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G. Chicote: “Sólo la liberalización del suelo acabaría de raíz con la corrupción” Alberto López A pesar de la bonanza con la que finalizó el sector constructor el año 2006, han habido algunos casos que han situado a la construcción española en la primera línea de fuego mediática. La desarticulación del entramado de corrupción urbanística en Marbella gracias a la Operación Malaya ha hecho un flaco favor a la imagen de los promotores y constructores españoles de la APCE, que siguen reivindicando el buen nombre de la mayoría de sus asocia-
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e preocupa que casos como Andratx, Tenerife, Orihuela, Seseña, Cullera, Marbella desprestigien la imagen pública de los construc-
tores? Obviamente, la proliferación de casos de corrupción no beneficia en nada a nuestra imagen; pero tenemos que confiar en que un público inteligente se dé cuenta de que, en realidad, son muy pocos casos en comparación con el volumen de edificación que tenemos, de modo que, salvando los casos verdaderamente importantes como es el caso de Marbella, el nivel de corrupción del mercado inmobiliario español es realmente muy pequeño. En la pasada reunión en Madrid admitió que en APCE han habido “manzanas podridas” y que tomarían las medidas adecuadas para erradicar la corrupción de sus asociados. ¿Están en vías de solucionarlo?. No, lo que dijimos en realidad fue que podía haber manzanas podridas, no que las hubiera; y lo que sí hicimos es lo que estaba en nuestra mano. Proponer a nuestros miembros, que son las asociaciones provinciales de promotores que engloban a las empresas, que establezcan en sus estatutos, si es que aún no lo tienen, como causa de expulsión de una empresa de la asociación la condena por corrupción urbanística. Según mis noticias, ya hay varias asociaciones que han emprendido esta vía, y sabemos también que alguna otra ha pedido a algunas de las empresas involucradas en un escándalo que solicitara la baja voluntaria, y lo ha conseguido. Como medidas incluidas en el Decálogo de APCE para luchar contra la corrupción destacan: transparencia informativa, someter los convenios urbanísticos a información pública; cumplimiento escrupuloso de la legalidad y de los plazos. ¿Puede ampliar estos dos puntos? En cuanto a la transparencia informativa, es preciso aclarar que la corrupción significa que la contraprestación a la excepción va a parar a bolsillos privados, de modo que la transparencia informativa, el conocimiento del pago se va a realizar, debería impedir que fuera al pago, pero sí,
dos. Su presidente, Guillermo Chicote, habla para RCT de las medidas que se deberían aplicar para atajar estas malas prácticas, entre las que no incluye la Ley del Suelo que prevé aprobar el Ejecutivo socialista. De hecho, para Chicote, esta iniciativa legislativa tampoco servirá para abaratar el suelo. Los constructores abogan por liberalizarlo para que exista una competencia real que permita, por un lado, que el suelo sea más económico y, por otro, luchar contra la corrupción.
“El nivel de corrupción del mercado inmobiliario español es realmente muy pequeño”
“Es evidente que la Guillermo Chicote
al menos, que esa cantidad redundara en beneficio de una persona física, o, quizá, de un partido. Por lo que respecta al cumplimiento de los plazos parece que históricamente, la primera corrupción consistió en una propina para agilizar la tramitación de un expediente; y una vez que uno fuma el primer cigarrillo, vienen todos los demás. ¿Cuál cree que es el origen de la corrupción urbanística en España? La corrupción consiste siempre en la búsqueda de una excepción a la norma imperante a cambio de un pago. Por tanto, el origen está en la extrema discrecionalidad que existe en nuestro sistema urbanístico, que hace que una misma cosa esté prohibida o permitida en función de la voluntad de las personas que rigen un ayuntamiento, y la mejor prueba de ello es que consienten el cambio en la normativa cuando reciben un pago por ello. Lo que es ilegal no es la reclasificación, sino cobrar por aprobarla. ¿No cree que el problema también reside en que España es el único país en el que la decisión administrativa de recalificar un suelo genera plusvalías millonarias que van al dueño del suelo? Es decir, una decisión pública genera enormes beneficios privados. Obviamente, si no hubiera beneficios privados nadie pagaría el precio del soborno. Pero el problema no nace de que la decisión de reclasificar genera beneficio, sino que la prohibición generalizada de
Ley del Suelo no sirve para luchar contra la corrupción” construir es la que, cuando se levanta, genera ese beneficio, porque, en realidad, los dueños de los pocos suelos que son edificables están en una situación de casi monopolio. Y es evidente que los monopolios son lo contrario de la libre competencia, única herramienta que permite que los precios en el mercado sean razonables. Nosotros afirmamos, sin ningún genero de dudas, que si todo el suelo fuera potencialmente urbanizable, cumpliendo unas condiciones que no admitieran excepción, los precios no serían tan altos como los que son ahora, porque nadie tendría un monopolio y habría verdadera competencia. ¿Está de acuerdo con la propuesta socialista de la Ley del Suelo para que los desarrollos urbanísticos que supongan un aumento de la población superior al 20% se tramiten como una revisión del Plan General? La propuesta socialista no consiste exactamente en eso, sino en que las reclasificaciones o recalificaciones de suelo que supongan ese aumento se tramiten como revisión del Plan General; sin embargo, nosotros no podemos estar de acuerdo, porque a lo que nos oponemos es a que haya reclasificaciones, porque si un desarrollo se puede hacer después de la reclasificación, es que la clasificación
inicial no era correcta; de modo que lo que postulamos es que sólo sea no urbanizable un suelo cuando haya razones objetivas para ello. Si el suelo estuviera liberalizado sería mucho más barato. Son esas clasificaciones incorrectas, que prohíben los desarrollos, las que originan los encarecimientos del suelo. Ustedes siguen insistiendo en que la Ley del suelo no servirá para abaratar el precio de las viviendas ni para luchar contra la corrupción. Es evidente que la Ley del Suelo no sirve para luchar contra la corrupción, entre otras cosas, porque no era uno de los objetivos que pretendía esa Ley. Además, en tanto en cuanto la ley pretende consolidar el sistema de urbanismo de demanda, es decir, que sólo sea urbanizable el suelo que el planificador prevea como necesario, aunque se equivoque, dejando abierta la posibilidad de reclasificar el suelo cuando el planificador o la autoridad así lo decida, permite que la corrupción se perpetúe. Sólo la liberalización acabaría de raíz con la corrupción. Por otro lado, nosotros no sólo decimos que la ley no va a servir para abaratar el precio de las viviendas, sino que explicamos el mecanismo que, si la ley se aprueba con su texto actual, producirá no sólo el abaratamiento sino el encarecimiento; los autores de la Ley no han intentado siquiera rebatir nuestros argumentos, sino que sólo hacen una serie de afirmaciones sin razonar. Ustedes también han afirmado que los precios y la deuda frenan al sector. ¿Es este el principal problema? Lo que nosotros hemos dicho en realidad es que como consecuencia de que los precios han aumentado y se ha producido un endurecimiento, aunque muy ligero, de las condiciones de pago, el nuevo punto de equilibrio entre oferta y demanda se producirá a un volumen de actividad algo menor y a un nivel de precios algo mayor, como se deduce de cualquier manual de economía. Los precios de la vivienda aumentan menos según las últimas estadísticas y los pisos tardan más en venderse. ¿Estamos ante una desaceleración que pude evitar el boom de la burbuja inmobiliaria? (sigue en la página 012)
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012ENTREVISTA (viene de la página 010)
Efectivamente, estamos ante una desaceleración, pero que no nos sorprende puesto que en el estudio que hicimos público en noviembre de 2003 ya habíamos anunciado que se producirían estos efectos. Por otra parte, es fácil comprobar que desde la primavera del 2002 nosotros venimos sistemáticamente negando que exista una burbuja inmobiliaria y parece que el tiempo nos da la razón. El Gobierno ha creado el Registro Estatal de VPO para luchar contra el fraude, por lo que los promotores ya no podrán elegir al comprador. ¿Qué le parece? A los promotores la cuestión no nos afecta directamente, pero nos podría afectar tangencialmente, puesto que al ser los compradores de vivienda protegida personas que casi siempre necesitan un préstamo hipotecario, es necesario que la entidad prestamista otorgue su consentimiento para que el comprador se subrogue en el préstamo hipotecario que inicialmente fue concedido al promotor; y en el caso de que la entidad de crédito no autorizara la subrogación, eso podría crear un conflicto al promotor. Y, por tanto, no nos parece razonable este grado de intervencionismo. Cualquiera que cumpla las condiciones que impone la norma debería poder ser comprador. Ustedes defienden que el CTE encarecerá la VPO un 10% y eso hará que algunas empresas dejen de hacer estas
“Proponemos que sólo sea no urbanizable un suelo cuando haya razones objetivas para ello” casas. ¿Puede explicarlo? Nosotros no defendemos, sino que, según nuestro estilo, exponemos razonada y detalladamente todos los sobrecostes que implica la aplicación práctica del Código Técnico de la Edificación, que, por cierto, son bastantes superiores al 10%. Como es natural, al ser un mercado muy precario en cuanto al beneficio que cabe esperar, si ese incremento de los costes no tiene un reflejo adecuado en el incremento del precio máximo de venta autorizado, es evidente que las empresas no podrán promoverlas; es así de sencillo. Pero que quede claro que no nos oponemos a la mejora de la calidad del CTE, sino que sólo pretendemos que el aumento de coste que significa esa mejora se refleje en el precio de venta máximo autorizado. ¿Cree que el sector está preparado
para afrontar la aplicación de todas las novedades del CTE? El hombre sabe ir a la luna desde julio de 1969 pero, sin embargo, en España aún no sabemos. Quiero con esto decir que cada sociedad tiene que resolver los problemas con los medios que tiene a su alcance. Y sabemos también que las prisas son malas consejeras. Para que la implantación del CTE sea pacífica y no cause trastornos, hace falta que aproximadamente el 80% de los técnicos que ahora mismo están en el mercado sepa aplicar todas las soluciones del CTE, porque en otro caso, será un fracaso; y para eso hace falta un esfuerzo de formación, que desde el Foro de la Edificación estamos haciendo, y hace falta también tiempo. Viviendas iniciadas en 2006: se superará el récord de 800.000 de 2005.
“Los autores de la Ley del Suelo sólo hacen una serie de afirmaciones sin razonar”
¿Estas cifras son reales? ¿Es un síntoma de la buena salud del sector? Nosotros llevamos tiempo intentando matizar estas cifras que se publican. No corresponden en realidad al número de viviendas iniciadas, sino sólo al número de visados expedidos por los Colegios de Arquitectos, lo que es muy distinto; la mejor prueba de ello es que el número de viviendas terminadas en los años 2004 y 2005 no ha superado en ningún caso las 600.000, lo que significa una relación de aproximadamente el 75% de casas que realmente se inician con respecto a los visados que se solicitan. En cualquier caso la cifra de 600.000 viviendas al año nos parece realmente importante, es más del doble de las que se hacían hace 10 años, y por tanto, significa que el sector goza, efectivamente, de buena salud. Cree que la llegada del AVE a Tarragona va a suponer un incremento significativo de la actividad constructora en la zona. La mejora de las infraestructuras de transporte y los medios de comunicación siempre implica un incremento de la actividad en la zona y de las relaciones económicas, y por tanto, también de la actividad edificatoria en la zona. Así ha sucedido con Toledo y Ciudad Real, está sucediendo en Guadalajara y, por tanto, cabe presumir que ocurrirá en Tarragona igual que parece que empieza a ocurrir en Valladolid.