Construção a Preço de Custo - ARV

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TUDO SOBRE CONSTRUÇÃO A PREÇO DE CUSTO.

Os imóveis a preço de custo estão entre as melhores oportunidades para quem procura aplicações seguras e com alto potencial de retorno. Afinal, esse tipo de construção pode custar até 30% mais barato que o modelo tradicional.

Como? A construção acaba por custar o "preço justo", sem coeficientes de segurança ou margens de risco inseridas pelas construtoras, uma vez que qualquer eventualidade será paga pela sociedade em questão. No entanto, o proprietário tem de acompanhar e se interessar pela construção, afinal, nesse sistema, ele pode tomar decisões e estar mais próximo da obra. Ele é literalmente um dos sócios da construção, então, a relação é diferente se comparado a uma compra tradicional.

Mas, o que faz com que Construção a Preço de Custo seja mais em conta? E o que caracteriza esse tipo de investimento? Para responder essas perguntas, nós criamos um guia completo para tirar todas as suas dúvidas. Boa leitura!

Investimentos a p 30% mais baratos q

preรงo de custo sรฃo que o convencional.

PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS QUE DEFINEM O PREÇO DE CUSTO

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A construção pelo sistema de cotas ou a preço de custo resume-se em reunir um grupo de pessoas sob a gestão de uma construtora para edificação de um empreendimento através de uma SPE (Sociedade de Participação Específica) ou SCP (Sociedade de Conta Participação). São elas: 1.1. SOCIEDADE DE PARTICIPAÇÃO ESPECÍFICA - SPE O modelo empresarial de Sociedade de Participação Específica (SPE) é aquele que os investidores/cotistas se associam, integrando-se ao Contrato Social da empresa apenas enquanto houver a construção do Empreendimento, encerrando suas atividades ao término da obra, com a distribuição do resultado.

1.2. SOCIEDADE DE CONTA PARTICIPAÇÃO - SCP Formada por dois tipos de sócios, o sócio ostensivo (sociedade limitada) e o sócio oculto ou participante (investidor), a Sociedade de Conta Participação (SCP) é uma alternativa de captação de recursos de crédito e de investimento, sendo a responsabilidade civil pelos negócios jurídicos de exclusividade do sócio ostensivo. Este responderá ilimitadamente pelas obrigações assumidas em seu nome para o desenvolvimento do empreendimento, enquanto o sócio oculto apenas participa dos resultados correspondentes (art. 991 - Código Civil).

Independente do tipo de construção escolhido, cabe à construtora a responsabilidade técnica pela condução da obra e pela gerência de todas as atividades administrativas, que serão remuneradas pela cobrança de um percentual sobre os valores do custo previsto da obra. Esse percentual já está incluído no orçamento da obra e todas as despesas podem ser apreciadas, a qualquer tempo, através de prestações de contas elaboradas mensalmente para acompanhamento dos cotistas, que elegem uma comissão de representantes para este fim.

Assim, cada aderente/cotista passa a ser um investidor, que constrói seu imóvel*, mediante aporte de parcelas periódicas, utilizando o modelo com economia e segurança, participando da obra, cujo custo será corrigido apenas pela variação mensal do CUB/SC – Custo Básico da Construção fornecido pelo Sinduscon/SC, a título de atualização do valor da obra.

* Neste formato de negócio é retirado o papel do incorporador imobiliário e de seu lucro, proporcionando aos investidores uma maior rentabilidade.

A construção por administração encontra respaldo na Lei das Incorporações Imobiliárias (Lei 4.591/64). O processo do grupo de cotistas (cooperativismo) se fundamenta na LEI Nº 5.764, de 16 de dezembro de 1971.

A DIFERENÇA ENTRE CONSTRUÇÃO A PREÇO FECHADO E A PREÇO DE CUSTO

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Ambas são modalidades de aquisição de um imóvel, antes do início ou durante a fase de construção de um empreendimento, a denominada venda na planta, cuja principal diferença está na forma de composição do preço final da unidade imobiliária.

2.1 MODALIDADE A PREÇO FECHADO Na modalidade preço fechado, ou fixo reajustável, o vendedor se obriga a entregar o imóvel objeto do contrato de compra e venda (apartamento, sala, loja, etc.) ao comprador, por um preço previamente fixado, dentro das dimensões e especificações constantes no memorial de incorporação.

A entrega da unidade, pronta e acabada, conforme houver sido contratado, obriga o vendedor a assumir todos os riscos do negócio, no que se refere à reajustes de preços ou inadimplência de compradores, devendo entregar o bem no prazo contratado e o comprador poderá estender o pagamento por um período superior ao da construção.

2.2 MODALIDADE A PREÇO DE CUSTO O regime de construção denominado preço de custo, ou por administração, é aquele que os compradores irão arcar com a totalidade das despesas alocadas no empreendimento, na proporção das frações ideais do terreno correspondente às respectivas unidades autônomas.

Nesta hipótese, o vendedor se obriga à construção do imóvel segundo os critérios ditados pelos compradores, através de uma Comissão de Representantes, que é o órgão fiscalizador da incorporação e que cumpre o papel de intermediária entre os condôminos e o construtor-incorporador.

Ao contrário da obra a preço fechado, no regime a preço de custo quem assume os riscos por inadimplência e variação de custos são os compradores, entretanto, por este motivo, existem estudos que indicam poder ocorrer nesta situação uma redução de custos da ordem de 35%.

O PAPEL DO INVESTIDOR E COMO SE APORTA DINHEIRO NESSE TIPO DE CONSTRUÇÃO

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Assim como as empresas, os investidores também têm papel fundamental para o andamento da obra. Afinal, são eles os responsáveis pela quitação das parcelas usadas para o avanço da obra, as quais são depositadas em uma conta bancária em nome dos cotistas.

QUEM ADQUIRIR UMA COTA TEM AS SEGUINTES RESPONSABILIDADES: - Manter um conselho fiscal próprio; - Aprovar os orçamentos de materiais e fornecedores; - E acompanhar as atas, reuniões e o andamento da construção..

Tenha claro que, ao contrário da aquisição de um empreendimento pronto ou direto na planta, os imóveis a preço de custo não contam com linhas de crédito e financiamento. Por outro lado, o retorno será maior e virá mais rápido. Os condôminos têm de aportar o que for necessário para a conclusão do projeto.

De posse do orçamento, deve-se definir se os aportes serão em parcelas iguais ou variáveis em função do progresso da obra, onde os condôminos se programam melhor para pagar as parcelas.

A situação ideal é aquela de prestações mensais iguais, porém com a cobrança se iniciando alguns meses antes da obra, de maneira que se forme um montante suficiente para o início dos serviços.

AS PRINCIPAIS VANTAGENS DESSE TIPO DE CONSTRUÇÃO

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A grande vantagem da construção a preço de custo, do ponto de vista do comprador, está no fato de que os custos da obra podem ser conhecidos pelos cotistas, pois eles normalmente só fazem a liberação de recursos para a construtora mediante a apresentação de cotações de insumos, propostas de fornecedores, programações financeiras e prestação periódica de contas. Todas as contribuições financeiras dos condôminos para qualquer fim relacionado com a construção são depositadas em uma conta bancária aberta em nome do condomínio.

Sendo assim, a construção presumivelmente custa o preço justo, sem gorduras embutidas, sem coeficientes de segurança que majoram o preço do imóvel e sem a inserção de contingências pela construtora, já que qualquer eventualidade será arcada pelo condomínio como mais um custo inerente à própria obra.

O oposto ocorre quando o apartamento é vendido a um preço fixo previamente estabelecido, através da qual o adquirente já sabe a priori quanto irá custar seu imóvel e fica restrito a esse valor. Nessa modalidade, o incorporador precisa inserir contingência no preço de venda do imóvel. Além disso, pelo fato de os condôminos já saberem de antemão quanto a construtora ganhará pela administração da obra, dissipa-se a ideia recorrente de que há um "superlucro" embutido e minimiza-se a desconfiança que sempre paira sobre a rentabilidade do negócio.

- No inovador sistema de investimento por cotas, os recursos para a construção são alocados em um empresa na qual o únicos sócios são os cotistas. Tendo por objetivo único realizar o empreendimento.

- Todo dinheiro arrecadado pela mesma é colocado em uma conta de uso exclusivo do empreendimento, sendo vedado o uso para outros fins. Dinheiro este controlado pelos cotistas, através do conselho fiscal eleito na primeira assembleia do grupo.

4.1. VANTAGEM FINANCEIRA A maior vantagem é a financeira. No regime de construção denominado PREÇO DE CUSTO, você compra um imóvel pagando o custo real e depois de pronto vende a preço de mercado ou aluga obtendo um rendimento maior. Em Florianópolis as taxas de valorização para comercialização após pronto estão na média de 80%, podendo chegar até mais de 100%.

4.2. SEGURANÇA 4.2.1 Neste sistema o terreno é escriturado em nome da SPE da qual os sócios quotistas fazem parte, sendo a construtora apenas uma empresa contratada para gerir e administrar o processo.

4.2.2 Toda verba destinada a essa obra não poderá ser utilizada em outra obra ou para outro fim, sendo que existe um CNPJ próprio da SPE e todas as contas são controladas por um conselho fiscal eleito na primeira assembleia. Podendo também os sócios contratar uma auditoria externa para realizar análise contábil de todos os gastos, a fim de saber se o valor pago é igual ao realizado.

4.2.3 Acompanhamento da obra, pelos sócios quotistas, através da comparação do cronograma previsto com o realizado.

O quotista pode participar ativamente do controle de todo processo, o que lhe garante a conclusão da obra e todo seu processo construtivo.

Em resumo...

O modelo empresarial de Sociedade de Participação Específica (SPE) é aquele que os investidores/cotistas se associam, integrando-se ao Contrato Social da empresa apenas enquanto houver a construção do Empreendimento, encerrando suas atividades ao término da obra, com a distribuição do resultado.

Faça você mesmo as contas...

- Transparência (orçamento e gestão); - Consistência do grupo investidor; - Versatilidade contratual; - Preço por m² (R$/m²) abaixo do praticado na Incorporação; - Ciclo e investimento infindável; - Consolidação da carteira de clientes.

CONSTRUÇÃO A PREÇO DE CUSTO É

UM DOS MELHORES INVESTIMENTOS!

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OUTRAS DÚVIDAS SOBRE PREÇO DE CUSTO

5.1 O QUE ACONTECE SE A CONSTRUTORA SOFRER CONCORDATA, FALÊNCIA OU NÃO CUMPRIR O CONTRATO A CONTENTO? Se a construtora/administradora falir isso não impedirá a conclusão da obra, uma vez que o dinheiro dos investidores está depositado na conta da SPE. Ocorrendo isto, é possível contratar outra administradora para seguir o processo de construção.

5.2 QUAL O TEMPO ESTIMADO PARA SE FINALIZAR UM EMPREENDIMENTO? Pode variar de acordo com o tamanho do empreendimento. O cronograma usual é de 36 meses: 12 meses realizando poupança e aprovação dos projetos, e 24 meses de execução da obra.

5.3 COMO É APRESENTADO OS RESULTADOS AOS INVESTIDORES? Todos os meses são emitidos relatórios para os cotistas informando o andamento do empreendimento, as medidas tomadas, cronogramas, fotos e outras informações pertinentes. Além disso, na primeira assembleia é eleito um conselho fiscal formado por 3 cotistas, que fiscalizarão todas as contas.

5.4 COMO SÃO TRATADOS OS CASOS DE INADIMPLÊNCIA? O contrato social da SPE já prevê esta situação. Os inadimplentes são tratados como sócios remissos. Com 90 dias de atraso este é excluído da sociedade e sua cota é oferecida aos outros sócios com um deságio de 10% do valor pago e o saldo será devolvido, após 12 meses, descontando-se ainda comissões, publicidade, assessoria jurídica, certidões e outros gastos acessórios.

5.5 COMO SÃO DEFINIDAS AS UNIDADES? Na construção a preço de custo/condomínio fechado ou cotas de investimento, cada investidor fica com um percentual relacionado a uma unidade e na conclusão da obra transfere seu investimento para essa unidade. A partir dai cada investidor realiza seu lucro com base no valor do m² que as construtoras vem praticando na região.

O modelo de construção a preço de custo é um dos mais transparentes e oferece aos seus cotistas preço justo e bons resultados sobre o investimento.

ARV CONSTRUTORA ESPECIALISTA NESSE TIPO DE NEGÓCIO

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A ARV Construtora é uma empresa de construção civil fundada em 2006, em Florianópolis/SC. A empresa iniciou sua operação no seu ano de fundação executando reformas residenciais e comerciais. Nesses 13 anos, participou ativamente de obras que são referência na construção civil e que, juntamente com seu fundador, possui mais de 100 mil m² de obras registrados no CREA/SC, acumulando assim um vasto currículo de área construída e unidades entregues.

Com o aprimoramento contínuo de suas atividades e processos, a ARV Construtora é hoje uma empresa especializada em Construção, Gestão e Administração de obras Residenciais e Comerciais de alto padrão de acabamento no sistema de preço de custo. www.arvconstrutora.com.br

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NOSSOS PRINCIPAIS EMPREENDIMENTOS A PREÇO DE CUSTO

Residencial Ripresa • Trindade

Studeo 1335 • Trindade

http://studeo1335.arvconstrutora.com.br

Recanto de Santo Antônio Home Garden • Santo Antônio de Lisboa

http://recanto.arvconstrutora.com.br

Grey • Capoeiras

/ construtoraarv www.arvconstrutora.com.br