novembre 2014 : N°26
© Agam
habitat
La dynamique immobilière
Marseille à la croisée des chemins Édito Très légitimement, l'accès au logement reste une préoccupation importante pour les habitants d'un territoire. Et en matière de logement, il en va comme dans le domaine économique : un marché est mature lorsqu'il offre une palette de produits de logements adaptée aux différents besoins du parcours résidentiel et compatible avec le niveau de revenus des locataires ou des futurs acquéreurs. Sur Marseille, la demande reste forte et la dynamique immobilière observée à la loupe depuis une vingtaine d'années confirme un niveau important de réalisation de nouvelles constructions. C'est un indicateur significatif et encourageant qui marque l'évolution positive que connaît ce territoire. C'est une donnée qui par ailleurs entretient des liens de plus en plus étroits avec l'économie toute entière bien au delà de la seule filière BTP. Le présent numéro de REGARDS porte un regard à la fois rétrospectif et prospectif sur le rythme de constructions à Marseille assujetti certes aux démarches locales mais aussi très dépendant des mesures de solvabilisation prises au niveau national.
En 20 ans, l’Agence d’urbanisme de l’Agglomération Marseillaise a participé à l’élaboration du POS en 1993 et récemment du PLU en 2013. Ces deux documents de planification, régulateurs de la construction ont accompagné la transformation du territoire marseillais. Pour mesurer cette mutation, l’Agence a mis en place l’enquête permis de construire en 1993 pour traduire les intentions de construction (permis autorisés) en constructions réelles (permis réalisés). Témoin privilégié de l‘évolution du territoire, elle a souhaité faire un bilan pour analyser et s’interroger sur cette dynamique immobilière. Avec près de 5 000 logements livrés en 2013, la construction neuve à Marseille est exceptionnelle et s’inscrit une nouvelle fois à contre-cycle. En effet, avec près de 4 500 logements de moyenne par an depuis 2008, l’indicateur de la construction neuve ne s’inscrit pas dans la tendance nationale. Contrairement à la plupart des autres territoires, Marseille affiche en 2013 une nouvelle fois, un niveau de production record. Ce phénomène s’inscrit pourtant dans une conjoncture particulière : morosité économique, crise du logement, mais dans un contexte dynamique : nouveau Plan Local d’Urbanisme, lancement du second Programme Local de l’Habitat, poursuite des grosses opérations d’aménagement et sans oublier l’évolution du cadre national (ALUR, ordonnances, correctifs ALUR) dont un des objectifs est l’accroissement de l’offre de logements. Au-delà de l’analyse de la production 2013, ce numéro de "Regards" propose des clés de lecture de la construction neuve à Marseille aujourd’hui et revient sur ces vingt dernières années. Enfin, en s’appuyant sur les perspectives de construction et sur la situation du marché, il évoque les tendances à venir.
© Agam
N Cap est, le paladium - 10e arrondissement
Une année de production 2013 toujours à contre cycle A l’instar de la région PACA qui se distingue des autres régions par son niveau élevé de production de logements, Marseille ne subit pas à ce jour les contrecoups de la crise. Une situation d’autant plus singulière que le niveau de production en 2013 atteint des sommets rarement observés dans la cité phocéenne.
2013, une année record
Sur ces dix dernières années, la moyenne annuelle s’établit
Pour la sixième année consécutive, la production de loge-
duction de logements neufs a toujours été au dessus de la
ments neufs à Marseille se maintient à un haut niveau.
barre des 4 000 logements.
Avec près de 5 000 logements réalisés, il s’agit même
Ainsi, malgré le contexte économique défavorable, les six
d’une année record. A noter toutefois qu’en 2013, Mar-
dernières années affichent une production très forte avec
seille affiche un ratio de construction de 6 logements
une moyenne annuelle de près de 4 600 logements.
à 3 800 logements de moyenne. Mais, depuis 2008, la pro-
pour 1 000 habitants soit le ratio moyen observé sur le
“
territoire métropolitain.
5 000 logements réalisés en 2013
6000 Logements diffus
Logements enquêtés
”
Une répartition plus homogène
5000
Alors qu’en 2012, les nouvelles livraisons étaient particulièrement concentrées dans la partie nord de la commune, la
4000
production est mieux répartie sur l’ensemble du territoire en 2013 (XIIe, XIVe et XVe arrondissement totalisant 54 % en
3000
2012 et 17 % en 2013). Les diagrammes et cartes suivants illustrent ces évolutions
2000
dans la localisation de la production sur l’ensemble du territoire. Par ailleurs, ils traduisent spatialement les raisons
1000
de la forte production 2013. De façon exceptionnelle, la moitié des arrondissements a vu le nombre de livraisons à la
0
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
hausse (voir diagrammes 1 et 2).
NOMBRE DE LOGEMENTS PRODUITS EN 2013 180
90
18
EVOLUTION DU POIDS DE LA PRODUCTION 2013 PAR RAPPORT À 2012 PAR ARRONDISSEMENT en forte hausse (Secteur Centre) à la hausse (Secteur Est) dans la même tendance (Secteur Sud) à la baisse (Secteur Nord)
NOMBRE DE LOGEMENTS PRODUITS EN 2012 180
90
18
N Constructions et évolution de la production 2012 - 2013 Source : enquête pc Agam 3 logements et plus)
L’enquête PC - mode d’emploi Depuis 1993, l’Agam réalise une enquête permis de construire dans le but de suivre la production de logements neufs sur le territoire.
Purge PC / Commercialisation / Achat terrain
En terme méthodologique, la traduction des autorisations en réalisation passe par l’investigation terrain sur les programmes de 3 logements et plus. En dessous de ce seuil, les logements sont considérés comme diffus. Ces derniers font l’objet d’une estimation : les permis considérés comme réalisés à l’année "N" sont ceux autorisés à l’année "N –1", soit les réalisés 2013 correspondent aux autorisés 2012. Autre élément important, l’enquête permet de suivre dans le temps toutes les étapes de la construction et mesure le décalage effectif entre une autorisation et sa réalisation physique. Ce système de suivi de la réalisation tente de palier au limite du système statistique de l'État et permet à l’ensemble du territoire et de ses acteurs de bénéficier d’un indicateur pertinent. Que ce soit dans le cadre d’exercice d’observation ou de suivi de différents dispositifs, cet outil riche alimente de nombreux travaux.
Permis de construire
± 3 à 5 mois
Préparation des travaux
± 8 mois
Chantier
± 16 à 18 mois
0
Livraison
+ 38 mois
=
Logements autorisés
TOTAL : 3 ans et demi (hors recours)
=
Logements réalisés
N Schéma de la durée de vie d’un permis entre le dépôt du PC et la réalisation
habitat
La dynamique immobilière Marseille à la croisée des chemins
4
T production de logements par arrondissement en 2012, 2013 et sur l’ensemble de la période 2000-2012 1000
Moyenne annuelle 2000-2012
900
Total 2012
Total 2013
800 700 600 500 400 300 200 100 0 1
2
3
4
5
6
7
8
9
Typologie des logements
45%
En 2013, près d’un quart de la production de logements
35%
neufs concerne des Types 1. Cette forte proportion s’ex-
30%
plique par la réalisation de huit résidences étudiantes totali-
25%
40%
sant 940 logements soit un logement sur cinq. Autre phénomène particulier de la production 2013 : le renforcement des Types 3. En effet, 39 % des logements réalisés en 2013 correspondent à des T3. C’est plus que la
11
12
Moyenne annuelle 2005-2013
13
Production 2013
14
15
16
Parc Marseille (FILCOM 2011)
20% 15% 10%
moyenne observée au cours de ces dernières années et que
5%
la part des T3 du parc de logements marseillais.
0%
Enfin, la production de grands logements (T4 et plus) pour-
10
T1
T2
T3
T4
T5 et +
Le Type 3, spécificité marseillaise
suit sa baisse.
A Marseille, un logement construit sur trois est un Type 3 (Cf graphique en haut). Et, eu égard à la structure du parc de logements dans quelques grandes villes (Cf tableau ci-contre), T1
T5 +
T1
T5 +
la commune de Marseille se distingue par une représentaT2
T4
LILLE
T4
tion plus importante de ce type de logement. Est-ce donc une spécificité du parc de logements marseillais ?
MARSEILLE
En effet, hormis Nice, les autres communes ont une part
T2
T3
T3
de Type 3 nettement inférieure. C’est par ailleurs le type de logement où le rapport entre les locataires (56 %) et les propriétaires (44 %) est le plus équilibré. En effet, pour les petits
T5 +
T5 +
T1
logements, les propriétaires occupants sont peu nombreux : T1
8 % pour les Types 1, 24 % pour les Types 2. Inversement,
T4
T4
LYON
T3
la part des propriétaires est prédominante pour les grands
T2
NICE
T3
T2
logements : 57 % pour les Types 4, 65 % pour les Types 5 et 76 % pour les Types 6. Enfin, il est intéressant de souligner que la part des propriétaires n’a pas varié entre 2006 et 2011 et reste stable à 44 %.
habitat
5
TYPE DE LOGEMENTS
LILLE
MARSEILLE
LYON
NICE
1 pièce
19.5
8.3
14.1
13.6
2 pièces
24.5
18.6
24.3
26.7
3 pièces
20.4
33.4
27.6
35
4 pièces
15.2
25.9
20.2
17.6
5 pièces ou plus
20.4
13.8
13.8
7.1
N Tableau comparatif de la typologie de logements sur quelques grandes villes françaises - source FILOCOM
Taille des programmes Aujourd’hui, les 4 578 logements ont été réalisés à travers 113 programmes. Soit une taille moyenne de 40 logements par programme. Est-ce que cela signifie que la taille des programmes de plus en plus importante ? La taille moyenne des programmes est en légère baisse par rapport à 2012 mais s’inscrit dans la continuité de ces dernières années. Or, ce chiffre ne rend pas bien compte des contrastes quant à la réalité des programmes réalisés sur le territoire. D’une part, la programmation étudiante est très importante avec plus de 940 logements réalisés sur collectifs et individuels ont été réalisés en plusieurs tranches.
Une contribution plus faible des opérations publiques
N zac du rouet
“
Sur Marseille près de 480 logements ont été livrés dans
17 % de la production 2013 en ZAC
les ZAC en 2013 (10 %). Une production bien en-dessous du niveau de 2011 (1 230 livraisons neuves). Au cours des
5 000 4 500 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0
”
dix dernières années, à seulement deux occasions en 2006
L’année 2013 est marquée par la fin de cycle de la ZAC du
(9 %) et en 2010 (7 %), la contribution des opérations pu-
Rouet. La programmation montre qu’il reste peu de fon-
bliques a été inférieure à celle de 2013 (10 %).
cier disponible pour le logement.
Marseille hors ZAC
ZAC 24 % 24 %
11 % 17 %
2000
2001
15 %
2002
13 %
20 %
7%
33 %
15 %
10 %
9% 21 %
13 %
2003
2004
2005
2006
2007
N Histogramme production annuelle et part de logements neufs en ZAC
2008
2009
2010
2011
2012
2013
© Soleam - Hélios image
8 permis et d’autre part, de nombreux petits programmes
habitat
La dynamique immobilière Marseille à la croisée des chemins
6
Retour sur 20 années de production La radioscopie de 20 ans de production de logements à Marseille montre que la construction neuve a connu trois cycles. Si l’accélération de la construction à partir de 2003 s’explique par des dispositions nationales favorables et une certaine attractivité du territoire, le "POS" approuvé en 2000 comme traduction de ce contexte et marqueur d’une volonté politique forte a permis la poursuite de la dynamique au-delà de 2007. Ce cas est suffisamment rare pour être souligné.
Trois cycles en 20 ans et une tendance à la hausse
3. une période de haut niveau de 2008 à 2013 : avec une moyenne annuelle de 4 100 logements neufs par an. La croissance de la population est forte et les impacts de
Vingt années d’enquête permis de construire réalisées par
la crise de 2007 n’ont pour l’instant pas affecté la produc-
l’Agam ont permis de poser un regard sur la construction de
tion de logements sur Marseille.
logements neufs sur Marseille et surtout de comparer cette année exceptionnelle sur une longue période d’observa-
De la hausse en continu depuis 2003
tion de la construction. Le schéma ci-dessous montre cette
L’évolution de la moyenne annuelle lissée sur les 17 der-
évolution longue de la réalisation de nouveaux permis de
nières années livre une lecture plus tendancielle de l’évolu-
construire de 1994 à 2013.
tion du nombre de logements. Depuis 1996, la production
La dynamique de la production de logements neufs a connu
marseillaise en constante croissance, affiche une moyenne
trois périodes bien distinctes :
annuelle de plus de 3 000 logements réalisés. Ce repère
1. une période basse de 1994 à 2003 : avec une moyenne
permet de dégager trois tendances de production comme
annuelle de 2 100 logements neufs par an. En termes
l’indique le graphique.
d'événements, cette période dite basse, est ponctuée par le lancement du projet Euroméditerranée et le nouveau POS 2000. A cette période, à Marseille, la population stagne même si le nombre de logements augmente ;
Consultez la carte animée sur les 20 ans de contruction à Marseille
2. une période élevée de 2004 à 2007 : avec une moyenne annuelle de 3 000 logements neufs par an, et surtout une courbe représentée dans le graphique qui sous-entend
W www.agam.org
que la ville est rentrée dans une autre dynamique. L’année 2003 semble donc charnière ;
PÉRIODE BASSE 2 000 logements neufs de moyenne annuelle
839 000 habitants
797 500 habitants
<<< POPULATION 1990 800 550 HABITANTS
5000
DEUXIÈME PÉRIODE DE HAUT NIVEAU 4 000 logements de moyenne annuelle
PREMIERE PÉRIODE ÉLEVÉE 3 000 logements
850 600 habitants SCoT
4500 4000 3500
DTA
POS
<<< POS 1993
PLU
385 600 logements
POS
1500 1000
<<< PARC LOGEMENTS 1990 369 000
500 0
1994
1995
1996
1997
405 650 logements
2500 2000
1998
1999
419 300 logements
OIN Euroméditerranée
3000
OIN Euroméditerranée II
PLH 1 2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
N Histogramme production annuelle et part de logements neufs en ZAC
2007
2008
2009
PLH 2 2010
2011
2012
2013
2014
habitat
© Ville de Marseille
7
Construction et dynamique de population La production de logements dans un territoire répond à deux types de besoins. En premier lieu, elle doit permettre de répondre aux besoins internes du territoire liés au desserrement des ménages (décohabitation des jeunes, divorces…) et au renouvellement du parc de logements (démolitions-reconstructions). Ensuite, elle doit permettre l’accueil de nouveaux habitants. Le tableau suivant, met en valeur la relation entre la construction de logements neufs et la démographie et, compare la situation marseillaise à celle de dix autres communes de France. 350
323
300 250 200
173 135
150
132
100
85
61
50
50
41 -40
-40
Rennes
Nice
Lille
Nantes
Toulouse
Marseille
Montpellier
Lyon
Bordeaux
Paris
-50
-16 Strasbourg
0
Aujourd’hui, sur Marseille pour 100 logements réalisés il y a 85 personnes supplémentaires. Pour comprendre cette situation il est important de prendre en compte trois paramètres : - en premier lieu, la taille des ménages qui permet de calculer le nombre de personnes occupants un logement. Sa valeur aujourd’hui de 2,26 (personnes) accuse une légère baisse de 0,03 %. - ensuite, il faut prendre en compte que tous les logements ne sont pas occupés voire occupés de manière permanente. C’est pourquoi, l’estimation doit exclusivement se porter sur les résidences principales et son taux de 90,8 % pareillement en baisse de 0,3 % sur ces cinq dernières années. - enfin, le dernier paramètre à intégrer correspond aux logements produits pour remplacer les anciens. Soit d’inclure le taux de renouvellement du parc de 0,06 %.
D’une législation d’encadrement à une législation pro-active En matière d’urbanisme, la législation s’est longtemps astreinte à encadrer les constructions afin d’éviter les dérives et effets pervers dus, notamment, au marché. Or, face à l’ampleur de cette crise du logement au niveau national, le législateur a pris le parti de ne plus entraver la construction en zone urbaine. Ainsi, la loi SRU de 2000 a imposé qu’un véritable projet d’aménagement d’ensemble sous tende les documents d’urbanisme (PLU, SCOT…). Elle a protégé les espaces naturels et agricoles et limité l’étalement urbain et le mitage. La loi Grenelle 2 de 2010 amorce un tournant dans le droit de l’urbanisme car bien qu’elle continue la protection de certains espaces (continuités écologiques…), elle marque le début d’une législation à la fois plus prescriptive et plus connectée au marché (articulation urbanisme/ transport). En effet, si auparavant les documents d’urbanisme se cantonnaient à déterminer un cadre maximal à respecter (hauteur maximale, COS…), désormais ils peuvent imposer des densités minimales à réaliser. Les ordonnances Duflot de 2013 et la loi ALUR de 2014 vont plus loin et suppriment les "freins" à la densification qui pouvaient exister dans les documents d’urbanisme : COS, superficies minimales, possibilité de dérogations sur les règles de stationnement, de gabarit ou de densité pour des opérations de logements… Aujourd’hui, la loi n’est plus un encadrement du marché mais plutôt un "levier". Le constat de la crise du logement est clair, l’objectif du législateur aussi. Il faut produire du logement ! Consultez la note réalisée par l’Agam sur la Loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) - volet logement - avril 2014 www.agam.org : accueil > Publications > Autres publications > Notes juridiques
habitat
La dynamique immobilière Marseille à la croisée des chemins
8
Des tendances à venir La singularité de la construction neuve à Marseille touche-t-elle à sa fin ? La persistance de la morosité du marché du logement semble finir par avoir des effets au plan local... Des autorisations en baisse et des stocks de logements neufs en hausse depuis 2010. Dans l’ancien, le volume des transactions est sensiblement en baisse depuis 2011. Ces signes, sont-ils annonciateurs de la fin du contre-cycle ? Aujourd’hui, la commune s’est dotée d’un nouveau PLU en juin 2013, qui ouvre de nouveaux droits à bâtir dans de nombreux secteurs de la commune dans une logique d’un urbanisme plus intensif. En 2014 la loi ALUR est votée et elle est sensée impulser une nouvelle dynamique de la construction de logements. Ces leviers seront-ils suffisants pour maintenir la production à haut niveau ?
Paroles d’acteur Stéphane PEREZ Président de la fédération des promoteurs immobilier de Provence
Les autorisations de programmes en baisse en 2013 Après trois années consécutives d’augmentation, les autorisations de programmes sont en baisse en 2013. Ainsi, 5 500 logements ont été autorisés en 2013 soit une baisse de 31 % par rapport à 2012. C’est 9 % de moins que la moyenne annuelle observée au cours de ces dix dernières années.
“
Malgré un record de logements livrés en 2013 (ventes réalisées en 2011), le marché immobilier ne se porte pas bien. Augmentation des stocks, diminution des réservations (-18% entre 2012 et 2013) et prolongement des délais d’écoulement (passage de 7 à 11 mois entre 2012 et 2013) sont dus principalement au contexte économique et à une crise de confiance. Il existe une grande distorsion entre les capacités d’acquisition des clients et les prix proposés. Le marché se régulant de lui-même, depuis quelques années, on observe une baisse continue du prix au m². Aujourd’hui, cette baisse a atteint une limite technique et les prix du marché ne pourront pas descendre en dessous de la valeur plancher d’aujourd’hui. Les premiers résultats du premier semestre 2014 le montrent, il y a une inflexion de la tendance 2013 qui se concrétise par une baisse des autorisations de programmes et des réservations de logements. Depuis la fin de la loi Scellier, il devient plus difficile de commercialiser les programmes en raison d’une raréfaction des investisseurs. Nous restons néanmoins optimistes pour la suite. Un plan de relance a été présenté fin Aout 2014. L’accession devrait être redynamisée par le nouveau prêt à taux zéro (PTZ).Le marché de l’investissement devrait être plus attractif par l’application du dispositif PINEL. Nous sommes actuellement dans l’attente des décrets d’application. Par ailleurs, la transformation de la ville continue. On assiste de nouveau à de grandes opérations d’envergure : rénovation du centre-ville, développement de la ville vers le nord avec Euromed II, et vers l’Est et la vallée de l’Huveaune. Mais seule l’attractivité du territoire et la création d’emplois permettront de construire plus de logements.
”
Il faudra attendre les chiffres de 2014 pour savoir s’il s’agit véritablement d’un retournement de tendance ou d’une baisse ponctuelle comme cela a été le cas en 2009 (voir diagramme ci-contre).
“
6 600 logements autorisés en 2013
”
L’impact du niveau d’autorisations sur le niveau de production est décalé dans le temps comme le montre le schéma ci-dessous. D’une part, hors recours, un programme de logements collectif, est livré en moyenne dans les trois ans et demi après sa date d’autorisation. D’autre part, le taux d’abandon des permis autorisés peut augmenter en période de crise. A titre indicatif, sur les dix dernières années, il est estimé que près d’un quart des logements autorisés à Marseille ne sont pas mis en chantier.
Depuis 2011, un marché à la baisse L’année 2011 apparaît comme l’année de retournement de tendance pour le marché immobilier marseillais aussi bien pour le logement neuf que pour l’ancien. Il convient de souligner que cette inversion de tendance intervient tardivement par rapport à d’autres villes où le marché s’est rétracté avant 2011. Pour ce qui concerne le marché
© Ville de Marseille
N Valnaturéal Saint-Louis - 15e arrondissement
T Évolution annuelle de la commercialisation des logements entre 2006 et 2013. Source : Observatoire Immobilier de Provence (OIP)
Mise en vente
Réservation nette
Stock en fin de période
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
4 354
2 751
2 189
2 894
5 091
3 710
3 647
3 116
2 850
2 707
2 318
3 746
4 574
2 951
2 858
2 340
2 468
2 414
2 104
1 195
1 669
2 359
2 690
3 312
CONTEXTUALISATION DES DYNAMIQUES IMMOBILIÈRES
(données sur Marseille)
Contexte macro-économique
PTZ NEUF ANTICIPATION PLU LOI DUFLOT ?
2012
2011
LOI SCELLIER
2010
PLAN RELANCE
EFFET CRISE
Réglementation urbanisme
sept. 2013
Dispositif fiscal
2009
0
2008
transactions a baissé d’environ 25 % par rapport à 2010.
ANTICIPATION RÉFORME PC
appartements que pour les maisons. En 2013, le nombre de
2007
de baisse du nombre de transactions tant pour les
TVA 5,5% ZUS/ANRU
2 000
PRÊT À TAUX ZÉRO
3 000
tendance en 2011 et affiche trois années consécutives
Logements réalisés
2006
4 000
Le marché de l’ancien accuse le même retournement de
2005
17 mois fin 2013.
Logements autorisés
LOI DE ROBIEN
5 000
2004
quement quadruplé en 4 ans passant de 4 mois fin 2009 à
2003
6 000
CONTEXTE ÉCONOMIQUE
logements. Des délais d’écoulement des stocks ont prati-
2002
7 000
2001
8 000
presque triplé entre 2009 et 2013 passant de 1 150 à 3 300
LOI BESSON
moitié aux mêmes dates. Les stocks en fin de période ont
1999
par rapport à 2010 et les réservations nettes ont diminué de
T comparaison du nombre d’autorisations et de production de logements entre 2000 et 2013. Source : enquête PC AgAM
Logements
2000
du neuf, les mises en ventes en 2013 sont en baisse de 40 %
habitat
© Agam
Marseille Provence 2013, un effet de levier pour le tourisme
10
N résidence vélodrome - 8e arrondissement
Les années à venir à mettre plus que jamais sous "observation"
PLU allait déjà dans ce sens en favorisant la densification
Alors que le marché donne des signes de faiblesse, le
étant posé, de nombreux éléments sont à prendre considé-
contexte de construction à Marseille bénéficie d’une
ration dans l’évolution de la construction neuve à Marseille.
double conjonction favorable. Au plan national, la loi ALUR
A l’avenir, la construction pourrait reposer de plus en plus
a modifié les règles d’urbanisme et la suppression des COS
sur de petits programmes collectifs que sur des grandes
accroît les droits à bâtir dans le sens de l’intensification
opérations.
mais cet "effet d’aubaine" doit être finement analysé pour
Par ailleurs, le maintien à un rythme soutenu de la
en diminuer les impacts négatifs..
production élevée dépendra de la participation des
de certains tissus urbains (voir tableau comparatif des COS théorique ci-dessous). La prospective est un exercice difficile et délicat dans une conjoncture où les incertitudes sont fortes. Ce préalable
opérations publiques au volume global de construction. Les
“
ZAC devront participer à la production de logements neufs
Le maintien à un rythme soutenu de la production élevée dépendra de la participation des opérations publiques
”
dans une fourchette oscillant entre 500 et 1 000 logements (moyenne annuelle sur les 10 dernières années de 640 logements). De plus, l’impact des mesures de soutien à l’investissement locatif privé est également à mettre sous observation
A priori, elle devrait favoriser la construction notamment
ces prochaines années. Le dispositif de la loi Scellier,
par la densification de certains secteurs jusqu’alors dispo-
en application de 2009 à 2013, a apparemment bien
sant de droit à construire faible. Au plan local, le nouveau
fonctionné sur Marseille. Il paraît important de savoir si les
T bilan de la construction sur les principaux zonages et des impacts droits à bâtir PLU 2013. Source : POS 2000, PLU 2013, enquête PC AgAM
Principales zones d’accueil de la construction neuve de logements (hors ZAC et Zones Naturelles)
COS THÉORIQUES
Moyenne annuelle de production de 2001 à 2002 (POS 2000)
COS POS 2000
COS PLU 2013
Impacts sur les droits à bâtir
Tissus centraux
2,15
2,03
Sans effets
670
Noyaux villageois et faubourgs
0,73
1,60
Incitatifs
80
Grands ensembles périphériques
0,75
1,61
Incitatifs
650
Tissus périurbains
0,38
0,35
Sans effets
480
habitat
La dynamique immobilière Marseille à la croisée des chemins
“
Marseille est confrontée à une véritable raréfaction de grandes unités foncières
”
nouvelles mesures de la Loi Duflot continueront à soutenir l’investissement locatif privé au plan local. C’est pourquoi une meilleure connaissance des acheteurs dans le neuf s’avère fondamental pour bien appréhender les moteurs de la construction neuve. Malgré une attractivité certaine surtout en matière d’habitat, la commune est confrontée à une véritable raréfaction de grandes unités foncières. Ce phénomène est conforté par un espace urbain de plus en plus restreint en faveur d’une gestion économe du territoire par ailleurs.
C’est pourquoi, le processus de recyclage du territoire, de mutation de l’espace c'est-à-dire faire de la ville sur la ville engendre des coûts élevés et induit un portage foncier économiquement fort. En ce sens le rôle des acteurs et des politiques foncières doivent avoir une action forte dans la construction des prix comme compensation des imperfections du marché et ambition du développement local. En définitif, anticiper sur la construction à venir revient à résoudre une équation complexe à multiples inconnues. Toutefois, au niveau de la production, il faut s’attendre à une baisse, peut-être dès 2014, qui pourrait marquer la fin d’un cycle exceptionnel. On parlera davantage d’une normalisation, Marseille rentrant alors dans le rang par rapport aux autres villes. portrait
portrait
En savoir plus Cadre législatif • LOI n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (dite loi ALUR), publiée le 26 mars 2014. • LOI n° 2013-569 du 1er juillet 2013 habilitant le Gouvernement à adopter des mesures de nature législative pour accélérer les projets de construction 7 ordonnances ont été prises en application de cette loi.
Études • Regards N°16 - HABITAT - TVA réduite en zone ANRU - Quels impacts ? Agam, 2014, 4 pages • Contribution aux États Généraux du Logement, Agam, 2013, diaporama 31 pages + données de cadrage 8 pages • Atlas du parc locatif social Agam, 2009, 257 pages. • Observatoire Habitat : guide des outils et procédures, Agam, 2009, 20 fiches • PLH MPM 2012-2018 actualisé • CU MPM, Agam, 2013
Sites internet • http://www.territoires.gouv.fr/ Site du ministère du Logement, de l’Égalité des Territoires et de la Ruralité : la loi pour l’accès au logement et à un urbanisme rénové (ALUR) est consultable sous l’onglet Logement-hébergement à la rubrique Politiques du logement.
• http://www.marseille-provence.com/ Pour Marseille, le PLU et le PLH relèvent désormais de la compétence de la Communauté urbaine Marseille Provence Métropole (CUMPM).
• http://www.marseille.fr La Ville de Marseille met en ligne l’ensemble des informations et formulaires d'urbanisme utiles pour les projets de construction (suivi des demandes de permis de construire, consultation du cadastre, certificat d'urbanisme...).
11
habitat
La dynamique immobilière Marseille à la croisée des chemins
12
Paroles d’acteur Domnin RAUSCHER Directeur du développement urbain Ville de Marseille
“
Les statistiques montrent bien le dynamisme de notre ville dans la production de logements. Cela correspond aux objectifs assignés par le PLH et aux enjeux liés à nos besoins de développement. Aujourd’hui le PLU de Marseille approuvé fin juin 2013 est porté par l'ambition d'une approche nouvelle fondée sur quelques points fondamentaux : - valoriser les démarches de renouvellement urbain ; - accroire singulièrement les droits à construire notamment autour des grands axes et des pôles d'échanges et de transport ; - faire des questions patrimoniales un levier de l'attractivité ; - mieux prendre en compte la question du relief, des usages et de l'identité des territoires condition sine qua non d'un urbanisme durable et intégré.
une nouvelle méthode Engagée lors de l'élaboration du PLU, elle vise à associer à l'amont mais aussi au moment de la préparation et de l'instruction des projets de construction, les acteurs et les professionnels de l'aménagement de manière à nourrir un dialogue constructif au service de la qualité urbaine et architecturale. Pour la première fois à Marseille, un architecte conseil intervient en appui des services instructeurs et un architecte de l'Agam siège à la commission technique de l'urbanisme de manière à faire le lien entre l'intention exprimée en amont par la règle d'urbanisme (ou l'orientation d'aménagement) et la façon dont les opérateurs s'en emparent. Élever l'exigence architecturale est aujourd'hui à notre portée grâce aux nouveautés sur le contenu du PLU et la nouvelle manière d'instruire les permis. Cet objectif est aussi stimulé par la présence de grandes signatures iconiques dont les réalisations permettent de jeter un nouveau regard sur l'architecture contemporaine mais il doit également de
:::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::..........
Directeur de la publication : Christian Brunner Rédaction : Hamida Andoulsi Conception / Réalisation : Pôle graphique Agam Marseille - Novembre 2014 Numéro ISSN : 2266-6257
manière aussi impérative concerné l'architecture du quotidien qui fonde l'ancrage du territoire dans sa géographie, son histoire, ses pratiques constructives. une valorisation foncière Les collectivités locales disposent d'outils urbains pour répondre aux stratégies de long terme ou mettre en place des mesures plus immédiates. Quel qu'en soit l'horizon, ces deux stratégies ont en commun d'interroger la question foncière déclinée dans toute une chaîne d'interventions. La ville de Marseille ne néglige aucune de ces opportunités et qu'elle agisse seule ou avec l'EPFR, elle a bien pris conscience que l'aménagement reste une prérogative publique et que la réponse à apporter aux besoins de logements (mais aussi ne l'oublions pas pour les espaces économiques) requiert une politique foncière dynamique. La ville vise ainsi à moyen terme de réaliser le quart des nouveaux logements dans les opérations maîtrisées (ou en lien ) par la collectivité. la primauté du renouvellement urbain C'est la nouvelle antienne de l'aménagement urbain à Marseille inscrit dans une vision métropolitaine permettant de décliner toute une palette de produits adaptés aux besoins. Mais le renouvellement urbain reste une démarche difficile, longue et dont le modèle économique n'est pas encore stabilisé. Les grands tènement fonciers se faisant de plus en plus rares, l'avenir de l'aménagement urbain se situera majoritairement sur des îlots plus modestes, plus complexes dans leur libération, leur valorisation, le rapport au voisinage, la prise en compte du stationnement... Acteurs publics et professionnels de l'aménagement doivent renforcer encore leur collaboration pour relever ce défi du renouvellement urbain et de l'intensification urbaine au service d'une meilleure qualité de vie en ville.
”
Agence d’urbanisme de l’agglomération marseillaise Louvre & Paix – La Canebière – CS 41858 13221 Marseille cedex 01 Tél : 04 88 91 92 31 - e-mail : agam@agam.org
Toutes nos ressources @ portée de clic sur www.agam.org
Pour recevoir nos publications dès leur sortie, inscrivez-vous à notre newsletter