Arq. Juan Téllez C.I. 13.353.279 C.i.v. 205.612 RIF 13535279-5
San Antonio de los Altos, Diciembre de 2015
Memoria Descriptiva: “Proyecto de desarrollo de viviendas unifamiliares Sector San Vicente/ urbanización Club de Campo / Municipio Los Salias / Estado Bolivariano de Miranda”
El lote de terreno distinguido con el CM-6932, propiedad de los señores Carlos León Martínez, Yoseph León Martínez, Wilmer Molina y Luis Carlos Díaz, cuenta con una superficie de 17.968,96 M2, aledaño al Sector San Vicente de la urbanización “Club de campo”, perteneciente al Municipio los Salias, del Estado Bolivariano de Miranda, de la República Bolivariana de Venezuela. Su ámbito geográfico es el siguiente: 1- Norte: Con terrenos que son o fueron de Juan Jiménez y Placido Ochoa. 2- Sur: Con terrenos que son o fueron de Pedro José Mantellini Gonzales y Nerida Perera de Mantellini. 3- Este: Con terrenos que son o fueron de Fráncica Estefano. 4- Oeste: Con terrenos que fueron de Rafael Zambrano, hoy en parte con terrenos que son o fueron José Mantellini Gonzales y Nerida Perera de Mantellini, y en parte con terrenos que son o fueron de Emilio Candía Candía o de sus sucesores. .
Teléfonos: 0412 – 2108264 / 0212 – 3725351 San Antonio de los Altos – Miranda - Venezuela
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Actualmente tiene acceso por las vía principal de la urbanización Club de Campo, y se están realizando trabajos para crear un acceso desde el I.V.I.C. La Dirección de Planificación Urbana del Municipio los Salias estableció que dicho lote de terreno se encuentra en las siguientes zonificaciones:
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1- AVP (Áreas verdes de protección): con un área de 7538,72 M2. Artículo 97. Se define como Área Verde de Protección, aquellas superficies que se consideran no urbanizables por presentar las restricciones establecidas en la Ley Forestal de Suelos y Aguas y/o por presentar por lo menos uno de los puntos establecidos en el Articulo 127, literal B. Las Áreas Verdes de Protección pueden ser de propiedad pública o privada, en estas no se permitirá construcción, deforestación, movimiento de tierra o cualquier intervención del ambiente, salvo lo establecido en el artículo 69 de la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística. 2- AOP (Áreas de oferta con restricciones): con un área de 1792,22 M2. Artículo 120. Definición. Se define como AO-P, aquellas áreas de oferta que presentan restricciones con pendientes superiores al 60 %. Artículo 121. Usos Permitidos. Se permite el uso residencial unifamiliar aislado y el uso recreacional con una densidad neta de 15 hab/has en un área bruta mínima de 3.300 M2 la cual incluye pendientes mayores al 60 %. Parágrafo Único. Mezcla de uso: Se permitirá la construcción de cabañas y posadas con sus servicios de apoyo siempre y cuando se respeten los porcentajes de construcción, ubicación, retiros, alturas, parcela mínima y frente mínimo establecidos en el artículo 122. Artículo 122. Características de desarrollo. Las características de desarrollo se ajustaran a lo establecido en el siguiente cuadro.
Artículo 123. Aquellas zonas AO-P con medidas inferiores a los 3.300 M2 se consideraran como AVP-1, a efectos del cálculo del área bruta aprovechable, por lo que estará prohibida su intervención física y ambiental. Teléfonos: 0412 – 2108264 / 0212 – 3725351 San Antonio de los Altos – Miranda - Venezuela
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Parágrafo Primero. Cuando un terreno este parcialmente zonificado como AO-P pero con un área inferior a 3300 M2 y ubicado en un lote con varias zonificaciones cuyo desarrollo está igualmente limitado por las insuficiencias en el área bruta desarrollable correspondiente a las áreas con otras zonificaciones, y la de la zona AO-P, cumple con el área mínima exigida en el artículo 122. En ningún caso, el área zonificada como AO-P podrá ser sumada a un área bruta aprovechable para desarrollarse con variables diferentes a las correspondientes a las zonas AO-P. Artículo 124. Queda expresamente prohibido la intervención del ambiente o suelo por lo que cualquier construcción que se ajuste al artículo 122 deberá adaptarse a la topografía original.
3- AOU-1 / AGR (Áreas de oferta residencial/ Áreas Agrícolas): con un área de 8638,02 M2. Artículo 115. Usos Permitidos. En las áreas de oferta se permiten el uso residencial unifamiliar y multifamiliar, con sus servicios complementarios, refiriéndose conforme al parágrafo quinto del artículo 117. Artículo 116. La población de un Área de Oferta es la resultante del producto de la densidad bruta establecida en esta sección por el área bruta (artículo 135 y en concordancia con el artículo 199). Artículo 117. Las densidades brutal que corresponden a las zonas AO y las áreas destinadas a vialidad y servicios complementarios son las siguientes
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Parágrafo Segundo. Cuando el proyecto no corresponda a un urbanismo y la superficie del terreno sea menor a 5000 M2 siendo éste (el lote) constituido, aprobado y registrado anterior al sancionamiento de la presente ordenanza, las variables urbanas a cumplir son las que correspondan a la zonificación equivalente establecidas en el siguiente cuadro:
4- U1-2 (Residencial Unifamiliar) Artículo 18. Definición. Las zonas U1-1, U1-2, U1-3, U1-4, U1-5, U1-6, U17 y U1-8, corresponde a desarrollos residenciales exclusivos, de tipo unifamiliar, con densidad neta entre veinticinco habitantes por hectárea (25 hab/ha), y cien habitantes por hectárea (100 hab/ha). Artículo 19. Usos Permitidos. Se permite el uso residencial en su variante unifamiliar aislada, pareada o de conjunto. No se admiten actividades complementarias (comercio y servicios en general a no ser aquellos aprobados y exigidos en el urbanismo). Artículo 20. Características de Desarrollo. Las características de desarrollo se ajustaran a lo establecido en el siguiente cuadro:
Artículo 21. Control de densidad. A los efectos de controlar la densidad de población, se permitirá una (1) unidad de vivienda por cada fracción de terreno equivalente al área mínima de la parcela establecida para cada una de las zonas. Se asume un promedio de cinco (5) ocupantes por vivienda. Artículo 22. Los desarrollos de conjunto se regirán por las características de desarrollo antes expuestas. En dichos conjuntos, las viviendas podrán ser pareadas o continuas y en estos casos será necesario cumplir con los retiros laterales solo en las viviendas de los extremos.
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Artículo 23. Protección de suelos. a. Los suelos que presentes pendientes entre 40% y 60% podrán ser intervenidos si se cumple con las siguientes condiciones: a1. Se presente estudio y propuesta de estabilidad de taludes firmado por un profesional de la materia. a2. El área del movimiento de tierra no excederá el 30% de la superficie con dicha pendiente.
b. Los suelos con pendientes superiores al 60% no se consideraran aprovechables a menos que estén zonificado como AO-P, los cuales se regirán por las condiciones de desarrollo establecidas en el literal a de este articulo y por lo establecido en el capítulo VI, sección VI-2B del título II.
5- AGR (Zonas Agrícolas). Artículo 100. Definición. Las zonas agrícolas son aquellas donde se desarrolla el cultivo vegetal. Artículo 101. Usos Permitidos. Se permite el uso residencial, cultivo de hortalizas, flores, cítricos y cualquier especie vegetal. En ningún caso se permitirá la cría animal, a excepción de las caballerizas, siempre y cuando se respeten las normas sanitarias, en caso contrario su uso será eliminado por la autoridad competente. Artículo 102. Mezcla de uso. La mezcla de uso se permitirá exclusivamente con la actividad residencial en su variante unifamiliar aislada, con una densidad neta de 25hab/ha. Las características de desarrollo de la actividad residencial, se regirán por las establecidas en las zonas U1-1.
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Plan de Desarrollo
En base al análisis de las zonificaciones pertenecientes al lote de terreno CM6932, se concluyó lo siguiente: 1- Para la zonificación AVP (Áreas verdes de protección) con un área de 7538,72 M2; no se realizara ninguna intervención como lo determina la ordenanza (área azul en el plano anexo).
2- Para la zonificación AOP (Áreas de oferta con restricciones) con un área de 1792,22 M2 ; no se realizara ninguna intervención, ya que el área perteneciente a esta zonificación no cumple con el área mínima para que sea urbanizable.
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3- Para la zonificación AOU-1 / AGR (Áreas de oferta residencial/ Áreas Agrícolas) con un área de 8638,02 M2; se plantea hacer un desarrollo de viviendas unifamiliares dentro de un área de 2417,75 M2; se utilizara como cota media la +1590,00, a partir de la cual empieza el desarrollo en sentido descendente hasta llegar a la cota +1565,00 aproximadamente, lo queda una diferencia de 25 mts de altura aproximadamente. El planteamiento contempla hacer seis (6) explanadas con diferencias de 3 mts de altura aproximadamente, para obtener cinco (5) parcelas de áreas variables para viviendas unifamiliares aisladas, y una (1) terraza destinada para el área de parque y servicios complementarios del conjunto (esta terraza se ubica en la parte inferior del desarrollo). - La parcela P1 tiene un área de 230,87 M2, de los cuales se ubica una planta de 70,00 M2 en dos (2) niveles para un total de 140,00 M2 de construcción; un área verde de 108,11 M2; y un área de estacionamiento de 54,11 M2 alargada de 3 Mts de ancho con capacidad para tres (3) puestos. Esta parcela se encuentra a la altura de la cota +1586,11 M sobre el nivel del mar. -
La parcela P2 tiene un área de 213,79 M2, de los cuales se ubica una planta de 70,00 M2 en dos (2) niveles para un total de 140,00 M2 de construcción; un área verde de 78,74 M2; y un área de estacionamiento de 65,87 M2 alargada de 3 Mts de ancho con capacidad para tres (3) puestos. Esta parcela se encuentra a la altura de la cota +1583,11 M sobre el nivel del mar.
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La parcela P3 tiene un área de 254,07 M2, de los cuales se ubica una planta de 70,00 M2 en dos (2) niveles para un total de 140,00 M2 de construcción; un área verde de 108,44 M2; y un área de estacionamiento de 76,77 M2 alargada de 3 Mts de ancho con capacidad para tres (3) puestos. Esta parcela se encuentra a la altura de la cota +1580,11 M sobre el nivel del mar.
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La parcela P4 tiene un área de 287,84 M2, de los cuales se ubica una planta de 70,00 M2 en dos (2) niveles para un total de 140,00 M2 de construcción; un área verde de 131,62 M2; y un área de estacionamiento de 87,16 M2 alargada de 3 Mts de ancho con capacidad para tres (3) puestos. Esta parcela se encuentra a la altura de la cota +1577,11 M sobre el nivel del mar.
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La parcela P5 tiene un área de 305,96 M2, de los cuales se ubica una planta de 70,00 M2 en dos (2) niveles para un total de 140,00 M2 de construcción; un área verde de 132,24 M2; y un área de estacionamiento de 104,35 M2 alargada de 3 Mts de ancho con capacidad para tres (3) puestos. Esta parcela se encuentra a la altura de la cota +1574,11 M sobre el nivel del mar.
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La terraza del área del parque tiene un área de 106,33 M2 alargada de 6 Mts de ancho. Esta parcela se encuentra a la altura de la cota +1571,11 M sobre el nivel del mar. Continuo al parque se plantea un área de servicios complementarios para el conjunto, donde se ubica un área de dos (2) puestos de estacionamiento, un “caney” o área social que asiste al parque con baños, y un sistema de recolección de aguas residuales del conjunto ubicado en la parte más baja del desarrollo (ubicado en la cota +1567 sobre el nivel del mar). El sistema escogido para la recolección de aguas residuales es un biodigestor enterrado con capacidad para 5 familias (25 hab/ha).
La vialidad propuesta se dispone en la parte norte del desarrollo con un área 475,85 M2, inferior al 10% del área de la zonificación como establece la variable urbana. Esta vialidad tiene una pendiente de 31%, y cuenta un ancho de 6 mts, para garantizar el tráfico en ambos sentidos dentro del desarrollo, y a su vez cumpliendo con el retiro mínimo lateral que es de 5 mts. En el extremo sur del desarrollo se plantea una franja de área verde de 446,26 M2, para cumplir con el otro retiro lateral mínimo de 5 mts de ancho. Teléfonos: 0412 – 2108264 / 0212 – 3725351 San Antonio de los Altos – Miranda - Venezuela
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UBICACIÓN DEL DESARROLLO
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Plantas de conjunto del desarrollo
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VISTAS DE CONJUNTO
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Entre la información complementaria del proyecto están la serie de planos T-1, T-3, T-4 y T-5, en los cuales se describe la información planimetría necesaria para el desarrollo del proyecto. Estos planos incluyen:
1- Plano topográfico con coordenadas sistema REGVEN. 2- Plano de planta proyecto de desarrollo de viviendas unifamiliares Sector San Vicente. 3- Plano con diferentes secciones longitudinales con movimientos de tierra (Cortes y rellenos). 4- Plano con diferentes secciones transversales con movimientos de tierra (Cortes y rellenos).
1-Plano de levantamiento topográfico de lote de terreno CM-6932 Sector San Vicente (T-1)
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2-Plano proyecto de desarrollo de viviendas unifamiliares Sector San Vicente (T-3)
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3-Plano con diferentes secciones longitudinales con movimientos de tierra (Cortes y rellenos). (T-4)
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4-Plano con diferentes secciones longitudinales con movimientos de tierra (Cortes y rellenos). (T-5)
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