AvdR Webinars

LUNCHWEBINAR JURISPRUDENTIE HUURRECHT SPREKER MR. J. GROENEWOUD, ADVOCAAT UNGER HIELKEMA ADVOCATEN 3 DECEMBER 2013 12:00 – 14:15 UUR

WWW.AVDRWEBINARS.NL

ALUMNUS COLLEGES 6 COLLEGES OVER DIVERSE ONDERWERPEN

START 6 DECEMBER 2013 De sprekers: Actualiteiten Personen- en Familierecht (6 december 2013) door prof. mr. A.J.M. Nuytinck Actualiteiten Goederenrecht en Insolventierecht (13 december 2013) door prof. mr. drs. J.W.A. Biemans Actualiteiten Ondernemingsrecht (16 december 2013) door prof. mr. C.A. Schwarz Actualiteiten Verjaring en Verval (18 december 2013) door prof. mr. J.L. Smeehuijzen

4

PO

Waarheid in het materiële en formele strafrecht (19 december 2013) door prof. mr. M. Otte Actualiteiten Dagvaardingsprocedure (30 december 2013) door prof. mrr. M.J.A.M. Ahsmann Een gelimiteerd aantal van 30 personen kunnen deelnemen aan deze unieke colleges.

Vol is vol, dus schrijf u snel in!

Kosten: €125,- voor onze alumni.

Inhoudsopgave Mr. J. Groenewoud Jurisprudentie Kwalificatie Hof Amsterdam 11 juni 2013, WR 2013, 103 (Woonruimte; kwalificatie overeenkomst, woonruimte/bruikleen) Hof Den Haag 16 april 2013 , WR 2013, 111 (Bedrijfsruimte; kwalificatie zweefvliegtuig vliegveld, beĂŤindiging) Hof Arnhem-Leeuwarden, 22 oktober 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:7952 (Woonruimte: kwalificatie staanplaats) Hof Amsterdam, 17 september 2013 , ECLI:NL:GHAMS:2013:3281 (Bedrijfsruimte; kwalificatie sportkantine (hockey)) Rechtbank Amsterdam, (ktg kort geding), ECLI:NL:RBAMS:2013:6254 (Woonruimte; scheiden zorg en wonen, zorg overheersend)

p. 28

Renovatie Rechtbank Amsterdam, (kantonrechter Amsterdam) 18 april 2013, WR 2013, 105 (Woonruimte; renovatie, machtiging toegang)

p. 35

Servicekosten Hof Amsterdam, 9 juli 2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:2093 (Woonruimte; kijkgenot tuin)

p. 42

Gebrek Hof Amsterdam, 8 oktober 2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:3457 (Bedrijfsruimte; verzakking gebrek? Verhuurder wist het)

p. 46

Aard van korte duur Rechtbank Oost-Brabant, (ktg Eindhoven, vzr.) 22 april 2013, WR 2013, 107(Woonruimte; aard van korte duur, te koop staande woning) Hof Amsterdam, 16 oktober 2012, WR 2013, 121 (Woonruimte; kwalificatie, naar zijn aard van korte duur, vaststellingsovereenkomst)

p. 5 p. 12 p. 17 p. 23

p. 51 p. 61

Medehuur Rechtbank Den Bosch (ktg DB, vzr) 8 augustus 2012, WR 2013, 110 (Woonruimte; medehuur, voortzetting) p. 68 Hof Den Bosch, 4 december 2012, WR 2013, 122 (Woonruimte; medehuur, niet ontvankelijkheid, gezamenlijk verzoek) p. 73 Rechtbank Noord-Holland (ktg Haarlem), 7 februari 2013, WR 2013, 129 (Bedrijfsruimte, contractuele medehuur 230a, hoofdelijke aansprakelijkheid) p. 76 Hennep, overlast Rechtbank Noord-Nederland (ktg Groningen), WR 2013, 119 (Woonruimte; hennep, convenant, uitsluiting woning Hof Arnhem-Leeuwarden, 16 juli 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:5252 (Woonruimte; dealen van wiet, ontbinding) Rechtbank Amsterdam (ktg Amsterdam), ECLI:NL:RBAMS:2013:7101 (Woonruimte; boetebeding hennep, niet in AHV) Hof Den Bosch, 16 juli 2013, WR 2013, 120 (Woonruimte; overlast, schadevergoeding a.g.v. rattenoverlast) Gerechtshof Den Bosch, 23 juli 2013, ECLI:NL:GHSHE:2013:3340 (Woonruimte; weigering huurverhoging wegens overlast)

3

p. 82 p. 95 p. 102 p. 106 p. 112

Dringend eigen gebruik Hof Amsterdam, 16 juli 2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:2104 (Woonruimte; dringend eigen gebruik, structurele wanverhouding niet aanwezig) Rechtbank Amsterdam, kantonrechter 13 juni 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:4119, (Woonruimte; dringend eigen gebruik; structurele wanverhouding) Hof Amsterdam, 20 augustus 2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:2578 (Woonruimte; dringend eigen gebruik, structurele wanverhouding) Huurprijsherziening Rechtbank Zeeland-West-Brabant, (kantonrechter Breda) 20 maart 2013, WR 2013, 101 (Bedrijfsruimte; 7:304 BW afwijkend beding) Rechtbank Haarlem (kantonrechter Haarlem) 10 december 2012, WR 2013, 102 (Bedrijfsruimte; 7:304 BW afwijkend beding) Rechtbank Midden-Nederland (ktg Amersfoort), 10 april 2013,WR 2013, 126 (Bedrijfsruimte; huurprijsherziening, contractuele bestemming bepalend) Kantonrechter Utrecht, 28 augustus 2013, ECLI:NL:RBMNE:2013:3558 (Bedrijfsruimte; kosten 304-advies) Hoge Raad 4 oktober 2013, ECLI:NL:HR:2013:856 (Bedrijfsruimte; ontvankelijkheid verzoek 304; ontbreken overeenstemming) Procesrecht Rechtbank Gelderland, (kantonrechter Arnhem) 5 juni 2013, WR 2013, 106 (Woonruimte; ontbinding ontruiming, prejudiciÍle vragen, bewindvoerder) Hoge Raad 14 juni 2013, WR 2013, 118 (Woonruimte; procesrecht, doorbreking appèlverbod 6:262 BW) Rechtbank Amsterdam (ktg Amsterdam), 24 december 2012,WR 2013, 123 (Woonruimte; WOHV, toetsingskader) Rechtbank Overijssel vzr, 26 juni 2013, ECLI:NL:RBOVE:2013:1206 (Procesrecht; keuze vzr rechtbank, proceskosten aangepast) Rechtbank Limburg, ktg Maastricht, ECLI:NL:RBLIM:2013:8537 (Woonruimte; procesrecht, ten onrechte op kosten gejaagd) Varia Rechtbank Midden-Nederland, 4 oktober 2013, ECLI:NL:RBMNE:2013:4752 (Kraak deel bedrijfshallen; geen verbod tot ontruiming) Hof Amsterdam, 19 februari 2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:456 (Woonruimte; studentenhuis, Heineken hoofdhuurder, opleveringsschade) Hof Amsterdam, 9 april 2013, WR 2013, 125 (Bedrijfsruimte; buitengerechtelijke ontbinding, casco ruwbouw) Hof Den Haag, 12 februari 2013, WR 2013, 112 (Bedrijfsruimte; schadevergoeding toekomstige huurtermijnen)

4

p. 118 p. 126 p. 131

p. 139 p. 144 p. 148 p. 155 p. 161

p. 164 p. 171 p. 176 p. 183 p. 186

p. 191 p. 197 p. 204 p. 207

WR 2013/103: Kwalificatie overeenkomst – woonruimte: huurovereenkomst of bruikleenovereenkomst; maandelijkse bemiddelingsvergoeding door gebruikste...

Instantie: Hof Amsterdam Datum: 11 juni 2013 Magistraten: Mrs. J.C.W. Rang, C. Uriot, E.M. Polak Zaaknr: 200.126.689 Conclusie: Noot: Naschrift mr. J.M. Winter-Bossink Roepnaam: Brondocumenten: ECLI:NL:GHAMS:2013:1801, Uitspraak, Hof Amsterdam, 11‑06‑ 2013 Wetingang: (art. 7:201 en 7:414 BW) Brondocument: Hof Amsterdam, 11-06-2013, nr 200.126.689 Snel naar: EssentieSamenvattingPartij(en)UitspraakNoot EssentieNaar boven Kwalificatie overeenkomst – woonruimte: huurovereenkomst of bruikleenovereenkomst; maandelijkse bemiddelingsvergoeding door gebruikster voor bemiddelaar; leegstandbeheer; tijdsafhankelijke bemiddelingsfee SamenvattingNaar boven Rochdale (eigenaar/beheerder) heeft de bruikleenovereenkomst van de woning opgezegd en vordert ontruiming van de woning nu bewoonster zonder recht of titel in de woning verblijft. Bewoonster stelt dat er sprake is van een huurovereenkomst. Het hof stelt dat bij de kwalificatie van de overeenkomst niet bepalend is wat voor soort overeenkomst partijen beoogden aan te gaan, maar hetgeen hun ten aanzien van hun wederzijdse rechten en verplichtingen voor ogen stond. Dat neemt echter niet weg dat bij de kwalificatie de beschermende strekking van de huurwetgeving een rol speelt.

Alvast BV heeft als bemiddelaar opgetreden voor het aangaan van de bruikleenovereenkomst. Daarbij is tevens een ‘Overeenkomst tot bemiddeling en dienstverlening’ gesloten waarbij de kandidaat (bewoonster) een maandelijkse vergoeding aan Alvast verschuldigd is voor de tijd dat de bruikleenovereenkomst duurt.

Doordat iedere maand dat de bruikleenovereenkomst voortduurde een bedrag werd betaald aan de bemiddelaar Alvast, werd de hoogte van de vergoeding voor de bemiddeling afhankelijk van het resultaat ervan, hetgeen het hof niet onredelijk voorkomt. Voorts is de hoogte van het bedongen maandbedrag niet zodanig dat die kwalificatie als huur aannemelijker maakt dan kwalificatie als bemiddelingsvergoeding, zeker wanneer in aanmerking wordt genomen dat Alvast ook tijdens de looptijd van de bruikleenovereenkomst als tussenpersoon tussen bewoner en Rochdale optrad.

In dit geval zijn geen contractuele constructies opgetuigd om onder de dwingende huurbescherming uit te komen. Rochdale had – op termijn – verkoopplannen met de woning, wilde die echter niet onnodig leeg laten staan, maar wilde ook niet gebonden zijn aan een huurovereenkomst en heeft daarom Alvast ingeschakeld om gebruikers van de woningen te zoeken en met hen namens haar bruikleenovereenkomsten om niet aan te gaan. Alvast BV, als winstbeogende onderneming, wilde voor het zoeken van die gebruikers en het opstellen van de contracten beloond worden. De beloning heeft zij bij, onder anderen, bewoonster bedongen. Daarmee kan volgens het hof nog niet worden gezegd dat het in feite Alvast is geweest die aan bewoonster het gebruik heeft verschaft of dat Rochdale betaling ontving van Alvast in de vorm van de door deze verrichte administratieve werkzaamheden.

De bruikleenovereenkomst heeft onwenselijk lang geduurd. Echter enkel tijdsverloop kan een bruikleenovereenkomst niet in een huurovereenkomst veranderen. Bovendien is die lange duur een gevolg van een samenloop van omstandigheden en niet van een vooropgezette bedoeling aan de kant van Rochdale.

Partij(en)Naar boven Appellante: Gabrielle Kitseroo, wonend te Amsterdam Advocaat:

5

mr. M.E. Zweers tegen Geïntimeerde: Woningstichting Rochdale, gevestigd te Amsterdam Advocaat: mr. R.N.E. Visser Bewerkte uitspraakNaar boven UitspraakNaar boven (...)

3.Beoordeling 3.1 Rochdale heeft gesteld dat Kitseroo zonder recht of titel in de aan Rochdale toebehorende woning aan het Afrikanerplein 13-hs in Amsterdam verblijft, omdat de met haar aangegane bruikleenovereenkomst is opgezegd per 4 maart 2013. Zij vordert op die grond ontruiming en betaling van een contactuele boete. De voorzieningenrechter heeft de vordering tot ontruiming toegewezen op een termijn van drie weken na betekening van het vonnis, de boete gedeeltelijk toegewezen en Kitseroo in de kosten van het geding veroordeeld.

3.2 De voorzieningenrechter heeft geoordeeld dat niet aannemelijk is geworden dat de partijen bij het sluiten van de tussen hen en Alvast BV bestaande overeenkomsten de bedoeling hadden een huurovereenkomst te sluiten en dat Kitseroo daarop ook niet gerechtvaardigd heeft mogen vertrouwen. Voorts heeft de voorzieningenrechter bezien of de rechtsverhouding tussen partijen niettemin als huurovereenkomst moet worden aangemerkt en deze vraag ontkennend beantwoord op de grond dat de door Kitseroo voor bemiddeling aan Alvast BV betaalde maandelijkse vergoeding van € 115 niet werd doorbetaald aan Rochdale, zodat niet is voldaan aan het vereiste van het voldoen van een tegenprestatie als bedoeld in artikel 7:201 BW door Kitseroo aan Rochdale voor het gebruik van de woning. Tegen dit oordeel richt zich grief I. 3.2.1 Bij de kwalificatie van de overeenkomst is niet bepalend wat voor soort overeenkomst partijen beoogden aan te gaan, maar hetgeen hun ten aanzien van hun wederzijdse rechten en verplichtingen voor ogen stond. Voor zover Kitseroo over dat laatste een andere mening is toegedaan faalt haar betoog. Dat neemt echter niet weg dat bij de kwalificatie de beschermende strekking van de huurwetgeving een rol speelt, zoals Kitseroo terecht heeft aangevoerd.

3.2.2 Kitseroo heeft voorts aangevoerd dat ten tijde van het aangaan van de bemiddelingsovereenkomst geen (nieuwe) bemiddeling door Alvast BV plaatsvond en zij die overeenkomst uitsluitend heeft ondertekend omdat Alvast BV te kennen gaf dat de bewoning anders ten einde zou komen. Kennelijk bedoelt Kitseroo hiermee te zeggen dat tegenover haar betaling aan Alvast BV geen andere prestatie stond dan het gebruik van de woning. Zij miskent daarmee echter dat zij, zolang de bruikleenovereenkomst voortduurde, de vruchten plukte van de (eerdere) bemiddeling. Doordat iedere maand dat de bruikleenovereenkomst voortduurde een bedrag werd betaald, werd de hoogte van de vergoeding voor de bemiddeling afhankelijk van het resultaat ervan, hetgeen het hof niet onredelijk voorkomt. Voorts is de hoogte van het bedongen maandbedrag van, zoals Kitseroo stelt, per saldo € 95 niet zodanig dat die kwalificatie als huur (voor een gerenoveerde benedenwoning van – zo blijkt uit de overgelegde plattegrond – ruim 60 m2 met tuin en schuur) aannemelijker maakt dan kwalificatie als bemiddelingsvergoeding, zeker wanneer in aanmerking wordt genomen dat uit de eigen stellingen van Kitseroo voortvloeit dat Alvast BV ook tijdens de looptijd van de bruikleenovereenkomst als trait d’union tussen Kitseroo en Rochdale optrad.

3.2.3 Het hof heeft niet de overtuiging bekomen dat in dit geval, zoals Kitseroo stelt, contractuele constructies zijn opgetuigd om onder de dwingende huurbescherming uit te komen. Rochdale had – op termijn – verkoopplannen met de woning, wilde die echter

6

niet onnodig leeg laten staan, maar wilde ook niet gebonden zijn aan een huurovereenkomst en heeft daarom Alvast BV ingeschakeld om gebruikers van de woningen te zoeken en met hen namens haar bruikleenovereenkomsten om niet aan te gaan. Alvast BV, als winstbeogende onderneming, wilde voor het zoeken van die gebruikers en het opstellen van de contracten uiteraard wel beloond worden, welke beloning zij bij, onder anderen, Kitseroo heeft bedongen. Daarmee kan nog niet worden gezegd dat het in feite Alvast BV is geweest die aan Kitseroo het gebruik heeft verschaft of dat Rochdale betaling ontving van Alvast in de vorm van de door deze verrichte administratieve werkzaamheden.

3.2.4 Aan Kitseroo kan worden toegegeven dat de bruikleenovereenkomst onwenselijk lang heeft geduurd – al moet worden geconstateerd dat Kitseroo in feite slechts heeft geprofiteerd van die lange duur, wat dit argument een wat dubbelzinnig karakter geeft.

Enkel tijdsverloop kan echter een bruikleenovereenkomst niet in een huurovereenkomst veranderen. Bovendien is in dit kort geding voldoende aannemelijk geworden dat die lange duur een gevolg is van een samenloop van omstandigheden en niet van een vooropgezette bedoeling aan de kant van Rochdale.

3.2.5 De conclusie uit al het voorgaande is dat grief I tevergeefs is voorgedragen.

3.3 Grief II strekt ten betoge dat Rochdale geen voldoende spoedeisend belang heeft bij de ontruiming om de toewijzing van de vordering tot ontruiming in kort geding te rechtvaardigen. Dit betoog moet worden verworpen. Hiervoor heeft het hof aanvaard dat Kitseroo op dit moment zonder recht of titel verblijft in de aan Rochdale toebehorende woning. Voorts is gebleken dat Rochdale serieuze (verkoop)plannen heeft met de woning. Daarmee is het spoedeisend belang gegeven.

3.4 Met grief III betoogt Kitseroo, voor zover na het voorgaande nog van belang, dat de voorzieningenrechter de boete geheel had moeten afwijzen omdat niet is voldaan aan het vereiste van onverwijlde spoed en het boetebeding voorts onredelijk bezwarend is, op grond waarvan Kitseroo het buitengerechtelijk heeft vernietigd. Subsidiair bepleit zij een nog verdere matiging van de boete.

3.4.1 Deze grief slaagt. Met betrekking tot een voorziening in kort geding, bestaande in veroordeling tot betaling van een geldsom, is terughoudendheid op zijn plaats.

Dienaangaande moeten naar behoren feiten en omstandigheden worden aangewezen die meebrengen dat een zodanige voorziening uit hoofde van onverwijlde spoed geboden is (HR 14 april 2000, NJ 2000/489). Dergelijke feiten en omstandigheden zijn niet aangevoerd Als zodanig kan niet gelden het karakter van de boete als prikkel tot nakoming, omdat die nakoming met behulp van dit arrest kan worden afgedwongen en de prikkel in meer algemene zin blijft bestaan als de boete niet in kort geding, maar in een bodemprocedure wordt ingevorderd. Voorts hangt de vordering tot betaling van een boete niet zozeer samen met de vordering tot ontruiming dat de proceseconomie op zichzelf al voldoende grond oplevert de boetevordering in kort geding te beoordelen.

Deze vordering zal derhalve worden afgewezen.

3.5 Grief IV is een veeggrief zonder zelfstandige betekenis en behoeft om die reden geen afzonderlijke behandeling.

3.6 Het voorgaande leidt tot de slotsom dat het bestreden vonnis zal worden vernietigd voor zover het betreft de (gedeeltelijke) toewijzing van boete en voor het overige zal worden bekrachtigd. Kitseroo is de overwegend in het ongelijk gestelde partij en zal worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.

4.Beslissing Het Hof: vernietigt het vonnis waarvan beroep, voor zover daarbij de gevorderde boete tot een bedrag van â‚Ź 1000 is toegewezen;

7

in zoverre opnieuw rechtdoende: wijst de gevorderde boete af; bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige; veroordeelt Kitseroo in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Rochdale begroot op € 683 aan verschotten en € 894 voor salaris; verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

NootNaar boven Auteur: Naschrift mr. J.M. Winter-Bossink Naschrift Een verhuurder die woonruimte slechts tijdelijk tegen betaling ter beschikking wil stellen kan (onder stringente voorwaarden) gebruikmaken van de diplomatenclausule van art.

7:274 lid 1 onder b BW, zorgen dat de huur van woonruimte ‘naar zijn aard van korte duur is’[1.] of verhuren met een vergunning op grond van de Leegstandwet.[2.] Indien geen van deze mogelijkheden kan worden benut wordt veelal afgezien van een vergoeding en wordt gekozen voor het sluiten van bruikleenovereenkomsten, om te voorkomen dat de gebruikers van de woning een beroep kunnen doen op huurbescherming. In dit spoedappel is door het Hof Amsterdam toegestaan dat de door woningeigenaar Rochdale ingeschakelde leegstandbeheerder Alvast een tijdsafhankelijke ‘bemiddelingsvergoeding’ van de gebruiker van de woning (Kitseroo) bedingt, zonder dat er tegenover Rochdale recht op huurbescherming ontstaat.

Bij eerste lezing van de casus zie je de terbeschikkingstelling van een pand door Alvast (als gevolmachtigde van Rochdale) en een betaling van een vergoeding aan Alvast gedurende het gebruik van dit pand. Op grond van de definitie van huur uit art. 7:201 BW zou je dan denken dat er sprake is van huur: “de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie”.

Het hof oordeelt echter dat er, ondanks de betaalde maandelijkse vergoeding van € 115 aan Alvast sprake is van een bruikleenovereenkomst met Rochdale. Er zijn de laatste tijd meerdere voorbeelden in de jurisprudentie geweest, waarbij aan de letterlijke definitie van huur uit art. 7:201 BW werd voldaan, terwijl desondanks werd geoordeeld dat er geen sprake was van huur. De Hoge Raad oordeelde bijvoorbeeld in 2011[3.] met betrekking tot een timeshare-overeenkomst dat het enkele feit dat genot van een zaak werd verschaft tegen betaling van een tegenprestatie nog niet betekent dat sprake is van huur: “Niet beslissend is immers of de Overeenkomsten elementen bevatten op grond waarvan op zichzelf aan de wettelijke omschrijving van huur is voldaan, maar of in de gegeven omstandigheden, gelet op hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de Overeenkomsten voor ogen stond, de inhoud en strekking van de Overeenkomsten van dien aard zijn dat deze in hun geheel beschouwd als huurovereenkomsten kunnen worden aangemerkt.”

Het Hof ’s-Gravenhage[4.] oordeelde onder verwijzing naar deze overweging van de Hoge Raad dat er geen sprake was van huur in een geval waarin een ruimte in een penitentiaire inrichting ter beschikking was gesteld voor verkoop van zaken aan gedetineerden. Ook het Hof ’s-Hertogenbosch[5.] herhaalde deze overweging van de Hoge Raad en oordeelde naar aanleiding daarvan dat bij de exploitatie van buffetten geen sprake was van een huurovereenkomst. Om te bezien of er sprake is van huur, moet blijkbaar op grond van de ‘inhoud en strekking van de overeenkomst’ bepaald worden of de overeenkomst aangemerkt moet worden als een huurovereenkomst, waarbij niet doorslaggevend is of aan de onderdelen uit de wettelijke definitie van art.

7:201 BW is voldaan. Deze vage ‘strekking-norm’ maakt het lastig om vast te stellen wanneer sprake is van huur en wanneer niet.

In de onderhavige casus tussen Rochdale en Kitseroo stelt de voorzieningenrechter in eerste aanleg deze strekking-norm ook voorop: “Bepalend is de strekking van hetgeen is overeengekomen in het licht van hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond.”

8

Het hof herhaalt deze strekking-norm niet, maar benadrukt dat Rochdale Alvast heeft ingeschakeld om bruikleenovereenkomsten ‘om niet’ aan te gaan en voegt daaraan toe: “Alvast BV, als winstbeogende onderneming, wilde voor het zoeken van die gebruikers en het opstellen van de contracten uiteraard wel beloond worden, welke beloning zij bij, onder anderen, Kitseroo, heeft bedongen. Daarmee kan nog niet worden gezegd dat het in feite Alvast BV is geweest die aan Kitseroo het gebruik heeft verschaft of dat Rochdale betaling ontving van Alvast in de vorm van de door deze verrichte administratieve werkzaamheden.”

Het hof lijkt hiermee wel te toetsen aan de definitie van huur uit art. 7:201 BW: nu de vergoeding door Kitseroo niet is betaald als tegenprestatie voor het gebruik van de woning, maar voor de bemiddelingswerkzaamheden van Alvast, is er volgens het hof geen sprake van huur.

Indien Kitseroo enkel reële bemiddelingskosten aan Alvast had vergoed, terwijl eigenaar Rochdale geen enkele vergoeding voor het gebruik had ontvangen, dan zou ik het onderhavige arrest kunnen onderschrijven. Indien de betaalde vergoeding evenwel meer lijkt op huurbetaling dan op betaling van een bemiddelingsvergoeding, dan vraag ik me af of hier terecht wordt gesproken over een bruikleenovereenkomst, enkel en alleen omdat de vergoeding wordt geïncasseerd door een ander dan de woningeigenaar.[6.]

Mijns inziens is het geïncasseerde bedrag in dit geval (door de lange looptijd van de overeenkomst) zo hoog, dat dit niet meer als een normale bemiddelingsfee gezien kan worden. Een huurmakelaar vraagt veelal een bemiddelingsfee van één maand huur. In dit geval heeft Kitseroo ruim 5 en een half jaar in de woning gewoond en in totaal derhalve waarschijnlijk ruim € 7500 aan Alvast betaald.[7.] Het hof oordeelt desondanks dat de hoogte van het bedongen maandbedrag niet zodanig is dat dit de kwalificatie als huur aannemelijker maakt dan kwalificatie als bemiddelingsvergoeding. Ditzelfde Hof Amsterdam oordeelde op 30 augustus 2011[8.] evenwel dat een vergoeding van € 120 per maand hoog genoeg is om als huur te kunnen worden beschouwd, ook voor ruimten van 130-400 m2 op een gewilde locatie: “Men kan constateren dat het gaat om een gezien de locatie zeer lage huur, maar dat staat aan de kwalificatie van de overeenkomsten als huurovereenkomsten niet in de weg”.[9.]

Indien € 120 per maand voldoende was om als huur te kwalificeren voor een gewilde locatie van 130-400 m2, lijkt mij de door Kitseroo betaalde vergoeding van € 115 voor 60 m2 ook substantieel genoeg om te kwalificeren als huur. Ook het feit dat de bemiddelingskosten maandelijks betaald moeten worden, suggereert mijns inziens dat er voor het gebruik van de woning wordt betaald en niet voor de bemiddeling nu bemiddelingskosten in beginsel eenmalig zijn en niet maandelijks oplopen. Het hof is het daar echter niet mee eens en stelt: “Doordat iedere maand dat de bruikleenovereenkomst voortduurde een bedrag werd betaald, werd de hoogte van de vergoeding voor de bemiddeling afhankelijk van het resultaat ervan, hetgeen het hof niet onredelijk voorkomt.”[10.]

Dat een leegstandbeheerder zijn werkzaamheden niet voor niets verricht en hier een vergoeding voor wil ontvangen, lijkt mij reëel. Het hof heeft dat in het onderhavige arrest ook benadrukt door te stellen dat Alvast ‘als winstbeogende onderneming uiteraard wel beloond wilde worden voor het zoeken van gebruikers en het opstellen van de contracten’. Door een maandelijkse vergoeding van € 115 te kwalificeren als een aannemelijke bemiddelingsvergoeding heeft het hof de deur mijns inziens te ver opengezet voor misbruikconstructies, die worden opgetuigd om huurbescherming te voorkomen. Indien de woningeigenaar een dergelijke vergoeding zou incasseren, zou de overeenkomst als huur gekwalificeerd moeten worden. Nu de woningeigenaar een leegstandbeheerder als ‘bemiddelaar’ tussen schuift bestaat die huurbescherming ineens niet meer omdat de betaalde vergoeding niet bij de woningeigenaar belandt. Een gebruiker van een woning, die een substantieel maandelijks bedrag betaalt aan de partij die hem een ‘bruikleenovereenkomst’ aanbiedt, moet zich niet druk hoeven te maken over de vraag waar dat geld belandt, maar moet kunnen vertrouwen op huurbescherming. Het toestaan van een langlopende, tijdsafhankelijke bemiddelingsfee zet dit vertrouwen op de tocht.

9

Nu het arrest geen details vermeldt over de rechtsverhouding tussen Rochdale en Alvast, is niet vast te stellen of Rochdale op geen enkele manier profiteert van de vergoeding die Alvast incasseert.[11.] Indien de leegstandbeheerder bijvoorbeeld het onderhoud van de woning zou bekostigen, zou betoogd kunnen worden dat (een deel van) de door de leegstandbeheerder geïncasseerde vergoeding ten goede komt aan de woningeigenaar en dat de vergoeding daarmee alsnog een tegenprestatie vormt voor het gebruik van de woning.[12.] Ook als er een (vennootschapsrechtelijke) relatie bestaat tussen woningeigenaar en leegstandbeheerder, kan de woningeigenaar van de vergoeding profiteren. In dergelijke gevallen kan de door Rochdale gebruikte constructie niet met succes toegepast worden.

Ten slotte valt aan deze casus op dat Alvast ‘twee heren diende’: woningeigenaar Rochdale had Alvast immers ingeschakeld, terwijl Alvast blijkbaar ook voor bewoner Kitseroo werkte nu Kitseroo aan Alvast een bemiddelingsvergoeding betaalde. Dit dienen van twee heren is volgens art. 7:417 lid 1 BW toegestaan ‘indien de inhoud van de rechtshandeling zo nauwkeurig vaststaat dat strijd tussen de belangen van beide lasthebbers is uitgesloten’.[13.] Nu Kitseroo een consument is, is volgens art. 7:417 lid 2 BW bovendien schriftelijke toestemming van Kitseroo nodig voor het tegelijk dienen van beide lastgevers. Indien niet aan deze voorwaarden van lid 1 en 2 is voldaan, legt dat misschien een pleister op de wonde van Kitseroo omdat Alvast in dat geval op grond van lid 3 (dwingendrechtelijk) geen recht heeft op loon van Kitseroo en de betaalde vergoeding dan kan worden teruggevorderd.

Mr. J.M. Winter-Bossink Voetnoten Voetnoten [1.]

Deze uitzondering van art. 7:232 BW wordt restrictief toegepast: alleen in ‘gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming’, Handelingen II, 1978/70, 14 175, p. 5026.

[2.]

Sedert 1 juli 2013 zijn de mogelijkheden om te koop staande woningen, leegstaande gebouwen of sloopwoningen met behulp van de Leegstandwet tijdelijk te verhuren uitgebreid, doch er gelden nog steeds strenge voorwaarden en er is een vergunning van de gemeente voor nodig.

[3.]

HR 11 februari 2011, NJ 2012/73.

[4.]

Hof ’s-Gravenhage 7 februari 2012, WR 2012/59.

[5.]

Hof ’s-Hertogenbosch 24 mei 2011, WR 2012/35.

[6.]

Subsidiair heeft Rochdale aangevoerd dat, als al sprake is van een huurovereenkomst, die naar haar aard van korte duur is. Bovendien is aangevoerd dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Kitseroo zich op huurbescherming beroept. Nu Kitseroo in dit geval expliciet in de overeenkomst heeft ingestemd met het feit dat er geen huurbescherming bestaat omdat er slechts in afwachting van verkoop tijdelijk gebruikgemaakt kan worden van de woning, kan ik mij voorstellen dat deze subsidiaire argumenten in casu wel opgaan. In deze noot richt ik mij evenwel enkel op de vraag of hier sprake moet zijn van huur of niet.

[7.]

Kitseroo heeft in dit geval ruim 5 en een half jaar gebruikgemaakt van de woning en het hof geeft toe dat dit onwenselijk lang is voor een bruikleenovereenkomst, maar: “enkel tijdsverloop kan een bruikleenovereenkomst niet in een huurovereenkomst veranderen.”

[8.]

WR 2012/27.

[9.]

Er is vaker geprocedeerd over de vraag of sprake is van huur wanneer de gebruiker slechts een geringe tegenprestatie hoeft te verrichten. HR 16 april 1982, NJ 1982/580 (geen huur hoewel de kosten van onderhoud voor rekening van de gebruiker waren); Rb. Utrecht 23 mei 2001, WR 2002/11 (maandelijkse vergoeding van enkele tientjes in verband met gebruik van de woning leidde tot een huurovereenkomst); Rb. ’sGravenhage (vzr.) 1 juni 2007, NJF 2007/328 (de betaalde vergoeding was zo laag dat deze niet gekwalificeerd kon worden als tegenprestatie bij een huurovereenkomst); Rb. Amsterdam 13 april 2012, JHV 2012/143, niet gepubliceerd (bij een

10

antikraakovereenkomst waarvoor € 150 tegenprestatie werd betaald was sprake van een huurovereenkomst).

[10.] Het hof voegt daaraan toe: “zeker wanneer in aanmerking wordt genomen dat uit de eigen stellingen van Kitseroo voortvloeit dat Alvast BV ook tijdens de looptijd van de bruikleenovereenkomst als trait d'union tussen Kitseroo en Rochdale optrad.” Alvast heeft blijkbaar gedurende de gehele duur van de overeenkomst werkzaamheden verricht, maar niet duidelijk is welke werkzaamheden. Hoewel het hof blijkbaar doorslaggevend vindt dat de vergoeding door Kitseroo niet wordt betaald voor het gebruik van de woning, wordt niet aangegeven waar deze vergoeding dan wel voor wordt betaald. Het lijkt mij onwaarschijnlijk dat er door Alvast maandelijks zo veel werkzaamheden werden verricht dat dit een bemiddelingsfee van € 7500 rechtvaardigt.

[11.] In eerste aanleg heeft Rochdale volgens r.o. 4.6 ter zitting mondeling verklaard dat de aan Alvast betaalde vergoeding niet – ook niet gedeeltelijk – aan Rochdale wordt doorbetaald.

[12.] De onderhavige woning was blijkbaar pas gerenoveerd en daaraan zullen dus waarschijnlijk weinig onderhoudskosten besteed hoeven te worden. Bij veel antikraakwoningen zal dit echter anders zijn.

[13.] Indien geen sprake zou zijn van bruikleen, maar van huur, dan zou Alvast geen bemiddelingsfee van Kitseroo hebben kunnen bedingen: op 13 maart 2013 (WR 2013/72) is door de kantonrechter te Amsterdam bevestigd dat art. 7:417 lid 4 BW verbiedt om in geval van huur courtage in rekening te brengen aan de huurder/consument van zelfstandige woonruimte indien een tussenpersoon als lasthebber van zowel de huurder als de verhuurder optreedt.

11

WR 2013/111: Beëindiging huurovereenkomst – kwalificatie overeenkomst – onbebouwde onroerende zaken: huur vliegveld ten behoeve van zweefvliegsport...

Instantie: Hof Den Haag Datum: 16 april 2013 Magistraten: Mrs. A.V. van den Berg, H.J.H. van Meegen, M.A.F. Tan-de Sonnaville Zaaknr: 200.118.042/01 Conclusie: LJN: BZ9950 Noot: Roepnaam: Kon. Ned. Ver. voor Luchtvaart/De Staat Brondocumenten: ECLI:NL:GHDHA:2013:BZ9950, Uitspraak, Hof Den Haag, 16‑04‑ 2013 Wetingang: (art. 7:230a en 7:228 BW) Brondocument: Hof Den Haag, 16-04-2013, nr 200.118.042/01 Snel naar: EssentieSamenvattingPartij(en)Uitspraak EssentieNaar boven Beëindiging huurovereenkomst – kwalificatie overeenkomst – onbebouwde onroerende zaken: huur vliegveld ten behoeve van zweefvliegsport; niet gebouwd; geen ontruimingsbescherming SamenvattingNaar boven Huurovereenkomst vliegveld Valkenburg ten behoeve van de zweefvliegsport. Uit de tekst van de huurovereenkomst volgt dat deze is gesloten ter uitvoering van de aan de publiekrechtelijke ontheffing verbonden voorwaarde dat voor het medegebruik van de militaire luchtvaartterreinen een privaatrechtelijke vergunning is vereist. De huurovereenkomst heeft geen bredere strekking. Het in de overeenkomst beschreven gebruik is beperkt tot het landen, taxiën, parkeren, stallen en opstijgen op en van de militaire luchtvaartterreinen met zweefvliegtuigen en sleepvliegtuigen. Met uitzondering van het stallen van de vliegtuigen is voor deze activiteiten het gebruik van gebouwde onroerende zaken niet aan de orde. Het hof oordeelt dat partijen niet hebben beoogd een huurovereenkomst als bedoeld in art. 7:230a BW te sluiten. De landingsbaan op vliegveld Valkenburg is niet aan te merken als een gebouwde onroerende zaak. Onder het begrip gebouw valt een onroerende zaak die niet gebouwd, maar – zoals de onderhavige landingsbaan – aangelegd is.

Onder het overeengekomen gebruik van de militaire vliegvelden valt niet tevens het medegebruik van gebouwen voor andere dan stallingsdoeleinden (zoals verblijfs-, opslagen lesruimte, enz.). Daarvoor wordt opgemerkt dat er afzonderlijke privaatrechtelijke vergunningen moeten worden verleend, zonder dat daaraan financiële consequenties worden verbonden. Dat is ook wat met betrekking tot het vliegveld Valkenburg is gebeurd. De verenigingen en stichtingen hebben aparte gebruiksovereenkomsten gesloten voor een aantal gebouwtjes, welke door hen werden gebruikt als clubhuis en voor de opslag van benzine en olie. De verkeerstoren op het luchtvaartterrein werd incidenteel afzonderlijk door de verenigingen gehuurd.

Met betrekking tot de ten behoeve van de zweefvliegsport gebruikte stallingsruimte betreft het gebruik van grond voor het stichten van eigen stallingsruimte, waarvoor afzonderlijke privaatrechtelijke vergunningen moeten worden afgegeven. Vaststaat dat aan de zweefvliegclubs op vliegveld Valkenburg ieder afzonderlijke privaatrechtelijke vergunningen zijn verleend voor het gebruik van een gedeelte van dat vliegveld voor het hebben, behouden en onderhouden van Romneyloodsen. De loodsen zijn daar door de vliegclubs zelf geplaatst (zij het in sommige gevallen ruim voor het ingaan van de onderhavige huurovereenkomst). Of de loodsen door natrekking eigendom zijn geworden van de staat kan in het midden blijven, nu dit naar het oordeel van het hof niet afdoet aan de omstandigheid dat partijen kennelijk niet hebben beoogd om het gebruik van de Romneyloodsen onder de reikwijdte van de onderhavige huurovereenkomst te laten vallen. De conclusie is dat het gehuurde niet kan worden gekwalificeerd als een gebouwde onroerende zaak in de zin van art. 7:230a BW. Partij(en)Naar boven

12

Verzoekster in hoger beroep: De Koninklijke Nederlandse Vereniging voor Luchtvaart, zowel voor zichzelf als voor de Stichting Luchtsport Centrum Valkenburg, Zuidhollandse Vliegclub, Aeroclub Valkenburg en Stichting Leidsche Studenten Aeroclub, gevestigd te Woerden Advocaat: mr. P.S. Kamminga tegen Verweerder in hoger beroep: De Staat der Nederlanden (Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninklijksrelaties), zetelend te Den Haag Advocaat: mr. F. Sepmeijer Bewerkte uitspraakNaar boven UitspraakNaar boven (...)

Beoordeling van het hoger beroep (...)

2.

Het gaat in deze zaak om het volgende.

2.1 Al tientallen jaren maken bij KNVvL aangesloten verenigingen en stichtingen gebruik van vliegveld Valkenburg als basis voor de uitoefening van de zweefvliegsport. Hiertoe is aan KNVvL ontheffing verleend van de verbodsbepaling van artikel 34, eerste lid, onder a, van de Luchtvaartwet. Eén van de aan de ontheffing verbonden voorwaarden was dat een privaatrechtelijke vergunning zou worden verleend voor het medegebruik van, onder meer, vliegveld Valkenburg. Partijen hebben uitvoering gegeven aan deze voorwaarde door het sluiten van gebruiks-/huurovereenkomsten voor het (mede)gebruik van de vliegvelden te behoeve van de zweefvliegsport, laatstelijk bij huurovereenkomst van 25 februari 2002.

2.2 Bij de overeenkomst van 25 februari 2002 (verder: de huurovereenkomst), met als considerans: “gelet op de ontheffing van de verbodsbepalingen van artikel 34, eerste lid, onder letter a van de Luchtvaartwet, verleend aan de gezagvoerders van (motor)zweefvliegtuigen en van het voor het slepen van zweefvliegtuigen te benutten vliegtuigen van de Koninklijke Nederlandse Vereniging voor Luchtvaart (K.N.V.v.L.) en van de bij deze vereniging aangesloten verenigingen, alsmede aan de leden van de K.N.V.v.L., die optreden als gezagvoerders van zweefvliegtuigen, (…)”, zijn partijen overeengekomen “dat de Staat aan de gebruiker [hof: KNVvL] in gebruik geeft: de militaire vliegvelden Leeuwarden, Twenthe, Deelen, Soesterberg, De Kooy, Valkenburg, Woensdrecht, Gilze-Rijen, Volkel en De Peel; hierna te noemen de zaak, (…) uitsluitend voor het met (motor)zweefvliegtuigen en vliegtuigen te benutten voor het slepen van zweefvliegtuigen van de gebruiker en van de bij hem aangesloten verenigingen gebruik te maken of te doen maken van de hierboven vermelde ontheffing, zulks tegen betaling van een jaarlijkse vergoeding, (…).”

2.3 Op de huurovereenkomst zijn onder meer van toepassing verklaard de Algemene en Bijzondere Voorwaarden betreffende het medegebruik van militaire luchtvaartterreinen door derden, vastgesteld door de Minister van Defensie op 8 mei 1967 en laatstelijk gewijzigd op 26 november 1980 (verder: de Algemene Voorwaarden). Artikel 1 van de Algemene Voorwaarden luidt: “Onder ‘de vergunning’ wordt – tenzij anders aangeduid – in deze algemene en bijzondere voorwaarden verstaan de door de betrokken Inspecteur der Domeinen

13

afgegeven privaatrechtelijke vergunning waarin het medegebruik van één of meer militaire luchtvaartterreinen door de betrokken vergunninghouder(s) is geregeld.”

Artikel 27 van de Algemene Voorwaarden luidt, voor zover hier relevant: “Deze vergunning omvat het landen, taxiën, parkeren, stallen en opstijgen op en van militaire luchtvaartterreinen met zweefvliegtuigen en sleepvliegtuigen, met dien verstande dat per militair luchtvaartterrein maximaal twee sleepvliegtuigen mogen worden gestationeerd. (…).”

2.4 Een brief van 28 februari 1972 van de Staatssecretaris van Financiën aan de Minister van Defensie, betrekking hebbend op het medegebruik van militaire vliegvelden door de KNVvL, luidt, voor zover hier relevant: “Met u ben ik van oordeel dat de huidige gedragslijn met betrekking tot het gebruik van militaire vliegbases en van de daarop staande gebouwen voor de zweefvliegsport inderdaad tot misverstand kan leiden.

In verband hiermede heb ik bij brief van gelijke datum en nummer als deze de domeinbeheerders medegedeeld dat voortaan het volgende geldt: a. het beschikbaarstellen van stallingsruimte voor zweefvliegtuigen en vliegtuigen, welke uitsluitend worden gebruikt voor het slepen van zweefvliegtuigen, wordt geacht te zijn geregeld bij de aan de Koninklijke Nederlandse Vereniging voor Luchtvaart verleende privaatrechtelijke vergunning tot gebruik van de militaire luchtterreinen; een afzonderlijke privaatrechtelijke vergunning is hiervoor derhalve niet nodig; b. voor het gebruik c.q. medegebruik van gebouwen voor andere dan stallingsdoeleinden (zoals verblijfs-, opslag- en lesruimte, enz) en grond voor het stichten van opstallen t.b.v. de zweefvliegsport, (b.v. eigen stallingsruimte) dient een afzonderlijke privaatrechtelijke vergunning – zonder dat daaraan voor de vergunninghouder financiële consequenties worden verbonden – te worden verleend door de domeinbeheerder binnen wiens ressort het vliegterrein is gelegen.”

2.5 Vliegveld Valkenburg is sinds 2007 niet meer in gebruik is als militair vliegveld. De Staat, in samenwerking met de gemeentes Katwijk en Wassenaar, wil het terrein herontwikkelen tot woon-, recreatie- en natuurgebied. In dat verband is in november 2012 het concept Masterplan locatie Valkenburg voor inspraak openbaar gemaakt.

2.6 Partijen hebben vanaf 2006 gecorrespondeerd over de toekomst van het (mede)gebruik van vliegveld Valkenburg ten behoeve van de zweefvliegsport. Daarbij is onder meer gesproken over het sluiten van een nieuwe, tijdelijke overeenkomst. Partijen hebben hierover geen overeenstemming bereikt.

2.7 Bij brief van 1 juli 2010 heeft de Staat de huurovereenkomst van 25 februari 2002 opgezegd tegen 1 juli 2012.

3.

In deze procedure verzoekt de KNVvL om de termijn, waarbinnen het gehuurde dient te worden ontruimd, te verlengen met één jaar na 1 juli 2012, met bepaling van de vergoeding voor het gebruik op het per 1 juli 2012 geldende peil voor zover nodig op de voet van artikel 7:230a lid 6 BW, een en ander met veroordeling van de Staat in de kosten van het geding. Daartoe stelt zij kort samengevat dat het gehuurde dient te worden gekwalificeerd als een gebouwde onroerende zaak als bedoeld in artikel 7:230a BW, zodat de KNVvL de in dat artikel bepaalde ontruimingsbescherming geniet. KNVvL stelt dat haar belangen en de belangen van de gebruikers ernstiger worden geschaad door de ontruiming van het gehuurde dan die van de Staat bij voortgezet gebruik ervan.

De Staat voert gemotiveerd verweer en heeft een tegenverzoek ingediend tot vaststelling van de ontruimingsdatum op 1 januari 2013. De kantonrechter heeft het verzoek van KNVvL afgewezen en het tegenverzoek van de Staat toegewezen.

Ontvankelijkheid in hoger beroep

14

4.

Het hof stelt voorop dat ingevolge artikel 7:230a, achtste lid, BW tegen een beschikking krachtens dit artikel geen hoger beroep kan worden ingesteld. Op basis van vaste rechtspraak wordt dit rechtsmiddelenverbod evenwel doorbroken (a) als de rechter het artikel ten onrechte heeft toegepast, (b) als het artikel ten onrechte buiten toepassing is gelaten dan wel (c) als zulke fundamentele rechtsbeginselen zijn geschonden dat niet kan worden gesproken van een eerlijke en onpartijdige behandeling van de zaak. KNVvL stelt, zo begrijpt het hof, dat het rechtsmiddelenverbod dient te worden doorbroken, aangezien de kantonrechter artikel 7:230a BW ten onrechte buiten toepassing heeft gelaten. KNVvL is dan ook ontvankelijk in hoger beroep.

Grieven 5.

De door KNVvL opgeworpen grieven stellen, in onderling verband beschouwd, het oordeel van de kantonrechter aan de orde dat het gehuurde dient te worden beschouwd als een onbebouwde onroerende zaak, waarop het bepaalde in artikel 7:230a BW niet van toepassing is. Het hof zal de grieven gezamenlijk behandelen.

5.1 Bij de beantwoording van de vraag welk huurregime op een huurovereenkomst van toepassing is, dient als uitgangspunt te worden genomen hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, bij de totstandkoming van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan.

5.2 Naar het oordeel van het hof heeft KNVvL onvoldoende gesteld om tot de conclusie te kunnen komen dat partijen hebben beoogd een huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:230a BW te sluiten. Het hof overweegt dienaangaande het volgende.

5.3 Uit de tekst van de huurovereenkomst (considerans) volgt dat deze is gesloten ter uitvoering van de aan de publiekrechtelijke ontheffing verbonden voorwaarde dat voor het medegebruik van de militaire luchtvaartterreinen een privaatrechtelijke vergunning is vereist. Uit de tekst blijkt niet dat de huurovereenkomst een bredere strekking heeft. Het in de overeenkomst beschreven gebruik, zoals nader uitgewerkt in de Algemene Voorwaarden, is beperkt tot het landen, taxiën, parkeren, stallen en opstijgen op en van de militaire luchtvaartterreinen met zweefvliegtuigen en sleepvliegtuigen. Met uitzondering van het stallen van de vliegtuigen, waarover hierna meer, is voor deze activiteiten het gebruik van gebouwde onroerende zaken niet aan de orde.

5.3 KNVvL stelt dat de landingsbaan op vliegveld Valkenburg aan te merken is als een gebouwde onroerende zaak. Het hof volgt KNVvL hierin niet. Daarbij neem het hof in aanmerking dat uit de wetsgeschiedenis (MvT, TK 1999-2000, 26 932, nr. 3, p. 12) blijkt dat artikel 7:230a BW moet worden beschouwd als opvolger van artikelen 28c-28h Huurwet, waarbij de wetgever materieel geen verandering heeft beoogd (met uitzondering van een hier niet relevant punt). Anders dan titel 7.4 van het Burgerlijk Wetboek, bevatte de Huurwet in artikel 1 lid 3 onder c een definitie van een gebouwde onroerende zaak, te weten: een gebouw of een gedeelte daarvan, indien dit gedeelte een zelfstandige bedrijfsruimte vormt, een en ander met zijn normale onroerende aanhorigheden. Nu in deze definitie, waarbij onder het huidige recht aansluiting kan worden gevonden, het begrip ‘gebouw’ centraal staat, dient te worden aangenomen dat daaronder niet valt een onroerende zaak die niet gebouwd, maar – zoals de onderhavige landingsbaan – aangelegd is.

5.4 Ter beantwoording van de vraag wat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst voor ogen heeft gestaan, beroept KNVvL zich onder meer op de in rechtsoverweging 2.4 geciteerde brief.

5.5 Anders dan KNVvL betoogt, volgt uit die brief niet dat onder het overeengekomen gebruik van de militaire vliegvelden tevens valt het medegebruik van gebouwen voor

15

andere dan stallingsdoeleinden (zoals verblijfs-, opslag- en lesruimte, enz). Daarvoor wordt immers juist opgemerkt dat er afzonderlijke privaatrechtelijke vergunningen moeten worden verleend, zonder dat daaraan financiële consequenties worden verbonden. Dat is ook wat met betrekking tot het vliegveld Valkenburg is gebeurd.

Vaststaat immers dat de verenigingen en stichtingen aparte gebruiksovereenkomsten hebben gesloten ten aanzien van een aantal gebouwtjes, welke door hen werden gebruikt als clubhuis en voor de opslag van benzine en olie. Voorts heeft KNVvL niet betwist dat de verkeerstoren op het luchtvaartterrein incidenteel afzonderlijk door de verenigingen werd gehuurd.

5.6 Met betrekking tot de ten behoeve van de zweefvliegsport gebruikte stallingsruimte wordt in de brief een onderscheid gemaakt tussen op het vliegveld aanwezige stallingsruimte, waarvan het medegebruik is geregeld bij de aan KNVvL verleende privaatrechtelijke vergunning, en het gebruik van grond voor het stichten van eigen stallingsruimte, waarvoor afzonderlijke privaatrechtelijke vergunningen moeten worden afgegeven. Naar het oordeel van het hof heeft KNVvL onvoldoende gemotiveerd betwist dat het op vliegveld Valkenburg stallingsruimte betreft van de laatste categorie.

Vaststaat immers dat aan de zweefvliegclubs op vliegveld Valkenburg ieder afzonderlijke privaatrechtelijke vergunningen zijn verleend voor het gebruik van een gedeelte van dat vliegveld voor het hebben, behouden en onderhouden van Romneyloodsen. KNVvL heeft evenmin voldoende gemotiveerd betwist dat de Romneyloodsen daar door de vliegclubs zelf zijn geplaatst (zij het in sommige gevallen ruim voor het ingaan van de onderhavige huurovereenkomst). KNVvL heeft wel betoogd dat de loodsen door natrekking eigendom zijn geworden van de Staat. Dit kan in het midden blijven, nu dit naar het oordeel van het hof niet zou afdoen, gelet op hetgeen alle betrokken partijen over het gebruik van de Romneyloodsen hebben afgesproken, aan de omstandigheid dat partijen kennelijk niet hebben beoogd om het gebruik van de Romneyloodsen onder de reikwijdte van de onderhavige huurovereenkomst te laten vallen.

5.7 De conclusie van het hetgeen hiervoor is overwogen is dat het gehuurde niet kan worden gekwalificeerd als een gebouwde onroerende zaak in de zin van artikel 7:230a BW, zodat KNVvL niet de ontruimingsbescherming van dat artikel toekomt. Aan een belangenafweging te dien aanzien komt het hof dan ook niet toe. Dit leidt ertoe dat het hof de beschikking waarvan hoger beroep zal bekrachtigen met veroordeling van KNVvL, als de in het ongelijk gestelde partij, in de kosten van het hoger beroep.

Beslissing Het hof: – bekrachtigt de tussen partijen gegeven beschikking van 6 november 2012 van de rechtbank ’s-Gravenhage, sector kanton, locatie ’s-Gravenhage; – veroordeelt KNVvL in de kosten van het hoger beroep, tot op heden aan de zijde van de Staat begroot op € 666 aan griffierecht en € 1788 aan salaris advocaat, en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW verschuldigd is vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der algehele voldoening; – verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad.

16

ECLI:NL:GHARL:2013:7952 Deeplink InstantieGerechtshof Arnhem-LeeuwardenDatum uitspraak22-10-2013Datum publicatie24-10-2013 Zaaknummer200.108.679-01 RechtsgebiedenCiviel recht Bijzondere kenmerkenHoger beroep Inhoudsindicatie Huurovereenkomst staanplaats. Vraag welke huurbepalingen van toepassing zijn.

VindplaatsenRechtspraak.nl Uitspraak GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Leeuwarden afdeling civiel recht zaaknummer gerechtshof 200.108.679/01 (zaaknummer rechtbank Assen 343982 VV EXPL 12-16) arrest in kort geding van de eerste kamer van 22 oktober 2013 in de zaak van [appellant], wonende te [woonplaats], appellant, in eerste aanleg: eiser, hierna: [appellant], advocaat: mr. H.D. Wind, kantoorhoudend te Leusden, tegen [geïntimeerde], wonende te [woonplaats], geïntimeerde, in eerste aanleg: gedaagde, hierna: [geïntimeerde], advocaat: mr. M.G. Doornbos, kantoorhoudend te Assen.

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 11 september 2012 hier over.

1 Het verdere verloop van het geding in hoger beroep 1.1 Na het tussenarrest van 11 september 2012 is een comparitie na aanbrengen gehouden, waarvan proces-verbaal is opgemaakt. Vervolgens zijn de volgende stukken gewisseld: - de memorie van grieven, met producties, - de memorie van antwoord, tevens van grieven in incidenteel hoger beroep, met producties, - de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep, tevens akte uitlating producties, - een akte met producties van [geïntimeerde].

1.2 Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

1.3 De vordering van [appellant] luidt: "voormeld vonnis van 16 mei 2012 (…) te vernietigen en, opnieuw rechtdoende, de oorspronkelijke vordering van appellant alsnog toe te wijzen en met veroordeling van geïntimeerde in de kosten van beide instanties."

2 De feiten 2.1 De kantonrechter heeft onder het tussenkopje "De vaststaande feiten" in het vonnis, waarvan beroep, feiten vastgesteld waartegen, behoudens met grief 1 in principaal appel, geen bezwaar is gemaakt. Het hof gaat uit van die vastgestelde feiten, voor zover

17

niet betwist, en voegt daar aan toe wat in hoger beroep voorts als vaststaand heeft te gelden.

2.2 [geïntimeerde] huurt reeds enige jaren plaats [nummer] op "Camping Emmen" tegen een huurprijs van laatstelijk € 160,- per maand exclusief energiekosten. [geïntimeerde] heeft niet betwist dat op de huurovereenkomst de huisregels van toepassing zijn, die bij dagvaarding in eerste aanleg als productie 2 zijn overgelegd (waaronder het Reglement jaarplaatsen).

2.3 Op plaats [nummer] bevindt zich een L-vormig chalet en een tuinhuisje, welke goederen [geïntimeerde] van [appellant] heeft gekocht.

2.4 De camping werd door [appellant] geëxploiteerd op een terrein, dat hij van de gemeente Emmen in erfpacht had. De gemeente heeft [appellant] in 2007 meegedeeld dat zij het terrein wil herontwikkelen en zij heeft de erfpacht tegen 1 januari 2008 opgezegd. [appellant] diende het terrein op 13 april 2012 ontruimd op te leveren.

2.5 Zoals in een brief van de gemeente aan [appellant] d.d. 19 maart 2012 staat, heeft [appellant] na ontruiming en oplevering recht op een afkoopsom van € 40.000.- voor de in overleg aangebrachte opstallen en werken op het terrein.

2.6 [appellant] heeft de campinggasten in augustus 2007 schriftelijk geïnformeerd en gewezen op de mogelijkheid dat de camping wordt verplaatst naar een andere locatie. In april 2010 heeft [appellant] de campinggasten uitgenodigd voor een informatievergadering.

2.7 [appellant] heeft bij aangetekende brief van 24 december 2011 aan [geïntimeerde] meegedeeld dat de camping sluit op 1 april 2012 en hij heeft de huur opgezegd tegen 1 maart 2012 onder aanzegging dat de staanplaats voor 1 april 2012 ontruimd dient te zijn.

2.8 Alle plaatsen op de camping zijn ontruimd, op de door [geïntimeerde] gehuurde plaats na. Bij brief van 13 maart 2012 is [geïntimeerde] nogmaals gewezen op de noodzaak tot ontruiming en op campings in de omgeving waar plaats is voor stacaravans/chalets. Bij brief van 2 april 2012 is [geïntimeerde] gesommeerd uiterlijk 8 april 2012 te ontruimen, bij gebreke waarvan een kort geding wordt gestart. De ontruimingstermijn is verlengd tot 17 uur op 10 april 2012, nadat [geïntimeerde] zich per e-mail van 5 april 2012 erover had beklaagd dat zij te weinig tijd had gekregen om een juridisch adviseur te raadplegen.

Ook na dit uitstel heeft [geïntimeerde] niet ontruimd.

2.9 Er zijn geen voorzieningen meer op de camping. Water en elektra zijn afgesloten.

2.10 Bij de mondelinge behandeling van het kort geding heeft de kantonrechter voorgesteld dat [appellant] de gemeente zou verzoeken om [geïntimeerde] toestemming te geven op het terrein te blijven en om een overeenkomst met haar te sluiten voor verder verblijf.

De gemeente heeft per brief van 10 mei 2012 te kennen gegeven daar niet op in te gaan.

Zij heeft tijdig opgezegd en een ruime overgangsperiode gehanteerd. De bewoners zijn

18

tijdig op de hoogte gesteld. Haar beleid is er voorts op gericht geen permanente bewoning toe te staan, aldus de gemeente in deze brief.

2.11 In een e-mail d.d. 6 november 2012 van gemeentelijk projectmanager [projectmanager] aan [appellant] is bevestigd dat de gemeente niet met [geïntimeerde] in overleg is over het continueren van haar verblijf op het terrein van de voormalige camping. De stacaravan van [geïntimeerde] wordt gezien als “een laatste object dat u op basis van de pachtovereenkomst dient te verwijderen, alvorens wij het terrein schoon en ontruimd zullen terug aanvaarden”, aldus [projectmanager].

3 De vordering en beoordeling in eerste aanleg 3.1 [appellant] heeft, kort weergegeven, bij dagvaarding van 27 april 2012 ontruiming gevorderd van "de standplaats van gedaagde [nummer]" op verbeurte van een dwangsom bij niet-ontruiming van € 100,- per dag tot een maximum van € 20.000,- en met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten. Hij heeft erop gewezen dat hij hierbij groot financieel belang heeft, omdat hij bij te late oplevering aan de gemeente boetes riskeert en mogelijk niet in aanmerking komt voor de afkoopsom van de gemeente.

3.2 De kantonrechter heeft [appellant] niet-ontvankelijk verklaard in zijn vordering na, voor zover in hoger beroep van belang, te hebben overwogen dat de huur van de standplaats volgens vaste rechtspraak onder de werking van art. 7:230a BW valt, hetgeen overigens tussen partijen niet in geding is. Volgens art. 7:230a lid 1 BW kan de verhuurder zijn huurder niet tot ontruiming dwingen binnen de schorsingstermijn van twee maanden na de datum waartegen schriftelijk ontruiming is aangezegd.

4 Bespreking van de grieven in principaal en incidenteel appel 4.1 In incidenteel appel heeft [geïntimeerde] de spoedeisendheid van de vordering betwist (grief 1 in incidenteel appel). Beide partijen hebben gegriefd tegen de kwalificatie van de huurovereenkomst als "artikel 230a-huur" (grief 2 in principaal appel en grief 2 in incidenteel appel). Met grief 1 in principaal appel bestrijdt [appellant] dat sprake is van een standplaats en met zijn grief 3 in principaal appel verwijt hij de kantonrechter dat deze geen belangen heeft afgewogen en niet in zijn voordeel heeft beslist.

4.2 Nadat [appellant] bij memorie van antwoord in incidenteel appel had gereageerd op de grieven van [geïntimeerde] in incidenteel hoger beroep, heeft [geïntimeerde] zonder toelichting bij akte een reeks producties overgelegd. Indien [geïntimeerde] daarmee mocht hebben beoogd nieuwe grieven op te werpen, stuit dit af op de tweeconclusieregel en, voor zover er al reden zou zijn om daarvan af te wijken (welke reden niet is verstrekt), het gebrek aan kenbaarheid van de nieuwe grief of grieven. Voor zover [geïntimeerde] met die producties mocht hebben beoogd nieuw verweer te voeren, heeft zij niet kenbaar gemaakt wat zij waarmee wenst aan te tonen of te bestrijden.

Het hof laat deze reeks producties dan ook geheel buiten beschouwing.

4.3 Het hof is, anders dan [geïntimeerde] betoogt, van oordeel dat de financiële gevolgen voor [appellant] van het niet tijdig ontruimd opleveren van het perceel aan de gemeente wel degelijk een spoedeisend belang opleveren aan de zijde van [appellant]. In hoger beroep heeft [appellant] dit belang nader onderbouwd met een brief van de gemeente dd. 25 juli 2012, waarin staat dat de gemeente alle schade door te late oplevering op hem zal verhalen.

Het beroep van [geïntimeerde] op ontbrekend spoedeisend belang wordt verworpen.

4.4

19

[appellant] heeft terecht aangevoerd dat hij in zijn inleidende dagvaarding heeft gesteld dat sprake was van verhuur van een onbebouwde onroerende zaak en dat hij zich niet heeft beroepen op een huurovereenkomst als bedoeld in art. 7:230a BW. [geïntimeerde] kan zich, zo begrijpt het hof haar tweede grief met toelichting, primair ook niet in de kwalificatie van de kantonrechter vinden. Volgens haar gaat het om verhuur van een woonwagenstandplaats, zoals bedoeld in art. 7:236 BW, op welke verhuur ingevolge art. 7:233 BW de bepalingen omtrent huur van woonruimte van toepassing zijn. Mocht dat niet het geval zijn, dan kan zij zich subsidiair in de kwalificatie van de kantonrechter vinden.

4.5 Het hof constateert dat [geïntimeerde] onvoldoende heeft aangevoerd om aannemelijk te maken dat het in casu gaat om een kavel waarop ingevolge het bestemmingsplan een woonwagenbestemming rust en waar bovendien voorzieningen zijn voor aansluiting op het leidingnet. Van die administratieve bestemming is niet gebleken, en overigens evenmin van een individuele aansluiting op het gas-, water- en elektranet.

Het hof gaat er daarom in dit kort geding van uit dat plaats [nummer] geen standplaats is in de zin van art. 7:236 BW. Daarmee behoeft ook grief 1 in principaal appel, gericht tegen het verwarring scheppende gebruik van het woord ‘standplaats’ bij de beschrijving van plaats [nummer] in de feitenweergave van de kantonrechter, verder geen bespreking 4.6 Nu het chalet eigendom is van [geïntimeerde] en de staanplaats geen standplaats is als bedoeld in art. 7:236 BW, wordt er door [appellant] geen woonruimte verhuurd in de zin van art. 7:233 BW. Tussen partijen is -terecht- niet aangevoerd dat de verhuurde staanplaats bedrijfsruimte is in de zin van art. 7:290 BW. 4.7 Daarmee is de keuze welk huurregiem -met bijbehorende wettelijke regeling omtrent de beëindiging- van toepassing is, beperkt tot de keuze tussen art. 7:230a BW voor een gebouwde onroerende zaak en art. 7:228 BW voor andere verhuurde zaken.

Wat ook zij van de stelling van [geïntimeerde] dat haar chalet, gefundeerd op ijzer, steen en hout en afgezet met betonnen platen, “zonder meer een gebouwde onroerende zaak is”, daarmee ziet zij over het hoofd dat [appellant] niet dat chalet heeft verhuurd maar uitsluitend de grond waarop dat chalet staat. Dat die grond onroerend is, hoeft geen betoog. Waar het om gaat is, of die verhuurde grond een gebouwde onroerende zaak is.

Naar voorlopig oordeel van het hof is dit niet het geval. Art. 7:230a BW is de opvolger van de artikelen 28c –h Huurwet (hierna: Hw). Blijkens de wetsgeschiedenis is met het overgenomen begrip “gebouwde onroerende zaak” geen wijziging beoogd. Art. 1 lid 3 sub c Hw definieerde dit begrip aldus: een gebouw of een gedeelte daarvan, indien dit gedeelte een zelfstandige bedrijfsruimte vormt, een en ander met zijn normale onroerende aanhorigheden.

De verharde grond is naar ’s hofs voorshandse oordeel geen (gedeelte van een) gebouw, zoals ook het hof ’s Gravenhage onlangs oordeelde dat verharde landingsbanen niet zijn gebouwd, maar zijn aangelegd, en de huur daarvan dus niet onder art. 7:230a BW valt (ECLI:NL:GHDHA:2013:BZ9950).

4.8 [geïntimeerde] heeft zelf aangevoerd dat de huurovereenkomst alleen betrekking heeft op de grond (memorie van antwoord pagina 4, derde alinea). Zij heeft niet gesteld dat zij het chalet heeft gekocht zonder fundering, en dat het door haar beschreven fundament onderdeel is van de gehuurde staanplaats. Het hof acht dat ook niet zonder meer aannemelijk, gelet op de foto’s die [geïntimeerde] als productie 4b bij memorie van antwoord van haar chalet heeft overgelegd. Daarop is te zien dat de vloer van het chalet verhoogd op de grond staat en dat de ruimte tussen ondergrond en vloer, waar zich het fundament moet bevinden, is afgerokt met vierkante betonnen platen die zo op het oog eenvoudig te verwijderen zijn. Er is dan ook geen enkele aanleiding om te veronderstellen dat de fundering van het chalet zodanig met de grond is verenigd dat dit als gebouwd op de grond en als met de grond verhuurd moet worden aangemerkt.

20

4.9 Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de kantonrechter ten onrechte art. 7:230a BW heeft toegepast in plaats van art. 7:228 BW. Nu niet is betwist dat [appellant] heeft opgezegd met inachtneming van de overeengekomen opzegtermijn, is de huurovereenkomst daardoor geëindigd.

4.10 De grieven in incidenteel appel missen doel. Het slagen van grief 2 in principaal appel leidt tot vernietiging van het vonnis, waarvan beroep, en tot toewijzing van de vorderingen van [appellant], die bij bespreking van zijn derde grief geen belang meer heeft.

Het hof zal de ontuimingstermijn stellen op 14 dagen na betekening van dit vonnis.

Het hof zal [geïntimeerde] als de in het ongelijk te stellen partij in de kosten van beide instanties veroordelen.

De kosten voor de procedure in eerste aanleg aan de zijde van [appellant] zullen worden vastgesteld op: - explootkosten € 108,26 - griffierecht € 110,totaal verschotten € 218,26 en voor salaris advocaat/gemachtigde overeenkomstig het liquidatietarief: 2 punten x € 250,00 € 500,00 De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [appellant] zullen worden vastgesteld op: - explootkosten € 101,12 - griffierecht € 291,00 totaal verschotten € 392,12 en voor salaris advocaat overeenkomstig het liquidatietarief: 1,5 punten x € 894,00 € 1.341,00 .

3 De beslissing Het hof, recht doende in hoger beroep: vernietigt het vonnis in kort geding van de kantonrechter te Emmen van 16 mei 2012 en doet opnieuw recht; a. veroordeelt [geïntimeerde] tot ontruiming van staanplaats [nummer] op Camping Emmen binnen 14 dagen na betekening van dit arrest, met alle zich daarop bevindende personen en (roerende) zaken -voor zover deze niet het eigendom zijn van [appellant]en deze staanplaats te verlaten en verlaten te houden; b. veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling aan [appellant] van een dwangsom van € 100,- voor iedere dag of gedeelte van een dag waarop [geïntimeerde] in gebreke is om

21

aan de onder a. uitgesproken veroordeling voldaan te hebben, met een maximum van € 20.000,-; c. veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties, tot aan de bestreden uitspraak aan de zijde van [appellant] wat betreft de eerste aanleg vastgesteld op € 500,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en op € 218,26 voor verschotten, en tot aan deze uitspraak wat betreft het hoger beroep vastgesteld op € 1.341,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en op € 392,12 voor verschotten; d.

verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;

e.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mr. M.E.L. Fikkers, mr. H. de Hek en mr. R.E. Weening en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 22 oktober 2013.

22

ECLI:NL:GHAMS:2013:3281 Deeplink InstantieGerechtshof AmsterdamDatum uitspraak17-09-2013Datum publicatie14-102013 Zaaknummer200.121.187-01 RechtsgebiedenCiviel recht Bijzondere kenmerkenHoger beroep Inhoudsindicatie Kwalificatie overeenkomst. Exploitatieovereenkomst met betrekking tot kantine van hockeyclub in dit geval geen huur in de zin van 7:290 BW omdat een voor publiek toegankelijk lokaal ontbreekt.

VindplaatsenRechtspraak.nl Uitspraak GERECHTSHOF AMSTERDAM afdeling civiel recht en belastingrecht, team II zaaknummer : 200.121.187/01 zaak/rolnummer rechtbank Haarlem : 557500 CV EXPL 12-6322 arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 17 september 2013 inzake de vereniging met volledige rechtsbevoegdheid MIXED HOCKEY CLUB ALLIANCE, gevestigd te Heemstede, appellante, advocaat: mr. J. Tophoff te Alkmaar, tegen: [geïntimeerde], wonend te [woonplaats], geïntimeerde, advocaat: mr. M. van Asch te Woerden.

1 Het geding in hoger beroep Partijen worden hierna Alliance en [geïntimeerde] genoemd.

Alliance is bij dagvaarding van 2 januari 2013 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem (hierna: de kantonrechter) van 1 november 2012, gewezen tussen haar als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: - memorie van grieven, met producties; - memorie van antwoord, met producties.

Ten slotte is arrest gevraagd.

Alliance heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en bij arrest, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, alsnog haar vordering zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties. [geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis en veroordeling van Alliance - uitvoerbaar bij voorraad – in de kosten van het geding in (naar het hof begrijpt:) hoger beroep.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2 Feiten De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder het kopje “De feiten” de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat komen de feiten neer op het volgende. i. Alliance is een hockeyclub in Heemstede. Zij heeft een clubhuis met terras aan de Sportparklaan 8. In het clubhuis bevindt zich een kantine. ii. Op 29 juli 2004 hebben partijen een “Overeenkomst tot verlening van het recht tot exploitatie” gesloten (hierna: de exploitatieovereenkomst) met betrekking tot de exploitatie van genoemde kantine door [geïntimeerde].

23

iii. De exploitatieovereenkomst definieert in artikel 1 lid 4 exploitatie als: [h]et door exploitant voor eigen rekening en risico voeren van een horeca-activiteit in de kantine van de vereniging uitsluitend ten dienste van de leden van de vereniging, dan wel hun bezoekers, dan wel hun introducé(e)s.

Voorts is in artikel 2 bepaald dat de overeenkomst is aangegaan voor de periode van 1 augustus 2004 tot en met 31 juli 2007, waarna de overeenkomst met vijf jaar wordt verlengd en daarna telkens met een jaar, steeds behoudens schriftelijke opzegging door een der partijen met inachtneming van een opzegtermijn van een jaar. iv. Bij brief van 8 maart 2011 heeft Alliance [geïntimeerde] bericht dat het bestuur heeft besloten om de exploitatieovereenkomst met ingang van 1 augustus 2012 op te zeggen en hem aangezegd dat hij uiterlijk op 1 augustus 2012 de te beschikking gestelde ruimten moest hebben ontruimd en opgeleverd. v. In antwoord hierop heeft [geïntimeerde] zich bij brief van 17 maart 2011 op de huurbescherming van artikel 7:290 BW beroepen en zich op het standpunt gesteld dat hij niet verplicht is tot ontruiming.

3 Beoordeling 3.1 In dit geding vordert Alliance dat voor recht wordt verklaard dat de exploitatieovereenkomst conform opzegging per 31 juli 2012 is geëindigd en dat de ontruiming door Alliance op juiste wijze is aangezegd. Na verweer van [geïntimeerde] heeft de kantonrechter de vordering afgewezen op grond van zijn oordeel dat de exploitatieovereenkomst moet worden gekwalificeerd als een huurovereenkomst in de zin van artikel 7:290 BW, zodat die had moeten worden gesloten voor een periode van twee maal vijf jaar en dus pas afloopt op 31 juli 2014. Tegen dit oordeel en de gronden waarop het berust komt Alliance op met drie grieven, die zich voor gezamenlijke behandeling lenen.

3.2 [geïntimeerde] beroept zich op de huurbescherming die uit de toepasselijkheid van artikel 7:290 BW voortvloeit, dus het is aan hem om feiten en omstandigheden te stellen, en zo nodig te bewijzen, die het oordeel rechtvaardigen dat de exploitatieovereenkomst moet worden beschouwd als een huurovereenkomst in de zin van artikel 7:290 BW. 3.3 Kantines vallen onder het begrip bedrijfsruimte van artikel 7:290 BW, mits die voor het publiek toegankelijk zijn. Dat is het standpunt van de wetgever, geciteerd door de kantonrechter en daarover verschillen partijen ook niet van mening. Zij zijn slechts verdeeld over de vraag of de onderhavige kantine voor het publiek toegankelijk is, zoals artikel 7:290 BW eist.

3.4 Ook voor dit aspect van de contractuele bestemming van het gehuurde, de publieke toegankelijkheid van het zich in het gehuurde bevindende “lokaal”, geldt dat beslissend is hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, bij het sluiten van de huurovereenkomst daaromtrent voor ogen heeft gestaan. Daarbij geldt dat een van de aanvankelijke overeenkomst afwijkend gebruik tot toepasselijkheid van een ander regime kan leiden, maar alleen als kan worden geoordeeld dat de overeenkomst stilzwijgend is gewijzigd doordat het afwijkende gebruik van de huurder door de verhuurder is aanvaard.

3.5 In de overeenkomst is bedongen dat de exploitatie van de kantine uitsluitend strekt ten dienste van de leden, hun bezoekers en hun introducé(e)s. Dit wijst op een grote mate van beslotenheid. Anders dan [geïntimeerde] is het hof van oordeel dat de kring van (potentiële) klanten door de omschrijving “uitsluitend (…) leden van de vereniging, dan wel hun bezoekers, dan wel hun introducé(e)“ niet zo ruim is getrokken, dat moet

24

worden gesproken van een voor het publiek toegankelijk lokaal in de zin van artikel 7:290 BW, ook al kan daarvan ook sprake zijn indien het gaat om een “enigszins beperkt publiek” (Hoge Raad 18 juni 1993, NJ 1993/614). Het gaat in de contractuele omschrijving, anders dan [geïntimeerde] suggereert niet om de bezoekers van de kantine, maar om de bezoekers van de leden. Dit betekent dat in ieder geval schriftelijk is bedongen dat er een rechtstreekse connectie moet bestaan tussen niet-leden die gebruik maken van de kantine en enig lid van de vereniging. Hoe dit in de praktijk is uitgevoerd komt later nog aan de orde.

3.6 [geïntimeerde] heeft weliswaar gesteld dat de hiervoor geciteerde passage aldus moet worden uitgelegd dat het hem slechts is verboden het gehuurde te gebruiken als locatie voor feesten en partijen van derden, maar hij heeft van de juistheid van deze uitleg, die door Alliance wordt betwist en die sterk van de letterlijke tekst van de bepaling afwijkt, geen bewijs aangeboden, zodat aan het in dit verband gestelde voorbij moet worden gegaan. Meer in het bijzonder heeft [geïntimeerde] tegenover het standpunt van Alliance dat partijen uitdrukkelijk hebben besproken dat de kantine geen horecagelegenheid was met een publiek karakter, maar een besloten clubkantine, geen concrete uitlatingen of gedragingen van de zijde van Alliance gesteld die bij hem de indruk zouden hebben gewekt dat publieke toegankelijkheid wel de bedoeling was.

3.7 Wel heeft [geïntimeerde] aangevoerd dat hij altijd heeft beoogd een huurovereenkomst in de zin van 7:290 BW te sluiten met de daarbij behorende bescherming en om die reden Alliance de huurovereenkomst van zijn tante heeft aangereikt om als model te dienen. Pas na lang aandringen, zo vervolgt hij, kwam Alliance met een aangepaste overeenkomst, die hij onder tijdsdruk onder protest heeft getekend, waarbij hij te kennen heeft gegeven aanspraak te maken op de bescherming van artikel 7:290 BW. Dit betoog kan hem niet baten. Uit het feit dat Alliance het door hem voorgelegde voorbeeld niet heeft gebruikt heeft [geïntimeerde] moeten begrijpen dat Alliance niet van zins was vrijwillig het 290-regime op de overeenkomst van toepassing te verklaren – wat op zichzelf wel had gekund. Door de overeenkomst, zij het onder protest, te ondertekenen heeft [geïntimeerde] aanvaard dat dat regime niet vrijwillig van toepassing was verklaard en hij daardoor voor de toepasselijkheid van het 290-regime afhankelijk werd van de kwalificatie van datgene wat partijen (wel) zijn overeengekomen.

3.8 Zoals eerder al voorop werd gesteld is bij de kwalificatie niet alleen van belang wat partijen in de schriftelijke overeenkomst hebben neergelegd en (eventueel) over en weer nog hebben gezegd en gedaan, maar ook de inrichting van het gehuurde en de overige feitelijke omstandigheden. Daaromtrent is het volgende gebleken. De kantine is bereikbaar via de hoofdingang van het clubhuis en beschikt niet over een eigen ingang, afgezien van de openslaande deuren die toegang geven tot het terras. Van buiten het gebouw valt niet vast te stellen dat zich in het clubhuis een kantine bevindt; het gehuurde is blijkens de overgelegde foto’s aan de buitenzijde niet voorzien van teksten of uithangborden die het publiek attent maken op de aanwezigheid van een horecagelegenheid. In artikel 7 lid 17 van de exploitatieovereenkomst is bepaald dat [geïntimeerde] ten aanzien van de openingstijden de voorschriften van Alliance dient te volgen. In lid 16 en 23 van dat artikel is bepaald dat [geïntimeerde] de activiteiten en de prijzen in de kantine vaststelt in overleg met Alliance.

3.9 Alle omstandigheden die hiervoor zijn opgesomd vormen een bevestiging van het besloten karakter van de exploitatie van de kantine, zoals dat blijkt uit de tekst van de overeenkomst of zijn daar in ieder geval niet mee in strijd.

3.10

25

Daarmee komt het hof toe aan de wijze waarop in de loop der jaren door partijen feitelijk uitvoering aan de overeenkomst is gegeven. Dienaangaande is het volgende gebleken. In de kantine worden uitsluitend activiteiten georganiseerd die gerelateerd zijn aan Alliance.

De openingstijden van de kantine zijn verbonden aan de activiteiten van de vereniging en worden door Alliance vastgesteld. Als er niet wordt gehockeyd, in de zomer- en wintermaanden en bij onspeelbaar weer, is de kantine gesloten.

3.11 In eerste aanleg heeft [geïntimeerde] voorts, onbetwist, aangevoerd dat naast de leden van Alliance ook bezoekende teams, ouders, grootouders en geïnteresseerden in de sportieve verrichtingen van Alliance gebruik maken van de kantine. Deze omstandigheid was voor de kantonrechter grond om te oordelen dat het publiek waarvoor de kantine toegankelijk is, voldoende breed is om de kantine te beschouwen als voor het publiek toegankelijk in de zin van artikel 7:290 BW. Het hof deelt dit oordeel niet. Bezoekende teams, ouders en grootouders zijn gasten of introducé(e)s van teams of individuele leden van de vereniging. Zij hebben met die leden een rechtstreekse connectie en zijn niet te beschouwen als onderdeel van een meer algemeen “publiek”. Voorts is niet gebleken dat de groep van geïnteresseerden in de sportieve verrichtingen van Alliance zo is samengesteld dat niet meer kan worden gesproken van een connectie met individuele leden of teams en dus niet meer van gasten of introducé(e)s. In zoverre heeft zich dus geen situatie voorgedaan die afweek van het schriftelijk overeengekomene.

3.12 In hoger beroep heeft [geïntimeerde] in aanvulling op het voorgaande nog gesteld dat de kantine ook wordt bezocht door sponsoren. Bezoekende sponsoren zijn naar het oordeel van het hof bij uitstek te beschouwen als gasten van de (leden van de) vereniging die zij steunen. Verder stelt [geïntimeerde] dat ook leden van andere verenigingen op het sportpark van de kantine gebruik maken wanneer hun eigen kantine is gesloten, evenals willekeurige voorbijgangers, zoals de gebruikers van de openbare skeeler- en hardloopbaan. Alliance heeft op deze stellingen niet meer gereageerd, maar gezien het gestelde onder 34 en 39 van de memorie van grieven kan worden aangenomen dat Alliance dit betwist. [geïntimeerde] heeft het niet te bewijzen aangeboden. Wat daarvan zij; uit de stellingen van [geïntimeerde] terzake, die nogal vaag zijn, blijkt niet dat de door hem genoemde buitenstaanders vaker dan in uitzonderingsgevallen van de kantine gebruik maken of dat voor (het bestuur van) Alliance kenbaar moet zijn geweest dat [geïntimeerde] in afwijking van de inhoud van de exploitatieovereenkomst consumpties verstrekte aan buitenstaanders. Het feit dat de vereniging het buitenstaanders – wellicht – niet onmogelijk maakt om de kantine te betreden in onvoldoende om te concluderen dat het [geïntimeerde] vrij zou staan die personen dan ook te bedienen. Gelet op het voorgaande komt aan hetgeen [geïntimeerde] heeft gesteld geen betekenis toe bij de beantwoording van de vraag wat partijen omtrent het gebruik zijn overeengekomen.

3.13 De slotsom uit het voorgaande moet zijn dat niet is komen vast te staan dat partijen een gebruik van het gehuurde als voor het publiek toegankelijke horecagelegenheid voor ogen heeft gestaan. Het beroep op de huurbescherming van artikel 7:290 BW moet derhalve worden verworpen.

3.14 Het bewijsaanbod van [geïntimeerde] wordt gepasseerd omdat het in algemene termen is gesteld en geen betrekking heeft op concrete stellingen.

3.15 Tegen de door Alliance ingestelde vordering tot verklaring voor recht heeft [geïntimeerde] geen ander verweer gevoerd dan zijn beroep op huurbescherming ex artikel 7:290 BW. Die vordering is derhalve toewijsbaar. Het bestreden vonnis zal worden vernietigd, de vordering van Alliance zal alsnog worden toewezen en [geïntimeerde] zal

26

als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding in beide instanties.

4 Beslissing Het hof: vernietigt het vonnis waarvan beroep en opnieuw rechtdoende: verklaart voor recht dat de exploitatieovereenkomst per 31 juli 2012 is geëindigd en dat de ontruiming door Alliance op de juiste wijze is aangezegd; veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, in eerste aanleg aan de zijde van Alliance begroot op € 109,= aan verschotten en € 1.000,= voor salaris en in hoger beroep tot op heden op € 775,17 aan verschotten en € 894,= voor salaris; verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, R.J.M. Smit en J.C.W. Rang en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 17 september 2013.

27

ECLI:NL:RBAMS:2013:6254 Deeplink Instantie Rechtbank Amsterdam Datum uitspraak 18-09-2013 Datum publicatie 27-09-2013 Zaaknummer KK 13-1337 Rechtsgebieden Civiel recht Bijzondere kenmerken Eerste aanleg - enkelvoudig Inhoudsindicatie kort geding; kwalificatie zorgverleningsovereenkomst als gemengde overeenkomst; maatstaf voor beoordeling of wetsbepalingen huurrecht woonruimte op zorgleveringsovereenkomst van toepassing zijn; zorgverlening is overheersend; vordering gebruiksvergoeding gelijk aan huurprijs voor gebruik woonruimte nadat door zorgverlener (verhuurder) eigen machtig sloten zijn veranderd afgewezen; compensatie proceskosten.

Vindplaatsen Rechtspraak.nl Uitspraak vonnis RECHTBANK AMSTERDAMKORT GEDING Afdeling Privaatrecht Zaaknummer: KK 13-1337 Vonnis van: 18 september 2013 F.no.: 497 Vonnis in kort geding van de kantonrechter Inzake [eiser] wonende [woonplaats eiser] eiser in conventie gedaagde in reconventie nader te noemen: [eiser] gemachtigde: mr. J. Wolfrat tegen de stichting Stichting HVO Querido gevestigd te Amsterdam gedaagde in conventie eiseres in reconventie nader te noemen: HVO-Querido gemachtigde: mr. J.J.L. Boudewijn VERLOOP VAN DE PROCEDURE Bij dagvaarding met producties van 27 augustus 2013 heeft [eiser] in kort geding een voorziening gevorderd. Voorafgaande aan de mondelinge behandeling heeft HVO-Querido pas bij brief/fax van haar gemachtigde van 5 september 2013 een eis in reconventie en 27 producties toegezonden. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 6 september 2013. Bij die gelegenheid is [eiser], vergezeld van zijn gemachtigde, verschenen. HVO-Querido is verschenen bij [naam 1] ([teammanager]), bijgestaan door haar gemachtigde. Ter zitting hebben partijen hun standpunten toegelicht – beide gemachtigden mede aan de hand van pleitnotities - en vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft van het verhandelde ter zitting aantekeningen gemaakt, welke aan het procesdossier zijn toegevoegd. Ter uitvoering van de ter zitting gemaakte afspraken heeft [eiser] zich bij brief/fax van 12 september 2013 over de door HVO-

28

Querido overgelegde producties uitgelaten, waarop HVO-Querido daags daarna bij brief/fax heeft gereageerd.

De zaak staat voor vonnis. feitelijke uitgangspunten 1.

Tot uitgangspunt dient het navolgende: 1.1.

Bij brief van 12 september 2012 bericht Stadgenoot de thans 39-jarige [eiser] (geboren [1974]) dat hij op de eerder aan hem verhuurde woning aan de [straatnaam 1] overlast veroorzaakt waardoor de relatie met zijn buren ernstig verstoord is geraakt. Na overleg met de hulpverlening heeft Stadgenoot besloten aan [eiser] een andere woning in een andere woonomgeving toe te wijzen. In de brief wordt de volgende toelichting gegeven op de voorwaarden waaronder de andere woning, gelegen aan [straatnaam 2] – hierna veelal het gehuurde genoemd – , voor [eiser] ter beschikking wordt gesteld: Het huurcontract van de nieuwe woning [straatnaam 2] staat op naam van [project 1]/HVO-Querido. Uw begeleider zal vaststellen hoe intensief de begeleiding dient te zijn, hoe deze vorm zal worden gegeven en waar deze op zal worden toegespitst. Uit de overeenkomst tussen u en HVO mag wel blijken dat het niet is toegestaan overlast te veroorzaken. Wij willen middels deze brief ook nog eens benadrukken dat het ten strengste verboden is overlast – in welke vorm dan ook – te veroorzaken in en vanuit de woning.

1.2.

Op of omstreeks 17 september 2012 gaat [eiser] een overeenkomst met HVO-Querido (hierna te noemen: zorgleveringsovereenkomst) aan, getiteld: Zorgleveringsovereenkomst HVO-Querido voor zorg met verblijf in een voorziening c.q. woning van HVO-Querido of voor zorg aan cliënten die een woning op eigen naam hebben Aan de zorgleveringsovereenkomst is een – in het overgelegde exemplaar niet ondertekende of geparafeerde - bijlage gevoegd, getiteld: onzelfstandig Huurovereenkomst horend bij de zorgleveringsovereenkomst In deze bijlage is onder meer de volgende bepaling opgenomen: Artikel 1 Doel en Middel [project 1] zal participant door middel van woonbegeleiding en ondersteuning bij het aanleren van vaardigheden in staat stellen zelfstandig een huishouding op de bovengenoemde woning te kunnen voeren (zie ook zorgleveringsovereenkomst).

Voorts is aan de zorgleveringsovereenkomst een algemeen document toegevoegd, geheten “[project 1], begeleid wonen/volledig Pakket Thuis”. In dit document worden de verschillende terreinen van begeleiding beschreven en twee opties gegeven waaruit kan worden gekozen.

1.3. [eiser] heeft vanaf 17 september 2012 het gebruik van het gehuurde. De huurprijs bedraagt bij aanvang € 542,29 per maand en is per 1 juli 2013 verhoogd naar € 544,20 per maand. [eiser] betaalt de huur rechtstreeks aan Stadgenoot.

1.4.

HVO-Querido legt bij brief van 8 februari 2013 aan [eiser] een begeleidingsvoorstel vast dat eerder met [eiser] is besproken. Bij brief van 7 maart 2013 bevestigt HVO-Querido dat [eiser] op 14 februari 2013 in een gesprek het begeleidingsvoorstel heeft afgewezen en heeft verklaard geen begeleiding vanuit HVO-Querido (afdeling [project 1]) te willen.

Aan het slot van de brief wordt opgemerkt dat het aanbod van begeleiding blijft staan.

1.5.

Bij brief van 19 juni 2013 nodigt HVO-Querido [eiser] uit voor een gesprek op 24 juni 2013 op het politiebureau [(...)]. Onderwerp van gesprek zal zijn de afwijzing van [eiser] voor woonbegeleiding en de klachten over door hem veroorzaakte overlast.

1.6.

Op de bespreking van 24 juni 2013 meldt HVO-Querido dat de zorgleveringsovereenkomst en de daarvan onderdeel uitmakende huurovereenkomst zal worden beëindigd, zodat hij het gehuurde heeft te verlaten.

29

1.7.

Na die bespreking vindt later die dag een geweldsincident op de [straatnaam 3] plaats waarvoor [eiser] wordt gearresteerd en in detentie wordt geplaatst.

1.8.

Bij brief van 27 juni 2013 beëindigt HVO-Querido met onmiddellijke ingang de zorgleveringsovereenkomst “en onzelfstandige huurovereenkomst”. Als reden voor de opzegging wordt opgegeven: Aanleiding voor deze beëindiging is overschrijding van de gemaakte afspraken in het kader van het tweede kans beleid op bovenstaand adres. Bij de aanvaarding zijn met u afspraken gemaakt over het begeleidbaar opstellen en het voorkomen van overlast. Deze afspraken zijn vastgelegd in de zorgleveringsovereenkomst welke door u is ondertekend.

Ter toelichting wordt opgemerkt dat [eiser] op 14 februari 2013 mondeling heeft aangegeven van de door HVO-Querido/[project 1] aangeboden begeleiding en ondersteuning geen gebruik te willen maken. Voorts zijn vanaf maart 2013 van politie, omwonenden, stadsdeel Nieuw West en Stadgenoot diverse klachten van door [eiser] veroorzaakte overlast ontvangen. De klachten van overlast hebben [naam 2] (politie Amsterdam Amstelland) en [naam 3] (HVO-Querido) tijdens het gesprek van 24 juni 2013 op het politiebureau met [eiser] besproken. Na dat gesprek heeft [eiser] later die dag een strafbaar feit begaan waarvoor hij in voorlopige hechtenis is geplaatst. Aan het slot van de brief wordt gemeld dat HVO-Querido [eiser] per direct de toegang tot de woning ontzegt. Vervolgens heeft HVO-Querido nieuwe sloten op de voordeur laten plaatsen.

1.9.

De strafzitting voor het geweldsincident op 24 juni 2013 vindt op 3 juli 2013 plaats. Op 8 juli 2013 wordt [eiser] in vrijheid gesteld.

1.10.

De gemachtigde van [eiser] maakt bij per e-mail verzonden brief van 8 juli 2013 bezwaar tegen de beslissing van HVO-Querido [eiser] de toegang tot het gehuurde te ontzeggen en de huurovereenkomst te beëindigen.

1.11.

De gemachtigde van HVO-Querido geeft bij brief van 19 juli 2013 een nadere toelichting op de beslissing van HVO-Querido de zorgleveringsovereenkomst met de daarvan deeluitmakende huurovereenkomst met onmiddellijke ingang te beëindigen en [eiser] de toegang tot de woning te ontzeggen. Aan het slot van de brief wordt [eiser] uitgenodigd te laten weten of hij zorgverlening van HVO Querido wenst in welk geval partijen daarover in gesprek moeten. Als hij dat niet wil, eindigt de relatie tussen partijen.

1.12.

De gemachtigde van [eiser] voert bij brief van 6 augustus 2013 aan dat de overeenkomst tussen partijen bestaat uit een zorgleveringsovereenkomst en een huurovereenkomst. Door de beëindiging van de zorgleveringsovereenkomst is aan de huurovereenkomst geen einde gekomen. Voorts wijst de gemachtigde van [eiser] erop dat [eiser] noodgedwongen op straat leeft. Voorts is [eiser] bereid tot een gesprek met HVO-Querido en als hij weer toegang tot het gehuurde krijgt, zal hij volledige medewerking aan de zorgverlening van HVO-Querido verlenen. vordering in conventie 2. [eiser] vordert bij dagvaarding, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, HVOQuerido  op straffe van een dwangsom te veroordelen om binnen 4 uur na betekening van het vonnis de woning aan de [straatnaam 2] aan [eiser] ter beschikking te stellen, onder afgifte van de sleutels en zich te onthouden van verdere ontzegging van toegang tot de woning;  te veroordelen in de kosten van het geding.

3.

30

Aan de vordering legt [eiser] ten grondslag, dat HVO-Querido in strijd met haar verplichtingen uit de huurovereenkomst [eiser] de toegang tot het gehuurde ontzegt. Ter toelichting voert [eiser] samengevat het navolgende aan.

4.

De zogeheten zorgleveringsovereenkomst bestaat uit twee zelfstandige overeenkomsten, te weten een zorgovereenkomst en een huurovereenkomst woonruimte.

Als de zorgleveringsovereenkomst als een gemengde overeenkomst wordt gekwalificeerd, is de zorgverlening niet overheersend. De begeleiding (zorg) bestond vooral uit wekelijkse huisbezoeken van een contactpersoon bij HVO-Querido ([project 1]), zodat van een intensieve vorm van begeleiding (zorg) van [eiser] geen sprake is geweest. De huur is overheersender dan de begeleiding (zorg).

5.

Doordat hetzij sprake is van een gemengde overeenkomst waarin de huur overheersend is, hetzij van twee naast elkaar bestaande overeenkomsten, brengt beëindiging van de zorgleveringsovereenkomst niet automatisch mee dat daarmee ook een einde aan de huurovereenkomst is gekomen. De door HVO-Querido gedane onmiddellijke beëindiging van (ook) de huurovereenkomst is in strijd met de wet. Door het slot op de voordeur te wijzigen en [eiser] de toegang tot het gehuurde te ontzeggen, pleegt HVO-Querido eigen richting.

6. [eiser] betwist de klachten van overlast. Als er al een buur klaagde - bijvoorbeeld over luide muziek - heeft hij daartegen meteen wat gedaan. [eiser] is over de beweerdelijke overlastklachten door Stadgenoot, HVO-Querido of politie niet geïnformeerd en hij is daarvoor ook niet in gebreke gesteld.

7.

Mensen met psycho-sociale problemen kunnen incidenteel overlast veroorzaken, zodat voor een adequate behandeling niet te lichtvaardig de zorglevering en het gebruik van het gehuurde dienen te worden gestaakt. De bijzondere aard van de zorgleveringsovereenkomst brengt met zich mee dat HVO-Querido [eiser] niet zomaar op straat kan zetten omdat hij zich niet netjes gedragen heeft. [eiser] is op dit moment dakloos. Hij woont in een tent [bos]. verweer in conventie 8.

HVO Querido voert verweer. De zorgleveringsovereenkomst heeft HVO-Querido opgezegd bij brief van 27 juni 2013. Volgens HVO-Querido is de ingebruikgeving van het gehuurde aan [eiser] ondergeschikt aan de zorgverlening, zodat de beëindiging van de zorgovereenkomst tevens tot gevolg heeft dat de huurovereenkomst is geëindigd. HVOQuerido heeft daardoor op goede gronden [eiser] de toegang tot het gehuurde ontzegd en is bij gebreke van een overeenkomst niet gehouden hem de toegang tot het gehuurde te verlenen. Ter toelichting merkt HVO-Querido nog het navolgende op.

9. [eiser] is lange tijd verslaafd aan alcohol en drugs. In de laatste jaren zijn er perioden geweest waarin [eiser] dakloos was. [eiser] heeft moeite zijn financiën te beheren. Bij [eiser] is vastgesteld dat hij lijdt aan een anti-sociale persoonlijkheidsstoornis, cannabis afhankelijkheid en problemen met het hanteren van emoties en daaruit voortvloeiend onaangepast gedrag.

10.

De door HVO-Querido te verlenen zorg via haar afdeling [project 1] richt zich vooral op hulp aan [eiser] om weer zelfstandig te kunnen functioneren. Hierbij zijn ook de reclassering, de politie, de GGD (Vangnet & Advies), Jellinek, GZ-instelling De Waag en Mentrum betrokken. [eiser] laat de hulpverlening niet toe. Zo bericht De Waag HVO-Querido bij e-mail van 14 november 2012 dat de behandeling van [eiser] bij De Waag is gestopt. De reden daarvoor is dat [eiser] teveel blowt waardoor De Waag niet toekomt aan de agressie regulatie behandeling, onderzoek naar zijn intelligentieniveau en traumabehandeling.

Ook de (financiële) hulpverlening vanuit HVO-Querido verloopt met incidenten, waarbij [eiser] niet op gemaakte afspraken verschijnt of zich agressief jegens zijn hulpverleners

31

opstelt. In ieder geval vanaf 14 februari 2013 heeft [eiser] de zorgverlening door HVOQuerido (afdeling [project 1]) geweigerd.

Ook zorgt [eiser] (in ieder geval) vanaf maart 2013 (weer) voor overlast aan omwonenden en hulpverleners.

11.

HVO-Querido heeft bij brief van 27 juni 2013 de zorgleveringsovereenkomst rechtsgeldig met onmiddellijke ingang beëindigt. HVO-Querido blijft bereid aan [eiser] zorg te verlenen, maar niet meer op basis van de beëindigde zorgleveringsovereenkomst. vordering in reconventie 12.

HVO-Querido vordert in reconventie [eiser] te veroordelen tot: a. ontruiming van het gehuurde; b. betaling van - € 1.710,38 wegens huurschuld t/m september 2013; - € 544,20 voor iedere maand dat [eiser] na 30 september 2013 het gehuurde in gebruik houdt tot aan de dag van ontruiming; - de proceskosten.

13.

Aan de vordering in reconventie legt HVO-Querido ten grondslag, dat HVO-Querido op uitdrukkelijk verzoek van (de gemachtigde van) [eiser] het gehuurde tot op heden heeft gelaten in de staat waarin die zich ten tijde van de beëindiging bevond. In het gehuurde staan ook nog eigendommen van [eiser]. Hierdoor heeft HVO-Querido het gehuurde niet leeg en ontruimd aan Stadgenoot kunnen opleveren, terwijl HVO-Querido jegens Stadgenoot wel verplicht is de huur te betalen. [eiser] heeft daardoor de door HVOQuerido aan Stadgenoot betaalde huur te vergoeden. verweer in reconventie 14. [eiser] betwist dat de huurovereenkomst is geëindigd en betwist dat hij gehouden is de door HVO-Querido gevorderde bedragen te betalen. De door HVO-Querido gestelde huurschuld ziet vooral op de periode dat HVO-Querido [eiser] de toegang tot het gehuurde heeft ontzegd en de sloten heeft veranderd. Nu [eiser] niet in de gelegenheid is gesteld het gehuurde te gebruiken, kan HVO-Querido over die periode ook geen huur verlangen. beoordeling 15.

De conventionele en reconventionele vorderingen lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

16.

De kantonrechter heeft te beoordelen of op basis van de door partijen gepresenteerde feiten en omstandigheden - zonder dat daarbij ruimte is voor nader onderzoek - de vordering van [eiser] in conventie en de vordering van HVO-Querido in reconventie in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat het gerechtvaardigd is op de uitkomst daarvan vooruit te lopen en de vordering(en) in dit kort geding toe te wijzen. Het volgende behelst niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

17.

De kantonrechter stelt voorop dat tussen partijen niet in geschil is dat aan de zorgleveringsovereenkomst tussen HVO-Querido en [eiser] eind juni 2013 een einde is gekomen. Het geschil tussen partijen spitst zich toe op de vraag of de door HVO-Querido bij brief van 27 juni 2013 gedane opzegging van de zorgleveringsovereenkomst tevens tot gevolg heeft dat daarmee het gebruiksrecht van [eiser] van het gehuurde is geëindigd.

18.

De kantonrechter neemt tot uitgangspunt dat de wettelijke bepalingen betreffende woonruimte (Boek 6, titel 4, afdeling 5 BW) de bescherming van de huurder voorop stellen. Ingeval een overeenkomst onder bezwarende titel – zoals een zorgleveringsovereenkomst – niet alleen het gebruik van woonruimte verschaft, maar

32

bovendien zorgverlening regelt, brengt de strekking van voornoemde wetsbepalingen betreffende woonruimte met zich mee dat zij op dergelijke overeenkomsten van toepassing zijn, tenzij het zorgleveringselement duidelijk overheerst (vlg. onder meer Hoge Raad 28-6-1985, NJ 1986, 38).

19.

Uit hetgeen partijen hebben aangevoerd en aan stukken hebben overgelegd, leidt de kantonrechter voorshands het navolgende af. [eiser] blowt al vele jaren overmatig, waarvan de laatste jaren met name cannabis.

Daarnaast heeft [eiser] psycho-sociale problemen die door zijn overmatig drugsgebruik verergeren. De problemen met [eiser] zijn al lange tijd zodanig ernstig dat [eiser] niet in staat is zelfstandig zijn financiën te beheren en zelfstandig te wonen zonder overlast te veroorzaken. HVO-Querido heeft [eiser] hulpverlening voor zijn problemen aangeboden teneinde te bereiken dat [eiser] op termijn weer in staat is zelfstandig te wonen zonder in financiële problemen te komen en overlast (aan omwonenden) te veroorzaken.

In dit kader is eerst aan hem aangeboden de woning aan de [straatnaam 1]. Na enige tijd heeft [eiser] de hulpverlening van HVO-Querido geweigerd, waarna er ernstige problemen met zijn buren ontstonden en [eiser] een huurschuld liet ontstaan. Aan [eiser] is toen aangeboden het gehuurde aan [straatnaam 2] onder de uitdrukkelijke voorwaarde dat hij zich onder coördinatie van HVO-Querido (afdeling [project 1]) voor zijn problemen zou laten behandelen/begeleiden.

Gelet op het doel van de zorgverlening – [eiser] in staat te stellen (op termijn) weer zelfstandig te wonen – is het in gebruik geven van het gehuurde aan [eiser] naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter zodanig nauw met de zorgverlening verbonden dat het einde van de zorgleveringsovereenkomst tot gevolg heeft dat de ingebruikgeving van het gehuurde niet in stand kan blijven. Tegen de achtergrond waaronder de zorgleveringsovereenkomst is gesloten, kunnen de contractuele afspraken tot zorgverlening en ingebruikgeving van het gehuurde in hun opzet en inhoud niet los van elkaar worden gezien en dienen zij als één geheel van samenhangende verbintenissen te worden beschouwd. [eiser] was ermee bekend, althans hij diende te begrijpen, dat het gehuurde door Stadgenoot en HVO-Querido uitsluitend ter beschikking werd gesteld om hem in de gelegenheid te stellen met behulp van de zorgverlening onder coördinatie van HVO-Querido (afdeling [project 1]) zijn problemen zodanig op te lossen dat hij op termijn in staat zou zijn zelfstandig te wonen zonder (geregeld en ernstige) overlast te veroorzaken en zijn financiën op orde te hebben zodat reguliere betalingen als huur kunnen worden voldaan. Het aan [eiser] gegeven woongenot is daarmee onlosmakelijk verbonden met de zorgverlening.

De kantonrechter is voorshands van oordeel dat de (nadere op basis van de zorgleveringsovereenkomst) te maken afspraken omtrent de zorgverlening naar zelfstandig wonen volgens de bedoeling van de betrokken partijen bij de zorgleveringsovereenkomst – direct [eiser] en HVO-Querido en indirect Stadgenoot – de essentie van de rechtsverhouding vormt.

20.

Nu tussen partijen niet in geschil is dat de zorgleveringsovereenkomst rechtsgeldig door HVO-Querido eind juni 2013 is geëindigd, brengt het voorgaande naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter mee dat de daarmee verband houdende aanspraak op het gehuurde ook is geëindigd.

De enkele omstandigheid dat [eiser] verklaart bereid te zijn weer hulp van HVO-Querido te aanvaarden brengt niet mee dat [eiser] alsdan aanspraak kan maken op het (voortgezet) gebruik van het gehuurde. Zo heeft [eiser] zijn bereidheid afhankelijk gesteld van het gebruik van het gehuurde en geen direct contact met HVO-Querido gezocht en concrete afspraken over de noodzakelijke zorgverlening gemaakt. In de gegeven omstandigheden brengt ook de bijzondere (en zorgelijke) situatie van [eiser] niet met zich mee dat op HVO-Queerido een rechtsplicht rust [eiser] weer tot het gehuurde toe te laten.

21.

33

Het voorgaande leidt ertoe dat de conventionele vordering van [eiser] om in het gehuurde weer te worden toegelaten wordt afgewezen en dat de reconventionele vordering van HVO-Querido tot ontruiming van het gehuurde wordt toegewezen.

22.

In reconventie vordert HVO-Querido voorts de huurschuld en de maandelijkse huurprijs vanaf oktober 2013 tot aan de daadwerkelijke ontruiming.

23.

De kantonrechter stelt voorop dat het voorgaande met zich meebrengt dat eind juni 2013 de contractuele verplichting van [eiser] jegens HVO-Querido tot betaling van de huurprijs (rechtstreeks aan Stadgenoot) is geĂŤindigd. Kennelijk strekt de reconventionele vordering van HVO-Querido ertoe dat [eiser] vanaf eind juni 2013 bij wege van schadevergoeding een bedrag betaalt dat gelijk is aan de huurprijs.

24.

De kantonrechter is voorshands van oordeel dat HVO-Querido in de gegeven omstandigheden vanaf eind juni 2013 tot heden geen aanspraak kan maken op een bedrag dat gelijk is aan de huurprijs. HVO-Querido heeft eigenmachtig eind juni 2013 het slot op de voordeur van het gehuurde gewijzigd en [eiser] de toegang tot het gehuurde ontzegt. [eiser] heeft daardoor geen gebruik van het gehuurde kunnen maken.

25.

Op zichzelf is tussen partijen niet in geschil dat er nog (enige) persoonlijke bezittingen in het gehuurde van [eiser] aanwezig zijn. In het kader van dit kort geding is onvoldoende aannemelijk geworden om hoeveel persoonlijke bezittingen het gaat, of HVO-Querido [eiser] in staat heeft gesteld zijn persoonlijke bezittingen uit het gehuurde te halen en of er mogelijkheden voor [eiser] waren die persoonlijke bezittingen elders tijdelijk op te slaan. Onder deze omstandigheden laat de vergoeding voor het feitelijk gebruik van het gehuurde voor opslag van zijn bezittingen vanaf eind juni 2013 zich voorshands niet begroten. Dit leidt ertoe dat de in reconventie gevorderde gebruiksvergoeding wordt afgewezen.

26.

Nu HVO-Querido deels in het ongelijk is gesteld en HVO-Querido zonder daartoe een rechterlijk oordeel uit te lokken [eiser] de toegang tot het gehuurde heeft ontzegd waardoor [eiser] genoodzaakt was de onderhavige procedure te entameren, zal de kantonrechter in conventie en in reconventie de proceskosten compenseren in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten draagt.

BESLISSING De kantonrechter: in conventie wijst de vordering af; compenseert de proceskosten in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten draagt; in reconventie veroordeelt [eiser], met alwie en alwat zich daarin vanwege [eiser] moge bevinden, tot ontruiming van de woning, met aan- en toebehoren, staande en gelegen te Amsterdam aan het adres [straatnaam 2]; compenseert de proceskosten in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten draagt; verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad; wijst af het meer of anders gevorderde.

Aldus gewezen door mr. D.H. de Witte, kantonrechter en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 18 september 2013 in tegenwoordigheid van de griffier.

34

WR 2013/105: Renovatie: redelijk voorstel tot onderhoud en renovatie; toegang tot woning voor uitvoeren werkzaamheden; machtiging tot toegang indie...

Instantie: Rechtbank Amsterdam Datum: 18 april 2013 Magistraten: Mr. T.M.A. van Löben Sels Zaaknr: CV12-24122 Conclusie: LJN: BZ9407 Noot: Naschrift mr. T.J. de Groot Roepnaam: Brondocumenten: ECLI:NL:RBAMS:2013:BZ9407, Uitspraak, Rechtbank Amsterdam, 18‑04‑2013 Wetingang: (art. 7:220 lid 2 BW; art. 444 en 558 Rv; art. 2 Awob) Brondocument: Rb. Amsterdam, 18-04-2013, nr CV12-24122 Snel naar: EssentieSamenvattingPartij(en)UitspraakNoot EssentieNaar boven Renovatie: redelijk voorstel tot onderhoud en renovatie; toegang tot woning voor uitvoeren werkzaamheden; machtiging tot toegang indien huurder niet meewerkt?

SamenvattingNaar boven De kantonrechter oordeelt dat de verhuurder een redelijk voorstel heeft gedaan met betrekking tot onderhoud en renovatie. De (geringe) huurverhoging door vervanging van de collectieve cv-installatie door een individuele cv-installatie per woning, waarmee de huurders niet instemmen, maakt het voorstel niet onredelijk. Huurders moeten op grond van art. 7:220 BW de renovatie- en onderhoudswerkzaamheden gedogen en alle noodzakelijke medewerking verlenen waaronder de door verhuurder met de uitvoering van de werkzaamheden belaste personen toe te laten voor de uitvoering daarvan.

Behalve een verklaring voor recht over het redelijk voorstel heeft verhuurster ook toelating van de met de werkzaamheden belaste personen tot de woningen van gedaagden en machtiging tot het verschaffen van toegang tot de woningen van gedaagden, met behulp van de sterke arm van justitie en politie, gevorderd. De gevorderde machtiging van de verhuurder om zich toegang te verschaffen tot de woning als de bewoner niet meewerkt aan de uitvoering van de werkzaamheden wordt afgewezen. Toewijzing zou in strijd zijn met de Algemene wet op het binnentreden. Deze wet bepaalt immers dat voor het binnentreden in een woning zonder toestemming van de bewoner een schriftelijke machtiging vereist is. De kantonrechter stelt vast dat de (civiele) rechter niet wordt genoemd als een van degenen die een machtiging als bedoeld in de Awob af kan geven. Een machtiging is niet nodig, voor zover de bevoegdheid tot binnentreden bij wet is toegekend, aan onder meer de deurwaarder. De kantonrechter oordeelt dat in dit kader niet aangesloten kan worden bij de bevoegdheid van de deurwaarder om zich de toegang te verschaffen tot het gehuurde om binnen te treden (zo nodig met behulp van de sterke arm) omdat die bevoegdheden van de deurwaarder het leggen van beslag en het effectueren van ontruiming betreffen. Andere handelingen als bedoeld in art. 2 GDW omvatten niet mede het (zonder toestemming van de bewoner) verschaffen van toegang aan de verhuurder, dan wel werklui die in opdracht van de verhuurder werkzaamheden verrichten. Slechts in beperkte gevallen staat de wet (Rv) binnentreden door de deurwaarder toe. Daarom kan niet worden aangenomen dat de deurwaarder op basis van het niet specifiek ingevulde begrip ‘andere handelingen’ ook in andere gevallen bevoegd zou zijn een woning (zonder toestemming van de bewoner) binnen te treden. Een (tijdelijke en/of gedeeltelijke) ontruiming zou wel mogelijk zijn, maar dat is niet gevorderd.

Partij(en)Naar boven Eiseres: Woonstichting Lieven de Key, gevestigd en kantoorhoudende te Amsterdam Gemachtigde: mr. E. Goemans tegen Gedaagden: 1 J. Kumru, wonende te Amsterdam

35

Procederend in persoon 2 t/m 21 en 25 t/m 27 23 gedaagden, wonende te Amsterdam Allen procederend in persoon 22 M. El Youssofi, wonende te Amsterdam Gemachtigde: mr. P.P.C. den Bleker 23 A. Benayes, wonende te Amsterdam en 24 M. Dalmeijer, wonende te Amsterdam Gemachtigde: Mr. R.J. Kwakkel Bewerkte uitspraakNaar boven UitspraakNaar boven (...)

GRONDEN VAN DE BESLISSING 1 De feiten: a.

De Key is eigenaar van het complex Lohuis in Amsterdam-Noord, alwaar gedaagden van De Key een woning huren. Het complex heeft 40 zelfstandige woonruimten. b. in de nabij gelegen flats Dijkwater, Hagenau en Imbos bevinden zich 120 woonruimten. c. rond het jaar 2000 stonden de woningen op de nominatie om te worden gesloopt. In 2008 werd definitief bekend dat sloop niet door zou gaan, waarna er plannen zijn ontwikkeld voor het doen van achterstallig onderhoud. d. voor de bewoners heeft gedurende jaren grote onduidelijkheid bestaan over de status van de diverse sloop- en (later) renovatieplannen, terwijl er eveneens gedurende lange tijd weinig of geen onderhoud aan het complex is verricht. e.

De Key is thans voornemens in Lohuis een aantal onderhouds- en renovatiewerkzaamheden te laten plaatsvinden; de bedoeling van De Key is om zo snel als mogelijk met de werkzaamheden te beginnen. Het is de planning dat de werkzaamheden in totaal binnen twee maanden zullen zijn afgerond. f. de betreffende werkzaamheden in de flats Dijkwater, Hagenau en Imbos zijn inmiddels gereed. g. bij brieven van 12 maart 2012 heeft De Key aan de bewoners van Lohuis, waaronder gedaagden, een voorstel gedaan met betrekking tot het onderhoud en de renovatie. h. het voorstel komt er, kort gezegd, op neer dat er onderhoudswerkzaamheden plaats zullen vinden aan gevels, kozijnen, balkonpanelen en trappenhuizen, verlichting, garagedeuren, brievenbussen, deuren, ventilatieroosters, meterkasten en de water- en gasinstallatie, zo nodig met verwijdering van (eventueel aan te treffen) asbest. i. verder voorziet het voorstel in verwijdering van de geisers en vervanging van het collectieve verwarmingsysteem (met omslag van de kosten over de bewoners) door individuele hoog rendementketels. j. het onder i voorgestelde levert per saldo een kostenverhoging op van € 15,02 per woning per maand, namelijk de huurverhoging van € 22,50 minus € 6,98 (was huur geiser, deze vervalt). k.

11 bewoners van het complex Lohuis hebben ingestemd met het onder g bedoelde voorstel, twee bewoners hebben hun mening niet aan De Key kenbaar gemaakt en

36

gedaagden in deze procedure verzetten zich tegen het voorstel, voor zover het betreft het vervangen van de collectieve verwarmingsvoorziening door een individuele installatie.

Vordering en verweer 2 De Key vordert, na wijziging van eis, om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: A. voor recht te verklaren dat het voorstel als bedoeld onder 1.g ten aanzien van elk van gedaagden een redelijk voorstel is in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW en dat gedaagden ieder afzonderlijk aan dit voorstel zijn gebonden; B. elk van gedaagden te veroordelen om vanaf de vierde dag na betekening van het te wijzen vonnis de uitvoering van de werkzaamheden met betrekking tot het verwijderen van de geiser en de aanleg van de cv-installatie in de afzonderlijke woonruimten alsmede de dringende werkzaamheden als bedoeld onder 1.h, in de door elk van de gedaagden afzonderlijk gehuurde woonruimten, gelegen in het complex Lohuis te Amsterdam-Noord, te gedogen en daaraan – ter uitsluitende beoordeling van De Key – alle noodzakelijke medewerking te verlenen, waaronder de door De Key met de uitvoering van de werkzaamheden belaste perso(o)n(en) toe te laten voor de uitvoering van die werkzaamheden.

C. De Key te machtigen om zich na betekening van het ten deze te wijzen vonnis de toegang te verschaffen tot elk van de door gedaagden afzonderlijk gehuurde woonruimten, gelegen in het complex Lohuis te Amsterdam-Noord teneinde de werkzaamheden met betrekking tot het verwijderen van de geiser en de aanleg van de cv-installatie alsmede de dringende werkzaamheden als bedoeld onder 1.h, in de door elk van de gedaagden afzonderlijk gehuurde woonruimten uit te kunnen (laten) voeren, met behulp van de sterke arm van justitie en politie, indien en voor zover een of meerdere gedaagden weigert/weigeren om de uitvoering van de werkzaamheden voornoemd te gedogen en daaraan – ter uitsluitende beoordeling van De Key – alle noodzakelijke medewerking te verlenen.

D. gedaagden hoofdelijk te veroordelen in de kosten van de procedure.

3 De Key heeft toegelicht dat zij, met voortzetting van de huurovereenkomsten met gedaagden, de onder 1.h en i bedoelde werkzaamheden wil laten uitvoeren. Het voorstel dat De Key de bewoners heeft gedaan is in haar visie redelijk. In technisch opzicht is het niet mogelijk de woningen van gedaagden ten aanzien van de verwarmingsinstallatie over te slaan, nu het gaat om het verwijderen van de collectieve voorziening en het vervangen daarvan door een individuele cv-installatie per woning. Het eerder door De Key aan de bewoners gemelde alternatief – het vervangen van de collectieve cvinstallatie door een collectieve voorziening met plaatsing van een warmwatertaptoestel in de keuken van iedere woning – is om budgettaire redenen niet haalbaar gebleken.

4 In totaal zullen de werkzaamheden naar verwachting 6 werkdagen in beslag nemen, waarbij enige overlast voor de bewoners onontkoombaar zal zijn. Zo zal een bewoner op één dag geen water hebben en zal er op 2 á 5 dagen geen verwarming zijn. Een wisselwoning is beschikbaar voor bewoners die om medische of dringende persoonlijke redenen niet in de woning kunnen blijven tijdens de uitvoering van de werkzaamheden.

Voor het onverhoopte geval dat er schade zou worden toegebracht aan eigendommen van bewoners, is er voorzien in een schademeldingsprocedure, aldus steeds De Key. 5 Gedaagden voeren verweer. Dit verweer zal, voor zover van belang, in het hierna volgende worden besproken en beoordeeld.

Beoordeling 6

37

Geen van de gedaagden verzet zich tegen uitvoering van de werkzaamheden, zoals beschreven onder 1.h. Dit onderdeel van het voorstel kan dan ook zonder meer als redelijk worden beoordeeld.

7 Gedaagden verzetten zich wel tegen het vervangen van het collectieve verwarmingsysteem (met omslag) door individuele hoog rendementketels. Zij hebben geen behoefte aan een dergelijk nieuw systeem en hebben bezwaar tegen de lastenverhoging van minimaal € 186 op jaarbasis. Gedaagden kunnen niet inzien waarom het eerder geboden alternatief – het vervangen van de collectieve cv-installatie door een collectieve voorziening met plaatsing van een warmwatertaptoestel in de keuken van iedere woning – nu niet meer zou kunnen.

8 De kantonrechter is van oordeel dat De Key in voldoende mate aannemelijk heeft gemaakt dat het huidige voorstel ten aanzien van de verwarming en warmwatervoorziening het meest aangewezen is om door te voeren. Dat geisers niet meer van deze tijd zijn (en zelfs gevaar kunnen opleveren voor de bewoners) is tussen partijen niet in geschil. Aan De Key behoort een zekere mate van vrijheid te worden gelaten bij het bepalen van de wijze waarop de cv-installatie wordt vervangen. Zij heeft aannemelijk kunnen maken dat het in stand houden van een collectieve voorziening (na vervanging van de bestaande) aanmerkelijk duurder is dan de thans voorziene individuele oplossing. In dat verband legt de (relatief geringe) huurverhoging daartegenover (als belang van gedaagden) onvoldoende gewicht in de schaal. Ook dit onderdeel van het voorstel wordt, gelet op het bovenstaande, als redelijk beoordeeld.

9 Naar het oordeel van de kantonrechter is niet van andere omstandigheden gebleken die het voorstel (alsnog) onredelijk maken. Het voorstel voorziet, zo blijkt uit hetgeen onder 4 is opgenomen, in de benodigde randvoorwaarden, terwijl de werkzaamheden volgens de planning niet onredelijk lang duren en de overlast voor de bewoners beperkt blijft.

10 De kantonrechter heeft er begrip voor dat gedaagden niet het volledige vertrouwen hebben in een vlotte en probleemloze afwikkeling van de werkzaamheden. De Key heeft erkend dat er problemen zijn geweest ter zake de voortgang van het werk in de andere flats en klachten niet met voortvarendheid zijn afgehandeld. Zij heeft toegezegd dat nu beter aan te pakken.

11 De kantonrechter gaat ervan uit dat De Key haar toezegging zoals gedaan tijdens de mondelinge behandeling gestand zal doen. Bij die gelegenheid heeft De Key toegezegd binnen één week na afronding van de werkzaamheden bij alle bewoners te zullen inventariseren of en zo ja welke problemen er ten aanzien van de verrichte werkzaamheden zijn en of er schade is aangebracht, die voor vergoeding in aanmerking komt, met vervolgens een spoedige afwikkeling van die problemen en die schade.

12 Gedaagden sub 23 en 24 hebben verzocht om een onderzoek naar de bouwkundige staat van de binnenmuren te bevelen, omdat deze erg slecht zijn. Dit verzoek zal de kantonrechter afwijzen, nu De Key in voldoende mate aannemelijk heeft gemaakt dat het hier niet om een structureel probleem gaat, dat de voorgenomen werkzaamheden zal beïnvloeden.

13 Al met al is de kantonrechter van oordeel dat het voorstel dat De Key op 12 maart 2012 aan de bewoners van het complex heeft gedaan een redelijk voorstel is. De gevorderde verklaring voor recht zal daarom worden toegewezen.

14 Behalve een verklaring voor recht heeft De Key ook gevorderd toelating van de met de werkzaamheden belaste personen tot de woningen van gedaagden en machtiging tot het verschaffen van toegang tot de woningen van gedaagden, met behulp van de sterke arm van justitie en politie.

15

38

Onderdeel B van de vordering is toewijsbaar, nu deze voortvloeit uit de gedoogplicht van de huurder ingevolge artikel 7:220 BW. 16 Onderdeel C van de vordering is naar het oordeel van de kantonrechter niet toewijsbaar, omdat dit in strijd is met de Algemene wet op het binnentreden (Awb). Immers bepaalt deze wet dat voor het binnentreden in een woning zonder toestemming van de bewoner een schriftelijke machtiging vereist is. Bevoegd tot het geven van een dergelijk machtiging zijn de advocaat-generaal bij het ressortsparket, de (hulp)officier van justitie en (in bepaalde gevallen) de burgemeester. Een machtiging is niet nodig, voor zover de bevoegdheid tot binnentreden bij wet is toegekend, aan onder meer de deurwaarder.

17 De kantonrechter stelt vast dat de (civiele) rechter niet wordt genoemd als een van degenen die een machtiging als bedoeld in de Awb af kan geven. Evenmin kan in dit kader aangesloten worden bij de bevoegdheid van de deurwaarder om zich de toegang te verschaffen tot het gehuurde om binnen te treden (zo nodig met behulp van de sterke arm), zoals De Key in haar akte heeft aangevoerd. Immers betreffen die bevoegdheden van de deurwaarder het leggen van beslag en het effectueren van ontruiming.

18 Naar het oordeel van de kantonrechter omvatten andere handelingen als bedoeld in artikel 2 van de Gerechtsdeurwaarderswet niet mede het (zonder toestemming van de bewoner) verschaffen van toegang aan de verhuurder, dan wel werklui die in opdracht van de verhuurder werkzaamheden verrichten. Juist het feit dat de wet (Rv) slechts in beperkte gevallen binnentreden door de deurwaarder toestaat, brengt met zich mee dat niet kan worden aangenomen dat de deurwaarder op basis van het niet specifiek ingevulde begrip ‘andere handelingen’ ook in andere gevallen bevoegd zou zijn een woning (zonder toestemming van de bewoner) binnen te treden.

19 Het beroep van De Key op artikel 444 lid 2 Rv kan haar niet baten. De deurwaarder kan immers alleen de hulp van politie en justitie inroepen als het gaat om binnentreden op de in de wet genoemde gronden: beslag en ontruiming.

20 De Key heeft er in haar akte terecht op gewezen dat de wet (in artikel 558 Rv) voorziet in de mogelijkheid dat een gehele of gedeeltelijke (al dan niet tijdelijke) ontruiming nodig kan zijn, omdat een bewoner het De Key feitelijk onmogelijk maakt om de werkzaamheden uit te voeren. Een ontruiming is echter iets anders dan hetgeen thans in onderdeel C van het petitum wordt gevorderd, te weten machtiging van De Key om zich toegang tot de woning te verschaffen als een bewoner niet meewerkt aan de uitvoering van de werkzaamheden.

21 Nu geen ontruiming is gevorderd, voor de gevallen, zoals hierboven onder 20 bedoeld, kan deze ook niet worden toegewezen.

22 De kantonrechter ziet aanleiding de proceskosten tussen partijen te compenseren.

Beslissing De kantonrechter: I. verklaart voor recht dat het voorstel als bedoeld onder 1.g ten aanzien van elk van gedaagden een redelijk voorstel is in de zin van artikel 7:220 lid 2 BW en dat gedaagden ieder afzonderlijk aan dit voorstel zijn gebonden; II. veroordeelt elk van gedaagden om vanaf de vierde dag na betekening van dit vonnis de uitvoering van de werkzaamheden met betrekking tot het verwijderen van de geiser en de aanleg van de cv-installatie in de afzonderlijke woonruimten alsmede de dringende werkzaamheden als bedoeld onder 1.h, in de door elk van de gedaagden afzonderlijk gehuurde woonruimten, gelegen in het complex Lohuis Amsterdam-Noord, te gedogen en daaraan – ter uitsluitende beoordeling van De Key – alle noodzakelijke medewerking te

39

verlenen, waaronder de door De Key met de uitvoering van de werkzaamheden belaste perso(o)n(en) toe te laten voor de uitvoering van die werkzaamheden; III. wijst het meer of anders gevorderde af; IV. bepaalt dat ieder van partijen de eigen kosten draagt; V. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

NootNaar boven Auteur: Naschrift mr. T.J. de Groot Naschrift Verhuurders die onderhouds- of renovatiewerkzaamheden willen uitvoeren in de woning van hun huurder, kunnen dit feitelijk niet zonder toestemming van de huurder doen. De huurder is weliswaar verplicht om gelegenheid te geven tot het laten uitvoeren van dringende werkzaamheden of een redelijk renovatievoorstel, maar de verhuurder staat toch met lege handen als de huurder geen toegang tot de door hem gehuurde woning wenst te verstrekken. In de rechtspraktijk is in dat geval gebruikelijk om, meestal in kort geding, te vorderen de huurder niet alleen te veroordelen tot het gedogen van de door de verhuurder gewenste werkzaamheden, maar ook om de verhuurder te machtigen de toegang tot de woning te geven, zo nodig met behulp van de ‘sterke arm’.

Uit de jurisprudentie blijkt dat dit soort vorderingen, inclusief de machtiging tot binnentreden, (uitgaande van de redelijkheid van het voorstel) door verschillende rechtbanken zijn toegewezen.[1.]

De kantonrechter in de onderhavige uitspraak stelt echter vast dat de door de verhuurder De Key gevorderde machtiging tot binnentreden niet toewijsbaar is, omdat dit in strijd is met de Algemene Wet op het Binnentreden (Awob). Voor binnentreden zonder toestemming van de bewoner is volgens deze wet een schriftelijke machtiging vereist.

Bevoegd tot het geven van deze machtigingen zijn alleen de advocaat-generaal bij het parket, de (hulp)officier van justitie en (in bepaalde gevallen) de burgemeester. De kantonrechter stelt vervolgens vast dat hij niet gerechtigd is deze machtiging af te geven, nu de civiele rechter in de wet niet genoemd wordt. Ook de deurwaarder kan op grond van art. 444 lid 2 Rv alleen binnentreden met behulp van politie en justitie als het gaat om beslag en ontruiming. Art. 2 lid 1 onder c GDW geeft de deurwaarder geen verdergaande bevoegdheden, aldus de kantonrechter.

De bevoegdheid van de deurwaarder om een woning (tegen de zin van de bewoner) te betreden volgt uit art. 444 Rv. Deze bevoegdheid is gekoppeld aan specifiek omschreven taken: beslag tot verhaal (art. 444 lid 1 Rv) en beslag tot afgifte (art. 492 jo. 444 Rv).

Ook ten behoeve van een ontruiming heeft de deurwaarder de bevoegdheid tot binnentreden (art. 557 jo. 444 Rv). Indien de deurwaarder op grond van deze wettelijke bevoegdheid mag binnentreden, heeft hij daarvoor op grond van art. 2 lid 1 Awob geen machtiging nodig.

Van belang in deze kwestie is voorts art. 558 Rv dat ziet onder andere (onder b) op de situatie dat de executant (lees: verhuurder) krachtens de door hem verkregen uitspraak gerechtigd is werkzaamheden op of aan een onroerende zaak te verrichten en degene tegen wie de tenuitvoerlegging zich richt (lees: huurder) gehouden is dit te gedogen. Het artikel zegt echter niets over de bevoegdheid van de schuldeiser (lees: de verhuurder) de onroerende zaak tegen de wil van de schuldenaar (lees: de huurder) te betreden. Het artikel gaat ervan uit dat ‘deze afdeling’ (de afdeling die ziet op gedwongen ontruiming, te weten art. 555-558 Rv) mede van toepassing is, indien een gehele of gedeeltelijke al dan niet tijdelijke ontruiming noodzakelijk is, omdat de executant gebruik wil maken van een uitspraak die hem het recht geeft zonder medewerking van de bewoner werkzaamheden te verrichten. Art. 558 Rv lijkt er in de letterlijke tekst derhalve van uit te gaan dat een gedeeltelijke ontruiming noodzakelijk is om de executant de bevoegdheid te geven de woning te betreden teneinde de werkzaamheden uit te voeren.

De vraag is of het voor het uitvoeren van de desbetreffende dringende werkzaamheden ook noodzakelijk is de woning gedeeltelijk (tijdelijk) te (laten) ontruimen. Het antwoord hierop zal in de meeste gevallen ontkennend zijn. Er moet vanzelfsprekend wel toegang

40

tot de woning worden verkregen voor het uitvoeren van de werkzaamheden, maar een (tijdelijke) ontruiming zal niet alleen lang niet altijd noodzakelijk zijn, maar daarnaast vaak ook onnodig belastend voor de huurder. In dat geval is de (tijdelijke) ontruiming voor het ten uitvoer kunnen leggen van de uitspraak, waarin de bewoner verplicht wordt de werkzaamheden te gedogen, niet noodzakelijk. Er zou dan ook het standpunt ingenomen kunnen worden dat als slechts het betreden (minder vergaand dan ontruimen) nodig is voor het uitvoeren van de werkzaamheden, art. 444 Rv (waarin de bevoegdheid aan de deurwaarder is gegeven om een woning tegen de zin van de bewoner te betreden) analoog van toepassing kan worden geacht.[2.] In dat geval zou een uitspraak waarin de verhuurder gerechtigd wordt werkzaamheden te verrichten en de bewoner veroordeeld wordt om deze te gedogen, voldoen aan art. 558 Rv. De bevoegdheid tot binnentreden van de deurwaarder volgt dan weer uit art. 558 jo. 557 jo.

444 Rv. Hoewel uit de tekst van art. 558 Rv niet volgt dat voor het uitoefenen van de in dat artikel gegeven ontruimingsbevoegdheid een daartoe strekkende machtiging noodzakelijk is, wordt wel betoogd dat het raadzaam is om uitdrukkelijk ontruiming te vorderen.[3.]

Dit gebeurt ook, en wordt ook toegewezen.[4.] Hoewel het in dat kader verstandig zal zijn het zekere voor het onzekere te nemen, kan ook betoogd worden dat het helemaal niet nodig is om over een tot ontruiming strekkende uitspraak te beschikken. Niet enkel volgt dit niet uit de tekst, maar ook het systeem van de wet wijst daar op. Immers, als een tot ontruiming strekkende uitspraak steeds vereist zou zijn, dan was art. 558 Rv overbodig; ontruiming zou dan gewoon kunnen plaatsvinden op basis van de andere artikelen van de afdeling over gedwongen ontruiming. Ook de – summiere – parlementaire geschiedenis van art. 558 Rv wijst in die richting, nu hierin gesteld wordt dat dit artikel bedoeld is als aanvulling op art. 3:299 BW (in 2003 uitgebreid naar aanleiding van de invoering van art. 7:220 BW), zodat gewaarborgd is dat de geëxecuteerde deze bepaling niet kan frustreren door het bieden van feitelijke weerstand.[5.] Dit is m.i. pas logisch als uitgegaan wordt van een situatie waarin de executant wel beschikt over een executoriale titel op basis waarvan hij gerechtigd is bepaalde handelingen uit te voeren en waarvoor (tijdelijke) ontruiming nodig kan zijn, maar waarin géén ontruimingsbevoegdheid is opgenomen. Alleen in die situatie is het bieden van feitelijke weerstand immers een probleem. In die visie schept art. 558 Rv juist voor de daarin beschreven gevallen een ontruimingsbevoegdheid die niet expliciet in het dictum van een uitspraak is opgenomen.

Ten slotte kan de verhuurder er natuurlijk ook voor kiezen om de toegang tot de woning af te dwingen op straffe van een dwangsom. In dat geval vordert de verhuurder de huurder te veroordelen om de met de uitvoering van de werkzaamheden belaste personen toe te laten tot het gehuurde ter uitvoering van die werkzaamheden, een en ander op straffe van een dwangsom per dag of dagdeel dat de huurder in gebreke blijft met het voldoen aan het vonnis.[6.] Echter, dit verschaft nog steeds geen concrete toegang en is bovendien minder effectief bij huurders die deze dwangsom toch niet kunnen voldoen.

Mw. mr. T.J. de Groot Voetnoten Voetnoten [1.]

Rb. Zutphen 6 augustus 2008, LJN BD9385; Ktr. Utrecht 9 november 2011, WR 2012/131; Rb. Almelo (vzr.) 23 november 2011, LJN BU7749.

[2.]

Groene Serie Burgerlijke Rechtsvordering, art. 444 Rv, aant. 9.

[3.]

Groene Serie Burgerlijke Rechtsvordering, art. 558 Rv. [4.]

Zie ook Rb. Utrecht 15 augustus 2011, Prg. 2011/221.

[5.]

Kamerstukken II 1980/1981, 16 593, nr. 3, p. 92.

[6.]

Zie bijv. Rb. Rotterdam 4 juli 2007, WR 2007/85; Rb. Arnhem 15 oktober 2010, LJN BY0755; Rb. ’s-Hertogenbosch 26 maart 2010, LJN BL9272.

41

ECLI:NL:GHAMS:2013:2093 Deeplink Instantie Gerechtshof Amsterdam Datum uitspraak 09-07-2013 Datum publicatie 04-11-2013 Zaaknummer 200.103.326-01 Rechtsgebieden Civiel recht Bijzondere kenmerken Hoger beroep Inhoudsindicatie Huur van woning. ‘’kijkgenot van een niet toegankelijke tuin is onderdeel van het gehuurde. De vergoeding daarvoor moet geacht worden in de huurprijs te zijn begrepen.

Voor het onderhoud van de tuin kunnen geen servicekosten in rekening worden gebracht.

Vindplaatsen Rechtspraak.nl Uitspraak GERECHTSHOF AMSTERDAM afdeling civiel recht en belastingrecht, team II zaaknummer : 200.103.326/01 zaaknummer rechtbank : 1180412 CV EXPL 10-30246 arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 9 juli 2013 inzake de stichting STICHTING STADGENOOT, gevestigd te Amsterdam, appellante, advocaat: mr. A.S. Rueb te Amsterdam, tegen: [geïntimeerde], wonend te [woonplaats], geïntimeerde, advocaat: mr. H.A. Sarolea te Amsterdam.

1Het geding in hoger beroep Partijen worden hierna Stadgenoot en [geïntimeerde] genoemd.

Stadgenoot is bij dagvaarding van 28 februari 2012in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (hierna: de kantonrechter), van 30 november 2011, gewezen tussen Stadgenoot als eiseres in conventie, tevens verweerster in (voorwaardelijke) reconventie en [geïntimeerde] als gedaagde in conventie tevens eiser in (voorwaardelijke) reconventie.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:  memorie van grieven, tevens akte vermeerdering eis;  memorie van antwoord, met een productie;  akte, onder meer houdende een correctie van de eis, met producties;  antwoordakte, met producties.

Ten slotte is arrest gevraagd.

Stadgenoot heeft onder vermeerdering van haar eis geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog zal verklaren voor recht, kort gezegd en met inachtneming van de rectificatie bij akte, primair dat de tuin tussen de flatgebouwen [W] (oneven) en [L] (even), als onroerende aanhorigheid behoort bij het gehuurde, en dat de

42

kosten van onderhoud daarvan met ingang van 2008 naar rato als servicekosten aan [geïntimeerde] in rekening kunnen worden gebracht, en subsidiair dat tussen Stadgenoot en [geïntimeerde] ter zake van deze tuin een overeenkomst bestaat krachtens welke Stadgenoot deze tuin zal onderhouden waartegenover [geïntimeerde] 1/80ste deel van de onderhoudskosten dien te vergoeden, met beslissing over de proceskosten, uitvoerbaar bij voorraad. [geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis waarvan beroep.

Stadgenoot heeft in hoger beroep bewijs van haar stellingen aangeboden.

2Feiten De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2 (2.1 tot en met 2.6) de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof tot uitgangspunt.

3Beoordeling 3.1.

Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende. ( i) Stadgenoot heeft met ingang van 1 april 1985 aan [geïntimeerde] verhuurd de woning met aan- en toebehoren aan [adres] (hierna: de woning). Ten tijde van de inleidende dagvaarding bedroeg de brutohuurprijs, inclusief servicekosten, € 362,75 per maand. (ii) In de servicekosten is een bedrag begrepen – ten tijde van de inleidende dagvaarding ter hoogte van € 11,66 per maand – wegens “tuinbijdrage”. Deze post heeft betrekking op de kosten van onderhoud van een zogenaamde “kijktuin”, een ontoegankelijke groenvoorziening tussen de aan Stadgenoot toebehorende flatgebouwen [D], [L] en [W], waarop een deel van de woningen van die flatgebouwen – waaronder de aan [geïntimeerde] verhuurde woning – uitkijkt. (iii) In maart 2010 heeft [geïntimeerde] de huurcommissie verzocht om de redelijkheid van de in 2007 door hem betaalde tuinbijdrage te bepalen. (iv) Op het verzoek van de huurcommissie om over de tuinbijdrage informatie te verstrekken, heeft Stadgenoot geantwoord dat het verzoek ziet op een servicekostenpost waarover de huurcommissie al uitspraken heeft gedaan in een identieke zaak. In die uitspraken is gerefereerd aan een arrest van dit hof van 31 maart 2009 (WR 2009/73), waarin het hof heeft geoordeeld (rov. 4.4) dat de desbetreffende kijktuin naar aard en bestemming zodanig met de woningen met oneven nummers in het flatgebouw [L] en de woningen met even nummers van het flatgebouw [D] verbonden is dat deze tuin beschouwd dient te worden als onroerende aanhorigheid bij die woningen. Daaraan heeft het hof de conclusie verbonden (rov. 4.5) dat aan de huurders van de desbetreffende woningen een evenredige bijdrage in de kosten van het onderhoud als servicekosten in rekening kan worden gebracht. ( v) Overeenkomstig het standpunt van haar rapporteur heeft de huurcommissie in haar uitspraak van 9 juni 2010 de door [geïntimeerde] te betalen bijdrage over 2007 vooralsnog bepaald op nihil, bij gebreke van door de verhuurder te verstrekken gegevens. Zij heeft ten overvloede overwogen dat het arrest van dit hof van 31 maart 2009 niet van toepassing is op de even genummerde woningen in flatgebouw [L].

3.2 In deze procedure vordert Stadgenoot in conventie – kort gezegd en met inachtneming van haar eiswijziging – dat voor recht wordt verklaard dat de in dit geding aan de orde zijnde kijktuin heeft te gelden als een onroerende aanhorigheid bij de door [geïntimeerde] gehuurde woning. Voor het geval dat deze vordering wordt toegewezen, heeft [geïntimeerde] in reconventie gevorderd – kort gezegd – dat de kosten van onderhoud van de kijktuin niet aan [geïntimeerde] kunnen worden doorberekend. De kantonrechter heeft de vordering van Stadgenoot afgewezen op de grond dat zij, voor zover het de kijktuin betreft, niet een onroerende zaak respectievelijk onroerende aanhorigheid in de zin van art. 3:2 BW aan [geïntimeerde] in gebruik heeft gegeven. Nu Stadgenoot aan [geïntimeerde] met betrekking tot de tuin slechts een niet nader juridisch gekwalificeerd kijkrecht verstrekt, is volgens de kantonrechter niet voldaan aan

43

de eisen van art. 7:233 BW en kan dit kijkrecht geen deel uitmaken het van gehuurde. In verband met zijn oordeel in conventie heeft de kantonrechter de vordering in (voorwaardelijke) reconventie afgewezen.

3.3 De grief van Stadgenoot is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat in casu geen sprake is van het in gebruik geven van een zaak, meer in het bijzonder van een onroerende zaak/aanhorigheid en dat derhalve met betrekking tot de tuin geen huurovereenkomst kan worden aangenomen. Voor het geval het hof de kantonrechter op dit punt zou volgen en zou oordelen dat de kosten van onderhoud van de tuin niet naar rato als servicekosten aan – naar het hof begrijpt – [geïntimeerde] in rekening kunnen worden gebracht, vordert Stadgenoot bij wijze van vermeerdering van eis subsidiair dat voor recht wordt verklaard dat Stadgenoot en [geïntimeerde] naast en in samenhang met de tussen hen bestaande huurovereenkomst een “overeenkomst sui generis” hebben gesloten die [geïntimeerde] verplicht om naar evenredigheid de kosten van onderhoud van de kijktuin aan Stadgenoot te vergoeden.

3.4.

Aan de kantonrechter kan worden toegegeven dat een overeenkomst niet als huurovereenkomst gekwalificeerd kan worden als zij niet strekt tot het gebruik van een zaak; een overeenkomst die strekt tot het enkele “kijkgenot” van een zaak is geen huurovereenkomst. Dat wil echter niet zeggen dat het gedeeltelijk niet kunnen gebruiken van een onroerende zaak door de huurder altijd impliceert dat dat deel niet kan worden aangemerkt als een tot het gehuurde behorende onroerende aanhorigheid in de zin van art. 7:233 BW In deze zaak is het “kijkgenot” van de tuin, naar het oordeel van het hof, aan te merken als een contractuele accessoire van het gebruik van de woning door [geïntimeerde], zodat dit kijkgenot van de tuin een onderdeel is van de huurovereenkomst tussen Stadgenoot en [geïntimeerde] en de huurovereenkomst ook – binnen de grenzen van de wet – de grondslag vormt van de rechten en plichten van partijen met betrekking tot die tuin. Het hof blijft in zoverre dus bij zijn uitspraak van 31 maart 2009.

3.5.

De vervolgvraag, die Stadgenoot door middel van het tweede onderdeel van de primaire vordering en [geïntimeerde] door middel van zijn – thans als onvoorwaardelijk aan te merken – eis in reconventie aan de orde hebben gesteld, luidt of de kosten van het onderhoud van de kijktuin als servicekosten aan [geïntimeerde] kunnen worden doorberekend. Deze vraag moet ontkennend worden beantwoord. In art. 7:233 BW ligt besloten dat de exploitatiekosten van een onroerende aanhorigheid worden voldaan uit de huur. Anders dan het uitgangspunt is geweest van de huurcommissie – en overigens ook in de procedure die heeft geleid tot het arrest van 31 maart 2009 van dit hof – kunnen die exploitatiekosten niet als servicekosten over de huurders worden omgeslagen. De gedachte van Stadgenoot is kennelijk dat zij haar kosten van onderhoud van de tuin op grond van het Besluit kleine herstellingen (art. 1 jo. bijlage sub l) en dan langs de weg van art. 7:240 jo. art. 7:217 BW aan de huurders in rekening kan brengen.

Daardoor miskent zij echter dat het Besluit kleine herstellingen betrekking heeft op onderdelen van het gehuurde die door de huurder zelf (moeten) worden onderhouden.

Dat is hier niet aan de orde. Gesteld noch gebleken is dat [geïntimeerde] op grond van de huurovereenkomst (een deel van) de kijktuin dient te onderhouden. Art. 7:240 jo. art.

7:217 BW kan daarom voor de vordering van Stadgenoot, strekkende het doorberekenen van de onderhoudskosten, geen grondslag zijn. De kosten van het onderhoud van de kijktuin moeten worden geacht in de (netto-) huurprijs te zijn begrepen. De grief slaagt derhalve voor zover de kantonrechter niet voor recht heeft verklaart dat de kijktuin heeft te gelden als een onroerende aanhorigheid bij het gehuurde. Voor het overige is de primaire vordering van Stadgenoot niet toewijsbaar en faalt de grief. De vordering in reconventie is als na te melden toewijsbaar.

3.6.

Stadgenoot heeft aan haar subsidiaire vordering ten grondslag gelegd dat zij krachtens een zelfstandige, maar met de huurovereenkomst samenhangende overeenkomst van [geïntimeerde] betaling van een evenredig deel van de kosten van het onderhoud van de

44

kijktuin kan verlangen. In de memorie van grieven heeft Stadgenoot aangevoerd dat zij met “de huurders” – in haar akte nader aangeduid als “de bewoners-commissie die de bewoners vertegenwoordigde” – een “overeenkomst sui generis” is overeengekomen op grond waarvan zij verplicht is de tuin in stand te houden en te onderhouden, waartegenover de huurders, en dus ook [geïntimeerde], verplicht zijn om een evenredig deel van de daarmee gemoeide kosten te voldoen. Nu het (recht op het) kijkgenot van de tuin deel uitmaakt van de huurovereenkomst tussen partijen en de huurovereenkomst dus de bron van de rechten en plichten met betrekking tot die tuin is, begrijpt het hof deze stelling aldus dat partijen volgens Stadgenoot na aanvang van de huurovereenkomst een aanvullende huurbetalingsverplichting zijn overeengekomen.

Daargelaten dat [geïntimeerde] het bestaan van deze overeenkomst heeft betwist, kan een dergelijke met een bewoners-commissie gesloten overeenkomst er niet toe leiden dat een individuele huurder verplicht wordt een hogere huurprijs aan de verhuurder te voldoen dan hij op grond van de huurovereenkomst is verschuldigd. Concrete feiten of omstandigheden die tot een ander oordeel kunnen leiden heeft Stadgenoot niet gesteld.

Ook in zoverre faalt de grief. De subsidiaire vordering van Stadgenoot is niet toewijsbaar.

3.7.

Stadgenoot heeft bewijs van haar stellingen aangeboden, maar geen feiten of omstandigheden gesteld die tot toewijzing van haar vordering kunnen leiden. Het bewijsaanbod wordt derhalve gepasseerd.

3.8.

De slotsom is dat de grief gedeeltelijk slaagt en dat het vonnis waarvan beroep moet worden vernietigd. Het hof zal overeenkomstig de primaire vordering van Stadgenoot voor recht verklaren dat de kijktuin heeft te gelden als een onroerende aanhorigheid van de door [geïntimeerde] gehuurde woning. In reconventie zal voor recht worden verklaard dat de kosten van onderhoud van deze kijktuin niet als servicekosten aan [geïntimeerde] kunnen worden doorberekend. Voor het overige zijn de vorderingen niet toewijsbaar. In de uitkomst van de procedure vindt het hof aanleiding om de kosten in eerste aanleg in conventie en reconventie, alsmede de kosten van het hoger beroep telkens te compenseren als na te melden.

4Beslissing Het hof: vernietigt het vonnis waarvan beroep en opnieuw rechtdoende: verklaart voor recht dat de groenvoorziening tussen de flatgebouwen [W] (oneven) en [L] (even) te Amsterdam Buitenveldert heeft te gelden als een onroerende aanhorigheid van de door [geïntimeerde] gehuurde woning; verklaart voor recht dat de kosten van het onderhoud van deze groenvoorziening niet als servicekosten aan [geïntimeerde] kunnen worden doorberekend; compenseert de kosten van het geding in eerste aanleg in conventie en in reconventie, alsmede de proceskosten in hoger beroep telkens aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt; wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, C. Uriot en A.C. van Schaick en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 9 juli 2013.

45

ECLI:NL:GHAMS:2013:3457 Deeplink Instantie Gerechtshof Amsterdam Datum uitspraak 08-10-2013 Datum publicatie 04-11-2013 Zaaknummer 200.119.423-01 Rechtsgebieden Civiel recht Bijzondere kenmerken Hoger beroep Inhoudsindicatie Huur bedrijfsruimte. Uitleg beding: is de voortgaande verzakking als gebrek uitgesloten?

Door geruststellende mededelingen verhuurder bij aangaan overeenkomst had (aspirant)huurder geen verdere onderzoeksplicht. Gebreken die verhuurder kende of behoorde te kennen.

Vindplaatsen Rechtspraak.nl Uitspraak GERECHTSHOF AMSTERDAM afdeling civiel recht en belastingrecht, team II zaaknummer : 200.119.423/01 kenmerk rechtbank Amsterdam : CV 09-40738 arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 8 oktober 2013 inzake de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid FAR EAST INTERNATIONAL CORPORATION B.V., gevestigd te Hoofddorp, appellante, advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam, tegen: de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [geïntimeerde], gevestigd te [plaats], geïntimeerde, advocaat: mr. S.M. van Luijk te Utrecht.

1Het geding in hoger beroep Partijen worden hierna Far East en [geïntimeerde] genoemd.

Far East is bij dagvaarding van 16 april 2012 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 26 januari 2012, gewezen tussen haar als gedaagde in conventie, tevens eiseres in reconventie en [geïntimeerde] als eiseres in conventie tevens verweerster in reconventie.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: - memorie van grieven, met producties; - memorie van antwoord, met een producties.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 27 augustus 2013 doen bepleiten, Far East door door mr. A. de Fouw, advocaat te Amsterdam, en [geïntimeerde] door mr. Van Luijk voornoemd. Mr de Fouw heeft haar pleitnotities overgelegd.

Ten slotte is arrest gevraagd.

Far East heeft bij appeldagvaarding en memorie geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de oorspronkelijke vordering van [geïntimeerde] zal afwijzen en, uitvoerbaar bij voorraad, [geïntimeerde] zal veroordelen tot terugbetaling

46

van hetgeen Far East ter voldoening aan het vonnis aan haar heeft betaald, met beslissing over de proceskosten, inclusief nakosten. [geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met beslissing - uitvoerbaar bij voorraad - over de proceskosten.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2Feiten De kantonrechter heeft in de in deze zaak gewezen tussenvonnissen van 15 september 2010 en 16 december 2010 onder 1.1 tot en met 1.12 respectievelijk 1.1 tot en met 1.5 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat komen de feiten neer op het volgende. i. [geïntimeerde] exploiteert een garagebedrijf. Zij heeft medio 2008 twee dealervestigingen overgenomen van [X]. (hierna: [X]), waaronder een Peugeot-vestiging aan de [adres]. [X] was tevens eigenares van het pand waarin die vestiging zich bevond. ii. [X] heeft voormeld pand (hierna: het gehuurde) met ingang van 30 juni 2008 voor een periode van 5 jaar en een dag verhuurd aan [geïntimeerde]. De contractuele bestemming was “bedrijfsgebouw ten behoeve van een automobielbedrijf”, de aanvangshuurprijs bedroeg € 250.000,= per jaar. iii. De huurovereenkomst bevat de volgende bijzonder bepaling: 8.1 Huurder is bekend met het feit dat de vloer van het gehuurde niet is onderheid en als gevolg daarvan verzakkingen vertoont. Partijen zijn overeengekomen dat reparaties in dit verband niet voor rekening van verhuurder komen en huurder accepteert de (gevolgen van) verzakkingen van de vloer zo lang het huurgenot in stand blijft, zulks tenzij voor de continuering van de bedrijfsvoering van overheidswege maatregelen worden verlangd. iv. [X] heeft het gehuurde omstreeks april 2009 verkocht aan Far East. v. Bij brief van 9 april 2009 heeft de gemachtigde van [geïntimeerde] gesteld dat de vloer van het gehuurde ernstige verzakkingen vertoonde, dat het huurgenot niet in stand bleef en dat een gevaarlijke en onwerkbare situatie was ontstaan. Verwezen werd naar een in opdracht van [geïntimeerde] opgemaakt “Onderhoudsrapport met hersteladvies” van januari 2009 van architectenburo Van Ruth, waarin de herstelkosten werden geraamd op € 830.000,=. [geïntimeerde] verzocht herstel van de gebreken aan het gehuurde, bij gebreke waarvan zij zou overgaan tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. vi. Bij brief van 10 juni 2009 heeft de gemachtigde van [geïntimeerde] Far East tot herstel gesommeerd en aangekondigd de huurovereenkomst buitengerechtelijk te zullen ontbinden, indien niet binnen zeven dagen werd bevestigd dat Far East tot herstel zou overgaan. Bevestiging binnen de gestelde termijn bleef uit. vii. Bij brief van 6 juli 2009 heet de Arbeidsinspectie een op 3 juli 2009 mondeling gegeven bevel tot stillegging van het werk in het bedrijf bevestigd. Dit bevel is in de brief als volgt gemotiveerd: Door verzakkingen aan het pand kunnen de hefbruggen niet goed meer worden geborgd, waardoor ze wankel zijn. (…) Het ernstige gevaar voor personen is op te heffen door de volgende maatregelen te nemen: De hefbruggen op een zodanige manier plaatsen en te borgen, dat ze stevig en stabiel staan. viii. Bij brief van 9 juli 2009 heeft [geïntimeerde] de huurovereenkomst buitengerechtelijke ontbonden. ix. [geïntimeerde] heeft het gehuurde begin juli 2009 verlaten. x. Far East heeft eind december 2009 werkzaamheden aan de vloer van het gehuurde verricht en zeven hefbruggen ge- of herplaatst.

3Beoordeling 3.1 [geïntimeerde] heeft in eerste aanleg in conventie gevorderd – samengevat – dat voor recht wordt verklaard dat zij de huurovereenkomst op 9 juli 2009 rechtsgeldig buitengerechtelijk heeft ontbonden en Far East wordt veroordeeld tot vergoeding van de door haar geleden schade. Far East heeft deze vorderingen weersproken en in reconventie – samengevat – gevorderd dat voor recht wordt verklaard dat de

47

huurovereenkomst niet is ontbonden en [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot nakoming van de verplichtingen huurovereenkomst en betaling van een bedrag van € 34.621,16, zijnde de kosten van de hierboven onder 2.x. genoemde werkzaamheden.

3.2 Na bij tussenvonnis van 16 december 2010 aan beide partijen bewijsopdrachten te hebben verstrekt, heeft de kantonrechter op 26 januari 2012, na gehouden getuigenverhoren, een gedeeltelijk eindvonnis gewezen, waarbij hij in conventie voor recht heeft verklaard dat [geïntimeerde] de huurovereenkomst per 9 juli 2009 rechtsgeldig heeft ontbonden en de beslissing over de schadevergoeding heeft aangehouden en in reconventie de vorderingen heeft afgewezen. De kantonrechter heeft daartoe – samengevat – als volgt overwogen. Bewezen is dat zich na aanvang van de huur verdere verzakkingen hebben voorgedaan. Door de verdere verzakkingen en de stillegging van de werkzaamheden was huurgenot conform de bestemming geheel onmogelijk geworden. Van [geïntimeerde] kon alleen worden verlangd om het filiaal niet te verplaatsen indien zij erop kon rekenen dat op korte termijn (nood-)herstel plaatsvond, wat niet het geval was. Voldoende is komen vast te staan dat [X] bij het aangaan van de huur heeft verklaard dat de verzakkingen waren gestabiliseerd, dat [geïntimeerde] de toenmalige situatie voor de huurperiode van vijf jaar accepteerde en slechts kleine reparaties voor haar rekening wilde nemen, mits het huurgenot in stand bleef of geen overheidsmaatregelen van kracht werden. [geïntimeerde] kon Far East derhalve aanspreken tot nakoming van de herstelverplichting. Het niet nakomen van die verplichting leidt in beginsel tot de ontbinding van de huur, tenzij de tekortkoming die niet zou rechtvaardigen, welke situatie zich niet voordoet. Het genot van het gehuurde is vanaf 6 juli 2009 geheel onmogelijk geworden, zoals vermeld in artikel 7:210 BW. Dat Far East kon volstaan met de enkele reparatie van de bruggen kan niet worden aangenomen, gelet op de diverse rapportages over de slechte staat van het gehuurde. [geïntimeerde] was daarom bevoegd de huur per 9 juli 2009 te ontbinden, aldus nog steeds de kantonrechter 3.3 [geïntimeerde] heeft haar buitengerechtelijke ontbinding primair gebaseerd op wanprestatie en subsidiair op het geheel onmogelijk zijn geworden van het bedongen genot als gevolg van gebreken die de verhuurder niet hoeft te herstellen (artikel 7:210 BW). Met betrekking tot de primaire grondslag overweegt het hof als volgt.

3.4 Met grief 2 bestrijdt Far East de uitleg die de kantonrechter heeft gegeven aan het bepaalde in artikel 8.1 van de huurovereenkomst. Zij meent dat de tekst van artikel 8.1 op duidelijke wijze bepaalt dat alle reparaties in verband met verzakkingen, en niet slechts kleine reparaties, voor rekening van [geïntimeerde] zijn. Het hof is van oordeel dat op grond van de tekst van artikel 8.1 juist dient te worden geconcludeerd dat de daarin neergelegde aanvaarding slechts ziet op verzakkingen die zich in het verleden reeds hebben voorgedaan en de als gevolg daarvan ontstane staat van verzakt zijn van de vloer, maar niet op (de gevolgen van) een nog niet tot stilstand gekomen verzakkingsproces. Voorts leidt het hof met de kantonrechter uit de in eerste aanleg afgelegde getuigenverklaringen af dat [X] bij het aangaan van de huur heeft verklaard dat de verzakkingen waren gestabiliseerd en dat [geïntimeerde] de toenmalige situatie voor de huurperiode van vijf jaar accepteerde en slechts kleine reparaties voor haar rekening wilde nemen, mits het huurgenot in stand bleef en geen overheidsmaatregelen van kracht werden. Onder deze omstandigheden heeft [geïntimeerde] erop mogen vertrouwen en heeft [X] moeten begrijpen dat artikel 8.1 niet van toepassing was op verzakkingen die zich in de toekomst nog zouden voordoen. Aan [geïntimeerde] kan niet worden verweten dat zij bij het aangaan van de huurovereenkomst het pand niet voldoende zou hebben geïnspecteerd, omdat de kwestie van de verzakkingen in de onderhandelingen aan de orde is gekomen en de aanstaande verhuurder daarover een geruststellende mededeling heeft gedaan, waarop [geïntimeerde] mocht afgaan. Op haar rustte onder die omstandigheden geen verdere onderzoeksplicht.

3.5

48

Aan de hiervoor gegeven uitleg van artikel 8.1 kan niet afdoen hetgeen Far East in het kader van grief 2 verder nog heeft aangevoerd – dat [geïntimeerde] heeft nagelaten de voor haar rekening komende reparaties aan de vloer te verrichten, dat zij aan Far East een te hoog bedrag aan reparatiekosten heeft voorgehouden, dat [geïntimeerde] zou hebben aangestuurd op ontbinding omdat zij van de huurovereenkomst af wilde en dat voor haar eigen rekening komt dat zij voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst de bepalingen daarvan niet goed heeft bestudeerd – omdat geen van die argumenten raakt aan de bij de uitleg cruciale vraag wat ten tijde van het sluiten van de overeenkomst de oorspronkelijke partijen over en weer hebben verklaard en gedaan en redelijkerwijs van elkaar mocht verwachten. Grief 2 faalt derhalve.

3.6 Bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht [geïntimeerde] verwachten dat het gehuurde niet door een nog voortdurend verzakkingsproces ongeschikt zou zijn om gedurende ten minste vijf jaar als garage te gebruiken. Gelet op hetgeen hiervoor over de verhouding tussen de onderzoeksplicht en de mededelingsplicht is overwogen, doet daaraan niet af dat in de huurovereenkomst volgens Far East een duidelijk onderscheid is gemaakt tussen de omschrijving van het gehuurde en de contractuele bestemming en in de Algemene bepalingen de onderzoeksplicht met betrekking tot de geschiktheid voor de contractuele bestemming geheel bij de huurder is neergelegd. Het nog voortdurende proces van verzakking van het gehuurde is dus als een gebrek aan te merken. Tussen partijen is niet in geschil dat Far East dat gebrek niet tijdig, binnen de door [geïntimeerde] gestelde termijn, heeft verholpen.

3.7 De kantonrechter heeft overwogen dat het niet nakomen van de verplichting tot herstel in beginsel leidt tot ontbinding van de huurovereenkomst, tenzij de tekortkoming die niet zou rechtvaardigen, hetgeen niet het geval is. In reactie op deze overweging betoogt Far East met grief 3 dat op grond van artikel 11.6 jo. 11.9 van de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde Algemene bepalingen gebreken geen grond voor ontbinding opleveren, tenzij het gaat om gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst kende of had behoren te kennen of indien sprake is van grove schuld of ernstige nalatigheid. [geïntimeerde] heeft de juistheid van deze uitleg van de Algemene bepalingen niet betwist, zodat het hof daarvan zal uitgaan. Daarmee rijst de vraag of is komen vast te staan dat [X] bij het aangaan van de huurovereenkomst het gebrek kende of had behoren te kennen danwel dat sprake is van grove schuld of ernstige nalatigheid. Naar het oordeel van het hof is dat eerste het geval. [X], die voorheen door middel van een dochtermaatschappij in het gehuurde een garagebedrijf uitoefende, dat zij heeft verkocht aan [geïntimeerde], kon als geen ander ervan op de hoogte zijn dat het gehuurde nog steeds verzakte. In ieder geval had zij, alvorens de hiervoor omschreven geruststellende mededeling te doen aan [geïntimeerde], behoren te onderzoeken of haar bewering correct was. Het gaat hier dus om een gebrek dat [X] als verhuurder behoorde te kennen. Haar komt derhalve geen beroep toe op de uitsluiting van de ontbinding.

3.8 Hetgeen Far East in de toelichting op grief 3 verder nog heeft opgemerkt over de onderzoeksplicht van [geïntimeerde] stuit af op hetgeen onder 3.4 reeds is overwogen.

Gelet op de uitleg die daar aan artikel 8.1 is gegeven, mist ook het betoog van Far East dat uit dat artikel voortvloeit dat [geïntimeerde] zelf (de gevolgen van) het gebrek had moeten verhelpen en slechts de kosten daarvan op Far East kon verhalen, doel. Het daarmee samenhangende beroep op schadebeperking is in het kader van de ontbinding niet ter zake en zal aan de orde moeten komen bij de schadeberekening. Hetzelfde geldt voor het betoog dat [geïntimeerde] Far East een te hoog bedrag aan herstelkosten heeft voorgespiegeld. Grief 3 is tevergeefs voorgedragen.

3.9 Grief 4 bouwt ten dele voort op het hiervoor verworpen standpunt dat partijen de ontbinding rechtsgeldig hebben uitgesloten. Voor het overige berust de grief op het uitgangspunt dat [geïntimeerde] de verplichting had zelf reparaties te verrichten, waarvoor in de huurovereenkomst geen steun is te vinden. Ook deze grief mist doel.

49

3.10 Uit het hiervoor overwogene vloeit voort dat de voortgaande verzakking als een tekortkoming is aan te merken en dat [geïntimeerde] de huurovereenkomst op goede gronden heeft ontbonden. De kantonrechter heeft dan ook terecht de in conventie gevraagde verklaring voor recht gegeven en de in reconventie gevraagde geweigerd. De kosten die zij heeft gemaakt om de gevolgen van het gebrek te verhelpen kan Far East niet op [geïntimeerde] afwentelen, zodat de kantonrechter ook de daarop betrekking hebbende vordering van Far East terecht heeft afgewezen. Het bestreden vonnis zal dan ook worden bekrachtigd. Bij behandeling van grief 1 heeft [geïntimeerde] bij deze stand van zaken geen belang.

3.11 Als de in het ongelijk gestelde partij zal Far East worden veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep.

4Beslissing Het hof: bekrachtigt het vonnis waarvan beroep; veroordeelt Far East in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 666,= aan verschotten en € 2.682,= voor salaris; verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, J.H. Huijzer en M.A.J.G. Janssen en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 8 oktober 2013.

50

WR 2013/107: Naar zijn aard van korte duur: in tijd beperkte verhuur van te koop staande woning Instantie: Rechtbank Oost-Brabant (Kamer voor kantonzaken Eindhoven, voorzieningenrechter) Datum: 22 april 2013 Magistraten: Mr. J.M.J. Godrie Zaaknr: 888676 Conclusie: LJN: BZ9112 Noot: Naschrift mr. J.A. Tuinman Roepnaam: Brondocumenten: ECLI:NL:RBOBR:2013:BZ9112, Uitspraak, Rechtbank Oost-Brabant (Kamer voor kantonzaken Eindhoven, voorzieningenrechter), 22‑04‑2013 Wetingang: (art. 7:232 lid 2 BW) Brondocument: Ktr. Eindhoven, 22-04-2013, nr 888676 Snel naar: EssentieSamenvattingPartij(en)UitspraakNoot EssentieNaar boven Naar zijn aard van korte duur: in tijd beperkte verhuur van te koop staande woning SamenvattingNaar boven Huurder wist ook dat de woning na het sluiten van de huurovereenkomst te koop bleef staan. De kantonrechter oordeelt dat er in de gegeven omstandigheden, waarbij het – voor beide partijen – onmiskenbaar ging om een tijdelijke c.q. in tijd beperkte bewoning van een voor de verkoop bestemde woning, die al enige jaren in de verkoop stond, er sprake is van huur die een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is in de zin van art. 7:232 lid 2 BW. De kantonrechter overweegt expliciet dat huurder op de hoogte was van de intenties en omstandigheden van verhuurder en dat de huurprijs lang niet kostendekkend was voor verhuurder. Dat de huur in principe voor een periode van een jaar is overeengekomen en dat na afloop van het eerste huurjaar eventueel verlenging voor telkens drie maanden mogelijk is, maakt de kwalificatie niet anders. Er is geen sprake geweest van een verlenging. Duidelijk werd beoogd de huur te beëindigen indien zich een koper aandient. De wens van huurder om langer te willen blijven wonen is een eenzijdige wens geweest. Verlenging was dus mogelijk maar is uitdrukkelijk niet tevoren overeengekomen.

Partij(en)Naar boven Eisers: 1.

Godefridus Johannes Henricus Maria van de Wetering 2.

Maria Anna Lidwina Vissers, beiden wonende te Best Gemachtigde: mr. N.C. Ogg tegen Gedaagden: 1.

Björn Ghitti 2.

Marieke van Bommel, beiden wonende te Best Gemachtigde: mr. N.G.A. van Falier Bewerkte uitspraakNaar boven UitspraakNaar boven (...)

2.De feiten Tussen partijen staat als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende weersproken en/of op grond van de onbestreden inhoud van overgelegde producties het volgende vast.

2.1

51

Op 1 maart 2005 heeft Van de Wetering de woning aan de Zwerfvelden 26 te Best (verder te noemen: de woning) gekocht. Tot 23 oktober 2010 heeft Van de Wetering de woning zelf bewoond. Vanaf 27 november 2009 stond de woning te koop.

2.2 Van de Wetering heeft de woning via makelaarskantoor Best Intermediair te huur aangeboden. Tot medio april 2012 heeft Van de Wetering de woning tweemaal voor een jaar verhuurd aan twee particulieren. Medio april 2012 heeft Ghitti zich als geïnteresseerde voor de huur van de woning gemeld.

2.3 Bij e-mail bericht van 19 april te 11:46 uur heeft een medewerkster van de makelaar, Sandra van den Bosch, het concept van de huurovereenkomst aan Ghitti gemaild.

2.4 Bij e-mailbericht van 19 april te 12:55 uur heeft Ghitti aan Sandra van den Bosch geantwoord: “(...) Verder is de overeenkomst akkoord met dien verstande dat ik op basis van artikel 15 hieronder nog even het volgende duidelijk formuleer. (Tijdelijke huur (niet van toepassing) Huurder aanvaardt dat deze overeenkomst c.q. de huur een tijdelijk karakter heeft. Huurder bevestigt dat verhuurder hem geïnformeerd heeft inzake de intentie het gehuurde weer te betrekken na afloop van de huurperiode, zoals bepaald in artikel 1 van deze overeenkomst. Verhuurder bedingt uitdrukkelijk dat huurder het gehuurde zal verlaten op of voor de einddatum zoals bepaald in artikel 1 van deze overeenkomst.)

Zoals ook aan Henk aangegeven hebben wij de intentie om ook langer te blijven en de overeenkomst zien als open termijn en wij niet het doel hebben ook echt op einddatum contract te verhuizen. Eveneens weet ik dat – indien wij ons netjes houden aan de verplichtingen conform het huurcontract – wij geen directe verplichting hebben daadwerkelijk na een jaar te moeten verkassen als verhuurder eenzijdig zou willen opzeggen. In overleg is uiteraard van alles bespreekbaar en staan wij open voor suggesties.”

2.5 Bij e-mailbericht van 19 april te 13:01 uur heeft Sandra van den Bosch aan Ghitti geantwoord: “Ivm het artikel. Familie vd wetering weet dat en weet ook van het huurdersbelang. En heb dit verhaal open besproken.”

2.6 Bij e-mailbericht van 19 april te 14:11 uur heeft Ghitti aan Sandra van den Bosch geantwoord: “Hierbij de overeenkomst getekend retour. (...)”

2.7 Aldus hebben Van de Wetering en Ghitti op 19 april 2012 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning. In deze overeenkomst is het navolgende opgenomen: “Artikel 1 Duur van de overeenkomst, opties 1.1 Deze overeenkomst wordt aangegaan voor een periode van 01 jaar. Ingaande op 01 mei 2012 en eindigend op 30 april 2013. (...)

1.3 Niettegenstaande de in artikel 1.1 overeengekomen termijn heeft huurder de optie om de in artikel 1.1 genoemde termijn telkens, in onderling overleg, met 03 maanden te verlengen. Mocht huurder van deze verlening-optie gebruik willen maken dan zal hij dit met verhuurder telkens tenminste 2 maanden voorafgaande aan de einddatum moeten bespreken.”

2.8 Medio oktober 2012 heeft zich een geïnteresseerde koper (verder te noemen: Van Zandvoort gemeld. Van Zandvoort heeft de woning voor het laatst op 23 augustus 2012 bezichtigd.

2.9

52

Eind 2012 heeft Van de Wetering de woning aan Van Zandvoort verkocht. Op 11 december 2012 is de koopovereenkomst met betrekking tot de woning tussen Van de Wetering en Van Zandvoort getekend. Tussen Van de Wetering en Van Zandvoort is een tweede koopovereenkomst getekend betreffende de woning van Van Zandvoort. De transactie tussen Van de Wetering en Van Zandvoort betreft feitelijk een woningruil.

2.10 Op 6 februari 2013 heeft Van de Wetering aan Ghitti telefonisch medegedeeld dat de woning definitief was verkocht en dat de leveringsakte op 1 mei 2013 zou worden gepasseerd bij de notaris.

2.11 Bij brief van 8 februari 2013 heeft Van de Wetering het telefoongesprek van 6 februari 2013 aan Ghitti bevestigd. In deze brief is het navolgende vermeld: “Hierbij bevestigen wij, zoals op 6 februari 2013 telefonisch medegedeeld, dat wij per 30 april 2013 de tussen partijen gesloten huurovereenkomst van verhuur en huur van de woning aan de zwerfvelden 26 te Best d.d. 19 april 2012 beëindigen.

Beëindiging van de huurovereenkomst overeenkomstig artikel 1 lid 1.1 ‘Duur van de overeenkomst eindigend op 30 april 2013’. Wij gaan er derhalve van uit dat u uiterlijk 30 april 2013 de woning zult opleveren.

Wellicht bent u reeds op de hoogte van het feit dat wij een huis op Imkerhei 4 hebben gekocht. Misschien heeft u interesse om dit huis te huren, het is in dezelfde wijk. Wij willen u graag uitnodigen bij ons thuis, Sint Antoniusweg 26, om één en ander te bespreken.”

2.12 Bij aangetekende brief van 26 februari 2013 heeft Van de Wetering Ghitti nogmaals aangeschreven. In deze brief is nogmaals de beëindiging van de huurovereenkomst per 30 april 2013 bevestigd.

2.13 Op 4 maart 2013 heeft bij de makelaar op kantoor een bespreking tussen partijen plaatsgevonden. Ghitti heeft toen aangegeven het gehuurde niet te willen verlaten en zich te beroepen op huurbescherming.

2.14 Partijen hebben gesproken over de ontruiming van de woning. Partijen hebben geen overeenstemming bereikt.

3.Het geschil 3.1 Van de Wetering vordert bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, Ghitti te veroordelen tot: 1. ontruiming van de woning gelegen te Best aan de Zwerfkeien 26 uiterlijk op 30 april 2013, met al het zijne en al de zijnen en al degenen die van zijnentwegen voormelde onroerende zaak occuperen, met overgifte van de sleutels en ter vrije beschikking stellen van Van de Wetering onder veroordeling van een dwangsom begroot op € 5000 per dag of dagdeel dat Ghitti niet aan het vonnis voldoen met een maximum van € 100.000; 2.

Van de Wetering te machtigen, voor het geval Ghitti in gebreke mochten blijven aan de veroordeling als onder 1 gevraagd te voldoen, de desbetreffende ontruiming van voormelde onroerende zaak zelf met behulp van de sterke arm te bewerkstelligen op kosten van Ghitti; 3. betaling van de kosten van deze voorlopige voorzieningen, waaronder het salaris van gemachtigde, onder bepaling dat Ghitti de wettelijke rente over de proceskosten verschuldigd worden wanneer deze niet binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis zijn betaald.

Van de Wetering legt daaraan, zakelijk weergegeven, het volgende ten grondslag.

Primair stelt hij dat tussen partijen een huurovereenkomst is gesloten die naar zijn aard van korte duur is. Beide partijen waren ervan op de hoogte dat de woning te koop stond en dat Van de Wetering de intentie had om de woning vrij van huur te verkopen. Van de

53

Wetering verhuurde de woning om kraak tegen te gaan en zijn maandlasten te drukken in afwachting van de op handen zijnde verkoop van de woning. Van de Wetering was niet op de hoogte van de intenties van Ghitti om de woning voor langere tijd te bewonen.

Was hij dat wel geweest dan had hij de woning niet aan Ghitti verhuurd. Nu de overeenkomst van korte duur is, zijn de huurbeschermingsregels niet van toepassing.

Van de Wetering was dus niet gehouden de wettelijke opzegtermijn in acht te nemen, noch diende hij een wettelijke opzeggingsgrond in zijn brief te vermelden. De overeenkomst eindigt op 30 april a.s. van rechtswege. Subsidiair stelt Van de Wetering dat het in strijd met de redelijkheid en billijkheid is dat Ghitti zich beroept op enige huurbescherming. De financiële gevolgen voor Van de Wetering zijn aanzienlijk indien de verkoop van de woning geen doorgang vindt.

Van de Wetering is in goed vertrouwen met Van Zandvoort overeengekomen dat de woning uiterlijk in de eerste week van mei 2013 zal worden geleverd. Nu Ghitti heeft aangegeven de woning niet te zullen verlaten voor 30 april 2013, hoewel dit contractueel is overeengekomen, is sprake van een spoedeisend belang bij de vordering.

3.2 Ghitti voert, kort weergegeven, het volgende verweer.

Ghitti betwist dat er sprake is van een huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is, waardoor de huurbeschermingsregels niet van toepassing zijn. Reeds vóór het aangaan van de huurovereenkomst heeft hij kenbaar gemaakt dat hij de woning voor een langere periode (dan 1 jaar) wenste te huren. Ghitti heeft dat kenbaar gemaakt bij de bezichtiging van de woning, telefonisch aan de makelaar voordat de bezichtiging plaatsvond, tijdens de oplevering die in aanwezigheid van Van de Wetering heeft plaatsgevonden, alsmede in de e-mail van 19 april 2012 waarop door de makelaar expliciet werd gereageerd met “Ivm het artikel. Familie vd wetering weet dat en weet ook van het huurdersbelang. En heb dit verhaal open besproken”. Pas nadat hij de e-mail van de makelaar had ontvangen waarin werd bevestigd dat het vorenstaande met Van de Wetering was besproken, is hij tot ondertekening van de huurovereenkomst overgegaan.

Zeer opmerkelijk is dat Van de Wetering niet met zijn e-mail van 19 april 2012, noch met het feit dat hij de woning langer wenste te huren, bekend zou zijn, terwijl de makelaar expliciet stelt dat dit is besproken.

Het is duidelijk dat de intentie van Ghitti is geweest om de woning langer te huren, dan wel de huurovereenkomst te verlengen. Nu geen sprake is van een huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is, zijn de huurbeschermingsregels van toepassing. De huurovereenkomst is niet (correct) opgezegd en loopt derhalve voor onbepaalde tijd door. Daarnaast is geen overeenkomst tot stand gekomen op grond van de Leegstandswet, noch is er een diplomatenclausule opgenomen.

Het beroep van Van de Wetering op de redelijkheid en billijkheid kan niet slagen. Van de Wetering gaat enkel uit van de financiële gevolgen die een en ander voor hem zouden meebrengen indien de verkoop van het gehuurde geen doorgang vindt. Echter, niet valt in te zien waarom de verkoop van de woning niet zal kunnen plaatsvinden, de hypotheekakte kan immers ook na 10 mei 2013 worden gepasseerd. Ghitti daarentegen heeft voor zijn gezin met twee kinderen niet per direct vervangende woonruimte gevonden en het is ook niet aannemelijk dat hij op korte termijn soortgelijke woonruimte heeft gevonden. De reeds aangeboden woonruimte is niet soortgelijk en zou in de verkoop blijven staan. Ghitti was er niet van op de hoogte – en hoefde er ook niet van op te hoogte te zijn – dat hij het gehuurde maar voor korte tijd kon bewonen. Ghitti wist dat de woning te koop stond. Gezien de malaise op de woningmarkt was het nog maar de vraag hoe lang de woning (nog) te koop zou blijven staan. De makelaar heeft erkend dat, zolang er zich geen koper aandiende, een verlenging van de huurovereenkomst bespreekbaar zou zijn. Ook op grond hiervan kan geenszins gesteld worden dat er sprake is van een huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is. Gezien het voorgaande doet zich geen omstandigheid voor op grond waarvan een beroep op de huurbescherming terzijde moet worden geschoven wegens strijd met de maatstaven van redelijkheid en billijkheid.

Ghitti stelt zich op het standpunt dat er onvoldoende aanleiding is om vooruitlopend op de beslissing in een bodemprocedure de vordering tot ontruiming in kort geding toe te

54

wijzen. De kwestie leent zich niet voor een behandeling in kort geding. Een bodemprocedure is de aangewezen weg om te beoordelen of de vordering van Van de Wetering terecht c.q. op rechtmatige gronden is ingesteld.

4.De beoordeling 4.1 Vooropgesteld wordt dat in deze kort gedingprocedure aan de hand van de door partijen gepresenteerde stellingen, zonder nader onderzoek, beoordeeld moet worden of de vordering strekkende tot ontruiming van de woning in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de gevorderde ontruiming reeds nu gerechtvaardigd is. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat een toewijzend vonnis tot onverwijlde ontruiming in kort geding in beginsel slechts gerechtvaardigd is indien zich aan de zijde van Van de Wetering bijzondere omstandigheden voordoen die zodanig zijn dat in redelijkheid niet van hem gevergd kan worden dat hij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Een bevel tot ontruiming in een kort geding is immers een diep ingrijpende maatregel in het woonrecht van Ghitti en zal in de praktijk vaak een definitief karakter hebben.

4.2 Van de Wetering heeft de woning verkocht en is met Van Zandvoort overeengekomen dat de woning op 1 mei 2013 zal worden geleverd. In verband met de gewijzigde hypothecaire wetgeving die op 1 januari 2013 is ingegaan, heeft Van Zandvoort te kennen gegeven dat hij niet kan instemmen met een uitstel van de levering. Indien de woning niet in de eerste week van mei geleverd kan worden, zal Van Zandvoort de koopovereenkomst ontbinden, en dat zal voor hem tot een aanzienlijke schadepost leiden, aldus Van de Wetering. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Van de Wetering daarom een spoedeisend belang bij de door hem ingestelde vordering.

4.3 Van de Wetering heeft gesteld dat de huurovereenkomst valt onder de uitzondering van artikel 7:232 lid 2 BW en dat deze daarom automatisch na verloop van de overeengekomen periode is beĂŤindigd.

4.4 Voor het antwoord op de vraag of er sprake is van huur die een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW, moet worden gekeken naar de aard van het gehuurde, naar de aard van het gebruik van het gehuurde, in combinatie met de bedoelingen van partijen bij het aangaan van de overeenkomst, de effectuering van die bedoelingen en de duur van het gebruik van het gehuurde. Gelet op de wettekst en de wetsgeschiedenis past het voorts, om de reden dat de huurder bij een huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is geen huurbescherming toekomt, terughoudend te zijn bij het aannemen van het bestaan van een dergelijke huurovereenkomst (vergelijk onder meer HR 8 januari 1999, NJ 1999/495 en Hof Amsterdam, 5 april 2007, LJN BB0865).

4.5 Ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst wist Ghitti dat de woning slechts tijdelijk beschikbaar zou zijn. Ghitti wist dat de woning te koop stond. Ghitti stelt dat zijn bedoeling bij het aangaan van de overeenkomst niet was het gehuurde voor korte tijd te huren, hetgeen hij ook kenbaar heeft gemaakt, onder andere in de e-mails die aan de makelaar zijn verzonden voorafgaand aan het ondertekenen van de huurovereenkomst.

Een akkoordverklaring met verhuur voor langere tijd kan niet worden afgeleid uit de reactie van de makelaar naar Ghitti. Meer dan kennisneming van de wens van Ghitti om langer dan de overeen te komen duur van minstens een jaar te huren in geval van verlenging is daaruit niet af te leiden. Ghitti heeft vervolgens immers de huurovereenkomst ondertekend waarin uitdrukkelijk is opgenomen dat huurovereenkomst eindigt op 30 april 2013. Als hij in feite voor onbepaalde tijd wilde huren had hij dat op dat moment duidelijk kenbaar moeten maken en met een korte termijn niet moeten instemmen. Van de Wetering stelt overtuigend dat hij nooit ingestemd zouden hebben met een huurovereenkomst als duidelijk kenbaar was gemaakt dat Ghitti de intentie had voor langere c.q. onbepaalde tijd te huren.

55

Ghitti wist ook dat de woning na het sluiten van de huurovereenkomst te koop bleef staan. Het ‘TE KOOP’ bord in de tuin van de woning is weliswaar verwijderd, maar Van de Wetering heeft onbetwist gesteld dat dit bord op aandringen van Ghitti is verwijderd, en dat hij het daar absoluut niet mee eens was. Dit volgt ook uit een bijgevoegde verklaring van de makelaar. Bovendien heeft ten tijde van de huurovereenkomst minimaal één bezichtiging door een mogelijk geïnteresseerde koper plaatsgevonden.

Ghitti stelt dat de makelaar bij het aangaan van de huurovereenkomst heeft bevestigd dat er geen uitzicht was op verkoop van de woning en dat hij in de verlengingsoptie de mogelijkheid zag de huurovereenkomst steeds weer te verlengen, en zo uiteindelijk 2, 3 of misschien wel 10 jaar in de woning te blijven wonen, afhankelijk van wat later werd overeengekomen. Ghitti gaat er echter aan voorbij dat verlenging in overleg diende te gebeuren, en dat Van de Wetering niet heeft ingestemd met verlenging, zodat daarvan geen sprake kan zijn.

Artikel 15 van de overeenkomst is letterlijk geschreven voor de situatie dat de verhuurder naar de woning zou terugkeren. Wat er zij van de betekenis van de haakjes bij de vermelding ‘niet van toepassing’: die situatie was feitelijk niet aan de orde zoals voor beide partijen duidelijk was. Van de Wetering zou immers de woning alleen verkopen en er niet zelf in terugkeren.

4.6 Naar het oordeel van de kantonrechter is er in de gegeven omstandigheden, waarbij het – voor beide partijen – onmiskenbaar ging om een tijdelijke c.q. in tijd beperkte bewoning van een voor de verkoop bestemde woning, die al enige jaren in de verkoop stond, aanleiding om de onder 4.4 geformuleerde vraag bevestigend te beantwoorden.

Daarbij overweegt de kantonrechter nog expliciet dat Ghitti op de hoogte was van de intenties en omstandigheden van Van de Wetering en dat de huurprijs – hoewel niet uitzonderlijk laag – lang niet kostendekkend was voor Van de Wetering (vgl. Gerechtshof Amsterdam 11-09-2012 LJN BY1493). Voorts moet worden onderkend dat er in feite zelfs geen sprake is geweest van een verlenging (vgl. Gerechtshof Amsterdam 04-05-2010 LJN BU6777). Ondanks de in aanmerking te nemen terughoudendheid is de voorzieningenrechter van oordeel dat in het onderhavige geval sprake is van een huurovereenkomst die een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is in de zin, zoals bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BW. 4.7 Dat de huur in principe voor een periode van een jaar is overeengekomen en dat na afloop van het eerste huurjaar eventueel verlenging voor telkens 3 maanden mogelijk is, maakt dit niet anders. Zoals Ghitti zelf aangeeft, heeft de makelaar erkend dat verlenging van de huurovereenkomst bespreekbaar zou zijn, ervan uitgaande dat zich nog geen koper had aangemeld. Hieruit volgt in ieder geval duidelijk dat werd beoogd de huur te beëindigen indien zich een koper aandient. Vervolgens is ingegaan op de wens die Ghitti kenbaar maakte om langer te willen blijven wonen. Dat is een eenzijdige wens geweest waarvan kennis is genomen (althans omstreden is dat dit feitelijk is overgebracht aan Van de Wetering). Verlenging was dus mogelijk maar is uitdrukkelijk niet tevoren overeengekomen. Ghitti kan dat op deze wijze niet afdwingen.

Ook de stelling van Ghitti dat geen sprake is van een vergunning op grond van de Leegstandwet of een diplomatenclausule, maakt dit oordeel niet anders. Van de Wetering heeft terecht aangevoerd dat hem diverse keuzes openstonden en dat de keuze voor verhuur voor korte duur hem vrijstond. Overigens is een verwijzing naar artikel 7:274 lid 1 sub b van het Burgerlijk Wetboek als voormeld niet aan de orde omdat Van de Wetering geen terugkeer beoogde.

4.8 Het voorgaande brengt met zich mee dat de huurbeschermingsbepalingen van afdeling 5 van boek 7 BW, waarop Ghitti zich beroept, ingevolge artikel 7:232 lid 2 BW niet van toepassing zijn. Het door hem gedane beroep op de in de artikelen 7:271 BW e.v. opgenomen regels betreffende de opzegging van de huur gaat daarom niet op.

4.9 Van belang in deze procedure is voorts dat Ghitti de kans is geboden om vervangende woonruimte te betrekken in dezelfde buurt. Het verweer dat geen sprake is van een

56

soortgelijke woning gaat vooral op bij opzegging wegens dringend eigen gebruik. Er is geen aanleiding te vermoeden dat die woning niet geschikt is voor Ghitti en zijn gezin.

4.10 Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de door Van de Wetering gevorderde ontruiming zal worden toegewezen. Gelet op het bepaalde in artikel 555 Rv zal aan Ghitti een ontruimingstermijn als na te melden worden gegund.

4.11 De mede gevorderde machtiging op Van de Wetering om de ontruiming zo nodig zelf, met inroeping van de sterke arm, uit te doen voeren, wordt afgewezen. Uit artikel 556 lid 1 Rv volgt dat Van de Wetering de ontruiming niet zelf ter hand mag nemen en dat gedwongen ontruiming het exclusieve terrein is van de deurwaarder. Op grond van de parlementaire geschiedenis van artikel 3:297 BW heeft Van de Wetering voldoende aan een ontruimingsvonnis om de deurwaarder te mogen inschakelen indien gedaagde niet vrijwillig tot ontruiming overgaat. Van de Wetering heeft dus geen rechterlijke machtiging nodig om de hulp van deurwaarder in te schakelen. Voorwaarde is dat het ontruimingsvonnis door de deurwaarder aan Ghitti wordt betekend en dat aan Ghitti overeenkomstig het bepaalde in artikel 555 Rv bevel wordt gedaan om binnen drie dagen te ontruimen. De deurwaarder zelf behoeft geen rechterlijke machtiging om bevoegd te zijn de hulp van de sterke arm van politie en justitie in te roepen indien de deuren gesloten zijn, of de opening geweigerd wordt. Die bevoegdheid ontleent hij immers rechtstreeks aan artikel 557 Rv, waarin artikel 444 Rv van overeenkomstige toepassing wordt verklaard. Voorziet de deurwaarder problemen bij de ontruiming, dan kan hij op grond van artikel 2 Politiewet – zonder dat daartoe een machtiging van de rechter nodig is – bijstand van de politie inroepen.

4.12 Van de Wetering vordert voorts dat hij de ontruiming zo nodig op kosten van Ghitti kan doen bewerkstelligen. Deze kosten zijn slechts toewijsbaar, als zij in redelijkheid zijn gemaakt, hetgeen op voorhand niet is te beoordelen. De gevorderde ontruimingskosten zullen derhalve worden afgewezen.

4.12 Ghitti wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van de procedure.

5.De beslissing De kantonrechter, rechtdoende in kort geding: veroordeelt Ghitti om de woning aan de Zwerfvelden 26 te Best met alle daarin aanwezige personen en goederen, voor zover deze laatste niet het eigendom van Van de Wetering zijn, binnen drie dagen na betekening van dit vonnis te verlaten en te ontruimen, en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Van de Wetering te stellen; bepaalt dat Ghitti aan Van de Wetering een dwangsom verbeurt van € 5000 voor iedere dag of gedeelte van een dag dat Ghitti in gebreke blijft aan het hiervoor bepaalde te voldoen, tot een maximum van € 100.000; veroordeelt Ghitti in de kosten van het geding, aan de zijde van de wederpartij tot op heden begroot op € 96,08 aan explootkosten, € 75 aan griffierecht en € 400 als bijdrage in het salaris van de gemachtigde (niet met btw belast), te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf de 15e dag na betekening van dit vonnis tot aan de dag van de algehele voldoening. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad; wijst af het meer of anders gevorderde.

NootNaar boven Auteur: Naschrift mr. J.A. Tuinman Naschrift 1.

Inleiding In bovenstaande zaak heeft de verhuurder een te koop staande woning voor bepaalde tijd verhuurd met de bedoeling om deze na de eventuele verkoop leeg en ontruimd te kunnen opleveren aan de koper. Daarvoor had de verhuurder een vergunning voor

57

verhuur kunnen aanvragen op grond van de Leegstandwet (vgl. art. 15 lid 1 onder b onder 3 Lw). Verhuur op grond van de Leegstandwet leidt ertoe dat o.a. art. 7:271 leden 4-8, 7:272, 7:273 en 7:274 BW niet van toepassing zijn (art. 16 lid 1 Lw). Dit betekent dat in principe de huur na afloop van de termijn waarvoor vergunning is verleend van rechtswege eindigt en verhuurder de huur na afloop van een eventueel overeengekomen kortere periode kan beëindigen zonder een beroep op een opzeggingsgrond ex art. 7:274 BW. De verhuurder dient slechts een opzegtermijn van minimaal drie maanden in acht te nemen (art. 16 lid 3 Lw).

In casu heeft de verhuurder de optie van de Leegstandwet echter niet benut, maar zich op het standpunt gesteld dat partijen een huurovereenkomst ex art. 7:232 lid 2 BW zijn aangegaan. Oftewel, huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is. Dit heeft tot gevolg dat de hele afdeling huur van woonruimte (afdeling 5, titel 4, boek 7 BW) buiten toepassing blijft. Dat levert de facto dus hetzelfde resultaat op als verhuur onder de Leegstandwet, voor wat betreft het ontbreken van huurbescherming. De centrale vraag in deze bijdrage is: kan bij tijdelijke verhuur van een te koop staande woning vrijelijk worden gekozen tussen de route van de Leegstandwet en die van art. 7:232 lid 2 BW? 2.

Vrije routekeuze tussen Leegstandwet en art. 7:232 lid 2 BW In het arrest HR 13 april 2012, NJ 2012/496, m.nt. A.L.M. Keirse en WR 2012/70 (Malothaux c.s./SSH) heeft de Hoge Raad vorig jaar bevestigd dat aan de Leegstandwet geen exclusieve werking toekomt (zie r.o. 3.6). In haar noot stelt Keirse dat bij het aannemen van de toepasselijkheid van art. 7:232 lid 2 BW door de Hoge Raad bijzondere betekenis zou zijn toegekend aan ‘de tijdelijke aard van het aanbod van de woonruimte’.

Keirse komt vervolgens tot de conclusie dat er sprake zou zijn van een vrije routekeuze tussen het pad van de Leegstandwet en het pad van art. 7:232 lid 2 BW. Beide wegen zijn niet van obstakels ontbloot en iedere weg kent een eigen met waarborgen omkleed toetsingskader, maar het gaat om min of meer vergelijkbare routes, aldus Keirse.

Bij beantwoording van de vraag of art. 7:232 lid 2 BW toepassing vindt, komt betekenis toe aan: 1. de aard van het gebruik; 2. de aard van de woning; en 3. hetgeen partijen omtrent de duur van het gebruik voor ogen heeft gestaan (vgl. HR 30 mei 1975, NJ 1975/464 (Tilburgse Slooppanden); HR 14 oktober 1989, NJ 1989/77 (Norgs Zomerhuisje); en HR 8 januari 1999, NJ 1999/495 (Oostenrijkse Zomerwoningen)). Uit het arrest Malothaux c.s./SSH kan niet worden afgeleid dat de Hoge Raad daaraan de tijdelijke aard van het aanbod als nieuw criterium heeft toegevoegd. Dit laatste criterium speelt een rol bij het geval waarop art. 7:232 lid 4 BW ziet; namelijk het tijdelijk verhuren van voor sloop bestemde woningen die eigendom zijn van de gemeente.

Malothaux c.s./SSH maakt duidelijk dat voor sloop bestemde woningen nog steeds – overeenkomstig HR mei 1975, NJ 1975/464 (Tilburgse Slooppanden) – via art. 7:232 lid 2 BW verhuurd kunnen worden. Het toepassingsbereik van art. 7:232 lid 2 BW is door Malothaux c.s./SSH dus niet verruimd. Uitgangspunt blijft dat art. 7:232 lid 2 BW een uitzonderingsbepaling is die uiterst restrictief moet worden toegepast (vgl. Handelingen II 1978-1979, p. 5026).

Het gegeven dat aan de verhuurder andere wettelijke mogelijkheden ten dienste staan om de woning tijdelijk – of met een eenvoudiger opzegregime – te verhuren (denk daarbij ook aan opties zoals de diplomatenclausule ex art. 7:274 lid 1 onder b en het campuscontract ex art. 7:274 lid 4 BW) moet in principe tot extra terughoudendheid bij de toepassing van art. 7:232 lid 2 BW leiden (vgl. H.J. Rossel, Hoofdlijnen in het huurrecht, 2008, nr. 6.3, p. 139). Hetzelfde geldt voor de omstandigheid dat bij verhuur via de Leegstandwet de huurprijsbescherming niet, althans niet volledig, ontbreekt en bij verhuur ex art. 7:232 lid 2 BW wel. Ook dat laatste kan tot extra terughoudendheid nopen.

Om tegemoet te komen aan de toenemende maatschappelijke vraag naar kortlopende huurovereenkomsten is per 1 juli 2013 bovendien het toepassingsbereik van de Leegstandwet opnieuw verruimd (zie Stb. 2013, 264). In veruit de meeste situaties zal het daarom niet verstandig zijn om voor de route van art. 7:232 lid 2 BW te kiezen. De restrictieve toepassing van art. 7:232 lid 2 BW leidt ertoe dat deze route niet openstaat,

58

of brengt het risico met zich dat over de eindbestemming van deze weg gerede twijfel bestaat. De suggestie dat er een ‘vrije routekeuze’ bestaat tussen Leegstandwet en art.

7:232 lid 2 BW is in dat licht enigszins misleidend.

3.

Verschil tussen tijdelijke verhuur van een slooppand en van een te koop staande woning Daarnaast is het in dit verband verstandig om onderscheid te maken tussen de tijdelijke verhuur van een voor sloop of renovatie bestemd pand en de tijdelijke verhuur van een te koop staande woning. Bij de tijdelijke verhuur van een pand dat voor sloop of renovatie is bestemd, zijn de routes van de Leegstandwet en art. 7:232 lid 2 BW het beste met elkaar te vergelijken. Dat geldt vooral als er sprake is van een bouwkundige noodzaak om spoedig tot sloop of renovatie van het te verhuren pand over te gaan. In dat geval beïnvloedt de aard van de woning namelijk de aard van het gebruik (denk bijv. aan de situatie van art. 5.17 Wabo). Als partijen bij aanvang van de huur bovendien aantoonbaar een tijdelijke verhuur hebben beoogd, dan is verhuur ex art. 7:232 lid 2 BW een redelijk zeker alternatief voor de Leegstandwet. Echter, als de bouwkundige noodzaak tot sloop of renovatie op dat moment minder concreet aanwezig was, wordt het al snel twijfelachtig of de huur binnen het bereik van art. 7:232 lid 2 BW zal vallen.

De Leegstandwet wordt dan al gauw de enige betrouwbare optie.

Bij verhuur van een te koop staande woning zal de aard van het gebruik dat de huurder van de woning maakt, niet verschillen van het normale gebruik bij huur van woonruimte.

De aard van de woning zal daarin geen verandering brengen. Het enkele feit dat partijen een korte duur van het gebruik voor ogen heeft gestaan, is te weinig specifiek om een huurovereenkomst aan te nemen die naar zijn aard van korte duur is (vgl. Hof Amsterdam 13 januari 2005, WR 2005/76 (Bannink/Ymere)). Als men wel op grond van alleen de bedoeling van partijen een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur aanneemt, dan grijpt dat wezenlijk in op het op bescherming van huurders van woonruimte gerichte stelsel. Ook wordt op die manier art. 7:232 lid 2 BW niet restrictief toegepast. Daar komt bij dat de wetgever zich vrij recent juist tegen het aannemen van een huur in de zin van art. 7:232 lid 2 BW op grond van alleen de bedoeling van partijen heeft uitgesproken (vgl. Kamerstukken II 1997/1998, 26 089, nr. 3 p. 38 en 2000/2001, 26 089, nr. 19, p. 14).

Het antwoord op de centrale vraag van deze bijdrage is dan ook dat de keuze voor de route van art. 7:232 lid 2 BW bij een te koop staande woning in wezen geen optie is. Een juiste wetstoepassing zou ertoe moeten leiden dat tijdelijke huur van een te koop staande woning niet binnen het toepassingsbereik van art. 7:232 lid 2 BW valt. Als een beroep op huurbescherming bij verhuur van een te koop staande woning door specifieke omstandigheden in hoge mate schrijnend is (bijvoorbeeld vanwege duidelijke afspraken over de korte duur of door grote financiële belangen van de verhuurder) dan rest de verhuurder niets anders dan een beroep te doen op art. 6:248 lid 2 BW. Desalniettemin is er voldoende jurisprudentie waarbij art. 7:232 lid 2 BW van toepassing is verklaard op grond van (met name) de bedoeling van partijen bij het aangaan van de huur (zie Hof Amsterdam 5 april 2007, LJN BB0865; Rb. Arnhem (vzr.) 23 oktober 2009, LJN BK3219 en Hof Amsterdam 4 mei 2010, WR 2011/117 (Van Mierlo/SSH)).

4.

Toenemende vraag naar kortlopende huurovereenkomsten De kantonrechter overweegt in deze zaak dat partijen heldere wederzijdse afspraken hebben gemaakt over een in tijd beperkte bewoning van een voor verkoop bestemde woning en dat daarom sprake is van verhuur in de zin van art. 7:232 lid 2 BW (r.o. 4.6 van het vonnis). Daarmee geeft de kantonrechter dus ook doorslaggevende betekenis aan de bedoeling van partijen om een huur in de zin van art. 7:232 lid 2 BW aan te nemen. De Wijkerslooth-Vinke constateerde al enige tijd geleden een toenemende behoefte om in geval van heldere afspraken tussen partijen over de bepaalde tijd van de huur voorbij te gaan aan de beperkte strekking van art. 7:232 lid 2 BW (E.E. de Wijkerslooth-Vinke, Groene Serie Huurrecht, artikel 232, aant. 63 en 65). De huidige situatie op de woningmarkt en het vaak grote financiële belang van de verhuurder om de woning zonder huurder te verkopen maken deze ‘toenemende behoefte’ begrijpelijk. Het

59

is alleen de vraag in hoeverre de rechtspraktijk gebaat is bij een ruime(re) toepassing van art. 7:232 lid 2 BW, als alternatief voor de mogelijkheden tot flexibele verhuur via de Leegstandwet, de diplomatenclausule en het campuscontract.

5.

Betekenis van de uitspraak voor de praktijk is nihil Tot slot valt uit de weergave van de feiten af te leiden dat de afspraken die partijen hebben gemaakt over de beperkte duur van de huur in bovenstaande zaak, helemaal niet zo duidelijk waren. De huurovereenkomst bevat een diplomatenclausule, die (waarschijnlijk) niet van toepassing is verklaard (r.o. 2.4). De huurder heeft in ieder geval naar aanleiding daarvan met de makelaar van verhuurder besproken, dat hij vanwege zijn huurdersbelang na afloop van de bepaalde tijd juist niet wenste te vertrekken. De makelaar heeft aan de huurder per e-mail bevestigd dat hij dit met de verhuurder heeft besproken (r.o. 2.5). Ook bevat de huurovereenkomst een huurdersoptie (r.o. 2.7). In de huurovereenkomst wordt – voor zover uit het vonnis valt op te maken – niet gerefereerd aan art. 7:232 lid 2 BW. Verder is op last van de huurder het te-koop-bord uit de tuin verwijderd (zie r.o. 4.5). De kantonrechter gaat aan deze omstandigheden voorbij, althans brengt de onduidelijkheid die hieruit voortvloeit, voor risico van de huurder. Opvallend is verder dat de kantonrechter verwijst naar Hof Amsterdam 11 september 2012, WR 2013/16 (Van Stapperhoef/Ratineaud) (zie r.o. 4.6).

Dit arrest gaat uit van een restrictieve interpretatie van art. 7:232 lid 2 BW. De onduidelijkheid die ontstond doordat partijen een huurovereenkomst ‘naar zijn aard van korte duur in de zin van artikel 7:274 lid 1 sub b BW’ waren overeengekomen, werd in dit arrest juist ten nadele van de verhuurder gebracht. Enfin, dat de kantonrechter ondanks de onduidelijkheid over de bedoeling van partijen toch beslist dat art. 7:232 lid 2 BW toepassing vindt, maakt het een vonnis om verder niet op terug te grijpen.

Mr. J.A. Tuinman

60

WR 2013/121: Kwalificatie overeenkomst – woonruimte – naar zijn aard van korte duur: vaststellingsovereenkomst in strijd met dwingend huurrecht; be...

Instantie: Hof Amsterdam Datum: 16 oktober 2012 Magistraten: Mrs. G.B.C.M. van der Reep, M.M.M. Tillema, J.W. Hoekzema Zaaknr: 200.087.883/01 Conclusie: LJN: BY1786 Noot: Roepnaam: Brondocumenten: ECLI:NL:GHAMS:2012:BY1786, Uitspraak, Hof Amsterdam, 16‑10‑ 2012 Wetingang: (art. 7:902, 7:232 lid 2 en art. 7:262 BW) Brondocument: Hof Amsterdam, 16-10-2012, nr 200.087.883/01 Snel naar: EssentieSamenvattingPartij(en)Uitspraak EssentieNaar boven Kwalificatie overeenkomst – woonruimte – naar zijn aard van korte duur: vaststellingsovereenkomst in strijd met dwingend huurrecht; beoogde renovatie; huurbescherming SamenvattingNaar boven Huurders huren zelfstandige woonruimte in een pand dat de verhuurster beoogt te renoveren. Verhuurster wil de huurovereenkomsten twee maanden voor de aanvang van de renovatie kunnen beëindigen en stelt dat de huurovereenkomsten naar hun aard van korte duur zijn zodat daarop de dwingendrechtelijke huurprijs- en huurbeëindigingsbepalingen niet van toepassing zijn. Verhuurster vraagt een huur boven de maximale huurprijsgrens.

Verhuurster stelt dat partijen uitdrukkelijk zijn overeengekomen dat de huurovereenkomsten naar hun aard van korte duur zijn en dat zij ter voorkoming van onzekerheid of geschil omtrent hetgeen tussen hen rechtens geldt zich aan een vaststelling daarvan hebben gebonden. Het hof stelt bij de beoordeling van deze stelling voorop dat uit een vaststellingsovereenkomst alleen dán gebondenheid ontstaat aan een beoogde rechtstoestand die in strijd is met dwingend recht (maar niet met de openbare orde of goede zeden als bedoeld in art. 3:40 BW) als de vaststellingsovereenkomst een reeds bestaande onzekerheid of een reeds bestaand geschil beëindigt. Een vaststellingsovereenkomst die (enkel) strekt ter voorkoming van onzekerheid of geschil, welke onzekerheid of geschil tussen partijen nog niet bestaat ten tijde van de totstandkoming van de vaststellingsovereenkomst, kan niet leiden tot gebondenheid aan die vaststelling. Verhuurster stelt dat zij het voor haar van grote belang, dat de huurovereenkomsten in verband met de voorgenomen renovatie van het pand tijdig konden worden beëindigd, bij het sluiten van de huurovereenkomsten aan huurders duidelijk heeft gemaakt. Vanuit dit belang heeft verhuurster beoogd met huurders huurovereenkomsten te sluiten die naar hun aard van korte duur zijn. Gelet op verhuursters belang van de korttijdelijkheid van de huurovereenkomsten was het voor haar wenselijk dat daarover geen onduidelijkheid en (achteraf) geschillen zouden ontstaan. Uit de stellingen van verhuurster en uit de bewoordingen van de overeenkomst volgt niet dat huurders die onzekerheid deelden. Dat in abstracto onzekerheid bestond of kon bestaan over de juridische kwalificatie van het contract is onvoldoende om aan te kunnen nemen dat die onzekerheid ook tussen partijen bestond en dat met het oog daarop een vaststelling is overeengekomen. Verhuurster komt op de vaststelling geen beroep toe voor zover deze in strijd is met dwingendrechtelijke huurbepalingen.

Ook op zichzelf is er geen sprake van kwalificatie van huurovereenkomsten naar hun aard van korte duur. Partijen heeft weliswaar voor ogen gestaan dat de woningen ter beschikking van de huurders zouden staan tot twee maanden voor het moment dat de renovatie zou beginnen. Echter de datum van de renovatie was bij het aangaan van de overeenkomsten niet bekend. De duur van bijna 1,5 tot 2,5 jaar voordat de renovatie begon, laat zich niet verenigen met het aannemen van huurovereenkomsten naar hun aard van korte duur. De betreffende woningen zijn geschikt om langdurig te bewonen.

Verschillende woningen in hetzelfde complex werden ook op deze wijze verhuurd en

61

daarvoor zijn de gewone huur(prijs)beschermingsbepalingen van toepassing. De aard van de woningen op zichzelf geeft dus geen reden dat art. 7:232 lid 2 BW van toepassing is. Huurders zouden bij huurovereenkomsten naar zijn aard voor korte duur in vergelijking met de andere huurders van (vrijwel) identieke woonruimte in hetzelfde complex een slechtere rechtspositie hebben gehad. De door verhuurster bedongen aanmerkelijk hogere huurprijs in vergelijking tot de huurprijs die voor de nietgeliberaliseerde woningen voor de andere huurders gold, ligt dan niet voor de hand.

Partij(en)Naar boven Appellante: Stichting Keizersgracht 218, gevestigd te Amsterdam Advocaat: mr. M.S. Pouw tegen Geïntimeerden: 1.

Jelte Matthijs Jonkman, wonende te Breskens 2.

Merel Marije Bouquet, wonende te Oisterwijk 3.

Quinta Nathanja Gelaudie, wonende te Beverwijk Advocaat: mr. F.T. Panholzer Bewerkte uitspraakNaar boven UitspraakNaar boven Hof Amsterdam 16 oktober 2012, nr. 200.087.883/01 (...)

3.Beoordeling 3.1 Het gaat in deze zaak om het volgende. a) De Stichting heeft als verhuurder met ieder van de geïntimeerden als huurders een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot woonruimten in het pand aan de Keizersgracht 218B te Amsterdam. De Stichting exploiteert en beheert dit pand voor de Stichting De Oude Gracht die eigenaar is van het pand. b) Bovenaan elk van de huurovereenkomsten die met de geïntimeerden zijn gesloten staat vermeld: ‘Huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur’. De ingangsdatum van de huurovereenkomst is met Jonkman 2 januari 2009, die met Bouquet 15 mei 2009 en die met Gelaudie 2 mei 2008. De huurovereenkomst met Jonkman heeft geduurd tot 1 september 2010, die met Bouquet tot 1 juni 2010 en die met Gelaudie tot 1 juni 2009. c) De contractuele huurprijs bedraagt voor Jonkman € 350 per maand, vermeerderd met € 100 als kosten voor leveringen en € 150 aan servicekosten, totaal € 600 per maand. d) De contractuele huurprijs bedraagt voor Bouquet € 525 per maand, vermeerderd met € 50 als kosten voor leveringen en € 75 aan servicekosten, totaal € 650 per maand. e) De contractuele huurprijs bedraagt voor Gelaudie € 275 per maand, vermeerderd met € 100 als kosten voor leveringen en € 100 aan servicekosten, totaal € 475 per maand. f) Jonkman heeft de huurcommissie verzocht uitspraak te doen over de redelijkheid van de aanvangshuurprijs. Bouquet heeft datzelfde gedaan en tevens de huurcommissie verzocht uitspraak te doen over een naar redelijkheid te betalen voorschot op de servicekosten. Gelaudie heeft een verzoek tot toetsing van het voorschot op de servicekosten bij de huurcommissie ingediend. g)

62

De huurcommissie heeft bij (afzonderlijke) uitspraken van 9 december 2009, verzonden 19 februari 2010, op de verzoeken van Jonkman c.s. uitspraak gedaan. Daarbij is bepaald dat de redelijke huurprijs voor Jonkman € 158,65 per maand bedraagt. In verband met een gebrek is deze huurprijs met ingang van 2 januari 2009 tijdelijk verlaagd tot € 63,46 per maand. De redelijke huurprijs voor Bouquet bedraagt volgens de huurcommissie € 221,85 per maand en het voorschot op de servicekosten is met ingang van 1 januari 2009 op € 80 per maand gesteld. Voor Gelaudie heeft de huurcommissie het voorschot op de servicekosten met ingang van 1 januari 2009 op € 90 gesteld.

3.2 Het standpunt dat de Stichting in deze procedure samengevat weergegeven inneemt is dat zij met Jonkman c.s. huurovereenkomsten heeft gesloten die naar hun aard van korte duur zijn, dat wil zeggen huurovereenkomsten zijn in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW. Op die grond was de huurcommissie volgens de Stichting niet bevoegd het verzoek tot vaststelling van huurprijs en de servicekosten in behandeling te nemen, althans, waren die verzoeken niet toewijsbaar. De kantonrechter heeft dit standpunt verworpen en bepaald dat Jonkman c.s. een betalingsverplichting onder de huurovereenkomsten hebben zoals door de huurcommissie is vastgesteld, met dien verstande dat de huurprijs van Jonkman € 206,25 per maand bedraagt.

3.3 De Stichting vordert in hoger beroep dat voor recht wordt verklaard dat de tussen haar en Jonkman c.s. gesloten huurovereenkomsten naar hun aard van korte duur zijn als bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BW en de huurders onder deze huurovereenkomsten een betalingsverplichting hebben zoals in de respectievelijke ondertekende overeenkomsten is afgesproken. Subsidiair vordert de Stichting dat voor recht wordt verklaard dat de huurovereenkomsten zijn vernietigd wegens dwaling, dan wel bedrog en Jonkman c.s. worden veroordeeld tot vergoeding van schade die overeenkomt met de respectievelijke bedragen aan huur en servicekosten als vermeld in de ondertekende overeenkomsten.

Meer subsidiair heeft de Stichting gevorderd – naar het hof begrijpt – dat voor recht wordt verklaard dat het beroep van Jonkman c.s. op een huurprijs en servicekosten op een niveau als door de kantonrechter vastgesteld naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is en dat het hof de betalingsverplichtingen van Jonkman c.s. vaststelt op hetgeen partijen bij de ondertekende overeenkomsten hebben afgesproken, althans, uiterst subsidiair, dat het hof de betalingsverplichting van Jonkman c.s. zelf vaststelt.

3.4 Het hof overweegt dat aan de onderhavige zaak ten grondslag liggen de beslissingen van de huurcommissie op de verzoeken van Jonkman c.s. om uitspraak te doen over de redelijkheid van de aanvangshuur en/of de hoogte van het voorschot op de servicekosten. De Stichting heeft zich met deze beslissingen van de huurcommissie niet kunnen verenigen en heeft een beslissing van de kantonrechter gevorderd. Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de beslissingen van de huurcommissie naar de kern van het geschil genomen in stand gelaten. De kantonrechter heeft daarmee een beslissing gegeven op de punten waarover de huurcommissie door Jonkman c.s. om een uitspraak is verzocht als bedoeld in artikel 7:262 lid 1 BW. Op grond van het tweede lid van deze bepaling staat tegen de beslissing van de kantonrechter geen hogere voorziening open. Een hogere voorziening is slechts toegelaten voor zover erover wordt geklaagd dat de kantonrechter ten onrechte of met verzuim van essentiële vormen van zijn aan de huurprijswetgeving ontleende bevoegdheden gebruik heeft gemaakt, dan wel deze ten onrechte buiten toepassing heeft gelaten.

3.5 Het bepaalde in artikel 7:262 lid 2 BW staat naar ’s hofs oordeel niet aan de ontvankelijkheid van de Stichting in de weg. Zij heeft gesteld dat de kantonrechter de huurprijswetgeving ten onrechte heeft toegepast, nu het gaat om huurovereenkomsten in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW waarop afdeling 5 van Titel 4, Boek 7 BW niet van toepassing is. Het hof zal hierna eerst beoordelen of deze gestelde doorbrekingsgrond

63

aanwezig is, omdat dan pas ruimte is voor een verdere inhoudelijke beoordeling van de zaak.

3.6 De huurovereenkomsten hebben betrekking op zelfstandige woonruimten. De artikelen 7:271 e.v. BW bevatten dwingendrechtelijke bepalingen over de wijze waarop dergelijke overeenkomsten kunnen eindigen. Verder staat als onbestreden vast dat op de onderhavige woningen, gelet op de kwaliteit daarvan, in beginsel dwingendrechtelijke huurprijsbepalingen van toepassing zijn. Dat brengt mee dat de huurcommissie en de kantonrechter in beginsel bevoegd zijn vast te stellen wat de redelijke huurprijs daarvan is en wat een redelijk voorschot is op de servicekosten. Omdat de huurbescherming en de huurprijsbescherming niet van toepassing zijn bij een huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is, heeft de kantonrechter bij zijn beoordeling terecht voorop gesteld dat artikel 7:232 lid 2 BW restrictief moet worden uitgelegd. Dat betekent dat niet spoedig dient te worden aangenomen dat een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur is.

3.7 De Stichting stelt dat partijen uitdrukkelijk zijn overeengekomen dat de huurovereenkomsten naar hun aard van korte duur zijn en dat zij ter voorkoming van onzekerheid of geschil omtrent hetgeen tussen hen rechtens geldt zich aan een vaststelling daarvan hebben gebonden. Dat die vaststelling — mogelijkerwijs — in strijd komt met de dwingendrechtelijke huur(prijs)beschermingsbepalingen staat volgens de Stichting niet aan de gebondenheid daaraan van de huurders in de weg. Krachtens artikel 7:902 BW is een vaststelling immers ook geldig als zij in strijd mocht blijken te zijn met dwingend recht, aldus de Stichting.

3.8 Het hof stelt bij de beoordeling van deze stelling voorop dat uit een vaststellingsovereenkomst alleen dán gebondenheid ontstaat aan een beoogde rechtstoestand die in strijd is met dwingend recht (maar niet met de openbare orde of goede zeden als bedoeld in artikel 3:40 BW) als de vaststellingsovereenkomst een reeds bestaande onzekerheid of een reeds bestaand geschil beëindigt. Dit betekent naar het oordeel van het hof dat op het moment van het sluiten van de vaststellingsovereenkomst tussen partijen onzekerheid of geschil moet hebben bestaan met oog waarop zij een vaststellingsovereenkomst hebben gesloten. Een vaststellingsovereenkomst die (enkel) strekt ter voorkoming van onzekerheid of geschil, welke onzekerheid of geschil dus tussen partijen nog niet bestaat ten tijde van de totstandkoming van de vaststellingsovereenkomst, kan niet leiden tot gebondenheid aan die vaststelling.

3.9 De Stichting benadrukt in haar processtukken dat voor haar van groot belang was dat de huurovereenkomsten in verband met de voorgenomen renovatie van het pand tijdig konden worden beëindigd. Dat belang heeft zij bij het sluiten van de huurovereenkomsten aan Jonkman c.s. duidelijk gemaakt. Vanuit dit belang heeft de Stichting beoogd met Jonkman c.s. huurovereenkomsten te sluiten die naar hun aard van korte duur zijn. Uit het door de Stichting gestelde volgt met zoveel woorden dat gelet op haar belang van de korttijdelijkheid van de huurovereenkomsten het voor haar wenselijk was dat daarover geen onduidelijkheid en (achteraf) geschillen zouden ontstaan. De vaststellingsovereenkomsten strekten ertoe aan die onzekerheid en (potentiële) geschillen een einde te maken (aldus de memorie van grieven onder 16 en 17). Uit de stellingen van de Stichting volgt evenwel niet, althans ontoereikend, dat haar huurders die onzekerheid deelden. Ook de bewoordingen van de overeenkomsten geven daarvoor onvoldoende houvast. Daaruit blijkt niet dat beide partijen zich bewust waren dat er onzekerheid was, welke onzekerheid zij vervolgens bewust hebben besloten te beëindigen door een vaststellingsovereenkomst te sluiten. Dat in abstracto onzekerheid bestond of kon bestaan over de juridische kwalificatie van het contract is onvoldoende om aan te kunnen nemen dat die onzekerheid ook tussen partijen bestond en dat met het oog daarop een vaststelling is overeengekomen. De Stichting komt op deze vaststelling dan ook geen beroep toe voorzover deze in strijd is met dwingendrechtelijke huurbepalingen. Grief 2 faalt in zoverre en grief 3 die daarop voortbouwt (de vaststelling

64

is volgens de Stichting niet in strijd met de openbare orde), behoeft geen bespreking meer.

3.10 Bij de verdere beoordeling dient het volgende voorop te worden gesteld. Een tijdelijke huurovereenkomst in verband met een voorgenomen renovatie kan onder omstandigheden worden aangemerkt als gebruik van woonruimte dat naar zijn aard slechts van korte duur is in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW. Dat is ook het geval als geen aanvraag is gedaan tot een vergunning op grond van de Leegstandswet (vgl. HR 13 april 2012, NJ 2012, 496, LJN: BV2628). Bij beantwoording van de vraag of artikel 7:232 lid 2 BW van toepassing is, moet worden gelet op de aard van het gebruik en de aard van de woning alsmede op hetgeen partijen omtrent de duur van het gebruik voor ogen heeft gestaan. Blijkens de parlementaire geschiedenis dient deze uitzonderingsbepaling restrictief te worden opgevat. Het gaat om gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming.

3.11 De omstandigheden van het onderhavige geval laten geen andere conclusie toe dan dat partijen voor ogen heeft gestaan dat de woningen ter beschikking van de huurders zouden staan tot twee maanden voor het moment dat de renovatie zou beginnen. De datum van de renovatie was bij het aangaan van de overeenkomsten niet bekend. Uit de eigen stellingen van de Stichting bij akte van 27 december 2011 volgt dat de werkzaamheden uiteindelijk eind december 2010 zijn gestart. Daarvan uitgaande zijn de overeenkomsten door de Stichting met Jonkman, Bouquet en Gelaudie gesloten bijna 2 jaar, bijna 1,5 jaar, respectievelijk bijna 2,5 jaar voordat de renovatie een aanvang heeft genomen. Die duur laat zich bezwaarlijk verenigen met het aannemen van huurovereenkomsten naar hun aard van korte duur. De stellingen van de Stichting bevatten onvoldoende houvast om te aanvaarden dat partijen bij het aangaan van de overeenkomsten een wezenlijk kortere duur voor ogen stond. Het kwam erop neer dat zij wat de duur betreft onzeker waren.

3.12 Verder heeft te gelden dat de kantonrechter bij het bestreden vonnis heeft vastgesteld dat de onderhavige woningen naar hun aard geschikt zijn om langdurig te bewonen.

Verschillende woningen in hetzelfde complex werden ook op deze wijze verhuurd. De kantonrechter heeft in dat verband overwogen dat voor die andere woningen de gewone bepalingen van huurbescherming en huurprijsbescherming van toepassing zijn. Deze feitelijke vaststellingen worden door de Stichting in hoger beroep niet bestreden. Dat betekent dat de aard van de woningen op zichzelf geen reden geeft te denken aan toepassing van artikel 7:232 lid 2 BW. 3.13 Verder acht het hof het volgende van belang. Als woningen, zoals de onderhavige, worden verhuurd op basis van een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur, brengt dat mee dat de huurders vanuit de systematiek van het huurrecht bezien een op voorhand gelimiteerd huurgenot hebben. Kenmerkend voor deze uitzonderingsgevallen is immers dat deze huurovereenkomsten in beginsel niet alleen een beperkte duur hebben, maar dat daarop ook de wettelijke opzeggingsregeling niet van toepassing is. Wanneer de onderhavige overeenkomsten als huurovereenkomsten naar zijn aard voor korte duur worden aangemerkt, hadden Jonkman c.s. aldus in vergelijking met andere huurders van (vrijwel) identieke woonruimte in hetzelfde complex een slechtere rechtspositie. Dan ligt het niet voor de hand dat de Stichting van Jonkman c.s. een (aanmerkelijk) hogere huurprijs heeft bedongen dan de huurprijs die voor deze niet-geliberaliseerde woningen voor die andere huurders gold. Nu die hogere prijs toch is bedongen, dringt zich de vraag op of de Stichting niet zozeer slechts heeft beoogd – naar zij stelt – een oplossing te vinden om leegstand in het pand te voorkomen tot aan de renovatie, maar (ook) het realiseren van een hoog rendement of het omzeilen van de huurprijsbescherming.

3.14 In het licht van het in r.o. 3.10 tot en met 3.13 overwogene kunnen de onderhavige overeenkomsten naar het oordeel van het hof niet als huurovereenkomsten naar zijn aard van korte duur in de zin van art. 7:232 lid 2 BW worden gekwalificeerd. Dat bij het

65

aangaan van de overeenkomsten het voor Jonkman c.s. redelijkerwijs duidelijk was dat de overeenkomsten met betrekking tot de door hen gehuurde woningen op enig moment vanwege de renovatie van het pand zouden eindigen, kan daaraan in dit geval niet afdoen. Bij beantwoording van de vraag of artikel 7:232 lid 2 BW van toepassing is op een huurverhouding, dient de huurovereenkomst naar het oordeel van het hof in beginsel als een geheel te worden bezien. Zowel ten aanzien van de huurbescherming als de huurprijsbescherming dient het te gaan om een geval waarin voor het voor iedereen duidelijk is dat de huurder die bescherming niet toekomt. In de omstandigheden van dit geval is voor dat oordeel geen plaats. Grief 4 faalt.

3.15 Met grief 1 betoogt de Stichting dat Jonkman heeft erkend dat de huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur is.

3.16 Evenals de kantonrechter leest het hof een voor erkenning vereiste uitdrukkelijke en zonder voorbehoud gegeven verklaring niet in de door de Stichting aangeduide stukken.

3.17 De Stichting doet met grief 5 een beroep op dwaling, dan wel bedrog. De Stichting wilde de huurovereenkomsten slechts sluiten als huurovereenkomsten voor hun aard naar korte duur. Jonkman c.s. was dit ten volle bekend. Zij zijn niettemin naar de huurcommissie gestapt om bezwaar te maken. Op die grond zijn de huurovereenkomsten wegens bedrog dan wel een wilsgebrek vernietigd.

3.18 Het hof begrijpt de stellingen van de Stichting aldus dat zij betoogt dat sprake is van dwaling omdat partijen bij het aangaan van de overeenkomsten in het onzekere verkeerden omtrent de kwalificatie daarvan. Als met de Stichting daarvan wordt uitgegaan, betreft het een dwaling die in verband met de aard van de overeenkomsten (huurovereenkomsten gesloten met betrekking tot niet-geliberaliseerde woningen waarop in beginsel dwingend recht van toepassing is) voor rekening van de Stichting behoort te blijven.

3.19 De Stichting betoogt verder dat de gang naar de huurcommissie na het welbewust sluiten van de onderhavige huurovereenkomsten als bedrog moet worden gekwalificeerd. Dit standpunt kan niet als juist worden aanvaard in aanmerking genomen hetgeen het hof hierboven reeds overwoog in r.o. 3.9.

3.20 Grief 5 is vergeefs voorgesteld.

3.21 Bij wijze van aanvulling van gronden heeft de Stichting een beroep gedaan op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid.

3.22 Dat Jonkman c.s. bij het aangaan van de huurovereenkomsten van het tijdelijke karakter van de huur geheel op de hoogte waren en de Stichting ‘volstrekt transparant’ is geweest over haar intenties, brengt niet mee dat het beroep op huurprijsbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Omstandigheden die dat oordeel wel zouden kunnen rechtvaardigen, zijn gesteld noch gebleken.

3.23 Het over en weer gestelde over het moment waarop de renovatiewerkzaamheden al of niet zijn aangevangen, kan verder buiten bespreking blijven.

3.24 De Stichting heeft bewijs aangeboden, maar dit aanbod niet betrokken op voldoende concrete feitelijke stellingen die, indien bewezen, tot een ander oordeel zouden kunnen leiden. Het aanbod wordt daarom gepasseerd.

3.25 De slotsom is dat de kantonrechter terecht de artikelen 7:246 e.v. BW heeft toegepast door een uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs en het voorschot op de servicekosten. Ook overigens zijn geen feiten of omstandigheden gesteld of gebleken die het rechtsmiddelenverbod terzijde kunnen stellen. Dit brengt mee dat

66

artikel 7:262 lid 2 BW aan een inhoudelijke beoordeling door het hof van de door de kantonrechter vastgestelde huurprijs en voorschot op de servicekosten in de weg staat.

3.26 De slotsom is dat het door de Stichting ingestelde hoger beroep ongegrond is. Zij zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep.

4.Beslissing Het hof: verwerpt het beroep; verwerpt het beroep; verwijst de Stichting in de proceskosten van het hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van Jonkman c.s. gevallen, op â‚Ź 284 aan verschotten en â‚Ź 894 aan salaris advocaat.

67

WR 2013/110: Medehuur: twee contractuele medehuurders; lange tijd geen gebruik woning door medehuurder/ex-partner; voortzetting huur door expartne...

Instantie: Rechtbank 's-Hertogenbosch (Kantonrechter, voorzieningenrechter) Datum: 8 augustus 2012 Magistraten: Mr. J.G.M. van Meel Zaaknr: 839635/7, 12-6325 Conclusie: LJN: BX6101 Noot: Roepnaam: Brondocumenten: ECLI:NL:RBSHE:2012:BX6101, Uitspraak, Rechtbank 'sHertogenbosch (Kantonrechter, voorzieningenrechter), 08‑08‑2012 Wetingang: (art. 6:248 lid 1 en art. 6:162 BW) Brondocument: Rb. 's-Hertogenbosch, 08-08-2012, nr 839635/7, nr 12-6325 Snel naar: EssentieSamenvattingPartij(en)Uitspraak EssentieNaar boven Medehuur: twee contractuele medehuurders; lange tijd geen gebruik woning door medehuurder/ex-partner; voortzetting huur door ex-partner; geen ontruiming SamenvattingNaar boven De ex-partner van (mede)huurster maakt jarenlang geen gebruik van zijn medehuurderschap. Verhuurster heeft door de jaren heen de administratieve registratie van medehuurder gehandhaafd. Ondanks de wetenschap van verhuurster dat de medehuurder al lange tijd de betreffende huurwoning niet meer daadwerkelijk bewoonde, heeft zij nimmer enige actie ondernomen om medehuurder te bewegen een schriftelijke afstandsverklaring te ondertekenen. Door het handhaven van het medehuurderschap bleef medehuurder mede (hoofdelijk) aansprakelijk voor de verplichtingen van de huurder(s) uit de huurovereenkomst. Nadat (mede)huurster de huurovereenkomst opzegt, eist de ex-partner het huurrecht op. Verhuurster gaat niet akkoord met voortzetting van de huurovereenkomst door de ex-partner en vordert bij kort geding ontruiming van het gehuurde jegens huurster, de ex-partner en diens bewindvoerder, primair omdat de ex-partner het gehuurde zonder recht of titel bewoont, subsidiair op grond van door de ex-partner gepleegde wanprestatie (gedurende 9 jaar niet bewonen gehuurde).

De kantonrechter oordeelt dat verhuurster door de administratieve registratie van medehuurder te handhaven, ondanks de wetenschap dat medehuurder niet langer van het huurrecht gebruikmaakte, het over zichzelf heeft afgeroepen dat medehuurder, nu huurster de woning verlaat, alsnog gebruikmaakt van zijn huurrecht. Medehuurder heeft nimmer afstand gedaan van zijn huurrecht. In de toepasselijke huurvoorwaarden is geregeld dat in geval van meerdere huurders opzegging door een van de huurders betekent dat de overeenkomst ten aanzien van de andere huurder(s) ongewijzigd voortduurt. De huurovereenkomst tussen verhuurster en medehuurder is nimmer beëindigd. Daarnaast heeft verhuurster uit het gedrag van medehuurder (het gedurende lange tijd geen gebruikmaken van het huurrecht) nimmer afgeleid dat hij afstand had gedaan van zijn huurrechten. Dit betekent dat medehuurder de woning thans niet zonder recht of titel bewoont. Het jarenlang niet bewonen van het gehuurde door medehuurder is geen wanprestatie, welke een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Het gehuurde werd steeds bewoond door de andere huurster, alsmede door een kind van huurster en medehuurder. Het gehuurde is derhalve steeds rechtmatig bewoond geweest door één van de huurders en er is als ‘een goed huisvader’ voor het gehuurde gezorgd. Het gehuurde is volgens de bepalingen van de huurovereenkomst steeds als woonruimte in gebruik gebleven. Er is derhalve geen sprake van enige tekortkoming. Nu jegens huurster en medehuurder geen grondslag bestaat voor de vorderingen het gehuurde te ontruimen en te verlaten en het pand ter vrije en algehele beschikking van verhuurster te stellen, dienen deze vorderingen te worden afgewezen.

Partij(en)Naar boven

68

Eiseres: Stichting Stichting Zayaz, gevestigd en kantoorhoudende te ’s-Hertogenbosch Gemachtigde: mr. R. Boekhoff tegen Gedaagden: 1.

M.M. Sala 2.

C.G.M. Pijnenborg, beiden wonende te ’s-Hertogenbosch 3.

Kornelis Mathijs van Korlaar, h.o.d.n. Bewindvoeringskantoor Van Korlaar Sub 1 procederende in persoon Gemachtigde sub 2: mr. M.M. van Woensel Sub 3 procederende bij mw. mr. E. van Noorloos Bewerkte uitspraakNaar boven UitspraakNaar boven (...)

2.Het geschil 2.1.

Zayaz vordert, zakelijk weergegeven, dat de kantonrechter bij wege van kort geding ex artikel 1:254 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering, uitvoerbaar bij voorraad, Sala en Pijnenborg zal veroordelen om met onmiddellijke ingang, dan wel op een andere door de kantonrechter vast te stellen termijn, de woning c.a. aan de Aartshertogenlaan 274 te ’sHertogenbosch te ontruimen en te verlaten en het pand ter vrije en algehele beschikking van Zayaz te stellen.

2.2 Zayaz vordert voorts Van Korlaar te veroordelen in zijn hoedanigheid van bewindvoerder van Pijnenborg om voormelde veroordeling van Pijnenborg tot ontruiming van het gehuurde, voor zover nodig, te gehengen en te gedogen.

2.3 Zayaz legt aan haar vorderingen ten grondslag: – dat zij met ingang van 11 juli 2000 voor onbepaalde tijd aan Sala en Pijnenborg heeft verhuurd de woning aan de Aartshertogenlaan 274 te ’s-Hertogenbosch; – dat zij in april/mei 2007 door Sala op de hoogte is gebracht van het feit dat de samenleving tussen Sala en Pijnenborg al geruime tijd was beëindigd en dat Pijnenborg al sinds februari 2003 niet meer in het gehuurde zou wonen; – dat bij schrijven van 2 mei 2012 Sala de huurovereenkomst heeft opgezegd, en wel tegen 1 juli 2012. Daarbij heeft Sala te kennen gegeven dat Pijnenborg de huurovereenkomst alleen zou willen voortzetten; – dat Zayaz vervolgens bij brief van 9 mei 2012 aan Sala heeft laten weten dat zij het gehuurde uiterlijk 1 juli 2012 leeg en ontruimd dient op te leveren en dat niet akkoord wordt gegaan met voortzetting van de huurovereenkomst door Pijnenborg; 2.4 Met betrekking tot de vordering tegen Sala stelt Zayaz zich op het standpunt dat Sala de huurovereenkomst heeft opgezegd tegen 1 juli 2012 en dat zij mitsdien krachtens het bepaalde bij artikel 7:224 BW verplicht is om het gehuurde leeg en ontruimd per 1 juli 2012 aan Zayaz ter beschikking te stellen; Met betrekking tot de vordering tegen Pijnenborg stelt Zayaz zich primair op het standpunt dat hij het gehuurde zonder recht of titel bewoont. Door dit onrechtmatig handelen maakt Pijnenborg inbreuk op het eigendomsrecht van Zayaz. Zayaz voegt daar aan toe dat de huurovereenkomst tussen Zayaz en Pijnenborg immers reeds lange tijd

69

geleden (vanwege het vertrek van Pijnenborg uit de woning en diens uitschrijving in de Gemeentelijke Basis Administratie – hierna te noemen: GBA – op het adres van het gehuurde) is geëindigd.

Uit dit gedrag, aldus Zayaz, heeft Zayaz kunnen en mogen afleiden dat Pijnenborg afstand heeft gedaan van zijn huurrechten.

Subsidiair, voor het geval moet worden aangenomen dat de huurovereenkomst ten aanzien van Pijnenborg nog niet is geëindigd, meent Zayaz dat de door Pijnenborg gepleegde wanprestatie (niet bewonen van het gehuurde gedurende een periode van ruim negen jaar) dusdanig ernstig is dat dit een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.

2.5 Sala heeft het verweer gevoerd dat zij gedurende vele jaren naar Zayaz toe heeft geprobeerd om de huurovereenkomst niet langer mede op naam van Pijnenborg te laten voortduren, omdat de samenwoning was beëindigd en Pijnenborg elders woonachtig was.

Zayaz was dus al geruime tijd op de hoogte dat Pijnenborg niet meer in het gehuurde woonachtig was. Zayaz heeft echter steeds geen medewerking verleend aan het uitschrijven van Pijnenborg als medehuurder. Toen Sala in 2009 een nieuwe partner leerde kennen heeft Zayaz geweigerd om deze nieuwe partner, inmiddels de huidige echtgenoot van Sala, als medehuurder te accepteren, omdat Pijnenborg nog steeds als medehuurder werd aangemerkt.

Sala stelt zich op het standpunt dat het aan Zayaz zelf is te verwijten dat Pijnenborg thans gebruik wenst te maken van zijn recht op het gebruik van het gehuurde, zodat het haar niet verweten kan worden het gehuurde niet leeg en ontruimd op te leveren.

2.6 Pijnenborg verklaart dat hij nimmer afstand heeft gedaan van zijn huurrechten op de woning. Ook Zayaz, aldus Pijnenborg, heeft hem in al die jaren aangemerkt als medehuurder van de woning, hetgeen ondermeer blijkt uit de aanschrijvingen van verhogingen van de huurprijs, die steeds stonden op zijn naam en die van Sala.

Zayaz heeft nimmer laten weten dat zij uit de gedragingen van Pijnenborg heeft afgeleid dat Pijnenborg afstand had gedaan van zijn huurrecht.

Ook de subsidiaire grondslag kan niet leiden tot een ontbinding van de huurovereenkomst. Weliswaar heeft hijzelf gedurende vele jaren het gehuurde niet als hoofdverblijf gehad, maar daarentegen verbleef niet alleen zijn ex partner, Sala, in de woning, maar ook zijn zoon. Aldus heeft steeds één van de huurders in de woning verbleven en is als ‘een goed huisvader’ voor het gehuurde gezorgd.

Van Korlaar verklaart dat haar cliënt, Pijnenborg, sinds 1 juli 2012 in het gehuurde (weer) woonachtig is en zich op dat adres rechtmatig heeft ingeschreven bij het GBA. Ook de huur wordt via Van Korlaar namens Pijnenborg betaald.

Van Korlaar verzoekt om afwijzing van de gevorderde ontruiming.

2.7 Voor de toelichting van partijen op de door hen ingenomen standpunten zij verwezen naar de inhoud van de processtukken. Voor zover relevant voor de beoordeling van dit geschil komen de stellingen van partijen hierna bij de beoordeling aan de orde.

3.De beoordeling 3.1 In een procedure als de onderhavige, waarin wordt verzocht om een voorlopige voorziening, kan een dergelijke vordering slechts worden toegewezen, indien met een redelijke mate van zekerheid kan worden aangenomen dat de kantonrechter, oordelend in de bodemprocedure, zal beslissen dat het gevorderde voor toewijzing vatbaar is.

3.2 Zoals Zayaz ter gelegenheid van de mondelinge behandeling terecht heeft aangevoerd gaat het in deze procedure in hoofdzaak om de rechtspositie van Pijnenborg. De vraag ligt voor of Pijnenborg op goede grond het huurrecht kan claimen ten aanzien van de onderhavige woning.

Zayaz stelt zich (primair) op het standpunt dat Pijnenborg dit huurrecht niet kan claimen.

Zij is van mening dat er sprake is van rechtsverwerking. Sala en Pijnenborg, aldus Zayaz, hebben zich op een dusdanige wijze gedragen die naar maatstaven van

70

redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het vervolgens geldend maken door Pijnenborg van zijn huurrecht ten aanzien van de woning. Zayaz wijst op de volgende – niet tussen partijen ter discussie staande feiten: – Pijnenborg heeft de woning al meer dan negen jaar niet bewoond; – Pijnenborg heeft zich al jaren geleden uitgeschreven in het GBA op het adres van het gehuurde; – Sala heeft zelfs aangedrongen op verwijdering van Pijnenborg van de huurovereenkomst.

Tegen deze achtergrond is volgens Zayaz bij haar het gerechtvaardigd vertrouwen gewekt dat Pijnenborg zijn aanspraak op het gehuurde niet meer geldend zou maken.

3.3 Zayaz erkent dat zij door de jaren heen de administratieve registratie van Pijnenborg heeft gehandhaafd. Dit bleek ondermeer uit de omstandigheid dat de jaarlijkse huurprijsaankondigingen zijn gezonden aan zowel Sala als Pijnenborg op het adres Aartshertogenlaan 274 te ’s-Hertogenbosch. Zayaz erkent dat Sala op 25 april 2007 nog uitdrukkelijk aan Zayaz heeft verzocht om een nieuw naamplaatje, waarop niet langer de naam van Pijnenborg stond. Vervolgens reageert Zayaz met de mededeling dat het huurcontract nog steeds op naam stond van zowel Sala als Pijnenborg en dat zij, alvorens het contract te wijzigen (en de naam van Pijnenborg als medehuurder te verwijderen), een huuropzegging van Pijnenborg nodig had. Vervolgens zendt Sala aan Zayaz toe een uittreksel uit het GBA, waaruit blijkt dat op het betreffende woonadres staan ingeschreven Sala en haar twee kinderen en niet Pijnenborg. Zayaz geeft aan dat Pijnenborg nog steeds als medehuurder wordt aangemerkt en dat dit slechts anders wordt indien Pijnenborg een schriftelijke afstandsverklaring ondertekent.

In december 2010 vraagt Sala nogmaals uitdrukkelijk aan Zayaz om in plaats van Pijnenborg haar nieuwe partner als medehuurder aan te merken. Zayaz reageert volgens Sala daarop – Zayaz verklaart dit bij gebrek aan wetenschap niet te ontkennen – dat dat niet mogelijk is omdat Pijnenborg nog steeds als medehuurder wordt aangemerkt.

Volgens Sala zou Zayaz op een uitdrukkelijke vraag harerzijds daaraan hebben toegevoegd dat Pijnenborg inderdaad na al die tijd nog rechten kon doen gelden op het huurderschap van de woning.

3.4 Ondanks de wetenschap van Zayaz dat Pijnenborg al lange tijd de betreffende huurwoning niet meer daadwerkelijk bewoonde, heeft zij nimmer enige actie ondernomen om Pijnenborg te bewegen een schriftelijke afstandsverklaring te ondertekenen. Zij volstond ermee aan Sala te berichten dat als die er prijs op stelde dat de huurovereenkomst met Pijnenborg zou vervallen, zij er voor zorg diende te dragen dat Pijnenborg een dergelijke afstandsverklaring zou ondertekenen.

Ter zitting heeft Zayaz daarover nog verklaard dat zij ook niet in het bezit was van het nieuwe adres van Pijnenborg, om daar direct aan toe te voegen dat Zayaz er ook geen enkel belang bij had om Pijnenborg te traceren en om hem die afstandsverklaring te laten ondertekenen.

Dit was slechts, in de zienswijze van Zayaz, het belang van Sala, omdat die (a) een ander naamplaatje wenste, (b) haar nieuwe partner als nieuwe medehuurder wilde opvoeren en (c) niet het gevaar wilde lopen dat Pijnenborg na vele jaren ineens toch weer gebruik wilde maken van zijn huurrecht op de woning.

In de optiek van Zayaz had zij er geen enkel belang bij dat Pijnenborg niet langer medehuurder zou zijn.

Door het handhaven van het medehuurderschap bleef Pijnenborg immers mede (hoofdelijk) aansprakelijk voor de verplichtingen van de huurder(s) uit de huurovereenkomst.

Dat Pijnenborg na al die jaren nog eens zijn aanspraken op het gehuurde geldend zou maken werd door haar, zoals zij ook zelf stelt, niet verwacht. Door echter de administratieve registratie van Pijnenborg te handhaven, ondanks de wetenschap dat Pijnenborg niet langer van het huurrecht gebruik maakte, heeft Zayaz het over zichzelf

71

afgeroepen dat Pijnenborg, nu Sala de woning verlaat, alsnog gebruik maakt van zijn huurrecht.

3.5 Zoals Pijnenborg terecht aanvoert heeft hij nimmer afstand gedaan van zijn huurrecht.

Zoals Sala terecht aanvoert is in de toepasselijke huurvoorwaarden geregeld dat ingeval van meerdere huurders opzegging door een van de huurders betekent dat de overeenkomst ten aanzien van de andere huurder(s) ongewijzigd voortduurt.

De huurovereenkomst tussen Zayaz en Pijnenborg is nimmer beëindigd. Daarnaast heeft Zayaz uit het gedrag van Pijnenborg (het gedurende lange tijd geen gebruik maken van het huurrecht) nimmer afgeleid dat Pijnenborg afstand had gedaan van zijn huurrechten.

Dit betekent dat Pijnenborg de woning thans niet zonder recht of titel bewoont en de primaire grondslag voor de vordering tot ontruiming niet in rechte is komen vast te staan.

3.6 Ook de aangevoerde subsidiaire grondslag treft geen doel. Zayaz kenmerkt het jarenlang niet bewonen van het gehuurde door Pijnenborg als een wanprestatie, welke een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.

Allereerst ontbreekt hier voor Zayaz elk spoedeisend belang, daar zij al tenminste vanaf 2007 op de hoogte was van het niet bewonen van het gehuurde door Pijnenborg en dit voor haar nimmer aanleiding is geweest voor een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst.

Daarenboven werd het gehuurde steeds bewoond door de andere huurster, alsmede door een kind van Pijnenborg en Sala. Het gehuurde is derhalve steeds rechtmatig bewoond geweest door één van de huurders en er is als ‘een goed huisvader’ voor het gehuurde gezorgd. Het gehuurde is volgens de bepalingen van de huurovereenkomst steeds als woonruimte in gebruik gebleven. Er is derhalve geen sprake van enige tekortkoming.

In dat kader wenst de kantonrechter nog op te merken dat niet aannemelijk is dat ingeval de relatie tussen Sala en Pijnenborg zou zijn hersteld en Pijnenborg na jarenlange bewoning elders zou zijn teruggekeerd in het gehuurde, er voor Zayaz enige aanleiding zou zijn geweest om Pijnenborg aan te spreken op een gepleegde wanprestatie, welke de ontbinding van de huurovereenkomst jegens hem rechtvaardigt.

3.7 Nu jegens Sala en Pijnenborg er in rechte geen grondslag bestaat voor de vorderingen het gehuurde te ontruimen en te verlaten en het pand ter vrije en algehele beschikking van Zayaz te stellen, dienen deze vorderingen te worden afgewezen. Hiermede behoeft Van Korlaar de gevorderde ontruiming ook niet te gehengen en te gedogen en zal ook dit gedeelte van de vordering worden afgewezen.

3.8 Zayaz zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de procedure worden verwezen.

4.De beslissing De kantonrechter: Rechtdoende bij wege van kort geding: Wijst zowel jegens Sala, als tegen Pijnenborg en Van Korlaar, de vorderingen af; Veroordeelt Zayaz in de kosten van het geding aan de zijde van gedaagden tot aan deze uitspraak begroot op € 250 als bijdrage in het salaris van de gemachtigde van Pijnenborg (niet met B.T.W. belast), en ten aanzien van Sala en [de bewindvoerder] begroot op nihil.

Verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

72

WR 2013/122: Medehuur – procesrecht: niet-ontvankelijkheid; geen gezamenlijk verzoek tot medehuurderschap in hoger beroep door beoogd medehuurder Instantie: Hof 's-Hertogenbosch Datum: 4 december 2012 Magistraten: Mrs. N.J.M. van Etten, B.A. Meulenbroek, M. van Ham Zaaknr: HD 200.103.410 Conclusie: LJN: BY5199 Noot: Roepnaam: Brondocumenten: ECLI:NL:GHSHE:2012:BY5199, Uitspraak, Hof 's-Hertogenbosch, 04 ‑12‑2012 Wetingang: (art. 7:267 lid 1 BW) Brondocument: Hof 's-Hertogenbosch, 04-12-2012, nr HD 200.103.410 Snel naar: EssentieSamenvattingPartij(en)Uitspraak EssentieNaar boven Medehuur – procesrecht: niet-ontvankelijkheid; geen gezamenlijk verzoek tot medehuurderschap in hoger beroep door beoogd medehuurder SamenvattingNaar boven In eerste aanleg hebben huurster en de beoogde medehuurster samen een gezamenlijke vordering tot bepaling van medehuurderschap aanhangig gemaakt. Voor een geslaagd beroep op art. 7:267 lid 1 BW is een gezamenlijk verzoek tot medehuurderschap vereist.

Omstandigheden die zouden kunnen meebrengen dat in dit geval een uitzondering zou gelden voor het vereiste van gezamenlijkheid zijn gesteld noch gebleken. Voor het alsnog toewijzen van de vordering ex art. 7:267 lid 1 BW is ook in hoger beroep vereist dat sprake is van een gezamenlijke vordering van de huurder en de beoogde medehuurder.

Van de aanvankelijk gezamenlijk ingestelde vordering resteert in hoger beroep alleen nog een afzonderlijke vordering van de beoogde medehuurster. Een dergelijke vordering voldoet niet aan het bepaalde in art. 7:267 lid 1 BW waarop de vordering is gebaseerd.

Beoogd medehuurster wordt niet-ontvankelijk verklaard in haar hoger beroep.

Partij(en)Naar boven Appellante: Janske Johanna Maria van der Made, wonende te Oosterhout Advocaat: mr. J.A.M. Schoenmakers tegen Geïntimeerde: Stichting Thuisvester, gevestigd te Oosterhout Advocaat: mr. F. Wubbena Bewerkte uitspraakNaar boven UitspraakNaar boven Hof ’s-Hertogenbosch 4 december 2012, nr. HD 200.103.410/01 (...)

4.De beoordeling 4.1 Het gaat in deze zaak om het volgende. Van der Made is de kleindochter van mevrouw J.M. Baum-Netten (verder: Baum), die van Thuisvester de woonwagen met bijbehorende standplaats aan de Rietbeemd 14 te Oosterhout huurt. Sinds februari 2008 woont Van der Made bij haar grootmoeder in, thans met twee kleine kinderen. Thuisvester heeft Van der Made toestemming gegeven voor het samenwonen met haar grootmoeder. In juli 2010 hebben Baum en Van der Made Thuisvester verzocht ermee in te stemmen dat Van der Made medehuurster wordt van de door Baum gehuurde woonwagen en standplaats.

Thuisvester heeft dit verzoek niet ingewilligd. Baum en Van der Made hebben daarop Thuisvester in rechte betrokken.

4.2

73

In eerste aanleg hebben Baum en Van der Made gesteld dat zij sinds 2008 een duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben. Op grond daarvan hebben zij gevorderd te bepalen dat Van der Made aangemerkt dient te worden als medehuurder in de zin van artikel 7:267 lid 1 BW. Thuisvester heeft tegen de vordering verweer gevoerd en met name bestreden dat de gemeenschappelijk huishouding duurzaam is in de zin van deze bepaling.

4.3 Bij tussenvonnis van 29 juni 2011 heeft de kantonrechter een comparitie van partijen bepaald. Deze heeft op 22 september 2011 plaatsgevonden. Een reconventionele vordering die Thuisvester aanvankelijk had ingesteld, is bij die gelegenheid ingetrokken en is verder niet aan de orde. Bij eindvonnis van 30 november 2011 heeft de kantonrechter geoordeeld dat in de gegeven omstandigheden niet kan worden gesproken van samenwoning met een duurzaam karakter als bedoeld in artikel 7:267 BW en de vordering van Baum en Van der Made afgewezen met veroordeling van Baum en Van der Made in de proceskosten. Met haar grieven komt Van der Made tegen deze beslissingen op.

4.4 Thuisvester heeft in hoger beroep als meest verstrekkende verweer aangevoerd dat Van der Made in haar hoger beroep niet-ontvankelijk verklaard dient te worden, nu zij afzonderlijk in hoger beroep is gekomen en Baum daarin geen partij is. Volgens Thuisvester geldt het uitgangspunt van artikel 7:267 BW, het gezamenlijk instellen van de vordering tegen de verhuurder, niet alleen in eerste aanleg maar ook in hoger beroep.

4.5 Het hof overweegt hierover het volgende. Artikel 7:267 lid 1 BW bepaalt het volgende: Indien op het gezamenlijk verzoek van een huurder en van een andere persoon die in de woonruimte zijn hoofdverblijf heeft en met de huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft, alsmede van een medehuurder wanneer die er is, de verhuurder niet binnen drie maanden schriftelijk heeft verklaard er mede in te stemmen dat die andere persoon medehuurder zal zijn, kunnen de huurder en die andere persoon, alsmede een medehuurder wanneer die er is, gezamenlijk verzoeken dat de rechter zal bepalen dat deze persoon met ingang van een in het vonnis te bepalen tijdstip medehuurder zal zijn.

Een gezamenlijke vordering als bedoeld aan het einde van deze bepaling is in eerste aanleg ingesteld: Baum en Van der Made hebben de procedure samen aanhangig gemaakt. In hoger beroep vordert Van der Made dat de door haar in eerste aanleg ingestelde vorderingen alsnog worden toegewezen. Anders dan zij hierbij kennelijk op het oog heeft, was in eerste aanleg echter geen sprake van een afzonderlijke of te onderscheiden vordering van Van der Made, maar alleen van een vordering van Baum en Van der Made samen. Dat was ook vereist voor een geslaagd beroep op artikel 7:267 lid 1 BW. Omstandigheden die zouden kunnen meebrengen dat in dit geval een uitzondering zou gelden voor het vereiste van gezamenlijkheid zijn gesteld noch gebleken. Voor het alsnog toewijzen van de vordering ex artikel 7:267 lid 1 BW is ook in hoger beroep vereist dat sprake is van een gezamenlijke vordering van de huurder en de beoogde medehuurder. Nergens blijkt uit dat dit vereiste alleen voor de procedure in eerste aanleg zou gelden en niet (langer) in hoger beroep. Voorkomen dient immers te worden dat de huurder een medehuurder opgedrongen wordt. Baum is evenwel in dit hoger beroep niet betrokken, terwijl evenmin is gesteld of gebleken dat zij afzonderlijk van het vonnis van 30 november 2011 in hoger beroep is gekomen. Dat betekent dat van de aanvankelijk gezamenlijk ingestelde vordering thans alleen nog een afzonderlijke vordering van Van der Made resteert. Een dergelijke vordering voldoet niet aan het bepaalde in artikel 7:267 lid 1 BW waarop de vordering is gebaseerd.

4.6 Het hof tekent hierbij voor de volledigheid nog aan dat Van der Made in haar memorie van grieven de positie van Baum in het hoger beroep onbesproken laat en dus ook geen verklaring geeft voor het gegeven dat Baum niet langer in de procedure is betrokken of ingaat op de consequenties die dat heeft voor de vordering zoals deze is ingesteld. Gelet op de formulering van artikel 7:267 lid 1 BW lag dat wel op haar weg.

74

4.7 Een en ander leidt tot de slotsom dat Van der Made niet-ontvankelijk verklaard wordt in haar hoger beroep, zodat haar grieven geen bespreking behoeven. Van der Made wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.

5.De uitspraak Het hof: verklaart Van der Made niet-ontvankelijk in haar hoger beroep tegen het vonnis van 30 november 2011; veroordeelt Van der Made in de kosten van het hoger beroep, tot op deze uitspraak aan de zijde van Thuisvester begroot op â‚Ź 666 aan vast recht en op â‚Ź 894 aan salaris advocaat; verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

75

WR 2013/129: Medehuur – 230a-bedrijfsruimte: contractuele medehuur; hoofdelijke aansprakelijkheid nakoming; opzeggende huurder moet blijvende huurd...

Instantie: Rechtbank Noord-Holland (Kamer voor kantonzaken Haarlem) Datum: 7 februari 2013 Magistraten: Mr. J.J. Dijk Zaaknr: 548536/ CV EXPL 12-2838 Conclusie: Noot: Roepnaam: Brondocumenten: ECLI:NL:RBNHO:2013:8759, Uitspraak, Rechtbank Noord-Holland (Kamer voor kantonzaken Haarlem), 07‑02‑2013 Wetingang: (art. 6:2 , 6:6 , 6:8 , 6:10 en 6:14 BW) Brondocument: Rb. Noord-Holland, 07-02-2013, nr 548536/ CV EXPL 12-2838 Snel naar: EssentieSamenvattingPartij(en)Uitspraak EssentieNaar boven Medehuur – 230a-bedrijfsruimte: contractuele medehuur; hoofdelijke aansprakelijkheid nakoming; opzeggende huurder moet blijvende huurder zijn huurdeel vergoeden SamenvattingNaar boven Huurders hebben zich in de huurovereenkomst ieder als huurder verbonden en worden in het contract steeds gezamenlijk als de huurder aangemerkt, er is sprake van contractuele medehuur. Verhuurder heeft een verzoek om twee afzonderlijke huurovereenkomsten met de beide huurders aan te gaan geweigerd omdat zij bij betalingsonwil of -onmacht van één van de huurders de andere huurder voor het geheel zou kunnen aanspreken. Hieruit kan worden afgeleid dat uit de huurovereenkomst hoofdelijkheid voortvloeit. De huurders zijn ieder voor de gehele huur aansprakelijk. De relatie tussen huurders onderling wordt beheerst overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid en zij zijn als hoofdelijk schuldenaren gehouden om ieder voor het gedeelte van de schuld dat hen volgens hun onderlinge verhouding aangaat, bij te dragen. Afstand van de schuldeiser/verhuurder van zijn vorderingsrecht jegens een van de huurders/hoofdelijk schuldenaren, bevrijdt deze huurder/schuldenaar niet van zijn verplichting om bij te dragen aan de andere huurder/schuldenaar.

Gelet op de hoofdelijkheid kon de opzeggende/vertrekkende huurder, die jegens de blijvende huurder gehouden was zich te gedragen overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid, de huur niet zonder meer opzeggen. Het had op haar weg gelegen om daarover met de blijvende huurder en verhuurder afspraken te maken om te voorkomen dat de blijvende huurder na haar vertrek voor de gehele huursom zou worden aangesproken zonder dat zij gebruik wenste te maken van de ruimtes die voorheen door de opzeggende/vertrekkende huurder werden bezet. Nu zij dat heeft nagelaten, is zij op grond van voormelde hoofdelijkheid en de daaruit voortvloeiende eisen van redelijkheid en billijkheid gehouden haar deel van de huursom aan de blijvende huurder te voldoen tot het moment waarop de huurovereenkomst ook ten aanzien van deze huurder is geëindigd. Dat de vetrekkende huurder ‘haar deel van de huur’ met verhuurder heeft afgewikkeld, maakt het vorenstaande niet anders gelet op het bepaalde in artikel 6:14 BW. Partij(en)Naar boven Eiseres: Stichting Sportservice Noord-Holland te Haarlem Gemachtigde: mr. A.L. de Koning tegen Gedaagde: Stichting Cultuurcompagnie Noord-Holland te Alkmaar Gemachtigde: mr. F.M. Wagener Bewerkte uitspraakNaar boven

76

UitspraakNaar boven Rechtbank Noord-Holland (Kantonrechter Haarlem) (…)

De feiten a Sportservice is het uitvoerend bureau voor het sportbeleid van de Provincie Noord-Holland (hierna: de Provincie). Daarnaast verleent Sportservice diensten aan sportverenigingen, waaronder het verzorgen van drukwerk, zoals verenigingsbladen en posters. b Tussen Sportservice en (een rechtsvoorganger van) Cultuurcompagnie als huurders en de Provincie als verhuurder is met ingang van 1 januari 1991 een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd tot stand gekomen voor kantoorruimten in Haarlem aan de Nieuwe Gracht 7 en de Ridderstraat 21. c Artikel 4 van de huurovereenkomst luidt als volgt: “(...) De huurders hebben het recht om de in artikel 3 overeengekomen huurtijd op te zeggen met in achtneming van een opzeg termijn van 1 jaar.” d Sportservice en Cultuurcompagnie hebben ieder altijd aparte ruimten in het gehuurde gebruikt. Alleen het gebruik van de keuken op de begane grond en van een vergaderzaal op de 1e verdieping was gemeenschappelijk. e Op 1 maart 2003 heeft Hendrick de Keyser de eigendom van het gehuurde verworven.

Sindsdien is zij dus de verhuurder. f Eind maart 2003 hebben Sportservice en Cultuurcompagnie aan Hendrick de Keyser gevraagd of de huurovereenkomst kon worden gesplitst in twee afzonderlijke overeenkomsten. Hendrick de Keyser heeft dit geweigerd. Het gemeenschappelijk huurderschap gaf Hendrick de Keyser “... de zekerheid, mocht één der partijen de huur niet meer op kunnen of willen brengen, de andere partij daarvoor aansprakelijk blijft.” g De huurprijs van het gehuurde bedraagt laatstelijk in totaal € 9452,97 per maand.

Sportservice en Cultuurcompagnie hebben de huurprijs altijd maandelijks aan Hendrick de Keyser betaald in de verhouding 43% (Sportservice Noord-Holland) en 57% (Cultuurcompagnie). h Op 9 oktober 2007 is een huisvestingsbijeenkomst geweest, waarbij aanwezig waren C. Huijts (namens Hendrick de Keyser), H. Uildriks en A. Weurman (namens Sportservice) en C. de Graaf (namens Cultuurcompagnie). In het gespreksverslag is vermeld: “(...) Op een vraag van de heer Uildriks wat er gebeurt als één van beide huurders binnen de genoemde 10 jaar vertrekt antwoordt de heer Huijts dat de afspraak over de huurovereenkomst dan eindigt; er alsdan een nieuwe situatie ontstaat en er voor de overblijvende huurder een nieuwe overeenkomst geldt en een nieuwe huurprijs. Dit is echter in tegenspraak met het gestelde in de brief van 28 maart 2003 van Hendrick de Keyser n.l.(...)” i In het gespreksverslag van de huisvestingsbijeenkomst van 22 december 2008, waarbij Sportservice en Cultuurcompagnie aanwezig waren, is onder meer vermeld: “(…) indien KCNH (Kunst en Cultuur Noord-Holland, rechtsvoorganger van Cultuurcompagnie, toev. ktr.) gaat verhuizen stelt Henk Uildriks dat SSNH (Sportservice, ktr) de ruimte onderling wil regelen en de huur van KCNH wil overnemen i.o.m. HdK. (Hendrick de Keyser, ktr) (…) Dit is in overeenstemming met het gestelde in het verslag van 9 oktober 2007 (…)” j

77

Op 14 oktober 2009 heeft een bespreking plaatsgevonden tussen Sportservice en Hendrick de Keyser. In het door Sportservice opgestelde gespreksverslag staat onder meer het volgende: “(…) De heer Huijts geeft nu aan dat de Vereniging Hendrick de Keyser het plan heeft om uiterlijk februari 2013 het museale doel te realiseren. (...) dat zowel de begane grond als de 1e etage nodig zijn voor het museale karakter van het pand. (…) Dit impliceert dat, zoals het er nu naar uitziet, uitsluitend de 2e etage (minus de bibliotheekkamer) beschikbaar komt voor kantoorruimte. Voor Sportservice Noord-Holland biedt dat te weinig ruimte en derhalve zal zij dus gaan omzien naar andere kantoorruimte. Daarmee houdt dan de band met de Nieuwe Gracht 7 op. Voorts stelt de heer Huijts dat, wanneer Kunst en Cultuur Noord-Holland in 2010 de huur opzegt, de huuropzegging op dat moment dan ook voor Sportservice Noord-Holland geldt. De heer Uildriks stelt echter dat dat juridisch gezien niet juist is. (...)” k Cultuurcompagnie heeft een conceptbrief, gedateerd 17 december 2009, waarin zij de huurovereenkomst tegen 1 januari 2011 opzegt, aan Sportservice gestuurd.

Cultuurcompagnie heeft de conceptbrief, voorzien van handgeschreven opmerkingen en doorhalingen, op 28 december 2011 retour ontvangen van Sportservice. l Cultuurcompagnie heeft bij brief van 22 december 2009 de huurovereenkomst tegen 1 januari 2011 opgezegd en daarbij geschreven: “(...) Sportservice Noord-Holland heeft aangegeven de nu door Kunst en Cultuur Noord-Holland gehuurde ruimten per de datum van het vertrek van Kunst en Cultuur Noord-Holland te willen huren. Graag treden wij met u in overleg over de opzegging van de huurovereenkomst per 31 december 2010 en de mogelijkheid dat Sportservice Noord­Holand onze verplichtingen overneemt. (...)” m Cultuurcompagnie heeft het gehuurde 1 januari 2011 verlaten. Sindsdien betaalt Sportservice onder protest de totale huurprijs van € 9452,97. n Bij brief van 19 oktober 2010 heeft Sportservice onder meer het volgende aan Hendrick de Keyser meegedeeld: “(...) Aangezien u eerst bij gelegenheid van uw brief d.d. 17 september 2010 Sportservice (...) op de hoogte stelt dat de stichting Kunst en Cultuur Noord-Holland de huur heeft opgezegd per 1 januari 2011, kunt u van Sportservice (...) ook niet verwachten dat zij binnen afzienbare tijd een alternatieve locatie heeft.” o Bij aangetekende brief (met bericht van ontvangst) van 1 december 2010 heeft Hendrick de Keyser de huurovereenkomst aan Sportservice opgezegd tegen 1 januari 2012. In de brief staat onder meer het volgende: “In het gesprek op 14 oktober 2009 ben ik door u op de hoogte gesteld van het voorgenomen vertrek van uw medehuurder (...). Bij brief van 17 september 2010 deelde ik u mede dat de Stichting Kunst en Cultuur Noord-Holland de huur formeel per 1 januari 2011 heeft opgezegd. (...) Met ingang van de datum van vertrek van uw medehuurder (...) bent u verantwoordelijk voor het voldoen van de volledige huursom. (...)” p Bij brieven van 1 juni 2011 en 29 september 2011 heeft de toenmalige gemachtigde van Sportservice aan Cultuurcompagnie geschreven dat de huuropzegging rechtsgevolg mist en dat zij gehouden is haar deel van de huur te betalen. q De kantonrechter te Haarlem heeft de ontruimingstermijn voor Sportservice bij beschikking van 22 augustus 2012 verlengd tot 15 januari 2013.

De vordering Sportservice vordert (samengevat en na vermindering van eis) veroordeling van Cultuurcompagnie tot betaling van: a.

78

€ 64.813,34 aan huurpenningen over de periode januari 2011 tot en met december 2011 en € 3103,16 aan wettelijke rente (berekend tot en met 1 november 2012), vermeerderd met verdere rente vanaf 2 november 2012; b. € 13.678,61 aan vaste lasten over 2011, vermeerderd met wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding.

Sportservice legt aan de vordering ten grondslag dat de huurovereenkomst ondeelbaar is. In de huurovereenkomst wordt geen enkel onderscheid gemaakt tussen individuele huurders. Huurders kunnen ook tezamen aanspraak maken op het geheel en er geldt één huurprijs. Huurders hebben zich hoofdelijk verbonden voor de nakoming van de verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst, welke verplichtingen blijven voortbestaan totdat de huurovereenkomst rechtsgeldig is beëindigd. Rechtsgeldig opzeggen kan alleen door beide huurders gezamenlijk. Met haar eenzijdige opzegging heeft Cultuurcompagnie de huurovereenkomst niet rechtsgeldig opgezegd. De huurovereenkomst duurt dus nog voort en dit brengt mee dat, gezien het feit dat verhuurder Sportservice op basis van haar hoofdelijke verbondenheid de volledige huurprijs in rekening brengt, Cultuurcompagnie jegens Sportservice gehouden is om maandelijks 57% van de huurprijs aan haar te betalen.

Uit jurisprudentie volgt dat voor de huur van woon- en bedrijfsruimte (ex artikel 7:290 BW) geldt dat wettelijke en contractuele medehuurders hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de nakoming en dat zij slechts gezamenlijk kunnen opzeggen. Niet valt in te zien waarom dat voor de huur van overige bedrijfsruimten (ex artikel 7:230a BW) anders zou zijn. Het gaat immers om een ondeelbare overeenkomst die niet door een van de partijen kan worden opgezegd. Dit vloeit ook voort uit artikel 6:6 lid 1 BW. Er is geen sprake van een wet, gewoonte of rechtshandeling( en) die dit anders maakt. Tussen Sportservice en Cultuurcompagnie is geen overeenstemming bereikt over gezamenlijke opzegging en Sportservice heeft niet ingestemd met de eenzijdige huuropzegging door Cultuurcompagnie.

Het verweer Cultuurcompagnie betwist de vordering. Zij voert aan dat uit het verslag van 9 oktober 2007 blijkt dat sprake is van een deelbare overeenkomst, in die zin dat één van de huurders de overeenkomst door opzegging kan beëindigen. Cultuurcompagnie heeft de huurovereenkomst opgezegd. Daarna heeft zij met Hendrick de Keyser besproken dat de huurovereenkomst door opzegging eindigt per 31 december 2010, dat de bestaande huurovereenkomst met Sportservice ten einde zou komen, dat Sportservice de huur verder dient te betalen en dat Sportservice het gehele pand zou mogen gebruiken, dat Hendrick de Keyser de huurovereenkomst jegens Sportservice door opzegging beëindigt tegen 31 december 2011 en dat Sportservice te kennen heeft gegeven de huur van Cultuurcompagnie niet te willen overnemen. Cultuurcompagnie heeft de huurverhouding met Hendrick de Keyser volledig afgewikkeld en is niet gehouden om enigerlei vergoeding aan Sportservice te betalen. Daarvoor is geen grondslag.

Daarnaast betwist Cultuurcompagnie dat Sportservice aan Hendrick de Keyser een hogere vergoeding heeft betaald dan zij normaal gesproken zou moeten betalen.

De gevorderde kosten moeten bij gebreke van een onderbouwing worden afgewezen.

Cultuurcompagnie betwist dat deze kosten door Sportservice zijn gemaakt.

De beoordeling 1 In deze kwestie moet onderscheid worden gemaakt tussen de relatie verhuurder en huurders enerzijds en de relatie tussen de huurders onderling anderzijds. De kantonrechter zal eerst de verplichtingen van de huurders ten opzichte van hun verhuurder, Hendrick de Keyser, bespreken. Daarbij gaat het om de vraag of Sportservice en Cultuurcompagnie jegens Hendrick de Keyser hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de nakoming van de huurverplichtingen, zoals het betalen van de huurprijs. Uit het bepaalde in artikel 6:6 BW volgt dat schuldenaren in beginsel ieder voor een gelijk deel verbonden zijn. Van hoofdelijkheid is evenwel sprake indien de prestatie ondeelbaar is of indien die hoofdelijkheid voortvloeit uit de wet, de gewoonte of de rechtshandeling.

2

79

Vast staat dat Sportservice en Cultuurcompagnie zich in de huurovereenkomst ieder als huurder hebben verbonden en in het contract steeds gezamenlijk als de huurders worden aangemerkt. Er is dus sprake van contractuele medehuur. Weliswaar hadden zij in het gehuurde ieder aparte ruimten in gebruik, maar zij deelden wel het gebruik van de keuken en van een vergaderzaal. Zij ontvingen van Hendrick de Keyser één factuur voor het gehele huurbedrag aan Sportservice en Cultuurcompagnie en onderling regelden zij de verdeling van de huursom.

Op een verzoek van Sportservice aan Hendrick de Keyser om twee afzonderlijke huurovereenkomsten met Sportservice en Cultuurcompagnie aan te gaan, heeft Hendrick de Keyser negatief gereageerd, stellende dat zij bij betalingsonwil of -onmacht van één van de huurders de andere huurder voor het geheel zou kunnen aanspreken. Uit deze feiten en omstandigheden moet worden afgeleid dat uit de rechtshandeling (de huurovereenkomst) hoofdelijkheid voortvloeit. Sportservice en Cultuurcompagnie zijn derhalve jegens Hendrick de Keyser ieder voor de gehele huur aansprakelijk.

3 Voor wat betreft de relatie tussen Sportservice en Cultuurcompagnie onderling geldt dat zij zich jegens elkaar dienen te gedragen overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid (zie artikel 6:8 jo. 6:2 BW). Voorts geldt dat zij als hoofdelijk schuldenaren jegens elkaar gehouden zijn om ieder voor het gedeelte van de schuld dat hen volgens hun onderlinge verhouding aangaat, bij te dragen (zie artikel 6:10 BW). Ten slotte is van belang dat afstand door de schuldeiser van zijn vorderingsrecht jegens een hoofdelijk schuldenaar, deze niet bevrijdt van zijn verplichting tot bijdragen aan de andere schuldenaar (zie artikel 6:14 BW).

4 Volgens Cultuurcompagnie zijn partijen in een bijeenkomst van 9 oktober 2007 met elkaar overeengekomen dat één van de huurders de huur zou kunnen beëindigen door opzegging, waarna er voor de achterblijvende huurder een nieuwe huurovereenkomst met een nieuwe huurprijs zou ontstaan. Ter onderbouwing van dit standpunt verwijst Cultuurcompagnie naar het verslag van die bespreking. Vervolgens heeft Cultuurcompagnie in een bespreking van 22 december 2008 aan Sportservice kenbaar gemaakt dat zij de huur wilde opzeggen, waarna Sportservice heeft aangegeven de huur van Cultuurcompagnie te willen overnemen. Een en ander was in overeenstemming met hetgeen op 9 oktober 2007 was besproken, aldus Cultuurcompagnie die verwijst naar het besprekingsverslag van 22 december 2008.

5 De stellingen van Cultuurcompagnie worden verworpen. Blijkens het verslag van 9 oktober 2007 was de bespreking bedoeld om “... van gedachten te wisselen over de voortgang van de verhuur van de Nieuwe Gracht 7 …”. Hendrick de Keyser heeft vervolgens uitgelegd dat zij het gehuurde tot museum zou willen inrichten, maar daartoe pas over te zullen gaan na 1 maart 2013. Vervolgens heeft Hendrick de Keyser naar aanleiding van de vraag wat er zou gebeuren indien één van de huurders voor 1 maart 2013 zou vertrekken, geantwoord dat er dan een nieuwe situatie ontstaat. Achter dat antwoord is vermeld: “Dit is echter in tegenspraak met het gestelde in de brief van 28 maart 2003 van Hendrick de Keyser …”. Dat partijen hiermee zijn overeengekomen dat bij vertrek van één van de huurders, de huurverplichtingen door de andere huurder zouden worden overgenomen, kan hieruit naar het oordeel van de kantonrechter niet worden afgeleid. Het gaat hier immers om een eenzijdige mededeling van de verhuurder, die niet aansluit op eerdere mededelingen van de verhuurder en waarmee geen van de huurders met zoveel woorden heeft ingestemd. Het moet er, zoals Sportservice ter comparitie ook heeft aangevoerd, veeleer voor gehouden worden dat sprake was van een verkennend gesprek waarin hypothetische situaties zijn besproken. Het verslag van 22 december 2008 maakt het voorgaande niet anders en evenmin kan hieruit worden afgeleid dat Sportservice zich hierdoor heeft verbonden de gehele huurbetalingsverplichting over te nemen.

In het verslag is immers vermeld dat indien Cultuurcompagnie zou gaan verhuizen, Sportservice de ruimte zou willen overnemen in overleg met Hendrick de Keyser.

Definitieve afspraken moesten derhalve nog worden gemaakt. Van die afspraken is het

80

uiteindelijk niet gekomen. Sportservice heeft immers, toen haar duidelijk werd dat Hendrick de Keyser de huur op afzienbare termijn zou willen beëindigen, de door Cultuurcompagnie gebruikte ruimtes niet willen overnemen. Hendrick de Keyser heeft op haar beurt Sportservice voor de gehele huurprijs aansprakelijk gehouden.

6 Gelet op voormelde hoofdelijkheid kon Cultuurcompagnie, die jegens Sportservice immers gehouden was zich te gedragen overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid, de huur niet zonder meer opzeggen. Het had op haar weg gelegen om daarover met Sportservice en Hendrick de Keyser afspraken te maken om te voorkomen dat Sportservice na het vertrek van Cultuurcompagnie voor de gehele huursom zou worden aangesproken zonder dat zij gebruik wenste te maken van de ruimtes die voorheen door Cultuurcompagnie werden bezet. Nu zij dat heeft nagelaten, is zij op grond van voormelde hoofdelijkheid en de daaruit voortvloeiende eisen van redelijkheid en billijkheid gehouden haar deel van de huursom aan Sportservice te voldoen tot het moment waarop de huurovereenkomst ook ten aanzien van Sportservice is geëindigd.

Dat Cultuurcompagnie ‘haar deel van de huur’ met Hendrick de Keyser heeft afgewikkeld, maakt het vorenstaande niet anders gelet op het bepaalde in artikel 6:14 BW. 7 Het voorgaande leidt er toe dat de vordering van Sportservice kan worden toegewezen.

Cultuurcompagnie heeft weliswaar nog betwist dat Sportservice daadwerkelijk door Hendrick de Keyser voor de gehele huurprijs en vaste lasten is aangeslagen, maar Sportservice heeft die betwisting weerlegd door overlegging van alle bankafschriften betreffende haar betaling aan Hendrick de Keyser van het door Cultuurcompagnie verschuldigde huurdeel en door overlegging van de facturen en de betalingsbewijzen van de gezamenlijke kosten over 2011.

8 De gevorderde wettelijke rente is niet betwist en zal eveneens worden toegewezen.

Als de in het ongelijk gestelde partij zal Cultuurcompagnie in de proceskosten aan de zijde van Sportservice worden veroordeeld.

De beslissing De kantonrechter: – veroordeelt Cultuurcompagnie tot betaling aan Sportservice van € 67.916,50 te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 2 november 2012 tot aan de dag van de algehele voldoening; – veroordeelt Cultuurcompagnie tot betaling aan Sportservice van € 13.678,61 te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 23 februari 2012 tot aan de dag van de algehele voldoening; – veroordeelt Cultuurcompagnie tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van Sportservice tot en met vandaag worden begroot op de volgende bedragen: dagvaarding € 84,97 griffierecht € 873,00 salaris gemachtigde € 1.200,00, – verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; – wijst af het meer of anders gevorderde.

81

WR 2013/119: Ontbinding en ontruiming – woonruimte: hennep; monopoliepositie woningcorporatie; zorgplicht toegelaten instelling; uitsluiting social...

Instantie: Rechtbank Noord-Nederland (Kamer voor kantonzaken Groningen) Datum: 18 april 2013 Magistraten: Mr. M.A.B. Faber-Sierman Zaaknr: 557279 CV EXPL 12-9320 Conclusie: LJN: BZ7896 Noot: mr. H.M. Meijerink Roepnaam: Brondocumenten: ECLI:NL:RBNNE:2013:BZ7896, Uitspraak, Rechtbank NoordNederland (Kamer voor kantonzaken Groningen), 18‑04‑2013 Wetingang: (art. 6:265 , 7:213 en 7:231 BW; art. 16 en 22 WBP; art. 70c Wonw; art. 6 EVRM) Brondocument: Rb. Noord-Nederland, 18-04-2013, nr 557279 CV EXPL 12-9320 Snel naar: EssentieSamenvattingPartij(en)UitspraakNoot EssentieNaar boven Ontbinding en ontruiming – woonruimte: hennep; monopoliepositie woningcorporatie; zorgplicht toegelaten instelling; uitsluiting sociale huurwoning voor maximaal 2 jaar; gegevensverwerking in strijd met Wet bescherming persoonsgegevens; Convenant Aanpak Thuisteelt van Hennep SamenvattingNaar boven De hennepplantage in de woning rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst.

De kantonrechter overweegt dat een woningcorporatie bij de toewijzing van door haar verhuurde woningen een zekere beleidsruimte toekomt. Deze beleidsruimte wordt beperkt, omdat corporaties als verhuurster dominante spelers zijn bij de toewijzing van sociale huurwoningen. Het gaat hierbij om een eerste levensbehoefte voor personen die elders moeilijk huisvesting kunnen vinden. De kantonrechter is, gezien de omstandigheden, niet gebleken dat verhuurster met het voeren van beleid waarbij huurder voor een periode wordt uitgesloten van een huurwoning, onrechtmatig jegens huurder handelt. Verhuurster heeft met het tegengaan van hennepkweek in door haar verhuurde woningen, een gerechtvaardigd belang. 1. Van verhuurster kan in redelijkheid niet verwacht worden dat zij binnen een zekere tijd opnieuw een huurovereenkomst aangaat met een huurder van wie de huurovereenkomst is ontbonden wegens een ernstige tekortkoming. 2. Gezien de schadelijke effecten van het telen van hennep in woningen en het gevaar ervan voor de omgeving, heeft verhuurster een gerechtvaardigd belang bij handhaving van het beleid dat bij ontdekking van een hennepkwekerij ontbinding en ontruiming wordt gevorderd. 3. Het sanctiebeleid beoogt preventie en daarbij heeft verhuurster als sociale verhuurder een rechtens te respecteren belang. De kantonrechter oordeelt dat de periode van uitsluiting van huurder niet langer behoort te zijn dan twee jaar. Het in art. 12 van het regionale Convenant Aanpak Thuisteelt van Hennep opgenomen onderscheid tussen uitsluiting voor twee jaar wanneer de huurder – nadat hennep in zijn huurwoning is ontdekt – zelf de huurovereenkomst opzegt en uitsluiting voor vijf jaar wanneer de huurovereenkomst gerechtelijk wordt ontbonden, komt de kantonrechter onjuist voor tegen de achtergrond van art. 6 EVRM, dat beoogt het recht op effectieve toegang tot de rechter te waarborgen.

Bij de verwerking van de persoonsgegevens in Woningnet gaat het om de verwerking van de gegevens genoemd in art. 9 van het Convenant. Deze gegevens zijn aan te merken als strafrechtelijke persoonsgegevens in de zin van art. 16 WBP. Verwerking van dergelijke gegevens is verboden, behoudens het in de daaropvolgende artikelen van het WBP bepaalde. Verhuurster heeft de strafrechtelijke persoonsgegevens van huurder rechtmatig verkregen van de Regiopolitie Groningen. De daaropvolgende gebruikelijke verwerking van die persoonsgegevens door verhuurster valt buiten de reikwijdte van de melding die de verhuurster via de Groninger Woningcorporaties conform art. 27 WBP heeft gedaan bij het College bescherming persoonsgegevens voor de verwerking van persoonsgegevens in Woningnet. Zowel het doel van de onderhavige

82

gegevensverwerking – het tegengaan van hennepteelt in sociale huurwoningen – als het soort persoonsgegeven, zijn niet in de melding opgenomen. Ook is op dit doel en dit type gegevensverwerking de vrijstelling ex art. 14 van het Vrijstellingsbesluit WBP niet van toepassing. De gegevensverwerking van de persoonsgegevens van huurder ten behoeve van derden zoals die gedaan is in Woningnet, is verboden, behoudens het bepaalde in art. 22 WBP. Het verbod op verwerking van deze gegevens is niet van toepassing wanneer passende en specifieke waarborgen zijn getroffen en de procedure is gevolgd als bedoeld in art. 31 WBP. Zolang deze procedure niet is gevolgd, is de onderhavige gegevensverwerking in strijd met de WBP, nog afgezien van de vraag of passende en specifieke waarborgen in de zin van art. 22 WBP zijn getroffen.

Partij(en)Naar boven Eiseres: Stichting Nijestee, gevestigd en kantoorhoudende te Groningen Gemachtigde: mr. M.W. Ekkers tegen Gedaagde: X., wonende te A. Gemachtigde: mr. T.J.J. Bodewes Bewerkte uitspraakNaar boven UitspraakNaar boven Rechtbank Noord-Nederland (Kantonrechter Groningen) 18 april 2013, nr. 557279 CV EXPL 12-9320 (...)

2.OVERWEGINGEN 2.1.

De feiten in conventie en (voorwaardelijke) reconventie 2.1.1 Als gesteld en erkend, dan wel niet (gemotiveerd) weersproken, alsmede op grond van de in zoverre onbetwiste inhoud van de overgelegde producties staat het volgende vast.

2.1.2 Nijestee verhuurt sinds 18 januari 2008 aan X. een etagewoning aan de B. te A. (hierna: ‘de woning’). Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden Zelfstandige Woonruimte (hierna: ‘algemene voorwaarden’) van toepassing. De algemene voorwaarden bevatten, voor zover hier relevant, de volgende bepalingen: “6.7 Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te kweken, dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. Bij ernstige verdenking op dit punt is Nijestee gerechtigd: a. eventueel ondersteund door de politie, buiten de nachtelijke uren, het gehuurde te betreden ter controle.

Bij overtreding van dit punt is Nijestee gerechtigd: a. de overeenkomst met onmiddellijke ingang te ontbinden, b. de kosten van herstel van het gehuurde en eventuele verhuiskosten op huurder te verhalen.”

2.1.3 Nijestee is partij bij het Convenant Aanpak Thuisteelt van Hennep (hierna: ‘het convenant’). Het betreft een overeenkomst tussen de gemeenten Groningen en Haren, Regiopolitie Groningen, Openbaar Ministerie arrondissementsparket Groningen, de in Groningen en Haren werkzame woningcorporaties en Essent Netwerk B.V. Het convenant

83

heeft tot doel door een gezamenlijke aanpak de thuisteelt van hennep tegen te gaan in het politiedistrict Groningen/Haren.

De artikelen 9, 12 en 13 van het convenant luiden, voor zover hier relevant, als volgt: “9.

Na ontmanteling van de hennepkwekerij zal de politie, door gebruikmaking van het BPSinlichtingenformulier, bij of krachtens het bepaalde van de wet Politieregisters , de convenantpartners (alsmede het UWV en de Belastingdienst) hierover zonodig onmiddellijk informeren, zodat deze hun maatregelen treffen, zoals in dit convenant is vastgelegd.(…)

De over te dragen informatie betreft: Personalia van de verdachte; Locatie van de kwekerij; Datum ontmanteling hennepkwekerij; Aangetroffen aantal hennepplanten/ hoeveelheid hennep; Aangetroffen situatie (…); Is er sprake van recidiverend gedrag, zo ja dan datum eerdere ontmanteling; Indicatie over het aantal eerdere oogsten (de duur van de periode waarin de hennepkwekerij, voorafgaand aan de ontmanteling door de politie, ten minste heeft gefunctioneerd); Eventueel risico voor omwonenden; Dossiernummer / mutatienummer.

12.Huuropzegging Als blijkt dat er sprake is van een hennepkwekerij in een huurwoning of aanhorigheden (…) stelt de woningcorporatie de huurder in de gelegenheid om de huurovereenkomst op te zeggen. Schade- en herstelkosten alsmede huurdervingskosten zullen worden opgenomen in de eindafrekening.

De opzegging heeft tot gevolg dat de huurder de komende twee jaar is uitgesloten van het huren van een woning van één van de woningcorporaties in de gemeente Groningen.

De huurder kan zich inschrijven als woningzoekende, maar kan gedurende deze twee jaar niet reageren op een woning via Woningnet. (…)

Gerechtelijke procedure Wanneer huurder de huurovereenkomst niet vrijwillig opzegt, zal de woningcorporatie in een gerechtelijke procedure ontbinding van de huurovereenkomst en/of ontruiming van de woning vorderen met veroordeling van de huurder in de procedure- en advocaatkosten. Tevens wordt de geleden schade gevorderd waaronder herstelkosten en huurderving.

De gerechtelijke procedure heeft tot gevolg dat de huurder de komende vijf jaar is uitgesloten van het huren van een woning van één van de woningcorporaties in de gemeente Groningen. De huurder kan zich inschrijven als woningzoekende, maar kan gedurende deze vijf jaar niet reageren op een woning via Woningnet. (…)

13.

Uitgangspunt is dat tegen henneptelers repressieve maatregelen worden getroffen onder het motto ‘ja, tenzij’. Als er namelijk aanwijzingen zijn dat sprake is van een schrijnend geval, waardoor bepaalde maatregelen niet geïndiceerd zijn, kan er in overleg tussen de convenantpartijen voor worden gekozen om bepaalde maatregelen onder voorwaarden op te schorten.

Er worden in het convenant met opzet geen bindende criteria genoemd ter beantwoording van de vraag of sprake is van een schrijnend geval. In de praktijk zal per casus in een apart overleg tussen de partners worden vastgesteld welke gevallen dienen te worden aangemerkt als een schrijnend geval. Recidivisten zullen echter niet als schrijnend worden aangemerkt.”

2.1.4 Op 5 april 2012 hebben medewerkers van de Regiopolitie Groningen in de woning een in werking zijnde hennepkwekerij aangetroffen. In een van de slaapkamers werden 110 hennepplanten aangetroffen. Tevens werden de nodige hulpmiddelen voor het kweken van hennep aangetroffen.

2.1.5

84

Bij schrijven van 18 april 2012 heeft Nijestee X. laten weten dat zij voornemens is ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning bij de rechter te vorderen. Ze heeft X. erop gewezen dat hij de gelegenheid krijgt om binnen drie dagen de huurovereenkomst op te zeggen, zodat hij in plaats van voor vijf jaar, voor twee jaar wordt uitgesloten van het huren van woonruimte via de woningcorporaties in Groningen.

Vervolgens hebben enkele briefwisselingen plaatsgevonden tussen partijen. Tot een opzegging van de huurovereenkomst is het niet gekomen.

2.2.

De vorderingen in conventie 2.2.1 Nijestee heeft op de bij dagvaarding geformuleerde gronden gevorderd bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad: I. de tussen partijen gesloten huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de B. te A. te ontbinden; II. X. te veroordelen om de woning aan de B., te A. met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor zover deze laatste niet eigendom zijn van Nijestee, binnen vijf dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis te ontruimen en te verlaten, met afgifte van de sleutels, ter vrije beschikking aan Nijestee te stellen; III. X. te veroordelen in de kosten van deze procedure. in reconventie 2.2.2 X. heeft op de bij conclusie van (voorwaardelijke) eis in reconventie geformuleerde gronden en na wijziging van eis gevorderd: I. primair: Nijestee te verbieden X. uit te (laten) sluiten van het huren van een woning van de in het hennepconvenant genoemde woningcorporaties, onder de voorwaarde dat in de (sociale) huurwoning van X. geen hennepteelt wordt aangetroffen binnen vijf jaren na het wijzen van het vonnis dan wel binnen een in goede justitie te bepalen termijn; subsidiair: Nijestee te verbieden X. uit te (laten) sluiten van het huren van een woning van de in het hennepconvenant genoemde woningcorporaties, met uitsluiting van Nijestee, onder de voorwaarde dat in de (sociale) huurwoning van X. geen hennepteelt wordt aangetroffen binnen vijf jaren na het wijzen van het vonnis dan wel binnen een in goede justitie te bepalen termijn; II. Nijestee te verbieden de (persoons)gegevens van X. als bedoeld in het hennepconvenant aan de in het hennepconvenant genoemde woningcorporaties, de Selectiecommissie Groninger Corporaties en Woningnet (N.V.) te verstrekken; III. Nijestee te veroordelen om – binnen veertien dagen na het wijzen van het vonnis – de reeds op grond van het hennepconvenant aan de in het hennepconvenant genoemde woningcorporaties, de Selectiecommissie Groninger Corporaties en Woningnet (N.V.) verstrekte (persoons)gegevens van X. te (laten) verwijderen en verwijderd te (laten) houden; IV. Nijestee te veroordelen tot betaling van een dwangsom van € 500 voor iedere dag dat zij niet aan het onder I, II en onder III genoemde (verbod of gebod) heeft voldaan, totdat een maximum van € 50.000 is bereikt; V. Nijestee te veroordelen in de kosten van deze procedure, het salaris van gemachtigde daaronder begrepen.

2.3.

De standpunten

85

in conventie 2.3.1 Nijestee legt aan haar vorderingen ten grondslag dat X. met het inrichten van een (professionele) hennepkwekerij in zijn woning ernstig tekort geschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Ze heeft X. in de gelegenheid gesteld de huurovereenkomst zelf op te zeggen. Nu X. daaraan geen gehoor heeft gegeven, zag Nijestee zich genoodzaakt de onderhavige vorderingen in te stellen.

2.3.2 X. erkent dat hij met het (laten) kweken van hennep in de woning een fout heeft begaan.

Volgens hem rechtvaardigt deze fout echter niet de ontbinding van de huurovereenkomst. Hij heeft met de hennepteelt geen overlast veroorzaakt voor omwonenden. Ook heeft hij geen stroom aftgetapt. De ontbinding en daarop volgende ontruiming zal tot gevolg hebben dat hij niet langer zijn kinderen in de woning zal kunnen ontvangen. De gevorderde ontbinding en ontruiming dienen volgens X. dan ook afgewezen te worden. in reconventie Vordering I 2.3.3 X. heeft aan zijn eerste (primaire en subsidiaire) vordering ten grondslag gelegd dat X. als een schrijnend geval in de zin van artikel 13 van het convenant aangemerkt moet worden. Op basis daarvan dient hij niet uitgesloten te worden van sociale huur bij alle woningcorporaties althans bij andere woningcorporaties dan Nijestee.

2.3.4 Nijestee stelt dat de eerste (primaire en subsidiaire) vordering niet toegewezen kan worden, omdat Nijestee geen zeggenschap heeft over het toewijzingsbeleid van andere corporaties. De in het convenant genoemde corporaties zijn bovendien geen partij in deze procedure. Wat haar eigen beleid betreft, heeft Nijestee aangevoerd dat zij, net als de andere Groningse woningcorporaties, het gezamenlijke Groningse toewijzingsbeleid uitvoert en ze zich geconformeerd heeft aan het beleid dat gevoerd wordt ten aanzien van huurders die hennep kweken of hebben gekweekt. Nijestee heeft hierbij een gerechtvaardigd belang. Daarnaast beroept ze zich op haar contractsvrijheid: het staat haar vrij om woningzoekenden te weigeren of juist wel een overeenkomst met ze aan te gaan.

Vorderingen II tot en met IV 2.3.5 Ten aanzien van de vorderingen II tot en met IV stelt X. dat de verstrekking van persoonsgegevens omtrent hennepteelt in zijn woning aan de andere woningcorporaties via de Groninger selectiecommissie van Woningnet N.V., in strijd is met het bepaalde in de Wet Bescherming Persoonsgegevens (‘Wbp’). De gegevensverstrekking is daarmee onrechtmatig jegens X.. X. wenst door middel van de onderhavige vorderingen te voorkomen dat Nijestee onrechtmatig jegens hem handelt.

2.3.6 Nijestee betwist dat de gegevensverstrekking onrechtmatig is. Ze stelt dat ze de persoonsgegevens rechtmatig heeft verkregen en gerechtigd is deze gegevens conform het convenant te verwerken.

2.4.

De beoordeling in conventie 2.4.1 De kantonrechter overweegt dat nu de aanwezigheid van een hennepplantage in de woning is komen vast te staan, mede op grond van de algemene voorwaarden evident

86

sprake is van een tekortkoming van X. in de nakoming van de huurovereenkomst. In beginsel is Nijestee op grond van artikel 6:265 BW dan ook gerechtigd de huurovereenkomst te laten ontbinden. X. heeft echter aangevoerd dat hij geen overlast voor de omgeving heeft veroorzaakt en dat hij niet illegaal stroom heeft afgetapt en daarmee de gevaren van de hennepkwekerij beperkt heeft gehouden. Naar het oordeel van de kantonrechter doen deze omstandigheden niet af aan ernst van de tekortkoming.

Het is van algemene bekendheid dat het kweken van hennep in een woning een (ernstig) gevaar oplevert van brand en/of wateroverlast voor omwonenden. Veelal brengt een hennepkwekerij bovendien gevaar van stankoverlast voor omwonenden met zich. Dat de risico’s zich niet hebben verwezenlijkt is niet aan enig doen of nalaten van X. toe te schrijven.

2.4.2 Ook het huurverleden en de persoonlijke omstandigheden van X. maken niet dat ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd zou zijn. X. heeft willens en wetens het risico genomen dat hij, bij ontdekking van de plantage, de thans gevorderde consequenties zou moeten ondergaan. Daarbij merkt de kantonrechter op dat het verleden als goed huurder geen ‘bonus’ oplevert die maakt dat Nijestee meer moet tolereren van X. Bovendien heeft X. ter zitting aangegeven dat zijn kinderen en hijzelf ’s nachts niet in de woning sliepen. Met andere woorden: de door X. genomen risico’s troffen uitsluitend anderen.

2.4.3 Gelet op het voorgaande zullen de vorderingen tot ontbinding en ontruiming worden toegewezen. De termijn van ontruiming wordt op veertien dagen na betekening van dit vonnis gesteld.

2.4.4 De kantonrechter ziet geen aanleiding om, zoals X. wenst, de uitvoerbaar bij voorraadverklaring van dit vonnis te weigeren. De uitzondering van artikel 7:272 BW is immers niet van toepassing. Daarnaast weegt naar het oordeel van de kantonrechter het belang van Nijestee bij een spoedige voldoening aan dit vonnis, zwaarder dan het belang van X. bij behoud van bestaande toestand tot op een in te stellen hoger beroep is beslist.

2.4.5 X. zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van deze procedure. in (voorwaardelijke) reconventie 2.4.6 De vorderingen in reconventie zijn ingediend onder de voorwaarde dat de vordering in conventie wordt toegewezen. Nu aan deze voorwaarde is voldaan, komt de kantonrechter toe aan de inhoudelijke behandeling van deze vorderingen.

Verbod op uitsluiting 2.4.7 De kantonrechter overweegt dat vordering I twee vorderingen impliceert, te weten een verbod voor Nijestee om andere in het convenant genoemde woningcorporaties X. van een sociale woning te laten uitsluiten (a) en een verbod voor Nijestee zelf om X. uit te sluiten (b).

2.4.8 Ten aanzien van de vordering (a) om Nijestee te verbieden X. door de andere in het convenant genoemde woningcorporaties te laten uitsluiten, oordeelt de kantonrechter als volgt. Onder andere ter comparitie heeft Nijestee genoegzaam uiteengezet op welke wijze de woningtoewijzing via Woningnet plaatsvindt, alsmede dat zij geen zeggenschap heeft over het plaatsingsbeleid van de andere woningcorporaties die partij zijn bij het convenant. Nu de andere woningcorporaties, waartegen het verbod is gericht, geen partij zijn in dit geding, komt vordering (a) niet voor toewijzing in aanmerking.

2.4.9 Omtrent vordering (b) overweegt de kantonrechter het volgende. Bij de toewijzing van door haar verhuurde woningen komt een woningcorporatie een zekere beleidsruimte toe.

87

Deze beleidsruimte wordt beperkt, omdat corporaties als Nijestee dominante spelers zijn bij de toewijzing van sociale huurwoningen. Het gaat hierbij om een eerste levensbehoefte voor personen die elders moeilijk huisvesting kunnen vinden.

2.4.10 Toch is de kantonrechter, ook in het licht van voornoemde omstandigheden, niet gebleken dat Nijestee met het voeren van beleid waarbij X. voor een periode wordt uitgesloten van een huurwoning, onrechtmatig jegens X. handelt. Daarbij neemt de kantonrechter in aanmerking dat Nijestee met het tegengaan van hennepkweek in door haar verhuurde woningen, een gerechtvaardigd belang heeft. In de eerste plaats omdat van haar in redelijkheid niet verwacht kan worden dat zij binnen een zekere tijd opnieuw een huurovereenkomst aangaat met een huurder van wie de huurovereenkomst is ontbonden wegens een ernstige tekortkoming, zoals het kweken van hennep in de woning. In de tweede plaats omdat zij, gezien de schadelijke effecten van het telen van hennep in woningen en het gevaar ervan voor de omgeving, een gerechtvaardigd belang heeft bij handhaving van het beleid dat bij ontdekking van een hennepkwekerij ontbinding en ontruiming wordt gevorderd. Dit beleid zou ernstig aan waarde inboeten of worden doorkruist, wanneer de ontruimde huurder op korte termijn in aanmerking zou komen voor vervangende woonruimte. Ten derde beoogt het sanctiebeleid preventie en ook daarvan kan niet worden gezegd dat Nijestee als sociale verhuurder geen rechtens te respecteren belang heeft.

2.4.11 Bovendien heeft X niet zodanige omstandigheden aangedragen die maken dat het onaanvaardbaar is dat dit beleid op hem wordt toegepast. De omstandigheid dat hij zonder eigen woonruimte komt te zitten acht de kantonrechter daartoe onvoldoende, met name nu ter comparitie is komen vast te staan dat X. niet zijn hoofdverblijf in de van Nijestee gehuurde woning had. De omstandigheden dat hij zijn kinderen niet meer thuis zou kunnen ontvangen acht de kantonrechter evenmin voldoende, nu gesteld noch gebleken is dat hij niet elders omgang met zijn kinderen kan hebben.

2.4.12 Ook de omstandigheid dat in de huurovereenkomst, noch in de algemene voorwaarden expliciet naar het convenant is verwezen, of dat het convenant niet aan X. ter hand is gesteld – zoals X. stelt – staat niet in de weg aan de bevoegdheid van Nijestee een dergelijk beleid te voeren. Het beleid heeft immers betrekking op de periode ná beëindiging van de huurovereenkomst met X. 2.4.13 De kantonrechter is van oordeel dat de periode van uitsluiting in het geval van X. niet langer behoort te zijn dan twee jaar, de termijn die gehanteerd zou worden door Nijestee indien X. de huurovereenkomst zelf zou hebben beëindigd. Valide redenen waarom de uitsluitingstermijn langer zou moeten zijn in geval van ontbinding door de rechter zijn niet aangevoerd. Voorts overweegt de kantonrechter dat het in artikel 12 van het convenant opgenomen onderscheid tussen uitsluiting voor twee jaar wanneer de huurder – nadat hennep in zijn huurwoning is ontdekt – zelf de huurovereenkomst opzegt en uitsluiting voor vijf jaar wanneer de huurovereenkomst gerechtelijk wordt ontbonden, haar onjuist voorkomt. Dit beleid komt er in feite om neer dat een huurder die een rechterlijk oordeel wil uitlokken daarvoor wordt ‘bestraft’. Tegen de achtergrond van artikel 6 EVRM, dat beoogt het recht op effectieve toegang tot de rechter te waarborgen, plaatst de kantonrechter hierbij grote vraagtekens.

2.4.14 Gelet op het voorgaande komt Nijestee de bevoegdheid toe beleid te voeren waarbij X. voor maximaal een periode van twee jaar door haar wordt uitgesloten van een huurwoning. Het door X. gevorderde verbod op uitsluiting zal daarom in die zin worden toegewezen, dat het Nijestee verboden wordt X. voor een periode langer dan twee jaar uit te sluiten.

Verwerking persoonsgegevens 2.4.15

88

De kantonrechter overweegt dat het bij de onderhavige vorderingen gaat om de verwerking van de gegevens genoemd in artikel 9 van het convenant. Deze gegevens zijn aan te merken als strafrechtelijke persoonsgegevens in de zin van artikel 16 Wbp. Verwerking van dergelijke gegevens is verboden, behoudens het in de daarop volgende artikelen van het Wbp bepaalde.

2.4.16 In de onderhavige procedure moet een onderscheid worden gemaakt tussen enerzijds de verkrijging van voornoemde strafrechtelijke persoonsgegevens door Nijestee en anderzijds de daarop volgende verwerking van die persoonsgegevens door Nijestee. Ten aanzien van het eerste onderdeel overweegt de kantonrechter dat Nijestee de persoonsgegevens ingevolge artikel 22 lid 1 Wpb juncto artikel 20 van de Wet Politiegegevens rechtmatig van de Regiopolitie Groningen heeft verkregen.

2.4.17 Ten aanzien van de vraag of Nijestee voornoemde gegevens gerechtigd is te verwerken (waaronder het verstrekken van de gegevens aan derden) op de manier zoals zij gebruikelijk doet, oordeelt de kantonrechter als volgt. Ter comparitie heeft Nijestee toegelicht hoe de verwerking van voornoemde gegevens plaatsvindt. Zij heeft uiteengezet dat bij de gegevens die X. op Woningnet heeft geplaatst, door haar een aantekening wordt gemaakt van ‘2 jaar’ of ‘5 jaar’. Daarmee is voor de selectiecommissie Groninger woningcorporaties en de betrokken woningcorporaties kenbaar dat er opzegging van de huurovereenkomst heeft plaatsgevonden wegens hennepteelt door de huurder (‘2 jaar’) of dat ontbinding door de rechter is uitgesproken wegens hennepteelt (‘5 jaar’).

2.4.18 De kantonrechter overweegt dat deze verwerking buiten de reikwijdte valt van de melding – met meldingsnummer Y. – die Nijestee via de Groninger Woningcorporaties conform artikel 27 Wbp heeft gedaan bij het College Bescherming Persoonsgegevens (‘CBP’) voor de verwerking van persoonsgegevens in Woningnet. Zowel het doel van de onderhavige gegevensverwerking – het tegengaan van hennepteelt in sociale huurwoningen – als het soort persoonsgegeven, zijn niet in de melding opgenomen. Ook is op dit doel en dit type gegevensverwerking de vrijstelling ex artikel 14 van het Vrijstellingsbesluit Wbp niet van toepassing.

2.4.19 De onderhavige gegevensverwerking is dan ook verboden, behoudens het bepaalde in artikel 22 Wbp. Artikel 22 lid 4 Wbp betreft de verwerking van strafrechtelijke persoonsgegevens ten behoeve van derden. Hieronder valt ook de verwerking van voornoemde gegevens in Woningnet. Volgens artikel 22 lid 4 sub c is het verbod op verwerking van deze gegevens niet van toepassing wanneer passende en specifieke waarborgen zijn getroffen en de procedure is gevolgd als bedoeld in artikel 31 Wbp. Gesteld noch gebleken is dat voor deze gegevensverwerking de procedure van artikel 31 Wbp is gevolgd. Zolang deze procedure niet is gevolgd, is de onderhavige gegevensverwerking in strijd met de Wbp, nog afgezien van de vraag of passende en specifieke waarborgen in de zin van artikel 22 Wbp zijn getroffen. Het gevorderde verbod op de verwerking van persoonsgegevens van X. zal ten aanzien van de onder 2.4.17 beschreven verwerking van gegevens dan ook worden toegewezen. Ook de gevorderde dwangsom zal worden toegewezen, zij het als in het dictum omschreven.

2.4.20 Terzake van de vordering tot verwijdering van gegevens die reeds verstrekt zijn overweegt de kantonrechter dat onvoldoende is gesteld dat Nijestee bedoelde gegevens reeds heeft verstrekt aan de selectiecommissie Groninger woningcorporaties dan wel Woningnet N.V. Nu Nijestee gemotiveerd heeft betwist de betreffende gegevens te hebben verstrekt, zal de vordering ter zake als onvoldoende onderbouwd worden afgewezen.

Woningnet N.V. Nu Nijestee gemotiveerd heeft betwist de betreffende gegevens te hebben verstrekt, zal de vordering ter zake als onvoldoende onderbouwd worden afgewezen.

2.4.21

89

Omdat partijen in reconventie over en weer deels in het gelijk en in het ongelijk zijn gesteld, zullen de proceskosten in reconventie worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

3.BESLISSING De kantonrechter: in conventie 3.1 ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot woning aan de B. te A.; 3.2 veroordeelt X. om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde aan B. te A. met al degene(n) die en al datgene dat zich daarbij aan de zijde van X. mocht(en) bevinden, te ontruimen en te verlaten, de sleutels aan Nijestee af te geven en het gehuurde in goede staat van onderhoud en schadevrij, geheel ontruimd ter vrije en algehele beschikking van X. te stellen en te laten; 3.3 veroordeelt X. tevens in de kosten van het geding, aan de zijde van Nijestee tot aan deze uitspraak vastgesteld op € 109 aan griffierecht, € 94,33 aan explootkosten en € 225 voor salaris van de gemachtigde; 3.4 verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; in reconventie 3.5 verbiedt Nijestee om X. voor een periode langer dan 24 maanden, ingaande per heden, uit te sluiten van het huren van een door haar verhuurde sociale huurwoning, onder de voorwaarde dat in de sociale huurwoning van X. geen hennepteelt wordt aangetroffen binnen vijf jaar na heden; 3.6 verbiedt Nijestee de (persoons)gegevens van X. als bedoeld in het convenant ten aanzien van de hennepteelt aan de in het convenant genoemde woningcorporaties, de selectiecommissie Groninger woningcorporaties en WoningNet (N.V.) te verstrekken; 3.7 veroordeelt Nijestee tot betaling van een dwangsom van € 5000 voor iedere overtreding van het in 3.5 genoemde verbod, totdat een maximum van € 100.000 is bereikt; 3.8 compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt; 3.9 wijst af het meer of anders gevorderde.

NootNaar boven Auteur: mr. H.M. Meijerink Uitsluiting bij woningtoewijzing en toepassing van een zwarte lijst Het komt regelmatig voor dat de huurder die is ontruimd wegens overlast, huurschuld en/of het houden van een wietplantage de jaren erna niet voor een andere woning bij dezelfde verhuurder of een groep verhuurders in aanmerking komt. De aanleiding voor de ontruiming in deze zaak was een wietplantage. Eerdere jurisprudentie ziet vooral op overlast en betalingsachterstand.

Gewezen wordt bijvoorbeeld op President Rechtbank Zwolle 28 mei 1991[1.] die overwoog dat er in het algemeen geen verplichting bestaat om aan een woningzoekende die eerder is ontruimd wegens huurschuld een woning ter beschikking te stellen. De maatschappelijke zorgplicht die een woningbouwvereniging heeft, brengt echter wel mee, dat zij extra zorgvuldig dient te handelen bij het nemen van een beslissing inzake het al dan niet toewijzen van een woning. Dit kan betekenen dat er zich gevallen kunnen voordoen, waarin het weigeren om een woning te verschaffen onrechtmatig is. Van geval

90

tot geval dienen de belangen van de betrokken partijen te worden afgewogen, waarbij met bijzondere omstandigheden aan de zijde van de woningzoekende rekening zal moeten worden gehouden, maar ook met de eventuele monopoliepositie van de verhuurster.

Deze argumentatie keert steeds terug; ook hier. Na ontdekking en ontmanteling van de hennepplantage stelde de woningcorporatie de huurder voor de keuze: vrijwillige beëindiging van de huur, waarbij de huurder de komende twee jaar niet voor een woning van de verhuurster (en alle andere sociale verhuurders in Groningen/Haren) in aanmerking zou komen, of – ingeval de huurder hiermee niet zou instemmen – ontbinding via de rechter, maar dan zou hij geen twee, maar vijf jaar worden uitgesloten.

De corporatie baseerde zich hierbij op een tussen alle corporaties en onder andere de politie in de regio Groningen/Haren gesloten convenant.

De rechter oordeelt dat er sprake is van een voldoende ernstige wanprestatie om tot ontbinding van de huurovereenkomst over te gaan. Maar het beleid ter zake de twee of vijf jaar uitsluiting en de wijze waarop de woningcorporatie de persoonsgegevens van ontruimde huurders met anderen deelde vindt geen genade.

Overwogen wordt dat bij woningtoewijzing de corporatie in beginsel een bepaalde keuzevrijheid toekomt. Deze is echter beperkt, omdat de corporaties een dominante positie innemen bij de toewijzing van sociale huurwoningen en het gaat om een eerste levensbehoefte. Het voeren van een beleid waarbij een huurder als deze voor een bepaalde periode wordt uitgesloten is dan ook niet onrechtmatig. Het onderscheid maken naar de situatie waarin al dan niet in rechte verweer wordt gevoerd is dat wel, waarbij de rechter verwijst naar art. 6 EVRM dat de vrije toegankelijkheid tot de rechter waarborgt.

Ook honoreert de rechter de bezwaren van de huurder tegen het doorgeven van de bij de verhuurster bekende strafrechtelijke informatie aan de andere corporaties. In termen van de Wet bescherming persoonsgegevens is sprake van de verwerking van strafrechtelijke persoonsgegevens als bedoeld in art. 16 WBP. Verwerking daarvan is in beginsel verboden, behoudens uitzonderingen waarvan in casu niets is gebleken.

Het vonnis heeft tot redelijk wat reuring geleid. Rechtspraak.nl weidde er een persbericht aan dat door diverse media werd opgepakt. De vereniging van de woningcorporaties Aedes plaatste op haar website een geruststellend interview met advocaat H.J. ter Meulen (ook bekend om zijn ‘hennepbijdragen’ in dit blad) en op de NRC website ‘recht en bestuur’ is een aardige discussie te vinden waarin zich onder andere oud A-G Huydecoper mengde.[2.] Algemeen is mijn indruk dat het vonnis weinig waardering ondervindt. De vraag is of dat terecht is.

De overweging dat er grenzen zijn aan de vrijheid van een woningcorporatie om eerder ontruimde huurders buiten te sluiten is weinig omstreden, zeker in die gevallen waarin de sociale verhuurster een monopoliepositie bezit. Een woningcorporatie is niet gelijk te stellen aan een willekeurige verhuurster. Een woningcorporatie is een toegelaten instelling als bedoeld in art. 70 Wonw. Op grond van art. 70c Wonw is zij verplicht huisvesting te verzorgen voor: “bij voorrang personen die door hun inkomen of door andere omstandigheden moeilijkheden ondervinden bij het vinden van hun passende huisvesting. Bij het in gebruik geven van door hen beheerde woningen met een verhoudingsgewijs lage huurprijs geven zij zo veel mogelijk voorrang aan woningzoekenden die, gelet op hun inkomen, in het bijzonder op die woningen zijn aangewezen.”

Als een woningcorporatie niet doet wat zij moet doen kan de minister de toelating ongedaan maken, voorschriften opleggen, aanwijzingen geven, toezicht uitoefenen. Daar komt nog bij dat de corporatie in beginsel geen woningen mag verhuren aan huishoudens met een te hoog inkomen; kortom de woningcorporatie heeft geen volledige contractvrijheid.

En dat is maar goed ook; in 2012 zijn er omstreeks 6750 huishoudens gerechtelijk ontruimd.[3.] Het gaat dus niet om kleine aantallen. Uiteindelijk zal de maatschappij deze ontheemden weer een plaatsje moeten bieden en het zijn de corporaties die deze taak is toebedeeld. Maar er mag wel een termijn aan worden gekoppeld. De vraag is welke termijn. De jurisprudentie geeft niet echt een indicatie.

91

Het Hof ’s-Hertogenbosch heeft op 16 augustus 2005[4.] beslist dat een uitsluiting van drie jaar dik in orde was. De rechtvaardiging is daarin gelegen dat ook van een corporatie niet “kan worden verlangd dat zij binnen een zekere periode contracteert met een (kandidaat-)huurder die voordien ernstig tekort is geschoten in de nakoming van een huurovereenkomst met een andere bij het Convenant aangesloten woningbouwvereniging en ten aanzien van wie die huurovereenkomst is ontbonden omdat hij zich niet heeft gedragen zoals het een goed huurder betaamt. Het door de woningbouwverenigingen gevoerde sanctiebeleid tegen misbruik van de gehuurde woning door daarin een hennepplantage te exploiteren, zou hoogst bezwaarlijk en onacceptabel in waarde inboeten indien door een samenwerkende woningbouwvereniging aanstonds na een ontruiming een nieuwe huurovereenkomst aangegaan moet worden. Het in artikel 13 lid 2 sub h van het Convenant neergelegde criterium dat een verhuurder kan besluiten geen huurovereenkomst aan te gaan met een kandidaat-huurder omdat deze zich niet gedragen heeft als een goed huurder en het daarop gebaseerde toewijzingsbeleid zijn niet in strijd met het gelijkheidsbeginsel of discriminerend. Ook van willekeur is geen sprake indien en voor zover na de beëindiging van de vorige huurovereenkomst een wachttijd van drie jaar, die alleszins redelijk is, wordt aangehouden. Na die periode moeten de gevolgen van het tekortschieten c.q. het onbetamelijke gedrag geacht worden te zijn uitgewerkt.”

Over het monopolie-argument overweegt het hof dat aangezien de corporaties 75% van alle huurwoningen in die regio in bezit hebben, er geen reden is om de drie jaar uitsluiting als onredelijk te kwalificeren en bovendien: “is het wellicht mogelijk een kamer te huren of tijdelijk bij familie onderdak te verkrijgen.”

In een later arrest van hetzelfde hof werd een termijn van een half jaar (uiteraard) ook redelijk geacht.[5.]

In het geval dat de corporatie géén monopolist was werd een weigering voor onbepaalde tijd toegestaan:[6.]

“Uitgangspunt is dat het Woonkracht 10, als privaatrechtelijke instelling, in beginsel vrijstaat om te bepalen met wie zijn een huurovereenkomst wenst te sluiten. De maatschappelijke verantwoordelijkheid die Woonkracht 10 als toegelaten instelling van volkshuisvesting in de zin van artikel 70 Woningwet toekomt, brengt echter mee dat zich bijzondere gevallen kunnen voordoen waarin haar weigering om aan een woningzoekende een woning te verschaffen – gelet op de wederzijdse belangen – in strijd is met de maatschappelijke zorgvuldigheidplicht die van haar kan worden gevergd. (…)

Niet bestreden is dat Woonkracht 10 geen monopolist is met betrekking tot de verhuur van goedkopere woningen in de omgeving Zwijndrecht/Hendrik-Ido-Ambacht. Voorts is door [eiser] niet aannemelijk gemaakt dat hij is aangewezen op woonruimte binnen één van die gemeenten. In dit licht bezien heeft [eiser], onvoldoende aannemelijk gemaakt dat hij voldoende inspanningen heeft getroost om te trachten bij andere woningaanbieders in de regio een betaalbare huurwoning te vinden. Dit geldt ook wanneer rekening wordt gehouden met de door [eiser] gestelde weigering van een woning door woningstichting Rhiant, welke weigering overigens niet is onderbouwd.”

In appel bevestigde het Hof ’s-Gravenhage dit oordeel.[7.] Relevant is wel dat de gewezen huurder vijf jaar na de ontruiming nog een huurschuld had.

Kantonrechter Maastricht[8.] heeft met verwijzing naar art. 70c Wonw in gelijke zin beslist en daarbij mede de persoonlijke omstandigheden van de huurster betrokken: “Vooropstaat dat de woningstichting vrij is om te bepalen met wie zij al dan niet een huurovereenkomst wenst aan te gaan. Deze vrijheid wordt echter beperkt in verband met haar maatschappelijke verantwoordelijkheid. Op grond van art. 70c Wonw heeft de woningstichting de taak mensen te beschermen die door hun inkomen of andere omstandigheden moeilijkheden ondervinden bij het vinden van een passende woonruimte. De vrijheid wordt nog verder beperkt doordat zij nagenoeg de enige woningcorporatie is in het gebied waar huurster op is aangewezen. Onder deze omstandigheid mag van de woningcorporatie extra zorgvuldigheid worden gevraagd.

92

Gezien de gezondheidstoestand van huurster en de daarmee verbonden beperkingen enerzijds en de staat van haar huidige woning met de daaraan verbonden veiligheidsrisico's waaronder met name het gebruik van vluchtwegen in geval van calamiteiten anderzijds, kan huurster niet in haar huidige woning blijven. De woningstichting moet eiseres binnen drie maanden een passende woonruimte aanbieden.”

De conclusie van deze korte vergelijking is dat, hoewel een corporatie in beginsel de bevoegdheid heeft elke huurder te weigeren, daarbij wel de nodige zorgvuldigheid moet worden betracht, waarbij de monopoliepositie van de verhuurster en de belangen van de woningzoekende een rol spelen en de blokkade tijdelijk moet zijn, waarbij een periode van drie jaar in ieder geval geen probleem oplevert.

In dit geval was het een probleem dat de verhuurster een periode van vijf jaar hanteerde bij die huurders die niet vrijwillig aan de beëindiging meewerkten en twee jaar voor degenen die dat wel deden. De kantonrechter is van oordeel dat dit strijd oplevert met het fundamentele recht op toegang tot de rechter. Door de huurder die toch zijn zaak bij de rechter wil bepleiten voor te houden dat hij dan – bij verlies – drie jaar langer wordt uitgesloten, wordt deze onder druk gezet om vooral niet de weg naar de rechter te kiezen. Met de kantonrechter ben ik van mening dat dit niet in orde is en de toegang tot de rechter onredelijk bemoeilijkt. Ter Meulen meent dat dit kan worden opgelost door de standaardmaatregel op vijf jaar te zetten, waarbij de huurder die vrijwillig aan beëindiging meewerkt een premie krijgt, zodat deze alweer na twee jaar zou kunnen gaan huren. Zoals terecht door Ter Meulen op de Aedes website[9.] wordt opgemerkt is het effect dan hetzelfde. Juist daarom lijkt mij dit dan ook geen alternatief.

Opvalt dat er verschillende termijnen worden gehanteerd, variërend van zes maanden tot drie jaar, zonder dat duidelijk is waarop deze termijnen zijn gebaseerd. Mogelijk dat in overleg tussen Aedes en de Woonbond tot een landelijk uniforme termijn zou kunnen worden besloten, waarbij er geen onderscheid mag worden gemaakt tussen degenen die al dan niet via de rechter zijn ontruimd.

Het tweede opvallende punt in dit vonnis is het verbod aan de corporatie om aan de andere corporaties door te geven dat de huurder zich schuldig heeft gemaakt aan hennepteelt. Ook dit onderdeel van het vonnis ondervindt kritiek. Er is geopperd dat de gegevens toch niet alleen van de politie afkomstig zijn, maar ook door de directe waarneming van de corporatie, zodat de verwerking dan toch toegestaan moet zijn. Ik begeef me op glad ijs, maar maak uit de tekst van de wet op dat het verbod van art. 16 WBP ook geldt voor zelf verkregen strafrechtelijke persoonsgegevens. Ook de redenering dat gegevens die wanprestatie aantonen moeten worden onderscheiden van gegevens die tegelijkertijd strafrechtelijke gegevens zijn houdt geen stand. Op grond van art. 16 WBP is het verboden (behoudens de wettelijke uitzonderingen) strafrechtelijke gegevens te verwerken. Of deze gegevens nu al dan niet mede betrekking hebben op wanprestatie is dan niet relevant. Ook de vraag of andere convenantpartijen niet kunnen worden beschouwd als medeverantwoordelijken, zodat van verwerking niet eens sprake is, kan met een simpel nee worden beantwoord, aangezien onder verwerken niet alleen verspreiding, maar ook bijvoorbeeld het verzamelen, vastleggen, bewaren en ordenen wordt verstaan (art. 1 WBP). Toch zijn er mogelijkheden.

Het gaat om strafrechtelijke persoonsgegevens en het verwerken daarvan is verboden, tenzij het College bescherming persoonsgegevens desverzocht voorafgaand aan de verwerking een onderzoek heeft ingesteld en eventueel zelfs een nader onderzoek en een verklaring omtrent de rechtmatigheid van de verwerking heeft gegeven. Niet uit te sluiten is dat het College de bewuste verwerking van Nijenstede en haar partners rechtmatig zal vinden. Zo is bijvoorbeeld op 25 april 2013 het aanleggen van een zwarte lijst door particuliere verhuurders verenigd in het Keurmerk Verhuurdersbelangen rechtmatig geoordeeld, terwijl daar mede sprake is van strafrechtelijke persoonsgegevens.[11.] Hieraan is een protocol verbonden dat zorgvuldigheid moet waarborgen alsmede een geschillencommissie. Opgemerkt wordt dat het protocol nadrukkelijk inhoudt dat een absolute uitsluiting voor onbepaalde duur niet mogelijk is en in veel gevallen worden aan toewijzing aanvullende voorwaarden (zoals maatschappelijke begeleiding) gekoppeld. Zolang de corporaties niet melden is het verwerken van

93

strafrechtelijke persoonsgegevens in ieder geval onrechtmatig. Ook op dit punt is het vonnis daarom helder en juist.

Er is geen appel ingesteld.

Mr. H.M. Meijerink Voetnoten Voetnoten [1.]

WR 1991/100 , m.nt. G.J.J. van den Boogert.

[2.] www .nrc.nl/rechtenbestuur/2013/05/02/de-uitspraak-mag-een-corporatie-eenhuurder-dwingen-van-een-rechtszaak-af-te-zien/.

[3.] www .aedes.nl/content/artikelen/klant-en-wonen/schuldhulpverlening/feiten-encijfers/Aantal-huisuitzettingen-per-jaar.xml.

[4.]

WR 2006/38 , LJN AU4877 .

[5.]

Hof ’s-Hertogenbosch 18 april 2006, WR 2007/6 .

[6.]

Rb. Dordrecht 3 februari 2011, LJN BP2588 .

[7.]

Hof ’s-Gravenhage 24 mei 2011, Prg. 2011/197 , LJN BQ6606 .

[8.]

Ktr. Maastricht 2 maart 2011, WR 2012/6 .

[9.] www .aedes.nl/content/artikelen/klant-en-wonen/wijkaanpak-enleefbaarheid/Uitspraak-Groningse-rechter-is-geen-bom-onder-henn.xml.

[11.] www .cbpweb.nl/Pages/med_20130425_meldpunt-keurmerkverhuurdersbelangen.aspx.

94

ECLI:NL:GHARL:2013:5252 Deeplink Instantie Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden Datum uitspraak 16-07-2013 Datum publicatie 17-07-2013 Zaaknummer 200.112.292-01 Rechtsgebieden Verbintenissenrecht Bijzondere kenmerken Hoger beroep Inhoudsindicatie Ontbinding huurovereenkomst. Gebruik van woning voor het dealen van wiet rechtvaardigt ontbinding huurovereenkomst, ondanks zwaarwegende belangen van huurster met ernstige gezondheidsklachten en minderjarig kind.

Vindplaatsen Rechtspraak.nl Uitspraak GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Leeuwarden afdeling civiel recht zaaknummer gerechtshof 200.112.292/01 (zaaknummer rechtbank Zwolle-Lelystad 590290 CV 12-915) arrest van de eerste kamer van 16 juli 2013 in de zaak van [appellante], wonende te [woonplaats], appellante, in eerste aanleg: gedaagde, hierna: [appellante], advocaat: mr. S.O. Reiziger, kantoorhoudend te Almere, tegen Woningstichting GoedeStede, gevestigd te Almere, geïntimeerde, in eerste aanleg: eiseres, hierna: GoedeStede, advocaat: mr. T. Mulder, kantoorhoudend te Almere.

1Het geding in eerste aanleg In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de vonnissen van 14 maart en 25 juli 2012 van de rechtbank Zwolle-Lelystad, sector kanton, locatie Lelystad (hierna: de kantonrechter).

2Het geding in hoger beroep 2.1 Het verloop van de procedure is als volgt:  de dagvaarding in hoger beroep d.d. 24 augustus 2012,  de memorie van grieven (met producties),  de memorie van antwoord (met producties).

2.2 Vervolgens heeft GoedeStede de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

95

2.3 De vordering van [appellante] luidt: "voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: i) het vonnis van de Rechtbank Zwolle-Lelystad, zoals tussen partijen gewezen op 25 juli 2012, zaaknummer 590290 CV 12-915, te vernietigen. ii) de vordering van Goede Stede inhoudende ontbinding van de huurovereenkomst met [appellante] en ontruiming van de woning alsnog af te wijzen. iii) Goede Stede te veroordelen opnieuw een woning aan [appellante] ter beschikking te stellen waar zij met haar dochter kunnen wonen. iv) Met veroordeling van Goede Stede in de kosten van deze appelprocedure en in de kosten van de procedure in eerste aanleg."

2.4 Gelet op artikel CIII van de Wet herziening gerechtelijke kaart (Staatsblad 2012, 313) wordt in deze voor 1 januari 2013 aanhangig gemaakte zaak uitspraak gedaan door het hof Arnhem-Leeuwarden, locatie Leeuwarden.

3De beoordeling Producties bij memorie van antwoord 3.1 GoedeStede heeft bij memorie van antwoord producties overgelegd. Deze producties heeft zij ook in de procedure in eerste aanleg al in het geding gebracht. [appellante] heeft derhalve op deze producties kunnen reageren. Het hof zal haar om die reden niet in de gelegenheid stellen op de producties in te gaan.

Vaststaande feiten 3.4 De kantonrechter heeft in rechtsoverweging 5 van het vonnis van 25 juli 2012 de feiten vastgesteld. Tegen deze vaststelling zijn geen grieven gericht en ook overigens is niet van bezwaren tegen deze vaststelling gebleken. In appel kan dan ook van de door de kantonrechter vastgestelde feiten worden uitgegaan. Deze feiten komen, aangevuld met wat verder over de feiten is gebleken, op het volgende neer.

3.4.1 GoedeStede heeft met ingang van 17 juni 1997 aan [appellante] verhuurd de woning gelegen te [woonplaats] aan de [adres]. Ten tijde van het vonnis van 25 juli 2012 bewoonde [appellante] deze woning met haar minderjarige dochter, geboren op [geboortedag].

3.4.2 Op de schriftelijk vastgelegde huurovereenkomst tussen partijen is het huurreglement van GoedeStede van toepassing. In dit huurreglement is onder meer bepaald: “7 Verplichtingen van de huurder (…)

2. Huurder zal het gehuurde niet zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van GoedeStede gebruiken of laten gebruiken voor het uitoefenen of het doen uitoefenen van een beroep of bedrijf.

3. Huurder zal zich in of nabij het gehuurde onthouden van bedrijfsmatige activiteiten met betrekking tot hennep of enige andere plant of narcoticum welke voorkomt in de Opiumwet en/of op de bij deze wet behorende lijsten.

3. Het is huurder verboden in en of bij het gehuurde, waaronder tevens wordt verstaan (…) hennep te kweken (in de ruimste zin van het woord), te houden en/of te verhandelen (eveneens in de ruimste zin van het woord). Dit geldt ook voor enige andere plant of narcoticum welke voorkomt in de Opiumwet en/of op de bij deze wet behorende lijsten.”

3.4.3 In een brief van 1 februari 2010 heeft Goede Stede [appellante] erop gewezen dat het niet is toegestaan om de woning aan derden in gebruik te geven en heeft GoedeStede [appellante] gesommeerd alleen zelf het gehuurde te gebruiken en derden die gebruik maken van de woning uit de woning te verwijderen.

96

3.4.4 In een brief van 12 mei 2011 heeft GoedeStede aan [appellante] geschreven dat zij regelmatig overlastklachten over [appellante] heeft ontvangen, omdat deze haar hond in de binnentuin uitlaat. GoedeStede heeft [appellante] gesommeerd haar hond uit te laten op de daarvoor bestemde hondenuitlaatplaatsen en niet in de binnentuin.

3.4.5 Op 23 september 2011 is [appellante] door de politie Flevoland aangehouden en (later) in verzekering gesteld op verdenking van overtreding van de Opiumwet. De politie Flevoland heeft een proces-verbaal van voorgeleiding opgesteld. In dat proces-verbaal is onder meer het volgende vermeld: “INLEIDING/AANLEIDING Binnen de Basiseenheid Almere Stad west zijn meerdere signalen binnengekomen dat er op het adres [adres] zou worden gehandeld in verdovende middelen van lijst 1 en 2 van de opiumwet. Het pand bevindt zich in de nabijheid van een school aan de [straat 1], het betreft hier een middelbare school. De ons ter beschikking staande informatie bestaat uit een proces verbaal van de CIE, informatie van de wijkbeheerder, informatie van de wijkagent en een MMA melding.

In het proces verbaal van de CIE van 26 mei 2011 wordt aangegeven dat er vanaf het adres [adres] zou worden gehandeld in hard en soft drugs. Dit zou worden gedaan door Mevrouw [appellante] en meneer [X].

De wijkagent heeft op donderdag 19 mei 2011 verdachte bewegingen gezien op straat van mevrouw [appellante] betreffende haar contacten op straat. Deze wijkagent heeft op dinsdag 17 mei 2011 contact gehad met de wijkbeheerder. Deze wijkbeheerder had het vermoeden dat er drugs gedeald zou worden door mevrouw [appellante].

Op 23 mei 2011 is er door de wijkagent een onderzoek ingesteld naar aanleiding van informatie van de wijkbeheerder. De informatie van de wijkbeheerder bestaat uit de melding dat er door mevrouw [appellante] en meneer [X] zou worden gehandeld in drugs, dit zou door verschillende buurtbewoners zijn gemeld bij de wijkbeheerder.

Naar aanleiding van de voornoemde informatie zijn op 7 juni 2011 de historische telefoongegevens opgevraagd van de bewoonster van het pand aan de [adres] te weten mevrouw [appellante], hieruit is gebleken dat er veelvuldig gebeld wordt naar het telefoonnummer. (…) Hieruit is naar voren gekomen dat deze telefoonnummers worden gebruikt door personen die antecedenten hebben op het gebied van de opiumwet.

Naar aanleiding van voornoemde is er op vrijdag 17 juni 2011 een camera auto van het observatieteam voor de woning geplaatst en zijn er gedurende drie dagen beelden vastgelegd. Uit de beelden is naar voren gekomen dat mevrouw [appellante] en haar dochter met regelmaat de woning verlaten. De camera auto wordt vervolgens op maandag 20 juni omstreeks 07.00 uur weer weg gehaald voor de woning.

Vervolgens komt er op 9 augustus 2011 een MMA melding binnen. Op 4 augustus 2011 is er anoniem een melding gemaakt dat er drugs gedeald wordt op het adres [adres] in [woonplaats]. (…)

Naar aanleiding van vorenstaande is er op vrijdag 23 september 2011 een actie gehouden om dit drugsdealen te doen stoppen. Hierbij is er vanaf 18:30 uur post gevat op een lokatie in de omgeving van de [adres]. Dit om alvorens tot een doorzoeking in de woning over te gaan een aantal “klanten” te scheppen en aan te houden. Hierbij zijn vervolgens twee verdachten aangehouden en gehoord. Vervolgens ging verdachte [appellante] met haar dochter en een voor ons onbekende vrouw weg vanuit haar woning. Vervolgens na een tijd zagen wij verdachte [appellante] met haar dochter en de onbekende vrouw rijden op de [straat 2]. Hierop besloten wij hun aan te houden op verdenking van overtreding van de opiumwet. (…)

DOORZOEKING IN DE WONING (…)

Tijdens de doorzoeking werden de volgende goederen aangetroffen en inbeslaggenomen: - 60 zakjes weed

97

- weegschaal en plastic zakken - ongeveer 1000 lege zakjes - 5 pillen vermoedelijk verdovende middelen.”

3.4.6 [appellante] heeft, blijkt uit het proces verbaal van dit verhoor, in haar eerste verhoor bij de politie onder meer het volgende verklaard: “Ik weet waarvoor ik ben aangehouden. Ik had weed in huis liggen en ik had weed bij me toen ik werd aangehouden. Ik ben namelijk weed aan het verkopen omdat ik wat extra geld wil hebben. Ik koop soms een partij bij jongens op straat. Ik maak daar thuis kleinere porties van en verkoop dit dan weer door. Ik mag blij zijn als ik per maand 100 a 150 euro mee verdien. Ik doe dit ongeveer een half jaar. Ik heb geen idee hoeveel mensen bij mij kopen. Nogmaals ik wilde er gewoon wat bij verdienen want het is geen vetpot bij ons. Ik weet niet hoeveel weed ik bij me had toen ik werd aangehouden. Ik weet ook niet hoeveel er in huis lag. Maar ik had wel weed in huis liggen voor de verkoop.”

3.4.7 De in het proces verbaal van voorgeleiding vermelde “klanten” hebben verklaard dat zij geregeld wiet van [appellante] hebben gekocht. Een van hen heeft verklaard dat de wiet op een afgesproken plek op straat door [appellante] of haar dochter aan hem werd overhandigd. De ander heeft onder meer verklaard dat [appellante] “de dealer van de Staatsliedenwijk” is en dat hij de bestelde wiet na een telefonische bestelling beneden bij de woning van [appellante] afhaalt.

3.4.8 In een e-mail van 5 december 2011 heeft de heer [Q] van de politie Flevoland onder meer het volgende aan de advocaat van Goede Stede geschreven: “(…)We hebben op 23 september een instap gedaan in de woning van mevrouw [appellante] aan de [adres]. Reden voor de instap was dat wij voldoende informatie hadden waaruit bleek dat mevrouw [appellante] handelde in verdovende middelen.

Tijdens de instap in de woning troffen wij in een slaapkamer een in aanbouw zijnde hennepkwekerij aan. De Kwekerij was al helemaal af maar er stonden nog geen planten in (…). Zij (bedoeld is [appellante] – toevoeging hof) verklaarde dat ze wilde bijverdienen maar dat ze toch niet verder wilde en daarom was de hennepkwekerij nooit afgemaakt.”

3.4.9 De [gemeente] heeft bij besluit van 11 oktober 2011 op grond van artikel 13b lid 1 Opiumwet aan [appellante] een last onder dwangsom ingelegd, inhoudende dat [appellante], op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 50.000,--, er zorg voor dient te dragen dat in de woning aan de [adres] geen handel in drugs meer plaatsvindt. [appellante] heeft geen bezwaar ingesteld tegen dit besluit.

3.4.10 GoedeStede heeft [appellante] enkele malen schriftelijk verzocht (en gesommeerd) mee te werken aan beëindiging van de huurovereenkomst.

3.4.11 De woning is ingevolge het vonnis van de kantonrechter op 30 september 2012 ontruimd.

Procedure in eerste aanleg 3.5 GoedeStede heeft ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gevorderd. Aan deze vorderingen heeft zij ten grondslag gelegd dat [appellante] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst door een hennepkwekerij te exploiteren in de woning en door vanuit de woning te handelen in verdovende middelen.

3.6 [appellante] heeft verweer gevoerd. De kantonrechter heeft de vorderingen van GoedeStede toegewezen. Volgens de kantonrechter heeft [appellante] met het beginnen met aanleggen van op bedrijfsmatig gebruik gerichte voorzieningen voor een

98

hennepkwekerij in de woning haar verplichting tot gebruik van het gehuurde voor woonruimte geschonden. Deze tekortkoming rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst, aldus de kantonrechter.

Bespreking van de grieven 3.9 Zoals hiervoor is overwogen, heeft GoedeStede haar betoog dat [appellante] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst gebaseerd op twee gronden, te weten (a) dat [appellante] een hennepkwekerij heeft geĂŤxploiteerd in haar woning en (b) dat [appellante] vanuit de woning in verdovende middelen heeft gehandeld. De kantonrechter heeft haar oordeel dat [appellante] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst en dat deze tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt alleen gebaseerd op de onder a. vermelde grond, de aanwezigheid van een bedrijfsklare installatie voor de hennepteelt. De onder b. vermelde grond heeft zij onbesproken gelaten en niet (kenbaar) in haar oordeel betrokken.

3.10 Met de grieven I tot en met V komt [appellante] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat in de woning een gebruiksklare installatie voor de hennepteelt aanwezig was en dat [appellante] daardoor toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Zij ageert daarmee tegen het oordeel van de kantonrechter over de onder a. vermelde ontbindingsgrond. Indien deze grieven zouden slagen, dient het hof op grond van de devolutieve werking van het appel te beoordelen of de andere door b. aangevoerde ontbindingsgrond de ontbinding (zelfstandig, dan wel in combinatie met de onder a. aangevoerde ontbindingsgrond, voor zover deze grond weliswaar bestaat maar de ontbinding niet zelfstandig kan dragen) kan rechtvaardigen. In dit verband overweegt het hof dat GoedeStede in haar memorie van grieven uitgebreid aandacht heeft geschonken aan ontbindingsgrond b. en deze grond nader heeft onderbouwd aan de hand van het door [appellante] bij de memorie van grieven in het geding gebrachte proces verbaal van de politie Flevoland. Het hof ziet reden om eerst te beoordelen of ontbindingsgrond b. de ontbinding van de huurovereenkomst zelfstandig kan dragen. Indien dat het geval is, kan in het midden blijven of de kantonrechter terecht heeft geoordeeld dat een gebruiksklare installatie voor de hennepteelt in de woning aanwezig was en dat [appellante] met de aanwezigheid van deze installatie haar verplichtingen uit de huurovereenkomst heeft geschonden en falen de grieven bij gebrek aan belang.

3.11 GoedeStede heeft haar stelling dat [appellante] vanuit de woning in verdovende middelen heeft gehandeld, in hoger beroep gebaseerd op het door [appellante] overgelegde proces verbaal van de politie Flevoland. GoedeStede heeft er opgewezen dat uit dat proces verbaal volgt dat: - bij de huiszoeking in de woning 60 zakjes wiet, een weegschaal en lege zakken en ongeveer 1.000 lege kleine zakjes zijn aangetroffen; - twee klanten van [appellante] zijn aangehouden, die verklaard hebben wiet van [appellante] te kopen en dat ĂŠĂŠn van hen heeft verklaard dat [appellante] de dealer van de Staadsliedenbuurt is; - bij observaties van de woning is gebleken dat er veel verkeer is in en om de woning en dat [appellante] en haar dochter bij de woning geregeld iets afgeven of iets krijgen; - [appellante] bij haar eerste verhoor heeft erkend dat zij wiet in huis had en dat zij dat verkocht om extra geld te hebben.

Ook heeft GoedeStede gewezen op de door de wijkbeheerder bij gelegenheid van de comparitie van partijen in eerste aanleg afgelegde verklaring, inhoudende dat hij bij de portiek van de woning een uitwisseling heeft waargenomen tussen [appellante] en twee scholieren.

3.12 In het licht van de door GoedeStede aangevoerde feiten en omstandigheden, heeft [appellante] als zij in hoger beroep nog heeft willen betwisten dat zij vanuit de woning wiet verkocht - duidelijk is dat niet - deze betwisting onvoldoende onderbouwd.

99

[appellante] heeft zelf het proces verbaal van de politie Flevoland overgelegd, waarop GoedeStede zich beroept. Zij heeft niet gesteld dat (en waarom) dit proces verbaal onjuiste informatie bevat. Voorafgaand aan het dwangsombesluit van de [gemeente] heeft zij haar zienswijze gegeven, inhoudende dat zij niet vanuit haar huis maar alleen op straat dealde, maar deze zienswijze wordt door de hiervoor aangehaalde informatie uit het proces-verbaal weerlegd. Alleen de bij de huiszoeking vastgestelde aanwezigheid van 60 zakjes wiet en een aantal attributen voor de distributie van wiet in de woning bewijst al dat [appellante] van de woning gebruik maakte om wiet te kunnen verkopen, terwijl uit de aangehaalde andere gegevens uit het proces verbaal volgt dat [appellante] ook vanuit de woning, en dus niet (alleen) op straat, wiet verkocht.

3.13 Het verkopen van wiet vanuit de woning is uitdrukkelijk verboden in artikel 7 lid 3 van het huurreglement. De aanwezigheid van wiet ten behoeve van de handel, het “houden� van wiet, is verboden in artikel 7 lid 4 van het huurreglement. [appellante] heeft dan ook gehandeld in strijd met haar verplichtingen uit de huurovereenkomst en is aldus toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van die verplichtingen. Door de door haar gehuurde woning te gebruiken voor de handel in wiet heeft zij zich ook niet als een goed huurder gedragen. Het gebruik van een woning voor de handel in wiet, en daarmee voor een crimineel doel, heeft immers een nadelig effect op de leefbaarheid van de buurt waarin de woning is gelegen. Grief VII, die zich keert tegen het oordeel van de kantonrechter dat [appellante] zich niet als een goed huurder heeft gedragen, faalt dan ook.

3.14 De vraag die resteert is of deze toerekenbare tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst kan dragen. Het hof betrekt bij het antwoord op deze vraag de door [appellante] aangevoerde argumenten bij grief VI, die zich keert tegen het oordeel van de kantonrechter dat de aanwezigheid van een gebruiksklare hennepkwekerij de ontbinding rechtvaardigt.

3.15 Het hof stelt voorop dat in beginsel iedere tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Bij de beoordeling van het verweer van de huurder dat in de gegeven omstandigheden de tekortkoming de ontbinding van de huur niet rechtvaardigt, dient rekening te worden gehouden met alle omstandigheden van het geval, waaronder de aard en de betekenis van de verplichting die de huurder niet is nagekomen en de belangen van beide partijen, in het bijzonder ook het woonbelang van de huurder.

3.16 [appellante] heeft enkel uit financieel gewin in strijd met de verplichtingen uit de huurovereenkomst de van GoedeStede gehuurde woning gebruikt voor het dealen van wiet, en daarmee voor het herhaald plegen van een misdrijf. GoedeStede heeft er terecht op gewezen dat uit de handel in verdovende middelen overlast voortvloeit en dat door dit soort activiteiten de leefbaarheid en het leefklimaat in wijken en buurten wordt aangetast. GoedeStede is, uit hoofde van haar taak als toegelaten instelling in de zin van artikel 70 e.v. van de Woningwet, juist gehouden om bij te dragen aan de verbetering van het leefklimaat in wijken en buurten (vgl. artikel 12a van het Besluit beheer socialehuursector). De aard en de ernst van de door [appellante] geschonden verplichtingen uit de huurovereenkomst brengen dan ook met zich dat GoedeStede groot belang heeft bij ontbinding van de huurovereenkomst (waarbij het hof slechts het dealen vanuit de woning in aanmerking neemt).

3.17 Het hof gaat er ook vanuit dat [appellante] groot belang heeft bij voortzetting van de huur. Aannemelijk is geworden dat zij ernstige gezondheidsklachten heeft. Zij heeft ook de zorg voor een minderjarige dochter. Het ligt, gelet op haar financiĂŤle situatie, niet voor de hand dat zij gemakkelijk in de particuliere sector een andere woning zal kunnen huren. Deze omstandigheden wegen echter, afzonderlijk noch tezamen, op tegen het belang van GoedeStede bij de ontbinding van de huurovereenkomst. Daarbij neemt het

100

hof in aanmerking dat [appellante] er zelf voor heeft gekozen om haar woonbelangen en die van haar minderjarige dochter op het spel te zetten.

3.18 De slotsom is dat de tekortkoming van [appellante] de ontbinding rechtvaardigt. De vorderingen tot ontbinding en ontruiming zijn dan ook toewijsbaar. Dat betekent dat alle grieven van [appellante], al dan niet bij gebrek aan belang, falen.

3.19 Het hof zal het vonnis van de kantonrechter bekrachtigen. [appellante] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden verwezen in de proceskosten in hoger beroep (geliquideerd salaris van de advocaat: 1 punt, tarief II).

De beslissing Het gerechtshof: bekrachtigt het vonnis waarvan beroep; veroordeelt [appellante] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van GoedeStede vastgesteld op € 894,-- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief, op € 291,-- voor verschotten en op € 131,-- voor nasalaris van de advocaat; te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en -voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt- te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening en met € 68,-- voor nasalaris van de advocaat; verklaart dit arrest (voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft) uitvoerbaar bij voorraad; wijst het meer of anders gevorderde af.

Aldus gewezen door mrs. J.M. Rowel-van der Linde, H. de Hek en A.M. Koene en door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 16 juli 2013.

101

ECLI:NL:RBAMS:2013:7101 Deeplink Instantie Rechtbank Amsterdam Datum uitspraak 22-10-2013 Datum publicatie 29-10-2013 Zaaknummer 2096675 CV EXPL 13-14819 Rechtsgebieden Civiel recht Bijzondere kenmerken Eerste aanleg - enkelvoudig Inhoudsindicatie Boetebeding een algemene voorwaarden ? Boete en/of schadevergoeding ?

Vindplaatsen Rechtspraak.nl Uitspraak vonnis RECHTBANK AMSTERDAM Afdeling privaatrecht Rolnummer: 2096675 CV EXPL 13-14819 Vonnis van: 22 oktober 2013 (bij vervroeging) F.no.: 590 Vonnis van de kantonrechter Inzake De besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid RIJSTERBORGH VASTGOED B.V. gevestigd te Amstelveen eiseres nader te noemen Rijsterborgh gemachtigde: mr. J.M. Hesselink tegen [gedaagde] wonende te [woonplaats] gedaagde nader te noemen [gedaagde] gemachtigde: mr. S. Akkas VERLOOP VAN DE PROCEDURE De volgende processtukken zijn ingediend: - de dagvaarding van 11 juni 2013 inhoudende de vordering van Rijsterborgh met producties; - de conclusie van antwoord van [gedaagde]; - tussenvonnis van 13 augustus 2013 waarbij een verschijning van partijen ter terechtzitting is bevolen; - zitting van 8 oktober 2013. Verschenen zijn Rijsterborgh bij [naam 1] en haar gemachtigde en [gedaagde] met zijn gemachtigde.

GRONDEN VAN DE BESLISSING 1Feiten en omstandigheden Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staan de volgende feiten en omstandigheden vast: 1.1.

Sinds omstreeks [periode] huurt [gedaagde] van Rijsterborgh de woning aan de [adres] tegen thans een huurprijs van â‚Ź 1.804,00 per maand.

102

1.2.

In artikel 10.8 van de huurovereenkomst is opgenomen een verbod het gehuurde op enigerlei wijze als hennepkwekerij in te richten of te gebruiken.

1.3.

Artikel 10.9 van de huurovereenkomst stelt op overtreding van het verbod een boete van € 15.000,00, onverminderd het recht om schadevergoeding te vorderen.

1.4.

Op [datum] heeft de politie een inval in de woning gedaan en een wietplantage aangetroffen.

1.5.

Rijsterborgh heeft op 12 april 2013 bij de politie aangifte van vernieling van de woning gedaan.

1.6. [gedaagde] heeft de woning ontruimd en weer ter beschikking van Rijsterborgh gesteld.

1.7.

Rijsterborgh heeft bij [gedaagde] aanspraak gemaakt op betaling van de verbeurde boete.

1.8. [gedaagde] heeft niets betaald.

1.9. [gedaagde] heeft bij aanvang van de huur een borg van € 8.000,00 betaald.

1.10.

Rijsterborgh verrekent die boete niet met de door [gedaagde] in haar ogen verbeurde boete, maar met de door haar geleden schade.

2Vordering Rijsterborgh vordert de veroordeling van [gedaagde] bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad tot betaling van € 15.000,00 met de wettelijke rente, € 400,00 terzake van buitengerechtelijke kosten en de proceskosten. Aan zijn vorderingen legt Rijsterborgh de onder 1 vermelde feiten alsmede het navolgende ten grondslag. [gedaagde] is toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen. Rijsterborgh vordert de door [gedaagde] verbeurde boete. Voor het geval die niet wordt vergoed, wordt de geleden schade gevorderd, te weten € 15.440,12, die beperkt wordt tot € 15.000,00. De schade bestaat uit:  € 2.432,59 schadeherstel schilderwerkzaamheden (bon wordt overgelegd);  € 551,76 vervangen gordijnen (bon);  € 713,90 reparatie slaapkamer (bon);  € 1.916,50 opruimen, container, reparatie (bon);  € 330,72 schoonmaak (bon);  € 320,65 reiniging vloerbedekking (bon);  € 1.574,00 leeghalen woning en afvoer (bon);  € 500,00 ex. BTW afvoer grond;  € 1.600,00 ex BTW firma Heta;  € 5.000,00 verbruik energie.

3Verweer [gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering met veroordeling van Rijsterborgh in de kosten van het geding. Ten verwere voert hij het navolgende aan: hij heeft de woning niet zelf als plantage ingericht, dat heeft de onderhuurder gedaan en

103

[gedaagde] had zelf geen toegang meer tot de woning. Hij heeft dan ook niet het in de huurovereenkomst opgenomen verbod overtreden. De hoogte van de boete staat in geen enkele verhouding tot de geleden schade. De geleden schade wordt niet onderbouwd. Tot een bedrag van € 7.840,12 legt Rijsterborgh bonnen over, bij welke bonnen hij vraagtekens plaatst. De overige kosten worden niet aangetoond. Bovendien heeft Rijsterborgh de borg ad € 8.000,00 niet gerestitueerd. De tussen de gemachtigden gevoerde briefwisseling rechtvaardigt geen € 400,00 aan buitengerechtelijke kosten.

4Beoordeling van de standpunten 4.1. [gedaagde] heeft de huurovereenkomst met Rijsterborgh gesloten en was gehouden zijn met Rijsterborgh overeengekomen verplichtingen na te komen.

4.2.

Het inrichten van de woning als hennepkwekerij is krachtens artikel 10.8 van de huurovereenkomst niet toegestaan. Voor de gevolgen is hij aansprakelijk. Deze komen voor zijn rekening.

4.3. [gedaagde] heeft overigens in dit geval willens en wetens het risico genomen dat met de door hem gehuurde woning ontoelaatbare dingen zouden gebeuren: door een derde is hem de borg ad € 8.000,00 ter hand gesteld, hij zou van die derde meer huur krijgen dan hij aan Rijsterborgh diende te betalen, hij heeft de woning zelf niet gebruikt, enkele dagen na de aanvang van de huurovereenkomst heeft hij de sleutel van de woning aan die derde afgegeven en hij heeft geen enkele controle op de woning uitgeoefend.

4.4.

Op het overtreden van het verbod het gehuurde als hennepkwekerij te gebruiken is in artikel 10.9 een boete gesteld van € 15.000,00. Deze boete is in de huurovereenkomst zelve en niet in de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde algemene bepalingen opgenomen. Niet gesteld of anderszins is gebleken dat het boetebeding niettemin onder de definitie van de algemene voorwaarden als bedoeld in artikel 6: 231a Burgerlijk Wetboek (BW) valt. Aan een beoordeling van de vraag of het boetebeding is aan te merken als algemene voorwaarde komt de kantonrechter dan ook niet toe.

4.5.

De vordering tot het betalen van het bedrag ad € 15.000,00, voorzover gegrond op het overtreden van het boetebeding, wijst de kantonrechter dan ook toe.

4.6.

Gelet op artikel 6: 92 BW treedt het boetebeding in de plaats van de schadevergoeding op grond van de wet. Rijsterborgh had de keuze of de boete met aanvullende schadevergoeding als bedoeld in artikel 6: 94 lid 2 BW te vorderen of vergoeding van de schade (“onverminderd de aanspraak op vergoeding van de schade”). Als primaire grondslag heeft zij gekozen voor de boete. Ter rechtvaardiging van de hoogte van de overeengekomen boete voert zij aan dat het bedrag van € 15.000,00 overeenkomt met de gemiddeld door haar bij een hennepplantage in een woning geleden schade. Daarmee is de boete aan te merken als een gefixeerde schadevergoeding en vervalt de aanspraak van Rijsterborgh op daarnaast nog een vergoeding van de schade. Die schade vordert zij in deze procedure ook niet naast de boete, maar wel wil zij de door [gedaagde] betaalde borg verrekenen met de door haar geleden schade. Dat kan dus niet. De borg dient verrekend te worden met de verbeurde boete. Op meer dan een bedrag van € 7.000,00 kan Rijsterborgh in de gegeven omstandigheden geen aanspraak maken. Ook al doet [gedaagde] geen uitdrukkelijk beroep op verrekening, de kantonrechter kan - met aanvulling van rechtsgronden - niet meer toewijzen dan waarop Rijsterborgh recht heeft.

4.7.

Er is onvoldoende ten verwere aangevoerd om de conclusie te rechtvaardigen dat de billijkheid klaarblijkelijk matiging van de boete eist. De aard en ernst van de overtreding van de huurovereenkomst en de hoogte van de boete in verhouding tot de daadwerkelijk door Rijsteborgh geleden schade neemt de kantonrechter bij dit oordeel in aanmerking.

4.8.

De vordering van Rijsterborgh wordt toegewezen tot een bedrag van € 7.000,00 te vermeerderen met de wettelijke rente.

104

4.9.

Op vergoeding van buitengerechtelijke kosten heeft Rijsterborg geen recht bij gebreke van de sinds 1 juli 2012 verplichte 14-dagen brief als bedoeld in artikel 6: 96 lid 6 BW. 4.10. [gedaagde] wordt in de kosten van de procedure veroordeeld, zij het dat aan griffierecht niet het daadwerkelijk door Rijsterborgh verschuldigde bedrag wordt toegewezen, maar het bedrag dat verschuldigd is als een vordering ten bedrage van € 7.000,00 zou zijn ingesteld.

BESLISSING De kantonrechter: I. veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Rijsterborgh van: - € 7.000,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 3 juni 2013 tot aan de voldoening; II. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Rijsterborgh tot op heden begroot op: -griffierecht: € 448,00 -kosten dagvaarding: € 94,45 -salaris gemachtigde: € 500,00 -------------totaal: € 1.042,45 inclusief eventueel verschuldigde BTW; III. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; IV. wijst het meer of anders gevorderde af.

Aldus gewezen door mr. P. van der Kolk-Nunes, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 22 oktober 2013 in tegenwoordigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter

105

WR 2013/120: Overlast – schadevergoeding: inadequaat optreden verhuurder tegen rattenoverlast? rattennest op gemeentegrond; aantasting in zijn pers...

Instantie: Hof 's-Hertogenbosch Datum: 16 juli 2013 Magistraten: Mrs. B.A. Meulenbroek, I.B.N. Keizer, M. van Ham Zaaknr: HD 200.108.336/02 Conclusie: Noot: mr. C.L.J.M. de Waal Roepnaam: Brondocumenten: ECLI:NL:GHSHE:2013:3155, Uitspraak, Hof 's-Hertogenbosch, 16‑ 07‑2013 Wetingang: (art. 7:204 , 7:207 , 6:74 en 6:106 lid 1 onder b BW) Brondocument: Hof 's-Hertogenbosch, 16-07-2013, nr HD 200.108.336/02 Snel naar: EssentieSamenvattingPartij(en)UitspraakNoot EssentieNaar boven Overlast – schadevergoeding: inadequaat optreden verhuurder tegen rattenoverlast? rattennest op gemeentegrond; aantasting in zijn persoon; immateriële schadevergoeding?

SamenvattingNaar boven Het hof oordeelt dat ernstige inbreuken op de persoonlijke levenssfeer een aantasting in de persoon in van art. 6:106 BW kunnen opleveren. De ernstige nachtelijke overlast door rondrennende en piepende en schreeuwende ratten onder de vloer van de woonkamer en slaapkamer kan een ernstige inbreuk op de persoonlijke levenssfeer, en daarmee een aantasting in de persoon opleveren. Het hof verwijst naar een uitspraak EHRM 16 november 2001, NJ 2005/344 , waarin overwogen wordt dat stankoverlast een inbreuk op art. 8 EVRM (recht van eenieder op respect voor zijn privéleven) kan opleveren. Ook derving van woongenot kan aangemerkt worden als een aantasting in de persoon (concl.

A-G Wissink bij Hoge Raad 25 maart 2011, LJN B1410).

De vraag is of, indien huurder op voldoende duidelijke wijze heeft geklaagd over de overlast door de ratten en verhuurster vervolgens niet adequaat op die klachten heeft gereageerd, dit tot een toerekenbare tekortkoming van verhuurster leidt die tot een schadevergoeding verplicht. Indien verhuurster niet voldoende voortvarend is opgetreden naar aanleiding van de klachten van huurder is zij tekortgekomen in de nakoming van haar verplichtingen. Dat het rattennest uiteindelijk niet is aangetroffen in de grond van verhuurster maar in de grond van de gemeente voert volgens het hof niet tot een ander oordeel. De stoornis heeft zich in het gehuurde gemanifesteerd.

Partij(en)Naar boven Appellant: Frenkie Franciscus Hubertus Franssen, wonende te Valkenburg aan de Geul Advocaat: mr. A.J.J. Kreutzkamp tegen Geïntimeerde: Stichting Wonen Zuid, gevestigd te Roermond Advocaat: mr. R.W. Janssen Bewerkte uitspraakNaar boven UitspraakNaar boven Hof ’s-Hertogenbosch 16 juli 2013, nr. HD 200.108.336/02 (...)

4.De beoordeling 4.1 In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten. a.

Franssen is met ingang van 1 augustus 2007 van Wonen Zuid de woning aan de Dr. Poelstraat 9 te Valkenburg gaan huren. b.

106

Franssen heeft volgens het door Wonen Zuid bijgehouden ‘Wocas-systeem’ op 15 januari 2009 geklaagd over overlast door ratten. Wonen Zuid heeft naar aanleiding van deze klacht een onderzoek uitgevoerd aan en in het gehuurde maar daarbij geen gebreken vastgesteld die een oorzaak konden vormen voor de aanwezigheid van de ratten. c.

Franssen heeft in de loop van 2009 verzocht om herstel van gebreken in de badkamer en om een oplossing voor vochtoverlast in de kelder. Naar aanleiding van deze meldingen heeft Wonen Zuid herstelmaatregelen in de badkamer laten uitvoeren, de oorzaak van de vochtoverlast in de kelder verholpen en gevolgschade in de kelder hersteld. d.

Begin oktober 2009 hebben diverse bewoners van de Dr. Poelstraat bij Wonen Zuid melding gemaakt van rattenoverlast. Wonen Zuid heeft daarop bij brief van 8 oktober 2009 aan de bewoners van de Dr. Poelstraat 3 t/m 11A het volgende meegedeeld: “Rondom de woningen Doctor Poelstraat 3 t/m 11A is er overlast van ratten. Dit is een vervelende situatie. (…)

Een concrete oplossing voor de overlast is er niet. Ik denk dat de stelling ‘voorkomen beter dan genezen’ hier wel van toepassing is. Hoe?? Gooi geen etensresten in de tuin.

Ook (…) niet (…) voor vogels. Ratten zijn slimme dieren en komen iedere keer terug om te kijken of ze iets vinden.” e.

Wonen Zuid heeft naar aanleiding van de meldingen van begin oktober 2009 voorts aan Van der Velden Rioleringsbeheer (hierna: Van der Velden) opdracht gegeven om ter plaatse rookgas-detecties uit te voeren. Van der Velden heeft daarbij in de riolering van de door Franssen gehuurde woning diverse lekkages vastgesteld en deze medio oktober 2009 hersteld. f.

Op 4 november 2009 heeft Wonen Zuid nog een inspectie uitgevoerd in het gehuurde.

Franssen heeft tijdens die inspectie meegedeeld nog steeds last te hebben van ratten.

Wonen Zuid heeft daarop bij brief van 16 november 2009 onder meer het volgende aan Franssen meegedeeld: “U heeft aangegeven dat u nog steeds last heeft van ratten. Van der Velden rioleringsbeheer uit Heerlen zal woensdag 18 november as. het rioleringsstelsel van Dr. Poelstraat 11 onderzoeken op gebreken en deze zo nodig herstellen. Indien geen gebreken op het adres Dr. Poelstraat 11 worden geconstateerd zal (…) Van der Velden Rioleringsbeheer een vervolgonderzoek rondom uw woning starten.”

Van der Velden heeft op 7 december 2009 een camera-inspectie uitgevoerd en daarbij geen gebreken geconstateerd in het rioleringsstelsel van de woningen van Wonen Zuid. g.

Bij brief van 22 december 2009 heeft de advocaat van Franssen aan Wonen Zuid meegedeeld dat Franssen geluids- en andere overlast blijft houden van onder de fundering actieve ratten, in het bijzonder tijdens de voor de nachtrust bestemde uren.

Wonen Zuid heeft daarom wederom Van der Velden ingeschakeld. Van der Velden heeft op 21 januari 2010 een rookgas-detectie uitgevoerd bij de door Franssen gehuurde woning. In het daarvan opgemaakte verslag heeft Van der Velden onder meer het volgende geschreven: “Tijdens bovengenoemde rookgas-detectie vanuit het schrobputje hebben wij geen gebreken geconstateerd op het grondgebied van Wonen Zuid. Visueel constateerden wij een verzakking in de verharding t.h.v. het trottoir. Tijdens het vrijgraven van deze locatie constateerden wij een rattennest. Gezien de locatie hebben wij in opdracht van de Gemeente Valkenburg a/d Geul het riool op gemeentegrond hersteld.” h.

Bij de zojuist omschreven werkzaamheden is het rattennest verwijderd. Franssen heeft daarna geen overlast van ratten meer ondervonden.

4.2.1 In de onderhavige procedure vordert Franssen in conventie, na zijn eis bij conclusie van repliek in conventie te hebben gewijzigd, veroordeling van Wonen Zuid tot betaling van €

107

7000 bij wijze van immateriële schadevergoeding zoals bedoeld in artikel 6:106 lid 1 aanhef en sub b BW, vermeerderd met wettelijke rente.

4.2.2 Aan deze vordering heeft Franssen, voor zover in hoger beroep van belang, het volgende ten grondslag gelegd.

Franssen heeft al vanaf kort na aanvang van de huurovereenkomst in 2007 veelvuldig bij Wonen Zuid geklaagd over ernstige overlast door ratten en – door de aanwezigheid van de ratten veroorzaakte aanwezigheid van – vliegen. Wonen Zuid is tekort geschoten in de nakoming van haar verplichtingen door niet adequaat te reageren op de klachten van Franssen en door pas in 2009 een onderzoek te laten uitvoeren naar de rattenoverlast.

Door deze tekortkoming is het woongenot van Franssen ernstig en langdurig geschaad.

Er is hierdoor sprake van een ‘aantasting’ van Franssen ‘in zijn persoon’ in de zin van artikel 6:106 lid 1 sub b BW, zodat toekenning van een vergoeding van immateriële schade gerechtvaardigd is.

4.2.3 Wonen Zuid heeft verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.

4.2.4 Wonen Zuid heeft in reconventie veroordeling van Franssen tot betaling van een bedrag aan achterstallige huur gevorderd. Die vordering is door de kantonrechter toegewezen.

De vordering in reconventie speelt in dit hoger beroep geen rol omdat Franssen het hoger beroep heeft beperkt tot het vonnis in conventie.

4.3 De kantonrechter heeft in het beroepen vonnis de vordering van Franssen in conventie afgewezen en Franssen in de kosten van het geding in conventie veroordeeld.

4.4 Franssen heeft één grief aangevoerd tegen het vonnis in conventie. Door middel van die grief wil Franssen bereiken dat de door hem gevorderde immateriële schadevergoeding van € 7000 alsnog geheel of ten dele wordt toegewezen.

4.5 Franssen heeft deze vordering gebaseerd op artikel 6:106 lid 1 sub b BW. De door Franssen gestelde ‘aantasting’ van hem ‘in zijn persoon’ in de zin van dat artikel is door hem in de memorie van grieven (blz. 4 onderaan) als volgt omschreven: “De aantasting in zijn persoon heeft dus bestaan uit het jarenlang in zijn woongenot aangetast zijn als gevolg van ratten en ook insecten. Zulks hoofdzakelijk tijdens de voor de nachtrust bestemde uren.”

Uit deze formulering van de toelichting op de grief volgt dat eventuele andere aantastingen van Franssen in zijn woongenot, zoals een aantasting van het woongenot door vochtoverlast in de kelder, in dit hoger beroep niet aan de orde komen. Het gaat dus in dit hoger beroep uitsluitend om de overlast door de aanwezigheid van ratten (en vliegen). Volgens Franssen was deze overlast ernstig. Hij heeft gesteld dat hij met name tijdens de voor de nachtrust bestemde uren overlast heeft ondervonden door ratten die piepend en schreeuwend rondrenden onder de vloer van de woonkamer en (eveneens op de begane grond gelegen) slaapkamer. Wonen Zuid heeft niet betwist dat Franssen (in elk geval vanaf 2009) dergelijke overlast heeft ondervonden.

4.6 Het hof stelt voorop dat volgens de parlementaire geschiedenis van artikel 6:106 BW ernstige inbreuken op de persoonlijke levenssfeer een aantasting in de persoon in de zin van dat artikel kunnen opleveren. Ernstige nachtelijke overlast zoals zojuist omschreven kan naar het oordeel van het hof een ernstige inbreuk op de persoonlijke levenssfeer, en daarmee een aantasting in de persoon opleveren. Het hof vindt voor dit oordeel onder meer steun in de uitspraak van het Europees Hof voor de Rechten van de Mens van 16 november 2004, NJ 2005, 344 , waarin onder meer is overwogen dat stankoverlast een inbreuk op het in artikel 8 van het EVRM gewaarborgde recht van eenieder op respect voor zijn privéleven kan opleveren. Het hof verwijst voorts naar het arrest van de Hoge Raad van 25 maart 2011, LJN: BP1410 , en meer in het bijzonder naar de conclusie van Advocaat-Generaal Wissink bij dat arrest, waarin wordt ingegaan op de vraag of een

108

derving van woongenot kan worden aangemerkt als een aantasting in de persoon in de zin van artikel 6:106 lid 1 sub b BW. 4.7 Voor een veroordeling van Wonen Zuid om aan Franssen een immateriële schadevergoeding te betalen is echter alleen plaats, als er een grondslag is waar een schadevergoedingsverplichting van Wonen Zuid op gebaseerd kan worden. Volgens Franssen bestaat die grondslag uit een tekortkoming van Wonen Zuid in de nakoming van de huurovereenkomst. Volgens Franssen heeft Wonen Zuid niet gereageerd op de vele klachten die Franssen vanaf een moment kort na aanvang van de huurovereenkomst heeft geuit over de rattenoverlast, en levert dat een tekortkoming van Wonen Zuid op die volgens artikel 6:74 BW tot schadevergoeding verplicht.

4.8 Het hof constateert dat Franssen in de memorie van grieven niet aanvoert dat Wonen Zuid in de periode vanaf 15 januari 2009 onvoldoende voortvarend is opgetreden. Het geschil van partijen spitst zich dus toe op de vraag of Franssen, zoals door hem is gesteld, al kort na aanvang van de huurovereenkomst in 2007 en in elk geval ook al vóór 2009 op voldoende duidelijke wijze heeft geklaagd over overlast door ratten en op de vraag of het feit dat Wonen Zuid dan niet op die klachten heeft gereageerd, een toerekenbare tekortkoming van Wonen Zuid oplevert die haar op de voet van artikel 6:74 BW tot schadevergoeding verplicht.

4.9 Als komt vast te staan dat Franssen al kort na aanvang van de huurovereenkomst in 2007, en in elk geval al vóór 2009, veelvuldig en duidelijk bij Wonen Zuid is gaan klagen over door hem in het gehuurde ondervonden overlast door ratten, moet naar het oordeel van het hof geoordeeld worden dat Wonen Zuid niet voldoende voortvarend is opgetreden en tekort geschoten is in de nakoming van haar verplichtingen. Dat het rattennest uiteindelijk niet is aangetroffen in grond van Wonen Zuid maar in grond van de gemeente voert niet tot een ander oordeel. De stoornis van het huurgenot heeft zich wel in het gehuurde gemanifesteerd. Het hof volgt Wonen Zuid – indien Franssen in de bewijslevering slaagt – niet in haar verweer dat de stoornis moet worden aangemerkt als een ‘stoornis door derden’ in de zin van artikel 7:204 lid 3 BW en dat zij om die reden niet aansprakelijk is. Wonen Zuid heeft niet betwist dat zij bij klachten over overlast door ratten adequaat had moeten optreden. Zij stelt immers dat zij dat ook gedaan heeft.

Aangenomen mag worden dat het rattennest eerder zou zijn ontdekt als Wonen Zuid de door haar getroffen onderzoeksmaatregelen eerder in gang zou hebben gezet.

4.10 Omdat Franssen zijn vordering baseert op zijn stelling dat hij al kort na aanvang van de huurovereenkomst in 2007 veelvuldig bij Wonen Zuid is gaan klagen over door hem ondervonden overlast door ratten, rust op hem de bewijslast van die stelling.

Het hof acht Franssen nog niet in de bewijslevering geslaagd. Franssen heeft echter uitdrukkelijk aangeboden om zijn stelling te bewijzen door het laten horen van getuigen, waaronder medewerkers van Wonen Zuid. Het hof zal Franssen tot die bewijslevering toelaten.

4.11 Als Franssen niet in de bewijslevering slaagt, moet zijn vordering worden afgewezen.

4.12 Als Franssen er wel in slaagt om te bewijzen dat hij al kort na aanvang van de huurovereenkomst in 2007 veelvuldig en duidelijk bij Wonen Zuid is gaan klagen over door hem in het gehuurde ondervonden overlast door ratten, moet het hof de vraag beantwoorden tot welk bedrag de vordering van Franssen ter zake immateriële schadevergoeding moet worden toegewezen. Het hof zal die vraag om redenen van proceseconomie nu al beantwoorden. Het hof constateert dat Franssen het door hem gevorderde bedrag van € 7000 niet of nauwelijks heeft onderbouwd. Het door Franssen genoemde arrest van dit hof van 27 september 2005, genoemd in de Smartengeldgids van de ANWB, is naar het oordeel van het hof niet vergelijkbaar omdat dat arrest een andersoortige overlast betrof die bovendien aanzienlijk langer geduurd heeft. Alle omstandigheden in aanmerking genomen acht het hof, als Franssen geheel in de

109

bewijslevering zou slagen, naar billijkheid een vergoeding van € 1000 passend. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat een oplossing van de overlast in dat geval geacht moet worden met ruim een jaar te zijn vertraagd, terwijl de intensiteit van de overlast niet erg groot lijkt omdat er in 2009 kennelijk meerdere maanden zijn verstreken waarin geen klachten over de rattenoverlast zijn geuit. Zo heeft Franssen bijvoorbeeld geen melding gemaakt van overlast door ratten in het door hem ingevulde formulier ‘Aanzegging onderhoudsgebreken’ dat als productie 7 bij de conclusie van antwoord is overgelegd.

4.13 Als Franssen geheel in de bewijslevering slaagt en om die reden een schadevergoeding van € 1000 vast stelt, zijn beide partijen deels in het gelijk en deels in het ongelijk gesteld. Het hof acht in dat geval een compensatie van de proceskosten tussen de partijen op zijn plaats.

4.14 Het staat de partijen vanzelfsprekend vrij om met inachtneming van het bovenstaande in onderling overleg een regeling te treffen ter beëindiging van dit geschil, waardoor getuigenverhoren achterwege kunnen blijven.

Elk verder oordeel wordt nu aangehouden.

5.De uitspraak Het hof: laat Franssen toe te bewijzen dat hij al kort na aanvang van de huurovereenkomst in 2007, en in elk geval al vóór 2009, veelvuldig en duidelijk bij Wonen Zuid is gaan klagen over door hem in het gehuurde ondervonden overlast door ratten; bepaalt, voor het geval Franssen bewijs door getuigen wil leveren, dat getuigen zullen worden gehoord ten overstaan van mr. I.B.N. Keizer als raadsheer-commissaris, die daartoe zitting zal houden in het Paleis van Justitie aan de Leeghwaterlaan 8 te ’sHertogenbosch op een door deze te bepalen datum; verwijst de zaak naar de rol van 30 juli 2013 voor opgave van het aantal getuigen en van de verhinderdata van partijen zelf, hun advocaten en de getuige(n) in de periode van 4 tot 12 weken na de datum van dit arrest; bepaalt dat de raadsheer-commissaris na genoemde roldatum dag en uur van het getuigenverhoor zal vaststellen; bepaalt dat de advocaat van Franssen tenminste zeven dagen voor het verhoor de namen en woonplaatsen van de te horen getuigen zal opgeven aan de wederpartij en aan de civiele griffie; houdt iedere verdere beslissing aan.

NootNaar boven Auteur: mr. C.L.J.M. de Waal Naschrift Interessant in deze uitspraak zijn de overwegingen van het hof over de (mogelijke) tekortkoming door het niet adequaat reageren op klachten en over immateriële schade wegens een inbreuk op het privéleven door ernstige nachtelijke overlast. In deze zaak was tussen partijen niet in geschil dat de huurder ‘…met name tijdens de voor de nachtrust bestemde uren overlast heeft ondervonden door ratten die piepend en schreeuwend rondrenden onder de vloer van de woonkamer en (eveneens op de begane grond gelegen) slaapkamer.’ (vgl. r.o. 4.5 laatste deel). Verder was niet in geschil dat de verhuurder vanaf januari 2009 voortvarend heeft gereageerd op de klachten daarover, onder meer door het (laten) uitvoeren van diverse onderzoeken, die uiteindelijk in januari 2010 hebben geleid tot de ontdekking van een rattennest nabij het riool in gemeentegrond. Of de verhuurder in de daarvoor gelegen periode voortvarend is opgetreden hangt naar het oordeel van het hof af van de vraag of de huurder toen ook veelvuldig en duidelijk heeft geklaagd over rattenoverlast, waarvoor de huurder een bewijsopdracht krijgt. Het hof oordeelt dat, als komt vast te staan dat de huurder van meet af aan veelvuldig en duidelijk heeft geklaagd, het naar aanleiding daarvan niet adequaat optreden door de verhuurder een tekortkoming vormt die de verhuurder op de voet van artikel 6:74 BW schadeplichtig maakt. Dit laatste betekent dat het hof het adequaat reageren door de verhuurder op klachten over een stoornis van het huurgenot aanmerkt als een zelfstandige verplichting van de verhuurder. Dat geldt ook wanneer,

110

zoals in dit geval, nadien blijkt dat een derde verantwoordelijk is voor de oorzaak van de stoornis. De oorzaak zal immers pas na adequaat onderzoek kunnen worden ontdekt. Dat het beroep van de verhuurder op het afwezig zijn van aansprakelijkheid voor feitelijke stoornissen door derden (zoals de gemeente, artikel 7:204 lid 3 BW) werd afgewezen ligt daarom voor de hand. Het hof heeft dit (veronderstelde) inadequaat optreden van de verhuurder niet expliciet aangemerkt als een gebrek ex artikel 7:204 lid 2 BW. Bovenstaand uitgangspunt van het hof komt echter overeen met het in de wetsgeschiedenis en jurisprudentie ontwikkelde uitgangspunt bij overlast door een huurder van dezelfde verhuurder. Ook in een dergelijk geval wordt het gebrek niet gevormd door het feitelijk handelen van de overlast veroorzakende buurman, maar door het achterwege laten van adequate maatregelen daartegen door de verhuurder.

Keerzijde is dat – ongeacht de mate van overlast – geen sprake is van een gebrek zolang de verhuurder datgene doet wat hij redelijkerwijs kan en behoort te doen om aan de overlast van de buurman een einde te maken.

Voorts is van belang dat ernstige nachtelijke overlast als hierboven bedoeld een ernstige inbreuk op de persoonlijke levenssfeer kan opleveren en daarmee een inbreuk op het recht op een privéleven als bedoeld in artikel 8 EVRM. Dat is aan te merken als een nadeel van immateriële aard. A-G Wissink merkt in zijn conclusie bij HR 25 maart 2011 (ECLI:NL:PHR:2011:BP1410) op: “Gederfd of verminderd woongenot kan, in abstracto, worden gekwalificeerd als vermogensschade of als immateriële schade. In de literatuur wordt in dit verband wel gesproken van een grensgeval tussen vermogensschade en ander nadeel. Men zou ook kunnen zeggen dat de kwalificatie als de ene of de andere vorm van schade van kleur kan verschieten, al naar gelang de situatie. De kwalificatie is immers niet automatisch duidelijk, omdat het ‘genot’ dat men van een woning heeft op verschillende manieren kan worden geduid. Afhankelijk van wat precies met de aantasting van het woongenot wordt bedoeld, wordt duidelijk of het gaat om vermogensschade of ander nadeel danwel eventueel beide.” (randnummer 2.6).

Hij merkt voorts op dat immaterieel nadeel in de vorm van verminderde levensvreugde of gevoelens van onbehagen alleen voor vergoeding in aanmerking komen als sprake is van één van de in artikel 6:106 BW genoemde gevallen, zoals ‘aantasting in de persoon op andere wijze’. Naar het oordeel van het hof was daarvan sprake in het onderhavige geval. Een vraag die in bovenstaande uitspraak niet aan de orde kwam is of bij gederfd huurgenot tegelijkertijd aanspraak kan bestaan op zowel schadevergoeding als huurverlaging op grond van artikel 7:207 BW. Huurverlaging is een vorm van partiële ontbinding, waarbij de door de huurder te leveren prestatie (huurbetaling) wordt verminderd evenredig aan de mate waarin de verhuurder tekortschiet in het leveren van huurgenot. Per saldo ontvangt de huurder de materiële prestatie waarvoor hij betaalt.

Met name bij woonruimte is het de vraag of de derving van huurgenot dan nog (materiële) schade op kan leveren (mogelijke gevolgschade daargelaten). Is er echter (tevens) sprake van een als immateriële schade aan te merken inbreuk op de persoonlijke levenssfeer, dan is verdedigbaar dat er sprake kan zijn van zowel een vermindering van de huurprijs evenredig aan de verminderde materiële prestatie van de verhuurder, als van vergoeding van die immateriële schade.

111

ECLI:NL:GHSHE:2013:3340 Deeplink Instantie Gerechtshof 's-Hertogenbosch Datum uitspraak 23-07-2013 Datum publicatie 25-07-2013 Zaaknummer HD 200.113.660/01 Formele relaties Eerste aanleg: ECLI:NL:RBROE:2011:3525, Overig Eerste aanleg: ECLI:NL:RBROE:2012:2039, Overig Rechtsgebieden Verbintenissenrecht Bijzondere kenmerken Hoger beroep Inhoudsindicatie Huur woonruimte. Weigering huur(verhogingen) vanwege overlast in en rond leegstaande woningen tegenover de gehuurde woning. Geen uitzondering op artikel 7:204 lid 3 BW aangenomen.

Wetsverwijzingen Burgerlijk Wetboek Boek 7 204, geldigheid: 2013-07-24 Vindplaatsen Rechtspraak.nl Uitspraak GERECHTSHOF s-HERTOGENBOSCH Afdeling civiel recht zaaknummer HD 200.113.660/01 arrest van 23 juli 2013 in de zaak van Maesteyn B.V., gevestigd te [vestigingsplaats], appellante in het principaal appel, geïntimeerde in het incidenteel appel, verder: de verhuurster, advocaat: mr. H.M.P.A. Wolters, tegen: 1[geïntimeerde 1.], 2. [geïntimeerde 2.], beiden wonende te [woonplaats], geïntimeerden in het principaal appel, appellanten in het incidenteel appel, verder: de huurders, advocaat: mr. F. Bouyagaghjdane, op het bij exploot van dagvaarding van 21 augustus 2012 ingeleide hoger beroep van de door de rechtbank Roermond, sector kanton, locatie Venlo gewezen vonnissen van 28 december 2011 en 23 mei 2012 tussen de verhuurster als eiseres in conventie, verweerster in reconventie en de huurders als gedaagden in conventie, eisers in reconventie.

1Het geding in eerste aanleg (zaaknummer 326078\CV EXPL 11-4679) Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen.

2Het geding in hoger beroep Het verloop van de procedure blijkt uit:  de dagvaarding in hoger beroep;  -

112

de memorie van grieven met dertien producties en vermindering van eis;  de memorie van antwoord tevens memorie van grieven in het incidenteel appel met zes producties;  de memorie van antwoord in het incidenteel appel met een productie (nr. 14).

De verhuurster heeft arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3De gronden van het hoger beroep In het principaal appel en in het incidenteel appel Voor de inhoud van de grieven verwijst het hof naar de memories van grieven.

4De beoordeling In het principaal appel en in het incidenteel appel 4.1 De verhuurster heeft tegen het tussenvonnis van 28 december 2011 geen grieven gericht, zodat zij in haar hoger beroep tegen dat vonnis niet-ontvankelijk wordt verklaard.

4.2 Het gaat in dit hoger beroep om het volgende. a. Bij schriftelijke huurovereenkomst van 21 april 2008 hebben de huurders van de verhuurster gehuurd de woning aan de [straatnaam 1 huisnummer A] te [woonplaats] tegen een huurprijs die bij aanvang € 837,= per maand en per 1 juli 2011 € 923,30 per maand bedroeg. b. Naar aanleiding van de huurverhoging in 2010 hebben de huurders bij brief van 23 mei 2010 aan de verhuurster laten weten daar niet mee in te stemmen in verband met de door hen in hun woonomgeving ondervonden overlast. Het ging hierbij om geluidsoverlast, vandalisme en drugshandel in en rond de grotendeels leegstaande woningen aan de [straatnaam 2 huisnummer A-J], schuin tegenover de woning van de huurders, die op de nominatie stonden om herontwikkeld dan wel gesloopt te worden. Eenzelfde bezwaar hebben de huurders tegen de huurverhoging in 2011 gemaakt. c. Vanaf mei 2011 hebben de huurders in verband met de door hen ervaren overlast de huurbetalingen geheel gestopt. d. In verband met de daardoor ontstane huurachterstand van meer dan vijf maanden heeft de verhuurster bij dagvaarding van 5 december 2011 de onderhavige procedure tegen de huurders geëntameerd. e. De woningen aan de [straatnaam 2] zijn in juni 2012 gesloopt.

4.3 In deze procedure vorderde de verhuurster in eerste aanleg in conventie op grond van de ontstane huurachterstand, kort samengevat, ontbinding van de huurovereenkomst, veroordeling van de huurders tot ontruiming van het gehuurde, tot betaling van de huurachterstand met buitengerechtelijke incassokosten ten bedrage van in totaal € 5.459,98 en van huur/schadevergoeding ten bedrage van € 923,30 per maand tot aan de ontruiming. De huurders hebben deze vorderingen bestreden en daartoe aangevoerd dat de verhuurster tekortgeschoten is in haar verplichtingen uit de huurovereenkomst doordat zij de omstandigheden heeft geschapen waardoor de overlast is ontstaan. Op grond daarvan vorderden de huurders in reconventie partiële ontbinding van de huurovereenkomst, een vermindering van de huurprijs met € 250,= per maand (na eiswijziging) vanaf mei 2010 en een verhuiskostenvergoeding.

4.4 De kantonrechter heeft bij tussenvonnis van 28 december 2011 een comparitie van partijen annex descente bepaald. Deze heeft op 26 januari 2012 plaatsgevonden. Daarbij is afgesproken dat de huurders met ingang van 1 januari 2012 een huurbedrag van € 650,= per maand zouden gaan betalen. Bij eindvonnis van 23 mei 2012 heeft de kantonrechter geoordeeld dat ter plaatse een volstrekt onwenselijk situatie bestond, waar de huurders terecht tegen opkwamen en waarvoor de verhuurster een vergaande verantwoordelijkheid droeg. De kantonrechter oordeelde op grond daarvan een

113

vermindering van de huurprijs met € 250,= per maand vanaf mei 2010 gerechtvaardigd.

De vorderingen van de verhuurster in conventie tot ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en betaling van huur/schadevergoeding tot aan de ontruiming en buitengerechtelijke incassokosten heeft de kantonrechter afgewezen. Aan huurachterstand over de periode van juli 2011 tot en met december 2011 heeft de kantonrechter een bedrag van € 5.404,08 toegewezen. In reconventie heeft de kantonrechter een bedrag van € 5.000,= als vermindering van de huurprijs met € 250,= per maand over de periode van mei 2010 tot en met december 2011 toegewezen en de vorderingen van de huurders voor het overige afgewezen. In conventie en in reconventie zijn de proceskosten tussen partijen gecompenseerd.

4.5 De verhuurster heeft in het principaal appel zeven grieven aangevoerd, waarmee het geschil in volle omvang aan het hof ter beoordeling wordt voorgelegd. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling. In hoger beroep heeft de verhuurster haar vorderingen opnieuw geformuleerd. Deze houden nu in, samengevat, (a) ontbinding van de huurovereenkomst, (b) veroordeling van de huurders tot ontruiming van het gehuurde, (c) hoofdelijke veroordeling van de huurders tot betaling van de achterstallige huurpenningen en verdere huurtermijnen met inbegrip van de jaarlijkse huurverhogingen en vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de respectieve vervaldata en (d) schadevergoeding gelijk aan de huur vanaf de ontbinding tot aan de ontruiming.

Onderdeel (c) van deze vorderingen heeft de verhuurster ten opzichte van de dagvaarding in hoger beroep bij memorie van grieven (punt 95) als eisvermindering gewijzigd, zodat verder van deze laatste formulering wordt uitgegaan. De vordering inzake buitengerechtelijke incassokosten maakt in hoger beroep niet langer deel uit van de vorderingen van de verhuurster zodat dit onderdeel verder niet aan de orde is.

4.6 Het incidenteel appel van de huurders betreft hun reconventionele vordering; volgens hen is er ook na de sloop van de woningen nog sprake van overlast doordat het terrein met hekken is omringd waardoor het toegankelijk is en gekenmerkt wordt door vuilnis en bouwafval. Op grond daarvan vorderen zij vanaf juni 2012 nog steeds een huurprijsvermindering van € 250,= dan wel een andere huurprijsvermindering. De verhuurster heeft de beschrijving van de huidige situatie door de huurders en de daarop gebaseerde vordering gemotiveerd betwist. Het hof verwerpt de grief. Hetgeen de huurders over de huidige situatie ter plaatse naar voren hebben gebracht biedt volstrekt onvoldoende onderbouwing voor een vordering tot huurprijsvermindering als door hen in het incidenteel appel ingesteld, zodat deze vordering reeds om deze reden en los van hetgeen in het principaal appel zal worden beslist niet voor toewijzing in aanmerking kan komen.

4.7 Voor het overige hebben de huurders de beslissing van de kantonrechter op hun reconventionele vorderingen niet aangevochten, zodat wat die vorderingen betreft in het hierna volgende alleen de toegewezen vermindering van de huurprijs met € 250,= per maand over de periode van mei 2010 tot en met december 2011 aan de orde is.

4.8 Het verweer van de huurders tegen de jaarlijkse huurverhogingen en hun vordering tot huurprijsvermindering zijn gebaseerd op hun stelling dat in de relevante periode, mei 2010 tot en met december 2011, sprake was van overlast door de situatie in en rond de panden aan de [straatnaam 2] waardoor zij niet het huurgenot hebben gehad dat zij hadden mogen verwachten. Zij voeren hierbij onder meer aan dat de verhuurster heeft nagelaten hen bij de aanvang van de huurovereenkomst te informeren over de te verwachten ontwikkelingen in dat gebied. Indien zij daarvan op de hoogte waren geweest, aldus de huurders, zouden zij de woning niet hebben gehuurd. Of dit laatste al dan niet het geval is en of daarmee sprake is van een beroep op dwaling kan buiten beschouwing blijven aangezien de huurders geen daarop gebaseerde vordering hebben ingesteld. Onjuiste of ontbrekende informatie van een verhuurder over de te verwachten stoornissen in het huurgenot kan op zich ertoe leiden dat die verhuurder tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen (zie met name conclusie AG voor HR 27 april 2012,

114

LJN:BV7337). In het onderhavige geval is de huurovereenkomst aangegaan op 21 april 2008 en dateert de gestelde overlast vanaf mei 2010, dat wil zeggen twee jaar later. Met betrekking tot de informatie van de kant van de verhuurster over het te verwachten huurgenot is door de huurders alleen verwezen naar het gebruikelijke promotiemateriaal.

Aan de huurders kan worden toegegeven dat dit promotiemateriaal, gelet op de bij de aanvang van de huurovereenkomst reeds vergevorderde plannen tot aankoop van de panden aan de [straatnaam 2] en de leegstand aldaar, terughoudender van toon had mogen zijn. Echter, dat neemt niet weg dat de huurders daaraan niet de verwachting konden ontlenen dat het huurgenot nooit zou worden aangetast. Daar komt bij dat de huurders zelf uit [woonplaats] kwamen en dat het de huurders bij de aanvang van de huurovereenkomst niet zal zijn ontgaan dat de buurt ook toen al een mindere uitstraling had dan in het promotiemateriaal werd voorgespiegeld. Door de huurders zijn verder geen feiten of omstandigheden gesteld die de conclusie rechtvaardigen dat de verhuurster in 2008 had kunnen en moeten voorzien dat zich in de toekomst de gestelde overlast zou gaan voordoen, zodat de huurders aan de verhuurster ook niet het ontbreken van dergelijke informatie kunnen verwijten.

4.9 De gestelde overlast is volgens de huurders aan te merken als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Een gebrek in de zin van deze bepaling is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Op grond van artikel 7:207 lid 1 BW kan een huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen. Hierin ligt de grondslag voor de reconventionele vordering van de huurders en voor hun verweer tegen de vorderingen in conventie van de verhuurster. Van de werking van artikel 7:204 BW en daarmee ook van artikel 7:207 lid 1 BW is ingevolge artikel 7:204 lid 3 BW (voor zover hier van belang) de feitelijke stoornis door derden uigesloten. In dit geval is dat aan de orde: de gestelde overlast betreft geluidsoverlast, vandalisme en drugshandel in en rond de grotendeels leegstaande woningen aan de [straatnaam 2 huisnummer A-J], die door derden is veroorzaakt. In beginsel is dergelijke overlast niet aan te merken als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Op dit beginsel zijn in de rechtspraak in zoverre uitzonderingen ontwikkeld dat de verhuurder toch jegens de huurder aansprakelijk kan zijn voor stoornissen in het huurgenot door gedragingen van derden wanneer de verhuurder een bijzondere mate van zeggenschap over die gedragingen heeft en over de middelen beschikt om daartegen op te treden. Het gaat dan in het algemeen over situaties waarbij de verhuurder ook verhuurder is van degenen die de overlast veroorzaken. Die situatie doet zich hier niet voor. Dat betekent dat de meest voor de hand liggende uitzondering op artikel 7:204 lid 3 BW hier niet speelt. Het is echter niet uitgesloten te achten dat ook in andere situaties een verhuurder een daarmee vergelijkbare bijzondere mate van zeggenschap over de storende gedragingen heeft en over de middelen beschikt om daartegen op te treden. De vraag is of zich in dit geval een dergelijke bijzondere situatie voordoet. Naar het oordeel van het hof is dat niet het geval. De huurders baseren de zeggenschap van de verhuurster hierop dat zij eigenaar is van de panden waarin en rondom de overlast wordt bezorgd en dat zij in die hoedanigheid de mogelijkheid heeft om tegen overlastveroorzakers op te treden door bijvoorbeeld een bord met verboden toegang te plaatsen en de deuren had kunnen voorzien van metalen sloten (mva/mvg punt 15). Deze stelling mist evenwel feitelijke grondslag. Bij memorie van grieven heeft de verhuurster een aantal kadastrale uittreksels overgelegd waaruit - onbestreden - blijkt dat in de jaren 2005 tot en met 2008 de eigendom van de desbetreffende panden is verworven door de Stichting Woonwenz. Niet gesteld of gebleken is dat de eigendom van deze panden nadien door de verhuurster is verkregen, zodat optreden van de verhuurster als eigenaar niet aan de orde is. Dat de verhuurster op enige andere grond een bijzondere mate van zeggenschap zou hebben gehad over de gedragingen van de overlastveroorzakers, vereist om een uitzondering op artikel 7:204 lid 3 BW aan te nemen, is door de huurders niet gesteld en

115

evenmin uit de overgelegde stukken gebleken. Overigens acht het hof het aan twijfel onderhevig of de maatregelen die de huurders kennelijk voor ogen hadden tot vermindering van de gestelde overlast geleid zouden hebben, gelet op het ervaringsfeit dat vandalen en drugsdealers zich niet snel door een bordje met verboden toegang of metalen sloten zullen laten afschrikken.

4.10 Een en ander leidt tot de slotsom dat de aanspraak van de huurders op huurprijsvermindering wordt verworpen. Voor hun bezwaren tegen de gebruikelijke jaarlijkse huurverhogingen, die op dezelfde aansprakelijkheid van de verhuurster voor het optreden tegen de gestelde overlast is gebaseerd, bestaat gezien het vorenstaande evenmin grond. Vaststelling van aard en omvang van die overlast, waarover partijen van mening verschillen, is daarom ook niet nodig.

4.11 Partijen hebben in dit verband nog gewezen op de afspraak die bij gelegenheid van de comparitie van partijen in eerste aanleg is gemaakt om met ingang van 1 januari 2012 een bedrag van â‚Ź 650,= te betalen. Gezien de context ervan en hetgeen de kantonrechter nadien in het eindvonnis daarover heeft overwogen (r.o. 4.10), betrof dit een afspraak om de betalingen weer op gang te krijgen en niet een definitieve afspraak voor een nieuwe huurprijs. Voor de toewijsbaarheid van de vorderingen van de verhuurster heeft deze afspraak daarom geen gevolgen. Dat en waarom dit anders zou zijn, is door de huurders overigens ook niet betoogd.

4.12 De berekening van de huurachterstand in de memorie van grieven is door de huurders (afgezien van hun hiervoor verworpen verweren) niet afzonderlijk bestreden, zodat van de juistheid hiervan wordt uitgegaan. Ook overigens hebben de huurders geen feiten of omstandigheden aangevoerd die, vanwege de devolutieve werking van het appel aan de orde komend, tot een ander oordeel leiden. Bij deze stand van zaken is ook geen aanleiding voor bewijslevering als aangeboden.

4.13 Uit het bepaalde in artikel 6:265 lid 1 BW volgt, dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het is hierbij aan de tekortschietende partij om zich voldoende gemotiveerd op deze uitzondering te beroepen. Bij de beoordeling dient de rechter verder rekening te houden met alle door partijen genoegzaam gemotiveerd aangevoerde omstandigheden van het geval waaronder eventueel ook omstandigheden die hebben plaatsgevonden na de gestelde tekortkoming. In dit geval hebben de huurders een zeer grote huurachterstand doen ontstaan en laten voortbestaan, hetgeen een tekortkoming oplevert waarvan niet gezegd kan worden dat deze vanwege haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Wanneer vervolgens het woonbelang van de huurders wordt afgezet tegen de aldus vastgestelde tekortkoming, constateert het hof dat door de huurders geen omstandigheden zijn aangevoerd die meebrengen dat dit woonbelang dient te prevaleren.

4.14 De consequentie van het vorenstaande is dat de grieven van de verhuurster in het principaal appel slagen, dat het eindvonnis van 23 mei 2012 zowel in conventie als in reconventie wordt vernietigd en dat de vorderingen van de verhuurster, zoals gewijzigd bij memorie van grieven, toewijsbaar zijn. Het hof zal een ontruimingstermijn van vier weken opnemen. De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen bewerkstelligen, desnoods met behulp van de sterke arm van justitie en politie zal niet worden toegewezen, omdat de ontruiming ingevolge artikel 556 Rv altijd door de deurwaarder geschiedt die geen machtiging behoeft om de veroordeling tot ontruiming ten uitvoer te leggen waarbij hij indien hem dit noodzakelijk voorkomt, op grond van artikel 2 van de Politiewet de hulp van politie kan inroepen.

4.15

116

De huurders worden veroordeeld in de kosten van beide instanties.

5De uitspraak Het hof: in het principaal appel en in het incidenteel appel verklaart Maesteyn niet-ontvankelijk in haar hoger beroep tegen het tussenvonnis van 28 december 2011; vernietigt het eindvonnis van 23 mei 2012 in conventie en in reconventie en, opnieuw rechtdoende: a. ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst betreffende het gehuurde aan het adres Opaal nr. 2 te 5912 SH [woonplaats]; b. veroordeelt de huurders om het gehuurde aan het adres [straatnaam 1 huisnummer A] te [postcode] [woonplaats], omschreven in de huurovereenkomst, met al degenen die en al hetgeen zich daarin of daarop bevinden respectievelijk bevindt, uiterlijk binnen vier weken na betekening van dit arrest volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen onder afgifte der sleutels in lege en behoorlijke staat ter vrije beschikking van de verhuurster te stellen en vervolgens verlaten en ontruimd te houden; c. veroordeelt de huurders hoofdelijk om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan de verhuurster te voldoen: - de achterstallige huurpenningen over de periode juli 2011 tot en met december 2011 ad € 5.539,80 (zijnde zes maal € 923,30), alle opeisbare huurpenningen vermeerderd met de wettelijke rente te rekenen vanaf de respectieve vervaldata, zijnde de eerste van de maand waarop de huurpenningen betrekking hebben, tot aan de dag der voldoening; - de achterstallige huurpenningen over de periode januari 2012 tot en met september 2012 ad € 1.958,34, alle opeisbare huurpenningen vermeerderd met de wettelijke rente te rekenen vanaf de respectieve vervaldata, zijnde de eerste van de maand waarop de huurpenningen betrekking hebben, tot aan de dag der voldoening; - de achterstallige huurpenningen over de periode oktober 2012 tot en met januari 2013 ad € 2.877,20 (zijnde vier maal € 944,47 minus € 900,68), alle opeisbare huurpenningen vermeerderd met de wettelijke rente te rekenen vanaf de respectieve vervaldata, zijnde de eerste van de maand waarop de huurpenningen betrekking hebben, tot aan de dag der voldoening; - de ná januari 2013 nog verschenen en opeisbare huurpenningen, alle opeisbare huurpenningen vermeerderd met de wettelijke rente te rekenen vanaf de respectieve vervaldata, zijnde de eerste van de maand waarop de huurpenningen betrekking hebben, tot aan de dag der voldoening; veroordeelt de huurders hoofdelijk om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan de verhuurster te voldoen een schadevergoeding per maand, gelijk aan de maandelijkse huur ad € 944,47 van het (voormalig) gehuurde, vermeerderd met de wettelijke rente te rekenen vanaf de eerste van de maand waarop de schadevergoeding betrekking heeft, tot aan de dag der voldoening; wijst af de vorderingen van de huurders in reconventie; veroordeelt de huurders in de kosten van het geding in eerste aanleg, tot op deze uitspraak aan de zijde van de verhuurster begroot op € 104,80 aan kosten dagvaarding, op € 426,= aan vast recht en op € 250,= aan salaris gemachtigde; veroordeelt de huurders hoofdelijk om al hetgeen de verhuurster ter uitvoering van het eindvonnis van 23 mei 2012 aan de huurders heeft voldaan aan de verhuurster terug te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van betaling tot aan de dag van terugbetaling; veroordeelt de huurders in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op deze uitspraak aan de zijde van de verhuurster begroot op € 102,54 aan kosten dagvaarding, op € 1.815,= aan vast recht en op € 894,= aan salaris advocaat in het principaal appel en op € 447,= aan salaris advocaat in het incidenteel appel; verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad; wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. B.A. Meulenbroek, A.P. Zweers-van Vollenhoven en M. van Ham en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 23 juli 2013.

117

ECLI:NL:GHAMS:2013:2104 Deeplink Instantie Gerechtshof Amsterdam Datum uitspraak 16-07-2013 Datum publicatie 21-10-2013 Zaaknummer 200.115.036/01 Rechtsgebieden Civiel recht Bijzondere kenmerken Hoger beroep Inhoudsindicatie Vordering tot beëindiging huurovereenkomst woonruimte op grond van art. 7:274 lid 1, aanhef en sub c, BW, dringend eigen gebruik vanwege renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. Toetsing aan HR 26 maart 2010, LJN BL0683, NJ 2010, 190 (Herenhuisarrest) leidt tot het oordeel dat niet voldaan is aan voorwaarden voor opzegging Vindplaatsen Rechtspraak.nl Uitspraak GERECHTSHOF AMSTERDAM afdeling civiel recht en belastingrecht, team II zaaknummer : 200.115.036/01 zaaknummer rechtbank : 1256045 CV EXPL 11-18254 arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 16 juli 2013 inzake [appellant], wonend te[woonplaats 1], appellant, advocaat: mr. T. Teke te Amsterdam, tegen: 1[geïntimeerde sub 1], 2. [geïntimeerde sub 2] beiden wonend te [woonplaats 1], geïntimeerde, advocaat: mr. T.A. Nieuwenhuijsen te Amsterdam.

1Het geding in hoger beroep Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerden] genoemd. [appellant] is bij dagvaarding van 19 juli 2012 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (hierna: de kantonrechter), van 25 april 2012, gewezen tussen [appellant] als eiser en [geïntimeerden] als gedaagden.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: - memorie van grieven, met producties; - memorie van antwoord, met producties.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 28 mei 2013 doen bepleiten, [appellant] door mr.

Teke voornoemd en [geïntimeerden] door mr. Nieuwenhuijsen voornoemd, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. [appellant] heeft nog producties in het geding gebracht.

Ten slotte is arrest gevraagd. [appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en uitvoerbaar bij voorraad - alsnog zijn vorderingen zal toewijzen, alsmede [geïntimeerden] zal veroordelen tot terugbetaling van hetgeen [appellant] ter uitvoering

118

van het bestreden vonnis aan [geïntimeerden] heeft moeten betalen, vermeerderd met rente, met beslissing over de proceskosten. [geïntimeerden] hebben geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis en afwijzing van de vorderingen van [appellant].

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2Feiten De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.13 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Aangevuld met enkele andere feiten, die enerzijds zijn gesteld en anderzijds niet of onvoldoende zijn betwist, gaat het in deze zaak om het volgende.

2.1 [geïntimeerden] (geboren in respectievelijk 1936 en 1933 MvA punt 74) wonen sinds 1962 in het pand aan de [adres] te [plaats] (hierna: het pand), aanvankelijk op de tweede etage, later op de derde etage. Sinds 1979 huurt [geïntimeerde sub 1] de beletage met het souterrain (hierna: de woning). Het gehuurde is in gebruik als woonruimte en atelier.

Het pand bestaat uit: - een souterrain en bel-etage (voorhuis, tussenlid en achterhuis); - een eerste etage (voorhuis, tussenlid en achterhuis); - een tweede etage (voorhuis, tussenlid en achterhuis); - een derde etage en zolder (voorhuis en tussenlid).

Het pand waarvan het gehuurde deel uitmaakt is een Rijksmonument.

2.2 [geïntimeerde sub 1] betaalt thans € 664,80 per maand aan huur, inclusief een maandelijkse vergoeding voor water.

2.3 [appellant] heeft het pand op 30 augustus 2007 verworven voor een koopsom van € 810.000,--. [appellant] wenst het pand in appartementen te splitsen. De aandelen in de eigendom van het pand, corresponderend met de door [appellant] gewenste splitsing in appartementen, zijn overgedragen aan door [appellant] beheerde stichtingen, zulks onder de ontbindende voorwaarden 1) dat geen splitsingsvergunning wordt verkregen en 2) de benedenwoning niet ontruimd kan worden zonder dat [appellant] enig eigenaar is van het gehele pand.

2.4 Na aankoop van het pand heeft [appellant] de bewoners van de derde en vierde etage uitgekocht voor een bedrag van € 65.000,--. Deze etages staan thans leeg. De eerste en tweede etage worden thans niet verhuurd, maar zijn op grond van een gebruiksovereenkomst in gebruik als 'anti-kraak'.

2.5 De gemeente [plaats] vereist voor het verlenen van een splitsingsvergunning van een pand met een fundering vallend binnen funderingsklasse III, dat die fundering eerst hersteld moet worden.

2.6 Bij brief van 5 augustus 2008 heeft de toenmalige gemachtigde van [appellant] aan [geïntimeerde sub 1] een voorstel gedaan op basis van art. 7:220 BW. In dit voorstel heeft [appellant] gesteld dat herstel van de fundering dient plaats te vinden, hetgeen hij aanmerkt als dringende werkzaamheden inde zin van art. 7:220 lid 1 BW. Omdat voor het funderingsherstel het interieur van het gehuurde verwijderd moet worden, doet [appellant] tevens een renovatievoorstel in de zin van art. 7:220 lid 2 BW, alsmede een voorstel voor een verhoging van de huurprijs na renovatie van € 570,-- per maand naar € 959,-- per maand.

2.7 Bij brief van 25 augustus 2008 heeft de toenmalige gemachtigde van [geïntimeerden] aan [appellant] meegedeeld dat zij onder bepaalde voorwaarden instemmen met het renovatievoorstel. Voorts is vermeld:

119

"Voor het overige accepteren cliënten het voorstel onder voorbehoud dat overeenstemming wordt bereikt over de huurprijs na de renovatiewerkzaamheden.

Cliënten stellen het op prijs, dat uw cliënt kennelijk een redelijke benadering kiest met betrekking tot de huurprijs. Echter een verwijzing naar het puntentellingsysteem lijkt prematuur. Cliënten benadrukken dat de eventuele verhoging van het wooncomfort vooral het gevolg is van het door uw cliënt noodzakelijk geachte funderingsherstel, hetgeen niet zonder meer kan leiden tot een huurverhoging van ongeveer 70%."

2.8 Bij brief van 12 november 2008 heeft de gemachtigde van [appellant] [geïntimeerden] meegedeeld dat herstel van de gebreken dusdanige kosten meebrengt, dat renovatie met instandhouding van de huurovereenkomst niet mogelijk zal zijn, dat [appellant] zich op dringend eigen gebruik zal beroepen en dat [appellant] [geïntimeerden] daarom verzoekt zich in te schrijven als woningzoekende.

2.9 Bij brief van 8 september 2010 heeft de gemachtigde van [appellant] de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 april 2011 op grond van dringend eigen gebruik, bestaande in de noodzaak om over te gaan tot renovatie die zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is.

2.10 Fugro Ingenieursbureau BV heeft in 2002, 2006 en 2007 en 2010 gemeten of het pand verzakking vertoonde. In de daarover opgemaakte rapporten blijkt uit de daarin opgenomen grafieken dat sprake is van een bepaalde mate van verzakking.

2.11 In een offerte van BouwNet Aannemingsbedrijf van 26 november 2010 is een prijsindicatie voor funderings- en bouwwerkzaamheden aan het pand opgenomen van € 560.480,17 (excl. BTW). In deze werkzaamheden zijn blijkens de specificatie ook werkzaamheden aan de binnenzijde van het pand begrepen, waaronder vernieuwen cvinstallatie, binnenwerk schilderen, vernieuwen sanitair en keuken.

2.12 [X] van Roberts Bouwbureau heeft in een brief van 30 november 2010 aan Lunshof Makelaars, in antwoord op door Lunshof Makelaars gestelde vragen, gesteld dat de algehele staat van het pand deplorabel te noemen is en een aantal gebreken aan het pand opgesomd. Tevens stelt hij dat 'op zijn minst de bovenste etages door bouw- en woningtoezicht feitelijk onbewoonbaar zouden moeten worden verklaard '.

Voorts stelt hij: 'De uit te voeren werkzaamheden betekenen in de praktijk dat het pand volledig moet worden ontdaan van installaties en afwerkingen, waarna uitsluitend nog de dragende structuur zal resteren ... De ingrepen overschrijden deels de appartementsgrenzen, hetgeen noodzaakt deze in één keer uit te voeren en waardoor het onmogelijk is om gedurende de uitvoering van de werkzaamheden in het pand te wonen'.

2.13 Een in opdracht van [appellant] opgestelde kostenraming door Ros Interieur van 3 februari 2011, omvattende funderingsherstel en kosten van sloop en herbouw van het gehele pand, inclusies renovatie van de daken en gevels, sluit op € 521.300 exclusief BTW. 2.14 In een in opdracht van [appellant] door Aangenamer Bouwen opgesteld 'Plan van Aanpak' (productie 8 bij dagvaarding) is onder meer het volgende vermeld: "Huidige status (...)

- Pand is instabiel, funderingsherstel is noodzakelijk en kan alleen worden uitgevoerd als de bel-etage en het souterrain zijn ontruimd.

Te realiseren situatie Pand is gestabiliseerd en opgedeeld in 4 appartementen, t.w.: - appartement 1 = souterrain + bel-etage (voorhuis, tussenlid en achterhuis) - appartement 2 = eerste etage 9...)

- appartement 3 = tweede etage (...)

120

- appartement 4 = derde etage en zolder (...)

Renovatie/restauratie uit te voeren met behoud van de door Monumentenzorg te bepalen historische elementen zowel buiten als binnen.

De appartementen aangepast aan de eigentijdse woonwensen met gemiddelde luxe, volledige nieuwe geschieden installaties en waar mogelijk aangepast aan de bouwbesluiteisen inzake energie-efficiency, brandveiligheid, etc. (...)"

2.15 Uit een in opdracht van [appellant] opgesteld rapport van BK Asbest blijkt dat in het pand asbest aanwezig is, dat zal moeten worden verwijderd bij het uitvoeren van sloopwerkzaamheden.

2.16 In opdracht van [appellant] heeft Duyts Bouwconstructies BV op 14 augustus 2012 een Rapportage Funderingsonderzoek uitgebracht over het pand. In het rapport is onder meer vermeld dat het pand naar rechtsvoor verzakt; dat de kans op droogstand van de fundering zeer groot is; dat in de funderingspalen aantasting door bruinrot is aangetroffen;dat de kans op droogstand van de fundering zeer groot is en dat tussen 2006 en 2007 sprake is gewest van zakkingssnelheden die als 'zeer groot' kunnen worden getypeerd. In het rapport wordt geadviseerd de fundering van het pand te herstellen.

2.17 Na toezending van het rapport van Duyts Bouwconstructies BV aan de gemeente door [appellant] heeft de gemeente [plaats] op 8 oktober 2012 een vooraanschrijving bestuursdwang doen uitgaan naar [appellant]. In het schrijven is onder meer het volgende vermeld: "Op 8 september 2012 hebben wij het rapport van uw op de Rijksmonumentenlijst geplaatste pand [adres] ontvangen. Uit dit rapport blijkt dat dit pand niet voldoet aan de eisen die het Bouwbesluit hieraan stelt. Hiermee overtreedt u de Woningwet. Wij hebben het voornemen om een besluit te nemen zodat u deze overtreding opheft" 2.18 Op 12 november 2012 heeft [appellant] een bouwvergunning aangevraagd voor het aanbrengen van een nieuwe fundering onder het pand. De vergunning is op 13 februari 2013 verleend door de gemeente [plaats], Stadsdeel Centrum.

2.19 Accountantskantoor Trilsbeek heeft in opdracht van [appellant] op 16 december 2012 een financiële analyse van de exploitatie van het pand opgesteld, mede op basis van een haalbaarheidsadvies van Aangenamer Bouwen van 20 april 2011. In de analyse is onder meer vermeld dat het exploitatieresultaat van het pand tot ultimo 2012 conform het door de accountant uitgebrachte financiële verslag € 250.974 negatief bedraagt. Voorts is vermeld dat de conclusie kan worden getrokken dat in alle gevallen de exploitatie van het pand verlieslatend is indien de huur van souterrain/beletage niet wordt opgetrokken naar een marktconforme huur (zoals opgegeven door Lunshof Makelaardij). Ook in het geval verhuur tegen marktconforme huren en/of verkoop is het verwachte resultaat negatief, zij het minder dan bij verhuur van het souterrain/beltetage tegen de huidige huur. Uit alle berekende scenario's blijkt dat het berekende exploitatieverlies tot ultimo 2012 niet kan worden terugverdiend door hetzij verhuur, hetzij waardestijging van het pand en de verkoop van de (afzonderlijke) appartementen, zo is vermeld.

2.20 [geïntimeerden] hebben opdracht gegeven aan EBMC Nederland BV om het rapport van Duyts Bouwconstructies BV te beoordelen. In een rapportage van EBMC Nederland BV van 5 februari 2013 wordt geconcludeerd dat alle gegevens overziend een funderingsherstel wellicht ooit aan de orde is, maar op basis van alle waarnemingen en gegevens, inclusief ontbrekende onderzoeken en berekeningen, een direct uit te voeren funderingsherstel niet kan worden verlangd op basis van de huidige beschikbare gegevens.

2.21

121

Voorts is in opdracht van [appellant] op 4 maart 2013 een Inspectierapport van het pand opgesteld door Van der Leij Bouwprojecten. In dit rapport is onder meer vermeld dat het onderhoud van het pand slecht tot zeer slecht is en dat het pand verzakt is en naar links helt. Het inspectierapport bevat een fotorapportage van de verschillende etages in het pand, met daarbij een opsomming van geconstateerde gebreken.

2.22 Bij schrijven van 19 maart 2013 heeft Duyts Bouwconstructies BV gereageerd op het rapport van EBMC Nederland BV en de daarin verwoorde kritiek bestreden. [geïntimeerden] verblijven een deel van het jaar in een huurwoning in Spanje.

2.23 In een schrijven van 7 mei 2013 heeft J. Engel in opdracht van [appellant] een opname gedaan van de buitenzijde van het pand en geconcludeerd dat het pand een verwaarloosde indruk maakt en nauwelijks bewoonbaar is.

2.24 [geïntimeerden] verblijven een deel van het jaar in een huurwoning in Spanje.

3Beoordeling 3.1 In de onderhavige zaak vordert [appellant] op grond van art. 7:274 lid1, aanhef en sub c BW ontbinding van de huurovereenkomst met [geïntimeerden] De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis de vorderingen afgewezen, waartegen zich het hoger beroep van [appellant] richt.

De grieven lenen zich voor een gezamenlijke behandeling.

3.2 Uit art. 7:274 lid 1, aanhef en sub c, BW volgt dat opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder de huur van woonruimte doet eindigen indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. Onder eigen gebruik kan mede worden begrepen de renovatie van woonruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is.

Van belang bij de uitleg van deze bepaling is de uitspraak van de Hoge Raad van 26 maart 2010, LJN BL0683, NJ 2010, 190 (Herenhuisarrest), waarin is overwogen dat het enkele feit dat de verhuurder wil overgaan tot de uitvoering van een bouw- en renovatieplan, geen grond kan opleveren voor het aannemen van dringend eigen gebruik, in de regel ook niet ingeval de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is. Indien echter sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, kan het oordeel gerechtvaardigd zijn dat de verhuurder het verhuurde in verband met renovatie zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd dat de huurverhouding wordt voortgezet. Aan een dergelijk oordeel staat niet in de weg dat art. 7:255 BW voorziet in de mogelijkheid van verhoging van de huurprijs bij renovatie, omdat het in de in hiervoor bedoelde gevallen moet gaan om de noodzaak van een renovatie die zo ingrijpend is dat zij niet met voortzetting van de huurovereenkomst verenigbaar is, aldus de Hoge Raad.

3.3 Voorts neemt het hof tot uitgangspunt dat, gelet op de vooraanschrijving bestuursdwang van de gemeente, herstel van de fundering van het pand noodzakelijk is. Dat [appellant] zijn eigen vooraanschrijving heeft geregeld door toezending van het rapport-Duyts aan de gemeente, zoals [geïntimeerden] stellen, doet hieraan niet af. Ook de omstandigheid dat herstel van de fundering niet los gezien kan worden van de wens van [appellant] om het pand te splitsen, doet hieraan niet af, omdat splitsing van het pand, met het oog op een renderende exploitatie van het pand, op zich zelf een legitieme wens is.

3.4 Naar 's hofs oordeel is echter niet in voldoende mate aannemelijk geworden dat voor het pand, los van het funderingsherstel, ook overigens een noodzaak tot renovatie bestaat, conform het ingrijpende renovatieplan van [appellant]. Weliswaar is op een aantal

122

punten sprake van achterstallig onderhoud, dat herstel vergt, zo leidt het hof af uit het Inspectierapport van Van der Leij Bouwprojecten. Te noemen zijn, voor wat betreft vooren achtergevel, houtwerk dat in matige staat verkeert, enig achterstallig schilderwerk, het pannendak dat in slechte staat verkeert en herstel van voegwerk. Echter, noch uit het rapport noch uit de door [appellant] en [geïntimeerden] in het geding gebrachte foto's is af te leiden dat de onderhoudstoestand van voor- en achtergevel over de gehele linie 'deplorabel' is. Dat sprake is van (een substantieel aantal) serieuze bouwkundige gebreken aan de buitenzijde van het pand, die noodzakelijk hersteld moeten worden, kan evenmin op grond van het Inspectierapport van Van der Leij Bouwprojecten, noch op grond van de overige bewijsstukken, worden aangenomen. De in 2008 gemelde lekkage kan hierbij geen rol spelen, nu vaststaat dat deze het gevolg was van werkzaamheden aan het pand bij de buren.

3.5 Voor wat betreft de binnenzijde van het pand hebben de in het genoemde rapport aangegeven verrichten werkzaamheden, zo leidt het hof daaruit af, vooral betrekking op het gedateerd zijn van keuken en sanitair op alle verdiepingen, en het gedateerd zijn van het interieur van de etages. Weliswaar is melding gemaakt van asbestverwijdering, maar dat is pas aan de orde indien in het pand destructieve werkzaamheden zullen plaatsvinden. Ook uit de in het geding gebrachte foto's van de binnenzijde van het pand is niet af te leiden dat deze zich in een 'deplorabele' toestand bevindt. Al met al is het hof van oordeel dat de door [appellant] gewenste werkzaamheden aan de binnenzijde van het pand veeleer zien op het 'upgraden' van het pand in zijn geheel naar een luxer woonsegment, dan op noodzakelijke renovatiewerkzaamheden die samenhangen met bouwkundige gebreken aan het pand. Aldus is ook voor wat betreft de binnenzijde van het pand niet voldoende aannemelijk geworden dat er sprake is van een noodzaak tot renovatie conform het door [appellant] voorgestelde renovatieplan.

3.6 Het hof acht weliswaar aannemelijk dat bij herstel van de fundering de renovatie van de woning van [geïntimeerden] uit economische overwegingen noodzakelijk is, doch dat funderingsherstel uitsluitend kan plaatsvinden indien gelijktijdig of aansluitend óók renovatie van de buiten- en/of binnenzijde van het gehele pand plaatsvindt, is door [appellant] niet op toereikende wijze onderbouwd. Evenmin heeft hij op toereikende wijze onderbouwd dat uit economisch oogpunt funderingsherstel redelijkerwijs gelijktijdig met renovatie van buiten en/of binnenzijde van het gehele pand dient plaats te vinden.

Niet toereikend gemotiveerd is gesteld dat herstel van de fundering meebrengt dat de huurrelatie met [geïntimeerden] niet kan voortduren. Dat na renovatie niet meer kan worden gesproken van dezelfde ruimte, zoals [appellant] stelt, kan het hof niet onderschrijven, nu dit onvoldoende duidelijk is toegelicht en onderbouwd. Overigens is van de zijde van [geïntimeerden] niet betwist dat herstel van de fundering meebrengt dat [geïntimeerden] de woning moeten ontruimen; zij hebben echter aangegeven daartoe bereid te zijn en tijdelijk elders (bijvoorbeeld op een van de andere etages van het pand) te gaan wonen.

3.7 Voorts is het hof van oordeel dat, tegen de achtergrond van het onder 3.2 genoemde arrest van de Hoge Raad, [appellant] niet in voldoende mate aannemelijk heeft gemaakt dat bij renovatie sprake is van een structurele wanverhouding tussen baten en lasten van het pand, op grond waarvan voortduring van de huurovereenkomst niet van hem verlangd kan worden. Op verschillende punten zijn vraagtekens te plaatsen bij de door Accountantskantoor Trilsbeek opgestelde financiële analyse, zoals hierna zal worden besproken.

3.7.1 Voor wat betreft de batenkant stelt het hof vast dat het de eigen keuze van [appellant] is geweest om de etages niet te verhuren maar slechts als 'antikraak' in gebruik te geven.

Dat voor deze etages geen hogere huurprijs bedongen kan worden, staat niet voldoende vast. Voorts is onvoldoende onderbouwd dat de thans door [geïntimeerden] betaalde huurprijs exceptioneel laag is.

3.7.2

123

Voor wat betreft de kostenkant is door [appellant] onvoldoende onderbouwd waarom een bedrag van € 168.000 verwervingskosten moet worden opgeteld bij de aankoopprijs van het pand. Naar 's hofs oordeel is niet in te zien waarom de uitkoopsom van de huurders van de derde en vierde etage moet worden opgeteld bij de aankoopprijs. Het rapport van Trilsbeek acht het hof op dit punt niet overtuigend, nu verder niet verwezen is naar een staande fiscale of accountantstechnische praktijk. Ook is onvoldoende onderbouwd waarom de kosten van de gehele hypothecaire lening van € 1 mio in aanmerking moeten worden genomen, nu niet met bewijsstukken is onderbouwd dat deze lening in zijn geheel is besteed aan de verkrijging van het pand. Het in het geding gebrachte financieringsvoorstel van de Rabobank d.d. 6 november 2007 geeft op dit punt geen nieuwe inzichten. Voorts is het hof van oordeel dat de in de berekening opgenomen kosten 'investering in renovatie/restauratie' van € 1 mio exceptioneel hoog zijn, en niet toereikend onderbouwd, nu deze door Bouwnet eerder waren begroot op € 560.480 (exclusief BTW) en door Ros Interieur op € 521.300 (exclusief BTW). Dit geldt ook wanneer een kostenpost voor asbestverwijdering p.m. wordt meegenomen en kosten in aanmerking worden genomen voor de architect. Evenmin is duidelijk gemaakt waarom geen rekening is gehouden met de fiscale voorzieningen die mogelijk zijn bij herstelwerkzaamheden aan een Rijksmonumentenpand, inclusief werkzaamheden die zien op achterstallig onderhoud. Indien, zoals [appellant] stelt, in het geheel geen sprake is van achterstallig onderhoud maar slechts van werkzaamheden die zien op verbetering van het pand (waarvoor geen aftrek mogelijk is) ondergraaft dit zijn stelling dat er een noodzaak tot renovatie is. Dat, zoals van de zijde van [appellant] is betoogd, geen onderscheid kan worden gemaakt tussen kosten van werkzaamheden tot verbetering en kosten van werkzaamheden tot het wegwerken van achterstallig onderhoud, kan het hof niet onderschrijven.

3.7.3 Verder valt in de financiële analyse van Trilsbeek op dat deze uitgaat van de veronderstelling dat a) tegen kosten van € 800.000 wordt gerenoveerd en b) het pand wordt gesplitst en alle etages worden verkocht. Niet is doorgerekend hoe een exploitatieberekening eruit zou zien wanneer [appellant] het pand op minder ingrijpende wijze renoveert, en daarna (tegen marktconforme prijzen) verhuurt. Evenmin is berekend wat de financiële situatie zou zijn indien, na een minder kostbare renovatie, de bovenste etages wel worden verkocht, maar [geïntimeerden] de beletage en het souterrain (hun huidige woning) blijven huren, tegen een (enigszins) hogere huurprijs.

Overigens begrijpt het hof uit de in het geding gebrachte analyse van Aangenamer Bouwen dat óók indien de woning van [geïntimeerden] na renovatie wordt verkocht (evenals de andere dan gerealiseerde appartementen) sprake zal zijn van een negatieve exploitatie. Ook dit roept vragen op over de houdbaarheid van de financiële analyse.

3.7.4 Met betrekking tot de financiële analyse overweegt het hof voorts, zoals [geïntimeerden] zelf naar voren hebben gebracht, dat gezien de hoge leeftijd van [geïntimeerden] te verwachten is dat de huurrelatie niet tot in lengte van jaren zal voortduren.

3.7.5 Ten slotte acht het hof met betrekking tot de gestelde structurele wanverhouding tussen baten en lasten nog van belang dat [geïntimeerden] kenbaar hebben gemaakt bereid te zijn tot medewerking aan het funderingsherstel. Ook hebben zij een hogere huur niet bij voorbaat afgewezen, zij het dat zij de huurstijging naar € 959 te hoog vinden. Derhalve kan niet gezegd worden dat er geen enkele bereidheid bij hen bestaat om meer huur te betalen.

3.8 Gelet op de afwezigheid van de gestelde structurele wanverhouding tussen baten en lasten, kan [appellant] zich niet met succes beroepen op het Eerste Protocol bij het EVRM. 3.9 Voor wat betreft de belangen die over en weer in het geding zijn (voor zover nog niet in het voorgaande besproken), overweegt het hof nog dat van de zijde van [appellant] niet nader is onderbouwd 'dat het water hem aan de lippen staat', zoals hij ter zitting in hoger

124

beroep aangaf, terwijl de hoge leeftijd van [geïntimeerden] en de zeer lange duur dat zij de woning bewonen, aan hun zijde groot gewicht in de schaal leggen bij voortzetting van de huurrelatie. Dat [geïntimeerden] een deel van het jaar in een huurwoning in Spanje verblijven (volgens eigen zeggen vier maanden; volgens [appellant] minstens zes maanden), maakt het voorgaande niet anders. Dat voor [geïntimeerden] vergelijkbare woonruimte in dezelfde woonomgeving als zij thans hebben voorhanden is, is onvoldoende aannemelijk geworden.

3.10 Alle genoemde feiten en omstandigheden brengen mee dat niet geoordeeld kan worden dat sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, op grond waarvan het oordeel gerechtvaardigd zou zijn dat [appellant] het verhuurde in verband met renovatie zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd dat de huurverhouding wordt voortgezet.

In dit licht komt het hof niet toe aan nadere bewijslevering (conform de bewijsaanbiedingen van [appellant]), nu ook indien een van de te bewijzen aangeboden feiten zou komen vast te staan, dit niet leidt tot een ander oordeel over de afwezigheid van de vereiste structurele wanverhouding, als bedoeld in het onder 3.2 genoemde arrest van de Hoge Raad.

Hierop stuiten de grieven af.

Slotsom 3.11 De grieven falen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.

4Beslissing Het hof: bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter te Amsterdam van 25 april 2012; veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 291,-- aan verschotten en € 2.682,-- voor salaris.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.H. de Bock, E.M. Polak en M.J. Schaepman-de Bruijne en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 16 juli 2013.

125

ECLI:NL:RBAMS:2013:4119 Deeplink Instantie Rechtbank Amsterdam Datum uitspraak 13-06-2013 Datum publicatie 09-07-2013 Zaaknummer CV EXPL 12-33910 Rechtsgebieden Civiel recht Bijzondere kenmerken Eerste aanleg - enkelvoudig Inhoudsindicatie Woningbouwvereniging vordert ontruiming o.g.v dringend eigen gebruik. Het gaat om een complexgewijze renovatie, waarbij de gehuurde ruimte (in die vorm) niet blijft bestaan en waarbij hert complex na renovatie wordt verkocht.

Herenhuisarrest. Geoordeeld wordt dat de verhuurder genoegzaam heeft aangetoond dat er een structurele wanverhouding is tussen de exploitatiekosten en de opbrengst, ook wanneer de huurder de maximaal redelijke huur zou gaan betalen.

De kantonrechter acht het verder aannemelijk dat er andere passende woonruimte beschikbaar is.

Het vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, waarbij mede een rol speelt dat huurder de laatst overgeblevene is in het hele complex.

Vindplaatsen Rechtspraak.nl Uitspraak vonnis RECHTBANK AMSTERDAM Afdeling privaatrecht Rolnummer: 1391813 CV EXPL 12-33910 Vonnis van: 13 juni 2013 667 Vonnis van de kantonrechter Inzake de stichting STICHTING STADGENOOT gevestigd te Amsterdam eiseres nader te noemen Stadgenoot gemachtigde: mr. A.S. Rueb tegen [gedaagde] wonende te [woonplaats] gedaagde nader te noemen [gedaagde] gemachtigde: mr. H.A. Sarolea VERDER VERLOOP VAN DE PROCEDURE Op 18 april 2013 is een tussenvonnis gewezen. Ter uitvoering van dat tussenvonnis zijn ingediend:  de akte met producties van Stadgenoot;  de antwoordakte van [gedaagde], met als bijlagen een brief van ir. [naam 1] d.d.7 mei 2013 en een foto.

126

De zaak staat thans weer voor vonnis.

GRONDEN VAN DE BESLISSING Beoordeling 1.

Hetgeen is opgenomen in de tussenvonnissen van 17 januari 2013 en 18 april 2013, bij de inhoud waarvan de kantonrechter blijft, wordt hier beschouwd als herhaald en ingelast.

2.

Bij het tussenvonnis van 18 april 2013 is Stadgenoot - kort gezegd - in de gelegenheid gesteld om een nadere toelichting te verschaffen ten aanzien van de door haar gestelde structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten.

3.

Stadgenoot heeft vervolgens bij akte primair aangevoerd dat de maatstaf gegeven in het arrest van de Hoge Raad d.d 26 maart 2010 (NJ 2010, 190) niet op de onderhavige procedure moet worden toegepast.

4.

Daarnaast heeft Stadgenoot gesteld dat de totale kosten voor de door haar geplande renovatie van het pand met nr. 27/29, waar [gedaagde] woonachtig is, geraamd zijn op een bedrag van € 3,5 miljoen. De huidige woning van [gedaagde] wordt daarbij gesplitst in een bedrijfsruimte en twee woningen. Als gevolg van de kredietcrisis en het wegvallen van verschillende overheidsbijdragen, is het niet mogelijk om de exploitatie c.q. renovatie te financieren door middel van (al dan niet geliberaliseerde) verhuur. De woningen en de bedrijfsruimte moeten worden verkocht. Indien verhuur toch zou plaatsvinden, is vereist dat voor de bedrijfsruimte € 1.851,00, voor de eerste woonruimte € 1.006,00 en voor de tweede woonruimte € 1.220,00 aan maandhuur wordt ontvangen. [gedaagde] heeft echter aangeboden maximaal € 630,00 aan huur per maand te voldoen. Bovendien dient gekeken te worden naar de verhouding tussen de huidige huurprijs en de exploitatiekosten. Daarbij is sprake van een structurele wanverhouding.

5. [gedaagde] heeft bij antwoordakte, kort gezegd, aangevoerd dat Stadgenoot de door haar gestelde bouwkundige dan wel financiële noodzaak bij het verbouwplan niet naar behoren heeft onderbouwd en daarmee niet voldoende aannemelijk heeft gemaakt. Uit alles wat Stadgenoot naar voren heeft gebracht blijkt dat zij vanaf de aanvang af deze ingrijpende aanpak heeft voorgestaan, ongeacht de bestaande kwaliteit van de onderdelen van het gebouw. Een onderzoek naar de staat van de fundering ontbreekt.

6.

Stadgenoot miskent volgens [gedaagde] dat in verband met de toets aan het criterium van de structurele wanverhouding het in de kern gaat om de bepaling van de al dan niet lonendheid van de investering, waarbij dus alle toekomstige uitgaven en inkomsten leidend behoren te zijn bij de berekening.

7.

Volgens [gedaagde] kloppen ook de oppervlakteberekeningen niet en zij verwijst daarbij naar de brief van ir. [naam 1] van 7 mei 2013.

8.

Geoordeeld wordt als volgt.

9.

De door de Hoge Raad in het arrest van 26 maart 2010 geformuleerde maatstaf (zie r.o.

3 van het tussenvonnis van 18 april 2013) dient ook in deze procedure te worden toegepast. Stadgenoot heeft haar andersluidende stelling op dit punt, welke stelling zij overigens eerst bij akte heeft geponeerd, terwijl zij in de dagvaarding en ter zitting voornoemde maatstaf wel heeft gehanteerd, onvoldoende onderbouwd. Een wijziging van de grondslag van de vordering is in dit stadium van de procedure bovendien in strijd met de goede procesorde.

10.

Door Stadgenoot is met betrekking tot de exploitatiekosten gesteld dat de totale stichtingskosten voor het cluster waarvan ook de woning van [gedaagde] deel uitmaakt € 3.532.077,60 bedragen en de aanneemsom € 3.011.913,60 bedraagt. Dit volgt ook uit

127

de door Stadgenoot bij akte in het geding gebrachte producties A en B. Dat de genoemde bedragen juist zijn is daarmee voldoende gebleken. Bij de beoordeling van de al dan niet bestaande structurele wanverhouding dient naar het oordeel van de kantonrechter rekening te worden gehouden met de stichtingkosten, en niet met de aanneemsom. De stichtingskosten betreffen immers de volledige exploitatiekosten, welke meer omvatten dan enkel de aanneemsom.

11.

Uit de, met stukken onderbouwde, stellingen van Stadgenoot volgt voorts dat de stichtingskosten omgerekend per m2 € 2.985,00 bedragen. Onvoldoende betwist is dat de twee in het gehuurde te realiseren woningen qua omvang respectievelijk 75,6 m2 en 96,5 m2 groot zullen zijn en de bedrijfsruimte 159,3 m2. De exploitatiekosten (stichtingskosten) met betrekking tot het gehuurde bedragen derhalve € 989.229,00 (331,4 m2 maal € 2.985,00).

12.

Dat sprake is van een structurele wanverhouding tussen voornoemde exploitatiekosten en de thans geldende huurprijs van € 74,79 per maand exclusief servicekosten kan niet worden ontkend en is als zodanig door [gedaagde] ook niet (voldoende) betwist.

13.

Zoals echter al in het tussenvonnis van 18 april 2013 is overwogen, dient de vraag of sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten niet (enkel) te worden beantwoord aan de hand van de thans geldende huurprijs, maar mede op basis van het door [gedaagde] ter comparitie gedane aanbod om de maximale redelijke huurprijs te voldoen.

14.

De omstandigheid dat de woning van [gedaagde] in haar huidige vorm na de renovatie niet meer zal bestaan, belemmert in beginsel reeds de onverkorte voortzetting van de huurovereenkomst.

15.

Wanneer er echter veronderstellenderwijs van wordt uitgegaan dat [gedaagde] één van de twee nieuw te realiseren woningen zal gaan huren geldt het volgende. Daarbij zal in verband met het door [gedaagde] eerder genoemde maximaal te betalen bedrag worden aangenomen dat dit de kleinste woning betreft, waarvoor de maximaal redelijke huurprijs volgens Stadgenoot € 623,67 bedraagt. Zelfs indien vervolgens met [gedaagde] zou worden aangenomen dat de andere woning en de bedrijfsruimte voor een kostendekkende huur (volgens Stadgenoot € 1.220,00 respectievelijk € 1.851,00 per maand) zouden kunnen worden verhuurd, betekent dit dat maandelijks door Stadgenoot een verlies wordt geleden van € 382,33. De kostendekkende huur voor de kleine woning bedraagt immers, zo is door Stadgenoot onbetwist gesteld, € 1.006,00. Daarmee is naar het oordeel van de kantonrechter sprake van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten.

16.

Met betrekking tot de belangenafweging wordt als volgt overwogen. Tussen partijen is niet in geschil dat het gehuurde in slechte staat van onderhoud verkeert en dat om die reden renovatie aangewezen is. Met de renovatie wordt nieuwe woon- en bedrijfsruimte verkregen. Deze renovatie kan niet (rendabel) plaatsvinden onder voortzetting van de huidige huurovereenkomst, terwijl de overige huurders van het complex reeds zijn vertrokken. Enkel [gedaagde] belemmert derhalve de uitvoering van de renovatie.

Tegenover deze belangen aan de zijde van Stadgenoot, weegt het (woon)belang van [gedaagde] niet op. Daarbij wordt meegewogen dat zij ruim dertig jaar tegen een bijzonder lage huurprijs in het centrum van [woonplaats] heeft kunnen wonen.

17.

Voldoende aannemelijk is voorts dat voor [gedaagde] andere passende woonruimte beschikbaar is. Door Stadgenoot zijn aan [gedaagde] verschillende woningen aangeboden. [gedaagde] heeft de door Stadgenoot aangeboden woningen geweigerd, terwijl in rechte niet voldoende is gebleken dat deze woningen niet passend waren.

Daarbij is van belang dat ook woningen die in grootte, ligging of op andere wijze een ander woongenot bieden dan het gehuurde wel passend kunnen zijn. Bovendien lag in

128

ieder geval bij een aantal van de aangeboden woningen de huurprijs lager dan het bedrag dat [gedaagde] maximaal voor het gehuurde (kennelijk) kan betalen. [gedaagde] heeft ook niet toegelicht in welke financiële (inkomens)positie zij verkeert, zodat niet valt na te gaan welke maandelijkse huurprijs zij zou kunnen opbrengen. [gedaagde] miskent met haar stellingen ten slotte dat geen sprake hoeft te zijn van een daadwerkelijk concreet aanbod, doch dat genoeg is dat voldoende aannemelijk is dat er passende woonruimte voor [gedaagde] beschikbaar is.

18.

Door [gedaagde] is onvoldoende betwist dat de beweegredenen van Stadgenoot om tot renovatie over te gaan niet gelegen zijn in vervreemding van de panden waarvan het gehuurde deel uitmaakt, maar dat renovatie van het gehuurde nodig is. Dat de renovatie enkel op (enigszins) rendabele wijze kan worden bekostigd door de panden na renovatie te verkopen, staat aan toepassing van artikel 7:274 lid 1 sub c BW niet in de weg.

19.

Het voorgaande brengt met zich dat sprake is van dringend eigen gebruik in de zin van artikel 7:274 lid 1 sub c BW op grond waarvan de huurovereenkomst dient te worden beëindigd.

20.

Bij deze uitkomst van de procedure wordt [gedaagde] veroordeeld in de proceskosten.

21.

Met [gedaagde] is de kantonrechter van oordeel dat met het uitvoerbaar bij voorraad verklaren van vonnissen als de onderhavige gelet op artikel 7:272 BW terughoudend moet worden omgegaan. In het onderhavige geval doen zich echter omstandigheden voor op grond waarvan de belangen van Stadgenoot bij toewijzing van de gevraagde uitvoerbaar bij voorraadverklaring zwaarder dienen te wegen dan de belangen van [gedaagde] bij afwijzing daarvan. Daarbij is vooral van belang dat door Stadgenoot in ieder geval reeds in 2003 aan [gedaagde] kenbaar is gemaakt dat er renovatieplannen waren en dat de huurovereenkomst reeds in 2006 is opgezegd, dat [gedaagde] de enige nog aanwezige bewoner in het complex is en als zodanig de uitvoering van de renovatiewerkzaamheden - waarmee nieuwe woningen en bedrijfsruimte(n) worden gerealiseerd - tegenhoudt en dat aan haar verschillende passende woningen zijn aangeboden en dat door Stadgenoot ter comparitie te kennen is gegeven dat zij bij toewijzing van de vordering passende woonruimte aan [gedaagde] zal aanbieden.

22.

De provisionele vordering van Stadgenoot wordt afgewezen, nu deze bij toewijzing daarvan geen belang meer heeft. Stadgenoot wordt daarbij in de proceskosten veroordeeld, welke aan de zijde van [gedaagde] - gelet op de samenhang tussen de hoofdzaak en de provisionele vordering - worden begroot op nihil.

23.

Hetgeen partijen voor het overige hebben aangevoerd behoeft geen nadere bespreking, nu dit het bovenstaande niet anders maakt.

BESLISSING De kantonrechter: In de hoofdzaak stelt vast dat de huurovereenkomst tussen Stadgenoot en [gedaagde] eindigt per 1 augustus 2013; veroordeelt [gedaagde] tot ontruiming van de woonruimte gelegen aan de [straat] te [woonplaats] uiterlijk op 1 augustus 2013, met medeneming van al het hare en al de haren, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde; veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Stadgenoot tot op heden begroot op: -griffierecht: € 109,00 -kosten dagvaarding: € 92,17 -salaris gemachtigde: € 800,00 -------------Totaal: € 1.001,17

129

Inclusief eventueel verschuldigde BTW; verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; wijst het meer of anders gevorderde af.

In het incident wijst de vorderingen af; veroordeelt Stadgenoot in de kosten van de procedure, tot op heden aan de zijde van [gedaagde] begroot op nihil.

Aldus gewezen door mr. T.M.A. van Lรถben Sels, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 13 juni 2013 in tegenwoordigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter

130

ECLI:NL:GHAMS:2013:2578 Deeplink Instantie Gerechtshof Amsterdam Datum uitspraak 20-08-2013 Datum publicatie 04-09-2013 Zaaknummer 200.119.235-01 Rechtsgebieden Civiel recht Bijzondere kenmerken Hoger beroep Inhoudsindicatie Huur woonruimte. Dringend eigen gebruik in de vorm van ingrijpende renovatie die zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet - rendabel - mogelijk is? Bij belangenafweging en ontkennende beantwoording van de vraag mede in aanmerking genomen dat huurder onvoorwaardelijk heeft aangeboden afstand te doen van een deel van het gehuurde als dat met het oog op de renovatie nodig is.

Vindplaatsen Rechtspraak.nl Uitspraak GERECHTSHOF AMSTERDAM afdeling civiel recht en belastingrecht, team II zaaknummer : 200.119.235/01 rolnummer rechtbank Amsterdam : CV 10-42270 arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 13 augustus 2013 inzake [APPELLANT], wonend te [woonplaats], appellant, advocaat: mr. D.F. Briedé te Almelo, tegen: [GEÏNTIMEERDE 1] en [GEÏNTIMEERDE 2], beiden wonend te [woonplaats], geïntimeerden, advocaat: mr. G.C.M. Schipper te Amsterdam.

1Het geding in hoger beroep Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerden] genoemd. [appellant] is bij dagvaarding van 13 december 2012 in hoger beroep gekomen van vonnissen van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 1 mei 2012 en 2 oktober 2012, onder bovengenoemd rolnummer gewezen tussen hem als eiser en [geïntimeerden] als gedaagden. Bij dagvaarding van 20 december 2012 is hij vervolgens wederom in hoger beroep gekomen van de genoemde vonnissen en tevens van het daaraan voorafgegane tussenvonnis van 5 april 2011.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: - memorie van grieven, met producties; - memorie van antwoord, met producties.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 2 juli 2013 doen bepleiten door hun hiervoor genoemde advocaten. Beide advocaten hebben zich bediend van pleitnotities, die zijn overgelegd. Partijen hebben ter zitting inlichtingen verschaft.

Ten slotte is arrest gevraagd. [appellant] heeft geconcludeerd dat het hof de bestreden vonnissen van 1 mei 2012 en 2 oktober 2012 zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog zijn vorderingen zal

131

toewijzen , met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van het geding in beide instanties. [geïntimeerden] hebben geconcludeerd tot bekrachtiging van de bestreden vonnissen, met veroordeling van [appellant], uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van - naar het hof begrijpt - het hoger beroep.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2Feiten 2.1 De kantonrechter heeft in het tussenvonnis van 5 april 2011 onder het kopje “Feiten” de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. [geïntimeerden] hebben in hoger beroep aangevoerd dat het pand waarin de door hen van [appellant] gehuurde woning zich bevindt, niet, zoals de kantonrechter heeft vastgesteld, naast het souterrain, de beletage en de zolder drie bovenverdiepingen bevat, maar slechts twee. [appellant] klaagt echter in grief 2 dat het gehuurde niet, zoals de kantonrechter in het tweede tussenvonnis heeft overwogen, bestaat uit de tweede en derde verdieping van het pand, waarvan de laatste ook wel als “zolder”wordt aangeduid, maar uit de tweede en de derde verdieping en de zolder van het voorhuis en het achterhuis. Partijen hanteren kennelijk elk een andere terminologie, hoewel zij niet van mening verschillen over de omvang van het gehuurde. Op basis van de ten pleidooie overgelegde tekening stelt het hof vast dat het pand drie bovenverdiepingen heeft en een vliering en dat het gehuurde bestaat uit de tweede en derde verdieping en de vliering van het voorhuis alsmede het achterhuis. [geïntimeerden] hebben niet betwist dat het gehuurde ongeveer 40% van het gehele pand uitmaakt, zoals [appellant] in de toelichting op grief 2 voorts stelt.

2.2 Voorts hebben [geïntimeerden] de door de kantonrechter vastgestelde feiten aangevuld in die zin dat zij stellen dat het jaar van verwerving van het pand door [appellant] 2004 is. [appellant] heeft een en ander niet betwist, zodat het hof daarvan zal uitgaan. Voor het overige zijn de door de kantonrechter vastgestelde feiten in hoger beroep niet in geschil. Zij dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt.

2.3 Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende. i. [geïntimeerden] huren sinds 1 januari 1985 een woning gelegen op de tweede verdieping en hoger van het voor- en achterhuis van een pand aan [adres] (hierna: het pand), dat daarnaast nog een andere woning en een aantal bedrijfsruimten bevat. Het gehuurde meet ongeveer 200 m2 , waarvan ongeveer 80 m2 in het achterhuis is gelegen. Het gehuurde beslaat ongeveer 40% van het gehuurde pand. ii. Sinds januari 2004 is [appellant] eigenaar van het pand. iii. In verband met in het pand aanwezige gebreken (onder meer intrekkend vocht door daklekkages, verrotte kozijnen, slecht voegwerk, slecht schilderwerk, schimmelvorming) heeft de Huurcommissie bij uitspraak van 20 december 2007 met ingang van 1 juli 2007 de door [geïntimeerden] te betalen huurprijs verlaagd van € 471,80 tot 40% van de maximaal redelijke huurprijs, te weten € 385,59 per maand. iv. Search Ingenieursbureau heeft in 2007 een asbestinventarisatie in het pand gedaan, waarbij bleek dat op een groot aantal plaatsen in het pand asbest is verwerkt. Sanering is op sommige van de plaatsen wel, maar op het merendeel daarvan niet urgent. Voor de verwijdering van het asbest is een sloopvergunning verkregen op 19 mei 2010. v. Bij brief van 8 juni 2009 heeft het [bestuursorgaan] [appellant] op de hoogte gebracht van de uitkomsten van uitgevoerd casco- en funderingsonderzoek. Gebleken is dat de staat van onderhoud van het pand slecht is, de fundering een matig/slecht kwaliteitsniveau (IV) heeft en diverse herstelwerkzaamheden dienen plaats te vinden aan de gevels, het dak, het voorhuis en het achterhuis. vi. Op 5 oktober 2009 heeft [appellant] een vergunning aangevraagd voor het creëren van twee shortstayappartementen in het pand, namelijk op de eerste en de tweede verdieping. De vergunning is hem verleend op 9 februari 2010. Sinds 2010 bevindt zich op de eerste verdieping van het pand daadwerkelijk een shortstayappartement.

132

vii. In december 2009 is de eerst fase van het funderingsherstel uitgevoerd. viii. Bij brief van 28 januari 2010 heeft het [bestuursorgaan] onder dreiging van het opleggen van een dwangsom [appellant] aangeschreven tot het uitvoeren van een 31 punten tellende lijst van werkzaamheden, die onder andere zien op het (verder) herstellen van de fundering, de gevels, het dak, de ramen, de verankeringen en de scheuren. ix. Op 4 maart 2010 heeft [appellant] een bouwvergunning aangevraagd voor het wijzigen van het pand ten behoeve van de bouw van zeven woningen, waarvan twee shortstayappartementen. Op 17 november 2010 heeft [appellant] een nieuwe aanvraag voor bouwen ingediend, gericht op het renoveren en inwendig veranderen van het pand met behoud van de bestemming tot kantoor en twee woningen. Op deze laatste aanvraag is op 14 oktober 2011 toewijzend beschikt. Op de eerdere aanvraag is op 27 juni 2013 toewijzend beschikt. x. Bij brieven van 22 december 2009 heeft [appellant] aan [geïntimeerden] de huur opgezegd tegen 1 juli 2010 op grond van dringend eigen gebruik. [geïntimeerden] hebben met de beëindiging van de huurovereenkomst niet ingestemd.

3Beoordeling 3.1 In dit geding vordert [appellant] dat de dag zal worden bepaald waarop de tussen partijen geldende huurovereenkomst zal eindigen en [geïntimeerden] worden veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde. Hij voert hiertoe aan dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, gelegen in een renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is, omdat de door [geïntimeerden] betaalde huurprijs zo laag is dat een winstgevende exploitatie van het gerenoveerde pand onmogelijk is. [geïntimeerden] hebben de vorderingen weersproken. Bij het bestreden vonnis van 2 oktober 2012 heeft de kantonrechter de vorderingen van [geïntimeerden] afgewezen.

Tegen die beslissing en de daaraan ten grondslag liggende overwegingen in het eindvonnis en de twee tussenvonnissen richten zich de grieven.

3.2 Met betrekking tot de omvang van het hoger beroep hebben [geïntimeerden] twee verweren gevoerd. Ten eerste betogen zij dat geen acht kan worden geslagen op de bezwaren die [appellant] heeft aangevoerd tegen het tussenvonnis van 5 april 2011, omdat de appeldagvaarding van 13 december 2012 nooit is ingetrokken en in die dagvaarding uitsluitend het tussenvonnis van 1 mei 2012 en het eindvonnis zijn genoemd, waaruit moet worden afgeleid dat [appellant] in het vonnis van 5 april 2011 berustte, terwijl bovendien onduidelijk is welke van beide appeldagvaardingen is ingeschreven. Dit verweer moet worden verworpen. Beide dagvaardingen zijn bij het hof ingediend. Door het uitbrengen van twee zelfstandige appeldagvaardingen zijn [geïntimeerden] niet in hun belangen geschaad, omdat [appellant] ook grieven zou hebben mogen richten tegen het vonnis van 5 april 2011 als hij alleen de eerste appeldagvaarding had uitgebracht, waarin dat vonnis niet was genoemd. Een appellant mag immers in beginsel bij grieven de rechtsstrijd in hoger beroep uitbreiden. Voor het oordeel dat de appeldagvaarding de rechtsstrijd in hoger beroep beperkt in die zin dat daarvan in de memorie van grieven niet meer kan worden teruggekomen, is vereist dat de appeldagvaarding een ondubbelzinnige verklaring bevat waaruit redelijkerwijs berusting voor het overige kan worden afgeleid (HR 16 december 2011, LJN BT7494).

Het enkele niet vermelden van een vonnis is niet zo’n ondubbelzinnige verklaring. Dat, zoals [geïntimeerden] voorts nog hebben opgeworpen, ook in het petitum van de tweede appeldagvaarding niet wordt gevorderd het vonnis van 5 april 2011 te vernietigen leidt niet tot een ander oordeel, omdat vernietiging van een vonnis slechts betrekking kan hebben op het dictum, dat in dit geval slechts inhield dat een comparitie ter plaatse werd gelast.

3.3 Ten tweede voeren [geïntimeerden] aan dat de grieven van [appellant] niet tot het door hem gewenste resultaat kunnen leiden, omdat hij geen grieven heeft aangevoerd tegen het feit dat de kantonrechter niet de einddatum van de huurovereenkomst heeft bepaald, [geïntimeerden] niet tot ontruiming heeft veroordeeld en [geïntimeerden] niet in de

133

kosten heeft veroordeeld. Ook dit verweer slaagt niet. Met grief 11 betoogt [appellant] dat de kantonrechter ten onrechte zijn vordering heeft afgewezen. Met die vordering wordt kennelijk bedoeld, overeenkomstig de wijze waarop de kantonrechter die term in het dictum heeft gebezigd, de gecombineerde vordering tot bepaling van de einddatum van de huurovereenkomst en tot veroordeling tot ontruiming. Verder behelst grief 13 zowel een klacht over de berekening van de geliquideerde proceskosten in eerste aanleg, als een klacht over het feit dat die voor rekening van [appellant] zijn gebracht.

3.4 Voorts hebben [geïntimeerden] zich in hoger beroep op het standpunt gesteld dat de opzeggingsbrieven van 22 december 2009 nietig zijn, omdat zij niet voldoen aan de eisen die daaraan op grond van het bepaalde in artikel 7:271 lid 4 BW en 7:273 BW moeten worden gesteld. Volgens [geïntimeerden] had in de opzegging behoren te worden ingegaan op de vraag of passende vervangende woonruimte beschikbaar is en hadden daarin feiten en omstandigheden moeten worden vermeld die meebrengen dat de ingeroepen opzeggingsgrond aanwezig is, zoals het bestaan van een structurele wanverhouding tussen de kosten van de exploitatie van het pand en de huuropbrengsten daaruit. Het hof verwerpt ook dit verweer. Artikel 7:271 lid 4 BW eist dat de opzeggingsbrief de gronden vermeldt die tot opzegging hebben geleid. De aanwezigheid van passende vervangende woonruimte is geen opzeggingsgrond, maar een voorwaarde voor toewijzing van de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik. Hetgeen in de opzeggingsbrieven is vermeld over de redenen voor de opzegging is weliswaar enigszins summier (“Zoals u weet is uw verhuurder van plan om het pand aan [adres] mede in verband met de slechte bouwkundige toestand ingrijpend te verbouwen en te renoveren”, even verderop: “de verhuurder heeft de woonruimten dringend nodig voor eigen gebruik, waaronder ook renovatie is te verstaan die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. Daarvan is in de plannen van [appellant] sprake” en nog iets verderop: “Na de renovatie en algehele verbouwing (met wijziging van de indeling) van het pand zal terugkeer voor u niet mogelijk zijn”, maar voldoende uitgebreid om [geïntimeerden] in staat te stellen de keuze te maken of zij zouden berusten in de opzegging of verweer zouden voeren. In dit verband speelt een rol dat partijen voor de verzending van die brieven reeds met elkaar in gesprek waren over de wens van [appellant] het pand te renoveren en opnieuw in te delen en vervolgens in de vrije sector te verhuren (zoals bijvoorbeeld blijkt uit de brief van [appellant] aan [geïntimeerden] van 12 november 2009). Dat onder de gegeven omstandigheden de gewenste renovatie zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk was, bijvoorbeeld omdat er een wanverhouding bestond tussen de exploitatielasten en de huuropbrengst, diende [appellant] vervolgens wel in rechte aan te tonen, maar hoefde hij niet in de opzeggingsbrief te beargumenteren.

3.5 Daarmee komt het hof aan de vraag of kan worden geoordeeld dat [appellant] het gehuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd. De kantonrechter heeft deze vraag in het eindarrest ontkennend beantwoord, nadat hij in het daaraan voorafgegane tussenvonnis van 1 mei 2012 had voorgerekend dat een min of meer rendabele exploitatie van het pand mogelijk zou zijn als [geïntimeerden] bereid waren de door hen gehuurde delen van het achterhuis op te geven zonder aanpassing van de huurprijs en [geïntimeerden] de hun voorgelegde vraag of zij daartoe bereid waren, bij akte bevestigend hadden beantwoord.

3.6 Met grief 1 maakt [appellant] bezwaar tegen de overweging van de kantonrechter in het tussenvonnis van 5 april 2011 dat [appellant] nog onvoldoende had duidelijk gemaakt wat de werkelijke kosten waren om het pand zodanig aan te passen en op te knappen dat de gemeentelijke autoriteiten daarmee akkoord zouden gaan en de woningen in het pand verhuurbaar zouden zijn tegen aanvaardbare prijzen. In de toelichting op de grief wijst [appellant] erop dat de werkelijke kosten pas na afloop van de renovatie bekend zijn en hij het dringend eigen gebruik niet hoeft te bewijzen, maar slechts aannemelijk maken. De grief faalt, omdat de kantonrechter dat niet heeft miskend, maar slechts een

134

onderscheid heeft willen maken tussen de noodzakelijk te maken kosten en de kosten die samenhangen met het door [appellant] gewenste nieuwe gebruik van het pand.

3.7 De grieven 3, 9, 10 en 11 lenen zich voor gezamenlijke behandeling. [appellant] is van mening dat de kantonrechter door zich in het tweede tussenvonnis te verdiepen in de vraag of [geïntimeerden] bereid zouden zijn het achterhuis op te geven en de bevestigende beantwoording van die vraag ten grondslag te leggen aan de afwijzing van zijn vorderingen bij eindvonnis, is getreden in een kwestie die behoort tot het terrein van de onderhandelingen, zijn oordeel heeft gebaseerd op een speculatieve redenering, het ondeelbare karakter van de huurovereenkomst heeft miskend en ten onrechte eraan voorbij is gegaan dat het [geïntimeerden] op grond van de artikelen 7:250 en 252 BW, die van dwingend recht zijn, vrij staat een verzoek tot huurverlaging te doen, terwijl volgens [appellant] op grond van de “dubbelslachtige” uitlatingen van [geïntimeerden] voorts niet duidelijk is of zij wel instemmen met afstand van een deel van het gehuurde zonder aanpassing van de huurprijs.

3.8 Bij gelegenheid van het pleidooi in hoger beroep hebben [geïntimeerden] op vragen van het hof geantwoord dat zij bereid zijn zonder aanpassing van de huurprijs afstand te doen van de door hen gehuurde delen van het achterhuis op voorwaarde dat de voorzieningen die zich daarin bevinden (badcel en wc), die nodig zijn voor het zelfstandige karakter van de woning in het voorhuis, worden ingebouwd in het voorhuis.

Het hof begrijpt dit als een onherroepelijk aanbod van [geïntimeerden] om de gehuurde delen van het achterhuis af te staan indien en zodra [appellant] die delen voor zijn renovatieplannen nodig heeft. Voorts heeft [appellant] bij diezelfde gelegenheid erkend dat niet valt te verwachten dat een huurprijs van € 471,80 voor een (dan) geheel gerenoveerde woning van ongeveer 120 m2 in het centrum van Amsterdam voor verlaging in aanmerking komt. Daarmee is dus al een deel van de bezwaren van [appellant] tegen de redenering van de kantonrechter geëcarteerd.

3.9 Als een huurder ten gunste van zijn verhuurder afstand doet van een deel van het gehuurde en zich bereid verklaart voor het resterende dezelfde huurprijs te blijven betalen als voorheen en de verhuurder daarmee instemt komt tussen partijen een huurovereenkomst van die strekking tot stand. Het “ondeelbare karakter” van de oorspronkelijke huurovereenkomst – wat daarvan overigens ook zij – behoeft in zoverre dus geen probleem op te leveren. Uiteraard staat het [appellant] vrij het voorstel van [geïntimeerden] te verwerpen, maar dat neemt niet weg dat het aanbod als omstandigheid meeweegt in de hiervoor onder 3.5 eerste volzin omschreven belangenafweging.

3.10 Voor een verhuurder die een huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte wegens dringend eigen gebruik wil doen eindigen is de aan te leggen maatstaf streng, hetgeen met name blijkt uit de zinsnede “niet kan worden gevergd”. Dit betekent dat ook de levensvatbaarheid van eventuele redelijke alternatieven voor het gewenste gebruik in rechte moeten worden onderzocht, als het partijdebat daartoe aanleiding geeft. Deze zaak draait erom dat [appellant] zich door de opzegging van de huurovereenkomst wil bevrijden van het negatieve exploitatieresultaat van het pand dat wellicht nu reeds bestaat, maar in ieder geval zal ontstaan nadat de aan het pand te verrichten herstelwerkzaamheden zijn uitgevoerd. De kantonrechter heeft dan ook terecht in het kader van de belangenafweging onderzocht of er andere manieren bestaan waarop [appellant] met zijn pand uit de rode cijfers kan komen. De grieven 3, 9, 10 en 11 zijn tevergeefs voorgedragen.

3.11 Met grief 4 bestrijdt [appellant] de overweging van de kantonrechter in het tweede tussenvonnis dat de gemeente een vergunning heeft verleend om de beoogde zeven appartementen door middel van shortstayverhuur te exploiteren. In de toelichting op de grief voert [appellant] aan dat [geïntimeerden] bezwaar hebben gemaakt tegen de shortstayvergunning en de bouwvergunning en dat hij nog uitsluitend vergunning heeft

135

om de woningen op de eerste en de tweede verdieping voor shortstayverhuur te gebruiken. Bij gelegenheid van het pleidooi in hoger beroep heeft [appellant] daaraan toegevoegd dat hem van de zijde van het stadsdeel per brief is medegedeeld dat voor hem zeven shortstayappartementen staan “gereserveerd”. Bij de verdere beoordeling zal met deze - niet betwiste - gegevens rekening worden gehouden.

3.12 De grieven 6, 7 en 8 betreffen alle de wijze waarop de kantonrechter tot het oordeel is gekomen dat bij voortzetting van de huurovereenkomst een min of meer rendabele exploitatie van het pand mogelijk is, als [geïntimeerden] afstand doen van het achterhuis en de huur gelijk blijft. Zij lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

3.13 De kantonrechter heeft berekend wat de rentelasten (5%) zijn over de aanschafwaarde, vermeerderd met de overdrachtsbelasting en met de kosten van de nog te verrichten renovatiewerkzaamheden, in totaal een bedrag van € 1.772.000,=. Deze rentelasten (€ 88.600,=), heeft hij vermeerderd met een bedrag van € 12.570,= voor onderhoud (een totaal van € 101.170,= per jaar aan kosten). Op basis van dit bedrag en een opbrengst van € 98.000,= per jaar bij voortzetting van de huur van de woning in het voorhuis door [geïntimeerden] en commerciële verhuur van de overige appartementen en € 145.000,= per jaar bij voortzetting van de huur door [geïntimeerden] en shortstayverhuur van de overige appartementen, heeft de kantonrechter geconcludeerd dat de financiële situatie in beide scenario’s niet zodanig ongunstig is (een verlies van ongeveer € 4.000,= per jaar respectievelijk een winst van ongeveer € 43.000,= per jaar ) dat niet van [appellant] zou kunnen worden gevergd de huurovereenkomst met [geïntimeerden] voort te zetten.

3.14 [ appellant] meent dat de kantonrechter ten onrechte van de historische aanschafprijs is uitgegaan en niet van de actuele waarde. Dit bezwaar wordt verworpen. In het kader van de hier te verrichten belangenafweging moet worden vastgesteld wat de verhouding is tussen de lasten en de opbrengsten van het gehuurde. In dat verband is niet de – min of meer toevallige – actuele waarde van het gehuurde relevant, maar de lasten die daarop daadwerkelijk drukken, zoals de rente over de aanschafkosten.

3.15 Voorts voert [appellant] aan dat de kantonrechter ten onrechte de tot heden reeds gemaakte renovatiekosten buiten beschouwing heeft gelaten. Ook dit bezwaar gaat niet op. De kantonrechter is in zijn berekening ervan uitgegaan dat de voorafgaand aan de verbouwing gemaakte kosten wegvallen tegen de in die periode genoten huurinkomsten.

Dat dat uitgangspunt onjuist is, heeft [appellant] niet aangetoond. Dat zo zijnde bestaat geen aanleiding bij de beoordeling van de situatie na de renovatie met die kosten nog rekening te houden.

3.16 Volgens [appellant] moet de te hanteren rekenrente 5,5% zijn en zijn de kosten van dagelijks onderhoud en heffingen gezamenlijk te stellen op € 20.000,= per jaar. Hiervan uitgaande komt [appellant] op basis van de berekening van de kantonrechter op een totaalbedrag aan kosten per jaar van € 117.460,=. Hij rekent voor dat bij voortzetting van de huur door [geïntimeerden] en verhuur van vier bedrijfsruimtes en één shortstayappartement € 94.500,= per jaar aan inkomsten kan worden verworven. Het scenario waarvoor vergunning is verleend (twee shortstayappartementen, een vrijesectorhuurwoning en vier bedrijfsruimtes) levert € 135.000,= per jaar op en daarmee een haalbare exploitatie, aldus [appellant].

3.17 In voormelde berekening is uitgegaan van € 30.000,= inkomsten per jaar per shortstayappartement en van appartementen ter grootte van gemiddeld ongeveer 70 m2. De tijdens het pleidooi in hoger beroep gestelde vraag of het mogelijk zou zijn in het door [geïntimeerden] afgestane deel van het achterhuis (groot ongeveer 80 m2) een shortstayappartement te vestigen is van de zijde van [appellant] niet ontkennend beantwoord. Dit betekent dat de inkomsten in dat geval zouden gaan bedragen: het door [appellant] genoemde bedrag van € 94.500,= vermeerderd met € 30.000,= voor het

136

tweede shortstayappartement, zijnde € 124.500,=, welk bedrag nog naar boven moet worden gecorrigeerd naar € 125.600,=, omdat na de renovatie de huur van [geïntimeerden] niet € 4.500,= per jaar zal gaan bedragen, maar € 5.600,=, omdat dan de korting wegens gebreken zal vervallen. Bij verwezenlijking van de twee shortstayappartementen waarvoor [appellant] thans reeds vergunning heeft zal er dus een (zij het marginaal) winstgevende exploitatie zijn, terwijl met ieder shortstayappartement dat daarnaast nog wordt gerealiseerd de winst verder kan stijgen.

Ook het hof komt derhalve tot het oordeel dat met voortzetting van de huurovereenkomst een rendabele exploitatie van het pand mogelijk is.

3.18 Grief 5 is gericht tegen de afweging die de kantonrechter uiteindelijk heeft gemaakt ter beantwoording van de vraag of aan [appellant] een beroep toekomt op dringend eigen gebruik in verband met renovatie en of deswege, mede gelet op de wederzijdse belangen, de huurovereenkomst moet eindigen. Bij gelegenheid van het pleidooi heeft [appellant] betoogd dat de rechter pas aan een belangenafweging mag toekomen nadat is vastgesteld dat de verhuurder het gehuurde dingend nodig heeft voor eigen gebruik.

Dat is echter een misvatting, aangezien bij huur van woonruimte aan “dringend eigen gebruik” op zichzelf geen betekenis toekomt. Het gaat daar om eigen gebruik dat zo dringend is dat … etc., een maatstaf waarvan de belangenafweging een integrerend deel uitmaakt. In dit geval speelt bij die belangenafweging een rol het feit dat [appellant] met de door hem gewenste herindeling en verhuur van het pand in de vrije sector een veel beter rendement op zijn vermogen kan krijgen en ook een rendement dat meer in verhouding staat tot de actuele waarde van het pand, dat [geïntimeerden] een groot belang hebben bij het behoud van hun woonruimte en het atelier dat daarvan deel uitmaakt en dat [appellant] toen hij het pand kocht, wist dat de woning was verhuurd tegen voor hem niet zeer gunstige voorwaarden – hetgeen ongetwijfeld enige uitwerking op de door hem betaalde prijs heeft gehad. Wanneer daarbij in aanmerking wordt genomen dat [appellant] niet heeft betwist dat hij, al dan niet indirect via een hem toebehorende besloten vennootschap, eigenaar is van een groot aantal vastgoedobjecten en dat hiervoor is gebleken dat een exploitatie van het pand zoals die [appellant] voor ogen staat ook rendabel is vorm te geven met instandhouding van de huurovereenkomst, moet de slotsom zijn dat niet kan worden geoordeeld dat van [appellant] niet kan worden gevergd dat hij de huurovereenkomst met [geïntimeerden] voortzet. Voorts staat die rendabele exploitatie in de weg aan het oordeel dat de onmogelijkheid om de huurovereenkomst te beëindigen of een hogere huurprijs te bedingen, in strijd is met het in artikel 1 van het Eerste protocol bij het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens gewaarborgde recht op eigendom. Ook grief 5 faalt.

3.19 Grief 12 strekt ten betoge dat het uiterst merkwaardig is dat de kantonrechter partijen na het tussenvonnis van 1 mei 2012 “oeverloos” heeft laten voortprocederen, maar vervolgens geen acht heeft geslagen op hetgeen partijen in hun akten hebben aangevoerd. Het komt het hof voor dat [appellant] met dit verwijt zijn eigen verantwoordelijkheid voor een behoorlijke procesvoering miskent. Wat daarvan ook zij, het stond de kantonrechter vrij te blijven bij zijn in het tweede tussenvonnis reeds gegeven bindende eindbeslissingen en partijen voor het verdere debat naar de appelinstantie te verwijzen. De grief slaagt niet.

3.20 De laatste grief, grief 13, ziet op de proceskostenveroordeling in eerste aanleg. Het feit dat het hof hiervoor heeft geoordeeld dat de [appellant] zich niet op dringend eigen gebruik kan beroepen ter beëindiging van de huurovereenkomst, leidt tot de conclusie dat de kantonrechter de vorderingen van [appellant] terecht heeft afgewezen. Dit brengt mee dat [appellant] ook terecht in de kosten van het geding in eerste aanleg is veroordeeld. Wat betreft de berekening van de kosten geldt het volgende. [geïntimeerden] hebben van antwoord gediend, twee comparities bijgewoond en vijf akten genomen. Gelet daarop en op de aard van de zaak en het gevoerde debat acht het hof het door de kantonrechter begrote bedrag van € 2.500,= niet onredelijk. De

137

vermelding van BTW berust echter op een kennelijke misslag, aangezien de vergoeding voor salaris gemachtigde geen betaling is voor een geleverde dienst.

3.21 Al met al kunnen de grieven niet tot vernietiging van de bestreden vonnissen leiden. Die vonnissen zullen dan ook worden bekrachtigd. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.

4Beslissing Het hof: bekrachtigt de bestreden vonnissen; veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geĂŻntimeerden] begroot op â‚Ź 261,= aan verschotten en â‚Ź 2.682,= voor salaris; verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, D. Kingma en E.M. Polak en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 13 augustus 2013.

138

WR 2013/101: Huurprijsaanpassing bedrijfsruimte – 290-bedrijfsruimte: art.

9.2 AB ROZ-model Huurovereenkomst Winkelruimte (juli 2003); benoeming de...

Instantie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant Datum: 20 maart 2013 Magistraten: Mr. E.J.G. Eijssen-Vruwink Zaaknr: 760041 ov 13-490 Conclusie: LJN: BZ3801 Noot: mr. M.F.A. Evers Roepnaam: Brondocumenten: ECLI:NL:RBZWB:2013:BZ3801, Uitspraak, Rechtbank ZeelandWest-Brabant, 20‑03‑2013 Wetingang: (art. 7:304 en 7:291 BW) Brondocument: Rb. Zeeland-West-Brabant, 20-03-2013, nr 760041 ov 13-490 Snel naar: EssentieSamenvattingPartij(en)UitspraakNoot EssentieNaar boven Huurprijsaanpassing bedrijfsruimte – 290-bedrijfsruimte: art. 9.2 AB ROZ-model Huurovereenkomst Winkelruimte (juli 2003); benoeming deskundige; afwijkend beding? geen afwijking van art. 7:304 BW ten nadele van huurder.

SamenvattingNaar boven Huurder heeft de vernietigbaarheid van art. 9.2 Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW (model ROZ , juli 2003) ingeroepen omdat dit artikel ten nadele van de huurder afwijkt van art. 7:304 BW. Art. 9.2 houdt in dat, als een partij gebruik wil maken van de mogelijkheid een nadere vaststelling van de huurprijs te verlangen, hij de wederpartij daarvan in kennis moet stellen uiterlijk zes maanden voor de datum waarop de herziene huurprijs zal moeten ingaan, en dat, als partijen geen overeenstemming bereiken over de nieuwe huurprijs, die nieuwe huurprijs door drie deskundigen wordt vastgesteld, waarvan beide partijen ieder één benoemen en de aldus benoemde deskundigen tezamen de derde benoemen.

Art. 7:304 BW bepaalt dat een vordering tot nadere huurprijsvaststelling slechts ontvankelijk is indien deze vergezeld gaat van een advies omtrent de nadere huurprijs, opgesteld door een of meer door partijen gezamenlijk benoemde ter zake deskundigen.

Uit de tekst van art. 7:304 BW volgt dat één advies dient te worden uitgebracht maar dat het advies door één of meer door partijen gezamenlijk benoemde deskundigen kan zijn uitgebracht. In de regeling van art. 9.2 is strikt genomen geen sprake van een gezamenlijk (door partijen) benoemde deskundige, maar dit wordt naar het oordeel van de kantonrechter ondervangen door de benoeming van een derde deskundige door beide partijdeskundigen. Voldoende aannemelijk is dat beide partijdeskundigen bij de benoeming van de derde deskundige overleg zullen hebben met hun opdrachtgevers en geen derde deskundige zullen benoemen die niet de instemming van beide partijen heeft.

Op deze wijze hebben partijen indirect via hun partijdeskundige invloed op de benoeming van de derde deskundige, die bovendien een doorslaggevende stem heeft indien de (partij)deskundigen geen overeenstemming kunnen bereiken. Gelet hierop en op het feit dat de door de huurder te betalen hogere kosten voor de deskundigen gevorderd kunnen worden in de procedure tot vaststelling van de huurprijs, oordeelt de kantonrechter dat art. 9.2 niet ten nadele van de huurder afwijkt van het bepaalde in art. 7:304 BW. Partij(en)Naar boven Verzoekster: Bestseller Wholesale Benelux B.V., gevestigd te Amstelveen Gemachtigde: mr. J.W. Adriaansens tegen Verweerster: Vennootschap onder firma Achter de Lange Stallen, gevestigd te Den Haag Gemachtigde: mr. A.R. de Jonge Bewerkte uitspraakNaar boven

139

UitspraakNaar boven (...)

3.De beoordeling 3.1 Verzoekster (verder te noemen Bestseller) huurt sinds 1 juli 2004 van verweerster (verder te noemen de VOF) een winkelruimte, staande en gelegen te Breda aan de Ginnekenstraat 59 tegen een huurprijs van laatstelijk € 150.529,64 per jaar exclusief BTW. Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als ‘detailhandel ten behoeve van de verkoop van damesmode in de ruimste zin van het woord volgens de Vero Moda formule’. Het gehuurde wordt ook als zodanig gebruikt. De huurovereenkomst heeft derhalve betrekking op een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 lid 2 BW. 3.2 Bestseller stelt dat de gemiddelde huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse lager zijn dan voormelde huurprijs zodat zij aanpassing daarvan wenst op de voet van artikel 7:303 BW. Partijen hebben geen overeenstemming bereikt over de benoeming van een deskundige als bedoeld in artikel 7:304 BW en Bestseller verzoekt daarom om, op de voet van het bepaalde in artikel 7:304 lid 2 BW, de heer J. Pot, werkzaam bij Retail Property Management BV te Delft, althans een aan dat kantoor verbonden persoon, te benoemen tot deskundige om een adviesrapport uit te brengen betreffende de nadere huurprijs van het gehuurde per 1 februari 2013.

3.3 De VOF voert aan dat Bestseller niet ontvankelijk is in het verzoek, althans dat zij daarbij geen belang heeft, omdat zij niet de in artikel 9.2 van de op de onderhavige overeenkomst toepasselijke Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (model ROZ , juli 2003) – verder te noemen artikel 9.2 – voorgeschreven route heeft bewandeld om tot toetsing van de huurprijs te komen. Indien Bestseller wel ontvankelijk is in haar verzoek en de contractuele regeling tussen partijen niet zou gelden, maakt de VOF bezwaar tegen de door Bestseller voorgedragen deskundige. De VOF voert voorts aan dat één deskundige niet in staat is om tot een gewogen oordeel te komen met betrekking tot de door Bestseller verlangde huurprijsvaststelling. Tot slot plaatst de VOF kanttekeningen bij de partijdigheid van de door Bestseller voorgedragen deskundige. Indien de door Bestseller voorgedragen deskundige dient te worden benoemd, dient tenminste nog een andere deskundige te worden benoemd, mevrouw C.L. van Ess van CBRE te Amsterdam. Voor zover benoeming van de door partijen voorgestane deskundigen niet geïndiceerd is, dient de BHAC te worden benoemd, aldus de VOF. 3.4.

Bestseller heeft, ter zitting, onder meer de vernietigbaarheid van artikel 9.2 ingeroepen omdat dit artikel ten nadele van de huurder afwijkt van het bepaalde in artikel 7:304 BW. De VOF heeft de stelling van Bestseller gemotiveerd betwist.

3.5 Ingevolge artikel 7:291 BW is artikel 7:304 BW van semi-dwingend recht. Afwijking van het bepaalde in artikel 7:304 BW ten nadele van de huurder kan slechts met goedkeuring van de kantonrechter. De vraag die thans voorligt luidt of artikel 9.2 ten nadele van de huurder afwijkt van het bepaalde in artikel 7:304 BW. 3.6 Artikel 9.2 houdt – kort gezegd in – in dat, als een partij gebruik wil maken van zijn wettelijke bevoegdheid om nadere vaststelling van de huurprijs te verlangen, hij de wederpartij daarvan in kennis dient te stellen uiterlijk zes maanden voor de datum waarop de herziene huurprijs zal moeten ingaan, en dat, als partijen geen overeenstemming bereiken over de nieuwe huurprijs, die nieuwe huurprijs door drie deskundigen wordt vastgesteld, waarvan beide partijen ieder één benoemen en de aldus benoemde deskundigen tezamen de derde benoemen. Artikel 7:304 BW bepaalt dat een vordering tot nadere huurprijsvaststelling slechts ontvankelijk is indien deze vergezeld gaat van een advies omtrent de nadere huurprijs, opgesteld door een of meer door partijen gezamenlijk benoemde ter zake deskundigen.

3.7

140

Uit de tekst van artikel 7:304 BW volgt dat weliswaar één advies dient te worden uitgebracht maar dat het advies door één of meer door partijen gezamenlijk benoemde deskundigen kan zijn uitgebracht. Weliswaar is in de regeling van artikel 9.2 strikt genomen geen sprake van een gezamenlijk (door partijen) benoemde deskundige, maar dit wordt naar het oordeel van de kantonrechter ondervangen door de benoeming van een derde deskundige door beide partijdeskundigen. Voldoende aannemelijk is dat beide partijdeskundigen bij de benoeming van de derde deskundige overleg zullen hebben met hun opdrachtgevers en geen derde deskundige zullen benoemen die niet de instemming van beide partijen heeft. Op deze wijze hebben partijen indirect via hun partijdeskundige invloed op de benoeming van de derde deskundige, die bovendien een doorslaggevende stem heeft indien de (partij)deskundigen geen overeenstemming kunnen bereiken. Gelet op het vorenstaande alsmede op het feit dat de door de huurder te betalen hogere kosten voor de deskundigen gevorderd kunnen worden in de procedure tot vaststelling van de huurprijs, is de kantonrechter van oordeel dat artikel 9.2 niet ten nadele van de huurder afwijkt van het bepaalde in artikel 7:304 BW. 3.8 Het voorgaande leidt er toe dat Bestseller geen beroep op vernietiging van artikel 9.2 toekomt. Niettemin overweegt de kantonrechter dat in artikel 9.2 is bepaald dat ‘partijen worden geacht over de benoeming van een deskundige geen overeenstemming te hebben bereikt, indien een partij van de wederpartij binnen drie weken na dagtekening van het verzoek om tot nadere huurprijsvaststelling over te gaan, geen opgave heeft ontvangen van een door de wederpartij aangewezen deskundige die de benoeming heeft aanvaard’. In dat geval is de meest gerede partij gerechtigd de benoeming van een deskundige aan de rechter te vragen.

3.9 Bestseller heeft onbetwist gesteld dat zij de VOF reeds op 27 september 2012 heeft verzocht om nadere vaststelling van de huurprijs en dat de VOF niet – althans niet binnen 3 weken – op dat verzoek heeft gereageerd. Daarmee staat vast dat de VOF niet binnen drie weken na dagtekening van het verzoek tot nadere huurprijsvaststelling opgave heeft gedaan van een (door haar) benoemde (partij)deskundige. Dit zou er – gelet op het bepaalde in artikel 9.2 – toe moeten leiden dat partijen geacht worden over de benoeming van een deskundige geen overeenstemming te hebben bereikt. Bestseller is in dat geval, gelet op het slot van artikel 9.2, gerechtigd om de kantonrechter te vragen een deskundige te benoemen, hetgeen zij in het op 5 februari 2013 ontvangen verzoekschrift ook heeft gedaan.

3.10 Aangezien partijen zich in de procedure hebben beperkt tot de toepasselijkheid van artikel 9.2 zal de kantonrechter partijen in de gelegenheid stellen om zich uit te laten over hetgeen hiervoor onder 3.9 is overwogen.

3.11 Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

4.De beslissing De kantonrechter: stelt partijen in de gelegenheid om zich uiterlijk op 2 april 2013 uit te laten over hetgeen is overwogen onder 3.9; houdt iedere verdere beslissing aan.

NootNaar boven Auteur: mr. M.F.A. Evers In voormelde uitspraak is de vraag aan de orde of art. 9.2 Algemene Bepalingen volgens het ROZ-model voor 290-bedrijfsruimte uit 2003 (hierna: art. 9.2 AB) vernietigbaar is wegens het zonder goedkeuring van de rechter afwijken van art. 7:304 BW. In art. 9.2 AB staat kort gezegd dat als partijen geen overeenstemming bereiken over een nieuwe huurprijs, die nieuwe huurprijs zal worden vastgesteld door drie deskundigen waarvan ieder der partijen er één benoemt en deze twee deskundigen samen de derde deskundige benoemen. De drie deskundigen geven dan bindend advies, zij het dat ieder der partijen vervolgens huurprijsvaststelling door de rechter kan vorderen. Daarbij wordt het door de deskundigen gegeven advies dan geacht het advies als bedoeld in art. 7:304 BW te zijn.

141

Indien in enig stadium in de benoemingsprocedure moet worden geconcludeerd dat er sprake is van het ontbreken van overeenstemming tussen partijen (omdat een partij geen partijdeskundige benoemt, of de twee partijdeskundigen niet samen een derde benoemen) dan kan de meest gerede partij benoeming van (een) deskundige(n) aan de rechter vragen. Alleen deze door de rechter benoemde deskundige(n) brengt/brengen dan het advies uit.

In de procedure die leidde tot de beschikking van 20 maart 2013, verzocht huurder, Bestseller, op de voet van art. 7:304 BW om deskundigen te benoemen. Verhuurder stelt dat Bestseller niet-ontvankelijk verklaard moet worden omdat zij ten onrechte niet de weg van art. 9.2 AB heeft gevolgd, waarop Bestseller zich beroept op de vernietigbaarheid van dat artikel.

De kantonrechter oordeelt dat art. 9.2 AB niet ten nadele van huurder afwijkt van het bepaalde in art. 7:304 BW. Daartoe overweegt de kantonrechter dat toepassing van art.

9.2 AB weliswaar strikt genomen niet leidt tot gezamenlijk benoemde deskundigen, maar dat dit wordt ondervangen door de benoeming van een derde deskundige door beide partijdeskundigen. Via deze benoeming hebben partijen invloed op de benoeming van de derde deskundige, die bovendien een doorslaggevende stem heeft als de deskundigen gedrieën geen overeenstemming kunnen bereiken. Het feit dat de mogelijkheid om slechts één deskundige te benoemen de facto is uitgesloten, waardoor hogere kosten moeten worden gemaakt, maakt volgens de Kantonrechter Breda ook niet dat sprake is van een afwijking ten nadele van huurder omdat die kosten gevorderd kunnen worden in de procedure tot vaststelling van de huurprijs.

Bestseller zal zeer verrast zijn geweest door deze beslissing. Nog maar enkele maanden eerder was in een andere zaak, waarin Bestseller ook een beroep had gedaan op de vernietigbaarheid van art. 9.2 AB, namelijk wel geoordeeld dat dit artikel ten nadele van huurder afwijkt van art. 7:304 BW. Zie Ktr. ’s-Hertogenbosch 19 oktober 2012, LJN BY1179 , TvHB 2013/4.

De Kantonrechter ’s-Hertogenbosch kwam tot dit oordeel op grond van de overweging dat de mogelijkheid om slechts één deskundige te benoemen door art. 9.2 AB wordt uitgesloten, met als nadeel voor huurder dat het advies duurder wordt, terwijl bovendien volgens de procedure van art. 9.2 AB altijd aan het advies wordt meegewerkt door een door (alleen) verhuurder benoemde deskundige.

In de hierna geplaatste uitspraak van de Kantonrechter Haarlem van 10 december 2012, WR 2013/102 ging het niet om art. 9.2 AB, maar was wel een vergelijkbare procedure overeengekomen voor de benoeming van deskundigen (zie onder het kopje ‘feiten’ sub 2). Ook hier wordt geoordeeld dat het beding ten nadele van huurder afwijkt van art.

7:304 BW, zowel wat betreft de voorschriften over het aantal en de achtergrond van de te benoemen deskundigen als wat betreft de afgesproken termijnen (een partij die huurprijsherziening wenst, moest dat uiterlijk 6 maanden tevoren aan de andere partij laten weten).

Naar aanleiding van dit laatste zij opgemerkt dat ook de Algemene Bepalingen ROZ uit 2003 en 2008 een dergelijke termijn van zes maanden noemen. In de hiervoor genoemde procedures werd door de Kantonrechters Breda en ’s-Hertogenbosch aan dat element echter geen aandacht geschonken. De Algemene Bepalingen ROZ 2012 noemen geen termijn als hiervoor bedoeld. Ook in die bepalingen wordt overigens wel uitgegaan van de benoeming van drie deskundigen, door ieder der partijen één en de derde door die twee benoemde deskundigen samen.

Opvallend is dat alle drie de kantonrechters niet volstaan met de constatering dat de bepalingen afwijken van art. 7:304 BW, maar overwegingen wijden aan de vraag of die afwijkingen ten nadele van huurder zijn. Zij volgen daarmee dus niet de gedachte van AG Huydecoper als uiteengezet in zijn conclusie voor HR 28 mei 2010, NJ 2010/300 ; WR 2010/92 en TvHB 2010/16 (Momus II/Bierbrouwerij De Leeuw). Huydecoper betoogt dat alleen de huurder op de voet van art. 7:291 BW een beroep kan doen op de vernietigbaarheid van een beding en dat daartoe voldoende is dat hij aantoont dat het beding afwijkt van art. 290-310 BW. Als dat zo is, is het aan huurder om zich al dan niet op de vernietigbaarheid te beroepen. De huurder hoeft niet aan te tonen dat de afwijking in zijn nadeel is; als huurder zich op de vernietigbaarheid beroept mag dat worden

142

voorondersteld. Deze benadering lijkt mij niet alleen juist, maar heeft bovendien de charme van de eenvoud, zeker ook ten aanzien van bepalingen waarvan niet op voorhand duidelijk is dat deze – te allen tijde – in het voordeel of juist in het nadeel van huurder zullen uitpakken. (Zie hierover ook mr. H.E.M. Vrolijk in zijn noot bij Hof Amsterdam 5 juni 2012, WR 2013/50 ).

Langs de lijn Huydecoper is de vraag dus niet of art. 9.2 AB ten nadele van huurder afwijkt van art. 7:304 BW, maar volstaat het antwoord op de vraag of er sprake is van een afwijking.

Wat betreft de procedure om tot benoeming van deskundigen te komen, kan daar genuanceerd over worden gedacht. In de praktijk zullen partijen het immers op de een of andere manier eens moeten zien te worden. De procedure om tot benoeming van drie deskundigen te komen zou mijns inziens zeer wel als aanvulling op, in plaats van als afwijking van art. 7:304 BW kunnen worden gezien.

Wat betreft het uitsluiten van de mogelijkheid om samen één deskundige te benoemen, hetgeen per definitie tot hogere kosten leidt, ligt dat anders. Art. 7:304 BW biedt uitdrukkelijk de mogelijkheid tot het gezamenlijk benoemen van slechts één deskundige en art. 9.2 AB sluit die mogelijkheid uit. Volgens de leer Huydecoper hoeft niet te worden aangetoond dat dit in het nadeel van huurder is, maar voor wie daar anders over denkt, kunnen de extra kosten daartoe het argument zijn. Dat deze in een procedure kunnen worden (terug)gevorderd, lijkt mij geen tegenargument. Huurder loopt ook dan een risico dat die kosten voor zijn rekening komen als hij geheel of grotendeels in het ongelijk wordt gesteld en bovendien is de bedoeling van art. 7:304 BW nu juist om procedures op grond van art. 7:303 BW te voorkomen door te bevorderen dat partijen onderling overeenstemming bereiken; daarbij zouden hoge kosten een belemmerende factor kunnen zijn om tot overeenstemming te komen.

Overigens zegt art. 9.2 AB ROZ aan het slot dat bij het ontbreken van overeenstemming tussen partijen, de meest gerede partij benoeming van (een) deskundige(n) aan de rechter kan vragen. Alleen deze door de rechter benoemde deskundige(n) brengt/brengen dan het advies uit. Een partij kan dus altijd, door zelf geen deskundige te benoemen, alsnog bewerkstelligen dat het advies wordt uitgebracht door door de rechter benoemde deskundige(n).

Ten slotte de termijn die een rol speelde in de uitspraak van de Kantonrechter Haarlem.

De bepaling dat een partij die een huurprijsherziening dat minimaal zes maanden tevoren aan de andere partij moet mededelen lijkt mij zonder twijfel een afwijking van art. 7:303 en 304 BW. Niet voor niets speelde in deze uitspraak vervolgens een discussie over de vraag of de huurder met het indienen van het verzoekschrift tot benoeming van deskundigen, zonder dat hij eerst aan verhuurder had gevraagd of die kon instemmen met benoeming van de BHAC, dat had gedaan om de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs te sauveren. De partij die een huurherziening wil heeft er nu eenmaal belang bij dat de herziene huurprijs zo spoedig mogelijk ingaat. Daarmee verdraagt zich in het geval huurder verlaging van de huurprijs wil, niet dat een termijn van zes maanden in acht genomen moet worden.

De hiervoor behandelde uitspraken van de Kantonrechters Breda, ’s-Hertogenbosch en Haarlem maken duidelijk dat onzeker is hoe wordt geoordeeld over art. 9.2 AB en soortgelijke bepalingen. In de leer Huydecoper hoeft dat voor huurder geen probleem te zijn omdat die zich naar believen al dan niet op de vernietigbaarheid kan beroepen. Voor verhuurder is de enige zekere weg het op voorhand vragen van goedkeuring.

143

WR 2013/102: Huurprijswijziging bedrijfsruimte – 290-bedrijfsruimte: afwijkend beding benoeming deskundigen ten nadele huurder; geen instemming ben...

Instantie: Rechtbank Haarlem (Kantonrechter) Datum: 10 december 2012 Magistraten: Mr. R.I.V. Scherpenhuijsen Rom Zaaknr: 573230 HZ VERZ 12-25 Conclusie: Noot: mr. M.F.A. Evers onder WR 2013/101 Roepnaam: Brondocumenten: ECLI:NL:RBHAA:2012:5273, Uitspraak, Rechtbank Haarlem (Kantonrechter), 10‑12‑2012 Wetingang: (art. 7:304 en 7:291 BW) Brondocument: Rb. Haarlem, 10-12-2012, nr 573230 HZ VERZ 12-25 Snel naar: EssentieSamenvattingPartij(en)UitspraakNoot EssentieNaar boven Huurprijswijziging bedrijfsruimte – 290-bedrijfsruimte: afwijkend beding benoeming deskundigen ten nadele huurder; geen instemming benoeming deskundige gevraagd; ontvankelijkheid verzoek huurder SamenvattingNaar boven Volgens art. 4.2 van de huurovereenkomst moet indien een der partijen gebruik wil maken van de mogelijkheid een herziening van de huurprijs te verlangen, hij de andere partij daarvan bij aangetekend schrijven met bericht van ontvangst in kennis stellen, uiterlijk 6 maanden voor de datum waarop de herziene huurprijs zal moeten ingaan.

Wanneer partijen binnen 2 maanden na ontvangst van deze kennisgeving niet tot overeenstemming zijn gekomen, zal de huurprijs worden vastgesteld door drie makelaars in onroerende goederen, leden van de MVA of van de Nederlandse Bond van Makelaars, waarvan elk der partijen één zal aanwijzen binnen 14 dagen, nadat een partij het verzoek daartoe van de andere partij zal hebben bereikt. De derde makelaar zal door deze beide makelaars worden aangewezen binnen 8 dagen nadat zij hun aanwijzing hebben aanvaard.

Naar het oordeel van de kantonrechter zijn de tussen partijen overeengekomen beperkingen van de bevoegdheid van de huurder een nadere vaststelling van de huurprijs te vorderen dan wel benoeming van een deskundige te verzoeken ten nadele van de huurder en derhalve vernietigbaar. Dit geldt ten aanzien van voorschriften over het aantal en de achtergrond van de te benoemen deskundigen, maar ook voor beperkingen in tijd.

Art. 7:304 lid 2 BW bepaalt dat indien partijen geen overeenstemming bereiken over de benoeming van een deskundige, de rechter deze op verzoek van de meest gerede partij benoemt. Huurder heeft nagelaten om nadat overeenstemming over een verlaging van de huurprijs uitbleef verhuurder te vragen of hij met benoeming van de BHAC instemde.

Het had voor de hand gelegen dat huurder voorafgaand aan de onderhavige procedure met verhuurder overleg over de benoeming van een deskundige had gevoerd, maar nu partijen langere tijd zonder resultaat over huurprijsverlaging hebben onderhandeld en het verhuurder daarom kenbaar was dat het advies van een deskundige noodzakelijk was, oordeelt de kantonrechter dat het ontbreken van overleg aan de ontvankelijkheid van het verzoek van huurder tot benoeming van de deskundige niet in de weg staat.

Gelet op de onderhandelingen tussen partijen en de verstreken termijn vanaf de laatste huurprijsvaststelling is niet gebleken dat het handelen van huurder volledig was gericht op het ‘sauveren’ van de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs.

Partij(en)Naar boven Verzoeker: H. Shoaib, h.o.d.n. ‘El Cacho’, te Nieuw-Vennep Gemachtigde: mr. M.E. van Huet tegen

144

Verweerders: Beleggingsmaatschappij J. Koesveld B.V., te Nieuw-Vennep Gemachtigde: mr. G.M. Kerpestein Bewerkte uitspraakNaar boven UitspraakNaar boven (…)

De feiten 1 Shoaib huurt met ingang van 1 maart 1990 van Koesveld de bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW aan de Hoofdweg 1173I en 1173J te Nieuw-Vennep en exploiteert daar een horecabedrijf. De huurovereenkomst is gesloten voor vijf plus vijf jaar en is daarna voor onbepaalde tijd verlengd.

2 Artikel 4 van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst bepaalt onder meer: “Huuraanpassing (1) De in artikel 3 lid 1 genoemde huurprijs zal voor het eerst op 28 februari 1995 en vervolgens ieder 5 jaar worden aangepast aan de wijzigingen van de jaarprijsindexcijfers van de gezinsconsumptie, (…)

De nieuwe huurprijs – na huuraanpassing – zal nimmer tot verlaging leiden.

Huurprijsherziening (2) Elk der partijen is bevoegd, om telkenmale na een periode van 5 huurjaren, derhalve voor het eerst op 28 februari 1995 herziening van de huurprijs te verlangen, conform 4.1. Indien een der partijen van deze bevoegdheid gebruik wil maken stelt deze de andere partij daarvan bij aangetekend schrijven met bericht van ontvangst in kennis uiterlijk 6 maanden voor de datum waarop de herziene huurprijs zal moeten ingaan.

Wanneer partijen binnen 2 maanden na ontvangst van de kennisgeving als bovenbedoeld niet tot overeenstemming zijn gekomen, zal de huurprijs worden vastgesteld door drie makelaars in onroerende goederen, leden van de Makelaarsvereniging te Amsterdam of van de Nederlandse Bond van Makelaars, waarvan elk der partijen één zal aanwijzen binnen 14 dagen, nadat een partij het verzoek daartoe van de andere partij zal hebben bereikt. De derde makelaar zal door deze beide makelaars worden aangewezen binnen 8 dagen nadat zij hun aanwijzing hebben aanvaard. (…)”

3 Op 12 september 2006 heeft Koesveld een verzoek ex artikel 7:304 lid 2 BW bij de kantonrechter ingediend. Omdat Shoaib bezwaar had tegen benoeming van de Bedrijfshuuradviescommissie, hierna: BHAC, als deskundige heeft de kantonrechter bij beschikking drie makelaars tot deskundigen benoemd. Bij vonnis van 7 juli 2010 heeft de kantonrechter te Haarlem op vordering van Koesveld de huurprijs – na advies van de drie voornoemde makelaars – met ingang van 12 september 2006 nader vastgesteld op € 27.835 per jaar exclusief btw.

4 Partijen hebben vanaf begin 2010 over een verlaging van de huurprijs onderhandeld, doch dit heeft niet tot overeenstemming geleid.

5 Na indexering bedraagt de huurprijs thans € 40.304,97 per jaar, exclusief btw.

6 Bij faxbericht van 3 september 2012 heeft de gemachtigde van Shoaib een in opdracht van Shoaib opgesteld taxatierapport d.d. 3 augustus 2012 aan Koesveld verzonden en Koesveld verzocht of zij met een op grond van dit rapport vast te stellen huurprijs van € 30.000 ingaande 1 september 2012 kon instemmen. Koesveld heeft aan Shoaib meegedeeld niet met de verzochte huurprijsverlaging in te stemmen.

Het verzoek en het verweer Shoaib verzoekt op de voet van artikel 7:304 lid 2 BW de BHAC te Amsterdam tot deskundige te benoemen. Shoaib legt aan zijn verzoek ten grondslag dat het op voorhand duidelijk was dat Koesveld, ondanks indringende verzoeken van Shoaib, niet mee wilde werken aan een verlaging van de huurprijs zodat het er voor gehouden mag

145

worden dat geen overeenstemming te bereiken viel over de benoeming van een deskundige.

Koesveld voert aan dat het verzoek niet-ontvankelijk verklaard dient te worden omdat Shoaib het in artikel 4 lid 2 van de huurovereenkomst overeengekomen huurprijsherzieningstraject niet heeft gevolgd. Indien deze contractuele regeling met vrucht door Shoaib zou zijn vernietigd, is Shoaib niet ontvankelijk in zijn verzoek omdat hij heeft nagelaten voorafgaand aan het verzoek aan Koesveld te vragen of hij in kon stemmen met de BHAC als gezamenlijke deskundige op de voet van artikel 7:304 lid 1 BW, waardoor Shoaib niet aan de ontvankelijkheidstoets van artikel 7:304 lid 2 BW heeft voldaan. Had Shoaib aan Koesveld gevraagd of er bereidheid bestond de BHAC tot deskundige op de voet van artikel 7:304 lid 1 BW te benoemen, dan had Koesveld daar instemmend op geantwoord. Koesveld heeft tenslotte kritiek op het taxatierapport d.d. 3 augustus 2012 omdat hierin de markthuur als uitgangspunt wordt genomen en het geen taxatie betreft volgens de richtlijnen zoals deze voortvloeien uit het huurrecht op de voet van artikel 7:290 BW. Beoordeling van het verzoek Koesveld voert aan dat het verzoek van Shoaib niet ontvankelijk is omdat hij het huurprijsherzieningstraject zoals overeengekomen in de huurovereenkomst had moeten volgen. Ingevolge artikel 7:291 BW zijn de artikelen 7:303 en 304 BW van semidwingend recht. Contractuele bedingen waarin ten nadele van de huurder wordt afgeweken zijn vernietigbaar. Koesveld voert in dit verband aan dat de tussen partijen overeengekomen aanzeggingstermijn van zes maanden in elk geval niet vernietigbaar is omdat artikel 7:304 BW niet in een andere, daarvan afwijkende, aanzeggingstermijn voorziet. De kantonrechter verwerpt het verweer van Koesveld. Naar het oordeel van de kantonrechter zijn tussen partijen overeengekomen beperkingen van de bevoegdheid van de huurder een nadere vaststelling van de huurprijs te vorderen dan wel benoeming van een deskundige te verzoeken ten nadele van de huurder en derhalve vernietigbaar. Dit geldt ten aanzien van voorschriften over het aantal en de achtergrond van de te benoemen deskundigen, maar ook voor beperkingen in tijd. Artikel 4.2 van de huurovereenkomst staat de ontvankelijkheid van het verzoek van Shoaib daarom niet in de weg.

Partijen hebben vanaf begin 2010 onderhandeld over een verlaging van de huurprijs, doch geen overeenstemming bereikt. Shoaib erkent dat geen overleg is gevoerd omtrent de benoeming van (een) deskundige(n), doch voert aan dat, gelet op de tussen partijen gevoerde procedures, geen enkel overleg tussen partijen zinnig is gebleken zodat het voeren van een procedure tot wijziging van de huurprijs onvermijdelijk is.

Artikel 7:304 lid 2 BW bepaalt dat indien partijen geen overeenstemming bereiken over de benoeming van een deskundige, de rechter deze op verzoek van de meest gerede partij benoemt. Shoaib heeft nagelaten om nadat overeenstemming over een verlaging van de huurprijs uitbleef Koesveld te vragen of hij met benoeming van de BHAC instemde. Dit belemmert echter, anders dan Koesveld betoogt, de ontvankelijkheid van het verzoek van Shoaib niet. Weliswaar had het, in het bijzonder gelet op het verzoek van Koesveld in september 2006, voor de hand gelegen dat Shoaib voorafgaand aan de onderhavige procedure met Koesveld overleg over de benoeming van een deskundige had gevoerd, maar nu partijen langere tijd zonder resultaat over huurprijsverlaging hebben onderhandeld en het Koesveld daarom kenbaar was dat het advies van een deskundige noodzakelijk was, staat het ontbreken van overleg naar het oordeel van de kantonrechter aan de ontvankelijkheid van het verzoek van Shoaib niet in de weg. Dat het handelen van Shoaib zoals Koesveld betoogt volledig was gericht op het ‘sauveren’ van de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs is naar het oordeel van de kantonrechter, gelet op de onderhandelingen tussen partijen en de verstreken termijn vanaf de laatste huurprijsvaststelling, niet gebleken.

Shoaib verzoekt de kantonrechter om de BHAC gevestigd te Amsterdam als deskundige te benoemen. Nu hiertegen van de zijde van Koesveld geen bezwaren zijn aangevoerd en de BHAC op grond van haar deskundigheid, plaatselijke bekendheid en onafhankelijkheid als geschikt kan worden aangemerkt, zal de kantonrechter op de voet van art. 7:304 lid 2 BW de BHAC benoemen.

146

Aangenomen wordt dat de meest gerede partij contact zal opnemen met de BHAC en deze opdracht zal geven tot het uitbrengen van een advies over de huurprijs naar de maatstaven van art. 7:303 BW, en daarbij tevens zal bedingen dat de BHAC bij haar onderzoek partijen in de gelegenheid zal stellen (zoveel mogelijk gespecificeerde) voorstellen voor vergelijkingspanden te doen, onder opgave van ten minste de oppervlakte en de geldende huurprijs daarvan, en van die voorstellen en de bevindingen van de BHAC naar aanleiding daarvan verslag te doen in het uit te brengen schriftelijk advies. Tevens wordt aangenomen dat de BHAC partijen in de gelegenheid zal stellen opmerkingen te maken over haar bevindingen, en dat de BHAC die opmerkingen in het eindadvies zal opnemen.

Gelet op het bepaalde in artikel 7:304 lid 3 BW zijn de kosten van het advies proceskosten. De partij die deze kosten aan de deskundige zal voldoen kan daarvan opgave doen in een – zonodig – nog aanhangig te maken dagvaardingsprocedure ex artikel 7:303 BW, in welke procedure in dat geval ook over die proceskosten een beslissing zal worden genomen.

In het verweer van Koesveld dat had Shoaib haar voorafgaand aan indiening van het verzoek gevraagd in te stemmen met benoeming van de BHAC zij daarmee akkoord was gegaan, ziet de kantonrechter aanleiding om in deze verzoekschriftprocedure een proceskostenveroordeling ten laste van Shoaib uit te spreken.

BESLISSING De kantonrechter: – benoemt tot deskundige de Bedrijfshuuradviescommissie (BHAC) te Amsterdam teneinde –overeenkomstig de bepalingen in artikel 7:303 BW – onderzoek te doen en van advies te dienen over de huurprijs per 13 september 2012 van de bedrijfsruimte aan de Hoofdweg 1173I en 1173J te Nieuw-Vennep; – veroordeelt Shoaib tot betaling van de proceskosten die aan de kant van Koesveld tot en met vandaag worden begroot op € 400 aan salaris gemachtigde.

NootNaar boven Auteur: mr. M.F.A. Evers onder WR 2013/101 Zie noot mr. M.F.A. Evers onder WR 2013/101 .

147

WR 2013/126: Huurprijswijziging bedrijfsruimte: contractuele bestemming huurovereenkomst uitgangspunt voor waardering; gebruik in strijd met bestem...

Instantie: Rechtbank Midden-Nederland (Kamer voor kantonzaken Amersfoort) Datum: 10 april 2013 Magistraten: Mr. R.C. Hartendorp Zaaknr: 826328 AC EXPL 12-4988 RH(4087) Conclusie: LJN: BZ7197 Noot: mr. J.A. van Strijen Roepnaam: Brondocumenten: ECLI:NL:RBMNE:2013:BZ7197, Uitspraak, Rechtbank MiddenNederland (Kamer voor kantonzaken Amersfoort), 10‑04‑2013 Wetingang: (art. 7:303 BW) Brondocument: Rb. Midden-Nederland, 10-04-2013, nr 826328 AC EXPL 12-4988 RH(4087) Snel naar: EssentieSamenvattingPartij(en)UitspraakNoot EssentieNaar boven Huurprijswijziging bedrijfsruimte: contractuele bestemming huurovereenkomst uitgangspunt voor waardering; gebruik in strijd met bestemmingsplan voor risico huurder; huurprijs verschuldigd voor niet gebruikt gedeelte SamenvattingNaar boven In het kader van de huurprijsherziening van de bedrijfsruimte is het de vraag of en hoe de eerste verdieping moet worden betrokken in de huurprijswaardering. De huurovereenkomst heeft betrekking op zowel de (winkel)ruimte op de begane grond als op de (opslag)ruimte op de eerste verdieping die (in het verleden) is gebruikt als opslag-, kantoor- en kantineruimte ten behoeve van de ondergelegen winkelruimte. Omdat de ruimte op de eerste verdieping in het bestemmingsplan is aangewezen als woonruimte, en de gemeente heeft gelast het strijdig gebruik te staken, is het niet meer mogelijk de ruimte op de eerste verdieping te gebruiken conform de contractuele bestemming.

Huurder stelt dat de ruimte hierdoor nutteloos geworden is voor haar bedrijfsvoering en er om die reden geen huurwaarde moet worden toegekend aan de ruimte op de eerste verdieping. De kantonrechter overweegt dat bij de waardering van de bedrijfsruimte het gehuurde, zoals vastgelegd in de huurovereenkomst, als uitgangspunt genomen dient te worden. Dat betekent dat in dit geval een ruimte op de begane grond en een ruimte op de eerste verdieping met de bestemming winkelruimte is gehuurd. Het (overeengekomen) gebruik van het gehuurde verschaft huurder een bepaald genot. Dit genot correspondeert met een bepaalde huurwaarde die tot uitdrukking komt in de huurprijs. Op grond van de algemene voorwaarden is de huurder verplicht te zorgen voor het verkrijgen van de voor de uitoefening van het bedrijf vereiste vergunningen en ontheffingen. Het gebruik conform het bestemmingsplan valt hieronder. Indien het gebruik van het gehuurde in strijd is met het geldende bestemmingsplan dan komt dit voor risico van de huurder. Huurder moet volgens de kantonrechter het genotsverlies dat het gevolg is van het met het bestemmingsplan strijdige gebruik voor zijn rekening nemen. De huurder kan bij de huurprijsherziening het verlies aan huurwaarde die het gevolg is van dit genotsverlies niet afwentelen op de verhuurder. Dit betekent dat bij de waardering van het gehuurde de eerste verdieping moet worden betrokken.

Partij(en)Naar boven Eisende partij: Annemarie Carolina van Riel, wonende te Blaricum Gemachtigde: mr. W.J.M. Sengers, tegen: Gedaagde partij: Halfords Nederland B.V., gevestigd te Veenendaal, Gemachtigde: mr. R.A. van Huussen.

148

Bewerkte uitspraakNaar boven UitspraakNaar boven Rechtbank Midden-Nederland (Kantonrechter Amersfoort) 10 april 2013, nr. 826328 AC EXPL 12-4988 (...)

2.De vaststaande feiten 2.1 Tussen partijen bestaat een huurovereenkomst met betrekking tot de winkelruimte gelegen aan de Laanstraat 28 in Baarn, verder ook te noemen het gehuurde.

2.2 Partijen hebben op 28 maart 1996 een schriftelijke huurovereenkomst gesloten. In artikel 1.2 van de huurovereenkomst is bepaald dat het gehuurde uitsluitend mag worden gebruikt als bedrijfsruimte ex artikel 1624 (oud)BW (= 7:290 BW). Op de huurovereenkomst zijn algemene bepalingen van toepassing. In artikel 2.6.1. van de algemene bepalingen is opgenomen: “Huurder is verplicht te zorgen voor het verkrijgen van de voor de uitoefening van het bedrijf, waarvoor het gehuurde is bestemd, vereiste vergunningen en/of ontheffingen.

Weigering of intrekking daarvan zal geen aanleiding kunnen geven tot ontbinding of nietigverklaring van de huurovereenkomst of tot enige verdere actie tegen de verhuurder.”

2.3 Het gehuurde bestaat uit een ruimte op de begane grond en een ruimte op de eerste verdieping. Deze ruimte is gebruikt als opslag-, kantoor- en kantineruimte ten behoeve van de ondergelegen winkelruimte.

2.4 De huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van vijf jaar tot en met 13 mei 2001. Vervolgens is de huurovereenkomst telkens voortgezet met periodes van vijf jaar tot 13 mei 2016.t 2.5 Op 22 juli 1998 heeft de gemeente Baarn – op straffe van een dwangsom – gelast het gebruik van de bovenruimte te staken omdat in het geldende bestemmingsplan de ruimte op de eerste verdieping is aangewezen als woonruimte. Halfords heeft bezwaar gemaakt tegen dit besluit. Dit bezwaar is bij besluit van 5 februari 1999 ongegrond verklaard. Tegen het besluit op bezwaar is geen beroep ingesteld. Het bestemmingsplan heeft sindsdien geen wijzigingen ondergaan.

2.6 De door Halfords verschuldigde huurprijs bedroeg op 1 augustus 2011 € 68.106 per jaar, te vermeerderen met BTW. 2.7 Op verzoek van Van Riel heeft de kantonrechter te Amersfoort bij beschikking van 4 november 2011 de Bedrijfshuuradviescommissie, verder ook te noemen BHAC, aangewezen als deskundige in het kader van een procedure tot vaststelling van een nadere huurprijs.

2.8 Het BHAC heeft op 25 april 2012 haar rapport opgeleverd. De BHAC heeft een viertal vergelijkingspanden in haar onderzoek betrokken. Het rapport bevat de volgende conclusie: “Rekening houdende met het vorenstaande is de huurprijs van het litigieuze pand aan de hand van de gemiddelde prijs per m2 per jaar van de vergelijkingspanden op 1 augustus 2011 te stellen op een bedrag van € 77.090 per jaar exclusief BTW dan wel niet belast met BTW. (...)

De indicatieve economische huurwaarde van de onzelfstandige bovenwoning is te stellen op een bedrag van € 3600 exclusief BTW dan wel niet belast met BTW. De totale huurprijs op 1 augustus 2011 is te stellen op een bedrag van € 80.690 per jaar exclusief BTW dan wel niet belast met BTW.” 2.9

149

Naar aanleiding van commentaar van Halfords op het rapport heeft de BHAC in een brief van 12 juni 2012 het volgende geschreven: “(...)

In het huurcontract staat – zoals u terecht aangeeft – dat het gehuurde dus ook de verdieping uitsluitend mag worden gebruikt als bedrijfsruimte.

In het bestemmingsplan is het gebruik als bedrijfsruimte niet toegestaan en is de verdieping bestemd voor wonen.

Dat huurder [= Halfords] om haar moverende redenen niet tot (onder-)verhuur van de ruimte wil overgaan, doet volgende de commissie niet af aan het feit dat de ruimte tot het gehuurde behoort.

En aangezien de ruimte tot het gehuurde behoort dient volgens de commissie aan de ruimte ook een waardering te worden gegeven.

Dat kan een waardering zijn als woonruimte conform de berekening in het rapport: 12 maanden x 300 = € 3600.

Ook kan gekozen worden voor een waardering als bedrijfsruimte/opslag op de verdieping.

De berekening wordt dan 25% van de 100% m2 prijs x het aantal m2 25 % van 239,04 ca 80 m2 = € 6580.

De commissie heeft gekozen voor de eerste variant aangezien 1. het bestemmingsplan bedrijfsruimte verbiedt 2. de indeling van de verdieping wijst in de richting van woonruimte 3. partijen tijdens de bezichtiging ook hebben geopteerd voor woonruimte (...)”

3.Het geschil 3.1 Van Riel vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: (i) de huurprijs voor de winkelruimte aan de Laanstraat 28 te Arnhem (bedoeld zal zijn Baarn, ktr.) met ingang van 1 augustus 2011 nader vast te stellen op € 80.960 exclusief BTW dan wel een in goede justitie vast te stellen bedrag; (ii) te bepalen dat de nader vastgestelde huurprijs jaarlijks, steeds per 14 mei en voor het eerst per 14 mei 2012, overeenkomstig het bepaalde in artikel 4.3 van de huurovereenkomst zal worden aangepast; (iii) Halfords te veroordelen om aan Van Riel te voldoen het verschil tussen de nader vast te stellen huurprijs en de vanaf 1 augustus 2011 door Halfords betaalde huurprijs; (iv) Halfords te veroordelen in de proceskosten, inclusief de kosten voor het opstellen van het deskundigenrapport en de nakosten.

3.2 Van Riel heeft ter onderbouwing van haar vordering verwezen naar het rapport van de BHAC, waarin is geconcludeerd dat de huurprijs van het gehuurde lager is dan die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse.

3.3 Halfords heeft verweer gevoerd, welk verweer hierna, voor zo ver van belang voor de beoordeling, wordt behandeld.

4.De beoordeling Beoordelingskader 4.1 In artikel 7:303 BW is bepaald dat, in het geval van een overeenkomst voor bepaalde tijd, zowel de huurder als de verhuurder kunnen vorderen dat de huurprijs zo deze niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, nader zal worden vastgesteld na afloop van de overeengekomen duur. Bij de nadere vaststelling van de huurprijs let de (kanton)rechter op het gemiddelde van de huurprijzen van de vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, die zich hebben voorgedaan in een tijdvak van vijf jaren voorafgaande aan de dag van het instellen van de vordering. Een vordering tot nadere huurprijsvaststelling is slechts ontvankelijk, indien deze vergezeld gaat van een

150

advies opgesteld door een of meer door partijen gezamenlijk benoemde of door de kantonrechter aangewezen ter zake deskundigen (artikel 7:304 lid 1 en 2 BW).

4.2 De vordering van Van Riel voldoet aan de formele vereisten. De vordering is vergezeld van een deskundigenadvies genoemd in artikel 7:304 lid 1 BW. Verder is niet in geschil dat de huurovereenkomst voor bepaalde tijd is aangegaan en op 14 mei 2011 laatstelijk verlengd is met een periode van vijf jaar, zodat vanaf die datum een wijziging van de huurprijs gevorderd kan worden.

Waardering eerste verdieping 4.3 Partijen zijn verdeeld over de vraag of en hoe de eerste verdieping moet worden betrokken in de huurprijswaardering. Vaststaand feit is dat de huurovereenkomst betrekking heeft op zowel de (winkel)ruimte op de begane grond als op de (opslag)ruimte op de eerste verdieping. De ruimte op de eerste verdieping is (in het verleden) gebruikt als opslag-, kantoor- en kantineruimte ten behoeve van de ondergelegen winkelruimte. Omdat de ruimte op de eerste verdieping in het bestemmingsplan is aangewezen als woonruimte, en de gemeente Baarn op 22 juli 1998 heeft gelast het strijdig gebruik te staken, is het niet meer mogelijk de ruimte op de eerste verdieping te gebruiken conform de contractuele bestemming, zo heeft Halfords aangevoerd. Halfords heeft zich op het standpunt gesteld dat de ruimte hierdoor nutteloos geworden is voor haar bedrijfsvoering en er om die reden geen huurwaarde moet worden toegekend aan de ruimte op de eerste verdieping. De kantonrechter overweegt het volgende.

4.4 Bij de waardering van de bedrijfsruimte dient het gehuurde, zoals vastgelegd in de huurovereenkomst, als uitgangspunt genomen te worden. Dat betekent in onderhavig geval dat Halfords van Van Riel gehuurd heeft een ruimte op de begane grond en een ruimte op de eerste verdieping met de bestemming winkelruimte. Het (overeengekomen) gebruik van het gehuurde verschaft huurder een bepaald genot. Dit genot correspondeert met een bepaalde huurwaarde die tot uitdrukking wordt gebracht in de huurprijs. Op grond van artikel 2.6.1 van de algemene voorwaarden is de huurder verplicht te zorgen voor het verkrijgen van de voor de uitoefening van het bedrijf vereiste vergunningen en ontheffingen. Het gebruik conform het bestemmingsplan valt hieronder. Indien het gebruik van het gehuurde in strijd is met het geldende bestemmingsplan dan komt dit voor risico van de huurder (zie ook Hof Arnhem 9 oktober 2012, WR 2013/5 ). De kantonrechter overweegt dat Halfords het genotsverlies dat het gevolg is van het met het bestemmingsplan strijdige gebruik voor zijn rekening moet nemen. De huurder kan het verlies aan huurwaarde die het gevolg is van dit genotsverlies niet afwentelen op de verhuurder. Dit betekent dan ook dat bij de waardering van het gehuurde de eerste verdieping moet worden betrokken.

Vergelijkingspanden 4.5 Vervolgens heeft Halfords, bij wijze van voorwaardelijk verweer, aangevoerd dat de BHAC slechts vier vergelijkingspanden heeft betrokken in haar opstelling, terwijl zij ook een aantal andere in de conclusie van antwoord genoemde bedrijfsruimtes in de vergelijking had moeten betrekken. Halfords heeft onvoldoende inzichtelijk gemaakt welke (mogelijke) gevolgen het betrekken van de door haar genoemde bedrijfsruimtes heeft voor de waardering. Nu zij dit heeft nagelaten, hetgeen wel op haar weg had gelegen, is het verweer van Halfords op dit onderdeel onvoldoende onderbouwd. De kantonrechter gaat om dezelfde reden ook voorbij aan het verzoek van Halfords om een nader deskundigenonderzoek te bepalen.

Huurprijs 4.6

151

De door de BHAC vastgestelde huurwaarde van de begane grond (€ 77.090) is geen onderwerp van geschil en staat daarmee vast.

4.7 Voor de keuze van de BHAC in het kader van onderhavige procedure aan de eerste verdieping een indicatieve economische huurwaarde van onzelfstandige woonruimte van € 3600 per jaar, exclusief BTW toe te kennen, ontbreekt een rechtsgrond. De kantonrechter overweegt dat voor het bepalen van de huurwaarde de contractuele bestemming als uitgangspunt moet worden genomen. Partijen hebben de eerste verdieping niet bestemd als (onzelfstandige) woonruimte, maar als bedrijfsruimte, en ter zitting is gebleken dat zij deze ruimte niet als zodanig wensen te gebruiken/te bestemmen. Dat de eerste verdieping als woonruimte is aangewezen of als zodanig is ingericht, doet, gezien de contractuele bestemming van het gehuurde, niet ter zake. De BHAC heeft in haar brief van 12 juni 2013 (zie 2.9) toegelicht dat een waardering van de eerste verdieping als bedrijfsruimte/opslag zou leiden tot een huurwaarde van € 6580 per jaar, exclusief BTW. Echter, nu deze huurwaarde hoger is dan de huurwaarde die aan de berekening van de BHAC ten grondslag gelegen heeft en Van Riel haar vordering beperkt heeft tot de door de BHAC geadviseerde huurwaarde, zal de huurwaarde van de eerste verdieping worden bepaald op een bedrag van € 3600 per jaar, exclusief BTW. 4.8 De kantonrechter concludeert dan ook dat de eerste verdieping betrokken moet worden bij de waardering van het gehuurde tegen een waarde van € 3600 per jaar, exclusief BTW. De huurprijs wordt met ingang van 1 augustus 2011 vastgesteld op (€ 77.090 + € 3600) € 80.690 per jaar, exclusief BTW. 4.9 Deze huurprijs geldt vanaf 1 augustus 2011. Halfords dient het verschil tussen de nader vastgestelde huurprijs en de door haar betaalde huurprijs aan Van Riel te voldoen.

4.10 Halfords wordt als in het ongelijk gesteld partij veroordeeld in de kosten. De kosten van het opstellen van het rapport bedragen € 5000. Op grond van artikel 7:304 lid 3 BW zijn deze kosten proceskosten in de zin van artikel 237 Rv. De proceskosten aan de zijde van Van Riel worden begroot op: Explootkosten: € 76,17 Griffierecht: € 73,00 Salaris gemachtigde: € 400,00 (gebaseerd op twee punten van € 200,00) Kosten rapport BHAC: € 5.000,00 -------------- + Totaal € 5.549,17 4.11 Over de gevorderde nakosten wordt op hiernavolgende wijze beslist.

5.De beslissing De kantonrechter: stelt de huurprijs voor de winkelruimte gelegen aan de Laanstraat 28 te Baarn, met ingang van 1 augustus 2011, vast op een bedrag van € 80.690 per jaar, exclusief BTW; bepaalt dat de nader vastgestelde huurprijs van € 80.690 per jaar exclusief BTW, jaarlijks, steeds per 14 mei en voor het eerst per 14 mei 2012, overeenkomstig het bepaalde in artikel 4.3 van de huurovereenkomst zal worden aangepast; veroordeelt Halfords om aan Van Riel te voldoen het verschil tussen de nader vastgestelde huurprijs van € 80.690 per jaar, exclusief BTW, en de vanaf 1 augustus 2011 door Halfords betaalde huurprijs; veroordeelt Halfords tot betaling van de proceskosten aan de zijde van Van Riel, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 5.549,17, waarin begrepen € 400 aan salaris gemachtigde; veroordeelt Halfords, onder de voorwaarde dat zij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door Van Riel volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op: –

152

€ 100 aan salaris gemachtigde; – te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis; verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; wijst het meer of anders gevorderde af.

NootNaar boven Auteur: mr. J.A. van Strijen Naschrift In deze zaak verschillen partijen van mening over de vraag hoe de eerste verdieping van een gehuurde bedrijfsruimte moet worden meegewogen in het kader van de huurprijsvaststelling op grond van artikel 7:303 BW. Volgens de huurovereenkomst die dateert uit 1996 heeft de huurder bedrijfsruimte gehuurd die bestemd is om te worden gebruikt als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7A:1624 BW oud (nu art. 7:290). De eerste verdieping is door de huurder gebruikt als opslag-, kantoor- en kantineruimte. Dit gebruik heeft slechts iets meer dan twee jaar geduurd. De huurder heeft het gebruik van de eerste verdieping op deze wijze moeten staken, omdat de gemeente dit heeft gelast op straffe van een dwangsom. Het bleek dat de eerste verdieping in het bestemmingsplan was aangewezen als woonruimte. Het lijkt erop dat huurder de eerste verdieping na de last onder dwangsom leeg heeft laten staan. Deze verdieping werd ten tijde van het vonnis dus al 15 (!) jaar niet gebruikt door huurder. In het kader van de huurprijsaanpassingsprocedure heeft huurder betoogd dat hij voor de eerste verdieping geen huur meer zou hoeven te betalen, omdat hij deze niet overeenkomstig ‘de bestemming’ als bedrijfsruimte kon gebruiken (r.o. 4.3).

De kantonrechter maakt korte metten met het standpunt van de huurder dat hij daarom voor de eerste verdieping geen huur meer hoeft te betalen. De kantonrechter verwijst hiervoor in overweging 4.4 naar het arrest van het Hof Arnhem van 9 oktober 2012, gepubliceerd in WR 2013/15 (in het vonnis abusievelijk aangeduid als WR 2013/5 ). In lijn met het arrest van het hof is de kantonrechter van oordeel dat de huurder – gelet op de tekst van de huurovereenkomst – verantwoordelijk is voor het gebruik overeenkomstig het bestemmingsplan en derhalve ook het risico draagt voor het geval het door huurder beoogde gebruik niet mogelijk is. Het enkele feit dat huurder de eerste verdieping niet overeenkomstig zijn wens kan gebruiken maakt niet dat het geen onderdeel (meer) uitmaakt van het gehuurde. In het verlengde daarvan past het oordeel van de kantonrechter dat de eerste verdieping bij de waardering van het gehuurde moet worden betrokken. Overigens is in de jurisprudentie nog geen vaste lijn te onderkennen voor wiens rekening het niet voldoen aan een bestemmingsplan komt. Zoals opgemerkt volgt de kantonrechter het hiervoor genoemde arrest van het Hof Arnhem. Met name in situaties waarin de huurder het niet in zijn macht had om, bijvoorbeeld door het plegen van investeringen, alsnog aan het bestemmingsplan te voldoen, is ook anders geoordeeld. Ik verwijs naar de noot van mijn hand onder Hof Arnhem 4 september 2012, WR 2013/14 . In de eerder gepubliceerde uitspraken ging het overigens om de vraag of sprake was van een gebrek en of de huurder de huurovereenkomst daarom kon ontbinden. In deze zaak hebben partijen de situatie al meer dan 15 jaar zo geaccepteerd en resteert alleen de vraag wat huurder moet betalen voor een niet bruikbaar gedeelte van het gehuurde.

Na de vaststelling dat de eerste verdieping nog steeds onderdeel uitmaakt van het gehuurde, komt de kantonrechter tot het oordeel dat de eerste verdieping voor de vaststelling van de huurprijs moet worden meegewogen als bedrijfsruimte/opslag en niet als onzelfstandige woning. Hier plaats ik enkele kanttekeningen bij.

De ‘contractuele bestemming’ van het gehuurde wordt door de kantonrechter als uitgangspunt genomen. De contractuele bestemming was in deze zaak ruim geformuleerd ‘bedrijfsruimte in de zin van artikel 7a:1624 BW’ oud (nu art. 7:290). Bij deze bestemming wordt wellicht als eerste gedacht aan ‘bedrijfsruimte’, maar de afhankelijke woning en de onroerende aanhorigheden vallen hier ook onder. De casus bevat te weinig informatie om vast te stellen of de ruimte op de eerste verdieping door de BHAC aangeduid als ‘onzelfstandige woning’, een afhankelijke woning is in de zin van

153

artikel 7:290 BW, of dat de woning alleen niet-zelfstandig is in de zin van artikel 7:234 BW. Het valt echter niet uit te sluiten dat de contractuele bestemming al ruimte bood om de bovenwoning als woning mee te nemen in de huurprijs.

Bovendien staat het partijen vrij gezamenlijk een andere bestemming overeen te komen.

In casu is de bedoeling van partijen bij aanvang van de huurovereenkomst mogelijk geweest dat de eerste verdieping zou worden gebruikt voor opslag-, kantoor- en kantineruimte, maar het lijkt erop dat partijen vanaf de aanschrijving van de gemeente in 1998 hebben geaccepteerd dat de eerste verdieping daarvoor niet kan worden gebruikt en dat zij de eerste verdieping hebben beschouwd als mogelijk te gebruiken onzelfstandige woning. De BHAC heeft bij de vaststelling van de huurprijs de eerste verdieping ook gewaardeerd als onzelfstandige woonruimte, mede omdat partijen hiervoor hebben geopteerd tijdens de bezichtiging, hetgeen nog wordt ondersteund door de vaststelling van de BHAC dat ook de indeling van de verdieping wijst in de richting van woonruimte (r.o. 2.9). Verhuurder heeft bovendien vaststelling van de huurprijs gevorderd overeenkomstig het rapport van de BHAC. Dit zou naar mijn mening al tot het oordeel moeten leiden dat partijen van mening zijn dat de eerste verdieping (inmiddels) de bestemming onzelfstandige woning heeft gekregen en ook als zodanig zou moeten worden gewaardeerd.

De kantonrechter gaat met zijn overwegingen dat de eerste verdieping moet worden gewaardeerd als bedrijfs- opslagruimte dan ook de grenzen van de rechtsstrijd te buiten.

De kantonrechter motiveert hier immers uitgebreid waarom de huurprijs hoger zou moeten zijn dan door eiseres is gevorderd. De kantonrechter kan het meerdere niet toewijzen; onder aan de streep maakt het oordeel van de kantonrechter voor huurder in deze zaak dan ook geen verschil, maar de overwegingen kunnen bij een volgende huurprijsaanpassing voor de verhuurder wel aanleiding zijn een hoger bedrag te vorderen en deze kunnen dus tegen de huurder worden gebruikt. Voor zover de huurder in zo’n geval niet met succes zou kunnen stellen dat sprake is van een gebrek, en hij derhalve op grond van artikel 7:207 BW huurprijsvermindering kan vorderen, ben ik van mening dat een mindering op grond van de redelijkheid en billijkheid dan voor de hand ligt.

Huurder kan de strijdigheid met het bestemmingsplan immers niet ongedaan maken, ook niet na het plegen van investeringen, terwijl hij gedurende de resterende looptijd van de huurovereenkomst dubbel zou verliezen. Hij kan geen gebruikmaken van de eerste verdieping overeenkomstig zijn wens en zou er vanwege de waardering als bedrijfsruimte meer voor moeten betalen dan wat de verhuurder ooit van een derde (als woonruimte) zou kunnen ontvangen.

154

ECLI:NL:RBMNE:2013:3558 Deeplink Instantie Rechtbank Midden-Nederland Datum uitspraak 28-08-2013 Datum publicatie 02-09-2013 Zaaknummer 853250 Rechtsgebieden Civiel recht Bijzondere kenmerken Eerste aanleg - enkelvoudig Inhoudsindicatie Huurder weigert echter (een bijdrage in) de kosten van het deskundigenbericht te betalen. Hoewel een vordering tot vaststelling van de huurprijs niet meer nodig is, vordert verhuurder veroordeling van huurder in die kosten. De kantonrechter oordeelt dat die kosten, ook al is tussen partijen inmiddels overeenstemming bereikt over de te hanteren huurprijs, behoren tot de in artikel 7:304 lid 3 genoemde proceskosten.

Huurder wordt veroordeeld de helft van die kosten te vergoeden. Nu huurder niet bereid was tot het betalen van enige bijdrage en daartegen verweer heeft gevoerd is de huurder in zoverre als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij te beschouwen, zodat huurder volledig wordt veroordeeld in de overige proceskosten.

Vindplaatsen Rechtspraak.nl Uitspraak RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Afdeling Civiel recht kantonrechter zittinghoudende te Utrecht zaaknummer: 853250 UC EXPL 13-1796 MJ(4221) Vonnis van 28 augustus 2013 inzake de rechtspersoonlijkheid bezittende stichting Stichting Mitros, gevestigd te Utrecht, verder ook te noemen Mitros, eisende partij, gemachtigde: mr. M.P.H. van Wezel, tegen: 1. de vennootschap onder firma [gedaagde sub 1] V.O.F., gevestigd te Utrecht, 2. [gedaagde sub 2], wonende te[woonplaats 1], 3[gedaagde sub 3], wonende te [woonplaats 1], 4 [gedaagde sub 4], wonende te [woonplaats 1], verder ook gezamenlijk te noemen[gedaagden], gedaagde partijen.

1De procedure 1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:  het tussenvonnis van 3 april 2013

155

 het proces-verbaal van comparitie van 1 juli 2013.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2De feiten 2.1. [gedaagde sub 1] huurt sinds 1 maart 1994 van (de rechtsvoorgangster van) Mitros de bedrijfsruimte aan de Rijnlaan 167 te Utrecht.

2.2.

Bij brief van 8 juni 2011 deelt Mitros aan [gedaagde sub 1] mee dat er afgezien van de inflatiecorrectie sedert de ingangsdatum van de huur in 1994 geen huurprijsaanpassing heeft plaatsgevonden en dat de geldende huurprijs van € 1.149,70 per maand (exclusief servicekosten) zeer veel afwijkt van de taxatiewaarde van € 1.875,- per maand. Mitros stelt in de brief voor de huurprijs stapsgewijs te verhogen naar € 1.600,- per maand (€ 19.200,- op jaarbasis) ingaande 1 september 2011 en tot € 1.750,- per maand (€ 21.000,- op jaarbasis) ingaande 1 maart 2012. In de brief wordt verder melding gemaakt van een eerder gesprek tussen vertegenwoordigers van Mitros en [gedaagde sub 1] waarin Mitros heeft meegedeeld dat het voor bedrijfsruimtes mogelijk is de huur eens in de vijf jaar aan te passen aan het dan geldende prijspeil ter plaatse. Mitros maakt melding van een afspraak voor een vervolggesprek met [gedaagde sub 1] op 15 juni 2011 en deelt mee dat zij dan graag een reactie op het voorstel ontvangt.

2.3.

Bij brief van 12 september 2011 schrijft de advocaat van Mitros aan [gedaagde sub 1] dat [gedaagde sub 1] heeft aangegeven geen medewerking te willen verlenen aan de door Mitros voorgestelde verhoging van de huurprijs. De advocaat verzoekt [gedaagde sub 1] in te stemmen met de gezamenlijke benoeming van de bedrijfshuuradviescommissie (hierna steeds kort aangeduid als BHAC, kantonrechter) als deskundige, die de huurprijs zal vaststellen aan de hand van de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse in de afgelopen vijf jaar. De advocaat deelt mee dat Mitros de rechter zal verzoeken een deskundige te benoemen als [gedaagde sub 1] niet binnen de gestelde termijn instemt met de gezamenlijke benoeming.

2.4. [gedaagde sub 1] heeft daarop bij brief van 19 september 2011 aan Mitros meegedeeld dat het voor Mitros niet mogelijk is de huurprijs eenzijdig te wijzigen. Zij wijst er op dat zij reeds in 2009 aan Mitros had laten weten dat de huurovereenkomst die mogelijkheid niet biedt en dat Mitros daarop de zaak heeft laten rusten. [gedaagde sub 1] concludeert dat Mitros in 2011 geen nieuwe inzichten naar voren heeft gebracht, deelt mee dat zij dus niet op het voorstel ingaat en evenmin reden ziet om in te stemmen met het benoemen van een onafhankelijk deskundige.

2.5.

Mitros heeft zich daarop bij verzoekschrift van 22 september 2011 tot de kantonrechter van de rechtbank Utrecht gewend met het verzoek een deskundige te benoemen ter advisering omtrent de nadere huurprijs met ingang van 23 september 2011. [gedaagde sub 1] heeft in die procedure een verweerschrift ingediend met de gemotiveerde conclusie dat de kantonrechter het verzoek afwijst.

2.6.

De kantonrechter van de rechtbank Utrecht heeft bij beschikking van 2 december 2011 geoordeeld dat het onvoldoende aannemelijk is dat de in 2009 voorgestelde nieuwe huurovereenkomst tussen partijen van kracht is geworden, dat de in artikel 7:303 lid 1 sub b Burgerlijk Wetboek (BW) gestelde termijn van vijf jaar is verstreken omdat de jaarlijkse huurindexering niet als een nadere huurprijsvaststelling is aan te merken en uit het verzoekschrift blijkt dat partijen het niet eens kunnen worden over een mogelijke wijziging van de huurprijs. De kantonrechter heeft vervolgens - kort gezegd - drie leden van de BHAC benoemd tot deskundige. De kantonrechter heeft over de kosten van het deskundigenonderzoek overwogen dat deze voorshands door Mitros moeten worden gedragen en dat Mitros van die kosten opgave kan doen in een zonodig nog aanhangig te

156

maken dagvaardingsprocedure ex artikel 7:303 BW, in welke procedure ook over die kosten een beslissing zal worden genomen.

2.7.

De advocaat van Mitros brengt in zijn brief van 9 december 2011 onder de aandacht van [gedaagde sub 1] dat de kosten van een advies van de BHAC tenminste € 3.500,bedragen en dat die kosten uiteindelijk voor rekening van de meest in het ongelijk gestelde partij komen. Hij stelt een gesprek voor om in onderling overleg tot een nadere huurprijs te komen. [gedaagde sub 1] reageert bij brief van 15 december 2011 aan de advocaat van Mitros positief op dit voorstel.

2.8.

Bij brief van 16 januari 2012 aan Mitros maakt [gedaagde sub 1] melding van een gesprek met de advocaat van Mitros waarin deze heeft voorgesteld de huur trapsgewijs te verhogen per 1 februari 2012 naar € 17.000,- per jaar en per 1 augustus 2012 naar € 21.000,- per jaar. [gedaagde sub 1] merkt op dat dit voorstel nauwelijks afwijkt van het eerdere voorstel van Mitros en stelt voor de huur per 1 februari 2012 te verhogen naar € 17.186,04 inclusief BTW per jaar. [gedaagde sub 1] stelt voor om de huurprijs van het bedrijfsgedeelte van het gehuurde elke vijf jaar opnieuw vast te stellen en om af te zien van de indexering van de huurprijs van dat bedrijfsgedeelte.

2.9.

De advocaat van Mitros laat daarop bij brief van 18 januari 2012 aan [gedaagde sub 1] onder meer het volgende weten.

Mitros is in het kader van de onderhandelingen bereid een iets lagere huurprijs overeen te komen, maar [gedaagde sub 1] moet dan wel met een redelijk tegenvoorstel komen.

Mitros vindt het voorstel van [gedaagde sub 1] niet redelijk omdat de BHAC naar alle waarschijnlijkheid tot een veel hogere huurprijs zal adviseren en [gedaagde sub 1] de hogere huurprijs zal kunnen opbrengen door onderverhuur van kamers in het woninggedeelte. Onder deze omstandigheden ziet Mitros geen reden om een tegenvoorstel te doen. Mitros nodigt [gedaagde sub 1] uit een nieuw redelijk voorstel te doen in de periode tot uiterlijk 24 januari 2012.

2.10. [gedaagde sub 1] reageert per brief van 19 januari 2012. Zij wijst er onder meer op dat haar voorstel om uit te gaan van het puntensysteem aansluit op de laatste huuraanzegging van Mitros zelf en dat Mitros niet motiveert waarom de door [gedaagde sub 1] genoemde referentiepanden nier relevant zouden zijn. [gedaagde sub 1] zie die panden juist als vrijwel vergelijkbaar. Zij merkt de opstelling van Mitros aan als een afwijzing van haar handreiking om in dialoog tot een nieuwe redelijke huurprijs te komen en zij geeft aan die opstelling te betreuren.

2.11.

De advocaat van Mitros schrijft daarop per email van 20 januari 2012 aan [gedaagde sub 1] onder meer: “(…) Voor wat betreft uw motivering van het voorstel voor een nieuwe huurprijs: Ik begrijp dat u de door Mitros voorgestelde huurprijs te hoog vindt, maar ben van mening dat de door onze deskundige makelaar geadviseerde huurprijs de markwaarde vertegenwoordigt. Dat u op basis van andere maatstaven- tot een andere conclusie komt noopt mij daarom niet tot een inhoudelijke reactie op de door u gehanteerde maatstaven. Wij verschillen simpelweg over de wijze waarop de nieuwe huurprijs zou moeten worden vastgesteld. (…) Het is echter niet de intentie van Mitros om in een dialoog op basis van argumenten en/of door u zelf aangedragen vergelijkingspanden tot een discussie te komen maar om zaken te doen. Nu echter blijkt dat wij verschillende uitgangspunten hanteren ter onderbouwing van onze wederzijdse voorstellen en er aan beide zijden onvoldoende beweging is lijken wij niet tot overeenstemming te komen. Het is in deze omstandigheden dan ook onvermijdelijk om de commissie om een advies te vragen. (…)

Indien u nog een nieuw tegenvoorstel wenst te doen bestaat daartoe nog de gelegenheid tot uiterlijk maandag 17.00 uur.”

2.12.

157

De BHAC adviseert in het deskundigenrapport van 31 oktober 2012 een totale huurprijs van € 16.877,- exclusief BTW per jaar. [gedaagde sub 1] laat op 9 november 2012 aan Mitros weten met die huurprijs in te stemmen, maar niet bereid te zijn bij te dragen aan de kosten van de BHAC. 3Het geschil 3.1.

Mitros vordert primair bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van [gedaagde sub 1] om aan haar te voldoen € 3.500,- met veroordeling van [gedaagde sub 1] in de proceskosten en subsidiair bij vonnis de geldende huurprijs nader vast te stellen op € 16.877,- ex BTW per jaar met veroordeling van [gedaagde sub 1] in de proceskosten, waaronder begrepen de kosten van de deskundige (€ 3.500,-).

3.2.

Ter onderbouwing van die vordering stelt Mitros dat [gedaagde sub 1] in alle toonaarden heeft geweigerd met een aanpassing van de huurprijs in te stemmen en niet heeft willen meewerken aan het benoemen van een deskundige buiten rechte. Mitros werd daardoor gedwongen zich tot de rechter te wenden. [gedaagde sub 1] was eerst bereid om te onderhandelen over de huurprijs, nadat de rechter de benoeming van een deskundige had bevolen. Het aanbod van [gedaagde sub 1] kan echter geen aanbod genoemd worden want het hield tevens het voorstel in om de indexering te laten vallen. Op termijn zou dit zelfs tot een verlaging van de huurprijs leiden. Desgevraagd was [gedaagde sub 1] niet bereid een beter voorstel te doen, zodat het vragen van advies aan de BHAC onvermijdelijk werd. Toen dit advies eenmaal was verkregen, heeft [gedaagde sub 1] alsnog ingestemd met het door de BHAC voorgestelde huurbedrag. Zij is echter niet bereid de door Mitros aan de deskundige betaalde kosten te vergoeden. Het is door de instemming van [gedaagde sub 1] niet meer tot een procedure op grond van artikel 7:304 BW gekomen, maar was dat wel het geval geweest dan zou [gedaagde sub 1] bijna zeker in die kosten veroordeeld zijn. Op grond van artikel 237 wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv) maakt Mitros aanspraak op vergoeding van dat bedrag. Als dat niet mogelijk is vordert Mitros subsidiair de vaststelling van de huurprijs door de kantonrechter op het door de BHAC geadviseerde bedrag met de veroordeling van [gedaagde sub 1] in de proceskosten.

3.3. [gedaagde sub 1] heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vordering met als conclusie dat de kantonrechter deze zal afwijzen, met veroordeling van Mitros in de proceskosten.

3.4. [gedaagde sub 1] baseert haar verweer - kort weergegeven - op het volgende.

Zij verkeerde in de veronderstelling dat met Mitros in 2009 afspraken zijn gemaakt die aan een huurprijswijziging in de weg staan. Zij erkent dat Mitros die mogelijkheid wel heeft nu de kantonrechter in de beschikking van 2 december 2011 heeft geoordeeld dat niet is aangetoond dat in 2009 een nieuwe overeenkomst is tot stand gekomen. [gedaagde sub 1] heeft geen juridische kennis van het huurrecht. Mitros heeft niet de moeite genomen om het juridisch kader uit te leggen en heeft haar zonder voorbereiding of toelichting overvallen met een aankondiging van een nieuwe huurovereenkomst met een hogere huurprijs. [gedaagde sub 1] verkeerde in de veronderstelling dat zij een spijkerhard huurcontract had en heeft zich daar logischerwijs tegen verweerd. Het is niet juist dat [gedaagde sub 1] pas wilde onderhandelen na de beschikking van de kantonrechter tot benoeming van een deskundige, dit blijkt al uit de overgelegde correspondentie uit 2009. Mitros verwacht dat haar voorstellen meteen worden aanvaard en als dat niet gebeurt zet zij meteen juridische stappen. Deze juridificering leidt tot polarisatie. Het is juist Mitros die nooit serieus heeft willen onderhandelen. Mitros heeft in een gesprek op 9 januari 2012 een gelet op marktomstandigheden en vergelijkbare huurprijzen volstrekt onrealistisch voorstel gedaan. [gedaagde sub 1] doet op 16 januari 2012 een realistisch tegenvoorstel en wijst op twee referentiepanden. Er is in haar voorstel wel degelijk sprake van een indexering. Mitros had op dit voorstel een tegenvoorstel kunnen doen, maar in plaats daarvan meldt zij niet van plan te zijn inhoudelijk te reageren. Mitros is het onderhandelen dan kennelijk zat. [gedaagde sub 1]

158

heeft bij brief van 19 januari 2012 een ultieme poging gedaan de onderhandelingen voort te zetten maar Mitros wil blijkens de email van 20 januari 2012 niet op basis van argumenten onderhandelen. Het is wonderlijk hoe Mitros zaken wil doen zonder in dialoog te treden. Gelet op die opstelling waren ook voor [gedaagde sub 1] de mogelijkheden uitgeput om in onderling overleg tot een oplossing te komen. [gedaagde sub 1] heeft ook achteraf juist gehandeld door niet in te gaan op het voorstel van Mitros tot verhoging van de huur naar € 21.000,- per jaar. De BHAC heeft immers een jaarhuurbedrag vastgesteld van € 16.877,-. [gedaagde sub 1] is dan ook niet te beschouwen als de meest in het ongelijk gestelde partij. Mitros verlangde een jaarhuur van € 21.000,- ofwel € 4.123,- meer dan het voorstel van de BHAC. [gedaagde sub 1] had een jaarhuur van € 15.575,80 aangeboden ofwel slechts € 1.301,20 minder dan het voorstel van de BHAC. Bovendien is het waarschijnlijk dat een iets hogere huurprijs zou zijn overeengekomen in het geval Mitros wel had dooronderhandeld.

3.5.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4De beoordeling 4.1.

De kantonrechter dient eerst te beoordelen of de kosten van het advies van de BHAC als proceskosten kunnen worden aangemerkt in het geval partijen, zoals in deze zaak, het na ontvangst van het advies van de BHAC over de hoogte van de huurprijs eens zijn geworden en een beslissing van de kantonrechter op de vordering tot vaststelling van de huurprijs niet meer nodig is.

4.2.

De kantonrechter beantwoordt die vraag bevestigend. Artikel 7:304 tweede lid BW bepaalt dat de dag, waarop de rechter is verzocht een deskundige te benoemen, geldt als de dag waarop de vordering tot nadere vaststelling van de huurprijs is ingesteld. De werkzaamheden van de deskundige(n) zijn derhalve vanaf dat moment te beschouwen als de in artikel 7:304 lid 3 BW genoemde proceskosten. Als partijen in onderling overleg na (of dankzij) kennisneming van het deskundigenadvies tot overeenstemming komen over de huurprijs, maar niet over de onderlinge verdeling van die proceskosten, is geen integrale regeling van het geschil bereikt en zal de rechter alsnog, zij het dan uitsluitend over de proceskosten, een oordeel hebben te geven. Dit betekent dat de kantonrechter zal oordelen over de primaire vordering van Mitros en niet toekomt aan de beoordeling van de subsidiair ingestelde vordering.

4.3.

In artikel 7:304 lid 3 BW is bepaald dat de kosten van de deskundige(n) proceskosten zijn als bedoeld in artikel 237 Rv. Artikel 237 Rv bepaalt dat de partij die bij vonnis in het ongelijk wordt gesteld, in de kosten wordt veroordeeld. De kosten mogen echter geheel of gedeeltelijk worden gecompenseerd (onder meer) indien partijen over en weer op enkele punten in het ongelijk zijn gesteld. Ook kan de rechter de kosten die nodeloos zijn aangewend of veroorzaakt voor rekening laten van de partij die deze kosten aanwendde of veroorzaakte.

4.4.

Uit de toelichting van partijen volgt dat zij niet in staat waren in onderling overleg tot overeenstemming over een nieuwe huurprijs te komen. De inschakeling van de BHAC, waarvan de deskundigen ook al door de rechter waren benoemd, is daarmee onvermijdelijk. Er is dus geen sprake van nodeloos door Mitros aangewende of veroorzaakte kosten. Het standpunt van [gedaagde sub 1] dat Mitros nimmer serieus met haar heeft willen onderhandelen en dat partijen - indien die onderhandelingen wel waren gevoerd - in haar visie waarschijnlijk een “iets hogere huurprijs zouden zijn overeengekomen” maakt dit oordeel niet anders. Uit de overgelegde en bij de feiten genoemde correspondentie tussen partijen blijkt genoegzaam dat Mitros uit praktisch oogpunt ter vermijding van verdere kosten bereid was akkoord te gaan met een iets lagere huur dan door haar oorspronkelijk voorgesteld, maar dat zij niet bereid was met [gedaagde sub 1] in overleg te treden over de voor de huurprijsberekening te hanteren uitgangspunten omdat Mitros aan haar eigen uitgangspunt wilde vasthouden: het advies van een makelaar en haar verwachting dat de BHAC daar niet wezenlijk van zou

159

afwijken. Van een door Mitros verwijtbaar aansturen op een gerechtelijke procedure kan dan niet worden gesproken.

4.5.

Het standpunt van [gedaagde sub 1] dat haar oorspronkelijke afwijzing van een huurprijsaanpassing voortkwam uit onbekendheid met de wettelijke regeling daarvan en dat Mitros niet de moeite heeft genomen haar daarover te informeren, kan haar niet baten. Daargelaten dat [gedaagde sub 1] geheel voorbij gaat aan haar eigen verantwoordelijkheid zich van de juiste informatie te voorzien en dat [gedaagde sub 1] zowel in deze procedure als in de verzoekschriftprocedure een opmerkelijke kennis van wetsartikelen en vindplaatsen van jurisprudentie laat zien, is blijkens de overgelegde correspondentie sprake geweest van voldoende zakelijke informatie door Mitros. Ook na de beschikking van de kantonrechter van 2 december 2011 heeft Mitros duidelijk gemaakt - in de kern samengevat - dat zij slechts bereid was te onderhandelen over een geringe verlaging van de door haar voorgestelde huurprijs omdat zij verwachtte in het gelijk te zullen worden gesteld. Deze aanpak staat haar vrij.

4.6.

Als gevolg van het advies van de BHAC is tussen partijen alsnog overeenstemming bereikt over de nieuwe huurprijs. Die ligt aanzienlijk lager dan Mitros had voorgesteld maar nog altijd hoger dan het bedrag dat [gedaagde sub 1] had aangeboden. Beide partijen hebben dankzij het advies van de BHAC duidelijkheid gekregen in hun onderlinge rechtsrelatie en dit heeft kennelijk bijgedragen aan het alsnog bereiken van overeenstemming. In die omstandigheden staat het buiten kijf dat een verdeling van de kosten van de deskundigen over beide partijen, in de zin dat ieder de helft daarvan draagt, een juiste uitkomst is. Nu Mitros overtuigd was dat de BHAC op eenzelfde huurprijs zou uitkomen als haar makelaar, maar dit niet het geval bleek, is Mitros in zoverre als de in het ongelijk gestelde partij te beschouwen. [gedaagde sub 1] was daarnaast evenmin bereid de door de BHAC uiteindelijk geadviseerde huurprijs aan te bieden en is in zoverre als de in het ongelijk gestelde partij te beschouwen. Alles afwegende zal de kantonrechter [gedaagde sub 1] veroordelen tot vergoeding van de helft van de kosten van de BHAC (€ 1.750,-) aan Mitros.

4.7.

Nu [gedaagde sub 1] het nodig heeft gevonden om verweer te voeren tegen die kosten en zij verder niet bereid was tot het betalen van enige bijdrage daarin, is zij in zoverre als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij te beschouwen. [gedaagde sub 1] zal dan ook veroordeeld worden in de overige proceskosten, aan de zijde van Mitros begroot op: - dagvaarding € 92,82 - griffierecht € 448,00 - salaris gemachtigde € 350,00 (2 punten x tarief € 175,00) Totaal € 890,82 5De beslissing De kantonrechter: 5.1. veroordeelt [gedaagde sub 1] hoofdelijk, in die zin, dat wanneer de een betaalt, de ander tot de hoogte van die betaling zal zijn bevrijd, om aan Mitros tegen bewijs van kwijting te betalen € 1.750,-; 5.2. veroordeelt [gedaagde sub 1] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van Mitros, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 890,82, waarin begrepen € 350,- aan salaris gemachtigde; 5.3. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 5.4. wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.J. Slootweg, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 28 augustus 2013.

160

ECLI:NL:HR:2013:856 Deeplink Instantie Hoge Raad Datum uitspraak 04-10-2013 Datum publicatie 04-10-2013 Zaaknummer 12/04822 Formele relaties Conclusie: ECLI:NL:PHR:2013:42, Gevolgd In cassatie op : ECLI:NL:GHAMS:2012:BY1906, Bekrachtiging/bevestiging Rechtsgebieden Civiel recht Bijzondere kenmerken Cassatie Inhoudsindicatie Bedrijfsruimtehuur; vordering tot nadere huurprijsvaststelling, art. 7:304 lid 1 BW. Inspanningsverplichting partijen zonder tussenkomst van de rechter tot aanpassing huurprijs te komen. Ontvankelijkheid van verzoek tot benoeming deskundige, art. 7:304 lid 2 BW; aan inhoud van overleg tussen partijen te stellen eisen. Ingangsdatum nieuwe huurprijs, art. 7:303 lid 4 BW. Bevoegdheid rechter andere ingangsdatum vast te stellen, in aanmerking te nemen omstandigheden.

Vindplaatsen Rechtspraak.nl Uitspraak 4 oktober 2013 Eerste Kamer nr. 12/04822 RM/EE Hoge Raad der Nederlanden Arrest in de zaak van: HALFORDS NEDERLAND B.V., gevestigd te Veenendaal, VERZOEKSTER tot cassatie, advocaat: mr. A.H.M. van den Steenhoven, tegen DELA VASTGOED B.V., gevestigd te Eindhoven, VERWEERSTER in cassatie, advocaat: mr. P.A. Fruytier.

Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als Halfords en Dela.

1Het geding in feitelijke instanties Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar de navolgende stukken: a. de beschikking in de zaak 533600/EJ VERZ 11-55 van de kantonrechter te Zaandam van 10 januari 2012; b. de beschikking in de zaak 200.102.992/01 van het gerechtshof te Amsterdam van 17 juli 2012.

De beschikking van het hof is aan deze beschikking gehecht.

2Het geding in cassatie Tegen de beschikking van het hof heeft Halfords beroep in cassatie ingesteld. Het cassatierekest is aan deze beschikking gehecht en maakt daarvan deel uit.

Dela heeft verzocht het beroep te verwerpen.

161

De conclusie van de Advocaat-Generaal M.H. Wissink strekt tot verwerping van het beroep.

3Beoordeling van het middel 3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan. (i) Halfords huurt sinds 1 december 1982 van Dela voor onbepaalde duur een winkelpand in Zaandam. (ii) Halfords heeft Dela op 26 april 2011 een gemotiveerd voorstel gedaan tot huurprijsverlaging per 1 juli 2011. Dela heeft dat voorstel niet aanvaard. (iii) Halfords heeft op 1 november 2011 op de voet van art. 7:304 lid 2 BW de kantonrechter verzocht een deskundige te benoemen.

3.2 De kantonrechter heeft het verzoek van Halfords toegewezen. Het hof heeft de beschikking van de kantonrechter vernietigd en Halfords in haar verzoek nietontvankelijk verklaard. Daartoe heeft het hof overwogen dat uit de bewoordingen van art. 7:304 lid 2 BW en uit de parlementaire geschiedenis bij dat artikel volgt dat voorafgaand aan het verzoek tot benoeming van een deskundige in ieder geval enige vorm van overleg om tot overeenstemming te komen, moet hebben plaatsgevonden (rov. 3.3). Indien geen voorafgaand overleg heeft plaatsgevonden, kan deze omissie niet na het indienen van het verzoekschrift worden geheeld (rov. 3.4). De omstandigheden van het geval zijn volgens het hof niet zodanig sprekend dat van Halfords niet had kunnen worden gevergd haar voorstel tot benoeming van een deskundige aan Dela voor te leggen, alvorens zich tot de kantonrechter te wenden. Het hof overwoog dat er geen grond is het beroep van Dela op het ontbreken van voorafgaand overleg naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar te achten (rov. 3.5).

3.3 Het middel klaagt dat het hof heeft blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting door te oordelen dat art. 7:304 lid 2 BW voorschrijft dat voorafgaand aan de indiening van het verzoekschrift overleg tussen partijen moet hebben plaatsgevonden. Uit de tekst en de strekking van de wet volgt dat ook tijdens de procedure nog overleg tussen partijen mag worden gevoerd. Indien de rechter ten tijde van zijn beoordeling blijkt dat partijen tijdens de procedure overleg hebben gevoerd en ook dan niet tot overeenstemming zijn gekomen, dient niet-ontvankelijkverklaring achterwege te blijven.

3.4.1 Bij de beoordeling van het middel wordt het volgende vooropgesteld. Wanneer de huurprijs van een bedrijfsruimte als bedoeld in art. 7:290 BW niet (meer) overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse, kunnen zowel de huurder als de verhuurder op de voet van art. 7:303 lid 1 BW vorderen dat de rechter de huurprijs nader vaststelt. De ingangsdatum van de nieuwe huurprijs is dan in beginsel de datum waarop de vordering is ingesteld (art. 7:303 lid 4 BW).

De vordering tot nadere huurprijsvaststelling is slechts ontvankelijk indien deze vergezeld gaat van een advies omtrent de nadere huurprijs, opgesteld door een of meer door partijen gezamenlijk benoemde deskundigen (art. 7:304 lid 1 BW). Indien partijen geen overeenstemming bereiken over de benoeming van een deskundige, benoemt de rechter deze op verzoek van de meest gerede partij (art. 7:304 lid 2 BW). In dat geval geldt de dag van dat verzoek voor de toepassing van onder meer art. 7:303 lid 4 BW als de dag waarop de vordering tot nadere vaststelling van de huurprijs is ingesteld en dus als ingangsdatum van de nieuwe huurprijs.De rechter die de huurprijs nader vaststelt kan op grond van art. 7:303 lid 4 BW op vordering van een der partijen op grond van de bijzondere omstandigheden van het geval een andere ingangsdatum van de huurprijs vaststellen.

3.4.2 De wetgever heeft met art. 7:304 BW beoogd partijen te stimuleren om zonder tussenkomst van de rechter tot aanpassing van de huurprijs te komen, zo nodig op basis van een advies van een door partijen gezamenlijk (of, indien zij het daarover niet eens worden: door de rechter) benoemde deskundige. Voorts is beoogd de rechter direct te doen beschikken over een deskundigenadvies indien partijen niet tot overeenstemming

162

komen (Kamerstukken II 1999-2000, 26 932 nr. 3, pag. 9 en nr. 5, pag. 16). Uitgaande van deze bedoeling moet art. 7:304 lid 2 BW aldus worden verstaan dat voor ontvankelijkheid van de verzoeker in zijn verzoek is vereist dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt over een gezamenlijk te benoemen deskundige. De verzoeker zal daartoe in het verzoekschrift moeten stellen dat hiervan sprake is.

3.4.3 Opmerking verdient dat aan de inhoud van het overleg dat tussen partijen dient plaats te vinden, geen hoge eisen zijn te stellen. Voldoende en ook noodzakelijk is dat serieus en gelet op het belang van degene in wiens voordeel de mogelijke huurprijswijziging is zonder onnodige vertraging op een uitnodiging tot overleg of op voorstellen van de andere partij wordt ingegaan, zowel wat betreft de huurprijswijziging als wat betreft de eventuele benoeming van een deskundige.

Worden partijen het daarover niet binnen redelijke tijd eens, of blijft een serieuze reactie (onnodig lang) uit, dan kan geconcludeerd worden dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt als bedoeld in art. 7:304 lid 2 BW. Opmerking verdient voorts dat de rechter op grond van art. 7:303 lid 4 BW bevoegd is een andere ingangsdatum voor de nieuwe huurprijs vast te stellen dan de dag waarop de in art. 7:303 lid 1 BW bedoelde vordering is ingesteld of het in art. 7:304 lid 2 BW bedoelde verzoek is ingediend. Hij kan daartoe aanleiding vinden indien een partij in het overleg niet de redelijkerwijs in acht te nemen voortvarendheid heeft betracht. In dit licht is er geen grond voor een voortijdig verzoek tot benoeming van een deskundige om veilig te stellen dat de gewijzigde huurprijs op een zo vroeg mogelijk tijdstip ingaat.

3.4.4 Tegen de achtergrond van het vorenstaande geeft het oordeel van het hof geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting. De uitleg van art. 7:304 BW die het middel voorstaat, kan niet worden aanvaard. Deze zou immers een onaanvaardbare inbreuk maken op de door de wetgever beoogde prikkel aan partijen zich in te spannen om zonder tussenkomst van de rechter tot een nadere vaststelling van de huurprijs te komen.

3.4.5 Het middel faalt derhalve.

4Beslissing De Hoge Raad: verwerpt het beroep; veroordeelt Halfords in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Dela begroot op â‚Ź 773,38 aan verschotten en â‚Ź 2.200,-- voor salaris.

Deze beschikking is gegeven door de vice-president E.J. Numann als voorzitter en de raadsheren C.A. Streefkerk, A.H.T. Heisterkamp, C.E. Drion en G. Snijders, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer M.A. Loth op 4 oktober 2013.

163

WR 2013/106: Procesrecht – ontbinding en ontruiming: prejudiciële vragen aan Hoge Raad; beschermingsbewind; ontvankelijkheid; dagvaarden bewindvoer...

Instantie: Rechtbank Gelderland (Kamer voor kantonzaken Arnhem) Datum: 5 juni 2013 Magistraten: Mr. B.J. Engberts Zaaknr: 856301 \ CV EXPL 13-226 \ BE \ 340 \ be Conclusie: LJN: CA2469 Noot: Naschrift mr. J.J. Dijk Roepnaam: Brondocumenten: ECLI:NL:RBGEL:2013:CA2469, Uitspraak, Rechtbank Gelderland (Kamer voor kantonzaken Arnhem), 05‑06‑2013 Wetingang: (art. 1:431 , 1:441 lid 1 , art. 1:442 en 3:6 BW) Brondocument: Rb. Gelderland, 05-06-2013, nr 856301 \ CV EXPL 13-226 \ BE \ 340 \ be Snel naar: EssentieSamenvattingPartij(en)UitspraakNoot EssentieNaar boven Procesrecht – ontbinding en ontruiming: prejudiciële vragen aan Hoge Raad; beschermingsbewind; ontvankelijkheid; dagvaarden bewindvoerder of onder bewind gestelde huurder? is huurgenot vermogensrecht?

SamenvattingNaar boven Huurder is onder bewind gesteld. Vanwege een huurachterstand is huurder gedagvaard.

De ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de gehuurde woning is bij verstek toegewezen. Het gehuurde is ontruimd. Door de beschermingsbewindvoerder is verzet ingesteld tegen het verstekvonnis met als belangrijkste verweer dat niet de rechthebbende huurder maar de bewindvoerder gedagvaard had moeten worden. De kantonrechter is voornemens enkele prejudiciële vragen rond de positie van de beschermingsbewindvoerder aan de Hoge Raad voor te leggen. De kantonrechter ziet ten eerste aanleiding ambtshalve de vraag aan de orde te stellen of de bewindvoerder ontvankelijk is in het verzet tegen het verstekvonnis. Het is niet duidelijk of een bewindvoerder door zelf verzet in te stellen de status van procespartij kan krijgen. Een tweede vraag is of de bewindvoerder gedagvaard dient te worden ongeacht de vraag of de eisende partij bekend was (of behoorde te zijn) met de onderbewindstelling van de goederen van de te dagvaarden partij (ervan uitgaande dat het geschil de onder bewind staande goederen betreft). De derde vraag is of een vordering van verhuurder tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming van het gehuurde dient te worden ingesteld tegen de rechthebbende zelf of juist tegen de bewindvoerder? De rechtspraak is hierover verdeeld. De vraag hierbij is of een vordering tot ontbinding van een door de rechthebbende zelf, voordat het bewind werd ingesteld, gesloten huurovereenkomst betrekking heeft op een onder het bewind staand goed.

Partij(en)Naar boven Eisende partij in verzet in conventie, eisende partij in reconventie: Ronald Jan Van Egmond handelend in zijn hoedanigheid als bewindvoerder over de goederen die (zullen) toebehoren aan de heer X., wonende te Arnhem Gemachtigde: mr. J.H.J. Joosten tegen Gedaagde partij in verzet in conventie, verwerende partij in reconventie: Alwine Helene van Kogelenberg-Gerritsen h.o.d.n. ‘Care 4 Animals’, wonende te Duiven Gemachtigde: Stichting Achmea Rechtsbijstand (mr. M. van Popering) Bewerkte uitspraakNaar boven UitspraakNaar boven (...)

2.Het verstekvonnis 2.1

164

Het verzet richt zich tegen het door de kantonrechter op 8 oktober 2012 tussen Van Kogelenberg als eisende partij en X. als gedaagde partij bij verstek uitgesproken vonnis onder zaaknummer 842223 CV EXPL 12-7869 / 43-IT. 2.2 Bij voornoemd vonnis is de huurovereenkomst tussen Van Kogelenberg en X. ontbonden, is X. veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde (staande en gelegen aan de Johan de Witlaan 246 te Arnhem) en is X. veroordeeld tot betaling aan Van Kogelenberg van de achterstallige huurpenningen (€ 7020) alsook van een vergoeding van waterschade aan het gehuurde ten bedrage van (in totaal) € 7366,58, te vermeerderen met de wettelijke rente en vermeerderd met de lopende huurtermijnen van € 780 vanaf augustus 2012 tot het moment van ontbinding van de huurovereenkomst en een bedrag van € 780 vanaf het moment dat de huurovereenkomst is ontbonden maar nog niet is ontruimd. Dit alles te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van opeisbaarheid. Daarnaast is X. veroordeeld tot betaling van € 833 aan buitengerechtelijke incassokosten, de dagvaardingskosten van € 97,64, het griffierecht van € 207 en € 250 aan salaris gemachtigde.

3.De vordering in verzet en in (voorwaardelijke) reconventie 3.1 Van Egmond q.q. vordert in verzet dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, Van Egmond q.q. verklaart tot goed opposant, Van Kogelenberg alsnog niet ontvankelijk verklaart in haar vorderingen, althans de vorderingen van Van Kogelenberg alsnog afwijst.

3.2 In voorwaardelijke reconventie vordert Van Egmond q.q. de veroordeling van Van Kogelenberg tot vergoeding van de door X. geleden schade wegens onrechtmatige daad als nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet. Voorts vordert Van Egmond q.q. de veroordeling van Van Kogelenberg om aan X. binnen 10 dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis weer het ongestoorde huurgenot van de door hem gehuurde woning te verschaffen, een en ander op straffe van een dwangsom van € 500 per dag met een maximum van € 25.000, met veroordeling, zowel in conventie als in reconventie, van Van Kogelenberg in de proceskosten.

3.3 Van Egmond q.q. stelt primair dat Van Kogelenberg op de hoogte is of op de hoogte had kunnen zijn van de benoeming van Van Egmond q.q. tot bewindvoerder van X. en dat zij heeft verzuimd om Van Egmond q.q. mee te dagvaarden. Van Kogelenberg is reeds om die redenen niet-ontvankelijk in haar vorderingen.

Van Egmond q.q. heeft zich voorts op het standpunt gesteld dat X. de dagvaarding en het verstekvonnis met het bevel tot ontruiming nimmer heeft ontvangen. Evenmin heeft de bewindvoerder (Van Egmond q.q.) de dagvaarding en het verstekvonnis ontvangen.

Eerst tijdens de ontruiming van de woning op 3 december 2012 heeft X., althans Van Egmond q.q., ontdekt dat er kennelijk een verstekvonnis bestond op grond waarvan de woonruimte van X. werd ontruimd. Omdat Van Egmond q.q. als bewindvoerder niet was ‘mee-gedagvaard’ heeft Van Egmond q.q. de deurwaarder verzocht de executie van het vonnis te staken. Nu de ontruiming echter is doorgezet, heeft dit geleid tot een onrechtmatige daad aan de zijde van Van Kogelenberg. Van Kogelenberg is dan ook gehouden de hieruit voortvloeiende schade te voldoen. Voorts betwist Van Egmond q.q. het bestaan van de huurachterstand (en waterschade) nu aan X. of Van Egmond q.q. nimmer correspondentie is verzonden waaruit het bestaan van de huurachterstand en waterschade blijkt, dit terwijl de benoeming van Van Egmond q.q. als bewindvoerder bij Van Kogelenberg wel bekend was of bekend had kunnen zijn. De verschuldigdheid van buitengerechtelijke incassokosten wordt eveneens betwist. Wettelijke rente is, indien deze verschuldigd zou zijn, niet eerder dan vanaf de datum van het in dezen te wijzen vonnis verschuldigd. Tot slot wordt verweer gevoerd tegen uitvoerbaar verklaring bij voorraad van het vonnis.

3.4 De eis in reconventie wordt ingesteld voor het geval de vorderingen van Van Kogelenberg in conventie worden afgewezen danwel Van Kogelenberg niet-ontvankelijk wordt

165

verklaard in haar vorderingen. In dit geval komt de executoriale titel op grond waarvan de woning van X. is ontruimd te ontvallen. Van Kogelenberg heeft alsdan een onrechtmatige daad jegens X. gepleegd die als gevolg daarvan schade heeft geleden.

Van Egmond q.q. vordert dat Van Kogelenberg voor dat geval wordt veroordeeld tot vergoeding van deze, nader bij staat op te maken, schade. Tevens vordert Van Egmond q.q. dat Van Kogelenberg dan het ongestoorde huurgenot van de door X. gehuurde woning verschaft.

3.3 Van Kogelenberg voert in verzet verweer. Zij voert aan ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding (7 september 2012) niet te hebben geweten van de onderbewindstelling van (de goederen van ) X. Er was sprake van een hoge huurachterstand. Ook na het uitbrengen van de dagvaarding is geen huur betaald. Voor de incasso van de huur had zij DFA Service ingeschakeld. X. heeft tevens waterschade veroorzaakt doordat hij in de vloer van het gehuurde heeft geboord en daarbij een waterleiding heeft geraakt. Er is toen water in apparatuur van KPN gelopen. Deze moest worden vervangen.

4.De beoordeling Inleiding 4.1 De kantonrechter stelt vast dat Van Egmond q.q. bij beschikking van de Rechtbank Arnhem van 25 oktober 2011, op grond van art. 1:431 BW, is benoemd tot bewindvoerder over alle goederen die (zullen) toebehoren aan X. Dit wordt hierna ook kortweg de onderbewindstelling van X. genoemd.

4.2 Op 7 september 2012 heeft Van Kogelenberg X. gedagvaard vanwege een huurachterstand en heeft daarbij de ontbinding van de huurovereenkomst met X. en ontruiming van het gehuurde gevorderd. Bij vonnis van 8 oktober 2012 zijn de vorderingen van Van Kogelenberg, bij verstek, toegewezen. Op 3 december 2012 is het gehuurde ontruimd.

4.3 Voor zover Van Egmond q.q. stelt dat de betekening van de dagvaarding en het verstekvonnis niet op juiste wijze is geschied, oordeelt de kantonrechter dat deze stelling niet voldoende (duidelijk) is onderbouwd. Ook (anderszins) is niet gebleken dat bij de betekening van die stukken (vorm)voorschriften zijn geschonden.

4.4 Van Egmond q.q. heeft in verzet als belangrijkste verweer gevoerd dat niet X. maar Van Egmond q.q., in zijn hoedanigheid van bewindvoerder, gedagvaard had moeten worden.

Ter comparitie heeft hij gesteld dat Van Kogelenberg er – ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding van 7 september 2012 – van op de hoogte was dat hij de (beschermings)bewindvoerder van X. was. Ter comparitie zijn door Van Egmond q.q. stukken (de producties bij de dagvaarding van 7 september 2012) overgelegd. Daaruit blijkt dat het door Van Kogelenberg ingeschakelde ‘DFA Services’ op 16 mei 2012 ter incassering een factuur aan X. heeft verzonden welke geadresseerd was aan ‘Eik bewindvoeringen’ en postbusnummer 000. te A. Dit is het postadres van Van Egmond q.q. Van Egmond q.q. handelt mede onder de naam ‘Eikbewindvoeringen’. Van Egmond q.q. heeft voorts aangevoerd dat hij minimaal éénmaal de huur voor X. heeft betaald aan DFA Service. Daarom staat vast dat DFA Service en daarmee Van Kogelenberg wist dat X. onder bewind was gesteld.

Van Kogelenberg voert daartegenover aan dat zij niet wist dat X. onder bewind was gesteld. Zij wist niet dat DFA Service een adreswijziging had doorgevoerd.

De kantonrechter is van oordeel dat nog niet voldoende vast staat dat DFA Service ermee op de hoogte was dat X. onder bewind was gesteld. Indien vast komt te staan dat DFA Service (voor 7 september 2012) wist dat X. onder bewind was gesteld, geldt dat deze kennis moet worden toegerekend aan Van Kogelenberg omdat zij DFA Service voor de incasso van de betaling van de door X. verschuldigde huur had ingeschakeld. Van Egmond q.q. zou daarom eventueel – zie hierna – kunnen worden toegelaten, overeenkomstig zijn aanbod daartoe, dit te bewijzen.

166

Prejudiciële vragen aan de Hoge Raad 4.5 De kantonrechter ziet zich gesteld voor een drietal rechtsvragen. Het voornemen bestaat om deze ter beantwoording bij wijze van prejudiciële beslissing aan de Hoge Raad voor te leggen (art. 392-394 Rv). a.

Kan de bewindvoerder (ex art. 1:431 BW) door te verschijnen in een zaak waarin de rechthebbende is gedagvaard (in casu door een verzetdagvaarding uit te brengen) als procespartij worden aangemerkt? Zo nee kan dat – tijdens de procedure alsnog – worden bewerkstelligd, bijvoorbeeld doordat een verklaring van de rechthebbende in de procedure wordt ingebracht inhoudende een instemming met de verschijning (van de bewindvoerder) in die procedure?

4.6 De kantonrechter ziet ten eerste aanleiding ambtshalve de vraag aan de orde te stellen of Van Egmond q.q. ontvankelijk is in het verzet tegen het verstekvonnis van 8 oktober 2012 (r.ov. 2.1.). Dit verstekvonnis is gewezen tegen de rechthebbende (X.). Het is niet duidelijk of een bewindvoerder door zelf verzet in te stellen de status van procespartij kan krijgen. Hierbij zij, vooruitlopend op de vraag onder c, opgemerkt dat de door Van Kogelenberg uitgebrachte dagvaarding in elk geval deels (de vorderingen tot betaling van huurachterstand en schadevergoeding) de onder bewindgestelde goederen van X. betreft.

4.7 In de jurisprudentie zijn geen uitspraken over deze situatie te vinden. Er zijn wel twee arresten van Hof Leeuwarden en Hof Arnhem over enigszins vergelijkbare situaties. In een zaak bij Hof Leeuwarden (13 april 2010, LJN BM1464 ) was de rechthebbende in hoger beroep gekomen van een tegen de bewindvoerder gewezen vonnis. Hof Leeuwarden oordeelde dat dat gebrek zou kunnen worden hersteld door een bewijs van instemming van de bewindvoerder met het ingestelde appel dan wel een machtiging van de kantonrechter over te leggen. Het hof hechtte daarbij belang aan de algemene notie dat de bescherming van de rechthebbende niet verder dient te strekken dan noodzakelijk is.

In een zaak bij Hof Arnhem (4 december 2012, LJN BY6997 , Prg. 2013/91 ) had de rechthebbende (nader: de man) hoger beroep ingesteld van een vonnis (in conventie en in reconventie) van de rechtbank. Tijdens de procedure in eerste aanleg en het aanbrengen van de dagvaarding in appel stonden de goederen van de man nog onder bewind. Het Hof oordeelde dat de man tijdens het bewind niet bevoegd om in rechte op te treden in deze zaak (tegen zijn voormalige levenspartner, nader: de vrouw), waarin het geschil ging om handelingen, die de onder bewind staande goederen betroffen. Dit betekende, aldus het hof, dat de vrouw haar eis in conventie in eerste aanleg had ingesteld jegens een niet bevoegde partij en dat de man niet bevoegd was zijn eis in reconventie in te stellen. Hof Arnhem oordeelde voorts – onder meer – dat de verklaring van de bewindvoerder, waarin hij stelde dat zowel de procedure in eerste aanleg als in hoger beroep met diens medeweten had plaatsgevonden, dit gebrek niet kon herstellen. b.

Dient de bewindvoerder te worden gedagvaard ongeacht de vraag of de eisende partij bekend was (of behoorde te zijn) met de onderbewindstelling van de goederen van de te dagvaarden partij (ervan uitgaande dat het geschil de onder bewind staande goederen betreft)?

4.8 Op grond van art. 1:441 lid 1 BW jo. art. 1:443 BW geldt tijdens het bewind dat de bewindvoerder bij de vervulling van zijn taak de rechthebbende in en buiten rechte vertegenwoordigt. De bewindvoerder treedt in rechte op als formele procespartij. De bewindvoerder is daarbij de wettelijk vertegenwoordiger van de rechthebbende en procedeert in zijn hoedanigheid van bewindvoerder van de rechthebbende. Deze

167

vertegenwoordigingsbevoegdheid geldt alleen met betrekking tot handeling die de onder bewind staande goederen betreffen. Veelal, zo ook in dit geval, zijn alle goederen van de rechthebbende onder bewind gesteld. Tevens is in art. 1:442 lid 1 BW bepaald dat regels die de bevoegdheid van een bewindvoerder betreffen en feiten die voor een oordeel omtrent zijn bevoegdheid van belang zijn, niet aan de wederpartij kunnen worden tegengeworpen indien deze daarmee niet bekend was of had behoren te zijn.

4.9 Op grond van de hiervoor genoemde bepalingen uit Boek 1 BW wordt in de rechtspraak over het algemeen aangenomen dat een eisende partij de bewindvoerder en niet de rechthebbende moet dagvaarden indien hij op de hoogte is met het over de rechthebbende ingestelde bewind. Indien de eisende partij desondanks de rechthebbende dagvaardt, wordt de eisende partij niet-ontvankelijk verklaard. Hiervan uitgaande zou Van Egmond q.q. tot de onder r.ov. 4.4. bedoelde bewijslevering moet worden toegelaten.

In het onder r.ov. 4.7. reeds genoemde arrest van Hof Arnhem van 4 december 2012 (LJN BY6997 , Prg. 2013/91 ) is echter beslist dat de vraag of de eisende partij ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding met het bewind bekend was, niet relevant is. Dat zou betekenen dat Van Kogelenberg alsnog niet-ontvankelijk zou moeten worden verklaard in haar tegen X. (zelf) ingestelde vorderingen. c.

Dient een vordering van een verhuurder tot ontbinding van een door de rechthebbende (voor de instelling van het bewind) gesloten huurovereenkomst en tot ontruiming van het gehuurde te worden ingesteld tegen de rechthebbende zelf of (juist) tegen de bewindvoerder?

4.10 De derde vraag is of een vordering tot ontbinding van een door de rechthebbende zelf, voordat het bewind werd ingesteld, gesloten huurovereenkomst betrekking heeft op een onder het bewind staand goed. De rechtspraak is hierover verdeeld. Er zijn uitspraken waarin wordt geoordeeld dat de (niet tijdens het bewind, door de rechthebbende zelf gesloten) huurovereenkomst ziet op de verbintenisrechtelijke relatie tussen verhuurder en rechthebbende zodat de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst (en de ontruiming van het gehuurde) tegen de rechthebbende moet of kan worden ingesteld, waarbij wordt beslist dat de vordering tot betaling van huurachterstand wel tegen de bewindvoerder moet worden ingesteld (zie onder meer Hof ’s-Hertogenbosch 14 februari 2012, LJN BV6096 , Prg. BV7096 en Rechtbank Oost-Brabant 28 maart 2013, LJN BZ6045 , Rechtbank Leeuwarden 4 oktober 2011, LJN BT7664 , Prg. 2011/280 ).

Anderzijds zijn er uitspraken waarin wordt beslist dat juist de bewindvoerder en juist niet de rechthebbende moet worden gedagvaard indien ontbinding van een door de rechthebbende gesloten huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde wordt gevorderd (zie onder meer Rechtbank ’s-Hertogenbosch 24 april 2008, LJN BD0528 en Rechtbank Arnhem 25 november 2011, LJN BU7581 ), ook als de vordering tot ontruiming is gegrond op overlast door de rechthebbende (Rechtbank Oost-Nederland 11 januari 2012, LJN BZ7179 ).

Hierbij zij opgemerkt dat alle goederen van X. onder bewind zijn gesteld en dat een goed in de zin van 1:432 BW wellicht ook een vermogensrecht is in de zin van art. 3:1 en 6 BW. Dat zou betekenen dat de huurovereenkomst tussen X. en Van Kogelenberg wel onder het bewind valt/viel (vgl. Koens 2012 (T&C Rv), art. 431, aant. 4 en art. 1:439 aant. 2[1.])

4.11 De kantonrechter is voornemens deze drie rechtsvragen aan de Hoge Raad te stellen bij wijze van prejudiciële beslissing aangezien het antwoord nodig is om op de eis te beslissen. De wet stelt als voorwaarde dat de te stellen (prejudiciële) vragen een zaakoverstijgend belang hebben en het antwoord rechtstreeks van belang is voor beslechting van talrijke andere feitelijk vergelijkbare zaken waarin dezelfde rechtsvraag zich voordoet. Door het grote aantal onderbewindstellingen ex art. 1:431 BW wegens problematische schulden van de verzoeker/rechthebbende is het aantal zaken waarin

168

onderbewindgestelde huurders wegens huurachterstand worden gedagvaard door de verhuurder en waarin onder andere ontbinding van de huurovereenkomst aanzienlijk.

Voor de recente, explosieve toename van het aantal onderbewindstellingen wordt verwezen naar het persbericht van de Raad voor de rechtspraak van 7 mei 2013 en het jaarverslag van de rechtspraak over 2012 (www.rechtspraak.nl). In 2012 behandelden kantonrechters 41.100 verzoeken rond onderbewindstelling. Bij de Rechtbank Gelderland zijn thans ruim 18.500 ‘lopende’ onderbewindstellingen. De kantonrechter voegt daaraan toe dat hem als (rol)rechter bekend is dat in (dagvaardings)procedures geregeld blijkt dat de gedaagde onder bewind is gesteld.

4.12 De kantonrechter zal – conform het bepaalde in art. 392 lid 2 Rv – partijen in de gelegenheid stellen zich elk bij akte uit te laten over het voornemen voornoemde vragen aan de Hoge Raad te stellen alsmede over de inhoud van die vragen. De zaak wordt daartoe verwezen naar de rolzitting.

4.13 Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

5.De beslissing De kantonrechter 5.1 verwijst de zaak naar de rolzitting van 19 juni 2013 voor het nemen van een akte als bedoeld in r.ov. 4.12.; 5.2 houdt iedere verdere beslissing aan.

NootNaar boven Auteur: Naschrift mr. J.J. Dijk Naschrift Het ene naschrift over verhuur en de onder bewind gestelde huurder is nog niet geschreven, of er verschijnt alweer een relevante uitspraak over deze materie. Dat er nog geen eenduidig antwoord is op de vraag of de verhuurder die ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde vordert van een onder bewind gestelde huurder, alleen de huurder of juist de bewindvoerder moet dagvaarden, volgde al uit mijn twee eerdere naschriften. In Ktr. Eindhoven 28 maart 2013, WR 2013/71 werd immers bepaald dat in dat geval de huurder gedagvaard dient te worden, terwijl de Ktr. Nijmegen 11 januari 2013, WR 2013/84 in navolging van het Hof Leeuwarden 13 april 2010 (LJN BM1464 ) besliste dat juist de bewindvoerder moest worden gedagvaard.

De kantonrechter die bovenstaand vonnis heeft gewezen, is zich van die verdeeldheid in de rechtspraak bewust en is voornemens de Hoge Raad prejudiciële vragen te stellen om hierover duidelijkheid te verkrijgen. Naast een meer procesrechtelijke vraag (zie 4.6 en 4.7 van het vonnis) en een vraag over de bekendheid van de verhuurder met de onderbewindstelling van de huurder (zie 4.8 en 4.9 van het vonnis), wenst de kantonrechter van de Hoge Raad te vernemen of een vordering van een verhuurder tot ontbinding van een door de rechthebbende (vóór de instelling van het bewind) gesloten huurovereenkomst en tot ontruiming van het gehuurde, moet worden ingesteld tegen de rechthebbende zelf of (juist) tegen de bewindvoerder (zie 4.10 van het vonnis). Daarbij ziet ook deze kantonrechter dat voor de beantwoording van voormelde vraag relevant is of de huurrechten al dan niet kunnen worden aangemerkt als een vermogensrecht in de zin van art. 3:6 BW. Volgens dat artikel wordt als een vermogensrecht aangemerkt een recht dat overdraagbaar is, of dat ertoe strekt de rechthebbende stoffelijk voordeel te verschaffen ofwel is verkregen in ruil voor verstrekt of in het vooruitzicht gesteld stoffelijk voordeel. Het is mijns inziens de vraag of het recht op (ongestoord) huurgenot met betrekking tot een woning overdraagbaar is dan wel ertoe strekt stoffelijk voordeel te verschaffen. Het recht van gebruik en bewoning ex art. 3:226 BW is bijvoorbeeld uitdrukkelijk uitgesloten van overdracht en daardoor geen vermogensrecht. De Hoge Raad zal duidelijkheid moeten verschaffen over de vraag hoe dat met het recht op huurgenot zit. Tot dan toe blijft de waarschuwing aan de verhuurder van de onder bewind gestelde huurder: dagvaardt ter zake van ontbinding van de huur en ontruiming van het gehuurde zekerheidshalve zowel de huurder zelf als de bewindvoerder.

169

Mr. J.J. Dijk Voetnoten Voetnoten [1.]

Tekst & Commentaar. De tekst van de wetboeken en andere belangrijke wetgeving, voorzien van commentaar. J.H. Nieuwenhuis, C.J.J.M. Stolker, W.L. Valk (redactieraad). In deze serie is het deel Burgerlijke Rechtsvordering, 2012, 5e druk, verschenen onder redactie van A.I.M. va Mierlo, C.J.J.C. van Nispen en M.V. Polak, Deventer: Kluwer 2012.

170

WR 2013/118: Procesrecht – huurprijs woonruimte: kantonrechter oordeelt huurprijsverlaging strijdig met art. 1 EP EVRM; geen doorbrekingsgrond appe...

Instantie: Hoge Raad (Civiele kamer) Datum: 14 juni 2013 Magistraten: Mrs. F.B. Bakels, C.A. Streefkerk, M.A. Loth, C.E. Drion, M.V. Polak Zaaknr: 12/04163 Conclusie: LJN: BZ5666 Noot: mr. A.M. Kloosterman Roepnaam: Brondocumenten: ECLI:NL:HR:2013:BZ5666, Uitspraak, Hoge Raad (Civiele kamer), 14‑06‑2013; ECLI:NL:PHR:2013:BZ5666, Conclusie, Hoge Raad (Advocaat-Generaal), 22‑03‑2013; Beroepschrift, Hoge Raad, 09‑08‑2012 Wetingang: (art. 7:262 lid 2 BW; art. 1 EP EVRM) Brondocument: HR, 14-06-2013, nr 12/04163 Snel naar: EssentieSamenvattingPartij(en)UitspraakNoot EssentieNaar boven Procesrecht – huurprijs woonruimte: kantonrechter oordeelt huurprijsverlaging strijdig met art. 1 EP EVRM; geen doorbrekingsgrond appelverbod (vervolg op WR 2011/60 en WR 2012/41 ) SamenvattingNaar boven De kantonrechter is niet buiten het toepassingsgebied van art. 7:246-265 BW respectievelijk het toepassingsgebied van de huurprijswetgeving getreden, zoals het hof geoordeeld heeft. Het hof had niet aan een inhoudelijke (her)beoordeling van de zaak mogen toekomen. De huurprijs is door de huurcommissie verlaagd. De kantonrechter is ervan uitgegaan dat de huurprijswetgeving, zoals vervat in art. 7:246-265 BW, de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en het Besluit huurprijzen woonruimte , van toepassing is. Vervolgens heeft de kantonrechter onderzocht of de door huurders verlangde verlaging van de huurprijs, in het licht van de concrete feiten en omstandigheden, tot een resultaat zou leiden dat strijdig is met de door verhuurder ingeroepen bescherming van zijn eigendomsrecht op de voet van art. 1 EP EVRM. De kantonrechter heeft op grond van dit onderzoek geoordeeld dat de verlangde huurprijsverlaging in strijd zou komen met art. 1 EP EVRM. Op grond daarvan heeft de kantonrechter de uitspraak van de huurcommissie vernietigd en bepaald dat de huurprijs gehandhaafd blijft. De kantonrechter is hiermee niet buiten het toepassingsgebied van art. 7:246-265 BW en de huurprijswetgeving getreden. Het hof heeft dit miskend door te oordelen dat huurders zich terecht hebben beroepen op de door hen gestelde doorbrekingsgrond, en door vervolgens over te gaan tot een inhoudelijke (her)beoordeling van de zaak.

Partij(en)Naar boven Eiser tot cassatie: Marc Armand Pinckaers, wonende te Amsterdam Advocaat: mr. G.R. den Dekker, tegen Verweerders in cassatie: 1. Regina Theresia Hester van Gelderen 2.

Frans Andor Benjamin Weisz, beiden wonende te Amsterdam niet verschenen.

Bewerkte uitspraakNaar boven UitspraakNaar boven Hoge Raad 14 juni 2013, nr. 12/04163 (...)

3.Beoordeling van het middel 3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

171

(i) Van Gelderen c.s. huren sinds 1 november 1988 woonruimte aan de Prinsengracht te Amsterdam (hierna: de woning). Pinckaers is sinds 24 december 2002 eigenaar van het gehele pand waarvan de woning deel uitmaakt.

Hij woont op de benedenverdieping van het pand. (ii) Naar aanleiding van een daartoe strekkend verzoek van Van Gelderen c.s. heeft de voorzitter van de huurcommissie bij uitspraak van 26 april 2004 geoordeeld dat het voorstel van Van Gelderen c.s. tot verlaging van de huurprijs van € 1033,73 tot € 761,37 per maand met ingang van 1 maart 2004, redelijk is. Pinckaers is in verzet gegaan tegen de uitspraak van 26 april 2004, maar dit verzet is door de huurcommissie bij uitspraak van 12 juli 2004 ongegrond verklaard.

3.2.1 In de onderhavige procedure heeft Pinckaers, voor zover in cassatie van belang, gevorderd dat de kantonrechter de uitspraak van de huurcommissie van 12 juli 2004 vernietigt, althans Van Gelderen c.s. niet-ontvankelijk verklaart in hun verzoek tot huurprijsverlaging dan wel de huurprijs vaststelt.

3.2.2 De kantonrechter heeft de beslissing van de huurcommissie van 12 juli 2004 vernietigd en bepaald dat de huurprijs per 1 maart 2004 gehandhaafd blijft op € 1033,73 per maand. De overwegingen waarop de beslissingen van de kantonrechter berusten, kunnen als volgt worden samengevat: (i) De kantonrechter heeft vooropgesteld dat in art. 7:254 BW, art. 14 in verbinding met art.

13 lid 5 en lid 6 en art. 10 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en het Besluit huurprijzen woonruimte ‘een kader (is) vastgelegd waarbij huurprijzen welke zijn overeengekomen (aanzienlijk) naar beneden toe kunnen worden bijgesteld tegen de wil van de verhuurder’. (ii) Vervolgens heeft de kantonrechter onderkend dat Pinckaers zijn vorderingen mede in de sleutel van art. 1 Eerste Protocol EVRM heeft gesteld. (iii) Voorts heeft de kantonrechter overwogen dat de nationale rechter verplicht kan zijn tussen particulieren geldende privaatrechtelijke verplichtingen en rechten, waaronder ook wetsbepalingen die beogen privaatrechtelijke verhoudingen mede te reguleren, verdragsconform uit te leggen. (iv) Uit het vorenstaande heeft de kantonrechter afgeleid dat hij dient na te gaan of een verdragsconforme uitleg van de huurprijswetgeving ertoe kan leiden dat een tussen twee partijen afgesproken huurprijs, zolang de huurovereenkomst duurt, tegen de wil van de verhuurder naar beneden kan worden bijgesteld. (v) Een neerwaartse bijstelling tegen de wil van de verhuurder is op zich een noodzakelijk onderdeel van wetgeving waarbij de huurprijs wordt gereguleerd, maar een dergelijke bepaling mag niet in strijd komen met het rechtszekerheidsbeginsel en niet leiden tot disproportionaliteit tussen het algemeen belang en de belangen van de verhuurder, aldus de kantonrechter. (vi) Uitgaande van het vorenstaande is de kantonrechter tot de conclusie gekomen ‘dat in casu bijstelling van de huur naar beneden ... in strijd is’ met art. 1 Eerste Protocol EVRM, welk oordeel de kantonrechter heeft doen steunen op een waardering van de feiten en omstandigheden van het geval. (vii) De hiervoor onder (vi) genoemde waardering van de feiten en omstandigheden van het voorliggende geval heeft de kantonrechter tot de slotsom geleid ‘dat bij een verdragsconforme uitleg artikel 7:254 BW buiten toepassing dient te blijven en een huurprijsvaststelling dus niet mogelijk was’.

172

3.3.1 Van Gelderen c.s. zijn van het vonnis van de kantonrechter in hoger beroep gekomen.

Pinckaers heeft primair geconcludeerd tot niet-ontvankelijkheid van Van Gelderen c.s. in het door hen ingestelde hoger beroep, en subsidiair de grieven van Van Gelderen c.s. bestreden.

3.3.2 In zijn eerste tussenarrest heeft het hof vooropgesteld dat de kantonrechter een beslissing heeft gegeven op het punt waarover de huurcommissie door Van Gelderen c.s. om een uitspraak was verzocht als bedoeld in art. 7:262 lid 1 BW, en dat op grond van art. 7:262 lid 2 BW tegen de beslissing van de kantonrechter geen hogere voorziening is toegelaten (rov. 3.13). Vervolgens heeft het hof overwogen dat laatstgenoemde bepaling niet aan de ontvankelijkheid van Van Gelderen c.s. in het door hen ingestelde hoger beroep in de weg staat, nu Van Gelderen c.s. een doorbrekingsgrond van het appelverbod hebben gesteld, te weten dat de kantonrechter de huurprijswetgeving ten onrechte niet heeft toegepast dan wel buiten het toepassingsgebied van art. 7:246-265 BW is getreden (rov. 3.14). Ten slotte heeft het hof geoordeeld dat Van Gelderen c.s. terecht hebben aangevoerd dat de kantonrechter is getreden buiten het toepassingsgebied van art. 7:246-265 BW respectievelijk het toepassingsgebied van de huurprijswetgeving (rov. 3.15 en 3.21).

3.3.3 In zijn eindarrest heeft het hof het vonnis van de kantonrechter vernietigd wat betreft de in het dictum daarvan uitgesproken vernietiging van de beslissing van de huurcommissie van 12 juli 2004 en de vaststelling van de huurprijs op â‚Ź 1033,73 per maand. Vervolgens heeft het hof, in zoverre opnieuw rechtdoende, de beslissing van de huurcommissie van 12 juli 2004 en de beslissing van de voorzitter van de huurcommissie van 26 april 2004 vernietigd, en de huurprijs van de woning per 1 maart 2004 vastgesteld op â‚Ź 849,96 per maand. Voor het overige heeft het hof het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd.

3.4.1 De onderdelen 1, 2 en 5 van het middel keren zich tegen het oordeel van het hof in rov.

3.15 en 3.21 van het eerste tussenarrest dat de kantonrechter is getreden buiten het toepassingsgebied van art. 7:246-265 BW respectievelijk het toepassingsgebied van de huurprijswetgeving. Volgens de onderdelen had het hof niet aan een inhoudelijke (her)beoordeling van de zaak mogen toekomen.

3.4.2 De onderdelen treffen doel. Het hiervoor in 3.2.2 samengevat weergegeven oordeel van de kantonrechter moet aldus worden begrepen dat hij ervan is uitgegaan dat het onderhavige geval wordt bestreken door de huurprijswetgeving, zoals vervat in art.

7:246-265 BW, de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en het Besluit huurprijzen woonruimte . Vervolgens heeft de kantonrechter, gegeven de toepasselijkheid van de huurprijswetgeving op het onderhavige geval, onderzocht of de door Van Gelderen c.s. verlangde verlaging van de huurprijs, in het licht van de concrete feiten en omstandigheden, tot een resultaat zou leiden dat strijdig is met de door Pinckaers ingeroepen bescherming van zijn eigendomsrecht op de voet van art. 1 Eerste Protocol EVRM. Dit onderzoek heeft de kantonrechter geleid tot het oordeel dat de verlangde huurprijsverlaging in strijd zou komen met art. 1 Eerste Protocol EVRM. Op grond daarvan heeft de kantonrechter de uitspraak van de huurcommissie vernietigd en bepaald dat de huurprijs per 1 maart 2004 gehandhaafd blijft op â‚Ź 1033,73 per maand.

In een en ander ligt besloten dat de kantonrechter niet buiten het toepassingsgebied van art. 7:246-265 BW en de huurprijswetgeving is getreden.

Het hof heeft het vorenstaande miskend door te oordelen dat Van Gelderen c.s. zich terecht hebben beroepen op de door hen gestelde doorbrekingsgrond, en door vervolgens over te gaan tot een inhoudelijke (her)beoordeling van de zaak.

3.5 Nu Van Gelderen c.s. zich in hoger beroep slechts hebben beroepen op de doorbrekingsgrond die hiervoor in 3.4.2 is behandeld, kan de Hoge Raad zelf de zaak afdoen, door te beslissen als hierna vermeld.

3.6

173

De onderdelen 3 en 4 behoeven geen behandeling.

4.Beslissing De Hoge Raad: vernietigt de arresten van het gerechtshof te Amsterdam van 25 januari 2011, 1 november 2011 en 15 mei 2012; bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam, van 19 januari 2010, zoals hersteld bij vonnis van 23 februari 2010; veroordeelt Van Gelderen c.s. in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op de uitspraak van het hof aan de zijde van Pinckaers begroot op € 2945; veroordeelt Van Gelderen c.s. in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Pinckaers begroot op € 473,82 aan verschotten en € 2600 voor salaris.

NootNaar boven Auteur: mr. A.M. Kloosterman Naschrift Verhuurders zijn op grond van de huidige Nederlandse wetgeving beperkt in hun mogelijkheid tot het vaststellen en verhogen van huurprijzen van woonruimte. Art. 7:247-265 BW beperken de contractvrijheid van partijen. En in deze zaak de vrijheid van de verhuurder om huurverlaging op initiatief van de huurder tegen te houden.

Partijen procederen al jarenlang over een bovenwoning in een grachtenpand in Amsterdam. In 2002 koopt Pinckaers het gehele pand. Hij bewoont zelf de benedenverdieping. De huurprijs voor de verhuurde bovenwoning bedraagt op dat moment € 1033,73 per maand. Omdat de woning al sinds 1988 wordt gehuurd, geldt de liberalisatieregeling niet. Die is in 1994 ingevoerd. De huurders wenden zich tot de huurcommissie. Deze oordeelt dat verlaging van de huurprijs van € 1033,73 tot € 761,37 per maand met ingang van 1 maart 2004, redelijk is. De huurprijs is namelijk te hoog op grond van de puntentelling. Pinckaers wendt zich tot de kantonrechter. Het is dan inmiddels 2009. De verhuurder doet een beroep op het EVRM en de ‘Poolse arresten’.[1.]

De kantonrechter[2.] oordeelt dat art. 7:254 BW hier buiten toepassing moet blijven, zodat de door huurder voorgestelde huurprijsverlaging niet mogelijk is. In algemene zin stelt de kantonrechter: “Volgens het EHRM is een verdragsstaat verplicht actief op te treden teneinde de nakoming van rechten welke zijn toegekend aan de burger op voet van het EVRM te verzekeren. Dit kan ook betekenen dat de overheid gehouden is in horizontale verhoudingen op te treden, ook als het gaat om het eigendomsrecht. (…). Uit het vorenstaande concludeert de kantonrechter dat hij zal hebben na te gaan of een verdragsconforme uitleg van vermelde wetgeving ertoe kan leiden dat een tussen twee partijen afgesproken huurprijs, zolang de huurovereenkomst duurt, tegen de wil van de verhuurder naar beneden kan worden bijgesteld.”

De daaropvolgende overwegingen, die zien op de concrete zaak, van de kantonrechter zijn direct duidelijk: “Een neerwaartse bijstelling tegen de wil in van de verhuurder is op zich een noodzakelijk onderdeel van wetgeving waarbij de huurprijs wordt gereguleerd. Echter een dergelijke bepaling mag niet in strijd komen met het rechtszekerheidsbeginsel en niet leiden tot disproportionaliteit tussen het algemeen belang en de belangen van de verhuurder.

Daarbij ware ervan uit te gaan dat uitgangspunt is dat de verhuurder die huurovereenkomst aangaat met betrekking tot een woning welke valt onder wetgeving waarbij de huurprijs wordt gereguleerd, wanneer hij zijn exploitatie baseert op een huurprijs die hoger ligt dan de kwaliteit van de woning rechtvaardigt, gelet op de met betrekking tot de verhouding tussen huurprijs en kwaliteit geldende wetgeving, geen bescherming verdient op basis van artikel 1 Eerste Protocol EVRM. Uitgaande van hetgeen hiervoor is overwogen komt de kantonrechter tot de conclusie dat in casu bijstelling van de huur naar beneden met die bepaling in strijd is.”

De kantonrechter heeft daarbij de volgende overwegingen.

— Huurders huren de woning sinds 1988. Tot 2004 hebben zij steeds de huur (incl. indexatie) betaald zonder klagen. Verhuurder mocht er bij aankoop op rekenen dat hij de

174

exploitatie op die huurprijs kon afstemmen. Door de huurverlaging komt hij jaarlijks ongeveer € 3300-€ 3600 te kort. Dit is in strijd met de rechtszekerheid. Dat is slechts anders als hij het pand heeft aangekocht kort na aanvang van de huur. Dan had hij rekening kunnen houden met een verzoek tot huurverlaging (bijvoorbeeld art. 7:249 BW, gedurende de eerste zes maanden). Een koper hoeft geen rekening te houden met de mogelijkheid dat een zittende huurder op een later moment actie onderneemt tegen de hoogte van de huur.

— Vervolgens past de kantonrechter het ‘Poolse’ criterium toe. Hij stelt dat de verhuurder door art. 7:254 BW disproportioneel getroffen wordt, ‘gelet op het algemeen belang dat betaalbare huurwoningen beschikbaar blijven en zijn eigen belang dat hij kan exploiteren zoals hij voorzag, toen hij het pand aankocht’. De disproportionaliteit zit ’m in het feit dat het eigen belang van de verhuurder (exploitatietekort) zwaar wordt getroffen, terwijl het algemeen belang (dat er woningen tegen betaalbare huur beschikbaar blijven) in casu geen rol speelde omdat de woning al 15 jaar niet op de markt beschikbaar was.

— De kantonrechter concludeert: “Dat betekent dat bij een verdragsconforme uitleg artikel 7:254 BW buiten toepassing dient te blijven en een huurprijsverlaging dus niet mogelijk was.”

Het Gerechtshof Amsterdam (25 januari 2011, WR 2011/60 ) stelt daarentegen de huurders in het gelijk. Het hof oordeelt dat er geen strijd is met het EVRM. Er zijn belangrijke verschillen met de Poolse zaken, aldus het hof. De huurovereenkomst is in 1988 vrijwillig aangegaan. En Pinckaers is vrijwillig partij geworden bij deze huurovereenkomst. Het hof oordeelt dat er sprake kan zijn van een onevenredige aantasting van de rechten van een eigenaar in geval van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten. Deze maatstaf betekent niet dat verhuurder geen verlies kan lijden op de woning of recht heeft op een redelijke winst.

Pinckaers beroept zich in cassatie op het appelverbod van art. 7:262 lid 2 BW. Hij stelt dat de huurder niet-ontvankelijk had moeten worden verklaard door het hof. Het hof had geoordeeld dat het buiten toepassing verklaren van de huurprijsbepalingen een doorbrekingsgrond van het appelverbod van art. 7:262 lid 2 BW was. De Hoge Raad ziet dit anders. Het appelverbod geldt hier gewoon, aldus de Hoge Raad. De huurder kan geen hoger beroep instellen als de kantonrechter de verhuurder in het gelijk stelt wegens strijd met de eigendomsbescherming van het EVRM. Resultaat in de onderhavige zaak is dat geen huurverlaging mogelijk is op grond van strijd met het EVRM. Door het appelverbod heeft de kantonrechter in deze zaak het laatste woord. De Nederlandse huurprijsregelgeving is hier niet van toepassing. Hoewel dit een uitzonderlijke uitkomst is, is het geen principiële uitspraak van de Hoge Raad over het Nederlandse stelsel van huurprijsbescherming. Er lopen procedures waarin dit principe wél betoogd wordt. Zie hierover www .fairhuurvoorverhuurders.nl.

Voetnoten Voetnoten [1.]

Het EVRM, art. 1 van het Eerste Protocol, beschermt het eigendomsrecht. De verhuurder in deze zaak doet een beroep op EHRM 19 juni 2006, RvdW 2006/849 en 28 april 2008 (Hutten-Czapska/Polen). Het Europese Hof oordeelt in die arresten dat er in Polen sprake is van schending van het eigendomsrecht omdat er geen evenwicht is tussen de rechten van eigenaren en de situatie op de woningmarkt, waaronder de huurprijsbescherming van huurders. Uit die arresten volgt, kort door de bocht, dat een regel die de huurder beschermt niet mag leiden tot een onevenredige aanpassing van de rechten van de eigenaar.

[2.]

Rb. Amsterdam, sector kanton, 19 januari 2010, LJN BP5543 , RVR 2011/52 .

175

WR 2013/123: Woonruimte: Wet op het overleg huurders verhuurder; kader waarbinnen overleg tussen huurder en bewonersorganisatie plaatsvindt; geen b...

Instantie: Rechtbank Amsterdam (Kantonrechter) Datum: 24 december 2012 Magistraten: Mr. E. Pennink Zaaknr: EA12-252 Conclusie: LJN: BY7561 Noot: mr. J.M.G.A. Sengers Roepnaam: Brondocumenten: ECLI:NL:RBAMS:2012:BY7561, Uitspraak, Rechtbank Amsterdam (Kantonrechter), 24‑12‑2012 Wetingang: (art. 8 WOHV) Brondocument: Rb. Amsterdam, 24-12-2012, nr EA12-252 Snel naar: EssentieSamenvattingPartij(en)UitspraakNoot EssentieNaar boven Woonruimte: Wet op het overleg huurders verhuurder; kader waarbinnen overleg tussen huurder en bewonersorganisatie plaatsvindt; geen beslechting allerlei geschillen buiten kader wet SamenvattingNaar boven De Wet op het overleg huurders verhuurder beoogt een kader te geven waarbinnen het overleg tussen verhuurder en huurders behoort plaats te vinden. De in het kader van art.

8 WOHV gegeven toetsingsmogelijkheden van de kantonrechter, hebben dan ook een sterk procedureel karakter. Het verzoek van verhuurder om inzage te geven in de boeken van de bewonersraad om betalingen door de bewonersraad en besteding van het participatiebudget inzichtelijker te maken valt buiten het kader van de WOHV. Het verzoek om informatie heeft geen betrekking op het formele huurdersoverleg tussen verhuurder en de bewonersraad. De vraag of gedaagde nog steeds moet worden beschouwd als bewonersvereniging in de zin van de WOHV, gaat ook het kader van deze wet te buiten. Art. 8 WOHV is niet bedoeld om allerlei andere geschillen buiten het gegeven kader tussen partijen te beslechten.

Partij(en)Naar boven Verzoekster/verweerster: Woningstichting Rochdale, gevestigd te Amsterdam Gemachtigde: mr. A.M. Langeloo tegen Verweerders/verzoekers: 1. de vereniging met volledige rechtsbevoegdheid Bijlmer Bewonersraad Rochdale 2.

Bervely Elalia Wilson 3.

Jacob Cornelis Jonker 4.

Wilma Ludwina Hillegonda Plet gevestigd en kantoorhoudende resp. wonende te Amsterdam Zuidoost Gemachtigde: mr. A.I. de Haan Bewerkte uitspraakNaar boven UitspraakNaar boven Rechtbank Amsterdam (Kantonrechter Amsterdam) 24 december 2012, nr. 1324260 EA VERZ 12-252 (...)

Gronden van de beslissing 1 In deze zaak wordt uitgegaan van de volgende feiten:

176

a.

BBR is de bewonersraad van voorheen Woningstichting Nieuw Amsterdam. b.

Naar aanleiding van de overname van Nieuw Amsterdam door Rochdale is tussen Rochdale en BBR op 8 mei 2002 een Samenwerkingsovereenkomst gesloten.

Artikel 3 Erkenning en representativiteit bepaalt, voor zover van belang: “De vereniging Bijlmer Bewonersraad wordt door Rochdale/NA erkend als onderhandelingspartner voor wat betreft het beheer en beleid van Rochdale/NA daar waar het complexoverstijgende belangen betreft, op voorwaarde dat en zolang: (…) b.

De vereniging Bijlmer Bewonersraad aannemelijk maakt dat ten minste 80% van de leden (huurdersorganisaties op complexniveau) in het werkgebied van de vereniging Bijlmer Bewonersraad lid is. (…). c. iedere bewonersorganisatie die lid is van de bewonersraad, van de voorgenomen activiteiten en standpunten die de bewonersraad, namens haar leden in het overleg met Rochdale/NA, inneemt, op de hoogte wordt gehouden. d. alle leden tenminste eenmaal per jaar worden uitgenodigd voor een vergadering waarin de vereniging Bijlmer Bewonersraad verantwoording aflegt over het functioneren van het afgelopen jaar, en in samenspraak de plannen voor het volgend jaar vaststelt. (…).”

Artikel 8 regelt de financiële ondersteuning van BBR door Rochdale.

In artikel 9 Verantwoording door de vereniging Bijlmer Bewonersraad staat: “De Bijlmer Bewonersraad legt jaarlijks, voor 1 april, verantwoording af aan Rochdale/NW door middel van een jaarverslag met accountantsverklaring (…).”

Artikel 21 Slotbepalingen bepaalt, voorzover van belang: (…)

“2.

Deze samenwerkingsovereenkomst wordt door partijen vastgesteld is uitsluitend van kracht zolang woningstichting Nieuw Amsterdam blijft bestaan als afzonderlijk toegelaten instelling.” c.

Met ingang van 1 januari 2004 is Rochdale gefuseerd met Woningstichting Patrimonium.

Naar aanleiding hiervan is bij Rochdale een nieuwe bewonersraad opgericht: Bewonersraad Patroc. Deze heeft in 2008 haar naam veranderd in Bewonersraad Rochdale. d.

Na pogingen om BBR met Bewonersraad Rochdale te laten fuseren, heeft Rochdale vastgesteld dat een samengaan van beide bewonersraden niet is gerealiseerd. Bij brief van 7 oktober 2008 aan de besturen van beide raden heeft zij naar aanleiding daarvan onder meer geschreven: (…) Op grond van de statuten van Rochdale en de samenwerkingsovereenkomst met bewonersraad Rochdale erkennen wij Bewonersraad Rochdale als het enige bewonersvertegenwoordigend orgaan op het niveau van de corporatie. (…) Wij nodigen het bestuur van de Bijlmer Bewonersraad uit met ons in overleg te treden over een herziening van de samenwerking. De oorspronkelijke overeenkomst is als gevolg van de fusie van Rochdale met Nieuw Amsterdam beëindigd.

Wij stellen het echter op prijs de door de Bijlmer Bewonersraad opgebouwde expertise, ervaring en netwerken te behouden. De nieuwe overeenkomst zal voorzien in informatieen adviesrecht voor de Bijlmer Bewonersraad in het kader van de vernieuwing van de Bijlmer. e.

Rochdale heeft hierbij toegezegd dat zij BBR nog om haar zienswijze zou vragen aangaande het beleid en nog voor de huisvesting en financiering van BBR zorg zou dragen. Rochdale heeft BBR in dat kader een jaarlijks budget voor bewonersparticipatie toegekend van € 70.000, conform de samenwerkingsovereenkomst uit 2002. f.

Bij brief van 19 mei 2011 heeft Rochdale aan het bestuur van BBR laten weten dat zij per 1 juli 2011 Bewonersraad Rochdale als enige overkoepelende huurdersorganisatie op

177

corporatieniveau erkent. Rochdale is bereid met BBR een nieuwe samenwerkingsovereenkomst aan te gaan waarbij BBR de gezamenlijke belangen van haar leden, te weten bewonerscommissies uit de Bijlmermeer, behartigt, primair betreffende de vernieuwing Bijlmermeer. Rochdale laat weten dat zij de financieringsrelatie wil herzien en dat de huurovereenkomst voor de huisvesting per 1 september 2011 wordt beëindigd. Bij brief van 6 oktober 2011 heeft Rochdale de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 december 2011 en de ontruiming aangezegd. g.

Bij vonnis in kort geding van 6 juni 2012 is de vordering van Rochdale om de aan BBR ter beschikking gestelde ruimte te ontruimen afgewezen. h.

Bij brief van 6 juli 2010 heeft Rochdale BBR verzocht om een afrekening over de besteding van het budget over 2009 van in totaal € 69.208,54. i.

Naar aanleiding van de op 15 november 2010 door (naam penningmeester van BBR) (penningmeester van BBR) toegestuurde jaarrekening en toelichting heeft Rochdale over een aantal posten toelichting gevaagd, waaronder de post ‘Advisering en Volkshuisvesting’ van € 17.542,33. j.

Tijdens een gesprek hierover op 17 juni 2011, heeft BBR toegelicht dat laatstgenoemde post voornamelijk facturen betrof van de bedrijven Herders en Scott & Scott. k.

Bij e-mail van 21 juli 2011 aan Jonker en bij brief van 4 oktober 2011 aan BBR, heeft Rochdale haar bedenkingen geuit over de firma Scott & Scott/mevrouw Scot, vanwege discrepanties tussen bedrijfsgegevens die op de facturen staan en gegevens van de Kamer van Koophandel, en BBR verzocht om een bewijs van inschrijving bij de KvK van het bedrijf Scott en Scott adviesbureau gedurende de periode dat de opdrachten zijn uitgevoerd, het BTW-nummer van het bedrijf, een overzicht van alle opdrachten die door het bedrijf zijn uitgevoerd voor BBR en een bewijs van de geleverde prestaties. l.

Bij brief van 13 oktober 2011 heeft het bestuur van BBR aan Rochdale hierop gereageerd. m.

Bij brief van 25 oktober 2011 heeft Rochdale bericht dat deze verantwoording tekort schoot. n.

Op 23 november 2011 heeft BBR volgens eigen opgave zoveel mogelijk stukken toegestuurd gerelateerd aan Scott&Scott/mevrouw Scot, waaronder een urenoverzicht verrichte werkzaamheden voor BBR over 2009 en 2010. o.

Bij brief van 27 december 2011 heeft Rochdale laten weten dat zij de door BBR verstrekte verantwoording onvoldoende vond en dat zij zich genoodzaakt zag aangifte te doen van verdenking van fraude en dat zij de onverantwoord uitgegeven budgetten zou gaan terugvorderen. p.

Op 12 januari 2012 heeft Rochdale aangifte gedaan. q.

Bij brief van haar gemachtigde van 24 januari 2012 heeft Rochdale het bestuur van BBR gesommeerd om inzage te geven in de aan Scott&Scott adviesbureau c.q. mevrouw Scot betaalde bedragen en € 13.716,48 aan Rochdale terug te betalen.

Verzoek Rochdale 2 Rochdale verzoekt: verweerders hoofdelijk te veroordelen om binnen een week na datum van deze beschikking inzage te geven in de boeken en andere bescheiden en daarmee de in 2009

178

aan Scott&Scott adviesbureau c.q. mevrouw Scot in 2009 betaalde bedragen inzichtelijk te maken; verweerders hoofdelijk te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Rochdale te betalen € 13.716,48 althans het bedrag dat verweerders volgens de boeken en andere bescheiden in 2009 aan Scott&Scott adviesbureau c.q. mevrouw Scot betaald hebben, vermeerderd met de wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten ad € 904.

3 Rochdale heeft daartoe aangevoerd, dat BBR de door haar aan Scott&Scott adviesbureau betaalde bedragen niet kan verantwoorden. De gegevens op de facturen van Scott&Scott stroken niet met de gegevens in het register van de Kamer van Koophandel. Ook komen de facturen niet overeen met de verstrekte urenspecificaties. De door BBR overhandigde stukken die betrekking zouden moeten hebben op de door Scott&Scott verrichte werkzaamheden rijmen niet met de urenspecificaties of de facturen. Ten slotte vraagt Rochdale zich af of de bijdragen van Scott&Scott dan wel mevrouw Scot als nuttige en rechtmatige besteding van het bewonersparticipatiebudget kunnen worden beschouwd, gelet op de achtergrond van mevrouw Scot. Ondanks herhaalde verzoeken van de kant van Rochdale om opheldering, heeft BBR de gevraagde informatie niet kunnen verstrekken. Rochdale verbindt daaraan de conclusie dat het door haar aan BBR ter beschikking gestelde participatiebudget niet rechtmatig is besteed, zodat BBR het hiermee gemoeide bedrag moet terugbetalen.

4 BBR heeft zich gemotiveerd verzet tegen toewijzing van het verzoek, onder meer door het in het geding brengen van de inhoudelijke bijdragen van mevrouw Scot en de door haar ingediende urenspecificaties. BBR stelt dat haar niet verweten kan worden dat de inschrijving van (het bedrijf van) mevrouw Scot bij de Kamer van Koophandel of de registratie van haar BTW-nummer niet deugdelijk was.

Zelfstandig verzoek BBR 5 Ter zitting heeft BBR bij wijze van zelfstandig verzoek verzocht Rochdale te veroordelen om BBR ook vanaf 1 juli 2011 te erkennen als huurdersorganisatie conform de WOHV en Rochdale te veroordelen tot vergoeding van de kosten die samenhangen met en redelijkerwijs noodzakelijk zijn voor het vervullen van haar taken en het beschikbaar stellen van faciliteiten, waaronder het ter beschikking stellen van een ruimte van waaruit de vereniging haar werkzaamheden kan verrichten. Subsidiair verzoekt BBR Rochdale te veroordelen tot vergoeding van alle openstaande vorderingen op de vereniging inclusief de begrote kosten van de juridische procedures door Rochdale aanhangig gemaakt tegen Rochdale en de individuele bestuursleden tot een totaal bedrag van € 25.000. BBR vordert tevens veroordeling van Rochdale om de kosten te vergoeden die voortvloeien uit het indienen van een verzoek bij de rechter om vast te stellen of Rochdale BBR dient te erkennen als huurdersorganisatie in de zin van de WOHV, welk verzoek BBR uiterlijk 2 maanden na ontvangst van onderhavige beslissing zal indienen. Ten slotte verzoekt BBR Rochdale te veroordelen om een ruimte ter beschikking te stellen van waaruit de vereniging haar werkzaamheden kan verrichten.

6 BBR stelt daartoe – kort gezegd – dat Rochdale niet eenzijdig kan bepalen dat BBR niet langer dient te worden beschouwd als huurdersorganisatie in de zin van de WOHV. BBR meent dat Rochdale na het mislukken van de fusie met de Bewonersraad Rochdale haar toevlucht heeft genomen tot het in diskrediet brengen van bestuursleden en het onmogelijk maken voor BBR om haar taken nog langer te vervullen door haar haar (financiële) middelen te ontnemen.

7 BBR beroept zich op de bepalingen van de WOHV, met name artikel 2 lid 1 , en de toelichting daarop alsmede op hetgeen partijen zijn overeengekomen in de Samenwerkingsovereenkomst (zie 1.b). BBR benadrukt dat zij is opgericht voor het

179

volledige woningbezit van Nieuw Amsterdam en dus niet alleen voor een aantal woningcomplexen. BBR stelt dat de later opgerichte Bewonersorganisatie Rochdale niet geacht kan worden de leden van BBR te vertegenwoordigen. Ook na het volledig opgaan van Nieuw Amsterdam in Rochdale in 2006 is de samenwerkingsovereenkomst met BBR voortgezet en is Rochdale BBR blijven behandelen als een huurdersorganisatie in de zin van de WOHV. 8 Rochdale stelt zich op het standpunt dat BBR geen bewonersraad in de zin van de WOHV (meer) is. Zij heeft daartoe aangevoerd dat BBR, in strijd met de bepalingen uit die wet, verzuimt haar leden op de hoogte te houden van haar activiteiten en vergaderingen en hen niet betrekt bij haar standpuntbepaling, zij haar leden geen, onjuiste of onvolledige informatie verstrekt, zij geen volledige verantwoording aan haar leden aflegt en dat zij niet alle huurders in de gelegenheid stelt om zich bij haar aan te sluiten. Daarnaast behartigt BBR ook de belangen van woningzoekenden, wat strijdig is met haar taak op grond van de WOHV. Rochdale wijst erop dat binnen haar organisatie met Bewonersraad Rochdale is voorzien in een huurdersorganisatie op instellingsniveau. BBR representeert bovendien slechts nog een deel van de op haar grondgebied gevestigde complexen.

Rochdale acht het niet redelijk indien van haar zou worden gevergd dat zij BBR als zodanig moet blijven erkennen, mede gelet op hetgeen zij hiervoor heeft aangevoerd omtrent het functioneren van (het bestuur van) BBR. 9 Ter onderbouwing van haar standpunt heeft Rochdale een groot aantal producties overgelegd, waaronder verklaringen van leden van bewonerscommissies van complexen van voorheen Nieuw Amsterdam (de Bijlmer). Daaronder bevindt zich onder andere de verklaring van Herman Renes (bewonerscommissie Gooioord), die laat weten dat zijn bewonerscommissie door BBR is geschorst, omdat zij zich ook had aangesloten bij Bewonersraad Rochdale. Ook verklaart hij dat er onduidelijkheden of zelfs onregelmatigheden plaatsvonden tijdens stemmingen op door BBR georganiseerde vergaderingen, met name als de stemming betrekking had op belangrijke zaken als de begroting. Ook ontbraken presentielijsten. Andere verklaringen spreken hun ongerustheid uit over de wijze waarop de ter beschikking gestelde gelden worden besteed.

Beoordeling Ten aanzien van beide verzoeken 10 Bij de beoordeling van de wederzijdse verzoeken wordt tot uitgangspunt genomen dat de WOHV een kader beoogt te geven waarbinnen het overleg tussen verhuurder en huurders behoort plaats te vinden. De in het kader van artikel 8 WOHV gegeven toetsingsmogelijkheden van de kantonrechter, hebben dan ook een sterk procedureel karakter. Een inhoudelijke toetsing over beleid en de daaraan ten grondslag liggende belangenafwegingen van de verhuurder, valt buiten het bereik van de wet. De toetsing van de kantonrechter heeft dus geen inhoudelijk karakter, maar heeft slechts betrekking op de toereikendheid en volledigheid van de verstrekte gegevens ter nakoming van de procedurele verplichtingen die gericht zijn op het overleg tussen verhuurder en huurders.

Dat is ook het kader waarin de verzoeken van partijen getoetst zullen worden. Artikel 8 WOHV is niet bedoeld om allerlei andere geschillen tussen partijen te beslechten.

Verzoek Rochdale 11 Het voorgaande betekent dat het verzoek van Rochdale om inzage te geven in de boeken om betaling van betaalde bedragen door BBR inzichtelijk te maken, dit kader te buiten gaat. Gesteld noch gebleken is dat dit verzoek om informatie op enigerlei wijze betrekking heeft op het formele huurdersoverleg tussen Rochdale en BBR. Uit de door Rochdale gegeven toelichting blijkt dat Rochdale BBR verdenkt van fraude met de door aan BBR ter beschikking gestelde gelden, maar artikel 8 voornoemd is niet bedoeld om daarover uitsluitsel te geven.

180

12 Dit geldt des te meer voor het door Rochdale gevorderde geldbedrag van verweerders.

Uit de stelling van Rochdale zelf blijkt immers dat zij meent dat verweerders het door Rochdale aan hen verstrekte participatiebudget onjuist hebben besteed. Dit is geen geschil over het overleg tussen verhuurder en huurders en beoordeling hiervan past niet in het kader van artikel 8 WOHV. 13 Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het verzoek van Rochdale moet worden afgewezen.

Tegenverzoek 14 Ook de tegenverzoeken van BBR gaan grotendeels het hiervoor geschetste kader van artikel 8 WOHV te buiten, zodat deze eveneens worden afgewezen.

15 Ten overvloede merkt de kantonrechter nog het volgende op. Partijen zijn in de Samenwerkingsovereenkomst indertijd uitdrukkelijk overeengekomen dat deze uitsluitend van kracht is zolang Nieuw Amsterdam blijft bestaan als afzonderlijke instelling. Rochdale heeft de samenwerking met BBR in de zin van de WOHV desondanks na het volledig opgaan van Nieuw Amsterdam in Rochdale in 2006 voortgezet. Onderwijl is ernaar gestreefd om BBR met Patroc/Bewonersraad Rochdale te laten fuseren, hetgeen is mislukt. Vervolgens was Rochdale nog steeds bereid tot samenwerking met BBR, zij het in het kader van de vernieuwing van de Bijlmermeer (zie brief 19 mei 2011 onder 1.f).

16 Uit het voorgaande volgt niet, dat BBR ook thans nog functioneert als een bewonersorganisatie in de zin van de WOHV. Los van de door Rochdale aangevoerde bezwaren tegen de wijze waarop zij haar taken uitoefent, staat immers vast dat BBR slechts gericht is op Amsterdam Zuidoost, terwijl Rochdale in het bezit is van woningcomplexen verspreid over heel Amsterdam. Bovendien beschikt Rochdale met Bewonersverenging Rochdale over een huurdersvereniging die de belangen van alle huurders kan behartigen. Het argument van BBR dat dit laatste niet geldt voor haar leden, omdat zij niet vertegenwoordigd zijn in het bestuur van Bewonersverenging Rochdale snijdt geen hout. De verschillende bewonersverenigingen kunnen immers lid worden, zoals in een aantal gevallen (zie bijvoorbeeld wederom de verklaring van de heer H. Renes) ook al is gebeurd.

17 BBR kan worden toegegeven dat Rochdale door haar opstelling niet altijd even helder heeft uitgedragen wat zij van plan was, waardoor bij BBR, althans het bestuur, het idee kon postvatten dat Rochdale daarom ook voor altijd gebonden was aan BBR als bewonersvereniging. Nu echter al sinds langere tijd bij Rochdale is voorzien in een representatieve bewonersvereniging in de zin van de WOHV door Bewonersvereniging Rochdale, waarbinnen de huidige leden van BBR actief kunnen worden, is niet duidelijk meer wat het bestaansrecht van BBR als complexoverstijgend orgaan nog is.

17 Ook het subsidiair verzochte wordt afgewezen. Voor zover dit betrekking heeft op terecht door BBR gemaakte kosten, waaronder ook juridische kosten, geldt dat de afrekening daarvan op de gebruikelijke wijze (zal) moet(en) plaatsvinden. Een eventueel geschil hierover kan in het kader van de WOHV aan de kantonrechter worden voorgelegd.

Echter, in onderhavig geval hebben BBR resp. Wilson, Jonker en Plet onvoldoende toegelicht welke kosten ten onrechte niet zijn vergoed. Toekomstige kosten komen overigens niet (alvast) voor vergoeding in aanmerking.

Ten aanzien van beide verzoeken 18 Er is aanleiding de kosten van de procedures te compenseren, in die zin dat elk der partijen de eigen kosten draagt.

181

BESLISSING De kantonrechter: Op het verzoek van Rochdale: 1 wijst het verzoek af; Op het tegenverzoek: 2 wijst het verzoek af; In het kader van beide verzoeken: 3 compenseert de kosten aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt.

NootNaar boven Auteur: mr. J.M.G.A. Sengers Naschrift De Wet op het overleg huurders verhuurder (WOHV) geeft een kader waarbinnen het overleg tussen verhuurder en huurdersorganisatie moet plaatsvinden. De wet kent een aantal minimumregels die een goed verkeer tussen beide partijen moet bevorderen.

Partijen kunnen geschillen die uit deze wet voortvloeien met een verzoekschrift aan de huurcommissie of kantonrechter voorleggen.

In deze kwestie verkeerden beide partijen kennelijk in de veronderstelling, dat zij aan de kantonrechter álle geschillen die hen in het kader van hun samenwerking verdeeld houden kunnen voorleggen. Dat berust echter op een pijnlijk misverstand, zoals uit deze beschikking blijkt. De kantonrechter kan namelijk alleen een oordeel geven over de vraag of partijen zich jegens elkaar overeenkomstig de in de wet beschreven omgangsvormen hebben gedragen. De toetsing door de rechter kent daardoor een sterk procedureel karakter. Bijvoorbeeld of de verhuurder de gestelde termijnen in acht heeft genomen en of de door de verhuurder verstrekte informatie inhoudelijk gezien toereikend en volledig is geweest om de huurdersorganisatie in staat te stellen een adequate inbreng te leveren (Rb. Maastricht, sector kanton, locatie Sittard-Geleen, 16 juni 2010, LJN BM7030 ). Dat is een marginale toetsing. De kantonrechter is in twee gevallen wel bevoegd tot een inhoudelijke toetsing, namelijk of de verhuurder voldoende financiële middelen aan de huurdersorganisatie ter beschikking stelt en of de verhuurder terecht met een beroep op zijn bedrijfsbelang weigert om informatie aan de huurdersorganisatie te verstrekken.

Voor zover beleidsvoornemens van de verhuurder in het geding zijn, kan de kantonrechter bij schending van een verplichting door de verhuurder uitspreken dat uitvoering van het voornemen wordt opgeschort totdat het verzuim is hersteld (artikel 8 lid 2). Voorts heeft de kantonrechter de mogelijkheid om te bepalen dat een verhuurder een besluit tot wijziging van zijn beleid niet mag uitvoeren, indien dat besluit afwijkt van een advies van de huurdersorganisatie en de verhuurder de afwijking van het advies niet heeft onderbouwd of de verhuurder naar het oordeel van de kantonrechter onder afweging van de betrokken belangen niet in redelijkheid tot afwijking van het advies had kunnen komen (artikel 8 lid 3). De kantonrechter heeft daarmee de mogelijkheid tot marginale toetsing van een door de verhuurder genomen besluit, maar hij treedt niet in de beoordeling van de doeltreffendheid of doelmatigheid van het door de verhuurder voorgestane beleid.

In deze kwestie vallen het verzoek van Rochdale tot inzage in de boeken van de Bewonersraad en de verzoeken van beide partijen om de andere partij te veroordelen tot (terug)betaling van subsidiegelden duidelijk buiten het kader van de WOHV. Beide partijen hadden hun vordering op de ‘normale’ weg bij de rechter moeten instellen.

Daarentegen getuigt de overweging van de kantonrechter, dat zijn toetsing ‘slechts betrekking heeft op de toereikendheid en volledigheid van de verstrekte gegevens ter nakoming van de procedurele verplichtingen die gericht zijn op het overleg tussen verhuurders en huurders’ van een onjuiste bescheidenheid.

182

ECLI:NL:RBOVE:2013:1206 Deeplink Instantie Rechtbank Overijssel Datum uitspraak 26-06-2013 Datum publicatie 03-07-2013 Zaaknummer C/08/138770 / KG ZA 13-153 Rechtsgebieden Civiel recht Bijzondere kenmerken Kort geding Inhoudsindicatie Vordering tot ontruiming en betaling achterstallige huur. Vergelijk ter zitting met betrekking tot de ontruimingstermijn en de veroordeling tot betaling.

De voorzieningenrechter acht het onjuist de financiële gevolgen van keuze voor het aanbrengen van de zaak bij de kamer voor handelszaken in plaats van bij de kantonrechter op gedaagde af te wentelen.

Vindplaatsen Rechtspraak.nl Uitspraak RECHTBANK OVERIJSSEL Team kanton en handelsrecht Zittingsplaats Almelo zaaknummer: C/08/138770 / KG ZA 13-153 datum vonnis: 26 juni 2013 Vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Overijssel, rechtdoende in kort geding, in de zaak van: de stichting Woningstichting De Woonplaats, gevestigd en kantoorhoudende te Enschede, eiseres, advocaat: mr. R.J. Leijssen te Enschede, tegen [gedaagde], wonende te Enschede, gedaagde.

1Het procesverloop 1.1 Eiseres heeft gevorderd als vermeld in de dagvaarding 1.2 De zaak is behandeld ter terechtzitting van 24 juni 2013. Ter zitting zijn namens eiseres verschenen [W], consulent wonen, bijgestaan door mr. R.J. Leijssen en gedaagde, vergezeld door [B] van ‘De Armen’. De standpunten van partijen zijn toegelicht met behulp van pleitaantekeningen aan de zijde van eiseres en (van te voren aan de wederpartij en aan de voorzieningenrechter toegezonden) producties.

1.3 Het vonnis is bepaald op vandaag.

2Het geschil 2.1 Eiseres vordert, kort gezegd, gedaagde te veroordelen om de van eiseres gehuurde woning aan de [adres] te Enschede te ontruimen en te verlaten. Daarnaast vordert eiseres haar te vergunnen de ontruiming te bewerkstelligen middels ‘de sterke arm’.

Nadat eiseres ter zitting haar eis heeft gewijzigd vordert zij tevens gedaagde te

183

veroordelen tot betaling van de niet betaalde huur tot een beloop van € 3.554,16 en gedaagde te veroordelen in de kosten van dit geding.

2.2 Eiseres stelt daartoe het volgende. Nadat er in augustus 2012 in de woning van gedaagde een hennepdrogerij was geconstateerd, is de huurovereenkomst niet ontbonden, maar heeft eiseres gedaagde nog een kans gegeven. In dat kader is een aanhangsel bij zijn huurcontract opgesteld, waarin bindend is vastgelegd dat gedaagde zijn huurverplichtingen stipt moest nakomen. Gedaagde heeft ook nadien zijn huurverplichtingen niet nagekomen en heeft, getuige de door omwonende ingediende klachten, herhaaldelijk overlast veroorzaakt. Daarnaast heeft gedaagde sinds februari 2013 de huur niet meer betaald.

2.3 Gedaagde stelt dat het nooit zijn bedoeling is om in deze situatie te geraken. Hij vertelt een autistische afwijking te hebben en daardoor al langere tijd problemen te ondervinden, onder meer met een hem bedreigende buurman. Uit angst voor deze buurman kwam gedaagde zijn woning bijna niet meer uit. Gedaagde heeft dit bij eiseres gemeld en heeft ook aangifte gedaan. Ook heeft hij financiële problemen gekregen waardoor hij in een traject van de Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen (WSNP) is beland. Dit traject is inmiddels beëindigd met een zogenoemde ‘schone-leiverklaring’.

Gedaagde heeft meermalen hulp gezocht voor zijn problemen en heeft ook begeleiding gekregen. Dit is echter sinds begin 2013 beëindigd. Vanaf dat moment is alles weer fout gelopen. Gedaagde opende de post niet meer, waardoor hij onder meer de facturen van de huur niet meer onder ogen kreeg en hij deze vanaf februari 2013 onbetaald heeft gelaten. In die periode is er ook loonbeslag op zijn uitkering ingevolge de Wet werk en inkomen naar arbeidsvermogen (WIA) gelegd, waardoor hij maandelijks ongeveer € 400,-- minder inkomsten heeft. Gedaagde heeft geen geld gereserveerd voor het betalen van de huur en kan de huur in de huidige omstandigheden, waar hij nog zo’n € 60,-- à € 65,-- per week overhoudt, niet opbrengen. Inmiddels is gedaagde op zoek naar een plek in een begeleid wonen traject.

2.4 Ter zitting zijn partijen over alleen de ontruimingstermijn en de veroordeling tot betaling tot een vergelijk gekomen en hebben zij de voorzieningenrechter verzocht om dienovereenkomstig te beslissen. Daarbij heeft gedaagde aangegeven zich niet te verzetten tegen het toewijzen van de betalingsvordering met een beloop van € 3.554,16.

Hij stemt er daarbij uit praktische overwegingen mee in dat ook de gevorderde huur over de maand juli 2013 alvast wordt toegewezen, aangezien deze huurtermijn weliswaar nog niet verschuldigd is, maar al wel is te voorzien dat hij deze termijn niet zal kunnen betalen. Ook zijn partijen overeengekomen dat gedaagde nog de tijd zal worden gegund om andere woonruimte te zoeken en dat eiseres tot 16 augustus 2013 niet tot ontruiming zal overgaan.

2.5 Op de stellingen van partijen wordt hierna - voor zover van belang - nader ingegaan.

3De beoordeling 3.1 De voorzieningenrechter overweegt dat eiseres voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij een spoedeisend belang heeft bij een voorlopige voorziening als gevorderd en dat de uitkomst van een bodemprocedure niet kan worden afgewacht.

3.2 De voorzieningenrechter is van oordeel dat, nu door gedaagde niet is betwist dat hij de gestelde overlast heeft veroorzaakt, eiseres aannemelijk heeft gemaakt dat sprake is van een dusdanige overlast dat de gevraagde voorziening moet worden toegewezen. De voorzieningenrechter ziet aanleiding aansluiting te zoeken bij hetgeen partijen ter zitting zijn overeengekomen.

3.3 De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm van justitie zal worden afgewezen, omdat zij ingevolge artikel 556 lid 1 en artikel 557 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) overbodig is.

184

3.4 Gedaagde zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van deze procedure worden veroordeeld met inachtneming van het navolgende. Eiseres heeft de onderhavige procedure aangebracht bij deze voorzieningenrechter, daar waar ook de kantonrechter bevoegd is tot het geven van een voorziening zoals gevorderd. De handelwijze van eiseres brengt met zich mee dat gedaagde, als de in het ongelijk gestelde partij, geconfronteerd wordt met een totaalbedrag aan kosten van € 2.678,--, te weten € 1.836,-- voor eiseres en € 842,-- voor gedaagde, aan griffierecht, daar waar zij bij de kantonrechter ‘slechts’ met een bedrag van € 448,-- aan griffierecht wordt geconfronteerd. De voorzieningenrechter vindt het onjuist om de nadelige financiële gevolgen aan de keuze voor deze voorzieningenrechter op gedaagde af te wentelen. Zoals gezegd wordt gedaagde, door zijn verschijning in rechte, door de griffier belast met een bedrag van € 842,-- aan griffierecht. Met inachtneming van het vorenstaande komt het de voorzieningenrechter billijk voor om een gedeelte van het verschuldigde griffierecht groot € 1.388,-- als nodeloos veroorzaakt, voor rekening van eiseres te laten. In plaats van € 1.836,-- zal worden toegewezen een bedrag van € 448,--, zijnde het griffierecht dat bij de kantonrechter in rekening zou zijn gebracht. Voorts zal een bedrag van € 400,-- aan salaris worden toegekend, overeenkomstig de bij de kantonrechter gehanteerde tarieven.

Toegewezen zal worden een bedrag van € 942,74, zijnde griffierecht ad € 448,-, dagvaardingskosten ad € 94,74 en € 400,-- salaris.

4De beslissing De voorzieningenrechter: I. Veroordeelt gedaagde om per 16 augustus 2013 de woning aan de [adres] te Enschede te ontruimen en te verlaten.

II. Veroordeelt gedaagde tot betaling aan eiseres van de niet betaalde huur tot en met de maand juli 2013 ten bedrage van € 3.554,16.

III. Veroordeelt gedaagde in de kosten van dit geding, tot op deze uitspraak aan de zijde van eiseres begroot op € 542,74 aan verschotten en € 400,-- aan salaris van de advocaat.

IV. Verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.

V. Wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen te Almelo door mr. M.L.J. Koopmans, voorzieningenrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 26 juni 2013, in tegenwoordigheid van de griffier.

185

ECLI:NL:RBLIM:2013:8537 Deeplink Instantie Rechtbank Limburg Datum uitspraak 30-10-2013 Datum publicatie 11-11-2013 Zaaknummer 2216096 CV EXPL 13-3011 Rechtsgebieden Civiel recht Bijzondere kenmerken Eerste aanleg - enkelvoudig Inhoudsindicatie Woningstichting wordt door kantonrechter in zaak over betalingsachterstand ter zake van huur woonruimte een onwaarachtige proceshouding en een gebrek aan openheid toegedicht. Ook in haar stelplicht schiet verhuurster (mede daarom) tekort. Schijn gewekt dat men ‘koste wat kost’ zaak tegen huurster in rechte tot een vonnis wenst te laten komen, waar andere wijze van oplossing voor de hand lag. Daarmee zonder redelijke noodzaak de huurster confronterend met risico van hoge kosten. Per saldo komt slechts beperkt bedrag aan (mogelijk ten tijde van vonnis nog openstaande) huur voor toewijzing in aanmerking, zonder EET, met verwijzing van verhuurster in de proceskosten.

Vindplaatsen Rechtspraak.nl Uitspraak RECHTBANK LIMBURG Zittingsplaats Maastricht Burgerlijk recht / Kantonrechter Zaaknummer 2216096 CV EXPL 13-3011 Vonnis van 30 oktober 2013 in de zaak WONINGSTICHTING VAALS, gevestigd en kantoorhoudend te Vaals, verder ook te noemen: “Stichting Vaals”, eisende partij, gemachtigden: M.M.J. Haenen en J.M.H.C. Haenen, deurwaarders te Maastricht tegen [gedaagde], wonend te [adres 1], verder ook te noemen: “[gedaagde]”, gedaagde partij, in persoon procederend VERLOOP VAN DE PROCEDURE Stichting Vaals heeft [gedaagde] bij dagvaarding van 23 juli 2013 in rechte betrokken voor een vordering als uiteengezet in het exploot van dagvaarding, tegelijk waarmee aan [gedaagde] drie enkelvoudige producties en één meervoudige productie (alle in fotokopie) betekend zijn. [gedaagde] heeft ter eerst dienende datum schriftelijk geantwoord onder bijvoeging van twee gefotokopieerde stukken als producties.

In een tweede ronde van schriftelijk debat hebben partijen voor repliek (met drie producties, waaronder een reeds bij antwoord door [gedaagde] ingebracht stuk) respectievelijk dupliek (met van de kant van [gedaagde] eveneens vier producties) geconcludeerd.

186

Aan het slot van de repliek heeft Stichting Vaals (zonder vermelding van dat feit in de kop van het processtuk) haar vordering verminderd wegens twee deelbetalingen na dagvaarding.

De dupliek bevat tevens een ‘tegenvordering’.

Na afronding van het debat is vonnis bepaald, waarvan de uitspraak op vandaag gesteld is.

MOTIVERING a. het geschil Stichting Vaals vordert de veroordeling van [gedaagde] - bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad - tot betaling van € 672,93 en verwijzing van [gedaagde] in de proceskosten.

Tevens wenst Stichting Vaals waarmerking van dit vonnis als Europese Executoriale Titel, zonder het belang daarvan in concreto aan te duiden. De vordering vindt haar grondslag in de in 2012 beëindigde huurverhouding van partijen (en aan de zijde van de hurende partij tevens de echtgenoot van [gedaagde], die in toestand van faillissement verkeert) met betrekking tot de aan Stichting Vaals toebehorende woonruimte te [adres 2].

Volgens Stichting Vaals is aan de huurovereenkomst door opzegging zijdens [gedaagde] ‘per’ 26 mei 2013 ten einde gekomen, doch is een bedrag van € 569,56 aan ‘tot 27 maart 2013 verschenen’ huur onbetaald gebleven. Dit bedrag wordt thans in rechte van uitsluitend [gedaagde] gevorderd, naast een bedrag van € 103,37 aan kosten van (vergeefse) incasso, samenhangend met in totaal vijf beweerde interventies van de zijde van zowel Stichting Vaals als haar (incasso)gemachtigden.

In voortgezet debat heeft Stichting Vaals het verweer van [gedaagde] weersproken, een eigen lezing van de ontwikkelingen gegeven en de gang van zaken bij dagvaarding trachten uit te leggen. Erkend is bij repliek d.d. 28 augustus 2013 dat inmiddels twee betalingen tot een totaal van € 272,93 in mindering ontvangen waren (terwijl Stichting Vaals haar vordering dienovereenkomstig verminderd heeft).

Het verweer van [gedaagde] heeft de strekking dat zij compleet verrast werd door de dagvaarding in rechte. Bij antwoord betwistte [gedaagde] dat zij ook maar enig (eerder) signaal van Stichting Vaals of deurwaarder Haenen ontvangen had (die hadden volgens haar ‘geen enkele rekening nog een herinnering gestuurd’). De aan het exploot gehechte producties waren volgens [gedaagde] ‘pas geproduceerd voor de dagvaardiging’ en de betekening van het exploot vond plaats door een ‘in mijn brievenbus gegooide dagvaarding’. Op dat laatste heeft zij terstond gereageerd door per fax aan de deurwaarder betaling in gedeelten aan te bieden en dezelfde dag (23 juli 2013) alvast € 172,93 te betalen. Vijf maanden lang zouden op de 23e dag nog eens bedragen van € 100,00 (tot een totaal van € 672,93) betaald worden, zodat [gedaagde] erop rekende dat de zaak bij de rechtbank ingetrokken zou worden. Dat laatste is echter niet gebeurd en daarin ziet [gedaagde] samenspanning van Stichting Vaals en deurwaarder om er ‘een slaatje uit te slaan’.

Naar aanleiding van de stellingen en producties bij repliek heeft [gedaagde] in haar dupliek wederom de ontvangst van een door Stichting Vaals genoemd stuk betwist en wel de reactie die een van de heren Haenen (de overgelegde kopie bevat geen ondertekening en slechts de aanduiding “Haenen Gerechtsdeurwaarders”, zij het dat in het briefhoofd J.M.H.C. Haenen als de behandelend persoon aangeduid is) haar gestuurd zou hebben op 23 juli 2013.

Het verbaast [gedaagde] dat de gemachtigde niet terstond bij dagvaarding gewag gemaakt heeft van zo’n brief en eveneens dat hij niet mr. ‘Nadoud’ (bedoeld zal zijn mr.

Nadaud te Vaals) van zulke correspondentie in kennis gesteld heeft, want het was hem bekend dat deze als advocaat voor haar optrad en dus altijd rechtsreeks voor [gedaagde] bestemde post ontving. [gedaagde] blijft bestrijden dat zij voor de kosten zou moeten opdraaien.

Tevens meent zij in deze fase van het geding nog met een tegenvordering op de proppen te kunnen komen; zij verwijst daarvoor naar een op 18 september 2013 aan de directeur van Stichting Vaals gestuurde brief waarin hij (althans de corporatie) wegens zaaksbeschadiging (‘vernieling’ van een Wmo-voorziening, een speciaal toilet, in de woning) voor € 13 661,81 aan schade aansprakelijk gesteld is, hetgeen zij thans ook in rechte toegewezen wenst te zien.

187

de beoordeling Wat er ook zij van het op de valreep door [gedaagde] aangekaarte geschil over een schadevergoeding die zij van Stichting Vaals te goed meent te hebben, daarover kan in het bestek van deze procedure geen uispraak gedaan worden omdat [gedaagde] bij dupliek geen tegenvordering meer kon instellen. In het Nederlandse procesrecht is nu eenmaal voorgeschreven (art. 137 Rv) dat een gedaagde partij de bevoegdheid tot het instellen van een eis in reconventie direct bij haar antwoord, dus in de eerste procesronde, dient uit oefenen. [gedaagde] zal dus andere wegen moeten bewandelen om haar gelijk in dezen te halen.

Ten aanzien van het geschil over de laatste huurbetaling voor het destijds door [naam 1] en [gedaagde] gehuurde perceel in Vaals als zodanig rijzen er diverse vragen.

Om te beginnen is niet duidelijk waarom [gedaagde] (of [naam 1], maar in ieder geval niet ‘De heer [X] [gedaagde]-[naam 1]’ zoals bovenaan een van de stukken van Stichting Vaals staat) bij een erkend einde van de huurverhouding ‘per’ 26 maart 2013 huur moet betalen tot en met 26 maart 2013 of tot 27 maart 2013. Die extra dag strookt niet met het feit dat de woning kennelijk op 25 maart 2013 opgeleverd is, zoals [gedaagde] in de opzegbrief toezegde. De herhaalde vermelding van 26 maart 2013 als een tot de huurperiode behorende dag doet veronderstellen dat Stichting Vaals [gedaagde] een dag huur te veel berekent.

Hoe Stichting Vaals overigens tot het bedrag van € 569,56 komt voor het bewuste deel van de maand maart 2013 bij een maandhuur die zij op 679,09 stelt, kan uit geen enkel processtuk opgemaakt worden. Omdat [gedaagde] daar echter zelf geen vragen bij stelt en zich conformeert aan de verschuldigdheid van een hoofdsom van € 569,56, zal hier verder niet op doorgegaan worden.

Vervolgens dient zich echter de vraag aan of, hoe en wanneer Stichting Vaals haar vertrekkende dan wel vertrokken huurders benaderd heeft over de voldoening van de laatste huurtermijn en of daarbij niet tevens de restitutie van een waarborgsom aan de orde was, al dan niet in samenhang met een eindinspectie en goedkeuring van de wijze van oplevering. Daaromtrent ontbreekt niet alleen iedere mededeling en/of enig relevant document en zelfs is geen stuk overgelegd waaruit afgeleid kan worden dat Stichting Vaals de opzegging accepteerde en onder welke condities dit gebeurde. Het is dan ook ten zeerste de vraag of Stichting Vaals ooit een factuur afgegeven heeft voor de laatste (niet met een kalendermaand corresponderende) periode, die immers niet vanzelfsprekend een tevoren bekende betalingsverplichting opleverde en waarvan dus op goede gronden vol te houden valt dat de huurder niet van rechtswege in verzuim raakte indien niet terstond (laat staan al bij aanvang van de maand) betaald is. Zelfs als [gedaagde] geen gelijk zou hebben met haar stellige bewering dat zij door Stichting Vaals noch de voor incasso ingeschakelde deurwaarder buiten rechte tot betaling aangesproken is - en dus niet pas door het niet in persoon betekende exploot kennis kreeg van de vordering -, heeft Stichting Vaals nog wel wat op te helderen. Feit is immers dat Stichting Vaals - anders dan in het exploot verwoord of op zijn minst gesuggereerd is - redelijkerwijs niet kan volhouden dat [gedaagde] per 1 maart 2013 (van rechtswege) in verzuim geraakte door het laten passeren van een fatale betaaldatum. Derhalve was in deze situatie een formele ingebrekestelling vereist om zulk verzuim voor deze bijzondere laatste (gedeeltelijke) huurtermijn te doen intreden.

Het komt dus niet alleen voor de aanspraak van Stichting Vaals op vergoeding van beweerdelijk gemaakte incassokosten, maar ook voor de vraag of er goede redenen waren tot dagvaarding over te gaan, aan op de vraag of Stichting Vaals kan bewijzen en op zijn minst aannemelijk maken dat de in kopie overgelegde brieven van 7 mei 2013 (van nota bene directeur-bestuurder [naam 2] zelf) en van 31 mei 2013 en 11 juli 2013 (van de incassogemachtigden) zowel daadwerkelijk verzonden als te bestemder plaatse ontvangen zijn (art. 3:37 lid 3 BW). Tegenover de pertinente betwisting van [gedaagde] bij antwoord heeft Stichting Vaals het zelfs niet nodig geoordeeld bij repliek enig woord te wijden aan de wijze waarop volgens haar de bewuste brieven met de daarin neergelegde ‘wilsverklaringen’ geredigeerd, verzendklaar gemaakt en verzonden zijn, laat staan dat zij omstandigheden geschetst heeft die de ontvangst daarvan door [gedaagde] waarschijnlijk maken of zelfs bewijzen. Het feit dat [gedaagde] zo

188

verontwaardigd (en in geschrift ook snel) reageerde op het onverhoeds in de bus stoppen van een afschrift van het exploot van dagvaarding, doet veronderstellen dat zij inderdaad van niets wist. De exploot uitbrengende gerechtsdeurwaarder, tevens de eerste van de twee genoemde procesgemachtigden van Stichting Vaals, volstaat in de repliek met het(standaard)excuus dat ‘gedaagde niet thuis was, althans niemand op het aanbellen van de deurwaarder opendeed’. Hij miskent daarmee dat die bewering moeilijk controleerbaar is als geen tijdstip van aanbieden op het exploot vermeld is. Ook verdraagt de veronderstelde afwezigheid van de bewoners zich toch wat moeilijk met de kennelijk door een medische handicap aan huis gebonden echtgenoot van [gedaagde] en met het feit dat [gedaagde] prompt met een faxbrief van 23 juli 2013 aan het kantooradres van Haenen gereageerd heeft (eerste productie bij antwoord). Een fax waarop iemand van het kantoor Haenen (Haenen sr. of diens zoon) kennelijk op dezelfde 23e juli een reactie geredigeerd heeft (prod 2 bij repliek), een document waarvan niet vaststaat dat dit ook verzonden is en waarvan [gedaagde] in ieder geval de ontvangst (ook) betwist.

Daarbij komt nog eens dat [gedaagde] op 23 juli 2013 een bedrag van € 172,93 voldaan had (getuige de bevestiging van de ontvangst van die betaling in de conclusie van repliek) en concrete toezeggingen gedaan had voor betaling van het restant ( € 500,00) in de maanden daarna. Minst genomen had dit samenvallen van gebeurtenissen op dezelfde dag Stichting Vaals en haar gemachtigden ertoe moeten aanzetten om op de eerst dienende dag een akte te nemen ter aanvulling van het exploot en tot vermindering van de vordering met € 172,93.

Uit het voorgaande kunnen de volgende conclusies getrokken worden. Stichting Vaals neemt op onderdelen een onwaarachtige proceshouding in en geeft geen optimale openheid van zaken. Zij verzwijgt voor de kantonrechter en haar wederpartij essentiële informatie. Zij laat na van documenten die haar lezing van de feiten zouden moeten ondersteunen, de authenticiteit althans het realiteitsgehalte (zijn zij in het verkeer tussen partijen daadwerkelijk gebruikt?) tegenover de betwisting van [gedaagde] aan te tonen, althans nader te adstrueren.

Daarmee wordt op zijn minst de schijn gewekt dat Stichting Vaals hoe dan ook of koste wat kost een zaak wenste door te zetten waarvan al op 23 juli 2013 had kunnen worden beslist het te laten bij betaling van de hoofdsom en eventueel een kleine kostenvergoeding.

Nu de zaak in de ogen van Stichting Vaals - althans haar gemachtigde in de brief van 23 juli 2013 (prod. 2 bij repliek) die mogelijk nooit verzonden, althans door [gedaagde] niet eerder dan bij de repliek van 23 augustus 2013 ontvangen / gezien is - slechts ‘geregeld’ kon worden als [gedaagde] vóór 31 juli 2013 ‘de volledige vordering van eiseres, te weten € 867,39, aan mijn kantoor voldaan’ zou hebben, is niet in redelijkheid met de belangen van de gedaagde [gedaagde] omgesprongen. Dit bedrag van € 867,39, met een cent verschil de optelsom van hoofdsom, incassokosten, explootkosten en een salaris voor de gemachtigde van € 100,00, was op zich al discutabel, maar bij doorprocederen stond ook nog eens € 448,00 aan griffierecht op het spel (naast eventueel een verhoging van de post salaris).

Al met al ging Stichting Vaals hiermee te ver en poogde zij zonder redelijke noodzaak [gedaagde] voor onevenredige kosten te plaatsen, terwijl er nota bene van alles aan te merken valt op de mate van zorgvuldigheid waarmee zij zelf in deze zaak geopereerd heeft.

Allereerst dient de post vergoeding buitengerechtelijke kosten afgewezen te worden, omdat niet of onvoldoende vast is komen te staan dat essentiële incassobrieven [gedaagde] eerder dan per datum dagvaarding bereikt hebben. Daarmee is tevens gegeven dat Stichting Vaals weliswaar ten tijde van dagvaarding een opeisbare vordering op [gedaagde] had (aangenomen althans dat de omvang van die vordering, het bedrag van € 569,56 in hoofdsom, toen al wel voldoende met haar gecommuniceerd was), maar dat het betalingsverzuim pas door de dagvaarding bewerkstelligd is. Uitvloeisel hiervan is dan weer dat [gedaagde] zonder reële noodzaak gedagvaard is en dat de kosten van procederen geheel voor rekening van Stichting Vaals moeten komen. Stichting Vaals kan derhalve slechts op betaling van € 569,56 (zonder rente omdat die niet gevorderd is)

189

staat maken, doch daarop komt in mindering wat [gedaagde] reeds voldaan heeft (tot en met medio september 2013 was dit een bedrag van € 272,36). Het aldus toewijsbare saldo van € 296,63 zou op het moment dat vonnis gewezen wordt, al weer lager kunnen zijn omdat [gedaagde] - als zij haar toezegging nakomt en niets wijst op het tegendeel einde oktober 2013 twee extra termijnen van € 100,00 voldaan heeft.

Voor het verbinden van een Europese Executoriale Titel aan dit vonnis ontbreekt een reëel belang, althans zulk belang is op generlei wijze zijdens Stichting Vaals geadstrueerd, zodat ook aan dat verlangen niet voldaan zal worden. Weliswaar wordt Stichting Vaals in de proceskosten verwezen, doch die worden aan de zijde van [gedaagde] op nihil gesteld.

BESLISSING [gedaagde] wordt veroordeeld om aan Stichting Vaals tegen bewijs van kwijting € 296,63 te voldoen (zij het dat zij daarop in mindering kan brengen het bedrag of de bedragen dat/die zij na medio september 2013 nog aan Stichting Vaals en/of haar gemachtigden betaald heeft).

Stichting Vaals wordt veroordeeld tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot de datum van dit vonnis begroot op nihil.

Het vonnis wordt uitvoerbaar verklaard bij voorraad.

Het meer of anders gevorderde wordt afgewezen.

Dit vonnis is gewezen door mr. H.W.M.A. Staal, kantonrechter te Maastricht, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken.

190

ECLI:NL:RBMNE:2013:4752 Deeplink Instantie Rechtbank Midden-Nederland Datum uitspraak 04-10-2013 Datum publicatie 07-10-2013 Zaaknummer C-16-351989 - KG ZA 13-660 Rechtsgebieden Civiel recht Bijzondere kenmerken Kort geding Inhoudsindicatie OM heeft aan krakers ontruiming aangekondigd ex art 551a Sv, krakers vorderen verbod daartoe over te gaan. Ontruiming kan proportionaliteitstoets doorstaan, daarom wordt vordering afgewezen.

Vindplaatsen Rechtspraak.nl Uitspraak vonnis RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Afdeling Civiel recht handelskamer locatie Utrecht zaaknummer / rolnummer: C/16/351989 / KG ZA 13-660 Vonnis in kort geding van 4 oktober 2013 in de zaak van 1[eiser sub 1] wonende te [woonplaats 1], 2.[eiseres sub 2][eiseres sub 2], wonende te [woonplaats 2], 3. [eiseres sub 3], wonende te [woonplaats 2], 4. [eiseres sub 4], wonende te [woonplaats 3], 5. [eiser sub 5], wonende te [woonplaats 4], eisers, advocaat mr. drs. E. Tamas te Den Haag, tegen DE STAAT DER NEDERLANDEN, zetelend te Den Haag, gedaagde, advocaat mr. M.M.C. van Graafeiland te Den Haag.

Eiser sub 1 zal hierna [eiser sub 1] worden genoemd, eiseres sub 2 [eiseres sub 2] en eiseres sub 4 [eiseres sub 4]. Eisers zullen hierna gezamenlijk[eisers] c.s. worden genoemd. Gedaagde zal de Staat worden genoemd.

1De procedure 1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:  de dagvaarding van 17 september 2013,  de ten behoeve van de mondelinge behandeling door de Staat overgelegde producties,  -

191

de mondelinge behandeling van 25 september 2013,  de pleitnota met producties van [eisers] c.s.  de pleitnota van de Staat.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten 2.1. [bedrijf 1] (hierna: [bedrijf 1]) is eigenaar van een bedrijfshallencomplex (hierna: het pand) aan de [adres] te Utrecht.

2.2.

Een deel van het pand is tot en met 31 december 2013 verhuurd aan [bedrijf 2](hierna: [bedrijf 2]). Een ander deel was tot en met 31 augustus 2013 verhuurd aan [bedrijf 3] (hierna: [bedrijf 3]). De huurovereenkomst is mondeling verlengd tot en met 30 september 2013.

2.3.

Tussen vrijdag 23 en maandag 26 augustus 2013 heeft [eisers] c.s. een deel van het pand gekraakt.

2.4.

Op maandag 26 augustus 2013 heeft [bedrijf 1], mede namens[bedrijf 2], bij de politie Utrecht aangifte gedaan van huisvredebreuk. Ook [bedrijf 3] heeft hier die dag aangifte van gedaan.

2.5.

De Officier van Justitie heeft de krakers bij aankondigingsbrief van diezelfde dag het volgende bericht: “Hierbij wil u aankondigen dat ik al degenen die thans wonen of vertoeven in dit pand aanmerk als verdachten terzake overtreding van de artikelen 138, 138a en/of 139 van het Wetboek van Strafrecht. Ik ben voornemens om dit pand te ontruimen. Deze ontruiming zal plaatsvinden binnen acht weken na de dagtekening van deze aankondiging, te weten uiterlijk op 21 oktober 2013.

Als u een oordeel van de rechter over deze voorgenomen ontruiming wenst te verkrijgen kunt u een kort geding aanhangig maken. Ik zal de eerste zeven dagen van de termijn van acht weken na heden, behoudens bijzondere omstandigheden, daarom niet over gaan tot ontruiming. Gedurende die zeven dagen heeft u de gelegenheid een kort geding te starten. Als voor 2 september 2013 een dagvaarding is uitgebracht met daarin een datum en tijd van behandeling zal ik, behoudens bijzondere omstandigheden, wachten met ontruimen totdat vonnis is gewezen.

Als na 21 oktober 2013 nog geen vonnis is gewezen kan evengoed alsnog tot ontruiming worden overgegaan.”

2.6. [bedrijf 1] heeft op 7 augustus 2013 een aanvraag ingediend bij het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Utrecht (hierna: B&W) voor een omgevingsvergunning. Zij wil het pand slopen, om op die plaats nieuwbouw te realiseren.

2.7.

Op 19 september 2013 heeft B&W haar akkoord gegeven aan de melding van[bedrijf 1], inhoudend het voornemen om sloopwerkzaamheden uit te voeren in het pand, in verband met het verwijderen van asbest.

3Het geschil 3.1. [eisers] c.s. vordert dat de voorzieningenrechter in de rechtbank te Den Haag de Staat, en via hem de Officier van Justitie te Utrecht, bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, zal verbieden op strafrechtelijke gronden tot feitelijke ontruiming van het pand over te gaan of te doen gaan, waaronder begrepen het verlenen van medewerking aan het overhandigen van het pand aan derden, dan wel het niet optreden tegen huis- of lokaalvredebreuk jegens [eisers] c.s. gedurende diens afwezigheid, bijvoorbeeld gedurende de tijd dat[eisers] c.s. na aanhouding voor verhoor op een politiebureau

192

verblijft, totdat eventueel in hoogste instantie door de strafrechter bewezen is verklaard dat het verblijf van [eisers] c.s. wederrechtelijk is en totdat een individuele belangenafweging is gemaakt met betrekking tot [eisers] c.s. of met betrekking tot [eisers] c.s. als gemeenschap ten aanzien van de vraag of de belangen van de Staat bij ontruiming zwaarder wegend zijn dan de individuele belangen van [eisers] c.s. of diens gezamenlijke belangen als gemeenschap bij voortzetting van zijn verblijf en/of huisrecht, met veroordeling van de Staat in de kosten van deze procedure.

3.2.

De Staat voert verweer. Op de stellingen van partijen zal hierna, voor zover van belang, nader worden ingegaan.

4De beoordeling 4.1.

De voorzieningenrechter stelt voorop dat hij ervan uitgaat dat [eisers] c.s., anders dan in het petitum van de dagvaarding is vermeld, heeft bedoeld te vorderen dat de voorzieningenrechter in de rechtbank Midden-Nederland (in plaats van die in de rechtbank te Den Haag) de Staat zal verbieden tot ontruiming over te gaan. [eisers] c.s. heeft immers de voorzieningenrechter in de rechtbank Midden-Nederland om een datum en tijdstip voor de behandeling van de zaak verzocht en heeft de Staat ook krachtens diens last gedagvaard om ter terechtzitting van de voorzieningenrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, te verschijnen – hetgeen ook is gebeurd.

4.2.

De voorzieningenrechter overweegt dat tussen partijen niet in geschil is dat [bedrijf 1], noch haar huurders, [eisers] c.s. toestemming heeft gegeven voor het gebruik van het pand en dat [eisers] c.s. ook niet over een andere titel voor dat gebruik beschikt. Ook is tussen partijen niet in geschil dat [bedrijf 1] en haar huurders bezwaar hebben tegen het gebruik van het pand door [eisers] c.s. en daarom aangifte hebben gedaan van een strafbaar feit. Aldus staat in voldoende mate vast dat er sprake is van een gerede verdenking van het wederrechtelijk binnendringen of vertoeven in het pand als bedoeld in artikel 138, 138a en/of 139 van het Wetboek van Strafrecht (Sr), zodat de bevoegdheid tot ontruiming op grond van artikel 551a van het Wetboek van Strafvordering (Sv) is gegeven.

4.3.

De voorzieningenrechter dient thans te beoordelen of de door de wetgever in abstracto gegeven voorrang aan het belang van de openbare orde, het beĂŤindigen van strafbare feiten en de bescherming van de rechten van derden (zoals [bedrijf 1] en haar huurders) boven het huisrecht van [eisers] c.s., in dit concrete geval de proportionaliteitstoets kan doorstaan. Daartoe dient [eisers] c.s. feiten en omstandigheden aan te voeren en aannemelijk te maken, die nopen tot een andere dan de door de wetgever gemaakte afweging, waarbij ingevolge jurisprudentie van de Hoge Raad (HR 28 oktober 2011, NJ 2013, 153) als uitgangspunt heeft te gelden dat een eigenaar het recht heeft om over zijn pand te beschikken zoals hij wil.

4.4. [eisers] c.s. heeft daartoe gesteld dat hij het pand heeft gekraakt en aldaar een huisrecht heeft gevestigd als bedoeld in artikel 8 van het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM), omdat hij zich vanwege zijn vorming, sociaalpsychische en/of psychologische gesteldheid en libertair referentiekader niet kan handhaven in een vorm van reguliere huisvesting. [eisers] c.s. is dak- en thuisloos geworden als gevolg van de ontruiming van eerdere door[eisers] c.s. gekraakte panden en heeft om die reden noodgedwongen zijn intrek genomen in het pand, aldus [eisers] c.s. Bij een ontruiming daarvan komt [eisers] c.s. vanwege schulden, werkloosheid en/of bezit van huisdieren niet in aanmerking voor bewoning via leegstandsbeheersorganisaties. Ten aanzien van [eiser sub 1] heeft[eisers] c.s. daar nog aan toegevoegd dat hij lijdt aan een lichte vorm van ADHD en dat hij libertair kunstzinnig is, ten aanzien van [eiseres sub 2] dat zij lijdt aan ADD en kunstzinnig is, en ten aanzien van[eiseres sub 4] dat zij lijdt aan ADD. 4.5.

193

[eisers] c.s. heeft voorts gesteld dat zijn huisrecht dient te prevaleren boven ontruiming, omdat het ontruimingsbeleid van het Openbaar Ministerie, dat het eigenaarsbelang vooropstelt, zich niet verdraagt met het bepaalde in artikel 22 lid 2 van de Grondwet (Gw.), op grond waarvan de overheid zorg dient te dragen voor voldoende woongelegenheid. Zijns inziens kan het ontruimingsbeleid aan de Grondwet worden getoetst, omdat een formeelwettelijke grondslag ontbreekt. [eisers] c.s. heeft verder gesteld dat de ontruimingsbevoegdheid van het Openbaar Ministerie in strijd is met het bepaalde in artikel 11 van het Internationaal Verdrag inzake Economische, Sociale en Culturele Rechten (IVESCR) en met het bepaalde in artikel 31 van het Europees Sociaal Handvest (ESH). Volgens[eisers] c.s. is de beperking van zijn huisrecht door de ontruiming bovendien in strijd met gezaghebbende opvattingen, zoals verwoord in artikel 9 in samenhang met artikel 21 van de Maastricht Guidelines (MG). Ook heeft[eisers] c.s. gesteld dat de aanwending door het Openbaar Ministerie van haar ontruimingsbevoegdheid in strijd is met het in artikel 14 EVRM neergelegde discriminatieverbod, omdat die bevoegdheid kennelijk bevooroordeeld slechts wordt ingezet tegen een identificeerbare groep mensen met een minder gangbare levenswijze.

Door deze identificeerbare groep mensen te ontruimen uit een leegstaand pand, terwijl tegen leegstand niet wordt opgetreden, wordt bovendien misbruik gemaakt van recht als bedoeld in artikel 17 EVRM, aldus [eisers] c.s.

4.6.

Ter zitting heeft[eisers] c.s. hier nog aan toegevoegd dat de procedure in kort geding in dit geval niet kan worden beschouwd als een effectief rechtsmiddel, als bedoeld in artikel 13 EVRM, ter toetsing van de proportionaliteit van de door de Staat aangekondigde inbreuk op het huisrecht van [eisers] c.s. Volgens [eisers] c.s. is het tijdsbestek van deze procedure te kort om onderzoek te kunnen doen naar de juistheid van de door de Staat verstrekte informatie, die ten tijde van dagvaarding nog onbekend was bij [eisers] c.s.

Bij gebreke van bekendheid met stukken als het asbestinventarisatierapport en het sloopplan, die niet in het geding zijn gebracht maar waarnaar in productie 10 van de Staat wel wordt verwezen, kan [eisers] c.s. naar eigen zeggen geen effectief verweer voeren. Bij gebrek aan wetenschap betwist hij dat er asbest aanwezig is in het door [eisers] c.s. gekraakte deel van het pand, om welke reden in dat deel geen sloopwerkzaamheden behoeven plaats te vinden ten behoeve van asbestverwijdering.

Van een gehele sloop ten behoeve van nieuwbouw is volgens [eisers] c.s. vooralsnog geen sprake, ook niet omdat niet vaststaat of, en zo ja wanneer, de daartoe noodzakelijke vergunningen zullen worden verleend en onherroepelijk zullen worden. [eisers] c.s. heeft daar overigens nog aan toegevoegd dat hij alsdan bereid zal zijn het pand vrijwillig te verlaten.

4.7.

Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft [eisers] c.s. hiermee onvoldoende feiten en omstandigheden aangevoerd die in dit geval tot een andere dan de door de wetgever gemaakte afweging nopen.

4.8.

Daartoe overweegt de voorzieningenrechter dat onvoldoende aannemelijk is geworden dat het door de kraak gevestigde huisrecht van [eisers] c.s. de bescherming verdient die [eisers] c.s. voorstaat. De niet nader onderbouwde stelling dat [eisers] c.s. niet in aanmerking komt voor bewoning via leegstandsbeheersorganisaties is daartoe in ieder geval onvoldoende, omdat dit de mogelijkheid van andere huisvestingsvormen dan kraken niet uitsluit. Ook de gestelde maar niet nader onderbouwde psychische en artistieke gesteldheden van [eiser sub 1], [eiseres sub 2] en [eiseres sub 4] sluiten andere vormen van huisvesting dan kraken niet uit. Mede gelet op hetgeen door de wetgever reeds is meegewogen bij de beslissing tot strafbaarstelling van kraken, heeft [eisers] c.s. onvoldoende onderbouwd waarom het door de kraak gevestigde huisrecht in dit geval dient te prevaleren boven de ontruiming, ook omdat [eisers] c.s. niet heeft gesteld dat er sprake is van bijzondere omstandigheden, in die zin dat na ontruiming sprake zal zijn van langdurige leegstand zonder enig uitzicht op verandering in die situatie. Dat hij dit niet heeft gesteld is overigens terecht, omdat van een dergelijke

194

situatie geen sprake zal zijn, nu het pand naar het zich laat aanzien zal worden gesloopt om plaats te maken voor nieuwbouw.

4.9.

Wat [eisers] c.s. heeft gesteld met betrekking tot de onverenigbaarheid van het ontruimingsbeleid van het Openbaar Ministerie met het bepaalde in artikel 22 lid 2 Gw, kan[eisers] c.s. ook niet baten. De ontruiming is immers niet op het ontruimingsbeleid van het Openbaar Ministerie gebaseerd, maar op artikel 551a Sv. Dat is een formeelwettelijke bepaling, waardoor de voorzieningenrechter ingevolge artikel 120 Gw niet in de beoordeling daarvan kan treden. Daarbij komt bovendien dat artikel 22 lid 2 Gw een instructienorm is, die tot de sociale grondrechten wordt gerekend. Als zodanig is de bepaling gericht aan de overheid en kan deze door de burger niet rechtstreeks worden ingeroepen (zie: Kamerstukken II, 1973-1974, 12 944, nr. 2, p. 12). Ook het beroep van[eisers] c.s. op artikel 11 IVESCR en artikel 31 ESH slaagt niet, omdat deze bepalingen niet kunnen worden aangemerkt als een ieder verbindende bepalingen als bedoeld in de artikelen 93 en 94 Gw. Eenzelfde lot is het beroep op de artikelen 9 en 21 MG beschoren, aangezien ook deze bepalingen juridisch niet bindend zijn. Wat [eisers] c.s. in dat verband heeft gesteld kan daarom hoe dan ook niet leiden tot het oordeel dat een strafrechtelijke ontruiming de proportionaliteitstoets niet kan doorstaan.

4.10.

De voorzieningenrechter volgt [eisers] c.s. evenmin in de door hem gestelde strijd met het discriminatieverbod van artikel 14 EVRM. Het door[eisers] c.s. voorgestane verbod op ontruiming van een bepaalde identificeerbare groep mensen met een minder gangbare levenswijze, maakt optreden tegen kraken immers feitelijk onmogelijk, terwijl artikel 8 lid 2 EVRM dergelijk optreden wel toelaatbaar acht, mits bij wet voorzien en in het belang van de nationale veiligheid, de openbare veiligheid of het economisch welzijn van het land, het voorkomen van wanordelijkheden en strafbare feiten, de bescherming van de gezondheid of de goede zeden of voor de bescherming van de rechten en vrijheden van anderen. Mede gelet op het uitgangspunt dat een eigenaar het recht heeft om over zijn pand te beschikken zoals hij wil, kan ook de stelling dat sprake is van misbruik van recht als bedoeld in artikel 17 EVRM geen standhouden, temeer daar – anders dan door[eisers] c.s. is gesteld – geen sprake is van een ongebruikt leegstaand pand. Het pand zal immers door [bedrijf 1] worden gesloopt ten behoeve van nieuwbouw, en [bedrijf 1] heeft in afwachting daarvan delen van het pand verhuurd. Ook om die reden kan niet worden geoordeeld dat de ontruiming de proportionaliteitstoets niet kan doorstaan.

4.11.

Nu voldoende aannemelijk is dat het pand zal worden gesloopt ten behoeve van nieuwbouw, kan ook hetgeen [eisers] c.s. ter zitting nog heeft gesteld niet leiden tot het oordeel dat het belang van [eisers] c.s. zou moeten prevaleren boven het belang van de Staat. Uit die stellingen volgt immers dat de Staat in ieder geval vooralsnog geen spoedeisend belang zou hebben bij ontruiming, maar daarmee miskent [eisers] c.s. dat voor een strafrechtelijke ontruiming als hier aan de orde geen spoedeisend belang noodzakelijk is. Dat [eisers] c.s. onvoldoende gelegenheid hebben gehad ter bestudering van onderliggende stukken, is daarom, gelet op de vaststaande sloop- en nieuwbouwplannen, niet relevant. Dat doet immers niets af aan de bevoegdheid tot ontruiming in abstracto, en evenmin aan de effectiviteit van het kort geding als rechtsmiddel ter beoordeling van de proportionaliteit daarvan in dit concrete geval.

4.12.

Al met al zijn met betrekking tot het huisrecht van[eisers] c.s. geen andere omstandigheden aannemelijk geworden dan die de wetgever bij de afweging in abstracto al in aanmerking heeft genomen. Een strafrechtelijke ontruiming van het pand kan de proportionaliteitstoets daarom doorstaan. Dit voert tot de conclusie dat het jegens de Staat gevorderde niet toewijsbaar is.

4.13. [eisers] c.s. zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de Staat worden begroot op: - griffierecht â‚Ź 589,00 - salaris advocaat 816,00

195

Totaal â‚Ź 1.405,00 5De beslissing De voorzieningenrechter 5.1. wijst de vorderingen af, 5.2. veroordeelt [eisers] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van de Staat tot op heden begroot op â‚Ź 1.405,00, 5.3. verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. D. Wachter en in het openbaar uitgesproken op 4 oktober 2013

196

ECLI:NL:GHAMS:2013:456 Deeplink InstantieGerechtshof AmsterdamDatum uitspraak19-02-2013Datum publicatie21-102013 Zaaknummer200.098.134-01 RechtsgebiedenCiviel recht Bijzondere kenmerkenHoger beroep Inhoudsindicatie Huur van bedrijfsruimte. Onbehoorlijke oplevering na beëindiging huur.

VindplaatsenRechtspraak.nl Uitspraak arrest _______________________________________________________________________ __ GERECHTSHOF AMSTERDAM afdeling civiel en belastingrecht, team II zaaknummer : 200.098.134/01 zaaknummer rechtbank : 479663/CV EXPL 10-11168 arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 19 februari 2013 inzake [Appellant], wonend te [woonplaats], APPELLANT, GEÏNTIMEERDE in incidenteel appel, advocaat: mr. M. Velsink te Haarlem, tegen: de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid HEINEKEN NEDERLAND B.V., gevestigd te Amsterdam, GEÏNTIMEERDE, APPELLANTE in incidenteel appel, advocaat: mr. Ch. Y. M. Moons te Amsterdam.

1 Het geding in hoger beroep Partijen worden hierna [appellant] en Heineken genoemd. [appellant] is bij dagvaarding van 23 november 2011 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem (hierna: de kantonrechter), onder bovengenoemd zaaknummer gewezen tussen [appellant] als eiser en Heineken als gedaagde en uitgesproken op 31 augustus 2011.

[Appellant] heeft bij memorie grieven aangevoerd, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende, bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, alsnog de oorspronkelijke vordering zal toewijzen, met veroordeling van Heineken in de kosten van het geding in beide instanties.

Heineken heeft bij memorie van antwoord de grieven van [appellant] bestreden, harerzijds het hoger beroep uitgebreid tot het in deze zaak op 8 december 2010 gewezen tussenvonnis, daartegen een grief aangevoerd, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof dat vonnis zal vernietigen en de vordering van [appellant] zal afwijzen, met veroordeling van [appellant], uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van het geding in hoger beroep.

Vervolgens heeft [appellant] bij memorie in het incidentele appel geantwoord en geconcludeerd dat het hof, kort gezegd, het appel ongegrond zal verklaren, met veroordeling van Heineken in de kosten van het incidentele appel.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 7 januari 2013 doen bepleiten door hun bovengenoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Bij die gelegenheid zijn door [appellant] nog producties in het geding gebracht.

197

[appellant] heeft aanvullende inlichtingen verschaft. Zijdens Heineken is, niettegenstaande de uit het rolreglement voortvloeiende verplichting, met uitzondering van haar advocaat, niemand ter zitting verschenen.

Ten slotte is arrest gevraagd.

2 Feiten 2.1 Bij schriftelijke huurovereenkomst van 24 november 1992 heeft de rechtsvoorgangster van [appellant] aan Heineken verhuurd de in het pand aan de Zijlstraat 61 te Haarlem op de parterre gelegen bedrijfsruimte (verder: de bedrijfsruimte). Heineken heeft de bedrijfsruimte (onder)verhuurd aan de Stichting Sociëteit Economische Studentenvereniging (hierna: de Studentenvereniging). De Studentenvereniging is failliet verklaard. In verband daarmee zijn partijen met elkaar in overleg getreden om tot een beëindiging van de huurovereenkomst te komen. De huurovereenkomst is per 1 oktober 2008 geëindigd.

2.2 [ appellant] heeft op 21 augustus 2007 een offerte laten uitbrengen met betrekking tot aan de bedrijfsruimte te verrichten werkzaamheden. Deze sluit op € 212.722,82 (exclusief btw).

De offerte is aan Heineken toegezonden bij brief van 27 augustus 2007. In die brief heeft [appellant] tevens aanspraak gemaakt op aanvullende schadevergoeding.

2.3 Heineken is hiermee niet akkoord gegaan. Bij brief van 14 september 2007 schreef zij aan [appellant]: Bij eerdere gelegenheden hebben wij met u gesproken over een voortijdige beëindiging van onze huurovereenkomst, mede in verband met het faillissement van onze huurder en uw wens om het gehuurde niet langer ten behoeve van horeca te verhuren. Al enige tijd biedt u via een makelaar de bedrijfsruimte aan als winkelruimte.

In dat kader is casco oplevering van het gehuurde met u besproken. Hierbij speelt niet alleen uw bovengenoemde wens, maar ook het feit dat door ouderdom en slijtage de staat van het gehuurde dienovereenkomstig is.

Zowel op 22 mei als op 22 juni 2007 hebben medewerkers van Heineken, de heren A.W.J. [B] en W. Bakker, met u hierover gesproken. Toen is afgesproken dat u ons een opgave zou doen van de kosten die gemoeid zijn met casco oplevering, zodat onze huurovereenkomst minnelijk zou worden beëindigd en de gewenste verhuur als winkelruimte zo spoedig mogelijk zou kunnen worden gerealiseerd.

Anders dan u in uw brief d.d. 27 augustus 2007 stelt, hebben wij niet gezamenlijk geconstateerd dat het gehuurde forse schade zou hebben opgelopen door het gebruik door onze huurder en dat u een offerte zou laten opstellen voor kosten die gemoeid zijn met het verhelpen van die gestelde schade Wel hebben wij afgesproken dat Heineken op haar kosten alle apparatuur uit het pand zou verwijderen. Daarvoor en voor de oplevering in casco staat zou [u] een kostenopgave laten maken. Vanzelfsprekend hebben wij niet op voorhand, zonder te weten wat de hoogte van die kosten zou zijn, enig bedrag geaccepteerd. (…)

Bedacht moet hierbij nog worden dat sedert de aanvang van onze huurovereenkomst meer dan 15 jaren zijn verstreken. De sporen van ouderdom, gebruik en slijtage zijn weliswaar zichtbaar, maar dat is geen grond om de kosten voor het kennelijk in perfecte staat brengen van het gehuurde aan ons in rekening te brengen. Niet onvermeld mag blijven dat aan het pand achterstallig onderhoud kleeft dat voor uw rekening als verhuurder zou moeten worden uitgevoerd.

Ter beperking van verdere schade voor Heineken, zeggen wij u hierbij de betreffende huurovereenkomst op tegen 1 oktober 2008. Dientengevolge moeten wij uiterlijk op 30 september 2008 het gehuurde in correcte staat aan u opleveren. Met het oog daarop en voor zover bij u aanwezig verzoeken wij u ons een afschrift te sturen van de eventueel bij aanvang van de huurovereenkomst opgemaakte staat van het gehuurde.

198

Voor alle duidelijkheid hechten wij eraan nog mede te delen dat wij nog immer bereid zijn om zo spoedig mogelijk tot beëindiging van onze huurovereenkomst te komen en om het pand in correcte staat op te leveren. Naar onze mening worden zodoende zowel uw als onze belangen gediend.

2.4 Heineken heeft nadien [S], sloopwerken/asbestsanering, (verder: [S]) ingeschakeld.

Partijen hebben samen met [S] op 2 april 2008de bedrijfsruimte bezichtigd. Nadien heeft [S] op 7 april 2008 een offerte uitgebracht aan Heineken. Deze offerte sloopwerk vermeldt onder meer: De werkzaamheden zullen bestaan op de gehele begane grond uit het slopen en afvoeren van: - alle plafonds tot op de balklaag, incl. ca. 70 cm. dik isolatiemateriaal boven het café plafond, café plafond ca. 150m2, - alle voorzetwanden incl. isolatie, - het binnen entree kozijn met kast, - afzuiginstallatie met kast boven de entree, -groene vloer en wandtegels in de entree en gevel, - (…)

- alle inventaris en afval uit de aanwezige kluis en uit de kelder, - aanwezige inventaris van de gehele begane grond, - alle sanitair, - elektra, water en cv leidingen, - de gehele bar met bovenbouw, - alle binnendeuren, - alle witte wandtegels uit de achterruimte, - 2 tegelvloeren tot op de bestaande vloer uit de 2 achterruimtes, - 1 houten vloer uit de achterruimte, - alle wand en vloertegels uit de toiletten en voorruimtes, - de 3 aanwezige airco’s, - (…)

Op uw verzoek apart geoffreerd het verwijderen en afvoeren van de houten vloer in de gehele café ruimte, (…).

2.5 Bij brief van 29 april 2008 heeft Heineken die offerte aan [appellant] toegezonden. [appellant] heeft hierop bij brief van 7 mei 2008 als volgt gereageerd: Naar aanleiding van uw schrijven van 29 april 2008 dank ik u voor uw mededeling dat u de uit te voeren werkzaamheden op 13 mei a.s. wilt aanvangen.

Het zal u gezien de gesprekken in het verleden niet vreemd in de oren klinken dat ik minder gelukkig ben met de door u gekozen aanpak. In uw schrijven meldt u de komst van een aannemer, terwijl ik in de offerte slechts ‘sloopwerkzaamheden’ zie opgenomen.

Dat bevestigt mijn indruk dat de staat van het pand in een nog gehavender toestand zal geraken dan waarin het door u gehuurde zich thans bevindt.

Bij voorkeur voer ik de regie over het beheer van het pand zelf, gezien de ervaringen uit het verleden in relatie tot Heineken en haar onderhuurders.

Vervolgens merk ik op dat de ‘sloper’ er in de offerte van uit is gegaan dat, zoals het in de offerte wordt gesteld, ik citeer – alle afkomende handel voor de sloper is. Ik wil u erop wijzen dat de inventaris voor zover deze niet aan Heineken toebehoort door mij is gekocht van de curator, die het faillissement van uw laatste onderhuurders in het pand heeft afgewikkeld. Ik sta er derhalve op dat een en ander in overleg en met mijn uitdrukkelijk goedvinden, dus schriftelijk, aan derden wordt overhandigd.

Bij deze wil ik Heineken uitdrukkelijk wijzen op mijn wens te overleggen welke werkzaamheden zullen worden uitgevoerd en hoe het pand bij einde huur wordt opgeleverd. Ik teken bij deze formeel protest aan tegen het feit dat Heineken werkzaamheden start zonder daar op enige manier met de eigenaar in overleg te zijn

199

getreden. Ik wijs Heineken bij deze op het feit dat ik niet akkoord kan gaan met de aanvang van de werkzaamheden zonder dat ik als eigenaar enig zicht heb op datgene dat er gaat gebeuren. Ik wil als eigenaar uitdrukkelijk betrokken worden bij de plannen van Heineken met het pand aan de Zijlstraat 61 te Haarlem en verklaar bij deze dat ik zonder deze kennis niet akkoord ga met hetgeen momenteel voorligt aan plannen.

2.6 Bij brief van 29 september 2008 schreef Heineken aan [appellant]: Voor de goede orde, wijzen wij u erop dat, conform het gestelde in onze brief van 14 september 2007, de tussen ons gesloten huurovereenkomst per 1 oktober 2008 is geëindigd.

Begin juni 2008 heeft onze aannemer [S] B.V. haar werkzaamheden afgerond, welke geheel in overleg met u en naar uw wensen zijn uitgevoerd. (…).

2.7 Bij brief van 30 september 2008 liet [appellant] weten: Tot mijn verbazing stelt u dat uw aannemer [S] B.V. werkzaamheden heeft afgerond en dat zou dan gebeurd zijn volgens mijn wensen en in overleg met mij.

[S] B.V. heeft inderdaad veel uit mijn pand gesloopt, en dat is zeker niet volgens mijn wensen en al helemaal niet in overleg met mij gebeurd.

Ik ga dan ook niet akkoord met de manier waarop Heineken het pand aan mij wil overdragen. Ik kom daar binnenkort op terug.

2.8 In een brief van 13 november 2008 van makelaar [S] schreef deze aan [appellant]: Zoals ik al op 7 juli j.l. meedeelde heb ik de winkelruimte, die u wilt verhuren aan de Zijlstraat 61, sindsdien aan meerdere kandidaat huurders aangeboden. Het afgelopen jaar ben ik met een flink aantal kandidaten in gesprek geweest uitgaande van de toestand zoals het perceel door de Studentenvereniging is verlaten. De eerlijkheid gebiedt mij te zeggen dat de desolate toestand waarin de ruimte zich nu bevindt elke kandidaat afschrikt.

Uiteraard worden een groot aantal winkels casco opgeleverd, maar nu is er daarvan zelfs geen sprake (geen vloeren, geen leidingwerk, open plafonds, beschadigde muren en wanden). (…).

3 Beoordeling 3.1 In dit geding vordert [appellant] betaling door Heineken van € 624.136,85 omdat, kort gezegd, Heineken het gehuurde na beëindiging van de overeenkomst niet behoorlijk heeft opgeleverd en [appellant] daardoor schade heeft geleden.

3.2 De kantonrechter heeft de vordering afgewezen. Hij achtte Heineken geslaagd in het bij tussenvonnis van 8 december 2010 opgedragen bewijs dat partijen waren overeengekomen dat het gehuurde casco zou worden opgeleverd, dat wil zeggen geheel ontdaan van alle inrichting, apparatuur, wand-, vloer- en plafondbekleding en tussenmuren en derhalve overeenkomstig de staat waarin het door Heineken is opgeleverd.

3.3 In grief I klaagt [appellant] dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat vaststaat dat partijen in 2007 en januari 2008 hebben gesproken over casco (kale) oplevering maar zij destijds niet hebben besproken wat zij daaronder precies verstaan.

Partijen zijn geen casco oplevering overeengekomen, aldus [appellant]. Dat valt volgens grief II ook niet af te leiden uit de getuigenverklaringen waarin over de gang van zaken bij de opname van april 2008 is verklaard. De kantonrechter interpreteert de brief van 7

200

mei 2007 fout, aldus grief III. Ten onrechte overwoog de kantonrechter dat [appellant] de sleutel van het gehuurde op 13 mei 2008 aan Heineken heeft verstrekt, aldus grief IV. Met grief V stelt [appellant] aan de orde dat hij - anders dan de kantonrechter heeft overwogen - wel aan Heineken kenbaar heeft gemaakt dat hij het met de gang van zaken niet eens was, dat partijen (nog) geen afspraken hadden gemaakt en dat hij, [appellant], nog in de veronderstelling verkeerde dat na de sloop nog een opbouwfase zou volgen. Grief VI klaagt erover dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat [appellant] in april 2008 heeft ingestemd met verwijdering van de houten vloer. [appellant] had wel geprotesteerd tegen het afvoeren van de vloer, zoals de kantonrechter, volgens [appellant] correct, vaststelt. Grief VII, ten slotte, is een verzamelgrief waarin wordt betoogd dat de kantonrechter ten onrechte tot de conclusie is gekomen dat [appellant] stilzwijgend akkoord is gegaan met casco oplevering.

Bij gelegenheid van het pleidooi hebben partijen daarenboven, mede aan de hand van ter zitting getoonde foto’s van de toestand per 1 oktober 2008, gedebatteerd over het punt dat onder 9 van de memorie van grieven door [appellant] al naar voren was gebracht, te weten of het gehuurde wel casco was opgeleverd.

3.4 Harerzijds heeft Heineken incidenteel geappelleerd tegen de verwerping door de kantonrechter van haar beroep op het bepaalde in artikel 6:89 BW. 3.5 De incidentele grief faalt. Heineken heeft (pas) bij brief van 29 september 2008 eenduidig laten weten dat zij van mening was te hebben voldaan aan haar opleveringsverplichting. Daarop heeft [appellant] al op 30 september 2008 laten weten dat hij het er niet mee eens was, dat er veel uit het pand was gesloopt en dat zulks niet in overleg met hem was gebeurd. Mede in het licht van de ook door Heineken onderkende moeizame verhouding tussen [appellant] enerzijds en Heineken en [S] anderzijds gedurende de werkzaamheden van laatstgenoemde en gelet op de hierboven geciteerde correspondentie voorafgaand aan de start van de werkzaamheden van [S], waarin [appellant] van zijn mitsen en maren voldoende heeft doen blijken, heeft [appellant] tijdig geprotesteerd. Daaraan doet niet af dat [appellant] pas op 29 april 2009 een verzoek tot het gelasten van een voorlopig deskundigenverzoek betreffende de oplevering van het gehuurde heeft ingediend en de dagvaarding in de onderhavige zaak eerst op 16 augustus 2010 is uitgebracht.

3.6 Allereerst is aan de orde of Heineken moest voldoen aan haar wettelijke opleveringsplicht bij het einde van de huurovereenkomst, dan wel partijen waren overeengekomen dat Heineken het gehuurde - kort gezegd casco zou opleveren. Ten tweede komt aan de orde of het gehuurde in dat laatste geval wel casco is opgeleverd.

3.7 Het hof acht in verband met de eerste vraag onvoldoende gemotiveerd weersproken dat [appellant], die na het einde van het gebruik door de Studentenvereniging boven de bedrijfsruimte is gaan wonen, die ruimte niet meer wilde verhuren ten behoeve van de exploitatie van een horecabedrijf. Heineken heeft daarvan al melding gemaakt in haar brief van 14 september 2007. [appellant] is daarop niet gemotiveerd teruggekomen.

Bovendien moest de bar worden verwijderd omdat [appellant] die aan een derde had verkocht, zo blijkt uit de getuigenverklaringen, en wilde [appellant] dat de koelcel ook zou worden verwijderd omdat de bedrijfsruimte tot kledingzaak zou worden bestemd, zo blijkt uit de verklaring van [S]. In zijn verklaring van 13 november 2008 heeft makelaar Van der [S] het ook alleen over winkelruimte die [appellant] wil verhuren en over winkels die veelal casco worden opgeleverd. In dat schrijven is niet gerefereerd aan horecabedrijfsruimte. De ruimte is, zo bleek naar aanleiding van vragen van het hof bij pleidooi, inmiddels verhuurd ten behoeve van de exploitatie van een herenmodezaak. Het hof is daarom van oordeel dat de stelling van Heineken, dat [appellant] de ruimte niet meer ten behoeve van horeca wilde verhuren, door laatstgenoemde onvoldoende

201

gemotiveerd is bestreden. Tegen die achtergrond beziet het hof de gebeurtenissen voor en op 2 april 2008, toen partijen met [S] de bedrijfsruimte hebben opgenomen en is besproken welke werkzaamheden [S] zou verrichten en welke materialen [appellant] wilde behouden.

3.8 Evenals de kantonrechter komt tot de conclusie dat partijen zijn overeengekomen dat het gehuurde niet zou worden opgeleverd in de staat waarin het zich bij behoorlijk huurderschap zou hebben bevonden. Redengevend daarvoor is, naast hetgeen in de vorige alinea is overwogen, de getuigenverklaring van [S], die verklaart dat hij met [B] (van Heineken, verder: [B]) en [appellant] gedurende twee tot tweeëneenhalf uur de bedrijfsruimte heeft opgenomen en [B], regelmatig na overleg met [appellant] en steeds na diens instemming, heeft gezegd welke werkzaamheden [S] zou moeten uitvoeren. Op basis daarvan is de onder 2.4 geciteerde offerte gemaakt. Getuige [B] bevestigt dat met [S] en [appellant] de bedrijfsruimte is opgenomen om tot oplevering te geraken. Bij die gelegenheid is besproken wat er moest gebeuren en op basis daarvan is de offerte opgemaakt. [appellant] wilde de bar en het isolatiemateriaal houden. Hiertegenover staat slechts de verklaring van [appellant]. Weliswaar ontkent hij dat is afgesproken dat [S] conform de (nadien uitgebrachte) offerte werk zou uitvoeren maar wel erkent [appellant] dat betrokkenen het gehuurde hebben opgenomen en daarbij is gesproken over wat er moest gebeuren. Ook erkent [appellant] dat is gesproken over de bar die verwijderd zou worden en dat hij aan [S] heeft gevraagd separaat een offerte te maken voor sloop van de kluis/koelcel om meer verhuurbaar bedrijfsvloeroppervlak te kunnen realiseren. Die opmerkingen van [appellant] sporen niet met een afgesproken oplevering van horecabedrijfsruimte in goede staat. Met oplevering van de bedrijfsruimte overeenkomstig de contractuele bestemming valt ook niet te rijmen dat, zoals onder 3.7 is overwogen, [appellant] de bedrijfsruimte zelf niet meer wilde verhuren ten behoeve van de exploitatie van een horecabedrijf. Zoals Heineken – mede in haar brief van 14 september 2007 – aanvoert, had [appellant] er dan ook belang bij dat de bedrijfsruimte zou worden opgeleverd in zodanige staat dat hij deze tot een andere bestemming kon verhuren. In dat kader is kennelijk tussen partijen besproken dat ‘casco’ zou worden opgeleverd.

3.9 De grieven I tot en met V en VII falen daarom, althans heeft [appellant] bij bespreking daarvan geen belang omdat het hof bij het slagen van een grief op grond van de devolutieve werking de vraag wat in het kader van de oplevering is overeengekomen zelf in bovenstaande zin zou beantwoorden. Grief VI slaagt omdat uit de offerte niet kan worden afgeleid dat partijen op 2 april 2008 al overeenstemming hadden over de sloop van de houtenvloer; getuige [S] heeft verklaart dat hij tijdens de uitvoering van de werkzaamheden van [B] opdracht heeft gekregen de vloer te verwijderen maar niet weet of [appellant] het daarmee eens was, terwijl getuige [B] heeft verklaard dat [appellant] tijdens de opname al zou hebben gezegd dat de vloer weg mocht, maar kan niet uitleggen waarom sloop van de vloer dan separaat in de offerte is opgenomen. Voor de stelling dat partijen zijn overeengekomen dat [S] de vloer zou slopen en meenemen is daarom onvoldoende bewijs voorhanden. Bovendien volgt uit de verklaring van [B] dat [appellant] het isolatiemateriaal zou houden. Niettemin heeft [S] dat meegenomen. Voor de bar gold dat ook, maar daarmee is [appellant] uiteindelijk akkoord gegaan, zodat daarvoor geen vergoeding kan worden gevorderd. Dat [appellant], zoals hij stelt, de radiatoren zou houden en alleen omdat de andere radiatoren al weg waren akkoord ging met verwijdering van de radiatoren op de binnenplaats, is niet voldoende gebleken. Bij gelegenheid van het pleidooi heeft [appellant] zich nog beklaagd over het feit dat [S] in de binnenplaats liggende waalsteentjes heeft meegenomen, maar daarmee is [appellant] in dit stadium van het geding te laat.

3.10

202

Daarmee komt het hof aan de tweede vraag, namelijk of Heineken aan haar opleveringsverplichting heeft voldaan door het gehuurde achter te laten zoals zij heeft gedaan. Het hof overweegt in dit kader dat geen formele oplevering heeft plaatsgevonden, in de zin dat beide partijen in overleg een staat van oplevering hebben vastgesteld. Heineken heeft simpelweg bij brief van 29 september 2008 laten weten dat [S] haar werkzaamheden begin juni 2008 had voltooid overeenkomstig de wensen van [appellant]. Dat laatste is reeds daarom niet juist omdat, zoals hierboven werd overwogen, [S] ten onrechte de houten vloer had verwijderd en het isolatiemateriaal had afgevoerd. Daarenboven is het hof op grond van de bij pleidooi getoonde, door [appellant] toegelichte en door Heineken, bij gebrek aan voldoende vertegenwoordiging ter zitting, onvoldoende betwiste foto’s van oordeel, dat geen sprake is geweest van een ‘casco’ oplevering in die zin, dat [appellant] de bedrijfsruimte zonder meer dan geringe herstelwerkzaamheden redelijkerwijs in verhuur kon aanbieden. Het hof verwijst in dat verband mede naar de al genoemde schriftelijke verklaring van [S].

3.11 Heineken heeft derhalve niet aan haar ‘casco’ opleveringsverplichting voldaan. [appellant] heeft daardoor en doordat de houten vloer is gesloopt en verwijderd en isolatiemateriaal is weggevoerd, schade geleden. Die schade kan echter niet worden begroot op het door hem gevorderde bedrag nu dat uitgaat van een geheel nieuwe inrichting van de bedrijfsruimte. Het hof begroot de schade daarom, overeenkomstig het bepaalde in artikel 6:97 tweede zin BW, op € 50.000, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 oktober 2008, de datum van het einde van de huurovereenkomst, nu Heineken vanaf die datum in gebreke was met haar opleveringsverplichting.

De schade wegens huurderving is onvoldoende onderbouwd nu niet concreet is gemaakt aan wie en voor welke huursom de bedrijfsruimte had kunnen worden verhuurd als Heineken wel aan haar opleveringsverplichting had voldaan. De kosten en de noodzaak van hypotheekleningen zijn evenmin onderbouwd en overigens is de noodzaak niet aangetoond. De gevorderde advocaatkosten zijn evenmin onderbouwd. Niet duidelijk is of en waarom separaat vergunningen van de gemeente moesten worden verkregen waarvan de noodzaak in causaal verband staat met de tekortkoming in de nakoming van de opleveringsverplichting. Dat geldt ook voor de gevorderde kosten calculatie en de kosten van de makelaar.

3.12 Het vonnis zal worden vernietigd. Beide partijen dienen, als deels in het ongelijk gesteld, hun eigen kosten in eerste aanleg en appel te dragen.

4 Beslissing Het hof: bekrachtigt het bestreden vonnis van 8 december 2010; vernietigt het bestreden vonnis van 23 november 2011; en opnieuw rechtdoende: veroordeelt Heineken tot betaling aan [appellant] van € 50.000, (VIJFTIGDUIZEND EURO) te vermeerderen met de wettelijke rente over de uitstaande hoofdsom vanaf 1 oktober 2008; verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad; compenseert de proceskosten aldus dat iedere partij de eigen kosten in eerste aanleg en in appel draagt; wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. W.J. Noordhuizen, J.C.W. Rang en E.M. Polak en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 19 februari 2013.

203

WR 2013/125: Gebreken: casco ruwbouw; brand; geen beroep op buitengerechtelijke ontbinding Instantie: Hof Amsterdam Datum: 9 april 2013 Magistraten: Mrs. E.M. Polak, R.H. de Bock, J.H. Huijzer Zaaknr: 200.119.580/01 Conclusie: LJN: CA1757 Noot: Roepnaam: Brondocumenten: ECLI:NL:GHAMS:2013:CA1757, Uitspraak, Hof Amsterdam, 09‑04‑ 2013 Wetingang: (art. 7:210 BW) Brondocument: Hof Amsterdam, 09-04-2013, nr 200.119.580/01 Snel naar: EssentieSamenvattingPartij(en)Uitspraak EssentieNaar boven Gebreken: casco ruwbouw; brand; geen beroep op buitengerechtelijke ontbinding SamenvattingNaar boven Er is brand geweest in de gehuurde bedrijfsruimte. Het beroep van verhuurster dat de buitengerechtelijke ontbinding in de bodemprocedure stand houdt, slaagt niet. Volgens de huurovereenkomst is het gehuurde beperkt tot casco ruwbouw en omvat het niet de inrichting daarvan, die huurder zelf heeft aangebracht. Voorshands is onvoldoende gebleken dat de brand behalve de inrichting ook de casco ruwbouw heeft aangetast, enige roetschade daargelaten. Aldus is niet voldaan aan de voorwaarde dat zich een gebrek aan het gehuurde voordoet zodat reeds om die reden het beroep van verhuurder op art. 7:210 BW niet slaagt. Evenmin speelt in het kader van deze beoordeling een rol of huurder voor het ontstaan van de brand aansprakelijk kan worden gehouden.

Vordering verhuurster tot ontruiming wordt afgewezen.

Partij(en)Naar boven Appellante: Victoria Hotel C.V., gevestigd te Amsterdam Advocaat: mr. B.F. Friedberg tegen Geïntimeerde: Jamavi Fastfood B.V., gevestigd te Broek in Waterland, gemeente Waterland Advocaat: mr. M. Dekker Bewerkte uitspraakNaar boven UitspraakNaar boven Hof Amsterdam 9 april 2013, nr. 200.119.580/01 KG (…)

3.Beoordeling 3.1 Het gaat in deze zaak, voor zover in hoger beroep relevant, om het volgende.

3.1.1 Jamavi heeft op grond van een op 8 augustus 1990 getekende huurovereenkomst van Victoria Hotel een bedrijfsruimte gehuurd in een gedeelte van het pand aan het Damrak 6 te Amsterdam (hierna: het gehuurde).

3.1.2 Artikel 5 lid 2 van de huurovereenkomst vermeldt – onder meer – het volgende: “Het gehuurde wordt opgeleverd in de (goede) staat waarin het zich nu bevindt (casco ruwbouw, inclusief gas, water en electra tot aan de meter). Huurster zal zorgdragen voor de verdere afwerking van het gehuurde, hetgeen impliceert dat huurster voor eigen rekening voor onder meer afwerking van vloeren, wanden, plafonds alsmede het aanbrengen van toilet en pantry zal zorgdragen.(…)”

3.1.3 Op vrijdag 13 juli 2012 heeft brand gewoed in het gehuurde.

204

3.1.4 Bij brief van 20 juli 2012 is namens Victoria Hotel de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden.

3.1.5 Bij brief van 30 juli 2012 heeft de raadsman van Jamavi zich op het standpunt gesteld dat de voornoemde ontbinding niet rechtsgeldig is.

3.1.6 Bij dagvaarding van 29 oktober 2012 heeft Victoria Hotel in kort geding jegens Jamavi een voorziening gevorderd als na te melden.

3.1.7 Op 22 februari 2013 heeft Victoria Hotel de dagvaarding in de bodemprocedure uitgebracht.

3.2 Victoria Hotel heeft in kort geding ontruiming van het gehuurde gevorderd en daaraan ten grondslag gelegd dat zij op grond van artikel 7:231 lid 1 juncto 7:210 BW bevoegd is de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden nu sprake is van een gebrek dat zij als verhuurder op grond van artikel 7:206 BW niet verplicht is te verhelpen en het genot van het gehuurde door het gebrek in dit geval geheel onmogelijk wordt gemaakt. In reconventie heeft Jamavi gevorderd – kort samengevat – Victoria Hotel te veroordelen om haar toe te laten tot het gehuurde met overhandiging van de toegangssleutels en onverkort en volledig medewerking te verlenen aan het (doen) uitvoeren door Jamavi van de herstelwerkzaamheden en aan hetgeen verder nodig is om Jamavi in staat te stellen het gehuurde weer conform zijn bestemming te gaan gebruiken. Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de vordering van Victoria Hotel afgewezen en de vorderingen van Jamavi toegewezen.

3.3 Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag liggende motivering komt Victoria Hotel op met haar grieven, die ertoe strekken dat het hof haar vordering in conventie alsnog zal toewijzen en die in reconventie alsnog zal afwijzen. Nadat zij de appeldagvaarding die de grieven bevat, had uitgebracht heeft Victoria Hotel ter rolle nog een akte houdende vermeerdering eis genomen, waarin een subsidiaire, meer subsidiaire en nog meer subsidiaire vordering zijn opgenomen. Jamavi maakt bezwaar tegen de vermeerdering van eis, stellende dat – samengevat – Victoria Hotel daarmee te laat is.

3.3.1 Het hof acht het bezwaar van Jamavi gegrond en overweegt daartoe als volgt.

De bevoegdheid om de eis of de gronden daarvan te wijzigen, is in hoger beroep in die zin beperkt dat de eiswijziging niet later dan bij memorie van grieven of antwoord dient plaats te vinden. De dagvaarding in appel waarin de grieven zijn opgenomen, moet gelijk gesteld worden met een memorie van grieven. Op de in beginsel strakke regel (de tweeconclusie-regel) kunnen onder omstandigheden uitzonderingen worden aanvaard. Feiten en omstandigheden die nopen tot een uitzondering op deze regel zijn evenwel gesteld noch gebleken. Evenmin heeft Victoria Hotel tijdens de zitting op vragen van het hof duidelijk kunnen maken waarom zij haar vermeerderde eis niet aanstonds in de appeldagvaarding houdende memorie van grieven heeft opgenomen. Het hof zal derhalve de vermeerdering eis buiten beschouwing laten en recht doen op basis van grieven en de vorderingen, zoals deze in de appeldagvaarding staan omschreven.

3.4 De grieven 1 tot en met 4 richten zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat voorshands onvoldoende aannemelijk is geworden dat de buitengerechtelijke ontbinding op grond van artikel 7:210 BW in de (inmiddels aangespannen) bodemprocedure stand zal houden. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

3.4.1 Naar tussen partijen niet in geschil is, draait het in deze kortgedingprocedure om de vraag of Victoria Hotel voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst in de inmiddels aangespannen bodemprocedure stand zal houden. Derhalve dient het hof na te gaan of zich in dit geval (i) een gebrek aan het gehuurde voordoet dat (ii) de verhuurder niet verplicht is te verhelpen en (iii)

205

het genot dat de huurder mocht verwachten geheel onmogelijk maakt, zoals artikel 7:210 BW bepaalt. Indien van een gebrek aan het gehuurde niet kan worden gesproken, komt het hof aan de andere voorwaarden niet toe. Evenmin speelt in het kader van deze beoordeling een rol of Jamavi voor het ontstaan van de brand aansprakelijk kan worden gehouden, hetgeen Victoria Hotel stelt en Jamavi betwist.

3.4.2 Het gehuurde is op grond van artikel 5 lid 2 van de huurovereenkomst beperkt tot ‘casco ruwbouw’ en omvat niet de inrichting daarvan, die Jamavi zelf heeft aangebracht.

Voorshands is, gelet op de overgelegde foto’s, verklaringen en het rapport van EversPartners Ingenieursbureau BV, onvoldoende gebleken dat de brand behalve de inrichting ook de casco ruwbouw heeft aangetast, enige roetschade daargelaten. Aldus is niet voldaan aan de voorwaarde dat zich een gebrek aan het gehuurde voordoet zodat reeds om die reden het beroep van Victoria Hotel op artikel 7:210 BW niet slaagt. Bij deze stand van zaken behoeven de grieven 1 tot en met 4 voor het overige geen bespreking meer.

3.5 Onder verwijzing naar de voorgaande grieven betoogt Victoria Hotel met grief 5 dat Jamavi een zeer ernstige wanprestatie heeft geleverd, hetgeen haar temeer aangerekend kan worden nu zij in haar bedrijfsvoering gebruik maakt van brandbare materialen.

Onder die omstandigheden is het volgens Victoria Hotel niet redelijk en billijk dat Jamavi zich met succes erop heeft kunnen beroepen dat – zo begrijpt het hof – artikel 7:210 BW en de daarin opgenomen voorwaarden in de weg staan aan buitengerechtelijke ontbinding.

3.5.1 Ook al zou juist zijn dat – zoals Victoria Hotel betoogt – Jamavi door de brandgevaarlijke wijze waarop zij haar bedrijf had ingericht en onderhouden de brand heeft doen ontstaan en na het ontstaan van de brand in gebreke is gebleven maatregelen te treffen waardoor gevaar voor haar hotelgasten is ontstaan, dan nog is dat geen grond om een huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden op grond van het bepaalde in 7:210 BW. Nu Jamavi bovendien bestrijdt dat zij een gevaarlijke situatie in het leven heeft geroepen of heeft laten bestaan, dient nader onderzoek plaats te vinden, waarvoor een kort geding zich niet leent. Er is daarom geen grond om vooruitlopend op de uitkomst van dat onderzoek een zo vergaande maatregel te treffen als Victoria Hotel heeft gevorderd. Ook grief 5 faalt.

3.6 De conclusie is dat de grieven falen en het vonnis waarvan beroep dient te worden bekrachtigd. Victoria Hotel zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.

4.Beslissing Het hof: bekrachtigt het vonnis waarvan beroep; veroordeelt Victoria Hotel in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Jamavi begroot op € 683 aan verschotten en € 2682 voor salaris alsmede in het nasalaris ad € 131 te vermeerderen met € 68 ingeval van betekening; verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.

206

WR 2013/112: Schadevergoeding: gederfde huurinkomsten bedrijfsruimte; toekomstige huurtermijnen; schadestaatprocedure Instantie: Hof Den Haag Datum: 12 februari 2013 Magistraten: (Mrs. H.J.H. van Meegen, M.J. van der Ven, A.E.A.M. van Waesberghe) Zaaknr: 200.107.798/01 Conclusie: LJN: BZ1165 Noot: Roepnaam: Brondocumenten: ECLI:NL:GHDHA:2013:BZ1165, Uitspraak, Hof Den Haag, 12‑02‑ 2013 Wetingang: (art. 6:96 BW; art. 612 Rv) Brondocument: Hof Den Haag, 12-02-2013, nr 200.107.798/01 Snel naar: EssentieSamenvattingPartij(en)Uitspraak EssentieNaar boven Schadevergoeding: gederfde huurinkomsten bedrijfsruimte; toekomstige huurtermijnen; schadestaatprocedure SamenvattingNaar boven De kantonrechter heeft de huurovereenkomst bij vonnis van 13 januari 2012 ontbonden en geoordeeld dat over de periode nadat ontruiming heeft plaatsgehad, de begroting van de schade van gederfde huurinkomsten op grond van de beschikbare gegevens niet mogelijk is. Daarom heeft hij ambtshalve huurder veroordeeld tot vergoeding van schade over de periode nadat de ontruiming heeft plaatsgevonden tot ten laatste 1 februari 2012, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.

Het hof overweegt dat als verhuurder niet door de tekortkoming van huurder genoodzaakt zou zijn geweest de huurovereenkomst voortijdig te ontbinden de huurovereenkomst tot 1 februari 2013 zou hebben gelopen. De gederfde huurinkomsten als gevolg van de ontbinding vormen in beginsel schade voor verhuurder. Van schade is geen sprake indien verhuurder erin slaagt om de bedrijfsruimte aan een ander te verhuren (onder dezelfde voorwaarden). Het is niet gelukt om de bedrijfsruimte te verhuren. Tot en met augustus 2012 staat vast dat verhuurder schade leidt door gederfde huurinkomsten. Niet kan worden vastgesteld of verhuurder ook na augustus 2012 huurinkomsten heeft gederfd. Verhuurder heeft aangevoerd dat gelet op de slechte economische situatie (nagenoeg) geen vraag naar bedrijfsruimte bestaat, maar dit is volgens het hof onvoldoende om aan te nemen dat geen verhuur heeft plaatsgevonden/zal plaatsvinden. In hoeverre in de periode van september 2012 tot 1 februari 2013 schade is geleden, zal in een schadestaatprocedure moeten worden beoordeeld. Een veroordeling tot betaling onder de voorwaarde dat niet zal zijn verhuurd, biedt onvoldoende duidelijkheid.

Partij(en)Naar boven Appellanten: Hjalmar Weerts, wonende te Krimpen aan den IJssel Niclaudia Ziere, wonende te Krimpen aan den IJssel Advocaat: mr. J.A. Trimbach tegen Geïntimeerde: J. Naipal, h.o.d.n. ‘SAA Techniek’, wonende te Rotterdam Niet verschenen Bewerkte uitspraakNaar boven UitspraakNaar boven (...)

Beoordeling van het hoger beroep 1 In eerste aanleg heeft Weerts c.s. gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het gehuurde te Krimpen aan den

207

IJssel, Van der Hoopstraat 8F (hierna ook: de bedrijfsruimte), te ontbinden en Naipal te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling aan Weerts c.s. van: a. de som van € 4693,58 aan huur, rente en incassokosten, vermeerderd met contractuele rente vanaf de dag der dagvaarding; b. een bedrag van € 1201,90 per maand, zijnde de door Naipal aan Weerts c.s. verschuldigde huurverplichting te rekenen vanaf 1 december 2011 tot aan het moment van ontbinding; c. ter zake van schadevergoeding een bedrag van € 1201,90 per maand waarbij een gedeelte van een maand voor een volle maand wordt geteld, niet tegenstaande enige toekomstige indexering van de huurprijs te rekenen vanaf het tijdstip waarop de huurovereenkomst wordt ontbonden en tot aan het tijdstip dat Weerts c.s. het gehuurde onder dezelfde voorwaarden aan een ander heeft verhuurd, echter ten hoogste tot de expiratiedatum van de schriftelijke huurovereenkomst, danwel in het geval het gehuurde eerst na de expiratiedatum wordt ontruimd tot de ontruimingsdatum, met veroordeling van Naipal in de proceskosten.

2 De kantonrechter heeft, kort gezegd, de huurovereenkomst ontbonden en Naipal veroordeelt tot ontruiming binnen veertien dagen na betekening van het vonnis. Het gevorderde onder a en b heeft hij toegewezen (met uitzondering van de gevorderde boeterente, de rente over buitengerechtelijke kosten), met veroordeling van Naipal in de proceskosten aan de zijde van Weerts c.s. Ten aanzien van het onder c gevorderde heeft hij overwogen dat de vordering bestaat uit gederfde huurinkomsten over de tijd dat de huurovereenkomst, indien niet ontbonden, zou hebben voortgeduurd. Over de periode nadat ontruiming heeft plaats gehad is begroting van die schade op grond van de beschikbare gegevens niet mogelijk. Daarom heeft hij ambtshalve Naipal veroordeeld tot vergoeding van schade over de periode nadat de ontruiming heeft plaatsgevonden tot ten laatste 1 februari 2012, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.

3 Het hoger beroep richt zich tegen de overweging en beslissing met betrekking tot het onder c gevorderde. Weerts c.s. vordert thans bij – separaat aan Naipal betekende – memorie van grieven de vernietiging van het bestreden vonnis voor zover het de veroordeling betreft tot vergoeding van schade over de periode nadat de ontruiming heeft plaatsgevonden tot ten laatste 1 februari 2012 op te maken bij staat en opnieuw rechtdoende alleen op dat punt Naipal te veroordelen om aan Weerts c.s. tegen behoorlijk bewijs van kwijting ter zake van schadevergoeding te betalen een bedrag van € 1201,90 per maand waarbij een gedeelte van een maand voor een volle maand wordt geteld, niet tegenstaande enige toekomstige indexering van de huurprijs, te rekenen vanaf het tijdstip waarop de onderhavige huurovereenkomst wordt ontbonden en tot aan het tijdstip dat Weerts c.s. het gehuurde onder dezelfde voorwaarden aan een ander hebben verhuurd, echter ten hoogste tot 1 februari 2013, dan wel in het geval het gehuurde eerst na 1 februari 2013 wordt ontruimd tot de ontruimingsdatum. Op deze gewijzigde eis zal worden beslist.

4 Weerts c.s. stelt dat (overeenkomstig het gestelde in artikel 3.2 en 3.3 van de huurovereenkomst) de tussen partijen bestaande huurovereenkomst tot 1 februari 2013 liep. Als gevolg van de tekortkoming van Naipal tot het betalen van huurpenningen was Weerts c.s. genoodzaakt om tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming over te gaan en als gevolg van die tekortkoming lijdt Weerts c.s. schade, bestaande uit gederfde huurinkomsten tot 1 februari 2013. Zijns inziens valt niet in te zien dat begroting van de schade niet mogelijk is.

5 Het hof overweegt als volgt.

Nu Naipal geen verweer heeft gevoerd, staat vast dat als Weerts c.s. niet door de tekortkoming van Naipal tot voortijdige ontbinding van de huurovereenkomst zou zijn

208

genoodzaakt, deze huurovereenkomst tot 1 februari 2013 zou hebben gelopen. De gederfde huurinkomsten als gevolg van de ontbinding vormen in beginsel schade voor Weerts c.s. Van schade is echter geen sprake indien Weerts c.s. er in slaagt om de bedrijfsruimte aan een ander te verhuren (onder dezelfde voorwaarden). Weerts c.s. heeft in de memorie van grieven onbetwist gesteld dat het niet is gelukt om de bedrijfsruimte te verhuren. Deze memorie is genomen in augustus 2012, zodat vast staat dat Weerts c.s. tot en met augustus 2012 schade leidt in de vorm van gederfde huurinkomsten. Echter, niet kan worden vastgesteld of Weerts c.s. ook na augustus 2012 huurinkomsten heeft gederfd. Weerts c.s. heeft weliswaar aangevoerd dat gelet op de slechte economische situatie (nagenoeg) geen vraag naar bedrijfsruimte bestaat, maar dit is onvoldoende om aan te nemen dat geen verhuur heeft plaatsgevonden/zal plaatsvinden. In hoeverre in de periode van september 2012 tot 1 februari 2013 schade is geleden, zal (overeenkomstig de beslissing van de kantonrechter op dit punt) in een schadestaatprocedure moeten worden beoordeeld. Een veroordeling tot betaling onder de voorwaarde dat niet zal zijn verhuurd, biedt onvoldoende duidelijkheid.

6 Voor schadevergoeding na 1 februari 2013 ziet het hof – ook in geval de ontruiming nog niet zou hebben plaatsgevonden – geen plaats. Gesteld noch gebleken is immers dat de ontruiming is aangezegd.

7 Uit het voorgaande volgt dat het bestreden vonnis voor zover aan het hof voorgelegd niet in stand kan blijven. In de omstandigheid dat de door Naipal gevorderde vernietiging niet aansluit bij zijn gewijzigde eis, ziet het hof aanleiding het vonnis voor wat betreft de veroordelingen tot betaling van huur/schadevergoeding met ingang van december 2011 geheel te vernietigen en opnieuw te formuleren zoals hierna vermeld. Naipal valt daarbij te beschouwen als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij, zodat hij zal worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep aan de zijde van Weerts c.s.

Beslissing Het hof: vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Rotterdam van 13 januari 2012, voor zover dit de veroordelingen tot betaling van huur/schadevergoeding met ingang van december 2011 betreft en in zoverre opnieuw rechtdoende: veroordeelt Naipal om aan Weerts c.s. te betalen de overeengekomen huur ad € 1201,90 per maand ingaande december 2011 tot aan de dag van ontbinding, zijnde 13 januari 2012; veroordeelt Naipal om aan Weerts c.s. tegen behoorlijk bewijs van kwijting ter zake van schadevergoeding te betalen een bedrag van € 1201,90 per maand waarbij een gedeelte van een maand voor een volle maand wordt geteld, niet tegenstaande enige toekomstige indexering van de huurprijs, te rekenen vanaf 13 januari 2012 tot aan 1 september 2012; veroordeelt Naipal tot vergoeding van schade over de periode met ingang van 1 september 2012 tot ten laatste 1 februari 2013, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet; veroordeelt Naipal in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van Weerts c.s. tot op heden begroot op € 489,71 aan verschotten en € 894 aan salaris advocaat; wijst af het anders of meer gevorderde.

209