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Este mes Almuerzo-Coloquio de consultoras, tasadoras y banca
El sector en la era post-Covid: prudencia y seriedad para el despegue
Rosa Hafner Pastora Blasco Loreto González-Gaggero Sonia Mora Juan Jesús González Iñigo Molina
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José María Basañez Vidal Triguero José Félix Pérez-Peña Simón Onrubia Antonio Pablo Romero Iñigo Galán
Sonia Mora
Fotos: Ai
Andalucía Inmobiliaria ha celebrado una nueva edición de su tradicional Almuerzo-Coloquio de análisis del sector inmobiliario, una cita que en esta ocasión ha tenido lugar en el Restaurante La Grulla de la capital hispalense y en la que se ha constatado que, si bien como todos los sectores afronta un 2021 con incertidumbres y dificultades, lo hace desde unos cimientos mucho más sólidos que los de la crisis de 2008. Gracias a la profesionalización y aprendizaje alcanzados por parte de todos los intervinientes en esta industria, en lugar de ser parte del problema, esta vez lo es de la solución, toda vez que está llamada a ser una de las palancas de la reactivación de la economía. Esta y otras muchas reflexiones de cada uno de los intervinientes en el foro, en las siguientes páginas de este reportaje.
UN año más, representantes de las consultoras, tasadoras y entidades financieras más relevantes que operan en Andalucía, se reunieron en torno a un evento cuya crónica se ha convertido en una de las citas más esperadas por los lectores de Ai. En esta ocasión tomaron parte en el mismo Pastora Blasco, directora Territorial Sur de Krata; Loreto GonzálezGaggero, delegada general de Sociedad de Tasación en Andalucía Occidental; Iñigo Galán, CEO y socio fundador de Inerzia; Antonio Pablo Romero, consejero de Krata; Iñigo Molina, director en Andalucía de Colliers; Vidal Triguero, director del Centro de Empresas de Negocio Inmobiliario de la Territorial de CaixaBank; José María Basañez, presidente de TecniTasa; Juan Jesús González, director de Inversión Inmobiliaria Territorial Sur de Banco Sabadell; y José Félix Pérez-Peña, director de Savills Aguirre Newman Andalucía.
Con todas las cautelas y máxima prudencia, todos los presentes coincidieron en manifestar un cierto optimismo con vistas a la salida de la actual crisis, sustentado en dos claves básicas: unas cifras que hablan de culminación o momento de máxima madurez del actual ciclo inmobiliario, pero no de ruptura; y los sólidos cimientos que le proporcionan la profesionalización y la especialización alcanzadas por todos los agentes que intervienen en el sector, que no están dispuestos a repetir los errores de la década de 2000.
Del mismo modo, las coincidencias o similitudes de esta crisis respecto a la de 2008 no existen, tanto por el origen, epidemiológico vs financiero; como por la situación de partida del sector, mucho más sano ahora que entonces, sin apenas activos tóxicos ni stock en los balances de las entidades financieras. Una banca que, si bien con muchas exigencias, está prestando dinero al promotor para proyectos serios y fiables, y un promotor que, además de la financiación tradicional, cuenta también con otras fuentes alternativas con mucho capital, deseoso de encontrar oportunidades de inversión.
La recuperación postpandemia no va a alcanzar el mismo ritmo en todos los lugares, ni tampoco la evolución se espera lineal en todos los segmentos. Geográficamente, mientras Sevilla, y sobre todo Málaga, funcionan relativamente bien, con un 2020 que concluyó mejor de lo esperado y un 2021 en el que también se espera capear el temporal, el resto presentan actualmente menor dinamismo en sus mercados.
Dos son los sectores que más reforzados salen de la pandemia: el residencial de obra nueva, por la necesidad de los ciudadanos de habitar una vivienda mejor adaptada a los requerimientos actuales de mayor amplitud y espacios al aire libre, y la flexibilidad suficiente para compartir hogar y trabajo; y el logístico, por el impulso experimentado por el e-commerce como consecuencia tanto de las limitaciones a la movilidad de los consumidores como de aquellas que la pandemia ha impuesto a los propios locales y centros comerciales.
Estos últimos han sido, junto a los hoteles, los grandes damnificados de la crisis derivada del Covid. Con ERTEs, ICOs y ayudas, han ido aguantando el aguacero, y ahora todos se encomiendan a la reapertura de los establecimientos hoteleros, una realidad en muchas ciudades desde el mes de mayo, y que la inmunidad de rebaño se alcance pronto y sin sustos añadidos por ineficiencias o nuevas cepas.
En cuanto al local comercial, si bien se han producido muchos cierres fruto de la imposibilidad de muchos inquilinos de pagar las rentas, también ha habido muchas renegociaciones que han permitido a los operadores conservar sus emplazamientos a la espera de la recuperación de la movilidad y del consumo presencial, que se desperezan tras un largo y profundo letargo.
Las oficinas, por su parte, se preparan para experimentar una transformación profunda, fruto de las nuevas tendencias que consolidan el teletrabajo como una
Rosa Hafner. Directora-editora de Ai
“La última crisis, la de 2008, ha creado profesionales y ha quitado del medio a muchas personas que no lo eran. Se han quedado solo los que de verdad se han dedicado siempre a esto, y eso hará que la crisis actual, que además no es inmobiliaria, se afronte en una posición de salida mejor. Además, Andalucía como Comunidad también lo está haciendo bien”
Simón Onrubia. Periodista. Moderador del debate
“Andalucía es un mercado que puede captar las inversiones que ya no encuentran cabida en Madrid, si bien cada provincia es un mundo diferente, como también lo es cada segmento. El hotelero, por ejemplo, aunque necesita normalizarse, está acaparando gran parte del negocio desde el punto de vista de la inversión. El local comercial, con las compras online, es una gran incógnita, del mismo modo que las oficinas con el teletrabajo”
opción con un amplio respaldo, sobre todo en empresas grandes. Probablemente, las compañías tiendan a reducir metros para los puestos de trabajo individuales, que podrían compensarse con más metros destinados a zonas comunes de trabajo y ocio. No obstante lo anterior, se constató también durante el foro que las oficinas bien situadas mantienen una buena ocupación, e incluso la necesidad de nueva oferta, a la altura de los requerimientos de empresas nacionales e internacionales, es una realidad en una capital como Málaga que aspira a convertirse, junto a toda la Costa del Sol, en uno de los destinos estrella del teletrabajo y en epicentro de captacion de nuevas empresas.
De hecho, aprovechar el tirón que representa la calidad de vida de Andalucía para atraer empresas y talento, sobre todo relacionados con la innovación y las tecnologías, es una de las principales tareas que debe afrontar la Comunidad andaluza en la era post pandemia, y para ello debe dotarse de la oferta residencial y de oficinas que responda a esa nueva demanda.
La dificultad de los jóvenes para acceder a una vivienda en propiedad fue otra de las cuestiones analizadas en la mesa, toda vez que existe un porcentaje muy elevado de ciudadanos entre 25 y 35 años con un salario suficiente para permtirse el pago mensual de una hipoteca, pero no con los ahorros necesarios para la entrada y los impuestos y gastos asociados a la compraventa de una casa. Para que puedan convertirse en propietarios, es necesario que las administraciones pongan en marcha instrumentos que de alguna manera avalen a estos jóvenes con una situación económica desahogada pero sin capital ahorrado, del mismo modo que han hecho numerosos países del entorno. La escasez de transparencia en el sector en Andalucía también fue puesta de manifiesto durante el coloquio, lamentando los presentes la escasa información sobre operaciones realizadas que se comparte
entre los profesionales y las empresas de consultoría, frente a lo que sucede en mercados como el de Madrid, radicando posiblemente el problema en la excesiva atomización del sector en la Comunidad andaluza. Estas fueron solo algunas de las muchas reflexiones compartidas en un foro que dejó buenas sensaciones respecto a lo que está por venir, sobre todo a tenor de lo que cabía esperar cuando en marzo de 2020 arrancó una crisis sanitaria tan inesperada como colosal, que hacía presagiar un escenario económico aún más dramático que el real. Ai
Sonia Mora. Coordinadora de Redacción de Ai
“Aunque estamos esperanzados en una rápida recuperación del dinamismo que había antes de la llegada de la pandemia, los daños colaterales que han emergido, tanto económicos como sociales, fruto de la pérdida de numerosos puestos de trabajo y el cierre multitud de empresas, siembran el escenario de incertidumbre. Por otra parte, los cambios estructurales fruto del teletrabajo van a revolucionar los segmentos de oficinas y residencial”
EMPRESAS PARTICIPANTES
ECO
Vidal Triguero, Simón Onrubia, Antonio Pablo Romero, Rosa Hafner, Loreto González-Gaggero, Pastora Blasco, Iñigo Galán, Juan Jesús González, Iñigo Molina, José Félix Pérez-Peña y José María Basañez
Pastora Blasco
Directora Territorial Sur de Krata
Un sector reforzado y profesional
Hemos de destacar que no todos los sectores se están comportando en esta crisis de igual forma. Hay algunos como el logístico que, con el impulso del e-commerce que estamos viviendo, van a salir muy reforzados, y otros, vinculados a sectores de servicio, como el comercial, ocio o el hotelero a los que les va a resultar más difícil retornar a niveles prepandemia.
La crisis sanitaria ha dibujado un escenario diferente en el que existen nuevas necesidades habitacionales con definición de espacios para teletrabajar o de zonas verdes de uso propio, que nos plantea nuevas situaciones y tendencias, que claramente ha identificado el sector de la promoción y que están dando como resultado a nuevas situaciones habitacionales en el uso residencial.
Lo que hemos vivido desde marzo de 2020 no tiene precedentes. Hasta entonces llevábamos la inercia propia del ciclo, y esta
pandemia nos ha hecho poner en valor al sector inmobiliario, destacando que las caídas reflejadas en los datos macroeconómicos ratifican que estamos muy lejos de la crisis de 2008, porque en esta ocasión el sector inmobiliario está mucho más consolidado, destacando la solvencia de los actuales actores y la concentración de producción extremadamente profesionalizada, lo cual representa un importante respaldo.
El sector financiero, tras la reestructuración experimentada, también está ayudando y apoyando proyectos viables, profesionales y fiables. Nuestro sistema financiero esta plenamente acreditado y las provisiones de estos últimos años lo han dotado de una solvencia contrastada, haciendo del mismo, uno de los más competitivos dentro del marco europeo. Nuestra banca de ahora es mucho más fuerte, profesional, financiando negocios interesantes y dispone de liquidez para proyectos solventes.
El escenario es muy diferente a cualquier otro que hayamos vivido, existiendo situaciones distintas dependiendo del segmento del que hablemos. Por ejemplo, como apuntaba al principio, el hotelero va a vivir un momento muy distinto del residencial o el logístico. No se puede ver todo el sector de una forma global.
Situación política
La estabilidad es muy importante por las señales que manda al mercado. Al final, es lo que nos da seguridad o inseguridad. En Andalucía existe garantía jurídica y se están adoptando medidas sobre fiscalidad orientadas a atraer inversión, generando tranquilidad y confianza de cara a los inversores, que pueden optar por venir a Andalucía y promover aquí en lugar de hacerlo en otras comunidades donde el panorama es más convulso o inestable.
Ahorro e inversión
En España existe actualmente capacidad de ahorro, de hecho, el ahorro de las familias ha crecido considerablemente en el último año, una situación que es inversamente proporcional al consumo, que unido a los tipos por debajo de cero y las comisiones por custodia de saldo, hace prever una capacidad de inversión. Desde los sectores financieros se potencia la contratación de productos de inversión, como planes de pensiones, hipotecas, etc.
Antes que guardar el dinero de forma improductiva, se fomenta la inversión, y esto está dinamizando el mercado. Es una buena oportunidad para toda la economía, incluido el sector inmobiliario.
Flujo de información en el sector
En relación con el flujo de información en el sector, desde la Asociación Española de Valoradores (AEV), en la que Krata forma parte de la junta directiva y participa de forma activa en numerosas comisiones, y desde ATASA, se comparte y se pone en común información, publicaciones, homogenización de criterios, etc.
En cuanto a las consultoras, ayudaría mucho al sector inmobiliario si compartiesen información de datos sobre transacciones reales.
El trabajo en remoto
No creo que el teletrabajo se vaya a prolongar indefinidamente, va a llegar un momento en que las personas se sientan sa-
turadas y quieran cambiar el ritmo, no estar siempre en casa. De lo que no existen dudas es que es una oportunidad para dinamizar en las empresas políticas de conciliación, simultaneando presencialidad y teletrabajo. Es cuestión de ir adaptándose al esquema más específico en cada caso.
Por otra parte, el modelo de las grandes empresas tecnológicas, que ofrece espacios comunes y flexibles en el lugar de trabajo, no es el promedio de empresas familiares o pequeñas que son las que abundan en Andalucía, con alguna excepción donde dicho modelo puede estar más avanzado.
Conclusión
Si analizamos todo lo que hemos vivido este último año, si echamos la vista atrás, teníamos una incertidumbre absoluta, transformada hoy en día en algo más positivo al darnos cuenta de lo que como sociedad hemos sido capaces de hacer.
Todos coincidimos en que, a pesar de las dificultades que atravesamos, las cosas están mejor de lo que esperábamos. Y en este punto lanzo una pregunta: ¿Estamos preparados para el futuro que viene? Cuando la situación se normalice, tendremos que adaptarnos a la aparición de nuevas tendencias de viviendas, de trabajo en las oficinas, de los espacios comerciales, etc.
Ese escenario será diferente al que teníamos en 2019, pero desde Krata estamos convencidos que nuestra sociedad saldrá fortalecida. Se han dinamizado una serie de procesos que constituirán la base de un crecimiento, en la que cada uno de nosotros, desde nuestra parcela, sumará para desarrollar un futuro mejor. Loreto Gonz·lezGaggero
Delegada General de Sociedad de Tasación en Andalucía Occidental
Culminación del actual ciclo inmobiliario
Cuando comenzó la pandemia, comprendimos que nos encontrábamos ante una situación excepcional, sin precedentes cercanos en el tiempo en España. Por eso, en Sociedad de Tasación pusimos el foco en conocer cómo había evolucionado el mercado inmobiliario-residencial tras otras crisis pandémicas como la del SARS-CoV en Hong Kong (2003) o la del Covid-19 en China (2020) y, de forma paralela, reforzamos nuestra área de análisis del mercado, con el objetivo de examinar de cerca su evolución en ese contexto de incertidumbre y volatilidad.
De esta manera, durante el último año hemos revisado el valor de más de 225.000 datos de mercado, tanto de vivienda nueva como usada y hemos comprobado que la pandemia no ha alterado por ahora el ciclo inmobiliario previo al Covid-19, donde ya se observaba una ralentización en la subida de precios.
Es importante tener en cuenta que los ciclos inmobiliarios tienen una duración de unos siete u ocho años. A su vez, las crisis pandémicas, a diferencia de las financieras, miden su recuperación en trimestres y no en años. En la actualidad, observamos que el Covid-19 ha acelerado la
tendencia de culminación del ciclo actual, de tal forma que nos encontramos en una tendencia generalizada de estabilización de los precios. Hasta finales de 2021 y en adelante, vamos a ver un mercado más seguro y con menos incertidumbre, lo cual es bueno para el sector inmobiliario.
A nivel de actividad, vemos cómo el mercado ha registrado una recuperación en forma de “V”, en línea con lo que avanzamos en marzo de 2020. Y es que las estadísticas han confirmado que, tras la reducción de las operaciones de compraventa de vivienda durante los peores meses del coronavirus, el volumen de transacciones ha vuelto casi a niveles previos a la pandemia.
Crece el índice de confianza
A finales de marzo, presentamos el último Informe de Tendencias del Sector Inmobiliario de Sociedad de Tasación. Una de las principales conclusiones que hemos extraído del estudio es que entre enero y marzo se ha producido un repunte generalizado de la confianza inmobiliaria en toda España, con un aumento de 1,6 puntos de este indicador durante el primer trimestre, hasta los 42,5 puntos. Este indicador encadena así dos trimestres consecutivos de evolución al alza.
Si vamos a Andalucía, vemos cómo el Índice de Confianza Inmobiliario de ST ha crecido más que a nivel nacional (+1,7 puntos durante el primer trimestre) y se sitúa en una posición
más elevada: 43,7 puntos.
El Informe también recoge la evolución del precio medio de la vivienda nueva y usada a nivel nacional, por comunidades autónomas y provincias. Me gustaría destacar que Málaga es la provincia española donde más ha crecido el precio de la vivienda nueva y usada, con un +1,9% hasta los 1.755 euros por metro cuadrado.
Aunque el comportamiento de las provincias andaluzas es heterogéneo, durante el segundo semestre de 2020 se registró una bajada generalizada del precio de la vivienda en Andalucía, con la excepción de Málaga (+0,5%), Cádiz (+0,1) y Sevilla, que se mantuvo estable. El repunte de la confianza en el sector inmobiliario-residencial que detecta Sociedad de Tasación puede observarse, también, en la última encuesta realizada por el Centro de Investigaciones Sociológicas
(CIS), donde el 8,5% de los consultados asegura que tiene previsto adquirir una vivienda durante el próximo año. Esta cifra ha crecido más de un punto porcentual durante el último trimestre y se sitúa en el nivel más alto de, al menos, el último año y medio.
En definitiva, la mejora del Índice de Confianza probablemente responda a que se está estabilizando el precio de la vivienda y muchos inversores / compradores se estén planteando llevar a cabo sus planes. Pensamos que Andalucía se sitúa en una muy buena posición y en un buen momento para captar inversiones.
Jóvenes y vivienda
Es necesario articular mecanismos para que los jóvenes puedan acceder a la vivienda. En España se podrían poner en marcha mecanismos como el “help to buy”, que parece haber funcionado en Reino Unido y ayuda a cubrir esa parte inicial del pago que no respalda el préstamo hipotecario.
Hay administraciones, como el Gobierno de Murcia, que ha anunciado que va a avalar a los jóvenes menores de 30 años para que puedan comprar. En Sociedad de Tasación pensamos que se deberían buscar soluciones a nivel global porque es un problema común en toda España y uno de los principales retos que tiene el mercado inmobiliario, incluso antes de la pandemia.
Teletrabajo y oficina
La percepción del teletrabajo es muy dispar según las personas. Muchas se encuentran a gusto con esta modalidad, incluso sin contar con un espacio idóneo para ello. Otras, por el contrario, trabajan o tienen la sensación de trabajar mucho más. En cualquier caso, observamos una tendencia hacia modelos híbridos,
donde el empleado tenga la libertad de decidir si teletrabaja o asiste a la oficina, o si combina ambas fórmulas.
En cuanto a las oficinas, se observa que, estadísticamente, la superficie media contratada de éstas se está reduciendo ligeramente. De esta forma, la extensión del teletrabajo va a propiciar que los espacios sean más flexibles y se puedan reducir incluso a la mitad, pero no en las zonas prime, donde la desocupación no va a ser un problema. Estas oficinas con modelos de espacios más modernos y flexibles no serán algo general
en un futuro próximo, sino una tendencia a largo plazo. Existen muchos niveles de trabajadores y de empresas, y en Andalucía hoy por hoy la mayoría son empresas pequeñas que ni podrán ni necesitarán ofrecer espacios tan diferenciales.
Segmento comercial
Las estadísticas recientes apuntan a que somos el país que más ha crecido de Europa en compras por Internet, en torno al triple que el resto de los países europeos. Este hecho puede afectar mucho al segmento comercial. Bajo mi punto de vista, las grandes empresas van a tender al showroom, un modelo en el que el usuario puede ver el producto para luego comprarlo por Internet.
En relación con el exceso de superficies comercia-
les desocupadas en algunas zonas, locales ubicados en los bajos de los edificios residenciales por obligación normativa, debería estar contemplado el cambio de uso de comercial a residencial. De todos modos, es cierto que normalmente la normativa ofrece la posibilidad de comercial compatible, pero los promotores piensan en una posible mayor rentabilidad del local comercial y densifican, hacen viviendas más pequeñas para poder agotar el máximo de número de viviendas permitidas e incluyen los locales en planta baja a pesar de no estar justificada la demanda. Cuando lo necesitan, ya no se pueden hacer el cambio de uso porque han agotado la densidad de vivienda.
Conclusión
El mercado de suelo residencial se encuentra en una situación de estabilidad, prudencia generalizada y expectación. La recuperación de la actividad dependerá de una serie de factores como el avance de la vacunación, un aspecto clave para la generación de confianza en el mercado; la evolución del turismo, un sector muy conectado con el mercado inmobiliario y la construcción, que representa una actividad económica estratégica para España; y el impacto que tengan las ayudas y la financiación que España va a recibir de la UE. Dicho lo anterior, aunque no todos los segmentos del mercado van a experimentar la misma evolución, las perspectivas para el sector son moderadamente positivas. La vivienda está resistiendo bien, mientras observamos una mayor incertidumbre en locales comerciales y hoteles debido a la pandemia del Covid-19.
IÒigo Gal·n
CEO y socio fundador de Inerzia
Optimismo moderado
En líneas generales, el sector está razonablemente bien y 2021 va a ser un año parecido a 2020. Sin estar donde nos gustaría que estuviese, no ha derivado en la hecatombe que presagiábamos en marzo del año pasado. Estamos en una crisis sanitaria que nada que ver con la de 2008, que fue inmobiliaria y financiera, y de la que la banca, en líneas generales, aprendió mucho, de manera que la financiación y la morosidad de hoy son muy diferentes a las de aquella época. 2021 ha comenzado moderadamente bien. Tu-
vimos un cierto parón en torno a Semana Santa, pero con el avance de la vacunación y la estabilidad política que hay en regiones como Madrid y Andalucía, lo cual traslada mucha seguridad al inversor internacional, el mercado vuelve a recuperar un buen ritmo. Creo que 2022 va a ser un buen año y 2023, espectacular.
Hasta la fecha, el gran beneficiado de la pandemia ha sido el sector logístico, que ha experimentado un auge enorme, hasta el punto de que sigue habiendo mucha más demanda que oferta, y los grandes damnificados han sido el sector hotelero y el de los centros y locales comerciales, mucho más que las oficinas, que no están sufriendo demasiado. En residencial las previsiones son buenas y el panorama general ha cambiado poco: el 80% de las viviendas que se venden siguen siendo de segunda mano y 1 de cada 3 viviendas se compra sin financiación, lo que revela la elevada tasa de ahorro que acumulan los españoles, muchos de los cuales compran sin necesidad de financiación. Según el INE, la tasa de ahorro de las familias españolas a finales de 2020 era del 14,8% de su renta disponible, más del doble que en 2019 (6,3%). Es la mayor tasa de ahorro de las familias españolas en toda la historia.
Atractivo inversor
Creo que Málaga, especialmente la capital, ha avanzado mucho con respecto a Sevilla a nivel inmobiliario en los últimos años, situándose tras Madrid y Barcelona y al mismo nivel que Valencia.
En general, se abren buenas perspectivas para Andalucía, especialmente para Málaga y Sevilla, en buena medida por la certidumbre jurídica y política existente. Hay muchos family offices y fondos de inversión en Madrid, que ante las mayores rentabilidades que ofrecen ambas ciudades andaluzas, se están decantando por venir aquí. En Andalucía tenemos el clima, mercado nacional y extranjero, certidumbre política y jurídica, se dan todos los condicionantes para que el sector inmobiliario disfrute de buena salud.
Transparencia en el sector
En Madrid las grandes consultoras comparten información de las operaciones que realizan y el mercado es muy transparente. En Andalucía no existe esa transparencia al estar demasiado atomizado el sector y ser escaso el número de grandes consultoras que cuentan con oficinas en la región.
El acceso a la vivienda de los jóvenes
Uno de los principales problemas que afronta el sector es la financiación a los jóvenes para la adquisición de una vivienda. Una persona con un salario de 2.000 euros al mes, probablemente podrá comprarse una vivienda tipo de 180.000 euros y pagar una cuota de 700 euros al mes durante 30 años, pero es difícil que cuente con el 20% que necesita para la entrada que complete el 80% de financiación hipotecaria.
Y a ello hay que añadir el otro 10% para los gastos de la compraventa. ¿Se podría encontrar una fórmula para avalar esa entrada al comprador? ¿Por qué en España no somos capaces de poner en marcha ese mecanismo que funciona en muchos países de nuestro entorno, con lo que además representaría para la dinamización del mercado? Hay que darle solución, y del mismo modo que se avalan los ICO, que se haga con los jóvenes que no tienen ahorros, pero ganan lo suficiente para poder hacer frente a una hipoteca.
Mercado de oficinas
El stock de oficinas disponibles en Málaga es prácticamente inexistente. En Sevilla el teletrabajo está provocando alguna desocupación, que pue-
de incrementarse en los próximos meses. No obstante, en las zonas prime no hay desocupación ni la va a haber, o se ocupará de inmediato. Los malos ratios se localizan en las zonas periféricas, en el caso de Sevilla en Aljarafe, Torneo, Dos Hermanas o Sevilla Este, pero conseguir 500 m2 de oficinas en Nervión o 1.000 en Cartuja es prácticamente imposible, y en el caso de Málaga, es más difícil aún. La rotación en zona prime seguramente se va a mantener, pero no en la periferia donde no hay buenos edificios de oficinas. Creo que la tendencia va a ser a reducir los espacios por parte de las empresas, aunque no de manera generalizada, y lo que quede libre en zona prime, que en Sevilla representa más del 40% del total del parque existente (Nervión, Centro y Cartuja) se ocupará rápido.
En cuanto a los nuevos modelos de oficinas, con espacios comunes destinados a gimnasio, billar o terrazas para el empleado, la compañía media en Sevilla no se lo puede permitir. Podrán acometer esa transformación las grandes empresas, especialmente las tecnológicas, pero no la inmensa mayoría del tejido empresarial cuyo módulo medio de oficinas está por debajo de los 150 m2 .
Locales comerciales
El mercado de locales comerciales está compli-
cado. En la calle Larios de Málaga hay varios locales vacíos, y en Sevilla hay multitud de ellos cerrados en pleno centro. En otras ciudades como Almería o Huelva, muchas grandes marcas han cerrado los locales de calle y se han trasladado a los centros comerciales.
Tendrá que llevarse a cabo un reajuste de rentas y de ocupación; probablemente muchos locales tenderán a ser más pequeños porque cada vez se compra más on line. Las tiendas físicas deberán ofrecer más experiencias al cliente, en lugar de enfocarse en las ventas.
Conclusión
La situación económica en Andalucía para el sector inmobiliario no es mala, aunque hay segmentos que lo están pasando muy mal. Creo que cualquiera de nosotros hubiera firmado hace un año estar
como estamos ahora, después de lo que sucedió en marzo de 2020. Las perspectivas a corto plazo son buenas, y me preocupa más el medio plazo, sobre todo por la incertidumbre política que pueda haber en España. Dentro de dos años hay elecciones en Andalucía y España, y si se genera inestabilidad, todos saldremos perjudicados. Pero, hoy por hoy, soy razonablemente optimista. Antonio Pablo Romero
Consejero de Krata
Crisis y oportunidades
Soy de la opinión de que en esta crisis se van a desarrollar oportunidades. No tiene nada que ver con la que vivimos de 2008 a 2012, que fue especialmente dramática para nuestro sector y que acarreó unos problemas de liquidez enormes. En esta ocasión la situación es fruto de una crisis sanitaria, y tan pronto como las vacunas terminen de funcionar y se restablezca la normalidad, el resurgir va a ser rápido, con una transición bastante corta y muy diferente a la de entonces.
Creo que van a venir muchas inversiones, no solo a Andalucía sino a toda España, y si las cosas marchan bien, el segmento residencial funcionará. El logístico está viviendo un dinamismo sin precedentes,
pero llegará un momento que no pueda dar más de sí. El hotelero se tendrá que reiniciar casi por completo, y locales comerciales, oficinas y naves industriales van a atravesar dificultades. Las oficinas, con la irrupción del teletrabajo, van a experimentar una transformación importante.
Estabilidad política e inversión
La estabilidad política en la comunidad de Madrid es importante para el resto de España. La imagen de Madrid en el extranjero y las inversiones que atrae repercuten en todo el país, mucho más que lo que sucede en Cataluña. Muchas de las inversiones que no encuentran lo que buscan en Madrid pueden terminar en Andalucía, en plazas como Málaga o Sevilla.
Mercado de oficinas y teletrabajo
El mercado de oficinas se va a reconvertir. Por ejemplo, en Sevilla, habrá empresas que se deshagan de muchos metros en zonas prime, que se repartan entre teletrabajo y oficinas en el área metropolitana como el Aljarafe. En Madrid muchas compañías lo están haciendo, se están quedando testimonialmente con una oficina en zona prime, y el resto teletrabajo y al extrarradio. ¿Realmente necesita una gran empresa consultora 5.000 m2 en el Paseo de la Castellana, si la mitad de sus empleados están trabajando desde casa y a la otra mitad los puede trasladar a otras ubicaciones y quedarse ahí con 1.000 metros? De esta manera, en lugar de pagar a 35 euros el m2 pasará a pagar 12 en otra zona, con el ahorro que representa.
Una de las cuestiones que se ha impuesto con el nuevo modelo de trabajo es el control de horarios, algo que antes apenas existía.
Cambios en residencial
En el ámbito residencial, es previsible que muchas personas se trasladen al entorno de las capitales. De hecho, ya está sucediendo. Y si esto está ocurriendo, es en gran medida porque la gente apuesta por el teletrabajo, y para acometerlo necesita un espacio adecuado. De esta manera, al final las oficinas, de una u otra forma, tenderán a reducirse, aunque aún no sepamos muy bien cómo.
Quien tenga una vivienda preparada, con un despacho, jardín, etc., irá a la oficina uno o dos días a la semana, y el resto, si puede, trabajará desde casa.
Conclusión
La situación que atravesamos me genera incertidumbre, pero también miro al futuro con cierta confianza. Hay un problema muy grande de carácter económico y laboral, agravado porque los fondos que vienen de Europa no sabemos cuándo van a llegar. Esperemos que cuanto antes, pero en ese punto no soy muy optimista.
En la parte positiva, en el mes de abril del año pasado estábamos desconcertados, porque no sabíamos en absoluto qué iba a pasar. Desde el mes de junio, nos empezaron a llamar muchas personas, clientes, se empezaron a cerrar operaciones, y sin saber cómo
íbamos a sobrevivir, casi todos estamos aquí hoy. Tenemos endeudamiento, desempleo, ERTEs, y una cantidad de dinero europeo que no sabemos cuándo va a llegar; un problema más macro. Pero a nivel local, creo que el turismo se va a reactivar rápido y va a tirar de todo lo demás.
IÒigo Molina
Director en Andalucía de Colliers
Análisis del sector
En general, el sector ha funcionado mejor de lo esperado cuando arrancó la pandemia, si bien la recuperación va por barrios, geográficamente y por líneas de negocio.
El residencial se ha mantenido bien, tanto primera como segunda residencia; promotoras y comercializadoras aseguran que ha sido un año muy bueno.
En oficinas va a haber un cambio y no sabemos cuán profundo va a ser, pero la realidad es que muchas personas siguen trabajando en casa desde hace más de un año, con las repercusiones que eso puede tener también sobre el residencial, donde se esperan movimientos, al tenerse que reorientar proyectos de primera y segunda residencia hacia modelos de conciliación laboral y familiar diferentes.
En el ámbito logístico el empuje ha sido enorme por la aceleración del ecommerce. Sabíamos que a diez años iba a suponer un 25-30% de las ventas, pero nos hemos colocado ahí en un año y las grandes distribuidoras están construyendo plataformas logísticas de calidad allá donde les hace falta como Málaga o Sevilla.
En hoteles resta una travesía complicada. Los hoteleros están soportando tanto como su caja se lo permite, pero si no se abre el mercado de manera rápida y segura y las diferentes cepas no lo dificultan más, va a ser complicado. Prevemos una segunda mitad del año 2021 y un 2022 de mucha actividad hotelera, de empresas que van a requerir financiación, transformación de edificios, cambio de operadores y propietarios con la necesidad de vender porque no pueden sostenerse. En la Costa del Sol, por añadidura, nos encontramos con una oferta hotelera un poco antigua, muy atomizada, con muchos pequeños propietarios. La tendencia será ir hacia una progresiva concentración y modernización porque no todos los hoteleros van a poder hacer frente a la nueva demanda que busca hoteles buenos, acondicionados y seguros donde disfrutar una semana. Esto, unido al apetito de los grandes fondos y las ingentes cantidades de dinero en el mercado, nos hacen suponer que vamos a ver operaciones en este segmento.
Respecto al suelo, vemos que precios de venta y de compra no se cruzan por las diferentes expectativas de las partes. La gran mayoría de los suelos no tienen deuda y las empresas están capitalizadas por lo que la necesidad de vender no es inmediata. Por otra parte, los compradores esperan un descuento que no llega, por lo que no hay operación. Además, la compra de suelo se complica por la inexistente financiación para ese fin.
Estabilidad política e inversión
El apetito por España es muy relevante. Todos los fondos tienen interés en España, principalmente en Madrid y Barcelona, pero paulatinamente y ante la escasez de producto de calidad, el mercado se amplía y surgen nuevos destinos de inversión como Andalucía, que trabaja para posicionarse como alternativa o complemento a inversiones en mercados más maduros. A este tránsito ayuda que se está consiguiendo
que haya seguridad jurídica y ciertas garantías de que no va a haber grandes cambios en el medio plazo, que es lo que más valoran los inversores.
Las claves de Málaga y Costa del Sol
Málaga y Costa del Sol en general, se presentan de alguna manera como la locomotora inmobiliaria de la región, con un gran peso del turismo residencial, pero en mi opinión hay una serie de amenazas que hay que gestionar. En Málaga ciudad hay una serie de
limitaciones importantes que hay que subsanar, entre ellas, que apenas tiene metros de oficina disponibles. Si una gran empresa quiere instalarse aquí y necesita 3.000 metros, es complicadísimo ubicarla, sobre todo en zona prime, donde las empresas de momento y de forma general no han reducido espacios y las renegociaciones de rentas se han gestionado de forma satisfactoria para las partes, precisamente por la escasa disponibilidad. Tampoco tenemos nuevos espacios logísticos de calidad, porque no se ha construido nada en los últimos diez años.
En cuanto al trabajo en remoto, no todo el mundo va a teletrabajar indefinidamente ni tampoco todo el tiempo, y de forma generalizada las viviendas no están preparadas para la convivencia de ambas facetas, la familiar y la profesional. Al final es necesario que se propicie la conciliación, que el residencial se reconvierta para que vivir y trabajar sea factible, y que la persona tenga un puesto de trabajo físico donde llegar, conec-
tarse y mantener las reuniones que precise los días de la semana que requiera. Los empleados necesitan un lugar donde reunirse, trabajar con un equipo, interactuar…, en definitiva, necesitan oficinas.
Si Málaga es la provincia que más ha crecido en población, cuando se pueda circular libremente, se pueda viajar y se reabra al 100% el aeropuerto y vuelva a tener veinte millones de visitantes, muchas de ellas con las perspectivas de vivir y trabajar aquí, nos encontraremos con un problema de servicios. ¿Hay suficientes colegios, plataformas de distribución, red logística, suelo para diferentes usos, vamos a ser rápidos todos (administración, privados, compañías suministradoras…) en gestionar la demanda…? Necesitamos acometer cuanto antes un plan estratégico o un programa de crecimiento. Hay que ponerse a trabajar en los próximos 10, 20, 30 años y generar nuevos espacios logísticos, de oficinas, revisar la movilidad, nuevas centralidades, etc.
Transparencia del mercado
En Andalucía es necesario que circule más información del mercado inmobiliario. Para que una empresa se decida a invertir cantidades importantes en Sevilla o en Málaga necesita confort, necesita tener unos datos fiables que son muy escasos frente a lo que sucede por ejemplo en Madrid. Hay menos información publicada, menos datos consistentes, tenemos menos transparencia y es un problema de todos los que intervenimos en el sector, porque no somos capaces de compartir información, de homogenizar datos que sean creíbles y de calidad, para darle al inversor la radiografía de la situación que necesita.
Conclusión
Comparto un optimismo prudente respecto al futuro. Creo que nos vienen meses complicados por las cifras que puede alcanzar el desempleo, la incertidumbre sobre los fondos europeos que no sabemos cuándo y dónde llegarán y cómo se van a gestionar, la situación política general… Pero creo que, en Andalucía, y particularmente en Costa del Sol, se pueden generar grandes oportunidades.
Si llega tanta inversión como esperamos, tantos usuarios, compradores, operadores atraídos por un territorio donde pueden disfrutar, vivir, tener familia, trabajar y desde aquí moverse por el mundo, nos espera un buen futuro. Pero también es necesario arriesgar dentro del sector.
Si hemos hablado de que no hay oficinas o naves logísticas, hay que acometerlo, desarrollar suelo, no podemos fiarlo todo a las ayudas o a la administración o a la reiterada colaboración público-privada. Ahora es el momento de ser empresarios y tirar hacia adelante, porque en el riesgo está el beneficio. Y que la Administración agilice.
Vidal Triguero
Director del Centro de Empresas de Negocio Inmobiliario de la Territorial de CaixaBank
Análisis general
Una de las primeras reivindicaciones que debe hacer el sector inmobiliario en estos momentos es el buen hacer por parte de todos los operadores en los últimos cinco años. Con la incertidumbre generada con el inicio del estado de alarma, la principal preocupación, al menos para las entidades financieras, era la evolución de las obras en ejecución y la materialización de las preventas.
En Caixabank financiamos la construcción de promociones inmobiliarias que suponen en torno a 11.000 viviendas al año en España, lo que representa una cartera viva de obra en curso en el entorno de las 20.000 viviendas. De estas viviendas, durante 2020 se entregaron aproximadamente 8.300 con perfiles de compradores variados y sin incidencias. Destacar que según nuestros datos el 26% de estos compradores han pagado con fondos propios.
En mi opinión la buena evolución en las entregas hasta la fecha, a pesar de la crisis sanitaria, es fruto de una comercialización apropiada, con unas altas preventas y una aportación adecuada por parte de los compradores tanto a la firma del contrato como en fase de obra, que ha posibilitado una financiación en torno al 80% del precio de compra venta.
Financiación al promotor
En los modelos actuales de financiación bancaria de promoción inmobiliaria concurre un proyecto con una sólida comercialización, un promotor con experiencia y una aportación de fondos propios acorde al proyecto a ejecutar. Estos componentes permiten solventar de un modo óptimo contingencias sobrevenidas como el incremento de costes de construcción provocado por la crisis sanitaria.
La paralización de obras durante varias semanas ha incrementado los costes de construcción previstos en un porcentaje en algunos casos significativo; sin embargo, debido a que los proyectos partían con solvencia financiera, la finalización de las obras no se ha visto comprometida.
Previsiones
En 2020, el impacto de la crisis sobre el sector inmobiliario fue inferior al esperado inicialmente, y los datos de los primeros meses de 2021 muestran que la tendencia de recuperación del sector sigue afianzándose. El ahorro embolsado durante la pandemia, la reactivación de la demanda extranjera una vez se normalice la movilidad y las condiciones financieras acomodaticias deben ser factores que apoyen la demanda de viviendas.
Partimos de una situación del sector más sólida, sin exceso de oferta ni endeudamiento excesivo de las empresas inmobiliarias y familias.
Para este año esperamos una recuperación gradual en el número de visados de obra nueva que rondarán los 90.000 frente a los 86.000 de 2020, aunque la producción de vivienda todavía se situaría por debajo de la creación neta de hogares, que para el año 2020 se situaba en 129.000 viviendas.
El sector construcción puede ser una palanca de crecimiento en la actual recuperación gracias en parte a los fondos NGEU destinados a la rehabilitación de vivienda y regeneración urbana.
El acceso a la vivienda de los jóvenes
Uno de los factores que suelen limitar la adquisición de una vivienda en propiedad actualmente es el ahorro necesario para afrontar la compra. Con carácter general, con una financiación hipotecaria al comprador del 80% del precio, se hace imprescindible para los compradores el disponer del 20% más impuestos asociados de forma previa a la firma de la escritura de compraventa, por lo que generar este ahorro es indispensable para materializar la operación.
Esta situación provoca que un perfil de compradores, jóvenes o no, que a priori sí disponen de renta suficiente para atender la cuota de una financiación hipotecaria que les permita la compra de una vivienda, no puedan realizar la operación por la limitación del 20% inicial.
A este respecto nos constan en estudio varias iniciativas por parte de distintas Administraciones Públicas enfocadas a instrumentar mecanismos que viabilicen este tipo de operaciones, de modo que parte de ese 20% inicial pudiera garantizarse mediante por ejemplo un aval que permita el estudio de la financiación al comprador.
Conclusión
A pesar de que, ni en el peor de los escenarios, nadie podía imaginar que podríamos encontrarnos en una situación como la que empezó en marzo de 2020 y que llevamos más de un año viviendo, en el sector inmobiliario tenemos que ser prudentemente optimistas, reforzando los modelos de negocio que han permitido capear esta situación sin incidencias relevantes.
La demanda de vivienda ha recuperado gran parte del terreno perdido desde el verano’20, destacando el repunte en la vivienda nueva y en la que las viviendas unifamiliares han cobrado especial protagonismo aca-
parando en el tercer trimestre de 2020 el máximo de su serie histórica.
También destacar la recuperación en la compraventa de viviendas por parte de extranjeros en los últimos meses de 2020, que si bien en número están alejados de los meses pre-pandemia, marcan una tendencia ascendente que se debería consolidar en los próximos meses.
Este escenario de un cambio en las preferencias de los consumidores que buscan viviendas con mayor superficie y espacios abiertos como terrazas y jardines acompañado del impulso de la demanda extranjera y el teletrabajo, deberían situar a Andalucía con muchas posibilidades en el nuevo modelo post-Covid, ya que la experiencia de este año nos indica que somos una región capaz de ofrecer un producto muy interesante para una persona que quiera ubicarse o invertir en Andalucía. JosÈ MarÌa BasaÒez
Presidente de TecniTasa
Los segmentos residencial, hotelero y comercial
En una primera aproximación al sector, la realidad es que pese a la situación general de crisis, el sector inmobiliario está aguantando bien. En TecniTasa hemos realizado numerosas publicaciones de estudios de valores de mercado en todas las ubicaciones, y la conclusión es que el precio de la vivienda está resistiendo, e incluso en algunas ubicaciones no ha parado de subir, porque sigue habiendo demanda.
En lo referente a la segunda residencia, la vivienda en costa destinada fundamentalmente a comprador extranjero ha estado más parada porque existían más dificultades para vender, al no recibirse visitantes internacionales.
Si bien el residencial se está manteniendo bien, hay otros sectores que están sufriendo mucho. Como el hotelero, tras numerosos meses de cierre de los negocios. Otro tanto de lo mismo sucede con los comercios. Hace un par de años ya se hablaba del auge del e-commerce, un fenómeno que la pandemia ha impulsado con gran fuerza, restándole protagonismo a la tienda física. Pero además, el local a pie de calle tiene la dura competencia del centro comercial, donde se concentran con mayor facilidad los compradores porque tienen todas las marcas, es más fácil y cómodo aparcar, y las tiendas suelen ser más grandes y con más stock, todo lo cual le resta demanda a los locales en las calles.
Ahora, con el comercio on line disparado, el segmento que se ha visto beneficiado ha sido el logístico. Y el centro comercial, a pesar de las ventajas mencionadas y de ser hace un par de años una de las perlas del mercado, también lo está pasando mal.
La banca está asimismo cerrando oficinas y dejando numerosos locales vacíos, y con las nuevas fusiones y los últimos movimientos en el sector financiero, asistiremos a más ajustes y cierres adicionales.
Habrá locales, como aquellos que hacen de esquina en un cruce de calles bien situadas, que siempre
serán muy comerciales y podrán mantener los precios, pero si avanzamos varios locales más allá, irán perdiendo mucho valor, aunque hasta hace poco se cotizaban prácticamente lo mismo. En locales comerciales falta aún mucho por ajustar.
Oficinas y teletrabajo
El mercado de oficinas se va a ver muy influenciado por el teletrabajo, que ha venido para quedarse. No al 100% como durante la época del confinamiento, pero sí días o periodos alternos. La tendencia será a mantener una parte de las oficinas en las zonas prime de las ciudades, y que la plantilla rote entre trabajo presencial y teletrabajo. Además, en los últimos años se ha ganado superficie útil suprimiendo el espacio destinado anteriormente a servidores informáticos al pasar a la nube, y apostando por estancias más diáfanas con eliminación de tabiques. Entre ambos factores se ha podido ganar hasta un 15% de superficie útil.
Evidentemente, todo el tema del trabajo desde
casa ha tenido sus consecuencias en la demanda de vivienda, porque las personas necesitan un inmueble adaptado no solo para vivir con su familia, sino también para trabajar. Quien se haya visto obligado a trabajar en remoto en un piso de 70 m2, a la vez que convive las 24 horas con su familia, lo habrá pasado mal, de modo que quien pueda se mudará a una casa más grande, con despacho, jardín y a ser posible piscina, cada cual según le permita su situación económica. En cualquier caso, las personas se han dado cuenta de que el piso pequeño en el centro no vale para pasar otra pandemia y otro confinamiento con teletrabajo. Todos los análisis que se realizan llegan a la conclusión que el producto residencial que se está proyectando y vendiendo no es el mismo que antes del Covid. El comprador actual demanda mayor superficie, más zonas comunes, espacios multiusos para celebraciones, para trabajar, un patio, una terraza, un trozo de césped, etc. Por
eso durante la pandemia el unifamiliar se ha defendido mucho mejor que el piso. En los pueblos pequeños, pero bien comunicados y cercanos a las grandes urbes, con buenas conexiones, dotados con wifi, centro médico, supermercado, etc., la demanda y por tanto los precios han crecido notablemente.
Crisis actual Vs crisis de 2008
Comparativamente con la crisis de 2008, ahora todos los que intervenimos en el sector inmobiliario somos mucho más profesionales: los promotores, las empresas tasadoras, la banca… Del mismo modo que antes había mucho promotor aventurero, también existía mucho banquero convirtiéndose en promotor aventurero, no solo financiando al primero sino además asociándose con
él e incorporándose directamente en los proyectos. Esto afortunadamente se ha acabado, habiendo simplemente desaparecido los aventureros y resistido los mejores profesionales.
El sector, salvavidas de la economía
El sector inmobiliario va a ser clave en la recuperación. Ya lo fue en la recuperación tras la crisis anterior, y lo va a ser en esta. Es una actividad creadora de riqueza, de movimiento, de muchas sinergias, y de empleo.
En el último año hay muchas familias que lo han pasado y lo van a seguir pasando mal, pero a los que han podido mantener su nivel de ingresos les ha ido bien, y además no habrán podido gastar todo lo que han ingresado con ocasión de las limitaciones a la movilidad, con lo cual existe mucho ahorro disponible y consecuentemente mucha capacidad de inversión en el sector inmobiliario.
Conclusión
Soy moderadamente optimista respecto al futuro del sector, aunque depende de en qué segmento, como explicaba anteriormente. Estamos viendo la luz al final del túnel de la crisis sanitaria. Siempre he sostenido que el futuro del sector inmobiliario depende de dos factores: por un lado la evolución de la pandemia y sus medidas restrictivas de movilidad, los ERTEs y demás, y por otro, la capacidad del Gobierno para implementar medidas económicas que impulsen la recuperación. Habiendo pasado lo peor de la crisis sanitaria, estamos como al principio: según cómo evolucione el final de la pandemia, y según cómo se implementen medidas económicas por parte del Gobierno, seremos más o menos optimistas.
Juan Jes˙s Gonz·lez
Director de Inversión Inmobiliaria Territorial Sur de Banco Sabadell
Madurez del ciclo inmobiliario
El ciclo inmobiliario actual tenía visos de estar llegando a un punto de mucha madurez a finales de 2019. La pandemia ha venido a acelerar esa tendencia y esto se traduce ahora en mayores cautelas. La crisis ha propiciado que los operadores que se mantienen o los compradores que acceden al mercado se muevan por una decisión mucho más sólida. Hoy no hay aventureros. Quien compra una vivienda en el contexto actual lo hace por necesidad y con decisión. La pandemia también ha generado nuevas necesidades de espacios, un estilo de vivienda diferente, conceptos que han dado fuerzas renovadas al mercado.
Optimismo moderado
Pese a que compartimos un optimismo moderado, desde la dirección de Análisis y Riesgos del Banco se traslada un mensaje de cautela, porque se vislumbran muchas incertidumbres en el horizonte. Hay un millón de personas en ERTE, grandes empresas recortando personal, ciertos sectores con importantes dudas sobre su viabilidad, etc. En nuestro país se han recibido 300.000 millones en préstamos que deberán ser devueltos, y debemos ser prudentes porque no sabemos cómo se resolverá esta situación. Las consecuencias de la pandemia pueden estar aún por llegar. Los analistas prevén un repunte de las insolvencias y la morosidad y sobre todo del desempleo, según las proyecciones que nuestros analistas manejan.
La banca, con lógica empresarial
Los bancos hemos aportado mucha serenidad al sector. Tras el aprendizaje de la crisis anterior, actuamos con mucho sentido común y sobre todo con lógica empresarial. En este escenario, nos sigue penalizando mucho cualquier financiación de suelo como tal, y solo la acometemos cuando tiene sentido, en función del peso que tenga en el proyecto. Normalmente la aportación del suelo forma parte del equity que le requerimos al promotor, como materia prima y fase inicial de cualquier desarrollo inmobiliario.
Andalucía, destino de inversión
Andalucía tiene ante sí una buena oportunidad para atraer inversión. Si vemos los destinos tradicionales de los grandes inversores,
Cataluña ha desacelerado un tanto, y Madrid tiene un dinamismo enorme pero no puede abarcarlo todo. En contraste, nuestra Comunidad, pero especialmente Málaga y la Costa del Sol, están tomando el relevo como receptora de todas esas inversiones que no encuentran acomodo en Madrid.
La situación política es fundamental, lo es que no haya dudas ni incertidumbres, y es necesario que haya seguridad jurídica. El mercado y la economía en general necesitan certidumbres, garantías y espacios de mucha confianza para seguir desarrollándose.
Demanda nacional y extranjera en residencial
En residencial hemos de distinguir entre el mercado nacional y el extranjero. El nacional se concentra en un segmento alto o medio-alto, con capacidad económica, con solidez en el empleo, que va a seguir funcionando, pero tenemos que observar cómo evoluciona el segmento medio y medio-bajo; especialmente cómo puede verse afectado por la crisis económica que se vislumbra tras la crisis sanitaria. El producto destinado a extranjeros, el turismo residencial, en el momento que se normalice la situación sanitaria, va a experimentar un boom espectacular. Nosotros el año pasado entregamos más de mil viviendas en la Costa del Sol. Han escriturado todos los propietarios, sin tan siquiera viajar para ver la vivienda, por la confianza que les generan todos los intervinientes en los proyectos. El comprador extranjero tiene la firme decisión de establecerse en España para largas temporadas, “huyendo” de sus ciudades de origen. La Costa del Sol es una magnifica opción para establecerse y teletrabajar desde aquí.
La proyección de futuro de Málaga
Málaga tiene un proyecto de ciudad muy potente, como ninguna otra ciudad andaluza, porque ha tenido una planificación seria y rigurosa, desarrollada durante muchos años, que ha mantenido estable y ha trabajado con un horizonte claro. Hoy Málaga es una realidad incuestionable. En los próximos años se espera que lleguen profesionales cualificados, dispuestos a asumir altos precios en alquiler o en compra. Málaga tiene unas comunicaciones excepcionales y desarrollos inmobiliarios de altura; su proyección de futuro es enorme.
Financiación
El hotelero es uno de nuestros sectores más profesionalizados, pero a la vez es un mercado muy diseminado, con importante presencia de empresas familiares, por lo que es previsible que se den concentraciones y compras en el corto plazo, buscando ser más eficientes y competitivos; pues superar este año y medio de inactividad ha sido muy complicado para las empresas pequeñas y medianas. El Banco ha continuado apoyando la financiación en el sector hotelero, estando más cerca que nunca y ofreciendo la mejor y más amplia batería de soluciones para dar respuesta a nuestros clientes del sector. Nuestra apuesta por el mismo es total y absoluta.
Respecto a la financiación del sector logístico, la apuesta del Banco ha sido muy fuerte en el último año, acompañando al boom ge-
nerado en este sector desde hace meses.
La coyuntura actual de tipos bajos ha hecho que la financiación bancaria apoye proyectos de calidad y maduros. Los bancos estamos dispuestos a asumir los riesgos financieros, pero no los comerciales. Entramos acompañando en proyectos con un cierto grado de madurez y certeza, con porcentaje de ventas que acredite su viabilidad comercial, y a clientes y grupos que nos acreditan su capacidad de gestión.
Respecto a la financiación alternativa actualmente existe mucho capital necesitado de rentabilidad, fondos e incluso grupos promotores dispuestos a entrar en nuevos proyectos empujados por la necesidad de rentabilizar su capacidad financiera. Esta financiación alternativa sí está dispuesta a asumir el riesgo comercial y urbanístico de determinados proyectos, obviamente con una remuneración acorde.
Oficinas y teletrabajo
En relación con el teletrabajo, las grandes empresas hemos creado un híbrido por necesidad, distribuyendo al personal por grupos, por criterio de prudencia sanitaria. Una vez se consoliden y regulen correctamente estos ajustes, provocará una menor necesidad de oficinas, distribuyéndose las zonas prime entre más operadores, mientras las periféricas o marginales van a sufrir más esta transformación.
Conclusión
El escenario de crisis sanitaria acarrea (y ya es visible) una crisis económica inevitable. Eso nos hace tener un horizonte de prudencia y cautela, porque no sabemos el contexto macro en el que nos vamos a desenvolver después de que todos los métodos de contingencia, de sustento de la sociedad que se han implementado en los últimos meses, tengan que resolverse.
El sector inmobiliario está muy sano porque se ha profesionalizado mucho, porque está muy bien gestionado por todos los intervinientes en el mercado, pero el horizonte no está tan despejado como hace años. Tenemos que seguir trabajando en los mismos niveles de seriedad, profesionalidad y prudencia, que nos han permitido estar hoy como estamos y que podamos seguir teniendo expectativas positivas sobre el futuro. JosÈ FÈlix PÈrez-PeÒa
Director de Savills Aguirre Newman Andalucía
Análisis general
La foto general del sector es positiva, aunque compleja después de un año de crisis sanitaria. El impacto ha sido distinto en los diferentes segmentos inmobiliarios. Según el uso, el comportamiento ha sido muy heterogéneo en función de que la actividad se haya podido mantener o no durante estos meses. En el segmento hotelero la situación es delicada a la espera de ver las tan ansiadas ayudas. Mientras tanto, a nivel transaccional existe mucho interés, se prevén fusiones de empresas. Hay muchos fondos queriendo comprar a precios muy bajos productos “Trofeo”, por lo que se espera mucha descompensación en el mercado hasta que la recuperación de las reservas y el efecto de las ayudas estén más claros.
El residencial, que ya venía apuntando, ha sido de todas formas una sorpresa para todos, sobre todo porque la obra nueva ha funcionado muy bien. Durante la pandemia, las familias han estresado muchísimo su vivienda, dándose cuenta que en general no les gusta. En líneas generales se demanda en la actualidad terraza, espacios de trabajo... El ahorro derivado de la restricciones de movilidad ha propiciado que los ciudadanos com-
pren más vivienda de obra nueva, sobre todo pensando en la era post Covid.
En oficinas, habrá que ver cómo termina afectando el teletrabajo, pero ya vemos claramente que la tendencia es hacia modelos de trabajo híbrido en los que la oficina seguirá siendo necesaria como herramienta clave para el desarrollo de las empresas y retención del talento. Respecto al local comercial, la tendencia de las grandes marcas es tener una mayor superficie en menos ubicaciones y que ofrezcan más experiencias. Los locales en ejes secundarios se deberán destinar a actividades de conveniencia, como supermercados, servicios, etc.
En cualquier caso, soy optimista. Esta crisis, en el caso del sector inmobiliario, nos ha encontrado mucho más preparados, la profesionalización en el mundo inmobiliario es infinitamente mayor que en 2008, y las entidades financieras han ayudado mucho, porque las operaciones se miran al detalle. La afectación va a ser de una manera más residual que en otras ocasiones. Habrá que ver, no obstante, la recuperación de la economía, la vuelta de ERTEs, el sostenimiento de la hostelería, etc., pero los fundamentales para el negocio inmobiliario son muy buenos en general.
El atractivo de Andalucía
Aunque en general estemos aún muy lejos de los mercados principales de Madrid y Barcelona, hay un potencial creado en Málaga y Sevilla que empieza a consolidarse, en gran medida influido por la estabilidad política, porque no hay nada que le guste menos a un inversor que no saber qué va a suceder. Madrid es el canal de entrada para cualquier inversor internacional, pero Málaga está adquiriendo una posición muy fuerte. Comparativamente con Sevilla, aún tiene que crecer en muchos sectores, pero se están haciendo las cosas muy bien. Si continúa así, Málaga va a posicionarse como una ciudad clave en el Mediterráneo, como Barcelona, por calidad de vida, clima, dotaciones y servicios como los colegios internacionales que hay en Costa del Sol, todo lo cual está permitiendo que el binomio extranjero-malagueño funcione muy bien.
Por otra parte, atraer a la empresa o al comprador internacional requiere trabajo, pero Málaga tiene muchos parabienes para conseguirlo, precisamente porque para captar talento tienes que ofrecer calidad de vida, buen clima y comunicaciones, pues esos son los factores que van a determinar desde dónde van a querer trabajar las personas, en Europa o en el mundo.
Para ello, Málaga necesita un crecimiento enorme en materia de oficinas. Las inversiones las están protagonizando los fondos, mientras que la financiación tradicional no está entrando por el momento hasta el final de los proyectos, lo que frena en cierto modo el desarrollo, aunque no deja de ser positivo porque esos fondos, del mismo modo que financian proyectos, compran empresas e invierten en todo el sector inmobiliario, en el resto de segmentos que complementan el desarrollo de la ciudad.
El sector y el flujo de información
En general en Andalucía tenemos muy poca información de mercado terciario porque sigue siendo opaco, frente a lo que sucede en mercados más maduros. Aquí es necesario hacer estudios ad hoc. Con las nuevas tecnologías, sería fácil poner toda la información necesaria en el mercado, que además es básico para dar confianza al inversor extranjero, que a partir de los datos comparables decide si acomete su proyecto en Andalucía o en otro lugar, porque al final el dinero es global. Las tasadoras ofrecen mucha información, pero solo en residencial. Debemos por tanto hacer un esfuerzo todos para facilitar
una información transparente al mercado.
Suelo y fondos de inversión
Existe una gran problemática en nuestro sector que es la escasez de suelo finalista, lo que obliga al promotor o al inversor a entrar en suelo en desarrollo, donde no entra la banca a día de hoy y solo lo hace el fondo alternativo. Esto deriva en que su coste sea más alto y el precio de la vivienda al final también lo sea.
Los fondos que están entrando en el inmobiliario español están cobrando a doble dígito, del 12 al 15%, y se interesan por todo tipo de proyectos, residencial, oficinas, logístico…, con garantías reales. Cubren una parte del espectro del desarrollo, asumiendo el riesgo comercial y urbanístico donde no entra la financiación bancaria ahora mismo.
Nuevos modelos de trabajo
Es difícil cambiar el uso de los inmuebles, pero es el camino. Un edificio residencial tendrá que ser multifuncional para adaptarse a los requerimientos del futuro, acogerá parte de oficinas, un gimnasio, espacios multiusos, etc.; vamos a tener que adaptar los productos, ahora que el concepto del trabajo está transformándose.
La percepción que antes existía de que quien no estaba a las 8 de la tarde en la oficina no trabajaba, se ha terminado. En muchas empresas, ahora cada cual trabaja cuando y desde donde quiere, y no se cuestiona que a primera hora conteste
a los correos desde casa y a media mañana vaya a la oficina. España necesitaba esa reflexión, y lo que ha sucedido con el Covid es que se ha acelerado la flexibilidad sobre los lugares de trabajo.
Tenemos claro que las oficinas no van a desaparecer, porque la interacción con las personas es fundamental para la innovación y el desarrollo de las empresas, pero también en las áreas más comerciales. Aunque sea en otros modos y frecuencias, la relación con los compañeros es imprescindible, porque además ayuda a la formación, a atraer y retener el talento. Si alguien trabaja solo desde casa, es muy complicado generar la cultura, el sentimiento de pertenencia y la colaboración necesaria para crecer.
Van a ser necesarias oficinas con espacios más grandes y más servicios, con menos puestos de trabajo, pero más zonas donde poder reunirte o hacer deporte. Va a haber una disrupción y nadie sabe aún con certeza qué va a pasar,
porque muchos empleados continúan teletrabajando desde marzo de 2020. Habrá que ver cómo y cuándo vuelven, pero tendrán que hacerlo para que no disminuya la productividad.
Segmento comercial
En relación con el local y los centros comerciales, la realidad es que primero se tendrán que adaptar la oferta y la demanda para ver cómo se queda el mercado, pues hasta la fecha no hay una situación normal de consumo. Como decía antes, tenderemos a menos superficies, pero más grandes, de manera que puedan ofrecer experiencias al consumidor. El local al final sufrirá esta crisis más que el centro comercial, porque el coste para una marca en este último es mucho menor. No es lo mismo pagar 125 euros el m2 en Tetuán que 25 euros en un centro comercial, negociando con un gran fondo una bajada de renta en todos los centros donde tiene tienda.
Conclusión
Siempre soy positivo y esta vez creo que en Andalucía tenemos una oportunidad que no hemos tenido nunca, la de atraer inversión y talento a nuestra tierra. Para ello, tenemos que seguir siendo profesionales, haciendo las cosas muy cabalmente, como hasta ahora, y analizando mucho la información para aprovechar bien todas las oportunidades.
Tenemos un Gobierno autonómico estable, lo cual también es un atractivo importante para la inversión. Hay muchísimo dinero en el mercado y tenemos que atraerlo, y los bancos tienen que seguir financiando proyectos, no solo porque los hay muy buenos, sino porque detrás tienen muy buenos profesionales. Si seguimos por el camino que estamos marcando, nos esperan tiempos maravillosos. Ai
