17 Professione Immobiliare apr mag giu 2015 by APAC Associazione Professionale Amministratori di Condominio

Anno 9 n. 17 Aprile Maggio Giugno 2015

Poste Italiane Spa - sped. abb. postale DL.353/ 2003 (conv In. 27/02/2004 n.46) art.1 comma 1,DCB Milano

Colazionando!!! Convegni/Aggiornamento/Formazione per gli esperti del condominio.

APAC ed Eureos a MADE expo Certificazione

dellâ&#x20AC;&#x2122;amministratore di condominio:

le istruzioni (2)

Sommario

4 4 6

EDITORIALE—4

NOVITA’—6

LE AZIENDE INFORMANO CONVENZIONI—7

PATRIMONIO IMMOBILIARE—8

NOTIZIE—10

RECENSIONI—10

CONDOMINIO e SICUREZZA 12

NOVITA’ DAL MERCATO—14 - 15

CONSIDERAZIONI—15

CULTURA—16

SOCIALE—17

MADE expo 2015—24

21 22

AGGIORNAMENTO—25

22 22

ASSICURAZIONE—26 RISPARMIO ENERGETICO —28

PROFESSIONE IMMOBILIARE Pubblicazione trimestrale Direttore responsabile: Ing. Stefano Milanesi Editore EUREOS srl sito web: www.eureos.it e-mail: professioneimmobiliare@eureos.it Promozione e Sviluppo comunicazione@eureos.it Grafica e Stampa presso Tipografia Il Punto Rosso Services S.r.l. Via Ambrogio Alciati, 5 – 20146 Milano info@ilpuntorossoservices.com Al numero 17 di Professione Immobiliare Aprile Maggio Giugno 2015 hanno collaborato:

Francesco Frigerio, Lorenzo Milanesi, Maurizio Giannelli, Stefano Milanesi, Giuliana Parodi, Carlo Geri, Nives Castenetto, Maurizio Giannelli, Stefano Poglio, Olivia Carone, Maurizio Iriti, Elia Brunetti, Michele Del Sordo, Faustino Boioli, Massimiliano Bettoni, Giandomenico Graziano, Duferco, Enerline, Trentino Sicurezza, Tproject, Cargolift, INTERVISION, GruppoGreenpower, RINA.

Registrazione Tribunale di Milano n. 187 del 20 marzo 2007

Testata iscritta al Registro Operatori di Comunicazione (R.O.C.) n. 15634 Professione Immobiliare è anche organo ufficiale di: APAC Associazione Professionale Amministratori di Condominio www.apacitalia.it

Gli articoli di Professione Immobiliare sono pubblicati anche su issuu.com/apacmilano ove potrete trovare e sfogliare l’intera rivista in formato pdf. dove la rivista può essere sfogliata online. Il link si trova sempre sulla pagina web del sito. INFORMATIVA AI SENSI DEL D.LGS 196/2003 Si rende noto che i dati in nostro possesso liberamente ottenuti per potere effettuare i servizi relativi a spedizioni, abbonamenti e similari, sono utilizzati secondo quanto previsto dal D.Legs.196/2003. Titolare del trattamento è EUREOS srl (professioneimmobiliare@eureos. it). Si comunica inoltre che i dati personali sono contenuti presso la nostra sede in una apposita banca dati di cui è responsabile EUREOS srl a cui è possibile rivolgersi per l’eventuale esercizio dei diritti previsti dal D.Lgs.196/2003. Per ricevere Professione Immobiliare, richiedere il modulo di autorizzazione all’utilizzo dei dati personali professioneimmobiliare@eureos.it

In copertina:

foto Milanesi: Il Castello Sforzesco sullo sfondo di Expo Gate

Manoscritti, dati, documenti. Gli articoli e qualsiasi materiale pubblicato in Professione Immobiliare rappresentano le esperienze e le opinioni degli autori ed in nessun caso impegnano Professione Immobiliare nè la Redazione della rivista.

Le collaborazioni con Professione Immobilare sono gradite. Eventuali proposte di articoli devono essere indirizzate a: professioneimmobiliare@eureos.it. Gli articoli devono essere completi di tutte le immagini libere da qualsivoglia copyright e didascalie e devono seguire le indicazioni redazionali ed editoriali presenti sul sito: www.eureos.eu/norme_redazionali.htm

Gli articoli e/o i documenti inviati alla rivista Professione Immobiliare (anche a mezzo posta elettronica o consegnati direttamente presso la nostra sede), anche se non pubblicati, non saranno restituiti. La Redazione non è in alcun modo impegnata a pubblicare gli articoli e/o i documenti ricevuti. La collaborazione si intende a titolo gratuito. E’ possibile per le case editrici o singoli autori inviare i testi o le immagini senza copyright di cui si richiede la pubblicizzazione al seguente indirizzo email a:

professioneimmobiliare@eureos.it

PROFESSIONE IMMOBILIARE

2015/ n.16

EDITORIALE Il ciclo CONDOMINIO!!! continua!

Al via la Crociera di aggiornamento e il ciclo Colazionando!!!

�

CONDOMINIO!!! si dimostra sempre più un grande motore di aggiornamento, di formazione e di interazione tra gli stessi amministratori condominiali, i geometri, i tecnici, i professionisti e le aziende. Quest’anno APAC EUREOS e Professione Immobiliare saranno presenti a MADE Expo, la più grande Fiera del settore, ma si presenteranno anche a Bologna al SAIE arricchendo ancora di più il ventaglio di eventi e Fiere durante le quali incrociare gli attori di un mercato sempre più in sviluppo. CONDOMINIO!!! vede perciò ampliarsi sempre di più il ventaglio di associazioni del settore tra le quali APAC Associazione Professionale Amministratori di Condominio e il MAPI, il riconoscimento della Fondazione dei geometri e Geometri Laureati della Provincia di Milano e quello di aziende che desiderano entrare in rete con i migliori amministratori. Colazionando!!! ha visto il via lo scorso 27 di Febbraio e, tra una brioche e un caffè, si sono approfonditi argomenti di spicco e confrontatii pareri di tutti i presenti. Il programma delle prossime puntate è nelle pagine successive e la possibilità per tutti è quella di prenotarsi per un posto esclusivo di grande pregio. (www.eureos.it)-Nel sito www.eureos. it troverete il materiale che gli oratori renderanno disponibile.

��

PROFESSIONE IMMOBILIARE

��

Al termine degli interventi si svolge l’esame per il riconoscimento delle ore di formazione e aggiornamento.

Ma non dimentichiamo di esserci all’ evento che si terrà in Fiera di Rho in occasione di MADE Expo il giorno GIOVEDi’ 19 Marzo SALA GAMMA – PAD 5 – 2° PIANO – 19 MARZO POMERIGGIO (DALLE 14.00 ALLE 18.00), il cui titolo e programma troverete nel sito www.eureos.it. Ing.Stefano Milanesi Presidente APAC

Crociera e formazione – due date a Marzo e Aprile. In un momento di forte cambiamento e di innovazione, la comunione di obiettivi di seria professionalità, condivisi tra EUREOS e APAC, hanno permesso un risultato di alto profilo con la realizzazione di un format che colloca il convegno tra gli eventi di maggior spicco. Ricordiamo perciò la Crociera di aggiornamento dal 10 al 17 Aprile 2015 nel mediterraneo, momento che consentirà agli amministratori di aggiornarsi e di godere di uno spettacolo di mare e natura misto a visite culturali e tanto relax.

Avv. Giandomenico Graziano Sotto a sin Ing Milanesi e Avv Bettoni a Destra Dott Frigerio e Ing Milanesi

2015/ n.16

e lin O on IT di o U ie tu AT ch il GR Ri

O IT V IN

INNOVAZIONE

BELLEZZA sostenibilitĂ #rebuildthefuture NEMESI&PARTNERS_ schizzo, sezione e modello del progetto architettonico vincitore del concorso internazionale per la progettazione di Padiglione Italia EXPO Milano 2015

La fiera biennale internazionale per il mondo delle Costruzioni

www.madeexpo.it Promossa da

Partner

Con il patrocinio di

+39 051 66 46 624 | made2015@madeexpo.it

NOVITA’ Registrazione degli interventi di aggiornamento formativo per i Soci APAC e per gli amministratori non Soci Meglio ripetere A seguito degli ultimi interventi normativi in merito alla formazione professionale per gli amministratori di condominio (DM13 Agosto 2014 n. 149) è divenuto importante il processo messo in atto da APAC per la registrazione e l’accreditamento degli interventi formativi che i Soci e i non Soci APAC hanno svolto. La procedura attivata da APAC infatti, consente a tutti gli amministratori che lo desiderino, di inserire all’interno del database APAC tutti gli interventi di aggiornamento ai quali hanno partecipato. Questo consente ai Soci di avere in modo automatico, su semplice richiesta, la propria posizione in termini di aggiornamento e dei relativi obblighi previsti, mentre, nello stesso tempo, permette ai non soci di non perdere il lavoro fatto e vederselo riconosciuto su richiesta.

La Procedura Allo scopo di semplificare al massimo tutte le operazioni di registrazione degli aggiornamenti, APAC ha messo a disposizione sul proprio sito www. apacitalia.it una specifica pagina web che consente, attraverso dei semplici

Nella prima parte del “Form” Vi verranno richiesti i dati anagrafci classici. Non è superfluo ricordare che va posta la massima attenzione nel non commettere errori di ortografia nell’inserimento dei dati in quanto un errore in questa parte del form potrebbe escludere l’attribuzione dei crediti in quanto nel database il nominativo potrebbe risultare errato.

La seconda parte del medesimo “Form” di inserimento, contiene i dettagli dell’aggiornamento che vanno inseriti (es. durata in ore, titolo) e la possibilità di caricare il file della scannerizzazione dell’attestato eventualmente ricevuto. Attenzione a non caricare file più grandi di 60 Kb.

Al termine inserite il codice di sicurezza e .... il lavoro è completato... o quasi. Ma prima di dare l’OK e inviare i dati, non manchiamo di ripetere la raccomandazione di rileggere tutti i dati immessi in fase di inserimento e di ricordare di inserire in particolare il numero Socio APAC o i riferimenti della eventuale Associazione di appartenenza. Nel caso si verificasse la necessità di registrare eventi nei quali si è potuta seguire solo una parte compiuta degli stessi, si prega di inserire il numero esatto delle ore durante le quali si era presenti e di inserire nelle note per quale parte si richiede il riconoscimento. Il Responsabile Scientifico con la Commissione relativa, accetteranno o meno tale inserimento attribuendo i crediti formativi. Si ricorda che è necessario inserire gli interventi gestiti direttamente da APAC o dalle Associazioni collegate e tutti gli altri interventi formativi o di aggiornamento che si ritiene possano essere connessi alla attività di amministratore. Ing.Stefano Milanesi Presidente APAC

passaggi, di compilare un form e inserire la documentazione necessaria. Da qualsiasi pagina web del sito, nella colonna a sinistra potrete trovare alcuni menù. Se scegliete nel menù “CORSI E AGGIORNAMENTI” la prima voce “CREDITI FORMATIVI”, potrete accedere alla pagina web per l’inserimento dei dati.

PROFESSIONE IMMOBILIARE

2015/ n.16

LE AZIENDE INFORMANO - CONVENZIONI AVVOCATO

COMMERCIALISTA

Studio LCG (Milano-Roma)-attività giudiziale e stragiudiziale diritto civile e diritto penale; in particolare, tra le altre, ha sviluppato le proprie competenze in materia di diritto immobiliare e diritto condominiale Viale L. Majno, 20 20129 Milano +39 02 76398404 +39 02 76006457 giuseppe.cannella@lexlecis.com ilaria.gandini@lexlecis.com Dott.ssa Rita Capriotti Melegnano p.zza IV Novembre 2 Tel 02 98695244 Mail r.capriotti@studiocapriotti.eu Sito www.studiocapriotti.eu Riceve solo su appuntamento dal lunedì al venerdì dalle ore 9:00 alle 13:00 e dalle 14:00 alle 18:00

FORMAZIONE

EBVOLUTIO srl - Via Vivaldi, 31 - Bucciansco (MI) Formazione obbligatoria SALUTE E SICUREZZA e COMUNICAZIONE - SCONTO RISERVATO SOCI APAC 10%. WEB www.ebvolutio.it - E-MAIL info@ebvolutio.it - TEL/FAX 02/91636970

TECNOLOGIA

Werotec Verifica di tenuta condotte gas su tutto il territorio Andreas-Hofer-Straße, 46 - 39011 LANA (BZ) tel. +39 0473 491999 Fax +39 0473 491998 - Email - info@werotec.it

ANALISI RISCHI

EUREOS Piazza Principessa Clotilde 8 - 20121 Milano Tel 02 39 46 27 34 - www.eureos.it INTERVISION Istituto Scientifico Intervision - Via Lomazzo, 5 - 20154, Milano Tel. 02 31.67.90 - 02 31.80.00.48 - www.intervisionitalia.com

ANALISI RISCHI

EBVOLUTIO srl - Via Vivaldi, 31 - Buccinasco (MI) SCONTO RISERVATO SOCI APAC 10% WEB www.ebvolutio.it - E-MAIL info@ebvolutio.it - TEL/FAX 02/91636970

RISTORAZIONE

RISTORANTE GRIGLIERIA PIZZERIA BAR - COUNTRY HOUSE Milano - Via Riccardo Lombardi 19/10 +39 338 833 9743 - http://www.country-house-milano.it

RISTORAZIONE

PIZZERIA RISTORANTE La Piazzetta - Via dei Cignoli 1 - Milano +39 02 3089027 lapiazzettamilano@gmail.com www.pizzalapiazzetta.com - chiuso Lunedì - sab e dom solo mezzogiorno

COPISTERIE

ALEXCOPY -P.zza S.Ambrogio, 16 - ang. Via Carducci 20123 Milano - Tel. 02-86990275 Fax 02-8057128 e-mail: alexcopy@hotmail.it - IEC - Via S.Agnese 12 - 20123 Milano Tel 02/86450296 Fax 02/86467090 Mail: internet.copy@tiscalinet.it Orario continuato : 9-18.30

ENERGIA

Problemi con il condominio ? Per ristrutturare, ampliare, costruire, per interventi di efficienza energetica, energie rinnovabili, certificazioni: richiedi al nostro esperto una consulenza gratuita Olivia Carone Architetto mail o.caboto@hotmail.it tel 02.48519941

ASCENSORI

CONSULENZE TECNICHE di Iriti Maurizio - Via Concordia, 15 - 20090 - Assago - MI Tel. 02.49664119 Cell. 348.2502327 Email: mauro@iriti.com; maurizio.iriti@pec.eppi.it Web: www.consulenzetecnichemilano.com

MEDIAZIONE

Convenzione APAC - TrendCOM s.r.l. Via monte Rosa, 20 20149 Milano (MI) http://www.trendcom.it TrendCOM ha stipulato un’apposita convenzione con Apac per lo svolgimento di Corsi di formazione abilitanti per Mediatori. I corsi sono erogati in tutta Italia.

BELLEZZA

Convenzione APAC - L’Erboristeria del Castello: a tutti i Soci APAC uno sconto del 10% sui loro acquisti www.erboristeriadelcastello.com - erboristeriadelcastello@gmail.com Milano Foro Buonaparte, 63 Tel. 02- 36720830

“L’Erboristeria del Castello” è lieta di offrire a chi partecipa agli eventi CONDOMINIO!!! uno sconto del 15% sugli acquisti dei prodotti L’Erbolario ed Erbamea www.erboristeriadelcastello.com erboristeriadelcastello@gmail.com In occasione del convegno CONDOMINIO!!! sono stati distribuiti omaggi a tutti i partecipanti

PROFESSIONE IMMOBILIARE

2015/ n.16

PATRIMONIO IMMOBILIARE RINA SERVICES S.P.A. IN PRIMA LINEA A FIANCO DEGLI AMMINISTRATORI DI CONDOMINIO RINA SERVICES S.P.A. IN THE FRONT LINE ALONGSIDE THE ADMINISTRATORS OF CONDOMINIUMS

Laureata in Scienza delle Finanze, lavora al RINA da 28 anni si occupa di sviluppo commerciale dei servizi di RINA SERVICES nell’area Nord Ovest con particolare riguardo alla certificazione amministratori e servizi per il condominio. Dott. Giuliana PARODI RINA Services S.p.A.- North West Italy District - Via Corsica, 12 - 16128 Genova - ITALY Phone: +39 010 5385275 Fax: +39 010 5351433 http://www.rina.org

INA Services SPA (RINA), da anni leader a livello internazionale nella certificazione, è in grado di offrire l’attività di CERTIFICAZIONE DEGLI AMMINISTRATORI DI CONDOMINIO secondo la norma UNI 10801. Cosa significa essere certificati e perchè certificarsi? L’attuale professione di amministratore è sempre più complessa, le leggi e il mercato richiedono professionisti all’avanguardia che abbiano tra le proprie competenze la preparazione di manager, che siano esperti di marketing e gestione del personale, di contabilità e questioni legali per non parlare della capacità di risoluzione delle controversie e di gestire le relazioni interpersonali. Tutto questo non è avvalorato dall’appartenenza ad un collegio e albo come altre professioni. Le associazioni hanno svolto negli anni il compito di aggiornamento di questi professionisti tramite l’organizzazione di corsi di aggiornamento, convegni e varie attività oltre che ad aver avuto il compito di promotori di norme e leggi nazionali. Ma il cittadino come fa a sapere se il proprio amministratore possiede veramente le competenze per svolgere un’attività così complicata? A questa esigenza di garanzia risponde il RINA, organismo terzo (super partes), il quale fornisce il servizio di certificazione, per ora ancora volontaria, tramite un esame articolato con prove scritte e orali, il cui superamento attesta che il professionista è in grado di svolgere al meglio la propria attività. La certificazione ha infatti il compito di valorizzare tali figure professionali, affinché possano meglio distinguersi dalla concorrenza non qualificata rispondendo così all’esigenza di un mercato sempre più selettivo in termini di valore aggiunto e professionalità. RINA SERVICES garantisce inoltre agli amministratori un’ulteriore serie di servizi corre-

PROFESSIONE IMMOBILIARE

lati: verifica degli impianti di messa a terra e degli impianti elettrici (D.P.R. 462/01 del 22.10.2001), verifiche periodiche ascensori (D.P.R. 162/99, Direttiva 95/16/CE), analisi e controllo dell’acqua (D. Lgs 31/2001), verifiche periodiche mezzi di sollevamento (D. Lgs 81/2008 e successive modifiche ed integrazioni – D.M. 11.04.2011), sistemi di gestione per la Qualità, l’Ambiente e la Sicurezza (9001 – 18001 – 14001 – EMAS – SA8000), certificazione energetica degli edifici (D. Lgs. 192/2005 e integrazioni successive). In particolare quest’ultima consente la riqualificazione del patrimonio immobiliare italiano, strumento per incrementare il valore commerciale delle nostre case e dei nostri edifici. Grazie alla sua pluriennale esperienza, alla distribuzione capillare su tutto il territorio e alla rapidità di risposta, RINA rappresenta la risposta alle esigenze di trasparenza, competenza ed autorevolezza. Per informazioni o richieste di offerte, rivolgersi a: Giuliana Parodi (Giuliana.Parodi@rina.org) ---------------------------------------

INA Services SPA (RINA), for years a leading international company in the certification field, offers CERTIFICATION OF CONDOMINIUM ADMINISTRATORS according to the UNI 10801 Standard. What does being certified mean and why be certified? The present role of administrator is becoming increasingly more complex, laws and the market require professionals in the forefront who, among their skills, not only have managerial training, are experts in marketing and personnel management, accountancy and legal matters but are also able to settle disputes and manage interpersonal relationships. All of this without the added value of belonging to a professional association or register, as in the case of other professions. Over the years, associations have taken

on the task of updating these professionals through the organisation of refresher courses, conferences and other activities as well as having the role of promoter of standards and national laws. Yet, how can people know if their administrator actually has the competency to perform such a complicated activity? The answer is RINA, a third party body (super partes), which provides certification services, presently still voluntary, based on written and oral tests. If the tests are passed, this means that the professionals are able to carry out their activities with the utmost competency. The purpose of certification is to enhance these professional figures, so they stand out from non-qualified competition as well as to meet the needs of an ever more selective market, in terms of value added and professionalism. Moreover, RINA SERVICES offers administrators an additional series of correlated services: inspection of earthing and electrical systems (Presidential Decree 462/01 dated 22.10.2001), periodical inspections of lifts (Presidential Decree 162/99, Directive 95/16/EC), water analyses and control (Legislative Decree 31/2001), periodic inspection of lifting appliances (Legislative Decree 81/2008 and subsequent amendments and additions – Ministerial Decree 11.04.2011), Quality, Environmental and Safety management systems (9001 – 18001 – 14001 – EMAS – SA8000), energy certification of buildings (Legislative Decree 192/2005 and subsequent additions). In particular, the latter enables the Italian real estate to be upgraded, thereby increasing the commercial value of our homes and buildings. Thanks to its long-standing experience, its extensive network and quick response time, RINA meets the need for transparency, competency and authoritativeness. For further information or requests for quotations, please contact: Giuliana Parodi (Giuliana.Parodi@rina.org)

2015/ n.16

PROFESSIONE IMMOBILIARE

2015/ n.16

NOTIZIE

APAC e MAPI insieme per i crediti formativi APAC Associazione Professionale Amministratori di Condominio e MAPI Movimento Amministratori e Proprietari d’Immobili, associazioni che operano nel campo della divulgazione e aggiornamento degli amministratori di condominio hanno firmato l’accordo di collaborazione che prevede il riconoscimento reciproco dei crediti formativi. In questo modo tutti i soci APAC e MAPI potranno fruire degli interventi formativi e di aggiornamento dell’ altra Associazione con la garanzia di riconoscimento dei crediti. I presidenti delle medesime associazioni, Stefano Milanesi per l’APAC e Gerardo Michele Martino per il MAPI, hanno congiuntamente dichiarato “Al fine di ricercare nuove utilità per i nostri iscritti, abbiamo deciso di consorziare i nostri rispettivi programmi di formazione permanente per gli amministratori di condominio, anticipando per i nostri associati gli obblighi di formazione continua, che, il redigendo Decreto del Ministero di Grazia a Giustizia, attuativo della Legge dell’ 11 Dicembre 2012 n°220, anche detta riforma del condominio, renderà vincolanti per tutti gli amministratori condominiali professionisti. Il tutto in conformità al nostro continuo sforzo, teso a rendere estremamente competenti e competitivi sul mercato i nostri associati, consentendogli diverse e maggiori occasioni di aggiornamento professionale”. Il Convegno CONDOMINIO!!! del 27 Novembre 2014 è stato il primo esempio di applicazione dell’accordo..

NOTIZIE LA 5a EDIZIONE DI JOB ZONE AI GIGLI

Dal 13 al 19 ottobre 2014 la rassegna dedicata al lavoro

Il Presidente APAC Stefano Milanesi riceve da Carla Mossolin la targa di riconoscimento per il supporto fornito da APAC alla manifestazione. Job Zone 128x80 tracc.indd 1

16/09/14 11:55

RECENSIONI “NATA IN ISTRIA” DI ANNA MARIA MORI Un ritratto dell’Istria, una testimonianza preziosa della storia tragica e drammatica, spesso dimenticata, di questa bellissima terra. Il racconto si apre con il ricordo della madre istriana; poi, attraverso le narrazioni sia di profughi sia di tanti istriani incontrati dall’autrice durante il suo viaggio di ritorno, si sviluppa in una raccolta di ricordi, con tantissimi paesi, paesaggi, leggende. Molto presente anche la cucina istriana tradizionale a testimonianza del passato e delle tradizioni dell’Istria che molti italiani ignorano. Anna Maria Mori è nata a Pola nel 1936 ed ha lasciato l’Istria, da esule, nel 1947. Giornalista e scrittrice, ha lavorato nella radio ed anche in televisione (Nives Castenetto)

PROFESSIONE IMMOBILIARE

2015/ n.16

PROFESSIONE IMMOBILIARE

2015/ n.16

CONDOMINIO e Sicurezza Direttore dell’Istituto Scientifico Intervision (sicurezza, prevenzione e sorveglianza sanitaria sul lavoro, valutazioni rischi e elaborazione programmi gestionali). Laurea in Tecnico della Prevenzione, Facoltà di Medicina presso l’Università degli Studi di Milano. Auditor interno ISO 9001. Esperto di organizzazione e gestione dell’ergonomia, della sicurezza e della prevenzione negli ambienti di vita e di lavoro. Consulenza di startup per Amministratori e Aziende. Formatore dal 1996 in ergonomia, sicurezza e prevenzione. Formatore nazionale ECM. Insegnante di Ergonomia e Prevenzione. Formatore sui Sistemi gestionali per la sicurezza e prevenzione nel lavoro. www.intervisionitalia.com

Pulizia ordinaria ed obbligo di informazione sui rischi

Due amministratori a colloquio con l’esperto: risponde il dott. Maurizio Giannelli > Domanda 1 - Pulizie fatte da società esterna Per le pulizie nei condomini che amministro mi avvalgo di una piccola società di pulizie. Per la precisione è una S.n.c. con due socie che fanno la stessa attività e intervengono due volte la settimana in ogni condominio nel contratto. Quali obblighi e responsabilità ho in tema di sicurezza sul lavoro? Risposta A tutti gli effetti si tratta di un appalto di servizi senza che si configuri un ruolo di datore di lavoro. L’Amministratore è pertanto il soggetto committente che nell’affidare un opera in un luogo nel quale ha il potere di disporre le attività manutentive, è tenuto ad informare sui rischi chi si reca in tali ambienti su suo incarico. In particolare, estendendo il concetto della valutazione dei rischi ai condomini senza dipendenti e facendo riferimento ai Codici Penale e Civile e precisamente agli articoli 589 cp, 590 cp, all’art. 2043 cc e seguenti, possiamo affermare che qualunque situazione presente nel condominio che possa causare danno a terzi, deve essere comunicata necessariamente agli appaltatori secondo il principio del neminem laedere (non nuocere a nessuno). Per informare gli appaltatori sui rischi effettivamente presenti così che essi adottino le misure di tutela necessarie, l’Amministratore deve conoscere precisamente i rischi presenti nel condominio. Ciò può avvenire solo tramite una buona valutazione dei rischi a cui segue la redazione di una specifica informativa agli appaltatori/ manutentori. PROFESSIONE IMMOBILIARE

La corretta trasmissione contrattuale di tali informazioni e la cooperazione con l’appaltatore sulle misure da adottare sollevano l’Amministratore dalle sue responsabilità in merito.

sollevato dalle sue responsabilità in merito. Rimane fermo l’obbligo di vigilanza sull’operato del lavoratore per il quale è opportuno lasciare traccia scritta.

> Domanda 2 - Pulizie fatte da lavoratrici a contratto di settore Nei condomini che amministro utilizzo per le pulizie due lavoratrici assunte con contratto di settore. Mando ciascuna lavoratrice due mezze giornate in ogni condominio assegnato. Quali obblighi e responsabilità ho in tema di sicurezza sul lavoro? Risposta In questo caso l’Amministratore è un datore di lavoro e deve pertanto applicare quanto previsto dal Testo unico sulla sicurezza e prevenzione, D.Lgs. 81/2008 e sm.i. Ciò significa che partendo dalla valutazione dei rischi dei condomìni in cui manda le lavoratrici ad operare, le informa sui rischi specifici a cui sono esposte e le istruisce sulle corrette modalità di lavoro e sull’utilizzo dei dispositivi di protezione che gli consegna. Adempiendo all’obbligo di valutare i rischi nelle aree di lavoro, a quello di formare il lavoratore e di adottare le misure di tutela derivanti dalla valutazione e scritte sul relativo Documento, l’Amministratore è

Riepilogo e principio attuativo

Da quanto sopra si ottiene che sia in presenza che in assenza di lavoratori dipendenti, sono presenti forti responsabilità dell’Amministratore che deve in ogni caso evitare il reato omissivo. Il disinteresse sulle problematiche di sicurezza e prevenzione hanno come diretta conseguenza l’omissione ovvero il non fare ciò che si è tenuti a fare. Vale a dire che avendo la responsabilità di gestire il bene che giuridicamente gli è stato affidato, cioè il condomìnio, è necessario che l’Amministratore proceda con i seguenti passi: 1. Valutare i rischi nel condomìnio e raccogliere tale valutazione in un Documento Ricognitivo (DRR) se non ha dipendenti, o in un Documento di valutazione (DVR) se ha lavoratori dipendenti o ad essi assimilati (per es. lavoratori così detti “atipici”). Tale documento rimarrà nel tempo a prova scritta della sua diligenza nell’assolvere l’obbligo a cui è tenuto.

2015/ n.16

CONDOMINIO e Sicurezza le parti necessarie a disciplinare la commessa sui piani della sicurezza e prevenzione e delle relative responsabilità

es. rischio precipitazione per mancanza parapetto, durante la pulizia a finestra aperta

dott. Maurizio Giannelli

es. rischio di trauma da caduta per scala fuori norma

es. rischio precipitazione per mancanza parapetto, durante la pulizia a finestra aperta es. rischio precipitazione per mancanza parapetto, durante la pulizia a finestra aperta

es. rischio di trauma da caduta per scala fuori norma

PROFESSIONE IMMOBILIARE

2. Nel caso di appalti o contratti d’opera, cooperare con le ditte qualificate trasmettendo loro l’informazione sui rischi presenti nelle aree di lavoro in cui andranno ad operare. E’ opportuno che sia redatto un contratto che contenga

2015/ n.16

NOVITA’ DAL MERCATO Profilo Professionale - Francesco Frigerio Libero Professionista. Laurea in Economia e Commercio presso l’Università Cattolica a Milano Revisore legale dei conti, iscritto nel Registro dei Revisori Contabili presso il Ministero di Grazia e Giustizia. Esercita la libera professione dal 1980 a Milano: consulenza amministrativa, fiscale e finanziaria e di organizzazione aziendale. Dirigente in primari gruppi multinazionali italiani, ha maturato significative esperienze nell’area di Amministrazione, Finanza e Controllo di Gestione operando sui mercati internazionali. E’ uno dei promotori di EUREOS con l’obiettivo di offrire alle “professioni non organizzate in ordini o collegi” (Legge 4/2013) la propria ultratrentennale esperienza attraverso servizi destinati a riqualificare e ringiovanire attività consolidate come l’amministrazione condominiale e a preparare i giovani all’esercizio delle professioni, innovate dal mercato globale e digitalizzato, nel rispetto delle regole deontologiche per la tutela degli utenti e dei principi di concorrenza. Docente in corsi di aggiornamento professionale patrocinati da enti pubblici e privati. Email: amministratore@eureos.it

Colazionando!!!... Colazionare!!!

essun vocabolario della lingua italiana vi dà il significato di “colazionare”, ma anche il linguaggio cresce, matura, si adatta, si fa sintesi espressiva di novità, prende forma per adattarsi a tutto ciò che la nostra voglia di crescere ci porta a concepire. Ecco allora che a Milano, venerdì 27 febbraio 2015, è nato “colazionando” per sintetizzare e dare espressione a quella collaborazione che tra lo studio legale MABE e EUREOS SRL offre agli amministratori condominiali la possibilità di trovare un punto di incontro settimanale per crescere professionalmente. Il professionista sa che non necessariamente solo in un aula universitaria si impara, ma che

PROFESSIONE IMMOBILIARE

una volta acquisita la miglior formazione universitaria poi è il quotidiano confronto con i colleghi e più in generale con ogni attore di qualsivoglia settore operativo che diventa fonte di apprendimento e

chi ha a cuore i propri compagni di viaggio perché li vuole tutti altamente qualificati non esita a cogliere l’opportunità per offrire ai suoi associati un gradevole momento formativo: è così che APAC non esita a dare il proprio patrocinio a “COLAZIONANDO !!!” riconoscendo ai partecipanti crediti formativi. Dunque COLAZIONANDO !!! sinonimo di formazione ? non esattamente o meglio un nuovo modo di fare formazione adattando le esigenze di tutti alla vita frenetica della metropoli. Tutti conosciamo il vecchio detto che ci sprona ricordandoci che “le ore del mattino hanno l’oro in bocca” e dunque ecco che studio MABE insieme

2015/ n.16

NOVITA’ DAL MERCATO con EUREOS non perdono tempo e vi propongono di prendere insieme un buon caffè con brioche alle 7,45 cogliendo l’occasione per approfondire tematiche professionali tipiche dell’amministratore condominiale. In sintesi “COLAZIONANDO !!! … con brioche” vede tutti, docenti e amministratori/studenti”, riuniti intorno a un tavolo dalle 7,45 alle 9 per un’ora di qualificata formazione e un buon caffè per iniziare al me-

glio la propria giornata di lavoro. Il calendario 2015 di questo percorso formativo sarà ogni ultimo venerdì del mese e ognuna delle ultime settimane dei prossimi mesi a venire sarà quella speciale settimana che tutti ricorderemo come tra le più piacevoli. Nel villaggio globale del mondo contemporaneo delle metropoli non è più solo la bucolica attesa del fine settimana che suscita gradevo-

le aspettative di relax “Il sabato del villaggio” lo abbiamo anticipato al venerdì, grazie a te amico Giacomo, “Questo di sette è il più gradito giorno, pien di speme e di gioia, diman tristezza e noia recheranno l’ore, ed al travaglio usato ciascun in suo pensier farà ritorno” Francesco Frigerio Amministratore Unico EUREOS Srl

CONSIDERAZIONI

USCIREMO DAL TUNNEL? (3) U

sciremo dal tunnel? Chissà? Dopo la ventata di speranza della seconda puntata di “Usciremo dal tunnel” noi siamo andati avanti a fare qualcosa di concreto. Abbiamo continuato ad investire in formazione e il programma di incontri e convegni di aggiornamento con riconoscimento dei crediti formativi si è arricchito sempre di piu’. Ma mentre noi facevamo del nostro meglio nel nostro piccolo, qualcuno che doveva dare l’esempio, e ha fatto il peggio che si possa: ha venduto un altro pezzo di Italia agli stranieri: i nostro Frecciarossa sono diventati stranieri. Ma il bello è che chi ha portato a termine l’operazione è proprio l’ex AD di Ferrovie. Ma sono veri imprenditori?

PROFESSIONE IMMOBILIARE

2015/ n.16

PROGETTAZIONE: Restauro conservativo CULTURA UN RICORDO TOCCANTE PROFILO PROFESSIONALE LORENZO MILANESI (1925) Ha pubblicato presso la Casa Editrice Rubbettino i seguenti libri: • CARMELA CUDA - Viaggio d’amore - nel 1997 • TIRAMISU’ - ossia l’incontenibile desiderio, nel 2002 • MONTAIGNE - Della Saggezza - , di cui ha curato la scelta dei testi e la traduzione dal francese, nel 2006. • MONTAIGNE - Socrate a cavallo. Giornale di viaggio in Italia (1580-1581) nel 2008 Chi desiderasse ottenere i quattro volumi può farlo tramite Internet sfogliando il catalogo sul sito della Casa Editrice Rubbettino:

a scena si svolge agli albori degli I comignoli delle casette sparse nella vallata diffondevano cordoni di fumo azzurrino che andavano a cercare la compagnia della nebbiolina che accarezzava dolcemente le cime degli alberi più alti e si distendeva, sotto forma di batuffoloni di bambagia, sulla fiancata della collina, fittamente coperta di pini e larici. Tutt’intorno regnava una quiete placida, meritato compenso alle dure fatiche dei campi. La natura sonnecchiava e dal canale dell’orto scoppiettava qualche spruzzo d’acqua schizzato nell’aria dai ripetuti tuffi di vispe gallinelle in spasmodica ricerca di cibo nel fondale. I suoni che si udivano di tanto in tanto erano quelli delle campane che aggiungevano solennità al silenzio che tutto avvolgeva. Ma l’esterna tranquillità che, senza il suono antico, poteva apparire stanca immobilità, contrastava tuttavia con la serena atmosfera che regnava nelle umili casette. Qui tutto, invece, era allegro buonumore. Il fuoco crepitava vivace nei focolari, il pane caldo diffondeva la sua odorosa fragranza, le donne preparavano con

mani sapienti le gustose pietanze per la festa imminente. In una di queste casette c’era una donna in ansia che aspettava di donare finalmente al trepidante marito – dopo due tentativi andati a vuoto - il primo figlio. Ma il bimbo, nonostante che la gravidanza avesse compiuto il giusto percorso temporale, non aveva intenzione di … farsi vivo, presago forse del mondo nel quale gli sarebbe toccato di vivere. I dolori del parto, tanto attesi, si annunciarono però proprio alla vigilia

di Natale. Così la festa divenne doppia. Quando ormai le donne del vicinato, accorse - come d’abitudine inveterata per sovvenire ai bisogni del particolare momento, pronosticarono che le doglie e l’evento si sarebbero protratti per l’indomani, giorno di Natale, ecco che – pochi minuti prima della mezzanotte – la situazione precipitò improvvisamente, smentendole. Un principio di fuoriuscita di acque consigliò alle assistenti di accelerare le procedure di sostegno di

tutte le fasi del travaglio, che si concluse felicemente con un urlo liberatorio, lacerante della madre e la commossa, incontenibile esultanza del marito, che faticò non poco a liberarsi del groppo che gli serrava la gola. Quando il bambinello fu consegnato, vispo e strillante, al padre e questi, in lacrime, lo sollevò in aria in segno di felicità immensa, l’orologio della piazza scandiva la mezzanotte, l’ora in cui nacque Gesù. Lo chiamarono Salvatore e una parte dell’allegro stormire delle campane a distesa fu anche per lui. Lorenzo Milanesi

PROFESSIONE IMMOBILIARE

2015/ n.16

PROGETTAZIONE: Restauro conservativo SOCIALE PROFILO PROFESSIONALE di Faustino Boioli Dott. Faustino Boioli: specialista in radiologie, è stato direttore dell’ U.O. Radiologia e del Dipartimento Servizi dell’Ospedale Fatebenefratelli di Milano; attualmente è in pensione quale Primario Emerito dell’Ospedale. E’ autore di numerose pubblicazioni scientifiche. Da 15 anni opera nel settore del volontariato come Ppresidente dell’associazione Medici Volontari Italiani-Onlus, che ha come missione l’assistenza sanitaria alle persone che per qualsivoglia motivo siano escluse dalle cure: immigrati irregolari, ma anche persone senza tetto e in grave stato di emarginazione che comunque siano esclusi o autoesclusi dalle prestazioni sanitarie, Italiani compresi. L’attività si svolge tramite due Unità Mobili nel territorio di Milano e un Poliambulatorio situato in via Padova a Milano. L’associazione opera anche in Africa, ìn Madagascar con un progetto di oculistica e in Rwanda con un progetto di Pianificazione Famigliare.

DA “CELEBRATION OF SERVICE” A “CITTADINI PIU’ COINVOLTI & PIU’ SICURI” WEB APP: «IL TELEFONINO, IL TUO SALVAVITA».

’Associazione Medici Volontari Italiani - Onlus, persegue da anni l’obiettivo di superare l’anonimato medico-sanitario in situazioni d’emergenza, soprattutto quando chi necessita di soccorso non è in condizione di collaborare con i soccorritori. Questo grazie alla Web APP: “IL TELEFONINO, IL TUO SALVAVITA”, che è stata sviluppata dalla Fondazione IBM, all’ interno dell’ iniziativa “Celebration of Service”, in occasione del primo centenario dell’ IBM, e messa in Rete dalla Società “G7 soluzioni informatiche”. Web APP che nel prosieguo chiameremo semplicemente : SAPP, ovvero Social APPlication.

All’interno di questo Progetto, il contributo della SAPP riguarda la gestione dei cosiddetti “parametri salvavita”, e della Busta e della C.I.S., e in forma cartacea e digitale. Quest’ultima per quanto riguarda gli Smartphone. Detto questo, al Progetto riguardante gli Anziani, si è affiancato il progetto gemello: Cittadini più Coinvolti & più Sicuri” . L’esperienza precedente è stata oltremodo utile per verificare l’ utilità delle finalità sia del

visibilità possibile per poter esplicare tutta l’intrinseca potenzialità sociale.

Negli ultimi 24 mesi, è stata sperimentata l’applicabilità della SAPP sul territorio, partecipando al Progetto dell’Assessorato alle Politiche Sociali e della Cultura alla Salute del Comune di Milano : Anziani più Coinvolti & più Sicuri”. Le finalità del suddetto principalmente due:

Progetto

4) Koinè Servizi s.r.l Quanto sopra necessita di avere quanta più

Il Presidente MVI Dott. Faustino Boioli Ing. Carlo Geri pubblicherelazioni@medicivolontaritaliani.org

sono

• La costituzione della “Busta dei dati e numeri utili”, da utilizzare a domicilio dell’Anziano, non solo come ausilio nella gestione di alcune necessità quotidiane, ma soprattutto per rendere più efficace ed efficiente un eventuale intervento di soccorso. E, come già detto, nel caso peggiore, ovvero quando si è in uno stato di incoscienza. • La costituzione della Carta d’Identità Salvavita, C.I.S., che l’ Anziano può portare sempre con sè, unitamente alla Carta d’ Identità anagrafica.

Progetto e sia della SAPP e, nel contempo, anche per determinare cosa necessiti per farla divenire uno strumento utilizzabile su larga scala ed a prova di futuro. Questo relativamente a quanto concerne l’ informatizzazione del reperimento e gestione dei dati medico-sanitari, nonché all’ interoperabilità con le varie Organizzazioni di Urgenza ed Emergenza. Leggi Ambulanze e Unità di Pronto Soccorso. Ed è proprio su questi aspetti che si focalizza la nuova fase di attività grazie alla sinergia tra le risorse già esistenti, ovvero Comune di Milano, G7 ed MVI, e di new entry significative: 1) Politecnico di Milano (nella persona di Luciano Baresi, professore di Ingegneria del Software) 2) CMMC - Cooperativa Medici Milano Centro 3) Co.S - Consorzio Sanità

Frequenta i NUOVI CORSI base e di aggiornamento per Amministratori di Condominio

MOSTRE E Convegni

MADE expo. Una fiera al fianco delle aziende interessate al business Vicinanza alle aziende, targettizzazione, biennalità, Expo. Tutte le novità della prossima edizione

n un panorama macroeconomico ancora difficile da interpretare, un ruolo fondamentale è svolto da MADE expo che dal 18 al 21 marzo 2015 sarà al centro del mondo delle costruzioni completando così un percorso che in sole sette edizioni l’ha portata a essere la manifestazione dedicata all’edilizia e all’architettura d’interni leader in Italia e tra le più apprezzate a livello internazionale.Grazie alla forte specializzazione, alla verticalità della proposta, alla consapevolezza che progettare vuol dire tenere sempre presenti i canoni di “innovazione, sostenibilità e bellezza”, e alla scelta di passare alla biennalità la rassegna è cresciuta di anno in anno diventando un punto di riferimento internazionale per i professionisti della progettazione che nell’edizione del 2013 hanno rappresentato quasi il 40% degli oltre 211mila visitatori (36mila stranieri). A proposito di sostenibilità un ruolo di primo piano lo giocherà Build Smart!, il nuovo programma di eventi organizzato in collaborazione con Agorà che diffonderà conoscenze e contribuirà a sensibilizzare nei confronti dell’innovazione tecnologica dell’industria delle costruzioni. Numerose le iniziative rivolte a target precisi di espositori e visitatori. Tra queste si evidenzia MADE4Contract Hotel organizzata da MADE expo, FederlegnoArredo e Associazione Italiana Confindustria Alberghi per creare opportunità di business tra due mondi che hanno la qualità in testa alla propria agenda. Filosofia pienamente condivisa dalla fiera MADE expo che è sempre in prima linea nell’offrire alle aziende strumenti concreti e facilmente realizzabili

PROFESSIONE IMMOBILIARE

e che vedrà l’apice in occasione della prossima edizione a marzo 2015 con l’organizzazione di incontri B2B che metteranno in relazione diretta le imprese e i decisori d’acquisto del settore alberghiero. Ennesima conferma del ruolo formativo svolto da MADE expo (che va di pari passo con quello commerciale) la scelta di organizzare l’evento MADE4Retail che analizzerà i mutamenti della distribuzione in Italia e all’estero mediante l’organizzazione di incoming tra aziende espositrici e distributori (italiani e stranieri) e lo svolgimento di workshop dedicati alla gestione a 360° degli showroom rivolti ai distributori. Tra i punti di forza della prossima edizione si distingue l’iniziativa “Building the Expo” che, esattamente due mesi prima di Expo 2015, anche attraverso

la testimonianza dei protagonisti, anticiperà i progetti, le soluzioni e i materiali utilizzati per la realizzazione dei padiglioni Self Build di Expo 2015. Per info: http://www.madeexpo.it

2015/ n.16

6.000 Amministratori di Condominio riceveranno e leggeranno la versione cartacea di questo numero altri 15.000 riceveranno e leggeranno la versione elettronica della rivista.

Nessuna rivista del settore in italia raggiunge direttamente un cosĂŹ alto numero di Amministratori di Condominio Vuoi fare la tua pubblicitĂ su Professione Immobiliare? Contattaci: professioneimmobiliare@eureos.it

340 8070232 - 327 7911257

Milano - Torino - Padova Roma Genova Monza Busto A 327 7911257 340 8070232 apacitalia@yahoo.it www.apacitalia.it

CONDOMINIO e ASSICURAZIONE APAC E CARIGE ASSICURAZIONI ASSIEME PER UNA PROFESSIONE SICURA. APAC e Carige Assicurazioni Spa hanno il piacere di comunicarVi che alla fine del 2014 hanno stretto una importante collaborazione per offrire agli associati APAC la possibilità di accedere alla copertura assicurativa di Responsabilità civile Professionale e quotazioni per assicurare i fabbricati da voi amministrati con agevolazioni mai viste prima. Le agevolazioni garantite dalla convenzione stipulata sono destinate solo agli associati apac di tutta Italia. Per conoscere le condizioni e le modalità per ottenerle, potete continuare a leggere l'articolo o potete consultare la sezione assicurazioni di www.apacitalia.it APAC e la direzione di Carige Assicurazione hanno alla fine del 2014 firmato , per il tramite dell’intermediazione dello Studio AeF – società di consulenza fiscale ed assicurativa un’ importante convenzione, con l’unico intento di permettere a ognuno degli associati apac la sottoscrizione della copertura assicurativa RC – Professionale ad un premio annuo mai visto. L’importanza di sottoscrivere una copertura assicurativa professionale che non sia legata alla polizza fabbricato, nel 2015, è molto rilevante per i professionisti del settore amministrativo e Apac, grazie al lavoro svolto da consulenti esperti ha potuto offrire la copertura adatta a tutti gli associati, che potranno comunque facilmente ottenere assistenza e preventivi personalizzati, qualora le condizioni standard non rispondessero alle proprie esigenze professionali. Come fare allora a poter aderire alla convenzione e ottenere tutti i vantaggi? Facile, ci siamo adoperati per attivare dei canali dedicati a tutti i professionisti di apac; li potete facilmente reperire andando nella sezione assicurazioni che trovate nel sito apacmilano.it, nella quale potrete, inoltre, trovare tutte le informazioni dettagliate sulla copertura rc professionale. Altrimenti potete contattarci via mail a convenzioni@studioaef.com o telefonicamente al numero 380 – 2676888 Una copertura che va bene per tutti a condizioni veramente eccezionali, pensate che con il premio annuo di 200 euro potrete sottoscrivere una polizza con un massimale di 517 000 euro (aumentabile su chiesta fino a € 775.000,00 - € 1.035.000,00 - € 1.500.000,00) la polizza copre perdite patrimoniali involontariamente cagionate a terzi, compresi i clienti, nell’esercizio dell’attività professionale, danni corporali o materiali, involontariamente cagionati a terzi, compresi i clienti, in relazione alla conduzione dei locali adibiti all’attività dell’Assicurato e delle attrezzature ivi esistenti.

PROFESSIONE IMMOBILIARE

La copertura avrà una durata di un anno senza tacito rinnovo, quindi potrete decidere se continuare a godere di condizioni agevolate oppure no.

e fornendovi una carta vincente di spendig. review

Per maggiori informazioni si rimanda alla sezione assicurazioni di apacmilano.it Tutto qui? Assolutamente no! Apac oltre a voler tutelare tutti si suoi associati durante la pratica professionale di amministrazione di condomini, vuole offrire un mezzo per gestire, in modo adeguato, le spese assicurative degli stabili che già amministrate o che andrete ad amministrare. Sicuramente i vostri condomini ve ne saranno grati, potranno godere di uno uno sconto fino al 50% per le coperture RC Globale Fabbricato . Per poter usufruire di queste condizioni molto favorevoli, vi consigliamo di accedere all’area privata su apacmilano.it e leggere le istruzioni per richiedere i preventivi: entro massimo 48 h dalla richiesta sarete ricontattati dai nostri consulenti. Lo staff di Studio AEF vi aspetta per assicurarvi al meglio e consigliarvi sulla copertura migliore per voi, non importa che siate nuovi amministratori o già operiate nel campo da anni, Apac e Carige Assicurazioni hanno stretto questo patto con il solo scopo di agevolarvi nel vostro lavoro, lasciandovi liberi di lavorare in modo tutelato e sicuro

Andrea Gelmini Consulente Studio AEF ( subagente Carige) (Biografia dell’autore) Andrea Gelmini è amministratore di Studio AEF srls consulenza fiscale ed assicurativa, subagente Carige Assicurazioni; la società è iscritta al Registro Unico degli Intermediari Assicurativi nella sezione E numero E000500811.

2015/ n.16

MEDIAZIONE IN CONDOMINIO LA MEDIAZIONE: EFFICACE STRUMENTO DI RISOLUZIONE DEI CONFLITTI CONDOMINIALI

Dott. Silvia Elisabetta Brega, laureata in economia e commercio presso l’Università Cattolica del Sacro Cuore, mediatore alla Camera di Mediazione Nazionale, si occupa di conflitti condominiali svolgendo per Apac corsi di formazione ed aggiornamento per gli amministratori in materia di conciliazione condominiale. Email: silviabrega@libero.it

l conflitto tra individui è una naturale manifestazione di una vita di relazioni sociali nella quale siamo inseriti quotidianamente e non è un caso che un’elevata conflittualità si manifesti proprio tra comproprietari dando luogo a controversie condominiali. Secondo i dati del ministero della Giustizia ci sono oltre un milione di cause civili pendenti in Italia relative alle liti condominiali. Più del 50% delle procedure civili nelle aule di giustizia riguardano il condominio. Spesso l’utilizzo degli spazi e quindi della “cosa” comune da motivo di conflitto: l’auto posteggiata in spazi non consentiti, il comportamento nel tenere animali domestici, l’utilizzo della facciata per esigenze diverse che vanno dalla parabola alla canna fumaria etc. etc….. Oggi una questione ancora più problematica è la convivenza anche di culture diverse all’interno dello stesso condominio per cui l’integrazione di usi e costumi genera una maggiore attenzione nella regolamentazione della convivenza per il buon rispetto delle esigenze di tutti. Viviamo, in sintesi, in una situazione che fa sorgere nuovi interrogativi nella gestione dei conflitti. Questi ultimi si sviluppano in questioni sociali che dovrebbero essere affrontati in una nuova visione. Prende importanza quindi vedere il conflitto non più in un’accezione negativa del termine ma in un’ottica costruttiva. L’aprirsi alla discussione con l’idea che possano emergere soluzioni innovative che facciano affiorare quelle ostilità da tempo sommerse e arrivare così a regolamentare in modo soddisfacente quei comportamenti che li hanno generati è una nuova visione della lite alla quale oggi dovremmo essere orientati. Ancora di più: oggi dovremmo costruire noi stessi l’accordo ideale ed essere quindi parte attiva nel processo risolutivo. E’ in quest’ottica che nasce la MEDIAZIONE. Il confronto con l’altra parte aiutato da validi professionisti capaci di aprire quei canali comunicativi che si sono interrotti durante il conflitto per portare ad un accordo è quello che si prefigge la MEDIAZIONE. Nell’introdurre la MEDIAZIONE vi è poi un risvolto di non minore importanza poiché essa rappresenta un sistema alternativo alla lite giudiziaria. L’esigenza di ridurre il carico di lavoro nei tribunali per questioni che possono essere affrontate in via stragiudiziale è una questione da valutare attentamente e la MEDIAZIONE può essere una valida alternativa ad un contenzioso civile per diversi motivi. L’osservazione di tali esigenze ha fatto si

PROFESSIONE IMMOBILIARE

che il decreto legislativo del 4 marzo 2010, n.28 (pubblicato nella G.U. n.53 del 5 marzo 2010) introducesse la MEDIAZIONE civile e commerciale nel nostro paese per regolare il procedimento di composizione stragiudiziale delle controversie vertenti su diritti disponibili ad opera delle parti, attuando, al contempo, la direttiva dell’Unione europea n. 52 del 2008. Successivamente il decreto-legge 21 giugno 2013, n. 69 (decreto “del fare”, convertito in legge 9 agosto 2013 n. 98) ha ripristinato il procedimento di MEDIAZIONE quale condizione di procedibilità della domanda giudiziale nelle materie elencate dall’articolo 5, comma 1 del d.lgs. 28/2010 ( tra cui anche quelle condominiali). Tali materie sono state stabilite in funzione a vari principi. Tra questi la capacità di risoluzione dei conflitti attraverso lo strumento della MEDIAZIONE. Le relazioni personali hanno un peso notevole sia nel mantenere buoni i rapporti ormai costituiti da tempo sia nel regolare i rapporti futuri impedendo nuovi conflitti. La materia condominiale è una di queste: il mio vicino di casa rimarrà tale (a meno che non decida, in ultima analisi, di trasferirmi) e dovrò conviverci, ma come? Ponendo delle regole che non siano solo per il passato ma che mi aiutino ad affrontare il futuro, porrò delle regole al mio accordo che sarò in grado di rispettare e che anche l’altra parte sarà in grado di rispettare. Essendo un accordo basato sulla volontà delle parti, le stesse sono portate a rispettare ciò che volontariamente sottoscrivono e questo garantisce una certa percentuale di successo. Mentre quindi la MEDIAZIONE considera il futuro scenario, una sentenza lascia una decisione su osservazioni passate ed essendo queste ultime dei voleri imposti spesso seguono la strada dell’appello con conseguente allungamento dei tempi e aumento dei costi. In tale contesto la MEDIAZIONE è diventata un procedimento obbligatorio per le materie condominiali. Il procedimento di MEDIAZIONE è condizione di procedibilità della domanda giudiziale. Questo vuol dire che quando nasce un conflitto in materia condominiale, la parte che intende agire in giudizio ha il dovere di tentare la MEDIAZIONE con l’assistenza di un avvocato prima di iniziare la causa in tribunale. Tale obbligo è sancito dall’art.5, co 1 bis e 2 bis del DLgs n. 28/2010 così come modificato dalla riforma del 2013 e anche dal nuovo Codice del Condominio all’art 71 quater delle disposizioni attuative per cui il legislatore nel 2012 con la legge n. 220 definisce

l’ambito delle materie condominiali e introduce il procedimento della MEDIAZIONE come primo tentativo di risoluzione prima di qualsiasi azione giudiziaria. L’improcedibilità può essere fatta valere alla prima udienza dal convenuto o rilevata d’ufficio dal giudice. Quando il giudice evidenzia che la MEDIAZIONE non è stata tentata, lo stesso assegna alle parti un termine di 15 giorni per la presentazione della domanda di MEDIAZIONE prima di procedere. Si tratta in questo caso della MEDIAZIONE delegata. La decisione di mandare le parti in MEDIAZIONE è una libera scelta del giudice che valuta in funzione alla natura della causa, allo stato dell’istruzione e al comportamento delle parti. Il giudice può non solo mandare ma anche rimandare le parti in MEDIAZIONE ove il procedimento non sia stato esperito con un vero tentativo di accordo o ove si siano individuati nuovi spazi per la risoluzione della controversia. Potrebbe essere quindi che le parti, per un conflitto condominiale, debbano avviare un procedimento di MEDIAZIONE prima di andare in giudizio e che le stesse, dopo aver soddisfatto la condizione di procedibilità, possano ritrovarsi a dover soddisfare una nuova condizione di procedibilità ove il giudice ne ravvisasse l’opportunità anche in corso di causa. Ci si potrebbe quindi trovare più volte, all’interno del medesimo processo, a dover esperire il tentativo di MEDIAZIONE. Il contesto legislativo sembra quindi non solo dare una forte importanza alla MEDIAZIONE con la reintroduzione dell’obbligatorietà ma dotarla anche di un’ulteriore forza con l’ausilio dei giudici che possono disporre la “delegata” a pena di improcedibilità della causa. Ci si auspica quindi che la MEDIAZIONE, comunque disposta, entri a far parte della cultura sociale e che da un’ottica di torto e ragioni si passi ad un’ottica orientata alla risoluzione dei conflitti in un atteggiamento collaborativo tra le parti per raggiungere il miglior risultato possibile come dovrebbe essere l’esperienza della buona negoziazione. Il risultato finale, con l’aiuto di validi professionisti per la gestione del conflitto, sarà la risoluzione di controversie dove entrambe le parti percepiranno di aver ottenuto ciò che desiderano e quindi di aver vinto. I WIN, YOU WIN ! io vinco , tu vinci !

S.E.Brega

2015/ n.16

Al via la V edizione della Fiera Nazionale del Condominio

PROFESSIONE IMMOBILIARE

2015/ n.16

Condizioni speciali

Per amministratori speciali Con la convenzione APAC / Federcondominio, la Banca Dati del Condominio del Sole 24 Ore a soli 199 + IVA

2015/ n.16 PROFESSIONE IMMOBILIARE

! "#$ % &'

PROGETTAZIONE: MADE EXPO 2015 Restauro conservativo L’amministratore è eletto alfiere nella crociata contro i condomini insolventi.

Avv. Massimiliano Bettoni (foto a sinistra), dopo una lunga esperienza nelle direzioni legali, fonda nel 2012 lo Studio Legale MaBe, boutique legale con sedi in Milano e Monza, specializzato nelle materie di Real Estate, Diritto Ambientale, Diritto Commerciale, Compliance Aziendali (in particolare Modelli Organizzativi 231, Privacy, Sicurezza sul Lavoro, Corporate Social Responsability, Rating di Legalità) Avv. Giandomenico Graziano, (foto a destra) collabora con lo Studio Legale Mabe in particolare con il dipartimento di Real Estate e nelle attività di pubblicazione e divulgazione formativa dello Studio. Lo Studio Legale MaBe è strutturato in quattro dipartimenti indipendenti ma tra loro connessi quali: immobiliare – appalti, ambientale, commerciale e compliance. Nell’ambito immobiliare particolare focus riveste il diritto condominiale.” Lo Studio si occupa, inoltre di offrire consulenza legale ai vari player del settore Real Estate quali: Fondi Immobiliari, società di costruzione, property company, facilty company, etc.

L’amministratore ha il dovere di riscuotere i contributi necessari per sovvenzionare le spese di gestione, ciò è sancito positivamente dall’art. 1130, n. 3, cod. civ. ed è meglio specificato dal disposto di cui al novellato art. 1129, nono comma, cod. civ., secondo il quale l’amministratore ha l’obbligo di riscuotere forzosamente i contributi entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio – (id est, approvazione del bilancio consuntivo). Atteso inoltre il potere conferitogli di cui all’art. 63, comma terzo, disp. att. cod. civ. di sospendere l’erogazione del servizio comune al condomino moroso, non v’è dubbio che con la riforma del 2012 il Legislatore abbia inteso rimarcare decisamente che l’amministratore rappresenti la pedina principale nella lotta contro i condomini � insolventi. L’amministratore inerte, infatti, corre il rischio di essere revocato giudizialmente se non promuove alcuna azione giudiziale, o se promossa, non proceda esecutivamente. E’ infatti causa di revocabilità giudiziale dell’amministratore quella di cui all’art. 1129, comma dodicesimo, n. 6, del cod. civ. “qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva”. Non solo, ma corre anche il rischio di venire chiamato a risarcire l’intero danno provocato al condominio con il proprio patrimonio personale allorquando non si attivi nel recupero del credito entro

la data indicata, in modo da rendere ingente ed irrecuperabile il credito. E’ il caso, ad esempio, dell’appartamento pignorato e venduto da terzi prima dell’intervento del condominio. Oppure è il caso dell’intervenuta prescrizione quinquennale ex art. 2948, n. 4. L’amministratore, quindi, ha l’obbligo di conferire mandato ad un avvocato affinché quest’ultimo ottenga un decreto ingiuntivo e proceda sino alla fase di esecuzione forzata dell’appartamento. Non è sufficiente, quindi, l’invio della sola messa in mora così come ha chiarito la Cassazione Civile, con la Sentenza n. 9181 del 16 aprile 2013, secondo la quale essa non sarebbe nemmeno necessaria, non trattandosi di condizione di procedibilità in via monitoria. Nella realtà, tuttavia, non sempre può risultare vantaggioso procedere giudizialmente: si pensi all’appartamento sul quale grava un’ipoteca della banca per un mutuo fondiario del quale siano stati conferiti unicamente gli interessi. In tal caso la banca sarebbe privilegiata, ovverosia, nella ripartizione del ricavato, recupererebbe il suo credito precedentemente al condominio al quale invece, presumibilmente, non rimarrebbe nulla. In simili situazioni l’amministratore, previa analisi del caso, ha due soluzioni. La prima sta nell’ottenere dall’assemblea una dispensa dal procedimento al fine di sollevare l’amministratore proprio dall’obbligo de quo. Facoltà che gli concede giusto l’art. 1129, comma nono,

cod. civ. La seconda è quella di munirsi di prove che dimostrino che il procedimento nel caso specifico sarebbe anti-economico e dunque pregiudizievole per il condominio, a tal uopo è sufficiente anche una dichiarazione dell’avvocato. Infatti, è la stessa Corte di Cassazione, con Ordinanza n. 20100 del 2 settembre 2013, che ha asserito che all’amministratore non può essere imputata una cattiva gestione allorquando, proceduto con la fase di merito e con la notifica del precetto, abbia successivamente deciso discrezionalmente di rinunciare con la fase esecutiva. Secondo la Suprema Corte, infatti, la mancata riscossione degli oneri condominiali non integra di per sé la circostanza di mala gestio, laddove l’amministratore abbia almeno mandato a notificare il decreto ingiuntivo e l’atto di precetto qualora “il non avere intrapreso la procedura esecutiva vera e propria può giustificarsi sulla base della non sicura solvibilità dei condomini”. In conclusione, la legge vieta all’amministratore di tollerare l’inottemperanza dei condomini onde evitare di arrecare un grave danno ai condomini virtuosi, i quali sopporterebbero il debito anche innanzi ai terzi, con l’unica esclusione del caso in cui l’azione avrebbe come unica conseguenza quella di appesantire le casse del condominio di ulteriori spese legali laddove l’azione risulterebbe certamente infruttuosa.

��

�!!��""�#��$�%%�� &�� #&�%%��'"%�(��)��#�&��%

��

�!!��*��(�#��+��*�� &�� ))�� '"%�(��)��#�&��%

PROFESSIONE IMMOBILIARE

2015/ n.16

PROGETTAZIONE: Restauro conservativo AGGIORNAMENTO AVV ARNALDO COGNI tel. 02-5453682 fax.02-54103091 arnaldocogni@legalmail.it (contitolare dello studio BRAGATO-COGNI-JANNUZZI) VIA CASTEL MORRONE 2 - 20129 MILANO AVVOCATO CIVILISTA OPERANTE PREVALENTEMENTE IN MATERIA DI DIRITTO IMMOBILIARE, SOCIETARIO E NEL DIRITTO SPORTIVO COORDINATORE APPC (ASSOCIAZIONE PICCOLI PROPRIETARI DI CASE) PER LA LOMBARDIA NONCHE’ MEMBRO DEL CONSIGLIO DIRETTIVO NAZIONALE E REVISORE DEI CONTI PRESIDENTE DELL’ASSOCIAZIONE PARKING DAY MILANO. - PRESIDENTE DELL’ASSOCIAZIONE SANTA MARIA DI LOPPIA (BELLAGIO, COMO) DA ANNI IMPEGNATA AL RECUPERO/SALVATAGGIO DELLE BARCHE STORICHE LARIANE PRESIDENTE DELLA COMMISSIONE D’APPELLO FEDERALE NELL’AMBITO DEL SETTORE GIUSTIZIA DELLA FEDERAZIONE ITALIANA CANOTTAGGIO

PROCEDURE DI RILASCIO: RECENTI ANOMALIE E DISFUNZIONI Per chi opera nel settore immobiliare le procedure di sfratto rappresentano, da sempre, un settore importante da conoscere o da esplorare nelle sue varie complicanze procedurali. E infatti chiaro che esse incidono sulla normale gestione degli immobili complicando, spesso, la trasferibilità degli stessi (riverberando, quindi, anche sul loro valore) in quanto sottratti, anche per ragioni sovente politiche, alla piena disponibilità dei proprietari. Si legge infatti, spesso, di “proroghe degli sfratti” che altro non sono che provvedimenti legislativi destinati a procrastinare l’entrata in possesso da parte dei proprietari di immobili di loro proprietà e oggetto di rapporti di locazione, ormai conclusi nella loro durata di base, al fine di aiutare parte della popolazione sprovvista di altri alloggi a reperire altre sistemazioni a condizioni non troppo sfavorevoli. In quest’ottica di sostegno ad una parte, presunta debole, degli italiani e non solo di essi, oltre alle predette proroghe si sono aggiunte, anche di recente, una serie di novità legislative e/o regolamentari che, di fatto, si stanno rivelando assai penalizzanti per la proprietà immobiliare e di riflesso, per l’intero mercato della casa. Alcune di queste, di natura “tecnica” e proprio per questo spesso poco conosciute ai non operatori del settore giustizia, sono descritte a seguire all’insegna di una opportuna, almeno a parere di chi scrive, informativa. E recentissimo, ad esempio, l’intervento del legislatore (nota) sull’art. 609 del codice di procedura civile che impone al proprietario, che è prossimo alla liberazione di immobile a seguito di procedura di sfratto, di inviare un atto al proprio inquilino (nel caso in cui, in particolare, questi tenda a non farsi trovare in casa) con cui lo avvisa che, intervenuto il rilascio, dovrà poi provvedere altresì a sgomberare, entro un certo termine, l’appartamento da arredi e/o altri effetti personali. La norma all’apparenza sensata e

PROFESSIONE IMMOBILIARE

comprensibile lo è certamente meno se si considera che, sino a prima della sua entrata in vigore, l’invito contemplato dalla stessa era comunque fatto dall’Ufficiale Giudiziario in sede di esecuzione dello sfratto senza, in quel caso, alcun aggravio di spese a carico del proprietario immobiliare. Ora, per tutte le procedure ove l’inquilino sia difficilmente reperibile, la proprietà dovrà sostenere un nuovo ulteriore balzello (il costo per l’incombente dell’avviso) che poteva benissimo essere evitato lasciando le cose come stavano; ciò tra l’altro lasciando al prudente apprezzamento dell’Ufficiale Giudiziario

persone poi destinate a gonfiare i numeri del c.d. disagio abitativo. Va da se’ infatti che il sistema della prenotazione appena descritto ha allungato e spesso di molto, i tempi per poter sottoporre al giudice il caso che interessa. Vi sono periodi dell’anno dove la prima prenotazione utile è a distanza di mesi quando la procedura consentirebbe, invece, di essere innanzi al magistrato in un tempo anche inferiore al mese. Sempre con ottica poco attenta agli interessi del mondo immobiliare risultano da anni, verrebbe da dire da sempre, carenti di motivazioni reali (pur dovute ex lege) i provvedimenti giudiziali che fissano l’inizio delle procedure esecutive di rilascio quando l’inquilino adduca, come fa sempre nel caso, qualche particolare ragione per cerar di resistere nell’immobile più che gli è possibile. Tra la richiesta di massima permanenza dell’inquilino e la ferma opposizione in tal senso del proprietario, che ha magari serissimi motivi/esigenze per voler riprendersi il proprio immobile, la magistratura applica criteri salomonici frequentemente svincolati da un esame serio e attento dello specifico caso. In ragione di quanto sopra il valore immobiliare vero risente e risentirà, vi è la valutazione del termine da dare da ritenere ancora per anni, di situazioni, all’occupante (sfrattato) per portare via come quelle appena accennate, ove il le sue cose. diritto di proprietà viene inspiegabilmente In aggiunta, almeno a Milano dove compresso oltre i limiti del consentito. il sottoscritto opera da anni, le procedure in questione (sfratti) non sono più attivabili nei tempi previsti Avv. Arnaldo Cogni (Presidente APPC dal codice di procedura ma scontano Milano Scarlatti e Coordinatore APPC “la prenotazione” della prima udienza per la Regione Lombardia) (c.d. udienza di convalida) un po’ come succede in salumeria e/o al supermercato art. 609 c.p.c. – provvedimenti circa i per l’acquisto di alimentari. mobili estranei all’esecuzione - modificato Una moda? Uno svizio per rendere un dall’art. 19, D.L. 12.09.2014, n. 132 con po’ più varia la vita grigia dei tribunali? decorrenza dal 13.09.2014 ed applicazione In realtà no. ai procedimenti iniziati a decorrere dal Trattasi dell’ennesimo espediente per trentesimo giorno successivo alla data di allungare procedure che ove marciassero entrata in vigore della legge di conversione coi tempi delle norme di legge e/o con quelli del suddetto decreto, convertito in legge di qualche solerte collega rischierebbero dalla L. 10.11.2014, n. 162 con decorrenza di mettere in strada, troppo in fretta, dal 11.11.2014).

2015/ n.16

PROGETTAZIONE: Restauro conservativo ASSICURAZIONE Servizi di outsourcing della gestione sinistri, rivolti ad amministratori di condomini ed a gestori di patrimoni immobiliari

ttimizzazione gestione pratiche di sinistro con diminuzione di responsabilità nei confronti degli amministrati, ottimizzazione del lavoro d’ufficio, risparmio di tempo, maggiore rispondenza della liquidazione ai danni richiesti ed indennizzabili secondo i termini di polizza.

ggi, più che in passato, il sinistro condominiale è diventato motivo di tensione, soprattutto in rapporto alla contingenza economica ed ai fattori di stress derivati. Sono da considerare, poi, gli eventuali rapporti conflittuali tra condomini che impediscono o complicano la soluzione del problema, di per sé banale, generato da un danno subito e, talvolta, disconosciuto dal danneggiante, con attribuzione della causa agli impianti condominiali.

L’amministratore condominiale ed i suoi collaboratori, oltre che dare risposte pronte e corrette ai propri condomini, devono saper gestire non solo la mera formalità burocratica del sinistro, ma anche, talvolta, la gestione degli artigiani od imprese che dovranno eseguire i ripristini, i rapporti con i condomini interessati, il rapporto con l’agenzia od il consulente assicurativo e quello con i periti e valutare l’adeguatezza dell’offerta rispetto alla richiesta avanzata. Spesso, se non sempre, ha anche la responsabilità di dover firmare un atto di accertamento anche per conto dei suoi amministrati. Tutto questo comporta un dispendio di tempo di tutto lo studio o dell’ufficio interno preposto, a scapito di quello

PROFESSIONE IMMOBILIARE

da dedicare alla gestione ordinaria e straordinaria della normale attività. Va inoltre considerato che, qualche volta, i periti coinvolti possono essere due o più per la coesistenza, oltre alla polizza condominiale, di polizze private che offrono garanzie e coperture diverse, parziali e talvolta non omogenee. Questo porta ad accrescere le conflittualità per l’attribuzione di responsabilità, di addebito di franchigie e/o scoperti, ecc. Diventa, quindi, utile avvalersi della collaborazione di una società esterna come supporto dell’amministratore e, di conseguenza dei condomini, per la gestione della pratica di liquidazione/ risarcimento del sinistro, lasciando allo Studio solo l’onere di apertura del sinistro e di firma della quietanza finale. Naturalmente con costante monitoraggio del processo ed aggiornamento dello stato di avanzamento anche nei confronti dei condomini coinvolti. Dal momento di apertura del sinistro, la società di consulenza si rapporta con i condomini, come interlocutore unico e coordinatore dei sopralluoghi, con gli artigiani e con i periti, al fine di ottimizzare le operazioni e di ridurre i tempi di chiusura della pratica. Attraverso l’utilizzo di artigiani ed imprese fiduciarie convenzionate, dovrà essere creato un fascicolo contente la documentazione fotografica prima, durante e dopo i ripristini, oltre ai consuntivi ed ai preventivi degli interventi necessari, che verrà inviato ai periti per potersi, poi, occupare della trattazione della somma da riconoscere. Per gli accordi stabiliti con i fiduciari, nella maggior parte dei casi, il costo fatturato potrà essere pari al danno accertato dai periti ed imputabile ai danni diretti sostenuti o da sostenersi per l’evento trattato, al lordo delle franchigie e/o scoperti contrattuali, riducendo di conseguenza l’esposizione economica dei condomini e/o del condominio. In concreto, affidando la gestione e la soluzione dei problemi ad una struttura esterna, che si pone come unico referente per lo studio di amministrazione, i condomini ed il perito, , i vantaggi del servizio di outsourcing della gestione dei sinistri si concretizzano in: - per lo Studio di Amministrazione: una minore responsabilità che si concretizza anche nel risparmio di tempo e quindi nell’ottimizzazione delle risorse interne, fornendo così un migliore servizio ai

S.G.S. S.a.s. Stefano Poglio Via Tonale, 9 20125 Milano Tel. 02.23369297 info@societasgs.com

propri amministrati. - per il condomino: resa di tutte le informazioni necessarie sulle modalità di liquidazione/risarcimento del sinistro, servizio completo di gestione delle ditte/ artigiani, organizzazione dei lavori, gestione della raccolta dei preventivi/ consuntivi, raccolta di documentazione fotografica, invio dei documenti ai periti. Da ultimo, è da tenere in debito conto che, le modalità di gestione dei sinistri rientrano nella valutazione durante una eventuale certificazione dello Studio di Amministrazione in base alla norma UNI 10801. Soprattutto in studi di medie dimensioni, pur con conoscenze di base, non sempre è facile poter disporre delle necessarie competenze, affiancate da esperienza nel settore, per poter ottenere il giusto riconoscimento delle proprie capacità e professionalità. Stefano Poglio S.G.S. S.a.s., nata dalla sommatoria di esperienze professionali di diversi studi e professionisti, con i quali è stata instaurata una solida collaborazione per rispondere al meglio alle esigenze dei propri clienti, che per vocazione ha sempre assistito aziende e privati fin dal 2002, si propone quale soggetto unico di raccordo tra l’assicurato (condominio e condomini), gli artigiani e la compagnia di assicurazione, rappresentata dal perito incaricato. La qualificata consulenza di S.G.S., nella gestione dell’intero processo risarcitorio, potrà portare a tutti i vantaggi sopra descritti. FASE 3: RICHIESTA DANNI E CONCLUSIONE SGS

PERITO

RISULTANZE E VALUTAZIONE DEI DANNI

SOPRALLUOGO

FASE 4: CONCLUSIONE PRATICA

PERITO

SGS

AMMINISTRATORE

2015/ n.16

ABBONAMENTO 2015 NOVITÀ ASSOLUTA! ABBIAMO CREATO IL PRIMO QUOTIDIANO PER GLI AMMINISTRATORI DI CONDOMINIO Tutte le notizie di Italia casa ogni giorno su

IL QUOTIDIANO DEL CONDOMINIO Accedi a www.quotidianodelcondominio.it e leggi le notizie "fresche di giornata ". Ma non solo: potrai accedere anche all'Archivio del condominio e a Italia Casa on line, cioè il solito quindicinale in pdf.

 70

abbonamento annuale comprende anche:  la sezione Archivio del Condominio con le annate dal 2001/2013 (presto anche 2014) con circa 15.000 articoli segmentati per argomenti  ITALIA CASA on line, per leggere ITALIA CASA quindicinale in pdf

abbonamento annuale + sezione giurisprudenziale CONDOMINIO GIURIDICO

 99

comprende, oltre a quanto citato più sopra: le annate pregresse de IL CONDOMINIO GIURIDICO in pdf (sezione Archivio) tutta la consultazione con un unico accesso tramite password personalizzata che ti invieremo per e-mail.





CAMPAGNA ABBONAMENTI 2015 Cognome ........................................................... Nome ..................................................................... Professione ................................................ Indirizzo ................................................................C.A.P ................... Città .................................... Prov. ................ Tel. .................................. Nuovo abbonamento Rinnovo Data ......................aderisco alla/e seguente/i offerta/e (barrare la casella corrispondente): La mia e-mail per ricevere le passwords: ..................................................................................... Firma ..................................................  QUOTIDIANO

DEL CONDOMINIO

70,00

 QUOTIDIANO CON SEZIONE

CONDOMINIO GIURIDICO

99,00

Scelgo di pagare tramite:  VERSAMENTO sul c/c postale n. 001019480464 Intestato a: Il Condominio editrice s.a.s. - Via E. Thesauro, 2 10125 TORINO - effettuato il.....................  BONIFICO BANCO POSTA IT40X 0760101 00000 1019480464 Dalla homepage di www.condominioitalia.biz

Telefono: 011.65.23.611 - Fax: 011.65.23.690 Sito internet: www.quotidianodelcondominio.it - www.condominioitalia.biz E-mail: abbonamenti@italia-casa.com

RISPARMIO ENERGETICO Olivia Carone,Arch. Esperto CasaClima 12/1, via Domenico Cimarosa 20144 Milano T. +39 02 48519941 F. +39 02 4819197 mail o.caboto@hotmail.it

Uno NZEB (nearly zero energy building) per il Global Warming

e nuove direttive in tema di efficienza energetica non fanno altro che seguire il binario indicato sin dal 1972 dal MIT (Massachusset Institute of Technology) e dal Club di Roma sul tema dell’accortezza nell’utilizzo delle risorse, tutte le risorse, del pianeta : la produzione e gestione dell’energia con fonti non rinnovabili non fanno eccezione. Oggi infatti siamo più consapevoli della stretta relazione che lega l’ accensione della luce o del pc ottenuta bruciando petrolio o gas naturale, in termini di spreco energetico, di emissione di CO2 e di influenza nell’aumento del Global Warming. Un illuminante esempio è dato dal “Rapporto Stern” di Nicholas Stern che non è un ecologista ma professore all’Università di Oxford e alla London School of Economics, che è stato consulente alla Banca Europea e vicepresidente della Banca Mondiale, e che nel 2005 con ruolo di segretario permanente del ministero del Tesoro inglese è stato incaricato di approfondire l’argomento riguardante i cambiamenti climatici, con un approccio inusualmente concreto al tema. Il Rapporto mira a individuare le misure più efficaci per fronteggiare il riscaldamento globale e acquisisce come oggettivo il surriscaldamento del pianeta di 5-6°C nel giro di un secolo causato principalmente da attività antropiche. Approfondendo i risultati scientifici ipotizza scenari futuri e propone soluzioni fattibili attraverso una analisi costi-benefici quantificando tra il 5% e il 20% del Pil mondiale il costo dei danni che i paesi saranno costretti ad affrontare a causa della scarsità di materie prime, risorse e di acqua, a fronte del costo stimato del 2% per le azioni di riduzione dell’anidride carbonica in atmosfera entro il 2050, termine ultimo entro il quale poter agire proficuamente. Segnala che i maggior i danni e costi dovuti al Climate Change saranno sostenuti dai paesi più poveri

che per necessità si rivolgeranno sempre più frequentemente ai paesi più ricchi a causa dei costi insostenibili e origineranno grandi migrazioni di massa. Infine propone un rapido e chiaro sistema di azione di politiche di decarbonizzazione per contenere e stabilizzare la concentrazione di anidride carbonica nell’atmosfera a 500-550 parti per milione, una quantità non eccessivamente pericolosa per il pianeta perché i benefici dovuti a un’azione rapida sarebbero molto maggiori rispetto ai costi di una inazione dato che siamo ancora in tempo per evitare il peggio. Sebbene siano passati anni, ne ricaviamo che stiamo vivendo un’epoca nella quale il tema energetico sta aumentando sempre più di importanza, è di questi giorni la notizia di un coordinamento europeo unico per l’approvvigionamento e la sicurezza energetica, concetto che troviamo ben illustrato già nella Direttiva 2002/91/Ce del 2002. Occorre imparare a controllare l’uso dell’energia soprattutto se non rinnovabile, in particolare nel settore energivoro per eccellenza secondo l’Unione Europea, come quello immobiliare che spreca il 40% dell’energia europea dato che la media delle nostre abitazioni, pubbliche o private, condominiali o singole, appartiene alla fascia di consumo compresa tra i 180 e i 250 kWh/mq/anno cioè tra i 18 e i 25 litri di gasolio o mc. di metano equivalenti al metroquadro riscaldato,per non parlare del raffrescamento. Tuttavia ancora non percepisco sufficiente consapevolezza sul punto centrale : la qualità edilizia per ridurre consumo, spreco e costi complessivi e migliorare benessere interno ovvero la vivibilità. Solo da qualche anno abbiamo appreso dell’esistenza di edifici a basso consumo energetico, passivi e attivi nel senso che producono più energia di quanto ne consumino pur mantenendo inalterato il livello di benessere e comfort interno.

Parliamo di consumi compresi tra uno zero teorico, e 3-5 litri al metroquadro all’anno, reali, abitati e visitabili. Questi risultati sono possibili considerando l’involucro edilizio il primo “impianto” in termini di importanza per la riduzione dello spreco energetico, alle esigenze del quale tutti gli altri impianti si adeguano: riscaldamento, raffrescamento, illuminazione, acs, acqua. La mia personale esperienza di progettista conferma la possibilità di realizzare questi risultati indipendentemente dalle dimensioni o destinazioni d’uso degli immobili o dai materiali utilizzati e posso confermare sia bassi costi di gestione che ragionevoli costi di costruzione anche in caso di ampliamenti e ristrutturazioni, o di ristrutturazione dei singoli appartamenti rispetto alla qualità raggiungibile. Va da sé che in questo contesto i condomìni non fanno eccezione in quanto spazi riscaldati e abitati, anche se la parcellizzazione degli interventi senza un efficace sistema di coordinazione può vanificare gli sforzi in tal senso. Prioritaria naturalmente anche a posteriori la cura la manutenzione qualitativa dell’involucro che “consuma” la nostra energia e verso il quale non si pone spesso tutta quell’attenzione che occorrerebbe. In conclusione, sebbene la strada da percorrere non sia facile né in discesa, possiamo contare su norme, e quelle sugli Nzeb ne sono un buon esempio, impianti sempre più efficienti, materiali efficaci, sistemi di certificazione validi e testati ,con i quali possiamo procedere per recuperare il tempo perduto senza timore. Olivia Carone Architetto 12/1 via Domenico Cimarosa 20144 Milano MI t. +39 02 48519941 f. +39 02 4819197

CONDOMINIO E SICUREZZA Lavori in quota e rischio di caduta dall’alto. Doveri e responsabilità dell’amministratore condominiale

responsabilità dell'amministratore di immobili garantire un luogo di lavoro sicuro agli operatori che salgono in copertura. A più di cinque anni di distanza dall’entrata in vigore del decreto 81/2008 in materia di salute e sicurezza sul lavoro, si sono definiti meglio, per gli amministratori immobiliari, obblighi e responsabilità in materia di prevenzione dalle cadute dal luogo di lavoro in quota. Il tema è affrontato all’interno del decreto 81 del 2008 modificato con il 106 del 2009. L’amministratore, per tutelare gli operatori e anche sé stesso in maniera definitiva, deve decidere di dotare gli edifici sottoposti alla propria amministrazione di specifiche attrezzature per i lavori in quota, al fine di consentire l’esecuzione di interventi manutentivi, per i quali l’adozione di misure di protezione collettiva risulta essere eccessivamente onerosa. Quando l’amministratore deve mettere in sicurezza le coperture per assolvere correttamente gli obblighi normativi? La Corte di Cassazione con Sentenza nr. 42465/2010, ha sostenuto che “Il committente è il garante della sicurezza dei lavoratori incaricati a svolgere dei lavori nella propria

proprietà o nelle proprietà di cui delegato”. Da ciò si evince che l’amministratore è tenuto a garantire ai lavoratori, dipendenti o autonomi, un ambiente di lavoro privo di rischi di caduta. L’installazione di sistemi fissi anticaduta, destinati a proteggere chiunque si rechi sulla copertura per l’effettuazione di manutenzione ordinaria o straordinaria, è il sistema più economico per adempiere a questo obbligo. Perché è chiamato in causa l’amministratore condominiale? L’amministratore condominiale, in base al mandato ricevuto dall’assemblea, rappresenta i condomini e deve compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni. Ne deriva il fatto che, egli assuma anche la veste di “committente” quando ordina o commissiona opere di manutenzione ordinaria e straordinaria (lettera b), comma 1, dell’art. 89 d. lgs. 81/2008. Perché scegliere Trentino Sicurezza? Trentino Sicurezza è una realtà nata specificamente per operare nel settore della sicurezza in quota. Da oltre dieci anni si occupa esclusivamente di dispositivi anticaduta, dalla progettazione alla produzione dei sistemi di protezione idonei alle necessità di messa in sicurezza della struttura specifica. Tutti i dispositivi anticaduta che escono dall’azienda Trentino Sicurezza, sono sottoposti alle verifiche previste dalla norma UNI EN 795 per la certificazione e dal d. leg. 475/92 per la marcatura CE. Le prove vengono effettuate da un Ente notificato di certificazione europea, nominato dal Ministero dell’Industria. Tutti i prodotti Trentino Sicurezza sono garantiti 10 anni dalla data di installazione.

Le soluzioni proposte vengono studiate ad hoc per le specifiche strutture, di volta in volta, grazie ad un team di progettisti che l’azienda tiene continuamente aggiornato e formato. Inoltre l’azienda propone corsi di formazione per differenti tipologie di professionalità e di ruoli nell’ambito della sicurezza.