Poste Italiane Spa - sped. abb. postale DL.353/ 2003 (conv In. 27/02/2004 n.46) art.1 comma 1,DCB Milano
Anno 11 n. 23 2017
CONDOMINIO!!! Fascicolo (elettronico) di Fabbricato Seminterrati: si può abitare 24 Novembre 2016
Tutti i Soci
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Condominio!!! “CONDOMINIO!!! - NUOVE SFIDE PER UNA GESTIONE PROFESSIONALE DELL’IMMOBILE” - come è andata
Visita il sito www.eureos.it per conoscere le date e i luoghi degli eventi di aggiornamento per gli Amministratori di Condominio 23 Novembre 2017 Convegno Annuale APAC
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SOMMARIO Editoriale: Ing.Stefano Milanesi ENUOVO ADEMPIMENTO A CARICO DELL’ L’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO NECESSARIO AL PROGETTO ‘DICHIARAZIONE PRECOMPILATA’ DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE - Commento Novità per agli amministratori che desiderano entrare in APAC e per i familiari di Soci APAC.
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Regione Lombardia vota per il recupero edilizio dei Seminterrati
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Considerazioni: Usciremo dal tunnel (6)
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Convenzioni Aggiornamento: Fascicolo (elettronico) di Fabbricato Sociale MEDICI VOLONTARI ITALIANI ED APAC: UNA SIMBIOSI VIRTUOSA Aggiornamento CONDOMINIO!!! 24 Nov 2016- NUOVE SFIDE PER UNA GESTIONE PROFESSIONALE DELL’IMMOBILE COME E’ ANDATA
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Recensioni
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Tecnologia Un materiale ispirato alle ossa rivoluziona il futuro del mondo delle costruzioni
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Cultura Motti detti citazioni e sentenze
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PROFESSIONE IMMOBILIARE Pubblicazione trimestrale Direttore responsabile: Ing. Stefano Milanesi Editore EUREOS srl sito web: www.eureos.it e-mail: professioneimmobiliare@eureos.it Promozione e Sviluppo Eureos srl Grafica e Stampa presso Tipografia Il Punto Rosso Services S.r.l. Via Ambrogio Alciati, 5 – 20146 Milano info@ilpuntorossoservices.com Al numero 23 di Professione Immobiliare hanno collaborato: Lorenzo Milanesi, Stefano Milanesi, Patrizio Marini, Carlo Geri, Faustino Boioli.
Nives
Castenetto
Registrazione Tribunale di Milano n. 187 del 20 marzo 2007 Testata iscritta al Registro Operatori di Comunicazione (R.O.C.) n. 15634
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EDITORIALE NUOVO ADEMPIMENTO A CARICO DELL’ L’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO NECESSARIO AL PROGETTO ‘DICHIARAZIONE PRECOMPILATA’ DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE - Commento
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l nuovo adempimento a carico degli amministratori di condominio riguarda la trasmissione telematica all’Agenzia delle Entrate di tutti i dati riguardanti: 1. le spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio 2. le spese di riqualificazione energetica sulle parti comuni di edifici residenziali 3. l’acquisto di mobili arredi finalizzati alle parti comuni L’adempimento ha validità retroattiva e ricade in capo all’amministratore che era in carica al 31 dicembre, si applica su tutti gli interventi relativi all’anno 2016. Il termine per la comunicazione dei dati all’Agenzia dell’Entrate è il 28 febbraio 2017, per essere utilizzato per le dichiarazioni dei redditi dei contribuenti. Le informazioni da trasmettere all’ agenzia delle entrate corrispondono a quelle che oggi l’amministratore indica nella certificazione cartacea (che rimarrà ancora valida ed obbligatoria), con la quale attesta di aver compiuto tutti gli obblighi previsti dalle detrazioni e di essere in possesso della documentazione originale, e calcola la somma corrispondente ai millesimi di proprietà di cui il possessore e/o l’utilizzatore può tener conto ai fini della detrazione. Si aggiungono i dati catastali per identificare l’unità abitativa. E’ importante, vista la responsabilità dell’amministratore , che al momento della delibera di lavori straordinari , i condomini attestino per iscritto all’amministratore chi è il beneficiario delle detrazioni fiscali e con che quota. Una garanzia in più a fronte di un accertamento dell’agenzia dell’entrate. Accertamento con attestazione scritta, del codice fiscale del beneficiario che ha diritto alla detrazione. (il soggetto che ha effettuato il pagamento anche se diverso dal proprietario). L’amministratore non ha nessuna certezza della provenienza
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dei soldi versati dagli inquilini. Le specifiche tecniche per la trasmissione telematica delle nuove certificazioni sono già state pubblicate dall’agenzia dell’entrate e disponibili per la consultazione sul sito dell’Agenzia. Le software house sono state contattate
omissioni di dati di caricamento di un solo condomino, di eliminare la singola unità abitativa con soggetto beneficiario invece che tutti gli altri aventi diritto in condominio. Francesca Di Guida
Commento
per adeguare i programmi al nuovo adempimento. APAC, in qualità di associazione accreditata, dietro invito dell’Agenzia stessa, ha partecipato ad un tavolo di confronto sul tema presso la sede di Roma dell’Agenzia delle Entrate, sollevando alcuni dubbi quali: • Necessità di creazione di un software di compilazione per piccoli amministratori che non hanno investito in un software gestionale ; l’Agenzia delle entrate svilupperà un software di compilazione. • Possibilità di non inserire codice fiscale nel caricamento dati quando si tratta di soggetto estero che non ne è provvisto. Il campo può essere facoltativo per il primo anno. • Possibilità di non inserire codice fiscale quando siamo in presenza di Eredi per successione dove ancora l’asse ereditario non è chiaro comunicato o reperibile. Per il primo anno saranno flessibili sul punto . • Intervento antisismico in zone ad alta pericolosità, possibilità di rendere l’adempimento non obbligatorio. • Possibilità, nel caso di errore e/o
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Abbiamo pubblicato le note che la nostra referente di Roma Francesca Di Giuda ha redatto per informare i nostri soci di quanto stava avvenendo. Viene peraltro naturale pensare che, mentre le Associazioni di categoria come la nostra, hanno fatto di tutto per dare soddisfazione all’Agenzia delle Entrate nell’ottica di consentire di raggiungere il risultato, non vi è stata nessuna considerazione per il fatto che: - si obbligava l’intera popolazione condominiale italiana a fornire rapidamente ai propri amministratori dati non sempre immediatamente disponibili per tutti; - si costringevano gli studi amministrativi a uno sforzo immane di raccolta dati ed elaborazione degli stessi in tempi non compatibili con le scadenze; - si dimenticava che gli amministratori hanno dei contratti che prevedono determinate attività a fronte delle quali percepiscono un compenso: se le attività aumentano, il compenso si deve adeguare e il risultato è un aumento dei costi per i condomini. Insomma, per garantire un risultato importante, ma non strategico, si è generato un grande problema ed un ulteriore costo, proprio in un momento nel quale di queste cose non ce n’era proprio bisogno. E per finire ricordiamo che ancora una volta si chiedono dati che sono già in possesso di chi li chiede. Tutto ciò con l’obbiettivo della semplificazione. Stefano Milanesi
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NOVITA’ Regione Lombardia vota per il recupero edilizio dei Seminterrati
L
’idea è quella di generare nuovi alloggi. Alcuni ritengono viceversa che il risultato sia quello di relegare i più poveri ai margini “sottoterra”. Il consiglio regionale della Lombardia ha approvato una legge regionale che renderà più semplice recuperare i seminterrati e renderli abitabili. Il recupero viene classificato tra gli interventi di ristrutturazione edilizia senza una preventiva approvazione del piano attuativo. Occorre che vengano rispettati alcuni vincoli al fine poter recuperare un seminterrato. Il seminterrato: • dovrà essere “legittimamente realizzato”, ovvero doveva già essere definito in tal modo al momento della realizzazione dell’edificio; • dovrà rispettare le prescrizioni igienico-sanitarie
• dovrà essere posto in edifici già serviti da tutte le urbanizzazioni primarie.
• dovrà rispettare le esigenze di sicurezza statica degli edifici • la sua altezza non potrà essere meno di 2,40 metri. • il recupero dovrà prevedere misure per contenere i consumi energetici. • non avrà la possibilità di essere recuperato per finalità di culto • altri vincoli ancora. Entro i 120 giorni successivi all’entrata in vigore della legge,
ciascun Comune potrà disporre l’esclusione di parti del suo territorio dall’ambito di applicazione della legge, per esigenze legate alla tutela paesaggistica o igienico sanitaria, al rischio idrogeologico e alla difesa del suolo. Il provvedimento ammette il recupero dei seminterrati in deroga ai limiti e alle prescrizioni dei Pgt e dei regolamenti edilizi. Link al sito: http://www.consiglio.regione. lombardia.it/banchedati/elencogen e r a l e a t t i ? p _
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CONSIDERAZIONI
USCIREMO DAL TUNNEL? (6) U
sciremo dal tunnel? Chissà? Un’altra semplice considerazione: Passa il tempo, ma non vi sono schiarite e l’uscita dal tunne appare sempre lontana. Oggi ci riferiamo al fatto che nonostante tutte le difficoltà che la popolazione Italiana deve affrontare quotidianamente per “sbarcare il lunario”, nessuno si da da fare per dare una importante sforbiciata ad una delle spese più importanti che si presenta di fronte a tutti: quella della gestione del condominio. I nostri Soci hanno ricevuto più volte sollecitazioni importanti in questo senso, con l’obiettivo di limare tutto ciò che è limabile, di ridurre i compensi al minimo e di impostare piani di manutenzione finalizzati al risparmio. Ma noi siamo 800 e gli amministratori italiani 100.000. Le altre Associazioni cosa fanno? Attendiamo un segnale chiaro. Insomma, l’elenco delle cose da fare e le soluzioni sono già scritte: bisogna passare ai fatti. SM.
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AGGIORNAMENTO
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Fascicolo (elettronico) di fabbricato L’Ordine degli ingegneri della Provincia di Milano e l’ordine degli Architetti della Provincia di Milano in collaborazione con Eureos co-organizzano il seguente Corso di Aggiornamento:
Data 31 Marzo 2017 08:30 - 18:00 Luogo Milano, Hotel Crivi’s - Corso di Porta Vigentina, 46 20122 Milano, Italia 3408070232 - 02 58311597 - 348 7098604 segreteria@eureos.it www.eureos.it PROGRAMMA
31.03.2017 ore 8.30 – ore 18 - coffee break ore 11 - light lunch ore 13-14 - coffee break ore 16 ore 17,30 18.00 test finale di valutazione Breve abstract La necessità di conoscere in ogni momento lo stato delle varie componenti che costituiscono un edificio, sia dal punto di vista fisico che amministrativo, la necessità di avere un luogo fisico e virtuale dove tenere i dati aggiornati, le continue richieste di documentazione dalla pubblica amministrazione in tutti i formati disponibili ed il continuo modificarsi delle normative, porta ad una chiara necessità di disporre di un archivio accessibile, fruibile, disponibile e sicuro ove ricoverare tali dati in formati standardizzati. Tali necessità si interfacciano in modo dirompente con quelle di carattere manutentivo, fiscale e amministrativo al fine di rendere efficace qualsiasi intervento programmato. E’ per tali motivi che risulta essenziale, fare il punto della situazione iniziando proprio a confrontarci sui concetti base della gestione dei dati dei fabbricati, della loro fruibilità ed interconnessione e della utilità assoluta di utilizzare nel migliore die modi tutti gli archivi esistenti evidenziando le varie ipotesi/soluzioni a disposizione.
Studio Parola Viale Tunisia 37 - 20124 Milano MI tel/fax: 02 5831 1597email: parolastudio2@gmail.com
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Argomenti trattati - Presentazione del corso – Premesse – Scopo del corso - Oggetto - La storia - Definizioni e concetti - Identificazione del fabbricato - Documentazione relativa alla struttura, agli impianti ed alla sicurezza - Chi deve fare predisporre il fascicolo del fabbricato ed a chi può essere conferito l’incarico - Chi deve custodire ed aggiornare periodicamente il fascicolo del fabbricato - Come si deve procedere quando non sia possibile reperire tutti i dati richiesti - Quali sono i costi previsti - Come si deve procedere nel caso di riscontro di criticità strutturali e/o impiantistiche - Le connessioni con altri settori - Sicurezza e fascicolo del fabbricato - Realizzazione della base dati - Sfruttamento dei database esistenti - Schema del fascicolo del fabbricato - Gestione del fascicolo attraverso software dedicati. - Condominio: dalla analisi dei fattori al fascicolo Conclusioni Esempi concreti
Docenti: Ing. Giancarlo Parola – Arch. Fiammetta Parola – Ing. Stefano Milanesi Responsabile scientifico: Ing. Stefano Milanesi Quote di iscrizione Iscritti Ordine Ingegneri/Architetti Milano e Soci APAC € 110 + IVA Non soci € 140 + IVA il pagamento dovrà essere effettuato a mezzo bonifico bancario a EUREOS srl IT16 K031 1101 6130 0000 0019 174 e dovrà essere inviata copia del bonifico a iscrizioni@eureos.it
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PROGETTAZIONE: Restauro conservativo SOCIALE PROFILO PROFESSIONALE di Carlo Geri Dopo la Laurea in Ingegneria Elettrotecnica al Politecnico di Milano ed il Perfezionamento in Telefonia al Politecnico di Torino, è seguita un'esperienza professionale trentennale nel Settore dei VAS, Value Added Services, in ambito nazionale ed internazionale a livello di PTT e non. Volontario di Medici Volontari Italiani - Onlus, è Responsabile del Progetto: Il TELEFONINO, IL TUO SALVAVITA. Una WEB APP che persegue, in situazioni internazionalmente conosciute come I.C.E., In Case of Emergency, la finalità di superare l' anonimato medico-sanitario di chi necessita di soccorso e, nel contempo, di incrementare l' efficienza ed efficacia dell' intervento dei soccorritori. Quanto sopra trova attualmente applicazione nel Progetto del Comune di Milano : CITTADINI PIU' COINVOLTI & PIU' SICURI, a favore delle cosiddette Frange deboli. Progetto inserito nella lista Milano Smart City/Smart People.
MEDICI VOLONTARI ITALIANI ED APAC: UNA SIMBIOSI VIRTUOSA
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ben vedere, con l’ultimo intervento di “Medici Volontari Italiani - Onlus”, nel prosieguo MVI, all’ incontro APAC del
24/11, sono già 5 le partecipazioni di MVI alle iniziative APAC, ovvero 2 articoli sulla rivista “Professione Immobiliare” e 3 presentazioni agli incontri annuali. E questo a far data dal 2012. Dette partecipazioni, anche se hanno avuto una genesi alquanto estemporanea e con due autori diversi, purtuttavia sono legate da un “fil rouge” che dà loro la conseguenzialità di un discorso coerente. Ovvero di suggerire come potrebbe caratterizzarsi il ruolo e l’ attività dell’ Amministratore di condominio alla luce delle trasformazioni culturali e sociali che impattano la vita di tutti noi con la forza di uno tsunami. Cinque anni non sono molti, ma neanche pochi rispetto alla velocità di come avvengono le cose nell’ era di Internet. In particolare i temi trattati sono stati :
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1) lo sviluppo di un’ economia di condominio 2) I nuovi servizi di condominio soprattutto per le frange deboli (nuove tecnologie, Defib ) 3) altro ? Un adagio spagnolo afferma che “solo chi ti vuol bene, ti dice certe cose”, anche se voler bene ad un Amministratore mi sembra un po’ troppo, diciamo che un certo sentimento di benevolenza lo si può provare.... e quindi c’è stata un po’ di presunzione da parte di MVI nel suggerire che le tematiche di cui sopra dovrebbero entrare a far parte integrante della cultura del ruolo dell’ Amministritaore di condominio e conseguentemente nella sua attività. All’interno di questo suggerimento, c’era anche la richiesta, non tanto esplicita, di ricevere riscontri e suggerimenti su aspetti e temi che solo chi è quotidianamente coinvolto può conoscere. Diciamo che in ultima analisi, c’è la presunzione di poter suggerire la trasformazione di un’
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ATTIVITA’ in una MISSIONE ! Si può anche affermare che la trasformazione di cui si è appena detto è qualcosa che culturalmente rientra nella “Digital Transformation”, DT, e quest’ultima non è qualcosa che avviene nei laboratori o nelle cantine di scienzati o creativi particolarmente fantasiosi. Bensì avviene nella tasca di ognuno di noi....nella tasca in cui teniamo il nostro “digitale” personale, lo Smartphone, quando lo colleghiamo alla parte cretiva della nostra mente ! Ed è proprio questa la sfida che ognuno di noi è obbligato oggigiorno ad affrontare e come detto nella conclusione della presentazione da parte del Presidente MVI il 24 u.s.: coloro che non si accorgono del cambiamento, corrono il rischio che il cambiamento non si accorga di loro ! MEDITATE AMMINISTRATORI MEDITATE Faustino Boioli Milano 13/12/16 Presidente
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MOSTRE CONVEGNI AGGIORNAMENTO
CONDOMINIO!!! 24 Nov 2016NUOVE SFIDE PER UNA GESTIONE PROFESSIONALE DELL’IMMOBILE
COME E’ ANDATA Patrizio Marini Laureato in economia alla Cattolica, nel ruolo di responsabile amministrativo per 37 anni si è occupato di contabilità, bilanci e gestione amministrativa del personale in PMI industriali, commerciali e di servizi. È stato amministratore di piccoli condomini negli anni ’90 ed in base alla riforma ha conseguito nel 2015 l’abilitazione alla professione, associandosi poi ad APAC.
O
spitato ancora una volta dalla Casa dell’Energia di piazza Po, lo scorso 24 novembre si è svolta l’edizione 2016 del convegno di aggiornamento e formazione “CONDOMINIO!!!”. Alla presenza dell’attento pubblico di professionisti intervenuto all’evento organizzato da APAC ed EUROS, l’Ing. Milanesi ha introdotto i temi poi sviluppati dagli operatori di settore che hanno portato la loro esperienza e professionalità al servizio degli amministratori di condominio, consentendo a questi ultimi di accrescere ancor più le proprie conoscenze e competenze su materie di vasto interesse per la gestione e la tutela del patrimonio immobiliare di coloro che si affidano al loro operato. Il primo intervento è stato svolto da TUBUS SYSTEM, azienda che opera nella ricostruzione delle tubazioni di scarico delle acque bianche e nere che già in passato aveva partecipato al
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Convegno. I Sigg. Fugazza e Santagada hanno ricordato come gli scarichi degli edifici costruiti oltre 50 anni fa siano a rischio di rotture e come questo incida sui premi richiesti dalle Compagnie assicurative. Gli interventi volti a riparare singole rotture sono in realtà semplici palliativi, volti a rinviare la risoluzione definitiva del problema. È su questa considerazione che si inserisce la proposta di TUBUS SYSTEM: previa indagine endoscopica per accertarne le condizioni, l’azienda procede alla pulizia ed alla eliminazione dei detriti presenti nelle tubazioni in essere, per poi provvedere al loro successivo rivestimento con speciali resine in grado di ripristinare l’originaria funzionalità degli scarichi creando al loro interno una vera e propria nuova tubazione autoportante, avente solidità e resistenza tali da poter venire garantita per molti anni. La tecnica è applicabile anche alle pilette dei terrazzi che sfociano in gronde interne (scarichi con tubazioni annegate nelle facciate dell’edificio). La tecnologia impiegata, che è applicabile su tubazioni di diametro
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da 50 a 250 mm. realizzate con qualsiasi materiale, consente non solo di intervenire a costi competitivi, ma anche di limitare i disagi che interventi di questo genere, svolti con i classici metodi demolitori, impongono necessariamente ai condomini sia per la durata sia per i fastidi nei singoli appartamenti. L’azienda offre inoltre un innovativo servizio rivolto ai condomìni potendo svolgere mappature degli impianti di scarico di singole unità immobiliari. TRENTINO SICUREZZA, specializzata nei sistemi di sicurezza del lavoro, ha ricordato come l’amministratore sia responsabile nel condominio (civilmente e penalmente) quale datore di lavoro. Da ciò consegue l’importanza di affidare l’esecuzione delle opere di manutenzione a soggetti affidabili in possesso delle necessarie competenze e che facciano operare il proprio personale in condizioni di sicurezza utilizzando i DPI previsti dalla legge. L’art. 26 del T.U. sulla salute e sicurezza sul lavoro impone inoltre all’amministratore di collaborare per risolvere il problema sicurezza: egli deve perciò prima di tutto comprendere il problema “sicurezza” per poterlo valutare prima di dare inizio ai lavori, verificando anche che il personale sia dotato dei corretti strumenti di protezione individuale e per la riduzione dei rischi, in particolare da cadute. TRENTINO SICUREZZA può fornire
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MOSTRE CONVEGNI AGGIORNAMENTO dispositivi individuali di qualità ed installare linee di vita sui tetti dei condomini a costi competitivi. È intervenuto per un breve saluto il Dr. Marco Ognibene, coordinatore della sede APAC di Modena, il quale ha manifestato la soddisfazione per i livelli dello sviluppo associativo nella sua provincia. L’intervento di Elia Brunetti di EBVOLUTIO ha evidenziato nuovamente le responsabilità dell’amministratore con riguardo alla sicurezza nel condominio verso qualsiasi soggetto vi si trovi ad operare o ad abitare: i dipendenti, gli appaltatori, ma anche i condomini stessi. Minimizzare i rischi è sempre prioritario e per farlo occorre innanzitutto redigere
contemporanea a tutti i condomini i fatti di interesse, quali l’avvenuta riparazione di un ascensore o la proposta di una data per l’assemblea. I condomini possono a loro volta rispondere o fare comunicazioni, avvisando del guasto ad un impianto, segnalando un problema o approvando la data proposta per l’assemblea. L’app, che gestisce più condomìni e viene offerta in prova per 30 giorni, può anche fungere da bacheca condominiale digitale. L’Ing. Villani di EXPLAN CONSULTING, che si occupa di innovazione tecnologica e strumenti digitali per la manutenzione degli immobili, ha evidenziato come il ruolo dell’amministratore di condominio stia evolvendo in quello di building manager (BM), figura che gestisce il servizio di
attiva nel processo: ad es., segnalano un guasto, dopodiché il sistema automaticamente gestisce l’intervento del riparatore, il quale - attraverso l’utilizzo di una app - diviene anch’egli parte del processo. Attraverso un sito accessibile a condomini e riparatori, che diventano parti attive nel processo, il sistema gestisce le richieste di manutenzioni improvvise (non programmate). Il condomino può aprire un ticket per segnalare un guasto: a ciò consegue in modo automatico l’emissione di un avviso per il fornitore e, una volta eseguito l’intervento, il sistema avvisa condomini e amministratore dell’avvenuta riparazione chiudendo il ticket. È possibile programmare la manutenzione e ridurne i costi: le spese condominiali possono così diminuire del 10%, accrescendo nel contempo il valore della proprietà di un altro 10%. Il sistema gestisce anche eventuali assets condominiali, nonché creare e gestire il fascicolo di condominio. EXPLAN CONSULTING offre alle aziende di manutenzione il sw PLAN. gei per la gestione delle manutenzioni sia programmate che urgenti. DEL BÒ è una storica azienda operante nell’installazione e manutenzione degli ascensori: nel suo ampio intervento l’Ing. Saliva ha ricordato come la normativa sugli ascensori sia in fase di continua transizione. Alle norme di settore (DPR n. 162/1999, riordinato dal D.M. n. 37/2008) si aggiunge ora la nuova Direttiva
il documento di valutazione dei rischi (DVR) effettuando un check-up tecnico e predisponendo poi il documento unico di valutazione dei rischi (DUVRI): comprendere dove si trovano i rischi spesso non è semplice, motivo per cui può essere importante la collaborazione professionale che EBVOLUTIO offre quale consulente in materia di sicurezza e antincendio. J&M, società attiva nella fornitura di servizi di IT, ha creato un app interattiva per i condomìni (denominata “Casa J&M”) che permette agli amministratori di comunicare in
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amministrazione per il suo cliente (il condominio) operando per svilupparne l’economia interna. Il BM deve possedere competenze ampie (normative, catastali, urbanistiche, informatiche, commerciali) ed in questo può essere assistito da un consulente e da un servizio di IT mirato. EXPLAN CONSULTING fa da facility manager per raggiungere la digitalizzazione del processo di gestione del condominio e delle attività che ad esso si riconnettono (manutenzione, gestione, ecc., inclusa la gestione documentale). I condomini possono diventare parte
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MOSTRE CONVEGNI AGGIORNAMENTO 2014/33/CE, che manda in pensione il DPR 162/1999. Fra i doveri dell’amministratore vi sono la trasmissione dei documenti di avvenuto collaudo e della comunicazione di richiesta di attribuzione del numero di matricola e la corretta conservazione dei documenti di impianto. In mancanza di comunicazione al Comune, l’attuale legge ne consente l’invio tardivo, a patto però che essa sia accompagnata dal referto di una nuova verifica da parte dell’installatore (in seguito alla verifica straordinaria deve essere emessa una nuova dichiarazione di conformità da trasmettere al Comune entro 60 gg.) Il plico va trasmesso da ogni amministratore al suo successore insieme al libretto di immatricolazione: è pertanto importantissimo verificare al passaggio di consegne che la documentazione dell’ascensore sia in
istruito ed autorizzato dal proprietario o dall’amministratore. Dunque, a propria tutela, sarebbe buona norma che l’amministratore comunicasse al manutentore i nominativi delle persone autorizzate alla manovra, le quali poi in sua presenza la eseguiranno in simulazione di guasto affinché il manutentore ne attesti l’avvenuta istruzione. La manutenzione ordinaria deve risultare da un piano di interventi programmati che preveda sia la verifica semestrale di funi, isolamento elettrico ed efficienza della connessione di messa a terra sia gli interventi di sostituzione ordinaria delle parti soggette ad usura (funi, pastiglie frenanti). Se un’ispezione periodica dà però esito negativo, per poter certificare che l’impianto è tornato in regola va effettuata una verifica straordinaria, e lo stesso avviene nel caso che si sia verificato un incidente di notevole importanza (anche senza infortunati) oppure dopo un
regola. Inviando la comunicazione occorre indicare anche il nominativo dell’impresa che fornirà la manutenzione ordinaria e di quella che eseguirà le verifiche ispettive periodiche. Il DPR n. 162/1999 prevede che, oltre che dal manutentore, la manovra di emergenza dell’ascensore possa essere eseguita anche dal custode (o da altra persona competente), purché
prolungato f e r m o dell’impianto. Statisticamente, il numero di infortuni più elevato è originato dalla presenza di “gradini” al piano (= mancato livellamento fra piano cabina e
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pianerottolo). Il dispositivo di riporto al piano riporta al piano la cabina nel caso di mancanza di energia elettrica, permettendo la discesa dei passeggeri: sugli impianti di tipo oleodinamico è obbligatorio, mentre è opzionale su quelli a funi. Per le “vecchie installazioni” (ante 1999), in occasione della prima verifica da loro svolta gli enti ispettivi devono rilasciare una lista con l’indicazione di tutte le non conformità dell’impianto rispetto alla normativa vigente oggi: l’amministratore dovrà fare in modo che queste non conformità vengano eliminate prima della successiva ispezione ottenendo il rilascio della certificazione di conformità alla Direttiva CE, giacché in mancanza
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MOSTRE CONVEGNI AGGIORNAMENTO l’impianto dovrà essere fermato. Ma non è tutto: premesso che per gli impianti avviati dal 1999 si parla di “nuove installazioni”, le novità post 1999 sono due, obbligo di installazione del telesoccorso in cabina e norme per la messa in esercizio ex art. 12, DPR n.
Il Dr. Boioli ha sponsorizzato l’installazione del DAE (defibrillatore automatico esterno) nei condomini, spiegando che il 65% degli arresti cardiaci avviene in casa (non al lavoro o facendo sport). In merito al condominio solidale, ha
Il fascicolo di condominio è strettamente connesso alla manutenzione: a) permette di sapere come è fatta la struttura, come è costruita, quando, perché e su quali parti si sia intervenuti con manutenzioni; b) contiene i certificati di idoneità
162. Il telesoccorso (o teleallarme) non presente o non funzionante equivale per il giudice al mancato soccorso: in un secondo momento è stato anche reso obbligatorio il controllo automatico di funzionamento del telesoccorso stesso, motivo per cui una quota di nuove installazioni = impianti comunque installati dopo il 1999) ne è sprovvisto. L’amministratore in questi casi deve attivarsi per far integrare l’impianto con tale dispositivo, perché ne è responsabile in qualità di datore di lavoro e rappresentante del condominio.
chiarito che welfare di condominio significa migliorare la qualità di vita in comune attraverso l’introduzione di gruppi di acquisto, della badante o della colf di condominio, colf di condominio, della lavanderia comune, della biblioteca di condominio in cui scambiare libri, e così via. In tutto questo l’amministratore può aiutare informando, facendo conoscere questa possibilità, o anche sensibilizzando gli anziani sulle possibili truffe e sui problemi della sicurezza.
statica e di agibilità, i dati catastali, le modalità d’uso e manutenzione degli impianti, il CPI, ecc. L’amministratore deve far capire l’importanza del fascicolo che ne giustifica il costo realizzativo. Il nuovo Regolamento edilizio 2014 di Milano prevede l’obbligo del fascicolo di fabbricato per tutti gli edifici di nuova costruzione oppure oggetto di sostituzione o ristrutturazione edilizia e ampliamento, ma anche che entro 5 anni dalla sua entrata in vigore tutti gli edifici che hanno più di 50 anni vengano sottoposti a verifica di idoneità statica e che per ognuno venga predisposto il fascicolo di fabbricato. Il fascicolo dovrà poi essere conservato dall’amministratore e trasmesso al suo successore, mentre copia della certificazione di idoneità statica dovrà essere allegata agli atti notarili di trasferimento della proprietà. Su questi temi APAC terrà prossimamente un corso di
Per AREU (Azienda Regionale Emergenza Urgenza) il dr. Faustino Boioli dell’ dell’Associazione Medici Volontari Italiani ha aggiornato sulle esperienze in corso per il soccorso medico in condominio e sulle possibilità di diffondere forme di condominio solidale.
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L’intervento dell’Ing. Giancarlo Parola dello STUDIO PAROLA ha trattato della manutenzione programmata e dell’istituzione del fascicolo di condominio. L’Ing. Parola ha ricordato come la manutenzione preventiva sia importantissima, significando per il condominio risparmi e accrescimento del valore del bene.
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MOSTRE CONVEGNI AGGIORNAMENTO aggiornamento. È seguita una breve relazione di FRANCESCA DI GUIDA, associata APAC di Roma, in merito all’incontro recentemente tenutosi presso l’Agenzia delle Entrate. Nel corso dell’incontro l’Agenzia ha imposto agli amministratori l’invio entro il 28/02/2017 dei dati di tutti gli interventi di recupero edilizio e per il risparmio energetico effettuati nel 2016 sulle parti comuni (anche per l’acquisto di arredi condominiali a ciò conseguenti) che diano diritto a detrazioni fiscali. Questo per fare controlli incrociati con i bonifici alle imprese, i compensi straordinari per gli amministratori, i costi del direttore lavori, il pagamento delle concessioni governative dovute. È stato fatto presente dagli amministratori che vi sono discrasie
nei dati, ad es. a causa delle date di pagamento non coincidenti con l’anno, ma l’Agenzia ha risposto che comunque l’ammontare portato in detrazione dai contribuenti nelle loro dichiarazioni non potrà mai superare il totale delle spese portate in detrazione (ossia, se anche le spese non fossero del tutto pagate, gli importi in detrazione saranno sempre inferiori ad esse, dato che si detraggono per cassa). Gli amministratori dovranno trasmettere i dati per via telematica: per ciascun condominio dovranno essere indicati i dati catastali, anagrafici, ecc. (da desumere dal registro di anagrafe condominiale). Il resoconto integrale dell’incontro verrà trasmesso a breve a tutti gli associati APAC. A chiusura del convegno l’Ing. Milanesi è intervenuto per segnalare
che nel corso del 2017 APAC metterà a disposizione degli associati numerosi incontri e seminari formativi. Infine, sul tema della compravendita delle attività professionali degli amministratori di condominio, l’Ing. Milanesi ha sottolineato come la cessione delle attività di uno studio comporti la cessione del know-how, del parco clienti, degli eventuali dipendenti e come per tali ragioni, in un’attività particolare qual è l’amministrazione immobiliare, cedere significhi soprattutto indirizzare i clienti verso il nuovo che acquista. APAC ed EUREOS si sono dunque preoccupate di mettere a disposizione validi professionisti che offrano adeguata consulenza a chi vende, determinando il corretto valore di cessione. Patrizio Marini
RECENSIONI Guida teorico-pratica per tecnici ed amministratori utile alla stesura del piano di manutenzione del condominio, documento rivolto ai fruitori dell’immobile e agli operatori di settore (progettisti, manutentori, impresari) per il miglior uso e manutenzione dei vari componenti edilizi e impiantistici condominiali. Non esiste una regolamentazione specifica per la stesura del piano di manutenzione di condominio, essendo Lo schema di piano proposto in questo volume trae spunto dalle norme sulla manutenzione esistenti ed è articolato come segue: –Conoscenza approfondita dell’immobile attraverso la raccolta di documenti e informazioni, con la stesura di schede riassuntive di anagrafica, complete dell’analisi dei componenti edilizi e del registro delle manutenzioni effettuate; –La redazione di un manuale d’uso di condominio, con le istruzioni rivolte ai suoi fruitori affinché possano utilizzare correttamente ogni componente dell’immobile; –La redazione di un manuale di manutenzione del condominio, con l’individuazione dei controlli e delle manutenzioni necessarie per ogni componente; –La redazione di un programma di manutenzione, che pianifichi nel tempo gli interventi e le conseguenti spese. La guida fornisce, per ogni componente edilizio o impiantistico che può essere presente in un condominio, una lista dei controlli e delle manutenzioni specifiche da effettuare, completa della programmazione temporale consigliata. Il software incluso, parte integrante della pubblicazione, consente di accedere alle seguenti utilità per la gestione del condominio: –Principali norme di riferimento citate nella guida; –Schede pratiche per la compilazione dell’anagrafica del condominio, per l’analisi dei componenti dell’edificio e per la registrazione dei controlli e delle manutenzioni; –Tabelle di lavoro specifiche per ogni singolo componente o impianto dell’edificio, utili per la pianificazione dei controlli, delle manutenzioni e delle spese. Le schede e le tabelle sono in formato RTF e possono essere compilate dall’utente e adattate alle specifiche esigenze del condominio. Anno: I edizione novembre 2016 - Libro Pagine 136 + Software 35 Euro - www.grafill.it LA VIA DI SCHENÈR. UN’ESPLORAZIONE STORICA NELLE ALPI (di Matteo Melchiorre) “…Immaginai che fosse venuto lì, scendendo dallo Schenèr, solo per dirmi che era tempo di lasciare il presente, nel quale avevo gironzolato a sufficienza, e di mettermi d’impegno a seguire le sue tracce nel passato…” In questo libro un po’ anomalo, pubblicato nel 2016, vengono narrate le vicende della via Schenèr, un antico sentiero d’alta montagna che congiungeva Feltre a Primiero e che era considerato, a seconda di chi lo attraversava, una “gola stupenda” o un’”orrido abisso”: pagina dopo pagina ci appare la vita plurisecolare che si svolgeva nelle e tra le due cittadine. Contrabbandieri, vescovi, nobili e popolani, essere umani ed animali, che percorrevano l’unica via di comunicazione tra le due vallate, sono i protagonisti di questo racconto, che in realtà è il frutto di una minuziosa ricerca storica. Un libro che si legge come un romanzo, ma che ci lascia il sapore della documentazione storica. Matteo Melchiorre (1981) si è laureato alla Cà Foscari di Venezia. Di professione storiografo, si occupa di storia economica e sociale del tardo Medioevo.- E’ ricercatore assegnista presso lo IUAV di Venezia. (Nives Castenetto)
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TECNOLOGIA
Un materiale ispirato alle ossa rivoluziona il futuro del mondo delle costruzioni “Io so con assoluta certezza di non possedere un talento speciale; la curiosità, l’ossessione e l’ostinata resistenza, unita all’autocritica, mi hanno portato alle mie idee” Albert Einstein
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ncominciano a svilupparsi nuove applicazioni della stampa 3D abbinata agli studi di nanotecnologia che avranno impatti significativi sul futuro prossimo delle costruzioni. In particolare si tratta di materiali compositi che imitano il tessuto osseo. I ricercatori MIT e Politecnico hanno prodotto nuovi materiali compositi che imitano le elevate caratteristiche meccaniche e lo straordinario equilibrio di resistenza e tenacità delle ossa. I ricercatori si sono ispirati all’osso come “materiale ideale” proprio perché mostra una notevole combinazione di proprietà meccaniche, difficilmente riscontrabile in materiali artificiali. Ad esempio, l’osso corticale, denso e compatto, fornisce un buon sostegno strutturale, mentre l’osso trabecolare, più poroso, offre un’ottima resistenza alla compressione. Entrambi hanno la capacità di rimodellarsi e autoripararsi, sotto l’effetto di sollecitazioni meccaniche. Combinando l’analisi del tessuto osseo ai principi dell’ingegneria, il team di ricercatori ha studiato il modo di utilizzare polimeri puri e la stampa 3D per creare nuovi materiali sintetici con una vasta gamma di proprietà ed applicazioni
Le future applicazioni della ricerca Tra le possibili applicazioni e i vantaggi di questo lavoro di bio-ispirazione figurano anche un maggior risparmio sui costi dei materiali, una maggiore sostenibilità e una maggiore sicurezza, soprattutto in applicazioni in cui il cedimento improvviso è molto comune, come nei gasdotti, nelle vasche di
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contenimento delle centrali nucleari e, si pensa, nelle strutture civili ove le probabilità di terremoto sono alte. La nostra impressione è che, in modo progressivi, ci si trovi di fronte ad una nuova rivoluzione assimilabile a quella che si è avuta a suo tempo con l’introduzione del cemento armato nelle costruzioni. La collaborazione tra i ricercatori del MIT e i docenti del Politecnico è stata sostenuta mediante il Progetto Rocca del MISTI-Italy Program. Il programma concede sussidi iniziali per aiutare ad avviare nuove iniziative di ricerca interistituzionali durante la fase sperimentale. Il Politecnico e il MIT, fondati entrambi agli inizi degli anni Sessanta dell’Ottocento, condividono la passione per l’innovazione attraverso rigorose indagini astratte e sperimentazioni ingegnose. La ricerca è illustrata nell’articolo Bone Inspired Materials by Design: Toughness Amplification Observed Using 3D Printing and Testing, pubblicato sulla rivista Advanced Engineering Materials da Flavia Libonati, autrice principale, Ricercatrice Affiliata del CEE e Ricercatrice Universitaria del Dipartimento di Meccanica del Politecnico di Milano. Tra i coautori figura anche Laura Vergani, Professoressa presso il Dipartimento di Meccanica del Politecnico. Advanced Engineering Materials, rivista internazionale e punto di riferimento nel settore della chimica, fisica e nanotecnologia, ha pubblicato un articolo su questa ricerca nata dalla partnership tra Politecnico di Milano e MIT. Fonte Alumni Polimi Luglio 2016 http://web.mit.edu/progettorocca/ about/index.html
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Il rinforzo strutturale Materiali Fibrorinforzati L’Italia ha sempre dimostrato, e il futuro aimè lo confermerà, di essere un paese molto sismico che unisce a questa caratteristica, una elevata edificazione con caratteristiche di scarsa resilienza rispetto all’evento sismico.
E’ chiaro che in un quadro di questo genere la presenza di soluzioni anche parziali alla problematica, rappresenta un valido aiuto alla salvaguardia del patrimonio edilizio e delle vite umane. Sempre nell’ ambito delle grosse novità presenti sul mercato con prodotti semplicemente reperibili vanno pertanto segnalati i materiali fibrorinforzanti. L’imponente patrimonio architettonico e, in genere, edilizio italiano comprende, oltre alle costruzioni storiche di grande valore storico e artistico, una vastissima gamma di edifici costruiti con utilizzo di calcestruzzo armato e laterizi leggeri. A distanza di alcuni decenni, e a causa di eventi sismici o per semplice decadimento delle caratteristiche proprie, questi edifici necessitano di interventi di miglioramento o adeguamento strutturale. Molti sono gli elementi che possono portare a un abbassamento dei livelli di sicurezza di tali edifici: - il degrado dei materiali può provocare sia la diminuzione della sezione resistente, - il peggioramento delle caratteristiche meccaniche della
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TECNOLOGIA struttura, - la variazione della destinazione d’uso di un edificio o la realizzazione di sovrastrutture che possono determinare un sovraccarico imprevisto negli elementi portanti. - eventi imprevedibili come i terremoti che possono causare danni localizzati o estesi all’intera costruzione.
Il miglioramento e l’adeguamento antisismico dell’edificio possono trovare una soluzione attraverso interventi di rinforzo delle murature che rispettino l’identità statica e architettonica del manufatto, con particolare attenzione ai principi della conservazione e della compatibilità dei materiali da costruzione utilizzati. Quando si affrontano interventi su edifici storici con valore architettonico elevato e/ addirittura con caratteristiche di protezione da parte della Sovraintendenza, le tecniche di rinforzo strutturale devono essere finalizzate sia al raggiungimento di un adeguato livello di sicurezza, ma anche garantire compatibilità e durabilità, ridotta invasività e possibilmente anche reversibilità dell’intervento.
Le tecnologie sono compatibili con le caratteristiche meccaniche delle murature consentendo un rinforzo non invasivo e che garantisce la conservazione del manufatto nel tempo oltre ad una sua stabilità e maggiore resistenza in caso di terremoti. I materiali fibrorinforzanti uniti a malte e collanti specifici e ad una grande professionalità nella posa in opera, consentono il ripristino e il consolidamento strutturale degli edifici con bassissimi impatti visivi e costi contenuti. Tali materiali hanno caratteristiche idonee al recupero ed al consolidamento di strutture danneggiate da eventi sismici o dal passare del tempo o all’aumento delle caratteristiche di resilienza delle strutture.
I prodotti in materiali fibrorinforzati (tessuti, barre, lamine e nastri in materiale composito) hanno anche la caratteristica di rendere più stabili le murature di suddivisione tra locali che spesso, crollando, generano schiacciamenti di persone che vivono all’interno dei locali medesimi.
Esami Corso di Aggiornamento Amministratori 2016-2017 Iscrizioni sul sito: wwww.eureos.it PROFESSIONE IMMOBILIARE
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PROGETTAZIONE: Restauro conservativo CULTURA
Motti detti citazioni e sentenze PROFILO PROFESSIONALE LORENZO MILANESI (1925) Ha pubblicato presso la Casa Editrice Rubbettino i seguenti libri: • CARMELA CUDA - Viaggio d’amore - nel 1997 • TIRAMISU’ - ossia l’incontenibile desiderio, nel 2002 • MONTAIGNE - Della Saggezza - , di cui ha curato la scelta dei testi e la traduzione dal francese, nel 2006. • MONTAIGNE - Socrate a cavallo. Giornale di viaggio in Italia (1580-1581) nel 2008 Chi desiderasse ottenere i quattro volumi può farlo tramite Internet sfogliando il catalogo sul sito della Casa Editrice Rubbettino:
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pprofitto dello spazio concesso da PROFESSIIONE IMMOBILIARE per proporre un sito dove possono trovare posto i detti antichi, i proverbi, i modi di dire, le citazioni, i motti, le sentenze, ecc. non soltanto per offrire ai lettori un momento di rilassamento, ma anche per mostrare loro come si siano potuti affermare nel tempo nonostante si tratti, frequentemente, di frasi brevi, adatte a imprimersi nella memoria, mercè formulazioni a volte assonanti o rimate, oppure per le “combinazioni” – che spesso propongono – in fatto di humour, pathos, furbizie, malizie e così via. Ogni lettore potrà constatare come sia luogo comune che questa materia esprima la sapienza dei popoli, anzi – piuttosto – la stupidità, l’ambiguità e l’incertezza (fatte salve le sentenze e le citazioni). E, strada facendo, se ne potrà accertare la contraddittorietà. Comunque sia, questo florilegio ha costituito nelle varie epoche – e costituisce tuttora – una componente non secondaria della già citata saggezza popolare. (Quando esiste, sarà fornita la versione originaria in lingua latina).
++++++++++ Andar col cembalo in colombaia (pubblicizzare fatti personali che dovrebbero rimanere nascosti). ++++++++++ Il popolo reputa bravo uno sciocco ben vestito. ++++++++++ L’avaro fatica e pena per dare ai posteri la pancia piena.. ++++++++++ L’amore è fecondissimo di miele e fiele. [Amor et melle et felle est fecundissimus] (Plauto). ++++++++++ Non vi è nulla di così assurdo che l’abitudine non renda accettabile. (Nihil esse tam absurdum, quod non commendet consuetudo) (Adagio latino). ++++++++++
Il
lavoro è il miglior companatico per la vecchiaia. [Senectuti labor obsonium optimum] (Apollonio) ++++++++++ C’è un criterio quasi infallibile per stabilire se una persona ti è veramente amica: il modo in cui riporta giudizi ostili o scortesi sul tuo conto. [Th. W. Adorno] ++++++++++ Quelli per cui il vestito è la parte più importante della persona, finiscono in generale per valere tanto quanto il loro vestito. [W. Hazlitt]. ++++++++++ Gennaio 2017 a cura di Lorenzo Milanesi
1 – Motti, detti, proverbi, modi di dire, citazioni, sentenze, ecc. L’abile, esperta e diligente mano ovunque vada non lavora invano. ++++++++++ In certi momenti difficili la salvezza sta nel non aver mosso nulla (Aegris nil movisse salus rebus) [Silvio Italico]. ++++++++++ Il birbante quando si arricchisce diventa galantuomo ++++++++++ Mi meraviglio che tu, muro, non sia ancora crollato per il dover sopportare il fastidio di tante ciance. (Admiror, paries, te non cecidisse ruinis, qui tot scriptorum taedia sustineas) [sui muri a Pompei].
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