Programa julio2013

PROGRAMA PARA EL DESARROLLO DE LA UNIDAD INTEGRADA “SECTORES 5, 6 y 7 DE LAS NORMAS SUBSIDIARIAS DE PEDREGUER – ALICANTE”

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1.- ANTECEDENTES Las Normas Subsidiarias de Pedreguer fueron aprobadas definitivamente por la Comisión de Urbanismo del 29-07-1.987, y no han sido homologados conforme la disposición transitoria primera de la Ley 6/1994, de 15 de noviembre, de la Generalitat Valenciana, Reguladora de la Actividad Urbanística (LRUV en adelante) por lo que, según el artículo 125.5 de la Ley 16/2005, de 30 de diciembre, de la Generalitat.

Urbanística Valenciana (LUV en adelante), el programa de actuación integrada debe incluir un documento de justificación de la integración territorial, que figura en documentación anexa. Entre las determinaciones del instrumento de planeamiento urbanístico municipal, se encuentra la delimitación de los sectores 5, 6 y 7 de suelo urbanizable.

2.- BASES LEGALES. El artículo 119.2 de la LUV prevé que la responsabilidad de ejecutar la Actuación puede ser asumida por la propia administración, en ejercicio de sus competencias, mediante la gestión directa. De acuerdo con el artículo 128 de la Ley 19/2005, recientemente modificado mediante el DECRETO-LEY 1/2008, de 27 de junio, del Consell, de medidas urgentes para el fomento de la vivienda y el suelo, en el caso de gestión directa, los ayuntamientos pueden formular programas de actuación integrada, aportando lo señalado en el artículo 126, es decir el que expresa el contenido de la Alternativa Técnica, aunque añade que no son preceptivos los contenidos a que se refieren las letras f) (Proyecto de urbanización) e i) (Inventario preliminar de construcciones, instalaciones, etc. afectadas por las obras de urbanización). En este caso la Alternativa Técnica incluye el Proyecto de Urbanización pero no el inventario al que hace referencia la letra i). En el apartado 2 del artículo 128 modificado, se expresa que la proposición jurídico-económica deberá contener los documentos previstos en el artículo 127, con las excepciones derivadas de los números siguientes, es decir no es exigible un coeficiente de canje para la retribución en suelo.

El contenido de la documentación que debe incluir la proposición jurídicoeconómica viene expresada en el artículo 127, apartado 1 y 2, si bien artículo 125.4 aclara que si el ayuntamiento actúa por gestión directa no será de aplicación lo dispuesto en los artículos 126,f) e i) y 127.1.

La forma de retribución será la acordada por el Ayuntamiento.

En consecuencia, el presente Programa es la base para la concreción de la ejecución de los sectores 5, 6 y 7 de las Normas Subsidiarias mediante gestión directa por el Ayuntamiento de Pedreguer como Urbanizador.

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3.- OBJETO. El presente Programa tiene por objeto planificar la realización de la actuación integrada que denominaremos como “DE LOS SECTORES 5, 6 y 7 DE SUELO URBANIZABLE DE LAS NNSS DE PEDREGUER (ALICANTE)” y concretamente, de acuerdo con el artículo 124 cumplir con los siguientes objetivos: -

Gestionar la transformación jurídica de las fincas afectadas por el programa (Proposición jurídico-económica).

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Urbanizar completamente la unidad de ejecución, con sujeción a las previsiones temporales y económicas del programa. (Alternativa Técnica).

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Conectar e integrar adecuadamente la urbanización con las redes de infraestructuras, de energía, comunicaciones y servicios públicos existentes (Alternativa técnica).

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Suplementar las infraestructuras y espacios públicos o reservas dotacionales en lo necesario para no menguar no desequilibrar los niveles de calidad, cantidad o capacidad de servicio existentes y exigibles reglamentariamente (Alternativa técnica)

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Obtener los suelos dotacionales públicos del ámbito (Proposición jurídicoeconómica).

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Obtener el aprovechamiento que legalmente corresponde con destino al patrimonio público de suelo a favor de la administración actuante (Proposición jurídico-económica).

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Ordenar el reparto equitativo de cargas y beneficios de la actuación entre los afectados (Proposición jurídico-económica).

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Establecer los plazos para edificar los solares resultantes de la actuación urbanizadora (Alternativa Técnica).

4.- CONTENIDO DEL PROGRAMA. El contenido del Programa para el desarrollo de Actuaciones Integradas viene establecido por el artículo 124 de la Ley Urbanística y comprende la Alternativa Técnica y la Proposición Jurídico-económica: En este caso, nos encontramos en lo establecido en el artículo 25.5 ya que el municipio carece de Plan General y las Normas Subsidiarias de Planeamiento no han sido homologadas, por lo que de acuerdo con dicho artículo, se incluye en el Programa de Actuación Integrada el documento de justificación de la integración territorial ajustado a lo previsto en el artículo 74 de la Ley.

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4.1. Alternativa técnica: La Alternativa Técnica debe contener, según el artículo 126, la documentación siguiente: a) Identificación del documento de planeamiento que regule la ordenación detallada a desarrollar. En éste caso se acompaña en documento anexo el Plan Parcial. b) Situación y ámbito de la actuación integrada.

El polígono objeto del presente Programa se encuentra situado al sureste del término municipal de Pedreguer, y linda en su lado sur con el término municipal de Gata de Gorgos.

El ámbito del presente Programa, como se ha dicho, es el delimitado en las Normas Subsidiarias como los sectores 5, 6 y 7 del suelo urbanizable. Los sectores números 6 y 7 se encuentran al lado “norte” de la carretera nacional 332 (N-332 en adelante), mientras que el sector 5, está en el lado “sur” de ésta.

El sector número 5 de las NNSS, linda por “norte” con la CN-332, por el lado “noroeste” con la autopista AP-7, por el sur con la carretera CV-732 (de Beniarbeig a Gata de Gorgos), y por el este con el término municipal Gata de Gorgos. Los sectores 6 y 7 de las NNSS, que son colindantes (solo los separa un camino), lindan por el sur con la CN-332, por el este con el término municipal de Gata de Gorgos y quedan delimitados por el norte por un camino.

Así pues, al ámbito del programa linda por el norte con un camino, por el este con el término municipal de Gata de Gorgos, por el sur con la carretera CV-732 y por el oeste con la AP-7 y camino de servicio de ésta, quedando dividida longitudinalmente en dos por la N-332.

El Sector tiene una superficie total de 288.568 m2, suma del 5 (141.174 m2) y del 6 y 7 (147.394 m2): Entre ambas zonas se encuentra la carretera nacional 332 con una franja de dominio público de 20 de anchura a lo largo de toda la fachada con el Sector.

Dentro de este ámbito se incluye la conexión de los servicios de infraestructuras necesarias para la urbanización de la actuación, en los términos recogidos en el Proyecto de Urbanización que se acompaña y será tramitado simultáneamente por el Ayuntamiento. c) Justificación del cumplimiento de las condiciones de integración de la actuación con el contorno. Se adjunta en el anexo que se acompaña el documento de justificación de la integración territorial. d) Existencia o no de agrupación de interés urbanístico. En este caso no existe.

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e) Plazos que se proponen para el desarrollo de la actuación integrada. El plazo previsto en el proyecto de urbanización es de dos (2) años. En cuanto al de las obras de urbanización de los solares resultantes, dado el uso predominante (el industrial) no se fija, aunque es previsible que en un plazo de diez (10) años el polígono se encuentre consolidado. f)

Proyecto de urbanización. Aunque el artículo 125.4 establece que cuando el Ayuntamiento actúe por gestión directa no será de aplicación la obligación lo dispuesto en el artículo 126.f), sobre la obligatoriedad de presentar el proyecto de urbanización, el Ayuntamiento a considerado necesario y por ello se adjunta en documentación anexa.

g) Enunciado de compromisos complementarios. Habida cuenta del hecho de que se trata de un PAI a ejecutar mediante gestión directa, el presente parámetro no ha de entenderse de aplicación. h) Medidas de control de calidad y cumplimiento de los normas de calidad ambiental. Habida cuenta del hecho de que se trata de un PAI a ejecutar mediante gestión directa, el presente parámetro no ha de entenderse de aplicación, si bien en el Proyecto de Urbanización se regulan medidas de control de calidad. En cuanto al cumplimiento de las normas de calidad ambiental, en documentación anexa, en cumplimiento de la Ley 4/2004, de 30 de junio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio y Protección del Paisaje, se acompañan los Estudios de Impacto Ambiental, de Integración Paisajística, de Contaminación Acústica y de Prospección Arqueológica, donde se regulan dichas normas. i)

Inventario preliminar de construcciones. De acuerdo con el artículo 125.4 de la LUV en relación con el 126.i del citado texto legal, no exige la integración de esta estimación preliminar en los programas de actuación integrada a ejecutar mediante el sistema de gestión directa. Todo ello sin perjuicio de que, en el proyecto

de

reparcelación,

se

establezcan

las

indemnizaciones

correspondientes, de conformidad con el artículo 168.2 de la LUV. j)

Estimación preliminar y general de los gastos de urbanización. En el proyecto de urbanización se recogen el coste del propio de las obras de urbanización del polígono y conexiones exteriores (con la salvedad de una estimación para las de conexión de la red de media tensión al no disponer de proyecto concreto al estar pendiente de ultimar el convenio con la compañía suministradora de la zona). El resto de los gastos, tales como indemnizaciones, gastos de tramitación, de notarias, registro, etc. se recogerán en el Proyecto de Reparcelación.

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k) Aunque la propuesta de programa no modifica la ordenación estructural, se acompaña en los anexos, como antes se cita, el documento de justificación de la integración territorial.

4.2.- INNECESARIEDAD DE CÉDULA DE URBANIZACIÓN. Merece especial atención el análisis de la referencia a la cédula territorial de urbanización, ya que de acuerdo con el artículo 112 de la LUV, en su punto 1 establece:….. La cédula de urbanización certifica la viabilidad de las iniciativas de planeamiento de desarrollo que supongan modificación de la ordenación estructural o se propongan incorporar nuevos suelos urbanizables a la estructura territorial….. destacando que en el PAI que nos ocupa ni se pretende modificar la ordenación estructural ni se propone incorporar nuevos suelos urbanizables a la estructura territorial, por lo que no parece que no sería obligatoria su solicitud, quedando muy claro al amparo del artículo 225 del Decreto 67/2006, de 12 de mayo, del Consell, por el que se aprueba el Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística, que en su apartado 1 establece:….. La solicitud de Cédula Territorial de Urbanización es obligatoria para la tramitación o aprobación de planes o programas que modifiquen la ordenación estructural, se proponga o no simultáneamente una nueva clasificación de suelo urbanizable….. . Se deduce de lo anterior que como no modifica la ordenación estructural ni se propone nueva clasificación de suelo urbanizable es innecesaria la aportación de la citada Cédula Territorial de Urbanización.

4.3. Proposición jurídico-económica.

La Proposición jurídico-económica debe contener, de acuerdo con el artículo 127, jurídico-la documentación siguiente:

a) Acreditación de la titularidad e identificación gráfica y registral de los terrenos.

En el Plan Parcial se encuentra el listado de los propietarios catastrales y sus domicilios, con expresión de la parcela catastral y su superficie. En los planos informativos del Plan Parcial, figura el plano parcelario superpuesto en el de planta general. En el Proyecto de Reparcelación se deberá incluir la acreditación de la titularidad y su correspondiente plano de fincas iniciales.

b) Magnitudes económicas del Programa: -

Presupuesto de licitación de la obra de urbanización IVA (21%) incluido de (9.868.733,38 €).

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Coste de proyectos. La redacción del Programa, alternativa técnica, proposición jurídico-económica, Estudio de Impacto Ambiental, Estudio de Contaminación, Estudio Acústico, Estudio de Paisaje y Estudio de Inundabilidad, según contrato modificado asciende a 184.499,08 Euros.

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Coste de direcciones de las obras, que se estima igual al de redacción de los proyectos, es decir de 184.499,08 Euros.

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Beneficio del urbanizador: Al ser de gestión directa, se estará a lo establecido en el artículo 128.4 de la Ley.

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Gastos de gestión del urbanizador. Al ser el urbanizador el Ayuntamiento, en el acuerdo municipal, que de acuerdo con el artículo 128.4 debe decidir la gestión directa, se deberá presentar la descripción detallada de los compromisos de inversión y de gestión y la disponibilidad de recursos presupuestarios para financiar, parcial o íntegramente la actuación. La presente partida se establece de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 128.4 de la LUV, con remisión al artículo 127.2.e), y en los apartados c) y d) (ambos in fine), del artículo 168.1 de la LUV. Los gastos de gestión serán los derivados de la tramitación y formalización de documentos como la reparcelación, tales como los costes de publicaciones oficiales, de inscripciones registrales, etc., y deberán ser concretados y justificados por el Ayuntamiento, aunque a efectos meramente orientativos se estiman en 100.000,00 €.

RESUMEN DE LA ESTIMACIÓN ECONOMICA: Presupuesto Licitación del Proyecto de Urbanización............................ 9.868.733,38 €.

Presupuesto estimado de la parte proporcional correspondiente a Pedreguer por las obras de desdoblamiento de la CN-332, incluyendo redacción de proyecto, realización de las obras y dirección facultativa, con IVA (21%). Al no disponer del proyecto se estima un coste total de 2.000.000 €, y que el reparto sea al 50%.........................…….………….1.000.000,00 € Obras adicionales al proyecto de urbanización para desvíos provisionales en afecciones a construcciones existentes…………………....48.000,00 € Tasa de conexión a la red general de saneamiento....................................785.764,86 € Redacción y dirección de los proyectos técnicos del PAI............................368.998,16 € Gastos de gestión en la tramitación del PAI…………….............................100.000,00 € Beneficio empresarial.............................................................................................0,00 € Total..........................................................................................12.171.496,40 €

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Al ser por gestión directa no se estará sometido a la limitación de cargas de urbanización a que hace referencia el artículo 127.e) de la Ley. Coeficiente de Canje: Al ser de gestión directa, de acuerdo con el artículo 128.4, no se fija coeficiente de canje para la retribución en suelo sino que éste se calculará en el Proyecto de Reparcelación, Precio del suelo a efectos de Canje. De acuerdo lo anterior se concretará en el Proyecto de Reparcelación.

Financiación: Al ser de gestión directa, se deberá concretar en el acuerdo al que se refiere el artículo 128.4.

c) Proyecto de Reparcelación.

Se encuentra pendiente de redacción el Proyecto de Reparcelación, que deberá incluir lo expresado en los artículos 169 y siguientes de la LUV.

5.- RELACION ENTRE EL URBANIZADOR Y LOS PROPIETARIOS. En la presente propuesta de Programa se plantea la ejecución de las obras de urbanización por parte del Urbanizador, Ayuntamiento de Pedreguer, siendo retribuido éste, por los propietarios de la actuación mediante el pago en metálico de las cargas de urbanización establecidas en este PAI. La Administración municipal repercutirá las cargas de urbanización mediante cuotas de urbanización.

Las cuotas de urbanización serán aprobadas por el Ayuntamiento de Pedreguer sobre la base de una memoria y una cuenta detallada y justificada que se someterá a audiencia previa de los afectados o se tramitará junto con el proyecto de reparcelación, todo ello de conformidad con lo dispuesto en el artículo 181.1 de la LUV. Hay que destacar que es de aplicación para el presente PAI lo establecido en el DECRETO-LEY 1/2008, de 27 de junio, del Consell, de medidas urgentes para el fomento de la vivienda y el suelo, ya que este procedimiento urbanístico no puede considerarse iniciado al no haber estado sometido ni por supuesto concluido el trámite de información pública que de acuerdo con la disposición transitoria segunda del DECRETO-LEY 1/2008 diferencia a los procedimientos iniciados antes o después de su entrada en vigor (30 de junio de 2.008), por lo que es de aplicación, entre otras disposiciones, lo establecido para el Aprovechamiento subjetivo en suelo urbanizable (Artículo 2 de dicho Decreto-Ley), queda redactado en los siguientes términos:

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“b) Ceder gratuitamente las parcelas edificables correspondientes al 10% o porcentaje que legalmente corresponda de aprovechamiento tipo libre de cargas de urbanización……”

Cada propietario resarcirá al Urbanizador de los costes derivados de las cargas de urbanización en proporción a la superficie ponderadas de las parcelas adjudicadas, es decir, en proporción a la cuota de participación asignada en el proyecto de reparcelación. En éste sentido, las fincas resultantes de la reparcelación quedan afectadas a las cargas de urbanización necesarios para la ejecución de las determinaciones

del

Programa,

Proyecto

de

Urbanización

y

Proyecto

de

Reparcelación.

Las obras de urbanización serán realizadas por el Ayuntamiento de Pedreguer de conformidad con el Proyecto de Urbanización que sea aprobado en el Pleno Municipal.

Los posibles compradores de terrenos en al ámbito de la actuación quedarán subrogados en todos los derechos y obligaciones de los propietarios iniciales, derivados del presente Programa y del Proyecto de Reparcelación.

El Urbanizador, una vez programada la actuación en virtud de acuerdo municipal, ejecutará la urbanización completa de la actuación de acuerdo con el contenido del Proyecto de Urbanización, La ejecución material de la urbanización correrá íntegra y exclusivamente por cuenta del Urbanizador, que podrá contratar las obras o ejecutarlas con sus propios medios.

La retribución al Urbanizador por parte de los propietarios de los terrenos se realizará de conformidad con lo establecido en el artículo 167 de la LUV, teniendo en cuenta que al ser de gestión directa, el Coeficiente de Canje, de acuerdo con el artículo 128.4, se calculará en el Proyecto de Reparcelación, Los conceptos que deberán retribuir los propietarios al Urbanizador serán los previstos en el artículo 168 de la LUV, teniendo en cuenta al ser de gestión directa, el contenido del artículo 128 de la Ley.

6.- GARANTÍAS. Se estará a lo establecido en el artículo 128 (modificado por el DECRETO-LEY) de la Ley respecto al acuerdo municipal donde además del acuerdo de gestión directa se incluya la descripción detallada de los compromisos de inversión y gestión que contrae la administración actuante, sin perjuicio de los propietarios deberán compensar al Urbanizador de todos los gastos derivados de la actuación.

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7.- COMPROMISOS. El Ayuntamiento aporta los Proyectos (Programa, Documento de Justificaciรณn de la Integraciรณn Territorial, Plan Parcial y de Urbanizaciรณn) asรญ como los Estudios Sectoriales (Estudio de Impacto Ambiental, Prospecciรณn Arqueolรณgica, Estudio de Contaminaciรณn, Estudio Acรบstico, Estudio de Paisaje y Estudio de Inundabilidad) que definen las caracterรญsticas de la urbanizaciรณn y permiten su tramitaciรณn y aprobaciรณn.

El Ayuntamiento se compromete a presentar el Proyecto de Reparcelaciรณn del รกmbito de la actuaciรณn y con ello resolver la totalidad de la gestiรณn de los sectores 5, 6 y 7 de los del suelo urbanizable de las NNSS. La aprobaciรณn de la reparcelaciรณn supondrรก la obtenciรณn por la Administraciรณn municipal de los terrenos de cesiรณn gratuita que le corresponde y la asignaciรณn de parcelas edificables correspondientes a los propietarios. Una vez aprobada la reparcelaciรณn tendrรก acceso a su inscripciรณn en el Registro de la Propiedad.

El Ayuntamiento se compromete a presentar el Proyecto del Desdoblamiento de la N-332 entre las glorietas previstas en Pedreguer y Gata de Gorgos. Este proyecto y las obras consiguientes, se realizaran conjuntamente entre los ayuntamientos de Gata de Gorgos y Pedreguer en la proporciรณn que entre ellos se acuerde.

Reparcelaciรณn del รกmbito de la actuaciรณn y con ello resolver la totalidad de la gestiรณn de los sectores 5, 6 y 7 de los del suelo urbanizable de las NNSS. La aprobaciรณn de la reparcelaciรณn supondrรก la obtenciรณn por la Administraciรณn municipal de los terrenos de cesiรณn gratuita que le corresponde y la asignaciรณn de parcelas edificables correspondientes a los propietarios. Una vez aprobada la reparcelaciรณn tendrรก acceso a su inscripciรณn en el Registro de la Propiedad.

El

Ayuntamiento

asume

tambiรฉn

el

compromiso

de

reservar

las

correspondientes consignaciones de gastos e ingresos para acometer las obras, con cargo a los Presupuestos que correspondan.

De otra parte, los propietarios incluidos en la unidad de ejecuciรณn deberรกn abonar en metรกlico las cuotas de urbanizaciรณn del coste producido por la redacciรณn de los documentos y la ejecuciรณn de las obras de urbanizaciรณn. El importe final de las cuotas de cada parcela se determinarรก repartiendo entre todas las resultantes de la actuaciรณn en directa proporciรณn al aprovechamiento objetivo de cada una de ellas, las cargas totales del programa.

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8.- EVALUACIÓN AMBIENTAL CONFORME A LA LEY 9/2006, DE 20 DE ABRIL. Con fecha del 14 de marzo de 2013, la Comisión de Evaluación Ambiental de la Consellería D’Infraestructures, Territoti i Medi Ambient, acordó: No someter a Evaluación Ambiental Estratégica el Plan Parcial Sectores Industriales 5, 6 y 7, en el término municipal de Pedreguer, por considerar que no tiene efectos significativos en el medio ambiente.

En Pedreguer. Julio de 2013.

Por OFI 208, S.L. El Ingeniero de Caminos, Canales y Puertos.

Fdo. José F. Campello García.

Colegiado nº 7.294.

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