I SEMINARIO EN URBANISMO: “CIUDAD PENSAMIENTO Y GESTIÓN”
DINAMICA URBANA Y DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS
ARQ. ALFREDO E. MUJICA YEPEZ
I SEMINARIO EN URBANISMO: “CIUDAD PENSAMIENTO Y GESTIÓN”
DINAMICA
URBANA
COMO PODER ENTENDERLA?
DINAMICA URBANA Y DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS
El territorio y su medio natural en equilibrio. Los grupos humanos ocupan el territorio. Primero de modo temporal, luego permanentemente. Empieza la transformaci贸n del lugar.
EL MEDIO NATURAL
DINAMICA URBANA Y DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS
Los grupos ubican sus asentamientos en lugares estrat茅gicos Para poder aprovechar los recursos naturales del entorno. El asentamiento se organiza de acuerdo a un patr贸n cultural Los asentamientos crecen y se desarrollan en el tiempo
LOS ASENTAMIENTOS
DINAMICA URBANA Y DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS
La ciudad puma Eje longitudinal Centros de poder
La ciudad de hoy, Eje vertebral valle la Avenida
La ciudad colonial, Eje transversal las Plazas e Iglesias
EVOLUCION TEMPORAL
DINAMICA URBANA Y DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS
El eje de crecimiento urbano se da a lo largo del valle del Cusco, el “centro” ha quedado en la periferie
EVOLUCION TEMPORAL
DINAMICA URBANA Y DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS
ECONOMICOS SO CI AL ES
POLITICOS
FACTORES QUE DEFINEN LAS CARACTERISTICAS DE UNA CIUDAD Y SU EVOLUCION
ES L RA U AT N CULTURALES
LA CIUDAD CRECE Y SE MODIFICA
DINAMICA URBANA Y DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS
AGUA Y SUELOS
AIRE Y CLIMA
FACTORES NATURALES
FL OR A
FAUNA
JE A IS A P
LA CIUDAD CRECE Y SE MODIFICA
DINAMICA URBANA Y DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS
POBLACION
FRICCIONES
FACTORES SOCIALES
M IG RA CI ON ES
MODELOS SOCIALES
OS T RA T ES
LA CIUDAD CRECE Y SE MODIFICA
DINAMICA URBANA Y DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS
ACTIVIDADES ECONOMICAS
DETERIORO MEDIO AMBIENTE
FACTORES ECONOMICOS
EM PL EO
– PE A
TECNOLOGIA PRODUCTIVA
OS J U E FL RT O P NS A TR
LA CIUDAD CRECE Y SE MODIFICA
DINAMICA URBANA Y DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS
INFLUENCIA EXTERNA
FALTA DE IDENTIDAD
FACTORES CULTURALES
AD AP TA CI C A ON M BI Y O
LOGROS TECNOL. Y CULTURALES
AY I O R IO N T C S HI ADI TR
LA CIUDAD CRECE Y SE MODIFICA
DINAMICA URBANA Y DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS
EJERCICIO DEL PODER
CORRUPCION PERMANENCIA
FACTORES POLITICOS
LE YE S
Y
NO RM AS
FUNCIONES E INTERELACION
DE O NO P I T IER B O G
LA CIUDAD CRECE Y SE MODIFICA
DINAMICA URBANA Y DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS INTER RELACION DE FACTORES EN EL TIEMPO
SOCIALES
ECONOMICOS
CULTURALES
POLITICOS
NATURALES
SOCIALES
ECONOMICOS
CULTURALES
POLITICOS
PERIODO 2
NATURALES
PERIODO 1
LA CIUDAD CRECE Y SE MODIFICA
DINAMICA URBANA Y DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS
SOCIALES
ECONOMICOS
CULTURALES
POLITICOS
NATURALES
SOCIALES
ECONOMICOS
CULTURALES
POLITICOS
TERRITORIO CIRCUNDANTE
NATURALES
ENTORNO EXTERNO
INTER RELACION DE FACTORES EN EL ESPACIO
DINAMICA URBANA Y DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS
SOCIALES
ECONOMICOS
CULTURALES
POLITICOS
NATURALES
SOCIALES
ECONOMICOS
CULTURALES
POLITICOS
LA CIUDAD Y SU ENTORNO
NATURALES
ENTORNO EXTERNO
CUANDO LAS FUERZAS INTERACTUANTES SON DIFERENTES...
LA CIUDAD SUFRE DESEQUILIBRIOS
DINAMICA URBANA Y DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS CUANDO LAS FUERZAS INTERACTUANTES SON DIFERENTES...
LA CIUDAD CRECE DESORDENADAMENTE
EDIFICACION INFORMAL ESPONTENEA
IMPLANTE DE MODELOS INADECUADOS
HETEROGENEIDAD DE USOS Y DETERIORO
HACINAMIENTO TUGURIZACION
HABITAT POCO SALUDABLE
GOBIERNO DEBIL LEYES COMPLICADAS
DEPENDENCIA CULTURAL
ECONOMIA TERCIARIA
CRECIMIENTO POBLACIONAL
CONTAMINACION AMBIENTAL
DINAMICA URBANA Y DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS EFECTOS EN LA DINAMICA URBANA
LA CIUDAD CRECE DESORDENADAMENTE
DINAMICA URBANA Y DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS LA DINAMICA URBANA ES CAOTICA? ARQUITECTO UN SAQUELE UN ARQUITECTO SAQUELE CUARTITO MAS.. CUARTITO MAS.. PATIO?..NO, QUE PARA QUE PATIO?..NO, PARA PERDER TERRENO PERDER TERRENO EL A FRENTE A ESPACIO FRENTE EL ESPACIO MI ES EN ES CASA...TAMBIEN MI CASA...TAMBI MIO MIO
MENOS ESPACIOS MENOS ESPACIOS VERDES...MAS CEMENTO VERDES...MAS CEMENTO CONSTRUIR DESPUES CONSTRUIR DESPUES REGULARIZAR ... REGULARIZAR... NO USOS LOS USOS IMPORTAN LOS NO IMPORTAN COMPATIBLES COMPATIBLES CON PROPIEDAD MI PROPIEDAD CON MI PUEDO QUE LO QUE HACER LO PUEDO HACER QUIERA QUIERA
SI LO MAESTRO LO EL MAESTRO SI EL PUEDE HACER PUEDE HACER TAMBIEN... TAMBIEN... CONSTRUIR RETIRO EL RETIRO EN EL CONSTRUIR EN ..SI HACEN LO HACEN TODOS LO ..SI TODOS
MATERIALES, CUANTO MATERIALES, CUANTO MAS BRILLANTES MAS BRILLANTES MEJOR MEJOR
CONSTRUIR SIN DESTRUIR...
DINAMICA URBANA Y DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS EL “NEGOCIO” INMOBILIARIO? DISEÑAR LIMITE AL LIMITE DISEÑAR AL DE PERMITIDO LO PERMITIDO DE LO LO MAÑANA PASE MAÑANA QUE PASE LO QUE NO MI ES MI NO ES RESPONSABI LIDAD RESPONSABILIDAD RESALTAR RESALTAR LOS EL EXTERIORES EL LOS EXTERIORES INTERIOR MINIMO LO MINIMO INTERIOR LO EL ENTORNO..? EL ENTORNO..? QUE ESO? ES ESO? QUE ES EDIFICACION LA A LA EDIFICACION A MAXIMA MAXIMA ALTURA POSIBLE ALTURA POSIBLE
AREAS AREAS VERDES, QUE? PARA QUE? VERDES, PARA CONSTRUIR LO CON LO CONSTRUIR CON MINIMO LO A LO VENDER A MINIMO VENDER MAXIMO MAXIMO LAS MINIMAS... AREAS MINIMAS... LAS AREAS NO YA EXISTEN YA NO EXISTEN CONSTRUIR UN ES UN CONSTRUIR ES NEGOCIO SE QUE SE EN QUE NEGOCIO EN DEBE BIEN GANAR BIEN DEBE GANAR SOLO LOS IMPORTAN LOS SOLO IMPORTAN MATERIALES SE QUE SE MATERIALES QUE VEN VEN
10 IDEAS QUE NO SE DEBEN APLICAR
I SEMINARIO EN URBANISMO: “CIUDAD PENSAMIENTO Y GESTIÓN”
DINAMICA
URBANA
DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS
COMO SE RELACIONAN?
DINAMICA URBANA Y DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS QUIENES PARTICIPAN EN EL DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS EL PROMOTOR EL CONSTRUCTOR
EL PROYECTISTA EL OCUPANTE
LA COMUNIDAD
EL FINANCISTA
LA MUNICIPALIDAD Y EL ESTADO EL PROYECTO COMO PARTE ARMONICA DE LA CIUDAD
DINAMICA URBANA Y DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS PRELIMINAR
OBRA VENTA
CONSUMO
PROMOTOR PROYECTISTA FINANCISTA MUNICIPALIDAD CONSTRUCTOR COMUNIDAD EL OCUPANTE
LOS COMPONENTES DEL PROYECTO EN EL TIEMPO
DINAMICA URBANA Y DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS COMO SE RELACIONA EL PROYECTO INMOBILIARIO CON LA CIUDAD? INFRAESTRUCTURA
EL EL MEDIO MEDIO NATURAL NATURAL
EL EL PROYECTO ENTORNO ENTORNO INMOBILIARIO URBANO URBANO
SERVICIOS
EL SUELO
VIAS (REDES)
EL PROYECTO COMO PARTE ARMONICA DE LA CIUDAD
DINAMICA URBANA Y DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS COMO SE RELACIONA EL PROYECTO INMOBILIARIO CON LA CIUDAD? EL MEDIO NATURAL EL ENTORNO URBANO VIAS (REDES)
PROYECTO INMOBILIARIO Y USUARIO
SERVICIOS
LA INFRAESTRUCTURA
EL SUELO
EL PROYECTO COMO PARTE ARMONICA DE LA CIUDAD
COMO EL USUARIO Y EL PROYECTO PUEDEN ALTERAR EL ENTORNO? EL MEDIO NATURAL
CONTAMINANDO AGUA SUELO Y AIRE
DESVIANDO LOS FLUJOS EOLICOS
DISMINUYENDO AREAS VERDES
GENERANDO MAYOR CALOR CON RUIDOS MOLESTOS
EL PROYECTO PUEDE AFECTAR AL ENTORNO
COMO EL USUARIO Y EL PROYECTO PUEDEN ALTERAR EL ENTORNO? EL ENTORNO URBANO
CON USOS Y ACTIVIDADES INAPROPIADAS
ALTERNADO LA VOLUMETRIA
IMPIDIENDO LA VISTA DEL PANORAMA
IMPONIENDO UN ESTILO DISCORDANTE CON COLORES Y TEXTURAS INAPROPIADOS
EL PROYECTO PUEDE AFECTAR AL ENTORNO
COMO EL USUARIO Y EL PROYECTO PUEDEN ALTERAR EL ENTORNO? LAS VIAS (REDES)
PERMITIENDO AGUA
INVADIENDO E IMPIDIENDO EL PASO
DESTRUYENDO EL EQUIPAMIENTO URBANO
SOBRECARGANDO LAS PISTAS DAÑANDO LAS AREAS VERDES
EL PROYECTO PUEDE AFECTAR AL ENTORNO
COMO EL USUARIO Y EL PROYECTO PUEDEN ALTERAR EL ENTORNO? EL SUELO
CON EXCESO DE AGUA
INVADIENDO ZONAS AGRICOLAS
ALTERANDO SU COMPOSICION
SOBRECARGANDO EL SUELO (EDIFICIO) DEJANDO DESECHOS CONSTRUCTIVOS
EL PROYECTO PUEDE AFECTAR AL ENTORNO
COMO EL USUARIO Y EL PROYECTO PUEDEN ALTERAR EL ENTORNO? LA INFRAESTRUCTURA
HACIENDO CONEXIONES SIN CRITERIO
PERMITIENDO LAS TELARAÑAS DE CABLES
SOBRE CARGANDO SU USO MANTENIENDOLAS POR MUCHO TIEMPO
SOBRECARGANDO EL PISO Y DAÑANDO LAS REDES
EL PROYECTO PUEDE AFECTAR AL ENTORNO
COMO EL USUARIO Y EL PROYECTO PUEDEN ALTERAR EL ENTORNO? LOS SERVICIOS USANDO INFRAESTRUCTURA RESIDENCIAL
UBICANDOLOS EN ZONAS NO APROPIADAS
PERMITENDO SUS OLORES RUIDOS, ETC.
PERMITIR SU DISPERSION PERMITIR SU EXCESIVA CONCENTRACION
EL PROYECTO PUEDE AFECTAR AL ENTORNO
DINAMICA URBANA Y DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS
DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS COMO PONERLOS EN MARCHA
DINAMICA URBANA Y DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS
1. Estudiar Antecedentes •Situación del sector vivienda en el Perú y la Ciudad... •Políticas habitacionales vigentes. •Efectos de las políticas en la definición de proyectos de vivienda
EL PROYECTO COMO PARTE ARMONICA DE LA CIUDAD
DINAMICA URBANA Y DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS
2 Identificaci贸n del proyecto inmobiliario y del usuario Origen del proyecto Estudio de la comunidad y del usuario Identificaci贸n de necesidades y posibilidades Caracter铆sticas del proyecto
EL PROYECTO COMO PARTE ARMONICA DE LA CIUDAD
DINAMICA URBANA Y DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS 3. Definir el ciclo de vida de los proyectos Fases de un proyecto •Preinversión •Perfil •Prefactibilidad y factibilidad •Inversión Diseño del Proyecto Ejecución de la obra Asignación y venta Operación (Funcionamiento) Evaluación de resultados
EL PROYECTO COMO PARTE ARMONICA DE LA CIUDAD
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3. Requerimientos m铆nimos de urbanizaci贸n Agua potable Evacuaci贸n de aguas servidas Electricidad , Tel茅fono Gas, cable Requerimientos de servicios complementarios
EL PROYECTO COMO PARTE ARMONICA DE LA CIUDAD
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4. Estudio de alternativas Definir objetivos Localizaci贸n del proyecto Est谩ndares y tecnolog铆a Progresividad del proyecto ( fases) Modalidades de ejecuci贸n de las obras Financiamiento de las viviendas Financiamiento de la oferta Financiamiento de la demanda
EL PROYECTO COMO PARTE ARMONICA DE LA CIUDAD
DINAMICA URBANA Y DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS 5. Evaluaci贸n socio econ贸mica del proyecto Beneficios del proyecto ( usuario, promotor, etc.) 5.1 Costo del proyecto Costos directos del proyecto Costos directos de terreno Anteproyecto Costo directo de viviendas Costos directos de urbanizaci贸n Costos directos de 谩reas verdes y equipamiento Costos directos de vialidad interna Costos de estudios y aprobaciones Resumen de costos directos del proyecto
EL PROYECTO COMO PARTE ARMONICA DE LA CIUDAD
DINAMICA URBANA Y DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS
5.2. Costos por localizaci贸n del proyecto Urbanizaci贸n Educaci贸n Salud Vialidad Transporte Costos totales por localizaci贸n
EL PROYECTO COMO PARTE ARMONICA DE LA CIUDAD
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5.3 Costos originados por el proyecto en el entorno (por congesti贸n) Urbanizaci贸n Educaci贸n Salud Transporte Costos totales originados en el entorno
EL PROYECTO COMO PARTE ARMONICA DE LA CIUDAD
DINAMICA URBANA Y DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS
5.4 Costos totales del proyecto 5.5 Criterios de evaluaciรณn y anรกlisis de sensibilidad Criterios de costo-beneficio Criterios costo-eficiencia Anรกlisis de sensibilidad
EL PROYECTO COMO PARTE ARMONICA DE LA CIUDAD
I SEMINARIO EN URBANISMO: “CIUDAD PENSAMIENTO Y GESTIÓN”
DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS . ALGUNOS RESULTADOS
CASOS EN LIMA
DINAMICA URBANA Y DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS PROYECTOS INMOBILIARIOS
CUATRO PISOS, SEMISOTANO Y TERRAZA
EL PROYECTO COMO PARTE ARMONICA DE LA CIUDAD
DINAMICA URBANA Y DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS PROYECTOS INMOBILIARIOS
APROVECHANDO AL MAXIMO EL TERRENO
EL PROYECTO COMO PARTE ARMONICA DE LA CIUDAD
DINAMICA URBANA Y DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS PROYECTOS INMOBILIARIOS
A MAYOR DENSIDAD MAYOR GANANCIA
EL PROYECTO COMO PARTE ARMONICA DE LA CIUDAD
DINAMICA URBANA Y DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS PROYECTOS INMOBILIARIOS
LAS CASUARINAS, VIVIENDA UNIFAMILIAR
EL PROYECTO COMO PARTE ARMONICA DE LA CIUDAD
DINAMICA URBANA Y DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS PROYECTOS INMOBILIARIOS
LA CALERA, VIVIENDA UNIFAMILIAR
EL PROYECTO COMO PARTE ARMONICA DE LA CIUDAD
DINAMICA URBANA Y DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS PROYECTOS INMOBILIARIOS
VILLA MARIA , VIVIENDA UNIFAMILIAR
EL PROYECTO COMO PARTE ARMONICA DE LA CIUDAD
DINAMICA URBANA Y DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS PROYECTOS INMOBILIARIOS
LIMATAMBO , VIVIENDA UNIFAMILIAR
EL PROYECTO COMO PARTE ARMONICA DE LA CIUDAD
DINAMICA URBANA Y DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS PROYECTOS INMOBILIARIOS
LIMATAMBO , VIVIENDA MULTIFAMILIAR
EL PROYECTO COMO PARTE ARMONICA DE LA CIUDAD
REFLEXIONES FINALES •PLANIFICAR ANTES QUE ACTUAR EQUILIBRIO CON EL ENTORNO Y LO NATURAL •CALIDAD DE VIDA ANTES DE TODO DISEÑO EN BASE AL USUARIO Y SU CULTURA •RESPETO A LOS PLANES URBANOS Y LAS NORMAS, PORCEDIMIENTOS MAS AGILES Y MENOS COSTOSOS •SISTEMATIZAR INFORMACION AREAS DISPONIBLES Y EMPLEO DE ESTUDIOS DE OFERTA Y DEMANDA, ACCESO RAPIDO Y AMPLIO AL CREDITO RESIDENCIAL •CONSTRUIR USANDO MODULACIONESTANDARIZACION y NUEVOS SISTEMAS CONSTRUCTIVOS MUCHAS GRACIAS