Roni AntĂ´nio Mendes
Novatec
Copyright © 2018 da Novatec Editora Ltda. Todos os direitos reservados e protegidos pela Lei 9.610 de 19/02/1998. É proibida a reprodução desta obra, mesmo parcial, por qualquer processo, sem prévia autorização, por escrito, do autor e da Editora. Editor: Rubens Prates PY20180511 Revisão gramatical: Tássia Carvalho Editoração eletrônica: Carolina Kuwabata Capa: Carolina Kuwabata ISBN: 978-85-7522-675-9 Histórico de impressões: Maio/2018
Primeira edição
Novatec Editora Ltda. Rua Luís Antônio dos Santos 110 02460-000 – São Paulo, SP – Brasil Tel.: +55 11 2959-6529 E-mail: novatec@novatec.com.br Site: www.novatec.com.br Twitter: twitter.com/novateceditora Facebook: facebook.com/novatec LinkedIn: linkedin.com/in/novatec
capítulo 1
Aspectos gerais
Neste capítulo, serão tratados os aspectos básicos dos Fundos de Investimento Imobiliário: a definição, as vantagens de investir no mercado imobiliário por meio dos FIIs e os principais riscos que um investidor enfrentará ao decidir aplicar nesse tipo de ativo.
1.1 O que são Fundos de Investimento Imobiliário? Os Fundos de Investimento Imobiliário, que a partir deste ponto serão designados pela sigla FII (no singular) ou FIIs (no plural), são ativos financeiros que permitem, de maneira fácil e inteligente, investir no mercado imobiliário, mesmo com pouco dinheiro. Todo FII é administrado por uma instituição financeira. Para ser constituído, a instituição financeira que administrará o fundo realiza a captação de recursos junto aos investidores, distribuindo cotas do FII. Esse processo é chamado de IPO (Initial Publish Offering – Oferta Pública Inicial). Cada investidor que participa da IPO de um FII recebe um determinado número de cotas do fundo, proporcional ao dinheiro que investiu. Cada cota representa um “pedacinho” do patrimônio do fundo. Os recursos captados pelo fundo junto aos investidores podem ser empregados na aquisição ou construção de imóveis, urbanos ou rurais, residenciais ou comerciais; também podem ser utilizados na aquisição de ativos de renda fixa (LCI, CRI etc.), cotas de outros FIIs e até mesmo na compra de ações de empresas que atuam no ramo imobiliário. Cada FII tem o próprio regulamento e nele consta a política de investimento do fundo. Assim, um determinado FII pode, por exemplo, investir os recursos em um único imóvel comercial com fim exclusivo de locação; outro FII pode investir 18
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os recursos na construção de imóveis para venda; um terceiro FII pode usar os recursos captados para investir em renda fixa ou comprar cotas de outros FIIs. Dos FIIs atualmente disponíveis, a maioria aplica os recursos na compra de imóveis prontos que são locados para empresas. Os FIIs são constituídos na forma de condomínio fechado: os investidores não podem fazer o resgate antecipado das cotas. Se um investidor deseja resgatar o investimento que realizou em um FII, há duas opções: 1. aguardar o término do prazo de duração do fundo (apesar de a maioria dos FIIs não possuir prazo definido de duração); 2. vender as cotas na Bolsa de Valores, no mercado secundário, para outros investidores que estejam interessados em adquiri-las. O processo de compra e venda de cotas de FIIs feito entre investidores é muito simples. No Capítulo 3, será explicado como fazê-lo. Os FIIs são destinados principalmente aos investidores pessoas físicas, mas alguns investidores institucionais, como fundos de pensão, também investem parte de seus recursos nesses ativos. Além do administrador, os FIIs também podem ter consultores ou gestores. Enquanto o administrador cuida da parte burocrática do fundo, os gestores atuam na parte imobiliária. Em alguns FIIs, o administrador também desempenha o papel do gestor. Os administradores/gestores de um FII são responsáveis por realizar os contratos com as empresas interessadas em alugar os imóveis, receber os valores, pagar as despesas dos imóveis e da manutenção do fundo (como taxas de administração/gestão, taxas de registro em Bolsa, taxas de custódia etc.), fazer a distribuição dos resultados aos cotistas, entre outros. As principais instituições que exercem esses papéis nos FIIs são, dentre outras: Rio Bravo, Credit Suisse – Hedding Griffo (CSHG), Banco do Brasil, Banco BTG Pactual, XP, TRX, Votorantim Asset, Bradesco etc. No entanto, o administrador e o gestor de um FII não são os donos do fundo. Os donos de um FII são os investidores que possuem as cotas do fundo (cotistas). E, como donos, têm alguns direitos.
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Basicamente são três, todos proporcionais ao número de cotas: 1. Receber uma parte dos proventos distribuídos. 2. Participar das assembleias de cotistas convocadas pelo administrador e ter direito a voto. 3. Receber direitos de subscrição nas chamadas de capital do fundo. Indubitavelmente, o primeiro direito é o que realmente mais interessa ao investidor. Cada cota representa a menor divisão do patrimônio do FII e confere ao seu detentor o direito de receber uma pequena parte do resultado líquido do fundo, que é distribuído e dividido entre os cotistas. Pela legislação vigente, os FIIs devem distribuir, pelo menos, 95% do resultado líquido aos cotistas. Esses valores em dinheiro são creditados na conta-corrente ou conta investimento do cotista, proporcionais ao número de cotas que o investidor possui, e são chamados de dividendos ou proventos. Em algumas ocasiões, os administradores dos FIIs convocam assembleias para tomar decisões a respeito de vários assuntos do fundo: aprovação de demonstrações financeiras, aprovação de emissão de novas cotas do fundo, troca de gestor, substituição de administrador, alterações no regulamento, deliberação a respeito de propostas de compra de imóveis que pertencem ao fundo etc. Os cotistas podem comparecer a essas assembleias e votar. Esse direito é pouco exercido pelo pequeno investidor. Entretanto, têm ocorrido alguns movimentos, em alguns fundos. Os cotistas têm feito mobilizações para participar das assembleias e defender seus interesses. Um cotista que não poderá participar da assembleia pode providenciar uma procuração a outro cotista, que seja uma pessoa de sua confiança e ser representado. Esses movimentos ainda são muito incipientes, mas já revelam um amadurecimento do mercado e dos investidores. A respeito do terceiro direito, em algumas situações, os fundos podem realizar chamadas de capital, que consistem na emissão de novas cotas (para captar dinheiro “novo”) no mercado primário. Os motivos que levam um fundo a emitir novas cotas são vários: promover expansões ou reformas substanciais nos imóveis, comprar novos ativos imobiliários, pagar despesas extraordinárias de natureza diversa etc. Os cotistas do fundo têm a preferência de aportar o capital novo exercendo os direitos de subscrição. Isso pode ou não ser interessante para o investidor. Cada caso é um caso.
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1.2 Como posso ganhar dinheiro investindo em FIIs? Procurando satisfazer um pouco da sua curiosidade, responderei aqui a uma pergunta que provavelmente se formou em sua mente: Como posso ganhar dinheiro investindo em FIIs? De duas maneiras: 1. A primeira é por meio do recebimento dos proventos. A maioria dos FIIs distribui proventos mensalmente. Tais recursos proporcionam ao investidor um fluxo de caixa que, durante a fase produtiva da vida (quando se está trabalhando para formar patrimônio), pode ser reinvestido na compra de mais cotas de FIIs ou alocado em outros tipos de ativos, como renda fixa ou ações. Na fase de usufruto, ou seja, durante a aposentadoria, os rendimentos mensais dos FIIs podem ser utilizados no pagamento das despesas.
A maioria dos FIIs anuncia a distribuição de proventos no último dia útil de cada mês, e são pagos por volta do dia 15 do mês seguinte. Então, para a maioria dos FIIs, a data com é o último dia útil do mês. A data com de um ativo é um termo usado para designar a data em que os investidores que detenham posições no ativo no final daquele dia e “durmam comprados” no ativo terão direito a receber os proventos anunciados. O dia seguinte é conhecido como data ex, porque quem comprar cotas naquele dia não tem mais o direito de receber os dividendos que foram anunciados (mas terá direito aos próximos proventos, desde que mantenham suas posições até a próxima data com). Por exemplo, suponha que um FII anunciou distribuição de proventos referentes ao mês de agosto de 2017 com data com em 31 de agosto de 2017. Se você comprar cotas desse FII em 31 de agosto e “dormir comprado” com elas, terá direito a receber os proventos anunciados. Se você comprar mais cotas em 1 de setembro de 2017 (data ex), estas não darão o direito de receber os proventos distribuídos em agosto, mas poderão garantir o direito de receber os proventos de setembro de 2017, que serão anunciados no fim do mês.
2. A segunda maneira é por meio de uma possível (embora não garantida) valorização das cotas. Com o passar do tempo, as cotas dos FIIs podem valorizar, em alguns casos, expressivamente. Ilustremos com um exemplo de sucesso: o FII negociado sob o código SHPH11 (explicaremos no final deste capítulo sobre os códigos de negociação de FIIs). A IPO desse ativo ocorreu no final de 1999. As cotas inicialmente foram lançadas ao preço de R$ 100,00 cada. Dezessete anos depois, a cotação do SHPH11 atingiu cerca de R$ 1.000,00. Além de todos os rendimentos mensais que os investidores receberam desse FII ao longo do tempo (de 2006 até 2017, totalizaram, aproximadamente, R$ 370,00/cota; não foi possível acessar dados mais antigos), o capital inicialmente aplicado aumentou 10 vezes. Observe que, apenas em rendimentos recebidos, o investidor recebeu
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3,7 vezes o capital investido. Para aqueles investidores que estavam na fase de formação do patrimônio e utilizaram os proventos recebidos mensalmente para comprar mais cotas desse FII, o retorno foi mais expressivo. Muito mais expressivo ainda foi o retorno de quem, além de ter comprado cotas desse FII na ocasião do lançamento e ter reinvestido todos os dividendos recebidos, fez ainda, ao longo dos dezessete anos transcorridos, compras de cotas adicionais com dinheiro “novo” proveniente da poupança de parte do salário. Essas são as duas maneiras de ganhar investindo em FIIs. Para os investidores, o que importa é o futuro, não o passado. Muitas vezes, para estudar um ativo, nós olhamos para o seu passado, mas o que realmente interessa é o seu desempenho no futuro. O SHPH11 foi um caso de sucesso de investimento em FII. Continuará a ser? Essa é a resposta que importa para o investidor. Não existem respostas prontas, mas você vai aprender neste livro a buscá-las por si mesmo. Vejamos outra pergunta: Todos os FIIs vão apresentar valorização de suas cotas ao longo do tempo? Você vai aprender que existem várias classificações de FIIs. Nem todos eles têm imóveis, propriamente ditos. Como já explicado superficialmente, os FIIs podem aplicar seus recursos em diferentes ativos, e não apenas em imóveis. Mas consideremos o caso específico dos FIIs que possuem imóveis. Teoricamente, o valor dos imóveis dos FIIs (e, por consequência, suas cotas) seria corrigido, no longo prazo, pela inflação. Mas isso é uma teoria, não há certezas. Portanto, a resposta mais adequada para a pergunta feita seria: Não, nem todos os FIIs poderão apresentar valorização das cotas ao longo do tempo. Alguns poderão até desvalorizar.
Você precisará estudar muito, para que saiba escolher os melhores FIIs, os mais promissores, os que têm maior chance de valorização no futuro.
1.3 Diferenças entre o investimento em fundos imobiliários e o investimento direto em imóveis É importante, neste ponto do livro, que você já tenha compreendido que o investimento em FIIs é semelhante ao investimento em imóveis. No entanto apresenta várias diferenças, descritas a seguir.
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1.3.1 Necessidade de menor quantidade de capital para iniciar o investimento e maior possibilidade de diversificação Para realizar um investimento direto em imóveis, é necessário empregar, relativamente, uma quantidade substancial de recursos. Um investidor não conseguiria, nos tempos atuais, começar um investimento em imóveis se não tivesse um capital de, pelo menos, digamos, R$ 100 mil (talvez suficiente para comprar um terreno em áreas periféricas). O investimento em FIIs pode ser iniciado com um capital muito menor: um valor da ordem de R$ 10 mil. Portanto, nesse item, é clara a vantagem dos FIIs em relação ao investimento direto em imóveis. Além do mais, o investidor pode praticar uma ampla diversificação de sua carteira, comprando cotas de vários FIIs, que podem, por sua vez, ter vários imóveis. Com isso, o investidor diminui o seu risco, por não estar com o capital concentrado em um único imóvel ou em um pequeno número de imóveis.
1.3.2 Liquidez, facilidade de transação e custos Liquidez é a capacidade de transformar um ativo em dinheiro, sem perdas significativas de valor. Quem já investiu diretamente em imóveis, ou quem já vendeu um imóvel próprio, sabe da dificuldade de concluir o negócio. A liquidez dos imóveis é muito baixa. Entre o anúncio do imóvel que será vendido, as negociações com potenciais compradores e a efetiva liquidação financeira da transação, podem transcorrer semanas, meses ou até anos. A liquidez dos FIIs é incomparavelmente maior. Dependendo do montante a ser negociado e dependendo da urgência, é possível para um pequeno investidor efetuar a venda total das cotas de seus FIIs em questão de minutos (para um grande investidor, que tenha dezenas de milhões de reais aplicados, pode não ser tão fácil). A negociação de compra/venda das cotas de FIIs em Bolsa de Valores é rápida e descomplicada e as taxas cobradas são muito menores do que as taxas envolvidas na negociação direta de imóveis físicos.
1.3.3 Possibilidade de fazer desinvestimento parcial Em caso de necessidade, ou por concluir que o momento é propício para a realização de uma venda parcial, o investidor pode realizar o desinvestimento sem nenhum entrave. É possível, por exemplo, vender 30, 40 ou 70 cotas de um total de 100 cotas de um FII que o investidor possua. Já a venda parcial de um imóvel físico não pode ser realizada. Não é possível vender apenas um quarto de uma casa, ou só a cozinha de um apartamento.
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1.3.4 A administração é delegada a terceiros Os verdadeiros donos dos imóveis dos FIIs são os cotistas, mas a administração e a gestão são de responsabilidade das instituições que prestam esses serviços para o fundo. Isso é uma vantagem para o pequeno investidor, uma vez que ele não precisará se preocupar com a administração do imóvel e poderá se dedicar integralmente ao exercício de sua profissão ou administração de seu negócio próprio. Quem já investiu diretamente em imóveis físicos sabe das muitas dificuldades que existem nesse ramo, como inquilinos que atrasam aluguéis, que se recusam a sair do imóvel ou a reparar danos que tenham causado. Os administradores/gestores dos FIIs cuidam de todos esses aspectos: é para desempenhar essa função que eles recebem as taxas de administração/gestão, descontadas das receitas do fundo. A desvantagem é que os cotistas não exercem influência direta na administração dos imóveis. Se o administrador/gestor não executar bem o seu trabalho, os rendimentos do FII podem diminuir e as cotas podem desvalorizar.
1.3.5 Os inquilinos Os inquilinos dos FIIs não são inquilinos residenciais ou pequenas empresas. Em sua maioria, os inquilinos dos FIIs são médias ou grandes empresas. Isso reduz consideravelmente (apesar de não anular) o risco de inadimplência. Exemplos de empresas que são inquilinos de alguns FIIs: Petrobras, Banco do Brasil, Banco Santander, Caixa Econômica Federal, Ambev, BR Foods, Eletropaulo, Azul Linhas Aéreas, Adidas etc.
1.3.6 Menor incidência de impostos Pela legislação vigente, os rendimentos mensais distribuídos pelos FIIs podem ser isentos da cobrança de Imposto de Renda (IR). Para isso, o FII deve ter um mínimo de 50 cotistas. Caso algum investidor detenha individualmente mais de 10% das cotas, os rendimentos recebidos por ele serão tributados. Como a maioria dos FIIs tem mais do que 50 cotistas e como o pequeno investidor dificilmente conseguiria possuir mais de 10% das cotas de um FII, a regra geral é a isenção de IR dos rendimentos distribuídos. No investimento direto em imóveis, os rendimentos recebidos na forma de aluguéis são tributáveis e devem ser somados aos outros rendimentos tributáveis (como salários), aumentando a base de cálculo sobre a qual se apura o Imposto de Renda na Declaração de Ajuste Anual. Dependendo do valor recebido de rendimentos tributáveis, a alíquota de IR aplicada pode chegar a
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27,5%. Quando se vendem as cotas de FIIs com lucro, o investidor deve recolher o valor referente a uma alíquota de 20% calculada sobre o ganho de capital a título de Imposto de Renda.
1.3.7 Rentabilidade No momento da escrita deste tópico, o retorno mensal dos FIIs é maior do que o retorno de imóveis tradicionais. Alguns FIIs muito seguros, como os pertencentes ao setor de shoppings (um setor bastante resiliente), têm um retorno da ordem de 0,5 a 0,55% a.m., líquidos. Outros FIIs, mais arriscados, chegam a distribuir em proventos 0,8% a.m., líquidos de impostos. Em contrapartida, o retorno obtido com o aluguel de imóveis tradicionais residenciais e/ou comerciais está entre 0,20-0,3% a.m., brutos. Portanto, o rendimento mensal dos FIIs chega a ser o dobro ou o triplo do rendimento obtido com aluguel de imóveis físicos.
1.3.8 Comodidade Comprar ou vender cotas de FIIs é muito mais simples e cômodo do que negociar imóveis físicos. As negociações podem ser feitas por meio do Home Broker de uma corretora de valores, que o investidor acessa pelo computador de sua casa, do trabalho ou até mesmo pelo celular. É rápido, é seguro, é simples e é barato. Opcionalmente, para aqueles investidores que não se sintam familiarizados ou seguros para operar via Home Broker, é possível efetuar negociações por meio de ligações telefônicas para a mesa de operações da corretora. Entretanto, ao utilizar essa ferramenta, os custos de corretagem serão maiores, apesar de, mesmo assim, continuarem muito mais baratos do que as corretagens cobradas nas transações de imóveis físicos.
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Home Broker é um sistema oferecido pelas corretoras, o qual conecta seus clientes
ao pregão eletrônico da Bolsa, permitindo o envio de ordens de negociação pela internet, por meio do computador ou celular.
1.3.9 Resumo Todas as principais diferenças do investimento em FIIs e do investimento direto em imóveis foram citadas. O leitor pode ter observado que investir em FIIs tem inúmeras vantagens. É fácil investir, necessita-se de pouco capital inicial, a diversificação pode ser praticada amplamente, os custos são baixos, a liquidez é maior etc.
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É muito importante que você entenda que, apesar de os FIIs serem ativos com lastro no mercado imobiliário, eles não são imóveis. FIIs são ativos financeiros com uma dinâmica própria, apesar de receberem influência do mercado imobiliário físico. Em consequência, avaliar um FII é diferente de avaliar um imóvel, chegando a ser mais complexo. Ao adquirir uma cota de um FII, além de comprar uma fração dos imóveis que compõem o patrimônio do fundo, o investidor também está levando a eficiência e a competência do gestor do FII. Portanto, não basta conhecer e avaliar somente os imóveis do FII; a gestão também deve ser avaliada.
1.4 As dimensões do mercado de Fundos de Investimento Imobiliários A Bolsa de Valores do Estado de São Paulo, antiga BOVESPA, que já havia se fundido com a Bolsa de Mercadorias e Futuros (BM&F) em 2008, formando a BM&FBOVESPA, em 2017 passou por outra fusão com a CETIP (Central de Custódia e Liquidação Financeira de Títulos) e passou a se chamar B3 (Brasil, Bolsa, Balcão). Faço esse comentário, porque os investidores ainda se referem à Bolsa de Valores como BOVESPA, ou BM&FBOVESPA, mas a designação atual da empresa é B3. Para que o leitor tenha ideia das dimensões do mercado de FIIs, é válido acessar os informes mensais na B3. Tais informes trazem diversos dados atualizados, como número de fundos listados, patrimônio líquido dos fundos, valor de mercado, número de investidores, volumes de negociação etc. Para ter acesso a esses informes, use o link: https://goo.gl/QX9hXu. O último relatório disponível no momento em que estas linhas foram escritas era o de outubro de 2017. Nesse informe, foi divulgado o número de fundos listados na Bolsa: 132. O valor de mercado total desses fundos era de R$ 36,76 bilhões. É um valor muito pequeno, principalmente quando comparado ao mercado dos fundos imobiliários de países desenvolvidos. O número de investidores em FIIs no Brasil é ridículo: em outubro de 2017 era de 107.709 investidores, dos quais a maioria (70,82%) era constituída de pessoas físicas. Para um total de aproximadamente 200 milhões de indivíduos, apenas 0,05% (aproximadamente) dos brasileiros conhecem e investem em FIIs. A Figura 1.1, extraída do relatório, mostra a evolução do número de investidores em FIIs nos últimos anos. Apesar de todas as vantagens que os FIIs oferecem, infelizmente, em nosso país, esses ativos são pouco conhecidos pela população em geral. Ao avaliar esses números, verifica-se o quão importante é aumentar a divulgação desses ativos para que o mercado de FIIs possa crescer e se desenvolver.
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Figura 1.1 – Evolução do número de investidores em FIIs no Brasil (período: janeiro de 2010 – setembro de 2017) (fonte: B3).
E você, que por sua vontade e curiosidade, chegou até aqui e começou a desvendar o que são os fundos de investimento imobiliário, poderá fazer parte desse pequeno mercado, ainda em desenvolvimento e muito incipiente. Um mercado com muito para crescer, expandir, amadurecer. Mas tenha calma. Não fique deslumbrado assim tão facilmente. Investimento em FIIs tem vários riscos.
1.5 Riscos do investimento em fundos imobiliários Não existe nenhum tipo de investimento isento de risco. O risco é um parâmetro, uma característica intrínseca de qualquer ativo (assim como rentabilidade potencial e liquidez). Cada ativo tem o próprio tipo de risco. Alguns ativos apresentam risco em nível muito baixo (exemplo: Poupança e Tesouro Direto); outros têm nível de risco alto (exemplo: ações). Quanto maior o risco de um ativo, maior é a rentabilidade que ele pode auferir. FIIs têm um nível de risco que pode ser classificado como médio. Os principais riscos do investimento em FIIs são os apresentados a seguir.
1.5.1 Risco de liquidez Ainda que a maioria dos FIIs apresente uma liquidez muito maior do que imóveis físicos, alguns fundos podem apresentar baixa liquidez, com um baixo volume de negociação diário. Portanto, caso um investidor precise sair de sua posição nesses FIIs, pode não conseguir executar seu objetivo pela falta de compradores.
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# Averigue sempre a liquidez dos ativos antes de investir. Tenha preferência pelos mais líquidos.
1.5.2 Risco de mercado FIIs são ativos de renda variável. Apesar de possuírem uma volatilidade menor do que as ações, as cotas dos FIIs podem valorizar ou desvalorizar intensamente num intervalo de tempo curto. Portanto, caso um investidor resolva alocar em FIIs um capital de que possa precisar no curto prazo, estará correndo muito risco, pois as cotas podem desvalorizar e o investidor talvez tenha a necessidade de vendê-las por um preço menor do que o de compra, tendo prejuízos. Esse risco é chamado risco de mercado. Sua existência faz com que o investimento em FIIs deva ser encarado, preferencialmente, como investimento de longo prazo (prazo maior que cinco anos) ou longuíssimo prazo (formação de reservas para utilizar na aposentadoria).
Não aplique em FIIs dinheiro que você poderá precisar no curto prazo. Preferencialmente, aplique apenas uma parte do dinheiro que você poupa para a aposentadoria.
1.5.3 Risco de vacância Assim como nos imóveis físicos, os inquilinos podem deixar o imóvel de um FII, em busca de aluguéis mais baratos e/ou imóveis melhores e mais novos. A vacância, pelo menos temporariamente, reduz as receitas do fundo e aumenta algumas despesas (IPTU e condomínio das áreas vagas), ocasionando uma diminuição dos rendimentos distribuídos aos cotistas. Alguns dos investidores podem não estar preparados para queda dos rendimentos (ainda que momentânea) e se dispõem a vender suas cotas a preço de mercado, causando diminuição na cotação. Em períodos de crise econômica, encontrar novos inquilinos pode ser um problema e geralmente envolve a redução nos preços dos aluguéis cobrados. Se decidir investir em FIIs, você precisa ter em mente que a vacância, na maioria das vezes, é uma situação passageira, e, por mais que demore, tende a ser revertida ou diminuída. Entretanto, se os imóveis do FII não forem bons e/ou se as localizações dos imóveis não forem boas, o risco de vacância elevada pode ser crônico.
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1.5.4 Risco de inadimplência Alguns inquilinos dos FIIs, que estejam passando por situações financeiras difíceis, podem atrasar o pagamento dos aluguéis, causando queda nos rendimentos distribuídos aos cotistas. Isso também pode ocasionar a diminuição do preço de mercado das cotas.
1.5.5 Risco da taxa de juros O cap rate ou capitalization rate é a taxa de dividendos exigida por um investidor para realizar um investimento focado em renda. Esse parâmetro pode ser calculado dividindo-se o aluguel ou renda gerada por um imóvel (renda anual) pelo seu valor de mercado (Equação 1.1): CAP RATE
renda ou aluguel anual valor de mercado do imóvel Equação 1.1 – Cap rate.
Resolvamos um exemplo: Suponha que o valor de mercado de um imóvel seja de R$ 500 mil e que ele possa ser alugado por R$ 3 mil/mensais. Qual o cap rate desse imóvel? CAP RATE
R $ 3000 00 12 R $ 500 000
0 072
7 2%
O cap rate desse imóvel hipotético seria de 7,2% a.a. Se um investidor aceitar comprar esse imóvel por R$ 500 mil é porque está considerando que o cap rate de 7,2% a.a. lhe é atrativo. Os investidores estão sempre comparando diferentes ativos entre si, tentando descobrir qual tem a melhor relação retorno/risco numa determinada conjuntura. A renda fixa é normalmente usada como padrão de comparação em relação aos outros ativos (imóveis, FIIs e ações), porque possui um risco mais baixo. Uma diminuição das taxas de juros diminui a atratividade da renda fixa e pode tornar o investimento em imóveis mais interessante. Pelo fato de os investidores não encontrarem boas opções de investimento na renda fixa quando os juros estão baixos, eles podem aceitar um cap rate menor, promovendo uma valorização dos imóveis.
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Como exemplo, suponha que o aluguel do imóvel hipotético anteriormente citado permaneça constante, mas o cap rate desse imóvel (exigido pelo mercado) diminua para 5% a.a. O que aconteceria com o valor de mercado do imóvel? Valor de mercado
aluguel anual CAP RATE
R $ 36 000 00 0 05
R $ 720 000 00
Podemos verificar que uma queda de aproximadamente 30% no cap rate (7,2% a.a. para 5% a.a.) causou uma valorização no imóvel de 44% (R$ 500 mil para R$ 720 mil). O contrário também é verdadeiro: se ocorrer um aumento na taxa de juros, os investidores encontrarão boas opções de investimento em renda fixa e passarão a exigir um cap rate maior dos imóveis. Como consequência, o valor de mercado dos imóveis diminuirá. Tal comportamento, observado no mercado imobiliário físico, também pode ser observado nos FIIs. Aliás, essa correlação é mais facilmente observada nos FIIs, pois, devido à sua maior liquidez, refletem mais fielmente e sem os lags existentes no mercado físico. Estudemos esse comportamento dos FIIs com maiores detalhes. O IFIX é um índice constituído pela média ponderada das cotações dos FIIs mais negociados na Bolsa. O valor desse índice é calculado e divulgado pela B3. Ele representa, de modo geral, a performance dos FIIs ao longo do tempo. Outro índice, também calculado e divulgado pela B3, mais conhecido por ter maior destaque na mídia, é o Ibovespa. Tal índice representa o comportamento das ações mais negociadas da Bolsa ao longo do tempo. O IFIX é para os FIIs o que o Ibovespa é para ações. Quando o IFIX sobe, isso significa que os FIIs, de maneira geral, estão valorizando. O contrário é verdadeiro. É importante mencionar que no IFIX são consideradas as distribuições mensais de proventos dos FIIs. Sendo assim, supondo que durante um ano inteiro o IFIX permaneça constante e as distribuições dos FIIs constituintes do índice perfaçam um total de 10% nesse ano, isso significa que o preço de mercado das cotas, em média, desvalorizou em 10%. Ainda, outro exemplo, para deixar mais claro: se as cotas dos FIIs constituintes do índice valorizarem 5% em um ano (em média) e distribuírem rendimentos da ordem de 8% nesse mesmo ano, o IFIX apresentará valorização de 13% (5% de valorização das cotas + 8% dos rendimentos). Na Figura 1.2, pode ser observada a variação do IFIX (linha contínua) e da taxa SELIC (linha pontilhada) no período compreendido entre setembro de 2012 e setembro de 2017 (cinco anos).
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Figura 1.2 – Relação entre IFIX e Taxa SELIC.
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A taxa SELIC é a taxa básica de juros da economia brasileira, sendo estipulada nas reuniões do Comitê de Política Monetária (COPOM). Tais reuniões acontecem em intervalos de 45 dias. Depois de analisar uma série de dados atualizados e também as expectativas futuras para alguns índices macroeconômicos (PIB, inflação, câmbio, entre outros), o COPOM decide por manutenção, aumento ou diminuição da Taxa SELIC. As decisões do COPOM sobre o valor da SELIC têm o objetivo principal de manter a inflação sob controle. Se a inflação estiver em tendência de alta, a SELIC será aumentada, para encarecer o crédito e refrear o consumo, com isso reduzindo a inflação. Estando a inflação controlada e em queda, o COPOM reduz gradualmente a SELIC, reativando a economia (principalmente por meio da reativação do consumo, mas também por desinibir investimentos em produção).
Em setembro de 2012, a taxa SELIC estava no menor valor observado desde a sua adoção: 7,25% a.a. O IFIX, recém-elaborado e divulgado pela B3, marcava 1500 pontos. Em maio de 2013, com a inflação dando sinais de aumento, o COPOM iniciou uma fase de aperto monetário, elevando a taxa SELIC (observe a linha pontilhada na Figura 1.2). O aumento da taxa de juros tornou a renda fixa mais atrativa, e os ativos de risco, entre os quais os FIIs, foram penalizados. O IFIX iniciou uma queda (observe a linha contínua na Figura 1.2) e se manteve em valores baixos conforme a SELIC aumentava para níveis cada vez maiores. Como o IFIX considera as distribuições mensais de proventos, a estabilidade no índice, observada entre 2014 e 2016, é enganosa. As cotas dos FIIs desvalorizaram bastante nesse período. Com a SELIC no seu ponto máximo em 14,25% a.a., o IFIX atingiu seus mínimos valores.
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Entretanto, em março de 2016, o mercado, antecipando o movimento futuro de queda na SELIC (pois alguns sinais macroeconômicos começavam a indicar que a inflação estava ficando sob controle) iniciou uma pressão compradora que promoveu a valorização dos fundos imobiliários. Os investidores estavam começando a retirar recursos da renda fixa e aportar em ativos de risco. Com o início efetivo da queda da SELIC, em setembro de 2016, o IFIX acelera sua valorização, atingindo o topo histórico no final de 2017, com a SELIC novamente atingindo valores muito baixos. Os investidores mais experientes sabem, empiricamente, que o mercado sempre tenta antecipar os movimentos dos ativos. Os DIs futuros são contratos de juros futuros e são muito sensíveis às expectativas do mercado. Eles influenciam as taxas dos títulos públicos pré-fixados e também dos indexados à inflação: quando os DIs aumentam, as taxas dos títulos públicos aumentam, e vice-versa. Se a expectativa futura do mercado é que a inflação aumentará, obrigando o Banco Central a elevar a SELIC, os DIs futuros aumentam antes da elevação da SELIC. Se, pelo contrário, a expectativa do mercado é que a SELIC seja reduzida, os DIs futuros são reduzidos antes da diminuição da SELIC. Como já comentado, as taxas dos títulos públicos pré-fixados e indexados à inflação mudam de acordo com as mudanças dos DIs futuros (ou seja, em razão das expectativas do mercado). Observe o gráfico da Figura 1.3, que mostra a relação entre o IFIX (linha contínua) e as taxas de um dos títulos públicos, indexados à inflação (a NTNB 35, linha pontilhada).
Figura 1.3 – Relação entre IFIX e taxas da NTNB-35.
Capítulo 1 ■ Aspectos gerais
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Você pode perceber, no gráfico, que o IFIX, da mesma maneira que com a SELIC, também se correlaciona negativamente com as taxas da NTNB 35. Quando as taxas da NTNB 35 aumentam, o IFIX cai. O contrário é verdadeiro. Mas a correlação entre o IFIX e as taxas da NTNB 35 é mais íntima do que a existente entre o IFIX e a SELIC: as respostas do índice às taxas da NTNB são mais rápidas. A correlação inversa entre o IFIX e a SELIC, ou entre o IFIX e as taxas das NTNB, constitui um fator de risco importante para o investidor: ao decidir alocar um percentual grande do capital disponível em FIIs, quando os juros estão baixos, a chance de que os fundos se desvalorizem com a alta dos juros é elevada. Além de diminuir a atratividade dos ativos de risco, o aumento da taxa de juros inibe a atividade econômica como um todo, fazendo com que as empresas e pessoas físicas tenham de reduzir os investimentos e o consumo. O mercado imobiliário fica desaquecido; aumenta a possibilidade de ocorrerem renegociações dos contratos de locação desvantajosas para os proprietários e favoráveis aos inquilinos; muitas empresas podem diminuir ou acabar com suas atividades, aumentando a vacância nos imóveis (gerando aumento de despesas e diminuição das receitas imobiliárias). Portanto, juros altos têm um efeito duplamente negativo sobre os FIIs. Por um lado, o aumento da aversão ao risco afasta os investidores e causa a desvalorização das cotas. Em adição, os juros altos inibem a atividade econômica, criando uma conjuntura desfavorável para o segmento imobiliário.
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Você pode ficar atento aos indicadores macroeconômicos. Desvalorizações do real em relação ao dólar, inflação começando a dar sinais de descontrole indicam que uma elevação dos juros poderá ser iniciada em breve, o que poderá resultar em grandes quedas nas cotações dos FIIs.
Para ilustrarmos, com um exemplo específico, como as taxas de juros podem influenciar nas cotações dos FIIs, analisemos o comportamento do preço das cotas do BBPO11 ao longo dos últimos cinco anos, de forma bem resumida. O BBPO11 é um FII que tem uma boa liquidez e em seu patrimônio constam, aproximadamente, 60 imóveis localizados em vários estados e cidades diferentes do país. Todos os imóveis do fundos estão locados para o Banco do Brasil. O contrato firmado entre o fundo e o banco é atípico e com vigência até 2022. A multa, em caso de rompimento do contrato, é altíssima. O reajuste dos aluguéis (pelo IPCA) acontece em agosto.
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Um contrato atípico é aquele que não permite a renegociação dos valores cobrados como aluguéis. Se o inquilino (ou o proprietário) romper o contrato, as multas são expressivas. É um tipo de contrato que pode ser bom ou ruim para
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Fundos de Investimento Imobiliário o proprietário do imóvel, dependendo do ciclo da economia e do mercado imobiliário. Com a economia desaquecida e o mercado imobiliário em baixa, é bom. No cenário contrário, é ruim para o proprietário.
O tipo de contrato e a solidez financeira do inquilino tornaram esse fundo bem seguro na época de sua IPO, em 2012. O valor da cota no lançamento foi de R$ 100,00. As primeiras distribuições mensais foram de R$ 0,65/cota. Isso representava uma rentabilidade (yield) de 0,65% a.m. para quem comprou cotas do FII no lançamento (Yield é um termo em inglês que significa rendimento ou lucro. Ele pode ser calculado dividindo-se os proventos distribuídos por um ativo pela sua cotação). Pouco tempo depois, as cotas foram negociadas em cerca de R$ 130,00. Nesse preço, as distribuições mensais de R$ 0,65/cota perfaziam um yield de 0,5% a.m. Isso ocorreu em 2012, com uma taxa SELIC muito baixa (7,25% a.a.). Naquele momento, com ativos de renda fixa rendendo muito pouco, o mercado aceitava desse fundo um retorno de 0,5-0,6% a.m. O baixo valor dos juros propiciou a valorização da cota. Com a elevação da SELIC, as cotas do BBPO11 desvalorizaram-se. Em fevereiro de 2016, com as distribuições mensais em R$ 0,87/cota, as cotas do BBPO11 foram negociadas na faixa de R$ 90,00. Para uma cota comprada nesse preço, o yield era quase 1,0% a.m., muito maior do que em 2012. Isso ocorreu principalmente porque o mercado passou a exigir maiores retornos desse ativo (e de todos os FIIs), pois a taxa de juros vigente naquele período era muito alta (14,25% a.a.). Em outubro de 2017, com a taxa SELIC em 7,50% a.a. (quase o mesmo nível de 2012), as distribuições mensais do FII foram de R$ 0,98/cota. As cotas de BBPO11 foram negociadas pelo preço médio de R$ 150,00/cota, o que daria um yield de 0,65% a.m. Novamente, com taxas de juros menores, as cotas se valorizaram. Esse foi um exemplo de como as taxas de juros podem influenciar no preço das cotas de um FII em particular. É muito importante ter claro este entendimento: as taxas de juros e o preço dos FIIs se correlacionam negativamente. O investimento em FIIs, feito em época de juros baixos, pode levar a grandes prejuízos futuros se ou quando as taxas de juros subirem, para os investidores que não esperam essas oscilações. Tais pessoas entram em desespero e vendem suas cotas quando os preços dos ativos de risco estão no fundo do poço. Isso aconteceu com muita gente. Se você observar novamente a Figura 1.1, poderá verificar que, entre 2011 e 2013, houve um grande aumento no número de investidores em FIIs. Naquela época, muitos iniciantes foram atraídos para esse mercado. Entretanto, entre 2014 e 2016, o número de investidores diminuiu. Muitos foram
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expulsos do mercado porque não estavam preparados emocionalmente e venderam suas cotas no fundo do poço, com grande prejuízo financeiro e emocional. A desvalorização dos ativos de riscos (FIIs e ações) para o investidor preparado e com reservas de capital aplicadas na renda fixa representa uma grande oportunidade, pois excelentes ativos poderão ser comprados a preços muito convidativos.
Fica, portanto, este alerta: muito cuidado com as taxas de juros.
1.5.6 Risco de Tributação dos Rendimentos A Lei n. 11.196, de 2005, incluiu, na Lei n. 11.033, de 2004, o benefício da isenção de cobrança de IR dos dividendos recebidos pelas pessoas físicas detentoras de cotas de FIIs, desde que: 1. O FII tenha pelo menos 50 cotistas. 2. O investidor não detenha, individualmente, mais do que 10% das cotas do FII. Tal isenção é um grande atrativo para o investimento nessa classe de ativos. Entretanto, também é uma nuvem negra que paira no horizonte. A classe política, sempre ansiosa por aumentar a arrecadação, deixará essa isenção permanecer até quando? Relatando um fato ocorrido: em dezembro de 2015, o então senador Romero Jucá (PMDB-RO) apresentou uma Medida Provisória (MP 694) que, se aprovada como estava, mudaria a tributação cobrada sobre vários ativos financeiros, desde títulos públicos, ativos de renda fixa (LCI e LCA), fundos de investimento e também sobre os FIIs. Nessa MP, previa-se inicialmente a retenção de 17,5% dos rendimentos dos FIIs a título de cobrança de IR. A resposta do mercado foi imediata e avassaladora: o IFIX caiu cerca de 10% no dia da divulgação da MP. Após avaliação por uma Comissão Mista, o senador Romero Jucá, em 2 de fevereiro de 2016, retirou toda a parte que tratava sobre a tributação dos investimentos (inclusive sobre a tributação dos FIIs). Porém, o estrago já havia sido feito. Para muitos investidores, alguns ainda comprados no topo do IFIX em 2012, aquela MP foi a gota d´água. Venderam suas cotas no fundo do poço, assumiram prejuízos enormes e se retiraram desse mercado, provavelmente para nunca mais voltar. Até quando perdurará a isenção? Impossível dizer. Volta e meia, surgem boatos de taxação. Uma opinião pessoal deste autor é que a isenção dos rendimentos é um fato atípico e temporário.
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Se houver futuramente a taxação dos rendimentos, será mais uma, apenas mais uma, das infelizes ações desastradas dos nossos políticos, dos quais, aliás, estamos muito mal servidos. Por que seria um desastre retirar a isenção? Primeiro, porque a arrecadação resultante será mínima, insuficiente para sanar os enormes déficits causados pela má administração do erário público. Além disso, a atratividade dos FIIs será reduzida e acabará por impactar negativamente o setor imobiliário; um setor que gera muitos empregos. É praticamente certo que, se os rendimentos distribuídos pelos FIIs voltarem a ser tributados, ocorrerá no curto prazo uma desvalorização das cotas, até que o mercado se ajuste à nova realidade. Portanto, é necessário que você, se decidir aportar parte de seus recursos em FIIs, esteja consciente desse risco e coloque isso no preço que está disposto a pagar pelas cotas. Esse é mais um motivo pelo qual você tem que entrar bem devagar nesse mercado, colocando seu capital aos poucos.
1.6 Códigos de negociação dos FIIs Fiz, anteriormente, referência aos códigos de dois fundos: SHPH11 e BBPO11. No momento da escrita destas linhas, havia cerca de 130 FIIs listados na B3. Alguns apresentam uma liquidez muito baixa e praticamente não são negociados. Para ter acesso aos relatórios desses FII, conhecê-los mais profundamente e também saber quais são os códigos de negociação, o investidor pode acessar a página da B3 no endereço www.bmfbovespa.com.br e pesquisar por Fundos de Investimento Imobiliário na aba LISTAGEM ou ir diretamente ao link: https://goo.gl/WwNTTb. A Tabela 1.1 exemplifica a listagem dos fundos imobiliários que você encontrará ao acessar o link mencionado. Como exemplos, foram colocados apenas alguns fundos da lista (os primeiros, que aparecem ao se abrir a página). Os fundos são listados pela razão social em ordem alfabética. O código de negociação é composto de quatro letras seguidas pelo número 11 (em alguns FIIs também entra a letra B no código, após o número 11). Exemplos de códigos de negociação: AEFI11, AGCX11, BBPO11, BBRC11, CBOP11, EDGA11, NSLU11, HGRE11, HGBS11, HGLG11, PQDP11, SHPH11, CXCE11B, EDFO11B, FIIP11B. Note que os três últimos exemplos de códigos possuem a letra B após o número 11. Isso acontece quando o FII pertence ao segmento MB (Mercado de Balcão),
Capítulo 1 ■ Aspectos gerais
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normalmente reservado aos ativos da Bolsa que tinham liquidez mais baixa e que, em anos passados, não eram possíveis de serem adquiridos diretamente pelo Home Broker (computador). Tabela 1.1 – Alguns fundos imobiliários listados na Bolsa e seus códigos de negociação RAZÃO SOCIAL
FUNDO
SEGMENTO
CÓDIGO
AESAPAR FDO INV IMOB – FII
FII AESAPAR
AEFI
ALIANZA TRUST RENDA IMOBILIARIA FDO INV IMOB
FII ALIANZA
ALZR
AQ3 RENDA FDO INV IMOB – FII
FII AQUIL RD
ÁQUILLA FDO INV IMOB – FII
FII AQUILLA
AQLL
ÁTICO RENDA FDO INV IMOB – FII
FII ATICO
ATCR
BANESTES RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS FDO INV IMOB – FII
FII BEES CRI
BCRI
BANRISUL NOVAS FRONTEIRAS FDO INV IMOB – FII
FII BANRISUL
BNFS
BB FDO INV IMOB PROGRESSIVO – FII
FII BB PROGR
BB PROGRESSIVO II FDO INV IMOB – FII
FII BB PRGII
BBPO
BB RECEBIVEIS IMOBILIARIOS FDO INV IMOB – FII
FII BB RECIM
BBIM
BB RENDA CORPORATIVA FDO INV IMOB – FII
FII BB CORP
BBRC
BB RENDA DE PAPÉIS IMOBILIÁRIOS FDO INV IMOB – FII
FII BB R PAP
RNDP
BRADESCO CARTEIRA IMOBILIÁRIA ATIVA – FII
FII BCIA
BCIA
BRAZIL REALTY FDO INV IMOB
FII BRREALTY
BZLI
BRAZILIAN GRAVEYARD DEATH CARE FDO INV IMOB – FII
FII DEA CARE
CARE
CAIXA RIO BRAVO FUNDO DE FDO INV IMOB – FII
FII CX RBRAV
CXRI
CAPITANIA SECURITIES II FDO INV IMOB – FII
FII CAPI SEC
MB
MB
MB
ARFI
BBFI
CPTS
Hoje, isso não ocorre mais. Em termos práticos, um FII que pertence ao mercado de balcão não tem nenhuma grande diferença especial, a favor ou contra. Não se preocupe com isso. A negociação dos FIIs na Bolsa ocorre por meio desses códigos de negociação. Com o passar do tempo e com um pouco de estudo, o investidor se familiariza com os códigos. Ao acessar a listagem de FIIs na B3, pelo computador ou celular, e clicar sobre a Razão Social de um fundo em particular, será aberta a página contendo informações específicas sobre esse FII. Nessa página, temos acesso a diversos documentos oficiais, enviados pelo administrador do fundo.
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1.7 Considerações sobre o Capítulo 1 Vamos resumir o capítulo e verificar os pontos fundamentais que você deverá ter apreendido. O que foi o essencial deste capítulo? 1. FIIs são fundos cujo patrimônio está aplicado, de alguma maneira, no mercado imobiliário (em imóveis físicos propriamente ditos, em renda fixa com lastro imobiliário ou em cotas de outros fundos). 2. Para investir em FIIs, o investidor precisa participar de uma IPO ou comprar cotas de outros investidores no mercado secundário; de um modo ou outro, isso é feito na Bolsa de Valores. 3. Se o investidor quiser resgatar seu investimento feito em FIIs, o principal modo é vender as cotas para outros investidores (na Bolsa); o investidor pode esperar a extinção do fundo, mas a grande maioria dos fundos tem um prazo de duração indeterminado e pode, simplesmente, não ser extinto. 4. A principal vantagem de investir em FIIs é o recebimento dos proventos mensais, que, atualmente, são isentos de IR. O investidor também pode ganhar com uma possível valorização das cotas. Sobre o lucro obtido com a venda das cotas, há cobrança de IR (alíquota de 20%). 5. Investir em FIIs é parecido, mas não é igual, a investir diretamente em imóveis. 6. Investir em FIIs é mais arriscado do que investir na renda fixa; em contrapartida, pode ser bem mais rentável. 7. Os principais riscos dos FIIs, de modo geral, são: risco de liquidez, risco de mercado, risco de vacância, risco de inadimplência, risco da taxa de juros e risco de tributação. 8. Os FIIs são negociados na Bolsa por meio de códigos. Com o tempo e a prática, tais códigos passam a ser conhecidos pelo investidor. Esses tópicos compreendem os conhecimentos essenciais do Capítulo 1. Sigamos para o Capítulo 2.