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Sie sind der stolze Besitzer eines Apartments in der Pharos Residence. Mit diesem Informationsblatt möchte ich Sie kurz darüber informieren, wie die Dinge in Bezug auf Ihre Wohnung rechtlich geregelt sind.

Es gibt einige Aspekte, die Sie beim Kauf einer Wohnung beachten müssen. Sie müssen z.B. monatliche Nebenkosten bezahlen und sind Mitglied einer Eigentümergemeinschaft, d.h. Sie sind zusammen mit den anderen Wohnungseigentümern für das Gebäude verantwortlich.

Die Eigentümergemeinschaft (VvE)

In der Pharos Residence gibt es eine Haupteigentümergemeinschaft (bestehend aus 4 Wohnungsrechten) und 4 sogenannte Untergemeinschaften, nämlich Pharos I, II, III und IV. Insgesamt gibt es also 4 Gemeinschaften in dem Projekt, jeder mit seinem eigenen Board. Pharos I, II und III betreffen die 3 Gebäude und IV betrifft das Parkhaus und die Gewerbeflächen.

Als Wohnungseigentümer sind Sie Mitglied der Eigentümergemeinschaft der “Unterteilung” (Ihr Wohngebäude) und ggf. der Eigentümergemeinschaft des Parkhauses. Die “Unterteilung” ist ihrerseits Mitglied der Eigentümergemeinschaft der “Haupteilung”. Die “Unterteilung” wird in der Hauptabteilung durch den Vorstand oder den Vorsitzenden Ihrer Eigentümergemeinschaft vertreten. Auf diese Weise haben die Eigentümer der “Unterteilungen” über den Vorstand ihrer Eigentümergemeinschaft ein Stimmrecht in der “Hauptteilung”. Aus praktischen Gründen wird angestrebt, ein Board sowohl für die Haupt- als auch für die Unterbereiche zu haben.

Die Bedeutung einer Wohnung

Ihre Wohnung ist Teil eines Gebäudes, das rechtlich in Wohnungsrechte aufgeteilt wurde.

Jede Wohnung hat das Recht auf die ausschließliche Nutzung der Wohnung (privater Teil des Gebäudes) und die Nutzung des gemeinsamen Teils des Gebäudes (z.B. Treppenhaus und Aufzüge).

Die Aufteilung des Gebäudes ergibt sich aus der sogenannten Teilungserklärung, die über unser Büro gelaufen ist und von der Sie eine Kopie erhalten haben. Der Aufteilungsurkunde ist die Aufteilungszeichnung beigefügt. Die Teilungszeichnung zeigt die Grenzen der privaten Teile (der Wohnhäuser) und der gemeinsamen Teile. Die Teilungsurkunde enthält auch die Teilungsvorschriften. Die Teilungserklärung regelt die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer.

Wofür ist eine Eigentümergemeinschaft da?

Zweck der Eigentümergemeinschaft ist die Vertretung der Interessen aller Wohnungseigentümer. Sie ist verantwortlich für das Gebäude. Mit dem Kauf Ihrer Wohnung sind Sie automatisch Mitglied der Eigentümergemeinschaft (VvE) geworden. In der Teilungsurkunde sind die Vorschriften dafür wie die Eigentümergemeinschaft funktionieren muss aufgenommen.

Zu den Angelegenheiten, die die Eigentümergemeinschaft regelt, gehören die gemeinschaftliche Instandhaltung des Gebäudes, die Reinigung der gemeinschaftlichen Flächen und die gemeinschaftliche Gebäudeversicherung. Wie dies geregelt ist, wird in der Versammlung der Eigentümer beschlossen. In der Regel hält die Eigentümergemeinschaft mindestens einmal im Jahr eine Versammlung mit allen Eigentümern ab. In den Teilungsvorschriften ist festgelegt, wie Entscheidungen zu treffen sind.

Die Eigentümergemeinschaft hat einen Vorstand, wie es bei jedem Verein üblich ist. In einigen Fällen delegiert der Vorstand praktische Angelegenheiten an ein externes Management- und Verwaltungsbüro. Jedes Jahr wird ein Jahresbericht erstellt. Diese Dokumente zeigen die finanzielle Situation der Eigentümergemeinschaft. Zusätzlich zu den Punkten die in der Teilungsurkunde festgelegt wurden kann die Eigentümergemeinschaft eine Hausordnung aufstellen. Die Hausordnung enthält praktische Vereinbarungen zwischen den Eigentümern, wie z.B. Blumenkästen im Haupteingang und andere praktische Dinge.

Jeder Wohnungseigentümer zahlt eine monatliche Servicegebühr an dem Eigentümerverein. Von den Servicekosten zahlt die Gemeinschaft jährlichen Kosten wie Gebäudeversicherung, Reinigung und Beleuchtung der Gemeinschaftsräume.

Mit den Servicekosten sollen aber auch größere Instandhaltungsmaßnahmen wie Malerarbeiten, die Erneuerung des Daches oder die Erneuerung der Aufzugsanlage bezahlt werden. Diese und andere große Kostenposten fallen nicht jedes Jahr an. Deshalb wird ein “Topf” geschaffen, aus dem diese Kosten bezahlt werden. Das Gesetz nennt dies den “Reservefonds für größere Wartungsarbeiten”. Jede Wohnungseigentümergemeinschaft muss über einen Reservefonds verfügen. Die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft müssen gemeinsam dafür sorgen, dass sie genügend Geld in den Rücklagenfonds zurücklegen. Dies kann durch den mehrjahres-Instandhaltungsplan oder eine Mindestrückstellung von 0,5 % des Wiederherstellungswertes des Gebäudes erfolgen.

Da aus den Betriebskosten einen Beitrag in den Reservefonds gezahlt wird, hat jeder Wohnungseigentümer einen “Anteil” am Reservefonds. Als Eigentümer können Sie diesen Anteil nicht “beanspruchen”, aber er zählt mit für die Besteuerung in “box 3” (Ersparnisse und Investitionen). Ein Anteil am Reservefonds hängt oft von der Größe der Wohnung ab. Die Teilungsurkunde bestimmt die Größe Ihres Anteils. Wenn Sie eine Wohnung verkaufen, beinhaltet der Verkauf auch den Anteil am Reservefonds. Bei Fragen können Sie uns jederzeit kontaktieren

(telefonisch unter 0117-301558 oder per E-Mail: info@venpnotarissen.nl).