MEETINSTRUCTIE BEPALEN GEBRUIKSOPPERVLAKTE WONINGEN VOLGENS NEN2580
Deze meetinstructie geeft een praktische handleiding om voor woningen de gebruiksoppervlakte, zoals gedeďŹ nieerd in NEN2580 en onder meer toegepast bij de Basisregistraties Adressen en Gebouwen, te meten. De meetinstructie is gericht op het meten van de gebruiksoppervlakte per individuele woning (de oppervlakte achter de voordeur) en niet de gebruiksoppervlakte van een complex. Bij de gebruiksoppervlakte van de woning wordt onderscheid gemaakt tussen de woonruimte en de overige inpandige ruimte. Verder wordt indien aanwezig de gebruiksoppervlakte van de externe bergruimte en van de gebouwgebonden buitenruimte bepaald.
-3-
1. METING VAN HET GEBRUIKSOPPERVLAK VAN EEN WONING PER BOUWLAAG
Principe Meet een ruimte(n) altijd binnen de buitenste/scheidende muren inclusief dragende en nietdragende binnenmuren.
Stap 1.
Meet het totale gebruiksoppervlak van de bouwlaag Meet alleen het oppervlak waarvoor geldt dat het hoogste punt minimaal 1.50 meter hoog is. -
Verdeel het totale oppervlak in eenvoudig te meten oppervlakten door gebruik te maken van de standaard basisvormen: - Rechthoek - Driehoek - Cirkel - Halve cirkel - Kwart cirkel - Ellips Houd hierbij rekening met bijvoorbeeld een erker. - Totaliseer alle deeloppervlakten. - Corrigeer voor 3 elementen: - Nis groter dan 0.5 m2 (kan zowel een optel als een aftrekpost zijn, afhankelijk van de gekozen basisvormen) - Trapgat groter dan 4 m2 (aftrekpost) - Vide groter dan 4 m2 (aftrekpost)
Stap 2. Meet het oppervlak van de overige inpandige ruimte(n) (indien aanwezig) Een ruimte(n) is overige inpandige ruimte(n) indien één van de onderstaande gevallen geldt: - Het hoogste punt is tussen 1.50 meter en 2 meter hoog. - Het hoogste punt is hoger dan 2 meter, maar het aaneengesloten oppervlak hoger dan 2 meter is kleiner dan 4 m2 (alleen van toepassing wanneer er ook sprake is van een gedeelte van de ruimte met een hoogte van minder dan 2 meter). - De ruimte(n) bouwkundig is slechts geschikt als bergruimte(n), bijvoorbeeld een fietsenstalling, een garage of een niet te belopen zolder. - Er is sprake van een bergzolder, dat wil zeggen een zolder die alleen toegankelijk is met een niet-vaste trap en/of een zolder met onvoldoende daglicht (raamoppervlakte kleiner dan één vierkante meter). In twijfelgevallen worden de ruimten gerekend als woonruimte. Bijvoorbeeld gang, keuken en bijkeuken, wasmachineruimte, pantry, CV-ruimte, vaste kast en meterkast worden gerekend als woonruimte, tenzij sprake is van één van de vier hierboven genoemde omstandigheden (bijvoorbeeld CV op bergzolder, bijkeuken met een hoogte van minder dan 2 meter). Maak bij het meten gebruik van de basisvormen en elementen en meet binnen de scheidende muren.
-4-
Stap 3. Trek de gevonden oppervlakte van stap 2 af van de gevonden oppervlakte van stap 1
Stap 4. Meet het oppervlak van de gebouwgebonden buitenruimte(n) (indien aanwezig) Een ruimte(n) is gebouwgebonden buitenruimte(n) indien deze ruimte(n) niet of slechts gedeeltelijk is omsloten door vaste wanden en daardoor geen vaste buitenomgrenzing heeft. Denk hierbij aan een balkon of dakterras. In geval van een appartement gelegen op de begane grond dient een terras, wanneer en voorzover dit terras rust op een drager die ge誰ntegreerd is in de bouwconstructie van de woning, ook als gebouwgebonden buitenruimte(n) te worden beschouwd. Dit is een uitzondering op de algemene regel en NEN2580. Voor het bepalen van de gebruiksoppervlakte van gebouwgebonden buitenruimte wordt onderscheid gemaakt tussen overdekte ruimte en niet overdekte ruimte: - Bij overdekte gebouwgebonden buitenruimte wordt de oppervlakte gemeten tot de verticale projectie van de overkapping; - Bij niet overdekte gebouwgebonden buitenruimte wordt het oppervlak gemeten tot de opgaande scheidingsconstructie, bijvoorbeeld een hek, dakopstand of rand van de vloerconstructie. Maak bij het meten gebruik van de basisvormen en elementen.
Stap 5. Ga naar de volgende bouwlaag (indien aanwezig) Herhaal stappen 1 tot en met 4.
Stap 6. Totaliseren Tel bij elkaar op: - de gevonden gebruiksoppervlakte(n) wonen, - de gebruiksoppervlakte(n) overige inpandige ruimte(n), - de gebruiksoppervlakte(n) gebouwgebonden buitenruimte(n) - de gebruiksoppervlakte(n) externe bergruimte(n)
vijfde bouwlaag vierde bouwlaag derde bouwlaag tweede bouwlaag eerste bouwlaag
Bouwlagen: (bron: NEN, NEN2580)
2. METING VAN HET OPPERVLAK VAN DE EXTERNE BERGRUIMTE(N) (GEEN WOONFUNCTIE)
Principe Een ruimte(n) is externe bergruimte(n) indien er geen gedeelde muur is met het hoofdgebouw en de ruimte(n) alleen bereikbaar is via de open lucht. Verder geldt dat externe bergruimte(n) nooit een woonfunctie kan hebben.
■
Gedeelde muur Alleen bereikbaar via de open lucht
➞
Overige inpandige ruimte
■
■
Geen gedeelde muur Alleen bereikbaar via de open lucht
➞
Externe bergruimte
■
■
Gedeelde muur Bereikbaar via binnendeur
➞
Overige inpandige ruimte
■
■
Geen gedeelde muur Bereikbaar via afgesloten verbinding
➞
Overige inpandige ruimte
■
■
De schuur heeft een gedeelde muur met de buurwoning
➞
Externe bergruimte
Bron: Ministerie van VROM, Objectenhandboek Basis Gebouwen Registratie
-6-
VOORBEELD-PLATTEGRONDEN
Op de volgende pagina’s vindt u voorbeeld-plattegronden die u helpen bij het indelen van de woning in verschillende gebruiksoppervlakten. U ziet iedere voorbeeldwoning twee keer afgebeeld. Eén keer met de indeling naar de verschillende gebruiksoppervlakten en één keer als plattegrond met de indeling voor de consument.
LEGENDA Blauw gebruiksoppervlakte WONEN Oranje gebruiksoppervlakte OVERIGE INPANDIGE RUIMTE Rood
gebruiksoppervlakte GEBOUWGEBONDEN BUITENRUIMTE
Groen gebruiksoppervlakte EXTERNE BERGRUIMTE
De voorbeeld-plattegronden zijn voor NVM ontwikkeld door: Bij ingewikkelde meetinstructie-vraagstukken laat NVM zich adviseren door onafhankelijk meetexpert Oscar Schriever van Bouwkostenadviesbureau AMBAS. Dit bureau heeft voor NVM tevens de voorbeeld-plattegronden in deze brochure verzorgd. Komt u, ondanks dat u beiden de meetinstructie volgt, voor hetzelfde pand tot andere meetwaarden dan uw collega? Wilt u een ingewikkeld pand laten uitrekenen en/of opmeten? Dan kunt u ook een beroep op hem doen. Voor een offerte kunt u als NVM-makelaar hem rechtstreeks bellen op 06-24689090 of een aanvraag doen via de website van AMBAS (www.ambas.nl). Oscar Schriever is register kostenmanager, lid van de Nederlandse Vereniging Bouwkosten Deskundigen en van de vereniging De Vierkante Meter. U kunt hem ook (her)kennen van zijn optreden in het TV-programma Radar.
-7-
Tussenwoning Aandachtspunten: - Meterkast, bijkeuken, trapgat en CV-ruimte zijn gebruiksoppervlakte WONEN - Losstaande berging in de tuin is gebruiksoppervlakte EXTERNE BERGRUIMTE - Zoldergedeelte met schuine kap onder 1.50 m telt NIET mee
Gebruiksoppervlakten WONEN 150 m2 OVERIGE INPANDIGE RUIMTE 0 m2 GEBOUWGEBONDEN BUITENRUIMTE 0 m2 EXTERNE BERGRUIMTE 5 m2
-8-
Appartement met loggia Aandachtspunten: - Loggia is gebruiksoppervlakte GEBOUWGEBONDEN BUITENRUIMTE - CV-/Wasmachineruimte en meterkast zijn gebruiksoppervlakte WONEN
Gebruiksoppervlakten WONEN 46 m2 OVERIGE INPANDIGE RUIMTE 0 m2 GEBOUWGEBONDEN BUITENRUIMTE 5 m2 EXTERNE BERGRUIMTE 0 m2
-9-
Maisonnette met vide Aandachtspunten: - Vide groter dan 4 m2 en telt daarom NIET mee - Trapkast en meterkast zijn gebruiksoppervlakte WONEN. Een deel van de ruimte onder de trap is niet bereikbaar, maar telt wel mee als gebruiksoppervlakte WONEN
Gebruiksoppervlakten WONEN 75 m2 OVERIGE INPANDIGE RUIMTE 0 m2 GEBOUWGEBONDEN BUITENRUIMTE 0 m2 EXTERNE BERGRUIMTE 0 m2
- 10 -
Vrijstaande woning met serre Aandachtspunten: - Meterkast en CV-/Wasmachineruimte zijn gebruiksoppervlakte WONEN - Serre en inpandige berging zijn gebruiksoppervlakte WONEN - Trapgat groter dan 4 m2 telt NIET mee in de gebruiksoppervlakte van de betreffende verdieping - Carport is geen binnenruimte en vormt geen onderdeel van de constructie van de woning en telt daarom NIET mee - Nissen kleiner dan 0.5 m2 tellen mee voor de betreffende gebruiksoppervlakte
Gebruiksoppervlakten WONEN 316 m2 OVERIGE INPANDIGE RUIMTE 25 m2 GEBOUWGEBONDEN BUITENRUIMTE 0 m2 EXTERNE BERGRUIMTE 0 m2
- 11 -
Vrijstaande woning met erker Aandachtspunten: - Meterkast en CV-/Wasmachineruimte zijn gebruiksoppervlakte WONEN - Erker is gebruiksoppervlakte WONEN - Bergzolder heeft geen vaste trap en is dus GEEN gebruiksoppervlakte WONEN, het deel hoger dan 1.50 m is gebruiksoppervlakte OVERIGE INPANDIGE RUIMTE
Gebruiksoppervlakten WONEN 194 m2 OVERIGE INPANDIGE RUIMTE 31 m2 GEBOUWGEBONDEN BUITENRUIMTE 0 m2 EXTERNE BERGRUIMTE 0 m2
- 12 -
Tussenwoning met souterrain en dakterras Aandachtspunten: - Souterrain met vrije hoogte van 1.90 m is gebruiksoppervlakte OVERIGE INPANDIGE RUIMTE - Meterkast is gebruiksoppervlakte WONEN - Zolder: Het hoogste punt is boven de 2 meter maar het aaneengesloten deel boven de 2 meter is minder dan 4 m2. De zolder is dus gebruiksoppervlakte OVERIGE INPANDIGE RUIMTE. Let op: de gebruiksoppervlakte is wel meer dan 4 m2 (namelijk 6.79 m2) omdat deze gemeten wordt vanaf 1.50 m - Trapgat/Vide groter dan 4 m2 en telt daarom NIET mee - Gedeelte onder 1.50 m telt NIET mee - Dakterras telt mee als gebruiksoppervlakte GEBOUWGEBONDEN BUITENRUIMTE tot aan het hek
Gebruiksoppervlakten WONEN 52 m2 OVERIGE INPANDIGE RUIMTE 59 m2 GEBOUWGEBONDEN BUITENRUIMTE 10 m2 EXTERNE BERGRUIMTE 0 m2
- 13 -
WAARDERINGSKAMER
Versiedatum formulier: 8 februari 2010
Opnamedatum: …………………
Opnameformulier Bepalen gebruiksoppervlakte woningen volgens NEN2580
Adres woning: ………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………
Meetgegevens:
Bouwlaag 1
Bouwlaag 2
Bouwlaag 3
Bouwlaag 4
Bouwlaag 5
Totaal
Inpandig gebruiksoppervlak (Basisvorm 1)
Inpandig gebruiksoppervlak (Basisvorm 2)
Inpandig gebruiksoppervlak (Basisvorm 3)
Nis
Trapgat
Vide
Overige inpandige ruimte(n) (Basisvorm 1)
Overige inpandige ruimte(n) (Basisvorm 2)
Overige inpandige ruimte(n) (Basisvorm 3)
Nis
Trapgat
Vide
1: Totaal inpandig gebruiksoppervlak
2: Totaal overige inpandige ruimte(n)
3: Woonruimte(n)
Gebouwgebonden buitenruimte(n) (Basisvorm 1)
Gebouwgebonden buitenruimte(n) (Basisvorm 2)
Gebouwgebonden buitenruimte(n) (Basisvorm 3)
Externe bergruimte(n) (Basisvorm 1)
Externe bergruimte(n) (Basisvorm 2)
Externe bergruimte(n) (Basisvorm 3)
Nis
Trapgat
Vide
4: Totaal gebouwgebonden buitenruimte(n)
5: Totaal externe bergruimte(n)
Opnameformulier gebruiksoppervlakte woningen volgen NEN 2580 Versiedatum 8 februari 2010
pagina 2 van 4
Vertrekspecificatie: Vertrekken
Bouwlaag 1
Bouwlaag 2
Bouwlaag 3
Bouwlaag 4
Bouwlaag 5
Opmerkingen / schetsen:
Opnameformulier gebruiksoppervlakte woningen volgen NEN 2580 Versiedatum 8 februari 2010
pagina 3 van 4
Opnameformulier gebruiksoppervlakte woningen volgen NEN 2580 Versiedatum 8 februari 2010
pagina 4 van 4