AvdR Webinars

LUNCHWEBINAR JURISPRUDENTIE HUURRECHT SPREKER MR. H.M. HIELKEMA, ADVOCAAT UNGER HIELKEMA ADVOCATEN 4 JUNI 2013 12:00 – 14:15 UUR

WWW.AVDRWEBINARS.NL WEBINAR 0301

LIVE & ON DEMAND Magna Charta Webinars

Uitspraken Hoge Raad besproken In samenwerking met vier advocatenkantoren verzorgt de Academie voor de Rechtspraktijk een reeks webinars waarin de meest recente uitspraken van de Hoge Raad op verschillende rechtsgebieden worden behandeld. Al vanaf oktober 2013 kunt u elke maand deze colleges volgen.

Elke eerste vrijdag van de maand worden door specialisten de belangrijkste uitspraken van de maand daarvóór met u besproken.

Programma Webinar 1: Webinar 2: Webinar 3: Webinar 4: Webinar 5: Webinar 6: Webinar 7: Webinar 8: Webinar 9: Webinar 10:

4 oktober 2013 1 november 2013 6 december 2013 3 januari 2014 7 februari 2014 7 maart 2014 4 april 2014 2 mei 2014 6 juni 2014 4 juli 2014

12:00 – 14:15 uur NautaDutilh N.V. 12:00 – 14:15 uur Ekelmans & Meijer Advocaten 12:00 – 14:15 uur Pels Rijcken & Droogleever Fortuijn 12:00 – 14:15 uur BarentsKrans N.V. 12:00 – 14:15 uur NautaDutilh N.V. 12:00 – 14:15 uur Ekelmans & Meijer Advocaten (afwijkend tijdstip) 11:00 – 13:15 uur Pels Rijcken & Droogleever Fortuijn 12:00 – 14:15 uur BarentsKrans N.V. 12:00 – 14:15 uur NautaDutilh N.V. 12:00 – 14:15 uur Ekelmans & Meijer Advocaten

Sprekers Mr. F.E. Vermeulen, advocaat NautaDutilh N.V. Prof. mr. B.F. Assink, advocaat NautaDutilh N.V. Mr. B.F.L.M. Schim, advocaat NautaDutilh N.V. Mr. R.J. van Galen, advocaat NautaDutilh N.V. Mr. D. Rijpma, advocaat Ekelmans & Meijer Advocaten Mr. A. van Staden ten Brink, advocaat Ekelmans & Meijer Advocaten Mr. K. Teuben, advocaat Pels Rijcken & Droogleever Fortuijn N.V. Mr. S.M. Kingma, advocaat Pels Rijcken & Droogleever Fortuijn N.V. Mr. M.W. Scheltema, advocaat Pels Rijcken & Droogleever Fortuijn N.V. Mr. M.E.M.G. Peletier, advocaat Pels Rijcken & Droogleever Fortuijn N.V. Mr. J.W.H. Van Wijk, advocaat Pels Rijcken & Droogleever Fortuijn N.V. Mr. J.C. van Nass, advocaat BarentsKrans N.V. Bezoek onze website voor meer informatie: www.magnacharta.avdrwebinars.nl T 030 - 220 10 70 | F 030 - 220 53 27 E info@magnacharta.nl

W E B I N A R S Magna Charta is onderdeel van de Academie voor de Rechtspraktijk

Het Sociaal Akkoord praktisch toegelicht: wat verandert er voor de HR-praktijk?

NEWS ROOM WEBINAR Magna Charta News Room powered by AvdR

Dies Siegers

Marc Vogel

W W W . M A G N A C H A R T A . A V D R W E B I N A R S . N L

Inhoudsopgave Mr. H.M. Hielkema Jurisprudentie Hof Arnhem, 4 september 2012, LJN BX6413

p. 5

Hof Amsterdam, 25 oktober 2011, WR 2012, 123

p. 10

Hof Arnhem, 9 oktober 2012, LJN BX9741

p. 15

Hof Amsterdam, 23 oktober 2012, WR 2013, 17

p. 24

Hof Arnhem, 30 oktober 2012, WR 2013, 20

p. 32

Hoge Raad, 19 april 2012, LJN BV2628

p. 46

Hoge Raad, 19 april 2013, LJN BY6108

p. 50

Hoge Raad, 18 juni 2004, NJ 2004, 617

p. 54

Hoge Raad, 27 november 1998, NJ 1999, 380

p. 59

Hoge Raad, 28 september 1990, LJN AD1243

p. 71

Hoge Raad, 12 november 1993, LJN ZC1136

p. 75

Hoge Raad, 18 januari 2013, LJN BY2580

p. 78

Sector Kanton Amsterdam, 13 maart 2013, LJN BZ6442

p. 80

Sector Kanton Den Haag, 10 mei 2012, WR 2013, 43

p. 86

Sector Kanton Amsterdam, 11 juni 2012, LJN BW9136

p. 98

Sector Kanton Heerlen, 23 mei 2013, LJN BW8400

p. 113

Sector Kanton Amsterdam, 27 november 2012, LJN BY7825

p. 117

Sector Kanton Amsterdam, 27 november 2012, LJN BY7818

p. 124

Sector Kanton Rotterdam, 14 november 2012, WR 2013, 32

p. 130

Sector Kanton Den Bosch, 3 mei 2012, LJN BW5006

p. 135

Hof Amsterdam, 10 april 2012, LJN BW7821

p. 140

Huurcommissie, 31 oktober 2012, zaaknr. 009

p. 145

Huurcommissie, 15 november 2012, zaaknr. 006

p. 150

Huurcommissie, 21 december 2012, zaaknr. 005

p. 157

4

LJN: BX6413, Gerechtshof Arnhem , 200.102.244 Datum uitspraak: 04-09-2012 Datum publicatie: 06-09-2012 Rechtsgebied: Handelszaak Soort procedure: Hoger beroep Inhoudsindicatie: Huur bedrijfsruimte; tekortkoming; publiekrechtelijke voorschriften; exploitatievergunning De bedrijfsruimte is verhuurd met het oog op de exploitatie van een horecabedrijf in de vorm van een grand café.

Huurder blijkt daarvoor geen exploitatievergunning te kunnen verkrijgen omdat een dergelijke exploitatie in strijd is met het bestemmingsplan. Dit levert een tekortkoming op zijdens verhuurder die ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt.

Vindplaats(en): Rechtspraak.nl WR 2013, 14 m. nt. mr. J.A. van Strijen

Uitspraak GERECHTSHOF ARNHEM Sector civiel recht zaaknummer gerechtshof 200.102.244 (zaaknummer rechtbank 665204) arrest van de tweede kamer van 4 september 2012 in de zaak van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid RE-BS B.V. (voorheen Bent Sports Zevenaar B.V.), gevestigd te Zevenaar, appellante, advocaat: mr. M.H.M. Deppenbroek, tegen: de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Grand Café du Sport XEL B.V., gevestigd te Giesbeek, geïntimeerde, advocaat: mr. J. van Schaik.

Partijen zullen hierna Bent Sports en Grand Café worden genoemd.

1 Het geding in eerste aanleg Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 29 maart 2010, 10 januari 2011, 11 juli 2011 en 7 november 2011 die de kantonrechter (rechtbank Arnhem, sector kanton, locatie Arnhem) tussen Bent Sports als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie en Grand Café als eiseres in conventie, verweerster in reconventie heeft gewezen.

2 Het geding in hoger beroep 2.1 Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding in hoger beroep d.d. 6 februari 2012, met grieven, - de memorie van antwoord.

5

2.2 Vervolgens heeft Bent Sports de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest op één dossier bepaald.

3 De vaststaande feiten 3.1 Bent Sports exploiteert een sportcomplex aan de Hunneveldweg 6b te [woonplaats].

Bestuurder en enig aandeelhouder van Bent Sports is Bent Holding B.V. 3.2 Tussen Bent Sports als verhuurder enerzijds en Bent Sports Dependances B.V. en [X] (hierna: [X]) als huurders anderzijds is een huurovereenkomst gesloten, gedateerd 25 maart 2008. Deze overeenkomst luidt – voor zover thans relevant – als volgt (productie 6 bij dagvaarding in eerste aanleg): “(…)

Verhuurder verklaart te hebben verhuurd aan huurder, die verklaart te hebben gehuurd: Het horecabedrijf onderdeel van het onroerend goed staande en gelegen aan de [adres] te [woonplaats] (…)

Artikel 1 1) (…)

2) Het verhuurde mag door de huurder alleen geëxploiteerd worden als grand-cafe c q horecabedrijf conform de horeca- c q gebruiksvergunning van de Gemeente Zevenaar (…)

Artikel 3 1) Het verhuurde is bestemd om te worden gebruikt als horecabedrijf c q. grand-cafe. (…)”

3.3 Bij notariële akte van 27 maart 2008 heeft Bent Holding B.V. aan [X] de aandelen in Bent Sports Dependances B.V. geleverd. Bij notariële akte van 16 april 2008 is de statutaire naam van Bent Sports Dependances gewijzigd in Grand Café du Sport XEL B.V. 3.4 Een in samenspraak met Bent Sports opgesteld ondernemingsplan voor Grand Café luidt – voor zover thans relevant – als volgt (productie 13 bij dagvaarding in eerste aanleg): “(…)

Korte termijn doelstellingen (…)

• Het schrijven van een salesplan om meer bedrijfsfeesten binnen te halen.

Lange termijn doelstelling.

• Op de langere termijn heb ik als doel meer evenementen binnen te halen. De doelgroep zijn o.a. bedrijven die hun bedrijfsuitje door ons willen laten verzorgen.

• (…) Uitbreiding van het aantal kinderfeestjes behoort ook tot de mogelijkheden.

• (…)

• Voor al het bestaande publiek onderzoeken of er animo is voor activiteiten zoals kaarttoernooi en darttoernooi in de wintermaanden. (…) (…)

Rechtsvorm Gekozen is voor een besloten vennootschap.

De redenen hiervoor voor zijn: • (…)

• (…)

6

• mogelijkheid tot het overnemen van de B.V. Bent Sports dependances • in deze B.V. is al het personeel onder gebracht en er is een drank en horecavergunning aanwezig. (…)”

3.5 Een brief d.d. 17 juni 2009 van de gemeente Zevenaar aan de advocaat van Grand Café luidt – voor zover thans relevant – als volgt (productie 20 bij dagvaarding in eerste aanleg): “(…)

Op 16 juni ontving ik van u een verzoek tot bestemmingsplaninformatie met betrekking tot [adres], waar Grand Café X-EL B.V./Bent Sports Zevenaar BV gevestigd is. (…)

Het perceel valt onder het bestemmingsplan ‘Techno-parc Mercurion’ en heeft daar de bestemming: ‘Sport- en recreatiegebied’. In de doeleindenomschrijving staat aangegeven dat deze grond bestemd is voor sport en recreatiegebied. Voor het vestigen van een horecabedrijf is op grond van artikel 2:28 van de Algemene Plaatselijke Verordening Zevenaar ook een exploitatievergunning noodzakelijk. Bij de behandeling van die aanvraag wordt het ter plaatse geldende bestemmingsplan getoetst. (…) (…)

Het probleem hierbij is dat hier ook een exploitatievergunning voor moet worden aangevraagd zoals boven omschreven. Daarbij wordt gekeken naar de bestemming. De bestemming luidt: Sport en recreatiegebied. De gronden behorende tot deze bestemming zijn bestemd voor Sport- en recreatiedoeleinden. Er geldt geen horecabestemming.

Conclusie is dat wanneer er een Drank- en horecavergunning verleend gaat worden, de horeca-inrichting niet geëxploiteerd mag worden. Daarom is er ook gekeken naar de mogelijkheid van een niet-commerciële Drank- en horecavergunning. Paracommerciele instellingen zijn instellingen die weliswaar bedrijfsmatig of anders dan om niet alcoholhoudende dranken verstrekken, maar dit doen als nevenactiviteit. De hoofdactiviteit ligt op een ander vlak. Het moet dan gaan om activiteiten van recreatieve, sportieve, sociaal-culturele of godsdienstige aard. Aan deze vergunningen kunnen voorschriften of beperkingen verbonden worden, bijvoorbeeld dat de vergunning niet geldt voor het houden van bijeenkomsten van persoonlijke aard zoals bruiloften en partijen. (…)”

3.6 Een brief d.d. 23 maart 2010 van de gemeente Zevenaar aan [Y], op dat moment de exploitant van het gehuurde, luidt – voor zover thans relevant – als volgt (productie 32 bij conclusie van antwoord in reconventie tevens akte houdende producties): “(…)

Op 30 september 2009 hebben wij uw aanvraag om exploitatievergunning ontvangen voor het exploiteren van een sportkantine op het perceel [adres] te [woonplaats]. (…)

Het perceel valt in het bestemmingsplan Techno-park Mercurion en heeft daar de bestemming Sport en recreatiegebied. De gronden op de kaart aangewezen zijn bestemd voor sport- en recreatiegebied. De kantine moet ondergeschikt blijven aan de sportbestemming. De kantine mag alleen geopend zijn wanneer er sportactiviteiten plaatsvinden en moet gesloten zijn als het sportpark dicht is. Iedere exploitatie die niet geënt is op de sportactiviteiten is in strijd met het bestemmingsplan. Hierop zal gehandhaafd worden. (…)”

4 De motivering van de beslissing in hoger beroep 4.1 Met haar drie grieven richt Bent Sports zich in de kern genomen tegen het oordeel van de kantonrechter dat zij is tekort geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst jegens Grand Café, dat Grand Café de overeenkomst gerechtvaardigd heeft kunnen ontbinden en dat zij aansprakelijk is voor de door Grand Café daardoor geleden schade. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

4.2 Bij de beoordeling van de grieven stelt het hof voorop dat ook de aanwezigheid van

7

een wettelijk voorschrift dat een bepaald gebruik verbiedt een gebrek kan zijn in de zin van artikel 7:204 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) en mitsdien een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst door de verhuurder kan opleveren (Kamerstukken II 1997/98, 26 089, nr. 3, p. 13-15). Hieruit volgt dat indien voor het overeengekomen gebruik van het gehuurde een vergunning is vereist terwijl die vergunning gelet op de geldende wettelijke voorschriften voor het gehuurde niet kan worden verleend, die onmogelijkheid een gebrek kan opleveren in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. 4.3 Uit de vaststaande feiten en de stellingen van partijen over en weer volgt dat het gehuurde aan Grand Café is verhuurd met het oog op de exploitatie door Grand Café van een horecabedrijf in de vorm van een grand café. In de huurovereenkomst is deze bestemming ook genoemd. Tevens staat tussen partijen, als niet althans onvoldoende gemotiveerd betwist, vast dat voor de exploitatie van een horecabedrijf een exploitatievergunning en een vergunning in het kader van de Drank- en Horecawet vereist zijn. Uit de brieven van de gemeente Zevenaar aan (de advocaat van) Grand Café en aan de huidige exploitant van het gehuurde, zoals onder de vaststaande feiten weergegeven, volgt genoegzaam dat de exploitant van het gehuurde niet in aanmerking komt voor een (commerciële) exploitatievergunning, omdat een dergelijke exploitatie op de gehuurde locatie in strijd zou zijn met het bestemmingsplan. Door Bent Sports is daar tegenover onvoldoende gesteld om iets anders te kunnen concluderen. Het hof merkt daarbij op dat Bent Sports zich in haar grieven in dit verband alleen richt op de vereiste vergunning in het kader van de Drank- en Horecawet en niet op de exploitatievergunning.

4.4 Dit betekent dat Bent Sports aan Grand Café een ruimte heeft verhuurd die niet geschikt is voor het beoogde, overeengekomen gebruik en dat zij mitsdien aan Grand Café niet het huurgenot kon verschaffen dat Grand Café op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Dat het gehuurde wel als sportkantine mag worden geëxploiteerd, maakt dat niet anders. Partijen hadden immers, blijkens de omschrijving in de huurovereenkomst (“horecabedrijf c q. grand-cafe”) en ook blijkens het in samenspraak opgemaakte ondernemingsplan van Grand Café, een ander en ruimer commercieel horecagebruik voor ogen dan uitsluitend een aan de sportbeoefening gelieerde kantine.

Of Bent Sports niet alleen de bedrijfsruimte maar ook de onderneming (het horecabedrijf) aan Grand Café heeft verhuurd, kan daarbij in het midden blijven. Door aan Grand Café een ruimte te verhuren die ingevolge de geldende wettelijke voorschriften niet legaal overeenkomstig de overeengekomen bestemming kan worden geëxploiteerd, is Bent Sports tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichten jegens Grand Café. De vraag of ook Bent Holding B.V. wanprestatie heeft geleverd valt buiten dit geding.

4.5 Deze tekortkoming, die rechtstreeks de (beoogde) bedrijfsvoering door Grand Café raakt en Grand Café belemmert om een deel van de beoogde bedrijfsactiviteiten en daarmee samenhangende omzet te realiseren, is van voldoende gewichtige aard en ernst om de ontbinding van de overeenkomst met haar gevolgen te rechtvaardigen. Dat de gemeente nog niet handhavend optrad, zoals Bent Sports aanvoert, maakt dat niet anders. Van Grand Café mag niet worden verwacht dat zij een met publiekrechtelijke voorschriften strijdig gebruik voortzet. Voor het oordeel dat er een concreet vooruitzicht op legalisering bestond, is (mede gelet op de inhoud van voormelde brieven van de gemeente Zevenaar) onvoldoende gesteld. Voor het in verband daarmee aannemen van eigen schuld of schuldeisersverzuim aan de zijde van Grand Café of voor toepassing van de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid, zoals door Bent Sports bepleit, bestaat dan ook onvoldoende grond.

4.6 Gelet op het voorgaande heeft Grand Café de overeenkomst op goede gronden kunnen ontbinden en is Bent Sports in beginsel aansprakelijk voor de daardoor door Grand Café geleden schade. De grieven falen dus. Tegen de overige oordelen van de kantonrechter, zoals ten aanzien van de schadevaststelling, zijn geen, althans geen voldoende duidelijke en gemotiveerde, grieven gericht. De bestreden vonnissen zullen dan ook worden bekrachtigd.

4.7 De vermeerderde eis van Bent Sports tot ontbinding van de huurovereenkomst

8

wegens achterstallige betalingen en schadevergoeding ligt voor afwijzing gereed. Gelet op het voorgaande was Grand Café immers bevoegd haar betalingsverplichtingen jegens Bent Sports op te schorten en zelf tot ontbinding van de overeenkomst over te gaan.

4.8 Bent Sports zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep. De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van Grand Café worden begroot op € 1.815,- voor griffierecht en op € 1.631,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief (1 punt x tarief IV). Voor een volledige proceskostenveroordeling zoals door Grand Café gevorderd, ziet het hof onvoldoende aanleiding. De door Grand Café in dit verband genoemde omstandigheden zijn, indien al juist, daartoe onvoldoende.

5 De beslissing Het hof, recht doende in hoger beroep: bekrachtigt de tussen partijen gewezen vonnissen van 10 januari 2011, 11 juli 2011 en 7 november 2011 van de kantonrechter (rechtbank Arnhem, sector kanton, locatie Arnhem); veroordeelt Bent Sports in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Grand Café vastgesteld op € 1.815,- voor griffierecht en op € 1.631,- voor salaris van de advocaat overeenkomstig het liquidatietarief; verklaart dit arrest wat betreft voormelde proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. H.E. de Boer, L.F. Wiggers-Rust en F.J.P. Lock en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 4 september 2012.

9

LJN: BU4956, Gerechtshof Amsterdam , 200.016.258 Datum uitspraak: 25-10-2011 Datum publicatie: 18-11-2011 Rechtsgebied: Civiel overig Soort procedure: Hoger beroep kort geding Inhoudsindicatie: Overgang rechten en verplichtingen uit huurovereenkomst. toerekenbare tekortkoming verhuurder door verhuur van bedrijfsruimte als showroom, terwijl dit gebruik door gebruiksbepalingen bestemmingsplan is verboden.

Vindplaats(en): Rechtspraak.nl WR 2012, 123

Uitspraak GERECHTSHOF AMSTERDAM Nevenzittingsplaats Arnhem Sector civiel recht zaaknummer gerechtshof 200.016.258 (zaaknummer rechtbank 581486) arrest in kort geding van de vijfde civiele kamer van 25 oktober 2011 inzake [A], in diens hoedanigheid van bewindvoerder in de wettelijke schuldsanering van [X], handelend onder de naam “[bedrijf X]”, gevestigd te [vestigingsplaats], appellant, advocaat: mr. A. Öntas, tegen: de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [bedrijf Y], gevestigd te [vestigingsplaats], geïntimeerde, advocaat: mr. R.M. Berendsen.

1. Het geding in eerste aanleg Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de volgende vonnissen: - het verstekvonnis van 20 mei 2008, dat de kantonrechter (rechtbank Utrecht, sector kanton, locatie Utrecht) tussen geïntimeerde (verder te noemen: [Y]) als eiseres en [X], h.o.d.n. [bedrijf X] (verder te noemen: [X]) als gedaagde in kort geding heeft gewezen; - het vonnis van 20 augustus 2008, dat de kantonrechter (rechtbank Utrecht, sector kanton, locatie Utrecht) tussen [X] als opposerende partij en [Y] als geopposeerde partij in kort geding heeft gewezen.

Van die vonnissen is een fotokopie aan dit arrest gehecht.

10

2. Het geding in hoger beroep 2.1 [X] heeft bij exploot van 16 september 2008, hersteld bij exploot van 6 oktober 2008, [Y] aangezegd van het vonnis van 20 augustus 2008 in hoger beroep te komen, met dagvaarding van [Y] voor dit hof.

2.2 Bij memorie van grieven heeft [X] vier grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd en toegelicht, heeft hij bewijs aangeboden en de producties A tot en met E in het geding gebracht. Hij heeft gevorderd dat het hof, uitvoerbaar bij voorraad, het bestreden vonnis zal vernietigen, de vorderingen van [Y] alsnog zal afwijzen en [Y] zal veroordelen in de kosten van beide instanties.

2.3 Op 16 februari 2009 heeft de rechtbank Amsterdam de toepassing van de schuldsaneringsregeling ten aanzien van [X] uitgesproken met benoeming van [A] tot bewindvoerder. De procedure in dit hoger beroep is daardoor van rechtswege geschorst.

2.4 Op de roldatum 27 april 2010 heeft [A] in zijn voormelde hoedanigheid een akte hervatting procedure ex artikel 29 Faillissementswet genomen.

2.5 Bij memorie van antwoord heeft [Y] de grieven bestreden en een productie in het geding gebracht. Zij heeft geconcludeerd dat het hof [X] in zijn hoger beroep nietontvankelijk zal verklaren althans het bestreden vonnis zal bekrachtigen, met veroordeling van [X] in de kosten van (bedoeld zal zijn:) het hoger beroep en wel uitvoerbaar bij voorraad.

2.6 Vervolgens hebben partijen arrest gevraagd. Uitsluitend [Y] heeft de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd.

2.7 Ten slotte heeft het hof arrest bepaald.

3. De grieven Grief 1 luidt: “Ten onrechte kent de kantonrechter onder rechtsoverweging 3.2 betekenis toe aan het niet indienen van een gemotiveerd bezwaarschrift en een voorlopige voorziening bij de sector bestuursrecht van de rechtbank door [X]. Vervolgens verbindt de kantonrechter in rechtsoverweging 3.4 verregaande consequenties hieraan�.

Grief 2 richt zich tegen rechtsoverweging 3.3 van het (aangehechte) bestreden vonnis.

Grief 3 richt zich tegen rechtsoverweging 3.4, behoudens de laatste zin daarvan.

Grief 4 ten slotte richt zich tegen de proceskostenveroordeling ten laste van [X].

4. De vaststaande feiten De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.a tot en met o feiten vastgesteld.

Tegen die vaststelling heeft [Y] de volgende bezwaren geuit - met betrekking tot onderdeel j.: De verkoopdatum van het pand was 11 oktober 2007, de levering door middel van een zgn. Groninger akte 1 november 2007 en de feitelijke aflevering 30 november 2007.

- met betrekking tot onderdeel e.: [Y] weet niet of [X] aan [Z] huurpenningen heeft betaald.

- met betrekking tot onderdeel o.: Vermeld is dat [X] het pand niet in gebruik heeft genomen. Dit dient te zijn, dat [X] het gebruik van het gehuurde heeft gestaakt.

Het hof zal, indien noodzakelijk bij de beoordeling van het geschil, deze betwisting van de vaststaande feiten in de beoordeling betrekken.

Voor het overige zijn geen grieven gericht of bezwaren geuit tegen de door de kantonrechter vastgestelde feiten, zodat ook het hof daarvan zal uitgaan.

11

5. De motivering van de beslissing in hoger beroep 5.1 Het gaat in deze zaak kort gezegd om het volgende. Tussen [bedrijf Z] (verder: [Z]) en [X] is een “huurovereenkomst winkelruimte” gesloten, op grond waarvan [X] met ingang van 1 november 2007 tegen een huur van € 6.202,88 inclusief omzetbelasting per maand de bedrijfsruimte 2e [adres] te [plaats] voor een periode van vijf jaar van [Z] heeft gehuurd. Artikel 1.3 van de huurovereenkomst luidt: “Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als: Showroom voor exclusieve meubelen.”.

Op de overeenkomst zijn de “ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST WINKELRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW” van toepassing.

[Z] heeft het verhuurde verkocht en overgedragen aan [Y].

Blijkens een aan [X] gericht voornemen tot last onder dwangsom van 28 februari 2008 hebben burgemeester en wethouders van de gemeente Zeist het tussen [Z] en [X] overeengekomen gebruik van het gehuurde als showroom, dat als een vorm van detailhandel is gekwalificeerd, in strijd met het ter plaatse van kracht zijnde bestemmingsplan geoordeeld. Het voornemen strekt tot het doen staken en gestaakt houden van dat gebruik.

Omdat [X] geen huur aan [Y] betaalde en het gehuurde niet in gebruik nam, heeft [Y] hem in kort geding doen dagvaarden voor de kantonrechter. De kantonrechter heeft [X] bij verstek veroordeeld tot betaling van achterstallige huur c.a., tot ingebruikneming van het gehuurde overeenkomstig de in de huurovereenkomst gegeven bestemming op straffe van een dwangsom en tot betaling van een boete. Voorts is [X] tot ontruiming van het gehuurde veroordeeld, in geval hij niet aan zijn betalingsverplichting zou voldoen, alsmede tot betaling van de proceskosten. In oppositie heeft de kantonrechter het verstekvonnis bekrachtigd.

5.2 Met zijn grieven legt [X] het geschil in volle omvang aan het hof voor. Alvorens aan de beoordeling van de grieven toe te komen overweegt het hof op twee procedurele bezwaren van [Y] als volgt. De rolraadsheer heeft genoegen genomen met een niet ondertekend exemplaar van de memorie van grieven. [X] heeft herstel van die omissie (de niet-ondertekening) aangeboden. Het hof ziet mede in verband daarmee geen aanleiding aan de niet-ondertekening enig gevolg te verbinden.

Voorts betoogt [Y] dat de “aanvullende stukken verzonden naar de voorzieningenrechter door appellant d.d. 12 augustus 2008” niet tot het procesdossier behoren. Aangezien deze stukken niet voorkomen in de door [Y] overgelegde stukken en uitsluitend daarop arrest wordt gewezen behoeft dit betoog van [Y] geen bespreking.

5.3 Dit geschil is een kort geding, hetgeen meebrengt dat onderzocht moet worden of met een voldoende mate van waarschijnlijkheid is vast te stellen dat de vordering van [Y] in een bodemprocedure toewijsbaar zal zijn. De beoordeling door het hof draagt een voorlopig karakter in die zin dat de rechter in de hoofdzaak hieraan niet is gebonden.

5.4 Het hof overweegt als volgt. Partijen zijn het erover eens dat het gebruik van het gehuurde als showroom, een vorm van detailhandel, op grond van de gebruiksvoorschriften van het bestemmingsplan niet is toegestaan (memorie van grieven, punt 6; memorie van antwoord, punt 20). Daarvan zal bij de beoordeling van het hoger beroep worden uitgegaan.

5.5 Veel aandacht is in het partijdebat uitgegaan naar de vraag of [Z] ten tijde van het sluiten van de overeenkomst tussen haar en [X] bekend was met het verbod het gehuurde als showroom te gebruiken. Het antwoord op die vraag kan buiten beschouwing blijven: als [Z], zoals [X] heeft gesteld, jegens hem toerekenbaar is tekortgeschoten door het gehuurde aan hem ter beschikking te stellen terwijl zij wist dat het beoogde gebruik niet kon worden gerealiseerd, dan zal [X] [Z] daarop kunnen

12

aanspreken. [Y] staat daarbuiten.

5.6 Ingevolge artikel 7:226 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek heeft de overdracht van het gehuurde tot gevolg dat de rechten en verplichtingen van [Z] uit de huurovereenkomst, die na de overdracht opeisbaar worden, overgaan op [Y]. Op grond van lid 3 van dat artikel is [Y] slechts gebonden door de bedingen van de huurovereenkomst, die onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van het verhuurde tegen een door [X] te betalen tegenprestatie. De ter beschikking stelling aan [X] van het verhuurde tegen de overeengekomen huurprijs valt daar (bij uitstek) onder.

5.7 Uit artikel 1.3 van de overeenkomst (aangehaald onder 5.1) leidt het hof af dat [X] de bedrijfsruimte heeft gehuurd met het uitsluitende doel er een showroom in te vestigen. Vast staat dat door de strijdigheid met de gebruiksvoorschriften van het bestemmingsplan dit gebruik niet te realiseren valt. Aan het gehuurde kleeft dus een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. Nu [Y] aldus haar verbintenis tot het verschaffen van het overeengekomen huurgenot niet is nagekomen, komt [X] in beginsel het opschortingsrecht toe van de tegenover dat huurgenot staande betaling van de huurpenningen. Uit het feit dat [X] de sleutels van het gehuurde aan [Y] heeft geretourneerd en het gebruik van het gehuurde, voor zover daar al een aanvang mee was gemaakt, heeft beëindigd, maakt het hof op dat de opschorting is gedaan met het oog op een voorgenomen ontbinding van de huurovereenkomst.

5.8 [Y] heeft zich nog beroepen op het bepaalde in de artikelen 6.8.1 en 6.8.2 van de onder 5.1 aangehaalde Algemene Bepalingen, luidende (voor zover van belang): “6.8.1 Huurder is verantwoordelijk voor, en zorgt zelf voor de vereiste ontheffingen en/of vergunningen, waaronder gebruiksvergunningen in verband met de uitoefening van het bedrijf, waarvoor het gehuurde wordt gebruikt en/of is bestemd. (…) Weigering of intrekking daarvan zal geen aanleiding kunnen geven tot beëindiging van de huurovereenkomst of tot enige andere of verdere actie tegenover de verhuurder.

6.8.2 Bij aanvang van de huurovereenkomst dient huurder zelf te onderzoeken of het gehuurde geschikt is voor de bestemming die huurder aan het gehuurde moet geven (…).”

Dit beroep gaat niet op. De huurovereenkomst dient te worden uitgelegd aan de hand van het zgn. Haviltex-criterium. Bij die uitleg komt het niet aan op de zuiver taalkundige bepalingen van de overeenkomst, maar op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.

Toegepast op de huurovereenkomst tussen partijen kan de uitleg tot geen ander oordeel leiden dan dat de kernverplichting van [Y] erin bestaat het gehuurde als showroom aan [X] ter beschikking te stellen. Deze in vette letters vermelde bewoordingen dient te prevaleren boven de bepalingen van 6.8.1 en 6.8.2, gesteld al dat daaraan de betekenis moet worden toegekend die [Y] daaraan geeft. Het standpunt van [Y] zou tot het onaanvaardbare resultaat leiden dat de [Y] zich eenzijdig en zonder enig nadeel kan onttrekken aan de nakoming van de hoofdverplichting die voor haar uit de overeenkomst voortvloeit.

5.9 De slotsom is dat de grieven 1 tot en met 3 slagen. Het bestreden vonnis en het verstekvonnis van 20 mei 2008, waarvan de curator impliciet de vernietiging heeft gevorderd, kunnen niet in stand blijven. De vordering van [Y] zal alsnog worden afgewezen, inclusief de vordering tot ontruiming, nu [X] het gehuurde heeft verlaten, de sleutels heeft geretourneerd en gesteld noch gebleken is dat [X] het gehuurde weer zal (willen) betrekken. Omdat [Y] de in het ongelijk gestelde partij is zal zij in de kosten van de procedure, zowel die in eerste aanleg als die in hoger beroep, worden veroordeeld.

6. De beslissing

13

Het hof, recht doende in hoger beroep in kort geding: vernietigt de vonnissen van de kantonrechter (rechtbank Utrecht, sector kanton, locatie Utrecht) van 20 mei 2008 en 20 augustus 2008, en doet opnieuw recht: wijst de vorderingen van [Y] af; veroordeelt [Y] in de kosten van beide instanties, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de bewindvoerderf/[X] voor wat betreft de eerste aanleg begroot op € 800,- voor salaris van de advocaat en op € 201,- voor griffierecht en voor wat betreft het hoger beroep begroot op € 1.158,- voor salaris van de advocaat, op € 254,- voor griffierecht en op € 128,60 voor exploitkosten; verklaart dit arrest met betrekking tot de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. P.L.R. Wefers Bettink, G.P.M. van den Dungen en M.F.J.N. van Osch, en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 25 oktober 2011.

14

LJN: BX9741, Gerechtshof Arnhem , 200.086.000/01 Datum uitspraak: 09-10-2012 Datum publicatie: 10-10-2012 Rechtsgebied: Handelszaak Soort procedure: Hoger beroep Inhoudsindicatie: Huur bedrijfsruimte, gebruik (muziekstudio) blijkt niet conform bestemmingsplan, uitleg overeenkomst.

Vindplaats(en): Rechtspraak.nl WR 2013, 15 m. nt. Kluwer

Uitspraak Arrest d.d. 9 oktober 2012 Zaaknummer 200.086.000/01 (zaaknummer rechtbank: 486078 CV 10-1507) HET GERECHTSHOF TE ARNHEM Nevenzittingsplaats Leeuwarden Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van: [appellante], wonende te [woonplaats], appellante in het principaal en geïntimeerde in het incidenteel appel, in eerste aanleg: gedaagde in conventie en eiseres in reconventie, hierna te noemen: [appellante], advocaat: mr. J.N. Heeringa, kantoorhoudende te Amsterdam, tegen VER.BO Vastgoed B.V., gevestigd te Almere, geïntimeerde in het principaal en appellante in het incidenteel appel, in eerste aanleg: eiseres in conventie en verweerster in reconventie, hierna te noemen: Verbo, advocaat: mr. R.H. van Duivenboden, kantoorhoudende te Amsterdam.

Het geding in eerste instantie In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de vonnissen uitgesproken op 15 september 2010 en 19 januari 2011 door de rechtbank Zwolle-Lelystad, sector kanton, locatie Lelystad (hierna: de kantonrechter).

Het geding in hoger beroep Bij exploot van 14 april 2011 is door [appellante] hoger beroep ingesteld van genoemd vonnis van 19 januari 2011 met dagvaarding van Verbo tegen de zitting van 26 april 2011.

De conclusie van de memorie van grieven, waarbij producties in het geding zijn gebracht, luidt: “de door de rechtbank (…) op 19 januari 2011 gewezen vonnis te vernietigen, en opnieuw rechtdoende bij arrest, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

15

1. De vordering van Ver.bo af te wijzen; 2. De vordering van Ver.bo bij toewijzing te matigen tot nihil, althans tot een door U EA in goede justitie te bepalen bedrag; 3. De vordering van [appellante] inclusief terugbetaling borg toe te wijzen; 4. Ver.bo te veroordelen tot terugbetaling van al hetgeen [appellante] in eerste aanleg veroordeeld is te betalen en op het moment van arrest zal hebben betaald, vermeerderd met de wettelijke handelsrente vanaf de onderscheidenlijke momenten van opeisbaarheid tot aan het moment dat zal zijn betaald; 5. in de kosten van beide instanties, de kosten van gemachtigde en advocaat inbegrepen.”

Bij memorie van antwoord is door Verbo onder overlegging van producties verweer gevoerd en incidenteel geappelleerd met als conclusie: “om het hoger beroep van [appellante] niet ontvankelijk, althans ongegrond te verklaren en het vonnis van de rechtbank (…) van 19 januari 2011, (…) - voor zover daar door Ver.Bo geen grieven tegen zijn aangevoerd – te bekrachtigen, met veroordeling van [appellante] in de proceskosten. (…) bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, opnieuw rechtdoende, de vorderingen van Ver.bo alsnog volledig zal toewijzen, met veroordeling van [appellante] in de kosten van deze procedure, nakosten daaronder begrepen.”

Door [appellante] is in het incidenteel appel onder overlegging van producties geantwoord met als conclusie: “tot afwijzing van de door appellante aangevoerde grieven tegen het vonnis van (…) 19 januari 2011 (…), met veroordeling van appellante – voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad – in de kosten van het incidenteel appel.”

Ten slotte hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.

In het door [appellante] overgelegde dossier ontbreken de conclusie van repliek in conventie tevens antwoord in reconventie en wijziging eis, alsmede de conclusie van dupliek in conventie tevens repliek in reconventie. Nu deze wel aanwezig zijn in het dossier van Verbo zal het hof op deze stukken recht doen.

De grieven [appellante] heeft in het principaal appel vijf grieven opgeworpen.

Verbo heeft in het incidenteel appel twee grieven opgeworpen.

De beoordeling De feiten 1 In dit hoger beroep staat, als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende gemotiveerd betwist, het volgende vast.

1.1 Partijen zijn met ingang van 1 december 2007 een huurovereenkomst aangegaan, waarbij [appellante] voor een periode van vijf jaren van Verbo de bedrijfsruimte gelegen aan [adres] te [woonplaats] huurde, zulks tegen een bij vooruitbetaling verschuldigde maandelijkse huurprijs van € 1.309,- inclusief BTW. 1.2 In de schriftelijke huurovereenkomst is onder meer vermeld: “1.2 Het gehuurde mag uitsluitend worden gebruikt conform de werkzaamheden omschreven in het door u verstrekte uittreksel van de Kamer van Koophandel en conform het bestemmingsplan.”

1.3 In de van de overeenkomst deel uitmakende “Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte” (hierna: de algemene bepalingen) is onder meer vermeld:

16

“(Overheids)voorschriften en vergunningen 6.7.1. Huurder is verantwoordelijk voor en zorgt zelf voor de vereiste ontheffingen en/of vergunningen, waaronder gebruiksvergunningen in verband met de uitoefening van het beroep of bedrijf, waarvoor het gehuurde wordt gebruikt en/of is bestemd. De daaraan verbonden kosten zijn voor rekening van huurder. Weigering of intrekking daarvan zal geen aanleiding kunnen geven tot beëindiging van de huurovereenkomst of tot enige andere of verdere actie tegen verhuurder.

6.7.2. Bij aanvang van de huurovereenkomst dient huurder zelf te onderzoeken of het gehuurde geschikt is voor de bestemming die huurder aan het gehuurde moet geven. (…) (…)

Boetebepaling 7.1 Indien huurder zich, na door verhuurder behoorlijk in gebreke te zijn gesteld, niet houdt aan de in de huurovereenkomst en de in deze algemene bepalingen opgenomen voorschriften, verbeurt huurder aan verhuurder, voor zover geen specifieke boete is opgenomen, een direct opeisbare boete van € 250,00 per dag voor elke dag dat huurder in verzuim is. (…) (…)

Betalingen (…)

18.2 Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand.”

1.4 Verbo heeft [appellante] de overeenkomst en de algemene bepalingen op 2 oktober 2007 doen toekomen. Op 12 oktober 2007 heeft [appellante] het contract ondertekend en daarbij de algemene bepalingen geparafeerd.

1.5 [appellante] heeft in het gehuurde een artiesten boekings- en bemiddelingsbureau alsmede een muziekstudio annex oefenruimte gedreven.

1.6 Dit gebruik is in de aan de overeenkomst voorafgegane besprekingen tussen partijen aan de orde geweest.

In een e-mail bericht van 25 september 2007 heeft de heer [medewerker Verbo] namens Verbo aan [appellante] onder meer bericht: “De begane grond zou ingericht kunnen worden als muziekstudio/oefenruimte. Hier dient echter nog wel enkele maatregelen genomen te worden om eventuele geluidsoverlast tegen te gaan.”

1.7 [appellante] heeft kosten gemaakt om in het gehuurde een muziekstudio in te richten. In verband met haar investeringen in het gehuurde heeft Verbo haar bij aanvang van het contract korte tijd vrijgesteld van betaling van huur.

1.8 De bedrijfsuitoefening van [appellante] gaf aanleiding tot klachten van buren over geluidsoverlast. Nadat de politie haar in januari 2009 maande de overlast te beëindigen heeft [appellante] het gebruik van de muziekstudio (in ieder geval vóór 5 uur 's middags) gestaakt en heeft zij bij de gemeente [woonplaats] geïnformeerd in hoeverre haar gebruik van het gehuurde zich met het ter plaatse geldende bestemmingsplan verdroeg.

1.9 Bij schrijven van 19 maart 2009 heeft de gemeente haar laten weten, kort gezegd, dat de door haar in de bedrijfsruimte uitgeoefende werkzaamheden van artiesten boekings- en bemiddelingskantoor en het beschikbaar stellen van oefenruimte niet passen binnen het bestemmingsplan en dat aan een verzoek tot ontheffing daarvan geen medewerking wordt verleend.

1.10 Vanaf mei 2009 heeft [appellante] geen huur meer betaald.

1.11 Bij aangetekende brief van 1 juli 2010 heeft [appellante] de sleutels van het gehuurde aan Verbo doen toekomen, zonder daarbij een toelichting te geven.

1.12 Verbo heeft na daartoe verkregen verlof van de voorzieningenrechter ten laste van [appellante] conservatoir beslag gelegd onder de SNS-bank alsmede op het aan

17

[appellante] toebehorende deel van een onroerende zaak. Het beslag onder de bank is opgeheven bij gebreke van een bij die bank aanwezig creditsaldo. Het beslag op de onroerende zaak is vervallen, omdat Verbo niet binnen de door de voorzieningenrechter gestelde termijn is overgegaan tot het aanhangig maken van de hoofdzaak.

De vordering in eerste aanleg en de beoordeling daarvan 2.1 Verbo heeft in eerste aanleg op grond van wanprestatie naast ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gevorderd om [appellante] te veroordelen tot betaling van € 54.054,60 alsmede van de na 12 april 2010 opeisbaar geworden huurschuld, vermeerderd met handelsrente. Het voormelde bedrag bestond uit € 14.704,60 aan huurachterstand per 12 april 2010 en uit tot die datum op grond van artikel 18.2 en 7.1 van de algemene bepalingen verbeurde boetes (respectievelijk € 3.600,- en € 35.750,-).

2.2 [appellante] heeft verweer gevoerd en in reconventie wegens wanprestatie c.q. nonconformiteit danwel misleiding ontbinding van de overeenkomst en vergoeding van haar schade ad € 19.500,- (i.e. kosten verbouwing muziekstudio) en buitengerechtelijke kosten ad € 952,- gevorderd.

2.3 Bij vonnis van 15 september 2010 heeft de kantonrechter de door Verbo gevorderde ontbinding en ontruiming toegewezen. Voorts heeft hij [appellante] in de gelegenheid gesteld te bewijzen dat voorafgaande aan de totstandkoming van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst door [medewerker Verbo] namens Verbo is bevestigd dat de door haar voorgenomen activiteiten van artiesten boekings- en bemiddelingsbureau alsmede muziekstudio annex oefenruimte passen binnen het vigerende bestemmingsplan.

2.4 Nadat op 20 december 2010 getuigenverhoren aan beide zijden hadden plaatsgevonden, heeft de kantonrechter bij vonnis van 19 januari 2011 geoordeeld dat [appellante] niet in het haar opgedragen bewijs is geslaagd. De in conventie gevorderde betaling van huurachterstand en lopende huur (tot de ontbindings¬datum van 15 september 2010) zijn toegewezen en [appellante] is veroordeeld om de in art. 18.2 van de algemene bepalingen verschuldigde boete, door de kantonrechter berekend op € 6.300,-, te voldoen, een en ander vermeerderd met de wettelijke handelsrente vanaf 15 september 2010. De op basis van art. 7.1 van de algemene bepalingen gevorderde boete achtte de kantonrechter niet toewijsbaar. Het in reconventie door [appellante] gevorderde werd eveneens afgewezen. [appellante] is zowel in conventie als in reconventie in de proceskosten veroordeeld.

Wijziging van eis 3 [appellante] heeft bij memorie van grieven haar oorspronkelijke in reconventie ingestelde vordering tot schadevergoeding in hoger beroep vermeerderd. Naast vergoeding van haar verbouwingskosten vordert zij thans ook vergoeding van inkomensschade ad € 29.273,87 en terugbetaling van de door haar bij aanvang van de huur betaalde borg van € 3.925,-, alsmede van hetgeen zij ter uitvoering van het vonnis waarvan beroep heeft voldaan, steeds vermeerderd met wettelijke handselsrente.

Tegen die wijziging van eis heeft Verbo geen bezwaar gemaakt terwijl het hof deze ook niet strijdig oordeelt met de beginselen van een goede procesorde. Er zal derhalve recht worden gedaan op de door [appellante] aldus gewijzigde eis.

Nieuwe producties 4 [appellante] heeft bij memorie van antwoord in het incidenteel appel een productie, bestaande uit een aantal foto's, in het geding gebracht. Het hof laat deze buiten beschouwing, nu Verbo geen gelegenheid meer heeft gehad erop te reageren en [appellante] door het buiten beschouwing blijven van deze productie, zoals uit het hierna volgende volgt, niet in haar belangen wordt geschaad.

De grieven 5 De door [appellante] in het principaal appel opgeworpen grieven beogen het geschil aangaande haar verschuldigdheid tot betaling van achterstallige huur en boetes alsmede

18

haar recht op schadevergoeding in zijn geheel aan het hof voor te leggen. Het hof acht de grieven voldoende helder; het door Verbo ingenomen standpunt inhoudend dat deze te algemeen zijn geformuleerd aangezien zij onvoldoende naar in het bestreden vonnis opgenomen overwegingen verwijzen, wordt gepasseerd. Overigens blijkt uit hetgeen Verbo in reactie op de grieven naar voren heeft gebracht dat zij deze ook in voormelde zin heeft begrepen.

Met haar grieven in incidenteel appel komt Verbo op tegen de afwijzing van de op artikel 7.1 van de algemene bepalingen gegronde boete (grief 1) en van de gevorderde vergoeding van de beslagkosten (grief 2).

De huurovereenkomst 6 Naar aanleiding van de grieven 1, 2 en 5 in principaal appel twisten partijen allereerst over de vraag wat [appellante] van de huurovereenkomst mocht verwachten.

6.1 De tussen partijen gesloten overeenkomst dient te worden uitgelegd met inachtneming van het zogeheten Haviltex-criterium. Bij deze uitleg dient de rechter rekening te houden met alle bijzondere omstandigheden van het gegeven geval. De vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding tussen partijen is geregeld, kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van het contract, maar in praktisch opzicht is de taalkundige betekenis die deze bewoordingen, gelezen in de context van dit geschrift als geheel in de desbetreffende kring van het maatschappelijk verkeer hebben, vaak wel van groot belang (HR 23 september 2006, LJN AX 1571).

6.2 Vast staat dat [appellante] Verbo op de hoogte heeft gebracht van het gebruik dat zij van het gehuurde wenste te gaan maken. Vast staat eveneens dat Verbo, in de persoon van [medewerker Verbo], heeft aangegeven dat dit geen probleem zou zijn.

Deze uitlating van [medewerker Verbo] kan naar het oordeel van het hof bezwaarlijk anders worden begrepen, dan dat hij daarmee heeft aangegeven dat dit voorgenomen gebruik voor Verbo als verhuurder geen probleem zou zijn. Een toezegging dat er van gemeentewege geen bezwaren tegen zouden bestaan of dat Verbo deze, zo zij er wel zouden zijn, zou doen wegnemen, mag [appellante] er niet uit afleiden. Het hof overweegt daartoe als volgt.

Vast staat dat het bestemmingsplan in de besprekingen tussen partijen niet uitdrukkelijk aan de orde is geweest. Vast staat bovendien, dat [appellante] de schriftelijke overeenkomst, waarin wèl de aandacht op het betreffende punt werd gevestigd, tien dagen onder zich heeft gehad alvorens deze te ondertekenen. In het contract wordt de verantwoordelijkheid voor het voldoen aan gemeentelijke eisen en het initiatief voor eventueel onderzoek daarnaar nadrukkelijk bij de huurder gelegd. [appellante] moet geacht worden dit voorafgaand aan het sluiten van het contract te hebben onderkend.

Door de overeenkomst desondanks aan te gaan, heeft zij de kans dat een tegenvaller op dit punt voor haar eigen rekening zou zijn aanvaard. Dat Verbo had kunnen weten dat harmonie met het bestemmingsplan voor haar kardinaal was, doet daar, zo dit al zo is ([appellante] heeft haar bedrijf immers een jaar lang uitgeoefend zonder zich daarover te bekreunen en kwam pas in actie toen zij zich daar door politie-optreden toe gedwongen zag), onvoldoende aan af. Daarbij kent het hof betekenis toe aan het gegeven dat ook [medewerker Verbo] vooraf niet van het bestaan van beletselen in dit opzicht op de hoogte was. In zijn e-mail van 25 september 2007 heeft hij [appellante] bovendien, zij het indirect en mogelijk ook onbewust, op mogelijke complicaties aangaande geluidsnormen gewezen, hetgeen haar (gecombineerd met de inhoud van bepaling 6.7.2.) op het spoor had moeten zetten om hieromtrent enige navraag te doen, waarbij het bestemmingsplanbeletsel zonder twijfel snel aan het licht zou zijn gekomen. In dat geval had zij dienaangaande nog een voorbehoud kunnen maken, of eenvoudig van het contract af kunnen zien. Bij al het voorgaande moet bovendien nog worden bedacht dat het [medewerker Verbo] ook helemaal niet vrij stond om namens een derde partij als de gemeente toezeggingen te doen, hetgeen [appellante] diende te begrijpen. [appellante] heeft nog aangevoerd dat Verbo in de voorlichting aan haar rekening had moeten houden met het feit dat zij geen professionele huurder was. Nu zij in het gehuurde een commercieel bedrijf uitoefende, vraagt het hof zich af wat zij met deze

19

stelling bedoelt. Mogelijk doelt [appellante] op het gegeven dat zij geen doorgewinterde huurder of ondernemer was. Echter ook voor onervaren huurders van bedrijfsruimte geldt dat zij zich er zelfstandig van moeten vergewissen of zij over de benodigde vergunningen en ontheffingen beschikken. Het standpunt dat de verhuurder een verplichting heeft om zijn huurders tegen beginnersfouten in hun bedrijfsvoering te beschermen kan in zijn algemeenheid niet als juist worden aanvaard.

6.3 Gelet op het voorgaande kan niet staande worden gehouden dat Verbo een verwijt treft terzake het niet inwinnen van informatie of het doen van onderzoek naar de vraag of het door [appellante] voorgenomen gebruik paste binnen het vigerende bestemmingsplan. Om diezelfde reden kon evenmin van haar worden verwacht dat zij het probleem, toen het zich voordeed, voor [appellante] zou oplossen.

6.4 [appellante] was mitsdien niet gerechtigd om haar huurbetalingen om deze reden op te schorten en haar komt op die grond evenmin schade¬vergoeding toe. De grieven 1, 2 en 5 in principaal appel falen. Voor zover in grief 5 nog wordt geklaagd over de borgsom komt het hof daar onder overweging 9 op terug.

De achterstallige huur 7 Met betrekking tot de in grief 3 in het principaal appel besloten liggende vraag tot welke huurbetalingen [appellante] thans nog gehouden is, overweegt het hof als volgt.

Dat [appellante] sedert mei 2009 geen huur meer heeft betaald, is niet in geschil. [appellante] heeft verdedigd dat zij ten onrechte tot betaling van de gehele huurachterstand werd veroordeeld, aangezien zij het gehuurde reeds in juni 2010 heeft ontruimd en bezemschoon heeft opgeleverd. Zij ziet daarbij over het hoofd dat het enkele opsturen van de sleutel, zeker als dat zonder toelichting gebeurt, niet op één lijn kan worden gesteld met het beëindigen van de huurovereenkomst. Het gegeven dat Verbo uit deze daad had kunnen afleiden dat zij geen prijs meer stelde op het genot van het gehuurde maakt nog niet dat zij van haar verplichtingen als huurder is ontslagen.

Verder is van belang dat de huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van vijf jaren, zonder dat daarbij in de mogelijkheid van tussentijdse eenzijdige opzegging is voorzien.

Een en ander brengt mee dat de verplichting tot huurbetaling doorliep tot 15 september 2010, zijnde het moment waarop de kantonrechter de overeenkomst heeft ontbonden. [appellante] dient deze verplichting na te komen. De kantonrechter heeft haar daar mitsdien terecht toe veroordeeld, zij het dat hij daarbij uit is gegaan van een huurachterstand per 12 april 2010 van € 25.482,20, waar deze naar Verbo stelt op dat moment € 14.704,60 beliep. Vermeerderd met (afgerond) vijf maanden huur tot de datum van ontbinding beloopt de huur¬verplichting € 21.249,60 in hoofdsom. In zoverre slaagt grief 3 in principaal appel, voor het overige faalt de grief.

8 Vervolgens is de vraag in hoeverre [appellante] wegens haar wanprestatie boetes verschuldigd is, welke vraag met grief 4 in principaal appel wordt opgeworpen.

De contractuele boete ex 18.2 8.1 Met de kantonrechter acht het hof de op basis van art. 18.2 van de algemene bepalingen gevorderde boete toewijsbaar. [appellante] heeft in hoger beroep bepleit dat de boete wordt gematigd, nu Verbo haar schade niet heeft beperkt door de ruimte, nadat [appellante] deze in juli 2010 had verlaten, aan een ander te verhuren.

8.2 Het hof stelt het volgende voorop. De in de bepaling van art. 6:94 BW opgenomen maatstaf dat voor matiging van de bedongen boete slechts reden kan zijn indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, brengt mee dat de rechter pas als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken.

Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen (HR 27 april 2007, LJN AZ6638).

8.3 Gelet op de formulering van de contractuele bepaling onder 18.2 is bedoeld deze

20

boete te doen intreden telkens en zodra de huurder de huur niet op tijd voldoet. Het hof wijst in dit verband op hetgeen hiervoor ten aanzien van het voortbestaan van de huurovereenkomst werd overwogen. Zolang de huurovereenkomst nog intact was, mocht Verbo rekenen op stipte betaling van huurtermijnen en stond het haar niet vrij om de zaak aan een ander ter beschikking te stellen. Door plompverloren de sleutel bij Verbo te laten bezorgen heeft [appellante] bovendien een behoorlijke oplevering van het gehuurde gedwarsboomd. Verder moet worden bedacht dat [appellante] gedurende een periode van meer dan een jaar in het geheel geen huur heeft betaald, terwijl zij in diezelfde periode wel het genot van het gehuurde heeft gehad en haar bedrijf erin is blijven uitoefenen. Onder deze omstandigheden ziet het hof geen aanleiding om de boete te matigen.

Afgaande op het door Verbo bij haar vermeerdering van eis (randnummers 39 en 40 conclusie van repliek in conventie tevens antwoord in reconventie tevens houdende wijziging van eis) gepresenteerde overzicht bedroeg deze boete per 12 april 2010 â‚Ź 3.600,00,-. Waar de kantonrechter hier blijkens zijn berekening â‚Ź 2.700,- meer heeft opgelegd, ziet het hof aanleiding zulks te corrigeren en in die zin opnieuw recht te doen. Grief 4 in principaal appel slaagt dan ook gedeeltelijk.

Verbo heeft zich in grief 1 in incidenteel appel onder meer beklaagd over het feit dat haar over de periode na 12 april 2010 geen boete werd toegekend. Zij verliest hierbij echter uit het oog dat zulks niet door haar is gevorderd. Weliswaar geeft zij in het lichaam (onder randnummer 41) van haar voormelde conclusie aan dat de verbeurde boetes na 12 april 2010 nog zullen oplopen, echter blijkens het vervolgens door haar geformuleerde petitum heeft zij daaraan geen gevolgen verbonden. In zoverre faalt deze grief.

De contractuele boete ex 7.1 8.4 Ten aanzien van de op basis van art. 7.1 van de algemene bepalingen gevorderde boete heeft de kantonrechter afwijzend geoordeeld. Ook hiertegen richt zich grief 1 in incidenteel appel. Het hof neemt dit oordeel van de kantonrechter evenwel over. Immers de bepaling vermeldt ondubbelzinnig dat de daarin bedoelde boete slechts wordt verbeurd voor zover geen specifieke boete is overeengekomen. Nu art. 18.2, zoals hierboven is overwogen, specifiek voorziet in de situatie dat sprake is van huurachterstand, kan de boete ex art. 7.1 niet op diezelfde grond worden verbeurd.

Verbo heeft nog aangevoerd dat [appellante] de overeenkomst ook op andere punten heeft overtreden, namelijk door het gehuurde te gebruiken zoals zij heeft gedaan. Nu Verbo van dit gebruik van aanvang af op de hoogte was en daar, door de verbouwing tot muziekstudio uitdrukkelijk toe te staan, zelfs haar zegen aan heeft gegeven, kan zij [appellante] dit gebruik naar het oordeel van het hof thans niet tegenwerpen. Bij gebreke van andere tekortkomingen dan het staken van huurbetalingen dient Verbo de op bepaling 7.1 gegronde boete dan ook te worden ontzegd. Ook in dit opzicht faalt de incidentele grief.

De betaalde borg 9 [appellante] heeft in hoger beroep, in het kader van grief 5 in principaal appel, nog aangevoerd dat zij aanspraak maakt op terugbetaling van de door haar bij aanvang van de huurovereenkomst betaalde borg groot â‚Ź 3.925,-. Verbo heeft ontvangst erkend. Naar het hof begrijpt beroept zij zich daarbij op verrekening. Nu [appellante] zich daar niet tegen heeft verzet zal het hof het genoemde bedrag in mindering brengen op hetgeen [appellante] Verbo gelet op het voorgaande nog is verschuldigd.

De beslagkosten 10 Rest de op de beslagkosten toegespitste grief 2 in incidenteel appel van Verbo.

De gevorderde veroordeling tot vergoeding van de beslagkosten stuit, zoals de kantonrechter terecht heeft overwogen, af op het gegeven dat Verbo verzuimd heeft om de hoofdzaak niet tijdig aanhangig te maken. De kosten kunnen daardoor niet geacht worden in het kader van de procedure te zijn gemaakt. Het gegeven dat een deel van het beslag geen doel bleek te treffen doet daaraan niet af.

21

Conclusie 11 Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de grieven in principaal appel slechts slagen voor zover zij zien op de hoogte van de door [appellante] verbeurde boete en op de terugbetaling van de borgsom.

De grieven in het incidenteel appel slagen niet.

12 Het door Verbo gedane bewijsaanbod dient als niet ter zake doende te worden gepasseerd.

De slotsom 13 Het bestreden vonnis dient te worden bekrachtigd, met dien verstande dat het onder het eerste liggende streepje in het dictum vermelde door [appellante] aan Verbo te betalen bedrag in neerwaartse zin met € 17.402,60 (te weten € 2.700,- teveel berekende boete, € 10.777,60 teveel berekende huur en € 3.925,- tegoed aan borg) dient te worden gecorrigeerd.

De veroordeling tot vergoeding van handelsrente wordt, nu terzake daarvan niet is gegriefd noch verweer is gevoerd, in stand gelaten.

De vordering van [appellante] tot terugbetaling van al hetgeen zij naar aanleiding van het vonnis in eerste aanleg heeft voldaan, zal slechts worden toegewezen voor zover haar betaling haar bij dit arrest vast te stellen betalingsverplichting overstijgt.

In het feit dat partijen over en weer in het ongelijk werden gesteld ziet het hof aanleiding de proceskosten in hoger beroep, de nakosten daaronder begrepen, te compenseren.

De beslissing Het gerechtshof: in het principaal en het incidenteel appel vernietigt het vonnis d.d. 19 januari 2011 waarvan beroep voor zover [appellante] daarbij in conventie, onder het eerste liggende streepje, tot betaling van € 31.782,20, vermeerderd met de wettelijke handelsrente hierover vanaf 15 september 2010 tot de dag van algehele voldoening werd veroordeeld; en in zoverre opnieuw rechtdoende: veroordeelt [appellante] tot betaling aan Verbo van € 14.379,60 vermeerderd met de wettelijke handelsrente hierover vanaf 15 september 2010 tot de dag van algehele betaling; bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige; veroordeelt Verbo, voor zover [appellante] ter voldoening aan het vonnis in eerste aanleg in conventie, onder het eerste liggende streepje, meer dan € 14.379,60 vermeerderd met handelsrente daarover vanaf 15 september 2010 heeft betaald, tot terugbetaling van dat meerdere, vermeerderd met de wettelijke handelsrente daarover vanaf 14 dagen na heden tot aan het moment dat zal zijn betaald; compenseert de proceskosten in hoger beroep in dier voege, dat partijen ieder hun eigen kosten dragen; verklaart dit arrest voor wat betreft de veroordelingen tot betaling van een geldsom uitvoerbaar bij voorraad; wijst af het meer of anders gevorderde.

22

Aldus gewezen door mrs. J.M. Rowel-van der Linde, voorzitter, M.E.L. Fikkers en A.M. Koene en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 9 oktober 2012 in bijzijn van de griffier.

23

WR 2013/17: Dringend eigen gebruik – woonruimte: sloop en nieuwbouw; benodigde vergunningen onherroepelijk; structurele wanverhouding tussen exploi...

Instantie:

Hof Amsterdam

Datum:

23 oktober 2012

Magistraten: Mrs. D.J. Oranje, G.B.C.M. van der Reep, M.M.M. Tillema Zaaknr:

200.093.672692/01

Conclusie:

-

Noot: -

Roepnaam:

LJN:

BZ1503 -

Wetingang: (art. 7:274 lid 1 onder c BW; Bijlage II BHW onder 1) Snel naar:

EssentieSamenvattingPartij(en)Uitspraak

EssentieNaar boven Dringend eigen gebruik – woonruimte: sloop en nieuwbouw; benodigde vergunningen onherroepelijk; structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten huizenblok en huuropbrengsten? staat fundering; hoogte huurprijs; kosten van herstel; hoogte exploitatiekosten in oude en huidige situatie SamenvattingNaar boven Volgens de deskundige is de bestaande fundering van het huizenblok toereikend voor de huidige belasting en leidt de thans aanwezige (ongelijkmatige) zetting niet tot een bedreiging voor de veiligheid van de bewoners. Herstelwerkzaamheden die geen gewichtstoename opleveren, kunnen met de bestaande fundering worden uitgevoerd.

Aanleg van een vuilwaterriolering zal volgens de deskundige naar alle waarschijnlijkheid grondbeweging doen ontstaan, met een verhoogd risico op (ongelijkmatige) zetting.

Aansluiting op het riool met behoud van het bestaande casco acht de deskundige daarom niet mogelijk zonder dat de fundering wordt hersteld/verbeterd. Dat het herstel van de gebreken en het verrichten van het noodzakelijk onderhoud tot een relevante extra belasting van de fundering zal leiden kan het hof, zonder nadere toelichting, niet opmaken uit het verslag van de inspecteurs. Verhuurster heeft aangevoerd dat de deskundige het ook noodzakelijk achtte dat de vloeren vervangen zouden worden. Echter de deskundige had daarbij het oog op aanpassing aan de eisen van het Bouwbesluit zoals deze gelden voor nieuwbouw. Verhuurster heeft onvoldoende argumenten aangevoerd waaruit kan volgen dat hier niet van het Bouwbesluit voor bestaande bouw moet worden uitgegaan. De vraag naar het funderingsrisico is slechts beperkt tot de werkzaamheden die gemoeid zijn met de aansluiting van de woningen op de riolering, en dan met name met het aanleggen van het straatriool. Het hof acht een nader deskundigenbericht aangewezen over de vraag of de aansluiting op het riool met maatwerk zonder schade te bewerkstelligen is en, indien dit juist is, welke kosten hiermee zijn gemoeid.

In het bepaalde onder 1 in Bijlage II BHW (Besluit huurprijzen woonruimte) wordt tevens gesproken over de mogelijkheid van aansluiting op ‘een alternatief verwerkingssysteem

24

voor huishoudelijke afvalstoffen’. Partijen kunnen zich erover uitlaten of het bezwaar van het ontbreken van een aansluiting op het riool in dit geval door een dergelijk alternatief kan worden ondervangen.

In tegenstelling tot het oordeel van de kantonrechter moet voor de beoordeling van de rendabiliteit niet worden uitgegaan van de bestaande huurprijs (vermeerderd met de sinds 1995 maximaal toegestane huurverhogingen). Huurders hebben zich namelijk bereid verklaard met ingang van 1 september 2011 de geldende maximaal redelijke huurprijs te voldoen, die € 336 per maand bedraagt. Aannemelijk is dat, na de noodzakelijke werkzaamheden, deze huurbedragen ook van eventuele opvolgende huurders en de nieuwe huurder van de woning met huisnummer 11 zouden kunnen worden gevraagd.

De kosten van de noodzakelijke werkzaamheden worden niet gebaseerd op aanpassing aan de eisen van het Bouwbesluit voor nieuwbouw maar voor de huidige bouw. Er zijn onvoldoende gegevens voorhanden om een oordeel te geven over de mate van verliesgevendheid in het verleden. Wanneer voor het heden wordt uitgegaan van enerzijds te maken kosten van circa € 125.000 exclusief funderingskosten voor herstel van gebreken en noodzakelijk onderhoud aan het huizenblok en een afschrijvingstermijn van 15 jaar en anderzijds een maximaal redelijke huurprijs van € 336 per maand per woning, kan niet worden geconcludeerd dat sprake is van een structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en huuropbrengsten die een tot huurbeëindiging leidend beroep op dringend eigen gebruik kan rechtvaardigen. Of de kosten die gemoeid zijn met eventuele aansluiting op de riolering alsnog tot een andere conclusie leiden, zal worden beoordeeld na het nadere deskundigenbericht (zo dit nodig blijkt te zijn).

Partij(en)Naar boven Appellant: Henri Eelke Rudolph, wonende te Amsterdam Advocaat: mr. H.A. Sarolea tegen Geïntimeerde: Stichting Ymere, gevestigd te Amsterdam Advocaat: mr. E. van der Hoeden UitspraakNaar boven (…)

3.Vooraf Na het nemen van de memorie van antwoord is de zaak die bij het hof aanhangig is onder zaaknummer 200.093.687/01 (Wiersma/Ymere) ter zitting van het hof bepleit.

25

Deze zaak betreft hetzelfde feitencomplex als de onderhavige zaak (en de zaak met zaaknummer 200.093.683/01 (Verhey/Ymere)), de advocaten van partijen zijn dezelfde en de processtukken zijn (op enige individuele bijzonderheden na) inhoudelijk gelijkluidend. Bij de pleitzitting zijn, naast de appellant in die zaak, A. Wiersma, tevens Rudolph en H.J. Verhey aanwezig geweest. Het hof neemt bij deze gang van zaken aan dat het bij gelegenheid van dat pleidooi verhandelde, hoewel formeel vallend buiten het kader van de onderhavige zaak, met goedvinden van partijen ook in de onderhavige zaak kan worden betrokken. Mochten partijen daar behoefte aan hebben, dan kunnen zij zich daar nog over uitlaten. In alle drie de zaken wordt vandaag uitspraak gedaan.

4.Beoordeling 4.1 Het gaat in deze zaak om het volgende. i.

Met ingang van 1 november 1992 is Rudolph de woning aan het Spijtellaantje 7 te Amsterdam (hierna: de woning) gaan huren van het Woningbedrijf van de gemeente Amsterdam. ii.

De woning maakt deel uit van een bestaand huizenblok, met huisnummers 5, 7, 9 en 11.

De huurders van de woning met huisnummer 11 zijn daaruit vertrokken. In de woning met huisnummer 5 woont Verhey en in de woning met huisnummer 9 woont Wiersma. iii.

Ymere is (thans) eigenaresse/verhuurster van het huizenblok. iv.

In oktober 1989/januari 1990 is – in opdracht van de gemeente Amsterdam, stadsdeel Oud Zuid – door Berkhout Consultants BV een onderzoek ingesteld naar de kwaliteit van de fundering en het casco van het huizenblok. v.

Ymere heeft vervolgens besloten de woningen te slopen en een nieuwbouwproject te realiseren. De bewoners zijn hierover geïnformeerd op 5 oktober 1995. Bij die gelegenheid is aangekondigd dat Ymere de woningen nog slechts ‘wind- en waterdicht’ zou houden en dat de huren werden bevroren. De door Rudolph te betalen huurprijs bedroeg toen (en thans nog steeds) € 62,73 per maand. vi.

Bij brief van 28 februari 2008 heeft Ymere de huurovereenkomst met Rudolph opgezegd tegen 31 augustus 2008. De brief vermeldt als opzeggingsgrond dringend eigen gebruik om te kunnen slopen en daarna nieuwbouw te realiseren. vii.

26

In juli 2008 heeft de gemeente een woningontrekkingsvergunning, een sloopvergunning en een bouwvergunning voor het huizenblok afgegeven. Tegen de afgifte van deze vergunningen zijn bezwaren gericht. De administratieve procedures zijn inmiddels afgerond. De vergunningen zijn onherroepelijk geworden. viii.

Bij brief van 15 november 2008 hebben Wiersma, Verhey en Rudolph aan Ymere laten weten dat zij bezwaar maken tegen de huuropzegging. ix.

Ymere heeft een kort geding tegen Wiersma, Verhey en Rudolph aangespannen om een ontruimingstitel te verkrijgen. Bij vonnissen van 26 februari 2009 heeft de voorzieningenrechter de gevraagde voorziening afgewezen.

4.2 In de onderhavige bodemprocedure vordert Ymere dat zal worden bepaald dat de huurovereenkomst tussen Ymere en Rudolph zal eindigen na verloop van twee maanden na betekening van de uitspraak en dat Rudolph zal worden veroordeeld om de woning na het verstrijken van die termijn te ontruimen. De kantonrechter heeft (na een comparitie na antwoord te hebben gehouden) bij vonnis van 13 april 2010 overwogen voornemens te zijn een deskundige te benoemen en heeft de zaak naar de rol verwezen voor uitlating zijdens partijen over de geformuleerde conceptvragen en de persoon van de te benoemen deskundige. Bij vonnis van 8 juni 2010 heeft de kantonrechter M. Kops, verbonden aan Lengkeek Laarman & De Hossen, tot deskundige benoemd. Op 17 maart 2011 heeft de kantonrechter een comparitie van partijen gehouden, welke comparitie op 28 april 2011 in aanwezigheid van de deskundige is voortgezet. Bij vonnis van 19 juli 2011 ten slotte (het vonnis waarvan beroep) heeft de kantonrechter de vordering van Ymere toegewezen en de datum van beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming vastgesteld op 1 september 2011, onder toekenning aan Rudolph van een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten van € 5396 en met veroordeling van Rudolph om een bijdrage in de deskundigenkosten van € 1004 en proceskosten aan Ymere te voldoen. De kantonrechter was van oordeel dat Ymere voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij het gehuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van haar, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd en tevens blijkt dat Rudolph andere passende woonruimte kan verkrijgen.

4.3 In deze procedure is in de eerste plaats aan de orde of sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten van het huizenblok en de huuropbrengsten, van dien aard dat deze de opzegging van de huurovereenkomst met betrekking tot de woning rechtvaardigt. Het is aan Ymere aannemelijk te maken dat zich een dergelijke situatie voordoet. De door Rudolph aangevoerde grieven betreffen de beoordeling door de kantonrechter van de verschillende deelaspecten die in het kader van deze afweging van belang zijn: de staat van de fundering (de grieven I tot en met IV), de hoogte van de huurprijs waarvan moet worden uitgegaan (grief V), de kosten van herstel (grief VI) en de hoogte van de exploitatiekosten in de oude en huidige situatie (grief VII). Grief VIII heeft betrekking op de ten laste van Rudolph gebrachte deskundigenkosten.

27

4.4 Met betrekking tot de bouwkundige staat van de woningen en de staat van de fundering, is een aantal rapporten/verslagen voorhanden: het op verzoek van Rudolph opgemaakte rapport van ir. W.Th. De Boer, bouwkundig adviseur Wijksteunpunt Wonen Oud Zuid, gedateerd 10 februari 2009; het op verzoek van Ymere opgestelde rapport van InterBouwCare van 20 maart 2009 (met als bijlage het rapport van Berkhout Consultants BV van 24 januari 1990); het rapport van de door de kantonrechter benoemde deskundige M.G. Kops van Lengkeek Expertises van 2 februari 2011 alsmede de brief met toelichting van deze deskundige van 12 april 2011; het verslag van bevindingen van twee inspecteurs van het stadsdeel Zuid naar aanleiding van een inspectie op 10 juni 2011; het op verzoek van Wiersma, Verhey en Rudolph gegeven commentaar op voormeld verslag van H. de Haan, architect, van 28 juli 2011.

4.5 Met betrekking tot de fundering heeft de deskundige Kops (die kennis heeft genomen van het rapport van InterBouwcare met bijlagen) geconcludeerd dat, voor zover sprake was van ongelijkmatige zetting, deze is gestabiliseerd en kennelijk de afgelopen 19 jaar niet heeft geleid tot instorting of (toename van) scheurvorming. Aangezien de deskundige niet heeft waargenomen dat het hele huizenblok is verzakt, acht hij aannemelijk dat de bestaande fundering toereikend is voor de huidige belasting en komt tot de conclusie dat de thans aanwezige (ongelijkmatige) zetting niet leidt tot een bedreiging voor de veiligheid van de bewoners. Waar het gaat om herstelwerkzaamheden, concludeert de deskundige dat alleen herstelwerkzaamheden die geen gewichtstoename opleveren met de bestaande fundering kunnen worden uitgevoerd. Vervanging van de houten omhulsels van de aanbouwen acht hij zonder gewichtstoename mogelijk. Aanleg van een vuilwaterriolering zal volgens de deskundige naar alle waarschijnlijkheid grondbeweging doen ontstaan, met een verhoogd risico op (ongelijkmatige) zetting. Aansluiting op het riool met behoud van het bestaande casco acht de deskundige daarom niet mogelijk zonder dat de fundering wordt hersteld/verbeterd.

4.6 Met grief I komt Rudolph op tegen de overweging van de kantonrechter dat de fundering van het huizenblok de kwaliteitsklasse IV heeft waardoor er een kans bestaat op onaanvaardbare zettingen binnen korte tijd. De grief treft doel. Uit het rapport van de

28

deskundige Kops volgt dat er geen aanleiding is dergelijke zetting te verwachten als de belasting op de fundering niet wordt vergroot.

4.7 Grief II betreft de overweging van de kantonrechter dat de staat van de fundering zodanig is dat de herstelwerkzaamheden alleen kunnen worden uitgevoerd als die niet tot extra belasting van de fundering leiden. Deze grief is ongegrond. De deskundige Kops is op dit punt duidelijk in zijn rapport en Rudolph heeft geen argumenten aangevoerd op grond waarvan kan worden aangenomen dat dit wezenlijk anders is. Dat er nog een zekere marge geldt, wil het hof wel aannemen, maar dat maakt het vorenstaande niet anders. Overigens heeft ook de door Rudolph ingeschakelde architect De Haan deze conclusie van de deskundige Kops onderschreven, met dien verstande dat hij het aanbrengen van lichte elementen (gipsplaten, regels, isolatiedekens en dubbel glas) kennelijk binnen de marge vindt vallen (daargelaten de vraag of dergelijke voorzieningen noodzakelijk zijn). Dat het herstel van de gebreken en het verrichten van het noodzakelijk onderhoud tot een relevante extra belasting van de fundering zal leiden kan het hof, zonder nadere toelichting die Ymere echter niet heeft verstrekt, overigens niet opmaken uit de omschrijving van de te verrichten werkzaamheden in het verslag van de inspecteurs.

4.8 Met grief III keert Rudolph zich tegen de overweging van de kantonrechter dat de staat van de houten omhulsels van de aanbouw van de woningen zodanig is dat deze vervangen dienen te worden. Uit de toelichting volgt dat Rudolph zich niet zozeer tegen deze overweging zelf keert, maar tegen de eventueel daarin besloten liggende suggestie dat die vervanging funderingsproblemen kan opleveren. Voor zover deze suggestie in de overweging te lezen valt, is de grief terecht voorgedragen. Uit het rapport van de deskundige Kops volgt dat deze vervanging van de houten omhulsels mogelijk acht zonder dat dit tot gewichtstoename leidt. Ymere heeft dit op zichzelf niet weersproken, maar aangevoerd dat de deskundige ook noodzakelijk achtte dat de vloeren vervangen werden. Hiermee ziet Ymere er echter aan voorbij dat de deskundige daarbij het oog had op aanpassing aan de eisen van het Bouwbesluit zoals deze gelden voor nieuwbouw, terwijl zij (ook in eerste aanleg niet) onvoldoende argumenten heeft aangevoerd waaruit kan volgen dat hier niet van het Bouwbesluit voor bestaande bouw moet worden uitgegaan.

4.9 De vraag naar het funderingsrisico is, na het vorenstaande, derhalve nog slechts beperkt tot de werkzaamheden die gemoeid zijn met de aansluiting van de woningen op de riolering, en dan met name met het aanleggen van het straatriool. Dit is het onderwerp van grief IV. De deskundige Kops heeft ter comparitie in eerste aanleg te kennen gegeven daarbij problemen te verwachten vanwege de trillingen waarmee dat gepaard gaat. Rudolph heeft – onder meer onder verwijzing naar het commentaar van De Haan – gemotiveerd betwist dat aanleg van de riolering trillingsgevaar meebrengt. Bij gelegenheid van de pleitzitting in de zaak Wiersma/Ymere, heeft Wiersma bovendien laten weten dat de straat ook in verband met de aanleg van andere voorzieningen al herhaaldelijk open is geweest, waarbij buizen van ongeveer dezelfde grootte als de benodigde rioolbuis zijn aangelegd. Het hof acht een nader deskundigenbericht

29

aangewezen over de vraag of, zoals Rudolph stelt, de aansluiting op het riool met maatwerk zonder schade te bewerkstelligen is en, indien dit juist is, welke kosten hiermee zijn gemoeid. Het hof zal de zaak naar de rol verwijzen zodat partij en een voorstel kunnen doen omtrent de in dit verband te benoemen deskundige. Het hof verzoekt partij en hierover tevoren met elkaar overleg te plegen en zo mogelijk een eensluidend voorstel te doen.

4.10 Daarnaast verzoekt het hof partijen zich uit te laten over het volgende. Wiersma heeft ter zitting verklaard dat wat hem betreft aansluiting op het riool niet nodig is en dat hij dat ook niet verlangt. Ymere heeft in dat verband aangevoerd dat het ontbreken van een rioolaansluiting de maximaal redelijke huurprijs doet kelderen. Zij heeft daarbij kennelijk het oog gehad op het bepaalde onder 1 in Bijlage II bij het Besluit huurprijzen woonruimte. Daar wordt echter tevens gesproken over de mogelijkheid van aansluiting op ‘een alternatief verwerkingssysteem voor huishoudelijke afvalstoffen’. Partijen kunnen zich erover uitlaten of het bezwaar van het ontbreken van een aansluiting op het riool in dit geval door een dergelijk alternatief kan worden ondervangen.

4.11 Rudolph keert zich met grief V terecht tegen het oordeel van de kantonrechter dat voor de beoordeling van de rendabiliteit moet worden uitgegaan van de bestaande huurprijs (vermeerderd met de sinds 1995 maximaal toegestane huurverhogingen). Niet ter discussie staat dat Wiersma, Verhey en Rudolph zich bereid hebben verklaard met ingang van 1 september 2011 de volgens het puntenstelsel geldende maximaal redelijke huurprijs te voldoen, die, zoals zij onbetwist stellen, € 336 per maand bedraagt.

Aannemelijk is voorts dat, na de noodzakelijke werkzaamheden, deze huurbedragen ook van eventuele opvolgende huurders en van de nieuwe huurder van de woning met huisnummer 11 zouden kunnen worden gevraagd. Er is derhalve geen reden in het kader van de vraag of sprake is van een wanverhouding tussen exploitatie en huuropbrengsten niet uit te gaan van een huurbedrag van € 336 per maand per woning. Argumenten om te veronderstellen dat de woningen – na herstel van de gebreken en aansluiting op de riolering dan wel op een alternatief verwerkingssysteem – niet verhuurbaar zouden zijn, heeft Ymere niet aangedragen.

4.12 Grief VI betreft de kosten van de noodzakelijke werkzaamheden. Aangezien de opgave door de deskundige Kops van € 454.583,36 exclusief btw was gebaseerd op aanpassing aan de eisen van het Bouwbesluit voor nieuwbouw in plaats van huidige bouw, heeft de kantonrechter deze opgave niet gevolgd en is uitgegaan van een bedrag van € 150.000 voor de vier woningen gezamenlijk. Rudolph acht ook dit bedrag in het licht van de bevindingen van de inspecteurs van de gemeente Amsterdam (die de herstelkosten hebben geraamd op € 100.000, exclusief de kosten gemoeid met het aansluiten op de riolering) en de architect De Haan discutabel, maar meent dat ook als hiervan wordt uitgegaan in ieder geval geen sprake is van een wanverhouding tussen exploitatiekosten en huuropbrengst die beëindiging van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Met grief VII komt Rudolph op tegen de door de kantonrechter in aanmerking genomen exploitatiekosten van € 248,15 per maand in de oude en huidige situatie.

4.13

30

Wat betreft dit laatste is juist dat Ymere geen enkel inzicht heeft gegeven in de opbouw van dit bedrag (ook de bijlagen bij het deskundigenbericht van Kops waar Ymere op wijst geven een dergelijk inzicht niet), zodat er onvoldoende gegevens voorhanden zijn om een oordeel te geven over de mate van verliesgevendheid in het verleden. Wanneer voor het heden wordt uitgegaan van enerzijds te maken kosten van circa € 125.000 exclusief funderingskasten (een bedrag dat het midden houdt tussen het door de kantonrechter aan de hand van het deskundigenbericht gecalculeerde bedrag en de schatting van de inspecteurs van de gemeente) voor herstel van gebreken en noodzakelijk onderhoud aan het huizenblok en een afschrijvingstermijn van 15 jaar en anderzijds een maximaal redelijke huurprijs van € 336 per maand per woning, kan niet worden geconcludeerd dat sprake is van een structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en huuropbrengsten die een tot huurbeëindiging leidend beroep op dringend eigen gebruik kan rechtvaardigen. De grieven VI en VII slagen. Of de kosten die gemoeid zijn met eventuele aansluiting op de riolering alsnog tot een andere conclusie leiden, zal worden beoordeeld na het hiervoor aangekondigde nadere deskundigenbericht (zo dit nodig blijkt te zijn).

4.14 Ten slotte heeft Ymere nog betoogd dat de woningen technisch en economisch op zijn en dat het als gevolg hiervan onmogelijk is nog langer verantwoord in de woningen te investeren. Ymere meent (zo heeft zij bij pleidooi toegelicht) dat dit aspect niet geheel te plaatsen is in het kader van de vraag naar de wanverhouding tussen kosten en opbrengsten. Dit argument van Ymere brengt het hof echter niet tot een ander oordeel op het punt van het dringend eigen gebruik. Nu vooralsnog niet van een structurele wanverhouding op het financiële vlak kan worden uitgegaan en aan de zijde van Rudolph zwaarwegende huurbelangen in het geding zijn, blijven de belangen van Rudolph prevaleren.

4.15 De behandeling van grief VIII – die de kosten van het deskundigenbericht in eerste aanleg betreft – zal het hof aanhouden tot het eindarrest. Zoals aangekondigd in rechtsoverweging 4.9 zal de zaak thans eerst naar de rol worden verwezen. Partijen kunnen tegelijkertijd een akte nemen en vervolgens op elkaars akten reageren.

5.Beslissing Het hof: verwijst de zaak naar de rol van 20 november 2012 voor het nemen van een akte door beide partijen als bedoeld in de rechtsoverwegingen 4.9 en 4.10; houdt iedere verdere beslissing aan.

31

WR 2013/20: 290-bedrijfsruimte – dringend eigen gebruik – renovatie – beëindiging huurovereenkomst – procesrecht: ontruiming; kort geding; inmiddel...

Instantie:

Hof Arnhem

Datum:

30 oktober 2012

Magistraten: Mrs. N.J.M. van Etten, W.H.B. den Hartog Jager, Th.J.A. Kleijngeld Zaaknr:

200.113.755

Conclusie:

-

Noot: -

Roepnaam:

LJN:

BZ1506 -

Wetingang: (art. 7:295 lid 1 BW; art. 7:296 BW) Snel naar:

EssentieSamenvattingPartij(en)Uitspraak

EssentieNaar boven 290-bedrijfsruimte – dringend eigen gebruik – renovatie – beëindiging huurovereenkomst – procesrecht: ontruiming; kort geding; inmiddels vonnis bodemrechter; bijzondere omstandigheden; uitvoerbaarverklaring bij voorraad SamenvattingNaar boven In de bodemzaak heeft de kantonrechter geoordeeld dat de huurovereenkomst van de winkelruimte gelegen op de Stationstraverse van Hoog Catharijne wegens dringend eigen gebruik door verhuurster kan worden beëindigd in verband met het grootschalige renovatieproject van Hoog Catharijne en alle bijkomende consequenties van dien zoals passantenstromen. Uitgaande van het vonnis van de kantonrechter staat vast dat de huurovereenkomst tussen partijen inmiddels – voor het geheel – is geëindigd, met dien verstande dat die beslissing nog niet onherroepelijk is. Partiële beëindiging van de huurovereenkomst is waarschijnlijk rechtens onmogelijk, althans zal niet voor toewijzing in aanmerking komen. De door huurster verlangde voorziening zal dan in tijd begrensd zijn, namelijk totdat de rechterlijke beslissing in het bodemgeding in kracht van gewijsde gaat. Dat wil niet zeggen dat de voorzieningenrechter, en in hoger beroep: het hof, de beslissing van de bodemrechter – het einde van de hele huurovereenkomst – kan negeren. Uitgangspunt van de beoordeling is juist dat in kort geding deze onlangs gegeven beslissing gerespecteerd moet worden. Huurster heeft in dit kort geding niets, althans onvoldoende aangevoerd dat tot het oordeel kan leiden dat de kantonrechter een zodanige feitelijke of juridische misslag heeft begaan dat reeds nu plaats is voor een andere beslissing dan die welke werd gegeven.

Het stilzetten van het project tot huurster is uitgeprocedeerd, kan niet van verhuurster Hoog Catharijne verwacht worden. Dat het alleen om beslissingen van Hoog Catharijne zou gaan is onjuist. Het station en winkelcentrum worden grootschalig verbouwd en de inbedding in de dynamische situatie (met veel passanten waarvoor de veiligheid gewaarborgd moet blijven) zijn omstandigheden die medebepalend en beperkend zijn

32

voor de planning. Het is hoogst onwaarschijnlijk dat de vergunningenproblematiek vertraging in de uitvoering van de werkzaamheden zal geven.

Voor wat betreft de uitvoerbaarverklaring bij voorraad overweegt het hof het volgende.

Het vonnis van de kantonrechter in de bodemzaak is niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard. De kortgedingrechter heeft de beslissing van de bodemrechter in beginsel te respecteren, maar niet in alle gevallen. Met name als sprake is van nieuwe omstandigheden die aanleiding kunnen geven voor een andere belangenafweging, van misbruik van recht en het gaan ontstaan van een noodsituatie zijn er mogelijk gronden voor afwijking. De kortgedingrechter is steeds bevoegd zijn vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Dit neemt evenwel niet weg, dat bij de beantwoording van de vraag óf een voorziening getroffen moet worden, de kortgedingrechter het oordeel van de bodemrechter in beginsel dient te respecteren en het oordeel van de bodemrechter niet zonder meer kan negeren. Dit geldt ook als, zoals hier, geen sprake is van een executiekortgeding. Het hof neemt in aanmerking dat de pleidooien bij de kantonrechter hebben plaatsgevonden op 15 november 2011 (bijna 1 jaar geleden). Toen bestond er kennelijk nog onvoldoende feitelijke basis om de beëindigingsdatum vast te stellen.

Nieuwe ontwikkelingen nopen thans tot een ander oordeel. Er bestaat nu wel voldoende grond voor een feitelijke beëindiging. Tegen deze achtergrond dient ook het oordeel van de kantonrechter met betrekking tot de uitvoerbaarheid bij voorraad te worden begrepen. Er bestond voor de kantonrechter indertijd kennelijk nog geen noodzaak om zich te beraden over de vraag of bijzondere omstandigheden zouden nopen tot afwijking van art. 7:295 lid 1 BW. Een dergelijke beoordeling ontbreekt dan ook in het tussenvonnis. Het hof is met de voorzieningenrechter van oordeel dat thans de verlangde voorziening tot ontruiming dient te worden gegeven én uitvoerbaar bij voorraad dient te worden verklaard.

Partij(en)Naar boven Appellante: Fresenburgh B.V., gevestigd te Utrecht Advocaat: mr. P.H. van der Vleuten tegen Geïntimeerde: Hoog Catharijne B.V., gevestigd te Utrecht Advocaat: mr. M.F.A. Evers UitspraakNaar boven (…)

4.De beoordeling 4.1

33

De voorzieningenrechter heeft in rov. 2 de volgende feiten vastgesteld. “2.1 Hoog Catharijne is eigenares van het winkelcentrum Hoog Catharijne (hierna: het winkelcentrum) te Utrecht. Die eigendom omvat onder andere het appartementsrecht betreffende een opstalrecht op de percelen (gemeente Catharijne sectie D nrs. 7648 en 7650) waarboven de zogenaamde Stationstraverse is gelegen.

2.2 Bij overeenkomst van 29 augustus 1986 heeft Hoog Catharijne aan Fresenburgh een winkelruimte verhuurd ter grootte van circa 103 m2 bruto vloeroppervlakte (bvo) inclusief twee terrassen, gelegen aan de Stationstraverse 2 te Utrecht (codes 2/WI/1/48A en 49 winkelruimte, codes 2/DIV/1/48 en 49A terrassen), een onderdeel van het winkelcentrum. De huurovereenkomst is aangegaan voor de periode van 5 jaar, ingaande op 1 september 1986, met een optie tot verlenging met 5 jaar en nadien eventuele verlengingen met telkens 5 jaar. De winkelruimte is bestemd om gebruikt te worden als Chinees fast food restaurant.

2.3 Bij overeenkomst van 29 augustus 1986 heeft Hoog Catharijne aan Fresenburgh verhuurd een magazijnruimte ter grootte van 35 m2 bvo, gelegen aan de Stationsdwarsstraat te Utrecht (code 3/MA/T/38). De overeenkomst is aangegaan voor een periode van 5 jaar ingaande op 1 september 1986 met een optie tot verlenging met 5 jaar. Sinds 1 september 1996 is de overeenkomst voortgezet voor onbepaalde tijd.

2.4 Bij overeenkomst van 29 augustus 1986 heeft Hoog Catharijne aan Fresenburgh verhuurd een tweede magazijnruimte ter grootte van circa 32 m2 bvo, gelegen aan de Stationsdwarsstraat te Utrecht (code 3/MA/T/37). De overeenkomst is aangegaan voor een periode van 4 jaar en 10,5 maanden, ingaande op 15 oktober 1986 met een optie tot verlenging van 5 jaar. Sedert 1 september 1996 is ook deze overeenkomst voortgezet voor onbepaalde tijd.

2.5 Door middel van een in september 1989 door beide partijen ondertekend aanhangsel bij de huurovereenkomst van 1 september 1986 is de door Fresenburgh reeds gehuurde winkelruimte uitgebreid met 14,5 m2 (code 2/WI/1/48, dat is het voormalige terras, in de huurovereenkomst van 1 september 1986 aangeduid met code 2/DIV/1/48, dat door Fresenburgh is overkapt), met toepasselijkverklaring van de bepalingen van de huurovereenkomst van 1 september 1986.

2.6 Op 15 mei 1991 is tussen partijen met betrekking tot de winkelruimte een nieuwe huurovereenkomst gesloten. De aanleiding daarvoor is een voorgenomen verbouwing en uitbreiding van de winkelruimte door Fresenburgh, met het doel het overkapte terras met code 49A te maken tot integraal onderdeel van de winkelruimte. De overeenkomst is

34

aangegaan voor de duur van 10 jaar, ingaande 1 januari 1992, met een optie tot verlenging van 10 jaar en nadien eventuele verlengingen met telkens 5 jaar.

In de huurovereenkomst is de volgende bepaling opgenomen: “Verhuurder zal in de verbouwing van de ruimte 2/WI/1/49A, welke huurder voornemens is te doen uitvoeren, een bedrag van maximaal ƒ 100.000 (zegge: éénhonderdduizend gulden) investeren.”

2.7 De onder 2.6 bedoelde verbouwing heeft niet plaatsgevonden.

2.8 Het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Utrecht is op 24 juni 2003 akkoord gegaan met herinrichtingsplannen voor het stationsgebied, welke zijn uitgewerkt in het Masterplan Stationsgebied Utrecht. Dit Masterplan is op 11 december 2003 door de gemeenteraad formeel vastgesteld. Voorts is op 2 juli 2004 een uitvoeringsovereenkomst Utrecht stationsgebied gesloten tussen het Rijk en de gemeente Utrecht. Op 14 december 2006 is het Structuurplan Stationsgebied (mede omvattend het gebied waarin het gehuurde gelegen is) door de gemeenteraad vastgesteld.

Tussen de gemeente Utrecht en private partijen (Hoog Catharijne, Corio N.V., NS Vastgoed B.V. en Jaarbeurs Utrecht B.V.) zijn bilaterale intentieovereenkomsten gesloten waarin partijen de intentie hebben uitgesproken om gezamenlijk het Stationsgebied Utrecht te herontwikkelen/renoveren. In vervolg hierop zijn tussen de gemeente Utrecht en Hoog Catharijne bilaterale ontwikkelings- en projectovereenkomsten (BOPO’s) gesloten voor drie deelgebieden: deelgebied Vredenburg deelgebied Koppen van de OV-T (Openbaar Vervoer – Terminal) deelgebied Radboud Voor het deelgebied Vredenburg is op 6 maart 2006 een BOPO gesloten en voor de deelgebieden Radboud/Koppen van de OV-Terminal op 31 januari 2008.

De herontwikkeling van het deelgebied Vredenburg omvat de realisatie door de gemeente Utrecht van het Muziekpaleis en de herontwikkeling van de openbare ruimte (het ‘Vredenburgplein’), alsmede de realisatie door Hoog Catharijne van twee gebouwen, aangeduid als Winkelgebouw Vredenburg Noord (‘De Vredenburg’) en Entreegebouw Hoog Catharijne.

2.9 Het gehuurde is gelegen in deelgebied Koppen van de OV-Terminal/Radboud.

35

Tussen de gemeente Utrecht en Hoog Catharijne zijn afspraken gemaakt over een nieuwe verbinding tussen het winkelcentrum en de (door derden) te realiseren OVTerminal. De nieuwe OV-Terminal wordt een herkenbaar en eigen gebouw met zowel aan de oost- als de westzijde een entree met een groot, verhoogd voorplein, het zogenaamde Stationsplein Oost en Stationsplein West. Deze pleinen worden onderling verbonden door een looproute langs de hal van de OV-Terminal. Ten behoeve hiervan zal de gehele Stationstraverse, waar de gehuurde winkelruimte is gelegen, worden gesloopt. De sloop zal gefaseerd plaatsvinden in verband met andere werkzaamheden en het feit dat de voetgangersstromen, bestaande uit winkelend publiek, reizigers en voetgangers die van de ene naar de andere kant van het spoor willen via het station, ook gedurende de uitvoering van de werkzaamheden op een ordentelijke en veilige wijze moeten kunnen worden afgewikkeld.

Hoog Catharijne zal haar opstalrecht met betrekking tot de Stationstraverse voor of na de sloop van de Stationstraverse in eigendom overdragen aan de gemeente Utrecht.

2.10 Bij brief aan Fresenburgh van 7 december 2009 heeft Hoog Catharijne de huurovereenkomsten met betrekking tot de winkelruimte en de twee magazijnruimtes opgezegd tegen 31 december 2011. In deze brief is onder meer het volgende gesteld: “(…) Zoals u weet, is het College van burgemeester en wethouders van de gemeente Utrecht in 2003 akkoord gegaan met de herinrichtingsplannen voor het gehele Stationsgebied en hebben de gemeente Utrecht en Hoog Catharijne B.V. voor het gebied waarin de door u gehuurde ruimten zijn gelegen, overeenstemming bereikt over de (concrete) uitwerking van de plannen.

Inmiddels hebben wij met u gesproken over de (her)ontwikkelingsplannen en de gevolgen daarvan voor Fresenburgh B.V.. Nu al wordt voorzien dat de (her)ontwikkeling niet uitvoerbaar zal zijn indien u in het Gehuurde gevestigd blijft. Immers het bouwdeel waarvan het Gehuurde deel uitmaakt dient ten behoeve van de realisatie van voormelde plannen te worden gesloopt.

De huurovereenkomst ter zake de winkelruimte duurt thans voort tot en met 31 december 2011. De huurovereenkomsten ter zake de magazijnruimten lopen voor onbepaalde tijd. Aangezien het laten verlengen van de huurovereenkomst ter zake de winkelruimte met een periode van vijf jaar de (her)ontwikkeling onmogelijk zou maken, zeggen wij hierbij de huurovereenkomst ter zake de winkelruimte gelegen aan de Stationstraverse 2 (ruimtecode 2/wi/1/48, 48a, 49 en 49a) en de huurovereenkomsten ter zake magazijnruimten gelegen aan Stationsdwarsstraat (ruimtecode 3/ma//t/37 en 3/ma/t/38) op tegen 31 december 2011 op grond van dringend eigen gebruik in de zin van artikel 7:296 Burgerlijk Wetboek. Wij zeggen voormelde huurovereenkomsten tevens op vanwege de verwezenlijking van een op het gehuurde liggende bestemmingplan alsmede op grond van de belangenafweging, zoals bedoeld in genoemd artikel.

Voor zover vereist, geschieden de huuropzeggingen ter zake de huurovereenkomsten van de magazijnruimten onder aanzegging van de ontruiming per 31 december 2011.

Uiteraard geniet het onze sterke voorkeur in goed overleg tot nadere afspraken te komen over de beëindiging van de huurovereenkomsten en de ontruiming van het Gehuurde.

36

Met u is dan ook afgesproken constructief in gesprek te blijven en wij zullen spoedig contact opnemen om een en ander verder te bespreken. (…)”

2.11 Fresenburgh heeft de beëindiging van de huurovereenkomsten niet geaccepteerd.

2.12 Hoog Catharijne heeft Fresenburgh in een bodemprocedure gedagvaard voor deze rechtbank sector handel en kanton, en – samengevat – gevorderd dat de kantonrechter het tijdstip waarop de huurovereenkomsten tussen haar en Fresenburgh zal eindigen, zal vaststellen op 1 oktober 2012 en Fresenburgh zal veroordelen tot ontruiming van het gehuurde.

In een tussenvonnis van 29 augustus 2012 (hierna: het tussenvonnis) heeft de kantonrechter onder meer Fresenburgh in de gelegenheid gesteld de door haar gevorderde verhuis- en inrichtingskosten (nader) te onderbouwen. Verder heeft de kantonrechter, voor zover relevant, het volgende overwogen: (…)

4.20 De vordering van Hoog Catharijne tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt op grond van dringend eigen gebruik is in beginsel toewijsbaar. Tevens ligt in het vorenstaande besloten dat de belangenafweging bedoeld in artikel 7:296 lid 3 BW achterwege kan blijven. (…)

4.21 Onder de gegeven omstandigheden is er in de beschikbare gegevens onvoldoende feitelijke basis om het tijdstip van beëindiging op 1 oktober 2012 of enige andere datum te bepalen. Het gaat om een veelomvattend project, waarvan de voortgang van veel externe factoren afhankelijk en daarmee moeilijk voorspelbaar is.

Gelet daarop zal de datum van beëindiging van de huurovereenkomst als volgt worden vastgesteld: de huurovereenkomst eindigt 6 weken na de dag waarop Fresenburgh door Hoog Catharijne schriftelijk in kennis is gesteld van de afgifte van de sloopvergunning, behoudens indien tegen de sloopvergunning bezwaar, beroep of hoger beroep is ingesteld en bij wijze van voorlopige voorziening de sloopvergunning is geschorst. In dat geval eindigt de huurovereenkomst 6 weken na de dag waarop de voorlopige voorziening is opgeheven of is vervallen.

Als tijdstip van ontruiming zal het tijdstip van beëindiging van de huurovereenkomst worden vastgesteld.

Gelet op het bepaalde in artikel 7:297 lid 2 en 3 BW, zal de beslissing tot beëindiging van de huurovereenkomst worden aangehouden totdat het bedrag van de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten is vastgesteld en een termijn is bepaald waarbinnen Hoog Catharijne de bevoegdheid heeft de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst in te trekken. (…)

4.22

37

Uit het vorenstaande volgt dat de kantonrechter het verweer van Fresenburgh tot zover ongegrond acht. Het komt de kantonrechter echter niet kennelijk ongegrond voor, zodat de gevorderde uitvoerbaar verklaring bij voorraad gelet op artikel 7:295 lid 1 BW niet toewijsbaar is. (‌)�.

4.2 Het vonnis van de kantonrechter van 29 augustus 2012 in de bodemzaak is gepubliceerd op rechtspraak.nl onder LJN BX6420.

4.3 De grieven 13 en 14, het spoedeisend belang 4.3.1 In grief 14 betwist Fresenburgh het bestaan van een spoedeisend belang. Deze grief faalt. Met de aard en omvang van het project, zowel financieel, bouwkundig (mede gelet op de connexiteit met de verbouwing van het winkelcentrum en het station) als logistiek (jaarlijks passeren miljoenen passanten de traverse; dat moet tijdens de verbouwing doorgaan) is het spoedeisend belang gegeven.

Ook de belangenafweging (HR 29 november 2002, NJ 2003/78) valt in het nadeel van Fresenburgh uit. De huurovereenkomst is door HC in december 2009 opgezegd, nu bijna drie jaar geleden. Het belang van HC om te weten waar zij aan toe is weegt zwaarder naar mate er meer tijd verloopt. Het belang van Fresenburgh om in de bodemprocedure een beslissing te verkrijgen is afgenomen nu de kantonrechter recentelijk heeft beslist.

In feite is het belang van Fresenburgh thans beperkt tot een herbeoordeling in hoger beroep en in cassatie. Niet valt te verwachten dat die herbeoordeling tot een andere beslissing zal leiden. Afweging van de financiĂŤle en de bouwkundige belangen valt eveneens uit ten nadele van Fresenburgh, zoals hierna wordt uiteengezet.

4.3.2 In grief 13 wordt betoogd dat bij een gesteld spoedeisend belang het naar de aard niet kan zijn, dat dit belang het rechtstreeks gevolg is geweest van de eigen beslissing van HC. Bovendien dient het overleg tussen partijen, dat volgens Fresenburgh niet, althans onvoldoende heeft plaatsgevonden, een rol te spelen bij een belangenafweging.

Dat sprake is van alleen een beslissing van HC is onjuist en miskent dat de door HC te treffen maatregelen als gevolg waarvan de huurovereenkomst dient te eindigen is ingebed in een groot project met betrekking tot het winkelcentrum en het station, waarbij ook de gemeente nauw betrokken is. Zoals hierna zal worden uiteengezet zijn ook de bouwkundige omstandigheden, de feitelijke situatie en de passantenstromen van groot belang.

4.3.3 Met betrekking tot het tussen partijen gevoerde overleg, waarvan Fresenburgh stelt dat dit onvoldoende heeft plaatsgevonden, overweegt het hof als volgt. Uit het verhandelde ter zitting in hoger beroep is gebleken dat Fresenburgh haar bedrijf wil blijven uitoefenen op de traverse, maar dat HC daartoe voorlopig geen plaats kan blijven aanbieden. Of er in de toekomst, na de verbouwing voor Fresenburgh plaats zal komen in de nieuwe

38

Stationshal Oost, is nog niet duidelijk. HC wil zich in ieder geval nu nog niet binden. Gelet op deze patstelling kan aan het al dan niet gevoerde overleg geen argument worden ontleend voor een beslissing. Het staat HC vrij zich nog niet te willen binden.

4.3.4 De grieven 13 en 14 falen.

4.4 De grieven 8 (punt 22 appeldagvaarding) en 15, het einde van de huurovereenkomst 4.4.1 Uitgaande van het vonnis van de kantonrechter staat vast dat de huurovereenkomst tussen partijen inmiddels – voor het geheel – is geëindigd, met dien verstande dat die beslissing nog niet onherroepelijk is. Partiële beëindiging van de huurovereenkomst is waarschijnlijk rechtens onmogelijk, althans zal niet voor toewijzing in aanmerking komen. De door Fresenburgh verlangde voorziening zal dan in tijd begrensd zijn, namelijk totdat de rechterlijke beslissing in het bodemgeding in kracht van gewijsde gaat. Dat wil niet zeggen dat de voorzieningenrechter, en in hoger beroep: het hof, de beslissing van de bodemrechter – het einde van de hele huurovereenkomst – kan negeren. Uitgangspunt van de beoordeling is juist dat in kort geding deze onlangs gegeven beslissing gerespecteerd moet worden. Fresenburgh heeft in dit kort geding niets, althans onvoldoende aangevoerd dat tot het oordeel kan leiden dat de kantonrechter een zodanige feitelijke of juridische misslag heeft begaan dat reeds nu plaats is voor een andere beslissing dan die welke werd gegeven.

4.4.2 In punt 22 van de appeldagvaarding wordt betoogd dat de kantonrechter nog kan terugkomen op haar tussenbeslissing. Dat is zo, maar dat dit zal gebeuren acht het hof onwaarschijnlijk. Gronden daarvoor worden ook niet aangevoerd. Maar wat daar van zij, voorshands heeft de kort gedingrechter in beginsel de bodemrechter te volgen.

4.4.3 Het spoedeisende karakter van een kort geding staat aan het stellen van prejudiciële vragen, waarmee immers veel tijd gemoeid is, in de weg.

4.4.4 De grieven 8 en 15 falen.

4.5 De grieven 1 en 2, de feiten 4.5.1 Grief 1 keert zich tegen rov. 2.6 van het vonnis waarvan beroep waarin is vastgesteld dat er een nieuwe overeenkomst is gesloten per 15 mei 1991.

Bij deze grief heeft Fresenburgh geen belang. HC vordert ontruiming van het gehuurde.

Het is zonder meer duidelijk dat deze ontruiming samenhangt met de thans bestaande

39

huurovereenkomst. Wanneer deze overeenkomst is aangegaan speelt in het debat tussen partijen in dit kort geding geen rol van betekenis. Zoveel staat – onbetwist – vast dat de kantonrechter in het tussenvonnis van 29 augustus 2012 in de bodemprocedure heeft vastgesteld dat de overeenkomst tussen partijen eindigt 6 weken nadat Fresenburgh in kennis is gesteld van de afgifte van de sloopvergunning. De sloopvergunning is onherroepelijk geworden en de termijn van zes weken is verstreken. Het zijn deze feiten die ten grondslag liggen aan de vordering van HC. 4.5.2 In grief 2 wordt aangevoerd dat ten onrechte niet als feit is vermeld dat HC in de bodemprocedure heeft aangestuurd op uitvoerbaar verklaring bij voorraad.

Bij deze grief heeft Fresenburgh geen belang. Al dan niet vermelding van dit feit – zoal juist – leidt op zichzelf genomen niet tot een ander dictum. Er is bovendien in de bodemprocedure nog geen eindvonnis gewezen, zodat de vraag naar de mogelijkheid van executie van dat vonnis nog niet aan de orde is.

4.5.3 De hiervoor in rov. 4.1 aangehaalde feiten staan hiermee vast. Zij dienen het hof tot uitgangspunt.

4.6 Grieven 3, 4 en 5, de planning 4.6.1 Grief 3 keert zich rov. 4.4 van het vonnis waarvan beroep waarin de voorzieningenrechter oordeelt dat HC voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij uiterlijk op 1 november 2012 over het gehuurde moet beschikken, omdat anders de realisatie van de ov-terminal (blokkade traverse) per eind mei 2013 in gevaar komt.

Aangevoerd wordt dat het hier om een planning van HC zelf gaat, die deswege op voorhand al ongeloofwaardig en niet terzake doende is, en dat de planning kan worden aangepast.

Grief 4 heeft betrekking op de aanleg van een bypass, die over de gehuurde ruimte is gepland. Betoogd wordt dat bij een andere planning niet behoeft te worden ontruimd.

Grief 5 keert zich tegen het oordeel, in dezelfde rechtsoverweging, dat het zeer aannemelijk is dat vertraging in de ontruiming vertraging in de uitvoering van diverse andere projecten zal opleveren. Fresenburgh voert aan dat dit oordeel niet onderbouwd is en enkel steunt op een aanname. Fresenburgh ziet niet in dat de afloop van de de procedure niet kan worden afgewacht.

4.6.2 Naar het oordeel van het hof wordt in de grieven 3 en 5 de aard en omvang van de herontwikkeling door Fresenburgh miskend. Met de realisatie van het project is niet alleen HC en haar bouwondernemer betrokken maar ook bijvoorbeeld Prorail en de Gemeente, en – dat is hier belangrijk – de miljoenen reizigers en passanten die jaarlijks gebruik maken van de traverse tussen het winkelcentrum en het station alwaar het

40

gehuurde is gelegen. Het gaat om een project van uitzonderlijk grote omvang, zowel financieel als qua bouwactiviteiten, dat bovendien al jaren aan de gang is en nog jaren zal duren. De realisatie vergt logistiek veel aandacht en uiteraard voortdurend kleinere of grotere correcties. De – niet onderbouwde – stelling van Fresenburgh dat de planning waarop HC doelt ongeloofwaardig en niet ter zake doende is en dat HC deze planning wel kan aanpassen of uitstellen zoals haar behaagt, miskent deze realiteit. Het stilzetten van het project totdat Fresenburgh uitgeprocedeerd is (met mogelijk een hoger beroep en beroep in cassatie in de bodemzaak kunnen nog jaren gemoeid zijn) kan niet van HC worden verlangd. Dat het hier uitsluitend om keuzes van alleen HC zou gaan, is feitelijk onjuist. Daar komt bij de plaatselijke situatie. Het feit dat het station en winkelcentrum ook grootschalig worden verbouwd, en de inbedding in de dynamische situatie (het is nu eenmaal een gegeven dat reizigers en passanten voorbij trekken, dat is ook de bestaansgrond van Fresenburgh) zijn omstandigheden die mede bepalend (en beperkend) zijn voor de planning.

4.6.3 In grief 4 gaat het om de kern van het geschil. Fresenburgh is van mening dat HC haar plannen alsnog zo kan aanpassen dat het bedrijf geheel of gedeeltelijk geopend kan blijven. Het hof overweegt dienaangaande het volgende.

4.6.4 In de eerste plaats wordt eraan herinnerd dat het hof dient uit te gaan van geĂŤindigd zijn van de huurovereenkomst (rov. 4.4.1). De verlangde voorziening heeft daarmee een tijdelijk karakter. Deze tijdelijkheid wordt zelfs kort als de beslissing van de bodemrechter in het eindvonnis alsnog uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard.

In de tweede plaats ontbreekt het het hof aan de deskundigheid om de plannen van HC met betrekking tot de door Fresenburgh verlangde bouwvoorziening op zijn volle merites te kunnen beoordelen. Voor een deskundigenonderzoek daarnaar is in het kader van een kort geding geen plaats. Fresenburgh heeft geen gronden aangevoerd waaruit reeds aanstonds blijkt dat de geplande bypass geen goede optie zou zijn. Mogelijk zijn er alternatieven voorhanden, maar ook die kan het hof wegens het ontbreken van deskundigheid niet beoordelen.

In de derde plaats moet in aanmerking worden genomen dat HC een grote mate van beleidsvrijheid toekomt bij de wijze waarop de verbouwing wordt ingericht en uitgevoerd.

Deze beleidsruimte wordt overigens aanmerkelijk beperkt doordat de genoemde verbouwingen moeten worden ingepast in die van het station en het winkelcentrum en andere omstandigheden zoals de veiligheid voor de passanten en de bestaande bouwkundige voorzieningen (zoals de trappen naar het een verdieping lager liggende busstation).

Uiteraard zijn de kosten ook een factor van betekenis. Deze zijn ongetwijfeld betrokken in de planning.

In dit verband is mede van belang dat het in de sloopvergunning verlangde asbestonderzoek de hele winkelruimte betreft. Het handhaven van de gehuurde ruimte, of een deel daarvan, kan leiden tot aanpassing van de vergunningvoorwaarden, of zelfs intrekken van de sloopvergunning en daarmee tot een aanzienlijke vertraging.

41

In kort geding is dus maar zeer beperkt plaats voor het treffen van een voorziening die zal ingrijpen in de plannen.

4.6.5 Tegen deze achtergrond is het hof van oordeel dat er geen plaats is voor het treffen van een voorziening die (gedeeltelijke) openhouding mogelijk maakt. De als productie 7 bij de brief van mr. Evers van 4 oktober 2012 overgelegde notitie van ProRail geeft een duidelijk inzicht in de (complexe) problematiek. Mogelijk kan bouwkundig de bij Fresenburgh in gebruik zijnde bedrijfsruimte verkleind worden (de keukenactiviteiten en een deel van het terras dat niet direct in de looprichting ligt zouden wellicht gehandhaafd kunnen worden) maar daarmee is nog geen oplossing bereikt. Het hof heeft uit de uitleg ter zitting in hoger beroep van de feitelijke situatie aan de hand van foto’s en bouwtekeningen de overtuiging gekregen dat handhaving van een kleiner of groter gedeelte van de bedrijfsruimte met name tijdens spitsuur mogelijk tot onaanvaardbare situaties zal leiden. De passanten, met name die van oost naar west lopen (rechts houden) komen ‘in botsing’ met het vóór de bedrijfsruimte (stil) staande publiek. Dit wordt nog versterkt doordat de vloeroppervlakte van het terras bij gedeeltelijke sloop kleiner wordt zodat naar verwachting de klanten van Fresenburgh genoodzaakt zullen zijn de snacks buiten te bestellen en verorberen. De omvang van dit probleem kan het hof uiteraard niet voorspellen. Op zondagochtend zal dit probleem zich niet voordoen.

Tijdens spitsuur (en dit zijn juist de belangrijkste uren voor Fresenburgh) zal dit anders kunnen zijn. Voorshands kan het hof niet uitsluiten dat er zich dan voor het publiek gevaarlijke situaties kunnen voordoen.

Daarbij dient te worden bedacht dat de situatie ter plaatse toch al niet zonder potentieel gevaar is nu daar volop bouwwerkzaamheden gaande zijn. Tegen deze achtergrond kan niet worden geoordeeld dat de plannen met betrekking tot de bypass zodanig onnodig of onaanvaardbaar ingrijpen in de belangen van Fresenburgh dat Fresenburgh aanspraak zou kunnen maken op (eventueel partiële) voortzetting van de huur.

4.6.6 De grieven 3, 4 en 5 falen.

4.7 In de grieven 6, 7, 8 (punt 2.1 appeldagvaarding), 9, 10 en 11, de vergunningen 4.7.1 In deze grieven worden aspecten van bestuursrechtelijke aard aan de orde gesteld.

Dienaangaande neemt het hof in overweging dat de betreffende vergunningen en de bezwaren die in procedures gemaakt kunnen worden niet ertoe strekken de belangen van een huurder te dienen, althans niet rechtstreeks. Bovendien zal Fresenburgh onvoldoende belang hebben bij het maken van bezwaar omdat de huurovereenkomst reeds is geëindigd en verwacht moet worden dat de beëindigingsbeslissing in hoger beroep in stand zal blijven, weliswaar nog niet onherroepelijk, maar in kort geding moet er voorshands vanuit worden gegaan dat deze beëindiging in stand zal blijven.

Maar wat daar ook van zij, gelet op de aard en omvang van de uit te voeren projecten zoals hiervoor uiteengezet, is het hoogst onwaarschijnlijk dat de vergunningenproblematiek niet tijdig zal zijn opgelost. In ieder geval is hoogst

42

onwaarschijnlijk dat deze problematiek aanleiding zal geven tot vertraging in de uitvoering van de werkzaamheden (bijvoorbeeld door stillegging van de bouwactiviteiten).

4.7.2 De grieven leiden derhalve niet tot een andere beslissing.

4.8 Grief 12, asbestsanering 4.8.1 In deze grief stelt Fresenburgh zich op het standpunt dat het aangekondigde asbestonderzoek (type B) volgens haar niet nodig is zodat de ontruiming enkele maanden later kan plaatsvinden. De grief faalt. Het asbestonderzoek is HC opgelegd bij de sloopvergunning. Daar kan HC niet aan voorbij gaan. Voorts is het hof niet deskundig op dit terrein, zodat het hof de noodzaak van het onderzoek niet kan beoordelen. De enkele omstandigheid dat een door Fresenburgh geraadpleegde deskundige een andere opvatting heeft dan de vergunningverleners en de bouwexperts van HC is onvoldoende om de herontwikkeling stop te zetten in afwachting van het onderzoek aan wiens zijde het gelijk ligt. Ten slotte neemt het hof in aanmerking dat niet bij voorbaat kan worden gezegd hoeveel tijd gemoeid zal zijn met een eventuele sanering (in een gebied waar jaarlijks miljoenen passanten voorbijtrekken). Het staat HC vrij een ruime periode in aanmerking te nemen. Dat de door HC geschatte periode (voor sloop en sanering) onredelijk of onaanvaardbaar lang is, wordt niet gesteld en is ook niet kunnen blijken.

4.9 Grief 16, de belangenafweging 4.9.1 In deze grief bestrijdt Fresenburgh de rov. 4.13 van het bestreden vonnis gemaakte belangenafweging. Behalve het belang van de (35, deels tijdelijk aangestelde) werknemers voor wie ontslag dreigt en een reeds 25 jaar bestaande huurrelatie voert Fresenburgh belangen aan die elders in dit arrest zijn besproken en afgewezen.

Nu de huurovereenkomst in december 2009 (bijna drie jaar geleden) is opgezegd heeft er voor Fresenburgh voldoende tijd bestaan om voorzieningen voor de werknemers te treffen. Fresenburgh moest er rekening mee houden dat zij in het ongelijk zou worden gesteld. Ook gelet op de aard en omvang van de uit te voeren werkzaamheden kan het voor Fresenburgh niet als verrassing zijn gekomen dat zij de bedrijfsvoering niet langer kan voortzetten. De belangen van de werknemers kunnen onvoldoende gewicht in de schaal leggen tegenover de belangen van de miljoenen passanten en de aanmerkelijk financiĂŤle belangen van HC bij continuering van de herontwikkeling.

Dat Fresenburgh een redelijk alternatief aangeboden wenst te zien is begrijpelijk – en wellicht de achterliggende inzet van dit geding – maar nu Fresenburgh zelf geen alternatief heeft aangewezen, en HC stelt geen alternatief voorhanden te hebben kan het hof dit belang bij een alternatieve locatie niet in de afweging betrekken.

43

4.10 Grief 17, de uitvoerbaarverklaring bij voorraad 4.10.1 In deze grief staat de beslissing van de kantonrechter met betrekking tot de uitvoerbaarverklaring bij voorraad centraal. De kantonrechter heeft, op de voet van artikel 7:295 lid 1 BW, geoordeeld dat het verweer weliswaar ongegrond is, maar niet kennelijk ongegrond, omdat de vordering tot uitvoerbaarverklaring bij voorraad van de bestreden beslissing niet toewijsbaar is. Fresenburgh stelt nu dat het vonnis van de kortgedingrechter evenmin uitvoerbaar bij voorraad kan worden verklaard.

4.10.2 De stelling van Fresenburgh is onjuist. Weliswaar heeft de kortgedingrechter de beslissing van de bodemrechter in beginsel te respecteren, maar niet in alle gevallen. Met name als sprake is van nieuwe omstandigheden die aanleiding kunnen geven voor een andere belangenafweging, van misbruik van recht en het gaan ontstaan van een noodsituatie zijn er mogelijk gronden voor afwijking (Ritzen/Hoekstra).

4.10.3 Het verweer van HC, dat de kortgedingrechter steeds bevoegd is zijn vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, is alleen in het algemeen gesproken juist. De opvatting is ook in zoverre juist dat niet uitvoerbaarverklaring zich niet verdraagt met het spoedeisende belang bij de voorziening. Dit neemt evenwel niet weg, dat bij de beantwoording van de vraag óf een voorziening getroffen moet worden, de kortgedingrechter het oordeel van de bodemrechter in beginsel dient te respecteren. De kortgedingrechter kan het oordeel van de bodemrechter niet zonder meer negeren. Dit geldt ook als, zoals hier, geen sprake is van een executiekortgeding.

4.10.4 Het hof neemt in aanmerking dat de pleidooien bij de kantonrechter hebben plaatsgevonden op 15 november 2011 (bijna een jaar geleden). Toen bestond er kennelijk nog onvoldoende feitelijke basis om de beëindigingsdatum vast te stellen (zie rov. 2.21 van het tussenvonnis). Nieuwe ontwikkelingen nopen thans tot een ander oordeel. Er bestaat nu wel voldoende grond voor een feitelijke beëindiging.

Tegen deze achtergrond dient ook het oordeel van de kantonrechter met betrekking tot de uitvoerbaarheid bij voorraad te worden begrepen. Er bestond voor de kantonrechter indertijd kennelijk nog geen noodzaak om zich te beraden over de vraag of bijzondere omstandigheden zouden nopen tot afwijking van artikel 7:295 lid 1 BW. Een dergelijke beoordeling ontbreekt dan ook in het tussenvonnis.

4.10.5 Het hof is met de voorzieningenrechter van oordeel dat thans – en op gronden als hiervoor uiteengezet – de verlangde voorziening dient te worden gegeven én uitvoerbaar bij voorraad dient te worden verklaard. Grief 17 faalt mitsdien.

4.11

44

Grief 18 is een veeggrief. Deze hoeft geen behandeling.

4.12 Fresenburgh zal de in het ongelijk gestelde partij in de kosten worden verwezen.

5.De uitspraak Het hof bekrachtigt het (herstelde) vonnis waarvan beroep; veroordeelt Fresenburgh in de proceskosten van het hoger beroep, welke kosten tot op heden aan de zijde van HC worden begroot op â‚Ź 666 aan griffierecht en op â‚Ź 2682 aan salaris advocaat en verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

45

LJN: BV2628, Hoge Raad , 10/04442 Datum uitspraak: 13-04-2012 Datum publicatie: 13-04-2012 Rechtsgebied: Civiel overig Soort procedure: Cassatie Inhoudsindicatie: Huurrecht. Tijdelijke huurovereenkomst in verband met voorgenomen sloop. Ook zonder aanvraag van vergunning op voet van art. 15 lid 1 onder c Leegstandwet kan sprake zijn van gebruik van woonruimte dat naar zijn aard slechts van korte duur is, in de zin van art. 7:232 lid 2 BW. Leegstandwet bevat geen exclusieve regeling op dit punt.

Invoering art. 7:232 lid 4 heeft geen beperking gebracht in toepasselijkheid van lid 2. Beschikking HR 30 mei 1975, LJN AC5593, NJ 1975/464 houdt haar betekenis.

Vindplaats(en): NJ 2012, 496 m. nt. A.L.M. Keirse NJB 2012, 988 Rechtspraak.nl RvdW 2012, 580 WR 2012, 70

Uitspraak 13 april 2012 Eerste Kamer 10/04442 EV/LZ Hoge Raad der Nederlanden Arrest in de zaak van: [Eiseres], wonende te [woonplaats], EISERES tot cassatie, advocaat: mr. M.A.R. Schuckink Kool, tegen 1. STICHTING STUDENTEN HUISVESTING, voorheen genaamd Stichting Sociale Huisvesting Utrecht, gevestigd te Utrecht, 2. STICHTING MITROS, gevestigd te Utrecht, VERWEERSTERS in cassatie, advocaat: mr. J.P. Heering.

Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als [eiseres], SSH en Mitros.

1. Het geding in feitelijke instanties Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar de navolgende stukken: a. het vonnis in de zaak 553102 UC EXPL 07-17388 van de kantonrechter te Utrecht van

46

19 november 2008; b. het arrest in de zaak 200.030.593 van het gerechtshof te Amsterdam van 22 juni 2010.

Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht.

2. Het geding in cassatie Tegen het arrest van het hof heeft [eiseres] beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.

SSH en Mitros hebben geconcludeerd tot verwerping van het beroep.

De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten en voor SSH en Mitros mede door mr. L.B. de Graaf, advocaat bij de Hoge Raad.

De conclusie van de Advocaat-Generaal M.H. Wissink strekt tot verwerping.

De advocaat van [eiseres] heeft bij brief van 24 februari 2012 op die conclusie gereageerd.

3. Beoordeling van de middelen 3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan. (i) [Eiseres] huurde met ingang van 23 juli 2007 van SSH onzelfstandige woonruimte op het perceel 't Kleine Wijk in de wijk Ondiep te Utrecht. Mitros was eigenaar van die woonruimte en verhuurde deze aan SSH. (ii) In de huurovereenkomst tussen SSH en [eiseres] is onder meer bepaald: "Tijdelijke huurovereenkomst voor onzelfstandige woonruimte in verband met voorgenomen sloop (...)

In aanmerking nemende: - Dat verhuurder beheerder is van de onzelfstandige woonruimte gelegen in een complex in Utrecht welke eigendom is van Mitros; - Dat de onzelfstandige woonruimte bestemd is om te worden gesloopt, doch dat thans nog niet definitief vaststaat op welk tijdstip met de sloop van het complex zal worden gestart; - Dat de verhuurder c.q. de eigenaar ernaar streeft om binnen een termijn van 茅茅n jaar vanaf heden met de sloop te starten; - Dat verhuurder in afwachting van deze sloop bereid is de woning op onderstaande voorwaarden tijdelijk aan huurder te verhuren, te weten tot aan het moment dat verhuurder de woning ontruimd te harer beschikking nodig heeft, teneinde het gehele complex te kunnen slopen en uitsluitend onder de voorwaarde dat huurder het tijdelijke karakter van de huurovereenkomst accepteert en vrijwillig aan voornoemde ontruiming zal meewerken; - Dat verhuurder de huurovereenkomst zal opzeggen met een termijn van twee maanden en dat huurder gedurende de eerste maand hiervan in de gelegenheid gesteld zal worden om te hospiteren voor een ander kamer via de reguliere kamerwachtlijst van verhuurder.

Indien het huurder aantoonbaar niet lukt om binnen deze maand een kamer te vinden, zal verhuurder eenmalig een kamer aan huurder aanbieden in een willekeurig complex (tijdelijk of permanent). Aanvaardt huurder dit aanbod niet, dan moet de kamer uiterlijk op de laatste huurdag door huurder worden ontruimd; - Dat huurder zich er uitdrukkelijk mee bekend verklaart dat de woning bestemd is om te worden gesloopt en dat de huurovereenkomst zal eindigen op het moment dat verhuurder c.q. de eigenaar de woning voor voornoemde sloop ontruimd en te harer beschikking nodig heeft; - Dat huurder ermee akkoord gaat dat hem bij het einde van de overeenkomst geen enkele tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten zal worden verstrekt; - Dat huurder de redelijkheid van het bovenstaande onderschrijft en ermee instemt de desbetreffende woning te zullen ontruimen op of v贸贸r de datum welke door verhuurder met inachtneming van de in deze overeenkomst opgenomen opzegtermijn aan hem is medegedeeld - zijnde de datum dat de verhuurder c.q eigenaar de woning nodig heeft

47

voor voornoemde sloop - onder de hierboven genoemde voorwaarde dat hem een andere passende woonruimte is aangeboden; - Dat indien huurder weigert de desbetreffende woning te verlaten ondanks aanbod van andere passende woonruimte, verhuurder reeds nu voor alsdan aanzegt de huurovereenkomst te zullen opzeggen wegens dringend eigen gebruik dan wel andere gerechtelijke maatregelen te zullen nemen teneinde daarmee te bewerkstelligen dat de woning te harer beschikking komt teneinde de woning te kunnen slopen; - Dat deze considerans deel uitmaakt van deze huurovereenkomst. (...)

Artikel 3 - De huurperiode en opzegging (...)

3.4 Indien de huurder nalatig blijft met de ontruiming, verbeurt hij aan verhuurder een direct opeisbare en niet voor rechterlijke matiging vatbare boete van € 100,00 voor iedere dag dat hij na het einde van de overeenkomst in de woning blijft. (...)" (iii) Medio 2007 heeft SSH schriftelijk de huurovereenkomst met [eiseres] opgezegd tegen 30 november 2007. (iv) Bij besluit van burgemeester en wethouders van 27 november 2007 is aan Mitros Ontwikkeling B.V. vergunning verleend voor het slopen van woningen op het perceel 't Kleine Wijk. (v) Bij vonnis van 15 januari 2008 heeft de kantonrechter in kort geding [eiseres] veroordeeld tot ontruiming van de bij haar in gebruik zijnde woonruimte. [Eiseres] heeft het gehuurde op 18 januari 2008 verlaten.

3.2 [Eiseres] vordert in dit geding (i) primair een verklaring voor recht dat de huurovereenkomsten zijn te kwalificeren als reguliere huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd en dat [eiseres] daardoor recht heeft op huurbescherming, en (ii) subsidiair de (partiële) vernietiging van de huurovereenkomsten wat betreft de tijdelijkheid van de overeenkomsten, het opzegbeding en het boetebeding, dan wel matiging van de boete. Mitros en SSH hebben in conventie verweer gevoerd en SSH heeft in reconventie onder meer betaling gevorderd van verbeurde boetes uit hoofde van het in de huurovereenkomsten opgenomen boetebeding. De kantonrechter heeft de vorderingen in conventie afgewezen en die in reconventie toegewezen.

3.3 In hoger beroep heeft het hof in conventie het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd en in reconventie de boete gematigd tot € 2.000,--.

3.4 Het tweede en het derde middel klagen dat het hof ten onrechte, althans onbegrijpelijk gemotiveerd, heeft geoordeeld dat sprake is van huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is als bedoeld in art.

7:232 lid 2 BW. 3.5 Het tweede middel voert in dit verband, kort gezegd, aan dat, nu Mitros en SSH geen gebruik hebben gemaakt van de mogelijkheid om op de voet van het bepaalde in art. 15 lid 1, onder c, Leegstandwet (Lw) een vergunning aan te vragen voor tijdelijke verhuur van de woonruimte waarover het hier gaat, geen sprake kan zijn van huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is als bedoeld in art. 7:232 lid 2 BW. 3.6 Het middel faalt omdat het oordeel van het hof, dat het niet aanvragen van bedoelde vergunning onverlet laat dat sprake kan zijn van huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is als bedoeld in art. 7:232 lid 2 nu de Leegstandwet op dit punt niet een exclusieve regeling bevat, juist is.

3.7 Het derde middel klaagt dat het hof zijn oordeel dat sprake is van huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is ten onrechte heeft gebaseerd op HR 30 mei 1975, LJN AC5593, NJ 1975/464. Het middel betoogt dat

48

aan de wetsgeschiedenis van het nadien ingevoerde art. 7:232 lid 4 BW - dat betrekking heeft op de huur van woonruimte in gebouwen welke aan een gemeente toebehoren en ten tijde van het aangaan van de overeenkomst voor afbraak bestemd zijn - kan worden ontleend dat de wetgever het tijdelijk bewonen van voor afbraak bestemde panden niet (langer) als gebruik van naar zijn aard korte duur beschouwt.

3.8 Ook dit middel faalt. Uit de door de Advocaat-Generaal in zijn conclusie onder 3.17.2 aangehaalde wetsgeschiedenis volgt niet dat het hof genoemde beschikking ten onrechte in zijn beoordeling heeft betrokken of dat het door de invoering van art. 7:232 lid 4 deze haar betekenis heeft verloren. Uit die wetsgeschiedenis volgt niet dat aan de in art.

7:232 lid 2 voorziene uitzondering op de toepasselijkheid van de bepalingen voor de huur van woonruimte als bedoeld in het eerste lid, een nieuwe uitzondering als omschreven in lid 4 is toegevoegd. In art. 7:232 lid 4 gaat het namelijk niet zozeer om een gebruik dat naar zijn aard van korte duur is, maar om het feit dat de woning nog slechts betrekkelijk korte tijd beschikbaar is (Kamerstukken II 1972-1973, 12 306, nr. 3, blz. 1). Anders dan het middel betoogt heeft de invoering van art. 7:232 lid 4 dan ook geen beperking gebracht in de toepasselijkheid van art. 7:232 lid 2.

3.9 De in de drie overige middelen aangevoerde klachten kunnen evenmin tot cassatie leiden. Zulks behoeft, gezien art. 81 RO, geen nadere motivering nu de klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.

4. Beslissing De Hoge Raad: verwerpt het beroep; veroordeelt [eiseres] in de kosten van het geding in cassatie, tot op heden aan de zijde van Mitros en Stichting Studentenhuisvesting begroot op â‚Ź 371,34 aan verschotten en â‚Ź 2.200,-- aan salaris.

Dit arrest is gewezen door de vice-president J.B. Fleers als voorzitter en de raadsheren J.C. van Oven, F.B. Bakels, C.A. Streefkerk en M.A. Loth, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer J.C. van Oven op 13 april 2012.

49

LJN: BY6108, Hoge Raad , 12/00081 Datum uitspraak: 19-04-2013 Datum publicatie: 19-04-2013 Rechtsgebied: Civiel overig Soort procedure: Cassatie Inhoudsindicatie: Schadevordering verhuurder na opzegging bedrijfsruimtehuur door curator van failliete huurder, opleveringsverplichting, art. 7:224 BW. Niet-nakoming wederkerige overeenkomst na faillissement, bevoegdheid curator, art. 37 Fw, concurrente vordering, art. 37a Fw, paritas-beginsel. Uitzonderingen, huurpenningen na faillissement, onbevoegde opzegging of handelen in strijd met door curator na te leven verbintenis, Hoge Raad komt terug van ‘toedoencriterium’ (HR 28 september 1990, LJN AD1243, NJ 1991/305).

Ontruimingsverplichting als boedelschuld (HR 9 juni 2006, LJN AV9234, NJ 2007/21) , art. 39 Fw. Vindplaats(en): NJB 2013, 957 Rechtspraak.nl RvdW 2013, 591

Uitspraak 19 april 2013 Eerste Kamer 12/00081 DV/EE Hoge Raad der Nederlanden Arrest in de zaak van: [Eiseres], gevestigd te [vestigingsplaats], EISERES tot cassatie, advocaat: mr. F.M.L. Dekkers, tegen Bruno Joannes TIDEMAN, kantoorhoudende te 's-Gravenhage, handelend in zijn hoedanigheid van curator van [A] B.V., voorheen gevestigd te [vestigingsplaats], VERWEERDER in cassatie, advocaat: mr. P.P. Hart.

Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als [eiseres] en de curator.

1. Het geding in feitelijke instantie Voor het verloop van het geding in feitelijke instantie verwijst de Hoge Raad naar het vonnis in de zaak 1081633/11-5167 van de kantonrechter te Leiden van 23 november 2011.

Het vonnis van de kantonrechter is aan dit arrest gehecht.

50

2. Het geding in cassatie Tegen het vonnis van de kantonrechter heeft [eiseres] sprongcassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.

De curator heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.

De zaak is voor de curator toegelicht door zijn advocaat.

De conclusie van de Advocaat-Generaal M.H. Wissink strekt tot vernietiging.

De advocaat van de curator heeft bij brief van 19 december 2012 op die conclusie gereageerd.

3. Beoordeling van de middelen 3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan. (i) [Eiseres] heeft met ingang van 1 maart 2009 een bedrijfsruimte in [plaats] verhuurd aan (de rechtsvoorganger van) [A] B.V. (hierna: de B.V.). (ii) Bij vonnis van 26 oktober 2010 is de B.V. door de rechtbank Den Haag failliet verklaard. De curator heeft de huurovereenkomst opgezegd, waardoor deze is geëindigd per 31 januari 2011. Het gehuurde is per die datum ontruimd en leeg opgeleverd. (iii) Bij de oplevering is gebleken dat er schade is aan de buitengevel en deuren van het pand van de bedrijfsruimte tot een bedrag van € 24.000,--.

3.2 [Eiseres] vordert in deze procedure betaling van de curator van dit bedrag van € 24.000,-- als boedelschuld. Volgens [eiseres] heeft de B.V. de schade veroorzaakt en gaat het om opleveringsschade, die dient te worden vergoed op grond van art. 7:224 BW en de algemene bepalingen van de huurovereenkomst met betrekking tot de oplevering.

De in die bepalingen geregelde verplichting tot correcte oplevering van het gehuurde is in dit geval een boedelschuld, omdat deze verplichting is ontstaan door toedoen van de curator, namelijk door de opzegging van de huurovereenkomst.

De curator heeft aangevoerd dat de verplichting om de schade te herstellen niet voortvloeit uit de opleveringsverplichting, maar uit de algemene bepalingen van de huurovereenkomst, die verplichten tot herstel van die schade tijdens de looptijd van de huur, en uit de wettelijke bepalingen omtrent huur. [eiseres] moet de vordering dus indienen als concurrente vordering.

3.3 De kantonrechter heeft de vordering afgewezen op de grond dat ingevolge de algemene bepalingen van de huurovereenkomst de schade al tijdens de looptijd van de huur voor rekening kwam van de B.V., en dat het daarom geen schade betreft die naar haar aard pas na het beëindigen van de huurovereenkomst moet worden vergoed. De verplichting tot herstel van de schade bestond al voor de opzegging, aldus de kantonrechter.

3.4 De middelen bestrijden het oordeel van de kantonrechter in de eerste plaats met een betoog dat erop neerkomt dat de vordering van [eiseres] voortvloeit uit de opleveringsverplichting en daarom een boedelschuld is, omdat de opleveringsverplichting is ontstaan door toedoen van de curator, namelijk door diens opzegging van de huurovereenkomst. Hieraan doet volgens de middelen niet af dat ook ingevolge de algemene bepalingen van de huurovereenkomst een verplichting tot herstel van de schade bestaat.

3.5 Dit betoog is ongegrond. Dat de schadevergoedingsvordering van de verhuurder in een geval zoals hier aan de orde een boedelschuld oplevert, is (a) niet te verenigen met de regels die de Faillissementswet in art. 37 e.v. kent met betrekking tot wederkerige overeenkomsten, en komt (b) in strijd met hetgeen uit die wet volgt omtrent het ontstaan van boedelschulden. Dit wordt hierna uitgewerkt in 3.6 respectievelijk 3.7.

3.6.1 Voor wederkerige overeenkomsten die ten tijde van de faillietverklaring nog niet of

51

niet geheel zijn nagekomen - waaronder begrepen de op dat tijdstip lopende duurovereenkomsten -, gaat de Faillissementswet uit van het volgende stelsel. Op zichzelf brengt het faillissement geen wijziging in de verbintenissen die voortvloeien uit een overeenkomst (Van der Feltz I, p. 409). De curator heeft echter, zoals blijkt uit art.

37 lid 1 Fw, de mogelijkheid om overeenkomsten niet gestand te doen en dus de daaruit voortvloeiende verbintenissen niet na te komen (vgl. HR 3 november 2006, LJN AX8838, NJ 2007/155). Die verbintenissen leveren in het faillissement een concurrente vordering op die, indien het geen geldvordering betreft, overeenkomstig art. 133 Fw voor de geschatte waarde kan worden ingediend (Van der Feltz I, p. 388-389). Indien de curator de overeenkomst niet gestand doet, kan de wederpartij deze ook ontbinden, na de weg van art. 37 lid 1 Fw te hebben gevolgd, en heeft zij daarnaast wegens het tekortschieten in de nakoming van de overeenkomst een concurrente vordering op grond van art. 37a Fw. Ingeval de curator in verband met het belang van de boedel besluit de overeenkomst niet gestand te doen, resteert voor de wederpartij dus steeds - behoudens door de wet erkende redenen van voorrang - een concurrente vordering. Dit is in overeenstemming met het beginsel van de gelijkheid van schuldeisers dat aan de Faillissementswet ten grondslag ligt.

3.6.2 Indien de gefailleerde ten tijde van de faillietverklaring huurder of werkgever is, zijn de huur, het loon en de premieschulden op grond van art. 39 en 40 Fw vanaf de dag van de faillietverklaring boedelschuld, zulks in afwijking van de hiervoor in 3.6.1 vermelde hoofdregel. Het gaat hier om een uitzondering om redenen van billijkheid (Van der Feltz I , p. 419, 420 en 428). Deze uitzondering brengt mee dat de curator die in het belang van de boedel geen verdere uitvoering aan de lopende huur- of arbeidsovereenkomst wenst te geven, deze overeenkomst dient op te zeggen teneinde te voorkomen dat de boedelschuld ter zake van de daaruit voortvloeiende huur, loon of premieschulden oploopt. Art. 39 en 40 Fw verklaren hem tot deze opzegging bevoegd, mits hij daarbij de in die artikelen genoemde termijnen in acht neemt. Door die opzegging ontstaat (dus) geen schadeplichtigheid (Van der Feltz I, p. 423, en HR 14 januari 2011, LJN BO3534, NJ 2011/114).

Indien de curator besluit de huur- of arbeidsovereenkomst te beĂŤindigen, is derhalve slechts sprake van een boedelvordering met betrekking tot de huur, het loon of de premieschulden die verschuldigd zijn gedurende een beperkte periode na de faillietverklaring.

3.6.3 In het hiervoor in 3.6.1 en 3.6.2 weergegeven stelsel van de Faillissementswet past niet dat, indien de curator in het belang van de boedel de huur beĂŤindigt, de schadevergoedingsverplichting die in verband met de huurbeĂŤindiging ontstaat, een boedelschuld is op de enkele grond dat zij is ontstaan als gevolg van een rechtshandeling - en dus door toedoen - van de curator. Daarmee zou immers een uitzondering worden gemaakt op de hoofdregel dat indien de curator in het belang van de boedel geen uitvoering geeft aan een door de gefailleerde voor de faillietverklaring aangegane overeenkomst, slechts een concurrente vordering voor de wederpartij resteert, en op het aan die regel ten grondslag liggende beginsel van de gelijkheid van schuldeisers. Voor die uitzondering valt in de Faillissementswet geen rechtvaardiging of grond te vinden.

Van een boedelschuld is daarom geen sprake.

3.7.1 Deze uitkomst strookt ook met hetgeen volgt uit de Faillissementswet met betrekking tot boedelschulden. Op grond van die wet zijn boedelschulden slechts die schulden die een onmiddellijke aanspraak geven jegens de faillissementsboedel hetzij ingevolge de wet, hetzij omdat zij door de curator in zijn hoedanigheid zijn aangegaan, hetzij omdat zij een gevolg zijn van een handelen van de curator in strijd met een door hem in zijn hoedanigheid na te leven verbintenis of verplichting. Onder het aangaan van een schuld door de curator in deze zin is te verstaan dat de curator deze schuld op zich neemt bij een rechtshandeling, doordat zijn wil daarop is gericht (art. 3:33 en 35 BW).

52

3.7.2 Vorderingen die een boedelschuld opleveren, moeten worden onderscheiden van vorderingen op de schuldenaar, met het oog op de voldoening waarvan de vereffening van de boedel plaatsvindt. Vorderingen die voortvloeien uit een reeds ten tijde van de faillietverklaring bestaande rechtsverhouding met de schuldenaar en die geen boedelschuld opleveren op een van de hiervoor in 3.7.1 vermelde gronden, behoren tot bedoelde vorderingen op de schuldenaar, ook als ze pas tijdens het faillissement ontstaan, zoals onder meer blijkt uit art. 37 en 37a Fw en de op art. 37 Fw gegeven toelichting (Van der Feltz I, p. 409).

3.7.3 Opmerking verdient dat uit het hiervoor in 3.6.1 vermelde uitgangspunt van de Faillissementswet dat het faillissement geen invloed heeft op wederkerige overeenkomsten, volgt dat de curator niet bevoegd is om overeenkomsten op te zeggen, tenzij de wet of de overeenkomst hem (of de schuldenaar) daartoe bevoegd maakt. Zegt de curator onbevoegd een overeenkomst op, dan is de verplichting tot vergoeding van de daaruit voortvloeiende schade een boedelschuld, omdat hij dan in strijd handelt met een door hem na te leven verbintenis. Daarmee valt op een lijn te stellen het geval dat de curator wel bevoegd is tot opzegging van een overeenkomst, maar alleen tegen betaling van een schadevergoeding of schadeloosstelling in verband met die beëindiging.

3.7.4 De in deze zaak aan de orde zijnde verplichting om op grond van de bepalingen van de huurovereenkomst dan wel art. 7:224 BW de schade aan het gehuurde bij het einde van de huur te herstellen dan wel te vergoeden, is een uit de huurovereenkomst voortvloeiende verbintenis van de schuldenaar, die bij het einde van de huur ontstaat of opeisbaar wordt. Die verbintenis is geen boedelschuld, maar een vordering op de schuldenaar (in de hiervoor in 3.7.2 genoemde zin), nu daarbij niet wordt voldaan aan de hiervoor in 3.7.1 genoemde voorwaarden voor het ontstaan van een boedelschuld. Dat is slechts anders indien de schade is ontstaan door een handelen van de curator, welk geval zich hier blijkens de stellingen van partijen niet voordoet.

3.8 Zoals uit het vorenstaande volgt, komt de Hoge Raad terug van het 'toedoencriterium' dat is geformuleerd in HR 28 september 1990, LJN AD1243, NJ 1991/305 (De Ranitz q.q./Ontvanger), HR 12 november 1993, LJN ZC1136, NJ 1994/229 (Frima q.q./Blankers-Van Gennip) en HR 18 juni 2004, LJN AN8170, NJ 2004/617 (Circle Plastics), zulks mede naar aanleiding van de in de conclusie van de Advocaat-Generaal genoemde kritiek die in de literatuur op dat criterium is geuit.

Opmerking verdient dat dit niet betekent dat in een geval als aan de orde was in laatstgenoemd arrest, de ontruimingsverplichting na de beëindiging van de huur geen boedelschuld kan zijn. Zoals volgt uit HR 9 juni 2006, LJN AV9234, NJ 2007/21 (rov.

3.5.2), kan de gewezen verhuurder uit hoofde van zijn recht op het gehuurde verlangen dat de curator de tot de boedel behorende zaken uit het gehuurde verwijdert. Deze verplichting rust op de curator in zijn hoedanigheid en is derhalve een boedelschuld.

3.9 Gelet op het hiervoor overwogene heeft [eiseres] bij de overige klachten van de middelen geen belang, nu de gegrondbevinding daarvan niet tot een andere beslissing kan leiden.

4. Beslissing De Hoge Raad: verwerpt het beroep; veroordeelt [eiseres] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van de curator begroot op € 781,34 aan verschotten en € 2.200,-- voor salaris.

Dit arrest is gewezen door de vice-president F.B. Bakels als de voorzitter en de raadsheren A.M.J. van Buchem-Spapens, C.A. Streefkerk, G. Snijders en M.V. Polak en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer M.A. Loth op 19 april 2013.

53

LJN: AN8170, Hoge Raad , C02/229HR Datum uitspraak: 18-06-2004 Datum publicatie: 18-06-2004 Rechtsgebied: Faillissement Soort procedure: Cassatie Inhoudsindicatie: 18 juni 2004 Eerste Kamer Nr. C02/229HR JMH/AT Hoge Raad der Nederlanden Arrest in de zaak van: Mr. Robert Jan VAN GALEN, in zijn hoedanigheid van curator in het faillissement van CIRCLE PLASTICS B.V., kantoorhoudende te Amsterdam, EISER tot cassatie, advocaat: voorheen mr. E.D. Vermeulen, thans mr. K.G.W. van Oven, t e g e n CIRCLE VASTGOED B.V., gevestigd te Monster, VERWEERSTER in cassatie, advocaat: mr. E. van Staden ten Brink. 1. Het geding in feitelijke instantie...

Vindplaats(en): JOL 2004, 333 JOR 2004, 221 m. nt. mr. G.A.J. Boekraad NJ 2004, 617 m. nt. PvS ONDR 2004, 264 m. nt. W.J.M. van Andel Rechtspraak.nl RvdW 2004, 87 WR 2004, 279

Uitspraak 18 juni 2004 Eerste Kamer Nr. C02/229HR JMH/AT Hoge Raad der Nederlanden Arrest in de zaak van: Mr. Robert Jan VAN GALEN, in zijn hoedanigheid van curator in het faillissement van CIRCLE PLASTICS B.V., kantoorhoudende te Amsterdam, EISER tot cassatie, advocaat: voorheen mr. E.D. Vermeulen, thans mr. K.G.W. van Oven, tegen CIRCLE VASTGOED B.V., gevestigd te Monster, VERWEERSTER in cassatie, advocaat: mr. E. van Staden ten Brink.

1. Het geding in feitelijke instantie Verweerster in cassatie - verder te noemen: Circle Vastgoed - heeft bij exploot van 30 juli 2001 (de voorganger van) thans eiser tot cassatie - verder te noemen: de curator gedagvaard voor de rechtbank te Rotterdam en gevorderd bij vonnis, voor zover de wet dat toelaat uitvoerbaar bij voorraad, te verklaren voor recht dat de

54

schadevergoedingsvordering die voortvloeit uit de niet nakoming van de op de curator en de boedel van Circle Plastics B.V. (hierna: Circle Plastics) rustende verplichting tot ontruiming van het gehuurde van Circle Vastgoed, door de curator jegens Circle Vastgoed dient te worden aangemerkt als boedelschuld in het kader van de afwikkeling door hem van het faillissement van Circle Plastics, met inachtneming van de tussen de daarin opgekomen boedelschulden eventueel bestaande rangorde, met veroordeling van de curator in de kosten van dit geding.

De curator heeft de vordering bestreden.

De rechtbank heeft bij vonnis van 25 april 2002 de vordering van Circle Vastgoed toegewezen.

Het vonnis van de rechtbank is aan dit arrest gehecht.

2. Het geding in cassatie Tegen het vonnis van de rechtbank heeft de curator beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.

Circle Vastgoed heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.

De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten en voor de curator mede door mr.

P.D. Olden, advocaat te Amsterdam.

De Advocaat-Generaal L.A.D. Keus heeft op 14 november 2003 een conclusie genomen strekkende tot niet-ontvankelijkverklaring van de curator in het door hem ingestelde beroep in cassatie, en op 26 maart 2004 een nadere conclusie, die ertoe strekt dat dit beroep, aangenomen dat de curator daarin wel ontvankelijk is, zal worden verworpen.

De advocaat van de curator en mr. Olden hebben bij brieven van onderscheidenlijk 26 november 2003 en 7 april 2004 op die conclusies gereageerd.

3. Beoordeling van de ontvankelijkheid van het beroep 3.1 Blijkens de op 30 juli 2001 uitgebrachte inleidende dagvaarding heeft Circle Vastgoed aan haar bij vonnis van 25 april 2002 toegewezen vordering (mede) ten grondslag gelegd dat tussen haar en Circle Plastics de hierna onder 4.1 nader te omschrijven huurovereenkomst betreffende een bedrijfsterrein met opstallen heeft bestaan, dat de curator in het faillissement van Circle Plastics die overeenkomst heeft opgezegd, maar niet heeft voldaan aan de verplichting tot ontruiming, zodat Circle Vastgoed recht heeft op vergoeding van de door haar ter zake van de ontruiming gemaakte kosten. Die vordering is, mede in aanmerking genomen dat onder bedrijfsruimte in de zin van art.

39, aanhef en onder 4째, (oud) RO moet worden verstaan elke onroerende zaak die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor gebruik in de uitoefening van een bedrijf, onverschillig of die zaak al dan niet bebouwd is, een rechtsvordering betrekkelijk tot huur van bedrijfsruimte in de zin van dat artikel, zodat de kantonrechter bevoegd was daarvan kennis te nemen.

3.2 Op 1 januari 2002 is in werking getreden de Wet van 6 december 2001 tot herziening van het procesrecht voor burgerlijke zaken, in het bijzonder de wijze van procederen in eerste aanleg, Stb. 2001, 580. Art. VII lid 1 van deze wet bepaalt dat ten aanzien van de verdere behandeling door een kantongerecht, een arrondissementsrechtbank, een gerechtshof of de Hoge Raad van zaken die op de datum van inwerkingtreding van deze wet aanhangig zijn, het recht van toepassing blijft zoals het gold voor de datum van inwerkingtreding van deze wet. Het strookt met de in deze bepaling neergelegde regel van overgangsrecht om te aanvaarden dat in een zodanig geval ook art. 157 (oud) Rv. van toepassing blijft. Zulks brengt mee dat, indien, zoals in het onderhavige geval, de zaak aanhangig is op 1 januari 2002 en de rechtbank in deze zaak na 1 januari 2002 op grond van art. 157 (oud) in hoogste ressort heeft recht gesproken, cassatieberoep tegen deze uitspraak openstaat (HR 30 januari 2004, nr. C02/204, RvdW 2004, 27). De curator is dus ontvankelijk in zijn beroep.

4. Beoordeling van het middel

55

4.1 In deze zaak, waarin het gaat om de vraag of de ontruimingsverplichting die is ontstaan door de opzegging van de curator van de hierna te noemen huurovereenkomst een boedelschuld is, kan worden uitgegaan van de feiten die de Advocaat-Generaal in zijn op 14 november 2003 genomen conclusie onder 1.2 heeft vermeld.

Deze feiten behelzen kort gezegd het volgende. Op 6 oktober 1998, de dag dat Circle Plastics in staat van faillissement werd verklaard, gold tussen haar en Circle Vastgoed een huurovereenkomst krachtens welke Circle Plastics huurster was van een terrein met opstallen te Rotterdam, Europoort. Daar bevond zich op genoemde datum een grote hoeveelheid verontreinigd landbouwplastic dat Circle Plastics in het kader van haar, kort voordien gestaakte, bedrijfsuitoefening had willen verwerken tot niet verontreinigde plastic korrels. De curator heeft de huurovereenkomst met toepassing van art. 39 F. opgezegd tegen 7 januari 1999. Hij heeft echter geweigerd het landbouwplastic en het daaruit vrijkomende vervuilde percolatiewater van het gehuurde te verwijderen. Daarop heeft Circle Vastgoed zelf dat plastic verwerkt, althans afgevoerd. De curator heeft geweigerd de kosten daarvan, liggende in de orde van grootte van Ć’ 400.000,--, als boedelschuld aan te merken en aan Circle Vastgoed te vergoeden.

4.2 De rechtbank heeft de hiervoor in 4.1 vermelde vraag bevestigend beantwoord.

Hetgeen zij daartoe heeft overwogen, kan aldus worden weergegeven. Met name uit het arrest van de Hoge Raad van 12 november 1993, nr. 15111, NJ 1994, 229 moet worden afgeleid dat een verplichting die ontstaat door de opzegging door de curator van een overeenkomst tussen de failliet verklaarde persoon en een derde moet worden aangemerkt als boedelschuld. Voor de kwalificatie van een dergelijke verplichting als boedelschuld komt geen betekenis toe aan de aard van de opgezegde overeenkomst of aan de aard of omvang van de uit die opzegging voortvloeiende verplichting (rov. 5.1).

De verplichting tot ontruiming ontstond in de hiervoor bedoelde zin eerst nadat de curator de huurovereenkomst had opgezegd. Hetgeen de curator op dit punt als verweer heeft aangevoerd doet daaraan niet af. Dit verweer miskent dat in het algemeen - en ook in dit geval - ten tijde van de faillietverklaring niet vaststaat of en wanneer de curator de huurovereenkomst zal opzeggen (rov. 5.2).

4.3 Bij de beoordeling van het middel, dat met rechts- en motiveringsklachten bestrijdt dat van een boedelschuld sprake is, moet het volgende worden vooropgesteld.

Zoals de Hoge Raad heeft geoordeeld in zijn arrest van 28 september 1990, nr. 13976, NJ 1991, 305 en in zijn hiervoor in 4.2 genoemde arrest van 12 november 1993, moet een verplichting die is ontstaan als gevolg van een door de curator ten behoeve van de boedel verrichte rechtshandeling als boedelschuld worden aangemerkt. Dit wordt niet anders doordat de desbetreffende verplichting mede haar grond vindt in een al voor de faillietverklaring bestaande rechtsverhouding. Voor heroverweging van deze oordelen ziet de Hoge Raad geen aanleiding.

4.4.1 Op het vorenstaande stuit de rechtsklacht van onderdeel 1a, waarin onder meer wordt miskend dat de vordering van Circle Vastgoed niet een voor verificatie vatbare vordering onder opschortende voorwaarde of tijdsbepaling is en daarmee in dit verband evenmin op ĂŠĂŠn lijn kan worden gesteld, in haar geheel af.

4.4.2 Anders dan onderdeel 1b klaagt, is geenszins onbegrijpelijk wat de rechtbank verstaat onder het ontstaan van de verplichting door opzegging, daar waar zij in rov. 5.2 overweegt: "De onderhavige verplichting tot ontruiming (...) ontstond in de hiervoor bedoelde zin eerst nadat de Curator de huurovereenkomst (...) had opgezegd." De woorden "in de hiervoor bedoelde zin" verwijzen immers naar hetgeen de rechtbank in rov. 5.1 in navolging van het arrest van 12 november 1993 heeft overwogen. Met "ontstond in de hiervoor bedoelde zin" wordt dus bedoeld: ontstond voor zover het gaat om de vraag of sprake is van een boedelschuld.

4.4.3 De klacht van onderdeel 1c faalt omdat zij ten onrechte tot uitgangspunt neemt dat

56

het voor de beantwoording van de in deze zaak aan de orde zijnde vraag verschil maakt of de opzegging door de curator al dan niet het enige rechtsfeit is dat het ontstaan van de verplichting tot ontruiming heeft veroorzaakt.

4.4.4 De klacht onder 1d treft geen doel omdat de rechtbank met juistheid heeft geoordeeld dat - zoals zij heeft afgeleid uit meergenoemd arrest van 12 november 1993 - voor de beantwoording van de vraag of een verplichting als de onderhavige kan worden gekwalificeerd als boedelschuld niet mede betekenis toekomt aan de aard of omvang daarvan.

4.5 Onderdeel 2 vormt in wezen een herhaling van onderdeel 1a en strandt derhalve eveneens op de hiervoor in 4.4.1 vermelde grond.

4.6 Hetzelfde geldt voor onderdeel 3 voor zover daarin wordt betoogd dat de daarin genoemde, ook reeds in de onderdelen 1a en 2 aan de orde gestelde, "kenmerken" ertoe leiden dat het oordeel dat van een boedelschuld sprake is onbegrijpelijk is, althans geen steun vindt in het recht, althans onvoldoende is gemotiveerd. Bij dit betoog wordt overigens uit het oog verloren dat een rechtsoordeel niet met een motiveringsklacht kan worden bestreden. Voor zover het onderdeel voorts klaagt dat de rechtbank bij genoemd oordeel uit het oog heeft verloren dat de ontruimingsverplichting een verplichting is die voortvloeit uit een contractuele relatie en dat voor die verplichting geldt dat vanaf het aangaan van de huurovereenkomst vaststaat dat zij ooit zal moeten worden nagekomen, voldoet het niet aan de ingevolge art. 407 lid 2 Rv. daaraan te stellen eisen. Het onderdeel laat immers onvermeld welk verschil een en ander zou maken voor de beantwoording van de vraag of sprake is van een boedelschuld, terwijl zulks ook niet zonder meer duidelijk is.

4.7 Onderdeel 4 voegt geen nieuwe gezichtspunten toe aan hetgeen in de eerdere, ongegrond bevonden klachten naar voren is gebracht en faalt derhalve eveneens.

4.8 Onderdeel 5 heeft betrekking op de zin in rov. 5.2 luidende: "Daaraan doet niet af hetgeen de Curator op dit onderdeel als verweer heeft aangevoerd." Het onderdeel klaagt op dit punt over onbegrijpelijkheid, althans onvoldoende motivering omdat de rechtbank niet duidelijk maakt op welke verweren zij doelt en zulks ook uit de context onvoldoende valt op te maken. Ook dit onderdeel wordt tevergeefs voorgesteld. Uit de in rov. 4 vermelde stellingen, bezien in samenhang met het vervolg van rov. 5.2, blijkt immers voldoende duidelijk welke verweren de rechtbank hier op het oog heeft.

4.9 De kern van onderdeel 6, welk onderdeel gericht is tegen de overweging van de rechtbank luidende: "De Curator miskent dat in het algemeen - en zo ook in dit geval ten tijde van de faillietverklaring niet vast staat of en wanneer de curator de huurovereenkomst zal opzeggen.", wordt gevormd door de stelling dat voor de beantwoording van de vraag of de ontruimingsverplichting een boedelschuld is niet relevant is wanneer de opzegging plaatsvindt en derhalve evenmin of opzegging plaatsvindt door de curator tijdens faillissement. Die stelling is evenwel blijkens hetgeen hiervoor in 4.3 is overwogen onjuist, zodat ook dit onderdeel moet worden verworpen.

4.10 De onderdelen 7 en 8 kunnen wegens gemis aan belang niet tot cassatie leiden.

Gegrondbevinding daarvan zou niet kunnen afdoen aan de juistheid van het oordeel van de rechtbank dat van een boedelschuld sprake is.

4.11 Ook onderdeel 9 stuit af op hetgeen hiervoor in rov. 4.3 is overwogen.

4.12 Onderdeel 10, waarin onder verwijzing naar de voorafgaande onderdelen nog eens wordt herhaald dat de conclusie van de rechtbank dat de boedel gehouden is tot vergoeding van de schade die Circle Vastgoed heeft geleden als gevolg van de weigering van de curator om het gehuurde te ontruimen onjuist is, deelt het lot van al die

57

onderdelen.

5. Beslissing De Hoge Raad: verwerpt het beroep; veroordeelt de curator in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Circle Vastgoed begroot op â‚Ź 301,34 aan verschotten en â‚Ź 1.365,-- voor salaris.

Dit arrest is gewezen door de raadsheren J.B. Fleers, als voorzitter, H.A.M. Aaftink, D.H. Beukenhorst, A.M.J. van Buchem-Spapens en P.C. Kop, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer A. Hammerstein op 18 juni 2004.

58

NJ 1999, 380: Huur/verplichting tot teruggave in goede staat en ingebrekestelling; schadevergoeding

Instantie:

Hoge Raad

Datum:

27 november 1998

Magistraten: Martens, Korthals Altes, Neleman, Herrmann, De Savornin Lohman Zaaknr:

16729, C97/208

Conclusie: A-G Hartkamp LJN:

ZC2790

Noot: P.A. Stein

Roepnaam:

Van der Meer/Beter Wonen

Wetingang: BW art. 6:74; BW art. 6:89; BW art. 7A:1600 Snel naar:

EssentieSamenvattingPartij(en)Voorgaande uitspraakConclusieNoot

EssentieNaar boven Huur. Verplichting tot teruggave in goede staat en ingebrekestelling; schadevergoeding.

De verplichting van de huurder om na het einde van de huur de zaak in goede staat terug te geven — een verplichting die niet kan worden gesplitst in een verplichting tot teruggave en een verplichting die zaak in goede staat te brengen — kan naar haar aard slechts worden nagekomen op het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt; bij niet nakoming is de schuldenaar zonder ingebrekestelling in verzuim. Niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting geeft het oordeel dat gezien het ontbreken van een inspectie vóór ontruiming slechts die kosten als schadevergoeding kunnen worden gevorderd die de huurder zelf had moeten maken voor oplevering in goede staat.

SamenvattingNaar boven Verhuurder maakt bij einde van de huur aanspraak op kosten van herstel van de woning in goede staat. Huurder betoogt dat het achterwege laten van een inspectie vóór de ontruiming meebrengt dat de verhuurder in het geheel geen aanspraak op schadevergoeding kan maken.

De huurder — die ingevolge art. 7A:1600 BW aansprakelijk is voor schade aan de gehuurde zaak, tenzij hij bewijst dat deze niet is ontstaan door een hem toerekenbare tekortkoming — is verplicht de zaak bij het einde van de huurovereenkomst in goede staat terug te geven. Deze verplichting, die niet kan worden gesplitst in een verplichting tot teruggave van de gehuurde zaak en een eventuele verplichting die zaak in goede staat te brengen, kan naar haar aard slechts worden nagekomen op het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt. Is deze verplichting dan niet nagekomen, dan is de huurder in verzuim: daarvoor is niet een ingebrekestelling vereist, nu deze ertoe strekt de schuldenaar nog een laatste termijn voor nakoming te geven en aldus nader te

59

bepalen tot welk tijdstip nakoming nog mogelijk is zonder dat van een tekortkoming sprake is (HR 20 sept. 1996, NJ 1996, 748).

Niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting geeft het oordeel van de rechtbank dat, de functie van een voorafgaande inspectie in aanmerking genomen, in dit geval niet alle door de verhuurder gemaakte herstelkosten als schadevergoeding van huurder kunnen worden gevorderd, maar slechts die kosten die huurder zelf had moeten maken om de woning in goede staat op te leveren.[1] Partij(en)Naar boven Rene Johannes Cornelis van der Meer, te Amsterdam, eiser tot cassatie, adv. mr. K.T.B. Salomons, tegen De vereniging Woningbouwvereniging Beter Wonen, te Zierikzee, verweerster in cassatie, niet verschenen.

Voorgaande uitspraakNaar boven Rechtbank: 3.

De beoordeling van het geschil in hoger beroep

3.1 In hoger beroep kan van de navolgende feiten worden uitgegaan: — appellant heeft van geïntimeerde in huur gehad de woning Phoenixstraat 25 te Ouwerkerk; — deze huur is geëindigd op 30 juni 1992 door de ontruiming van die woning wegens huurachterstand; — er is bij de aanvang van de huurovereenkomst geen beschrijving opgemaakt van de staat waarin de woning verkeerde toen deze door appellant in huur is aanvaard; — de woning is vóór de ontruiming niet door geïntimeerde geïnspecteerd; — de staat waarin de woning verkeerde aan het einde van de huurovereenkomst is weergegeven op de door geïntimeerde ter griffie gedeponeerde kleurenfoto's.

3.2

60

Geïntimeerde heeft ƒ 21 517 gevorderd als vergoeding van de schade die door appellant in haar standpunt is veroorzaakt doordat appellant de woning niet in de oorspronkelijke goede staat waarin deze was aanvaard (geïntimeerde spreekt van een 'erbarmelijke staat' waarin de woning door appellant is achtergelaten) weer heeft opgeleverd. Tevens heeft geïntimeerde wettelijke rente en veroordeling van appellant in de proceskosten gevorderd.

3.3 Appellant heeft als primair verweer betwist dat hij de woning in erbarmelijke staat heeft achtergelaten. Volgens appellant dient geïntimeerde op dit punt bewijs te leveren.

Dit verweer gaat niet op. Appellant heeft niet betwist dat de in het geding gebrachte foto's de staat weergeven waarin de woning verkeerde aan het einde van de huurovereenkomst. De rechtbank is op grond van de eigen waarneming van de foto's met geïntimeerde van oordeel dat deze staat als 'erbarmelijk' kan worden aangemerkt.

3.4 Het verweer van appellant hield echter tevens in dat hij de woning in dezelfde staat weer heeft opgeleverd als waarin hij die bij de aanvang van de huur had aanvaard. De rechtbank begrijpt dit verweer aldus dat volgens appellant de woning bij de aanvang van de huur al verkeerde in de staat zoals die op de foto's betreffende de toestand bij het einde van de huur is weergegeven.

Dit verweer wordt verworpen. Zoals appellant bij akte d.d. 1 april 1996 in eerste instantie zelf al met zoveel woorden heeft betoogd moet bij gebrek aan een beschrijving van het verhuurde worden voorondersteld dat appellant het gehuurde in goede staat heeft aanvaard (art. 7A:1599 BW). Dit wettelijk vermoeden wordt ondersteund door de producties die geïntimeerde in eerste instantie bij akte d.d. 14 maart 1996 heeft overgelegd.

Tegenover deze wettelijke vooronderstelling zou het dan aan appellant zijn geweest om te bewijzen dat de woning bij de aanvang van de huur al in voormelde 'erbarmelijke staat' verkeerde. Appellant heeft in het geheel geen bewijs aangeboden, laat staan een voldoende gespecificeerd bewijsaanbod zoals in hoger beroep mag worden verlangd, zodat er geen aanleiding is voor een bewijsopdracht, maar uitgegaan moet worden van de vooronderstelling dat de woning bij de aanvang van de huur in goede staat verkeerde.

3.5 Subsidiair heeft appellant aangevoerd dat geïntimeerde de woning vóór de ontruiming had moeten inspecteren en dat hem de gelegenheid had moeten worden geboden om de woning in de oorspronkelijke staat terug te brengen en dat geïntimeerde pas na een ingebrekestelling en een daarop intredend verzuim van appellant zelf had mogen gaan herstellen.

Dit verweer treft in zoverre doel, dat het op de weg van geïntimeerde had gelegen om reeds vóór de ontruiming de woning te inspecteren en appellant in gelegenheid stellen de geconstateerde tekortkomingen zelf te herstellen.

Geïntimeerde heeft weliswaar gesteld dat appellant bij de ontruiming onvindbaar was en met de noorderzon vertrokken, maar niet is gesteld of gebleken dat geïntimeerde enige

61

poging heeft ondernomen om vóór de ontruiming met appellant in contact te komen of de woning te inspecteren.

Het voorgaande ontslaat appellant echter niet van de verplichting om de woning in goede staat op te leveren bij het einde van de huurovereenkomst. De functie van het vooraf inspecteren en het nog bieden van gelegenheid aan de vertrekkende huurder om eventuele gebreken zelf te herstellen is om duidelijkheid te scheppen voor de vertrekkende huurder over wat nog van hem verlangd wordt en om een periode af te bakenen waarbinnen de vertrekkende huurder nog in de gelegenheid is tekortkomingen op te heffen.

Nu dit niet is gebeurd en appellant derhalve niet in de gelegenheid is gesteld gebreken zelf (en derhalve vermoedelijk goedkoper) te herstellen, kan geïntimeerde niet met recht aanspraak maken op een volledige vergoeding van de gemaakte herstelkosten.

Anderzijds geldt dat het ook zonder een voorafgaande inspectie aan appellant duidelijk had moeten zijn geweest dat hij de woning niet in de vastgestelde erbarmelijke staat had mogen opleveren. De kosten die appellant had moeten maken om de woning zelf in een staat te brengen die in alle redelijkheid als 'goed' in de zin van art. 7A:1599 BW en niet als erbarmelijk kan worden gekenschetst kan geïntimeerde redelijkerwijs als schadevergoeding van appellant vorderen. Het ontbreken van een voorafgaande inspectie of een ingebrekestelling doet hieraan niet af. De verplichting om een woning bij het einde van de huurovereenkomst in goede staat op te leveren dient uiteraard te worden vervuld uiterlijk bij het einde van de huurovereenkomst. In zoverre is er sprake van een fatale termijn waardoor een ingebrekestelling niet vereist is voor het doen intreden van het verzuim.

3.6 Appellant heeft aangevoerd dat de vordering van geïntimeerde op meer betrekking heeft dan alleen de kosten die nodig waren om de woning in de oorspronkelijke staat te brengen. Volgens appellant heeft geïntimeerde de woning geheel laten opknappen c.q. renoveren.

Bij memorie van grieven heeft appellant de verrichte herstelwerkzaamheden omschreven als: het schilderen van alle kozijnen, deuren en houtwerk, het sausen van alle wanden en plafonds, het behanggereed laten opleveren van de muren en het vernieuwen van alle stopcontacten, schakelaars, plinten en het toilet. Geïntimeerde heeft deze opsomming niet weersproken.

Aan de hand van de foto's valt vast te stellen dat deze werkzaamheden voor het overgrote deel geen overbodige luxe zijn geweest. Twijfel kan er bestaan over de vraag of het noodzakelijk was alle stopcontacten, schakelaars en plinten te vernieuwen. Gezien het onder 3.5 overwogene komt deze twijfel voor risico van geïntimeerde.

3.7 Het voorgaande brengt de rechtbank tot de conclusie dat geïntimeerde in beginsel aanspraak kan maken op een vergoeding van de kosten die appellant zou hebben gehad indien hij genoemde werkzaamheden — uitgezonderd die betreffende de stopcontacten, schakelaars en plinten — zelf had uitgevoerd of doen uitvoeren.

62

De rechtbank zal appellant in de gelegenheid stellen zich erover uit te laten welk bedrag hiermee gemoeid zou zijn geweest. Geïntimeerde mag daarop dan reageren.

3.8 Appellant heeft ook nog opgeworpen dat geïntimeerde de vordering niet te goeder trouw ruim drie jaar na de ontruiming meer kon instellen. Dit verweer treft geen doel. Het enkele feit dat geïntimeerde enige tijd heeft laten verstrijken om de onderhavige vordering in te stellen brengt niet met zich mee dat deze vordering daarna niet meer kan worden ingesteld. De vordering is nog niet verjaard. Dit wordt niet anders door de door appellant genoemde omstandigheden dat het hier gaat om een substantiële vordering, dat geïntimeerde appellant al voor of na de ontruiming had kunnen aanspreken of dat thans de staat van het gehuurde bij de ontruiming niet goed meer vast te stellen zou zijn. (enz.)

Cassatiemiddel: Schending van het recht, in het bijzonder de art. 6:74 en 6:89 BW, dan wel verzuim van vormen waarvan het niet in acht nemen grond voor vernietiging vormt, doordat de rechtbank heeft overwogen als in het vonnis waarvan beroep, met name r.o. 3.5 daarvan, verwoord, en op grond daarvan heeft beslist als in het slot van r.o. 3.5 en 3.6 aangegeven, ten onrechte en in strijd met het recht op grond van de navolgende, voor zoveel nodig in onderling verband in aanmerking te nemen redenen.

Feitelijke inleiding Van der Meer huurde een woning van de Woningbouwvereniging aan de Phoenixstraat 25 te Ouwerkerk. Deze woning is op 30 juni 1992 vanwege huurachterstand ontruimd. Van der Meer stelt dat hij bij de ontruiming aanwezig is geweest en bij die gelegenheid de sleutels heeft overhandigd (zie o.m. conclusie van antwoord kantongerecht nr. 2 en 3 en conclusie van dupliek nr. 3). De Woningbouwvereniging betwist vorenstaande en stelt dat Van der Meer met de noorderzon vertrokken is. Dit laatste wordt door Van der Meer gemotiveerd betwist (zie o.m. conclusie van antwoord nr. 3). Voor de ontruiming is de woning niet geïnspecteerd door de Woningbouwvereniging als verhuurster. De Woningbouwvereniging vordert een vergoeding voor de schade die de huurder heeft veroorzaakt doordat de huurder de woning niet in een behoorlijke staat heeft opgeleverd.

Bij de aanvang van de huur is er geen beschrijving opgemaakt van de staat waarin de woning verkeerde.

De kantonrechter te Zierikzee heeft bij vonnis van 9 mei 1996 (rolnr. 95–790) Van der Meer veroordeeld om aan de Woningbouwvereniging te betalen ƒ 21 517, te vermeerderen met rente en kosten.

Van der Meer is van dit vonnis tijdig in hoger beroep gekomen. Nadat partijen de memorie van grieven en memorie van antwoord hebben gewisseld, heeft de arrondissementsrechtbank te Middelburg op 11 juni 1997 vonnis gewezen. Het dictum van het vonnis bevat de verwijzing naar de rolzitting van 20 augustus 1997. Het vonnis bevat de hiernavolgende eindbeslissing, waartegen dit cassatieberoep zich richt: 'r.o. 3.5. Subsidiair heeft appellant aangevoerd dat geïntimeerde de woning vóór de ontruiming had moeten inspecteren en dat hem de gelegenheid had moeten worden

63

geboden om de woning in de oorspronkelijke staat terug te brengen en dat geïntimeerde pas na een ingebrekestelling en een daarop intredend verzuim van appellant zelf had mogen gaan herstellen.

Dit verweer treft in zoverre doel, dat het op de weg van geïntimeerde had gelegen om reeds vóór de ontruiming de woning te inspecteren en appellant in gelegenheid stellen de geconstateerde tekortkomingen zelf te herstellen.

Geïntimeerde heeft weliswaar gesteld dat appellant bij de ontruiming onvindbaar was en met de noorderzon vertrokken, maar niet is gesteld of gebleken dat geïntimeerde enige poging heeft ondernomen om vóór de ontruiming met appellant in contact te komen of de woning te inspecteren.

Het voorgaande ontslaat appellant echter niet van de verplichting om de woning in goede staat op te leveren bij het einde van de huurovereenkomst. De functie van het vooraf inspecteren en het nog bieden van gelegenheid aan de vertrekkende huurder om eventuele gebreken zelf te herstellen is om duidelijkheid te scheppen voor de vertrekkende huurder over wat nog van hem verlangd wordt en om een periode af te bakenen waarbinnen de vertrekkende huurder nog in de gelegenheid is tekortkomingen op te heffen. Nu dit niet is gebeurd en appellant derhalve niet in de gelegenheid is gesteld gebreken zelf (en derhalve vermoedelijk goedkoper) te herstellen, kan geïntimeerde niet met recht aanspraak maken op een volledige vergoeding van de gemaakte herstelkosten.

Anderzijds geldt dat het ook zonder een voorafgaande inspectie aan appellant duidelijk had moeten zijn geweest dat hij de woning niet in de vastgestelde erbarmelijke staat had mogen opleveren. De kosten die appellant had moeten maken om de woning zelf in een staat te brengen die in alle redelijkheid als 'goed' in de zin van art. 7A:1599 BW en niet als erbarmelijk kan worden gekenschetst kan geïntimeerde redelijkerwijs als schadevergoeding van appellant vorderen. Het ontbreken van een voorafgaande inspectie of een ingebrekestelling doet hieraan niet af. De verplichting om een woning bij het einde van de huurovereenkomst in goede staat op te leveren dient uiteraard te worden vervuld uiterlijk bij het einde van de huurovereenkomst. In zoverre is er sprake van een fatale termijn waardoor een ingebrekestelling niet vereist is voor het doen intreden van het verzuim.'

Middels vorenstaande overweging heeft de rechtbank over enig deel van het gevorderde onherroepelijk beslist. De verwijzing naar de rolzitting van 20 augustus 1997 dient daar enkel toe om partijen in de gelegenheid te stellen zich over een aspect van de kosten uit te laten. De kern van de zaak: te weten de schadeplichtigheid van Van der Meer, is middels dit vonnis door de rechtbank afgedaan. Vandaar dat Van der Meer ook ontvangen kan worden in zijn cassatieberoep.

Tegen de hierboven geciteerde overwegingen van de rechtbank, richt Van der Meer zijn middel in cassatie.

Toelichting op het middel Aan de orde is een situatie waarbij een huurder een woning oplevert in een nietgewenste staat; dit levert een niet-deugdelijke nakoming op. Het feit dat een huurder niet-deugdelijk nakomt, betekent (nog) niet dat er sprake is van wanprestatie. Dit laatste is eerst aan de orde, indien de huurder-schuldenaar, na in gebreke te zijn gesteld, in

64

verzuim is. Eerst op dat moment treedt de schadeplichtigheid van de huurderschuldenaar in. Vgl.: Hoge Raad 12 november 1993, NJ 1994, 155 (Verhage/Algemene wbv), waarin ten aanzien van de opleveringsplicht van de verhuurder geen verzuim van rechtswege werd aangenomen toen hij de zaak in gebrekkige toestand aan de huurder ter beschikking had gesteld (zie Dozy en Jacobs, Hoofdstukken Huurrecht 1994, p. 105).

Volgens art. 6:74 BW is schadevergoeding alleen verschuldigd wanneer eerst de debiteur in gebreke is gesteld en deze de termijn die hem daarbij werd gegeven ongebruikt heeft laten verstrijken. Niet altijd is een voorafgaande ingebrekestelling nodig; art. 6:83 BW geeft een niet-limitatieve opsomming van gevallen waarin ingebrekestelling overbodig is: — Wanneer een voor de voldoening bepaalde termijn is verstreken, zonder dat de verbintenis is nagekomen. — Wanneer de verbintenis voortvloeit uit onrechtmatige daad of strekt tot schadevergoeding als bedoeld in art. 74 BW lid 1. — Wanneer de schuldeiser uit een mededeling van de schuldenaar moet afleiden dat deze in de nakoming van de verbintenis zal tekortschieten (valt slechts uit de gedragingen van de schuldenaar of uit diens mededelingen jegens derden af te leiden dat de schuldenaar niet zal nakomen, dan is een aansprakelijkheidstelling als bedoeld in art. 6:82 BW vereist).

Bij arrest van de Hoge Raad van 22 mei 1981, NJ 1982, 59, werd beslist dat in geval van een ondeugdelijke nakoming ingebrekestelling alleen dan overbodig is, als de fout definitief is en niet meer voor herstel vatbaar: '..., hetgeen in het onderdeel wordt betoogd is in zoverre juist dat zich het geval kan voordoen dat in verband met de eisen van de goede trouw het niet-behoorlijk presteren eerst door de schuldeiser als wanprestatie mag worden aangemerkt, nadat de schuldenaar tot herstel van het gebrek is aangemaand en hij verzuimd heeft binnen de hem gestelde termijn het gebrek op te heffen of alsnog tot behoorlijke prestatie over te gaan'.'

Vergelijk ook: 'Nu in de onderhavige zaak de mogelijkheid van herstel bestond, was ingebrekestelling vereist en had de kwestie beter aan de hand van de regels van verzuim na ingebrekestelling beslist kunnen worden' (noot van PAS onder Hoge Raad 12 november 1993, NJ 1994, 155).'

De rechtbank brengt aan het slot van r.o. 3.5 tot uitdrukking, dat het einde van de huurovereenkomst een fatale termijn is, waarin de woning in een goede staat moet worden opgeleverd. In zoverre zou het niet nodig zijn om een ingebrekestelling te sturen aan de huurder voor het doen intreden van het verzuim, aldus de rechtbank.

65

Vorenstaande opvatting is door Van der Meer uitdrukkelijk bestreden en is ook in strijd met het recht.

Vergelijk in de jurisprudentie: — rechtbank Zutphen, 16 september 1993, Praktijkgids 1994, 4175: 'De verhuurder kan pas vergoeding van schade vorderen, indien hij de huurder in de gelegenheid heeft gesteld die schade te herstellen. De huurder behoeft ook niet een deel van de herstelkosten te vergoeden (omdat de huurder zelf niet heeft kunnen herstellen), aangezien dit zou impliceren dat het wezen van de ingebrekestelling miskend zou worden.'

— Kantongerecht Apeldoorn, 17 juli 1991, Praktijkgids 1991, 3534 met betrekking tot mutatieschade: 'Dienaangaande geldt als vaste rechtspraak dat een verhuurder eerst vergoeding van schade aan het gehuurde ten tijde van het einde van de huurovereenkomst mag vorderen, indien hij de huurder in de gelegenheid heeft gesteld de schade te herstellen dan wel op eigen kosten te doen herstellen.'

Volgens deze uitspraak doet het er niet toe hoe de huurovereenkomst beëindigd is.

— Kantongerecht Amsterdam, 30 maart 1993, WR 1993, 51: In deze zaak was de huurder niet in gebreke gesteld en niet in de gelegenheid gesteld zelf de herstelwerkzaamheden uit te voeren. Volgens de verhuurder had de huurder niet het nieuwe adres achtergelaten. De kantonrechter is van oordeel dat de verhuurder naar het nieuwe adres had moeten informeren omdat de verhuurder er op bedacht had moeten zijn dat uit de inspectie zou kunnen voortvloeien dat herstelwerkzaamheden verricht zouden dienen te worden.

— Kantongerecht Harderwijk, 22 februari 1989, WR 1989, 45: Ook deze kantonrechter is van mening dat een verhuurder geen mutatieschade kan verhalen op een (ex-)huurder, wanneer de verhuurder heeft nagelaten om die gebreken te melden bij de huurder.

— Kantonrechter Apeldoorn, 10 maart 1993, WR 1993, 50: Zelfs bij een ontruiming is een ingebrekestelling vereist. Het argument dat iemand die wegens overlast wordt ontruimd niet in de gelegenheid behoeft te worden gesteld eventuele gebreken zelf te verrichten gaat niet op. Het had op de weg van de verhuurder gelegen bij de aanzegging van de ontruiming tevens in gebreke te stellen: 'Niet valt in te zien waarom de verhuurder niet enige tijd voor de geplande datum van de ontruiming aan huurder kon berichten dat zij — juist met het oog op het voorkomen van de thans gerezen problemen — de woning in het bijzijn van huurder wenst te inspecteren

66

teneinde hem te verwittigen van datgene wat de verhuurder niet zinde en teneinde de huurder te sommeren de gebreken zelf vóór de ontruiming te verhelpen.'

De kantonrechter zegt zelfs in deze zaak dat de verhuurder de huurder tijdig had kunnen sommeren een correspondentie-adres achter te laten.

Volgens art. 6:89 BW kan een schuldeiser op een gebrek in de prestatie geen beroep meer doen, indien hij niet binnen bekwame tijd nadat hij het gebrek heeft ontdekt of redelijkerwijze had moeten ontdekken, bij de schuldenaar terzake heeft geprotesteerd.

Volgens de memorie van antwoord van de Tweede Kamer bij het wetsvoorstel is dit artikel ook van toepassing wanneer de schuldeiser de zaak van tevoren had kunnen inspecteren.

'Men denke aan het geval dat ... de schuldeiser in de gelegenheid wordt gesteld de verschuldigde zaak vóór de aflevering te inspecteren. De schuldeiser zal dan in de regel terzake van de door hem bij deze inspectie ontdekte gebreken terstond te hebben protesteren' (Parlementaire geschiedenisboek 6 NBW, p. 317).'

Volgens Dozy is een huurder die een woning niet in goede of afgesproken staat aan de verhuurder ter beschikking stelt, niet van rechtswege in verzuim (zie Handboek Huurrecht, art. 7A:1599. Aantekening 5b, p. 1599–4 (oktober 1996)). Even verder stelt zij: 'Indien de verhuurder het gehuurde niet of niet-tijdig inspecteert, terwijl hij daartoe wel de gelegenheid heeft gehad, dan verliest hij zijn recht om zich na de oplevering te beroepen op gebreken' (p. 1599–6).'

Wiegman en Zuidema (Recht voor de huurder, 1996, p. 28) stellen: 'De verhuurder die niet aldus te werk gaat loopt het risico dat een vordering tot vergoeding van de gemaakte herstelkosten op de huurder wordt afgewezen, omdat de verhuurder geen zorgvuldige procedure heeft gevolgd. Dit betekent niet dat een huurder een herstelkostenvordering van de verhuurder kan frustreren door voor het einde van de huur met de noorderzon te vertrekken. In dat geval is het de huurder toe te rekenen dat de opleveringsprocedure niet is gelopen zoals eigenlijk had gemoeten.'

In de aan de orde zijnde procedure stelt de Woningbouwvereniging, dat de huurder na de ontruiming met de noorderzon is vertrokken. Dit is in de procedure geenszins feitelijk vastgesteld en zeer gemotiveerd door Van der Meer bestreden. Doch zelfs al zou Van der Meer na de ontruiming zonder achterlating van adres vertrokken zijn, dan nog bestaat er geen reden Van der Meer toe te rekenen dat hij geen ingebrekestelling heeft ontvangen omdat hij 'weg' was. De huurbeëindiging en de ontruiming is onmiskenbaar uitgegaan van de Woningbouwvereniging en derhalve wist de Woningbouwvereniging als verhuurster dat de huurder op een bepaalde tijd de woning zou hebben verlaten. Aldus heeft de Woningbouwvereniging voldoende tijd gehad de huurder te informeren over zijn plicht de woning in goede staat achter te laten.

De Woningbouwvereniging beroept zich er nog op dat na een ontbinding van de huurovereenkomst en een ontruiming een ingebrekestelling niet vereist is en verwijst daarbij naar NJ 1972, 40, te weten 'gezien de aard van een zodanige wanprestatie'. Deze zinsnede heeft echter geen betrekking op de ontbinding en de ontruiming, maar op het gedrag van de nalatige huurder, te weten het telkens te laat betalen van de huur.

67

Hoge Raad: 1.

Het geding in feitelijke instanties Verweerster in cassatie — verder te noemen: de woningbouwvereniging — heeft bij exploit van 27 september 1995 eiser tot cassatie — verder te noemen: Van der Meer — gedagvaard voor de kantonrechter te Zierikzee en gevorderd Van der Meer te veroordelen tot betaling van ƒ 21 517, te verhogen met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding.

Van der Meer heeft de vordering bestreden.

De kantonrechter heeft bij tussenvonnis van 22 februari 1996 de woningbouwvereniging in de gelegenheid gesteld de in dit vonnis gevraagde inlichtingen te verstrekken en bij eindvonnis van 9 mei 1996 haar vordering toegewezen.

Tegen het eindvonnis heeft Van der Meer hoger beroep ingesteld bij de Rechtbank te Middelburg.

Bij vonnis van 11 juni 1997 heeft de rechtbank — onder aanhouding van iedere verdere beslissing — partijen in de gelegenheid gesteld zich uit te laten in voege als in het vonnis vermeld. (…)

2.

Het geding in cassatie (…)

3.

Beoordeling van het middel 3.1.

In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan. i.

Van der Meer heeft van de woningbouwvereniging de woning Phoenixstraat 25 te Ouwerkerk in huur gehad, welke huur is geëindigd op 30 juni 1992. Op deze datum is de woning ontruimd. ii.

Bij de aanvang van de huur is geen beschrijving opgemaakt van de staat waarin de woning verkeerde toen deze door Van der Meer in huur is aanvaard. De woning is vóór de ontruiming niet door de woningbouwvereniging geïnspecteerd.

3.2.

68

De woningbouwvereniging heeft in het onderhavige geding betaling van ƒ 21 517 gevorderd als vergoeding van de schade die Van der Meer heeft veroorzaakt doordat Van der Meer, naar de in cassatie niet bestreden vaststellingen van de rechtbank, de woning, die bij de aanvang van de huur in goede staat verkeerde, bij het einde van de huur in erbarmelijke staat heeft achtergelaten. Tegen deze vordering heeft Van der Meer als verweer aangevoerd, voor zover in cassatie nog van belang, dat de woningbouwvereniging de woning vóór de ontruiming had moeten inspecteren, dat hem de gelegenheid had moeten worden geboden zelf de woning in de oorspronkelijke staat te brengen en dat de woningbouwvereniging pas na ingebrekestelling en een daarop intredend verzuim had mogen gaan herstellen.

De rechtbank heeft in r.o. 3.5 van haar vonnis dit verweer in zoverre gehonoreerd dat de woningbouwvereniging, nu zij niet vooraf heeft geïnspecteerd en Van der Meer derhalve niet in de gelegenheid is gesteld de gebreken zelf (en derhalve vermoedelijk goedkoper) te herstellen, geen aanspraak kan maken op volledige vergoeding van de gemaakte herstelkosten. Anderzijds, aldus de rechtbank, had het ook aan Van der Meer duidelijk moeten zijn dat hij de woning niet in erbarmelijke staat had mogen opleveren. De kosten die hij zelf had moeten maken om de woning in goede staat te brengen, kunnen door de woningbouwvereniging als schadevergoeding worden gevorderd, waaraan het ontbreken van een voorafgaande inspectie of van een ingebrekestelling niet afdoet.

3.3.

Het middel bestrijdt het oordeel van de rechtbank dat Van der Meer tot betaling van schadevergoeding is gehouden, met het betoog dat het hier gaat om een ondeugdelijke nakoming die niet zonder meer wanprestatie oplevert, omdat van wanprestatie van de huurder-schuldenaar eerst sprake is indien hij in verzuim is, waartoe is vereist dat hij in gebreke is gesteld.

Dit betoog kan niet als juist worden aanvaard. De huurder — die ingevolge art. 7A:1600 BW aansprakelijk is voor schade aan de gehuurde zaak, tenzij hij bewijst dat deze niet is ontstaan door een hem toerekenbare tekortkoming — is verplicht de zaak bij het einde van de huurovereenkomst in goede staat terug te geven. Deze verplichting, die niet kan worden gesplitst in een verplichting tot teruggave van de gehuurde zaak en een eventuele verplichting die zaak in goede staat te brengen, kan naar haar aard slechts worden nagekomen op het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt. Is deze verplichting dan niet nagekomen, dan is de huurder in verzuim: daarvoor is niet een ingebrekestelling vereist, nu deze ertoe strekt de schuldenaar nog een laatste termijn voor nakoming te geven en aldus nader te bepalen tot welk tijdstip nakoming nog mogelijk is zonder dat van een tekortkoming sprake is (HR 20 september 1996, nr.

16004, NJ 1996, 748).

Voor zover het middel klaagt dat de rechtbank haar oordeel hierop heeft gegrond dat sprake is van een fatale termijn, mist het feitelijke grondslag. De rechtbank heeft blijkens het verband waarin zij het begrip 'fatale termijn' heeft gebezigd, slechts tot uitdrukking gebracht dat het hier gaat om een verplichting die naar haar aard op een bepaald tijdstip, te weten bij het einde van de huurovereenkomst, moet worden nagekomen.

Voor zover het middel aldus moet worden begrepen dat het ook de klacht inhoudt dat het achterwege laten van een inspectie vóór de ontruiming meebrengt dat de verhuurder in

69

het geheel geen aanspraak op schadevergoeding kan maken, is het eveneens tevergeefs voorgesteld. De rechtbank heeft geoordeeld dat, de functie van een voorafgaande inspectie in aanmerking genomen, in dit geval niet alle door de woningbouwvereniging gemaakte herstelkosten als schadevergoeding van Van der Meer kunnen worden gevorderd, maar slechts die kosten die Van der Meer zelf had moeten maken om de woning in goede staat op te leveren. Dit oordeel geeft niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting, is niet onbegrijpelijk en behoefde geen nadere motivering.

4.

Beslissing

De Hoge Raad: verwerpt het beroep; veroordeelt Van der Meer in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van de woningbouwvereniging begroot op nihil.

70

V-N 1990/3256, 18: Invordering Een aanslag behelzende uitsluitend een desinvesteringsbetaling is aan te merken als boedelschuld. Boedelschulden die...

Instantie:

Hoge Raad

Datum:

28 september 1990

Magistraten: -

Zaaknr:

13976

Conclusie:

-

LJN:

Noot: -

Roepnaam:

Snel naar:

EssentieSamenvattingUitspraakNoot

AD1243 De Ranitz q.q./Ontvanger

EssentieNaar boven Invordering Een aanslag behelzende uitsluitend een desinvesteringsbetaling is aan te merken als boedelschuld. Boedelschulden dienen te worden voldaan met inachtneming van de daaraan verbonden preferentie. Salarissen van curatoren zijn superpreferent SamenvattingNaar boven De curatoren van A BV hebben het hof krachtens akte van prorogatie, drie vragen voorgelegd waarbij de positie van de fiscus als schuldeiser betrokken is.

1. Is een aanslag welke uitsluitend een desinvesteringsbetaling behelst, aan te merken als boedelschuld?

2. Indien de boedel niet toereikend is om alle boedelschulden te voldoen, dienen de boedelschulden dan ponds-pondsgewijze of met inachtneming van de wettelijke preferentie uit de boedel te worden voldaan?

3. Dienen de salarissen van curatoren, verschotten en enige andere noodzakelijkerwijs te maken kosten bij voorrang boven alle andere boedelschulden te worden voldaan?

Het hof heeft beslist dat de aanslag wegens desinvesteringsbetalingen als boedelschuld is aan te merken; dat boedelschulden met inachtneming van de wettelijke preferentie dienen te worden voldaan en heeft voor het overige geen uitspraak willen geven aangezien - aldus het hof - tussen partijen niet van een geschil sprake was.

Het door curatoren ingestelde cassatieberoep wordt door de Hoge Raad verworpen waarbij de Raad de uitspraak van het hof bevestigt, echter met dien verstande dat de Hoge Raad tevens oordeelt dat de salarissen van curatoren alsmede de verschotten superpreferent zijn en zich van een oordeel onthoudt ten aanzien van enige door curatoren niet exact omschreven posten.

UitspraakNaar boven 1. Het geding in feitelijke instanties Eisers tot cassatie - verder te noemen de curatoren - hebben krachtens akte van prorogatie bij exploot van 1 juli 1987 verweerder in cassatie - verder te noemen de

71

Ontvanger - gedagvaard voor het Gerechtshof te 's-Gravenhage en gevorderd dat het Hof zal verklaren voor recht: 1. dat de aanslag Vennootschapsbelasting (LVN ...) ad f 80 000 behelzende uitsluitend een desinvesteringsbetaling uit hoofde van de Wet Investeringsrekening juncto de Wet Vennootschapsbelasting niet is aan te merken als een boedelschuld in de zin van de Faillissementswet; 2. dat boedelschulden in faillissement, bij gebreke van voldoende actief voor integrale voldoening, dienen te worden voldaan middels een ponds-pondsgewijze betaling en deswege zonder acht te slaan op preferenties, behoudens de salarissen, kosten en dergelijke van curatoren zoals door de Rechtbank vastgesteld c.q. vast te stellen; 3. dat de salarissen van curatoren, de verschotten, de kosten van de door hen met toestemming van de Rechter-Commissaris ingeschakelde derden en de overige hen door de Rechtbank bij beschikking toegekende of toe te kennen bedragen, alsmede de daarover verschuldigde Omzetbelasting bij voorrang boven alle andere boedelschulden dienen te worden voldaan.

Nadat de Ontvanger deels tegen de vordering verweer had gevoerd, deels zich had gerefereerd aan het oordeel van het Hof, heeft het Hof bij arrest van 12 oktober 1988 de onder 1 en onder 2 - voor zover behelzend, dat de beide door het Hof bedoelde boedelschulden ponds-pondsgewijs dienen te worden voldaan - gevorderde verklaringen voor recht afgewezen en de curatoren voor het overige in hun vordering niet ontvankelijk verklaard.

Het arrest van het Hof is aan dit arrest gehecht.

2. Het geding in cassatie Tegen het arrest van het Hof hebben de curatoren beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.

De Ontvanger heeft ten aanzien van beide eerste onderdelen geconcludeerd tot verwerping van het beroep en met betrekking tot het derde onderdeel tot referte.

De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.

De conclusie van de Advocaat-Generaal Mok strekt tot verwerping van het beroep.

3. Beoordeling van het middel 3.1. In cassatie moet van het volgende worden uitgegaan: Bij beschikking van de Rechtbank te 's-Gravenhage d.d. 28 januari 1982 is A BV te 's-G (hierna te noemen: de vennootschap), onder intrekking van de haar op 21 januari 1982 voorlopig verleende surseance van betaling, in staat van faillissement verklaard met aanstelling van eisers tot cassatie als curatoren. De afwikkeling van de boedel heeft tot het volgende resultaat geleid.

- Het actief bedraagt f 157 467,52.

- Er zijn de gebruikelijke boedelkosten - salarissen van curatoren, kosten van door hen ingeschakelde derden, verschotten - waarvan de omvang nog niet vaststaat.

72

- Er is een boedelschuld aan de betrokken bedrijfsvereniging ad f 165 456, welke is ontstaan door toepassing van artikel 42a (oud) Werkloosheidswet.

- De Ontvanger heeft een vordering ad - uiteindelijk - f 80 000 als boedelschuld ingediend op basis van een aanslag in de vennootschapsbelasting over 1984. Deze aanslag betreft een desinvesteringsbetaling. In de periode voorafgaand aan haar surseance (volgens de Ontvanger: in de jaren 1978 tot en met 1980) heeft de vennootschap investeringen gedaan, waarvoor zij ingevolge de Wet op de vennootschapsbelasting 1969 (Hoofdstuk VA) jo. de Wet op de inkomstenbelasting 1964 (Hoofdstuk VA) investeringsbijdragen heeft genoten. De curatoren hebben bij de uitoefening van hun taak goederen, waarvoor die bijdragen waren genoten, aan derden verkocht en geleverd. In verband daarmee is de voormelde desinvesteringsbetaling verschuldigd geworden.

- Andere crediteuren - preferent en concurrent - spelen in deze zaak geen rol.

3.2. Met betrekking tot de door curatoren gevorderde, hiervoor onder 1 weergegeven verklaring voor recht heeft het Hof, kort samengevat, geoordeeld: a. dat de hiervoor bedoelde desinvesteringsbetaling een boedelschuld vormt; b. dat het in de boedel aanwezige actief moet worden verdeeld met inachtneming van de preferenties die aan de vorderingen van de Ontvanger en de bedrijfsvereniging toekomen; c. dat tussen partijen geen geschil bestaat ter zake van het door de Ontvanger immers niet betwiste standpunt van de curatoren dat de door hen aangeduide posten - behalve salarissen en verschotten van curatoren ook ,,de kosten van de door hen met toestemming van de rechter-commissaris ingeschakelde derden en de overige door hen door de Rechtbank bij beschikking toegekende of toe te kennen bedragen'' - bij voorrang boven alle andere boedelschulden dienen te worden voldaan, zodat curatoren in zoverre bij hun vordering geen belang hebben en daarin niet kunnen worden ontvangen.

3.3. Het eerste onderdeel stelt de vraag aan de orde of 's Hofs onder a bedoelde oordeel juist is. Deze vraag moet bevestigend worden beantwoord. In overeenstemming met HR 22 juli 1983, BNB 1983/288, heeft het Hof terecht overwogen dat de betreffende schuld eerst is ontstaan als gevolg van de vervreemding van de betreffende bedrijfsmiddelen door curatoren. Een andere opvatting is niet te verenigen met het wettelijk stelsel, zoals dit destijds gold, weergegeven in de conclusie van het Openbaar Ministerie onder 3.3.1 en 3.3.2. Daaraan doet, anders dan het onderdeel aanvoert, niet af dat de WIR-premies waarop de desinvesteringsbetaling betrekking heeft, door de vennootschap voor het faillissement zijn genoten, noch ook dat curatoren de betreffende bedrijfsmiddelen voor of namens separatisten hebben verkocht en ter zake daarvan - geringe - boedelbijdragen hebben ontvangen. Het eerste onderdeel faalt derhalve.

3.4. Het tweede onderdeel betreft 's Hofs hiervoor onder b weergegeven oordeel. Ook dit, door het Hof terecht mede op art. 1178 BW gegronde oordeel is juist. Ook het tweede onderdeel wordt derhalve tevergeefs voorgesteld.

3.5. In het in 3.4 als juist aanvaarde stelsel ligt besloten dat, zo het actief van de boedel niet toereikend is om alle boedelschulden te voldoen, die schulden in beginsel naar evenredigheid van de omvang van elke schuld moeten worden voldaan, behoudens de

73

daarvoor geldende wettelijke redenen van voorrang. Dit laatste is niet alleen van belang voor de voorrechten van de Ontvanger en de bedrijfsvereniging, doch bepaalt ook de rang die toekomt aan hetgeen in geval van faillissement kan gelden als kosten van uitwinning en boedelredding, bedoeld in art. 1195 onder 1e BW, dan wel - in het tot een gelijk resultaat leidende stelsel van titel 10 van Boek 3 nieuw BW - als kosten van executie en vereffening die zijn gemaakt, en vooraf uit de opbrengst moeten worden voldaan, teneinde de ,,netto-opbrengst'' te verkrijgen, die onder de daarvoor in aanmerking komende schuldeisers moet worden verdeeld. Onder die kosten vallen in elk geval het salaris en de verschotten van curatoren, zoals ook strookt met het bepaalde in art. 250 F. De door de curatoren gevorderde verklaring voor recht heeft evenwel mede betrekking op andere, door curatoren niet nauwkeurig omschreven en ten dele ook toekomstige posten. 's Hofs overweging dat de curatoren bij een beslissing met betrekking tot al deze posten bij gebreke van een geschil geen belang hebben, moet kennelijk mede in verband worden gezien met het feit dat zonder nadere discussie omtrent de aard van de betreffende posten op dit punt moeilijk een verklaring voor recht kan worden uitgesproken, die bij de verdere afwikkeling van het faillissement, ook tussen partijen in dit geding, duidelijkheid zou verschaffen. Mede in verband daarmee faalt ook het derde onderdeel, dat overigens opkomt tegen een feitelijke en niet onbegrijpelijke uitleg van het in de gedingstukken door de Ontvanger ingenomen standpunt.

(Volgt verwerping van het beroep.)

NootNaar boven Aantekening. 1. Zie voor het arrest van het hof V-N 1988, blz. 2910, punt 49.

2. Met het bovenafgedrukte arrest is een aantal rechtsvragen beantwoord die tot voor kort tot onzekerheid in faillissementssituaties hebben geleid.

Thans is duidelijk geworden dat een aanslag vennootschaps- of inkomstenbelasting, behelzende uitsluitend een desinvesteringsbetaling, als boedelschuld is aan te merken.

Tegenstanders van dat standpunt wezen immer op het feit dat de investeringspremie waarop de aanslag wegens desinvesteringsbetaling betrekking had voor het faillissement genoten was en dat om die reden de aanslag wegens desinvesteringsbetaling niet als boedelschuld zou mogen worden aangemerkt.

De aanslagen wegens desinvesteringsbetaling zijn uiteraard alleen als boedelschuld aan te merken indien zij betrekking hebben op vervreemdingen die tijdens het faillissement door de curator zijn gepleegd.

De boedelschulden dienen - indien zij niet alle integraal kunnen worden voldaan uit de boedel - met inachtneming van de aan die schulden toegekende preferentie te worden voldaan. Een ponds-pondsgewijze verdeling dient derhalve niet plaats te vinden.

Anders dan het hof heeft gedaan geeft de Hoge Raad tevens een oordeel over de preferentie van de salarissen van curatoren. Die salarissen zijn dus superpreferent aangezien zij dienen te worden aangemerkt als kosten bedoeld in art. 1195, onder 1, BW. Pas nadat die kosten zijn voldaan komen de andere boedelkosten, overeenkomstig de hun in de wet gegeven rang, voor voldoening in aanmerking.

74

V-N 1993/3815, 23: Invordering. Burgerlijk recht Faillissement. Boedelschuld of faillissementsschuld? Verplichting tot affinanciering van een pensi...

Instantie:

Hoge Raad

Datum:

12 november 1993

Magistraten: -

Zaaknr:

15111

Conclusie:

-

LJN:

Noot: -

Roepnaam:

Snel naar:

EssentieSamenvattingUitspraakNoot

ZC1136 Frima q.q./Blankers-Van Gennip

EssentieNaar boven Invordering. Burgerlijk recht Faillissement. Boedelschuld of faillissementsschuld?

Verplichting tot affinanciering van een pensioen welke is ontstaan doordat de curator een arbeidsovereenkomst heeft beĂŤindigd, is boedelschuld SamenvattingNaar boven B vervult sedert 1 augustus 1974 een functie bij de KGN. Op B's dienstverband is het pensioenreglement van KGN van toepassing. In verband hiermee heeft KGN een pensioenverzekering bij Nationale Nederlanden Levensverzekering Maatschappij NV (hierna: (Nat. Ned.) afgesloten. Op 5 september 1989 is KGN gefailleerd. Op 6 september 1989 heeft de curator B's dienstverband opgezegd. Krachtens art. 9 van de Regelen verzekeringsovereenkomsten Pensioen- en Spaarfondsenweg is KGN jegens B verplicht tot verhoging van haar premievrije aanspraak op ouderdomspensioen tot het niveau van het evenredige ouderdomspensioen, voor welke verhoging KGN aan Nat. Ned. een zekere premie verschuldigd is (affinanciering).

Partijen (de curator en B) verschillen van mening omtrent de vraag of de (plicht tot premiebetaling ter zake van de) verplichting tot affinanciering in het faillissement als boedelschuld moet worden aangemerkt. De rechtbank oordeelde dat die verplichting als boedelschuld moest worden aangemerkt.

De curator heeft op de voet van art. 398, tweede lid, Rv. beroep in cassatie (sprongcassatie) ingesteld.

De Hoge Raad oordeelt dat de verplichting tot affinanciering is ontstaan door de opzegging van de arbeidsovereenkomst door de curator en derhalve het gevolg is van een door de curator ten behoeve van de boedel verrichte rechtshandeling. Om die reden is er met betrekking tot de affinancieringsschuld sprake van een boedelschuld. Het feit dat de rechtsbetrekking tussen KGN, B en Nat. Ned, reeds voor de faillietverklaring bestond, doet daaraan niets af.

Het beroep van de curator wordt mitsdien verworpen.

UitspraakNaar boven Geding in cassatie (...)

75

De conclusie van de advocaat-generaal Koopmans strekt tot verwerping van het beroep.

Beoordeling van het middel 3.1. In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan: B is op 1 augustus 1974 in dienst getreden van KGN in de functie van administratief medewerkster.

KGN en B zijn overeengekomen dat op het dienstverband het pensioenreglement van KGN van toepassing is, in het kader waarvan KGN op het leven van B een pensioenverzekering gesloten heeft bij Nationale Nederlanden Levensverzekering Maatschappij NV te Rotterdam.

KGN is op 5 september 1989 in staat van faillissement verklaard.

De curator heeft bij brief van 6 september 1989 de arbeidsovereenkomst met B opgezegd.

KGN is als gevolg van deze opzegging krachtens art. 9 Regelen verzekeringsovereenkomsten Pensioen- en Spaarfondsenweg jegens B verplicht tot verhoging van haar premievrije aanspraak op ouderdomspensioen tot het niveau van het evenredig ouderdomspensioen, voor welke verhoging KGN aan Nationale Nederlanden voormeld een zekere premie verschuldigd is (affinanciering).

3.2. Partijen twisten in dit geding over de vraag of deze verplichting tot affinanciering in het faillissement van KGN als boedelschuld moet worden aangemerkt. De Rechtbank heeft deze vraag bevestigend beantwoord. Het middel komt daartegen op.

3.3. Het middel faalt.

De voormelde verplichting tot affinanciering is pas ontstaan door de opzegging van de arbeidsovereenkomst door de curator en derhalve als gevolg van een door de curator ten behoeve van de boedel verrichte rechtshandeling. Dit brengt mee dat deze verplichting als een boedelschuld moet worden aangemerkt.

Dit wordt - anders dan het middel betoogt - niet anders doordat vóór de faillietverklaring reeds de hiervoor aangeduide rechtsverhouding tussen KGN, B en Nationale Nederlanden bestond, waarin besloten lag dat een opzegging door de curator tot het ontstaan van de voormelde verplichting zou leiden.

Ook kan niet worden gezegd dat vóór deze opzegging te dezer zake reeds een verbintenis onder opschortende voorwaarde als bedoeld in art. 6:22 BW bestond, waarop overeenkomstig art. 6:26 BW de bepalingen betreffende onvoorwaardelijke verbintenissen in beginsel reeds toegepast konden worden en die zich op het tijdstip van de faillietverklaring reeds voor verificatie naar de maatstaven van de artt. 129 e.v. F. leende. Dit laat onverlet dat, zo een werknemer in gemeenschap van goederen is gehuwd, de pensioenrechten die hij, eventueel mede wegens een later uitgevoerde affinanciering als hiervoor bedoeld, geacht moet worden te hebben opgebouwd over de periode vóór de ontbinding van deze gemeenschap, als voorwaardelijke vorderingsrechten moeten worden beschouwd die als zodanig bij de verdeling van die gemeenschap op de voet van HR 27 november 1981, NJ 1982, 503, in aanmerking moeten worden genomen.

76

Beslissing De Hoge Raad: verwerpt het beroep; enz.

NootNaar boven Aantekening. In bovenvermeld arrest duidt de Hoge Raad de additionele verzekeringsverplichting die bij ontslag van de werknemer moest worden voldaan aan als ,,affinanciering''. Het gaat daarbij concreet om de verplichting die op de werkgever rust om de ter zake van de arbeidsbeĂŤindiging verschuldigde premie die (eenvoudig geformuleerd) verschuldigd is in verband met de in de loop van de tijd gestegen loonsom, te betalen. Eigenlijk dus een ,,inhaalslag'' ter bereiking van een pensioenaanspraak die is afgestemd op het laatstverdiende loon.

Het gaat in bovenstaand arrest om de vraag of de ,,affinancieringsschuld'' is aan te merken als boedelschuld of als faillissementsschuld. Het belang van het antwoord op die vraag is dat de boedelschulden dienen te worden voldaan voordat de faillissementsschulden uit het boedelactief worden betaald. Indien de affinancieringsschuld als faillissementsschuld zou zijn aangemerkt, zou dat als consequentie hebben dat wellicht niets of minder aan premie betaald zou zijn. Dat zou vervolgens consequenties voor de werknemer of zijn partner kunnen hebben.

In HR 28 september 1990, nr. 13 976, opgenomen in V-N 1990, blz. 3256, punt 18, en in RvdW 1990, 165, komt een soortgelijke vraag als die welke in bovenstaand arrest is beantwoord, aan de orde. Het ging in die casus om de vraag of een desinvesteringsbetaling is aan te merken als boedelschuld. De Hoge Raad beantwoordde ook die vraag bevestigend. Tevens kwam in de in het arrest van 28 september 1990 besloten casus een tweetal andere vragen aan de orde: 1. Dienen de boedelschulden met inachtneming van de wettelijke preferentie te worden voldaan indien de boedel niet toereikend is? en 2. Dienen de salarissen van curatoren bij voorrang boven de overige boedelschulden te worden voldaan.

In bovenstaand arrest beantwoordt de Hoge Raad de rechtsvraag over het karakter van de affinancieringsverplichting geheel in lijn met het arrest van 1990. De Hoge Raad baseert het oordeel omtrent de affinancieringsverplichting op het feit dat de opzegging van het arbeidsverband van B door de curator is aan te merken als een ten behoeve van de boedel verrichte rechtshandeling en dat om die reden die verplichting is aan te merken als boedelschuld.

Consequentie van het arrest van de Hoge Raad is dat er minder te verdelen overblijft voor de andere faillissementsschuldeisers. In de fiscale praktijk houdt dat in dat de fiscale faillissementsvorderingen pas worden betaald nadat de (als boedelschuld aan te merken) affinancieringsverplichting is voldaan. Die consequentie is echter een logisch gevolg van het faillissementsrecht.

77

LJN: BY2580, Hoge Raad , 11/05090 Datum uitspraak: 18-01-2013 Datum publicatie: 18-01-2013 Rechtsgebied: Civiel overig Soort procedure: Cassatie Inhoudsindicatie: Art. 81 lid 1 RO. BeĂŤindiging huurovereenkomst bedrijfsruimte.

Dringend eigen gebruik, art. 7:296 lid 1 onder b BW. Vindplaats(en): Rechtspraak.nl RvdW 2013, 179 WR 2013, 41

Uitspraak 18 januari 2013 Eerste Kamer 11/05090 EE/AS Hoge Raad der Nederlanden Arrest in de zaak van: 1. [Eiser 1], wonende te [woonplaats], 2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid PAVILJOEN DE SKEEVE SKAES B.V., gevestigd te Amsterdam, EISERS tot cassatie, advocaat: mr. L. van den Eshof, tegen de stichting STICHTING IJSCOMPLEX JAAP EDEN, gevestigd te Amsterdam, VERWEERSTER in cassatie, advocaat: mr. R.Th.R.F. Carli.

Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als [eiser] c.s. en de Stichting.

1. Het geding in feitelijke instanties Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar de navolgende stukken: a. de vonnissen in de zaak 974133 CV EXPL 08-23858 van de kantonrechter te Amsterdam van 21 oktober 2008, 17 juli 2009 en 7 mei 2010; b. de arresten in de zaak 200.071.956/01 van het gerechtshof te Amsterdam van 5 juli 2011 en 19 juli 2011.

De arresten van het hof zijn aan dit arrest gehecht.

2. Het geding in cassatie Tegen het arrest van het hof van 5 juli 2011 hebben [eiser] c.s. beroep in cassatie

78

ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.

De Stichting heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.

De zaak is voor de Stichting toegelicht door haar advocaat.

De conclusie van de Advocaat-Generaal M.H. Wissink strekt tot verwerping.

3. Beoordeling van het middel De in het middel aangevoerde klachten kunnen niet tot cassatie leiden. Dit behoeft, gezien art. 81 lid 1 RO, geen nadere motivering nu de klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.

4. Beslissing De Hoge Raad: verwerpt het beroep; veroordeelt [eiser] c.s. in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van de Stichting begroot op â‚Ź 781,34 aan verschotten en â‚Ź 2.200,-- voor salaris.

Dit arrest is gewezen door de raadsheren C.A. Streefkerk, als voorzitter, G. Snijders en M.V. Polak, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer J.C. van Oven op 18 januari 2013.

79

LJN: BZ6442,Sector kanton Rechtbank Amsterdam , 1363784 CV EXPL 1221510 Datum uitspraak: 13-03-2013 Datum publicatie: 05-04-2013 Rechtsgebied: Civiel overig Soort procedure: Eerste aanleg - enkelvoudig Inhoudsindicatie: Huurder reageert op advertentie op website voor specifieke woning.

Feitelijk gezien heeft de verhuurder de woning aangeboden op de website en daarmee de makelaar opdracht tot bemiddeling gegeven.

Het door de makelaar bij de huurder in rekening brengen van bemiddelingskosten levert strijd met art. 7:417 lid 4 BW op en daardoor tevens een nietig beding op grond van art. 7:264 lid 2 BW. Vindplaats(en): NJF 2013, 211 Rechtspraak.nl

Uitspraak vonnis RECHTBANK AMSTERDAM Afdeling privaatrecht Rolnummer: 1363784 CV EXPL 12-21510 Vonnis van: 13 maart 2013 F.no.: 869 Vonnis van de kantonrechter Inzake [eiser] wonende te Amsterdam eiser nader te noemen [eiser] gemachtigde: P.N.M. Commandeur tegen 1. de commanditaire vennootschap GOOI EN WONEN C.V. gevestigd en kantoorhoudende te Hilversum nader te noemen: Gooi en Wonen C.V. 2. [beherend vennoot] beherend vennoot van gedaagde sub 1. wonende te Huizen gedaagden gezamenlijk nader te noemen Gooi en Wonen gemachtigden: M.H. [naam] en F.C. [naam].

VERLOOP VAN DE PROCEDURE De volgende processtukken zijn ingediend:

80

- de dagvaarding van 28 juni 2012 inhoudende de vordering van [eiser] met producties; - de conclusie van antwoord van Gooi en Wonen c.s. met een productie; Daarna is bij tussenvonnis 14 november 2012 een verschijning van partijen ter terechtzitting bevolen. Deze zitting heeft op 20 december 2012 plaatsgevonden.

Verschenen zijn [eiser] met zijn gemachtigde, alsmede zijn vriendin [naam]. Namens Gooi en Wonen zijn de gemachtigden verschenen.

GRONDEN VAN DE BESLISSING 1. Feiten en omstandigheden Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staan de volgende feiten en omstandigheden vast: 1.1 [eiser] heeft met ingang van 1 september 2011 de woning aan de [adres] te Amsterdam (hierna: de woning) van [naam] (hierna: [naam]) gehuurd.

1.2 [eiser] heeft de woning gevonden via een website met de naam Pararius.com. Op deze website werd de woning te huur aangeboden en stond vermeld dat belangstellenden voor de woning contact op dienden te nemen met Gooi en Wonen C.V. Dit heeft [eiser] gedaan.

1.3 Gooi en Wonen C.V. is een bemiddelingsbureau voor de aan/verkoop en verhuur van woningen. Op haar website heeft zij de Bemiddelingscondities vermeld, waarin onder meer het volgende is bepaald: “(…) Artikel 1: Definities In deze condities wordt verstaan onder: 1.1 (…)

1.2 Opdrachtgever: een ieder natuurlijk of rechtspersoon, die Gooi en Wonen o.z. een opdracht heeft verstrekt tot het bemiddelen bij het zoeken naar woon- of bedrijfsruimte.

Artikel 2 Overeenkomst 2.1 De bemiddelingsovereenkomst komt tot stand door invulling van het Gooi en Wonen inschrijfformulier op de internetsite www.gooienwonen.nl door opdrachtgever. (…)

Artikel 4 werkzaamheden 4.1 (…)

4.2 De door Gooi en Wonen o.z. te verrichten werkzaamheden bestaan uit: het adviseren en begeleiden bij het bezichtigen, alsmede het opmaken van het huurovereenkomst en het opstellen van een inspectierapport.

Artikel 5 Betalingen 5.1 Indien Gooi en Wonen o.z. er met succes in slaagt om woonruimte voor opdrachtgever te verwerven dan is, opdrachtgever resp. haar cliënte hiervoor bemiddelingscourtage van 1 maand huur exclusief 19 % BTW aan Gooi en Wonen o.z. verschuldigd en wordt nimmer terugbetaald. (…)”

1.4 In de huurovereenkomst die door [eiser] en de verhuurder is ondertekend staat onder meer het volgende vermeld: “(…)

Artikel 18 Beheer Tot nader order treedt op als beheerder: Gooi en Wonen o.z.

81

Artikel 19 Bemiddelingskosten De bemiddelingsdiensten van de bij deze overeenkomst betrokken makelaars en/of tussenpersonen Voor huurders: Zijn verricht overeenkomstig de voorwaarden en adviezen van de betreffende makelaar en/of tussenpersoon. De bemiddelingskosten, alsmede de daarvoor verschuldigde BTW, zijn terstond goedkeuring van deze overeenkomst verschuldigd. (…)”

1.5 Gooi en Wonen C.V. heeft [eiser] een factuur van € 1.666,00 wegens ["Courtage adres"] toegestuurd. [eiser] heeft dit bedrag aan Gooi en Wonen C.V. betaald.

2. De vordering en het verweer 2.1 [eiser] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, Gooi en Wonen C.V. en [beherend vennoot] zal veroordelen tot: a. restitutie van de rekening van 18 augustus 2011 ter hoogte van € 1.666,--; b. betaling van een bedrag van € 357,-- aan incassokosten; c. betaling van de wettelijke rente vanaf 20 juni 2012.

2.2 [eiser] legt aan zijn vordering ten grondslag dat voor het betalen van de factuur geen grond bestaat: [eiser] heeft Gooi en Wonen C.V. geen opdracht gegeven om een woning voor hem te zoeken. [eiser] heeft de woning zelf gevonden op de website Pararius.com.

Gooi en Wonen C.V. heeft opdracht van [naam] (hierna: de verhuurder) gekregen om deze woning voor hem te verhuren en ze heeft alleen jegens de verhuurder diensten verricht. Daarom dient de rekening door de verhuurder betaald te worden en heeft [eiser] het bedrag van de rekening onverschuldigd betaald.

2.3 Gooi en Wonen heeft verweer gevoerd. Zij stelt dat Gooi en Wonen C.V. als bemiddelingsbureau namens de huurder/koper optreedt en niet namens de verhurende/verkopende partij. Zij zorgt er voor dat de vraag van de huurder een uiteindelijke match oplevert. Hiervoor benadert Gooi en Wonen C.V. diverse partijen, waarbij zij er zorg voor draagt een zo groot mogelijk aanbod te krijgen. Zo plaatst zij de woningen die aangeboden worden op haar site, waarbij deze dan tevens gekoppeld zijn aan diverse overige sites, waaronder Pararius.com. De onderhavige woning mocht van de verhuurder aangeboden worden aan woningzoekenden. Daarvoor is geen opdrachtbevestiging, noch wordt de verhuurder enige vergoeding in rekening gebracht. [eiser] heeft gereageerd op een van de woningen via de website, waarna hij rechtstreeks contact heeft opgenomen met Gooi en Wonen C.V., althans haar medewerker [naam]. [naam] heeft een uitvoerig gesprek met [eiser] gehad, waarin het mogelijk aan te huren object, de bemiddelingsvoorwaarden en de benodigde gegevens van [eiser] zijn besproken. Vervolgens heeft een bezichtiging plaatsgevonden, waarbij opnieuw alle voorwaarden zijn doorgenomen. Gooi en Wonen C.V. heeft vervolgens [eiser] voorgedragen als huurder bij de verhuurder. Nadat de verhuurder akkoord was heeft Gooi en Wonen C.V. de (concept)huurovereenkomst opgesteld en aan partijen doorgezonden, waarbij partijen aanvullingen/wijzigingen konden melden. Vervolgens is de definitieve huurovereenkomst opgemaakt, waarin nogmaals de bemiddelingsvoorwaarden zijn opgenomen. Na het definitief worden van de bemiddeling heeft Gooi en Wonen C.V. een inspectierapport opgemaakt, alsmede een fotoreportage,

82

zodat de huurder aan kan tonen wat de staat van het gehuurde was bij de aanvang van de huurovereenkomst. Voorts is Gooi en Wonen C.V. gedurende de huurperiode bij eventuele problemen die de huurder ondervindt, aanspreekpunt voor de huurder, althans zij zal namens de huurder optreden richting de verhuurder. [eiser] heeft niet geprotesteerd tegen de door Gooi en Wonen C.V. gestelde (bemiddelings- en huur)voorwaarden en hij heeft de factuur zonder protest voldaan. Gooi en Wonen C.V. is afhankelijk van de bemiddelingsvergoeding en zij ontvangt geen vergoeding van de huiseigenaren. Zij treedt dan ook expliciet namens de huurder op.

3. De beoordeling 3.1 Aan de orde is de vraag of Gooi en Wonen C.V. gerechtigd was bemiddelingscourtage in rekening te brengen bij [eiser] voor haar werkzaamheden in verband met het tot stand komen van de huurovereenkomst tussen [eiser] als huurder en [naam] als verhuurder.

3.2 [eiser] heeft zich beroepen op art. 7:264 lid 2 BW, welk artikellid bepaalt dat een bij de totstandkoming van een huurovereenkomst gemaakt beding nietig is, voor zover daarbij door een derde enig niet redelijk voordeel wordt overeengekomen.

In de wetsgeschiedenis van art. 7:264 BW (Kamerstukken II 1976/77, 14 175, nr. 3, p.

31) valt te lezen dat het er bij dit artikel vooral om gaat grenzen te stellen aan de vrijheid van partijen om een voordeel te bedingen zonder dat daar een prestatie tegenover staat, om de partijen tegen misstanden bij het aangaan van de huurovereenkomst te beschermen. In aanvulling daarop overweegt de Hoge Raad in het arrest van 6 april 2012, WR 2012, 69, LJN BV1767: “Daarbij moet met name gedacht worden aan de situatie waarin bij het aangaan van de huurovereenkomst de ene partij - veelal de aspirant-huurder - ten opzichte van de andere partij niet in een voldoende gelijkwaardige positie verkeert om te voorkomen dat een dergelijk door de wederpartij voorgesteld beding in de huurovereenkomst wordt opgenomen.”

3.3 Van een “niet redelijk voordeel” in de zin van art. 7:264 lid 2 BW kan in ieder geval gesproken worden indien zich de in art. 7:417 lid 4 BW bedoelde situatie voordoet.

Dit artikellid bepaalt het volgende: “Indien een der lastgevers een persoon is als bedoeld in artikel 408 lid 3, en de rechtshandeling strekt tot koop of verkoop dan wel huur of verhuur van een onroerende zaak of een gedeelte daarvan of van een recht waaraan de zaak is onderworpen, heeft de lasthebber geen recht op loon jegens de koper of huurder. Van deze bepaling kan niet ten nadele van de koper of huurder worden afgeweken, tenzij de rechtshandeling strekt tot huur of verhuur van een tot woonruimte bestemd gedeelte van een zelfstandige woning.”

Kort gezegd: indien een makelaar of andere tussenpersoon als lasthebber van zowel de huurder als de verhuurder optreedt en één van deze lastgevers is een natuurlijk persoon die niet in de uitoefening van een beroep of bedrijf handelt, dan mag de makelaar geen courtage bij de huurder in rekening brengen, mits het gaat om een zelfstandige woning.

Aan art. 7:714 lid 4 BW ligt dezelfde bedoeling ten grondslag als die welke de Hoge Raad in het hiervoor geciteerde arrest voor art. 7:264 lid 1 BW heeft geformuleerd: het beschermen van de partij die niet in een gelijkwaardige positie ten opzichte van de andere partij verkeert om daarmee misstanden bij het aangaan van een huurovereenkomst te voorkomen.

Van art. 7:417 lid 4 BW kan niet ten nadele van de (koper of) huurder worden afgeweken, tenzij het gaat om verhuur van zogenaamde onzelfstandige woonruimte.

3.4

83

De kantonrechter is van oordeel dat in het onderhavige geval sprake is van de in art.

7:417 lid 4 BW bedoelde situatie, op grond van het volgende.

In de eerste plaats is er, indien opdracht wordt gegeven aan een derde tot het doen verhuren van een woning, dan wel tot het zoeken van een huurwoning, sprake van een overeenkomst van lastgeving als bedoeld in art. 7:414 lid 1 BW. De opdracht ziet immers op het verrichten van een rechtshandeling, te weten het sluiten van een huurovereenkomst.

Aldus is van belang om vast te stellen wie de opdrachtgever(s)/lastgever(s) van Gooi en Wonen C.V. is of zijn.

3.5 Gooi en Wonen C.V. heeft de woning te huur aangeboden door middel van plaatsing van een advertentie op haar website, die doorgekoppeld is naar andere websites.

Belangstellenden voor deze woning dienden contact op te nemen met Gooi en Wonen C.V. Feitelijk gezien komt dit er op neer dat de verhuurder de woning te huur heeft aangeboden op de website van Gooi en Wonen C.V. en dat de verhuurder daarmee opdrachtgever/lastgever van Gooi en Wonen C.V. is. Daaraan doet niet af, dat zoals Gooi en Wonen C.V. stelt, zij geen afspraken met de verhuurder op schrift heeft gesteld en geen afspraken met de verhuurder heeft gemaakt over het betalen van een vergoeding.

Voor de totstandkoming van een dergelijke overeenkomst is niet vereist dat deze schriftelijk wordt vastgelegd, noch dat partijen een vergoeding hebben afgesproken.

3.6 Met betrekking tot de vraag of Gooi en Wonen C.V. (ook) met [eiser] een overeenkomst van opdracht of lastgeving heeft gesloten overweegt de kantonrechter het volgende. Van een opdracht tot bemiddeling is in ieder geval geen sprake: [eiser] heeft Gooi en Wonen C.V. immers niet verzocht een woning voor hem te zoeken, hij reageerde slechts op deze specifieke woning. Ook uit het feit dat, zoals Gooi en Wonen C.V. stelt, de betalingsvoorwaarden op de website van Gooi en Wonen C.V. stonden en [eiser] de huurovereenkomst - en dus artikel 19 - heeft ondertekend, volgt niet dat [eiser] een opdracht tot bemiddeling heeft gegeven.

Uit het reageren van [eiser] op de advertentie op de website en het feit dat art. 19 van de huurovereenkomst de verplichting tot het betalen van bemiddelingskosten van de bij de huurovereenkomst betrokken makelaars of tussenpersonen vermeldt, volgt wel dat hij Gooi en Wonen C.V. opdracht/last heeft gegeven voor hem een huurovereenkomst met betrekking tot de onderhavige woning te sluiten. Dit is een lastgevingsovereenkomst in de zin van art. 7:414 lid 1 BW. 3.7 Daarmee is naar het oordeel van de kantonrechter sprake van de in art. 7:417 lid 4 BW bedoelde situatie: het (door Gooi en Wonen C.V.) dienen van twee heren, waarbij vaststaat dat het hier om een rechtshandeling gaat die strekt tot huur of verhuur van een onroerende zaak.

Daarnaast staat vast dat [eiser] een persoon is als bedoeld in art. 7:408 lid 3 BW: “(…) Een natuurlijk persoon die een opdracht heeft verstrekt anders dan in de uitoefening van een beroep of bedrijf (…)” [eiser] heeft immers contact met Gooi en Wonen C.V. gelegd om voor zichzelf een huurovereenkomst voor woonruimte aan te gaan. Aldus heeft hij niet in de uitoefening van een beroep of bedrijf gehandeld.

Ook staat niet ter discussie dat de onderhavige woning een zelfstandige woning in de zin van art. 7:234 BW is, zodat van het in art. 7:417 lid 4 BW bepaalde niet kan worden afgeweken.

Op grond daarvan is art. 7:417 lid 4 BW van toepassing en heeft Gooi en Wonen C.V. dus geen recht op loon jegens de huurder.

Hierboven in rov. 3.3 is reeds overwogen dat dit feit tevens impliceert dat Gooi en Wonen C.V. zich jegens [eiser] een niet redelijk voordeel in de zin van art. 7:264 lid 2 BW heeft bedongen, hetgeen gelet op het dwingende karakter van deze wetsbepaling tot nietigheid

84

leidt van het beding waarop de aan [eiser] in rekening gebrachte bemiddelingscourtage is gebaseerd. Dat Gooi en Wonen C.V. inmiddels de BTW over de courtagekosten heeft afgedragen maakt dit niet anders, daartoe dient zij zich tot de belastingdienst te wenden.

3.8 Op grond van al hetgeen hiervoor is overwogen, luidt de conclusie dat de courtagekosten onverschuldigd betaald zijn, zowel wegens nietigheid van het courtagebeding op grond van art. 7:264 lid 2 BW, als op grond van het in art. 7:417 lid 4 BW bepaalde. Het verweer wordt derhalve verworpen en de vordering in hoofdsom is toewijsbaar.

3.9 De gevorderde wettelijke rente wordt toegewezen, nu deze niet is betwist. De vordering terzake de buitengerechtelijke kosten wordt afgewezen, aangezien niet is komen vast te staan dat deze kosten zijn gemaakt, althans nu er door de gemachtigde van [eiser] over twee aanmaningen wordt gerept, wordt ervan uitgegaan dat deze kosten deel uitmaken van de in het kader van deze procedure toe te wijzen proceskosten.

3.10 Bij deze uitkomst van de procedure wordt Gooi en Wonen veroordeeld in de proceskosten.

BESLISSING De kantonrechter: I. veroordeelt Gooi en Wonen C.V. en [beherend vennoot] tot betaling aan [eiser] van € 1.666,00 aan hoofdsom, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 20 juni 2012 tot aan de voldoening; II. veroordeelt Gooi en Wonen C.V. en [beherend vennoot] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op: -griffierecht: € 207,00 -kosten dagvaarding: € 104,64 -salaris gemachtigde: € 300,00 -------------Totaal: € 611,64 inclusief eventueel verschuldigde BTW; III. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; IV. wijst het meer of anders gevorderde af.

Aldus gewezen door mr. Y.A.M. Jacobs, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 13 maart 2013 in tegenwoordigheid van de griffier.

De griffier

kantonrechter

85

WR 2013/43: 230a-bedrijfsruimte – beëindiging huurovereenkomst – procesrecht: bindende kracht 230a-beschikking; tijdsverloop tussen overgang opvolg...

Instantie:

Rechtbank 's-Gravenhage

Datum:

10 mei 2012

Magistraten: Mr. A.C. Olland) Zaaknr:

1007709/10-31433

Conclusie:

-

LJN:

Noot: mr. J.M. Heikens

BZ5963 Roepnaam:

-

Wetingang: (art. 7:309 BW; art. 236 Rv; art. 6:248 lid 2 BW) Snel naar:

EssentieSamenvattingPartij(en)UitspraakNoot

EssentieNaar boven 230a-bedrijfsruimte – beëindiging huurovereenkomst – procesrecht: bindende kracht 230a-beschikking; tijdsverloop tussen overgang opvolgend verhuurder en de afbraak in het algemeen belang; strekking art. 7:309 BW; feitelijke genotsverwachting; redelijkheid en billijkheid; geen schadeloosstelling SamenvattingNaar boven Het gehuurde moet worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak, zoals in een eerdere 230a-beschikking tussen partijen is bepaald en art. 7:309 BW is van toepassing.

De kantonrechter overweegt dat uit de wetsgeschiedenis volgt dat aan beslissingen aangaande rechten en verplichtingen die voorwerp zijn van de rechtsstrijd tussen partijen het gezag van gewijsde kan toekomen. Bepalend voor het kunnen inroepen van het gezag van gewijsde van zulke beslissingen in een volgend geding is dat de eerdere beslissing dezelfde rechtsbetrekking in geschil betrof. Hiervan is in deze zaak sprake. Dat de eerdere beslissing inzake het aanmerken van het gehuurde als gebouwde onroerende zaak is vervat in een beschikking maakt dit niet anders, evenmin dat de beslissing ex art.

7:230a BW minder verstrekkende rechtsgevolgen heeft dan art. 7:309 BW. De kantonrechter oordeelt dat de gemeente moet worden beschouwd als rechtsopvolgend verhuurder in de zin van art. 7:309 BW. Er is immers vanaf het moment van overname door de gemeente zonder onderbreking sprake geweest van een verhuurrelatie tussen partijen. Dat dat vanaf enig moment onder vigeur van nieuwe afspraken in een nieuwe overeenkomst is gebeurd maakt dit niet anders.

De schadeloosstelling ex art. 7:309 BW betreft alleen de zogenoemde ‘feitelijke genotsverwachting’: het verlies van de kans dat de huurverhouding zonder de rechtsopvolging aan verhuurderszijde zou hebben voortgeduurd. Uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat naarmate meer tijd verstrijkt na de eigendomsovergang, de kans dat de oorspronkelijke verhuurder de huur zou hebben beëindigd hoger moet worden geacht. De regeling van art. 7:309 BW is ingegeven om het verschil van de gevolgen van

86

de huurder van bedrijfsruimte tussen de situatie van onteigening en die van minnelijke aankoop op te heffen. In deze casus is er minimaal 26 jaar gelegen tussen de eigendomsovergang en de door de gemeente beoogde afbraak. Gesteld noch gebleken is dat de aankoop door de gemeente van het perceel in 1984 is geschied als alternatief voor onteigening en/of dat de gemeente op dat moment reeds plannen had tot beëindiging van de huurovereenkomst in verband met beoogde afbraak van het verhuurde met het oog op uitvoering van werken in het algemeen belang. Onder deze omstandigheden is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat huurder gebruik zou kunnen maken van deze wettelijke regeling die een ander doel beoogt dan thans het geval is: het opheffen van het verschil tussen het volgen van het pad van onteigening en van minnelijke aankoop.

Partij(en)Naar boven Eiseres: Wilkohaag Metaal B.V., gevestigd te ’s-Gravenhage Gemachtigde: mr. A.M. Dumoulin-Siemens tegen Gedaagde partij: Gemeente Den Haag, zetelend te ’s-Gravenhage Gemachtigde: Mr. A.R. de Jonge UitspraakNaar boven (…)

Feiten 1.1 Bij brief d.d. 26 april 1989 heeft de gemeente de tussen haar en Wilkohaag bestaande huurovereenkomsten per 1 juli 1989 opgezegd.

1.2 Op 13 maart 1990 is tussen Wilkohaag en de gemeente een overeenkomst van dading gesloten waarin onder meer het volgende is opgenomen: “(…) IN AANMERING NEMENDE (…) dat op 3 oktober 1967 de rechtsvoorganger van Wilkohaag (…) een overeenkomst van huur en verhuur heeft gesloten met de (…) N.S., welke blijkens de huurovereenkomst betrekking heeft op de huur van een op het emplacement van het station Den Haag-Loosduinseweg gelegen terrein ter grootte van 1460 m2.

87

dat om de NS moverende redenen destijds is nagelaten in de huurovereenkomst te vermelden dat die overeenkomst niet alleen betrekking had op de huur van een terrein gelegen op het spoorwegemplacement doch ook op een op dat terrein uit bakstenen opgetrokken loods. dat op 8 juni 1976 de N.S. een overeenkomst van huur en verhuur heeft gesloten met Wilkohaag welke overeenkomst betrekking heeft op de huur van een voormalig dienstgebouw, groot 40 m2, staande op het emplacement Den Haag-Loosduinseweg alsmede op een aangrenzend terrein ter grootte van 65 m2 dat met ingang van 1 november 1979 tussen de N.S. en Wilkohaag een huurovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot een terrein ter grootte van 1.525 m2, gelegen op het emplacement van het station Den Haag-Loosduinseweg. Van dit terrein maakt het eerder aan de firma Wildenberg gehuurde bedrijfsterrein deel uit.

Blijkens artikel 8 van voormelde overeenkomst is de huurovereenkomst d.d. 3 oktober 1967 met ingang van 1 november 1978 vervallen. dat op 12 september 1983 tussen de N.S. en Wilkohaag een wijzigingsovereenkomst is gesloten met betrekking tot de huur van het voormelde terrein ter grootte van 1.525 m2 waarbij een aantal bepalingen van die overeenkomst buiten werking zijn gesteld. (…) dat medio 1984 de eigendom van het voormalig emplacement in het kader van een gronduitruiltransactie is overgedragen aan de Gemeente die de beide (gewijzigde) huurovereenkomsten heeft voortgezet. dat tussen partijen een geschil is ontstaan dat betrekking heeft op de wijze waarop Wilkohaag het verhuurde terrein ter grootte van 1.525 m2, verder te noemen ‘het bedrijfsterrein’ heeft gebruikt. dat bij brief d.d. 26 april 1989 de raadsvrouwe van de gemeente (…) namens de gemeente de huurovereenkomsten d.d. 1 juni 1976 en 1 november 1978 heeft opgezegd. Vervolgens heeft de gemeente Wilkohaag bij dagvaarding d.d. 8 juni 1989 in rechte betrokken. De vordering strekt tot ontruiming van de ingevolge voormelde huurovereenkomsten gehuurde onroerende goederen.

-

88

dat partijen bij elkaar te rade zijn gegaan teneinde het tussen hen gerezen geschil in der minne op te lossen.

Te dien einde hebben zij de navolgende OVEREENKOMST gesloten: Artikel 1 Partijen verplichten zich met elkander binnen één maand na de ondertekening van deze overeenkomst een huurovereenkomst te sluiten met betrekking tot het bedrijfsterrein en de daarop gebouwde opstal. In de huurovereenkomst zullen tenminste de navolgende clausules worden opgenomen: a.

De huurovereenkomst heeft betrekking op een perceel grond en daarop gebouwde opstal, staande en gelegen in de nabijheid van de Loosduinseweg te ’s-Gravenhage, met een totale oppervlakte van +- 1550 m2. b.

De huurovereenkomst wordt aangegaan voor een tijd van 10 jaar. Behoudens in het geval dat huurder uiterlijk 6 maanden vóór de expiratiedatum van de huurovereenkomst te kennen geeft dat zij geen verlening daarvan wenst, zal deze overeenkomst na expiratie van de oorspronkelijke looptijd worden verleng met een termijn van 10 jaar. (…)

Artikel 2 Met ingang van de datum waarop tussenpartijen een nieuwe huurovereenkomst zal zijn gesloten, wordt de huurovereenkomst met betrekking tot het bedrijfsterrein (overeenkomst d.d. 1 november 1978) beëindigd. (…)

Artikel 10 Nadat de bodemsanering, indien die noodzakelijk mocht blijken te zijn, is uitgevoerd en tussen partijen overeenstemming is bereikt over de vraag wie van hen welk aandeel in de kosten van de bodemsanering dient te dragen danwel daarover door de bevoegde rechter een in kracht van gewijsde gegane uitspraak is gegeven en alle kosten van de te treffen bodemsaneringsmaatregelen daadwerkelijk zijn voldaan door de partij die deze uiteindelijk heeft te dragen, zullen partijen met elkaar in overleg treden, teneinde te bezien of het mogelijk is het bedrijfsterrein aan Wilkohaag in eeuwigdurende erfpacht te geven. (…)”

1.3 Met ingang van 1 maart 1990 heeft de gemeente aan Wilkohaag verhuurd het bedrijfsterrein groot 1550 m2 en het daarop gelegen bedrijfsgebouw groot 119 m2, gelegen aan de Uitenhagestraat ongenummerd, voorheen bekend onder het adres Loosduinsekade/Monstersestraat, te ’s-Gravenhage, bestemd voor het opslaan,

89

overslaan, sorteren en verhandelen van schroot. Deze huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van 10 jaar en na ommekomst van deze termijn nogmaals voor 10 jaar, derhalve eindigend op 28 februari 2010.

1.4 Bij brief d.d. 16 januari 2009 heeft de gemeente de huurovereenkomst opgezegd tegen 28 februari 2010 met aanzegging van de ontruiming tegen die datum.

1.5 Bij beschikking d.d. 1 juni 2010 heeft de kantonrechter te ’s-Gravenhage onder meer de schorsing van de ontruimingstermijn met betrekking tot het gehuurde verlengd tot 1 maart 2011 en heeft daartoe onder meer het volgende overwogen: “(…) Hier gaat het debat over de vraag naar de verhouding tussen ongebouwd onroerend goed, waarvoor geen huurbescherming geldt (art. 7:201 BW e.v.) en gebouwd onroerend goed met ofwel de dwingendrechtelijjke huurbescherming van art. 7:290 BW, of de dwingendrechtelijke ontruimingsbescherming (art. 7:230a BW). (…)

De kantonrechter ziet aanleiding om alle zaken, terrein, weegbrug en gebouw in zijn geheel als gebouwde onroerende zaak aan te merken en derhalve in beginsel voor huurof ontruimingsbescherming in aanmerking te laten komen. (…)”

Vordering en verweer 2.1 Wilkohaag vordert – samengevat – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: Primair: verklaring voor recht dat de gemeente gehouden is aan Wilkohaag op de voet van artikel 7:309 BW een schadeloosstelling te betalen en deze schadeloosstelling te begroten op een bedrag van € 959.100 althans op een door de kantonrechter in goede justitie vast te stellen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding.

Subsidiair: verklaring voor recht dat de gemeente gehouden is aan Wilkohaag op de voet van artikel 3:14 BW een schadeloosstelling te betalen en deze schadeloosstelling te begroten op een bedrag van € 959.100, althans op een door de kantonrechter in goede justitie vast te stellen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding; Primair en subsidiair: -

90

met veroordeling van de gemeente in de proceskosten evenals de nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf datum dagvaarding.

2.2 De gemeente voert verweer.

Beoordeling Gebouwde onroerende zaak?

3.1 Tussen partijen is allereerst in geschil of er al dan niet (in rechte) sprake is van een gebouwde onroerende zaak in de zin van artikel 7:230a BW. Wilkohaag beroept zich op de tussen partijen gewezen beschikking van de kantonrechter te ’s-Gravenhage d.d. 1 juni 2010 waarin deze heeft beslist dat het gehuurde als gebouwde onroerende zaak moet worden aangemerkt en dat om die reden het bepaalde in artikel 7:309 BW van toepassing is.

3.2 Wilkohaag beroept zich daarbij op het bepaalde in artikel 236 Rv en stelt dat deze beslissing tussen partijen in het onderhavige geding bindende kracht heeft. De gemeente stelt zich op het standpunt dat bedoelde beschikking van de kantonrechter ex artikel 7:230a BW niet (zonder meer) kan meebrengen dat artikel 7:309 BW van toepassing is nu de rechtsgevolgen van artikel 7:309 BW (veel) verstrekkender zijn dan die van artikel 7:230a BW. 3.3 De kantonrechter overweegt als volgt. Uit de MvT op het wetsontwerp blijkt dat in de visie van de wetgever het gezag van gewijsde kan toekomen aan beslissingen aangaande rechten en verplichtingen die voorwerp zijn van de rechtsstrijd tussen partijen. Bepalend voor het kunnen inroepen van het gezag van gewijsde van zulke beslissingen in een volgend geding is dus dat de eerdere beslissing dezelfde rechtsbetrekking in geschil betrof. Hiervan is in het onderhavige geval sprake. Dat de eerdere beslissing inzake het aanmerken van het gehuurde als gebouwde onroerende zaak niet is vervat in een vonnis doch in een beschikking maakt dit niet anders. De stelling van de gemeente dat de beslissing ex artikel 7:230a BW minder verstrekkende rechtsgevolgen heeft dan de beslissing in het onderhavige geschil maakt dit – wat hiervan ook zijn – evenmin anders.

De kantonrechter gaat er in het onderhavige geschil dan ook van uit dat het gehuurde moet worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak en dat artikel 7:309 BW dan ook van toepassing is.

3.4 De gemeente stelt zich op het standpunt dat – ook in het geval het gehuurde naar het oordeel van de kantonrechter in het onderhavige geschil eveneens moet worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak – toepassing van het bepaalde in artikel 7:309 BW achterwege moet blijven omdat – kort samengevat – a) de gemeente niet

91

(meer) te gelden heeft als opvolgende verhuurder, b) de strekking van artikel 7:309 BW zich tegen toepasselijkheid verzet, c) de genotsverwachting van Wilkohaag ten tijde van de huuropzegging nihil was en d) toepassing van artikel 7:309 BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

Gemeente rechtsopvolgend verhuurder?

3.5 De gemeente stelt dat zij de huurovereenkomsten bij brief d.d. 26 april 1989 heeft opgezegd. Daarna is overeenstemming bereikt over het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst waarvan de voorwaarden wezenlijk afweken van de voorwaarden van oude huurovereenkomsten zodat de nieuwe huurovereenkomst, aldus de gemeente, niet kan worden beschouwd als een voortzetting van de oude huurovereenkomsten. De kantonrechter is van oordeel dat, ook indien de overeenkomst die is gesloten na de overeenkomst van dading moet worden gezien als een ‘nieuwe’ overeenkomst, dit er op zichzelf niet aan in de weg staat dat de gemeente moet worden beschouwd als rechtsopvolgend verhuurder in de zin van artikel 7:309 BW. Er is immers vanaf het moment van overname door de gemeente zonder onderbreking sprake geweest van een verhuurrelatie tussen partijen. Dat dat vanaf enig moment onder vigeur van nieuwe afspraken in een nieuwe overeenkomst is gebeurd maakt dit niet anders.

Strekking artikel 7:309 BW, feitelijke genotsverwachting. beperkende werking redelijkheid en billijkheid

3.6 De schadeloosstelling ex artikel 7:309 BW betreft alleen de zogenoemde ‘feitelijke genotsverwachting’: het verlies van de kans dat de huurverhouding zonder de rechtsopvolging aan verhuurderszijde zou hebben voortgeduurd. Uit de Parlementaire geschiedenis (MvA I, Kamerstukken I 1970/71, 8875, nr. 14b, p.4) blijkt dat naarmate meer tijd verstrijkt na de eigendomsovergang, de kans dat de oorspronkelijke verhuurder de huur zou hebben beëindigd hoger moet worden geacht. Voorts blijkt uit de Parlementaire geschiedenis (Kamerstukken II 1966/67, 8875, bijlage hoofdstuk III, nr, 2) dat de regeling van – uiteindelijk – artikel 7:309 BW in het leven is geroepen om te voorkomen dat de huurder in geval van verkrijging van het verhuurde door minnelijke aankoop – anders dan in geval van onteigening van het gehuurde, waarin de huurder volledige schadevergoeding ontvangt – bij beëindiging van de huurovereenkomst door opzegging geen enkele schadevergoeding ontvangt. Deze regeling is ingegeven om het verschil van de gevolgen van de huurder van bedrijfsruimte tussen de situatie van onteigening en die van minnelijke aankoop op te heffen. Het feit dat men spreekt over ‘minnelijke’ aankoop impliceert dat dit in de bedoelde gevallen dient als alternatief voor onteigening.

3.7 In het onderhavige geval is er minimaal 26 jaar gelegen tussen de eigendomsovergang en de door de gemeente beoogde afbraak. Gesteld noch gebleken is dat de aankoop door de gemeente van het perceel in 1984 is geschied als alternatief voor onteigening en/of

92

dat de gemeente op dat moment reeds plannen had tot beëindiging van de huurovereenkomst in verband met beoogde afbraak van het verhuurde met het oog op uitvoering van werken in het algemeen belang. Wel is de gemeente in 1990 een nieuwe overeenkomst aangegaan met als voorwaarde dat Wilkohaag een nieuwe weegbrug zou aanleggen. Dergelijke plannen zijn, zo heeft de gemeente onbetwist gesteld, voor het eerst in 2005, dus ruim 20 jaar na aankoop – ontwikkeld.

3.8 Onder deze omstandigheden is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat Wilkohaag gebruik zou kunnen maken van een wettelijke regeling die een ander doel beoogt dan thans het geval is: het opheffen van het verschil tussen het volgen van het pad van onteigening en van minnelijke aankoop.

3.9 Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat de vordering voor zover gebaseerd op het bepaalde in artikel 7:309 BW moet worden afgewezen.

Schadeloosstelling wegens strijd met algemene beginselen van behoorlijk bestuur (artikel 3:14 BW)

3.10 Wilkohaag stelt zich op het standpunt dat de gemeente, door de huurverhouding met Wilkohaag te beëindigen zonder dat een vergoeding wordt aangeboden, handelt in strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel en het evenredigheidsbeginsel. Zij stelt dat de huuropzegging voor haar onvoorzienbaar was. Zij merkt daarbij op dat investeringen door haar gepleegd ‘in een onzeker daglicht komen te staan’ en dat zij bij verplaatsing van haar bedrijf en één keer de investeringen zal moeten doen die zij op de huidige locatie in fasen heeft kunnen plegen.

3.11 De kantonrechter overweegt als volgt. De gemeente heeft bij conclusie van antwoord onbetwist gesteld dat zij vanaf 2005 haar ontwikkelingsambities nader invulling heeft gegeven door middel van een op 26 april 2005 opgestelde Ontwikkelingsrichting Uitenhagestraat waarin op pag. 4 staat vermeld: ‘Ten behoeve van de integrale herontwikkeling is het noodzakelijk dat het bedrijf Wilcohaag wordt uitgeplaatst. Dit bedrijf kan vanwege milieuwetgeving niet worden gehandhaafd bij het toevoegen van de woonfunctie aan de Loosduinsekade.’. Bij conclusie van dupliek heeft zij onbetwist gesteld dat zij vanaf 2005 in diverse openbare documenten blijk heeft gegeven van dit voornemen en dat zij vanaf juni 2005 meerdere malen informatiebijeenkomsten heeft gehouden voor ondernemers gevestigd op het bedrijventerrein Uitenhagestraat.

Daarnaast, zo heeft zij onbetwist gesteld, heeft de gemeente ook op individueel niveau herhaaldelijk aan Wilkohaag het voornemen tot opzegging gecommuniceerd in de gesprekken naar aanleiding van een in 2006 door Wilkohaag ingediende bouwvergunning ten aanzien van het gehuurde.

3.12

93

Gelet op het vorenstaande alsmede in het licht van de door de kantonrechter bij beschikking d.d. 1 juni 2010 verleende verlening voor de duur van één jaar is de kantonrechter van oordeel dat er geen sprake is van strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel en/of het evenredigheidsbeginsel. Wilkohaag heeft inmiddels ruim de tijd gehad om te anticiperen op het einde van de huurovereenkomst die voor bepaalde tijd was aangegaan.

3.13 Wilkohaag heeft voorts aangevoerd dat de gemeente, door Wilkohaag te dwingen tot een verhuizing naar een nieuw perceel en vervolgens te eisen dat een gesloten inrichting dient te worden gebouwd hoewel het bestemmingsplan zulks niet voorschrijft, het één en ander zonder een schadeloosstelling uit te keren, handelt in strijd met het verbod van détournement de procédure en/of détournement de pouvoir. Wat hier ook van zij, niet is gebleken is dat de door Wilkohaag beoogde alternatieve locatie de enige alternatieve locatie in de regio Haaglanden is. Wilkohaag merkt weliswaar ten aanzien van de door de gemeente genoemde alternatieve locaties op dat deze niet geschikt zijn doch het had in het kader van de onderbouwing van de gestelde schade – op de weg van Wilkohaag gelegen om te stellen en te onderbouwen dat de door haar beoogde alternatieve locatie (één van de doodlopende straatjes op het Uitenhagestraat complex) het enige (redelijke) alternatief is.

3.14 Voorzover Wilkohaag een beroep doet op nadeelcompensatie op grond van het egalitébeginsel gaat dit niet op. De kantonrechter is van oordeel dat het nadeel van Wilkohaag niet zodanig is dat het buiten het normale maatschappelijke of bedrijfsrisico valt gelet op de eerdere opzegging, het feit dat er sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd en het gegeven dat de gemeente vanaf 2005 haar voornemen kenbaar heeft gemaakt. Daar komt bij dat de huurovereenkomst bij beschikking d.d. 1 juni 2010 voor de duur van één jaar is verlengd en er sedertdien (bijna) twee jaar zijn verstreken.

3.16 Dat in artikel 10 van de overeenkomst van dading is opgenomen dat na ommekomst van twee termijnen van tien jaar overleg zou plaatsvinden omtrent eventuele uitgifte in erfpacht maakt dit niet anders. Evenals de kantonrechter in voormelde beschikking d.d. 1 juni 2010 is de kantonrechter in het kader van onderhavige procedure van oordeel dat dit reeds daarom niet aan de gemeente kan worden tegengeworpen omdat deze bepaling geen resultaatsverbintenis inhoudt. Voorts rustte net zozeer op Wilkohaag de verplichting om al dan niet op eigen initiatief in overleg te treden met de gemeente.

3.17 De conclusie luidt dat er geen grond is voor schadeloosstelling van Wilkohaag op grond van strijd met enig algemeen beginsel van behoorlijk bestuur dan wel op basis van nadeelcompensatie.

Conclusies

3.18

94

De vorderingen van Wilkohaag worden afgewezen. Wilkohaag wordt als de in het ongelijk te stellen partij veroordeeld in de kosten aan de zijde van de gemeente, welke tot op heden worden begroot op € 2000.

Beslissing De kantonrechter: wijst af de vorderingen van Wilkohaag; veroordeelt Wilkohaag in de kosten aan de zijde van de gemeente, € 2000 te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 14 dagen na heden.

NootNaar boven Auteur: mr. J.M. Heikens Binnen het huurrecht bedrijfsruimte komt het betrekkelijk weinig voor dat de feitelijke achtergronden en omstandigheden bij een huurbeëindiging van dien aard zijn dat deze de huurder de mogelijkheid bieden om zich jegens de verhuurder te beroepen op de schaderegeling van art. 7:309 BW. Dit lijkt zo’n geval te zijn. Blijkens het vonnis wordt aan alle formele vereisten van art. 7:309 BW voldaan. De kantonrechter stelt vast dat sprake is van de verhuur van gebouwde bedrijfsruimte, de gemeente is verhuurder geworden door rechtsopvolging op de voet van art. 7:226 BW (aankoop van NS) en de gemeente heeft opgezegd in verband met de voorgenomen sloop van het gehuurde met het oog op de uitvoering van werken in het algemeen belang. Desalniettemin wordt het beroep van de huurder op de schaderegeling afgewezen omdat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar moet worden geacht. De huurder zou gebruikmaken van een regeling die op een andere situatie ziet dan hier het geval is: het opheffen van het verschil tussen de gevolgen van onteigening en minnelijke aankoop.

Het aanzienlijke tijdsverloop van 26 jaar tussen de eigendomsovergang door de gemeente en de beoogde afbraak van het gehuurde speelt daarbij een doorslaggevende rol. Beide gebeurtenissen liggen zo ver uiteen dat niet gezegd kan worden dat de aankoop door de gemeente van het perceel in 1984 is geschied als alternatief voor onteigening of dat de gemeente toen al plannen had de huurovereenkomst te beëindigen teneinde het gehuurde te kunnen afbreken met het oog op de uitvoering van werken in het algemeen belang. Toepassing van art. 7:309 BW zou daarom in dit geval haar doel voorbijschieten, aldus de kantonrechter. Anders gezegd, er is geen causaal verband tussen de verkrijging door de gemeente en de pas veel later door haar beoogde beëindiging van de huurovereenkomst in verband met de beoogde afbraak van het gehuurde. Dat dit causaal verband er moet zijn staat niet met zoveel woorden in de wet, maar de wetsgeschiedenis duidt er wel op dat van enig verband wel sprake moet zijn (zie ook M.F.A. Evers, Huurrecht bedrijfsruimte, 2011, p. 249).

Het oordeel van de kantonrechter komt niet uit de lucht vallen. Hij verwijst terecht naar de parlementaire geschiedenis uit 1970-1971, waarin de ‘feitelijke genotsverwachting’ van de huurder als relevante factor ten tonele wordt gevoerd: naarmate meer tijd verstrijkt na de eigendomsovergang moet de kans dat de oorspronkelijke verhuurder de huur zou hebben beëindigd hoger worden geacht. Dat heeft weliswaar een enigszins

95

speculatief karakter, maar huur is nu eenmaal eindig en in dit geval is inderdaad niet ondenkbeeldig dat ook de rechtsvoorganger van de gemeente op enig moment een punt achter de huurovereenkomst zou hebben gezet. Dus in zoverre is het niet onbevredigend om bij de toepassing van art. 7:309 BW ook rekening te houden met tijdsverloop tussen de eigendomsverkrijging en de opzegging. Vervolgens dringt zich echter wel de vraag op waar dan de grens ligt.

Gompen wees er in het artikel ‘Renovatie: enkele overpeinzingen’, WR 2007/54, p. 206 al op dat willekeur dreigt als de periode tussen de eigendomsoverdracht en de opzegging geen rol zou spelen. Anders zou dit tot de onwenselijke situatie kunnen leiden dat een huurder die jaren geleden een unit in bijvoorbeeld een winkelcentrum ging huren vlak voordat de eigenaar verhuurder werd, bij een dreigende beëindiging wél een beroep kan doen op art. 7:309 BW, maar de huurder die kort na die eigendomsovergang een huurovereenkomst in datzelfde winkelcentrum is aangegaan niet. Gompen bepleit om de door hem geschetste willekeur in te dammen door het recht op schadeloosstelling in de tijd te beperken. Hij noemt een termijn van bijvoorbeeld vijf jaar en verwijst daarbij naar de oorspronkelijke opzet van de regeling (Kamerstukken II 1966/67, 8875, MvT, p. 17).

Hij voegt daar nog wel aan toe dat die termijn niet zou moeten gelden voor de huurder van 290-bedrijfsruimte die reeds na vijf jaar onverwachts met een opzegging door zijn nieuwe verhuurder wordt geconfronteerd wegens dringend eigen gebruik in de vorm van sloop met het oog op de uitvoering van werken in het algemeen belang. Hoe dan ook, waar het volgens Gompen in de kern om gaat is dat er naast het causaal verband tussen de opzegging en de afbraak ook zal moeten worden gekeken naar het causaal verband tussen de eigendomsovergang en de huurbeëindiging, ook al wordt die voorwaarde zoals gezegd niet met zoveel woorden in de wet gesteld. Of dat causaal verband aanwezig is zal per geval moeten worden beoordeeld. Naar het mij voorkomt kán de tijdspanne tussen de eigendomsverkrijging en de opzegging bij die beoordeling een rol spelen, maar het gaat mij te ver om die periode op voorhand op een bepaald aantal jaren te fixeren.

Een andere, eveneens door Gompen geopperde mogelijkheid om tot een correcte toepassing van de regeling te komen zou zijn om bij de berekening van de schadeloosstelling zelf rekening te houden met de tussen de eigendomsovergang en de opzegging gelegen tijdspanne, bijvoorbeeld door sturend op te treden met de te hanteren factor teneinde een beter evenwicht te vinden tussen bijvoorbeeld de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten van art. 7:297 lid 1 BW en de schadeloosstelling van art.

7:309 en 7:310 BW. Hij werkt dit verder niet uit, maar denkbaar zou zijn om een groter tijdsverloop aan te merken als bijzondere omstandigheid die het mogelijk maakt om bij de berekening van de schadeloosstelling uit te gaan van een lagere dan de (bij 290bedrijfsruimte) gebruikelijke factor 7 (HR 27 maart 2009, NJ 2009/166).

Wat verder nog opvalt is dat de kantonrechter het aangaan van de nieuwe overeenkomst tussen de gemeente en de huurder na de eigendomsoverdracht niet als een belemmering ziet om de gemeente te beschouwen als rechtsopvolgend verhuurder. De kantonrechter motiveert dit door te overwegen dat er vanaf het moment van overname door de gemeente zonder onderbreking sprake is geweest van een verhuurrelatie tussen partijen.

Niet zelden zal het voorkomen dat een huurder in een vergelijkbare situatie in de verleiding wordt gebracht om met zijn opvolgende verhuurder een aanvullende of een nieuwe huurovereenkomst aan te gaan. Het valt niet goed te verdedigen dat hij daarmee ook zonder meer zijn aanspraak op de schadeloosstelling van art. 7:309 BW verliest als de verhuurder enige tijd daarna zou besluiten de huurovereenkomst te beëindigen in verband met voorgenomen sloop in het kader van de uitvoering van werken in het

96

algemeen belang of – in vergelijkbare zin – in het kader van de verwezenlijking van een krachtens een geldend bestemmingsplan op het verhuurde liggend bestemmingsplan als bedoeld in art. 7:310 BW. Het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst hoeft immers op zichzelf niet in de weg te staan aan het vermoeden dat de verhuurder het verhuurde (met deze huurder) in de eerste plaats heeft verkregen om het uiteindelijk af te breken.

Het is goed om vast te stellen dat de kantonrechter in deze zaak de juiste insteek heeft genomen door de afwijzing van de vordering van de huurder te baseren op het aanzienlijke tijdsverloop tussen de eigendomsoverdracht en de opzegging, ook al wordt dat opgehangen aan de redelijkheid en billijkheid. Alleen dat tijdsverloop is in het kader van de beoordeling van ‘de feitelijke genotsverwachting’ van art. 7:309 BW relevant.

Afwijzing op grond van de op zichzelf weinig relevante omstandigheid dat de huurovereenkomst tussen partijen ten tijde van de opzegging niet meer helemaal dezelfde is als ten tijde van de verkrijging door de verhuurder, waardoor deze dan (dus) haar positie als opvolgend verhuurder zou hebben verloren ware, alhoewel in uitkomst hetzelfde, onbevredigend geweest.

97

LJN: BW9136,Sector kanton Rechtbank Amsterdam , CV11-20204 Datum uitspraak: 11-06-2012 Datum publicatie: 22-06-2012 Rechtsgebied: Civiel overig Soort procedure: Eerste aanleg - enkelvoudig Inhoudsindicatie: Huur woonruimte. Vordering huurverlaging wegens gebreken terwijl verhuurder en huurders jarenlang geen overeenstemming kunnen bereiken over een renovatie van het betreffende complex.

Vervaltermijn artikel 7:257 BW van toepassing ook indien verhuurder reeds lang op de hoogte was van gebrek. Dat huurders herhaaldelijk niet hebben ingestemd met renovatievoorstellen verhuurder staat niet in de weg aan toewijzing van de vordering. Beoordeling in hoeverre en op welke onderdelen het uitblijven van de renovatie leidt tot aanwezigheid van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW. Vindplaats(en): Rechtspraak.nl WR 2013, 27 m. nt. Kluwer

Uitspraak RECHTBANK AMSTERDAM SECTOR KANTON - LOCATIE AMSTERDAM Kenmerk : CV 11-20204 Datum : 11 juni 2011 438 Vonnis van de kantonrechter te Amsterdam in de zaak van: 1. eiser A 2. eiser B 3. eiser C 4. eiser D 5. eiser E 6. eiser F 7. eiser G 8. eiser H en 9. eiser I allen wonende te Amsterdam eisers nader te noemen de huurders gemachtigde: mr. J.A. Tuinman en mr. T.Q de Booys t e g e n: de stichting STICHTING YMERE gevestigd te Amsterdam gedaagde nader te noemen Ymere gemachtigde: mr. G.S. Geurts VERLOOP VAN DE PROCEDURE

98

De volgende processtukken zijn ingediend: -de dagvaarding van 30 mei 2011 inhoudende de vordering van de huurders, met producties; -de conclusie van antwoord van Ymere met producties.

Vervolgens is bij tussenvonnis van 12 september 2011 een comparitie van partijen bepaald. Deze is op 9 november 2011 gehouden. Tegelijkertijd heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden van de procedures met rolnummers CV 11-20090, CV 1120091, CV 11-20211, CV 11-20215, CV 11-11433 en CV 11-11650 waarin andere huurders van woningen in hetzelfde complex op basis van gelijkluidende feiten en stellingen gelijkluidende vorderingen hebben ingesteld tegen hun verhuurders, zijnde Stichting Ymere en Stichting Eigen Haard. Voorafgaande aan de comparitie hebben de huurders nog stukken in het geding gebracht. De gemachtigden van de huurders zijn verschenen en voorts (van de eisers in de onderhavige procedure) [naam]. Ymere en Eigen Haard zijn verschenen bij [naam], projectmanager voor Ymere en Eigen Haard), [naam] (adviseur woonbeleid Eigen Haard), [naam] (juridisch adviseur Ymere) en [naam] (bedrijfsjurist Eigen Haard) en hun gemachtigden.

Vervolgens hebben beide partijen nog een Akte voor plaatsopneming ingediend, met producties.

Daarna is een gerechtelijke plaatsopneming bepaald. Deze heeft plaats gevonden op 7 maart 2011 waarbij het complex is opgenomen. Aan de zijde van de huurders was daarbij aanwezig [naam] (voorzitter van de bewonersvereniging, vergezeld door mr. T.Q. de Booys als gemachtigde. Aan de zijde van Ymere en Eigen Haard waren daarbij aanwezig [naam], [naam], [naam], [naam] en [naam] evenals de personen aan de zijde van de corporaties verschenen bij de comparitie als hierboven vermeld. Van de plaatsopneming is proces-verbaal opgemaakt dat aan de gedingstukken is toegevoegd.

Vervolgens zijn nog ingediend: -de akte na plaatsopneming van de huurders met producties; -de antwoordakte na plaatsopneming van Ymere.

Daarna is vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING Feiten 1.Als gesteld en onvoldoende weersproken staat vast: 1.1.De huurders huren ieder voor zich van Ymere een zelfstandige woning gelegen in het complex Het Breed in Amsterdam Noord, bestaande uit ruim 1150 flatwoningen en daarnaast ook atelierwoningen en bedrijfsruimten. Het complex bestaat uit een aantal blokken aangeduid met de letters A tot en met M, welke voor een deel in eigendom zijn van Ymere en voor het andere deel van Eigen Haard. Het complex dateert van eind jaren zestig en wordt gekenmerkt door een speciale architectuur, onder meer tot uiting komend door de overdekte galerijen en arcades (benedenstraten en bovenstraten) en luchtbruggen waarmee de woningen c.q. de blokken met elkaar zijn verbonden.

1.2.In 2004 is een samenwerkingsovereenkomst tot stand gekomen tussen Ymere en Eigen Haard (waarmee hierna voor zover nodig ook hun rechtsvoorgangers worden bedoeld) en de Bewonersvereniging Het Breed (hierna: de Bewonersvereniging), gericht op verbetering van het complex.

99

1.3.Ymere en Eigen Haard hebben in 2005 een voorstel tot verbetering voorgelegd aan de Bewonersvereniging en aan alle huurders, dat zij vervolgens heeft ingetrokken omdat slechts 30% van de huurders daarmee instemde.

1.4.Een nieuw verbeterplan is in 2006 aan alle huurders voorgelegd (volgens Ymere was de meerderheid van de huurders daarmee akkoord) en met de uitvoering daarvan is in 2008 begonnen, maar die uitvoering is in verband met daarbij ondervonden problemen gestaakt, althans opgeschort.

1.5.In mei 2009 hebben Ymere en Eigen Haard de huurders geĂŻnformeerd dat zij voornemens waren een aangepast verbeterplan uit te voeren.

1.6.Bij dagvaarding van 8 september 2009 heeft Ymere van een aantal huurders van woningen in het complex in kort geding gevorderd dat deze medewerking verleenden aan de verbeterwerkzaamheden, daarbij stellende dat er sprake was van (ook) dringende werkzaamheden, in elk geval niet van renovatie. Bij vonnis d.d. 24 september 2009 heeft de kantonrechter die vordering afgewezen, daarbij onder meer overwegend dat er sprake was van een renovatie als bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW, dat niet gebleken was dat 70% of meer van de huurders had ingestemd met het voorstel van Ymere en dat evenmin voldoende aannemelijk was dat de bodemrechter zou oordelen dat er sprake was van een redelijk voorstel.

1.7.Daarna heeft overleg plaats gevonden tussen Ymere en Eigen Haard enerzijds en de Bewonersvereniging anderzijds, zonder dat dit vooralsnog tot overeenstemming heeft geleid.

1.8.Eind maart 2010 hebben Ymere en Eigen Haard aan alle huurders een gewijzigd verbeterplan voorgesteld, waarna 48% van de huurders daarmee heeft ingestemd.

1.9.In november en december 2010 en januari 2011 hebben Ymere en Eigen Haard huisbezoeken afgelegd bij individuele huurders die niet hadden ingestemd met het laatstbedoelde voorstel teneinde een nadere toelichting te geven, alsnog om medewerking te verzoeken en eventuele gebreken op te nemen.

1.10.Bij brief van 24 november 2010 heeft de Bewonersvereniging haar leden opgeroepen geen medewerking te verlenen aan de hiervoor bedoelde huisbezoeken en/of het verbeterplan.

1.11.In elk geval in augustus 2011 hadden meer dan 70% van alle huurders ingestemd met de uitvoering van het laatstbedoeld verbeterplan.

1.12.Vanaf 2008 zijn reeds diverse werkzaamheden uitgevoerd aan (met name) sommige algemene voorzieningen van het complex.

1.13.Bij dagvaarding van 1 juni 2010 heeft de Bewonersvereniging vorderingen (als bedoeld in artikel 3:305a BW) ingesteld tegen Ymere en Eigen Haard, gericht op (na eiswijziging) het verkrijgen van een verklaring voor recht dat er sprake is van een gebrek in de door de leden van de Bewonersvereniging gehuurde woningen, welk gebrek het huurgenot vermindert en in de weg staat aan een huurverhoging, en voorts dat Ymere en Eigen Haard in verzuim zijn bij de uitvoering van groot onderhoud en dat zij zich niet mogen beroepen op de vervaltermijn van artikel 7:257 BW. Bij vonnis d.d. 19 mei 2011 heeft de kantonrechter te Amsterdam de Bewonersvereniging niet ontvankelijk verklaard in haar vordering omdat – kort gezegd – daarop niet kan worden beslist zonder de individuele omstandigheden van de betreffende huurders in de beoordeling te betrekken.

Vordering en verweer 2.De huurders vorderen om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de door ieder van hen verschuldigde huurprijs als vermeld in de dagvaarding te verminderen met een percentage dat evenredig is aan de vermindering van hun huurgenot als gevolg van gebreken, zijnde 40%, ingaande op 1 januari 2009, althans vanaf een in goede justitie nader te bepalen datum. Daaraan leggen de huurders ten grondslag dat het gehuurde, althans het complex, met name door het langdurig achterwege blijven van herstelwerkzaamheden en renovatie, gebreken vertoont als vermeld in de dagvaarding en andere door de huurders ingediende processtukken, die het huurgenot aanmerkelijk schaden. Verschillende andere huurders hebben uitspraken gekregen waarbij de huurprijs reeds aanzienlijk is verlaagd wegens gebreken. Dat Ymere de huurprijs jaarlijks

100

indexeert is onredelijk. Volgens de huurders waren die gebreken al in 2004 bekend maar zijn zij sindsdien niet, althans onvoldoende verholpen omdat Ymere het herstel gelijk met de renovatie wilde uitvoeren. Het feit dat een aantal huurders inhoudelijke bezwaren hebben tegen het renovatievoorstel ontslaat Ymere niet van haar verplichting om tijdig periodiek onderhoud te doen en gebreken te herstellen. Artikel 7:257 BW heeft een bewijsrechtelijke achtergrond. Gelet op op de hierboven omschreven feiten en omstandigheden en in het bijzonder de wetenschap van Ymere en Eigen Haard en hun toezeggingen tot herstel, dient die termijn van artikel 7:257 BW te worden verlengd tot 1 januari 2009, althans is een beroep van Ymere en Eigen Haard op die termijn onaanvaardbaar, aldus – steeds – de huurders.

3.Ymere verweert zich tegen deze vordering en voert aan dat er geen sprake is van gebreken die een huurprijsverlaging rechtvaardigen. Voor zover er sprake was van onderhoudsklachten in de individuele woningen zijn deze bij huisbezoeken geïnventariseerd en daarna verholpen. Diverse voorzieningen in het complex zijn reeds, althans worden vernieuwd, maar van Ymere kan niet worden verlangd dat zij ad hoc werkzaamheden uitvoert die vanuit technisch en financieel oogpunt projectmatig moeten worden aangepakt. Dat nog niet alle voorgenomen werkzaamheden zijn uitgevoerd is toe te rekenen aan de tegenwerking van (ook) de eisers, daarom is er geen sprake van een gebrek, althans is de vordering gericht op huurverlaging in strijd met maatstaven van redelijkheid en billijkheid. In elk geval is er volgens Ymere geen sprake van een substantiële vermindering van het huurgenot. Ymere betwist dat de huurprijs van verschillende huurders wegens gebreken is verlaagd, nu door de huurders slechts één uitspraak van de huurcommissie wordt overgelegd waar dat uit blijkt en Ymere een uitspraak van de huurcommissie met een tegenovergestelde beslissing heeft overgelegd.

Dat de huurprijs bij huurders (waarbij de huurprijs niet is verlaagd wegens gebreken) jaarlijks wordt geïndexeerd is niet relevant. Op grond van de vervaltermijn van artikel 7:257 BW kan een eventuele huurverlaging pas plaatsvinden met ingang van december 2010, aldus Ymere.

4.Waar nodig zal hierna nader worden ingegaan op de stellingen en verweren van partijen. Geoordeeld wordt als volgt.

Beoordeling Artikel 7:257 5.Partijen verschillen niet van mening over het feit dat – indien aan de voorwaarden daarvoor is voldaan – een vordering tot huurverlaging wegens gebreken toewijsbaar kan zijn, maar wel over de vraag vanaf welk moment een huurverlaging toewijsbaar kan zijn.

6.Artikel 7:257 (leden 1 en 3) BW bepaalt dat geen huurvermindering kan worden verlangd over een langere periode dan zes maanden voorafgaande aan het instellen van de vordering. Uit de wetsgeschiedenis kan worden afgeleid dat de strekking van deze bepalingen is duidelijkheid te verschaffen en te voorkomen dat de vordering aan teveel betaalde huur ‘te hoog’ kan oplopen. Anders dan de huurders stellen heeft deze termijn niet een bewijsrechtelijke achtergrond, maar was het de bedoeling van de wetgever om de financiële risico’s aan de zijde van de verhuurder te beperken, die betrekking hebben op perioden in het verleden waarin de huurder (nog) geen verzoek bij de huurcommissie of vordering bij de kantonrechter heeft ingesteld. In de literatuur en jurisprudentie wordt deze termijn van zes maanden aangemerkt als een vervaltermijn. Deze dient (zonodig) ook ambtshalve (zonder beroep van de verhuurder daarop) te worden toegepast.

7.Toepassing van artikel 7:257 BW leidt tot de conclusie dat een vordering tot huurverlaging slechts toewijsbaar kan zijn vanaf een datum gelegen zes maanden voor het betekenen van de dagvaarding op 30 mei 2011, uit praktische overwegingen te

101

stellen op 1 december 2010.

8.De huurders hebben gesteld dat toepassing van artikel 7:257 BW achterwege dient te blijven omdat Ymere al jarenlang op de hoogte is van de gebreken, dat het herstel daarvan ook volgens de eigen stellingen van Ymere dringend is en dat dit herstel door Ymere al jarenlang in het directe vooruitzicht wordt gesteld, zonder dat zij zich aan deze belofte houdt. Toepassing van de vervaltermijn zou er toe leiden dat het door de huurders betrachte geduld wordt afgestraft, aldus de huurders.

9.Gesteld noch gebleken is dat Ymere iets heeft gedaan of nagelaten waardoor het voor de huurders redelijkerwijs niet mogelijk was of niet voor de hand lag om eerder een vordering tot huurverlaging in te stellen. Voor zover de huurders verwijzen naar mededelingen van Ymere gericht op het verrichten van herstelwerkzaamheden, is van belang dat deze steeds werden gedaan in het kader van een projectmatig verbeterplan, dat betrekking had op het gehele project. Niet gebleken is dat Ymere vóór 1 december 2010 concrete en onvoorwaardelijke voorstellen of toezeggingen tot het verrichten van herstelwerkzaamheden aan de woningen van de huurders heeft gedaan en deze niet is nagekomen. Vast staat dat de opeenvolgende plannen tot projectmatige verbetering van het project niet dan wel moeizaam tot uitvoering kwamen. Dit had alles te maken met het feit dat tussen de verhuurder(s) enerzijds en (tenminste 70% van) de huurders van het complex anderzijds lange tijd geen overeenstemming kon worden bereikt over de inhoud van de plannen. Dit laatste moet de huurders bekend zijn geweest. Op grond waarvan zij er onder die omstandigheden in de betreffende periode op hadden mogen vertrouwen dat de gebreken desondanks op korte termijn zouden worden opgeheven, hebben de huurders niet nader onderbouwd. Gelet op het voorgaande kan er niet van worden uitgegaan dat de huurders in de periode vóór 1 december 2010 door toedoen van de huurders een gerechtvaardigd vertrouwen hebben kunnen hebben dat de gebreken op korte termijn zouden worden opgeheven.

10.Dat de Bewonersvereniging vorderingen met eenzelfde strekking heeft ingesteld in de onder 1.13 bedoelde procedure doet aan het voorgaande niet af, reeds omdat de huurders (eisers in deze procedure) geen partij waren bij die procedure en die procedure evenmin in de weg stond aan het aanhangig maken van vorderingen tot huurverlaging door individuele huurders, waardoor Ymere bekend zou zijn geweest met de financiële omvang van de betreffende vorderingen.

11.Uit het voorgaande volgt dat er geen gronden zijn te concluderen dat toepassing van de vervaltermijn van artikel 7:257 BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

Toerekening uitstel herstelwerkzaamheden 12.Ymere heeft aangevoerd dat zij (ook op 1 december 2010) reeds veel herstelwerkzaamheden heeft uitgevoerd, maar dat het feit dat deze nog niet zijn voltooid is toe te rekenen aan de weigering van de huurders en de Bewonersvereniging om medewerking te verlenen aan de uitvoering van de verbeterplannen. Daarom is er geen sprake van een gebrek, althans is de vordering gericht op huurverlaging in strijd met maatstaven van redelijkheid en billijkheid, aldus Ymere.

13.Naar aanleiding hiervan wordt met de huurders geoordeeld dat het hen vrij staat om niet akkoord te gaan met een voorstel tot renovatie van de zijde van Ymere, zoals het Ymere vervolgens vrijstaat om de redelijkheid van dat voorstel te laten toetsen door de kantonrechter en om – indien het voorstel redelijk wordt geacht – medewerking daaraan eventueel af te dwingen. Dat Ymere tot 2011 geen voorstellen heeft gedaan waarmee tenminste 70% van de huurders van het complex akkoord konden gaan of die door de kantonrechter als redelijk zijn beoordeeld, kan zij niet aan de huurders tegenwerpen.

Niet gebleken is dat de huurders (eisers) desgevraagd geen medewerking zouden hebben

102

verleend aan de uitvoering van concrete werkzaamheden. Hetgeen Ymere heeft opgemerkt over de houding van de Bewonersvereniging kan zij niet tegenwerpen aan de onderhavige individuele huurders, nu gesteld nog gebleken is dat zij daarmee kunnen worden vereenzelvigd of dat de gewraakte uitlatingen namens hen persoonlijk werden gedaan.

14.Ook indien er van uit wordt gegaan dat de (nog niet verrichte) herstelwerkzaamheden uit technisch en financieel oogpunt slechts projectmatig en tegelijk met de algehele renovatie kunnen worden uitgevoerd, doet dat niet af aan een aanspraak op huurverlaging zolang er daardoor sprake is van een gebrek dat het huurgenot noemenswaardig vermindert (en ook aan de overige voorwaarden daarvoor is voldaan).

Aan een partiële ontbinding als bedoeld in artikel 7:207 BW staat niet in de weg dat het gebrek niet aan de verhuurder zou kunnen worden toegerekend of dat het herstel daarvan redelijkerwijs (nog) niet van de verhuurder zou kunnen worden verlangd.

15.Uit het voorgaande volgt dat het handelen of nalaten van de huurders geen reden vormt om hun aanspraken als gevolg van een (eventueel) gebrek te beperken.

Gebreken algemeen 16.Dit betekent dat moet worden beoordeeld of er op en na 1 december 2010 sprake was van een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW dat het huurgenot zodanig verminderde dat dit een vermindering van de te betalen huurprijs rechtvaardigt.

17.De gebreken die door de huurders aan hun vordering ten grondslag zijn gelegd betreffen met name de volgende algemene aspecten van het complex, waarvan de eerste vier en de laatste van invloed zijn op het huurgenot dat in de woning zelf wordt ondervonden en de overige betrekking hebben op de (staat van de) algemene ruimten: A. Ontbreken isolatie van de puien en onderruimtes op de begane grond; B. Te hoge verwarmingskosten; C. Onvoldoende ventilatie; D. Warmwatervoorziening; E. Bestrating; F. Trappenhuizen en loopbruggen; G. Plafondafdekking en verlichting van de boven- en benedenstraten; H. Liften; I. Vervuiling; J. Gebreken van immateriële aard.

18.Hierna zal eerst een overzicht worden gegeven van de algemene stellingen van partijen met betrekking tot bovengenoemde aspecten. Daarna zal worden beoordeeld of deze aspecten op en na 1 december 2010 kwalificeren als een gebrek. Vervolgens zal worden beoordeeld of, indien een gebrek aanwezig wordt geacht, de invloed daarvan op het huurgenot van de huurders zodanig is dat dit een huurverlaging rechtvaardigt. In verband met de overzichtelijkheid en gelet op de identieke stellingen van partijen in de zeven samenhangende procedures tussen verschillende huurders enerzijds en de corporaties anderzijds, zullen die beoordelingen een algemeen en voor alle zaken gelijkluidend karakter hebben. Tenslotte zal, op grond van de hiervoor bedoelde overwegingen, per individuele eiser in de onderhavige procedure worden beoordeeld in welke mate en in welke periode sprake is geweest van een zodanige vermindering van het huurgenot dat een huurprijsvermindering gerechtvaardigd is en – zo ja – in welke mate dat het geval is.

Ad A: Ontbreken isolatie c.a.

19.Standpunt huurders: Bij alle woningen zijn de puien versleten (met uitzondering van die van [eiser F] bij wie

103

de pui in 2008 is vervangen). Daardoor functioneert het hang- en sluitwerk slecht.

Daardoor werken de sluitrubbers van de schuiframen niet meer. Ook is de afdekking van de pui versleten. Daardoor is het tochtig in de woningen en lekt warme uit de woning naar buiten (zogenoemde koudebruggen), hetgeen een verminderd woongenot oplevert.

De versleten puien zorgen niet alleen voor problemen met warmte-isolatie, maar ook voor een gebrekkige geluidsisolatie. De puien worden vervangen bij de renovatie. Onder de woningen op de begane grond (ook die van [eiser F]) is een kruipruimte aanwezig.

Deze onderruimte is niet ge誰soleerd, waardoor warmte uit de woning gebruikt wordt om deze ruimte te verwarmen. Voor de bewoners die op de begane grond wonen levert dit een aanvullende vermindering van het woongenot op. Pas na de renovatie zal dit gebrek (merendeels) zijn verholpen.

20.Standpunt Ymere: De rubbers voor de schuiframen zijn weliswaar niet meer te koop maar de schuiframen zijn waar nodig en gemeld opgelapt zodanig dat zij functioneren. Voor zover dat niet helemaal het geval is levert dat zeer beperkte defect geen gebrek op, althans geen gebrek dat een huurverlaging rechtvaardigt. Ander hang- of sluitwerk is er niet. Volgens Ymere is tijdens de bezichtiging gebleken dat de ramen in de bezochte woningen goed functioneerden. Ymere betwist het bestaan van een gebrek aan de kruipruimten en ook dat de puien zijn versleten. Ymere betwist voorts dat het ontbreken van isolatie een gebrek vormt.

Ad B: Hoge verwarmingskosten 21.Standpunt huurders: Door de versleten puien en overigens slechte isolatie, het gedateerde cv-systeem (waarbij ook individuele energiemeters ontbreken, zodat er zich een freeridersprobleem voordoet) en de aanwezigheid van enkel glas zijn de stookkosten van de woning ongeveer twee keer zo hoog als bij een vergelijkbare, goed onderhouden woning. De huurders verwijzen daarbij naar de door hen overgelegde Projectfolder 2005, afkomstig van (ook) Ymere en naar een in opdracht van Ymere opgesteld rapport van een ingenieursbureau. Uit die Projectfolder volgt tevens dat dit in gelijke mate bij alle woningen speelt. Deze hoge strookkosten door een sterk verouderde centrale verwarming zijn op zichzelf ook een gebrek in de zin van art. 7 : 204 lid 2 BW. De gevolgen daarvan worden versterkt doordat de woning ook anderszins slecht ge誰soleerd is, bijvoorbeeld door het ontbreken van dubbel glas. De bewoners lijden hierdoor schade.

Daarnaast levert het voortduren van de situatie substantieel verminderd huurgenot op.

De corporaties stellen al sinds 2001 opheffing van deze gebreken in het vooruitzicht. Dit heeft gerechtvaardigde verwachtingen bij de bewoners gewekt die niet door de corporaties waargemaakt worden. De teleurstelling is een immaterieel gebrek die het woongenot van eisers aantast 22.Standpunt Ymere: Ymere betwist dat hoge stookkosten een gebrek vormen, reeds omdat de huurders hun individuele stookkosten niet inzichtelijk hebben gemaakt. Uit het enkele feit dat na de renovatie de stookkosten lager zullen zijn volgt nog niet dat deze thans dermate hoog zijn dat zij een gebrek opleveren. Voorts wijst Ymere er op dat de stookkosten in de afgelopen jaren reeds zijn verlaagd door het vervangen van de ketel(huizen) en het transportsysteem. Bij de renovatie zullen ook de transportsystemen in de individuele woningen worden vervangen.

Ad C: Onvoldoende ventilatie 23.Standpunt huurders: Er is sprake van onvoldoende ventilatie in de woningen, veroorzaakt doordat zowel de ventilatoren op het dak niet werken als de ventilatieroosters onvoldoende functioneren.

Daarnaast moeten de (binnen)deuren van de woningen aangepast worden voor een goed

104

functioneren van het systeem. De gebreken in de ventilatie zijn vooral merkbaar op de wc, in de keuken en in de badkamer, waar zij een substantieel verminderd woongenot veroorzaken: luchtjes en waterdampen blijven hangen en schimmelvorming ligt permanent op de loer. Volgens de huurders heeft Ymere de aanwezigheid van deze gebreken in alle woningen bij antwoord erkend. Ymere heeft alleen de binnendeuren aangepast bij huurders die huurprijsvermindering hebben gevorderd of nadat schimmelvorming was opgetreden, bij de overige huurders gebeurt dit pas tijdens de renovatie.

24.Standpunt Ymere: Ymere betwist te hebben erkend dat het ventilatiesysteem in de woning gebrekkig is. Dit kan in elk geval niet worden afgeleid uit het feit dat de ventilatoren zijn vernieuwd, dit betrof slechts een energetische maatregel. De ventilatoren op de daken zijn reeds vernieuwd en werken naar behoren. Voor een goed functioneren van het ventilatiesysteem is van belang dat de binnendeuren zijn ingekort. Dit is bij alle eisers gebeurd. Niet alle (overige) huurders hebben gebruik gemaakt van de mogelijkheid om hun deuren in te laten korten. Tijdens de plaatsopneming zijn op dit punt geen problemen geconstateerd en niet is komen vast te staan dat dit probleem zich in andere woningen voordoet.

Ad D: Warmwatervoorziening 25.Standpunt huurders In de blokken F tot en met M zijn de transportleidingen voor warmwater in de zomer van 2008 en 2009 vervangen in het kader van het plaatsen van de nieuwe collectieve stookinstallaties. De diameter van de nieuwe leidingen is niet geschikt voor de bestaande ketelhuizen waarop de warmwaterleidingen op dit moment nog zijn aangesloten. Doordat de maximale waterafname van de woningen niet geregeld kan worden, ontstaan er drukverschillen in de warmwatertoevoer van de woningen in blokken F tot en met M, met name als veel bewoners tegelijk warm water afnemen. Deze drukverschillen leveren een substantieel verminderd woongenot op omdat bijvoorbeeld tijdens het douchen de temperatuur van het water plotseling sterk kan omslaan. Het bestaan van deze gebreken in deze woningen is door de corporaties in hun conclusie van antwoord uitdrukkelijk erkend, aldus de huurders.

26.Standpunt Ymere: De nieuwe leidingen zijn afgestemd op de nieuwe ketels. De leidingen in de woningen zelf konden nog niet worden vervangen. Als gevolg daarvan treden soms drukverschillen op.

Dit betreft een tijdelijke situatie die bij de renovatie zal worden verholpen.

Ad E: Problemen met de bestrating 27.Standpunt huurders: Door slijtage is de bestrating glad. Deze moet worden opgeruwd. Dit zal plaatsvinden bij de renovatie door het aanbrengen van een nieuwe stroeve deklaag. De huurders verwijzen naar het Renovatieplan 2010. Met name mensen die slecht ter been zijn ondervinden onderlast van de gladheid en hebben een hoog risico uit te glijden 28.Standpunt Ymere: Dit probleem betreft met name de overdekte arcades. Bij regenval kan de vloer daarvan wat nat worden. Dit probleem wordt met de renovatie verholpen.

Ad F: Trappenhuizen en loopbruggen 29.Standpunt huurders: De trappenhuizen en loopbruggen zijn zwaar vervallen. Dit geeft een troosteloze aanblik en veroorzaakt een onveilig gevoel bij de bewoners. De huurders verwijzen naar de door

105

hen overgelegde Projectfolder 2005, afkomstig van (ook) Ymere en naar de door Ymere overgelegde Nieuwsbrief d.d. 17 november 2010. Dit betreft een gebrek dat de sociale veiligheid en het woongenot van de huurders vermindert. Volgens de huurders geldt dit ook voor de bewoners van de benedenwoningen nu ook zij gebruik maken van de doorgangen van de trappenhuizen om hun woningen te bereiken. Daarnaast bezoeken zij ook buurtgenoten en voorzieningen die aan de bovenstraten zijn gelegen.

30.Standpunt Ymere: De trappenhuizen en loopbruggen zijn niet zo vervallen als de huurders het doen voorkomen, alleen het schilderwerk ziet er niet goed uit. De bewoners van benedenwoningen maken echter geen gebruik van de trappenhuizen, liften en loopbruggen zodat de staat van die ruimten voor hen geen verminderd huurgenot kan opleveren.

Ad G: Plafondafdekking en verlichting van de boven- en benedenstraten 31.Standpunt huurders: De plafondafdekking van de straten en de daaraan bevestigde verlichting zijn versleten en aan vervanging toe. De huidige staat geeft een troosteloze aanblik en geeft in het donker een onveilig gevoel. De huurders verwijzen naar de Nieuwsbrief van november 2001 en de Projectfolder 2005. Bij de vervanging van de centrale watertransportleidingen in de zomer van 2008 en 2009 bij de bovenstraat van blokken F tot en met M zijn de plafonds daarvan geheel verwijderd. Dit had tot gevolg dat de waterleidingen in de winter van 2010 bevroren. Vanaf begin 2011 zijn nieuwe plafonds aangebracht, waarbij tevens de verlichting is vervangen. Sinds de oplevering in zomer 2011 is dit gebrek bij de bovenstraat in de blokken F tot en met M verholpen. Voor de overige straten geldt dat dit gebrek bij de renovatie wordt aangepakt. Uit dit feit en uit het feit dat de verlichting (deels) al v贸贸r de renovatie is aangepakt volgt reeds dat er sprake is, althans was, van een gebrek.

32.Standpunt Ymere: De plafonds zijn niet versleten en alle verlichting van de arcades en galerijen functioneert. De plafonds in de blokken F t/m M zijn in de zomer van 2011 vervangen, waarbij de verlichting is vernieuwd. Bij de overige blokken wordt dit uitgevoerd tijdens de renovatie.

Ad F: Problemen met de liften.

33.Standpunt huurders: De liften zijn (althans waren) oud en onbetrouwbaar. Hierdoor zijn zij regelmatig langdurig buiten gebruik (geweest). Naast het feit dat een niet functionerende lift een gebrek oplevert elke keer wanneer deze niet werkt, levert de voortdurende onbetrouwbaarheid op zich eveneens een gebrek op. Op dit moment zijn de corporaties bezig met de uitvoering van een vernieuwings- en vervangingsprogramma van de liften, omdat de liften in een dergelijke staat zijn dat niet meer op de renovatie gewacht kan worden. Planning is dat de liften in de periode september 2011 tot en met mei 2012 allemaal vervangen worden. Zij verwijzen naar een (door Ymere verstrekt) overzicht van het aantal liften per blok en de vervanging daarvan. Voorts verwijzen de huurders naar de bevindingen bij de plaatsopneming.

34.Standpunt verhuurders: De liften worden vanaf 5 september 2011 vervangen, volgens de planning zal de laatste in mei 2012 zijn vervangen. Voor zover de nieuwe liften storingen geven wordt dat veroorzaakt door vandalisme. Daaraan zal met de renovatie een einde komen door afsluiting van de toegang tot de liften voor onbevoegden.

Ad I: Vervuiling van de woonomgeving.

106

35.Standpunt huurders: De woonomgeving, waarvoor de corporaties verantwoordelijk zijn, is permanent vervuild en verkeert door het vele vandalisme in een armoedige staat. De huurders verwijzen daarbij naar hetgeen door de corporaties zelf naar voren is gebracht in een procedure bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Pas bij de renovatie wordt daarvoor een oplossing gevonden door het afsluiten van de bovenstraten. De huurders verwijzen ook naar de Nieuwsbrief d.d. 17 november 2010. De permanente aanwezigheid van vervuiling levert een substantieel verminderd woongenot op. Bewoners komen niet meer graag buiten en durven geen bezoek meer uit te nodigen, aldus de huurders.

36.Standpunt Ymere: Het beheer van de openbare ruimte is een verantwoordelijkheid van de gemeente, het onderhouden van de arcaden en galerijen is een verantwoordelijkheid van de corporaties.

Door het open karakter van deze ruimten is de kans op vervuiling groter zonder dat de corporaties daar invloed op kunnen uitoefenen. Nadat deze ruimten met de renovatie worden afgesloten kunnen de corporaties dit beter beheersen.

Ad J: Gebreken van immateriële aard 37.Standpunt huurders: De huurders hebben hun verwachtingen en plannen (voor bijvoorbeeld het eigen onderhoud en de inrichting van de woning) aangepast aan de voortdurende toezeggingen van de corporaties om snel met de renovatie van start te gaan. Als gevolg van het niet nakomen van die toezeggingen hebben de huurders al tien jaar geen verbeteringen aan hun woning(inrichting) doorgevoerd. De hinder die zij in verband hiermee ondervinden levert een gebrek op van immateriële aard.

38.Standpunt verhuurders: Niet duidelijk is wat de huurders exact bedoelen met immateriële gebreken. Het niet nakomen van een toezegging, als dat al is gebeurd, levert geen gebrek op, althans geen gebrek dat een vermindering van de huurprijs rechtvaardigt. Ymere verwijst naar haar stellingen inhoudende dat het feit dat de renovatieplannen niet voortvarend konden worden uitgevoerd niet ligt aan gebrek aan daadkracht aan de zijde van de corporaties, maar aan het verzet daartegen van de zijde van de Bewonersvereniging en de huurders, waarbij tevens van belang is dat er nog een aantal individuele procedures aanhangig zijn tussen de corporaties en de huurders waarin de redelijkheid van de renovatievoorstellen wordt getoetst.

Cumulatie van buiten de woningen gelegen problemen 39.In het algemeen hebben de huurders nog gesteld dat er sprake is van een cumulatie van gebreken en dat de gebreken ook in samenhang moeten worden bezien. Juist die cumulatie rechtvaardigt een zekere mate van objectivering ten aanzien van de situatie per individuele huurder, omdat waar het ene gebrek (bijvoorbeeld de staat van de lift) meer irritant is voor huurders van de bovenstraten, een ander gebrek (bijvoorbeeld zwerfvuil) weer meer irritant is voor huurders van de benedenstraten. Zij verwijzen ook naar de systematiek van het door de huurcommissie gehanteerde Gebrekenboek, waarin de aanwezigheid van meer dan één gebrek een huurprijsvermindering tot 70% van de maximale huurprijs kan rechtvaardigen.

40.In het algemeen heeft Ymere nog aangevoerd met betrekking tot de problemen buiten de woningen (categorieën E tot en met I) dat deze, voor zover de problemen al aanwezig zijn, geen gebrek kunnen opleveren en voorts dat deze niet voor alle huurders eenzelfde vermindering van woongenot tot gevolg kunnen hebben. Voorts voert Ymere aan dat het Gebrekenboek slechts betrekking heeft op gebreken in de woning en de door de huurders gestelde problemen met name zien op problemen buiten de individuele

107

woningen, terwijl er in elk geval sprake moet zijn van een ernstige aantasting van het huurgenot. Volgens Ymere is niet gebleken dat er sprake is van gebreken die van het huurgenot zodanig aantasten dat een huurprijsvermindering gerechtvaardigd is, laat staan in een mate als door de huurders gevorderd.

Beoordeling van de gebreken 41.Er is een gebrek aanwezig indien er sprake is van een (niet aan de huurder toe te rekenen) omstandigheid waardoor de huurder niet het huurgenot heeft dat hij mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.

42.De huurovereenkomsten hebben betrekking op flatwoningen in een eind jaren zestig van de vorige eeuw gebouwd complex. Dat betekent dat er niet van uit kan worden gegaan dat bepaalde voorzieningen, zoals gevel- en vloerisolatie en de stookisolatie, bij de soort woningen als waartoe het gehuurde behoort van dezelfde kwaliteit zijn als soortgelijke voorzieningen bij woningen in complexen die aanzienlijk later zijn gebouwd.

Dergelijke oudere complexen plegen te worden verbeterd door het uitvoeren van renovatieprojecten, zoals ook bij het onderhavige complex in de bedoeling ligt. Daarnaast volgt uit artikel 7:243 BW dat huurders de mogelijkheid hebben om verbetering van de isolatie van gevels en kruipruimte en vervanging van de verwarmingsinstallatie af te dwingen, maar dat daaraan wel een huurverhoging verbonden zal zijn. Zolang een renovatie of een verbetering op de voet van artikel 7:243 BW niet heeft plaats gevonden, blijft de maatstaf voor de vraag of er sprake is van een gebrek het huurgenot dat een huurder redelijkerwijs van een ouder complex als het onderhavige mag verwachten indien dat goed is onderhouden.

43.Uit het voorgaande volgt dat het enkele ontbreken van isolatie in de gevel en de kruipruimte geen gebrek oplevert, omdat dergelijke voorzieningen ook bij een goed onderhouden maar niet gerenoveerd ouder complex niet zonder meer mogen worden verwacht. Dat er sprake is van andere gebreken aan de gevels is niet concreet gesteld of onderbouwd.

44.Het voorgaande heeft ook te gelden ten aanzien van de stookinstallatie en de wijze van bemetering. Voldoende staat vast (dat heeft Ymere ook bevestigd) dat verdere vernieuwing van de verwarminginstallaties tot gevolg zal hebben dat de stookkosten aanzienlijk zullen worden verminderd. Gesteld noch gebleken is echter dat de verwarmingsinstallatie (waarvan de ketels en algemene leidingen vanaf 2009 in de verschillende blokken werden vernieuwd) op enig moment vanaf 1 december 2010 niet voldeden aan de eisen die mogen worden gesteld aan een verwarmingssysteem in een ouder complex als het onderhavige. Evenmin hebben de huurders concrete cijfers overgelegd waaruit blijkt dat hun stookkosten dermate hoog waren, dat deze de grenzen van hetgeen de huurders van dergelijke woningen redelijkerwijs mogen verwachten hebben overschreden.

45.Maatstaf blijft echter wel de goed onderhouden woning van de betreffende soort. Dat betekent dat de huurders mogen verwachten dat bijvoorbeeld hang- en sluitwerk in goede staat blijft verkeren. In het onderhavige complex betekent dit dat vooral de schuiframen gangbaar en tochtdicht blijven. Voldoende is komen vast te staan dat dit laatste niet steeds het geval is en dat dit in min of meer dezelfde mate geldt voor het gehele complex. Dat de oorspronkelijke rubbers voor de schuiframen niet meer te koop zijn en dat Ymere derhalve moet improviseren is niet een omstandigheid die aan de huurders kan worden toegerekend. Dat betekent dat wordt geoordeeld dat er in dit opzicht sprake is van een gebrek.

46.Dat de ventilatiemogelijkheden van de woningen van de huurders (eisers) zodanig zijn dat deze een gebrek opleveren is niet gebleken. Ook hier geldt als maatstaf de

108

ventilatiemogelijkheden die in een complex als het onderhavige mogen worden verwacht.

Verder mag de huurder verwachten dat de ventilatiemogelijkheden zodanig zijn dat deze bij normaal gebruik geen schimmelproblemen veroorzaken en voorts dat de verhuurder redelijke en voor de hand liggende maatregelen treft die de ventilatiemogelijkheden vergroten. Dat er in de woningen van de huurders sprake is van ernstige schimmelvorming als gevolg van onvoldoende ventilatieproblemen is niet gebleken. Wel staat vast dat Ymere bij de huurders de daarvoor in aanmerking komende binnendeuren heeft ingekort. Een en ander betekent dat niet is komen vast te staan dat er sprake is van een gebrek wegens onvoldoende ventilatiemogelijkheden.

47.Huurders van een goed onderhouden woning mogen wel verwachten dat de leidingen en andere onderdelen van de warmwatervoorziening op elkaar zijn afgestemd, althans dat verschillen niet tot problemen bij de warmwatervoorziening leiden als gevolg van de daardoor optredende drukverschillen. Voldoende is komen vast te staan (reeds omdat dit door de corporaties is erkend) dat dit probleem zich heeft voorgedaan in de blokken F-M vanaf de vernieuwing van de collectieve installaties in 2008 en 2009 (in gebruik genomen in mei 2009 en juli 2010). Dat betekent dat er van uit wordt gegaan dat de woningen gelegen in deze blokken in dit opzicht (ook) vanaf 1 december 2010 een gebrek kenden.

48.Huurders van een goed onderhouden woning mogen eveneens verwachten dat de plafondafdekking en verlichting van de arcades in goede staat verkeert en dat de afwezigheid van die plafondafdekking in elk geval niet leidt tot bevriezing van de waterleiding. Vast staat dat in de blokken F tot en met M vanaf medio 2008 is begonnen met het verwijderen van de plafondafdekking van de arcades ter vervanging van gemeenschappelijke waterleidingen en van de verlichting, maar dat deze werkzaamheden niet zijn afgemaakt tot de zomer van 2011. Afgezien van het ongemak van (het risico op) bevroren waterleidingen wordt het huurgenot ook reeds verminderd door een onafgewerkt plafond. Ook hier is sprake van een gebrek, gelet op de mededelingen van partijen tijdens de plaatsopneming, inhoudende dat deze plafonds in december 2010 en januari 2011 zijn hersteld en vernieuwd, gaat de kantonrechter er van uit dat dit gebrek tot 1 februari 2011 heeft bestaan.

49.Dat de (oude) liften zo vaak defect waren dat reeds in dit opzicht sprake was van een gebrek is niet (voldoende) door de huurders onderbouwd. Wel is, mede gelet op de inhoud van het informatiemateriaal afkomstig van de corporaties en op de waarnemingen tijdens de plaatsopneming, voldoende komen vast te staan dat de algehele staat waarin de oude liften, de bestrating (gladheid), de trappenhuizen en loopbruggen evenals de groenvoorzieningen (zwerfvuil) verkeerden niet zodanig was als de huurders van een goed onderhouden wooncomplex mogen verwachten. Daarnaast is voldoende komen vast te staan dat ook de nieuwe liften te lijden hebben onder storingen en vervuiling. Het feit dat dit, zoals door Ymere aangevoerd, voornamelijk het gevolg is van vandalisme en dat dit probleem pas kan worden opgelost wanneer tijdens de renovatie maatregelen betreffende de toegang worden genomen, doet daar niet aan af. Zoals hiervoor in r.o. 12 en volgende reeds is overwogen kan het voortbestaan van de hier bedoelde gebreken niet aan de huurders worden toegerekend. Voorzover zou moeten worden geoordeeld dat in dit opzicht van Ymere thans redelijkerwijs niet mĂŠĂŠr maatregelen kunnen worden verlangd dan zij reeds heeft genomen, zou dat niet meebrengen dat er geen sprake is van een gebrek dat een huurverlaging kan rechtvaardigen. De staat van de hier bedoelde algemene ruimten levert daarom ingaande 1 december 2010 een gebrek op.

50.Niet gebleken is dat er in of om een bepaalde woning sprake is van een bepaald gebrek dat niet ook in andere woningen (van hetzelfde blok) aanwezig is. Tussen de verschillende (groepen van) blokken zijn wel verschillen. Waar het de situatie in de algemene ruimten betreft (de trappenhuizen, liften, galerijen en arcades, de bij het gehuurde behorende groenvoorzieningen) kan het huurgenot bij alle woningen van een bepaald blok worden beĂŻnvloed door alle tekortkomingen in die ruimten. Per woning zal verschillen welke algemene ruimte het meest wordt gebruikt. Niet gebleken is echter dat

109

er op enig sprake is of was van zodanige kwaliteitsverschillen in de (delen van) de algemene ruimten van een bepaald blok, dat er een onderscheid moet worden gemaakt tussen boven- en beneden woningen. Naar het oordeel van de kantonrechter is het niet gerechtvaardigd om bij de benedenwoningen de staat van de trappenhuizen buiten beschouwing te laten, omdat het voor de hand ligt dat de bewoners van de woningen de trappenhuizen en de daarbij behorende doorgangen gebruiken om van en naar hun woningen te gaan. Bovendien is van belang dat bewoners van de benedenwoningen op bezoek zullen gaan bij bewoners en voorzieningen van de bovenwoningen terwijl voorts de algehele uitstraling van een blok eveneens van invloed is op het huurgenot van (ook) de huurders van benedenwoningen. Gelet op het voorgaande zal per blok worden beoordeeld in hoeverre er sprake is van een gebrek en gedurende welke periode dat het geval was.

51.Dat er sprake zou zijn van omstandigheden van immateriĂŤle aard die als een gebrek althans een tekortkoming van Ymere kwalificeren, hebben de huurders onvoldoende onderbouwd. De huurders hebben gesteld dat er huurders zijn die plannen met betrekking tot de binnenkant van hun woning langdurig hebben uitgesteld naar aanleiding van opeenvolgende voorstellen en berichten van de zijde van Ymere. Dit is voorstelbaar, maar dat berust ook in hoge mate op de keuzes en inschattingen van de betreffende huurders. Dat de huurders (eisers) concrete plannen hadden, dat zij die hebben uitgesteld als gevolg van toezeggingen van Ymere waarbij zij er geen rekening mee behoefden te houden dat Ymere die niet kon of wilde nakomen, en dat zij als gevolg daarvan een aanmerkelijk huurgenot hebben gemist dat zij zonder die toezeggingen wel zouden hebben gehad, hebben de huurders onvoldoende met concrete feiten of omstandigheden onderbouwd.

52.Uit het voorgaande volgt dat de volgende omstandigheden (in elk geval) ingaande 1 december 2010 kwalificeren als een gebrek: In het hele complex: a. het feit dat (veel) schuiframen onvoldoende gangbaar en tochtvrij zijn; b. de staat van de liften, de bestrating, de trappenhuizen, loopbruggen en de groenvoorzieningen; In de blokken F tot en met M: c. storingen in de warmwatervoorzieninig; d. de afwezigheid van plafondafdekking van de arcades.

Er wordt uitgegaan van de aanwezigheid van laatstbedoeld gebrek tot 1 februari 2011.

Voor de overige gebreken geldt dat zij nog steeds aanwezig zijn.

53.Vervolgens moet worden bepaald of deze gebreken het huurgenot verminderen in een mate die een huurvermindering rechtvaardigt en zo ja, in welke mate. Naar het oordeel van de kantonrechter leveren die gebreken niet een zodanig ernstige aantasting van het huurgenot op dat een huurvermindering zoals door de huurders is gevorderd gerechtvaardigd is. Wel vormt ook reeds de combinatie van de hiervoor bij 52 onder a. en b. bedoelde gebreken een zodanige inbreuk op het huurgenot dat de huurders redelijkerwijs mogen verwachten dat enige huurverlaging gerechtvaardigd is. De kantonrechter waardeert die verlaging op 10% van de door de huurders verschuldigde huurprijs.

54.Voor de woningen in de blokken F tot en met M komt daarboven nog een vermindering van het huurgenot als gevolg van de combinatie van de hiervoor bij 52 onder c. en d. bedoelde gebreken (per 1 februari 2011 de onder c. genoemde gebreken).

De kantonrechter waardeert de daardoor gerechtvaardigde huurverlaging op 5% per genoemd gebrek.

55.Uit het voorgaande volgt dat eisers die een woning huren in de blokken A tot en met E aanspraak hebben op een huurverlaging van 10% van de verschuldigde huurprijs ingaande 1 december 2011 tot het moment waarop de hiervoor bij 52 onder a. en b.

110

bedoelde gebreken zullen zijn opgeheven.

Eisers die een woning huren in de blokken F tot en met M hebben aanspraak op een huurverlaging van 20% van de verschuldigde huurprijs ingaande 1 december 2010 tot 1 februari 2011 en op een huurverlaging van 15% van de verschuldigde huurprijs ingaande 1 februari 2011 tot het moment waarop de hiervoor bij 52 onder a., b. en c. bedoelde gebreken zullen zijn opgeheven.

56.Voor de eisers in de onderhavige procedure kan per eiser hiervoor het volgende overzicht worden gegeven van respectievelijk het adres van het gehuurde, het blok waarin dat is gelegen, de laatstelijk verschuldigde huurprijs en 80% respectievelijk 85% daarvan: Naam huurder Adres gehuurde Blok Huurprijs 80% 85% [eiser A] Adres L+M € 504,96 € 403,97 € 429,22 [eiser B] Adres L+M € 491,72 € 393,38 € 417,96 [eiser C] Adres L+M € 504,96 € 403,97 € 429,22 [eiser D] Adres L+M € 422,22 € 337,78 € 358,89 [eiser E] Adres L+M € 758,57 € 606,86 € 644,78 [eiser F] Adres L+M € 427,29 € 341,83 € 363,20 [eiser G] Adres L+M € 664,16 € 531,33 € 564,54 [eiser H] Adres L+M € 447,52 € 358,02 € 380,39 [eiser I] Adres L+M € 541,10 € 432,88 € 459,94 57.Dit betekent dat de vordering van de huurders wordt toegewezen zoals hieronder wordt bepaald.

58.Gelet op de afloop van het geding en de daarin gebleken omstandigheden zullen de proceskosten tussen partijen worden gecompenseerd.

BESLISSING De kantonrechter: I.verlaagt de door [eiser A] verschuldigde huurprijs exclusief bijkomende kosten met ingang van 1 december 2010 tot € 403,97 en met ingang van 1 februari 2011 tot € 429,22 tot het moment waarop de hiervoor bij rechtsoverweging 52 onder a., b. en c. bedoelde gebreken zullen zijn opgeheven; II.verlaagt de door [eiser B] verschuldigde huurprijs exclusief bijkomende kosten met ingang van 1 december 2010 tot € 393,38 en met ingang van 1 februari 2011 tot € 417,96 tot het moment waarop de hiervoor bij rechtsoverweging 52 onder a., b. en c. bedoelde gebreken zullen zijn opgeheven; III.verlaagt de door [eiser C] verschuldigde huurprijs exclusief bijkomende kosten met ingang van 1 december 2010 tot € 403,97 en met ingang van 1 februari 2011 tot € 429,22 tot het moment waarop de hiervoor bij rechtsoverweging 52 onder a., b. en c. bedoelde gebreken zullen zijn opgeheven; IV.verlaagt de door [eiser D] verschuldigde huurprijs exclusief bijkomende kosten met ingang van 1 december 2010 tot € 337,78 en met ingang van 1 februari 2011 tot € 358,89 tot het moment waarop de hiervoor bij rechtsoverweging 52 onder a., b. en c. bedoelde gebreken zullen zijn opgeheven; V.verlaagt de door [eiser E] verschuldigde huurprijs exclusief bijkomende kosten met ingang van 1 december 2010 tot € 606,86 en met ingang van 1 februari 2011 tot € 644,78 tot het moment waarop de hiervoor bij rechtsoverweging 52 onder a., b. en c. bedoelde gebreken zullen zijn opgeheven; VI.verlaagt de door [eiser F] verschuldigde huurprijs exclusief bijkomende kosten met ingang van 1 december 2010 tot € 341,83 en met ingang van 1 februari 2011 tot € 363,20 tot het moment waarop de hiervoor bij rechtsoverweging 52 onder a., b. en c. bedoelde gebreken zullen zijn opgeheven;

111

VII.verlaagt de door [eiser G] verschuldigde huurprijs exclusief bijkomende kosten met ingang van 1 december 2010 tot € 531,33 en met ingang van 1 februari 2011 tot € 564,54 tot het moment waarop de hiervoor bij rechtsoverweging 52 onder a., b. en c. bedoelde gebreken zullen zijn opgeheven; VIII.verlaagt de door [eiser H] verschuldigde huurprijs exclusief bijkomende kosten met ingang van 1 december 2010 tot € 358,02 en met ingang van 1 februari 2011 tot € 380,39 tot het moment waarop de hiervoor bij rechtsoverweging 52 onder a., b. en c. bedoelde gebreken zullen zijn opgeheven; IX.verlaagt de door [eiser I] verschuldigde huurprijs exclusief bijkomende kosten met ingang van 1 december 2010 tot € 432,88 en met ingang van 1 februari 2011 tot € 459,94 tot het moment waarop de hiervoor bij rechtsoverweging 52 onder a., b. en c. bedoelde gebreken zullen zijn opgeheven; X.compenseert de kosten van de procedure in dier voege dat elk der partijen de eigen kosten draagt XI.verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; XII.wijst af het meer of anders gevorderde.

Aldus gewezen door mr. C.L.J.M. de Waal, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 11 juni 2011 in tegenwoordigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter

112

LJN: BW8400,Sector kanton Rechtbank Maastricht , 436684 CV EXPL 11-6995 Datum uitspraak: 23-05-2012 Datum publicatie: 24-07-2012 Rechtsgebied: Civiel overig Soort procedure: Eerste aanleg - enkelvoudig Inhoudsindicatie: Contractueel boetebeding opgenomen in een tussen twee professionele partijen gesloten overeenkomst over voortijdige beĂŤindiging van de huurovereenkomst betreffende een winkelruimte.

Geen matiging boetebeding. Schadefixerende en aansporende functie boetebeding.

Vindplaats(en): Rechtspraak.nl WR 2013, 40

Uitspraak RECHTBANK MAASTRICHT Sector Kanton Locatie Heerlen Zaak/rolnr.: 436684 CV EXPL 11-6995 CJ Vonnis van de kantonrechter d.d. 23 mei 2012 inzake de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Bergstein Mode B.V., gevestigd te Kerkrade, eiseres, hierna te noemen: Bergstein, gemachtigde: mr. W.C.G.J. Sterk te Heerlen; tegen de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Stasvast B.V., gevestigd aan de H.W. lordensweg 1, 7391 KA Twello, gemeente Voorst, gedaagde, hierna te noemen: Stasvast, gemachtigde: mr. J.W. Kobossen te Nijmegen.

1. Het verdere verloop van de procedure Ter voldoening aan het tussenvonnis van 1 februari 2012 heeft Bergstein ter rolzitting van 29 februari 2012 een akte genomen, waarna Stasvast ter rolzitting van 25 april 2012 een antwoordakte heeft genomen.

De inhoud van voormelde stukken geldt als hier ingevoegd.

Vervolgens is vonnis bepaald, waarvan de uitspraak is gesteld op heden.

2. De verdere beoordeling 2.1 Tussen partijen is in geschil of er een grond voor matiging van de tussen partijen bedongen boete bestaat. Ingevolge het bepaalde in artikel 6:94 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) is matiging van een tussen partijen bedongen boete slechts mogelijk indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. De rechter dient zijn bevoegdheid tot

113

matiging terughoudend te hanteren. De Hoge Raad heeft onder meer in zijn arrest van 27 april 2007, NJ 2007, 262 bepaald dat dit meebrengt dat de rechter pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken, als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, waarbij gelet moet worden op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. Het enkele feit dat de boete en de werkelijke schade uiteenlopen is onvoldoende om gebruik te maken van de matigingsbevoegdheid. Bij toepassing van lid 1 van artikel 6:94 BW dient de kantonrechter niet alleen te letten op het vermogensrechtelijk belang dat schuldeiser bij nakoming heeft. Het boetebeding wordt veelal uitsluitend of mede gemaakt omdat het belang dat schuldeiser bij nakoming heeft niet op geld waardeerbaar is.

2.2 Het boetebeding heeft vaak een tweeledig doel, namelijk de functie van schadefixering als die van aansporing. Door zijn schadefixeringsfunctie heeft het boetebeding tot doel de omvang van de aanspraak op schadevergoeding van de benadeelde vast te leggen. Het boetebeding dient hiermee in de eerste plaats de rechtszekerheid: beide partijen weten tevoren welke financiële consequentie de tekortkoming in de nakoming van contractuele verplichtingen heeft. De aansporingsfunctie houdt in dat een partij wordt aangespoord om haar contractuele verplichtingen adequaat na te komen, door een tekortkoming in de nakoming financieel onaantrekkelijk te maken. Ook hier is de wens van rechtszekerheid een dragend motief: nakoming wordt door een financiële prikkel waarschijnlijker. Naar het oordeel van de kantonrechter omvat ook het onderhavige boetebeding zowel de schadefixerende als de aansporingsfunctie. De schade is gefixeerd op minimaal het bedrag dat Bergstein als werkgeefster bij wijze van ontslagvergoeding aan haar personeel heeft moeten vergoeden. Daarnaast wordt Stasvast door het boetebeding aangespoord om haar verplichting voortvloeiende uit de overeenkomst na te komen.

2.3 Bij de beantwoording van de vraag of en in hoeverre in dit geval grond voor matiging van de boete bestaat, acht de kantonrechter de volgende omstandigheden van belang: - voor de verhouding van partijen is het uitdrukkelijk overeengekomene in de eerste plaats bepalend. Uitgangspunt in het contractenrecht is immers dat gemaakte afspraken dienen te worden nagekomen: ‘afspraak is afspraak’, oftewel ‘pacta sunt servanda’. Dit uitgangspunt geldt ook in de onderhavige zaak. De tussen partijen gesloten overeenkomst dient in beginsel te worden nagekomen; - de overeenkomst waarin het boetebeding is opgenomen betreft een zakelijke overeenkomst gesloten tussen twee professionals die als gelijkwaardige partijen kunnen worden beschouwd. Van een ongelijkwaardige verhouding tussen Bergstein en Stasvast is geen sprake; - het in artikel 5 van de overeenkomst opgenomen boetebeding is helder en duidelijk geformuleerd; - het boetebeding geldt volgens haar bewoordingen ook bij verhuur van een gedeelte van het pand; - blijkens de als productie 9.3 voorafgaand aan de comparitie van partijen in het geding gebrachte brief van Stasvast d.d. 27 februari 2008 was het verhuurster Stasvast zelf die een tijdsclausule heeft aangebracht en daarbij heeft gekozen om het boetebeding te limiteren in tijd tot 1 januari 2011. Stasvast moet zich dus goed bewust zijn geweest van de einddatum van het boetebeding: 1 januari 2011. Stasvast had ook aanleiding kunnen zien om een eerder gelegen datum te bepalen, maar heeft daarvoor bij het sluiten van de overeenkomst geen aanleiding gezien; - de ontslagvergoeding heeft huurster Bergstein moeten betalen vanwege het beëindigen van de bedrijfsvoering in verband met de door verhuurster Stasvast gewenste voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst. Er bestaat dus causaal verband tussen die vergoedingen en de beëindiging. Die vergoeding is concreet te becijferen en dat ‘concrete’ bedrag vormt de ‘boete’. Bergstein heeft de ter zake dienende bescheiden, betrekking hebbende op de ontslagvergoedingen, als productie 8 voorafgaand aan de

114

comparitie in het geding gebracht.

2.4 Zoals hiervoor is overwogen volgt uit de bewoordingen van artikel 5 van de overeenkomst dat het daarin opgenomen boetebeding ook geldt bij verhuur van een gedeelte van het pand. De bepaling luidt immers dat verhuurder jegens huurder schadeplichtig wordt indien mocht blijken, dat per 1 juli 2008 of per enige datum tot maximaal 1 januari 2011 wederom een modezaak, in de ruimste zin des woords, in het gehuurde dan wel in een gedeelte van het gehuurde wordt gevestigd. Dat het kenmerkende centrale frontgedeelte van het pand, gelegen op de hoek van de Markt / Nierspinkstraat, leeg staat en nog de aanduiding ‘Bergstein Mode’ draagt, zoals Stasvast stelt, is naar het oordeel van de kantonrechter dan ook geen omstandigheid die tot matiging kan leiden. De aangevoerde grond dat de overtreding van Stasvast betrekkelijk gering is, nu zij zich in de periode van 1 juli 2008 tot 11 november 2010 wel aan de afspraak heeft gehouden, is evenmin toereikend voor matiging.

Naar het oordeel van de kantonrechter geeft de omvang van de boete evenmin aanleiding voor matiging van de boete op grond van de billijkheid. De kantonrechter deelt het standpunt van Stasvast niet dat de door Bergstein ontvangen ontbindingsvergoeding ad € 300.000,00 een rol dient te spelen bij de beoordeling van matiging van de boete. Voormeld bedrag is immers als zodanig in - artikel 8 van - de overeenkomst vastgelegd en partijen hebben daarnaast in ieder geval aanleiding gezien om een afzonderlijke bepaling als artikel 5 op te nemen. Dat Stasvast intern over het hoofd heeft gezien dat zij op 11 november 2010 formeel nog niet mocht verhuren althans nog geen modewinkel in het gehuurde mocht laten exploiteren, regardeert Bergstein niet en is een omstandigheid die zich in de risicosfeer van Stasvast bevindt en komt dan ook voor haar rekening. Dit geldt temeer nu het Stasvast zelf is geweest die het boetebeding in tijd heeft gemaximeerd.

2.5 Gelet op het vorenstaande in onderling verband en samenhang bezien is de kantonrechter van oordeel dat toepassing van het beding in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is en dat de billijkheid ook niet klaarblijkelijk matiging van de boete eist. De overeengekomen boete is niet bovenmatig. Dit brengt met zich dat de gevorderde boete in zijn geheel toewijsbaar is. Bij deze beslissing heeft hij, zoals beloofd ter comparitie, zijn Heerlense collega’s geconsulteerd.

2.6 De rente is opeisbaar vanaf het moment dat Stasvast met het betalen van de boete in verzuim is geraakt. Uit de stukken blijkt dat op 16 maart 2011 een aanmaning met ingebrekestellend effect aan Stasvast is verzonden, waarin haar een redelijke termijn voor nakoming werd gesteld. Gelet op de daarin gegeven termijn om binnen vijf werkdagen na dagtekening van voormelde brief alsnog na te komen, is Stasvast op 24 maart 2011 in verzuim geraakt. De wettelijke rente zal dan ook vanaf deze datum worden toegewezen.

2.7 Uit de overgelegde stukken blijkt dat (de gemachtigde van) Bergstein voldoende incassowerkzaamheden heeft verricht, zodat toewijzing van de gevorderde buitengerechtelijke kosten gerechtvaardigd is. De wettelijke rente over de buitengerechtelijke kosten zal, zoals gevorderd, worden toegewezen vanaf de dag van de dagvaarding.

2.8 Stasvast zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de proceskosten.

3. De beslissing De kantonrechter:

115

veroordeelt Stasvast om aan Bergstein tegen bewijs van kwijting te betalen de somma van € 39.069,59, zijnde € 38.069,59 aan boete en € 1.000,00 aan buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met de wettelijke rente over € 38.069,59 vanaf 24 maart 2011 en over € 1.000,00 vanaf 5 juli 2011 tot aan de dag der algehele voldoening; veroordeelt Stasvast in de aan de zijde van Bergstein gerezen proceskosten, welke worden begroot op € 1.916,81, waarin begrepen € 426,00 griffierecht, € 90,81 explootkosten en € 1.400,00 salaris gemachtigde; verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; wijst af het meer of anders gevorderde.

Aldus gewezen door mr. P. Hoekstra, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare civiele terechtzitting in tegenwoordigheid van de griffier.

116

LJN: BY7825,Sector kanton Rechtbank Amsterdam , CV12-9408 Datum uitspraak: 27-11-2012 Datum publicatie: 07-01-2013 Rechtsgebied: Civiel overig Soort procedure: Eerste aanleg - enkelvoudig Inhoudsindicatie: huur 290-bedrijfsruimte. Wel dringend eigen gebruik wegens renovatie (o.a. vergroten) winkelpand Kalverstraat Amsterdam.

Aanzienlijke rendementsverbetering ten opzichte van de huidige huuropbrengst. De beoogde renovatie kan niet zonder beĂŤindiging van de huurovereenkomst plaats vinden. Er wordt een kelder gerealiseerd en de oppervlakte wordt ruim drie keer groter zodat de plaats en de functie van het gehuurde door de renovatie wordt gewijzigd. Relevant is ook dat huurder heeft verklaard dat zij geen behoefte heeft aan een ruim drie maal groter winkeloppervlak, zoals verhuurder door de renovatie wil realiseren. Verhuurder heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij het gehuurde in duurzaam gebruik, bestaande uit renovatie die zonder beĂŤindiging van de huur niet mogelijk is, wil nemen. Volgt verwijzing ivm verhuis- en inrichtingskosten.

Vindplaats(en): Rechtspraak.nl

Uitspraak vonnis RECHTBANK AMSTERDAM Sector Kanton Locatie Amsterdam Rolnummer: 1334827 CV EXPL 12-9408 Vonnis van: 27 november 2012 F.no.: 460 Vonnis van de kantonrechter Inzake 1. [eiser sub 1] gevestigd te [--] eiseres sub 1 nader te noemen [eiser sub 1] 2. [eiseres sub 2] gevestigd te [--] eiseres sub 2 nader te noemen [eiser sub 2] gemachtigde: mr. A.D. Flesseman Eisers worden gezamenlijk [eisers] genoemd tegen HOOGENBOSCH RETAIL GROUP B.V.

117

gevestigd te 's-Hertogenbosch gedaagde nader te noemen Hoogenbosch gemachtigde: mr. H. Ferment VERLOOP VAN DE PROCEDURE De volgende processtukken zijn ingediend: - de dagvaarding van 9 maart 2012 inhoudende de vordering van [eisers] met producties; - de conclusie van antwoord van Hoogenbosch met producties.

Daarna is bij tussenvonnis 29 mei 2012 een verschijning van partijen ter terechtzitting bevolen. Deze zitting heeft op 3 september 2012 plaatsgevonden. Verschenen zijn namens [eisers] de heer [naam] met hun gemachtigde en, namens Hoogenbosch, de heer [naam] en de heer [naam] met de gemachtigde van Hoogenbosch. Beide partijen hebben een pleitnota overgelegd. Na debat is vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING feiten en omstandigheden 1.Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staan de volgende feiten en omstandigheden vast: 1.1.De rechtsvoorganger van [eisers] (hun vader) heeft aan de besloten vennootschap Het Bos-Oranje B.V. met ingang van 1 juli 1998 de bedrijfsruimte verhuurd gelegen aan het adres [adres gehuurde] te Amsterdam (hierna: het gehuurde).

1.2.Bij overeenkomst van 28 oktober 1999 is Hoogenbosch met ingang van 1 februari 2000 in de plaats getreden van de oorspronkelijke huurder.

1.3.De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van 10 jaar en nadien verlengd met een periode van vijf jaar.

1.4.Het gehuurde is verhuurd om te worden gebruikt als winkel voor de verkoop van schoenen en aanverwante artikelen. Het gehuurde bestaat uit een verkoopruimte op de begane grond van circa 51 m2 en magazijnruimte op de eerste en tweede verdieping.

1.5.De laatstelijk overeengekomen huurprijs bedraagt € 81.952,16 per jaar.

1.6.Hoogenbosch exploiteert in het gehuurde een winkel conform de zogenaamde Pro Sport-formule.

1.7.Hoogenbosch exploiteert op de Kalverstraat te Amsterdam twee en op de Nieuwendijk te Amsterdam één Pro Sportwinkel.

1.8.Hoogenbosch exploiteert in Nederland meerdere Pro Sport-winkels en daarnaast winkels onder formules als Dolcis, Invito, Manfield en Steve Madden.

1.9.Bij brief van 16 januari 2012 heeft de gemachtigde van [eisers] de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 juli 2013 op grond van dringende eigen gebruik en subsidiair op grond van de algemene belangenafweging.

1.10.Hoogenbosch verzet zich tegen de opzegging.

118

Vordering 2.[eisers] vorderen dat bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis dat de kantonrechter de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het gehuurde aan de [gehuurde] te Amsterdam per 30 juni 2013, althans, op een in goede justitie te bepalen datum, zal beëindigen en Hoogenbosch te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde per de datum van beëindiging conform de overeengekomen bepalingen op straffe van een dwangsom wanneer zij daaraan niet voldoet, met de machtiging van [eisers] om de tenuitvoerlegging zelf te bewerkstelligen met de hulp van de sterke arm. [eisers] vorderen verder veroordeling van Hoogenbosch in de proceskosten.

3.[eisers] stellen dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. De ontwikkeling in onder meer de Kalverstraat is aldus dat de vraag naar grote winkeloppervlakte is gegroeid en de vraag naar kleine winkels afneemt. [eisers] kunnen niet bij deze ontwikkeling achterblijven. Met de renovatie kunnen [eisers] inspelen op deze ontwikkeling. De winkel wordt daarmee aangepast aan de eisen van deze tijd, waardoor de exploitatiemogelijkheden en opbrengsten aanzienlijk worden verbeterd.

Stilstand is achteruitgang met alle gevolgen daarvan voor de beleggingswaarde van het gehuurde. Met de renovatie wordt de indeling van het gehuurde gewijzigd – de kelder, de eerste en tweede verdieping worden winkelruimte – en de vloeroppervlakte wordt meer dan verdrievoudigd van ca. 51m2 naar ca. 170m2.. Met het realiseren van de grotere winkelruimte kan een veel hogere huurprijs worden overeengekomen dan de thans geldt tussen partijen. Ook de beleggingswaarde zal door de renovatie stijgen. Daarmee is het financiële belang van [eisers] gegeven. Met de renovatie kan pas worden begonnen als het gehuurde is ontruimd.

4.De verkoopruimte zoals deze nu bestaat zal verdwijnen c.q. opgaan in een groter geheel en daarmee zal de plaats van het gehuurde wijzigen. De renovatie is daarom niet mogelijk met behoud van de huurovereenkomst. Niet van belang is of Hoogenbosch bereid is mee te werken aan de renovatie.

5.Voor zover geen sprake zou zijn van dringend eigen gebruik wegen de belangen van [eisers] bij beëindiging van de huurovereenkomst zwaarder dan de belangen van Hoogenbosch bij voorzetting ervan. De huurovereenkomst heeft bijna 15 jaar geduurd en Hoogenbosch diende er rekening mee te houden dat huurovereenkomst zou worden beëindigd. [eisers] hebben een groot financieel belang bij beëindiging. Zij heeft geïnteresseerden in het gehuurde na renovatie. Het gehuurde zal zes maanden niet geëxploiteerd kunnen worden als gevolg van de renovatie. Daartegenover staat dat Hoogenbosch voldoende tijd heeft gehad haar investeringen terug te verdienen en dat zij niet afhankelijk is van de onderhavige winkel omdat zij nog veel meer winkels heeft. De naam Hoogenbosch zal in haar voordeel werken als zij zich elders wil vestigen.

Hoogenbosch ziet niets in de renovatieplannen, wenst geen grotere winkleruimte te huren en heeft dan ook geen rechtens te respecteren belang, althans, geen belang dat zwaarder dient te wegen dan het belang van [eisers].

6.[eisers] verzoeken het te wijzen vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Een hoger beroep zou slechts leiden tot uitstel van beëindiging en huurgegadigden zouden kunnen afhaken als niet tijdig kan worden opgeleverd.

Verweer 7.Hoogenbosch voert verweer en betwist dat sprake is van dringend eigen gebruik en meent dat de belangen van Hoogenbosch bij voortzetting van de huurovereenkomst zwaarder wegen dan de belangen van [eisers] bij beëindiging ervan.

8.Hoogenbosch voert aan dat de verbouwplannen geen commerciële of

119

vastgoedtechnische verbetering opleveren. De beoogde wijzigingen van met name de begane grond leveren zelfs een verslechtering van de huurwaarde op. Hoogenbosch betwist dat de algemene trend is dat naar grotere winkelruimtes wordt gevraagd, slechts grote internationale winkelketens vragen daarnaar. De effectieve winkeloppervlakte wordt na renovatie slechts 170 m2 en in die omvang zijn internationale winkelketens niet geïnteresseerd. De vraag naar kleinere winkelpanden is niet verdwenen. Doordat grote ketens winkelruimten samenvoegen, worden kleine winkelruimtes schaarser. De huurwaarde van het onderhavige pand zal ook zonder renovatie minimaal gelijk blijven.

Het is onwaarschijnlijk dat de gestelde renovatie,waarmee de belangen van [eisers] niet zijn gediend, het opzeggingsmotief van [eisers] is. Wat het motief wel is, is onduidelijk.

Het gaat kennelijk niet om de huurprijs, aangezien [eisers] al in juli 2008 een aanpassing van de huurprijs had kunnen verlangen. Hoogenbosch wijst in dit verband op het initiatiefwetsvoorstel van 27 september 2011 (nr. 33 018). De financiële haalbaarheid van de plannen hebben [eisers] niet aannemelijk gemaakt. Van een noodzaak voor de verbouwplannen van [eisers] is dus niet gebleken.

9.De renovatie is bovendien mogelijk met behoud van de huurovereenkomst. De plaats wijzigt niet, de zogenaamde footprint wordt geenszins verplaatst. De functie blijft na renovatie hetzelfde, namelijk een klein winkelpand. Het etiket van de eerste verdieping wordt weliswaar gewijzigd van magazijn in winkelruimte, maar technisch gezien is die verdieping al geschikt als winkelruimte, zij het commercieel niet aantrekkelijk. Afgezien daarvan wijzigt er overigens vrijwel niets. Er worden geen panden samengevoegd, noch komt op de plaats van het gehuurde een trappenhuis of andere verkeersruimte. Van andere omstandigheden op basis waarvan moet worden geconcludeerd dat instandhouding van de huurovereenkomst niet mogelijk is, is geen sprake. Een redelijk voorstel tot renovatie hebben [eisers] niet gedaan.

10.Omdat van een dringende reden geen sprake is kan alleen dan met succes een beroep op de belangenafweging ex artikel 7:296 lid 3 BW worden gedaan als een redelijk voorstel is gedaan of is gebleken van bijzondere omstandigheden. Aangezien aan deze vereisten niet is voldaan, kan van Hoogenbosch niet worden gevergd dat hij de huurovereenkomst ontruimt. Daarentegen zijn de belangen van [eisers] bij de renovatie beperkt, of worden mogelijk zelfs geschaad.

11.De belangen van Hoogenbosch zijn groot. Er zijn slechts 29 winkels van de Pro Sportformule en de winkel op de Kalverstraat is een van de belangrijkste. Het zal niet of nauwelijks mogelijk zijn om met deze winkel op de Kalverstraat gevestigd te blijven. Het verplaatsten van de winkel leidt tot kosten en winstderving. Publiek zal de winkel opnieuw moeten vinden. Hoogenbosch heeft geen behoefte aan het soort winkelruimte waar internationale ketens naar op zoek zijn.

12.Voor zover de kantonrechter de beëindiging vordering zal toewijzen, dient Hoogenbosch niet ontruimd te worden voordat concreet zicht bestaat op verbouwing.

Hoogenbosch maakt verder aanspraak op een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten, nader op te maken bij staat, en op een vergoeding ex artikel 7:299 BW ter hoogte van van € 500.000,00. Omdat het verweer niet ongegrond voorkomt, kan de gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad niet worden toegewezen. Hoogenbosch verzet zich tegen de gevorderde dwangsom.

Beoordeling 13.[eisers] hebben de huurovereenkomst opgezegd primair op grond van dringend eigen gebruik wegens renovatie. [eisers] zien de beoogde renovatie als een verbetering omdat de exploitatiemogelijkheden en opbrengsten van het gehuurde na renovatie in haar ogen kan worden geoptimaliseerd. Zij stelt dat er een dringende noodzaak tot renovatie bestaat en dat die renovatie niet mogelijk is met behoud van de huurovereenkomst.

Hoogenbosch betwist gemotiveerd dat de noodzaak tot renovatie voldoende dringend is

120

en dat behoud van de huurovereenkomst niet mogelijk zou zijn.

14.Als uitgangspunt heeft te gelden dat het [eisers] in beginsel vrij staat om te kiezen voor opzegging van de huurovereenkomst op grond van 7:296 BW en niet is gehouden te renoveren met behoud van de huurovereenkomst.

15.[eisers] hebben aannemelijk gemaakt dat de vraag in de Kalverstraat naar grotere winkelruimtes is gegroeid en Hoogenbosch heeft dit ook erkend. Hoewel niet gesteld of gebleken is dat de vraag naar kleinere winkelruimtes is verdwenen, hebben [eisers] aannemelijk gemaakt dat de beoogde renovatie een aanzienlijke vergroting van de winkeloppervlakte zal brengen. Niet alleen zal een kelder worden gerealiseerd die thans nog niet aanwezig is, de eerste verdieping en de tweede verdieping die nu als magazijn zijn bestemd, zullen dusdanig worden aangepast en toegankelijk gemaakt dat zij als winkelruimte kunnen dienen. Dat de eerste verdieping op dit moment al te gebruiken is zoals door de gemachtigde is gesteld, is gemotiveerd bestreden. Er is binnen de huurmarkt vraag naar huurpanden van de omvang die in het plan beoogd is (170-200 m4), gelet op de door [eisers] geïllustreerde voorbeelden.

16.Tussen partijen is niet in geschil dat de marktwaarde van de panden van de Kalverstraat en daarmee de huurprijs wordt bepaald aan de hand van effectieve oppervlaktemeters. Dat niet alle vierkante meters evenveel zullen opbrengen is erkend.

De lucratieve begane grond wordt in het renovatieplan kleiner in oppervlakte vanwege de nieuw gesitueerde trappen. Met de overgelegde bouwtekeningen, de impressie en de verklaring van de architect [naam] hebben [eisers] echter aannemelijk gemaakt dat de vermindering van de vierkante meters op de begane grond ten dienste staan aan het gehele eindresultaat. Ook is voldoende aannemelijk dat het renovatieplan in totaliteit een effectieve en veel grotere winkeloppervlakte creëert en dat met de nieuwe ruimte een aanzienlijke verhoging van de huurprijs zal worden bereikt. Het gehuurde zal na verbouwing een huur van tenminste € 231.000,00 per jaar kunnen opbrengen. Dat is niet (voldoende) weersproken. Gelet op de huidige staat van het bedrijfspand, waar slechts de begane grond te gebruiken is als winkelruimte, is een dergelijke huuropbrengst, ook na aanpassing aan de marktwaarde, zonder renovatie niet haalbaar. Hoewel niet gesteld of gebleken is wat de kosten zijn van de renovatie, is te verwachten dat met in ieder geval meer dan een verdubbeling van de huuropbrengst binnen enkele jaren een aanzienlijk rendementsverbetering zal ontstaan ten opzichte van de huidige huuropbrengst. Naar het oordeel van de kantonrechter hebben [eisers] haar grote financiële belang bij de renovatie voldoende aannemelijk gemaakt en daarmee de noodzaak van de renovatie.

17.De beoogde renovatie kan niet zonder beëindiging van de huurovereenkomst plaats vinden. De functie van twee verdiepingen wijzigt, er wordt een kelder gerealiseerd en de oppervlakte wordt ruim drie keer groter zodat de kantonrechter concludeert dat de plaats en de functie van het gehuurde door de renovatie wordt gewijzigd. Relevant is ook dat Hoogenbosch heeft verklaard dat zij geen behoefte heeft aan een ruim drie maal groter winkeloppervlak, zoals [eisers] door de renovatie wil realiseren.

18.De kantonrechter concludeert dat [eisers] voldoende aannemelijk hebben gemaakt dat zij het gehuurde in duurzaam gebruik, bestaande uit renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is, wil nemen. De kantonrechter komt dan niet toe aan de beoordeling van de subsidiaire grondslag, de algemene belangenafweging. Het voorgaande brengt mee dat de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst per 30 juni 2013 bij eindvonnis kan worden toegewezen.

19.Ook de vordering tot ontruiming is per die datum toewijsbaar maar de kantonrechter ziet geen aanleiding om de ontruiming uitvoerbaar bij voorraad te verklaren omdat niet geconcludeerd kan worden dat het verweer van Hoogenbosch kennelijk ongegrond is. Er is evenmin grond voor het verbinden van een dwangsom aan de ontruiming.

121

20.[eisers] hebben een machtiging gevorderd om zelf de ontruiming te bewerkstelligen.

Onverenigbaar daarmee is artikel 556 lid 1 Rv dat voorschrijft dat de gedwongen ontruiming geschiedt door de deurwaarder. De deurwaarder zelf behoeft geen rechterlijke machtiging voor het inroepen van de hulp van de sterke arm. Die bevoegdheid ontleent hij rechtstreeks aan artikel 557 Rv, waarin artikel 444 Rv van overeenkomstige toepassing wordt verklaard. De door eiser gevorderde machtiging om de ontruiming zelf uit te voeren, zal dan ook worden afgewezen.

21.Hoewel de vordering tot beĂŤindiging van de huurovereenkomst reeds nu toewijsbaar is, dient nog aan de orde te komen of, en zo ja, welke tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten moet worden toegewezen. Die tegemoetkoming betreft geen volledige schadevergoeding, maar een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten, waaronder moet worden verstaan de kosten die de huurder maakt om zijn onderneming te verhuizen naar een ander bedrijfspand en dat pand opnieuw in te richten. Daarvoor is relevant of Hoogenbosch deze winkel daadwerkelijk naar een ander pand in de buurt gaat verhuizen. Hoogenbosch heeft haar verhuis- en inrichtingskosten in deze procedure verder nog niet (voldoende) onderbouwd en heeft gevraagd om verwijzing naar een schadestaatprocedure. De kantonrechter ziet aanleiding de nadere vaststelling van die vergoeding in deze procedure af te doen.

22.De vaststelling van de tegemoetkoming in de kosten kan er mogelijk toe leiden dat [eisers] hun verzoek ex artikel 7:297 lid 2 BW verkiest in te trekken. Omdat die mogelijkheid voor [eisers] volgens de wet open staat kan de beslissing, dat de huurovereenkomst eindigt en de vordering tot ontruiming wordt toegewezen, op dit moment nog niet in een dictum worden toegewezen, tenzij [eisers] van hun recht op intrekking afstand doet. Om die reden wordt [eisers] in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over de vraag of zij afstand doet van het recht op intrekking. Indien zij afstand doet van dat recht zal op 18 december 2012 een nader tussenvonnis worden gewezen waarin ten aanzien van de beĂŤindiging en de ontruiming in het dictum een eindbeslissing wordt genomen.

23.Hoogenbosch zal in de gelegenheid worden gesteld de door haar gestelde verhuis- en inrichtingskosten (nader) te onderbouwen. Daartoe acht de kantonrechter het noodzakelijk dat Hoogenbosch bij akte zoveel mogelijk gespecificeerde en onderbouwde gegevens overlegt teneinde tot een reĂŤle vaststelling van de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten te komen.

24.Vervolgens zullen [eisers] gelegenheid worden gegeven om bij antwoordakte op de over te leggen gegevens te reageren.

25.In het vervolg van de procedure zal ook op de vordering van Hoogenbosch tot vaststelling van een vergoeding op grond van artikel 7:299 BW dienen te worden beslist.

26.Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

BESLISSING De kantonrechter: I.draagt [eisers] op zich op de rol van 11 december bij akte uit te laten over de vraag of zij afstand doet van haar recht om, indien aan Hoogenbosch een nader vast te stellen tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten zal worden toegekend, haar vordering in te trekken binnen een door de kantonrechter te stellen termijn als bedoeld in artikel 7:297 lid 2 BW; II.draagt Hoogenbosch op de rol van 15 januari 2013 bij akte nadere inlichtingen te

122

verschaffen en nadere stukken in de procedure te brengen ter onderbouwing van een eventueel toe te kennen tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten; III.verwijst daartoe de zaak naar de rolzitting van 11 december 2012 te 10:00 uur; IV.houdt iedere verdere beslissing aan.

Aldus gewezen door mr. H.M. Patijn, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 27 november 2012 in tegenwoordigheid van de griffier.

123

LJN: BY7818,Sector kanton Rechtbank Amsterdam , CV12-3487 Datum uitspraak: 27-11-2012 Datum publicatie: 07-01-2013 Rechtsgebied: Civiel overig Soort procedure: Eerste aanleg - enkelvoudig Inhoudsindicatie: huur 290-bedrijfsruimte. Geen dringend eigen gebruik wegens renovatie (o.a. vergroten) winkelpand PC Hooftstraat Amsterdam. Bij belangenafweging weegt belang huurder zwaarder. Huurder heeft een in aanmerking te nemen belang om in het gehuurde te blijven nu de uitstraling van de PC Hooftstraat ook op haar afstraalt zolang zij daar een winkel exploiteert. Feiten en omstandigheden niet vergelijkbaar met uitspraak hof Amsterdam, 16-2-2010, LJN: BO2432, bekrachtigd HR 8-4-2011, LJN: BP3276.

Vindplaats(en): Rechtspraak.nl WR 2013, 36 m. nt. mr. E.E. van der Kamp

Uitspraak vonnis RECHTBANK AMSTERDAM Sector Kanton Locatie Amsterdam Rolnummer: 1320932 CV EXPL 12-3487 Vonnis van: 27 november 2012 F.no.: 460 Vonnis van de kantonrechter Inzake 1. de stichting Stichting ALRI gevestigd te Amsterdam eiseres sub 1 2. de besloten vennootschap PLATINA HOLDING B.V. gevestigd te Amsterdam eiseres sub 2 nader te noemen Stichting Alri gemachtigde voor eiseres sub 1 en sub 2: mr. A.D. Flesseman eiseres sub 1 en sub 2 worden gezamenlijk ook Alri c.s. genoemd tegen de besloten vennootschap CAINCO B.V. gevestigd te Amsterdam gedaagde nader te noemen Cainco gemachtigde: mr. Th. C. Visser

124

VERLOOP VAN DE PROCEDURE De volgende processtukken zijn ingediend: - de dagvaarding van 18 januari 2012 inhoudende de vordering van Alri c.s. met producties; - de conclusie van antwoord van Cainco met producties.

Daarna is bij tussenvonnis 17 april 2012 een verschijning van partijen ter terechtzitting bevolen. Deze zitting heeft op 12 juni 2012 plaatsgevonden. Voor Alri c.s. is verschenen de heer [naam], vergezeld de gemachtigde van Alri c.s.. Namens Cainco is verschenen [naam], vergezeld van de gemachtigde van Cainco. Van het verhandelde ter zitting is aantekening gehouden. Beide partijen hebben een pleitnota overgelegd. Voorafgaand aan de zitting zijn namens Alri producties ingediend. Na debat is vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING feiten en omstandigheden 1.Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staan de volgende feiten en omstandigheden vast: 1.1.Cainco huurt van Alri c.s. de bedrijfsruimte gelegen aan het adres [adres gehuurde] te Amsterdam (nader het gehuurde te noemen). Cainco heeft de huurovereenkomst krachtens indeplaatsstelling met toestemming van de rechtsvoorgangster van Alri c.s. per 1 januari 1997 overgenomen. Partijen zijn 23 september 2002 een nieuwe huurovereenkomst aangegaan met betrekking tot het gehuurde voor de duur van 10 jaar, te beginnen op 1 maart 2003.

1.2.Op dit moment bedraagt de overeengekomen huurprijs € 73.768,00 per jaar exclusief btw.

1.3.De winkelruimte bestaat uit een zogenaamde splitlevel winkelruimte, waarbij de winkelruimte is verdeeld over drie niveaus. De kelderruimte wordt gebruikt als magazijn.

1.4.Cainco exploiteert in het gehuurde een exclusieve damesmodewinkel van de zogenaamde Marc Cain-formule. Cainco exploiteert in Nederland nog een aantal andere modewinkels in de Mark Cain-formule.

1.5.Bij brief van 4 oktober 2011 heeft de gemachtigde van Alri c.s. de huurovereenkomst opgezegd per 1 maart 2013, primair op grond van een dringende reden wegens renovatie, subsidiair op grond van de belangenafweging ex artikel 7:296 lid 3 BW. 1.6.Cainco heeft niet ingestemd met de opzegging.

1.7.Aan Alri c.s. is een omgevingsvergunning verleend met betrekking tot het gehuurde voor het uitdiepen van het souterrain en het aan de achterzijde uitbreiden van de begane grond en het souterrain met behoud van bestemming tot winkel.

1.8.Bij brief van 19 april 2012 heeft Alri c.s. aan Cainco een huurvoorstel na renovatie gedaan, waarin een huurprijs van € 300.000 per jaar te vermeerderen met btw is voorgesteld en € 300.000 aan sleutelgeld te vermeerderen met btw.

1.9.In reactie daarop heeft Cainco laten weten hiermee niet akkoord te gaan en heeft een huurprijs voorgesteld van € 120.000 per jaar exclusief btw. Tevens heeft Cainco een gewijzigde verbouwing voorgesteld, waarbij de splitlevel indeling behouden blijft.

1.10.Alri c.s. heeft vervolgens Cainco laten weten dat de beoogde renovatie als uitgangspunt heeft te gelden. vordering 2.Alri c.s. vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: a.de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het gehuurde aan de [adres gehuurde] te Amsterdam per 1 maart 2013 te beëindigen, althans, op een in goede

125

justitie te bepalen datum; b.Cainco te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde per de datum van beëindiging conform de overeengekomen bepalingen op straffe van een dwangsom dat zij daaraan niet voldoet, met de machtiging van Alri c.s. om de tenuitvoerlegging zelf te bewerkstelligen met de hulp van de sterke arm. c.met veroordeling van Cainco in de proceskosten.

3.Alri c.s. stelt dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Alri c.s. moet mee met de eisen van deze tijd. De ontwikkeling in de P.C. Hooftstraat is dat de winkeloppervlakken van de winkels worden vergroot. Alri kan niet achterblijven. Nieuwe ontwikkelingen in de bouw maken het mogelijk om de winkeloppervlakte te vergroten.

Stilstand is achteruitgang met alle gevolgen daarvan voor de beleggingswaarde van het gehuurde. Met de renovatie wordt de indeling van het gehuurde gewijzigd en de vloeroppervlakte verdubbeld. De plaats van het gehuurde zal wijzigen doordat het gehuurde verdwijnt c.q. opgaat in een groter geheel. De renovatie is daarom niet mogelijk met behoud van de huurovereenkomst.

4.Voor zover geen sprake zou zijn van dringend eigen gebruik wegen de belangen van Alri c.s. bij beëindiging van de huurovereenkomst zwaarder dan de belangen van Cainco bij voorzetting ervan. De huurovereenkomst heeft meer dan 10 jaar geduurd en Alri heeft een groot financieel belang bij beëindiging. Daartegenover staat dat Cainco voldoende tijd heeft gehad haar investeringen terug te verdienen en zij niet afhankelijk is van haar winkel. Cainco exploiteert nog 4 andere winkels en in Nederland. Het modemerk Marc Cain heeft over hele wereld winkels en verkooppunten. De naam en faam van dit merk werkt in het voordeel van Cainco als Cainco zich elders wil gaan vestigen. Cainco heeft dan ook geen rechtens te respecteren belang, althans, geen belang dat zwaarder dient te wegen dan het belang van Alri c.s.

5.Alri c.s. verzoekt het te wijzen vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Een hoger beroep zou slechts leiden tot uitstel van beëindiging en huurgegadigden zouden kunnen afhaken als niet tijdig kan worden opgeleverd. verweer 6.Cainco voert verweer en betwist dat sprake is van dringend eigen gebruik en dat belangen van Alri c.s. bij beëindiging van de huurovereenkomst groter zijn dan de belangen van Cainco bij voortzetting ervan.

7.Cainco betwist dat sprake is van renovatie, omdat de verbouwplannen geen verbetering opleveren. Het genot neemt met de realisatie van twee volledige verdiepingen niet toe maar af. Er is evenmin noodzaak voor de verbouwplannen van Alri c.s. De huidige indeling voldoet aan de eisen van de tijd. De splitlevel indeling is niet achterhaald maar een attractieve en veelgebruikte manier van indeling in de P.C. Hooftstraat, waar recentelijk door verschillende winkels nog voor is gekozen. Dat de renovatie een groot financieel rendement zal opleveren is onvoldoende onderbouwd. Alri c.s. is niet aangewezen op het gestelde rendement. Zij behoort tot een zeer vermogende groep van ondernemingen met een grote vastgoedportefeuille in Nederland. Van dringend eigen gebruik is dan ook geen sprake. Voor zover van renovatie gesproken kan worden, kan de renovatie worden gedaan met behoud van de huurovereenkomst. Plaats en functie wijzingen niet als gevolg van de verbouwplannen. De functie blijft hetzelfde en de verbouwing leidt niet tot een duidelijke vergroting of verkleining, zodat de plaats evenmin wijzigt. Cainco is bereid haar exploitatie aan te passen aan de renovatie en ook bereid haar winkel tijdelijk t e sluiten.

8.Het belang van Cainco als lang gevestigde huurder bij bestendiging van zijn huurgenot, weegt zwaarder dan het belang van Alri c.s. bij beëindiging van de huurovereenkomst.

Cainco is bereid mee te werken aan de renovatie, met als bijkomend voordeel voor Alri

126

c.s. dat zij reeds verhuurd heeft aan internationale trekker die Cainco met de Marc Caine-formule is. Cainco heeft er belang bij dat haar winkelformule in de P.C. Hooftstraat aanwezig is. Zij heeft, ook de afgelopen jaren, aanzienlijke investeringen in het gehuurde gedaan, die zij wenst terug te verdienen. Cainco biedt aan zes medewerkers werkgelegenheid.

9.Voor zover de kantonrechter de beëindiging vordering zal toewijzen, maakt Cainco aanspraak op een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten. Voorts maakt zij aanspraak op een vergoeding ex artikel 7:299 BW, vast te stellen op een bedrag van € 500.000,00. Omdat het verweer niet ongegrond voorkomt, kan de gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad niet worden toegewezen, aldus Cainco. beoordeling 4.Alri c.s. heeft de huurovereenkomst opgezegd, primair op grond van dringend eigen gebruik wegens renovatie. Alri c.s. ziet de beoogde renovatie als een verbetering omdat de exploitatiemogelijkheden en opbrengsten van het gehuurde na renovatie in haar ogen kunnen worden geoptimaliseerd. Zij stelt dat er een dringende noodzaak tot renovatie bestaat en dat die renovatie niet mogelijk is met behoud van de huurovereenkomst.

Cainco betwist gemotiveerd dat de noodzaak tot renovatie voldoende dringend is en dat behoud van de huurovereenkomst niet mogelijk zou zijn.

5.Alri c.s. heeft weliswaar aannemelijk gemaakt dat de vraag in de PC Hoofdtstraat naar grotere winkelruimtes is gegroeid maar niet dat de vraag naar splitlevel winkelruimtes is verdwenen. Volgens Alri c.s. levert de beoogde renovatie een vergroting van de totale winkelvloeroppervlak op van 168%. In de oude situatie met de splitlevel is de totale winkelruimte 103,5 m2. In de nieuwe situatie is dat volgens Alri c.s. 174m2 over twee ruime verdiepingen. Volgens Cainco is op grond van de overgelegde tekeningen sprake van een vergroting met 31m2 omdat in de huidige situatie het gehuurde al 142,5 m2 bedraagt.

6.Uit de als productie 3 en 4 bij dagvaarding overgelegde bouwtekeningen kan worden opgemaakt dat het gehuurde thans 101 m2 winkelruimte en 41,3 m2 magazijn ruimte en trappen, verdeeld over een souterrain, een vide en de begane grond bedraagt. In de nieuwe situatie zou na uitdieping van de kelder en uitbreiding naar achteren een als winkel te gebruiken souterrain en een begane grond etage van volgens Alri c.s. samen in totaal 172 m2 ontstaan. Bij de berekening van het aantal vierkante meters is in de nieuwe situatie geen rekening gehouden met paskamers, (beperkte) berging/opslagruimte, CV/aircounit, trappen en eventueel een pantry hetgeen in de oude situatie wel tot aftrek van effectieve winkelmeters heeft geleid in de door Alri c.s. overgelegde bouwtekeningen. Onder die omstandigheden is geen sprake van een vergroting van de effectief te gebruiken winkelruimte met 168% maar van een vermeerdering met hoogstens enkele tientallen vierkante meters.

7.Hoewel geen sprake is van een bijna verdubbeling van de winkelruimte, zoals Alri c.s. in eerste instantie heeft gesteld, is wel aannemelijk dat de feitelijk te gebruiken winkelruimte na renovatie groter wordt. Volgens Alri c.s. zal de renovatie € 700.000,00 kosten, is na renovatie een huurprijs van € 300,000 per jaar haalbaar en zou een potentiële huurder bereid zijn een bedrag van € 300,000,00 mee te investeren. Cainco heeft gemotiveerd betwist dat deze aanmerkelijk hogere huurprijs daadwerkelijk gerealiseerd kan worden. Zij heeft daartoe aangevoerd dat de vierkante meterprijs voor de PC Hooftstraat volgens DTZ-Zadelhoff (DTZ-rapportage winkelhuren Amsterdam 2011) tussen de € 900,00 en € 1.500,00 per vierkante meter is. Het feitelijk aantal vierkante meters, waarvan door Alri c.s. bij haar ramingen over de situatie na renovatie wordt uitgegaan, is niet reëel, ook omdat winkelruimte in een souterrain minder huuropbrengst genereert. Alri c.s. heeft in reactie op dit gemotiveerde verweer haar stelling niet nader geconcretiseerd en onderbouwd, hetgeen wel op haar weg lag.

127

8.Alri c.s. stelt niet dat de huidige exploitatie niet rendabel (meer) is, maar stelt dat met de renovatie bij een investering van € 700.000,00 een rendement van 18,95% kan worden behaald. Of na de renovatie dit hoge rendement daadwerkelijk kan worden behaald is, mede gelet op het voorgaande, op basis van de overgelegde stukken en het verhandelde ter zitting niet aannemelijk geworden, reeds omdat de vermeerdering van het aantal effectief als winkelruimte te gebruiken vierkante meters niet zo groot is als Alri c.s. tot uitgangspunt heeft genomen. Wat het rendement wel zal zijn is op grond van de door Alri c.s. overgelegde stukken niet vast te stellen. Op grond van de overgelegde stukken en het verhandelde ter zitting is onvoldoende aannemelijk geworden dat de voorgestelde renovatie een zodanig significant beter rendement met zich brengt dat reeds om die reden sprake is van een dringende noodzaak. Of de potentiële huurder daadwerkelijk een huurovereenkomst voor het betreffende pand af gaat sluiten voor een huurprijs van € 300.000,00 per jaar is niet zeker. In redelijkheid valt te verwachten dat die potentiële huurder niet zonder meer van de door Alri c.s. opgegeven aantal vierkante meters uit zal willen gaan en de oppervlakte mogelijk ter discussie zal stellen voordat tot het sluiten van een huurovereenkomst wordt overgegaan. Gelet op het voorgaande is de juistheid van de financiële onderbouwing door Alri c.s. ook niet aannemelijk is geworden, zodat ook daaruit niet kan volgen dat de huurovereenkomst dient te eindigen.

9.Uit het voorgaande volgt dat de dringende noodzaak van de renovatie niet aannemelijk is geworden. Evenmin heeft Alri c.s. voldoende aannemelijk gemaakt dat de beoogde renovatie niet zonder beëindiging van de huurovereenkomst plaats kan vinden. Niet betwist is dat de functie van het gehuurde na renovatie hetzelfde blijft. Dat de plaats van het gehuurde zal wijzigen als gevolg van de verbouwing doordat het oppervlak van de winkelruimte aanzienlijk zal vergroten is, gelet op het voorgaande, niet voldoende aannemelijk geworden. De geplande duur van de renovatie van vijf maanden levert geen grond op voor beëindiging, nu Cainco heeft aangegeven bereid te zijn haar exploitatie aan de renovatiewerkzaamheden aan te passen of eventueel de exploitatie tijdelijk te staken.

10.Op grond van het voorgaande concludeert de kantonrechter dat geen sprake is van duurzaam in eigen gebruik nemen nu niet aannemelijk is geworden dat de renovatie dringend noodzakelijk is en dat de renovatie zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is.

11.Als tweede grondslag van haar vordering heeft Alri c.s. gesteld dat zij op grond van de algemene belangenafweging van artikel 7:300 lid 3 BW jo. 296 lid 1 sub b jo. 296 lid 3 BW de huur kan opzeggen.

12.Uitgangspunt is dat huur een eindig recht is en dat Alri c.s. als verhuurder na tien jaar de huur op kan zeggen. Bij de daarbij te maken belangenafweging staat voorop dat Cainco met die eindigheid rekening heeft moeten en kunnen houden bij de investeringen die zij de afgelopen jaren in het pand heeft gedaan. Aannemelijk is dat Alri c.s. het rendement op het gehuurde kan verbeteren wanneer zij na renovatie in ieder geval enkele tientallen meters meer winkelruimte kan verhuren. Aan Alri c.s. kan bovendien worden toegegeven dat Cainco niet volledig afhankelijk van haar winkel in het gehuurde is, nu zij nog aan aantal andere winkels in Laren, Den Haag, Rotterdam en Maastricht exploiteert.

13.Daartegenover staat het feit dat Cainco onbetwist stelt dat voor haar het belang van het exploiteren van een winkel in het gehuurde, gelegen in de PC Hooftstraat, groot is.

De PC Hooftstraat heeft zich sinds de jaren tachtig ontwikkeld tot de meest besproken en mede daarom meest toonaangevende straat van het land, waar veel bekende luxe modehuizen een winkel exploiteren. Cainco heeft er derhalve een in aanmerking te nemen belang bij in het gehuurde te blijven nu de uitstraling van de PC Hooftstraat ook op haar afstraalt zolang zij daar een winkel exploiteert. Dat de door haar gevoerde Marc

128

Cain formule internationaal met naam en faam bekend staat doet aan het voorgaande niet aan af maar maakt dat belang alleen maar groter. Desgevraagd heeft Alri c.s. verklaard geen mogelijkheid te zien voor Cainco om op korte termijn naar een ander pand op de PC Hooftstraat te kunnen verhuizen.

14.Hoewel er tussen deze zaak en de procedure waar Alri c.s. naar verwijst (Gerechtshof Amsterdam, 16-2-2010, LJN: BO2432, bekrachtigd HR 8-4-2011, LJN: BP3276) overeenkomsten zijn, constateert de kantonrechter dat er ook een aantal belangrijke verschillen zijn. Anders dan in de uitspraak waar Alri c.s. naar verwijst is Cainco wel bereid mee te werken aan een renovatie, ook als zij daarvoor enkele maanden uit het pand in de PC Hooftstraat moet vertrekken. Ook is zij bereid een hogere dan de huidige huurprijs te betalen. Terecht merkt Cainco op dat Alri c.s. ook met een huurprijsherzieningsprocedure kan trachten een beter rendement met betrekking tot het gehuurde te halen. Om een beter rendement te bereiken staan aan Alri c.s. dus nog een aantal mogelijkheden waarbij Cainco wel in het gehuurde kan blijven, al dan niet na uitvoering van de door Alri c.s. beoogde, kostbare renovatie. In deze zaak is bovendien geen sprake van een tweeëntwintig jaar geleden gesloten, en telkens al dan niet expliciet verlengde, huurovereenkomst. Alri c.s. heeft er in 2003 zelf voor gekozen een nieuwe huurovereenkomst met Cainco te sluiten, nadat Cainco vanaf 1997 na een indeplaatsstelling het pand huurde. Cainco exploiteert in het gehuurde een winkel volgens de - naar Alri c.s. zelf stelt - met naam en faam bekende Mark Cain formule. De statuur van deze huurder straalt daarmee al in positieve zin af op en bepaalt mede de verkoopwaarde en daarmee het rendement van het pand zodat op het punt van de statuur van de huurder geen substantiële verbetering voor Alri c.s. valt te verwachten bij beëindiging van de huurovereenkomst.

15.De kantonrechter is op grond van het voorgaande van oordeel dat van Cainco, bij een redelijke afweging van de belangen van Cainco tegen de belangen van Alri c.s., niet kan worden verwacht dat zij het gehuurde ontruimd. De vordering zal dan ook worden afgewezen.

16.Bij deze uitkomst van de procedure wordt Alri c.s. veroordeeld in de proceskosten.

BESLISSING De kantonrechter: I.wijst het gevorderde af; II.veroordeelt Alri c.s. tot betaling van de proceskosten aan de zijde van Cainco, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 600,00, aan salaris voor de gemachtigde van Cainco; III. verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; Aldus gewezen door mr. H. M. Patijn, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 27 november 2012 in tegenwoordigheid van de griffier.

129

LJN: BZ2697,Sector kanton Rechtbank Rotterdam , 1388805 Datum uitspraak: 14-11-2012 Datum publicatie: 07-03-2013 Rechtsgebied: Civiel overig Soort procedure: Eerste aanleg - enkelvoudig Inhoudsindicatie: O.g.v. artikel 7:220 BW heeft huurder dringende werkzaamheden aan en renovatie van het gehuurde door de verhuurder te gedogen. Van deze regeling mag bij overeenkomst worden afgeweken, hetgeen in casu is gebeurd.

Vindplaats(en): PRG 2013, 96 Rechtspraak.nl WR 2013, 32 m. nt. mr. C.E. Schouten

Uitspraak RECHTBANK ROTTERDAM Sector kanton Locatie Rotterdam vonnis in kort geding ex artikel 254 lid 4 Rv in de zaak van [eiseres], gevestigd te [vestigingsplaats], eiseres bij exploot van dagvaarding van 19 oktober 2012, gemachtigde: mr. E. Lems, tegen [Gedaagde], wonende te [woonplaats], gedaagde, gemachtigde: mr. T. Rhijnsburger.

1.

Het verloop van de procedure

Eiseres heeft overeenkomstig de dagvaarding onder overlegging van stukken gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, gedaagde te veroordelen om - op het eerste verzoek van eiseres medewerking te verlenen aan - en te gedogen - de door eiseres en door eiseres ingeschakelde personen te verrichten renovatiewerkzaamheden in of aan het gehuurde, zoals omschreven in de dagvaarding; - voor het geval gedaagde niet voldoet aan deze veroordeling - gedaagde te veroordelen het gehuurde tijdelijk en gedeeltelijk te ontruimen en te verlaten voor de duur dat en voor zover als dit voor eiseres noodzakelijk is om de renovatiewerkzaamheden te kunnen (laten) verrichten, onder afgifte van de sleutel aan eiseres, met machtiging van eiseres om gedaagde in geval van weigering of nalatigheid tot die ontruiming te noodzaken zonodig met behulp van de sterke arm van politie en justitie; - gedaagde te veroordelen in de kosten van het geding.

130

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 30 oktober 2012, bij gelegenheid waarvan de gemachtigde van gedaagde pleitaantekeningen heeft overgelegd.

Het vonnis is bepaald op heden.

2.

De vaststaande feiten

In het kader van de onderhavige procedure kan van de volgende vaststaande feiten worden uitgegaan.

2.1 Gedaagde is huurder van de woning gelegen aan de [adres] te [woonplaats], waarvan eiseres de verhuurster is. Op de huurovereenkomst zijn de algemene voorwaarden als opgenomen in het huurreglement van 1 januari 1986 van toepassing.

De huur is ingegaan op 25 maart 1986.

2.2 Eiseres heeft voor de woningen in de [buurt], waar de onderhavige woning deel van uitmaakt, een “groot onderhoudsplan” ontwikkeld. Het gaat in totaal om 373 eengezinswoningen. Deze werkzaamheden zullen in fases worden uitgevoerd.

De eerste fase van de werkzaamheden heeft betrekking op circa 56 woningen, waaronder de woning van gedaagde.

Het gaat om de volgende werkzaamheden: - Het vervangen van alle draaiende delen in de kozijnen (deuren en ramen).

- De woning voorzien van dubbelglas HR++ inclusief een ventilatierooster.

- het vervangen van en extra isoleren van de borstweringspanelen van de gevelkozijnen.

- Indien noodzakelijk wordt de elektra in de meterkast gekeurd en aangepast.

- Indien niet aanwezig, wordt er een aardlekschakelaar aangebracht.

- Indien niet aanwezig, wordt er een aansluiting voor de wasmachine aangebracht.

- Indien niet aanwezig, wordt er een aardlekschakelaar aangebracht.

- Indien niet aanwezig, wordt er een aansluiting van de wasmachine aangebracht.

- Losse asbesthoudende onderdelen van de rioleringsbuis onder de begane grondvloer worden verwijderd door een gespecialiseerd bedrijf.

- De vloerluiken worden vervangen door geïsoleerde vloerluiken en de beganegrondvloer wordt geïsoleerd.

- In de woning wordt mechanische ventilatie aangebracht.

- Het repareren van houtrot en schilderen van de gevelkozijnen aan de buitenkant.

- Stoep voorgevel - entree - wordt voorzien van de nieuwe afwerklaag.

- Gevelisolatie en steenstrips aanbrengen.

- Dakisolatie aanbrengen.

2.3 De bewoners van de [wijk] hebben sinds maart 2012 diverse informatiebrochures en brieven ontvangen met betrekking tot de uit te voeren werkzaamheden.

2.4 80% van de huurders heeft met het plan van eiseres om deze werkzaamheden uit te voeren ingestemd, gedaagde echter niet.

2.5 Bij brief van 25 mei 2012 is gedaagde gewezen op zijn recht om binnen acht weken na ontvangst van de brief een gerechtelijke procedure aan te vangen teneinde te laten beoordelen of het voorstel van eiseres redelijk is. Gedaagde heeft daar geen gebruik van gemaakt.

3.

De stellingen van partijen

3.1 Aan de vordering heeft eiseres naast de onder 2 genoemde vaststaande feiten zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - de volgende stellingen ten grondslag gelegd.

131

Eiseres heeft recht en belang bij het uitvoeren van de renovatiewerkzaamheden. De woningen in de [buurt] voldoen in de huidige staat niet aan de hedendaagse maatstaven.

Door het verrichten van deze werkzaamheden zal de kwaliteit van de woningen aanzienlijk verbeteren.

Gedaagde heeft de 8-wekentermijn van artikel 7:220 lid 3 BW onbenut gelaten. Het voorstel van eiseres moet daarom geacht worden redelijk te zijn. Gedaagde heeft een redelijk voorstel te gedogen en dient daaraan zijn medewerking te verlenen.

Eiseres heeft er geen vertrouwen in dat gedaagde haar in staat zal stellen de renovatiewerkzaamheden uit te voeren.

Eiseres heeft een spoedeisend belang, omdat de werkzaamheden aan de woning van gedaagde gepland staan voor week 46 en 47 en uitstel van de werkzaamheden zal leiden tot vertraging van het project, waardoor eiseres schade zal leiden.

3.2 Gedaagde heeft tegen de vordering - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende aangevoerd: De in de dagvaarding genoemde werkzaamheden zijn aan te merken als onderhoud, niet als renovatie. Artikel 7:220 lid 2 BW is daarom niet van toepassing.

Artikel 7:220 BW is van regelend recht. De huurovereenkomst bepaalt in artikel 4.06 dat de verhuurder gedurende de huurtijd zonder toestemming van de huurder geen veranderingen aan de woning zal aanbrengen. Die toestemming is niet gegeven.

Op grond van artikel 4.02 en artikel 10.02 geldt dat verhuurster alle onderhouds- en reparatiewerkzaamheden moet verrichten die noodzakelijk zijn resp. dat huurder die werkzaamheden dient te gedogen, die niet tot na het eindigen van de huurovereenkomst kunnen worden uitgesteld. De thans voorgestelde werkzaamheden zijn echter niet noodzakelijk. De woning van gedaagde verkeert in goede staat. Bovendien duidt artikel 7:206 lid 1 BW er op dat het initiatief tot onderhoud bij de huurder gelegd en verhuurder pas in actie hoeft te komen als de huurder klaagt over het onderhoud.

De door eiseres gewenste werkzaamheden aan de andere woningen kunnen ook zonder de toestemming van gedaagde worden uitgevoerd.

4.

De beoordeling van de vordering

4.1 Voldoende is gebleken dat eiseres een spoedeisend belang heeft bij de door haar gevorderde voorziening, zodat eiseres in zoverre ontvankelijk is in haar vordering.

4.2 In het kader van de onderhavige procedure dient beoordeeld te worden of de vordering van eiseres - kort gezegd - in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat vooruitlopend daarop toewijzing van de door eiseres gevorderde voorlopige voorziening ge誰ndiceerd is. Daarbij dient de kantonrechter uit te gaan van de feiten met de beperkte toetsing daarvan, aangezien nadere bewijsvoering in een kort geding-procedure niet goed mogelijk is.

4.3 Allereerst dient beoordeeld te worden of de door eiseres genoemde werkzaamheden zijn aan te merken als renovatiewerkzaamheden voor het onderhavige complex woningen. Onder renovatie in de zin van artikel 7:220 lid 2 wordt zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering en toevoeging verstaan. De door eiseres omschreven werkzaamheden zijn naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter, althans voor een aanzienlijk deel, toevoegingen die aan te merken zijn als verbeteringen van het gehuurde, waardoor het woongerief van een huurder naar de huidige maatstaven gewoonlijk zal toenemen. Het merendeel van de werkzaamheden heeft immers betrekking op het aanbrengen van thermische isolatie aan de woning alsmede op het vervangen van ramen met enkel glas in ramen met dubbelglas. De enkele door gedaagde nog aangevoerde omstandigheid dat zijn energieverbruik zo laag is dat de onderhavige maatregelen in zijn geval niet zullen leiden tot energiebesparing maakt dit niet anders. Voorts is niet weersproken dat het in casu om een groot aantal woningen gaat die tot een woningcomplex behoren, waarvan 80%

132

van de huurders met uitvoering van de onderhavige werkzaamheden heeft ingestemd, zodat er sprake is van een situatie als bedoeld in lid 3 van voornoemd artikel. Ten slotte staat als onweersproken vast dat gedaagde geen beslissing van de rechter heeft verlangd over de redelijkheid van het voorstel van eiseres, zodat van de redelijkheid van het voorstel in rechte moet worden uitgegaan. Een en ander leidt er toe dat indien uitgegaan moet worden van artikel 7:220 lid 2 en 3 BW gedaagde aan eiseres gelegenheid dient te geven de renovatie werkzaamheden aan de woning uit te voeren.

Een klein deel van de werkzaamheden ziet naar het oordeel van de kantonrechter niet op renovatie maar op onderhoud; het betreft hier de in de lijst opgenomen reparatie van houtrot en schilderwerk van de gevelkozijnen aan de buitenzijde van de woning en de stoeptegel voorzien van een nieuwe afwerklaag. Met betrekking daartoe geldt krachten lid 1 van artikel 7:220 BW dat gedaagde ook deze werkzaamheden dient te gedogen, althans voor zover zij als ‘dringend’ moeten worden geduid.

4.4 Uit de tekst van artikel 7:220 BW, noch uit een andere bepaling volgt dat deze bepaling van dwingend of semi-dwingend recht is. Dit brengt met zich dat partijen bij overeenkomst van deze bepaling kunnen afwijken. Partijen verschillen van mening over de vraag wat de consequenties zijn van de in de huurovereenkomst opgenomen bepalingen voor het onderhavige geval.

4.5 Niet in geschil is dat de inhoud van de huurovereenkomst wordt bepaald door het in geding gebrachte huurreglement. De relevante bepalingen daaruit luiden, voor zover van belang, als volgt.

Artikel 04 02. De verhuurster moet gedurende de looptijd van de huurovereenkomst alle onderhouds- en reparatiewerkzaamheden verrichten die noodzakelijk zijn (…) (…)

06. De verhuurster zal gedurende de huurtijd zonder toestemming van de huurder geen veranderingen aanbrengen aan het gehuurde en de daartoe behorende voorzieningen.

Artikel 10 02. De huurder zal alle door verhuurster noodzakelijk geachte onderhoudsen reparatiewerkzaamheden aan het gehuurde gedogen, die niet tot na het eindigen van de huurovereenkomst kunnen worden uitgesteld.

4.6 Met betrekking tot het merendeel van de werkzaamheden hiervoor onder 4.3 als renovatie gekwalificeerd, heeft te gelden dat partijen met de bepaling als opgenomen in artikel 4.06 van de huurovereenkomst van het bepaalde in artikel 7:220 lid 2 en 3 BW zijn afgeweken, in die zin dat hiervoor de expliciete toestemming van gedaagde is vereist. Nu vaststaat dat gedaagde zijn toestemming niet heeft gegeven - en ook niet wenst te geven - kan niet van hem worden verlangd dat hij aan deze renovatiewerkzaamheden zijn medewerking verleent.

4.7 De bepalingen als opgenomen in artikel 4.02 en 10.02 zien op de verplichting van de verhuurster respectievelijk de gedoogplicht van de huurder ter zake van het verrichten van noodzakelijk te achten onderhouds- en reparatiewerkzaamheden.

De kantonrechter volgt gedaagde niet waar deze lijkt te stellen dat alleen noodzaak tot onderhoud kan bestaan waar huurder heeft geklaagd. Een dergelijk uitgangspunt blijkt niet uit de wet en kan zeker niet worden gelezen in artikel 10.02 van de overeenkomst, nu daarin wordt gesproken van door de verhuurster noodzakelijk geachte werkzaamheden. Daaronder zijn te begrijpen de onder 4.3 vermelde, door eiseres noodzakelijk geachte, reparatie – en schilderwerkzaamheden aan de buitenzijde van de woning. Deze werkzaamheden dienen naar hun aard regelmatig te worden uitgevoerd, zodat die ook niet tot na het eindigen van de huurovereenkomst kunnen worden uitgesteld. Het verweer van gedaagde dat nog niet zo lang geleden is geschilderd wordt dan ook als onvoldoende gemotiveerd gepasseerd. Dit betekent dat er voorshands van uit dient te worden gegaan dat gedaagde deze werkzaamheden op grond van artikel

133

10.02 van de overeenkomst heeft te gedogen.

4.8 Het vorenstaande leidt er toe dat in een bodemprocedure de onderhavige vordering in zijn geheel niet een zodanige kans van slagen heeft dat het geĂŻndiceerd is om daarop vooruit te lopen en de onderhavige vordering bij wege van voorlopige voorziening toe te wijzen. De vordering wordt daarom, behoudens voor zover deze betrekking heeft op voornoemde werkzaamheden aan de buitenzijde van de woning, afgewezen.

4.9 Nu de te gedogen werkzaamheden de buitenzijde van de woning betreffen, heeft eiseres geen belang bij de gevorderde ontruiming, zodat deze vordering zal worden afgewezen.

4.10 Eiseres wordt als de hoofdzakelijk in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten.

5. De beslissing De kantonrechter, rechtdoende in kort geding: veroordeelt gedaagde om op het eerste verzoek van eiseres medewerking te verlenen aan - en te gedogen dat - eiseres, althans door eiseres ingeschakelde personen, eventueel houtrot aan de gevelkozijnen repareert, de buitenkant van de gevelkozijnen schildert en de stoepvoorgevel voorziet van een nieuwe afwerklaag; veroordeelt eiseres in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van gedaagde vastgesteld op â‚Ź 200,-- aan salaris voor de gemachtigde. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad en wijst af de vordering voor het overige.

Dit vonnis is gewezen door mr. G.J. Heevel en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

134

LJN: BW5006,Sector kanton Rechtbank 's-Hertogenbosch , 788640 Datum uitspraak: 03-05-2012 Datum publicatie: 07-05-2012 Rechtsgebied: Civiel overig Soort procedure: Eerste aanleg - enkelvoudig Inhoudsindicatie: Huurecht. De rechtsgeldige jaarlijkse automatische indexering van de huur wordt voor het eerst 17 jaar na het ingaan van de huurovereenkomst feitelijke ingeroepen. Huurder, die een minimum inkomen heeft en huurtoeslag ontvangt, zou daardoor de huur niet meer kunnen betalen. Door de huurverhoging komt de huur boven de huurtoeslaggrens. Huurder heeft zich op deze huurverhoging niet kunnen voorbereiden en heeft niet een goedkopere woning kunnen zoeken. Onder deze omstandigheden is indexering met terugwerkende kracht naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.

Vindplaats(en): NJF 2012, 355 Rechtspraak.nl WR 2013, 44

Uitspraak RECHTBANK ‘S-HERTOGENBOSCH Sector kanton, locatie 's-Hertogenbosch Zaaknummer : 788640 Rolnummer : 11-9783 Uitspraak : 3 mei 2012 in de zaak van: de besloten vennootschap Free Record Shop B.V. gevestigd te Capelle aan den Ijssel, eiseres, gemachtigde: mr. L.C. Geense, tegen [X] en [Y], beiden wonende te Uden op verschillende adressen, gedaagden, gemachtigde: mr. H.M.A. van den Boogaard.

Partijen zullen hierna worden genoemd Free Record Shop, respectievelijk [X] en [Y].

1. Het verloop van het geding 1.1. Dit blijkt uit het volgende: a. de dagvaarding; b. de conclusie van antwoord; c. de comparitie na antwoord d.d. 24 februari 2012.

1.2. Tot slot is vonnis bepaald.

135

2. Het geschil 2.1. Free Record Shop vordert - de veroordeling van [X] en [Y] hoofdelijk tot betaling van € 8.264,71, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 17 oktober 2011 tot de dag der algehele voldoening; - de veroordeling van [Y] tot betaling van € 2.334,37, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 17 oktober 2011 tot de dag der algehele voldoening; - de veroordeling van [X] en [Y] in de proceskosten, inclusief nakosten ten bedrage van respectievelijk € 131,00 of € 199,00.

Free Record Shop legt daaraan, zakelijk weergegeven, het volgende ten grondslag.

[X] en [Y] huren van haar sinds 1 mei 1992 de woning aan de Galerij 10A te Uden. Op grond van de huurovereenkomst wordt de huurprijs jaarlijks per 1 juli aangepast met het wettelijke huurverhogingspercentage. Dat was mogelijk op grond van de vaste jurisprudentie, die later is gecodificeerd. Gelet op deze indexeringsclausule wordt de huurprijs jaarlijks per 1 juli automatisch verhoogd. Free Record Shop heeft die huurverhogingen echter per abuis tot en met 31 oktober 2010 niet in rekening gebracht.

[X] en [Y] zijn hierover bij brief van 1 november 2010 geïnformeerd. Free Record Shop heeft daarbij aanspraak gemaakt op betaling van de indexeringsbedragen van januari 2006 tot en met oktober 2010. Zij heeft daarbij rekening gehouden met een verjaringstermijn van vijf jaar. Voorts heeft zij aan [X] en [Y] medegedeeld wat de nieuwe geïndexeerde huurprijs is. [X] en [Y] hebben, ondanks sommaties, niet betaald.

In totaal heeft Free Record Shop € 10.599,08 van [X] en [Y] te vorderen. Omdat [X] en [Y] meermaals hebben aangegeven de huurverhoging niet te accepteren, en niet vrijwillig bereid zijn de huurachterstand ter zake van de indexering te voldoen, was de onderhavige procedure nodig.

[Y] heeft gesteld dat zij in juni 2002 van [X] gescheiden is en dat het huurrecht aan [X] was toebedeeld, zodat [Y] niet aansprakelijk is voor de huurschuld. Die redenering gaat niet op. Free Record Shop is een huurovereenkomst aangegaan met [X] en [Y] gezamenlijk, zodat zij beide huurders zijn. Free Record Shop is nooit op de hoogte gesteld van de scheiding, noch van het feit dat [Y] niet meer in het gehuurde zou wonen.

[Y] heeft de huurovereenkomst niet opgezegd, zodat deze nog steeds bestaat. Voor zover [Y] de overeenkomst nu op wil zeggen, ziet de vordering op bedragen die in het verleden verschuldigd zijn geraakt en is zij daar aansprakelijk voor.

[X] en [Y] hebben gesteld dat er geen huurverhoging heeft plaatsgevonden, omdat weliswaar de mogelijkheid daartoe was overeengekomen, maar het niet is gebeurd. Zij gaan er daarmee aan voorbij dat de indexeringsclausule tot gevolg heeft dat de huur jaarlijks automatisch wordt verhoogd. Daar is geen aanzegging of voorstel van de verhuurder voor nodig. Dat Free Record Shop per abuis een niet geïndexeerde huur heeft gefactureerd verandert het vorenstaande niet. De huurprijs is vanaf 1 juli 1993 jaarlijks automatisch verhoogd en [X] en [Y] waren verplicht de geïndexeerde huur te betalen.

De stelling van [X] dat hij op 9 mei 2007 een WSNP- traject met schone lei had afgerond en dat daarom het gedeelte van de vordering dat betrekking heeft op de periode voor die datum niet opeisbaar is, treft wel doel. Daarom wordt van [X] het gedeelte van de vordering voor 2006 en 2007 niet gevorderd.

2.2. [X] en [Y] voeren, zakelijk weergegeven, het volgende verweer.

De bepaling in de huurovereenkomst roept de mogelijkheid tot huurverhoging in leven, maar is geen indexeringsclausule. Daarom is de vordering, die is gebaseerd op een huurverhoging met terugwerkende kracht, niet toewijsbaar.

De huur is sinds 1993 niet verhoogd terwijl er wel concrete facturen werden verzonden.

[X] en [Y] mochten er vanuit gaan dat zij bevrijdend hadden betaald. Pas na 17 jaar deelt Free Record Shop mee dat de huurverhoging moet worden betaald. Door na zo'n lange periode de huur zoveel te verhogen en achterstallige verhogingen te innen handelt Free Record Shop in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Als huurder hebben [X] en [Y] behoefte aan zekerheid omtrent de huurprijs. Die zekerheid wordt geboden doordat de huurprijs slechts één keer per jaar met een gering bedrag kan worden verhoogd.

136

Doordat Free Record Shop de huur sinds 1993 niet heeft verhoogd, is er sprake van rechtsverwerking en heeft zij geen recht om gebruik te maken van de bepaling in de huurovereenkomst.

Daar komt bij, dat [X], die een bescheiden inkomen heeft dat dichtbij het bestaansminimum ligt, op basis van de oude huurprijs huurtoeslag heeft gekregen. Als de prijs geleidelijk was verhoogd had [X] geen huurtoeslag meer gekregen. Dan had hij ook al lang andere woonruimte gezocht.

[X] en [Y] hebben specifiek aangeboden te bewijzen dat Free Record Shop van de scheiding en de verhuizing van [Y] op de hoogte was. Zij denken dit te kunnen bewijzen door te laten zien dat de facturen voor de scheiding aan beide gedaagden waren geadresseerd en na de scheiding alleen aan [X].

2.3. Op de overige stellingen van partijen wordt hierna, voor zover voor de beoordeling van belang, nader ingegaan.

3. De beoordeling 3.1. In de huurovereenkomst is de volgende bepaling opgenomen: "De huurprijs wordt jaarlijks met ingang van 1 juli 1993 aangepast met het wettelijk huurverhogingspercentage voortvloeiende uit de Wet Huurprijzen Woonruimte, zoals dit jaarlijks door de overheid wordt vastgesteld." Naar het oordeel van de kantonrechter kan uit die tekst niet anders worden geconcludeerd, dan dat het een indexeringsclausule is en dat het de bedoeling van de overeenkomst was dat de huur automatisch jaarlijks werd verhoogd. Daarom faalt het verweer van [X] en [Y] dat het slechts om de mogelijkheid tot huurverhoging zou gaan.

3.2. Het zou naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn om nu, na 17 jaar, alsnog de huurverhoging met terugwerkende kracht door te voeren en de verhoogde huur met terugwerkende kracht te innen. Free Record Shop heeft 17 jaar lang de oude huur geïnd en daarmee de indruk gewekt dat dat de verschuldigde huur was en dat [X] en [Y] door die huur te voldoen aan hun verplichtingen hadden voldaan. Daar komt bij dat [X] en [Y] onevenredig worden benadeeld als zij nu opeens met terugwerkende kracht voor de afgelopen vijf jaar (aangezien de vordering voor de periode daarvoor, zoals Free Record Shop terecht heeft opgemerkt, was verjaard) de huurverhoging vordert. Het zou betekenen dat [X] geen recht meer heeft op huurtoeslag en de huurtoeslag die hij heeft ontvangen terug zou moeten betalen. Ook hebben [X] en [Y] geen mogelijkheid gehad om te anticiperen op de verschuldigdheid van een hoog bedrag aan plotseling alsnog verschuldigde huurpenningen en op de financiële gevolgen daarvan.

Dat Free Record Shop door haar vergissing ook is benadeeld omdat zij recht zou hebben gehad op een hogere huur over de afgelopen periode als zij die in rekening had gebracht maakt het voorgaande niet anders. Het is Free Record Shop die per abuis de huur niet heeft verhoogd en daarom moet die omstandigheid voor haar rekening blijven.

3.3. Een en ander neemt niet weg dat Free Record Shop [X] en [Y] op 1 november 2010 heeft geïnformeerd over het per abuis niet verhogen van de huur. Free Record Shop mocht daarom vanaf die datum de huur verhogen.

De vraag die moet worden beantwoord is of Free Record Shop bij het berekenen van de nieuwe huurprijs mag indexeren vanaf 1 juli 1993 of dat zij slechts mag indexeren vanaf 1 november 2010.

Free Record Shop heeft dienaangaande gesteld dat zij ernstig zou worden benadeeld als zij pas mag indexeren vanaf 1 november 2010, omdat zij geen marktconforme huurprijs krijgt voor het gehuurde en die huurprijs dan ook niet op marktconform niveau wordt gebracht.

137

[X] en [Y] hebben gesteld dat het verschil tussen de oude huur en de huur die verschuldigd zal zijn indien wordt geïndexeerd vanaf 1 juli 1993 zo groot is dat het kennelijk onredelijk is om de huur zoveel te verhogen. Daar komt bij dat [X], die alleen in de woning woont, de huur niet meer zou kunnen betalen van zijn bijstandsuitkering en ook geen aanspraak meer zou kunnen maken op huurtoeslag.

Zoals de kantonrechter op de comparitie reeds heeft gezegd, is niet vast te stellen of de huurprijs daadwerkelijk niet marktconform is omdat niet bekend is of de oude huurprijs niet veel hoger was dan wat in 1993 marktconform was. Free Record Shop heeft niet nader verduidelijkt waaruit zou blijken dat de prijs nu niet marktconform is. Maar zelfs als de prijs bij een indexering vanaf 1 november 2010 niet marktconform zou zijn of worden, dan is dat het gevolg van een vergissing van Free Record Shop zelf en dient dat voor haar eigen rekening te komen. Het gaat niet aan om [X] en [Y] plotseling met een enorme huurverhoging te confronteren, enkel en alleen omdat Free Record Shop een vergissing heeft gemaakt.

Daar komt bij dat de gevolgen van een indexering vanaf 1 juli 1993 naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid voor [X] (en [Y]) onaanvaardbaar zouden zijn. Het zou betekenen dat [X] de facto niet meer in staat zal zijn om de huur te betalen. Dat is dan een omstandigheid waar hij vooraf geen rekening mee heeft kunnen houden omdat de huurverhoging op 1 november 2010 plotseling werd aangekondigd.

Gelet op dat alles is de kantonrechter van oordeel dat Free Record Shop vanaf 1 november 2010 de huurprijs mag verhogen door vanaf die datum te indexeren en dat zij dus niet vanaf 1 juli 1993 de indexatie mag berekenen.

Zoals de kantonrechter op de comparitie reeds heeft opgemerkt, en door Free Record Shop is erkend, was de huur per maand ƒ 750,00 (€ 340,34). De indexering mag niet ook over de nutskosten van ƒ 250,00 worden berekend omdat dat niet is overeengekomen.

3.4. De kantonrechter zal Free Record Shop in de gelegenheid stellen om bij akte te berekenen welke huur zij, met inachtneming van het voorgaande, vanaf 1 november 2010 respectievelijk vanaf 1 juli 2011 in rekening mag brengen. Vanzelfsprekend zullen [X] en [Y] de gelegenheid krijgen daar later op te reageren.

3.5. Daarnaast overweegt de kantonrechter het volgende.

3.6. [X] en [Y] hebben op de comparitie medegedeeld dat zij niet aan Free Record Shop hebben medegedeeld dat zij gingen scheiden of gescheiden waren, en ook niet dat [Y] de woning had verlaten en [X] het huurrecht in zijn eentje wilde behouden. Daarenboven is niet gesteld of gebleken dat de rechter die de echtscheidingsbeschikking heeft uitgesproken heeft bepaald wie van de echtgenoten huurder zou zijn en op welke dag de huur van deze echtgenoot in zou gaan, zodat de huur met [Y] ook niet als gevolg daarvan is geëindigd. Gelet daarop is de overeenkomst met [Y] in principe door blijven lopen.

3.7. [Y] heeft echter gesteld dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn indien zij voor de huur wordt aangesproken, met name omdat slechts huurachterstand wordt gevorderd over de periode nadat zij de woning had verlaten en omdat Free Record Shop er haars inziens van op de hoogte was dat zij en [X] waren gescheiden en dat zij de woning had verlaten, hetgeen volgens haar blijkt uit de omstandigheid dat na de scheiding de facturen alleen aan [X] waren gericht.

3.8. De kantonrechter is van oordeel, dat indien Free Record Shop ervan op de hoogte was dat [Y] en [X] waren gescheiden en dat [Y] de woning had verlaten, het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn haar voor de huur

138

aan te spreken over de periode na haar vertrek.

3.9. Free Record Shop heeft betwist dat zij daarvan op de hoogte was, zodat de door [Y] gestelde wetenschap van Free Record Shop niet in rechte is komen vast te staan. [X] en [Y] hebben echter uitdrukkelijk aangeboden te bewijzen dat Free Record Shop van de scheiding en het vertrek van [Y] op de hoogte was. [X] en [Y] zullen tot dat bewijs worden toegelaten.

3.10. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

4. De beslissing De kantonrechter: stelt Free Record Shop in de gelegenheid om bij akte een nieuwe berekening over te leggen van de toegestane huurprijs per 1 november 2010 en de toegestane huurprijs per 1 november 2011; laat [X] en [Y] toe te bewijzen dat Free Record Shop er, toen zij de onderhavige vordering ging innen, van op de hoogte was dat [X] en [Y] in 2002 zijn gescheiden en dat [Y] de woning in 2002 heeft verlaten; verwijst de zaak naar de terechtzitting van donderdag 24 mei 2012 en bepaalt - dat Free Record Shop haar akte op die terechtzitting kan nemen; - dat [X] en [Y] op die terechtzitting stukken in het geding kunnen brengen en / of door een ander bewijsmiddel bewijs kan leveren; bepaalt dat [X] en [Y], indien zij het bewijs door middel van getuigen willen leveren, de namen van de getuigen en de verhinderdagen van de partijen (en hun gemachtigden) in de maanden mei, juni en juli 2012 op de hiervoor vermelde terechtzitting direct moeten opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald; houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. P.A.M. Penders, en in het openbaar uitgesproken op 3 mei 2012.

Zaaknummer: 788640 blad 5 vonnis

139

LJN: BW7821, Gerechtshof Amsterdam , 200.083.077/01 Datum uitspraak: 10-04-2012 Datum publicatie: 07-06-2012 Rechtsgebied: Handelszaak Soort procedure: Hoger beroep Inhoudsindicatie: Huurprijs bedrijfsruimte. Contractuele indexering jarenlang achterwege gelaten. Aanspraak maken door de verhuurder op het achterstallige indexeringsbedrag (voor zover niet verjaard) en - voor de lopende huur - op het volledig geindexeerde huurbedrag niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar geacht Vindplaats(en): PRG 2012, 184 Rechtspraak.nl WR 2013, 45

Uitspraak zaaknummer 200.083.077/01 10 april 2012

GERECHTSHOF AMSTERDAM TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER ARREST in de zaak van: [ APPELLANT ], wonende te [ H ], gemeente [ H ], APPELLANT, advocaat: mr. D.J. Posthuma te Velsen-Zuid, tegen [ GEÏNTIMEERDE ], wonende te [ H ], gemeente [ H ], GEÏNTIMEERDE, advocaat: mr. M. Heijsteeg te Hoofddorp.

1. Het geding in hoger beroep De partijen worden hierna [ Appellant ] en [ Geïntimeerde ] genoemd.

1.1. Bij dagvaarding van 17 februari 2011 is [ Appellant ] in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem (hierna: de kantonrechter) van 17 november 2010, in deze zaak onder zaaknum¬mer/rolnummer

140

471405/CV EXPL 10-8088 gewezen tussen hem als eiser en [ Geïntimeerde ] als gedaagde.

1.2. Bij arrest van 22 maart 2010 heeft het hof een comparitie van partijen gelast. Deze comparitie heeft geen doorgang gevonden.

1.3. [ Appellant ] heeft vervolgens bij memorie vier grieven aangevoerd en daarbij bewijs aangeboden, met conclusie, kort gezegd, dat het hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en, bij arrest uitvoerbaar bij voorraad, zijn vorderingen alsnog zal toewijzen, met veroordeling van [ Geïntimeerde ] in de kosten van het geding in beide instanties, te vermeerderen met wettelijke rente en nakosten.

1.4. Daarop heeft [ Geïntimeerde ] geantwoord en daarbij bewijs aangeboden, met conclu¬sie, kort gezegd, dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, de vorderingen van [ Appellant ] zal afwijzen, met veroordeling van [ Appellant ] in de kosten van het geding in hoger beroep.

1.5. Partijen hebben de zaak op 20 februari 2012 door hun advocaten doen bepleiten, beiden aan de hand van aan het hof overgelegde pleitnotities.

1.6. Ten slotte is arrest gevraagd op de stukken van beide instanties.

2. Feiten De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder het kopje “De feiten” onder a tot en met e een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Daaromtrent bestaat geen geschil zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan.

3. Beoordeling 3.1. (i) Sinds 14 november 1989 verhuurt [ Appellant ] aan [ Geïntimeerde ] een bedrijfsruimte (winkelruimte) te [ plaatsnaam ] aan de [ adres ]. Op de huurovereenkomst zijn de “algemene bepalingen huurovereenkomst bedrijfsruimte” van toepassing.

Artikel 4.2 van de huurovereenkomst luidt: “De huurprijs bedraagt op jaarbasis f 20.475,-- (…) De huurprijs zal jaarlijks op 14 november, voor het eerst op 14 november 1990, en zo vervolgens, worden verhoogd overeenkomst artikel 4 van de algemene bepalingen. (…)”. In artikel 4 lid 1 van de algemene bepalingen is bepaald: “Indien in de huurovereenkomst is overeengekomen dat de huurprijs periodiek zal worden verhoogd, vindt deze verhoging plaats op basis van het jaarprijsindexcijfer van de gezinsconsumptie, reeks voor werknemersgezinnen met in 1985 een gezinsinkomen beneden de loongrens van de ziekenfondsverzekering (1985 = 100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). (…)”. (ii) Bij brief van 30 juni 1993 heeft [ Appellant ] [ Geïntimeerde ] geschreven: “(…) Hiermede delen wij U mede dat overeenkomstig het bepaalde in de met U gesloten huurovereenkomst, met ingang van 1 Juli 1993 de huurprijs van de door U gehuurde perceel Tuinweg 34 wordt herzien op basis van de wijziging van de prijsindexcijfers.

Gemiddeld prijsindexcijfer 1992 111,7 -------------------------------- = ----- x F 20.475,-- = Gemiddeld prijsindexcijfer 1988 100,1 F 22.847,-- of te wel f 1.903,92 per maand. (…)”. (iii) Bij brief van 19 november 2009 heeft de gemachtigde van [ Appellant ] [ Geïntimeerde ] - onder meer - bericht: “(…) Van cliënt vernam ik dat de contractueel overeengekomen indexering van de jaarlijkse huurprijs nimmer is doorgevoerd. Zulks is abusievelijk vergeten. De vordering

141

met betrekking tot de achterstallige indexering is, daarbij rekening houdend met de mogelijke verjaring, vanaf 2004 opgelopen tot € 18.627,87. (…) Ik verzoek u – en voorzover nodig sommeer ik u - om binnen 21 dagen na dagtekening dezes te zijn overgegaan tot betaling van de achterstallige huurpenningen (…). De vordering ter zake de achterstallige indexering laat onverlet het feit dat de huurprijs per heden door de indexering € 1.220,14 per maand bedraagt. (…)”. (iv) [ Geïntimeerde ] heeft de verschuldigdheid van het bedrag van € 18.627,87 en het huurbedrag van € 1.220,14 van de hand gewezen.

3.2. [ Appellant ] heeft [ Geïntimeerde ] in rechte betrokken en gevorderd dat [ Geïntimeerde ] zal worden veroordeeld om ter zake van achterstallige indexering tot en met november 2009 genoemd bedrag van € 18.627,87 te voldoen, met wettelijke rente vanaf 9 december 2009, en om vanaf december 2009 maandelijks een bedrag van € 1.220,14 te voldoen, jaarlijks te vermeerderen met indexering. De kantonrechter heeft de vorderingen van [ Appellant ] in het bestreden vonnis grotendeels afgewezen. De kantonrechter was van oordeel dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [ Appellant ] aanspraak maakt op de achterstallige indexering en de geïndexeerde huurprijs van € 1.220,14 per maand. [ Geïntimeerde ] is veroordeeld om aan [ Appellant ] te voldoen het verschil tussen de huurprijs die hij maandelijks vanaf 1 december 2009 aan [ Appellant ] heeft voldaan en de prijs die na indexering van die huurprijs met het prijsindexcijfer voor de gezinsconsumptie van 2009 wordt verkregen, een en ander tot en met november 2010, en om vanaf 1 december 2010 maandelijks de geïndexeerde huurprijs aan [ Appellant ] te voldoen. De grieven van [ Appellant ] keren zich tegen de beslissing van de kantonrechter en de gronden waarop deze berust.

3.3. Het hof stelt voorop dat niet in geschil is dat de huurovereenkomst voorziet in automatische indexering van de huurprijs. In de door partijen gesloten overeenkomst is ongeclausuleerd ten behoeve van [ Appellant ] opgenomen dat de huur jaarlijks wordt geïndexeerd. Door deze bepaling te aanvaarden heeft [ Geïntimeerde ] de verschuldigdheid van de jaarlijkse indexering geaccepteerd. Een nadere (wils)uiting van de verhuurder is niet nodig; elk jaar op 14 november wordt de geïndexeerde huurprijs de dan geldende huurprijs. Het hof merkt nog op dat de jaarlijkse indexering niet is bedoeld als huurverhoging, maar de strekking heeft het effect van de jaarlijkse geldontwaarding te neutraliseren.

3.4. [ Geïntimeerde ] heeft niet betwist dat [ Appellant ] op grond van de overeenkomst in beginsel aanspraak kan maken op huurprijs zoals deze jaarlijks is geïndexeerd. Het gaat er thans uitsluitend om of in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar moet worden geacht dat [ Appellant ] zijn recht op het achterstallige indexeringsbedrag en/of – wat betreft de lopende huur – het volledig geïndexeerde huurbedrag alsnog geldend maakt.

3.5. [ Geïntimeerde ] heeft aangevoerd dat hij uit gedragingen van [ Appellant ] heeft kunnen opmaken dat [ Appellant ] geen aanspraak meer zou maken op indexering van de huurprijs. [ Appellant ] heeft slechts éénmaal, in 1993, verzocht om indexering en sindsdien nooit meer daarover gerept. Voorts komt volgens [ Geïntimeerde ] de bedrijfsvoering van zijn kindermodezaak in gevaar door de indexering. Omdat [ Appellant ] gedurende 17 jaar geen aanspraak meer heeft gemaakt op indexering, heeft hij daarmee in de bedrijfsvoering geen rekening gehouden en hoeven houden, aldus [ Geïntimeerde ].

3.6. Tegen de achtergrond van het onder 3.3 overwogene, kan het feit dat [ Geïntimeerde ], bij gebreke van een andersluidende aanwijzing van de kant van [ Appellant ], in de veronderstelling verkeerde dat het door hem telkens uit eigen beweging betaalde bedrag het juiste huurbedrag was niet tot het oordeel leiden dat bij [ Geïntimeerde ] het gerechtvaardigd vertrouwen heeft kunnen ontstaan dat [ Appellant ] definitief ervan zou afzien eventueel te weinig betaalde bedragen alsnog op te vorderen

142

en dat hij genoegen zou blijven nemen met een te lage huur. Wat betreft de door [ Appellant ] gevorderde achterstand, geldt voorts dat de stelling van [ Geïntimeerde ] dat hem de mogelijkheid is ontnomen om op de financiële gevolgen van de indexering te anticiperen niet ertoe leidt dat van onredelijke benadeling van [ Geïntimeerde ] kan worden gesproken. Ten eerste had [ Geïntimeerde ] een eigen verantwoordelijkheid om ervoor te zorgen dat de betaalde huurprijs overeenstemde met wat was overeengekomen, terwijl zijn belang om niet na lange tijd nog geconfronteerd te worden met een vordering uit het verleden voorts wordt beschermd door de in artikel 3:308 BW neergelegde verjaringstermijn. Dat de bedrijfsvoering van de winkel in gevaar komt, is door [ Geïntimeerde ], na betwisting van deze stelling door [ Appellant ], niet nader onderbouwd. Op grond van het vorenstaande komt het hof derhalve, anders dan de kantonrechter, tot het oordeel dat het [ Appellant ] vrijstaat om - met inachtneming van de begrenzing die voortvloeit uit genoemd artikel 3:308 BW - zowel voor het verleden als wat betreft de lopende huur jegens [ Geïntimeerde ] aanspraak te maken op geïndexeerde huurbedragen. Voor zover [ Geïntimeerde ] meent dat de indexering resulteert in een te hoog huurbedrag, geldt dat voor huurprijsaanpassing een andere procedure is aangewezen.

3.7. Slotsom is dat de grieven van [ Appellant ] gegrond zijn. Zij hoeven na het vorenstaande geen afzonderlijke behandeling meer. Het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd en de vorderingen van [ Appellant ] zullen alsnog worden toegewezen, in voege als in het dictum vermeld. Dat het bedrag van € 18.627,87 correct is berekend en dat het bedrag van € 1.220,14 het bedrag is dat na doorberekening van de jaarlijkse indexering per 1 december 2009 wordt bereikt, is door [ Geïntimeerde ] niet betwist. Ook de ingangsdatum van de gevorderde wettelijke rente is niet betwist. [ Geïntimeerde ] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure in eerste aanleg en in hoger beroep.

4. Beslissing Het hof: vernietigt het vonnis waarvan beroep, en opnieuw rechtdoende: veroordeelt [ Geïntimeerde ] om aan [ Appellant ] te voldoen een bedrag van € 18.627,87, te vermeerderen met wettelijke rente over dit bedrag vanaf 9 december 2009 tot de dag der voldoening; veroordeelt [ Geïntimeerde ] om aan [ Appellant ] te voldoen het verschil tussen de huurprijs die hij maandelijks vanaf 1 december 2009 aan [ Appellant ] heeft voldaan en de vanaf 1 december 2009 geldende (jaarlijks te indexeren) maandelijkse huurprijs van € 1.220,14, een en ander tot en met april 2012, en om vanaf 1 mei 2012 maandelijks de volledig overeenkomstig de huurovereenkomst geïndexeerde huurprijs aan [ Appellant ] te voldoen; verwijst [ Geïntimeerde ] in de proceskosten in beide instanties en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van [ Appellant ] gevallen, in eerste aanleg op € 295,93 aan verschotten en € 600,- voor salaris en in hoger beroep op € 374,81 aan verschotten en € 2.682,- voor salaris en op € 131,- voor nasalaris van de advocaat, te vermeerderen met € 68,- voor nasalaris van de advocaat en met de kosten van het betekeningsexploot, ingeval niet binnen veertien dagen is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordeling(en) en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden; bepaalt, ingeval niet binnen veertien dagen is voldaan aan de proceskostenveroordeling, wettelijke rente over de proceskosten verschuldigd zal zijn vanaf de veertiende dag na heden tot de dag van voldoening;

143

verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, M.M.M. Tillema en E.J.H. Schrage en in het openbaar uitgesproken op 10 april 2012 door de rolraadsheer.

144

Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Wet op het overleg huurders verhuurder (WOHV) Woonruimte ...

Hierna te noemen: complex ...

Verzoeker Naam: Hierna te noemen: Vertegenwoordigd door: Wederpartij Naam: Hierna te noemen: Vertegenwoordigd door:

Zaaknummer

WOHV 009 Datum zitting

Bewonerscommissie ...

Bewonerscommissie De heer ..., secretaris, de heer ... en mevrouw ..., algemene bestuursleden

31 oktober2012 Verzonden op

17 december 2012

...

Verhuurder De heer ..., gebiedsconsulent mevrouw ..., gebiedsmanager

I Procedure Verzoek De Huurcommissie heeft op 17 juli 2012 een verzoek ontvangen in het kader van de WOHV. De Bewonerscommissie wenst geen bemiddeling maar vraagt een uitspraak over het handelen van Verhuurder ten aanzien van het complex ... .

Verhuurder heeft op 6 oktober 2012 een verweerschrift ingediend. De Bewonerscommissie heeft op 19 oktober 2012 repliek overgelegd. Het volledige verzoek, het verweer, de repliek en alle bijlagen worden als ingelast beschouwd.

Zitting De Bewonerscommissie en de Verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op een zitting van de Huurcommissie. De zitting vond plaats op woensdag 31 oktober 2012 te ‘s-Gravenhage.

Aanwezig op de zitting:  Namens de Bewonerscommissie: De heer ..., de heer ... en mevrouw ...  Namens de Verhuurder: De heer ... en mevrouw ...

II De feiten De Huurcommissie baseert de uitspraak op de volgende feiten:  De Bewonerscommissie behartigt belangen van huurders van het complex ..., dat in 2008 is opgeleverd.  ... is verhuurder van het complex ... .  Tussen de Bewonerscommissie en Verhuurder is vanaf de oplevering verschil van mening ontstaan over het hang- en sluitwerk, de oplevering van de fietsenberging, de toegang tot het gebouw vanaf de parkeerplaats, de rechtsgeldigheid van de kostenverdeling van de groenvoorziening, het gedrag van het personeel van kinderdagverblijf ..., het ventilatiesysteem en de schoonmaak van de openbare ruimten.  De afgelopen vier jaar is er veelvuldig overleg geweest over deze zaken.  Een aantal geschilpunten is in de loop van de tijd opgelost, een ander deel is niet opgelost.

Pagina 1 van 5

Zaaknummer

WOHV 009 Datum zitting

31 oktober 2012 

De Bewonerscommissie heeft aangegeven het vertrouwen in de Verhuurder kwijt te zijn en heeft om die reden de Huurcommissie gevraagd om een uitspraak in het kader van de WOHV.

III Ter zitting III.1 De Bewonerscommissie geeft aan dat het dossier in deze zaak 200 pagina’s telt en dat geen van de onderwerpen tot nu toe is opgelost. Verhuurder laat het eigen belang altijd prevaleren. Het overlegcircuit is een middel om niets te hoeven doen. Verhuurder ziet de huurders niet als haar klanten. Bijvoorbeeld de levering van hang- en sluitwerk gebeurt niet, terwijl de appartementen met dat specifieke hang- en sluitwerk zijn verhuurd. De Bewonerscommissie vraagt de Huurcommissie naar de zeven onderwerpen te kijken. In alle gevallen zijn de WOHV regels geschonden. Er is sprake van geveinsd overleg. Zodra het geld kost, haakt Verhuurder af. De Bewonerscommissie: “Na ons dossier van 200 pagina’s komt Verhuurder met een verweerschrift van slechts anderhalf kantje. Daarin gaat het vooral over de procedure en niet over de inhoud.”

Inmiddels heeft Verhuurder besloten het complex ... te verkopen. Verhuurder heeft de Bewonerscommissie gevraagd advies uit te brengen. De Bewonerscommissie had daar de tijd voor tot 15 oktober 2012. Op 17 oktober 2012 kreeg de Bewonerscommissie bericht dat het complex verkocht wordt. De Bewonerscommissie: “De verkoop was dus al rond voordat de Bewonerscommissie haar advies uitbracht. De Bewonerscommissie wordt niet tijdig ingelicht en krijgt vervolgens een deadline. Het advies dat zij heeft uitgebracht is voor niets geweest.”

III.2 In haar verweer stelt Verhuurder overleg te voeren met de Bewonerscommissie volgens het afsprakenkader. Dat doet Verhuurder met alle Bewonerscommissies. In 2008 is het complex ... opgeleverd en voor het eerst verhuurd. Het zijn mooie appartementen, maar in het begin zijn er altijd gebreken.

Daar wordt naar gekeken en waar mogelijk worden gebreken verholpen. Er zijn wel resultaten geboekt maar niet altijd naar tevredenheid van de Bewonerscommissie.

Er is steeds overleg, maar sommige zaken kunnen niet worden opgelost zoals de Bewonerscommissie dat wenst.

De voorzitter van de Huurcommissie constateert dat er veel is besproken en gecorrespondeerd, doch dat er relatief weinig is opgelost. De vraag rijst of mede daardoor niet te veel verwachtingen worden gewekt. Wanneer zaken niet kunnen worden verbeterd, kan Verhuurder dat dan niet beter duidelijk aangeven?

Verhuurder geeft aan dat zij zich houdt aan het afsprakenkader en de laatste tijd wel heeft aangegeven bepaalde onderwerpen niet aan te zullen pakken. Daarbij laat Verhuurder zich leiden door beleidsmatige en financiële uitgangspunten.

Verhuurder probeert zich niet star op te stellen, maar duidelijkheid kan inderdaad wel een oplossing zijn.

Verhuurder geeft aan dat de bewoners van de ... zijn geïnformeerd over het belang van de verkoop van het complex. Strategisch is het complex voor Verhuurder niet meer van waarde. Het transport heeft nog niet plaatsgevonden. De Bewonerscommissie kan advies geven maar verkoop niet tegen houden wanneer Verhuurder op haars inziens goede gronden toch tot verkoop over wil gaan.

De voorzitter geeft aan dat de Bewonerscommissie in het kader van de WOHV zeker advies moet kunnen geven over het vervreemden van het complex.

Verhuurder merkt op dat zij de WOHV nauwgezet volgt. De Bewonerscommissie heeft echter nooit adviesrecht aangevraagd over onderwerpen als servicekosten en de groenvoorziening.

Pagina 2 van 5

Zaaknummer

WOHV 009 Datum zitting

31 oktober 2012 III.3 De Bewonerscommissie is van mening dat Verhuurder geen notie heeft van juridische aangelegenheden. Het is vreemd dat de Bewonerscommissie zaken moet uitzoeken zoals bijvoorbeeld ten aanzien van de rechtsgeldigheid van de kostenverdeling van de groenvoorziening. De voorzitter van de Huurcommissie antwoordt dat dat regelmatig voorkomt.

De Bewonerscommissie vervolgt met de klacht over de schoonmaak. Het schoonmaakbedrijf is vier jaar geleden ingehuurd en presteert weinig. Nadat de Bewonerscommissie daarover een klacht rechtstreeks bij het schoonmaakbedrijf heeft ingediend, is er sprake van verbetering. Maar het slechte schoonmaken heeft de bewoners dan al € 7.500,00 gekost. Na een enquête bleek dat 70% van de huurders van het schoonmaakbedrijf af wilde. Dan dient de Verhuurder die wens ook te honoreren. De voorzitter geeft aan dat de Bewonerscommissie zich vergist en dat de 70% regel niet op deze wijze van toepassing is.

III.4 Verhuurder reageert op de klacht over de schoonmaak. Zij tracht de kwaliteit van de schoonmaak zo goed mogelijk te controleren. De huismeester doet dat volgens een schema. Verhuurder heeft voorgesteld om met een afvaardiging van de Bewonerscommissie en de huismeester op te gaan nemen wat er niet goed wordt schoongemaakt. Op dat moment geeft de Bewonerscommissie aan dat het schoonmaakbedrijf de wacht moet worden aangezegd en dat er een schadeclaim zal volgen. De Bewonerscommissie is van mening dat alleen de bewoners kunnen nagaan hoe er wordt schoongemaakt.

De voorzitter geeft de Bewonerscommissie mee dat wat de servicekosten betreft ook een aparte procedure gestart had kunnen worden bij de Huurcommissie. In een aantal casussen had de Bewonerscommissie binnen het traject van de Huurcommissie een andere weg kunnen bewandelen.

Een lid van de Huurcommissie vraagt waarom de Bewonerscommissie niet heeft gekozen voor een bemiddelingsgesprek. De Bewonerscommissie antwoordt dat zij dat absoluut niet meer wilde. Zij geeft nogmaals aan expliciet gekozen te hebben voor een zitting in het kader van de WOHV, omdat er zoveel aan de hand is. De Bewonerscommissie wil van de Huurcommissie in een uitspraak horen of Verhuurder zo te werk mag gaan.

III.5 Een lid van de Huurcommissie schetst dat er twee mogelijkheden zijn bij WOHV geschillen. De Huurcommissie kan verzocht worden te toetsen of verplichtingen, die voortvloeien uit deze wet, zijn geschonden. Daarbij wordt ook gekeken naar het afsprakenkader en de kruisjeslijst, de bredere afspraak tussen beide partijen.

Voorts kan worden bepaald dat een door de verhuurder genomen besluit tot wijziging van zijn beleid onder een aantal voorwaarden niet mag worden uitgevoerd.

Hij vraagt de Bewonerscommissie wat de Huurcommissie nu praktisch voor haar kan betekenen.

De Huurcommissie informeert voorts naar de cultuur waarbinnen het overleg plaatsvindt. Verhuurder antwoordt dat het afsprakenkader en de kruisjeslijst in overleg met verschillende Bewonerscommissies tot stand zijn gekomen. Dat was een serieus traject. Wat de overlegcultuur betreft, licht de Huurcommissie uit de verzameling geschillen één voorbeeld: De zaak met kinderdagverblijf ..., over het roken van medewerkers rondom het complex ..., loopt al drie jaar. Dat lijkt een relatief eenvoudig probleem, waarvoor gemakkelijk een oplossing te vinden moet zijn. Verhuurder geeft aan dat die zaak is opgelost. Het personeel van ... is erop aangesproken. Het management heeft bevestigd dat dat thans beleid is. Volgens Verhuurder heeft de huismeester recentelijk geen overlast geconstateerd. De

Pagina 3 van 5

Zaaknummer

WOHV 009 Datum zitting

31 oktober 2012 Bewonerscommissie reageert dat er niets is veranderd; het personeel rookt en zit op het muurtje waardoor de doorgang wordt versperd. De meningen over de oplossing van dit geschilpunt lopen derhalve nog steeds uiteen.

III.6 De Huurcommissie geeft aan voldoende op de hoogte te zijn gebracht door beide partijen. Zij dankt partijen voor hun komst en toelichting en zal overgaan tot de beraadslaging en beoordeling van het geschil.

IV Beoordeling IV.1 De Bewonerscommissie ... wordt beschouwd als bewonerscommissie in de zin van artikel 1 sub g WOHV. Zij voldoet aan het gestelde in artikel 1 sub f 2 tot en met 4.

Bovendien blijkt uit alle overgelegde stukken dat zij door de Verhuurder als gesprekspartner wordt beschouwd. Er is geen samenwerkingsovereenkomst tussen de Bewonerscommissie en Verhuurder. De leges zijn door de Bewonerscommissie voldaan op 30 juli 2012. Het verzoek van de Bewonerscommissie is ontvankelijk.

IV.2 Artikel 3 lid 1 en lid 2 onder b WOHV bepaalt dat de verhuurder de huurder, huurdersorganisatie of bewonerscommissie op verzoek zo spoedig mogelijk schriftelijk informeert over zijn beheer en beleid dat rechtstreeks te maken heeft met de betrokken woonruimte. Dat recht op informatie omvat in elk geval ook informatie over het vervreemden van het complex.

Artikel 4 lid 1 geeft aan dat de verhuurder de betrokken huurdersorganisatie en de betrokken bewonersorganisatie eigener beweging schriftelijk informeert over zijn voornemens tot wijzigingen in het door hem gevoerde beleid of beheer, bedoeld in artikel 3, lid 2. De verhuurder geeft daarbij ook aan wat zijn beweegredenen zijn.

Artikel 5 lid 1 WOHV bepaalt dat de verhuurder een voornemen tot wijziging in het door hem gevoerde beleid, bedoel in artikel 3 lid 2, niet uitvoert dan nadat hij binnen een door hem aan te geven periode van tenminste zes weken na het verstrekken van de informatie de huurdersorganisatie of bewonerscommissie in staat heeft gesteld met hem over de verstrekte informatie overleg te voeren en indien de huurdersorganisatie of bewonersorganisatie dat wenst daarover een schriftelijk advies uit te brengen. Binnen veertien dagen na ontvangst van het schriftelijke advies deelt de verhuurder, indien hij het advies geheel of gedeeltelijk niet volgt, dat schriftelijk en gemotiveerd mede, aldus artikel 5 lid 2. Vervolgens bepaalt artikel 5 lid 3 dat de verhuurder zijn voornemen kan uitvoeren (a) als de huurdersorganisatie of bewonerscommissie schriftelijk heeft aangegeven geen bezwaar te hebben, of (b) nadat de in lid 1 gestelde termijn is verlopen of (c) drie dagen nadat een schriftelijke mededeling als bedoeld in het tweede lid door de huurdersorganisatie of bewonerscommissie is ontvangen.

IV.3 In casu blijkt uit de overgelegde stukken en het verhandelde ter zitting dat er ruimschoots overleg is geweest tussen partijen. De Bewonerscommissie is voor het complex .... gesprekspartner van Verhuurder. Naar het oordeel van de Huurcommissie heeft Verhuurder op het hierna genoemde in punt IV.4 na voldaan aan haar plicht de Bewonerscommissie te informeren over (de wijziging van) haar beleid en de Bewonerscommissie de gelegenheid gegeven om te overleggen en advies uit te brengen. Ook over de op handen zijnde vervreemding van het complex heeft de Bewonerscommissie advies uitgebracht, welk advies schriftelijk en gemotiveerd door Verhuurder is afgewezen. Daarmee heeft Verhuurder ook op dit punt voldaan aan eerder genoemde WOHV-verplichtingen.

IV.4 Ten aanzien van de ventilatie heeft de Huurcommissie geconstateerd dat de Bewonerscommissie het betreffende onderzoeksrapport niet mocht inzien. De Huurcommissie is van oordeel dat de Bewonerscommissie echter een rechtstreeks en wezenlijk belang heeft bij kennisname van de inhoud van het rapport. De Huurcommissie is van oordeel dat de Bewonerscommissie ge誰nformeerd had

Pagina 4 van 5

Zaaknummer

WOHV 009 Datum zitting

31 oktober 2012 moeten worden over de inhoud van het rapport. Zij constateert dat op dit punt Verhuurder niet heeft voldaan aan haar informatieplicht, zoals gesteld in artikel 3 eerste en tweede lid WOHV. IV.5 Concluderend is de Huurcommissie van oordeel dat Verhuurder aan haar verplichtingen in het kader van de WOHV heeft voldaan, evenwel met uitzondering van haar informatieplicht ten aanzien van het onderzoeksrapport met betrekking tot de ventilatie. De Huurcommissie bepaalt dat de Bewonerscommissie binnen 14 dagen na verzending van deze uitspraak alsnog kennis moet kunnen nemen van de inhoud van het betreffende rapport.

IV.6 Overigens betreurt de Huurcommissie het, dat in casu niet is gekozen voor bemiddeling. De Huurcommissie vermoedt dat bemiddeling in dit geschil tot meer praktische oplossingen had kunnen leiden. Voorts heeft de Huurcommissie de Bewonerscommissie ter zitting aangegeven dat zij voor een aantal onderwerpen had kunnen kiezen voor afzonderlijke procedures.

Ten overvloede raadt de Huurcommissie Verhuurder aan geschilpunten kordater aan te pakken en duidelijker te communiceren teneinde te voorkomen dat verwachtingen worden gewekt die zij niet kan waarmaken.

V Beslissing van de Huurcommissie Verhuurder heeft voor wat betreft het onderzoeksrapport ten aanzien van de ventilatie de informatieplicht zoals gesteld in artikel 3, eerste en tweede lid van de WOHV geschonden. De Huurcommissie bepaalt hierbij dat de Bewonerscommissie binnen 14 dagen na verzending van deze uitspraak alsnog kennis moet kunnen nemen van de inhoud van het betreffende rapport. Voor het overige heeft Verhuurder voldaan aan haar verplichtingen in het kader van de WOHV. De Huurcommissie wijst de vordering van de Bewonerscommissie verder af.

Deze uitspraak wordt opgenomen in een openbaar register dat voor iedereen toegankelijk is.

Deze uitspraak is verzonden zowel aan de Bewonerscommissie ... als aan Verhuurder ....

Den Haag, 31 oktober 2012 De Huurcommissie,

mr E.M. Jacquemijns Zittingsvoorzitter

mr P.G.A. van der Sanden en S. Gaastra Zittingsleden

Pagina 5 van 5

Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Wet op het overleg huurders verhuurder (WOHV) Woonruimte 73 woningen in de ... te ...

Hierna te noemen: ...

Verzoeker Naam: Hierna te noemen: Vertegenwoordigd door:

Wederpartij Naam: Hierna te noemen: Vertegenwoordigd door:

Zaaknummer

WOHV 005 Datum zitting

21 december 2012 Bewonerscommissie ...

Bewonerscommissie Heer ..., voorzitter bestuur en heer ... adviseur

Verzonden op

16 januari 2013

...

Verhuurder Heer ..., bedrijfsjurist, heer ... en heer ..., gebiedsmanager

I De procedure Verzoek De Huurcommissie heeft op 26 juni 2012 een verzoek ontvangen in het kader van de WOHV (gedateerd 15 juni 2012). Op 29 augustus 2012 heeft Verhuurder een verweerschrift ingediend.

Op 4 september 2012 heeft bemiddeling plaatsgevonden onder leiding van twee zittingsvoorzitters van de Huurcommissie tussen de Bewonerscommissie en Verhuurder. De Bewonerscommissie heeft na het bemiddelingsgesprek op 5 september 2012 schriftelijk aangegeven de zaak te willen aanhouden tot er meer duidelijkheid zou ontstaan over mogelijke fasering van de herstructureringsingreep in de ... . Op 19 november 2012 heeft de Bewonerscommissie de Huurcommissie verzocht de zaak op zitting te behandelen, aangezien de besprekingen over fasering voor de Bewonerscommissie niet het gewenste resultaat hebben opgeleverd.

Het volledige verzoek en het verweer en alle bijlagen worden als ingelast beschouwd.

Zitting De Bewonerscommissie en de Verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op een zitting van de Huurcommissie. De zitting vond plaats op vrijdag 21 december 2012 te Amsterdam.

Pagina 1 van 8

Zaaknummer

WOHV 005 Datum zitting

21 december 2012 Aanwezig op de zitting Namens de Bewonerscommissie: Heer ... , heer ... en drie toehoorders.

Namens de Verhuurder: Heer ... , heer ... , heer ... en mevrouw ... , participatiemedewerker II De feiten De Huurcommissie baseert de uitspraak op de volgende feiten: 1. De Bewonerscommissie en Verhuurder zijn het verklaard oneens over een gepaste aanpak (renovatie versus sloop/nieuwbouw) van 73 woningen in de ...

2. Op 19 november 2009 zijn alle huurders van de ... door de drie samenwerkende corporaties, waaronder Verhuurder, ge誰nformeerd over het plan de woningen te gaan renoveren.

3. Op 29 juni 2010 wordt door Verhuurder een algemene bewonersavond georganiseerd. In het verslag staat dat Verhuurder haar huurwoningen gaat renoveren en de fundering gaat herstellen.

4. Begin 2011 wordt door bureau ... , in samenwerking met constructiebureau ... , een nader bouwkundig onderzoek uitgevoerd.

5. De conclusie van het onderzoek is dat sloop/nieuwbouw verreweg de voorkeur verdient boven andere oplossingen, vanwege de te realiseren kosten/kwaliteitverhouding.

6. Op 12 juli 2011 worden de bewoners schriftelijk ge誰nformeerd met de mededeling dat de technische staat van de woningen slechter is dan eerder werd aangenomen.

7. De Bewonerscommissie vraagt een second opinion aan bij de ... .

8. In november 2011 wijst Verhuurder het advies van de ... gemotiveerd af.

9. Eind 2011 neemt de Raad van Bestuur van Verhuurder intern een besluit met betrekking tot de Meerjarenbegroting.

10. In januari 2012 ontvangt de Bewonerscommissie een formele adviesaanvraag van Verhuurder inzake het voorgenomen besluit om in 2013/2014 over te gaan tot sloop van alle woningen en in 2017 te starten met de bouw van nieuwe woningen.

11. Op 23 februari 2012 spreekt een meerderheid van de bewoners van de Bewonerscommissie zich uit voor renovatie.

12. Op 8 maart 2012 vindt er overleg plaats tussen de gemeente, de Verhuurder en de Bewonerscommissie en reageert de gemeente welwillend op het voorstel van de Bewonerscommissie de gemeentelijke rioleringsactiviteiten aan te passen aan een gefaseerde aanpak van de woningen van Verhuurder.

13. Op 9 maart 2012 overlegt de Bewonerscommissie haar gekwalificeerde advies, waarin zij aangeeft dat het onredelijk is pas in 2017 de financiering rond te hebben en dat renovatie voor Verhuurder aantrekkelijker is dan nieuwbouw.

14. Op 22 maart 2012 reageert Verhuurder schriftelijk op het advies en geeft zij de redenen aan waarom zij genoodzaakt is het advies van de Bewonerscommissie niet op te volgen; minimale renovatie is niet mogelijk, maar Verhuurder wil wel trachten de gevolgen voor de bewoners enigszins te verzachten.

15. Op 28 maart 2012 nodigt de Verhuurder de bewoners uit voor een nadere toelichting op haar besluit.

Pagina 2 van 8

Zaaknummer

WOHV 005 Datum zitting

21 december 2012 16. Op 10 april 2012 overlegt de Bewonerscommissie een aanvullend gekwalificeerd advies, waarin onder andere een bouwkostenbegroting van een renovatievariant is bijgevoegd.

17. Dit advies wordt besproken in een drietal bijeenkomsten op 11, 13 en 19 april 2012.

18. Op 26 april 2012 vindt het afsluitende gesprek plaats, waarin wordt aangegeven dat er definitief voor vernieuwbouw wordt gekozen; Verhuurder blijft ook na het lezen van het advies van de Bewonerscommissie van mening dat sloop van de 73 woningen in de ... om bedrijfseconomische redenen de enige juiste optie is.

19. Dit besluit wordt schriftelijk bevestigd bij brief van 27 april 2012, waarbij wordt verteld dat alsnog wordt onderzocht of direct in aansluiting op de sloop woningen vervroegd in 2014 in aanbouw kunnen worden genomen.

20. Op 10 mei 2012 organiseert de Bewonerscommissie een algemene bewonersbijeenkomst; de aanwezigen kiezen unaniem voor renovatie en besluiten een beroep te doen op de Huurcommissie.

III Ter zitting III.1 De voorzitter van de Huurcommissie hecht er belang aan op te merken dat de Huurcommissie het geschil niet inhoudelijk zal beoordelen. De Huurcommissie zal de keuze renovatie dan wel sloop/nieuwbouw uitsluitend marginaal toetsen en beoordelen of de regels van de WOHV zijn nageleefd.

De voorzitter van de Huurcommissie heeft in de brief van 19 november 2012 van de Bewonerscommissie gelezen dat er duidelijkheid is over de fasering en dat de woningen in Fase C gerenoveerd gaan worden. Verhuurder had tijdens het bemiddelingsgesprek d.d. 4 september jl. aangekondigd dat te overwegen. Het zou gezien kunnen worden als een tegemoetkoming of een handreiking van de Verhuurder. De Bewonerscommissie geeft aan verbaasd te zijn dat renovatie voor deze dertien woningen toch mogelijk is. Het voelt niet direct als een succes, want het is pas aan de orde in 2017. Gezien de huidige ontwikkelingen binnen de branche, geeft dat de Bewonerscommissie weinig zekerheid.

III.2 Zakelijk weergegeven verklaart de Bewonerscommissie het volgende.

Voor wat betreft Fase A (sloop zo spoedig mogelijk) en B (sloop vanaf 2017) wil de Bewonerscommissie voor bewoners die bereid zijn te verhuizen regelen dat ze bij voorrang in aanmerking kunnen komen voor andere woningen in de ... . Daarover voert de Bewonerscommissie gesprekken met de gemeente.

De wethouder heeft gewaarschuwd voor een groot open gat in de ... . Door de fasering en in afwachting van renovatie bestaat er gevaar voor leegstand. Bewoners gaan mogelijk verhuizen, de buurt loopt het risico te verloederen.

Pagina 3 van 8

Zaaknummer

WOHV 005 Datum zitting

21 december 2012 Er is een bestemmingsplan voor de ... vastgesteld. De gemeente heeft de wensen geïnventariseerd bij de betrokken corporaties. Volgens de Bewonerscommissie is gebleken dat de wensenlijst van Verhuurder al is ingediend voor de rapportage van constructiebureau ... medio 2011. Dat zet het verweer van Verhuurder in een ander daglicht; dat er gekozen zou worden voor sloop/nieuwbouw was al eerder bekend.

Ten aanzien van de fasering heeft de Bewonerscommissie duidelijkheid gevraagd voor haar bewoners. Het is belangrijk dat zij een planning weten. Niets staat vooralsnog vast. Niet weten wat er gaat gebeuren, is voor de bewoners verschrikkelijk.

III.3 Zakelijk weergegeven verklaart de Verhuurder het volgende.

De Verhuurder heeft de WOHV geheel gevolgd. Ook voor Verhuurder is het zeer onplezierig. Hij trekt zich dit aan. Verhuurder heeft een participatieregeling met verschillende bewonerscommissies. De voorzitter van de Raad van Bestuur is naar verschillende bijeenkomsten geweest. Er heeft mediation plaatsgevonden. Echter Verhuurder heeft een zakelijk probleem. De Bewonerscommissie wil renovatie.

Verhuurder kijkt naar de bedrijfseconomische kant en renovatie betekent een verlenging van slechts een aantal jaren. Dat is niet mogelijk in deze tijd. Verhuurder heeft gekeken of renovatie gedeeltelijk mogelijk zou zijn. Verhuurder merkt op steeds in overleg te zijn geweest. Verhuurder meldt deelgenomen te hebben aan overlegavonden, maar de situatie is veranderd. Uit het verzoekschrift van de Bewonerscommissie blijkt ook niet dat Verhuurder de WOHV zou hebben overtreden.

Het gaat om de inhoudelijke beslissing. Er blijkt vanuit de Bewonerscommissie weinig ruimte om mee te kijken naar alternatieve oplossingen. Verhuurder heeft besloten nu door te pakken. Het gaat ook om de veiligheid van de bewoners.

Er is voor de ... besloten tot sloop en nieuwbouw, omdat er nadien een beter product staat. Dat geldt voor alle woningen in de buurt. Echter op 4 september 2012 heeft Verhuurder toegezegd de mogelijkheid te onderzoeken of de ...straat wel gerenoveerd zou kunnen worden. Dit kan Verhuurder nu bieden. Het zijn andere woningen, met een stevige gevel, die eenvoudiger te renoveren zijn. Het is voor Verhuurder niet de meest ideale oplossing, maar kan gezien worden als een geste.

III.4 De Bewonerscommissie reageert en is van mening dat Verhuurder de WOHV niet goed heeft nageleefd. De bewoners zijn tot eind 2011 in de veronderstelling geweest dat de woningen gerenoveerd zouden worden. Begin 2012 kwam als een donderslag bij heldere hemel de mededeling dat renovatie van de baan was en dat er sloop en nieuwbouw plaats zou gaan vinden. Dat heeft in januari 2012 geleid tot een formele adviesaanvraag van Verhuurder aan de Bewonerscommissie. Technisch gezien is het mogelijk om te renoveren. De Bewonerscommissie heeft ook een beperkte renovatie voorgesteld, omdat er begrip is voor de financiële situatie van Verhuurder.

De Bewonerscommissie heeft onder de bewoners een enquête gehouden en meer dan 70% is voor renovatie. De voorzitter van de Huurcommissie merkt op dat de WOHV de enquête niet als middel erkent. De enquête wordt genoemd in artikel 7:220 BW en is aan de orde wanneer een verhuurder met voortzetting van de

Pagina 4 van 8

Zaaknummer

WOHV 005 Datum zitting

21 december 2012 huurovereenkomst wil overgaan tot renovatie. Het voorstel wordt vermoed redelijk te zijn wanneer 70% of meer van de huurders daarmee heeft ingestemd. Dat is hier niet aan de orde.

III.5 De Verhuurder geeft aan van plan te zijn om de leefbaarheid in de buurt op peil te houden. Daar is budget voor. Er komt een interim beheerplan, dat wordt opgesteld in samenwerking met de bewoners. De fasering heeft tot gevolg dat een deel van de woningen langer kan blijven staan, wat voortduring van de leefbaarheid in de buurt bevordert.

Met het oog op het bestemmingsplan, waar de Bewonerscommissie op doelt, is er indertijd een technisch onderzoek gestart. Verhuurder heeft eind 2010 de variant sloop/nieuwbouw al laten onderzoeken, echter niet in de veronderstelling dat dat ook de conclusie zou zijn. Verhuurder wilde alleen alle mogelijke opties openhouden. Uit het tweede rapport bleek de staat van de woningen zo slecht, dat renovatie niet meer aan de orde was.

De Bewonerscommissie reageert hierop en geeft aan dat het verslag van de gemeente voor 1 juni 2011 is gepubliceerd. Het technisch rapport is verschenen in maart 2011 en was toen al twee keer aangepast. Het omslagpunt tussen renovatie en sloop/nieuwbouw lag volgens de Bewonerscommissie al voor het verschijnen van het technische rapport.

III.6 Een lid van de Huurcommissie vraagt aan partijen of zij hun verhaal voldoende hebben kunnen doen op deze zitting. De Bewonerscommissie geeft aan nog een paar punten te willen opvoeren, maar vraagt zich af of deze wellicht te inhoudelijk van aard zijn.

De Bewonerscommissie beaamt dat er veelvuldig overleg heeft plaatsgevonden. De Bewonerscommissie is van mening dat de woningen gerenoveerd kunnen worden omdat de staat waarin zij verkeren nog goed genoeg is. De bedrading bijvoorbeeld voldoet aan de vereisten. De fundering is niet goed, maar het casco is in orde. Bij andere corporaties kiezen ze in dat geval wel voor renovatie. Verhuurder is het daarmee oneens.

In het aanvullend advies is niet alleen een beroep gedaan op de investeringscapaciteit van Verhuurder, maar zijn ook andere posten aangegeven waar de renovatie ondergebracht zou kunnen worden. Het betreft een volkshuisvestelijk belang.

De Bewonerscommissie is van mening dat zij te weinig informatie heeft gekregen om een advies te kunnen schrijven. Voorts heeft zij op haar adviezen te weinig inhoudelijk weerwoord gekregen van Verhuurder.

De voorzitter van de Raad van Bestuur heeft ingestemd om nog een keer te praten met de Bewonerscommissie, maar uiteindelijk is de Bewonerscommissie niet betrokken geweest bij de echte beslissing van Verhuurder.

De Bewonerscommissie is in ĂŠĂŠn van de laatste vergaderingen geconfronteerd met het besluit dat de woningen die in Fase B vanaf 2017 zullen worden gesloopt en

Pagina 5 van 8

Zaaknummer

WOHV 005 Datum zitting

21 december 2012 nieuw gebouwd, daarna bestemd zijn voor de commerciële huur en verkoop. De schok voor de bewoners was groot. Een aantal bewoners zal nimmer terug kunnen keren naar hun oude plek. Alleen de bewoners van de ...straat hebben zekerheid.

III.7 Een ander lid van de Huurcommissie mist de samenwerkingsovereenkomst tussen de Bewonerscommissie en de Verhuurder. De Verhuurder antwoordt dat er een samenwerkingsovereenkomst bestaat, die verder gaat dan de WOHV. Er staat precies uitgeschreven hoe het overleg plaatsvindt. De overeenkomst is bekrachtigd door alle bewonersraden en ook door de gemeente. Deze bevat tevens een kruisjeslijst. De samenwerkingsovereenkomst wordt ter zitting aan de commissie overhandigd.

III.8 Verhuurder geeft tot slot aan dat het zware tijden zijn. We hebben goed gekeken waar wij de bewoners tegemoet kunnen komen en we trachten duidelijkheid te scheppen. Het voornemen ligt er vanaf 1 januari 2012. Maar er is veel weerstand. Het sociale plan komt daardoor moeilijk van de grond. De terugkeer naar de eigen woningen kunnen we niet garanderen. Verhuurder heeft de intentie zoveel mogelijk bewoners in de buurt terug te laten wonen en terug te laten keren.

IV De beoordeling IV.1 De Bewonerscommissie ... wordt beschouwd als bewonerscommissie in de zin van artikel 1 sub g WOHV. Zij voldoet aan het gestelde in artikel 1 sub f 2 tot en met 4. Bovendien blijkt uit alle overgelegde stukken dat zij door de Verhuurder als gesprekspartner wordt beschouwd. Er is een samenwerkingsovereenkomst tussen de Bewonerscommissie en Verhuurder. De leges zijn door de Bewonerscommissie voldaan op 13 juli 2012. Het verzoek van de Bewonerscommissie is ontvankelijk.

IV.2 Artikel 3 lid 1 en lid 2 onder b WOHV bepaalt dat de verhuurder de huurder, huurdersorganisatie of bewonerscommissie ‘op verzoek’ zo spoedig mogelijk schriftelijk informeert over zijn beheer en beleid dat rechtstreeks te maken heeft met de betrokken woonruimte. Dat recht op informatie omvat in elk geval ook informatie over slopen en renoveren van de woongelegenheden.

Artikel 4 lid 1 geeft aan dat de verhuurder de betrokken huurdersorganisatie en de betrokken bewonersorganisatie ‘eigener beweging’ schriftelijk informeert over zijn voornemens tot wijzigingen in het door hem gevoerde beleid of beheer, bedoeld in artikel 3, lid 2. De verhuurder geeft daarbij ook aan wat zijn beweegredenen zijn.

Artikel 5 lid 1 WOHV bepaalt dat de verhuurder een voornemen tot wijziging in het door hem gevoerde beleid, bedoeld in artikel 3 lid 2, niet uitvoert dan nadat hij binnen een door hem aan te geven periode van tenminste zes weken na het verstrekken van de informatie de huurdersorganisatie of bewonerscommissie in staat heeft gesteld met hem over de verstrekte informatie overleg te voeren en indien de huurdersorganisatie of bewonersorganisatie dat wenst daarover een schriftelijk advies uit te brengen. Binnen veertien dagen na ontvangst van het schriftelijke advies deelt de verhuurder, indien hij het advies geheel of gedeeltelijk niet volgt, dat schriftelijk en gemotiveerd mede, aldus artikel 5 lid 2. Vervolgens bepaalt arti-

Pagina 6 van 8

Zaaknummer

WOHV 005 Datum zitting

21 december 2012 kel 5 lid 3 dat de verhuurder zijn voornemen kan uitvoeren (a) als de huurdersorganisatie of bewonerscommissie schriftelijk heeft aangegeven geen bezwaar te hebben, of (b) nadat de in lid 1 gestelde termijn is verlopen of (c) drie dagen nadat een schriftelijke mededeling als bedoeld in het tweede lid door de huurdersorganisatie of bewonerscommissie is ontvangen.

IV.3 In casu blijkt uit de overgelegde stukken en uit het verhandelde ter zitting dat er ruimschoots overleg is geweest tussen partijen. De Bewonerscommissie is voor de woningen in de ... gesprekspartner van Verhuurder.

In de tweede helft van 2011 heeft Verhuurder zijn beleid gewijzigd, in die zin dat het voornemen over te gaan tot renovatie is gewijzigd in een besluit tot sloop en nieuwbouw. Echter naar het oordeel van de Huurcommissie heeft Verhuurder voldaan aan zijn plicht de Bewonerscommissie te informeren over (de wijziging van) zijn beleid en de Bewonerscommissie de gelegenheid gegeven om te overleggen en advies uit te brengen.

Het eerste advies van de Bewonerscommissie is uitgebracht op 9 maart 2012. Op 22 maart 2012, dat wil zeggen binnen de in lid 2 van artikel 5 WOHV gestelde termijn van twee weken, heeft Verhuurder schriftelijk de redenen vermeld waarom hij genoodzaakt was het advies niet op te volgen.

Op 28 maart 2012 heeft Verhuurder zijn voorgenomen beleid nogmaals mondeling toegelicht en de Bewonerscommissie conform artikel 5 lid 1 WOHV binnen de gestelde termijn van zes weken, in staat gesteld met hem over de verstrekte informatie overleg te voeren.

Op 10 april 2012 heeft de Bewonerscommissie een aanvullend advies uitgebracht.

Dit advies is besproken in drie bijeenkomsten op 11, 13 en 19 april 2012. Het verslag naar aanleiding van de bespreking van dit aanvullende gekwalificeerde advies is op 23 april 2012 aan de Bewonerscommissie verstrekt. Twee keer heeft de Verhuurder derhalve binnen twee weken na ontvangst van het schriftelijk advies de Bewonerscommissie schriftelijk en gemotiveerd medegedeeld het advies niet te zullen volgen.

V De beslissing Verhuurder heeft conform artikel 5 lid 2 WOHV binnen veertien dagen na de door de Bewonerscommissie verstrekte adviezen over renovatie versus sloop/nieuwbouw gemotiveerd en schriftelijk aangegeven waarom deze adviezen niet zullen worden gevolgd.

De Huurcommissie constateert dat er geen sprake is van een schending door de Verhuurder van een verplichting die voortvloeit uit de WOHV waardoor de Bewonerscommissie is benadeeld.

Deze uitspraak wordt opgenomen in een openbaar register dat voor iedereen toegankelijk is.

Pagina 7 van 8

Zaaknummer

WOHV 005 Datum zitting

21 december 2012

Deze uitspraak is verzonden zowel aan de Bewonerscommissie ... als aan ... .

Amsterdam, 21 december 2012 De Huurcommissie,

Mr. J.A.M. Schuurbiers Zittingsvoorzitter

Mr. P.G.A. van der Sanden en S. Gaastra Zittingsleden

Pagina 8 van 8