Acceso a la vivienda y modelos alternativos de acceso en Candelaria by agendaurbanacandelaria

Acceso a la vivienda y modelos alternativos de acceso en Candelaria Estudio complementario para el Plan de Acción Local de Implementación de la Agenda Urbana de Candelaria

AGENDA URBANA CANDELARIA

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1. Introducción

2. Metodología

3. Diagnóstico del acceso a la vivienda en Candelaria 3.1 Contexto socioeconómico 3.2 Parque de viviendas 3.3 Mercado inmobiliario 3.4 Asequibilidad de la vivienda

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4. Indicadores

5. Conclusiones

6. Modelos alternativos de acceso a la vivienda 6.1 Masovería urbana 6.2 Viviendas intergeneracionales 6.3 Coliving 6.4 Cohousing

28 29 29 30 30

7. Vivienda cooperativa en cesión de uso o cohousing 7.1 El cohousing como herramienta para facilitar el acceso a la vivienda 7.2 Cooperativas de vivienda en cesión de uso 7.3 Características de los proyectos cohousing 7.4 Potencialidades del modelo 7.5 Fases en la gestación de un proyecto cohousing 7.6 Cooperación público-privada en el desarrollo de un ecosistema cohousing 7.7 Acciones que pueden impulsar desde lo público para facilitar el desarrollo de proyectos de vivienda cooperativa

31 31 32 34 36 38 41

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1. Introducción El acceso a la vivienda es uno de los principales retos a los que se enfrenta la sociedad española y constituye un desafío para las próximas décadas. La crisis financiera del 2008 afectó profundamente los cimientos del modelo inmobiliario español basado en la vivienda en propiedad: por primera vez desde la década de los cincuenta, desciende el número de personas propietarias y aumenta la demanda del alquiler. Consecuentemente, este aumento ha generado un incremento en los precios del alquiler. Actualmente en España, los modelos tradicionales de acceso a la vivienda (compra y alquiler) no son suficientes para garantizar la asequibilidad y los esfuerzos públicos en materia vivienda social no han conseguido equilibrar esta tensión. Como respuesta a esta mercantilización de la vivienda, en las últimas décadas han surgido iniciativas ciudadanas que plantean modelos alejados de las lógicas de mercado y que constituyen propuestas más accesibles y sostenibles. Y más allá, también están alineados con valores cooperativistas y de respeto al medio ambiente. En este documento se desarrolla un estudio complementario para el Plan de Acción Local de Implementación de la Agenda Urbana de Candelaria centrado en el acceso a la vivienda en el municipio de Candelaria y la posibilidad de implementar modelos alternativos de acceso alineados con las estrategias de la AU.

2. Metodología Para la elaboración de este estudio se han considerado fuentes estadísticas públicas de diferentes instituciones y fuentes de portales inmobiliarios. Todas ellas de libre acceso a través de sus plataformas digitales.

3. Diagnóstico del acceso a la vivienda en Candelaria 3.1 Contexto socioeconómico Antes de definir las condiciones del parque de vivienda se aportan algunas claves que permitan configurar el contexto demográfico y socioeconómico del término municipal de Candelaria. Este contexto se define a partir de tres grupos de datos: por un lado datos demográficos de censos y padrones; por otro lado datos provenientes de la encuesta de vivienda y hogares; y por último, datos socioeconómicos de la encuesta experimental del INE. Para poder realizar un análisis comparativo de los datos, se Diseñamos para la transformación comunitaria

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ofrecerán también los indicadores de otros territorios de referencia como los de municipios cercanos Güímar y El Rosario) y los datos a nivel insular y regional. Datos demográficos Candelaria experimenta un crecimiento lento y progresivo hasta los años ochenta. En el año 2002 iguala en población a Güímar y a partir de ese año se distancia hasta superarlo en 2021 en casi 7.500 personas. En el caso de El Rosario, el municipio se crea en 1813 se por segregación de La Laguna y en la década de 1970 cede gran parte de su territorio y población a S/C de Tenerife.

Si se atiende a las últimas dos décadas, en datos relativos, la variación anual de la población entre los años 2001 y 2012 de Candelaria crece considerablemente con aumentos porcentuales anuales de 17,54% en 2002; 8,87% en 2004; 10,34% en 2003 y 7,45% en 2005. Aumentos considerablemente superiores a los de Güímar y El Rosario, y a los números insulares y regionales.

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Por grupos de edad, un 69,7% de los residentes en Candelaria tiene entre 15 y 64 años. Una proporción similar a la de la isla y la comunidad autónoma.

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El 92,85% de la población tiene nacionalidad española, una proporción similar a municipios cercanos como Güimar o El Rosario y ligeramente superior a la media de la isla y de la Comunidad Autónoma.

Datos de la encuesta de viviendas y hogares Según los censos de población y viviendas de 2001 y 2011, durante la primera década del s.XXI el aumento de población viene acompañado de un aumento de los hogares. La población aumenta en 12.362 personas y el parque de vivienda lo hace en 5.608 viviendas principales u hogares.

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El análisis comparativo de los Censos de Población y Vivienda de 2001 y 2011 permite identificar algunas claves importantes de este incremento tan significativo del parque de vivienda que supuso un crecimiento del 65,36%. El parque creció más de dos terceras partes en 10 años. Estos parámetros han cambiado desde el censo de 2001 de la siguiente forma: viviendas 65,36%; viviendas principales 111,96%; viviendas secundarias 8,43%; viviendas vacías 12,94%.

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La composición de los hogares en 2011 es análoga a la de los otros territorios de referencia. En todos ellos se produce un fenómeno de reducción del número de miembros del hogar.

Entre los censos de 2001 y 2011 se constata un aumento pronunciado de 1.702 viviendas en régimen de alquiler en el T.M. de Candelaria. Este aumento tan

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significativo no se produce en Güímar (solo 157 viviendas), ni en El Rosario (solo 62 viviendas).

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Es reseñable el aumento de 10 puntos de hogares con un régimen de tenencia en alquiler. Esto no sucede en los otros territorios de referencia. Datos socioeconómicos

3.2 Parque de viviendas Descripción del parque de viviendas del municipio de Candelaria a partir de los datos del catastro. Según el catastro, Candelaria tiene 24.078 viviendas en 2020, de las cuales 3.375 son viviendas unifamiliares y 20.703 viviendas colectivas.

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La evolución del parque de vivienda es progresiva hasta los años ochenta. A partir de 1984 el crecimiento del parque de vivienda se vuelve exponencial y dura hasta 2012, cuando la crisis inmobiliaria marca una tendencia más austera. Entre 1983 y 2012 se terminan 21.591 viviendas, lo que supone el 89,67% del total del parque de vivienda actual.

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La década comienza con 2.167 viviendas y a finales de 1989, el parque de vivienda asciende a 7.953 viviendas. Entre 1980 y 1989 se terminaron 6.099 viviendas. El aumento exponencial de vivienda continúa hasta 2012, año que termina con 98 viviendas finalizadas. Entre 2012 y 2021 solo se finalizan 245 viviendas.

El municipio de Candelaria tiene una extensión aproximada de 4.925 hectáreas, de las cuales 562,61 Ha 11,42% se corresponden con suelo clasificado como urbano o rústico de asentamiento rural. Para este estudio, al igual que en el Estudio previo para implantar una estrategia de mejora urbana en el T.M. de Candelaria, “se ha equiparado las dos categorías, por entender que el suelo de asentamiento rural ha trascendido con creces el carácter rural que antaño poseía [...]”. En relación con la extensión del municipio, el parque de vivienda de Candelaria tiene una densidad de 42,80 viviendas por hectárea en suelo urbano o rústico de asentamiento rural. En relación con la población, el parque tiene 0,85 viviendas por habitante.

3.3 Mercado inmobiliario Compra de vivienda libre

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Para definir los precios de acceso a vivienda libre en propiedad se ha considerado la oferta de Idealista del 31 de marzo de 2022 y los registros históricos del mismo portal desde 2012. La oferta de vivienda en propiedad para el 31 de marzo en Idealista registró un total de 162 inmuebles, de los cuales 58 se corresponden a vivienda colectiva y 104 a vivienda unifamiliar.

En valores medios, la oferta se puede definir a partir de dos perfiles tipo, uno para la vivienda colectiva y otro para la unifamiliar. El perfil tipo de vivienda colectiva tiene 88 m² de superficie con un precio medio de 171.906 €, lo que supone un precio por superficie de 1.953,5 €/m². El de vivienda unifamiliar tiene 294 m² de superficie con un precio medio de 412.832 €, lo que supone un precio por superficie de 1.404,2 €/m². Estos datos nos ofrecen una fotografía de la oferta de vivienda en el momento actual, pero las series históricas de idealista ayudan a poner en contexto mostrando la tendencia en los últimos años. La tendencia muestra una tendencia en aumento desde 2018, donde se ve interrumpida por la pandemia.

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Los índices de compra de vivienda a un nivel más detallado que el municipal, también se obtienen de la plataforma web idealista, que hace una división del territorio en seis distritos.

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El análisis de los precios históricos de idealista tiene el inconveniente de no estar desagregado por el tipo de vivienda, ya que la vivienda colectiva y la unifamiliar no se comportan de forma homogénea en el mercado inmobiliario. Para profundizar en este análisis es interesante poder comparar los indicadores históricos de precios con los de la instantánea actual que sí están disponibles desagregados por tipo de vivienda. Para ello, se acota el histórico en los últimos dos años:

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Para este periodo se seleccionan los valores máximos, mínimos y medios de cada distrito.

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A partir de estos valores y los datos desagregados de la oferta actual se puede construir un diagrama en el que identificar si la oferta presenta o no un desfase sobre la media histórica de los últimos dos años.

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Alquiler de vivienda libre Para el estudio de la vivienda en alquiler, las fuentes de datos son más diversas que en el caso de la compra de vivienda. Además del histórico de Idealista, el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana ofrece datos del alquiler desagregados por tipo de vivienda y sección censal. Según los registros históricos de idealista, el precio medio del alquiler tiene una tendencia al alza desde 2012, subiendo más de tres puntos en 10 años.

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Esta tendencia alcista del alquiler también queda de manifiesto en el índice de precios de la vivienda en alquiler del INE para municipios de más de 10.000 habitantes. El índice, expresado con base en 2015, indica una subida de casi 15 puntos en solo cinco años con una media de 2,8% anual entre 2015 y 2020.

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Según datos del MITMA para 2020, en Candelaria existen 1.896 viviendas en alquiler, de las cuales 1.685 corresponden a vivienda colectiva y 211 para vivienda unifamiliar.

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Los datos del Ministerio permiten describir los perfiles de vivienda colectiva y unifamiliar en alquiler para el municipio de Candelaria. El primero se trata de una vivienda colectiva de 66 m² con una renta mensual de 500 €. Para el segundo, el perfil tipo sería el de una vivienda unifamiliar de 180 m² con una renta mensual de 550€.

3.4 Asequibilidad de la vivienda Para el estudio de la asequibilidad de la vivienda se ha tenido en cuenta el acceso a la vivienda a través de los modelos convencionales al ser los mayoritarios. Estos son, la compra en propiedad y el arrendamiento o alquiler de vivienda. Debido al comportamiento tan heterogéneo en el mercado de la vivienda colectiva y la unifamiliar, también se ha estudiado la accesibilidad para ambos tipos de vivienda. La accesibilidad viene determinada por la relación entre el coste de acceso a la vivienda y la renta disponible. Se define la vivienda asequible cuando el esfuerzo dedicado al pago del acceso a la vivienda es igual o inferior al 30% de la renta. Para los valores de compra se han utilizado los precios de una vivienda media del portal digital idealista para marzo de 2022 desagregados por sección censal. Para obtener el valor de coste anual de compra y poder compararlo con la renta media, se Diseñamos para la transformación comunitaria

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ha supuesto el acceso a través de una hipoteca a 30 años con un interés fijo anual de 1,5% y con una aportación inicial del 10% del valor de venta. Esta simulación de cuota anual se ha realizado en una aplicación del portal idealista que incluye los gastos derivados de la compra-venta. Para los valores de alquiler se han utilizado los precios de una vivienda media obtenidos del MITMA.

4. Indicadores Los indicadores ofrecen datos desagregados por las secciones censales del término municipal de Candelaria. Para facilitar su lectura, se representan en diagramas de barras ordenados de mayor a menor magnitud y se geolocalizan en un mapa del municipio. Los Indicadores se encuentran en el Anexo II de este Estudio y dividen en cinco bloques: ● ● ● ● ●

Indicadores demográficos y de renta DR Indicadores del parque de vivienda PV Indicadores de vivienda en venta VV Indicadores de vivienda en alquiler VA Indicadores de asequibilidad de vivienda AV

Bloque

Código

Nombre del indicador

Superficie

Superficie de suelo urbano y suelo de asentamiento rural

Población

hab

Densidad de población

Relación de personas mayores de 65 años

Relación de personas menores de 18 años

Relación de hogares unipersonales

Media de la renta por unidad de consumo

€

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Parámetro de medida

hab/Ha

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Población con ingresos por unidad de consumo por debajo del 10.000 Euros

Parque de vivienda

viv

Densidad de vivienda

viv/Ha

Viviendas por habitante

viv/hab

Relación entre viviendas colectivas respecto al total

Parque de vivienda colectiva

viv

Viviendas colectivas por habitante

Parque de vivienda unifamiliar

Viviendas unifamiliares por habitante

Oferta de vivienda en venta

viv

Oferta de vivienda colectiva respecto al total

Oferta de vivienda colectiva en venta

viv

Tamaño medio de vivienda colectiva en venta

m²

Valor medio de oferta de vivienda colectiva en venta

€

Valor medio de oferta de vivienda colectiva en venta

€/m²

Oferta de vivienda alquiler en venta

viv

Tamaño medio de vivienda alquiler en venta

m²

Valor medio de oferta de vivienda alquiler en venta

€

Valor medio de oferta de vivienda alquiler en venta

€/m²

Vivienda en alquiler

viv

Vivienda colectiva en alquiler respecto al total

Vivienda colectiva en alquiler

viv

Superficie media de la vivienda colectiva en alquiler

m²

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viv/hab viv viv/hab

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Renta media de la vivienda colectiva en alquiler

€

Renta media de la vivienda colectiva en alquiler

€/m²

Vivienda unifamiliar en alquiler

viv

Superficie media de la vivienda unifamiliar en alquiler

m²

Renta media de la vivienda unifamiliar en alquiler

€

Renta media de la vivienda unifamiliar en alquiler

€/m²

Renta adecuada para acceder a vivienda colectiva en compra y media de la renta anual por unidad de consumo

€, €

Ratio renta adecuada para acceder a una vivienda colectiva en compra por renta de la unidad de consumo

R, R 1

Renta adecuada para acceder a vivienda colectiva en alquiler y media de la renta anual por unidad de consumo

€, €

Ratio renta adecuada para acceder a una vivienda colectiva en alquiler por renta de la unidad de consumo

R, R 1

Renta adecuada para acceder a vivienda unifamiliar en compra y media de la renta anual por unidad de consumo

€, €

Ratio renta adecuada para acceder a una vivienda unifamiliar en compra por renta de la unidad de consumo

R, R 1

Renta adecuada para acceder a vivienda unifamiliar en alquiler y media de la renta anual por unidad de consumo

€, €

Ratio renta adecuada para acceder a una vivienda unifamiliar en alquiler por renta de la unidad de consumo

R, R 1

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5. Conclusiones Identificación de dos escenarios para el acceso a la vivienda en Candelaria El análisis del parque de vivienda de Candelaria y sus parámetros de acceso permiten describir dos escenarios bien diferenciados y acotados en el territorio de Candelaria. Cada uno de ellos está caracterizado por una tipología de vivienda predominante y un desarrollo urbano característico. Para facilitar el estudio del acceso a la vivienda, se han analizado los indicadores anteriores aglutinando las secciones censales en estas dos grandes zonas delimitadas por la autopista del sur TF 1 , que a partir de ahora denominaremos zona litoral y zona de medianías. Este análisis se ofrece en el Anexo III en el que los indicadores del Anexo II se dividen por zonas. La zona de medianías ocupa el 90,3% del término municipal de Candelaria, pero en términos de suelo urbano (incluyendo el suelo de asentamiento rural), el ratio desciende hasta el 56,2% del total, lo que establece un equilibrio paritario entre las dos zonas. Sin embargo, la distribución de la población se reparte de forma asimétrica: la zona litoral acoge al 69,1% de las personas empadronadas en Candelaria. Este desequilibrio se ve claramente reflejado en los datos de densidad de población, alcanzando una media de 79,32 habitantes por hectárea en la zona litoral en contraste con un 27,61 habitantes por hectárea en la zona de medianías. El 34,90% de los hogares de la zona litoral son unipersonales, mientras que en la zona de medianería el ratio es menor, el 24,20% del total. En datos relativos al total de hogares unipersonales, el 79,4% del total se encuentra en la zona litoral. Respecto a la distribución de la población los datos son equivalentes en el análisis por zonas. El porcentaje de personas mayores de 65 años ronda el 16%, y el de personas menores de 18 años está cercano al 17% en ambas zonas. En cuanto al parque de vivienda, la distribución del mismo se desarrolla de forma desigual. La zona de medianías acumula solamente un quinto del total del parque inmobiliario 20,7% , mientras que la zona litoral contiene los otros cuatro quintos 79,3% del total del parque. En cuanto al tipo de vivienda, se puede observar que la distribución también es diferente: la zona litoral está compuesta por el 87,5% del total de vivienda colectiva y el 28,9% del total de unifamiliar. Quedando la zona litoral con solamente el 12,5% del total del parque de vivienda colectiva y la mayor parte de la vivienda unifamiliar 71,1% . Diseñamos para la transformación comunitaria

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Esto nos permite identificar el tipo unifamiliar como predominante en la zona de medianías y el tipo de vivienda colectiva como la mayoritaria en la zona litoral. Otros indicadores que ayudan a definir el escenario en cada zona son la densidad de vivienda (viv/Ha) y el ratio de viviendas por habitante. El primer parámetro para la zona litoral se sitúa en 77,53 viv/Ha, un número muy superior a las 15,78 viv/Ha de la zona de medianías. En cuanto a la relación entre viviendas y habitantes, el ratio en la zona litoral es de 0,98 viviendas por habitante mientras que en el de la zona de medianías el ratio es de 0,57. Estos escenarios también se trasladan de forma análoga al mercado inmobiliario. La oferta de vivienda en compra es mayoritaria en la zona de medianías con un 68,1% de la oferta concentrada por encima de la autopista. En cambio, el alquiler se concentra mayoritariamente en la zona litoral, donde se encuentran un 91,2% del total de las viviendas alquiladas. Según datos de idealista, en la zona de medianías se oferta un 55,2% de la vivienda en venta. Este porcentaje asciende al 78,2% si se atiende a la vivienda unifamiliar. Según los datos de alquiler del Ministerio, el alquiler de vivienda colectiva se desarrolla casi exclusivamente en la zona litoral, alcanzando el 98,7% del total de la vivienda colectiva alquilada. El alquiler de vivienda colectiva en la zona de medianías es prácticamente testimonial. En relación al alquiler de vivienda unifamiliar, la zona de medianías adquiere mayor importancia concentrando el 68,2% de los alquileres. Se puede describir un perfil de vivienda en venta para ambas zonas. En la zona litoral el perfil corresponde a un piso de aproximadamente 85 m2 y con un valor de 179.166 euros. En la zona de medianías, el perfil toma forma de vivienda unifamiliar de unos 295 m2 y con un valor de 419.909 euros. Los datos del Ministerio también nos permiten describir los perfiles de vivienda en alquiler para ambas zonas. En la zona litoral el perfil corresponde a un piso de aproximadamente 66 m2 y con una renta mensual de 500 euros. En la zona de medianías, el perfil toma forma de vivienda unifamiliar de unos 144 m2 y con una renta mensual de 569 euros.

Parque de vivienda sobredimensionado Según el catastro, Candelaria tiene un parque con 24.078 viviendas y una población de 28.263, lo que supone un ratio de 0,85 viviendas por habitante. En algunas secciones

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censales como El Pozo, Punta Larga - Chacorche, Adjona, Barranco Hondo Bajo, Triquivijaque o Club Náutico el ratio supera la vivienda por habitante. En el último censo de población y vivienda publicado por el INE, Candelaria contaba con 14.069 viviendas para una población de 25.928 personas. Sin embargo, los datos del catastro ofrecen un dato muy superior, el número de viviendas finalizadas para ese mismo año es de 23.735. Este desfase tan grande puede deberse a la diferencia metodológica de ambas fuentes. Durante la elaboración del estudio se formuló una pregunta al catastro respecto a esta situación, pero en el momento de la devolución del informe no había sido contestada. Tras el análisis realizado, se consideramos necesario un estudio más exhaustivo para dimensionar precisamente el parque de viviendas existente. Este análisis debería permitir conocer el número de viviendas principales, secundarias y vacías, así como el número de viviendas sociales de promoción pública. Para completar este estudio se sugiere analizar el consumo de agua por meses en hogares, metodología posible al ser datos de titularidad municipal entregados periódicamente por la empresa de gestión de aguas. Igualmente se considera imprescindible interseccionalidad a este estudio exhaustivo.

incorporar

criterios

género

La compraventa de vivienda no garantiza la accesibilidad España es, tradicionalmente, un país de propietarios. Desde los años cincuenta el número de personas propietarias de vivienda aumenta hasta llegar a un máximo histórico en 2001 con un 82,17% de propietarios. Consecuentemente el arrendamiento de viviendas queda reducido, en gran parte, como refugio para acceder a una vivienda. Después del estallido de la burbuja inmobiliaria, el acceso a una vivienda a través de la propiedad es cada vez más difícil. Actualmente el ratio de vivienda en propiedad se sitúa en torno al 76%. En los cálculos para ofrecer datos de la asequibilidad de la vivienda se ha supuesto que en el caso de la compra, el acceso se hace a través de una hipoteca a 30 años, interés fijo del 1,5% anual y una entrada del 10% de valor de la vivienda. Estas condiciones no son accesibles a toda la población. En el caso de la compra de vivienda colectiva, se puede observar que las secciones más asequibles pertenecen a la zona de medianías, en donde existe una oferta escasa de vivienda colectiva en alquiler. En el caso de la vivienda unifamiliar el coste aumenta

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considerablemente, alejándose del umbral de la accesibilidad. La sección censal más asequible, en términos relativos al poder adquisitivo de sus habitantes, es Barranco Hondo Alto, en donde la renta adecuada es 1,86 veces la renta de la unidad por unidad de consumo. La sección censal menos asequible corresponde a Cuevecitas-Malpaís donde el ratio sobrepasa las 4 veces, en gran parte debido al tamaño de las viviendas ofertadas 364 m2 de media).

Relevancia del parque de vivienda en alquiler desde 2011 Los Censos de Población y Viviendas de 2001 y 2011 permiten analizar en profundidad la evolución del parque de viviendas. En ese periodo, el parque de vivienda en Candelaria sufre una transformación importante. Entre diez años, el municipio aumentó su parque de vivienda en 5.608 viviendas, lo que supone un incremento del parque de dos terceras partes con respecto al existente al finalizar el año 2001. El aumento en un 111,96% de las viviendas principales hace pensar que gran parte de las viviendas construidas durante ese periodo fueron ocupadas como hogares. En Candelaria, también durante ese periodo, el número de viviendas en alquiler aumenta de forma significativa en un total de 1.702 viviendas, lo que supone un incremento de diez puntos porcentuales con respecto al total de las viviendas según el régimen de tenencia. Este fenómeno no es experimentado por los municipios análogos tomados como referencia en este estudio: Güimar y El Rosario presentan un 9,15% y un 6,52% de vivienda en alquiler, mientras que Candelaria alcanza un 21,31%, solo superado en Tenerife por Arona 31% y Adeje 21,66% y superando incluso a Puerto de la Cruz, todos ellos municipios turísticos con un peso de la población extranjera importante.

La vivienda asequible depende del alquiler que es cada vez menos asequible El alquiler toma una posición importante y singular en la distribución de la tenencia de la vivienda en Candelaria. El impacto del descenso de la vivienda en propiedad ocasionado por la burbuja ha generado, a nivel estatal, un aumento de la demanda del alquiler. Esto ha ocasionado un aumento generalizado de los precios. Actualmente el alquiler está sosteniendo la accesibilidad de la vivienda, pero la tendencia alcista de los precios puede hacer que el arrendamiento tampoco garantice la asequibilidad.

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Otros indicadores de calidad del entorno urbano La asequibilidad es un factor clave para garantizar una vivienda digna, pero no es el único. La Constitución Española habla de la importancia de garantizar una vivienda digna y adecuada a todas las personas. Existen otros condicionantes que permiten el desarrollo de una vida plena y en comunidad, como la proximidad a equipamientos, la movilidad, los espacios libres o la proximidad a espacios naturales. Algunos de estos indicadores se pueden consultar en las siguientes publicaciones: ‘Estudio previo para implantar una estrategia de mejora urbana en el TM de Candelaria’ y ‘Estudio diagnóstico sobre la situación de la urbanización en las Islas Canarias en el contexto de la Agenda Urbana Europea’.

6. Modelos alternativos de acceso a la vivienda Durante el estudio se han descrito las condiciones de acceso a la vivienda en el municipio de Candelaria. En general, los modelos convencionales de acceso (compra y alquiler) han puesto el foco de la accesibilidad en lo cuantitativo, bajo una lógica productivista y desarrollista. Un contexto generalizado en todo el estado, que se aprecia claramente en el municipio de Candelaria a tenor de los datos estudiados. Más allá de las políticas públicas de vivienda, la accesibilidad en los modelos tradicionales se ha justificado con aumentos del parque de vivienda. Sin embargo, como se ha podido observar, la accesibilidad no está garantizada y la tendencia es que en el futuro la situación empeore. En el caso de las Islas Canarias, con un territorio singular y finito, es necesario innovar y trascender estas lógicas productivistas para proyectar modelos de acceso y convivencia más respetuosos con el medioambiente y centrados en las personas. La Agenda Urbana es una oportunidad para innovar en la forma en la que se produce y consume vivienda en España. En este estudio se plantean las siguientes estrategias alineadas con los principios de la Agenda Urbana para tener en cuenta a la hora de desarrollar políticas urbanísticas y de vivienda en el municipio: ●

●

Implementar criterios de sostenibilidad y corresponsabilidad con el entorno en la arquitectura y el diseño urbano. Estrategias de Economía Circular en la construcción de la ciudad. Impulsar la eficiencia energética y el autoconsumo a partir de comunidades energéticas autogestionadas en los edificios de vivienda.

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●

● ●

●

Diversidad tipológica y flexibilidad. La composición del hogar contemporáneo no responde a los criterios clásicos tipológicos basados en la unidad familiar. Las formas de vida actuales requieren una reflexión tipológica que incluya mayor variedad tipológica en la vivienda y flexibilidad a lo largo del tiempo. Incorporar usos diferentes al residencial que construyan ciudad. Las ciudades no se construyen únicamente con la concatenación de una vivienda con otra. Modelos de acceso alternativos al mercado. Actualmente, la accesibilidad a la vivienda depende del mercado. Más allá de comprar y alquilar se hace necesaria una tercera vía de acceso a la vivienda. Trascender el binomio público-privado en la promoción de vivienda. Es necesario ensayar nuevas formas de relación entre la administración y la ciudadanía basadas en la participación. La administración debe repensar su papel como catalizador o agente facilitador en determinadas situaciones y dar protagonismo a las comunidades organizadas y autogestionadas. Plantear un enfoque de la vivienda adecuada más allá de la vivienda accesible.

A continuación se definen 4 modelos alternativos de acceso a la vivienda que se están desarrollando con mayor o menor grado de desarrollo en el estado. Algunos son iniciativas experimentales y otras ya tienen un desarrollo consistente y una implementación institucional como alternativa a los modelos convencionales. Estos modelos son la masovería urbana, las viviendas intergeneracionales, el coliving y la vivienda cooperativa en cesión de uso o cohousing. Las tres primeras se definirán brevemente y para la última se realizará una descripción más profunda porque tiene mayor potencial para su implementación en el municipio.

6.1 Masovería urbana Históricamente, en el contexto rural, la masovería es un acuerdo para la cesión de uso de una finca agrícola a otra persona para que esta se haga cargo de la vivienda y la explotación a cambio de una retribución o de una parte de la cosecha. Este acuerdo le otorgaba el derecho al labrador y a su familia a vivir en la vivienda existente en la finca. Actualmente, este concepto se traslada al contexto urbano con el objeto de conectar de rehabilitar viviendas vacías y facilitar el acceso a la vivienda. La masovería urbana es por tanto, la cesión de uso que se hace de un inmueble en suelo urbano, en un pueblo o ciudad, a cambio de su rehabilitación. Este acuerdo se materializa a través de un contrato en el que se detalla el tiempo de cesión, las obras que se realizarán, su coste y, además, si habrá o no remuneración dineraria. La masovería urbana es un modelo alternativo de acceso a la vivienda que fomenta la rehabilitación, promueve el cuidado del patrimonio y reduce el impacto medioambiental.

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6.2 Viviendas intergeneracionales Las viviendas intergeneracionales son programas de convivencia que intentan dar solución a dos problemas contemporáneos como la dificultad de acceso a la vivienda por parte de las personas jóvenes y la soledad no deseada. En general se pueden distinguir tres tipos de programas de vivienda intergeneracional: ● Programas de cohabitación intergeneracional o alojamiento solidario en viviendas particulares, en los que una persona joven, a menudo estudiante universitaria, reside en casa de una persona mayor durante el curso académico, promoviendo el intercambio, la compañía y la ayuda mutua. ● Experiencias intergeneracionales en vivienda social. Son iniciativas públicas destinadas a paliar necesidades de vivienda de colectivos sociales muy diversos: personas mayores solas, familias monoparentales, personas jóvenes o con bajos ingresos… ● Residencias intergeneracionales. Son viviendas para personas mayores integradas en residencias de estudiantes universitarios o alojamiento de personas jóvenes en el seno de residencias destinadas a personas mayores.

6.3 Coliving El concepto de Coliving (del inglés Co-living) hace referencia a un modelo residencial comunitario y posee grandes similitudes con el coworking o trabajo cooperativo y que no debe confundirse con cohousing que se definirá en el siguiente epígrafe. Se trata de una extensión del trabajo cooperativo (o coworking) al mercado de la vivienda. Es un tipo de comunidad intencional enfocada para gente joven con el objetivo de agruparse en comunidades específicas, la coincidencia de intereses y objetivos ayuda al objetivo último del Coliving, agrupar jóvenes emprendedores y creativos en un mismo edificio en el que comparten espacios de forma que se fomente un desarrollo profesional. Estas comunidades comparten muchos de los espacios habitacionales como el comedor, biblioteca o sala de estar de manera que se potencia las relaciones interpersonales y las experiencias compartidas por encima de las posesiones materiales. A diferencia del cohousing, el coliving está pensado para cortos periodos de tiempo. Además, el espacio suele estar financiado por un promotor que define la arquitectura, busca el suelo, la financiación y, por último, entra la comunidad.

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6.4 Cohousing El cohousing es un modelo de acceso a la vivienda que pone en el centro a la comunidad de personas que convive, que es la que promociona el proyecto de vivienda. Lo diferencial y revolucionario de este modelo es que el acceso a la vivienda no es un asunto individual y alienador, sino colectivo y comunitario. En España, el modelo se articula a través de cooperativas de vivienda en cesión de uso y actualmente existen en España una decena de proyectos en convivencia o en obra como La Borda o Entrepatios y cientos de iniciativas en gestación y desarrollo. En el siguiente capítulo se describe más en profundidad este modelo y sus características principales.

7. Vivienda cooperativa en cesión de uso o cohousing ‘Cohousing’ es un término de origen anglosajón formada por el prefijo ‘co-’ y el sustantivo ‘housing’. El primero hace referencia a conceptos como ‘collaboration’ (colaboración), ‘cooperative’ (cooperativo), ‘community’ (comunidad) o ‘collective’ (colectivo) y el sustantivo ‘housing’ significa vivienda. Por lo tanto, ‘cohousing’ podría traducirse como vivienda colaborativa o vivienda cooperativa o incluso, de forma literal, se podría usar el término ‘covivienda’. En palabras de McCamant y Durrett, “cohousing es el nombre de un tipo de vivienda colaborativa que intenta superar la alienación producida por la compartimentación de la vivienda actual, en la que nadie conoce a sus vecinos y en la que no existe ningún sentido de la comunidad”. El éxito de los proyectos de vivienda colaborativa radica, en gran parte, en la fuerte cohesión que caracteriza a las viviendas cohousing. Las comunidades se constituyen en grupos que toman decisiones de forma participativa para diseñar tanto las normas como los espacios de convivencia. No obstante, el cohousing, más que un tipo de vivienda es una forma de vida, un movimiento internacional, por lo que se mantiene la forma anglosajona y se sobreentiende que en cada lugar donde se desarrolla el fenómeno se verá condicionado por el propio contexto legal, cultural, sociológico, etc. El cohousing, por tanto, es un movimiento internacional que define una forma de vida y entendida desde múltiples perspectivas. Una de ellas es la de constituir un facilitador del acceso a la vivienda. El cohousing se puede definir como un emprendimiento colectivo de vivienda en el que el proceso de formación de comunidad adquiere una importancia fundamental. Es

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decir, la construcción de la comunidad es tanto o más importante que la promoción de las viviendas. En los proyectos cohousing es absolutamente necesario construir y cohesionar la comunidad en primer lugar para luego poder diseñar las infraestructuras. Para construir la comunidad es necesario un proceso potente de formación en el que el colectivo autogestionado se empodera y empieza a tomar todas las decisiones de un proyecto que será de vida.

7.1 El cohousing como herramienta para facilitar el acceso a la vivienda Las cooperativas de vivienda en cesión de uso o ‘cohousing’ plantean una estructura de la propiedad diferente a la que tradicionalmente se ha usado en España. Un modelo de acceso a la vivienda en el que el valor de uso se antepone al valor especulativo de la vivienda y constituye una alternativa real a los problemas de vivienda, sobre todo en este momento en el que la población está sufriendo las consecuencias derivadas de la excesiva mercantilización de los bienes inmobiliarios. Los procesos de emprendimiento residencial colectivo en forma de cooperativas en cesión de uso han demostrado ser una eficaz herramienta para el acceso a la vivienda en países como Dinamarca, Alemania o Uruguay. En estos países, se ha creado una cultura diferente alrededor de la vivienda centrada en el valor de uso. El cohousing aparece como una estrategia innovadora y perfectamente válida para construir una vida compartida y autogestionada en comunidad. Constituye toda una alternativa a la vivienda convencional, que hace hincapié en valores como la colaboración y la convivencia, cada vez más extendida en los países de nuestro entorno y con un incipiente pero importante proceso de expansión en España. El movimiento cohousing en España ha surgido de la sociedad civil como respuesta a los problemas de la vivienda derivados de la crisis. Son los propios ciudadanos los que han tenido que idear nuevas respuestas a un problema que desde las administraciones todavía no se ha conseguido solucionar. Los grupos pioneros que han importado a España el modelo danés, se han tenido que enfrentar a dificultades de todo tipo; en este sentido existen tres factores que frenan el desarrollo del cohousing en España: el factor financiero, las dificultades administrativas y el factor cultural, sociológico o antropológico, por el que sobre todo en los países del sur de Europa ha convertido a la vivienda en algo más que un servicio de alojamiento. En España, la concepción tradicional de la propiedad inmobiliaria tiene implícito un valor ahorrativo-especulativo. Para trascender esa concepción de la propiedad, el cohousing se constituye como un proceso formador y transmisor de valores sociales como la cooperación, la colaboración o la solidaridad para transformar el valor especulativo de la vivienda por un valor de uso. Esto requiere un proceso de formación por el que un grupo Diseñamos para la transformación comunitaria

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fragmentado de personas con inquietudes y necesidades compartidas se convierten en auténticos cooperativistas.

7.2 Cooperativas de vivienda en cesión de uso El modelo cohousing se aplica en España a partir de las cooperativas de viviendas en cesión de uso. Este modelo se constituye a partir de una iniciativa privada cooperativa sin ánimo de lucro promotora y propietaria de las viviendas. La cooperativa está formada por personas socias que poseen el derecho de uso de una de las viviendas y que participan de las decisiones de todo lo que afecta la misma a través de un proceso asambleario. Este derecho de uso es indefinido e incluso puede ser transmitido, pero no puede venderse o especular con él. Las características de este modelo cooperativo son: 1. Derecho de uso de la vivienda: el usuario de la vivienda no es el propietario de la misma, sino que tiene un derecho de uso que puede ser indefinido en el tiempo y darse en herencia en función de criterios económicos y sociales. Este derecho de uso se puede vender, comprar o intercambiar a un precio regulado que evite la especulación. La propiedad del suelo no es necesaria para el desarrollo del modelo. 2. Entrada inicial y alquiler asequible: el derecho de uso se adquiere mediante el pago de una entrada inicial proporcional a la superficie de la vivienda, que puede ser retornable al abandonar la cooperativa, y se mantiene mediante el pago de una cuota mensual asequible, que puede disminuir con el paso del tiempo, y va destinada a cubrir los costes de adquisición del suelo, retornar la deuda para la construcción o rehabilitación de las viviendas, y mantener el edificio y la estructura cooperativa. 3. Modelo durable y replicable: se trata de un modelo que no puede ser transformado en un modelo de propiedad o alquiler tradicional, de modo que permite a la administración y a la sociedad facilitar vivienda a la ciudadanía sin perder suelo público. Posibilita un nuevo parque de viviendas de bajo alquiler paralelo al existente, replicable e indefinido en el tiempo. Decimos que es un modelo fácilmente replicable, además, porque existe una predisposición natural a la transmisión de conocimiento y a la cooperación entre los proyectos de este tipo. 4. Proceso participativo y codiseño: el usuario final de la vivienda participa en todas las decisiones de todo lo que afecta a la cooperativa a partir de una

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gobernanza horizontal. Participan también en el proceso de diseño de la vivienda y las zonas comunes. En España se ha utilizado comúnmente la figura cooperativista para promover la construcción de viviendas a un coste inferior al de mercado. Estas cooperativas solo tienen una finalidad económica y una vez terminada la construcción se procede a la disolución de la misma y a la división horizontal. En los proyectos cohousing, la cooperativa no desaparece sino que ostenta la propiedad de forma permanente y asegura la pervivencia del proyecto a lo largo del tiempo. Para matizar esta gran diferencia, se acompaña a las cooperativas de vivienda el matiz ‘en cesión de uso’, que hace referencia al derecho de uso indefinido de los socios sobre las viviendas. En muchos casos (depende de cada Comunidad Autónoma, ya que la regulación de las cooperativas es una competencia autonómica), las iniciativas adquieren la figura de cooperativas de consumidores y usuarios, porque su interpretación se acerca más a la cesión de uso que la figura de cooperativa de vivienda. Cabe destacar que la comunidad autónoma canaria es la única que aún no tiene ley regional de cooperativas, por lo que se acoge a la legislación nacional.

7.3 Características de los proyectos cohousing El cohousing se define de forma empírica: los cientos de comunidades con éxito son los que han ido perfilando un tipo de iniciativa que efectivamente funciona en varios países. Así, las características básicas son las siguientes: 1. Equipamientos comunitarios, como extensión de la vivienda (suplementa áreas de vida privadas) y para su uso diario. Expansión de los espacios colectivos en detrimento de los espacios privativos. 2. Viviendas y economías individuales. No son comunas. 3. Autogestionado por los propios residentes, que toman las decisiones de forma asamblearia y organizan actividades periódicas comunitarias. 4. Equidad y horizontalidad. No hay estructura jerárquica. 5. Proceso participativo por parte de las y los residentes en todo el proceso de desarrollo. 6. Diseño intencional para el contacto social Social Contact Design). Con objetivos sociales prácticos: en la propia comunidad, en el barrio... En los proyectos cohousing la conjugación entre espacios privados y espacios comunitarios es fundamental. En el diagrama inferior (inspirado en un diagrama similar creado por la Cooperativa de Arquitectos LaCol) se puede distinguir tres tipos de espacios: los espacios privados que serían los de la propia vivienda; los espacios comunes, que son los necesarios para el funcionamiento de un edificio de vivienda

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colectiva, es decir, pasillos, descansillos, patios, etc…; y los espacios comunitarios, que son los espacios de interacción para la comunidad, espacios pensados para desarrollar la vida en común. Se podría decir que en un edificio convencional coexisten solo los dos primeros tipos de espacios. Los espacios privados se maximizan hasta reducir al mínimo los espacios comunes. En la mayoría de edificios de vivienda colectiva de hoy en día, parece que en el diseño hay una intención de que la interacción entre los vecinos sea la mínima posible. En cambio, en los edificios cohousing los espacios comunitarios cobran una importante relevancia, donde se procura maximizar en lo posible su superficie.

Diagrama de superficies privadas, comunes y comunitarias en un edificio elaborado por LaCol.

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Imagen de las zonas comunitarias en el edificio de La Borda.

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Imagen de las zonas comunitarias en el edificio de La Borda.

7.4 Potencialidades del modelo Se pueden destacar tres tipos de potencialidades en los proyectos cohousing: económicas, ecológicas y sociales. 1. Potencialidades económicas: los proyectos cohousing facilitan el acceso a la vivienda porque, en general, son más baratos, sustentables y socioeconómicamente importantes. Esto se debe a que: a. Auto-promocionan la construcción de las vivienda: en los procesos de promoción tradicional, el beneficio del promotor suele rondar el 20% del presupuesto. En los proyectos cohousing el promotor es la propia cooperativa con lo que gran parte de esta cantidad se ahorra. b. Acceden a vías de financiación más favorables y distribuidas: la banca ética y las cooperativas de crédito ofrecen condiciones y modelos más beneficiosos.

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c. Existe la posibilidad de desarrollo en suelo público: las administraciones públicas pueden ayudar a reducir el precio de la promoción de muchas formas, por ejemplo con la cesión de suelo público o la recalificación de suelo no urbanizable. d. Implementan modelos de gestión y producción propios: El proyecto de promoción de vivienda puede ser una oportunidad para desarrollar un modelo económico asociado. Por ejemplo, espacios coworking o de taller que generen una renta a la comunidad. e. Impactan positivamente en el lugar en el que se desarrollan: Los procesos de emprendimiento residencial comunitario, han demostrado ser agentes rehabilitadores de zonas urbanas deprimidas o en desuso. 2. Potencialidades ecológicas: En la promoción de vivienda tradicional el promotor intenta obtener el mayor beneficio posible en el proceso. Esto hace que muchas veces no se opte por las soluciones más adecuadas en cuanto a respeto al medioambiente. Si la figura del promotor es sustituida por la comunidad, que a su vez está formada por los futuros habitantes, estos serán más sensibles a la implementación o el desarrollo de sistemas basados en: a. Arquitectura bioclimática y sistemas de eficiencia energética: Consiste en el diseño de edificios teniendo en cuenta las condiciones climáticas, aprovechando los recursos disponibles (sol, vegetación, lluvia, vientos) para disminuir los impactos ambientales, intentando reducir los consumos de energía. La implementación del diseño bioclimático y de sistemas de eficiencia energética permite no solo el ahorro de costes (con lo que podríamos sumar otra ventaja en las potencialidades económicas) sino que también reducen el impacto medioambiental del proyecto de edificación. b. Gestión ecológica: El desarrollo de sistemas de gestión ecológica en las viviendas también suponen un impacto positivo para el medioambiente. La implementación de huertos urbanos, por ejemplo, supone un aumento de la superficie verde de las ciudades. 3. Potencialidades sociales: Los proyectos cohousing son auténticos procesos de transformación social, ya que normalmente dan lugar a: a. Transmisión de valores sociales y cooperativos: Durante el proceso cohousing se desarrolla un proceso de formación y aprendizaje

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cooperativo en el que se produce una transmisión de valores sociales, entre los que se encuentran los valores cooperativos. b. Adopción de fines sociales: El grupo puede decidir adoptar fines sociales entre los objetivos de la cooperativa y los espacios comunes de las viviendas pueden ser el lugar idóneo para el desarrollo de actividades encaminadas a satisfacer dichos fines. Este el caso de Older’s Women Cohousing (http://www.owch.org.uk) un proyecto en el que un grupo de mujeres gestiona viviendas sociales para otras mujeres sin recursos.

7.5 Fases en la gestación de un proyecto cohousing El éxito de los proyectos de vivienda colaborativa radica en gran parte gracias a la fuerte cohesión que caracteriza a las comunidades cohousing. Las comunidades se constituyen en grupos que toman decisiones de forma participativa para diseñar tanto las normas como los espacios de convivencia. La promoción de vivienda en los proyectos cohousing se diferencia de otras formas de promoción convencional en el papel que juega la comunidad: la comunidad es el agente promotor y es necesaria su constitución (primero de forma informal y luego como cooperativa) para iniciar el proceso de promoción.

Los proyectos cohousing constituyen auténticos procesos de aprendizaje cooperativo para la transmisión de los valores sociales necesarios para la convivencia. El futuro socio cooperativista necesita aprender las habilidades sociales necesarias para que el proceso de convivencia futuro sea exitoso. Se pueden distinguir cinco fases distintas pero interdependientes en la formación de una comunidad cohousing. Estas fases no son compartimentos estancos que se suceden una tras otra de forma ordenada, sino que en algunos momentos transcurren sincrónicamente y en otros, alguna de las fases una vez finalizadas se vuelven a retomar. ●

Generación de grupo embrionario: es una fase crítica, pues constituye el punto de partida del proyecto. Se analiza la viabilidad del proyecto y se plantean

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●

cuestiones básicas relacionadas con el interés que puede despertar el proyecto en una zona determinada, posicionamiento de las administraciones locales, financiación, etc. Durante esta fase se forma un “grupo embrionario” que ejercerá de motor durante el inicio del proceso y en el que ya se pueden ir identificando a los líderes naturales. Difusión del proyecto: cuando el grupo embrionario está formado, es el momento de ampliar el grupo para la inclusión de nuevas personas al colectivo. Para ello es necesario una estrategia de comunicación y promoción. Esta fase comienza con una reunión pública bien publicitada donde otras personas interesadas puedan conocer al grupo. Creación de comunidad: durante esta fase se cohesiona el grupo y el colectivo se transforma en una comunidad. A través de un proceso de talleres y encuentros formales e informales se sientan las bases organizativas mediante un proceso de autoaprendizaje y formación en valores cooperativos, empezando a generar identidad y estructura propia. Se debate cómo llegar a acuerdos, establecer normas detalladas en temas de interés general y se decide un equipo cohesionado, convencido de sus intenciones y capaz de trabajar conjuntamente para llevarlas a cabo. Diseño y promoción participativos: tiene lugar la materialización del proyecto común en una serie de documentos técnicos necesarios para la constitución formal del grupo y de las viviendas. Con la ayuda de un equipo de arquitectos desarrollarán y fijarán los criterios de diseño, decidirán la ordenación general del conjunto, los espacios comunes y las viviendas. También diseñarán la financiación y la formalización jurídica del proyecto. Establecimiento de las normas de convivencia: en esta fase los futuros residentes se preparan para la vida en la comunidad cohousing.

Este proceso tiene como principal objetivo crear la comunidad antes que el edificio. En las dos últimas fases se formaliza el grupo y se materializa en documentos técnicos la voluntad de la comunidad apoyada en grupos de profesionales. Todo el proceso de Diseñamos para la transformación comunitaria

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creación de comunidad se plasma en un proyecto de arquitectura, de financiación y jurídico que necesita para empezar la construcción física de las viviendas. Para iniciar esta construcción, el entramado social debe estar formado. Este entramado se empieza a configurar en las tres primeras fases. Se trata, sin duda, del momento más importante de todo el proceso, por el que un grupo fragmentado de personas con inquietudes y necesidades compartidas se convierten en auténticos cooperativistas.

Imagen del proceso de diseño colaborativo de La Borda por parte del estudio LaCol.

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Imagen del proceso de diseño colaborativo de Entrepatios por parte del estudio Satt arquitectura.

7.6 Cooperación público-privada en el desarrollo de un ecosistema cohousing A lo largo del capítulo se pueden encontrar multitud de aspectos beneficiosos para las personas que participan en los proyectos cohousing en un territorio concreto. Pero además, cabe destacar el gran interés colectivo que se deriva de los mismos y que justifica el apoyo institucional para el desarrollo de proyectos de cooperativas en cesión de uso. A continuación se recogen los principales aspectos que constituyen un impacto positivo que se deriva de los procesos cohousing: ● ● ● ● ●

Promoción de la cultura participativa y la Economía Social ya que los proyectos cohousing se articulan bajo los principios cooperativos. Se generan comunidades resilientes basadas en la ayuda mutua que construyen comunidades cohesionadas que se protegen y se cuidan. Promocionan edificios y viviendas desde un enfoque de la transición ecológica para construir barrios, pueblos o ciudades mejores. Aportan un impacto económico positivo en los lugares en los que se insertan, generando puestos de trabajo y activando el consumo. Constituyen una potente herramienta de planeamiento urbano ya que pueden ser agentes rehabilitadores o reactivadores del territorio.

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A través de los capítulos anteriores se ha argumentado el potencial de las cooperativas de vivienda en cesión de uso como herramienta para facilitar el acceso a la vivienda y como alternativa a los espacios tradicionales para el envejecimiento. De forma análoga, desde una perspectiva de política pública se puede identificar dos modelos de proyectos cohousing según el fin social último que se persiga desde la administración: ●

El cohousing como herramienta para facilitar el acceso a la vivienda: se plantea un modelo que hace énfasis en un modelo de convivencia que ofrece vivienda digna a personas que no tienen posibilidad de acceso a través del mercado inmobiliario pero sí tienen capacidad para la participación en un proyecto de vivienda autopromovida. Además de los aspectos beneficiosos que se comentan con anterioridad, una política pública que apoye cooperativa de viviendas en cesión implica también los siguientes aspectos positivos: ○

○

●

Ampliación del parque de vivienda pública con una menor inversión: la posibilidad de que comunidades desarrollen proyectos en suelo público hace que las administraciones desarrollen vivienda pública con una inversión menor. Corresponsabilidad en las comunidades: la autogestión y autopromoción garantiza mayor armonía en las comunidades residenciales.

El cohousing como alternativa a los espacios tradicionales para el envejecimiento: se plantea un modelo de convivencia que planifica la asistencia y los cuidados de las personas mayores en un contexto de ayuda mutua. Desarrollar programas desde la administración para favorecer este tipo de proyectos implica un retorno social que se materializa en los siguientes aspectos: ○

○

Desarrollo del talento senior: la edad de jubilación parece ser un límite en el que las personas pierden valor. Los proyectos cohousing implican mayor participación de las personas mayores en la sociedad. Disminución en la demanda de plazas en centros residenciales: los proyectos cohousing en su modalidad de mayores implican una planificación de la vejez, la asistencia y los cuidados de las personas. Promoción del envejecimiento activo y la autonomía, lo que implica una mayor calidad de vida de las personas

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7.7 Acciones que pueden impulsar desde lo público para facilitar el desarrollo de proyectos de vivienda cooperativa Los proyectos cohousing se adaptan a las realidades legales y administrativas en cada contexto local, ya que no existe una regulación o política pública común que los contemple. Cada proyecto se tiene que enfrentar a una infinidad de obstáculos por la propia indefinición oficial del modelo a nivel administrativo, legal y/o urbanístico. No obstante, cabe destacar el trabajo de algunas instituciones regionales y locales como el Ayuntamiento de Barcelona, el Ayuntamiento de Rivas o el Gobierno de Asturias que han desarrollado algunas medidas concretas para el apoyo de iniciativas cohousing en sus territorios. En el caso de Canarias no existe actualmente ningún proceso relevante de este tipo y ni siquiera hay legislación específica en materia cooperativa. Las características particulares del archipiélago hacen necesaria una reflexión profunda sobre las potencialidades de los procesos cooperativos como herramientas para la mejora de las políticas de vivienda y la ordenación territorial. Los proyectos cohousing son por naturaleza autogestionados y autopromovidos, por lo tanto, la administración pública debe tornar su papel a una posición de agente facilitador y no fagocitador en sus políticas o planes de acción para favorecer el impulso de este tipo de proyectos. El ente público debe tomar las medidas y políticas necesarias para garantizar el nacimiento, proliferación y el éxito de las comunidades autopromovidas en sus proyectos de convivencia autogestionada. A continuación señalamos algunas estrategias que se pueden articular desde la administración para desarrollar un Ecosistema Cohousing que favorezca la proliferación de iniciativas en el territorio. Estas estrategias se acompañan e ilustran con ejemplos de medidas concretas que se han tomado desde algunas entidades públicas: Acompañamiento de comunidades cohousing Todos los procesos comunitarios requieren prácticas metodológicas específicas, pero es preciso construir y adaptar las prácticas que se vayan a utilizar a las características de cada contexto y comunidad. Concretamente, en el caso de los procesos de vivienda colaborativa como el cohousing, cada comunidad requiere diseñar entornos de trabajo que se ajusten a sus necesidades y peculiaridades partiendo de modelos globales creados en base a la inteligencia colectiva. El desarrollo de la metodología y el diseño de un método común puede ayudar al éxito del proceso de autopromoción de las comunidades cohousing. Ejemplos de programas de acompañamiento:

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●

Acompañamiento a la comunidad EntreAlisios en la isla de Tenerife: se trata de un proceso de acompañamiento a una comunidad intencional haciendo énfasis en la generación de autonomía y en la formación en metodologías de trabajo colaborativo para acelerar el proceso de construcción de un proyecto cohousing. Este acompañamiento se está desarrollando desde octubre de 2019 por parte de la Oficina de Innovación Cívica S.Coop a un grupo de 35 personas que durante el año 2020 se constituirá como cooperativa. Cohabita Rivas: La Empresa Municipal de Vivienda de Rivas Vaciamadrid emprende un proyecto nuevo para el fomento y acompañamiento a iniciativas de vivienda colaborativa para personas mayores (‘senior cohousing’). Rivas, a pesar de su perfil demográfico joven, cuenta con un número creciente de vecinos y vecinas que en algunos casos afrontan su edad más adulta con ganas no sólo de poder tener una vivienda más adecuada a su realidad y necesidades como personas mayores, sino también de seguir compartiendo experiencias, buscar compañía o mantener un compromiso con su entorno y vivir un envejecimiento activo. Una ciudad con un tejido asociativo tan rico y diverso, con una tradición cooperativista arraigada y siempre abierta a la innovación social y la participación comunitaria no podía quedar al margen de una apuesta desde lo público por facilitar la creación de comunidades autogestionadas de personas mayores que viven en un entorno.

Facilitación del acceso a suelo La inexistencia de fórmulas desde lo público hace que la única vía para promocionar la vivienda colaborativa sea a través del mercado inmobiliario, donde la especulación y el rendimiento económico son los parámetros más valorados. Por lo tanto, la facilitación del acceso al suelo a proyectos de este tipo favorecerá el desarrollo y crecimiento de los mismos. Como se señalaba con anterioridad, las cooperativas de vivienda en cesión de uso son entidades sin ánimo de lucro, esto hace posible que las promociones de vivienda se desarrollen en suelo público. Algunas entidades públicas del territorio nacional han desarrollados programas de cesión de suelo conscientes del enorme potencial de los proyectos cohousing como herramienta de la política pública. Estos programas se materializan en forma de concursos de suelo público en el que las cooperativas presentan un proyecto de convivencia en el que se definen aspectos arquitectónicos, jurídicos y económicos de la comunidad. Generalmente en los pliegos de estos concursos se establecen unas condiciones para las personas que forman parte de las cooperativa, en las que se limita la renta (a partir del IPREM y la tenencia de vivienda en propiedad.

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A continuación se citan algunos procesos de cesión de suelo plúbico que se han desarrollado en los últimos años en España: ●

Concurso público de solares municipales destinados a la covivienda en Barcelona: Una de las primeras actuaciones del Ayuntamiento de Barcelona para respaldar las cooperativas de vivienda ha sido el anuncio de un concurso público de solares municipales. Estos solares se sitúan en diferentes distritos de la ciudad para construir vivienda cooperativa en régimen de cesión de uso o covivienda. El valor añadido de este concurso es que se restringe a cooperativas que fomenten un modelo de vivienda diferenciado de la propiedad o el arrendamiento tradicionales. El 15 de mayo de 2017 se hicieron públicos los resultados del concurso público.

●

Cesión de suelo público a cooperativas en cesión de uso en Islas Baleares: El IBAVI Instituto Balear de la Vivienda) destina solares públicos y sus respectivos proyectos arquitectónicos para la autopromoción de vivienda protegida en cesión de uso durante un plazo de 75 años, prorrogable hasta 99 años.

●

Cesión de suelo público a cooperativas en cesión de uso en Zaragoza: Zaragoza Vivienda y el Ayuntamiento de Zaragoza, van a desarrollar en la ciudad otra forma de acceso: las viviendas colaborativas en cesión de uso, cediendo el derecho de superficie de suelos municipales a cooperativas de viviendas para que promuevan, construyan, gestionen y cedan el uso de las viviendas a sus socios cooperativistas en régimen de cesión de uso.

●

Concurso público para la cesión de solares municipales a Cooperativas Senior desde el Ayuntamiento de Pamplona: Se trata de un concurso público para la adjudicación de solares municipales destinados en régimen de cesión de uso a Cooperativas Senior de iniciativa social y sin ánimo de lucro. El concurso público incluirá en sus bases de adjudicación criterios sociales de gestión mediante Derecho de Superficie.

●

Licitación de la cesión en régimen de derecho de superficie de siete parcelas a favor de cooperativas para construir viviendas protegidas por parte de La Generalitat Valenciana, a través de la Entitat Valenciana d'Habitatge i Sòl EVha)Comunidad Valenciana: Se trata de un proyecto de cesión de suelo dirigido a cooperativas de vivienda en régimen de cesión de uso para que construyan vivienda protegida en alquiler y una vez transcurrido el periodo de explotación, establecido en 75 años, los edificios vuelven a ser de titularidad pública. A este pliego podrán presentarse cooperativas de vivienda en régimen de gestión de uso, constituidas o en proceso de constitución. La cooperativa

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será la titular del derecho de superficie por un plazo máximo de 75 años y cederá a los socios el uso de la vivienda como domicilio habitual y permanente. Al finalizar dicho plazo, el suelo y la edificación revertirán en la Generalitat. El 50% de los socios cooperativistas deberán pertenecer a colectivos preferentes, como víctimas de violencia de género, mayores de 60 años o menores de 35 años. Para acceder a una de estas viviendas, no se podrá disponer a una renta superior a 4,5 veces el IPREM y la cuota mensual a abonar a la cooperativa no podrán superar el 30% de sus ingresos. ●

El Ayuntamiento de Pamplona cederá, mediante concesión administrativa, el uso de cuatro parcelas para construir viviendas colaborativas para personas mayores: El Ayuntamiento de Pamplona convoca un concurso para seleccionar los mejores proyectos base de cara a construir viviendas colaborativas (cohousing) destinadas a personas mayores en cuatro parcelas de dominio público, parcelas que quedarían en régimen de cesión de uso. El consistorio licitará la redacción de los proyectos básicos de las obras que se deberán hacer para construir los edificios, estableciendo las condiciones de sus estancias comunes y particulares, además de la propia urbanización de las parcelas. Se seleccionará un proyecto por parcela. El concurso está destinado a arquitectos o equipos de ellos y el precio total por los proyectos de las cuatro parcelas es de 377.766 euros. Ese importe será finalmente financiado por las Cooperativas senior que resulten adjudicatarias de las concesiones administrativas que se liciten en un procedimiento posterior. El plazo máximo de presentación de la documentación es de 5 meses contados a partir de la publicación del anuncio de licitación en el Diario Oficial de la Unión Europea DOUE .

Acciones de comunicación y difusión Para que los proyectos de vivienda cooperativa se sitúen como una alternativa viable es necesario que las personas accedan a conocimiento transparente, objetivo y de calidad acerca de este tipo de proyectos. Las instituciones públicas podrían desarrollar estrategias de comunicación para visibilizar y promocionar el cohousing como una alternativa participativa, autogestionada y colaborativa. Para ello sería necesario generar contenidos y conocimiento de calidad y accesible a todo tipo de público a través de canales tanto físicos como digitales. ●

Encuentro Estatal de comunidades de Vivienda Cooperativa en Cesión de Uso: Los días 19 y 20 de octubre de 2019 Madrid acogió el primer encuentro estatal de proyectos de vivienda cooperativa en cesión de uso, al que asistieron más de 40 iniciativas y 200 personas. Coorganizado por el proyecto europeo MARES

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de Madrid, el primer día se organizó en 7 mesas de diálogo, y el segundo, se dedicó a compartir reflexiones.

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Anexo I: Distritos inmobiliarios En la tabla se puede observar la correspondencia entre distritos de idealista y las zonas censales. Distritos

Zonas censales

Barranco Hondo

02004 02005

Las Caletillas

Puntalarga

01008 01007 01006 01012 01011 01005

Candelaria

01010 01004 01003 01002 01001

Cuevecitas

Malpaís

Araya

02001 01009 02002

Igueste

02003

Barranco Hondo Este distrito corresponde a las secciones 02004 y 02005. Población de 2.237 habitantes en 2009.

Las Caletillas

Punta Larga

Este distrito corresponde a las secciones 01005, 01006, 01007, 01008, 01011 y 01012. Población de 9.400 habitantes en 2009.

Candelaria Este distrito corresponde a las secciones 01001, 01002, 01003, 01004 y 01010. Población de 7.944 habitantes en 2009.

Cuevecitas

Malpaís

Este distrito corresponde únicamente a la sección 02001. Población de 1.776 habitantes en 2009.

Araya Este distrito corresponde a las secciones 01009 y 02002. Población de 3.768 habitantes en 2009.

Igueste Este distrito corresponde únicamente a la sección 02003. Población de 2.237 habitantes en 2009.

Anexo II: Indicadores

Acceso a la vivienda y modelos alternativos de acceso en Candelaria Estudio complementario para el Plan de Acción Local de Implementación de la Agenda Urbana de Candelaria

DR Demografía y renta Datos de Catastro y Padrón

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PV Parque de vivienda Datos de Catastro y Padrón

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VV Viviendas en venta Idealista (scrapping a 30 de marzo de 2022) y series históricas de idealista (2012-2022)

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VA Viviendas en alquiler Índice del alquiler en vivienda del MITMA y series históricas de idealista (2012-2022)

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VA Asequibilidad

Índice del alquiler en vivienda del MITMA, estadísticas experimentales del INE, Idealista (scrapping a 30 de marzo de 2022) y series históricas de idealista (2012-2022)

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Anexo III: Análisis por zonas

Acceso a la vivienda y modelos alternativos de acceso en Candelaria Estudio complementario para el Plan de Acción Local de Implementación de la Agenda Urbana de Candelaria

Análisis por zonas Análisis de los indicadores por zonas

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Demografía y renta Análisis de los indicadores por zonas

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Parque de vivienda Análisis de los indicadores por zonas

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Compra

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Alquiler

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Asequibilidad Análisis de los indicadores por zonas

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