4 Professione Immobiliare Maggio 2008 by APAC Associazione Professionale Amministratori di Condominio

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ANNO 2 - N°4 Maggio 2008

NEXT GENERATION NETWORK

Poste Italiane Spa - Sped. abb. postale DL. 353/2003 (conv. In 27/02/2004 n. 46) art. 1 comma 1, DCB Milano

RETE DI NUOVA GENERAZIONE

E ANCORA: • MILANO: TELERISCALDAMENTO A SAN SIRO • BERLINO: ARCHITETTURE • RISCHIO AMIANTO • IMPIANTI SOLARI PER LA PRODUZIONE DI ACQUA CALDA

APAC

Rivista ufficiale APAC

Associazione Professionale Amministratori di Condominio

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Prossima edizione dei corsi 6/7/8 Ottobre 2008

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SOMMARIO Editoriale Energia e Progettazione

Tecnologia NGN2: La rete di nuova generazione di Telecom Italia

Urbanistica Berlino, architetture della storia, architetture della memoria

Risparmio Energetico Milano: Teleriscaldamento esteso a San Siro

Grafologia La scrittura: rilevanza personale, sociale e giuridica

Mostre e Convegni MADE Expo, Habitatclima

Certificazione Energetica Direttiva Europea 2002/91/CE

Sicurezza Rischio Amianto negli edifici di civile abitazione

Giurisprudenza Un po’ di giurisprudenza

La parola al Commercialista Limitazioni all’ uso del contante

Software Autodesk rilancia Autocad LT 2009

Efficienza Energetica I primi attori siamo noi

Impianti termici Novità e obblighi

La parola ai lettori Condomini multietnici

PROFESSIONEIMMOBILIARE Pubblicazione trimestrale Direttore responsabile: Ing. Stefano Milanesi Editore APAC Associazione Professionale Amministratori di Condominio sito web: www.webcondominio.eu e-mail: professioneimmobiliare@yahoo.it Promozione e Sviluppo Micaela Cecchin e.mail: PRprofessione.immobiliare@fastwebnet.it Grafica e Stampa presso Tipografia Laser Copy Center s.r.l Via Livraghi 1 – 20126 Milano MI

Risparmio Energetico 26 Applicazione di impianti solari per la produzione di acqua calda Cultura Le strade di Roma (1^parte)

Recensioni

Avviare l’attività di Amministratore di Condominio

Al numero 4 di Professione Immobiliare 15 maggio 2008 - hanno collaborato: Stefano Milanesi, Lorenzo Milanesi, Antonella Chiametti, Mariangela Padalino, Antonio Castaldi, Giovanni Gallace, Giaime Botti, Bruno Ciccoli, Michele Sacchetti, Nives Castenetto, Lorenza Barbaglia, Adelindo Angelini, Marco Ghilardi. Registrazione Tribunale di Milano n. 187 del 20 marzo 2007

Copertina: Portofino (Foto Milanesi)

Testata iscritta al Registro Operatori di Comunicazione (R.O.C.) n. 15634

Manoscritti, dati, documenti.

Gli articoli di Professione Immobiliare sono pubblicati anche sul sito www.webcondominio.eu

Gli articoli e qualsiasi materiale pubblicato in Professione Immobiliare rappresentano le esperienze e le opinioni degli autori ed in nessun caso impegnano Professione Immobiliare nè la Redazione della rivista. Gli articoli e/o i documenti inviati alla rivista Professione Immobiliare (anche a mezzo posta elettronica o consegnati direttamente presso la nostra sede), anche se non pubblicati, non saranno restituiti. La Redazione non è in alcun modo impegnata a pubblicare gli articoli e/o i documenti ricevuti. La collaborazione si intende a titolo gratuito. E' possibile per le case editrici o singoli autori inviare i testi o le immagini senza copyright di cui si richiede la pubblicizzazione al seguente indirizzo email a: professioneimmobiliare@yahoo.it

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INFORMATIVA AI SENSI DEL D.LEGS 196/2003 Si rende noto che i dati in nostro possesso liberamente ottenuti per potere effettuare i servizi relativi a spedizioni, abbonamenti e similari, sono utilizzati secondo quanto previsto dal D.Legs.196/2003. Titolare del trattamento è Professione Immobiliare - APAC (professioneimmobiliare@yahoo.it). Si comunica inoltre che i dati personali sono contenuti presso la nostra sede in apposita banca dati di cui è responsabile Professione Immobiliare APAC a cui è possibile rivolgersi per l'eventuale esercizio dei diritti previsti dal D.Legs.196/2003. Per ricevere Professione Immobiliare, richiedere il modulo di autorizzazione all’utilizzo dei dati personali a: professioneimmobiliare@yahoo.it

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EDITORIALE Energia e progettazione Passa il tempo e una rivista nata come una scommessa diventa sempre più un punto di riferimento nel settore della amministrazione condominiale. Abbiamo perciò cercato il perché di un successo clamoroso (non previsto) come questo. Qualche risposta l’abbiamo ricevuta proprio da Voi lettori, attraverso le Vostre simpatiche e continue testimonianze. E proprio da queste testimonianze emerge che la “ricetta” che avevamo scelto quasi un anno fa quando siamo partiti era quella giusta. Da parecchi mesi aleggia un fantasma nell’ aria: la crisi delle vendite e del Real Estate. I prezzi delle abitazioni hanno registrato una frenata brusca ormai dal 4° trimestre del 2006. A questo si somma il problema dell’ incremento dei tassi di interesse che rendono sempre più care le rate dei mutui e spingono chi deve acquistare a rimandare il più possibile la scelta se non ad annullarla. Insomma, le famiglie sempre più

spesso si trovano a non farcela più. Il ruolo dell’ amministratore in questi momenti è strategico: è proprio ora che debbono spendere tutte le proprie forze per ridurre al minimo gli oneri per i propri condòmini riducendo al massimo le spese e razionalizzando tutte le attività per non trovarsi poì con un numero sempre più alto di morosità “forzate” da situazioni per le quali gli attori possono fare poco o nulla. Bisogna perciò attivare tutte le forze per tagliare le spese inutili, per “raccogliere” tutti i finanziamenti che i legislatori mettono a disposizione, fare fruttare tutto ciò che può portare reddito al condminio e spingere investimenti nel settore del risparmio energetico. La categoria merita di più: merita più formazione, più attenzione, più indirizzo verso il futuro e meno involuzione su “beghe” poco costruttive e senza futuro. E’ chiaro che per ottenere questi risultati è necessario essere sempre in prima linea in tutte quelle circostanze dove è possibile cogliere gli spunti, raccogliere le informazioni,

cucire i rapporti che consentono di elevare il livello culturale della rivista. Non è casuale la nostra presenza a MADE Expo a Milano dal 5 al 9 Febbraio 2008, luogo dove si sono ritrovate le maggiori aziende che hanno investito in ricerca tecnologica e hanno esposto il loro lavoro. Luogo del futuro. Ing. Stefano Milanesi Presidente APAC “Bisogna rispettare le idee, da qualsiasi parte provengano. E spesso vengono dai clienti”

Sei un Imprenditore o un libero professionista? Stai aprendo una nuova Attività ? Lavori per una Società e sei responsabile dei costi di di Telecomunicazione e dell'Energia ? Forniamo Gratuitamente consulenza su: telefonia mobile e fissa, internet ed energia elettrica. Personalizziamo i contratti dei migliori gestori alle tue esigenze, permettendoti di risparmiare utilizzando gli strumenti e le tecnologie piu performanti del mercato. Non entrare nella giungla delle tariffe, affidati alla nostra competenza. Contattaci per una consulenza efficace e gratuita o incontraci sul nostro sito: www.dvgpoint.it DVGPoint Cornaredo Via A. Ponti, 36 - 20010 Cornaredo (MI) Tel. 02 99760720 Fax. 02 99762351 cornaredo@dvgpoint.it www.dvgpoint.it Cell. 340 4642007

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TECNOLOGIA

NGN2: LA RETE DI NUOVA GENERAZIONE DI TELECOM ITALIA La nuova rete NGN2 (Next Generation Network- fase 2) di Telecom Italia è l’autostrada tecnologica che porterà nelle case la Banda Larghissima, l’ultrabroadband. Anche all’estero i maggiori operatori internazionali stanno investendo per lo sviluppo delle reti di nuova generazione ed in molti Paesi, come in Corea, Usa, Giappone, esistono già esperienze avviate di sperimentazione ed offerta commerciale. La Banda Larghissima è un fenomeno di Innovazione delle Telecomunicazioni che rivoluzionerà le abitudini delle persone, così come è già successo con l’arrivo del telefono fisso all’inizio del secolo e del telefonino ed Internet negli anni novanta. Nelle case di domani la domanda di servizi interattivi e di qualità crescerà in modo esponenziale; l’utilizzo simultaneo di questi da parte dei vari componenti della famiglia sarà un’ulteriore spinta alla necessità di banda. Grazie alla rete di nuova generazione, oltre a telefonare e navigare su Internet, sarà possibile: vedere la TV ad alta definizione, scegliere film grazie ad un “bouquet” di offerta sempre più ricco, fruire della multivisione di immagini, ad esempio per osservare in con-

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temporanea sullo schermo più atleti inquadrati da diverse telecamere; scambiare sulla Rete documenti, foto e video con i propri amici in tempo reale, con una definizione di immagine maggiore di quella dell’ High Definition Television (HDTV); rendere la casa un luogo ancora più sicuro grazie a servizi di tele-sorveglianza e tele-assistenza; u t i l i z z a r e Fig.1: Via Dezza 32: foto del primo edificio cablato di schermi televisivi Milano, sede del primo sperimentatore come finestre su altri ambienti, “affacciandosi” su Trinità dei Monti piuttosto che nel ministratori degli stabili milanesi serviti dalle centrali già salotto dell’amico. La nuova rete è patrimonio del equipaggiate con le infrastrutPaese, in grado di rispondere ture NGN2. non solo alle esigenze di oggi, Milano è la prima città in Italia che usufruirà dei servizi della ma anche a quelle di domani. nuova rete di Telecom Italia. Tale scelta non è casuale: MiNGN2: quando nelle nostre lano è altamente strategica in ottica di business e di centralità case? Per presentare le attività di rin- nel contesto europeo, ed è apnovamento della rete di nuova pena stata designata ad ospigenerazione, il 2 Aprile scorso tare l’edizione 2015 dell’EXPO, Telecom Italia ha organizzato l’Esposizione Universale. presso il teatro Dal Verme di Le attività di realizzazione delle Milano un incontro con gli Am- infrastrutture sono già state

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TECNOLOGIA avviate in forma sperimentale e nel 2008 si stima saranno predisposti circa 140 mila edifici Ma il programma di Telecom Italia è ben più ampio: prevede di estendere il progetto progressivamente oltre che a Milano, anche in altre città raggiungendo circa 2 milioni di abitazioni a fine 2010. NGN2: come arriverà nelle nostre case? Telecom Italia sta lavorando a questo progetto con l’obiettivo di contenere l’impatto ambientale e le opere di scavo pubblico attraverso: • partnership con Enti Terzi per la condivisione di fibre e infrastrutture in affiancamento a quelle esistenti (ad esempio a Milano con MetroWeb); • accordi con le Amministrazioni Pubbliche per l’utilizzo di infrastrutture preesistenti (canalizzazioni, tubazioni, etc.). Il progetto è stato pensato in modo da minimizzare anche l’impatto all’interno degli edifici: • riutilizzando i cablaggi in rame già esistenti all’interno degli edifici e delle abitazioni. La fibra ottica arriverà all’interno degli edifici e sarà collocata in luoghi che rispondono ai principi di sicurezza e di minore intralcio per il condominio. La soluzione adottata da Telecom Italia consente il completo impiego di preesistenti cablaggi interni agli appartamenti, senza peraltro compromettere le prestazioni della nuova tecnologia (proprio perché la tratta in rame è di lunghezza ridotta). E’ inoltre possibile riuti-

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lizzare gli apparati telefonici attualmente in uso. • predisponendo un apparato compatto, sicuro e affidabile. I progettisti si sono adoperati affinché le dimensioni del cosiddetto Cabinet fossero le più ridotte possibili. Accanto al Cabinet sarà installato un contatore elettrico per l’alimentazione dello stesso. L’installazione del contatore e le spese di energia elettrica saranno interamente sostenuti da Telecom Italia. • offrendo a tutti i potenziali clienti dell’edificio, attuali Fig.2: Foto di un Cabinet NGN2 allʼinterno di uno dei primi edifici cablati. e futuri, la nuova tecnologia senza successivi interventi oltre a tecnici, nel rilasciare i consensi quelli di manutenzione straor- alle opere di installazione dei dinaria. La soluzione adottata Cabinet, e perché no, nel proprevede una sola installazione porsi, come condòmini speriper un intero condominio. I po- mentatori della nuova rete, tenziali Clienti che vorranno testando i nuovi servizi, e assuaderire alle nuove offerte che mendo in tal modo un ruolo atTelecom Italia proporrà, sa- tivo nello sviluppo tecnologico ranno attivati da remoto senza della città di Milano. necessità di un intervento tecnico per nuovi cablaggi; per gli altri sarà possibile conservare Per ulteriori informazioni le attuali modalità di fruizione sulla nuova rete NGN2 di dei servizi. Telecom Italia a Milano, è Telecom Italia potrà raggiunpossibile inviare una egere questi obiettivi, strategici mail al seguente indirizzo: per la città e per il Paese, grangn2info@telecomitalia.it zie anche alla collaborazione degli Amministratori degli stabili nell’agevolare i sopralluoghi

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URBANISTICA

Berlino, architetture della storia, architetture della memoria di Giaime Botti PROFILO PROFESSIONALE Giaime Botti

Diplomato al Liceo Classico, è studente di “Scienze dell’Architettura” presso il Politecnico di Milano.Articolista esperto ha notevole esperienza nello studio e analisi dello sviluppo delle nuove forme di architettura in Europa e, in particolare, in Spagna. giaimebotti@yahoo.es

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Pochi sono gli edifici di Berlino che hanno più di cinquant’anni, molti ne hanno meno di quindici. I bombardamenti alleati durante la Seconda Guerra Mondiale rasero al suolo gran parte della città. I successivi quarant’anni di divisione poi causarono un’ulteriore perdita di importanti spazi urbani, quelli che correvano lungo la zona militarizzata del Muro. Oggi questi spazi sono tornati ad appartenere pienamente ai berlinesi, forse come mai prima. E la città, nonostante la sua enorme carica di modernità che l’architettura rende così manifesta, riesce comunque a mantenere intatta la sua anima, il suo legame con la storia. Due aspetti riguardanti questo legame storia-architettura sono particolarmente interessanti: il primo è il tentativo di far riemer-

gere una “memoria fisica”, spaziale, storica della città attraverso il recupero di spazi andati persi per i motivi detti. Il secondo è la creazione di “luoghi della memoria” sotto forma di architetture. Per quanto riguarda il recupero di quella che ho chiamato “memoria fisica”, gli esempi che la città offre sono molteplici. Uno dei più imponenti progetti è la ricostruzione della Pariser Platz (foto 1), storica piazza su cui sorge la Porta di Brandeburgo, fuoco prospettico dell’asse Unter den Linden-Bismarck Allee, che attraversa tutta la città da est a ovest. Pesantemente danneggiata dai bombardamenti alleati, dopo la guerra gli edifici vennero abbattuti e la piazza, per anni, non fu altro che una desolata spianata, attraversata dal Muro,

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in cui si ergeva solitaria la Brandenburger Tor. Tutto questo fino al 1993, quando un bando della municipalità diede inizio ai lavori di ricostruzione. La scelta delle autorità fu di imporre rigide normative, quali un’uniforme altezza dei fronti dei palazzi, una prefissata percentuale di bucature in facciata, l’uso obbligatorio della pietra, il mantenimento, ove possibile, di forme e destinazioni d’uso. Così oggi sono risorte le ambasciate francese e americana, l’Accademia di Belle Arti, l’Hotel Adlon. L’effetto finale è il riconoscimento di una forte impronta storica in una piazza in cui molte delle architetture parlano il linguaggio della contemporaneità. È così possibile ammirare in sequenza l’Hotel Adlon, storico albergo di lusso, ricostruito da Patzschke, Klotz & Partner quasi

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URBANISTICA nelle forme originali e, adiacente a esso, l’Accademia di Belle Arti di Günter Behnisch, con la sua facciata in vetro. A fianco di questa poi vi è una delle architetture più riuscite di Frank Gehry, la Dz Bank, con lo straordinario cortile interno coperto da una cupola reticolare di vetro, con al centro una sala conferenze la cui forma ricorda una testa di cavallo, rivestita di lamine di titanio. Anche l’avveniristico complesso Potsdamer Platz-Sony Center, se letto con attenzione, rivela il carattere tradizionale del suo impianto urbano e mostra e nasconde al tempo stesso una serie di preesistenze. Sono state mantenute infatti la Weinhaus Huth, storica enoteca berlinese, stretta fra il centro commerciale progettato da Richard Rogers e il lotto Daimler-Benz di Renzo Piano, e la Kaisersaal, la sala imperiale del vecchio Hotel Esplanade, spostata di alcuni metri con un complesso procedimento e poi letteralmente messa sotto vetro da Helmut Jahn. Senza arrivare agli eccessi di museizzazione della preesistenza, il tema del recupero di un tessuto storico è passato pienamente nel masterplan redatto da Renzo Piano, il cui impianto urbano presenta i caratteri tipici del tessuto ottocentesco europeo e culmina con la Marlene Dietrich Platz. Qui l’architetto genovese riprende le morfologie della vecchia piazza, centro culturale della Berlino degli anni Venti, e persino alcuni edifici. La sfera del Cinema Imax

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infatti ricorda la cupola di un palazzo che vi sorgeva e il Musicaltheater si rifà alle forme della Staatsbibliothek disegnata da Hans Scharoun negli anni Sessanta. Vi sono poi singoli edifici dal particolare valore simbolico e storico-artistico la cui ristrutturazione è stata anch’essa fondamentale per far riaffiorare la “memoria fisica” della città. Il più famoso di questi è senza dubbio il Reichstag, edificio di età guglielmina di Paul Wallot, che oggi ospita il Bundenstag (la Camera dei Deputati) (foto 2). Il palazzo, anch’esso fortemente danneggiato dai bombardamenti, ha subito una pesante ristrutturazione per opera dell’architetto inglese Sir Norman Foster. Culmine del progetto è divenuta la ricostruzione della vecchia cupola, questa volta però in vetro, materiale che dona all’edificio la trasparenza fisica della modernità e al tempo stesso la trasparenza simbolica di un parlamento la cui aula è visibile dal cittadino attraverso il lucernario che si apre sotto la cupola. Luogo della memoria è 8

un concetto complesso che si esprime in più modi e il cui studio abbraccia più discipline. In senso architettonico, possiamo definire tali quegli spazi costruiti che evocano particolari eventi storici che fanno parte della memoria di un paese o di una comunità. Nella capitale tedesca ve ne sono molti, diversi per storia e periodo di costruzione. Alcuni sono più antichi e hanno cambiato molte volte funzione e tema del ricordo, come la Neue Wache, tempietto neoclassico progettato da Friedrich Schinkel, con all’interno una pietà, che oggi ricorda le vittime delle guerre e delle dittature. Altri sono ancora in costruzione come la “Topographie des Terrors”, su cui sta lavorando da alcuni anni l’architetto svizzero Peter Zumthor, che vuole dare un segno riconoscibile al luogo dove sorgeva il centro direzionale della repressione nazista delle SS e della Gestapo di cui restano ora soltanto le cantine.

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Tra la fine degli anni Ottanta e il 2005 si sono avviati e conclusi i lavori delle due più importanti architetture della memoria di Berlino. La prima a essere completata è stata lo Jüdisches Museum di Daniel Libeskind, un grande museo che racchiude al suo interno oltre a tradizionali spazi espositivi anche e soprattutto spazi dedicati alla riflessione individuale e alla didattica, per ragazzi e adulti. L’edificio appare in pianta come un lampo dalle forme irrazionali, quasi una stella di David dilaniata dal carnefice nazista. All’esterno la pelle di zinco che riveste il museo è ferita qua e là da tagli improvvisi. Gli alberi crescono obliqui intrappolati in steli di cemento (foto 3). All’interno si succedono, come in un

labirinto, sale dalle forme contorte e spazi vuoti. La luce entra obliqua attraverso i tagli nel muro. Le travi sembrano cadere dal soffitto lasciando al visitatore una sensazione di precarietà, come se tutto dovesse crollare da un momento all’altro (foto 4). Vuoto, freddo, paura sono le sensazioni che percorrono, ad esempio, chi entra nell’angusta Torre della Shoah, sala alta venti metri, stretta, apparentemente senza uscita, spazio che provoca malessere al visitatore. Ultimato solo due anni fa per i sessant’anni della fine della Guerra è il “Memoriale degli ebrei assassinati d’Europa” di Peter Eisenman (foto 5). Il memoriale consiste in una impressionante distesa di duemi- lasettecentoundici steli di calcestruzzo che coprono un’area di 19.000 metri quadrati e da una piccola parte interrata adibita a centro di documentazione. E’ situato in una area particolarmente importante della città e dal forte valore simbolico. Se infatti pochi metri più a nord vi è la Porta di Brandeburgo, il Reichstag e tutta la nuova zona dei ministeri, poco più a sud sorgeva la Berlino di Albert Speer, l’architetto di Hitler, e ora vi troviamo la “Topographie des Terrors”. Le steli sono disposte su una griglia ortogonale e presentano tutte la medesima di-

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mensione in pianta. Variano però in altezza, e, allo stesso modo, varia la quota del suolo, creando così un movimento ondulatorio, quasi un’instabilità nell’apparente stabilità della pietra. Il visitatore è invitato a perdersi in solitudine, poiché la distanza tra una stele e l’altra consente il passaggio di una sola persona alla volta, in un’esperienza personale di riflessione in questo labirinto dalle prospettive infinite (foto 6). Queste architetture sono forse la migliore dimostrazione della maturità con cui la Germania democratica ha fatto i conti con il proprio passato e, in particolare, con la tragedia della Shoah.

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RISPARMIO ENERGETICO

A2A E COMUNE DI MILANO ESTENDONO IL TELERISCALDAMENTO AL QUARTIERE MILANESE DI SAN SIRO L’EFFICIENZA ENERGETICA AL SERVIZIO DELL’AMBIENTE Si estende la rete di teleriscaldamento di A2A: oltre 6.000 utenze del quartiere Aler di San Siro,uno dei più popolosi di Milano, saranno riscaldate con il calore prodotto dal termovalorizzatore A2A di Figino “Silla 2” Uno degli obiettivi primari di A2A è l’incremento della rete di Teleriscaldamento nel Comune di Milano per contribuire in maniera concreta alla riduzione dell’inquinamento dell’aria grazie ad un abbattimento delle emissioni prodotte dalla combustione per la produzione del calore. Il piano di A2A prevede infatti l’impiego di tecnologie che utilizzano il calore già esistente, prodotto dagli impianti di Termovalorizzazione che, se non utilizzato, andrebbe perduto

Obiettivi: • L'impianto produce energia elettrica e calore per il teleriscaldamento utilizzando come combustibile i rifiuti che costituiscono una fonte rinnovabile. Tali obiettivi consentono di realizzare uno smaltimento ecologicamente compatibile dei rifiuti con livelli di emissione inferiori ai piu' restrittivi limiti europei e nazionali. Ottimizzando al meglio questo processo, A2A estenderà dunque la propria rete di teleriscaldamento alimentata dall’impianto di Figino anche al quartiere San Siro, aggiungendosi alla rete esistente che oggi distribuisce calore al quartiere Gallaratese, al nuovo Polo Fieristico e alle zone limitrofe. La Centrale di Piazza Selinunte che serve il quartiere San Siro è attualmente gestita da ALER e ad essa sono collegate oltre 6.000 utenze con una superficie riscaldata di circa 250.000 mq. La rete, costituita da un doppio tubo pre-isolato dal diametro di 300 millimetri avrà una lunghezza di oltre 3

Dati autorizzati: - Impianto autorizzato a funzionare alla potenzialità termica nominale (184,6 MW) con il limite massimo di 450.000 tonnellate/anno di rifiuti con potere calorifico medio maggiore di 2.600 Kcal/Kg pari a 10.884 kj/kg Dati relativi al 2006: - RSU termovalorizzati 440.700 tonnellate/anno - Energia Elettrica prodotta 378.000.000 chilowattora/anno - Energia Termica ceduta per Teleriscaldamento 48.000.000 chilowattora/anno

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chilometri e un sistema di rilevamento perdite controllato a distanza; questi tubi verranno collegati al feeder (tubo principale collegato direttamente al termovalorizzatore) che attualmente si 10

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RISPARMIO ENERGETICO estende per via Natta. L’acqua calda che scorre all’interno della rete, detta primaria, avrà una temperatura di circa 110 gradi in andata e circa 60 gradi al ritorno. Il calore verrà quindi ceduto attraverso uno “scambiatore di calore” che alimenta tutte le utenze del quartiere, ad una temperatura compresa in un range tra i 75 gradi d’entrata e 60 gradi d’uscita. La garanzia di una maggiore affidabilità dell’impianto , grazie ai sistemi di controllo, e la certezza, in caso di necessità, di un pronto intervento attivo 24 ore su 24 sono solo alcuni dei benefici apportati ai cittadini di San Siro da questa innovazione tecnologica. Ulteriori vantaggi sono quelli derivanti

dall’eliminazione delle spese di manutenzione degli impianti e dell’assenza della gestione degli stessi da parte degli utenti finali. Grazie alla nuova rete di teleriscaldamento a beneficiarne non saranno solamente i cittadini serviti dal servizio, ma tutta la città: si ridurranno infatti le emissioni di CO2 - come dettato dal Protocollo di Kyoto – coerentemente con la politica di miglioramento della qualità dell’aria portata avanti con determinazione dal Comune di Milano che anche firmato un accordo quadro con A2A per la diversificazione energetica e lo sviluppo del teleriscaldamento. Con questi interventi il Comune di Milano punta ad essere la prima città in Italia nell’utilizzo di fonti di riscaldamento pulite che consentiranno una significativa riduzione di PM10 e di anidride carbonica contribuendo così a ridurre in modo significativo le emissione di gas serra. Relazioni Esterne A2A spa

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GRAFOLOGIA LA SCRITTURA: RILEVANZA PERSONALE, SOCIALE E GIURIDICA PROFILO PROFESSIONALE Dott.ssa Lorenza M. Barbaglia

Laureata in giurisprudenza presso l'Universita' Cattolica del Sacro Cuore di Milano, svolge la pratica forense con abilitazione dell'Ordine degli Avvocati di Milano. Si diploma successivamente in grafologia con corso triennale di metodo europeo e consegue l'ulteriore specializzazione in perizia grafologica giudiziaria. si iscrive all'Associazione dei Grafologi Professionisti (AGP n. 26/30) ed esercita la propria attivita' come libero professionista con studio in Magenta (MI) in ambito prevalentemente grafologico peritale. Socia Apac dal 2003 (iscr. n. 565) E.mail: l.barbaglia@virgilio.it. La grafologia è un preziosissimo strumento di approfondimento della conoscenza di sé, del proprio vissuto e delle proprie potenzialità. Attraverso un metodo scientifico rigoroso basato sull’osservazione della scrittura e la registrazione dei dati consente di indagare il carattere dello scrivente facendone emergere le dinamiche della sua personalità. La scrittura è un comportamento esclusivamente umano molto complesso che richiede diverso tempo per l’apprendimento e tempo per raggiungere l’automazione. E’ legata alle tradizioni socio culturali di un’epoca e di un luogo ma è anche lo strumento individuale che rispecchia l’idea, talvolta inconscia, che ognuno ha di sé. Chi di noi da piccolo non si è soffermato sulla propria firma tentando di elaborare una forma caratteristica che fosse in grado di rappresentarlo? Perché alcune grafie sono piccole ed altre molto grandi, alcune gonfie, altre presentano un tracciato pieno di angoli? Perché in alcune la pressione è molto forte da lasciare il segno sul retro del foglio? Cosa ci spinge a scegliere un tipo di penna piuttosto che un’altra, scrivere sulla carta quadrettata o bianca, produrre segni quasi illeggibili oppure lettere curate con tutti i puntini sulle “i”? L’atto dello scrivere deriva dalla attività meccanica della mano che impugna la penna e quella del braccio che sposta la mano, ma prima di tutto dalla attività del cervello che dà impulso agli arti. Rispecchia quindi lo stato psicofisico legato al momento ed alle circostanze particolari in cui si scrive ma allo stesso tempo si innesta sulle caratteristiche stabili della personalità dell’individuo. Ogni grafia è quindi assolutamente personale, diversa da qualunque altra perché è il frutto della elabora-

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zione del modello imparato a scuola operata dalla propria maturazione affettiva e cognitiva. Ecco perché confrontando una grafia con un’altra si colgono diversità di ritmo nello sviluppo del tracciato, di pressione, più o meno movimento, diversità nelle modalità di approccio al foglio. Il grafologo individuando le caratteristiche del gesto grafico ed il modo in cui vengono composte dallo scrivente, è in grado di comprenderne la personalità e come gli aspetti del suo carattere interagiscono tra loro, il tipo di intelligenza, l’emotività e le strategie di vita. La grafologia pertanto si rivela molto utile in quanto aiuta il soggetto a prendere coscienza del proprio modo di essere, degli aspetti più forti della propria personalità e dei punti deboli. Questa disciplina è un valido ausilio nel campo dell’orientamento scolastico per condurre l’adolescente verso la scelta dell’indirizzo di studi adatto ad esprimere le sue potenzialità. E’ utilizzata nella selezione del personale per scegliere il soggetto più idoneo allo svolgimento di un lavoro tanto che all’estero e nelle multinazionali è uno strumento che abitualmente affianca i sistemi tradizionali. PERIZIA La grafologia costituisce infine la preparazione di base dei periti che assistono i giudici e gli avvocati nei processi in cui sia necessario esaminare testi scritti a mano oppure dattiloscritti. Da tempo la cosiddetta perizia calligrafica si è sviluppata nella perizia grafologico – giudiziaria che presuppone il lavoro di tecnici preparati a cogliere nella grafia soprattutto i gesti personali e tipici dell’autore, caratteri di ordine sostanziale oltre che di forma, attraverso i quali il perito riesce a distinguere scritti au-

tografi da imitazioni. Chi imita infatti potrà riprodurre più o meno fedelmente elementi formali ma non potrà mai riprodurre la dinamica, il ritmo, cogliere la personalità grafica di una scrittura che non è la sua. Questa disciplina richiede oggi anche una conoscenza approfondita della procedura penale e civile così che il perito in grafologia giudiziaria possa essere veramente un efficace supporto del giudice quando è consulente d’ufficio (CTU) o per il legale quando è consulente di parte (CTP). Redigere una perizia che non si presti a contestazioni metodologiche significa saper argomentare con rigore scientifico e giuridico le risultanze del proprio lavoro evitando di svolgere un compito che sia inutile per la causa. Il settore peritale – giudiziario comporta infine l’utilizzo di tecniche ed apparecchiature scientifiche all’avanguardia che consentono di studiare la composizione degli inchiostri e la loro datazione, di verificare lo stato del supporto cartaceo così da individuare la presenza di alterazioni meccaniche o chimiche, stabilire quali tracciati sono stati vergati per prima e si sovrappongono ad altri. Non è raro il caso in cui in un testamento vengano inserite “ad hoc” frasi o date o firme utilizzando penne solo apparentemente uguali, oppure vengano modificate le cifre o l’intestatario di un assegno. La figura professionale del grafologo e del perito giudiziario diventano sempre più complesse, impegnative ed articolate ma utili se non fondamentali quando sono svolte con competenza e coscienza e si possono senza dubbio considerare una risorsa per la società moderna. Dott.ssa Lorenza M. Barbaglia

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MOSTRE E CONVEGNI MADE EXPO: UN SUCCESSO DAVVERO SPECIALE RAGGIUNTE E SUPERATE LE ASPETTATIVE PER IL DEBUTTO DELLA MANIFESTAZIONE 170.779, di cui 154.754 italiani e 16.025 stranieri, il numero delle presenze nelle cinque giornate della prima edizione di MADE expo, l’innovativo appuntamento espositivo internazionale dedicato all’edilizia e all’architettura che si è chiuso sabato 9 febbraio a Milano che ha visto la partecipazione con un proprio stand anche di APAC con ARGO.NET, Bioabitare, Cristoforetti, Unicasa e REOS. Il meglio della filiera edile si è presentata a MADE expo e ha proposto un’offerta globale del settore, dal progetto alla costruzione, dai servizi alle soluzioni tecnologiche passando per i materiali e le finiture, pur mantenendo le specificità dei singoli comparti, e subito ha incontrato il favore del mercato composto da progettisti e operatori specializzati. “Il merito del successo di MADE expo va prima di tutto ai 1.914 espositori, che hanno accolto con entusiasmo la sfida di questa prima edizione, completamente diversa dalle precedenti manifestazioni dell’edilizia e collocata in una nuova realtà dotata di strutture straordinarie e fortemente collegata con il mercato europeo - commenta Giulio Cesare Alberghini, amministratore delegato di MADE eventi. Le 1625 aziende italiane presenti, inoltre, hanno avuto l’opportunità di affacciarsi a un mercato internazionale, presentando così il meglio della filiera edile italiana”. “Milano palcoscenico del rinnovamento architettonico e protagonista dell’economia globale, ha contribuito a fare di questa manifestazione una vetrina internazionale e un punto di riferimento non solo per il mondo dell’edilizia, ma anche per l’area progettuale e architettonica” – aggiunge Andrea Negri, presidente di MADE eventi. “Al di là delle più rosee aspettative - conclude Roberto Snaidero, presidente di Federlegno-Arredo - il test di questo primo appuntamento espositivo è stato ampiamente superato. Si aprono così interessanti prospettive di sviluppo per le prossime edizioni di MADE expo, imponendoci di pensare da subito a strategie di consolidamento e ulteriore sviluppo internazionale della manifestazione per il 2009. Giovedì 7 febbraio 2008 alle ore 15,00 APAC - Associazione Professionale Amministratori Condominio ha anche organizzato il convegno dal titolo Il fascicolo elettronico di fabbricato - Management Electronic Building Book - nuove prospettive per il condominio sostenibile presso il Padiglione 10 – III° Piano – della Sala Gamma 10. Al convegno, che ha riscosso notevole interesse per la visione assolutamente innovativa proposta per un tema assolutamente all’ordine del giorno, hanno partecipato numerosissimi i Soci APAC e i lettori di Professione Immobiliare.

APAC ha partecipato dal 28 al 30 Settembre 2007 alla manifestazione Habitatclima – Efficienza energetica fra qualità ambientale e benessere abitativo eevnto organizzato da Ecodialogando. In questa occasione APAC ha organizzato un convegno sul tema della efficienza energetica nei condomini, al quale hanno partecipato moltissimi giovani, dimostrando una elevata sensibilità al problema. Presso la stessa manifestazione APAC ha curato un proprio stand, occasione di incontro con moltissime realtà e di scambio culturale.

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CERTIFICAZIONE ENERGETICA

DIRETTIVA EUROPEA 2002/91/CE, recepita con DLgs 192/05 e DLgs 311/06 La ormai inarrestabile crescita di necessità di energia accelerata dall’industrializzazione dei paesi emergenti e la certezza di esauribilità dell’energia proveniente da fonti fossili, hanno innescato come noto un conseguente inarrestabile incremento dei costi. In mancanza di provvedimenti la dipendenza energetica di provenienza esterna dall’ Unione Europea è destinata ad aumentare nei prossimi 30 anni di ben oltre il 50% e poco può essere fatto per monitorare l’incremento dei prezzi condizionati dalla crescita della domanda. Preso finalmente atto delle ripercussioni sull’economia e sull’ecologia, è stato deciso a livello comunitario di disincentivare anzitutto gli sprechi a cui ci siamo abituati in questi ultimi quarant’anni e contemporaneamente di orientare i consumi verso le fonti energetiche rinnovabili e pulite. Con il 40% di consumi il patrimonio edilizio è quello maggiormente energivoro. E’ stata quindi emessa la Direttiva Europea 2002/91, recepita da tutti i paesi della Comunità Europea con Leggi nazionali. L’Italia ha emesso i DLgs 192/05 e 311/06, dove si parla appunto di certificazione energetica dei fabbricati. Dei Decreti Regionali ne abbiamo già parlato.

stabiliti in pratica i requisiti minimi degli edifici di nuova costruzione o ristrutturazione a cui progettisti e costruttori si debbono attenere e i criteri oggettivi di valutazione delle prestazioni energetiche per ridurre appunto il consumo di energia. Per motivi di mercato alcune aziende stanno già puntando alla classe A+. Questo ci anticipa che in futuro, (in parte già oggi) il valore dei fabbricati verrà stabilito in funzione della classe energetica a cui appartengono e quindi del costo di gestione. Il sistema così impostato rende il mercato immobiliare del patrimonio esistente più trasparente sul costo di gestione dei fabbricati e consente agli acquirenti di poter valutare attraverso l’Attestato di Certificazione Energetica l’incidenza dei costi energetici in sede di transazione economica dei beni immobiliari. In questo modo viene incentivato l’uso di fonti rinnovabili per la produzione di energia termica ed elettrica secondo le indicazioni e dispositivi di controllo della temperatura (che verranno emanati a breve attraverso i decreti attuativi).

Stabilisce anzitutto 7 classi di certificazione, dalla A (di minor consumo), alla classe G (di maggior consumo) di Energia Primaria utilizzata per il riscaldamento, produzione di acqua calda, raffrescamento, ventilazione e illuminazione. Vengono

Gli edifici coinvolti sono quelli di tipo residenziale civile e rurale, uffici pubblici e privati, alberghi, ospedali, scuole, fabbricati adibiti ad attività sportive, commerciali, artigianali e industriali. Sono esclusi fabbricati isolati con superficie inferiore a 50 m², fabbricati inseriti nell’elenco dei beni culturali, dove le opere di intervento possono alterare l’aspetto storico-culturale, fabbricati industriali, artigianali e agricoli non residenziali riscaldati per esigenze produttive e che usano

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In che cosa consiste la certificazione energetica, per quali fabbricati è obbligatoria e quali sono i tempi attuativi ?

per il riscaldamento i reflui energetici del processo produttivo. La normativa, che riguarda come detto sia la progettazione e realizzazione di edifici di nuova costruzione e i relativi impianti, le opere di ristrutturazione degli edifici e impianti esistenti, sia la sostituzione degli impianti di produzione calore e acqua sanitaria o del semplice generatore, regola anche la gestione, il controllo, la manutenzione e ispezione di impianti termici anche preesistenti e la transazione economica dei beni immobiliari. L’obbligatorietà della disponibilità dell’Attestato di Certificazione Energetica decorre: - dall’8 ottobre 2006 per i fabbricati di nuova costruzione. Le date di riferimento sono quelle del giorno in cui è stato richiesto il permesso di costruire o dalla denuncia di inizio attività. - dal 1° luglio 2007 per la ristrutturazione di edifici di superficie superiore a m² 1000 e per la transazione a titolo oneroso dell’intero edificio; - dal 1° luglio 2008 per la ristrutturazione di edifici inferiori a mq. 1000 e transazione a titolo oneroso dell’intero immoNUOVO

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CERTIFICAZIONE ENERGETICA bile; - dal 1° luglio 2009 per le transazioni a titolo oneroso delle singole unità immobiliari. L’ACE può essere anticipato dall’ AQE (Attestato di Qualificazione Energetica) che il Direttore dei Lavori deve presentare al Comune, unitamente alla denuncia di fine lavori e alla dichiarazione di conformità . Da queste date i documenti da presentare al notaio per il passaggio di proprietà debbono essere accompagnati dall’originale o copia autentica dell’ ACE rilasciato da un certificatore qualificato, pena la nullità del contratto. Oppure, in attesa dell’emanazione dei decreti attuativi, dall’AQE che però ha una validità di 12 mesi. Ma cosa succede per il patrimonio edilizio esistente non soggetto a transazioni ? Le agevolazioni per ridurre il consumo energetico riguardano proprio ed essenzialmente il patrimonio edilizio esistente. La Direttiva, come detto, ha come obiettivo di sensibilizzare tutti gli attori del processo edilizio sulle problematiche energetico - ambientali e introdurre il parametro di “efficienza energetica” come valore del mercato sull’intero patrimonio edilizio. La Finanziaria 2008 conferma la politica di sostegno economico per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici esistenti. Il testo della finanziaria 2008 infatti mantiene l’impostazione prevista dalla Finanziaria 2007 completando il panorama degli interventi incentivati anche per il tetto e le caldaie a condensazione, prorogando fino al 2010 le agevolazioni fiscali per la detrazione dei costi sostenuti del 55%. La detrazione dell’imposta lorda, riguarda tutti gli edifici esistenti di qualunque

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destinazione d’uso ad eccezione di quelli citati sopra. E’ evidente che la norma è applicabile per quegli edifici già dotati di impianti di riscaldamento. Le tipologie di intervento ammesse alla detrazione fiscale, sono: Riqualificazione energetica ottenuta attraverso il miglioram e n t o dell’isolamento termico dell’involucro edilizio – Detrazione massima 100.000 €. per una spesa max di 181.818 €.; I n t e r ve n t i su serramenti, strutture opache verticali e orizzontali – Detrazione massima 60.000 €. su una spesa max di 109.090 €.; Sostituzione di vecchie caldaie con caldaie a condensazione – Detrazione massima 30.000 €. su una spesa max di 54.545 €. Tra i documenti per accedere alle detrazioni, il richiedente deve inviare all’ENEA anche l’AQE o l’ACE dove previsto, che riporta tra l’altro la classe di Certificazione Energetica attribuita che sarà tanto più alta quanto meno EP (Energia Primaria) consuma dopo gli interventi. Per ottenere i livelli più elevati di classificazione (B – A – A1) è indispensabile prevedere l’Aerazione Meccanica Controllata, che permette di aerare gli 15

ambienti secondo le norme in vigore, senza dover aprire le finestre. Proprio il ricambio di aria attraverso l’apertura dei serramenti infatti è una delle cause di maggiore dispersione di energia calorica . L’aerazione o ventilazione meccanica controllata può essere effettuata attraverso appositi aeratori ad isolamento termico ed acustico applicabili sui serramenti in caso di sostituzione degli stessi o a parete dove i serramenti sono di idonee caratteristiche tecnico applicative. La tecnologia di detti aeratori e le soluzioni di aerazione realizzabili sono tali che in funzione delle situazioni climatologiche e

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CERTIFICAZIONE ENERGETICA di inquinamento ambientale, possono essere realizzati impianti specifici che vanno da soluzioni per semplice differenza di pressione fino ad impianti automatici comandati con il sistema ad onde convogliate. Gli aeratori più evoluti, clinicamente testati, sono dotati di filtri per smog, pollini e pulviscolo interno (notoriamente carico di acari). Questi ultimi sono particolarmente adatti per creare un microclima ideale per affetti da allergie ed asme bronchiali, abbattendo drasticamente la presenza di polveri interne. Sono dotati anche di recuperatori di calore che vanno ad incrementare il risparmio di energia calorica ottenibile con gli impianti di aerazione meccanica per semplice flusso. E’ da sottolineare che uno degli

scopi della norma è quello di sensibilizzare tutti gli operatori edili dai progettisti ai costruttori ai privati, nonché gli amministratori di condomini. E’ quanto mai evidente l’importanza del ruolo degli amministratori di condomini per la riqualificazione del patrimonio edilizio esistente. Sono infatti gli interlocutori più vicini per informare gli utilizzatori finali sugli incentivi che lo Stato mette a disposizione per rientrare nei parametri predisposti a livello comunitario. E’ ancora una volta confermato che la globalizzazione impone a professionisti di tutti i livelli a prendere atto che per fare gli interessi dei singoli occorre ampliare il nostro orizzonte all’interesse sociale e cioè a tutti. Per inciso va sottolineato che ad oggi, l’Italia ha il patrimonio edilizio più energivoro della Co-

munità Europea, posizionata addirittura dopo la Turchia. Se l’ Italia non riuscirà a rientrare nei parametri previsti a livello comunitario sarà costretta a pagare le “quote energia” consumate in più recuperabili solo attraverso un incremento dell’imposizione fiscale. Geom. Bruno Nazzareno Ciccoli

Per approfondimenti tecnico/applicativi progettisti, imprese e/o utenti finali possono consultare il sito www.aerwind.com o scrivendo a info@aerwind.com per valutazioni tecnico-economiche specifiche, senza alcun impegno. In quest’ultimo caso necessita disporre della pianta dell’abitazione con le dimensioni dei vani e dei serramenti, l’altezza interpiano e l’esposizione.

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SICUREZZA

RISCHIO AMIANTO negli edifici di civile abitazione Partiamo dalla definizione di amianto. L’amianto, chiamato anche asbesto, è un minerale naturale a struttura fibrosa appartenente alla classe chimica dei silicati, è dotato di elevate proprietà fonoassorbenti e termoisolanti ed è facilmente legabile con materiali da costruzione. Per anni è stato considerato un materiale estremamente versatile, a basso costo, con estese applicazioni nell’edilizia. La consistenza fibrosa di questo materiale è alla base delle proprietà tecnologiche, ma anche delle proprietà di rischio essendo causa di gravi patologie prevalentemente dell’apparato respiratorio. Potrebbe sembrare scontato dover dare a quest’argomento un taglio strettamente giuridico, in verità esistono diversi aspetti tematici tutti importanti e interessanti. Per la finalità che questo breve articolo si propone di avere, ho preferito privilegiare l’informazione per tutti i soggetti cui la normativa è indirizzata. Bisogna partire dal lontano 1992 ove la legge n. 257, prevede che tutti i proprietari di immobili e amministratori di condominio, hanno l’obbligo di comunicare alle A.S.L. competenti per territorio, la presenza di amianto in matrice friabile (ricoprimento a spruzzo e rivestimenti isolanti). Successivamente il D.P.R. dell’ 8 agosto 1994, ribadisce il dovere da parte dei proprietari di immobili e amministratori, di censire gli edifici nei quali sono presenti materiali o prodotti contenenti amianto in matrice friabile, fornendo una mappatura agli enti competenti. Ma è la Regione Lombardia che ha imposto, con legge n. 17 del 29 settembre 2003, ulteriori restrizioni per i proprietari di immobili e

Studio Tecnico Ing. Adelindo Angelini Geom. Marco Ghilardi Via G. Padulli, 12 20147 Milano Tel & Fax 40072618 Cell 335.5931694 338.7798847 e-mail : adelindo.angelini@tiscali.it Progettazione e direzione lavori Coordinamento e sicurezza cantieri in ambito condominiale Consulenze e pratiche amministrative Certificazioni energetiche amministratori, estendendo la mappatura anche ai manufatti in amianto a matrice compatta (lastre di copertura, tubi, cassoni). Dalla normativa di riferimento, si evince che gli amministratori di condomini, nonché i proprietari di immobili, sono i soggetti centrali della prevenzione a cui sono indirizzati gli adempimenti. L’amministratore ha poi un ulteriore dovere che, si può dire è teso a raffinare e a rafforzare quella prima prevenzione, che si fonda sulla valutazione dei rischi, finalizzata alla loro eliminazione. Sono gli elementi raccolti con la mappatura, prevista dalla legge regionale appena citata, che ci consentono di valutare i rischi che possono delinearsi in virtù delle diverse situazioni. Infatti se il materiale è integro e non presenta danneggiamenti o scheggiamenti, potrebbe non essere necessario un intervento di bonifica. In questi casi occorre solo un controllo periodico delle condizioni dei ma-

teriali contenenti amianto ed il rispetto di idonee procedure per far si che le operazioni di manutenzione e pulizia dello stabile, siano condotte in modo da evitare il rilascio di fibre in amianto. Nel caso la mappatura evidenzi possibili rischi di danneggiamento o peggio un deterioramento marcato dei manufatti, l’amministratore dovrà prendere in considerazione un intervento di bonifica. In queste situazioni si determina la necessità di un’azione specifica da attuare in tempi brevi, per eliminare il rilascio di fibre di amianto nell’ambiente. Per concludere posso affermare che la presenza di materiali contenenti amianto in un edificio, non comporta di per sé un pericolo per la salute degli occupanti, basta seguire le linee guida dettate dalle norme, per di garantire la salvaguardia della salute delle persone. Dott. Ing. Adelindo Angelini Geom. Marco Ghilardi

Lo Studio Angelini Ghilardi è a disposizione dei lettori di Professione Immobiliare per una prima consulenza gratuita su temi di carattere tecnico/impiantistico PROFESSIONEIMMOBILIARE

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GIURISPRUDENZA Rubrica dedicata alla giurisprudenza in fatto di condominio. In questo numero ci occuperemo di sentenze legate al riscaldamento e risparmio energetico. Distacco dal riscaldamento condominiale. Cass., sez II, 30/03/2006 n. 7518. Il condomino può rinunciare all’uso del riscaldamento centralizzato e distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall’impianto termico comune, senza necessità di autorizzazione o approvazione degli altri condomini e, fermo il suo obbligo al pagamento delle spese per la conservazione dell’impianto, è tenuto a partecipare a quelle di gestione dell’impianto se, e nei limiti in cui, il suo distacco non si risolva in una diminuzione degli oneri del servizio di cui continuano a godere gli altri condomini. Inoltre, pur in presenza di tali condizioni, la delibera assembleare che respinga la richiesta di autorizzazione al distacco è nulla per violazione del diritto individuale del condomino sulla cosa comune. Distacco delle diramazioni relative ad una o più unità immobiliari dell'edificio condominiale dall'impianto di riscaldamento. Cas. civ., sez. II, 14 febbraio 1995, n. 1597. Il distacco delle diramazioni relative ad una o più unità immobiliari dell'edificio condominiale dall'impianto di riscaldamento è consentito quando il condominio interessato provi che da questo deriverà un effettiva proporzionale riduzione delle spese di esercizio e non si verificherà uno squilibrio in pregiudizio del regolare funzionamento dell'impianto centrale stesso Distacco impianto riscaldamento. Cass. civ., sez. II, 20 novembre 1996, n. 10214. Qualora alcuni condomini decidano, unilateralmente, di distaccare le proprie unità immobiliari dall'impianto centralizzato di riscaldamento, i medesimi non possono sottrarsi al contributo per le spese di conservazione del predetto impianto, non essendo configurabile una rinuncia alla comproprietà dello stesso, ma, ove i loro appartamenti non siano più riscaldati, non sono tenuti a sostenere le spese per l'uso (nella specie, quelle per l'acquisto del gasolio), in quanto il contributo per queste ultime è adeguato al godimento che i condomini possono ricavare dalla cosa comune. Rinuncia al riscaldamento condominiale. Cassazione Civile, Sentenza 21/5/2001 n° 6923 La rinuncia unilaterale al riscaldamento condominiale operata da un singolo condomino, mediante il distacco del proprio impianto, è legittima se l'interessato dimostra che dal suo operato non derivano nè aggravi di spese per gli altri nè squilibri termici pregiudizievoli alla regolare erogazione del servizio. Pertinenza del proprio appartamento dell'impianto comune di riscaldamento. Cass. civ., sez. II, 2 maggio 1996, n. 4023. Il condomino di un edificio non può operare, ostandovi gli art. 1102 e 1120 c.c., innovazioni sul tratto di pertinenza del proprio appartamento dell'impianto comune di riscaldamento in guisa da impedire l'utilizzazione dell'impianto da parte degli altri condomini NOTE : Attenzione va riservata alle problematiche tecniche connesse con il distacco dall’impianto centralizzato, quali squilibri o peggio corpi scaldanti di altri appartamenti scollegati ed alle realizzazioni delle canne fumarie aggiuntive eventuali e loro fattibilità tecnica

anche nel caso in cui l'appartamento affittato sia ad uso ufficio Cassazione Sezione III, con sentenza 14 gennaio 2005, n. 680. Il distacco dall'impianto centrale del riscaldamento - ha specificato la Cassazione Sezione III, con sentenza 14 gennaio 2005, n. 680) - non dà automaticamente il diritto al condomino di non pagare la rata per il riscaldamento, anche nel caso in cui l'appartamento affittato sia ad uso ufficio. Secondo la Suprema Corte la rata deve essere pagata, anche da chi ha in affitto un locale ad uso non abitativo, qualora la consulenza tecnica dimostri che "nonostante la mancanza dei radiatori, tuttavia l'immobile locato benefici in una certa misura dell'esistenza dell'impianto di riscaldamento esistente nel fabbricato, poiché, essendo tutti i piani riscaldati, riceve calore per la presenza nei muri delle tubazioni del riscaldamento". Per questo motivo, invano è stato il ricorso del titolare di uno studio di architettura, posto al pianterreno di una palazzina e privo di termosifoni, in Cassazione facendo presente che si era distaccato dall'impianto centrale, ma come già stabilito dalla Corte di Appello di Torino, la Suprema Corte ha chiarito che in simili casi fa fede il risultato della consulenza tecnica nonostante i contratti di locazione uso ufficio (diversamente da quelli uso abitativo) non prevedano "alcun corrispettivo" se non avviene la "fornitura di un servizio". Infatti, tramite consulenza tecnica era risultato una quantità di calore, trasmessa dai tubi murari, pari al 30% di quella che arrivava agli appartamenti collegati ai termosifoni e, di conseguenza, la rata da pagare è stata calcolata con riferimento a tale percentuale. NOTE : Problematica molto interessante in quanto entra nel merito del furto di calore o quanto meno stabilisce che chi non utilizza l’appartamento deve contribuire alle spese di riscaldamento in quanto una certa quantità di calore viene trasmessa dagli altri appartamenti attigui riscaldati. Tale problematica non si risolve con la contabilizzazione individuale in quanto ad appartamento vuoto e corpi scaldanti inattivi il problema del furto di calore rimane.

DISTACCO IMPIANTO CENTRALIZZZATO CON FURTO DI CALORE Distacco riscaldamento: non basta per evitare le rate

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La rubrica è curata da Giovanni Gallace della società Cristoforetti Servizi Energia

Nel prossimo numero ci occuperemo di Modifica o miglioria impianto Diritto a riscaldarsi Collaudo dell’impianto

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LA PAROLA AL COMMERCIALISTA Limitazioni all’uso del contante, degli assegni e dei libretti al portatore (DLgs. 21.11.2007 n. 231) – Principali novità PROFILO PROFESSIONALE Dott. Antonella Chiametti, dottore commercialista e revisore contabile Laureata in Economia e Commercio presso l’Università Cattolica del Sacro Cuore di Milano, dopo l’Esame di Stato si iscrive all’Ordine professionale di Dottori Commercialisti della provincia di Milano e Lodi, nonché al Registro dei Revisori Contabili. Svolge la propria attività come libero professionista, con studio sito in Milano, occupandosi prevalentemente di problematiche fiscali, contabili e societarie. email: chiametti@interfree.it

Il DLgs. 21.11.2007 n. 231, recante la disciplina in materia di prevenzione dell’utilizzo del sistema finanziario a scopo di riciclaggio dei proventi di attività criminose e di finanziamento del terrorismo, prevede delle limitazioni all’uso: ⎯ del denaro contante e dei titoli al portatore; ⎯ dei libretti di deposito bancari o postali al portatore; ⎯ degli assegni bancari, postali, circolari, nonché dei vaglia postali e cambiari; ⎯ dei c.d. circuiti “money transfer”. Le novità in esame entrano in vigore il 30 APRILE 2008. LIMITAZIONI ALL’USO DEL CONTANTE E DEI TITOLI AL PORTATORE A partire dal 30 aprile 2008 il limite massimo per effettuare trasferimento in contante scende da 12.500,00 a 5.000,00 euro. E’ vietato il trasferimento di denaro contante o di libretti di deposito bancari o postali al portatore o di titoli al portatore, in euro o in valuta estera, tra soggetti diversi, quando il valore dell’operazione, anche se frazionata, è complessivamente pari o superiore a 5.000,00 euro. Tale trasferimento può tuttavia avvenire tramite banche, istituti di moneta elettronica, Poste Italiane spa. Fatta salva l’efficacia degli atti, in caso di violazione delle nuove disposizioni si applica una SANZIONE AMMINISTRATIVA PECUNIARIA dall’1% al 40% dell’importo trasferito. CIRCUITI “MONEY TRANSFER” Il denaro contante può essere trasferito anche mediante i c.d. “circuiti “money transfer””, ossia effettuato per il tramite degli esercenti attività di prestazione di servizi di pagamento nella forma dell’incasso e trasferimento dei fondi. Per il trasferimento mediante tali circuiti sono previsti limiti più stringenti, infatti, il limite massimo è, di regola, di 2.000,00 euro. Se l’operazione di trasferimento, per il tramite dei suddetti circuiti, comporta il trasferimento di denaro contante per importi pari o superiori a 2.000,00 euro e inferiori a 5.000,00

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euro, lo stesso è consentito solo se il soggetto che ordina l’operazione consegna all’intermediario copia di documentazione idonea ad attestare la congruità dell’operazione rispetto al profilo economico dello stesso ordinante. ASSEGNI BANCARI E POSTALI Per gli assegni bancari e postali è stabilito che i moduli rilasciati dalle banche e da Poste Italiane spa siano muniti della clausola di non trasferibilità prestampata. Il cliente, peraltro, può richiedere, per iscritto, il rilascio di moduli di assegni bancari e postali in forma libera. Gli assegni bancari o postali emessi per importi pari o superiori a 5.000,00 euro devono comunque recare l’indicazione del nome o della ragione sociale del beneficiario e la clausola di non trasferibilità. Se il cliente richiede il rilascio di moduli di assegni bancari o postali in forma libera, lo stesso dovrà versare, per ogni modulo richiesto (ovvero per ogni assegno), a titolo di imposta di bollo, la somma di 1,50 euro (tale somma sarà poi versata

dalla banca o posta all’erario). La circ. 20.3.2008 del Ministero dell’Economia chiarisce che per i moduli di assegni consegnati alla clientela prima del 30.4.2008 ed utilizzati a decorrere da tale data non è dovuta l’imposta di bollo e potranno essere comunque utilizzati, anche successivamente al 29.04.2008, purché nel rispetto dei nuovi limiti (assegno libero se di importo inferiore a 5.000,00 euro, apposizione della clausola di non trasferibilità e dell’indicazione del nome o della ragione sociale del beneficiario per importi pari o superiori a 5.000,00 euro). La suddetta circolare fornisce, inoltre, anche rilevanti indicazioni per una corretta gestione del passaggio alla nuova disciplina. In particolare è stabilito che: • gli assegni liberi emessi, per importi inferiori a 12.500,00 euro, prima del 30.4.2008, ed incassati a decorrere da tale data saranno considerati regolari; • gli assegni emessi, a decorrere dal 30.4.2008, per importi pari o superiori a 5.000 euro senza l’indicazione

S tu di o Chiam e t t i Dr. Antonella Chiametti Dottore Commercialista –Revisore Contabile Piazza Caiazzo, 1 – 20124 Milano tel. 02.67382920 – 02.67387329 – fax 02.66703829 cell. 333.3457476 – e.mail chiametti@interfree.it

Lo Studio offre agli associati APAC i seguenti servizi : - tenuta della contabilità - predisposizione delle dichiarazioni fiscali: - comunicazione annuale dati IVA - dichiarazione IVA - dichiarazione dei sostituti d’imposta (Modello 770 Semplificato e Ordinario) - dichiarazione dei redditi (Modello Unico PF, SP, SC, Enti non commerciali) comprensiva della dichiarazione IRAP e dello Studio di Settore o Parametri - consulenza fiscale/tributaria/societaria - gestione affitti - assistenza agevolazioni fiscali (es. 36% e 55%).

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LA PAROLA AL COMMERCIALISTA del nome o della ragione sociale del beneficiario e/o la clausola di non trasferibilità, saranno pagati da banche e Poste Italiane spa con obbligo per queste ultime di comunicare l’irregolarità dell’assegno al Ministero dell’Economia e delle Finanze; • le scorte di carnet di assegni attualmente in giacenza presso banche e Poste Italiane spa potranno essere da queste ultime utilizzate anche successivamente al 29.4.2008, fino ad esaurimento delle stesse, previa apposizione su ogni modulo di assegno: – della barratura sull’indicazione del limite di 12.500,00 euro; – nonché della clausola di non trasferibilità; • i nuovi carnet di assegni liberi potranno essere stampati recando su ogni modulo di assegno la dicitura “Gli assegni possono essere emessi in forma libera solo nei limiti previsti dalla normativa vigente” o altra equivalente. MODALITÀ DELLA GIRATA Gli assegni emessi in forma libera (senza la clausola “Non trasferibile”) e per importi inferiori a 5.000,00 euro possono essere girati anche più volte prima di essere presentati all’incasso: importante è che ogni girata, pena la nullità, riporti il codice fiscale del soggetto che la effettua (girata). Nel caso in cui il girante non sia una persona fisica, ma ad esempio una società, il codice fiscale da indicare è quello della società e non quello, ad esempio dell’amministratore o socio. Nella suddetta circolare del Ministero dell’Economia si afferma in merito alla girata che: • a partire dal 30.4.2008, l’indicazione del codice fiscale del girante è sempre dovuta, anche se si utilizzano moduli di assegno rilasciati prima di tale data; • la mancata indicazione del codice fiscale del girante o l’indicazione dello stesso in modo manifestamente errato rende la girata nulla e, pertanto, banche e Poste Italiane spa non dovranno effettuare il pagamento dell’assegno. Il destinatario dell’assegno, quindi, dovrà premurarsi di controllare l’esistenza e la correttezza del codice fiscale al momento della girata (la disposizione – precisa la circolare – sarà operativa anche qualora il girante sia sprovvisto del codice fiscale); • non è necessaria l’apposizione del codice fiscale da parte del giratario che pone all’incasso l’assegno emesso in forma libera o non trasferibile qualora egli sia stato già identificato quale cliente della banca o di Poste Italiane spa presso cui l’assegno è girato per l’incasso, ovvero qualora sia identificato al momento dell’incasso medesimo;

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• il controllo da parte della banca o di Poste Italiane spa circa la regolarità delle girate dovrà essere esercitato tenuto conto della firma di girata, della regolarità formale del codice fiscale (correttezza formale della sequenza alfanumerica di 16 caratteri per le persone fisiche, ovvero di 11 caratteri numerici per i soggetti diversi dalle persone fisiche), nonché della sua compatibilità con la firma di girata, a meno che tale ultimo controllo risulti impossibile (come nei casi di firma illeggibile ovvero di firma apposta dal giratario per conto di un altro soggetto). Fatta salva l’efficacia degli atti, il mancato rispetto delle indicazioni normative in materia di assegni bancari e postali determina l’applicazione di una SANZIONE AMMINISTRATIVA PECUNIARIA dall’1% al 40% dell’importo trasferito. ASSEGNI BANCARI E POSTALI EMESSI ALL’ORDINE DEL TRAENTE Gli assegni bancari e postali emessi all’ordine del traente o emittente (compresi quelli che riportano la dicitura “a me medesimo” o “a me stesso” ect.) possono essere girati unicamente per l’incasso a una banca o a Poste Italiane spa. Questi assegni: • non sono sottoposti alla disciplina degli assegni liberi, perciò non è richiesta l’indicazione del codice fiscale del traente che gira per l’incasso il titolo; • potranno essere emessi anche per importi superiori a 5.000,00 euro (così la circ. 20.3.2008 del Ministero dell’Economia). Le irregolarità degli assegni emessi all’ordine del traente e girati ad altro soggetto saranno segnalate da banche e Poste Italiane spa al Ministero dell’Economia e delle Finanze. Tali assegni – se le girate sono correttamente apposte – saranno comunque pagati da banche e Poste Ita¬liane spa (cfr. la circolare 20.3.2008 del Ministero dell’Economia). Anche in questo caso, il mancato rispetto delle indicazioni normative in materia di assegni emessi all’ordine del traente determina, fatta salva l’efficacia degli atti, l’applicazione di una SANZIONE AMMINISTRATIVA PECUNIARIA dall’1% al 40% dell’importo trasferito. ASSEGNI CIRCOLARI, VAGLIA POSTALI E CAMBIARI Le suddette regole valgono anche per gli assegni circolari ed i vaglia postali e cambiari. Gli stessi devono essere emessi con l’indicazione del nome o della ragione sociale del beneficiario e la clausola di non trasferibilità. Per importi inferiori a 5.000,00 euro può

essere richiesta l’emissione senza clausola di non trasferibilità; in questo caso possono essere girati con l’indicazione del codice fiscale del girante. Il rilascio di ciascun assegno circolare o vaglia postale o cambiario rilasciato in forma libera comporta da parte del richiedente il pagamento a titolo d’imposta di bollo di 1,50 euro(tale somma sarà versata poi dalla banca o posta all’erario). LIBRETTI DI DEPOSITO BANCARI O POSTALI AL PORTATORE I libretti di deposito bancari o postali al portatore non potranno essere aperti per importi pari o superiori a 5.000,00 euro. I libretti emessi prima del 30.04.2008 e riportati un saldo pari o superiore a 5.000,00 euro dovranno essere regolarizzati entro il 30.6.2009. La regolarizzazione consiste in: • estinzione ed incasso da parte del portatore; • prelevare la somma in eccedenza fino a raggiungere un importo complessivo inferiore a 5.000,00 euro; • trasformare il libretto al portatore in libretto nominativo. Dal 30.04.2008 in caso di trasferimento (cessione) del libretto, il cedente deve comunicare, entro 30 giorni, alla banca o a Poste Italiane spa, i dati identificativi del cessionario e la data del trasferimento. Per i libretti di deposito al portatore emessi prima del 30.4.2008 e presentati per l’incasso a decorrere da tale data, se il cessionario rilascia autocertificazione relativa al trasferimento (data e nome del cedente) non c’è infrazione né obbligo, per banche e Poste Italiane spa, di procedere alla comunicazione al Ministero dell’Economia e delle Finanze. In assenza dell’autocertificazione del cessionario, deve pervenire, da parte del cedente, nei 30 giorni successivi alla presentazione del libretto per l’incasso, la dichiarazione di avvenuta cessione del libretto. In mancanza di tale dichiarazione banche e Poste Italiane spa effettueranno la comunicazione dell’infrazione al Ministero dell’Economia e delle Finanze (così la circ. 20.3.2008 del Ministero dell’Economia). La violazione della prescrizione che impone un saldo dei libretti di deposito bancari o postali al portatore inferiore a 5.000,00 euro è punita con la SANZIONE PECUNIARIA AMMINISTRATIVA dal 20% al 40% del saldo. La violazione delle ulteriori disposizioni in materia di libretti di deposito al portatore implica l’applicazione di una SANZIONE PECUNIARIA AMMINISTRATIVA dal 10% al 20% del saldo.

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SOFTWARE

Autodesk rilascia AutoCAD LT 2009, la nuova versione del prodotto più venduto al mondo per il disegno e l’inserimento dei dettagli 2D AutoCAD LT di Autodesk, il software concepito su misura per i disegnatori, è l’applicazione di disegno schematico 2D più venduta al mondo, e la nuovissima versione 2009 ne ottimizza le funzionalità, rendendo più produttive le operazioni di disegno e offrendo miglioramenti nell’interfaccia utente, nei blocchi dinamici, nella capacità di scambio e pubblicazione dei dati, nonché una semplificazione delle funzioni di annotazione. Grazie a tali perfezionamenti AutoCAD LT 2009 è in grado di rendere il lavoro dei disegnatori infinitamente più semplice, portando così la produttività a livelli davvero sensazionali. Autodesk, Inc. (NASDAQ: ADSK) lancia la nuova versione di AutoCAD LT, il software per il disegno 2D e la generazione di dettagli più venduto nel mondo. Per i professionisti della progettazione che richiedono la compatibilità completa del formato di file nativo DWG senza capacità 3D, personalizzazione avanzata o licenze di rete, grazie ad AutoCAD LT il lavoro giornaliero diventa davvero molto più semplice, dal momento che il programma è stato progettato appositamente per i disegnatori. Autodesk, con la nuova versione di AutoCAD LT 2009 si è posta l’obiettivo principale di aumentare il livello di produttività. Le nuove funzionalità, come la barra multifunzione, il ViewCube e il registratore di azioni, accelerano le operazioni, consentono di reperire i comandi con facilità e contribuiscono alla rapida formazione dei nuovi utenti. Le funzioni preesistenti, come i blocchi dinamici e la scalatura delle annotazioni, consentono inoltre di lavorare in maniera più intelligente. Il lavoro per i

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disegnatori diventa dunque più rapido e meno faticoso, grazie all’innovazione Autodesk che offre agli utenti strumenti sempre più efficaci. AutoCAD LT 2009 si rivolge essenzialmente ad architetti, tecnici CAD, progettisti, ingegneri, responsabili di progetto e responsabili CAD/IT di numerosi settori tra cui quello edile, manifatturiero, dell'industria civile e della cartografia. AutoCAD LT 2009 assicura inoltre una perfetta interazione con gli altri prodotti Autodesk consentendo così la totale condivisione dei dati. Tra questi prodotti vi sono le soluzioni pensate appositamente per il settore dell’edilizia e dell’architettura. AutoCAD 2009: AutoCAD 2009 è il software CAD che permette di progettare, visualizzare e documentare le proprie idee in modo chiaro ed efficiente. Autodesk ha riprogettato l’interfaccia utente di AutoCAD 2009 per consentire operazioni più veloci, comandi semplificati e una maggiore facilità di apprendimento e di utilizzo per i nuovi utenti. La nuova interfaccia e i nuovi strumenti di AutoCAD 2009 hanno anche in questo caso lo stesso obiettivo specifico: aumentare la produttività. Revit Architecture 2009: Revit Architecture è il software specifico realizzato appositamente per il BIM (Building Information Modeling) che segue passo passo le idee dei progettisti, mettendoli nella condizione ideale per poter creare in modo spontaneo, progettare liberamente e produrre risultati in modo efficiente. Revit Architecture 2009 offre un maggior supporto alla progettazione sostenibile e all’analisi energetica 22

mediante il facile scambio con applicazioni partner ed una migliorata funzione di visualizzazione con il nuovo motore Mental Ray per il rendering, che a sua volta migliora la velocità e la qualità delle rappresentazioni di progetto. AutoCAD Revit Architecture Suite 2009: il software AutoCAD Revit Architecture Suite offre enormi vantaggi ed una flessibilità senza eguali. Grazie ad AutoCAD, software leader nel settore, e ai vantaggi offerti dal metodo BIM (Building Information Modeling) di Revit Architecture, l’investimento effettuato in software, formazione e personalizzazione rimane al sicuro durante il periodo di transizione al BIM, potendo così usufruire di tempi e modalità più consoni all'utente. Il software AutoCAD Revit Architecture Suite include le applicazioni software AutoCAD e Revit Architecture e presenta anch’esso una nuovissima e perfezionata versione. Tutti i prodotti e le soluzioni che compongono il ricchissimo portafoglio Autodesk possono essere acquistati presso un canale di vendita altamente qualificato e autorizzato in grado di garantire un’offerta personalizzata e di altissimo livello, fornendo parallelamente assistenza, sviluppo e formazione.

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Autodesk and AutoCAD LT are registered trademarks or trademarks of Autodesk, Inc. in the USA and/or other countries. All other brand names, product names, or trademarks belong to their respective holders. Autodesk reserves the right to alter product offerings and speciﬁcations at anytime without notice, and is not responsible for typographical or graphical errors that may appear in this document. © 2008 Autodesk, Inc. All rights reserved.

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EFFICIENZA ENERGETICA

I primi attori siamo noi Il costo annuale delle spese di riscaldamento delle nostre abitazioni rappresenta ormai una delle più importanti voci di spesa del bilancio familiare ed è destinata ad aumentare: ormai raggiunge le entrate mensili di una famiglia media. Non possiamo più far finta di niente: ogni “cittadino” può e deve fare la sua parte Intervenire per migliorare l’efficienza delle nostre case e dei nostri impianti di riscaldamento, risparmiare energia, ridurre l’inquinamento e le spesa energetica oggi è possibile. Basti pensare che in Italia l’efficienza media del sistema edificio-impianto di riscaldamento è del 46%: cioè ogni 100 euro spesi per il riscaldamento, ben 54 vengono dispersi dai muri male isolati, dalla caldaia poco efficiente e dal camino, invece di essere utilizzati per riscaldare la casa. Come però spesso accade ci piace discutere di questi problemi per esprimere pareri sulle manchevolezze degli altri e raramente facciamo un serio esame di coscienza sulle proprie pessime abitudini (nessuna attenzione ai propri consumi energetici interni) e pretese nei confronti delle autorità pubbliche dalle quali siamo abituati sempre e solo a pretendere, in taluni casi a ragione, in molti altri a torto in quanto non ci rendiamo conto che, perché l’amministrazione pubblica possa fare quanto è necessario per una migliore vivibilità delle nostre città e civile convivenza, sono necessari, da parte degli utenti, comportamenti rispettosi delle regole poste. Recenti studi indicano un continuo aumento dei fabbisogni energetici primari in quanto correlati ai parametri di crescita che accompagnano il nostro modello di sviluppo, ma questo porta inevitabilmente ad un incremento delle emissioni indesiderate ed anche a maggiori necessità di vettori energetici

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primari che solo in parte possono essere sostituiti dallo sviluppo delle energie rinnovabili che, per quanto possano e debbano essere utilizzate, non possono certo da sole risolvere il problema. E’ necessaria una maggiore informazione e coinvolgimento di tutti gli utenti , per fare ciò un ruolo importante può essere svolto dalle varie associazioni professionali di categoria che operano nel settore delle amministrazioni condominiali per sensibilizzare e quindi modificare in certi aspetti il comportamento degli utenti finali nella direzione di un più ragionevole uso dell’energia nel proprio interesse e della comunità in cui lo stesso vive. Tutti sappiamo che l’impianto di riscaldamento ha un ruolo fondamentale nell’abitazione ed è quello che influisce maggiormente ed in maniera più diretta non solo sui consumi ma anche sul comfort ambientale. Con il passare del tempo la corrosione, la formazione ed il deposito di calcare danneggiano i componenti dell’impianto riducendo l’efficienza globale del sistema, con sprechi di energia e abbassamento del livello del comfort abitativo ed infine la rottura dell’impianto. Tutto ciò avviene in maniera progressiva, invisibile, ed i danni appaiono solo quando non è più possibile eseguire interventi conservativi. L’efficienza energetica del sistema edificio-impianto è tanto più alta quanto più basso è il consumo di energia necessaria per il mantenimento delle condizioni ambientali che favoriscano il benessere termico: pertanto l’attenzione va rivolta sia alle potenzialità dell’edificio nel ridurre il lavoro degli impianti, sia alla scelta delle tecnologie impiantistiche più efficienti. Per verificare e valutare gli interventi necessari, quantificare il loro costo, il risparmio conseguibile ed il tempo di rientro degli investimenti occorrenti baste-

rebbe fare una diagnosi energetica dell’intero edifico, ma quanti lo fanno?. Per le nuove costruzioni è importante avere una visione integrata a partire dalla fase di progettazione per gli aspetti legati all’isolamento delle strutture , al fabbisogno energetico commisurato alle reali esigenze di utilizzo di impianti che sfruttino , per quanto possibile, le energie rinnovabili. Sia sul patrimonio Immobiliare esistente che su quello nuovo è assolutamente necessario che la progettazione sia una progettazione seria , effettuata da professionisti che oltre agli aspetti della costruzione del nuovo immobile e/o di ristrutturazione secondo le linee previste da direttive, leggi, norme siano in grado di valutare sin dalle prime fasi anche i conseguenti costi/benefici di gestione integrata della struttura di una soluzione rispetto ad altre per giungere ad una soluzione ottimale in funzione delle reali esigenze energetiche dell’Immobile realizzato. E’ importante in questa fase che progettisti e installatori riescano a dialogare ed utilizzare le rispettive esperienze per una progettazione integrata che sommi tutte le esperienze al fine di realizzare beni per i quali siano previsti ed ottimizzati i costi di realizzazione tenendo ben presenti nelle varie possibili soluzioni i relativi costi di esercizio del bene. Il nostro paese nella realizzazione delle strutture immobiliari, in passato, non ha avuto particolare attenzione agli aspetti degli isolamenti della protezione passiva sia estiva che invernale degli edifici. Dal punto di vista impiantistico nella maggior parte dei casi si sono realizzati sistemi spesso sovradimensionati e con potenzialità dei generatori concentrate sul fabbisogno massimo istantaneo anziché suddivisi in funzione

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EFFICIENZA ENERGETICA dei fabbisogno energetico medio stagionale nei casi in cui vi era ad esempio la produzione centralizzata di acqua calda piuttosto che altri tipi di utilizzazione Tutto questo ha determinato e continua a determinare maggiori spese energetiche in particolare per il riscaldamento invernale e nelle stagioni intermedie ma non solo ed in generale per tutta la parte servizi forniti attraverso fonti energetiche primarie che hanno assunto negli anni gli in-

crementi di costi che tutti ben conosciamo. E’ fondamentale che non si possa più pensare di procedere a realizzare e /o modificare qualsivoglia struttura/impianto se non sulla base di una seria progettazione che tenga in debita considerazione anche la possibilità di inserire e sfruttare al meglio impianti che sfruttino energie rinnovabili, combustibili meno inquinanti, impianti di cogenerazione, solare termico ,

ecc. In conclusione è fondamentale che Associazioni Professionali ed Associazioni di Categoria dialoghino fra loro per una diffusione delle rispettive conoscenze in quanto non si può pensare che siano solo le strutture pubbliche a sensibilizzare su tutto gli utenti. G.Gallace

IMPIANTI TERMICI In merito alle responsabilità ed agli obblighi degli Amministratori di Condominio novità di rilievo riguardano la recente d.g.r. 5 dicembre 2007 n. 86033 “Determinazioni in merito al controllo, alla manutenzione e ispezione degli impianti termici” che modifica il ruolo dell’amministrazione di condominio nella manutenzione e gestione dell’impianto termico civile. In particolare l’art. 13.4 prevede una serie di obblighi a carico dell’amministratore in presenza di impianto centralizzato. Tra tali obblighi vi è quello di comunicare la nomina/revoca o dimissione dalla qualifica di amministratore all’Ente locale competente, secondo i modelli richiamati all’art. 13.5. Tra le novità di maggior rilievo del dispositivo regionale è da segnalare l’uso del Catasto Unico Impianti Termici (C.U.R.I.T.) (http://www.curit.it) per informatizzare i dati relativi agli impianti termici di propria responsabilità, tale catasto è interamente

regolato dagli artt. 15, 15.1 e 15.3 (per quanto riguarda le modalità di trasmissione dei dati). Infine, la norma prevede all’art. 14 una serie di sanzioni a carico dei diversi soggetti coinvolti, che nel caso specifico dell’amministratore possono riguardare: - la mancata esecuzione della regolare manutenzione; - mancato invio della dichiarazione di avvenuta manutenzione; - erronea conservazione del libretto d’impianto/ centrale; - inosservanza dei limiti all’utilizzo di specifici combustibili. Il testo completo della norma si può scaricare ai seguenti indirizzi web: http://www.infopoint.it/pdf/2008/03033.pdf http://www.provincia.milano.it/ambiente/en ergia/normativa.shtml

LA PAROLA AI LETTORI In questa rubrica vengono inseriti i vostri interventi. Per trasmetterci i testi da pubblicare potete inviare una e-mail a: professioneimmobiliare@yahoo.it Il testo rappresenta esclusivamente l’opinione dell’autore. Un "Bravo" alla confedilizia. L'ultimo nato in tema di condominio (regolamento e sua intelligenza ai diversi operatori insistenti sul territorio italiano, ormai diventato multietnico), è veramente ragguardevole. -Dopo che, sempre confedilizia, si aveva avuto il così detto "mansionario" unificato per l'amministratore; -dopo la nota sentenza che in presenza di maggioranza, nel fabbricato condominiale, con lingua parlata diversa dall'italiano, il verbale della riunione assembleare si potrebbe scrivere nella lingua di cui alla maggioranza componente l'assemblea; -dopo che Andrea Merello riportava, intelligentemente, le comparazioni del mestiere amministratore di beni stabili in diversi stati europei;

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-si è, ora, avuto anche il regolamento di condominio multietnico. Il sottoscritto ne ha approfittato immediatamente per darne copia agli utenti cinesi presenti e come condomini sia come inquilini in alcuni fabbricati amministrati, rilevando una buona dose di compiacimento, stupore e passa parola. Ritorno alla carica, infine, per suscitare l'interesse dei molti cultori del diritto condominiale per interessarli a mettere alle stampe i testi di diritto comparato, a livello europeo, in tema di condominio. A presto?????- Spero!.

Montesilvano, 28/03/2008 Evangelista Giuseppe, amm.re

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RISPARMIO ENERGETICO

Applicazione di impianti solari per la produzione di acqua calda PROFILO PROFESSIONALE Ing. Giuseppe Pullini Da più di 10 anni l’ing. Pullini attivo nel campo delle energie rinnovabili, ha progettato e messo in produzione il collettore solare termico modulare Termocoppo®. Si occupa della progettazione e della realizzazione degli impianti solari termici.

Soprattutto nelle città, la maggior parte delle persone abita in edifici di grandi dimensioni (condomini), con alcuni servizi in comune. In particolare, almeno fino all’inizio degli anni ’80, i condomini avevano tutti il riscaldamento e la produzione di acqua calda centralizzati. In seguito si sono diffusi sempre più i sistemi autonomi, ma, con le ultime prescrizioni di legge, soprattutto quelle legate alla certificazione energetica degli edifici, si sta tornando ai sistemi centralizzati che, se ben realizzati, permettono efficienze complessive superiori. In presenza di impianti di produzione di acqua calda centralizzata, è molto interessante l’installazione di un impianto solare termico per i seguenti motivi: • È possibile introdurre dei coefficienti di contemporaneità, che permettono di ottimizzare il dimensionamento dell’impianto, • Vi sono importanti economie di scala: un serbatoio grande costa meno di tanti serbatoi piccoli, molti componenti vengono installati una volta sola • La produzione di ACS rappresenta una percentuale importante nel consumo energetico complessivo (l’acqua calda viene utilizzata anche nella stagione invernale). Generalmente la percentuale è del 20 – 30%. • Con la finanziaria 2008, e fino al 2010 almeno, è possibile detrarre dalle tasse in 3 anni (o a scelta in un periodo superiore, fino a 10 anni) il 55% della spesa complessiva lorda di installazione dell’impianto solare. Per questi impianti l’IVA è del 10%. In un impianto solare centraliz-

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zato, a parità di risultato, il costo totale è meno della metà rispetto al costo di un impianto singolo. Anche quando il condominio non è dotato di un sistema di produzione di acqua calda centralizzata, può valere la pena verificare se è possibile eseguire tale trasformazione, eventualmente raggiungendo Foto condominio Sesto le singole unità abitative dall’esterno. quasi inesistente isolamento termico e di conseguenza della veloPerché installare un impianto cità di circolazione dell’acqua solare per la produzione di calda, almeno la metà del conacqua calda? sumo di gas combustibile serve Perché è conveniente, perché il solo per mantenere in temperaSole fornisce gratuitamente grandi tura l’acqua del ricircolo quantità di energia, perché il ri- (Un sistema di ricircolo ben fatto sparmio è concreto ed importante, dovrebbe invece consumare meno soprattutto considerando il conti- del 20% dell’energia totale). nuo aumento dei costi dell’energia. Per ottenere il miglior rapporto tra investimento effettuato e risparQuanto si può risparmiare? mio ottenuto, conviene progettare Come si dimensiona un im- l’impianto solare in modo che forpianto solare? nisca circa il 50% dell’energia Occorre tener presente che in un complessiva necessaria. In questo impianto condominiale tipico una modo anche in estate l’energia diparte dell’energia fornita serve a sponibile non sarà troppo sovrabscaldare l’acqua, mentre un’altra bondante e l’impianto verrà parte serve solo per mantenere in sfruttato al meglio. circolo l’acqua calda. Infatti il si- Nei condomini a sviluppo verticale stema di ricircolo, necessario per anche se potrebbe sembrare che poter dare a tutti gli utenti lo la superficie disponibile sia scarsa, stesso servizio e per far rispar- in realtà, per la produzione di miare acqua, spesso dissipa in- acqua calda sanitaria, è quasi genti quantità di calore. In tutti i sempre più che sufficiente. Si condomini realizzati negli anni ’70 considera infatti una superficie di che abbiamo avuto modo di esa- 0.3 m2 a persona, o anche meno. minare, i risultati sono stati abba- Un condominio di 50 famiglie perstanza omogenei: a causa della ciò avrà bisogno di una superficie lunghezza delle tubazioni, del esposta a Sud di poco più di 50

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RISPARMIO ENERGETICO m2. Con queste proporzioni il condominio riceverà da Sole più della metà dell’energia termica necessaria per la produzione dell’acqua calda.. A questa superficie di collettori viene abbinato un serbatoio di accumulo termico di 2.500 litri (circa 50 litri di accumulo per ogni metro quadrato di collettore). Il serbatoio di accumulo è molto importante, perché l’energia solare è per sua natura discontinua, perciò va raccolta ed accumulata quando c’è, per essere utilizzata quando serve. Occorre perciò anche tener conto anche degli spazi disponibili. L’impianto solare tipico per un condominio di grandi dimensioni è schematicamente composto così: Il circuito solare è chiuso e contiene una miscela di acqua ed antigelo, per poter funzionare anche d’inverno. Attraverso uno scambiatore l’energia termica viene ceduta all’acqua contenuta nel grande serbatoio di accumulo. Da questo serbatoio poi il calore viene trasferito all’acqua di rete, che

viene riscaldata istantaneamente mano a mano che viene richiamata dalle varie utenze, e quando i rubinetti rimangono chiusi il sistema si ferma. Se l’energia fornita dal Sole è abbondante e quando i prelievi di acqua calda si riducono (ad esempio perché molti abitanti sono via) la temperatura nel serbatoio si alza e se è sufficiente interviene un secondo sistema di prelievo che provvede a trasferire il calore solare all’acqua del ricircolo. In questo modo si può intervenire anche su questo ulteriore esborso energetico. Tutti i componenti dell’impianto vengono calcolati accuratamente, in modo da trasmettere il calore dall’impianto solare all’utenza con la migliore efficienza possibile. Esempio di impianto solare condominiale: In un condominio a Sesto S. Giovanni (MI) di 90 unità abitative, su una falda di tetto rivolta a Sud Est, è attualmente in corso di installa-

zione un impianto solare da 120 m2. Questo impianto produrrà circa 85.000 kWh di energia termica all’anno, che potrebbero fornire il 90% dell’acqua calda sanitaria necessaria al condominio. In realtà, data la presenza di un importante impianto di ricircolo dell’acqua calda, che “brucia” il 50% della necessità energetica annua, la copertura energetica dell’impianto solare sarà del 45%. Il costo totale “chiavi in mano” dell’impianto solare è di 90.000 € + IVA (circa 750 € / m2). Ogni condomino, come stabilito dalla finanziaria 2008, può detrarre il 55% dell’importo dalle proprie tasse in 3 anni. Per l’utente il costo lordo dell’impianto sarà perciò complessivamente di 44.550 €. Considerando il risparmio annuo di 12.000 m3 di gas metano, con i costi attuali, l’impianto sarà completamente ripagato in meno di 5 anni. Ing. Giuseppe Pullini titolare della G.M.P. engineering.

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G.M.P. engineering sas di Pullini G. & C. Via Piersanti Mattarella, 15 20093 – Cologno Monzese (MI) - Italia Tel. +39 02 25410672 – Fax: +39 02 25492522 www.gmpsolare.it e-mail: info@gmpsolare.it

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CULTURA

LE STRADE DELL'ANTICA ROMA (1a parte) PROFILO PROFESSIONALE LORENZO MILANESI (1925) Ha pubblicato presso la Casa Editrice Rubbettino i seguenti libri: • CARMELA CUDA - Viaggio d'amore - nel 1997 • TIRAMISU' - ossia l'incontenibile desiderio, nel 2002 • MONTAIGNE - Della Saggezza - , di cui ha curato la scelta dei testi e la traduzione dal francese, nel 2006. Chi desiderasse ottenere i tre volumi può farlo tramite Internet sfogliando il catalogo sul sito della Casa Editrice Rubbettino www.rubbettino.it

Se facciamo una riflessione sulle dimensioni territoriali dell'Impero romano nel II° secolo dopo Cristo, restiamo letteralmente sbigottiti della sua vastità ed estensione. I confini più lontani a nord ovest, delimitati verso nord est dalle fiere popolazioni germaniche, erano nella Cornovaglia, che è una regione dell'attuale Gran Bretagna che si affaccia nell'oceano Atlantico. A sud si spingevano oltre l'Egitto, fino al Sudan, inglobando una profonda fascia costiera che comprendeva gli attuali Marocco, Algeria, Tunisia, Libia e, appunto, l'Egitto. A est andavano oltre la Turchia e l'Armenia fino a lambire il mar Caspio e verso sud est toccavano Bassora, nell'Irak attuale, dove confluiscono i due mitici fiumi Tigre ed Eufrate. Ne facevano parte, quindi, oltre ai Paesi menzionati, la penisola iberica, la Gallia, l'Elvezia, i territori balcanici, l'Epiro, la Grecia, la Palestina, il Libano, la Siria, la Giordania e l'Irak. In questo immenso territorio erano rappresentate le più complesse varietà etniche, culturali, territoriali, climatiche, animali e vegetali (v'erano i deserti africani, le zone temperate del mediterraneo e quelle fredde del nord, pianure, colline e montagne di ogni genere; mari, laghi e fiumi in gran quantità, ma sopratutto le popolazioni di razza, 'educazione' e grado di sviluppo fra le più differenziate). Amministrare da Roma un Impero di tale fatta non era certamente cosa da poco. Un requisito fra i più importanti per riuscirvi era costituito dalle vie di comunicazione. Attraverso di esse dovevano giungere ai vertici dello Stato le notizie indispensabili per governare ogni regione, per dirigere i flussi commerciali, per spostare o inviare o richiamare le truppe a seconda delle più eterogenee necessità. Sappiamo che il trasporto delle derrate alimentari e delle merci in genere – oltre, ovviamente, alle truppe da impiegare oltremare avveniva per vie d'acqua. Tutto il resto viaggiava per vie di terra. Noi ci occupiamo di queste. Nascita e sviluppo dell'immenso reticolo viario La rete stradale romana cominciò a dipanarsi in parallelo con l'estendersi e l'affermarsi nella penisola della potenza militare di Roma. Si può

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dunque dire che le prime vere strade furono costruite sotto la Repubblica e soddisfecero esigenze di carattere prevalentemente militare. I romani erano abilissimi nel costruire strade. Essi, come scrive Plinio il vecchio, privilegiarono, sopra ogni altra cosa, l'apertura di strade, la costruzione di acquedotti e, nel sottosuolo, delle cloache. Ma noi sappiamo che essi fecero anche ponti mirabili, viadotti e gallerie ancora oggi praticabili. La struttura della strada era costituita da un fossato che poteva variare da 90 a 120 cm., era largo circa 5 metri e veniva riempito con strati di pietre di spessore decrescente dal basso verso l'alto e poi da sabbia e terra cementati con calcina. Alla fine veniva ricoperto con lastroni di pietra incastrati così bene da non lasciare spazi fra l'uno e l'altro (pavimentum). Affiancati alla strada v'erano, non di rado, due marciapiedi (margines) che potevano raggiungere perfino i 2-3 metri di larghezza. I bordi venivano segnati con pietre conficcate verticalmente nel terreno e lungo tutto il percorso erano posti dei ceppi miliari a forma ciilindrica o a colonna per segnalare le distanze in miglia. Non mancavano terrazzamenti laterali e, luingo le scarpate, filari di siepi o piante. Dovendo mettere in comunicazione Roma con i suoi possedimenti nel modo più rapido, i progettisti dell'epoca sceglievano un tracciato il più possibile rettilineo allo scopo di evitare allungamenti. Importantissima poi era la manutenzione. Essa spettava alle autorità della provincia attraversata ma con l'impero la gestione fu affidata a una sorta di ministro dei trasporti detto Curator viarum. L'uso dei carri nell'abitato era consentito soltanto alle personalità importanti e, di sera e di notte, al trasporto delle merci. Il viaggiatore, di solito, recava con sé un'arma o un bastone, una lucerna e un 'marsupium' attaccato alla cintura per custodire gli oggetti personali. Come si vede, nulla di nuovo sotto il sole. Le personalità importanti si servivano di lettighe, portate da 'lecticarii', per i viaggi brevi e di 'carruca dormitoria' coperta, comoda e provvista di tenda, per i viaggi più lunghi.

Nei giochi e nelle gare venivano usate le bighe che potevano essere trainate da uno, due o più cavalli. L'intero percorso delle strade era provvisto, con regolare intermittenza, di stazioni per il cambio dei cavalli (mutationes) con posti di rifornimento di acqua e biada, nonchè di locande per il riposo notturno (mansiones o tabernae). E' interessante sottolineare che in queste specie di motel ante litteram i viaggiatori potevano trovare, riportate sulle pareti delle stanze, vere e proprie guide stradali (itineraria picta) che segnalavano i punti di sosta fra un itinerario e l'altro, le città, le distanze e le altre strade principali. Quanto alle denominazioni va ricordato che esse derivavano o dal nome del console o dell'imperatore (o della sua gens) che ne avevano ordinata la costruzione o dalle località che collegavano. L'imperatore Ottaviano Augusto, proprio per l'estrema importanza che avevano assunto le vie di comunicazione, fece collocare vicino al Foro una pietra miliare dorata recante le distanze da Roma delle principali città dell'Impero (vicino a questo cippo v'era anche una mappa dell'Impero denominata Forma Imperii accostata a quella di Roma detta Forma Urbis). Il servizio postale era, come detto, essenziale per il governo della Repubblica prima e dell'Impero dopo; a tal punto che esso dipendeva direttamente dai vertici dello Stato. Si stima che i soldati romani riuscissero a percorrere a piedi circa 6 Km all'ora, i carri una trentina al giorno e i messaggeri imperiali del 'cursus publicus', cioè i corrieri a staffetta, circa 80 km giornalieri. Le merci che non prendevano la via di mare erano trasportate da carri trainati da buoi. I comuni passeggeri viaggiavano invece su carri più leggeri tirati da muli, cavalli o asini. fine 1a parte

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RECENSIONI Come si amministra un condominio Il volume di Francesco Tamborrino è caratterizzato da criteri di praticità e di massima possibile completezza. È diviso in 8 parti. Le prime 4 sono dedicate alle parti comuni e le proprietà esclusive; alla legge e ai regolamenti; all'amministratore e all'assemblea. Nella successiva quinta parte, i capitoli seguono un ordine alfabetico nell'esaminare i vari temi della vastissima pratica condominiale (per esempio: da Acqua e impianto idrico, Antenne televisive, Appalto di opere straordinarie, Ascensori fino a Tabella millesimale, Tetto e sottotetto, Uso delle parti comuni). Le restanti 3 parti analizzano i com-

plessi residenziali in condominio, il condominio con prestazioni alberghiere (residence) e il condominio e le cooperative edilizie. Completano il volume l'indice dei modelli (più di 110) e l'indice analitico-alfabetico. L’ultima edizione è stata interamente riveduta tenendo conto delle numerose nuove leggi ed elaborazioni giurisprudenziali, in un panorama di crescente complicazione sia sul piano fiscale sia della sicurezza degli impianti e del lavoro anche di terzi appaltatori. Completa il volume un CD-Rom che contiene tutta la legislazione richiamata nel testo ed applicabile al condominio.

La gestione energetica degli immobili e dei condomini Obiettivo di questo volume è fornire le principali linee guida per la riqualificazione degli impianti termici ed elettrici al servizio delle abitazioni, nell'ottica del risparmio energetico e del rispetto dell'ambiente. Non vuole essere un trattato tecnico, ma uno strumento di comprensione e di lavoro per coloro cui è demandata la gestione immobiliare ed energetica degli edifici e dei condominii. Il volume offre tutte le necessarie informazioni sui consumi energetici degli edifici, sui sistemi e le tecnologie disponibili per la loro riduzione, sui vantaggi economici oltrechè ambientali. Delinea, poi, il ruolo dell'amministratore condominiale e fornisce il quadro degli strumenti operativi (contratto

di servizio energia, appalto di servizio di energia, certificazione energetica e titoli di efficienza .... ), unitamente ai facsimili contrattuali relativi, riprodotti anche sul Cd-Rom allegato, compilabili, personalizzabili e stampabili. Nel Cd-Rom è altresì disponibile la selezione delle principali norme e delle circolari inerenti la materia . Renato Cremonesi esperto di tematiche energetiche e titolare di società di consulenza. opera da anni nel campo della climatizzazione degli edifici e dell'utilizzo responsabile e sostenibile dell'energia. È consulente di numerose società. enti pubblici, associazioni del settore immobiliare.

Impianti fotovoltaici e nuovo conto energia L'Italia, per la sua posizione geografica, si trova nella condizione di poter sfruttare molto bene l'energia solare. Infatti la ricchezza di radiazione solare pone le installazioni italiane tra le più produttive in ambito comunitario, rendendo il fotovoltaico una fonte rinnovabile di estrema rilevanza. Del resto l'elettricità generata dal fotovoltaico si può definire, a pieno titolo, energia pulita, in quanto le emissioni e gli impatti ambientali associati sono irrisori se paragonati a quelli delle fonti convenzionali e, comunque, minori anche rispetto ad alcune alternative. Problemi di ordine burocratico, amministrativo, tecnologico ed economico hanno reso difficile la fase di avvio della campagna di diffusione del fotovoltaico a livello nazionale. Recentemente, però, la situazione è sensibilmente cambiata per effetto della nuova normativa che definisce i criteri e le modalità per incentivare la produzione di energia elettrica mediante la conversione fotovoltaica. Anche il condominio può addivenire alla scelta di installazione di un impianto fotovoltaico, usufruire delle agevolazioni previste e divenire produttore di energia fotovoltaica in eccedenza . Questo volume illustra tutte le problematiche condominiali, le procedure edilizie, le agevolazioni fiscali e tariffarie che tale tipo di scelta comporta. Una prima parte è dedicata agli aspetti regolamentari e assembleari

del condominio, entrando nel merito delle singole casistiche ed illustrando anche i problemi che possono intervenire fra singolo condomino e condominio. Vengono successivamente illustrate le procedure edilizie richieste ai fini dell'installazione di impianti fotovoltaici e fornita tutta la modulistica necessaria, riprodotta - compilabile e stampabile - sul Cd-Rom allegato. Infine, sono dettagliate le agevolazioni fiscali per gli interventi di installazione e la disciplina cui è sottoposta la tariffa incentivante. Giuseppe Bordolli. consulente legale in Genova. si occupa di problematiche relative al settore immobiliare. È collaboratore di diverse riviste di diritto immobiliare. Collabora. inoltre. con il quotidiano ItaliaOggi. Mario Di Nicola. architetto. opera presso gli uffici tecnici del Comune di Roseto degli Abruzzi (TE). per i settori Edilizia e Urbanistica; ha redatto numerosi piani urbani~tici e progetti di opere pubbliche. E autore di numerose pubblicazioni in materia di edilizia e urbanistica. Maurangelo Rana. avvocato. è funzionario dell'Agenzia delle entrate. - Direzione regionale Lombardia. E docente in corsi di formazione in materia tributaria e autore di articoli e volumi su tematiche fiscali.

RECENSIONI L’OMBRA DEL VENTO (di Carlos Ruiz Zafón) Ambientato nel 1945 nella Spagna della guerra civile e del franchismo, ovvero in una Barcellona decadente, assediata dalla pioggia, ma anche affascinante, il romanzo racconta storie dentro le storie. La principale voce narrante è Daniel, un ragazzo che ha perduto la madre. Nel giorno del suo undicesimo compleanno il padre, proprietario di un negozio di libri, lo conduce nel “Cimitero dei libri dimenticati”. Qui Daniel trova un volume intitolato “L’ombra del vento” di un autore sconosciuto, Julián Carax. Entusiasta del romanzo inizia a cercare altri libri dello scrittore, ma scopre di essere in possesso dell’unica copia sopravvissuta

di tutte le opere di Carax. Da ciò ha inizio la vicenda che segnerà il destino del protagonista. Poliziesco, sentimentale e storico al tempo stesso questo romanzo è soprattutto una celebrazione della capacità della lettura di infondere vita alle cose ed agli uomini. Carlos Ruiz Zafón è nato a Barcellona nel 1964. Vive a Los Angeles, dove lavora come sceneggiatore, e collabora con “El Pais” e “La Vanguardia”. Autore di libri per ragazzi, è al suo esordio nella narrativa per adulti. Nives Castenetto

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professione immobiliare n4:CONDOMINIO

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AVVIARE L’ATTIVITA’ DI AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO 24 gennaio 2007 - uno dei tanti siti internet dove si parla di condominio – il forum………… “tra un mese finirò il corso che sto facendo per diventare amministratore di condominio dopo di che mi iscriverò presso l’associazione………….La mia domanda è questa: come trovo i potenziali clienti?”. Ho scelto questa emblematica frase colta da un sito internet perché rappresenta tutto quanto di più sbagliato, e nello stesso tempo di più problematico, si possa esprimere nel voler diventare “amministratore di condominio”. Il Cliente è sempre con la maiuscola, anche in un forum internet: se non si ha il rispetto, con la maiuscola, del Cliente, non si ha la visione della centralità del Cliente e quindi non si ha la corretta valutazione del servizio che si vuole fornire al Cliente. Le risposte del forum della/o sfortunata/o che ambisce a diventare amministratore di condominio, risposte di “esperti amministratori”, sono ugualmente deprimenti: sono meglio i volantini, le Pagine Gialle o il passa parola? Da questa realtà nasce la situazione Italia nell’amministrazione di condomini: 300.000 amministratori dei quali forse 40.000 professionisti (la “p” minuscola non è un errore), che si confrontano con 14.000 amministratori in Francia, 20.000 in Germania e così in Spagna, Paesi Europei dove la Professione è autorizzata e regolamentata e quindi dove i numeri sono certi. In Francia l’attività di amministratore di condominio è svolta nell’ambito di società spesso di dimensione multi-nazionale, dove l’esperto di gestione di condominio lavora a fianco di esperti della valorizzazione delle proprietà immobiliari, con presenza diffusa sul territorio sia per le compravendite che

per le locazioni, a fianco di esperti degli strumenti finanziari per il settore immobiliare. In Italia il Legislatore non aiuta la crescita di un settore professionale che gestisce ogni anno 15,4 miliardi di euro, l’1% del Pil (Fonte: Anaci). La “professionalità” dell’amministratore di condominio è “affidata” a chi organizza corsi di apprendimento e di avvio alla carriera di amministratore; il monte affari deve essere significativo se osserviamo che le sigle associative si duplicano ed aumentano di anno in anno. Dubito che un corso di 3 mesi con frequenza settimanale, e quindi al massimo 12 incontri di 2/3 ore ciascuno, possano dare la possibilità di “costruirsi un percorso lavorativo”; così come dubito che possa essere utile allo sviluppo della professione prospettare l’attività di amministratore di condominio quale possibilità di “reinventarsi un futuro professionale”, di “reinventarsi una collocazione” per “giovani pensionati”. (Fonte: Comunicato stampa del 28.01.2008 ANAMMI). Nel vuoto Legislativo, nella selva di sigle associative, si distinguono oggi in Italia alcune iniziative private che propongono una nuova figura di amministratore di condominio, meglio definita quale gestore di immobili in condominio. Nel rispetto dell’imprenditorialità dei singoli, parliamo di società modernamente

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organizzate per erogare servizi ai giovani gestori di immobili, servizi amministrativi, contabili e fiscali, servizi di aggiornamento tecnico-professionale nei settori edili, dell’energia, delle certificazioni ecc. Il “giovane amministratore” fa così parte di un “gruppo” dove, nell’ottica della centralità del Cliente, l’obiettivo è l’erogazione di servizi per la gestione e valorizzazione delle proprietà immobiliari del Cliente ed anche per la Sua Famiglia all’interno dell’immobile. L’amministratore esperto entra nella struttura quale tutor del “giovane amministratore”, diventa manager per la gestione di risorse umane e supporto commerciale, trasferendo la sua esperienza professionale in una società di capitali. “Come trovo i potenziali clienti?” non è più il problema del giovane amministratore che si presenta, con il suo tutor a fianco, forte di un portafoglio Clienti del gruppo, forte della struttura di decine di persone che lavorano centralmente per il gruppo, per lui e, soprattutto, per il suo Cliente.

Michele Sacchetti

www.unicasaitalia.it Presidente Unicasa Italia Spa

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