VAN RETAILPAND NAAR ONDERWIJSGEBOUW

HERONTWIKKELING HUDSON’S BAY

DEN-HAAG

nog eens, in het geval van de herontwikkeling van de Hudson’s Bay in Den Haag, ca 4.000 studenten per dag. Bovendien geeft het die impuls aan het gebied zonder dat dit extra autobewegingen tot gevolg heeft. In het geval van herontwikkeling naar woningen of kantoren zou parkeerruimte noodzakelijk zijn, dat is in dit geval niet nodig. Studenten zorgen voor meer levendigheid op straat juist op die momenten dat stadscentra rustig zijn.

in onderwijshuisvesting en duurzaamheidslabels als BREEAM en WELL. Laatstgenoemde werken aan projecten binnen het hele spectrum van leren en ontwikkelen, waaronder ook het realiseren van huisvesting voor hogescholen en universiteiten. Onder andere voor het project in Den Haag weten zij goed samen te werken, waarbij zij niet schromen elkaar kritisch te bevragen en uit te dagen met als doel de beste oplossing te realiseren.

In het veranderende retaillandschap is het herbestemmen van leegstaande winkelpanden een goede manier om binnensteden vitaal te houden. Meestal wordt een winkelfunctie omgezet naar een woon- of kantoorconcept, maar bij RYSE denken we ook graag buiten de gebaande paden. Zo kunnen er ook onderwijsfaciliteiten worden gecreëerd in herbestemde winkelruimtes, zoals (hoge) scholen, universiteiten, beroepsonderwijsinstellingen en trainings- en examencentra. Door de retailfunctie op de begane grond te behouden en daarboven de onderwijsinstelling te huisvesten, wordt het centrumgebied verlevendigd en verstevigd.

Een succesvol voorbeeld van deze transformatie is de herontwikkeling van de Hudson’s Bay in Den Haag. RYSE herontwikkelt dit pand in opdracht van CBRE Investment Management (CBRE IM) tot onderwijsgebouw. CBRE IM, de gemeente Den Haag, de Universiteit Leiden, TU Delft, Open Universiteit en Koepelorganisatie Universiteiten van Nederland werken samen om deze herontwikkeling mogelijk te maken.

Een win-win situatie

Natuurlijk is de omzetting van retailfunctie naar onderwijfunctie niet de meest gebruikelijke keuze. Het gaat hier vooral om panden met grote vloeroppervlakken en relatief grote kolomafstanden, waardoor het mogelijk is om collegezalen te realiseren. Vooral grote winkelpanden zoals voormalige warenhuizen lenen zich hiervoor. Deze panden bevinden zich vaak op centrale locaties die goed ontsloten zijn door openbaar vervoer en langzame verkeerroutes en zijn van oudsher trekkers in stedelijke gebieden. De bruisende omgeving van de binnenstad is aantrekkelijk voor zowel studenten als medewerkers. Het grote vloeroppervlak en de strategische ligging sluiten naadloos aan bij de wens van veel onderwijsinstellingen om op centrale plekken hubs te creëren waar interdisciplinair onderzoek en samenwerking plaatsvindt.

Aan de andere kant is het ook goed voor de stedelijke omgeving zelf. Het geeft een nieuwe bestemming voor een type gebouw dat vaak langere tijd leegstaat. En die nieuwe bestemming trekt ook

De transformatie van een winkelpand naar een onderwijsgebouw is niet alleen goed voor de stedelijke omgeving, maar ook voor de eigenaar van het pand. In de huidige markt is het vinden van een nieuwe huurder voor zulke grote (vaak meerlaagse) winkepanden lastig en bij omzetten naar kantoor of woningen zijn vaak ingrijpende werkzaamheden noodzakelijk. Vanwege de grote en diepe vloeroppervlakken moeten vaak grote delen worden gesloopt om daglicht, ontsluiting, buitenruimten en marktconforme afmetingen tot stand te kunnen brengen. Hierdoor stijgen niet alleen de bouwkosten, maar gaat vaak een aanzienlijk deel van het verhuurbaar oppervlak verloren. Een onderwijsinstelling past qua afmetingen beter in dit type gebouw, waardoor minder hoeft te worden aangepast aan de constructie van het gebouw. Bijkomstig voordeel is dat het gebouw, wanneer deze gereed is, verhuurd wordt aan één gebruiker. Hierbij zijn onderwijsinstellingen in staat langjarige afspraken aan te gaan . Het zorgt dus voor langjarige stabiele inkomsten, zekerheid en een lager risico.

Kruisbestuiving

Natuurlijk stellen onderwijsinstellingen specifieke eisen aan een gebouw, die flink verschillen van de standaard eisen voor bijvoorbeeld een kantoor- of woonfunctie. Gelukkig hebben wij binnen RYSE zowel experts op het gebied van commercieel vastgoed, waaronder op het gebied van retail en herontwikkeling, als experts die gespecialiseerd zijn

De transformatie van dit retail pand naar een onderwijsfunctie is een inspirerend voorbeeld voor ontwikkelingen elders in het land. Voor zowel ontwikkelaars die een nieuwe functie zoeken voor een gebouw als onderwijsinstellingen die een nieuwe locatie zoeken.

RYSING STAR Britt Peters

Als verse nieuwe werknemer van RYSE kreeg ik gelijk de mogelijkheid om onderdeel uit te maken van het projectteam dat werkt aan de Herontwikkeling van de Hudson’s Bay in Den Haag. Samen met een partner en senior projectmanager zijn we hier aan de slag gegaan met een haalbaarheidsstudie om het programma van de beoogde gebruiker van het gebouw passend te laten maken. Na dat dit met succes gelukt was, is de ontwerpfase gestart; van SO tot DO en inmiddels samen met de aannemer in bouwteam, de uitwerking van het UO! Het is in dit traject onwijs tof om te zien hoe ideeen werkelijkheid worden en op wat voor betekenisvolle manier we een bijdrage kunnen leveren aan de ontwikkeling van een gebouw, maar ook aan de stad! Hoe gaaf is het dat we hier een voormalig warenhuis gaan omtoveren tot een hoogwaardig onderwijsgebouw!

Als Young Talent is het enorm waardevol om vanaf het begin van het traject tot het einde van het traject betrokken te zijn, zo leer je alle fasen goed kennen! Daarnaast werkt RYSE het liefst in teams dat uit verschillende soorten projectmanagers bestaat; senioren, medioren en junioren gemixt. Op deze manier kan je onwijs veel van je collega’s leren kennen en pak je de opgave als team aan!

IJSSELHEEM: HBS

Kampen

Nederland kampt met een enorme vergrijzing. We hebben niet alleen te maken met de gevolgen van de babyboom, maar ook met het feit dat mensen steeds ouder worden. In 2030 zijn ruim 2 miljoen mensen ouder dan 75 jaar (ca. 12% van de bevolking), dat is bijna 50% meer dan de 1,4 miljoen 75-plussers in 2018. Hiermee ontstaat een toenemende zorgbehoefte die een enorme impact heeft op het zorgvastgoed dat we vandaag de dag kennen. IJsselheem ziet dat de complexe en intensieve zorg aan ouderen anders moet en kan.

In Kampen gaat IJsselheem dan ook het HBS gebouw renoveren. Het doel van IJsselheem is dat in het monumentale gebouw bewoners met een intensieve zorgvraag een thuis krijgen. Bewoners wonen hier zelfstandig in hun eigen woning. Met zorgtechnologie, de zorg van familie, mantelzorgers, omgeving en de zorg van IJsselheem. Alles wat er al is in hun leven, wordt zoveel mogelijk behouden. In de HBS – in hun eigen thuis – kunnen zij doorgaan met hun eigen leven.

Co-creatie

In het voortraject zijn wij samen met IJsselheem een nieuwe manier van samenwerking gestart middels cocreatie om invulling te geven aan deze vorm van thuis wonen met intensieve zorg. Dit concept verschuift de verantwoordelijkheid van zorg van IJsselheem naar de bewoner zelf, in samenwerking met familie, de omgeving en zorgtechnologie. Het doel is om de bewoner zo zelfstandig mogelijk te laten leven en wonen, waarbij professionele zorg op de achtergrond aanwezig blijft als vangnet. De fysieke omgeving, inclusief het appartement met zorgtechnologie, domotica en hulpmiddelen, speelt een stimulerende rol. Het uitgangspunt is positieve gezondheid, waarbij de focus ligt op de mens in plaats van het ziektebeeld.

Het co-creatieproces omvat het betrekken van een brede sociale context, waaronder vrijwilligers, scholen, ondernemers, gemeenten en omwonenden. Hierdoor ontstaat een verandering in de organisatie en vraagt het flexibiliteit van zorgmedewerkers. De eigenaarschap ligt bij de ouderen zelf, ondersteund door hun omgeving en technologie.

Een monumentaal gebouw

Het transformeren van het ruim 140 jaar oude en kolossale rijksmonument tot tot 59 appartementen en twee ontmoetingsruimtes brent de nodige uitdagingen met zich mee. Zo moeten bestaande elementen worden behouden en komt er nog bij dat het gebouw een woonfunctie met zorg op afroep krijgt en daar geldt in de bouwwereld weer specifieke wet- en regelgeving voor. Ook het linkerdeel is door verzakking in slechte staat. Deze wordt verstevigd met diepe heipalen en een betonvloer. De vloeren op de hogere etages worden verhoogd, zodat toekomstige bewoners comfortabel uit hun stoel of rolstoel kunnen genieten van het uitzicht. Zo worden uitdagingen op ingenieuze opgelost.

Tijdens de renovatie is RYSE verantwoordelijk voor het projectmanagement.

RYSING STAR Hugo Smid

IJsselheem heeft RYSE gevraagd om op gestructureerde wijze invulling te geven aan het begeleidingsproces. Vanwege het karakter van de UAV-GC betekent dit dat RYSE verantwoordelijk is voor het projectmanagement, contractmanagement en kwaliteitsmanagement tijdens de ontwikkelfase, realisatiefase en nazorgfase. Op dit moment zitten wij in de realisatiefase en is mijn rol junior contractmanager. De rol is controlerend en de nadruk ligt voornamelijk op het borgen van continuïteit en proactief bewaken van de uitgangspunten in het contract.

Om de door opdrachtgever/aannemer gewenste of onvoorziene wijzigingen in de vorm van verzoeken tot wijzigingen (VTW’s) procesmatig goed te laten verlopen, heb ik een onder andere een wijzigingsproces opgesteld, waarin procesafspraken, mandaat en doorlooptijden zijn uitgewerkt. Naast het opstellen van dit soort schema’s ben ik betrokken bij project- en stuurgroepen. Hier maak ik verslagen en houd ik de acties bij. Ik plan overleggen in met verschillende stakeholders en houd samen met de contractmanager nauwkeurig in de gaten welke afspraken worden gemaakt en welke afwijkingen doorgevoerd moeten worden. Dit wordt vervolgens ook besproken met de kwaliteitsmanager vanuit RYSE die later op de bouw controleert of de wijzigingen worden doorgevoerd.

Als junior leer je het contract, de kosten en planning te bewaken. Je bent bezig met risico’s en afwijkingen te ontdekken en hier vervolgens ook vervolgacties aan te koppelen. Dit maakt het een leuke uitdaging. Je draagt hierdoor bij aan een transformatieopgave van een oud monumentaal pand!