UNDERSTANDING PUERTO RICO'S REAL ESTATE BUSINESS OPPORTUNITIES Lo que necesitas saber sobre el Mer by Adam Greenfader

UNDERSTANDING PUERTO RICO'S REAL ESTATE BUSINESS OPPORTUNITIES Lo que necesitas saber sobre el Mercado Inmobiliario en Puerto Rico

May 2017

INTRODUCTION | INTRODUCCIÓN In a time of great change and opportunity, this report has been compiled to help you better understand Puerto Rico’s real estate market. As the island turns a new chapter, numerous real estate opportunities continue to unfold. We hope this document provides you with some insight and creates even more questions for you to explore, invest, and ultimately become part of Puerto Rico’s rich economic fabric. Estos tiempos de cambios y retos albergan oportunidades de gran magnitud. Este informe se ha creado con el objetivo de proveer al lector con la información precisa y necesaria para facilitarle descubrir la enorme oportunidad subyacente que representa el mercado de bienes raíces en Puerto Rico. Confiamos que este informe logrará captivar su curiosidad y despertar su interés por conocer más sobre Puerto Rico y sobre las diversas oportunidades de inversión que ofrece en la actualidad. Confiamos, además, que el beneficio de una perspectiva objetiva y enfocada le hará contemplar integrarse al incipiente renacer económico de Puerto Rico.

El Morro and Old City | El Castillo San Felipe del Morro y El Viejo San Juan

ABOUT THE BUILDERS ASSOCIATION | SOBRE LA ASOCIACIÓN DE CONSTRUCTORES The Builders Association of Puerto Rico aims to serve developers, investors, and builders since 1952. The Builders Association of Puerto Rico four main areas are: commercial, industrial, tourism and housing. Desde su fundación en el 1952, la Asociación de Constructores de Puerto Rico ha servido de punto de encuentro y referencia para desarrolladores, inversionistas y constructores. En la actualidad, la Asociación de Constructores de Puerto Rico atiende y promueve el uso de mejores prácticas (“best practices”) por sus miembros desempeñados a través de cuatro áreas del sector empresarial de desarrollo inmobiliario: comercial, industrial, turístico y residencial.

Downtown San Juan Business District | La Milla de Oro, el sector principal financiero de San Juan

THE BUILDERS ASSOCIATION GOALS •

To promote the best practices in development, planning and environmental stewardship.

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Connect real estate leaders from the different real estate sectors: Housing, Commercial, Industrial and Tourism.

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Foster collaboration among government and non-governmental institutions

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responsible economic growth. Share knowledge and provide continuous education for our members.

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Provide leadership positions to a new generation of entrepreneurs and

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professionals. Promote quality and sustainable land development in Puerto Rico. Provides access to opportunities in the local, national and international real estate markets.

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Promote members’ products and services, both in Puerto Rico and other markets.

VISIÓN Y MISIÓN DE LA ASOCIACIÓN DE CONSTRUCTORES •

Promover la implementación de las “mejores prácticas” reconocidas en la industria en materia de planificación, desarrollo y sustentabilidad.

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Servir de enlace entre los líderes de los diversos sectores del emprendimiento inmobiliario: residencial, comercial, industrial y turístico.

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Fomentar la colaboración entre el sector gubernamental y el sector privado en la

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formulación e implementación de políticas sustentables para el desarrollo económico. Compartir el conocimiento, experiencia y promover la educación continua entre sus miembros.

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Crear posiciones de liderazgo para una nueva generación de empresarios y

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profesionales. Impulsar el desarrollo inmobiliario sustentable y de alta calidad en Puerto Rico.

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Facilitar el acceso a oportunidades en los mercados inmobiliarios locales, nacionales e internacionales.

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Respaldar y patrocinar los servicios y productos que ofrecen sus miembros dentro y fuera de Puerto Rico.

LOCATION | UBICACIÓN Puerto Rico is an island of the Greater Antilles located between the Dominican Republic and the U.S. Virgin Islands. The island has an area of approximately 8,406 square kilometers (3,245 square miles). It is 35 miles wide by 100 miles long. It takes about 4.5 hours to drive the island - end to end. Puerto Rico es una isla caribeña parte de las Antillas Mayores. Está situada entre la República Dominicana y las Islas Vírgenes Estadounidenses. Puerto Rico tiene un área superficial aproximada de 8,406 kilómetros cuadrados (3,245 millas cuadradas). A grandes rasgos, sus dimensiones son 100 millas de largo y 35 millas de ancho. Cuenta con una extensa red de carreteras y caminos pavimentados que prácticamente conecta cada rincón de la isla. Atravesar la Isla de Este a Oeste toma aproximadamente unas 4 horas y 30 minutos.

UNITED STATES AND PUERTO RICO | PUERTO RICO Y LOS ESTADOS UNIDOS Puerto Ricans have been US citizens for almost 100 years. The island’s government is known as the Commonwealth of Puerto Rico. Puerto Rico enjoys all the below noted benefits of being part of the US - except for the fact that there are NO federal taxes in Puerto Rico. • US Passport • US Dollar • US Federal Courts • FDIC, USDA, HUD, FAA, etc. • US Military and Coast Guard

Puerto Rico ha pertenecido a los Estados Unidos de América desde el 1898. Los puertorriqueños han sido Ciudadanos Estadounidenses desde el 1917. El gobierno de Puerto Rico se organizó en 1952 al aprobarse y ratificarse la Constitución del Estado Libre Asociado de Puerto Rico. Conforme a esta relación, el gobierno de Puerto Rico opera con un grado de autonomía en cuanto a la mayoría de los asuntos locales y sus residentes están exentos del pago de impuestos federales sobre sus ingresos. Actualmente, Puerto Rico disfruta de los beneficios abajo enumerados: • Ciudadanía Estadounidense • Pasaporte Estadounidense • Dólar Estadounidense como moneda • Aduana Estadounidense para el control de puertos e inmigración • Corte de Distrito Federal • FDIC, USDA, HUD, FAA, etc. • Guardia Costanera Estadounidense • Defensa por las Fuerzas Armadas Estadounidenses

COST OF LIVING | COSTO DE VIDA The cost of living in Puerto Rico index averaged 79.11, way below the national average of 100 (ACCRA Cost of Living Index, 2013). El índice de costo de vida en Puerto Rico promedió 79.11, marcadamente por debajo del promedio nacional en los Estados Unidos (ACCRA Cost of Living Index, 2013). AGE | DATOS DEMOGRÁFICOS The elderly population will be the fastest growing population cohort in Puerto Rico. The most urgent need for this population is housing in areas suitable to satisfy their recreational, health and social needs. The 2010 Census shows that over 67,000 elderly households had some kind of housing burden. During the next five years, this amount may increase to 78,000 elderly households. Se proyecta que la población de edad avanzada será el sector poblacional que experimentará el mayor crecimiento. Este sector requerirá facilidades para atender adecuadamente sus necesidades de vivienda, salud, recreación y de naturaleza social. El Censo poblacional realizado en 2010 descubrió que más de 67,000 hogares de personas de edad avanzada estaban experimentando algún tipo de dificultad en torno a su situación de vivienda. Esta cifra podría aumentar a 78,000 dentro de los próximos 5 años.

EDUCATION | EDUCACIÓN Puerto Rico has several of the top private schools in North America. Saint John’s School has been open for 100 years and has consistently sent the top 25% of its student body to Ivy League Universities. University attendance has grown dramatically in the last several decades with women making up more than 55% of all students. The University of Mayaguez (RUM) is a top engineering school in the United States. Puerto Rico cuenta con varias instituciones privadas de educación secundaria y superior que resultan competitivas con sus contrapartes en los Estados Unidos. Por ejemplo, la escuela Saint John’s School ubicada en San Juan ha operado por cerca de un siglo y consistentemente ha logrado que el 25% de su estudiantado logre admisión a universidades del “Ivy League” en los Estados Unidos. Además, la matrícula de estudiantes en universidades locales ha experimentado un alza dramática en las últimas décadas. Las mujeres representan cerca del 55% de los estudiantes universitarios. Cabe señalar que el Recinto Universitario de Mayagüez (RUM) adscrito al sistema público de la Universidad de Puerto Rico es considerado como una de las mejores escuelas de ingeniería en los Estados Unidos y se ha convertido en un centro de reclutamiento para grandes empresas multinacionales de tecnología, la industria aeroespacial y farmacéuticas, entre otras.

POPULATION BY MUNICIPALITY | POBLACIÓN POR MUNICIPIO According to the 2010 Census, the population of Puerto Rico is 3.725 million people and spread out in 78 different municipalities. Según el Censo realizado en el 2010, la población de Puerto Rico es de unos 3.725 millones de habitantes. Puerto Rico está actualmente organizado en 78 municipios.

HOUSEHOLD TYPE | NÚCLEO FAMILIAR POR HOGAR Like the mainland, USA, Households in Puerto Rico are becoming more “nontraditional”. Al igual que en los Estados Unidos, la cantidad de hogares “no tradicionales” ha experimentado un alza en Puerto Rico y se proyecta que esta tendencia continúe.

THE ECONOMY | LA ECONOMÍA Unlike most of the other islands in the Caribbean, Puerto Rico’s economy (since the 1950’s), has been based on manufacturing. Manufacturing is the principal employment generator and represents - 46.3% of the GDP. The expiration in 1990’s of the 936 Manufacturing Incentive Law has led to dramatic economic consequences. A diferencia de la mayoría de las demás economías caribeñas, la economía de Puerto Rico se ha caracterizado por su enfoque en operaciones industriales de manufactura. El origen de esta tendencia ocurrió inicialmente a principios del siglo 20 con el desarrollo de la industria azucarera a gran escala. Sin embargo, su desarrollo acelerado y moderno comienza a partir de la década de los 1950s con la implementación del plan Manos a la Obra y encuentra su más alta expresión durante la década de los 1980s con la implementación de la Sección 936 del Código Federal de Rentas Internas y el establecimiento de numerosas plantas farmacéuticas. La expiración de la Sección 936 en la década de los 1990s produjo el cierre de un sinnúmero de facilidades de manufactura que optaron por trasladar sus operaciones a jurisdicciones que ofrecían mejor trato contributivo. El cierre de estas fábricas impactó negativamente la economía de Puerto Rico. No obstante, la manufactura aún representa el 46.3% del PIB y actualmente genera la mayoría de los empleos.

GDP | PIB The Gross Domestic Product (GDP) in Puerto Rico – has been in decline since the expiration of 936 and negative since 2006. This dire economic situation led the US Congress and President to enact the PROMESA Bill. El Producto Interno Bruto (PIB) de la Isla ha experimentado una serie de retos y volatilidad significativa desde la expiración de la Sección 936 y ha sufrido una tendencia general negativa desde el 2006. Esta complicada situación económica y la inhabilidad del gobierno de Puerto Rico para reversar la tendencia depresiva culminó en la aprobación de la Ley PROMESA por el gobierno Federal y la imposición de una Junta de Supervisión Fiscal y Administración Financiera.

PUERTO RICO OVERSIGHT, MANAGEMENT AND ECONOMIC STABILITY ACT OF 2016 (PROMESA) | PUERTO RICO Y PROMESA “PUERTO RICO OVERSIGHT, MANAGEMENT AND ECONOMIC STABILITY ACT OF 2016” On June 30, 2016, President Barack Obama signed into law the Puerto Rico Oversight, Management and Economic Stability Act (PROMESA), a sweeping new law designed to bring stability to the Puerto Rican economy and establish oversight of the Island’s budget and fiscal policies for at least the next five years. PROMESA is by almost any standard the broadest economic rescue package ever enacted by Congress for any American jurisdiction and will affect virtually every contract, transaction, and governmental decision in Puerto Rico for the foreseeable future. El 30 de junio de 2016, el Presidente de los Estados Unidos, Barack Obama, convirtió en Ley el “Puerto Rico Oversight, Management and Economic Stability Act”, conocido por sus siglas como PROMESA. Esta ley tiene como objetivo principal a corto plazo crear las condiciones necesarias para estabilizar la economía de la Isla por vía de la instalación de una Junta de Supervisión Fiscal y Administración Financiera que tendrá la encomienda de observar, fiscalizar y guiar el presupuesto y la política fiscal del gobierno de Puerto Rico durante al menos los próximos 5 años. PROMESA constituye una de las iniciativas de reforma fiscal y económica más abarcadora que haya sido aprobada por el gobierno federal de los Estados Unidos para cualquier jurisdicción bajo la bandera estadounidense. Como tal, la implementación de PROMESA afectará prácticamente todo contrato, transacción y decisión gubernamental en Puerto Rico durante el futuro a corto y mediano plazo.

US and Puerto Rican Flag on Capital Building | Las banderas de EEUU y de Puerto Rico ondean juntas frente a El Capitolio, sede de las cámaras legislativas.

MAJOR PROVISIONS OF THE BILL INCLUDE | PRINCIPALES DISPOSICIONES DEL PROYECTO DE LEY INCLUYEN OVERSIGHT BOARD | JUNTA DE SUPERVISIÓN FISCAL Y ADMINISTRACIÓN FINANCIERA Virtually every fiscal decision by the Government of Puerto Rico will be made or approved by a 7-member Oversight Board selected by the President. The Governor of Puerto Rico will be designated an ex-officio member without voting rights. The Board will have ultimate authority with respect to the preparation of Puerto Rico’s budgets and the issuance of future debt by the Government of Puerto Rico and its instrumentalities, and may intervene in any litigation filed against the government. In effect, while it is in existence, the Board will control the fiscal future of the Government of Puerto Rico, the restructuring of its debt, the relationship between Puerto Rico and its creditors, and the potential enactment of local measures to grow the economy. Este cuerpo está compuesto de 7 miembros designados por el Presidente de los Estados Unidos. Además, el Gobernador de Puerto Rico fue designado como miembro ex officio sin derecho al voto. La Junta estará a cargo de revisar o aprobar prácticamente todas las decisiones sobre política fiscal que sean tomadas por el gobierno de Puerto Rico. Conforme a lo que dispone PROMESA, la Junta es la autoridad definitiva en temas presupuestarios y sobre futuras emisiones de deuda por el gobierno de Puerto Rico, sus agencias e instrumentalidades. De igual forma, la Junta tiene la capacidad para intervenir en cualquier proceso judicial que sea entablado contra el gobierno de Puerto Rico. Es decir, que mientras la Junta permanezca en existencia, será la Junta la entidad que dirigirá el futuro fiscal del Gobierno de Puerto Rico, la relación de Puerto Rico con sus acreedores, el proceso de restructuración de la deuda gubernamental, así como también la implementación de medidas de desarrollo económico.

DEBT RESTRUCTURING | REESTRUCTURACIÓN DE LA DEUDA GUBERNAMENTAL The bill authorizes the Oversight Board to initiate a proceeding for debt restructuring because the Government of Puerto Rico could not avail itself of federal bankruptcy protection and the Supreme Court ruled that Puerto Rico does not have the authority to enact its own bankruptcy law, Congress in PROMESA set up a system to allow the adjustment of the Government of Puerto Rico’s debts using concepts from the federal bankruptcy code. The Oversight Board will have the primary role in applying these rules and proposing restructuring agreements. PROMESA autoriza específicamente a la Junta a iniciar procedimientos conducentes a la reestructuración de la deuda gubernamental. Esta facultad cobra importancia debido a que el Gobierno de Puerto Rico no tiene capacidad jurídica para cobijarse bajo la protección que provee la ley federal de quiebras y tampoco posee la autoridad legal para aprobar e implementar una ley de quiebras propia, según determinó el Tribunal Supremo de los Estados Unidos. El mecanismo de reestructuración contemplado en PROMESA permite la aplicación de algunos conceptos establecidos en la ley federal de quiebras. De acuerdo a PROMESA, la Junta es la encargada de aplicar estos conceptos y disposiciones de la ley de quiebras federal y, además, tendrá la autoridad de presentar propuestas transaccionales para la restructuración de la deuda. ECONOMIC RECOVERY MEASURES | MEDIDAS PARA LA RECUPERACIÓN ECONÓMICA Congress also created a Task Force to propose growth measures, possibly in the form of changes to the US Internal Revenue Code, that will help the economy grow by attracting greater investment, jobs, and a more robust flow of revenue to the Island. PROMESA además dispone para la creación de un Grupo Especializado de Trabajo (“Task Force”) enfocado en formular medidas para fomentar el desarrollo económico en la Isla. Entre las medidas que se hallan bajo estudio se encuentra la incorporación de enmiendas al Código de Rentas Internas Federal dirigidas a incentivar nueva inversión e incrementar la actividad productiva en la Isla. Además, la Junta designó un Coordinador de Revitalización encargado de identificar y priorizar nuevos proyectos e iniciativas dirigidas a crear nueva actividad económica a corto plazo que sirva para crear nuevos empleos, a la vez que se logra estabilizar y revitalizar la economía en general. Al presente, la Asociación de Contratistas Generales ha identificado cerca de 20 “proyectos de importancia crítica” y que espera presentar oficialmente ante la consideración del Coordinador de Revitalización durante el mes de febrero de 2017.

GDP COMPARISONS | PUERTO RICO EN EL CONTEXTO DEL CARIBE - PIB

Comment [JMT1]: THIS GRAPH HAS A TYPO the correct spelling for “carribean” is “CARIBBEAN”

Puerto Rico has the highest per capital GDP in the Caribbean Region with over $26,500.

Comment [CJG2]:

Puerto Rico tiene el PIB per capita más alto de la región del Caribe con más de $26,500.

ECONOMY: STRENGTHS AND WEAKNESS | FORTALEZAS Y DEBILIDADES EN LA ECONOMÍA A stable US currency and US laws create a strong foundation for Puerto Rico’s economy. La estabilidad de la moneda estadounidense y las leyes estadounidenses crean una base sólida para la economía de Puerto Rico.

INCOME | INGRESOS The Medium Household Income in Puerto Rico is $19,630. The medium income for the USA is $51,915. Source: U.S. Census Bureau, 2012 and 2013 American Community Surveys, 2012 and 2013 Puerto Rico Community Surveys.

De acuerdo a las cifras publicadas en 2012 y 2013 por el Burรณ del Censo Nacional estadounidense, la Media de Ingreso por Hogar en Puerto Rico es $19,630. Esta cifra es marcadamente inferior la Media de Ingreso por Hogar en los Estados Unidos la cual alcanzรณ $51,915.1

EMPLOYMENT | MERCADO LABORAL There are approximately 1.1 million people in the labor force. Source: U.S. Bureau of Labor Statistics There is an additional and unknown labor force that is paid in cash and do not report their earnings. Local economists have stated that this subterranean labor force is an additional 300,000+ people. 1

U.S. Census Bureau, 2012 and 2013 American Community Surveys, 2012 and 2013 Puerto Rico Community Surveys.

La fuerza laboral en Puerto Rico se compone de 1.1 millones de personas.2 Sin embargo, esta cifra no refleja aquellos residentes que participan en la economía informal, quienes al ser compensados con dinero en efectivo no reportan sus ingresos a las autoridades gubernamentales. A pesar de no existir una cifra oficial sobre el tamaño de esta fuerza laboral informal, un grupo nutrido de economistas locales estima que este sector incluye al menos 300,000 personas.

Lufthansa Technik Plant in Aguadilla Puerto Rico (2015)

GOVERNMENT WORKERS | EMPLEADOS GUBERNAMENTALES Local political parties for decades have employed an excessively large number of people. The figure usually varies between 38-48% of the total work force. Por décadas, las administraciones de turno han sobrecargado las agencias, corporaciones públicas e instrumentalidades gubernamentales creando plazas de empleados que han sido contratados mayormente por razón de su afiliación política. La 2

U.S. Bureau of Labor Statistics

cifra estimada de empleados en la nómina gubernamental representa entre 38% y 48% del total de la fuerza laboral .

Comment [JMT3]: Maybe we should incorporate some of the recommendations that the Fiscal Control Board put forth last week In their letter to the Governor.

En enero de 2017, la Junta de Supervisión Fiscal y Administración Financiera recomendó al Gobernador implementar una reducción de 30% en el gasto anual de la nómina gubernamental. UNEMPLOYMENT | TASA DE DESEMPLEO The unemployment rate in 2015 is approximately 15.3% according to the Department of Labor and Human Resources of Puerto Rico. Conforme a las cifras publicadas en 2015 por el Departamento del Trabajo y Recursos Humanos de Puerto Rico, la tasa de desempleo se estima en 15.3%

The Capital Building ( El Capitolio)

POLITICAL STATUS | ESTATUS Y AMBIENTE POLÍTICO As a US Commonwealth, Puerto Rico is VERY stable politically. There are no extreme political groups or movements: communists, fascists, etc. There is also very little, if any, religious intolerance or hate crimes. Could Puerto Rico change? In a 2012 referendum, a large minority of the population said Puerto Rico should continue with the status quo. Among the 54% who desired

change in Puerto Rico's constitutional status, 60% said Puerto Rico should seek to become a US state. Only 5.5% of the 54% favored independence. Puerto Rico ha sido territorio de EEUU desde 1898. La naturaleza estrecha de la relación, ha resultado en un ambiente político caracterizado por una estabilidad política robusta, carente de movimientos ideológicos extremistas o revolucionarios. Cónsono con lo anterior, tampoco existen grupos extremos que promueven la intolerancia religiosa o los crímenes de odio.

Comment [JMT4]: Please check the Eng version to see how to interpret results

¿Podría peligrar este ambiente de estabilidad política? Muy difícilmente. Los resultados de un referéndum realizado en 2012 reflejan que una amplia mayoría de los puertorriqueños apoyan la continuidad de una relación permanente con EEUU. Los resultados electorales durante al menos los últimos 12 años reflejan que menos de un 5% del electorado respalda la independencia para Puerto Rico, mientras que el apoyo a solicitar formalmente la Estadidad ha reflejado una consistente tendencia en aumento. El apoyo a la Estadidad sumó el 61.16% de los votos emitidos entre las opciones no territoriales de estatus. PUERTO RICO DEBT | DEUDA GUBERNAMENTAL

Puerto Rico's total debt outstanding is $72 billion, which is small relative to the overall United States economy. US bankruptcy law makes no provision for Puerto Rico (or a US state) to declare bankruptcy. Most believe that the debt will be restructured under the US guidance and possibly control. La deuda gubernamental de Puerto Rico se estima en USD$72,000 millones (USD$72 Billones). Esta cifra es pequeña, hasta intrascendente, dentro del contexto general de la

economía de EEUU. Aunque la ley de quiebras federal no provee para que Puerto Rico pueda declararse en quiebra, existe lenguaje en PROMESA que abre la puerta a la utilización de algunos conceptos y mecanismos homólogos con el propósito de lograr la restructuración de la deuda de Puerto Rico. Debido a la disponibilidad de estos mecanismos por disposición expresa de ley, sectores importantes de la política, la economía y la industria financiera han manifestado su entendimiento en cuanto a que son altas las probabilidades de que se logre la restructuración de la deuda.

EMIGRATION | EMIGRACIÓN Puerto Rico has seen a net migration of approximately 48,000 people from 20102013. Much of this migration has been to Florida, Texas, and New York.

Puerto Rico ha registrado una migración neta de aproximadamente 48,000 personas entre 2010 y 2013. Gran parte de esta migración ha sido a Florida, Texas y Nueva York.

LABOR FORCE | FUERZA LABORAL Puerto Rico has a large percentage of its population that is not part of the “official” labor supply but earn income in cash and do not report their earnings. Some estimates are as large as 500,000 people.

Un gran porcentaje de la poblaciรณn elegible para ser parte de la fuerza laboral en Puerto Rico -al menos unos 300,000 individuos - no forma parte de la mano de obra "oficial," sino que gana ingresos en efectivo y no reporta sus ganancias. Algunos estimados son tan altos como 500.000 personas.

CRIME | CRIMINALIDAD Puerto Rico has an undeserved bad reputation. PR is as safe as many cities in the US. Like in the US, most of the crime occurs in the low income housing projects.

In fact, The FBI’s Uniform Crime Reports (updated 2013) give Puerto Rico the 12th lowest violent crime rate among the 52 jurisdictions. Puerto Rico is also one of the safest places in Latin America. Puerto Rico ha sido víctima de una mala reputación que, simple y llanamente, no merece. La realidad es que Puerto Rico es tan seguro como la mayoría de las ciudades de los EEUU. Ciertamente, Puerto Rico no está libre de incidencia criminal. Sin embargo, la mayoría de los crímenes se concentra en sectores deprimidos económicamente o están relacionados al trasiego de narcóticos. Cabe señalar que en la publicación “The FBI’s Uniform Crime Reports” la cual fue actualizada en 2013, la tasa de crímenes violentos en Puerto Rico resultó ser la #12 entre las 52 jurisdicciones de EEUU. Por otra parte, Puerto Rico es -sin duda- uno de los lugares más seguros al comparar su tasa de incidencia criminal con las tasas habidas en las demás jurisdicciones de

Latinoamérica.

936 MANUFACTURING TAX INCENTIVES: REPEAL | EXPIRACIÓN DE LA SECCIÓN 936 DEL CÓDIGO DE RENTAS INTERNAS FEDERAL SECTION 936

Puerto Rico’s foreign capital import strategy for the last decades was dependent on Section 936 of the Federal Internal Revenue Code. This section provided tax exemptions to American companies in Puerto Rico and the Caribbean basin. However, the income related exemption was eliminated in 1996. The full repeal of the 936 tax code resulted in the loss of many manufacturing jobs on the island as well as billions in liquidity. SECCIÓN 936 La estrategia para atraer inversión a Puerto Rico se enfocó en promover los incentivos contributivos que ofrecía la Sección 936 del Código de Rentas Internas Federal. Esta sección eximía a las empresas estadounidenses establecidas en Puerto Rico del pago de contribuciones sobre los ingresos generados como resultado de sus operaciones en la Isla. En 1996, el Congreso de los EEUU eliminó la Sección 936. Una vez caducaron los incentivos, la gran mayoría de las plantas manufactureras establecidas en la Isla optaron por cerrar sus operaciones y trasladarlas a otras jurisdicciones que ofrecían mejor trato contributivo. Esto provocó la eliminación de miles de puestos de trabajo bien remunerados y la desaparición de miles de millones de dólares de liquidez en la economía.

HOMEOWNERSHIP | TASA DE PROPIETARIOS DE VIVIENDA Homeownership has historically been very high - over 65%. This homeownership

rate is one of the highest in the industrial world. This high rate is a result of a culture bias for home ownership, available financing, limited Real Estate taxes, and a large subterranean labor force. Today, this rate is estimated to be just over 50%. Históricamente, Puerto Rico ha gozado de una alta tasa de propietarios de vivienda (“homeownership”). La tasa ha consistentemente promediado 65% y resulta ser una de las más altas en el mundo industrializado. Esto se debe primordialmente a una marcada preferencia cultural hacia ser dueño de su hogar, la disponibilidad de financiamiento a tasas atractivas, bajos impuestos sobre la propiedad y una numerosa fuerza laboral informal. En los últimos años, la tasa ha experimentado una baja notable y hoy la tasa se estima en poco más de 50%.

Puerto Rico Planned Suburban Community | Comunidad en un Suburbio de Puerto Rico

HOUSING DEMAND BY PRODUCT | DEMANDA PARA VIVIENDAS POR PRODUCTO Up until recently, detached single family homes have been by far the most demanded product. From 1993-2013, Single family units accounted for approximately 71% of the total units sold, walk-ups units represented 10.1%, highrise condominium units 11.5% and other types of housing (townhouses, villas, mixed) 7.3% (Construction & Sales Activity Report, Estudios Técnicos, Inc.). Durante al menos las últimas tres décadas, el producto de vivienda con mayor demanda ha sido la unidad unifamiliar independiente (“single family home”). Durante el periodo de 1993-2003 las viviendas unifamiliares independientes representaron el 71% del total de unidades vendidas. Las unidades en condominio tipo “walk up” representaron el 10.1%, mientras que las unidades en condominio tipo “high-rise” representaron el 11.5% de las unidades vendidas. Otras categorías de productos para vivienda (“townhouses”, villas, etc.) formaron el 7.3% de las unidades vendidas.3

12%

Single Family Walk-Ups

10%

Condominiums other 71%

Historical Demand by Product (1993-2013)

Construction & Sales Activity Report, Estudios Técnicos, Inc.

RENTAL MARKET | MERCADO DE VIVIENDA PARA ALQUILER Historically, Puerto Rico has not had a very robust rental market. This was due mainly to pro-tenant laws, ownership mentality, ease of purchasing credit, low transient population, and limited supply of rental properties. Today, improvements to rental laws, tight credit, gentrification of the city centers, more people are choosing to rent. Por diversidad de factores, Puerto Rico no ha desarrollado un mercado de viviendas para alquiler significativo. Entre los factores que evitaron el desarrollo de este mercado podemos mencionar la alta tasa de propietarios de vivienda, leyes y reglamentos que servían para proteger de forma desmesurada al inquilino residencial, una escasa población de transeúntes y un inventario limitado de propiedades para alquiler. No obstante, a raíz de un reenfoque en las leyes y reglamentos que gobiernan los alquileres, la despoblación de algunos centros urbanos y acceso limitado a fuentes de financiamiento, el mercado de vivienda para alquiler se encuentra en medio de un renacer.

San Juan Urban Train | Tren Urbano, San Juan

RENTAL RATES | TARIFAS DE ALQUILER Metro Area: Rental rates for a typical two-three bedroom unit is $2,200 - $4,000 unfurnished and $3,500 - $5,000 - furnished. Non-Metro: Rental rates for a typical two-three bedroom unit is $500 - $1,500 unfurnished and $1,800 - $2,200 furnished. Área Metro: Las tarifas para una unidad típica de 2 ó 3 habitaciones varían entre $2,200 $4,000 para una unidad sin amueblar y $3,500 - $5,000 por una unidad amueblada. Isla: Las tarifas para una unidad típica de 2 ó 3 habitaciones varían entre $500 - $1,500 para una unidad sin amueblar y $1,800 - $2,200 por una unidad amueblada.

Puerto Rico is home to over 15 golf courses and resorts | Puerto Rico es hogar de más de 15 campos de golf y resorts

RENTAL YIELDS ARE UP | INCREMENTO EN MÁRGENES DE ALQUILER Rental yields have risen in Puerto Rico from a year earlier, according to the Global Property Guide research of February 2013. The average rental yield in San Juan is currently around 7.4%, up from last year’s 5.52% for 2-bedroom apartments. For 3bedroom apartments, the average rental yield stood at 9.03%. Los márgenes en propiedades de alquiler han experimentado un alza en comparación con años anteriores. Según publicado en el informe “Global Property Guide Research” de febrero de 2013, el margen promedio para apartamentos de alquiler de 2 habitaciones en San Juan fue de 7.4%, versus 5.52% el año anterior, mientras que el margen promedio para apartamentos de 3 habitaciones alcanzó 9.03%. RENTAL CONTRACT LAW | CONTRATOS DE ALQUILER While most U.S. states have uniform landlord tenant codes that mandate many tenants' rights and landlord responsibilities, PR landlord tenant law is still largely a matter of contract law. The Puerto Rico eviction process differs in that the terms of the lease agreement will dictate the steps in the eviction process regarding notice and other steps to be taken. The law does prohibit constructive eviction measures such as shutting off utility services, locking out the tenant or removing the tenant’s possessions. Distinto a EEUU donde la mayoría de los Estados han adoptado códigos estableciendo por mandato muchas de los derechos y responsabilidades de los arrendadores y de los arrendatarios, en Puerto Rico los alquileres se guían por las disposiciones del contrato firmado entre las partes. Esto provee flexibilidad para acordar términos para notificaciones, procedimientos para curar incumplimiento con alguna cláusula contractual, establecer pasos para procedimiento de evicción, entre otros. Sin embargo, la ley prohíbe al arrendador tomar medidas constitutivas de una “evicción constructiva” tales como interrumpir los servicios de electricidad, agua y alcantarillado, impedir el acceso del inquilino a la propiedad o el lanzamiento de la propiedad inmueble del inquilino.

PROPERTY TAXES | CONTRIBUCIONES SOBRE LA PROPIEDAD INMUEBLE Real property taxes are computed based on property values that date back to the fiscal year 1957-1958! The assessment by the Municipal Revenue Collection Center (“CRIM”, for its Spanish acronym) range from 0.523% to 0.625 %, of which vary depending on the municipality where the property is located. Example: A $750,000 property in San Juan might have a 1957-1958 tax value of $175,000 pay between $2,800 - $3,900 per year in property taxes. Las contribuciones sobre la propiedad se computan utilizando como base los valores tasados en el año fiscal 1957-1958 y la tasa contributiva aplicable varía entre 0.523% y 0.625%, dependiendo el tipo de propiedad y el municipio en que ubique la propiedad. Por Ejemplo: Una propiedad ubicada en San Juan con un valor actual de $750,000 podría tener un valor contributivo de $175,000 según el valor tasado en 1957-1958 y su contribución anual sería $2,800-$3,900, dependiendo la tasa aplicable.

Comment [JMT5]: Feel like we need to explain this better. (8.03% of $175,000 is $14,052.50)

Santa Isabel Wind Turbines| Turbinas de Viento en Santa Isabel

TAX INCENTIVES TOURISM INCENTIVE ACT OF 2016 | INCENTIVOS CONTRIBUTIVOS PARA DESARROLLOS TURÍSTICOS (2016) Tax Credit for Tourism Investment = 50% of the eligible investment to be taken in 2 installments: ½ on the year in which the financing for the construction is obtained, and Balance on the credit on the following year. Alternate Tax Credit for Tourism Investment 40% of the eligible investment to be taken in 3 installments: I. 1/3 Yr. 2 of operations; II. 1/3 Yr. 3; and III. 1/3 Yr. 4; OR 30% of the eligible investment to be taken in 4 installments: I. 10% on the year in which the financing for the construction is obtained; II. 1/3 of the remaining balance Yr. 1 (i.e., year of first paying guest); III. 1/3 Yr. 2; and IV. 1/3 Yr. 3. The company shall select its choice of credit (1 or 2 as per this email) on the Tax Grant Application under this Act. El Gobierno de Puerto Rico, por vía de la Compañía de Turismo de Puerto Rico, ofrece una serie de incentivos contributivos diseñados para fomentar la inversión y el desarrollo de proyectos turísticos en la Isla. El proponente debe elegir el tipo de incentivo al que aspira (1, 2, ó 2ª) en la solicitud de crédito contributivo, según contemplado en la ley aplicable. 1. a. b.

Crédito Contributivo Alterno por Inversión en Proyectos Turísticos 40% de la inversión elegible Distribuido en 3 plazos: I. 33% durante el segundo año de operaciones II. 33% durante el tercer año de operaciones III. 33% durante el cuarto año de operaciones

2. Crédito Contributivo Alterno por Inversión en Proyectos Turísticos 30% de la inversión elegible distribuido en 4 plazos: I. 10% en el año contributivo durante el cual se obtenga el financiamiento para la construcción II. 33% del balance del crédito durante el primer año de operaciones III. 33% durante el segundo año de operaciones IV. 33% durante el tercer año de operaciones

ACT NO. 132 - RESIDENTIAL RENTAL INCOME | LEY #132 - INCENTIVO DE INGRESOS DE ALQUILER RESIDENCIAL Act No. 132 enacted on September 2, 2010 provides a 100% income tax exemption (including total exemption from income tax withholding) on residential rental income derived by PR residents and non-residents and these benefits expire on December 31, 2020 (in order to claim the benefits the lessor must file a PR income tax return to declare the rental income as 100% exempt). La Ley #132 se encuentra en vigor desde el 2 de septiembre de 2010 y su vigencia se extiende hasta el 31 de diciembre de 2020. Esta ley concede una exenciรณn de 100% a residentes y no residentes de Puerto Rico sobre los ingresos devengados del alquiler de propiedades residenciales. Para poder reclamar el beneficio contributivo es obligatorio radicar una planilla de contribuciรณn sobre ingresos declarando el ingreso devengado del alquiler como 100% exento.

Condado Beach, San Juan | Playa en el sector de Condado, San Juan

ACT. NO. 216 - NEWLY CONSTRUCTED ACQUISITIONS | LEY #216 DE 2011 ADQUISICIÓN DE VIVIENDAS DE NUEVA CONSTRUCCIÓN Act No. 216 of 2011, as amended, (“Act 216”) grants individual residents and nonresidents of Puerto Rico various incentives for sale and purchase of newly constructed residential real property acquired from a developer. Some of the benefits provided: 100% tax exemption from income taxes;100% tax exemption on property taxes for 5 years after the acquisition; and 100% exemption from the stamps, fees, vouchers and other transfer costs applicable to the execution and recording of documents related to the sale and mortgage. La Ley #216 de 2011 concede varios incentivos a residentes y no residentes en Puerto Rico para la venta y compra de unidades de vivienda de nueva construcción compradas al desarrollador de la vivienda. Entre los beneficios que ofrece se encuentran: • 100% de exención contributiva sobre los ingresos devengados del alquiler de la unidad; • 100% de exención sobre las contribuciones sobre la propiedad durante los 5 años posteriores a la adquisición; • 100% de exención del pago de sellos, comprobantes, tarifas y demás gastos relacionados al otorgamiento e inscripción de las escrituras de compraventa y constitución de hipoteca.

San Juan Convention Center | Centro de Convenciones, San Juan

ACT 152 | LEY #152 Rental-market stimulus program: •

Loan to value mortgage ratios of 105%, allowing loans to be made without a down payment.

•

A 100% exemption from net rental income tax, for a 10-year period.

•

A 100% tax exemption during a 10-month window, plus a 100% exemption from capital gains tax at the time of resale of new property, and a 100% exemption from fees, stamps and vouchers. There also is a 100% exemption on temporary property tax, and a five-year exemption from property taxes.

Programa de incentivos para el mercado de alquiler de viviendas. •

Relación de Financiamiento: Valor de hasta 105% de manera que se faciliten las transacciones hipotecarias sin necesidad de abonar un pronto al precio.

•

Exención contributiva de 100% sobre los ingresos netos devengados del alquiler de la unidad, durante 10 años.

•

Exención contributiva de 100% durante una ventana de 10 meses. Exención contributiva de 100% sobre los ingresos resultado de ganancias de capital en la reventa de la propiedad adquirida y una exención de 100% sobre los sellos, comprobantes y tarifas relacionadas al otorgamiento e inscripción de las escrituras de compraventa y constitución de hipoteca. Exención del 100% de contribuciones temporeras sobre la propiedad (CRIM). Exención por 5 años del 100% de contribuciones sobre la propiedad (CRIM).

Comment [JMT6]: What are these 10 moths for???

World Class Sporting Infrastructure, Hiram Bithorn Stadium | Infraestructura deportiva de primer orden (Estadio Hiram Bithorn, San Juan)

LAW 20/22 | LEY #20 Y LEY #22 The Department of Economic Development & Commerce is the agency responsible for Act 20 of 2012, known as the Law to Promote the Export of Services, as amended, and Act 22 of 2012, known as the Law to Encourage the Transfer of Individual Investors to Puerto Rico, as amended. Utilizing both laws, since 2013, one of the DDEC’s main economic development strategies has focused on making Puerto Rico a top destination for business as well as an attractive location for establishing residence, for both high-profile individuals and companies. As a result, the luxury real estate market has become very hot. Resorts like Dorado Beach East, Bahia Beach, and Palmas del Mar are showing significant price increases. Luxury supply in the city (next to the beach) in such places as Condado and Ocean Park has also dwindled dramatically as a result of the new investors. "I think that San Juan represents one of the great investment opportunities of my generation," says Nick Prouty, CEO of Putnam Bridge Funding, who has moved his office and family from Greenwich, Connecticut, to Puerto Rico. Public Law No. 20 of 2012 provides attractive tax incentives for companies that establish and expand eligible export services businesses on the island BENEFITS OF PUERTO RICO ACT 20 • • • •

100% Federal Tax Exemption 3-4% Corporate Tax for up to 30 years 100% Tax Exemption on dividends 20 - 30 year Tax Decree

Similarly, Act 20 has generated new economic activity by exporting services and increasing Puerto Rico’s participation in the global economy. Approximately 20% of Act 20 decree holders are local companies and more than 33% export to destinations beyond the U.S. market. In terms of the current economic impact a total of 7,033 direct, indirect and induced jobs are generated by the incentive program. It is estimated that by 2024 close to 50,000 direct employment opportunities will be created. The study reveals that jobs created under this program have a salary above the Island’s average employee compensation. Finally, by 2024 Act 20 companies would have accumulated over $38.5 billion in gross revenue and paid over $800 million in corporate income taxes. Public Law No. 22 of 2012 seeks to attract new residents to the island by providing certain exemptions from local income taxes on particular gains realized or accrued after the individual becomes a resident of Puerto Rico

BENEFITS OF PUERTO RICO ACT 22 • • • •

100% Federal Tax Exemption 100% Tax Exemption on dividends and interest 100% Tax Exemption on short and long-term capital gains Tax Decree valid until 2036

Currently Act 22 has added over $266 million in acquired real estate. By 2024, this number is expected to exceed $830 million. El Departamento de Desarrollo Económico & Comercio (“DDEC”) es la entidad encomendada a administrar la Ley #20 de 2012, cuyo propósito es la promoción de exportación de servicios, y la Ley #22 de 2012 que persigue el traslado de inversionistas individuales a Puerto Rico. Ambas leyes se han convertido en las herramientas principales del DDEC para proyectar a Puerto Rico como un destino óptimo para hacer negocios, al igual que una alternativa viable y atractiva para residir y establecer sedes empresariales. El DDEC ha tenido éxito en comunicar las ventajas de radicarse en Puerto Rico, particularmente entre el sector de individuos de alto perfil y capacidad económica. Como resultado, el mercado de propiedades de lujo ha experimentado un alza significativa en la demanda y en el valor del inventario. Comunidades tales como Dorado Beach East, Bahía Beach y Palmas del Mar son el epicentro de esta actividad. Además, el inventario de lujo en comunidades urbanas cercanas a las playas del área metropolitana, particularmente Condado y Ocean Park, también se han beneficiado de la llegada de nuevos inversores y han experimentado una marcada reducción de unidades disponibles. "Pienso que San Juan es una de las grandes oportunidades de inversión que se han presentado en mi generación” - Nick Prouty, CEO Putnam Bridge Funding4 La Ley # 20, concede una serie de incentivos contributivos a empresas que establezcan y desarrollen actividades de negocio elegibles enfocadas en la exportación de servicios desde Puerto Rico. INCENTIVOS CONTEMPLADOS EN LA LEY #20 • • • •

100% de Exención Contributiva Sobre Impuestos Federales Tasa Contributiva Fija de 3-4% por 30 Años Sobre Ingresos Corporativos 100% de Exención Contributiva Sobre Dividendos Decreto Contributivo por 20-30 Años

De igual forma, la Ley #20 ha logrado generar nueva actividad económica mediante la exportación de servicios. Esto a su vez ha servido para incrementar visiblemente la

participación de Puerto Rico en la economía global. Se estima que el 20% de las entidades beneficiarias de la Ley #20 son empresas locales y que más de 33% exportan servicios más allá del mercado de EEUU. Al presente, se ha informado que la implementación de este programa de incentivos ha redundado en la creación de 7,033 empleos directos e indirectos. Las proyecciones más recientes anticipan la creación de un total de 50,000 empleos directos antes de 2024. Se estima además que los empleos creados bajo este programa tendrán un salario promedio superior a la media salarial en la Isla. Además, se anticipa que para 2024 las empresas acogidas al programa de la Ley # 20 habrán acumulado más de $38,500 millones ($38.5 billones) en ingresos brutos y habrán pagado sobre $800 millones en contribuciones sobre ingresos. Por otro lado, la Ley #22 tiene como objetivo atraer nuevos residentes a la Isla mediante la concesión de exenciones contributivas sobre ingresos realizados luego de que el individuo se establece como residente en Puerto Rico. INCENTIVOS CONTRIBUTIVOS CONTEMPLADOS LA LEY #22 • • • •

Exención Contributiva de 100% sobre Impuestos Federales Exención Contributiva de 100% sobre Dividendos e Intereses Exención Contributiva de 100% sobre Ganancias de Capital Decreto Contributivo Válido hasta 2036

Actualmente, la Ley #22 ha generado la adquisición de bienes inmuebles valorados en exceso de $266 millones. Se anticipa que para 2024 los participantes de la Ley #22 hayan adquirido propiedades inmuebles valoradas en sobre $830 millones.

The Arecibo Observatory is one of the largest in the world | El Observatorio de Arecibo es uno de los más grandes del mundo

Luis Muñoz Marín International Airport (2015) Aeropuerto Internacional Luis Muñoz Marín

PAULSON & COMPANY Despite Puerto Rico's massive debt crisis, Paulson and other hedge fund managers sees big profits ahead. He has plowed "quite a bit" -- an estimated $1.5 billion -- of his personal wealth into buying hotels, a resort and office buildings on the island. Paulson compares Puerto Rico today to Miami in the 1980s. "It's similar to that period in Miami's history," Paulson said Thursday at the Puerto Rico Investment Summit. "There was a lot of real estate on the beach, lots of abandoned buildings and vacant lots. That was definitely the best time to buy [in Miami]." Paulson is betting that millionaires will come in droves. A pesar de la crisis crediticia por la que atraviesa Puerto Rico, el manejador de fondo de cobertura John A. Paulson y otros expertos en asuntos financieros consideran que Puerto Rico representa una gran oportunidad de ganancia económica. Al presente, se estima que Paulson ha invertido cerca de $1,500 millones ($1.5 Billones) de su capital personal en Puerto Rico. Sus inversiones se han concentrado principalmente en propiedades enfocadas hacia el turismo, aunque también se conoce sobre la compra de un edificio para oficinas en el sector financiero de Hato Rey. Paulson ha comparado al Puerto Rico de hoy con el Miami de la década de los 1980s. “[Puerto Rico] Es similar a aquel periodo histórico de Miami,” expresó Paulson durante el Puerto Rico Investment Summit. “ Había muchísimos inmuebles en la playa, muchos edificios abandonados y terrenos baldíos. Ese fue sin duda el mejor momento para comprar [en Miami].” Paulson apuesta a que una multitud de millonarios se vendrán a invertir en Puerto Rico.

John A. Paulson Invests 1.5 Billion Dollars in Puerto Rico | John A. Paulson ha invertido $1,500 millones ($1.5 billones) en Puerto Rico

EB5 IMMIGRANT INVESTOR PROGRAM | PROGRAMA EB5 PARA INVERSIONISTAS IMMIGRANTES EB-5 PROGRAM PLUS The Commonwealth of Puerto Rico Regional Center Corporation received its United States Citizenship and Immigration Services (USCIS) designation on December 22, 2014. As of August 3, 2015, USCIS had approved 7 of these Regional Centers are based in Puerto Rico: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Caribbean USA Economic Development Regional Center Iconic Caribbean EB-5, LLC Omega Puerto Rico Regional Center, LLC Puerto Rico Provident Regional Center, LLC Reside in America Puerto Rico, LLC Caribbean Regional Center, LLC Commonwealth of Puerto Rico Regional Center Corp

The EB 5 program allows foreign investors to “buy” residency in the United States and ultimately apply for full U.S. citizenship. The investment requirement is typically US $1,000,000 per foreign investor. Under the USCIS rules, the Economic Development Administration of the Commonwealth of Puerto Rico has been designated a high unemployment area. This means that a foreign investor interested in making a qualifying investment in Puerto Rico may apply to have Puerto Rico as the geographical area thus lower the amount of capital required to $500,000. It is also worth noting that an immigrant investor that becomes a United States citizen upon naturalization in Puerto Rico after residing in Puerto Rico for the required time period will be treated as a nonresident alien for United States estate and gift tax purposes. Consequently, such investor will enjoy the Puerto Rico income tax exemptions granted by Act. No. 22 on his or her investment income; and will not be subject to United States estate or gift tax, unless he invests in property located in the United States. This combination of EB-5 plus Act 20/22 Tax Incentives is starting to see some significant interest particularly from Chinese investors. The Four Seasons EB-5 project in Cayo Largo has raised over $100 million dollars in EB-5 financing principally from China & Brazil. PROGRAMA EB-5 PLUS La Corporación del Centro Regional del Estado Libre Asociado de Puerto Rico recibió su designación de parte del “United States Citizenship and Immigration Services” (“USCIS”) el 22 de diciembre de 2014. Para agosto de 2015, el USCIS había aprobado 7 de estos centros regionales basados en Puerto Rico: 1. 2. 3. 4.

Caribbean USA Economic Development Regional Center Iconic Caribbean EB-5, LLC Omega Puerto Rico Regional Center, LLC Puerto Rico Provident Regional Center, LLC

5. 6. 7.

Reside in America Puerto Rico, LLC Caribbean Regional Center, LLC Commonwealth of Puerto Rico Regional Center Corp.

El programa EB-5 permite a inversionistas extranjeros obtener el status de residente de EEUU como paso inicial para, luego de cumplir con ciertos requisitos, posteriormente solicitar la ciudadanía de EEUU. El requisito mínimo de inversión es típicamente $1 millón de dólares por cada inversionista extranjero. Conforme a lo dispuesto en las reglas del USCIS, Administración de Desarrollo Económico del Estado Libre Asociado de Puerto Rico ha sido designada como un área de alto desempleo. Esta designación permite que un inversionista extranjero interesado en invertir en Puerto Rico puede solicitar que la cifra para una inversión elegible en Puerto Rico bajo el programa EB-5 se reduzca de $1 millón a $500,000.00 Cabe señalar además que un inversionista bajo el programa EB-5 que obtiene la ciudadanía de EEUU luego de naturalizarse en Puerto Rico tras residir en Puerto Rico por el período de tiempo requerido, será considerado como “nonresident alien” para propósito de la ley de herencia y donaciones de los EEUU. Lo anterior, a su vez, hace posible que el inversionista también solicite participar y beneficiarse de los incentivos que ofrece la Ley #22 y no estará sujeto a la imposición de contribuciones federales sobre sus ingresos devengados de inversiones, ni a las disposiciones de la ley federal de herencia y donaciones, salvo en cuanto a las inversiones que hiciera en propiedad ubicada en los EEUU. El aprovechamiento del programa EB-5 Plus, combinado con los incentivos contributivos que ofrecen las Leyes #20 y #22, han despertado el interés de inversionistas provenientes de diversos puntos del planeta. Por ejemplo, el desarrollo del proyecto turístico Four Seasons Cayo Largo logró allegar sobre $100 millones en financiamiento de inversionistas EB-5 principalmente de China y de Brasil.

A POSITIVE IMPACT | UN IMPACTO POSITIVO

Prepared by Estudios Técnicos, Inc. According to Estudios Técnicos, Act 20 and Act 22 Investments has constituted a change in direction in the downward trend in capital investments. Due to the limited time these incentives have been in effect, aggregate change may not be reflected in the national accounts. Total investment in construction totaled $3,534 million in 2014, out of these, private construction represented $1,849 million (50% of total construction). By importing new capital, the economy has captured capital inflows, which will add to the total investment figures in the following years. Taking into account the forecasts presented in the study, by 2020 - Act 22 grantees will have demanded close to $1,000 million in real estate investments (primarily housing) which will provide an injection of capital to the construction industry. Moreover, Act 22 grantees reported planned capital investments of $228 million up to 2015. If this trend continues, the local economy should expect a boost in total investment from the private sector in the following years. Según reportado por la firma Estudios Técnicos las inversiones producto de los incentivos de las Leyes #20 y #22 han servido para detener la tendencia bajista en inversiones de capital. Debido al relativamente poco tiempo que llevan vigentes, es posible que el impacto total de esta inyección de capital aún no esté reflejado en las estadísticas económicas. Durante 2014, la inversión total en construcción fue $3,534 millones. La inversión privada en construcción, unos $1,849 millones, representó el 52.3% de la cifra total invertida en construcción. Esta inyección de nuevo capital a la economía de la Isla resultará en un aumento marcado que se reflejará en las estadísticas de inversión durante los próximos años. Las proyecciones presentadas en el informe preparado por Estudios Técnicos indican que, para el año 2020, los beneficiarios de la Ley #22 habrán requerido cerca de $1,000 millones de inversiones en bienes inmuebles (principalmente viviendas). Esto, a su vez,

proveerá una saludable inyección de capital a la industria de la construcción. Además, se ha informado que, al 2015, los beneficiarios de la Ley #22 han invertido $225 millones en Puerto Rico. De continuar esta tendencia, la economía de la Isla se verá beneficiada por una importante inyección adicional de capital proveniente del sector privado durante los próximos años. LAW 545 | LEY #545 The law requires the government to purchase products and services from companies located within Puerto Rico. Part of the motivation from this law is to keep government money cycling through the local economy in an effort to buoy existing businesses and incentivize the creation of new enterprises. Over 2,000 small businesses have been established on the island over the past 12 months. While the 2,000 new small businesses are not a direct result of Law 545, it should help keep these businesses running through the recovery. La Ley #545 requiere al gobierno adquirir productos y servicios de compañías ubicadas en Puerto Rico. Además de patrocinar empresas establecidas en la Isla e incentivar la creación de nuevas empresas, esta ley persigue mantener el dinero circulando en la economía local. Sobre 2,000 pequeños negocios se han establecido en la Isla durante los últimos 12 meses, aunque no necesariamente como resultado directo de la aprobación de la Ley #545. No obstante, se anticipa que el impacto de esta ley contribuya a que estos nuevos negocios continúen operando y creciendo durante la recuperación económica de la Isla.

Top Destination Resorts and Casinos | Destinos turísticos de primer orden

FDIC AND REAL ESTATE | BIENES RAÍCES Y EL FEDERAL DEPOSIT INSURANCE COMPANY (FDIC) In 2010, the FDIC agreed to cover up to 80% of the losses of the three failed Puerto Rican banks' portfolios, most of which comprised mortgage loans. The FDIC's lossshare agreement expired on April 30, 2015. En 2010, el FDIC ordenó el cierre de tres instituciones bancarias que operaban localmente y facilitó su adquisición por otros bancos con operaciones en Puerto Rico. Como parte de esta adquisición asistida, el FDIC se comprometió a asumir hasta el 80% de las pérdidas que experimentaran las entidades adquirentes sobre las carteras de préstamos adquiridas, principalmente hipotecas. Este acuerdo de compartir pérdidas expiró el 30 de abril de 2015.

Hato Rey Business District | Distrito Financiero, Hato Rey

MORTGAGE DELINQUENCY | MOROSIDAD CREDITICIA Mortgage delinquency continues to increase. Data for 2013-14 reveals a delinquency rate of 17%, more than double that of the U.S. mainland, according to the Puerto Rico Mortgage Bankers Association (MBA). La crisis económica por la que atraviesa Puerto Rico se ha reflejado en un incremento en la tasa de morosidad hipotecaria. Según los datos publicados por la Asociación de Banqueros Hipotecarios de Puerto Rico para el año fiscal 2013-2014, la tasa de morosidad es de 17%, más del doble de la tasa de morosidad en los EEUU. REAL ESTATE INVENTORY | INVENTARIO INMOBILIARIO

In terms of available inventory, numbers vary by price bracket and localization. For instance, several interviewees confirmed that housing inventories in the mid- to-low price bracket, namely those valued at $150,000 or lower, are almost depleted. By the same token, high-end residences priced at $1 million or higher are similarly scarce. •

Dorado Beach East has had price increases of 10-15% over the last several

•

years Other resort properties such as Bahia Beach and Palmas del Mar are starting to see the limited inventories of its more expensive units - 2 Million+. Condado - No inventory of luxury Condos

•

Ocean Park - Sale of beach front land and high end residential units at

•

$300-500 SF Aunque la disponibilidad de unidades inmobiliarias varía según su precio y localización, hemos encontrado que el inventario ha disminuido en términos generales. Por ejemplo, pudimos confirmar que queda muy poco inventario de unidades a la venta valoradas en $150,000.00 o menos. De igual forma, el incremento en la demanda por unidades en el mercado de lujo valoradas en $1 millón o más ha resultado en precios más altos y en una reducción notable en el número de unidades disponibles.

Dorado Home

AVAILABLE INVENTORY – RESIDENTIAL | INVENTARIO DISPONIBLE - VIVIENDAS There are approximately 35,000 single family units available of which approximately 7,000 are bank owned (Reo). 1,000+/- units are new construction.

Existen cerca de 35,000 unidades de vivienda tipo “single family” disponibles, de las cuales unas 7,000 pertenecen a instituciones bancarias (REO) y 1,000 son unidades de nueva construcción.

Oldest Historic District in Western Hemisphere | El Viejo San Juan es el distrito histórico más antiguo del hemisferio occidental

NEW HOUSING UNITS – SALES | UNIDADES DE NUEVA CONSTRUCCIÓN - VENTAS Sales of new-housing properties during 2014 dropped to less than 1,000 units, from its ten year average of 10,000 units, according to a leading local research firm, Estudios Técnicos. The majority of units sold were priced less than $150,000. Según un estudio realizado por la firma Estudios Técnicos, menos de 1,000 unidades de nueva construcción fueron vendidas durante 2014. El precio de la mayoría de las unidades vendidas fue $150,000.00 o menos. Esta cifra de unidades vendidas representa una marcada disminución comparada al promedio de 10 años (“10 year average”), el cual se aproximaba a las 10,000 unidades.

HOUSING PRICES – NON-LUXURY | VALOR DE VIVIENDAS - (EXCLUYE UNIDADES DE LUJO) After a 5-7% annual house price increases for nearly two decades (1990-2000s), the housing market started to decline in 2005. The medium housing price is 35% down

from 2010 according to point 2 homes chart below. Luego de haber disfrutado alzas anuales de 5%-7% en el valor de las viviendas por cerca de dos décadas (1990s-2000s), el mercado de viviendas comenzó a experimentar disminuciones en el valor de unidades comenzando en 2005. Según se ilustra en la tabla, desde 2010 a 2016, la media en el valor de la vivienda se redujo en 35%.

HOUSING PRICES – LUXURY | VALOR DE VIVIENDAS – LUJO Housing prices for luxury product - $750,000+ have increased in Puerto Rico approximately 7-15% per year. This is a direct result of the law 20 / 22 tax incentive. Resorts such as Dorado Beach East has seen year over year increases of 15% since 2012. El sector de viviendas de lujo (valor mínimo de $750,000.00) se ha beneficiado de un incremento anual en valor de 7%-15% en promedio. Este aumento es resultado directo de la exitosa acogida que ha obtenido el programa de incentivos ofrecidos por las Leyes #20 y #22. Dorado Beach East han experimentado aumentos anuales de 15% a partir de 2012. NEW CONSTRUCTION | NUEVA CONSTRUCCIÓN Construction permits fell by 20.8% y-o-y from July to April of 2014 to only 3,005 permits (-11.8% by value). Permits have declined 63.6% from the 2004 peak, according to the Puerto Rico Planning Board.

La cantidad de permisos de construcción emitidos experimentó una reducción de 20.8% (11.8% en el valor de los proyectos) desde julio de 2013 a abril de 2014. Sólo 3,005 permisos fueron emitidos durante este periodo. Según ha informado la Junta de Planificación, la cantidad de permisos de construcción emitidos ha disminuido en 63.6% desde 2004.

Construction methods and codes are amongst the best in world | Los métodos y códigos de construcción están entre los mejores del mundo

CEMENT SALES | VENTAS DE CEMENTO Cement sales, a key indicator of Puerto Rico construction activity, dropped by more than 13 percent during the first quarter of fiscal 2015. Sales totaled 3.42 million 94pound bags between July and September, a 13.2 percent slide from the 3.94 million sold during the same three-month period last year. Las ventas de cemento -un indicador clave sobre la actividad de construccióndisminuyeron en 13% durante el primer trimestre del año fiscal 2015. Durante el periodo de julio a septiembre el total de ventas fue 3.42 millones de sacos de 94 libras, lo que representa una reducción de 13.2% comparada con la cantidad vendida durante el mismo trimestre del año anterior.

Modern Cement Factories | Modernas Plantas de Cemento

HOUSING DEMAND | DEMANDA PARA VIVIENDAS Gross housing needs among low and moderate income households (up to 125% of the median income) will increase by nearly 17,000 households during the next five years. The housing needs of very low income households, or those with incomes below 30% of the applicable HUD median income limit, will increase the most. Estimates show that 8,914 additional low income households may form during the next five years and, in addition, 9,814 units are needed for those who are on the public housing waiting list. This brings the total gross need for very low income households to nearly 18,000 units. Se proyecta que la necesidad de vivienda para familias de ingresos modestos (hasta 125% de la media de ingresos) aumentará por 17,000 unidades durante los próximos 5 años. Por otro lado, las necesidades de vivienda para familias de ingresos bajos, o inferiores al 30% del límite a la media de ingreso aplicable según HUD, experimentarán el mayor incremento en demanda, unas 18,000 unidades. Se estima que durante los próximos 5 años se formarán 8,914 nuevos hogares de ingresos bajos que se suman a los 9,814 que han solicitado vivienda pública y actualmente se encuentran aún en listas de espera.

ENTITLEMENTS (PERMITS) | PERMISOS The value of permits has been decreasing since 2005. El valor de los permisos de construcción emitidos ha disminuido durante los últimos años.

ENERGY COSTS | COSTO ENERGÉTICO According to the Energy Information Administration, about 55 percent of Puerto Rico's electricity came from petroleum in 2013, making the delivery of power considerably more expensive than if it came from coal (where most of U.S. electricity comes from) or natural gas. Aproximadamente, el 55% de la electricidad generada en Puerto Rico durante 2013 fue generada a base de petróleo. Como resultado de esta dependencia excesiva en el petróleo como fuente principal de energía, el costo energético en Puerto Rico es significativamente más costoso que si se diversificaran las fuentes para aumentar la proporción de energía generada en base al carbón o al gas natural.

TOURISM | TURÍSMO

Old San Juan – One of the Top Caribbean Cruise Destinations | Viejo San Juan – Uno de los destinos favoritos de Cruceros en el Caribe

The tourism industry is strong however, unlike other Caribbean islands and nations, Puerto Rico’s economy is diversified and not heavily dependent on tourism. In total, tourism contributes to 7% of the Commonwealth’s GDP (2013), compared with 25.6% and 15.3% for Jamaica and the Dominican Republic, respectively. This is lower than both the world average (9.5%) and the average for the Americas (8.5%). There are currently over 60 projects in various stages and the government’s goal is to increase the amount of hotel rooms from 15,000 to 20,000 over the next three years. There are 900 rooms being built this year. There were an estimated 3.2 million tourists in 2013, and a 7% of the Island's GNP, the tourism industry employees over 63,500 people. La industria turística en Puerto Rico está disfrutando de un periodo de crecimiento en el número de nuevas habitaciones y visitas de barcos cruceros, aunque aún representa menos del 10% de la economía de la Isla. El rol limitado del turismo en la economía se debe a que, distinto a otras islas caribeñas, Puerto Rico dispone de una economía diversificada que incluye manufactura y servicios, entre otros sectores. En 2013, el turismo representó el 7% del PIB de Puerto Rico, comparado con 25.6% en Jamaica y 15.3% en la República Dominicana. El promedio mundial se estima en 9.5% y el promedio en América es 8.5%.

El objetivo inmediato de la Compañía de Turismo es aumentar el inventario de

habitaciones de hotel por 5,000 unidades a 20,000 durante los próximos 3 años. Actualmente, hay cerca de 60 proyectos en distintas etapas del proceso de desarrollo y este año se ha comenzado la construcción de 900 habitaciones. 3.2 millones de turistas visitaron Puerto Rico durante 2013. La actividad económica relacionada sirve para proveer 63,000 puestos de empleo y representa un 7% de PIB de Puerto Rico.

Wyndham Rio Mar Resort | El complejo turístico Wyndham Rio Mar (Río Grande, PR)

Un buen lugar para visitar – La economía puertorriqueña ha caído pero la industria hotelera está floreciendo.

CONCLUSION | CONCLUSIÓN Understanding Puerto Rico real estate might initially seem like a daunting task. Information is scarce, property values vary dramatically, and the current economic crisis has created a level of pessimism never before seen on the island. Like in all crises, however, careful examination of Puerto Rico’s - its relationship with the United States and the real estate market history - will reveal pockets of opportunities and areas of great growth. Sectors such as tourism, luxury residential, senior housing, and agriculture, to name a few, are poised for significant expansion. We at the Builders Association of Puerto Rico have been actively helping our members seek opportunities in all market conditions since 1952. We hope that this paper has shed some light on the island’s real estate opportunities and generated even more questions for you to begin to explore. De primera instancia, el ejercicio de evaluar e intentar entender el mercado inmobiliario de Puerto Rico podría parecer una encomienda inalcanzable, y en momentos, hasta quijotesca. Resulta difícil obtener información confiable, los valores de los inmuebles varían dramáticamente y la crisis económica por la cual atraviesa la Isla ha creado un sentimiento pesimista sin precedente. No obstante, tal como ocurre en la gran mayoría de las dificultades, una mirada sobria y pausada a las realidades de Puerto Rico, particularmente la estabilidad política que resulta de su relación centenaria con los EEUU y el historial de su mercado inmobiliario, revela bolsillos significativos de oportunidad al igual que áreas con un gran potencial de crecimiento. Sectores tales como el desarrollo turístico, residencias de lujo, la vivienda y facilidades para personas de edad avanzada, producción de electricidad mediante fuentes alternas/renovables de energía y la agricultura están listos para despuntar y entrar en un periodo de expansión sustancial. Desde su creación en 1952, la Asociación de Constructores de Puerto Rico ha apoyado a sus miembros en la búsqueda de oportunidades comerciales en todo tipo de condiciones y mercados. Confiamos que la información que hemos presentado en este informe ha servido para facilitarle identificar algunas de las oportunidades que ofrece el mercado inmobiliario en Puerto Rico. De igual forma esperamos que el informe haya despertado su curiosidad e interés por conocer más e inclinarse a explorar a fondo el potencial que promete.

SELECTED ARTICLES | SELECCIÓN DE ARTICULOS http://caribbeanbusiness.com/paulson-buys-harbour-lakes-in-palmas-del-mar/ Paulson & Co. Inc., a New York-based investment firm, has acquired Harbour Lakes in the Palmas del Mar resort community. http://money.cnn.com/2016/02/12/investing/puerto-rico-john-paulson/ Paulson compares Puerto Rico today to Miami in the 1980s. "It's similar to that period in Miami's history," Paulson said Thursday at the Puerto Rico Investment Summit. "There was a lot of real estate on the beach, lots of abandoned buildings and vacant lots. That was definitely the best time to buy [in Miami]." http://www.bloomberg.com/news/articles/2016-02-11/john-paulson-says-he-s-stillconsidering-move-to-puerto-rico-ikiv6c1w “I came here because I think they’ve hit bottom,” said Tennenbaum, 80, who manages assets of over $6 billion and moved to the island two months ago on Paulson’s urging. http://www.nytimes.com/2014/09/07/realestate/puerto-rico-luring-buyers-with-taxbreaks.html At the St. Regis Bahia Beach, for example, arguably some of the most expensive real estate in Puerto Rico, condos with oceanfront views are priced at around $600 a square foot. http://www.nytimes.com/2015/07/24/business/dealbook/john-paulsons-hedge-fund-to-buyanother-puerto-rico-hotel.html?_r=0 Paulson & Company, Mr. Paulson’s $20 billion hedge fund, has agreed to renovate the San Juan Beach Hotel and turn it into an “ultra luxury boutique hotel. http://www.wsj.com/articles/some-investors-bet-on-puerto-rico-hotels-1438092464 Some Investors Bet on Puerto Rico Hotels http://www.bloomberg.com/news/articles/2014-06-26/paulson-s-puerto-rico-paradise-luresrich-fleeing-taxes Paulson is betting that millionaires will come in droves. In his presentation, in which he forecast that Puerto Rico would become “the Singapore of the Caribbean.” http://www.reuters.com/article/usa-puertorico-paulson-idUSL2N0QL20Q20140815 U.S. hedge fund Paulson & Co is upping its bet in Puerto Rico real estate with the purchase of an office building in San Juan's financial district. where Paulson & Co is betting on an economic turnaround.

ABOUT THE AUTHORS | SOBRE LOS AUTORES Adam Greenfader is a 25-year seasoned residential developer, advisor and boutique commercial broker with offices in Miami and Puerto Rico. Mr. Greenfader has worked on over 52 projects that include low income housing, multi-family apartments, resorts, and island developments. His core areas of specialty include distressed assets, added value plays, and hospitality with close to 1 billion in total value. Adam excels at cultivating highperforming sales and marketing teams and has sold 1,032 new construction units. Adam Greenfader is a recent winner of the 2015 "Most Innovative Marketing Award" by the Miami Beach Chamber. He is fluent in English Spanish and French and comfortable navigating multiple cultures and international stakeholders to produce an achievable global business strategy. José M. Torres is an experienced attorney and has been a real estate executive for over 18 years. Throughout his career he has participated in negotiations and transactions with an aggregate value exceeding $200 million. Moreover, Mr. Torres has directed and supervised the conceptualization and development of residential and commercial real estate projects, in addition to managing over 350,000 square feet of commercial office and retail space. Jose is well versed in sustainability issues and in the implementation of ecofriendly practices during the real estate development process and in post-consumer materials management. His peers have endorsed him for his skills in real estate development, strategic planning, complex negotiations, financial restructuring, lobbying and government affairs, management consulting, investment analysis, new business development, entrepreneurship, business communications, among other areas. Mr. Torres is fluent in spoken and written English as well as Spanish, his native language. --------Adam Greenfader cuenta con 25 años de experiencia en el mercado inmobiliario. Es un veterano desarrollador de hogares, consultor y corredor comercial especializado con oficinas en Miami, Florida y San Juan, Puerto Rico. El señor Greenfader ha trabajado en sobre 52 proyectos incluyendo productos de vivienda de interés social, edificios de apartamentos, “resorts” y desarrollo de islas con un valor agregado de sobre $1,000 millones. Su área de especialidad incluye activos en dificultades financieras, inversiones de valor añadido y proyectos turísticos. Adam se destaca por cultivar equipos de mercadeo y ventas de alto desempeño y ha vendido 1,032 unidades de nueva construcción. En 2015 recibió el “Most Innovative Marketing Award” el cual le fue otorgado por la Cámara de Comercio de Miami Beach. Domina el inglés, español y el francés, y sobresale interactuando con personas de diversas culturas y actores internacionales para diseñar e implementar estrategias de negocios en escala global. José M. Torres posee más de 18 años de experiencia como abogado y empresario inmobiliario. Durante su trayectoria ha participado en negociaciones y transacciones con un valor agregado que sobrepasa los $200 millones. Además, ha dirigido y supervisado la conceptualización y desarrollo de proyectos inmobiliarios residenciales y comerciales, al igual que la administración de sobre 350,000 pies cuadrados de espacio comercial y para oficinas. José es versado en temas de sustentabilidad y la implementación de prácticas eco-amigables en los procesos de desarrollo inmobiliario y manejo de residuos. Sus pares le han reconocido por sus destrezas en planificación estratégica, negociaciones, cabildeo y asuntos gubernamentales, consultoría administrativa, desarrollo de nuevos negocios, emprendimiento, desarrollo inmobiliario, estructuración financiera y análisis de inversiones. Domina tanto el inglés como el español, su idioma de procedencia.

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NOTES | NOTAS

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