114 RONDE TAFEL
Jean-Marc Compagnon (Immoverkoop Koksijde), Paul Luypaert (Agence Dermul Oostende), Vincent Verhaeghe (Agence Verburgh, Blankenberge), Alex Dewulf (Alex Dewulf Knokke Heist), Nicolas van Ravels (Acta Vastgoed, Oostende), David Degroote (Vastgoedgroep Degroote, Oostende), Lodewijk Van Keymolen (Key Immo Consulting, Zeebrugge), Verstraete Development (Kortrijk), Benedicte Sys, Bruno Vandevyvere en Christophe Verweire (Logic Immo / IPM Immo).
Foto’s : © Vincent Bordignon
INVESTEREN IN VASTGOED AAN ZEE Wat moet je zeker weten als je wil investeren in vastgoed aan de kust? Bruno, Benedicte en Christophe trokken naar de ‘Koningin der Badsteden’ en gingen in het cultuurcentrum De Grote Post het rondetafelgesprek aan met acht specialisten (zie foto). Zij nemen allen een actieve rol op in het immobiliëngebeuren aan de Belgische kust. Heel wat relevante topics en tips passeerden de revue: nieuwbouw, renovatie, permanente bewoning, tweede verblijven, appartementenbeheer, demografie, nieuwe ontwikkelingen… In dit eerste deel luisteren we naar hun feitelijke vaststellingen en de algemene trends. In het volgend nummer kan je dan enkele van hun waarschuwingen en tips lezen.
RONDE TAFEL 115
Deel 1: Vaststellingen en trends Wat moet je zeker weten als je wil investeren in vastgoed aan de kust? Bruno, Benedicte en Christophe trokken naar de ‘Koningin der Badsteden’ en gingen in het cultuurcentrum De Grote Post het rondetafelgesprek aan met acht specialisten (zie foto). Zij nemen allen een actieve rol op in het immobiliëngebeuren aan de Belgische kust. Heel wat relevante topics en tips passeerden de revue: nieuwbouw, renovatie, permanente bewoning, tweede verblijven, appartementenbeheer, demografie, nieuwe ontwikkelingen… In dit eerste deel luisteren we naar hun feitelijke vaststellingen en de algemene trends. In het volgend nummer kan je dan enkele van hun waarschuwingen en tips lezen.
Kenmerk 1: Je Investeert ook in vakantiegevoel
Meteen al tijdens de voorstellingsronde noteerden we een eerste brede consensus over een belangrijke nuancering die Vincent Verhaeghe aankaart: “Een investering aan de 67 kilometer lange Belgische kust is meer en anders dan een gewone functionele vastgoedtransactie. Je koopt immers ook een stukje beleving en vakantiegevoel.”
Kenmerk 2: Elk vindt zijn gading
Gelukkig is er hier voor elk wat wils: luxueus en betaalbaar, polder en stad, natuur en cultuur, rust en activiteit. Elke stad of gemeente aan de
kust levert immers inspanningen om vanuit de eigen troeven en kenmerken aantrekkelijk te zijn voor investeringen. Alex Dewulf drukt het zo uit: “Eigenlijk is er dus niet zoiets als ‘investeren aan de Belgische kust’: want je kiest altijd voor een welbepaald onroerend goed”. En dat ligt dan in een welbepaalde gemeente met zijn eigen karakteristieken. Elke badplaats is een aparte deelmarkt met een specifiek karakter. En de meesten weten bovendien goed waar ze naar toe willen. “Wist je bijvoorbeeld ook dat Oostende 80% vaste bewoners en slechts 20% tweedeverblijvers heeft terwijl het algemeen kustgemiddelde 50-50 bedraagt?” vult Paul Luypaert aan.
116 RONDE TAFEL
én verhuurrendement) als bij de verkoop (zowel als woning of als tweede verblijf.) Vastgoed is hier dus niet zuiver ‘functioneel’ zoals in het binnenland.” Een appartement kopen wordt zo ook vaker een daad van successieplanning… De aankopen van senioren kaderen dan in een goed overwogen familiale successieplanning waar ook de (volwassen) kinderen actief bij betrokken worden. Want zij krijgen er intussen ook af en toe het gebruiksgenot van. Een investering in een tweede verblijf aan de kust moet je dus altijd zowel op korte termijn als op lange termijn beoordelen. Na de inleidende ronde vragen we naar de belangrijkste en meest opvallende trends… Trend 1: Blijven renoveren
Kenmerk 3: Het is en blijft een topinvestering
Een aankoop aan de kust is meestal tweeledig: je kan immers een combinatie maken van verwerving van eigen woongenot aan zee met seizoensverhuur van je eigendom. Je keuze wordt ook bepaald door de mogelijke meerwaarde bij verkoop, de aard van de buurt, de bereikbaarheid, het culturele aanbod doorheen het jaar… Deze elementen vormen voor Nicolas van Ravels meteen het goede nieuws: “ Aan de kust heb je meer mogelijkheden om dezelfde vastgoedinvestering te rentabiliseren. Dat kan zowel tijdens de aanhoudperiode (eigen gebruik
Het aanbod is nu nog steeds gevarieerd, zowel qua grootte, ouderdom, comfort, ligging. Maar ook aan de kust is er een woningnood en een groeiende vraag naar kwalitatieve wooneenheden, zoals grotere appartementen op betere locaties. Een groot deel van het residentiële vastgoed dateert intussen uit de jaren zestig en komt nu in herverkoop. Massale renovatie daarvan dringt zich op. Dit betekent dat er voortdurend gebouwd en gerenoveerd wordt. De overdracht naar de volgende generatie blijkt trouwens ook een prima aanleiding om noodzakelijke investeringen en renovaties te kunnen doen in een mede-eigendom. Want volgens Paul Luypaert is de hamvraag telkens: “Ofwel investeer je in modernisering, ofwel breek je het af en bouw je iets nieuws.”
BINNENKORT LANCERING FASE 2!
E EERSTE FAS REEDS 90%! VERKOCHT twee nog slechts koop woningen te
9 RUIME GARAGEWONINGEN MET TUINEN EN ZICHTEN OP HET CENTRALE PARK. ONGEËVENAARDE TOPARCHITECTUUR MET AFWERKING OP MAAT VAN ELKE KOPER. Vraag ons gratis infopakket en ontdek uw nieuwe droomwoning op www.duinenoostende.be
VERKOOPKANTOOR I Acta Vastgoed I 059 80 00 04 I actavastgoed.be ONTWIKKELAAR I Corbeau Vastgoedontwikkeling I corbeau.be
RONDE TAFEL 117
Trend 2: Groeiende verstedelijking Door de demografische groei en de gezinsverdunning blijft de woonnood hoog. Maar is het blijven aansnijden van nieuwe verkavelingen in groenzones nog ‘duurzaam’? Denk daarbij aan de maatschappelijke kost van netuitbreidingen, stijgend woon-werkverkeer, publieke voorzieningen … “Is dat allemaal nog te verantwoorden?” vraagt David Degroote zich af. De groeiende trends van verstedelijking en inbreiding betekenen ook dat de beschikbare ruimte optimaal moet gebruikt worden. Ook de collectieve zones in de stad zijn aan opwaardering toe. Alleen zo wordt aangenaam wonen en leven in de stad mogelijk. Maar er zijn nog mogelijkheden om het ruimtegebruik te optimaliseren, zegt hij. “Denk bijvoorbeeld aan de reconversie van overmaats grote overheidsgebouwen die niet
meer voldoen aan het hedendaags comfort en energieverbruik. Of denk aan een meer ‘verticale’ stad door op de stedenbouwkundig weloverwogen plaatsen architecturaal en ecologisch verantwoorde hoogbouw toe te staan. Zorg er dan voor dat gebouwencomplexen ook wat ‘leefbaarheid’ teruggeven aan de stad in de vorm van extra pleinen, verkeersveiligheid, groenruimtes en collectieve leef- en woonfuncties…” Trend 3: Meer kopers in de groeimarkt De kust blijft natuurlijk een markt voor ‘tweede verblijven’ maar onze gesprekspartners tellen toch meer kopers voor vaste verblijven dan vroeger. Denk aan senioren die hun huis in de grootstad definitief inruilen voor een ruim appartement aan de kust. Alex Dewulf
118 RONDE TAFEL
spreekt in de herverkoop van een markt met twee snelheden: “Price en premium. Zowel het luxesegment als het goedkopere segment doen het zeer goed.” En weet dat de prijzen van nieuwe woningen die van nieuwe appartementen overtreffen. Sommigen zien ook meer transacties per persoon of gezin. Nicolas van Ravels vult aan: “Vandaag wagen veel meer mensen zich al sneller aan een upgrade: ze verkopen een appartement om daarna iets beter of groter te verwerven.” Vroeger werd men meer geremd door het overigens ‘foute’ adagium: ‘verkopen is verarmen’. Trend 4: Meer Vlamingen, minder Walen Het tweede verblijf aan de kust blijft vooral een Belgische materie. Paul Luypaert vermeldt de statistiek dat er 58% Vlamingen zijn, 33 % Walen of Franstalige Brusselaars en slechts 9 % buitenlanders. Jean-Marc Compagnon weet dat het Franstalige overwicht aan de westkust met de jaren volledig verdwenen is. “In de jaren ‘90 bestond mijn klantenbestand voor 80% uit Franstaligen, nu blijft daar maar 10% van over.”
Trend 5: Meer professionele investeerders Ook zien we volgens Paul Luypaert een toename van professionele ontwikkelaars die vastgoed op topliggingen kopen om totaal te renoveren en dan weer door te verkopen. “Door de lage rente en de redelijke meerwaarde is dat voor hen een veelbelovende aanpak.” Trend 6: Small” is niet meer “beautiful” De kleinere appartementen in de oudere gebouwen in Oostende beantwoorden niet meer aan de huidige eisen voor permanente bewoning. Vandaag is er hier veel minder vraag naar kleinere units. De oproep in Vlaanderen om kleiner te gaan wonen wordt aan de kust niet meteen gevolgd. Hier zien we eerder een uitbreiding van de woonoppervlaktes van de appartementen: vroeger was 70 à 80 m² de norm. Het moest om ter kleinst, nu wordt dat 100 à 120m² met daarenboven een ruim terras. Die grotere omvang is ook een sterk punt en een must met het oog op eventuele vaste bewoning later. Jean-Marc Compagnon:
RONDE TAFEL 119
“De burgemeesters aan de westkust willen een minimum oppervlakte per wooneenheid opleggen.” Trend 7: meer wettelijke regels Er komen steeds meer nieuwe verplichtingen op het vlak van veiligheid, energieverbruik, milieu, ruimtelijke ordening en isolatie. Dat is algemeen geweten maar daar gaan we hier niet op in. Ook de fiscaliteit zou ons te ver leiden. Maar wist je ook dat de meerderheidsregel om de andere mede-eigenaars te dwingen om mee te investeren wettelijk zal veranderen? De vereiste 75% stemmen van de mede-eigenaars om tot verfraaiingswerken in de mede-eigendom te beslissen wordt vanaf 2019 verlaagd naar 66%. Bij gebouwen waar slechts enkele eigenaars dwars liggen kunnen de noodzakelijke investeringen in de mede-eigendom zo iets gemakkelijker doorgedrukt worden. Tot zover de belangrijkste algemene bevindingen. In deel 2 maken onze panelleden het nog iets concreter met hun waarschuwingen en tips….
Philip Verhaeghe
ONTDEK NU ONS RUIM AANBOD TE OOSTENDE h ve rko c % 2 5 s d Ree
t
Parkresidenties Bootsman (Zinnialaan)
• 2e fase luxe-residentiële ontwikkeling aan rand Maria Hendrikapark • 1-, 2- of 3-slpk app. met terras • Garages en bergingen in het gebouw • Hoge afwerkingsgraad • Centrumligging in alle rust • Prijzen vanaf € 168.500 (excl BTW) Vg, Wg, Gmo, Gvkr, Gvv -
Hospitaalstraat 25 (Oostende)
• Duplex-appartement • Rustige ligging • 2 grote zuidgerichte terrassen • 3 slaapkamers • Lichtrijke woonkamer • Ingerichte keuken • € 249.000 Vg, Wg, Gmo, Gvkr, Gvv - EPC 496
Oostendse Baan 136 (Gistel)
• Te verbouwen hoeve/woning • Perceel van 3.746m² met prachtige landelijke zichten • Automatische toegangspoort • Woonkamer met open haard • 2 slaapkamers • € 399.000 Vg, Wg, Gmo, Gvkr, Gvv - EPC 896
Warschaustraat 26 (Oostende)
• Instapklaar app vlakbij strand • 2 slaapkamers • Ingerichte open keuken • Woonkamer met terras • Badkamer met inloopdouche • Zeer rustige centrale ligging • € 219.500 Vg, Wg, Gmo, Gvkr, Gvv - EPC 188
Bel ons voor een afspraak! 059 80 00 04
E-50
Brugsesteenweg 74 (Wenduine) • Ruime gezinswoning • Op wandelafstand van zee • 5 slaapkamers • Ingerichte zolder (70m²) • Zonnige tuin • Ruime woonkamer • € 335.000 Vg, Wg, Gmo, Gvkr, Gvv - EPC 275
Nachtegalenlaan 23 (Oostende)
Koninginnelaan 50 (Oostende)
• App met lateraal zicht op zee! • Nabij Zeedijk, strand en winkels • 2 ruime slaapkamers • Afz. geïnstall. keuken • € 245.000 Vg, Wg, Gmo, Gvkr, Gvv - EPC 248
Beekstraat 26 (Gistel)
• Alleenstaande woning te Moere • Prachtige tuin (3.387m²) • 3 slaapkamers • Ruime garage (52m²) met zolder • Groot overdekt terras aan woonkamer • € 335.000 Vg, Wg, Gmo, Gvkr, Gvv - EPC 480
Violierenlaan 19 (Oostende)
• Exclusieve alleenstaande villa • Zeer ruime woonkamer (2-delig) met afsluitbare bureauruimte • 4 slaapkamers + 2 geïsol. zolders • Goed onderhouden tuin met terras • € 549.000 Vg, Wg, Gmo, Gvkr, Gvv - EPC 351
• Schitterende hob te Mariakerke • Mooi aangelegde tuin met jacuzzi en vijver • Garage en ruime oprit • 3 slpk + ruime zolderverdieping • Blanco elektrische keuring • € 385.000 Vg, Wg, Gmo, Gvkr, Gvv - EPC 132
Torhoutsestwg 1 C (Oostende)
Nieuwlandstraat 68A (Oostende)
• Goed gelegen app nabij Zeedijk en winkels • 2 slaapkamers + terras • Geïnstalleerde keuken • Incl. 2 kelderbergingen • € 149.000
Vg, Wg, Gmo, Gvkr, Gvv - EPC
277
• Instapklare woning op rustige ligging • Ruime garage met elektr. poort • 2 slaapkamers en 2 badkamers • Aangelegde tuin met terras • Woonkamer met terras • € 239.000 Vg, Wg, Gmo, Gvkr, Gvv - EPC 283
Koningsstraat 39 (Oostende)
• Prachtig gerenoveerd app 65m² • 1 slaapkamer met ruim terras • Badkamer met inloopdouche • Gemeensch. fietsenberging • € 195.000 Vg, Wg, Gmo, Gvkr, Gvv - EPC 147
E. de Smitlaan (Oostende)
• 2 percelen bouwgrond (352m² en 513m²) te Raversijde • Bestemd voor hob • Zonder bouwverplichting • Nabij Duinen, zand en zee • Uitzonderlijk aanbod ! • € 140.000 - € 175.000
Gvg, Wg, Gmo, Gvkr, Vv
Nieuwpoortse Stwg 3 (Gistel)
• Charmante villa nabij centrum • Grote zuidgerichte tuin met terras en vijver • 3 slaapkamers • Zitkamer met open haard • Garagebox • € 519.000 Vg, Wg, Gmo, Gvkr, Gvv - EPC 468
Troonstraat 133 (Oostende)
• Dakappartement (55m²) met prachtige terrassen (40m²) • 1 slaapkamer • Klassevolle resid. met zwembad • Zeer goed onderhouden • Op enkele stappen van Zeedijk • € 189.000 Vg, Wg, Gmo, Gvkr, Gvv - EPC 324
VASTGOEDMAKELAAR TE OOSTENDE - SPECIALIST VERKOOP EN NIEUWBOUW Leopold I - Plein 9 • 8400 Oostende • 059 80 00 04 • info@actavastgoed.be
BEZOEK ONZE WEBSITE OP WWW.ACTAVASTGOED.BE
BIV 505058
102 RONDE TAFEL
We sluiten het rondetafelgesprek af met een rondje nuttige tips voor lezers die er aan denken te investeren of aan te kopen. 1. Streef naar realistische rendementen Vooral David Degroote laat zich niet onbetuigd: “Laat je als koper vooral niet misleiden door zij die extreem hoge rendementen van 6 tot 8% voorspiegelen. Die bestaan gewoon niet … een rendement van 3% in appartementsnieuwbouw is een meer dan aanvaardbaar in vergelijking met de huidige alternatieven.” Investeer in een buurt met voldoende stadsweefsel (dichtbij winkels, openbaar vervoer, sociale activiteiten). Deze locaties raken bijna altijd sneller verhuurd of verkocht.
2. Pas op met sommige serviceflats Vooral in de opkomende markt van de assistentiewoningen en de serviceflats is er volgens Nicolas van Ravels (grote) waakzaamheid nodig. Er wordt soms een hoge “gegarandeerde” opbrengst beloofd… “Maar als de operationele uitbating op termijn zou falen kan je als particulier moeilijk verkopen.” De waarde van je vastgoed wordt hier immers voor een grote mate bepaald door de kwaliteit van de uitbater. 3. Doe eerst je huiswerk Een woning of appartement kopen aan de kust is voor velen een uitzonderlijk gebeuren. Het moet sowieso meer zijn dan een emotionele of zelfs nostalgische beslissing.
Neem hiervoor je tijd en vergelijk de markten waar je wenst aan te kopen. Knokke is Blankenberge niet. Ga je voor bestaand vastgoed, al dan niet in mede-eigendom, al dan niet gerenoveerd of kies je voor nieuwbouw? Elk type vastgoed heeft zijn specifieke voor- en nadelen! “Besteed bij nieuwbouw niet enkel aandacht aan de concrete ligging, maar ook aan de geplande inrichting van de ruimtes en de oriëntatie.” vult Alex Dewulf aan. Andere suggesties: Vergelijk de verschillende afwerkingen in het lastenboek zodat je weet wie je de beste prijs/kwaliteit biedt. Laat je hier zeker assisteren door professionelen als je de markt niet kent of geen ervaring hebt.
RONDE TAFEL 103
4. Vraag naar referenties Er worden voldoende aantrekkelijk lijkende vastgoedprojecten aangeboden maar er zijn aanzienlijke verschillen in kwaliteit. Als je voor nieuwbouw kiest, ga dan niet in zee met een ‘ééndagsvlieg’ maar wees kritisch, vraag naar referenties, vraag om een afgewerkt appartement te zien, controleer via de balanscentrale de solvabiliteit van die ontwikkelaar. 5. Houd rekening met de klassieke woonbeleggingstips David Degroote geeft voorbeelden: “Voor een ideaal rendement ligt de prijsklasse best tussen de € 180.000 en €250.000. Bovendien heb je beter 2 units in portefeuille van
€ 200.000 dan één van € 400.000.” Wie over een beperkt budget beschikt investeert beter in een kwaliteitsvolle nieuwbouw op een goede locatie en doet dan eventueel enkele toegevingen qua oppervlakte. Houd ook altijd rekening met het nodige renovatiebudget. 6. Zoek een goede syndicus Bij appartementen mag je nooit vergeten dat er ook afspraken en investeringen nodig (zullen) zijn in de mede-eigendom (de gemene delen, de gevel, het dak…). Een proactieve en motiverende syndicus die de regels van de ku(n)st beheerst is dan goud waard. We besparen u sommige anekdotes. De panelleden zijn goed op dreef maar het
einduur is helaas aangebroken. “Of het nu gaat om herverkoop als nieuwbouw, koop en verkoop altijd bij of via een professionele speler die de markt kent. “En er bestaat is wel degelijk een kwaliteitsverschil tussen de afwerking van gebouwen en service van de bemiddelaar. En dit staat altijd in verhouding tot de prijs.” Met deze laatste tips van Nicolas Van Ravels mogen we een boeiende gedachtewisseling afsluiten.
Philip Verhaeghe