טלִיזְם יְדִ ידּותִ י קָ ּפִי ָ עדי אלחלל | הפקולטה לארכיטקטורה ובינוי ערים ,טכניון
פרוייקט גמר בהנחיית | דר' דקלה יזהר | אדר' דיויד רובינס | אדר' תום שקד בשיתוף החממה החברתית בהנחיית גל גבריאל
הפקולטה לארכיטקטורה ובינוי ערים טכניון -מכון טכנולוג ילשיראל
2
טלִיזְם יְדִ ידּותִ י קָ ּפִי ָ עדי אלחלל
פרוייקט גמר בהנחיית | דר' דקלה יזהר | אדר' דיויד רובינס | אדר' תום שקד בשיתוף החממה החברתית בהנחיית גל גבריאל
תקציר
העבודה מציגה מודל מגורים שיתופי הקושר בין המרחב לצורת הקניין כאלטרנטיבה לתפיסת המגורים הטיפוסית .העיקרון המהווה בסיס לעבודה זו הנו חשיבה על יציבות המגורים לעומת בעלות על מגורים. ההצעה בוחנת שימוש בתהליכי התחדשות עירונית כפלטפורמה ליישום המודל אשר מאפשר התערבות בסביבות קיימות ,פיתוח מלאי דיור חדש תוך כדי המשכיות הקהילות הקיימות. המודל ממומש באמצעות חלוקת החלקה למניות .המניה מקנה זכות על דיור ונבדלת מבעלות מלאה או שכירות ,ולכן מאפשרת מעבר בין יחידות המגורים בהתאם ליכולות וצרכים משתנים.
01
יציבות של מגורים
02
הזכות למגורים
03
חזקות ביניים במגורים
04
טיפולוגיית המגורים
05
פוטטנציאל התחדשות עירונית -יד אליהו
06
מודל מגורים אלטרנטיבי סיכום ביבליוגרפיה
יציבות של מגורים
10
יוקר הדיור עלה לכותרות בעקבות המחאה החברתית בקיץ .2011אך תחילתו כבר במהלך העשור שקדם לו והנו תולדה של תפיסה כלכלית ניאו ליברלית .במסגרתה ננקטה מדיניות כלכלית שכללה צעדי הפרטה וצמצום בתפקודיה ותקציביה של המדינה .אלו הותירו את שוק הדיור לשליטה
והובילו למצב בו "הדירה או
עודף צריכה הנו אחד מן
מוחלטת של "כוחות השוק".
הבית מפסיקים להיות צורך
המאפיינים המרכזיים של
אנושי בסיסי והופכים לסחורה
מדיניות "השוק החופשי".
נדל"נית" (סבירסקי והופמן –
בשוק הדיור עודף הצריכה
דישון.)6 : 2015 ,
מתבטא ,בין היתר ,בעלייה שנרשמה בסטנדרטים של
2008
המשבר הכלכלי העולמי
הדירות החדשות :שטח הדירה ,מספר החדרים ,מגוון 1985
האבזרים ,מגרשי חניה ועוד
תכנית החירום לייצוב ה מ ש ק
1977
המהפך הפוליטי
2016
2015
2014
2008
1998
1988
1978
1968
1958
1948
0.78% מ ת ו ך תקציב המדינה ב ש נ ת
2014
5.14%
מ ת ו ך תקציב המדינה ב ש נ ת
1995
למעלה :מחירי הדירות מאד ועד היום (מקור:אוהד דנוס ,יו"ר לשכת השמאים) למטה :תקציב משרד השיכון והבינוי (עיבוד של מרכז אדווה מתוך משרד האוצר)
11
(שם .)19:בין השנים -1970
מאז המחאה הצעות רבות עלו
בישראל שואבת את הצדקותיה
2012גדל שטח הברוטו
בניסיון לפתור את מצוקת
ממספר הנחות לפיהן חזקת
הממוצע של דירה חדשה
הדיור ולהביא להורדת מחירי
הבעלות משפיעה באופן
ב ,85%-זאת למרות שגודל
הדיור הגואים .אם בניסיון
חיובי על החברה והכלכלה.
משק בית ממוצע דווקא ירד.
להרחיב את ההיצע במסגרת
תפישה זו מובעת בטענה כי
נתון זה מדגיש את חוסר
תכניות כדוגמת הסכמי גג ,ואם
"מגורים בבעלות הם נכס רב
הקורולציה בין המתכננים לבין
בניסיון לתעל את הביקוש ,ע"י
דורי המהווה הון -משפחתי
אלו עבורם התכנון מיועד.
השקת תכניות כמו
נצבר ,אשר תורם ליציבות
מע"מ ,0מחיר מטרה ומחיר
המשק והחברה” (משרד הבינוי
בין השנים 2012 - 1970גדל
למשתכן .תכניות אלו כוללות
והשיכון.)2006 ,
שטח הברוטו הממוצע של
התערבות ממשלתית אקטיבית
דירה חדשה ב .85%
בדמות סובסידיות ומיסוי.
בהתאם למדיניות זו ,שיעור
(וולפסון ותבורי.)2016 ,
הבעלות על דירות בישראל
זאת למרות שגודל משק בית ממוצע ירד.
הוא בין הגבוהים בקרב מדינות למדיניות הדיור יש השפעה
ה .OECDלפי נתוני הלשכה
רבה על חלוקת העושר
המרכזית לסטטיסטיקה
בחברה ,שכן הדירה היא הנכס
עבור ,2014ישראל נמצאת
היקר ביותר בתיק ההשקעות
בשליש העליון בהשוואה
של רוב משקי הבית (בן
לשאר המדינות בארגון69 ,
שטרית וצ'מנסקי: 2004,
אחוז ממשקי הבית בישראל
.)40לאורך השנים ,מדיניות
מתגוררים בדירה בבעלותם.
הדיור בישראל העדיפה קידום פתרונות דיור בבעלות בעוד דיור להשכרה נתפס בעיקר כפתרון לאוכלוסייה מעוטת
בישראל גרים בדירה
הכנסה (בן שטרית ; 2014 ,פז
בבעלותם.
ארז ווינברג .)2015 ,מדיניות התומכת בבעלות על דיור 12
%69ממשקי הבית
אחד מההסברים לאחוז
בשיעור גבוה ואינו מבחין בין
נראה כי מרבית הפתרונות
הבעלות הגבוה בארץ הנו
בעליה המלאים של דירה ובין
המוצעים למשבר הדיור נולדים
ההיבט התרבותי לפיו בעלות
בעלים שדירתם ממושכנת (בן
מתוך חשיבה הלכודה בדפוסים
על דירה מעידה על יציבות
שטרית.)10-9 :2014 ,
הקיימים .בהקשר זה שאלת
כלכלית ועל השקעה לטווח ארוך .זאת בזמן שמחקרים הבוחנים את הכדאיות הכלכלית של בעלות על
המחקר הנה האם וכיצד צורת
יותר מ 1/3
מההוצאה
החודשית הממוצעת של
המגורים יכולה לייצר שינוי פרדיגמתי באופני הצריכה שלה בעידן קפיטליסטי
נדל"ן למגורים בישראל
משקי הבית בארץ הופנה
בעיר? .ייתכן כי שינוי
לעומת שכירות מציגים
להוצאות דיור.
המושגים מבעלות על דיור
ממצאים שונים .על פי רוב,
ליציבות על דיור יכול להטיב
כאשר השוכר משקיע את
עם פתרון הבעיה(וולפסון
ההון הראשוני ואת ההפרש
ותבורי .)2016 ,המושג יציבות
השוטף בין תשלומי המשכנתא
נמצא בטווח בין בעלות
ותשלומי שכר הדירה בכל אזור
לשכירות .מחד ,מגורים
בארץ ,בגדלי דירות שונים,
שאינם מהווים עול כלכלי כבד
בנקודות זמן שונות ובתנאים
המעמיד במצוקה את רוכשי
שונים של הלוואות משכנתא
הדירה ומאידך ,מגורים אשר
ברוב התרחישים שנבדקו
אינם תחת חוזה לתקופת
שכירות עדיפה על-פני רכישת
זמן מוגבלת המערערים את
דירה (כץ נחמני.)1 :2009,
היציבות לאורך זמן .במסגרת זו אני מציעה בחינת מודלים
הגדרה פשטנית זו אינה
עכשוויים כדוגמת "כלכלה
מביאה בחשבון משתנה
שיתופית" אשר במרכזה מצוי
מרכזי בתחום הדיור ,יציבות
המעבר מבעלות לגישה כמודל
חזקת המגורים .נתון זה אינו
צריכה נורמטיבי ובחינת
מאפשר לאבחן מצוקה בקרב
מודלים עכשוויים לבעלות על
רוכשי דירות שנטלו מימון
מגורים. 13
בין השנים 2010 - 1970 גודל משק בית ממוצע גדל ב
+85%
בין השנים 2010 - 1970 גודל משק בית ממוצע ירד ב
-13%
2010
2000
1990
1980
1970
שטח ברוטו ממוצע לדירה חדשה ביחס לגודל משק בית ממוצע
14
1960
1955
בין השנים 2010 - 1960 סך דירות 1-3 חדרים כשיעור מכלל השוק ירד ב
-11%
בין השנים 2010 - 1960 סך דירות חמישה חדרים 2010 מכלל כשיעור השוק גדל ב
+9%
2000
1990
1980
1970
1960
1955
מספר חדרים כשיעור מכלל השוק
15
2 הזכות למגורים הטענה כי הזכות למגורים הינה זכות אדם בסיסית עבור כל אדם באשר הוא מתבססת על אמות מוסר אוניברסליות מתוך הבנה כי אדם זקוק לבית על מנת לקיים אורח חיים תקין .למרות זאת ,על פי רוב קל יותר לקבל את הרעיון לפיו לכל אדם הזכות להתהלך חופשי או להפגין אך קשה לקבל את הרעיון לפיו לכל אדם הזכות למגורים .סוגיה זו מציפה שאלות רבות .האם הזכות לדיור משמעה שעל המדינה לספק דירה לכל אדם? האם משמעה שלכל אדם זכות להיות בעלים של דירה? בתוקף מה אדם יכול לטעון לזכות למגורים? ומהן חובותיה של המדינה כלפי אדם זה? (גן-מור גיל .)7 :2008 ,מטרת פרק זה לדון בהיבטיה השונים של הזכות למגורים.
17
2.1זכות אדם בסיסית
"אני מצייר לעצמי,
נקבעה בסעיף כ"ה להכרזה
שהדבר,שאנו מכנים אותו בשם
לכל באי העולם בדבר זכויות
'הצרכים האלמנטריים' של אדם
אדם המגדירה את זכויות האדם
רגיל -כולל חמישה דברים:
היסודיות עבור כל אדם .בין
אוכל ,דירה ,בגדים ,האפשרות
הזכויות הכלכליות־חברתיות
לחנך את הילדים והאפשרות
בהכרזה זו כלולה גם הזכות
להתרפא במקרה של מחלה.
לדיור .הכרה נוספת בדיור נאות
בעברית אפשר לסמן דבר זה
כזכות קיבלה אישוש ופירוט
בקיצור :מזון -מעון -מלבוש
באמנה הבין לאומית בדבר
-מורה -מרפא ' :חמש פעמים
זכויות כלכליות ,חברתיות
מ'( ".ז'בוטינסקי.)1934 ,
ותרבותיות ,אשר ישראל צד לה. האמנה מפרטת מה כוללת הזכות
לפי ז'בוטינסקי הזכות למגורים
לדיור ומדגישה את החשיבות
הנה זכות אדם בסיסית עבור
להשגות .כלומר ,דיור נאות
כל אדם באשר הוא .הזכות
צריך להיות במסגרת האפשריות
למגורים כזכות אדם בסיסית,
הכלכליות של הפרט או משק
נובעת מההבנה כי הבית אינו
הבית.
רכוש חומרי ומחסה פיזי, גרידא ,אלא גם מרכיב משמעותי מבחינה חברתית ורגשית ,מקום המקנה יציבות וביטחון ,מקום להתכנסות ולמפגש ומקום אשר ממנו נגזרת במידה רבה היכולת לממש את הזכות לחינוך, לתעסוקה ולתרבות( .רוזנפלד, ולרשטיין ורייכר,ח"ש.)5 : ההכרה בכך שדיור הנו זכות 18
2.2זכות אזרחית
"בידי המדינה צריכה להיות
במטרה לאזן בין כמותן ואיכותן
תמיד האפשרות לספק את
של יחידות הדיור המיוצרות
חמשת המ"מים לכל אותם
על -ידי השוק לכמותן ואיכותן
האזרחים שידרשו אותן"
של יחידות הדיור הדרושות
(ז'בוטינסקי .)1934 ,המשך
על ידי החברה .סובסידיה
ציטוטו של ז'בוטינסקי מסיט
לדיור הנה פעולה שיוזמת
את הדיון בזכות למגורים מזכות
הממשלה .היא מזרימה משאבים
אדם בסיסית לזכות אזרחית.
באמצעים ישירים ועקיפים,
למרות המאמצים הרבים טרם
ומורידה את העלות היחסית
התקבל בכנסת חוק יסוד :זכויות
של ייצור הדיור או צריכתו.
חברתיות המעגן את הזכות לדיור
נחיצותן של הסובסידיות אינו
(מאור .)195 :2004 ,כיום מוגנת
שנוי במחלוקת ,אולם על מידת
הזכות לדיור באופן חלקי על ידי
ההתערבות הנחוצה ואופן
חוק יסוד :כבוד האדם וחירותו.
ההתערבות אין הסכמה(.בן
לפי פסיקת בית המשפט העליון
שטרית וצ'מנסקי-14 :4102 ,
היעדר קורת גג עולה כדי פגיעה
.)24הרטמן ()1998,Hartman
בכבודו של אדם ,זכותו של
מציג השקפה שעל פיה דיור
אדם "לנהוג את חייו הרגילים
הנה זכות מלידה של כל
כבן -אנוש ,בלא שתכריע
האזרחים במדינות מודרניות
אותו המצוקה ותביא אותו לכלל
וחובת הממשלה לספק זכות זו
מחסור בלתי -נסבל" (בג"ץ,
לציבור .סלינס ()1998 ,Salins
.)2005
לעומת זאת מציג תפישה לפיה התערבות ממשלתית גבוהה
בניסיון לממש את הזכות
סופה שתגרום לעיוותים בשוק
למגורים כזכות אזרחית מרבית
הדיור.
המדינות המפותחות עושות שימוש ,במידה זו או אחרת, בסובסידיות לשוק הדיור .זאת 19
2.3הזכות לגור בעיר
התייחסות נוספת לזכות למגורים ניתן למצוא בכתביו של הפילוסוף הצרפתי אנרי לפבר אשר פיתח את המושג "הזכות לעיר" ( )1921, Lefebvreבתוכו גלומה גם הזכות לגור בעיר. לפבר איננו משתמש בהגדרה המשפטית הפורמלית ,אלא מעגן את הזכות לעיר על המושג התגוררות .לפי הגדרתו ,הזכות לעיר מוקנית לאלה הגרים בה, לאזרחים וזרים כאחד .מיטשל מרחיב את הגדרות אלו וטוען כי זוהי גם הזכות לנכס אשר מתייחסת בעיקר לזכותם של חסרי בית לנכס אזורים שונים בעיר לשימושם (,Mitchell ; 2003משגב ופנסטר.)2014 ,
20
2.4זכות קניינית
כיום רבים תופשים את הזכות לדיור כזכות קניינית במהותה. זכותו של אדם להשתמש בנכס או למנוע מאנשים אחרים לעשות שימוש בנכס פיזי או רוחני. בישראל מוגנת זכות הקניין על ידי חוק יסוד :כבוד האדם וחירותו ,שבו קובע סעיף :3 "אין פוגעים בקניינו של אדם". קארל מרקס טוען כי זכות זו איננה זכות 'טבעית' אלא זכות המשרתת את האינטרסים של בעלי ההון כיוון שהיא מאפשרת לבעלי הקניין לצבור רווחים. מרקס קורא למהפכה אשר תמוטט את הסדר החברתי הקיים .במסגרתה תבוטל זכות הקניין כזכות יסוד ותתעורר חברה סוצילאיסטית (דה שליט, .)1995
המושג "הזכות לדיור" טרם התקבע בשיח הציבורי משפטי .ככזה הוא מותיר את האחריות למימוש הזכות למגורים בין המדינה לבין הפרט .אמות המוסר אינן ברורות והשאלה כיצד יש לקבוע אותן ולהחילן נעה בין הצדק החלוקתי (מרקוזה)43 :4102 , בחסותה של המדינה לבין צדק טבעי בחסותו של הפרט ,בין גישה "פאסיבית" המותירה את הכוח והמימוש לידי השלטונות לבין גישה "אקטיבית" המותירה את הכח בידי המשתמשים.
21
3
חזקות ביניים במגורים באופן דיכוטומי ניתן לחלק את החזקה על מגורים לשתי צורות עיקריות ,בעלות מלאה ושכירות מלאה .אלו מאותגרות על ידי חזקות ביינים בדיור המעניקות לדייר סל שונה של זכויות וחובות על הנכס ( .)2005,Gruis et alבפרק זה אסקור מגוון של חזקות על מגורים.
חזקות ביניים במגורים
חזקות הביניים בדיור נחלקות לשני סוגים עיקריים" :לקראת בעלות" אשר מטרתו היא יצירת שלב ביניים בדרך לבעלות מלאה על הנכס ו"צרור זכויות בנכס" אשר הינו ניסיון ליצור סוג חדש של חזקה אשר איננה מצב זמני ומקורו בהבנת החזקה על דיור כחבילה של זכויות וחובות ( ; 2005,Elsingaנגבי.)2017 , חזקות הביניים בישראל קיימות במידה מזערית בלבד ונוצרו לפני קום המדינה על-ידי הבריטים ועל ידי ההסתדרות .צורה אחת הינה "דמי מפתח" כינוי למחיר שמשולם עבור זכות לשכור נכס לתקופה בלתי מוגבלת .צורה נוספת הינה "אגודה שיתופית" ,בשיטה זו האגודה השיתופית החזיקה בחכירה ראשונית והדיירים חברי האגודה בחכירה משנית (נגבי.)11 :2017 , בעבר ,חזקות הביניים יועדו בעיקר לאוכלוסיה מעוטת הכנסה .כיום כחלק מהתרחקותו של הדיור מהישג ידו של מעמד הביניים ולאור מצוקת הדיור ,דרך נוספת להורדת מחירי הדיור קשורה בסוג הבעלות או זכויות הקניין האחרות (אלתרמן ,סילברמן ופיאלקוף.)2011 ,
24
3.1בעלות מלאה
בעלות היא זכות משפטית בנכס ,המקנה לבעלים את הכח המשפטי לעשות בו ככל שירצו ,בכפוף למגבלות שנקבעו בחוק או בחוזה. הבעלות מתייחסת לכלל הזכויות בנכס ביניהן חזקה ,שימוש ,שינוי או עיבוד והקניית הזכויות לאחרים .רוב משקי הבית נעזרים בהלוואה ארוכת טווח ,לעתים אף למעלה מ 30-שנה ,במטרה לממן את רכישת הדירה . השיעור הגבוהה של בעלות על דיור בישראל נוצר כתוצאה ממדיניות ממשלתית שמעודדת משקי בית לרכוש חזקת מגורים זו (בן שטרית וצ'מנסקי .)44 : 2004 ,ישנן סיבות רבות לתמיכתן של ממשלות ישראל בחזקת מגורים זו .בין היתרונות המיוחסים לבעלות על מגורים התפישה של הבעלות כגורם מייצב המעודד חסכנות ,חריצות ,יציבות גאוגרפית ותעסוקתית ואזרחות טובה .בין החסרונות המיוחסים למדיניות זו החשיפה של משקי הבית לסיכון כלכלי גבוה ופגיעה ברמת הניידות של משקי הבית (בן שטרית.)9-8 :2014 , עלות רכישה ומימון אוטונומיה זכויות בלעדיות בשימוש זכויות בלעדיות במכירה גמישות במקום המגורים גמישות בשטח המגורים יציבות וביטחון שימור ערך הנכס זיקה בעלות דייר
בעלות גוף פרטי שנים
25
3.2בעלות חלקית
בעלות חלקית תופשת מקום מרכזי בשיח במדינות שונות לאור ההצטמצמות המשמעותית בהשגות ובנגישות לדיור .מודל זה מערער את ההבחנות המקובלות בין פרטי לציבורי ואת הדיכוטומיה בין בעלות לשכירות באמצעות חלוקת הבעלות על מגורים ליותר מאישיות משפטית אחת .צורת החזקה בנכס מחלקת את הזכויות והאחריות בין הבעלים המתגורר בנכס" ,בעלים מחזיק" ,לבין גוף פרטי או ציבורי "בעלים סביל"( .אלתרמן ,סילברמן ופיאלקוף ; 2011 ,בלום :ח"ש). המודל מאפשר לאוכלוסיות מרמת הכנסה בינונית ונמוכה להכנס לשוק הבעלות בדיור ביחד עם שותף להון ובכך להקטין את הסיכון הכרוך בהשקעה ברכישת מגורים.זאת במחיר של ויתור על זכויות של חלק מההון המגולם בשווי בית המגורים שבבעלותם ,בעת מכירתו(שם).
עלות רכישה ומימון אוטונומיה זכויות בלעדיות בשימוש זכויות בלעדיות במכירה גמישות במקום המגורים גמישות בשטח המגורים יציבות וביטחון שימור ערך הנכס זיקה בעלות דייר
בעלות גוף ציבורי / מדינה שנים
26
3.3קאופרטיב מגורים
דיור קואופרטיבי הינו ישות משפטית בבעלות משותפת המחזיקה בנדל"ן .כל חבר מחזיק במניה אחת שמקנה לו זכות על יחידת דיור אחת וקול בקבלת החלטות דמוקרטיות .קואופרטיב דיור מספק אלטרנטיבה לשיטת המסוריות של רכישת דירה הוא מאפשר יציבות, אינטגרציה ,גיוון וצורת בעלות חדשה על מגורים (הופר ; 2016 ,נגבי, .)2017 לרוב ,קואופרטיב הדיור מבקש לספק לחבריו מגורים שאינם למטרות רווח ,מתוך התייחסות לדיור כזכות אדם בסיסית שמטרתה לספק יציבות ובטחון (נגבי .)12 : 2017,ההגיון הכלכלי הוא פשוט :מאחר והדיירים הם הבעלים ,שכר הדירה אינו כולל אחוז רווח אלא את החזר ההלוואה בלבד ויתרת החוב יורדת עם השנים (הופר.)2016, קואופרטיבים לדיור נפוצים מאוד בעולם ,ובעולם המערבי בפרט. ברית הקואופרטיבים הבין-לאומית מדווחת כי 10%מהדיור באירופה הינו דיור קיאופרטיבי .קיימים מודלים רבים ושונים של קאופרטיבים
עלות רכישה ומימון
לדיור הנובעים מהנסיבות המשפטיות ,הכלכליות והחברתיות השונות
אוטונומיה
בכל מדינה .וכמו כן שינויים הנובעים מהחלטות החברים בקואופרטיב
זכויות בלעדיות בשימוש
הנקבעים על ידם (נגבי.)2017 ,
זכויות בלעדיות במכירה גמישות במקום המגורים גמישות בשטח המגורים יציבות וביטחון שימור ערך הנכס זיקה בעלות דייר
בעלות גוף פרטי שנים
27
3.4מגורים בפרקים
חיים בפרקים הינו מודל תיאורטי המתייחס למגורים לתקופות קצובות המהוות פרק בחיי הדיריים בהתאם לצרכי החיים המשתנים. המטרה הינה לאפשר לדיירים גמישות מירבית לחיות במגוון סוגי דירות ,מקומות וגדלים תוך מזעור אי הוודאות של מחיר והיצע. נוצרת תחושה של בעלות קולקטיבית המונעת הזנחה לאורך זמן .זאת על ידי ממשק המאפשר את "שחלוף" הדירות( .שטרנברג)2016 , קיימות מספר חלופות לממשק זה ,בינהן :ממשק המאפשר לבעלי דירות תכנון בפרק זמן נתון של החלפת דירות ,רכישת חבילת דיור הכולל דירות בגדלים שונים על פי פרקי זמן נתונים וקאופרטיב המבוסס על מאגר דירות להשכרה אשר מבטיח תפוסה ותשלום ידוע מראש לאורך זמן (שם) .ניתן לראות מנגנונים דומים בקיבוצים בהם כל חבר קיבוץ מקבל את מרחב המגורים הדרוש לו ולמשפחתו .אך כיום אין מנגנון כזה בהיקף עירוני וציבורי. עלות רכישה ומימון אוטונומיה זכויות בלעדיות בשימוש זכויות בלעדיות במכירה גמישות במקום המגורים גמישות בשטח המגורים יציבות וביטחון שימור ערך הנכס זיקה בעלות דייר
שכנים /שותפים גוף פרטי שנים
28
3.5שכירות ארוכת טווח
שכירות ארוכת טווח הינה מודל שכירות אשר אינו מוגבל באופן מובנה בזמן או בהיקף.ביסוס שוק לשכירות ארוכת טווח יאפשר מגוון קשרים בין משכירים ושוכרים פוטנציאליים ,תסייע לשוק לתפקד ביעילות ועשויה לספק שירותים תומכים שיקלו על המשכירים והשוכרים כאחד. לאור הניסיון הנצבר בעולם תוך התבססות על מאפיינים של שוק השכירות המקומי ,ניתן להעריך שפיתוח שוק של שכירות ארוכת טווח בישראל עשוי לתרום לגיוון מוצרי הדיור ולענות על צרכים של מגוון אוכלוסיות רב .שוק שכירות משוכלל עשוי להקל על משקי בית רבים אשר אין בידם הון ראשוני לקניית דירה ,להשיג פתרון דיור נאות, המתאים לצרכיהם ומקנה להם יציבות לאורך זמן.
עלות רכישה ומימון אוטונומיה זכויות בלעדיות בשימוש זכויות בלעדיות במכירה גמישות במקום המגורים גמישות בשטח המגורים יציבות וביטחון שימור ערך הנכס זיקה בעלות דייר
בעלות גוף פרטי בעלות מדינה שנים
29
3.6שכירות בשוק החופשי
שכירות בשוק החופשי הינה חזקה במסגרתה משקי בית משלמים דמי שכירות עבור מגורים לתקופה הנקובה מראש בחוזה .בשוק החופשי מוצעות דירות בבעלות פרטית של משקי בית אחרים או בבעלות של חברות השכרה ודמי השכירות נקבעים לפי תנאי השוק .לשוכרים אין זכויות בגין השכירות על הנכס ובתום החוזה הם נדרשים לפנות את הנכס (בן שטרית.)14 :2014 , חזקה זו נפוצה בשוק הדיור הישראלי ובעשור האחרון שיעור משקי הבית המתגוררים בשכירות היה במגמת עלייה .בשנת 2013כ%22 - ממשקי הבית בישראל התגוררו בדירה בשכירות בשוק הפרטי (בלום,ח"ש .)11 :עם זאת ראוי לציין כי השכירות בשוק החופשי בישראל אינה מבטיחה יציבות ,זהו שוק ספורדי ,לא מוסדר ותלוי ברצון טוב של השוכר והמשכיר (לוי.)2016,
עלות רכישה ומימון אוטונומיה זכויות בלעדיות בשימוש זכויות בלעדיות במכירה גמישות במקום המגורים גמישות בשטח המגורים יציבות וביטחון שימור ערך הנכס זיקה בעלות דייר
גוף פרטי שנים
30
3.7שכירות סוציאלית
שכירות סוציאלית מטרתה לספק פתרון דיור למשקי הבית שאינם מסוגלים לרכוש או לשכור דירה בשוק הפרטי .במסגרתה משקי בית נהנים מסובסידה לשכירות במסגרת דיור ציבורי .מלאי הדירות נמצא בידי הממשלה ,הרשויות המקומיות או גופים ציבוריים אחרים .ומחירי השכירות נקבעים לפי שיקולים חברתיים ופוליטיים.
עלות רכישה ומימון אוטונומיה זכויות בלעדיות בשימוש זכויות בלעדיות במכירה גמישות במקום המגורים גמישות בשטח המגורים יציבות וביטחון שימור ערך הנכס זיקה בעלות דייר
בעלות מדינה שנים
31
4 טיפולוגיית המגורים פרק זה כולל סקירה מקיפה של התפתחות המגורים בישראל ,על מגוון ביטויהם במרחב הישראלי ,בינהם :בניינים גבוהים ,בתים משותפים, מבני שיכון ובתים פרטיים אשר נבנו במסגרת פרוייקט "בנה ביתך" .טיפולוגיית המגורים נבחנת כנגזרת של תהליכים משפטיים, חברתיים -כלכללים ופוליטיים -מדיניים .המבט האינטגרטיבי על צורת המגורים מציף שאלות רבות בנוגע לתפישת המגורים כיום והתפתחותה בעתיד.
33
4.1טיפולוגיית המגורים כסוגייה משפטית
.1בעלות לפי המשפט הרומי Superficies solo cedit
מרבית הסדרי הקניין בנדל"ן בישראל מושתתים על עיקרון פשוט .2בעלות לפי המשפט הרומי Superficies solo cedit
אשר הוגדר לראשונה במשפט הרומי לפיו בעלות על קרקע חלה על כל הרבדים האנכיים של היטל החלקה .עיקרון זה מותאם לחלקה חקלאית ולבית חד-משפחתי .במקרה של בתי דירות בהם הדירות הפרטיות מונחות אחת על גבי השנייה עיקרון משפטי זה מעורר קושי (רבינוביץ'.)2008 , עד 1952בה הנושא הוסדר לראשונה בחוק בתים משותפים נדרשו בעלי דירות בבית משותף לפתרונות יצירתיים לרישום הבעלות הפרטית .הסדר אחד היה התאגדות כבעלי מניות
.3אגודה שיתופית /חברה בע"מ
בחברה בע"מ המחזיקה בבעלות הבניין .הסדר אחר היה אגודה שיתופית שהחזיקה בזכויות הקניין והעניקה לחבריה זכות חכירה בדירותיהם .פתרונות אלו שהצריכו הקמה רישום וניהול ואף נדרשו בחובות דיווח ומיסוי היוו מטרד לאזרחים אשר רצו רישום תקין של דירתם כרכושם הפרטי (שם). חוק בתים משותפים ( )1952נוסחו המשולב ( )1961ובהמשך החלקים הרלוונטיים לנושא זה בחוק המקרקעין ( )1969מאפשרים
.4חוק בתים משותפים 1952
פיצול אופקי של בעלות על יחידת המגורים בבית משותף .החוק משכלל את שוק הדיור והופך את הבעלות על דירת המגורים העירונית למרכיב מרכזי בצבירת הון .החקיקה מאפשרת רישום דירה כרכוש פרטי של בעליה אך זאת יחד עם הכפפת בעלי היחידות השונות לשיתוף בזכויות הקניין במרכיבים האחרים של הבניין .החוק מייצר את האבחנה הבסיסית בין הדירה ,היחידה הפרטית ,לבין השטחים המוגדרים כרכוש משותף (חוק בתים משותפים .)1961 ,אבחנה זו מציפה שאלות רבות בנוגע לשטחים
.5מודל מוצע -חלוקה למניות
34
המוגדרים כרכוש משותף אליהם מתייחס החוק.
מטרתו העיקרית של בית המגורים העירוני המאפשרת בעלות וזיקת הנאה לפרטים נמצאת במתח תמידי עם האידאל של שיתוף .תופעה חדשה יחסית בעלת רלוונטיות לסוגיות הנידונות כאן הנה האזורים המשותפים בבנייני יוקרה מפוארים .בניינים אלו ,רובם גורדי שחקים הנבנים בתקן גבוהה ומיועדים מראש למעמד סוציו-אקונומי גבוהה מציעים מפרט דירה מהודר לצד שירותים מפנקים נוספים בשטחים המשותפים בבניין .לא כל בנייני היוקרה נרשמים כבתים משותפים לרוב מחייבים את רוכשי הדירות לחתום מראש על חוזה תחזוקה שוטף בעלות גבוהה (רבינוביץ'.)2008 , תופעה נוספת הרלוונטית לסוגיה זו הנה הפרטת הקיבוצים הכוללת ניכוס שטחים משותפים המוגדרים כנחלת הכלל על ידי הפרט .נראה כי יכולתם של הקיבוצים להגן על נחלות הכלל שלהם מפני פלישת חברים מסוימים בעידן שמקדש את לגיטימיות ההפרטה היא מוגבלת (שם). סקירה זו מציגה כיצד התפתחות טיפולוגיית מגורים חדשה דרשה התפתחות חקיקה מתאימה .נראה כי קיים קשר הדוק בין טיפולוגיית המגורים למצע המשפטי המתייחס אליה .היום לאור מצוקת הדיור ניתן לחשוב על טיפולוגיית מגורים חדשה הנתמכת על-ידי מצע משפטי מתאים המאפשר את יציבות הפרט על מגוריו.
35
4.2טיפולוגיית המגורים כסוגייה כלכלית -חברתית
בשוק הדיור החופשי מתרחש החל משנות השמונים תהליך כפול: מצד אחד אחידות של מוצרי הדיור סביב סטנדרטים מקובלים ומצד שני גיוון ועלייה בסטנדרטים .הצרכן רוכש את זהותו ,שבעיקרה היא מעמדית ,באמצעות בחירה בין מוצרי הדיור הנפוצים .תהליך המייצר זהות מעמדית לצורות מגורים (כהן ועמיר.)17-16 : 2007 , בחינת הייעוד הסוציו-אקונומי של הבניין הגבוהה מאששת טענה זו .בניינים גבוהים הם תופעה חדשה יחסית בישראל והפך לתופעה נפוצה כתוצאה ממדיניות תכנון המעודדת ציפוף .בישראל,הניקיון והתחזוקה של הבניינים הגבוהים היו באחריותו של ועד הבית ורק בשנים האחרונות התופעה של תחזוקה באמצעות חברה אחזקה. בבחינת עלות האחזקה השוטפת של בניינים בעלי גובה שונה עולה כי מבחינת התקיימותם לאורך זמן בניינים גבוהים מאוד מתאימים רק למשקי הבית בעשירון העליון (צ'רצ'מן.)123-114: 2007 , סקירת בית צמוד קרקע דו-משפחתי ,הידוע בכינויו קוטג' ,מציג תמונה דומה .הקוטג' מאפיין את מרחב הפרוורים הישראלי ובעל צורה אדריכלית מובהקת הבאה לידי ביטוי בתכנית וחתך אופיינים ומפרט סטנדרטי (טרייטלר .)111-95 : 2007 ,הסטטיסטיקה מראה כי מרחב הפרוורים הוא מרחבם של משפחות מעמד הביניים .נבחין בין המעמד הבינוני הנמוך למעמד הבינוני הגבוה ,זאת מכיוון שהפערים בתוך מסגרת המעמדה בינוני הולכים ומחריפים מאז ,2002בהתייחסות למונחים אלו הפרוורים הם בעלי זיקה באופן מובהק לבני המעמד הבינוני הגבוהה (ברגר.)33 : 2015, נקודת המבט הכפולה המשלבת מגורים וחברה מעידה כי לצורת המגורים זהות מעמדית הבאה לידי ביטוי במעמדם הסוציו-אקונומי של דייריה. 36
4.3טיפולוגיית המגורים כסוגייה פוליטית -מדינית
משחר ההיסטוריה מדינת ישראל מהווה מקום מפגש של תרבויות רבות ומגוונות המתקיימות זו לצד זו .כמדינה קולטת עלייה בעלת היסטוריה עשירה תרבותית ,יש בה מקום לכל אזרחיה על מגוון העדות ,הדתות והתרבויות .מונח אשר היה מקובל בשנותיה הראשונות של המדינה בהקשר זה הינו "כור ההיתוך" .מונח המתאר מדיניות לפיה אנשים מרקעים תרבותיים ודתיים שונים משתלבים יחד ומצמצמים את מאפייניהם התרבותיים המקוריים לכדי יצירת חברה אחידה תרבותית. למדיניות זו היה ביטוי אדריכלי מובהק בדמות השיכון הציבורי. "ייחודו היה בכך ,שהיה יכול לעצב במקביל הן את הטריטוריה של מדינת ישראל ,על ידי קונקרטיזציה של יעדיה הלאומיים ,והן את דמותם וזהותם האישית והחברתית של נתיניה ,באופן זה שימש השיכון הציבורי סוכן מדינתי” (קלוש ולו-יון.)2000 , המילים "שיכון ציבורי" מגלמות בחובן את התכנון ואת הבנייה ביוזמה ציבורית בהנחיית אנשי המקצוע של משרד הבינוי והשיכון, מהקמתו בשנת ( 1961שדר . )2014 ,השינויים שהחלו במהלך שנות השביעים הינם בעלי קשר ישיר לשינויים בפעילות משרד הבינוי והשיכון וכניסת מנהל מקרקעי ישראל לתחום התכנון .שינויים אלו שינו את פניו של המרחב הישראלי וקשורים באופן הדוק לדרכים החדשות בהן המדינה מבקשת לעצב את המרחב (זיו ושמיר: 2000, ; 48יזהר.)89 : 2008 , פרויקט בנה ביתך הינו אחד הסממנים המרחביים של המהפך הפוליטי ב 7791-ועליית הליכוד לשלטון .הוא הביא ,בין היתר ,לפתיחת שוק הדיור של "צמודי הקרקע" לא רק לבני המעמד הגבוה ,אלא גם לאנשי המעמד הבינוני-נמוך שהצליחו להיחלץ מן השיכונים ולבנות 37
בתים פרטיים,בלי לעזוב את ערי הפיתוח .זאת כחלק ממגמת השיקום של ערי הפיתוח ותהליכי ההעצמה של האוכלוסייה המזרחית (יזהר, ; 29 : 2008יעקובי וצפדיה .)6 : "בעשור האחרון צצו בקו הרקיע של תל אביב מגדלי יוקרה המתנשאים לגובה רב ומתהדרים בדירות שמיועדות לאלפיון העליון" (רוזנק .)2015 ,אלו הם ביטוי מרחבי לתהליכי ההפרטה בישראל ולקואלציה הבלתי רשמית בין הון -לשלטון .זכויות הבנייה המפליגות שקיבלו היזמים בפרויקטים אלו הינם תוצר של "עסקה תכנונית" (מרגלית )2013 ,במסגרתה זכויות הבנייה הנוספות מותנות במטלות ציבוריות אשר אמורות להיטיב עם תושבי הסביבה. בבחינת השינויים ביחסים בין השוק החופשי לבין המדיניות הציבורית בישראל ניתן לזהות מספר שלבים :בשנות החמישים והשישים משרד הבינוי והשיכון ומנהל מקרקעי ישראל עסקו בתכנון ובבנייה ,בשנות השבעים כבר ישנה הפרדה בין התכנון לבנייה כאשר הממסד מתכנן וגוף פרטי בונה ובשנות השמונים והתשעים הוקצעו קרקעות ליזמים ,למתכננים ולבונים ,ואלו הובילו את שוק הדיור. השלב הנוכחי משלב בין הפרטה ברורה המדגישה את היחלשותם של הגופים המוסדיים אל מול התחזקותו של המגזר העסקי לבין התחזקותה של החברה האזרחית המובילה מאבקים ודורשת שינויים במערך הכוחות החברתי -כלכלי והסביבתי(ברגר.)46-44 : 2015, ישנו קשר מובהק בין היבטים פוליטיים -מדיניים לבין עיצוב המרחב הישראלי .לאור מצוקת הדיור הגוברת סוגיה זו מעלה את השאלה כיצד מדיניות דיור חדשה יכולה להשפיע על עיצוב המרחב ועיצוב טיפולוגיית המגורים בפרט ,ומה מקומה של החברה האזרחית המתחזקת בהקשר זה. 38
39
40
5
פוטנציאל התחדשות עירונית - יד אליהו תהליכי ההתחדשות עירונית הינם הזדמנות לשינוי מודל הבעלות ואיתחול מנגנוני דיור שיתופי .אלו מאפשרים התערבות בתוך סביבות קיימות ,פיתוח מלאי דיור חדש אך גם המשכיות לקהילות קיימות. שכונת יד אליהו אשר עומדת בפני התחדשות עירונית מואצת ומקודמת ,נבחרה כמקרה בוחן לעבודה זו .כיום תוכניות התחדשות עירונית מוסיפות אחוזי בנייה משמעותיים המהווים מנוף כלכלי להשקעה בפרוייקטים מסוג זה .מאפשרים יישום יעדים עירוניים יחד עם שימור המרקם הקיים.
41
5.1שכונת יד אליהו
שכונת יד אליהו שוכנת בדרום מזרח תל אביב ומהווה חלק מרובע מזרח .גבולות השכונה ברורים ,ממערב תחומה השכונה על-ידי נתיבי איילון ,ממזרח תוחם את השכונה רחוב משה דיין .מדרום מעבר לרחוב ההגנה שוכנת שכונת התקווה ומצפון תוחם את השכונה אזור תצעשייה מעבר לרחוב עמינדב (טמיר-טאוויל ,ח"ש .)2 : שכונת יד אליהו הייתה מן השוכנות שבישרו את מהפכת הדיור הציבורי בארץ .המודל של השכונה ,בלוק הרכבת המוקף שטח פתוח, הפך לדגם לפיו נבנו שכונות רבות בכל רחבי הארץ במשך כמעט שני עשורים (שם.)2 : שכונת יד אליהו במפת חלוקה סטטוטורית של תל אביב.
הקמתה של שכונת יד-אליהו החלה בשלהי מלחמת העולם השנייה והיא מבטאת את כניסתה של עירית תל -אביב לשדה התכנון והביצוע של דיור ציבורי .זו הייתה הפעם הראשונה בה יזמה ופיתחה העירייה מגורים לתושבים (שם.)5 : השכונה נבנתה לאורם של ערכים סוציאליסטים של שיוויון בדיור. הסדרים פיננסיים שונים למימון השיכון יצרו מסולים של היבדלות ממוסדות כשאליהם הצטרפו ארגונים שונים אשר ביקשו להקים שיכונים נפרדים עברו חבריהם בסיוע העירייה .הקאופרטיב ביד אליהו היה רק אצמעי להשגת דיור (רביבנוביץ .)2000 ,החלוקה למיזמי הבינוי בשיכון חיילים משוחררים התבצעה בהתאם לחלוקה סקטוריאלית לפי מפתח עיסוקי ,מפלגתי ואתני (מרום .)2009,כך למשל ניתן לאתר ביד-אליהו את שיכון הרופאים (רחוב הפלמ"ח פינת לוחמי גליפולי) ואת שיכוני מפ"ם לאורך רח עמינדב .כל אלה יצרו מעמדות שיכוניים שהסתתרו "תחת מעטה האחידות והמונוליתיות המונוטוניות של השיכון" (מרום.)167 :2009 ,
42
43
44
" מאוד מרוצה מהסביבה והדירה בעיקר את השקט והירוק מסביב ואווירת ה"-קיבוץ" בתוך העיר. מתוך ראיון עם תושב השכונה3.6.2017 ,
45
" איכות הבניין ירודה ,את דירתנו שיפצנו לנוחיותנו וטעמנו .אנו אוהבים את כיווני האוויר מזרח ומערב ואת האור הטבעי בדירה. מתוך ראיון עם תושב השכונה10.6.2017 , 46
47
5.2פוטנציאל התחדשות עירונית
עקרונות תכנית המדיניות שאושרה ע"י העירייה הן הבסיס לתכנית המתאר באזור. התייחסות פרטנית לעקרונות תכנית המדיניות מצויות בהמשך העבודה תוך פרשנות למודל המוצע.
בעשור האחרון מקדמות רשויות התכנון פרויקטים להתחדשות עירונית בשכונות השיכון הטורי בדגש על פינוי בינוי בצפיפויות הנאות בין 3:1עד ( 8:1אתר משרד השיכון .)2014תכנונה העתידי של שכונת יד אליהו בה לידי ביטוי בשני מסמכים עיקריים .מסמך המדיניות הכולל לרובע 9ותכני המתאר העירונית תא.5000/ תכנית המתאר העירונית מגדירה את יד אליהו כאזור לפיתוח בהתאמה לסביבה " ,מרבית הבנייה תהייה מרקמית ,בנייה חריגה תותר ,לפיכך, רק במגרשים בעלי כושר נשיאה" (עת"א .)2012 ,מסמך המידיניות מתווה את כיווני הפיתוח של השכונה ומגדיר היכן וכיצד יתווספו זכויות בנייה לעיבוי הבינוי והיכן יתאפשרו פרוייקטים במסגרת פינוי בינוי (לזר.)2009,במסגרת תוכניות התחדשות עירונית בשכונה מומלץ פיתוח של רחוב לה גווארדיה כרחוב מרכזי ברובע .שימור המרקם לאורך רחוב לה גווארדיה ובסמוך לו תוך מתן כלים לעיבוי אינטנסיבי ,תוספת שימושים ומרחב ציבורי פעיל (לזר.)36 :9002 , דו"ח שפרסמה עמותת "במקום" בנושא התחדשות עירונית ,היבטים חברתיים בתכנון ,מגדיר שני מרכיבים עיקריים בהתחדשות עירונית: המרכיב הכלכלי והמרכיב החברתי .ההיגיון הכלכלי העומד מאחורי מסלולי התחדשות עירונית כיום בישראל מעודד התחדשות עירונית במימון הסקטור הפרטי .אולם חשיבה כלכלית זו אינה מביאה בחשבון בעיות חברתיות הכרוכות בהתחדשות עירונית בראשן הדרה של תושבים ותיקים וערעור היציבות שלהם במגוריהם (פדן ,ח"ש). במסגרת עבודה זו אני מציעה לבחון את תהליכי ההתחדשות עירונית באור חדש תוך ניסיון לשמר את היציבות של הדיירים הוותיקים והדיירים החדשים כאחד.
48
אבנר שהין אדריכלים. הצעה לפינוי בינוי לה גווארדיה.46 - 36 ,
פרחי -צפריר אדריכלים. הצעה לפינוי בינוי במתחם וינגייט לה גווארדיה.
אדריכל צבי גבאי ,קו מתאר אדריכלים. פרוייקט פינוי-בינוי במסגרתו יהרסו 3 מבני שיכון ישנים בשטח של 9דונם.
גוגנהיים -בלוך אדריכלים. הצעה לפינוי בינוי בלה גווארדיה.71 - 65,
49
כלים להתערבות בניינית (לפי תכנית מדיניות לרובע - 9פרשנות למניות)
פינוי -בינוי
+400%
שדרות יד לבנים
מגורים שירותים משותפים מסחר ותעסוקה חניה שטחים פתוחים
ללא תוספת זכויות
+0%
מגורים שירותים משותפים מסחר ותעסוקה חניה שטחים פתוחים
עיבוי
דרך ההגנה
+173%
מגורים שירותים משותפים מסחר ותעסוקה חניה שטחים פתוחים
עיבוי אינטנסיבי
+333%
מגורים שירותים משותפים מסחר ותעסוקה חניה שטחים פתוחים
50
שדרות החי"ל לה גווארדיה
עיבוי אינטנסיבי יגאל אלון
עיבוי ללא תוספת זכויות בנייה פינוי -בינוי שטחים פתוחים מבני ציבור
יגאל אלון
שדרות יד לבנים
לה גווארדיה
שדרות החי"ל
שדרות המעפילים
יגאל אלון
לה גווארדיה
שדרות החי"ל
51
5.2.1עיבוי אינטנסיבי
תכנית מדיניות למרכז רובע 9מפרטת היכן וכיצד יש להוסיף זכויות בנייה בשכונת יד אליהו .עיבוי אינטנסיבי במסגרת תכנית זו מאפשר תוספת אחוזי בנייה משמעותיים למבנים לאורך רחוב לה גווארדיה. זכויות בנייה ,הן המנגנון הכלכלי המניע תהליך מסוג זה .עיבוי אינטנסיבי מאפשר את העיבוי של הבנייין הקייים יחד עם תוספת אגף המאפשר את הגדרת הרחוב מחדש ,קומת קרקע מסחרית ותוספת של חניון תת-קרקעי ,ללא הריסת המבנה הקיים. עיבוי אינטנסיבי -פרשנות למניות
52
4
1
66%
זכאים לעיבוי אינטנסיבי -מבנים לאורך רחוב לה גווארדיה
הוספת אגף להגדרת דופן הרחוב מחדש והוספה משמעותית של
במסגרת תכנית המפתח להתחדשות הבינוי במרכז רובע .9
יחידות דיור.
5
2
6%
תוספת זכויות בנייה ,שהינן שווה כסף ,ככלי תכנוני .רכוש משותף
קומת קרקע מסחרית
בשווי 119 ,661 ,600ש"ח.
6
3
10% 18%
הרחבת יחידות המגורים הקיימות במסגרת זכויות הרחבה 25 -
תוספת חניון תת-קרקע .היתכנות לפתרון חניה זה נבחן הן מבחינה
מ"ר לדירה כולל ממ"ד.
כלכלית והן מבחינה קונסטרוקטיבית.
מנגנון התחדשות עירוננית במסגרת תמ"א 38
53
5.2.2עיבוי
עיבוי במסגרת תמ"א .38במסגרת תכנית זו מבנים שהוקמו לפני שנת 1980ואינם עומדים בת"י 413זכאים לתוספת זכויות בנייה ,שהינן שווה כסף ,כמנגנון כלכלי המניע תהליך מסוג זה .בבחינת בניין רכבת טיפוסי בשכונה שווי זכויות הבנייה מוערך בכ 40,006,200 -ש"ח. והינו חלק מהרכוש המשותף של כלל דיירי הבניין .סה"כ תוספת עיבוי -פרשנות למניות
54
של 173%לנפח הבנוי ,מתוכם 27%עבור דיירים חדשים 182%עבור דיירים ותיקים.
4
1
173%
זכאים לתמ"א - 38מבנים שהוקמו לפני שנת 1980ואינם עומדים
זכויות הבנייה מכח התמ"א מאפשרות הגדלה של הנפח הבנוי
בת"י .413
ב.% 173
5
2
72%
תוספת זכויות בנייה ,שהינן שווה כסף ,ככלי תכנוני .רכוש משותף
הדירות החדשות אשר נבנות על הגג נמכרות ע"י היזם בשוק
בשווי 40,006,200ש"ח.
החופשי
6
3
28%
המצאת תת -חלקה חדשה בבניין ,עליה נרשמת הערת אזהרה
בעלי הדירות מרוויחים 25מטר נטו תוספת לדירה כולל ממ"ד.
ליזם והדירות החדשות מוחרגות מהרכוש המשותף.
( איור - 1מנגנון נתחדשות במסגרת תמ"א ) 38
55
5.2.3פינוי בינוי
במסגרת תכנית זו מוגדרים מרחבי חיפוש לפינוי -בינוי .מרחבים בהם הבינוי הקיים יהרס לטובת בנייה חדשה .בתהליך זה היזם פונה לדיירי המתחם ומחתים אותם על הסכמה לפרויקט בינוי .בהסכם מבטיח היזם דירה חדשה בשטח זהה או גדול יותר מהדירה הקיימת, תשלום שכר דירה בזמן הבנייה ותשלום ארנונה על שטח הדירה הישן. היזם הורס את הבינוי הקיים לבונה במקומו מבנה גבוה יותר ובעל פינוי בינוי -פרשנות למניות
מספר דירות גדול יותר בהתאם להיתר הבנייה .בתכניות מדיניות ישנה הצעה למבנים בעלי 52קומות ,עם קומות מסחריות ועירוב שימושים .חלק מן הדירות החדשות ניתנות לדיירים וותיקים וחלקן נמכר לדיירים חדשים.
56
5.2.4ללא תוספת זכויות
שיכונים צמודי קרקע ומבנים עד 2קומות מוגדרים כמרקמים לשימור וללא תוספת זכויות בנייה .באזורים אלו ממולץ לשמר את איכויות המרקם הקיים ללא תוספת בינוי משמעותית .מתאפשר שיפוץ בהתאם לזכויות קיימות בתוקף תוכניות קיימות .
ללא תוספת זכויות בנייה - פרשנות למניות
57
58
6
מודל מגורים אלטרנטיבי העבודה מציגה מודל מגורים שיתופי הקושר בין המרחב לצורת הקניין כאלטרנטיבה לתפיסת המגורים הטיפוסית. המודל המוצע הנו תוצר של תהליך חיפוש אחר מודל מגורים שיתופי המתקיים ברמה הכלכלית ,קניינית ,ארגונית ומרחבית– בו זמנית. בפרק זה אסקור את המודל המוצע על היבטיו השונים.
59
מודל מגורים אלטרנטיבי
הסוציולוג הצרפתי פייר בורדייה מגדיר את השדה כזירה של כוח המוגדרת על ידי הסוכנים או המוסדות השוררים בתוך המרחב" .כל שדה מגדיר את עצמו בין השאר באמצעות מושאי מאבק ואינטרסים ייחודיים לו ...כדי ששדה יפעל ,צריך שיהיו בו מושאי-מאבק ואנשים המוכנים לשחק את המשחק" (בורדייה .)114-113 :2005,סטן אלן מגדיר את תנאי השדה כמעבר מהיחיד לרבים ,מהאינדיבידואל לקולקטיב ,מהאובייקט לשדה (.)2:1985 ,Allen תוכניות בניין ערים (תב"ע) ותוכניות מתאר אזוריות (תמ"א) הן חלק מתוצריו הפורמליים של שדה התכנון .אלו משקפות את המאבק המתנהל בין השחקנים השונים בשדה :מתכננים ,פוליטיקאים, משפטנים ,יזמים כלכליים ,פעילים חברתיים ועוד .המאבק אינו על עיצוב המרחב גרידא ,אלא על אופן פיתוחו" ,כללי המשחק" המעצבים אותו .היום ,ההון המקצועי המצוי בידי מתכננים ירד ביחס להון הכלכלי המצוי בידי יזמים ומעצב את המרחב .התכנון נתפש כאמצעי או כמכשול להשגת רווח כלכלי (מרום.)223-222 : אני מציעה לבחון את "שדה" התכנון בתהליכי התחדשות עירונית באור חדש .דרך אסטרטגיות המגדירות מחדש את יחסי הכוחות בין סוגי ההון והכוח המעצבים את המרחב.
60
61
6.1מודל כלכלי
1
2
3
בינוי קיים כבסיס להתרחבות
פוטנציאל ההתרחבות של
חלוקת המבנה למניות
המבנה בשכונה מספר טיפולוגיות בינוי
הכלים המוצעים כיום
נדמיין שהחלקה ,כולל פוטנציאל ההתרחבות שלה,
עיקריות ,בינהם:
במסגרת תכניות התחדשות
מבני הרכבת בעלי 4-3כניסות
עירונית מוסיפים אחוזי בנייה
מחולקת למניות .כל מניה מקנה
בגובה 4-3קומות.
משמעותיים הנותנים מנוף כלכלי
חלק בבעלות על החלקה.
שיכוני שטחים בגובה 2-1
להשקעה בפרוייקטים מסוג זה.
קומות.
62
4
5
6
מניות מגורים
מניות משותפות
מניות ציבוריות
במרחב המניות מתורגמות
התושבים תורמים לפיתוח
הדיירים אינם מפתחים רק את
לקטלוג יחידות ,טיפולוגיות .כל
מרחבים משותפים .אלו
החלקה הפרטית שלהם ,אלא גם
יחידה מוערכת לכמות במניות
נכללים במסגרת קטלוג המניות
את הסביבה הדרושה לה .באופן
בהתאם לנפחה ואיכותה.
המשותפות .מרחבים אלו הינם
זה הם תורמים לפיתוח השכונה.
פלטפורמה לקומונאליות וחיי
במסגרת המניות הציבוריות
הקטלוג גם כולל גם התייחסות
שיתוף .כל בניין יכול לקיים
נכללות מניות מסחר ,תעסוקה
למקרי קצה ,למשל :דירות גג
רמת שיתוף שונה בהתאם
חנייה ודיור ציבורי.
ודירות גן .
לרוצונות דייריו.
במסגרת תהליך ההתחדשות הפרט ימצא במרכז ותהייה לו את האוטונומיה להגדיר את השימוש במניות ולעצב את סביבת מגוריו.
63
מניות מגורים
64
דירת 2חדרים | 42מ"ר
דירת 2חדרים | 35מ"ר
שני כיווני אוויר
שלושה כיווני אוויר
דירת 2חדרים | 33מ"ר כיוון אוויר אחד (מערב)
דירת 2חדרים | 55מ"ר
דירת 3חדרים | 60מ"ר
דירת 3חדרים | 70מ"ר
שני כיווני אוויר
שני כיווני אוויר
שלושה כיווני אוויר
דירת 3חדרים | 90מ"ר
דירת 3חדרים | 82מ"ר
שני כיווני אוויר
שני כיווני אוויר
דירת 2חדרים | 55מ"ר שני כיווני אוויר ,קרקע
דירת 4חדרים | 83מ"ר
דירת 4חדרים | 84מ"ר
שני כיווני אוויר
ארבעה כיווני אוויר
ארבעה כיווני אוויר
דירת 5חדרים | 120מ"ר
דירת 5חדרים | 120מ"ר
דירת 4חדרים | 84מ"ר
שלושה כיווני אוויר
שני כיווני אוויר
ארבעה כיווני אוויר
דירת 4חדרים | 84מ"ר
דירת 2חדרים | 50מ"ר
דירת 2חדרים | 42מ"ר
כיוון אוויר אחד (מזרח)
כיוון אוויר אחד (מזרח)
דירת 3חדרים | 48מ"ר
דירת 2חדרים | 55מ"ר
שני כיווני אוויר
שני כיווני אוויר
דירת 2חדרים | 46מ"ר כיוון אוויר אחד (מערב)
דירת 2חדרים | 55מ"ר
דירת 2חדרים | 57מ"ר
דירת 3חדרים | 67מ"ר
שני כיווני אוויר ,קרקע
ארבעה כיווני אוויר
שני כיווני אוויר
דירת 4חדרים | 94מ"ר
דירת 4חדרים | 87מ"ר
שני כיווני אוויר
שלושה כיווני אוויר
דירת 6חדרים | 120מ"ר
דירת 6חדרים | 113מ"ר
דירת 5חדרים | 120מ"ר
שני כיווני אוויר
שלושה כיווני אוויר,גג
שני כיווני אוויר
דירת 4חדרים | 84מ"ר ארבעה כיווני אוויר
65
מניות משותפות
מתוך אמונה כי המגורים צריכים לספק מענה לקהילתיות ותחושת שייכות המודל המוצע כולל פיתוח מרחבים משותפים. אלו ימצאו בשימוש ובבעלות משותפת של הדיירים ונכללים במסגרת קטלוג המניות המשותפות .בין מרחבים אלו ניתן למצוא שירותים משותפים כדוגמאת :מועדון דיירים ,חדרי כביסה ,חדר עגלות ואופניים, חדר לימוד /עבודה משותף ועוד .בנוסף ישנה התייחסות לשטחים הפתוחים הפרטיים, אלו גם כן מהווים מרחב למפגש וחיי קהילה .כל בניין יכול לקיים רמת שיתוף שונה בהתאם לרוצונות דייריו.
66
שירותים משותפים
אגף משותף
קומה משותפת
שפ"פ
מפוזר
מצב מוצע 40%תכסית
מצב קיים 20%תכסית
100-50מ"ר שירותים משותפים בעיבוי מבנה ,ניתן עד 150מ"ר בעיבוי אינטנסיבי.
לא יותר מ 40%תכסית .ניתן עד 45%
לא כולל ממ"קים ומערכת תנועה.
בעיבוי אינטנסיבי( .מתוך תכנית מדיניות למרכז רובע )9
מרפסת /גג משותף
מרחב מוגן קומתי
גגות שטוחים ,יתרון לשימוש בגגות
| 16מ"ר לממ"ק
מתקני שעשועים
2ממ"קים בקומה 32,מ"ר
מועדון דיירים /חדר ילידים
חדר כביסה
| 25-50מ"ר
| 8מ"ר
מערכת תנועה
חדר עגלות ואופניים
מהלך ורטיקלי ומסדרונות פתוחים
| 30מ"ר
גינת ירק
חצר מונמכת -התכנסות
מחוייב לקומת הקרקע
מחסן ציוד
מרחב למידה /עבודה משותף
| 8מ"ר
| 50-25מ"ר
גינה משולבת
67
מניות ציבוריות
דיור ציבורי
5%מכלל יחידות הדיור בחלקה. (המלצות הוועדה למלחמה בעוני)2013,
חופש הבחירה במניות הפרטיות בה יד ביד עם אחריות .הדיירים אינם מפתחים רק את החלקה הפרטית שלהם ,אלא גם את
דירת 2חדרים | 35מ"ר
הסביבה הדרושה לה .באופן זה הם תורמים לפיתוח השכונה. במסגרת המניות הציבוריות נכללות מניות מסחר ,תעסוקה חנייה ודיור ציבורי .אלו נמצאות בבעלות משותפת של הדיירים וההכנסות מהשכרתם משמשות
דירת 2חדרים
לתחזוקת השטחים המשותפים.
| 33מ"ר
מודל זה מעודד פיתוח עירוני המבוסס על היוזמה הקהילתית בעזרת כלים המאפשרים ומחזקים יוזמות אלו.
דירת 2חדרים | 42מ"ר
דירת 2חדרים | 33מ"ר
68
מסחר ותעסוקה
חניה
P חנייה.
חניון תת קרקעי
חנייה במפלס 00.0
מכפיל חנייה
קו מגרש
6מ'
נדרש מתן פתרון חנייה בהתאם לתקן
תוספת 100מ"ר מסחר בעיבוי אינטנסיבי בקומת הקרקע באגף המגדיר מחדש את הרחוב. תוספת הבנייה מתאפשרת עד קו המגרש ובלבד שיישארו לפחות 6מ' מעבר פתוח לציבור.
משרדים להשכרה
חנויות להשכרה
| 20-10מ"ר למשרד +חלל משותף
| 42מ"ר חנות 8 +מ"ר מחסן
מרחב עבודה פתוח
הסעדה
| 100-50מ"ר
| 50מ"ר +אופציה ליציאה לרחוב
סטודיו /גלריה
עסקים קטנים
| 25מ"ר
חנייה במפלס
תאים משרדיים | 100 - 50מ"ר
| 30-15מ"ר
ארכדה מסחרית | 100-50מ"ר
69
6.2מודל קנייני
קאופרטיב הדיור הגרמני הוקם ב1922 בעיר פיירבורג גרמניה .באותם שנים הייתה רווחת תופעה של "סקווטינג" (פלישה) לבניינים .המדינה אשר לא הצליחה לשתלט על התופעה החליטה להסדיר את הבעלות על הבניינים במחירים נמוכים במיוחד .כעבור שנים כאשר ערכם של הבניינים עלה בעלי הדירות מכרו אותם במחיר השוק ועשו רווח גדול .סינדיקט הדיירים הוקם על-מנת למנוע מכירות אלו.
המנגון הקנייני שואב השראה מתוך מודל סינדיקט הדיירים הגרמני .סינדיקט הדיירים הגרמני הינו קאופרטיב גג המאגד כמאה קאופרטיבים לדיור ברחבי גמרניה .כל בניין הינו קאופרטיב דיור עצמאי המנוהל ע"י חבריו .על-מנת לייצר אלטרנטיבה לדיור לטווח ארוך ולמנוע את מכירת הבניינים חזרה לשוק הקאופרטיב בנוי במנגנון הצלבה .הבניינים עצמם ,אשר מאורגנים כקאופרטבים לדיור ורשומים כחברה בע"מ .וקאופרטיב הגג ,סינדיקט הדיירים כולו אשר רשום גם הוא כחברה בע"מ (נגבי ; 24 :2016,גרדי .)2013 ,שני אגפים אלו שלובים זה בזה ויוצרים מערכת בלמים ואיזונים. בהשראה ממודל זה המודל הקנייני המוצע בנוי גם הוא משני אגפים השלובים זה בזה ומאפשרים שיתוף הן ברמה הקניינית והן ברמה היום-יומית. אגף ראשון -החברה העירונית החברה העירונית (לדוגמא עזרה וביצרון ,אשר הייתה אחראית על הקמת השכונה) מתפקדת כקאופרטיב הגג .זו מאגדת את הבעלות המשותפת על יחידות המגורים ואחזקתן .זו אחראית על הקצאה ראשונית והקצאה מחדש של מניות מגורים .ערך מניית המגורים נקבע בהתאם למודל הדוני ,מודל כלכלי האומד את העדפות הצרכן. השיטה מפרקת את מאפייני המוצר ואומדת את השפעתה של כל יחידת מאפיין על מחיר המוצר. אגף שני -הבניינים עצמם הבניינים עצמם כפלטפורמה לקומונאליות וחיי שיתוף .כיוון שקאופרטיב מגורים מעוצב על ידי חבריו ,כך משתנים אורחות החיים מבניין לבניין .כל בניין מקיים רמת שיתוף שונה בהתאם לרצונות הדיירים.
70
71
עיבוי אינטנסיבי -מבנה שיכון יחיד
וינ
גייט
6m קו mבינוי קו בי 6.3תוס מוצע נ פ וי קיים ת אג ף ח דש 42m
7m
72
קו בינוי קו 6.3mתו קיים ספ ת .5mבינוי א גף 1.5mר 4רצועת מוצע חדש 7m צו ה עת עזר ליכה לה גווא רדיה
עיבוי אינטנסיבי -שני מבני שיכון
וינ
גייט
6m קו mבינוי קו בי 6.3תוס מוצע נוי קיי פת א ג ם ף חד
ש
42m
7m
קו בינוי קו 6.3mתו קיים ס בי 4.5m .5mר נוי מוצע פת א ג ף 1צו חדש 7m רצו עת ה עת עזר ליכה לה גווא רדיה
73
עיבוי אינטנסיבי -שלושה מבני שיכון
וינ
גייט
6m קו mבינוי קו בי 6.3תוס מוצע נ פ וי קיים ת אג ף ח דש 42m
קו בינוי קו 6.3mתו קיים ס פ ת .5mבינוי אגף 1.5mר 4רצועת מוצע חדש 7m צו ה עת עזר ליכה לה גווא 7m רדיה
74
עיבוי-מבנה שיכון יחיד
4m קו רצו קו 4mבינוי מוצ עת ה בינ תוספ ע וי ת קיים אגף ח ד ש
ליכה
42m
קו 4mבינוי קו בינ תוס קיים וי מוצע פת א ג ף חד
ש
75
עיבוי-מבנה שיכון יחיד
קו
42m
קו 4mבינוי mקו בינ תוס קיים וי 4.5 1.5mרצו מוצע פת א ג ף חדש ר עת ה שד צועת עז ליכה ר רות ה חי“ל
76
קו בינוי
בינוי
קיים
מוצע
עיבוי-שני מבני שיכון
4m
רצו
קו mבינוי 5 קו בינ תו ס פ ת וי קיים אגף חדש מוצע
עת ה
ליכה
42m
קו 4mבינוי קו בינ תוס קיים וי מוצע פת א
גף חדש
77
6.3מודל מרחבי
המעבר למנגנון מניות מאפשר לשנות את המרחב כפי שאנחנו מכירים אותו היום בתהליכי התחדשות עירונית .כיום במסגרת תהליכי התחדשות עירונית ישנן זכויות הרחבה לדיירים וותיקים .זכויות אלו כוללות תוספת של 25מ"ר לדייר ותיק הכולל ממ"ד .תוספת יחידת מגורים קיימת .שני כיווני אוויר ובגודל ממוצע של 60מ"ר.
זו לעיתים פוגעת באיכויות הדירה הקיימות (ניתן לראות באנליזה אקלימית) במודל המוצע לדייר ותיק זכויות שוות ערך במניות
=
במסגרת עיבוי הבינוי .לא נדרשת הרחבת הדירות הקיימות ונשמרת איכותן .זכויות הההרחבה מנוידות בתוך החלקה .הדייר הוותיק כאמור יכול לבחור את אופן השימוש במניות ברשותו .באפשרותו להישאר לגור בדירה ולהשכיר את המניה הנוספת ברשותו ,לעבור לדירה אחרת בשווי 3מניות או יותר ,או לעבור לדירה בשווי מניה ולהשכיר את
דיירים ותיקים ,מתוקף בעלותם על הנכס, זכאים לשתי מניות שהם שווי הדירה.
+
היתר. זכויות הבנייה מנויידות בתוך החלקה בהתאם לעקרונות תכנון .באופן דיכוטומי ניתן לחלק את עקרונות התכנון לשני סוגים .עקרונות תכנון מקומיים ,מטרתם לשמר את מרקם הבינוי הקיים בשכונה ועקרונות תכנון מנגנוניים ,אלו הינם עקרונות גלובליים המעצבים
במסגרת התחדשות עירונית ועיבוי הבניין דיירים ותיקים זכאים למניה אחת נוספת.
(
)
קיימת אפשרות להשקיע ולרכוש מניות נוספות.
78
את הקאופרטיב .
זכויות הרחבה צמודות דופן
8.7
ניוד זכויות הרחבה
מ'
.4
14
29%
מ'
8.7
5.7
ממוצע אור טבעי מספק (002 )XULשל הדירה במהלך השנה
50%
מ'
ממוצע אור טבעי מספק (002 )XULשל הדירה במהלך השנה
79
80
בינוי קיים הבינוי הקיים כולל בניינים טוריים בעלי 3כניסות .דירות בעלות שני כיווני אוויר ובגודל ממוצע של 60מ"ר. הטיפולוגיה המוצעת הינה בלוק היקפי בעל מסדרונות פתוחים המובילים ליחידות המגורים ולמרחבים המשותפים. 81
קומת קרקע שימור המרקם הקיים בשכונה ושימור החצרות הפנימיות .כיום הבינוי הקיים מהווה 20%מתכסית הקרקע .במצע המוצע ניתן להגיע עד 45% תכסית בעיבוי אינטנסיבי.
82
קונסטרוקציה מערכת סטרוקטורלית בסיסית וחזרתית המאפשרת גמישות בתכנון החלוקה הפנימית .המידות נגזרו מתוך הקונסטרוקציה של הבינוי הקיים.
83
קומה טיפוסית התכנית מאפשרת חופש ומגוון במיקום ,גודל וטיפולוגיית הדירה.
84
מרחב מוגן קומתי המרחב המוגנים אוחדו למרחבים מוגנים קומתיים המוצבים בדפנות המבנה לטובת חיזוקו .אלו מאפשרים חופש תכנוני בתכנון הקומות ויחידות הדיור.
85
חזית החזית הקיימת הוסרה ,ונעשה עיבוי וחיזוק של העמודים בחזית .חזית חדשה מוצבת במקביל לחזית הקיימת .עיצוב החזית חופשי ומשקף את ההרכב התכנוני והחברתי המתקיים בתוך המבנה.
86
אגף משותף בחירות הדיירים על אופן השימוש במניות המשותפות משתקפות באגף משותף המוצב בחזית המבנה הפונה לרחוב לה-גווארדיה.
87
6.3מודל ארגוני
הציטוטים מתוך ראיונות עם תושבים שנעשו במסגרת מחקר בנושא משמעות הבית בתהליכי מעבר -
המניה מקנה זכות על דיור ונבדלת מבעלות מלאה או שכירות .ככזו המניה מאפשרת מעבר במגורים בהתאם ליכולות וצרכים משתנים.
שינוי והמשכיות במגורים בתהליכי פינוי -בינוי .ע"י נאוה קיינר פרסוב.
היכולות לעבור בין דירות מאפשרת לדיירים גמישות מירבית לחיות במגוון סוגי דירות .כך למשל משק בית יכול להרחיב או לצמצם את דירתו ,לשנות את הרכב החללים בדירה או להחליף את מיקומה בהתאם לצרכיו המשתנים .זאת תוך מיזעור אי הוודאות של מחיר והיצע ומותנה בחברות בקבוצה. מנגנון מסוג זה מבוסס על מגוון רחב ושונות .לכן נראה כי הפוטנציאל שלו טמון בקנה המידה העירוני ודורש שינוי תפישתי.
88
2020
זוג צעיר בעלות שימוש
"בתור זוג צעיר בלי עזרה מההורים התפשרנו על דירה שאפשר להרחיב אותה"
5
2
1
0
89
2025
זוג צעיר בעלות שימוש
"רציתי מקום מרווח יותר"
5
90
2
1
0
2030
זוג צעיר 1+ בעלות שימוש
"לא הייתה לנו אפשרות לארח ,בקושי היה מקום למיטות"
5
2
1
0
91
2035
זוג צעיר 2+ בעלות שימוש
"הילדים גדלו ואין פרטיות ,שניהם באותו חדר"
5
92
2
1
0
2040
זוג צעיר 3+ בעלות שימוש
"רציתי בגלל הילדים ,שיהיה לכל אחד חדר משלו"
5
2
1
0
93
2050
זוג צעיר 3+ בעלות שימוש
"הבן גמר צבא ,התחתן"
5
94
2
1
0
95
תכנית קומת קרקע
ב
ללא קנה מידה
ב
א
96
א
97
מקטע מתוך חתך א-א
ללא קנה מידה
98
99
חתך ב-ב
ללא קנה מידה
100
101
102
103
104
105
106
107
108
109
110
111
112
113
114
115
116
117
118
סיכום
עבודה זו בוצעה על-מנת להציג מודל מגורים אלטרנטיבי העשוי לתרום לגיוון ההיצע בשוק הדיור ,להוות פלטרפורמה לקומונאליות וחיי שיתוף ולאפשר את יציבותו של הפרט במגוריו ע"י התאגדות והתארגנות .ההצעה מתייחסת למרקם הבינוי הקיים בשכונת יד אליהו ובוחנת שימוש בתהליכי התחדשות עירונית כפלטפורמה ליישום המודל על -מנת לאפשר התערבות במרכזי ערים ושכונות קיימות ולפתח מלאי דיור חדש תוך כדי המשכיות הקהילות הקיימות. המודל המוצע הינו תוצר של תהליך חיפוש אחר מודל מגורים שיתופי המתקיים ברמה הכלכלית ,קניינית ,ארגונית ומרחבית בו-זמנית. נראה כי קיים קשר הדוק בין טיפולוגיית המגורים למצע המשפטי - כלכלי המתייחס אליה (רבינוביץ' .)2008 ,היום לאור מצוקת הדיור ניתן לחשוב על טיפולוגיית מגורים חדשה הנתמכת על-ידי מצע משפטי -כלכלי מתאים ומקדמת את ההשתתפות האזרחית בכלכלה ובפיתוח החברתי. לתפישתי חשיבה מחודשת על מנגנוני דיור ויצירה של כלים ומדיניות המאפשרים את היוזמה של הקהילה יכולים להוביל לשינוי המרחב כפי שאנו מכירים אותו היום .פיתוח עירוני המבוסס על יוזמות קהילתיות ובעלות משותפת מספק הזדמנות להרחבת המחוייבות וההשפעה של האזרחים על סביבת מגוריהם.
119
ביבליוגרפיה
אלתרמן ,ר ,.סילברמן ,א .ופיאלקוף ח) 2011 (.דיור בר השגה :כלים של תכנון סטטוטורי ומדיניות מקומית.מנהל התכנון ,משרד הפנים ,המרכז לחקר העיר והאזור ,הטכניון. בג"ץ 366/03עמותת מחויבות לשלום וצדק חברתי נ' שר האוצר ( .)12.12.2005 בורדייה ,פייר (".)2005על כמה מתכונות השדה" .בתוך שאלות בסוציולוגיה הוצאת רסלינג. בלום ,א( .ח"ש) .מודלים של בעלות חלקית :מסמך רקע לגיבוש מדיניות ממשלתית בתחום דיור בהישג יד .הגר ,מחקר ופיתוח מדיניות דיור הוגן ,הפקולטה למשפטים ,אוניברסיטת תל אביב. בן שטרית ג ,.צ'מנסקי ד .)2004( .מדיניות המעודדת בעלות על דיור בישראל בשנות התשעים: קפיטליזם בחסותה של התערבות ממשלתית .סוציולוגיה ישראלית ו ( ,)1תשס"ד .67-39 ,2004 בן שטרית ג .)2014( .עשור ללא מדיניות דיור :נסיגת הממשלה מתמיכתה בדיור ומחאת קיץ .2011 מרכז טאוב לחקר המדיניות החברתית בישראל ,נייר מדיניות מס' .03.2014ירושלים ,תמוז תשע"ד ,יולי .2014 ברגר ,ת .)2015( .אוטוטופיה ,על מרחב הביניים הפרוורי בישראל .הקיבוץ המאוחד. גן-מור ג .)2008( .הנדל"ניסטית -הפרה של הזכות לדיור על ידי מדינת ישראל .האגודה לזכויות האזרח בישראל. דה שליט ,א .)1995( .מרקס והמרקסיזם :מאבק המעמדות .בתוך סוציאליזם .הוצאת משרד הביטחון. הכט י .)19 .04 . 2016( .על "כלכלת הפלטפורמות" ו"הכלכלה המשתפת" .מתוך: וולפסון ,ט .ותבורי ,ל .)13.5.2016( .סקירה על שוק הדיור בישראל בפודקאסט "ערך מוסף". ז'בוטינסקי ,ז .)1934( .הגאולה הסוציאלית .כתבים,כרך רשימות.298-297 , זיו ,נ .ושמיר ,ר" )2000( .בנה ביתך' פוליטיקה גדולה ופוליטיקה קטנה במאבק נגד אפליה בקרקע", תיאוריה וביקורת .66-45 :16 חוק בתים משותפים תשכ"א( 1691 -נוסח משולב). 120
טמיר -טאוויל ,ע( .ח"ש) .שכונות הבאוהאוס האמיתיות :מה כדאי לשמר בשכונת יד אליהו וכיצד ניתן לעשות זאת .אוניברסיטת תל אביב. יזהר ,ד .)2008( .פרויקט 'בנה ביתך' המרחב הבנוי בנקודת שינוי חברתית תרבותית ומקצועית, עבודה לשם מילוי חלקי של הדרישות לקבלת תואר מגיסטר למדעים בארכיטקטורה ,טכניון ,חיפה. יזהר ,ד .)3102( .בנה ביתך .בתוך :טלי חתוקה ,טובי פנסטר (עורכות) .המתכננים ,השיח התכנוני בישראל לאן? .הוצאת רסלינג. יעקב י( .ח"ש) .סקירת מאקרו על התפתחות יוזמות כלכלה שיתופית בארץ ובעולם .סיכום מפגש למידה בנושא כלכלה שיתופית. יעקובי ,ח .וצפדיה ,א( .טרם פורסם)".צמתים בהפרטת המרחב."2008-1948 : כהן ,ש .ועמיר ט .)2007( .צורות מגורים :חיבור בין דיון אסטתי לדיון חברתי .בתוך :צורות מגורים: אדריכלות וחברה בישראל .הוצאת עם עובד. כץ נחמני ,ד .)2009( .בעלות או שכירות :בחינה כלכלית של סוג החזקה בנדל"ן למגורים בישראל .חיבור על מחקר לשם מילוי חלקי של הדרישות לקבלת התואר מגיסטר למדעים בתכנון ערים ואזורים,הטכניון ,חיפה. לזר ,ד .)2010( .תכנית מדיניות למרכז רובע .9צוות מזרח ,מנהל הנדסה ,עיריית תל אביב. מאור ,ע .)2004( .חוק פעור בספר החוקים :הצעת חוק יסוד :זכויות חברתיות -כלכליות -כרוניקה של כישלון החקיקה.בתוך :יורם רבין ,יובל שני (עורכים) זכויות כלכליות ,חברתיות ותרבותיות בישראל. הוצאת רמות. מרגלית ,ט" .)2013( .עסקה תכנונית" ,בתוך :המתכננים ,טלי חתוקה וטובי פנסטר (עורכות) ,הוצאת רסלינג ,עמ' .691-971 מרום ,נתי ( .)2013רפורמה /שדה .בתוך המתכננים .השיח התכנוני בישראל לאן? הוצאת רסלינג. מרקוזה ,פ .)2014( .קיימות וצדק :יעדים לערי המחר .בתוך :ערי המחר תכנון ,צדק וקיימות .עורכים: טובי פנסטר ואורן שלמה .הוצאת הקיבוץ המאוחד. משגב ,ח .ופנסטר ,ט )2014( .הזכות לעיר ואקטיביזם מרחבי:מאהל המחאה בגן לוינסקי .בתוך :טובי פנסטר ואורן שלמה (עורכים).ערי המחר תכנון ,צדק וקיימות היום.הוצאת קו אדום. משרד הבינוי והשיכון ( .)2006תכנית אסטרטגית לפיתוח בר קיימא.
121
נגבי א .)2017( .קואופרטיב דיור בישראל :אתגרים והזדמנויות .טיוטאת מחקר לשם מילוי חלקי של הדרישות לקבלת התואר מגיסטר למדעים בתכנון ערים ואזורים. סבירסקי שלמה ,הופמן-דישון ירון ( .)2015ממגורים לנדל"ן ההשלכות של הצטברות העושר בידי מעטים על שוק הדיור בישראל .תל אביב :מרכז אדווה. פדן ,י (ח"ש) .התחדשות עירונית ,היבטים חברתיים בתכנון .עמותת המקום -מתכננים למען זכויות תכנון. פז ארז דניאלה ,וינברג יואב (.)2015דיור להשכרה לטווח הארוך -חוליה חסרה בשוק הדיור בישראל. ענף הבניה והנדל”ן – גלובס .100 DUN'S 17 קלוש ,ר' ולו-יון ,י' ( .)2000הבית הלאומי והבית האישי :תפקיד השיכון הציבורי במרחב .תיאוריה וביקורת .)175 - 153( 61הפקולטה לארכיטקטורה ובינוי ערים ,הטכניון ,חיפה. קלוש ר.)2007( .שאלת הדיור :בין פרט לממסד .בתוך צורות המגורים :אדריכלות וחברה בישראל. עורכות שלי כהן וטולה עמיר .הוצאת עם עובד. רבינוביץ' ,ד .)2008( .דירה פרטית ,בית משותף ,מרחב ציבורי :יחידת המגורים הישראלית בין ד' אמות לנחלת הכלל .בתוך :צורות מגורים ,אדרכילות וחברה בישראל .עורוכת :שלי כהן וטולה עמיר. רוזנפלד טל ,ולרשטיין סבסטיאן ורייכר נתנאל (ח"ש) .לקראת מערך כולל של דיור בהישג יד בישראל. נייר מדיניות .הגר -מחקר ופיתוח מדיניות דיור הוגן .הפקולטה למשפטים ,אוניברסיטת תל -אביב. רוזנק ,ח .)2015( .את מי משרתת הגמישות התכנונית? בתוך :אורבנולוגיה. שדר ,ה ( .)2014אבני הבניין של השיכון הציבורי :שישה עשורים של בנייה עירונית ביוזמה ציבורית בישראל .משרד הבינוי והשיכון. שטרנברג ,ר .)2016( .מגורים זמניים :טעם העיר ,חיים בפרקים .במסגרת שולחנות עבודה בכנס הכלכלה השיתופית מגיעה הביתה. Dovey, K. (1985). Home and Homelessness. In Altman, I. & Werner, C. (Eds.) Home Enviorments, 8 (4): 33-64 New York: Plenum. Elsinga, M. (2005). Affordable and low-risk home ownership. In Boelhouwer P., Doling J. & Elsinga, M (eds.). Home Ownership: Getting in, getting from, getting out (pp 75-93). Delft, The Netherlands: Delft University Press 122
Gruis, V., Elsinga, M., Wolters, A., & Priemus, H. (2005). Tenant empowerment through innovative tenures: An analysis of woonbron-maasoevers ‘ client’s choice programme. Housing Studies, 20(1), 127-147. Hartman, Chester (1998). The case for the right to housing. Housing Policy Debate, 9 (2), 223-246. Lafebvre, Henri (1992). The production of space. Oxford: blackwell. Mitchell, Don (2003). The right to the city. New York. Guildford Press Salins, Peter (1998). Beyond Housing classes: The Sociological significance of private property rights in means of consumption. International Journal of Urban Regional Reserch, 8 (2), 202-227. Stan, Allen (1985). Filed conditions in points + lines. :שיחות וראיונות .בינוי-אדר' נאווה קיינר פרסוב שיחה בנושא משמעות הבית בתהליכי מעבר בפרוייקטי פינוי משלים בימים אלו את מחקרו למאסטר בארכיטקטורה העוסק בתפקיד השטח הפרטי,אדר' דוד אדרעי .הפתוח בשכונות השיכון ביד אליהו .פרופ' דני ברויטמן שיחה בנושא כלכלה עירונית .פרופ' רחל קלוש שיחה בנושא מדיניות דיור שיחה בנושא מודל מגורים. שותפה מייסדת ב׳מגמה׳ משרד לעיצוב אסטרטגי,אדר' רבקה שטרנברג .מעגלי .שיחות וראיונות עם תושבי השכונה
123