Anno 15 n. 33 - Gennaio Febbraio Marzo 2021 Consulta Nazionale delle Associazioni degli Amministratori di Condominio:
In prima linea
SUPERBONUS E TELEASSEMBLEE: Poste Italiane Spa - sped. abb. postale DL.353/ 2003 (conv In. 27/02/2004 n.46) art.1 comma 1,DCB Milano
I TIMORI DEGLI AMMINISTRATORI
SUPERBONUS 110% E COMPENSO DELL’AMMINISTRATORE Gli eventi 2021 - Convegni - E-Learning - Lavori in quota
APAC:
Milano Lecce Modena Torino Padova Pescara Genova
SOMMARIO
PROFESSIONE IMMOBILIARE
Editoriale: Ing.Stefano Milanesi Il CORONAVIRUS: 2020 - 2021 Transizione e cambio di rotta
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Considerazioni ecobonus 2020 2022: Usciremo dal tunnel (15) Nuovi modelli per una società “PIL free”: riusciremo a trovarli prima di distruggere il pianeta?
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SUPERBONUS 110% E COMPENSO DELL’AMMINISTRATORE
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Consulta Nazionale delle Associazioni di Amministratori di Condominio: SUPERBONUS E TELEASSEMBLEE: I TIMORI DEGLI AMMINISTRATORI
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La parola all’avvocato: LE CONSEGUENZE SUL RECUPERO DELLA MOROSITA’ IN AMBITO CONDOMINIALE DELLA SENTENZA CASS. S.U. N. 19596 DEL 18 SETTEMBRE 2020 - Avv. V.Giola
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APAC Modena
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EUREOS - Opportunità: Aste Immobiliari
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Questioni Tecniche e riflessi sulla sicurezza: Novità al D.P.R. 462/01: tutti gli aggiornamenti introdotti nel 2020
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APAC Torino
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Attività Eureos 2020 Corsi in Programma
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Confermate le novità per agli amministratori che desiderano entrare in APAC e per i familiari di Soci APAC.
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Recensioni
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Convenzioni
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Pubblicazione trimestrale Direttore Responsabile: Ing. Stefano Milanesi Editore APAC sito web: www.apacitalia.it Promozione e Sviluppo Eureos srl. segreteria@eureos.it Grafica e Stampa presso Tipografia Il Punto Rosso Services S.r.l. Via Ambrogio Alciati, 5 – 20146 Milano info@ilpuntorossoservices.com Al numero 33 di Professione Immobiliare Gennaio Febbraio Marzo 2021 hanno collaborato: Stefano Milanesi, Marco Ognibene, Nives Castenetto, Giancarlo Parola, Valentino Giola, Licia Albertazzi, Luca Malfanti, Marco Panizza. Claudio Coda
Registrazione Tribunale di Milano n. 187 del 20 marzo 2007 Testata iscritta al Registro Operatori di Comunicazione (R.O.C.) n. 15634
Professione Immobiliare è organo ufficiale di: APAC Associazione Professionale Amministratori di Condominio
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foto Milanesi: Bergamo Piazza della Loggia
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EDITORIALE
Il CORONAVIRUS: 2020 - 2021 Transizione e cambio di rotta
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ari Soci,
siamo finalmente arrivati alla fine di un anno che definire orribile è probabilmente riduttivo.
accantoniamolo nei nostri ricordi. Va comunque ricordato l’enorme sforzo fatto da ciascuno di noi per
Auguriamoci di cuore che il 2021 sia diverso: i presupposti ci sono perché sia migliore del precedente. Si potranno realizzare tutti i progetti solo se ognuno di noi metterà la propria parte dando, come sempre, il massimo.
Il 2020 ci ha messo seriamente alla prova in tutte le dimensioni possibili: dalla sfera lavorativa a quella sociale, dalla vita affettiva a quella scolastica (per chi ha figli in quell’età), e forse sto dimenticando di citare altri aspetti non meno importanti. Ma il 2020 è finito e siamo ancora qui, insieme, con la stessa energia e gli stessi sogni di sempre, con tanti progetti in testa già in rampa di lancio o appena partiti. Mettiamoci alle spalle questo 2020 (anche se qualche cosa ci ha insegnato) e
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attivi tutti i canali di erogazione dei servizi e, in particolare, quello dedicato alla formazione e all’aggiornamento necessario a tutti Voi.
Auguriamo a tutti voi di passare delle serene festività natalizie mantenendo comunque alta la guardia in merito alle misure di prevenzione. dare continuità anche da remoto e in sicurezza alle nostre attività.
Ing. Stefano Milanesi Presidente APAC
Ci siamo prodigati nel mantenere
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CONSIDERAZIONI ECOBONUS 2020 2022
USCIREMO DAL TUNNEL? (16) Nuovi modelli per una società “PIL free”: riusciremo a trovarli prima di distruggere il pianeta? Lo spunto Leggendo l’articolo pubblicato su Domani del 28 Dicembre 2020 “L’anno in cui tutti siamo stati bocciati all’esame del Covid-19” di Piergiorgio Odifreddi, sono emersi alcuni spunti interessanti relativi alla gestione della pandemia, agli effetti della medesima ed alle possibilità (sprecata) che abbiamo avuto di correggere in modo importante la rotta. Usando le Sue parole, “la tragedia della pandemia ci ha offerto l’op-
portunità di ripensare i nostri sistemi economici, sociali, politici e religiosi. Invece di coglierla ci siamo affidati alla vecchia logica in cui lo stato salva il mercato e la superstizione scavalca la scienza”. Rimandiamo i nostri lettori alla lettura dell’articolo citato. E’ chiaro che la nostra rivista si occupa di un settore limitato (Progettazione edilizia, Real Estate, ...), ma pensiamo che possa essere un ottimo punto di partenza per sviluppare alcuni dei concetti espressi dallo stesso Odifreddi e mettere le basi per una cultura orientata al rispar-
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mio ed al riciclo, anziché del consumo e dello spreco. Professione Immobiliare ha sempre sostenuto questi concetti sin dal primo numero e sempre lo farà.
La svolta E’ però guinto il momento di mettere in pratica in prima persona questi concetti e di divenire i primi testimoni ed attori nel quotidiano della rivoluzione necessaria. Come già segnalavamo nello scorso numero, la pandemia è frutto di una serie di comportamenti e mutazioni generate dall’uomo (inurbamento, deforestazione, consumo di risorse, ecc.) che aumentano il rischio del verificarsi di simili disastri. Ribadiamo perciò la necessità che ognuno di noi nel proprio piccolo operi con la massima attenzione al fine di traguardare nuovi criteri dell’abitare, porre attenzione massima alla salubrità degli ambienti domestici ed al benessere fisico e psicologico di chi li abita. In quest’ottica, mai come oggi, i tecnici hanno la possibilità di indurre una trasformazione epocale: passare da una cultura indirizzata alla massimizzazione del PIL ad una nella quale l’indice prevalente possa essere il benessere ambientale e, quindi, umano. Non perdiamo anche questa occasione! .... ecobonus??? Stefano Milanesi
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SUPERBONUS SUPERBONUS 110% E COMPENSO DELL’AMMINISTRATORE
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l Decreto Legge 34/2020 (cd. Decreto Rilancio), convertito in Legge 77/2020 ha incrementato al 110% l’aliquota di detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021, a fronte di specifici interventi in ambito di efficienza energetica di interventi di riduzione del rischio sismico, di installazione di impianti fotovoltaici nonché delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici. La Guida dell’Agenzia delle Entrate cita che “le spese ammesse in detrazione comprendono sia i costi per i lavori edili relativi all’intervento di risparmio energetico, sia quelli per le prestazioni professionali necessarie per realizzare l’intervento stesso e acquisire la certificazione energetica richiesta. […], quelle relative alla fornitura e alla posa in opera di materiali di coibentazione e di impianti di climatizzazione, nonché la realizzazione delle opere murarie ad essi collegate”. Ma allora, il compenso dovuto all’amministratore per le attività svolte affinché il condominio da egli amministrato possa accedere alle detrazioni fiscali agevolate, rientra nelle spese ammesse in detrazione? A fornire la risposta al quesito è l’Agenzia delle Entrate, la quale in seguito all’Interpello 913-471/2020 chiarisce che, se l’amministratore si limitasse a ricoprire il ruolo di PROFESSIONE IMMOBILIARE
Committente, non sarebbe possibile inserire il suo compenso nelle spese ammesse alle detrazioni. Nello stesso documento l’AdE specifica che, qualora l’amministratore si configurasse non solo come Committente, ma anche come Responsabile dei Lavori (assumendo formalmente l’incarico e conseguentemente tutti i rischi,
come riportato nel Testo Unico sulla Salute e Sicurezza sul Lavoro D.Lgs. 81/08), il compenso per lo svolgimento di tale mansione rientrerebbe sicuramente nelle spese ammesse in detrazione. Il T.U. non prescrive particolari requisiti per ricoprire tale ruolo, ma allo stesso tempo gli attribuisce competenze prettamente tecniche e professionali inerenti la sicurezza (Art.89 – 90 D.Lgs. 81/08); va da sé che la nomina di un Responsabile dei Lavori debba essere oculata, individuando un soggetto in possesso dei requisiti sopracitati, onde evitare di incappare in salate sanzioni.
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È importante sottolineare che il RdL è una figura facoltativa, non obbligatoria, e in caso di nonnomina i suoi compiti rimarrebbero in capo al committente stesso. Qualora il Committente nominasse un Responsabile dei Lavori (e le due persone non coincidessero), esso verrebbe esonerato dalle responsabilità connesse all’adempimento degli obblighi limitatamente all’incarico conferito al RdL, salvo la “culpa in eligendo” (incarico a responsabile non idoneo) e la “culpa in vigilando” ( m a n c a n z a di vigilanza dell’operato del RdL). Rimane il fatto che l’amministratore, in sede assembleare, può richiedere un compenso extra, commisurato alle attività da svolgere (in questo frangente potrebbe essere richiesto molto impegno e impiego di tempo, visto il numero elevato di step dall’inizio alla conclusione della pratica e l’ottenimento dei benefici fiscali), ma questo non potrà essere inserito nelle spese in detrazione. Di seguito un diagramma di flusso per agevolare la decisione dell’amministratore in base a quanto detto. Ing Matteo Casalino 2021/ n.33
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CONSULTA NAZIONALE Consulta Nazionale delle Associazioni di Amministratori di Condominio: SUPERBONUS E TELEASSEMBLEE: I TIMORI DEGLI AMMINISTRATORI Le criticità legate alla maxi-detrazione e allo svolgimento delle assemblee per la definizione degli interventi, al centro di un convegno online della Consulta Nazionale delle Associazioni di Amministratori di Condominio. “Chiediamo più chiarezza, la politica ci ascolti”, è la richiesta accorata
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inee guida chiare sulle teleassemblee e certezze sul Superbonus, a cominciare dalla proroga della maxi-detrazione. E’ questa la richiesta unanime emersa in occasione del convegno online “Il Condominio nell’Italia di oggi”, organizzato dalla Consulta Nazionale delle Associazioni di Amministratori di condominio. Richiesta che, a quanto pare, è stata in parte esaudita, con un emendamento alla Legge di Bilancio, che proroga il Superbonus al 2022. La Consulta, che riunisce ABICONF, AIAC, ANAMMI, ANAPI, APAC, ARAI e MAPI, ha voluto fare il punto sui due temi caldi del momento, ovvero le assemblee online e la maxi-agevolazione per l’efficienza energetica e gli interventi anti-sismici. Due strumenti importanti, ma che presentano numerose PROFESSIONE IMMOBILIARE
criticità. Per avviare il complesso iter procedurale del Superbonus, occorre infatti una specifica delibera condominiale, approvata dall’assemblea dei condòmini: un’operazione difficile da
organizzare persino da remoto, nell’Italia senza banda larga e con una popolazione spesso poco avvezza ad utilizzare l’online. Il tema è: proroga o non proroga? A dipanare il dilemma, ci hanno provato i relatori del convegno. L’incontro, moderato da Marino Longoni, vicedirettore del quotidiano
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ItaliaOggi, oltre alla partecipazione dei presidenti delle associazioni della Consulta, ha visto l’intervento dell’On. Roberto Cataldi, deputato M5s, dell’On. Marco Lacarra, deputato PD, e dell’On. Anna Rita Tateo, deputata della Lega Nord. Il dibattito è entrato subito nel vivo con l’On. Cataldi, che ha osservato come il rischio del Superbonus sia quello di “essere ingabbiati in un sistema burocratico che impedisce a tutti di lavorare. Un po’ come quello che è successo nei territori del terremoto: le norme ci sono, ma non si riesce a ricostruire, a causa della troppa burocrazia”. Tuttavia, è indubbio che, accanto alle ombre, ci siano anche le luci. “L’innovazione tecnologica – ha affermato il parlamentare M5 - ci può aiutare non soltanto nell’epoca del 2021/ n.33
CONSULTA NAZIONALE Covid, ma anche dopo”. L’innovazione non si accompagna però ad un autentico accesso digitale per il cittadino. Per l’avv. Federica Sorrentino dell’AIAC , “c’è ancora molta strada da fare. Oggi comincia a consolidarsi l’utilizzo della bacheche condominiali online, ma la Rete è ancora un problema per molti, sul quale le norme, finora, non ci hanno aiutato. Si pensi, ad esempio, alle diverse piattaforme web utilizzate. Ecco perché è urgente che gli amministratori contino su linee guida chiare, che ci consentano di organizzare senza problemi le teleassemblee”. Che lo scenario sia complesso lo ha ammesso anche l’On. Marco Lacarra. “Il Covid ha davvero accelerato il processo di digitalizzazione del condominio? Certamente sì, ed è sicuramente una grande opportunità poter partecipare alle assemblee condominiali anche da remoto. Riunirsi online servirà a tutti anche dopo la fine dell’emergenza, ma occorrono norme precise che risolvano le difficoltà pratiche una volta per tutte”. In questo quadro così caotico, la Consulta c’è e intende impegnarsi per sostenere i professionisti e stimolare l’azione del Governo. Lo ha ribadito Vittorio Fusco, PROFESSIONE IMMOBILIARE
presidente di ANAPI. “Siamo nati con l’intento di dare voce alla categoria – ha ricordato – chiediamo alle istituzioni di accettare il nostro contributo, che si basa sull’esperienza e la competenza di Associazioni importanti, da anni impegnate sul campo. In questa difficile situazione, il ruolo della Consulta è centrale e le istituzioni devono ascoltarci”.
online – ha ricordato Bica - ma con una maggioranza generica. Il che significa mettere sullo stesso piano chi detiene pochi millesimi e chi invece ne ha tanti”. Per ovviare al problema, l’ANAMMI ha consigliato ai soci di effettuare anche la modifica del regolamento condominiale. “Il punto è che le istituzioni non hanno fornito linee guida chiare, oggi urgenti più che mai. E proprio per Giuseppe Bica, presidente evitare che il Superbonus resti dell’ANAMMI, ha sottolineato sulla carta, è necessario che che “non basta una sola la politica ascolti la Consulta, disponibile a collaborare con tutte le istituzioni”.
assemblea per decidere. Un singolo intervento legato al Superbonus può valere da 1 a 3 miliardi e, per giunta, definire gli interventi e le spese, scegliendo le ditte che faranno i lavori, è un impegno che implica una serie di incontri tra condòmini. Per questa ragione, la Consulta ha chiesto la proroga al 2024”. Resta forte il timore che il tempo non basti e che la scarsa chiarezza complichi il lavoro degli amministratori. “Oggi possiamo organizzare riunioni
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Secondo il Ministero dell’Economia, confermare la detrazione anche oltre 2021 significherebbe rinunciare, ogni anno, a 10 miliardi di entrate fiscali. Il Superbonus sarebbe dunque un sostegno ad esaurimento. Andrea Tolomelli, presidente di ABICONF, ha aggiunto un ulteriore elemento “finanziario” al dibattito, ovvero il “no” alla possibilità di detrarre l’onorario dell’amministratore legato al suo lavoro sul Superbonus. Un impegno gravoso e di responsabilità, che finora il legislatore non ha voluto riconoscere. “L’amministratore è un professionista, che svolge sia compiti ordinari sia straordinari. Di sicuro, il 2021/ n.33
CONSULTA NAZIONALE Superbonus appartiene alle sue competenze straordinarie ed è una detrazione, perché, dunque, non consentire anche di detrarre il suo compenso?. Tolomelli ha ricordato le diverse sfaccettature dell’impegno del professionista. “Chi è che fornisce informazioni ai condòmini? Chi organizza le assemblee? Chi gestisce i contratti di appalto? Chi costituisce il fondo speciale per le opere da eseguire? Potremmo continuare, ma è chiaro che le responsabilità, per l’amministratore, di tipo amministrativo e fiscale, sono tantissime e devono esserci riconosciute dal legislatore”. Gerardo Martino, presidente del MAPI, ritiene che, nonostante le difficoltà, questo sia il momento per rilanciare il ruolo del mondo associativo e della stessa Consulta. “La Legge 4 del 2013 ci ha aperto la strada – ha dichiarato – delineando precisi requisiti, come la democrazia interna e la rappresentatività. Per la prima volta, i professionisti, pur non appartenendo ad un ordine, si sono visti riconoscere il loro ruolo sociale. Da allora, abbiamo percorso altra strada, siamo cresciuti. Oggi, grazie alla forza della Consulta, possiamo fare molto di più: conquistare il diritto legale a rappresentare il mondo condominiale”. PROFESSIONE IMMOBILIARE
Infine, Stefano Milanesi, presidente di APAC, ha sottolineato i rischi di un Superbonus privo di copertura finanziaria. “Scopriamo in questi giorni – ha osservato – che si tratta di una provvidenza ad esaurimento, che secondo alcuni sarà finanziata da artifici contabili, non dal Recovery Plan, come si era detto in un primo momento. Questa norma, che doveva aiutare la ripartenza dell’economia, può, al contrario, trasformarsi in un boomerang, in caso di morosità condominiale o di lavori già partiti. Inoltre, una semplice proroga al 2021 può giustificare le nostre fatiche?
Occorre una dilazione ben oltre il prossimo anno e, se necessario, il Governo dovrà trovare le risorse, perché questa misura può essere un vero volano per l’economia”. Sull’articolata analisi della Consulta, le conclusioni dell’On. Anna Rita Tateo lasciano intendere che almeno
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una parte della politica sia disponibile all’ascolto e alla collaborazione. “E’ vero, il condominio vive una situazione di sofferenza – ha stigmatizzato la deputata – occorrono regole chiare e, viste le difficoltà a riunirsi in questo periodo, la proroga deve arrivare fino al 2023. Solo per istruire la pratica amministrativa della detrazione, ci vogliono almeno due mesi. Di questo il Governo deve rendersi conto”. La vera questione è culturale. “Non si comprende ancora la centralità della vostra professione nella società. Gli amministratori sono essenziali per la nostra comunità, ma la politica non lo ha ancora capito e vi tratta ancora da servi sciocchi. E’ inaccettabile”. In tal senso, l’impegno dell’On. Tateo vuole combattere questa storica sottovalutazione del professionista condominiale. “Sono disponibile ad ascoltare la Consulta e a lavorare per sostenere la categoria – ha sottolineato – rischiamo di cancellare l’opportunità del Superbonus semplicemente perché non abbiamo compreso la complessità del vostro lavoro. Questo non deve accadere”.
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18.000 Amministratori di Condominio riceveranno e leggeranno la versione elettronica della rivista. Nessuna rivista del settore in italia raggiunge direttamente un cosĂŹ alto numero di
Amministratori di Condominio Vuoi fare la tua pubblicitĂ su Professione Immobiliare? Contattaci: professioneimmobiliare@eureos.it . 340 8070232
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LA PAROLA ALL’ AVVOCATO STUDIO LEGALE GIOLA MILANO (I) - LUGANO (CH)
LE CONSEGUENZE SUL RECUPERO DELLA MOROSITA’ IN AMBITO CONDOMINIALE DELLA SENTENZA CASS. S.U. N. 19596 DEL 18 SETTEMBRE 2020
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ei procedimenti di opposizione a decreto ingiuntivo relativo a spese condominiali, dopo la prima udienza, nella quale il Giudice decide se concedere o sospendere l’esecutorietà del decreto opposto, di norma il processo viene sospeso per permettere alle parti di attivare, entro un determinato temine concesso dal magistrato, il procedimento di mediazione. La giurisprudenza maggioritaria aveva stabilito che l’onere di attivare detto procedimento gravasse sul debitore opponente (il condòmino) ed in difetto di attivazione entro il termine stabilito dal Giudice, l’opposizione diventava improcedibile e, quindi, il decreto opposto era da considerarsi definitivo. Solo una piccola parte minoritaria della giurisprudenza considerava onere del Condominio promuove la mediazione: in que-
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sto caso il mancato avvio della mediazione entro il termine causava la revoca del decreto opposto. Alla luce di questi contrasti giurisprudenziali, la questione è stata rimessa alle Sezioni Unite delle Cassazione per stabilire, una volta per tutte, a chi spettasse attivare il procedimento di mediazione. Le Sezioni Unite con la sentenza 19596/20 ha ribaltato l’orientamento maggioritario, stabilendo che: “Nelle controversie soggette a mediazione obbligatoria ai sensi deI|’art.5, comma 1-bis, del d.Igs. n. 28 del 2010, i cui giudizi vengano introdotti con un decreto ingiuntivo, una volta instaurato il relativo giudizio di opposizione e decise le istanze di concessione o sospensione della provvisoria esecuzione del decreto, l’onere di promuovere la procedura di mediazione è a carico della parte opposta; ne
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consegue che, ove essa non si attivi, alla pronuncia di improcedibilità di cui al citato comma 1-bis conseguirà la revoca del decreto ingiuntivo”. La scelta operata di onerare, nel nostro caso, il Condominio potrà avere risvolti non di poco conto nel già complesso e tortuoso recupero delle morosità condominiali. Infatti, come abbiamo già detto, alla prima udienza il Giudice concederà un termine (di solito di 15 giorni) al Condominio (creditore opposto) per avviare la mediazione avente ad oggetto le contestazioni promosse dal condòmino (debitore opponente) contro il decreto ingiuntivo emesso nei suoi confronti. Come sappiamo, l’Amministratore condominiale, mentre ha pieni poteri di resistere ad una causa rientrante tra i suoi poteri ordinari (come, per 2021/ n.33
LA PAROLA ALL’ AVVOCATO esempio, l’opposizione a decreto ingiuntivo o l’impugnazione della delibera assembleare), per attivare o partecipare ad una mediazione deve obbligatoriamente ottenere una delibera assembleare con le maggioranze previste dall’art. 1136 c.c. 2° comma (almeno 500 mm e maggioranza degli intervenuti). Questa norma è, a mio parere, del tutto priva di alcun fondamento logico: è corretto che l’Amministratore sottoponga all’Assemblea un’eventuale proposta transattiva scaturita durante la mediazione, ma non ha alcuna logica chiedere l’autorizzazione all’Assemblea per partecipare ad una mediazione che può concludersi al primo incontro con un nulla di fatto, quando in un giudizio ordinario l’Amministratore ha pieni poteri di costituirsi e di difendere il Condominio. Il problema pratico che si pone dopo questa ultima sentenza della Cassazione è ottenere una delibera autorizzativa con le maggioranze di legge entro un termine molto breve (15 giorni); oggi, in piena pandemia, questo appare quasi impossibile, ma anche in tempi “normali”
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potrebbe essere arduo, se non impossibile. Rispettando i termini di convocazione, sperando di non incappare nei frequenti ritardi postali per la spedizione delle convocazioni, l’Amministratore dovrebbe attivarsi, immeditatamente dopo l’udienza, per convocare l’Assemblea con il rischio fondato (conosciamo le difficoltà in molti Condominii di raggiungere la soglia dei 500 millesimi!) di non raggiungere il quorum deliberativo, con l’assurda conseguenza che il sacrosanto decreto ingiuntivo emesso nei confronti di chi non paga le spese condominiali sarà revocato e, con ogni probabilità, il Giudice condannerà il Condominio anche a pagare le spese legali dell’opposizione promossa dal condòmino moroso. Senza considerare che molti regolamenti condominiali prevedono termini per la convocazione delle assemblee molto più lunghi dei soliti 5 giorni previsti dal codice civile; in questi casi, di fatto, l’Amministratore non avrebbe nemmeno il tempo materiale di convocare i condòmini e non potrebbe rispettare il termine concesso dal magistrato.
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Quali le soluzioni? Anche se a mio parere una soluzione certa non esiste, questa che segue potrebbe essere molto valida: nell’Assemblea ordinaria si potrebbe inserire un punto all’ordine del giorno che preveda l’autorizzazione preventiva e continuativa all’Amministratore per promuovere il procedimento di mediazione in caso di opposizione a decreto ingiuntivo da parte di un condòmino moroso. Anche in questo caso serviranno almeno 500 millesimi e la maggioranza degli intervenuti, ma almeno l’Amministratore non dovrà precipitarsi a convocare un’assemblea ogni volta che un condòmino moroso opponga un decreto ingiuntivo, con tutte le difficoltà e le incognite del caso. Possiamo concludere affermando che la già complessa “corsa” per il recupero della morosità condominiale trova un nuovo e rilevante “ostacolo” da superare per non far ricadere sui soliti condòmini adempimenti i debiti dei sempre più numerosi morosi. Avv. Valentino Giola
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APAC MODENA Rag. OGNIBENE MARCO Presidente della Provincia di Modena APAC Associazione Professionale Amministratori Condominio n° 2230 Via B. Loschi 4 - 41012 Carpi MO - Tel. +39 059/64 51 58 Via Vittorio Veneto 1/B - 41016 Novi MO - Tel. +39 059/580 0 590 Via Giardini 456/C - 41124 Modena - Tel/Fax 059/39 66 55 2 E-mail: amministratoreognibene@gmail.com
MODENA: IL 2021 CI VEDRA’ PROTAGONISTI
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ari colleghi , con grande piacere rivolgo a Tutti i migliori Auguri per il nuovo Anno . Purtroppo la Pandemia Covid 19 ci ha limitati nell’attività , ritengo pero’ che sia per questo m o t i v o necessario guardare al futuro con rinnovato ottimismo. Da ogni grande problema possono nascere grandi opportunità . La Ns Sede per il 2021 e’ stata organizzata per essere un punto di riferimento per tutti gli PROFESSIONE IMMOBILIARE
associati, per offrire la massima assistenza . Invitiamo tutti gli associati a rivolgersi alla ns Sede per ogni informazione ed
approfondimento . L’Ufficio e’ operativo tutti i giorni dal Lunedi’ al Venerdi’ dalle 9,00 alle 12,00 e dalle 15,00 alle 17,00. Il problema piu’ urgente da
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risolvere e’ senza dubbio quello delle assemblee …. Una soluzione deve essere assolutamente trovata, in caso contrario si rischia di non cogliere le opportunità proposte dalle Norme di Legge in materia di Eco Sisma Bonus . La possibilità di poter tenere le assemblee da remoto presenta a n c o r a parecchie insidie al lato pratico, pero’ con un’opportuna preventiva organizzazione potra’ risolvere tanti problemi . A tal proposito già nel mese di Febbraio 2021 2021/ n.33
APAC MODENA
proporremo ( per ora non ancora in presenza ) un Convegno atto ad approfondire in modo specifico tutte le attività necessarie per garantire la regolarità delle delibere . In materia di Eco Sisma Bonus abbiamo stretto convenzioni con Società per offrire la massima assistenza agli Amministratori affinchè poter presentare proposte concrete ai condòmini . E’ ns intenzione poter sviluppare il massimo spirito collaborativo tra i professionisti del PROFESSIONE IMMOBILIARE
categoria per qualificare sempre di piu’ il ruolo di Amministratore di condominio . La ns attività sarà volta inoltra ad avvicinare i giovani neo-diplomati e/o neo-laureati a questa professione. Stiamo programmando assieme alla Sede Nazionale il programma dei Convegni per questo nuovo Anno affinche’ il ns ruolo possa avere sempre maggiore rilevanza. Un caro saluto e Buon settore , in questo 2021 Lavoro a Tutti riteniamo possano Rag. Marco Ognibene essere colte tantissime opportunità e soprattutto si possa crescere come
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PROGETTAZIONE: Restauro conservativo OPPORTUNITA’
Occasioni o no? Aste Immobiliari: perché è necessario camminare insieme nel percorso verso l’asta
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erché è necessario cam- Tenendo presente che, nelle minare insieme nel vendite giudiziarie, non è previpercorso verso l'asta? sta l’attività di intermediazione, (regolamentata dal codice Lo stimolo di acquistare un im- civile: art. 1754: Il mediatore è mobile tramite le aste giudizia- colui che mette in relazione due rie è il vantaggio economico che o più parti per la conclusione, ci si attende rispetto all' acqui- di un affare senza essere legasto dello stesso immobile sul to ad alcuna di esse da rapporti mercato. E' quindi consigliabile, di collaborazione, di dipendenin primo luogo, avere un riferi- za o di rappresentanza.), la mento di un esperto che metta consulenza persegue esclusiin evidenza vantaggi e svantag- vamente gli interessi del cliengi di una eventuale partecipa- te. I nostri consulenti, legati zione con dati certi alla mano. da un codice deontologico, seguono l’operazione di acquisto Peraltro la complessità del- al fine di concludere il miglior le procedure e la possibilità affare possibile per il cliente. di non avere valutato appieno tutti gli aspetti correlati, Siamo sempre aggiornati: determinano anche la necessità di una conoscenza tecni- la preparazione e la profesco-immobiliare non comune. sionalità sono sempre oggetto di miglioramento. Questa conoscenza associata a strumenti software di simula- I nostri clienti troveranno: zione e valutazione, consentono di individuare l’immobile più Moduli contrattuali sempliconveniente ed adeguato alle ci sintetici e comprensibili; proprie necessità, minimizzanchiaro e ledo i rischi ed evitando sorprese Tariffario gato ai servizi erogati; economiche e burocratiche dopo l’eventuale aggiudicazione. Serietà e competenza nell’ dell’imEureos aste immobiliari vi for- individuazione mobile da acquistare; nirà un servizio di consulenza e assistenza finalizzato ad Nessun obbligo di acquiaccompagnare il cliente sino sto e nessuna spesa in caso all'acquisto sul mercato libe- di mancata aggiudicazione. ro o in asta, sino alla consegna dell’immobile "chiavi in mano". Quindi, in base al database naPROFESSIONE IMMOBILIARE
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zionale ed ai sistemi di simulazione e comparazione e benchmark si individua l’immobile: Prima dell’asta: A seguito del conferimento dell’incarico di ricerca consegniamo delle schede specifiche frutto dei dati forniti dal cliente e contenenti i dati fondamentali per potere scegliere l'immobile; Le schede contengono tutte le informazioni riguardanti i costi di ogni asta, sia quelli più evidenti che quelli meno evidenti (es. eventuali abusi edilizi, cancellazioni ipotecarie, pendenze condominiali, ecc.) e le comparazioni col mercato libero; Analizzando tale studio il cliente potrà decidere o meno se partecipare o meno all’asta. Nel caso di una decisione in tal senso, il consulente aiuterà il cliente nel compimento delle attività necessarie alla partecipazione all’asta, preparando la domanda di partecipazione, e fornendo indicazioni sulla metodologia, provvedendo ove necessario al deposito dell’offerta e presenziando insieme al cliente all’asta ove consentito. 2021/ n.33
PROGETTAZIONE: Restauro conservativo OPPORTUNITA’ Dopo l’asta: In caso di aggiudicazione il consulente seguirà il compimento di tutti gli adempimenti successivi relativi alla gestione completa del post-asta, al fine di ottenere l'immobile nel minor tempo possibile; In caso di mancata aggiudicazione il nostro consulente sarà immediatamente disponibile nella ricerca di un nuovo immobile per soddisfare la ricerca.
fine di definire la convenien- Comparazione acquisto in e fuoza a parità di caratteristiche. ri asta, vendite, finanziamenti, valutazione convenienza. Assistenza finalizzata ad arrivare preparati all'asta af- VALUTAZIONI frontando con sicurezza tutti i passaggi e la predisposi- Perizie immobiliari, valutaziozione della documentazione. ni mercato immobiliare, affitti. FINANZIAMENTI
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AGEVOLATA LA LIBERAZIONE. DIRITTO DI ABITAZIONE FINO AL TRASFERIMENTO
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a legge di conversione del decreto milleproroghe introduce alcune rilevanti novità anche in materia di esecuzione forzata, rendendo per I'aggiudicatario più agevole la liberazione degli immobili acquistati all'asta, ma allo stesso tempo estendendo il diritto del debitore di abitare l'immobile fino al trasferimento della proprietà.
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Vediamo come. Uno degli strumenti più utili per ottenere il massimo prezzo dei beni venduti all'asta, attraendo una diffusa platea di interessati, è dato dal garantire la consegna del bene all'atto del trasferimento della proprietà.
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È quanto avviene tramite il custode nominato dal giudice, che provvede prima di tale momento alla liberazione, con un'agile procedura (ma con idonee garanzie per il debitore), imperniata sull'attuazione dell” "ordine di liberazione" emesso dal giudice dell'esecuzione.
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QUESTIONI TECNICHE E DI SICUREZZA
Novità al D.P.R. 462/01: tutti gli aggiornamenti introdotti nel 2020 Abstract Il Decreto Mille Proroghe 162/19, convertito in legge n.8 il 28 febbraio 2020, ha introdotto quattro novità al D.P.R. 462/01. Naturalmente, ricordiamo che tali novità riguardano esclusivamente gli impianti situati in luoghi di lavoro. Fra queste novità anche l’obbligo per i Datori di Lavoro di trasmettere la comunicazione dell’Organismo Abilitato incaricato di eseguire i controlli (art.7-bis Dpr 462/01) all’INAIL tramite la nuova piattaforma online CIVA. Parole chiave inail – verifiche – 462/01 – elettrici
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l Decreto Mille Proroghe 162/19, convertito in legge n.8 il 28 febbraio 2020, ha introdotto quattro novità al D.P.R. 462/01. 1. è stata istituita una banca dati digitale INAIL per la gestione delle informazioni legate alle verifiche (CIVA) 2. è stato introdotto l’obbligo per i Datori di Lavoro di trasmettere all’INAIL tramite la piattaforma CIVA il nominativo dell’Organismo Abilitato incaricato di eseguire i controlli (art.7-bis Dpr 462/01) per tutte le verifiche effettuate a partire da Gennaio 2020 3. ha imposto l’obbligo, per gli organismi incaricati alle verifiche, di corrispondere all’INAIL il 5% delle tariffe applicate per lo svolgimento PROFESSIONE IMMOBILIARE
dei servizi di ispezione 4. ha introdotto il Tariffario ISEPSL (Istituto Superiore per la Prevenzione e la Sicurezza del Lavoro) con fasce di riferimento in base ai Kw per il calcolo dei costi delle verifiche svolte
dall’Organismo incaricato Naturalmente, ricordiamo che tali novità riguardano esclusivamente gli impianti situati in luoghi di lavoro (quindi imprese, ma anche condomini con almeno un dipendente a libro paga). Dunque, tutti i Datori di Lavoro sono tenuti a trasmettere la comunicazione
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dell’Organismo Abilitato incaricato di eseguire i controlli (art.7-bis Dpr 462/01) obbligatoriamente tramite il sistema informatico CIVA, attivo da luglio 2020, attraverso il servizio online “Comunicazione dell’organismo abilitato (art.7-bis Dpr 462/01)”. Tale servizio, accessibile dagli utenti abilitati ai servizi online dell’INAIL (http://w w w.inail.it/solCiva/), consente ai legali rappresentanti o loro delegati (consulente per le attrezzature e impianti, installatore, ecc.) di comunicare all’INAIL il nominativo dell’Organismo Abilitato incaricato di eseguire le verifiche periodiche per gli impianti di messa a terra, per gli impianti di protezione 2021/ n.33
QUESTIONI TECNICHE E DI SICUREZZA dalle scariche atmosferiche e per gli impianti in luogo con pericolo di esplosione. Riteniamo utile segnalare una precisazione importante: la presentazione della domanda è subordinata al possesso della matricola dell’impianto. Questo cosa comporta? • PER GLI IMPIANTI CON MATRICOLA ma non censiti su CIVA: l’utente deve preliminarmente richiedere il censimento dell’impianto attraverso il servizio “Denuncia Impianto Non Censito” • PER GLI IMPIANTI CON MATRICOLA di cui il datore di lavoro non è a conoscenza: l’utente deve presentare preliminarmente una domanda per effettuare la ricerca della matricola ignota (servizio di Richiedi Matricola Per Impianti Denunciati) • PER GLI IMPIANTI SENZA MATRICOLA situati in un luogo con pericolo di esplosione: l’utente deve effettuare preliminarmente una richiesta di matricola (servizio di Richiedi matricola
per impianti in luogo con pericolo di esplosione) • PER GLI IMPIANTI SENZA MATRICOLA situati in un luogo di lavoro ordinario: l’utente deve effettuare preliminarmente una richiesta di matricola
offriamo un ampio ventaglio di servizi ispettivi nell’ambito della sicurezza, come ad esempio le verifiche ai sensi del D.P.R. 162/99 (impianti elevatori), i rilievi periodici su cancelli e impianti automatici e l’analisi delle acque. Crediamo nell’importanza di perseguire elevati standard qualitativi, con personale tecnico qualificato e rigorosi protocolli interni: ogni giorno, dedichiamo la nostra esperienza e la nostra professionalità per verificare la sicurezza degli impianti e delle persone che ne usufruiscono, offrendo ai nostri clienti la serenità di poter contare sull’assistenza di un partner affidabile, competente e imparziale.
ICT Genesia, Organismo di Ispezione di terza parte abilitato anche alle verifiche ai sensi del D.P.R. 462/01 (impianti elettrici di messa a terra e dispositivi di protezione contro le scariche atmosferiche), ha predisposto una guida per supportare amministratori di condominio e imprese nella comprensione del funzionamento della piattaforma CIVA, disponibile a questo link: https:// www.ictgenesia.it/radice/ uploads/files/2020_Guida_ modifiche_DPR_462.pdf Storicamente radicati nel territorio della Lombardia, Ing. Pierluigi Scarcelli oggi operiamo in diverse ICT Genesia srl regioni d’Italia, con filiali locali Direttore Tecnico Divisione in Emilia-Romagna, Liguria, Impianti Elettrici DPR 462/01 Piemonte e Valle D’Aosta e www.ictgenesia.it
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La realtà APAC è sempre più presente nel territorio , non solo nel torinese ma anche nelle altre provincie piemontesi dove nel corso del 2021 verranno aperte nuove sedi e nuovi presidi. Crediamo in questa realtà e auguriamo a tutti un sereno e proficuo anno 2021 Claudio Coda
- Dott.ssa. Estella Boccardi, Commercialista , il pubblico di amministratori Consulente fiscale, Centro CAF curiosità e vivace interazione. - Avv. Emanuela APAC Torino è in espansione Locascio per consigli legali e sta raccogliendo sempre più inerenti all’amministrazione adesioni e interesse. condominiale; Attualmente APAC Torino sita
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in Torino (TO) in Corso Giovanni Agnelli 20, responsabili Claudio Coda /Marco Panizza, sta divulgando la presenza sul territorio ed ha aperto dei nuovi satelliti:
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PROGETTAZIONE: Restauro conservativo NOTIZIE Confermate anche per il 2021 le agevolazioniper agli amministratori che desiderano entrare in APAC e per i familiari di Soci APAC. Nuove categorie di inserimento Soci Con il 2016 è nata la nuova categoria di Socio (Ordinario o Aggregato) Familiare Attivo che ha le stesse caratteristiche del Socio Ordinario e al quale possono appartenere i Soci che hanno in famiglia già due Soci Ordinari o Aggregati paganti (fa fede lo Stato di Famiglia). Tale novità si è dimostrata vincente ed ha consentito ad APAC di fare un ulteriore passo in avanti nel rendere consistente il gruppo dei Soci. Ripetiamo perciò per chi non lo ricordasse, quali sono i nuovi cardini: la quota di ingresso è di 200 euro e la quota annua di 125 euro. Restano fermi gli obblighi associativi derivanti dallo
Statuto, dal Regolamento e dal Codice Deontologico.
Nuovo Socio Ordinario Senior Viene inserita una nuova categoria di Socio Ordinario Senior che ha le stesse caratteristiche del Socio Ordinario ed al quale possono appartenere i Soci che hanno i requisiti per svolgere l’attività di Amministratore di Condominio alla data di iscrizione. La quota di ingresso è di 200 euro e la quota annua di 125 euro per il primo anno, mentre per gli anni successivi rimane di 250 euro. A questa categoria di soci non possono accedere gli ex Soci APAC. Restano fermi gli obblighi associativi derivanti dallo Statuto, dal Regolamento e dal Codice Deontologico. Questa categoria di Socio è destinata in modo particolare agli amministratori
che vogliono accedere ad APAC da altre Associazioni o che non appartenevano a nessuna altra Associazione pur avendo i requisiti per esercitare la Professione in modo continuativo. Tali requisiti andranno preventivamente dimostrati con la idonea documentazione. Resta solo a Suo carico l'esame di ammissione a Socio Ordinario la cui quota è quella deliberata per tutti i Soci esame che può essere affrontato in occasione delle sessioni proposte. Potrà quindi accedere a: - tutti gli interventi di aggiornamento APAC e delle società / Enti che hanno accordi di reciprocità con APAC, - tutti i video degli aggiornamenti sin qui svolti - tutti i corsi di formazione iniziale APAC
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RECENSIONI Cecità di José Saramago Una forma oscura di cecità si diffonde in una città senza nome. A causa di questa strana epidemia molte persone perdono la vista, diventano ciechi, in una modalità molto simile alla pandemia. Al fine di tenere sotto controllo la situazione ed il contagio, il governo isolerà, internandoli, i ciechi a gruppi. Tutto ciò non servirà, la situazione degenererà con episodi di rabbia e violenza collettive e tutto il paese sarà contagiato. Mai come in un momento come questo un romanzo si presenta come attuale. Pagg. 288 Feltrinelli - Universale Economica Prezzo: 10 Euro
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Corso di formazione ed addestramento all’utilizzo di DPI anticaduta nei lavori in quota in collaborazione con EUREOS per Ingegneri Informazioni generali Il D.lgs 81/08 prevede che qualora il Datore di Lavoro decida la necessità di utilizzo di DPI di III° categoria (di cui fanno parte i dispositivi anticaduta, di posizionamento,i trattenuta, di discesa e di salvataggio) da parte dei lavoratori, fornisca loro formazione ed addestramento all’utilizzo corretto. Obiettivi del corso Il corso ha lo scopo di fornire informazioni necessarie all’uso dei DPI anticaduta (corretta modalità d’uso, utilizzi errati, informazioni fornite dal fabbricante, norme di riferimento …) e rendere i partecipanti abili al loro utilizzo in quota nel rispetto delle specifiche procedure aziendali. Il corso ha come finalità anche la formazione e l’addestramento specifico all’utilizzo di scale portatili ed all’uso di DPI anticaduta su PLE. Durata del corso e modalità di svolgimento: Il corso ha una durata di 8 ore, verranno svolte 4 ore in aula per tutti i partecipanti, dopodiché per il modulo pratico ci si scinderà in due gruppi; il primo gruppo comprenderà chi deciderà di svolgere l’addestramento all’uso dei DPI anticaduta ed eseguirà quindi prove pratiche in quota, il secondo gruppo sarà composto invece da chi si occupa di gestire un parco DPI od organizzare squadre che svolgono lavori in quota e potrà partecipare al come osservatore per sovrintendere le attività svolte durante l’addestramento. Il numero massimo di partecipanti previsti per l’addestramento pratico è di 10 unità, il numero massimo di partecipanti come osservatori è di 10 unità per un totale di 20 partecipanti. Persone interessate e requisiti di partecipazione Il corso è strutturato per formare ed eventualmente addestrare Ingegneri che necessitano di utilizzare o gestire dei DPI anticaduta o ancoraggi. Il corso affronterà anche l’argomento scale portatili e DPI anticaduta su PLE così da affrontare un quadro più ampio relativamente ai lavori in quota. E’ rivolto ad operatori che svolgono il proprio lavoro in ambiente con rischio di caduta; tutti i partecipanti che svolgono anche il modulo di addestramento dovranno quindi essere in possesso di certificato medico di idoneità a svolgere l'attività di lavoro in quota (certificato in corso di validità). Tutti i partecipanti dovranno essere muniti di scarpe antinfortunistiche ed elmetto. Per chi partecipa all’addestramento pratico c’è sia la possibilità di portare i propri DPI anticaduta, sia di utilizzare quelli già disponibili nel centro di addestramento.
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Contenuti del corso - Modulo Teorico (3 ore)
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