Haarzicht omwonende boekje by AM B.V.

HAARZICHT Op goede gronden

Inhoudsopgave Informatie over Haarzicht

Speciaal voor u!

Onze visie en ambities

6-7

Achtergrond

8-9

Hugo over Haarzicht

10-11

Zo mooi wordt Haarzicht

12-13

Wat gebeurt er in Haarzicht?

14-15

Michael over projectontwikkeling

16-17

Goed om te weten

Wij komen met u praten

20-21

Opnames nulmeting

Over bouwlawaai

Overlast

24-25

Planschade

26-27

Gemeentelijke procedure

28-29

Klachten en spoedeisende zaken

30-31

Betrokken partijen

32-33

Globale planning

32-33

Heeft u belangstelling?

Speciaal voor u! Lange tijd hebben we gewerkt aan de voorbereidingen voor Haarzicht, het nieuwbouwplan waar u straks naast woont. Met het ter visie leggen van het stedenbouwkundig plan is een nieuwe stap gemaakt en komt de realisatie steeds dichterbij. Wij kunnen ons voorstellen dat dit een aantal vragen oproept en dat u behoefte heeft aan meer informatie. In de Klankbordgroep hebben wij toegezegd de omwonenden te informeren en individueel te benaderen wanneer zij direct aan het projectgebied wonen.

Aan de hand van dit boekje en een persoonlijk gesprek informeren wij u over Haarzicht, de werkzaamheden, eventueel overlast, planschade en de planning. Kortom, een handig naslagwerk, waarmee wij hopen uw vragen te beantwoorden en eventuele zorgen bij u weg te nemen. En heeft u na het lezen van dit boekje alsnog vragen? Op pagina 30 vindt u alle contactgegevens.

Inspirende en duurzame leefomgeving.

Onze visie en ambities De Groep Haarzicht bestaat uit de ontwikkelaars AM en Bunnik Projekten. De Groep Haarzicht ontwikkelt inspirerende en duurzame leefomgevingen waar het niet alleen nu heerlijk wonen is, maar ook straks. Of het nou een compleet nieuwe wijk, buurtje of project is, wij doen er alles aan om de eindgebruiker centraal te stellen en de nieuwbouw op een natuurlijke manier te fuseren met de bestaande omgeving. Ook in Haarzicht doen wij er alles aan om de bestaande kwaliteiten zo veel mogelijk te behouden en meerwaarde toe te voegen.

Door samen met ons team van specialisten in contact te komen met geĂŻnteresseerden en omwonenden hebben we van Haarzicht een uniek woonplan weten te maken. Samen wordt het echt beter. Daar geloven we in. In de landelijke en dorpse setting van Haarzicht komt een rijke variatie van energie zuinige woningen die stuk voor stuk op ruime kavels staan. Er is op allerlei manieren naar verbinding gezocht met de prachtige omgeving en de rijke historie van het gebied. Hiermee krijgt Haarzicht een specifieke identiteit, zoals andere wijken en buurten in Vleuten dat ook hebben.

Achtergrond Historie Haarzicht bevindt zich op de stroomgordel van de Oude Rijn. Op de oudere zandruggen en langs de jongere crevassegeul zijn bewoningsresten gevonden. Met name in de zuidwesthoek liggen deels aaneensluitende nederzettingsterreinen. Tot in de 9e eeuw is het gebied bewoond geweest, daarna lijkt het onderdeel te zijn geweest van gemeenschappelijk gebruikte gronden van de dorpsgemeenschap van Vleuten. Tot de oudste structuren in het huidige landschap behoort een reeks schuin in de verkaveling lopende sloten, ter plaatse van de voormalige crevassegeul. Deze zijn waarschijnlijk een relict van de Sloot van Themaat, die in de periode van de grote ontginningen door het gebied is gegraven als afwateringsloot.

Stedenbouwkundige opzet De opzet voor het stedenbouwkundig plan heeft het thema ‘Dorps en Landelijk wonen’. Met ‘Dorps wonen’ laten we Haarzicht aansluiten op de bestaande bebouwing van Vleuten. Het thema ‘Landelijk wonen’ wordt ingezet als overgang naar het landelijk gebied. Haarzicht krijgt ook een eigen hart. In dit Centrale Deel wordt ruimtelijk de verbinding gemaakt met het bestaande landschap van de Sloot van Themaat; met de geschiedenis van de plek.

Zo wordt Haarzicht ingericht Rondom het Centrale Deel van Haarzicht worden vier woonbuurten als een waaier gepositioneerd. Ze maken ruimtelijk én typologisch verbinding met de dorpse en landelijk omgeving. ‘De Dorpsrand’ verbindt Haarzicht met het dorp Vleuten. ‘De Erven’ sluit mooi aan bij de bebouwing van de Thematerweg. ‘De Lanen’ maakt verbinding met het Wielrevelt en ‘de Parkzoom’ zorgt voor een mooie overgang naar de archeologische zone. In alle vier de woonbuurten ziet u flexibiliteit en verbinding met de omgeving terug en staat het ‘Dorps en Landelijk wonen’ centraal.

Je loopt gewoon op straat en parkeert je auto in de berm. - Hugo Nijhoff

Hugo over Haarzicht Hugo Nijhoff is projectdirecteur Haarzicht bij AM. Hij is vanaf het begin bij het nieuwbouwproject betrokken. We spraken met Hugo over de ontwikkeling van Haarzicht en vooral over het bijzondere karakter van deze nieuwe woonwijk.

Dit maakt Haarzicht bijzonder “Allereerst is de locatie heel bijzonder. Je loopt zo de natuur in en de voorzieningen in Vleuten liggen op enkele minuten fietsen. Daarbij heeft het gebied een rijk historisch verleden met bijzondere archeologie.”

“Alles begint met het kopen van de grond, daarna zijn we de plannen gaan maken die in de basis passen bij de historie van het gebied. Maar ook vragen als: Voor wie bouwen we? Wat voor woningen passen er in het project? En hoeveel woningen moeten er komen?, passeerden de revue.”

Lekker ontspannen en groen “Haarzicht gaat ‘niet zo stenig’ aanvoelen, maar krijgt een landelijke uitstraling dankzij veel groen, bomen en hagen. Je loopt gewoon op de straat, je parkeert je auto in de grasberm. Daarbij bouwen we ruime, duurzame woningen, geplaatst op royale percelen.”

Alle belanghebbenden zijn via een klankbordgroep betrokken. Deze groep is twaalf keer bijeen geweest en heeft een belangrijke bijdrage geleverd aan het Stedenbouwkundig plan.

Zo mooi wordt Haarzicht Haarzicht ligt aan de rand van Vleuten, direct naast landgoed Haarzuilens. Het gebied wordt omgeven door historie en natuur. In totaal gaan we op deze unieke locatie zo’n 510 nieuwbouwwoningen en een basisschool met kinderopvang realiseren. Ruimtelijk opgezet De opzet is ruimtelijk door het vele groen, het water en de riante kavels. Op sommige plaatsen kronkelen de wegen, andere delen zijn iets strakker vormgegeven, om de nieuwbouw op een mooie manier aan te laten sluiten bij de bestaande bebouwing aan de Schoolstaat, Multatulistraat en Thematerweg.

Woningaanbod Het aanbod van woningen in Haarzicht zal gevarieerd zijn. Van rijwoningen en hoekwoningen tot twee-onder-een-kapwoningen en vrijstaande woningen. Ook vrije kavels om een eigen ‘droomwoning’ op te ontwerpen en te bouwen horen bij het aanbod.

Wat gebeurt er in Haarzicht? Het stedenbouwkundig plan voor Haarzicht is in concept gereed en heeft van 24 juni tot 26 augustus 2016 ter inzage gelegen. Inmiddels zijn de binnengekomen zienswijzen beoordeeld en verwerkt in een nota waarin wordt aangegeven of - en in hoeverre - de reactie leidt tot een aanpassing van het concept stedenbouwkundig plan en waarom.

Vervolgens wordt het stedenbouwkundig plan samen met de nota voorgelegd aan het College van B&W ter vaststelling. Na de vaststelling van het stedenbouwkundig plan wordt het concept-bestemmingsplan voorgelegd aan het College van B&W voor de ter visie legging voor inspraak. Voor de bestemmingsplanprocedure gelden ook weer de wettelijke zienswijze- en bezwaartermijnen. Naar verwachting kan een definitief bestemmingsplan in het 2e kwartaal van 2017 ter vaststelling aan de Gemeenteraad worden aangeboden. Afhankelijk van een eventuele bezwaarprocedure is het bestemmingsplan rechtsgeldig binnen zes weken of uiterlijk een half jaar erna.

Inmiddels zijn de voorbereidingen voor het bouwrijp maken (ontwerpen, aanbesteden) in volle gang. Zodra het bestemmingsplan is vastgesteld, wil de Groep Haarzicht starten met het bouwrijp maken van (delen van) Haarzicht. Eind 2e kwartaal verwachten wij dat de verkoop van de eerste woningen en eventuele kavels begint. Als de locatie bouwrijp is, de vergunningen onherroepelijk zijn ĂŠn de woningen verkocht, start de bouw. We starten met de oostkant van het projectgebied tegen de bestaande woningen aan de Schoolstraat en Multatulistraat. De bouw van de school start dan ook. Na ca. 8 maanden worden dan de eerste woningen opgeleverd.

Haarzicht is een ongelovelijke kans, zoâ&#x20AC;&#x2122;n project wil ik ieder jaar wel hebben. - Michael van den Brink

Michael over projectontwikkeling Projectleider Michael van den Brink van Bunnik Projekten vertelt hoe projectontwikkelaars, beleggers en de gemeente Utrecht gezamenlijk iets moois realiseren. Hij begint enthousiast. “Haarzicht is een ongelofelijke mooi project. Waar woon je nou zo riant, op zo’n mooie, goed bereikbare plek met alle voorzieningen om de hoek. Ik begrijp de grote belangstelling, maar voor we in verkoop kunnen, moest en moet er nog veel gebeuren.” Welke stappen kent dit project? “In 1996 kochten verschillende partijen grond op deze locatie. Dan is het vervolgens de vraag of we gezamenlijk een nieuwbouwproject kunnen realiseren op deze plek. De gemeente moet bijvoorbeeld meewerken om agrarische grond een woonbestemming

te geven. Gelukkig werden alle partijen het eens, samen bereik je zo meer.’ Wie doet wat? “Wij verzorgen het gehele traject, dat wil zeggen: we maken de plannen, zorgen dat de grond bouwrijp wordt gemaakt, ontwikkelen, verkopen en bouwen de woningen en richten de openbare ruimte in en dragen deze over voor beheer aan de gemeente.” De rol van Michael in Haarzicht “Bunnik Projekten is relatief kleinschalig, dus ik loop met alles mee van de grondexploitatie tot de verkoop. Mijn sterke punt is punctualiteit, zorgen dat alle informatie goed bewaard blijft en snel toegankelijk is. Want je hebt geen idee hoeveel documenten er over en weer gaan…”

Wij komen met u praten Persoonlijke gesprekken met Louis Koppies Binnenkort zullen wij beginnen met de gesprekken met u, als omwonende van Haarzicht. Deze gesprekken zijn bedoeld om u te informeren, voor het maken van een inventarisatie, om het te hebben over maatregelen en voor het maken en vastleggen van afspraken. Namens de Groep Haarzicht voert Louis Koppies van Tauw bv de gesprekken. Deze zullen in de periode december 2016 - februari 2017 plaatsvinden.

Hiervoor maken wij graag een afspraak met u. Wilt u zo vriendelijk zijn uw e-mailadres en telefoonnummer te mailen aan Louis via louis.koppies@tauw.nl? Dan nemen we zo snel mogelijk contact met u op.

Wat gaan we bespreken? Bij de inventariserende gesprekken komen onder andere de volgende onderwerpen (indien van toepassing) aan de orde:

Vervolgens vinden er één tot twee gesprekken plaats. Van de gesprekken wordt een rapportage gemaakt om de afspraken vast te leggen. De rapportage zal (bij instemming) door beide partijen worden ondertekend. Wij vragen u de rapportage binnen veertien dagen na ontvangst voor akkoord te ondertekenen en retour te zenden.

• De wens ten aanzien van ontsluiting via de achterzijde/zijkant op het te realiseren achterpad (in de zone van 3,20 meter breed als overgang tussen de huidige kavels Schoolstraat Multatulistraat en de nieuwe kavels in Haarzicht).

Na instemming ontvangt u de getekende rapportage door de Groep Haarzicht retour en kunnen de afspraken in uitvoering genomen worden.

• Het geven van informatie en beantwoording van eventuele vragen.

• De aansluiting van bestaande afvoeren op de in de 3,20 meter zone aan te leggen rioleringsbuis. • De toestand van bestaande erfafscheiding en de eventueel noodzakelijke maat regelen/aanpassingen. • De huidige en nieuwe erfgrens.

Informatiemomenten De afgelopen jaren hebben er maar liefst 12 klankbordbijeenkomsten plaatsgevonden. Misschien bent u zelfs wel aanwezig geweest. We zullen met geĂŻnteresseerden en omwonenden in contact blijven. Rond de start van het bouwrijp maken organiseren we weer een informatieavond. Dan praten we iedereen bij over de planning en kunnen we al een doorkijkje geven richting de woningontwerpen en de start verkoop. Extra overleg aansluiting Camphuysenstraat In verband met de aansluiting voor langzaam verkeer (en hulpdiensten bij nood) van Haarzicht in de hoek Camphuysenstraat â&#x20AC;&#x201C; Multatulistraat willen wij graag met betrokken bewoners in een apart overleg de herinrichting van het betreffende gebied bespreken en vormgeven. Bewoners worden hiervoor in het 1e kwartaal van 2017 uitgenodigd.

Opnames nulmeting Kort voor de start van de werkzaamheden van de bouw wordt er op initiatief van de Groep Haarzicht door een onafhankelijk expertisebureau een bouwkundige vooropname uitgevoerd bij de aanliggende bebouwing. Kortom, alle woningen aan de Schoolstaat (even-nummering), Multatulistraat (direct grenzend aan het plan) en Thematerweg (beide zijden). Uiteraard gebeurt dit met goedkeuring van de betreffende eigenaar. Op basis van de uit te voeren werkzaamheden (bijvoorbeeld bemalingen, heien van palen) bepaalt het

expertisebureau welke woningen wel en niet opgenomen hoeven te worden. Met de nulmeting bepalen we de toestand van de bestaande bebouwing. De verzamelde gegevens helpen eventuele schade te bepalen als gevolg van de bouwactiviteiten. De nulmeting wordt vastgelegd in schrift en beeld en wordt vervolgens bij een notaris gedeponeerd. Overigens staat het omwonenden vrij om zelf een opname te laten maken (voor eigen kosten). Zodra meer bekend is, informeren wij u en zal het betreffende expertisebureau u hierover benaderen.

Over bouwlawaai Tijdens de bouw ontkomen we niet aan bouwlawaai. Wij zullen er alles aan doen om de overlast hiervan te beperken. We houden ons hierbij aan het Bouwbesluit 2012 en de circulaire Bouwlawaai. Hierin zijn eisen opgenomen over bouwlawaai voor zowel geluid als trillingen.

We zetten het voor u op een rij: • Bouw- of sloopwerkzaamheden worden op werkdagen tussen 7.00 uur en 19.00 uur uitgevoerd. • Het aantal dagen dat omwonenden aan een geluidsniveau van meer dan 60 dB(A) mogen worden blootgesteld, is beperkt. 60 dB(A) betreft een gemiddelde over de hele dag. • Ontheffing hiervan is mogelijk, mits de beste beschikbare stille technieken en meest gunstige werkwijzen worden toegepast.

Overlast Naast bouwlawaai gaan bouwwerkzaamheden helaas ook gepaard met ander overlast. In Haarzicht zal dit niet anders zijn. Overlast is niet altijd te voorkomen. Wel zullen wij in samenwerking met de gemeente de regels met betrekking tot het voorkomen van overlast handhaven. Waar overlast niet te vermijden is, zullen we deze tot een minimum beperken. Er zijn verschillende overlastsituaties denkbaar. Hieronder leest u hoe wij de overlast tot een minimum beperken.

Overlast op het gebied van bouwverkeer en verkeersveiligheid

Overlast door heien en trillingen

We maken gebruik van gescheiden routes voor bouw en woonverkeer in het plangebied, we hebben vaste routes voor bouwverkeer op de openbare weg (gemeente), we zetten eventueel verkeersregelaars en bewegwijzering in. Het funderingsysteem is conform voorschriften van de overheid. We houden rekening met de funderingen van de nabij gelegen opstallen. Er is mogelijkheid tot plaatsing van trillingsmeters om te monitoren.

Overlast door bemaling We werken conform bemalingsadvies (onttrekken grondwater) (melding/vergunning). Overlast van stof en vuil

We sproeien de bouwwegen en vegen de openbare weg schoon.

Overlast van depot en bouwafval

We dekken materialen af. Scheiden bouwafval en voeren het af.

Overvlast door werkzaamheden op zaterdag

Dit zullen we tijdig communiceren met belanghebbenden/buurtbewoners waarbij we hen informeren over eventuele overlast veroorzakende activiteiten.

Beveiliging en veiligheid bouwplaats

We stemmen het verlichtingsplan af op de omgeving; we plaatsen bouwhekken en de afzonderlijke aannemers nemen beveiligingsmaatregelen en we plaatsen waarschuwingsborden.

Heeft u schade of ervaart u overlast en wilt u hier een melding van maken? Alle informatie hierover vindt u op pagina 30.

Planschade Wat is planschade? Er is sprake van planschade als een woning in waarde daalt door planologische maatregelen, zoals bijvoorbeeld de aanleg van een woonwijk. Dit gebeurt bijvoorbeeld bij een gewijzigd bestemmingsplan, zoals in het geval van Haarzicht. Zo kunnen in het bestemmingsplan de bouwmogelijkheden toenemen of juist afnemen, of kan het gebruik veranderen. Bijvoorbeeld van ‘agrarisch gebruik’ naar ‘wonen’. Hierdoor kan het uitzicht over weilanden vanuit uw huis veranderen door de bouw van een nieuwe woonwijk. Planschade is geregeld in artikel 6.1 Wet ruimtelijke ordening (Wro). Van belang is dat het niet gaat om een vergoeding van schade, maar om een tegemoetkoming in planschade.De schade kan bestaan uit waardevermindering van uw woning of verlies van uw inkomsten. Bij planschade kunt u recht hebben op een tegemoetkoming van de schade. Na ontvangst van uw aanvraag wordt door de gemeente een onafhankelijk adviseur ingeschakeld om onderzoek te doen naar de eventuele planschade. Op basis daarvan beslist de gemeente of

u tegemoetkoming krijgt en hoe hoog de tegemoetkoming zal zijn. U krijgt geen tegemoetkoming als er al op een andere manier iets voor de schade is geregeld; bijvoorbeeld als uw pand is aangekocht door de gemeente, onteigend is of de schade voorzienbaar was. Voorzienbaarheid Voor percelen waar personen na 1995 eigenaar van zijn geworden, is er sprake van voorzienbaarheid. Deze percelen komen niet in aanmerking voor planschade vanwege het feit dat de ontwikkeling voorzienbaar was en daarmee de schade voor eigen rekening wordt geacht. Maatschappelijk risico De Wet ruimtelijke ordening regelt dat indirecte schade, die binnen het normale maatschappelijke risico valt, voor rekening van de aanvrager blijft. Hierbij wordt een zogenaamd forfait van ten minste 2% (2% van de waarde van de getroffen onroerende zaak) aangehouden.

Het is mogelijk dat u in aanmerking komt voor planschade. Als u dat denkt, kunt u een aanvraag voor tegemoetkoming van de planschade (met bijlagen) indienen bij de gemeente Utrecht. Informatie en het aanvraagformulier vindt u op de gemeentelijke website. U kunt ook, vooruitlopend op een officiĂŤle aanvraag, met ons overleggen over eventuele planschade. Hierbij hanteren we een zelfde grondslag in overeenstemming met het wettelijk/juridisch kader voor planschade volgens artikel 6.1 en verder in de Wet op de Ruimtelijke Ordening en de Planschadeverordening 2009 van de gemeente Utrecht. De formele afhandeling vindt vervolgens plaats via de gemeente.

Gemeentelijke procedure De planschadeprocedure neemt zeker een half jaar tot een jaar in beslag. Dit kan langer duren, bijvoorbeeld als de adviseur meer informatie nodig heeft. Na een besluit over de planschade-aanvraag door het college van burgemeester en wethouders kunt u binnen 6 weken bezwaar maken. Dit bezwaar wordt behandeld door de gemeente (afdeling Interne Bedrijven Juridische Zaken). Na de bezwaarprocedure kunt u nog verder in beroep gaan bij de Rechtbank en in hoger beroep bij de afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Aanvraag tegemoetkoming U stuurt uw aanvraag voor een tegemoetkoming van de planschade (met bijlagen) naar: Gemeente Utrecht College van burgemeester en wethouders Afdeling Gebiedsontwikkeling t.a.v. mevrouw M.P.M. Wieman Postbus 8406, 3503 RK Utrecht De voorwaarden op een rij: • Er is schade vanwege planologische maatregelen (bestemmingsplannen). • Uw eigendom is in waarde gedaald. • U kon de schade niet voorzien toen u de woning kocht.

• Uw aanvraag dient binnen 5 jaar, gerekend vanaf het moment dat de oorzaak van de schade onherroepelijk is geworden, ingediend te zijn om recht te kunnen hebben op een tegemoetkoming in planschade. • Uw schade is niet al op een andere wijze vergoed (bijvoorbeeld door onteigening of een (grond)overeenkomst met de gemeente. Kosten Na het indienen van de aanvraag om planschade ontvangt u een ontvangstbevestiging. In deze ontvangstbevestiging wordt gevraagd het wettelijk vastgesteld recht van € 300, over te maken, waarna de aanvraag in behandeling genomen wordt. Als er planschade wordt toegekend, ontvangt u het planschadebedrag, inclusief de wettelijke rente vanaf het moment van ontvangst van de aanvraag en de eerder overgemaakte € 300,-.

Klachten en spoedeisende zaken Hieronder staat aangegeven bij wie u zich kunt wenden voor vragen, klachten of spoedeisende zaken. Omdat nog niet alle verantwoordelijke mensen bekend zijn is vooralsnog AM voor u in de meeste gevallen het aanspreekpunt. Wij zullen via www.haarzichtvleuten.nl bekendmaken wanneer hier wijzigingen in optreden. Nulmeting: AM bv 030-6097222 info@haarzichtvleuten.nl Postbus 4052 3502 HB Utrecht Reactietijd: 2 werkdagen Inventariserende gesprekken: Tauw bv Louis Koppies 010-2886115 Louis.koppies@tauw.nl Reactietijd: 2 werkdagen

Vragen of klachten over overlast of planschade: AM bv 030-6097222 info@haarzichtvleuten.nl Postbus 4052 3502 HB Utrecht Reactietijd: 2 werkdagen Spoedeisende zaken: Hulpdiensten 112 Spoedeisende zaken bouwgerelateerd: AM bv 030-6097222 Reactietijd: maximaal 24 uur Schade: Dit wordt via het expertisebureau geregeld. Er wordt een schadeloket geopend waar u uw schade kunt melden. Op een later moment geven wij u de contactgegevens hiervoor door. Actuele informatie: Om u te informeren over de voortgang en planning van werkzaamheden wordt er op www.haarzichtvleuten.nl een aparte ruimte ingericht met de actuele informatie.

Betrokken partijen Groep Haarzicht (CV/BV): AM bv Ptolemaeuslaan 8 Postbus 4052, 3502 HB Utrecht www.am.nl Bunnik Projekten Groene Dijk 4 Postbus 24, 3400 AA IJsselstein www.bunnik-projekten.nl

Verkoop www.haarzichtvleuten.nl

Globale planning Voorbereidingen bouwrijp maken

ca. juli 2016 – maart 2017

Gesprekken met omwonenden

november 2016 – februari 2017

Bouwrijp maken

ca. april 2017 – april 2018

Start bouwwerkzaamheden

1e kwartaal 2018

Start verkoop 1e fase

eind 2e kwartaal 2017

Oplevering 1e woningen

4e kwartaal 2018

Heeft u belangstelling? Heeft u na het lezen van dit boekje ook interesse gekregen om in Haarzicht te komen wonen? Leuk! Op www.haarzichtvleuten.nl staat nog veel meer informatie. Ook kunt u zich vrijblijvend inschrijven als belangstellende en is er een Facebookpagina waar de laatste nieuwtjes op verschijnen.

HAARZICHT Op goede gronden