Estudo de Mercado Parque Cidadela

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Estudo de Mercado realizado para

Sra. D. Gracinda T3 Parque Cidadela, Cascais

Anรกlise da Oferta em Cascais

Prédio antigo.

Ampla Área Localização e áreas semelhantes

2.411 €/m2

Scalla , Gandarinha.

Vendido por 487.500€ Localização semelhante, ligeiramente mais valorizada pela proximidade ao mar.

Apartamento novo, a estrar, construido em 2009

3.047 €/m2

Scalla , Gandarinha.

Localização semelhante, ligeiramente mais valorizada pela proximidade ao mar.

Apartamento novo, a estrar, construido em 2009

3.047 â‚Ź/m2

Ultimo Piso, vista frontal mar Condominio Scalla Tem 3 quartos

5.533 â‚Ź/m2

3.368 €/m2

3.697 €/m2

2.601 €/m2

€/m2

Condominio Parque Cidadela.

Tem 3 quartos 1º andar Sem vista mar A estrear

2.217 €/m2

Condominio Parque Cidadela.

Tem 3 quartos 1º andar Sala com 46m2

2.454 €/m2

Condominio Parque Cidadela.

Tem 4 quartos , terraço com 96m2 1º andar Sala com 47 m2

2.657€/m2

Condominio Parque Cidadela.

Tem 3 quartos 3º andar Sala com 46m2

2.196 €/m2

Condominio Parque Cidadela.

4.123€/m2

Nota: Melhor comparação para o apartamento à venda no bloco M

Condominio Neptuno.

1ª linha mar Construção e acabamentos muito inferiores

2.306 €/m2

Condominio 1ª linha mar, Construção inferior Vista mar lateral.

3.864 €/m2

Praticamente a mesma localização.

Relativamente novo 2005 Acabamentos semelhantes

2.500 €/m2

Condominio Cascais Riviera Novo, bons acabamentos

T2 com terraço de 43m2 Sala com 33 m2

3.831 â‚Ź/m2

Condominio Cascais Riviera Novo, bons acabamentos Sala com 42 m2

3.030 â‚Ź/m2

Condominio Cascais Riviera Tem 3 quartos

2.947 â‚Ź/m2

Condominio Cascais Riviera Tem 3 quartos

4.267 â‚Ź/m2

Condominio Colina

3.161 â‚Ź/m2

Jardins da Gandarinha.

4.294 â‚Ź/m2

Lote 5, Quinta da Marinha

3.731 â‚Ź/m2

4.250 €/m2

€/m2

Lote 5, Quinta da Marinha

3.960 â‚Ź/m2

4.500 â‚Ź/m2

Condominio Atlantic Garden.

Primeira linha mar.

Resumo da Comparação Exemplo Página 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28

Area Preço Bruta 475.000 € 197 487.500 € 160 499.900 € 160 830.000 € 150 650.000 € 193 939.000 € 254 555.000 € 207 490.000 € 221 530.000 € 216 550.000 € 207 595.000 € 271 870.000 € 211 720.000 € 211 415.000 € 180 425.000 € 110 460.000 € 184 475.000 € 124 500.000 € 165 560.000 € 190 640.000 € 150 550.000 € 174 730.000 € 170 550.000 € 179 750.000 € 201 850.000 € 200 800.000 € 202 900.000 € 200

Sala

32 45

46 47 60 60 50 31 52 33 45 45 54 44 45 45

2.411 € 3.047 € 3.124 € 5.533 € 3.368 € 3.697 € 2.681 € 2.217 € 2.454 € 2.657 € 2.196 € 4.123 € 3.412 € 2.306 € 3.864 € 2.500 € 3.831 € 3.030 € 2.947 € 4.267 € 3.161 € 4.294 € 3.073 € 3.731 € 4.250 € 3.960 € 4.500 €

Observações Muito inferior, mas com áreas e vista semelhantes Scalla semelhante Scalla semelhante Scalla semelhante Scalla - semelhante Scalla Vista mar frontal Parque Cidadela Parque Cidadela, 1º andar Parque Cidadela, 1º andar Parque Cidadela, 1º andar Parque Cidadela, 3º andar, terraço com 60m2 está arrendado por 3.000, sinalizando um preço de venda de 720.000 valor provavel de venda Neptuno, 1ª linha mar 1ª linha mar, Gandarinha, semelhante Cascais Riviera Cascais Riviera Cascais Riviera Cascais Riviera Condomínio Colina - Outeiro da Vela Terraços da Gandarinha Lote 5 - Quinta da Marinha Lote 5 - Quinta da Marinha Lote 5 - Quinta da Marinha Atlantic Gardens - 1ª linha mar, usado

An谩lise do Im贸vel

Análise Pontos Fortes e Fracos Aspectos Negativos É um apartamento muito bom, entretanto sem nenhum diferencial importante  Varanda e sala pequenas  Proximidade dos vizinhos, uma certa falta de privacidade  Estar usado ( ainda que pouco, mas um imóvel usado sempre tem menos valor do que um novo a estrear) 

Oportunidades 

Investimento (arrendamentos)

Aspectos positivos    

Zona consolidada Empreendimento de qualidade Boa disposição interna Vista mar

Ameaças Muitas unidades a venda neste empreendimento e no Scalla  De forma geral, mais oferta do que procura de imóveis  Situação económica geral 

Comparativo dos Imóveis

Os apartamentos mais valorizados são os da cobertura ( penthouses), nomeadamente os das 2 pontas e aqueles cuja a vista é frontal mar, e sem “angulo” fechado com os vizinhos.

Fantástico apartamento “ Penthouse, vista mar, com área de 203 m2 e 179 m2 de terraço a estrear! Condomínio fechado, piscina, jardim, parque infantil, ginásio; Segurança 24 horas; Acabamentos de extremo bom gosto e elevada qualidade; Cozinha semiequipada. 2 Parqueamentos Estacionamento privado para visitas Características: Soalho em madeira de Carvalho; Portas interiores lacadas a branco; Roupeiros italianos lacados a branco da marca "LEMA": Cozinha Dinamarquesa lacada a branco alto brilho da marca "HTH"; Tampo e cuba da cozinha numa peça única da marca "SWANSTONE"; Cozinha equipada com placa eléctrica vitrocerâmica e exaustor da marca "SIEMENS"; Loiças sanitárias suspensas da marca "VALADARES"; Sistema de autoclismo da marca “ GEBERIT” ; Torneiras da marca "BRUMA"; Isolamento acústico dos pavimentos interiores da marca "ISOVER"; Pré instalação de ar condicionado nas salas e quartos; Aquecimento central; Secador de toalhas nas instalações sanitárias; Cofre na Suite; Estores eléctricos; Caixilharias lacadas a branco da "TECHNAL", com vidros duplos; Alarme e equipamentos domótica - Solução de domótica da "PT Comunicações" incluindo central Powermax com detecção de intrusão, fuga de gás, e de inundação; Sistema de vídeo porteiro.

Comparativo e Conclusões Estado Paricularidade Vista Nº de Frentes

Penthouse Bloco M-6º andar A estrear Pé direito duplo Aberta, Vista mar 180º 3

Aberta, Vistar mar lateral 2

381,78 202,93 178,85 64 2 4,81

189,97 169,63 20,34 46 2 3,26

Área Total Área Bruta Privativa Área Terraços Sala Vagas de Garagem Arrecadação

Penthouse Bloco M6º andar Valor/m2

Valorização pela uncidade

780.365 €

78.036 €

Desvalorização pelo uso Preço num mercado normal Preço recomendado de venda

858.401 € 800.000 €

Bloco J- 6 andar 540.117 €

Bloco J- 6 andar Usado

Notas Na penthouse valorizou-se apenas metade das varandas A valorização é comparativa à este imovel em questão e subjectiva

A des valorização é estatísticamente 27.006 € de 14% em 10 anos e 5% após qq uso 513.111 € Aplicando-se o mesmo deságio face 478.202 € à Penthouse

O Mercado Imobiliário em Portugal até 2007  Na história da evolução dos preços do mercado habitacional em Portugal e nomeadamente nas principais cidades, nota-se que, entre o período 1988 e 1991, houve um acentuado crescimento nominal de valores dos imóveis, atingindo um ritmo médio anual de aproximadamente 23%; tendo depois, praticamente, se estabilizado;  A valorização foi retomada no final da década de 90 e perdurou até 2001, em função de uma economia em geral fortalecida e de um mercado imobiliário, consequentemente, mais activo;  Depois deste período, começou-se a verificar um abrandamento no rítmo de crescimento das transacções imobiliárias e depois uma efectiva baixa no nº de transações. Das 375.000 transacções registadas no ano de 1999, passou-se para 213.000 transacções em 2006;  A partir de 2002 e até 2007, a evolução dos preços estabilizou-se na ordem dos 1,0% e 2,0% a.a.;  Em Cascais, o cenário reproduziu-se de forma mais acentuada dada a pressão urbanística e uma alteração do perfil dos habitantes do Concelho: o incremento da classe sócio-económica “Suburbano novo” e uma maior fixação no Concelho de uma classe média-alta emergente.

Enquadramento Actual Quando, no Verão de 2007, “estoirou a bolha” do mercado de subprime nos EUA, que arrastou um conjunto de factos potencialmente muito nefastos para a economia em geral e para o mercado imobiliário em particular, a situação deste sector económico,em Portugal, também agravou-se . A inversão de uma situação de excesso de Procura para uma situação de excesso de Oferta acarretou uma mudança de cenário, com dificuldade de escoar os stocks e uma ligeira queda nos preços.

As variações negativas observadas desde Outubro de 2008 estagnaram em Maio de 2009 e voltaram a cair de seguida.

Desde que a crise financeira mundial iniciou, segundo o CI, a queda de preço dos imóveis foi, em média, de 1,8% por ano, sendo que nos novos a perda foi de 1% e nos usados 2,4%.

Os Bancos não têm liquidez para emprestar dinheiro e só financiam quem demonstrar claramente que tem capacidade para pagar as prestações. Para além disso, as avaliações bancárias são cada vez mais “conservadoras” e qualquer potencial comprador tem uma extrema dificuldade em obter um Crédito à Habitação se tiver uma relação financiamento/garantia (LTV) superior a 80%.

Com o mercado imobiliário no centro de toda esta situação macro e microeconómica, é inevitável que as consequências se repercutam no número, no valor e na forma como as transacções imobiliárias são ou passarão a ser realizadas.

VERA CARTOLANO

CONSULTORA REMAX COLLECTION Consultora Nº 1 Cascais/Estoril e Top 20 em Portugal (2008-2011)

Licenciatura : Arquitectura Pós graduação : Marketing ´ Mestrado: Análise e Prospecção de dados Cursos do Sector : Avaliação Imobiliária, Clientes Compradores, Estratégia de Vendas, Banca, Imóveis de Luxo Licença INCI n.º 851

RE/MAX PREMIUM ESTORIL A loja da Remax especializada em imóveis topo de gama

Recomendações “Encontrei na Vera uma consultora imobiliária do mais alto nível.

Todas as suas sugestões e indicações mostraram muita experiencia aliada a um conhecimento profundo do mercado. Para alêm das suas capacidades profissionais, a Vera teve sempre uma rara sensibilidade com as preocupações das partes envolvidas no negocio, o que hoje em dia nem sempre acontece.” Anthony Pringsheim (Músico) “A Vera foi uma profissional 5 estrelas! Foi um prazer trabalhar com uma pessoa organizada, puntual, directa ao assunto, expeditiva, ressolutiva, etc. Em fim gostava de recomendar como assessora immobiliaria porque sabe mesmo do que está a fazer.” Berta Prats (empresária) “ Dear Vera,Thank you so very much for all of your assistance with our relocation to Portugal. We apprecatte all of the extra time and support you gave to us last week, you truly went above and beyond. …. Muito Obrigada, Jacqlyn and Alexandre ( CEO, Mercedes-Benz Portugal) Tendo-se realizado ontem a escritura de venda de nosso andar....em cerca de 2 meses e meio, os signatarios vendedores reconhecem que tnto a celeridade como o bom resultado das diligências se deveram, em boa parte ao elevado profissionalismo, à competência , simpatia e dinamismo da consultora da remax, Vera Cartolano, a quem expressamos os nossos agradecimentos” Dr. Barroso Afonso (advogado)

As acções de divulgação variam de acordo com o imóvel e o seu target  A procura de imóveis através da Internet é maior, quanto mais elevado é o segmento de mercado.  Em 2008, 803 mil internautas residentes em Portugal procuraram uma casa nova a partir da Web o que corresponde a cerca de 26,6% dos utilizadores de internet em Portugal. este é, um canal de pesquisa cada vez mais valorizado pelo consumidor. 

4 em cada 5 pessoas que procuram imóveis na internet, navegam no site da Remax

 O portal Sapo através do seu canal imobiliário casa.sapo.pt liderou o ranking de visitas em 2008 mas o site de empresa mais visitado foi o da RE/MAX com 313 mil utilizadores únicos .  Em termos de horas de navegação, o casa.sapo.pt liderou com um total de 409 mil horas seguido do site da RE/MAX com de 260 mil horas de navegação.

Fonte: Netpanel da Marktest



Divulgação do website da Remax;



Utilização de Redes Sociais para a divulgação



www.viva-cascais.com

E-mails direccionados aos quadros médios e superiores das empresas, Embaixadas, Câmaras do Comércio e Empresas de Relocation.

Inserção no site mais visitado em Portugal do mercado imobiliário, com o certificado Remax Collection Divulgação Internacional através da Remax Internacional Inserção na revista Remax Collection, distribuida junto com a Revista Exame Publicidade no caderno Casas & Espaços, do Semanário Expresso Orientação para preparação do imóvel para a venda.

Open House Envio de Newsletters electrónicas, para grupos diferenciados de parceiros de negócio/clientes (investidores, promotores imobiliários, construtores, particulares de classe social “A”, administradores de empresas, instituições, empresas, escritórios de advogados, websites sectoriais, media, etc.);

Serviรงo aos Proprietรกrios

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