De stad vernieuwt

De stad vernieuwt > 25 visies op stedelijke vernieuwing Uitgave van DHV Ruimte en Mobiliteit | 06.2004

Veranderende visies op stadsontwikkeling De stad tussen eb en vloed Wie is de baas? De regie van de stad Een zaak van lange adem Binnenstad:museum, afwerkplek of shopping mall Door schade en schande wijzer Going downtown Voorbij de leefbaarheid Cohesie of explosie Over meedenken en meedoen De mens in de stedelijke vernieuwing En we noemen haar: Sofy Brandpunten en broedplaatsen Geen gebakkelei over centen Een zee van portieketages Wie is er bang voor rood, groen en blauw? Waar de kikker nog kwaakt

De stad is een prominent werkterrein van

gedegen financieel-economische en juridi-

DHV. Bij de unit Ruimtelijke Ontwikkeling

sche basis om uitvoering te garanderen. Met

en Vastgoed, onderdeel van DHV Ruimte

elkaar zijn zij op vele fronten partners voor

en Mobiliteit, werken 110 professionals aan

gemeentelijke diensten, vastgoedontwikke-

vastgoed- en gebiedsontwikkeling. In het

laars en woningcorporaties. Zij dragen er aan

stadscentrum, in de bestaande woonwijken

bij dat de stad zich vernieuwt, telkens weer.

en in de uitleg. Zij werken aan concepten

De adviseurs van DHV kennen de dagelijkse

voor maatschappelijk vastgoed, maar maken

praktijk door en door. In dit boek beschrijven

ook wijkontwikkelingsplannen en ruimtelijke

zij die dagelijkse praktijk, met inzicht ĂŠn over-

visies. Zij staan met hun voeten in de klei

zicht. En met enthousiasme, want de advi-

als proces- en projectmanagers die in

seurs van DHV hebben hart voor de stad.

alle fasen opereren. Bij de opgaven in de herstructurering of bij grootschalige uitleg­ locaties. En zij voorzien plannen van een

Coverfoto >Theo Baart Amsterdam, Bijlmermeer

De stad vernieuwt > 25 visies op stedelijke vernieuwing

Kijk scherp Als je van mensen houdt, dan hou je van steden. En omgekeerd!

Ik hou van mensen en ik ben gek op de stad. De stad vol stenen en mensen herbergt alle menselijke emoties. Ze is warm, bruisend, hardvochtig, uitnodigend, isolerend. In dit boek proberen wij de vele facetten van de stad in de schijnwerpers te zetten, op steeds verschillende manieren. Er zijn veel ontwikkelingen in die stad. Sommige hoopvol, sommige niet. Er is een werkelijkheid waarin de stad steeds meer haar functies verliest. Bedrijvigheid trekt weg naar de rand van de stad en veel bewoners hebben de stad al achter zich gelaten. Tegelijkertijd wordt de aantrekkingskracht van de stad groter. Voor goederen en cultuur heeft de stad haar aantrekkelijkheid nog niet verloren. Steeds meer mensen voelen zich wel verbonden met die stedelijke cultuur.

Men geniet van de laatste culinaire trends, mengt de garderobe in een fashion-statement en laaft zich aan de vrijheden van de stad.

De stad is dus in verandering. Kijk naar die stad. Kijk scherp. Wat zie je dan? Daarover gaat dit boek. Het signaleert ontwikkelingen en zet deze in een groter verband. Maar de focus ligt op de oplossingen.

Of mogelijke oplossingen. Stadsontwikkeling is een complexe zaak en de tijd van eenvoudige, panklare oplossingen ligt achter ons.

Omdat het in de praktijk toch anders uitpakt dan gedacht; een eendimensionale aanpak leidt bij voorbaat tot een slecht resultaat. Er zijn wel oplossingsrichtingen en denkbeelden. En er zijn emoties, die de vernieuwing kunnen versnellen of vertragen. Daar kan je niet omheen.

Of het nu gaat om grootschalige ingrepen of fijnmazige aanpassingen, altijd is de vraag naar de lagen eronder relevant. Tegelijkertijd nadenken over het ‘harde’ én het ‘zachte’ van de stad helpt bij het vinden van vernieuwende ideeën. Want dat is wat we wel weten: het moet anders.

Maar hoe? Dit boek probeert die vraag te beantwoorden: hoe vernieuwen we de stad?

4

De Stad vernieuwt 06.2004

Voorwoord

Dit boek is geschreven door denkers met doe-ervaring. De inspiratie komt uit de praktijk van ontwikkeling en beheer van gebouwen en gebieden, in samenspraak met gebruikers, bewoners, eigenaren en bestuurders. De bundeling van alle geschreven gedachten en ervaringen levert een veelzijdig boek op. We zijn er trots op. Het boek is immers de neerslag van het werk waar we dagelijks voor gaan: de stad vernieuwen.

Om oplossingen te vinden voor de vragen van stad en de stedelijke samenleving moeten we risico’s nemen. Wij zoeken de risico’s door op elke vraag meer antwoorden te geven. Door het aan te durven verder te kijken dan onze neuzen lang zijn, omdat DHV gelooft in de stad. Voor u liggen thematische essays die worden afgewisseld met interviews, columns en persoonlijke statements van DHV’ers over een betekenisvolle plek in de stad. Als een rode draad door het boek loopt de fotografie van Theo Baart, die de veranderende stad in beeld heeft gebracht.

Tot ziens in de stad

Alet van ‘t Eind

/ directeur DHV Ruimtelijke Ontwikkeling en Vastgoed

Voorwoord

06.2004 De Stad vernieuwt

5

Inhoud De stad tussen eb en vloed

>P. 7–18

Veranderende visies op stadsontwikkeling | Steven Hokken en Jan Pernot 10 Mijn plek van Els de Large 17

De regie van de stad

>P. 19–37

Wie is de baas? | Lout van der Hoeven en Toine Janssen 20 Alle hens aan dek! | Mariëlle van der Kaa-Dorenbos en Jolande Gravendeel 22 Permanente aandacht voor vitale stad en regio | Interview met Pierre Sommer 26 Het einde van de stad | Column van Steven Hokken

29

Openlijk zaken bespreken | Interview met Rob Bergmans en Anton Bos

32

Mijn plek van Alet van ’t Eind 35

Binnenstad: museum, afwerkplek of shopping mall

>P. 38 –53

Een zaak van lange adem | Rob ten Cate en Jan Pernot 38 Mijn plek van Peter Lahaye 43 Visie op winkelgebieden | Interviews met Dick van Doleweerd, Anneke de Vries en Goof de Vor en Egbert IJzerman

46

>P. 54 –67

Going downtown

Door schade en schande wijzer | Jos Pierey 54 Werken aan een gelaagde stad | Interview met Dingeman Lievense

60

Mijn plek van Kai Liang 62 Ondergewaardeerde ritsluiting | Wieneke van Overmeeren en Jan Pernot

63

Mijn plek van Martijn de Haan 65

Cohesie of explosie

>P. 68 – 82

Durf te denken in verscheidenheid | Interview met Amma Asante 69 Voorbij de leefbaarheid | Annius Hoornstra 74 Segregatie werkt! | Column van Steven Hokken

77

Over rollen en vliegwielen. De lange adem van de stadsvernieuwing | Interview met Ronald Janssen

6

De Stad vernieuwt 06.2004

80

Inhoudsopgave

De mens in de stedelijke vernieuwing >P. 83 –99 Over meedenken en meedoen | Steven Hokken en Iris van Veen 84 De stad zelf gedachten laten ontwikkelen | Interview met Paul Depla 88 Mijn plek van Ronald Löhr 90 Het is een echt vechtverhaal geworden | Interview met Jennifer Scholl en Jan Verkaik

94

Mensen maken de stad | Column van Ingrid de Moel

97

Brandpunten en broedplaatsen

>P. 100 –108

En we noemen haar: Sofy | Marc van Leent 100 Mijn plek van Gert-Jan ten Hoor 106 De brede school | Gert-Jan ten Hoor en Wil Voorn

107

>P. 109–129

Een zee van portieketages

Opwaardering openbare ruimte | Martijn Scheerder 112 Mijn plek van Johan van Nieukerken 115 Er zijn grenzen aan wat je moet willen | Interview met Jacques Thielen

118

Geen gebakkelei over centen | Peter Lahaye en Rick Peters

124

Wat is ruimte ons waard | Column van Willem Brouwer 127

Waar de kikker nog kwaakt

>P. 130 –143

Wie is er bang voor rood, groen en blauw? | Carolien Drupsteen 130 Kwaliteit is kijken door de ogen van ... | Column van Pieter Buisman 133 Scoren doe je op kwalitiet | Annemiek Hoitinga

136

Mijn plek van Lout van der Hoeven

136

De ontdekking van het bedrijfsterrein | Erik Dijkstra 138 Place 2b: Edge City | Column van Ronald Löhr 141

Inhoudsopgave

06.2004 De Stad vernieuwt

7

De stad tussen eb en vloed

06.2004 De Stad vernieuwt

9

Fotografie > Theo Baart Amsterdam/Oostelijk Havengebied

‘ Corporaties en projectontwikkelaars krijgen een grotere rol bij de ont­ wikkeling van gebieden zodat feitelijk sprake is van meerdere regisseurs.

Het komt steeds meer aan op effectief onderhandelen. Dit proces van dealmaking staat nog in de kinderschoenen, het vraagt andere vaardig­ heden van het ambtelijk apparaat, de corporaties en van de private partijen’

10

De Stad vernieuwt 06.2004

De stad tussen eb en vloed

De stad tussen eb en vloed

06.2004 De Stad vernieuwt

11

Veranderende visies op stadsontwikkeling

Steven Hokken | Jan Pernot

De stad verandert voortdurend. Dat geldt ook voor de ideeĂŤn die we hebben over de stad. Er is daarin een golfbeweging zichtbaar en het lijkt erop dat we nu op een omslagpunt zijn aangekomen. Of liever: we zitten net voor de omslag, zodat het zicht op wat komen gaat nog niet helemaal helder is. Maar dat verandering in de lucht zit, is zonneklaar. In dit hoofdstuk blikken we terug en kijken we vooruit.

Welke golfbeweging heeft de stadsontwikkeling doorgemaakt en wat zijn de belangrijkste thema’s van dit moment?

12

De Stad vernieuwt 06.2004

De stad tussen eb en vloed

‘ Een nieuwe rolverdeling is voor iedereen wennen en het dwingt partijen tot een herdefinitie van hun positie’

Jan Pernot is ruimtelijk-econoom en strategisch adviseur stedelijke voorzieningen en centrumontwikkeling.

Hij was als adviseur en projectleider betrokken bij de visieontwikkeling en vertaling daarvan voor binnen­ steden en winkelcentra in o.a. Zwolle, Vlissingen en Amersfoort.

Steven Hokken is project- en procesmanager stedelijke ontwikkeling. Hij was als project­manager betrokken bij de Vinex-locatie Leidschenveen en het kantorengebied Beatrixkwartier in Den Haag.

De jaren zestig zijn de jaren van de grootscha­-

bestaande stad centraal

baar zijn. Maar het is duidelijk dat je het met

lige stadsuitbreiding. Opgejaagd door de

Na de omvangrijke Vinex-operaties van de jaren

fysieke herstructurering alleen niet redt. Sociale

woningnood ligt de nadruk in de stadsontwikke-

negentig gaat de aandacht nu weer uit naar de

herstructurering, daar gaat het om. Werken aan

ling vooral op kwantiteit en minder op kwaliteit.

bestaande wijken van de stad. De herstructure-

de ontwikkeling van een stad is immers veel

De overheid is alomtegenwoordig. In de jaren

ring van deze wijken, met veel naoorlogse

meer dan bouwen alleen.

zeventig volgt een reactie. Het nieuwe credo

woningen, blijkt een enorme opgave. Door ver-

We hebben de maakbare samenleving inmiddels

is ‘small is beautiful’. Naast nieuwbouw is er

loedering en cultuurverschillen tussen allochtone

achter ons gelaten. De overheid is zich bewust

ruimte voor stadsvernieuwing en wordt er

en autochtone bewoners komt de stadsproble-

van haar beperkingen maar wil de teugels ook

gebouwd met oog voor de buurt. De overheid

matiek steeds meer in het vizier van de politiek.

niet volledig uit handen geven. Het nieuwe

houdt alle touwtjes nog steeds strak in handen

Maar het is vooral Pim Fortuyn die thema’s als

devies luidt dus: we doen het samen. Dat is voor

en niemand twijfelt aan de maakbaarheid van

leefbaarheid en veiligheid landelijk op de politie-

iedereen even wennen en het dwingt alle partijen

de samenleving.

ke agenda heeft gezet. En zo komt ook het stads-

tot een herdefinitie van hun rol. De gemeente

In de jaren tachtig gaat het roer opnieuw om.

centrum weer in beeld. Het centrum van de stad

wil wel de regie houden en schuift veel verant-

Het zijn de jaren van bezinning en vooral van

bepaalt immers het imago van een stad én is een

woordelijkheden door. Corporaties willen een

bezuiniging. Soberheid en doelmatigheid zijn de

belangrijk bindmiddel in een gefragmenteerde

grotere rol maar alleen als ze ook meer vrijheid

sleutelwoorden. De overheid stuurt sterk kosten-

samenleving.

krijgen. Het gevolg laat zich raden: eindeloos

bewust. Maar in de jaren negentig vindt opnieuw

Het proces van de stedelijke ontwikkeling veran-

gesteggel over convenanten waardoor mondjes-

een omslag plaats. Het is de tijd van de groot-

dert ook. Er wordt minder van bovenaf gestuurd

maat geïnvesteerd wordt in de achterstandsge-

schalige Vinex-uitbreidingen. De overheid houdt

en er is meer ruimte voor eigen verantwoorde-

bieden. Tegelijkertijd leeft bij iedereen het besef

een stevige vinger in de pap maar laat ook meer

lijkheid en samenwerking tussen partijen.

dat er geen weg terug is. Het is echt vijf voor

ruimte aan de marktpartijen. Alles draait om

Het nemen van eigen verantwoordelijkheid is

twaalf. Er moeten nu maatregelen worden geno-

privatisering en deregulering maar nog belangrij-

een belangrijk motto van het tweede kabinet

men. Niemand zit te wachten op de zoveelste

ker is individualisering. Keuzevrijheid voor een

Balkenende. Dat vraagt om actieve burgers die

nieuwe beleidsnota. Het gaat erom dat de burger

ieder! Dat is het hoogst haalbare. Dankzij een

zich willen inzetten voor hun eigen woonomge-

ziet dat er resultaten worden geboekt.

lange periode van economische groei lijkt de

ving. Van organisaties zoals de woningcorpora-

stadsontwikkeling dan ook een mooie toekomst

ties wordt nu gevraagd dat ze zelf problemen

vertrouwen

tegemoet te gaan. Anno 2004 heeft de werkelijk-

aanpakken. En dat zonder extra geld van het Rijk.

Eigen verantwoordelijkheid nemen klinkt mooi,

heid alle fraaie ideeën alweer achterhaald.

Gedogen en politieke taboes zijn uit, politieke

maar hoe pakt dat uit in de praktijk? Wij zien

Een nieuwe omslag kondigt zich aan.

correctheid is een scheldwoord geworden. Alle

zowel kansen en bedreigingen. Het laatste is het

maatschappelijke problemen moeten bespreek-

geval als eigen verantwoordelijkheid wordt

De stad tussen eb en vloed

06.2004 De Stad vernieuwt

>

13

Het centrumgebied Boegbeeld van de stad De betekenis van het stadscentrum als econo-

ondernemerschap is een van de belangrijkste

misch hart, ontmoetingsplaats en ankerpunt

troeven.

van de stedelijke identiteit heeft nooit ter

Opgave twee: bij de ontwikkeling en het beheer

discussie gestaan. Toch is de afgelopen jaren

van het centrumgebied moet de samenwerking

getwijfeld over de positie van het stadscentrum.

tussen de overheid en de marktpartijen een

Niet alleen omdat het gedrag van consumenten

zwaarder accent krijgen. De overheid schuift ver-

verandert maar ook omdat de detailhandel

antwoordelijkheden af maar wil de regie blijven

zich sterk ontwikkelt aan de periferie en de bin-

houden. Marktpartijen willen een grotere rol

nenstad met de auto vaak moeilijk bereikbaar is.

maar ook meer vrijheid en minder procedures.

Het stadscentrum staat voor een nieuwe

Opgave drie: meer het accent leggen op de uit-

uitdaging. Er spelen drie opgaven.

voering om het stadscentrum daadwerkelijk te

Opgave één: het marktprofiel van de binnenstad

activeren. Dat doet een beroep op de creativiteit,

zal kwalitatief versterkt moeten worden. Dat

de ondernemerszin en de samenwerkingsbereid-

vraagt om een integrale visie op het gebied.

heid van alle partijen. Alleen samen kunnen

Een visie op het totale aanbod van winkels,

de gemeente, de bewoners, de ondernemers,

hotels en culturele attracties en het koopgedrag

de ontwikkelaars, de beleggers en andere instel-

van consumenten. Diversiteit, verrassing en

lingen het stadscentrum in beweging krijgen

bereikbaarheid zijn de kernwoorden en lokaal

én houden.

‘ Juist in het centrum moeten alle verwachtingen worden ingelost’ organisaties zich vooral naar binnen te keren.

>

dat bewoners daarin kunnen participeren.

in Gouda, Leiden of Dordrecht. En niet alleen

Ook de economische tegenwind speelt een rol.

Bewonersparticipatie zorgt er niet alleen voor dat

de grote steden gaan het gevecht aan om nieuw-

En tot slot is er de nieuwe wetgeving uit Den

bewoners elkaar leren kennen maar vooral dat ze

komers binnen te halen maar ook de middel­grote

Haag. Die lijkt de onzekerheid alleen maar te

invloed krijgen op de inrichting van hun directe

steden. Gemeenten voelen voortdurend

vergroten en houdt partijen maar al te vaak

omgeving. Bewonersparticipatie is niet alleen

de behoefte zich te profileren en ze proberen hun

gevangen in een eindeloze cirkel van praten

nodig bij het maken van de plannen

identiteit te vertalen in hun bouwplannen. Dat

en overleggen.

maar ook bij het beheer. Door budgetten over

gebeurt in Den Haag, waar het centrum

te hevelen kunnen bewoners het beheer voor

door gebruik van rode bakstenen en groen koper

nieuwe thema’s

een deel zelf doen. Gevolg: de kwaliteit van

een warmere uitstraling moet krijgen dan in

De contouren van de omslag in de stadsontwik-

de openbare ruimte verbetert omdat de zorg

Rotterdam met zijn ‘koude’ glas en staal. En het

keling beginnen zich inmiddels duidelijk af te

ervoor intensiever wordt. Sociale cohesie kan

gebeurt in Helmond, waar de wijk Brandevoort

tekenen. Leefbaarheid en veiligheid staan voor-

ook worden bevorderd door de concentratie

zich onderscheidt met een nostalgische architec-

op. Of het nu in het centrum is of in de omlig-

van voorzieningen zoals winkels, scholen en

tuur die zo goed past bij de Brabantse mentali-

gende wijken. Er is meer politie op straat, meer

beheersdiensten. Want wie voorzieningen bun-

teit. In de concurrentiestrijd wordt bovenal

cameratoezicht en meer buurtpreventie. Daarmee

delt, creëert ontmoetingsplekken én identiteit.

het maatschappelijk vastgoed van de gemeente

alleen ontstaat nog geen leefbare samenleving.

Daarmee ontstaat een wijkkern die als een

ingezet: het stadhuis of de schouwburg.

Die ontstaat pas wanneer bewoners zich thuis

magneet buurtbewoners aan zich kan binden.

Dat zijn de eyecatchers die het imago van de

voelen in hun buurt en in hun stad. Bewoners

gemeente uitdragen. In hun drang om zich van

willen zich gekend en erkend voelen. Gekend in

imagoversterking

elkaar te onderscheiden, komen in ieder geval

de buurt bij hun medebuurtbewoners en erkend

Steden willen zich onderscheiden. Ze zijn

opmerkelijke verschillen tussen gemeenten aan

door de overheid. Ze willen serieus genomen

voortdurend bezig nieuwe bewoners, bezoekers

het licht. Terwijl Alphen aan de Rijn zich een

worden. Als individu maar ook als groep.

en bedrijven aan zich te binden. Er is steeds

opvallend ontwerp van Erick van Egeraat

Leefbaarheid ontstaat door sociale cohesie.

meer onderlinge concurrentie. In Nederland

Associated Architects aanmeet, huizen de ambte-

Dat is het cement van de samenleving. De plan-

zijn bewoners en bedrijven weinig honkvast.

naren van Rijswijk in een non-descript kantoor.

nenmakerij moet erop gericht zijn de sociale

De mobiliteit is hoog. Emotionele banden met

Maar wat zegt dat eigenlijk over de identiteit

cohesie te bevorderen. Dat kan op veel manie-

een stad of regio blijven doorgaans bestaan,

van Alphen en Rijswijk? Dat Alphen aan de Rijn

ren. Eén ervan is de planvorming zo in te richten

maar als Hagenaar kun je ook heel prettig wonen

vooruitstrevend is? Dat men in Rijswijk liever in

14

De Stad vernieuwt 06.2004

De stad tussen eb en vloed

Achterstandswijken Spreiding en cohesie Voor de naoorlogse stadswijken zijn ingrijpende

tratie van allochtone bewoners. Er wordt open-

plannen gemaakt om de uitstroom van bewo-

lijk gespeculeerd over de spreiding van allochto-

ners te stoppen. Er wordt op grote schaal

nen over de stad. Het is ook de reden voor de

gesloopt en gerenoveerd en er worden dure

bouw van dure koopwoningen in achterstands-

koopwoningen gebouwd. Maar de beoogde her-

wijken. Maar is spreiding wel voldoende om

structurering van achterstandswijken is piepend

de sociale cohesie van buurten te bevorderen?

tot stilstand gekomen. Voor de bijna afgeschre-

Je zult in ieder geval de bewoners moeten acti-

ven portiekflats – traditioneel de melkkoeien van

veren om deel te nemen aan het maatschappelij-

de corporaties – bestaan zelfs weer wachtlijsten.

ke leven in hun wijk. Dat lukt pas als aan drie

Geen wonder dat de corporaties liever renoveren

basisvoorwaarden is voldaan: er moet voldoende

dan investeren. De vraag is of ze daar goed aan

veiligheid, werkgelegenheid en keuzevrijheid zijn.

doen. De herstructurering wordt bovendien ver-

Alleen dan kunnen bewoners participeren in

traagd omdat gemeenten en corporaties het niet

zowel het beheer als bij het maken van plannen

eens kunnen worden over de verdeling van de

voor hun wijk. Het is aan de gemeente en de cor-

kosten en opbrengsten.

poraties om ervoor te zorgen dat participatie

In de achterstandswijken draait alles om leef-

mogelijk wordt.

baarheid. De gemeente legt een verband tussen de problemen in de wijk en een hoge concen-

‘ Leefbaarheid ontstaat door sociale cohesie, dat is het cement van de samenleving’ uitgelegd als ‘ieder voor zich’. Het is een reëel gevaar want verregaande individualisering tast het laatste sociale cement van de maatschappij aan. Eigen verantwoordelijk nemen is echter een kans wanneer gemeenten, corporaties en bewoners in staat worden gesteld daadwerkelijk zelf hun plannen uit te voeren. Voorwaarde is wel dat de rijksoverheid ‘eigen verantwoordelijkheid’ niet beschouwt als een eufemisme voor uitgavenreductie.

Er speelt nog iets. De overheid wil weliswaar aan de ene kant meer loslaten maar aan de andere kant ziet ze juist strenger toe op de handhaving van de regels. Dat is de les van de vuurwerkramp in Enschede en de cafébrand in Volendam. Het leidt ertoe dat alle partijen risico’s willen afdekken en dat er een juridisering van het planproces plaatsvindt. Zo wordt het paard in feite achter de wagen gespannen want het hele proces verloopt er trager door en regels en procedures krijgen de overhand. Om maar te zwijgen over het effect op het onderlinge vertrouwen. Terwijl juist vertrouwen hard nodig is, want investeren is niets anders dan geloven in de toekomst.

Vertrouwen is een essentiële voorwaarde voor samenwerking. Maar juist in deze tijd lijken

>

De stad tussen eb en vloed

06.2004 De Stad vernieuwt

15

Fotografie > Theo Baart Helmond/Brandevoort

16

De Stad vernieuwt 06.2004

De stad tussen eb en vloed

‘ Gemeenten voelen voortdurend de behoefte zich te profileren en ze proberen hun identiteit te vertalen in hun bouwplannen’

De stad tussen eb en vloed

06.2004 De Stad vernieuwt

17

‘ Door verloedering en spanningen tussen de bewoners komt de stadsproblematiek steeds meer in het vizier van de politiek’ andere zaken investeert? Wie het weet, mag het

gebied. Een inschatting bovendien die oog heeft

zeggen.

voor lokaal ondernemerschap (‘local hero’s’).

Het imago van een stad speelt vooral in het cen-

Verder zijn flexibiliteit in procedures en regelge-

trum. Binnensteden zijn meer dan ooit de boeg-

ving nodig om onvoorziene effecten op te van-

beelden van de stedelijke identiteit. ‘Branding’ is

gen. Gemeenten zijn zich bewust van hun veran-

het nieuwe begrip. Culemborg profileert zich als

derde rol en gaan banden aan met ondernemers

monumentenstad, Woerden vindt in archeologie

en culturele organisaties. Geslaagde voorbeelden

haar speerpunt en Rotterdam leunt op haar

hiervan zijn de boekenmarkt in Deventer,

moderne stadsarchitectuur. Maar overal geldt dat

het Belcanto-festival in Dordrecht en de start van

juist in het centrum de verwachtingen moeten

Giro d’Italia in Groningen. Om samen een sfeer

worden ingelost. Het centrum blijft het hart van

te creëren die de stad haar uitstraling geeft.

de stad. Dat hart wordt niet meer alleen bepaald

Dat maakt een stad aantrekkelijk om in te wonen,

door de aanwezigheid van winkels en voorzienin-

te werken en te recreëren. Het uiteindelijke doel

gen want die zijn in veel gemeenten hetzelfde.

is steden en stadscentra in beweging te krijgen

De toevoeging van nieuwe winkelprojecten, zoals

en te houden. Die klus is complex en nooit af.

het St. Jorisplein in Amersfoort of De Barones in

De uitdaging is te werken aan een imago dat

Breda, zet geen zoden aan de dijk. Op die manier

bewoners bindt en dat gebruikers naar zich toe

leidt de drang om zich te onderscheiden er juist

lokt. Werken aan een gevoel van verbondenheid

toe dat steden steeds meer op elkaar gaan lijken.

van alle bewoners, ook al wonen en werken ze

Voor imagoversterking is meer nodig. Belangrijk

aan de rand van de stad. Dat is de opgave.

is dat er een realistische inschatting wordt gemaakt van de economische potentie van het

Stadsrand Wild en spannend

18

De Stad vernieuwt 06.2004

De centrifugale krachten in de stad zetten door.

De opgave ligt voor de hand: monofunctionaliteit

Steeds meer functies vinden hun plek aan de

omvormen in multifunctionaliteit. Rood en groen

rand van de stad: grootschalige woningbouw in

moeten worden gecombineerd en binnen ‘rood’

lage dichtheden, bedrijvenlocaties, detailhandel

moeten wonen, werken en recreëren worden ver-

en vermaak. Het zijn gebieden waar de functie-

vlochten. Dat vraagt een andere benadering van

scheiding regeert. Is dit de wens van de consu-

de stadsuitleg. Het landschap moet

ment of is het risicomijdend gedrag van de

de stad binnengehaald worden en rode contou-

ontwikkelaar? Beiden werken monotonie in de

ren moeten worden losgelaten. Maar ook de

hand. Bewoners willen hun omgeving kunnen

bedrijfs­terreinen zouden een onderdeel van de

controleren. Een stap verder dan Vinex zijn de

stad moeten worden. Zodat mensen er ook nog

‘gated communities’. Ze zijn er nog niet, maar

eens komen als ze er niet werken. Omdat er

het begin is er. Voor bedrijventerreinen geldt het-

winkels zijn, scholen of vermaak. De eerste stap-

zelfde. Het zijn gebieden waar je kunt werken,

pen zijn daarin al gezet. In Alphen aan den Rijn

maar die verder geen toegevoegde waarde heb-

bijvoorbeeld, waar een meerlaags bedrijventer-

ben voor de beleving van de stad. Deze

rein wordt ontwikkeld. De multifunctionaliteit

terreinen onderscheiden zich door puur functio-

maakt daar een intensivering van het ruimtege-

nalisme. Brede wegen, flexibele kavels en een

bruik mogelijk. Ook dat is in een land van schaar-

zo groot mogelijk percentage uitgeefbaar terrein.

se ruimte een groot goed.

De stad tussen eb en vloed

pijnlijke spagaat

en zullen zichtbaar de daad bij het woord moeten

zorg voor hun eigen woonomgeving, de gemeen-

De gemeente heeft een nieuwe rol gekregen

voegen. Zorgvuldigheid en lange termijn scena­

te creëert ruimte voor kantoren en

maar is nog zoekende naar een juiste invulling.

rio’s passen minder goed bij die nieuwe rol dan

voorzieningen en de private partijen investeren

Het wordt haar er ook niet gemakkelijk op

opportunisme en korte termijn successen.

in woonwijken en stadscentra. Het komt erop aan

gemaakt: de burgers houden de overheid voor

De ontwikkeling is niet alleen negatief want de

de handen naar elkaar uit te steken en samen

bijna alles verantwoordelijkheid. Aan de andere

wethouder wordt meer politicus en politici leg-

problemen aan te pakken. Alleen dan

kant roeren steeds meer bewoners en organisa-

gen hun oor doorgaans beter te luisteren bij de

ontstaat een leefbare samenleving. Gewoon door

ties zich en willen ze invloed op wat er in hun

bevolking dan bestuurders. De vraag is echter

te doen en de resultaten daarvan te laten zien.

stad gebeurt. Soms schiet de gemeente hierdoor

hoe dit uitpakt bij lastige politieke kwesties als

Noem het de ideologie van het nieuwe pragma-

in een kramp, gewend als ze is om als een moe-

de vestiging van asielzoekerscentra of de opvang

tisme. Het is een ideologie die werkt. Veel voor-

der over haar kinderen te heersen. Maar haar

van drugsverslaafden. Een wethouder zal een

beelden ervan zijn in dit boek te vinden. //

gezag is niet meer vanzelfsprekend. Bewoners

evenwicht moeten vinden tussen beide rollen.

zijn mondiger geworden en weten de weg te

Wat voor de wethouder geldt, geldt ook voor

vinden in wetten en procedures. En als iets ze

de gemeente zelf. Zij moet zicht houden op het

niet zint, werpen ze bestuurlijke of juridische

lange termijnperspectief en tegelijkertijd flexibel

obstakels op en frustreren ze de overheidsplan-

genoeg zijn om in te spelen op korte termijn

nen. Vandaar dat de overheid af wil van lange

ontwikkelingen. De gemeente lijkt te beseffen dat

en complexe inspraakprocedures. Het moet

ze niet alles alleen kan. Terwijl Rijk en Provincie

allemaal simpeler en met minder inspraak.

de oplossing zoeken in ontwikkelingsplanologie,

Laten we hopen dat het zo’n vaart niet loopt

zoekt de gemeente het in de samenwerking met

want daarmee gaan we een doodlopende weg

partijen. Corporaties en projectontwikkelaars

op. Het leidt immers tot minder in plaats van

krijgen een grotere rol bij de ontwikkeling van

meer betrokkenheid van burgers. Het is verstan-

gebieden zodat feitelijk sprake is van meerdere

diger om te zoeken naar nieuwe manieren om

regisseurs. Het komt steeds meer aan op effectief

burgers te betrekken bij de plannen.

onderhandelen. Dit proces van dealmaking staat

Het politieke dualisme maakt het allemaal nog

nog in de kinderschoenen, het vraagt

complexer. Veel wethouders moeten een pijnlijke

andere vaardigheden van het ambtelijk apparaat

spagaat maken tussen bestuur en politiek.

en van de corporaties.

De positie van het college is eveneens aan het veranderen. De burgemeester verliest zijn traditi-

pragmatisme

onele rol als onafhankelijk bestuurder nu de

De speerpunten verschillen per gebied. In het

gekozen burgemeester eraan komt. Ook burge-

centrum speelt de aandacht voor imagoverster-

meesters moet meedingen naar de gunst van

king, in de woonwijken is sociale cohesie

de kiezer. Door het dualisme zal de scoringsdrift

belangrijker. We moeten investeren in de stad.

van wethouders sterker worden. Zij worden afge-

Bewoners, private partijen en de overheid

rekend door de raad én hun eigen partijgenoten

spelen daarin hun eigen rol. Bewoners dragen

‘ De ideologie van het nieuwe pragmatisme: de handen uit de mouwen steken en samen resultaten boeken’

De stad tussen eb en vloed

06.2004 De Stad vernieuwt

19

‘ Het gaat om één van de bruggetjes van de Oude Gracht, Weerdzijde.

Je staat op de brug, met je rug naar de ijscoman die zelf ijs maakt. Links zie je de Singel en rechtsachter het onlangs uitgegraven haventje. Ik heb drie jaar in de Vogelenbuurt gewoond en zo liepen we altijd naar de stad.

Inmiddels woon ik in De Bilt, maar als ik in de stad ben probeer ik hier altijd even langs te gaan. Het is een plek waar je het oude Utrecht kunt zien; authentiek, kleinsteeds, het water, de patriciërshuizen. Als steden meer van dit soort plekken zouden hebben, zou het wel goed komen.’

Els Le Large is senior juridisch consultant.

Zij is nauw betrokken bij de contract­ vorming rond een viertal multifunctionele accommodaties in de gemeente Heeren­ veen en heeft de samenwerkingsovereenkomst geschreven en uitonderhandeld voor de nieuwbouwlocatie De Groene Loper in Helmond.

20

De Stad vernieuwt 06.2004

De stad tussen eb en vloed

De regie van de stad

06.2004 De Stad vernieuwt

21

wie is de baas?

Het heerlijke spel om de macht Iedereen kent de krantenkoppen: ‘Centraal Stadsgebied komt niet van de grond’ en ‘Tekorten lopen op in centrumplan’. De realisatie van binnenstedelijke projecten gaat niet over rozen. Zelfs wetenschappers steken wanhopig de handen in de lucht. Teisman1 stelt dat het welslagen van centrumprojecten meestal op toeval berust. Het lijkt er dus op dat we aan de willekeur van het vastgoed- en politieke klimaat zijn overgeleverd. Toch zijn er wel degelijk oorzaken aan te wijzen waarom complexe projecten de mist ingaan. De meest in het oog springende is het spel om de macht.

zij beschikken over de nodige grond en geld.

Dit weder­zijdse wantrouwen is misplaatst.

Want als je eenmaal accepteert dat bestuurlijke besluitvorming tijd nodig heeft dan zijn gemeenten een stuk professioneler dan marktpartijen menen. En als je in de gaten blijft houden dat marktpartijen nu eenmaal streven naar financieel

Lout van der Hoeven | Toine Janssen

Projectontwikkelaars zijn vaak niet onder de

rendement, valt er op het gebied van publieke

indruk van de kwaliteit en de ervaring van

doelen veel te bereiken. Voorwaarde is wel dat

Lout van der Hoeven is adviseur en project-

gemeentebestuurders en ambtenaren. Zij wan-

partijen zich openstellen voor de werkelijke

manager voor stedelijke herstructurering en

trouwen de beweegredenen van de gemeente en

krachtsverhoudingen in het gebied en bereid zijn

centrumontwikkeling.

vrezen voor de consistentie van het gemeentelijk

een daarbij passende rolverdeling te kiezen.

beleid. Daarom zijn ze niet graag geneigd om Toine Janssen werkt als ‘juridisch regisseur’

de regie van complexe gebiedsontwikkelingen,

juiste rolverdeling

in ruimtelijke ontwikkelingsprojecten.

waarin grote financiële belangen op het spel

In de praktijk blijkt dat de gemeente door

Strategisch advies, onderhandelingen

staan, in handen te leggen van de gemeente.

professioneel gebruik te maken van de haar ter

tussen publiek en privaat en bijbehorende

Op hun beurt denken gemeenten vaak dat een

beschikking staande middelen in elke rol haar

contracteertrajecten vormen de hoofdmoot

ontwikkelingsplan alleen tot een goed einde

doelen kan bereiken. Ook en vaak juist als de

van zijn werk. In onder meer Zaltbommel,

komt wanneer zij de baas zijn. Hun idee is dat

projectontwikkelaar de regie heeft. Voor het

Veghel, Goes en Lelystad is hij betrokken

publieke doelen, zoals het verhogen van de

bepalen van de krachtsverhoudingen moet

bij het totstandbrengen van samenwer­

verblijfskwaliteit, het verbeteren van de sociale

gekeken worden naar de verdeling van grondpo-

kings­­­­afspraken.

veiligheid en het waarborgen van de bereikbaar-

sities en de financiële situatie van de gemeente.

heid alleen gerealiseerd worden indien de over-

Met andere woorden: in hoeverre heeft de

heid aan de touwtjes trekt. Zij verwachten weinig

gemeente andere partijen nodig om een ontwik-

van maatschappelijke betrokkenheid van ontwik-

keling van het gebied tot stand te brengen?

kelaars en beschouwen hen als een noodzakelijk

Naarmate de gemeente beter in staat is haar

kwaad. Je kunt helaas niet om ze heen, omdat

doelstellingen zonder andere partijen te realise-

22

De Stad vernieuwt 06.2004

De regie van de stad

‘ Als je eenmaal accepteert dat bestuurlijke besluit­vorming tijd nodig heeft, dan zijn gemeenten een stuk professioneler dan marktpartijen denken’ ren, moet zij een dominantere rol in het proces

Het model, dat uiteraard de werkelijkheid te een-

van zeven jaar een nieuw stadsdeel toegevoegd

op zich nemen. Zo niet dan moet zij genoegen

voudig voorstelt, is een hulpmiddel voor het

aan het centrum, compleet met het verleggen

nemen met een meer terughoudende rol.

expliciet maken van de dynamiek in het proces

van een snelweg en de aanleg van een tramlijn

Voor het bepalen van de best passende rolverde-

en het maken van strategische keuzes. Wanneer

onder het station door. Zelfs in Athene is men in

ling wordt het in de figuur weergegeven model

de gemeente beschikt over voldoende middelen

staat om de neuzen zodanig een kant op te rich-

gebruikt. Het model beschouwt de rolverdeling

kan zij haar grondpositie verbeteren en dus aan-

ten dat de stad tijdig klaar is voor de Olympische

vanuit het oogpunt van de gemeente. Er kunnen

spraak maken op een invloedrijkere rol. Dit kan

Spelen.

vier basisrollen worden gedefinieerd: dominante

zij doen door een actief grondbeleid of vestiging

Er zijn twee redenen waarom er in deze landen

regisseur, samenwerkende regisseur, initiërende

van voorkeursrecht. Een gemeente die beschikt

zoveel sneller en toch kwalitatief niet minder kan

partner en kaderstellende toetser. De ene rol is

over grond, maar niet over middelen om voorin-

worden ontwikkeld. De eerste, en niet onbelang-

niet beter of slechter, maar past beter of minder

vesteringen te doen, kan – tegen inlevering van

rijke, reden is dat ruimtelijke ordeningsprocedu-

bij een concrete situatie. Bij elke rol kan de

invloed – grond aan private partijen verkopen.

res daar aanmerkelijk eenvoudiger zijn. Waar wij

gemeente op een specifieke manier invloed

Indien de gemeente alle troeven in handen heeft,

erop gericht zijn om overlast en planschade te

uitoefenen op proces en inhoud. Dat wordt met

moet zij haar verantwoordelijkheid nemen en

minimaliseren, wordt in andere landen prioriteit

name geëffectueerd door te kiezen voor een bij

zelfbewust de lijnen uitzetten.

gegeven aan het grote project. Burgers hebben

de rolverdeling passende contractvorm. > zie Figuur 1 op volgende pagina

weinig middelen om tegen te werken, maar groener gras

worden over het algemeen goed gecompenseerd

Terwijl wij in Nederland gemiddeld tien tot vijf-

voor planschade. De tweede reden is de rol die

Wanneer de gemeente bijvoorbeeld grondeige-

tien jaar doen over complexe binnenstedelijke

de overheid speelt. Zij wil bepalen en betaalt

naar is en haar doeleinden grotendeels zelf kan

projecten, zijn er in het buitenland vele voorbeel-

dus ook. Men schrikt niet terug voor het doen

financieren, moet zij de dominante regisseur

den van efficiënte, financieel gunstige en snel

van enorme investeringen in het begin van het

zijn. Zij brengt het plan in zijn geheel of in delen

uitgevoerde projecten. In Madrid is – gerekend

op de markt via aanbestedingen. Indien de

van opdracht tot oplevering – binnen vijf jaar

gemeente geen grond en geld heeft, maar toch

een compleet nieuwe metrolijn aangelegd, inclu-

het initiatief wil nemen, moet zij dit doen als

sief stations en ongelijkvloerse kruisingen.

kaderstellende toetser. Zij kan marktpartijen via

Dit voor een lager bedrag dan één tunnel onder

concessies stimuleren.

het Groene Hart. In Lyon wordt in een periode

De regie van de stad

>

1 dr ing. G.R. Teisman, Complexe besluit­ vorming, een pluricentrisch perspectief op besluitvorming over ruimtelijke investe­ ringen, Elsevier 1992.

06.2004 De Stad vernieuwt

23

> Figuur 1

project in aanleg van infrastructuur en aan­koop van grond. In Lyon wordt door het Rijk 1,5

grondbank

aanbesteding Dominante regisseur

Samenwerkende regisseur

miljard euro à fonds perdu geïnvesteerd.

Men vindt dit nodig om het project de allure te geven die de overheid voor ogen staat.

Met een zo solide basis worden private partijen

grondpositie

met groot zelfvertrouwen tegemoet getreden: zij moeten zich schikken in het financiële en ruimtelijke regime van de overheid.

In Nederland wil de overheid ook graag domi-

gebieds ontw.mij

concessie model Kaderstellende toetser

neren, maar zij is niet bereid of in staat om de (financiële) consequenties hiervan te dragen.

De overheid trekt een grote broek aan.

Initiërende partner

Marktpartijen mogen betalen en de risico’s voor hun rekening nemen maar hebben geen invloed op het programma en het proces.

Na verloop van tijd blijkt dat de overheid haar

financiële positie

leidende rol niet kan waarmaken en moeten er nieuwe afspraken worden gemaakt. Onder­ tussen zijn een aantal jaren en vele euro’s verloren. succesvolle modellen De aanpak van de Kop van Zuid in Rotterdam toont aan dat ook in Nederland de strategie van dominante regisseur, die betaalt én bepaalt, uitstekend kan werken. Ook in het Paleiskwartier

Alle hens aan dek!

Marktpartijen aan tafel

Dure inbreiding

Bodem schatkist grondbedrijven in zicht

De consequenties voor de gemeente zijn ingrij-

Een extra complicatie is dat de bouwproductie

pend want zonder overleg met de marktpartijen

aan de stadsranden ten einde loopt. En uitgifte

Door Mariëlle van der Kaa-Dorenbos en

komt de ontwikkeling van de uitleglocaties

van nieuwe grond is door de crisis op de

Jolande Gravendeel

niet van de grond. Inmiddels is wel duidelijk dat

kantorenmarkt en de verschoven aandacht naar

de gemeente financieel weinig wijzer wordt in

de binnenstad niet meteen te verwachten.

Wie de grond heeft, heeft de macht.

de nieuwe situatie. Alleen op sommige plekken

Niet uitbreiden maar inbreiden, is het motto.

Van oudsher is grondexploitatie een puur

hebben gemeenten – zeker tijdens de ‘boom’ aan

Maatschappelijk is dat uitstekend te verdedigen

gemeentelijke taak. Door een actieve

het einde van de jaren negentig – goede winsten

maar voor de grondbedrijven biedt het weinig

grondpolitiek kon de gemeente de regie

behaald. Als een gemeente geen of

soelaas. Integendeel, inbreiden kost geld.

voeren over de ruimtelijke ordening en

weinig grond uit te geven heeft dan kunnen de

Naast de winst van het grondbedrijf heeft de

had ze een grote invloed op het program-

kosten voor de locatieontwikkeling slechts

gemeente natuurlijk ook inkomsten uit het

ma en het stedenbouwkundig ontwerp.

worden terugverdiend via het kostenverhaalin-

Gemeentefonds en de Onroerende Zaakbelasting

Die tijd is voorbij. Marktpartijen hebben

strumentarium. Dit systeem maakt het echter

(OZB). Beide bronnen hebben echter hun beper-

massaal grond verworven nadat uitlekte –

niet mogelijk alle gemaakte plankosten te ver­

kingen. Op het Gemeentefonds wordt voort­

de parlementaire enquête Bouwnijverheid

halen. Bovendien blijft de gemeente opdraaien

durend bezuinigd en de hoogte van de uitkering

heeft dat haarfijn aan het licht gebracht –

voor planschade en moeten investeringen in

is vooral afhankelijk van het uitvoeren van

welke locaties het Rijk aanwees voor

voorzieningen een aantoonbare relatie hebben

publiekrechtelijke taken. Bijzondere uitgaven

grootschalige woningbouw. Door de aan-

met een plan van een marktpartij voordat ze

zoals extra kosten en investeringen in de ruimte-

koop van grond verschaffen marktpartijen

(deels) in rekening kunnen worden gebracht.

lijke inrichting, kunnen er niet mee worden

zich een plaats aan de onderhandelingsta-

Vandaar dat grondbedrijven er niet meer in

bekostigd. De hoogte van de OZB kan een

fel en stellen ze hun bouwproductie veilig.

slagen de kas te spekken. Sterker nog, bij

gemeente in principe zelf vaststellen, maar dat

sommige gemeentelijke grondbedrijven komt

ligt politiek zeer gevoelig.

de bodem van de schatkist akelig snel in zicht.

24

De Stad vernieuwt 06.2004

De regie van de stad

‘ De grondposities en de financiële situatie zijn bepalend voor de krachtsverhoudingen’

in Den Bosch is gekozen voor de juiste rolverdeling en contractvorm. De gemeente is risicodragende partner in een gebiedsontwikkelings­ maatschappij. In het centrum van Helmond, waar marktpartijen de dominante eigenaren zijn, is gekozen voor een concessiemodel. Twee ontwikkelaars bouwen hier binnen de randvoorwaarden van een gezamenlijk masterplan. De gemeente stuurt verder met publiekrechtelijke instrumenten, zoals bestemmingsplan, bouwvergunning en exploitatieverordening.

In de genoemde voorbeelden zijn de doeleinden van publieke en private partijen in het verlengde van elkaar komen te liggen. Als de twist om het leiderschap niet speelt, kan de energie worden gericht op datgene waar het echt om gaat: een efficiënte, financieel gunstige en snelle gebieds-

Mariëlle van der Kaa-Dorenbos is adviseur grond-

in Apeldoorn. Jolande Gravendeel is senior juri-

en wij de neiging tot ongepast haantjesgedrag

beleid en planeconomie bij DHV. Naast haar

disch consultant.

kunnen onderdrukken, zullen we in de toekomst

be­trok­kenheid en creatieve bijdragen om te

Haar werkzaamheden bestaan uit advisering

vaker krantenkoppen zien als: ‘Centrumplan al

komen tot goede exploitatieresultaten bij zowel

over alle juridische aspecten (privaat- en bestuurs-

gereed’ of ‘Gemeente en ontwikkelaar vinden

uitbreidings als inbreidingslocaties, houdt zij zich

rechtelijk) van vastgoed, project­ontwikkeling

elkaar in het stationsgebied’. Maar misschien

bezig met risicomanagement bij locatieontwikke-

en het overige bouwrecht. Zij heeft recent de

wordt het dan wel erg saai in Nederland. //

ling.

totstandkoming van de Nota Grondbeleid voor

Zij heeft recentelijk planeconomische onder­

de gemeente Dronten gefaciliteerd en is nauw

steuning verleend bj de ontwikkeling van de

betrokken bij de contractvorming voor nieuw-

stationslocatie in Elst en het centrumproject

bouwlocaties in Putten, Apeldoorn en Nieuwegein.

>

ontwikkeling. Als we dit spel beter leren spelen

Nieuwe instrumenten

Dat kunnen ze en dat gebeurt ook. Er zijn al

We kunnen het nodige leren van de plannings-

Een oplossing zal vooral uit de koker van het

fondsen opgericht waarin marktpartijen een vrij-

technieken in de Verenigde Staten. Het is daar

grondbedrijf zelf moeten komen. Wat sowieso

willige bijdragen storten. Maar de gemeente

heel gebruikelijk dat ontwikkelaars van kantoor-

nodig is, is een vernieuwing van het grondbe-

kan ze niet dwingen en het is maar de vraag wat

en woongebouwen extra verdiepingen mogen

leidsinstrumentarium. Het ministerie van VROM

er van alle vrijgevigheid overblijft als de recessie

bouwen, wanneer zij in ruil daarvoor een publie-

heeft daarin het voortouw genomen door de

nog langer duurt en bouwplannen nog meer

ke, verliesgevende functie op de begane grond

Nota Grondbeleid te schrijven. Er staan voorstel-

vertraging oplopen.

realiseren. Het mes snijdt aan twee kanten: de

len in die het de gemeente mogelijk moet maken

ontwikkelaar krijgt meer vierkante meters dan

om de kosten van de ontwikkeling van een loca-

Slimme selectie

het oorspronkelijke bestemmingsplan toestaat

tie te verhalen op de betrokken partijen. De ‘ver-

Wellicht biedt de selectie van partners bij bin-

en op de begane grond ontstaat ruimte voor bij-

evening op planniveau’ wordt zo beter mogelijk.

nenstedelijke projecten uitkomst. Want het

voorbeeld culturele initiatieven. Dat komt zowel

Ook kan de gemeente meer programmatisch

is toch de gemeente die kiest met welke corpora-

de aangrenzende openbare ruimte als de stad in

gaan sturen. Door bijvoorbeeld de bouw van

tie, ontwikkelaar of andere marktpartij ze in zee

zijn geheel ten goede.

sociale huurwoningen of de uitgifte van vrije

gaat. De gemeente kan haar positie gebruiken

Het kan geen kwaad om ook in Nederland

kavels verplicht te stellen. De vraag is echter of

om verschillende projecten aan elkaar te koppe-

eens na te denken over een andere manier van

de voorstellen uit de Nota Grondbeleid ver

len. Met andere woorden: een marktpartij mag

planning. Minder van bovenaf en meer van

genoeg gaan. Alleen letten op de kostenkant van

pas aan de slag op een winstgevende

onderop zodat particuliere initiatieven betere

het verhaal is niet voldoende. Een grondbedrijf

locatie, wanneer zij zich verplicht ook een ver-

kansen krijgen.

moet substantiële winsten behalen om de

liesgevend project elders in de stad voor haar

gemeentebegroting op peil te houden. In de

rekening te nemen. Maak marktpartijen

‘verevening op stadsniveau’ voorziet de Nota

medeverantwoordelijk voor de onrendabele

vooralsnog niet. Kunnen marktpartijen dan niet

investeringen in wijkparken, bibliotheken en

meebetalen aan het op peil houden van de

scholen! Wie moet er anders voor de stad zor-

stedelijke voorzieningen en de infrastructuur?

gen, wanneer de gemeente het niet meer kan?

De regie van de stad

06.2004 De Stad vernieuwt

25

Fotografie > Theo Baart Den Bosch/Paleiskwartier

' In Nederland wil de overheid ook graag domineren, maar zij is niet bereid of in staat om de financiele consequenties hiervan te dragen. De overheid trekt een grote broek aan. Marktpartijen mogen betalen en de risico’s voor hun rekening nemen, maar hebben geen invloed op het programma en het proces'

26

De Stad vernieuwt 06.2004

De regie van de stad

De regie van de stad

06.2004 De Stad vernieuwt

27

Permanente aandacht voor vitale stad en regio Pierre Sommer | directeur Business Development

Het werkterrein van Pierre Sommer is de ruimtelijke economie.

Sommer was betrokken bij de ontwikkeling van het Utrecht Centrum Plan en het stadsgewestelijke investeringsprogramma voor de regio Utrecht. Investeringen loskrijgen en op elkaar afstemmen, daar draait het om. Maar hoe doe je dat eigenlijk?

Wat is ‘ruimtelijke’ economie?

draaien. Sommige factoren kun je beïnvloeden,

legioen van onverschilligen dat pas te elfder ure

‘Ik onderscheid bij ruimtelijke economie drie

andere niet. Er spelen endogene ontwikkelingen

in beweging komt. Om dat helder te krijgen,

niveaus: locatieontwikkeling, stedelijke ontwikke-

in een stad, zoals ontwikkelingen in bepaalde

hecht ik veel waarde aan communicatie en infor-

ling en regionale ontwikkeling. We onderzoeken

branches waar je op zich weinig aan kunt doen.

matievoorziening. Je moet het gedrag van acto-

hoe gezond de economische ontwikkeling op een

Maar je kunt wel kijken naar de toegevoegde

ren kunnen inschatten om ze in een bepaalde

bepaalde plek is en welke factoren daarop van

waarde die bepaalde bedrijven genereren.

richting te kunnen sturen. Weet hebben van

invloed zijn. Dat is bepalend voor de vraag welke

Wat voegen ze toe aan de werkgelegenheid, het

het spel dat wordt gespeeld. Ook tussen de

koers gevaren moet worden. Vanuit een concreet

inkomen en het sociaal klimaat in een gebied. Als

verschillende overheden. Wie wordt waardoor

locatieniveau schalen we dus voortdurend op.

het antwoord positief is, probeer je vervolgens

beïnvloed? Kortom, hoe werkt het systeem van

We kijken vanuit het locatiespecifieke naar wat er

voor die bedrijven een gunstige voedingsbodem

actoren dat met het onderwerp te maken heeft.

stedelijk en regionaal speelt en soms zelfs op

te creëren. Daarnaast ben je afhankelijk van de

Ons vak is verder te weten wie ergens voor

nationaal niveau. Daarbij gaat het om meer dan

inzet van de partijen zelf. Hoe is het gesteld met

moet betalen. Wie baat heeft bij een investering.

alleen bedrijvigheid. De aantrekkelijkheid van een

hun visie, hun commitment, hun organisatie en

Wat het financieel-economisch rendement is en

locatie hangt bijvoorbeeld ook af van het woon-

hun financiële kracht? Op basis daarvan onder-

wat het maatschappelijk rendement. Als je vanuit

klimaat, het culturele klimaat en de onderwijs-

zoeken wij welke ontplooiings­kansen steden en

de oude situatie redeneert zijn er uitgangspunten

voorzieningen. Of het leefklimaat in de gebouw-

regio’s hebben en welk profiel het beste bij ze

en doelstellingen nodig om iedereen op koers te

de én ongebouwde omgeving prettig is, bepalen

past. Onze toegevoegde waarde is dat wij partij-

houden. En om verbindingen te kunnen maken

vier partijen: burgers, instanties, bedrijven en

en die investeren op één lijn proberen te krijgen.

tussen de verschillende thema’s. Daarom richten

overheden.’

Denk daarbij aan visievorming, partnering en rol-

we ons sterk op dealmaking, oftewel het bij

uitzuivering.’

elkaar krijgen van de goede partijen om met

Zijn zij ook de opdrachtgevers?

hen concrete afspraken te maken. De andere

‘Ja, voor het grootste deel wel. We proberen

Rol-uitzuivering?

DHV-units leveren daarbij specifieke technische

samen met deze partijen steden aantrekkelijker te

‘Bij rol-uitzuivering gaat het om vragen als: wie

en inhoudelijke kennis.’

maken door de juiste investeringen te genereren.

is de probleemeigenaar, wie is de sponsor, wie

Dan moet je weten aan welke knoppen je moet

vormt de hindermacht en waaruit bestaat het

28

De Stad vernieuwt 06.2004

De regie van de stad

‘ Je moet het gedrag van actoren kunnen inschatten om ze in een bepaalde richting te kunnen sturen’

één geïntegreerde investeringsbenadering om

En door zaken duidelijk af te bakenen, blijft het

exploitatie. Je ziet de laatste tijd gelukkig dat

daarmee het complexe speelveld in te gaan.

hele proces behapbaar.’

gemeenten in toenemende mate nadenken over

In deze benadering kan het zowel gaan om kleine

de optimalisatie van hun investeringen en het

als grote projecten, met als overeenkomst dat

Je noemde het permanente groot en klein

terugverdienen daarvan. Mede daarom vragen

er daadwerkelijk investeringen plaatsvinden.’

onderhoud. Hoe verhouden investeringen zich

ze ons de configuratie van gemeentelijke investe-

tot beheervraagstukken?

ringen te optimaliseren. Neem als voorbeeld de

Dus jullie zijn eigenlijk voortdurend aan het

‘Beheer wordt stelselmatig vergeten en dat is

bouw van een nieuw theater. Dan is allereerst de

structureren?

onterecht. Er is een permanente aandacht nodig

vraag welke formule dat theater moet krijgen. Wil

‘Dat moet ook wel. We hebben heldere ordenings-

om steden en regio’s vitaal te houden. Je moet

je vooral producties van Joop van den Ende?

principes nodig. Dat betekent dat we voortdurend

voorkomen dat ze verpauperen. Wanneer je het

Dan moet je elke avond je bezetting halen. Of wil

vragen stellen aan de klant: Wat bent u van plan?

beheer tot een sluitpost degradeert, functioneert

je liever een regionaal theater met een brede

Wat gaat u investeren, zowel direct als indirect?

een gebied niet optimaal. Bedrijven calculeren

programmering? Wat ook speelt, is dat een thea-

Welke doelstellingen horen daarbij? Vervolgens

wel zo, overheden echter niet. Bedrijven willen

ter nooit op zichzelf staat. Wat moet de context

proberen wij aan de klant duidelijk te maken

het rendement op hun investeringen goed hou-

vormen: een bioscoop, een galerie of een andere

hoe het speelveld in elkaar zit en dat de klant

den, terwijl overheden vaak alleen naar de initië-

grote publiekstrekker? Die context moeten onze

resultaatgericht bezig moet zijn. We plaatsen de

le investeringen kijken. Wij proberen dat te door-

adviseurs goed aanvoelen. Wat stelt de plek voor

investeringen ook in de tijd, dus het tempo waar-

breken, door bijvoorbeeld aandacht te vragen

en welke invloeden werken op die plek in? Wat

in een en ander gebeurt is evenzeer van belang.

voor de waarde van investeringen tijdens de

gebeurt er ter plekke met de functionele mix en binnen welke context heeft die mix bestaansrecht? Dat zijn dus veel bredere vraagstukken dan louter een afweging van kosten en baten.’ //

‘ Maak van beheer geen sluitpost op de begroting’

>

De regie van de stad

06.2004 De Stad vernieuwt

29

Wat bepaalt of een regio functioneert? Is dat

Jullie proberen investeringen los te krijgen en

het woonklimaat of zijn het juist de bedrijven?

in goede banen te leiden. Wat moeten we ons

‘Het gaat in eerste instantie om de aard en

bij die investeringen voorstellen?

omvang van de productiestructuur. Vervolgens is

‘Investeringen verschillen naar omvang, soort,

het vestigingsmilieu van belang met de bijbeho-

looptijd en gevoeligheid voor externe factoren.

rende arbeidsmarkt. Maar ook de bereikbaarheid,

Eén ding hebben ze gemeen: ze zijn per definitie

de woningmarkt en het leefklimaat in algemene

toekomstgericht en ze zijn nodig om van een

zin spelen een rol. Hoe is het bijvoorbeeld

ongewenste naar een gewenste situatie te kun-

gesteld met het openbare groen binnen en bui-

nen komen. Investeringen om een regio vitaal

ten de stad? En hebben de steden uitloopgebie-

te houden, hebben in de eerste plaats te maken

den voor hun bewoners? Wij proberen een

met permanent groot en klein onderhoud.

samenhangend beeld te krijgen van al die facto-

Daarnaast zijn er de investeringen die de boel

ren. Neem bijvoorbeeld de reistijd en de arbeids-

een beetje opschudden, met kleine schokjes.

marktparticipatie. Veel huishoudens bestaan uit

En tenslotte de investeringen die samenhangen

tweeverdieners die op verschillende plaatsen

met een totale herpositionering van een regio.

werken. Zij moeten hun tijd slim plannen.

In dat laatste geval moeten er bijvoorbeeld

Daar moet je het voorzieningenaanbod goed op

nieuwe vormen van bedrijvigheid worden aan­

aan laten sluiten. In het ene geval betekent dat

getrokken. Dat laatste vergt beleidsmatige én

het situeren van voorzieningen rond de woning,

bedrijfsmatige investeringen. Deze drie soorten

in het andere geval bijvoorbeeld bij de werkloca-

investeringen moeten worden samengebald in

ties. Hoe ziet een dag van zo’n huishouden eruit?

Daar probeer je op in te spelen. Ik redeneer zelf heel erg vanuit tijd en ruimte, functionaliteit en kwaliteit als ik een bepaalde locatie moet beoordelen. Is een locatie monotoon of is er diversiteit. En zo ja: ondersteunen de functies elkaar.

Weet je dat, dan weet je ook wat er moet veranderen en daaruit volgen dan weer de investeringen die nodig zijn.’

‘ We onderzoeken welke ontplooiingskansen steden en regio’s hebben en welk profiel het beste bij ze past’

◊ Steven Hokken is project- en proces­ manager stedelijke ontwikkeling.

Hij was als project­manager betrokken bij de Vinex-locatie Leidschenveen en het kantorengebied Beatrixkwartier in Den Haag.

30

De Stad vernieuwt 06.2004

De regie van de stad

column

22222222888222222222222222 22244442222222222222222222 222222222222222222222223222 2222222222222222229999999999999999999999999999222 222333322222222222222222222222 222223322227666633333222222222222 222222222222222222222222324

Het einde van de stad

De stad lijkt het gevecht te verliezen.

Abcoude, Beverwijk of Almere. Weg van

De middeninkomens trekken weg en de

de stad, maar stedeling in hart en nieren.

armen blijven over. Het gemeentebestuur sluit

Alleen in de achterstandswijken is nog

de ogen voor de realiteit en bijt zich

sprake van een sterke buurtbinding en

vast in achterhoedegevechten. We moeten

komt men nauwelijks uit de eigen wijk.

de middeninkomens vasthouden, wordt er

Het zou helpen als bestuurders die realiteit

geroepen. We moeten duurdere koopwonin-

onder ogen zagen en de stad inrichten op

gen bouwen en aantrekkelijke woonmilieus

bewoners die van de stad gebruik maken.

realiseren. Als dat allemaal niet lukt, dan

Dat zijn de armen van de stad en de bezoe-

moeten we annexeren.

kers van de stad. Weg met die megalomane

De oplossingen worden steeds dwazer en

centrumplannen vol met dure huur- en koop-

kunstmatiger. Vinex was hopelijk de laatste

woningen. Voor wie in godsnaam? Focus je

stuiptrekking. Kunstmatig wordt een wijk bij

op de achterstandswijken. Kijk hoe je de

de stad geplakt. Vergeten wordt dat de feitelij-

bewoners daar kunt activeren. Kijk hoe je

ke afstand van de Vinex-wijk Leidsche Rijn tot

bezoekers van je stad gebruik maken. CreĂŤer

Utrecht groter is dan die tot de groeikernen

kantoren aan de snelweg. Maak het centrum

Houten en Nieuwegein. Vergeten wordt dat de

tot plek van vermaak en ontspanning.

verbindingen naar Leidsche Rijn slechter zijn

Weg met de Arena-boulevard, verdubbel de

dan die naar Houten en Nieuwegein. Vergeten

capaciteit van CarrĂŠ en vergeet die middenin-

wordt dat het onderscheid stad en platteland

komens. Die komen toch niet meer terug.

fictief is en de grenzen feitelijk al opgeheven zijn. Dorpelingen wonen in de stad en stedelingen wonen in het dorp.

Steeds vaker worden buurgemeenten overspoeld door stedelijke import. Bewoners die zich emotioneel aan de stad verbonden voelen en gebruik maken van de stedelijke voorzieningen. Menige Amsterdammer woont in

De regie van de stad

06.2004 De Stad vernieuwt

31

Fotografie > Theo Baart Den Haag/Duindorp

32

De Stad vernieuwt 06.2004

De regie van de stad

' Het is duidelijk dat je het met fysieke herstructurering alleen niet redt. Sociale herstructurering, daar gaat het om'

De regie van de stad

06.2004 De Stad vernieuwt

33

Besturen en adviseren: hoe verhouden die disciplines zich tot

Rob Bergmans | Wethouder

elkaar? Om daar achter te komen, gingen we in gesprek met

Anton Bos | DHV-adviseur

Rob Bergmans, wethouder Ruimtelijke ordening, verkeer en middelen in Son en Breugel en adviseur Anton Bos van DHV. Bos leidt het project ‘Kloppend Hart’, de herinrichting van het centrum nu het doorgaande verkeer over de A50 wordt omgeleid.

Openlijk zaken bespreken hier nooit zelf kunnen opbouwen. Wanneer je als

Waarom hadden de ambtenaren zo’n moeite met de nieuwe bestuursstijl?

gemeente eenmalig zo’n groot project doet, kun je daar niet de totale organisatie op inrichten.’

Bergmans: ‘Ik denk dat ambtenaren moeilijk

Bos: ‘Een gemeente is per definitie gebouwd op

kunnen leven met onzekerheden. Ze willen geen

rechtszekerheid en rechtsgelijkheid. Het beleid

eigen keuzes maken en daarom kruien ze alles

moet voorspelbaar zijn en ambtenaren zijn

door naar boven. Dat kan echter niet, zeker niet

gewend op basis daarvan alles te beoordelen.

in een zo’n complex project als voor het centrum

De realiteit is echter dynamischer; burgers

van Son en Breugel. Tot in detail verantwoording

worden mondiger en er zijn naast de gemeente

afleggen, werkt niet. Daarom moeten verant-

andere partijen verantwoordelijk voor de plan-

woordelijkheden neergelegd worden op het

nen. Dat vraagt om een andere omgang met

niveau waar ze thuishoren. En laat mensen zelf

onzekerheden en dat vraagt om een cultuur­

met oplossingen komen en niet met problemen.

omslag die veel energie kost. Een gemeente zal

Dat laatste doet Anton gelukkig niet; zijn advies

moeten afwegen: wie van mijn medewerkers

bevat meerdere alternatieven met de bijhorende

kan de eigen verantwoordelijkheid aan. Geef die

argumenten. Overigens zullen we die expertise

mensen vervolgens de ruimte. Bij sommige

‘ Een adviseur fungeert als haarlemmerolie én als vertrouwenspersoon’

34

De Stad vernieuwt 06.2004

De regie van de stad

‘ Ik merk dat ruimtelijke ordening vooral te maken heeft met het ordenen van geesten – het menselijke aspect staat eigenlijk voortdurend centraal’

gemeenten zie je die kentering nu plaatsvinden.

We hebben daar slim op ingespeeld, door heel

van het projectleiderschap. Kun je zo optreden

Ze worden zelfbewuster en slagen er ook weer

open de markt op te gaan en te voorkomen dat

dat mensen uit zichzelf mee gaan doen? Dat moet

in de goede mensen aan te trekken. Een extern

we automatisch bij bepaalde bedrijven terecht

je afdwingen op basis van kunde en respect.

bureau als het onze kan daarin ook een voor-

zouden komen. We hebben bijvoorbeeld de mate-

In zo’n situatie creëer je organisaties die automa-

beeldstellende rol vervullen. Wij kunnen mensen

rialen niet benoemd, maar wel de minimum kwa-

tisch de dingen goed gaan oplossen.’

coachen.’

liteit ervan. We sturen op kwaliteit en output. Het

Bos: ‘Je kunt het in ieder geval niet afdwingen

resultaat: een bijzonder economische aan­

via de wethouder. Goede projectleiders zijn een

bieding.’

apart slag. Het gaat erom dat je de juiste vragen

Bos: ‘In financieel opzicht loopt het project tot

kunt stellen, niet dat je zelf reeds alle antwoor-

nu toe op rolletjes en als het zo doorgaat kunnen

den hebt. Respect, tact, diplomatie en het over-

we het project afronden binnen de begroting.’

zicht: daar begint het mee. Vervolgens moet het

gemeente als de onze gaat het om giga-bedragen.

Bergmans: ‘Dit soort discussies vind ik dus

bestuur en het management achter je staan.

Bedragen die even groot als de jaarlijkse loon-

heel belangrijk. Binnen de overheid bestaat een

Anders kun je geen dingen doorbreken. Het

som van de gehele gemeentelijke organisatie.

uitgavencultuur, terwijl er in bedrijven sprake is

mooiste is inderdaad wanneer je het zelforgani-

Maar daarmee was het voor de bouwbedrijven

van een verdiencultuur. Dat is een geheel andere

serend vermogen van mensen kunt aanboren.

in potentie ook een zeer aantrekkelijke klus.

filosofie. Het heeft ook te maken met de kwaliteit

De schrijver De Saint-Exupéry heeft het eens

Zijn er successen toe te schrijven aan jullie manier van werken?

Bergmans: ‘De aanbesteding voor het centrumplan is een goed voorbeeld. Voor een kleine

>

Anton Bos

>

Rob Bergmans

>

De regie van de stad

06.2004 De Stad vernieuwt

35

Hoe zien jullie je taakopvatting?

Bergmans: ‘Ik merk dat ruimtelijke ordening vooral te maken heeft met het ordenen van gees-

‘ De realiteit is dynamisch; dat vraagt om een andere omgang met onzekerheden’

ten. De menselijke aspecten staan eigenlijk voortdurend centraal. Hoe ga je met elkaar om en hoe kun je samen dingen bereiken.’

Bos: ‘Primair ben ik de adviseur van het gemeen-

en er al het nodige geld was geïnvesteerd.

beeld door de besluitvorming in de raad.

tebestuur. Ik moet het bestuur bijvoorbeeld

Uiteindelijk heb je als adviseur een bescheiden

Daar proberen we dan scenario’ s voor te ontwik-

kritisch onderhouden wanneer het in zee gaat

rol. Rob zit hier gelegitimeerd door de bevolking,

kelen. Uiteindelijk is het ook mijn rol om de

met marktpartijen. Zodat het zich rekenschap

wij zijn ervoor om zijn programma te realiseren.’

gemeenteraad bewust te maken van het feit dat

geeft van zijn acties. Daarnaast fungeer ik als

Bergmans: ‘Het was niet aan de orde een geheel

zij aan het stuur zitten en niemand anders.

haarlemmerolie en als vertrouwenspersoon.

nieuw plan te gaan ontwikkelen of om hele

Ik moet voor de raad een integraal gewogen

En ik mag nadenken over hoe je ambities omzet

nieuwe adviseurs aan te trekken. Het project was

advies maken, op basis waarvan ze een gewogen

in concrete acties. Daar moet een bestuurder

daar al te ver voor gevorderd. Daar moet je je

besluit kunnen nemen. Daarna moet dat besluit

zich niet mee bezighouden. Dat doe je door in

als nieuwe bestuurder gewoon bij neerleggen.’

loyaal worden uitgevoerd.’

de adviesfase alle thema’s te convergeren, zodat B en W besluiten kan nemen. Vervolgens worden die besluiten weer uitgezet in de organisatie.’

Hoe verloopt de samenwerking?

Moet het ook persoonlijk klikken?

Bergmans: ‘De kwaliteit van het advies is dus ook belangrijk. Wat dat betreft is het handig dat

Bos: ‘Jazeker, al weet je nooit van tevoren hoe

Anton een organisatie achter zich heeft die snel

dat gaat lopen. Het had ook mis kunnen gaan,

dingen kan uitzoeken. Hij kan in Amersfoort snel

maar met Rob gaat het prima. We kunnen zaken

even specialistische know-how ophalen.’

Bergmans: ‘We zijn steeds meer een sparring-

openlijk bespreken. Je raakt op elkaar inge-

partner voor elkaar geworden en dat werkt

speeld. We doen bijvoorbeeld de voorlichting

prima.’

samen waarbij je elkaar versterkt en met een

Bos: ‘De samenwerking begon wel op een bijzon-

Bergmans: ‘Een adviseur zorgt er onder meer

consistent verhaal naar buiten treedt. Daarnaast

voor dat de tijdsplanning en de financiële

dere manier. Ik was door het vorige college al

oefenen we ook rollenspellen voordat we een

planning goed zijn, anders gaat het mis.’

binnengehaald, maar dat moest bij de verkiezin-

vergadering ingaan met bijvoorbeeld marktpartij-

Bos: ‘Naar mijn idee zit de meerwaarde in mijn

gen het veld ruimen. De partij Dorpsbelang Son

en. Ik bereid voor en zet de lijnen uit, maar uit-

ongebondenheid. Ik ben minder gebonden aan

en Breugel won en zei: we gaan het helemaal

eindelijk beslist Rob. Hij is de dealmaker.’

het ambtelijk apparaat en aan de uitvoering van

Wat is de meerwaarde van een adviseur?

anders doen. Toen heb ik aangedrongen op een

Bergmans: ‘Je moet het over een paar uitgangs-

nieuwe opdrachtformulering en dat is gelukt.

punten eens zijn en vervolgens kan ieder voor

Bergmans: ‘De gemeente had destijds grote

Dat moest ook wel, omdat het vijf voor twaalf

zich daar verder op improviseren.’

groepen ambtenaren in dienst die eraan moesten

was met de planontwikkeling voor het centrum

Bos: ‘En dan nog word je soms verrast. Bijvoor­

wennen dat alles anders ging.’

plannen.’

‘ Je moet verantwoordelijkheden neerleggen op het niveau waar ze thuis horen’

36

De Stad vernieuwt 06.2004

De regie van de stad

‘ Hier ben ik geboren, evenals mijn vader, grootvader en overgrootvader.

Het pand is er niet meer, er staat nu een bankgebouw. Dit is de buurt tussen de binnenstad en het station van Amersfoort. Een buurt met van oudsher allerlei soorten van bedrijvigheid. Als kind vond ik dat prachtig; er gebeurde altijd wat. Ik kon op geluid en geuren de weg vinden. Mijn vader en moeder hadden hier een grossierderij in levensmiddelen en daar was het een af- en aanrijden van vrachtwagens en bakfietsen. Er is veel veranderd, maar ook heel veel gebleven. De huizen blijken voor veel soorten gebruik geschikt en veranderen voortdurend van woonhuis in kantoor en terug; ze bewegen mee met de tijd. Ik woon zelf nu vlakbij deze plek. Het is een heerlijke omgeving.

Met een duurzaamheid van eeuwen.’

Alet van ’t Eind is directeur DHV Ruimtelijke Ontwikkeling en Vastgoed.

De regie van de stad

06.2004 De Stad vernieuwt

37

Fotografie > Theo Baart Hoofddorp/De President

38

De Stad vernieuwt 06.2004

De regie van de stad

‘wie de grond heeft, heeft de macht’

De regie van de stad

06.2004 De Stad vernieuwt

39

Een zaak

40

De Stad vernieuwt 06.2004

Binnenstad: museum, afwerkplek of shopping mall

van lange adem Een centrumplan stelt iedereen op de proef

Rob ten Cate | Jan Pernot

Een centrumplan heeft al gauw een looptijd van acht tot tien jaar.

Dat is een lange tijd om tot elkaar veroordeeld te zijn. Wil je van een centrumplan een succes maken dan zul je alleen al daarom hoge eisen moeten stellen aan ieders visie, creativiteit en incasseringsvermogen. Het komt er eigenlijk op neer dat gemeenten, ontwikkelaars en middenstand jarenlang simultaan moeten kunnen schaken.

Rob ten Cate is strategisch

Jan Pernot is ruimtelijk-econoom

ook al is het maar tijdelijk – is funest voor de haalbaarheid van het project. Alles komt

adviseur stedelijke ontwikkeling.

en strategisch adviseur stedelijke

aan op een optimale regie van de overheid. Er zal een eenduidig programma moeten

Hij is betrokken bij de centrum­

voorzieningen en centrumont-

worden gemaakt waarin geldstromen, gemeentelijke plannen en private initiatieven

ontwikkeling van de binnenstad

wikkeling. Hij was als adviseur

naadloos op elkaar afgestemd worden. Tegelijkertijd moet het programma flexibel

van Hengelo, het historisch

en projectleider betrokken bij de

genoeg zijn om uitstel van bouwplannen op te vangen. Iedereen heeft baat bij een zo

centrum van Woerden en de

visieontwikkeling en vertaling

groot mogelijke voorspelbaarheid.

stationsomgeving van Utrecht.

daarvan voor binnen­steden en

Het centrumplan is een meerjarig avontuur dat vooral dankzij gedegen financiële ramin-

winkelcentra in o.a. Zwolle,

gen, permanente financiële bewaking en veel communicatie tot een goed einde moet

Vlissingen en Amersfoort.

worden gebracht. Het is raadzaam in de begroting ook de kosten van publieksevenementen en andere promotionele activiteiten op te nemen. Alleen aandacht geven aan een prachtig einddoel werkt niet. Samen gaan alle betrokkenen stap voor stap op weg naar de voltooiing van het project. Soms met grote, soms met kleine stapjes en regelmatig zal een pas op de plaats worden gemaakt. Om een goed eindresultaat te halen zijn continu verbeteringen nodig in het beheer, de marketing en de promotie van het centrumplan.

Door voortdurend bij te sturen voorkom je bovendien dat er op enig moment grote en dus pijnlijke ingrepen nodig zijn. //­

>

Binnenstad: museum, afwerkplek of shopping mall

06.2004 De Stad vernieuwt

41

Naoorlogse leegte en Romeinse resten

In Hengelo en Woerden is en wordt de

Een groter kontrast is nauwelijks denkbaar.

Hengelo en Woerden: overeenkomsten

vernieuwing van het centrum groots aan-

Hengelo heeft een centrum met een hoog weder-

en verschillen

gepakt. Beide steden werken aan een

opbouwgehalte zodat de stad een jong

‘sleutelproject’ dat voorziet in de aanleg

en modern profiel heeft. Woerden daarentegen

van winkels, horecavoorzieningen, wonin-

heeft een Romeins verleden en de binnenstad

gen en parkeerplaatsen. De context waarin

heeft een historisch waardevolle structuur.

de vernieuwing plaatsvindt, is voor

In beide steden is de ruimtelijke context van

Hengelo en Woerden echter geheel ver-

invloed op de manier waarop nieuwe steden-

schillend.

bouwkundige programma’s (en met name

Door Rob ten Cate

sleutelprojecten) ingepast worden in het stadscentrum. Het streven is om het nieuwe en het oude in een samenhangend geheel bij elkaar te brengen zodat er interessante nieuwe ruimtes en routes ontstaan. Daarmee kan de consument worden ‘vastgehouden’ in het eigen stadscentrum. Winkelen is immers de belangrijkste reden om naar Hengelo en Woerden te gaan. De consument is echter veeleisend en zijn wensen veranderen continu. Door daar goed op in te spelen kan een gemeente een groter gebied met potentiële klanten bereiken. Het geeft steden een sterke eigen identiteit.

In een historische omgeving, zoals in Woerden, is die opgave eenvoudiger te realiseren dan in een nieuwe omgeving. Wat historische en moderne steden gemeen hebben, is dat ze allebei te maken hebben met dezelfde economische

‘ Wil een centrumplan een kans van slagen hebben, dan zal voor iedereen duidelijk moeten zijn wat het einddoel is’

het nagenoeg altijd gaat om grote investeringen die bovendien niet geheel uit de (her)ontwikkeling kunnen worden gefinancierd. Voorbeelden zijn ondergrondse parkeerfaciliteiten en woonprojecten boven winkels. De plankosten én de omloopsnelheid van de herinrichting van de openbare ruimte zijn hoog. Andere kostenposten zijn de relatief dure verwervingen, bodemsanering en archeologisch onderzoek.

Lokale cultuur Voor de middenstand heeft de versterking van de concurrentiepositie de hoogste prioriteit. De grotere retailers kijken op basis van gedegen marktonderzoek wat verder vooruit dan de kleinere, maar zeker niet verder dan drie tot vijf jaar. Beslissingen om daadwerkelijk op kortere termijn te investeren worden in nog minder tijd genomen.

Voordat je alleen al alle partijen op één lijn hebt, ben je al een tijd bezig. De

Van de individuele winkelier is daarom geen grote bijdrage te verwachten

wensen en doelstellingen van de deelnemers lopen nu eenmaal uiteen. Die

aan de ont­wikkeling van het gebied. Dat geldt niet voor de plaatselijke

verschillen zijn niet alleen terug te voeren op de tegengestelde zakelijke

ondernemervereniging die als geen ander de lokale cultuur kent. Zij kunnen

belangen, maar ze komen ook voort uit minder rationele aspecten.

bij projecten het verschil maken en

Bijvoorbeeld uit verschillen in ambitie en perceptie want alle partijen zijn

dat wordt gelukkig steeds meer erkend door de lokale overheden.

vaak betrekkelijk onwetend over wat de ander kan en wil.

De gemeente zal de regie moeten voeren bij de ontwikkeling van het cen-

De gemeente is met name geïnteresseerd in de positie en de uitstraling van

trum.

de stad en haar bijdrage bestaat uit de aanleg van voorzieningen op het

Zij heeft immers een beslissende stem als het gaat om bereikbaarheid, par-

gebied van bereikbaarheid, parkeren, inrichting van de openbare ruimte en

keren en vergunningen. Tegelijkertijd is de gemeente afhankelijk van de

(stads)promotie. De laatste jaren is daar de zorg voor veiligheid bij geko-

steun van de middenstand,

men. Een inherent probleem bij grote projecten is dat

42

De Stad vernieuwt 06.2004

Binnenstad: museum, afwerkplek of shopping mall

factoren en wetmatigheden. Concurrentie en

Plannen voor stadscentra hebben per definitie

Woerden als Romeinse vestingplaats. Alleen al

complementariteit met omliggende steden is

een lange looptijd. Ze dragen daarmee het

het Romeinse schip trok in één weekend 10.000

onontkoombaar. Door initiatiefnemers wordt

gevaar in zich dat het enthousiasme bij partijen

mensen naar de stad; voor Woerden zijn dat

voortdurend gezocht naar economische, sociale

na verloop van tijd wegebt. Om het project voor

geen geringe aantallen.

en culturele mogelijkheden voor de binnenstad.

alle participanten interessant te houden, is het

In Hengelo deed zich op een andere manier

De centrale vraag, die zowel in Hengelo als

belangrijk dat het proces continu wordt verbe-

iets vergelijkbaars voor. Bij de aanleg van een

Woerden speelt, is: hoe versterken we ons

terd en kansen die zich tussentijds aandienen

tunnel onder het spoor werden oude vliegtuig-

voorzieningenniveau en onze eigen identiteit?

worden benut.

bommen vermoed zodat de buurt tijdelijk

In Hengelo wordt voortgebouwd op het imago

ontruimd moest worden. De gemeente bood

van een wederopbouwstad en op en het indu-

Nadeel en voordeel

de bewoners een weekend aan in hotels in de

striële verleden. In Woerden daarentegen zoekt

In de bodem van Woerden bevinden zich de res-

regio. Dat bracht zoveel positieve publiciteit

men het veel meer in kleinschaligheid en in de

ten van een Romeins castellum dat op grond van

teweeg dat de betrokken hotelondernemingen

menselijke maat die al in het centrum zichtbaar

het Verdrag van Malta niet mag worden beroerd.

de gemeente uiteindelijk geen rekening stuur-

is.

Die archeologische resten zijn reden geweest

den. Door creatief te zijn pakte een aanvankelijke

Het gaat in beide steden om een proces waarbij,

voor een vertraging in het planproces. Een tijdro-

tegenvaller zeer positief uit. Belangrijk bij de ont-

naast de lokale overheid, veel partijen betrokken

vende aanpassing en een nieuwe plaatsbepaling

wikkeling van centrum­gebieden is verder dat

zijn. Het is een langdurig en ingewikkelde proces

van de geplande ondergrondse garage waren

‘plaatselijke krachten’ zo goed mogelijk worden

dat opereren op drie schaalniveaus vereist: stra-

nodig. Op de plaats waar wel mocht worden

benut. In Hengelo werd bijvoorbeeld een mana-

tegisch, tactisch en operationeel. Goed project-

opgegraven, werden vervolgens een bijzondere

ger aangetrokken die uit de lokale bedrijfscultuur

management is nodig om voortdurend tussen de

grachtenstructuur en een Romeins vrachtschip

afkomstig was en die goed lag bij de onderne-

schaalniveaus te kunnen schakelen. Het is essen-

blootgelegd. Het budget voor archeologie van

mers. Daarnaast bestond er een sterke onderne-

tieel om parallel te werken aan de identiteit van

circa 1,6 miljoen euro

mersvereniging die zich met veel verve heeft

de stad, aan het bij elkaar brengen van de juiste

werd met nog eens 0,4 miljoen euro verhoogd.

gestort op de visie op de binnenstad en nadien

partijen en aan de uitvoering van het project.

Een forse tegenvaller voor Woerden? Niet echt,

op de promotie van de plannen tijdens de uit-

Maar hoe belangrijk de visie op de langere ter-

want van dit nadeel kon een voordeel worden

voering. Dit resulteerde in acties om de bereik-

mijn ook is, de korte termijn mag niet vergeten

gemaakt. Tijdens archeologiedagen werd zowel

baarheid te garanderen en in het aanleggen van

worden. De ‘winkel’ moet immers open blijven.

lokaal als landelijk de aandacht gevestigd op

tijdelijke (parkeer)voorzieningen.

>

de ontwikkelaars en de investeerders. Gezamenlijk moet maatwerk worden geleverd. Dat kan alleen als alle betrokkenen het eens zijn over de visie, het programma en de uitvoering van het project.

Visie Wil een centrumproject een kans van slagen hebben, dan zal voor iedereen duidelijk moeten zijn wat het einddoel is. De overheid zal met de betrokken ondernemers een gezamenlijke visie moeten formuleren. De hamvraag is hoe je van het centrum een boeiende plek maakt waar bezoekers en investeerders graag komen. Daarom moet steeds opnieuw de vraag gesteld worden waarom mensen het centrum willen bezoeken. >

Bij het formuleren van een visie is er een groot risico op onenigheid en verschillen van inzicht. Dat is met name te wijten aan de verschillen in per-

‘ De hamvraag is: hoe maak je van het centrum een boeiende plek waar bezoekers en investeerders graag komen’

ceptie van de deelnemers. Men spreekt niet altijd dezelfde taal, er spelen vooroordelen en er wordt vaak onvoldoende onderkend dat er gelijktijdig op verschillende schaalniveaus moet worden gedacht. Door plannen te visualiseren maak je het voor de deelnemers gemakkelijker om een gemeenschappelijk denkproces door te maken. Elke visie moet uiteraard economisch haalbaar zijn en daarom zal in een vroeg stadium duidelijk moeten worden of de plannen passen bij de ambities en financiële kracht van de ondernemers. Rekenen en tekenen gaan hand in hand.

Kansen en valkuilen Als er een gezamenlijke visie is geformuleerd dan kunnen de plannen worden vertaald naar concrete projecten. In de visie worden die projecten

Binnenstad: museum, afwerkplek of shopping mall

06.2004 De Stad vernieuwt

43

Ook is veel overlegd gevoerd met de gemeente

En daar kan de historie van Woerden weer goed

over de communicatie en de promotie. Er zijn

bij helpen.

bijna wekelijks evenementen georganiseerd

Tot slot nog dit. Niet alles is te voorspellen.

onder het motto ‘In het centrum van Hengelo

Het vernieuwen van een centrumgebied is een

is altijd iets te doen’. Het enthousiasme van de

moeizaam proces. In Hengelo werd aanvankelijk

ondernemers is een logisch gevolg van hun

gedacht dat een investering van circa zeven

eerdere betrokkenheid bij het opstellen van

miljoen gulden voldoende was om de kwaliteit

een visie op de binnenstad.

van de openbare ruimte te verbeteren. Door het enthousiasme van de gemeente en de onderne-

Aanvullende authenticiteit

mers liep dat bedrag uiteindelijk op tot circa 45

In Woerden ging veel tijd verloren tussen het

miljoen gulden, gefaseerd over circa zeven jaren.

opstellen van een visie en de uitvoering van de

Het besef dat hogere investeringen noodzakelijk

plannen. Door onvoorziene oorzaken en door

waren, kwam pas tijdens het proces. Niet onbe-

personele wisselingen, waardoor veel informatie

langrijk was ook dat circa 30 eigenaren al in een

die in het voortraject was opgebouwd verloren

vroeg stadium grote investeringen deden in de

ging. Maar je kunt nog zoveel opschrijven:

kwaliteit van hun pand. Zo kan een opwaartse

het gevoel van mensen laat zich niet vangen in

economische spiraal worden gecreëerd.

nota’s. Gelooft men in de plannen en blijft men erin geloven, daar gaat het om. De enige manier om het enthousiasme vast te houden, is door veel te investeren in communicatie en promotie.

Lokale organisaties moet je koesteren en inzetten voor de stad. Belangrijk is ook dat je een reële ambitie formuleert en niet probeert om een concurrentieslag aan te gaan met een completere stad als Utrecht. Er is meer winst te halen uit het aanbieden van een complementaire authenticiteit.

onderscheiden die kansrijk zijn, inspelen op concrete initiatieven en de ontwikkeling van het project stimuleren. Winkelplanning speelt daarbij een belangrijke rol. Winkelen is veel meer dan een door koopmotieven gestuurd bestedingsgedrag. De tijd die bezoekers in de binnenstad doorbrengen, is steeds meer een geprogrammeerde vorm van vrije tijdsbesteding geworden. Het gaat erom dat bezoekers vermaakt en verrast worden; kopen en consumeren zijn daarvan afgeleiden. Het biedt steden volop kansen om zich

‘ De binnenstad leunt economisch vooral op de lokale markt en slechts mondjesmaat op de regio’

van elkaar te onderscheiden. Alle partijen zijn zich hiervan bewust maar niet iedereen heeft oog voor de valkuilen van ambitieuze projecten. De regiofunctie van centrumplannen wordt soms te hoog ingeschat. De binnenstad

lijkheid van de buurt of het wijkwinkelcentrum. Deze winkelcentra dragen

leunt economisch vooral op de lokale markt en slechts mondjesmaat op de

op hun beurt bij aan de leefbaarheid van de woonwijk. Ga daar voorzichtig

regio. Als plannenmakers zich daar onvoldoende rekenschap van geven,

mee om en geef niet zonder slag of stoot toe aan de roep om megasuper-

leidt dat er onvermijdelijk toe dat de torenhoge verwachtingen niet worden

markten op solitaire plekken! Het antwoord op de vraag ‘wel of geen nieu-

ingelost.

we megasupermarkt?’ zal beantwoord moeten worden vanuit een samen-

Om het stadscentrum een impuls te geven, is het ook belangrijk dat de

hangende visie op de wijk, de stad en de aangrenzende regio.

gemeente de economische ontwikkeling van de stadsrand in de juiste

Tot slot mag de kwaliteitsverbetering van het stadshart niet ten koste gaan

richting stuurt. In de praktijk is dat niet eenvoudig. Plannen voor het stads-

van de net buiten het centrum gelegen gebieden. Door de ruimtelijke

centrum duren lang en kosten veel. Voor marktpartijen is het aantrekkelijker

schaalvergroting bestaat de kans dat er een te groot voetgangersgebied

om de periferie te ontwikkelen omdat ze zo veel sneller kunnen inspelen

ontstaat, dat de huurprijzen net daarbuiten omhoog schieten en dat de loka-

op veranderingen in de markt. De overheid moet daar alleen die bedrijfs­

le ondernemers (die kleine, gezellige winkeltjes) verdreven worden van hun

activiteiten stimuleren die een succesvolle ontwikkeling van het centrum

traditionele plekje, net om de hoek van de grote winkelstraten.

niet in de weg staan. Denk bijvoorbeeld aan woonboulevards, doe-het-zelfzaken en tuincentra.

Secuur begeleiden

Hetzelfde geldt voor de ontwikkeling van nieuwe winkelcentra rond de bin-

Het gaat om meer dan mooie plannen alleen. De gemeente moet de uitvoe-

nenstad. De traditionele supermarkt bepaalt in veel gevallen de aantrekke-

ring secuur begeleiden. Een slechte bereikbaarheid van het stadscentrum –

44

De Stad vernieuwt 06.2004

Binnenstad: museum, afwerkplek of shopping mall

‘Als student ging ik naar de happenings op het Spui, bij het Lieverdje.

Boekhandel Athenaeum en het nieuwscentrum waren er ook al, ons venster op de wereld. In Café Hoppe kon je aan de grote mannenwereld ruiken. Maar ik ontdekte al snel: bij De Zwart gebeurt het. En nog steeds. Veel schrijvers komen hier. Er worden intensieve discussies gevoerd. Mensen komen even een aperitiefje drinken voordat ze gaan eten. Die sfeer spreekt mij erg aan.

En buiten is het even prachtig. Door het steegje ernaast is het een komen en gaan van mensen. Het plein is een ontmoeting van vele werelden: studenten, de ‘heren’ van Hoppe, vrienden en de schrijvers van De Zwart. Je kunt hier het grootsteedse voelen – op Amsterdams niveau uiteraard. Het is een knooppunt van verschillende netwerken, op heel klein plekje in de stad.’

Peter Lahaye is hoofd adviesgroep financieel-economische analyse en werkzaam op het snijvlak van procesmanagement en de financieeleconomische en juridische aspecten van publiek-private samenwerkingen.

Binnenstad: museum, afwerkplek of shopping mall

06.2004 De Stad vernieuwt

45

Fotografie > Theo Baart Hengelo/Centrumgebied

46

‘ Ditresulteerdeinactiesomdebereikbaarheidtegarandereneninhetaanleggenvantijdelijke(parkeer)voorzieningen’ De Stad vernieuwt 06.2004

Binnenstad: museum, afwerkplek of shopping mall

Binnenstad: museum, afwerkplek of shopping mall

06.2004 De Stad vernieuwt

47

> Visie op winkelgebieden 3

De veiligheid

Goof de Vor is procescoördinator bij het Nationaal Platform Criminaliteitsbeheersing.

Egbert IJzerman is security risk manager BCC en voorzitter van de werkgroep Keurmerk Veilig Ondernemen.

Veiligheid hoog op de agenda van ondernemers De werkgroep Keurmerk Veilig Ondernemen wil winkelcentra veiliger maken door de inspanningen van gemeente, onder­ nemers, politie en brandweer te bundelen in een samenhangende aanpak. De werkgroep Keurmerk probeert daarom alle neuzen in dezelfde richting te krijgen. Want een schone en veilige winkelomgeving vergroot de leefbaarheid van de buurt.

Hoe is het Keurmerk Veilig Ondernemen

dat het beeld dat gemeente, ondernemers en

ten plaats en hoeveel aangiftes staan daar tegen-

ontstaan?

politie van elkaar hebben niet altijd positief is.

over. Ondernemers en politie praten daar te

De Vor: ‘Ondernemers klaagden over de passivi-

En waar sprake is van samenwerking, kunnen

weinig over; de perceptie van de een verschilt

teit van de overheid omdat die zichtbaar te

mensen met de beste bedoelingen de verkeerde

van die van de ander. Na de analyse volgt het

weinig zou doen tegen winkelcriminaliteit. Voor

beelden oproepen. Bijvoorbeeld, nadat er afspra-

opstellen van een plan van aanpak dat jaarlijks

het Nationaal Platform Criminaliteitsbeheersing

ken gemaakt zijn over de aanpak van criminelen,

wordt bijgesteld. Je kunt als winkelcentrum zelf

was dit een vertrekpunt om te starten met het

geeft het OM aan maximaal vijftien criminelen

je eigen normen vaststellen, maar het proces

Keurmerk Veilig Ondernemen; namelijk om een

per maand te willen vervolgen. Dat is niet bevor-

om het keurmerk te krijgen ligt wel vast.’

structuur te bieden aan partijen om gemeen-

derlijk voor een goede samenwerking. Die vicieu-

IJzerman: ‘Stel daarbij ook goed vast om welk

schappelijk duidelijke afspraken te maken over

ze cirkel moet je doorbreken. Er moet weer ver-

gebied het gaat. Gemeenten hebben nogal eens

veiligheid in winkelgebieden.’

trouwen ontstaan. Mensen moeten het gevoel

de neiging er allerlei randgebieden bij te halen,

IJzerman: ‘Eind 1999 is er een werkgroep gefor-

krijgen dat hun handelen zin heeft, dan gaan

maar daardoor verwatert het probleem – althans

meerd met onder meer politie, ondernemers

processen zichzelf versterken. Benoem met name

in de optiek van de ondernemers. Gemeenten

en enkele externe deskundigen. Die is aan de

datgene wat wél mogelijk is en ga niet direct

mogen overigens leefbaarheid best breed neer-

slag gegaan om het keurmerk handen en voeten

denken in termen van randvoorwaarden en

zetten. Niet voor niets is een goede winkelomge-

te geven. Uiteindelijk is het gelukt om het eens

piketpaaltjes.’

ving van invloed op de leefbaarheid van een

te worden over de uitgangspunten van het keur-

gehele buurt.’

Hoe ziet een lokale veiligheidsaanpak eruit?

merk, waarna het in 2001 kon worden gelanceerd. Steeds meer projecten slepen het keur-

De Vor: ‘Begin met een goede analyse. Breng de

merk in de wacht; in 2004 circa 50.’

lokale problemen in beeld. Waar vinden inciden-

Op nationaal niveau zijn jullie er dus uitge­ komen, maar hoe gaat het op lokaal niveau?

De Vor: ‘Op lokaal niveau geeft onveiligheid ondernemers snel een gevoel van machteloosheid, van passiviteit en apathie. Daar komt bij

48

De Stad vernieuwt 06.2004

‘ Benoem vooral datgene wat wél mogelijk is en ga niet direct denken in termen van piketpaaltjes en randvoorwaarden’

Binnenstad: museum, afwerkplek of shopping mall

>

>

Goof de Vor

Egbert IJzerman

Waar gaat het mis in de samenwerking

Werkt het bij het Nederlandse keurmerk

Jullie hebben inmiddels veel projecten in bin­

tussen gemeente en ondernemers?

ook zo?

nensteden ontwikkeld. Wat zijn de voorwaarden

De Vor: ‘Men praat meer over elkaar dan met

De Vor: ‘Wat aantoonbaar is, is dat men zich

voor een succesvol project?

elkaar. Ik kan dat illustreren aan de hand van een

beter gaat organiseren. Maar wat precies de

‘We kiezen ervoor de stedenbouw en het

voorval in een winkelcentrum in Noord-Holland.

effecten zijn van het keurmerk is lastiger te

stratenpatroon af te stemmen op de stad zelf. Dat

Daar werd door ondernemers geklaagd over een

meten. Wel is het zo dat de betrokkenheid van

kun je zien aan bijvoorbeeld de Waagstraat in

muurtje waar jongeren bij rondhingen. Kosten

ondernemers bij de aanpak van onveiligheid toe-

Groningen en aan Mariënburg in Nijmegen. Qua

van de verwijdering: 15.000 gulden. Vervolgens

neemt. Men komt afspraken na en informeert

architectuur mag het best modern ogen, maar

ging de gemeente de sloop van het muurtje

elkaar beter. De discussie wordt breder; men

elk project moet zich logisch voegen in

betrekken in het renovatieplan. Er ontstond een

gaat zich met leefbaarheid bemoeien. Ook gaat

de stad. Die lijn hebben we gekozen. We willen

discussie tussen de gemeente en de eigenaar

men inzien dat veiligheid geen statisch probleem

dienstbaar zijn aan de stad. Dat betekent vervol-

van het centrum – de ondernemers deden niet

is. Je bent er niet met de aanschaf van een paar

gens: goed naar de plek kijken en de belangen

mee – en dat duurde maar liefst drie jaar.

camera’s. Dergelijk afkoopgedrag roept alleen

daar goed managen, ook de politieke. We hebben

Terwijl achteraf gezien de ondernemers best de

maar nieuwe problemen op. Men moet eerst

geen ING-saus die we over alles heen gieten, elk

sloop van dat muurtje hadden willen betalen.

naar de eigen organisatie kijken en onderzoeken

project krijgt zijn eigen uitstraling. Uiteraard

Daarmee raak je aan de grootste allergie die

wat er in de sfeer van afspraken te bereiken is.

moeten ook wij een beleggingsproduct maken

ondernemers hebben: de besluitvormingsarmoe-

Zo breng je een organisaties ertoe effectieve,

dat goed afzetbaar is. Je moet vooral

de van de gemeente. Andersom verzuimen

uitvoerbare maatregelen te nemen.’ ///

iets maken dat aansluit op het winkelgedrag

ondernemers de gemeente aan te spreken op

van mensen, waardoor het gemakkelijk inslijt in

wat zij wél goed kan.’

de winkelgewoonten. Dat zit hem toch ook heel sterk in de kracht van de openbare ruimte.’

Leidt een groter veiligheidsbewustzijn tot actiever gedrag van ondernemers?

IJzerman: ‘Men zet veiligheid inderdaad hoger op de eigen agenda. De consument vraagt daar ook om: veiligheid wordt in toenemende mate een marketinginstrument. In Engeland krijgen winkelcentra een ‘Safer Shopping Award’ en klanten blijven er mede daardoor langer.

Opbrengsten gaan omhoog en dervingen door

‘ Veiligheid wordt steeds meer een marketinginstrument voor ondernemers.

Resultaat: de klanten blijven langer, de opbrengsten gaan omhoog en dervingen door diefstal gaan omlaag’

diefstal gaan omlaag. Plus dat de beeldvorming van het centrum verbetert en dat is van levensbelang voor het voortbestaan op termijn.’

Binnenstad: museum, afwerkplek of shopping mall

06.2004 De Stad vernieuwt

49

Fotografie > Theo Baart Nijmegen/Marienburg

50

De Stad vernieuwt 06.2004

Binnenstad: museum, afwerkplek of shopping mall

‘ Wil je van een centrumplan een succes maken dan zul je alleen al daarom hoge eisen moeten stellen aan ieders visie, creativiteit en incasseringsvermogen. Het komt er eigenlijk op neer dat gemeenten, ontwikkelaars en middenstand jarenlang simultaan moeten kunnen schaken’ Binnenstad: museum, afwerkplek of shopping mall

06.2004 De Stad vernieuwt

51

Door schade

52

De Stad vernieuwt 06.2004

Going downtown

Utrecht maakt al bijna vijftien jaar lang plannen voor het stationsgebied.

In 2000 strandde het Utrecht Centrum Project (UCP) op heftige maatschappelijke protesten en private partners die er de brui aan gaven. Toen Leefbaar Utrecht vervolgens glansrijk de verkiezingen won, leek het pleit definitief beslecht.

Maar gek genoeg beleefde de planvorming voor het stationsgebied daarna een opleving. Eind 2003 keurde de gemeenteraad het nieuwe masterplan goed en kon de uitvoering beginnen. Hoe werd die omslag bereikt?

en schande wijzer Jos Pierey is stedenbouwkundige en

Jos Pierey

Ontwikkeling centrum Utrecht van de grond

jurist. Hij is werkzaam als consultant voor ruimtelijke ontwikkelingsvraagstukken en gespecialiseerd in visie­ vorming en het creëren van draagvlak.

Hij was betrokken bij de ontwikkeling

de partijen stellen. Zij is dan immers geen

pachtovereenkomst kan worden ingebakken. De

van het Masterplan Stationsgebied

concurrent meer van de projectontwikkelaars.

gemeente zorgt voor de infrastructuur, investeert

Utrecht en de pilot ‘Graves’ waarde­

Een tweede belangrijke beslissing was om de

zelf 100 miljoen euro, garandeert de bereikbaar-

oriëntatie toegepast in stedelijke

complexiteit van de plannen te beperken.

heid tijdens en na de bouw en investeert in typi-

herstructurering.

Niet op en over elkaar bouwen en geen gemeen-

sche publieke gebouwen als een muziekcentrum

schappelijke grondexploitatie. In principe neemt

en een bibliotheek die als katalysator voor de

elke partij nu de verantwoording voor haar eigen

ontwikkeling kunnen dienen.

domein. De NS en Jaarbeurs ontwikkelen hun

Een derde punt heeft te maken met de tijdsfactor.

eigen grond en Hoog Catharijne herontwikkelt

Private investeerders hebben over het algemeen

het winkelcentrum. De gemeente kan daarbij vol-

een korte investeringshorizon, terwijl de gemeen-

staan met bilaterale overeenkomsten, waardoor

te plannen ontwikkelt met een lange realiserings-

zij haar regierol versterkt. De gemeente excel-

termijn. De gemeente heeft de regierol zo inge-

leert in het inrichten en verbeteren van de open-

vuld dat alleen kortlopende verplichtingen wor-

bare ruimte. Uiteraard dragen de private partners

den vastgelegd met de private investeerders. In

daar ook aan bij. Dat kan in Utrecht gemakkelijk

de loop van de tijd kunnen de particuliere part-

omdat de grond voor een belangrijk deel door de

ners steeds volgende deelplannen en investerin-

gemeente in erfpacht is uitgegeven en de prijs-

gen indienen. De gemeente bewaakt als regis-

onderhandeling in de aanpassing van de erf-

seur elke investering die past binnen

>

Going downtown

06.2004 De Stad vernieuwt

53

1 Masterplan 2003 binnenstadszijde: lagere dichtheid, herstel gracht, verbouw Vredenburg 2 Masterplan 2003 Jaarbeurszijde : hogere dichtheid, nieuw stationsplein 3 UCP (uitsnede van Vredenburg tot station): ≤1

Complex stedelijk weefsel met gedeeltelijk 3

verhoogd maaiveld, busstation onder

>4

treinstation

<2

>5

4 Masterplan 2003: Nieuwe Stationsstraat ter plaatse van huidig busstation 5 Masterplan 2003: herstelde Catharijnesingel ter plaatse van huidige Catharijnebaan

‘ Utrecht heeft de omslag meegemaakt van rampenplan naar stedenbouw­kundig succesverhaal’

maatschappelijke weerstand tegen de ‘megalomane’ plannen toe. Het UCP bleek een open zenuw. Veel bewoners hadden het gevoel dat ze het UCP door de strot geduwd kregen, net zoals in de jaren zestig met Hoog Catharijne – wat overigens niet waar was. In die mêlee van inter-

In de jaren negentig werkte Utrecht aan de plan-

Dit ontwerp was erg complex. Het voorzag onder

ne en externe weerstanden besloten Jaarbeurs

nen voor het stationsgebied. Hoog Catharijne

meer in de aanleg van een busstation onder en

en Hoog Catharijne kort voor de finale de samen-

(onooglijk maar commercieel succesvol), het

bebouwde kavels rondom het station. Op de

werking te beëindigen. Exit UCP.

station (onvindbaar en krap) en de omgeving

kavels zou bebouwing komen met een horizonta-

Nieuwe start

Jaarbeurs (‘unheimisch’) moesten op de schop.

le gelaagdheid, dat wil zeggen: per bouwlaag

Bij de gemeenteraadsverkiezingen in 2000 was

Maar hoe? Voor het eerste plan, aanvankelijk

een andere eigenaar. Technisch, juridisch en

het ook exit college. Met een klinkende overwin-

Utrecht City Project later Utrecht Centrum Project

financieel is het uiterst ingewikkeld om naast, op

ning nam Leefbaar Utrecht, de uitgesproken

genoemd (UCP), werd een publiek-private pro-

en over elkaar te bouwen. De enorme kosten en

tegenstander van het UCP, plaats in het nieuwe

jectorganisatie opgezet door de gemeente, de

risico’s van het ontwerp bleken niet te begroten.

college. De partij kreeg bovendien de portefeuille

eigenaar van Hoog Catharijne (toen WBN),

De gemeente en haar private partners spraken

voor het stationsgebied toebedeeld. In het

de NS en de Jaarbeurs. De overheid en de priva-

af ook samen de financiële risico’s te dragen.

akkoord van de collegepartijen werd, omdat men

te partijen waren daarin gelijkwaardige partners.

Er werd een exploitatieopzet gemaakt voor het

van mening was dat het UCP te veel van bovenaf

De gemeenteraad bepaalde dat het UCP zichzelf

gehele plan, waarin alle deelnemers participeer-

was opgelegd, ook vastgelegd dat de bevolking

moest bekostigen en dat de gemeentelijke inves-

den. Winsten en tekorten zouden over alle partij-

meer bij de planvorming betrokken moest wor-

teringen dus terugverdiend moesten worden.

en worden verdeeld. Toen er een aantal tekorten

den. Daarom zou medio 2002 een referendum

Daardoor werd de gemeente ook een van de pro-

leek te ontstaan, met name door het kostbare

gehouden worden over twee plannen. Het was

jectontwikkelaars voor het stationsgebied. Van de

stationsontwerp (hoewel dat nooit klip en klaar

B en W principieel te doen om participatie, want

andere kant wilde de gemeente sturing houden

werd gezegd), werden er breuklijnen zichtbaar

nergens werd beschreven hóé die plannen eruit

vanuit haar publiekrechtelijke bevoegdheden,

tussen de partijen. De gemeente wilde bovendien

zagen. Daarnaast werd ook besloten dat de

zoals het vaststellen van het bestemmingsplan.

de verplichtingen vastleggen voor de

gemeente niet meer op voet van gelijkwaardig-

gehele planperiode, wat niet strookte met de

heid met private partners zou samenwerken.

UCP: te complex

investeringshorizon van de private partijen.

In plaats daarvan zou de gemeente alleen de

Riek Bakker maakte in opdracht van de project­

Niemand leek in staat om een koerswending te

regie op zich nemen. Wat dat precies inhield,

organisatie een stedenbouwkundig ontwerp.

bewerkstelligen. En ondertussen nam ook de

werd evenmin vastgelegd. Het leek voor de één

54

De Stad vernieuwt 06.2004

Going downtown

te gaan om een machtsvraag – het voortouw nemen zonder private hinderpalen – terwijl het voor de ander ging om een bescheiden rol van de overheid, waarbij de gemeente geen medeinvesteerder meer was en slechts een kaderscheppende rol speelde. Gaandeweg moest dus invulling worden gegeven aan zowel de twee plannen als aan het begrip ‘regie’. Die plannen kwamen er en de bevolking van Utrecht kreeg een reële keuze. Of een plan met het primaat bij de private ontwikkeling, weinig verbetering in het publieke domein en geen gemeentelijke bijdrage. Of een plan met een gelijkwaardige ontwikkeling in het publieke domein, maar dan wel met een flinke gemeentelijke bijdrage.

Kiezen voor kwaliteit kost geld Met een overtuigende meerderheid (70% van de stemmen bij een hoge opkomst) koos Utrecht in mei 2002 voor het laatste. Zonder morren werd het principe overboord gezet dat de ontwikkeling van het stationsgebied niets mocht kosten.

Dat was een doorbraak. Want juist dat was één van de uitgangspunten van het UCP geweest.

De gemeente werd eindelijk verlost van haar rol als projectontwikkelaar. Waar de bevolking tot voor kort de ontwikkeling van het stationsgebied had afgewezen als megalomaan – niet Utrechts, niet van de eigen bevolking, niet te vertrouwen – koos de bevolking nu vóór een plan, vóór een programma en vóór financiële betrokkenheid.

Meer nog dan een verschil in planinhoud tussen UCP en referendumplannen, lag er een verschil in perceptie, in het gevoel van betrokkenheid en daadwerkelijk invloed hebben. De gemeenteraad gaf vervolgens opdracht om het gekozen plan uit te werken in een zogenaamd masterplan en dat werd in december 2003 door de raad goedgekeurd. Daarmee is de ontwikkeling van het stationsgebied al verder dan het UCP ooit gekomen is. De private partijen onderschrijven de plannen en in 2005 start de daadwerkelijke uitvoering.

Zo krijgt het stationsgebied Utrecht binnen tien tot vijftien jaar een heel ander aanzien.

Andere benadering succesvol Drie belangrijke strategische beslissingen zijn van belang geweest. De eerste was de wijze hoe de regierol werd ingevuld. De gemeente heeft zich gerealiseerd dat zij een sterke eigen grondpositie ontbeert, en dat zij zich daarom beter veel terughoudender moest opstellen dan zij eerder deed bij het UCP. De gemeente onthield zich van

‘ Zonder morren werd het principe overboord gezet dat de ontwikkeling van het stationsgebied niets mocht kosten; dat was een doorbraak’

een rol als mede-ontwikkelaar/geldverdiener.

En anders dan bij het UCP het geval was, kon de gemeente zich daarom gemakkelijker boven

Going downtown

06.2004 De Stad vernieuwt

55

56

De Stad vernieuwt 06.2004

Going downtown

Fotografie > Theo Baart Utrecht/Centrum Project

' Beperk de complexiteit van centrumplannen'

Going downtown

06.2004 De Stad vernieuwt

57

Werken aan een gelaagde stad Dingeman Lievense | directeur Dienst Stadscentrum, Almere

Hoe ver zijn jullie met de uitvoering?

Almere is één van de meest fascinerende bouwputten van Nederland. De gemeente bouwt er onder leiding van de Dienst Stadscentrum aan het stadshart en de ambities zijn niet gering. ’We proberen hier een stadshart in het bestaande centrum te maken en wel zo dat de grenzen tussen bestaand en nieuw vervagen.’

Heeft de economische tegenwind invloed op de

Wat is jullie ambitie voor Almere?

‘Het zuidelijk deel van het centrumplan is bijna

ontwikkeling van het zakencentrum?

afgerond. Daarin komen uitgaansvoorzieningen,

‘We proberen anticyclisch te opereren, oftewel zo

ambities voor de stad en voor de periode dat

een aantal woontorens, een hotel en winkels. In

ver mogelijk te zijn met plannen op het moment

we aan het bouwen zijn. Voor de stad betekent

aanbouw zijn nu enkele andere woongebouwen,

dat de markt weer aantrekt. Het plan van Pi de

dit dat er een stadscentrum bijkomt, met alle

de bioscoop en het winkelblok van Portzamparc.

Bruijn voorziet in de bouw van drie torens van

mogelijke functies. Almere heeft in tegenstelling

Binnenkort starten we met de bouw van twee

tot andere steden de auto niet in de ban gedaan.

woontorens en het theater, alle drie te bouwen

rond de 100 meter hoog. Dat zijn gecompliceerde gebouwen, elk met circa 25.000 à 30.000 m2

in het water. De andere projecten zitten in de

vloeroppervlak en een publieke plint. Inmiddels

parkeerplaatsen. Dat parkeren wordt opgelost

fase van voorlopig of definitief ontwerp dan

zijn we vrij ver in de selectie van een ontwikke-

onder een dek, een hellend maaiveld. Elk winkel-

wel bestek. We werken gefaseerd. Dat betekent

lende partij. Het wachten is echter even op de

woonblok dat in dat dek past, moet dus een

overigens niet dat de projecten los van elkaar

markt. Naar onze overtuiging zal Almere een van

stuk van dat dek maken. Dat maakt de opgave

staan. Een van de grootste projecten herbergt

de eerste plekken zijn die profiteert van een aan-

razend ingewikkeld. Er ontstaat echt een gelaag-

bijvoorbeeld een parkeergarage met enkele

trekkende markt. Als dat gebeurt, zal hier zeker

de stad, met een programma dat verschiet van

honderden parkeerplekken. Die moet klaar zijn

snel worden gebouwd. Daarnaast is Almere op

parkeren naar winkelen, uitgaan en wonen.

op het moment dat het grote winkelblok gereed

dit moment een van de weinige steden waar

Op strategische plekken zijn culturele functies

is in 2006! Zo zitten er allerlei subtiele draden

de werkgelegenheid groeit.’

voorzien. Essentieel is vervolgens hoe je tussen

tussen de afzonderlijke projecten.’

‘Je moet een onderscheid maken tussen de

En daaruit vloeit de realisatie voort van 2.500

alle gebouwen de openbare ruimte vormgeeft.’

Hoe gaan jullie daarbij te werk?

‘Onze aanpak in deze is vrij traditioneel. De

‘ Het centrum moet een authenticiteit krijgen die die van de afzonderlijke wijken overtreft’ 58

De Stad vernieuwt 06.2004

Going downtown

marktpartijen moeten kwaliteit maken in de gebouwen, de gemeente doet dat in de open­bare ruimte en in de cultuurvoorzieningen. Tijdens de bouw hebben we daarbovenop een aantal andere ambities, zoals de wens om het elkaar op de bouwplaats niet te moeilijk te maken.

Welke rol vervult het stadshart in de identiteit van Almere?

niveau te krijgen. En ze nog meer dan nu het geval is, aan de stad en het centrum te binden.’

‘Men ervaart het nieuwe centrum als hét kritische element in het realiseren van een comlete stad.

Het groen is niet bijzonder sterk aanwezig.

Dit moet hét centrum worden, met een authenti-

‘Dat is inderdaad lastig. Er zit wel groen in

citeit die die van de afzonderlijke wijken over-

het plan, maar dan vooral in de vorm van

stijgt. In het stadshart moet een breed product­

hoogwaardige pocketparks. Wel zorgen de

assortiment te koop zijn en de complementaire

Wandellaan, het Lumièrepark, de Markt en het

Maar dat is niet eenvoudig, aangezien bijvoor-

winkels die er komen moeten de mensen een

Stadhuisplein voor mooie groene accenten!

beeld op de locatie aan het Weerwater laatst acht

gevoel van trots geven. Daarom willen we uit­

bouwkranen draaiden. Verder moet de stad als

dagende bebouwing neerzetten. Het geldt met

geheel kunnen blijven functioneren. De proces-

name voor de gebouwen met een culturele

concept?

sen in de stad moeten doorgaan. Dat betekent

functie. Dat moeten iconen worden die ontwor-

‘De ambities die ik noemde, gelden al vanaf het

bijvoorbeeld dat belangrijke verkeersaders in de

pen zijn door de Europese en Nederlandse

allereerste begin. De marktpartijen hebben zich

stad open moeten blijven. Evenzeer moet de

architectentop.’

daaraan gecommitteerd. We merken dat nu nog

weekmarkt doorgang vinden, ook al souperen we

Staan de marktpartijen nog steeds achter het

steeds. Er is betrokkenheid, zowel intellectueel

tijdelijk de helft van het plein voor het stadshuis.

Lukt het om die hoge ambitie vast te houden?

als qua beleving. Almere Hart was bijvoorbeeld

We proberen hier een stadshart in het bestaande

‘Jazeker en dat komt ook door het Q-team dat

direct zeer enthousiast, ook over het uitgangs-

centrum te maken en wel zo dat het bij elkaar

de gehele ontwikkeling begeleidt. Daar zitten

punt dat het samen met de gemeente moest

past, elkaar versterkt. Het bestaande deel krijgt

mensen in die hun sporen hebben verdiend in

gebeuren. Dat is nooit een probleem geweest.

een facelift en dezelfde granieten bestrating als

de openbare ruimte. Zij houden de standaard

Als gemeente zijn we daarin helder geweest.

het nieuwe deel. De grenzen tussen bestaand

hoog, ook bij bouwplannen buiten het eigenlijke

We willen aan tafel blijven, niet vanuit controle

en nieuw vervagen daardoor.’

plangebied zoals het ziekenhuis en de zwarte

maar vanuit een toevoeging in knowhow.’ //

kantoortoren van MVRDV. Iconen maken we niet

Geldt dat ook voor het beheerregime?

voor de lol. Ze zijn vooral bedoeld om de bele-

‘Het nieuwe deel is in één keer gekocht door

vingswaarde van de Almeerders op een hoger

belegger Rodamco. Met Rodamco en de zeven andere eigenaren van het bestaande stadshart gaan we proberen één beheerregime op te zetten. Alle acht partijen worden betrokken bij het citymanagement en in die zin is er dus sprake van één beheerregime. De uitwerking vergt nog veel tijd en overleg, maar bij alle beleggers is er de uitdrukkelijke wens er iets bijzonders van te maken.’

‘ Onze aanpak is traditioneel: de marktpartijen moeten de kwaliteit maken in de gebouwen en de gemeente doet dat in de openbare ruimte’

Going downtown

06.2004 De Stad vernieuwt

59

‘ Hier woon ik alweer vijf jaar. Ik wilde in Den Haag blijven wonen, maar dan wel dichtbij het station. Toen ontdekte ik dit gebouw. De ene helft van mijn vriendenkring zei: niet doen, het is één groot crimineel hok. De andere helft zei: doen! Die Carel Weeber kan er wel wat van, zo zeiden met name enkele bevriende architecten. Inmiddels is het sloopbesluit gevallen. In april moet ik eruit. Ik heb inmiddels een huis gekocht in het Laakkwartier. Die plek is toch minder dan deze, vooral wat betreft de voorzieningen. Dat die hier op loopafstand zitten, vind ik geweldig. Straks woon ik er ook niet echt ver vandaan, maar dan moet ik wel de fiets pakken. Hier heb ik Albert Heijn, het Nederlands Danstheater waar ik graag naar toe ga en de Bijenkorf. Ik woon helemaal bovenin, met een prachtig uitzicht. Het is zeker geen crimineel hok. Het is vooral erg levendig. Jammer dat de Zwarte Madonna gesloopt wordt. 360 sociale huurwoningen, waarvoor er circa 100 terugkomen. Op zich is het een mono-functioneel gebouw, maar er wonen wel mensen in allerlei soorten en maten.’

Kai Liang is projectmanager stedelijke ontwikkeling, onder andere betrokken bij ontwikkeling Stationsgebied Utrecht (UCP) en diverse inbreidingslocaties in de gemeente Woerden.

60

De Stad vernieuwt 06.2004

Going downtown

Wieneke van Overmeeren | Jan Pernot

Ondergewaardeerde ritssluitingen Radialen belangrijk voor dynamiek stad

In Nederland wordt voor bijna iedere vierkante meter een plan gemaakt. Des te merkwaardiger is dat belangrijke elementen in de stad, zoals de radialen, steevast buiten het blikveld van de beleidsmakers vallen. Radialen zijn oude aanvoerroutes naar de binnenstad waarlangs zich allerlei functies en activiteiten vestigen. Moeten we blij zijn met deze desinteresse of juist niet?

In Nederland is planmatig denken koning. Bij de opzet van nieuwe winkelcentra wordt sinds jaar en dag een hiërarchische opbouw aangehouden die voorziet in buurtcentra, wijkcentra, stadsdeelcentra en een hoofdwinkelcentrum. De grotere centra overlappen het marktgebied van de kleinere en centra van gelijke orde concurreren eigenlijk nauwelijks met elkaar.

Maar de planning houdt niet altijd gelijke tred met de veranderingen in het gedrag van consumenten. Steeds meer buurt- en wijkwinkels verdwijnen uit het straatbeeld. Ze leggen het loodje door de uitdijende binnenstad en de komst van winkelcentra en grootschalige voorzieningen aan de stadsrand. Boosdoener is de moderne consument die er steeds meer de voor-

‘ Een beetje oppoetsen is niet genoeg’

keur aan geeft om zijn boodschappen te doen in complete, comfortabele, compacte en overzichtelijke winkelcentra. In het beleid voor de stedelijke voorzieningenstructuur wordt echter steevast een element over het hoofd gezien: de radiaal.

Doffe plekken en parels Radialen zijn de oorspronkelijke in- en uitvalswegen van de stad die van Wieneke van Overmeeren is adviseur ruimtelijke

oudsher een grote mix aan functies kennen. Elke stad beschikt over

economie en beleidsadviseur op het gebied van

radialen. Ze leveren een belangrijke bijdrage aan de dynamiek van de stad.

herstructurering, stedelijke vernieuwing en stedelijke

De stedelijke getijdenbeweging langs deze invalswegen zorgt voor continuï-

economie. Recentelijk is zij betrokken geweest bij het

teit. Winkels die definitief sluiten of die verhuizen worden voortdurend

Projectbureau Binnenstad in de gemeente Nieuwegein

vervangen door andere. Langs radialen vind je een grote verscheidenheid

en bij het opstellen van de detailhandelstructuurvisie

aan panden die naar vorm, uitstraling, grootte en prijsniveau sterk verschil-

voor de gemeente Vlissingen.

len. De winkels die zich hier vestigen, kunnen het prijsniveau van de binnenstad niet aan. Maar ze horen evenmin thuis aan de stadsrand of in

Jan Pernot is ruimtelijk-econoom en strategisch advi-

buurt- en wijkcentra die veel belang hechten aan een bereikbaarheid met de

seur stedelijke voorzieningen en centrumontwikkeling.

auto. Een radiaal heeft een eigen positie met een wijkgerichte, stedelijke en

Hij was als adviseur en projectleider betrokken bij

regionale functie. Er bevinden zich speciaalzaken van naam en faam.

de visieontwikkeling en vertaling daarvan voor binnen­

Radialen kennen ‘doffe plekken’ en parels. Op de doffe plekken is het

steden en winkelcentra in o.a. Zwolle, Vlissingen en

winkelaanbod wat laagwaardiger of zelfs ongewenst (zoals coffeeshops) en

Amersfoort.

wordt niet meer in de panden geïnvesteerd waardoor leegstand ontstaat.

Going downtown

06.2004 De Stad vernieuwt

>

61

‘ Radialen zijn de draaischijven van de stedelijke dynamiek en kennen van oudsher een grote mix aan functies’ Daar staan parels tegenover waar kwaliteitswinkels huizen die een regionale functie en een goede uitstraling hebben. Denk hierbij aan speciaalzaken op allerlei gebied. De radialen leveren met hun specifieke profiel een bijdrage aan de diversiteit van het winkelaanbod en aan de stedelijke dynamiek.

Ritssluitingen Omdat de radialen niet langs de meetlat van een binnenstad of wijkcentrum zijn te leggen, vallen ze bij de winkelplanning tussen wal en schip.

Hun kwaliteit blijft goeddeels verborgen. De gemeente richt haar beleid op specifieke gebieden en heeft weinig oog voor de verbindingen tussen de gebieden. Dat is volkomen onterecht want radialen vormen dé ritssluitingen tussen de gebieden. Blijkbaar komen ze alleen in beeld als er verkeersproblemen zijn en er verkeersremmende of autowerende maatregelen worden genomen. Daarmee wordt de radiaal juist in de ziel van zijn bestaan geraakt.

Wat te doen? Verkeers- en parkeerproblemen aanpakken door rigoureuze maatregelen te nemen, lost niks op. Integendeel, de radiaal moet het juist hebben van bereikbaarheid en kort parkeren, ondanks de grote verkeersdruk die dit oplevert. Iedere herstructurering moet de variatie en de verscheidenheid aan functies ontzien. Ook al houdt de straat hierdoor een rommelige aanblik. Steden in Nederland moeten zich meer bezinnen op hun radialen. Het vraagt om een nieuwe manier van denken over de stad.

Radialen zijn meer dan alleen uitvalswegen. Ze hebben een economisch profiel dat uniek is voor de stad en dragen bij aan de leefbaarheid van de omliggende wijken.

Handen ineen De sterke en zwakke punten van de radiaal moeten in kaart worden gebracht. Maar ook de ideeën van ondernemers, eigenaren en andere relevante partijen. Dit zal moeten leiden tot een plan van aanpak met maatregelen die passen bij de identiteit en de economische mogelijkheden van een gebied.

Twee voorbeelden. Voor de Assendorperstraat in Zwolle is een actieplan opgesteld door gemeente en ondernemers. Ook voor de Paterswoldeweg in Groningen hebben ondernemers en gemeenten de handen ineengeslagen en zijn actief op zoek gegaan naar nieuwe huurders voor leegstaande panden. Nog beter is het om pro-actief vraag en aanbod te monitoren.

Door bijvoorbeeld vroegtijdig te signaleren dat ondernemingen slecht lopen of dat ondernemers de pensioensgerechtigde leeftijd naderen.

Voor de vrijkomende panden kan dan bijtijds een nieuwe invulling worden gezocht en zo kan leegstand voorkomen worden.

Met andere woorden: een beetje oppoetsen is niet genoeg om van ‘doffe plekken’ weer glimmende parels te maken. Een actieve houding van gemeente en ondernemers is nodig om radialen de plaats te geven die ze verdienen. Namelijk als één van de draaischijven van de stedelijke dynamiek. //

62

De Stad vernieuwt 06.2004

Going downtown

‘ Dit is de binnenstad van Amersfoort. Aan de stadsring en op een steenworp afstand van het winkelgebied Amicitae. Het is het visitekaartje van de gemeente. Veel inspanning is erop gericht de openbare ruimte schoon, heel en veilig te houden. Het onderhouden van die openbare ruimte verschaft de stad belangrijke economische impulsen. Bovendien springen de gebruikers voorzichtiger om met zo’n plek. Pandeigenaren en winkeliers zien de meerwaarde ervan in. Essentieel voor een goed functionerende openbare ruimte is dat gebruik, ontwerp en beheer op elkaar worden afgestemd. Je kunt wel een leuk ingericht plein maken, maar zonder een beeld van de eindgebruikers kan het soms behoorlijk mis gaan. Haal ze daarom al tijdens de planontwikkeling aan tafel en maak een goede analyse van hun wensen. Voor mij persoonlijk staat deze locatie voor alles wat met beheer te maken heeft. Het is een mooi ontworpen entree voor het winkelcentrum van Amersfoort.

Moderne architectuur en een historische omgeving komen hier samen om één wervend gebied te maken. Het gebied is nu nog gericht op het 'shoppen', maar ik hoop dat er in de komende jaren ook wonen bij komt.'

Martijn de Haan is consultant en manager Integraal Beheer Openbare Ruimte en betrokken bij het project ‘Jongeren Ontmoetingsplekken’ in het stadshart van Lelystad.

Going downtown

06.2004 De Stad vernieuwt

63

Fotografie > Theo Baart Tilburg /Korvelseweg

‘ Radialen zijn meerdan invalswegen. Ze hebben een economisch profiel dat uniek is voor de stad en dragen bij aan de leefbaarheid van de om­liggende wijken’

64

De Stad vernieuwt 06.2004

Going downtown

Going downtown

06.2004 De Stad vernieuwt

65

66

De Stad vernieuwt 06.2004

Cohesie of explosie

ruimtelijke ordening en volkshuisvesting op inrichten. Voor Zuidoost kun je denken aan een Afro-sfeer. Wat brengen mensen zelf mee in een gebied; gebruik dat om een stad aantrekkelijker te maken. Dat kan voor de stad als geheel ook een toegevoegde waarde hebben. Maak er iets spannends van, dat vinden de autochtone bewoners ook leuk. Die gaan nu zelf naar Turkije op vakantie omdat die andere cultuur aantrekt.’

Tijd voor een positieve aanpak dus?

‘Daar kun je veel mensen mee aanspreken en het brengt mensen bij elkaar. Wanneer we ophouden met onze traditionele stokpaardjes te berijden, is niets onmogelijk. Diversiteit kan ook positief uitpakken. Alles hetzelfde is zo saai.

Laat de huisvesting veel meer een afspiegeling zijn van de samenleving. Dat de gemiddelde Nederlander een rijtjeshuis wil met een tuin, daar geloof ik niet zo in. Ik geloof meer in trends en niches. Dat vereist wel dat je durft te denken in termen van verscheidenheid. Op IJburg zie je nu voorzichtig een omslag in het denken.

Er wordt gebouwd voor mensen met uiteenlopende wensen. Het kan dus wel, thematisch bouwen op basis van leefstijlen. Maar het kost tijd. Nederland is een kei in het structureren van de dingen. Dat kan ook tegen je werken.

Wijken waar alleen wordt gewoond: dat zijn onnatuurlijke gebieden.’

Je houdt een pleidooi voor functiemenging?

‘Ja, want als er meer te doen is dan alleen

Amma Asante is gemeenteraadslid in Amsterdam voor de PvdA. Ze studeerde politicologie en werkte bij DHV als adviseur ruimtelijke ontwikkeling.

Vanuit die combinatie van ervaringen formuleert ze een visie op leefbaarheid, integratie en ruimtelijke ordening.

‘Gebruik wat mensen zelf meebrengen om een stad aantrekkelijker te maken.’

wonen, gaan mensen vanzelf uit hun huizen.

Dan gaan ze zich ook inzetten voor de buurten.

Daarom willen mensen ook graag in het centrum van Amsterdam wonen. Creëer vervolgens ook fysieke plekken waar mensen elkaar kunnen ontmoeten. Met ruimtelijke ordening kun je daar op sturen. Integreren begint met het hebben van contact met andere mensen. De Nederlandse samenleving is gewend nog in hokjes te denken.

In ons hoofd zijn we nog steeds verzuild.

>

Amma Asante | politica

Durf te denken in verscheidenheid

Cohesie of explosie

06.2004 De Stad vernieuwt

67

Alles wat afwijkt vinden we eng. Eerst waren dat de Surinamers, die tijd is voorbij. Nu zijn dat de Marokkaanse jongeren, maar feitelijk zijn dat gewoon Amsterdamse pubers met een grote mond. Ik geloof dus ook niet dat de mensen in de Westelijke Tuinsteden kansloos zijn. Ik geloof in kansen; mensen die nu aan de kant staan moeten we één op één benaderen met opleidings- en werkgelegenheidsprojecten. Dat zijn de belangrijkste instrumenten voor integratie.

Ik neem opnieuw mijn vader hierbij als voorbeeld: door keihard te werken is hij geïntegreerd. Het gaat hier om actieve tolerantie: mensen ondersteunen én wijzen op hun eigen verantwoordelijkheid. Allochtone kinderen moeten

‘ Ruimtelijke ordenaars mogen

niet vergeten voor wie ze feitelijk

werken: de bewoners van de stad’

68

De Stad vernieuwt 06.2004

Cohesie of explosie

bijvoorbeeld gewoon Nederlands leren. Maar dat is wat anders dan de passieve tolerantie die we in Nederland kennen en die niet verder gaat dan ‘zolang het maar niet in mijn achtertuin gebeurt’. Met een dergelijke houding komen we er niet in de steden.’ //

Hoe ben je in de politiek terechtgekomen?

‘Ik huldig het principe dat ik dingen die op mijn

De sociale sector wordt vaak traagheid

Zeker in deze tijd zijn ze vooral bezig met financi-

verweten. Bij een herstructurering wordt

eel te overleven en dat kun je ze moeilijk kwalijk

achter de feiten aangelopen.

nemen. Daarom is het jammer dat de gemeente nauwelijks meer instrumenten heeft om het

pad komen serieus overweeg en er dan inspring.

Tijdens mijn studie werd ik lid van de PvdA.

‘Dat klopt. In veel gemeenten is men nu pas

algemene belang – dat alle bevolkingsgroepen

Sinds 1978 woonde ik al in de Bijlmermeer,

bezig sociale kaarten te maken, vergelijkbaar met

hier betaalbaar kunnen wonen – te realiseren.

een stadsdeel waar veel gebeurt. Ik dacht: daar

de ruimtelijke structuurplannen. Dergelijke plan-

Men is afhankelijk van de onderhandelingen met

wil ik zelf ook een bijdrage aan leveren, ik wil me

nen dwingen om na te denken over de toekomst

marktpartijen en na het grondbeleid heb je het

ermee bemoeien. In de PvdA heeft men dat

van de gemeente in sociaal opzicht, iets wat nu

qua instrumenten wel gehad.’

opgepakt. Ze dachten: een zwarte jongere met

te weinig gebeurt. Uiteindelijk doe je met zo’n

een grote mond, die moeten we hebben. Na

sociale kaart politieke uitspraken – welke groe-

Hoe verhoudt de gemeentelijke onmacht

enkele bestuursfuncties werd ik gevraagd voor

pen willen we graag voor de stad behouden en

zich tot de stagnatie in de bouwproductie en

het raadslidmaatschap in Amsterdam-Zuidoost.

welke zijn minder belangrijk – maar dat doe je in

herstructurering?

Dat heb ik toen niet gedaan. De issues waren

feite met een ruimtelijk structuurplan ook.’

te heftig, ik moest daar niet tussen gaan zitten.

‘De stagnatie hangt samen met meerdere

Maar de gemeenteraad leek me wel wat en

Hoe kijk je tegen de financiële haalbaarheid

factoren: de economie, te veel regels, te dure

dat heb ik ook aangegeven.’

van de ruimtelijke ordening aan?

programma’s, het kat-en-muisspelletje tussen overheid en markt. Elkaar de schuld geven helpt

Hoe is het om op je 25ste in de gemeenteraad

‘De overheid is vooral bezig met de vraag hoe

alleen weinig. Er moeten gewoon veel meer

van Amsterdam te zitten?

ze plannen financieel voor elkaar kan krijgen. Dat

woningen worden gebouwd. In rap tempo moet

is zeker belangrijk, aangezien de overheid niet

Amsterdam iets doen aan de woningvoorraad,

‘Ik kom natuurlijk net kijken. Maar aan de andere

over voldoende geld beschikt om investeringen

anders raken we alleen nog maar meer mensen

kant heb ik in Zuidoost veel meegemaakt.

en plannen van de grond te krijgen. Maar het zou

kwijt die belangrijk werk doen in de stad, zoals

Als kind van een migrant – mijn vader was poli-

verkeerd zijn om alleen daar op te focussen en

politiemensen, leerkrachten en verplegers.

tiek heel geëngageerd – heb ik gezien wat de

daarmee bijvoorbeeld de wensen van

Die noodzaak wordt nu gelukkig onderkend.

politiek voor mensen kan betekenen. Mijn vader

de bevolking te negeren. Dan loop je het risico

Overigens kun je aan de regels – het favoriete

mocht blijven door het soepele integratiebeleid

dat je verkeerde beslissingen neemt. Laten we

argument van de ontwikkelaars – niet alles

van Den Uyl. Dan komt de politiek heel dichtbij.’

in de zoektocht naar geld niet vergeten ons

ophangen. Die regels waren er vier jaar geleden

rekenschap te geven van de mensen die gebruik

ook al en toen werd er wel veel meer gebouwd.

Je houdt je bezig met de thema’s jongeren,

maken van de stad en daarvan dagelijks afhanke-

Veel marktpartijen hebben verkeerd geantici-

integratie en gesubsidieerde arbeid. Hoe ver-

lijk zijn. Daarbij speelt dat je algemene belangen

peerd op wat mensen willen. Ze riepen: mensen

houden die zich tot ruimtelijke ontwikkeling?

– zoals de volkshuisvesting – niet kunt

willen groot en duur. Maar hoeveel mensen

overlaten aan de markt.’

kunnen dat betalen?’

veilige omgevingen is erg belangrijk. Dat vergeet

Waarom niet? De volkshuisvesting is toch al op

Welke mogelijkheden zijn er? Moeten we op

de sociale sector nog wel eens. Beide

private leest geschoeid?

een andere manier plannen?

samenwerken. De ruimtelijke ordenaars denken

‘De corporaties gaan steeds meer de kant van

‘In mijn dromen denken we niet meer vanuit

evenzeer dat ze alles kunnen bepalen. Ook zij

de projectontwikkelaars op, uitzonderingen

problemen, maar vanuit kansen, oplossingen en

mogen niet vergeten voor wie ze nu feitelijk

daargelaten. Ik ben zelf lid van de Bouwmaat­

de eigen kracht van bewoners. Neem de wijken

werken: de bewoners van de stad. Met hen

schappij, een klankbordgroep van Woonstichting

met een grote concentratie allochtonen: is dat

wordt nu vaak juist niet gepraat. Dan wordt er

De Key, en we stellen voortdurend kritische

een probleem? Of is het een kans om de wijk een

een hangplek voor jongeren neergezet zonder

vragen, bijvoorbeeld over het huurbeleid.

eigen gezicht te geven? Wijken als de Westelijke

eerst met de jongeren zelf te spreken. Dat pakt

Bij De Key staat men daar ook open voor.

Tuinsteden: laten we daar bijvoorbeeld het

dan verkeerd uit.’

Ontwikkelaars vormen een ander verhaal.

accent leggen op Oosterse sferen en daar de

‘Ruimtelijke ordening en het maken van mooie,

kunnen niet zonder elkaar en moeten ook beter

‘ Denk niet vanuit problemen maar vanuit kansen en de eigen kracht van bewoners’

Cohesie of explosie

06.2004 De Stad vernieuwt

69

Fotografie > Theo Baart Amsterdam/Bijlmermeer

â&#x20AC;&#x2DC; Neem de wijken met een grote concentratie allochtonen: is dat een probleem?â&#x20AC;&#x2122;

70

De Stad vernieuwt 06.2004

Cohesie of explosie

Cohesie of explosie

06.2004 De Stad vernieuwt

71

Annius Hoornstra is hoofd beleid bij HaagWonen in Den Haag.

Annius Hoornstra

Schoon, heel en veilig is niet genoeg

Voorbij de leefbaarheid De discussies over de instroom van kansarmen, de achterstandswijken en de overlast van Marokkaanse jongeren: het zijn signalen van een maatschappij in transitie. Veranderingen gaan gepaard met conflicten; het is zoeken naar oplossingen en naar de juiste toon. Alles draait tegenwoordig om ‘leefbaarheid’. Wanneer je het woord langzaam uitspreekt, valt pas op welke middelmatige ambitie erin besloten ligt. Leefbaar staat voor een minimum: schoon, heel en veilig. Is er niet meer mogelijk?

De onvrede van stadsbewoners is niets anders dan een oproep om te zoeken naar een leven voorbij leefbaarheid. Het is meer dan een nostalgisch verlangen naar een blanke wijk met tante Bep en ome Cor. Het is een terecht verlangen naar een wijk waar je als bewoner trots op kan zijn. Waar je je thuis voelt.

Waar schoon, heel en veilig slechts de basis is. Maar de stap maken van ‘leefbaar’ naar ‘leefbaar plus’ is een hele opgave.

In de stadsvernieuwingswijken van de jaren zeventig en tachtig zijn sociale achterstanden in het beton vastgeklonken. Nieuwe initiatieven en culturele veranderingen verhouden zich slecht tot de gezellige, truttige architectuur en stedenbouw. Een vergelijkbare ontwikkeling doet zich nu voor in de naoorlogse wijken. Door het vertrek van middengroepen, de instroom van lage inkomens uit andere culturen en de vergrijzing ontstaan ook hier conflicten. Helaas onderscheiden de voorgestelde oplossingen zich alleen door hun soberheid en door hun gebrek aan inspiratie. Ze lopen stuk op een ijzeren driehoek van conserverende stedenbouwkundige randvoorwaarden, rentabiliteitseisen en beperkte beheerbudgetten.

72

De Stad vernieuwt 06.2004

Cohesie of explosie

‘ Waarom zou je de bewoners van een stad confronteren met de uitwassen van een niet-functionerend vreemdelingenbeleid?’

Angst voor het onbekende

wordt toezicht gehouden door vrijwilligers. Dat laatste vormt een

Er is alle reden om een hogere ambitie na te streven. De krantenkoppen

broze basis en zou meer moeten worden onderkend en ondersteund.

over de uitwassen van de multiculturele samenleving zijn niet alleen een

Buurtburgemeesters horen structureel op de pay-roll van de leefbaarheid.

teken van sociale of economische problemen. Ze hebben ook een ruimtelij-

Een ander probleem: illegale bewoning. Dit heeft vaak een negatieve

ke kant. Al was het maar omdat veel conflicten op straat worden uitgevoch-

uitstraling naar de omgeving door overbewoning en illegale activiteiten.

ten. Al was het maar omdat de desintegratie van sociale netwerken wordt

Of de oplossing ligt in scherpere controles of in een strenger politiek beleid,

versterkt door sloop- en nieuwbouwprogramma’s. Veranderingen werken

is voor woningcorporaties een irrelevante vraag. De dagelijkse praktijk is

angst voor het onbekende in de hand. Een angst die incidenteel gevoed

domweg dat deze illegalen bestaan en huisvesting behoeven. Er is een

wordt door daadwerkelijke misdragingen of door manifestaties

vraag en noodzaak voor het ontwikkelen van kamerverhuur aan deze groep

van andere culturen. Vaag gevoelde dreiging slaat dan snel om in echte

die vooral uit alleenstaanden en werkende mannen bestaat. Is het niet

overlast. Verschillen in leefritmes en leefgewoontes worden zo groot

beter de illegale bewoning te accommoderen op een plaats waar ze geen

dat desinteresse en intolerantie hoogtij vieren. Hoe moeten we hierop

hinder veroorzaakt, dan de bewoners van de stad te confronteren met de

reageren? Bij de inspanningen van Woningstichting HaagWonen in de

uitwassen van een niet-functionerend vreemdelingenbeleid?

Schilders­wijk en Den Haag Zuidwest, stuiten we op de tweezijdigheid van de oplossing. Waar te beginnen? Met de knelpunten of de pluspunten?

Leren samenleven

Het antwoord is dat een schone, hele en veilige woonomgeving een funda-

In de multiculturele samenleving blijken politieke partijen of bewoners­

ment is om op verder te bouwen en te investeren. Problemen oplossen

organisaties lang niet altijd het voertuig te zijn om cohesie of draagvlak

is noodzakelijk. Het gevaar is evenwel dat de overlast vrijwel alle aandacht

en initiatief te organiseren. Ervaring leert dat samenleven moet worden

opeist. De kansen en pluspunten blijven onderbelicht. Vandaar dat er ook

geleerd. Door gezamenlijk binnenterreinen te onderhouden, door portiek­

fysieke vernieuwing nodig is die ambitie heeft om kansen te scheppen

gesprekken te houden of door een project als ‘Ouderen aan het woord’,

en te benutten.

waarbij ouderen van verschillende culturen elkaar leren kennen via zang en dans. Als je onbekendheid wegneemt, verdwijnt onbegrip en daarmee

Ons plein

één van de gronden voor angst. Via etnische lijnen worden contacten

Eén ding is duidelijk, de problemen zijn niet misselijk: sociale conflicten,

gelegd en wordt gewerkt aan begrip voor elkaar én aan de kwaliteit van

illegale bewoning, junks, vandalisme en het moeizaam samenleven van

de woonomgeving. Het lijkt een pleidooi voor vernieuwing en verbetering

bevolkingsgroepen. Op de Haagse pleinen worden de conflicten tussen

van de samenleving via zuilen, volgens het recept waarmee Nederland

culturen het hardst uitgevochten. Met alle onacceptabele gevolgen van

na de oorlog groot is geworden. Het is in elk geval een pleidooi om de aan-

dien: vandalisme, slechte verhuurbaarheid en gevoelens van onveiligheid.

wezigheid van zoveel netwerken en nationaliteiten te gebruiken. Om een

De omslag moet komen door te investeren in herinrichting, beheer, toezicht

ideale woonomgeving te creëren is elk initiatief welkom, uit welke hoek

en het organiseren van betrokkenheid. Recente successen tonen aan dat

dan ook. Draagvlak creëren is de kern van succesvolle vernieuwing.

dit mogelijk is. Zo is er het Oranjeplein in de Stationsbuurt, waar de overlast van drugsdealers en verslaafden onacceptabel was. Hier zijn onder

Kwaliteit toevoegen

meer spelleiders ingezet en is het plein opnieuw ingericht. Een robuust

De ambitie van ‘leefbaar plus’ gaat verder dan ‘niet stuk, niet vies en

hek maakt duidelijk dat het plein aan ‘ons’ – de bewoners – toebehoort.

niet onveilig’. Het gaat ook om fysieke interventies in wijken waar de stads-

Er is het succes van het Vermeerpark in de Schilderswijk. Daar zijn spel- en

vernieuwing al was afgerond. Neem de Vaillantlaan in de Schilderswijk,

ontmoetingsmogelijkheden voor verschillende groepen gecreëerd en

getransformeerd tot een stadsboulevard met allure. Om van achterstands-

Cohesie of explosie

06.2004 De Stad vernieuwt

73

>

wijken fiere wijken te maken, zijn ingrepen nodig, ook nadat de stads­

Veelbelovende vitaliteit

vernieuwingstrein is vertrokken. Het zijn kostbare ingrepen, ook dat is

De situatie is niet uitzichtloos, zeker niet gezien de potentie van de

duidelijk. De ‘ontwerpfouten’ uit het verleden moeten worden rechtgezet.

bevolking. De Rotterdamse discussie over achterstandswijken klinkt in het

Er heerst een mono-functionaliteit die slecht past bij de initiatiefrijke

Haagse achterhaald. De emancipatie van allochtonen, de jongeren die bin-

bewoners. Woningen moeten getransformeerd worden tot bedrijfsruimten

nenkort de arbeidsmarkt betreden, de initiatieven in de detailhandel en de

en ateliers. Er is geen aantrekkelijk koopproduct. Er zijn geen voorzieningen

activiteiten van diverse etnische netwerken zijn veelbelovend en geven de

voor ouderen. Ten slotte moet de openbare ruimte worden herontwikkeld

wijken vitaliteit. De uitdaging is de verborgen investeringskracht van

tot een ontmoetingsplaats, in plaats van verzamelplaats voor vandalisme

de bevolking te gebruiken. Want hun zakelijke en sociale initiatieven kunnen

en kleine criminaliteit.

de samenhang en aantrekkingskracht van een wijk versterken.

Voor de herstructurering van de naoorlogse wijken geldt eenzelfde uitda-

Leefbaarheid stond in 2002 in Nederland hoog op de politieke agenda.

ging. Ook hier gaat het om meer dan alleen stenen stapelen. Dit betekent

Het thema vormde de kern van verschillende partijprogramma’s in een

niet alleen woningen bouwen, maar ook ruimtes voor kleinschalige bedrij-

roerig verkiezingsjaar. Los van het conservatisme dat de leefbaren in hun

vigheid, horeca en voorzieningen. Het betekent randvoorwaarden scheppen

oplossingen tentoonspreiden; hun opkomst in 2002 was en is een helder

voor een gezonde wijkeconomie en voor recreatie. Het betekent een inves-

signaal over onvrede over de kwaliteit van de woonomgeving. En terecht.

teringsopgave in de openbare ruimte die een keer zo hoog is als in

Gezien de welvaart van de Nederlandse maatschappij is er meer mogelijk. //

Nederland de norm is, anders wordt het niets. En het betekent niet in de laatste plaats dat investeringen in leefbaarheid en welzijn nodig zijn.

Niet geïnitieerd vanuit achterstanden, maar vanuit het doel kwaliteit toe te voegen.

‘ Ervaring leert dat samenleven moet worden geleerd: als je onbekendheid wegneemt, verdwijnen onbegrip en angst’

◊ Steven Hokken is project- en proces­ manager stedelijke ontwikkeling.

Hij was als project­manager betrokken bij de Vinex-locatie Leidschenveen en het kantorengebied Beatrixkwartier in Den Haag.

74

De Stad vernieuwt 06.2004

Cohesie of explosie

column

22222222444444422222222222 22229999999999922222222222222222222 22222222222222444422222222 2244422222222222222299999999999999999999999999998 22222222222222222222222222 22222222222222222222222222 22222226662222224444422222 22222222222222222222222222

Segregatie werkt!

Stop de pogingen tot integratie. Laten we

kijk naar De Pijp. Daar gaat het toch goed?

Zij zijn bereid in die buurt te investeren en

lekker langs elkaar leven. Met de nadruk op

Wordt daar niet multicultureel geleefd en

zullen zich daar ook sterk voor maken.

lekker. Een pleidooi houden voor segregatie,

geïntegreerd? Nauwelijks. Er wordt vooral

Vanuit die kracht zal men ook het contact

is dat vloeken in de kerk? Niet meer. Iedereen

langs elkaar geleefd. De Pijp kent nauwelijks

met de buurtbewoners zoeken. Om samen

doet het. Alleen heet het anders. Het heet nu

binding. Die binding is wel aanwezig in de

hun omgeving schoon en veilig te houden.

leefstijlen. Laten we niet discrimineren op ras,

blanke, Marokkaanse of Antilliaanse volks-

Vanuit die kracht komt men tot integratie.

geloof of huidskleur. Laten we discrimineren

buurten. Of op Vinex-locaties. Juist waar

Die kracht ontstaat door bewoners de moge-

op basis van eetgewoonten, positie van de

sprake is van een homogene buurt is sprake

lijkheid te geven bij elkaar te wonen. Bij de

vrouw en voorkeur voor tv-zender. We noe-

van buurtbinding. Van sociale cohesie. En juist

mensen die zij kennen en met wie zij wat

men onszelf ‘dynamische individualisten’ of

in gedifferentieerde buurten heerst onver-

delen. Of het nu hun ras, geloof of voetbalclub

‘tolerante socializers’. Alles is goed, zolang

schilligheid. In het beste geval. In het ergste

is. Deze clustering zal uiteindelijk leiden tot

we maar wit zijn en tot de middenklasse

geval is sprake van sterke sociale spanningen.

integratie van grotere groepen. Omdat er

behoren. En niet alleen de blanke midden-

Ik geloof niet in integratie, maar ook niet in

een veilige basis is. Zoals de verzuiling eens

klasse heeft dit wensbeeld. Ook allochtonen

segregatie. Ik geloof in de kracht van mensen.

geborgenheid bood aan protestantse, katho-

zijn gelukkig met elkaar. Je begrijpt elkaar

Het wordt tijd om mensen weer centraal te

lieke en seculiere groepen. Om betrokkenheid

beter en hebt meer steun aan elkaar. De wens

stellen en de planvorming in hun dienst te

te krijgen, moet je gebruik maken van de

tot segregatie of isolatie strekt zich de laatste

stellen. Hoe dat kan? Door initiatieven van

ideeën van bewoners. Profiteren van die

tijd ook uit tot de openbare ruimte. Gated

bewoners te ondersteunen. De eerste stappen

bewoners. Maak ze actief en ondersteun ze.

communities bestaan nog niet in Nederland.

zijn al gezet. In Rotterdam zijn initiatieven

Deze omgekeerde werkwijze is de sleutel tot

Maar er zijn wel veel plannen die erop lijken.

voor particulier opdrachtgeverschap voor

succes. Het biedt de beste garantie voor een

De beweging voor segregatie is dus sterk

specifieke allochtone groepen, Le Medi en

betrokken en ongedeelde samenleving.

en wordt nog sterker ondersteund door de

Biz Botuluyuz. In Utrecht zijn initiatieven van

marktpartijen. Beleggers willen een goed

bewoners die woningen in samenhang met

rendement op hun investering in vastgoed en

kinderopvang willen realiseren. In Almere

sluiten zoveel mogelijk risico’s uit. Openbare

wordt een plan ontwikkeld voor de opvang

ruimte vormt voor hen een risico.

van Surinaamse ouderen.

Door deze initiatieven te ondersteunen wordt

Is het werkelijk zo somber? Kijk naar Lombok,

de betrokkenheid van de bewoners vergroot.

Cohesie of explosie

06.2004 De Stad vernieuwt

75

Fotografie > Theo Baart Lelystad

â&#x20AC;&#x2DC;Alles is goed, zolang we maar wit zijn en tot de middenklasse behorenâ&#x20AC;&#x2122;

76

De Stad vernieuwt 06.2004

Cohesie of explosie

Cohesie of explosie

06.2004 De Stad vernieuwt

77

Ronald Janssen | adviseur bij DHV

Over rollen en vliegwielen.

De lange adem van de stadsvernieuwing Ronald Janssen houdt zich bezig met het herontwikkelen van woongebieden. Hij beweegt zich op een complex speelveld van belangen waarop veel partijen actief zijn: bewoners, ondernemers, gemeenten en corporaties. De roep om een integrale aanpak van de problemen klinkt er nog steeds luid en duidelijk. Maar of dat verstandig is? ‘Laten we terugkeren naar het vertrouwde: doe gewoon wat je goed kunt.’

nooit de doorsnee van de buurtbevolking vormen. Dat diskwalificeert hun ideeën niet, maar het verklaart wel waarom bewonersorganisaties soms fel tegen sloop kunnen zijn en de rest van de buurt achteraf blij is met de stevige aanpak. Men ziet dat er dingen verbeteren.’

En de corporaties?

‘Ze vervullen een sleutelrol. Jammer is alleen dat ze zo weinig bij het begin van processen zijn betrokken. Daarmee raken we aan de vraag wie de regie heeft in de herstructurering. Corporaties zijn te afwachtend wanneer het om gebiedsontblijf bij uw leest. We hechten aan de mening van

wikkelingen gaat en gemeenten schakelen te

de bewoners, maar uiteindelijk zijn zij niet de

snel over op de automatische piloot.

beslissers. Dat zijn toch vaak de eigenaars, inves-

78

De Stad vernieuwt 06.2004

teerders en de gemeenteraad. Overigens zien we

Beide komen – geheel begrijpelijk – op voor hun

vaak dat de gestaalde bewonerskaders zelden of

eigenbelang. Daar komt bij dat een gemeentelijk

Cohesie of explosie

‘ Misschien willen we gewoon te veel; alles moet integraal en we tuigen hele ingewikkelde constructies op’ projectleider vaak meerdere petten op heeft.

met name in het verdelen van risico’s. De rol van

eel belang dat geprobeerd wordt om bijvoor-

Hij moet alles behartigen, van grond tot en met

de markt hangt ook samen met de vraag voor

beeld de middengroepen vast te houden; daar

volkshuisvesting, en daarnaast nog alle partijen

wie je de nieuwbouw pleegt. In principe doe je

drijft de sociale structuur van wijken op. Dat zijn

binden. Dat gaat niet altijd goed.’

de herstructurering voor de bestaande bewoners.

de mensen die in het bestuur van de sportvereni-

In die groep moet worden geïnvesteerd. Lastig is

ging gaan zitten en in de medezeggenschapsraad

Wie moet dan de regie hebben?

dat een deel van de bewoners moet worden

van de school. Probeer voor hen interessante

‘De regie hoeft niet per se bij één partij te liggen

geherhuisvest; dat bemoeilijkt de sociale opgave.’

en betaalbare woningen te realiseren. Zo kun je

en kan per fase verschillen. Leg de verantwoor-

Hoe moeten fysiek en sociaal zich tot elkaar

via de fysieke kant toch werken aan de opbouw

delijkheden bij de partijen waar ze thuishoren

verhouden?

van een samenleving in een wijk. Mede hierom

en zeg niet automatisch dat bijvoorbeeld de

‘Een fysieke aanpak kan een enorm vliegwielef-

ben ik mordicus tegen het pompen van dure

gemeente het regelt.’

fect hebben. Het creëert energie. De kunst is

woningen in bestaande wijken. Ik geloof daar

vervolgens om die energie goed te richten. Lastig

helemaal niet in.’ //

Hebben de marktpartijen daar een

punt hierbij is het ontbreken van het projectmati-

bijdrage in?

ge werken in de sociale sector. Daardoor is men

‘Dat hangt van hun insteek af. Als ze komen voor

geen partij voor de fysieke kant. Mijn uitgangs-

de korte klap, geef ik ze weinig kans. Je moet je

punt in de Bijlmermeer was altijd dat je

langdurig aan een bepaald gebied willen binden.

de samenleving moet faciliteren om dingen te

De wijkontwikkelingsmaatschappijen? Alleen

doen. Dat is wat anders dan als overheid allerlei

interessant als ze echt een meerwaarde hebben,

projecten in de wijk droppen. Wel is van essenti-

>

‘ Corporaties zijn te afwachtend en gemeenten schakelen te snel over naar de automatische piloot’

Cohesie of explosie

06.2004 De Stad vernieuwt

79

‘ Laten we terugkeren naar het vertrouwde: doe gewoon wat je goed kunt’ Je was lange tijd voorzitter in het stadsdeel

mensen die het moeten gaan doen, moeten

het oog hebben voor de positieve trekkers en

elkaar vertrouwen. Er moeten goede financiële

het tijdig aan elkaar knopen dan wel ontvlechten

overstap naar DHV?

afspraken worden gemaakt. Het afsprakenkader

van problemen. Het betekent dat je ruim de tijd

‘Ik heb elf jaar in Zuidoost gewerkt en tijdens

dat DHV nu voor VROM heeft ontwikkeld kan

neemt om bij de start van een project de zaken

mijn laatste jaar ben ik wat gaan rondkijken.

daarbij prima als leidraad dienen.’

goed op een rij te krijgen, maar evenzeer dat je

Amsterdam-Zuidoost. Waarom maakte je een

Nadat ik enigszins afgekickt was van de politiek

de voortgang toont aan de bevolking. Korte ter-

en mijn hoofd weer leeg had gemaakt, kwam

Maar de stagnatie is wel een feit.

mijn successen zijn onmisbaar om de lange ter-

DHV in beeld. Waarom DHV? Ik kreeg de kans te

‘Zeker. Er worden allerlei argumenten voor

mijn visie te kunnen realiseren. Je bent namelijk

werken in een gebied dat ik goed kende door

genoemd en die zijn allemaal waar. Ze zijn ook

voor een beetje voortraject zo drie jaar kwijt.

mijn kennis van herstructureringsprocessen en

niet onder één noemer te vangen. Per wijk

Maar omdat het veelal gaat om probleemwijken,

politiek-bestuurlijke trajecten. Die combinatie,

moet gekeken worden hoe het zit. Het is allemaal

is het ook zaak direct actie te ondernemen.

gevoegd bij mijn ervaring met complexe proces-

maatwerk. Het snoeien in de regelgeving door

Definieer vijf urgente kwesties – dat zijn vaak

sen in de stad Amsterdam, zet ik nu in.’

VROM is een prima onderneming, dat had sowie-

beheersproblemen – en doe daar gelijk wat aan.

Je bent nu onder meer actief in de Westelijke

so moeten gebeuren. Maar ik geloof niet dat de

Je kunt namelijk niet van bewoners en onderne-

regels de hoofdoorzaak zijn. Wat wel vertraging

mers verwachten dat ze lijdzaam gaan zitten

oplevert, is dat partijen niet goed weten wat

wachten terwijl de professionals drie jaar aan

uit Zuidoost?

ze moeten doen. Misschien willen we te veel,

het studeren zijn.’

‘In de Bijlmer lag de complexiteit vooral in het

omdat alles integraal moet en we hele ingewik-

financiële en sociaal-maatschappelijke. In de

kelde constructies optuigen. Laten we terugkeren

Welke rol hebben de bewoners?

Westelijke Tuinsteden is het vooral in proces­

naar het vertrouwde: doe gewoon wat je goed

‘Veel bewoners worden pas alert wanneer het

matig opzicht ingewikkeld. Het sombere beeld

kunt. Maak het niet ingewikkelder dan nodig is

om hun eigen woning gaat. Daarnaast heb je de

van stagnatie dat bestaat bij de buitenwereld

en stem je aanpak af op de aard en omvang

echte ‘die hards’, de gestaalde kaders. Ik denk dat

klopt overigens niet. Er wordt daar toch een

van het project. Gooi het niet te veel op één

je beide groepen serieus moet nemen. Bewoners

fors bouwprogramma gerealiseerd en de facto

grote hoop.’

houden je scherp. Communiceer wel helder naar

Tuinsteden als directeur van het consortium

Westwaarts. Heb je daar iets aan je ervaringen

is sprake van een aanzienlijke verdichting. Alleen,

ze wat hun mogelijkheden en onmogelijkheden

de aanname ‘vandaag overleggen en morgen

Hoe ziet een effectieve aanpak eruit?

zijn. Maak bij het begin van het proces duidelijk

resultaten’ is niet juist. Het duurt gewoon lang. Je

‘Het gaat om een goede analyse, het creëren van

wie waarover gaat in het traject dat gaat komen.

hebt nu eenmaal een goed voortraject nodig. De

draagvlak, het betrokken houden van partijen,

Dit past ook weer bij het principe: schoenmaker

80

De Stad vernieuwt 06.2004

Cohesie of explosie

De mens in de stedelijke vernieuwing

06.2004 De Stad vernieuwt

81

Steven Hokken is project- en procesmanager stedelijke ontwikkeling. Hij was als project­manager betrokken bij de Vinex-locatie Leidschenveen en het kantorengebied Beatrixkwartier in Den Haag.

Iris van Veen is senior adviseur Communicatie bij een corporatie.

Over meedenken en meedoen Steven Hokken | Iris van Veen

Te veel voor, te weinig door de bewoners De planvorming moet anders. Zoveel is wel duidelijk. Met meer samenwerking tussen de gemeente en de private partijen. Maar zonder de bewoners over te slaan want daarmee vergroot je de kans op het vastlopen van de plannen. Dus de centrale vraag is: hoe bereik je de bewoners? Door ze eerst maatschappelijk mee te laten doen. Alleen dan kunnen ze ook meedoen in de planvorming.

om mee te denken. De opkomst bij inspraakbijeenkomsten is vaak bedroevend laag en al helemaal niet representatief waardoor het draagvlak voor plannen en ingrepen gering blijft. Sterker, door deze manier van werken slaan gemeenten de plank volledig mis. Want met het creëren van betrokkenheid rondom de planvorming is alleen

Ach, het was ooit zo makkelijk en overzichtelijk.

worden. Wie resultaten wil, zal dus ook moeten

de korte termijn gediend. Want waar het om gaat,

Je bedacht een plan, liet het door het bestuur

zoeken naar de beste manier om die te bereiken.

is niet om bewoners mee te laten denken, maar

accorderen en de uitvoering kon beginnen. Goed,

Een van de gevolgen is dat gemeenten en private

om mee te laten doen. Het gaat om het daadwer-

het proces verliep soms wel eens moeizaam. Als

organisaties veel opener zijn gaan staan voor

kelijke gedrag van bewoners. Ze moeten kunnen

bewoners of organisaties er andere ideeën op

elkaar. Partijen slaan de handen ineen. Ze leggen

participeren in de samenleving, voordat ze kun-

nahielden en tegen de plannen in het verzet kwa-

afspraken vast in convenanten en richten geza-

nen participeren in de planvorming. Gemeenten

men. Maar als er voldoende inspraak was

menlijke projectorganisaties op.

en corporaties doen er daarom verstandig aan de

geweest dan werden de plannen vroeg of laat

maatschappelijke participatie te stimuleren.

toch gewoon uitgevoerd zoals bedacht was. En

Solide basis

Alleen zo kan er betrokkenheid op de lange ter-

dat was goed.

Blijft over: de bewoners zelf. Hoe bereik je dat

mijn ontstaan. Door voort te bouwen op de

Die tijd ligt inmiddels achter ons. Want nu blijft

zij meedoen? Niet door ze alleen uit te nodigen

bestaande netwerken in de stad en door nieuwe

een beleidsnota maar al te vaak een beleidsnota.

Vol goede plannen en bedoelingen maar even ver van een daadwerkelijke uitvoering als de hemel van de aarde. Zo hebben gemeenten en corporaties uit ervaring moeten leren dat er grenzen zijn aan de maakbaarheid van de samenleving. Niemand zit te wachten op hemelbestormende plannen die nooit uitgevoerd zullen

82

De Stad vernieuwt 06.2004

‘ Niemand zit te wachten op hemelbestormende plannen die nooit worden uitgevoerd’

De mens in de stedelijke vernieuwing

‘ Door maatschappelijke participatie te stimuleren, ontstaat betrokkenheid op lange termijn’

netwerken te stimuleren. Vaak wordt gefocust op

omgetoverd zijn in yuppenbuurten. Ze zijn op

bodem voor ingrijpende veranderingen. Pas dan

traditionele netwerken, zoals politieke partijen of

eigen kracht veranderd. Een voorbeeld is De Pijp

heeft het zin bewoners bij de planvorming te

buurtverenigingen. Maar bewoners zitten in veel

in Amsterdam. Die buurt droeg eerst het stempel

betrekken. Want pas dan krijg je zicht op de

meer netwerken en zijn ook via een andere weg

van een achterstandsbuurt maar staat nu bekend

wensen en de behoeften van de wijkbewoners

aan te spreken. Bijvoorbeeld via een oudercom-

als het Quartier Latin van Amsterdam. Er zijn

en kun je plannen maken. Eerst meedoen, dan

missie, een moskee of via een hengelsportver-

blijkbaar ook andere katalysatoren aan het werk

meedenken.

eniging. Bouw aan een netwerk van bekenden.

die voor positieve veranderingen kunnen zorgen.

Gemeenten en corporaties kunnen zelfs een stap

Die maken dat je als bewoner wilt deelnemen en,

Doen gemeenten en corporaties er niet verstan-

verder gaan. Geen plannen voor de bewoners,

belangrijker, wilt blijven deelnemen.

diger aan eerst te investeren in de cultuur en

maar door de bewoners. Waarbij de gemeente de

Probeer ook nieuwe netwerken te creëren.

omgeving van de bewoners? Door hun initiatie-

kaders aangeeft. Zoals bijvoorbeeld in Almere. De

Die leiden tot meer sociale cohesie in een wijk

ven te ondersteunen. Door ontmoetingen te

woningstichting WVA biedt allochtonen de moge-

en dat is het fundament waarop je verder kunt

organiseren en daarvoor een aanleiding te creë-

lijkheid om bij elkaar te wonen, zodat ze gebruik

bouwen. Sociale cohesie is de basis om tot ver-

ren. In Zuilen in Utrecht is bijvoorbeeld uitge-

kunnen maken van speciale voorzieningen. Voor

andering in een wijk te komen. En het is een

breid gevierd dat de wijk 50 jaar bestaat. Laat de

het organiseren van een Pakistaanse bruiloft bij-

solide en duurzame basis. Ook nadat de fysieke

sportvereniging uit de buurt zich presenteren,

voorbeeld. Ook in Utrecht worden bewonersiniti-

maatregelen zijn uitgevoerd, blijven de bewoners

maak internationaal georiënteerde proeverijen,

atieven ondersteund. In de wijk Leidsche Rijn

zich verantwoordelijk voelen voor hun wijk.

laat schoolkinderen optreden. Benut die activitei-

heeft de gemeente bewust plekken opengelaten,

ten om netwerken te versterken en de sociale

die kunnen worden ingevuld met ideeën van

Lokale dynamiek

cohesie te bevorderen.

bewoners. Leidsche Rijn ondersteund ook initia-

Netwerken ontstaan niet vanzelf. Daar is een

Het vraagt om een omslag in het denken bij

tieven van bewoners die woningbouw met speci-

inspanning van de gemeente en van de corpora-

gemeenten en corporaties. Het vraagt om een

ale kinderopvang willen realiseren.

ties voor nodig. Het zou goed zijn om daar nu

besef dat het bij verandering niet zozeer om ratio

In de wijk Rode Burg maken de bewoners zelf

eens op te focussen. Gemeenten en corporaties

gaat, maar om emotie. Dat weet eenieder die

het stedenbouwkundige plan voor de vernieu-

doen er goed aan om niet meteen allerlei

een fusie of reorganisatie heeft meegemaakt.

wing van hun wijk. Betrokkenheid uit zich in ver-

nieuwe plannen uit de hoge hoed te toveren.

Dus eerst maar eens luisteren. Ondersteun initia-

antwoordelijkheid. Voor de inrichting van de

Die gewoonte is in Nederland een tweede natuur,

tieven, stimuleer het zelforganiserend vermogen

wijk en voor de medebewoners. Zo leveren de

ontstaan vanuit het idee dat de samenleving

van bewoners en laat de verandering daar

bewoners zelf een belangrijke bijdrage aan de

maakbaar is en dat vrijwel alles – zeker de fysie-

beginnen.

wijkontwikkeling. //

ke omgeving – gestuurd en gepland kan worden.

De realiteit leert echter dat er achterstandswijken

Meedoen en meedenken

zijn die zonder grootschalige fysieke ingrepen

Een actieve lokale cultuur is een vruchtbare

De mens in de stedelijke vernieuwing

06.2004 De Stad vernieuwt

83

Fotografie > Theo Baart Amsterdam/Bijlmermeer

84

De Stad vernieuwt 06.2004

De mens in de stedelijke vernieuwing

' eerst investeren in de cultuur!'

De mens in de stedelijke vernieuwing

06.2004 De Stad vernieuwt

85

in Tilburg, zit daar nu heel hard achteraan. Er zit ook een generatiewisseling bij de bestuurders achter. Het denken in blauwdrukken is niet meer van deze tijd. In mijn ogen ben je een krachtig bestuurder wanneer je kunt meebewegen met nieuwe inzichten en wanneer je in een stad verschillende repertoires kunt inzetten. Fons Asselbergs is daar een goed voorbeeld van; hij kan nieuwe gedachten oppakken en daar zelf iets mee doen. Daarmee wil ik overigens niet de vorige generatie bestuurders veroordelen, integendeel. Het werk van mensen als Ypke Gietema in Groningen en John Wevers in Maastricht past in een bepaald tijdsgewricht. De methode die ik nu voorsta is evenmin dé methode; over tien jaar beoordelen we die wellicht weer heel anders. Maar ik zie mezelf in eerste instantie als bestuurder en niet als een superambtenaar die vakinhoudelijk overal van op de hoogte is.

Daar heb je ambtenaren voor. Wat dat betreft spiegel ik me eerder aan generalisten als Gerlach Cerfontaine, die eerst de baas was van een ziekenhuis en nu Schiphol bestuurt.’

Ten slotte de verhouding tussen de gemeente en de ontwikkelaars.

Wat is daarop jouw visie?

‘In veel plaatsen zie ik de gemeente plannen van ontwikkelaars verdedigen alsof het hun eigen plannen zijn. Wij zitten meer op de lijn van voorwaarden creëren en goed toetsen; we ambiëren geen scheppende rol. Daarom maakt het ook niet zoveel uit wie er plannen maakt: de ontwikkelaar of de bewoner. Het is allemaal particulier initiatief. Voor onze ambtenaren was deze opstelling wel even wennen. De stedenbouwkundigen waren hier gewend zelf plannen te maken; de ontwikkelaars haalden vervolgens de tekeningen op. Met dat ‘meetekenen’ zijn we gestopt. We maken alleen nog masterplannen, omdat die meer kaderstellend van karakter zijn. Op deelplanni-

Paul Depla | wethouder

Wethouder Paul Depla begeleidt de stedelijke vernieuwing van Nijmegen.

Begeleidt is hier het juiste woord, want de gemeente stelt vooral kaders en toetst die. Particuliere initiatieven van ontwikkelaars en bewoners krijgen in Nijmegen alle ruimte. De nieuwe wijsheid luidt dat de stedenbouwkundige plannen vooral flexibel genoeg moeten zijn om de maatschappelijke dynamiek aan te kunnen. ‘Het denken in blauwdrukken is niet meer van deze tijd.’

De stad zelf gedachten laten ontwikkelen 86

De Stad vernieuwt 06.2004

De mens in de stedelijke vernieuwing

Hoe staat de stedelijke vernieuwing in Nijmegen er voor?

‘We zijn net klaar met een aantal grote binnenstedelijke opgaven in het kader van ons Centrumplan 2000. Denk bijvoorbeeld aan het winkelgebied Mariënburg. Die vernieuwing heeft zeker effect gehad, aangezien private partijen in de omgeving ook zijn gaan investeren. Op dit moment bevinden we ons in een relatief luxe positie, omdat we kunnen werken aan nieuwe plannen als het Plein 44 en de Hessenberg.’

Nijmegen beantwoordt dus niet aan het landelijke beeld van stagnatie en moeizame voortgang?

‘Nou in de binnenstad in ieder geval niet. Wel deed zich gek genoeg het omgekeerde voor: de ontwikkeling van locaties aan de stadsrand – met name de Waalsprong – verliepen uiterst moeizaam. De productie kwam daar maar niet op gang, terwijl wij juist de binnenstedelijke productie afknepen om de kansen voor de afzet op de Waalsprong te maximaliseren.

Gevolg: in de hele stad liep het aantal nieuwe woningen terug. We hebben daarom besloten niet meer op basis van schaarste te ontwikkelen.

Dat beleid begint nu zijn vruchten af te werpen. Op het kazerneterrein Limos wordt gebouwd, het terrein van de oude zeepfabriek Dobbelman is in ontwikkeling en in een aantal woonbuurten hebben we in totaal twintig kleinere locaties aangewezen waar plannen gerealiseerd mogen worden. Dat levert geen enorme aantallen nieuwe woningen op, maar voor die buurten is het prima. De echte grote uitbreiding komt in 2004 van de grond, wanneer de Waalsprong op stoom komt. Daar komt bij dat de universiteit en de hogeschool ook aan het bouwen zijn, op een bijna anticyclische manier. Er >

gebeurt dus van alles.’

‘ Investeren in woningen met kwaliteit is wat anders dan puur markt­conforme operaties met veel sloop en nieuwbouw’

De mens in de stedelijke vernieuwing

06.2004 De Stad vernieuwt

87

Hoe verloopt de herstructurering van de naoorlogse wijken?

gesloopt. Conclusie: richt daar niet teveel de aandacht op.’

‘Daar is Nijmegen nog niet aan toe. Herstructurering betekent hier – in

Hoe verloopt de samenwerking met de corporaties?

tegenstelling tot wellicht de Randstad – de aanpak van een aantal vooroorlogse buurten, zoals het Rode Dorp, de Wolfskuil en het Willemskwartier.

‘Wat ik opvallend vind, is dat ze moeilijk doen over de terugkeergarantie

In dergelijke wijken spelen hele andere discussies, ook omdat ze qua

en de gewenningsbijdrage, beide in het kader van vernieuwingsplannen.

functies nog redelijk gemengd zijn. Als we de naoorlogse gebieden gaan

De corporaties nemen daar hele principiële standpunten over in. Terwijl ik

aanpakken, zal dat zeer gefaseerd gebeuren. Bij grootschalige sloopplannen

denk: doe dat nou gewoon. Uit ervaring weten we dat slechts 30% van de

plaats ik bij voorbaat vraagtekens en het doet me deugd dat ze op veel

mensen weer terugkomt. Met die gewenningsbijdrage kun je mensen laten

plekken in dit land niet blijken te werken. Die plannen worden hier op dit

wennen aan meer kwaliteit en kunnen ze vervolgens zelf uitzoeken hoe ze

moment overigens ook niet ontwikkeld. De verhuurbaarheid van de wonin-

de hogere huur gaan betalen. Dat stemt bewoners veel positiever. De

gen in wijken als De Hatert is nog steeds prima en de eerste vernieuwings-

gemeente doet op dit moment vooral zaken met de grotere corporaties.

gedachten daar gaan veel meer in de richting van renovatie en een verbete-

Zij zijn nu eenmaal in staat om dingen op te pakken. Corporaties met een

ring van de woonomgeving. Uiteraard moet er geïnvesteerd worden in

louter beherende taak kunnen dat minder goed en ik voel er weinig voor

woningen met kwaliteit, maar dat is wat anders dan puur marktconforme

om de rekening te betalen voor het afdekken van hun risico’s. We werken

operaties met veel sloop en nieuwbouw.’

dus niet meer met corporaties die financieel de broek niet kunnen ophouden.’

Herstructurering krijgt in Nijmegen een andere lading.

In een interview heb je eens gezegd dat we moeten ophouden met de integrale aanpak. Wat waren de reacties op die uitspraak?

‘De naoorlogse wijken worden wel aangepakt, maar dan in een mix van beperkte verdichting, woningverkoop en daarmee herpositionering in

‘Bij VROM was men er wat verbaasd over, maar veel mensen aan de fysieke

de markt, renovatie en betere voorzieningen. Hoe krijg je bijvoorbeeld het

vernieuwingskant konden zich er wel in vinden. Als je alles met alles gaat

niveau van de zorgvoorzieningen op peil? Dat vergt zeker de nodige inves-

verbinden, kom je op een gegeven moment niet meer uit de knoop. Gezien

teringen. Herstructurering is dus meer dan sloop. Sterker nog: mijn erva-

de lange tijdsduur van projecten pleit ik daarom voor een flexibele aanpak.

ring is dat sloopplannen contraproductief werken. Hoe meer je de

Maak de fysieke plannen zo dat je steeds in kunt spelen op de veranderen-

trom roert over sloop, hoe minder er daadwerkelijk gebeurt. De weerstand

de keuzes op het terrein van onderwijs en de sociale sector. Laat daar in de

van bewoners tegen sloop groeit, terwijl je ze eigenlijk moet verleiden.

grondexploitatie ook ruimte voor. Op dit moment weten we ook niet wat de

Mijn voorganger Jacques Thielen had de bijnaam ‘Sjakie de sloper’.

economie gaat doen. Bij een aantrekkende economie trekken de bedrijven

Maar inmiddels zijn er in mijn tijd als wethouder de facto meer woningen

weer mensen aan, maar als het minder blijft gaan ontstaan er meer bedrijf-

88

De Stad vernieuwt 06.2004

De mens in de stedelijke vernieuwing

jes aan huis. De stedenbouw moet met dergelijke ontwikkelingen kunnen

we overigens gestart met de herontwikkeling van een verpleeghuis, waarbij

meebewegen. Uiteraard moet je wel in de gaten houden wat er dan in de

we voor de traditionele top down methode hebben gekozen. De buurt

wijken precies gebeurt; op welke manieren kun je ingrijpen bij overlast.

kwam hier in opstand en de interactie met de ontwikkelaar vond dus veel

Ik heb wel eens gezegd dat we moeten overstappen van een huurbescher-

meer plaats in de vorm van tegenspraak. De ontwikkelaar heeft de kritiek

ming naar een buurbescherming. Wanneer je als gemeente gemakkelijker

ter harte genomen en een nieuw plan gemaakt met een nieuwe architect.

kunt ingrijpen bij overlast, kun je ook meer vrijlaten.’

Hierdoor loopt de ontwikkeling wel vertraging op, met de Doblbelman­ fabriek liggen we nu voor. Kortom, per project moet je kijken hoe de

Welke rol spelen de bewoners bij de stedelijke vernieuwing?

bewoners erbij kunnen worden betrokken en welke ondersteuning de

‘Bij het herontwikkelen van de Dobbelmanfabriek hebben wij het buurtco-

gemeente daarbij kan bieden.’

mité erbij gehaald en ze gevraagd drie scenario’s te ontwikkelen met drie

Is het Dobbelman-project een voorbeeld van een ‘vitale coalitie’

randvoorwaarden: er moet een stedelijke voorziening worden gerealiseerd,

tussen gemeente, bewoners en marktpartijen? Een term die onder

het geheel moet financieel sluitend zijn en er moet maatschappelijk draagvlak voor zijn. Het college zou één scenario kiezen en daar een ontwikkelaar

meer door jouw partijgenoot Dominic Schrijer in Rotterdam wordt gehanteerd.

op selecteren. Zo gezegd, zo gedaan. Het comité heeft ondersteuning van de ambtenaren gekregen en is aan de slag gegaan. Gevolg: bewoners

‘Absoluut, het is een goed voorbeeld van een vitale coalitie. Het is een ont-

maken nu zelf de afwegingen en zien hoe lastig dat kan zijn. Maar het grote

wikkeling waar een zeker momentum achter zit. Pieter Tops, mijn promotor

voordeel is dat je veel inzichten over de kwaliteit van de plek uit de wijk kunt aanboren. Voor ons als gemeente is het ook leuk om in een andere rol te zitten. Probeer de stad zelf gedachten te laten ontwikkelen. Als ik zelf zo nodig projecten wil ontwikkelen, moet ik maar projectontwikkelaar worden.’

Hoe verloopt dit bottom up ontwikkelingsproces tot nu toe?

‘We zijn nu ruim drie jaar bezig en het proces wordt er niet langer door dan bij een reguliere aanpak. In het begin is het voor iedereen even wennen en veel hangt van de inzet van personen af. Maar aan het einde van het proces win je weer tijd, doordat het aantal bezwaren minimaal is. Tegelijkertijd zijn

‘ We ambiëren geen scheppende rol. Daarom maakt het ook niet zoveel uit wie er plannen maakt: de ontwikkelaar of de bewoner’

‘Aan dit plein woon ik. Tien jaar geleden ging het hier niet goed.

Er was verloedering, er waren junks en de huizenprijzen zakten.

Bewoners, verenigd in de Beheergroep Schimmelplein, zijn toen samen met de gemeente aan de slag gegaan om de neerwaartse spiraal te doorbreken. Resultaat: er is een nieuwe school gekomen en het plein is heringericht. Nu hoort het weer bij elkaar en zit de wijk in de lift. Over de inrichting van het plein is goed nagedacht. Het is voor veel dingen geschikt. Iedereen gebruikt het. De woningen in de omgeving zijn ook verbeterd en de overlast is grotendeels verdwenen. Jaarlijks worden er feesten en andere activiteiten georganiseerd en daardoor is er weer binding tussen bewoners ontstaan. Dit is een authentieke stadswijk; een beetje een dorp in de stad.’

Ronald Löhr is adviseur stedelijke ontwikkeling, projectleider van het structuurplan Deventer en procesmanager ondergronds parkeren Oud-West, Amsterdam.

De mens in de stedelijke vernieuwing

06.2004 De Stad vernieuwt

89

Fotografie > Theo Baart Rotterdam/Alexandrium

90

De Stad vernieuwt 06.2004

De mens in de stedelijke vernieuwing

â&#x20AC;&#x2DC; Betalen voor parkeren is pas het begin van de oplossingâ&#x20AC;&#x2122;

De mens in de stedelijke vernieuwing

06.2004 De Stad vernieuwt

91

‘ Het is een echt vechtverhaal geworden’ Jennifer Scholl | Jan Verkaik | bewoners

Het stedenbouwkundige plan voor de woonbuurt de ‘Rode Brug’ in Utrecht werd in eerste instantie door de bewoners zelf gemaakt. Maar de planontwikkeling liep vast op bestuurlijk gekrakeel en ambtelijke bezwaren.

Toch heeft het uiterst moeizame proces de bewoners uiteindelijk opgeleverd wat ze graag wilden: er wordt voor hun buurt een mooie plek aan het water gecreëerd. ‘We moesten steeds overal voor vechten. Het is een vechtverhaal geworden.’

die tijd om medewerking en kritiek van de amb-

andere klankbordgroep laten duwen.’

tenaren gevraagd maar kregen niets op papier

Verkaik: ‘De gemeente stelde vervolgens Jack

en nu veegden ze met ons plan de vloer aan.

Stuart aan als intermediair; hij moest het plan

We gooiden het bijltje erbij neer. Dat levert in

gaan trekken. Hij kwam heel open met ons pra-

de pers natuurlijk altijd smeuïge verhalen op.

ten en uiteindelijk konden we, nadat we hadden

Belangrijker echter was dat de SEV lucht had

bedongen dat we een plek in de projectgroep

gekregen van onze aanpak en die wilde evalue-

kregen, instemmen met zijn plan van aanpak.

ren. Daaruit bleek uit dat de gemeente, ondanks

We mochten niet in de stuurgroep, maar hebben

dat ze een participatieproject wilde, niet is inge-

wel voor elkaar gekregen dat ons plan als basis

richt op dit soort processen. Van onze kant

werd genomen voor de verdere uitwerking.

hebben we verzuimd de ambtenaren voldoende

Ook kregen alle partijen in de projectgroep –

bij de planontwikkeling te betrekken.’

ontwikkelaar BAM/HBG, de gemeente, corporatie Mitros en wij – een vetorecht. Voorstellen moch-

Vervolgens lag het plan stil.

92

De Stad vernieuwt 06.2004

ten alleen door naar de stuurgroep wanneer er

Scholl: ‘Na de verkiezingen zei de nieuwe wet-

sprake was van unanimiteit in de projectgroep.

houder dat ze het nog eens opnieuw met ons

Op haar beurt mocht de stuurgroep alleen maar

wilde proberen. Kom maar met een voorstel,

ja of nee zeggen. Zij mocht geen inhoudelijke

was haar uitnodiging. Maar nog voordat wij

wijzigingen in de plannen aanbrengen.’

dat voorstel konden inleveren, lag er ineens een

Scholl: ‘Ook hebben we van tevoren gezamenlijk

tegenvoorstel van de wijkmanager en dat voor-

de randvoorwaarden vastgesteld, iets dat de eer-

stel werd leidend. Daar zijn we niet mee akkoord

ste keer niet was gelukt omdat de ambtenaren ze

gegaan. Wij wilden ons niet in de rol van een of

niet hadden geleverd – zelfs niet na aandringen.

De mens in de stedelijke vernieuwing

‘ We hadden de buurt mee, maar niet de ambtenaren’

Vervolgens verliep het proces heel behoorlijk.’

een opdrachtgever, omdat Mitros heeft aangege-

ambtenaren. Dat is nu anders. Dat betekent

Verkaik: ‘De gemeente verwachtte dat wij bij

ven er niet in te willen investeren.’

overigens niet dat het eerste traject verloren tijd

alles dwars zouden gaan liggen, omdat we het eerste proces gestaakt hebben. Dat hebben we echter niet gedaan, we zijn niet rancuneus.

is geweest. Er is veel kennis over de buurt en

Welk gevoel blijft er over wanneer jullie terugkijken op dit proces?

Dat was niet in het belang van de buurt geweest.

Scholl: ‘Het kost bloed, zweet en tranen, maar

Het proces moest wel doorlopen.’

we hebben ook veel lol gehad. Positief is dat

over de wensen van de buurt vergaard en dat komt altijd van pas.’ ////

ik van hobby mijn werk heb kunnen maken.

Hoe ver is het plan nu?

Ik ben adviseur stedelijke vernieuwing bij Atrivé

Scholl: ‘Begin november 2003 is het definitieve

geworden en help nu andere bewoners bij hun

stedenbouwkundige ontwerp gepresenteerd.

vernieuwingsplannen.’

Bewoners vinden het een mooi plan, maar met

Verkaik: ‘Het eerste traject is niet op de inhoud

in verhouding te veel duurdere woningen en te

vastgelopen. Ons eerste plan was budgettair

weinig parkeerplaatsen. Er komen 101 woningen

neutraal en lijkt verdacht veel op het huidige

bij, maar er is geen geld voor ondergronds par-

plan. Dat moest ook de wethouder toegeven.

keren. De woningen voor ouderen – vijftien stuks

Het liep vast op de vraag: hoe ga je met elkaar

– zitten wel in het plan. Daarvoor zoeken we nog

om? We hadden de buurt mee, maar niet de

>

Jennifer Scholl

>

>

Jan Verkaik

De mens in de stedelijke vernieuwing

06.2004 De Stad vernieuwt

93

Wanneer was er sprake van dat de buurt vernieuwd zou worden?

‘ Waarom zouden wij niet zelf een plan

kunnen maken, in plaats van lijdzaam

Verkaik: ‘Voor 1995 was al bekend dat de gemeente de Vechtoever wilde opknappen.

De gemeente had dat voornemen dus in de lade liggen. Op een gegeven moment speelden er allerlei ontwikkelingen in de directe omgeving van de buurt – zo was er voor de Talmalaan een

af te wachten tot we bij de inspraak iets zouden mogen zeggen?’

behoorlijk slecht plan gemaakt – en dat was voor ons de aanleiding om in actie te komen. Dat laten we bij óns niet gebeuren, zo was de stemming.

De meeste bewonercomités doen weinig meer

vernieuwing om het plan verder te ontwikkelen.

Verkaik: ‘Op basis van dat programma zijn we

dan kritiek geven maar zo zitten wij niet in elkaar.

Zelfs met onze voorwaarde dat wij de regie

gaan tekenen, zonder te denken aan geld of

Wij proberen alternatieven te formuleren. In dit

wilden houden, ging de gemeente akkoord.’

andere beperkende voorwaarden. Dat is leuk en

geval dus ook. We hebben een klein groepje

risicovol tegelijk. De eerste plannen hebben we

bewoners bij elkaar gebracht (waar ook Livina

Dat klinkt als een succesverhaal.

gedurende het proces een aantal keren laten zien

Tummers van het buurtcomité deel van uitmaak-

Scholl: ‘Na vier jaar moeizame planontwikkeling

aan de buurt. Met hun kritiek en suggesties heb-

te) en hebben een bevriende stedenbouwkundige

beseften we dat we tegen de stroom in zwom-

ben we het plan verbeterd. Vervolgens zijn we

erbij gehaald. Toen zijn we gaan brainstormen.’

men. De samenwerking met de ambtenaren

ermee naar de gemeente gegaan. We hebben de

Scholl: ‘Uitgangspunt was de gedachte: waarom

verliep ronduit stroef. En het aantrekken van een

gemeente en de woningcorporatie niet betrokken

kunnen wij niet zelf een plan ontwikkelen, in

projectleider was een hele strijd. De gemeente

in de planontwikkeling; de ambtenaren kregen

plaats van lijdzaam af te wachten tot we bij de

schoof een aantal mensen naar voren, maar

een concreet plan op hun bord. De inspraak ver-

inspraak iets zouden mogen zeggen. We hadden

bij geen van hen hadden we een goed gevoel.

liep dit keer andersom! Daar begon de schoen

de overtuiging dat we een mooie plek aan het

Wij wilden zelf onze projectleider kiezen.

eigenlijk al te wringen.’

water zouden kunnen maken – in de buurt ervaar

Uiteindelijk hebben wij Chiel Rottier aangetrok-

je het water nu nauwelijks – en dat we bovendien

ken en met hem zijn we vervolgens aan de slag

de wijk zouden kunnen vernieuwen, onder meer

gegaan. De gemeente was niet blij dat wij

door de bouw van ouderenwoningen.’

hun kandidaten hadden afgewezen.

Hoe hebben jullie de plannen verwoord?

Verkaik: ‘In een stedenbouwkundige ‘praatprent’

Verkaik: ‘Zo moesten we steeds overal voor vechten. Het is een vechtverhaal geworden.’

hebben we onze ambities neergelegd. Op basis daarvan hebben we een gesprek geforceerd met

Hoe zijn jullie verder te werk gegaan?

Hoe werd het plan ontvangen door de gemeente?

Scholl: ‘We hebben een buurtavond voor de politiek georganiseerd en alle fracties hebben aangegeven ons plan inhoudelijk te steunen.’

Verkaik: ‘De wethouder heeft de buurtvisie Hoogstraat – het uiteindelijke product van onze

het volledige college van B en W. Overigens pas

Scholl: ‘Aan de hand van een enquête hebben we

inspanningen – wel in ontvangst genomen, maar

nadat de buurt er eerst naar had gekeken.

de wensen van de bewoners geïnventariseerd:

ze heeft de buurtvisie niet naar de raad gebracht.

Die betrokkenheid is essentieel.’

wat vond men goede en minder goede punten

Er moesten eerst nog enkele zaken worden aan-

Scholl: ‘Ons idee sloeg aan maar toen moesten

van de wijk. Uiteindelijk bleven er drie hoofd-

gevuld, zo werd ons gezegd. Toen dat eenmaal

we laten zien dat het ons menens was en dat

wensen over: de buurtbewoners willen graag aan

zover was, werd een advies aan de ambtenaren

we de klus aankonden. In een startnotitie hebben

de Vecht oud worden, ze willen graag een plek

gevraagd.’

we een en ander nader uitgelegd. Nadat de

aan het water en ze willen voorkomen dat de

Scholl: ‘Die lieten er geen spaan van heel.

gemeenteraad de notitie had goedgekeurd, kre-

Loevenhoutsedijk een stedelijke invalsweg

Wij hebben vervolgens aangegeven dat het

gen we geld uit het meerjarenprogramma stads-

wordt.’

voor ons zo niet meer hoefde. We hadden al

◊ Ingrid de Moel is senior adviseur Wonen en betrokken bij de wijkontwikkeling van nieuwbouwwijken, stedelijke vernieuwing en wijktransformatie.

Recentelijk heeft zij een onderzoek afgerond naar mogelijkheden voor wijktransformatie zonder sloop-nieuwbouw (resulterend in een publicatie en een spelvorm) en is zij betrokken geweest bij de totstandkoming van het wijk­ ontwikkelingsplan Nieuwland in de gemeente Amersfoort.

94

De Stad vernieuwt 06.2004

De mens in de stedelijke vernieuwing

column

22222222222222224444222222 2222229999999999222222222222222222 229999999922222222222222229999999999999999999999999992 22222222222222222222222222 22222222222222222222222222 22222666222222222222222222 22222222222222222222222222

Mensen maken de stad

Een stad bestaat uit gebouwen én mensen.

bemoeid en de burger is zijn invloed op eigen

ruimte te bieden hun eigen ontmoetingsplek

Dat laatste wordt nogal eens vergeten.

huis en omgeving kwijtgeraakt. Steeds minder

te kiezen en in te richten. Nog beter is het

Er wordt te veel op een fysieke manier naar

stadbewoners identificeren zich met hun

jongeren de ruimte te geven op hun eigen

de stad gekeken. Gebouwen, die tellen mee.

omgeving en de stad wordt steeds anoniemer.

manier in hun omgeving te investeren, zoals

Maar mensen . . .

Om de belangrijkste bron van stedelijke ont-

nu in het Amersfoortse Nieuwland gebeurt.

Als je bouwt, is het heel belangrijk welk

wikkeling weer aan te boren – de energie van

Dergelijke voorbeelden zie je ook in andere

mensbeeld je hebt en hoe je de samenleving

de stadsbewoners zelf – is het van belang

steden, waar kunstenaars, studenten of

ziet. Ik heb beslissers in het fysieke bouw­

de mensen weer betrokken te maken, door

allochtonen de ruimte krijgen en een belang-

proces horen zeggen: ‘Ze kunnen niet eens

ze hun invloed en verantwoordelijkheid terug

rijke motor van de stedelijke ontwikkeling

hun eigen huis inrichten. Dan moet je er toch

te geven. Dan ontstaat een vitale en duurzame

blijken. Kluswoningen, particulier opdracht-

niet aan denken dat ze zich ook nog met de

stad. Wijken met een sterk sociaal weefsel

geverschap, interactieve planvorming, ‘heel

wijk gaan bemoeien.’ Mensen worden gezien

gaan langer mee en kosten minder aan onder-

de buurt’: het zijn allemaal voorbeelden van

als klant, inspreker, zorgvrager of gewoon

houd, toezicht en criminaliteitsbestrijding.

het creëren van ruimte voor de burger.

als lastig. In ieder geval niet als mensen die

In de jaren van de stadsvernieuwing werd er

Er is nog heel veel ruimte voor de burger te

hun eigen stad maken, in de stad investeren

met veel bevlogenheid voor mensen gebouwd.

vinden in allerlei stedelijke plannen, ook in

of medeproducent zijn van hun omgeving.

De opgave van nu is anders, maar minstens

de fysieke. Een stedelijke structuurvisie of

Daar komt bij dat de beslissers in het fysieke

even uitdagend. Het gaat dit keer niet alleen

bestemmingsplan sluit nog vaak veel uit;

bouwproces vaak uit dezelfde hoek komen:

om huizen, maar ook om maatschappelijke

veel kan niet of er zijn belemmerende regels

ze zijn man, blank en autochtoon.

problemen zoals criminaliteit en het uit

die zijn ingegeven door angst. Streef daarom

Er speelt nog een probleem. Veel beslissers

elkaar vallen van sociale verbanden. De fysie-

ook naar onbenutte ruimte, vul niet meteen

in het fysieke bouwproces – veel stadsbewo-

ke jongens moeten de stad van stenen laten

alle ruimte in, laat gaten open. De vitale stad

ners incluis – zitten gevangen in het gedachte-

aansluiten bij de stad van mensen. De fysieke

is erbij gebaat.

goed van de verzorgingsstaat. Er is veel

omgeving moet optimaal uitnodigen tot fysie-

afstand tussen de mensen die aan de stad

ke en geestelijke activiteiten en tot zelfont-

sleutelen en zij die er leven. Overheid, ontwik-

plooiing.

kelaars, stedenbouwers en architecten heb-

Een hangplek voor jongeren is pure armoede.

ben zich stevig met de inrichting van de stad

Iets minder armoedig is het om jongeren de

De mens in de stedelijke vernieuwing

06.2004 De Stad vernieuwt

95

96

De Stad vernieuwt 06.2004

De mens in de stedelijke vernieuwing

Fotografie > Theo Baart Groningen/Vensterschool | Karelse Van der Meer

â&#x20AC;&#x2DC; Een goede brede school vraagt om lokaal maatwerk binnen een regionale contextâ&#x20AC;&#x2DC;

De mens in de stedelijke vernieuwing

06.2004 De Stad vernieuwt

97

En we noemen

98

De Stad vernieuwt 06.2004

Brandpunten en broedplaatsen

de school- en welzijnsgebouwen, het planningsresultaat van politbureaus uit een voorbije tijd.

Niet iets om trots op te zijn. Verkeerde gebouwen op verkeerde plaatsen. Gebouwen die alleen als schoolgebouw bruikbaar zijn. Dat betekent een gebruiksintensiteit van niet meer dan 25%.

Dat vindt Sofy zonde. Met iets meer inspanning had er een mooi gebouw kunnen staan, dat ook ‘s avonds, in het weekend en tijdens de vakantie wordt gebruikt. Het zijn bovendien gebouwen die zelden op de goede plek staan. Doorgaans lijken ze willekeurig gedropt in slecht onderhouden plantsoenen, weg van alle andere voorzieningen. Meer dan eens krijgt Sofy visoenen van prachtige, functieflexibele voorzieningen die kunnen meebewegen met de eisen van de tijd.

Mooi, duurzaam en goed gemanaged. Sofy is er van overtuigd dat dergelijke voorzieningen zichzelf

De dynamische stad is een stad die door haar gebruikers voortdurend geëxploiteerd en uitgebuit wordt. Zij is een investeringsgoed bij uitstek en iedereen weet dat: de projectontwikkelaar die op zijn kans loert, de belegger die zijn woningcomplex uitpondt, de kraker die de leegstand benut en oma die haar zolder verhuurt. De dynamiek van de stad schept kansen voor grote en kleine vastgoedondernemers, professionele en niet-professionele. Iedereen weet dat?

Nee, de doorgaans grootste vastgoedpartij weet dat niet: de gemeente. Die laat zo een half miljard euro per jaar liggen.

terugverdienen. Dergelijke voorzieningen worden immers steeds meer waard, net zoals goede woningen en goede kantoren. Sofy vindt afschrijven iets voor weggooiartikelen. Niemand koopt toch een eigen huis in de veronderstelling dat het na de restantlooptijd van de investering wordt gesloopt? Waarom gebeurt dat bij scholen en welzijnsgebouwen dan wel? sofy en cor Sofy gaat niet op haar geld zitten, dat ligt niet in

­haar: Sofy

haar natuur. Ze investeert de opbrengsten weer in toekomstgerichte maatschappelijke voorzieningen en daarmee in de stad. Ze opereert op het snijpunt van het stedelijke en het maatschappelijke en dat maakt haar uniek. Aan de ene kant weet Sofy goed wat er in het sociale veld gebeurt. Ze kent de trends, de behoeften en de

De voorzieningencorporatie voor maatschappelijk vastgoed

partijen. Ze ziet bijvoorbeeld dat ouderenhuisvesting en kinderopvang samen kunnen gaan (denk aan voorleesoma’s), dat naschoolse opvang en culturele instellingen elkaar wat te bieden hebben, dat een verzorgingshuis ook buurtfuncties kan herbergen en dat de aula van

Marc van Leent

een school ook een kerk kan zijn. Aan de andere kant is Sofy vertrouwd met de wereld van

Marc van Leent is adviseur op het gebied

ruimte en vastgoed. Ze participeert in herstructu-

van innovatie en betrokken bij de projecten

reringsprojecten, ze maakt interessante heront-

Kopgroep Maatschappelijk Vastgoed, een

wikkelopties te gelde en ze is in staat om zaken

kenniskring van twaalf gemeenten; en de

als onderhoud, energie, beveiliging scherp in

Innovatie Academie, een educatief program-

te kopen.

ma voor maatschappelijk ondernemerschap.

Zoals gezegd: Sofy staat haar mannetje. De klanten van Sofy zijn doorgaans niet zo vermogend. > Met het aanbieden van gemeenschappelijke

Brandpunten en broedplaatsen

06.2004 De Stad vernieuwt

99

De gemeente is eigenaar van een aanzienlijke

sociaal voor fysiek

Daarom is ze recent uit huis gegaan en op zich-

hoeveelheid vastgoed: scholen, welzijnsvoorzie-

Als de voorzieningencorporatie een mens was,

zelf gaan wonen. Ze vindt het belangrijk dat haar

ningen, theaters, sportaccommodaties, gebou-

zou ze Sofy heten. Sofy mag je naar eigen

klanten speciaal voor haar komen, voor wat zij

wen voor eigen gebruik, et cetera. De (verzeker-

behoefte aanspreken met het accent op de ‘So’

hen te bieden heeft en niet voor haar familie.

de) waarde van al dat vastgoed wordt geschat op

van sociaal of de ‘Fy’ van fysiek. Maar hoe je

Sofy is een dienstverlenend type. Ze zorgt, ze

50 miljard euro en een rendementsverbetering

haar ook aanspreekt, bij Sofy gaat sociaal altijd

regelt en ze reddert. Maar Sofy kan ook haar

van één procent staat gelijk aan een bedrag van

voor fysiek. Voor haar komen maatschappelijke

mannetje staan. Bij het inkopen van haar spullen

500 miljoen euro per jaar. Voorwaar geen katten-

instellingen op de eerste plaats. Dat zijn scholen,

kan ze zakelijk en doortastend optreden. Sofy is

pis, maar is zo’n bedrag wel realistisch

welzijnsinstellingen, kinderdagverblijven, sport-

ondernemend. Ze ziet altijd nieuwe kansen, waar

en haalbaar? Wie iets weet van het beheer van

verenigingen en huisartspraktijken, maar ook

ze liever vandaag dan morgen mee aan de slag

gemeentelijke accommodaties, zal er niet aan

winkeliers. Want commercieel of niet, Sofy heeft

gaat. Dat doet ze echter nooit alleen; samenwer-

twijfelen. De fragmentatie van het beheer over

ze allemaal lief. Een goed voorzieningenniveau in

ken is haar tweede natuur.

verschillende diensten en afdelingen, de afwezig-

wijken en buurten, daar gaat het haar om. Sofy

heid van cruciale vastgoedexpertise en de admi-

komt uit de vertrouwde gemeentelijke

flexibele voorzieningen

nistratieve cultuur en benaderingswijze van

familie. Dat heeft voordelen, maar ook nadelen.

Sofy ergert zich wel eens aan al die goedbedoel-

gemeenten geven aanleiding voor een fundamentele ommezwaai. Professionaliteit, klantgerichtheid en – vooral – ondernemerschap zijn de kernwoorden van de nieuwe koers en de nieuwe organisatie. Want die nieuwe organisatie ontbreekt in het stedelijke spel. Een professionele, klantgerichte en vooral ondernemende partij die

‘ Sofy is een ondernemend en dienstverlenend type én ze zit niet op haar geld’

zich over het maatschappelijk vastgoed ontfermt: de voorzieningencorporatie. Hoe ziet die voorzieningencorporatie eruit? Een korte karakterschets.

In het najaar van 2003 is mede op initiatief van DHV een ‘Kopgroep Maatschappelijk Vastgoed’

Werkgebied Rol Positie

gestart. In deze kopgroep participeren twaalf

Kennisnetwerk

gericht op voorzieningen

grote en middelgrote gemeenten die één ding

per sector

Gemeentelijk

gericht op gemeentelijke

gemeen hebben, namelijk de ambitie om het management van hun eigen vastgoed drastisch te professionaliseren. Haal meer rendement uit

Voorzieningen-­

hun motto. Het doel van de kopgroep is om

corporatie voorzieningen

gericht op alle relevante

van elkaar te leren en samen nieuwe kennis te ontwikkelen. Eén van de gezamenlijke activiteiten is het uitvoeren van een benchmark (‘hoe

In de Kopgroep Maatschappelijk Vastgoed

goed doen we het in vergelijking met andere

participeren de gemeenten Almere, Amersfoort,

gemeenten’).

Assen, Breda, Den Haag, Doetinchem,

Binnen de kopgroep worden de kennisdomeinen

Eindhoven, Hilversum, Lelystad, Utrecht, Zwolle

organisatie, vastgoed(beleid) en financiën ver-

en Zutphen.

kend. Binnen elk domein wordt steeds naar drie oplossingrichtingen gekeken, die hiernaast schematisch zijn weergegeven. De voorzieningencorporatie is er daar één van.

De Stad vernieuwt 06.2004

binnen dienst

coördinerend

binnen gemeente

initiërend

naast gemeente

vastgoedbedrijf voorzieningen

vastgoed (maatschappelijk en economisch) is

100

volgend

Brandpunten en broedplaatsen

voorzieningen speelt ze daar op in. Het onderlin-

Goede maatschappelijke voorzieningen zijn

van een aantal functies. Dit levert geld op.

ge contact dat haar klanten dan opdoen, heeft

immers voor corporaties van groot belang,

Hoe geldig de motieven voor dergelijke vast-

al meermalen tot innige relaties geleid. Daar kun-

zowel maatschappelijk als economisch. Denk bij

goedbedrijven ook zijn, als er volstaan wordt

nen dan mooie dingen uit voortkomen voor de

het laatste aan de waardeontwikkeling van hun

met alleen een bedrijfskundige operatie, wordt

buurt. Sofy vindt dat prachtig. Soms voelt ze zich

omliggend onroerend goed. Met hun vastgoed-

een grote kans gemist. Namelijk de kans om dit

net een dating agent.

expertise en investeringskracht kunnen woning-

vastgoedbedrijf een strategische rol te laten ver-

Sofy heeft een oudere broer waar ze zich graag

corporaties veel betekenen voor de beoogde

vullen bij stedelijke vernieuwing. De kans op een

aan optrekt. Dat is Cor de woningcorporatie.

voorzieningencorporatie. Zij zouden voorzienin-

vastgoedbedrijf dat niet alleen gaat voor bedrijfs-

Cor heeft het ouderlijk huis al veel eerder verla-

gencorporaties zelfs kunnen oprichten. De door

economische doelen, maar ook gericht is op

ten. Hij is sterk en onafhankelijk. Hij zou haar

het Centraal Fonds Volkshuisvesting gecalculeer-

maatschappelijk rendement. Sofy, waar ben je? //

heel goed kunnen helpen met het uitbouwen

de vermogensovermaat van tien miljard euro

van haar onderneming. Boze tongen beweren dat

moet toch ergens voor ingezet worden. Je hoeft

Cor veel geld heeft, veel meer dan hij nodig

niet zo lang rond te lopen in buurten en wijken

heeft. Daar zal hij vroeg of laat toch wat mee

om te zien dat de investeringsopgave zeer aan-

moeten doen. Sofy wil zich echter niet aan Cor

zienlijk is. Daarvoor kan de investeringskracht

opdringen, maar misschien biedt hij zichzelf

van woningcorporaties uitstekend ingezet wor-

wel aan.

den. Hun vermogenspositie wordt dan benut als risicobuffer voor een nieuwe dimensie van het

maatschappelijk vastgoedbedrijf

maatschappelijk ondernemerschap.

Tot zover deze karakterschets van Sofy. De voor-

Er is een toenemend aantal gemeenten dat een

zieningencorporatie die door Sofy gepersonifi-

vastgoedbedrijf voor maatschappelijke voorzie-

eerd wordt, bestaat echter niet. Maar wat niet is,

ningen heeft, of een dergelijk bedrijf overweegt.

kan nog komen. Gelet op de omvang van het

Bedrijfskundige motieven domineren daarbij

bezit ligt het voor de hand dat de gemeente het

doorgaans. De gangbare redenering is dat door

voortouw neemt. Daarnaast mag ook de beteke-

centralisering van het vastgoed voldoende kriti-

nis van woningcorporaties benadrukt worden.

sche massa ontstaat voor professionalisering

â&#x20AC;&#x2DC; Meer dan eens krijgt Sofy visioenen van

prachtige functieflexibele voorzieningen die kunnen meebewegen met de eisen van de tijdâ&#x20AC;&#x2122;

Brandpunten en broedplaatsen

06.2004 De Stad vernieuwt

101

Fotografie > Theo Baart Gemeentehuis Tynaarlo | Van Egeraat /links Stadskantoor Nieuwegein | Claus en Kaan /rechts

â&#x20AC;&#x2DC; In het stedelijke spel ontbreekt vooralsnog een professionele, klantgerichte en vooral ondernemende voorzieningenorganisatieâ&#x20AC;&#x2122;

102

De Stad vernieuwt 06.2004

Brandpunten en broedplaatsen

Brandpunten en broedplaatsen

06.2004 De Stad vernieuwt

103

â&#x20AC;&#x2DC;Van oudsher zijn scholen centrale punten in wijken. De Brede School bouwt op die traditie voort. Er vindt onderwijs plaats, zowel aan kinderen als aan volwassenen. Via de ouders worden ook de buren bereikt en zo kan de binding van bewoners met de wijk worden versterkt. Maar er zitten ook andere functies onder dit ene dak die een uitstraling hebben naar de wijk zoals welzijn, cultuur en zorg. Van belang is dat de verschillende organisaties met het gezicht naar elkaar toe staan, zodat een basis wordt gelegd voor een mogelijke samenwerking. Uiteindelijk is succes afhankelijk van de inzet van personen: zien mensen de Brede School zitten en willen ze hun energie erin stoppen. Een Brede School met woningen erboven is een volgende stap; daarmee vergroot je de veiligheid en de levendigheid. De eerste projecten zijn reeds gerealiseerd. Een inspirerende stap voor de ontwikkeling van kinderen en voor de samenhang in de wijk.â&#x20AC;&#x2122;

104

De Stad vernieuwt 06.2004

Brandpunten en broedplaatsen

De brede school Bron van inspiratie en verleiding Gert-Jan ten Hoor | Wil Voorn

De brede school is in opkomst. In meer dan de helft van de Nederlandse gemeenten bestaan er plannen voor. De brede school wordt echter zeer verschillend gedefinieerd: van een school die alleen inhoudelijk samenwerkt met een kinderdagverblijf tot een school die de huisvesting deelt en een inhoudelijke visie op de ontwikkeling van kinderen, ouders en wijkbewoners uitdraagt.

Een brede school volgt en vormt de wijk en dat wordt gelukkig door steeds meer gemeenten onderkend. Vandaar hun streven om in één gebouw wijkgerichte instellingen voor zorg en onderwijs (voor kinderen tot twaalf jaar) samen te brengen. Zoals één of meer basisscholen, een peuterspeelzaal, een (commercieel) kinderdagverblijf en een instelling voor naschoolse

Gert-Jan ten Hoor is consultant en

Wil Voorn is senior adviseur Onderwijs­

opvang. Een volgende stap is om deze centra

marktmanager Maatschappelijk Vast­

huisvesting en adviseert school- en

uit te breiden met voorzieningen als een sport-

goed. Zijn werkzaamheden zijn gericht

gemeentebesturen bij de planvorming

hal, een vergadercentrum voor clubs en vereni-

op conceptontwikkeling en organisatie-

en projectvoorbereiding van scholen-

gingen, een wijkgericht gezondheidscentrum

advies voor multifunctionele accommo-

bouw. Hij is recentelijk betrokken

(met bijvoorbeeld een huisartsencollectief), een

daties en brede scholen. Twee recente

ge­weest bij het opstellen van een glo-

consultatiebureau en een fysiotherapeut. Als dat

projecten waaraan hij gewerkt heeft

baal integraal huisvestingsplan voor 6

gebeurt, kun je beter spreken van een wijkcen-

zijn de realisering van Multifunctionele

basisscholen in de buurten Kortvoort en

trum nieuwe stijl. Daarmee stappen we meteen

accommodaties in Tilburg (Noordhoek

Holendrecht in Amsterdam Zuid Oost

van het idee af dat alleen een winkelcentrum

en Quirijnboulevard) en de internatio­nale

en bij het opstellen van een programma

het centrum van een wijk zou kunnen vormen.

Frans-Duitse Eurocampus in Shanghai,

van eisen voor de ontwikkeling van

De invulling van een brede school is bij een

China.

een brede school in Diemen.

Vinex-wijk een heel andere opgave dan bij een herstructureringswijk. De samenstelling en de

‘ Je kunt eigenlijk beter spreken van een wijkcentrum nieuwe stijl’

ontwikkeling van de bevolking bepaalt immers de activiteiten en de partnerkeuze van de brede wijkschool. Een goede brede school vraagt om lokaal maatwerk binnen een regionale context.

Goed nadenken over het concept van de brede school, kan daarbij als inspiratiebron dienen voor >

Brandpunten en broedplaatsen

06.2004 De Stad vernieuwt

105

nieuwbouwontwikkeling en herstructureringsop-

Verleiding

gaven.

Dit is ongewenst omdat de sociale aspecten een wijk, dorp of stad leefbaar en duurzaam maken.

Kloppend hart

Veiligheid is bijvoorbeeld niet af te dwingen met

Je kunt je afvragen of een brede school daadwer-

alleen fysieke en economische maatregelen.

kelijk als een wijkcentrum kan functioneren.

De sociale aspecten kunnen meer de kaders voor

Komen hier de mensen uit een wijk bij elkaar

de economische en fysieke planontwikkeling

die behoefte hebben aan een praatje? Is dit een

aangeven. Indien de brede school voor een her-

plek van waaruit de gemeente initiatieven lan-

nieuwde krachtenbundeling van de sociale part-

ceert om de samenleving levend en boeiend te

ners kan zorgen, kunnen zij gezamenlijk zorgdra-

houden. Kunnen hier coalities gesmeed worden

gen dat zij een inspirerende partner worden in

voor een integrale aanpak van onderwijs, zorg en

het planproces. Op deze wijze kunnen zij andere

welzijn? We denken dat in de dagelijkse praktijk

partijen verleiden hun eerder als partner bij het

nog net één stap te weinig wordt gezet om deze

proces te betrekken en gezamenlijk de kaders

vragen positief te beantwoorden. Wat ontbreekt

bepalen. //

is de concentratie van alle wijkvoorzieningen op één plek.

Denk bijvoorbeeld ook aan de plaatsing van kerken bij dit wijkcentrum. Door de terugloop van het aantal bezoekers zijn steeds minder kerkgenootschappen in staat zelf een gebouw neer te zetten. In de Bijlmermeer, waar de grond schaars en het aantal kerkgenootschappen groot

‘ Een goede brede school vraagt om lokaal maatwerk binnen een regionale context’

is, worden verzamelgebouwen gerealiseerd waarin kerken, verenigingen en – om de plannen commercieel haalbaar te maken – appartementen een plaats krijgen. Wat voor kerkgenootschappen geldt, geldt ook op voor andere wijkdiensten zoals de politie, het postkantoor of het café.

Door alle wijkvoorzieningen bij elkaar te brengen ontstaat een daadwerkelijk en levend alternatief voor de obligate en eenvormige winkelcentra die nu moeten doorgaan voor het kloppende hart van een wijk.

Inspiratie De uitdaging die we graag aan de brede school willen meegeven, is niet alleen om samen te werken met de sociale partners maar ook om een inspiratiebron te zijn voor de economische en fysieke partners bij een (her)ontwikkeling.

Het sociale aspect is onderbelicht vanwege het verschil in aanpak, taal en werkwijze van de diverse partners. De ‘harde’ gemeentelijke diensten (zoals het grondbedrijf, stedenbouw en ruimtelijke ordening) en commerciële partijen stellen vaak de randvoorwaarden voor een plan op. De ‘zachte’ gemeentelijke diensten (zoals maatschappelijke ontwikkeling, onderwijs, cultuur, welzijn en sport) en maatschappelijke instellingen mogen vervolgens, binnen de gestelde kaders, een passende oplossing vinden voor de benodigde voorzieningen en sociale verbanden in een wijk.

106

De Stad vernieuwt 06.2004

Brandpunten en broedplaatsen

Een zee van portieketages

06.2004 De Stad vernieuwt

107

108

De Stad vernieuwt 06.2004

Een zee van portieketages

Fotografie > Theo Baart Roermond/designer outlet

â&#x20AC;&#x2DC;

Het gaat erom dat bezoekers vermaakt en verrast wordenâ&#x20AC;&#x2122;

Een zee van portieketages

06.2004 De Stad vernieuwt

109

Nederland kent niet veel kwalitatief hoogwaardige openbare ruimte. Bij de inrichting worden vooral standaardmaterialen gebruikt en door geldgebrek sneuvelen al tijdens de ontwerpfase juist die plannen die voor extra kwaliteit kunnen zorgen. Gevolg is dat we vaak met een weinig inspirerende en bovendien weinig duurzame openbare omgeving opgescheept zitten.

Maar er is een manier om de kwaliteit naar een hoger niveau te brengen. Namelijk door de bewoners te betrekken bij het beheer.

Martijn Scheerder is planoloog en adviseur op het gebied van ruimtelijke ontwikkeling, milieu en integraal beheer van openbare ruimte (IBOR). Hij is betrokken bij de beheervisie Meerwijk Haarlem en de totale beheervisie voor Haarlem.

Martijn Scheerder

Van bewoner naar beheerder

Opwaardering openbare ruimte

110

De Stad vernieuwt 06.2004

Een zee van portieketages

‘Een gewone woonstraat met een eenvoudig huis, dat is waar ik eerst

gevonden. Het beheer van hun omgeving komt op de tweede plaats. Tijd is

woonde. De straat was erg ongezellig, het asfalt vertoonde scheuren en er

bovendien een schaars goed, die steek je niet in het onderhouden van de

werd al jaren gezegd dat er opnieuw bestraat zou worden. Zwerfvuil en

leefomgeving want daar is de gemeente immers voor. De grote uitdaging is

hondenpoep bleven liggen tot de schaarse momenten waarop de gemeen-

om deze houding te veranderen.

telijke veegwagen langskwam. Je zou kunnen zeggen dat niemand echt trots was op de straat. Zittend achter mijn krantje viel mijn oog op een

Identificatie

advertentie van een projectontwikkelaar: ‘Bouw van een luxe appartemen-

Wil je bewoners vat laten krijgen op de openbare ruimte dan moet je die

tencomplex in een park’. Dit was mijn droomhuis en ik schreef me in. Bij de

ruimte eerst in kleinere, herkenbare porties verdelen. Een taartpuntje is te

verkooptoelichting werd terloops een A4tje uit de map gelicht waarin werd

overzien, een hele taart is een beetje te veel van het goede. Bovendien is

aangegeven dat we tevens mede-eigenaar zouden zijn van het parkgebied

het aan bewoners moeilijk te verkopen dat ze moeten betalen voor openba-

in de wijk. Na enige uitleg bleek dat het groen in het park het gezamenlijk

re ruimte die ze niet direct gebruiken. De eigen omgeving is herkenbaar

eigendom van de bewoners is en dat de paden gemeentelijk eigendom zijn.

en daarvoor zijn bewoners sneller bereid te betalen.

Inmiddels woon ik er al een tijdje en het is best aantrekkelijk om mede-eige-

Verder kan een gezamenlijk belang de betrokkenheid vergroten. Zo zullen

naar te zijn van het park. In de jaarlijkse algemene ledenvergadering wordt

bewoners eerder geneigd zijn extra tijd in hun eigen omgeving te steken

beslist hoe het onderhoud uitgevoerd moet worden. Daarnaast zijn er bij-

als daardoor de waarde van hun eigen vastgoed zal stijgen. Door een wij-

voorbeeld spelregels opgezet voor de gebruikers van het park. Het is een

gevoel te creëren maak je een gezamenlijke organisatie van het beheer

redelijk complexe zaak, maar met wat enthousiaste bestuurders en wat hulp

mogelijk. Volkstuinverenigingen zijn hier een goed voorbeeld van en een

van de gemeente, zijn we er toch goed uitgekomen. De jaarlijkse contributie

vergelijkbare organisatie kan natuurlijk ook worden opgezet voor een

heb ik er wel voor over, omdat we het geld uitgeven aan zaken die we als

woonstraat.

bewoners echt belangrijk vinden. Hoewel niet iedere bewoner zich echt betrokken voelt, heb ik toch het gevoel dat de harde kern van bewoners

Minder openbaar?

ervoor zorgt dat er meer gemeenschapszin in de wijk is. Ook de kwaliteit

Aandachtspunt blijft de dreigende afsluiting van de openbare ruimte.

van de buitenruimte is hoger en is beter afgestemd op de gebruiker. In de

Zoals in de Verenigde Staten gebeurt bij zogenaamde ‘gated communities’:

tijd dat er veel kinderen zijn maken we een speelplek en dat wordt een

beperkt toegankelijke woonwijken achter een slagboom. In Nederland komt

sportveld als de kinderen ouder worden. Dat dit mogelijk ook resulteert in

dit nog niet voor omdat de paden vaak gemeentelijk eigendom blijven.

een hogere waarde van de woningen is alleen maar mooi meegenomen.’

Door het plaatsen van hekwerken lijkt het echter alsof de ruimte niet toegankelijk is voor niet-bewoners. Afsluiting van de openbare ruimte is in

Haal bewoners erbij

Nederland nog niet aan de orde maar dreigt wel. Bewoners betalen immers

Het bovenstaande verhaal maakt duidelijk dat er behoefte is aan hoogwaar-

niet graag voor ‘hun’ openbare ruimte als anderen er onbetaald gebruik

dige openbare ruimte. Maar hoe kan de openbare ruimte naar een hoger

van mogen maken. De organisatie van het beheer is hier dus van essentieel

kwaliteitsniveau getild worden en de duurzaamheid van de inrichting ver-

belang om de openbaarheid te kunnen garanderen, met behoud van door

groot worden? Mijn stelling is dat betrokkenheid van bewoners tot een

bewoners gerealiseerde extra kwaliteit.

duurzamere openbare ruimte leidt. Duurzamer dan een openbare ruimte

In Rijswijk (ZH) is een woonbuurt ontwikkeld – de ‘Paxlocatie’ aan de

waar alleen de gemeente het beheer verzorgt. De gemeente houdt de

Vredenburchweg – die een omheining van staal en steen heeft en slechts

minimale kwaliteit van de openbare ruimte in stand, terwijl participatie

via twee poorten toegankelijk is. De wijk is gebouwd in de vorm van een

van bewoners leidt tot beheer op maat.

hoefijzer en daardoor is de sociale controle groot en de kans anoniem de

Betrokkenheid creëren van bewoners is echter geen makkelijke opgave.

openbare ruimte te betreden klein. Zo wordt toch een zekere mate van

Vaak zijn bewoners al lang blij dat ze een geschikte woning hebben

afsluiting gerealiseerd, al gaat het hek nooit op slot.

>

‘ De betrokkenheid van bewoners leidt tot een duurzamere openbare ruimte’

Een zee van portieketages

06.2004 De Stad vernieuwt

111

‘ Maak van de buurtbewoner een buurtbeheerder’

Organisatie Rest de vraag hoe het beheer van de openbare ruimte het beste georganiseerd kan worden. Er zijn diverse varianten mogelijk tussen twee uitersten: óf de gemeente neemt het totale beheer voor haar rekening óf de bewoners. In de praktijk is dat nu alleen de gemeente maar een nieuwe taakverdeling ligt voor de hand. Laat de extra kwaliteit van de openbare ruimte beheren door de bewoners, maar laat de gemeente de basiskwaliteit waarborgen. De volledige verantwoordelijkheid voor het beheer in handen van de bewoners leggen is niet wenselijk als je de openbare ruimte daadwerkelijk openbaar wil houden. Een beheerorganisatie waarin zowel gemeente als bewoners participeren, lijkt daarom de meest ideale vorm. Maar er zijn talloze varianten te verzinnen, die allemaal hun voor- en nadelen hebben.

De DHV-methode IBOR (Integraal Beheer Openbare Ruimte) voorziet in maatwerk op dit vlak. Bij het beheerplan voor de woonwijk Erasmusgaarde in Den Haag is bijvoorbeeld een juridische constructie opgezet waarbij bewoners via de koopsom van hun huis bijdragen aan een onbenoemd stuk openbare ruimte binnen het plangebied. Hierdoor worden zij eigenaar van een mandelig stuk openbare ruimte. De grenzen tussen openbaar en privé vervagen door bewoners te betrekken in de organisatie van het beheer.

Beheerbewust ontwerpen met deelname van bewoners maakt van een standaard openbare ruimte een duurzame openbare ruimte. De bewoners zijn niet meer alleen verantwoordelijk voor hun huis, maar ook voor hun woonomgeving. Zo wordt de buurtbewoner een buurtbeheerder. //

Aandachtspunten bij buurtbeheer:

Bewoners zijn niet gewend om hun eigen open-

een eigen tuin verwachten. Een eigen buiten-

drie voorbeelden

bare ruimte te beheren en neigen ernaar om

ruimte in combinatie met een collectieve open-

‘hun’ gebiedje af te sluiten van de openbaarheid.

bare ruimte vinden ze blijkbaar te mager.

Het is dus niet alleen belangrijk om het beheer te organiseren, maar zeker ook om de handha-

Afstemming van kwaliteit tussen gemeentelijke

ving van de vooraf opgestelde regels goed te

en private ambities moet ervoor zorgen dat de

regelen. Ook dat is beheer; voortdurend de voor-

eenheid in het gebied behouden blijft en dat de

waarden van de innovatieve beheervorm blijven

beheerder (de gemeente of een derde partij) die

monitoren zodat het proces niet verzandt in een

kwaliteit kan waarborgen. Gemeenten hebben

traditionele situatie.

een eigen standaardvoorraad trottoirtegels,

In Stadstuin en Erasmusgaarde is daarom een

zitbanken et cetera, waaruit zij putten bij schade

parkwachter aangesteld, die als hoofdtaak het

of vervanging. Ook als de kwaliteit hoger wordt

handhaven van de gebruiksregels van de open-

gesteld, moet dat proces door kunnen gaan.

bare ruimte heeft.

Bewoners zouden zich moeten committeren aan een beheervorm waarbij zij zelf verantwoordelijk zijn voor beheer van de openbare ruimte, anders werkt het concept niet. Het komt voor dat mensen blij zijn dat ze een huis kunnen kopen en het buurtbeheer daarbij op de koop toe nemen.

De inzet om daadwerkelijk te participeren is dan natuurlijk niet erg groot.

In Erasmusgaarde valt de verkoop van de woningen tegen. Dit is mede te verklaren doordat aanstaande bewoners voor het geld dat ze betalen

112

De Stad vernieuwt 06.2004

Een zee van portieketages

‘Dit woongebouw heeft een tweede leven gekregen. In een vorige baan, bij woningcorporatie VZOS/Haag Wonen, mocht ik aan het plan werken. Er zijn liften in de portieken geplaatst en op het dak is een laag woningen toegevoegd.

Sommige complexen lenen zich voor een dergelijke aanpak. Het waren qua opzet destijds misschien niet meest de flexibele gebouwen, maar toch bleken ze geschikt voor een vernieuwde invulling. Dat komt door brede casco’s en het nagenoeg ontbreken van niveauverschillen. De laatste jaren is veel geroepen dat we deze wijken wel even met de grond gelijk zullen maken. Daar wordt nu weer anders over gedacht. Veel corporaties onderzoeken de mogelijkheden van bestaande casco’s. Dat ben je ook verplicht aan de mensen die hier wonen.

Je moet kunnen uitleggen waarom hun woningen al dan niet gesloopt moeten worden’ Johan van Nieukerken is senior adviseur en procesmanager in stedelijke vernieuwingsprocessen. Hij is actief in de herstructurering van het Schilderskwartier in Woerden in opdracht van Stichting Woonbelangen Weidegebied en de vernieuwing van de wijk Hatert in Nijmegen in opdracht van Talis Woondiensten te Nijmegen i.s.m. Portaal.

Een zee van portieketages

06.2004 De Stad vernieuwt

113

Fotografie > Theo Baart Zwolle/Holtenbroek

114

â&#x20AC;&#x2DC; Helaasonderscheidendevoorgesteldeoplossingenzichalleendoorhun soberheid en gebrek aan inspiratie.

Ze lopen stuk op de ijzeren driehoek van conserverende stedenbouwkundigerandvoorwaarden,rentabiliteitseisenenbeperkte beheerbudgettenâ&#x20AC;&#x2122; De Stad vernieuwt 06.2004

Een zee van portieketages

Een zee van portieketages

06.2004 De Stad vernieuwt

115

‘ Er zijn grenzen aan wat je moet willen.’

Jacques Thielen | directeur Far West

De vernieuwing van de Westelijke Tuinsteden is primair een zaak van de gemeentelijke overheid en de woningcorporaties. De laatsten hebben zich verenigd in consortia, waarvan Far West er één is. Far West is ontstaan uit de gezamenlijke inzet van De Key, Het Oosten, Patrimonium en Zomers Buiten en heeft er circa 10.000 woningen in beheer. Directeur Jacques Thielen geeft aan waar zijn organisatie zich bevindt op de lijn tussen initiatief en realisatie.

‘Plannen hebben een zekere rijpingstijd nodig voordat ze echt doorwrocht zijn.’

116

De Stad vernieuwt 06.2004

Een zee van portieketages

Hoe staat Far West er voor?

productie komt het begin van de verhuisketen

doorwrocht zijn. Een vernieuwingplan voor een

niet op gang, met alle gevolgen van dien.’

wijk maak je niet in een paar maanden.’

‘We staan aan de vooravond van de realisatie van onze plannen. De afgelopen twee jaar is het vooral een kwestie van de tekentafel geweest,

2004 moet dus het jaar van de ommekeer worden.

De laatste tijd klinkt de roep om minder integraal te werken steeds vaker. Waar staan jullie in die discussie?

met daarnaast veel overleg met de bevolking, de politiek en met actiegroepen. Nadat Far West

‘Het wordt een spannend jaar. We hopen dit jaar

begin 2001 was opgericht en het woningbezit

de nodige verhuisketens op gang te brengen.

‘Wanneer je wijksgewijs aan de gang gaat, moet

van de vier corporaties was overgedragen zijn

Zal het lukken om mensen goed te herhuisvesten

je zowel het fysieke als het sociale en economi-

we gestart met planvorming. In 2004 start het

en snel te gaan bouwen? Belangrijk is vooral dat

sche een rol laten spelen. Kijk bijvoorbeeld naar

eerste project van 270 woningen in de zoge-

er een sfeer ontstaat van ‘het is even een lastige

de ideeën rond woonzorgzones en zorgcirkels.

naamde Noordstrook, dat is herhuisvesting ten

periode geweest, maar nu komt er een nieuwe

Zorginstelling Care West is daarover met ons in

gevolge van sloop en nieuwbouw. Daarnaast

wijk aan’. De eerste borden met ‘Far West begint’

gesprek, maar dat heeft alleen zin wanneer je

vinden er ingrijpende renovaties plaats op drie

moeten langs de weg worden gezet. Er wordt

dat op een hoog schaalniveau insteekt. Om de

andere locaties. We vragen ons uiteraard regel-

veel geklaagd over de voortgang van de her-

omslag naar een ‘zelfvoorzienende’ wijk te kun-

matig af of de koers en het tempo van uitvoering

structurering, maar de twee jaar die wij nu bezig

nen maken, moet je integraal blijven denken.

nog past bij de actualiteit. In 2001 is voor de

zijn, is niet extreem lang. Wel zit er een bepaalde

Op een zelfde manier praten we met grote bedrij-

Westelijke Tuinsteden een ambitieus plan neerge-

taaiheid in. Je hebt te maken met veel partijen

ven en de kamer van koophandel over Campus

legd, de Parkstad-visie, maar in de tussentijd is

(vier stadsdelen, de centrale stad en aanvankelijk

West; een project dat de scholingsmogelijkheden

er veel gebeurd. Er is een opleving zichtbaar

dertien corporaties) en een algemene stemming

voor jongeren moet verbeteren. Onze rol is hier

in de belangstelling om hier te wonen. De wacht-

die zegt ‘het zit allemaal tegen’. Aanvankelijk

bescheiden. Wij kunnen bedrijven hier niet naar-

lijsten zijn snel langer geworden en er wordt

begon ik ook met een zekere naïviteit aan de

toe halen, maar kunnen voor de zorgaanbieders

nauwelijks meer doorgestroomd. Dat is lastig

plannen, in de hoop dat het sneller zou kunnen

wel maatschappelijk onroerend goed realiseren.

want die doorstroming maakt deel uit van onze

gaan dan op andere plekken in het land.

Door onze totaalopgave zijn we in staat met een

plannen, waarbij de klant iets te kiezen moet

De werkelijkheid is gewoon anders. Plannen heb-

voor zorgaanbieders aanvaardbaar bruto aan-

krijgen. Mede door de teruggelopen nieuwbouw-

ben een zekere rijpingstijd nodig voordat ze echt

vangsrendement te werken, zodat zij in ons nieu-

>

‘ Je moet steeds kijken naar de meerwaarde van samenwerken; wie levert welke kennis?’

Een zee van portieketages

06.2004 De Stad vernieuwt

117

we vastgoed zorg kunnen aanbieden. Met de

opgeknapt. En er moet aandacht komen voor

waarbij Far West opdrachtgever blijft en het risico

welzijnsvoorzieningen in de wijk proberen we

podiumkunsten. Die kunnen ertoe bijdragen dat

draagt. De corporaties hebben hierbij dus een

vergelijkbare afspraken te maken. Niet in de laat-

de Westelijke Tuinsteden ook interessant worden

preferente positie, maar ze moeten wel met een

ste plaats willen we cultuur een vanzelfsprekend

voor mensen die er niet wonen. Denk daarbij

goede aanbieding komen. De inschakeling van

onderdeel van de vernieuwing laten zijn.’

aan een variant op het festival Parade. Ten slotte

marktpartijen behoort eveneens tot de mogelijk-

kun je denken aan het bieden van mogelijkheden

heden. Op zich kunnen we zelf heel veel. We heb-

op het gebied van opleidingen, zoals de Five

ben goede clubs met veel ontwikkelkennis aan

O’Clock School waar kinderen uit de wijk na

boord. Maar er zijn grenzen aan wat je moet wil-

Hoe willen jullie die culturele component vormgeven?

school les kunnen krijgen in dans en beweging.

len. Winkelcentra, zwembaden, bepaalde

‘Tijdens de verbouwing van de Westelijke Tuin­

Ook hiervoor geldt dat het niet onze core busi-

categorieën woningen: dat kun je wellicht beter

steden gaan er ingrijpende dingen gebeuren.

ness is maar we vinden het wel belangrijk dat

aan een ontwikkelaar vragen. De afgelopen tijd

Mensen moeten uit hun huizen, woningen wor-

ook deze aspecten een rol krijgen. We zoeken er

zijn er ook wel ontwikkelaars actief geweest in

den gesloopt. Daar sluit niemand hier de ogen

daarom partners bij, zoals het Amsterdamse

dit gebied. Ze kregen dan vaak restplekken toe-

voor. Naast de fysieke, sociale en economische

Fonds voor de Kunst.’

gewezen waar nog iets gebouwd kon worden.

pijler moet er mede daarom aandacht zijn voor de cultuur in deze gebieden. Ook deze wijken moeten een culturele infrastructuur krijgen die

Stadsdelen vinden het soms plezierig om ook

In welke mate lopen jullie risico’s bij de ontwikkeling van plannen?

de moeite waard is. Daarom moeten bijvoor-

eens andere partijen dan de corporaties aan bod te laten komen. Ik vraag me dan wel af of ze beseffen waar de revenuen van dergelijke

beeld bouwplannen begeleid worden door schut-

‘Nadat wij het vernieuwingsplan voor een

ontwikkelingen naar toe gaan. Maar nogmaals:

tingkunst, zodat het slopen van gebouwen even-

bepaald gebied hebben opgesteld, maken we

in algemene zin hebben we niets tegen marktpar-

eens gepaard kan gaan met een positieve dyna-

een eerste aanzet voor de bouwenvelop.

tijen. Je moet steeds kijken naar de meerwaarde

miek. Verder moet in een vroeg stadium worden

Vervolgens komen de ontwikkelbedrijven van

van samenwerken; wie levert welke kennis?

gedacht aan plaatsen waar kunstuitingen een

de deelnemende corporaties in beeld; zij worden

Uiteindelijk gaat het erom dat het beste voor de

permanente plek kunnen krijgen als de wijk is

uitgenodigd het product door te ontwikkelen,

buurt wordt gerealiseerd. Initiatieven van de

‘ Bewoners komen meestal pas op wijkniveau in beweging’

118

De Stad vernieuwt 06.2004

Een zee van portieketages

markt dragen bij aan de waardeontwikkeling

Daar moet verandering in komen. We moeten

voorbeeld over de precieze planning. Tijdens

van de buurt en dat is ook weer goed voor ons.

mensen verleiden om hier te blijven dan wel

informatiebijeenkomsten proberen we die onrust

De wijk moet een nieuwe toekomst krijgen en

hier te komen wonen.’

weg te nemen, in samenwerking met het stads-

die opgave is niet alleen voorbehouden aan Far West. Het enige dat ik hoop, is dat de markt ook meedoet met de andere pijlers naast de fysieke.

deel. Het is ook een lastige opgave: op welk

Ten slotte de huidige bewoners.

Wat hebben zij aan de vernieuwing?

Het mag niet zo zijn dat ze stenen komen stapelen en dan weer weg zijn.’

schaalniveau communiceer je met wie? We hebben gemerkt dat bewoners pas op wijkniveau in beweging komen. De actieve bewoners die

‘De bewoners vormen een zeer diverse groep.

dan opstaan proberen we mee te nemen in het

Bij bijeenkomsten over de plannen komen we

vervolg van de planontwikkeling. Op dit moment

veelal de autochtone, blanke bewoner tegen.

zijn we in overleg met het Instituut voor Partij en

Dat is ten dele ook onze fout, dat we er nog

Politiek, om te onderzoeken of we tot ‘coproduc-

niet in slagen de andere groepen te bereiken.

tie’ met de bewoners kunnen komen. Bij het

Wat wel lukt, is om met bewoners in gesprek te

project Zuidblok willen we daar mee experimen-

gaan over de noodzaak van de aanpak. Men is

teren, om bijvoorbeeld ook de niet-gestaalde

‘Bij Buurt 9 en het Zuidwest Kwadrant, respectie-

het er niet altijd mee eens – per slot van rekening

kaders bij de plannen te betrekken. Maar dat is

velijk plannen in Geuzenveld en Osdorp, zijn

tast je toch iemands privé-domein aan – maar

ook voor ons een zoektocht.’ //

veel woningen gekocht door mensen uit de buurt.

men begrijpt het wel, zeker wanneer je er in

Wij zijn daar dus optimistisch over gestemd. Er is

kleine groepen over spreekt. Met name de

zeker koopkracht aanwezig binnen de woning-

autochtone bewoners zeggen: de wijk is de laat-

voorraad van nu, ook al ontbreken de precieze

ste tijd al zo veranderd en dan gaan jullie mijn

gegevens daarover. We moeten de bevolking

huis ook nog eens afpakken. Anderzijds is er

niet over één kam scheren. Lange tijd hebben de

geen massaal verzet geweest tegen de sloop-

huishoudens met een grotere portemonnee met

plannen, maar we merken wel dat er veel onrust

de voeten gestemd en zijn ze de stad uitgegaan.

is. Zeker omdat er nog veel onduidelijk is, bij-

De eerste vernieuwingsplannen zijn de afgelopen jaren op de markt gekomen.

Is er zicht op wie de woningen hebben gekocht?

‘ Er zit een bepaalde taaiheid in de voortgang van de herstructurering’

Een zee van portieketages

06.2004 De Stad vernieuwt

119

Fotografie > Theo Baart Rotterdam/Pendrecht

120

â&#x20AC;&#x2DC; Lange tijd hebben de huishoudens met een grotere portemonnee met de voeten gestemd en zijn ze de stad uitgegaan. Daar moet verandering in komen.

We moeten mensen verleiden om hier te blijven dan wel hier te komenâ&#x20AC;&#x2122;

De Stad vernieuwt 06.2004

Een zee van portieketages

Een zee van portieketages

06.2004 De Stad vernieuwt

121

Geen gebakkelei over centen Rekensystemen scheppen vertrouwen

Bij de herstructurering van de naoorlogse wijken staat de verdeling van kosten en opbrengsten hoog op de agenda. Maar door het ontbreken van eenduidige definities en heldere rekensystemen lopen de onderhandelingen nu vaak spaak op wantrouwen in elkaars cijfers. Alleen door transparantie kan het vertrouwen hersteld worden. Het financiële afsprakenkader, ontwikkeld door RIGO en DHV in opdracht van het ministerie van VROM, kan de nodige handvatten aanreiken.

Peter Lahaye | Rick Peters

Peter Lahaye is hoofd adviesgroep finan-

In de wereld van de bouwers en de ontwikke-

methode opstellen. De methode verplicht tot

cieel-economische analyse en werkzaam

laars wordt al decennialang met rekenmethoden

niets maar kan de partijen wel helpen bij een

op het snijvlak van

gewerkt. Het Bruine Boekje uit de jaren zeventig

heldere discussie over kosten en opbrengsten.

procesmanagement en de financieel-

(ontwikkeld voor de berekening van grondexploi-

econo­mische en juridische aspecten

taties) is daarvan een fraai voorbeeld. In 1992

Uiteenrafelen

van publiek-private samenwerkingen.

verscheen zijn opvolger het Bruin Blauwe Boekje,

Bij een goede rekenmethode gaat het erom dat

Hij werkt momenteel als projectdirec-

eveneens opgesteld door DHV. Beide boekjes

de kosten en opbrengsten helder uiteengerafeld

teur bij de herstructurering van de wijk

hebben hun waarde bewezen maar zijn sterk

worden. Duidelijk is dat het financiële saldo van

Palenstein in Zoetermeer en is betrok-

gericht op uitleglocaties. Inmiddels is het primaat

de gehele vernieuwingsoperatie in veel wijken

ken bij de herstructurering van de

verschoven.

negatief is waardoor het er niet gemakkelijker op

Babberspolder Oost in Vlaardingen.

De herstructurering van de naoorlogse wijken

wordt om afspraken te maken. Het negatieve

is een opgave met een geheel eigen karakter en

saldo wordt echter niet zozeer veroorzaakt door

Rick Peters is financieel adviseur voor

dat vraagt om specifieke instrumenten. Niet in

de concrete ingrepen in de wijken, want hier

ruimtelijke ontwikkelingsprojecten.

de laatste plaats omdat het vernieuwingsproces

staan vaak opbrengsten tegenover – al liggen die

Recente projecten betreffen de finan­ciële

door de grote tekorten moeizaam verloopt.

in de naoorlogse wijken lager dan bijvoorbeeld

begeleiding bij de revitalisering van de

Gemeenten, corporaties en marktpartijen slagen

in centrumlocaties. Het tekort wordt vooral ver-

stationsomgeving in Zaltbommel en het

er maar niet in om een verdeelsleutel te vinden

oorzaakt door de hoge verwervingskosten van

uitwerken van een financiële

voor de kosten en de opbrengsten. Uit onderzoek

vastgoed in het plangebied. Veel programma’s

verkenning voor de regiovisie Steden­

van het ministerie blijkt zelfs dat dit een belang-

blijken gewoon op puur economische gronden

driehoek (Apeldoorn, Deventer en

rijke oorzaak is voor de stagnatie in de planont-

niet haalbaar.

Zutphen)

wikkeling. Daarom laat het ministerie (gesteund

De eerste slag die moet worden gemaakt, is het

door VNG, Aedes en Neprom) een nieuwe reken-

beschouwen van het saldo tussen de plankosten

122

De Stad vernieuwt 06.2004

Een zee van portieketages

en de planopbrengsten. Dus afgezien van de

ren van de marktwaarde kan lokaal onderwerp

genoemde verwervingskosten en de inbreng-

van gesprek zijn, de historische kostprijs wordt

waarden. Wanneer dit saldo positief is, blijkt in

als grondslag afgewezen.

ieder geval dat partijen op lokaal niveau maat-

Met deze uitgangspunten kunnen alle kosten en

schappelijk verantwoord bezig zijn en dat er een

opbrengsten in beeld worden gebracht. Het ver-

basis is voor het vervolg. In dat vervolg moet

schil tussen de kosten en de opbrengsten van de

met heldere en eenduidige waarderingsgrondsla-

transformatie is het transformatieresultaat; het

gen de waarde van ‘het bestaande’ worden becij-

resultaat van de gebiedsexploitatie ∫ Figuur 2.

>

ferd. In essentie is fysieke herstructurering een gezamenlijk project, waarbij de openbare ruimte (inclusief infrastructuur, kabels, leidingen et cete-

Figuur 1 ∫ Deelexploitaties en onderlinge leveringen

ra) en het vastgoed in de betreffende wijk wor-

Bestaande openbare ruimte en infrastructuur

den aangepast en vervangen. Schematisch weergegeven ontstaat dan het volgende model

Vernieuwde openbare ruimte en infrastructuur

∫ Figuur 1.

Zowel voor als na de herstructurering is sprake van beheer van de openbare ruimte (meestal vastgelegd in de begroting openbare werken) en de exploitatie van bestaand en nieuw vastgoed.

In de tussenliggende transformatiefase worden

Beheer openbare ruimte

Beheer openbare ruimte

Grond exploitatie

Lege of gesloopte objecten en geherhuisveste bewoners

Bouwrijpe grond

drie – tijdelijke – deelexploitaties onderscheiden: de tijdelijke exploitatie van het te transformeren vastgoed, de grondexploitatie voor het heront-

Vastgoed exploitatie

Tijdelijke Bouw exploitatie exploitatie

Vastgoed exploitatie

wikkelen van het gebied en de bouwexploitatie Objecten in exploitatie

van het nieuwe vastgoed.

Eenduidige waardering

Huidige situatie

Opgeleverde objecten

Transformatie

Nieuwe situatie

Tussen de verschillende deelexploitaties vinden leveringen plaats en op dat moment is het zaak te kunnen beschikken over eenduidige waarde-

Figuur 2 ∫ Kosten en opbrengsten in beeld

ringsprincipes. Zo verhuizen huurwoningen uit de reguliere naar de tijdelijke exploitatie, waarin

Verwachte kosten

de bewoners worden geherhuisvest als hun woningen worden gesloopt. Vervolgens vindt een overdracht plaats aan de grondexploitatie,

Transformatiekosten Uitneemwaarden

wanneer bouwrijpe grond wordt opgeleverd voor de bouw van nieuwe woningen. Deze

Transformatieopbrengsten

tijdelijke exploitatie grondexploitatie bouwexploitatie

werkelijke kosten werkelijke kosten werkelijke kosten totaal

openbare ruimte woningen/voorzieningen sociaal woningen/voorzieningen comm. woningen/voorzieningen particulier

om niet bedrijfswaarde beleggingswaarde verkoopwaarde totaal

woningen worden verkocht of in de exploitatie genomen.

Voor al deze leveringen voorziet de rekenmethode

Saldo kosten en opbrengsten Inbrengwaarden

in een voorkeursbenadering voor de waardering van openbare ruimte en vastgoed. Deze benade-

subtotaal openbare ruimte woningen/voorzieningen sociaal woningen/voorzieningen comm. woningen/voorzieningen particulier

om niet bedrijfswaarde beleggingswaarde verkoopwaarde

ring stoelt op het principe van ‘congruentie’: bij het bepalen van de inbrengwaarde en de

Transformatieresultaat

totaal

uitneemwaarde wordt dezelfde bedrijfseconomische grondslag gehanteerd. Concreet betekent dit dat de openbare ruimte ‘om niet’ in de tijdelijke gebiedsexploitatie wordt opgenomen.

Het vastgoed wordt ingebracht tegen een economische waarde, waarbij de waarderingsgrondslag afhankelijk is van de vastgoedsoort.

Tegen deze waarde wordt het vastgoed ook weer uitgenomen. Bij sociale huurwoningen wordt gebruik gemaakt van de bedrijfswaarde, aangezien deze in de corporatiesector inmiddels een gebruikelijke grondslag is geworden. Het hante-

Een zee van portieketages

06.2004 De Stad vernieuwt

123

Dit resultaat – het maatschappelijk tekort – zal in

Figuur 3 ∫ Het transformatieresultaat verdeeld

veel gevallen negatief zijn en moet worden verdeeld tussen de betrokken partijen, veelal de

Kosten verdeeld

gemeente en de corporatie(s). Ook hiervoor is een sleutel ontwikkeld, namelijk de verwachte verhouding tussen grondkosten en bouwkosten in de transformatiefase. Ieder draagt zo bij naar

Toedelingsbijdragen naarkerntaak

rato van de belangen in de exploitatie en het eigen investeringsvolume ∫ Figuur 3. Is dat opgelegd pandoer? Nee, gemeenten en corporaties kunnen van deze sleutel afwijken al naar gelang

Gebiedsexploitatie

gemeente corporatie

Nieuwe sociale huurwoningen

onrendable top

nieuwe infrastructuur

reservering

x

openbaar overdekt parkeren

onrendable top

x

Verdeling restant naar belang

naar rato grond-/ bouwkosten

Transformatie resultaat

bewust verdeeld

x

%

%

totaal

totaal

de omstandigheden vereisen.

Inzicht in de boeken Is dit nu de panacee voor de stagnatie in de herstructurering? Nee, dat is te veel eer. Wel is het zo dat partijen over en weer inzicht krijgen in de financiële parameters die worden gehanteerd. Door dat inzicht worden er, naar ver­ wachting, zorgvuldiger afwegingen gemaakt en komt er een einde aan de situatie waarin partijen ‘elkaars geld’ aan het uitgeven zijn.

Deeloptimalisaties aan beide kanten worden voorkomen want er wordt gekeken naar de waardeontwikkeling van de gehele wijk en over

‘ Door inzicht in de financiële parametersdiewordengehanteerd,komt ereen einde aan de situatie waarin partijen ‘elkaars geld’ aan het uitgeven zijn’

een aantal jaren. Steeds moet daarbij de vraag beantwoord worden of men voor de eigen ambities ook extra geld overheeft. Extra inves­ teringen, bijvoorbeeld in de kwaliteit van het openbaar gebied, worden zichtbaar gemaakt.

Deze investeringen leveren ook een waardestijging op van het vastgoed in de wijk en zijn daarmee van invloed op de verdeelsleutel tussen gemeente en corporaties. Andersom kan met de uitkomsten van het ‘transformatieresultaat’ bijvoorbeeld het voorgenomen woningbouw­ programma opnieuw tegen het licht worden gehouden. Hoe groot moeten de sociale huurwoningen zijn, welke opbrengsten staan daar tegenover in termen van bedrijfswaarde en welke kosten (onrendabels) gaan hiermee gepaard. Zo kunnen gemeenten en corporaties die optimalisaties opzoeken, die voor beiden het meeste rendement opleveren. Voor een succesvolle implementatie van de methode is wel een cultuuromslag vereist; bestaande denk-

◊

patronen op basis van eigen belang moeten

Willem Brouwer is senior adviseur

worden verlaten.

Mobiliteit. Zijn aandacht gaat in het

Nogmaals, deze rekenmethode schrijft geen

bijzonder uit naar het parkeerbeleid

zaken voor maar zij bevordert wel dat iedereen

en naar innovaties op het gebied van

het over dezelfde getallen heeft. In een toch al

verkeer en vervoer. Hij heeft onderzoek

complex proces als de herstructurering van

gedaan naar de mogelijkheden van

bestaande wijken is dat een belangrijke winst. //

een verblijfsheffing voor auto’s in de stad en is betrokken geweest bij het ‘Parkeer­beleidsplan Centrum Woerden’.

124

De Stad vernieuwt 06.2004

Een zee van portieketages

column

22222222222222222222222222 22666622222222222222222222 22222222222222222222244442 22222222222222299999999999999999999999999999933322222 22244444444222222222222222 22222222222222222222222222 22244444446666666666666622

Wat is ruimte ons waard?

Er zijn wel eens autovrije woonwijken ontwor-

Nu is betaald parkeren natuurlijk niet hele-

wonen meer dan alleen verblijven, het is

pen, bedoeld voor bewoners die geen auto

maal onbekend, ook niet voor bewoners.

ook bezoek ontvangen. Daarvoor zijn allerlei

hebben. Gebouwd werd er natuurlijk geen

Het begon in de stadscentra en als een olie-

maatwerkoplossingen mogelijk, maar ook

één, want alleen de ontwerpers voorzagen dat

vlek breidde de parkeerregulering zich uit.

hier geldt dat een duwtje richting de vraag

er iemand wilde wonen. De auto geeft ons een

Die uitdijende olievlek wordt wel een pro-

‘Ga ik echt met de auto?’ geen kwaad kan.

gevoel van vrijheid en dus is het een onzinnige

bleem genoemd. Maar dat is het niet, het is

Ten slotte zijn we gewend te betalen voor

gedachte dat hele volksstammen ineens in

een zegen! Het biedt namelijk kansen. Betalen

producten die we gebruiken. Dat geldt voor

wijken zonder auto zouden willen wonen.

voor parkeren is pas het begin van

brood, water, openbaar vervoer en een voet-

De auto heeft ruimte nodig en we zijn bereid

de oplossing.

balstadion bezoeken dus waarom niet voor

die te geven. Vinden we het dan helemaal niet

Als we het ruimtegebruik door de auto

een parkeerplaats. De grootste drempel bij

belangrijk dat onze kinderen ruimte hebben

werkelijk in geld waarderen, kunnen we pas

de invoering van betaald parkeren is nu altijd

om veilig te spelen? Jawel, maar blijkbaar

echt kwaliteit bieden in woonwijken. Het opent

dat bewoners zeggen op te moeten draaien

slechts een klein beetje! Wat is dat toch?

de weg naar het investeren in parkeerruimte,

voor de problemen die anderen veroorzaken.

Waarom is er geen nuance tussen ‘Alle ruimte

die voor de wijken meerwaarde biedt.

Makkelijke oplossing voor dat probleem:

terug naar de bewoner!’ en ‘Ja, je moet je auto

Als er geld wordt gegenereerd voor intensie-

zorg dat iedereen betaalt.

toch ergens kwijt’? Die nuance is heel makke-

ver grondgebruik, door parkeren in meerdere

Een andere waardering van de ruimte in onze

lijk te vinden en past eigenlijk heel goed bij

lagen te organiseren, betekent dat een revolu-

steden, waarbij we ruimte niet zien als een

de kernwaarden van onze samenleving.

tie voor de leefbaarheid in onze wijken. Er zal

gratis publiek goed, geeft een sterk vernieu-

Wij moeten niet zo raar doen door te denken

dan een enorme ruimte vrijkomen en wat

wende impuls aan de stad en de perspectie-

dat de ruimte in een stad gratis is. We weten

meer is: daarvoor zal op den duur ook draag-

ven voor duurzaamheid in zijn algemeenheid.

natuurlijk dat dat niet zo is. In de prijs van ons

vlak ontstaan.

Wethouders van Nederland: spek de gemeen-

huis en onze tuin zit ook een stukje openbare

telijke beurs en ga mooie dingen doen!

ruimte. Maar omdat iedereen dat betaalt,

Het biedt niet alleen mogelijkheden om

geeft ons dat het gevoel dat we net zoveel

compacter te bouwen maar ook om het auto-

auto’s als we willen gratis kunnen parkeren.

gebruik te verduurzamen. Een gestalde

Het is dus veel rechtvaardiger als er aan het

auto zal langer meegaan dan een auto die

gebruik van die ruimte een prijskaartje hangt.

alle weersinvloeden ondergaat. Natuurlijk is

Een zee van portieketages

06.2004 De Stad vernieuwt

125

Fotografie > Theo Baart Groningen/ Vinkhuizen

126

De Stad vernieuwt 06.2004

Een zee van portieketages

â&#x20AC;&#x2DC; Hettekortwordtvooralveroorzaaktdoordehoge verwervingskosten van vastgoedâ&#x20AC;&#x2122;

Een zee van portieketages

06.2004 De Stad vernieuwt

127

Wie is er bang

128

De Stad vernieuwt 06.2004

Waar de kikker nog kwaakt

Carolien Drupsteen is adviseur stedelijke ontwikkeling en is gespecialiseerd in het voeren van de regie voor ruimtelijke visies van wijk tot regio. Zij is betrokken geweest bij de totstandkoming van het structuurplan Eemnes en is momenteel projectleider voor het structuurplan Boskoop.

v oor rood, groen en blauw?

Carolien Drupsteen

Steden breiden uit en het einde van die ontwikkeling is voorlopig nog niet in zicht. Voor de manier waarop steden uitbreiden bestaan verschillende concepten. Veelal komt het erop neer dat in een aangrenzend weiland een nieuwe woonwijk wordt gebouwd. Het kan anders! Er zijn kansen genoeg om duurzaam en aantrekkelijk te bouwen in een interessant landschap.

Naar een nieuwe visie op stadsuitbreiding De overheid hanteert momenteel rode contouren om landelijke gebieden open te houden. In de Vijfde Nota worden de rode contouren geïntroduceerd als middel om het dichtslibben van het groene gebied tegen te gaan. Toenmalig minister Pronk heeft veel kritiek gekregen op dit ‘rode contourenbeleid’ en minister Dekker heeft één en ander in de Nota Ruimte versoepeld, maar feit is dat veel provincies in hun streekplannen al lang werken met rode contouren.

Rode contouren zijn een middel om het open gebied daadwerkelijk open te houden. Er moet eerst worden ingebreid en pas daarna kan worden uitgebreid. Op zich is dit een goed streven. Maar als er dan toch wordt uitgebreid, dan moeten de bebou­wingsgrenzen niet te strak om de huidige steden en dorpen worden getrokken.

Die houden alleen een illusie in stand, namelijk dat er een tegenstelling is tussen stad en platteland. En dat is een schijntegenstelling want het onderscheid tussen stad en platteland is allang achterhaald. Verweving van groen, blauw en rood biedt bovendien meer kansen voor natuurontwikkeling dan louter het openhouden van een gebied.

Er zijn, kortom, genoeg kansen om op een andere manier tegen uitbreidingen aan te kijken. Zodat er gevarieerde woon- en werkgebieden ontstaan in een afwisselend landschap. Een landschap waar het goed wonen, werken en recreëren is en waar duurzaam waterbeheer en natuurontwikkeling een kans krijgen. //

de plankaart van het structuurplan Eemnes

>

Waar de kikker nog kwaakt

06.2004 De Stad vernieuwt

129

Uitbreidingen vinden veelal plaats direct

werkgebieden worden ten noorden en ten

tegen de bestaande stadsrand aan. Zo ging

zuiden van de kern ontwikkeld, waarbij een

het in de jaren zeventig bij groeikernen. Zo

integrale ontwikkeling met het landschap

ging het in de jaren

het belangrijkste uitgangspunt is. Er is een

negentig door het compacte stadsbeleid

model ontwikkeld dat het landschap op een

van de Vinex. Wat de uitbreidingen met

eigentijdse manier vorm geeft en dat zijn

elkaar gemeen hebben, is dat er een aan-

inspiratie

eengesloten woongebied wordt gebouwd

ontleent aan de oude cultuurhistorische

dat aansluit op de vorige uitbreiding of op

situatie. De eerste laag (de water- en groen-

de stadsrand. In het beste geval blijft een

structuur) is leidend voor de inpassing van

oude boerderij of bomenrij gespaard en dat

de tweede laag (wegenstructuur) en de

is het dan. In het slechtste geval worden

derde laag (de bebouwing). Door afwisse-

landschapstructuren vernietigd en is er voor

lend ‘rode’ en ‘groene’ functies binnen

natuurontwikkeling geen plaats meer.

de historische verkavelingsstructuur te plaatsen, wordt de kwaliteit van Eemnes uitgebouwd.

Alternatief Het kan ook anders. Iedere uitbreiding kan ook gezien worden als een ontwerp­opgave

Evidente voordelen

voor een integraal stedelijk en landelijk

Deze wijze van ontwikkelen komt tegemoet

gebied waarbij het huidige landschap de

aan de vraag naar ‘groter’, ‘groener’ en

kapstok is voor nieuwe ontwikkelingsrich-

‘buiten’ wonen. Ook is er veel vraag naar

tingen en het ‘laadvermogen’ bepaalt.

particuliere bouwkavels en het beleid van

Woningbouw, bedrijventerreinen en andere

de rijksoverheid stimuleert de uitgifte daar-

‘rode’ functies worden in het landschap

van. Aan al deze behoeften kan tegemoet

ingepast en tegelijkertijd wordt het landelijk

gekomen worden in gemengde (rood-groe-

gebied verder ontwikkeld. De ‘Visie

ne) gebieden.

Stadslandschappen’ (1995) van het ministe-

Een tweede voordeel is dat er actief naar

rie van LNV wijst op het belang van de rela-

een bestemming wordt gezocht voor grond

tie tussen stad en land. De lagenbenadering

die zijn functie als landbouwgrond verliest.

waarop de Vijfde Nota (2000) gebaseerd

Onderzoekers van de Universiteit van

werd, stelt eveneens de relatie tussen stad

Wageningen en de Land- en Tuinbouw

en land aan de orde. De lagenbenadering

Organisatie twisten nog over de vraag hoe-

gaat ervan uit dat in de eerste plaats de ondergrond (de water- en groenstructuur)

veel landbouwgrond de komende jaren zal verdwijnen2, maar zeker is dat het areaal

bepalend is voor de toekomstige stadsuit-

zal afnemen. Binnen een rood-groen-blau-

breidingen en pas daarna de netwerken

we ontwikkeling van een gebied kan actief

(wegenstructuur). Maar hoe kun je de rode

gezocht worden naar nieuwe functies zoals

en groene functies verweven?

bijvoorbeeld een golfbaan, een waterplas

‘ Er is een model ontwikkeld dat het landschap op een eigentijdse manier vorm geeft en dat zijn inspiratie ontleent aan de oude cultuurhistorische situatie’

of een paardenweitje.

Historische structuur

Tenslotte geeft deze wijze van ontwikkelen

De gemeente Eemnes heeft de dorpsuitbrei-

flexibiliteit voor de toekomst. Over tiental-

◊

ding over een heel andere boeg gegooid. In

len jaren kan alsnog worden gekozen om

Pieter Buisman is strategisch adviseur

het ‘Structuurplan Eemnes’, opgesteld door

het gebied open te houden of te bebouwen.

stedelijke ontwikkeling.

DHV en Paul van Beek Landschappen,

Wanneer dit laatste gebeurt, dan levert

Hij is proces- en projectmanager van

vormt het huidige landschap de basis voor

dat in ieder geval een veel afwisselender

complexe projecten en vraagstukken op

de nieuwe ontwikkelingsrichting. Eemnes

woon-

wordt daarin gescheiden in een open, bui-

buurt op

tendijks poldergebied en een binnendijkse

omdat de

werkingsverbanden tussen gemeenten,

zone. Centraal in de binnendijkse zone ligt

woningen uit

corporaties en ontwikkelaars. In dat

het huidige dorp. Uitbreidingen zijn in het

verschillende perioden zij aan zij staan.

kader voert hij het projectmanagement

verleden steeds schilsgewijs aan de noord-

Zoals nu in Soest bijvoorbeeld, waar zo

van Ontwikkelingsplan Lelystad-Zuid,

en zuidkant van het dorp gerealiseerd. In

interessante woonbuurten ontstaan zijn.

een woningbouwlocatie van 8500

2 ‘ Wat doen we met de lege akkers’ in: Intermediair (11 september 2003).

het nieuwe Structuurplan wordt aan de

het gebied van stedelijke ontwikkeling in opdracht van gemeenten of samen-

woningen. Daarnaast is hij als project-

hand van de lagenbenadering een visie

Verweving

manager betrokken bij de Ontwikkeling

voor Eemnes tot 2030 geschetst. De open

Het is niet zonder meer mogelijk om uitbrei-

spoor, milieu en stad in de gemeente

polder blijft open en nieuwe woon- en

dingen op deze wijze te realiseren.

Roosendaal.

130

De Stad vernieuwt 06.2004

Waar de kikker nog kwaakt

column

22222222222222222222222222 2299999999992222222299999999999222222229999999999922 22222222222222222222222222 22222266666622222222222222 22222222222222222222222222 222222222222222222222222223999 9 9 999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999998

Kwaliteit is kijken door de ogen van ...

Het was pas april, maar de zomer leek die

ben we ook een tuin, niet groot maar voor

tuur, mooi of lelijk, maar met zo’n divers

dag al begonnen. Met z’n vieren gingen we op

ons groot genoeg, alleen het zakt nogal weg.

gezelschap komen al gauw andere zaken aan

verkenning uit: de wethouder, het sector-

Het is een leuke straat: er wonen allerlei

de orde. Een mooie gevel, maar welk woon-

hoofd, de projectassistent en ik, de project- en

mensen: jonge stellen, gezinnen en mensen

comfort zit erachter? Leuk die woningen in

reisleider. Bouwlocaties bekijken: woningen,

zoals wij. Het bevalt ons hier best.’

het water, maar waarom drijft er zo veel vuil?

straten, architectuur, groen, structuur, tradi-

Prachtig, zegt de een. Saai, zegt de ander.

tie en experiment. De wethouder had de

Wat verderop was een vrouw druk in de weer

Men zoekt zijn gelijk, of het ongelijk van de

raadscommissie een excursie beloofd: ideeën

bij een spierwit huis. Hoe houdt u dat zo wit?

ander. Niets mis mee. Voor dat je het weet

opdoen voor de nieuwe woonwijk. De nieuwe

‘Daar mag de volgende bewoner voor zorgen,

staat het hele gezelschap te discussiëren bij

kaart van Nederland heeft inmiddels heel

over een paar dagen zijn wij hier weg.

een brugleuning, een molgoot of een wadi.

wat te bieden. Meer dan een landkaart lijkt

We hebben hier een mooi huis, leuk aan het

Het was prachtig weer tijdens de verkenning

het op de spijskaart van een pannenkoeken-

water, en niet goedkoop, maar moet u eens

en het werd een heel mooie zomer, maar

restaurant met 100 soorten pannenkoeken,

zien waar we op uitkijken: Coronationstreet.

die dag in mei kwam het met bakken naar

gecombineerd met die van de pizzeria, de

Zet er wat bomen voor hebben we nog

beneden. Dan kun je tenminste zien of wadi’s

Chinees, wat van de nouvelle cuisine en hier

gevraagd, maar dat mag niet want het is een

echt werken.

en daar een ster. Zie daar maar eens uit te

ecologische oever. En dan de straat hier,

Alle aantekeningen werden verwerkt in een

kiezen. Waar heb je trek in, en wat is dan

helemaal verzakt, en nauwelijks ruimte voor

verslag. De ervaringen werden gebruikt in

kwaliteit? Je schotelt natuurlijk niet zo maar

een auto: waarom niet hier wat meer ruimte

het programma van eisen, in het bepalen van

iets voor. Onze verkenningstocht was dus

in plaats van die groenstrook verderop?

een concept en in de selectie van ontwerpers.

vooral voorproeven, maar ook ontdekken,

Wie bedenkt zoiets?’ Twee belevingen op 50

Daarbij maakten we niet alleen gebruik van

keuren, navragen.

meter van elkaar, maar hoe anders. We zagen

wat we met onze eigen ogen gezien hadden.

die mooie dag nog veel meer en aten buiten

We lieten ook de bevolking kijken en foto’s

op het terras.

maken van wat zij belangrijk en waardevol

Een ouder echtpaar zat op een bankje in de lentezon. Hoe bevalt het u hier? ‘Prima, we

vinden. En kinderen werden niet overgeslagen.

woonden in de stad, maar het huis werd ons

We maakten een keuze voor het grote gezel-

Die hebben hun eigen kijk op hun omgeving.

te groot; we zochten wat kleiners. We hebben

schap: het voltallige college, raadsleden, het

We zijn nog vaker op stap geweest. Het was

altijd gehuurd en wilden dat blijven doen en

management en alle medewerkers betrokken

inmiddels winter, de dagen kort, de kou deed

zo kwamen hier terecht. Wel een eind uit de

bij het project. Inleiders en rondleiders.

naar uitsmijters en warme chocola verlangen.

buurt, maar met de bus ben je zo in de stad.

Fototoestellen. Een excursiegids met informa-

Maar bij kale bomen komen andere kwaliteiten

Komt u maar even binnen. Kijk, door deze

tie over de locaties met een lijst beoordelings-

naar voren. En de regen. . . die kwam nog

wand open te schuiven trekken we de gang

punten. Verplicht invullen en in te leveren

steeds met bakken naar beneden.

bij de kamer en hebben we meer ruimte;

bij het uitstappen. Geen uitje, maar werk.

’s winters houden we hem dicht. Achter heb-

Primaire reacties gaan vaak over de architec-

Waar de kikker nog kwaakt

06.2004 De Stad vernieuwt

131

Fotografie > Theo Baart Zuidlaren

132

De Stad vernieuwt 06.2004

Waar de kikker nog kwaakt

â&#x20AC;&#x2DC; Het kan ook anders. Iedere uitbreiding kan ook gezien worden als een ontwerpopgave voor een integraal landelijk en stedelijk gebied. Het huidige landschap vormt de kapstok en bepaalt het laadvermogenâ&#x20AC;&#x2122;

Waar de kikker nog kwaakt

06.2004 De Stad vernieuwt

133

Scoren doe je op kwaliteit Het valt blijkbaar niet mee om woonlocaties te ontwikkelen want nieuwe wijken liggen volop onder vuur van â&#x20AC;&#x2DC;de vakwereldâ&#x20AC;&#x2122;: de wijkopbouw is er eentonig, tot vervelens toe wordt hetzelfde woningtype herhaald en het ontbreekt er aan sociale activiteiten. Als de ontwikkeling niet snel genoeg van de grond komt, is er ook kritiek. De woningbouwproductie moet dan versneld worden. Maar is dat laatste wel een verstandige aanpak?

Annemiek Hoitinga

heeft een politiek belang op lange termijn bij de kwaliteit en leefbaarheid van de woonwijk.

Voor de ontwikkelaars staan daarentegen economische belangen op de korte termijn voorop.

Productie Daarom hebben ontwikkelaars in economisch slechte tijden doorgaans geen haast met het ontwikkelen van woningbouwlocaties. Ze krijgen

134

De Stad vernieuwt 06.2004

De oorzaak van de stagnatie wordt veelal gezocht

de woningen dan moeilijker verkocht of ze vin-

in de complexiteit en veelheid aan regels.

den dat de marges te laag zijn. De ontwikkelaar

Het ligt dus voor de hand om de regelgeving te

zal dan liever wachten tot de economie weer

vereenvoudigen. Wat niet vergeten mag worden,

aantrekt. Het ligt natuurlijk anders voor ontwik-

is dat de twee belangrijkste partijen in essentie

kelaars die ook een bouwtak in hun onderne-

verschillende belangen hebben. De gemeente

ming hebben.

Waar de kikker nog kwaakt

Je kunt als gemeente de ontwikkelaar wel

termijn toe zijn aan een zeer kostbare herstructu-

Annemiek Hoitinga is projectleider

onder druk zetten om de woningbouwproductie

reringsopgave.

stedelijke ontwikkeling en o.a. betrokken

te versnellen maar je loopt dan het risico dat er

als projectleider bij de ontwikkeling

te eenzijdig wordt gebouwd. Om de woningen

Kwaliteit

van de Vinex-locatie in Enschede, de heront-

te verkopen en om toch redelijke marges te

Je kunt je dus afvragen of het voor bestuurders

wikkeling van het centrum van Grave

behalen, zal de ontwikkelaar de bouwkosten zo

überhaupt verstandig is om te sturen op aantal-

(winkels en woningen) en de ontwikkeling

laag mogelijk proberen te houden zodat de prijs

len. Het zal namelijk bijna niemand opvallen

van een woningbouwlocatie in Venray.

niet te veel wordt opgedreven. Gevolg hiervan

of een woonwijk binnen de planning is gereali-

kan zijn dat er eentonige en weinig ambitieuze

seerd. Waar iedereen wel een mening over heeft,

woningbouwlocaties worden ontwikkeld.

is of het een mooie woonwijk is geworden.

Ook voor gemeenten is het verleidelijk om te

Het verschil in kwaliteit van wijken is zeker zicht-

kiezen voor de korte termijn en te sturen op het

baar twintig jaar na de bouw. Een wijk waar sterk

aantal te realiseren woningen. Aantallen wonin-

gestuurd is op kwaliteit – in de ruimste zin van

gen zijn gemakkelijk meetbaar en dat is prettig

het woord, dus zowel op architectuur als op leef-

voor bestuurders omdat ze verantwoordelijken

baarheid – zal over twintig jaar door veel mensen

hierop kunnen aanspreken. Bovendien kunnen

positief worden beoordeeld. Kortom: kiezen voor

ze hiermee – mits de doelstellingen worden

een hogere bouwproductie levert geen mooier

gehaald – ook scoren. Ze kunnen laten zien dat

Nederland op. Sturen op kwaliteit, dat is pas

er schot zit in de bouw van nieuwe woningen.

scoren! //

‘ Wijken zouden zo gebouwd moeten worden dat ze over 30 jaar nog mooi en leefbaar zijn’

Maar het kan toch niet de bedoeling zijn dat we kwalitatief slechte wijken laten ontstaan waarvoor we op de lange termijn de rekening gepresenteerd krijgen. Wijken zouden juist zo gebouwd moeten worden dat ze ook over 30 jaar nog mooi en leefbaar zijn. Wanneer je te veel op aantallen stuurt, loop je het risico dat er wijken gebouwd worden die al op korte

‘ Dit is het middelpunt van Nederland en om die reden is het gebouw er ook neergezet. Als dank voor het onderdak dat Nederland in de Eerste Wereld­ oorlog verschafte aan honderdduizenden Belgische vluchtelingen.

Rondom Amersfoort zaten er ook veel. Het monument is door Belgen ontworpen en gebouwd. Deze plek, bovenop de Amersfoortse Berg, ligt nu aan de rand van de bebouwde kom. Ooit lag het monument midden in het bos – het was echt bedoeld om een plek in de bossen te zijn – maar het is ingehaald door de stad. Daarom moest het ook worden ingepast in het nieuwe stedelijke weefsel van de wijk die er nu naast ligt. Zo is recent het voorplein aangelegd.

Het monument moest in een andere context worden geplaatst. Zelf heb ik hier als kind veel gespeeld. Het was de ideale sleeplek van Nederland en in mijn herinnering heeft de plek iets magisch.’

Lout van der Hoeven is adviseur en projectmanager voor stedelijke herstructurering en centrumontwikkeling.

Waar de kikker nog kwaakt

06.2004 De Stad vernieuwt

135

De ontdekking van het bedrijfsterrein

Levendige zones die bij de stad horen

Erik Dijkstra

Iedere tijd heeft zijn eigen sfeer en zijn eigen gekte. Neem de huidige bedrijfsterreinen: het zijn de lelijke eendjes van de stad.

Gelegen aan de buitenkant van de stad en ergerlijk zichtbaar vanaf de snelweg. Niets bijzonders te zien, niets bijzonders te doen. De rafels van de stad.

Hopelijk is dit beeld binnenkort aan een herziening toe.

Want met een beetje sturing en het benutten van kansen kunnen deze lelijke eendjes uitgroeien tot de mooiste zwanen.

136

De Stad vernieuwt 06.2004

Waar de kikker nog kwaakt

Erik Dijkstra is senior-adviseur stedelijke

Meerdere functies in Nieuwegein

ontwikkeling en heeft het onderzoek uitgevoerd naar een duurzame ontwik-

Aan de oostkant van Nieuwegein wordt een

keling van het bedrijventerrein De Brand

nieuw bedrijventerrein ontwikkeld: Het Klooster.

in Den Bosch en voerde het projectma-

Het gebied zal worden ontsloten door de aanleg

nagement bij de Vinex-locatie

van een nieuwe aansluiting van de stad op rijks-

Eschmarke in Enschede.

weg A27. In feite wordt hiermee een nieuwe entree voor de stad gerealiseerd. Nieuwegein is zich hiervan bewust en heeft langdurig nagedacht over de kansen en mogelijkheden die zich hierbij voordoen. Zij heeft ervoor gekozen om van een bijna vanzelfsprekende achterdeur een nadrukkelijke voordeur te maken, die past bij de dynamiek die de stad wil uitstralen. Rond de centrale toegangsweg wordt een dynamisch plein van meer dan tien hectare gerealiseerd.

Op het plein is een grote verscheidenheid aan functies mogelijk. Niet alleen bedrijfsgebouwen zullen het beeld bepalen, maar ook hotel- en vergaderfaciliteiten, leisure en horeca. Bij de opzet van het terrein is verder veel aandacht besteed aan de inpassing in de omgeving. Waardevolle cultuurhistorische elementen zijn ingepast en hebben een functie gekregen, evenals groene en ecologisch waardevolle structuren die een recreatief medegebruik kennen. Ten opzichte van meer traditionele bedrijfsterreinen probeert de

‘ Bedrijven stellen kwalitatief steeds hogere eisen aan hun omgeving’

gemeente Nieuwegein nieuwe ontwikkelingen te

Voor bestaande en nieuwe bedrijfsterreinen

ca, conferentiecentra en scholengemeenschap-

En dat het economisch rendement vele malen

kan deze trend op termijn mogelijkheden bieden.

pen krijgen in de periferie een plek. Maar ook

groter zal zijn dan dat van de traditioneel opge-

Monofunctionele werkgebieden zullen in de

kan gedacht worden aan de inpassing van histo-

zette bedrijfsterreinen. Dit geldt zowel voor de

toekomst veranderen in levendige gebieden

rische en sociaal culturele voorzieningen zoals

directe opbrengsten in de grondexploitatie als

die echt bij de stad horen. Die de stad iets te

bijvoorbeeld een begraafplaats. Daarnaast bieden

voor de economische spin-off die het bijna van-

bieden hebben en door hun specifieke karakter

deze gebieden aan de rand van de stad ruimte

zelfsprekende resultaat is van de interactie en

bijzonder zijn.

voor grootschalig groen en lopen hiervandaan

synergie tussen de bedrijven in de nieuwe opzet.

ecologische verbindingslijnen naar de stad toe.

Nadenken over de opgave is noodzakelijk om

potentie

Om al deze functies een plaats te geven, is een

de geconstateerde tendensen in goede banen te

De vraag is natuurlijk welke enorme potentie er

goed inzicht in de ruimtelijke ontwikkelingen

leiden. Dat zal de opgave voor de toekomst zijn

nu daadwerkelijk ligt te wachten aan de stads-

van de stad noodzakelijk. De plek en de betekenis

en daar ligt het wenkende perspectief van de

rand? In de eerste plaats zal het aantal functies

van het nieuwe gebied moet duidelijk zijn.

‘ontdekking van het bedrijfsterrein’. //

op bedrijfsterreinen groter worden. Niet alleen

Essentieel is een goed doordacht stedenbouw-

productiebedrijven zullen er het beeld bepalen,

kundig plan om alle aspecten in evenwicht en

maar ook kantoorbebouwing of in ieder geval

samenhang te kunnen ontwikkelen. Intensieve en

kantoorachtige gebouwen. Onvermijdelijk zal

extensieve gebieden moeten worden afgewis-

er grootschalige detailhandel zijn. De eerste

seld. Spreiding van activiteiten is soms nodig,

experimenten zijn inmiddels van start gegaan.

evenals de bundeling van samenhangende func-

Recreatieve voorzieningen zijn er nu reeds een

ties.

succes en zullen zich blijven ontwikkelen buiten

Uiteindelijk zal blijken dat deze nieuwe bedrijfs­

de centrumgebieden. Ook aanvullende stedelijke

terreinen een wezenlijke bijdrage leveren aan

voorzieningen, zoals hotelaccommodaties, hore-

het gebruik van de beperkt beschikbare ruimte.

accommoderen en de betekenis van het gebied voor de stad te vergroten.

Waar de kikker nog kwaakt

>

06.2004 De Stad vernieuwt

137

Meerdere lagen in Alphen aan den Rijn De voorraad bedrijventerreinen in de Alphense

van een traditioneel bedrijventerrein, is ervoor

regio raakt op. Om de economische positie

gekozen in een zeer vroege stadium aandacht

van de regio in de toekomst te waarborgen, is

te hebben voor de eisen, wensen en het imago

door het bedrijfsleven in de regio het initiatief

van de eindgebruiker en deze mede bepalend

genomen voor de ontwikkeling van een nieuw

te laten zijn voor de verdere (ruimtelijke) ontwik-

innovatief bedrijvencomplex op de locatie

keling van dit project.

Gouwesluis. Om de beperkt beschikbare ruimte

Dat het bedrijfsleven als initiator optrad voor

optimaal te benutten en deze een zo duurzaam

de ontwikkeling van dit terrein gaf een belang­

mogelijke invulling te geven, is gekozen voor

rijke impuls aan het ontwikkelingsproces.

de innovatieve benadering van een meervoudig

Deze betrokkenheid moet door middel van een

multifunctioneel bedrijvencomplex in meer

interactief proces worden omgezet naar input

lagen met een lokale en regionale functie.

met betrekking tot het verwachte eindresultaat.

Voorafgaand aan de betrokkenheid van DHV hebben in 2002 vanuit het kennisnetwerk Habiforum twee ‘Communities of Practice’ voor intensief ruimtegebruik een visie ontwikkeld voor dit terrein. Dit concept wordt door DHV verder uitgewerkt, in samenwerking met stedenbouwkundig bureau KuiperCompagnons. Aangezien een vernieuwend concept om een andere benadering vraagt dan de ontwikkeling

De bedrijvigheid in Nederland verandert van

Dat geldt ook voor nieuwe winkelconcepten die

karakter. Het aantal productiebedrijven loopt

veel ruimte vragen en die vooral met de auto

terug ten gunste van zakelijke dienstverleners.

bereikbaar moeten zijn. Uit het verleden kennen

Er is steeds minder sprake van een scheiding

we de winkelketens Miro en Maxis maar die zijn

van werk en andere functies. Voor nieuwe

inmiddels alweer van het toneel verdwenen.

bedrijfsvestigingen geldt dat zij andere en

Ahold heeft recent een nieuwe formule voor een

kwalitatief hogere eisen zullen stellen aan de omgeving waarin hun bedrijf staat.

megasupermarkt gelanceerd met een maatvoering van 4.000 m2 op goed bereikbare locaties

Tegelijkertijd verandert de opzet van de binnen-

aan de uitvalswegen van de stad. Voor dit con-

stad. Niet alle economische activiteiten kunnen

cept en voor de bijpassende locatiekeuze worden

in het centrum worden opgevangen en dit leidt

twee argumenten gegeven: veranderingen in

onafwendbaar tot een uittocht van bedrijvigheid

consumentengedrag én een gebrek aan goed

naar de periferie.

bereikbare locaties in de stad.

‘ De vraag is natuurlijk welke potentie er daadwerkelijk ligt te wachten aan de stadsrand?’ ◊ Ronald Löhr is adviseur stedelijke ontwikkeling, projectleider van het structuurplan Deventer en proces­ manager ondergronds parkeren Oud-West, Amsterdam.

138

De Stad vernieuwt 06.2004

Waar de kikker nog kwaakt

column

22222222222222222222222222 2299999999999999999999999999992222222222222222222 22222222222222222222222222 2222222999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999999 9 9 999999999999999999999999999999992222222222222222222 22222222222222222222222222 22222222222222222222222222

Place2b: Edge City

Stadsranden zijn geweldig. Als je er oog voor

recentelijk steeds meer aandacht voor stads-

baar zijn met de auto. Met een beetje daad-

hebt, zijn het heerlijke plekken om te vertoe-

randen. Er wordt gesproken over harde en

krachtige wethouder staan er zelfs woningen.

ven. Je wilt er je hond uitlaten, ook al heb je

zachte randen, over scherp en diffuus, over

Eeuwig zonde, zulke ontwikkelingen.

die niet. Echte stadsranden zijn rommelig en

groenblauwe structuren en over nog veel

Want hiermee verdwijnt de spontaniteit van

oncomfortabel ontsloten. Ze zijn een broed-

meer. Niet doen! Gewoon, de stadsranden

de stadsrand en wordt ze een exclusief

plaats voor functies die geordend Nederland

laten voor wat ze zijn! Zo gauw er zich plano-

domein voor enkelen.

elders niet kan bieden. Stadsranden hebben

logische bemoeienis met de stadsrand voor-

de geur van vrijheid, avontuur en gevaar.

doet, is de stadsrand stadsrand af. Laat de

Daarom moeten we niet ook de stadsrand

Stadsranden zijn er voor iedereen, maar niet

stadsrand met rust en hij ontwikkelt zich.

gaan plannen. Laten we de rommelzones

iedereen komt er. Niet iedereen ziet ze.

laten voortbestaan zoals ze zijn ontstaan.

Dat hoeft ook niet. De pracht van een zekere

Het goede is daarentegen wel dat áls er een

Dus zonder enige georganiseerde bemoeienis

lelijkheid is simpelweg niet aan iedereen

stadsrand wordt opgeofferd aan planologisch

van wie dan ook. Ook al zijn ze ecologisch,

besteed. Stadsranden zijn herkenbaar in hun

Nederland, er altijd wel weer een nieuwe

planologisch, economisch, milieutechnisch,

diversiteit, variërend van ponyweides via

stadsrandzone ontstaat. Behalve, en dat is

bestuurlijk en misschien zelfs sociaal onge-

spontaan ontstane volkstuintjes tot uitlaatklep

een groot gevaar, als de stadsrandzone inte-

wenst. De stadsrand blijft daarmee een uniek

voor vrijetijdsfuncties als bijvoorbeeld cross-

graal onderdeel wordt van stad en land.

fenomeen en blijft van iedereen, ook al wordt

terreinen. Een stadsrand heeft ook iets meta-

Op het moment dat de stadsrandzone wordt

haar waarde door slechts enkelen herkend.

forisch in zich: het is een planologische state

beschouwd als overgangsgebied tussen stad

of being die niet per definitie aan de rand van

en land, is de zone verloren. Het kan een jaar

de stad voorkomt – soms vind je ook stukjes

duren of misschien vijf, maar vroeg of laat is

stadsrand midden in een stad.

het over en uit voor de stadsrandzone.

Opgenomen in een planologisch wenselijke

Heel Nederland is planologisch suf geslagen

georganiseerde zonering zijn de ponyweides

en wordt gekarakteriseerd door een zekere

verdreven door recreatiegebieden voor de

eendimensionaliteit. Maar in de stadsranden

stedeling, zijn volkstuinen verdwenen en de

vind je nog anarchie op een zeer laag schaal-

vrijetijdsfuncties geherstructureerd tot

niveau. In de geografische literatuur is er

leisurezones die voor het hele gezin bereik-

Waar de kikker nog kwaakt

06.2004 De Stad vernieuwt

139

Fotografie > Theo Baart Almere/Kavelplan Overgooi

140

De Stad vernieuwt 06.2004

Waar de kikker nog kwaakt

â&#x20AC;&#x2DC; Kiezen voor een hogere bouwproductie levert geen mooier Nederland op. Sturen op kwaliteit, dat is pas scorenâ&#x20AC;&#x2122;

Waar de kikker nog kwaakt

06.2004 De Stad vernieuwt

141

Fotografie > Theo Baart Amsterdam/Bijlmermeer

CoĂśrdinatie Steven Hokken en Jan Pernot, DHV Interviews, tekstbewerking en productie Kees de Graaf, Amsterdam Eindredactie Mark Loderichs, Amersfoort Fotografie Theo Baart, Amsterdam Nout Steenkamp, Asperen (portretten)

Vormgeving cg ontwerpers, Amsterdam Drukwerk Croon Litho en Druk, Esch Dit is een uitgave van DHV Ruimte en Mobiliteit, Amersfoort juni 2004 ISBN 90-9018146-6

Š DHV Ruimte en Mobiliteit BV Niets uit deze uitgave mag worden verveelvuldigd en/of openbaar gemaakt d.m.v. drukwerk, fotokopie, microfilm, of op welke andere wijze ook, tenzij duidelijke brondvermelding is opgenomen.

Auteursrecht voorbehouden.

DHV Ruimte en Mobiliteit Postbus 1076 3800 BB Amersfoort www.dhv.nl