PROYECTO REMODELACIÓN MERCADO PUERTO, VALPARAÍSO
PROFESOR: Giovanni Pesce Santana María Cecilia Candia-Paloma Villar-Gabriela Arévalo-Stephanie Calisto Universidad Técnica Federico Santa María
Estudio de Mercado
Estrategias
Mercado Puerto
Propuesta Comercial
Evaluaci贸n Econ贸mica
Universidad T茅cnica Federico Santa Mar铆a
OPORTUNIDADES Ubicación: Barrio Patrimonial de Valparaíso. Antigüedad: Edificio con mas de 80 años. Impacto Restauración MP: Social, comercial, cultural y patrimonial.
Universidad Técnica Federico Santa María
¿A DÓNDE APUNTAMOS? Mercado Puerto: “Eje central del resurgimiento del sector del Barrio Puerto”.
Mercado Puerto: “Visita Obligada” de todo turista que llegue a la región.
Universidad Técnica Federico Santa María
ESTUDIO DE MERCADO
Paloma Villar Universidad Técnico Federico
Universidad Técnica Federico Santa María Santa María
55
PROBLEMATICA
Patrimonio
Función social
Auto
financiable
Universidad Técnica Federico Santa María
ZONA DE CONSERVACION HISTORICA
ZONA DE AMORTIGUACION
SITIO DEL PATRIMONIO MUNDIAL
AREA PROTEGIDA
MERCADO PUERTO
PRE-NOMINACION
42 há
POST- NOMINACIÓN
Dos modificaciones al PRC 20042005.
705 há
Universidad Técnico Federico Santa María
7
AREAS DE TRABAJO
Universidad Técnico Federico
Universidad Técnica Federico Santa María Santa María
8
SEGMENTOS OBJETIVOS
Porteños
Turista Nacional
Turista Externo
Universidad Técnica Federico Santa María
9
ESTUDIO DE MERCADO Investigaci贸n Exploratoria
Perfil segmentos Investigaci贸n Concluyente
Universidad T茅cnica Federico Santa Mar铆a
10
INVESTIGACIÓN EXPLORATORIA
OBSERVACIONES
ENTREVISTAS
Universidad Técnica Federico Santa María
11
INVESTIGACIÓN CONCLUYENTE
ENCUESTAS
Universidad Técnica Federico Santa María
12
METODOLOGIA Diseño de encuesta Tipo de muestreo Tamaño de muestra Análisis de datos Conclusiones Universidad Técnica Federico Santa María
13
CONCEPTOS DE ESTUDIO
FLUJOS Y TRANSITO
HABITOS DE COMPRA
PREFERENCIA
PERCEPCION
Universidad Técnica Federico Santa María
1414
FLUJOS Y TRANSITO 115 sujetos. Mayor concentración estratos C2,C3 y D. ABC1 transita 2 veces a la semana .
Se transita por compras y trabajo.
Todos los días se ven turistas.
Universidad Técnica Federico Santa María
1515
HABITOS DE COMPRA Supermercados y almacenes
Ferias y mercados
Abarrotes
Frutas y verduras
Carnes
Pescados y mariscos
Universidad TĂŠcnica Federico Santa MarĂa
1616
Alta frecuencia para comer afuera.
Come afuera en promedio 2 veces al mes. (Los Porteños y Porto viejo).
D-E
No tiene oferta restaurantes.
C2 - C3
ABC1
HABITOS DE COMPRA
No acostumbra comer afuera en un 80%.
Universidad Técnica Federico Santa María
1717
INTENCIÓN DE COMPRA
Motivos Comprar Cerca
Barato
No comprar Poca segurida d
Falta limpieza
Universidad Técnica Federico Santa María
1818
INTENCIÓN DE COMPRA
Universidad Técnica Federico Santa María
1919
INTENCIÓN DE COMPRA
Universidad Técnica Federico Santa María
2020
INTENCIÓN DE COMPRA El 50% pagaría entre $2.000 a $2.900 El 24% pagaría entre $3.000 a $4.900. El 11% pagaría mas de $5.000 Universidad Técnica Federico Santa María
2121
PREFERENCIAS
Universidad Técnica Federico Santa María
2222
PREFERENCIAS
MERCADOS
FERIAS
ALMACENES
SUPERMERCADO
Universidad Técnica Federico Santa María
2323
PERCEPCIÓN
ECONOMICO
BUEN SERVICIO SEGURIDAD LIMPIEZA Universidad Técnica Federico Santa María
2424
PERCEPCION NEGOCIO CON CARACTERISTICAS
25
CONCLUSIONES
3º NIVEL
2º NIVEL 1º NIVEL Universidad Técnica Federico Santa María
26
CONCLUSIONES
MALA IMAGEN • Publicidad • Estrategias comerciales
SEGURIDAD • Plan de seguridad entorno • Guardias
LIMPIEZA • Reglamento interno • Fiscalizar
Universidad Técnica Federico Santa María Universidad Técnico Federico Santa María
2727
PROPUESTA COMERCIAL
Gabriela Arévalo Universidad Técnica Federico Santa María
2828
Oferta Existente Local
(40 dependencias) Regional
(6 ferias o mercados) Mundial (14 Mercados) Universidad Técnica Federico Santa Universidad Técnico Federico Santa María Arévalo Soto Gabriela
2929
Oferta Propuesta para Mercado Propuesta Primer Nivel
Universidad Técnica Federico Santa María Universidad Técnico Federico Santa María
3030
Oferta Propuesta para Mercado Propuesta Segundo Nivel
Ilustre Municipalidad de Valparaíso
Universidad Técnico Federico Santa María
3131
Oferta Propuesta para Mercado Propuesta Tercer Nivel
Ilustre Municipalidad de Valparaíso
Universidad Técnico Federico Santa María
3232
Oferta Similar
¿ QUIÉNES SE CONSIDERARON ? En CAFÉS En RESTAURANTES Lord Byron, Segafredo, “Bote Salvavidas”, “Restaurant Emporio, y Café Turri. Concepción” y “Pasta e Vino”. ARTESANÍA en lana ARTE “Kipu”. Bahía Utópica. GOURMET LICORES Bética. CARNES NO ARTESANALES TRADICIONALES Carnes de Caza. Licores Pucón. Universidad Técnica Federico Santa Universidad Técnico Federico Santa María Arévalo Soto Gabriela
3333
NORMATIVAS DE CALIDAD LEY DE TURISMO N° 20.433
Ministerio de Economía, Fomento y Turismo. Crea Comité de Ministros del Turismo. Subsecretaria del Turismo. SERNATUR, reforzado de recursos y atribuciones. Certificado de calidad del Servicio. Universidad Técnica Federico Santa María Universidad Técnico Federico Santa María
3434
NORMATIVAS DE CALIDAD ISO 9001
Gestión de calidad total: Mejora procesos operativos, productos y servicios.
Garantía de Calidad (la calidad es “subjetiva”) Garantía: “Cualquier producto o servicio que se venda cumplirá constantemente las normas internacionles de calidad.” Universidad Técnica Federico Santa María Universidad Técnico Federico Santa María
3535
CAPACITACION DE RECURSOS HUMANOS
Administración.
Ventas.
Publicidad.
Marketing.
Manejo segundo idioma Inglés.
Ilustre Municipalidad de Valparaíso
Universidad Técnico Federico Santa María
3636
¿ Qué falta por hacer ? Actualizar precios promedio por cada local. Cuantificar Recurso Humano. Finalizar la Propuesta de la Oferta Argumentar las decisiones de la Propuesta de la Oferta.
Universidad Técnica Federico Santa Universidad Técnico Federico Santa María Arévalo Soto Gabriela
3737
EVALUACIÓN FINANCIERA MERCADO PUERTO
PROFESOR: Giovanni Pesce Santana María Cecilia Candia Universidad Técnica Federico Santa María
DEMANDA MERCADO PUERTO POBLACIÓN FLOTANTE
TURISTA INTERNACIONAL
TURISTA NACIONAL
EXCURIONISTAS
Universidad Técnica Federico Santa Universidad Técnico FedericoMaría Santa María Cecilia Candia
3939
DEMANDA MERCADO PUERTO Población Flotante Al sector puerto autos Estación Puerto
1.264 personas diarias y 338 2.543 personas y 592 autos
El propósito del viaje acotado es de trabajo ya que este representa el potencial de demanda del sector (*Fuente Encuesta SECTRA 2010).
Universidad Técnica Federico Santa Universidad Técnico FedericoMaría Santa María Cecilia Candia
4040
DEMANDA MERCADO PUERTO Pernoctación Turista Nacional en EAT 50.086
60000 50000 40000
Percnoctación turistas nacionales EAT
30000 20000
Proyección percnoctación de turistas nacionales EAT
10000
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
0
Elaboración propia, Fuente: SERNATUR
Universidad Técnica Federico Santa Universidad Técnico FedericoMaría Santa María Cecilia Candia
4141
DEMANDA MERCADO PUERTO Turistas Nacionales en EAT Comuna Valparaíso 31.558
Elaboración propia, Fuente: SERNATUR
Universidad Técnica Federico Santa Universidad Técnico FedericoMaría Santa María Cecilia Candia
4242
DEMANDA MERCADO PUERTO Proyección demanda Tur. Int. en Restauración Mercado Puerto 2010-2020 3.500
5%
3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500
2.956
0 2010
2012
2014
2016
2018
2020
Elaboración propia, Fuente: SERNATUR
Universidad Técnica Federico Santa Universidad Técnico FedericoMaría Santa María Cecilia Candia
4343
DEMANDA MERCADO PUERTO Turistas Internacionales en EAT Comuna Valparaíso 12.713
14.000 12.000 10.000 8.000
Llegada de Turistas Internacionales en EAT
6.000
Proyección turistas internacionales en EAT
4.000 2.000
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
0
Elaboración propia, Fuente: SERNATUR
Universidad Técnica Federico Santa Universidad Técnico FedericoMaría Santa María Cecilia Candia
4444
DEMANDA MERCADO PUERTO Pernoctación Turistas Internacionales en EAT Comuna Valparaíso 25.070
30000 25000 Percnoctación turistas internacionales en EAT
20000 15000 10000
Proyección percnoctación turistas internacionales en EAT
5000 2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
0
Elaboración propia, Fuente: SERNATUR
Universidad Técnica Federico Santa Universidad Técnico FedericoMaría Santa María Cecilia Candia
4545
PRECIOS ARRIENDO LOCALES COMERCIALES Entrevista Dueño Local Comercial 1 UF mesas que se encuentran en pasillos. 0,3 UF mt mesas. Conversación con Encargado de Proyectos aledaños. Clientes PS que es en torno a las 0,5 UF (buen parámetro a tomar en consideración).
Universidad Técnica Federico Santa Universidad Técnico FedericoMaría Santa María Cecilia Candia
4646
PRECIO ARRIENDO LOCALES COMERCIALES Referencia
Total arriendo
Mt2
UF mt2
Referencia Local Comercial
$ 900.000
75
0,56
Calle Condell
$ 600.000
48
0,58
Calle Condell
$ 1.150.000
50
1,07
Cercano a Ripley Valparaíso
$ 2.500.000
120
0,97
Calle Condell
$ 800.000
75
0,50
Calle Serrano
-
-
0,50
Frente a plaza Echaurren
$ 450.000
100
0,21
Calle Uruguay
$ 400.000
50
0,37
Calle Uruguay
$ 250.000
45
0,26
Promedio
0,70
0,5 UF
0,28
Fuente: Elaboración propia.
Universidad Técnica Federico Santa Universidad Técnico FedericoMaría Santa María Cecilia Candia
4747
INGRESOS MERCADO PUERTO
Un arriendo fijo mensual en UF (1 UF app.) Porcentaje sobre las ventas (8%) Arriendo por espacio fuera del local comercial: 0,3 UF
Universidad Técnica Federico Santa Universidad Técnico FedericoMaría Santa María Cecilia Candia
4848
EGRESOS MERCADO PUERTO
Un gasto por Publicidad efectuada por el Mall. Egresos por Seguridad y Limpieza Doble Arriendo Mes de Diciembre
Universidad Técnica Federico Santa Universidad Técnico FedericoMaría Santa María Cecilia Candia
4949
PRIMER NIVEL MP Superficie locales interiores: 525 mt2 Superficie locales interiores a calle: 622 mt2 Total Ingresos primer Nivel: 524 UF ($11.236.230)
Fuente: SECPLA, IMV.
•UF al 9 de dic.: 21.440 pesos
Universidad Técnica Federico Santa María Universidad Técnico Federico Santa María
5050
SEGUNDO NIVEL MP Superficie locales comerciales: 366 mt2 Superficie locales café: 101 mt2 Superficie mesas: 216 mt2 Total segundo Nivel: 308 UF ($6.611.000)
Fuente: SECPLA, IMV.
Universidad Técnica Federico Santa María Universidad Técnico Federico Santa María
5151
TERCER NIVEL MP Superficie barras: 319 mt2 Superficie mesas: 630 mt2 Total Ingresos Tercer Nivel: 400 UF ($8.583.457)
Fuente: SECPLA, IMV.
Universidad Técnica Federico Santa María Universidad Técnico Federico Santa María
5252
SUBSUELO MERCADO PUERTO
Fuente: SECPLA, IMV.
Universidad Técnica Federico Santa María Universidad Técnico Federico Santa María
5353
INGRESO POR ARRENDAMIENTO ANUAL 14.784 UF o su equivalente a $316.968.000 como proyección de ingreso mínimo anual para Mercado Puerto.
Universidad Técnica Federico Santa María Universidad Técnico Federico Santa María
5454
SUPUESTOS INGRESOS
Gastos Comunes
Arriendo locales comerciales Porcentaje ventas locales comerciales
Baños Públicos Estacionamientos
Universidad Técnica Federico Santa María Universidad Técnico Federico Santa María
5555
INVERSIÓN MERCADO PUERTO INVERSIÓN REMODELACIÓN Rehabilitación Estructural: $ 1.600.000.000 Rehabilitación arquitectónica: $2.400.000.000 Total: $4.000.000.000
Universidad Técnica Federico Santa María Universidad Técnico Federico Santa María
5656
PATIO SUBERCASEUX & MP
Fuente: Proyecto Patio Subercasaeux
Universidad Técnica Federico Santa María Universidad Técnico Federico Santa María
5757
INGRESOS PRIMER NIVEL Locales Interiores: 47,74 UF Islas: 165,29 UF Exteriores: 311,04 UF Total metros de arriendo: 1.154,65 mt2 Total primer Nivel: 524,07 UF ($11.236.238,98-US$23.610)
Fuente: SECPLA, IMV.
•Dólar al 9 de dic. :475,91 pesos •UF al 9 de dic.: 21.440,34 pesos
Universidad Técnica Federico Santa María Universidad Técnico Federico Santa María
5858
INGRESOS SEGUNDO NIVEL MP Local Comerciales: 275,975 UF Mesas: 32, 4 UF Total segundo Nivel: 308,375 UF ($6.611.664,85US$13.892)
Total metros de arriendo: 851,58 mt2
Fuente: SECPLA, IMV.
•Dólar al 9 de dic. :475,91 pesos •UF al 9 de dic.: 21.440,34 pesos
Universidad Técnica Federico Santa María Universidad Técnico Federico Santa María
5959
INGRESOS TERCER NIVEL MP Local Comerciales: 307,75 UF Mesas: 94,59 UF Total Ingresos Tercer Nivel: 400,34 UF ($8.583.457US$18.035)
Total metros arriendo:1.242,11 mt2
Fuente: SECPLA, IMV.
•Dólar al 9 de dic. :475,91 pesos •UF al 9 de dic.: 21.440,34 pesos
Universidad Técnica Federico Santa María Universidad Técnico Federico Santa María
6060
PLANIFICACIÓN ESTRATÉGICA
STEPHANIE CALISTO Universidad Técnica Federico Santa María – Departamento de Industrias Economía & Negocios 61
ANÁLISIS DEL ENTORNO Ubicación Logística
Seguridad
Accesibilidad
Competencia Potencial
Estacionamiento
Áreas Verdes
62
UBICACIÓN LOGÍSTICA BARRIO PUERTO
Universidad Técnica Federico Santa María
63
SEGURIDAD
CARABINEROS DE CHILE
SEGURIDAD CIUDADANA Y PATRIMONIAL
Universidad Técnico Federico Santa María
6464
Cámaras Televigilancia Entorno Barrio Puerto
7/22
22/50
Barrio Puerto
Universidad Técnica Federico Santa María
65
ESTACIONAMIENTO
FIJO
TEMPORAL
66
ESTACIONAMIENTO FIJO “KIARA”
23 cupos entre calle Cochrane y Márquez Universidad Técnica Federico Santa María
67
ESTACIONAMIENTO FIJO “LA MATRIZ”
30 cupos
entre calle General Bustamante y Márquez 68
ESTACIONAMIENTO FIJO “SUBTERRÁNEO PLAZA SOTOMAYOR”
310 cupos
Planificación Estratégica - Stephanie Calisto
69
ESTACIONAMIENTO FIJO tras PALACIO DE TRIBUNALES
240 cupos
70
ESTACIONAMIENTO FIJO costado PLAZA JUSTICIA
11 cupos
“Autorizado por la IMV para vehículos de turismo” (sábado, domingo y festivo) Universidad Técnica Federico Santa María
71
ESTACIONAMIENTO FIJO costado PLAZA SOTOMAYOR
4 cupos
72
ESTACIONAMIENTO TRANSITORIO frente PLAZA ADUANA
22 cupos
Departamento de Industrias EconomĂa & Negocios
73
ESTACIONAMIENTO TRANSITORIO en CALLE SERRANO
30 cupos
74
CONCLUSIONES ESTACIONAMIENTO Disponibilidad : (160 & 52) temporada de VERANO
460/672 cupos
Estacionamiento Subterráneo Plaza Sotomayor: sobre demanda
250/310 cupos
Estacionamiento FIJO: Subterráneo Plaza Sotomayor vs tras Palacio de Tribunales 75
PROPUESTA ESTACIONAMIENTO SUBTERRÁNEO MERCADO PUERTO
38 cupos
Fuente: SECPLA, IMV. 76
PROPUESTA ESTACIONAMIENTO
SUBTERRÁNEO PLAZA ECHÁURREN
150 cupos CONDICIONES Universidad Técnica Federico Santa María
77
ACCESIBILIDAD
TRANSPORTE
PÚBLICO
TRANSPORTE
PRIVADO
TRÁNSITO
PEATONAL
Universidad Técnico Federico Santa María
7878
Transporte PÚBLICO
Taxi
Colectivo
Microbús
Trolebús
Metro
79
Transporte PRIVADO
Estacionamiento
2
1
Av. Errázuriz Blanco Cochrane Serrano
Otro acceso a Valparaíso
3
Interconexión
Camino LA PÓLVORA – AV. ALTAMIRANO
Planificación Estratégica – Stephanie Calisto
8080
Tránsito PEATONAL
ACERAS
ASCENSORES
Universidad Técnico Federico Santa María
8181
Trรกnsito PEATONAL
ASCENSORES BARRIO PUERTO
7/15
82
Tránsito PEATONAL En funcionamiento Artillería (particular) El Peral (municipal) Reina Victoria (municipal) No en funcionamiento Villaseca (particular) San Agustín (municipal) Concepción (particular) Cordillera (particular)
Universidad Técnico Federico Santa María
8383
COMPETENCIA POTENCIAL PATIO SUBERCASAUX
Universidad Técnica Federico Santa María
ESTACIÓN PUERTO
84
ÁREAS VERDES
PLAZA ADUANA
PLAZA ECHÁURREN
85
ÁREAS VERDES en AV.ERRÁZURIZ
86
CONCLUSIONES ÁREAS VERDES Escasez Áreas Verdes Plan Verde USA – México – Perú – España
Agentes Intervención Autoridades & Incentivo Comunidad
Planificación Estratégica – Stephanie Calisto
87
Intervención IMV
Propuesta ÁREA VERDE
88
Propuesta ÁREA VERDE
Intervención IMV
Calle Serrano entre calle San Martín y Márquez 89
Intervención IMV: PASAJES
Almirante Pérez Gacitua
Propuesta ÁREA VERDE
Almirante Goñi 90
Propuesta ÁREA VERDE
Universidad Técnica Federico Santa María
Vivienda
91
PROYECTO REMODELACIÓN MERCADO PUERTO, VALPARAÍSO
PROFESOR: Giovanni Pesce Santana María Cecilia Candia-Paloma Villar-Gabriela Arévalo-Stephanie Calisto Universidad Técnica Federico Santa María