Revista Síndico

Síndico REVISTA

2º Semestre de 2018 | nº 214 | Ano 40

A Escola de Síndicos na qualificação da gestão condominial

Guia da Assembleia: passo a passo para o Síndico Reforma trabalhista e as mudanças no Condomínio Os perfis dos Condôminos: como lidar com cada um

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Mais que informar, simplificar.

Está aí um dos objetivos, especial­mente, desta edição: simplificar a ges­tão condomi­ nial.

Para cumprir esse papel, a edição traz matérias didáticas sobre assembleia, que mostra um passo a passo de como planejar e executar a reunião; prestação de contas, com dicas de co­mo organizar uma apresen­ tação assertiva; obrigações legais, checklist pa­ra auxiliar na conferência das respon­sa­ bilidades; reforma trabalhista, principais mu­ danças que podem influenciar no Condomí­ nio. Entre outros assuntos, para auxiliar o administrador do Condomínio na sua rotina de trabalho.

Outro elemento utilizado para simplificar a vida do Síndico, é a voz do próprio Síndico que é quem de fato tem propriedade para falar sobre o seu dia a dia.

Na capa, a escolha foi por destacar o co­nhecimento, tão necessário para uma função com muitas responsabi­lidades, como é a do Síndico, mostrando que conhecimen­ to técnico aliado à experiência é uma boa opção para trilhar uma carreira de sucesso.

Seja muito bem-vindo (a) a mais uma edição da Revista Síndico!

04

Guia da Assembleia

07

Planejamento e transparência na prestação de contas

11

As responsabilidades da gestão condominial: administradora e Síndico

13

Obrigações legais em dia é sinônimo de Condomínio mais seguro

18

Escola de Síndicos: conhecimento para qualificar a gestão condominial

22

Reforma Trabalhista e as mudanças na rotina dos Condomínios

24

Conheça os Condôminos e os seus diferentes perfis

26

Auxiliadora Digital: simplificando a gestão condominial

30

Tecnologia, consciência ambiental e economia

32

Neon passa a fazer parte do Grupo Auxiliadora Predial

34

Economia compartilhada faz bem para o bolso e para a vida

35

A arte de ser Síndico

EXPEDIENTE 2º SEMESTRE DE 2018 CONSELHO EDITORIAL Ingo Voelcker, Roger Silva, Christian Voelcker e Cristina Dittgen COORDENAÇÃO Cristina Dittgen (Gerente de Marketing e Comercial) EDITORA EXECUTIVA / JORNALISTA RESPONSÁVEL Fernanda Mendonça - Mtb 15.549 REPORTAGEM E FOTOS Fernanda Mendonça

Fernanda Mendonça Jornalista / editora da Revista Síndico

PROJETO GRÁFICO / EDITORAÇÃO Khein Design

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Guia da Assembleia

Da preparação à expedição da ata

Pelo menos uma vez por ano, o Síndico precisa realizar

evitar que as dúvidas e críticas tomem uma grande pro-

assembleia para apresentar a prestação de contas, assim

porção ou mesmo que as contas não sejam aprovadas no

final da gestão. Quando isso ocorre,

como a previsão orçamentária para os próximos 12 meses e, conforme a

“Entendo que tudo que não esteja

convenção do Condomínio, eleger o

previsto no Código Civil ou na con­

novo Síndico. Nesse caso, a reunião

venção deve passar pela assembleia,

com os Condôminos é chamada de

como des­pesas não previstas, obras,

Assembleia-Geral Ordinária (AGO).

melhorias, aquisições. Assim se evita

Mas também existe a nomeada

os tão temidos conflitos”

Assembleia Extraordinária (AGE), que

é comum o assunto ir parar no Judiciário, inclusive com pedidos de condenação do Síndico para ressarcir o Condomínio por despesas que não tenham sido devidamente aprovadas. “Eu sempre digo, não toma a decisão sozi­nho. O dinheiro é de to­ do mundo”, comenta Silvana.

pode ser convocada sempre que a ad­mi­nistração do Condomínio precisar dividir alguma de-

cisão com os moradores ou mesmo comunicar ques­tões

sembleia, es­tá na hora de começar a pensar em como orga-

importantes.

nizar a reunião, desde a convocação, passando pela prepa-

ração da documentação a ser apresentada, até a expedição

Ela acrescenta que dada a necessidade da realização

da assembleia é preciso fazê-la o mais breve possível para

Após decidir que realmente é ne­cessário realizar uma as-

da ata.

Antes da assembleia

4

Conforme o advogado Elias de

assim, é impres­ cindível a correta e

convenção de cada Condomínio. A

An­drade Rodrigues, a assembleia do

precisa obser­ vância as imposições

Gerente exemplifica que se o prazo

Condomínio inicia-se muito antes

le­gais quanto à convocação, pauta e

determinado for de oito dias, o envio

da data de sua realização. “Os atos

quóruns a serem observados”, expli-

deve ser feito com 15 dias de antece­

preparatórios e convo­ ca­ tórios são

ca.

dência, para que os participantes re-

tão importantes quan­to as decisões

que venham a ser tomadas. Sendo

da convocação, que varia conforme a

Revista Síndico

Silvana alerta para o prazo de envio

cebam a convocação oito dias antes da realização da assembleia.

Além do prazo, estar atento à for-

algum Condômino alega que não re-

de nulidade da assembleia”.

ma de entrega também é fundamen-

cebeu a convocação ou que a recebeu

tal. “Existem regras. E o Síndico precisa

fora do prazo.

é preciso observar as normas em rela­­

provar que a correspondência foi envia-

Rodrigues também reforça a neces-

ção às datas para realização da assem­

da. Então, eu sempre aconselho man-

sidade do cuidado com a convocação:

bleia ordinária, representação por pro­

dar a convocação pelo Correio por carta

“O Código Civil impõe expressamente

curações, presidência da assembleia,

re­ gistrada”, informa a Gerente Admi­

como condição, para a realização da

condições para candidaturas, en­tre ou­

nistrativa. Escolher a melhor forma de

assembleia, que todos os Condôminos

tros aspectos que podem ser relevantes

envio pode evitar transtornos quando

sejam convocados, sob pena inclusive

conforme a pauta da assembleia.

O Advogado lembra que também

Aliás, a pauta é outro ponto muito importante na hora

de realizar a reunião e, por isso, a sua redação tem que ser clara, objetiva e atender o interesse de todos.

É preciso entender os interesses dos Condôminos, se­

guindo sempre a legislação e a convenção.

“Entender e dominar as demandas e finanças do Con­

domínio”, afirma Silvana.

Para finalizar a preparação da as-

ticipação na assembleia é prerrogativa

derados conforme as frações e muitas

sembleia, o Síndico precisa ter alguns

dos Condôminos que estão em dia com

vezes é necessário proceder com a apu-

documentos em mãos. Conforme Ro-

o pagamento do Condomínio)

ração dos votos com base neste critério)

drigues, são eles:

• Lista de Condôminos

pectivas frações ideais (os votos, na

que estejam em pauta para aprovação

• Relatório de inadimplência (a par-

maioria dos Condomínios, são consi­

na assembleia.

• Relação das unidades com as res­

• Orçamentos dos serviços ou obras

Auxiliadora Predial

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Guia da Assembleia

Na assembleia

Passo a passo para a realização da assembleia

Depois da preparação, chega a hora de reunir-se

com os Condôminos e realizar a assembleia. Além de seguir a pauta, também é preciso estar preparado para aceitar ou rebater eventuais críticas, esclarecer dúvidas e evitar conflitos.

Uma das dicas da Gerente Administrativa da

Gestão Total para lidar com as críticas é: “manter a calma, ser transparente e imparcial. Assim, os participantes que têm por objetivo “tumultuar” perdem

1

Verificação de prazos para convocação

2

Análise sobre eventuais quóruns para tomada de decisões que se pretendem

a força”. Outro conselho é enviar material explicativo impresso junto com a convocação, ou colocá-lo no site do Condomínio antes da assembleia, dando tempo para que os moradores possam ler, esclarecer dúvidas e acompanhar as informações com mais atenção durante a reunião. Silvana comenta que o envio de material explicativo com antecedência é uma solicitação que vem aparecendo cada vez mais e que os resultados são positivos, pois evita que alguns assuntos mais polêmicos cheguem “quentes” na assembleia.

3

Elaboração da pauta da assembleia com redação clara e objetiva

Ainda para evitar conflitos, é fundamental que o

Síndico seja transparente e imparcial. Silvana menciona que o Síndico e os Conselheiros precisam entender que naquele momento estão no papel de re­­ presentantes legais, e não no de moradores. “Pensar no bem coletivo, levar soluções, mesmo que não se-

4

Encaminhamento da convocação a todos os condôminos com a devida comprovação de envio

5

Solicitação de orçamentos, planilhas de cálculos, previsões financeiras e mais que se fizer necessário para a correta apresentação aos presentes sobre informações dos assuntos em pauta

6

Formalização na ata de todas as deliberações tomadas, sempre com registro dos quóruns atingidos para assuntos que assim requeiram

7

Conclusão da ata pelo secretário a aprovação pelo presidente no menor prazo possível a fim de que possa ser encaminhada a todos os Condôminos

jam as suas preferidas, e deixar que os Condôminos decidam. Isso sempre minimiza conflitos.”

Após a assembleia Um ponto importante a ser observa­ do após a realização da assembleia é o cumprimento do prazo de expedição da ata, ou seja, para dar pu­blicidade ao do­ cumento, que pelo Código Civil é de oito dias depois da realização da assembleia e que muitas vezes não é cumprido.

Para finalizar, a Gerente Administra­ tiva afirma que: “se todos os prazos e exi­gência legais forem cumpridas, tudo vai dar certo na assembleia”.

6

Revista Síndico

Fonte: Elias de Andrade Rodrigues

Planejamento e transparência na prestação de contas

Junto com a maratona de assembleias, também vêm as dúvidas sobre

a prestação de contas. O que deve ser exposto, como deve ser exposto, qual é a melhor forma de justificar determinados gastos, enfim, questões que devem ser pensadas e esclarecidas antes que a assembleia aconteça.

Pensando em auxiliar o Síndico a ser mais assertivo na hora de prestar

contas para os Condôminos, a Revista Síndico conversou com a Gerente Administrativa da Gestão Total da Auxiliadora Predial, Silvana Alves Lagu­ na, e com o Síndico Jorge Dal Sasso, que tem 15 anos de experiência na função, e preparou uma matéria especial para os Síndicos que precisam encarar a prestação de contas.

Como preparar a prestação de contas para Assembleia Silvana começa explicando que numa prestação de

“É preciso deixar claro onde gastou, mesmo que tenha sido

contas mais resumida, deve-se apresentar os itens orçados

num item considerado mais supérfluo. E nunca esconder

versus os itens realizados efetivamente. O que acaba sen-

nenhum gasto”, aconselha.

do facilitado para os Clientes da Gestão Total, que mantém

uma planilha financeira constantemente atualizada.

didática é a entrega de um documento impresso com a

Uma boa opção de expor os custos de uma forma

A Gerente afirma que esse é um modelo fácil de e­labo-

descrição dos gastos que ficaram além do previsto mês a

rar, pois tem como base a previsão orçamentária aprovada

mês e com o detalhamento e justificativa de tais gastos.

para 12 meses e as despesas efetivamente re­a­lizadas, que

Esse formato pode facilitar para que os Condôminos lem-

podem ser acessadas na Auxiliadora

brem dos episódios listados, como

Digital. “Esse é um modelo bem

o caso do vazamento que atin-

sim­ples e que dá bons resultados”,

giu tal apartamento, do

comenta.

cano de esgoto que es-

Por exemplo, se a previsão de

tourou. A dica vale prin-

gastos era de R$ 200 mil e foi gasto

cipalmente para os fatos

R$ 220 mil, é preciso apontar onde

que foram impactantes.

e porque foi gasto esse valor a mais.

Esse é um ponto bem importante, segundo Silvana, e que deve ser detalhado com destaque para o que é visível, como as manutenções e melhorias tangíveis.

Outro ponto importan­te, e que

facilita a prestação de contas final, é abrir e rever mensalmente todos os gastos extras, sendo eles relevantes ou não, e colocá-los numa planilha.

Auxiliadora Predial

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Planejamento e transparência na prestação de contas

8

Apesar de gastos acima da previsão orçamentária

hora da assembleia e, por isso, pode constar previamente

serem mais difíceis de explicar, Silvana alerta que a jus-

no material enviado para os Condôminos. Mesmo com o

tificativa daquelas previsões que ficaram abaixo do que

cuidado de não expor os inadimplentes, é possível divulgar

foi proposto também deve ser feita.“É preciso dizer onde

o índice de inadimplência e o que está sendo feito para di-

economizou, como e porque economizou e valorizar isso

minuí-la caso a caso.

como um conquista.”

Outra dica da Gerente, é o envio da prestação de con-

ta correta durante toda a gestão, a aprovação das contas

tas resumida antes da assembleia: “ Isso quer dizer que o

torna-se uma realidade. Porém, aprovar a aquisição de

Síndico não tem nada a esconder e quer o melhor para o

algo que não estava previsto no orçamento sem consulta

Condomínio”. Por mais que as informações estejam dis-

prévia em assembleia, a compra de produtos pela internet

poníveis na Auxiliadora Digital, quanto mais transparência

sem nota fiscal, assim como a contratação de prestadores

e publicidade ele der aos fatos, menos questionamentos

de serviço sem esse documento de comprovação, apenas

irá receber na reunião e mais credibilidade e assertividade

com recibo, pode resultar na não aprovação. “Está escri-

terá.

to na convenção do Condomínio, cumpre. Está escrito no

Código Civil, cumpre!”, finaliza Silvana.

A inadimplência é outro assunto que pode surgir na

Revista Síndico

Seguindo todos esses passos e mantendo uma condu-

Com a palavra, o Síndico

Com mais de 15 anos de ex­

“O Síndico deve ter cons­

periência como Síndico, Jor­ge

ci­ência que ele não é dono de

Dal Sasso já atuou em quatro

nada. Ele foi eleito para ad­

Condomínios, três em Porto

ministrar os bens comuns, tem

A­le­gre e um no Litoral Norte

que prestar contas e agir de

Gaúcho, com mais de 360 uni­

forma transparente”, declara

dades, e começa aconselhando

Dal Sasso, que assim como Sil-

que todas as obras sejam feitas

vana ressalta que o que está

levando em conta o caixa do

na convenção do Condomínio

Condomínio e a aprovação na

e no Código Civil devem ser

assembleia.

cumpridos à risca.

O contato com o maior número possível de fornece-

forma idônea e competente ao Condomínio. Hoje, a dificul-

dores e prestadores de serviços e a ciência de que eles têm

dade pode ser amenizada com o auxílio da administradora

credencial, nota fiscal e cumprem as exigências legais para

que mantém um cadastrado de prestadores de serviços

começar e concluir uma obra também é ponto positivo na

homologados e pode fornecer boas indicações para os

hora da prestação de contas.

Síndicos.

O administrador do Condomínio também precisa es-

A administradora também é peça fundamental para

tar atento, principalmente, às despesas extraordinárias,

que a prestação de contas ocorra de maneira correta, dis-

que se referem a obras e benfeitorias que necessitam de

ponibilizando mensalmente a situação financeira do Con-

aprovação em assembleia e da

domínio. “Existe a necessidade

busca de, pelo menos, três orça-

de que a administradora forneça

mentos de empresas para prestar

“...Existe a necessidade de

o serviço e no caso de obras, por

que a administradora forneça

exemplo, exigir um contrato mi-

os dados atualizados para que o Síndico esteja ciente de como está a receita e as despesas do

nucioso e claro do prestador para

os dados atualizados para

que não fiquem dúvidas sobre

que o Síndico esteja ciente

Ele também inclui as informações

E justamente na contratação

de como está a receita e as

plentes, quais os recursos dis-

de fornecedores e prestadores

despesas do Condomínio...”,

trabalho e responsabilidades.

de serviços estava a maior dificuldade enfrentada por Dal Sasso

comenta Dal Sasso

no começo da carreira: “­Eu tinha

Condomínio”, comenta Dal Sasso. sobre

adimplentes

e

inadim-

poníveis para serem gastos para que a administração financeira seja eficiente, e não gere despesa extra para os Condôminos, como

dificuldade em encontrar pessoas e empresas que tives-

itens que devem ser repassados pela imobiliária.

sem nota fiscal, pois muitos deles eram autônomos e só

forneciam o RPA (Recibo de Pagamento de Autônomo)”.

cos novos, eu aconselho que eles peçam auxílio da admi­

Ainda em relação aos fornecedores, ele também passava

nistradora e, se possível, dos Síndicos anteriores para veri-

trabalho na hora de encontrar um cadastro de empresas

ficar qual o modelo de assembleia foi mais bem-sucedido

que atuassem em diferentes áreas para prestar serviços de

no Condomínio e que ele se cerquem de aliados”.

Para finalizar, o Síndico aconselha: “Para aqueles Síndi-

Auxiliadora Predial

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Atendimento personalizado e excelência na prestação de serviços.

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Completa para o seu Condomínio.

As responsabilidades da gestão condominial

Responsabilidades da administradora

Nem sempre fica claro qual é o papel da administradora

do Condomínio e qual é o do Síndico. A confusão acontece

Porém, o que os solicitantes não sabem é que a adminis-

tradora não tem poder de decisão sob o Condomínio.

principalmente para quem não tem contato direto com a imobiliária contratada para dar apoio à gestão condominial, caso da maioria dos Condôminos.

Por essa falta de informação, não é raro que a adminis-

tradora receba pedidos para resolver questões internas do Condomínio, como conflitos entre vizinhos ou problemas em obras. Menos raro ainda é que a administradora fique tachada de “ausente” ou mesmo de incompetente por não resolver as demandas solicitadas.

“Obrigatoriamente as admi­ nis­tradoras são auxiliares do Condomínio. Elas não tem po­der de decisão nenhum”, esclarece a vice-presidente de Condomínios do Sindicato da Habitação (Secovi RS), Simone Carmargo.

A Vice-Presidente explica que a função da imobiliária

gamento e todo o controle dos direitos e benefícios do

é informar ao Síndico sobre todas as suas responsab­

funcionário do Condomínio e os pagamentos de contas,

ilidades e obrigações legais e auxiliar no seu cumpri­

como água, gás e luz, também figuram entre os atribu­

mento, mas “a administradora não tem poder de impor

tos da administradora.

obrigações e comportamentos”, ressalta. Caso o Síndico,

subsíndico ou o conselho optem por não cumprir, a ad­

na contratação, que podem ser negociados no momen­

ministradora não pode interferir na decisão.

to do evento. Um dos custos que previamente é com­

Podem gerar custos extras, serviços não combinados

Ainda é responsabilidade da administradora contro­

binado é a participação da imobiliária em assembleias.

lar os prazos de vencimento tanto das obrigações civis

Porém outros episódios eventuais e de difícil previsão

quanto trabalhistas, desenvolvendo um trabalho pre­

na hora do contrato podem ser negociados posterior­

ventivo. A emissão de boleto, assim como a folha de pa­

mente.

Auxiliadora Predial

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O custo-benefício de uma administradora

Para o Condomínio, “o acom-

panhamento de uma administradora é fundamental, devido à complexidade da função de administrar um Condomínio”, o­ pina Simone. Ela ainda acrescenta que a necessidade da contratação se reforça pelas res­ ponsabilidades do Condomínio e do Síndico, que são cada vez mais significativas.

O advogado Elias de Andra­

de Rodrigues reitera a opini­ ão da Vice-Presidente do Secovi e acrescenta: “Considerando o volume de responsabilidades do Síndico, assim como a complexi­­ dade de obrigações que são impostas ao Condomínio, tanto de natureza cível e trabalhista, mas também tributária, admi­ nistrativa e outras, não há como imaginarmos a possibilidade de um Condomínio se manter em regularidade sem a atuação de uma auxiliar de administração”.

Porém, é preciso ter cautela

na hora de contratar uma administradora, pois “na exe­cu­ção de suas atribuições, a imobiliária é detentora dos recursos do Condomínio. Por isso, é imprescindível que o Síndico busque sempre trabalhar com imobi­ liárias reconhecidamente só­lidas no mercado”.

O alerta, segundo Rodrigues,

se dá devido ao número de imobiliárias de pequeno e médio porte que, nos últimos anos, acabaram por fechar as portas e não devolver os recursos financeiros do Cliente, que estavam sob sua guarda, gerando imensos pre-

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juízos.

Revista Síndico

Obrigações legais em dia é sinônimo de Condomínio mais seguro Assunto importantíssimo para o

do Condomínio e/ou de verbas previ­

estão resguardados de qualquer tipo

Con­domínio, as obrigações legais figu-

denciárias dos funcionários e crimes

de sanção.

ram entre as principais preocupações

contra a honra, como difamação, in-

do Síndico, que responde civil e crimi­

júria e calúnia.

obrigações legais mantêm os mora-

nalmente pelo não cumprimento ou

“O não cumprimento das obriga­

dores do Condomínio em segurança,

pelo cumprimento inadequado dessas

ções legais pode gerar multas para o

pois asseguram que as manutenções

responsabilidades.

Condomínio e responsabilização judi-

preventivas estejam em dia, o que

Para além das questões jurídica, as

cial para o Síndico”, explica o técnico

ga­rante a integridade da edificação.

quando o Síndico cumpre inadequa-

em edificações Tiago Carneiro.

“Outra vantagem de ter todas as

damente as suas atribuições, causan-

Ele ainda esclarece que apesar dos

obrigações em dia é a certeza da edi­

do prejuízos aos Condôminos ou a ter-

Condôminos não possuírem responsa­­

ficação estar em bom estado, princi-

ceiros. Já a responsabilização criminal

bilidade direta pelo não cumprimento

palmente estrutural. E do Síndico po­­

acontece quando o Síndico não cum-

das obrigações, caso o Condomínio

der fazer as manutenções preventivas

pre suas atribuições e essa omissão

venha a ser multado, o valor será ratea-

com custos menores, no lugar das

pode ser entendida como criminosa

do entre todos os moradores. Por isso,

corretivas, que acabam saindo mais

ou como contravenção. Geralmente

com as obrigações legais em dia, co-

caras para o Condomínio”, ressalta o

são: apropriação indébita de fundos

menta Carneiro, Condomínio e Síndico

entrevistado.

A responsabilização civil acontece

Auxiliadora Predial

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Para controlar o cumprimento das obrigações legais, o Técnico em Edifica­ções aconselha que o Síndi­ co mantenha uma pasta com todas as docu­mentações e com fácil acesso para pesquisa e identificação da vali­ dade de cada obrigação. Porém, tam­ bém é preciso manter um arquivo com o histórico de laudos e alvarás. “Mui­ tos Condomínios não guardam as do­ cumentações anteriores, e fica difícil saber se realmente o Condomínio cum­ priu ou não determinada obrigação”.

Para facilitar o controle, a Revista Síndico preparou um checklist das obrigações legais*:

As obrigações Civis do Condomínio Anotação de Função Técnica (Química): documento necessário para os profissionais que assumem res­ ponsabilidade técnica por algum tipo de atividade química no Condomínio.

Certificado de Qualidade do Ar de Ambiente Climatizado: para ambientes com sistemas de climatização com capacidade igual ou superior a 60.000 BTU/h.

Controle de Pragas: tratamento por meios físicos, inseticidas ou biológicos de infestações, sem que ocorram danos aos Condôminos e ao meio ambiente.

Inspeção da Escada Pressurizada: deve passar por manutenção preventiva e a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) de manutenção deve ser mantida em local visível na entrada da edificação.

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Revista Síndico

Inspeção de Caldeiras e Vasos de Pressão: devem ser feitas inspeções de segurança inicial, periódica e extraordinária.

Laudo de Estanqueidade de Gás: verificação do sistema da rede de gás para detectar vazamentos ou anomalia na linha de distribuição interna do Condomínio.

Laudo Técnico de Inspeção Predial (LTIP): atesta a segurança das edificações e indica problemas ou risco de acidentes. Também emite as recomendações a serem to­madas para obter o Certificado de Inspeção Predial (CIP).

Laudo de Marquise, Sacada, Fachada e outros: análise técnica preventiva em busca de patologias estruturais que possam comprometer a estrutura e, portanto, a segurança de moradores e pedestres.

Licença da Cerca Elétrica: visando a segurança dos moradores do Condomínio e de quem passa pelo local, a instalação precisa seguir um rígido controle.

Licença de Comunicação Visual (letreiros): necessária para ter loja, placa ou área de aluguel para propaganda no Condomínio.

Limpeza de Caixa d’água: medida importante para garantir que os Condôminos estejam recebendo a água nas condições adequadas para uso.

Limpeza de Fossas e Filtros: a limpeza periódica é indicada para evitar o acúmulo e transbordamento de lodo e resíduos de esgoto.

Manutenção de Elevadores: para garantir a segurança e o pleno funcionamento do equipamento é preciso seguir as normas de uso, instalação e conservação.

Medidores de Gás: a troca dos medidores de gás mantém a segurança no Condomínio e também evita desperdício de gás.

Plano de Manutenção, Operação e Controle (PMOC): obrigatório, assim como ter um responsável técnico, para sistemas de climatização com capacidade acima de 5 TR (15kcal/h = 60.000 btu/h).

Plano de Prevenção Contra Incêndio (PPCI): prevê alternativas de combate a incêndio com foco na preservação da integridade física e patrimonial dos moradores do Condomínio.

Auxiliadora Predial

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Potabilidade da água: análise físico-química laboratorial para identificar a presença de germes, bactérias e outros organismos que possam prejudicar a saúde.

Recarga dos extintores: os extintores devem passar por inspeção e manutenção de acordo com a sua classificação.

Reformas nas unidades: necessitam de ART, projeto e memorial descritivo. Caso falte alguma documentação ou haja o entendimento de que a obra pode trazer riscos, o Síndico pode proibir a sua execução.

Reguladores de pressão (gás): a troca dos reguladores é fundamental para manter a segurança dos moradores e atender as exigências legais.

Responsabilidade de manutenção e construção de passeio público: é preciso executar a pavimentação da calçada, em frente ao Condomínio, assim como manter a sua conservação e limpeza.

Responsabilidade de manutenção e construção de passeio público: é preciso executar a pavimentação da calçada, em frente ao Condomínio, assim como manter a sua conservação e limpeza.

Seguro Obrigatório: cobre toda a edificação contra incêndio ou destruição total ou parcial da estrutura das áreas de uso comum e privativas do Condomínio.

Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas (SPDA): protege quem circula pelo Condomínio no momento da queda de raios e a estrutura do edifício, contra as descargas elétricas.

Subestação Elétrica: a instalação elétrica de alta potência precisa passar por manutenções periódicas para preservar a segurança no Condomínio.

Teste hidrostático das Mangueiras: toda mangueira de incêndio deve ser ins­ pecionada para garantir o seu perfeito funcionamento em caso de necessidade de uso.

As obrigações Trabalhistas do Condomínio Pagamento de salário: valor recebido pelo funcionário referente ao mês trabalhado.

Recolhimento do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço FGTS: empregador fica obrigado a depositar 8% da remune­ração paga ou devida, no mês anterior, incluídas.

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Revista Síndico

Recolhimento do Instituto Nacional do Seguro Social INSS: o valor da contribuição é descontado diretamente na folha de pagamento do funcionário e varia de 8% a 11%.

Recolhimento do Imposto de Renda (IR): taxa que cada contribuinte, pessoa física ou pessoa jurídica, paga aos cofres públicos do Governo Federal.

Recolhimento do Programa de Integração Social (PIS): contribuição tributária de caráter social, que tem como objetivo financiar o pagamento do seguro-desemprego, entre outros benefícios.

Cadastro Geral de Empregados e Desempregados (CAGED): registro admi­ nistrativo, que tem o objetivo de acompanhar o processo de admissão e demissão dos empregados regidos pela CLT e dar assistência aos desempregados.

Relação Anual de Informações Sociais (RAIS): relatório de informações socioeconômicas solicitado pelo Ministério do Trabalho.

Declaração do Imposto de Renda na Fonte (DIRF): objetiva informar à Secretaria da Receita Federal sobre pagamentos, por exemplo dos rendimentos pagos a pessoas físicas domiciliadas no País, entre outros.

Assistência Básica de Saúde: plano de saúde que pode ser previsto por acordo coletivo ou no contrato de trabalho, se tornando direito adquirido.

Programa de Prevenção de Riscos Ambientais (PPRA): garante a preservação da saúde e integridade dos trabalhadores em relação aos riscos encontrados no ambiente de trabalho.

Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional (PCMSO): monitora por anamnese e exames a saúde dos funcionários, na intenção de identificar problemas que possam comprometer a saúde deles.

Comissão Interna de Prevenção de Acidentes (CIPA): observa e relata condições de risco nos ambientes de trabalho e solicita medidas para neutralizar, reduzir ou eliminar tais riscos.

Equipamentos de Proteção Individual (EPI): empregador é obrigado a fornecer aos seus funcionários, sempre que as condições de trabalho assim exigirem. O objetivo é resguardar a saúde e a integridade física deles.

Seguro de Vida: cobertura para caso de morte do funcionário por qualquer causa.

O capital segurado não pode ser inferior a 50 salários-mínimos vigentes. *A necessidade de cumprimento das obrigações legais varia conforme as características do Condomínio e as exigências de cada município.

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Escola de Síndicos: conhecimento para qualificar a gestão condominial

Adquirir conhecimento, aprender a usar ferramentas e técnicas ligadas às

funções desempenhadas por um Síndico, é assim que a Escola de Síndicos é definida pelo professor e diretor dos cursos, Flávio Martins.

Entre esses conhecimentos estão: legislação, finanças, gestão de pessoas,

gestão de documentos, marketing pessoal, entre tantas outras disciplinas que compõe o currículo da Escola de Síndicos, que oferece dois cursos: Gestão Condominial e Gestão de Carreira para Síndicos.

“Temos um programa robusto, que faz com que o aluno saia preparado para fazer uma gestão de qualidade e com a com­ preensão de todas as responsabilidades de um Síndico”.

Para expor e discutir os assuntos pertinentes à função de Síndico

e as suas responsabilidades, os alunos contam com a excelência dos professores da Escola Superior de Propaganda e Marketing (ESPM), parceira educacional da Auxiliadora Predial na Escola de Síndicos.

E responsabilidade é o que não falta na vida de um Síndico. Martins

atribui também a essa questão a necessidade de qualificar-se. “Os moradores de Condomínio já não querem mais arcar com essa função. O Síndico voluntário é um modelo antigo”.

O Diretor acrescenta que um erro na gestão pode causar grandes prejuízos financeiros, responsabilização civil e criminal por alguma fa­ lha nas questões trabalhistas ou mesmo nas obrigações legais.

Isso tudo porque a complexidade da função de Síndico aumentou muito nos últimos anos.

Outro fator que contribui, em ritmo acelerado, para a crescente profissionalização da função de Síndico é a verticalização das cidades. De acordo com o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), censo 2010, Porto Alegre é a segunda Capital brasilei­ ra com o maior número de lares ver­ ticais: 37,7% da população já vivia em apartamentos naquele ano. O índice representa mais de 530 mil pessoas que optaram por esse tipo de moradia.

Martins afirma que há um

amplo mercado para quem se profissionaliza e que, ape­sar de variar conforme o nú­mero de unidades e comple­xidade da gestão, é possível al­can­çar uma boa renda financeira como Síndico profissional.

18

A Escola na vida do Síndico

Buscando conhecimento teórico para a atividade que já

dade, assim como na estrutura do Trend.

desenvolvia há, pelo menos, 10 anos, em 2016 o empresário

Alex Hohenberger cursou Gestão Condominial e, em 2017,

construtora e com a seguradora. Hohenberger lembra que

Gestão de Carreira para Síndicos, na intenção de unir a ex-

o conhecimento adquirido na Escola foi essencial durante

periência prática com a teoria.

a negociação e as tomadas de decisão para a reparação do

Condomínio.­

Em 2016, enquanto cursava Gestão Condominial, Hohen-

A recuperação do local precisou ser negociada com a

berger atuava como Subsíndico da torre Residence do Con-

domínio Trend City Center, que estava em fase de implan-

compara a gestão do Condomínio ao de uma empresa, com

tação. Ele recorda que o conhecimento adquirido nas aulas

todas as suas complexidades. “Existem muitas responsabili-

auxiliaram em todo processo. “Eu consegui unir os meus

dades e obrigações que devem ser cumpridas, com risco de

conhecimentos práticos aos teóricos e com isso qualifiquei

responsabilização civil e criminal”.

a minha gestão”. O Empresário relembra que aprendeu a

planejar, a pensar estrategicamente e a organizar as suas

gestão condominial do edifício Aliança. E em breve, pre-

ações como Síndico.

tende se lançar como candidato a Síndico de um grande

Outro fato que marcou a sua passagem como Síndico do

Condomínio. “Depois de fazer os dois cursos da Escola, eu

Condomínio foi o vendaval, que ocorreu no ano de 2016 em

me sinto preparado para investir na carreira de Síndico”. A

Porto Alegre, e causou estragos em diversos pontos da ci-

remuneração da vaga em questão fica em torno de R$ 4 mil.

Como o Trend tem um alto faturamento, o empresário

Hoje, ele concilia as atividades de empresário com a

“Eu consegui unir os meus conhe­ cimentos práticos aos teóricos e com isso qualifiquei a minha gestão”

Auxiliadora Predial

19

Outro aluno da Escola de Síndicos, que pode unir os seus

plano foi super bem aceito”, recorda. Hoje, Moleta já está na

conhecimentos práticos aos teóricos e assim qualificar a sua

quarta gestão conse­cutiva.

gestão, é o administrador Felipe Moleta. A trajetória dele

Mas apesar de toda experiência prática, ele sentia falta de

como gestor de Condomínio começou há oito anos quando

alguns conhecimentos teóricos e, em um dado momento, re-

ele foi morar no Condomínio edifício Dona Florentina, com 32

solveu pesquisar e ler sobre alguns temas. “Eu se quer sabia

unidades, e se deparou com a má conservação estrutural do

do tamanho do problema, por não conhecer o problema,

prédio.

porque a parte da infraestrutura é apenas parte da gestão”.

Como casualmente mudou-se para o prédio às vésperas

Foi então que surgiu a Escola de Síndicos, em 2016, e Moleta

de uma assembleia, em que uma das discussões era pintar

acreditou que poderia ser um caminho para adquirir o co­

o prédio, e deparou-se com um processo desorganizado, ele

nhecimento que necessitava.

pensou: “Com meus conhecimentos em Arquitetura e ex-

periência em obras civis, eu posso contribuir”. E nessa “aju-

mação: “eu percebi que o problema era muito maior do que

da”, no primeiro ano Moleta conseguiu uma reversão nas con­

eu pensava”, comenta referindo-se à complexidade da função

dições físicas do prédio, propondo mais ações de melhorias

de Síndico, principalmente no que tange às obrigações legais.

que foram aceitas.

O que começou a deixá-lo ainda mais perplexo quanto ao de-

Após o primeiro curso, Gestão Condominial, veio a confir-

No seu segundo ano como morador do Dona Florenti-

sconhecimento de muitos que querem ser Síndico. “Existe

na, ele foi subsíndico para auxiliar no acompanhamento das

um pen­samento raso de que Síndico não faz nada e ainda

obras que estavam em andamento e no terceiro ano, em 2011,

ganha dinheiro. Mas pelo tamanho da responsabilidade que

foi convidado a ser Síndico. “Quando eu ainda estava só aju-

tem, deveria ganhar muito mais”, opina.

dando na gestão, eu fiz um plano de ações de melhorias

e investimentos, para cinco anos, focado na infraestrutura

primeiro ano como gestor do prédio, para ele o ideal seria: “Ser

e modernização do prédio, e ofereci ao Condomínio e esse

Síndico junto com um curso que vai te orientando. Seria nota

Apesar de ter corrido atrás de conhecimento desde o seu

“Existe um pensamento raso de que Síndico não faz nada e ainda ganha dinheiro. Mas pelo tamanho da respon­ sabilidade que tem, deveria ganhar muito mais”

20

“Se fizer um trabalho sério, se conseguir desenvolver uma atividade de modo a mostrar a complexidade da função, a profissão pode se tornar uma grande oportunidade”

10.” Um bom exemplo para o Administrador são os laudos e as

obrigações legais, assuntos sobre os quais ele se aprofundou

futuro não tão distante. Embora não esteja nos seus planos

E negócio é o que o Administrador pretende fazer num

após frequentar as aulas do curso de Gestão Condominial.

deixar a sua principal ocupação de lado, ele planeja se organi-

Já o conhecimento do curso de Gestão de Carreira para

zar para seguir uma carreira de Síndico após a aposentadoria

Síndicos, concluído em 2017, auxiliou Moleta quando foi pre-

e inserir a família também nessa atividade. “Acho que pode

ciso aprovar em assembleia uma ampla obra no prédio, que

ser interessante trabalhar em casa, mostrar um pouco sobre

precisou de um grande investimento financeiro, e demorou

o mundo dos negócios para o meu filho e tentar compor uma

cerca de um ano para ser concluída pois tratava-se de uma

atividade familiar.”

importante intervenção na estrutura do prédio. Nessas horas,

ele lembra que a comunicação é uma grande aliada. “O viés

começar uma carreira como Síndico devem se preparar, ad-

mais marqueteiro do curso é bem interessante, porque mos-

quirindo conhecimento, fazer uma boa rede, principalmente

tra uma forma de comunicação mais assertiva”.

de fornecedores. Já o marketing e a divulgação dos serviços

Foi também na Escola que o Síndico percebeu que a

devem vir depois. “Eu me prepararei, fiz dois anos de curso,

função pode ser uma grande oportunidade de negócio. “Se

tenho alguns anos de experiência na função, tenho as minhas

Para finalizar, o Síndico aconselha que todos que desejam

fizer um trabalho sério, se conseguir desenvolver uma ativi-

formações pessoais para daqui a pouco entrar de fato no mer-

dade de modo a mostrar a complexidade da função, a profis-

cado, porque se for para entrar pra quebrar um galho, acaba

são pode se tornar uma grande oportunidade”.

não funcionando”.

Auxiliadora Predial

21

Reforma Trabalhista e as mudanças na rotina dos Condomínios

Em vigor desde o dia 11 de novembro de 2017, a

Reforma Trabalhista, Lei 13.467/2017, trouxe mudanças na lógica da relação trabalhista. Entre as alterações que podem influenciar na rotina dos Condomínios com os funcionários estão: jornada de trabalho, intervalo intrajornada, férias e rescisão contratual.

Para conhecermos melhor cada um desses itens

modificados, a Revista Síndico conversou com a advogada, especialista em Direito do Trabalho, Andréia Cristina Kaleski.

Quais as principais mudanças trazidas pela Refor­ ma Trabalhista?

danças realizadas através da Medida Provisória nº 808/2017, demonstrando instabilidade quanto ao seu conteúdo.

A Lei 13.467/2017, denominada Reforma Trabalhista,

trouxe consideráveis mudanças às relações de trabalho, al-

O que mudou em relação à jornada de trabalho?

terando mais de 100 artigos da Consolidação das Leis do

A jornada de trabalho, em regra, permanece a mesma,

Trabalho (CLT). Entre essas significativas mudanças, pode­

sendo de oito horas diárias e 44 horas semanais, conforme

mos citar artigos que tratam, por exemplo, da jornada de

preceitua a Constituição Federal (artigo 7º, XIII). Porém, ex-

trabalho, do intervalo intrajornada, das férias e da rescisão

istem exceções a essa regra. É o caso da jornada 12x36, muito

contratual.

utilizada pelos Condomínios e que foi regulamentada pelo artigo 59-A da CLT. No entanto, para que a jornada possa ser

Como o Condomínio pode adequar-se à Reforma Trabalhista?

aplicada e considerada regular, de acordo com o artigo 59-A,

As mudanças devem ser aplicadas com cautela pelos

por meio de acordo coletivo ou convenção coletiva de tra-

Condomínios, pois diversas vêm sendo as interpretações

balho, devendo ser observados ou indenizados os intervalos

dadas pela Justiça do Trabalho a essas alterações, traduzin-

para repouso e alimentação.

do-se em verdadeira insegurança jurídica.

ser elastecida, sob pena de ser invalidada, gerando o paga-

Nesse sentido, cabe lembrar que apesar de sua recente

entrada em vigor, a Reforma Trabalhista já foi objeto de mu-

22

é necessário que a mesma seja estabelecida entre as partes

Revista Síndico

Cabe ainda ressaltar que esse tipo de jornada não deve

mento de horas extras a contar da oitava hora diária.

O que mudou em relação ao intervalo intrajornada?

aplicada aos menores de 18 anos e maiores de 50 anos, uma

De uma forma geral, o intervalo intrajornada não sofreu

vez que o parágrafo 2º, do artigo 134, da CLT, foi revogado

alterações na Reforma Trabalhista, pois o intervalo para des-

pela Reforma Trabalhista.

canso e alimentação do trabalhador previsto no artigo 71 da

CLT, permanece sendo de uma hora para jornadas acima de

134, da CLT, que o início das férias se dê no período de dois

seis horas diárias e de 15 minutos para as jornadas acima de

dias que antecedem feriados ou dias de repouso semanal

quatro horas e que não excedam as seis horas diárias.

remunerado.

Contudo, a referida Lei modificou o parágrafo 4º, do arti-

Fica vedado ainda, nos termos do parágrafo 3º, do artigo

Outra importante observação é que no regime parcial de

go 71, da CLT, alterando sua natureza e a forma de pagamen-

trabalho, onde a jornada não ultrapassa, em regra, das 30

to do período quando esse for suprimido ou parcialmente

horas semanais, os empregados que tinham direito a ape-

usufruído.

nas 18 dias de férias no ano, agora terão direito a 30 dias de

descanso.

Antes da Reforma, o trabalhador recebia o período corre-

spondente (uma hora ou 15 minutos) com acréscimo mínimo de 50%, não importando o tempo suprimido, tendo esse,

O que mudou em relação à rescisão contratual?

natureza salarial e, portanto, reflexos nas demais parcelas.

A rescisão contratual pode se dar de diversas manei-

A­tualmente, se o trabalhador for privado do gozo do inter-

ras, motivo pelo qual a CLT trata da matéria de forma bas-

valo para repouso e alimentação, total ou parcialmente, esse

tante extensa. No entanto, uma das mudanças que mais

receberá apenas o período suprimido, acrescido de 50%,

chamaram a atenção dos empregadores na Reforma Tra-

com natureza apenas indenizatória, ou seja, sem que esse

balhista é a possibilidade de rescisão contratual por acordo.

reflita nas demais parcelas salariais.

Antes, não havia possibilidade legal de composição entre as partes no momento do desligamento do funcionário.

O que mudou em relação às férias?

Assim, percebe-se que a Lei 13.467/2017 ao fazer previsão

A Reforma Trabalhista trouxe uma inovação no que

expressa dessa nova modalidade de extinção contratual,

tange à concessão do período de férias. O artigo 134 da CLT

buscou legalizar o que na prática existia, mas se constituía

prevê que as férias devem ser concedidas pelo empregador,

em fraude trabalhista.

em um único período, nos 12 meses subsequentes à data em

que o empregado tivesse adquirido o direito. Agora, com a

que também prevê quais as verbas trabalhistas são devidas

alteração do parágrafo 1º do referido artigo, foi introduzida

nesse caso e a forma de pagamento das mesmas.

a possibilidade de fracionamento desse período, desde que

Dessa forma, são devidos, por metade, o aviso prévio, se in-

haja a concordância do empregado, o que se aconselha que

denizado, e a indenização sobre o saldo do Fundo de Garan-

seja feito por escrito.

tia do Tempo de Serviço (FGTS) e, na integralidade, todas as

demais verbas trabalhistas.

Com isso, a Reforma facultou um ajuste entre emprega-

A nova modalidade está prevista no artigo 484-A da CLT,

do e empregador para acertar as férias de acordo com o in-

Nesse sentido, é preciso atentar-se para o fato de que a

teresse comum.

extinção contratual nessa modalidade permite que o tra-

Esse fracionamento poderá ser feito em até três perío-

balhador movimente a sua conta de FGTS. Contudo, essa

dos. Contudo, um deles não pode ser inferior a 14 dias e os

movimentação fica limitada a 80% do valor dos depósitos

demais não inferiores a cinco dias corridos, cada um. Essa

fundiários e o trabalhador não terá direito ao seguro-desem-

regra também poderá ser

prego.

Auxiliadora Predial

23

Conheça os Condôminos e os seus diferentes perfis

Com moradores heterogêneos, Condomínio se torna espaço complexo

Uma das premissas mais importantes para um

negócio ter sucesso é conhecer o seu público-alvo.

Esse conhecimento orienta o comportamento mais adequado, os caminhos a serem seguidos, as decisões e influência diretamente na satisfação dos Clientes.

E no Condomínio, como funciona essa premissa?

Assim como no mundo dos negócios, é de suma

importância que o Síndico conheça o perfil do seu público-alvo, ou seja, dos Condôminos.

A necessidade se torna ainda mais urgente con-

siderando que hoje o perfil dos moradores é bastante heterogêneo, como explica o professor da Escola de Síndicos Renato Barbosa da Cunha.

As estratégias em questão precisam ser pensadas

hoje as dife­renças culturais, sociais e de modo de vida propiciam que tenhamos ambientes cada vez mais complexos”.

De outro lado, segue o professor, “há uma necessidade maior de analisarmos os perfis de moradores no que diz res­

levando em conta que alguns Condôminos têm perfis

peito a sua postura em relação ao Con­

que podem auxiliar na gestão, e outros demandam

domínio e termos uma atuação mais

mais capacidade de negociação e paciência.

24

“Se antigamente tínhamos grupos bastante homogêneos e semelhantes,

Revista Síndico

estratégica dentro de cada ambiente”.

Perfis de Condôminos Para facilitar o mapeamento e o reconhecimen-

Alienados: tendem a ter um comportamento pas-

to de cada perfil, Cunha descreve as características

sivo e aceitar tudo sem se posicionar. Parecem agir

de cada um e o comportamento deles em relação ao

como se estivessem pedindo um favor.

Condomínio:

Racionais: julgam e decidem segundo critérios for-

de, na hora de fazer uma reclamação é para terceiros, e

temente racionais. Sendo extremamente observado­

não diretamente para o Síndico.

res, não aceitam nada impulsivamente e analisam to-

Emotivos: simpáticos e pacientes, às vezes bastan-

das as informações antes de tomar uma decisão.

te demorados, priorizam o relacionamento e o deta­

lhamento dos problemas.

Como agem no Condomínio: sempre vão cobrar e

Como agem no Condomínio: apesar da passivida­

ajudar nos detalhes. Além de evitar que fatos caiam no

esquecimento.

suscetíveis ao tratamento indiferente e misturam o

Maduros: muitas vezes conhecem o Condomínio

pessoal com o coletivo de forma complexa.

melhor que o próprio Sindico. Podem ser muito uteis

Revoltados: nunca parecem estar satisfeitos e re­

como aliados da gestão.

clamam diante de qualquer problema. Podem tam-

bém, falar alto e chamar a atenção de todos.

Como agem no Condomínio: reclamam de forma

Como agem no Condomínio: são extremamente

seletiva e para os canais com os quais eles têm acesso

Como agem no Condomínio: têm muita dificuldade

direto.

de se colocar no lugar dos outros.

Justamente pela sua falta de em-

Emotivos e os Alienados, que podem

de quem pode ajudar ou atrapalhar na

patia, o Revoltado é o perfil mais difí-

atrasar decisões e dar retrabalho, fa-

gestão condominial”, comenta Cunha.

cil que o Síndico vai enfrentar. “É, sem

zendo o administrador perder tempo

dúvida, o perfil mais extremo. Pode

e energia se não souber lidar com as

que a imparcialidade é fundamental

gritar e em casos mais graves partir

situações.

na hora de lidar com os diferentes per-

para agressão física. Ele pode ser um

Depois de entender as característi-

fis de Condômino: “ser imparcial não

problema que escala níveis de agres-

cas e como lidar com cada perfil, o

significa ser um Síndico sem opinião

sividade

forem

Síndico precisa saber como identificar

ou sem vontades pessoais, mas saber

neutrali­zados”, explica o Professor. Para

cada um deles e nessa hora o adminis-

que acima de tudo, em um Condomí-

li­dar com esse perfil, é preciso não se

trador precisa ser um bom observador:

nio, as regras devem ser cumpridas e a

envolver pessoalmente nem com o

“somente conhecendo as pessoas e ob-

aplicação delas deve ser igual para to-

Condômino nem com a revolta dele.

servando seu comportamento é pos-

dos, inclusive para o Sindico. A pior coi-

“Saber separar a função de Sindico da

sível identificar cada perfil e traçar uma

sa que um Sindico pode fazer é privi­

pessoa é fundamental”, aconselha.

estratégia de atuação. O fato de ouvir

legiar os “amigos” e punir aqueles que

Outros perfis que também preci­

as pessoas e buscar entender seus mo-

não contribuem da mesma forma para

sam de atenção do Síndico, são os

tivadores ajuda muito na identificação

a coletividade”, conclui.

crescentes

se

não

Para finalizar, o Professor afirma

Auxiliadora Predial

25

Auxiliadora Digital

Simplificando a gestão condominial

O Condomínio na palma da mão: é

totalmente focado no Cliente. “O foco

Síndico ao mesmo tempo em que é

isso que a Auxiliadora Digital propor-

da Auxiliadora Digital é facilitar a vida

Condômino, a Auxiliadora Digital pos-

ciona. O aplicativo e a plataforma web

do Cliente, permitindo que ele possa

sui uma visão 360° do Cliente, ofere-

foram desenvolvidos exclusivamente

se auto atender, ter o resultado da de-

cendo funcionalidades específicas e

para os Clientes da Auxiliadora Predial

manda dele, se não de forma imedia-

exclusivas para cada perfil.

e disponibilizam desde recursos bási-

ta, ao menos encaminhar a solicitação

cos, como a segunda via do boleto, à

para a Auxiliadora Predial”, explica o

Clientes da Área de Condomínios, que

simulação de rescisão de contrato de

Gerente de Informática da Auxiliadora

constantemente estão ganhando no-

funcionários do Condomínio.

Predial, Fernando Verran Faillace.

vos recursos e o aperfeiçoamento dos

já existentes.

Desenvolvido, com a atual tecnolo-

gia, há mais de quatro anos, o projeto é

Como um mesmo Cliente pode as-

Entre os principais perfis, estão os

sumir diversos perfis, por exemplo, ser

“Nós vamos aprofundar cada vez mais as funcionalidades.

E os novos recursos serão pensados primeiramente para funcionarem no smartphone do Cliente, usando o con­ ceito de mobile firts”, conta Faillace. Seguindo essa lógi­ ca, os recursos que, até então, estão disponíveis apenas na plataforma web serão adaptados para funcionarem tam­ bém no aplicativo.

Os benefícios da

Auxiliadora Digital

Mais que auxiliar na rotina condominial, a Auxiliadora Digital

possibilita a transparência da gestão. “O Portal possibilita que os moradores consigam acompanhar todas as despesas do Condomínio e entendam o porquê estão pagando determinada cota condominial”, comenta o Gerente.

O recurso em questão é o extrato do Condomínio, que contém

informações detalhadas de gastos e pode acabar com as dúvidas dos Condôminos em relação a valores de obras, serviços e pagamentos de funcionários.

26

Revista Síndico

Auxiliadora Digital

Além de ser vantagem para os moradores, a Auxiliadora

nalidades de Recursos Humanos, um dos itens existentes

Digital também é um grande aliado do Síndico, que con-

no Portal que permite que o Síndico não só acompanhe a

segue publicizar as informações da sua gestão. “Isso dá uma

folha de pagamento, mas também faça simulação de férias

isenção para a gestão feita pelo Síndico”, opina Faillace.

e de rescisão contratual em poucos minutos, processo que

poderia levar dias sem o autoatendimento.

O autoatendimento é outro ponto forte da Plataforma.

Ainda mais quando pode ser usado para acessar as funcio-

Novidades

Em constante aperfeiçoamento, no final de 2017 o

Especificamente para os Síndicos, que têm muitas

aplicativo ganhou uma nova interface, muito mais mo­

demandas, será lançada uma série de funcionalidades

derna nas primeiras telas. E ainda vai passar por modi-

em 2018. Entre elas, a gestão das obrigações legais,

ficações nas funcionalidades que já estão em operação

que ajudará no monitoramento e controle de cumpri-

no aplicativo.

mento e de prazos. “Essa é uma funcionalidade impor-

Pensando na oferta dos recursos para os Clientes

tante e que vai auxiliar muito o Síndico, que é quem

de todas as áreas da Auxiliadora Predial, também será

responde civil e criminalmente pelo cumprimento das

lançado no primeiro semestre deste ano uma funciona-

obrigações”.

lidade que permitirá aos proprietários, de imóveis que

estão em oferta de venda ou de locação, receberem in-

para os Condomínios-Clube, vai ganhar uma nova ver­

formações detalhadas sobre o status da transação. Por

são. O recurso permitirá que os moradores possam

exemplo, quantas pessoas visitaram o imóvel, quantas

consu­mir produtos e serviços sem sair do Condomínio

visualizaram a oferta pelo site, entre outros detalhes que

e usando a Auxiliadora Digital como intermediária, a

permitirão mais agilidade e assertividade nos negócios.

e­xem­plo dos aplicativos de transporte particular.

Já o Pay Per Use, que é destinado principalmente

Outro destaque da Pla­ taforma é a segurança, que po­ de ser comparada a dos portais de bancos. Os dados são todos criptografadas para manter a ab­soluta segurança do usuário. “O usuário pode ficar tranqui­lo, porque a Au­ xiliadora Di­g­­i­tal é um ambi­ ente totalmente seguro”.

Auxiliadora Predial

27

Auxiliadora Digital

Recursos da Auxiliadora Digital

Para além das novidades que estão por vir neste ano, a

Auxiliadora Digital têm diversos recursos com o objetivo de

Entre as funcionalidades que servem tanto para

Con­dôminos como para Síndicos, é possível encontrar:

facilitar o dia a dia de Síndicos e Condôminos.

28

Entre eles, para os Síndicos, estão:

Recursos Humanos Autorização para adiantamentos salariais Contratação e demissão de funcionários Folha de pagamento Simulação de férias e rescisão contratual

Serviços

Lista de prestadores de serviços homologados Negociação de cotas pendentes

Saldos, extratos e índice de inadimplência

Segunda via de boleto

Informações do Condomínio Agenda com programação de corte de água, limpeza de caixa -d’água etc.

Autorização de entrada de visitantes

Enquete para questionamentos que exijam a opinião

dos moradores Chat para troca de mensagens entre Condôminos e

Síndico Histórico de Portaria com informações de quem aces sou o Condomínio

Reserva de Espaço

Calendário para acompanhar as reservas feitas Reserva para uso de áreas, como churrasqueira e sa­

lão de festas Revista Síndico

Auxiliadora Digital

Documentos do Condomínio

Apólices e seguros contratados

Atas de assembleias

Convenção do Condomínio

Convocação para assembleias e reuniões

e s o d u a L s o d a c i f i t r ce

Modelos de documentos padrão

Esses são apenas alguns dos recursos disponíveis na Auxiliadora Digital para facilitar a rotina con­ dominial. Os demais podem ser conhecidos em www.auxiliadoradigital.com.br ou no aplicativo. Para baixá-lo, basta acessar a Play Store, no smartphone com sistema Android, ou a App Store, no Iphone.

Auxiliadora Predial

29

Tecnologia, consciência ambiental e economia Mudanças de hábitos para preservar a saúde financeira do Condomínio e o meio ambiente Para além da questão financeira, está o consumo cons­ciente dos recursos naturais, que só acontecerá com a mudança de hábitos. E o Condomínio é um ótimo lugar para começar essa mudança, pois abriga pessoas que se propuseram a dividir um espaço e a ter uma vida em comunidade, pelo menos no que diz respeito às áreas comuns.

Para ajudar nessa missão de economizar gastos e contribuir para a pre­servação do Planeta, é possível contar com a ajuda da tecnologia empregada através de aplicativos, pensados pa­ra controlar consumo de água, luz e para dar dicas de como ser mais susten­tável.

Nos últimos meses, a população vêm sofrendo com o aumento de algumas tarifas, como a de água e luz. No Rio Grande do Sul, a Companhia Estadual de Energia Elétrica (CEEE), que abastece, entre outras ci da des, Porto Alegre, aumentou em 29,20% a conta de luz.

Um reajuste significativo que, somado a outros aumentos de despesas, pesam no orçamento e podem comprometer a saúde financeira do Condomínio.

A situação é ainda mais preocupante nos Condomínios que não possuem água individualizada. Nesse caso, o Síndico precisa envolver todos os moradores numa campanha de conscientização de consumo para que o gasto possa ficar sob controle.

Aplicativos gratuitos que podem ser usados nos Condomínios e nas unidades

Nossa Energia: compatível com o sistema Android e com

o IOS, o aplicativo foi idealizado pela Federação Brasileira de Bancos (FEBRABAN) e pelo Instituto Akatu. O objetivo principal é chamar atenção dos consumidores para os impactos sociais e ambientais que um consumo desordenado pode causar.

O aplicativo ainda conta com uma calculadora de energia,

que fornece uma lista de cômodos, incluindo todas as lâmpadas e aparelhos elétricos e mostra a quantidade de consumo e quanto ele representa na conta. Se for usado no Condomínio, os cômodos podem ser substituídos pelos corredores e área comuns para registrar e controlar o consumo de luz. O aplicativo ainda proporciona um desafio, que pode ser feito por todos os moradores do Condomínio, através do jogo “Apagão”.

Com interação com o Facebook, a pro­posta é apagar o maior número possível de luzes dos apartamentos do um prédio antes que o tempo acabe.

30

Revista Síndico

Nossa Água: compatível com o sis­tema Android e com o IOS, o aplicativo

também foi idealizado pela Federação Brasileira de Bancos (FEBRABAN) e pelo Instituto Akatu com o mesmo intuito do “Nossa Energia” de sensibilizar a população para os impactos de um consumo desordenado.

O aplicativo calcula a quantidade de água gasta no banho e dá dicas de con-

sumo sustentável. Além de possibilitar, através do jogo “Encanador”, que tem interação com o Facebook, que os pontos de vazamento sejam revisados evitando o desperdício de água. Um bom recurso para ser usado nas unidades e no Condomínio.

Pegada Hydros: é capaz de calcular a quantidade de água consumida no dia

a dia, ao lavar as mãos ou escovar os dentes, por exemplo, por meio de perguntas sobre a rotina do usuário. Munido dessas informações, é possível identificar em quais atividades o gasto de água é maior e conscientizar-se a respeito do uso racional desse recurso.

O aplicativo pode ser utilizado nos dois sistemas: Android e IOS.

Além dos gratuitos, outros aplicativos pagos, com

passo do Condomínio é dar o exemplo tomar atitudes

funções parecidas, também estão disponíveis para

sustentáveis, incentivando as boas práticas entre os

download. Mas independe da escolha em relação ao

seus Condôminos. Assim, consciência ambiental e

formato de auxílio para uma mudança de comporta­

economia tem tudo para andarem juntas.

mento rumo a um consumo consciente, o primeiro

Auxiliadora Predial

31

Neon passa a fazer parte do Grupo Auxiliadora Predial

A mais nova conquista da Auxiliadora Predial é motivo

aceleração no crescimento do Grupo Auxiliadora Predial,

de orgulho para o vice-presidente da empresa, Christian

presente em São Paulo Capital desde 2010, visto que a

Voelcker. Recentemente, a Neon Imóveis, administradora de

Neon já conquistou os seus Clientes e está presente em São

Condomínios, que atende o ABC Paulista, passou a fazer par-

Bernardo do Campo e Santo André, que juntas superam a

te do Grupo Auxiliadora Predial. “A Neon é a administradora

população de Porto Alegre e chegam a mais de 1,5 milhão

com a melhor reputação e a maior carteira de Clientes. É a

de habitantes . “Não tinha porque sermos concorrentes de

número um do ABC Paulista”, conta Voelcker.

uma administradora com uma reputação tão boa. Então, nós

resolvemos nos aliar a ela”, explica o Vice-Presidente.

A aliança, que representa em números 3.100 mil Con-

domínios e 210 mil unidades administradas, é vista como

Já para a Neon, o atual momento representa um

reforço para marca. “Nós consideramos esse mo­ mento como de crescimento e estruturação. Fazer parte do Grupo Auxiliadora Predial deixará o nosso negócio mais robusto”, comenta a diretora da Neon, Iris Peres Mendes.

Na foto, da esquerda para direita, Tania Regina Peres Mendes e Iris Peres Mendes

Tanto a Diretora quanto Voelcker se mostram muito oti-

experiências e implantar as melhores práticas vividas em

mistas com os benefícios da união entre as marcas, que têm

cada uma das empresas”, comenta o representante da Au­

muitos atributos para compartilharem: “Nós vamos trocar

xiliadora Predial.

A arte de bem atender

Uma dessas boas praticas, é a excelência no atendimento

da Neon, que se reflete no nível de confiança do Cliente em relação à empresa. “Nós resolvemos o problema do Cliente, seja ele qual for”, declara orgulhosa a Diretora, que acrescenta que os profissionais da administradora são muito próximos dos Clientes.

Prova disso, é que eles acabam procurando primeira-

mente a empresa, mesmo nos casos em que não é a res­ ponsável direta pela resolução da situação. “A gente sempre indica para o Cliente, se tiver qualquer problema ligue para nós, se não pudermos resolver, descobriremos juntos o melhor caminho para o Condomínio”, acrescenta Iris.

32

Revista Síndico

A política de relacionamento da empresa é confirmada

deu graças a uma recomen­dação que recebeu de um Cli-

pelo Síndico Evaldo Estão Fabiano, que é Cliente da Neon há

ente da Neon. “Estou satisfeito com a parceria, embora seja

mais de 20 anos. “A Neon me auxilia em tudo, especialmente

muito assediado por outras administradoras, tenho a Neon

na tomada de decisões, indicação de prestadores de serviços

como preferência pela confiança e qualidade dos serviços

de manutenção etc. Enfim, é uma administração confiável e

prestados”. O Síndico ainda destaca como diferenciais da

me sinto seguro”, declara.

empresa a equipe qualificada, a prestação de serviços e a li-

sura nas informações passadas.

Fabiano relembra que a escolha pela administradora, se

A Neon

A empresa fundada por Tania Regina

Peres Mendes, nasceu em São Bernardo do Campo, em 1987. E tem como mote a assessoria e administração de imóveis e de Condomínios. Cresceu acompanhan­ do a verticalização da cidade e a com­ plexificação dos Condomínios. Desde então, o seu negócio foi ampliado e hoje é a maior empresa de administração de Condomínios do ABC Paulista, presente também em Santo André.

Como a principal administradora de

Condomínios do ABC Paulista, possui um sistema integrado e inovador, que possibilita um atendimento persona­ lizado e um aperfeiçoamento constante, graças às avaliações permanentemente de seus próprios métodos.

Entre os seus diferenciais estão:

• Votação eletrônica em assem­

bleias: permite a votação por fração i­deal, possibilita a conferência de cédulas (auditoria), a leitura é feita por código de barras e há maior confiabilidade das informações.

• Site exclusivo dos Condomínios:

contém informações como plantas, me­ lhorias e ramais do Condomínio, reserva de áreas comuns, controle de mudanças e autorização de entrada de prestadores de serviço.

• Pagamento eletrônico: permite a

substituição da emissão de cheques por um procedimento eletrônico, moderno e totalmente seguro, além do ganho de produtividade, a redução dos prazos nas ope­rações e a redução das tarifas bancárias.

Auxiliadora Predial

33

Economia compartilhada faz bem para o bolso e para a vida E ainda cria possibilidades de negócios para o Condomínio

Chamada de economia colaborativa ou compartilhada, o

ficos, do próprio WhatsApp ou, quem sabe, até mesmo do

conceito está em alta e é a base de diversos negócios ren­

quadro de avisos do prédio, é possível compartilhar recursos,

táveis considerados recentes. Um bom exemplo desse mo­

serviços e produtos com os vizinhos sem sair de casa.

delo econômico, é o Airbnb, aplicativo que coloca viajantes

em contato com interessados em locar o seu imóvel ou parte

das grandes cidades, onde os moradores organizam rodízios

dele. Mais conhecido ainda, é o aplicativo de transporte par-

de transporte para levar as crianças na escola ou para deixá-

ticular Uber, que liga passageiros com motoristas.

las aos cuidados dos vizinhos, para implantar e cuidar de

O comum entre os dois serviços, está no compartilhamento

hortas comunitárias, compartilhar bicicletas e ferramentas,

dos benefícios entre quem usa e trabalha e para as empre-

automóveis, apartamentos mobiliados para visitantes, es-

É o que já fazem alguns Condomínios, principalmente os

sas proprietárias das plataformas.

Outro ponto comum para quem

paços de coworking (escritórios

apropriou-se da economia colabo­

“...economia compartilhada

rativa, é abrir mão da posse para

aproxima as pessoas e traz

viver a experiência, isso graças

comuns para festas, academia, refeição e lavagem de roupas.

A prática da economia

também a preocupação com o

também benefícios para o

consumo excessivo de bens e re-

bolso, já que as questões são

soas e traz também benefícios

resolvidas no próprio local de

são resolvidas no próprio local de

cursos e com o desejo de processos mais simples para facilitar o dia a dia.

O sucesso desse novo formato

colaborativo pode ser confirmado

compartilhada aproxima as pespara o bolso, já que as questões

moradia a baixo custo ou

moradia a baixo custo ou mesmo

mesmo a custo zero...”

a custo zero. O comportamento dos moradores também é positivo para os Síndicos que acabam con-

pela pesquisa, rea­li­zada pela esco-

34

coletivos), assim como espaços

la de negócios IE Business School em conjunto com o Banco

tanto com moradores mais unidos, diminuindo problemas

Interamericano de Desenvolvimento (BID) e o Ministério da

de relacionamento, interessados e participativos na vida

Economia e Competitividade Espanhol, que reve­lou o Brasil,

condominial.

como o país que mais têm iniciativas de economia compar-

tilhada, com 32% de ações focadas neste objetivo. Entre os

sibilita novas formas de negócios para os Condomínios, que

entrevistados da pesquisa, 50% destacaram a chance de re-

podem pensar na oferta de novos serviços e espaços para

cuperar a economia local; 53% a possibilidade de melhorar a

os moradores. Porém, antes mesmo de pensar nessas pos-

qualidade de vida e 69% a oportunidade de criar novas for-

sibilidades, é necessário criar regras para a oferta e uso de

mas de economia.

serviços. Depois, é só aproveitar as vantagens da economia

colaborativa.

De fácil implantação, com o uso de aplicativos especí­ Revista Síndico

Além de todas essas vantagens, o formato também pos-

A arte de ser Síndico Dedicação, tempo, paciência, transparência, conheci-

cautela. Posteriormente, analisar se realmente são propos-

mento técnico, experiência, credibilidade e amor pela ativi-

tas para benefício de todos, se está na sua alçada realizar

dade. Essa com certeza é uma boa definição de um Síndico,

tais ações e o mais importante, se existe caixa suficiente, se

que muitas vezes não recebe o reconhecimento merecido.

cabe no orçamento do Condomínio, tendo em vista todas

as despesas fixas a pagar e outros gastos emergenciais que

Entre as suas atividades estão promover a assembleia,

representar o Condomínio em juízo ou fora dele, cumprir a

poderão surgir.

convenção e o regimento interno, orçamento, prestação de

contas e obrigações legais.

reiras que um Síndico precise enfrentar, a Auxiliadora Pre-

Mas muito além de todas as responsabilidades, o Síndico

dial está preparada para auxiliar na resolução das tantas

precisa ser capaz de relacionar-se bem com os Condôminos,

questões da gestão condominial. Mais do que nunca, em

de expressar-se de forma correta, clara e objetiva e de ser um

2018 a Área de Condomínios está preparada para simplificar

ótimo ouvinte. Pois é somente escutando os moradores que

a vida do Cliente.

ele conseguirá entender o funcionamento do Condomínio,

um ambiente cada mais complexo e com funcionalidades

ra Predial.

Independente de quais sejam as dificuldades ou as bar-

Obrigado pela confiança! Conte sempre com a Auxiliado-

diversas, e atender os seus Clientes com excelência.

Ter um objetivo e um planejamento para alçar a meta

traçada também é de suma importância e uma boa forma de começar a definir essa caminhada, mais uma vez, está

Roger Silva

na sabedoria de escutar as demandas dos Condôminos com

Diretor da Área de Condomínios.

Auxiliadora Predial

35

Presidente do SECOVI/RS, Moacyr Schukster

A importância do SECOVI/RS para os Condomínios Sindicato representa e orienta tecnicamente Síndicos e Condôminos Orientações jurídicas, plano de saúde, negociação e convenções coletivas, acompanhamento de projetos legislativos, que podem ter consequências para os Condomínios. Essas são algumas das funções do Sindicato Intermunicipal das Empresas de Compra, Venda, locação e Administração de Imóveis e dos Condomínios Residenciais e Comerciais no Rio Grande do Sul – SECOVI/RS. O SECOVI/RS, também conhecido como Sindicato da Habitação, atua desde 1983, representa mais de sete mil empresas do mercado imobiliário e mais de vinte e cinco

36

Revista Síndico

mil Condomínios comerciais, residenciais e mistos no estado e “foi criado para atender as exigências da lei sindical, já que os empregados em Condomínios precisavam ter a contraparte para fazer a negociação salarial. A partir dessa premissa, o Ministério do Trabalho autorizou a criação do Sindicato”, explica o Presidente do SECOVI/RS, Moacyr Schukster.

Com o passar do tempo, o SECOVI ampliou o seu leque de atuação para além de atender convenções coletivas e hoje tem uma série de atividades:

• Acompanhamento de projetos legis­

la­­tivos (municipal, estadual e federal) e es­ clarecimento de dúvidas dos proponentes, na intenção de fre­ar ou apoiar projetos que sejam favoráveis aos associados. No momen­ to são mais de 600 proje­tos acompanhados, sendo que 321 impac­tam diretamente os Condomínios

• Negociações salariais entre Condomí­

nios e em­pregados em diversas cidades do Rio Grande do Sul

• Unisecovi: cursos, workshops e eventos

voltados para discutir a gestão condominial

• SECOVIMED: serviço social, que inclui

atendimento por nutricionista, psicólogo, psiquiatra, dentista, assistente social, clíni­ co geral, entre outros, que prestam consulta mediante hora marcada, permitindo que o funcionário volte ao trabalho com brevidade

• Informas semanais para os Síndicos

• Site com notícias de interesse dos asso­

ciados

• Orientações gerais para Síndicos e

Condôminos

• Orientação jurídica prestada por advo­

gados especialistas em assuntos relativos à administração condominial

“O Síndico, por exercer atividades particulares, nem sempre sabe tudo sobre a administração condominial e pode ser pego de surpresa com alguma questão pontual, e nós do SECOVI orientamos e esclarecemos as dúvidas dele, facilitando a sua gestão”, ressalta o Presidente.

Schukster lamenta não poder mais atender a toda população que procura o Sindicato, já que devido à perda de receita, após a Reforma Trabalhista, que tornou a contribuição sindical opcional, o SECOVI precisou reduzir o número de atendimentos e focar nas orientações somente para aqueles que contribuem com o Sindicato: “Tivemos uma redução da nossa equipe devido à queda de receita, por isso não conseguimos mais atender a todos que procuram o Sindicato, como até há pouco fazíamos. De qualquer forma, o Sindicato continua ativo e conta com o prestígio e o suporte dos seus representados, especialmente dos Condomínios, instituição de extrema importância no mundo moderno”.

Além de atender as demandas dos Condomínios, o SECOVI também é responsável por representar as imobiliárias e dar embasamento técnico para alguns recursos que podem ser oferecidos aos Clientes e de fazer a intermediação de questões vindas de Síndicos e Condôminos sobre a conduta das administradoras.

Para finalizar, o Presidente enfatiza a importância dos seus representados: “O Sindicato conjuga esforços voltados para estudos, coordenação e de­ fesa dos interesses das categorias representadas, consciente da importância econômica e social desses segmentos que envolvem de forma direta milhares de pessoas”.

Auxiliadora Predial

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