UN DOVEROSO SILENZIO _ Casa Rossa - Rozna Dolina [ GO ] _ SCHEDA€ by Alberto Antonini architetto

Scheda valutazione economica

laboratorio di progettazione integrata CORSO DI ECONOMIA ED ESTIMO prof. P. ROSATO | dott. arch. V. RUARO antonini | busan | metullio

INDICE 1

Inquadramento territoriale e socio economico dello stato di fatto..........................................................................................................pag 04 1.1 1.2 1.3

Progetto trasformativo..........................................................................................................................................................................................pag 08 2.1 2.2 2.3

Il contesto....................................................................................................................................................................................................................................pag 04 L’area di progetto.......................................................................................................................................................................................................................pag 06 Rilievo fotografico......................................................................................................................................................................................................................pag 07

Descrizione generale................................................................................................................................................................................................................pag 08 Programma funzionale..............................................................................................................................................................................................................pag 09 Programma gestionale...............................................................................................................................................................................................................pag 10

Analisi economico-finanziaria dell’intervento privato..........................................................................................................................................pag 12 3.1 3.2

Criterio e procedimenti di stima..............................................................................................................................................................................................pag 12 Stima dei costi..............................................................................................................................................................................................................................pag 12 3.2.1 Costo di acquisizione area............................................................................................................................................................................................................................................................................pag 12 3.2.2 Costo delle demolizioni..................................................................................................................................................................................................................................................................................pag 13 3.2.3 Costo delle opere edili....................................................................................................................................................................................................................................................................................pag 14

Idoneizzazioni | Ristrutturazione/nuova costruzione | Sistemazione esterne e altre opere di completamento

3.2.4 Altri costi.................................................................................................................................................................................................................................................................................................................pag 15

Contributo di costruzione | Spese tecniche |Spese generali e imprevisti |Spese commercializzazione Imposte | Profitto dell’imprenditore | Oneri finanziari 3.2.5 Saggio di attualizzazione.................................................................................................................................................................................................................................................................................pag 16 Capitale proprio | Capitale di debito | Calcolo del WACC 3.3 3.4 3.5

Stima dei ricavi.............................................................................................................................................................................................................................pag 17 Cronoprogramma........................................................................................................................................................................................................................pag 18 Implementazione del Piano Economico Finanziario.........................................................................................................................................................pag 20 3.5.1 VAN - Valore attuale Netto dell’investimento.......................................................................................................... .....................................................................................................................pag 20 3.5.2 TIR - Tasso di rendimento Interno..........................................................................................................................................................................................................................................................pag 20

Opere di interesse generale............................................................................................................................................................................pag 22 4.1

Stima dei costi.............................................................................................................................................................................................................................pag 22 4.1.1 Opere edili e di rinaturalizzazione............................................................................................................................................................................................................................................................pag 22

CME dei singoli inteventi

4.1.2 Altri costi................................................................................................................................................................................................................................................................................................................pag 25 4.2 4.3

Spese tecniche |Spese generali e imprevisti

Conclusioni..............................................................................................................................................................................................................pag 30 * Riduzione tavola economica..............................................................................................................................................................................pag 31 5

Inquadramento territoriale E socio economico dello stato di fatto CONTESTO 1.1 IL GORIZIA - nova goriCA - SEMPETER VERTOJBA La città di Gorizia è situata in un territorio collinare tra la valle dell’Isonzo e il confine italo-sloveno. Si sviluppa sulla pianura isontina circondata dalle colline del Collio note per la coltivazione della vite e per la produzione di vini. Gorizia, capoluogo dell’omonima provincia del Friuli Venezia Giulia, conta 35.532 abitanti e si sviluppa in maniera verticale seguendo il corso del fiume Isonzo e l’ ex confine di stato, elemento che in passato ha limitato la sua espansione verso est. I numerosi valichi che si estendono lungo questa demarcazione territoriale, permettono di collegare in maniera capillare il sistema urbano di Gorizia con quello di Nova Gorica, Sempeter Vertojba e Rozna Dolina, principali entità urbane del limitrofo stato sloveno. Di seguito sono esposti i dati demografici per il comune di Gorizia, Nova Gorica e Sempeter Vrtojba per fornire una visione chiara dei dati socio economici delle due realtà.

KanalKor en

Gorizia

Šempeter - Vrtojba

Nova Gorica

Comune di Gorizia - Estensione territoriale, densità abitativa, abitanti per sesso e numero di famiglie, residenti, età media e incidenza stranieri tipologia Scorcio dall'alto che enfatizza tale "falso parallelo"

dati demografici (2013) popolazione

Friuli Venezia Giulia

REGIONE PROVINCIA SIGLA PROVINCIALE

FRAZIONI DEL COMUNE

SUPERFICIE

17.194

maschi (%)

47,8

femmine (%)

52,2 9,1

stranieri (%)

41,1 km2

DENSITà ABITATIVA

35.532

famiglie

Gorizia

47,1

età media

864,5

Variazione % media

-0,32

annua (2007-2013) incidenza maschi, femmine e stranieri (anno 2013)

bilancio demografico (2013)

47,8%

600

52,2%

512

400

324

200 20 0

9,1%

-200

-188

Maschi

Saldo naturale

Femmine

Saldo migratorio

Stranieri

Saldo totale

BILANCIO DEMOGRAFICO Scorcio dall'alto che enfatizza tale "falso parallelo"(2013) Popolazione al 1° gen.

TREND POPOLAZIONE 35.208

2002

35.637

265

2003

35.771

+ 0,38

morti

453

2004

36.041

+ 0,75

saldo naturale

-188

2005

36.615

+ 1,59

iscritti

1.525

2006

36.418

- 0,54

cancellati

1.013

2007

36.172

- 0,68

saldo migratorio

+ 512

2008

36.110

- 0,17

saldo totale

+ 324

2009

35.966

- 0,40

35.532

2010

35.980

+ 0,04

2011

35.798

- 0,51

2012

35.208

- 1,65

2013

35.532

+ 0,92

nati

popolazione al 31 dic.

Variazione percentuale media annua (2007-2013) : - 0,30 Variazione percentuale media annua (2010-2013) : - 0,42

bilancio demografico 2000

1525 1500 0

1013 1000

265

500

512

453

324

-188 0

Nati

Morti

Iscritti

Cancellati

Saldo migratorio

Saldo totale

Saldo naturale -500

Comune di NOVA Gorizia - Estensione territoriale, densità abitativa, abitanti per sesso, incremento naturale e incremento complessivo tipologia Scorcio dall'alto che enfatizza tale "falso parallelo"

dati demografici (2013) popolazione

Slovenia

STATO COMUNE

279 km2

SUPERFICIE CITTà

Nova Gorica 19

FRAZIONE DEL COMUNE

31.932

densità abitativa

Mestna občina Nova Gorica

114 ab./km2

maschi

15.695

femmine

16.237

incremento naturale incremento complessivo

2 - 67

saldo migratorio

- 2,2

età media

43,6

Comune di Šempeter Vrtojba - Estensione territoriale, densità abitativa, abitanti per sesso, incremento naturale e incremento complessivo tipologia Scorcio dall'alto che enfatizza tale "falso parallelo" STATO COMUNE SUPERFICIE CITTà FRAZIONE DEL COMUNE

dati demografici (2013) popolazione

Slovenia

densità abitativa

Šempeter - Vrtojba

maschi

15 km2

femmine

Šempeter pri Gorici e Vrtojba 2

3.175 3.205

incremento naturale

incremento complessivo

saldo migratorio età media

6.380 428 ab./km2

0,5 43,7

di progetto 1.2 L’area casa rossa L’area di progetto è situata all’interno della circoscrizione cittadina di San Rocco/San’t Anna. Confina a sud con l’area dell’ex ospedale civile e ad est con la ferrovia transalpina coincidente con il confine di stato tra Italia e Slovenia. A nord è delimitata dal collegamento a galleria Bombi che conduce attraverso un asse ciclopedonale a piazza Vittoria. Ad ovest il colle del castello ed il colle del seminario chiudono il perimetro di progetto. La conformazione attuale del piazzale di Casa Rossa, ha subito nel tempo diverse modifiche funzionali, passando prima da punto di sosta per il passaggio delle merci attraverso l’adiacente valico commerciale, sino a diventare un area di sfogo per il centro cittadino ospitando settimanalmente il mercato temporaneo e annualmente eventi di tipo espositivo.

Stato attuale dell’ area di Casa Rossa.

fiume corno

Monastero della Castagnavizza

Colle della Castagnavizza Villa Rafut

Colle del Castello

piazza vittoria

Colle del Rafut

Castello Gorizia

Colle del Panovec

Zona Residenziale Rozna Dolina

Colle ex Seminario

Piazzale Casa Rossa

torrente della vertoibizza

ex Seminario Università

ex ospedale civile

Inquadramento dell’area di Casa Rossa. 6

FOTOGRAFICO 1.3 RILIEVO DEL CONTESTO

Come è possibile notare dal rilievo fotografico, l’enorme vuoto urbano rappresentato dal piazzale di Casa Rossa, si apre sul contesto circostante, inquadrando i colli circostanti e le emergenze come il Castello di Gorizia, l’Ex-Seminario ed il Convento della Castagnevizza. Il sistema infrastrutturale, molto presente, come si può notare, contorna il piazzale e lo isola. Stesso discorso vale per la zona residenziale, che crea un microsistema interno all’isolato, distaccandosi così dal tessuto degli edifici residenziali della zona. Altro aspetto chiaro dal rilievo fotografico è la barriera netta fra il piazzale ed il colle dell’Ex-seminario e la conseguente mancanza di un passaggio pedonale e ciclabile che permetta di attraversare il confine italo-sloveno.

Stato attuale dell’ area di Casa Rossa.

Vista sul piazzale di Casa Rossa.

Vista sull’isolato residenziale.

Vista del colle dell’Ex-Seminario e piazzale di Casa Rossa. 7

progettO trasformativo area strategica

casa rossa - rozna dolina

Masterplan di progetto dell’area strategica Casa Rossa - Rozna Dolina.

GENERALE 2.1 DESCRIZIONE PROGETTO PER area di CASA ROSSA L’intervento progettuale, di cui andremo ad analizzare la sua fattibilità economica è, come dimostra l’estrapolato del masterplan qui sopra, parte del progetto di riqualificazione dell’area strategica di Casa Rossa - Rozna Dolina; cioè una delle nove aree strategiche che il piano generale prevede come area di trasformazione per futuri assetti delle città di Gorizia, Nova Gorica e Sempeter Vrtojba. L’idea iniziale di progetto, prevede una drastica trasformazione del sistema infrastrutturale carrabile, con l’eliminazione della odierna bretella di Via P. Blaserna - Via P. Giustiniani ed il conseguente rifacimento e potenziamento di Via E. Cravos, riportando così la continuità del piazzale con i colli dell’ex-seminario e del castello di Gorizia. Altra trasformazione sull’esistente è stata la demolizione degli edifici residenziali/commerciali che erano presenti, seppur in stato conservativo pessimo, all’interno del piazzale di Casa Rossa e di parte degli edifici che contornavano il piazzale a ridosso del colle dell’ex-seminario. Questo ha permesso di suddividere il vuoto urbano, rappresentato dal piazzale in tre zone, con differente matrice materica e compositiva: un parcheggio, un bosco urbano ed una piazza mercato/espositiva. La volontà di ricollegare il piazzale al colle dell’ex-seminario, ora sede dell’Università di Gorizia, è stata enfatizzata attraverso la

creazione di spazi gerarchizzati a terrazzamenti, che hanno aperto alla collettività il parco naturale che circondava tale edificio. A coronamento dei terrazzamenti e funzionale al collegamento oltre confine con Rozna Dolina e con la nuova metropolitana leggera, si è deciso di creare una passerella ciclo-pedonale, che attraversando diagonalmente il piazzale ed inserendosi nello spazio vuoto fra le case asburgica, riesca a ridare quella continuità fra il centro goriziano e la Val di Rose. Una seconda parte dell’intervento si è concentrata sul rifacimento, previa demolizione dell’esistente, del complesso residenziale che corona la punta dell’area di progetto. Il complesso comprende tre blocchi residenziali, dette “pietre”, per un totale di 33 alloggi, che si appoggiano su tre stecche che accolgono al loro interno, una palestra privata, 8 attività commerciali, un wc pubblico ed parte dei parcheggi privati (autorimessa) del complesso residenziale. Sfruttando la movimentazione del terreno si è riusciti a realizzare un’autorimessa interrata (che grazie alla lg. Tognoli va a scomputo della cubatura) e dei parcheggi in superficie tali da garantire parcheggi sufficienti agli standard urbanistici. Nella punta, sfruttando la forma triangolare del lotto, si è deciso di inserire, un asilo privato, da poter scomputare agli oneri di urbanizzazione secondaria.

FUNZIONALE 2.2 PROGRAMMA dell’intero intervento

legenda

Vista la descrizione del progetto, nel capitolo precedente, i diagramma sotto presentati vogliono mettere in luce le modifiche apportate in relazione alle superfici delle varie funzioni, allo stato attuale e dopo l’inserimento progettuale. La forte presenza di verde urbano, che connota tale area, frutto dei colli del Ex-Seminario e del Castello che si affacciano sul piazzale, viene gerarchizzata e fatta espandere fino a ridosso della zona residenziale nuova ed in parte del piazzale. La modifica infrastrutturale ha permesso, come si vede dal grafico di flusso, un incremento dello spazio pubblico a scapito dello spazio e del verde privato. Funzione fondamentale del piazzale di Casa Rossa, cioè quella di mercato ambulante, viene ridotta, grazie ad una riorganizzazione dello spazio con l’inserimento di un bosco urbano di tigli e un parcheggio fisso in verde armato. Il progetto ha teso verso una compensazione delle altre funzioni, garantendo così la ricollocazione degli spazi demoliti.

a B C

Residenziale

Banche

Parcheggi

Aree private

Piazza Mercato

Giardini privati

Bar - Ristoranti

Strade

Punti commerciali

Spazi pubblici

Stazioni di polizia

Verde urbano

Scuole / Asilo

45%

21% 15%

6% 4%

3% 1%

a B C

3.375 MQ

7.293 MQ

16.601 MQ

649 MQ

359 MQ

741 MQ

0 MQ

309 MQ

4.171 MQ

2.072 MQ

24.741 MQ

0 MQ

55.934MQ

Screening funzionale dello stato attuale.

52%

13% 10%

10%

6% 4% 1%

a B C

3.773MQ

7.779 MQ

11.753 MQ

816 MQ

375 MQ

0 MQ

265 MQ

0 MQ

378 MQ

905 MQ 15.627 MQ 12.373 MQ 62.201 MQ Programma funzionale dell’area di progetto.

GESTIONALE 2.3 PROGRAMMA suddivisione dell’intervento Il progetto di trasformazione dell’area di Casa Rossa si presenta così diviso in più interventi, distribuiti nel tempo e di matrice pubblica o privata:

INTERVENTO PUBBLICO 1 Pastini Ex-Seminario 2 Parcheggio piazzale Casa Rossa 3 Bosco Urbano

5 3

6 4

4 Passerella ciclo-pedonale

5 Piazza Mercato - Parcheggio Casa Rossa

6 Filtro verde residenze asburgiche 7 Opere infrastrutturali

INTERVENTO PRIVATO 8 StoneLandmark - complesso residenziale

Masterplan di progetto dell’ area di Casa Rossa con evidenziati gli interventi.

Masterplan di progetto dell’ area di Casa Rossa con evidenziati gli interventi. 10

INTERVENTO PRIVATO 8 StoneLandmark - complesso residenziale a B C

piani fuoriterra 1 spazi interni 135 MQ giardino esterno 130 MQ

ASILO

SUP. 265 mq

parcheggi n° 9 + 1 dis. disposizione a pettine PARCHEGGIO SCOPERTO B fruizione pubblica SUP. 215 mq materiale pavimentazione verde armato

SUP. 180 mq superficie esterna 140 MQ

piani fuoriterra 3 alloggi n°11 RESIDENZIALE C sup. commerciale 873 MQ hall 55 MQ SUP. 1.281 mq cantine 83 MQ giardini 109 MQ giardini sul tetto 162 MQ

piani fuoriterra 2 alloggi n°7 RESIDENZIALE B sup. commerciale 582 MQ hall 53 MQ SUP. 931 mq cantine 51 MQ giardini 83 MQ giardini sul tetto 162 MQ

parcheggi n° 32 + 2 dis. + 1 sosta AUTORIMESSA a disposizione interrato SUP. 1.390 mq fruizione privata

PALESTRA

spogliatoi e docce 40 MQ

parcheggi n° 12 + 1 dis. PARCHEGGIO SCOPERTO c disposizione a piastra fruizione pubblica SUP. 384 mq materiale pavimentazione verde armato

350 MQ COMMERCIALE negozi bar - ristorante 75 MQ SUP. 450 mq wc pubblico 25 MQ

INTERVENTO PUBBLICO

piani fuoriterra 4 alloggi n°15 RESIDENZIALE A sup. commerciale 1.163 MQ hall 66 MQ SUP. 1.561 mq cantine 71 MQ giardini 99 MQ giardini sul tetto 162 MQ

5 Piazza Mercato - Parcheggio Casa Rossa

MERCATO

giorno fisso giovedì cellule commerciali 75

PARCHEGGIO EVENTI posti auto n° 128 + 2 dis. spazi espositivi 75 SUP. 11.753 mq

SUP. 11.753 mq colonnine elettrificate 10

3 Bosco Urbano

BOSCO TIGLI tigli nostrani n° 77 SUP. 5.173 mq sesto d’impianto 8 M 4 Passerella ciclo-pedonale

BOSCO TIGLI principale 240 ML secondaria 80 M 320 ml 6 Filtro verde residenze asburgiche

FILTRO VERDE aceri campestri n° 11 SUP. 4.954 mq superficie pavimentata 872 MQ 2 Parcheggio piazzale Casa Rossa

PARCHEGGIO posti auto n° 155 + 3 dis. SUP. 6.067 mq superficie verde armato

FILARI ALBERI aceri campestri n° 46 superficie pavimentata 621 MQ sup. 511 mq

1 Pastini Ex-Seminario

espositivi TERRAZZAMENTi spazi spazi ricreativi SUP.20.191 mq spazi per lo studio

FRUTTETI N°76

cigliegio n° 30 melo comune n° 26 melo cotogno n° 20

sup. asfaltata 10.985 MQ cordoli verdi 1.937 MQ sup. 15.627 mq sup. pavimentata 2.704 MQ STRADA

7 Opere infrastrutturali

ANALISI ECONOMICO-FINANZIARIA DELL’INTERVENTO PRIVATO COMPLESSO RESIDENZIALE-COMMERCIALE-EDUCATIVO E PROCEDIMENTI 3.1 CRITERIO DELLA STIMA DELL’INVESTIMENTO PRIVATO Il complesso residenziale-commerciale ed educativo fa parte dell’investimento privato che, in tale capitolo, verrà analizzato utilizzando il criterio ACR - Analisi Costi Ricavi e dei flussi di cassa attualizzati, in quanto in fase preventiva tale criterio è da preferire per la sua bontà rispetto ad altri, che sono più indicati per la fase gestionale o di bilancio. Altra motivazione che ci ha spinto alla scelta di tale metodo è stata l’unicità del progetto architettonico, che ha limitato se non escuso l’utilizzo di metodi costo-opportunità per progetti alternativi e la volontà di non valutare gli effetti sociali, che da tale trasformazione ne conseguirebbero.

I flussi monetari sono banalmente ottenuti dalla differenza, in ogni periodo temporale, dei ricavi di vendita con i costi di realizzazione, gestione, oneri finanziari e tasse, sintetizzandosi in un incremento di ricchezza definito VAN - Valore Attuale Netto, che rappresenta un primo indicatore di redditività dell’operazione. La positività di tale valore non garantisce all’investitore la fattibilità dell’intervento, per tale motivo si utilizza un secondo indicatore, detto TIR - Tasso Interno di Rendimento, che rappresenta il tasso di sconto determinato dal rendimento del capitale investito.

DEI COSTI 3.2 STIMA DELL’INVESTIMENTO PRIVATO 3.2.1 CoSTO DI ACQUISIZIONE AREA

Il progetto prevede l’acquisizione dell’area, di proprietà in parte pubblica ed in parte privata, con le conseguenti demolizioni che Prezzo Fonte COSTO vedremo nel capitolo successivo:

€/mq / area naturale acquisizione di area pubblica COSTO con assetto AREA NATURALE vegetazionale vario, valutata attraverso prezzo / indagini di mercato 20,00 TOTALE costo residenziale

Coeff.

Lunghezza

Superficie

Costo

stato conservativo

€

acquisizione degli edifici e pertinenze valutati attraverso le valutazioni OMI - Osservatorio del Mercato Immobiliare per la zona in considerazione di Gorizia,Valore al qualedièmercato stato applicato un coefficiente Fonte Coeff. di deprezzo dato dallo stato di conservazione.

COSTO / stato conservativo RESIDENZIALE €/mq COSTO la parte pubblica è stata valutata attraverso CME, 0,80 AAIUOLA 1.050,00 AREA 3.2.1 CoSTO DIOMI ACQUISIZIONE con le tabelle del prezziario regionale FVG, OMI 0,70 B 610,00 ipotizzando il prezzo pari al costo di costruzione.

0,80

dato dall’indagine di mercato e deprezzata visto lo stato di abbandono.

3.890,46

62.247,36

€

62.247,36

Tipologia

Superficie

Superficie di pertinenza

Stima valore €

residenza

945,30

1.261,00

868.153,44

parcheggio

68,40 Estratto mappa catastale 0 32.711,62 con evidenziazione dell’ area da acquisire.

OMI

1.050,00

0,80

residenza

279,70

230,60

D COSTO E area naturale F / G

OMI

1.200,00

0,90

bar-ristorante

68,10

OMI

1.050,00

OMI

0,80 €/mq residenza 172,70 stato conservativo 0,70 610,00 parcheggio 23,60 indagini di mercato 20,00 0,80 0,70 parcheggio 610,00 56,60

H TOTALE

OMI

610,00

0,70

parcheggio

14,20

OMI

610,00

0,70

parcheggio

14,20

TOTALE COSTO RESIDENZIALE

Fonte

Valore di mercato

Coeff.

Tipologia

Superficie

Superficie di pertinenza

€/mq

stato conservativo

€

OMI

1.050,00

0,80

residenza

945,30

1.261,00

868.153,44

OMI

610,00

0,70

parcheggio

68,40

32.711,62

1.050,00

0,80

residenza

279,70

230,60

259.267,68

1.200,00

0,90

1.050,00

0,80

610,00

0,70

610,00

0,70

OMI

C OMI COSTO D OMI aiuola E OMI INERBIMENTO F OMI IMPIANTO SPECI ARBOREE* G OMI

Fonte

Prezzo

Coeff.

Lunghezza

H 610,00 OMI CORDOLO PREFABBRICATO 610,00 OMI I PAVIMENTAZIONE IN CLS AUTOBLOCCANTE

0,70 0,70

Prezzo

Fonte

68,10€/mq bar-ristorante / residenza 172,70 1,48 Prezziario FVG parcheggio 23,60 Prezziario FVG parcheggio 56,60 parcheggio Prezziario FVG parcheggio Prezziario FVG

14,20 44,77 14,20 22,60

259.267,68

PINO

Costo

162.476,16 € 11.286,46 62.247,36 27.068,38

mq 3.890,46

Lunghezza m0 0 / 0

62.247,36 6.791,01

€

6.790,01 1.456.919,52

€

Stima valore

Superficie mq 35,60

0 0 / 0 52,75

TOTALE TOTALE

*SPECIE ARBOREA

82.373,76

Superficie

82,10 / € €

Diametro fusto cm 8–10

Prezzo

82.373,76 €/mq 162.476,16 52,69 11.286,46 583,96 27.068,38

6.791,01 3.675,62 6.790,01 1.192,15 1.456.919,52 5.504,42

Quantitativo 12

Costo pianta

Costo operazioni d'impianto

Costo completo

€/mq

1,00

26,40

265,58

291,98

52,75 0

3.2.2 CoSTO DI demolizione

0,90

OMI

1.050,00

0,80

residenza

172,70

OMI

610,00

0,70

parcheggio

23,60

G OMI *SPECIE ARBOREA demolizioni H OMI

610,00

PINO OMI I DEMOLIZIONE EDIFICI PINO TOTALE DISBOSCAMENTO

610,00

E TOTALE F

610,00

Diametro fusto 0,70 cm Fonte 0,70 / 8–10 0,70 Prezziario 8–10FVG Prezziario FVG

Prezziario FVG bar-ristorante

68,1022,60

PAVIMENTAZIONE IN CLS AUTOBLOCCANTE OMI 1.200,00 D

Quantitativo parcheggio / Prezzo parcheggio €/mq 1,00 parcheggio / 1,00

Costo pianta 56,60 €/mq Prezzo 14,20 €/m3 26,40 14,20

20,00 26,40 /

1,17

0265,58

265,58

3.890,46

Prezzo

1.192,15 82.373,76 162.476,16 5.504,42 11.286,46

€

Costo operazioni d'impianto 0 €/mq Superficie Volume 0

TOTALE TOTALE

Fonte

Costo completo 27.068,38 €/mq Costo 6.791,01

€ 291,98 6.790,01 142.905,40 7.145,27 291,98 1.456.919,52 € 4.551,84 / € 583,96 € 147.457,24 m3

Lunghezza

Superficie

Prezzo

€/mq

INERBIMENTO

Prezziario FVG

1,48

35,60

IMPIANTO SPECI ARBOREE*

Prezziario FVG

CORDOLO PREFABBRICATO

Prezziario FVG

44,77

82,10

3.675,62

PAVIMENTAZIONE IN CLS AUTOBLOCCANTE

Prezziario FVG

22,60

52,75

1.192,15

COSTO aiuola

52,69 583,96

TOTALE

€

5.504,42

Diametro fusto

Quantitativo

Costo pianta

Costo operazioni d'impianto

Costo completo

€/mq

PINO

8–10

1,00

26,40

265,58

291,98

PINO

8–10

1,00

26,40

265,58

291,98

*SPECIE ARBOREA

€

TOTALE

583,96

Quindi il costo dell’acquisizione dell’area è dato dalla somma algebrica dei valori così ottenuti ed è pari a: €

TOTALE costo area

1.524.671,30

3.2.2 CoSTO DI demolizione

Come spiegato anche in precedenza sull’area insistono edifici ed una parte di verde incolto, che verranno demoliti e disboscati per Fonte demolizioni lasciare posto al nuovo complesso: /

Demolizione edificiFVG è stato Prezziario DEMOLIZIONE EDIFICI il prezzo di demolizione degli edifici assunto dal prezziario regionale FVG, che DISBOSCAMENTO FVG all’interno dei costi dovutiPrezziario alla demolizione TOTALE

Prezzo

Superficie

Volume

Costo

€/mq

€/m3

€

7.145,27

142.905,40

/ 1,17

20,00

3.890,46

dei fabbricati, inserisce la manodopera, spese tecniche e di trasporto.

TOTALE costo areacome per la demolizione anche il costo per disboscamento verde incolto il disboscamento è stato preso dal prezziario

4.551,84

€

147.457,24

€

1.524.671,30

FVG che accorpora a tale cifra unitaria anche il costo di smaltimento e riciclo. Estratto mappa catastale con evidenziazione dell’area da acquisire.

3.2.2 CoSTO DI demolizione

demolizioni

Fonte /

Prezzo

Superficie

Volume

Costo

€/mq

€/m3

€

7.145,27

142.905,40

DEMOLIZIONE EDIFICI

Prezziario FVG

DISBOSCAMENTO

Prezziario FVG

1,17

20,00 /

TOTALE

3.890,46

4.551,84

€

147.457,24

€

147.457,24

Quindi il costo delle demolizioni è dato dalla somma algebrica dei valori così ottenuti ed è pari a: TOTALE costo demolizioni

3.2.3 CoSTi di opere edili 84.00

84.15

Il complesso prevede la realizzazione di diverse tipologie di opere edili, che come vedremo nei prossimi capitoli, si dilazioneranno nel tempo, un ritorno Fonte asilo in trance che permetteranno all’investitore economico e finanziario dato dalla vendita delle opere/ realizzate, ancheSUPERFICIE prima del completamento del complesso nella sua interezza. COPERTA Per comparazione I costi di costruzione tecnici che vedremo sintetizzati qui sotto, SUPERFICIE ESTERNA Per comparazione sono comprensivi, come spiegato nei prezziari e nei parametri presi TOTALE per la comparazione di spese generali di sede e cantiere, mentre l’utilecomparazione dell’imprenditore verrà aggiunto in un secondoFonte momento. Ogni tipologia di opera prevede un costo, che è stato/ preso da fontiASILO comparative, si prenda per esempio l’asilo, in cui si è andati a FONTANEL TO Comune di Fontanellato confrontare il costo di costruzione tecnico dell’asilo del comune di Fontanellato, per ottenere una stima del costo a mq da applicare alla superficie di progetto dell’asilo.

Costo

Lunghezza

€/mq

84.15

Superficie

Costo

€

135,67

115.997,85

128,20

10.961,10

84.00

84.15

855,00

85,50

84.15

83.65

81.00

83.50

81.00 81.00

81.00

78.35 80.00

€

126.958,95

80.00

88.00

80.00

Costo

Lunghezza

€/mq

Costo

78.35

€

mq 80.00

855,00

Superficie

84.15

85.50

78.35

84.15

2.959,00

78.50

2.529.945,00 82.00

82.15

78.50

84.15

80.00 78.50

84.00

80.00 84.15

82.15

82.00

84.15

84.00

3.2.3 CoSTi di opere edili COMMERCIALE 3.2.3 CoSTi di opere edili

Fonte

Costo

Lunghezza

Superficie

Costo

€/mq

€

NEGOZI

Per comparazione

780,00

450,00

351.000,00

PALESTRA asilo

Per comparazione

780,00

Costo

Lunghezza

179,87

Superficie

140.298,60

€/mq

Costo

Lunghezza

Superficie

3.2.3 CoSTi di opere edili

Fonte

3.2.3 CoSTi di opere edili

Per comparazione / Per comparazione Per comparazione

TOTALE asilo SUPERFICIE COPERTA

SUPERFICIE ESTERNA SUPERFICIE COPERTA asilo TOTALE SUPERFICIE ESTERNA PARCHEGGI SUPERFICIE COPERTA asilo TOTALE comparazione SUPERFICIE ESTERNA PARCHEGGI COPERTI comparazione SUPERFICIE COPERTA PARCHEGGI SCOPERTI ASILO FONTANEL TO TOTALE SUPERFICIE ESTERNA TOTALE ASILO FONTANEL TO comparazione TOTALE ASILO FONTANEL TO comparazione COMMERCIALE COMMERCIALE RESIDENZE ASILO FONTANEL TO NEGOZI

PALESTRA NEGOZI RESIDENZA ( 4 PIANI + PERTINENZE) COMMERCIALE TOTALE ( 2 PIANI + PERTINENZE) PALESTRA RESIDENZA RESIDENZA ( 3 PIANI + PERTINENZE) NEGOZI COMMERCIALE TOTALE PALESTRA TOTALE NEGOZI TOTALE PARCHEGGI PALESTRA PARCHEGGI PARCHEGGI COPERTI TOTALE verde PARCHEGGI SCOPERTI PARCHEGGI COPERTI PARCHEGGI TOTALE PARCHEGGI SCOPERTI VERDE ATTREZZATO COLLINETTE PARCHEGGI COPERTI PARCHEGGI TOTALE VASCHE PARCHEGGI SCOPERTI PARCHEGGI TOTALE a COPERTI TOTALE PARCHEGGI RESIDENZE SCOPERTI TOTALE RESIDENZE ALBERATURE RESIDENZA ( 4 PIANI + PERTINENZE)

Fonte

855,00 €/mq 85,50 855,00

/ m / /

135,67 mq 128,20 135,67

Costo

115.997,85 € 10.961,10 115.997,85

Costo

Lunghezza

Superficie

// Per comparazione OMI

€/mq €/mq 85,50 630,00

Lunghezza /m Lunghezza Lunghezza

mq Superficie mq € 135,67 Superficie Superficie

Fonte Per comparazione OMI Comune di Fontanellato / Per comparazione Comune di Fontanellato

Costo 855,00 50,00 855,00 €/mq 85,50 855,00

Lunghezza /

Superficie 135,67 599,30

Costo

Lunghezza

€/mq

Costo 115.997,85 29.965,00 2.529.945,00 126.958,95 € 10.961,10 906.421,00 2.529.945,00 Costo 126.958,95 €

ComuneFonte di Fontanellato /

855,00 Costo €/mq

/ Lunghezza

2.959,00 Superficie

2.529.945,00 Costo €

Fonte Comune di Fontanellato Per comparazione // Per comparazione Per comparazione comparazione Per Fonte Per comparazione / Per comparazione

Fonte

Costo 855,00 780,00 €/mq €/mq 780,00 780,00 900,00 Costo 780,00 €/mq 900,00

Costo

Lunghezza Lunghezza /

Superficie Superficie 2.959,00 450,00

Per Per comparazione comparazione Fonte / Per comparazione

900,00 780,00 Costo €/mq 780,00

// Lunghezza

1.010,16 450,00 € Superficie

Per comparazione

780,00

Per comparazione /

Costo

780,00 €/mq

Lunghezza

Superficie€

Fonte

Costo

Lunghezza

Superficie

Fonte

Fonte /

OMI / OMI OMI

Fonte

OMI / Prezziario FVG OMI Fonte Prezziario FVG / OMI

630,00

Costo €/mq

50,00 €/mq 630,00

Costo

Fonte

m /m / m / /

m m / // Lunghezza //m /m /m /

Lunghezza m

1,48 1,48

630,00 Costo €/mq 50,00 630,00

50,00 Costo Quantitativo /

€/mq

Costo

/ /

Lunghezza /m

50,00 €/mq

OMI OMI Fonte Diametro fusto

85,50 €/mq

Fonte / Per comparazione Fonte Fonte

/ /

/ Lunghezza /m

128,20 €

mq 128,20 1.391,20 mq

2.959,00 € mq 128,20 2.959,00 € Superficie€ mq

mq mq 179,87 450,00 1.299,63 Superficie € 179,87 685,91 mq mq 179,87 179,87 mq

1.391,20 €

mq Superficie 599,30 mq 1.391,20

Superficie

€ 599,30 mq 2.269,30 1.391,20 € Superficie 72,50mq 599,30

Per comparazione Per comparazione Fonte / Per comparazione

900,00 900,00 Costo €/mq 900,00

RESIDENZA ( 43 PIANI + PERTINENZE)

Per comparazione

900,00

1.299,63 1.010,16

RESIDENZA ( 2 PIANI + PERTINENZE) verde TOTALE RESIDENZA ( 3 PIANI + PERTINENZE)

Per comparazione

900,00

685,91

Costo

€/mq 900,00

Lunghezza m

Fonte

Costo

Lunghezza

/ Prezziario FVG

€/mq 1,48

m /

Prezziario FonteFVG Prezziario / FVG

1,48 Costo

/ Lunghezza

Prezziario FVG

Fonte Diametro / fusto

1,48 14 €/mq 1,48

Costo Quantitativo €/mq

Costo € 115.997,85 Costo 126.958,95 Costo € € 10.961,10 876.456,00

Costo

Costo 2.529.945,00 351.000,00 € € 140.298,60 351.000,00 1.169.667,00 Costo 491.298,60 140.298,60 € 617.319,00 909.144,00 351.000,00 Costo 491.298,60 € 140.298,60 2.696.130,00 351.000,00 491.298,60 Costo 140.298,60 €

Costo

491.298,60 876.456,00 € Costo 29.965,00 € 876.456,00

Costo

906.421,00 29.965,00 € 3.358,56 876.456,00 Costo 906.421,00 107,30 € 29.965,00

1.391,20 € 876.456,00 3.465,86 € 906.421,00 / 599,30 Costo Lunghezza Superficie 29.965,00 Costo pianta Costo completo Costo operazioni d'impianto € m €/mq €/mq €/mq mq 906.421,00 Costo Lunghezza Superficie€ 1.299,63 1.169.667,00 / € m mq 56,00 49,88 / 685,91 / 617.319,00 1.299,63 1.169.667,00 / 72,50 / 1.010,16 909.144,00 Costo Lunghezza Superficie € 1.058,80 685,91 /m 617.319,00 € mq 2.696.130,00 / 1.010,16 € 909.144,00 72,50 1.299,63 1.169.667,00 / Costo Lunghezza Superficie € 4.524,66 € mq € 685,91 /m 617.319,00 2.696.130,00

TOTALE ( 3 PIANI + PERTINENZE) RESIDENZA RESIDENZA ( 4 PIANI + PERTINENZE) RESIDENZE TOTALE A + B RESIDENZA TOTALE ( 2 PIANI + PERTINENZE)

/Per comparazione

Costo

126.958,95 10.961,10 €

ACERO CAMPESTRE RESIDENZA ( 2 PIANI + PERTINENZE) RESIDENZA ( 4 PIANI + PERTINENZE) RESIDENZA RESIDENZE( 3 PIANI + PERTINENZE) TOTALE b ( 2 PIANI + PERTINENZE) RESIDENZA

Fonte

€

450,00

900,00 €/mq 10,00 900,00 900,00 900,00 Costo 900,00 €/mq

TOTALE a VASCHE VERDE ATTREZZATO verde

Costo

€ 491.298,60

Costo €/mq 855,00 Costo Costo

Fonte

Per comparazione /

Per comparazione / 8–10 Per comparazione Per comparazione Per comparazione Fonte Per comparazione /

verde VERDE ATTREZZATO TOTALE COLLINETTE VERDE ATTREZZATO VASCHE verde COLLINETTE

€

/m /

Lunghezza Costompianta

1.169.667,00 909.144,00

Superficie€ 1.010,16 mq

Superficie mq 2.269,30

€

72,50 Superficie 2.269,30 mq € 72,50

Superficie Costo operazionimq d'impianto

617.319,00 Costo 2.696.130,00 909.144,00 €

Costo

2.696.130,00 € 3.358,56 107,30 Costo 3.358,56 € 3.465,86 107,30

Costo Costo completo €

Fonte

Costo

Lunghezza

Superficie

Costo

€/mq

€

COLLINETTE

Prezziario FVG

1,48

2.269,30

3.358,56

VASCHE

Prezziario FVG

1,48

72,50

107,30

verde VERDE ATTREZZATO

TOTALE a

€

3.465,86

Diametro fusto

Quantitativo

Costo pianta

Costo operazioni d'impianto

Costo completo

€/mq

8–10

10,00

56,00

49,88

ALBERATURE ACERO CAMPESTRE

72,50

TOTALE b

72,50

TOTALE A + B

AREE PAVIMENTATE AREE PAVIMENTATE CLS AUTOBLOCCANTE CLS AUTOBLOCCANTE

Costo Costo €/mq

Fonte Fonte /

€/mq 44,77 44,77

/ Prezzario FVG Prezzario FVG

Lunghezza Lunghezza m m / /

€

1.058,80

€

4.524,66

Superficie Superficie mq mq 2.100,30 2.100,30

TOTALE TOTALE

€ €

Costo Costo €

€ 94.030,43 94.030,43 94.030,43 94.030,43

Il costo così ottenuto, come spiegato precedentemente è la somma fra il costo tecnico di costruzione e le spese generali di sede e cantiere, pari a : TOTALE costo tecnico di costruzione / spese generali TOTALE costo tecnico di costruzione / spese generali

€ €

4.322.829,51 4.322.829,51

A tale va aggiunto, per trovare il totale delle opere edili, l’utile dell’imprenditore costruttore che è pari al 10% del costo di costruzione più le spese generali di sede e cantiere: AREE PAVIMENTATE

Fonte

/ Ct - COSTO TECNICO DI COSTRUZIONE Ct - COSTO TECNICO DI COSTRUZIONE CLSSgAUTOBLOCCANTE Prezzario FVG - SPESE GENERALI DI SEDE E DI CANTIERE Sg - SPESE GENERALI DI SEDE E DI CANTIERE Uc UTILE DELL’IMPRENDITORE COSTRUTTUORE TOTALE Uc - UTILE DELL’IMPRENDITORE COSTRUTTUORE

Costo

Lunghezza

€/mq

44,77

% %Superficie mq

€€

/ /2.100,30

4.322.829,51 94.030,43 4.322.829,51

0,10 0,10

TOTALE OPERE EDILI TOTALE OPERE EDILI

contributo di costruzione contributo di costruzione

€

Costo Costo €/mq

Fonte Fonte /

Indice fabb. Fond. Indice fabb. x < 1 Fond. x<1

Costo Costo U2 €/mq €/mq 671,39 671,39

e del contributo sul costo di costr.” [art.29 della L.R. 19/2009]

4.322.829,51

Indice fabb. Fond.

Superficie

Costo

1.501,80 1.501,80

1.008.293,50 1.008.293,50

Indice fabb. Costo viene scomputato di quartiere 2.269,3 mq € mq x < 1 Fond.il verdeSuperficie 4.755.112,46 € € mq x<1 viene scomputato il costo di costruzione dell’asilo 126.958,95 € / /

Fonte

Costo

€/mq

Indice fabb. Fond. x<1

Superficie 72,50

U1 ONERI DI URBANIZZAZIONE PRIMARIA

Comune di Gorizia

17,04

0,32

8.889,20

U2 ONERI DI URBANIZZAZIONE SECONDARIA

Comune di Gorizia

32,54

0,32

7.291,70

72,50 mq

€ €

1.008.293,50 1.008.293,50

€ €

1.270.078,44 € 1.270.078,44

Fonte

Costo

€/mq

Comune di Gorizia

671,39

TOTALE TOTALE TOTALE A + B

Indice fabb. Fond. x<1 /

237.271,92 126.958,95

% % Superficie

€

261.784,94 Costo

Costo € Costo €

0,05mq 0,05 1.501,80 0,03 0,03 0,02 € 0,02

€ 245.128,48 245.128,48 1.008.293,50 154.430,95 154.430,95 226.032,44 1.008.293,50 226.032,44

€ € €

625.591,87 625.591,87 1.270.078,44

72,50

Costo

151.471,97

TOTALE a contributo sul costo di costruzione SPESE TECNICHE SPESE TECNICHE / SPESE GENERALI ED IMPREVISTI SPESE GENERALI ED IMPREVISTI SPESE DI COMMERCIALIZZAZIONE TOTALE b SPESE DI COMMERCIALIZZAZIONE

4.755.112,46 4.755.112,46

Costo Costo €

Superficie Superficie mq

TOTALE b TOTALE b

COMPENSAZIONE COSTRUZIONE ASILO

432.282,95 94.030,43 432.282,95

€/mq € mq 151.471,97 17,04 0,32 8.889,20 Costo 151.471,97 17,04 Importante è 0,32 stato considerare a scomputo degli oneri alcuni %8.889,20 € 32,54 237.271,92 7.291,70 0,32 32,54 237.271,92 7.291,70 0,32 interventi del complesso residenziale: / 126.958,95 / 126.958,95 / 4.322.829,51 U1 viene scomputato il verde attrezzato€pubblico 671,8 mq 261.784,94 261.784,94 € 0,10 432.282,95

/ Comune di Gorizia U1 ONERI DI URBANIZZAZIONE PRIMARIA Comune di Gorizia ONERI DI URBANIZZAZIONE PRIMARIA AltriU1 costi da tener in considerazione sono, da prima, il contributo U2 ONERI DI URBANIZZAZIONE SECONDARIA Comune di Gorizia U2 ONERI DIspese URBANIZZAZIONE SECONDARIA Comune di Gorizia di costruzione, tecniche, spese generali e imprevisti, spese COMPENSAZIONE COSTRUZIONE ASILO / Ct - COSTO TECNICO DI COSTRUZIONE COMPENSAZIONE COSTRUZIONE ASILO dell’imprenditore/ e di commercializzazione, imposte, profitto Sg - SPESE a GENERALI DI SEDE E DI CANTIERE oneriTOTALE finanziari. TOTALE a Uc - UTILE DELL’IMPRENDITORE COSTRUTTUORE Il contributo di costruzione è stato calcolato attraverso le tabelle contributo sul costo Fonte contributo sul costo Fonte di costruzione / comunali di Gorizia “Aggiornamento delle tabelle parametriche TOTALE OPERE EDILI di costruzione / per la/ determinazione degli oneri di urb. primaria e secondaria Comune di Gorizia / Comune di Gorizia

contributo di costruzione TOTALE A + B TOTALE A + B

€ € €

TOTALE costo tecnico di costruzione / spese generali

3.2.4 Altri costi

Costo Costo € Costo

contributo di costruzione TOTALE a contributo sul costo U1 ONERI DI URBANIZZAZIONE PRIMARIA

Fonte

Costo

€/mq

Costo

Fonte

di costruzione / Ci sono altre spese che incidono sull’analisi dei costi, che sono U2 ONERI DI URBANIZZAZIONE SECONDARIA Comune di / espresse qui a fianco, che vengono distribuite in Comune di Gorizia Gorizia quelle maniera COMPENSAZIONE COSTRUZIONE ASILO / differente all’interno dell’investimento: le spese tecniche e oneri TOTALE b professionali TOTALE asono regolati per legge ( L. 2/3/1949 n.143); le spese generali e imprevisti sono distribuite in parti uguali durante contributo Fonte TOTALE A + B sul costo la fase di costruzione; mentre le spese di commercializzazione di costruzione / sono/state divise con andamento gaussiano e fatte partire 2 anni Comune di Gorizia prima della chiusura dei lavori ipotizzando che gli appartamenti e TOTALE b negozi del complesso siano posti in vendita con anticipo. Comune di Gorizia

17,04 €/mq

32,54 671,39

Indice fabb. Fond. x<1 Indice fabb. Fond. x0,32 < 1 tecniche Spese

0,32 e oneri/ professionali

Superficie

Costo

151.471,97 €

8.889,20 mq

di costruzione 237.271,92 5% del costo 1.008.293,50

7.291,70 1.501,80

Costo €/mq 671,39

Spese generali e imprevisti Indice fabb. Fond. x<1 / Spese di commercializzazione

€ €

126.958,95 1.008.293,50 del costo di costruzione 261.784,94

72,50

spese tecniche Costo 1.270.078,44 €

Superficie € mq

1.501,80

capitale proprio

r! Banca - Rendistato maggio 2014 (http://www.bancaditalia.it/banca_mercati/operazioni/titoli/tassi/rendi) TOTALE A + d'Italia B r" Rischio specifico dell'investimento

Costo 261.784,94 €

Superficie €

72,50 (1)

1.008.293,50 del valore del venduto

€

1.008.293,50

€

3,09 Costo 1.270.078,44 € 6,17

(2)

SPESE TECNICHE Rischio di illiquidità e rischio finanziario r

0,05 (3)

245.128,48 5,00

SPESE GENERALI EDprospettica IMPREVISTI i Inflazione media (media aprile 2011-maggio 2014)(istat.it)

0,03 (4)

154.430,95 1,09

SPESE DI COMMERCIALIZZAZIONE k#

0,02

226.032,44 13,17

E TOTALE

SPESE TECNICHE capitale di debito SPESE GENERALI ED IMPREVISTI

30% Costo 625.591,87 €

€

245.128,48

0,05

Banca d'Italia - Bollettino statistico: tassi attivi sui finanziamenti per cassa Costruzioni - oltre 5 anni (Dicembre 2013) r$ SPESE DI COMMERCIALIZZAZIONE prospettica (media aprile 2011-maggio 2014)(istat.it) i Imposte Altri costi daInflazione tenermedia in considerazione sono gli oneri finanziari, che TOTALE k$

rappresentano il costo del capitale impiegato nell’investimento, che comeDsi vedrà nel capitolo successivo sfrutta percentuali di capitale proprio e in debito; le imposte che grazie al cosiddetto “effetto leva” (leverage), tenendole separate possono prefigurare un sovrappiù che IMPOSTE migliora la redditività per l’operatore; ed infine il profitto PROFITTI DELL’IMPRENDITORE dell’imprenditore che è percentuale di quel costo del venduto, che ONERI FINANZIARI abbiamo valutato pari al 12% ( in base al rischio assunto).

Profitto dell’imprenditore Oneri finanziari

0,03 0,02

(5)

(4) 31,2% €

12%

% 31,2

154.430,95 4,55 226.032,44 1,09 dell’utile 625.591,87 2,04 70%

del valore del venduto Costo € vedi cronoprogramma

1.356.194,64 interessi sull’esposizione

vedi cronoprogramma

Costo

% IMPOSTE

31,2

PROFITTI DELL’IMPRENDITORE

€ vedi cronoprogramma 1.356.194,64

ONERI FINANZIARI Capitale proprio r ! (1) Banca d'Italia - Rendistato maggio 2014 (http://www.bancaditalia.it/banca_mercati/operazioni/titoli/tassi/rendi) r " (2) Rischio specifico dell'investimento

vedi cronoprogramma (1) (2) (3) € (4)6.650.782,77

3,09 6,17 5,00 1,09 13,17 30%

r (3) Rischio di illiquidità e rischio finanziario TOTALE costi i (4) Inflazione media prospettica (media aprile 2011-maggio 2014)(istat.it) k# E 3.2.5di debito SAGGIO DI ATTUALIZZAZIONE Capitale r $ (5) Banca d'Italia - Bollettino statistico: tassi attivi sui finanziamenti per cassa Costruzioni - oltre 5 anni (Dicembre 2013) (5) 4,55 La dei saggi è stata fatta attraverso diverse fonti che sono Per l’investimento e per sfruttare al meglio(6)la leva finanziaria, si 0,31 t scelta (6) Aliquota Imposte i (4) a 30%, mentre di 1,09 state riportate nella tabella sottostante, considerando i dati più è deciso di portare i pesi del capitale proprio 2,04 k $ TOTALE costi 6.650.782,77 € aggiornati che sono disponibili sul web. quello in debito del 70%. D 70%

capitale proprio r!

Banca d'Italia - Rendistato maggio 2014 (http://www.bancaditalia.it/banca_mercati/operazioni/titoli/tassi/rendi)

(1)

Rischio specifico dell'investimento

(2)

6,17

(3)

5,00

(4)

1,09

Rischio di illiquidità e rischio finanziario r WACCt i Inflazione media prospettica aprile 2011-maggio 2014)(istat.it) Saggio di attualizzazione (stima(media sintetica della rendita)

3,09

13,17

30%

capitale di debito r$

Banca d'Italia - Bollettino statistico: tassi attivi sui finanziamenti per cassa Costruzioni - oltre 5 anni (Dicembre 2013)

(5)

4,55

Inflazione media prospettica (media aprile 2011-maggio 2014)(istat.it)

(4)

1,09

2,04

70%

WACCt

5,38%

SAGGIO DI ATTUALIZZAZIONE ( stima sintetica della rendita )

0,27% 16

5,38% 0,27%

STIMA DEI RICAVI 3.3ricavi DELL’INVESTIMENTO PRIVATO L’analisi del mercato immobiliare per la città di Gorizia è influenzata da una serie di fattori molto altalenanti, se la progressiva Fonte RESIDENZE diminuzione della popolazione influenzerebbe negativamente / tale mercato, il mercato immobiliare sembra apparentemente Indagini di mercato RESIDENZA ( 4 PIANI) insufficiente se confrontato alle tre città che il piano strategico Indagini di mercato RESIDENZA ( 2 PIANI) vuolericavi integrare. Indagini di mercato RESIDENZA ( 3 PIANI) Forti della posizione centrale fra le tre città e naturale porta ricavi d’ingresso perail capoluogo isontino, il complesso residenziale che ricavi TOTALE dovràragguaglio nascere a ridosso del piazzale di Casa Rossa, si attesta su Indice RESIDENZE

RESIDENZE CANTINE RESIDENZE( 4 PIANI) RESIDENZA CANTINA RES. 1 RESIDENZA ( 2 PIANI) RESIDENZA ( 4 PIANI) CANTINA RES. 2 RESIDENZA PIANI) RESIDENZA (( 34 PIANI) RESIDENZA ( 2 PIANI) CANTINA RES. 3 RESIDENZA ( 2 PIANI) RESIDENZA 3 PIANI) TOTALE aSU( STRADA GIARDINI RESIDENZA ( 3 PIANI) GIARDINI RES. 1 ragguaglio TOTALE a TOTALE a GIARDINI RES. 2 ragguaglio ragguaglio GIARDINI RES. 3 CANTINE CANTINA RES.TETTO 1 GIARDINI SUL CANTINE CANTINE GIARDINI RES. CANTINA RES. 12 CANTINA RES. 1 CANTINA RES. GIARDINI RES. 21 CANTINA CANTINA RES. RES. 32 CANTINA RES. GIARDINI RES. 32 SU STRADA CANTINA RES. 3 CANTINA RES. GIARDINI RES. 13 GIARDINIbSU STRADA TOTALE GIARDINI RES. SU STRADA GIARDINI 2 GIARDINI RES. 1 GIARDINI GIARDINI RES. RES. 13 GIARDINI RES. TOTALE A + B2 GIARDINI 2 GIARDINI RES. SUL TETTO GIARDINI RES. 3 GIARDINI GIARDINI RES. RES. 31 GIARDINI SUL TETTO GIARDINI GIARDINI SUL RES.TETTO 2 GIARDINI RES. 1 GIARDINI GIARDINI RES. RES. 13 GIARDINI RES. 2 GIARDINI RES. 2 GIARDINI TOTALE bRES. 3 GIARDINI RES. 3 TOTALE b TOTALE b A+B COMMERCIALE

un valore di mercato che potrebbe essere confrontato alle case vicine al castello. Costo Tale Valore considerazione, oltreSuperficie alle motivazioni precedentemente €/mq € mq elencate, prende forza dal contesto ambientale e paesistico, con 1.163,40 3.490.200,00 3000,00 “landmark” di notevole importanza, come la vista sul castello di 581,70 3000,00 1.745.100,00 Gorizia, il convento della Castagnevizza e il grande parco naturale 872,55 3000,00 2.617.650,00 della Val di Rose. Per la valutazione delle pertinenze è stato€utilizzato un coefficiente 7.852.950,00 diValore ragguaglio al valore di mercato come da DPR 138/98. Costo di mercato Superficie

Fonte /

Valore €/mq

Superficie

Costo €

Valore Valore 3000,00 €/mq

Superficie Superficie 1.163,40 mq

Costo Costo 3.490.200,00 €

€/mq

Fonte Fonte Indagini di/ mercato

3.000,00 €/mq 3000,00 3000,00 3.000,00 3000,00 3000,00 3000,00 3.000,00 3000,00 3000,00 3000,00 3.000,00 Valore di mercato

0,25 / Indagini di mercato Indagini di mercato 0,25 Indagini di di mercato mercato Indagini Indagini di mercato Indagini0,25 di mercato Indagini di mercato Indagini di mercato 0,30 Indice / 0,30

€/mq 3.000,00

Indice Indice 0,30 /

Valore di mercato Valore di mercato 3.000,00 €/mq

/ 0,25

€/mq

mq mq

93,10 mq 581,70 1.163,40 68,40 1.163,40 872,55 581,70 83,20 581,70 872,55 872,55 99,42 Superficie mq 82,94

Superficie Superficie 109,10 mq

3.000,00

mq 93,10

0,30 0,25 0,25 0,25 0,30 0,25 0,25 0,25 0,30 0,25 0,25 0,30

3.000,00 3.000,00 3.000,00 3.000,00 3.000,00 3.000,00 3.000,00 3.000,00 3.000,00 3.000,00

162,30 68,40 93,10 93,10 162,30 83,20 68,40 68,40 162,30 83,20 83,20 99,4272,50

0,30 0,30 0,30 0,30 0,30 0,30 0,30 0,30 0,30

3.000,00 3.000,00 3.000,00 3.000,00 3.000,00 3.000,00 3.000,00 3.000,00 3.000,00

82,94 99,42 99,4272,50 109,10 82,94 82,94 109,10 109,10 162,30

0,30 0,30 0,30 0,30 0,30 0,30 0,30 0,30

3.000,00 3.000,00 3.000,00 3.000,00 3.000,00 3.000,00 3.000,00 3.000,00

Indice

Valore di mercato

162,30 162,30 162,30 162,30 162,30 162,3072,50 162,30 162,30 72,50 72,50

€/mq

Superficie

TOTALE A + B TOTALE NEGOZI A + B

indagini di mercato

2.500,00

mq72,50 72,50 450,00

PALESTRA

indagini di mercato

2.900,00

179,87

TOTALE

COMMERCIALE

€ € €

Indice

Valore di mercato

Superficie

€/mq

Indice Fonte Indice indagini di / /mercato

Valore di mercato Prezzo Valore di mercato 2.500,00 €/mq €/cad.

PALESTRA NEGOZI PARCHEGGI COPERTI NEGOZI PALESTRA TOTALE PALESTRA TOTALE

indagini di mercato indagini indaginididimercato mercato indagini di mercato indagini di mercato indagini di mercato

2.900,00 2.500,00 27.000,00 2.500,00 2.900,00 2.900,00

€/mq

€ €

€ € € € €

TOTALE TOTALE

Fonte

Prezzo

€/cad.

PARCHEGGI PARCHEGGICOPERTI PARCHEGGI

Fonte indaginiFonte di/ mercato

PARCHEGGI COPERTI TOTALE PARCHEGGI COPERTI

indagini di mercato indagini di mercato

Prezzo Prezzo 27.000,00 €/cad.

€/cad.

27.000,00 27.000,00

TOTALE TOTALE

146.070,00 51.300,00 69.825,00 69.825,00 146.070,00 62.400,00 51.300,00 51.300,00 146.070,00 62.400,00 62.400,00 89.478,00 884.049,00 74.646,00 89.478,00 89.478,00 98.190,00 74.646,00 8.736.999,00 74.646,00 98.190,00 98.190,00 146.070,00 146.070,00 146.070,00 146.070,00 146.070,00 146.070,00 146.070,00 146.070,00 884.049,00 146.070,00 884.049,00 884.049,00 8.736.999,00 Costo € 8.736.999,00 8.736.999,00 1.125.000,00

1.646.623,00

Costo €

Costo Costo 1.125.000,00 €

€ €

€ 521.623,00 1.125.000,00 918.000,00 1.125.000,00 521.623,00 1.646.623,00 521.623,00 918.000,00

€ €

1.646.623,00 1.646.623,00

Costo

Quantità

€

Costo Costo 918.000,00 €

Quantità Quantità 34,00 mq mq 34,00 34,00

Costo

521.623,00

Superficie Quantità Superficie 450,00 mq mq 179,87 450,00 34,00 450,00 179,87 179,87

69.825,00 € 1.745.100,00 3.490.200,00 51.300,00 3.490.200,00 2.617.650,00 1.745.100,00 62.400,00 1.745.100,00 2.617.650,00 7.852.950,00 2.617.650,00 89.478,00 Costo 7.852.950,00 7.852.950,00 € 74.646,00

Costo 98.190,00 € € 69.825,00

€

COMMERCIALE PARCHEGGI COMMERCIALE NEGOZI

PARCHEGGI

€

€ 918.000,00 918.000,00 918.000,00

€ €

918.000,00 918.000,00

€

11.301.622,00

Quindi i ricavi da vendita sono pari a: TOTALE ricavi ricavi - costi

€

2.978.710,70

3.4 CRONOPROGRAMMA DELL’INVESTIMENTO PRIVATO Il cronoprogramma mette in luce fin da subito la durata dell’intervento privato che si è ipotizzato, in base alle opere da costruire ed in base alla durata della vendita degli alloggi e delle unità commerciali, di 10 anni. La prima fase è quella dell’acquisizione dell’area ,che essendo divisa, come mostrato in precedenza in due zone distinte, una verde e una edificata, viene partizionata in due anni, da prima la zona residenziale (60% del costo d’acquisizione dell’area) e poi il rimanente (40%). Nei due anni successivi vengono effettuate le demolizioni, ripartite

in parti uguali. Nello stesso anno parte la costruzione delle opere edili, che utilizzando la divisione dell’intervento in trance, permette, essendo delle unità indipendenti, l’anticipazione della vendita delle unità immobiliari e negozi, prima della conclusione dell’intero intervento. Ne vanno di conseguenza le spese di commercializzazione, che sono state nei capitoli precedenti trattate. Come è possibile notare i ricavi quindi partono dall’anno 5 in poi, prevedendo in maniera ottimistica di vendere tutto il complesso residenziale e commerciale entro i 10 anni.

flusso economico Anno 0

Anno 1

Anno 2

Anno 3

Anno 4

Anno 5

914.802,78

609.868,52 792.518,74

792.518,74

423.359,48

24.512,85

85.794,97

24.512,85

19.303,87

costi AREA DEMOLIZIONI

73.728,62

OPERE EDILI ONERI URBANISTICI SPESE TECNICHE SPESE GENERALI E IMPREVISTI

19.303,87

73.728,62

SPESE DI COMMERCIALIZZAZIONE TOTALE

11.301,62 934.106,65

1.150.773,33

1.394.705,68

1.259.694,94

836.335,46

847.637,08

1.883.603,67

-934.106,65

-1.150.773,33

-1.394.705,68

-1.259.694,94

-836.335,46

1.035.966,58

-4.831.483,65

ricavi

TOTALE

flusso economico

TOTALE

oneri finanziari ESPOSIZIONE

-934.106,65

-2.131.585,31

-3.558.264,7

-4.871.333,68

-5.780.739,15

ONERI NEGATIVI ( tasso interesse passivo 5,00% )

-31.973,78

-53.373,97

-73.070,01

-86.711,09

-72.472,25

ONERI POSITIVI ( tasso interesse attivo 0,50% )

-7.460,55

-19.914,48

-29.503,59

-37.282,25

-37.142,78

-31.973,78

-53.373,97

-73.070,01

-86.711,09

-72.472,25

-1.182.747,11

-1.448.079,65

-1.332.764,94

-923.046,55

963.494,33

-2.116.853,76

-3.564.933,41

-4.897.698,35

-5.820.744,90

-4.857.250,57

-2.116.853,76

-1.448.079,65

-1.332.764,94

-923.046,55

963.494,33

0,00

-1.448.079,65

-1.332.764,94

-923.046,55

963.494,33

-1.394.705,68

-1.259.694,94

ONERI FINANZIARI PROVENTI FINANZIARI

flusso finanziario -934.106,65 TOTALE

ESPOSIZIONE FINANZIARIA

IMPONIBILE tasse 0,00 TOTALE

flusso finanziario netto -934.106,65

-1.182.747,11

TOTALE

flusso economico - tasse -934.106,65

-1.150.773,33

TOTALE

-836.335,46

1.035.966,58

articolazione temporale Anno 4

Anno 5

Anno 6

Anno 7

Anno 8

Anno 9

Anno 10

Totale

1.524.671,30 147.457,24 4.755.112,46

792.518,74

24.512,85

36.769,27

245.128,48

19.303,87

154.430,95

11.301,62

45.206,49

56.508,11

836.335,46

847.637,08

881.541,95

905.099,99

56.508,11

45.206,49

11.301,62

1.883.603,67

1.270.078,44

-836.335,46

1.035.966,58

1.002.061,72

978.503,67

45.206,49

1.838.397,18

1.827.095,56

226.032,44

11.301,62 €

8.322.911,30

€

11.301.622,00

€

2.978.710,70

1.872.302,04

-27.076.872,93

-5.780.739,15

-4.831.483,65

-3.901.894,18

-2.981.918,92

-1.199.552,15

620.851,74

2.493.153,79

-86.711,09

-72.472,25

-58.528,41

-44.728,78

-17.993,28

9.312,78

37.397,31

-37.282,25

-37.142,78

-30.566,82

-24.093,35

-14.635,15

-2.025,45

10.899,02

-86.711,09

-72.472,25

-58.528,41

-44.728,78

-17.993,28

-438.851,58

10.899,02

-923.046,55

963.494,33

943.533,31

933.774,89

1.809.102,27

1.838.397,18

1.883.201,06

-5.820.744,90

-4.857.250,57

-3.913.717,27

-2.979.942,38

-1.170.840,10

667.557,08

2.550.758,14

-923.046,55

963.494,33

943.533,31

933.774,89

1.809.102,27

1.838.397,18

1.883.201,06

0,00

1.838.397,18

1.883.201,06

0,00

667.557,08

1.883.201,06

0,00

-208.277,81

-587.558,73

-923.046,55

-836.335,46

963.494,33

1.035.966,58

943.533,31

1.002.061,72

933.774,89

978.503,67

1.630.119,37

1.809.102,27

1.630.119,37

1.827.095,56

€

2.550.758,14

€

-795.836,54

€

1.754.921,60

€

2.182.874,16

1.295.642,33

1.284.743,31

1.002.061,72

978.503,67

1.630.119,37

1.827.095,56

1.284.743,31 €

2.182.874,16

DEL PIANO ECONOMICO FINANZIARIO 3.5 IMPLEMENTAZIONE DELL’INVESTIMENTO PRIVATO van ebit (flusso economico)

1.023.268

van unlevered taxes - WACCt

149.959

van capm

-1.489.827

tir ul

12%

tir l

10%

tir l & t

tir ul & t

COSTI-ricavi ANNO 0

ANNO 1

ANNO 2

ANNO 3

ANNO 4

ANNO 5

ANNO 6

ANNO 7

ANNO 8

ANNO 9

ANNO 10 2.000.000 1.750.000 1.500.000 1.250.000 1.000.000 750.000 500.000 250.000 0

costi

ricavi

flusso economico ANNO 0

ANNO 1

ANNO 2

ANNO 3

ANNO 4

ANNO 5

ANNO 6

ANNO 7

ANNO 8

ANNO 9

ANNO 10

2.000.000 1.500.000 1.000.000 500.000 0 -500.000 -1.000.000 -1.500.000 -2.000.000

oneri

ESPoSIZIONE - ONERI FINANZIARI

ANNO 0

ANNO 1

ANNO 2

ANNO 3

ANNO 4

ANNO 5

1.500.000 1.000.000 500.000 0 -500.000 -1.000.000 -1.500.000 -2.000.000 -2.500.000 -3.000.000 -3.500.000 -4.000.000 -4.500.000 -5.000.000 -5.500.000 -6.000.000 -6.500.000

ANNO 6

ANNO 7

ANNO 8

ANNO 9

esp.

ANNO 10

OPERE DI INTERESSE GENERALE STIMA DELL’INTERVENTO PUBBLICO ricavi annuali

mercato ed eventi temporanei

Mercato settimanale

Fonte

Cateogoria

Tipo di occupazione

Comune di Trieste Centro storico Commercio su aree pubbliche

Raduno Fiat 500 Comune di Trieste Centro storico club isontinoannuali ricavi

Fiere ed altre manifestazioni

Muggia-Gorizia di Trieste Centro storico STIMA DEIComune COSTI 4.1Raduno Fonte Cateogoria mercato ed DELL’INTERVENTO PUBBLICO MotorXmas Comune di Trieste Centro storico eventi temporanei

Fiere ed altre manifestazioni

Temporalità

Quantità

Superficie

Costo

giorni anno

cellule commerciali

m2 cad.

€ anno

1,49

368.947,84

1,68

7.848,96

1,68

Tipo di occupazione

Fiere ed altre manifestazioni

Valore €/m2 anno

Valore

Temporalità

Quantità

73 cellule commerciali

Superficie

7.848,96

giorni3 anno

2 m64 cad.

23.546,88 € anno

2 1,68 €/m anno

L’intervento pubblico il piazzale Casastorico Rossa,Commercio il sitema Extreme show interessa Comune di Fiere ed altre Mercato motor settimanale Comune di Trieste Trieste diCentro Centro storico sumanifestazioni aree pubbliche infrastrutturale, la creazione di una passerella ciclo-pedonale e la Concerti vari Comune di Trieste Centro storico Manifestazioni sportive, Raduno Fiat 500 Comune di Trieste Centro storico Fiere ed altre manifestazioni culturali, musicali, ricreative riqualificazione club isontino del colle del Ex- Seminario. Manifestazioni sportive di storico Manifestazioni sportive, Il procedimento di stima Comune utilizzato per leCentro opere di interesse Raduno Muggia-Gorizia Comune di Trieste Trieste Centro storico Fiere ed altre manifestazioni musicali, ricreative generale, vista la definizione del progetto, che riusciva ad culturali, arrivare MotorXmas Comune di Trieste Centro storico Fiere ed altre manifestazioni al particolare costruttivo per ogni intervento, si è orientato verso TOTALEmotor ricavi Extreme showannuiComune di Trieste Centro storico Fiere ed altre manifestazioni il CME- computo metrico estimativo, utilizzando il prezziario Concerti vari Comune di Trieste Centro storico Manifestazioni sportive, regionale FVG. culturali, musicali, ricreative Quindi la stima del costo di costruzione, come si vedrà poi nelle Manifestazioni sportive Comune di Trieste Centro storico Manifestazioni sportive, tabelle riassuntive, è comprensiva del costo tecnico di costruzione culturali, musicali, ricreative (materiali, noli e trasporti e salari) e delle spese generali di sede e determinazione costi opere pubbliche TOTALE ricavi annui cantiere e l’utile del costruttore. La planimetria qui accanto mostra l’intervento pubblico:

Costo

1,68 1,49

4 53

73 73

64 64

31.395,84 368.947,84

0,41 1,68

25 1

73 73

64 64

47.888,00 7.848,96

0,41 1,68

20 1

73 73

64 64

38.310,40 7.848,96

1,68

23.546,88

1,68

73 €

64525.786,88 31.395,84

0,41

47.888,00

0,41

38.310,40

€

525.786,88

costo pastini ex seminario area dell’intervento

Tipologia d’intervento edifici demoliti /

Fonte

Note

aree acquisite determinazione costi opere pubbliche

Scavo di sbancamento su terreno di qualsiasi natura

11.6.cp1.01.a prezziario 2013 fvg

U.M.

Lunghezza

Superficie

Volume

Costo

€/m3

€ anno

Estratto mappa catastale con evidenziazione dell’area di progetto pubblico. 7,85 / / 44.908,25 352.529,76 m3

Anche in presenza d’acqua tirante d’acqua fino a 20 cm

Decespugliamento delle scarpateex 10.5.wk2.08.c prezziario 2013 fvg costo pastini seminario

Prezzo

Media intensità di infestanti, trasporto discarica materiali di risulta

0,91

4.433,50

4.034,49

Volume /

Costo 45.241,54 € anno

Tipologia d’intervento Preparazione del cantiere /

10.4.ab1.01.aFonte prezziario 2013 fvg /

Note /

U.M. m2

Prezzo 2,02

Lunghezza /

Superficie 22.396,80

Scavo su terreno Muridiinsbancamento terre rinforzate con di qualsiasi natura rivestimento frontale in pietra

11.6.cp1.01.a prezziario 10.5.fq4.01.a prezziario2013 2013fvg fvg

Anche in presenza Altezza 4,00 - 6,00d’acqua m con tirante d’acqua a 20 cm geogriglie flessibilifino in poliestere

m32

7,85 324,81

/ 558,45

Media intensitàmeccanica di infestanti, Operazione trasporto discarica materiali di risulta

m32

0,91 9,81

4.433,50 /

/ 17963,30

4.034,49 176.219,97

/ /

45.241,54 24.789,35

Decespugliamento 10.5.wk2.08.c prezziario2013 2013fvg fvg Esecuzione didelle stesascarpate e 10.5.cd1.01.b prezziario modellazione di terra di coltivo

€/m3

44.908,25 352.529,76 181.390,14 /

Preparazione del cantiere Inerbimento con idrosemina

10.4.ab1.01.a prezziario 2013 fvg 10.5.wk1.11.b prezziario 2013 fvg

/ Superfici oltre i 5000 m2

m22 m

2,02 1,38

/ /

22.396,80 17.942,57

Muri in terre rinforzate con TOTALE rivestimento frontale in pietra

10.5.fq4.01.a prezziario 2013 fvg

Altezza 4,00 - 6,00 m con geogriglie flessibili in poliestere

324,81

558,45 €

Operazione meccanica

9,81

17963,30

176.219,97

1,38

17.942,57

24.789,35

Esecuzione di stesa e 10.5.cd1.01.b prezziario 2013 fvg modellazione di terra dispecie coltivo impianto arboree Inerbimento con idrosemina

Tipologia alberatura /

TOTALE Melo cotogno

10.5.wk1.11.b prezziario 2013 fvg

Diametro fusto

Quantitativo

cm 10-12

Melo comunespecie arboree 10-12 impianto

Costo

Costo alberature

Costo d’impianto

€/al pezzo

15,40

523,60

39,40

15,40

529,00

39,40

1.379,00

Costo 24,68 €/al pezzo

Costo alberature 1.135,28

Costo39,40 d’impianto

Costo d’impianto 1.812,40alberature

TOTALE

15,40

523,60 2.197,88

TOTALE

39,40

1.139,60 4.531,00

15,40

529,00

39,40

Tipologia Ciliegio alberatura selvatico

Diametro 6-8 fusto

Quantitativo 46

Melo cotogno

10-12

Melo comune TOTALE

10-12

Ciliegio selvatico

Superfici oltre i 5000 m2

€/al pezzo

Costo d’impianto alberature €

€

784.205,25 1.139,60

€

€ 6-8

181.390,14 / 784.205,25

1.379,00 6.728,88

24,68

1.135,28

39,40

1.812,40

TOTALE

2.197,88

TOTALE

4.531,00

TOTALE

€

6.728,88

€

790.934,14

Il costo dei pastini dell’Ex-Seminario totale è quindi: TOTALE costo pastini ex seminario 22

drenante spessore medio 50 mm

6 cm

Inerbimento con idrosemina

10.5.wk1.11.b prezziario 2013 fvg

Superfici oltre i 5000 m2

1,38

511,40

756,87

Verde armato per

y8.1.404.05.a prezziario 2013 fvg

Piastra per pavimentazioni erbose

20,00

2.593,50

51.870,00

Su sottofondo in sabbia

m U.M.

44,70 Prezzo

/ Lunghezza

298,00 Superficie

/ Volume

13.341,46

m m3

€/m3 28,65 15,26

m 323,24 /

m2 / /

m3 / 3.276,34

€ anno 9.260,93 49.996,95

m m3

22,64 7,85

323,24 /

/ /

/ 6.552,68

7.318,15 51.438,54

2,02

6.552,68 €

Note pari a 85% Per costipamento / massima della densità

U.M. m2

Prezzo 27,63

Lunghezza /

Superficie 2.828,96

Volume /

€/m3

costo parcheggio piazzale casa rossa pavimentazioni esterne 12.7.fq4.01.a prezziario 2013 fvg Pavimentazione in moduli Tipologia d’intervento Fonte autobloccanti in CLS / / 40.2.gq4.02 prezziario 2013 fvg Canalette prefabbricate Scavo di sbancamento in roccia 11.6.cp1.02.a prezziario 2013 fvg per scarico di acque metoriche tenera da piccone o da punta Cordolo prefabbricato in CLS 40.1.gq4.02.b prezziario 2013 fvg Scavo di sbancamento su terreno 11.6.cp1.01.a prezziario 2013 fvg vibrocompresso per marciapiedi di qualsiasi natura

Note

/ / Anche in presenza d’acqua tirante d’acqua fino a 20 cm / Anche in presenza d’acqua tirante d’acqua fino a 20 cm

Preparazione cantiere Urbano 10.4.ab1.01.a prezziario 2013 fvg TOTALE del costo Bosco

Tipologia d’intervento Fondazione stradale

12.1.cp1.01.c Fonte prezziario 2013 fvg

impianto specie arboree/ /

Stratodidisbancamento base in conglomerato Scavo in roccia Tipologia alberatura bituminoso di tipo semiaperto tenera da piccone / o da punta

12.3.ys5.01.d prezziario prezziario 2013 fvg fvg Di spessore finito compatto m32 21,60 15,26 11.6.cp1.02.a presenza d’acqua Costo alberature m Diametro fusto 2013 Quantitativo Anche inCosto 12 cmfino a 20 cm tirante d’acqua 2 cm / €/al pezzo m Bosco Strato in conglomerato 12.3.ys5.02.aprezziario prezziario2013 2013fvg fvg Di spessore finito compatto 17,11 Scavocosto di sbancamento su terrenoUrbano 11.6.cp1.01.a Anche in presenza d’acqua m32 7,85 Acero campestre 8-10 46 53,00 2.438,00 bituminoso semiaperto binder 7 cm di qualsiasi natura tirante d’acqua fino a 20 cm costo Bosco Urbano

Tipologia d’intervento

Tappeto di usura indelconglomerato Preparazione / cantiere drenante spessore medio 50 mm Tipologia d’intervento / Scavo di sbancamento in roccia Inerbimento con idrosemina tenera da piccone o da punta Scavo di sbancamento in roccia TOTALE Scavo diVerde sbancamento su punta terreno tenera da piccone o per da armatoin Pavimentazione moduli di qualsiasi natura pavimentazioni esterne autobloccanti in CLS Scavo di sbancamento su terreno di prefabbricato qualsiasidel natura Preparazione Cordolo in CLS Pavimentazione incantiere moduli vibrocompresso per autobloccanti CLS Preparazione delinmarciapiedi cantiere Inerbimento con idrosemina Canalette prefabbricate TOTALE per scarico di acque metoriche Inerbimento con idrosemina

Pavimentazione in moduli Cordolo prefabbricato in CLS autobloccanti CLS vibrocompresso perininmarciapiedi Pavimentazione moduli

12.4.ys5.02prFonte prezziario2013 2013fvg fvg 10.4.ab1.01.a prezziario /

Note

Prezzo

€/al pezzo / 49,80

Volume /

Superficie

m //

2 m / 511,40 5.171,20

Volume 2.294.48 Costo

/ / /

/€ / 2.593,50 202,70 / 5.373,90 / 298,00

2.686,95 41.002,86 4.732,48 8,060,85 51.870,00 63.277,67 9.074,88 / 8,060,85 63.277,67 10.855,28 9.363,22 // 13.341,46

5.373,90 5.171,20 / € 5.171,20

10.855,28 / 7.136,26 / 9.260,93 / 140.710,17 7.136,26 / 9.074,88 // 7.318,15

m2 m

44,70 22,64

/ 413,57

22,64

413,57

10.4.ab1.01.a prezziario 2013 fvg 10.5.wk1.11.b prezziario 40.2.gq4.02 prezziario 2013 2013 fvg fvg

30-35

m3 m22 m m2 m2 m m2 m2 m

15,26 7,85 20,00 44,70 7,85 2,02 22,64 44,70

2,02 1,38 28,65 1,38 44,70 22,64

/ // 413,57 / / 323,24 / / 323,24

5.373,90 m2

Costo

Costo alberature

Costo d’impianto

€/al pezzo

361,00

29.963,00

€ / 48.403,5 8,060,85 63.277,67 2.294.48

Superficie 2.828,96

Su sottofondo in sabbia /

11.6.cp1.01.a prezziario 2013 fvg 10.4.ab1.01.a prezziario 2013 fvg 40.1.gq4.02.b prezziario2013 2013fvg fvg 12.7.fq4.01.a prezziario

m3 m32 m

2.828,96 /

Lunghezza TOTALE

12.7.fq4.01.a prezziario 2013 fvg 40.1.gq4.02.b prezziario 2013 fvg

11.6.cp1.02.a prezziario 2013 fvg 11.6.cp1.01.a y8.1.404.05.a prezziario2013 2013fvg fvg 12.7.fq4.01.aprezziario prezziario 2013 fvg

Costo 78.164,16 € anno

Lunghezza /

10.5.wk1.11.b prezziario 2013 fvg 12.7.fq4.01.a prezziario 40.1.gq4.02.b prezziario2013 2013fvg fvg

/ 11.6.cp1.02.a 10.5.wk1.11.bprezziario prezziario2013 2013fvg fvg

Cordolo prefabbricato in CLS autobloccanti in CLS vibrocompresso per marciapiedi impianto specie arboree TOTALE prezziario 2013 fvg Cordolo prefabbricato in CLS 40.1.gq4.02.b vibrocompresso per marciapiedi TOTALE Tipologia alberatura Diametro fusto Quantitativo / cm / impianto specie arboree TOTALE Tiglio

U.M.

m22 12,263 2,02 m €/m U.M. Prezzo 2.438,00 3 €/m 15,26 m23 m 1,38

13.236,41 / 420.537,31

/ 61.105,54 / 2.828,96 2.686,95 41.002,86 Costo/ d’impianto / Costo d’impianto alberature

Di spessore finito // compatto 6 cm Note TOTALE / Anche in presenza d’acqua Superfici oltre i 5000 m2 tirante d’acqua fino a 20 cm Anche in presenza d’acqua Anche inper presenza tirante d’acqua fino ad’acqua 20 cm Piastra pavimentazioni Su sottofondo in sabbia tirante d’acqua fino a 20 cm erbose Anche in presenza d’acqua tirante d’acqua// fino a 20 cm Su sottofondo in sabbia / Superfici oltre i 5000 m2 / Superfici oltre i 5000 m2 Su sottofondo / in sabbia

Fonte

Costo

35.644,90 10.855,28 € anno

m3 2.686,95 /

€ anno 41.002,86 756,87 7.136,26

202,70 / 202,70 / € /

318,49

Costo

m/3

9.074,88 9.363,22

/ /

420.537,31 9.363,22 /

€Costo d’impianto 140.710,17 alberature € € 140.710,17 26.434,67

Tipologia alberatura

Diametro fusto

Quantitativo

Costo

Costo alberature

Costo d’impianto

Costo d’impianto alberature

€/al pezzo

€

impianto specie arboree Acero campestre

8-10

TOTALE 53,00

29.963,00 2.438,00

Tipologia alberatura

Diametro fusto

Quantitativo

Costo

Costo alberature

/ TOTALE Tipologia alberatura / Tiglio

Diametro fusto

Quantitativo

€/al pezzo

cm 30-35

83/

€/al pezzo 361,00

impianto specie arboree cm

Tiglio 30-35 TOTALE TOTALE costo bosco urbano

Costo TOTALE

Costo alberature 2.438,00 m2 29.963,00

26.434,67 2.294.48

TOTALE 49,80

Costo d’impianto

Costo d’impianto alberature

€/al pezzo

€ €Costo d’impianto 56.397,67 alberature 2.294.48 € 26.434,67

Costo d’impianto TOTALE €/al pezzo 318,49

361,00

29.963,00

318,49

TOTALE

29.963,00

TOTALE

Il costo totale del parcheggio del Piazzale di Casa Rossa è quindi: TOTALE

29.963,00

TOTALE

26.434,67 4.732,48 197.107,84 26.434,67

€ €

26.434,67

TOTALE

€

56.397,67

TOTALE costo parcheggio piazzale casa rossa

€

425.269,79 56.397,67

TOTALE costo bosco urbano

€

197.107,84

TOTALE costo bosco urbano costo passerella ciclo-pedonale - metodo comparativo

€

197.107,84

Tipologia Costo opera Lunghezza Costo al ml un esempio Coefficiente Costo per la stima per Per la stima del costo della Fonte passerella ciclo-pedonale, non considerazione di riduttivo computo metrico estimativo / / € m €/ml / €/ml potendo fare una stima con CME, in quanto non si è arrivati una passerella per il Comune di Trasaghis, di cui sono riassunti i 440.000,00 5.301,20 0,15 sottostante. Per il4.506,02 Passerella ciclo-pedonale di Trasaghis al dettaglio strutturale, siComune è dovuti ricorrere ad un metodo83,00 dati più importanti nella tabella confronto, data comparativo, dato da indagini di mercato su progetti esistenti la complessità strutturale dell’esempio, si è deciso di applicare al costo passerella ciclo-pedonale - metodo comparativo di passerelle simili in Regione. Per tale motivo è stato preso in costo a metro lineare, un coefficiente riduttivo del 15%.

costo passerella ciclo-pedonale - metodo comparativo Tipologia

Fonte

Tipologia / Tipologia

Fonte Comune di/ Trasaghis

Passerella ciclo-pedonale / Passerella ciclo-pedonale Comune di Trasaghis Passerella ciclo-pedonale di progetto

Costo opera €

Costo opera Lunghezza €

440.000,00 m 440.000,00 170,00

Lunghezza m

Lunghezza m 83,00

Costo al ml €/ml

Costo al ml Costo €/ml al ml 5.301,20 €/ml 5.301,20 4.506,02

83,00

Tipologia

Lunghezza

€/ml

Costo per la stima Costo €/ml

/ 0,15

€

0,15

€/ml

4.506,02 €/ml

€

Costo € 425.269,79 € 766.024,10

4.506,02

766.024,10

Costo

Costo al ml

Passerella ciclo-pedonale 170,00 / parcheggio piazzale casa mrossa TOTALE costo di progetto Passerella ciclo-pedonale 170,00 di progetto TOTALE costo passerella ciclo - pedonale

4.506,02

4.506,02 766.024,10

Costo al ml

Lunghezza

TOTALE costo passerella ciclo - pedonale

Costo per la stima

Coefficiente riduttivo

€

TOTALE costo passerella ciclo - pedonale

Tipologia

Coefficiente riduttivo

766.024,10 €

766.024,10

€

766.024,10

costo Bosco Urbano costo Bosco Urbano

Tipologia d’intervento / Tipologia d’intervento

Fonte / Fonte

Note / Note

/ Scavo di sbancamento in roccia tenera da piccone o dainpunta Tipologia d’intervento Scavo di sbancamento roccia

/ 11.6.cp1.02.a prezziario 2013 fvg

/ Anche in presenza d’acqua tirante d’acqua 20 cm Notefino ad’acqua Anche in presenza

costo Bosco Urbano

/ o da tenera da piccone Scavo di sbancamento su punta terreno disbancamento qualsiasi natura Scavo di su Scavo di sbancamento interreno roccia didaqualsiasi natura Preparazione del tenera piccone ocantiere da punta Preparazione del cantiere Scavo di sbancamento su terreno Inerbimento con natura idrosemina di qualsiasi

11.6.cp1.02.aFonte prezziario 2013 fvg / 11.6.cp1.01.a prezziario 2013 fvg

U.M. U.M.

Prezzo €/m3 Prezzo

Lunghezza m Lunghezza

Superficie m2 Superficie

Volume m3 Volume

Costo € anno Costo

€/m3 15,26

m /

m2 /

m3 2.686,95

€ anno 41.002,86

U.M. m

Prezzo 15,26

Lunghezza /

Superficie /

3 €/m 7,85

2 m /

Volume Costo 2.686,95 41.002,86 m3 € anno 8,060,85 63.277,67

11.6.cp1.01.a 11.6.cp1.02.aprezziario prezziario2013 2013fvg fvg 10.4.ab1.01.a prezziario 2013 fvg

/ fino ad’acqua tirante 20 cm Anched’acqua in presenza tirante d’acqua fino ad’acqua 20 cm Anche in presenza Anche in presenza d’acqua tirante tirante d’acqua d’acqua/ fino fino aa 20 20 cm cm

3 m m3 m2

7,85 15,26 2,02

// /

// 5.373,90

8,060,85 63.277,67 2.686,95 41.002,86 10.855,28 /

10.4.ab1.01.aprezziario prezziario2013 2013fvg fvg 11.6.cp1.01.a 10.5.wk1.11.b prezziario 2013 fvg

/ Anche in presenza d’acqua 2 Superfici oltre fino i 5000 tirante d’acqua a 20mcm

m32 m m2

2,02 7,85 1,38

// /

5.373,90 / 5.171,20

10.855,28 / 8,060,85 63.277,67 7.136,26 /

2 Superfici oltre / i 5000 m

2 m m2 m2

1,38 2,02 44,70

// /

5.171,20 5.373,90 202,70

costo Piazza mercato

Inerbimento con idrosemina 10.5.wk1.11.b prezziario Preparazione cantiere 10.4.ab1.01.a prezziario 2013 2013 fvg fvg costo del Piazza mercato 12.7.fq4.01.a prezziario 2013 fvg Pavimentazione in moduli Tipologia d’intervento Fonte autobloccanti ininCLS 12.7.fq4.01.a prezziario 2013 Pavimentazione moduli Inerbimento con 10.5.wk1.11.bFonte prezziario 2013 fvg fvg / idrosemina / Tipologia d’intervento autobloccanti in CLS 40.1.gq4.02.b prezziario 2013 fvg Cordolo prefabbricato in CLS / / costototale Piazza Demolizione di edifici mercato 11.6.cp1.02.a prezziario vibrocompresso per marciapiedi prezziario2013 2013fvg fvg Cordolo prefabbricato in CLS 40.1.gq4.02.b 12.7.fq4.01.a prezziario 2013 fvg Pavimentazione in moduli contigui o ubicatitotale in centri urbani 11.6.cp1.02.a Demolizione di edifici prezziario 2013 fvg vibrocompresso perinmarciapiedi autobloccanti CLS Tipologia d’intervento contigui ubicati in centri urbani 11.6.cp1.02.aFonte prezziario 2013 fvg Scavo diosbancamento in roccia TOTALE / / 2013 fvg Cordolo prefabbricato inpunta CLS 40.1.gq4.02.b prezziario tenera da piccone o da Scavo di sbancamento in roccia 11.6.cp1.02.a prezziario 2013 fvg TOTALE vibrocompresso per marciapiedi tenera da piccone da punta Demolizione totaleo di 11.6.cp1.02.aprezziario prezziario2013 2013fvg fvg Scavo di sbancamento suedifici terreno 11.6.cp1.01.a contigui oqualsiasi ubicati innatura centri urbani Scavo didisbancamento su terreno 11.6.cp1.01.a prezziario 2013 fvg TOTALE qualsiasi naturain roccia 11.6.cp1.02.a prezziario 2013 fvg Scavo di sbancamento Preparazione del cantiere prezziario 2013 fvg impianto specie 10.4.ab1.01.a arboree tenera da piccone o da punta Preparazione del cantiere prezziario 2013 fvg impianto specie 10.4.ab1.01.a arboree ScavoTipologia di sbancamento su terreno 11.6.cp1.01.a prezziario 2013 fvg alberatura Diametro fusto Quantitativo 12.7.fq4.01.a prezziario 2013 fvg Pavimentazione in moduli di qualsiasi natura /alberatura cm fusto / autobloccanti in CLS Tipologia Diametro Quantitativo 12.7.fq4.01.a prezziario 2013 fvg Pavimentazione in moduli impianto specie arboree / cm Preparazione del cantiere 10.4.ab1.01.a prezziario 2013 fvg autobloccanti Tiglio in CLS 30-35 83/ TOTALE costo piazza mercato Tiglio 30-35fusto 83 Tipologia alberatura Diametro Quantitativo TOTALE/costo mercato 12.7.fq4.01.a cm prezziario 2013 fvg/ Pavimentazione in modulipiazza autobloccanti in CLS Tiglio 30-35 83

Su sottofondo in sabbia

Note

Su sottofondo in sabbiam2 Superfici oltre / i 5000 Note // / / in sabbia Su sottofondo /

Note

Anche in presenza d’acqua // fino a 20 cm tirante Anched’acqua in presenza d’acqua tirante 20 cm / fino ad’acqua Anched’acqua in presenza

U.M. 2 m2 U.M.

Prezzo 44,70 1,38 3 €/m Prezzo

Lunghezza /m Lunghezza

Superficie 202,70 5.171,20 m2 Superficie

U.M. m3

Prezzo 15,26

Lunghezza /

Superficie /€

m m3 m m2 m3 m3 m 3 m3

22,64 €/m3 20,00 22,64 44,70 20,00 €/m3 22,64 15,26 20,00 7,85

tirante fino ad’acqua 20 cm 7,85 Anched’acqua in presenza m3 3 tirante fino ad’acqua 20 cm 15,26 Anched’acqua in presenza m / m2 2,02 tirante d’acqua fino a 20 cm / m2 2,02 7,85 Anche inCosto presenza d’acqua Costo alberature m32 m2 Su sottofondo in sabbia 44,70 tirante €/al d’acqua fino a 20 cm pezzo m2 Costo Costo alberature m Su sottofondo in sabbia 44,70 2 €/al pezzo / m2 2,02 361,00 29.963,00 361,00 Costo €/al pezzoin sabbia Su sottofondo TOTALE

361,00 TOTALE

29.963,00 Costo alberature m2 44,70 29.963,00 29.963,00 29.963,00 29.963,00

TOTALE

Tipologia d’intervento Fonte TOTALE/ costo bosco urbano/ Tipologia d’intervento Fonte

Note / Note

/ filtro verde residenze / / costo Scavo di sbancamento in roccia 11.6.cp1.02.a prezziario 2013asburgiche fvg Anche in presenza d’acqua TOTALE costo bosco urbano tenera da piccone o da punta tirante d’acqua fino ad’acqua 20 cm Scavo di sbancamento in roccia 11.6.cp1.02.a prezziario 2013 fvg Anche in presenza

Tipologia d’intervento tenera da piccone o da Scavo di sbancamento su punta terreno / di qualsiasi natura Scavo di sbancamento su terreno

Fonte

11.6.cp1.01.a prezziario 2013 fvg / 11.6.cp1.01.a prezziario 2013 fvg 11.6.cp1.02.a prezziario 10.4.ab1.01.a prezziario2013 2013fvg fvg

Notefino a 20 cm tirante Anched’acqua in presenza d’acqua / tirante d’acqua fino ad’acqua 20 cm Anche in presenza

m/2 /€ /

5.997,00 91.514,22 140.710,17 m/3 € anno 9.363,22 5.997,00 91.514,22 140.710,17 10.707,84 47.076,45 132.777,22 5.997,00

/ //

/ € / 11.994,00

5.997,00 47.076,45 140.710,17 5.997,00 91.514,22 / 24.277,88

11.994,00

m 413,57 / /

€/al / pezzo 318,49

TOTALE

€ €

Superficie m€2 Superficie

€/m3 15,26

m /

m2 / € /

15,26

Prezzo 7,85 €/m3 7,85 15,26 2,02

24.277,88

/€ 24.277,88 26.434,67 832.567,15 26.434,67alberature Costo318,49 d’impianto Costo d’impianto 832.567,15 € €/al / pezzo 11.994,00 536.971,38 /€ TOTALE 26.434,67 318,49 26.434,67 TOTALE 26.434,67

Lunghezza m Lunghezza

Costo

11.994,00 €

Prezzo €/m3 Prezzo

Volume

/ Costo d’impianto 5.997,00 alberature 47.076,45 Costo// d’impianto11.994,00 536.971,38 / €/ald’impianto pezzo € alberature Costo Costo d’impianto / 536.971,38 11.994,00 /

U.M. U.M.

U.M. 3

Costo

m/2 / / 202,70 /

413,57 m / 413,57 / /

€ €

TOTALE

Volume m/3 Volume

7.136,26 10.855,28 9.074,88

9.074,88 7.136,26 € anno Costo 9.363,22 m/3 € anno 10.707,84 132.777,22 9.363,22 // 9.074,88 10.707,84 132.777,22

TOTALE TOTALE costo piazza mercato

costo filtro verde residenze asburgiche costo filtro verde residenze asburgiche TOTALE costo bosco urbano

// /

Lunghezza / m / //

Superficie / m2 / / 4.954,26

832.567,15 56.397,67 26.434,67 56.397,67 197.107,84 56.397,67

Volume Costo 197.107,84 m3 € anno Volume Costo m3 € anno 1.535,23 23.427,61 197.107,84 1.535,23 23.427,61

Volume 1.826,32 m3 1.826,32 1.535,23 /

Costo

14.336,61 € anno 14.336,61 23.427,61 10.007,61

m 3 qualsiasi naturain roccia tirante fino ad’acqua 20 cm Scavo di sbancamento Anched’acqua in presenza m Preparazione del cantiere / m2 costo passerella ciclo-pedonale - metodo tenera da piccone o da punta tirante d’acquacomparativo fino a 20 cm Preparazione del cantiere 10.4.ab1.01.a prezziario 2013 fvg / m2 2,02 / 4.954,26 / 10.007,61 passerella ciclo-pedonale - metodo comparativo 3 Scavocosto di sbancamento su terreno 11.6.cp1.01.a prezziario 2013 fvg Anche in presenza d’acqua m 7,85 // / 1.826,32 14.336,61 Fondazione stradale 12.1.cp1.01.c prezziario 2013 fvg opera Per costipamento pari a 85% m2 al ml 27,63 371,74 10.271,18 /per la stima Tipologia Fonte Costo Lunghezza Costo Coefficiente riduttivo Costo di qualsiasi natura tirante d’acqua fino a 20 cm 2 della densità massima / / € m €/ml / €/ml Fondazione stradale 12.1.cp1.01.c prezziario 2013 fvg Per costipamento pari a 85% m / 371,74 10.271,18 27,63 / Tipologia Fonte Costo opera Lunghezza Costo2 al ml Coefficiente riduttivo Costo per la stima costo/ del passerella ciclo-pedonale della densità massima 2,02 / / 4.954,26 10.007,61 Preparazione cantiere 10.4.ab1.01.a prezziario 2013 2013 fvg fvg€ - metodo /comparativo m / 2 / m €/ml €/ml 371,74 / 8.029,58 Strato di base in conglomerato 12.3.ys5.01.d prezziario Di spessore finito compatto m 21,60 / 83,00 5.301,20 0,15 4.506,02 Passerella ciclo-pedonale Comune di Trasaghis 440.000,00 bituminoso di tipo semiaperto cm compatto 371,74 / 8.029,58 Strato di base in conglomerato 12.3.ys5.01.d prezziario 2013 fvg Di spessore12finito m2 21,60 / 83,00 5.301,20 0,15 riduttivo 4.506,02 Passerella ciclo-pedonale Comune di Trasaghis 440.000,00 Tipologia Fonte Costo opera Lunghezza Costo Coefficiente Costo per la stima 2 al ml bituminoso tipostradale semiaperto 12finito cm pari Fondazione 12.1.cp1.01.c prezziario 2013 fvg Per costipamento a 85% m // 371,74 10.271,18 27,63 6360,47 371,74 Di spessore compatto Strato indiconglomerato 12.3.ys5.02.a m2 // 17,11 / / prezziario 2013 fvg€ m €/ml / €/ml della densità cmmassima bituminoso binder / 6360,47 371,74 Di spessore7finito compatto Strato insemiaperto conglomerato 12.3.ys5.02.a prezziario 2013 fvg m2 / 17,11 440.000,00 Di spessore 83,00 5.301,20 0,15 4.506,02 Passerella ciclo-pedonale di Trasaghis 2013 cm compatto bituminoso semiaperto binder Comune 371,74 8.029,58 Strato didibase ininconglomerato 12.3.ys5.01.d finito compatto m32 21,60 12.4.ys5.02prprezziario prezziario 2013fvg fvg m // 4.683,92 371,74 Di spessore7finito Tappeto usura conglomerato 12,26 // bituminoso di tipo semiaperto 12 cm cm drenante 50 mm 12.4.ys5.02pr prezziario 2013 fvg m3 / 4.683,92 371,74 Di spessore6finito compatto Tappeto dispessore usura inmedio conglomerato 12,26 / Tipologia LunghezzaDi spessore6finito Costo cm drenante spessore medio 50 mm 2 6360,47 371,74 Costo // compatto Strato in conglomerato 12.3.ys5.02.a prezziario 2013 fvg m22 al ml1,38 17,11 // 1.826,32 m Inerbimento con idrosemina 10.5.wk1.11.b prezziario 2013 fvg Superfici oltre i 5000 m 2.702,95 / binder m €/ml € 7 cm bituminoso semiaperto Lunghezza Costo / 1.826,32 Costo / m2 al ml1,38 Inerbimento conTipologia idrosemina 10.5.wk1.11.b prezziario 2013 fvg Superfici oltre i 5000 m2 2.702,95 / m €/ml € ciclo-pedonale 170,00 4.506,02 12.4.ys5.02pr prezziario 2013 fvg m32 / 4.683,92 371,74766.024,10 Di spessore finito compatto Tappeto diPasserella usura in conglomerato 12,26 / 12.7.fq4.01.a prezziario 2013 fvg m / 39.057,35 Pavimentazione inprogetto moduli Su sottofondo in sabbia 872,40 44,70 / dimedio 6 cm drenante spessore 50 mm Passerella ciclo-pedonale 170,00 4.506,02 766.024,10 2 Lunghezza Su sottofondo in sabbia Costo al ml44,70 Costo / autobloccantiTipologia ininCLS 12.7.fq4.01.a prezziario 2013 fvg m / 39.057,35 Pavimentazione moduli 872,40 di progetto / / 1.826,32 € / m2€/ml 1,38 Inerbimento con idrosemina 10.5.wk1.11.b prezziario 2013 fvg m Superfici oltre i 5000 m2 2.702,95 autobloccanti in CLS € TOTALE costo passerella ciclo - pedonale 766.024,10 118.877,28 TOTALE € 766.024,10 Passerella ciclo-pedonale 170,00 4.506,02 € TOTALE costo passerella ciclo - pedonale 766.024,10 di inprogetto 118.877,28 TOTALE € 12.7.fq4.01.a prezziario 2013 fvg m2 / 39.057,35 Pavimentazione moduli Su sottofondo in sabbia 872,40 44,70 / autobloccanti in CLS 3

€ €

TOTALE costo passerella ciclo - pedonale TOTALE

impianto specie arboree impianto specie arboree Tipologia alberatura Tipologia /alberatura

Diametro fusto cm fusto Diametro

/ cm impianto specie arboree Acero campestre 8-10 Acero campestre

8-10

Costo

766.024,10 118.877,28

Quantitativo / Quantitativo

€/al pezzo Costo

Costo alberature m2 Costo alberature

Costo d’impianto €/ald’impianto pezzo Costo

Costo d’impianto alberature € alberature Costo d’impianto

/ 11

€/al pezzo 53,00

m2 583,00

€/al pezzo 49,80

€ 2.294.48

53,00

583,00

49,80

2.294.48

Tipologia alberatura

Diametro fusto

Quantitativo

Costo

Costo alberature

Costo d’impianto

Costo d’impianto alberature

€/al pezzo TOTALE

m 583,00

€/al pezzo TOTALE

€ 548,68

TOTALE

583,00 583,00

TOTALE

Acero campestre

8-10

53,00

548,68 2.294.48

49,80

TOTALE

€

1.131,68

TOTALE

€

1.131,68 548,68

€ € €

120.008,96 1.131,68 120.008,96

€

120.008,96

583,00

TOTALE

TOTALE costo filtro verde residenze asburgiche TOTALE TOTALE costo filtro verde residenze asburgiche

TOTALE

TOTALE costo filtro verde residenze asburgiche

Tipologia d’intervento

Fonte

Note

costo opere Scavo di sbancamento in rocciainfrastrutturali 11.6.cp1.02.a prezziario 2013 fvg costo opere infrastrutturali tenera da piccone o da punta Tipologia d’intervento

Fonte

U.M.

Prezzo

Lunghezza

Superficie

Volume

Costo

€/m3

€ anno

7.813,38

119.232,10

Volume

Costo

119.232,10 31.566,04 119.232,10

Anche in presenza d’acqua tirante d’acqua fino a 20 cm

15,26

Note

U.M. m3 U.M.

Prezzo 7,853 Prezzo

Lunghezza / Lunghezza

Superficie /2 Superficie

Scavo di sbancamento su terreno Tipologia d’intervento / di qualsiasi / natura

11.6.cp1.01.a Fonte prezziario 2013 fvg / /

Anche in presenza Note d’acqua / tirante d’acqua/ fino a 20 cm

Scavo di sbancamento in roccia Preparazione del cantiere Scavo di sbancamento in roccia tenera da piccone o da punta tenera da piccone o da punta Scavo Fondazione di sbancamento su terreno stradale Scavo di sbancamento su terreno di qualsiasi natura di qualsiasi natura Preparazione cantiere Strato di base indel conglomerato Preparazione del cantiere bituminoso di tipo semiaperto

11.6.cp1.02.a 10.4.ab1.01.aprezziario prezziario2013 2013fvg fvg 11.6.cp1.02.a prezziario 2013 fvg

Anche in presenza d’acqua / Anche in presenza d’acqua tirante d’acqua fino a 20 cm tirante d’acqua fino a 20 cm Anche in presenza Per costipamento parid’acqua a 85% Anche in presenza d’acqua tirante d’acqua fino a 20 cm della densità massima tirante d’acqua fino a 20 cm / compatto Di spessore finito / 12 cm

3 m m32 m

15,26 2,02 15,26

// /

/ 15.626,75 /

7.813,38 / 7.813,38

3 m m32 m

7,85 27,63 7,85

// /

/ 10.985,09 /

15.626,75 122.669,99 303.516,93 / 15.626,75 122.669,99

m222 m m

2,02 21,60 2,02

///

15.626,75 10.985,09 15.626,75

///

31.566,04 237.277,08 31.566,04

Per costipamento a 85% Di spessore finitopari compatto Per costipamento pari a 85% della densità 7 cmmassima della densità massima Di Di spessore spessore finito finito compatto compatto Di spessore finito compatto 12 cm 6 cm 12 cm

2 m m22 m

27,63 17,11 27,63

// /

10.985,09 10.985,09 10.985,09

///

303.516,93 187.954,21 303.516,93

2 m m22 m

21,60 12,26 21,60

///

10.985,09 10.985,09 10.985,09

///

237.277,08 138.411,63 237.277,08

Di spessore finito compatto Superfici oltre i 5000 m2 Di spessore finito compatto 7 cm 7 cm DiSu spessore finitoincompatto sottofondo sabbia Di spessore finito compatto 6 cm 6 cm Superfici oltre m2 / ii 5000 Superfici oltre 5000 m2

m222 m m

17,11 1,38 17,11

///

10.985,09 1.937,27 10.985,09

// /

187.954,21 2.867,16 187.954,21

m222 m m

12,26 44,70 12,26

// /

10.985,09 2.704,43 10.985,09

// /

138.411,63 121.077,33 138.411,63

2 m m2 m

1,38 22,64 1,38

/ 1.497,12 /

1.937,27 / 1.937,27

// /

2.867,16 33.894,80 2.867,16

Su sottofondo sabbia / in Su sottofondo in sabbia

m22 m m

44,70 34,76 44,70

/ 1.592,16 /

2.704,43 / 2.704,43

///

121.077,33 55.343,48 121.077,33

/ /

m m

22,64 22,64

1.497,12 1.497,12

/ / €

/ /

m m

34,76 34,76

1.592,16 1.592,16

/ /

Fondazione stradale Strato in conglomerato Fondazione stradale bituminoso semiaperto binder

11.6.cp1.01.a prezziario prezziario 2013 fvg fvg 12.1.cp1.01.c 11.6.cp1.01.a prezziario 2013 2013 fvg 10.4.ab1.01.a prezziario prezziario 2013 fvg fvg 12.3.ys5.01.d 10.4.ab1.01.a prezziario 2013 2013 fvg 12.1.cp1.01.c prezziario 12.3.ys5.02.a prezziario2013 2013fvg fvg 12.1.cp1.01.c prezziario 2013 fvg

Strato didibase conglomerato 12.4.ys5.02prprezziario prezziario2013 2013fvg fvg Tappeto usurain conglomerato 12.3.ys5.01.d Strato di base ininconglomerato 12.3.ys5.01.d prezziario 2013 fvg bituminoso di tipomedio semiaperto drenante spessore 50 mm bituminoso di tipo semiaperto Strato in conglomerato Inerbimento con idrosemina Strato in conglomerato bituminoso semiaperto binder bituminoso semiaperto binder Tappeto di usura in conglomerato Pavimentazione in moduli Tappeto di usura in conglomerato drenante spessore medio 50 mm autobloccanti in CLS drenante spessore medio 50 mm Inerbimento con idrosemina Cordolo prefabbricato in CLS Inerbimento con idrosemina vibrocompresso per marciapiedi

12.3.ys5.02.a prezziario 2013 2013 fvg 10.5.wk1.11.b prezziario 12.3.ys5.02.a prezziario 2013 fvg fvg 12.4.ys5.02pr prezziario2013 2013 fvg 12.7.fq4.01.a prezziario 12.4.ys5.02pr prezziario 2013fvg fvg 10.5.wk1.11.b prezziario 40.1.gq4.02.b prezziario2013 2013fvg fvg 10.5.wk1.11.b prezziario 2013 fvg

12.7.fq4.01.a prezziario prezziario 2013 fvg fvg Pavimentazione in moduli 40.2.gq4.01 Cordonata prefabbricata 12.7.fq4.01.a prezziario 2013 2013 fvg Pavimentazione in moduli in CLS inautobloccanti CLS per marciapiedi autobloccanti in CLS Cordolo prefabbricato in CLS 40.1.gq4.02.b prezziario 2013 fvg Cordolo prefabbricato in CLS 40.1.gq4.02.b prezziario 2013 fvg vibrocompresso marciapiedi TOTALE per vibrocompresso per marciapiedi 40.2.gq4.01 prezziario 2013 fvg Cordonata prefabbricata 40.2.gq4.01 prezziario 2013 fvg Cordonata prefabbricata in CLS per marciapiedi impianto specie arboree in CLS per marciapiedi TOTALE Tipologia alberatura TOTALE /

/ /

Ipomea violacea Ipomea violacea TOTALE

m m

m2 m

15.626,75 122.669,99 Volume Costo m33 € anno m € anno

33.894,80 / 33.894,80 / 1.353.810,74 55.343,48 55.343,48

/ /

€Costo d’impianto 1.353.810,74 alberature € 1.353.810,74 €

Diametro fusto

Quantitativo

Costo

Costo alberature

Costo d’impianto

€/al pezzo

13,95

850,95

49,80

3.042,68

Costo d’impianto alberature Costo d’impianto alberature 3.042,68

impianto Ipomea violaceaspecie / impianto specie arboree arboree Tipologia alberatura Tipologia alberatura

€/m3 €/m

Diametro fusto Diametro fusto

Quantitativo Quantitativo / /

TOTALE €/al pezzo €/al pezzo

Costo Costo

Costo alberature Costo alberature 2 850,95

Costo d’impianto Costo d’impianto TOTALE

/ /

61 61

13,95 13,95

850,95 850,95

49,80 49,80

TOTALE TOTALE

850,95 850,95

TOTALE TOTALE

cm cm

m2 m

€/al pezzo €/al pezzo

€ €

€

3.042,68 3.042,68 3.893,63 3.042,68 3.042,68

TOTALE TOTALE

€ €

3.893,63 3.893,63

TOTALE costo opere infrastrutturali

€

1.357.704,37

€

costo Piazza mercato TOTALE costo opere infrastrutturali

Prezzo

Lunghezza

€ Superficie

€/m3

1.357.704,37 1.357.704,37 Volume Costo m3 € anno

20,00

10.707,84 132.777,22

Anche in presenza d’acqua tirante d’acqua fino a 20 cm

15,26

5.997,00

11.6.cp1.01.a prezziario 2013 fvg

Anche in presenza d’acqua tirante d’acqua fino a 20 cm

7,85

5.997,00 47.076,45

Preparazione del cantiere

10.4.ab1.01.a prezziario 2013 fvg

2,02

11.994,00

24.277,88

Pavimentazione in moduli autobloccanti in CLS

12.7.fq4.01.a prezziario 2013 fvg

Su sottofondo in sabbia

44,70

11.994,00

536.971,38

TOTALEd’intervento costo opere infrastrutturali Tipologia Fonte

Note

Demolizione totale di edifici contigui o ubicati in centri urbani

11.6.cp1.02.a prezziario 2013 fvg

Scavo di sbancamento in roccia tenera da piccone o da punta

11.6.cp1.02.a prezziario 2013 fvg

Scavo di sbancamento su terreno di qualsiasi natura

U.M.

TOTALE costo piazza mercato

€

91.514,22

832.567,15

A tali costi dati dai computi metrici estimativi è fondamentale, Le spese per ogni intervento vengono così stimate: nella distribuzione temporale dei flussi economici, aggiungere Spese tecniche anche i costi date dalle spese tecniche e oneri professionali e le e del costo di costruzione costo filtro verde residenze asburgiche oneri professionali spese generali ed imprevisti, non considerando in tal caso le spese di commercializzazione interventi non rientrano in unNote Tipologia d’intervento in quanto gli Fonte U.M. Prezzo Lunghezza Superficie Volume Costo Spese / €/m3generali m m2 del costo m3 di costruzione € anno programma di/ vendita e quindi non risentono di una spesa dovuta / + e spese tecniche alla comunicazione ed alla vendita. imprevisti Scavo di sbancamento in roccia 11.6.cp1.02.a prezziario 2013 fvg 15,26 / / 1.535,23 23.427,61 Anche in presenza d’acqua m3

tenera da piccone o da punta

tirante d’acqua fino a 20 cm

Scavo di sbancamento su terreno di qualsiasi natura

11.6.cp1.01.a prezziario 2013 fvg

Anche in presenza d’acqua 25 tirante d’acqua fino a 20 cm

7,85

1.826,32

14.336,61

Preparazione del cantiere

10.4.ab1.01.a prezziario 2013 fvg

2,02

4.954,26

10.007,61

DEI RICAVI 4.2 STIMA DELL’INTERVENTO PUBBLICO Riqualificando il piazzale di Casa Rossa, si possono valutare gli introiti che il comune ricaverebbe dalla semplice occupazione del suolo pubblico, sia per il mercato ambulante settimanale sia per gli eventi e manifestazioni ( si faccia riferimento alla scheda di analisi

4_funzioni e pratiche, che entra nel dettaglio delle manifestazioni che si tengono in Casa Rossa). Per stimare tali ricavi, non disponendo dei costi del cosap del comune di Gorizia, si sono utilizzati i dati disponibili sulla Rete Civica del Comune di Trieste.

ricavi annuali mercato ed eventi temporanei

Fonte

Cateogoria

Tipo di occupazione

Valore

Temporalità

Quantità

Superficie

Costo

€/m2 anno

giorni anno

cellule commerciali

m2 cad.

€ anno

Mercato settimanale

Comune di Trieste Centro storico Commercio su aree pubbliche

1,49

368.947,84

Raduno Fiat 500 club isontino