Gebiedsvisie Werninkterrein juli 2021 by ABB Bouwgroep

Werninkterrein Stadsbuurt als tribune aan de Rijn Concept gebiedsvisie Mei 2021

Kerngegevens

Product Gebiedsvisie Werninkterrein Datum Mei 2021 Behandeling Raad Planstatus ... Opdrachtgever Gemeente Leiden, Carlo Cornelis Opdrachtnemer BURA urbanism, i.s.m. ABB Bouwgroep, STIPO, Megaborn en Maakdestad

Gebiedsvisie Werninkterrein

CONCEPT

Voorwoord Het Werninkterrein aan de Rijn is een prachtige kans om een nieuw stedelijk woonmilieu toe te voegen aan Leiden. Een duurzame wijk voor iedereen waar naast wonen ook gewerkt kan worden en voorzieningen komen. Fleur Spijker, Wethouder Duurzame Verstedelijking, Ruimte en Wonen

CONCEPT

Gebiedsvisie Werninkterrein

Inhoudsopgave 1. Inleiding

8 11 11 12 12 13

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

Aanleiding Projectgebied en studiegebied Doel van de gebiedsvisie Totstandkoming gebiedsvisie en besluitvorming Leeswijzer

Opgaven en ambities

2.1 2.2 2.2.1 2.2.2 2.2.3 2.2.4 2.3 2.4

Waarom willen we het Werninkterrein ontwikkelen? Randvoorwaarden voor ontwikkeling Aantrekkelijke en veilige verbindingen voor verkeer Goede ontsluiting voor autoverkeer Verminderen/voorkomen geluidsoverlast Rekening houden met bedrijven Vijf kernwaarden voor ontwikkeling Wat heeft de participatie opgeleverd?

17 20 20 20 20 20 20 22

3. Kernwaarden

3.1 3.1.1 3.1.2 3.2 3.2.1 3.2.2 3.2.3 3.2.4 3.2.5 3.3 3.3.1 3.3.2 3.3.3 3.3.4 3.3.5 3.3.6 3.4 3.4.1 3.4.2 3.4.3 3.4.4 3.4.5

27 27 27 31 31 33 33 33 33 37 37 37 37 37 39 39 42 42 42 43 44 44

Kernwaarde 1: Industrieel karakter aan de Oude Rijn Historie en erfgoed Identiteit Kernwaarde 2: Buurt voor iedereen Differentiatie woningtypen Soort huishoudens Sociaal inclusief en ruimte voor ontmoeting Woonoppervlakte en type woningen Spelregels voor sociale en middeldure huurwoningen Kernwaarde 3: Levendige stadsbuurt Een actieve, levendige stadsbuurt Rust en reuring Voorzieningen Werken Sport, ontspanning en recreatie Hotel Kernwaarde 4: Duurzaam en gezond Een gezonde leefomgeving Ontmoeten, verblijven, spelen, bewegen en sporten Groen, klimaatadaptief en natuurinclusief Bodem, warmte, koude en energie Circulair bouwen

Gebiedsvisie Werninkterrein

CONCEPT

3.5 3.5.1 3.5.2 3.5.3 3.5.4 3.5.5

Kernwaarde 5: Verbonden en autoluw Aantrekkelijk en bereikbaar Werninkterrein Voetgangers, fietsers en openbaar vervoer hebben prioriteit Openbare ruimte met verblijfskwaliteit Sterke relatie tussen gebouw en openbare ruimte Stimuleren van duurzame mobiliteitsconcepten

48 48 48 49 49 49

4. Stedenbouwkundig kader 4.1 4.1.1 4.1.2 4.1.3 4.1.4 4.1.5 4.1.6 4.2 4.2.1 4.2.2 4.2.3 4.2.4 4.2.5 4.2.6 4.2.7 4.2.8 4.2.9 4.3 4.3.1 4.3.2 4.3.3 4.3.4

Ruimtelijk concept en ruimtelijke principes Herontdekking van de verborgen landtong Industriële basis Dialoog tussen oud en nieuw Groen-stedelijk terrassenlandschap tussen Rijn en rails Multifunctionele stedelijke en collectieve ruimtes Het Werninkblok Stedenbouwkundig raamwerk Bestaande gebouwen Bouwvelden Rooilijnen Doorsteken door het blok Gebouwvolumes Hoogteaccenten Distributie programma Verkeersstructuur en parkeren Typering openbare ruimte Uitgangspunten beeldkwaliteit Gebiedsniveau Blok- en straatniveau Gebouwniveau Elementenniveau

55 58 59 60 61 62 63 66 68 68 68 69 69 69 76 78 77 84 84 84 85 85

5. Vervolg

5.1 Vervolgproces

Colofon

CONCEPT

Gebiedsvisie Werninkterrein

Zicht richting kade

INLEIDING

1. Inleiding 1.1 Aanleiding De stad Leiden groeit. Steeds meer mensen willen in de stad wonen en werken. Ook worden huishoudens kleiner en is er minder doorstroming op de woningmarkt, doordat mensen langer in hun eigen woning blijven wonen. De ruimte in Leiden is schaars. De Omgevingsvisie Leiden 2040 schetst een wenkend toekomstperspectief voor de stad, waarin keuzes op de schaal van de stad met elkaar zijn afgestemd of geagendeerd worden. In Leiden is gekozen voor stadsinbreiding om het waardevolle landschap rond de stad zoveel mogelijk vrij te houden van bebouwing. Dit doet de stad vooral op duurzame ontwikkellocaties waar meerdere opgaven samenkomen. Het Werninkterrein is al 10 jaar niet meer in gebruik. De unieke ligging in de bocht van de Oude Rijn met de Korte Vliet maakt dit gebied interessant voor binnenstedelijke gebiedsontwikkeling. Tot op heden hebben ideeën over de toekomst van het Werninkterrein niet geleid tot transformatie van het gebied. Hier komt nu verandering in. De eigenaar heeft zich gemeld met het initiatief om het gebied te transformeren. Het Werninkterrein is in de omgevingsvisie aangewezen als één van de potentiegebieden voor duurzame verste-

delijking. Dit betekent dat de ambitie is gesteld om woningen, werkplekken en voorzieningen toe te voegen en tegelijkertijd een kwaliteitsimpuls te geven aan het verduurzamen en leefbaarder maken van de omgeving. De provincie Zuid-Holland en de gemeente Leiden een woon-werkakkoord gesloten voor het Werninkterrein, met als doel afspraken vast te leggen om de gewenste gebiedsontwikkeling te realiseren en tegelijkertijd voldoende en kwalitatief goede ruimte voor bedrijventerreinen te bieden. Als laatste biedt de toekenning van de subsidie in het kader van de Woningbouwimpuls van de Rijksoverheid zicht op een haalbare ontwikkeling van het Werninkterrein. Dit alles is aanleiding voor het opstellen van deze gebiedsvisie.

1.2 Projectgebied en studiegebied Het Werninkterrein is een bijzondere binnenstedelijke locatie binnen fietsafstand van de binnenstad en de NS-stations in Leiden. In het verleden bevond zich op deze locatie de betoncentrale van de familie Wernink. Het projectgebied wordt begrensd door de spoorlijn naar Den Haag, het water van de Oude Rijn en het bedrijventerrein aan de Amphoraweg. De gebiedsontwikkeling van het Werninkterrein staat niet

Lage Mors

Transvaalbuurt

Studiegebied Hoge Mors

Projectgebied

Stevenshof Zuidwest

Projectgebied in de omgeving

CONCEPT

Gebiedsvisie Werninkterrein

op zichzelf. Keuzes die voor de gebiedsontwikkeling de ontwikkeling nodig zijn, zoals het realiseren van een goede gebiedsontsluiting, zullen effecten hebben op de omgeving. Omgekeerd kan de ontwikkeling van het Werninkterrein de Oude Rijn toegankelijk maken voor bewoners en ondernemers in de omgeving en zal de komst van nieuwe bewoners zorgen voor meer draagvlak voor voorzieningen in het Morskwartier. Het project wordt om deze reden ook bekeken in een bredere context, het studiegebied.

1.3 Doel van de gebiedsvisie De Gebiedsvisie Werninkterrein is een deeluitwerking van het Ontwikkelperspectief De Mors. De ambitie is dat het Werninkterrein zal transformeren van watergebonden bedrijventerrein tot aantrekkelijke gemengde stadsbuurt waar kan worden gewoond, gewerkt en gerecreëerd. De unieke ligging in de bocht van de Oude Rijn wordt zoveel mogelijk benut, waarbij de ambitie erop gericht is de oeverzone openbaar toegankelijk te maken en naast wonen ook ruimte te bieden aan publieksgerichte functies, zoals horeca en watergerelateerde activiteiten. De ontwikkeling van het Werninkterrein geeft een knipoog naar het verleden door hergebruik van (onderdelen van) bestaande gebouwen en materialen, de programmering en de architectuur van de nieuwbouw. De Gebiedsvisie Werninkterrein beschrijft de ambitie voor

Gebiedsvisie Werninkterrein

CONCEPT

de transformatie van het gebied en hoe invulling wordt gegeven aan de compensatie-opgave volgens de verordening Ruimte en het woonwerkakkoord en dient als toetsingskader voor de gemeente. De ruimtelijke en programmatische kaders laten de ontwikkelruimte zien waarbinnen initiatieven kunnen worden gerealiseerd. De kaders worden vastgelegd in het bestemmingsplan/ omgevingsplan.

1.4 Totstandkoming en besluitvorming Hoe en op welke wijze op het Werninkterrein een aantrekkelijk en kwalitatief nieuw stuk stad kan worden gerealiseerd hangt sterk samen met de gezamenlijke inspanning van alle betrokkenen. Voor de Gebiedsvisie is geparticipeerd met als motto ‘Samen maken we de stad’1. Daarbij zijn een aantal thema’s op het gebied van de duurzame ontwikkeling en de bereikbaarheid van het gebied onderzocht met een groot aantal vertegenwoordigers van bedrijven, organisaties, omwonenden, verenigingen en betrokken overheidsinstellingen. Er is op verschillende manieren geparticipeerd. Zo konden belanghebbenden via het DoeMee-platform een enquête invullen en ideeën op de kaart zetten. Was er de mogelijkheid om contact op te nemen via het telefonisch spreekuur. Zijn er verschillende interviews gehouden met ondernemers, wijkverenigingen en organisaties uit de 1 Zie het Verslag Participatietraject Gebiedsvisie Werninkterrein, voor meer informatie over het participatietraject.

omgeving en hebben verdiepende gesprekken plaatsgevonden. In overleg met ondernemers en eigenaren van het bedrijventerrein wordt nagedacht over een veilige en aantrekkelijke omgeving waarin onder andere de verkeersontsluiting. Verder is de raadscommissie in een werksessie geïnformeerd over de haalbaarheid van de ontwikkeling en de participatie die tot dan toe had plaatsgevonden. In de zomer van 2020 is het evenement “Het Werninkterrein - Niet in beton gegoten” georganiseerd waar een drietal ruimtelijke modellen zijn voorgelegd om te zien wat mensen belangrijk vinden en wat ze liever niet zouden willen. Omdat een goede ontsluiting van het Werninkterrein randvoorwaardelijk is voor de ontwikkeling, is een verkeerskundig onderzoek uitgevoerd. De omgeving is meegenomen bij de varianten die zijn onderzocht en de keuzes die aan de hand van dit onderzoek zijn gemaakt. De gebiedsvisie is, op weg naar de behandeling in B&W en de Raad, voor advies voorgelegd aan ondernemersverenigingen, vastgoedeigenaar Rijnkade B.V. in deze vertegenwoordigd door ABB Ontwikkeling B.V., gemeentelijke diensten, Omgevingsdienst West-Holland, Hoogheemraadschap Rijnland, Prorail en Provincie Zuid-Holland. De besluitvorming van het bestemmingsplan is gepland rondom de gemeenteraadsverkiezingen in 2022. Start

bouw van de eerste fase wordt verwacht in 2023.

1.5 Leeswijzer Hoofdstuk 2: Opgaven en ambities Dit hoofdstuk beschrijft waarom we het Werninkterrein willen ontwikkelen en welke randvoorwaarden hierbij komen kijken. Ook wordt een inkijkje gegeven in wat de participatie aan informatie heeft opgeleverd Hoofdstuk 3: Kernwaarden Dit hoofdstuk beschrijft de vijf kernwaarden voor de ontwikkeling van het Werninkterrein aan de hand van ambities en basisprincipes. Hier worden nadrukkelijk de eisen en wensen vanuit de gemeente benoemd. Hoofdstuk 4: Stedenbouwkundig kader In dit hoofdstuk is te lezen hoe de kernwaarden zijn vertaald in ruimtelijke en programmatische kaders waarbinnen initiatieven kunnen worden gerealiseerd. Ook beschrijft het de eisen die worden gesteld aan de beeldkwaliteit en vervangt de Welstandsnota voor dit gebied. Hoofdstuk 5: Vervolg Toelichting op vervolgproces.

Foto: Buro JP

CONCEPT

Gebiedsvisie Werninkterrein

OPGAVEN EN AMBITIES

Gebiedsvisie Werninkterrein

CONCEPT

2. Opgaven en ambities 2.1 Waarom willen we het Werninkterrein ontwikkelen? Het Werninkterrein is een binnenstedelijke locatie aan de oevers van de Oude Rijn die al tien jaar niet meer in gebruik is. Wat overgebleven is van de voormalige betoncentrale van de familie Wernink zijn een aantal gebouwde relicten die bij nadere beschouwing de onvermoede kwaliteiten tonen van een rijk industrieel verleden. Met de ontwikkeling van Wernink tot levendig en gemengd stedelijke buurt wordt een nieuwe en onderscheidende stadsbuurt toegevoegd aan Leiden. De strategische positie van het Werninkterrein biedt perspectief voor nieuwe vormen van stedelijk gebruik, waar wonen, werken en recreëren naast elkaar plaatsvindt. Hier ligt een uitgelezen kans om een openbaar toegankelijke oever aan de Oude Rijn te maken als centrale ontmoetingsplek voor de toekomstige bewoners van het Werninkterrein en ook bestaande bewoners uit de omgeving. Door het toevoegen van een nieuw type stedelijk programma gericht op een ‘stads en levendig’ leefmilieu wordt zo bijgedragen aan de ambitie van de stad om voor de schil rondom de binnenstad en de gebieden in de directe invloedsfeer van de Oude Rijn een mix van functies aan te bieden en waar een diversiteit aan doelgroepen een plek kan vinden. De buurten in de schil, waar het Werninkterrein onderdeel van uitmaakt, kenmerken zich door de stedelijke oriëntatie waar wordt gewerkt, gewoond en gerecreëerd. Waar buurtgebonden bedrijvigheid wordt afgewisseld met horeca, werken aan huis en waar de meeste verplaatsingen worden gedaan per fiets en te voet.

Gebieden met stads en levendig leefmilieu Bron: Omgevingsvisie Leiden 2040

Het gebruik van het terrein in de laatste 200 jaar ten behoeve van de bouwnijverheid heeft z’n sporen nagelaten. Het grotendeels verharde gebied kent weinig groen, met uitzondering van de kop van de landtong en een deels onverharde (zachte) oever. Bovenop de wens om een groot aantal woningen toe te voegen en werkgelegenheid te bieden, biedt de transformatie kansen om een duurzame woonbuurt te maken die bestand is tegen de gevolgen van klimaatverandering. Dit kan bijvoorbeel door meer groen toe te voegen, de openbare ruimte aangenamer en leefbaarder te maken en de nieuwe buurt te verbinden met de Hoge Mors en het gebied wat betreft energie toekomstbestendig te maken. Een belangrijke opgave is het goed ontsluiten van het gebied. In deze gebiedsvisie wordt voorgesteld om een nieuwe tunnel onder het spoor te maken en op een veilige manier het verkeer langs het bedrijventerrein aan de Amphoraweg te leiden. Op het Werninkterrein zelf staat de fietser en voetganger voorop en is de auto te gast. De openbare ruimte wordt zoveel mogelijk ingericht voor verblijf en multifunctioneel gebruik en is met uitzondering van de Spoorlaan autoluw. De Oude Rijn wordt daarbij volledig publiek toegankelijk gemaakt. Om Werninkterrein zelf zo autoluw mogelijk te maken wordt gekeken naar collectieve parkeeroplossingen aan de rand en efficiënte logistiek van bijvoorbeeld pakketdiensten. Daarnaast wordt gekeken hoe de hoeveelheid extra verkeer die deze ontwikkeling met zich meebrengt kan worden beperkt. Hierbij wordt gedacht aan lagere parkeernormen en het stimuleren van deelmobiliteit. Dit alles moet een bijdrage leveren aan een gezonde leefomgeving. Door voort te bouwen op de karakteristieke kenmerken van de locatie en de ligging aan de Oude Rijn te verzilveren kan een onderscheidend en aantrekkelijk leefmilieu ontstaan op het Werninkterrein. Belangrijke kansen zijn: • Versterken van de relatie tussen stad en rivier als belangrijkste identiteitsdrager; • Toevoegen van een bijzonder publiek toegankelijke oeverzone; • Benutten van het industrieel verleden (hergebruik • van delen van bestaande gebouwen en de silo’s, Werninkplaten) en toevoegen van water gerelateerde activiteiten. CONCEPT

Gebiedsvisie Werninkterrein

Toekomstbeeld De Mors 2040 Bron: Ontwikkelperspectief De Mors

Groen-blauw raamwerk 2040 Bron: Omgevingsvisie Leiden 2040 versie 1.1

Gebiedsvisie Werninkterrein

CONCEPT

Achtergrond Er is veel behoefte aan onderscheidende stedelijke leefmilieus in de stad. In de ‘Ontwerp-Omgevingsvisie Leiden 2040 1.1’ zijn de ruimtelijke hoofdopgaven en stadskeuzes uitgewerkt in drie type leefmilieus. Het Werninkterrein valt in het gebied ‘stads en levendig’. In deze gebieden wordt veel gewoond, maar door de nabijheid van de binnenstad zijn de huishoudens stedelijk georiënteerd. In deze gebieden is een mix van wonen, werken en voorzieningen te vinden. De omgevingsvisie zet, naast het creëren van aantrekkelijke leefmilieus, in op het versterken van de groen-blauw structuur in de stad. Zo wordt gewerkt aan een aaneengesloten netwerk van groen. Wordt ingezet op het beter beleefbaar en bereikbaar maken van de Oude Rijn en het versterken van historische routes. Het Werninkterrein is een plek waar de ligging aan het water kanworden benut bij gebiedsontwikkeling. Het Ontwikkelperspectief De Mors is een gebiedsuitwerking van de Omgevingsvisie Leiden 2040. Het ontwikkelperspectief beschrijft richtinggevende opgavegerichte beleidskaders voor de ontwikkeling van De Mors. In het ontwikkelperspectief zijn vier bouwstenen uitgewerkt die vormgeven aan de ambities voor de ontwikkeling van De Mors richting 2040. Hieronder staat per bouwsteen beschreven welke aspecten er relevant zijn voor de ontwikkeling van het Werninkterrein. Bouwsteen karakteristiek en eigentijds Deze bouwsteen zet in op het versterken van bestaande kwaliteiten van de wijk en het creëren van nieuwe buurten met een eigen en uniek karakter die invulling geven aan behoefte naar meer geschikte en betaalbare woningen. Op het Werninkterrein is de ambitie om een nieuwe buurt toe te voegen waar wonen, werken en recreëren aan het water op een eigentijdse manier met elkaar zijn gecombineerd. Aandachtspunt bij de ontwikkeling zijn het herstellen van de historische route langs de Oude Rijn en hergebruik van bestaande elementen uit het gebied. Bouwsteen ontmoeten en ondernemen Deze bouwsteen zet in op het stimuleren van ontmoeting en het bouwen aan een aantrekkelijk woon-en werkkli-

maat. Het uitgangspunt is om bestaande voorzieningen, zoals het wijkwinkelcentrum Diamantplein en aangrenzende zorgfuncties, te versterken en in nieuwe buurten voorzieningen toe te voegen als aanvulling op het bestaande aanbod in de wijk. Een dekkend en goed toegankelijk netwerk van (wijk)voorzieningen verspreid over de wijk zorgt ervoor dat bewoners zich actief door de wijk gaan bewegen. Op het Werninkterrein wordt sporten en recreëren op en aan het water gestimuleerd. Deze locatie is bij uitstek geschikt om de groeiende vraag naar ruimte voor roeiverenigingen te faciliteren. In combinatie met voorzieningen kan de buurt een ontmoetingsplek voor De Mors worden. Het gebied is aangewezen als een van de zoeklocaties voor het toevoegen van een basisschool. Ruimte voor onderwijs wordt elders in De Mors of Leiden opgevangen. Bouwsteen gezond en duurzaam Doel van deze bouwsteen is om meer ruimte te bieden aan bewegen, spelen, sporten, verblijven en ontmoeten in de openbare ruimte. Zowel op speelplekken of in parken, als op straat. Zowel in gebouwen als in de openbare ruimte wordt geïnvesteerd in klimaatadaptatie, biodiverse vergroening, circulair materiaalgebruik en toepassing van duurzame energie en warmte. Bouwsteen ontsloten en verbonden Doelen van deze bouwsteen zijn het prioriteit geven aan langzaam verkeer en openbaar vervoer, het vergroten van de verblijfskwaliteit van straten en het versterken van de relatie tussen de gebouwde omgeving en de openbare ruimte. Om dit te bereiken wordt de toepassing van duurzame mobiliteitsconcepten bij gebiedsontwikkeling gestimuleerd. Een goede (extra) ontsluiting voor zowel langzaam verkeer als autoverkeer van het Werninkterrein is randvoorwaarde voor de gewenste ontwikkeling van het gebied. Een verbinding onder het spoor door zorgt voor een betere toegankelijkheid bestaande voorzieningen in de wijk en geeft De Mors direct toegang tot het water en de Rijnkade als verblijfsgebied.

CONCEPT

Gebiedsvisie Werninkterrein

2.2 Randvoorwaarden voor ontwikkeling Het Werninkterrein ligt op een landtong, omsloten door water, spoor en het bedrijventerrein aan de Amphoraweg. Om hier een aantrekkelijk en gezond leefmilieu te maken, zijn er een aantal randvoorwaarden. 2.2.1 Aantrekkelijke en veilige verbindingen voor langzaam verkeer Het Werninkterrein is op dit moment alleen toegankelijk via de Amphoraweg. Deze weg is gezien het bedrijfsmatige karakter niet geschikt voor voetgangers en fietsers en ook niet geschikt te maken binnen de beschikbare ruimte. Daarom zijn er alternatieven nodig. Door het toevoegen van aantrekkelijke en veilige routes voor voetgangers en fietsers wordt het Werninkterrein op een aantrekkelijke en veilige manier verbonden met de omgeving. Hierdoor worden ook voorzieningen in bijvoorbeeld de Hoge Mors beter bereikbaar. 2.2.2 Goede ontsluiting voor autoverkeer De autonome groei, diverse bouwprojecten, de voorgenomen maatregelen ‘Autoluwe Binnenstad’ en de ontwikkeling van het Werninkterrein zullen zorgen voor meer autoverkeer op de Dr. Lelylaan. De huidige inrichting en het gebruik van de Amphoraweg en de aansluiting op de Dr. Lelylaan zijn niet geschikt om de te verwachten toename van verkeersbewegingen te verwerken. Om deze reden zijn aanpassingen aan de verkeersstructuur van de Amphoraweg en een extra ontsluiting naar de omgeving noodzakelijk. De voorkeur gaat hierbij uit naar het toevoegen van een tunnel onder het spoor door naar de Hoge Mors, een nieuwe verbinding achter de bedrijven aan de Amphoraweg langs en aanpassing van het kruispunt Dr. Lelylaan - Amphoraweg. Bij de aanpassingen die nodig zijn wordt rekening gehouden de met effecten van extra verkeer in de Hoge Mors en Amphoraweg. 2.2.3 Verminderen/voorkomen van geluidsoverlast Het Werninkterrein is gelegen op een geluidbelaste locatie. Daarom wordt bij de gebiedsontwikkeling gekeken naar mogelijkheden om geluidsoverlast zoveel mogelijk te beperken en te beheersen. 2.2.4 Compensatie bedrijventerreinen In oktober 2020 is de Ruimtelijke strategie bedrijventerreinen regio economie 071 vastgesteld. Met de strategie wordt ingezet op behoud van ruimte voor bedrijven, maar 20

Gebiedsvisie Werninkterrein

CONCEPT

wordt ook ruimte geboden voor wonen. Het Werninkterrein staat in de strategie opgenomen als locatie waar transformatie naar wonen in een gemengd stedelijk gebied mogelijk is. Om de ontwikkeling mogelijk te maken dient voor de ruimte die verloren gaat voor bedrijven compensatie gevonden te worden. Hierover zijn afspraken gemaakt met de gemeente Katwijk. 2.2.5 Rekening houden met bedrijven Naast ruimte voor transformatie van bedrijventerreinen vindt Leiden het ook belangrijk om voldoende ruimte voor bedrijven op bedrijventerreinen te behouden. Bedrijventerreinen zijn belangrijk voor de lokale en regionale economie en werkgelegenheid. Het bedrijventerrein aan de Amphoraweg blijft behouden en geschikt voor bedrijven in hogere milieu categorieën. Het is van groot belang dat bij de ontwikkeling van het Werninkterrein de bestaande bedrijven (passend in het bestemmingsplan en met vergunning) nu en in de toekomst kunnen blijven functioneren. Concreet betekent dit dat bij de ontwikkeling een goede milieuzonering in acht wordt genomen. Onder milieuzonering wordt verstaan het aanbrengen van voldoende ruimtelijke scheiding tussen enerzijds milieugevoelige functies als wonen en recreatie en anderzijds de activiteiten van milieubelastende bedrijven. Een goede milieuzonering dient twee doelen. Het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zijn hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen blijven uitoefenen en daarnaast het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies.

2.3 Vijf kernwaarden voor ontwikkeling De opgaven en ambities om te komen tot een unieke, duurzame, levendige en leefbare stadsbuurt zijn vertaald in de volgende vijf kernwaarden: 1. Industrieel karakter aan de Oude Rijn 2. Buurt voor iedereen 3. Levendige stadsbuurt 4. Duurzaam en gezond 5. Verbonden en autoluw In een eerste verkenning naar de kansen voor Wernink zijn drie ruimtelijke modellen geschetst en samen met de kernwaarden voorgelegd tijdens een participatiebijeen-

Kernwaarde 1: Industrieel karakter aan de Oude Rijn Het Werninkterrein wordt een stadsbuurt zoals Leiden die nog niet kent. De ligging aan de Oude Rijn wordt benut om de relatie tussen de stad en rivier te versterken. De sfeer en uitstraling van de buurt bouwt voort op het ongepolijste en rauwe industriële karakter waarbij (een deel van de) bestaande industriële elementen op een goede manier is ingepast. Het industrieel verleden krijgt een nieuwe invulling en wordt gecombineerd met watergerelateerde activiteiten. Kernwaarde 2: Buurt voor iedereen Het Werninkterrein wordt een buurt voor iedereen. Een buurt waar alle doelgroepen een plek kunnen krijgen. De wens is een aantrekkelijke woonomgeving te realiseren die een grote diversiteit aan bewoners aantrekt, van starters tot gezinnen, alleenstaanden, ouderen en ook bijzondere doelgroepen. Daarbij staat een evenwichtige mix van het woonprogramma voorop met een goede balans tussen betaalbare woningen, sociale inclusiviteit, woningen in het vrije marktsegment en de nabijheid van voorzieningen spelen hier een belangrijke rol in. De buurt nodigt verder uit tot ontmoeten en verblijven. Kernwaarde 3: Levendige stadsbuurt Het Werninkterrein wordt een levendige stadsbuurt. De buurt wordt verrijkt met werkfuncties en voorzieningen die passen bij deze specifieke plek. Wonen, werken en recreëren komen op een leuke en aantrekkelijke manier samen. De buurt heeft een sterke oriëntatie op de Oude Rijn. De locatie aan het water is voor de sporten die op en rond het water plaatsvinden een unieke gelegenheid om te groeien. De Rijnoever wordt een ontmoetingsplek voor buurt en stad. Kortom, een nieuw stukje Leiden met een eigen signatuur. Kernwaarde 4: Duurzaam en gezond De nieuwe stadsbuurt biedt volop kansen om een gezonde en duurzame omgeving te realiseren. De leefomgeving is zo ingericht dat deze beschermt tegen negatieve omgevingsinvloeden en uitnodigt tot gezond gedrag. Er is aandacht voor een goede luchtkwaliteit en er wordt rekening gehouden met geluidsbelasting van spoor en industrie. De buurt is klimaatbestendig en bestand tegen hitte- en wateroverlast. Door functiemenging en compact ruimtegebruik dragen bij aan haalbaarheid van duurzame oplossingen, zoals meer groen en op een duurzame wijze voorzien in de energiebehoefte. Kernwaarde 5: Verbonden en autoluw Een goede ontsluiting van het Werninkterrein is randvoorwaarde voor de transformatie van het gebied tot stadsbuurt. Daarbij hoort een passende visie op mobiliteit en inrichting van het gebied. Op het Werninkterrein hebben voetgangers en de fietsers prioriteit. Het gebied wordt autoluw met maximaal comfort voor langzaam verkeer en voldoende ruimte voor spelen, sporten en ontmoeten. Er is speciale aandacht voor logistieke ontvlechting met als inzet een veilige openbare ruimte met aantrekkelijke groene verblijfsplekken. De inzet is om het autogebruik zoveel mogelijk te beperken.

CONCEPT

Gebiedsvisie Werninkterrein

komst in oktober 2020. Daarnaast is een verkeerskundig onderzoek uitgevoerd om de aantrekkelijkheid en bereikbaarheid van het Werninkterrein en de bedrijven aan de Amphoraweg voor de toekomst veilig te stellen.

2.4 Wat heeft de participatie opgeleverd? Uit de vele reacties tijdens de participatie blijkt dat mensen actief betrokken zijn bij de toekomst van het Werninkterrein. Daarnaast zijn er ook zorgen geuit. De volgende punten worden vooral genoemd: Inclusief en bijzonder wonen Veel deelnemers vinden het belangrijk dat er plaats is voor verschillende groepen en dat er (in ieder geval voor een deel) betaalbare woningen in de buurt komen. Zo is voor jongeren en starters ook plek in de buurt. Ook worden woningen voor senioren vaak genoemd als prioriteit. Wat betreft het type woningen zijn appartementen en rijwoningen in trek, maar ook bijzondere woonvormen zoals wonen op het water, containerwoningen en tiny houses. Groene en duurzame buurt Groene en duurzame buurt in verbinding met het water Een groot aantal deelnemers heeft een sterke voorkeur voor een groene buurt. Het realiseren van een park, veel groene buitenruimte en wandelpaden is erg populair. Daarnaast is er interesse in bijzondere duurzame en groene woonmilieus met bijvoorbeeld groene gevels en daken. De verbinding met het water wordt ook erg belangrijk gevonden, zowel qua sfeer, als voor wonen (aan het water, waterwoningen) en recreatie (haventje, stadsstrand, horeca, (watersport). Een buurt met karakter Wat betreft het karakter van de buurt vindt een gedeelte

Gebiedsvisie Werninkterrein

CONCEPT

van de deelnemers het belangrijk dat het industriële verleden van de buurt doorleeft in de nieuwe buurt. Dit kan door het behouden en herbestemmen van gebouwen en objecten, maar kan ook terugkomen in de architectuur van de nieuwe buurt. Er is vooral veel animo voor een groene, natuurlijke (woon)omgeving met een verbinding met het water. Deze twee hoeven elkaar echter niet tegen te spreken. Ruimte voor horeca, recreëren en werken Er is vanuit potentiële bewoners, organisaties en omwonenden veel animo voor recreatiemogelijkheden in de nieuwe buurt. Een park, stadsstrand en haventje worden genoemd, maar bijvoorbeeld ook een plek voor watergebonden recreatie of een skatebaan en een speeltuin. Bij een mogelijke vestiging van een roeivereniging moeten er wel afspraken komen over het voorkomen van overlast. Veel deelnemers zien ook graag horeca terug in de buurt, maar sommigen zien juist liever geen horeca. Naar winkels is minder vraag, deels omdat mensen dan een leegloop verwachten in het winkelcentrum Diamantplein. In de buurt kan daarnaast ruimte worden geboden voor (kleinschalige) bedrijvigheid. Verbinding met omliggende wijken, bedrijventerrein Amphoraweg en de stad Dat de ontsluiting van de toekomstige buurt een uitdaging is, wordt door veel deelnemers aan de participatie gesignaleerd. Naast de technische uitdagingen van het maken van ontsluitingswegen, wordt ook vooral de verwachte toename van verkeer in aangrenzende wijken en op het ernaast gelegen bedrijventerrein als probleem gezien. De ondernemers van de Amphoraweg zijn dan ook bezorgd over een toenemende drukte en een onveilige verkeerssituatie. Verschillen-

de types ontsluiting worden geopperd, zoals een brugverbinding of een tunnel onder het spoor. De verschillende opties hebben voor- en nadelen voor mensen die er direct in de nabijheid wonen of werken. De ontsluiting van de buurt wordt echter niet alleen gezien als een probleem dat opgelost moet worden, maar ook als een kans om de buurt met zijn toekomstige functies in verbinding te brengen met de omliggende wijken en met de rest van de stad. Door goede fietsen wandelverbindingen kunnen we, volgens de deelnemers, de ambitie voor een autoluwe buurt het beste waarmaken. Placemaking en tijdelijk gebruik Verschillende deelnemers noemden de mogelijkheid van placemaking en tijdelijk gebruik, bijvoorbeeld door kunstenaars of tijdelijke horeca. Zo kan de potentie van het

gebied ook nu al benut worden. Ontwikkelaar ABB heeft in samenwerking met De Buurt een planvoorstel gereed voor tijdelijke gebruik van het Werninkterrein met onder andere horeca, kleine evenementen, kunst, cultuur. Momenteel wordt onderzocht of dit mogelijk is en of de benodigde vergunningen te verlenen zijn. Meedenken en meedoen Er is veel animo om mee te denken over de toekomst van het Werninkterrein. Dat blijkt uit de hoeveelheid aan ideeën, wensen en aandachtspunten die op verschillende manieren zijn aangeleverd. Mensen zien graag dat hun moeite en hun ideeën serieus worden genomen en dat zij goed op de hoogte worden gehouden. De inbreng is megenomen bij het uitwerken van de Gebiedsvisie Werninkterrein. In het vervolgproces zal de ontwikkelaar de omgeving actief betrekken bij de verdere planontwikkeling.

Groen Leids stadskwartier

Maritiem stadsdistrict

Metropolitan village

Drie ruimtelijke modellen zoals getoond tijdens de participatiebijeenkomst in oktober 2020

CONCEPT

Gebiedsvisie Werninkterrein

KERNWAARDEN

3. Kernwaarden 3.1 Kernwaarde 1: Industrieel karakter aan de Oude Rijn

dat het plangebied tot ver in de middeleeuwen Rijngeul is geweest en een zeer lage verwachting kent.

3.1.1 Historie en erfgoed Het Werninkterrein is gelegen langs het gedeelte van de Rijn waar de bouwmaterialenindustrie al zeer lange tijd is gevestigd. Het gebied strekte zich vroeger noordelijker uit tot en met de Churchillbrug. Op deze strook langs het Galgewater stonden lange tijd de kalkfabrieken met kalksteenovens. Meerdere werkmaatschappijen waren er gehuisvest. Sinds 1904 is het gebied in gebruik voor de Eerste Leidsche Betoncentrale, met illustere namen als Wernink’s Betonfabriek en Wernink’s Beton Maatschappij.

3.1.2 Identiteit Het Werninkterrein wordt een stadsbuurt die Leiden nog niet kent. Uitdaging is om het ongepolijste, rauwe en ruwe industriële karakter van het werkverleden op een eigentijdse manier een plek te geven. Bijvoorbeeld door gebouwen en materialen her te gebruiken en restanten uit het industriële verleden een nieuwe functie te geven.

In 2010 viel het doek voor de fabriek en staat het terrein leeg. De gebouwen die op het terrein staan zijn sterk verbonden geweest met de Oude Rijn en Galgewater. De loswal met de hoge betonelementen op de kade herinnert hier nog aan. Het terrein ligt verder vol met betonplaten, ook wel de Werninkplaten genoemd.

Tegelijkertijd liggen er ook kansen om een nieuwe tijdlaag toe te voegen aan het gebied, door de ligging aan de Oude Rijn als kwaliteitsdrager van het gebied nog beter te benutten. Het is daarbij belangrijk dat de ruimtelijke en programmatische keuzes bij deze ontwikkeling gericht zijn op het optimaal gebruik maken van de kwaliteiten die de locatie heeft met respect voor het verleden.

Samen met de voorzieningen en betaalbare kleinschalige bedrijvigheid vormen de woningen het hart van de nieuDe Rijn met insteekhavens was belangrijk in de aanvoer van bouwmaterialen naar het Wernink Het poortgebouw markeert de entree van het Werninkterwe buurt. Het gebied zal een intensief gebruik van de rein en is in 1904 gebouwd. Het is het kantoor- en direcruimte kennen met naast menging van functies, sterke tiegebouw van de heer Wernink met Art Deco betegeling contrasten tussen hoge en lage gebouwen. Daarnaast De Rijn met insteekhavens was belangrijk in de aanvoer van bouwmaterialen naar het Wernink boven de ramen. Aan de Oude Rijn is de dienstwoning in worden rustige delen afgewisseld door zones met meer Amsterdamse-Schoolstijl bewaard gebleven. Het wordt nu reuring. Bestaande gebouwen worden zoveel mogelijk tijdelijk bewoond. Van de betoncentrale zelf is de kern van ingepast in de nieuwe structuur. De ligging aan de Rijn de fabriek nog aanwezig, inclusief silo’s, rieten plafond en geeft aanleiding voor een bijzonder publiek toegankelijke industriële hanglampen. De gebouwconstructie, bestaande oeverzone waarin het industrieel verleden wordt gecomuit stalen spanten zijn van uitstekende kwaliteit en zouden bineerd met watergerelateerde activiteiten. kunnen worden hergebruikt. De silo’s, die op een betonnen bok staan komen door hun iconische uitstraling in aanmerking voor een nieuwe bestemming. De bebouwing op het terrein heeft geen monumentale of erfgoed status, maar het geheel heeft desondanks wel een bijzondere en markante uitstraling. Door (delen van) hetpoortgebouw, mogelijk de bedrijfswoning, de silo’s, de stalen spanten en de Werninkplaten te hergebruiken kan het collectieve geheugen van het Werninkterrein worden veiliggesteld voor de toekomst. De loswal vormt een verwijzing naar het industriële verleden. Het is wenselijk te onderzoeken of deze kan worden hergebruikt. Het plangebied ligt in de limeszone. Uit bodemonderzoek is gebleken dat een deel gesaneerd en diep verstoord is en uit archeologisch onderzoek in de directe omgeving CONCEPT

Gebiedsvisie Werninkterrein

De Rijn met insteekhavens was belangrijk in de aanvoer van bouwmaterialen naar het Wernink

Bestaande elementen Bestaande bebouwing Samengesteld bestaand gebouw Betonplaten Loswal Groene kop + oever Poldersloot Silo’s Betoncellen zandbakken

Gebiedsvisie Werninkterrein

CONCEPT

Basisprincipes Voortbouwen op bestaande kwaliteiten Industrieel, ruw en ongepolijst Buurt met eigen en uniek karakter Maak-verleden als basis: er wordt weer gewerkt op het Werninkterrein Behoud en hergebruik van bestaande gebouwen en elementen Bestaande gebouwen en gebouwdelen worden behouden en krijgen een nieuwe invulling en functie Karakteristieke kenmerken van verleden behouden en hergebruik bestaande elementen, zoals de silo’s, stalen spanten, loswal, poldersloot Nieuwe functie voor het groen op de kop van de landtong Locatie van betoncentrale als hart van de nieuwe buurt Optimale beleving van het water Oever is openbaar en biedt ruimte aan een diversiteit van activiteiten Oever is ook vanuit de omgeving goed en veilig bereikbaar Zoveel mogelijk zicht op het water vanuit zowel de woningen als de openbare ruimte Toevoegen van watergerelateerde functies

ongepolijst, rauw en ruw fabrieksgebouw verborgen karakter

loswal

silo’s

industriële bebouwing

entreegebouw Wernink

Rijn als verbindend landschap Wernink platen groene kop

CONCEPT

Gebiedsvisie Werninkterrein

sociaal (30% )

)

v r i je CONCEPT

Gebiedsvisie Werninkterrein

nsegment ( 2 0

(50%) r o ct e s

dde mi

3.2 Kernwaarde 2: Buurt voor iedereen Het Werninkterrein is een van de tien locaties voor duurzame verstedelijking in Leiden waar een substantieel deel van de woningbouwopgave gerealiseerd gaat worden. De ambitie van de stad is om van het Werninkterrein een buurt voor iedereen te maken. Een buurt waar alle doelgroepen een plek kunnen krijgen. De wens is een aantrekkelijke woonomgeving te realiseren die een grote diversiteit aan bewoners aantrekt, van starters tot gezinnen, alleenstaanden, ouderen en ook bijzondere doelgroepen. Belangrijke voorwaarde is dat 50% van de woningen betaalbaar is. Dit sluit aan op zowel de ambities van dit College als de regionale woningbouwambitie. In 2020 is de subsidieaanvraag bij het fonds Woningbouwimpuls van het ministerie BZK gehonoreerd om deze ambitie waar te kunnen maken. 3.2.1 Differentiatie woningtypen Op het Werninkterrein wordt een zeer divers woningbouwprogramma gebouwd waar voor veel verschillende doelgroepen met ook verschillende portemonnees wordt gebouwd en er een breed scala aan woningtypes naast elkaar bestaat. In de Gebiedsvisie wordt rekening gehouden met het bouwen van 600 tot 700 woningen op het Werninkterrein. Dit woonprogramma bestaat voor 50% uit betaalbare woningen en voor 50% uit vrije sector woningen, zoals ook afgesproken is in het kader van de Woningbouwimpuls. Nadere voorwaarden voor het woonprogramma zijn: Minstens 30% sociale huurwoningen Door minstens 30% sociale huur te bouwen draagt dit project bij aan de stadsbrede behoefte aan sociale huurwoningen. De sociale huurwoningen worden verspreid door het gebied gebouwd. Van het totaal aantal sociale huurwoningen wordt ca. 10% bestemd voor bijzondere doelgroepen. Hierbij denken we met name aan de doelgroepen die uitstromen uit maatschappelijke zorgvoorzieningen. Stadsbreed is er veel behoefte aan kleine woningen voor deze groep om doorstroming uit deze voorzieningen te verbeteren. Hiermee sluiten we aan bij afspraken uit de Prestatieafspraken 2020-2025 (met de Leidse woningbouwcorporaties en huurdersorganisaties) en dragen we bij aan één van de doelstellingen van de Woonvisie en de Uitvoeringsagenda Wonen: extra aandacht geven aan bijzondere doelgroepen.

20% middeldure huur of koop Naast de 30% sociaal valt minstens 20% van de woningen binnen het betaalbare segment en dit kan zowel huur als koop zijn Voor betaalbare koop geldt: met een vrij-op-naam-prijs tot maximaal de NHG-grens die op dat moment geldt. Voor middeldure huurwoningen is het betaalbare segment tot €1000,- per maand, prijspeil 2020). 50% vrije sector De overige 50% van de woningen behoren tot de vrije sector. Dit kan ook zowel koop als huur zijn. Door koopwoningen toe te voegen in dit gebied ontstaat er een gevarieerd aanbod op het Werninkterrein passend bij de ambitie om stadsbreed voldoende koopwoningen toe te voegen. Daarnaast draagt een groot aandeel aan koopwoningen positief bij aan de leefbaarheid: meer eigenaarschap van woningen leidt vaak tot meer betrokkenheid bij de buurt. De unieke locatie aan het water maakt het Werninkterrein ook geschikt voor huurders die op zoek zijn naar dure, bijzondere huurwoningen op een toplocatie. Ook daarmee houden we rekening in het woonaanbod. De gemeente stelt wel als eis dat van het totale aantal woningen 50% koopwoningen zijn. Het is aan de ontwikkelaar om de optimale mix in koop, huur in verschillende segmenten te zoeken. Ruimte voor eengezinswoningen en pariculier opdrachtgeverschap Op het Werninkterrein zullen voornamelijk stadsappartmenten worden gebouwd in een hoge dichtheid. Het gebied biedt echter ook een unieke kans om eengezinswo¬ningen te realiseren. Daarom stelt de gemeente dat er op het Werninkterrein circa 10% eengezinswoningen komen. Deze woningen zijn voor een deel grondgebonden woningen, met de voordeur en leefruimtes op de begane grond (kansrijk aan de Rijnoever bij blok A1). Tevens kunnen eengezinswoningen worden gemaakt met de ruimtelijke kwaliteiten van een grondgebonden woningtype, maar gelegen boven op een plint op de begane grond met een andere functie. Zodanig kunnen deze eengezinswoningen worden gemaakt met een entree bijvoorbeeld georiënteerd richting collectieve binnentuin en/of een privé tuin grenzend aan een binnenhof. Van dit beoogde percentage mag alleen onderbouwd worden afgeweken indien bij uitwerking van de plannen blijkt en wordt aangetoond dat dit niet kan worden ingeCONCEPT

Gebiedsvisie Werninkterrein

CONCEPT

past zonder dat dit ten koste gaat van de woonkwaliteit, het (hoog)stedelijk karakter dat op deze plek wordt beoogd en de haalbaarheid van de ontwikkeling. De bouw van eengezinswoningen biedt ook de mogelijkheid om deze in particulier opdrachtgeverschap te realiseren. Dit is een markt die in de Leidse woningbouwprogrammering verder nauwelijks bediend wordt de komende jaren. De gemeente ziet graag dat 1/3 van de eengezinswoningen in particulier opdrachtgeverschap wordt gerealiseerd en mogelijk ook een klein appartementengebouw. Dit kan ook zijn in collectief particulier opdrachtgeverschap. Onder particulier opdrachtgeverschap verstaat de gemeente Leiden particulieren die in eigen beheer en voor eigen risico hun woning realiseren en zelf opdrachtgever zijn van een architect en een bouwer. Verder is er mogelijk ook ruimte voor een beperkt aantal waterwoningen aan de kade. 3.2.2 Soort huishoudens De ambitie is dat het woonprogramma geschikt is voor verschillende typen huishoudens. Het woonprogramma moet aan deze diversiteit en flexibiliteit bijdragen. Een andere belangrijke voorwaarde is een diversiteit aan en nabijheid van voorzieningen, bijvoorbeeld voor ouderen of mensen die slecht ter been zijn en gezinnen. Dit kan door het gebied goed te verbinden met de omgeving en/ of voorzieningen naar het gebied toe te halen. Omdat bijna alle potentiegebieden voor duurzame verstedelijking geschikt zijn voor studenten, maar niet altijd voor andere typen huishoudens, willen we in dit gebied niet specifiek inzetten op studentenhuisvesting. 3.2.3 Sociaal inclusief en ruimte voor ontmoeting Op het nieuwe Werninkterrein met deze mix van doelgroepen en grote differentiatie aan woningen leef je niet langs elkaar heen, maar met elkaar. Het Werninkterrein moet een sociaal inclusieve buurt worden die uitnodigt om te elkaar te ontmoeten. De mix van woningen en doelgroepen vindt plaats op blokniveau. Waarbij er binnen elk woningbouwblok een interessante combinatie van woningtypes en ander programma wordt gerealiseerd. Dit betekent niet dat per blok alle verschillende woningtypen voor moeten komen. In plaats daarvan wordt per blok gekeken naar een optimale mix, waarbij het voorstelbaar is dat de differentiatie in grotere blokken groter zal zijn dan in kleinere. Aparte entrees voor vrije sector appartementen en sociale huur, zoals vaak wordt gerealiseerd, zien wij daarbij nadrukkelijk niet als een uiting van inclusiviteit.

Je ontmoet elkaar in de openbare ruimte bijvoorbeeld langs de kade of op het plein maar ook in de bouwblokken in de semi-openbare binnenhoven. Het faciliteren, stimuleren en soms begeleiden van ontmoeting is belangrijk. Het gaat om het vergroten van de betrokkenheid van Leidenaren – jong én oud – bij elkaar en het versterken van netwerken (gezin, familie, buurten, verenigingen). Je vraagt nu eenmaal makkelijker hulp aan iemand die je kent, in een omgeving die je kent. Daarom is het belangrijk dat de omgeving bijdraagt aan die ontmoeting, dat dit op natuurlijke wijze gebeurt. Dit kan in de openbare ruimte, een laagdrempelige ontmoetingsplek met een kop koffie of een andere plek waar meerdere, verschillende, mensen elkaar treffen en tegenkomen. 3.2.4 Woonoppervlakte en type woningen Omdat we voor verschillende typen huishoudens willen bouwen, is er diversiteit in woonoppervlakten en woningtypes: woningen geschikt voor éénpersoons- , tweepersoonshuishoudens en gezinnen. Vanuit de ‘Uitvoeringsagenda Wonen Leiden 2020-2023’ hanteren we een minimale oppervlakte van 45m² GBO per woning. Voor bijzondere en specifieke doelgroepen kan hier, bij sociale huurwoningen, beargumenteerd van worden afgeweken. In het woonmilieu dat te typeren is als ‘Stads en levendig’ met een hogere dichtheid, ligt de nadruk op stadsappartementen maar het woonprogramma biedt ook ruimte aan andere woontypes: zoals eengezinswoningen en mogelijkheden voor CPO. Ook wordt er rekening gehouden met de behoefte aan levensloopbestendige appartementen (bijv. gelijkvloers, lift). 3.2.5 Spelregels voor sociale en middeldure huurwoningen De aanvangshuurprijs voor sociale huurwoningen bedraagt maximaal de liberalisatiegrens. Die grens bedraagt €752,33 (prijspeil 2021) en wordt jaarlijks vastgesteld door het Rijk. De aanvangshuur van middeldure huurwoningen valt tussen de dan geldende liberalisatiegrens en €1000,- (prijspeil 2020). Omdat voor het Werninkterrein gebruikt wordt gemaakt van de Woningbouwimpuls subsidie, hanteren we voor het indexeren van de bovengrens (€1000,-) de indexering regels uit deze subsidieregeling. Die houdt in dat de bovengrens jaarlijks met hetzelfde percentage groeit als de ondergrens (de liberalisatiegrens). Daarnaast gelden voor sociale en middeldure huurwoningen de spelregels zoals die zijn vastgesteld in de Uitvoeringsagenda Wonen 2020-2023 (RV 19.0104), op pagina’s 17 en 21. CONCEPT

Gebiedsvisie Werninkterrein

CONCEPT

Basisprincipes Bestaand beleid • Woonvisie Leiden 2020-2030 (RV 19.0104) • Uitvoeringsagenda Wonen 2020-2023 (RV 19.0104) • Regionale Woonagenda 2017 (RV 17.0107) Verscheidenheid aan woningen Passende woning voor iedere portemonnee Aantrekkelijk voor een breed scala aan doelgroepen Differentiatie aan woningtypen Mix op blokniveau Wonen op maat Flexibel en aanpasbaar in de tijd Levensloopbestendig wonen Deel van de woningen geschikt voor particulier opdrachtgeverschap Sociaal inclusief Stimuleren van ontmoeting en betrokkenheid bij de buurt

voor jong en oud flexibele ruimtes voor kleinschalige evenementen / buurtactiviteiten

betaalbaar wonen

bredere doelgroepen meergeneratiewoningen

sociale interactie

openbaar toegankelijk

ontmoeting en verblijf

ontwerp je eigen woning

diversiteit in typen openbare ruimte CONCEPT

Gebiedsvisie Werninkterrein

CONCEPT

3.3 Kernwaarde 3: Levendige stadsbuurt 3.3.1 Een actieve, levendige stadsbuurt De strategische positie van het Werninkterrein aan een langgerekte Rijnoever biedt kansen voor nieuwe vormen van stedelijk gebruik. De gemeente wenst hier nadrukkelijk een gemengd stedelijk woonmilieu waar wonen, werken en recreëren op een leuke en aantrekkelijke manier samenkomen. Het aanbieden van een divers woonprogramma, zoals beschreven in paragraaf 3.2, levert een bijdrage aan een sociale en inclusieve buurt. Bij de programmering van het Werninkterrein wordt uitgegaan van een profilering die de buurt versterkt en zich onderscheidt van wat er in de ruimere omgeving al is. Dit betekent dat de nieuwe buurt wordt verrijkt met werkfuncties en voorzieningen die passen bij deze specifieke plek. Daarmee krijgt het Werninkterrein een eigen signatuur. Het gemengd stedelijk programma bestaat naast 90% van het metrage voor woningen voor ongeveer 10% uit werken en voorzieningen. De oriëntatie op de Oude Rijn zorgt voor levendigheid en dynamiek, met ruimte voor creativiteit, sport en ontspanning. Daarnaast wordt door het toevoegen van multifunctionele verblijfsruimtes op de kade en langs de oever aan de Rijn gestreefd het recreatieve gebruik op en aan het water te stimuleren. 3.3.2 Rust en reuring Op het Werninkterrein worden voorzieningen en werkfuncties zoveel mogelijk geclusterd aangeboden aan het centrale plein en op een aantal plekken langs de Rijnkade. Dit zorgt voor reuring daar waar dat wenselijk is en biedt de mogelijkheid andere delen van het gebied meer af te stemmen op het wonen. Het Werninkterrein is verdeeld in verschillende zones met een onderscheidend karakter qua rust en reuring. Reuring zal vooral plaatsvinden op en rond het plein en aan de verharde kade waar de meeste voorzieningen en bedrijvigheid wordt geprogrammeerd. Vanaf de zachte oever tot aan de groene punt wordt het gebied steeds rustiger met eerder het karakter van een woonbuurt. Eventuele logistieke functies worden aan de buitenzijde van het plan gehouden, waardoor het gebied grotendeels autoluw is en geschikt voor wandelaars, fietsers, sporters en spelende kinderen.

3.3.3 Basisvoorzieningen De menging van wonen met werkfuncties en voorzieningen verknoopt de buurt met de omgeving. Nieuwe bewoners van het Werninkterrein kunnen eenvoudig gebruik maken van de aanwezige voorzieningen in De Mors, zoals het Wijkwinkelcentrum Diamantplein en het Wijksportpark. Anderzijds biedt het Werninkterrein met de openbare kade aan de Oude Rijn en specifieke programmering ook meerwaarde voor bestaande bewoners uit de omgeving. Daarmee wordt het Werninkterrein een aantrekkelijk woongebied waar alles wat je nodig hebt op loop- of fietsafstand aanwezig is. Op het Werninkterrein kunnen nieuwe buurtgebonden voorzieningen worden toegevoegd. Voorwaarde is dat deze voorzieningen geen of nagenoeg geen concurrentie leveren met aanwezige voorzieningen, zoals het Wijkwinkelcentrum Diamantplein. Op het Werninkterrein kan zich een kleine gemakswinkel vestigen ten behoeve van de buurtbewoners. Wij denken hierbij bijvoorbeeld aan een traiteurachtige formule die naast kant en klaar maaltijden ook verse producten en dranken verkoopt. Verder is het mogelijk om ondergeschikte detailhandel te hebben bij bedrijfsfuncties en bedrijf aan huis en horeca/ recreatiefuncties zoals bijvoorbeeld bootjesverhuur. Detailhandel is dan ondergeschikt aan de hoofdfunctie en maakt een klein deel uit van de omzet en oppervlakte van het pand waar de hoofdfunctie zich bevindt. De overige commerciële ruimten op het Werninkterrein bieden plaats aan commerciële, maatschappelijke en persoonlijke dienstverlening. Betaalbaarheid van deze ruimten is een belangrijk uitgangspunt om dit te laten slagen. Op basis van de verwachte toename van het aantal bewoners en demografische ontwikkeling is de behoefte voor maatschappelijke voorzieningen op het Werninkterrein inzichtelijk gemaakt. Gezien de oppervlakte van het Werninkterrein en het voedingsgebied van de verschillende maatschappelijke voorzieningen is in het gebied rekeruimte voor kinderopvang (KDV/BSO), een huisarts en welzijn gewenst. Dit laatste met het doel om buurtontmoeting te stimuleren en zo sociale cohesie te bevorderen. Ruimte voor onderwijs wordt elders in De Mors of Leiden opgevangen. 3.3.4 Werken De provincie Zuid-Holland en de gemeente Leiden hebCONCEPT

Gebiedsvisie Werninkterrein

CONCEPT

ben een Woon-Werkakkoord gesloten voor het Werninkterrein. Met dit akkoord hebben beide partijen afspraken gemaakt over onder andere het woningbouwprogramma, het mengen met werkfuncties in de buurt en de manier van compensatie van met name de planologische mogelijkheden van watergebonden bedrijvigheid op het huidige bedrijventerrein. De gemeente wil dat er weer gewerkt wordt op het Werninkterrein en vereist dat er ruimte wordt bestemd voor werken en bedrijvigheid. Op het gebied van werkgelegenheid moet er zowel ruimte zijn voor de knappe koppen als de handige handjes. De eis is daarom om de helft van het werken in de vorm van ‘schone’ en betaalbare werkruimtes te realiseren. Solitaire kantoorontwikkeling is op het Werninkterrein niet gewenst. Wel is er behoefte aan plekken voor flexibele werkconcepten. Corona leidt ook tot andere inzichten over hoe om te gaan met werken op centrale locaties of dichterbij in de woonomgeving. Om deze reden is, in afwijking op het beleid, kleinschalige kantoorruimte gericht op de buurt denkbaar. Er wordt meerwaarde gezien in een combinatie met een bedrijvencentrum of makersplaats. In het woonwerkakkoord wordt daarom gesproken over flexwerkconcept en niet over kantoor. De andere helft van de werkruimtes is bedoeld voor de creatieve en/of ambachtelijke werkers. De gemeente hoopt dat dit vorm krijgt in een ambachtelijk makerscentrum. Ook voor deze ruimten geldt dat betaalbaarheid een belangrijk uitgangspunt. De gemeente Leiden hoopt vooral aan lokaal kleinschalig ondernemerschap een plek te kunnen bieden op het Werninkterrein. 3.3.5 Sport en ontspanning De ligging aan de Oude Rijn biedt aanleiding om zoveel mogelijk functies toe te voegen die gekoppeld zijn aan het water. Daarom komt er op het Werninkterrein ruimte voor watergebonden sport, ontspanning en recreatie. De wens is om een van de Leidse roeiverenigingen en de waterscouting een plek te bieden in het gebied.

van het Werninkterrein. Daarnaast is er ruimte voor kleinschalige buurtgerichte horeca en een Werninkzaal voor kunst, cultuur en maatschappelijke doeleinden. Onderzocht wordt of de oorspronkelijke fabrieksloods of in ieder geval de plek van de fabriek en de silo’s een tijdelijke, danwel permanente bestemming als horecavoorziening kunnen krijgen. In de gebiedsvisie zijn twee zoekgebieden aangewezen voor kleinschalige horeca: op of aan het centrale plein en op de kop van de bebouwing bij de groene punt. Deze laatste kan gecombineerd worden met een vrij programmeerbare ruimte waar innovatieve en eigenzinnige concepten die goed passen in een woonomgeving zich kunnen vestigen voor een periode van 3 tot 5 jaar. De mogelijkheden voor een culturele broedplaats van beperkte omvang worden hierbij onderzocht. 3.3.6 Hotel Tenslotte is onderzocht of een concept voor een hotel bij kan dragen aan het onderscheidende karakter van het Werninkterrein. Het beleid ten aanzien van hotels is verruimd. Hierdoor is het mogelijk om een hotel toe te voegen als er voldoende uitbreidingspotentieel is of als er sprake is van een concept dat altijd wenselijk is. Het toevoegen van een boutiquehotel met een bijzondere formule op een aantrekkelijke locatie als het Werninkterrein, en zeker wanneer gekoppeld aan wateractiviteiten, past binnen de Horecavisie. En is ook gewenst om het huidige meer eenzijdige hotelaanbod te verrijken. Het Werninkterrein aan het water wordt gezien als geschikte locatie voor een bijzondere hotelformule (bijvoorbeeld gericht op het water en verhuur van fluisterbootjes naar het centrum) eventueel in combinatie met horeca. De gebiedsoverstijgende functie kan een aantrekkende werking hebben op de jonge buurt, waarbij de bezoekers aangetrokken worden door de ‘live like a local’ formule, de kans om in de stad te verblijven, dichtbij het creatieve werkmilieu en uitnodigende horeca.

De locatie aan het water is voor de sporten die op en rond het water plaatsvinden een unieke gelegenheid om te groeien. Ook het geven van ruimte voor urban sport zoals een skatepark dragen bij aan het eigen signatuur CONCEPT

Gebiedsvisie Werninkterrein

CONCEPT

Basisprincipes Bestaand beleid • Ruimtelijke strategie Bedrijventerreinen 2020-2030 (RV 20.0080) • Woon-werkakkoord Werninkterrein Leiden 2021 • Horecavisie Leiden 2020 (RV 20.0104) • Retailvisie Leidse regio 2025 (RV 16.0005) • Kantorenstrategie Holland Rijnland 2019-2024 • Beleidskader Sport en Gezondheid 2019-2023 (RV 19.0093) • Onderwijshuisvesting: Integraal Huisvestingsplan Onderwijs 2019 – 2030 (IHP) (RV 18.0071) • Programma sterke sociale basis (B&W 19.0137) Stedelijke funtiemenging 10% van het programma bestaat uit andere functies dan wonen Mix van wonen, werken, sport en recreatie Kleinschalig ondernemerschap Levendige stepping-stones door het gebied Geclusterde (buurtgebonden) voorzieningen Zonering voor rust en reuring Actieve Rijnoever Openbaar karakter borgen Kade en oever als ontmoetingsplek voor de buurt en de stad Watergerelateerde programmering

creatieve buurt breed woningaanbod

gemengd gebruik

relatie met het water ruimte voor ‘schone’ functies van werken

actief waterprogramma

werken aan huis

stemmen op het wonen

kleinschalige publieke voorzieningen en horeca

kunst en cultuur

mix van oud en nieuw

maatschappelijke functies (o.a. BSO, kunst, cultuur)

verblijfsplekken voor de stad hoogstedelijk en dynamisch CONCEPT

Gebiedsvisie Werninkterrein

3.4 Kernwaarde 4: Duurzaam en gezond 3.4.1 Een gezonde leefomgeving Door de leefomgeving gezonder in te richten kan veel gezondheidswinst worden geboekt. Een gezonde inrichting van de leefomgeving beschermd tegen negatieve omgevingsinvloeden en bevordert de gezondheid. De bewoners ervaren de leefomgeving als prettig, gezonde keuzes zijn gemakkelijk en logisch, en de negatieve invloed op gezondheid is zo klein mogelijk. Belangrijke elementen voor een gezonde leefomgeving2 zijn: • uitnodigen tot bewegen (wandelen, fietsen, spelen en sporten), elkaar ontmoeten en ontspannen; • een goede milieukwaliteit (lucht, geluid) • klimaatbestendigheid (zoals meer groen voor tegengaan hitte- en wateroverlast) • Een goede toegang tot voorzieningen. Het is voor het Werninkterrein van belang dat geluidwerende maatregelen worden genomen aan de spoorzijde en voor geluidgevoelig functies aan de zijde van het bedrijventerrein. Gekeken wordt naar geluidschermen, geluiddichte gevels, het creëren van zoveel mogelijk woningen met minimaal één aangename zijde (vrij van geluid- en/of geurhinder) en er is aandacht voor goede ventilatie. De bouw van een compleet nieuwe en gemengde stads2 Zie voor meer informatie over de gezonde leefomgeving: https://www. loketgezondleven.nl/documenten/kernwaarden-gezonde-leefomgeving

Gebiedsvisie Werninkterrein

CONCEPT

buurt biedt kansen om een duurzame en omgeving te realiseren. Functiemenging en compact ruimtegebruik dragen bij aan de haalbaarheid van oplossingen voor hedendaagse ruimtelijke uitdagingen, bijvoorbeeld om kringlopen te sluiten, meer ruimte te bieden aan groen, op een duurzame wijze in de energiebehoefte te voorzien en gezonde mobiliteitsconcepten toe te passen. 3.4.2 Ontmoeten, verblijven, spelen, bewegen en sporten De ambitie is dat alle bewoners van het Werninkterrein gezond en actief kunnen leven. De (semi)openbare ruimte is zo ingericht dat deze uitnodigt tot ontmoeten, verblijven, spelen, bewegen en sporten. Uitgangspunt is dat de hele (semi)openbare ruimte potentiële speel- en beweegruimte is voor jong en oud. Om hier zoveel mogelijk ruimte voor vrij te spelen wordt de openbare ruimte zo autoluw mogelijk ingericht. Bij de ontwikkeling van het Werninkterrein wordt rekening gehouden met de 10 beweegsleutels voor een beweegvriendelijke omgeving, de speelplekkenrichtlijn en de speelruimterichtlijn. De speelplekkenrichtlijn is een richtlijn voor het aantal formele speelplekken in een buurt. • Voor jeugd van 0-5 jaar is er 1 speelplek in een buurt per 50 kinderen • Voor jeugd van 6-11 jaar is er 1 speelplek in een buurt per 100 kinderen • Voor jeugd van 12-18 jaar is er 1 speelplek in een buurt per 150 kinderen

Op basis van 700 woningen komt dit neer op 2 plekken voor jeugd van 0-5 jaar en 1 plek voor jeugd van 6-11 jaar en voor jeugd van 12-18 jaar. De speelruimterichtlijn gaat ervan uit dat 10% van het totale oppervlak van een buurt ingericht moet zijn als potentiële speelruimte. Spelen en bewegen kan dichtbij huis op een daarvoor ingerichte plek, maar ook op stoepen, pleintjes en veldjes. De speel- en beweegruimte is groen, gezond, veilig, avontuurlijk en schoon. De openbare ruimte nodigt uit tot het maken van een ommetje door het groen of langs de openbare kade. De groene punt van het Werninkterrein is een unieke plek voor het maken van een bijzondere natuurspeeltuin of wildernistuin. De nieuwe tunnel onder het spoor verbindt het Werninkterrein met de parken in De Mors en het groen in het buitengebied. Omgekeerd wordt de Rijnoever beter toegankelijk voor bewoners uit de omgeving. Voor sporten is het belangrijk dat de basisvoorzieningen op orde zijn en sportvoorzieningen goed aansluiten bij de behoefte van de stad. De unieke locatie aan het water maakt het nu ook voor watergebonden sporten mogelijk om zich (verder) te ontwikkelen door op het Werninkterrein ruimte te bieden aan de roeivereniging(en), de waterscouting en bootjesverhuur. Ook het geven van ruimte voor urban sport zoals skatevoorzieningen dragen bij aan het eigen signatuur van het Werninkterrein. Daarnaast biedt de openbare ruimte mogelijkheden voor anders-georganiseerde sporten (urban sports), denk aan hardlooproutes, bootcamp, freerunning en calisthenics. Naast de inrichting van de openbare ruimte kan ook het ontwerp van een gebouw kan meehelpen aan een gezonde leefstijl, bijvoorbeeld door de fietsenstalling vanuit de woning gemakkelijker bereikbaar te maken dan de parkeergarage of het trappenhuis een prominentere positie te geven dan de lift. 3.4.3 Groen, klimaatadaptief en natuurinclusief Op dit moment is het Werninkterrein vrijwel volledig verhard. Met de herontwikkeling van het voormalige fabrieksterrein zal het verhard oppervlak afnemen door de aanleg van privaat of semi-openbaar groen en groen in de openbare ruimte. Van het plangebied wordt ca. 50% openbare ruimte, waarvan minimaal 10% groen zal worden ingericht. Zo ontstaan er kansen om het gebied te vergroenen met aandacht voor klimaatadaptatie en natuurinclusief bouwen.

Met de initiatiefnemer wordt gekeken welke maatregelen genomen kunnen worden om hittestress en wateroverlast in het gebied te voorkomen. Het toevoegen van groen in het gebied is hierbij het sleutelwoord. In natte periodes draagt dit bij aan het bufferen van water en aan infiltratie van water in de bodem. In droge periodes geeft het juist koelte. Groen kan hierbij in diverse verschijningsvormen geïntroduceerd worden, zowel in de openbare ruimte als op en aan het vastgoed. De gemeente is medeondertekenaar van het Convenant Klimaatadaptief Bouwen en denkt met initiatiefnemers mee over hoe maatregelen kunnen worden toegepast in de bouw. Nieuwe ontwikkelingen moeten rekening houden met de hemelwaterverordening die als doelstelling heeft om geen hemelwater op het riool te lozen en een bepaalde opvangcapaciteit op eigen terrein nastreeft. Op deze locatie zal vanwege de ligging aan het water het hemelwater direct (vertraagd) afgevoerd worden op de Oude Rijn. Op het gebied van natuurinclusief ontwikkelen is het de ambitie om de biodiversiteit te vergroten door het leefgebied van flora en fauna die al in het gebied aanwezig zijn te behouden en te versterken. Huidige beplanting met en goede toekomstverwachting wordt zo goed als mogelijk ingepast in de nieuwe plannen. Nieuwe beplanting is gevarieerd, inheems en sluit bij voorkeur aan op wat diersoorten uit de omgeving nodig hebben. Een deel van de kade wordt uitgevoerd met een natuurlijk talud, waardoor het water toegankelijk wordt voor dieren. Voor het behoud en ter stimulering van de biodiversiteit heeft de gemeente een puntensyteem natuurinclusief bouwen in ontwikkeling, Dit puntensysteem wordt bij de planontwikkeling voor het Werninkterrein getest bij de planontwikkeling en het plan wordt volgens die systematiek getoetst. In samenwerking met de (stads)ecoloog wordt een integraal plan gemaakt waarin onderzocht wordt hoe de stadsnatuur te integreren is in de hoogstedelijke gebouwde omgeving. Bij het gebouwontwerp wordt zoveel mogelijk ingezet op het multifunctioneel gebruik van gevels en daken. Hiermee wordt bedoeld dat daken worden benut voor verschillende toepassingen ten behoeve van natuur, opvang van regenwater, energieopwekking, collectieve daktuinen of buitenruimtes bij woningen.

CONCEPT

Gebiedsvisie Werninkterrein

3.4.4 Bodem, warmte, koude en energie De realisatie van een stedelijk milieu als voorzien op het Werninkterrein vraagt om een integrale aanpak op het gebied van energie. Momenteel gelden de BENG-eisen, Bijna Energie Neutraal Gebouw, uit het Bouwbesluit. Hieraan moet de ontwikkeling wettelijk gezien voldoen. De gemeente heeft als ambitie om hier energieneutrale of zelfs energieleverende woningen te realiseren. De initiatiefnemer onderzoekt of dit financieel en technisch haalbaar is. De gemeente heeft een afwegingskader bodem en ondergrond in ontwikkeling voor gebiedsontwikkelingen waarin energietransitie, klimaatadaptatie, biodiversiteit, waterinfiltratie etc. samenkomen. Ook voor dit afwegingskader in ontwikkeling zal het Werninkterrein als testcase worden gehanteerd om een goed inzicht te verschaffen in de kansen en knelpunten op het gebied van bodem en ondergrond teneinde daar de juiste integrale oplossingen voor te vinden. De omvang van de ontwikkeling biedt kansen om op gebiedsniveau energieoplossingen te realiseren. Hierbij kunnen zowel separate bronnen bekeken worden, als gecombineerde bronnen. Oplossingen als een collectieve WKO, aansluitingen op (de retourleidingen van het) bestaande warmtenet en aquathermie worden onderzocht. Het is voorstelbaar dat op dit terrein een kleinschalige duurzame energiecentrale wordt gerealiseerd die zijn warmte- en koude opslaat in buffers. Mogelijk kunnen de bestaande silo’s van de betonfabriek hiervoor herbestemd worden. Een smart-grid kan hierbij bijdragen aan een efficiënt energietransportsysteem door de buurt. De bestaande bedrijven aan de Amphoraweg kunnen hier mogelijk ook in betrokken worden, waardoor er ook kansen ontstaan om dit terrein te verduurzamen. Wanneer de plannen verder zijn uitgewerkt dient er te worden bekeken welke energievraag vanuit het gebied ontstaat en welk energieconcept het beste past. De initiatiefnemer kan bekijken of en onder welke voorwaarden een marktpartij dit kan realiseren. Samenwerking tussen gemeente en initiatiefnemer is hierbij essentieel. Wanneer er een gebiedsgerichte oplossing wordt gerealiseerd, kan ook gekeken worden hoe omliggende buurten hiervan mee kunnen profiteren. Ruimtelijk zal gekeken moeten worden welke impact dit heeft. Gedacht wordt om bestaande elementen op een nieuwe wijze hierin een func44

Gebiedsvisie Werninkterrein

CONCEPT

tie te geven, zoals de silo’s en de fabriekswoning. 3.4.5 Circulair bouwen Gemeente Leiden onderschrijft de landelijke doelstellingen op het gebied van circulariteit en beleid voor circulariteit is volop in ontwikkeling. De ambitie voor 2050 is dat Nederland –en dus ook Leiden- volledig circulair is. Daarnaast is de Leidse regio o.a. aangesloten bij Cirkelstad als Cirkelregio-071 zodat rondom het onderwerp actief kennis gedeeld en het netwerk vergroot wordt. En eind 2020 heeft Leiden de City Deal Circulair en Conceptueel Bouwen ondertekend. Op het gebied van circulariteit wordt er in Leiden gewerkt aan: (1) Het voorkomen van overbodig (en nieuw) materiaalgebruik (2) Het verduurzamen van het materiaalgebruik (3) Het voorbereiden van onze gebieden op circulair gebruik De ambitie op het gebied van circulair bouwen is daarom stevig. Bij voorkeur wordt er serieus onderzocht welke kansen en mogelijkheden er zijn op het gebied van conceptueel en biobased bouwen en de mogelijkheid van

houtbouw. Hierbij kan o.a. gedacht worden aan (deels) hergebruik van het casco, losmaakbaar en demontabel ontwerpen, minder materiaalgebruik per m², gebruik van secundaire producten en/of materialen, biobased materialen, maar ook het toepassen van het materialenpaspoort t.b.v. waardemaximalisatie tijdens onderhoud en na gebruik. Aan de initiatiefnemer wordt gevraagd actief mee te denken over de mogelijkheden. Voor het Werninkterrein liggen er kansen op het gebied van circulariteit: • Onderzoeken welke bouwwerken, -componenten en -materialen hoogwaardig hergebruikt kunnen worden ten behoeve van de ontwikkeling van het Werninkterrein. Hierbij valt te denken aan het hergebruik van de betonnen Werninkplaten en behoud en herbestemming van onderdelen van de bestaande bebouwing. Denk hierbij aan herbestemming van de silo’s en de kop van het kantoorgebouw. (1) • Wanneer er gesloopt wordt, gebeurt dit op een zo circulair mogelijke manier, waarbij materialen en grondstoffen worden geherintroduceerd in de bouwketen en elders opnieuw ingezet kunnen worden. (1) • Waar mogelijk wordt materiaalgebruik geminimali-

•

seerd. (1) Indien beton gebruikt wordt, wordt dit waar mogelijk aanbesteed conform het Betonakkoord. Door minder en duurzamer beton te gebruiken, kan de milieudruk van de nieuwbouw flink verlaagd worden. (1)(2) Onderzoeken hoe afvalscheiding aangemoedigd kan worden (bij voorkeur worden perscontainers in de bebouwing opgenomen). Denk hierbij aan voldoende punten in de buurt waar afval gescheiden ingezameld kan worden. (3) Deelmobiliteit stimuleren met scherpe parkeernormen en toegankelijk maken voor bewoners in het gebied, waardoor ruimtegebruik efficiënter en groener is en mobiliteit duurzamer. (1) (2) (3) Onderzoeken hoe deelconcepten voor alternatieve vervoersmiddelen en pakketdiensten geïntroduceerd kunnen worden om materiaal- en energiegebruik op gebiedsniveau te minimaliseren. (3) Bewoners, gebruikers en ondernemers verbinden met een online platform waardoor de community verder wordt ondersteund. Dit levert voordelen op het gebied van de deeleconomie, sociale veiligheid en welbevinden. (3)

CONCEPT

Gebiedsvisie Werninkterrein

CONCEPT

Basisprincipes Bestaand beleid • Uitvoeringsagenda Energietransitie Gebouwde omgeving 2020-2023 (RV 20.0032) • Convenant Klimaatadaptief Bouwen Zuid-Holland • Uitvoeringsprogramma Leiden biodivers en klimaatbestendig 2020-2023 (RV 20.0027) • Puntensysteem voor natuurinclusief bouwen • Verordening afvoer hemelwater en grondwater Gemeente Leiden 2020 (RV 20.0074) • Kadernota en handboek kwaliteit openbare ruimte (RV 11.0117/ BW 12.0417) • De Leidse Beweegsleutels (B&W 21.022) • Beleidskader Spelen en Bewegen Leiden 2018-2022 (RV17.0081) • Beleidskader Sport en Gezondheid 2019-2023 (RV 19.0093) Wernink gezond Omgeving stimuleert gezond gedrag, en nodigt uit tot bewegen, spelen en sporten Openbare ruimte inrichting is multifunctioneel en combineert verblijven, spelen en sporten Gezond binnenmilieu van woningen Wernink duurzaam Warmte, koude en energievoorziening vindt op duurzame wijze plaats Het streven is een energieneutrale buurt Er wordt zoveel als mogelijk circulair gebouwd Oog voor klimaatadaptatie en biodiversiteit

circulair bouwen

biodiversiteit

recycling van materialen

groen en blauw

natuur en mensgerichte vormgeving kade gebruikt voor sport, spel en om te flaneren

waterberging en waterzuivering

warmte-koude opslag houtskeletbouw

natuurinclusief sport & spelen in de openbare ruimte

innovatie

meervoudig gebruik van de oever

ecologisch verantwoord

energieneutraal CONCEPT

Gebiedsvisie Werninkterrein

3.5 Kernwaarde 5: Verbonden en autoluw

een schema opgenomen (zie inzet).

3.5.1 Aantrekkelijk en bereikbaar Werninkterrein De transformatie van het Werninkterrein vraagt om veranderingen in de verkeersstructuur. Voor een goede ontsluiting is een extra ontsluiting nodig, omdat de huidige ontsluiting zowel qua capaciteit als gebruik van de Amphoraweg niet geschikt is voor het te verwachte aantal verkeersbewegingen dat er met de ontwikkeling bij komt. Er is een verkeersonderzoek verricht om te bekijken wat de beste ontsluitingsstructuur van het gebied is. Uit dit onderzoek is een tunnel onder het spoor door in combinatie met een extra verbinding achter de bedrijven van de Amphoraweg langs als meest passende oplossing gekomen. Belangrijkste reden is dat deze verbinding de meeste meerwaarde heeft voor de omgeving. Zo ontsluit de tunnel niet alleen het Werninkterrein, maar worden bestaande voorzieningen in De Mors beter toegankelijk en wordt de bereikbaarheid van de nieuwe openbare Rijnkade voor bestaande bewoners vergroot.

Verder is er is extra aandacht om de logistiek te ontvlechten. Op deze manier wordt hinder voor de bedrijven aan de Amphoraweg zoveel mogelijk voorkomen.

De inpassing van de tunnel dient nader bepaald te worden. Er zijn globaal drie oplossingsrichtingen voor aansluiting van de tunnel op Wernink: 1. dimensionering breedte tunnel, 2. verdiept aanleggen kruising, 3. terugspringende rooilijn. Van de laatste oplossingsrichting is

3.5.2 Voetgangers en fietsers hebben prioriteit Voetgangers, fietsers en openbaar vervoer hebben prioriteit. Belangrijke bestemmingen in de omgeving, zoals station Leiden Centraal, de binnenstad, het Leiden Bio Science Park en het omliggende landschap moeten op een aantrekkelijke en veilige manier te bereiken zijn. Een veilige ontsluiting en een goede bereikbaarheid van bestaande voorzieningen in de omgeving zijn voorwaarde voor de ontwikkeling. Door de tunnel onder het spoor wordt het Werninkterrein verbonden met bestaande voorzieningen, het openbaar vervoer en fietsroutes in de omgeving. De veiligheid van voetgangers en fietsers kan met de huidige inrichting en gebruik van de Amphoraweg en ook bij de kruising Dr. Lelylaan - Amphoraweg niet worden gegarandeerd. Het is binnen de beschikbare ruimte ook niet mogelijk om de weg en de kruising zo in te richten dat dit wel het geval is. Daarom komt er een voor iedereen goed toegankelijke fietsbrug over de Dr. Lelylaan, die het Werninkterrein verbindt met de binnenstad en station Leiden P P

P P Aansluiting tunnel met terugspringende rooilijn

P VERKEERSONTSLUITING Fietsroute Fietsaansluiting nader te bepalen Autoroute Gereguleerde toegang Calamiteiten Tunnel: beoogde verkeersoplossing

Gebiedsvisie Werninkterrein

CONCEPT

Centraal. Hiermee wordt ook meteen de historische route tussen de binnenstad en de Hoge Morsweg hersteld. De mogelijkheid van een langzaam verkeerroute onderdoor de spoorbrug naar de Hoge Morsweg zal nader onderzocht worden of deze verbinding ook te maken is. 3.5.3 Openbare ruimte met verblijfskwaliteit Een overzichtelijk, toegankelijke en veilige openbare ruimte zorgt voor maximaal comfort voor voetgangers en fietsers. De beschikbare ruimte is schaars en vraagt om verandering in de mate van auto-afhankelijkheid en de positie die de auto in het gebied krijgt. Dit is ook passend bij de beperkte omvang van het gebied. Door parkeergarages op een slimme manier aan de randen te bouwen kan een groot deel van de openbare ruimte autoluw worden ingericht. Dit biedt kansen om de openbare ruimte zoveel mogelijk verblijfskwaliteit te geven. Daarbij is speciale aandacht voor klimaatadaptie en biodiverse vergroening. Door te investeren in eenheid in de inrichting en materiaalkeuze kunnen mensen zich gemakkelijk oriënteren in de buurt en is het fijn om buiten te zijn. 3.5.4 Sterke relatie tussen gebouw en openbare ruimte Nieuwbouw kan bijdragen aan de leefbaarheid op straat. Gebouwen met levendige functies aan de openbare ruimte zorgen voor ogen op de straat en een aantrekkelijk straatbeeld. Dat kunnen woningen zijn met een voortuin of voorzone, ruime en uitnodigende entrees van appartementencomplexen of voorzieningen. Ook door-

Pakket van maatregelen:

Mobiliteitsmaatregelen

zichten op groen ingerichte binnenterreinen en daktuinen dragen bij aan de beleving van groen en levendigheid op straat. Onaantrekkelijke functies in het gebouw, zoals parkeren (m.u.v. aantrekkelijk vormgegeven parkeergebouwen) en bergingen bevinden zich uit het zicht. Entrees tot fietsenbergingen zijn duidelijk herkenbaar en goed toegankelijk om het gebruik van de fiets te stimuleren en voorkomt overlast van gestalde fietsen in de openbare ruimte. 3.5.5 Stimuleren van duurzame mobiliteitsconcepten Om de impact van de nieuwbouw op het aantal vervoersbewegingen te minimaliseren wordt duurzame mobiliteit gestimuleerd. Het Werninkterrein wordt een buurt waar duurzame en gezonde mobiliteit een gemakkelijke keuze is. De buurt wordt zoveel mogelijk autoluw ingericht. Bij voorzieningen en nieuwe woningen is voldoende ruimte om de fiets eenvoudig te kunnen stallen. Stallingen zijn goed zichtbaar en toegankelijk vanaf de straat, gemakkelijker toegankelijk dan de parkeergarage en ook goed bruikbaar voor bijzondere modellen zoals kinderfietsen, bakfietsen, scooters en scootmobiel. De invoering van betaald parkeren in de Hoge Mors is voorwaarde om te kunnen afwijken van de parkeernormen en het aantal parkeerplekken te beperken. Vraag en aanbod van parkeerplaatsen moet in balans zijn, waarbij de gemeente de wens heeft voor meer deelmobiliteit en minder autobezit.

alternatieve vervoerswijzen aanbieden

kwalitatieve condities verbeteren

1. Beleid en instrumentarium (denk oa P-norm)

goede fietsfaciliteiten (parkeren, opladen etc.) openbare ruimte inrichten op langzaamverkeer en auto te gast

2. Ruimtelijke ingrepen (denk aan fietsverbindingen aansluiten op stedelijke structuur) 3. Inrichting openbare ruimte (in geest van voetganger en fietser op 1, auto te gast)

aanbieden deelvervoer verlagen P-norm verbeteren OV toegankelijkheid goede fietsverbindingen regulier autogebruik

autoluw gebied

CONCEPT

Autotoegankelijkheid

Gebiedsvisie Werninkterrein

CONCEPT

Basisprincipes Bestaand beleid • Mobiliteitsnota 2020-2030 (RV 20.0030) • Parkeervisie Leiden Auto- en Fietsparkeren 2020-2030 (RV 20.0038) • Beleidsregels Parkeernormen Leiden 2020 Voetganger & fietser hebben prioriteit Het Werninkterrein is zoveel mogelijk autoluw ingericht Aantrekkelijke en veilige routes Goede toegankelijkheid van voorzieningen Het openbaar vervoer is goed bereikbaar Verbonden met de omgeving Een tunnel onder het Werrninkterrein als nieuwe ontsluiting van het gebied Ontvlechten van verkeer op het bedrijventerrein aan de Amphoraweg Goede en veilige fietsverbinding langs het spoor verbindt het Werninkterrein met de Morsweg en de Binnenstad Sterke relatie tussen gebouw en openbare ruimte Duurzame en gezonde mobiliteit Beperken van autoverkeer en parkeren Geconcentreerde parkeeroplossingen Deelmobiliteit Aandacht voor goed toegankelijke fietsenstallingen Duurzame logistiek Centraal punt voor pakketdiensten

levendige straten aantrekkelijke Rijnkade

stimuleren van ontmoeting groen en blauw groenadoptie Mobiliteitshub

klimaatbewust

ruimte voor fiets en voetganger ruimte voor initiatieven

auto te gast

multifunctionele openbare ruimte CONCEPT

Gebiedsvisie Werninkterrein

STEDENBOUWKUNDIG KADER

Herontdekking van verborgen landtong

Industriële basis

Groen-stedelijk terrassenlandschap tussen Rijn en rails

Dialoog tussen oud en nieuw

Multifunctionele stedelijke en collectieve ruimtes

Het Werninkblok

4 Stedenbouwkundig kader In de vorige hoofdstukken is de ambitie beschreven om het Werninkterrein te transformeren van watergebonden bedrijventerrein tot aantrekkelijke gemengde stadsbuurt waar kan worden gewoond, gewerkt en gerecreëerd. Een plek waar de unieke ligging in de bocht van de Oude Rijn ten volle wordt benut, door het gebruik van elementen uit het industriële verleden, programmering passend bij en georiënteerd op de ligging aan het water en het maken van een openbaar toegankelijke kade en oever. Aan de hand van vijf kernwaarden zijn de belangrijkste ambities beschreven waarmee een gebied kan worden ontwikkeld met een eigen signatuur. Deze zijn vertaald in basisprincipes per kernwaarde. Ook is uiteengezet dat de unieke ligging van het gebied randvoorwaarden met zich meebrengt als het gaat om bereikbaarheid, luchtkwaliteit, geluidsbelasting en de relatie tot het bedrijventerrein aan de Amphoraweg dat in ieder geval nog tot 2030 als dusdanig in gebruik is. Dit hoofdstuk vertaalt de opgaven en ambities in een stedenbouwkundig kader dat als toetsingskader dient voor initiatieven die in het gebied worden ontplooid. Het stedenbouwkundig kader bestaat uit zes ruimtelijke principes, de uitgangspunten voor de beeldkwaliteit, een raamwerkkaart met daarin de ruimtelijke spelregels en richtlijnen voor de ontwikkeling van het gebied.

4.1 Ruimtelijk concept en ruimtelijke principes Voor de ontwikkeling van het Werninkterrein wordt een ruimtelijk concept gehanteerd: ‘Stadsbuurt als tribune aan de Rijn’. (zie verbeelding op de volgende pagina)

terrein. Hiermee wordt sturing gegeven aan de transformatie van de locatie tot een wezenlijk onderscheidend, levendig en stedelijk gebied. Voor de ontwikkeling van het gebied worden zes ruimtelijke principes gehanteerd. Dit zijn: • Herontdekking van verborgen landtong • Industriële basis • Dialoog tussen oud en nieuw • Groen-stedelijk terrassenlandschap tussen Rijn en rails • Multifunctionele stedelijke en collectieve ruimtes • Het Werninkblok Samen vormen deze zes punten de centrale gebiedskenmerken van de toekomstige ontwikkeling, waarmee ze het ruimtelijk DNA zijn voor het ontwerp en de ontwikkeling van het terrein. In het streven naar een kwalitatief aangenaam en aantrekkelijk gebied zijn ze tevens leidend in de beoogde beeldkwaliteit van het gebied. Al dienen de ruimtelijke principes een doorvertaling te krijgen in concreet stedenbouwkundig, architectonisch en buitenruimte ontwerp. Gezamenlijk sturen ze als stedenbouwkundige essenties op een gelaagd en speels geheel. Doelstelling is daarbij het creëren van een gebied met een eigen identiteit, waarin de rijke geschiedenis van de plek verweven wordt met nieuw gebruik. Op de naastgelegen pagina zijn de zes ruimtelijke principes gezamenlijk weergeven. Op de volgende pagina’s worden zij afzonderlijk nader toegelicht.

In dit concept wordt het unieke karakter van de landtong op de plek van de Rijnbocht optimaal benut. Het gebied krijgt een terrasopbouw met lagere bebouwing aan de Rijn en hogere bebouwing aan de kant van het spoor. Hiermee wordt ervoor gezorgd dat het water vanuit zo veel mogelijk plekken beleefd kan worden, in de openbare ruimte, de gebouwen én de binnentuinen. Bovendien biedt deze opzet ook voordelen voor bezonning en de geluidsbelasting van het spoor. Het concept verbindt de specifieke ruimtelijke kenmerken, geschiedenis van de locatie en ligging aan de Rijn met de kansen voor een nieuw type van stedelijk gebruik van het CONCEPT

Gebiedsvisie Werninkterrein

Stadsbuurt als tribune aan de Rijn

Scharnier in een groter systeem van tijd, ruimte en gebruik

4.1.1 Herontdekking van de verborgen landtong Het Werninkterrein wordt ruimtelijk gedefinieerd door de ligging tussen de rivier en een spoordijk. Daarmee heeft de locatie het karakter van een landtong, omsloten door Rijn en rails en met een ‘kop’ aan de kenmerkende bocht in de rivier. Het gebied kan topografisch gezien worden als een schakel tussen binnenstad, stedelijk gebied en buitengebied, binnen een grotere landschappelijke context, waarin de locatie herkenbaar is aan de ligging in de haast haakse bocht. Vanaf hier zoekt het rivierwater z’n weg richting monding in zee. Een bijzondere locatie. Enigzins verborgen in de luwte, blijkt dit terrein een aantrekkelijke scharnier in een veel groter ruimtelijk systeem. Het karakter van de landtong versterkt des te meer dat dit een plek is die ontdekt en verkend kan worden.

Gebiedsvisie Werninkterrein

CONCEPT

Met de transformatie van de locatie naar een stedelijk gebied met een nieuw type van gebruik, wordt ingespeeld en voortgebouwd op deze bestaande kenmerken. Doelstelling is een ontwikkeling waarin programma, bebouwing, openbare ruimte, landschap en rivier elkaar op een aantrekkelijke en unieke wijze versterken en gezamenlijk zorgen voor een prettige leefomgeving voor mens, dier en plant. Vertrekpunt voor het stedenbouwkundige concept is de relatie tussen de plek en de rivier. Met de ontwikkeling van een nieuwe stadsbuurt kan de samenhang tussen stad, buurt en rivier verder versterkt worden. Het biedt de kans om op diverse aspecten synergie tussen ruimte, gebruik en ‘geest van de plek’ tot uiting te brengen. Inzet is een gebied waar op een vooruitstrevende wijze invulling wordt geven aan het samengaan van stad en natuur, waarbij tegelijkertijd een nieuwe betekenis geven wordt aan de plek door verbinding tussen verleden, heden en toekomst.

Voortbouwen op bestaande kwaliteiten

4.1.2 Industriële basis De geschiedenis van de plek kent een rijke historie van industriële activiteiten. Voor de productie en logistiek van bouwmaterialen was het een gunstige ligging aan de rivier. Het gebruik van deze locatie voor industriële doeleinden is inmiddels verleden tijd. Bij de ontwikkeling van het gebied kan een nieuwe invulling worden gegeven aan het terrein, passend bij een stedelijke leefomgeving. Echter, de geschiedenis van het gebied wordt gezien als een belangrijke basis van de identeit van de plek. Voor de ontwikkeling van het Werninkterrein tot een levendige stadsbuurt, is het waardevol om voort te bouwen op bestaande kwaliteiten en gebruik te maken van wat al aanwezig is op de locatie. De identiteit van de buurt ontleent zijn eigenheid mede op basis van het industriële karakter dat het gebied reeds heeft.

Verschillende beeldbepalende elementen zijn in de loop van de tijd verdwenen uit het silhouet van de stad, zoals de opvallende fabrieksschoorstenen van de kalksteenovens die hier ooit stonden. (zie foto hieronder) Verschillende nog aanwezige elementen worden als kenmerkend gezien en bieden aanleiding om te behouden en geschikt te maken voor een nieuw type van gebruik. Cruciaal zijn de twee sillo’s aan de kade, de loswal in combinatie met een groene oever en kop, en de ligging, maat en schaal van het fabriekcomplex. Het is wenselijk is om bestaande bebouwing, fabrieksspanten, betonplaten, betonnen zandbakken (gedeeltelijk) te hergebruiken. Doelstelling is om de sfeer en het industriële karakter van de plek een nieuwe betekenis te geven voor toekomstige bewoners en gebruikers. Qua beeld stoer en robuust op gebiedsniveau, maar verfijnd naarmate je dichterbij komt.

CONCEPT

Gebiedsvisie Werninkterrein

Creëren van betekenisvolle relaties tussen bestaande en nieuwe gebiedskenmerken

4.1.3 Dialoog tussen oud en nieuw Het gebiedsconcept zet in op het creëren van betekenisvolle relaties tussen bestaande en nieuwe gebiedskenmerken. Voor het tot stand brengen van deze interactie wordt zowel gekeken naar het construeren en waarborgen van sterke visuele relaties, als naar het mogelijk maken van een logische ruimtelijk-functionele indeling en volumeopbouw. Hiervoor wordt enerzijds gedacht vanuit het platte vlak in de plattegrond, en anderzijds vanuit de doorsnede van het gebied van Rijn tot spoordijk. In de plattegrond zijn de lange lijnen langs de Rijn en het spoor de belangrijkste dragers van het ruimtelijke systeem. Zij spannen het gebied op en komen vervolgens samen bij de kenmerkende bocht van de Rijn. In de vorm van een ‘groene kop’ is hier een Widernistuin, met volop kansen voor een diverse biodiveristeit. Het karakter van de openbare Rijnoever verschiet ter plaatse van de loswal van een groene, zachte en landschappelijke

Gebiedsvisie Werninkterrein

CONCEPT

sfeer naar verharde en stedelijke kade. Deze sferen grijpen ook op schaal van het gebied in elkaar en bieden condities voor verschillende vormen van buitenruimtegebruik. In de dwarsrichting worden doorsteken voorzien die zorgen voor verbinding en zicht op de Rijn. In de as waar een tunnel de Hoge Mors met het Werninkterrein zal gaan verbinden, wordt ter plaatse van het huidige fabriekscomplex een pleinruimte aan de Rijn gemaakt. Deze ruimte wordt als het ware binnenste-buiten geklapt, waardoor verleden, heden en toekomst bij elkaar komen. De silo’s worden als beeldicoon behouden en krijgen een nieuwe betekenis en functie. Deze eyecatcher vormt als ruimtelijke element de spil waar omheen Rijn, plein, buurt en stad met elkaar in verbinding staan. Met de ruimtelijke sequentie van Amethistkade, spoortunnel, fabrieksplein aan de Rijnkade ontstaat bovendien een cruciale stedenbouwkundige aanhechting van het Werninkterrein met de aan de andere zijde van het spoor gelegen deel van de Hoge Mors.

Unieke doorsnede voor een prettige leefklimaat

4.1.4 Groen-stedelijk terrassenlandschap tussen Rijn en rails Denkend vanuit de doorsnede wordt een helder principe gehanteerd met de potentie van een bijzonder stedelijk oplopend silhouet: laag aan de Rijn-zijde, hoger aan de spoor-zijde.

terrassen, balkons, daken en binnentuinen. Het zorgt voor een bijzondere totaalervaring, waarin het rivierdal op artificiële wijze lijkt te worden voortgezet aan de noord-westelijke oever. Als ware vormt de nieuwe bebouwing het sediment van de Rijn, waar bovenop een waterval van levedig groen tot wasdom komt.

Hierbij wordt een speels en gevarieerd beeld nagestreefd. Het ‘tribune-effect’ ontstaat in lijn met een trapsgewijze stedenbouwkundige volumeopbouw, waarbij vanaf zo veel mogelijk plekken in, om én op de gebouwen zicht is op het water van de rivier en de omgeving.

Hiermee wordt in feite nader vorm en inhoud gegeven aan de samenkomst van natuur en stad op deze plek. In werkelijkheid kunnen de terras-oppervlaktes voor diverse duurzame doeleinden worden ingezet, zoals groen, wateropvang, zonnepanelen, kassen en ontmoetingsruimtes. Doelstelling van het principe van de terrasvormige volumeopbouw is tevens het bewerkstelligen van een prettig microklimaat. Slimme toepassing maakt het mogelijk om op gebiedsniveau zon-, schaduw-, wind- en geluidseffecten te sturen naar wens en behoefte.

Bebouwing en buitenruimte vormen gezamenlijk een wezenlijk levendig, groen en tegelijkertijd stedelijk terrassenlandschap. De veelheid van horizontale oppervlakten op diverse hoogtes wordt ingezet voor een samenspel tussen de niveau’s van het water, vlonder, kade, oever,

CONCEPT

Gebiedsvisie Werninkterrein

Multifunctionaliteit van de stedelijke ruimtes

4.1.5 Multifunctionele stedelijke en collectieve ruimtes De toekomstige buurt vormt een stukje stad voor mensen: bewoners, Leidenaren, bezoekers. Inzet is een prettig levendig stedelijk milieu, dat aanleiding geeft voor geplande en ongeplande menselijke ontmoetingen, bewegingen en activiteiten. Daarmee wordt gesteefd naar een omgeving waarin gebruik en ruimte op een passende wijze op elkaar en de menselijke maat zijn afgestemd. Het wordt immers een gemengd stedelijk gebied met een mix van woningen, werk en voorzieningen. Maar bovendien wordt het ook een intensief gebruikt gebied met een hoge bebouwingsdichtheid. Daarom is zorgvuldigheid en aandacht nodig voor de ruimtelijke aspecten, waarmee de condities worden geschapen om tot een succesvol resultaat te komen. Bij het streven naar een prettige en aantrekkelijke gemeng-

Gebiedsvisie Werninkterrein

CONCEPT

de stedelijke omgeving hoort een aanpak met aandacht voor gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde. Doelstelling is het creëren van mogelijkheden voor uitwisseling en het stimuleren van interactie tussen zowel (groepen) mensen als tussen functies binnen het gebied. Dit vraagt om openbaar toegankelijke en collectieve binnenen buitenruimtes die zodanig robuust en duurzaam zijn vormgegeven dat het ontwerp geschikt is voor diverse doeleinden en de lange duur. Van belang is daarom het creëren van ruimtes voor multifunctioneel gebruik. Plekken waar samenkomst kan worden gefaciliteerd door het ontwerp van adaptieve en/of flexibel te gebruiken ruimtes. Bij de ontwikkeling is zodoende focus nodig op het organiseren van slim en dubbel ruimtegebruik, en de mogelijkheid om verschillende gebruikers op verschillende tijdstippen gebruik te kunnen laten maken van eenzelfde omgeving.

Het samengesteld bouwblok bestaat uit een combinatie van diverse gebouwtypologiën

4.1.6 Het Werninkblok Nieuwe bebouwing wordt uitgevoerd in de vorm van een samengesteld en omsloten bouwblok. Hoewel ieder bouwblok verschilt qua vorm en afmeting, biedt het model plek voor combinatie van diverse gebouwtypologiën met ruimte voor functiemenging en een parkeeroplossing. Een Werninkblok bestaat tevens uit gebouwen en woningen met een menselijke maat en schaal, wisselend in breedte, hoogte en diepte. Daarmee wordt een gevarieerd beeld gerealiseerd met een afleesbare geleding van gebouwkorrels en bouwvolumes. Diverse doelstellingen liggen ten grondslag aan de keuze voor de toepassing van deze stedelijk bouwvorm: 1. Het samenbrengen van een verscheidenheid aan woonvormen binnen een bouwblok kan bijdragen aan het faciliteren van ontmoetingen tussen diverse bewoners van de buurt. 2. Het creëren van een levendige en goede stad op ooghoogte bij een stedelijk bebouwingsdichtheid en functiemix.

Middels het hanteren van een genereuze plinthoogte en de plaatsing van entrees en voordeuren aan de openbare ruimte wordt de begane grond geactiveerd. Hierbij wordt gestreefd naar een actieve uitwisseling tussen binnen en buiten, met aandacht voor de menselijke maat. 3. Het realiseren van een speels en gevarieerd stedelijk beeld. Toepassing van diverse gebouwkorrels en bouwhoogtes voorkomt eentonigheid en uniformiteit. Gestreefd wordt naar een eenheid in uitstraling met een balans tussen contrast en samenhang in de wijze waarop bouwvolume, materialisering en kleurgebruik worden toegepast. 4. Het waarborgen van voldoende licht, lucht en ruimte. Inzet van wisselende bouwhoogtes geeft de mogelijkheid om in te spelen op optimalisering van bezonning en schaduwval. Toepassing van setbacks bij hogere bebouwing zorgt voor het minimaliseren van windval en tevens meer licht en lucht op straatniveau en/of in de binnentuin.

CONCEPT

Gebiedsvisie Werninkterrein

Zicht vanaf de tunnel richting het plein en de Rijn

4.2 Stedenbouwkundig raamwerk Voor de uitwerking van de gebiedsvisie zijn spelregelkaarten opgesteld met uitgangspunten voor ontwikkeling. Dit vormt het stedenbouwkundig kader voor realisatie, waarmee de kwantitatieve mogelijkheden en onmogelijkheden van het stedenbouwkundig concept zijn vastgelegd. Vastgelegd is hoe wordt omgegaan met rooilijnen, bouwhoogtezonering, programmaverdeling, verkeerstructuur, parkeren en de typering van de openbare ruimte inclusief globale functionele verdeling in dwarsprofielen.

Het ontwikkelkader biedt ruimte tot 750 woninge. Het totale aantal woningen wordt echter gemaximaliseerd op 700 woningen omwille van de leefbaarheid, ruimtelijke kwaliteit, openbare ruimte en mogelijkheid tot woningdifferentiatie.

17m

20m

18m

A2 A1 6m

Gebiedsvisie Werninkterrein

CONCEPT

8-10m

BOUWVELDEN Bouwveld Bestaande bebouwing te handhaven

Bestaande bebouwing mogelijk te handhaven Bestaande elementen mogelijk te handhaven

8-10m

17m

Doorgang

20m

18m

A2 A1

RAAMWERKKAART 1:2000

Rooilijnen Bestaande bebouwing te handhaven

Bestaande bebouwing mogelijk te handhaven Bestaande elementen mogelijk te handhaven Gefixeerde rooilijn bouwveld Maximale rooilijn bouwveld Uitkraging mogelijk in delen met hoogteaccenten Nader uit te werken grens bouwveld Nader uit te werken grens bouwveld (vaste richting, minimale profielmaat 12m) Nader uit te werken grens bouwveld (nader te bepalen richting, minimale profielmaat 12m) Indicatieve doorgang zonder overbouwing Indicatieve doorgang met toegestane overbouwing Bouwhoogte tot 5 bouwlagen (max. 17m) tot 8 bouwlagen (max. 26m) tot 16 bouwlagen (max. 40m-50m)

ROOILIJNEN Bouwveld Gefixeerde rooilijn bouwveld Maximale rooilijn bouwveld Uitkraging mogelijk in delen met hoogteaccenten Nader uit te werken grens bouwveld Nader uit te werken grens bouwveld (vaste richting, minimale profielmaat 12m) Nader uit te werken grens bouwveld (nader te bepalen richting, minimale profielmaat 12m) Indicatieve doorgang zonder overbouwing (4-8m breed) Indicatieve doorgang met toegestane overbouwing (4-8m breed, min 2 bouwlagen hoog)

Openbare ruimte Spoorlaan Plein Levendige stadsstraat Rustige woonstraat Overgang stenige kade naar zachte oever Wildernis tuin Zone voor watergebonden activiteiten Verkeer Autoroute Autoroute gereguleerde toegang Fietsroute

BOUWHOOGTE tot 5 bouwlagen (max. 17m) tot 8 bouwlagen (max. 26m) tot 16 bouwlagen (max. 40m-50m)

CONCEPT

Gebiedsvisie Werninkterrein

4.2.1 Bestaande gebouwen De industriële sfeer van het Werninkterrein wordt gezien als een unieke kwaliteit van het gebied, die deze ontwikkellocatie onderscheid van andere. Het is daarom wenselijk om elementen uit het verleden van de betonfabriek in het plan te verwerken en een nieuwe invulling te geven. Het is niet mogelijk en ook niet wenselijk om alle gebouwen te laten staan, maar wel delen ervan. Uitgangspunt bij de ontwikkeling is: •

• • •

Hergebruik van karakteristieke silo’s en deels het poortgebouw. Onderzocht moet worden of de spanten van de fabriekshal hergebruikt kunnen worden. Hergebruik van in ieder geval een deel van de Wernink betonplaten; Onderzoek naar hergebruik van bedrijfswoning en poortgebouw; Onderzoek naar hergebruik van loswal en zandbakken.

4.2.2 Bouwvelden H Het ruimtelijk raamwerk bestaat uit twee bouwvelden. De begrenzing van de bouwvelden is bepaald door: •

• • •

•

Voldoende maat voor het maken van een multifunctionele openbare ruimte langs het water (kade & groene oever); De relatie met de oude poldersloot; Minimale afstand tot de spoordijk om ook aan deze zijde een verkeersontsluiting en voorkant te maken; Minimale breedte die nodig is voor een aantrekkelijke entree van de nieuwe spoortunnel in het verlengde van de Amethistkade. De verhouding ten opzichte van de centrale fabriekshal met silo’s.

Beide bouwvelden worden opgesplitst in twee min of meer gelijkwaardige bouwblokken door een straat. Deze straten garanderen de toegankelijkheid naar de Rijn, brengen de menselijke maat in het gebied en zorgen voor een goede verhouding tussen bebouwing en openbare ruimte. De doorgang in bouwveld A markeert de overgang tussen de harde en zachte Rijnoever. De doorgang in bouwveld B maakt een route mogelijk tussen Amphoraweg en het centrale plein. De doorgangen zijn op maaiveld gelegen en hebben een minimale profielmaat van 12 meter. 68

Gebiedsvisie Werninkterrein

CONCEPT

4.2.3 Rooilijnen De rooilijnen bepalen de fysieke begrenzingen van het bouwblok. In het raamwerk worden verschillende aanduidingen gebruikt voor hoe met de rooilijn omgegaan wordt. De bebouwing aan de Rijnoever, het centrale plein en de straat in aansluiting op de spoortunnel vormen de hoofdstructuur (doorgetrokken streep). De gebouwvolumes aan de hoofdstructuur hebben een duidelijke oriëntatie op de openbare ruimte en zijn representatief voor het Werninkterrein. Hiervoor geldt een maximale rooilijn. Dit betekent dat gebouwen in de rooilijn worden gebouwd en een aaneengesloten gevelwand vormen. Langs de Rijnoever ligt de bebouwing, in ieder geval vanaf de 4e verdieping teruggelegen (set back van minimaal 2 meter) ter ondersteuning van de terrasvormige opbouw van de doorsnede. Voor de begane grond zijn twee principes waar bij verdere uitwerking uit kan worden gekozen: A. B.

Bouwen in de rooilijn, waarbij het hoofdvolume (2e t/m 4e verdieping) terugspringt; Het bouwdeel schuift in z’n geheel naar achteren ten opzichte van de rooilijn, dat ruimte biedt aan een voortuin in de volle grond. De erfafscheiding is groen (max 1 meter).

De Spoorlaan krijgt een minimale profielmaat van 18 meter ten opzichte van het spoortalud. De onderste drie bouwlagen worden in de rooilijn gebouwd zodat er een heldere straatwand ontstaan. Vanaf de vierde bouwlaag is het toegestaan om een overstek te maken. De diepte van de overstek (set forward) is maximaal 3 meter en is kolomvrij, zodat er een obstakelvrije openbare ruimte ontstaat. De doorgangen tussen bouwvelden A en B hebben een minimale maat van 12 meter. De positie van de doorgangen wordt nader uitwerkt en afgestemd op het gebouwontwerp. Daarbij geldt dat in bouwveld A de richting van de doorgang nog mag veranderen, maar dat deze in bouwveld B vastligt. De overgang tussen privé en openbaar kan worden ingericht als encroachment zone, oftewel een ‘stoepje’ met een maximale breedte van 2 meter. Deze zone dient zorgvuldig te worden ontworpen, met ruimte voor entrees naar de woning, een bankje of plantenbak.

4.2.4 Doorsteken door het blok De binnentuinen maken onderdeel uit van het netwerk van plekken waar mensen kunnen verblijven en elkaar kunnen ontmoeten. Om een goede verbinding tussen de binnentuinen en de Rijnoever mogelijk te maken zijn daarom doorsteken in de blokken opgenomen. Deze zorgen ervoor dat de binnentuinen toegankelijk zijn, er zicht is op de Rijnoever en het plein en er informele routes door het gebied ontstaan. Voor alle doorsteken geldt dat deze in ieder geval overdag openbaar toegankelijk zijn. Blokken A1 en A2 hebben ieder minimaal 4 doorsteken waarvan de precieze positie nader te bepalen is. Per blok is ten minste een doorsteek toegankelijk middels een hellingbaan indien de binnentuin verhoogd wordt gerealiseerd. De doorsteken naar de Rijnoever en het centrale plein hebben een minimale maat van 4 meter en worden niet overbouwd. De doorgangen aan de Spoorlaan en de woonstraat mogen worden overbouwd en hebben een minimale maat van 4 meter en 6 m vrije hoogte. In blokken B1 en B2 zijn ook doorsteken tussen spoor en kade gewenst om het gebied voldoende doorwaadbaar te maken. Op welke wijze deze doorgangen worden ingepast wordt bepaald bij verdere uitwerking van de plannen. Het is zeer wenselijk om entrees naar de woningen vanuit de binnentuin te ontsluiten. 4.2.5 Gebouwvolumes De bouwblokken worden opgebouwd volgens het principe van het Werninkblok, zoals eerder beschreven in dit hoofdstuk. De hogere bebouwing sluit aan bij de schaal, maat en karakter van de spoorweginfrastructuur en bijbehorende snelheid en geluid. Naarmate de bebouwing dichter bij de Rijnoever komt is deze lager en heeft een kleinere korrel. Hiermee wordt zowel recht gedaan aan de menselijke maat op straatniveau, als de doelstelling voor maximale zichtrelaties vanuit de bebouwing op de Oude Rijn en (binnen)stad. Individuele (technische) gebouwtjes zoals trafohuisjes dienen volledig geïntegreerd te zijn in het gebouwde hoofdvolume van de bouwblokken. Losse gebouwtjes in de binnentuin of openbare ruimte zijn niet toegestaan. De bouwblokken kennen een divers beeld met variatie in bouwhoogte, bouwvormen en volumes. De bouwblokken zijn duidelijk van vorm, met een heldere oriëntatie op de openbare ruimte. Enerzijds is dit gedefinieerd middels

rooilijnen, anderzijds door aandacht te besteden aan specifieke hoekoplossingen. Zo is het principe van de ‘boekensteun’ een middel om de hoeken van de bouwblokken aan de Rijnzijde te kunnen beëindigen, met als doel om de gelaagdheid en hoogteopbouw kwalitatief te differentiëren. De boekensteun is een specifieke toepassing, waarbij een actieve plint in combinatie met afwijkende hoogte haaks op de Rijn bijdraagt aan het versterken van de relatie met de Rijn. De bouwblokken hebben een maximale hoogte. Dit wil zeggen dat er ook lager mag worden gebouwd. Spelregels over hoogteopbouw binnen het bouwblok garanderen een gevarieerd beeld. Een belangrijk principe hiervoor is de toepassing van set backs. Voor bijvoorbeeld de 12 meter woonstraat wordt een set back (minimaal 2 meter) gehanteerd om voldoende lichtinval te hebben en de menselijke maat te garanderen. Daarnaast wordt gezocht naar een goede variatie in gebouwtypen en woningtypologieën. Op deze manier sluit het plan aan bij de stedelijke woonkwaliteiten van Wernink. De binnentuinen worden niet bebouwd hoger dan parkeerdek met een grondpakket geschikt voor het planten van bomen. Het parkeerdek is maximaal 1 laag hoog. Langs de Rijnoever komen lage volumes tot 5 bouwlagen (maximaal 17 meter hoog). Aan het centrale plein en de openbare ruimtes haaks op de Rijnoever geldt een bouwhoogte tot 8 bouwlagen. De zone langs de Spoorlaan kent een onderbouw met basishoogte van maximaal 26 meter (8 bouwlagen), met daarboven hoogteaccenten. Voor de stad op ooghoogte wordt voor het bereiken van een aantrekkelijk stedelijk milieu zoveel mogelijk ingezet op het maken van hoge en actieve plinten (alle plinten in Wernink zijn 4.5 meter hoog) en een gevarieerd microklimaat. Kloeke gebouwvormen en gebouwensembles met sterk contrast in hoogteopbouw, set backs met dakterrassen, doorgangen van Rijnkade naar binnentuinen, set forwards aan de Spoorlaan, en verticale parcellering dragen bij aan het gevarieerde beeld van Wernink. 4.2.6 Hoogteaccenten In het gebied mogen maximaal vijf hoogteaccenten worden gemaakt. De hoogteaccenten zijn slank en hebben een maximale diameter van 33.00 meter. De hoogteaccenten variëren onderling in hoogte en hebben een maximale bouwhoogte van 16 bouwlagen (50 meter). Deze CONCEPT

Gebiedsvisie Werninkterrein

maximale bouwhoogte wordt hoogstens bij twee accenten toegepast. Bij de precieze positie van de accenten en het bepalen van de hoogte hiervan wordt extra aandacht besteed aan het aanzicht vanuit en ten opzichte van de bestaande wijk. Voor de hoogteaccenten gelden aanvullende randvoorwaarden omtrent exacte locatie en vormgeving. Windonderzoek en een bezonningsstudie zijn richtinggevend bij het inzichtelijk maken van de effecten op de directe omgeving. De hoogteaccenten worden getoetst aan de toetsingsgronden in de Hoogbouwvisie van de gemeente Leiden.

C D B

bouwhoogte tot 40-50 m

max. 26 m

min. 2m

max. 26 m

max. 17 m

plint 4,5 m

max. 3m

plint 4,5 m

Doorsnede A

bouwhoogte tot 40-50 m

max. 26 m 17 m

plint 4,5 m

6 Doorsnede D

max. 26 m

max. 17 m

plint 4,5 m

Doorsnede B

bouwhoogte tot 40-50 m

max. 26 m

min. 2m

max. 26 m

max. 17 m max. 3m

plint 4,5 m

Doorsnede C

bouwhoogte tot 40-50 m

max. 26 m 17 m

plint 4,5 m

Opties bebouwing tot rooilijn aan de Rijnzijde

Voortuin in de volle grond. Mogelijkheid blok A1

Opties parkeren, plint, woonprogramma aan Rijnzijde

Half verdiept parkeren met entree mogelijkheid aan binnenzijde bouwblok

Bebouwing tot aan de rooilijn met buitenruimte op eerste

Half verdiept parkeren met entree mogelijkheid aan binnenzijde

verdieping

bouwblok. Split level woning

Parkeren op maaiveldniveau met entree mogelijkheid aan binnenzijde bouwblok

Ondergronds parkeren met entree mogelijkheid aan binnenzijde bouwblok

Gebiedsvisie Werninkterrein

CONCEPT

Opties parkeren, plint, woonprogramma aan spoorzijde

Bebouwing hoogteaccent aan spoorzijde

Half verdiept parkeren met plintprogramma over volle diepte van gebouw

Hoogteaccent in de rooilijn met kolomvrije uitkragingvan Half verdiept parkeren met plintprogramma aan spoorzijde en

maximaal 3 meter.Bouwvolume boven de 8e bouwlaag minimale

entree mogelijkheid woning aan binnenzijde bouwblok

setback van 2 meter.

Parkeren op maaiveldniveau met plintprogramma over volle diepte van het gebouw. Mogelijkheid entree woning aan binnenzijde bouwblok

Ondergronds parkeren met plintprogramma aan spoorzijde en mogelijkheid entree tot vooruitgeschoven woning aan binnenzijde bouwblok. CONCEPT

Gebiedsvisie Werninkterrein

Bezonningsstudie 19 februari 8:00

Bezonningsstudie 19 februari 10:00

Bezonningsstudie 19 februari 12:00

Bezonningsstudie 19 februari 14:00

Bezonningsstudie 19 februari 16:00

Bezonningsstudie 19 februari 18:00

Bij het ontwerp van de hoogteaccenten is het een voorwaarde dat dat eventuele schaduwwerking voor De Mors minimaal is en er geen geluidweerkaatsing plaatsvindt. Onderzoek moet dit onderbouwen. Op basis van een proefmodel is een eerste globale bezonningsstudie verricht om het effect van schaduwwerking op de bestaande wijk De Mors te onderzoeken. Hieruit blijkt dat het effect van schaduwwerking beperkt is. Oplossingsrichtingen die leiden tot verdere beperking van de schaduwwerking, zoals een grotere afstand van de hoogteaccenten tot het spoor, zullen bij verdere planvorming meegenomen moeten worden.

Bezonningsstudie 19 februari 20:00

Gebiedsvisie Werninkterrein

CONCEPT

Bezonningsstudie 21 juni 8:00

Bezonningsstudie 21 juni 10:00

Bezonningsstudie 21 juni 12:00

Bezonningsstudie 21 juni 14:00

Bezonningsstudie 21 juni 16:00

Bezonningsstudie 21 juni 18:00

Bezonningsstudie 21 juni 20:00

CONCEPT

Gebiedsvisie Werninkterrein

4.2.7 Distributie programma De ambitie is om een gemengd stedelijk gebied te maken. Dit uit zich in de gevarieerde opzet en vormgeving van de blokken als ook het mengen van programma op blokniveau. Voor alle bouwblokken is een gemengd programma wenselijk, maar de mate van menging verschilt per bouwblok. Uitgangspunt is een gevarieerd woonprogramma in zowel prijsklassen, woninggroottes en woningtypologieën. Voor de verdeling van woningen geldt: • • • • •

30% sociaal 20% middelduur 50% vrije sector Bij voorkeur 50% koopwoningen Ambitie ca 10% eengezinswoningen

Het woonprogramma wordt zoveel mogelijk op blokniveau gemengd, waardoor het woonprogramma op een evenwichtige manier over het gebied wordt verspreid. Hierbij geldt dat in blokken A1 en A2 en voor de blokken B1 en B2 gezamenlijk een minimum percentage van 30% wordt gerealiseerd. Naast woningen komt er in het gebied ook ander programma. Het programma is verdeeld in drie typen: Verplicht (randvoorwaarde) • 800 m² Flexibel werkconcept • 800 m² Maakplaatsen Zeer wenselijk (actief op gestuurd) • 800 m² Dienstverlening, waarvan maximaal 100 m² voor een gemakswinkel of een traitteur-achtige formule • 800 m² Maatschappelijk, met ruimte voor kinderdagverblijf en/of buitenschoolse opvang en Werninkzaal • 2.000 m² ten behoeve van watergebonden (sport) verenigingen, fitness, ed. • Mobiliteitswinkel voor pakketdiensten, reparatie/verhuur van fietsen. Wenselijk (ambitie) • max. 250 m² horeca cat. 1, mag ook verdeeld over twee locaties. • Boutique hotel cat. 6 met ondersteunende horeca • Culturele hotspot voor tijdelijke activiteiten

Gebiedsvisie Werninkterrein

CONCEPT

De actieve plinten in het gebied hebben zoveel mogelijk publiek programma, entrees naar woningen of werkprogramma. Het zoeken naar interactie tussen verschillende functies wordt gezien als kans. Werken kan verspreid over het gebied plaatsvinden. Bijvoorbeeld in de plinten aan de Rijnoever of in een verzamelgebouw. Het aantal m² dat voor werken moet worden gerealiseerd hangt samen met de afspraken die zijn gemaakt in het Woon-werkakkoord. Rondom het centrale plein en de stedelijke stadsstraat in het verlengde van de Amethistkade ligt het accent op publiek programma, waaronder horeca aan het water, een aantal basisvoorzieningen zoals dienstverlening en een gemakswinkel. Ook komt dit gebied in aanmerking als zoeklocatie voor een hotel. Langs de noordzijde van de Rijnoever wordt gekeken naar water gerelateerd programma, zoals een roeivereniging of waterscouting. Op de plek van de fabrieksloods op het centrale plein wordt bekeken of een publieke voorziening voor een brede stedelijke gemeenschap kan worden toegevoegd. Een plek die voor alle Leidenaren interessant is. De silo’s zijn bij uitstek geschikt voor een maatschappelijke bestemming zoals een voorziening op het gebied van sport of cultuur. Vanwege de omvang van het aantal bewoners van het Wernink is een algemene maatschappelijke voorziening zoals een kinderdagverblijf wenselijk. De precieze locatie binnen het gebied is flexibel. De kop van blok A1 die de overgang vormt van de Rijnoever naar de groene ruimte biedt aanleiding voor een culturele hotspot, een tijdelijk activiteitenprogramma of kleinschalig evenement. Dit is tevens het tweede zoekgebied voor een hotel. In blok B1 wordt ruimte gereserveerd voor een parkeerhuis, waarbij de entreewoning van het Wernink eventueel geprogrammeerd kan worden als centrum voor de buurtlogistiek voor ondermeer pakketdiensten of reparatie, danwel verhuur van deelfietsen. Voor de blokken B1 en B2 moet rekening gehouden worden met de milieueisen ten aanzien van het aangrenzende bedrijventerrein Amphoraweg. In een zone van 30 meter kan, in ieder geval zonder maatregelen, geen woningbouw plaatsvinden.

PROGRAMMA Actieve plint wenselijk Actieve plint mogelijk Uitsluitend wonen in de plint Actief programma bestaande bebouwing Mobiliteitswinkel Hotspot

PROGRAMMA Zoekgebied watersport Zoekgebied hotel Zoekgebied kinderdagverblijf 30%

Percentage sociale woningen

30%

CONCEPT

Gebiedsvisie Werninkterrein

VERKEER + PARKEREN Autoluw karakter P

Parkeren bovengrondse garage

Parkeren half verdiepte garage met publiek toegankelijk dek

Parkeren in openbare ruimte

P P

Fietsparkeren in gebouw Fietsparkeren in openbare ruimte Stijgpunt Fietsroute Fietsaansluiting nader te bepalen Ingang + uitgang fietsparkeren, locatie nader te bepalen Autoroute Ingang + uitgang autoparkeren, locatie nader te bepalen Gereguleerde toegang Calamiteiten Tunnel: beoogde verkeersoplossing

Aandachtspunt verkeersveiligheid

4.2.8 Verkeersstructuur en parkeren Een goede bereikbaarheid en toegankelijkheid van het Werninkterrein is een randvoorwaarde voor de gebiedsontwikkeling. Voor een evenwichtige afwikkeling van het verkeer vanuit het Werninkterrein wordt het gebied zowel ontsloten via de Amethistkade-Smaragdlaan-Diamantlaan als de Amphoraweg-Dr. Lelylaan. De spreiding van het autoverkeer draagt bij aan de leefbaarheid van de directe omgeving. Een nieuwe spoortunnel met een minimale breedte van 17 meter ter hoogte van de Amethistkade maakt onderdeel uit van hoofdontsluiting van het gebied voor zowel auto, fiets en voetganger. De tunnel biedt mogelijkheid voor de nieuwe bewoners gebruik te maken van de voorzieningen aan het Diamantplein, terwijl de bewoners van de Hoge Mors gebruik kunnen maken van de functies in Wernink. Ook zorgt de tunnel voor een korte looproute naar het OV in de Hoge Mors. Het Werninkterrein wordt zoveel mogelijk autoluw. Dit betekent dat het gebied voornamelijk het domein is van fietser en voetganger. De Spoorlaan is de verdeler voor het autoverkeer dat direct geleid wordt naar de parkeervoorzieningen in de bouwblokken A1, A2 en B1. Parkeren vindt, met uitzondering van een fraai ontworpen parkeerhuis (B1), zoveel mogelijk uit het zicht plaats. De voorzieningen ten behoeve van fietsparkeren zijn zoveel mogelijk gekoppeld aan de parkeervoorzieningen voor de auto. De randen (omtrek) van de bouwblokken worden daarbij ingericht voor gebouwde 78

Gebiedsvisie Werninkterrein

CONCEPT

fietsparkeervoorzieningen, waarbij de entrees zichtbaar (in de plint) aan de openbare ruimte zijn gelegen. Tevens zijn fietsparkeerplekken voorzien in de openbare ruimte, zo dicht mogelijk bij woningingangen. Dit om fietsgebruik te stimuleren. Parallel aan de spoordijk wordt een fietsvoorziening opgenomen, die zoveel mogelijk geïntegreerd is in het straatprofiel van de Spoorlaan. Voor de verkeersveiligheid kan ter hoogte van het bedrijventerrein een vrijliggend fietspad wenselijk worden geacht. Dit zal nader moeten worden verkend. Over de Dr. Lelylaan komt er een voor iedereen goed toegankelijke fietsbrug, die het Werninkterrein verbindt met de binnenstad en station Leiden Centraal. Voor de ontsluiting van het gebied geldt dat precieze inpassing en inrichtingsontwerp in het vervolgproces verder wordt uitgewerkt. Voor de logistiek (pakketdiensten, verhuiswagen, calamiteiten) is het Werninkterrein toegankelijk, waarbij regulering met venstertijden of door middel van paaltjes wordt bepaald. De toegankelijkheid ten behoeve van nooddiensten zal bij verdere planvorming moeten worden voorgelegd aan de veiligheidsregio. Ophaal van afval dient voorgelegd te worden bij de afdeling beheer van de gemeente.

OPENBARE RUIMTE Spoorlaan Plein Stadsstraat Overgang stenige kade naar zachte oever

Wildernis tuin Zone voor watergebonden activiteiten

St ad sst ra at

Tu n

Binnenhof

Sp oo

rla an

Woonstraat

Verbinding met de Rijnkade Mogelijke entree woningen

Zichtlijn molen

rla oo Sp

t raa nst oo W

Plein

Wildernis Tuin Zichtlijn Ter Wadding

4.2.9 Typering openbare ruimte De openbare ruimte wordt ingericht in lijn met het centrale uitgangspunt van een autoluwe leefomgeving. De beschikbare buitenruimte wordt daarmee vormgeven als omgeving voor menselijke ontmoeting en beweging en kan zo groen mogelijk worden ingericht. Het samensmelten van natuur en stad bepaald in belangrijke mate de sfeer en karakter van Wernink als stedelijk interactiemilieu. Vanuit ecologisch perspectief is de rivier de Rijn een belangrijke levensader voor natuur in de stad. Met de ontwikkeling van Wernink wordt zoveel mogelijk aangesloten bij de landelijke ambitie om de rivieren weer natuurlijker te maken. Hiervoor wordt ruimte gereserveerd voor riviernatuur die zich spontaan kan ontwikkelen. Daar waar de kademuren de oevers bepalen, kan worden gekozen voor een natuurinclusieve inrichting. Ondiepe vooroevers zorgen voor een aantrekkelijk leefgebied voor moerasplanten, vissen en libellen. De kwaliteit van het Werninkterrein wordt verder bepaald door de groene (klimaatadaptieve en biodiverse) inrichting van de buitenruimte. Vanwege de hoge mate van stedelijkheid is het niet alleen wenselijk de straten zoveel mogelijk groen in te richten, maar ook de uitgeefbare blokken zoveel mogelijk te vergroenen. Dit concept draagt bij aan het realiseren van een bijzonder ecosysteem, met als inzet groene dakterassen,

openbare binnentuinen, groene straten en een parkachtige inrichting langs de Rijnoever. De gebouwvormen met grote variatie in bouwhoogte biedt daarnaast aanleiding om verticaal groen te introduceren. Voor de openbare ruimte wordt een zonering gehanteerd die is gebaseerd op rust en reuring. De categorie rust bevat de grotere groenplekken, zoals de groene parkstrook binnen de oeverzone met wildernistuin en de binnentuinen. De provinciale vrijwaringszone van de Rijn vereist een obstakelvrije inrichting niet hoger dan 2 meter. Dit betekent dat geen nieuwe bomen mogen worden geplant. De binnenterreinen worden ingericht als collectieve tuinen met ruimte voor spelen en tuinieren. De woonstraat vormt een schakel tussen de rust en reuring zone, met een inrichting van verharde en groene delen. Het centrale plein, de kade, spoorlaan en stadsstraat vallen binnen de reuring zone. De kade wordt zoveel mogelijk groen ingericht met bomen en plantvakken en biedt ruimte aan diverse activiteiten. Te denken valt aan functies zoals skaten, hardlopen, calisthenics, roeien etc. Ook wordt de waterzone voor de kade met een breedte van ca 10 meter geactiveerd met waterprogramma. In de verdere planvorming wordt onderzocht of het mogelijk is een botenaanlegplaats te maken of andere water gerelateerde activiteiten. De pleinruimte biedt plek voor ontmoeting en vermaak. Hier zijn terrasjes, plekken om aan het water flaneren, maar is ook ruimte voor de jaarlijkse braderie. CONCEPT

Gebiedsvisie Werninkterrein

De publieke functies in de plint dragen sterk bij aan het karakter van het plein en dienen dan ook zorgvuldig geprogrammeerd te worden. Voor de zone langs het spoor krijgt de ontsluitingsweg het karakter van een groene laan, waarmee deze ruimte, die gekenmerkt wordt door dynamisch verkeersgebruik, een stedelijke allure krijgt.

groen-oppervlaktes geschikt. In de verdere planvorming wordt nader onderzocht op welke manier het programma voor spelen kan worden ingevuld. Bij nieuwbouw van het Wernink gelden daarnaast regels voor waterberging. De hemelwaterverordening van de gemeente vereist 60 mm voorwaardelijke verplichting voor hemelwaterberging.

Het maaiveld wordt zoveel mogelijk ingericht als herkenbare openbare ruimte met eenduidig vloer Hergebruik van de Werninkplaten speelt hierbij een belangrijke rol. Dit materiaal vormt de basis voor de inrichting en bepaalt sterk het karakter van het plein en Rijnkade. Door afwijkende bestratingspatronen te hanteren kan extra ruimte ontstaan voor groene plekken. De binnenterreinen worden ingericht als collectieve tuinen met ruimte voor spelen en tuinieren. De diverse karakters van de openbare ruimte geven veel aanleiding voor het realiseren van speelplekken. Als speelnorm wordt 10% van het totale oppervlak van het gebied gehanteerd. In principe zijn de grotere

E B

wonen plint programma

openbare kade

8-10

bebouwing

watergebonden programma

Doorsnede A: Stenige oever

wonen plint programma parkeren

Gebiedsvisie Werninkterrein

CONCEPT

8-10

bebouwing

groene oever

Doorsnede B: Zachte oever

setback vanaf 5e bouwlaag: min. 2m

plint programma

wonen

stoep

groen + entree bebouwing autoluw karakter groen + entree bebouwing

plint programma

groen autoluw karakter groen

wonen

stoep

wonen

min. 2m

12 Doorsnede D: Verlengde spoortunnel

Doorsnede E: Woonstraat

setback vanaf 8e bouwlaag: min. 2m

max. 26m

wonen uitkraging vanaf 3e bouwlaag: max. 3m 4,7

plint programma

spoor

talud

haaks parkeren

fiets + autoweg

0,9

stoep groen

parkeren

Doorsnede C: Spoorlaan

CONCEPT

Gebiedsvisie Werninkterrein

Zicht richting binnentuin

4.3 Uitgangspunten beeldkwaliteit In dit hoofdstuk is het stedenbouwkundig kader beschreven. Voor een kwalitatief aangenaam en aantrekkelijk gebied is aandacht voor de verschillende schaalniveaus belangrijk. Hieronder zijn de belangrijkste aandachtspunten samengevat.

4.3.1 Gebiedsniveau • De openbare ruimte vormt de drager van het ruimtelijke systeem • De Oude Rijn is vanuit diep in het gebied en op zo veel mogelijk plekken op het terrein ervaarbaar; • Het ontwerp van het gebied bouwt voort op bestaande kwaliteiten en toont aandacht voor tijdlagen; • Fijnmazige bebouwingsstructuur met ontmoetings-, speel- en beweegruimte voor voetgangers (bewoners en bezoekers); • Buitenruimtes worden zo groen mogelijk ingericht (dit geldt voor openbare ruimte, collectieve ruimten en private buitenruimten zoals tuinen, balkons en daken); • Er is eenheid in uitstraling van de architectuur, waarbij een balans in samenhang en contrast wordt gehanteerd op gebiedsniveau. Leidende termen zijn stoer en industrieel, maar tevens verfijnd en reliëf-rijk; • Gebied kent een mate van functiemenging waarin zones voorkomen die gekenmerkt worden door ruis, reuring en rust; • Balans tussen fietser – voetganger – auto, in het voordeel van de voetganger en fietser; • Openbare ruimte biedt comfort aan gebruikers: beperkte wind, genieten van de zon, geen overmatig geluid, voldoende zit- en schaduwplekken, groen en water om hittestress te voorkomen • Aandacht voor de omgeving (effecten van ontwikkeling op bestaande wijk en bedrijven).

Gebiedsvisie Werninkterrein

CONCEPT

3 3 3 3

4 4.3.2 Blok- en straatniveau • Openbare ruimtes en binnentuinen krijgen een inrichting en uitstraling passend bij gebruik en sfeer van de ruimte; • Het plein en de kade worden ingericht als multifunctionele stedelijke condensatieplek, met groene elementen; • Gebouwen worden ontworpen met aandacht voor de menselijke maat, en interactie tussen binnen en buiten; • Bebouwing wordt zorgvuldig afgestemd met betrekking tot hiërarchie, oriëntatie en ordening van de openbare ruimte; • Blokken worden opgedeeld in gebouwen met variatie aan gebouwkorrels en eenheden met ‘5 km/u architectuur’ voor variatie op straat; • Meerwaarde wordt gezien in werkwijze waarbij verschilllende ontwerpers aan een blok uitwerking geven en zij elk een segement met snede van Rijn tot rails architectonisch uitwerken. • Hoekaccentueringen en hoekoplossingen; de hoeken van bouwblokken lenen zich het beste voor publieksprogramma, bijzondere woonvormen en hogere bouwvolumes; • Lager gelegen daken krijgen extra aandacht met betrekking tot een zorgvuldige groene en actieve invulling; • Parkeren (auto) wordt op integrale wijze ontwikkelt binnen het blok, inclusief deel van fietsparkeren. Andere deel fietsparkeren wordt opgenomen in de openbare ruimte dicht bij de woningen. Aandacht voor ruimtelijke kwaliteit en gebruik en toegankelijkheid. Binnentuinen op parkeren krijgen groen en actief karaker.

4.3.3 Gebouwniveau • Gebouwen ‘staan op de grond’, waarbij bouwkorrel en bouwvolumes afleesbaar zijn; • Het gebouw is als ruimtelijke eenheid te onderscheiden binnen het blok, maar waarbij gevel- en volume behandeling passend zijn binnen credo: balans in samenhang en contrast (Geen uitgesproken contrastrijke kleur, volume en materiaalgebruik); • Kleurstelling en materiaalgebruik op basis van lichte tinten met een aards en natuurlijk karakter. Hierbij wordt gerefereerd aan de kalk- en betonindustrie die op deze locatie gevestigd was; • Zorgvuldigheid in ontwerp en aandacht voor opbouw, geleding, detaillering, tactiliteit en plasticiteit; • Hogere gebouwen krijgen een setback in de gevel, voor de ervaring van menselijke maat op straat en om te voorkomen dat de gevel de wind vangt en naar de straat brengt; • Hoogteaccenten langs de Spoorlaan zijn architectonisch afleesbaar. Uitkraging bij deze gebouwen is toegestaan tot 3 vanuit de rooilijn als kolomvrije overstek. Volumes boven max. 8 bouwlagen kennen een setback en worden vormgegen als ‘bijzondere volumes’, herkenbaar in het silhouet van de stad. Zij onderscheiden zich ten opzichte van de onderbouw in verschijningsvorm, in afstemming met kansen voor alzijdige oriëntatie en zichten.

4.3.4 Elementenniveau • Entrees en voordeuren zijn toegankelijk en herkenbaar opgenomen in het beeld; • Plinteenheden bieden ruimte aan diversiteit in gebruik, stimuleren interactie tussen binnen en buiten. Elk met een eigen ingang aan de straat; • Genereuze plinthoogte (mininmaal 4,5 m) zodat door de tijd heen allerlei soorten functies opgenomen kunnen worden; • Er wordt rekening gehouden met een goede hybride zone van ca. 1 meter uit de gevel, als overgangszone van privé naar publiek, voor zowel wonen, werken als voorzieningen. In geval van tuin grenzend aan openbaar toegankelijk gebied een groene erfafscheiding van maximaal 1 meter; • Utilitaire zaken, zoals traforuimtes, communicatie infrastructuur (oa 5G, glasvezel), liftopbouwen, toegangen tot (fiets)parkeergarages ed. worden zorgvuldig ingepast binnen het ontwerp van de bouwblokken en worden niet afzonderlijk in de openbare ruimte geplaatst; • Toepassingen van groen, zonnepanelen en geluidswerende elementen vormen onderdeel van het architectonisch concept en worden als zodanig integraal meeontworpen, waarbij tevens de aspecten met betrekking tot beheer meegenomen worden; • Uitkragende volumes buiten de rooilijn zijn kolomvrij; • Buitenruimten behorend tot woningen kunnen ter plaatse van uitkragende delen van de hoogteaccenten geen uitstekende balkons zijn, maar worden inpandig opgenomen; • Doorsteken en onderdoorgangen zijn sociaal veilig en geen onprettige ruimtes, bovendien worden hoogteverschillen op toegankelijke wijze ingepast.

CONCEPT

Gebiedsvisie Werninkterrein

Het concept ‘stadsbuurt als tribune aan de Rijn’ komt tot uiting in een levendig, groen en multifunctioneel terrassenlandschap.

De bebouwing vormt een groupsensemble met balans in samenhang en contrast. Afleesbare en herkenbare gebouwen, met wisselende bouwkorrel binnen het bouwblok. Geen solitaire grootschalige woongebouwen als bouweenheid.

Leidende termen zijn stoer en industrieel, maar tevens verfijnd en reliëf-rijk, met gevels voorzien van diepte, negges, geleding & tactiliteit. Kleurstelling en materiaalgebruik op basis van lichte tinten met een aards en natuurlijk karakter. Hierbij wordt gerefereerd aan de kalk- en betonindustrie die op deze locatie gevestigd was.

Gebiedsvisie Werninkterrein

CONCEPT

Plinten bieden ruimte aan diversiteit in gebruik, stimuleren interactie tussen binnen en buiten. Er wordt rekening gehouden met een goede overgangszone van privé naar publiek, voor zowel wonen, werken als voorzieningen;

Binnentuinen hebben een groen karakter, zijn toegankelijk en worden geactiveerd met entrees, en ruimte voor spelen, bewegen en ontmoeten.

Doorsteken en toegangen tot de binnentuinen zijn sociaal veilig en geen onprettige ruimtes, bovendien worden hoogteverschillen op toegankelijke wijze ingepast. Overbouwde doorsteken zijn enkel toegestaan aan de spoorzijde en de bouwblokken B1 en B2.

CONCEPT

Gebiedsvisie Werninkterrein

Vervolg

5 Vervolg 5.1 Vervolgproces Met de afronding van de gebiedsvisie Werninkterrein wordt er een belangrijke stap gezet richting de herontwikkeling van het Werninkterrein. In dit laatste hoofdstuk wordt vooruitgekeken hoe het vervolgproces er uit ziet op de korte en langere termijn. Korte termijn Deze gebiedsvisie en het onderzoek naar de verkeersontsluiting zijn op 15 april 2021 gepresenteerd. Vervolgens zijn de stukken op doemee.leiden.nl gepubliceerd voor reactie. De gemeente zal alle reacties samenvatten en toevoegen aan het participatierapport dat elke participatieronde is geupdate. Bestuurlijke besluitvorming De gebiedsvisie, het verkeeronderzoek en het kaderbesluit Werninkterrein zullen daarna met het participatierapport worden aangeboden aan het College van Burgemeesters en Wethouders ter besluitvorming. De planning is dat dit op 18 mei 2021 op de agenda komt. De volgende stap in het besluitvormingstraject is dat de stukken in de raadscommissie Stedelijke Ontwikkeling worden behandeld. De eerste vergadering in de raads-

commissie betreft het horen van insprekers. Iedereen kan zich hier van tevoren voor aanmelden om in te spreken. De tweede agendering in de raadscommissie is de inhoudelijke behandeling van de stukken. Het Werninkterrein zal naar verwachting in juni op de agenda komen van de raadscommissie. Na behandeling in de raadscommissie vindt er uiteindelijk besluitvorming plaats in de gemeenteraad. Dit zal naar verwachting eind juni of in juli zijn. Het streven is namelijk om voor het zomerreces een vastgestelde gebiedsvisie Werninkterrein te hebben. Langere termijn Stedenbouwkundig plan Na vaststelling van de gebiedsvisie Werninkterrein vormt dit document het toetsingskader voor verdere planvorming. Ontwikkelaar ABB zal een stedenbouwkundig plan opstellen waarin de gebiedsontwikkeling nader wordt uitgewerkt. Dit betreft zowel de gebouwen als de inrichting van de openbare ruimte in het plangebied. Hierover zal de ontwikkelaar ook participatie met de omgeving organiseren. De gemeente toetst dit plan stedenbouwkundig plan aan de kaders van de gebiedsvisie.

CONCEPT

Gebiedsvisie Werninkterrein

Ontwerpen verkeersinfrastructuur De gemeente zal de komende tijd verder werken aan het ontwerpen van alle benodigde verkeersinfrastructuur ten behoeve van de verkeersontsluiting zoals in het verkeersrapport beschreven. Hierover zal de gemeente participatie organiseren met omwonenden en ondernemers. Aan de Amphoraweg. Het ontwerp voor de tunnel loopt via Prorail. Bestemmingsplan Voor zowel de herontwikkeling van het Werninkterrein als de benodigde infrastructuur in de omgeving is het nodig om een bestemmingsplan vast te stellen om dit juridisch-planologisch mogelijk te maken. De onderzoeken voor dit bestemmingsplan lopen momenteel al. De planning is dat voor eind 2021 een ontwerp-bestemmingsplan ter visie wordt gelegd. Iedereen heeft de mogelijkheid om een zienswijze in te dienen tijdens deze ter inzage legging. Vaststelling van dit bestemmingsplan zal waarschijnlijk plaatsvinden twee kwartaal 2022. Bouwplannen, inrichtingsplannen en verkeersontwerpen Nadat het stedenbouwkundig plan gezamenlijk is vastgesteld zal de ontwikkelaar per bouwfase een bouwplan

Gebiedsvisie Werninkterrein

CONCEPT

uitwerken voor de bebouwing en inrichtingsplan voor de openbare ruimte. De gemeente toets deze plannen aan de kaders van de gebiedsontwikkeling en verleend privaatrechtelijke medewerking (conversie van het erfpachtrecht) op basis van deze toets. De gebiedsontwikkeling zal gefaseerd uit worden gevoerd. De gemeente zal de ontwerpen voor de verkeersinfrastructuur (laten) uitwerken om deze te kunnen aanbesteden voor uitvoering. Naar verwachting kan er eind 2022 gestart worden met uitvoering van de infrastructuur in de omgeving. De eerste woningbouw op het Werninkterrein wordt verwacht medio 2023. De totale realisatie van de nieuw buurt zal een aantal jaren duren. Om de herontwikkeling van het Werninkterrein juridisch-planologisch mogelijk te maken zal er een bestemmingsplanprocedure doorlopen worden. Het bestemmingsplan dient vergezeld te gaan van een goede ruimtelijke onderbouwing op onderzoek naar de relevante omgevingsaspecten, zoals externe veiligheid, luchtkwaliteit, flora en fauna en stikstof, geluid en trillingen, bodem, verkeer, kabels en leidingen, parkeren, bezonning, windhinder et cetera. De onderzoeken hiervoor worden momenteel opgestart. Uit de quick scan met

betrekking tot de omgevingsaspecten zijn bodem en geluid vooralsnog een extra aandachtpunt. Op basis van de beschikbare gegevens blijkt dat de bodem op de locatie nog niet geschikt is voor de voorgenomen ontwikkelingen. Er dient een bodemsanering plaats te vinden. Het plangebied ligt in de geluidzone van het spoor, de wegen Haagweg en Doctor Lelylaan/Churchillaan en grenst aan een bedrijventerrein. Met name het spoorweglawaai is aanzienlijk. Stedenbouwkundig is langs het spoor als geluidbeperkende maatregel een geluidscherm van maximaal 3 meter (met een minimaal ruimtebeslag 5 meter) wenselijk. De overige maatregelen dienen in de gevel te worden opgelost, waarbij dove gevels hoogstwaarschijnlijk zijn. Er zullen hiervoor hogere waarden moeten worden verleend. Het bedrijventerrein is op dit moment een gezoneerd industrieterrein vanwege de voormalige betoncentrale (de grote lawaaimaker). Met het wegbestemmen van de betoncentrale vervalt ook de geluidzone. Bestaande bedrijven mogen daarbij niet in hun planologische geluidruimte worden beperkt.

Op basis van het vigerende bestemmingsplan Transvaal kunnen op het bedrijventerrein bedrijven met maximaal milieucategorie 3.1 gevestigd worden. Het projecteren van woningen in het plangebied op een kortere afstand dan 30 meter tot de bedrijven op het bedrijventerrein is daardoor niet in overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening, zonder nadere maatregelen. Daarnaast dient er rekening mee te worden gehouden dat overige bestaande planologisch vergunde bedrijven niet in hun milieuruimte worden beperkt.

CONCEPT

Gebiedsvisie Werninkterrein

Colofon

Jaap Schoufour Charlot Schans

Henk van de Langemheen Jos Groothuis

BURA Floris van der Zee Robert ten Elsen Saskia Kleij Jacopo Grilli Jimmy Peijnenburg

Gebiedsvisie Werninkterrein

CONCEPT

Gebiedsvisie Werninkterrein