münchner immobilien marktbericht 2012

m端nchner immobilien

marktbericht R端ckblick 2011 | Tendenz 2012 | Ausblick 2013 Marktpreise und Transaktionen Vertragszahlen und Analysen M端nchner Preiskompass

2

Inhaltsverzeichnis Editorial

3

Wohn- und Geschäftshäuser

9

Marktsituation

4

Mietniveau

10

Preisentwicklung

5

Preistendenz

11

Grundstücke

6

Münchner Preiskompass

12

Eigentumswohnungen

7

Prognose

14

Doppel- und Reihenhäuser

8

Standorte

15

Editorial

„

Es ist nicht gut mich nach München zu fragen, denn ich bin in München verliebt, und Verliebte reden Torheit.

Liebe Leserinnen und Leser, München ist schön und wirtschaftsstark. Jedes Jahr ziehen rund 15.000 Menschen neu in die bayerische Metropole. Und obwohl sich überall in München die Baukräne drehen, wird noch immer zu wenig gebaut, um Platz für alle zu schaffen. So ist es nicht verwunderlich, dass die Marktzahlen, die wir Ihnen in unserem aktuellen münchner immobilien marktbericht präsentieren, erneut die des Vorjahrs überbieten.

2011 verzeichnete München bei den Immobilienverkäufen den historisch höchsten Umsatz: rund 9,3 Mrd. Euro. Niedrige Zinsen, Angst vor Inflation und die Sehnsucht nach bleibenden Werten treiben die Nachfrage an – nicht nur bei Kapitalanlegern. Auch wir bei Aigner Immobilien spüren dies deutlich: Pro Monat nehmen wir zwischen 2.500 und 3.000 neue Kaufanfragen unserer Kunden entgegen.

München machte 2011 seinem Ruf als teuerste Stadt Deutschlands alle Ehre: Erstmals bezahlten Käufer pro Quadratmeter Wohnfläche 20.000 Euro und mehr für eine Luxusimmobilie. Nicht zuletzt aus diesem Grund war „The Seven“ 2011 das Stadtgespräch: Aus dem ehemaligen Heizkraftwerk im Trendviertel am Glockenbach wird ein exklusiv ausgestatteter Wohnturm.

Eigentümer im Raum München, die ihre Immobilie verkaufen möchten, freuen sich über die exzellente Marktlage. Doch gilt es, vorausschauend und überlegt vorzugehen. Wer kein unnötiges Risiko eingehen möchte, setzt auf den Rat eines Immobilienexperten. Denn um den Wert einer Immobilie korrekt zu bestimmen und Wertverluste zu vermeiden, bedarf es einer fachkundigen Begleitung und einer sehr guten Marktkenntnis.

Ob Kauf oder Verkauf: Wir beraten Sie mit Herz und Sachverstand!

Herzlichst

Thomas Aigner

Tina Aigner

„

Werner Bergengruen, Schriftsteller

3

Marktsituation

Der Münchner Immobilienmarkt Fest im Griff der Nachfrage Ob

es um Lebensqualität oder die Wirtschaftslage geht:

Die Medien berichten von dramatischen Preisanstiegen

München steht bei Entwicklern und Investoren nach wie

bei Münchner Immobilien. Was man in den letzten Jahren

vor als eine der lebenswertesten Städte Europas im Fokus.

beobachten kann ist allerdings nicht neu. Bereits die Jahre 1989

Das hohe Wohlstandsniveau sowie die berühmte „Münchner

und 1990 zeigten, dass der Münchner Immobilienmarkt bereits

Mischung“ aus global agierenden Unternehmen und

in der Vergangenheit immer wieder mit Preisanstiegen zu

dem bayerischen Mittelstand mit seinen leistungsfähigen

kämpfen hatte, aber auch bei Preisabschwüngen nie seine

Branchen machen die bayerische Metropole zu einem stabilen

Stabilität einbüßt. Fazit: München ist krisensicher!

und für Arbeitgeber und -nehmer attraktiven Standort.

Einwohner und Haushalte | Prognose Stadt München bis 2020 / 2025



Damit wohnten zu diesem Zeitpunkt 6,6 Prozent mehr Menschen

EINWOHNER IN MIO.

1,6

in der Stadt als im Jahr 2006. Und die Münchner sind mobil: Rund Einwohner in Mio.

120.000 innerstädtische Umzüge pro Jahr verzeichnen die Statistiker. Doch längst nicht jeder findet seine Traumwohnung – während der Wohnungsbedarf bei 9.300 Wohnungen pro Jahr verankert ist, werden seit dem Jahr 2000 nur etwa 5.900 fertig gestellt. Kein Wunder also, dass die Nachfrage in München

832 793

1,4

1,35

1,3

1,23

1,2

BAUPREISE



260 240 220 200 180 160 140 120

10 20

08

06

04

02

00 20

98

96

94

92

88

90 19

86

84

82

100 80

700

25 20

20 20

15 20

10 20

05 20

00 20

95 19

90 19

VERBRAUCHERPREISE

280

19

800

650

300

Quelle: Gutachterausschuss München

850

750

725

Entwicklung der Wohnbaulandpreise sowie der Bau- und Verbraucherpreise nach Indizes (Basis 1980 = 100)



1,45

1,43

Quelle: ZIMAS Zentrales Informations-Management und Analysesystem des Statistischen Amts der Landeshauptstadt München und Regionale Haushaltsprognose des BMVBS

massiv hinter dem Angebot hinterherhinken.

WOHNBAULANDPREISE

900

1,1

keine Immobilienblase, denn dazu müsste die Nachfrage

320

HAUSHALTE IN TSD.

1,5

den Immobilienmarkt befeuert! Schon aus diesem Grund droht





Haushalte in Tsd.

Mehr als 1,4 Mio. Menschen lebten im Mai 2012 in München.

Index

4

Preisentwicklung

Transaktionen und Geldumsatz Das Jahr 2011 verdeutlichte die ungebrochene Attraktivität

ein historischer Höchststand. Der Geldumsatz lag 1,7 Mrd.

des Münchner Immobilienmarkts. Nicht nur die Verträge und

Euro über dem von 2010, ein Plus von 22 Prozent. Es gab in

der Geldumsatz beeindruckten. Auch der Flächenumsatz der

allen Marktsegmenten Zuwächse. Besonders stechen aber

bebauten und unbebauten Grundstücke spricht für sich – mit

die Büro- und Geschäftshäuser heraus: mit einem Plus

320 Hektar hat er die 7-fache Größe der Theresienwiese.

von 630 Mio. Euro und einem 24-prozentigen Anstieg des Geldumsatzes. Grund dafür war unter anderem der Verkauf

Die Anzahl der beurkundeten Verträge erreichte 2011

eines Einkaufszentrums mit einem Volumen von über 400 Mio.

eine neue Rekordmarke. Registrierte der Gutachterausschuss

Euro und von drei Büro- und Geschäftshäusern mit je rund 100

2010 noch 16.700 Verträge, so wurde dieser Wert 2011

Mio. Euro. Bei den unbebauten Wohnbaugrundstücken kam

noch um 5 Prozent übertroffen: 17.480 Verträge. Allein am

es zu einer Zunahme des Geldumsatzes von rund 10 Prozent.

Wohnungs- und Teileigentumsmarkt wurden 783 Verträge mehr als im Jahr 2010 verzeichnet, ein Plus von 6 Prozent.

Erneut deutlich höher als im Vorjahr war der Geldumsatz des

Bei den unbebauten Grundstücken lag die Steigerungsrate

Wohnungs- und Teileigentums. In diesem Marktsegment, das

bei 2 Prozent, während bei bebauten Grundstücken

seit 2009 permanent wächst, lag das Umsatzniveau 19 Prozent

die Vertragszahl um 5 Prozent sank. Rund 9,3 Mrd. Euro

über dem Vorjahreswert.

wurden 2011 am Münchner Immobilienmarkt umgesetzt –

Transaktionen

18.000



17.000

10.000

16.000

9.000

GESAMTE VERTRÄGE SEIT 1990

GESAMTER GELDUMSATZ SEIT 1990

11.000

8.000

15.000

Mio. €

14.000 13.000

7.000 6.000

Quelle: Gutachterausschuss München 2011

Quelle: Gutachterausschuss München 2011

08

10 20

06

04

02

98

00 20

96

94

90

10 20

08

06

04

02

00 20

98

96

19

94

2.000 92

3.000

10.000 90

4.000

11.000

92

5.000

12.000

19

Anzahl



Geldumsatz

5

Grundstücke

Grundstücke Käufer mussten im Jahr 2011 das rund 3,2-fache für Bauland ausgeben wie 1980 – denn die verfügbaren Flächen werden knapp. Bei den 851 Verträgen für unbebaute Grundstücke wurde trotz fast gleich hohen Vertragszahlen wie 2010 ein Geldumsatzplus von 21 Prozent erreicht – bei einer um 7 Prozent verminderten Fläche. Das Preisniveau von Wohnbaugrundstücken ist von 2010 auf 2011 durchschnittlich um 10 Prozent angestiegen. In guten Wohnlagen lagen die Preise der Grundstücke für den Geschosswohnungsbau und für Einfamilienhausgrundstücke bei einzelnen Verkäufen sogar bis 75 Prozent über den Bodenrichtwerten zum Stand vom 31.12. 2010. Bauland für ein Einfamilienhaus oder ein Reihen- oder Doppelhaus in guter Wohnlage kostete 2011 in München zwischen 640 und 1.870 Euro pro m². Noch größer ist die Preisspanne in der besten Wohnlage: 1.350 bis 2.050 Euro pro m² kostete der Grund für ein Reihen- oder Doppelhaus.

Und zwischen 2.450 und 4.950 Euro pro m² mussten Käufer in Bauland für ein Einfamilienhaus in dieser Lage investieren.

Geldumsatz seit 1990 (alle Nutzungsarten)



UNBEBAUTE GRUNDSTÜCKE

2.000 1.500

Mio. €

1.000 500

Quelle: Gutachterausschuss München 2011

08

10 20

06

04

02

98

00 20

96

94

92

90

0 19

6

Eigentumswohnungen

Eigentumswohnungen Beobachtet man das gestiegene Preisniveau bei Bauland, so

pro m² ausgeben. Tendenz steigend: Im ersten Quartal 2012

ist es nicht verwunderlich, dass 2011 auch im Eigentumswoh-

wurden bereits 4.750 Euro pro m² fällig. Im Jahr 2011 wurden 35

nungssegment die Preise stark anzogen. In diesem Bereich stieg

Luxus-Neubauwohnungen im Innenstadtbereich verkauft,

das Geldumsatzvolumen auf 4 Mrd. Euro. Hier kam es zu einem

zum Durchschnittspreis von 13.500 Euro pro m². Vereinzelt

Plus von 650 Mio. – rund 19 Prozent mehr Umsatz als 2010.

zahlten Käufer für besondere Luxusimmobilien – etwa im Trendviertel am Glockenbach für eine Wohnung im Luxusturm

15.024 Verträge wurden im Bereich Wohnungs- und Teilei-

„The Seven“ – sogar 20.000 Euro und mehr pro m².

gentum abgeschlossen. Rund ein Drittel davon entfiel auf Neubauwohnungen. In München wird viel zu wenig gebaut,

Die Standardabweichung zum Mittelwert in diesem Marktseg-

um die Nachfrage für Bestandswohnungen zu befriedigen.

ment muss man sich auf der Zunge zergehen lassen: + /- 40

Die Geldumsätze sprechen die Sprache des hohen Nach-

Prozent! „The Seven“ gehört natürlich zu den Ausnahmeob-

frageniveaus: Bei den Neubauwohnungen als auch bei den

jekten in absoluter Spitzenlage. Das Preisniveau in Bestla-

Bestandswohnungen in mittleren und guten Wohnlagen

gen wie Solln, Nymphenburg oder Bogenhausen bewegte sich

löste der Käuferansturm einen Preisanstieg von durchschnitt-

im Jahr 2011 doch deutlich darunter: Im Mittel zahlten Käufer

lich 10 Prozent aus. 2011 musste man für eine durchschnitt-

hier 6.500 bis 8.000 Euro pro m², mit einer Abweichung von +/-

liche Neubauwohnung mit 80 m² in durchschnittlichen bis

20 Prozent. Für Einzelobjekte mit Dachterrasse oder Parkblick

guten Wohnlagen 355.000 Euro und somit etwa 4.450 Euro

legten die neuen Besitzer bis zu 17.000 Euro pro m² an.

Preise für Neubauwohnungen



PREISE 2005 BIS 2012 IM 1. QUARTAL

5.000 4.750

€/m² Wohnfläche

4.500 4.250 4.000 3.750 3.500 3.250 3.000 2.750

Quelle: Gutachterausschuss München 2011

12 20

11 20

10 20

09 20

08 20

07 20

06 20

20

05

2.500

7

Doppel- und Reihenhäuser

Doppel- und Reihenhäuser Rund

20 Prozent mehr Doppelhaushälften als im Vorjahr

ger Grund auskommen und im Durchschnitt 60.000 Euro mehr

wurden 2011 verkauft. Die Preissteigerungen in durchschnitt-

bezahlen (Preisspanne: +/- 15 Prozent). Bei den wieder-

lichen und guten Wohnlagen erreichten bei Neubauten im

verkauften Reihen- und Doppelhäusern sind die Durch-

Mittel rund 13,5 Prozent und die Vertragszahlen lagen mit 134

schnittspreise 10 bis 15 Prozent über das Vorjahresniveau ge-

Verträgen sogar rund 54 Prozent über dem Vorjahresniveau.

stiegen. Ein Reihenmittelhaus aus der Baujahrsgruppe 2000

Für eine Neubau-Doppelhaushälfte in durchschnittlicher bis

bis 2006 kostete durchschnittlich 435.000 Euro und somit rund

guter Lage mit 135 m² Wohnfläche und 285 m² Grund zahlten

3.900 Euro pro m² bei 110 m² Wohnfläche und 165 m² Grund.

Käufer im Jahr 2011 durchschnittlich 620.000 Euro – etwa 4.600 Euro pro m² (Preisspanne +/- 15 Prozent). 2010 lagen die Preise

Einfamilienhäuser – in diesem Segment kommt es nicht nur

etwa 75.000 Euro darunter, bei 4.050 Euro pro m² Wohnfläche.

auf Lage, Infrastruktur, Bausubstanz und Architektur des

Wiederverkaufte Doppelhaushälften aus der Baujahrsgrup-

Objekts an, sondern auch auf den Geldbeutel des Käufers. Wer

pe 2000 bis 2007 kosteten durchschnittlich 600.000 Euro.

2011 in München eines dieser raren Objekte erwerben konnte, zahlte für rund 160 m² Wohnfläche in durchschnittlicher

Ein Neubau-Reihenmittelhaus mit 115 m² Wohnfläche und

bis guter Lage zwischen 4.100 und 6.800 Euro pro m² Wohn-

etwa 175 m² Grund war 2010 für durchschnittlich 425.000

fläche. Nicht nur in diesem Segment kommt insbesondere in

Euro zu haben – mit einer Preisspanne von +/- 10 Prozent.

den Bestlagen der Faktor „Liebhaberobjekt“ ins Spiel. Preislich

Doch mussten Käufer 2011 durchschnittlich mit 30 m² weni-

ist hier nach oben nahezu alles möglich.

Baugrundanteil bei Preisen für Einfamilienhäuser im Herbst 2011



BAUGRUND FÜR EINFAMILIENHÄUSER

900.000



EINFAMILIENHÄUSER OHNE BAUGRUND

800.000 700.000 €/Objekt

8

600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0

M ün

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Nür n

Quelle: Berechnungen des IVD-Instituts

b e rg

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Wohn- und Geschäftshäuser

Mehrgeschossige Wohn- und Geschäftshäuser 2011 wurden trotz hoher Nachfrage etwas weniger mehrge-

Auf dem Gewerbeimmobilienmarkt wurde eine deutliche

schossige Mehrfamilienhäuser verkauft als im Vorjahr. Der

Geldumsatzsteigerung erzielt. Vier Neubau-Bürohäuser wurden

Geldumsatz entwickelte sich trotzdem positiv. Rund14 Prozent

2011 zum Durchschnittspreis von 4.100 Euro pro m² verkauft.

lag er 2011 über dem Vorjahresniveau – vor allem dank einiger

Und es kam zu einem ordentlichen Flächenzuwachs: + 21 Hektar.

Wohnanlagen mit Kaufpreissummen über 20 Mio. Euro.

Bei den Büro- und Geschäftshäusern im Bestand übertraf Bei Mietwohnhäusern lag der Großteil der Objekte in einer

der Geldumsatz bei nahezu gleicher Verkaufsanzahl das Vor-

Preisspanne von 1 bis 4 Mio. Euro, im Neubau-Segment wur-

jahresniveau um 630 Mio. Euro. Grund dafür war unter anderem

den 14 Häuser verkauft. Mehrgeschossige Wohnhäuser mit

der Verkauf des Einkaufszentrums PEP mit einem Geldvolumen

einem Gewerbeanteil bis 30 Prozent wurden in besonders

von über 400 Mio. Euro. Auch in diesem Segment zeigt sich:

attraktiven Wohnlagen zu einem durchschnittlichen Preis

der Markt wächst. Der Münchner Büro-Vermietungsmarkt

von 3.900 Euro pro m² verkauft – mit einer Preisspanne von

erwies sich 2011 als sehr dynamisch. Der Flächenumsatz stieg

2.800 bis 6.050 Euro pro m². Elf Neubau-Wohnhäuser ohne

um mehr als 44 Prozent, auf 847.500 m², und damit auf den

Gewerbeanteil wurden 2011 verkauft: zu Preisen zwischen

höchsten Wert der vergangenen zehn Jahre. Im Bayerndurch-

3.200 und 5.250 Euro pro m². Das entspricht 4.250 Euro pro m²

schnitt zahlte man 2011 für den guten Nutzungswert 8,90 Euro

im Durchschnitt.

pro m² – in München ab 14,33 Euro pro m².

Verkäufe von Mietwohnhäusern im Jahr 2011

Quelle: Aigner Immobilien Research

Quelle: Gutachterausschuss München 2011

45

<1

0 0-

+ 0,2 %

20

21,85

>2

21,90

5

0-

Flächenbestand (Mio. m²)

10

0

- 2,0 %

-1

14,70

>1

14,40

>8

Durchschnittsmiete (EUR/m²)

15

-8

+ 4,4 %

>6

29,70

-6

31,00

20

>5

Spitzenmiete (EUR/m²)

25

-5

- 2,5 %

>4

7,9

30

-4

7,7

35

>3

+ 46,6 %

-3

580.000

GEGLIEDERT NACH PREISGRUPPEN IN MIO. €

40

>2

850.000

Leerstandsrate (%)



Veränderung 2010 - 2011

2

Flächenumsatz (m²)

2010

Anzahl

2011

1-

Büromarkt München 2011

9

10

Mietniveau

Mietniveau München ist seit Jahren auch bei den Mietpreisen Spitzenrei-

Das Mietpreisniveau für Bestands-Doppelhaushälften lag

ter in Deutschland. Die Münchner seufzten so auch im Herbst

bei durchschnittlich 1.940 Euro, bei Neubau-Doppelhaus-

2011 über deutliche Mietanstiege – alle Segmente erreichten

hälften schlugen etwa 2.300 Euro zu Buche.

hier neue Höchstwerte. Immerhin stiegen die Wohnungsmieten etwas verhaltener als die Hausmieten. Dies gilt sowohl für

Je nach Stadtteil variiert die Nettokaltmiete erheblich – denn

Bestands- als auch für Neubauwohnungen. Bei den Altbau-

Immobilie ist nicht gleich Immobilie. Deshalb gibt es stets

wohnungen, Bestandswohnungen, neu errichteten Woh-

Zu- und Abschläge auf die Durchschnittsmiete. In der Altstadt

nungen oder auch Neubau-Reihenmittelhäusern stiegen

wurde 2011 für die Miete von Neubauwohnungen zwischen

die Mieten nach Berechnungen des IVD im Herbst 1,4 bis 1,9

15 und 28 Euro pro m² ausgegeben, in Giesing wurden 11 bis

Prozent. Für Neubau-Reihenmittelhäuser sowie Neubau-

15 Euro pro m² fällig. Fazit: Vorerst ist keine Entspannung auf

oder Bestands-Doppelhaushälften mussten zum Zeitpunkt

dem Mietmarkt zu erwarten.

zwischen 3,2 und 3,6 Prozent mehr bezahlt werden. In guten Lagen wurden in München bei den Altbauwohnungen 2011 laut IVD durchschnittlich 13,70 Euro pro m² gezahlt. Die Mieten für Wohnungen mit 60 bis 80 m² aus dem Bestand lagen hier bei rund 12,70 Euro pro m², und für Neubauwohnungen zahlten die Mieter etwa 14,00 Euro pro m². Ein Reihenmittelhaus im Bestand kostete die Mieter in guten Lagen durchschnittlich 1.650 Euro pro Monat, und für ein Neubau-Reihenmittelhaus musste monatlich rund 1.770 Euro ausgegeben werden.

Mietpreise für Wohnungen in Bayern nach Städten im Jahr 2011 (pro m²)



BESTAND

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Sehr gut

Normal Einfach

Quelle: Aigner Immobilien Research

b e rg

Passa u

Altbau / Euro pro m²

Neubau / Euro pro m²

13 - 25

13,5 - 28,5

12 - 16,5

13 - 20

10 - 13

11 - 15

R ege

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Gut

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8 - 11

NEUBAU

8,61 € 6,96 € 13,63 € 12,20 €

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Münchner Mietpreise Lage



rg

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Würz bu

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9 - 12,5

Quelle: Focus/Statista 2012

9,65 € 7,20 € 7,21 € 6,55 € 9,77 € 8,67 € 9,04 € 7,92 €

9,06 € 7,47 €

Preistendenz

Feldmoching

Hasenbergl

Ludwigsfeld UntermenzingAllach

LerchenauWest

Industiebezirk

Am Hart

Alt-Moosach Riesenfeld

Milbertshofen

Alte Heide Hirschau

MoosachBahnhof Obermenzing

Neuhausen

Neu-Pasing Aubing-Süd

Pasing

SchwabingWest

Dom Pedro

Nymphenburg

Oberföhring

Maxvorstadt

SchwanAltstadt – Lehel thalerhöhe Au – Ludwigsvorstadt – Haidhausen Isarvorstadt

Laim

Blumenau Neuhadern

Sendling – Westpark

Sendling

Großhadern

LK München Obersendling ThalFürstenkirchen ried- ForstenWest ried

Untergiesing

Harlaching

Obergiesing

Johanneskirchen

Herzogpark

Münchner Freiheit

Bogenhausen Am Westbad

LK München

LerchenauOst

Lochhausen

Altaubing

Obere Isarau

Freimann

Daglfing Englschalking

Berg am Laim

GartenstadtTrudering

Ramersdorf

Südgiesing

Messestadt Riem

Trudering Riem

Waldtrudering AltPerlach

Neuperlach

Waldperlach

Solln

Die Lage macht’s!

Immobilien

sind Unikate und jedes Haus, jede Wohnung

für Verkäufer sehr schwierig, über Marktzahlen und Durch-

und jedes Grundstück ist unverwechselbar. Sei es durch die

schnittswerte den Wert einer Immobilie zu bestimmen.

Architektur, sei es durch die Lage, die Infrastruktur oder

Wir geben Ihnen auf den folgenden Seiten erste Orientie-

auch durch liebevoll gestaltete Details. Ein schöner, einge-

rungswerte. Vielfältige, zum Teil schwer zu durchschauende

wachsener Garten kann ein durchschnittliches Haus zum

Faktoren bestimmen den Preis – lassen Sie sich aus diesem

Traumhaus werden lassen. Trotz guter Marktsituation ist es

Grund von unseren Immobilienexperten beraten!

 

SEHR GUTE WOHNLAGE GUTE WOHNLAGE

Preistendenz

Lagequalität

Neubauwohnungen € pro m²

Tendenz

Faktor Rentehäuser

NORMALE WOHNLAGE

Sehr gute Wohnlage

5.100 bis offen

steigend

ab 24-fache Jahresmiete

EINFACHE WOHNLAGE

Gute Wohnlage

4.400 bis 5.100

steigend

19 bis 26-fache Jahresmiete

Normale Wohnlage

3.700 bis 4.400

steigend

17 bis 23-fache Jahresmiete

Einfache Wohnlage

3.000 bis 3.700

steigend

bis 20-fache Jahresmiete

Quelle: Aigner Immobilien Research

11

12

Münchner Preiskompass

Münchner Preiskompass Häuser (EFH/DHH/RH) Kaufpreis

ETW Neubau Euro pro m²

Miete Neubau Euro pro m²

Altstadt

keine Angabe*

5.800 - 18.000

13,50 - 28,00

Lehel

keine Angabe*

5.500 - 15.000

14,00 - 26,00

Maxvorstadt Ost

keine Angabe*

4.500 - 15.000

13,00 - 24,00

Maxvorstadt West

keine Angabe*

2.600 - 13.500

13,00 - 23,00

Untersendling / Westpark / Westend

450.000 - 1.200.000

2.700 - 6.200

11,50 - 15,00

Sendling / Isarvorstadt

500.000 - 1.200.000

3.700 - 6.500

11,00 - 15,00

Glockenbach

keine Angabe*

4.500 - 8.000

14,00 - 24,00

Untergiesing / Harlaching

500.000 - 4.000.000

3.500 - 6.800

14,00 - 19,00

Obergiesing / Au

keine Angabe*

3.000 - 7.000

11,00 - 15,00

Haidhausen

keine Angabe*

2.500 - 8.400

11,50 - 21,00

Allach / Untermenzing

360.000 - 850.000

3.500 - 5.300

10,00 - 14,00

Aubing / Neuaubing

415.000 - 900.000

2.600 - 5.200

9,50 - 12,00

Berg am Laim

400.000 - 730.000

2.900 - 6.200

10,00 - 12,00

Ramersdorf

400.000 - 1.300.000

3.000 - 5.000

9,50 - 12,00

Bogenhausen

800.000 - 8.500.000

4.800 - 15.000

13,00 - 28,00

Daglfing

500.000 - 1.000.000

3.700 - 4.200

10,00 - 19,00

Feldmoching

450.000 - 950.000

2.900 - 5.800

11,00 - 15,00

Forstenried

470.000 - 1.000.000

3.300 - 5.800

12,00 - 17,00

Freimann

430.000 - 900.000

2.600 - 5.700

10,50 - 17,00

Großhadern

550.000 - 1.500.000

3.600 - 5.200

11,00 - 13,00

Laim

500.000 - 1.200.000

4.800 - 6.900

11,00 - 13,50

Langwied

460.000 - 900.000

3.900 - 5.200

10,00 - 13,00

Milbertshofen

500.000 - 1.100.000

3.200 - 4.600

12,69 - 13,03

Moosach

500.000 - 900.000

2.900 - 5.300

11,00 - 14,00

Nymphenburg / Gern

650.000 - 5.000.000

4.500 - 12.000

12,00 - 24,00

Obermenzing

400.000 - 2.400.000

3.200 - 6.500

11,50 - 16,00

Pasing

500.000 - 1.200.000

3.000 - 8.200

11,50 - 16,00

Perlach

450.000 - 900.000

3.000 - 5.000

9,50 - 13,00

Schwabing

700.000 - 9.000.000

4.400 - 15.000

12,50 - 25,00

Solln / Prinz-Ludwigs-Höhe

450.000 - 5.500.000

3.700 - 8.500

12,50 - 20,00

Thalkirchen

keine Angabe*

3.100 - 8.000

10,50 - 15,50

Trudering

450.000 - 1.600.000

3.200 - 6.500

11,00 - 15,00

Waldperlach

500.000 - 1.500.000

3.500 - 4.500

11,50 - 15,50

Riem

500.000 - 1.00.000

3.400 - 5.400

10,00 - 14,50

Oberföhring

500.000 - 1.000.000

3.800 - 6.900

9,00 - 14,50

Johanneskirchen

400.000 - 1.000.000

4.000 - 4.500

13,00 - 19,00

Denning

500.000 - 1.300.000

4.900 - 5.500

11,50 - 20,00

* Eine seriöse Preisangabe ist in Ermangelung belastbarer Daten an dieser Stelle nicht möglich.

Quelle: Aigner Immobilien Research

Münchner Preiskompass

Münchner Umland Preiskompass Häuser (EFH/DHH/RH) Kaufpreis

ETW Neubau Euro pro m²

Miete Neubau Euro pro m²

Grünwald

550.000 - 5.000.000

3.700 - 6.500

10,00 - 16,00

Pullach

600.000 - 4.500.000

3.400 - 5.800

11,00 - 16,00

Würmtal / Gräfelfing

420.000 - 4.500.000

3.400 - 5.800

11,00 - 13,50

Ottobrunn

480.000 - 2.500.000

3.600 - 5.000

9,00 - 14,50

Unterschleißheim

400.000 - 750.000

3.800 - 4.900

10,00 - 12,50

Oberschleißheim

450.000 - 800.000

3.700 - 4.900

10,00 - 12,50

Garching

470.000 - 900.000

3.500 - 5.800

11,00 - 14,00

Feldkirchen

450.000 - 950000

3.400 - 4.200

11,00 - 13,00

Grasbrunn

500.000 - 800.000

3.500 - 4.500

9,00 - 13,00

Haar

500.000 - 900.000

3.500 - 5.000

10,00 - 12,50

Ismaning

480.000 - 950.000

4.000 - 5.800

9,50 - 14,00

Oberhaching

500.000 - 900.000

4.000 - 5.000

10,00 - 13,00

Unterhaching

450.000 - 950.000

4.000 - 5.500

9,50 - 13,50

Planegg

450.000 - 1.500.000

4.000 - 5.500

9,00 - 13,00

Putzbrunn

460.000 - 850.000

4.000 - 5.400

9,50 - 13,50

Taufkirchen

490.000 - 900.000

4.100 - 5.000

8,50 - 13,00

Unterföhring

500.000 - 900.000

4.100 - 5.500

10,00 - 13,50

Vaterstetten

450.000 - 3.000.000

3.500 - 5.500

9,50 - 12,50

Germering

400.000 - 1.400.000

4.000 - 5.400

9,00 - 13,00

Quelle: Aigner Immobilien Research

13

14

Prognose

Prognose München ist eine überschaubare Großstadt mit einem ho-

Die Eigentumswohnungen nehmen auch 2012 einen Son-

hen Freizeitwert sowie Lebensstandard und einem gesun-

derstatus ein! Der Geldumsatz erreichte im Anfangsquartal

den Arbeitsmarkt mit vielen Gutverdienern.

das Vorjahresniveau, obwohl auch hier die Zahl der Verkäufe zurückging. Deutliche Preissteigerungen zeigen, dass die

Die Geburtenrate steigt in München – im Gegensatz zum

Preise für Neubau- und Bestandseigentumswohnungen

restlichen Deutschland. Wohnraum wird so auch in der

auch weiterhin nicht stagnieren. Und dieser Prozess wird so

Zukunft heiß begehrt sein. Solange die Unsicherheit auf den

schnell nicht stoppen: Bereits in diesem Jahr wird der Durch-

Finanzmärkten anhält, werden nicht nur Eigennutzer, sondern

schnittswert von Neubau-Eigentumswohnungen in diesen

auch Kapitalanleger in Immobilien investieren. Der Projekt-

Lagen noch die Marke von 5.000 € pro m² überschreiten.

entwicklermarkt in München boomt. Doch die Stadt braucht dringend neues Bauland, um Wohnraum zu schaffen. Im ersten

Besonders 3- bis 4-Zimmerwohnungen ab 90 m² in guten bis

Quartal 2012 verzeichnet der Gutachterausschuss im Segment

sehr guten Lagen sowie Einfamilien-, Reihen- und Doppel-

unbebaute Wohnbaugrundstücke einen Rückgang bei den

häuser werden weiterhin sehr begehrte Objekte sein. München

Verkaufsfällen – trotz extremer Nachfrage. Bauland ist gefragt

ist und bleibt anspruchsvoll – auch hinsichtlich des Kaufpreis-

und knapp.

niveaus bei Immobilien.

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Büro Nymphenburg Patrick Schönleiter

Büro Schwabing Dr. Jürgen Grun

Tel.: (089) 17 87 87 - 12 ps@aigner-immobilien.de

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Ruffinistr. 26 | 80637 München

Hohenzollernstr. 118 | 80796 München

Büro Lehel Kathrin Cikanek

Büro Bogenhausen Michael Steur

Tel.: (089) 17 87 87 - 23 cikanek@aigner-immobilien.de

Tel.: (089) 17 87 87 - 33 steur@aigner-immobilien.de

Steinsdorfstr. 18 | 80538 München

Ismaninger Str. 88 | 81675 München

Büro Pullach Thomas Aigner

Büro Starnberg Thomas Gum-Bauer

Tel.: (089) 17 87 87 - 15 aigner@aigner-immobilien.de

Tel.: (08151) 650 64 - 60 gum-bauer@aigner-immobilien.de

Immergrünstr. 7 | 82049 Pullach

Hauptstr. 5a | 82319 Starnberg

15

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Altstadt/Lehel – charmante Altbauwohnung Baujahr 1900 | ca. 102m² Wfl. | 3 Zimmer

Neuhausen – Dachterrassenwohnung mit Ausblick Baujahr 1990 | ca. 180m² Wfl. | 4 Zimmer

Aubing Süd – gepflegtes Einfamilienhaus Baujahr 1981 | ca. 168m² Wfl. | ca. 470m² Grund

Nymphenburg/Gern – traumhaftes Reiheneckhaus Baujahr 1896 | ca. 150m² Wfl. | ca. 286m² Grund

Waldtrudering – Bauhausvilla für Designliebhaber Baujahr 1976 | ca. 350m² Wfl. | ca. 821m² Grund

Lehel – herrschaftliches Eckhaus Baujahr 1895 | ca. 1.894m² Gesamtfläche

Schwanthalerhöhe – denkmalgeschützter Altbau Baujahr 1899 | ca. 1.238m² Gesamtfläche

Sendling – repräsentatives Mehrfamilienhaus Baujahr 1870 | ca. 730m² Gesamtfläche

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