2015
ORLÉANS
C 00 / M 100 / J 90 / N 00 Pantone 186 C
ÉTUDE DE MARCHÉ ORLÉANS
C 100 / M 90 / J 00 / N 60 Pantone 276 C
BUREAU
• STOCK DISPONIBLE • DEMANDE PLACÉE • DEMANDE EXPRIMÉE Suivi et analyse du marché tertiaire orléanais
ORLÉANS
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Arthur Loyd Orléans est heureux de vous présenter son étude de marché tertiaire 2014. Élaborée à partir des transactions réalisées par nos équipes et par le suivi permanent de toutes les sources de données, cette étude a pour ambition de poser un regard objectif et détaillé sur les évolutions du marché tertiaire orléanais.
ÉTUDE DE MARCHÉ 2014 ORLÉANS
Notre engagement en tant que professionnel de l'immobilier d'entreprise est de pouvoir présenter aux acteurs économiques locaux et nationaux, à nos mandants, aux institutionnels et aux investisseurs une synthèse la plus précise possible du volume de bureau transacté sur l'année écoulée et de leur fournir une vision de l'état du stock existant. En l'occurrence, les chiffres de l'année 2014 ont apporté un réel souffle aux statistiques du marché tertiaire orléanais, qui a observé une nette augmentation du volume transacté (+ 51 %), une légère baisse du stock disponible (- 11 %) et un regain de la demande exprimée auprès d'Arthur Loyd Orléans (+ 28 %). Néanmoins, il est primordial que ces chiffres soient commentés car il ne s'agit pas de les interpréter comme une reprise indéniable du marché. Il est à noter qu'un grand nombre de transactions réalisées ont été motivées essentiellement par des utilisateurs soucieux d'occuper des locaux conformes ou adaptables aux nouvelles normes imposées et également par l'objectif croissant des entreprises de réaliser des économies sur leurs charges immobilières. Quant au stock dit de seconde main , souvent considéré comme difficile à recommercialiser, il suscite dans certaines conditions l'intérêt de professionnels ayant pour objectif de les transformer en logements et de leur donner une nouvelle vie. Nous vous souhaitons une agréable lecture de cette étude et restons à votre fidèle écoute, Virginie SIRIEX-GUILLARD, Gérante d'Arthur Loyd Orléans
Géographie du marché
L'offre disponible Évolution
64 177 m2
57 285 m2
m2 65 000
54 379 m2
50 900 m2
60 000 55 000
300
2 760
3 200
5 100
50 000
63 877
45 000
51 619
40 000 35 000 30 000 25 000 20 000 15 000 10 000
neuf
52 185
47 700
2011
2012
2013
seconde main
2014
Pour la première fois depuis plusieurs années, le stock disponible enregistre une baisse de volume (- 11 %). L'offre neuve représente près de 9 % du volume disponible, contre à peine 0,5 % l'an passé. Cette baisse de volume s'explique en partie par un accroissement significatif du volume transacté (35 399 m2), et par le fait que beaucoup de produits arrivés en 2014 sur le marché ne sont pas réellement de nouveaux produits, mais plutôt des produits qui étaient présentés uniquement à la location ou à la vente et dont les propriétaires ont décidé d'ouvrir la commercialisation à la fois à la vente et à la location, n'augmentant par conséquent pas le nombre de mètres carrés vacants dans notre calcul de la surface globale disponible. Nous notons également que les propriétaires bailleurs se sont adaptés à la demande en acceptant de réaliser des travaux de rafraîchissement sur leurs locaux ou en consentant certaines franchises de loyer en échange de la réalisation de travaux par les preneurs.
Répartition géographique
Orléans intra-‐muros (hors Sud)
39% 61%
Le stock disponible reste majoritaire sur Orléans intramuros et le Sud, qui concentrent 6 des 8 pôles tertiaires de l'agglomération.
Périphérie
ARTHUR LOYD ORLEANS - 81, bd Alexandre Martin 45000 ORLEANS - Tél : 02 38 62 51 00 - info@arthurloyd-orleans.com - www.athur-loyd-orleans.com
L'offre disponible Le nouveau stock
Part du nouveau stock dans le volume global disponible
Répartition géographique du nouveau stock (m2)
40 000 30 000 49 %
20 000
51 %
16 190
10 000
Orléans intra-‐muros
12 275
Périphérie
0
Orléans intra-‐muros
Stock existant
Périphérie
Nouveau stock
Le nouveau stock disponible enregistré en 2014 représente près de la moitié du stock disponible global. En effet, environ 28 466 "nouveaux" m2 sont venus s'ajouter aux 28 819 m2 de stock déjà disponible au 31 décembre 2013. Cette proportion est en partie expliquée par l'arrivée sur le marché de grandes surfaces et/ou immeubles tertiaires entiers au cours de l'année écoulée. En effet, environ 55 % de la surface ajoutée à l'offre disponible en 2014 est constituée de biens dont la superficie dépasse 2 000 m2. Cependant, la quantité de biens nouvellement disponibles dont la surface ne dépasse pas 250 m2 reste largement majoritaire : 54 produits sur les 74 enregistrés, soit près de 73 % du nouveau stock disponible.
Répartition du nouveau stock disponible par superficie
Par nombre de produits
Par m2 disponibles
3% 4%
< 250 m2 9%
250 -‐ 500 m2
11%
501 -‐ 1 000 m2 73%
1 001 -‐ 2 000 m2 > 2 000 m2
21% 44%
10% 9%
16%
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L'offre disponible Extrait de stock
EXCLUSIVITÉ 560 m2 divisible ORLÉANS SUD 1 130 m2 divisible Loiret Ouest
CO-EXCLUSIVITÉ
938
m2
CO-EXCLUSIVITÉ
divisible
3 185 m2 divisible ORLÉANS EST
ORLÉANS GARE
EXCLUSIVITÉ 1 788 m2 divisible ORLÉANS CV 1 477 m2 divisible Orléans Théâtre
EXCLUSIVITÉ
CO-EXCLUSIVITÉ
911 m2 divisible
2 300 m2 divisible
ORLEANS EST
Orléans Théâtre
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La demande placée Évolution m2
total
35 399 m2
40 000 35 000
30 600 28 000
30 000
21 300
25 000
30 590 m2
23 448
seconde main
22 400
20 000 15 000 10 000
4 809 m2
5 000
neuf
0
2009
2010
2011
2012
2013
2014
La demande placée enregistre une forte hausse avec un total de 35 399 m2 et 81 transactions en 2014, contre 23 448 m2 et 60 transactions en 2013. L'absence d'immeubles neufs a incité les locataires et acquéreurs à porter leur choix sur des immeubles de seconde main qui n'avaient pas trouvé preneur en 2013. Les propriétaires dont les immeubles étaient obsolètes se sont quant à eux adaptés à la situation : ils se sont ouverts à la vente ou ont accepté de réaliser les travaux nécessaires à la relocation.
Comparaison offre / demande exprimée / demande placée
2013 -‐ 2014
64 177 m2 57 285 m2 24 452 m2 23 448 m2
31 370 m2 35 399 m2
Stock disponible
-‐ 11 %
Demande exprimée *
+ 28 %
Demande placée 2013 Offre
2014 Demande exprimée
+ 51 %
* Demande exprimée auprès d'Arthur Loyd Orléans
Demande placée
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La demande placée Détail des transactions 2014
Neuf Seconde main
m2
LocaQon
AcquisiQon
TOTAL
671 m2
1 116 m2
1 787 m2
22 833 m2
7 757 m2
30 590 m2
-‐
3 022 m2
3 022 m2
23 504 m2
11 895 m2
35 399 m2
25 000 20 000 15 000 10 000
Comptes propres TOTAL
5 000 -‐ Vente
Comptes propres
LocaQon
Seconde main
Neuf
Transactions significatives
LocaQon
AcquisiQon
• REGUS : 1 076 m2 Orléans
• UNMI : 1 116 m2 Olivet
• ERDF : 1 789 m2 Ormes Clef-‐en-‐main, BEFA
• CESI : 1 190 m2 Orléans Sud
Valeurs moyennes observées
Orléans
Neuf € / m2
Seconde main € / an / m2
140 -‐ 150 *
120 -‐ 140
LocaQon Périphérie Orléans
125 -‐ 135
90 -‐ 120
2 000 -‐ 2 300
1 200 -‐ 1 800
1 800
1 100 -‐ 1 400
Compte propres
InvesQssement
Non compris dans les sta<s<ques
• FFB45 : 1 651 m2 Olivet
• Orléans Plaza : 6 500 m2
• GDF Suez Inéo : 1 371 m2
• Orléans Sud : 671 m2
Orléans Sud
La proportion de locations et ventes enregistrées en 2013 était quasiment égale (52 % du volume transacté à la location, 48 % à la vente). En 2014, l'écart se creuse : les mètres carrés vendus atteignent 34 % du stock transacté et la location représente 66 % de la surface placée. Les valeurs observées sur les transactions de 2014 ne varient que très peu, voire pas, comparées à celles observées en 2013.
Vente Périphérie * Valeur es<mée
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La demande placée Répartition géographique Agglo Nord
6
8 573 m2
Orléans intra-muros (hors Sud) Vente 4 695 m2
Location 7 580 m2
Agglo Ouest 568 m2 2
15
Agglo Est
27
9
4
1 897 m2
m2 transactés
3 001 m2 8%
7% 35%
Agglo Sud 26%
10 6 791 m2
2
Proportion location (m2) + nb
2 294
m2
24%
8
2
Proportion vente (m2) + nb
Orléans intra-‐muros Nord Sud Est Ouest
Orléans intra-muros et le Sud de l'agglomération totalisent près de 60 % du volume transacté en 2014 et 74 % du nombre de transactions enregistrées par Arthur Loyd Orléans. Sans la location de 7 764 m2 au profit du Crédit Mutuel sur Ormes (occupation temporaire), le Nord de l'agglomération ne compterait que 809 m2 transactés et passerait en dernière place au vu des volumes transactés. Le nombre de transactions en centre ville augmente de 35 % entre 2013 et 2014.
Répartition par superficie Par nombre de transactions
Par m2 transactés
1%
< 250 m2 9%
250 -‐ 500 m2
12% 19%
22%
13%
501 -‐ 1 000 m2 59%
1 001 -‐ 2 000 m2
18%
27%
20%
> 2 000 m2
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La demande placée Extrait de la demande placée par Arthur Loyd Orléans en 2014
LOCATION
Orléans Gare 219 m2
Orléans Tribunal 207 m2
Olivet Aulnaies 120 m2
Orléans Royale 680 m2
Olivet Aulnaies 369 m2
VENTE
Orléans Gare 378 m2
Orléans Antigna 553 m2
Orléans Fort Alleaume 205 m2
Orléans Chateaudun 998 m2
Orléans St Marceau 410 m2
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La demande exprimée Évolution m2 35 000
31 370 m2
28 253 m2
30 000
LocaQon
24 452 m2
m2
25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 -‐ 2012
2013
LocaQon
Achat
Indifférent
m2
m2
2013
16 172
3 650
4 630
2014
26 300
4 220
850
ÉvoluQon
+ 63 %
+ 16 %
-‐ 82 %
2014
Achat
Indifférent
Répartition de la demande 2014 Par secteur géographique ciblé (m2) Orléans intra-‐muros (hors Sud)
23%
Périphérie
15%
62%
Indifférent
Par superficie recherchée (nb) 6%
3% 2% < 250 m2 250 -‐ 500 m2
11% 78%
500 -‐ 1 000 m2 1 000 -‐ 2 000 m2 > 2 000 m2
Secteurs d'activité en recherche active Selon le nombre de demandes enregistré Professions indépendantes, médicales, libérales 4%
19%
22%
Conseil & service Ecole & formaQon
9% 46%
Etat & collecQvités locales Autres
Après un ralentissement en 2013 (- 3 800 m2), la demande exprimée reprend de l'ampleur en 2014 (près de 7 000 m2 de plus, expliquée entre autres par une demande du Crédit Mutuel pour environ 7 800 m2). La location reste favorisée (près de 84 % de la demande), et la vente est en hausse. Les sociétés étant plus attentives aux dépenses, elles sont de moins en moins nombreuses à étudier indifféremment la vente et la location et préfèrent cibler le type de transaction le plus avantageux, au détriment du secteur géographique. Sur les 92 demandes enregistrées par Arthur Loyd Orléans en 2014, 28 ont trouvé une solution avant le 1er janvier 2015, dont 46 % avec l'aide d'Arthur Loyd Orléans.
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Remerciements
Arthur Loyd Orléans remercie tous les particuliers et professionnels qui lui ont apporté leur confiance dans la commercialisation de leurs locaux et/ou dans leurs recherches en 2014 et reste à l'écoute de tous vos projets en immobilier d'entreprise et commercial.
et beaucoup d'autres
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