Rehabilitacion

Real Decreto 233/2013 APUNTES COMISIÓN DE PROFESIÓN

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APUNTES COMISIÓN DE PROFESIÓN Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016.

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Por primera vez se reconoce la situación de la crisis económica y la del exceso de viviendas en stock; o Se habla de aprovechar la ciudad ya construida en vez de apostar por su crecimiento y lo mismo con las edificaciones y las viviendas.

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Se comparan los porcentajes de viviendas alquiladas y compradas en España con el resto de Europa; o Se aboga por el alquiler, en parte porque también se adapta a la nueva flexibilidad necesaria en el cambio de vivienda relacionado con el cambio de trabajo. o Se habla de ayudas a las rentas necesitadas en base a los ingresos de la persona que alquila, en base al precio del alquiler y otros aspectos.

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Se propone la creación de un fondo público de viviendas construidas para destinarlas al alquiler.

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Se reconoce la necesidad para las familias de mantener las ayudas de subsidiación para evitar más desahucios.

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Se contempla un cambio de enfoque: se pasa de regular y hablar solo de las viviendas y sus propietarios, a hablar de barrios y ciudades, así como de comunidades de vecinos y otros; Convencimiento de la necesidad y la oportunidad económica que supone la rehabilitación y la regeneración y renovación urbana.

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Objetivos principales del plan •

“Adaptar el sistema de ayudas a las necesidades sociales actuales y a la escasez de recursos disponibles, concentrándolas en dos ejes (fomento del alquiler y el fomento de la rehabilitación y regeneración y renovación urbanas).

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Contribuir a que los deudores hipotecarios para la adquisición de una vivienda protegida puedan hacer frente a las obligaciones de sus préstamos hipotecarios

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Reforzar la cooperación y coordinación interadministrativa, así como fomentar la corresponsabilidad en la financiación y en la gestión.

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Mejorar la calidad de la edificación y, en particular, de su eficiencia energética, de su accesibilidad universal, de su adecuación para la recogida de residuos y de su debida conservación. Garantizar, asimismo, que los residuos que se generen en las obras de rehabilitación edificatoria y de regeneración y renovación urbanas se gestionen adecuadamente, de conformidad con el Real Decreto 105/2008, de 1 de febrero, por el que se regula la producción y gestión de los residuos de construcción y demolición.

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Contribuir a la reactivación del sector inmobiliario, desde los dos elementos motores señalados: “el fomento del alquiler y el apoyo a la rehabilitación de edificios y a la regeneración urbana”.

Programas

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1. “Programa de subsidiación de préstamos convenidos.

2. Programa de ayuda al alquiler de vivienda.

3. Programa de fomento del parque público de vivienda de alquiler.

4. Programa de fomento de la rehabilitación edificatoria.

5. Programa de fomento de la regeneración y renovación urbanas 6. Programa de apoyo a la implantación del informe de evaluación de los edificios.

7. Programa para el fomento de ciudades sostenibles y competitivas.

8. Programa de apoyo a la implantación y gestión del Plan.

Notas • •

Se priorizan los planes cofinanciados con las Comunidades Autónomas y Ciudades de Ceuta y Melilla y se fomenta la colaboración/inversión privada.

El nuevo plan incorpora nuevos glosarios para evaluar los edificios, que ahora se analizarán desde el punto de vista de la accesibilidad, la eficiencia energética y el estado de conservación.

Apuntes sobre los capítulos y las cláusulas Capítulo I_Disposiciones generales •

Se resume el fondo de la ley en el Art. 1 Cláusula 2:

“Las ayudas previstas en el presente Plan Estatal consisten en subsidiaciones de préstamos convenidos y subvenciones orientadas a fomentar el acceso a la vivienda en régimen de alquiler a sectores con dificultades económicas, al fomento de un parque público de vivienda de alquiler, a la rehabilitación de edificios y la regeneración y renovación de zonas urbanas, a la implantación del informe de evaluación de edificios y al fomento de ciudades sostenibles y competitivas.”

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Serán los órganos competentes de las Comunidades Autónomas y Ciudades de Ceuta y Melilla las que tramitan y resuelvan las ayudas establecidas en el plan. (Art. 3 Cláusula 1) o

A través de convenios entre el Ministerio de Fomento y las Comunidades Autónomas y Ciudades de Ceuta y Melilla se establecerán aspectos más concretos de las colaboraciones como la previsión de cantidades que el Ministerio aportará a cada Comunidad, el número de proyectos que se apoyará anualmente, y la cantidad de éstos que serán cofinanciados entre Comunidades y el Ministerio.

o

Una comisión bilateral asegurará la correcta ejecución y administración de los fondos.

o

Para proyectos específicos dentro de un municipio, (en especial de regeneración o renovación urbana) se deberá contar también con la participación del Ayuntamiento en cuestión.

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En caso de que se haga uso de fondos del FEDER (Fondo Europeo de Desarrollo Regional) para ciertos proyectos, éstos tendrán que ser regulados por lo establecido en las condiciones del FEDER. En algunos casos, los fondos del FEDER podrán ser considerados fondos del Ministerio si así los establece el Ministerio a la hora de asignarlos a ciertos proyectos.

Se establecen porcentajes máximos de financiación sobre el presupuesto total del plan para los diferentes tipos de ayuda: o

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o

70% para ayuda a alquiler de vivienda y fomento del parque público de vivienda.

o

70% para rehabilitación, regeneración y renovación urbana.

o

3% para el apoyo a la implantación y gestión del plan

o

Estos porcentajes podrán ser modificados en ciertos casos para optimizar recursos.

o

Solo se asignarán ayudas a aquellos cuyo nivel de renta no supere 3 veces el IPREM.

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Se describen las condiciones que deberán cumplir los receptores de las ayudas en caso de que sean personas físicas y los seguimientos que deberán hacer para que no se les revoque dicha ayuda.

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Será la Conferencia Sectorial de Vivienda, Urbanismo y Suelo (el órgano máximo en este ámbito) la encargada del seguimiento y evaluación de los planes y el vínculo entre el Ministerio y las Comunidades Autónomas y Ciudades de Ceuta y Melilla. o

La Dirección General de Arquitectura, Vivienda y Suelo presidirá las comisiones bilaterales de seguimiento.

Capítulo II_Programa de subsidiación de préstamos convenidos •

“Este programa tiene por objeto, el mantenimiento de las ayudas de subsidiación de préstamos convenidos regulados en los Planes Estatales de Vivienda anteriores que cumplan con el ordenamiento vigente en la materia.”

Capítulo III_Programa de ayuda al alquiler de vivienda •

•

Las ayudas se proporcionarán en caso de arrendamientos bajo condiciones específicas, dentro de las cuales se establecen los ingresos en relación al IPREM (no más de 3 veces), o que la renta de la vivienda en arrendamiento sea igual o inferior a 600 euros mensuales. o

Dichos límites podrán ser modificados y reducidos por las Comunidades Autónomas si lo consideran oportuno, pero no aumentados.

o

Dichas ayudas no son compatibles con otras ya recibidas para el arrendamiento.  Serán compatibles si las ayudas que recibe la parte arrendataria provienen de las Comunidades Autónomas y Ciudades de Ceuta Melilla y si siendo esa parte está compuesta por más de dos miembros y una renta conjunta inferior a 1,2 veces el IPREM.

La ayuda que se concederá a los beneficiarios será de hasta un 40% de la renta anual, con un límite de ayuda de 2400 euros anuales por vivienda.

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Capítulo IV_Programa de fomento del parque público de vivienda de alquiler • El objetivo es fomentar la creación de un parque público de vivienda protegida para alquiler sobre suelos o edificios de titularidad pública, cuya superficie útil no podrá exceder los 90 m2 a) Alquiler en rotación: para el alquiler a unidades de convivencia con ingresos totales de hasta 1,2 veces el IPREM. b) Alquiler protegido: para el alquiler a unidades de convivencia con ingresos totales de entre 1,2 y 3 veces el IPREM. •

Art. 15 Cláusula 1: “Podrán ser calificadas como viviendas de alquiler en rotación y de alquiler protegido, por las Comunidades Autónomas y Ciudades de Ceuta y Melilla, las promociones de viviendas de nueva construcción o procedentes de la rehabilitación de edificios públicos que se vayan a destinar, por un plazo de al menos 50 años, en un porcentaje mínimo del 50% del número total de viviendas, al arrendamiento a inquilinos de los referidos en la letra a) del artículo anterior y siempre que el resto de las viviendas se califiquen como de alquiler protegido, de acuerdo con lo indicado en la letra b) del artículo anterior”

Deben estar edificadas sobre suelos de propiedad pública. o Beneficiarios de estas ayudas: o Las administraciones públicas y demás entidades de derecho público o Las fundaciones o asociaciones declaradas de utilidad pública o Las organizaciones no gubernamentales que desarrollen su actividad en sectores vulnerables merecedores de especial protección • Son prioritarias las actuaciones llevadas a cabo por la administración o con mayor participación de esta. La aportación del suelo computa para esa participación.

• Las ayudas que podrán recibir los beneficiarios nombrados estarán sujetos a estos aspectos: o Los promotores pueden obtener una subvención consistente en ayuda directa, proporcional a la superficie de la vivienda y hasta un máximo de 250 €/m² útil. La cuantía máxima no superará el 30% del coste subvencionable, con un límite de 22.500 €/vivienda. o

El precio de alquiler de la vivienda de alquiler en rotación será proporcional a la superficie, no superando los 4,70 €/m² útil al mes sumándole a esta cifra un 60% en el caso de superficie útil de aparcamiento o cualquier otra superficie anexa. Este precio se podrá actualizar en función del IPC.

o

El precio de alquiler de la vivienda de alquiler protegido será proporcional a la superficie, no superando los 6,00 €/m² útil al mes sumándole a esta cifra un 60% en el caso de superficie útil de aparcamiento o cualquier otra superficie anexa. Este precio se podrá actualizar en función del IPC.

o

El beneficiario, promotor de la actuación, debe acreditar estar en posesión del documento de la cesión del suelo, la licencia municipal de obra, la calificación provisional de la vivienda de alquiler y el certificado de inicio de obra.

o

El beneficiario deberá aportar en un plazo de 22 meses (extensibles a 28 en más de 80 viviendas) el certificado de final de obra y la calificación definitiva de vivienda de alquiler en rotación y de alquiler protegido.

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Las Comunidades Autónomas o Ciudades de Ceuta y Melilla dispondrán de 30 días para hacer efectiva la ayuda al beneficiario.

Capítulo V_Programa de fomento de la rehabilitación edificatoria •

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Para la financiación de ejecución de obras y trabajos de mantenimiento en las instalaciones fijas y equipamiento propio, los edificios de tipología residencial colectiva deberán cumplir: o Estar finalizados antes de 1981. o

Al menos 70% de su superficie construida sobre rasante tenga uso residencial de vivienda.

o

Al menos 70% de las viviendas constituyan el domicilio habitual de sus propietarios o arrendatarios.

o

Se crea una excepción y se aceptan aquellos edificios que presenten graves daños estructurales o de otro tipo, o que tengan íntegramente como destino el alquiler durante al menos 10 años.

o

Serán objeto de este programa las actuaciones en los edificios que se dirijan a su conservación, a la mejora de la calidad y la sostenibilidad, y a realizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad.

o

Se hará uso del “informe de evaluación del edificio” o informe de inspección técnica equivalente relativas al estado de conservación de la cimentación la estructura y las instalaciones para subvencionar o no.

o

Serán también subvencionables si los edificios son declarados Bienes de Interés Cultural, catalogados o protegidos, o situados dentro de conjuntos histórico-artísticos.

Dentro de las actuaciones, las subvencionables para la mejora de la calidad y sostenibilidad de los edificios incluyen por ejemplo: mejoras de envolvemente térmica, la instalación de sistemas de calor y frío, regulación y gestión energética, sustitución de lámparas por sistemas ej. LED, sistemas de ahorro de agua, permeabilidad del suelo, etc.

Para que se subvencionen, el conjunto de actuaciones sostenibles deben conseguir reducir la demanda energética anual global de calefacción y refrigeración del edificio (referida a la certificación energética, al menos un 30% sobre el estado previo a dichas actuaciones.

Para que cualquiera de estas intervenciones pueda producirse, debe cumplirse ciertos aspectos: o

•

o

La Inspección Técnica de Edificios debe responder a las exigencias del Municipio o Comunidad Autónoma.

o

El proyecto debe contar con la aprobación de la Comunidad o Comunidades de Propietarios.

o

Que al tratarse de intervenciones para mejorar la accesibilidad, que se trate de una comunidad de cómo mínimo, 8 viviendas, o donde habiten personas con discapacidad o mayores de 65 años.

o

En el caso de actuaciones de conservación tendrán preferencia aquellas en las que no más del 60% de los propietarios de viviendas del edificio estén integrados en unidades de convivencia cuyos ingresos no superen en 6,5 veces el IPREM.

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•

Existen ciertas limitaciones a la cantidad máxima de las subvenciones a conceder por edificio. (Los cálculos se harán en cantidad de euros por el número de vivienda y por cada 100m2 de superficie útil de locales del edificio) o

No podrá superar el importe de multiplicar 11.000 euros por vivienda y por cada 100m2 de superficie útil de local.

o

2.000 euros para actuaciones de conservación. +1.000 euros si se llevan acabo mejores de la calidad y sostenibilidad y +1.000 si se llevan a cabo obras de accesibilidad.

o

2.000 euros para actuaciones de mejora de la calidad y sostenibilidad, ampliables a 5.000 euros si además se reduce en un 50% la demanda energética anual global de calefacción y refrigeración del edificio.

o

4.000 euros para las actuaciones de mejora de la accesibilidad.

o

Las cuantías establecidas se podrán aumentar en un 10% si el edificio es declarado Bien de Interés Cultural.

Capítulo VI_Programa de fomento de la regeneración y renovación urbanas •

Tiene como objetivo la financiación de la realización conjunta de obras de rehabilitación en edificios y viviendas, de urbanización o reurbanización de espacios públicos, para así mejorar los tejidos residenciales y recuperar funcionalmente conjuntos históricos, centros urbanos, barrios degradados y núcleos rurales.

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Son subvencionables un gran ámbito de actuaciones de diferentes tipos: o

Mantenimiento e intervención en edificios y viviendas, instalaciones fijas, equipamiento propio, elementos comunes etc. para adecuarlos a las normativas vigentes.

o

Todas aquellas ejecuciones que mejoren la calidad y sostenibilidad del medio urbano:

Relacionadas con urbanización y reurbanización de espacios públicos: pavimentación, jardinería, infraestructuras, instalaciones, abastecimiento de agua, saneamiento, suministro energético, alumbrado, recogida, separación y gestión de residuos, telecomunicaciones y utilización del subsuelo. También las que mejoren la accesibilidad a los espacios públicos.

Obras destinadas a mejorar la eficiencia en materia de agua, energía, uso de materiales, gestión de residuos y protección de la biodiversidad. Ej: gestión de aguas pluviales y residuales, reducción de uso de agua potable, implantación de energías renovables, fomento de movilidad sostenible, reducción de manda energética, reciclaje, recogida de residuos, uso materiales locales, conectividad de espacios verdes, cubiertas verdes, etc. o

Paralelamente se subvencionarán los costes de realojo temporal de ocupantes legales afectados por obras y diferentes gastos de los equipos y oficinas de planeamiento, información, gestión y acompañamiento social de actuaciones subvencionables.

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•

•

Respecto a las condiciones para subvencionar las actuaciones, se deberán tener varios factores en cuenta: o

El ámbito de actuación puede ser continuo o discontinuo pero debe comprender al menos 100 viviendas. Este número podrá ser inferior en actuaciones exclusivamente de renovación urbana, cascos históricos y otros casos.

o

Al menos un 60% de la edificabilidad sobre rasante debe destinarse a uso residencial de vivienda habitual.

o

Las actuaciones deberán estar consensuadas entre Ministerio y Comunidades pero además deberán tener en cuenta (dependiendo de los casos) aspectos como regeneración urbana integrada (social, económica y ambiental), que tenga en cuenta el ámbito histórico de la ciudad para trabajar con él y que incluya modalidades innovadoras de financiación que garanticen una mayor aportación de fondos privados.

La Memoria-Programa del proyecto deberá incluir las siguientes partes: o Un Diagnóstico sobre la situación general del ámbito (social, económica y ambiental). o

Un Programa de Acciones Integradas que describa la actuación con los aspectos subvencionables, técnicos, forma de ejecución y donde se tendrán en cuenta sus mejoras para el ámbito.

o

Una Memoria de Viabilidad técnica, que muestre su relación con la ordenación urbanística y otra de Viabilidad Económica.

o

El Plan de realojo temporal con sus respectivos costes.

•

Los beneficiarios en este caso podrán ser tanto Administraciones Públicas, como propietarios únicos de edificios de viviendas, comunidades de propietarios, etc.

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La cantidad máxima de ayudas se calculará multiplicando el número de viviendas por la cantidad establecida: o

Hasta 11.000 euros para rehabilitación

o

Hasta 30.000 euros para sustitución de otra previamente demolida.

o

Hasta 2.000 para mejora de calidad y sostenibilidad del medio urbano.

o

+4.000 euros anuales por unidad de convivencia a realojar (máx. 3 años)

o

+500 euros para financiar equipos y oficinas de planeamiento, información, gestión y acompañamiento social.

o

Estas subvenciones son compatibles con cualesquiera otras públicas, siempre que su importe no supere el coste total de la actuación.

Capítulo VII_Disposiciones comunes a los programas de fomento de la rehabilitación edificatoria, de fomento de la regeneración y

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la renovación urbanas y para el fomento de ciudades sostenibles y competitivas •

“Las Administraciones públicas y las entidades adscritas o dependientes de las mismas, las comunidades y agrupaciones de comunidades de propietarios, las cooperativas de viviendas y las asociaciones administrativas constituidas al efecto, los propietarios de terrenos, construcciones, edificaciones y fincas urbanas y los titulares de derechos reales o de aprovechamiento, así como las empresas, entidades o sociedades que intervengan por cualquier título en las actuaciones de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas podrán celebrar entre sí, a los efectos de facilitar la gestión y ejecución de las mismas, entre otros, los siguientes contratos:” o

Contrato de cesión, contrato de permuta, contrato de arrendamiento, o convenio de explotación.

Capítulo VIII_Programa de apoyo a la implantación del informe de evaluación de los edificios •

“El objeto de este programa es el impulso a la implantación y generalización de un Informe de evaluación de los edificios que incluya el análisis de las condiciones de accesibilidad, eficiencia energética y estado de conservación de los mismos, mediante una subvención que cubra parte de los gastos de honorarios profesionales por su emisión.” o

o o

Las subvenciones serán equivalentes a una cantidad máxima de 20 euros por cada vivienda del edificio, o por cada 100m2 de superficie útil de local, sin que pueda superar la cantidad de 500 euros ni el 50% del informe por edificio.

Se hace referencia al Anexo II de la Ley, donde se incluyen fichas tipo para la evaluación del edificio según los nuevos parámetros.

Capítulo IX_Programa para el fomento de ciudades sostenibles y competitivas •

Este programa pretende financiar la ejecución de proyectos de especial trascendencia, basados en diferentes líneas estratégicas temáticas, como son: o

Mejora de barrios: regeneración urbana integrada, tejidos de bloque construidos entre 1940 y 1980 especialmente, para incrementar la eficiencia energética y la mejora de accesibilidad, recualificación del espacio público e impulso de la cohesión social y actividad económica.

o

Centros y cascos históricos: regeneración en centros históricos urbanos y cascos rurales.

Rehabilitación y protección patrimonial. Mejora del espacio público y mejora de la cohesión social y revitalización económica.

o

Renovación de áreas funcionalmente obsoletas: tejidos con severas condiciones de obsolescencia funcional e inadecuados desde el punto de vista urbanístico y edificatorio.

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•

o

Renovación de áreas para la sustitución de infravivienda: erradicación de vivienda con deficiencias graves con seguridad, salubridad y habitabilidad, ubicada en tejidos de urbanización marginal, acompañadas de programas sociales.

o

Ecobarrios: regeneración urbana en áreas residenciales con un especial impulso de la sostenibilidad ambiental edificatoria y urbana.

o

Zonas turísticas: regeneración, esponjamiento y renovación. Plantear una mejora y reconversión de estos lugares para obtener un modelo turístico más sostenible, competitivo y de mayor calidad.

Las ayudas estarán dirigidas a los mismos grupos que los establecidos en el capítulo VI y la cuantía será de hasta un 40% del coste subvencionable de la actuación, en referencia también a los precios medios de mercados aplicables al caso.