JUILLET 2016 : N°51
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Suivi des logements réalisés sur Marseille en 2015 CHIFFRES-CLÉS
Avec 4 493 logements livrés à Marseille (4 750 avec le diffus), l’année 2015 s’inscrit dans
4 493
connaît toutefois, en 2015, un léger fléchissement (- 9%) par rapport à 2014. Rappelons
la tendance observée depuis 2008 d’un rythme de construction soutenu. La production
Nombre de logements livrés en 2015 (programmes de 3 logements et plus)
qu’en moyenne près de 4 400 logements ont été livrés chaque année entre 2008 et 2015
98%
Ce rythme correspond à la période de forte augmentation du nombre d’autorisations de
des programmes livrés en 2015 sont collectifs
42%
des logements livrés en 2015 sont en zone de bonne desserte
41
%
contre 2 400 en moyenne par an entre 2000 et 2007. construire entre 2004 et 2012. La baisse observée depuis laisse supposer une période à venir de "ralentissement". Cette tendance suit celle constatée au niveau national où les autorisations, après avoir accusé une baisse de - 10% entre 2012 et 2014, se stabilisent (source : ministère du Logement). Toutefois, localement, ce ralentissement pourrait ne pas durer. Le lancement et l’entrée en phase opérationnelle de plusieurs grands chantiers pourraient influencer à la hausse la production. D’autres facteurs plus conjoncturels (reprise immobilière, entrée en phase active du prêt à taux zéro, investissement locatif…) peuvent aussi impacter ces dynamiques en termes de délais de livraison.
des programmes livrés en 2015 sont des T3 (44 %en 2014)
Actuellement, la tendance est à l’allongement des délais de livraison, pour s’établir à
48 logements
facteurs : une augmentation de la taille des programmes, la complexité des gros chan-
C'est la taille moyenne des programmes livrés en 2015
quatre ans en 2015 contre trois il y a huit ans. Il s’explique par la convergence de plusieurs tiers et la permanence d’un taux de recours important contre les permis. Deux ans après l’application du nouveau plan local d'urbanisme (PLU), 93% des réalisations correspondent à des permis de construire autorisés avant l’approbation du PLU, sous le régime du POS/PLU 2000. Les effets attendus du PLU sur la construction de logements vont donc monter en puissance au cours des prochaines années et se poursuivront encore plusieurs années après l’approbation du futur PLU intercommunal.
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De même, l'analyse de l'effet des investissements publics
neuve. On constate une augmentation sensible de la pro-
nécessite un temps de recul. Cinq ans après l'inauguration
duction de logements dans les territoires desservis. Ainsi,
du prolongement du métro 1 et huit ans après l'extension
si la production globale de logements a augmenté de
du tramway vers Les Caillols, nous pouvons rétrospec-
+10%, celle dans les zones de bonne desserte a augmenté
tivement mesurer quelques impacts sur la construction
de +41%.
Une production concentrée dans quatre arrondissements En 2015, le poids de la production par arrondissement semble refléter la tendance depuis 10 ans. Malgré des fluctuations liées aux opérations ponctuelles, le poids des 3e, 8e, 10e et 13e arrondissements reste prépondérant. Près de 60% de la production en 2015 est concentrée dans ces arrondissements, dont 17% dans le 8e, 16% dans le 10e, 15% dans le 13e et 10% dans le 3e. Ces chiffres sont à corréler avec la présence d’opérations d’envergure, comme la zone d'aménagement concerté (ZAC) Saint-Charles et celle de la Cité de la Méditerranée dans le 3e arrondissement, la ZAC du Rouet et le projet Vélodrome dans le 8e, la ZAC de la Capelette dans le 10e © Agam
et celle de Château-Gombert dans le 13e arrondisement.
N UN EXEMPLE D'OPTIMISATION DE L'ESPACE EN PÉRIPHÉRIE DU CENTRE-VILLE
T POIDS DE LA PRODUCTION DEPUIS 10 ANS
20%
Poids 2008-2015
18%
Poids en 2015
16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0%
1er
2e
3e
4e
5e
6e
7e
8e
9e
10e
11e
12e
13e
14e
15e
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N ALLÉE RAY-GRASSI, UN PROGRAMME LIVRÉ EN 2015 – 8e ARRONDISSEMENT
Opérations publiques : plus de logements par programme En 2015, 838 logements ont été livrés en ZAC soit 19% de la production pour l’année, part légèrement en dessous de la moyenne de 22% constatée de 2008 à 2015. Pour cette période, en moyenne chaque année, 1 000 logements ont été livrés dans le cadre d’une opération d’aménagement (ZAC, PAE). Cette moyenne tend toutefois à gommer le caractère fluctuant de cette production lié aux rythmes de programmation de ces opérations. En 2015, ce sont les ZAC des Hauts de Sainte-Marthe et de La Capelette qui, entrées en phase opérationnelle depuis quelques années, ont produit la majeure partie des logements en opération. Les opérations d’aménagement se caractérisent par une taille moyenne des programmes plus importante : 84 logements en moyenne entre 2008 et 2015, soit deux fois plus
L A MAISON INDIVIDUELLE, UN PRODUIT NEUF W DE PLUS EN PLUS RARE SUR MARSEILLE – LES JARDINS D'OLERYS, 12e ARRONDISSEMENT
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N LES CAMOINS, UN PROLONGEMENT DU NOYAU VILLAGEOIS – XIe ARRONDISSEMENT
que les logements réalisés hors opérations. Ce constat est
A l’échelle communale, la taille moyenne des programmes
encore plus marqué pour les années 2014 et 2015, où les
apparaît toutefois en baisse en 2015 par rapport à 2014.
programmes en opérations d’aménagement comptent en
Elle s’établit à 48 logements par programme contre plus
moyenne 145 logements. Cette moyenne élevée est impu-
de 60 en 2014 (effet des ZAC mentionnées ci-avant). Au
table aux ZAC en tissu urbain constitué de La Capelette
total onze programmes de plus de 100 logements ont été
et de la Cité de la Méditerranée. Elles ont respectivement
livrés (17 en 2014) pour un total de 1 900 logements, dont
livré 1 360 et 620 logements pour neuf programmes.
trois dans le 8e arrondissement dans le cadre de l’opération Vélodrome et trois dans le 3e.
T TAILLE DES PROGRAMMES 2008-2015
Nb de logements
200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0
Toutes opérations En ZAC
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
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Cohérence urbanisme-transport : quel impact des zones de bonne desserte ? Depuis 2008, on observe une augmentation progressive de la construction des logements dans les zones de bonne desserte (42% en 2015, contre 35% sur la période 2008-
Livraisons
6 000
2015), ce qui contribue au renforcement de la cohérence
5 000
urbanisme-transport érigée en objectif prioritaire. L’exten-
4 000
sion des lignes de transport M1 vers La Fourragère, et la
3 000
mise en service de la ligne T1 vers Les Caillols ont eu un effet sensible sur le niveau de construction dans ces sec-
2 000
teurs. D’autant plus que des opérations d’aménagement
1 000
et des grands projets accompagnent fréquemment les projets de transports en commun. On note également un effet de terminus sur certains tronçons, comme autour de La Fourragère, certainement lié à la disponibilité foncière.
T L A BLANCARDE, UN NOUVEL ÉLAN SOUTENU PAR LA PRÉSENCE DU TRAMWAY – 4e ARRONDISSEMENT
T É VOLUTION DES LIVRAISONS EN ZONE DE BONNE DESSERTE
0
2008
2009
2010
2011
Dans zone de bonne desserte (ZBD)
2012
2013
Hors ZBD
2014
2015
Total logements
Cohérence urbanisme transport Articuler dans l’espace et dans le temps le développe-
ment urbain (par exemple les nouvelles opérations d’habitat), et le développement des transports en commun.
Les zones de bonne desserte Elles s'étendent 500 m autour des stations de métro et de
tramway. Elles couvrent 16% du territoire marseillais représenté
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par la tâche urbaine.
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L’impact de l’extension des lignes de TCSP
37% des livraisons en zone de bonne desserte corres-
L’extension du métro Timone-La Fourragère a été mise
Le phénomène est le plus marqué autour de Sainte-Mar-
en service en 2010. Depuis, 920 nouveaux logements ont
guerite–Rond-Point du Prado, avec 1 066 logements livrés
été construits sur ce nouveau tronçon, contre 130 entre
depuis 2008, dont 900 depuis 2013, et dont 650 dans le
2008 et 2009.
cadre du projet Vélodrome.
pondent aux constructions en extrémité de ligne (National, Sainte-Marguerite, W. Booth Caillols, La Fourragère).
Pour l’extension du tramway vers les Caillols, mise en service en juin 2007, 255 logements sont livrés sur ce tronçon en 2006, suivis de 322 livraisons en 2007 hors ZAC. Ces deux années peuvent traduire un effet d’anticipation sur ce secteur. Depuis 2008, plus de 120 logements sont livrés en moyenne par an hors ZAC, contre une vingtaine entre 2000 et 2006. La ZAC Sud Caillols a également contribué à accroître la production dans ce secteur en zone de bonne
“
Nous pouvons faire le pari que l’arrivée d’un nouveau TCSP sera également vectrice de renouvellement urbain dans les années à venir
”
desserte avec, en moyenne, 100 logements livrés par an sur la période, confirmant ainsi l’effet positif de la mise en service de ce tronçon sur la programmation immobilière.
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T LES TERRASSES DE CLÉRISSY, UN CHOIX D'IMPLANTATION EN LIEN AVEC LES TRANSPORTS EN COMMUN – 12e ARRONDISSEMENT
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Suivi des logements réalisés sur Marseille en 2015
Un lien fort avec les grands projets
pour renforcer la programmation de ses opérations. Si, dans un premier temps la production immobilière s’appuie sur les opportunités foncières plus abondantes dans ces
Au-delà de la production "en diffus", la réalisation de TCSP
secteurs "d’extension TCSP", nous pouvons faire le pari que
est souvent corrélée à la présence d’opérations ou de
l’arrivée d’un nouveau TCSP sera également vectrice de re-
grands projets d’aménagement ; c’est le cas pour le Vélo-
nouvellement urbain dans les années à venir. Cette dyna-
drome (650 logements), la ZAC du Rouet (900 logements),
mique se développe déjà à proximité de certaines stations
Euroméditerranée (3 200 logements). Comprises dans la
de métro (Sainte-Marguerite-Dromel, Saint-Barnabé…) où
zone de bonne desserte couverte par le métro et le tram-
le marché est très tendu et le foncier non bâti plus rare.
way, ces opérations contribuent davantage à la production
Les zones de bonne desserte représentent 16% de la su-
globale que les autres, avec 63% des 7 500 logements
perficie de la tâche urbaine, ce qui laisse augurer d'une
livrés en secteur d’opération depuis 2008.
capacité d’intensification intéressante susceptible de ré-
Il semble que le développement d’une offre de TCSP bé-
pondre aux objectifs de développement urbain maîtrisé
néficie tant à la promotion privée, pour "redécouvrir" le
portés par la Ville.
potentiel de certains secteurs, qu’à la puissance publique,
T R ÉPARTITION DES LOGEMENTS LIVRÉS DANS LES ZONES DE BONNE DESSERTE ENTRE 2008 ET 2015
M1
LA ROSE CAPITAINE GEZE M2
BOUGAINVILLE ARENC - LE SILO T2 T3
M1
LA FOURRAGERE T2
NOAILLES T1
LA BLANCARDE
T1
LES CAILLOLS
CASTELLANE T3
M2
SAINTE-MARGUERITE
Logements livrés en zone de bonne desserte entre 2008 et 2015 Zone de bonne desserte métro-tramway Euroméditerranée et zones d’aménagement concerté
Tramway - T1 et T2
Zone d’extension du tramway T1
Métro - M1 et M2
Zone d’extension du métro M1
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Marché immobilier neuf : un rebond en 2015 et des conditions favorables Avec 3 152 mises en vente, le marché connaît un rebond
Synthèse des résultats
en 2015 après quatre années de baisse de l’activité (+22% par rapport à 2014). Près de la moitié des logements sont
Arrondissement 1er 2e 3e 4e 5e 6e 7e 8e 9e 10e 11e 12e 13e 14e 15e 16e Marseille
des types T1/T2, avec une progression en 2015 qui a répondu à la reprise de l’activité. La part des investisseurs qui s’orientent préférentiellement vers de petits logements progresse avec 1 441 logements (46% des ventes en 2015 contre 35% en 2014). Avec un dispositif d’investissement locatif adapté aux conditions locales et un dispositif de prêt à taux zéro très favorable, cette embellie du marché devrait se poursuivre l’année prochaine. T PART DES INVESTISSEURS
50% 40% 30% 20% Marseille Métropole
10% 0% 2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Collectif 31 446 117 329 115 65 765 120 722 198 356 637 164 169 150 4 384
Individuel 11 3 11 12 5 11 18 19 19 109
Total 2015 31 446 117 340 118 76 777 120 727 198 367 655 164 188 169 4 493
T LOGEMENTS NEUFS AUTORISÉS ET RÉALISÉS À MARSEILLE DEPUIS 1996 9 000
Logements autorisés - DGUH (comptage Agam) Logements réalisés - Agam (opérations de 3 logts et plus ) Logements collectifs Logements individuels
8 000 7 000 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
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Directeur de la publication : Christian Brunner Rédaction : Jonathan Allfree, Hervé Thedy Conception / Réalisation : Pôle graphique Agam Marseille - Juillet 2016 Numéro ISSN : 2266-6257
2003
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