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Turismo La Costa del Sol se prepara para volver Por Elena Segura
La Costa del Sol se prepara para volver
Comienza el viaje de vuelta para aquellos que elegían como destino vacacional esta zona del litoral. Los inversores han seguido atentos la evolución del mercado hotelero y su intención está clara, también quieren volver. Así lo indican las operaciones que empiezan a fraguarse en la provincia de Málaga. El interés está puesto fundamentalmente en operaciones de tamaño medio o grande, donde los fondos especializados han puesto el foco. Y Estepona-BenahavísMarbella conforman el triángulo de oro turístico donde se concentran la mayor parte de estas inversiones.
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Elena Segura
Fotos: Archivo Ai
VOLVER. Es el mensaje que centra todas las campañas turísticas de los municipios que conforman la Costa del Sol. Tratan de recuperar a los visitantes que cada verano visitaban el litoral malagueño. Pero el sector turístico tendrá que esperar a algunos más que a otros, y si distinguimos por nacionalidad, los que más se están haciendo esperar son los británicos. Esto no es poca cosa, porque uno de cado cinco turistas que llegan a España procede de ese país, pero las últimas restricciones impuestas allí, donde sitúan en color ámbar a la península ibérica, limitarán la entrada de los británicos al menos hasta el mes de julio.
Lo cierto es que existen buenas condiciones para que en un plazo corto de tiempo el turista vuelva a ser el de antes. Según los datos que maneja Savills Aguirre Newman, y que se desprenden de una encuesta realizada a profesionales del sector, la industria empieza a vislumbrar la recuperación, con un consenso entre los encuestados de alcanzar los niveles pre-covid en los parámetros operativos, de ocupación y tarifa media diaria (ADR) en 2023, con algo de ventaja en los hoteles de segmentos más altos.
Los inversores siguen atentos todos estos movimientos, para optar por el camino que les ofrezca mayores beneficios. Según Colliers, la provincia de Málaga se ha posicionado durante los últimos años como uno de los destinos preferentes para los inversores hoteleros en España. Ya lo era así antes de la pandemia, cuando el volumen promedio anual en el periodo 2015 – 2019, era de 280 millones de euros. Y afinando un poco más, era la Costa del Sol la que concentraba la mayoría de la inversión, en concreto un 69%.
Pero llegó la pandemia y la inversión descendió un 88% respecto a 2019. La actividad se redujo drásticamente y solo unos pocos se atrevían con pequeñas operaciones, con establecimientos muy localizados y de menos de 50 habitaciones. Han sido tiempos difíciles, la actividad turística se desplomó, los establecimientos hoteleros echaron el cierre y los inversores solo podían esperar a que la situación mejorase.
En los últimos meses se ha estado viendo cómo el sector comienza a mover sus fichas en el tablero. Según Colliers, no es de extrañar que, ante las positivas perspectivas de recuperación del sector, una vez se avance en la campaña de vacunación y se despeje la incertidum-
Inversión hotelera en la provincia de Málaga 2015 - 2020
Fuente: Colliers. Cifras en millones de euros
bre relativa al Covid-19, el apetito e interés de los inversores se encuentre en niveles máximos. La consultora tiene contabilizadas, a día de hoy, hasta ocho operaciones en pipeline para 2021 en la Costa del Sol, con un volumen de inversión conjunto de 360 millones de euros.
En el segmento de lujo, uno de los municipios que más destaca es Marbella, el destino vacacional español de más rendimiento financiero o RevPar en el segmento cinco estrellas. Esta zona, según Colliers, sigue despertando el interés de numerosos inversores y operadores, como reflejan las numerosas aperturas de operadores internacionales previstas para los próximos años: Four Seasons, W Marbella, Conrad Costa del Sol, Byblos Hotel, the Unbound Collection, entre otras.
El escollo de la financiación
El interés de los inversores tiene un freno, el de la financiación, una tarea que se ha complicado con la pandemia. La banca tradicional se ha centrado en ayudar a sus propios clientes, en solucionar sus problemas del día a día y no tanto en conseguir dinero para nuevos proyectos. Las entidades financieras han dejado al sector hotelero en stand by, esperando a ver su evolución.
Ante esto, ¿qué soluciones hay? Los inversores se han afanado en buscar nuevas fórmulas. En un principio, la financiación alternativa era difícil de encajar en los proyectos porque tenía un coste muy elevado, alcanzando el 12% ó 15% de tipos de interés, pero esta tendencia cambió a inicios de 2021, cuando determinados fondos internacionales vieron este gap y lo convirtieron en una oportunidad. Por eso, determinados fondos y banca internacional han creado líneas de financiación que pueden llegar al sector hotelero español a un coste más razonable, en un rango de entre un 5,5% y un 7,5%. Casi nadie duda de la recuperación del sector vacacional, y lo que faltaría sería ponerle fecha a cuándo se hace efectiva, y esa visión positiva hace que estas financiaciones alternativas estén llegando cada vez más y a precios más interesantes. Y permiten cogerlas por un plazo de tiempo hasta que llegue la financiación de la banca tradicional.
Un ejemplo de éxito en este sentido sería el de la rehabilitación del Hotel Byblos en Mijas, donde Colliers asesoró a Intriva Capital en la obtención de 20 millones de euros del Fondo de Desarrollo Urbano Impacto Andalucía, gestionado por Arcano Capital, que servirán para la reconstrucción, recuperación y relanzamiento de este establecimiento. Gracias a esta operación, se ha podido recuperar este emblemático hotel de lujo, de 200 habitaciones, que prevé abrir sus puertas a mediados de 2022.
Muchos se preguntan, ¿cuál sería la inversión ideal en estos tiempos? La sensación de los profesionales del sector es que ahora mismo el foco está puesto en operaciones de tamaño medio o grande, ya que en el caso de los hoteles más pequeños, el comprador natural siempre ha sido el hotelero español, las cadenas patrimonialistas, y ese inversor ahora mismo está desaparecido. Los fondos buscan operaciones de mayor volumen. Y la tendencia futura apunta a que muchos operadores turísticos propongan estructuras de riesgo como rentas variables, por encima de rentas fijas y poca actividad inversora, obligando a replantear modelos de explotación para muchos propietarios. Los establecimientos turísticos se adaptarán al nuevo escenario turístico, donde priman seguridad, salud y sostenibilidad, una mayor digitalización e innovación, tanto para ganar en una mayor eficiencia en la gestión como para atender a nuevos clientes como los ‘digital nomads’.
Esa inversión está encontrando un buen escenario en el litoral ma-
lagueño. En Málaga, el puerto se ha convertido en la entrada de cruceros, que ya vuelven a llegar, y en el corazón de diversos proyectos que se localizan en sus inmediaciones y que esperan el pistoletazo de salida. Allí se espera la construcción de un hotel junto al dique de Levante, la rehabilitación de la Casa de Botes en un restaurante, o el complejo de oficinas contemplado en Muelle Heredia, entre otros proyectos.
Pero la mayoría de los movimientos se producen en el triángulo EsteponaBenahavís-Marbella.
El pasado mes de mayo abría sus puertas en Estepona el Ikos Andalucía, presentado como el primer resort en España de esta cadena griega, con categoría cinco estrellas. Para ello, ha realizado una inversión de unos 180 millones de euros, en un complejo de 411 habitaciones y suites, que utiliza la fórmula del ‘todo incluido’, llevando este concepto hasta límites insospechados.
Fitur ha sido testigo de cómo este municipio está tratando de exprimir al máximo su atractivo y su posición estratégica para atraer al turismo, promocionando su imagen de Jardín de la Costa del Sol. Estepona lleva trabajando desde hace años en este concepto. Ahora, con su proyecto para abrirse al mar, quiere también abrir al Mediterráneo este ‘jardín’. Esta iniciativa comprende la urbanización y la construcción de un nuevo equipamiento sociocultural, con zona comercial y de restauración, ubicado en la avenida de España, junto al Faro. Se trata de un enclave estratégico, en una parcela de 3.162 m2 situada junto al paseo marítimo y próxima a zonas tan relevantes como el puerto deportivo o el centro urbano. Y detrás de él se encuentra el arquitecto y urbanista malagueño Salvador Moreno Peralta, que será el responsable de redactar este proyecto.
El municipio registra también nuevas aperturas, como la del nuevo establecimiento de cuatro estrellas de la cadena Silken, el Pilar Andalucía, el pasado mes de mayo, fruto de una inversión de 10 millones de euros. Son cerca de 3.000 m2 en el centro de Estepona que albergan 36 habitaciones, cuatro restaurantes, un spa y dos salones de actos.
Por su parte, en Marbella se va a asistir también a la apertura de nuevos establecimientos. Es el caso de los hoteles de La Ciudadela Marbella, que ha tratado de innovar ubicando en edificios singulares e históricos del centro de la ciudad diversos hoteles boutique que mantengan la identidad del municipio como destino de la alta sociedad. Las aperturas más próximas -a las que ha anunciado que seguirán otras- son las del Maison Ardois, de nueve habitaciones, y las del Hotel Santo Cristo, de 15 habitaciones. Ambos han mantenido y recuperado los elementos de la historia marbellí de estas casas señoriales y le han dado valor y protagonismo.
También se ha visto en la zona movimientos entre inversores, como la venta de H10 Hotels de su hotel de Marbella a Bain Capital Credit, LP y Stoneweg Hospitality, a través de su joint venture inmobiliaria hotelera. Se trata del que fuera el primer hotel de la cadena en la Costa del Sol, ubicado en Puerto Banús, con categoría cuatro estrellas y 400 habitaciones. Ahora será renovado con la idea de mejorar su comercialización y captar a clientes de eventos internacionales.
También en Marbella se espera la construcción del Four Season o la reapertura del Hotel Don Miguel. Y existen otros proyectos por la zona como el futuro Hotel Conrad Costa del Sol, el primer cinco estrellas gran lujo de Hilton en España, que tenía previsto abrir sus puertas en 2022 en Casares de la mano del grupo inversor Platinum Estates. Muchas iniciativas que mantienen la esperanza de que la Costa del Sol seguirá seduciendo y atrayendo a su turista como lo ha hecho siempre. Ai
Ángeles Muñoz
Alcaldesa de Marbella
Somos optimistas, desde la prudencia y confiando en que la incidencia del Covid-19 sigua disminuyendo mientras la vacunación continúe creciendo progresivamente hasta conseguir la ansiada inmunidad de rebaño. Desde el Ayuntamiento hemos hecho los deberes para afrontar una temporada en la que esperamos buenos resultados. Dependerá de la evolución de la pandemia, pero desde nuestra institución hemos ido trabajando para poner las bases de un buen verano.
En este sentido, Marbella ha obtenido recientemente el sello mundial de seguridad turística ‘Safe Travel Stamp’, que otorga el World Travel Tourism Council (WTTC) y que se suma al distintivo ‘Safe Tourism Certified’, del Instituto para la Calidad Turística Española (ICTE). Con estas iniciativas nos convertimos en un destino internacional con garantías para los visitantes y nos posiciona como un referente en seguridad frente al Covid-19.
También, teniendo en cuenta toda la situación generada en el último año por la pandemia, hemos iniciado un proceso para elaborar un Plan Estratégico de Turismo con el que potenciar nuestras fortalezas y lo estamos haciendo de la mano de la Facultad de Turismo de la Universidad de Málaga (UMA).
Asimismo, hemos centrado nuestra estrategia promocional en lo que va de año en este mismo sentido, es decir, en la seguridad de nuestro destino, participando en las ferias virtuales más importantes del sector y recientemente en FITUR, donde nuestro lema ha sido ‘Volver’, pero no de cualquier forma, regresar con confianza y con más fuerza que nunca para ofrecer nuestros principales atractivos, que son muchos, y a los que se sumará un calendario de eventos deportivos, gastronómicos y de ocio, que nos reforzará como destino líder en el mundo.
Eventos deportivos como el Campeonato Europeo de Pádel, la nueva cita del World Pádel Tour, el Ironman 70.3, el Andalucía Costa del Sol Open España de Golf Final del circuito europeo o gastronómicos como la cumbre de Marbella All Stars o Chefs for Children, este último con la participación de más de 30 cocineros estrellas Michelin de primer nivel del país, o de ocio y cultura como Starlite y Marbella Arena, nos sitúan en una posición privilegiada este año y eso demuestra el gran trabajo que se ha hecho en estos meses de pandemia para afrontar con mayores garantías la actual temporada, que se presenta clave para el sector.
En resumen, Marbella está lista, y en este sentido nos hemos preparado a conciencia, para afrontar la temporada turística con las mayores garantías y confiamos en que los resultados sean los mejores posibles, siempre de la mano del sector y desde la cautela y la responsabilidad que nos exige la actual situación.
José María García
Alcalde de Estepona
Estepona es una ciudad que está preparada para recibir turistas. Durante la última década hemos reposicionado la marca turística Estepona, singularizando la oferta con el proyecto ‘Estepona, Jardín de la Costa del Sol’ y trabajando para que la ciudad sea un destino turístico de calidad.
La ciudad es hoy uno de los destinos turísticos con más proyección de futuro de la Costa del Sol. El municipio, que cumple este año una década de su mayor proceso de modernización y transformación, ha combinado los atractivos turísticos de la ciudad con una oferta turística singularizada y de calidad.
Estepona es una ciudad viva, para vivirla y con calidad de vida. Esa es la aspiración que nos impulsa en todas las iniciativas municipales. En este sentido, hay que destacar no sólo que los hoteles han iniciado ya su reapertura sino que nuevos complejos hoteleros como Ikos Andalusia (el primer todo incluido gran lujo de la cadena griega en España) y El Pilar, ubicado en pleno corazón de la ciudad, han escogido implantarse en Estepona, generando empleo y dinamizando la economía local. Esto es un signo de la vitalidad y el dinamismo que tiene la ciudad; así como de la seguridad y agilidad administrativas que ofrece el Ayuntamiento de Estepona. En definitiva, estamos preparados para retomar la actividad turística. La ciudad está embellecida con miles de flores y tiene todos sus servicios operativos para ofrecer lo mejor al visitante. Desde el Ayuntamiento se ha realizado un gran esfuerzo para posicionar a la ciudad como un destino de calidad y con una amplia oferta turística durante todo el año.
José Antonio Mena
Alcalde de Benahavís
A tenor de la situación actual, y por la información que nos trasladan touroperadores y agencias de viajes, confiamos en tener una buena temporada de verano para el turismo en Benahavís. De hecho, para julio y agosto está prácticamente todo reservado, lo cual es un indicativo que nos llena de optimismo y esperanza. De todos modos, no bajamos la guardia. Desde el Ayuntamiento estamos acometiendo numerosas acciones para favorecer el impulso que el municipio necesita después de los meses tan duros que hemos vivido como consecuencia del Covid-19, más allá de las importantes ayudas económicas municipales aprobadas para empresas y familias.
De esta manera, recientemente estuvimos en Fitur, donde presentamos un nuevo video promocional de la localidad; hemos contratado publicidad en el Aeropuerto de Málaga, como mínimo hasta finales de año, también para promocionar la imagen del municipio. y hemos contratado numerosas acciones publicitarias en prensa y radio, tanto a nivel regional como nacional. Lo anterior sin olvidar la campaña Vente a vivir a un pueblo, en la que también tenemos puestas muchas expectativas.
Por otra parte, es satisfactorio observar que los principales hoteles de la ciudad abrieron sus puertas en mayo, y también se detecta algún movimiento en materia de inversión, aunque aún no podamos dar datos de operaciones concretas.
El residencial, por su parte, está siendo una de las grandes estrellas post-pandemia, e incluso durante la misma, con mucho interés de los mercados belga, holandés, sueco y noruego, que se suman al británico, que sigue siendo dominante. De hecho, debido al Brexit, muchos británicos se empadronaron en Benahavís antes de finalizar 2020, y otros muchos ciudadanos, tanto españoles como extranjeros, han establecido aquí su residencia impulsados por el teletrabajo. Todo lo anterior hasta el punto de haberse incrementado un 22% el empadronamiento en la ciudad desde que comenzó la crisis sanitaria, en gran medida atraídos por esas dos terceras partes de término municipal protegido que tiene Benahavís, una joya para quien busca naturaleza y espacios abiertos.
Ricardo Arranz
Presidente de las Federaciones Española y Andaluza de Urbanizadores y Turismo Residencial y de Grupo Villa Padierna
¿Qué pueden hacer las administraciones y qué pueden hacer los empresarios por el sector turístico?
Redoblar esfuerzos y establecer pautas en común. Ir de la mano y coordinados. Ser ambiciosos y valientes. Y no temer al futuro. Estamos ante una nueva perspectiva que nos obliga a encarar los próximos meses con decisión. Soy optimista. La vacunación está dando resultados en España y en Europa. Estos meses las fronteras se abrirán como ya lo han hecho Italia y Grecia. Es necesario que las administraciones públicas, empezando por el gobierno central, sean conscientes de lo mucho que nos jugamos en los próximos tiempos. Las administraciones han de ser sensibles a las peticiones de los empresarios turísticos. Es más necesario que nunca que se nos escuche, que se nos haga caso, que se apliquen las medidas que con tanta cordura y sentido común venimos reclamando desde hace años. Todo ello redundará en beneficio de todos.
Hacia qué tipo de producto cree que deben apuntar las inversiones en los próximos años
Es necesario fortalecer el empleo que tenemos y crear nuevas oportunidades después de un tiempo tan duro como el que hemos padecido. Para ello es necesario apostar más que nunca por el turismo de lujo, por la formación continua de los trabajadores, las extensiones de las ayudas públicas y la paulatina apertura de las fronteras internacionales a países de larga tradición turística en nuestro país. En Andalucía y más concretamente en la Costa del Sol todo pasa por una apuesta decidida por la calidad.
