MARS 2016 : N°44 ÉCONOMIE
© Agam
Centre-ville de Marseille
Pour un nouvel élan économique ÉDITO
Avec près de 100 000 emplois salariés privés sur les sept premiers arrondissements, le
Le dynamisme du centre-ville de Marseille est un enjeu d’échelle métropolitaine incontestable. Son rayonnement repose principalement sur le renforcement des fonctions résidentielle, commerciale, économique, culturelle, patrimoniale et touristique, organisé à partir d’une nouvelle étape de requalification de l’espace public. La dimension économique interroge la capacité de ce territoire à se réinventer, en attirant de nouvelles activités tout en confortant son tissu existant aujourd’hui en partie en difficulté. Une première réponse passe par l’offre en immobilier de bureau prompte à étoffer le nombre d’emplois. Les actifs qui travaillent en centre-ville contribuent largement à l’activité commerciale comme à celle de la restauration. L’émergence des nouvelles économies, dans le numérique et les activités créatives, est porteuse de réels espoirs. Son avantage concurrentiel, avec une offre associant aménités urbaines (commerces, équipements, lieux récréatifs et festifs...) et accessibilité en transports en commun très performante, repositionne le centre-ville comme une localisation préférentielle.
centre-ville de Marseille est en 2015 le premier pôle en volume d’emplois de la Métropole
Laure-Agnès CARADEC Présidente de l'Agam
Aix-Marseille-Provence. Cette donnée confirme l’enjeu métropolitain de l’économie du centre-ville mais recouvre cependant des situations disparates. Ainsi, si le 2e arrondissement enregistre une croissance de l’emploi salarié de 1,6 % entre 2009 et 2014, le 1er décroche à - 7 %. Plus généralement, si le centre-ville semble avoir stoppé sa récession, il connaît une croissance plus faible par rapport au reste de la ville et de la métropole. Le centre-ville est donc toujours économiquement fragile. Même s’il est aujourd’hui présent dans les options de localisation des grandes entreprises tertiaires et commerciales, avec une offre de haut niveau dans le 2e, le reste du cœur de ville (essentiellement le 1er et le 6e) connaît une baisse significative et régulière de l’emploi salarié et une dynamique du marché de l’immobilier tertiaire plus faible. Cette situation est d’autant plus inquiétante qu’elle s’inscrit dans un contexte de fragilité démographique et sociale. Le recul significatif du nombre de salariés a aussi un impact sur le tissu commercial : 25 % des salariés du centreville de Marseille déclaraient en 2009 faire leurs achats à proximité de leur lieu de travail. Face à ces constats, la question du positionnement économique du centre-ville se pose. Avec pour objectif de renouveler l’image économique par des actions transversales sur l’aménagement et la programmation urbaine. Comment réveiller le potentiel d’attractivité qui, de La Canebière à Castellane et de la Joliette à Longchamp, font du centre-ville un espace de développement, d’innovation et d’hybridation unique sur la Métropole Aix-Marseille-Provence ?
ÉCONOMIE
Centre-ville de Marseille : pour un nouvel élan économique
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L’évolution de la géographie de l’activité économique du centre-ville Volume d’emplois salariés privés en 2014 par secteur d’activité - Centre-ville
T VOLUME DU NOMBRE D'EMPLOIS SALARIÉS PRIVÉS EN 2014 PAR SECTEUR D'ACTIVITÉ - CENTRE-VILLE
Source : Acoss
Activité tertaire 15 800
Transport et entreposage 12 000
Santé, action sociale
9 200
Commerce de détail
8 000
Hôtellerie, restauration 3 000
Construction
2 500
Art, spectacle
2 000
Commerce de gros Industrie Commerce auto et réparation automobile
42 500
1 200
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775
Un centre-ville tertiaire et commercial, attractif pour les professions libérales Le centre-ville est sans surprise un espace tertiaire et commercial important, regroupant plus de 40 000 emplois salariés toutes activités tertiaires confondues auxquels se rajoutent plus de 20 000 emplois dans le commerce, l’hôtellerie et la restauration. Le centre-ville est, aussi, une localisation privilégiée pour les indépendants, professions
La notion d’emploi salarié privé – Acoss
libérales ou artisans/commençants : il regroupe sur les sept premiers arrondissements plus de 50 % des indépendants de Marseille, soit environ 19 000 personnes. La localisation des professions libérales, en particulier juri-
Les effectifs salariés diffusés par l’Acoss et les Urssaf correspondent au ''nombre de salariés inscrits au 31/12'' renseigné dans le régime général. Il s’agit du nombre de salariés de l’établissement ayant un contrat de travail en cours le dernier jour de la période. Les salariés relevant du régime agricole, ainsi que l'emploi public ne sont pas inclus dans ces effectifs.
diques ou médicales, répond à des logiques de proximité
De plus certains salariés relevant du privé ne sont pas pris en compte dans le calcul de l’effectif :
En terme d’évolution récente sur l’ensemble du centre–
- des intérimaires pour les entreprises utilisatrices (les intérimaires sont comptés dans les effectifs des entreprises de travail temporaire) ;
portée par le commerce de détail, essentiellement sur
- des apprentis ;
résidentielle mais aussi de grands équipements, comme le Palais de Justice ou les grands hôpitaux.
Le secteur des services en souffrance ville, la dynamique de croissance de l’emploi salarié est le deuxième arrondissement. L’hôtellière-restauration enregistre une évolution positive entre 2009-2015 de 13 %, mais là aussi, la dynamique est hétérogène entre
- des élèves ou étudiants effectuant un stage en entreprise donnant lieu à la signature d’une convention entre le stagiaire, l’entreprise et l’établissement d’enseignement ;
les arrondissements. A l’inverse, le secteur des services
- des stagiaires de la formation professionnelle ;
arrondissements. L’affaiblissement de la dynamique de
- des salariés percevant des sommes après la rupture de leur contrat de travail, des VRP multicartes ;
l’emploi de service dans le centre-ville est d’autant plus
- des salariés régulièrement détachés en France en vertu de conventions ou de règlements internationaux.
à l’échelle de la Ville de Marseille qui enregistre une crois-
est en souffrance (- 1 %) et ce, quasiment partout dans le centre, avec une baisse plus prononcée dans les 1er et 6e
notable qu’elle s’inscrit à contre courant de celle observée sance de 2,5 % environ.
ÉCONOMIE
Centre-ville de Marseille : pour un nouvel élan économique
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T LOCALISATION DES PROFESSIONS LIBÉRALES - ACTIVITÉS JURIDIQUES
T LOCALISATION DES PROFESSIONS LIBÉRALES - MÉDECINS SPÉCIALISÉS
Une baisse de l’emploi salarié dans les 1er et 3e arrondissements
En 2014, le 2e arrondissement surpasse le 1er en emplois
Les mauvais résultats dans la dynamique de l’emploi sala-
La base économique de l’emploi du 2e arrondissement se
rié du 1er et du 3e sont anciens, mais ils s’intensifient sur la
diversifie et se consolide : le commerce de détail et la res-
période 2009-2014 pénalisant l’ensemble de la croissance
tauration deviennent des moteurs importants de la dyna-
du centre-ville. Dans l’ensemble des secteurs, les sept pre-
mique de croissance de l’emploi. Ils étaient beaucoup plus
miers arrondissements n’enregistrent pas de net recul de
faibles avant 2009. Les activités tertiaires poursuivent leur
l’emploi salarié, à l’exception du 1 (-7 %) et du 3 (-2,5 %).
montée en gamme, avec une croissance de l’emploi salarié
De plus, une baisse de l’emploi salarié tertiaire de l’ordre
pour les activités à plus grande valeur ajoutée.
er
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de - 16 % entre 2009 et 2014 est relevée dans la base Acoss dans le 1er arrondissement. Cette diminution de l’emploi tertiaire s’accompagne d’une stagnation sur la période étudiée de l’emploi salarié dans le commerce (-0,16 %) et
“
La base économique de l’emploi du 2e arrondissement se diversifie et se consolide
dans l’hôtellerie-restauration (0 %). De manière générale,
”
le 1er arrondissement présente des signes de fragilisation
Le 2e arrondissement connaît une évolution positive de
économique en accentuation, sans avoir de nouveaux
l’emploi salarié privé entre 2009 et 2014 (+ 1,6 % tous sec-
secteurs de relais de croissance de l’emploi qui émergent.
teurs), croissance portée en grande partie par le commerce de détail et la restauration. A l’inverse du 1er arrondissement qui voit ses emplois salariés diminuer sur la période,
“
Un constat général de fragilisation du 1er arrondissement
”
et pour quasiment l’ensemble des secteurs hors action sociale. La première conséquence est ''symbolique'' : le 1er arrondissement, qui est depuis 1995 le plus important en effectif d’emplois salariés privés dans le centre-ville, passe désormais en seconde position en volume derrière le 2e arrondissement qui prend la première place (il était en troisième position en 1995).
ÉCONOMIE
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Centre-ville de Marseille : pour un nouvel élan économique
3e arrondissement : de nombreuses difficultés mais de réelles perspectives Le 3e arrondissement de Marseille cumule les difficultés sociales et économiques. Mais avec - 2,5 % d’emplois salariés entre 2009 et 2014 il fait cependant mieux que le 1er arr sur la période. Il compte près de 10 000 emplois salariés en 2015 et se situe bien après le 6e en volume d’emplois, et encore plus évidemment du 1er et du 2e. Depuis les dernières vagues de désindustrialisation, il est porté par une dynamique plus résidentielle qu’économique. Cependant depuis le milieu des années 2000, de nombreuses initiatives publiques ou privées sont venues apporter de nouvelles perspectives de développement, en particulier autour de la culture, des médias et de la santé. La Friche de la Belle-deMai et le Pôle Média, les Docks Libres mais aussi le nouvel Hôpital européen sont aujourd’hui les navires amiraux de la revitalisation urbaine et économique de cet arrondissement qui en a bien besoin. Et de fait, l'analyse de la structure de l’emploi salarié révéle une croissance réelle de l’emploi tertiaire, en particulier dans les activités d’information, de communication, scientifiques et techniques et de santé. Ainsi, en termes de dynamique de l’emploi salarié tertiaire, le 3e se porte mieux que le 1er sur la période récente. Mais, malgré ces résultats encourageants, le relatif enclavement du 3e arr. (en particulier dans le secteur Belle-de-Mai, éloigné du réseau de métro), conjugué à un environnement urbain et social encore en grande difficulté, le laisse pour partie en dehors des espaces tertiaires attractifs du centre-ville. La démarche Quartiers Libres portée par la Ville n'en a que plus d'importance pour offrir de nouvelles opportunités de développement.
L’autre conséquence porte sur la structure de l’emploi salarié privé, alors que le moteur tertiaire est en affaiblissement dans le 1er arrondissement avec un secteur commerce et restauration à l’arrêt, le 2e arrondissement connaît une diversification économique illustrée par une augmentation de prés de 300 % de l’emploi salarié dans le commerce de détail, résultat de l’ouverture des grands projets commerciaux entre 2009 et 2014 (Les Terrasses du Port, les Voûtes de la Major). Le secteur commerce est en 2014 le 3e pourvoyeur d’emplois salariés (contre le 8e en 2009) après le tertiaire et le transport-logistique.
Une baisse du commerce de détail dans le 6e Si l’emploi salarié du 6e arrondissement augmente sur la période (+3,5 %), les variations par secteur d’activité sont hétérogènes et tendent à illustrer une rupture dans le fonctionnement économique. Ainsi l’emploi salarié du commerce de détail baisse de plus de - 5 % (soit la baisse la plus importante enregistrée pour ce secteur dans les 7 premiers arrondissements), alors même qu’il est le 3e pourvoyeur d’emplois. La thématique commerciale la plus impactée par cette baisse est l’équipement de la personne, alors que l’emploi des city-marchés et supermarchés est en augmentation. Le secteur de l’hôtellerie-restauration est en nette hausse (+10 % d’emplois), et surtout porté par le secteur hôtelier et les débits de boisson (+20 % d’emploi). Enfin si l’emploi du secteur tertiaire se maintient, il est soutenu par les activités de sécurité
T PROGRAMME DE BUREAUX : DOCKS LIBRES - 3E ARR.
et d’intérim, les activités du tertiaire supérieur (activités financières, banques, assurances, scientifiques et techniques) enregistrent, quant à elles, une baisse significative.
“
6e arrondissement : baisse sensible de l’emploi salarié dans le commerce de détail depuis 2009
”
De manière générale, on constate une mutation sensible de la structure de l’emploi du 6e arrondissement par une baisse sensible de l’emploi salarié dans le commerce de détail depuis 2009, ainsi qu'une baisse en valeur ajoutée © Docks Libres
des entreprises tertiaires.
5
III
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L’immobilier d’entreprise en panne IIe
IVe
Le marché de l’immobilier d’entreprise du centre-ville concentre en moyenne plus de 50 % du marché marseillais (niveau annuel de transaction). Cette part peut monter à 70 % selon les années et les opportunités.
de
NOMBRE D’ÉTABLISSEMENTS
II
T L'OFFRE DE BUREAUX PAR LES ÉTABLISSEMENTS TERTIAIRES DANS L'HYPER-CENTRE mp on .L Bd
POLARITÉS TERTIAIRES EN SYMBOLES PROPORTIONNELS À LA SURFACE DE BUREAUX (EN M²)
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gamme, le niveau de prix et la qualité de l’offre immobi-
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l’emploi, très hétérogène selon les arrondissements. La
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namique de marché. Cette dynamique est, comme pour
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Le bureau tient, évidemment, le haut du pavé de la dy-
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Centre-ville de Marseille : pour un nouvel élan économique
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SEMENTS
ÉCONOMIE
Un parc de bureaux hétérogène de plus de 1 000 000 de m²
lière varient de manière parfois radicale d’un arrondissement à l’autre, laissant entrevoir, les points de scission
Aux côtés de grandes polarités de bureaux (Joliette,
entre un 2e arrondissement très dynamique et un cœur de
Bourse-Canebière, Estrangin, Saint-Charles, Porte d’Aix), le
ville en perte de vitesse. Mais de manière plus large, le ni-
centre-ville concentre une offre plus diffuse, occupée par
veau des indicateurs de l’immobilier d’entreprise, confirme
un nombre important de professions libérales et de petites
la pertinence d’actions pour une stratégie globale de revi-
sociétés de back office, souvent difficiles à identifier. Il
talisation :
s’agit essentiellement d’immeubles à usage mixte où les
- pour relancer la dynamique de marché, en particulier
bureaux côtoient généralement des commerces en rez-de-
tertiaire dans le 1 et le 6 arr, en complémentarité de
chaussée et des logements en étage. Dans une étude sur
gamme et de cible avec Euroméditerranée ;
l'offre tertiaire réalisée en 2012-2013, l’Agam avait estimé la
er
e
VIIIe
- pour promouvoir des nouveaux produits pour la locali-
surface de bureau diffuse à 400 000 m² sur l’ensemble du
sation et le développement des activités et de l’emploi.
centre-ville sur un total plus de 1 350 000 m² de bureaux
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Centre-ville de Marseille : pour un nouvel élan économique
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Estrangin) qui présentent une obsolescence importante
PAROLES D’ACTEUR
de l’offre conjuguée à une très faible dynamique de marché (peu de commercialisation/peu d’offre nouvelle).
Didier BERTRAND Gérant Immobilière Le Marquis Élu CCIMP - Secrétaire général FNAIM 13
“
La demande de bureaux en centre-ville est aujourd’hui portée par un large panel d’utilisateurs, allant du Grand Compte aux professions libérales. Les logiques de localisation dans le cœur de ville sont en évolution constante du fait de l’offre en programmes neufs sur le secteur Joliette. Cependant le centre-ville historique a aussi des atouts pour attirer une certaine demande, du fait de la densité commerciale mais aussi d’une offre en bureaux ''anciens'' très recherchée par les professions libérales pour leur caractère atypique notamment. Le secteur ''Préfecture-Estrangin'' illustre bien cette tendance, avec un parc de bureau demandé par les entreprises. Mais même dans cet espace tertiaire historique du centre-ville, des problèmes d’attractivité et de dynamiques du marché sont rencontrés. Les raisons de cet affaiblissement sont multiples : l’obsolescence du parc, la qualité parfois faible des espaces publics…mais c’est aussi et avant tout une question de gestion urbaine et du quotidien, surtout concernant la propreté et le sentiment d’insécurité. Il est important de préserver pour le centre-ville une offre diversifiée en gamme et en localisation : cela passe par une nécessaire dynamique de rénovation du parc obsolète, avec en particulier une action sur les façades et la mise en valeur des immeubles. Mais aussi par une offre en produit plus adaptée, en taille des plateaux et en économie d’énergie. Enfin, ne pas oublier que la qualité de l’offre en bureau est intimement liée à la qualité des entreprises qui viennent s’implanter. L’impact sur le dynamisme commercial du centre-ville est donc certain. Qualité urbaine, offre de bureaux adaptée et commerces dynamiques, dans le centre-ville, tout cela fait système !
”
identifiés ou estimés de l'ensemble du parc tertiaire du
Dans les 1er et 6e arr : baisse des valeurs, obsolescence, faible attractivité Dans le diagnostic de l'étude, l'Agam a tenté d’identifier à la fois les polarités de bureaux en perte de vitesse et le parc immobilier le plus soumis au risque d’obsolescence. Les pôles de bureaux de ''Bourse-Canebière'' et de ''Estrangin-Préfecture'' sont les plus exposés. Avec des valeurs de location basses et une faible dynamique de marché, le cœur de ville tertiaire est en effet en perte de vitesse. Ce mouvement semble s’accélérer depuis 2013, avec un taux de vacance en augmentation. L’impact de ces premiers éléments pour les 1er et 6e arrondissements est une perte d’attractivité tertiaire par le rétrécissement de l’offre immobilière d’accueil adaptée aux besoins des entreprises. Cet affaiblissement de l’offre en bureaux peut avoir un impact direct sur le nombre d’emplois localisés dans ce secteur et donc sur le tissu commercial de proximité. En effet, comme le montrent les résultats de la dernière "enquête ménage déplacement'', une part assez importante des salariés du centre-ville de Marseille déclare faire ses achats à proximité de son lieu de travail. Enfin, l’obsolescence du parc de bureaux et le peu d’offres nouvelles et visibles sur le marché, appauvrissent encore plus ''l’adresse tertiaire'' du 1er et du 6e arrondissements, au regard en particulier de l’offre neuve développée dans le 2e.
Un marché de l’immobilier de bureaux porté par Euroméditerranée
centre-ville. Mais la nature du parc est très hétérogène,
Dans les notes de conjoncture des commercialisateurs en
tant en terme d’état que de gamme de prix.
2015, le secteur d’Euroméditerranée représente plus de 60 %
L’étude du parc, réalisée en 2012, montre que l’attractivité
des transactions de bureaux sur Marseille. Elles observent
de cette offre tertiaire varie aussi de manière importante,
de plus une baisse des valeurs locatives (et à la vente) des
entre les pôles ''primes'' soutenue par une offre immo-
programmes, en particulier pour le ''seconde main''. Alors
bilière neuve et aux standards internationaux (essentiel-
que pendant longtemps, l’OIN était positionnée sur une
lement sur le secteur Joliette/Saint-Charles/Porte d’Aix)
gamme de prix élevée attirant un certain type d’entreprises
et des polarités en perte de vitesse (Bourse-Canebière/
et de fonctions tertiaires, on observe aujourd’hui un élargis-
ÉCONOMIE
© Agam
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T V UE SUR LA TOUR CMA-CGM DEPUIS LA RUE BRETEUIL - MARSEILLE
sement des segments de marché qui se traduit par une ten-
choix de localisation différemment et s’autoriser une im-
dance à la décote de certains programmes récents ou neufs.
plantation sur Euromed. Le dynamisme et la diversification
Cette redistribution des valeurs sur Euroméditerra-
de l'offre de bureaux dans le 2e appellent dès à présent
née a un impact certain – mais difficilement objecti-
une réflexion sur le positionnement économique du cœur
vable à court terme – sur le reste du centre-ville ''ter-
de ville.
tiaire'', en particulier sur les 1 et 6 arrondissements qui er
e
concentrent une offre dense mais en manque de repères. En d’autres termes, nous pouvons supposer que certaines entreprises (back office, startup…) qui n’avaient pas accès
“
le secteur d’Euroméditerranée représente plus de 60 % des transactions de bureaux sur Marseille
à un immobilier ''prime'' peuvent aujourd’hui arbitrer leurs
”
Difficultés économiques du centre-ville : une tendance lourde aux racines anciennes Le centre-ville de Marseille a été marqué tout au long de son histoire par années 1990, la situation s’améliore dans le 2e arrondissement, portée les grandes transformations que la ville a subies. Ces mutations sont à par ''l’effet Euromed''. Mais avec un taux de croissance annuel respecla fois urbanistiques, sociologiques et évidemment économiques. Sur ce tivement à - 0,8 % et - 0,5 %, le 1er et le 6e arr. continuent à perdre de dernier point, la crise économique qui a touché Marseille dès les années l’emploi salarié tout au long des années 2000. 70, a pris dans le centre-ville un caractère cumulatif plus important : Évolution plus symbolique : entre 2009 et 2014 le 1er arrondissement économie en récession, paupérisation, dévalorisation immobilière, passe second en volume d’emplois salariés dans le centre-ville derrière faible attractivité. Jusqu’à la fin des années 90, l’activité économique le 2e arrondissement. – et en particulier tertiaire –, semblait devoir éviter toute localisation dans le cœur de ville, à la fois par manque d’offre immobilière adaptée, T TAUX DE CROISSANCE ANNUEL MOYEN DE L'EMPLOI SALARIÉ PRIVÉ mais surtout par une image économique et urbaine très dégradée. À la PAR ARRONDISSEMENTS DU CENTRE-VILLE ENTRE 1993 ET 2010 décomposition urbaine répondait la décomposition économique et ce, VIIe + 1,3% malgré les premières tentatives, parfois avortées, de faire du centreville une place tertiaire et commerciale de niveau international. Il faut - 0,5% VIe % attendre les premières opérations immobilières tertiaires sur Euromédiemplois Ve - 0,7 [+sur1 500la période ] e terranée dans le 2 arrondissement, pour qu’une offre de programmes de e IV + 1,3% bureaux adaptée aux besoins des entreprises de services et adossée à un IIIe - 0,3% projet urbain transversal, voit le jour. Avec comme ambition première de e II refaire du centre-ville de Marseille une adresse économique de premier % Ier plan, portée par une programmation immobilière et urbaine ambitieuse. - 0,8 % - 3 000 emplois 0 [ sur la période ] Les données économiques sur le long terme viennent corroborer ces constats historiques. En effet l’évolution de l’emploi salarié depuis 1993 (Source Unedic 1993-2010) montre une atonie de la dynamique économique du centre-ville sur la longue période, avec un taux de croissance annuel moyen de l’emploi salarié proche de 0 %. À partir de la fin des
+ 1,7%
ÉCONOMIE
Centre-ville de Marseille : pour un nouvel élan économique
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L’option du tertiaire innovant pour un nouveau dynamisme Repositionner le cœur de ville sur le radar des choix de localisation pour des activités et des projets liés aux innovations technologiques, culturelles et sociales, et lui donner ainsi un nouveau souffle et une nouvelle identité économique.
Renouveler l'identité économique du centre-ville Le centre-ville est par définition le lieu de la mixité fonc-
mobiliser à la fois le patrimoine public et le patrimoine privé avec pour ce dernier une source de diversification et de valorisation intéressante et utile au développement de ce territoire.
tionnelle et sociale. Il est aussi l’espace le mieux connecté par une offre importante en transports en commun urbain régional et national. C’est enfin le lieu de l’espace public, favorisant la création de liens, la spontanéité des échanges d’informations et des rencontres. Ces caractéristiques favorables font de ce centre-ville une destination privilégiée
Un environnement urbain propice à l’expérimentation et à l’innovation
pour de nouvelles activités portées par l’innovation, l’expé-
Le fonctionnement urbain du centre-ville, par la proximité
rimentation et l’hybridation. L’ensemble de ces aménités
de différentes fonctions et services mais aussi la diversité
urbaines ouvre, à l’heure des nouvelles technologies, une
de ses utilisateurs : résidents, salariés, usagers, consom-
nouvelle voie économique pour le centre-ville de Marseille.
mateurs, entrepreneur, élus et citoyens … est un espace,
Couplé à la forte attractivité de l’opération Euroméditerra-
par essence, polyvalent et multiple. Lieu de l’interaction
née et aux initiatives déjà engagées par de nombreux ac-
et de l’échange, il forme un terreau urbain favorable et
teurs, le cœur économique du centre-ville du 1er au 6e, pour-
à grandeur réelle où chacun participe à la création de
rait devenir une localisation préférentielle de cette nouvelle
nouveaux services, produits et usages. En bref, le centre-
dynamique économique. Les effets d'entraînement de la
ville est une localisation optimale pour le développement
localisation d’activités liées à l’innovation, pourraient avoir
d’un tissu d’activité économique tournée vers l’innovation.
un impact direct sur le dynamisme commercial du cœur de
Le cœur de ville économique de Marseille propose aussi
ville, et plus largement, sur le renforcement de son identité
ces atouts particuliers : une taille critique, de nombreux
économique et de son attractivité. La réponse immobilière
commerces et une diversité culturelle et sociale. En atteste
doit être à la hauteur des enjeux. Elle doit être viable et
les nombreuses initiatives de Fablab ou de Tiers-lieux qui ont émergé, de La Plaine à Estrangin, ces dernières années.
© La Fabulerie CC - www.lafabulerie.com
T ATELIER AUTOUR D'UNE IMPRIMANTE 3D
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Centre-ville de Marseille : pour un nouvel élan économique
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Booster la revitalisation par une offre nouvelle Une nouvelle offre en immobilier d’entreprise pour le centre-ville par des modules thématiques - Une offre adaptée et modulable, intégrée à la trame urbaine du centre-ville et dédiée à l’entreprise. - Un positionnement prix compétitif et attractif pour les cibles d’entreprises visées (ex : bureaux 140-180 euros/m²/an). - Une localisation diffuse selon les opportunités foncières, immobilières et en lien avec la desserte TC (métro/tramway) . - Trois modules ''types'' de revitalisation pour répondre à trois besoins immobiliers : ''bureau pur'', ateliers-commerces, bureaux-innovation. - Une taille de l’offre limitée avec des plateaux modulables.
Module "Bureau pur" Plateaux de bureaux modulables. Neuf ou réhabilité (100 à 200 m2 de plateau) Loyer max/an : 140-180 euros/m2 Cible : services back office/professions libérales Localisation en zone de bonne desserte en transport en commun Normes RT 2012 / PMR Rez-de-chaussée, bureaux ou commerces de proximité
Module "innovation" Bureaux/Fablab/Rooftop Plateaux de bureaux modulables Fablab ou salle d’expérimentation 3D Loyer max/bureau : 140-180 euros/m2/an Cibles : startup de l’industrie innovante ou numérique, production de "soft", communication, activités créatives, formations... Possible rooftop pour événement culturel, animations techniques / espace de travail extérieur Parking vélo
Module "Atelier" Artisanat support, commerces indépendants et/ou activités créatives culturelles en rez-de-chaussé Cibles : artisans liés à l’entretien du capital urbain, aux commerces de proximité, structures associatives ou d'animation culturelles/activités créatives
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Les Réformés
La logistique, une filière ancrée dans le territoire
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Pour autant, ces initiatives pourraient être plus larges et nombreuses si quelque nouveaux leviers sur l’environnement urbain étaient activés : celui d’un espace public plus généreux, permettant des expérimentations et de l’événementiel éphémère, mais aussi celui d’une programmation
Le processus de développement des activités innovantes est balisé par plusieurs étapes qui sont autant de moments dans la croissance de l’entreprise. Pour chacune de ces étapes, des besoins spécifiques en immobilier et en environnement peuvent émerger : superficies, niveaux de prix, services urbains, écosystèmes... Marseille possède plusieurs sites ''d’amorçage'' liés à l’innovation et aux nouvelles 1km technologies, dont beaucoup sont situés à la périphérie de la ville. Le centre-ville doit jouer aussi une partition dans l’accueil de ce type d’activités en plein développement, avec un positionnement "innovation" par les usages et l’expérimentation. Les entreprises relevant du domaine de l’application pourraient privilégier le centre-ville, dans leur première phase de conception de services (dans un incubateur ou une pépinière par exemple) mais aussi pour leur phase de ''test'' du marché. Le bouillonnement, lié à la proximité de porteurs de projets et à un environnement urbain stimulant et foisonnant, est une entrée pertinente pour attirer et retenir des projets innovants.
commerciale qualitative et innovante, participant à la création d’une identité urbaine complémentaire et alternative. Car ceux sont ces aménités urbaines, avec le réseau de transport urbain et un immobilier tertiaire ''abordable'', qui sont les creusets urbanistiques à l’émergence et l’attractivité des initiatives d’avant-garde économique.
Redonner une visibilité économique par l’accueil d'initiatives innovantes Il existe une réelle diversité des besoins immobiliers pour les activités liées à l’innovation et au numérique : des espaces d’expérimentation et d’échanges à l’offre immobilière pour des startup en phase de croissance ou de développement. L’écosystème est vaste, et déroule une typologie de besoins spécifiques, immobiliers et urbains, sur les différentes étapes du processus de création des activités. Cette lecture simplifiée du parcours résidentiel de l’innovation, permet de positionner le cœur de ville sur quelques segments identifiés, en fonction de ses caractéristiques en termes de capacité d’accueil et d’environnement urbain.
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N L A FABULERIE, ESPACE DE CO-WORKING, FABLAB 4 RUE DE LA BIBLIOTHÈQUE - 1ER ARR. MARSEILLE
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le cœur de ville, entre le 1er et le 6e arrondissement, pourrait développer une offre à destination des initiatives en amorçage
Avec un prix de l’immobilier tertiaire plus abordable que dans les grands pôles tertiaires, des possibilités de mobiliser un parc vacant ou obsolète pour de nouveaux pro-
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ÉCONOMIE
Centre-ville de Marseille : pour un nouvel élan économique
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jets, le cœur de ville, entre le 1er et le 6e arrondissements, pourrait développer une offre à destination des initiatives en "amorçage'' (pépinière/incubateurs), des lieux d’animation et d’expérimentation (co-making, Fablab) ainsi qu'une offre à destination des startup. Cette réponse aux besoins en localisation des phases d’incubation aux premières
PAROLES D’ACTEUR Axelle BENAICH Fondatrice de la fabulerie, espace de coworking, fablab, et comaking
phases de croissance permettrait au cœur de ville de jouer sa propre partition dans le champ de l’innovation et du numérique. Mais surtout de renouer avec une dynamique et une identité économique forte et propice aux effets d'entraînements.
Un renouvellement de l'offre pour les professions libérales et les indépendants L’autre volet d’une stratégie d’offre immobilière pour le cœur de ville est de permettre aux professions libérales de se maintenir et de se développer. L’analyse économique nous a montré l’importance des indépendants (activité juridique, médicale, créative…) dans le tissu économique du 1er et du 6e arrondissement. Or l’obsolescence du parc de bureau conjugué à une dynamique de marché faible, limite aujourd’hui les opportunités de localisation pour ces professionnels. La présence d’un parc ancien et la possibilité de mobiliser des plateaux de petites tailles dans des immeubles parfois mixtes sont autant d’atouts présents dans le cœur de ville.
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Faciliter l’émergence d’un tissu commercial différencié en gamme et en produit
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Le champ des indépendants est aussi porté par les artisans commerçants. Eux aussi sont très présents en centre-ville et participent à son positionnement commercial, qualitatif et ''atypique'', et donc à son attractivité. Un travail de mise à niveau de certains rez-de-chaussée vacants ou sous occupés des artères du centre-ville, permettrait de faciliter l’émergence d’un tissu commercial différencié en gamme et en produit, capable d’attirer de nouveaux usagers.
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Dans un contexte où chaque territoire trouve son succès dans une combinaison qui lui est propre, je suis convaincue que le cœur de ville Marseillais pourrait incarner un espace d’expérimentation privilégié pour les innovateurs du territoire (créatifs, startup, étudiants, chercheurs…). Ces acteurs en émergence pourraient ainsi tester de nouvelles applications en termes d’innovation de service, d’usage et d’innovation sociale dans un territoire ''bienveillant'' qui facilite les démarches, accélère les initiatives. En libérant la créativité et en apportant plus de flexibilité, les effets se feraient sentir en termes d’image et d’attractivité de ce territoire. Cette idée rejoint l’intuition déjà partagée par une multitude d’acteurs qu’il nous faut davantage révéler cet axe historique et névralgique que représente La Canebière, en développant ses spécificités et renforçant sa qualité de services. De nombreux services publics présents sur cet axe (CCIMP, Office de tourisme, Maisons des associations, bureaux de proximités) pourraient améliorer leurs parcours de services en s’adaptant davantage aux besoins actuels (accueil, disponibilité, connectivité…). A côté de ces dynamiques, Il faudrait réserver de petits locaux pour répondre à l’hétérogénéité des besoins et des moyens des startup, des créatifs, ou des entrepreneurs. Enfin, positionner un lieu unique, porte d’entrée de cet écosystème créatif est indispensable pour mutualiser les moyens (co-working, démonstrateurs, espace événementiel à louer, fablab, cantine, etc,), susciter les collaborations, développer l’attractivité pour les professionnels et encourager l’implantation de modules universitaires multi-écoles axés ''innovation et ville intelligente'' afin de former des ingénieurs et designers à développer leurs expertises par l’itération et l’expérimentation. Quelques propositions qui viennent s’appuyer sur le potentiel déjà affirmé de l’hypercentre Marseillais : diversifié, central, bien desservi par les transports en commun et par une gare à proximité pour les salariés nomades. Des atouts pour cette filière qui pourrait entraîner une diversité commerciale, avec un retour à une proximité de qualité dans une logique de service, de qualité de vie.
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ÉCONOMIE
Centre-ville de Marseille : pour un nouvel élan économique
Une ''avant-garde'' économique complémentaire des pôles existants
Mardi 19 avril : "Rencontres de l'Agam" sur l’avenir de l’économie du centre-ville
Ces premières pistes stratégiques pour générer, dans le cœur de ville, une offre immobilière nouvelle et accueillir
© Tuba - Lyon
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de nouvelles activités ciblées, doit s’inscrire à l’équilibre des grandes opérations tertiaires d’Euroméditerranée et du Prado. Il ne s’agit pas ici de jouer une concurrence interne au centre-ville mais de proposer un positionnement spécifique pour l’hyper-centre dans le processus de développement des activités innovantes. Il pourrait s’inscrire comme le lieu privilégié des premières étapes de leur croissance, fort de ses atouts urbains et de ses services. Et renouer ainsi avec un positionnement économique à forte valeur ajoutée, capable d'entraîner avec lui un tissu d’activités induites, dont le commerce, aujourd’hui en difficulté. Une ambition et un nouveau souffle donc, pour inverser le constat de déclin économique de l’hypercentre, et accompagner un projet global de centre-ville au service de sa nouvelle position métropolitaine. portrait
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Au-delà des éléments de réflexion présentés dans ce numéro de Regards, l’Agam a souhaité organiser ses prochaines Rencontres de l’Agam autour de ce thème. Le mardi 19 avril 2016 à partir de 8h00 à l’espace Montevideo, impasse Montevideo dans le 6e arrondissement. A cette occasion, l’Agam présentera quelques éléments de diagnostic ainsi que les enjeux d’une nouvelle lisibilité économique pour le centre-ville de Marseille notamment par l’innovation. Autour de Laure-Agnès Caradec, présidente de l’Agam, cette rencontre réunira la direction générale adjointe Développement Économique, métropole AMP, territoire de Marseille Provence. À cette occasion, l’agence a également invité la présidente de l’association Lyon Urban Data qui réunit acteurs publics et privés, pour un retour d’expérience sur le laboratoire TUBA. Depuis novembre 2014, cet espace hybride de 600 m², localisé à Lyon Part Dieu a pour challenge d’aider au développement de services innovants dans la ville.
En savoir plus Bibliographie • Alèssi Dell' Umbria, Histoire universelle de Marseille, De l'an mil à l'an deux mille, Agone, 2006 • Sandra Guinand, Régénérer la ville, patrimoine et politique d’image à Porto et Marseille, Presse universitaire de Rennes, 2015
Études Agam • Schéma d’implantation tertiaire : état des lieux et propositions pour l’immobilier de bureau sur MPM, Agam, 2012-2014 • Centre-ville et Vieux-Port, Agam, plan guide des espaces publics, 2008-2012 • Regard de l’Agam n° 33 ''Espaces économiques, le droit de cité'', Agam, mai 2015 • Regard de l’Agam n° 18 ''l’immobilier de bureau, mutation économiques et urbaines'', Agam, février 2014
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Directeur de la publication : Christian Brunner Rédaction : Laurent Couture, Isabelle ColletReymond Conception / Réalisation : Pôle graphique Agam Marseille - Mars 2016 Numéro ISSN : 2266-6257
Agence d’urbanisme de l’agglomération marseillaise Louvre & Paix – La Canebière– CS 41858 13221 Marseille cedex 01 Tél : 04 88 91 92 11 - e-mail : agam@agam.org
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