Revista espaco imovel 72 by Secovi-RS

Confira nesta edição

Mensagem do Presidente

Realizações

Dengue

ECONOMIA

Por um caminhante amparado

Bimestre teve importantes palestras direcionadas para síndicos e condôminos

Secretaria da Saúde pede a colaboração dos condomínios

Economia

Vida Condominial

Orientação

Etiqueta

Psicologia

Emergência

Revisões

VIDA CONDOMINAL

Panorama do Mercado Imobiliário evidencia desempenho do setor

Síndicos contam como buscam o envolvimento dos condôminos

Procedimentos que facilitam a gestão condominial

Educação, polidez e cortesia aproximam mais as pessoas em um condomínio

EMERGÊNCIA

Boa convivência em condomínio depende do nível de envolvimento dos moradores

O que fazer quando surgem os imprevistos

Eficiência dos equipamentos depende de manutenção preventiva

Entrevista

Questionamentos

Espaço Secovimed

QUESTIONAMENTOS

Inspeção predial: obrigação legal, custo adicional ou precaução necessária?

Espaço Imóvel responde sobre dúvidas de condomínios

A importância do Programa de Prevenção de Riscos Ambientais - PPRA

Espaço Imóvel – SECOVI / RS • AGADEMI – Janeiro/Fevereiro 2016

DIRETORIA EXECUTIVA DO SECOVI/RS E DA AGADEMI Presidente: Moacyr Schukster 1° Vice-presidente: Gaspar Fiorini Vice-presidente de Condomínios: Simone Camargo Vice-presidente de Comercialização: Gilberto Cabeda Vice-presidente Financeiro: Flávio Roberto Stefani Vice-presidente de Locações: Leandro Rossi de Moraes Hilbk Vice-presidente de Relações do Trabalho: Jane Z. Simões Pires Vice-presidente: João Comerlato Neto Vice-presidente: Marcelo Luiz Mignone Callegaro Vice-presidente: Véra Lucia Hahn Vice-presidente: Walter Antônio Scuccimarra Marichal SUPLENTES Alexandre Gilberto Cohen; Ary Costa de Souza; Hugo Del Carrir Euzébio; Luciane Villas Bôas Pessato; Mara Rosane Arnhold; Rafael Padoin Nenê; Ricardo Brandalise; Sileini Sulzbach Mossmann; Valdir Patrício Fin e Viviane Tomazelli CONSELHO FISCAL - EFETIVOS José Cezar Coimbra Sperinde Filho; Júlio César Soares da Silva e Natálio Wulff

Expediente

SUPLENTES Luiz Gustavo Tarrago de Oliveira; Plínio Anele e Zuleica Marisa Carvalho Lorenzoni

Amaro Soares da Silva; Fernando Sarmento Leite Barcellos; Flávio José Gomes; Gaspar Fiorini; Moacyr Schukster; Natan Sandler e Sandra Thereza Nunes

DELEGADOS REPRESENTANTES JUNTO À FEDERAÇÃO - EFETIVOS Moacyr Schukster e Flávio José Gomes

DELEGADOS E SUBDELEGADOS NO INTERIOR DO ESTADO Cachoeira do Sul: Erli Antão do Canto Calvett; Canela: Attílio Stopassola; Canoas: Ricardo Brandalise; Encantado: Vera Lucia Sangalli Sandri; Estrela: Sileini Sulzbach Mossmann; Farroupilha: Milton Carlos de Souza e Adriel Somacal; Gramado: Viviane Tomazelli; Gravataí: Luciane Pessato; Guaíba: Vilmar Silveira da Silva; Ijuí: Cícero Tremea dos Santos; Lajeado: Marco Aurélio Rozas Munhoz; Montenegro: Karl Heinz Kindel; Novo Hamburgo: Véra Lucia Hahn e Leonardo La Bradbury; Osório: Márcio Antônio Vieira Madalena; Passo Fundo: Mara Rosane Arnhold; São Leopoldo: Leandro Rossi de Moraes Hilbk; Santa Cruz do Sul: Roque Dick; Tramandaí/Imbé: Marcelo Luiz Mignone Callegaro; Uruguaiana: Jônatas Brazeiro Fernandes; Viamão: José Janes da Silva Nunes

SUPLENTES Jane Z. Simões Pires e Simone Camargo CONSELHO ADMINISTRATIVO - EFETIVOS Carlos Eduardo Ruschel; Daniel Letti Grazziotin; Ingo Luiz Voelcker; Miriam Ferreira da Silva Salvaterra e Vilson Pascoal Dalla Vecchia SUPLENTES Attílio Stopassola; Ivan Bento Alves; Manoela de Oliveira Freire; Nilton Mello Amaral e Rudimar José Joner CONSELHO CONSULTIVO (Ex-Presidentes; Membros Natos) Alfredo E. Mello; Aroni Becker; Avelino Miranda Viana; Ederon

Revista Espaço Imóvel: Tiragem: 34 mil exemplares Uma publicação institucional, de periodicidade bimestral, do SECOVI/ RS e da AGADEMI. Travessa Francisco de Leonardo Truda, 98 - 9° andar - Porto Alegre/RS Telefone: (51) 3221 3700 - Fax: (51) 3221 3818

SUPERINTENDENTE Helena Terezinha do Amaral Gomes

Atendimento: Maurília Souza de Lemos Revisão: Greice Zenker Peixoto Capa (Edição e montagem): Kauer Ideia e Imagem Editoração eletrônica: Kauer Ideia e Imagem CtP e impressão: Gráfica Pallotti

CONSELHO EDITORIAL Moacyr Schukster, Simone Camargo, Helena Terezinha do Amaral Gomes, Andréia Martins, Maria Angélica S. Garcia e Carolina Cioccari Lannes Alves PRODUÇÃO EDITORIAL Prova Comunicação - Fone: (51) 2111 7892 Jornalista Responsável: Joni Ferreira Neto - RMTb 7.144

Os artigos assinados são de responsabilidade de seus autores e não expressam, obrigatoriamente, o posicionamento editorial da Revista Espaço Imóvel ou das diretorias do Secovi/RS e da Agademi.

Mensagem do Presidente

Por um caminhante amparado Muitos síndicos, felizardos que são, responderão que nunca tiveram experiência semelhante. Outros, menos afortunados, dirão que sim, já passaram por apertos em horas complicadas. A pergunta (in)conveniente: já lhe aconteceu, em uma noite de sábado para domingo, alguém bater em sua porta para avisar, por exemplo, de um cano de água ter rompido em local altamente desconfortável? A lista do que surge para o administrador de um condomínio é extensa e, ainda que seja difícil manter o bom humor em uma hora dessas, há que se manter a serenidade e a disposição para achar soluções e acalmar o pessoal. Um dos segredos do síndico inteligente é manter duas “relações”: uma de profissionais por especialidade e que se disponham a socorrer os aflitos em momentos de emergências, cujas medidas não podem e/ou não devem “ficar para outro dia ou para segunda-feira”; e a outra com os seus condôminos. A primeira decorre de uma boa organização e a segunda, de saber lidar com pessoas.

Moacyr Schukster

Presidente do Secovi/RS e da Agademi.

de temperamentos e inteligências enriquece o condomínio. Porém, o aproveitamento dessa riqueza requer um bocado de paciência e perspicácia. A cada tipo, um tratamento. Sempre cordial, compreensivo, empático. Talvez o mais difícil seja o afoito, que quer resolver de cara o assunto ou até, pouco modesto, quer ser o primeiro a sugerir. Com este último, cabe lembrarmos de outro ditado anônimo: “Não se preocupe tanto em chegar por primeiro. Recorde-se de que o segundo rato é o que come o queijo.” Não se subestime a argúcia de quem convive conosco. Sempre alertas, raciocinam bem e os debates superam os solavancos e seguem em frente. Outra categoria de condômino integrada à família condominial é o “pão duro”. Tem grande utilidade, porque ajuda a segurar custos. No entanto, quando, além do “pão”, tem a “cabeça” dura, as discussões podem se alongar. Contudo, reconheçamos, seu papel é importante, especialmente tendo ele um bom-senso que supere a índole indomável do econômico.

A lista do que surge para o administrador de um condomínio é extensa e, ainda que seja difícil manter o bom humor em uma hora dessas, há que se manter a serenidade e a disposição para achar soluções e acalmar o pessoal.

A propósito dessa lista de especialistas, uma das vantagens do mundo moderno é que os encontramos, se não próximos, pelo menos a distâncias que não inibam seu chamado. É verdade, às vezes têm de vir de outra cidade. A gravidade do problema suporta a decisão. Criar e desenvolver um registro desse tipo, pois, é uma necessidade. Precisamos saber que alguns defeitos tendem a se agravar se não atacados logo, logo. Hora de lembrarmos de um ditado anônimo: “Se você pensa que as coisas não podem ficar pior ainda, provavelmente você não tem imaginação suficiente”. A questão do trato com os vizinhos, é mais delicada. O mundo condominial é rico na diversidade e haja talento para tratar com diferenças. A variedade

Às vicissitudes do síndico, o bom é que se contraponha sorte em profusão. Como dito ao início, tais afortunados navegam em águas serenas. Um desses revelou o seu segredo: levava sempre consigo um trevo de quatro folhas. E explicou: o trevo traz “fé, amor, sorte e esperança”. Para que mais? Talvez um pé de coelho aumentasse a dose de fortuna?!... Deixando de lado as divagações, o síndico com os pés no chão procura estar preparado para os azares do cotidiano. É um caminhante respeitável, cujo andar os condôminos devem zelar para que encontre um mínimo de pedras. Ao contrário, quem sabe jogar a sua frente pétalas de flores e confete colorido? Porque imprevistos ocorrem, respostas têm de ser dadas e ele lá estará no mirante, pronto para o embate.

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Registros

Bimestre teve importantes palestras direcionadas para síndicos e condôminos A boa gestão condominial As atividades direcionadas para síndicos e condôminos, neste ano de 2016, tiveram início no mês de janeiro com uma exposição a respeito da gestão condominial no que tange ao Planejamento e Organização quanto aos Principais Compromissos Legais e de Manutenção Predial e tratou de tópicos como previsão orçamentária, questões fiscais, tributárias e trabalhistas e, ainda, rotinas condominiais em manutenção e educação patrimonial. A apresentação, que contou com expressiva participação de público, esteve a cargo do advogado, pós-graduado em Direito Imobiliário e assessor jurídico do Secovi/RS e da Agademi, Tiago Strassburger.

Medidas de controle e monitoramento vetorial do mosquito aedes aegypti Também apresentada em janeiro, a palestra que versou sobre a transmissão de doenças pelo mosquito aedes aegipti, teve em enfoque os sintomas da dengue, do vírus zika e da febre chikungunya, bem como as atividades de monitoramento do vetor e a identificação e remoção de criadouros. Proferida pela bióloga Elinéa Barbosa Craco, integrante da Equipe de vigilância e vetores, da Coordenadoria de Vigilância em Saúde da Prefeitura de Porto Alegre, a palestra se prestou, ainda, para esclarecimentos sobre as ações de controle vetorial adotadas pelas autoridades de saúde pública da capital gaúcha.

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Registros Pessoal, obras e segurança são os maiores gastos condominiais O Departamento de Economia e Estatística do Secovi/RS e da Agademi elabora, regularmente, uma pesquisa que trata das despesas dos condomínios em Porto Alegre. O trabalho, que demonstra os gastos mensais, agrupados em 12 rubricas, serve de referência aos síndicos e seus auxiliares na gestão condominial, no planejamento e na aplicação dos recursos com mais tranquilidade, tendo em vista que, normalmente, os itens apurados apontam índices proporcionais com variações muito pequenas. A pesquisa referente ao mês de janeiro/16 demonstra que os seis itens mais expressivos, em termos de despesas, são responsáveis por 83,44% dos gastos condominiais. São as despesas com pessoal, obras, segurança, água, diversos e conservação. Ao lado, os percentuais das seis rubricas com despesas mais relevantes. Os

Rubricas

% em janeiro/16

Pessoal

31,85

Obras

15,78

Água

9,59

Diversos

8,93

Subtotal

83,47

Total

100,00

Segurança

Conservação Demais itens

11,96

5,36 16,53

Nota técnica explicativa: Eventuais divergências nas informações do relatório para dados ou percentuais são provenientes de arredondamentos.

demais itens que complementam os dispêndios são: elevadores, gás/combustíveis, limpeza/higiene, luz (energia elétrica), seguros e taxa de administração.

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Dengue

Secretaria da Saúde pede a colaboração dos condomínios A Secretaria Municipal da Saúde de Porto Alegre vem promovendo uma série de ações no sentido de erradicar a proliferação de focos do mosquito Aedes aegypti em diversos bairros da cidade. A mobilização se deve ao alarmante crescimento na incidência de doenças transmitidas pelo mosquito. Os casos de dengue, por exemplo, nos primeiros meses deste ano já haviam superado mais de 90 confirmações. Em todo o ano de 2014, foram 23; em 2015, igualmente nos 12 meses, foram 75 casos. Em 2016, ocorrências de Zika e Chikungunya também já foram confirmadas na capital. A atuação da Coordenadoria Geral de Vigilância em Saúde da Secretaria Municipal da Saúde (CGVS/ SMS) ocorre por intermédio de iniciativas de monitoramento, prevenção, controle e combate ao mosquito. Destacam-se, dentre elas, as aplicações de inseticida, programadas em diversos pontos da cidade, o monitoramento por armadilhas e as visitações domiciliares. As visitas aos imóveis constituem uma atividade de rotina que tem por objetivo verificar a presença de criadouros e orientar os moradores sobre os cuidados que devem ser adotados para a prevenção das doenças transmitidas pelo mosquito. A orientação enfoca a importância da eliminação de depósitos, a adoção de medidas preventivas, a identificação de foco e tratamento (biológico, químico, mecânico, etc.), quando necessário. Um dos grandes problemas que vem sendo encontrado neste trabalho é a dificuldade de acesso a alguns condomínios. É grande o número de situações

em que o síndico está ausente e o condomínio não possui funcionários ou, no caso de haver porteiros ou zeladores no local, os mesmos não estão autorizados a permitir a entrada dos agentes de combate a endemias. Os representantes da CGVS/SMS sugerem aos síndicos que, quando ausentes, indiquem uma pessoa que possa receber e acompanhar o trabalho dos agentes. A medida demonstra não apenas a preocupação com o bem-estar de todos os condôminos, mas também colabora para aumentar o nível de conscientização dos moradores sobre o grave problema de saúde pública. Em termos de segurança, a orientação para os síndicos ou pessoas que autorizem o ingresso é que os agentes que realizam as visitas devem estar uniformizados e mostrar o crachá de identificação ao se apresentar, informando o motivo da visita. Em caso de dúvida, a identificação pode ser confirmada pelo telefone 156. Na ocasião, o agente vai solicitar ao responsável que o acompanhe na busca de criadouros do mosquito, perguntar se percebeu a existência de larvas ou mosquitos em alguma dependência da edificação, informar sobre os sinais e sintomas da dengue, atualizando sobre a situação epidemiológica da cidade ou do bairro. Também com o responsável pelo acompanhamento, o agente vai realizar as medidas de controle mecânico preconizadas. Os síndicos também podem colaborar com denúncias sobre locais de incidência do mosquito, facilitando a colocação de armadilhas, quando houver solicitação, ou promovendo atividades de conscientização sobre a importância da prevenção e divulgando as ações e orientações que são repassadas pela CGVS/SMS.

O site www.ondeestaoaedes.com.br, da Prefeitura de Porto Alegre, traz o mapa semanal da infestação vetorial nos 28 bairros em que as 884 armadilhas de monitoramento de mosquitos adultos estão instaladas. Na página, também há dicas de prevenção e controle, material informativo e de divulgação, como os sintomas das doenças transmitidas pelo mosquito.

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Economia

Panorama do Mercado Imobiliário evidencia desempenho do setor Elaborado pelo Departamento de Economia e Estatística do Secovi/RS e da Agademi, a produção expõe as principais variáveis nas áreas de locação de imóveis, compra e venda de unidades residenciais e comerciais e administração condominial, em Porto Alegre, referente ao ano de 2015. Na apresentação do trabalho, o Presidente do Sistema Secovi/RS, Moacyr Schukster, aponta que, desde a primeira publicação, em 1990, “o Panorama Imobiliário vem sendo um documento de qualidade para reflexão e fundamento para quem precisa se amparar nas cifras que compõem o mercado. A copiosa mostra de informes e estudos, quase sempre ampliados a cada ano, espera-se que tenha utilidade para administradores públicos e privados, assim como para o mundo acadêmico, sempre sequioso por dados que permitam análises interessantes”.

Embora o levantamento esteja fundamentado na realidade da capital gaúcha, serve de referência para o mercado imobiliário de todo o estado e, dentre as várias análises e perspectivas contempladas pelo estudo, esta edição da Revista Espaço Imóvel reproduz alguns tópicos que dizem respeito ao segmento condominial.

Despesas dos condomínios Avaliando a estrutura dos gastos no mês de nov./2015, observa-se que os percentuais de participação de cada rubrica, no total de despesas, foram semelhantes à média dos 12 meses fechados no mesmo período (nov./2015). Destaca-se a rubrica “Pessoal”, que apresentou os maiores gastos, 26,82% nos 12 meses e 26,62% no mês de nov./2015. A rubrica “Obras” teve participação média de 18,35% nos últimos 12 meses e, em nov./2015, representou 19,33% das despesas.

Observando a variação total de despesas, verifica-se que nos 12 meses (dez./2014 a nov./2015), acumulou 12,26%, sendo o principal destaque positivo no mês de dez./2014, com 5,67%, seguido dos meses de jun./2015 e jan./2015, com 4,07% e 3,47%, respectivamente. A maior variação negativa ocorreu no mês de mar./2015, com -4,27%. Analisando somente 2015, observa-se um acumulado de 6,23%. Acredita-se que o elevado índice de inflação contribuiu para uma variação positiva maior para o ano nas despesas condominiais, quando comparada com o mesmo período do ano passado (1,25%).

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Economia Inadimplência de pagamento nas cotas condominiais A pesquisa mensal do Secovi/RS, por amostragem representativa, sobre atrasos nos pagamentos das quotas condominiais, realizada no período de dez./2014 a nov./2015, apresentou média de inadimplência total de 12,13%. Para o ano de 2015, observou-se que os percentuais de inadimplência apresentaram flutuação entre os meses. A média do primeiro semestre (dez./2014 a maio/2015) foi de 11,94% e a do segundo semestre (jun./2015 a nov./2015), 12,33%. No período analisado, o mês de maior índice de inadimplência foi set./2015 com 13,08%, e o menor, abr./2015, 11,29%. Na pesquisa, os condomínios são organizados conforme o período de inadimplência. O quadro abaixo apresenta os percentuais de atraso pesquisados em três intervalos de tempo, referentes aos períodos 2014/2015. Percentual de inadimplência nos condomínios por período de atraso em Porto Alegre – nov./2014/2015

Período de atraso

2014* (%)

2015* (%)

De 30 a 60 dias

1,85

1,65

Mais de 60 dias

5,32

5,76

Até 29 dias

Total

5,54

12,71

Fonte: DEE Secovi/RS – Agademi. * Média ponderada por tipo de imóvel.

4,72

12,13

Comparando os períodos para o mês de novembro, percebe-se que houve um aumento na inadimplência para aqueles que se encontram na categoria de “mais de 60 dias” em relação ao período anterior, de 0,44 ponto percentual. Já o quadro abaixo apresenta os percentuais, segundo a situação do condômino para os períodos nov./2014/2015. Percentual de atraso no pagamento das taxas condominiais em Porto Alegre – nov./2014/2015

Situação do condômino

Com ação judicial Sem ação judicial

Total

2014* (%)

2015* (%)

12,34

11,73

0,37

12,71

0,40

12,13

Fonte: DEE Secovi/RS – Agademi. * Média ponderada por tipo de imóvel.

Os resultados em 2015 mostraram que 0,40% dos atrasos possuíam ações judiciais de cobrança, verificando-se um aumento em relação ao ano anterior.

Saiba + O Departamento de Pesquisa do Sistema Secovi/ RS mapeia e acompanha mensalmente os indicadores econômicos gerais e setoriais, gerando informações, por amostragem, sobre locação e comercialização de imóveis usados, compreendendo ofertas e preços médios, além das despesas condominiais. Armazena e monitora os dados disponíveis sobre produção e comercialização de imóveis novos, bem como as principais variáveis e indicadores correlacionados ao mercado imobiliário nos âmbitos estadual e nacional.

Imagens de riquezas e características do Rio Grande do Sul ilustram a publicação. 10

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Comportamento

Síndicos contam como buscam o envolvimento dos condôminos

Um dos grandes desafios na implantação e no desenvolvimento de qualquer projeto é conseguir o envolvimento das pessoas. Em condomínios não é diferente. Mas em um ambiente de convivência tão próxima, seja ela profissional ou residencial, o ideal seria que a interação fosse bem mais intensa. É preciso que se entenda que o problema não está na comunidade condominial em si. No entendimento de Cristina Fagundes Prisco, mestre em Psicologia Social e Institucional, vive-se em uma época de muito individualismo, isolamento e, como consequência, solidão. “Paradoxalmente, de uma forma

geral, as pessoas privilegiam as relações virtuais (o sucesso das redes sociais!) em detrimento das relações presenciais, de convivência. As pessoas se comprometem com causas que consideram importantes para sua sobrevivência ou prazerosas. A participação nos condomínios nem sempre é encarada dessa forma. De maneira geral, quando os síndicos marcam uma assembleia para aumentar o valor do condomínio é quando se nota a presença de grande parte das pessoas. É questão de sobrevivência, mas não significa comprometimento com o coletivo, mas individualismo em querer pagar menos.”

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A psicóloga Cristina Prisco é instrutora de Treinamento e Desenvolvimento de Lideranças.

Comportamento Especialista em Administração e Desenvolvimento de Recursos Humanos, Cristina Prisco sugere algumas estratégias que podem ser usadas pelos gestores de condomínios para amenizar as dificuldades encontradas nesta área. “O síndico deve ter as mesmas qualidades de um líder, mesmo que muitas vezes não saiba disso. Assim, algumas características fundamentais (gostar de pessoas, paciência, sensibili-

dade, comunicação, inteligência emocional, saber escutar [escuta ativa] e saber perguntar, espírito de grupo e transparência) são necessárias.” A instrutora de treinamento e desenvolvimento de lideranças explica que “tais qualidades favorecem as relações entre as pessoas, formais e informais, e podem criar uma atmosfera de compartilhamento de informa-

ções, solicitação de soluções para problemas enfrentados, e, desta forma, fomentar o desejo dos condôminos em maior participação. Algumas estratégias podem funcionar bem, tais como: caixa de sugestões, reuniões informais, e-mails, pesquisa de satisfação, plantões de atendimento, criação de síndicos mirins/adolescentes, oferecer kits de boas-vindas aos novos moradores, que inclua o regulamento interno, etc.”

Comunicação Síndica do Condomínio Maringá, Rejane Camargo, entende que a comunicação é um dos fatores imprescindíveis para uma boa gestão. Para fazer com que as pessoas se interessem pelas questões condominiais, ela costuma conversar com os vizinhos sobre tudo que envolve o condomínio. Em tais oportunidades, os assuntos tratados vão desde os mais simples, como os aspectos estéticos da edificação, até os mais complicados, como inadimplência ou o descumprimento de normas internas. O mais importante, afirma Rejane, é demonstrar o quanto a participação de cada um é importante para a melhoria e a manutenção da boa qualidade de vida no condomínio. Além disso, a síndica aposta no uso de redes sociais como forma de mobilizar os demais condôminos. “Tenho o WhatsApp de quase todos os moradores, para contatos mais instantâneos e, recentemente, criei uma página no facebook direcionada para o condomínio. Ali, costumo pontuar todas as melhorias que estão sendo feitas e divulgar uma série de informações de interesse dos moradores. Isso nos aproxima e amplia a margem de conversação sobre interesses comuns”.

Receptividade Para a condômina do Edifício Maringá, Celsa Felix, a receptividade é um dos pré-requisitos para que um gestor consiga o apoio das pessoas em defesa de interesses comuns. “O empenho da síndica Rejane, no sentido de propiciar a troca de ideias, tem se mostrado bastante positivo. Afinal, quem acredita, de fato, na comunicação, não apenas aumenta a gama de subsídios para solução dos problemas e principalmente, a eventuais críticas ou sugestões.

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Comportamento Isso faz com que a gente se interesse ainda mais pelos anseios coletivos.” Um aspecto para o qual Celsa chama atenção é que, por mais capacitado, esforçado e bem intencionado que seja o síndico, a adesão das pessoas à ideias e benefícios comuns depende do grau de participação de cada um. “Infelizmente, não é o que se vê por parte de alguns. Existem aqueles que pouco participam, salvo quando seus interesses pessoais estão em discussão. São pessoas que se comprometem muito pouco e, nas raras vezes que o fazem, estão alheios ao que já foi aprovado em decisões anteriormente tomadas. Em reuniões, por exemplo, ignoram os trâmites normais e acabam tumultuando o andamento dos trabalhos com discussões não relacionadas, diretamente, ao condomínio.”

Celsa Felix (esq.) tem atuação de destaque junto à síndica Rejane Camargo.

Inter-relacionamento As pessoas são diferentes e não existe uma classificação com as particularidades individuais de cada uma. Isso muda, não apenas de acordo com a personalidade, o conhecimento, a cultura e as experiências, mas também com o momento que elas estão vivendo. A constatação é do síndico Roberto Lopes e norteia sua maneira de agir nas relações com os condôminos. “Em qualquer tipo de liderança, em especial, aquelas que lidam com as necessidades essenciais do ser humano, como morar, é preciso saber lidar com as pessoas. Isto implica, quase sempre, controlar nossas reações e direcionar nossa maneira de ser. É preciso, antes de tudo, colocarmo-nos no lugar de nossos interlocutores. Diferente do que alguns possam pensar, um condomínio não pode ter como prioridade, apenas, os resultados econômicos ou a realização de benfeitorias. Antes, há que se respeitar a forma como as pessoas querem e merecem ser tratadas. É o atendimento desses anseios que as fará participativas ou, no mínimo, dispostas a acatar as diretrizes que regulam uma determinada coletividade.”

Jogo de cintura, perspicácia e diplomacia são formas de agir que, no entender de Roberto, devem estar presentes no dia a dia de um síndico. “Mesmo diante de situações desagradáveis, de óbvia insensatez ou desacato, é preciso o equilíbrio, sem deixar-se dominar por reações explosivas. A serenidade jamais pode ser posta de lado. Educação, tolerância e maleabilidade são as melhores formas de relacionamento. Já a condução das conversações precisa ocorrer com firmeza de convicção, clareza de propósitos e impessoalidade. É preciso deixar claro que um síndico não administra com base em seus interesses ou princípios, mas sim em representatividade daqueles que garantem a sustentabilidade da sua administração. “Na verdade, é lógico que um síndico não deve decidir ou impor

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coisa alguma, como se tivesse superpoderes. Ele, simplesmente, deve ser o executor daquilo que tenha sido aprovado pela maioria dos moradores e colocado sob sua responsabilidade.”

Roberto Lopes é síndico dos Condomínios Edifício Itaroquem e Edifício Belo Horizonte.

Comportamento Valorização Patrimonial Apontada pelo síndico Roberto Lopes como uma das condôminas mais colaborativas junto à atual gestão, a engenheira Jaqueline Ruhe tem uma justificativa bem direta para seu envolvimento: “eu participo porque estou preservando o que é meu”. Segundo Jaqueline, é simples assim. O síndico que estiver no exercício do cargo precisa assumir que é o responsável pelo patrimônio de todos. Ele precisa zelar pela manutenção preventiva ou restauradora de tal forma que o imóvel, como um todo, não seja depreciado por descaso ou falta de iniciativa. A engenheira ressalta que os condôminos não devem simplesmente passar a incumbência exclusivamente para o síndico. É preciso trabalhar em conjunto. Tanto

é assim que a condômina, utilizando seus conhecimentos profissionais, está presente em todas as iniciativas que envolvam aspectos construtivos ou de reparos do edifício. A cooperação de Jaqueline, na opinião de Roberto, supera, em muito, seu comprometimento com questões técnicas da área de construção. Em contrapartida, ela afirma que o auxílio em qualquer segmento deve ser condicionado à capacidade de receptividade e de assimilação de sugestões e críticas do síndico que estiver à frente do condomínio. Diz, também, que “com a participação dos condôminos, a chance de se acertar é maior. Várias cabeças pensam melhor do que uma, pois existem diferentes pontos de vista, ajustando-se a perfeita realização do que for executado”.

Transparência Com anos de experiência no cargo de síndico, Adriano Vasconcellos acredita que a melhor forma de conseguir a atenção dos condôminos é ser simples e direto sobre as necessidades do condomínio. “É preciso que haja transparência de atitudes.

De nada adianta tentar amenizar situações de conflitos, postergar medidas urgentes ou buscar formas de evitar gastos que resultarão em prejuízos eminentes em questão de tempo. Assim, em todas as atitudes faz-se necessário demonstrar os benefícios que os condôminos terão por conta de uma tomada de decisão, com base em informações consistentes, ou os prejuízos decorrentes de omissão ou descaso com eventuais problemas existentes.” Adriano entende que a intensificação de relacionamento, o acolhimento de reivindicações e as demonstrações de realizações são extremamente importantes, mas que tais procedimentos não bastam para uma boa administração. “Toda e qualquer questão que envolva a

gestão de um condomínio precisa ser planificada de maneira clara e precisa, de tal forma que os condôminos possam avaliar, com facilidade, os prós e os contras das questões que estiverem em discussão."

Adriano Vasconcellos aposta na clareza e no planejamento.

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Comportamento Procedimentos que facilitam a gestão condominial Regras devem ser claras e definidas • É muito importante que o condomínio tenha uma convenção com regras claras, bem detalhadas e exequíveis. • Em se tratando de problemas comportamentais, a primeira providência sempre deve ser o diálogo. • A participação nas assembleias deve ser incentivada não apenas para tomada de decisões, mas, também, para permitir que todos expressem suas ideias.

• O condomínio deve ter, no mínimo, um canal de comunicação (mural, informativo, site e etc.) para que todos fiquem cientes sobre decisões e outras orientações de interesse geral. • O síndico deve promover encontros que possibilitem a divulgação de informações sobre legislação condominial, aumentando o entendimento dos condôminos a respeito das normas condominiais.

Planejamento colabora para o aumento da frequência em assembleias • Antes de estabelecer o horário, consulte os moradores para saber qual é o mais acessível à maioria dos participantes. • Ao preparar a assembleia, lembre-se de levantar o maior número de informações e juntar a documentação necessária sobre os temas a serem tratados. • Muitas reuniões chegam ao fim sem qualquer tipo de deliberação, por absoluta falta de subsídios. • Procure preparar o ambiente onde será realizada a reunião, de tal forma que acomodações e questões físicas, como ventilação e iluminação, não sejam deficientes. • O cumprimento de horários de início e fim das assembleias deve ser seguido rigorosamente. • Aguardar a chegada de outros moradores e ficar preso a intermi-

náveis discussões sem hora para terminar são fatores que afastam os participantes em futuras convocações. • Estabelecer uma pauta de forma sucinta e sem temas subjetivos também é importante. Normalmente, as pessoas não são motivadas pelo item ‘assuntos gerais’. Tanto é assim que eles costumam ficar para o final da assembleia e, via de regra, é a senha para o esvaziamento da reunião. • Analisar com cuidado os assuntos e determinar a melhor forma de votação (aberta ou secreta), de acordo com a particularidade de cada um deles. • Tão importante quanto a diplomacia é a firmeza de procedimento no sentido de evitar debates paralelos, discussões sobre temas que não façam parte da pauta ou questões pessoais entre moradores.

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DICAS PARA CONQUISTAR O ENVOLVIMENTO DOS CONDÔMINOS Invista na comunicação, para que todos fiquem cientes sobre decisões e orientações de interesse geral. Cultive a receptividade. Coloque-se à disposição para o atendimento pessoal dos condôminos em dias e horários prédeterminados. Priorize o diálogo, o uso do bom-senso, a eliminação de confrontos diretos e a distinção entre direitos e deveres. Incentive a formação de conselhos e comissões de acordo com a afinidade e o interesse das pessoas e respeite suas deliberações. Haja com transparência em todos os atos e, sempre que possível, preste contas de gastos e de realizações. Demonstre que seu interesse não está limitado a agradar as pessoas, mas sim em valorizar o patrimônio e o bem-estar de todos.

Comportamento

Educação, polidez e cortesia aproximam mais as pessoas em um condomínio Quando se fala em etiqueta em condomínio não se trata de uma referência a barulho, presença e cuidados com animais, uso inadequado de elevadores, salões de festas ou piscinas, garagens ou estacionamentos, falta de limites à algazarra das crianças, exigências descabidas aos funcionários ou inadimplência, dentre tantos outros itens causadores de atritos e contrariedades. Para regrar tudo isso tem-se as convenções e os regimentos internos. Trata-se, sim, de educação, desprendimento e vontade de bem-viver, tão comum à maioria das pessoas. E para que isso aconteça, é preciso atenção, gentileza e interesse pelo próximo. A afirmação é da especialista em Etiqueta Empresarial e Comportamento Humano Cláudia Peruzzato, e foi feita durante a apresentação de uma palestra por ocasião do 16º Encontro Gaúcho de Condomínios. Para a conferencista, “etiqueta” pode ser definida como um con-

junto de normas e procedimentos característicos da boa educação, polidez, cortesia e hospitalidade, no relacionamento entre pessoas ou grupos, por ocasião de eventos profissionais, ou mesmo cotidianos, incluindo-se os sociais. Confira, então, algumas dicas da consultora com relação a atitudes que devem ser observadas no dia a dia de convivência entre condôminos. • Conheça e respeite as regras que regem o seu condomínio. Por mais que você não concorde com algumas, terá de obedecê-las, pois foram aprovadas pela maioria. • Respeite os horários de uso das áreas de lazer e limpe-as após a utilização. Em salas de ginástica, tome o cuidado de não usar por longo período um único aparelho, impedindo que outros moradores façam uso do mesmo. • Nos dias de festa – desde que não ocorram sempre –, convide os vizinhos para a confraternização, ou mande um cartão simpático

se desculpando antecipadamente pelo incômodo. • Lembre-se de que seu animal de estimação não deve perturbar o sossego e o descanso dos outros moradores. • Não permita que seus filhos gritem ou corram em áreas que não são destinadas para brincadeiras. • Nos elevadores ou no hall de entrada, cumprimente sempre todos os presentes e espere as pessoas saírem para depois entrar. • Em garagens, quando dois carros se encontram, a preferência é sempre de quem está chegando. • Não se esqueça de que a conversa amigável sempre será a melhor saída para a resolução de conflitos.

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Comportamento

Boa convivência em condomínio depende do nível de envolvimento dos moradores Quando casamos, imaginamos que tudo serão amores e flores, mas os hábitos e costumes mais banais, muitas vezes, geram desentendimentos; olha que estamos falando de duas pessoas que dividem o mesmo teto, a mesma cama e se amam. Chegam os filhos; o bebê que chora e vem sem manual, sem controle remoto ou pilhas, possíveis de serem retiradas. Ensinamentos, momentos difíceis, alegrias, desencontros e reencontros de gerações, avós x netos, pais x filhos, como administrar? Ainda estamos em família, se esse núcleo tem conflitos, ideais e objetivos diferentes, você já pensou como é viver em condomínio? Então pensamos: como será morar em um condomínio? É mais seguro? Teremos outros momentos de adaptação e frustrações? Quem serão os nossos vizinhos? Qual seu

nível cultural, seus hábitos, seus costumes? O condomínio tem piscina e os avós decidem estender essa comodidade à família, mas a piscina na casa da vovó é do condomínio, netos se acham no direito de convidar amigos, primos e vizinhos? Outros moradores formam o grupo dos recém-emancipados, que decidiram morar sozinhos pensando em fazer tudo o que quiserem. Tem quem casou e saiu da casa dos pais, sem ter a menor noção do que é viver em condomínio e irá conviver com pessoas bem diferentes entre si. Haverá os que querem ter filhos e os que não querem. Quem adora cachorros e quem detesta animais, e por aí vai. E agora, como vamos administrar tudo isso? Precisamos criar regras que sejam cumpridas por todos em benefício da comunidade, com muita transparência e diálogo, porém al-

Edna Bello Flores Lunkes Psicóloga e consultora

guns vão desrespeitá-las, justificando suas infrações com argumentos: estacionei porque é uma emergência (que se repete diariamente), estava chovendo, é bem rapidinho, ... Surge, então, alguém para fiscalizar e aplicar punições aos infratores, representado pela figura do síndico. Quem se sentir lesado pode recorrer à justiça e discutir seus direitos. E para que servem as leis? Para disciplinar o povo, a comunidade, a família. Mas a solução não está no síndico, no governo, no judiciário, nem na polícia, e sim no indivíduo, que, ao deixar de pensar no bem comum olhando apenas seus interesses, acaba obrigando a criação de normas, pois quanto maior venha a ser o controle e a vigilância, menor será o comprometimento por parte dos cidadãos. Refletir: qual é o maior problema ou dificuldade no nosso condomínio? Propor ao grupo o desafio de solucionar ou minimizar os conflitos decorrentes de situações deste tipo. Como podemos obter melhores resultados? Procurando comprometer, envolver e aproveitar o potencial e a disponibilidade de todos, inclusive das crianças e dos idosos, duas faixas etárias que têm muito a ensinar e que, quando o assunto é bem-viver, são sempre os primeiros a colaborar.

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Manutenção

O que fazer quando surgem os imprevistos? Em um condomínio, muitas vezes nos momentos mais inadequados, pode acontecer de tudo. É o portão que não abre... ou então não fecha. A água que deixa de circular pelos encanamentos ou jorra por todos os lados. O elevador que enguiça. A bomba que não funciona e, até mesmo, o sumiço de um porteiro. Histórias e situações é que não faltam. Em algumas delas, os síndicos aprendem a ser previdentes e, em outras, tornam-se especialistas na solução de determinados problemas bastante recorrentes. Síndico há quase 5 anos, Luis Francisco de Souza Andrade conta que no condomínio Campo Verde existem duas caixas d’água inferiores que armazenam 20 mil litros e 11 caixas superiores com capacidade de 5 mil litros. Com tanta água sendo consumida pelos moradores do empreendimento, constituído por 170 apartamentos, também é grande o volume de problemas provocados por eventuais falhas de abastecimento.

Boias trancadas, canos estourados e vazamento de água pelos corredores são situações em que o melhor a fazer é fechar tantos registros quantos sejam necessários até o socorro definitivo chegar. Mas há momentos em que o enfrentamento do problema precisa ser imediato. “Eram 2h30min da manhã quando o interfone tocou da portaria informando que um morador avisara que não tinha água quando foi tomar banho. Pensei: tomar banho a essa hora? Ia deixar para o outro dia, porém fiquei me virando na cama e não conseguia dormir. Me preparei, peguei algumas ferramentas e fui para o telhado. Água chegando na caixa normalmente e a caixa vazia. Sintoma de válvula hidra trancada. O que fazer? Interfonar para todos os moradores ou bater à porta? Pelo silêncio da noite, resolvi colocar o ouvido nas portas. Deu certo. Consegui ouvir o barulho do vazamento. Busquei o número de celular no cadastro, pois o morador não atendeu ao interfone por não estar no apartamento, e em seguida ele chegou para que o problema fosse resolvido. No resto da noite, a caixa encheu normalmente para ficar disponível aos moradores no início da manhã.” Luis Francisco conta que outras ocorrências já tiraram seu sossego na hora em que deveria dormir. “Parece que com água nada acontece antes das 23h45min. Estava faltando água e, novamente, pelo sintoma relatado, e como a água estava chegando normalmente na entrada do prédio, fui até

o telhado. Um arame que segura o cano da boia, dentro da caixa d'água, rebentou e ela desceu até trancar no fundo do reservatório. Fiz um gancho, improvisando um cabo de vassoura e um arame e capturei o cano que estava caído, com a sorte de que, na entrada da caixa, o joelho tinha ficado intacto.” Problema resolvido, abastecimento de água normal. Diante disso, deixo a dica para os demais síndicos: ao realizarem a limpeza das caixas d'água, o que deve ser feito a intervalo máximo de 12 meses, providenciem a substituição de todos os arames e presilhas de boias e canos que ficam dentro dos reservatórios, pois a corrosão pode desgastá-los. Além disso, exijam dos prestadores de serviços a substituição das telas dos canos de saída (ladrão), bem como as borrachas das tampas, tudo para que fiquem bem vedadas, impedindo a entrada de sujeira/poeira e insetos, por exemplo”. O síndico aconselha, também, que nos canos de saída do ‘ladrão’ dos reservatórios sejam colocados prolongamentos até as calhas externas. Assim, havendo problemas de vazamento, o excesso de água poderá ser observado no pátio ou em áreas de uso comum dos prédios. E para finalizar, Luis Francisco alerta: “quando o problema for relacionado com abastecimento d’água, ataque de imediato, pois se deixado, por exemplo, para o outro dia, vários moradores ficarão sem o abastecimento necessário”.

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Manutenção Prevenção é a forma mais eficiente para evitar situações de emergência Quando exercia o cargo de síndico em um condomínio em Novo Hamburgo, depois de alguns sobressaltos, José Plentz implantou uma solução até então inovadora na administração. “Contratei um ‘faz-tudo’, nas áreas de elétrica, hidráulica, esgoto, etc., a fim de que fosse feita a manutenção preventiva e inspeções no prédio a cada 15 dias, o que diminuiu as panes em geral.”

Foi ajustado, com o profissional contratado, a necessidade de atendimento em situações urgentes a qualquer hora ou dia. “O acerto sempre funcionou. Nas ocorrências em que o imediatismo se fez necessário ele sempre resolveu. Se o problema ocorria, o ‘faz-tudo’ sempre estava na área”. É claro que, por mais profissionalismo e disponibilidade, sempre haverá casos que exigirão iniciativas e providências por parte de outras pessoas. “Eu mesmo, em algumas situações, tive que solucionar contratempos quanto ao funcionamento do portão da garagem. Confesso que, para mim, a situação foi um pouco mais facilitada, pois ajudei no projeto de instalação do portão

e sei como funciona. Mas viver em condomínio também é isso. Existem momentos que cada um precisa colaborar com aquilo que sabe fazer”. O ex-síndico esclarece que o atendimento de todas as necessidades, em qualquer horário, só pode ser garantido por uma empresa de porte que conte com profissionais que atuem em várias especialidades, e que ofereçam resposta imediata. Uma contratação, como se sabe, de custo bastante elevado. “Excluindo-se esta possibilidade, a pronta resposta para problemas urgentes que ocorram no prédio depende do perfil técnico e da disponibilidade do síndico e da capacitação da equipe que lhe dá suporte.” Plentz lembra, ainda, que cada prédio tem suas particularidades e se estas forem bem lembradas nas checklists de manutenção preventiva, o trabalho nas panes será sempre menor.

Manter um cadastro atualizado e acessível a todos é imprescindível Segundo Roberto Lopes, sindico há 6 anos, é muito importante que os representantes dos condomínios disponham de um cadastro de profissionais que sejam de sua confiança e que, de preferência, conheçam a estrutura do prédio. Em alguns serviços, dependendo dos valores a serem despendidos, são exigidas, no mínimo, três previsões orçamentárias. Entretanto, tais orçamentos não devem ser avaliados apenas no que tange a preços.

competência do profissional que irá executar os trabalhos. Conta pontos, também, a qualidade de serviços anteriormente prestados, a disponibilidade e a acessibilidade do prestador de serviços em relação ao condomínio. Não se deve descartar uma pessoa ou empresa, na qual se tenha confiança e que já tenha colaborado na resolução de dificuldades atemporais, pelo fato de que o seu orçamento foi superior aos demais. Há que se ponderar todos os pontos acima relacionados.”

“É preciso levar em consideração o grau de confiabilidade e a

Lopes sugere, ainda, que os síndicos elaborem um cadastro

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com nome, endereço, telefone e e-mail de prestadores de serviços e fornecedores de produtos e materiais. Uma dica para síndicos que ainda não tenham um mailling completo nesta área é buscar indicações de gestores de outros prédios, da imobiliária e dos demais condôminos. “Em meus documentos disponho de um arquivo direcionado, exclusivamente, para este fim. Além disso, de tempos em tempos, costumo fornecer a relação, de forma impressa ou por e-mail para o subsíndico, para os integrantes do conselho e para o zelador. ”

Manutenção Existem situações em que não há o que fazer, e o jeito é ir à luta Sou síndico há mais de 40 anos, trajetória em que já aconteceram vários episódios que na época foram hilariantes, tragicômicos e alguns até complicados. Mas a história que vou contar não aconteceu durante as minhas gestões, e sim na do síndico anterior, quando fui coadjuvante. Certo final de semana, sexta-feira para sábado, altas horas fui acordado por uma gritaria que vinha da portaria. Levantei para ver o motivo daquele clamor e vi na entrada do prédio que havia um grupo de pessoas do lado de fora do portão e outro pelo lado de dentro. Não dava para entender o motivo das reclamações. Liguei pelo interfone para falar com o porteiro, ninguém atendia; tentei pelo celular, não houve resposta. Então resolvi vestir uma bermuda e descer até a portaria para verificar o que estava acontecendo.

Primeira constatação: o porteiro não estava no posto para liberar o portão, e nem no banheiro, que era anexo a portaria. Essa falha motivou o protesto das pessoas, que não podiam entrar, e tampouco sair do prédio, e isso já fazia mais de 30 minutos, conforme relato dos mais exaltados. Para solucionar o problema, contornei a guarita, a fim de ter acesso à porta de entrada e acionar a liberação do portão. Resolvido o problema, chamei o síndico para ele tomar uma atitude sobre o caso.

teiro na guarita do prédio. Ainda bem que fazia pouco que ele tinha chegado de uma festa e assim estava bem disposto para enfrentar um plantão. Ali, percebi que, em casos de emergência, a função primordial de um síndico é resolver o problema. Se preciso, emendando a diversão e o lazer com o trabalho e a resignação.

Com a chegada do síndico, fomos vasculhar o local, pois até aquele momento não tínhamos ideia do que havia acontecido. Para nossa grande surpresa, encontramos na mesa de trabalho um bilhete lacônico. “Me mandei!” Assinado: o porteiro. Concluindo, o síndico passou a resto da madrugada como por-

Consertos emergenciais exigem rapidez, mas não dispensam cautela Falta de água em dias escaldantes ou entupimento do esgoto, por exemplo, é algo insuportável. Pior ainda quando acontece num final de semana ou num feriado. Aí é um corre-corre que quase leva o síndico à loucura. Não raro, a pressão é tão grande que ele simplesmente abre a lista telefônica e escolhe a primeira empresa que aparece na sua frente. Entretanto, na maioria das vezes, este tipo de solução, assim no afogadilho, se transforma num problema maior. Pessoal sem qualificação, serviço malfeito e preços exorbitantes são alguns dos imprevistos. Algumas vezes, a inconveniência

é resolvida apenas no momento e todos aceitam. Depois começam as reclamações pelo serviço mal feito, pelo preço abusivo e até por estragos que na hora não foram percebidos. Para evitar tais percalços, a Vice-presidente de condomínios do Sistema Secovi/ RS, Simone Camargo, sugere alguns procedimentos que podem auxiliar os síndicos envolvidos com tais dificuldades. “Em primeiro lugar, antes que isto aconteça, solicite à sua administradora uma lista de empresas que atuam nos mais diversos segmentos, como: manutenção hidráulica,

elétrica, de equipamentos, desentupimento e outros. Essas empresas, pelo menos terão uma referência e, na eventualidade de não executarem o serviço com precisão, deixarão de ser indicadas.” Porém, se não houve tal precaução com antecedência, o que fazer? O ideal, mesmo que isto provoque um atraso de uma ou duas horas a mais para a solução do problema, é obter, no mínimo, três orçamentos e, além do preço, considerar ainda se a empresa é ou não credenciada a um órgão de classe. Afinal, apesar de não garantir o serviço, demonstra uma certa preocupação da firma com seu bom nome no mercado.

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Manutenção Eficiência dos equipamentos depende de manutenção preventiva A manutenção predial, tanto no que diz respeito ao eficaz funcionamento de todos os equipamentos como na preservação do valor patrimonial do imóvel, é fundamental. Recomenda-se ao síndico que mantenha sob contrato de manutenção todos os equipamentos, como elevadores, bombas d’água, portões automáticos, alarmes, câmeras de vigilância e diversos tipos de apa-

relhos elétricos e eletrônicos. Afinal, além da contrariedade dos condôminos quando algo para de funcionar, o condomínio poderá responder civilmente por problemas causados devido ao ineficiente funcionamento dos equipamentos que causem prejuízos a terceiros. Logo, a conservação dos equipamentos constitui obrigação permanente do síndico.

Itens que devem ser revisados periodicamente Elevadores, bombas, interfones, portões automáticos, antenas coletivas, geradores, iluminação de emergência, minuteiras, hidrantes, extintores de incêndio, luz-piloto, para-raios, filtros de piscina, equipamento de lazer e sistemas de segurança, etc. O ideal é que o zelador verifique constantemente esses itens e informe ao síndico ou à

administradora quaisquer irregularidades. Além desses pontos, devem ser observados, também, o desgaste aparente do edifício em itens como rejuntamento de pisos e pastilhas, vazamento de água, queima de lâmpadas e fusíveis, fixação de corrimão, degeneração de pintura e escoamento de águas pluviais (telhados e calhas).

Cuidados na contratação de uma empresa para fazer reformas • Verifique se a empresa oferece garantia do serviço, busque referências e visite obras executadas pela empresa contratada. • Informe-se sobre os procedimentos da empresa por ocasião da execução de serviços, inteirando-se sobre a adoção de procedimentos que visem prejudicar, o mínimo possível, o dia a dia dos moradores. • Exija a supervisão de profissional habilitado e de conhecimento técnico na área. • Confirme a apresentação da respectiva ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) da obra a ser executada, bem como o registro da empresa junto ao conselho profissional competente.

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• Solicite que o orçamento e o contrato sejam acompanhados de um relatório com o maior detalhamento possível sobre os serviços que serão executados e o material a ser utilizado. • Esteja atento, durante a execução da obra, se a empresa oferece os equipamentos necessários e zela pela segurança dos funcionários e de quem transita pelo prédio e nas suas proximidades. • Acompanhe se os serviços estão sendo efetuados de acordo com o cronograma previamente estabelecido. •Nunca libere parcelas de pagamento antes que as etapas sejam efetivamente executadas.

Entrevista

Inspeção predial: obrigação legal, custo adicional ou precaução necessária? Especialmente depois das recentes ocorrências de desmoronamentos e outros sinistros, os condomínios passaram a ser cobrados com ênfase para a realização de inspeções prediais periódicas ao mesmo tempo em que as autoridades e os técnicos alertam para a responsabilidade e a necessidade das inspeções. Alguns condôminos reclamam do custo e questionam se as inspeções não podem ser feitas de uma forma mais simplificada e menos onerosa. Para tentar esclarecer alguns pontos e conhecer os posicionamentos do Secovi/RS e da Agademi a respeito do assunto, a Revista Espaço Imóvel entrevistou a advogada e superintendente das entidades Helena Terezinha do Amaral Gomes. Qual o objetivo da Inspeção Predial? Tudo na vida tem prazo de validade, e não é diferente com as edificações. Desde o projeto, tudo é precisamente calculado para garantir solidez e durabilidade. A destinação do imóvel, a capacidade de suportar uma população estática ou circulante, o peso que poderá suportar, e tipo de materiais a serem empregados a fim de que a edificação tenha a vida útil esperada. Entretanto, não basta um projeto bem feito e executado. É necessário o monitoramento do uso das instalações e equipamentos, e a aplicação de ações preventivas ou corretivas; para tanto, faz-se necessária a inspeção predial periódica e sistemática. Alguns condôminos reclamam do custo da inspeção predial e alegam que, por ser uma vistoria, poderia ser realizada pelo próprio síndico ou por qualquer outra pessoa. Essa interpretação tem procedência? Não. Apesar de a inspeção predial iniciar com uma análise visual para verificação de indícios de problemas, ela não se resume a isso e tem que ser realizada por engenheiro ou arquiteto, devidamente inscrito no respectivo conselho profissional. Capacitação técnica, experiência e responsabilidade profissional são as garantias de que a inspeção técnica será executada adequadamente; que serão identificados ou não os indícios de patologia (problemas) mais ou menos graves; que o laudo dela resultante será feito dentro dos padrões das nor-

Pós-graduada em Direito Imobiliário e Superintendente do Sistema Secovi/RS, Helena Terezinha do Amaral Gomes fala sobre Inspeção Predial.

mas técnicas e que as recomendações ou soluções apontadas serão efetivamente de proveito para os objetivos a que se propõem. Quanto à questão do custo e da experiência do profissional, a recomendação que se dá é a mesma para todas as contratações feitas pelo condomínio. É necessário fazer pesquisa, pedir orçamentos, tomar referências, assinar um contrato contendo claramente as obrigações de cada uma das partes. Além de prevenir deteriorações, evitar o colapso das edificações e preservar a inspeção periódica, trata-se de uma ferramenta de gestão para o síndico. Por isso, o ideal é que seja parte da cultura de quem vive em condomínio. Em regra, o que pode ser constatado pela inspeção predial? A inspeção deve ser uma análise criteriosa que envolva os elementos construtivos, equipamentos existentes na edificação e possíveis vícios decorrentes da própria utilização inadequada dos espaços: • problemas construtivos são aqueles que estão ligados à origem da edificação – defeito no projeto ou na sua execução;

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Entrevista

• problemas funcionais são aqueles decorrentes da utilização da edificação ao longo do tempo ou da má utilização ou falta de conservação adequada. Mais precisamente, o que deve ser analisado pelo profissional? Por exemplo: aspectos estruturais aparentes; sistema de vedação; indícios de infiltrações; fachadas; marquises e o seu estado de conservação; esquadrias e aberturas; sistemas de água, esgoto e energia elétrica; bombas, motores, geradores e elevadores e/ou escadas rolantes; para-raios; antenas; calhas; telhados e reservatórios suspensos ou não e, especialmente, a existência de um plano de prevenção de incêndio. A inspeção predial deve ser feita somente nas áreas comuns ou também nas unidades privativas? Em regra, as legislações que tratam de inspeção predial consideram a edificação como um todo. Entretanto, não se pode desconhecer a autonomia que cada proprietário tem sobre a sua unidade privativa. De sorte que, cabe ao síndico não apenas providenciar a inspeção com relação às áreas comuns, mas também reunir os condôminos e conscientizá-los da importância de um trabalho conjunto, de forma que, havendo necessidade, permitam a análise também das unidades privativas, especialmente se ocorreram alterações no projeto original.

Da mesma forma, sempre que um condômino realizar obras de alteração ou meros reparos em sua unidade, compete ao síndico solicitar que tais serviços sejam feitos por profissionais habilitados e, nos casos em que a lei exige, capazes de apresentar as respectivas ARTs, sob pena de responsabilização do condômino, cuja unidade venha a causar dano às demais. Existe uma lei geral sobre inspeção predial? Não. A competência para legislar sobre o tema está dividida entre União, Estados, Distrito Federal e Municípios. No âmbito da União existem dois Projetos de Lei tramitando no Congresso Nacional visando o estabelecimento de normas gerais sobre Inspeção Predial. O Secovi/RS e a Agademi mantêm um acompanhamento desses projetos e contribuem sempre com o objetivo de que se tenha uma lei adequada do ponto de vista da segurança, porém com o mínimo de custo e burocracia para os condomínios. Quanto aos municípios, muitos deles, a exemplo de Porto Alegre (Decreto nº 18.574, de 24/02/2014), possuem legislação específica, mais detalhada. Além disso, a Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT possui normativas que devem ser seguidas pelos profissionais, especialmente com relação à realização de obras em condomínios e ao próprio Laudo Técnico de Inspeção Predial.

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Espaço Imóvel Responde Condomínio sem convenção registrada pode cobrar inadimplência? Sim, o condomínio pode cobrar a inadimplência, razão pela qual não pode o condômino sob este fundamento recusar-se a pagar a taxa condominial, mesmo porque o registro da convenção no Cartório do Registro de Imóveis é necessário apenas para torná-la válida perante terceiros, já que "a convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os seus condôminos", como afirmado pela Súmula nº 260 do Superior Tribunal de Justiça. Vale lembrar que não é só o registro que dará caráter oficial à convenção, mas sim as assinaturas de 2/3 do total dos condôminos, sendo todos adimplentes. Se os condôminos já aprovaram o texto da convenção em assembleia, conforme quórum supra, significa dizer que aceitam cumprir as disposições e que a mesma é válida. De qualquer forma, é importante que seja registrada no Cartório do Registro de Imóveis competente, para dar publicidade do ato e ser oponível contra terceiros. Inclusive esse é o entendimento jurisprudencial, conforme colacionado abaixo: "Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINAR. NULIDADE DA SENTENÇA. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO NÃO REGISTRADA. AUSÊNCIA DE HABITE-SE. COBRANÇA DAS COTAS ANTES DA CONSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO COMO PESSOA JURÍDICA. POSSIBILIDADE. RECURSO ADESIVO. PARCELAS VINCENDAS. OBSERVÂNCIA DOS REAJUSTES DAS COTAS. DOCUMENTOS NOVOS. POSSIBILIDADE. SENTENÇA PARCIALMENTE MODIFICADA. A falta de oportunização do direito à produção de provas não acarreta o cerceamento de defesa alegado, na medida em que a matéria é eminentemente de Direito. Preliminar rejeitada. O Condomínio tem legitimidade para a cobrança das cotas vencidas anteriormente à sua constituição como pessoa jurídica, sob pena de enriquecimento ilícito do condômino inadimplente. Condomínio irregular. Realidade fática. A ausência de Habite-se não impede a cobrança das cotas condominiais, pois estas servem para conservar o imóvel, do qual se originou o Condomínio. Convenção de Condomínio não levada a registro. Irrelevância para efeito de cobrança de parcelas condominiais. O registro da Convenção do Condomínio, embora previsto no artigo 9º, §1º, da Lei nº 4.591/64, serve para sua publicização e oposição contra terceiros, não podendo ser oposto pelo condômino, a fim de justificar seu inadimplemento. Art. 1.333, parágrafo único, do Código Civil. A exigência das cotas vencidas e vincendas durante a tramitação do

feito deve observar os reajustes sofridos ao longo do tempo, por se tratar de obrigação de trato sucessivo. Documentos novos somente podem ser acostados nas hipóteses excepcionalíssimas do artigo 397 do CPC. Hipótese configurada, pois os documentos acostados em grau recursal foram emitidos após a sentença, quando da realização das assembléias, nas quais foram deliberados os reajustes das cotas. Sentença parcialmente modificada. Sucumbência mantida. PRELIMINAR REJEITADA. APELO DESPROVIDO. RECURSO ADESIVO PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME. (Apelação Cível Nº 70050987783, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Elaine Maria Canto da Fonseca, Julgado em 17/07/2014)".

O condomínio possui um saldo devedor em razão da inadimplência. É necessário convocar assembleia para o rateio desse saldo devedor? E essa despesa pode ser repassada para o locatário? O rateio deste tipo de despesa, derivada do inadimplemento de condôminos, não prescinde de realização de assembleia extraordinária para atribuir aos condôminos adimplentes o pagamento visando à recuperação dessa insuficiência de saldo. Todavia, por prevenção, recomenda-se a homologar a chamada extra de recuperação do referido saldo devedor por uma assembleia geral. E quanto a essa despesa ser passada ao locatário está disposto no artigo 23 da Lei de Inquilinato que: “O locatário é obrigado a: (...) XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio. 1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente: (...) h) rateio de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação”. Respostas: Sandra Bandeira. Advogada e integrante do Departamento Jurídico do Secovi/RS e da Agademi.

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Espaço Imóvel Responde Um morador do prédio colocou uma piscina de plástico em sua área. A água não é individualizada, sendo dividido por todos os moradores de forma igual. Sob a alegação do alto consumo, é possível solicitar a retirada da piscina ou cobrança do excesso de consumo? Dispõe o Código Civil no artigo 1.336 que é dever dos condôminos contribuir com as despesas na forma da convenção ou na proporção da fração ideal. Ainda, estabelece que aquele que causar dano a outrem fica obrigado a repará-lo (art. 927). Portanto, o condômino, ou seu inquilino, que causar prejuízos (excesso de consumo de água) deverá indenizar os demais, pagando, no caso em tela, pelo excesso do consumo da água. Cumpre ao síndico, como representante legal do condomínio, obter as provas do fato constitutivo que tenha dado origem ao direito. Em se tratando de indenização, fundada em responsabilidade civil, é necessária a prova de três elementos, ditos essenciais pela doutrina subjetivista: a ofensa a uma norma preexistente ou erro de conduta; um dano; e o nexo de causalidade entre uma e outro. Importante a deliberação em assembleia geral, se possível com a apresentação de provas do excesso (foto da piscina, média de consumo e do excesso), para caracterizar a questão, e estabelecer a proibição do uso de piscinas, devido ao fato de que pode onerar os demais moradores ou gerar consumo excessivo, acima da média. Nosso condomínio possui algumas unidades locadas. porém, um dos inquilinos não é dado a cumprir as disposições da convenção, causando incômodo aos demais. Nesta situação, o inquilino também tem o dever de cumprir as disposições da convenção? A Lei do Inquilinato, Lei nº 8.245/1991, no inciso X, do artigo 23, dispõe que é dever do inquilino cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos. Assim, aquele que dispõe da locação de imóvel em condomínio tem o dever legal de respeito às disposições presentes na convenção, ficando sujeito às penalidades e multas pelo descumprimento dos deveres estabelecidos para a convivência.

Qual é o quórum para aprovação do regimento interno? A lei não refere o quórum para aprovar o regimento interno, mas dispõe o artigo 1.334 do CCB que tal informação deve estar na convenção. Sendo assim, aplica-se, por analogia, o disposto no art. 1.333. “Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção. Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.” Um condômino está acusando o síndico de estar sofrendo constrangimento por ter informado em assembleia que o mesmo ingressou com ação judicial contra o condomínio. A postura do síndico está correta? Dispõe o Código Civil, no artigo 1.348, que compete ao síndico dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio. Assim, a postura do síndico em informar em assembleia de procedimento judicial referido está de acordo com o disposto na lei. Trata-se de dever legal ao qual o síndico não pode se furtar em cumprir, sob pena de configurar irregularidade na gestão, sujeita a pedido de destituição do cargo pelos condôminos. Legalmente, é possível que o condomínio seja administrado por mais de um síndico? Dispõe o CCB, em seu artigo 1.347, que a assembleia elegerá um (1) síndico para administrar o condomínio. Logo, a legislação prevê que a gestão do condomínio deverá estar a cargo de um síndico. “Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.” Respostas: Tiago Strassburger. Advogado e integrante do Departamento Jurídico do Secovi/RS e da Agademi.

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Espaço Secovimed

A importância do Programa de Prevenção de Riscos Ambientais – PPRA O Programa de Prevenção de Riscos Ambientais é obrigatório para todas as empresas que tenham funcionários regidos pela Consolidação das Leis Trabalhistas (CLT). Muito além da obrigatoriedade está a funcionalidade do PPRA quando o assunto é segurança para todos empregadores e empregados. É através do PPRA que se busca a prevenção, bem como a garantia de direitos e deveres. O PPRA é realizado por técnico ou engenheiro em segurança do trabalho habilitado para realizar o levantamento de riscos através de instrumentos próprios de mensuração e avaliação das condições e riscos presentes no ambiente de trabalho. Para que serve o PPRA? Além de beneficiar o empregador, empregados e demais envolvidos, o PPRA é uma legislação federal (Lei nº 6.514, de 22 de dezembro de 1977, que altera o capítulo V da CLT relativo à Segurança e Medicina do Trabalho), Portaria nº 3.214, de 08 de junho de 1978 (aprova as Normas Regulamentadoras do Capítulo V da CLT relativo à Segurança e Medicina do Trabalho), especificamente uma Norma Regulamentadora nº 9 (NR 09), emitida pelo Ministério do Trabalho e Emprego no ano de 1994. Tem como objetivo levantar os riscos existentes no ambiente de trabalho por meio da visita técnica e propor medidas de controle, ou seja, ações que garantam a preservação da saúde e integridade física dos trabalhadores. Cabe ressaltar a obrigatoriedade do PPRA, de acordo com o item 9.1.1 da NR 09 quando refere que “todos os empregadores e instituições que admitam trabalhadores como empregados”, independente da quantidade de funcionários e grau de risco. De maneira geral, se passa mais horas em ambiente de trabalho do que com a família. Partindo desse pressuposto, é preciso tornar o ambiente de

Luciene Moraes da Cunha

Técnica em Segurança do Trabalho. Integrante do quadro funcional do Secovimed/RS.

trabalho mais agradável, favorável e seguro para desenvolver as atividades laborativas. Para se conquistar a almejada qualidade de vida no trabalho, é preciso eliminar ou neutralizar os riscos existentes, por intermédio da identificação dos mesmos, feita a partir da visita técnica. Conforme citado, dessa forma fica mais fácil agir direto na fonte, determinando assim no PPRA as medidas de prevenção precisas para cada atividade laboral. O PPRA bem elaborado e executado traz grandes benefícios, pois atua preventivamente, evitando possíveis litígios entre empregadores e empregados, como: • Acidentes de trabalho – a implementação, é possível promover mais qualidade de vida no trabalho, evitando acidentes e doenças ocupacionais. • Afastamento funcional – não ocorrendo acidentes e doenças originados do trabalho, consequentemente haverá um baixo índice ou índice nulo de funcionários incapacitados temporariamente ou por invalidez. • Fiscalizações da Superintendência Regional do Trabalho e Emprego (SRTE) – não haverá multas pela falta do PPRA ou pelas não conformidades detectadas e corrigidas com as ações propostas pelo programa. • Processos trabalhistas cíveis – evitando os acidentes de trabalho e as doenças ocupacionais, os trabalhadores não terão motivos relacionados à segurança do trabalho para promover ações contra os empregadores. Com o exposto, verifica-se que a realização do PPRA vai além da obrigatoriedade existente através da NR 09 da Portaria nº 3.214/78, uma vez que as qualificações atribuídas a partir do laudo técnico, elaborado por profissional especializado, são benéficas e de grande valia para a preservação dos trabalhadores e seus empregadores servindo de embasamento para a execução do Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional (PCMSO) elaborado pelo médico coordenador da área de medicina ocupacional.

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