Tor Bella Monaca via Pietro Anderloni

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VIAPIETROANDERLONI10

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TorBellaMonacaviaPietroAnderloni proponiamoinvenditaappartamento completamenteristrutturatocon doppiaesposizione(nordesud),al piano4todiunapalazzinadi5piani conascensoreesenzaserviziodi portineria.

L'immobileècompostoda unospaziososaloneservitodaun primobalconepanoramicoedauna comodacucinaabitabile,lazonanotte èbendistintaesiraggiungetramite uncorridoio,dalqualesiaccedeatre camerematrimoniali,dicuiunadotata diunsecondobalcone,edaduebagni.

L'appartamentohacomedotazioni: portablindata,porteascrigno,infissi nuoviconfinestreinvetrocamera, serrandeelettricheezanzariere. Completalaproprietàunacantinaal pianointerratoelapossibilitàdi

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parcheggiarepiùdi un'autovettura nell'ampiaarea parcheggiodelcondominio (postiautononassegnati). Immobileindirittodisuperficie conaffrancazioneperfezionata.

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Planimetria catastale

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COME ACQUISTARE L’IMMOBILE

Tièpiaciutoquestoimmobile? Vuoiacquistarlo?

CHECOS’E’ UNAPROPOSTADI ACQUISTOIMMOBILIARE

Uncliente,cheabbiavisitatounimmobileconlaLR ImmobiliareS.r.l.,edesideriacquistarlodovrà,innanzi tutto,essersicurodiaverelacapacitàeconomicaper pagareilprezzodivenditaetuttiicostiaccessori(tasse, onorariodelnotaio,provvigionidell’agenzia,eventuali lavoridiristrutturazione,traslocoecc.).

Qualoraunclienteacquirentedesiderasseacquistareun immobileconlaLRImmobiliareS.r.l.tramite finanziamentobancarioomutuo,dovràessersicurodella concessionedelfinanziamentodapartedell’Istituto Bancarioscelto PRIMA diformulareunapropostadi acquisto,dalmomentochenonèpossibileformulareper l’immobileinoggettounapropostadiacquisto condizionataalbuonesitodelmutuo.

Unavoltaverificatelepropriedisponibilitàeconomiche e/olapropriacapacitàdiesserfinanziatodaunabanca, unclientepuòiniziareilprocessodicompravenditache consistenellaformulazionediunapropostadiacquisto irrevocabile,nellastipuladiunattoperversare l’integrazionediunacaparraconfirmatoriaenellastipula diunattodefinitivodicompravenditadavantiadunnotaio sceltodall’acquirente,eventualmentecontestualmente allastipuladiunattodimutuosesièdecisodiricorrereal finanziamentobancario.

La propostad’acquisto èunadichiarazioneunilaterale formulataefirmatadall’acquirentecheintendeacquistare uncertoimmobileauncertoprezzoconcertemodalitàdi pagamentoentrounacertadata.Questapropostaavviene periscrittosuunmodulodellaLRImmobiliareS.r.l.edè accompagnatadallacontestualeconsegnaallaLR ImmobiliareS.r.l.didueassegnibancari:

-unassegnointestatoalProprietarioatitolo didepositoinfruttifero,chesitrasformerà incaparraconfirmatoriaincasodi avvenutaaccettazionedellaproposta

-unassegnointestatoallaLRImmobiliare S.r.l.,nelqualesaràriportatalacifradelle provvigionispettantiall’agenziaincasodi accettazionedellapropostaechesarà incassatosoloincasodiintervenuta accettazionedellaproposta.

Incasodimancataaccettazionedellapropostada partedelProprietario,entrambiititolisaranno restituitialclienteacquirente,chehaformulatola proposta,denominatoProponente.

Unavoltafirmata,lapropostad’acquistocontiene impegnivincolanti perilProponentechenonpuò revocarlaperundeterminatoperiododitempo. Ilvenditore,nelfrattempo,èliberodivalutareanche

altreofferte.

Gliestremidell’assegnoperil Venditoresonoriportatinellaproposta diacquisto.Perl’assegnointestatoalla LRImmobiliareS.r.l.ilProponente riceveundocumentofirmatodalsuo legalerappresentante,contenente l’obbligogiuridicodirestituire l’assegnoimmediatamenteal Proponenteincasodimancata accettazionedellaproposta. Nellanostrapropostairrevocabiledi acquistoimmobiliarenonviene menzionatoilcontrattopreliminare Direcente,leSezioniUnitedellaCorte diCassazioneCivilehannoemessouna sentenza(Cass.N.4628del06/03/2015),conla qualehannochiaritoche,laddoveesistaun contrattopreliminarerelativoallacompravenditadi unimmobile,chesiasuddivisoinduefasi, prevedendosiunastipuladicontrattopreliminare successivoallaconclusionediunprimoaccordo scritto,incasodicontroversia,ilgiudicedimerito deveinnanzituttoverificaresetaleprimoaccordo costituiscagiàessostessouncontrattopreliminare validosecondoledisposizionidelvigentecodice civile.Diconseguenza,ilgiudicedimeritodovrà ritenereproduttivodieffettil’accordodenominato come“preliminare”,conilqualelepartecontraentisi obbliganoallasuccessivastipuladiunsecondo contrattopreliminare,soltantoqualorasia riscontrabilel’interessedellePartiaduna formazioneprogressivadelcontratto,fondatasulla differenziazionedeicontenutinegoziali. Riteniamomoltopiùcoerenteconlanormativa vigentefarsottoscrivereunapropostadiacquistodi unimmobile,chesiagiàessastessauncontratto preliminaredicompravenditaveroeproprioe, quindi,cheoltreacontenereglielementiessenziali diuncontratto((indicazionedelleparti,delbene promessoinvendita,delprezzo,dellemodalitàdi pagamentoedelladatadistipuladelcontratto definitivo),contengaanchepattuizioninonmeno importantiqualil’indicazionedieventualigravamie dell’oneredellalorocancellazioneacaricodel Venditore,laprecisazionedellaregolarità urbanisticaecatastale,ladisciplinadegliaccordiin meritoadeventualispesestraordinariedeliberate primadelrogitoolitipendenti.

DURATADELLA PROPOSTAECAPARRA

La durata consigliataperuna propostadiacquisto èdiduesettimane,perchémentrelasisottoscrive l’AgenteImmobiliarenonèaconoscenzadegli impegnidel/deiProprietario/iperigiorniavenire (adesempio:seèinpartenzaperunasettimanadi vacanzaoperunatrasfertadilavoro).Inquesto periodoilVenditorepotràaccettarlaorifiutarla. Lapropostad’acquistodevesempreesser accompagnatadallaconsegnadiunassegno intestatoalProprietario,consegnatoall’Agente Immobiliarequaledepositoinfruttifero,che,soloin casodiaccettazionedellapropostadiacquistoda partedelProprietario,almomentodellasua consegnaalProprietarioVenditoresitrasformeràda depositoinfruttiferoincaparraconfirmatoria.

La somma, disolitoversatatramiteassegno,resta bloccatapertuttaladuratadivaliditàdella propostadiacquistoe,incasodirifiuto,verrà restituitaalProponentecheèliberodiriformularla interminidiversiovverodiinterrompereogni trattativa.Incasodimancataaccettazionedella proposta,nullasaràdovutodalProponentenéal Venditorenéall’AgenziaImmobiliare.

COSASUCCEDEQUANDO LAPROPOSTAVIENE ACCETTATA

Qualoralapropostadell’acquirenteviene accettata,il venditoreapponelasuafirma per sancirel’accordocontrattualeedentrambileParti sarannovincolatealrispettodiquantoespletato nellapropostaaccettata.L’intervenuta accettazionedelVenditoredellaproposta irrevocabilediacquistoformulatadalProponente, deveessercomunicataperiscrittodall’Agenzia Immobiliareneitempiindicatiperlascadenza dellapropostaformulata.Almomentodella comunicazionealProponentedell’avvenuta accettazionedellapropostasiperfezional’accordo giuridicotraProponenteeVenditoreel’affaresi ritienegiuridicamenteconcluso,divenendoatutti glieeffettilaproposta,aquelpunto,uncontratto preliminaredicompravenditaperfezionato. Bisognaperciòprestaremoltaattenzionealle eventualiclausolecontenutenellapropostadi acquistoinquanto,unavoltafirmata,potràessere modificatasoloconilconsensodientrambigli

interlocutori(VenditoreeProponente).

SeilVenditore,oltreadapporrelapropriafirma,aggiunge ulterioriclausole,perchésiabbialaconclusionedell’affare, ilProponentedovràfirmareperaccettazionequelle clausolemodificativedellapropostaoriginariael’agenzia dovràinformare,neitempiprevistidallacontroproposta,il Venditore.QualorailProponentenonintendesseaccettare talimodifiche,l’affarenonsiconcludeel’agenzia restituiscealProponenteiduetitolisoprarichiamati (assegnoperproprietarioedassegnoperagenzia), informandoilVenditoreatalproposito. Successivamente,disolitoentro20-30giornidalladatadi avvenutaaccettazionedellaProposta,ilVenditoreedil Proponentesiincontranopersottoscrivereunattodi integrazionedellacaparraconfirmatoria,dalmomentoche ilProponentedovràversareun’ulterioresommaal Venditore,appuntoatitolodiintegrazionedicaparra confirmatoria.

SeilProponentelodesidera,taleattopuòesserstipulato pressounNotaiodisuafiduciaaifinidellatrascrizionedi dettoattopressolaConservatoriadeiRegistriImmobiliari competenteinmododapotermetterel’immobilealriparo daeventualitrascrizionisuccessiveedirafforzareilvincolo giuridicotraleParti.Icostidellatrascrizione(tasseed onorariodelNotaio)sonointeramenteacarico dell’Acquirente.

RegistrazionepressoAgenziadelleEntratedellaproposta accettataedell’attodiintegrazionedellacaparra confirmatoria.

LaLRImmobiliareinformailProponenteche,esiste l’obbligopergliAgentiImmobiliaricheabbiano intermediatounacompravendita,aisensidell’art.10 comma1lett.DbisT.U.131-1986,diprocederealla registrazionedellapropostadiacquistoaccettataentro ventigiornidalladatadiaccettazionedellastessapresso l’AgenziadelleEntratealfinedinonincorrerenellarelativa ammendapariadEuro488,00perciascunapropostao attosuccessivononregistrati. UnapropostaaccettatadalVenditoredovràesser registrataaspesedelProponente.L’AgenziadelleEntrate richiede,almomentodellaregistrazionedellaproposta accettata,l’impostavariabilesullacaparraconfirmatoria (attualmentepariallo0,5%)nonsolosull’importodi caparraconfirmatoriaversatoalmomento dell’accettazionedellaproposta,maanchesull’importodi integrazionedellacaparraconfirmatoriaversatoal momentodell’attodiintegrazionedellacaparra confirmatoria,oltreadun’impostafissaattualmentediEuro 200,00,aibolliedaspeseamministrativeperla registrazionedellapropostaacuradellaLRImmobiliare, chesioccuperàdituttelefasidiregistrazione.

AVVALERSIDELLA CONSULENZADEI

IlProponenteèliberodiscegliereunnotaiodisua fiduciaperlaverificadeidocumentisull’immobilee perl’impostazionedell’eventualeattodimutuo, laddovel’acquirentevolessericorrereal finanziamentobancario.Senonsièsicuridelpasso chesistapercompiere,èutilefarsisupportareda unnotaiofindall’iniziodellatrattativa.

LaLRImmobiliareèconvenzionatacondiversinotai dilungaesperienza,iquali,purmantenendoilloro ruolosuperpartes,tutelerannol’acquirente, applicandodelletariffeagevolate

RIPENSAMENTO: COSAACCADE SENONVOGLIAMOPIÙ

ACQUISTARE

Nessunopuòesserobbligatoanoncambiareidea. Tuttavia,laddoveunapropostadiacquistofosse statagiàaccettata,senzachevifosseroclausole sospensivediverifica(adesempio:lapresente propostaèvalidasoloseilVenditoreconsegnaal Proponentecopiadell’attodiproprietàentrotre giornidalladatadiaccettazionedellaproposta),il ripensamentodell’acquirentecomporta,nella miglioredelleipotesi,cheilVenditoretrattengala caparraconfirmatoriacomeindennizzoper l’inadempimentocontrattualedelProponente,salvo ilmaggiordanno,echel’acquirentepaghicomunque l’interoimportodelleprovvigionidellaLR Immobiliarepattuiteperlamediazionesvolta. Laprecedenteprecisazione<<salvoilmaggior danno>>significache,qualorailVenditoreabbia subitodannieconomicidientitàsuperioreall’importo dellacaparraconfirmatoriafinoaquelmomento versata,sel’acquirentedesideraliberarsi dall’impegnoassuntodovràchiedereilconsensoal Venditore,chepotrebbepretendereinveceche l’acquirenteportiacompimentolacompravendita (c.d.obbligodiesecuzioneinformaspecificadel contratto),altrimentil’acquirentepotrebbeesporsial rischiodieventualirichiestedimaggiorrisarcimento.

ATTODIINTEGRAZIONE DELLACAPARRA CONFIRMATORIA

Trascorsica.20-30giornidalladatadiaccettazione dellaproposta,ilProponenteedilVenditoresi incontranoperstipulareuncontratto,inoccasione delqualeilProponenteversaalVenditore un’integrazionedellacaparraconfirmatoria.Nonc’è unaleggecheprevederegliimportidaversare; tuttavia,laprassisièorientatanelsensodi prevederecheunacquirenteversiadunVenditore, intotale,unacaparraconfirmatoriadiunimporto pariadunasommadidenarooscillantetrail15%ed il30%delprezzoconcordatoperlacompravendita. LRImmobiliareconsigliadiprocederesemprealla trascrizionedell’attodiintegrazionedellacaparra confirmatoria,chenormalmentelePartiindividuano comeilcontrattopreliminaredicompravendita,che inrealtàècostituitodallaProposta,comespiegato inprecedenza. Almomentodella stipuladell’atto definitivodi compravendita, laddovel’acquirente volessericorrereal finanziamento bancario,dovrà assicurarsiconla bancasceltachel’attodimutuoverràstipulato contestualmenteall’attodefinitivodicompravendita echeilsaldoprezzosaràversatoalVenditoreil giornodell’attodefinitivo.Laddovel’istitutobancario sceltodecidessediprocederealtrasferimentodel denaroprovenientedalmutuoafavoredelVenditore dopoilconsolidamentodell’ipotecaagaranziadel creditoconcessoall’acquirente,consolidamentodi ipotecachepressolaConservatoriadeiRR.II.di Romasiperfezionain11giornilavoratividisolito, ossiain15-20giornidicalendario,èopportunocheil Venditorenesiainformatopreventivamentefindalla propostadiacquisto,daunlato,echel’acquirente richiedaallapropriabancadiprocedereal pagamentotramiteassegnicircolariobonificoentro lostessogiornodistipuladell’attodefinitivodi compravendita,dall’altro.

ATTODEFINITIVODI COMPRAVENDITA (C.D.ROGITO)

Neitempiprevistifindallaproposta,previocongruo preavvisodatoalVenditoredall’Acquirente,la compravenditasiperfezionadavantialNotaioscelto dalProponenteAcquirente(oramaidivenutoParte PromissariaAcquirente).

Ilpagamentodell’importodiimmediatadisponibilità dell’Acquirente,ossiaimezziproprienonil finanziamentobancario,saràversatodavantial NotaioalVenditoretramiteassegnicircolarinon trasferibiliintestatialVenditorestesso.

Ilpagamentodell’importoricavatodalmutuosarà versatodirettamentedallaBancaalVenditoreo tramiteassegnicircolariotramitebonificobancario. Incasodiconsolidamentodiipotecasivedasopra. Salvodiversapattuizione,almomentodell’atto definitivodicompravendital’Acquirenteottieneil possessogiuridico dell’immobile,mediante consegnadellechiavi, immobilechedovràinquel momentoesserliberoda cosee/opersonechelo detenganoaqualsiasititolo.

COME ACQUISTARE L’IMMOBILE

LIBERATORIADELL’ AMMINISTRATORE DICONDOMINIO

Almomentodellastipuladell’attodefinitivodi compravenditailVenditoredeveconsegnare all’Acquirenteoriginaledellaliberatoria dell’amministratoredicondominio,ossiaundocumento nelqualel’amministratorehascrittocheperl’immobile oggettodicompravenditanoncisianopendenzedidebiti dapagarealCondominio,echenoncisianospese straordinariedeliberate(ovverosefosserostate deliberate,vaspecificatosesianostatetuttepagateose cisianoresiduiancoradasaldare,cherimangonoacarico delVenditore),echenoncisianolitipendentiincuisia coinvoltol’immobilee/oilCondominioinmanieraattiva e/opassiva.Subitodopolastipuladell’attodi compravendita,ilVenditoredevecomunicareperiscritto all’amministratoredicondominiodiavervenduto l’immobile,fornendoilnominativoedilrecapitodelnuovo acquirente.Incasodiomessacomunicazione,ilVenditore potrebberimaneredebitore anchedellefuturespese condominiali.

VOLTUREDELLE UTENZE E’POSSIBILEOFFRIRE UN<<OVERPRICE>>?

Per<<overprice>>siintendeunprezzooffertodiimporto superiorealprezzorichiestodalProprietariodell’immobile. Adesempio,unappartamentomessoinvenditaalprezzo diEuro200.000riceveunapropostaadunprezzodiEuro 207.000.Laleggenonvietacheunacquirente,seresosi contocheunimmobilesiaparticolarmenteappetibileeci sianomoltipotenzialiconcorrentiperl’acquisto,possa offrireunprezzopiùaltodiquellorichiestodalVenditoreal finedipoterinqualchemodoaverelacertezzadiessereil clientecheeffettivamenteacquisteràl’immobile.

COME ACQUISTARE

L’IMMOBILE

Salvochenonsitrattidiunaprima attivazione(adesempiosevendesocietà costruttrice)odiunariattivazionepost cessazionedicontratto,dopolastipula dell’attodefinitivodicompravendita l’AcquirentedeverichiederealNotaiola dichiarazionediavvenutastipula,conla qualeilNotaioattestachequelgiorno l’Acquirenteèdivenutoproprietario dell’immobile.Questopernonattenderela trascrizionedell’attodicompravenditaelacopia autenticadell’atto,cheilNotaioavolteconsegnadopo ventigiornidalladatadistipula. Contaledichiarazionesipuòprocedereadeffettuarele volturedelleutenzedell’immobileoafarelaprima attivazione(oriattivazione).

Seunclienteformulaun’offertaconoverprice,poihala certezzadiesserel’acquirentedefinitivo?No,puravendo probabilitàelevatissime.E’ovviocheilprezzoperil proprietariodiunimmobilecostituiscel’elemento principaledianalisidellapropostadiacquistoricevuta. Tuttavia,èfacilmentecomprensibilecheunproprietario cherichiedeEuro200.000perilproprioappartamento potrebbedeciderediaccettareun’offertadiEuro195.000 concompromessoin15giornicon caparraconfirmatoriaparial30% delprezzoerogitointremesie nonaccettareun’offertadiEuro 205.000concompromessoin45 giorniconil10%delprezzoerogito in10mesi,qualoraleesigenzedel proprietariofosseroquelledi velocizzareilpiùpossibilela venditadelproprioimmobile, magaripernonperdere l’acquistodiunaltrodisuo particolaregradimento. E’sempreesoloil proprietariochedecide!!! Dalmomento,però,cheil proprietario,almomentodel conferimentodell’incarico,ha informatodettagliatamente l’agenteimmobiliaresulle proprieesigenzediprezzo,di modalitàdipagamentoeditempisticaperladefinizione dellacompravendita,èconsigliabilechiederealmediatore immobiliareunconsigliosullaformulazionedellaproprio offerta,selosidesidera.

Sesitrattadivolture,ilVenditoredovràconsegnarecopia delleultimebollettedellevarieutenzeattive (generalmentediluceegas,perchél’acquaèricompresa nellespesecondominiali).

OPENHOUSEecontestualitàdipiù propostediacquistoformulateda differenticlientiinteressatiall’acquisto

DuranteunOpenHousecapitaspesso cheunclientevisitatoredecidadi procederedirettamentealla formulazionediun’offertad’acquistoo all’internodell’immobilevisitatodove sonosempredisponibiliimodulidell’agenziaimmobiliare performularelapropostairrevocabiled’acquistoofissando unappuntamentopressogliufficidell’agenziastessa.

Tuttal’attivitàdipromozionecommercialehaavutoinizio perchéilProprietariohadecisodiconferirel’incaricodi venditaallaLRImmobiliareS.r.l.,incaricandolaper l’appuntodireperirelamiglioreoffertareperibilesul mercatointerminidiprezzoedimodalitàdipagamento.

Diconseguenza,seinoccasionediunOpenHouseun clientedecidediformulareun’offertascritta,questanon bloccheràeventualialtreoffertedeglialtriclientiche abbianoancheloropartecipatoall’OpenHouseeche, invece,abbianoavutolanecessitàdiriflettereconpiù calmasullatipologiadioffertadapresentare.

Pertanto,leoffertediacquistochescaturiranno(olostesso giornodell’OpenHouseovveroneigiorniimmediatamente successiviaquesto)sarannopresentateallaProprietàa partiredalsestogiornosuccessivoalladatadisvolgimento dell’evento.SaràpoiilProprietarioadecidereseaccettare unadiesseovveroserifiutarletutte.

LaLRImmobiliareS.r.l.presenterà,inmanieradeltutto imparziale,levarieoffertealVenditore,riportandole motivazioniaddottedaciascunsingolopotenziale acquirente,cheabbiamotivatoilprezzooffertoele modalitàdipagamento.

Incasodiaccettazionediun’offertadapartedella Proprietà,l’assegnodicaparraconfirmatoriasarà dall’agenziaimmobiliareconsegnatoalVenditore,edal clienteacquirentesaràcomunicataformalmente l’avvenutaaccettazionedellasuaproposta.

Leofferterifiutateverrannocomunicateaisingoli Proponenti,aiqualiverrannorestituitiipropriassegni lasciatialmomentodellaformulazionedellapropostadi acquistononaccettata.

PROPOSTESOTTOPOSTEA

CONDIZIONESOSPENSIVA

FINOALBUONESITODIUNA RICHIESTADIMUTUO

Qualchevoltaaccadecheun clientedesideriformulareuna propostadiacquistoperun immobile,manonabbia provvedutopertempoadinformarsipressounaopiù banchedifiduciasesianopresentituttelecondizioni redditualiperl’ottenimentodelmutuonecessarioper l’acquistodell’immobile.

Alcunidiquesticlientihannolapretesadiformulare un’offerta,condizionarelastessaall’ottenimentodiunesito positivodapartedellabancascelta(esitochepuòarrivare anchedopotremesidalladatadellarichiesta),non assumerealcunobbligoneiconfrontidellaProprietàné dell’AgenziaImmobiliarequaloral’esitofossenegativo,e concluderelatrattativa,magaridopoavertenutobloccato l’immobilepertremesi,conunesitonegativodellarichiesta dimutuo,ritirandogliassegnilasciatiindepositoal momentodellapropostaconunsemplice<<midispiace, saràperun’altravolta!>>.

Pertanto,laLRImmobiliareS.r.l.ritiraproposta condizionatealmutuoesclusivamenteconl’accettazione espressadelClientedelleseguenticlausoledi controbilanciamentodell’esigenzadell’acquirentedi tutelarsidalrischiodiesitonegativodellarichiestadi mutuo:

vengonocontinuatelevisiteall’immobilefin quandononsiabbial’esitodellarichiestadimutuo; inattesadell’esitodellarichiestadimutuosarà consentitoaClienteterzodiformulareun’offerta(senzache siainformatosullecondizionidiprezzoepagamento formulatenellaprimaproposta)

qualoralaProprietàvolesseaccettarelanuova offerta,l’AgenziaImmobiliareinvieràunacomunicazione formalealprimoClienteProponenteperinformarlochela suaoffertaèdivenutainefficace,invitandoaritiraregli assegnilasciatialmomentodellapropostaenullasarà dovutodalprimoClientenéallaProprietànéall’Agenzia Immobiliare

Diconseguenza,èancorapiùmotivatoilnostroinvitoai Clientiadinformarsisullepropriepotenzialitàdi ottenimentodiunmutuobancario prima diiniziarela ricercadell’immobiledacomprare.

Societàaresponsabilitàlimitata ViaRovereto,7–00198Roma

Tel.0644202725 Fax064402964 E-mail: agenziaimmobiliare@lrimmobiliare.it

IscrizioneRuolo MediatoriImmobiliari n.10228CCIAAdiRoma

A.U.Dott.LeonardoRaso Iscr.RuoloMediatoriImm.ri n.9660CCIAAdiRoma

IscrizioneR.E.A.n.1164082 CCIAAdiRoma DovetroviLRImmobiliare