AvdR Webinars

AVDR Webinar

Actualiteiten Huurrecht Spreker Mr. H.M. Hielkema, advocaat Unger Hielkema Advocaten 14 november 2012 15:00-17:15 uur

Tel.: 030 - 2201070

AVDRWEBINARS.NL Webinar 0075

Paying respect to Kim Il-sung

Military parade in the Pyongyang

AvdR World Wide CHINA en NOORD KOREA 13 juni 2013 - 22 juni 2013 Actualiteiten Contractenrecht, Goederenrecht en Procesrecht Sprekers: Prof. mr. A.I.M. van Mierlo, advocaat NautaDutilh N.V., hoogleraar privaatrecht Erasmus Universiteit mr. drs. P.J.J. Vonk, senior raadsheer Hof Den Haag, rechter-plaatsvervanger Rechtbank Haarlem

Inhoudsopgave

Spreker mr. H.M. Hielkema Jurisprudentie Sector kanton rechtbank Amsterdam, 22 oktober 2010, WR 2011, 21 Gerechtshof Amsterdam, 24 april 2012, LJN BW3682 Hoge Raad, 10 juli 2011, LJN BQ1825 Sector kanton rechtbank 's-Gravenhage, 24 februari 2011, LJN BP8240 Sector kanton rechtbank Amsterdam, 29 april 2011, LJN BQ3831 Sector kanton rechtbank Amsterdam, 15 januari 2010, LJN BL2343 Gerechtshof Amsterdam, 21 februari 2012, LJN BV6647 Gerechtshof ‘s-Gravenhage, 30 mei 2011, LJN BQ4245 Gerechtshof Amsterdam, 13 september 2011, LJN BS7888 Gerechtshof Amsterdam, 13 september 2011, WR 2011, 131 Voorzieningenrechter rechtbank Maastricht, 28 februari 2011, LJN BP6835 Hoge Raad, 26 november 1991, NJ 1992, 167 Voorzieningenrechter rechtbank Amsterdam, 22 september 2011, LJN BT2463 Hoge Raad, 13 april 2012, LJN BV2628 Sector kanton rechtbank Breda, 7 maart 2012, LJN BV8839 Hoge Raad, 6 april 2012, LJN BV1767 Gerechtshof Amsterdam, 29 juni 2010, LJN BN6936 Sector kanton rechtbank Utrecht, 28 maart 2012, LJN BW0572 Sector kanton rechtbank Amsterdam, 30 november 2011, WR 2012, 29 Gerechtshof Amsterdam, 3 april 2012, LJN BW1998 Gerechtshof Leeuwarden, 20 december 2011, LJN BU8964 Gerechtshof Leeuwarden, 20 december 2011, WR 2012, 87 Sector kanton rechtbank Amsterdam, 26 september 2012, LJN BX8231 Sector kanton rechtbank Amsterdam, 24 juli 2012, LJN BX5061 Sector kanton rechtbank Arnhem, 5 maart 2012, LJN BW8101 Gerechtshof Amsterdam, 17 juli 2012, LJN BX1671 Sector kanton rechtbank Zwolle, 2 augustus 2011, LJN BR3908 Gerechtshof ´‘s-Hertogenbosch, 6 maart 2012, HD 200.085.689 Gerechtshof Arnhem, 6 november 2012, HD 200.111.632

p. p. p. p. p. p. p. p. p. p. p. p.

4 8 19 26 32 38 43 50 56 64 71 76

p. p. p. p.

P. p. p. p. p. p. p.

P. p. p. p. p. p.

78 84 108 113 122 127 131 137 143 149 153 158 165 171 177 185 191

WR 2011, 21: Huurprijs woonruimte – redelijk aanbod: wanverhouding tussen betaalde huur en kosten; maximale huurprijsstijging niet buiten toepassin...

Instantie:

Rechtbank Amsterdam (Kantonrechter)

Magistraten: Conclusie:

-

Datum:

22 oktober 2010

Zaaknr:

1123212 CV EXPL 10-3680

LJN:

BP5061

Noot: Roepnaam: Wetingang: art. 1 EP EVRM; art. 7:274 lid 1 sub d BW Essentie Huurprijs woonruimte – redelijk aanbod: wanverhouding tussen betaalde huur en kosten; maximale huurprijsstijging niet buiten toepassing Samenvatting Bij het bepalen van een eventuele wanverhouding tussen de te ontvangen huur en de kosten die verhuurder voor het gehuurde moet maken, dient rekening gehouden te worden met de eventuele waardestijging van de destijds gedane investering. Door de waardestijging van de woning als geheel is een redelijk rendement plus winst gemaakt en niet is gebleken dat hieruit niet tevens de noodzakelijke kosten uit kunnen worden betaald.

De kantonrechter acht zich niet vrij om met een beroep op art. 1 EP EVRM de maximale huurprijsstijging buiten toepassing te laten. Dit is een taak voor de wetgever. In dit geval is er geen sprake geweest van gedwongen verhuur zoals in de Poolse kwestie bij het EHRM. In de tweede plaats vormt het totale systeem van ontruimingsbescherming en huurprijsbescherming een onderdeel van een complex aan regelgeving met betrekking tot zowel inkomenspolitiek als met betrekking tot onroerend goed in het algemeen. Indien één aspect daarvan wellicht tot bezwaarlijke situaties kan leiden, zoals een relatief laag of zelfs negatief rendement, zijn verschillende keuzes mogelijk om dat op te lossen, welke keuze in beginsel niet aan de rechter is.

Het aanbod van verhuurder voor het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst zonder het gedeelte van de zolderetage dat 30% van de gehuurde oppervlakte beslaat, is niet redelijk.

Partij(en) Eiser: N. Nobel wonende te Noordwijk Gemachtigde: mr. H. M. Hielkema tegen Gedaagde: L.P.A. Brommet wonende te Amsterdam Gemachtigde: mr. S.G.G. Post Uitspraak (…)

Gronden van de beslissing Feiten en omstandigheden Nobel is sinds 1961 eigenaar geworden van het gehele pand gelegen aan de Weesperzijde 68 te Amsterdam. Het pand is nadien in drie gedeelten gesplitst: (i) de benedenwoning, bestaande uit twee woonlagen, het souterrain en de parterre, is verkocht; (ii) het tweede gedeelte bestaat uit de woning gelegen op de eerste verdieping met het aan de voorkant gelegen gedeelte van de zolderverdieping; (iii) het derde gedeelte bestaat uit de woning gelegen op de tweede verdieping 1 met het aan de achterkant gelegen gedeelte van de zolderverdieping. Brommet is huurder van het tweede gedeelte. Het derde gedeelte is ook nog eigendom van Nobel en staat momenteel leeg. Nobel wil het aan de voorkant gelegen gedeelte van de zolderverdieping bij dit derde gedeelte trekken, zodat een woning ontstaat bestaande uit de tweede verdieping en de gehele zolderverdieping, en deze dan verkopen.

Brommet betaalde bij de aanvang van de huurovereenkomst per 1 april 1984 een huur van € 2344,80 per kwartaal, zijnde € 781,60 per maand, hetgeen omgerekend € 354,67 per maand betreft. Deze huurprijs is als gevolg van een door Brommet in 1997 gestarte procedure tot 2 huurverlaging door de kantonrechter bij vonnis van 29 mei 1998 per 1 augustus 1997 verlaagd naar € 919,46 per maand, daar waar de huurprijs voor 1 juli 1997 € 1227 bedroeg. Deze huurprijsbepaling is gebaseerd op een vastgesteld puntenaantal van 110.

4

De huurprijs is (aldus het standpunt van Nobel, dagvaarding onder punt 8) nadien verhoogd tot € 564,75 per maand, dan wel (standpunt Brommet, conclusie van antwoord, punt 11) bedroeg de 3 huurprijs in april 2009 nog € 417,23, hetgeen betekent dat Nobel tussen 1998 en 2009 geen huurverhogingen heeft aangezegd.

4

Nobel heeft in april 2009 een voorstel gedaan tot een nieuwe huurprijs van € 835,24 per maand, Brommet heeft dit voorstel niet geaccepteerd.

Vordering en verweer, standpunt van partijen In deze procedure vordert Nobel primair (i) ontbinding van de huurovereenkomst en (ii) veroordeling van Brommet de woning te verlaten; subsidiair (iii) de huurovereenkomst gedeeltelijk te ontbinden, in die zin dat het voorste gedeelte van de zolderverdieping daarvan geen deel meer uitmaakt en (iv) Brommet te veroordelen dat gedeelte van de zolderverdieping te verlaten en meer subsidiair (v) voor recht te verklaren dat het aanbod onder punt 14 van de dagvaarding redelijk is als bedoeld in art. 7:274 lid 1 sub d Burgerlijk Wetboek en Nobel de huurovereenkomst daarom terecht heeft opgezegd; (vi) de huurovereenkomst te beëindigen per 1 april 2010 dan wel een in goede justitie te bepalen datum; (vii) Brommet te veroordelen de 5 woning te verlaten; nog meer subsidiair (viii) de huurprijs van de woning gelegen aan deWeesperzijde 68 I per 1 juli 2009 vast te stellen op € 3000 per kwartaal en Brommet te veroordelen dit te betalen; (ix) nog meer subsidiair, de huurprijs van de woning gelegen op Weesperzijde 68 I per 1 juli 2009 vast te stellen op € 3750 per kwartaal en Brommet te veroordelen dit te betalen, met veroordeling van Brommet in de proceskosten. In de procedure met kenmerk 1146305/ICV 10-14149 vordert Nobel Brommet te veroordelen de huurprijs van de woning gelegen aan de Weesperzijde 68 I per 1 juli 2009 vast te stellen op € 2505,72 per kwartaal en Brommet te veroordelen dit te betalen.

Nobel voert ten aanzien van de primaire en subsidiaire vorderingen aan dat Brommet wanprestatie pleegt, doordat hij een gedeelte van de woning, namelijk de voorzijde van de zolder, gebruikt als kantoorruimte. De overige vorderingen van Nobel zijn er op gebaseerd dat er een wanverhouding is tussen enerzijds de door Brommet betaalde huur, en anderzijds de kosten die Nobel voor het gehuurde moet maken en een redelijk rendement en een redelijke winst dat 6 hij op zijn bezit mag verwachten. Nobel beroept zich hierbij op de arresten van het EHRM van 19 juni 2006 en 28 april 2008 betreffende schending van artikel 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM. Verder baseert Nobel zijn meer subsidiaire vorderingen er op dat hij Brommet een redelijk voorstel heeft gedaan om diens gedeelte van de zolderverdieping op te geven maar de tweede verdieping te kunnen blijven huren, zodat het niet aanvaarden van dat voorstel door Brommet een grond voor opzegging vormt.

Brommet betwist wanprestatie te hebben gepleegd met betrekking tot het gebruik van het zoldergedeelte van de woning. Hij betwist dat gedeelte als bedrijfsruimte te hebben gebruikt.

Brommet betwist verder dat Nobel een beroep kan doen op genoemde arresten van het EHRM. De onderhavige situatie is zijns inziens niet met de Poolse kwestie te vergelijken, onder andere omdat Nobel destijds vrijwillig tot verhuur van de woning is overgegaan, in tegenstelling tot de 7 verhuurder in de Poolse kwestie. Mede omdat volgens Brommet geen sprake is van wanprestatie van zijn kant, en Nobel geen beroep kan doen op de arresten van het EHRM, is het voorstel tot het afstaan van zijn gedeelte van de zolderverdieping niet redelijk. Brommet wijst er daarbij op dat het door hem gehuurde gedeelte van de zolder 30% van zijn woning betreft, en hij dit gedeelte normaal gebruikt en nodig heeft, althans bij voortzetting van de huur daarvan een gerechtvaardigd belang heeft.

Beoordeling De kantonrechter acht onvoldoende aangetoond dat Brommet een zodanig gebruik heeft gemaakt van het door hem gehuurde gedeelte van de zolder, dat dit (gedeeltelijke) ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Bij de gerechtelijke plaatsopneming is niet gebleken dat dit zoldergedeelte niet als woonruimte in gebruik was. Op de zolderruimte bevond zich een bureau, dat wellicht door Brommet mede gebruikt werd of wordt voor zijn activiteiten als kleine zelfstandige, maar dat ook gebruikt kon zijn of kan worden voor privé aangelegenheden, 8 waaronder hobbies. Het exclusieve gebruik van dit zoldergedeelte als bedrijfsruimte staat daarmee niet vast. Dat de externe bedrijfsruimte, die Brommet zegt te hebben vanwege zijn eenmanszaak, wellicht door hem weinig gefrequenteerd wordt, maakt nog niet dat daaruit volgt dat het zoldergedeelte als bedrijfsruimte moet worden aangemerkt. Dat de gemachtigde van Brommet tegen de gemachtigde van Nobel over het belang van deze ruimte als kantoor of kantoortje heeft gesproken, leidt ook niet tot die conclusie, gelet op hetgeen bij de gerechtelijke plaatsopneming is aangetroffen.

9 De kantonrechter is van oordeel dat de onderhavige situatie niet zonder meer met de door het

5

EHRM beoordeelde Poolse kwestie is te vergelijken. Aldaar was immers sprake van een gedwongen verhuur, terwijl daar in de onderhavige situatie geen sprake van is. Nobel heeft uit vrije wil de woning aan Brommet verhuurd. Wel is de huur op vordering van Brommet, tegen de zin van Nobel in, verlaagd. In zoverre zou sprake kunnen zijn van een situatie waarbij een ongunstige, of zelfs een wanverhouding optreedt tussen de huuropbrengsten enerzijds en de kosten en een redelijkerwijs te verwachten rendement plus winst anderzijds.

De kantonrechter is van oordeel dat voor beantwoording van de vraag of van een zodanige wanverhouding sprake is, met de eventuele waardestijging van de destijds gedane investering rekening dient te worden gehouden. Nobel heeft bij gelegenheid van de gerechtelijke plaatsopneming gemeld dat de woning in 1961 voor € 70 000 is gekocht. Een gedeelte van de woning, te weten het souterrain en de parterre, is inmiddels verkocht voor een onbekend gebleven waarde. De waarde van het derde gedeelte, te weten de tweede verdieping met het achterste gedeelte van de zonderverdieping is, naar Nobel stelt, thans € 325 000 waard. De WOZ-waarde van de door Brommet gehuurde woning bedraagt thans € 340 000. Rekening 10 houdend met een waarde van de reeds verkochte twee verdiepingen minimaal gelijk aan die van de twee andere gedeelten van de woning, bedraagt de waarde van de woning als geheel naar huidige maatstaven ruim € 1 000 000. De CBS prijsindexeringscijfers consumentencijfers geven aan dat een prijsniveau van 421,3 in 1961, gelijk dient te worden gesteld aan 2522,7 in 2009, derhalve een verzesvoudiging. De waardestijging van de woning als geheel is daarmee zodanig (de in 1961 betaalde € 70 000 is ongeveer gelijk te stellen aan € 420 000 in 2009) dat de kantonrechter van oordeel is dat een redelijk rendement plus winst is gemaakt en dat niet gebleken is dat hieruit niet tevens de noodzakelijke kosten betaald konden of zouden kunnen worden.

Ten overvloede zij gemeld dat, indien van de hierboven onder 9 en 10 genoemde omstandigheden geen sprake zou zijn geweest, de kantonrechter zich niet vrij zou hebben geacht om, met een beroep op het Eerste Protocol, de maximale huurprijsstijging buiten toepassing te laten. Dit is, op dit moment, een taak voor de wetgever. Allereerst zij daartoe nogmaals opgemerkt dat in Nederland, althans in de onderhavige situatie, geen sprake is geweest van gedwongen verhuur, zoals in Polen blijkbaar wel het geval was. In de tweede 11 plaats vormt het totale systeem van ontruimingsbescherming en huurprijsbescherming een onderdeel van een complex aan regelgeving met betrekking tot zowel inkomenspolitiek als met betrekking tot onroerend goed in het algemeen. Indien één aspect daarvan wellicht tot bezwaarlijke situaties kan leiden, zoals een relatief laag of zelfs negatief rendement, zijn verschillende keuzes mogelijk om dat op te lossen, welk keuze in beginsel niet aan de rechter is.

Wat betreft het beroep van Nobel op het bepaalde in art. 7:274 lid 1 sub d Burgerlijk Wetboek wordt het volgende overwogen. Brommet heeft voldoende aannemelijk gemaakt een reëel belang te hebben bij het door hem kunnen blijven gebruiken van het voorste gedeelte van de zolderverdieping. Dit gedeelte beslaat omstreeks 30% van het totale oppervlakte van het door 12 hem gehuurde. Dat Nobel een financieel belang heeft om dat gedeelte van de zonder tot zijn beschikking te krijgen, maakt dat niet anders. Het aan Brommet gedane aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst echter zonder het zoldergedeelte is daarmee niet redelijk. Het beroep van Nobel op art. 7:274 lid 1 sub d BW strandt daarop.

Nu niet is gebleken van een door Brommet gepleegde wanprestatie, zullen de hierop gebaseerde vorderingen i t/m iv worden afgewezen. Onder punt 14 van de dagvaarding is geen aanbod gedaan, en het is ook niet aanstonds duidelijk op welk aanbod het gevorderde onder v duidt; deze vordering zal daarom ook worden afgewezen. Er is verder geen valide juridische 13 grond aangevoerd om de huurprijs, met doorkruising van het stelsel van de maximaal toegestane huurverhogingen, vast te stellen op € 3000 dan wel € 3750 per kwartaal. Evenmin is sprake geweest van een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst.

De vorderingen van Nobel zullen daarom worden afgewezen. Als de in het ongelijk gestelde partij zal hij in de kosten van de procedure worden veroordeeld.

Beslissing De kantonrechter: I. wijst de vorderingen af; II. veroordeelt Nobel in de proceskosten die aan de zijde van Brommet tot op heden begroot worden op € 600, inclusief eventueel verschuldigde btw; III. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Aldus gewezen door mr. G.C. Boot, kantonrechter en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 22 oktober 2010 in tegenwoordigheid van de griffier.

6

(Zie voor de uitleg over art. 1 EP EVRM en het EHRM arrest Hutten-Czapska over de ‗fair balance‘ tussen de belangen van de samenleving en de bescherming van het recht van eigendom ook in verband met de huurwetgeving de lezenswaardige conclusie van de A-G IJzerman bij HR 29 oktober 2010, LJN: BM9232, red.)

7

LJN: BW3682, Gerechtshof Amsterdam , 200.081.408/01 Datum uitspraak: 24-04-2012 Datum publicatie: 24-04-2012 Rechtsgebied:

Handelszaak

Soort procedure: Hoger beroep Inhoudsindicatie: Huur woonruimte. Voorstel tot huurprijsverhoging. Redelijkheid van de huurprijs in het licht van art. 1 Eerste Protocol EVRM. Uitspraak EHRM inzake Czapska/Polen. Aanpassing van de huurovereenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden en/of de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. Deels bedrijfsmatig gebruik van de woonruimte? Redelijk voorstel tot aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot dezelfde woning, maar dan zonder de zolderkamer.

Vindplaats(en):

WR 2012, 88

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER ARREST in de zaak van: [APPELLANT], wonend te [woonplaats], APPELLANT, advocaat: mr. H.M. Hielkema te Amsterdam, tegen [GEÏNTIMEERDE], wonend te [woonplaats], GEÏNTIMEERDE, advocaat: mr. M.J. Jeths te Utrecht.

De partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.

1. Het geding in hoger beroep Bij dagvaarding van 20 januari 2011 is [appellant] in hoger beroep gekomen van een vonnis van de ¬rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (verder ook: de kantonrechter) van 22 oktober 2010, in deze zaak onder zaak-/rolnum¬mer 1123212 CV EXPL 10-3680 gewezen tussen hem als eiser en [geïntimeerde] als gedaagde. [appellant] heeft bij memorie negen grieven voorgesteld, producties overgelegd en bewijs aangeboden, met conclusie, kort gezegd, dat het hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen, en opnieuw rechtdoende bij arrest, zoveel als mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, primair de huurovereenkomst tussen partijen zal ontbinden en [geïntimeerde] zal veroordelen tot ontruiming van de woning, subsidiair de huurovereenkomst tussen partijen gedeeltelijk zal ontbinden en [geïntimeerde] zal veroordelen tot ontruiming van de zolderverdieping van de woning, meer

8

subsidiair voor recht zal verklaren dat [geïntimeerde] een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst niet heeft aanvaard en op die grond de huurovereenkomst zal beëindigen en hem zal veroordelen tot ontruiming van de woning. Voor het geval het hof de huurovereenkomst gedeeltelijk zal ontbinden of beëindigen met betrekking tot de zolderkamer, vordert [appellant] verder dat het hof de huurprijs voor de woning per 1 juli 2009 zal vaststellen op € 3.000,00 per kwartaal, vermeerderd met een jaarlijks huurverhogingspercentage en de daardoor ontstane huurachterstand, althans, indien de huurovereenkomst niet wordt ontbonden of beëindigd, de huurprijs voor de woning per 1 juli 2009 zal vaststellen op € 3.750,00 per kwartaal, vermeerderd met een jaarlijks huurverhogingspercentage en de daardoor ontstane huurachterstand, alles met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties.

Daarop heeft [geïntimeerde] bij memorie de grieven bestreden, producties in het geding gebracht, bewijs aangeboden en geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het hoger beroep.

De partijen hebben de zaak op 11 januari 2012 doen bepleiten door hun hiervoor genoemde advocaten, beiden aan de hand van aan het hof overgelegde pleitnotities. Bij die gelegenheid is door [appellant] een productie (een offerte voor uit te voeren werkzaamheden) in het geding ¬ge¬bracht. Tevens zijn inlichtingen verstrekt.

Ten slotte is arrest gevraagd.

2. Feiten De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 1 tot en met 4 een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aange¬merkt. Grief 1 richt zich tegen de vaststelling onder 3, inhoudende dat [appellant] tussen 1998 en 2009 geen huurverhogingen heeft aangezegd. Deze grief kan niet tot vernietiging van het bestreden vonnis leiden, want deze omstandigheid is niet dragend voor het oordeel van de kantonrechter. Hierna zal het hof de tussen partijen vaststaande feiten weergeven en daarbij met deze grief rekening houden. Voor het overige zijn de door de kantonrechter vastgestelde feiten niet in geschil, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan.

3. Beoordeling 3.1. Het gaat in deze zaak als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist om het volgende.

3.2. [appellant] is in 1961 eigenaar geworden van het pand aan de [adres] te [gemeente]. Het pand is nadien in drie appartementsrechten gesplitst. Het betreft: (i) de benedenwoning bestaande uit het souterrain en de begane grond, (ii) een woning op de eerste etage met het gedeelte van de zolderverdieping aan de voorzijde (straatzijde) van het pand, en (iii) een woning op de tweede etage met het gedeelte van de zolderverdieping aan de achterzijde (tuinzijde) van het pand.

3.3. [geïntimeerde] is sinds 1 april 1984 huurder van van de woning op de eerste etage (hierna: de woning). De woonruimte op de tweede etage heeft eerst sinds 1 januari 2009 leeggestaan en is vervolgens sinds 1 juni 2010 bij Zwerfkei Bewaring B.V. in anti-kraakbeheer gegeven.

3.4. [geïntimeerde] betaalde bij de aanvang van de huurovereenkomst een huurprijs van (omgerekend) € 354,67 per maand. De huurcommissie heeft bij uitspraak van 21 november 1997, verzonden 23 januari 1998, beslist dat de door [appellant] voorgestelde verhoging van de huurprijs met ingang van 1 juli 1997 tot een bedrag van (omgerekend) € 587,69 per maand niet redelijk is.

Bij uitspraak van dezelfde datum heeft de huurcommissie beslist dat de door [geïntimeerde] voorgestelde verlaging van de huurprijs tot (omgerekend) € 389,13 per maand eveneens niet redelijk is te achten en heeft beslist dat redelijk is een huurprijs van (omgerekend) € 413,60 per maand met ingang van 1 juli 1997, uitgaande van een woningwaardering van 110 punten.

3.5. [appellant] heeft vervolgens een beslissing van de kantonrechter te Amsterdam gevorderd op het punt waarop de huurcommissie op 21 november 1997 uitspraak heeft gedaan. Bij vonnis van 29 mei 1998 heeft de kantonrechter de huurprijs van de woning vastgesteld op € 557,58 per maand met ingang van 1 juli 1997 en op € 417,23 per maand met ingang van 1 augustus 1997. De

9

kantonrechter is daarbij uitgegaan van een woningwaardering van 111 punten.

3.6. [appellant] heeft bij brief van 23 april 2009 aan [geïntimeerde] een voorstel gedaan tot een nieuwe huurprijs van € 835,24 per maand met ingang van 1 juli 2009. Dit voorstel heeft [geïntimeerde] niet aanvaard. [appellant] is vervolgens een procedure bij de huurcommissie aangevangen. De voorzitter van de huurcommissie heeft op 21 augustus 2009, verzonden op 1 september 2009, uitspraak gedaan. Het verzoek van [appellant] zoals voorgelegd aan de huurcommissie hield het voorstel in tot verhoging van de huurpijs van € 2.444,61 per kwartaal met 2,5% tot € 2.505,72 per kwartaal met ingang van 1 juli 2009. De voorzitter van de huurcommissie heeft geoordeeld dat feitelijk door [appellant] een huurverhoging is verzocht met 51,59%, omdat de huurprijs op 30 juni 2009 geen € 2.444,61, maar € 1.652,95 per kwartaal bedroeg. Die voorgestelde verhoging is volgens de voorzitter van de huurcommissie niet redelijk, omdat het wettelijk toegestane huurverhogingspercentage 2,5% bedraagt. De voorzitter heeft vervolgens geoordeeld dat een verhoging van de huurprijs van € 550,98 per maand met 2,5% tot € 564,75 met ingang van 1 juli 2009 wel redelijk is. Bij uitspraak van 8 december 2009, verzonden op 17 februari 2010, heeft de huurcommissie het verzet van [appellant] tegen de uitspraak van de voorzitter ongegrond verklaard en de betreffende uitspraak gehandhaafd.

3.7. Per 1 juli 2010 bedraagt de (kale) huurprijs van de woning € 571,53 per maand.

3.8. [appellant] heeft [geïntimeerde] op 18 januari 2010 gedagvaard voor de kantonrechter. In de inleidende dagvaarding heeft hij drie kwesties aan de orde gesteld, die uitmonden in verschillende vorderingen, die ook in hoger beroep aan de orde zijn. Allereerst schiet [geïntimeerde] volgens [appellant] tekort in de nakoming van de huurovereenkomst door in de woning, in het bijzonder in het gedeelte van de zolderverdieping dat bij de woning behoort, een bedrijf te exploiteren, althans, deze ruimte voor bedrijfsdoeleinden en niet als woonruimte te gebruiken. Verder heeft [geïntimeerde] in 1997 met succes de huurprijs weten te verlagen tot beneden de huurprijs die door partijen bij de huurovereenkomst is overeengekomen. [appellant] wil de huurprijs weer verhogen. Hij heeft daartoe een voorstel gedaan, dat niet door [geïntimeerde] is geaccepteerd. Op die grond heeft [appellant] de huurovereenkomst opgezegd. Tot slot is [appellant] van plan het appartementsrecht op de tweede verdieping te verkopen als één geheel tezamen met de gehele zolderverdieping. Daartoe dient [appellant] de vrije beschikking te verkrijgen over het voorste deel van de zolderverdieping, dat thans door [geïntimeerde] wordt gehuurd. [appellant] heeft in dat verband bij brief van 19 augustus 2009 [geïntimeerde] een aanbod gedaan in de zin van artikel 7:274 lid 1 sub d BW, een zogenaamd ‗redelijk aanbod‘ tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst, dat echter niet door [geïntimeerde] is aanvaard. Op die grond heeft [appellant] de huurovereenkomst opgezegd bij brief van 17 september 2009.

3.9. De kantonrechter heeft de vorderingen van [appellant] afgewezen en hem veroordeeld in de proceskosten.

3.10. De tweede en derde grief zien op het oordeel van de kantonrechter dat niet is gebleken dat het zoldergedeelte niet als woonruimte in gebruik is, zodat de gevorderde (gedeeltelijke) ontbinding van de huurovereenkomst moet worden afgewezen.

3.11. Tussen partijen is niet in geschil dat bij het aangaan van de huurovereenkomst is beoogd dat de woning door [geïntimeerde] zou worden gebruikt als woonruimte. Het is vervolgens de vraag of het feitelijk gebruik dat [geïntimeerde] van de woning maakt, zoals [appellant] stelt, afwijkt van hetgeen partijen zijn overeengekomen. Daarbij geldt dat ook indien wordt vastgesteld dat het feitelijk gebruik mede gebruik als bedrijfsruimte omvat, [geïntimeerde] uitsluitend geacht kan worden het gehuurde in strijd met de contractuele bestemming te gebruiken, als hij in overwegende mate voor aan ander doel de woning in gebruik heeft. Bij deze afweging komt onder andere betekenis toe aan de wijze waarop de woning wordt gebruikt, in welke vertrekken dat gebeurt en hoeveel vloeroppervlak daarmee is gemoeid.

3.12. [appellant] stelt dat het bedrijf van [geïntimeerde] niet feitelijk is gevestigd op het adres [adres] te [gemeente], op welk adres het is ingeschreven in het handelsregister, en [geïntimeerde] geen ander adres heeft opgegeven waar het bedrijf wel is gevestigd, zodat moet worden aangenomen dat het bedrijf (feitelijk) is gevestigd aan de [adres]. [geïntimeerde] heeft gemotiveerd betwist dat hij in de woning een bedrijf exploiteert. [geïntimeerde] heeft in dit verband onder ander gesteld dat zijn bedrijf [M.] sinds 1994 kantoorruimte huurt in [gemeente].

Hij heeft dat met stukken onderbouwd. [appellant] is daar vervolgens onvoldoende op ingegaan.

Dit brengt mee dat de genoemde stelling van [appellant] niet als vaststaand kan worden

10

aangemerkt. Bij gebreke van een (gespecificeerd) bewijsaanbod is op dit punt geen verdere bewijslevering aan de orde.

3.13. Bij memorie van grieven is [appellant] verder, ter onderbouwing van zijn stelling dat [geïntimeerde] in de woning in het kader van zijn bedrijf kantoor houdt, uitvoerig ingegaan op het meubilair en de spullen die tijdens de descente in eerste aanleg in de zolderkamer zijn aangetroffen. In dat verband somt [appellant] ook allerlei zaken op die zich niet in de zolderkamer bevonden. Vervolgens concludeert [appellant] dat de door [geïntimeerde] gehuurde kamer op de zolderverdieping geen huiskamer, zitkamer, eetkamer, lees- of studiekamer, slaapkamer, rommelkamer of opslagruimte is en dus als kantoor(tje) en ―wellicht als hobbykamer / naaikamer‖ wordt gebruikt. Wat hier verder van zij, naar het oordeel van het hof heeft [appellant] met het door hem gestelde onvoldoende aangedragen voor de conclusie dat het door [appellant] gehuurde zoldergedeelte (vooral) als bedrijfsruimte in gebruik is. Dat zich in de zolderruimte een bureau/werktafel, fax, laptop, fotokopieerapparaat en een koffiezetapparaat bevinden en deze gebruikt kunnen worden voor de activiteiten die [geïntimeerde] als zelfstandig ondernemer ontplooit, is daartoe ook onvoldoende. Als [geïntimeerde], naar hij stelt, regelmatig thuis werkt in de zolderkamer en daarvoor het bureau/de werktafel gebruikt, is dat eveneens onvoldoende om te kunnen aannemen dat [geïntimeerde] de woning in overwegende mate voor een ander doel dan voor bewoning in gebruik heeft.

3.14. Met het voorgaande falen de grieven 2 en 3.

3.15. De grieven 4 tot en met 7 hebben betrekking op de tweede door [appellant] in deze procedure aangesneden kweste: de hoogte van de huurprijs. Deze grieven zijn gezamenlijk door [appellant] toegelicht en zullen ook gezamenlijk door het hof worden behandeld.

3.16. De kantonrechter heeft zich kort gezegd gebonden geacht aan het in Nederland geldende systeem van huurbescherming en huurprijs¬vaststelling. Hij heeft geen ruimte gezien om de wettelijke regeling in dit concrete geval buiten toepassing te laten als door [appellant] verzocht.

Meer in algemene zin heeft de kantonrechter overwogen dat het buiten toepassing laten van de maximale huurprijsstijging niet op de weg van de rechter ligt, maar dat wat dit betreft de wetgever aan zet is.

3.17. Het kader voor de verdere beoordeling is de volgende.

3.18. De huuroveeenkomst is door partijen aangegaan met ingang van 1 april 1984. Dit betekent dat de huurovereenkomst op grond van artikel 7:247 BW niet-geliberaliseerd is en is onderworpen aan de wettelijke huurprijsregeling van Titel 4, afdeling 5, onderafdeling 2 BW (artikel 7:246-7:265 BW). Deze wettelijke regeling is van dwingend recht. Het wettelijke huurpijssysteem gaat uit van een zogenaamde ‗redelijke huurprijs‘. Dat is iets anders dan een gangbare markthuurprijs. Binnen het wettelijke huurrpijssysteem wordt de kwaliteit van de woning aan de hand van een puntensysteem vastgesteld. Aan het aantal punten is vervolgens een maximale huurprijs gekoppeld, de zogenaamde maximale huurprijsgrens. Inmidddels zijn de huurovereenkomsten van veel woningen vergelijkbaar met de onderhavige geliberaliseerd en dus niet meer onderhevig aan het dwingendrechtelijke huurprijsregime. Op grond van het overgangsrecht valt de huurovereenkomst tussen partijen echter in beginsel nog steeds onder het systeem van huurprijsbescherming.

3.19. De eerste procedure die partijen over de hoogte van de huurprijs hebben gevoerd, is geëindigd met het vonnis van de kantonrechter van 29 mei 1998 (zie r.o. 3.5). Daarbij is de huurprijs van de woning met ingang van 1 juli 1997 vastgesteld op € 557,58 per maand en per 1 augustus 1997 op € 417,23 per maand. De kantonrechter is daarbij uitgegaan van een woningwaardering van 111 punten.

3.20. De tweede procedure tussen partijen is gevoerd naar aanleiding van het voorstel van [appellant] bij brief van 23 april 2009 tot een huurprijsverhoging met ingang van 1 juli 2009 (zie r.o. 3.6). Dit voorstel heeft [geïntimeerde] niet aanvaard. [appellant] is vervolgens een procedure bij de huurcommissie begonnen. De voorzitter van de huurcommissie heeft bij uitspraak van 21 augustus 2009, verzonden op 1 september 2009, geoordeeld dat een verhoging van de huurprijs met 2,5% tot € 564,75 per maand met ingang van 1 juli 2009 redelijk is. Het verzet tegen deze uitspraak is door de huurcommissie bij beslissing van 8 december 2009, verzonden op 17 februari 2010, ongegrond verklaard.

11

3.21. De inleidende dagvaarding in de onderhavige (derde) procedure tussen partijen is van 18 januari 2010. Daarin wordt (onder 4, sub 2) wel gerefereerd aan de in r.o. 3.20 genoemde procedure tot huurprijsvaststelling door de huurcommissie, maar deze procedure in eerste aanleg is niet de procedure als bedoeld in artikel 7:262 BW waarmee wordt opgekomen tegen de beslissing van de huurcommissie naar aanleiding van de [appellant] verzochte huurprijsverhoging per 1 juli 2009. Dit volgt reeds uit de omstandigheid dat de beslissing van de huurcommissie op een latere datum (17 februari 2010) aan partijen toegezonden dan de dagvaarding in de onderhavige procedure is uitgebracht. Uit het bestreden vonnis, onder r.o. 5, volgt dat [appellant] tegen de beslissing van de huurcommissie van 8 december 2009, verzonden op 17 februari 2010, wel op de voet van artikel 7:262 lid 1 BW bij de kantonrechter is opgekomen, namelijk in de procedure met kenmerk 1146305/CV 10-14149. In die zaak is – tegelijk met het vonnis waarvan beroep – op 22 oktober 2010 een eindvonnis gewezen. Naar het hof uit het verhandelde ter gelegenheid van de pleidooien heeft begrepen, is de vordering van [appellant] tot huurverhoging in de procedure met kenmerk 1146305/CV 10-14149 door de kantonrechter afgewezen en is tegen deze uitspraak geen rechtsmiddel aangewend.

3.22. [appellant] vordert in de onderhavige procedure dat de huurprijs van de nietgeliberaliseerde huurovereenkomst met ingang van 1 juli 2009 wordt verhoogd, maar het voorgaande brengt mee dat de daarvoor voorgeschreven wettelijke procedure van artikel 7:250253 BW niet door [appellant] is gevolgd. Aan het vonnis waarvan beroep ligt, anders dan in de genoemde zaak met kenmerk 1146305/CV 10-14149 het geval is, geen beslissing van de huurcommissie op het verzoek van [appellant] tot huurprijsverhoging ten grondslag. Het hof zal daarom eerst de vraag moeten beantwoorden of [appellant] gelet op het bepaalde in artikel 7:250253 en 7:262 BW wel in zijn vordering tot huurverhoging in het hoger beroep kan worden ontvangen. Daarbij is van belang dat voor de gevallen waarin de verhuurder een huurverhoging wenst een in beginsel exclusieve rechtsgang is voorgeschreven, waarbij het rechtsmiddelenverbod van artikel 7:262 lid 2 BW meebrengt dat in dat verband voor het hof geen rol is weggelegd, behoudens indien op goede gronden een doorbrekingsgrond is voorgesteld.

3.23. Het wettelijk uitgangspunt is dat een overeengekomen huurprijs tussen partijen van kracht is, zolang niet anderszins door de huurcommissie en eventueel de kantonrechter is beslist. Het hof is van oordeel dat het wettelijk systeem meebrengt dat een verhoging van de huurprijs van een niet-geliberaliseerde huurovereenkomst op verzoek van de verhuurder alleen kan plaatsvinden door eerst de huurcommissie om een uitspraak te vragen. Vervolgens kan op basis van de beslissing van de huurcommissie de uitspraak van de kantonrechter worden gevorderd. De wet staat vervolgens geen hogere voorziening toe om iedere discussie uit te sluiten over de wijze waarop de kantonrechter van zijn bevoegdheid tot huurprijsvaststelling gebruik heeft gemaakt. Een hogere voorziening is slechts toegelaten voor zover erover wordt geklaagd dat de kantonrechter ten onrechte of met verzuim van essentiële vormen van zijn aan de huurprijswetgeving ontleende bevoegdheden gebruik heeft gemaakt, dan wel deze ten onrechte buiten toepassing heeft gelaten.

3.24. Vanuit dit wettelijke systeem bezien is het onjuist en ongewenst dat [appellant] zich als verhuurder rechtstreeks in een dagvaardingsprocedure tot de kantonrechter heeft gewend (dus zonder eerst een verzoek in te dienen bij de huurcommissie), een declaratoire uitspraak heeft verkregen over een door hem gewenste verhoging van de huurprijs en vervolgens in beginsel de mogelijkheid heeft verkregen tot het instellen van hoger beroep en beroep in cassatie. Het speciale karakter van de wettelijke procedure tot huurprijsverhoging verzet zich ertegen dat in een dagvaardingsprocedure die in eerste aanleg bij de kantonrechter is aangebracht, dus buiten het kader van de wettelijke huurprijsregeling van artikel 7:246-265 BW, een constitutieve uitspraak wordt gegeven die materiëel neerkomt op de vaststelling van (de redelijkheid van) de huurprijs van niet-geliberaliseerde woonruimte. In het onderhavige geval klemt dat des te meer, omdat [appellant] zich ten aanzien van zijn wens tot verhoging van de huuprijs per 1 juli 2009 wel degelijk tot de huurcommissie heeft gewend, naar aanleiding van de beslissing van de huurcommissie een uitspraak van de kantonrechter heeft gevorderd, die uitspraak in de procedure met kenmerk 1146305/CV 10-14149 ook is verkregen en deze uitspraak vervolgens in kracht van gewijsde is gegaan.

3.25. In de onderhavige procedure heeft de kantonrechter geen overweging gewijd aan de ontvankelijkheid van de vordering van [appellant] tot huurprijsverhoging. Hij heeft de vordering tot huurverhoging beoordeeld en is daarmee naar ‘s hofs oordeel (veronderstellenderwijs) van de ontvankelijkheid van het verzoek uitgegaan. Ook als ervan wordt uitgegaan dat de kantonrechter de vordering van [appellant] tot huurverhoging niet in behandeling had behoren te nemen, brengt dat naar het oordeel van het hof nog niet mee dat het hof - nu de kantonrechter dat desondanks

12

wel heeft gedaan en [appellant] zich bij die uitspraak niet wil neerleggen - [appellant] in hoger beroep alsnog in zijn verzoek tot vaststelling van de huurprijs niet-ontvankelijk dient te verklaren.

De zelfstandigheid van onderhavige procedure waarin over de hoogte van de huurprijs een uitspraak is gedaan verzet zich daartegen. Daarbij is van belang dat [geïntimeerde] op zijn beurt in hoger beroep niet opkomt tegen de stilzwijgende ontvankelijkverklaring van [appellant] in eerste aanleg. Ook is geen beroep gedaan op het gezag van gewijsde van de uitspraak van de kantonrechter in de genoemde zaak met kenmerk 1146305/CV 10-14149.

3.26. Ten aanzien van het beroep van [appellant] op Eerste Protocol EVRM overweegt het hof het volgende.

3.27. Het Europese Hof voor de Rechten van de Mens (hierna: EHRM) heeft onder andere in zijn uitspraken van 22 februari 2005 en 19 juni 2006 (Grote Kamer) inzake Hutten-Czapska/Polen nr.

35014/97 een nadere invulling gegeven aan artikel 1 Eerste Protocol EVRM in verband met de in de huurwetgeving van sommige lidstaten voorziene beperkingen met betrekking tot de uitoefening van het recht betreffende de verhuur van woningen. Het uitgangspunt van artikel 1 Eerste Protocol EVRM is dat ieder recht heeft op het ongestoord genot van zijn eigendom. Dit laat op grond van de tweede volzin van deze bepaling echter onverlet dat de Nederlandse staat het recht heeft om in overeenstemming met het algemeen belang het gebruik van eigendom te reguleren, bijvoorbeeld door huurbeschermings¬- en huurprijsmaatregelen in te voeren. Aan die bevoegdheid zijn blijkens de rechtspraak van het EHRM echter grenzen. Dit hof heeft in de zaak die heeft geleid tot het arrest van 25 januari 2011 (LJN: BP3497) overwogen dat uit de rechtspraak van het EHRM kan worden afgeleid dat een uitzondering aan de orde kan zijn als de rechten van de eigenaar van de woning door een huurbeschermingsmaatregel onevenredig worden aangetast. Meer specifiek kan het bestaan van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten die vanwege een huurbeschermingsmaatregel niet voor verbetering in aanmerking komt, tot het oordeel leiden dat de rechten van de eigenaar onevenredig worden aangetast.

3.28. [appellant] heeft betoogd dat de rechtspraak van het EHRM anders dient te worden begrepen dan de invulling die het hof daaraan in de hiervoor genoemde zaak heeft gegeven. [appellant] stelt, samengevat weergegeven, dat artikel 1 Eerste Protocol EVRM meebrengt dat de wet de eigenaar niet mag belemmeren om een redelijk rendement (‗decent profit‘) te behalen. Dat rendement wordt als gevolg van de Nederlandse huurbeschermings¬- en huurprijsmaatregelen door hem niet gerealiseerd. Dat is onverenigbaar met artikel 1 Eerste Protocol EVRM. Het hof dient daarom volgens [appellant] de betreffende wettelijke huurbepalingen buiten toepassing te laten, althans kan [geïntimeerde] in de gegeven omstandigheden op grond daarvan geen rechten geldend maken.

3.29. Het hof overweegt daaromtrent het volgende. Blijkens vaste rechtspraak van het EHRM wordt een beweerde schending van artikel 1 Eerste Protocol op de volgende wijze getoetst. Een inmenging van de overheid dient bij wet te zijn voorzien, wat ook inhoudt dat de inmenging niet in strijd mag komen met het rechtszekerheidsbeginsel en het verbod van willekeur. Verder dient de inmenging een gerechtvaardigd algemeen belang te dienen. De inmenging dient proportioneel te zijn, dat wil zeggen dat een ‗fair balance‘ moet bestaan tussen de eisen van het algemeen belang en de bescherming van de rechten van de betrokkene. Een inmenging mag geen onevenredige last (‗excessive burden‘) op de betrokkene leggen. Uit de rechtspraak van het EHRM volgt dat de betrokken staat een ruime afwegingsbevoegdheid heeft om te bepalen wat in het algemeen belang is en verder een ruime vrijheid heeft (‗margin of appreciation‘) om beperkingen te stellen aan de uit artikel 1 Eerste Protocol EVRM voortvloeiende eigendomsbescherming. Een schending wordt niet snel aangenomen en is beperkt tot evident onredelijke of onevenredige gevallen.

3.30. Anders dan [appellant] betoogt, betekent het voorgaande niet dat de eigenaar van de woning recht heeft op een ‗redelijk rendement‘ en als dat niet mogelijk is reeds artikel 1 Eerste Protocol EVRM is geschonden. Beslissend is steeds of een redelijke balans bestaat tussen enerzijds de belangen van de eigenaar van de woning, waaronder begrepen het belang om rendement te genereren, en anderzijds het algemeen belang. Een enkele disbalans brengt nog geen schending mee. Het moet gaan om evidente gevallen. Een en ander blijkt ook uit de uitspraken in de zaak [H.-C.]/Polen waarop [appellant] zich beroept. In de uitspraak van 19 juni 2006 (onder 225) concludeert het EHRM dat in Polen de vereiste ‗fair balance‘ niet aanwezig is, zodat daarom artikel 1 Eerste Protocol EVRM is geschonden: ―(...) In the light of the foregoing, and having regard to the effects of the operation of the rentcontrol legislation during the whole period under consideration on the rights of the applicant and

13

other persons in a similar situation, the Court considers that the Polish State has failed to strike the requisite fair balance between the general interests of the community and the protection of the right of property.

There has accordingly been a violation of Article 1 of Protocol No. 1.‖ Verder overweegt het EHRM dat het niet zijn taak is aan te geven hoe die balans door Polen moet worden bewerkstelligd, maar alleen dat bij de invulling daarvan aansluiting kan worden gezocht bij de aanbevelingen van het Poolse constitutionele hof, onder andere door invulling te geven aan hetgeen dient te worden verstaan onder ‗basic rent‘, ‗economically justified rent‘ of ‗decent profit‘ (uitspraak van 19 juni 2006, onder 239): ―As regards the general measures to be applied by the Polish State in order to put an end to the systemic violation of the right of property identified in the present case, and having regard to its social and economic dimension, including the State‘s duties in relation to the social rights of other persons (see paragraphs 139, 157 and 225 above), the Court considers that the respondent State must above all, through appropriate legal and/or other measures, secure in its domestic legal order a mechanism maintaining a fair balance between the interests of landlords, including their entitlement to derive profit from their property, and the general interest of the community – including the availability of sufficient accommodation for the less well-off – in accordance with the principles of the protection of property rights under the Convention.

It is not for the Court to specify what would be the most appropriate way of setting up such remedial procedures or how landlords‘ interests in deriving profit should be balanced against the other interests at stake; thus, under Article 46 the State remains free to choose the means by which it will discharge its obligations arising from the execution of the Court‘s judgments (see [B.], cited above, §§ 186 and 192).

The Court would, however, observe in passing that the many options open to the State certainly include the measures indicated by the Constitutional Court in its June 2005 Recommendations, setting out the features of a mechanism balancing the rights of landlords and tenants and criteria for what might be considered a ―basic rent‖, ―economically justified rent‖ or ―decent profit‖ (see paragraphs 136-41 above).‖ 3.31. Voor de beoordeling is verder van belang dat het EHRM uitspraak heeft gedaan in een procedure tussen een particulier en de Poolse overheid en daarbij heeft geoordeeld dat het samenstel van regels leidt tot een systematische inbreuk op de eigendomsrechten, zowel die van de klaagster als die van anderen. De onderhavige procedure is van een andere orde. Het betreft geen procedure tegen de Nederlandse overheid die de taak heeft zorg te dragen voor de genoemde ‗fair balance‘, maar is een civiele procedure tussen twee particulieren. [appellant] heeft in de processtukken wel in breder verband kanttekeningen geplaatst bij het Nederlandse stelsel van huurprijs- en huurbescherming, maar daaruit volgt niet dat in algemene zin moet worden aangenomen dat het Nederlandse wettelijke stelsel leidt tot huurprijzen waarbij verhuurders (zwaar) verlies leiden op de exploitatie, zoals in Polen kennelijk wel het geval was. Dat neemt niet weg dat in dit individuele geval wel degelijk een situatie kan bestaan die niet verenigbaar is met artikel 1 Eerste Protocol EVRM. Dat zal hierna door het hof worden onderzocht. Daarbij past echter wel de kanttekening dat nu [appellant] zijn pijlen richt op [geïntimeerde] en niet op de overheid, de doorwerking van artikel 1 Eerste Protocol EVRM in deze concrete privaatrechtelijke verhouding (meer) indirect is.

3.32. Het hof overweegt dat de inperkingen van het eigendomsrecht waartegen [appellant] zich in de onderhavige procedure keert, bij wet zijn voorzien. De stelling van [appellant] dat deze regels ‗geen deugdelijke wettelijke basis hebben‘ (memorie van grieven onder 25 sub 9) is door hem onvoldoende gemotiveerd.

3.33. Verder zijn de beperkingen door de Nederlandse overheid in de wet opgenomen in het algemeen belang. Deze zijn, kort gezegd, gericht op de betaalbaarheid van huurwoningen voor individuele huurders. Met name is beoogd de betaalbaarheid van huisvesting voor de huishoudens met lagere inkomens te waarborgen. Wat de huurprijsregulering betreft, stelt de overheid jaarlijks een percentage vast waarmee de huren maximaal mogen stijgen. [appellant] heeft in beginsel jaarlijks de mogelijkheid gehad in overeenstemming daarmee de huur van de woning te verhogen.

3.34. In de loop van de afgelopen decennia zijn verschillende wijzigingen doorgevoerd in de huurwetgeving. Daardoor zijn onder andere veel woningen geliberaliseerd. De rechten van [geïntimeerde] die voortvloeien uit de regeling van huurprijsbescherming en sinds het aangaan van de huurovereenkomst bestaan, worden in beginsel door het overgangsrecht geëerbiedigd. In de praktijk kan dit, naar [appellant] terecht stelt, inderdaad betekenen dat bij onderling vergelijkbare woonruimte een nieuw afgesloten huurovereenkomst is geliberaliseerd en een bestaande

14

huurovereenkomst - zoals de onderhavige – niet. In aanmerking genomen de rechtszekerheid in verband met de gerechtvaardigde belangen van bestaande huurders zoals [geïntimeerde] is daarmee naar het oordeel van het hof een gerechtvaardigd belang gediend, dat meebrengt dat niet in strijd wordt gehandeld met het discriminatieverbod zoals door [appellant] wordt gesteld.

3.35. De overheid is belast met de invulling van het systeem van huurprijsbescherming, huurbescherming en huisvestings¬wetgeving. De in dat kader te maken belangenafweging vindt in beginsel plaats op het niveau van de centrale overheid. Waar [appellant] stelt dat de Nederlandse regelgeving geen gerechtvaardigd algemeen belang meer dient, omdat de behandeling van het wetsontwerp huurbeleid 2007, ondanks de instemming van de Tweede Kamer daarmee, na de laatste kabinetsformatie is ingetrokken, miskent hij de ruime afwegingsbevoegdheid die de overheid wat dit betreft heeft.

3.36. Het voorgaande brengt het hof tot de conclusie dat ervan moet worden uitgegaan dat de gewraakte inmenging in het eigendomsrecht in het algemeen belang is en in overeenstemming met het nationale recht heeft plaatsgevonden. Daarmee resteert de vraag [appellant] in dit specifieke geval disproportioneel wordt getroffen. De artikelen 6:248 en 6:258 BW bieden vervolgens in de onderhavige privaatrechtelijke verhouding een afdoende remedie.

3.37. De stelling van [appellant] dat het beroep van [geïntimeerde] op de wettelijke huurbeschermings- en huurprijsbepalingen reeds onaanvaardbaar is, omdat [geïntimeerde] daarmee een wijziging heeft bewerkstelligd in hetgeen partijen bij de huurovereenkomst zijn overeengekomen ([appellant] noemt dat ‗gelegaliseerde woordbreuk‘) kan niet worden aanvaard.

Het wettelijke systeem voorziet erin dat hetgeen bij de huurovereenkomst is overeengekomen tussen partijen geldend is, behoudens een andersluidende uitspraak van de huurcommissie en/of de rechter. Als de huurder, zoals [appellant] betoogt, geen gebruik mag maken van zijn wettelijk toekomende rechten omdat daardoor hetgeen partijen zijn overeengekomen opzij kan worden gezet, zou dat feitelijk de wettelijke huurbeschermings- en huurprijs¬bepalingen illusoir maken.

Hetzelfde geldt uiteraard als [appellant] de huurovereenkomst zou kunnen beëindigen als de huurprijs die hij maximaal in rekening mag brengen naar zijn mening niet hoog genoeg is.

3.38. In dit opzicht is ook, anders dan [appellant] betoogt, geen sprake van een ‗gedwongen verhuur‘ van de woning als bedoeld in de rechtspraak van het EHRM. [appellant] is vrijwillig de onderhavige huurovereenkomst aangegaan. De voorwaarden waaronder [appellant] de woning kan verhuren zijn echter als gevolg van de wettelijke huurbeschermings- en huurprijsbepalingen gereguleerd. Bij de beoordeling komt het er daarom – kort gezegd - slechts op aan of hetgeen de huurovereenkomst als gevolg van het beroep van [geïntimeerde] op de wettelijke huurbeschermings- en huurprijsbepalingen meebrengt in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, althans, of daardoor zich een situatie voordoet waarin een ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet mag worden verwacht.

3.39. [appellant] heeft ter onderbouwing van zijn vordering tot verhoging van de huurprijs zijn exploitatieopbrengsten en exploitatielasten cijfermatig toegelicht. Hij heeft daartoe verschillende berekeningen overgelegd, waarbij wordt uitgegaan van een huurprijs van € 570,00 per maand. [appellant] stelt uitgaande van de voor hem ongunstigste wijze van berekening dat als op de huurinkomsten de vermogensrendementsheffing (de heffing van box 3 van de inkomstenbelasting), de lokale belastingen, verzekeringen en 1% onderhoudskosten (uitgaande van de WOZ-waarde) in mindering worden gebracht, een rendement van € 230,00 per jaar resteert. Dat is volgens [appellant] al onvoldoende om groot onderhoud en reparaties aan de woning van te kunnen bekostigen. [appellant] heeft in dit verband ter gelegenheid van de pleidooien een – vrijblijvende – offerte overgelegd waarin werkzaamheden aan het pand waarin de woning zich bevind zijn opgesomd voor een totaalbedrag van ruim € 126.000,00. 30% daarvan dient volgens [appellant] te worden toegerekend aan de woning.

3.40. Het hof overweegt dat [appellant] geen inzicht heeft gegeven in de jaarlijks werkelijk door hem gemaakte onderhoudskosten. Dat brengt mee dat het hof niet kan vaststellen of [appellant] wel jaarlijks (gemiddeld genomen) 1% van de WOZ-waarde van de woning spendeert aan onderhoud, zoals volgt uit het door hem opgestelde exploitatieoverzicht. Verder heeft [appellant] bij de opstelling van zijn exploitatieoverzicht niet toegelicht hoe de 1% jaarlijkse onderhoudskosten zich verhouden tot de kosten die [appellant] stelt te willen maken en die blijken uit de hiervoor genoemde offerte. Daardoor is onduidelijk of de kosten die hij wil gaan maken zijn begrepen in het jaarlijks opgevoerde bedrag van € 3.400,00 (1% van de WOZ-waarde), dan wel daarnaast nog

15

dienen te worden gemaakt. Verder is door [appellant] niet toegelicht of de in de offerte genoemde bedragen zien op enkel het onderhoud van de woning (het in stand houden van de woning) dan wel (mede) op woningverbetering. De enkele (vrijblijvende) offerte acht het hof ook overigens een onvoldoende gemotiveerde onderbouwing van de noodzaak tot het maken van (omvangrijke) onderhoudskosten aan de woning. In het licht van dit alles kunnen bij de beantwoording van de vraag of de rechten van [appellant] door de Nederlandse huurwetgeving onevenredig worden aangetast, bijvoorbeeld doordat een structurele wanverhouding bestaat tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, de in de offerte genoemde bedragen niet in de beoordeling worden betrokken.

3.41. Daarmee resteert de vraag of het door [appellant] opgestelde exploitatieoverzicht dat uitkomt op een zeer beperkt positief rendement leidt tot de conclusie dat de rechten van [appellant] onevenredig worden aangetast. Het hof is van oordeel dat dat niet het geval is. Uit het hiervoor overwogene volgt reeds dat [appellant] zijn stelling dat uit de huuropbrengsten de onderhoudskosten niet kunnen worden bestreden, onvoldoende cijfermatig heeft toegelicht. Ook de stelling van [appellant] dat de toepassing van de wettelijke huurprijsbepalingen in zijn geval leidt tot een zodanig laag rendement dat voor hem sprake is van een individuele buitensporige last, is niet onderbouwd met de feitelijke gegevens die dat oordeel kunnen dragen. Een zeer beperkt positief rendement is naar het oordeel van het hof voor die – ingrijpende – conclusie onvoldoende.

Dit brengt mee dat de stellingen van [appellant] falen.

3.42. Ten overvloede overweegt het hof nog het volgende. Ook als zou moeten worden aangenomen dat de exploitatie van de woning structureel verliesgevend is, kan dat niet zondermeer leiden tot de toewijzing van de door [appellant] geformuleerde vordering. Die vordering komt er op neer dat het hof de huurprijs voor de woning zal vaststellen op (omgerekend) € 1.000,00, dan wel € 1.250,00 per maand (afhankelijk van het antwoord op de hierna nog te bespreken vraag of [geïntimeerde] is gehouden de zolderkamer af te staan aan [appellant]).

Daarbij is van belang, zoals hiervoor al is overwogen, dat indien de wettelijke huurbeschermingsen huurprijsbepalingen in bepaalde gevallen zouden leiden tot een inbreuk op artikel 1 Eerste Protocol EVRM het primair de taak is van de overheid de balans te herstellen tussen enerzijds de belangen van de eigenaren van de woningen, waaronder begrepen het belang om rendement te genereren, en anderzijds het algemeen belang. Dit rechtsherstel kan op verschillende manieren worden bereikt. Een keuze uit die mogelijkheden vergt een afweging van de belangen van verhuurders, huurders en het algemeen belang, waarbij met name ook dient te worden bepaald wie de kosten van het rechtsherstel dient te dragen. De overheid heeft wat dit betreft een ruime afwegingsbevoegdheid en een ruime vrijheid om te bepalen hoe zij deze balans wil herstellen.

Vanuit die optiek bezien ligt het niet zondermeer voor de hand dat de rechter in een individueel geval ingrijpt in een huurovereenkomst als de onderhavige op de door [appellant] voorgestane wijze, namelijk door de huurprijs fors te verhogen. Die oplossing komt er immers feitelijk op neer dat een individuele huurovereenkomst geheel wordt onttrokken aan het wettelijke systeem van huurbeschermings- en huurprijsbepalingen en de verhuurder een bepaald rendement wordt verleend dat door een individuele huurder dient te worden bekostigd. Van rechtsherstel in een individueel geval bestaat naar het oordeel van het hof slechts ruimte indien en voor zover de rechtsgevolgen van de huurovereenkomst in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. De concrete vordering van [appellant] is op een dergelijk rechtsgevolg onvoldoende toegespitst, dan wel zijn vordering is onvoldoende concreet gemotiveerd om het ingrijpen in de huuroveenkomst op een wijze als door [appellant] voorgestaan te kunnen rechtvaardigen.

3.43. Met het voorgaande falen de grieven 4 tot en met 7.

3.44. Met grief 8 voert [appellant] aan dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat het door hem aan [geïntimeerde] gedane aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst zonder het zoldergedeelte, niet redelijk is.

3.45. [appellant] wenst het appartementsrecht op de tweede verdieping te verkopen als één geheel tezamen met de gehele zolderverdieping. Daarom wil [appellant] de vrije beschikking verkrijgen over het voorste gedeel van de zolderverdieping, dat thans door [geïntimeerde] wordt gehuurd. De voorgestelde tegenprestatie voor de afstand door [geïntimeerde] van de huur van de zolderkamer is blijkens de brief van [appellant] van 19 augustus 2009 drieledig. Als het voorstel door [geïntimeerde] wordt geaccepteerd, zal [appellant] (i) de procedure intrekken die hij heeft geëntameerd naar aanleiding van de weigering van [geïntimeerde] om in te stemmen met de door [appellant] bij brief van 23 april 2009 voorgestelde huurverhoging, (ii) de huurprijs verlagen

16

overeenkomstig het puntensysteem en (iii) een eenmalige vergoeding van € 5.200,00 betalen.

3.46. De kantonrechter heeft geoordeeld dat het voorstel van [appellant] niet redelijk is, omdat het gedeelte van de zolderverdieping ongeveer 30% van het totale oppervlakte van de woning uitmaakt en [geïntimeerde] voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij daarbij een reëel belang heeft. Het financiële belang van [appellant] om dat gedeelte van de zolderverdieping tot zijn beschikking te krijgen, maakt dat niet anders.

3.47. [appellant] heeft in hoger beroep het volgende aangevoerd ter onderbouwing van zijn belang bij het verkrijgen van de vrije beschikking over het door [geïntimeerde] gehuurde zoldergedeelte. Het appartement op de tweede verdieping van het pand heeft te weinig punten om geliberaliseerd verhuurd te worden. [appellant] wil niet het risico lopen dat hij een huurovereenkomst met iemand sluit die zich op huurbescherming beroept en vervolgens jarenlang in de woning zal blijven tegen een (te) lage huurprijs. [appellant] heeft het appartement daarom gedurende een aantal jaren telkenmale voor een korte duur gemeubileerd verhuurd aan expats via een bemiddelingsbureau. Het economisch tij zit echter tegen, wat een dergelijke wijze van verhuur tegen een redelijke huurprijs moeilijk maakt. Verder moet [appellant] telkens de nodige investeringen doen om het appartement te kunnen verhuren. Hij is daarom met deze wijze van verhuur gestopt. Om te voorkomen dat het appartement wordt gekraakt, is het vervolgens door [appellant] in anti-kraakbeheer gegeven. Als het appartement wordt verhuurd samen met de zolderverdieping zou dat in de geliberaliseerde sector kunnen. [appellant] wil het appartement echter verkopen om van alle zorgen af te zijn. Een verkoop is moeilijk, maar dat zal gemakkelijker gaan en meer opleveren als het is samengevoegd met de zolderverdieping, aldus [appellant].

3.48. Het voorgaande brengt mee dat het belang van [appellant] in hoofdzaak ziet op het rendabel maken van het appartement op de tweede verdieping door het samenvoegen van de tweede etage met de zolderverdieping en [appellant] daarvoor een gedeelte van de aan [geïntimeerde] gehuurde woning nodig heeft. [appellant] heeft zijn vordering niet gegrond op artikel 7:274 lid 1 sub c BW (dringend eigen gebruik), maar op artikel 7:274 lid 1 sub d BW: een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot dezelfde woonruimte.

3.49. Het enkele feit dat de aangeboden nieuwe huurovereenkomst betrekking heeft op een gedeelte van de thans verhuurde woning, staat er volgens vaste rechtspraak niet aan in de weg dat het aanbod betrekking kan hebben op ‗dezelfde woonruimte‘. Wel zal in een dergelijk geval bij de beantwoording van de vraag of het aanbod redelijk is een belangrijke rol kunnen spelen dat het niet de volledige in de huur begrepen woonruimte betreft.

3.50. Tussen partijen is niet in geschil dat uitgaande van de vloeroppervlakte het zoldergedeelte ongeveer 30% van de woning uitmaakt. Het aanbod van [appellant] houdt daarmee een verkleining van de woning in met een aanzienlijk gedeelte. Het hof zal de tegenprestatie die [appellant] ter compensatie daarvan aanbiedt eerst bespreken. Het eerste onderdeel van het aanbod van [appellant] ziet op het intrekken van de procedure bij de huurcommissie die [appellant] heeft geëntameerd naar aanleiding van de weigering van [geïntimeerde] om in te stemmen met de door [appellant] bij brief van 23 april 2009 per 1 juli 2009 voorgestelde huurverhoging. [appellant] heeft niet concreet toegelicht hoe en in hoeverre deze intrekking als voordeel voor [geïntimeerde] moet worden gekwalificeerd en gekwantificeerd. Daar komt bij, zoals hiervoor reeds is overwogen, dat [appellant] de betreffende huurprijsprocedure heeft verloren en de uitspraak van de kantonrechter in kracht van gewijsde is gegaan. Nu in de praktijk een huurder op de voet van artikel 7:274 lid 6 BW in beginsel door de rechter in de gelegenheid wordt gesteld het voorstel alsnog te aanvaarden, valt op grond van het voorgaande - zonder nadere toelichting, die ontbreekt – niet in te zien dat het intrekken van de huurprijsprocedure nog mogelijk is, dan wel dat dit voor [geïntimeerde] voordeel kan opleveren.

Het tweede onderdeel van het voorstel ziet op de aanpassing van de huurprijs aan de hand van de puntentelling. [geïntimeerde] krijgt als hij het voorstel aanvaardt minder woonoppervlakte en hoeft daarom ook minder huur te gaan betalen. Nu het voorstel inhoudt dat de huurprijs wordt verminderd evenredig aan de vermindering van de omvang van de woning, ligt daarin naar het oordeel van het hof voor [geïntimeerde] geen bijkomend voordeel besloten.

Het derde onderdeel van het voorstel van [appellant] houdt in dat [geïntimeerde] eenmalig € 5.200,00 betaald krijgt.

3.51. Bij de beoordeling komt naar het oordeel van het hof in het bijzonder gewicht toe aan het belang van [appellant] bij het vrijkomen van het niet in het aanbod begrepen aanzienlijk gedeelte van de woning, tegenover dat van [geïntimeerde] bij het behoud daarvan. Evenals de

17

kantonrechter is het hof van oordeel dat [geïntimeerde] voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij bij het voortgezet gebruik van de zolderkamer een reëel belang heeft. [appellant] heeft van zijn kant een belang bij het verkrijgen van de beschikking over deze kamer. Dit laatste brengt echter naar het oordeel van het hof in de gegeven omstandigheden – een aanzienlijke inperking van de omvang van het gehuurde tegen de in concreto aangeboden schadeloosstelling – niet met zich dat van [geïntimeerde] in redelijkheid kan worden verlangd dat hij het aanbod van [appellant] aanvaardt tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst voor de woning, maar dan zonder de zolderkamer.

3.52. Het beroep van [appellant] op artikel 1 Eerste Protocol EVRM leidt niet tot een ander oordeel. De bescherming van het recht op eigendom brengt naar het oordeel van het hof niet mee dat indien [appellant] onvoldoende rendement verkrijgt met de verhuur van het appartement op de tweede etage, dan wel in het geval hij dit appartement op een voor hem zo gunstig mogelijke wijze wenst te verkopen, [appellant] daarvoor een deel van de door hem gehuurde woning dient prijs te geven. Gelet op de belangen van [geïntimeerde] is de beëindiging van de huurovereenkomst tussen partijen slechts gerechtvaardigd indien [appellant] hem een redelijk aanbod doet tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst. Nu hij dat naar het oordeel van het hof niet heeft gedaan, kan zijn vordering niet worden toegewezen.

3.53. Met het voorgaande is grief 8 vergeefs voorgesteld.

3.54. Grief 9 is een zogenaamde restgrief en heeft naast de hiervoor besproken en verworpen grieven geen zelfstandige betekenis. Deze grief kan buiten behandeling blijven.

3.55. [appellant] heeft bewijs aangeboden, maar dit aanbod niet betrokken op voldoende concrete feitelijke stellingen die, indien bewezen, tot een ander oordeel zouden kunnen leiden. Het aanbod wordt daarom gepasseerd.

3.56. De slotsom is dat het hoger beroep niet tot vernietiging van het bestreden vonnis kan leiden.

Het vonnis zal daarom worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk gestelde partij zal [appellant] worden veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep.

4. Beslissing Het hof: bekrachtigt het vonnis waarvan beroep; verwijst [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van [geïntimeerde] gevallen, op € 284,00 aan verschotten en € 2.682,00 aan salaris advocaat.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, J.W. Hoekzema en D.J. Oranje en op 24 april 2012 in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer.

18

LJN: BQ1825, Hoge Raad , 09/03782 Datum uitspraak: 10-06-2011 Datum publicatie: 10-06-2011 Rechtsgebied:

Civiel overig

Soort procedure: Cassatie Inhoudsindicatie: (Art. 81 RO). Huurrecht. Recht op ontbinding wegens uitblijven betaling huurprijs? Rechtvaardigt verwaarlozing van het onderhoud van de verhuurde woning volledige opschorting van de verplichting tot betaling van de huursom?

Vindplaats(en):

RvdW 2011, 741

Uitspraak 10 juni 2011 Eerste Kamer 09/03782 RM/IF Hoge Raad der Nederlanden Arrest in de zaak van: 1. [Eiser 1], 2. [Eiseres 2], beiden wonende te [woonplaats], EISERS tot cassatie, verweerders in het voorwaardelijk incidentele cassatieberoep, advocaat: mr. A.S. Douma, tegen TREBBE PROJECTEN B.V., gevestigd te Enschede, VERWEERSTER in cassatie, eiseres in het voorwaardelijk incidentele cassatieberoep, advocaat: mr. D.M. de Knijff.

Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als [eiser] c.s. en Trebbe.

1. Het geding in feitelijke instanties Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar de navolgende stukken: a. de vonnissen in de zaak 205575 CV EXPL 9478/05 van de kantonrechter te Almelo van 27 juni 2006, 9 januari 2007 en 13 maart 2007; b. het arrest in de zaak 104.004.013 van het gerechtshof te Arnhem van 23 juni 2009.

Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht.

2. Het geding in cassatie Tegen het arrest van het hof hebben [eiser] c.s. beroep in cassatie ingesteld. Trebbe heeft voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep ingesteld. De cassatiedagvaarding en de conclusie van antwoord tevens houdende incidenteel cassatieberoep zijn aan dit arrest gehecht en maken daarvan deel uit.

Partijen hebben over en weer geconcludeerd tot verwerping van het beroep.

De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.

De conclusie van de Advocaat-Generaal J.L.R.A. Huydecoper strekt tot verwerping van het principale cassatieberoep.

3. Beoordeling van het middel in het principale beroep 3.1 De in het middel aangevoerde klachten kunnen niet tot cassatie leiden. Zulks behoeft, gezien

19

art. 81 RO, geen nadere motivering nu de klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.

3.2 Het principale beroep faalt. Daarmee is de voorwaarde waaronder het incidentele beroep is ingesteld, niet vervuld, zodat het geen behandeling behoeft.

4. Beslissing De Hoge Raad: verwerpt het principale beroep; veroordeelt [eiser] c.s. in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Trebbe begroot op € 384,34 aan verschotten en € 2.200,-- voor salaris.

Dit arrest is gewezen door de vice-president J.B. Fleers als voorzitter en de raadsheren E.J. Numann, A. Hammerstein, J.C. van Oven en C.E. Drion, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer E.J. Numann op 10 juni 2011.

Conclusie Zaaknr. 09/03782 Mr. Huydecoper Zitting van 8 april 2011 Conclusie inzake [Eiser 1] en [Eiseres 2] eisers tot cassatie tegen Trebbe Projecten B.V. verweerster in cassatie Feiten(1) en procesverloop 1. De eisers tot cassatie, [eiser] c.s., huren sinds 1981 een landhuis, genaamd [A], met (vrij uitgebreide) landerijen en bos, in [plaats](2). De huurprijs was aanvankelijk NLG 200,- per maand, en laatstelijk € 98,38 per maand - wat, veroorloof ik mij buiten de vaststellingen van het hof om op te merken, in het licht van de beschrijving van het huurobject een buitengewoon lage prijs lijkt.

De verweerster in cassatie, Trebbe, is in 1997 eigenares van het landhuis e.a. geworden. Zij is daardoor ingevolge het destijds geldende art. 7A:1612 BW als verhuurster tot [eiser] c.s. komen te staan.

2. Trebbe is de onderhavige procedure in september/oktober 2005 begonnen. Zij vorderde primair ontbinding van de huurovereenkomst wegens tekortkomingen aan de kant van [eiser] c.s., onder andere in de vorm van langdurig niet betalen van de geldende huurprijs, en subsidiair beëindiging van de huurovereenkomst op de voet van art. 7:274 lid 1 onder c BW. Wat het laatste betreft beriep Trebbe zich op de dringende behoefte aan eigen gebruik van het gehuurde, bestaande in ingrijpende renovatie van het landhuis.

3. In de eerste aanleg wees de kantonrechter de primaire vordering af, maar de subsidiaire toe.

[Eiser] c.s. stelden hoger beroep in. Trebbe kwam (nadat zij aanvankelijk zelfstandig had geappelleerd) in incidenteel appel.

Het hof bevond de subsidiaire, op dringend eigen gebruik stoelende vordering van Trebbe niet toewijsbaar; maar het beoordeelde, anders dan de kantonrechter had gedaan, de primaire vordering wel als gegrond. Volgens het hof hadden [eiser] c.s. hun verplichting tot betaling van de huur dusdanig verzaakt dat ontbinding gerechtvaardigd was.

4. Tot goed begrip diene, dat [eiser] c.s. het beroep van Trebbe op wanbetaling aan hun kant (vooral) hadden tegengesproken met het argument dat zij hun betalingsverplichting legitiem

20

hadden opgeschort wegens vergaande nalatigheid, aan de kant van Trebbe, in de nakoming van de volgens [eiser] c.s. op Trebbe rustende onderhoudsverplichting. Dat verweer achtte het hof niet doeltreffend. Ook al zou Trebbe de onderhoudsverplichting in meerdere of mindere mate hebben verzaakt - wat het hof in het midden liet -, dat rechtvaardigde niet het jaren lang opschorten van de huurbetalingsverplichting in zijn geheel.

5. [Eiser] c.s. hebben tijdig en regelmatig cassatieberoep laten instellen(3). Van de kant van Trebbe is tot verwerping geconcludeerd en voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep ingesteld.

Partijen hebben hun standpunten van weerszijden schriftelijk laten toelichten. Van de kant van Trebbe is gedupliceerd.

Bespreking van de cassatieklachten 6. Als "centrale" klacht van het principale middel merk ik de klacht aan van Onderdeel A. Die klacht strekt er vooral toe, dat het hof zou hebben miskend dat een werkelijk ernstige verwaarlozing van de onderhoudsplicht aan de kant van de verhuurder, (steeds) rechtvaardigt dat de huurder zijn huurbetalingen opschort; waarbij, zo begrijp ik het, de omvang en duur van de opschorting niet van belang zouden zijn. Opschorting zou, zo begrijp ik het, gerechtvaardigd zijn zo lang de verhuurder met de nakoming van de verplichtingen waarop de opschorting gebaseerd werd, in gebreke blijft, en (dus) in navenant onbeperkte omvang. (Bij een huurprijs die, zoals gebruikelijk is en zoals in deze zaak ook het geval was, periodiek verschuldigd is, loopt de omvang van de opgeschorte prestatie immers met het tijdsverloop steeds verder op. Voor de relevante prestatie aan de andere kant is dat niet noodzakelijkerwijs het geval.)

7. De rechtsopvatting die ik zojuist omschreef, en die volgens mij aan Onderdeel A van het middel ten grondslag ligt, is onjuist. Een partij bij een wederkerige overeenkomst heeft het recht zijn prestaties op te schorten als de wederpartij in de nakoming van haar verplichtingen tekort schiet, maar in geval van gedeeltelijke of niet-behoorlijke prestatie van de wederpartij geldt dat recht slechts in de mate waarin de tekortkoming de opschorting rechtvaardigt. Zo wordt de regel in art.

6:262 BW (i.h.b. in lid 2) weergegeven. Zo wordt hij ook in een op dit punt vrij eenstemmige literatuur uitgelegd, en ook in de praktijk - de huurrechtelijke rechtspraak incluis - toegepast(4).

8. Inhouden van ruim 5.000 â‚Ź aan huur, oftewel de volle in dit geval verschuldigde huurprijs over een periode van meer dan vier jaar, als sanctie op de wanprestatie van de verhuurder die het onderhoud verzaakt (en daarmee zijn verplichtingen als verhuurder inderdaad waarschijnlijk - zie alinea's 9 t/m 12 hierna - gedeeltelijk niet nakomt, dan wel niet-behoorlijk nakomt), kan geredelijk als disproportioneel worden aangemerkt - zeker wanneer de huurder intussen blijft profiteren van het overigens ogenschijnlijk bepaald aantrekkelijke huurobject.

Ik vermeld in dit verband dat van de kant van [eiser] c.s. was aangevoerd dat de onderhoudstoestand van het gehuurde weliswaar slecht was, maar dat het gehuurde, ook als gevolg van door [eiser] c.s. verricht onderhoud, niet in een staat verkeerde die dringende renovatie nodig maakte.

Dat het hof in deze context de opschorting van de huurbetaling door [eiser] c.s. in de mate waarin die had plaatsgehad, als ontoelaatbaar heeft beoordeeld - zo moet rov. 4.6 van het bestreden arrest worden begrepen -, is dan niet onbegrijpelijk.

9. Hierbij is nog in aanmerking te nemen dat de omvang van de onderhoudsverplichting van Trebbe enigszins ongewis gebleven is. Van de kant van [eiser] c.s. wordt aangevoerd dat, omdat het hof heeft aangenomen dat er geen bijzondere onderhoudsplicht op [eiser] c.s. rustte, "dus" moet worden aangenomen dat Trebbe de volledige onderhoudsplicht had die "gewoonlijk" op een verhuurder rust. Dat is echter niet zo vanzelfsprekend, als het van de kant van [eiser] wordt aangevoerd. Ik ga er ook van uit dat het hof niet voetstoots heeft aangenomen dat op Trebbe de "normale" onderhoudsplicht rustte.

10. Als een huurobject van een omvang als het onderhavige voor een zo geringe huurprijs als de hier geldende wordt verhuurd, en bovendien (zoals van de kant van [eiser] c.s. werd aangevoerd) de onderhoudstoestand van begin af aan slecht was, dringt zich enigszins op dat de huurovereenkomst er niet toe strekt dat de verhuurder de "gewone" onderhoudsplicht aanvaardt (en ligt ook in de rede dat de huurder aanvaardt dat dat niet het geval is). Het is immers ongerijmd om te veronderstellen dat een verhuurder tegenover een huurprijs van een niveau als hier aan de orde, een onderhoudsverplichting zou aanvaarden met een "waarde" die beduidend groter is dan die huurprijs; en het is in dezelfde mate ongerijmd, dat een huurder anders zou mogen verwachten.

21

Wanneer ook de huurder de onderhoudsverplichting niet op zich neemt, kan het dan zijn dat de overeenkomst ertoe strekt dat beide partijen niet tot onderhoud verplicht zijn, dan wel dat op de verhuurder slechts een beperkte onderhoudsplicht rust. Overeenkomsten van die strekking zijn denkbaar (en komen ook in de praktijk wel voor(5)).

11. Ik moet hier een zijsprongetje maken: het zojuist gezegde gold voor het recht zoals dat tot 1 augustus 2003 van kracht was. Sinds 1 augustus 2003 staan de art. 7:240 - 7:242 BW er aan in de weg dat bij een overeenkomst betreffende huur van woonruimte, ten nadele van de huurder wordt afgeweken van onder meer de bepalingen van de art. 7:204, 7:206 leden 1 en 2, 7:207, 7:208 en 7:217 BW. Uit die bepalingen, in het bijzonder uit de art. 7:204, 7:206 lid 1 en 7:217 BW vloeit, naar algemeen wordt aangenomen(6), voort dat de verhuurder tot onderhoud van het gehuurde verplicht is.

12. Overeenkomsten betreffende huur van woonruimte van de soort die ik in alinea 10 besprak, zijn daarom sedert 1 augustus 2003 vernietigbaar, voor zover er in het nadeel van de huurder op de onderhoudsverplichting van de verhuurder is afgedongen.

Dit gegeven is echter in deze zaak niet naar voren gebracht. Ten overstaan van het hof is dus ook geen beroep gedaan op de vernietigbaarheid van de overeenkomst, voor zover die ertoe zou strekken dat er (stilzwijgend) was afgedongen op de onderhoudsverplichting van de verhuurder(7).

Bij die stand van zaken kon het hof er rekening mee houden dat de overeenkomst vermoedelijk niet de "volle" onderhoudsplicht (maar ten hoogste een beperkte onderhoudsplicht) op Trebbe legde; en dat ook dat ertoe kon bijdragen, de opschortingsreactie van [eiser] c.s. als buitensporig te beoordelen. Dat geldt dan in ieder geval, voor zover de opschorting al van v贸贸r 1 augustus 2003 dateerde(8).

13. De schriftelijke toelichting namens [eiser] c.s. voert aan dat de verwijzing, in rov. 4.10, naar de regel van art. 7:206 BW zou betekenen dat w茅l moet worden aangenomen dat, ook volgens het hof, op Trebbe de volle onderhoudsverplichting rustte; maar ik denk dat daarmee teveel in deze verwijzing wordt "ingelezen". Het hof haalt hier een overweging van de kantonrechter aan. Dat doet het hof in het kader van zijn oordeel over de vraag of er op [eiser] c.s. een bijzondere onderhoudsplicht rustte. Dat daarmee meteen ook, impliciet, een oordeel over de onderhoudsplicht van Trebbe zou zijn gegeven, lijkt mij onaannemelijk.

Overigens: art. 7:206 BW geeft aan dat de verhuurder tot het verhelpen van gebreken verplicht is, maar bepaalt niet nader welke de (uit de huurovereenkomst voortvloeiende) omvang van de door de verhuurder aanvaarde onderhoudsverplichting is. Dat moet worden bepaald aan de hand van uitleg van de huurovereenkomst(9).

14. In rov. 4.6 heeft het hof verder betekenis toegekend aan het feit dat [eiser] c.s. nadat de kantonrechter hen tot betaling van de ingelopen huurachterstand had veroordeeld, een nieuwe huurachterstand hadden laten ontstaan.

Ook hier ligt in de rede om het oordeel van het hof zo te begrijpen, dat het, in versterkte mate, disproportioneel was om in de situatie zoals die zich inmiddels tussen partijen had ontwikkeld, (opnieuw) een beroep op het opschortingsrecht te willen doen; en ook hier geldt dat het oordeel van die strekking begrijpelijk is.

15. Of een tekortkoming in een gegeven geval van voldoende gewicht is om ontbinding van de desbetreffende overeenkomst te rechtvaardigen, moet beoordeeld worden door weging van alle relevante omstandigheden. Die weging houdt een zeer belangrijk element van feitelijke appreciatie in(10). In het licht van mijn voorafgaande beschouwingen zal duidelijk zijn geworden dat ik denk dat de uitkomst waartoe het hof in dit geval is gekomen geen blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting, en alleszins begrijpelijk is.

16. De "centrale" klacht van Onderdeel A lijkt mij daarom ongegrond.

Het onderdeel brengt verder een aanzienlijk aantal detailargumenten in stelling die ertoe kunnen bijdragen dat men tot een andere uitkomst zou kunnen komen, dan het hof heeft gedaan(11). Die argumenten zijn echter niet van dien aard dat zij tot de andere uitkomst dwingen, of dat de door het hof gevonden uitkomst in het licht daarvan niet langer begrijpelijk zou zijn. Die argumenten komen daarmee neer op een uitnodiging, aan de Hoge Raad, om de door het hof gemaakte afweging inhoudelijk opnieuw te beoordelen. Daarvoor leent de cassatie-instantie, waar feitelijke herbeoordeling uitgesloten is, zich niet.

17. Onjuist lijkt mij de lezing van het arrest van het hof, waar dit middelonderdeel in alinea 2.12 van de cassatiedagvaarding van uit gaat. Het hof heeft niet het feit dat [eiser] c.s. een volgende

22

betalingsachterstand hadden laten ontstaan aangemerkt als een zelfstandige grond voor ontbinding van de overeenkomst, maar het feit dat er tweemaal achtereenvolgens (en onder omstandigheden die deze handelwijze extra bezwaarlijk maakten) een relevante betalingsachterstand was ontstaan.

Hierdoor ontvalt ook de grond aan de klacht, in alinea 2.14 van de cassatiedagvaarding, dat de tweede betalingsachterstand op zichzelf beschouwd van onvoldoende betekenis zou zijn om ontbinding te kunnen rechtvaardigen.

18. Anders dan in deze alinea van de cassatiedagvaarding wordt aangevoerd, kon het hof ten aanzien van de tweede betalingsachterstand verzuim aan de kant van [eiser] c.s. aannemen, ook zonder dat (nadere) ingebrekestelling had plaatsgehad. Dat lijkt mij al daarom het geval, omdat huurtermijnen (gewoonlijk, en ook in dit geval) op bepaalde tijdstippen vervallen. Daarvoor geldt dus gewoonlijk (en naar in de rede ligt ook in dit geval) de regel van art. 6:83, aanhef en onder a BW. 19. Het hof heeft echter een (iets) andere weg gevolgd: uit de sommatie die de inleiding tot het onderhavige geding vormde en uit de proceshouding van Trebbe in dit geding, moest het [eiser] c.s. duidelijk zijn dat vertragingen in de huurbetaling niet (meer) werden geaccepteerd. In die omstandigheden mochten [eiser] c.s. niet verwachten dat zij bij nalatigheid in de huurbetaling nog op een waarschuwing van de kant van Trebbe en op een "herkansing" aanspraak konden maken.

De hier door het hof omarmde gedachte ligt in het verlengde van die, die (mede) in art. 6:83, aanhef en onder a BW besloten ligt: wie weet of behoort te weten wanneer betaling van hem verwacht wordt, heeft geen aanspraak op een waarschuwing/herkansing. Ik denk dan ook dat de door het hof gekozen variant op dit thema geen blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting.

20. Onderdeel B van het middel berust, als ik het goed zie, op dezelfde argumenten als onderdeel A (het verwijst in alinea 3.5 naar die argumenten). Het onderdeel is dus om dezelfde redenen als hierv贸贸r besproken, niet aannemelijk.

21. In Onderdeel B vraagt alinea 3.6 nog - terloops - aandacht voor 's hofs oordeel dat (ook) de huur over de periode van 1 januari 2001 t/m 30 juni 2001 nog betaald moet worden. Voor die periode zou, zo begrijp ik de klacht, (althans) wel een beroep op opschorting kunnen worden gedaan.

Wanneer men, zoals ik heb gedaan, aanneemt dat het hof met recht kon oordelen dat [eiser] c.s. over het geheel genomen een buitenproportioneel beroep op opschorting deden, en dat daarom van een ernstige wanbetaling aan hun kant sprake was die ontbinding rechtvaardigde, geldt in elk geval vanaf de ontbindingsdatum dat [eiser] c.s. geen aanspraak meer konden maken op onderhoud ten laste van Trebbe. Daarmee verviel ook iedere op die verplichting gebaseerde aanspraak op opschorting, en kon dat argument dus ook niet meer aan de betaling van de nog uit 2001 verschuldigde huurtermijnen worden tegengeworpen(12).

22. Onderdeel C klaagt erover dat het hof zijn beslissing uitvoerbaar bij voorraad heeft verklaard.

Zoals van de kant van Trebbe met recht wordt aangevoerd, missen [eiser] c.s. belang bij deze klacht wanneer de onderdelen A en B ongegrond zouden worden bevonden. Het arrest van het hof zou dan immers onherroepelijk worden, en de uitvoerbaarverklaring bij voorraad daarvan zou zijn belang verliezen(13).

23. Intussen pleegt bestendig te worden aangenomen dat de beslissing over uitvoerbaarverklaring bij voorraad aan het oordeel van de (feitelijke) rechter is overgelaten, en dat diens oordeel hierover gewoonlijk (en zeker als er geen specifieke argumenten op dit thema in het partijdebat zijn aangevoerd), geen motivering behoeft(14). Ik zie geen aanleiding om thans een afwijking van de op dit punt gevormde rechtsleer te bepleiten.

24. De uitkomst waar ik aan de hand van het voorafgaande bij ben beland, zou meebrengen dat het voorwaardelijk voorgestelde incidentele middel niet aan de orde komt.

Ik zal het desondanks, zij het met enige beperking, bespreken, rekening houdend met de mogelijkheid dat de Hoge Raad het principale beroep anders beoordeelt dan ik voor juist heb gehouden.

25. Het incidentele middel ziet op het namens Trebbe gedane beroep op dringend eigen gebruik voor renovatie, alles: in de context van art. 7:274 lid 1 onder c BW. Naar ik afleid uit HR 26 maart 2010, NJ 2010, 190, rov. 3.4.2, beschikt de verhuurder slechts over een zeer beperkte marge om met een beroep op renovatie op grond van deze bepaling huurbe毛indiging te bewerkstelligen. Ik heb mij afgevraagd of de in de feitelijke instanties

23

aangevoerde stellingen wel een grondslag bieden voor de beperkte toepassing van deze bepaling, die door deze marge wordt gemarkeerd; maar ik kom ertoe, dat die beoordeling in dit geval niet in cassatie behoort plaats te vinden, maar in de eventuele vervolginstantie, waar de uitleg van partijstellingen "thuishoort".

26. Het incidentele middel strekt ertoe dat Trebbe voldoende zou hebben gesteld omtrent haar voornemen tot renovatie van het huurobject (althans: van het landhuis); en dat zij uit dien hoofde aanspraak had op (nadere) bewijslevering ten aanzien van wat zij in dit verband gesteld had.

Mij lijkt dit betoog in beide onderdelen daarvan ongegrond.

27. Of het de verhuurder die aanvoert dat hij dringende behoefte aan het gehuurde voor eigen gebruik heeft, werkelijk ernst is met de voornemens die hij in dat verband naar voren brengt, kan door de rechter zelfstandig worden onderzocht. De betrekkelijk hoge drempel die de wetgever heeft willen opwerpen tegen huurbeĂŤindiging op grond van "dringend eigen gebruik", wettigt dat de rechter dit gegeven in voorkomend geval afzonderlijk onderzoekt en in zijn beoordeling betrekt(15).

In hoeverre het een verhuurder met de door deze aangevoerde gebruiksplannen ernst is, is naar zijn aard meestal niet of nauwelijks voor bewijslevering vatbaar. Dan kan de rechter zich slechts aan de hand van de omstandigheden van het geval een indruk hierover vormen, en op grond daarvan de aannemelijkheid van het gestelde voornemen beoordelen.

28. In het onderhavige geval strekken de producties waarnaar het incidentele middel verwijst ertoe, (aan te tonen) dat het gehuurde landhuis een aanzienlijk aantal ingrijpende onderhoudsmaatregelen behoeft (waarbij overigens opvalt dat dat al sedert tenminste medio jaren '90 van de vorige eeuw het geval zou zijn).

Het feit dat maatregelen als deze noodzakelijk of tenminste in hoge mate gewenst zijn, kĂĄn ertoe bijdragen dat men aannemelijk acht dat een verhuurder die maatregelen ook werkelijk wil nemen; maar dat feit dwingt daar bepaald niet toe.

Dat geldt in versterkte mate in een situatie waarin aan de desbetreffende maatregelen al vele jaren in ongeveer dezelfde mate behoefte bestaat, en voornemens van de verhuurder om daarin te voorzien in de tussentijd niet zijn gebleken; en waarin geldt dat de verhuurder ook andere plannen met het gehuurde zou kunnen hebben (namelijk: het op termijn "tot ontwikkeling brengen" van het onroerend goed in kwestie, zoals van de kant van [eiser] c.s. volgens het hof met een opmerkelijke stelligheid zou zijn aangevoerd).

29. Het hof kon in de door de zojuist omschreven gegevens gekenmerkte context, zeer wel oordelen dat er geen feiten gesteld waren waaruit het voornemen van Trebbe om op redelijke termijn tot renovatie over te gaan (met voldoende betrouwbaarheid) kon worden afgeleid. De gestelde feiten lieten de "inschatting" dat Trebbe dat inderdaad van plan was ongetwijfeld toe, maar lieten ook alle ruimte voor reĂŤle twijfel in dat opzicht.

Het betoog dat Trebbe in dit opzicht voldoende gesteld had om haar een legitieme aanspraak op bewijslevering te geven, springt al daarop af.

30. Daarbij komt, dat er ook geen voldoende specifiek en concreet bewijsaanbod voorlag, dat grondslag kon opleveren voor de aanspraak op bewijslevering waar het incidentele middel staat op maakt. Blijkens de schriftelijke toelichting doelt Trebbe hier op een aanbod dat als volgt was geformuleerd: "...haar stellingen en voorgaande rapporten (nader) te onderbouwen door het meer inzichtelijk maken van de renovatieplannen van Trebbe en de noodzaak hiervan."(16) 31. Het behoeft nauwelijks toelichting dat het hof dit niet hoefde op te vatten als een aanbod om bepaalde concrete stellingen te bewijzen (laat staan: om daarvan getuigenbewijs te leveren). De geciteerde passage suggereert dat die er op doelt, (de gelegenheid te krijgen om) als onvoldoende aangemerkte stellingen nader te onderbouwen en/of aan te vullen, en niet: om reeds gestelde zaken van bewijs te voorzien.

Vandaar dat ik denk dat ook de tweede component van de in alinea 26 geparafraseerde stelling van Trebbe (in het incidentele middel), een deugdelijke grondslag mist.

Conclusie Ik concludeer tot verwerping van het principale cassatieberoep.

24

De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden 1 Vooral ontleend aan de rov. 4.2 en 4.3 van het in cassatie bestreden arrest.

2 Dat huur van een landhuis met landerijen die blijkbaar voor landbouwkundig gebruik bestemd waren en daarvoor ook zijn aangewend, kwalificatie als pacht zou kunnen rechtvaardigen, zie bijvoorbeeld HR 19 december 1975, NJ 1976, 570, "O. omtrent de onderdelen 3 en 4", is in de feitelijke instanties niet ter sprake geweest. In cassatie kan dat daarom ook buiten beschouwing blijven.

3 Het arrest van het hof is van 23 juni 2009. De cassatiedagvaarding is op 14 september 2009 uitgebracht.

4 T&C Burgerlijk Wetboek Boeken 6, 7 en 8, 2009, Olthof, art. 6:262, aant. 4; Asser/Hartkamp & Sieburgh 6 III*, 2010, nr. 715, verwijzend naar Asser/Hartkamp & Sieburgh 6 I*, 2008, nr. 327; Streefkerk, Opschortingsrechten, Mon. BW B32b, 2006, nr. 22, i.h.b onder 2 en 3a; Huurrecht (losbl.), Huydecoper, art. 206, aant. 16 (waar men goeddeels dezelfde rechtspraak vindt die in Onderdeel A van het middel wordt aangehaald; die rechtspraak benadrukt volgens mij veeleer het belang dat aan proportionaliteit wordt gehecht, dan de regel die dit middelonderdeel verdedigt); Hielkema c.s. (red.), Sdu Commentaar Huurrecht, De Boef, 2011, p. 54; Kloosterman c.s., Hoofdlijnen in het huurrecht, 2008, p. 96; Rossel, Huurrecht algemeen, 2007, nr. 5.2.6, i.h.b. p.

231.

(Ook) het citaat uit Parlementaire Geschiedenis Huurrecht, De Jonge/De Wijkerslooth, 2008, p.

199, waar de schriftelijke toelichting namens [eiser] c.s. naar verwijst, biedt eerder steun aan de hier verdedigde opvatting dan aan die, die in het middel wordt verdedigd.

5 Het verschijnsel deed zich bijvoorbeeld voor bij de verhuur van zogenaamde "slooppanden", zie art. 7:232 lid 4 BW. Of dat ook nu nog het geval is, kan men met het oog op het in alinea's 11 en 12 te besprekene wel betwijfelen.

6 Huurrecht (losbl.), Huydecoper, art. 204, aant. 11 - 13.

7 Ik kan dan daarlaten dat art. 7:206 lid 1 BW expliciet rekening houdt met de mogelijkheid dat herstellingen in redelijkheid niet van de verhuurder gevergd kunnen worden. In een enigszins uitzonderlijke situatie als die uit de onderhavige zaak, valt niet uit te sluiten dat met succes een beroep op deze bepaling zou kunnen worden gedaan.

8 Zie voor het hier opdoemende probleem van overgangsrecht o.a. alinea's 6 - 14 van de conclusie voor HR 19 december 2008, RvdW 2009, 115.

9 Even afgezien van het in alinea's 11 en 12 opgemerkte over het hier in sommige gevallen toepasselijke semi-dwingende recht.

10 HR 9 december 2005, NJ 2006, 153, rov. 3.6.5.

11 Voor een deel gaat het ook om feitelijke stellingen die niet sporen met de bevindingen van het hof, zie bijvoorbeeld alinea's 2.6 en 2.13 van de cassatiedagvaarding. Zulke betwistingen van feitelijke vaststellingen van het hof kunnen in cassatie niet in aanmerking worden genomen. Wat het betoogde in alinea 2.13 betreft merk ik nog op dat het hof geredelijk de daar aangehaalde, geheel ongemotiveerde betwisting van de opnieuw ontstane betalingsachterstand, als onvoldoende kon aanmerken. Daarbij komt dat, anders dan het middel t.a.p. betoogt, er geen op dit gegeven gericht bewijsaanbod was gedaan.

Een relevant deel van de hier aangevoerde argumenten, namelijk de alinea's 2.8 t/m 2.10 van de cassatiedagvaarding, lijkt overigens gericht te zijn tegen een overweging van de kantonrechter in de eerste aanleg, die het hof niet heeft "overgenomen". Daarom kunnen deze argumenten voor de beoordeling van het arrest van het hof geen rol spelen.

12 Het recht op opschorting is nu eenmaal afhankelijk van het echt op nakoming dat daartegenover wordt gesteld; zie bijvoorbeeld Streefkerk, Opschortingsrechten, Mon. BW B32b, 2006, nr. 13 onder 1.

13 Als de middelonderdelen A en/of B in een of meer opzichten gegrond zouden worden bevonden, geldt overigens hetzelfde: het bestreden arrest zou dan worden vernietigd. De vraag van de uitvoerbaarheid van het arrest zou ook dan niet meer van belang zijn.

14 Bijwege van illustratie: HR 26 februari 1993, NJ 1993, 318, rov. 3.6; zie overigens T&C Burgerlijke Rechtsvordering, Van Maanen, 2010, art. 233, aant. 3. In dit geval waren van de kant van [eiser] c.s geen specifieke omstandigheden aangevoerd die de rechter tot nadere motivering zouden verplichten.

15 HR 23 oktober 1992, NJ 1992, 812, rov. 3.3.

16 Deze passage is inderdaad te vinden op de aangehaalde plaats op p. 24 van de Memorie van Antwoord (etc.).

25

LJN: BP8240,Sector kanton Rechtbank 's-Gravenhage , 967950 \ CV EXPL 10-5769 Datum uitspraak: 24-02-2011 Datum publicatie: 18-03-2011 Rechtsgebied:

Civiel overig

Soort procedure: Eerste aanleg - enkelvoudig Inhoudsindicatie: Einde huurovereenkomst van aan student verhuurde woonruimte na beĂŤindiging van de studie.

Uitspraak RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE Sector kanton Locatie Delft EVV Rolnr.: 967950 CV EXPL 10-5769 24 februari 2011 Vonnis in de zaken van: de stichting Stichting Duwo, gevestigd te Delft, eisende partij, gemachtigde: mr. T.A. Nieuwenhuijsen, tegen [gedaagde], wonende te [woonplaats], gedaagde partij, gemachtigde: mr. C.P. Mesker, Partijen worden aangeduid als Duwo enerzijds en [gedaagde] anderzijds.

Procedure De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende stukken: - de dagvaardingen van 3 juni 2010, met producties; - de conclusies van antwoord, met producties; - de conclusies van repliek, met producties; - de conclusies van dupliek, met producties; - de akten uitlaten producties aan de zijde van Duwo.

1 Feiten De kantonrechter gaat uit van de navolgende feiten.

1.1 De rechtsvoorganger van Duwo is de stichting Stichting SDSH, de Stichting Delftse Studenten Huisvesting. SDSH legde zich toe op het verzorgen van studentenhuisvesting. Na een fusie van SDSH (10.000 woningen) met Hof van Delft in 1995 (3.000 woningen) is Duwo ontstaan. Duwo is in 2005 gefuseerd met SSH-VU (3.300 studentenwoningen).

1.2 Duwo is een toegelaten instelling in de zin van artikel 70 van de Woningwet.

Duwo legt zich in het bijzonder toe op de huisvesting van studenten. Duwo beheert inmiddels ongeveer 17.000 wooneenheden in verschillende steden, die voor het overgrote deel bestemd zijn voor de huisvesting van studenten.

1.3 Tussen Duwo en [gedaagde] bestaat sinds 17 november 2006 een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, betreffende de onzelfstandige woonruimte aan het [adres] te Delft.

1.4 Op deze huurovereenkomst zijn de door Duwo gehanteerde voorwaarden van toepassing.

1.5 [gedaagde] heeft bij ondertekening van de huurovereenkomsten een bewijs van inschrijving aan de Technische Universiteit Delft moeten tonen.

1.6 Duwo is, na het inwerkingtreden van de wettelijke bepaling ex artikel 7:274 lid 4 BW in 2006, het campuscontract gaan toepassen. Haar streven is er op gericht om huurders met een

26

huurovereenkomst van voor 2006/2007 eveneens onder de werking van artikel 7:274 lid 4 BW te brengen. Duwo heeft haar streven besproken met diverse huurdersorganisaties. De huurdersorganisaties Duwoners en VBU onderschrijven het doorstromingsbeleid, maar vinden dat dit niet tot gedwongen vertrek mag leiden. Dit heeft geleid tot een negatief advies van die organisaties.

1.7 Bij brief van 15 januari 2010 heeft Duwo aan [gedaagde] de huur per 1 januari 2011 opgezegd. In de opzegging is onder meer opgenomen: "Bij brief van 12 januari 2010 hebben wij u uitgelegd waarom DUWO recent een aangescherpt doorstromingsbeleid is gaan hanteren. Wij hebben u in deze brief verzocht akkoord te gaan met een campuscontract als u nog studeert, dan wel akkoord te gaan met huurbeëindiging per 1 januari 2011 in het geval u inmiddels niet meer studeert.

U heeft noch het een noch het ander gedaan. Zoals aangekondigd in de genoemde brief gaat DUWO daarom nu over tot opzegging van uw huurovereenkomst per 1 januari 2011.

In het geval u nog studeert, dat wil zeggen dat u als deelnemer bent ingeschreven aan een instelling als bedoeld in artikel 1.1.1., onderdeel b van de Wet educatie en beroepsonderwijs of als student aan een universiteit of hogeschool als bedoeld in artikel 1.2, onderdelen a en b van de Wet op het hoger onderwijs en het wetenschappelijk onderzoek, dan zegt DUWO u de uurovereenkomst op tegen 1 januari 2011 op de grond dat u niet heeft ingestemd met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst, in welke huurovereenkomst de bedingen zijn opgenomen genoemd in artikel 7:264 lid 4 Burgerlijk Wetboek, beter bekend als het "campuscontract".

In het geval u niet langer als deelnemer bent ingeschreven aan een instelling als bedoeld in 1.1.1., onderdeel b van de Wet educatie en beroepsonderwijs of als student aan een universiteit of hogeschool als bedoeld in artikel 1.2, onderdelen a en b van de Wet op het hoger onderwijs en het wetenschappelijk onderzoek, dan zegt DUWO u de hoorovereenkomst op tegen 1 januari 2011 op de grond dat DUWO het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, welk gebruik bestaat uit de verhuur van de studentenwoning aan iemand die wel als deelnemer is ingeschreven aan een instelling als bedoeld in1.1.1., onderdeel b van de Wet educatie en beroepsonderwijs of als student aan een universiteit of hogeschool als bedoeld in artikel 1.2, onderdelen a en b van de Wet op het hoger onderwijs en het wetenschappelijk onderzoek.

Wij verzoeken u vriendelijk om ons binnen zes weken na dagtekening van deze brief te laten weten of u alsnog instemt met het aangeboden campuscontract dan wel, indien u niet meer studeert, alsnog akkoord te gaan met huurbeëindiging per 1 januari 2011.

Stemt u nergens mee in of reageert u niet, dan zal DUWO u na verloop van genoemde zes weken termijn doen dagvaarden en de beëindiging van de huurovereenkomst per 1 januari 2011 alsmede uw veroordeling in de proceskosten vorderen. (....)".

1.8 Van de in totaal tien op deze wijze aangeschreven huurders hebben drie alsnog een campuscontract geaccepteerd, twee hebben opgezegd en drie, waaronder [gedaagde], hebben laten weten niet akkoord te gaan met het aanbod. Van twee huurders is geen reactie ontvangen.

1.9 [gedaagde] is (nog) als student aan te merken.

2 Vordering Duwo vordert, na wijziging van eis, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, -in het geval [gedaagde] als student valt aan te merken: vaststelling van de datum waarop de met [gedaagde] gesloten huurovereenkomst eindigt en waarop [gedaagde] het gehuurde dient te ontruimen, tenzij [gedaagde] binnen één maand na betekening van het vonnis alsnog de door Duwo aangeboden huurovereenkomst aanvaardt; -in het geval [gedaagde] niet als student valt aan te merken: vaststelling van de datum waarop de met [gedaagde] gesloten huurovereenkomst eindigt en waarop [gedaagde] het gehuurde dient te ontruimen.

Duwo legt aan de gewijzigde vordering voormelde vaststaande feiten ten grondslag, alsmede de navolgende stellingen.

2.1 Duwo is bezig de doorstroming te bevorderen van studenten die niet meer studeren. Duwo heeft de doorstroming onder meer bevorderd door in een aantal complexen vanaf 1997 te gaan werken met "campuscontracten avant la lettre", hierna: campuscontracten. Duwo doet dit omdat

27

er een groot en structureel tekort is aan betaalbare studentenhuisvesting. Dat tekort zal de komende jaren alleen maar toenemen, ondanks te inspanningen van Duwo en anderen om nieuwe wooneenheden aan de voorraad toe te voegen.

2.2 Duwo heeft er in 2008 voor gekozen om ten aanzien van huurovereenkomsten waarin in de tekst nog niet expliciet rekening is gehouden met de eisen van artikel 7:274 lid 4 BW, deze alsnog onder de werking van dat artikel te brengen.

2.3 Duwo heeft niet de capaciteit om het nieuwe doorstromingsbeleid in één keer in haar hele bezit door te voeren. Daarom heeft Duwo voor een gefaseerde aanpak gekozen. In vier complexen, waarvan twee in Delft, heeft Duwo respectievelijke 20 en 16 huurders zonder campuscontract benaderd en verzocht, indien zij nog student zijn, een campuscontract te aanvaarden of, als zij geen student meer zijn, akkoord te gaan met beëindiging van de huurovereenkomst omdat Duwo de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik, te weten verhuur aan studenten.

De twee complexen in Delft, met in totaal 95 huurders, zijn geselecteerd op basis van de volgende criteria: -er dienden zowel ex-studenten als studenten zonder campuscontract gehuisvest te zijn; -de complexen dienden te samen groot genoeg te zijn om aannemelijk te doen zijn dat niet alle huurders het met de aanpak van Duwo eens zouden zijn; -de complexen moesten ook weer niet te groot zijn, om te voorkomen dat er een voor Duwo niet te verwerken hoeveelheid rechtszaken zou volgen.

2.4 Duwo maakt onderscheid tussen studenten, ex-studenten en niet studenten. Mede daardoor heeft [gedaagde] haar studentenwoning kunnen huren. De hoedanigheid van student was relevant bij het toewijzen van de woning. Zo heeft [gedaagde] bij het sluiten van de overeenkomst een bewijs van inschrijving aan een universiteit of hogeschool moeten laten zien en huurt zij een woning in een complex dat (grotendeels) door studenten wordt bewoont.

2.5 Personen die vóór 2007 als student een woning van Duwo hebben gehuurd, zouden alsnog via de weg van het redelijke aanbod, een campuscontract moeten accepteren. Een persoon die als student een woning heeft verkregen van Duwo zou de huur moeten beëindigen binnen een redelijke termijn na het beëindigen van de studie. Doet die persoon dat niet dan moet Duwo met een beroep op dringend eigen gebruik, te weten de verhuur aan een nieuwe student, de huur op die grond kunnen beëindigen. Het is immers voor de statutaire doelstelling van Duwo van belang de doorstroming van studenten in haar woningvoorraad te kunnen realiseren. Bovendien is er het maatschappelijk belang bij doorstroming van studenten en de voldoende beschikbaarheid van betaalbare woonruimte voor studenten.

2.6 Daarnaast heeft de wetgever het belang van doorstroming in de studentenhuisvesting erkend met het tot stand brengen van de regeling van artikel 7:274 lid 4 BW. In de Memorie van Toelichting op het betreffende wetsontwerp is uitdrukkelijk overwogen dat langs de weg van het redelijke aanbod lopende huurovereenkomsten alsnog op de leest van deze regeling geschoeid zouden kunnen worden. Dan moet men ook lopende huurovereenkomsten, waarbij de huurder al geen student meer is, kunnen beëindigen op grond van dringend eigen gebruik.

2.7 Duwo heeft [gedaagde], die nog als student kan worden aangemerkt, de huurovereenkomst opgezegd op de grond dat zij ten onrechte het redelijke aanbod tot aanvaarding van het campuscontract, heeft verworpen. Er bestaat een grote en dringende behoefte aan huisvesting, specifiek geschikt en bestemd voor studenten. Het bezet houden van dergelijke woonruimte (lang) nadat men geen student meer is, doorkruist de doelstellingen van Duwo om te voorzien in de behoefte aan studentenhuisvesting in belangrijke mate. Duwo heeft een ruime opzegtermijn gehanteerd en hulp aangeboden bij het vergroten van de kansen op de reguliere woningmarkt. [gedaagde] heeft van dat aanbod geen gebruik gemaakt.

2.8 Dat er een dringende en grote woningnood onder studenten in Delft bestaat blijkt onder meer uit: -de groei van studentenaantallen vanaf 2006 ieder jaar groter is dan verwacht, -zich recent twee HBO-instellingen in Delft hebben gevestigd, -in de Woonvisie Delft 2008-2020 en Prestatieafspraken Delft 2009-2012 een bouwopgave van 3.600 studentenwoningen is vastgesteld, hetgeen een forse verhoging is van de opgave uit het Convenant Studentenhuisvesting uit 2006 van 1.400 woningen, -het nieuwbouwprogramma in de afgelopen jaren niet is gerealiseerd, -er naar noodoplossingen is gezocht, zoals huur in bejaardentehuizen, slooppanden en containerwoningen, -zij de gemeente Delft heeft verzocht om reguliere huurwoningen te mogen ombouwen tot studentenhuisvesting, -het Ministerie van VROM Delft onder "zeer gespannen woningmarktgebieden" schaart, -de TU-Delft een verdere groei-ambitie heeft, -de gemeente Delft een landelijke bijeenkomst organiseert over de knelpunten in de uitbreiding van het aantal studentenwoningen.

28

2.9 De door [gedaagde] van Duwo gehuurde woning betreft een voor studenten bestemde woonruimte die [gedaagde] als student heeft betrokken. Het enige dat ontbreekt in onderhavige huurovereenkomsten is een beding als genoemd in artikel 7:274 lid 4 BW. De facto is wel aan de eisen voldaan: het gaat om een voor studenten bestemde woning die na het leegkomen ook weer aan een student zal worden verhuurt.

2.10 Acceptatie van het aanbod heeft geen onmiddellijke nadelige gevolgen voor de huurder. Het leidt ertoe dat Duwo de huurovereenkomst door opzegging kan beëindigen op het moment dat de huurder niet langer als student in de zin van de wet kan worden aangemerkt.

2.11 Indien het aanbod niet als redelijk kan worden aangemerkt dan heeft dat tot gevolg dat er een grote mate van ongelijkheid blijft bestaan tussen studenten die voor de inwerkingtreding van de regeling zijn gaan huren en studenten die daarna zijn gaan huren.

2.12 Bovendien heeft het instemmen met het door Duwo gedane aanbod, pas consequenties in het geval [gedaagde] klaar is met haar studie of op andere wijze een einde komt aan de hoedanigheid van student. Daarna zal de woonruimte bij het wederom beschikbaar komen opnieuw ter beschikking worden gesteld aan een student, maar dan onder verband van een campuscontract.

2.13 Voor het geval de dat vorderingen worden toegewezen dan verzet Duwo zich niet tegen het ingevolge artikel 7:276 lid 1 BW, opleggen van een schadevergoeding bij niet verhuur aan een student. Duwo is bereid [gedaagde] alsnog de gelegenheid te bieden het door aanbod met betrekking tot het campuscontract te aanvaarden.

2.14 Voor het toewijzen van andere passende woonruimte of een verhuiskostenvergoeding is geen plaats. Naast het feit dat de kosten verbonden aan het verhuizen van een studenteninboedel beperkt zijn ligt het verder in de rede dat een studentenwoning op enig moment ook weer wordt verlaten.

2.15 Ingevolge artikel 7:272 lid 1 BW blijft een opgezegde huurovereenkomst van kracht totdat de rechter onherroepelijk op de beëindigingvordering heeft beslist. Uit de op deze regel gevormde rechtspraak blijkt dat deze bepaling geen categorisch verbod inhoudt op uitvoerbaarverklaring bij voorraad.

2.16 Duwo maakt uitdrukkelijk geen aanspraak op een proceskostenveroordeling.

3 Verweer [gedaagde] verweert zich tegen de vordering. Op dit verweer zal voor zover nodig, hierna worden ingegaan.

4 Beoordeling 4.1 Aan de wettelijke formaliteiten om tot beëindiging van de huur te komen, zoals opzegging per aangetekend schrijven met vermelding van de gronden en met inachtneming van de voorgeschreven termijn, is voldaan.

4.2 Artikel 7:271 van het Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt dat een huurovereenkomst kan worden opgezegd en welke regels en termijnen daarbij in acht moeten worden genomen. Artikel 7:274 BW geeft, indien de huurder niet aan de opzegging wil meewerken, de voorwaarden op grond waarvan een vordering tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen, kan worden toegewezen. Sinds 15 juli 2006 is aan dat artikel een nieuw lid toegevoegd -artikel 7:274 lid 4 BW-, dat een regeling geeft voor het beroep op dringend eigen gebruik ten dienste van de huisvesting van studenten. Bij de inwerkingtreding van het artikel is geen afzonderlijk overgangsrecht vastgesteld. De algemene regel brengt met zich mee dat deze bepaling onmiddellijke werking heeft. Omdat de vóór de inwerkingtreding van de bepaling met studenten aangegane huurovereenkomsten evenwel niet steeds voldoen aan de in deze bepaling gestelde eisen, waaronder die dat in de overeenkomst is bepaald dat de woonruimte na beëindiging opnieuw aan een student zal worden verhuurd, kan de bepaling in die gevallen niet zonder meer werken.

4.3 [gedaagde] heeft ten verwere aangevoerd, dat Duwo een negatief advies heeft gekregen van de huurdersorganisaties. Daaraan kan [gedaagde] echter geen verweer ontlenen. Het behoort immers tot de beleidsvrijheid van Duwo haar inspanningen er op te richten de huurovereenkomsten die nog niet onder de werking van artikel 7:274 lid 4 BW vallen alsnog onder die regeling te brengen om zo de doorstroming in de studentenhuisvesting te bevorderen alsmede het moment daarvoor te kiezen. Een negatief advies van huurdersorganisaties doet aan die beleidsvrijheid niet af.

4.4 Het verweer van [gedaagde] dat de wetgever reeds heeft voorzien in het hiaat van de onbeperkte huurbescherming voor studentenwoningen met de introductie van artikel 7:274 lid 4 BW en dat Duwo daarom geen beroep op dringend eigen gebruik toekomt wordt verworpen. Het stond blijkens de parlementaire geschiedenis immers ook volgens de wetgever aan verhuurders in dit segment vrij om langs de weg van het redelijke aanbod ook die overeenkomsten te brengen onder de bepalingen van dat artikel, om daarmee ook in die gevallen het met de wetswijziging beoogde doel na te streven. Er is geen sprake van een keuze van de wetgever om de voor de

29

datum van inwerkingtreding van deze bepaling gesloten huurovereenkomsten, die niet aan de in de wet gestelde eisen voldeden, van de werking uit te sluiten.

4.5 Duwo is een instelling die zich voornamelijk richt op de huisvesting van studenten.

Dat Duwo ook aan niet-studenten verhuurt doet daar niet aan af nu Duwo immers onvoldoende weesproken heeft gesteld dat zij slechts een klein gedeelte van haar woningbestand heeft verhuurd aan niet-studenten en dat het aantal woningen dat aan niet-studenten is verhuurd afneemt.

4.6 Duwo maakt vanuit haar statutaire doelstelling een onderscheid tussen studenten, exstudenten en niet studenten. Dat Duwo daarmee, als algemeen verhuurder in de zin van artikel 70 van de Woningwet, haar zorgplicht schaadt ten opzichte van die huurders is niet komen vast te staan.

Voorts staat als niet weersproken vast, dat Duwo niet over de capaciteit beschikt het doorstromingsbeleid in een keer over haar hele woningbezit door te voeren.

Dat Duwo bij de selectie van de complexen een onduidelijke of ondoorzichtige strategie hanteert en haar huurders daarmee niet gelijk behandeld, zoals [gedaagde] stelt, is niet komen vast te staan.

Duwo heeft, naar door [gedaagde] niet is weersproken, de selectie vooraf gecommuniceerd met huurdersorganisaties en de door Duwo gehanteerde selectiecriteria staan vermeld op de website van Duwo. Dat Duwo binnen de geselecteerde complexen een verdere -ontoelaatbare- selectie van huurders heeft toegepast is evenmin komen vast te staan.

4.7 Als algemeen bekend mag worden verondersteld dat onder studenten een grote en dringende behoefte bestaat aan betaalbare woonruimte en dat die behoefte ook in Delft aanwezig is. Dat die behoefte ook onder andere woningzoekenden, niet-studenten, aanwezig is, maakt de behoefte onder studenten niet minder. Deze dringende behoefte maakt dat van Duwo niet kan worden gevergd dat zij huurovereenkomsten in stand laat ten aanzien van huurders die niet meer tot de groep behoren wiens belangen zij in het bijzonder behartigt. Het belang dat Duwo heeft bij een goed doorstromingsbeleid is dan ook evident.

4.8 [gedaagde] heeft een woning gehuurd in een complex dat is gericht op de huisvesting van studenten en van een instelling die zich voornamelijk richt op de huisvesting van studenten.

Daarbij heeft [gedaagde], om in aanmerking te komen voor de woning, een inschrijfbewijs van een universiteit of hoge school moeten tonen. Gelet op die omstandigheid dient de hoedanigheid van student als doorslaggevende factor te worden aangemerkt en het kan dan niet zo zijn dat een wijziging van die status geen gevolgen zou hebben voor de huurovereenkomst van [gedaagde].

Dat dan vervolgens het handelen van Duwo ten opzichte van [gedaagde] als in strijd met de redelijkheid en billijkheid moet worden aangemerkt is een te verstrekkende conclusie. Ook dit verweer van [gedaagde] faalt.

4.9 Ook het verweer van [gedaagde] dat het achteraf gelijkstellen van [gedaagde] met studenten die wel een campuscontract hebben, als onredelijk aanbod valt aan te merken, wordt verworpen.

Niet valt in te zien waarom het aanbod in die omstandigheid als onredelijk valt aan te merken.

4.10 Wel dient acht te worden geslagen op het daar tegenover staande belang van [gedaagde] bij voortdurend huurgenot. Dit belang is in de gegeven omstandigheden en in dit concrete geval echter niet zodanig dat die boven de belangen van Duwo dienen te prevaleren. Van [gedaagde] mag worden verwacht, nu zij thans ook een woning huurt met een gangbare huurprijs, dat zij ook in de toekomst en elders op de woningmarkt een passende woning moet kunnen vinden.

4.11 Na deze belangenafweging is de conclusie dat de vordering, gegrond op het ten onrechte weigeren van het redelijke aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst, het zogenaamde campuscontract, in dit geval, nu het niet ziet op een aanbod om in te stemmen met een wijziging van de huurprijs of van de servicekosten, toewijsbaar is en dat [gedaagde] zich er in redelijkheid niet op kan beroepen dat in de voor hem geldende huurovereenkomst niet is bepaald dat de woonruimte na beĂŤindiging van de huurovereenkomst opnieuw aan een student zal worden verhuurd. Dat laatste terwijl Duwo die intentie wel heeft gesteld.

4.12 Gezien de wijze waarop de huurovereenkomst tot stand is gekomen, is een opzegging van de huurovereenkomst met betrekking tot deze studentenwoning redelijkerwijs voorzienbaar, nu ook een studie eindig is. Duwo heeft [gedaagde] een ruime opzegtermijn gegeven zodat [gedaagde] op die omstandigheid had kunnen anticiperen. Ook heeft Duwo [gedaagde] haar hulp aangeboden bij het vergroten van de kansen van [gedaagde] op de reguliere woningmarkt. Duwo heeft in dat verband aangevoerd dat zij met Stichting Woonbron uit Rotterdam en Arcade in Den Haag, afspraken heeft gemaakt dat een aantal ex-huurders van haar met voorrang terecht kunnen bij die woningverhuurders. Daarnaast is Duwo bezig om met de Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH) tot de afspraak te komen dat (ex)studenten hun woonduur kunnen behouden bij het reflecteren op aanbiedingen, waardoor hun slaagkans wordt vergroot. Van die hulp heeft [gedaagde] geen gebruik gemaakt. In de gegeven omstandigheden behoeft , mede gelet op de termijn die [gedaagde] wordt gegund om het aanbod alsnog te aanvaarden, van Duwo dan ook niet te worden verwacht dat zij [gedaagde] -op termijn- andere passende woonruimte aanbiedt.

4.13 Voor het toekennen van een verhuiskostenvergoeding ziet de kantonrechter gelet op het

30

voren overwogene en meer in het bijzonder gelet op de onbekende verhuisdatum, geen aanleiding.

4.14 [gedaagde] heeft, in geval de vordering van Duwo zal worden toegewezen, verzocht een schadevergoeding bij niet verhuur vast te stellen. Duwo heeft zich tegen het vaststellen van een dergelijke schadevergoeding niet verzet. Deze zal dan ook worden toegewezen waarbij aansluiting zal worden gezocht bij de vergoeding voor verhuiskosten bij zelfstandige woonruimte. Een bedrag ad â‚Ź 2.665,-- komt de kantonrechter in de gegeven omstandigheden redelijk voor.

4.15 Alvorens de vordering van Duwo zal worden toegewezen zal de kantonrechter, overeenkomstig het bepaalde in artikel 7:274 lid 6 BW, [gedaagde], een termijn toestaan van een maand, om alsnog het aanbod van Duwo te aanvaarden.

4.16 Gelet op het bepaalde in artikel 7:272 lid 1 BW, zal de door Duwo gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad worden afgewezen. De kantonrechter ziet in onderhavige procedure geen aanleiding om van deze wettelijke regel af te wijken.

4.17 [gedaagde] behoort als de overwegend in het ongelijk gestelde partij te worden veroordeeld in de kosten van de procedure. Nu Duwo uitdrukkelijk geen aanspraak meer maakt op een proceskosten veroordeling zal de kantonrechter die achterwege laten.

Beslissing De kantonrechter 1 staat aan [gedaagde] een termijn toe van een maand na heden om alsnog het aanbod van Duwo te aanvaarden; en, voor het geval [gedaagde] van die mogelijkheid geen gebruik maakt: 2 stelt het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen en het tijdstip van de ontruiming vast op 1 juni 2011; 3 bepaalt dat Duwo, indien komt vast te staan dat Duwo niet de wil had om het gehuurde in eigen gebruik te nemen, aan [gedaagde] een schadevergoeding verbeurt ad â‚Ź 2.665,--, onverminderd het recht van [gedaagde] op verdere schadevergoeding; 4 wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.M.H. Geerars, kantonrechter, en uitgesproken op de openbare terechtzitting van 24 februari 2011, in tegenwoordigheid van de griffier.

31

LJN: BQ3831, Rechtbank Amsterdam , 10-20032 Datum uitspraak: 29-04-2011 Datum publicatie: 09-05-2011 Rechtsgebied:

Civiel overig

Soort procedure: Eerste aanleg - enkelvoudig Inhoudsindicatie: campuscontract; huurovereenkomst voor onbepaalde tijd Vindplaats(en):

PRG 2011, 147

Uitspraak RECHTBANK AMSTERDAM, SECTOR KANTON, LOCATIE AMSTERDAM rolnummer: 10-20032 9 datum: 29 april 2011 Vonnis in de zaak: STICHTING DUWO, eiseres, gevestigd te Delft, gemachtigde: mr. T.A. Nieuwenhuijsen, tegen: [gedaagde], gedaagde, wonende te [woonplaats], gemachtigde: mr. H.M. Meijerink.

Partijen worden verder aangeduid als Duwo en [gedaagde].

VERLOOP VAN DE PROCEDURE Bij tussenvonnis van 3 september 2010 is de zaak verwezen naar de rolzitting voor schriftelijk voortprocederen.

Duwo nam een conclusie van repliek. [gedaagde] nam een conclusie van dupliek.

Daarna is vonnis gevraagd. Vonnis is nader bepaald op heden.

GRONDEN VAN DE BESLISSING 1. Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet (voldoende) betwist alsmede op grond van de in zoverre niet bestreden inhoud van de overgelegde bewijsstukken staat het volgende vast. [gedaagde] heeft zich op 21 september 2003 bij Intermezzo Stichting voor Jongerenhuisvesting te Amstelveen ingeschreven voor een kamer in [X].

Bij brief van 5 februari 2004 heeft Intermezzo [gedaagde] meegedeeld dat hij met ingang van 1 maart 2004 in aanmerking komt voor een kamer en dat hij op 2 maart 2004 wordt verwacht voor het tekenen van de huurovereenkomst. Als bijlage 3 bij de brief was gevoegd een ‗lijst benodigde bescheiden bij tekenen huurovereenkomst‘. In deze bijlage 3 zijn opgesomd de (vijf) ‗bescheiden die je bij de ondertekening van de huurovereenkomst moet meenemen‘, te weten: ― 1. een geldig legitimatiebewijs (…); 2. (een kopie van) één van de volgende documenten: - een uittreksel van het bevolkingsregister van een gemeente in de regio Amsterdam* ;

32

- of een inschrijvingsbewijs van een dagopleiding in de regio Amsterdam*; - of een werkgeversverklaring waaruit blijkt dat je werkzaam bent in de regio Amsterdam*; (hiermee toon je aan dat je voldoet aan de bindingsvoorwaarden van de gemeente Amstelveen) * de regio Amsterdam omvat de volgende gemeenten: Aalsmeer, Amstelveen, Amsterdam, Beemster, Edam-Volendam, Haarlemmermeer, Landsmeer, Oostzaan, Ouder-Amstel, Purmerend, Uithoorn, Waterland, Wormerland, Zaanstad en Zeevang.

3. een kopie van de meest recente specificatie(s) van je inkomen (loonstrook, kennisgeving studiefinanciering e.d.); (deze gegevens zijn nodig met het oog op het door de gemeente Amstelveen vastgestelde maximaal toegestaan belastbaar jaarinkomen van € 16.950,00)‖ 4. een recente pasfoto; 5. je pinpas, om daarmee bij ons te betalen dan wel een bewijs dat je inmiddels betaald hebt: (samengevat: de eerste huurbetaling, waarborgsom, administratiekosten, en kosten van het verplichte naamplaatje).‖ Vervolgens heeft Intermezzo met ingang van 1 maart 2004 voor onbepaalde tijd aan [gedaagde] verhuurd de (onzelfstandige) woning [adres]. [gedaagde] heeft bij de ondertekening van de huurovereenkomst een bewijs van inschrijving als student bij de UvA overgelegd.

Bij brief van 7 januari 2004 heeft Intermezzo aan de bij haar ingeschreven woningzoekenden geschreven als volgt, voor zover thans van belang: ―Vanaf 1 mei 2004 zal Intermezzo haar kamers uitsluitend nog aan studenten verhuren (…).

Met ingang van 1 mei 2004 zullen bovendien alleen nog huurovereenkomsten voor bepaalde duur worden aangeboden. Bepaalde duur betekent dat een huurovereenkomst wordt afgesloten voor de periode van de studieduur, met een maximum van zes jaar. Uiterlijk een half jaar na het afronden of het voortijdig beëindigen van de studie zal de huur worden opgezegd.

Deze beleidswijziging houdt in dat alleen nog studenten die een voltijdse dagopleiding (gaan) volgen aan een MBO-, HBO- of universitaire instelling in de regio Amsterdam nog een kamer kunnen huren bij Intermezzo. (…)‖ Op een gegeven moment is Intermezzo als verhuurder opgevolgd door Duwo. Duwo is (ook) een toegelaten instelling in de zin van artikel 70 van de Woningwet. Volgens haar statuten stelt Duwo zich in het bijzonder ten doel om die personen te huisvesten die door hun inkomen of andere omstandigheden moeilijkheden ondervinden bij het vinden van passende huisvesting. Duwo heeft zich in het bijzonder toegelegd op de huisvesting van studenten.

Nadat op 15 juli 2006 artikel 7:274 lid 4 in werking was getreden, is Duwo het zogenaamde campuscontract gaan toepassen. Sinds 2008 is voert Duwo een beleid dat erop is gericht ook huurders met een huurovereenkomst van vóór de inwerkingtreding van genoemde bepaling onder de werking van deze bepaling te brengen.

Bij brief van 12 januari 2010 heeft Duwo [gedaagde] verzocht akkoord te gaan met een campuscontract als hij nog studeert dan wel akkoord te gaan meet huurbeëindiging per 1 januari 2011 in het geval hij niet meer studeert. [gedaagde] heeft bij brief van 9 februari 2010 teruggeschreven dat hij het aanbod niet redelijk acht omdat hij een contract heeft getekend, waarin is bepaald dat de huurovereenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd, en middels het aanbod in feite van hem wordt gevraagd ―om eenzijdig de voorwaarden van mijn huurcontract te verslechteren zonder mij hiervoor te compenseren.‖ Bij brief van 15 februari 2010 heeft Duwo aan [gedaagde] de huur opgezegd. De brief luidt als volgt: ―Bij brief van 12 januari 2010 hebben wij u uitgelegd waarom DUWO recent een aangescherpt doorstromingsbeleid is gaan hanteren. Wij hebben u in deze brief verzocht akkoord te gaan met een campuscontract als nog studeert, dan wel akkoord te gaan met huurbeëindiging per 1 januari

33

2011 in het geval u inmiddels niet meer studeert.

U heeft het een noch het ander gedaan. Zoals aangekondigd in genoemde brief gaat DUWO daarom nu over tot opzegging van uw huurcontract per 1 januari 2011.

In het geval u nog studeert, dat wil zeggen dat u als deelnemer bent ingeschreven aan een instelling als bedoeld in artikel 1.1.1., onderdeel b van de Wet educatie en beroepsonderwijs of als student aan een universiteit of hogeschool als bedoeld in artikel 1.2, onderdelen a en b van de Wet op het hoger onderwijs en het wetenschappelijk onderzoek, dan zegt DUWO u de huurovereenkomst op tegen 1 januari 2011 op de grond dat u niet heeft ingestemd met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst, in welke huurovereenkomst de bedingen zijn opgenomen genoemd in artikel 7:274 lid 4 Burgerlijk Wetboek, beter bekend als het ‗campuscontract‘.

In het geval u niet langer als deelnemer bent ingeschreven aan een instelling als bedoeld in artikel 1.1.1., onderdeel b van de Wet educatie en beroepsonderwijs of als student aan een universiteit of hogeschool als bedoeld in artikel 1.2, onderdelen a en b van de Wet op het hoger onderwijs en het wetenschappelijk onderzoek, dan zegt DUWO u de huurovereenkomst op tegen 1 januari 2011 op de grond dat DUWO het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, welk gebruik bestaat uit de verhuur van de studentenwoning aan iemand die wel als deelnemer staat ingeschreven aan een instelling als bedoeld in artikel 1.1.1., onderdeel b van de Wet educatie en beroepsonderwijs of als student aan een universiteit of hogeschool als bedoeld in artikel 1.2, onderdelen a en b van de Wet op het hoger onderwijs en het wetenschappelijk onderzoek.

Wij verzoeken u vriendelijk om ons binnen zes weken na dagtekening van deze brief te laten weten of u alsnog instemt met het aangeboden campuscontract dan wel, indien u niet meer studeert, alsnog akkoord gaat met huurbeëindiging per 1 januari 2011.

Stemt u nergens mee in of reageert u niet, dan zal DUWO u na verloop van genoemde zes weken termijn doen dagvaarden en de beëindiging van de huurovereenkomst per 1 januari 2011 alsmede uw veroordeling in de proceskosten vorderen.‖ [gedaagde] heeft op deze brief niet meer gereageerd.

2. Duwo vordert nu dat bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: - voor het geval [gedaagde] in deze procedure bewijs overlegt dat hij kan worden aangemerkt als student in de zin van artikel 7:274 lid 4 BW: de datum van beëindiging van de huurovereenkomst tussen Duwo en [gedaagde] vast te stellen, tenzij [gedaagde] binnen één maand na betekening van het vonnis alsnog de door Duwo aangeboden huurovereenkomst aanvaardt, dan wel: - voor het geval [gedaagde] in deze procedure niet het bewijs overlegt dat hij kan worden aangemerkt als student in de zin van artikel 7:274 lid 4 BW: de datum vast te stellen waarop de met [gedaagde] gesloten huurovereenkomst eindigt en waarop [gedaagde] het gehuurde dient te ontruimen.

3. Duwo stelt daartoe als volgt. Omdat er een groot en structureel tekort is aan betaalbare studentenhuisvesting, bevordert zij het vertrek van huurders die niet meer studeren. Na de inwerkingtreding van artikel 7:274 lid 4 BW past zij het campuscontract toe. Duwo heeft echter nog steeds huurders met een huurovereenkomst van voor de inwerkingtreding van deze bepaling.

Voor zover deze huurders nog studeren, wil zij deze onder de werking van genoemde bepaling worden gebracht, en voor zover deze huurders niet meer studeren wordt beëindiging van de huurovereenkomst nagestreefd.

Het is Duwo niet bekend of [gedaagde] nog student is in de zin van de wet.

Indien [gedaagde] kan aantonen dat hij student is, heeft Duwo hem met het voorleggen van een campuscontract een redelijk aanbod gedaan als bedoeld in de artikel 7:274 lid 1 BW. Duwo vindt voor dit standpunt steun in de Memorie van Toelichting etc: ―Het onderhavige wetsvoorstel heeft onmiddellijke werking voor lopende huurovereenkomsten,

34

uiteraard mits de huurovereenkomsten voldoen aan de eisen zoals gesteld in het voorgestelde artikel 274, lid 4, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Wat betreft de toepasselijkheid van het voorgestelde artikel 274, lid 4, onderdeel 3º, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek zal daarin in de regel niet zijn voldaan. In dat geval kan langs de weg van «het doen van een redelijk aanbod» in de zin van artikel 274, lid 1, onderdeel d, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek worden bereikt dat het betreffende beding alsnog in de huurovereenkomst wordt opgenomen.‖ Het aanbod is redelijk. Het gaat immers om een voor studenten bestemde woonruimte, die de huurder als student heeft betrokken. [gedaagde] dankt zijn ―studentenwoning‖ aan zijn hoedanigheid van student. De wet, die onmiddellijke werking heeft, zegt dat in een dergelijke situatie het verlies van de hoedanigheid ‗student‘ de mogelijkheid opent voor de verhuurder om de huurovereenkomst te beëindigen op grond van dringend eigen gebruik, te weten de verhuur aan een student. Er hoeft dat niet te blijken dat andere passende woonruimte voorhanden is. Het enige dat ontbreekt is, dat de bedingen, genoemd in artikel 7:274 lid 4 BW, niet met zoveel woorden in de huurovereenkomst zijn opgenomen. De facto is aan deze eis echter wel voldaan, omdat het gaat om voor studenten bestemde woonruimte die na leegkomen ook weer aan een student zal worden verhuurd. Indien het aanbod niet als redelijk zou worden aangemerkt, heeft dat tot gevolg dat er een grote mate van ongelijkheid blijft bestaan tussen studenten die voor de inwerkingtreding van de regeling zijn gaan huren en studenten die daarna zijn gaan huren. De wetgever zelf heeft zich deze ongelijkheid gerealiseerd en gewezen op de mogelijkheid om langs de weg van het redelijk aanbod de ongelijkheid op te heffen. Zou [gedaagde] student zijn, dan heeft hij ten onrechte het aanbod geweigerd, en moet beëindiging van de huurovereenkomst het gevolg zijn.

Zou [gedaagde] niet meer als student kunnen worden aangemerkt, dan heeft te gelden dat Duwo het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, te weten de verhuur aan een student. Het is voldoende aannemelijk dat er een grote en dringende behoefte bestaat aan huisvesting, specifiek bestemd voor studenten. Het bezet houden van dergelijke woonruimte (lang) nadat men geen student meer is, doorkruist de doelstelling van Duwo om te voorzien in de behoefte aan (betaalbare) studentenhuisvesting in onaanvaardbare mate. Duwo heeft een ruimte opzegtermijn gehanteerd en zij heeft hulp aangeboden bij het vergroten van de kansen van de betreffende huurders op de reguliere woningmarkt.

4. [gedaagde] bestrijdt de vordering en concludeert tot afwijzing daarvan. Hij voert daartoe het volgende aan. Stichting voor Jongerenhuisvesting Intermezzo verhuurde de kamers in [X] aan zowel studenten als niet-studenten. Niet eerder dan bij brief van 1 januari 2004 heeft Intermezzo meegedeeld dat zij met ingang van 1 mei 2004 alleen nog aan studenten kamers zal verhuren.

Tussen de studie van [gedaagde] en zijn huurcontract is geen direct verband. Er is slechts verband in die zin, dat alleen mocht worden verhuurd aan een persoon die met de stadsregio Amsterdam een bepaalde binding had, bestaande uit bewoning, werk of studie. [gedaagde] heeft het contract niet gekregen omdat hij studeerde, maar omdat een persoon was met een voldoende binding met de stadsregio Amsterdam. Onjuist is het standpunt van Duwo dat al bij de aanvang de huur de woonruimte als woonruimte voor een student was aangewezen. Uit bijlage 3 bij de brief van 22 maart 2002 (hiervoor aangehaald) blijkt dat [gedaagde] niet als student als huurder van de onderhavige woonruimte is geaccepteerd. Duwo heeft documenten overgelegd die aantonen dat [gedaagde] studeerde, maar dit stuk, waaruit blijkt dat [gedaagde] niet als student is geaccepteerd als huurder van woonruimte, heeft Duwo niet overgelegd. Deze handelwijze is in strijd met artikel 21 Rv. en ―niet fair‖, en alleen al reden om de vorderingen af te wijzen.

Voor het geval dit verweer niet slaagt, moet de conclusie zijn dat de huurovereenkomst een ―gewone‖ huurovereenkomst is voor ―gewone‖ woonruimte. Uitgangspunt is dan dat de huurder huurbescherming heeft, behoudens wanprestatie of als zich een grond voordoet waarop de huurder kan opzeggen en de rechter een beëindigingvordering kan toewijzen. De door Duwo gebezigde opzeggingsgronden zijn de weigering van een redelijk aanbod van een nieuwe huurovereenkomst en dat Duwo het verhuurde dringend nodig heeft eigen gebruik.

Het voorstel tot wijziging van de onderhavige ―gewone‖ huurovereenkomst in een campuscontract is niet redelijk omdat het effect is dat de huurovereenkomst (op korte termijn) wordt beëindigd, en overigens zal [gedaagde] – omdat hij principieel van mening is dat Duwo niet het recht heeft te verlangen dat hij het bewijs levert dat hij (nog) student is - geen studentenverklaring overleggen, zodat de voor het geval dat hij zulk een verklaring overlegt ingestelde vordering aanstonds kan worden afgewezen.

Van dringend eigen gebruik kan eerst sprake zijn, indien Duwo aannemelijk maakt dat zij het

35

verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van haar (de belangen van beide partijen en van onderhuurders naar billijkheid in aanmerking genomen) niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan krijgen. Naar de mening van [gedaagde] is aan geen van deze vereisten voldaan.

Er is sprake van zeer grote woningnood onder alle woningzoekenden, en niet alleen studenten, in de regio Amsterdam, met name wat betreft goedkope woonruimte. Het is deze grote woningnood die [gedaagde] belet betere huisvesting te vinden en te verhuizen. Duwo heeft statutair de opdracht woonruimte te verhuren aan personen die door hun inkomen of andere omstandigheden moeilijkheden ondervinden bij het vinden van passende huisvesting. [gedaagde] behoort tot die groep. Door aan hem te verhuren is sprake van eigen gebruik, althans is er geen verschil tussen dit eigen gebruik en het opnieuw verhuren aan een andere doelgroep. Het belang van Duwo weegt niet zwaarder dan dat van [gedaagde].

5. Overwogen wordt als volgt. Het gegeven dat Duwo wel heeft overgelegd de brief van 22 maart 2002, maar niet de in die brief genoemde bijlage 3, leidt niet tot de gevolgtrekking dat Duwo om die reden niet-ontvankelijk moet worden verklaard.

6. Vast staat dat [gedaagde] de onderhavige woonruime voor onbepaalde tijd heeft gehuurd in een tijd dat het geen voorwaarde was om student te zijn. Uit door Duwo aangehaalde (Wikipedia)literatuur blijkt sinds het einde van de jaren ‘80 daadwerkelijk ook ―andere jongeren‖ in onzelfstandige woonruimten van het [X] werden gehuisvest. Vast staat voorts, dat de woonruimte niet krachtens huurovereenkomst bestemd is voor studenten. Vereist was maatschappelijke binding aan de stadsregio Amsterdam. Aan deze eis kon alleszins anders worden voldaan dan door het studentzijn. Bij deze stand van zaken wordt, met [gedaagde], geoordeeld dat de door de rechtsvoorganger van Duwo met [gedaagde] gesloten huurovereenkomst niet betrekking heeft op een ―studentenwoning‘, maar heeft te gelden als een ―gewone‖ huurovereenkomst voor ―gewone‖ woonruimte. Het gegeven dat Intermezzo met ingang van 1 mei 2004 haar beleid heeft gewijzigd in die zin dat zij met ingang van deze datum woonruimte alleen nog maar als ―studentenwoning‖ zal worden verhuurd, maakt niet dat de [gedaagde] gehuurde woning alsnog als ―studentenwoning‖ moet worden beschouwd.

7. Het door Duwo gedane aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst in de vorm van een ―campuscontract‖ is niet redelijk omdat dit aanbod ertoe strekt om de huurbescherming die [gedaagde] als huurder van ―gewone‖ woonruimte geniet terstond (namelijk wanneer zou blijken dat [gedaagde] geen student meer is in de zin van de wet) dan wel op termijn (namelijk zodra [gedaagde] die status niet meer heeft) te ontnemen.

8. Bij de beantwoording van de vraag of Duwo aannemelijk heeft gemaakt dat zij het verhuurde zó dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat van haar niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, weegt in dit geval, waarin het gaat om ―gewone‖ woonruimte, mee dat Duwo ook ten doel heeft om personen te huisvesten die door hun inkomen moeilijkheden ondervinden bij het vinden van passende huisvesting. Naar [gedaagde] heeft gesteld en niet (voldoende) is bestreden, behoort hij tot die categorie, en is voor hem niet minder sprake van woningnood in de zin van gebrek aan betaalbare woonruimte als dat voor studenten het geval is.

Daarbij is niet zonder belang dat het gaat om een betrekkelijk gering aantal personen dat nog verblijft in kamers die Duwo verder nog uitsluitend voor huisvesting van studenten wil gebruiken.

Blijkens de inlichtingen die Duwo bij dagvaarding heeft verstrekt, betreft ―de eerste uitrol‖ van haar beleid een deel van [X] met in totaal 187 verhuureenheden, waar zich zestien huurders zonder campuscontract bevonden. Daarvan hebben er drie alsnog een campuscontract geaccepteerd, vier hebben opgezegd, drie hebben laten weten niet akkoord te gaan met het aanbod of de beëindiging en vijf huurders, waaronder volgens Duwo ook [gedaagde] (die echter wel heeft laten weten geen campuscontract te zullen accepteren), hebben niet gereageerd. Dit betekent dat, afgezien van [gedaagde], niet meer dan nog zeven personen mogelijk zich erop kunnen beroepen dat zij een ―gewone‖ huurovereenkomst hebben en dat zij behoren tot de groep personen wier lot Duwo zich krachtens haar doelstelling eveneens dient aan te trekken. Dringend eigen gebruik als beëindiginggrond is onvoldoende aannemelijk geworden. Aan de voorwaarde voor de toepassing van deze beëindiginggrond, dat blijkt dat [gedaagde] andere passende woonruimte kan verkrijgen, is evenmin voldaan.

9. Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de vordering moet worden afgewezen. De huurovereenkomst zal worden verlengd voor de tijd tot 1 juli 2012.

10. Duwo zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het geding worden verwezen.

36

BESLISSING De vordering wordt afgewezen.

De huurovereenkomst wordt verlengd tot 1 juli 2012.

Duwo wordt veroordeeld in de kosten van het geding aan de zijde van [gedaagde] tot aan deze uitspraak begroot op â‚Ź 500,00 als salaris van de gemachtigde van [gedaagde].

Gewezen door mr. R.A.J. van der Linde, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 29 april 2011 in tegenwoordigheid van de griffier.

37

LJN: BL2343, Rechtbank

Amsterdam , 1012937 CV EXPL 09-391

Datum uitspraak: 15-01-2010 Datum publicatie: 05-02-2010 Rechtsgebied:

Civiel overig

Soort procedure: Eerste aanleg - enkelvoudig Inhoudsindicatie: De door de woningcorporatie op het zonder toestemming onderverhuren van de woning in de algemene voorwaarden gestelde boete is onredelijk bezwarend in de zin van art. 3 lid 2 Richtlijn 93/13/EEG en art. 6:233 BW. Ambtshalve toetsing. Matiging van de boete tot een wel redelijk geoordeeld bedrag.

Vindplaats(en):

WR 2010, 66 m. nt. A. van Staden ten Brink

Uitspraak vonnis RECHTBANK AMSTERDAM Sector Kanton Locatie Amsterdam Rolnummer: 1012937 CV EXPL 09-391 Vonnis van: 15 januari 2010 F.no.: 646 Vonnis van de kantonrechter inzake STICHTING YMERE gevestigd te Amsterdam eiseres nader te noemen Ymere gemachtigde: mr. F.S.P. van der Wal tegen [gedaagde] wonende te [woonplaats] gedaagde nader te noemen [gedaagde] gemachtigde: mr. J.M. Bakx-van den Anker VERLOOP VAN DE PROCEDURE Op 28 augustus 2009 is een tussenvonnis gewezen waarbij een comparitie van partijen is gelast.

Deze heeft op 18 november 2009 plaatsgevonden, en voorafgaand hieraan heeft Ymere een conclusie voor comparitie genomen en heeft [gedaagde] aantekeningen in het kader van comparitie ingebracht.

Daarna is vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING feiten en omstandigheden 1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staan de volgende feiten en omstandigheden vast: 1.1. [gedaagde] heeft van 26 oktober 2007 tot 17 november 2008 de woning gehuurd gelegen

38

aan [adres] te [woonplaats] (―de woning‖), met bijbehorende parkeerplaats, tegen een huurprijs van € 882,14 per maand (incl. voorschot servicekosten).

1.2. [gedaagde] heeft tijdens een bezoek van haar aan de woning [adres] te [woonplaats] de huurovereenkomst getekend, een rondleiding door de woning gekregen en de Algemene Voorwaarden ter hand gesteld gekregen. De totale duur van dit bezoek bedroeg ongeveer 10 minuten.

1.3. In de door Ymere opgestelde Algemene Huurvoorwaarden en Tarievenlijst staat het volgende vermeld. Art. 5.4 van de Algemene Huurvoorwaarden: ―Het is de huurder niet toegestaan (een deel van) de woning onder te verhuren of in gebruik te geven, tenzij Ymere daarvoor schriftelijk toestemming heeft gegeven. Bij onderverhuur/ingebruikgeving zonder schriftelijke toestemming, is de huurder een boete verschuldigd waarvan de hoogte vermeld staat in de Tarievenlijst (bijlage bij de huurovereenkomst). (…) Op de huurder rust de bewijslast dat hij/zij onafgebroken hoofdverblijf in de woning heeft behouden. Het verzoek tot onderverhuur/ingebruikgeving moet schriftelijk worden gedaan (…) De huurder mag geen hogere huurprijs vragen of een evenredig deel daarvan (bij gedeeltelijke onderverhuur) dan hij/zij zelf verschuldigd is. (…) Heeft de huurder winst gemaakt, dan moet hij/zij die winst aan Ymere afdragen, die deze zal bestemmen voor een goed doel.‖ 1.4. In de Tarievenlijst staat onder het kopje ―Artikel 5.4‖ aangegeven: Boete bij verboden onderverhuur – bij constatering € 2.500,00 – per dag € 50,00.

1.5. [gedaagde] heeft de woning gedurende de gehele huurovereenkomst niet zelf bewoond. Bij een inval door de politie op 13 oktober 2008 werd een aantal Zuid Amerikaanse bewoners aangetroffen, alsmede grondstoffen voor de vervaardiging van synthetische drugs en een hoeveelheid eindproduct. [gedaagde] zelf was op het moment van deze inval niet in de woning aanwezig.

1.6. [gedaagde] heeft de woning op 17 november 2008 opgeleverd.

1.7. Ymere kent een beleid waarbij het in voorkomende situaties, zoals een lange vakantie of reis, gedurende maximaal 2 maanden ter beschikking stellen van een woning aan derden na een daartoe door de hoofdhuurder aan Ymere gericht verzoek wordt toegestaan.

Standpunt van partijen 2. Ymere vordert een bedrag van € 19.650,- aan contractuele door [gedaagde] verbeurde boetes, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 26 november 2008, alsmede veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure. Ymere voert daartoe aan dat [gedaagde] de woning nimmer zelf heeft bewoond, en ook nooit de intentie tot bewoning heeft gehad. Ymere voert voor dit laatste onder meer aan dat zij van [gedaagde] een vervalste loonstrook en werkgeversverklaring heeft ontvangen, te weten een loonstrook waarop een hoger salaris stond vermeld dan [gedaagde] in werkelijkheid genoot, en dat [gedaagde] niet in staat was de huur van zowel haar oude als deze nieuwe woning te betalen. Daarmee is [gedaagde] aan Ymere een contractuele boete verschuldigd. Deze boete bedraagt het eenmalige bedrag van € 2.500,00 alsmede 343 dagen (zijnde van 26 oktober 2007 tot 14 oktober 2008) x € 50,00 = € 17.150,00, derhalve in totaal € 19.650,00.

3. Ymere heeft ter comparitie haar verweer, dat [gedaagde] geen consument is in de zin van Richtlijn 93/13/EEG (verder: de richtlijn) en in de zin van art. 6:233 BW laten varen. Voorts heeft Ymere afstand gedaan van haar bevoegdheid om van [gedaagde] schadevergoeding te vorderen ex art. 5.4 van de Algemene Voorwaarden, te weten terugbetaling van eventuele gemaakte winst als gevolg van niet toegestane onderverhuring. Voorts heeft Ymere expliciet aan de kantonrechter verzocht om, indien de door haar gevorderde boete als onredelijk bezwarend zou worden aangemerkt, deze boete zodanig te matigen dat zij niet meer onredelijk bezwarend is.

4. [gedaagde] verzet zich tegen de vordering en verzoekt Ymere in de proceskosten te veroordelen. Zij voert daartoe aan dat zij wel de intentie heeft gehad om de woning te gaan bewonen, maar nog onvoldoende geld beschikbaar had om de verhuizing en inrichting van de woning te bekostigen. Zij erkent vanwege die omstandigheden de woning vanaf maart 2008 naar aanleiding van diens aanbod in gebruik te hebben gegeven aan een vriend, [persoon 1]. Zij stelt dat zij aan genoemde [persoon 1] een correcte loonstrook heeft verstrekt, en dat [persoon 1] buiten haar medeweten om de loonstrook blijkbaar heeft vervalst en de werkgeversverklaring heeft opgesteld en aan Ymere ter beschikking heeft gesteld. Zij heeft van hem echter geen hogere huur en/of servicekosten ontvangen dan welke zij aan Ymere betaalde. [gedaagde] voert aan dat haar inkomen op zich toereikend is om de woning aan de [adres] te kunnen betalen. Zij voert ook aan

39

privé redenen te hebben gehad om uit haar oude woning te willen verhuizen. [gedaagde] acht het daarom primair in strijd met de eisen van redelijkheid en billijkheid dat Ymere aanspraak maakt op de contractuele boete, omdat er een disproportionele discrepantie is tussen de gevorderde boete en de werkelijke schade van Ymere, die nihil is. Subsidiair verzoekt zij de boete te matigen. [gedaagde] wijst er hierbij op dat zij niet een aan Ymere gelijkwaardige partij is, dat zij zich de reikwijdte van het boetebeding niet heeft gerealiseerd, dat er door het gebeurde geen schade is ontstaan voor Ymere en dat zij door de ingebruikgeving aan [persoon 1] geen winst heeft gemaakt.

5. [gedaagde] heeft ter comparitie van partijen tevens aangevoerd dat de Algemene Voorwaarden niet uiterlijk bij het ondertekenen van de huurovereenkomst aan haar ter hand zijn gesteld, doch (kort) daarna. Naar haar mening missen de Algemene Voorwaarden daarmee iedere toepassing.

Beoordeling 6. Allereerst dient beoordeeld te worden of de Algemene Huurvoorwaarden en de Tarievenlijst, zoals beschreven onder overweging 1.3, op de onderhavige rechtsverhouding van toepassing zijn.

Deze Algemene Huurvoorwaarden en Tarievenlijst zijn aan te merken als algemene voorwaarden, in de zin van art. 6:231 BW e.v. [gedaagde] heeft niet weersproken dat de algemene voorwaarden deel uitmaken van de algemene huurovereenkomst, en dus op zich zelf van toepassing zijn. Zij voert echter aan dat deze algemene voorwaarden niet uiterlijk bij het tekenen van de overeenkomst ter hand zijn gesteld. De kantonrechter begrijpt dit verweer aldus dat hiermee een beroep wordt gedaan op de vernietigbaarheid van een of meer bedingen van de algemene voorwaarden, zoals beschreven in de artikelen 6:233 en 234 BW. 7. De kantonrechter is van oordeel dat er van moet worden uitgegaan dat de algemene voorwaarden uiterlijk bij het tekenen van de overeenkomst ter hand zijn gesteld. Het beroep op de vernietigbaarheid van de algemene voorwaarden wordt daarmee verworpen. Daartoe is het volgende van belang. Eerst ter comparitie van partijen, nadat twee schriftelijke ronden en een comparitie na antwoord hebben plaatsgevonden, betwist [gedaagde] dat de algemene voorwaarden uiterlijk bij het tekenen van de overeenkomst ter hand zijn gesteld. Zij voert thans aan dat aan het begin van het 10 minuten durende bezoek de huurovereenkomst is getekend, er vervolgens een korte rondleiding in de woning heeft plaatsgevonden, en zij bij het verlaten van de woning de algemene voorwaarden in handen gedrukt kreeg.

8. Ymere voert aan dat gebruik is dat bij het tekenen van de huurovereenkomst de algemene voorwaarden ter hand worden gesteld, en dat zij geen aanwijzing heeft dat het in casu anders is gegaan dan volgens dit gebruik. De kantonrechter is van oordeel dat, ook als de gang van zaken zo is geweest als door [gedaagde] gesteld, dit moet worden beschouwd als een situatie waarbij [gedaagde] de redelijke mogelijkheid heeft gekregen om van de algemene voorwaarden kennis te nemen (art. 6:233 sub b BW).

9. Ymere heeft erkend dat [gedaagde] als consument in de zin van genoemde richtlijn en artikel 6:233 BW moet worden beschouwd. Evenzo is Ymere te beschouwen als de ‗verkoper‘ in de zin van de richtlijn.

10. Op grond van onder andere het HvJ EG arrest van 4 juni 2009 (C-243/08, [P]) is de (kanton)rechter niet alleen bevoegd om eventuele strijd van een contractuele bepaling met de richtlijn te toetsen, maar is daartoe zelfs verplicht. De te beantwoorden vraag is derhalve of het onderhavige boetebeding het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. Voorvraag daarbij is of de consument op de bepaling invloed heeft kunnen hebben (artikel 3 lid 2 richtlijn) hetgeen betekent dat over dit beding afzonderlijk met de consument is onderhandeld. Gelet op de hierboven onder overweging 1.2. genoemde feiten en omstandigheden is de kantonrechter van oordeel dat dat niet het geval is. Met [gedaagde] persoonlijk is niet onderhandeld over de algemene voorwaarden. Dat er wel is onderhandeld althans gesproken door Ymere met een koepelorganisatie van huurders over het boetebeding maakt dit, gelet op lid 2 van art. 3 van de richtlijn, niet anders.

11. Als voorbeeld van een bepaling waarbij het evenwicht tussen de rechten en verplichtingen van enerzijds de consument en anderzijds de verkoper aanzienlijk verstoord is noemt de richtlijn in de bijlage het door de verkoper opleggen van een onevenredig hoge schadevergoeding. De kantonrechter is van oordeel dat nu het in deze bijlage gaat om voorbeelden - en niet om een limitatieve opsomming - van een verstoring van genoemd evenwicht, een onevenredig boetebeding

40

ook als een zodanige verstoring van dat evenwicht kan worden opgevat. Niet valt in te zien waarom een onevenredig hoge schadevergoeding bezwarender zou zijn voor de consument dan een onevenredig hoge boete. Er dient daarom te worden beoordeeld welke belangen Ymere heeft bij het hanteren van genoemd boetebeding, en eveneens of [gedaagde] de daaruit voortvloeiende nadelen zich in redelijkheid moet laten welgevallen.

12. Ymere heeft zich beroepen op haar belang om te kunnen optreden tegen illegale onderverhuur in de stad Amsterdam, zowel gelet op de woningnood als de leefbaarheid. Zij wijst er in dat verband op dat dit belang in casu ook aan de orde is, aangezien op 13 oktober 2008 de politie 8 bewoners in de woning heeft aangetroffen alsmede grondstoffen die voor de vervaardiging van synthetische drugs kunnen worden gebruikt als ook een geringe hoeveelheid eindproduct.

13. [gedaagde] heeft aangevoerd de woning gedurende ongeveer zes maanden in onderhuur te hebben gegeven, niet uit winstoogmerk, maar omdat zij zich de kosten van een verhuizing niet kon permitteren. Zij persisteert er in dat zij geen voordeel heeft genoten uit het onderverhuren van de woning. Daarentegen heeft zij gedurende de eerste zes maanden van de huurovereenkomst, toen de onderhavige woning naar haar zeggen leeg stond, dubbele woonlasten gehad. [gedaagde] wijst op haar beperkte salaris en dito financiële mogelijkheden.

14. De kantonrechter is van oordeel dat niet is komen vast te staan dat [gedaagde] nimmer de intentie heeft gehad de woning zelf te bewonen. Evenmin is komen vast te staan dat zij gedurende de periode oktober 2007 tot maart 2008 de woning heeft onderverhuurd aan derden. De periode waarover de boete mogelijkerwijs verschuldigd is, is daarmee beperkt tot die van maart 2008 tot en met 13 oktober 2008, de datum waarop de onderhuurovereenkomst is geëindigd (zoals Ymere in de dagvaarding onder punt 12 ook veronderstelt).

15. De kantonrechter is van oordeel dat een vast te verbeuren bedrag aan boete van € 2.500,ongeacht de reden en de duur van de onderverhuring, in beginsel een aanzienlijke verstoring van het evenwicht in rechten en plichten tussen huurder en verhuurder oplevert. Een dergelijk (netto te betalen) bedrag is voor veel huurders immers zeer aanzienlijk. Het betreft ook vrijwel een geheel netto maandsalaris van [gedaagde], zoals dat op de aan Ymere verstrekte loonstrook stond vermeld. Dit geldt te meer nu dit basisbedrag onafhankelijk is van de vraag naar de duur van de overtreding, de achtergrond van de onderverhuur, de persoon van de onderhuurder en de omstandigheid of de huurder tevens onderverhuurder de woning voor een hogere prijs heeft onderverhuurd dan waarvoor hij hem zelf heeft gehuurd.

16. Ymere maakt voorts aanspraak op de per dag verbeurde boeten. Voor de beoordeling of bij het door Ymere aanspraak maken op de totale (eenmalig en de per dag verbeurde) boete van de hierboven genoemde aanzienlijke verstoring sprake is, spelen de specifieke omstandigheden van de zaak een rol. De kantonrechter acht daarbij onder andere de volgende omstandigheden van belang: (*) niet is gebleken dat [gedaagde] winst heeft gemaakt met het onderverhuren van de woning; (*) de huurovereenkomst is op basis van een vervalste loonstrook en werkgeversverklaring aangegaan; (*) [gedaagde] heeft de woning nimmer zelf bewoond en (*) op enig moment is een groep mensen in de woning aangetroffen alsook ingrediënten die een rol kunnen spelen bij het vervaardigen van synthetische drugs. Aldus is komen vast te staan dat [gedaagde] schromelijk te kort is geschoten in de op haar rustende verplichtingen zich als goed huurder te gedragen, waaronder die om toezicht op de door haar gehuurde woning uit te oefenen.

Rekening houdend met de beperkte financiële middelen van [gedaagde] en de hoogte van de huurprijs acht de kantonrechter een totale door haar verbeurde boete van € 2.500,- maximaal redelijk, in die zin dat pas bij matiging tot een dergelijk bedrag geen sprake meer is van een aanzienlijke verstoring van het evenwicht in de zin van de richtlijn.

17. Aangezien genoemde richtlijn is geïmplementeerd in art. 6:233 BW e.v., geldt hetgeen over het onredelijk karakter van een beding in de zin van de richtlijn is overwogen, evenzo voor het onredelijk karakter van dat beding in de zin van art. 6:233 BW. De kantonrechter is daarom van oordeel dat het beding in de algemene voorwaarden onredelijk bezwarend is in de zin van art.

6:233 sub b BW, en in haar huidige vorm (zonder matiging) op die grond dient te worden vernietigd. Overigens is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ook onaanvaardbaar dat Ymere een beroep doet op algemene voorwaarden die in strijd zijn met genoemde richtlijn.

18. Ymere heeft verzocht de boete, zoals neergelegd in de algemene voorwaarden, te matigen, tot een zodanig niveau dat niet meer sprake is van een onredelijk bezwarend beding. [gedaagde] heeft zich tegen dat verzoek niet verzet. De kantonrechter heeft de bevoegdheid om op grond van art.

41

6:94 BW een bedongen boete te matigen. Er zijn onvoldoende goede redenen om van die bevoegdheid, gelet op het uitdrukkelijke verzoek van Ymere, geen gebruik te maken. Gelet op al hetgeen hiervoor is overwogen wordt de boete zoals neergelegd in art. 5.4 van de Tarievenlijst gematigd tot € 2.500,- in totaal. Bij een dergelijk bedrag is geen sprake meer van een onredelijk bezwarend beding in de zin van art. 6:233 BW en in de zin van de richtlijn. Het beding hoeft in dat geval niet te worden vernietigd, en het is dan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar indien Ymere op het beding een beroep doet. [gedaagde] zal daarom worden veroordeeld tot betaling van deze boete aan Ymere.

19. Als de overwegend in het ongelijk gestelde partij zal [gedaagde] in de kosten van deze procedure worden veroordeeld.

BESLISSING De kantonrechter: I. veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Ymere van: € 2.500,- aan hoofdsom, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 26 november 2008 tot aan de voldoening; II. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die door Ymere zijn gemaakt en die tot op heden begroot worden op: -griffierecht: € 201,00 -kosten dagvaarding: € 85,44 -salaris gemachtigde: € 700,00 -------------Totaal: € 986,44 inclusief eventueel verschuldigde BTW; III. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; IV. wijst het meer of anders gevorderde af.

Aldus gewezen door G.C. Boot, kantonrechter en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 15 januari 2010 in tegenwoordigheid van de griffier.

De griffier

De kantonrechter

42

LJN: BV6647, Gerechtshof Amsterdam , 200.060.885/01 Datum uitspraak: 21-02-2012 Datum publicatie: 22-02-2012 Rechtsgebied:

Handelszaak

Soort procedure: Hoger beroep Inhoudsindicatie: Huur woonruimte. Algemene huurvoorwaarden zijn eerst na ondertekening van de overeenkomst overhandigd, maar gelet op de omstandigheden tijdig. Beding dat boete stelt op onbevoegde onderverhuur is niet onredelijk bezwarend, gelet op het belang dat verhuurder heeft bij de bestrijding daarvan. Geen toetsing aan criterium van de onevenredig hoge schadevergoeding, want de schade door onbevoegde onderverhuur is moeilijk te kwantificeren. Voor preventief effect is een zekere hoogte en een verdeling in een vast bedrag en een bedrag per dag vereist. Voor matiging van de boete bestaat geen grond.

Vindplaats(en):

BR 2012, 89 m. nt. S.M. van de Pest NJF 2012, 130 WR 2012, 54

Uitspraak 21 februari 2012 GERECHTSHOF AMSTERDAM DERTIENDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER ARREST in de zaak van: stichting STICHTING YMERE, gevestigd te Amsterdam, APPELLANTE in principaal hoger beroep, GEÏNTIMEERDE in incidenteel hoger beroep, advocaat: mr. F.S.P. van der Wal te Utrecht, tegen [GEÏNTIMEERDE], wonende te [woonplaats], GEÏNTIMEERDE in principaal hoger beroep, APPELLANTE in incidenteel hoger beroep, advocaat: mr. J.M. Bakx-van den Anker te Amsterdam.

1. Het geding in hoger beroep De partijen worden hierna aangeduid als Ymere en [geïntimeerde].

Bij dagvaarding van 19 maart 2010 is Ymere in hoger beroep gekomen van vonnissen van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 28 augustus 2009 en 15 januari 2010, in deze zaak onder rolnummer 1012937 CV EXPL 09-391 gewezen tussen haar als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde.

Ymere heeft bij memorie tien grieven geformuleerd (genummerd 0 tot en met 2, 3a en 3b en 4 tot en met 8), bewijs aangeboden en geconcludeerd (naar het hof begrijpt overeenkomstig de appel¬dag¬vaarding) dat het hof de bestreden vonnissen zal vernietigen voor zover daarbij het

43

meerdere boven € 2.500,= is afgewezen en alsnog, bij arrest zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [geïntimeerde] zal veroordelen tot betaling van de contractuele boete van € 19.650,=, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 26 november 2008 tot de voldoening, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het hoger beroep. [geïntimeerde] heeft bij memorie geantwoord, harerzijds tegen het vonnis van 15 januari 2010 twee grieven aangevoerd en bewijs aangeboden, met conclusie, samengevat, dat het hof het vonnis van 28 augustus 2009 zal bekrachtigen en het vonnis van 15 januari 2010 zal vernietigen voor zover daarbij een bedrag van € 2.500,= is toegewezen en alsnog de vordering van Ymere geheel zal afwijzen, met veroordeling van Ymere in de kosten van het geding in beide instanties.

Vervolgens heeft Ymere in het incidentele hoger beroep bij memorie geantwoord, met conclusie tot bekrachtiging van het vonnis van 15 januari 2010 voor zover dat in het incidentele hoger beroep is bestreden, met veroordeling van [geïntimeerde], uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van het incidentele hoger beroep.

Ten slotte is arrest gevraagd.

2. Feiten 2.1 De kantonrechter heeft in beide bestreden vonnissen onder het kopje ―feiten en omstandigheden‖ een aantal feiten als tussen partijen vaststaand aangemerkt. Met de feitenvast¬stelling in het vonnis van 15 januari 2010, het eindvonnis, heeft de kantonrechter kennelijk beoogd de eerdere feiten¬vaststelling te nuanceren en aan te vullen. Het hof zal dan ook uitgaan van laatstgenoemde vaststelling.

2.2 In de toelichting op haar eerste grief heeft [geïntimeerde] naar voren gebracht dat zij de huurovereenkomst heeft getekend nadat zij een rondleiding door de woning had gekregen. Ymere heeft deze lezing bevestigd. Het hof zal de feitenvaststelling op dit punt verbeteren. Voor het overige bestaat over de juistheid van die vaststelling geen geschil, zodat ook het hof daarvan zal uitgaan.

2.2 De feiten behelzen, samengevat, het volgende. i. [geïntimeerde] heeft van 26 oktober 2007 tot 17 november 2008 van Ymere een woning gehuurd aan de [adres] te [gemeente] tegen een huurprijs van € 882,14 per maand (inclusief voorschot servicekosten). ii. [geïntimeerde] heeft tijdens een bezoek aan de woning een rondleiding door de woning gekregen, de huurovereenkomst getekend en de Algemene Huurvoorwaarden ter hand gesteld gekregen. De totale duur van dit bezoek bedroeg ongeveer 10 minuten. iii. In artikel 5.4 van de Algemene Huurvoorwaarden is bepaald dat het een huurder zonder schriftelijke toestemming van Ymere op straffe van een boete is verboden (een deel van) de woning onder te verhuren of in gebruik te geven aan een ander. Tevens is daar bepaald dat een eventuele met de onderverhuur gemaakte winst aan Ymere moet worden afgedragen. In de bij de Algemene Voorwaarden behorende Tarievenlijst is bepaald dat de boete bij verboden onderverhuur bij constatering € 2.500,= bedraagt en per dag € 50,=. iv. [geïntimeerde] heeft gedurende de volledige looptijd van de huurovereenkomst de woning niet zelf bewoond. Bij een inval door de politie op 13 oktober 2008 werd een aantal Zuid-Amerikaanse bewoners aangetroffen, alsmede grondstoffen voor de vervaardiging van synthetische drugs en een hoeveelheid eindproduct. [geïntimeerde] was tijdens deze inval zelf niet in de woning aanwezig. v. [geïntimeerde] heeft de woning op 17 november 2008 opgeleverd. vi. Ymere heeft het beleid om na een verzoek daartoe van de (hoofd)huurder in voorkomende gevallen, zoals een lange vakantie of reis, toe te staan dat de woning gedurende maximaal twee maanden door deze ter beschikking wordt gesteld aan een derde.

3. Beoordeling

44

3.1 Ymere vordert in dit geding betaling van de contractuele boete van € 19.650,= met rente. Zij heeft tegen de achtergrond van voormelde vaststaande feiten aan deze vordering ten grondslag gelegd dat ervan moet worden uitgegaan dat [geïntimeerde] de woning vanaf het begin van de huurovereenkomst tot en met de dag van de politie-inval, dus, naar zij stelt, gedurende 343 dagen, heeft onderverhuurd. [geïntimeerde] heeft de vordering bestreden.

3.2 Bij het tussenvonnis van 28 augustus 2009 heeft de kantonrechter ambtshalve de vraag aan de orde gesteld of het hiervoor onder 2.2 sub iii weergegeven boetebeding een oneerlijk beding is in de zin van de Richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (Richtlijn 93/13/EEG van de Raad van 5 april 1993 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten, Pb 1993, L 95/29, hierna: Richtlijn 93/13/EEG) en met het oog daarop een comparitie van partijen gelast.

3.3 Bij het eindvonnis van 15 januari 2010 heeft de kantonrechter overwogen dat de Algemene Huurvoorwaarden en de Tarievenlijst niet op grond van artikel 6:233 sub b BW vernietigbaar zijn, omdat [geïntimeerde] de redelijke mogelijkheid is geboden om van die algemene voorwaarden kennis te nemen, ook als juist is dat zij, zoals zij stelt, die voorwaarden pas na de ondertekening van de huurovereenkomst bij het verlaten van de woning heeft overhan¬digd gekregen. Voorts heeft de kantonrechter overwogen dat het boetebeding oneerlijk is in de zin van voormelde Richtlijn en onredelijk bezwarend in de zin van artikel 6:233 sub a BW, omdat het een aanzienlijke verstoring van het evenwicht in rechten en plichten tussen huurder en verhuurder oplevert. Op grond van de bevoegdheid gegeven in artikel 6:94 BW heeft de kantonrechter de boete gematigd tot een zodanig niveau dat het beding naar zijn oordeel gelet op alle omstandigheden van het geval niet meer onredelijk bezwarend was, namelijk tot een bedrag van € 2.500,= in totaal. Dat bedrag is toegewezen, met rente als gevorderd en met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding.

3.4 De beide incidentele grieven strekken ten betoge dat de kantonrechter ten onrechte de vordering van Ymere gedeeltelijk heeft toegewezen en [geïntimeerde] in de kosten van het geding heeft veroordeeld. [geïntimeerde] voert daartoe aan dat de (bedingen in de) Algemene Huurvoorwaarden en de Tarievenlijst moeten worden vernietigd, omdat die, neergelegd in een zeer uitgebreid boekwerk dat niet binnen enkele minuten is door te lezen, haar niet bíj maar pas ná het tekenen van het huurcontract zijn overhandigd zonder dat daarbij is medegedeeld dat het om algemene voorwaarden ging of dat die stukken belangrijke bepalingen met betrekking tot de huurovereenkomst bevatten.

3.5 Het hof zal veronderstellenderwijs tot uitgangspunt nemen dat de gang van zaken met betrekking tot de overhandiging van de algemene voorwaarden is geweest zoals [geïntimeerde] heeft gesteld. Ook in dat geval faalt het beroep op de vernietigingsgrond van artikel 6:233 sub b BW. 3.6 [geïntimeerde] heeft het huurcontract ondertekend vlak onder de vermelding dat de Algemene Huurvoorwaarden en de Tarievenlijst waren bijgevoegd en onderdeel uitmaakten van de overeen¬komst. Ymere hoefde bij de overhandiging van het ―uitgebreide boekwerk‖ dus niet te zeggen dat dat stuk algemene voorwaarden bevatte die op de huurovereenkomst van toepassing waren, want dat kon [geïntimeerde] op grond van de inhoud van het huurcontract al begrijpen.

3.7 Artikel 6:234 BW bepaalt in lid 1 onder a dat de gebruiker van algemene voorwaarden aan zijn wederpartij een redelijke mogelijkheid heeft geboden om van die algemene voorwaarden kennis te nemen indien hij die voor of bij het sluiten van de overeenkomst aan de wederpartij ter hand heeft gesteld. In een geval als het onderhavige, waarin partijen een korte ontmoeting hebben gehad die geheel was gewijd aan de ondertekening van het schriftelijke huurcontract, waarin op in het oog springende wijze naar algemene voorwaarden is verwezen, brengt een redelijke en op de dagelijkse praktijk afgestemde uitleg van dat artikelonder¬deel mee dat ―het sluiten van de overeenkomst‖, niet kan worden geacht reeds ten einde te zijn gekomen op het moment dat dat contract (door beide partijen) was ondertekend, maar pas op het moment dat de ontmoeting van partijen was afgelopen, dus toen partijen uit elkaar waren gegaan. Een overhandiging bij het uiteengaan is in die uitleg dus nog tijdig. De incidentele grieven zijn tevergeefs voorgedragen.

3.8 Hetgeen hiervoor omtrent de overhandiging van de algemene voorwaarden is overwogen impliceert dat Ymere geen belang heeft bij de behandeling van grief 0 in het principale hoger beroep, die betrekking heeft op de wijze van terhandstelling.

45

3.9 Met de grieven I en II (gedeeltelijk) in het principale hoger beroep bestrijdt Ymere het oordeel van de kantonrechter dat het boetebeding zonder matiging oneerlijk en onredelijk bewarend is. Zij voert daartoe het volgende aan. Het bedongen bedrag is primair niet bedoeld als schadevergoeding, maar als boete en dient ertoe de huurder ervan te weerhouden de desbetreffende overtreding te plegen. Een boete moet per definitie een onevenredig karakter hebben om voldoende prikkel te bieden. De boete moet in dit geval bestaan uit een vast bedrag dat voldoende hoog is om de financiële aantrekkelijkheid van het aangaan van een illegale onderhuurovereenkomst weg te nemen, alsmede een bedrag per dag om ervoor te zorgen dat een eenmaal aangegane onderhuur¬overeenkomst zo snel mogelijk wordt beëindigd. Ymere heeft gelet op de woningnood en de leefbaar¬heid een groot belang bij een mogelijkheid om daadkrachtig op te treden tegen illegale onderverhuur in Amsterdam. De in de woning aangetroffen grond¬stof¬fen voor drugs en de eindproducten illustreren de gevaren die aan illegale onderverhuur verbonden zijn. Bovendien moet Ymere door de illegale onderverhuur van haar woningen extra kosten maken, omdat zij niet in staat is de juiste en meest effectieve investeringen te doen en bovendien de nadelen van de aantasting van de leefbaarheid moet beperken en hoge opspo¬ringskosten moet maken. Het boetebeding strekt ook ter vergoeding van al deze schadeposten, die niet eenvoudig kunnen worden aangetoond in het kader van een schadevergoe¬dingsactie, aldus Ymere.

3.10 Ymere heeft overtuigend en onbetwist uiteen gezet dat zij als woningcorporatie groot belang hecht aan de leefbaarheid van de buurten van Amsterdam waarin zij woningen bezit. Om die leefbaarheid te kunnen bevorderen heeft zij zicht nodig op de bewoners van haar woningen, die zij ontbeert in het geval van ongeoorloofde onderverhuur. Dit klemt temeer nu er voldoende aanwijzingen zijn dat juist ongeoorloofde onderverhuur dikwijls gepaard gaat met een wijze van bewoning of gebruik van de woning die de leefbaarheid in de buurt en/of de veiligheid van omwonenden in gevaar brengt, zoals gebruik als wietplantage. Het is daarom goed te begrijpen dat Ymere behoefte heeft aan een instrument om ongeoorloofde onderverhuur te voorkomen. Het boetebeding is zo‘n instrument.

3.11 Het moeilijk te kwantificeren karakter van de schade die illegale onderverhuur in het algemeen toebrengt aan de leefbaarheid in woonbuurten en van de kosten die Ymere moet maken om haar huisvestingsbeleid in goede banen te leiden, verhindert dat de hoogte van de boete wordt getoetst aan het criterium van de ―onevenredig hoge schadever¬goe¬ding‖ uit de bijlage bij Richtlijn 93/13/EEG. Vergoeding van schade is bovendien niet primair de strekking van het beding.

Het beding beoogt overtreding van het onderverhuurverbod te voorkomen. Het hof volgt Ymere in haar standpunt dat voor een voldoende preven¬tieve werking is vereist dat het ineens verschul¬digde boetedeel hoog genoeg is. In dit kader is relevant dat Ymere, zoals hiervoor onder 2.2 sub vi is vermeld, in bijzondere situaties toestemming geeft voor tijdelijk gebruik van haar woningen door derden en dat moet worden aangenomen dat in de andere gevallen het motief om een woning onder te verhuren veelal van (louter) financiële aard zal zijn. Naar het oordeel van het hof is een vaste boete van € 2.500,= niet hoger dan redelijkerwijs geacht kan worden nodig te zijn voor een voldoende afschrikwekkend effect.

3.12 Eveneens kan het hof zich vinden in de redenering van Ymere dat een per dag verschuldigde boete nodig is om ervoor te zorgen dat een eenmaal aangegane onderverhuurovereenkomst dan tenminste zo snel mogelijk wordt beëindigd; er moet na de verschuldigdheid van het ―starttarief‖ nog een stimulans overblijven. Het komt ook niet geraden voor om de vaste boete in mindering te brengen op de per dag verschuldigde boete, omdat dat de boodschap zou uitdragen dat na het starttarief een bepaald aantal dagen (bijvoorbeeld in het onderhavige geval 50) ―vrij‖ zou zijn. Al met al ligt het volledig cumulatief bedingen van een boete per dag naast de vaste boete voor de hand. Het bedrag van € 50,= per dag acht het hof niet hoger dan in de gegeven omstandigheden noodzakelijk is.

3.13 Het hof is niet gebleken dat er contractuele middelen zijn om onderverhuur tegen te gaan die even effectief zijn als een boete, maar minder belastend voor de wederpartij/huurder. Men zou in dit verband kunnen denken aan winstafdracht, maar de toepassing van dat middel kan in de praktijk worden bemoeilijkt door bewijsproble¬men, die aan het afschrikkende karakter afdoen.

Het beding kan dus ook de toetsing aan het subsidiariteitsvereiste doorstaan.

3.14 Op grond van het voorgaande is het hof van oordeel dat een boete van € 2.500,= plus € 50,= per dag voor overtreding van het onderverhuurverbod niet ten nadele van de huurder het evenwicht tussen de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen verstoort, laat staan in aanzienlijke mate. Het beding is dus niet oneerlijk of onredelijk

46

bezwarend en voor vernietiging of nietigverklaring daarvan bestaat geen grond. Dit brengt mee dat de grieven I en II (gedeeltelijk) in het principale hoger beroep slagen. Derhalve kan (conform de wens van Ymere) in het midden blijven of de huurovereenkomst van partijen een consumentenovereenkomst is in de zin van Richtlijn 93/13/EEG en of dat tot ambtshalve toetsing van het onderhavige boetebeding noopt.

3.15 Met het slagen van grieven I en II in het principale hoger beroep komt de vraag aan de orde over welke periode de boete verschuldigd is geworden. De kantonrechter heeft geoordeeld dat niet is komen vast te staan dat [geïntimeerde] de woning ook in de periode van oktober 2007 tot maart 2008 aan derden heeft onderverhuurd. Hiertegen richt zich grief IV in het principale hoger beroep.

3.16 In de toelichting op deze grief stelt Ymere zich op het standpunt dat [geïntimeerde] de woning gedurende de volledige huurperiode heeft onderverhuurd. Zij heeft in dit verband gewezen op de door [geïntimeerde] tegenover de politie afgelegde verklaringen en op het beperkte inkomen van [geïntimeerde], dat het naar de mening van Ymere onmogelijk maakt dat zij als alleenstaande moeder gedurende vijf maanden niet alleen de huur van haar oude woning, maar ook de aanzienlijke huur van de onderhavige woning zelf zou hebben gedragen.

3.17 Blijkens het daarvan opgemaakte ambtsedige proces-verbaal heeft [geïntimeerde] op 13 oktober 2008 tegenover de politie (regiopolitie Amsterdam/Amstelland, Dienst Regionale Recherche, Bureau Financieel Economische Recherche) verklaard: ―Ik ben ook stom geweest. Ik had het kunnen weten dat het om Sidney gaat. Ik wist dat het niet goed zat. Ik heb voor Sidney een huurcontract op mijn naam laten zetten. Ik ben een alleenstaande moeder met een zoon en heb schulden. Ik had het geld nodig‖. Toen zij vervolgens op 25 oktober 2008 als verdachte werd verhoord, heeft zij op de vraag ―Hoe moeten wij ons dat voorstellen; Sidney komt naar je toe en zegt dat je een woning op je naam moest zetten (…)?‖ geantwoord: ―ja, ik heb zelf een kopie van mijn paspoort gemaakt en mijn originele loonstrook aan hem gegeven‖. In hetzelfde verhoor heeft zij het volgende verklaard: ―Ik wilde de woning eigenlijk zelf wel hebben, het was een mooie woning (…). Ik dacht dat ik wel meer zou kunnen gaan werken en dan in die woning zou gaan zitten. Sidney stelde het zelf ook voor, hij zei dat ik er wel een half jaartje in kon gaan zitten, maar dat ging gewoon niet‖ en ―(…)ik twijfelde maar Sidney bleef aandringen, maanden lang van ‗kom op…kom op‘ maar ik twijfelde. Ik had mijn spullen al aan hem gegeven (…) de loonstrook en zo…‖, alsmede ―Ja, ik heb er wel over zitten denken om andere woningen op mijn naam te zetten, ik kon dat geld goed gebruiken‖. Ook verklaarde [geïntimeerde] tijdens dat verhoor nog: ―Ik wist dat het niet goed was. Maar hij bleef maar pushen. Ik heb er vier dagen over nagedacht. (…) Sidney heeft wel tegen mij gezegd dat mijn salaris opgekrikt moest worden omdat ik het hiermee niet zou redden. Ik heb toen de stempel (van haar werkgever, hof) op een wit velletje gezet. Ik weet niet meer hoe ik dit papiertje aan Sidney heb gegeven. Ik wist echt niet dat ik mijn werkgever hiermee zou benadelen. (…) Iets in mij zei inderdaad dat ik niet goed bezig [was]‖.

3.18 Hetgeen [geïntimeerde] tegenover de politie heeft verklaard laat zich niet rijmen met haar standpunt in deze procedure, dat zij de woning heeft gehuurd om zelf daarin te gaan wonen, maar onvoldoende tijd en geld had om de woning in te richten, waardoor zij na vijf maanden gedwongen was de woning in onderhuur te geven aan de man (Sidney) die de woning ook voor haar had geregeld met gebruikmaking van, naar haar eerst na afloop was gebleken, valse loonstroken. Uit haar verklaringen tegenover de politie wordt duidelijk dat [geïntimeerde] zich om financiële redenen – zij had schulden - door Sidney heeft laten overhalen om de woning te huren en altijd heeft geweten dat de zaak niet in orde was. Voor de inhoud van die verklaring heeft [geïntimeerde] geen aannemelijke uitleg gegeven. Het hof acht het bovendien ongeloofwaardig dat een alleenstaan¬de moeder met schulden en een inkomen van ongeveer € 2.000,= per maand gedurende vijf maanden dubbele woonlasten zou kunnen dragen van een hoogte als hier aan de orde. Evenmin is geloofwaardig dat [geïntimeerde] met het vooruitzicht van dergelijke dubbele woonlasten het huurcontract zelfs maar zou aangaan. Zij kon immers ook met het afsluiten van een huurcontract wachten totdat zij voor de inrichting voldoende geld bij elkaar had gespaard. [geïntimeerde] heeft niet inzichtelijk gemaakt hoe dit ooit een haalbaar plan zou kunnen zijn geweest. Het hof moet daarom als onvoldoende weersproken aannemen dat [geïntimeerde], overeenkomstig de bedoeling van haarzelf en Sidney bij het aangaan van de huurovereenkomst, gedurende de volledige huurtermijn de woning aan Sidney in onderhuur heeft gegeven.

3.19 Grief 4 in het principale hoger beroep slaagt. Over de gehele door Ymere gestelde periode is de boete verschuldigd geworden, ingevolge haar becijfering in totaal een bedrag van € 19.650,=.

3.20 De overige grieven in het principale hoger beroep stellen de vraag aan de orde of er, los van

47

de oneerlijkheid of bezwarendheid van het beding, aanleiding bestaat om de boete te matigen op grond van artikel 6:94 lid 1 BW, zoals [geïntimeerde] in eerste aanleg heeft verzocht. Ymere bestrijdt dat.

3.21 Op grond van artikel 6:94 lid 1 BW heeft de rechter de bevoegdheid op verlangen van de schuldenaar, indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, de bedongen boete te matigen. Volgens vaste rechtspraak dient de rechter deze bevoegdheid met terughoudendheid te hanteren. Matiging is alleen aan de orde als toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaan¬vaard¬baar resultaat leidt. Daarbij zal niet alleen moeten worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. Ook de omstandigheden waaronder de tekortkoming tot stand kwam zijn van belang. Het bedingen van een boete als aansporing tot nakoming of ter fixatie van schadevergoeding is op zichzelf geoorloofd; het enkele uiteenlopen van schade en boete is onvoldoende grond voor matiging.

3.22 Zoals hiervoor reeds werd overwogen staat het soort schade dat wordt veroorzaakt door ongeoorloofde onderverhuur eraan in de weg dat het beding concreet wordt getoetst aan de maatstaf of de bedongen boete buitensporig is in verhouding tot de hoogte van de schade. In ieder geval kan worden gezegd dat het door Ymere nagestreefde belang van leefbaarheid voldoende gewicht heeft om een boete van deze omvang te rechtvaardigen. Dat de huurders¬vereniging met het boetebeding akkoord is gegaan is in dit verband veelzeggend. In het voordeel van Ymere werkt voorts dat in de Tarievenlijst op verschillende soorten overtredingen van de huurvoorwaarden verschillende boetes zijn gesteld en dat de onderhavige boete bovendien varieert met de duur van de overtreding.

3.23 Wat betreft de omstandigheden waaronder het beding is ingeroepen en de omstandigheden waaronder de tekortkoming tot stand kwam geldt het volgende. De schending door [geïntimeerde] van het onderhuurverbod heeft, blijkens de in de woning aangetrof¬fen grondstoffen voor drugs, precies tot het soort gebruik van de woning geleid dat Ymere tracht tegen te gaan. Onder deze omstandigheden achteraf de boete matigen zou afbreuk doen aan de preventieve werking die de boete zou moeten hebben. Dit klemt temeer nu uit de verklaringen van [geïntimeerde] tegenover de politie blijkt dat zij weloverwogen uit financiële motieven heeft gehandeld zoals zij heeft gedaan. Hoe hoog haar beloning is geweest acht het hof niet van belang.

3.24 Het hof realiseert zich dat de boete hoog is in relatie tot het inkomen van [geïntimeerde]. Die omstandigheid op zichzelf acht het hof echter onvoldoende zwaarwegend voor het oordeel dat het resultaat van de toepassing van het boetebeding buitensporig en dus onaanvaardbaar is. Matiging van de boete om die reden zou bovendien de preventieve werking van het beding verminderen in juist die gevallen waarin de verleiding om onder te verhuren het grootst is. Dat [geïntimeerde] na het einde van de huur het gehuurde zonder beschadiging aan Ymere heeft opgeleverd geeft geen reden tot matiging van de boete die is gesteld op de vorm van wanprestatie die [geïntimeerde] wél heeft gepleegd.

3.25 Het voorgaande leidt tot de slotsom dat ook de overige grieven in het principale appel slagen; voor matiging van de boete bestaat onvoldoende aanleiding. Het volledige gevorderde boetebedrag is toewijsbaar.

3.26 Het bestreden eindvonnis kan niet in stand blijven voor zover het betreft de afwijzing van het meerdere boven € 2.500,=. Omwille van de eenvoud zal het hof echter dat vonnis in zijn geheel vernietigen en alsnog de gehele boete toewijzen, met rente zoals gevorderd en op zichzelf niet weersproken. Hetgeen door [geïntimeerde] te uitvoering van het eindvonnis reeds is voldaan behoeft uiteraard niet te worden gerestitueerd. Nu geen van de grieven tegen het vonnis van 28 augustus 2009 is gericht zal Ymere in het door haar tegen dat tussenvonnis ingestelde hoger beroep niet ontvankelijk worden verklaard.

3.27 Als de (overwegend) in het ongelijk gestelde partij dient [geïntimeerde] de kosten van het geding in beide instanties te dragen, in hoger beroep zowel van het principaal als van het incidenteel appel.

4. Beslissing

48

Het hof: verklaart Ymere niet ontvankelijk in haar hoger beroep van het vonnis van 28 augustus 2009; vernietigt het bestreden vonnis van 15 januari 2010; en, opnieuw rechtdoende: veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling aan Ymere van een bedrag van € 19.650,= (NEGENTIENDUIZENDZESHONDERVIJFTIG EURO), vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 26 november 2008 tot de voldoening; verwijst [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de zijde van Ymere gevallen, in eerste aanleg op € 286,44 aan verschotten en € 700,= voor salaris gemachtigde, in principaal hoger beroep op € 350,93 aan verschotten en € 894,= voor salaris advocaat en in incidenteel hoger beroep op € 447,= voor salaris advocaat; verklaart voormelde veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. W.J.J. Los, J.C.W. Rang en E.E. van Tuyll van Serooskerken-Röell en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 21 februari 2012.

49

LJN: BQ4245, Gerechtshof 's-Gravenhage , 105.005.956/01 Datum uitspraak: 10-05-2011 Datum publicatie: 12-05-2011 Rechtsgebied:

Civiel overig

Soort procedure: Hoger beroep Inhoudsindicatie: onredelijk bezwarend boetebeding huurovereenkomst; vergoeding van schade toegebracht door onderhuurder Uitspraak GERECHTSHOF ‗s-GRAVENHAGE Sector Civiel recht Zaaknummer : 105.005.956/01 Rolnummer (oud) : 2007/91 Rolnummer rechtbank: 550364/06-202 arrest d.d. 10 mei 2011 inzake [appellant], wonende te Zoetermeer, appellant in het principaal appel, verweerder in het incidenteel appel, hierna te noemen: [appellant], advocaat: mr. A. Vijftigschild te Leidschendam, gemeente Leidschendam-Voorburg, tegen [geïntimeerde], wonende te 's-Gravenhage, geïntimeerde in het principaal appel, appellante in het incidenteel appel, hierna te noemen: [geïntimeerde], advocaat: mr. A.H. Westendorp te ‘s-Gravenhage.

Het geding Bij exploot van 13 december 2006 is [appellant] in hoger beroep gekomen van het vonnis van 18 september 2006, dat door de rechtbank 's-Gravenhage, sector kanton, locatie ‘s-Gravenhage, tussen partijen is gewezen. Bij memorie van grieven d.d. 20 december 2007 heeft [appellant] vier grieven tegen dat vonnis opgeworpen, die door [geïntimeerde] bij memorie van antwoord, houdende incidenteel appel (met producties), d.d. 19 mei 2009, zijn bestreden. [geïntimeerde] heeft harerzijds vier grieven opgeworpen in het incidentele appel, welke grieven [appellant] heeft bestreden bij memorie van antwoord in incidenteel appel d.d. 14 september 2010. Hierna hebben partijen de stukken overgelegd en is arrest gevraagd.

Beoordeling van het hoger beroep 1. Het gaat in deze zaak in het kort om het volgende.

1.1. [geïntimeerde] heeft met ingang van 1 juli 2004 voor de duur van minimaal één jaar de woning aan de [adres] verhuurd aan [appellant] tegen een maandelijkse huur van € 950 en € 100 aan voorschot op de vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten. [appellant] heeft de woning onderverhuurd aan een derde die er een hennepkwekerij in heeft aangelegd, ten gevolge waarvan schade aan de woning is ontstaan. [geïntimeerde] heeft bij brief van 14 februari 2005 de huurovereenkomst opgezegd per die datum.

1.2. Na vermeerdering van eis heeft [geïntimeerde] bij de kantonrechter (uiteindelijk) gevorderd

50

dat [appellant] wordt veroordeeld tot betaling van a) € 16.231,34 ter zake van verbouwingskosten; b) € 10.427,50 ter zake van vervanging en reparaties van meubels, gordijnen en vitrage; c) € 5.800,- ter zake van achterstallige huurpenningen; d) € 10.800,44 ter zake van boete volgens de algemene bepalingen van de huurovereenkomst; e) € 2.520, ter zake van verbeurde boete wegens te laat betaalde huurpenningen; f) € 1.121,61 ter zake van extra stookkosten ; g) € 1.666 terzake van een nieuwe c.v.-ketel; h) € 5.250 vanwege het feit dat de woning vijf maanden lang niet verhuurbaar was, zijnde totaal € 53.816,89.

In reconventie vorderde [appellant] een bedrag van € 33.933,10.

1.3. Na verweer van partijen heeft de kantonrechter in het bestreden eindvonnis van 18 september 2006 de conventionele vordering toegewezen voor een bedrag van € 14.500,44, zijnde de contractuele boete ad € 10.800,44 (het onder d vermelde bedrag) en een bedrag van € 3.700 aan achterstallige huurpenningen (een deel van het onder c vermelde bedrag. Voor het overige is de conventionele vordering afgewezen, terwijl de reconventionele vordering integraal is afgewezen.

2. In het principaal appel komt [appellant] met zijn grieven op tegen de toewijzing van de boete en de achterstallige huurpenningen, terwijl [geïntimeerde] met haar incidentele appel opkomt tegen de afwijzing van de verbouwingskosten en de vervanging en reparatie van meubels, gordijnen, vitrage en c.v.-ketel (de onder a, b en g vermelde bedragen; grief 1) de afwijzing van de boete wegens te laat betaalde huurpenningen (het onder e vermelde bedrag; grief 2), de afwijzing van de schadevergoeding voor het niet verhuurbaar zijn van de woning (het onder h vermelde bedrag; grief 3) en de afwijzing van de extra stookkosten (het onder f vermelde bedrag; grief 4). de eerste principale grief 3. 1. Met zijn eerste principale grief komt [appellant] allereerst op tegen het oordeel van de kantonrechter dat de algemene bepalingen van de huurovereenkomst van toepassing zijn. [appellant] betoogt dat de bepalingen niet bij de overeenkomst waren gevoegd. Hij heeft ook niet getekend voor ontvangst van de voorwaarden.

3.2. Dit verweer van [appellant] wordt verworpen. De door [appellant] ondertekende huurovereenkomst vermeldt op pagina 3, welke pagina door beide partijen is ondertekend, dat de algemene bepalingen aan partijen bekend zijn en dat [appellant] hiervan een exemplaar heeft ontvangen en op de eveneens door partijen ondertekende pagina 4, dat de algemene bepalingen van toepassing zijn en dat [appellant] met de ondertekening van het contract akkoord gaat met de inhoud ervan. Aldus heeft [appellant] de gelding van die voorwaarden aanvaard. Zijn eveneens onder grief I ingenomen stelling, dat [geïntimeerde] het [appellant] niet moeilijk wilde maken en dat partijen zijn overeengekomen dat de algemene bepalingen buiten toepassing bleven, staat hier haaks op, wordt op geen enkele wijze onderbouwd en evenmin gespecificeerd te bewijzen aangeboden, zodat het hof deze stelling passeert.

3.3. [appellant] betoogt met deze eerste grief voorts dat [geïntimeerde] wist van de onderhuur en tegen [appellant] heeft verklaard dat zij geen juridische stappen tegen hem zou ondernemen. [geïntimeerde] bestrijdt deze stellingen.

3.4. Het hof begrijpt dat [appellant] zich er met deze stellingen op beroept dat [geïntimeerde] afstand heeft gedaan van haar recht om de boete te vorderen. Van afstand van recht kan pas sprake zijn, indien daarvan ondubbelzinnig blijkt. De stellingen van [appellant] zijn onvoldoende om die conclusie te trekken en [appellant] heeft ze niet concreet onderbouwd, zodat aan bewijsvoering niet wordt toegekomen. Dat [geïntimeerde] eerst bij haar vermeerdering van eis de boete wegens verboden onderhuur heeft ingeroepen, geldt niet als voldoende concrete onderbouwing en kan de stellingen van [appellant] niet steunen. Dit betoog werpt dus geen vruchten af.

3.5. Tot slot brengt [appellant] met deze grief naar voren, dat het gevorderde boetebedrag jegens hem onredelijk bezwarend is en hij verzoekt het hof de voorwaarden buiten effect te stellen althans te matigen. [appellant] acht het beding, zo vat het hof zijn stelling op, onredelijk bezwarend vanwege de financiële gevolgen die het voor hem heeft.

3.6. Het boetebeding valt niet onder de omschrijving van de bedingen voorkomend op de

51

zogenaamde zwarte en grijze lijst als bedoeld in artikel 6:236 BW en 6:237 BW. Voorzover het moet worden beschouwd als een beding, als genoemd onder punt e van de indicatieve lijst, gehecht aan de EG-richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten, omdat het beding tot doel heeft de huurder die zijn verbintenissen niet nakomt, een onevenredig hoge schadevergoeding op te leggen, geldt allereerst dat bij de beoordeling van de vraag of het beding onredelijk bezwarend is, rekening moet worden gehouden met de rechterlijke matigingsbevoegdheid ex artikel 6:94 BW en voorts met alle omstandigheden van het geval en met de aard en strekking van de overeenkomst.

3.7. Het gaat hier om een maandelijkse huurprijs van € 950 en vergoeding van € 100 voor andere goederen, dus totaal € 1.050 per maand. De boete voor ongeoorloofde onderhuur van € 45,38 per dag komt neer op een boete van circa € 1.350 per maand. In verhouding tot de maandelijkse huurprijs acht het hof deze gevolgen van het boetebeding op zichzelf niet onredelijk bezwarend.

Ook met dit onderdeel van zijn grief heeft [appellant] geen succes. de tweede principale grief 4. Met zijn tweede grief brengt [appellant] naar voren dat de kantonrechter ten onrechte geen rekening heeft gehouden met zijn verweer dat [geïntimeerde] instemde met de onderhuur. In het hiervoor onder 3.4 overwogene heeft het hof dit verweer behandeld en verworpen. Deze grief faalt dus eveneens. de derde principale grief 5.1. Met zijn derde grief bestrijdt [appellant] het oordeel van de kantonrechter dat matiging van een contractuele boete alleen mogelijk is indien de billijkheid dat klaarblijkelijk eist.

5.2. De kantonrechter heeft terecht overwogen, dat voor matiging van een contractuele boete slechts plaats is indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Dit is de in art. 6:94 BW. opgenomen maatstaf. Deze maatstaf brengt mee dat de rechter pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij moet niet alleen worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen.

5.3. Volgens [appellant] eist de billijkheid in dit geval dat de boete wordt gematigd, ten eerste omdat [geïntimeerde] geen aantoonbare schade heeft geleden door de overtreding van het verbod en ten tweede, omdat ook [appellant] niet wist dat de onderhuurder een hennepkwekerij in het gehuurde had aangelegd.

5.4. Tegen dit laatste [geïntimeerde] brengt terecht in dat de vraag of [appellant] al dan niet op de hoogte was van de aanleg van de hennepkwekerij niet ter zake doet. De aanleg van de hennepkwekerij en de daardoor aan de woning toegebrachte schade komen voor risico en rekening van [appellant] die de onderhuurder heeft aanvaard.

5.5. De stelling dat [geïntimeerde] geen aantoonbare schade heeft geleden, baseert [appellant], zo begrijpt het hof, op de stelling dat hij de woning in oude staat heeft teruggebracht en zelfs heeft verbeterd. Het hof leidt hieruit af dat [appellant] erkent dat schade is toegebracht.

Uit het bestreden vonnis (rechtsoverweging 14) volgt dat volgens [appellant] zelf de toegebrachte schade in elk geval € 9.000 bedroeg. [appellant] stelt voorts dat hij die schade afdoende heeft hersteld. De kantonrechter heeft daaromtrent overwogen dat dit geheel niet valt af te leiden uit de door partijen overgelegde foto's gemaakt na de renovatie en dat [appellant] zijn stelling op geen enkele wijze heeft bewezen. In hoger beroep heeft [appellant] zijn stelling dat de schade afdoende is hersteld in het geheel niet nader onderbouwd, zodat aan bewijsvoering niet wordt toegekomen, nog daargelaten dat [appellant] ook zijn bewijsaanbod in het geheel niet heeft gespecificeerd.

5.6. Ervan uitgaande dat in elk geval schade is toegebracht ter hoogte van € 9.000, waarvan niet is komen vast te staan dat zij is hersteld, is een boete van € 10.800,44 niet disproportioneel. De billijkheid eist dan ook geenszins dat de boete wordt gematigd. Ook de derde grief strandt. de vierde principale grief

52

6.1. De vierde grief betreft de hoogte van de achterstallige huurpenningen. [appellant] wijst erop dat de huur (met de brief van 14 februari 2005) per 1 juli 2005 is beëindigd, hetgeen er volgens hem toe leidt dat hij geen huur verschuldigd is over juli en augustus 2005. Volgens hem staat geen € 3.700 aan huur open, maar € 1.600 .

6.2. Op zich is juist dat partijen de huurovereenkomst per 1 juli 2005 hebben beëindigd, zodat [appellant] geen huur meer is verschuldigd na 1 juli 2005.

Het hof vat de vordering tot betaling van huur over de maanden juli en augustus 2005 echter op als een vordering tot betaling van een gebruiksvergoeding van gelijke hoogte als de huur en de vergoeding voor de andere goederen. [appellant] heeft ook in hoger beroep de stelling van [geïntimeerde] dat hij de woning pas in augustus 2005 feitelijk heeft verlaten onvoldoende gemotiveerd betwist. De kantonrechter heeft dan ook terecht de vergoeding over die beide maanden ad € 2.100 (tweemaal € 1.050) toegewezen. Ook de laatste grief van [appellant] lijdt schipbreuk.

de eerste incidentele grief 7. 1. Met betrekking tot de eerste incidentele grief van [geïntimeerde], die de schade ter zake van verbouwingskosten en reparatie en vervanging van meubels, gordijnen, vitrage en c.v.-ketel betreft, overweegt het hof als volgt.

7.2. De kantonrechter overwoog dat hetgeen verschuldigd is ingevolge een boetebeding in de plaats treedt van schadevergoeding.

Tegen dit uitgangspunt heeft [geïntimeerde] geen bezwaar gemaakt, zodat het hof hiervan dient uit te gaan.

7.3. De kantonrechter heeft vervolgens de verbouwingskosten en de vervanging en reparatie van meubels, gordijnen, vitrage en c.v.-ketel afgewezen, omdat zij niet bewezen achtte dat de door [geïntimeerde] geleden schade uitgaat boven het boetebedrag.

7.4. Voor wat betreft de vervanging van meubels gordijnen en vitrage, waarvan [geïntimeerde] de waarde op € 10.427,50 heeft begroot, geldt het volgende.

7.5. Het hof zal ten gunste van [geïntimeerde] aannemen dat [appellant] de woning gestoffeerd en gemeubileerd heeft gehuurd ([appellant] betwist dat laatste). Ten bewijze van de schade aan de meubels, gordijnen en vitrage heeft [geïntimeerde] drie facturen overgelegd, één ongedateerde factuur met betrekking tot een bed, één met betrekking tot een meubel uit 1995 en één van Panjo, waarop een datum ontbreekt/niet leesbaar is. Dit is onvoldoende om vast te stellen dat vervanging van meubels, gordijnen en vitrage in 2005 noodzakelijk was en [geïntimeerde] deswege schade heeft geleden.

7.6. Het bewijsaanbod van [geïntimeerde] is op deze punten onvoldoende gespecificeerd, zodat het hof daaraan voorbijgaat. Ten aanzien van de meubels, gordijnen en vitrage wordt daarom ervan uitgegaan dat geen schade is geleden.

7.7. Voor wat betreft de verbouwingskosten ad in totaal € 16.231,34 geldt het volgende. [geïntimeerde] heeft een opsomming van een aantal kosten gegeven en daarbij een aantal facturen en kassabonnen overgelegd.

Ten aanzien van de factuur van Ed. Alter ad € 1.588,27, waarin een c.v-ketel is opgenomen, waarvan [geïntimeerde] stelt dat dit de betreffende ketel is, geldt dat deze op naam staat van De Meij. [geïntimeerde] stelt nu dat zij via De Meij heeft gekocht omdat deze korting kreeg en dat zijzelf de factuur heeft betaald, maar zij legt daarvan geen betalingsbewijs over, terwijl dat in dit stadium van het geding wel van haar had mogen worden verwacht.

Van de gestelde gemaakte arbeidskosten ad circa € 11.450 heeft [geïntimeerde] in het geheel geen facturen overgelegd noch betalingsbewijzen.

7.9. Ten gunste van [geïntimeerde] aangenomen dat zij ook enige arbeidskosten heeft moeten maken, komt het hof tot het oordeel, dat [geïntimeerde] niet heeft aangetoond dat haar totale schade uitkomt boven het boetebedrag. Haar bewijsaanbod is onvoldoende gespecificeerd en wordt gepasseerd.

53

7.10. De eerste incidentele grief wordt dan ook verworpen.

de tweede incidentele grief 8.1. De tweede incidentele grief heeft betrekking op de afwijzing van de boete wegens te laat betaalde huurpenningen (een bedrag van € 2.520). De kantonrechter achtte de vordering onvoldoende gespecificeerd, terwijl bovendien niet bleek dat [appellant] is aangemaand tot betaling. [geïntimeerde] heeft de vordering in dit hoger beroep nader onderbouwd en bestrijdt dat aanmaning nodig was.

8.2. In het huurcontract is bepaald dat de huur verschuldigd is op of voor de eerste dag van de betaalperiode. Voorts is bepaald dat de huurder wegens te late huurbetaling € 10 per week of gedeelte van een week verschuldigd is. Aangezien het boetebeding op betaling na het overeengekomen tijdstip is gesteld, moet worden aangenomen dat het de bedoeling van partijen is geweest dat de huurder met het verstrijken van het overeengekomen tijdstip zonder meer in verzuim zal zijn.

8.3. Vaststaat dat [appellant] de huur over mei en juni 2005 per datum van de akte in eerste aanleg van 15 mei 2006 nog niet had voldaan. Ter zake van boete voor de te late betaling van de huur over mei 2005 heeft [geïntimeerde] 52 x € 10 = € 520 gevorderd en voor de te late betaling van de huur over juni 48 x € 10 = € 480. Deze bedragen (samen € 1.000) zijn voor toewijzing vatbaar. In zoverre slaagt de grief.

8.4. De gevorderde boete voor te late betaling van de huur over de maanden juli tot en met oktober 2005 wordt afgewezen. De huurovereenkomst is geëindigd per 1 juli 2005. Daarmee is ook het boetebeding vervallen. Het hof heeft weliswaar aangenomen dat [appellant] voor de maanden juli en augustus 2005 een gebruiksvergoeding verschuldigd was, maar dat brengt niet zonder meer mee, dat alle bepalingen van de huurovereenkomst na 1 juli 2005 op de rechtsverhouding tussen partijen van toepassing zijn.

In zoverre faalt de grief. de derde incidentele grief 9.1. Met de derde incidentele grief ageert [geïntimeerde] tegen de afwijzing van de schadevergoeding voor het niet verhuurbaar zijn van de woning gedurende vijf maanden.

9.2. Al aangenomen dat de woning in de gestelde abominabele staat verkeerde, dan heeft [geïntimeerde], tegenover de gemotiveerde betwisting van [appellant], onvoldoende onderbouwd waarom met herstel van de schade vijf maanden gemoeid zouden moeten zijn. Ook deze vordering is terecht door de kantonrechter afgewezen. De grief strandt. de vierde incidentele grief 10.1. De vierde incidentele grief gaat over extra stookkosten, die [geïntimeerde] stelt gemaakt te hebben omdat de woning door de kweek van de hennep veel vochtplekken vertoonde en, zo begrijpt het hof, droog gestookt moest worden. [geïntimeerde] heeft ten bewijze van het gevorderde bedrag van € 1.121,61 een nota overgelegd van de Eneco die dit bedrag vermeldt.

10.2. [appellant] betwist niet dat de nota betrekking heeft op de door hem gehuurde woning. Hij wijst er op, dat de nota betrekking heeft op een periode (de nota vermeldt dat het te betalen bedrag in april 2006 zal worden afgeschreven) waarin hij de woning niet meer bewoonde (bedoeld zal zijn onderverhuurde) en dat de nota ook ziet op rioolrechten en afvalstoffenheffing voor een meerpersoonshuishouden. Hij betwist bij gebrek aan wetenschap in het algemeen dat een hennepkwekerij tot vochtoverlast leidt.

10.3. Tegenover deze gemotiveerde betwisting van [appellant] heeft [geïntimeerde] haar stellingen onvoldoende onderbouwd. Aan bewijsvoering op dit punt wordt dan ook niet toegekomen. Ook deze grief strandt.

54

slotsom 11. De slotsom is dat de grieven in het principale appel falen, zodat in dat appel het vonnis zal worden bekrachtigd met veroordeling van [appellant] in de kosten van het hoger beroep. Van de incidentele grieven slaagt alleen de tweede grief gedeeltelijk. Dit brengt mee, dat in het incidentele appel het vonnis, voorzover in conventie gewezen, zal worden vernietigd en dat aan [geïntimeerde] alsnog ook het bedrag van € 1.000 ter zake van de te late betaling van de huurpenningen zal worden toegewezen, zodat een totaal bedrag van € 15.500,44 wordt toegewezen. Het hof ziet aanleiding de proceskosten van het incidentele appel, waarin beide partijen in het ongelijk zijn gesteld, te compenseren.

Deze uitslag heeft naar het oordeel van het hof geen gevolgen voor de proceskosten in eerste aanleg, die zijn gecompenseerd.

Beslissing Het hof: in het principaal appel - bekrachtigt het bestreden vonnis; - veroordeelt [appellant] in de kosten van de procedure in het principaal appel, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] bepaald op € 251 aan griffierecht en op € 894 aan salaris voor de advocaat; in het incidenteel appel - vernietigt het bestreden vonnis voorzover [appellant] daarbij in conventie werd veroordeeld tot betaling van € 14.500,44, en in zoverre opnieuw rechtdoende - veroordeelt [appellant] om aan [geïntimeerde] te betalen een bedrag van € 15.500,44, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 14 december 2005 tot aan de dag der voldoening; - bekrachtigt het vonnis voor het overige; - compenseert de kosten van de procedure in het incidenteel appel in die zin, dat elke partij de eigen kosten draagt.

Dit arrest is gewezen door mrs. A. Dupain, M.A.F. Tan- de Sonnaville en J.E.H.M. Pinckaers en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 10 mei 2011 in aanwezigheid van de griffier.

55

LJN: BS7888, Gerechtshof Amsterdam , 200.055.552/01 Datum uitspraak: 13-09-2011 Datum publicatie: 13-09-2011 Rechtsgebied:

Handelszaak

Soort procedure: Hoger beroep Inhoudsindicatie: Prejudiciële vragen. EU-recht. Richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. Boetebeding in huurovereenkomst woonruimte.

Ambtshalve toepassing in hoger beroep en grievenstelsel. Openbare orde.

Buiten toepassing laten beding of matiging boete.

Vindplaats(en):

NJF 2011, 421 WR 2011, 131 m. nt. Naschrift

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM DERTIENDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER ARREST in de zaak van: 1. [Appellant], 2. Y, beiden wonende te Alkmaar, APPELLANTEN, advocaat: mr. G.F. de Graaf, te Alkmaar, tegen de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid JAHANI B.V., gevestigd te Noord-Scharwoude, gemeente Langedijk, GEÏNTIMEERDE, advocaat: mr. F.P. Klaver, te Alkmaar.

De partijen worden hierna weer aangeduid als (in enkelvoud) [appellant] en Jahani.

1. Procedure in hoger beroep Bij dagvaarding van 13 januari 2010 heeft [appellant] hoger beroep ingesteld tegen het vonnis van de rechtbank Alkmaar (sector kanton, locatie Alkmaar) van 21 oktober 2009 (nummer 302828/CV EXPL 09-3432), in de onderhavige zaak tussen partijen gewezen.

De zaak is op 2 februari 2010 bij het hof ingeschreven.

[Appellant] heeft een memorie van grieven genomen.

Jahani heeft een memorie van antwoord genomen.

Het hof heeft op 8 maart 2011 een tussenarrest uitgesproken.

Bij dat tussenarrest zijn partijen in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over het voornemen van het hof om prejudiciële vragen te stellen aan het Hof van Justitie van de Europese Unie (hierna:

56

HvJ).

Partijen hebben zich bij akte uitgelaten.

Vervolgens is opnieuw arrest gevraagd.

2. Uitlatingen van partijen [Appellant] heeft bij akte aangegeven hoe de door het hof geformuleerde vragen volgens hem moeten worden beantwoord. Een en ander behoeft in deze fase van het geding geen bespreking.

Jahani heeft geen opmerkingen ten aanzien van de vragen.

3. Omschrijving van de feiten waarop de door het HvJ te geven uitleg moet worden toegepast 3.1 Jahani houdt zich bezig met de bedrijfsmatige verhuur van woningen.

3.2 Bij overeenkomst van 21 december 2007 heeft Jahani met ingang van 1 januari 2008 aan [appellant] verhuurd de woning aan de Laat 22 te Alkmaar (hierna: de woning). Het betreft zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs.

3.3 Op de huurovereenkomst zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst, zoals vastgesteld door de Raad voor Onroerende Zaken op 30 juli 2003 (AB huurovereenkomst woonruimte ROZ 2003) van toepassing verklaard.

Die voorwaarden bevatten onder meer het volgende beding: ‘In verzuim zijn/boetebeding 20.1 Huurder is in verzuim door het enkele verloop van een bepaalde termijn.

20.2 Voor elk geval dat huurder in verzuim is met de tijdige en volledige betaling van een geldsom, is hij 1% rente per maand verschuldigd over de verschuldigde hoofdsom vanaf de vervaldatum tot aan de dag van algehele voldoening van de hoofdsom.

Hierbij wordt een gedeelte van een maand als een volle maand aangemerkt.

20.3 Indien een van partijen toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van enige verplichting welke ingevolge de wet en/of de huurovereenkomst op haar rust en de andere partij daardoor gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen moet nemen, zijn alle daaruit voortvloeiende kosten voor rekening van de tekortschietende partij.

20.4 Ingeval het tekortschieten bestaat uit de niet tijdige betaling van een geldsom en in verband met de incassering daarvan buitengerechtelijke kosten moeten worden gemaakt, worden deze hierbij bepaald op tenminste 15% van het verschuldigde bedrag met een minimum van € 125,00.

Ingeval de buitengerechtelijke incasso door een gemachtigde c.q. raadsman/raadsvrouw geschiedt, worden deze bedragen vermeerderd met de door verhuurder aan zijn gemachtigde c.q. raadsman/raadsvrouw over de buitengerechtelijke incassokosten verschuldigde omzetbelasting.

20.5 De aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijke kosten ontstaat pas nadat de partij die tekortschiet schriftelijk door de andere partij is aangemaand, waarbij haar een redelijke termijn tot nakoming is gesteld en de nakoming binnen die termijn uitblijft.

20.6 Huurder is aan verhuurder een direct opeisbare boete van € 25,00 per kalenderdag verschuldigd voor elke verplichting uit deze overeenkomst met de bijbehorende algemene bepalingen die hij niet nakomt of overtreedt, onverminderd zijn verplichting om alsnog aan die verplichting te voldoen en onverminderd verhuurders overige rechten op schadevergoeding of anderszins. Genoemd bedrag is gebaseerd op het prijspeil 1 januari 2003 en wordt met ingang van 1 januari 2004 jaarlijks geïndexeerd‘.

3.4 De huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst bedroeg € 875,00 per maand. Per 1 juli 2008 bedroeg de verschuldigde huurprijs € 894,25 per maand, ingevolge de volgens artikel 18 van de algemene voorwaarden van toepassing zijnde indexering.

3.5 [Appellant] heeft de verhoging van de huurprijs als gevolg van de indexering niet betaald. Voor de maand februari 2009 heeft [appellant] aan huur in totaal € 190,00 betaald. Daarna heeft hij geen huur meer betaald.

3.6 Jahani heeft [appellant] gedagvaard voor de rechtbank Alkmaar (sector kanton, locatie Alkmaar) en gevorderd, kort weergegeven, dat de huurovereenkomst zal worden ontbonden, met bevel tot ontruiming van de woning. Voorts heeft Jahani gevorderd dat [appellant] zal worden veroordeeld tot betaling van in totaal € 13.897,09, welk bedrag blijkens een overzicht dat is overgelegd als productie 3 bij inleidende dagvaarding, is gespecificeerd als volgt:

57

- € 5.365,50 aan huurschuld, - € 156,67 aan reeds verschenen contractuele rente, - € 96,25 aan huurschuld wegens huurprijsindexering, - € 4.525,00 aan boetes voor niet-betaalde huurprijs, - € 3.800,00 aan boetes voor niet-betaalde huurprijsindexering, - € 658,67 aan buitengerechtelijke kosten, verminderd met € 1.065,00 aan betalingen.

Het hof tekent hierbij aan dat de in het overzicht opgenomen optellingen van verschuldigde huur en boete over de maanden maart tot en met juni 2009 niet juist is (maandelijks telkens € 90,00 te hoog).

3.7 Bij vonnis van 21 oktober 2009 heeft de rechtbank de vorderingen van Jahani toegewezen en [appellant] veroordeeld in de proceskosten.

4. Omschrijving van het geschil in hoger beroep 4.1 [Appellant] heeft vier grieven tegen het vonnis van de rechtbank aangevoerd. De grieven I en II komen er samengevat op neer dat [appellant] een beroep doet op matiging van de verbeurde boete. [Appellant] heeft in dit verband onder meer gewezen op de discrepantie tussen enerzijds de verbeurde boete en anderzijds de schade die de Jahani als verhuurder ten gevolge van de te late betaling lijdt.

4.2 De grieven roepen vragen op met betrekking tot de Richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (Richtlijn 93/13/EEG van de Raad van 5 april 1993 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten, Pb 1993, L 95/29, hierna: de richtlijn).

5. Toelichting 5.1 Het Hof van Justitie van de Europese Unie heeft zich in diverse arresten uitgesproken over de toetsing van oneerlijke bedingen in algemene voorwaarden.

5.1.1 In de zaak Océano Grupo Editorial SA/Murciano Quintero (27 juni 2000, C-240/98) betrof het een forumkeuzebeding.

Het HvJ heeft in die zaak uitgesproken dat een doeltreffende bescherming van consumenten enkel kan worden bereikt, indien aan de nationale rechter de bevoegdheid wordt toegekend om een dergelijk beding ambtshalve te toetsen (overweging 26) en dat de bescherming die de richtlijn de consumenten biedt, vereist dat de nationale rechter bij de beoordeling van de ontvankelijkheid van een bij de nationale gerechten ingediende vordering ambtshalve kan toetsen, of een beding in de hem voorgelegde overeenkomst oneerlijk is (overweging 29).

5.1.2 In de zaak Cofidis SA/Fredout (21 november 2002, C-473/00) was een wettelijke vervaltermijn aan de orde die de nationale rechter belette in een door de verkoper aanhangig gemaakt geding een oneerlijk beding met betrekking tot een consumptief krediet nietig te verklaren.

Het HvJ heeft in die zaak uitgesproken dat de door de richtlijn aan de consument verleende bescherming zich daartegen verzet (overweging 38).

5.1.3 In de zaak Freiburger Kommunalbauten GmbH/Hofstetter (1 april 2004, C-237/02) betrof het een beding in een aannemingsovereenkomst die de consument verplichtte de volledige prijs te betalen onafhankelijk van het vorderen van de bouw, waartegenover de verkoper vooraf een bankgarantie aan de consument verstrekte.

Het HvJ heeft in die zaak uitgesproken dat de bijlage waarnaar artikel 3 lid 3 van de richtlijn verwijst, slechts een indicatieve en niet-uitputtende lijst van bedingen bevat die als oneerlijk kunnen worden aangemerkt (overweging 20) en dat het HvJ de algemene door de gemeenschapswetgever gebruikte criteria kan uitleggen teneinde het begrip oneerlijk beding te definiëren, maar dat het zich niet kan uitspreken over de toepassing van die algemene criteria op een specifiek beding dat moet worden onderzocht in het licht van de omstandigheden van het betrokken geval (overweging 22). Het is aan de nationale rechter om te beoordelen of een contractueel beding aan de criteria voldoet om als oneerlijk in de zin van artikel 3 lid 1 van de richtlijn te worden aangemerkt (overweging 25).

5.1.4 In de zaak Mostaza Claro/Móvil Milenium SL (26 oktober 2006, C-168/05) betrof het een

58

arbitragebeding in een overeenkomst met betrekking tot een abonnement voor mobiele telefonie.

De consument had in die zaak niet in de arbitrageprocedure, maar in het kader van een beroep tot vernietiging van het arbitraal vonnis betoogd dat het arbitragebeding oneerlijk was (overweging 18).

Het HvJ heeft de bevoegdheid van de nationale rechter om ambtshalve te toetsen of een beding oneerlijk is, herhaald, mede onder verwijzing naar de beginselen van gelijkwaardigheid en doeltreffendheid die de procesautonomie van de lidstaten beperken (overwegingen 24-27). Het HvJ heeft voorts het belang van de richtlijn onderstreept (overwegingen 36-37) en overwogen dat de aard en het gewicht van het openbare belang, waarop de door de richtlijn aan de consument verschafte bescherming berust, rechtvaardigen dat de nationale rechter ambtshalve dient te beoordelen of een contractueel beding oneerlijk is (overweging 38). De richtlijn verlangt aldus van de nationale rechter die kennis neemt van een beroep tot vernietiging van een arbitraal vonnis dat hij de geldigheid van het arbitragebeding beoordeelt, ook wanneer die geldigheid niet in de arbitrageprocedure maar in het kader van het beroep tot vernietiging aan de orde is gesteld (overweging 39).

5.1.5 In de zaak Rampion/Franfinance SA (4 oktober 2007, C-429/05) heeft het HvJ met betrekking tot de uitleg van de richtlijn 87/102/EEG van de Raad van 22 december 1986 betreffende de harmonisatie van de wettelijke en bestuursrechtelijke bepalingen der lidstaten inzake het consumentenkrediet (PB 1987, L 42, blz. 48), zoals gewijzigd bij richtlijn 98/7/EG van het Europees Parlement en de Raad van 16 februari 1998 (PB L 101, blz. 17) verwezen naar de, voor de bescherming van de consument in het kader van de richtlijn, noodzakelijk geachte bevoegdheid van de nationale rechter om ambtshalve het oneerlijke karakter van een beding te toetsen (overwegingen 61 en 62).

5.1.6 In de zaak Pannon GSM Zrt/Sustikné Györfi (4 juni 2009, C-243/08) betrof het een forumkeuzebeding in eveneens een overeenkomst met betrekking tot een abonnement voor mobiele telefonie.

Het HvJ heeft in die zaak uitgesproken dat – gelet op het belang van de bescherming van de consument en het doel van de richtlijn – artikel 6 lid 1 van de richtlijn aldus moet worden uitgelegd dat een oneerlijk contractueel beding de consument niet bindt en dat het daarvoor niet nodig is dat de consument een dergelijk beding tevoren met succes heeft betwist (overweging 28). Teneinde het nuttig effect van de door de richtlijnbepalingen gewenste bescherming te verzekeren, houdt de rol van de nationale rechter niet alleen de bevoegdheid in om te beoordelen of een beding mogelijk oneerlijk is, maar ook de verplichting dat ambtshalve te onderzoeken zodra hij over de daartoe noodzakelijke gegevens, feitelijk en rechtens beschikt (overweging 32 en 35), tenzij de consument zich daartegen verzet (overweging 33 en 35). Die verplichting geldt ook wanneer de nationale rechter onderzoekt of hij relatief (ratione loci) bevoegd is (overweging 32 en 35). De specifieke kenmerken van de nationale procedure kunnen geen factor vormen die deze rechtsbescherming kan doorkruisen (overweging 34). Het HvJ heeft herhaald dat het de nationale rechter is die beoordeelt of een beding oneerlijk is en de nationale rechter opgedragen rekening ermee te houden dat een beding waarover niet afzonderlijk is onderhandeld en dat de rechter van de plaats van vestiging van de verkoper bij uitsluiting bevoegd verklaart, als oneerlijk kan worden aangemerkt.

5.1.7 In de zaak Asturcom Telecomunicaciones SL/Rodríguez Nogueira (6 oktober 2009, C-40/08) betrof het opnieuw een arbitragebeding, ook deze keer in een overeenkomst met betrekking tot een abonnement voor mobiele telefonie. De consument was in die zaak niet verschenen in de arbitrageprocedure en had geen vordering tot vernietiging van het arbitraal vonnis ingesteld. Zij was dan ook niet opgekomen tegen het mogelijk oneerlijke karakter van het arbitragebeding (overwegingen 33 en 47).

Het HvJ heeft overwogen dat het doeltreffendheidsbeginsel niet tevens kan meebrengen dat van de nationale rechter wordt verlangd dat hij niet alleen een procedureel verzuim van de consument herstelt zoals in de zaak Mostaza Claro, maar ook de totale passiviteit verhelpt van de consument die niet aan de arbitrageprocedure heeft deelgenomen en geen vordering tot vernietiging van het arbitraal vonnis heeft ingesteld (overweging 47). Gelet op de aard en het gewicht van het openbare belang van de bescherming van de consument moet artikel 6 van de richtlijn echter worden beschouwd als een norm die gelijkwaardig is aan de nationale regels die in de interne rechtsorde als regels van openbare orde gelden (overweging 52).

Op grond van het gelijkwaardigheidsbeginsel is de nationale rechter die van een vordering tot tenuitvoerlegging van een onherroepelijk arbitraal vonnis kennis neemt, daarom verplicht ambtshalve te onderzoeken of het arbitragebeding oneerlijk is zodra hij over de daartoe noodzakelijke gegevens, feitelijk en rechtens, beschikt, voor zover hij ook ambtshalve moet of mag

59

onderzoeken of het arbitragebeding in strijd is met de openbare orde (overwegingen 53-54 en 59).

Indien het beding oneerlijk is, dient de rechter alle volgens het nationale recht daaruit voortvloeiende consequenties te trekken, teneinde zich ervan te vergewissen dat de consument door dit beding niet is gebonden (overweging 58-59).

5.1.8 De zaak VB Pénzügyi Lízing Zrt/Schneider (9 november 2010, C-137/08) betrof een forumkeuzebeding, te weten in een overeenkomst met betrekking tot de financiering van een auto.

Ook in die zaak heeft het HvJ zich uitgesproken over de taakverdeling tussen het HvJ en de nationale rechter. De bevoegdheid van het HvJ heeft betrekking op de uitleg van het begrip ‘oneerlijk beding‘ en de criteria die de nationale rechter bij de toetsing kan of moet toepassen, terwijl het aan de nationale rechter is om zich met inachtneming van die criteria en in het licht van de omstandigheden van het geval uit te spreken over de concrete kwalificatie van een bepaald contractueel beding (overweging 44). In het kader van zijn taken krachtens de richtlijn dient de nationale rechter na te gaan of een contractueel beding dat het voorwerp vormt van het aan hem voorgelegde geding, binnen de werkingssfeer van de richtlijn valt.

Zo ja, dan is de rechter ambtshalve gehouden om dat beding te toetsen aan de in de richtlijn neergelegde eisen inzake consumentenbescherming (overweging 49). Ten aanzien van een exclusief territoriaal forumkeuzebeding brengt dit mee dat de nationale rechter in alle gevallen, ongeacht zijn nationale recht, dient na te gaan of over het beding afzonderlijk tussen partijen is onderhandeld (overweging 51). De rechter is dus verplicht ambtshalve maatregelen van instructie te nemen teneinde te kunnen vaststellen of dat beding binnen de werkingssfeer van de richtlijn valt. Zo ja, dan is hij verplicht ambtshalve te toetsen of het beding oneerlijk is (overweging 56).

5.2 In het onderhavige geval vormt het boetebeding dat is opgenomen in artikel 20.6 van de AB huur woonruimte ROZ 2003 het voorwerp van het voorgelegde geding. Het boetebeding maakt deel uit van een huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte.

5.3 De bijlage bij de richtlijn vermeldt onder 1, aanhef en e: ‘Bedingen die tot doel of tot gevolg hebben: de consument die zijn verbintenissen niet nakomt, een onevenredig hoge schadevergoeding op te leggen.‘ Verhuur van woonruimte 5.4 De richtlijn ziet blijkens de considerans op de verkoop van goederen en het aanbieden van diensten tussen verkopers en dienstverrichters enerzijds en consumenten anderzijds.

De vraag is of de verhuur van woonruimte valt onder de werking van de richtlijn. In de considerans zijn dergelijke overeenkomsten niet uitgesloten maar anderzijds is verhuur van woonruimte niet zonder meer op één lijn te stellen met de verkoop van goederen of het aanbieden van diensten.

Het is dus de vraag of een huurovereenkomst als de onderhavige valt onder het bereik van de richtlijn.

Overigens kan, met het oog op artikel 2 van de richtlijn, in dit geval als vaststaand worden aangenomen dat Jahani ten aanzien van de verhuur van de onderhavige woning handelt in het kader van haar privaatrechtelijke beroepsactiviteit en dat [appellant] ten aanzien van de huur van de onderhavige woning handelt voor doeleinden die buiten zijn bedrijfs- of beroepsactiviteit vallen.

Matiging boete 5.5.1 In deze procedure heeft de consument in beide instanties een beroep gedaan op de bevoegheid van de rechter om de boete te matigen.

5.5.2 Ten aanzien van een boetebeding als het onderhavige heeft de rechter op grond van artikel 94 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) de bevoegdheid op verlangen van de schuldenaar, indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, de bedongen boete te matigen, met dien verstande dat hij de schuldeiser ter zake van de tekortkoming niet minder kan toekennen dan de schadevergoeding op grond van de wet. Volgens vaste rechtspraak dient de rechter deze bevoegdheid met terughoudendheid te hanteren. Matiging is alleen aan de orde als toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt.

Daarbij zal niet alleen moeten worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen (HR 27 april 2007, LJN AZ6638, NJ 2007/262). Ook de omstandigheden waaronder de tekortkoming tot stand kwam, zijn van belang.

Het bedingen van een boete als aansporing tot nakoming of ter fixatie van schadevergoeding is op zich geoorloofd; het enkele uiteenlopen van schade en boete is onvoldoende grond voor matiging.

60

Voorbeelden waarin aan de maatstaf is voldaan: a. de bedongen boete is buitensporig in verhouding tot de schade: HR 11 februari 2000 (NJ 2000/277, LJN AA4779); b. het boetebeding bevat één bedrag voor vele, uiteenlopende tekortkomingen: HR 13 februari 1998 (LJN ZC2578, NJ 1998/725) en HR 26 oktober 2001 (LJN AB2741, NJ 2002/595).

5.5.3 In de rechtspraak van lagere rechters is wel aangenomen dat de bevoegdheid van de rechter om de boete te matigen de mogelijkheid geeft om de onredelijkheid van het beding (het oneerlijke karakter) weg te nemen. In dat geval zou het vereiste beschermingsniveau zijn gewaarborgd door andere maatregelen dan ongeldigheid van het beding (vergelijk de zaak Martín Martín/EDP Editores SL, arrest van 17 december 2009, C-227/08, onder 35).

Er kan echter gerede twijfel bestaan of dat het geval is. In de eerste plaats leidt matiging van de boete niet ertoe dat het boetebeding de consument niet meer bindt. In de tweede plaats is het de vraag of op die wijze geen afbreuk wordt gedaan aan het nuttig effect van de door de richtlijnbepalingen gewenste bescherming. Die bescherming is immers meer gediend met het risico dat aan een dergelijk beding door nietigheid geen rechten kunnen worden ontleend dan met het risico dat alleen de rechten worden beperkt. In de derde plaats is het de vraag of aan het gelijkwaardigheidsbeginsel recht wordt gedaan omdat een onredelijk bezwarend beding op grond van het interne recht kan worden vernietigd, zodat het de consument niet bindt, terwijl een oneerlijk boetebeding alleen zou worden gematigd, zodat het de consument nog wel bindt. Het hof wenst hierover duidelijkheid te verkrijgen.

Vernietiging/nietigheid beding in algemene voorwaarden 5.6.1 De richtlijn is in Nederland geïmplementeerd in de regeling met betrekking tot algemene voorwaarden die is opgenomen in de artikelen 6:231 tot en met 247 BW, waarbij de bijlage van de richtlijn niet is overgenomen, maar andersluidende lijsten zijn opgesteld (artikelen 6:236 en 237 BW). Het beding zoals bedoeld in de bijlage onder e is niet met zoveel woorden in de artikelen 6:236 en 237 BW vermeld. De verplichting tot richtlijnconforme interpretatie brengt echter mee dat in het geval van consumentenovereenkomsten bij de toepassing van de algemene norm van artikel 6:233, aanhef en onder a, BW met de inhoud van de richtlijn rekening moet worden gehouden. Die algemene norm luidt: ‘Een beding in algemene voorwaarden is vernietigbaar a. indien het, gelet op de aard en de overige inhoud van de overeenkomst, de wijze waarop de voorwaarden zijn tot stand gekomen, de wederzijdse kenbare belangen van partijen en de overige omstandigheden van het geval, onredelijk bezwarend is voor de wederpartij‘.

5.6.2 Art 6:233 BW voorziet niet in nietigheid van rechtswege, maar in de sanctie van vernietigbaarheid. Dat betekent dat een contractueel beding geldig is behoudens een geslaagd beroep van de consument op het onredelijk bezwarend karakter van het beding. De nationale rechter kan daarom het beding in beginsel niet buiten toepassing laten als de consument geen beroep doet op de vernietigbaarheid daarvan. Uit recente rechtspraak van de Hoge Raad zou kunnen worden afgeleid dat de nationale rechter niet gehouden is tot een ambtshalve toetsing aan het bepaalde in artikel 6:233, aanhef en onder a, BW (HR 23 april 2010, LJN BL6024, NJ 2010/454, rechtsoverweging 3.5).

5.6.3 Ingevolge het bepaalde in artikel 3:40 BW kan de nationale rechter echter wél een beding dat in strijd is met de goede zeden, de openbare orde of een dwingende wetsbepaling nietig verklaren, met dien verstande dat in het geval het gaat om een dwingende wetsbepaling die uitsluitend strekt ter bescherming van een van partijen bij een overeenkomst, er sprake is van vernietigbaarheid, tenzij anders voortvloeit uit de strekking van de bepaling.

Het artikel luidt: ‘1. Een rechtshandeling die door inhoud of strekking in strijd is met de goede zeden of de openbare orde, is nietig.

2. Strijd met een dwingende wetsbepaling leidt tot nietigheid van de rechtshandeling, doch, indien de bepaling uitsluitend strekt ter bescherming van één der partijen bij een meerzijdige rechtshandeling, slechts tot vernietigbaarheid, een en ander voor zover niet uit de strekking van de bepaling anders voortvloeit.

3. Het vorige lid heeft geen betrekking op wetsbepalingen die niet de strekking hebben de geldigheid van daarmede strijdige rechtshandelingen aan te tasten.‘ Ambtshalve toepassing

61

5.7.1 Uit de hiervoor aangehaalde uitspraken van het HvJ kan worden opgemaakt dat de nationale rechter in het kader van zijn taken krachtens de richtlijn dient na te gaan of het boetebeding binnen de werkingssfeer van de richtlijn valt en zo ja, ambtshalve (niet alleen bevoegd is maar ook) is gehouden om dat beding te toetsen aan de in voornoemde richtlijn neergelegde eisen inzake consumentenbescherming (Pénzügyi Lízing Zrt/ Schneider).

In Nederland is onderwerp van debat hoever die verplichting strekt. Daarbij wordt ook onder meer gewezen op hetgeen het HvJ heeft overwogen, te weten dat ‘het gemeenschapsrecht in beginsel niet vereist dat de nationale rechterlijke instanties ambtshalve onderzoeken of bepalingen van gemeenschapsrecht zijn geschonden, indien zij voor het onderzoek van deze vraag buiten de grenzen van de door de partijen afgebakende rechtsstrijd zouden moeten treden en zich zouden moeten baseren op andere feiten en omstandigheden dan die waarop de partij die belang heeft bij de toepassing van deze bepalingen, haar vordering heeft gebaseerd (zie in die zin met name arresten van 14 december 1995, Van Schijndel en Van Veen, C-430/93, Jurispr. p. I-4705, punt 22, en 7 juni 2007, Van der Weerd e.a., C-222/05–C-225/05, Jurispr. p. I-4233, punt 36). Deze beperking van de bevoegdheid van de nationale rechter vindt haar rechtvaardiging in het beginsel dat het initiatief voor een procedure bij de partijen ligt en dat de rechter bijgevolg alleen in uitzonderingsgevallen ambtshalve kan optreden, wanneer het openbaar belang dit vereist (zie reeds aangehaalde arresten Van Schijndel en Van Veen, punt 21, en Van der Weerd e.a., punt 35)‘ (Martín Martín/EDP Editores SL, onder 19 en 20).

5.7.2 In een procedure in hoger beroep zoals de onderhavige geldt het grievenstelsel.

Het grievenstelsel houdt kort gezegd in dat de appelrechter in hoger beroep het geschil slechts beoordeelt voor zover dat door middel van grieven aan hem is voorgelegd. Grieven zijn alle gronden die worden aangevoerd om te betogen dat de in hoger beroep betrokken vonnissen moeten worden vernietigd. Het zijn daarom de grieven die de rechtsstrijd in hoger beroep bepalen.

Er geldt bovendien een beperking in de mogelijkheid grieven aan te voeren. Enkel bij hun eerste conclusie in hoger beroep kunnen partijen grieven tegen het oordeel van de rechtbank aanvoeren.

Met later in het geding gebrachte grieven mag de appelrechter in beginsel geen rekening houden.

Wel moet de appelrechter bepalingen van openbare orde ambtshalve toepassen, ook buiten de grieven om. Doorgaans neemt men echter aan dat deze verplichting zich niet uitstrekt tot tussenuitspraken die niet in het hoger beroep zijn betrokken en sommigen gaan ervan uit dat dit ook geldt voor delen van uitspraken waartegen in het hoger beroep niet is opgekomen.

5.7.3 In het onderhavige geval heeft het hoger beroep en hebben de grieven wel betrekking op het boetebeding, maar niet op de vraag of het beding onredelijk bezwaarlijk (oneerlijk) is en daarmee vernietigbaar. Dat brengt mee dat het hof als appelrechter daarover geen uitspraak kan doen, uitgaande van de beperkingen van het grievenstelsel. Dat zou anders kunnen zijn indien de desbetreffende wetsbepalingen moeten worden beschouwd als een uitwerking van de norm van artikel 6 van de richtlijn – welke richtlijn op zichzelf geen rechten en verplichtingen tussen particulieren in het leven roept – en daarmee van openbare orde zijn. Is dat het geval, dan kan worden gezegd dat het openbaar belang vereist dat de appelrechter ambtshalve optreedt (Martín Martín/EDP Editores SL) en dat het gelijkwaardigheidsbeginsel vereist dat de appelrechter ambtshalve mag en moet onderzoeken of het beding oneerlijk is gelijk hij dat mag en moet ten aanzien van nationale regels van openbare orde (Asturcom Telecomunicaciones SL/Rodríguez Nogueira). Dat onderzoek zou vervolgens ertoe kunnen leiden dat de appelrechter los van de regeling van de vernietigbaarheid ambtshalve de nietigheid van het beding aanneemt. Gelet op de hierover bestaande meningsverschillen beoogt het hof op dit punt duidelijkheid te verkrijgen.

6. Vragen van uitleg Vraag 1 Is een bedrijfsmatige verhuurder van woonruimte die een woning verhuurt aan een particulier aan te merken als een verkoper of dienstverrichter in de zin van de richtlijn? Valt een huurovereenkomst tussen een bedrijfsmatige verhuurder en een niet-bedrijfsmatige huurder onder de werking van de richtlijn?

Vraag 2 Brengt de omstandigheid dat artikel 6 van de richtlijn moet worden beschouwd als een norm die gelijkwaardig is aan de nationale regels die in de interne rechtsorde gelden als regels van openbare orde mee dat in een geding tussen particulieren de nationale uitvoeringswetgeving met betrekking tot oneerlijke bedingen van openbare orde is, zodat de nationale rechter zowel in eerste aanleg als in hoger beroep bevoegd én verplicht is ambtshalve (en dus ook buiten de grieven om) een

62

contractueel beding te toetsen aan de nationale uitvoeringswetgeving en de nietigheid van dat beding aan te nemen indien hij tot het oordeel komt dat het beding oneerlijk is?

Vraag 3 Past het bij de nuttige werking van het gemeenschapsrecht dat de nationale rechter een boetebeding dat moet worden aangemerkt als een oneerlijk beding in de zin van de richtlijn niet buiten toepassing laat, maar slechts met toepassing van de nationale wetgeving de boete matigt, indien een particulier wel een beroep op de matigingsbevoegdheid van de rechter heeft gedaan, maar niet op de vernietigbaarheid van het beding?

7. Verder verloop van de procedure Het hof zal elke verdere beslissing aanhouden.

8. Beslissing Het hof: verzoekt het Hof van Justitie van de Europese Unie uitspraak te doen met betrekking tot de onder 6 geformuleerde vragen; houdt elke verdere beslissing aan en schorst het geding tot het Hof van Justitie van de Europese Unie naar aanleiding van dit verzoek uitspraak zal hebben gedaan.

Dit arrest is gewezen door mrs. W.J.J. Los, J.H. Huijzer en J.W. Hoekzema en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 13 september 2011.

63

WR 2011/131: Woonruimte — wanprestatie — procesrecht: boetebeding; matiging boete; onredelijk bezwarend beding; bereik richtlijn; grievenstelsel; v...

Instantie:

Hof Amsterdam (Handelskamer)

Datum:

13 september 2011

Magistraten: Mrs. W.J.J. Los, J.H. Huijzer en J.W. Hoekzema

Zaaknr:

200.055.552/01

Conclusie:

-

LJN:

BS7888

Noot: Naschrift Roepnaam: Wetingang: (art. 6:233 BW; art. 6:94 BW; art. 3:40 BW; Richtlijn 93/13/EEG) Essentie Woonruimte — wanprestatie — procesrecht: boetebeding; matiging boete; onredelijk bezwarend beding; bereik richtlijn; grievenstelsel; vernietigbaarheid; nietigheid; ambtshalve toetsing in hoger beroep; openbare orde; prejudiciële vragen EU-recht Samenvatting Huurder doet een beroep op matiging van de verbeurde boete en wijst op de discrepantie tussen enerzijds de verbeurde boete en anderzijds de schade die verhuurder als gevolg van de te late huurbetaling lijdt. De vraag is of het boetebeding onder de Richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (Richtlijn 93/13/EEG van de Raad van 5 april 1993, Pb 1993, L95/29) valt en of de rechter het beding daaraan ambtshalve moet toetsen.

Allereerst is het de vraag of de verhuur van woonruimte valt onder de werking van de richtlijn die ziet op de verkoop van goederen en het aanbieden van diensten tussen verkopers en dienstverrichters enerzijds en consumenten anderzijds. Vaststaat dat er in dit geval sprake is van een bedrijfsmatige verhuurder en een niet-bedrijfsmatige huurder.

De vraag is ook of matiging van de boete de gewenste bescherming geeft die de richtlijn beoogt.

Bij matiging worden de rechten beperkt maar het beding niet vernietigd.

De nationale rechter dient in het kader van zijn taken krachtens de richtlijn na te gaan of het boetebeding binnen de werkingssfeer van de richtlijn valt en zo ja, dan is hij ambtshalve bevoegd en gehouden om dat beding te toetsen aan de in de richtlijn gestelde eisen voor consumentenbescherming. De vraag is hoever die verplichting strekt. In beginsel ligt het procesinitiatief bij partijen. De appelrechter in hoger beroep beoordeelt het geschil slechts voor zover dat door middel van grieven aan hem is voorgelegd. Wel moet de appelrechter bepalingen van openbare orde ambtshalve toepassen, ook buiten de grieven om. In casu heeft het hoger beroep en hebben de grieven wel betrekking op het boetebeding, maar niet op de vraag of het beding onredelijk bezwaarlijk (oneerlijk) is en daarmee vernietigbaar. Dat brengt mee dat het hof als appelrechter daarover geen uitspraak kan doen, uitgaande van de beperkingen van het grievenstelsel. Dat zou anders kunnen zijn indien de betreffende wetsbepalingen moeten worden beschouwd als een uitwerking van de norm van art. 6 van de richtlijn en daarmee van openbare orde zijn. Als dat het geval is, kan worden gezegd dat het openbaar belang vereist dat de appelrechter ambtshalve optreedt en dat het gelijkwaardigheidsbeginsel vereist dat de appelrechter ambtshalve mag en moet onderzoeken of het beding oneerlijk is. Dat onderzoek zou vervolgens ertoe kunnen leiden dat de appelrechter los van de regeling van de vernietigbaarheid ambtshalve de nietigheid van het beding aanneemt. Het hof stelt drie prejudiciële vragen aan het Hof van Justitie van de Europese Unie.

Partij(en) Appellanten: 1. Dirk Frederik Asbeek Brusse 2. Katarina de Man Garabito, beiden wonende te Alkmaar Advocaat: mr. G.F. de Graaf tegen Geïntimeerde: Jahani B.V., gevestigd te Noord-Scharwoude, gemeente Langedijk Advocaat: mr. F.P. Klaver Uitspraak (…)

3.Omschrijving van de feiten waarop de door het HvJ te geven uitleg moet worden toegepast

64

3.1 Jahani houdt zich bezig met de bedrijfsmatige verhuur van woningen.

Bij overeenkomst van 21 december 2007 heeft Jahani met ingang van 1 januari 2008 aan 3.2 Asbeek Brusse verhuurd de woning aan de Laat 22 te Alkmaar (hierna: de woning). Het betreft zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs.

Op de huurovereenkomst zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst, zoals vastgesteld door de Raad voor Onroerende Zaken op 30 juli 2003 (AB huurovereenkomst woonruimte ROZ 2003) van toepassing verklaard.

Die voorwaarden bevatten onder meer het volgende beding: ―In verzuim zijn/boetebeding 20.1 Huurder is in verzuim door het enkele verloop van een bepaalde termijn.

Voor elk geval dat huurder in verzuim is met de tijdige en volledige betaling van een geldsom, is hij 1% rente per maand verschuldigd over de verschuldigde hoofdsom vanaf 20.2 de vervaldatum tot aan de dag van algehele voldoening van de hoofdsom.

Hierbij wordt een gedeelte van een maand als een volle maand aangemerkt.

Indien een van partijen toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van enige verplichting welke ingevolge de wet en/of de huurovereenkomst op haar rust en de andere partij 20.3 daardoor gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen moet nemen, zijn alle daaruit voortvloeiende kosten voor rekening van de tekortschietende partij.

3.3

Ingeval het tekortschieten bestaat uit de niet tijdige betaling van een geldsom en in verband met de incassering daarvan buitengerechtelijke kosten moeten worden gemaakt, worden deze hierbij bepaald op tenminste 15% van het verschuldigde bedrag 20.4 met een minimum van € 125,00. Ingeval de buitengerechtelijke incasso door een gemachtigde c.q. raadsman/raadsvrouw geschiedt, worden deze bedragen vermeerderd met de door verhuurder aan zijn gemachtigde c.q. raadsman/raadsvrouw over de buitengerechtelijke incassokosten verschuldigde omzetbelasting.

De aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijke kosten ontstaat pas nadat de partij 20.5 die tekortschiet schriftelijk door de andere partij is aangemaand, waarbij haar een redelijke termijn tot nakoming is gesteld en de nakoming binnen die termijn uitblijft.

Huurder is aan verhuurder een direct opeisbare boete van € 25,00 per kalenderdag verschuldigd voor elke verplichting uit deze overeenkomst met de bijbehorende algemene bepalingen die hij niet nakomt of overtreedt, onverminderd zijn verplichting 20.6 om alsnog aan die verplichting te voldoen en onverminderd verhuurders overige rechten op schadevergoeding of anderszins. Genoemd bedrag is gebaseerd op het prijspeil 1 januari 2003 en wordt met ingang van 1 januari 2004 jaarlijks geïndexeerd.‖

De huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst bedroeg € 875 per maand. Per 1 juli 2008 3.4 bedroeg de verschuldigde huurprijs € 894,25 per maand, ingevolge de volgens artikel 18 van de algemene voorwaarden van toepassing zijnde indexering.

Asbeek Brusse heeft de verhoging van de huurprijs als gevolg van de indexering niet betaald.

3.5 Voor de maand februari 2009 heeft Asbeek Brusse aan huur in totaal € 190 betaald. Daarna heeft hij geen huur meer betaald.

Jahani heeft Asbeek Brusse gedagvaard voor de rechtbank Alkmaar (sector kanton, locatie Alkmaar) en gevorderd, kort weergegeven, dat de huurovereenkomst zal worden ontbonden, met bevel tot ontruiming van de woning. Voorts heeft Jahani gevorderd dat Asbeek Brusse zal worden veroordeeld tot betaling van in totaal € 13 897,09, welk bedrag blijkens een overzicht dat is overgelegd als productie 3 bij inleidende dagvaarding, is gespecificeerd als volgt: – € 5365,50 aan huurschuld, – € 156,67 aan reeds verschenen contractuele rente, 3.6 – € 96,25 aan huurschuld wegens huurprijsindexering, – € 4525 aan boetes voor niet-betaalde huurprijs, – € 3800 aan boetes voor niet-betaalde huurprijsindexering, – € 658,67 aan buitengerechtelijke kosten, verminderd met € 1065 aan betalingen.

Het hof tekent hierbij aan dat de in het overzicht opgenomen optellingen van verschuldigde huur en boete over de maanden maart tot en met juni 2009 niet juist is (maandelijks telkens € 90 te hoog).

3.7 Bij vonnis van 21 oktober 2009 heeft de rechtbank de vorderingen van Jahani toegewezen en

65

Asbeek Brusse veroordeeld in de proceskosten.

4.Omschrijving van het geschil in hoger beroep Asbeek Brusse heeft vier grieven tegen het vonnis van de rechtbank aangevoerd. De grieven I en II komen er samengevat op neer dat Asbeek Brusse een beroep doet op matiging van de 4.1 verbeurde boete. Asbeek Brusse heeft in dit verband onder meer gewezen op de discrepantie tussen enerzijds de verbeurde boete en anderzijds de schade die de Jahani als verhuurder ten gevolge van de te late betaling lijdt.

De grieven roepen vragen op met betrekking tot de Richtlijn oneerlijke bedingen in 4.2 consumentenovereenkomsten (Richtlijn 93/13/EEG van de Raad van 5 april 1993 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten, Pb 1993, L 95/29, hierna: de richtlijn).

5.Toelichting Het Hof van Justitie van de Europese Unie heeft zich in diverse arresten uitgesproken over de 5.1 toetsing van oneerlijke bedingen in algemene voorwaarden. de zaak OcĂŠano Grupo Editorial SA/Murciano Quintero (27 juni 2000, C-240/98) betrof het een forumkeuzebeding.

Het HvJ heeft in die zaak uitgesproken dat een doeltreffende bescherming van consumenten enkel kan worden bereikt, indien aan de nationale rechter de bevoegdheid wordt toegekend 5.1.1 om een dergelijk beding ambtshalve te toetsen (overweging 26) en dat de bescherming die de richtlijn de consumenten biedt, vereist dat de nationale rechter bij de beoordeling van de ontvankelijkheid van een bij de nationale gerechten ingediende vordering ambtshalve kan toetsen, of een beding in de hem voorgelegde overeenkomst oneerlijk is (overweging 29).

In de zaak Cofidis SA/Fredout (21 november 2002, C-473/00) was een wettelijke vervaltermijn aan de orde die de nationale rechter belette in een door de verkoper aanhangig gemaakt geding een oneerlijk beding met betrekking tot een consumptief krediet 5.1.2 nietig te verklaren.

Het HvJ heeft in die zaak uitgesproken dat de door de richtlijn aan de consument verleende bescherming zich daartegen verzet (overweging 38).

In de zaak Freiburger Kommunalbauten GmbH/Hofstetter (1 april 2004, C-237/02) betrof het een beding in een aannemingsovereenkomst die de consument verplichtte de volledige prijs te betalen onafhankelijk van het vorderen van de bouw, waartegenover de verkoper vooraf een bankgarantie aan de consument verstrekte.

Het HvJ heeft in die zaak uitgesproken dat de bijlage waarnaar artikel 3 lid 3 van de richtlijn verwijst, slechts een indicatieve en niet-uitputtende lijst van bedingen bevat die als oneerlijk 5.1.3 kunnen worden aangemerkt (overweging 20) en dat het HvJ de algemene door de gemeenschapswetgever gebruikte criteria kan uitleggen teneinde het begrip oneerlijk beding te definiĂŤren, maar dat het zich niet kan uitspreken over de toepassing van die algemene criteria op een specifiek beding dat moet worden onderzocht in het licht van de omstandigheden van het betrokken geval (overweging 22). Het is aan de nationale rechter om te beoordelen of een contractueel beding aan de criteria voldoet om als oneerlijk in de zin van artikel 3 lid 1 van de richtlijn te worden aangemerkt (overweging 25).

In de zaak Mostaza Claro/MĂłvil Milenium SL (26 oktober 2006, C-168/05) betrof het een arbitragebeding in een overeenkomst met betrekking tot een abonnement voor mobiele telefonie. De consument had in die zaak niet in de arbitrageprocedure, maar in het kader van een beroep tot vernietiging van het arbitraal vonnis betoogd dat het arbitragebeding oneerlijk was (overweging 18).

Het HvJ heeft de bevoegdheid van de nationale rechter om ambtshalve te toetsen of een beding oneerlijk is, herhaald, mede onder verwijzing naar de beginselen van gelijkwaardigheid en doeltreffendheid die de procesautonomie van de lidstaten beperken 5.1.4 (overwegingen 24-27). Het HvJ heeft voorts het belang van de richtlijn onderstreept (overwegingen 36-37) en overwogen dat de aard en het gewicht van het openbare belang, waarop de door de richtlijn aan de consument verschafte bescherming berust, rechtvaardigen dat de nationale rechter ambtshalve dient te beoordelen of een contractueel beding oneerlijk is (overweging 38). De richtlijn verlangt aldus van de nationale rechter die kennis neemt van een beroep tot vernietiging van een arbitraal vonnis dat hij de geldigheid van het arbitragebeding beoordeelt, ook wanneer die geldigheid niet in de arbitrageprocedure maar in het kader van het beroep tot vernietiging aan de orde is gesteld (overweging 39).

In de zaak Rampion/Franfinance SA (4 oktober 2007, C-429/05) heeft het HvJ met 5.1.5 betrekking tot de uitleg van de richtlijn 87/102/EEG van de Raad van 22 december 1986 betreffende de harmonisatie van de wettelijke en bestuursrechtelijke bepalingen der

66

lidstaten inzake het consumentenkrediet (PB 1987, L 42, blz. 48), zoals gewijzigd bij richtlijn 98/7/EG van het Europees Parlement en de Raad van 16 februari 1998 (PB L 101, blz. 17) verwezen naar de, voor de bescherming van de consument in het kader van de richtlijn, noodzakelijk geachte bevoegdheid van de nationale rechter om ambtshalve het oneerlijke karakter van een beding te toetsen (overwegingen 61 en 62).

In de zaak Pannon GSM Zrt/Sustikné Györfi (4 juni 2009, C-243/08) betrof het een forumkeuzebeding in eveneens een overeenkomst met betrekking tot een abonnement voor mobiele telefonie.

Het HvJ heeft in die zaak uitgesproken dat — gelet op het belang van de bescherming van de consument en het doel van de richtlijn — artikel 6 lid 1 van de richtlijn aldus moet worden uitgelegd dat een oneerlijk contractueel beding de consument niet bindt en dat het daarvoor niet nodig is dat de consument een dergelijk beding tevoren met succes heeft betwist (overweging 28). Teneinde het nuttig effect van de door de richtlijnbepalingen gewenste bescherming te verzekeren, houdt de rol van de nationale rechter niet alleen de bevoegdheid in om te beoordelen of een beding mogelijk oneerlijk is, maar ook de verplichting dat 5.1.6 ambtshalve te onderzoeken zodra hij over de daartoe noodzakelijke gegevens, feitelijk en rechtens beschikt (overweging 32 en 35), tenzij de consument zich daartegen verzet (overweging 33 en 35). Die verplichting geldt ook wanneer de nationale rechter onderzoekt of hij relatief (ratione loci) bevoegd is (overweging 32 en 35). De specifieke kenmerken van de nationale procedure kunnen geen factor vormen die deze rechtsbescherming kan doorkruisen (overweging 34). Het HvJ heeft herhaald dat het de nationale rechter is die beoordeelt of een beding oneerlijk is en de nationale rechter opgedragen rekening ermee te houden dat een beding waarover niet afzonderlijk is onderhandeld en dat de rechter van de plaats van vestiging van de verkoper bij uitsluiting bevoegd verklaart, als oneerlijk kan worden aangemerkt.

In de zaak Asturcom Telecomunicaciones SL/Rodríguez Nogueira (6 oktober 2009, C-40/08) betrof het opnieuw een arbitragebeding, ook deze keer in een overeenkomst met betrekking tot een abonnement voor mobiele telefonie. De consument was in die zaak niet verschenen in de arbitrageprocedure en had geen vordering tot vernietiging van het arbitraal vonnis ingesteld. Zij was dan ook niet opgekomen tegen het mogelijk oneerlijke karakter van het arbitragebeding (overwegingen 33 en 47).

Het HvJ heeft overwogen dat het doeltreffendheidsbeginsel niet tevens kan meebrengen dat van de nationale rechter wordt verlangd dat hij niet alleen een procedureel verzuim van de consument herstelt zoals in de zaak Mostaza Claro, maar ook de totale passiviteit verhelpt van de consument die niet aan de arbitrageprocedure heeft deelgenomen en geen vordering tot vernietiging van het arbitraal vonnis heeft ingesteld (overweging 47). Gelet op de aard en 5.1.7 het gewicht van het openbare belang van de bescherming van de consument moet artikel 6 van de richtlijn echter worden beschouwd als een norm die gelijkwaardig is aan de nationale regels die in de interne rechtsorde als regels van openbare orde gelden (overweging 52).

Op grond van het gelijkwaardigheidsbeginsel is de nationale rechter die van een vordering tot tenuitvoerlegging van een onherroepelijk arbitraal vonnis kennis neemt, daarom verplicht ambtshalve te onderzoeken of het arbitragebeding oneerlijk is zodra hij over de daartoe noodzakelijke gegevens, feitelijk en rechtens, beschikt, voor zover hij ook ambtshalve moet of mag onderzoeken of het arbitragebeding in strijd is met de openbare orde (overwegingen 53-54 en 59). Indien het beding oneerlijk is, dient de rechter alle volgens het nationale recht daaruit voortvloeiende consequenties te trekken, teneinde zich ervan te vergewissen dat de consument door dit beding niet is gebonden (overweging 58-59).

De zaak VB Pénzügyi Lízing Zrt/Schneider (9 november 2010, C-137/08) betrof een forumkeuzebeding, te weten in een overeenkomst met betrekking tot de financiering van een auto.

Ook in die zaak heeft het HvJ zich uitgesproken over de taakverdeling tussen het HvJ en de nationale rechter. De bevoegdheid van het HvJ heeft betrekking op de uitleg van het begrip ‘oneerlijk beding‘ en de criteria die de nationale rechter bij de toetsing kan of moet toepassen, terwijl het aan de nationale rechter is om zich met inachtneming van die criteria 5.1.8 en in het licht van de omstandigheden van het geval uit te spreken over de concrete kwalificatie van een bepaald contractueel beding (overweging 44). In het kader van zijn taken krachtens de richtlijn dient de nationale rechter na te gaan of een contractueel beding dat het voorwerp vormt van het aan hem voorgelegde geding, binnen de werkingssfeer van de richtlijn valt.

Zo ja, dan is de rechter ambtshalve gehouden om dat beding te toetsen aan de in de richtlijn neergelegde eisen inzake consumentenbescherming (overweging 49). Ten aanzien van een exclusief territoriaal forumkeuzebeding brengt dit mee dat de nationale rechter in alle

67

gevallen, ongeacht zijn nationale recht, dient na te gaan of over het beding afzonderlijk tussen partijen is onderhandeld (overweging 51). De rechter is dus verplicht ambtshalve maatregelen van instructie te nemen teneinde te kunnen vaststellen of dat beding binnen de werkingssfeer van de richtlijn valt. Zo ja, dan is hij verplicht ambtshalve te toetsen of het beding oneerlijk is (overweging 56).

In het onderhavige geval vormt het boetebeding dat is opgenomen in artikel 20.6 van de AB 5.2 huur woonruimte ROZ 2003 het voorwerp van het voorgelegde geding. Het boetebeding maakt deel uit van een huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte.

De bijlage bij de richtlijn vermeldt onder 1, aanhef en e: ‗Bedingen die tot doel of tot gevolg 5.3 hebben: de consument die zijn verbintenissen niet nakomt, een onevenredig hoge schadevergoeding op te leggen‘.

Verhuur van woonruimte De richtlijn ziet blijkens de considerans op de verkoop van goederen en het aanbieden van diensten tussen verkopers en dienstverrichters enerzijds en consumenten anderzijds.

De vraag is of de verhuur van woonruimte valt onder de werking van de richtlijn. In de considerans zijn dergelijke overeenkomsten niet uitgesloten maar anderzijds is verhuur van woonruimte niet zonder meer op één lijn te stellen met de verkoop van goederen of het aanbieden van diensten. Het is dus de vraag of een huurovereenkomst als de onderhavige valt 5.4 onder het bereik van de richtlijn.

Overigens kan, met het oog op artikel 2 van de richtlijn, in dit geval als vaststaand worden aangenomen dat Jahani ten aanzien van de verhuur van de onderhavige woning handelt in het kader van haar privaatrechtelijke beroepsactiviteit en dat Asbeek Brusse ten aanzien van de huur van de onderhavige woning handelt voor doeleinden die buiten zijn bedrijfs- of beroepsactiviteit vallen.

Matiging boete 5.5.1

In deze procedure heeft de consument in beide instanties een beroep gedaan op de bevoegdheid van de rechter om de boete te matigen.

Ten aanzien van een boetebeding als het onderhavige heeft de rechter op grond van artikel 94 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) de bevoegdheid op verlangen van de schuldenaar, indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, de bedongen boete te matigen, met dien verstande dat hij de schuldeiser ter zake van de tekortkoming niet minder kan toekennen dan de schadevergoeding op grond van de wet. Volgens vaste rechtspraak dient de rechter deze bevoegdheid met terughoudendheid te hanteren. Matiging is alleen aan de orde als toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal niet alleen moeten worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden 5.5.2 waaronder het is ingeroepen (HR 27 april 2007, LJN AZ6638, NJ 2007/262). Ook de omstandigheden waaronder de tekortkoming tot stand kwam, zijn van belang. Het bedingen van een boete als aansporing tot nakoming of ter fixatie van schadevergoeding is op zich geoorloofd; het enkele uiteenlopen van schade en boete is onvoldoende grond voor matiging. Voorbeelden waarin aan de maatstaf is voldaan: a. de bedongen boete is buitensporig in verhouding tot de schade: HR 11 februari 2000 (NJ 2000/277, LJN AA4779); b. het boetebeding bevat één bedrag voor vele, uiteenlopende tekortkomingen: HR 13 februari 1998 (LJN ZC2578, NJ 1998/725) en HR 26 oktober 2001 (LJN AB2741, NJ 2002/595).

In de rechtspraak van lagere rechters is wel aangenomen dat de bevoegdheid van de rechter om de boete te matigen de mogelijkheid geeft om de onredelijkheid van het beding (het oneerlijke karakter) weg te nemen. In dat geval zou het vereiste beschermingsniveau zijn gewaarborgd door andere maatregelen dan ongeldigheid van het beding (vergelijk de zaak Martín Martín/EDP Editores SL, arrest van 17 december 2009, C-227/08, onder 35).

Er kan echter gerede twijfel bestaan of dat het geval is. In de eerste plaats leidt matiging 5.5.3 van de boete niet ertoe dat het boetebeding de consument niet meer bindt. In de tweede plaats is het de vraag of op die wijze geen afbreuk wordt gedaan aan het nuttig effect van de door de richtlijnbepalingen gewenste bescherming. Die bescherming is immers meer gediend met het risico dat aan een dergelijk beding door nietigheid geen rechten kunnen worden ontleend dan met het risico dat alleen de rechten worden beperkt. In de derde plaats is het de vraag of aan het gelijkwaardigheidsbeginsel recht wordt gedaan omdat een onredelijk

68

bezwarend beding op grond van het interne recht kan worden vernietigd, zodat het de consument niet bindt, terwijl een oneerlijk boetebeding alleen zou worden gematigd, zodat het de consument nog wel bindt. Het hof wenst hierover duidelijkheid te verkrijgen.

Vernietiging/nietigheid beding in algemene voorwaarden De richtlijn is in Nederland geïmplementeerd in de regeling met betrekking tot algemene voorwaarden die is opgenomen in de artikelen 6:231 tot en met 247 BW, waarbij de bijlage van de richtlijn niet is overgenomen, maar andersluidende lijsten zijn opgesteld (artikelen 6:236 en 237 BW). Het beding zoals bedoeld in de bijlage onder e is niet met zoveel woorden in de artikelen 6:236 en 237 BW vermeld. De verplichting tot richtlijnconforme interpretatie brengt echter mee dat in het geval van consumentenovereenkomsten bij de 5.6.1 toepassing van de algemene norm van artikel 6:233, aanhef en onder a, BW met de inhoud van de richtlijn rekening moet worden gehouden. Die algemene norm luidt: ―Een beding in algemene voorwaarden is vernietigbaar a. indien het, gelet op de aard en de overige inhoud van de overeenkomst, de wijze waarop de voorwaarden zijn tot stand gekomen, de wederzijdse kenbare belangen van partijen en de overige omstandigheden van het geval, onredelijk bezwarend is voor de wederpartij.‖ Art 6:233 BW voorziet niet in nietigheid van rechtswege, maar in de sanctie van vernietigbaarheid. Dat betekent dat een contractueel beding geldig is behoudens een geslaagd beroep van de consument op het onredelijk bezwarend karakter van het beding. De nationale rechter kan daarom het beding in beginsel niet buiten toepassing laten als de 5.6.2 consument geen beroep doet op de vernietigbaarheid daarvan. Uit recente rechtspraak van de Hoge Raad zou kunnen worden afgeleid dat de nationale rechter niet gehouden is tot een ambtshalve toetsing aan het bepaalde in artikel 6:233, aanhef en onder a, BW (HR 23 april 2010, LJN BL6024, NJ 2010/454, rechtsoverweging 3.5).

Ingevolge het bepaalde in artikel 3:40 BW kan de nationale rechter echter wél een beding dat in strijd is met de goede zeden, de openbare orde of een dwingende wetsbepaling nietig verklaren, met dien verstande dat in het geval het gaat om een dwingende wetsbepaling die uitsluitend strekt ter bescherming van een van partijen bij een overeenkomst, er sprake is van vernietigbaarheid, tenzij anders voortvloeit uit de strekking van de bepaling.

Het artikel luidt: ―1. Een rechtshandeling die door inhoud of strekking in strijd is met de goede zeden of de 5.6.3 openbare orde, is nietig.

2. Strijd met een dwingende wetsbepaling leidt tot nietigheid van de rechtshandeling, doch, indien de bepaling uitsluitend strekt ter bescherming van één der partijen bij een meerzijdige rechtshandeling, slechts tot vernietigbaarheid, een en ander voor zover niet uit de strekking van de bepaling anders voortvloeit.

3. Het vorige lid heeft geen betrekking op wetsbepalingen die niet de strekking hebben de geldigheid van daarmede strijdige rechtshandelingen aan te tasten.‖ Ambtshalve toepassing Uit de hiervoor aangehaalde uitspraken van het HvJ kan worden opgemaakt dat de nationale rechter in het kader van zijn taken krachtens de richtlijn dient na te gaan of het boetebeding binnen de werkingssfeer van de richtlijn valt en zo ja, ambtshalve (niet alleen bevoegd is maar ook) is gehouden om dat beding te toetsen aan de in voornoemde richtlijn neergelegde eisen inzake consumentenbescherming (Pénzügyi Lízing Zrt/Schneider).

In Nederland is onderwerp van debat hoever die verplichting strekt. Daarbij wordt ook onder meer gewezen op hetgeen het HvJ heeft overwogen, te weten dat ‘het gemeenschapsrecht in beginsel niet vereist dat de nationale rechterlijke instanties ambtshalve onderzoeken of bepalingen van gemeenschapsrecht zijn geschonden, indien zij voor het onderzoek van deze 5.7.1 vraag buiten de grenzen van de door de partijen afgebakende rechtsstrijd zouden moeten treden en zich zouden moeten baseren op andere feiten en omstandigheden dan die waarop de partij die belang heeft bij de toepassing van deze bepalingen, haar vordering heeft gebaseerd (zie in die zin met name arresten van 14 december 1995, Van Schijndel en Van Veen, C-430/93, Jurispr. p. I-4705, punt 22, en 7 juni 2007, Van der Weerd e.a., C-222/05– C-225/05, Jurispr. p. I-4233, punt 36). Deze beperking van de bevoegdheid van de nationale rechter vindt haar rechtvaardiging in het beginsel dat het initiatief voor een procedure bij de partijen ligt en dat de rechter bijgevolg alleen in uitzonderingsgevallen ambtshalve kan optreden, wanneer het openbaar belang dit vereist (zie reeds aangehaalde arresten Van Schijndel en Van Veen, punt 21, en Van der Weerd e.a., punt 35)‘ (Martín Martín/EDP

69

Editores SL, onder 19 en 20).

In een procedure in hoger beroep zoals de onderhavige geldt het grievenstelsel.

Het grievenstelsel houdt kort gezegd in dat de appelrechter in hoger beroep het geschil slechts beoordeelt voor zover dat door middel van grieven aan hem is voorgelegd. Grieven zijn alle gronden die worden aangevoerd om te betogen dat de in hoger beroep betrokken vonnissen moeten worden vernietigd. Het zijn daarom de grieven die de rechtsstrijd in hoger beroep bepalen. Er geldt bovendien een beperking in de mogelijkheid grieven aan te voeren.

5.7.2 Enkel bij hun eerste conclusie in hoger beroep kunnen partijen grieven tegen het oordeel van de rechtbank aanvoeren. Met later in het geding gebrachte grieven mag de appelrechter in beginsel geen rekening houden. Wel moet de appelrechter bepalingen van openbare orde ambtshalve toepassen, ook buiten de grieven om. Doorgaans neemt men echter aan dat deze verplichting zich niet uitstrekt tot tussenuitspraken die niet in het hoger beroep zijn betrokken en sommigen gaan ervan uit dat dit ook geldt voor delen van uitspraken waartegen in het hoger beroep niet is opgekomen.

In het onderhavige geval heeft het hoger beroep en hebben de grieven wel betrekking op het boetebeding, maar niet op de vraag of het beding onredelijk bezwaarlijk (oneerlijk) is en daarmee vernietigbaar. Dat brengt mee dat het hof als appelrechter daarover geen uitspraak kan doen, uitgaande van de beperkingen van het grievenstelsel. Dat zou anders kunnen zijn indien de desbetreffende wetsbepalingen moeten worden beschouwd als een uitwerking van de norm van artikel 6 van de richtlijn — welke richtlijn op zichzelf geen rechten en verplichtingen tussen particulieren in het leven roept — en daarmee van openbare orde zijn.

5.7.3 Is dat het geval, dan kan worden gezegd dat het openbaar belang vereist dat de appelrechter ambtshalve optreedt (Martín Martín/EDP Editores SL) en dat het gelijkwaardigheidsbeginsel vereist dat de appelrechter ambtshalve mag en moet onderzoeken of het beding oneerlijk is gelijk hij dat mag en moet ten aanzien van nationale regels van openbare orde (Asturcom Telecomunicaciones SL/Rodríguez Nogueira). Dat onderzoek zou vervolgens ertoe kunnen leiden dat de appelrechter los van de regeling van de vernietigbaarheid ambtshalve de nietigheid van het beding aanneemt. Gelet op de hierover bestaande meningsverschillen beoogt het hof op dit punt duidelijkheid te verkrijgen.

6.Vragen van uitleg Vraag 1 Is een bedrijfsmatige verhuurder van woonruimte die een woning verhuurt aan een particulier aan te merken als een verkoper of dienstverrichter in de zin van de richtlijn? Valt een huurovereenkomst tussen een bedrijfsmatige verhuurder en een niet-bedrijfsmatige huurder onder de werking van de richtlijn?

Vraag 2 Brengt de omstandigheid dat artikel 6 van de richtlijn moet worden beschouwd als een norm die gelijkwaardig is aan de nationale regels die in de interne rechtsorde gelden als regels van openbare orde mee dat in een geding tussen particulieren de nationale uitvoeringswetgeving met betrekking tot oneerlijke bedingen van openbare orde is, zodat de nationale rechter zowel in eerste aanleg als in hoger beroep bevoegd én verplicht is ambtshalve (en dus ook buiten de grieven om) een contractueel beding te toetsen aan de nationale uitvoeringswetgeving en de nietigheid van dat beding aan te nemen indien hij tot het oordeel komt dat het beding oneerlijk is?

Vraag 3 Past het bij de nuttige werking van het gemeenschapsrecht dat de nationale rechter een boetebeding dat moet worden aangemerkt als een oneerlijk beding in de zin van de richtlijn niet buiten toepassing laat, maar slechts met toepassing van de nationale wetgeving de boete matigt, indien een particulier wel een beroep op de matigingsbevoegdheid van de rechter heeft gedaan, maar niet op de vernietigbaarheid van het beding?

7.Verder verloop van de procedure Het hof zal elke verdere beslissing aanhouden.

8.Beslissing Het hof: verzoekt het Hof van Justitie van de Europese Unie uitspraak te doen met betrekking tot de onder 6 geformuleerde vragen; houdt elke verdere beslissing aan en schorst het geding tot het Hof van Justitie van de Europese Unie naar aanleiding van dit verzoek uitspraak zal hebben gedaan.

Noot Naar boven Auteur: Naschrift Naschrift

70

Het tussenarrest van 8 maart 2011 in deze zaak is gepubliceerd onder NJF 2011/242. In bovenstaand arrest is uitdrukkelijk de vraag aan de orde gesteld of een bedrijfsmatige verhuurder van woonruimte, die een woning verhuurt aan een particulier, is aan te merken als een verkoper of dienstverlener in de zin van de EG-richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten en of (de bedingen in) een dergelijke huurovereenkomst (dus) vallen onder de werking van die richtlijn. In dit verband kan tevens worden gewezen op Hof ‗s-Gravenhage 10 mei 2011, LJN BQ4245, waarin een bedrijfsmatige verhuurder van een ‗particuliere‘ huurder (ook) een boete vorderde wegens verboden onderverhuur. Naar aanleiding van het beroep van de huurder op het onredelijk bezwarend zijn van het betreffende beding overwoog het hof in laatstgenoemd arrest onder meer (in r.o. 3.6): ―Het boetebeding valt niet onder de omschrijving van de bedingen voorkomend op de zogenaamde zwarte en grijze lijst als bedoeld in artikel 6:236 BW en 6:237 BW. Voorzover het moet worden beschouwd als een beding, als genoemd onder punt e van de indicatieve lijst, gehecht aan de EGrichtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten, omdat het beding tot doel heeft de huurder die zijn verbintenissen niet nakomt, een onevenredig hoge schadevergoeding op te leggen, geldt allereerst dat bij de beoordeling van de vraag of het beding onredelijk bezwarend is, rekening moet worden gehouden met de rechterlijke matigingsbevoegdheid ex artikel 6:94 BW en voorts met alle omstandigheden van het geval en met de aard en strekking van de overeenkomst.‖ Het ‗voorzover‘ in bovenstaande overweging heeft kennelijk betrekking op de vraag of het betreffende beding valt onder de bedingen als genoemd op de lijst behorende bij de EG-richtlijn, niet op de vraag of de EG-richtlijn als zodanig wel van toepassing is op de huurovereenkomst.

Kennelijk gaat Hof ‗s-Gravenhage, anders dan Hof Amsterdam, ervan uit dat dit laatste het geval is. Geconcludeerd mag worden dat hierover binnen de rechtspraak verschillende zienswijzen bestaan.

Overigens: na bovengenoemde overweging kwam Hof ‗s-Gravenhage tot het oordeel dat de boete van € 45,38 per dag, in dat geval neerkomend op een boete van circa € 1350 per maand, in verhouding tot de maandelijkse huurtermijn van € 1050 niet onredelijk bezwarend was.

71

LJN: BP6835,Voorzieningenrechter Rechtbank Maastricht , 157344/KG ZA 10-578 Datum uitspraak: 28-02-2011 Datum publicatie: 04-03-2011 Rechtsgebied:

Handelszaak

Soort procedure: Kort geding Inhoudsindicatie: Toepassing arrest HR 16-10-1992/ NJ 1992,167/ LJN ZC0719 onwonende begrip.

Uitspraak vonnis RECHTBANK MAASTRICHT Sector civiel recht zaaknummer / rolnummer: 157344 / KG ZA 10-578 Vonnis in kort geding van 28 februari 2011 in de zaak van de stichting STICHTING FORENSISCH PSYCHIATRISCH INSTITUUT ―DE ROOYSE WISSEL‖, gevestigd te Zetten, gemeente Overbetuwe, eiseres, advocaat mr. H.M. Hielkema te Amsterdam, tegen de stichting WONINGSTICHTING SERVATIUS, gevestigd te Maastricht, gedaagde, advocaat mr. M.J. Jeths te Utrecht.

Partijen zullen hierna De Rooyse Wissel en Servatius genoemd worden.

1.De procedure 1.1.Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 11 januari 2011 met producties; - de brief van 21 januari 2011 met productie van Servatius; - de mondelinge behandeling op 24 januari 2011; - de pleitnota van De Rooyse Wissel; - de pleitnota van Servatius; - de brief van 14 februari 2011 van De Rooyse Wissel met het verzoek vonnis te wijzen.

1.2.Ten slotte is vonnis nader bepaald op heden.

2.De feiten 2.1.Servatius is eigenaar van een viertal woningen en bijbehorende grond gelegen aan de [straat] te Maastricht. Servatius verhuurt sinds 2002 de woningen met de nummers [[x]] en [[xx]] aan een tweetal families, te weten de familie [[Q]] op [[x]] en de familie [[Y]] op [[xx]] (hierna: [[Q]] c.s.). De andere woningen zijn onbewoonbaar gemaakt en worden aldus niet verhuurd.

2.2.De Rooyse Wissel oefent sinds 1 januari 2006 haar activiteiten uit in de Peniten¬tiaire Inrichting Overmaze (hierna: de P.I.) aan de Alexanderweg 21 te Maastricht. Het parkeerterrein van het complex van de P.I. grenst aan de onder 2.1. genoemde bij Servatius in eigendom zijnde

72

percelen aan de [straat]. De percelen zijn van elkaar gescheiden door een hekwerk met een hoogte van 2 tot 2,5 meter.

3.Het geschil 3.1.De Rooyse Wissel vordert bij vonnis zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: -Servatius te veroordelen om binnen tien dagen na betekening van het vonnis een voorlopige voorzieningenprocedure te starten jegens [[Q]] c.s. tot ontruiming van de woningen aan de [straat] [[x]] en [[xx]] te Maastricht, althans zodanige adequate (rechts)maatregelen te nemen opdat de in de dagvaarding beschreven vormen van hinder, overlast, vernielingen en baldadigheid worden bestreden, en zich naar behoren in te spannen de betreffende (rechts)maatregelen uit te voeren opdat het doel, definitieve beëindiging van de in de dagvaarding beschreven vormen van hinder, overlast, vernielingen en baldadig¬heden door [[Q]] c.s. wordt bereikt, onder de verplichting van Servatius De Rooyse Wissel minutieus van al haar daden en van alle relevante ontwikkelingen op de hoogte te brengen en te houden, een en ander op straffe van een dwangsom van € 5.000,00 per dag of gedeelte daarvan dat Servatius hiermee in gebreke blijft, met een maximum van € 100.000,00, althans een door de rechtbank nader te bepalen dwangsom; - Servatius te veroordelen in de kosten van het geding, waaronder begrepen de nakosten.

3.2.De Rooyse Wissel grondt haar vordering op de omstandigheid dat de eigenaar van een naburig erf niet aan de eigenaar van het andere erf hinder mag toebrengen, in een mate of op een wijze die een onrechtmatige daad oplevert (artikel 5:[[xx]] BW en artikel 6:162 BW).

De Rooyse Wissel stelt recht op en spoedeisend belang te hebben bij de gevraagde voor¬ziening.

3.3.Servatius voert gemotiveerd verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling 4.1.De Rooyse Wissel stelt dat [[Q]] c.s. zich schuldig maken aan ernstige overlast en wangedrag, zoals het gooien van voorwerpen over het hek, het afsteken van en bekogelen van personen met vuurwerk, het vernielen van het hek, het vernielen van auto‘s van bezoekers en medewerkers van de P.I. en dergelijke waardoor een deel van de parkeerplaats van de P.I. niet kan worden gebruikt uit vrees voor (nog meer) schade. De Rooyse wissel stelt dat zij haar personeelsbestand aanzienlijk heeft uitgebreid en dat zij mede daarom ongestoord gebruik moet kunnen maken van haar parkeerterrein.

De Rooyse Wissel stelt dat Servatius bekend is met het wangedrag van [[Q]] c.s. en dit gedrag als onverbeterlijk kenschetst. Zij stelt dat Servatius deze families juist heeft geher¬huisvest op de [straat], omdat zij daar geen overlast zouden kunnen veroorzaken aan derden (omwonenden).

De Rooyse Wissel stelt dat het overlast veroorzakende woongedrag voordurend onderwerp van aandacht is voor Servatius en de politie. Servatius heeft sinds 2006, maar ook met de vorige gebruiker van de P.I., geregeld overleg gevoerd over de overlastsituatie en zo nodig maatregelen getroffen, zoals het verhogen van het hek en het (steeds weer) repareren van het hek. Het overleg en de (overige) maatregelen zijn, zo stelt De Rooyse Wissel, evenwel tot op heden niet afdoende gebleken, enerzijds omdat de maatregelen niet voldoende (b)leken, anderzijds omdat verdergaande maatregelen financieel niet haalbaar waren.

4.2.De Rooyse Wissel stelt dat van Servatius als eigenaar/verhuurder van de percelen aan de [straat] mag worden verwacht dat zij passende maatregelen neemt, indien de huurders hinder en overlast aan derden toebrengen. De Rooyse Wissel stelt dat in artikel 3:57 BW in verbinding met artikel 6:162 BW de rechtsgrond is gelegen om Servatius te dwingen [[Q]] c.s. de overlast te doen staken, desnoods door ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woningen te vorderen.

De Rooyse Wissel stelt dat voorts uit artikel 12a Besluit Beheer Sociale Huurwoningen (hierna: BBSH) voor Servatius, als toegelaten instelling, een verplichting voortvloeit bij te dragen aan de leefbaarheid in buurten en wijken waar haar woningen zich bevinden. Door niet adequaat op te treden tegen haar overlast veroorzakende huurders schendt Servatius deze verplichting.

De Rooyse Wissel beroept zich voorts op de toepasselijkheid van HR 16 oktober 1992 (NJ 1992, 167).

4.3.Servatius betwist dat [[Q]] c.s. de veroorzakers zijn van de overlast die De Rooyse Wissel ervaart. Servatius stelt in dit verband dat Servatius bovendien niet onrecht¬matig handelt jegens

73

De Rooyse Wissel.

Servatus stelt dat De Rooyse Wissel ten onrechte Servatius in rechte betrekt. Op grond van de uitleg die aan artikel 5:[[xx]] BW wordt gegeven, kan De Rooyse Wissel zich immers direct wenden tot de huurders van de woningen, [[Q]] c.s., met een vordering tot beëindiging van de overlast.

Servatius stelt dat HR 16 oktober 1992 (NJ 1992, 167) niet op het onderhavige geval van toepassing kan zijn, omdat – kort gezegd – geen contractuele relatie bestaat tussen Servatius en De Rooyse Wissel. De casus van het arrest is bovendien van dien aard dat geen verge¬lijking met de onderhavige situatie gemaakt kan worden.

Servatius stelt dat al hetgeen zij tot op heden heeft gedaan onverplicht is. Ook de door Servatius gestuurde sommatiebrief van 9 september 2010 moet in dat licht worden gezien.

4.4.De voorzieningenrechter is van oordeel dat in het kader van dit kort geding genoegzaam is komen vast te staan dat de overlast die door De Rooyse Wissel wordt ervaren op en rond haar parkeerterrein, veroorzaakt wordt door [[Q]] c.s. en dat deze overlast onrechtmatig is nu hieruit schade is ontstaan dan wel dreigt te ontstaan, en dat die overlast in ieder geval van zodanige aard en frequentie is dat gesproken kan worden van voortdurende ernstige overlast, die verder gaat dan eigenaars of gebruikers van naburige erven van elkaar hoeven te dulden.

De ontkenning en betwisting door Servatius van de overlast en de onrechtmatigheid daarvan in dit kort geding is, in het licht van de jarenlange regelmatige gesprekken, al dan niet in samenspraak met de politie, en de (gezamenlijke) pogingen tot een voor alle partijen bevredigende oplossing te komen, niet geloofwaardig. Of de overlast zodanig ernstig is dat de huurovereenkomst tussen Servatius en [[Q]] c.s. zal worden ontbonden en/of [[Q]] c.s. tot ontruiming van het gehuurde zullen worden veroordeeld, staat thans niet ter beoor¬deling.

Ernstig genoeg om van Servatius verdergaande maatregelen jegens [[Q]] c.s. te verlangen dan zij tot nu toe heeft genomen, is die overlast naar voorlopig oordeel wél.

4.5.De voorzieningenrechter is van oordeel dat, gelet op de voorgeschiedenis van de huisvesting van [[Q]] c.s. en op de inspanningen van Servatius in de vorm van overleg en nauw contact met de P.I. en haar gebruikers en de politie, Servatius welbewust een bijzon¬dere situatie heeft geschapen, waardoor aan haar (zorg)verplichtingen als eigenaar van de percelen aan de [straat] [[x]] en [[xx]] en als verhuurder strengere eisen kunnen worden gesteld.

4.6.Aan het arrest van de Hoge Raad (HR 16 oktober 1992 (NJ 1992, 167)) moet in dit verband de ruime uitleg moet worden gegeven die De Rooyse Wissel voorstaat. Uitdrukke¬lijk wordt in dit arrest gesproken over omwonenden van een huurder die jegens hen onrecht¬matig overlast veroorzaakt. Onder omwonenden worden in de jurisprudentie en in de litera¬tuur, en ook in het gewone spraakgebruik, niet slechts verstaan andere huurders van dezelfde verhuurder, maar tevens derden die geen contractuele relatie hebben met de ver¬huurder, zoals de eigenaar of gebruiker van een naburig erf.

Naar het oordeel van de voorzieningenrechter moet, mede gelet op de door Servatius geschapen bijzondere situatie, ook in dit geval onder omwonenden begrepen worden de eigenaar van het naburige erf of de gebruiker daarvan, ook als het ter plaatse niet om bewoning, maar om ander – bedrijfsmatig – gebruik gaat, dat door het handelen van de huurder wordt gehinderd.

De Rooyse Wissel wordt, kort gezegd, beschouwd als omwonende in de zin van meerge¬noemd arrest.

4.7 Het niet en of niet adequaat en afdoende optreden van Servatius tegen de onrecht¬matige overlast van [[Q]] c.s. vormt naar het oordeel van de voorzieningenrechter op grond van hetgeen in het maatschappelijk verkeer betaamt jegens De Rooyse Wissel als eigenaar/gebruiker van het naburige erf (―omwonende‖) een ongeoorloofde inbreuk op diens rechten.

Een en ander legt op Servatius de verplichting om effectief op te treden, als bedoeld in het arrest van de Hoge Raad, jegens [[Q]] c.s. nu dezen zich niet als een goed huurder gedra¬gen. Dat dit zo is, leidt de voorzieningenrechter mede af uit de ongeclausuleerde sommatie¬brieven van 9 september 2010.

Van De Rooyse Wissel kan niet worden verlangd dat zij volstaat met tegen [[Q]] c.s. in rechte op te komen, nu hieruit geen afdoende oplossing kan worden verwacht van de overlast, omdat de huurrelatie met de aan De Rooyse Wissel ter beschikking staande rechtsmiddelen niet kan worden doorbroken.

4.8.Gelet op bovenstaande overwegingen wordt de vordering in kort geding toe¬gewezen.

4.9.Servatius zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van De Rooyse Wissel worden begroot op:

74

- dagvaarding € 90,81 - vast recht € 560,00 - salaris advocaat€ 816,00 totaal € 1.466,81.

4.10.Over de vordering tot vergoeding van de nakosten zal in dit geding niet worden beslist.

5.De beslissing De voorzieningenrechter 1.veroordeelt Servatius om binnen tien dagen na betekening van het vonnis een voorlopige voorzieningenprocedure te starten jegens [[Q]] c.s. tot ontruiming van de woningen aan de [straat] [[x]] en [[xx]] te Maastricht, althans zodanige adequate (rechts)maatregelen te nemen opdat de in de dagvaarding beschreven vormen van hinder, overlast, vernielingen en baldadigheid worden bestreden, en zich naar behoren in te spannen de betreffende (rechts)maatregelen uit te voeren opdat het doel, definitieve beëindiging van de in de dagvaarding beschreven vormen van hinder, overlast, vernielingen en baldadigheden door [[Q]] c.s. wordt bereikt, onder de verplichting van Servatius De Rooyse Wissel minutieus van al haar daden en van alle relevante ontwikkelingen op de hoogte te brengen en te houden, een en ander op straffe van een dwangsom van € 5.000,00 per dag of gedeelte daarvan dat Servatius hiermee in gebreke blijft, met een maximum van € 100.000,00; 2.veroordeelt Servatius in de proceskosten, aan de zijde van De Rooyse Wissel tot op heden begroot op € 1.466,81; 3.verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad; 4.wijst het meer of ander gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. E.P. van Unen, voorzieningenrechter, en in tegen¬woordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 28 februari 2011.?

75

NJ 1992, 167 Instantie:

Rechtbank Maastricht

Magistraten: Ballieux Conclusie:

-

Datum:

26 november 1991

Zaaknr:

[1991-11-26/NJ_65661]

LJN:

AD1540

Noot: Roepnaam: Wetingang: BW art. 1:401; EVRM art. 8 Essentie Wijziging alimentatie.

Samenvatting Man verzoekt de bij echtscheiding opgelegde alimentatie ten behoeve van kind te stellen op nihil.

Het feit dat thans (ruim 5 jaar later) is komen vast te staan dat de man niet de biologische vader van het kind is, valt niet onder de criteria van art. 1:401 BW. De in dat artikel bedoelde onjuiste gegevens resp. verandering van omstandigheden hebben slechts betrekking op de wettelijke maatstaven van draagkracht en behoefte.

Verzoek niettemin toegewezen nu vrouw akkoord is en voortzetting van de onderhoudsplicht gelet op art. 8 Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM) in redelijkheid niet kan worden gevergd.

Uitspraak Verzoek van de man, proc. mr. T. Spronken, strekkende tot wijziging van het vonnis van deze rechtbank van 5 dec. 1985, voorzover de man daarbij werd veroordeeld tot betaling van een bijdrage in de kosten van verzorging en opvoeding van zijn minderjarig kind Anouk, geboren op 6 febr. 1984, uit het thans door echtscheiding ontbonden huwelijk van de man met de vrouw, proc. mr. Vonken. (…)

De man verzoekt genoemd vonnis in die zin te wijzigen dat de hem daarbij ten behoeve van Anouk opgelegde onderhoudsbijdrage met ingang van een door de rechtbank te bepalen datum nader wordt bepaald op nihil per maand.

De man stelt primair dat bedoelde uitspraak van de aanvang af niet heeft beantwoord aan de wettelijke maatstaven omdat daarbij van onjuiste danwel onvolledige gegevens is uitgegaan en subs. dat bedoelde bijdrage tengevolge van wijziging van omstandigheden heeft opgehouden te voldoen aan de wettelijke maatstaven.

Ter staving van zijn stelling voert de man aan dat gebleken is dat hij niet de biologische vader is van Anouk. De man meent dat — hoewel hij hiertoe juridisch verplicht is — niet van hem verlangd kan worden dat hij nog langer alimentatie voor Anouk betaalt. De man beroept zich daarbij op het bepaalde in art. 8 EVRM. Hij stelt dat handhaving van de wettelijke onderhoudsplicht jegens Anouk een zodanige inbreuk oplevert in zijn priveleven dat sprake is van schending van het bepaalde in voormeld verdragsartikel.

Ter voorkoming van die schending stelt de man dat art. 1:401 BW extensief moet worden geinterpreteerd hetgeen resulteert in de hiervoor vermelde primaire en subsidiaire stelling van de man.

De vrouw heeft bij monde van haar procureur de stellingen van de man erkend en geen bezwaren aangevoerd tegen toewijzing van het verzoek van de man.

De raad voor de kinderbescherming heeft zich onthouden van advies.

Blijkens het door de man overgelegde rapport van het Centraal Laboratorium van de bloedtransfusiedienst van het Nederlandse Rode Kruis gedateerd 6 juni 1991 en opgemaakt door drs. M.A.M. Overbeeke, biologe, heeft op 22 april 1991 en 29 april 1991 een vaderschapsonderzoek plaatsgevonden ten aanzien van Anouk. Op grond van de uitkomsten van dat onderzoek is de man uitgesloten van het vaderschap van Anouk.

Verder staat vast, dat de man ingestemd heeft met de door de vrouw verzochte naamsverandering van Anouk en zowel de man als Anouk geen contact meer met elkaar wensen.

De wettelijke onderhoudsplicht van de man jegens Anouk berust naar achteraf is gebleken op een fictieve juridische bloedverwantschap, en niet op een werkelijke biologische bloedverwantschap.

De man stelt dat handhaving van de wettelijke onderhoudsplicht in de hiervoor geschetste omstandigheden tot gevolg heeft dat hij en Anouk ongewild betrekkingen moeten onderhouden hetgeen een schending oplevert van het bepaalde in art. 8 EVRM.

76

De rechtbank is met de man van oordeel dat de onderhavige zaak valt binnen de werking van art.

8 EVRM en dat verdere handhaving van de onderhoudsverplichting van de man inbreuk oplevert op zijn priveleven.

Volgens de man kan een schending van art. 8 EVRM worden vermeden door art. 1:397 BW resp.

1:401 BW extensief te interpreteren.

Het feit dat de man sinds 6 juni 1991 de zekerheid heeft gekregen dat hij niet de biologische vader is van Anouk moet dan worden aangemerkt als een omstandigheid waaruit blijkt, dat de rechtbank bij de vaststelling van de thans geldende bijdrage van onjuiste gegevens is uitgegaan, althans een wijziging van omstandigheden.

De in art. 1:397 BW resp. 1:401 BW bedoelde onjuiste gegevens resp. verandering van omstandigheden hebben betrekking op de wettelijke maatstaven als bepaald bij art. 1:397 BW, te weten behoefte enerzijds en draagkracht anderzijds.

De door de man aangevoerde onjuiste gegevens resp. wijziging van omstandigheden kunnen echter als zodanig niet worden aangemerkt, nu die geen betrekking hebben op behoefte of draagkracht.

De rechtbank is van oordeel dat het verzoek van de man niettemin toegewezen dient te worden, nu de vrouw instemt met het verzoek en van de man gelet op het bepaalde in art. 8 EVRM onder de hiervoor vermelde omstandigheden voortzetting van de geldende onderhoudsplicht jegens Anouk in redelijkheid niet langer kan worden gevergd. (Volgt nihilstelling m.i.v. 6 juni 1991; red.)

77

LJN: BT2463, Rechtbank Amsterdam , 496247 / KG ZA 11-1201 HJ/MA Datum uitspraak: 22-09-2011 Datum publicatie: 23-09-2011 Rechtsgebied:

Civiel overig

Soort procedure: Kort geding Inhoudsindicatie: Op grond van het reglement behorende bij de splitsingsakte ontzegt de Vereniging van eigenaren aan ĂŠĂŠn van de appartementseigenaars het gebruik van zijn appartement. Grond voor de ontzegging is langdurige en ernstige overlast. De VVE vordert vervolgens ontruiming. De voorzieningerechter oordeelt dat de ontzegging van het gebruik stand houdt. Het verbod het appartement zelf te gebruiken sluit echter niet uit dat dit aan anderen in gebruik kan worden gegeven of verkocht; er is geen sprake van onteigening.

De gevorderde ontruiming wordt dan ook afgewezen. Het verbod het appartement nog zelf te gebruiken wordt toegewezen op straffe van een dwangsom.

Uitspraak vonnis RECHTBANK AMSTERDAM Sector civiel recht, voorzieningenrechter zaaknummer / rolnummer: 496247 / KG ZA 11-1201 HJ/MA Vonnis in kort geding van 22 september 2011 in de zaak van de vereniging VERENIGING VAN EIGENAREN [A-straat nr], gevestigd te Amsterdam, eiseres bij dagvaarding van 26 augustus 2011, advocaat mr. E.J.H. van Lith te Amsterdam, tegen [gedaagde], wonende te [woonplaats], gedaagde, advocaat mr. E. Doornbos te Amsterdam.

Partijen zullen hierna de VvE en [gedaagde] genoemd worden.

1. De procedure Ter terechtzitting van woensdag 7 september 2011 heeft de VvE gesteld en gevorderd overeenkomstig de in fotokopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding. [gedaagde] heeft verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorziening. Beide partijen hebben producties en [gedaagde] tevens een pleitnota in het geding gebracht.

Na verder debat hebben partijen verzocht vonnis te wijzen.

Ter zitting waren aanwezig namens de VvE: [bewoner 1], [bewoner 2], [bewoner 3] en [bewoner 4] met mr. Van Lith en namens [gedaagde]: [gedaagde] in persoon met mr. Doornbos. Tevens waren aanwezig als informanten: de heer J.E. Matthijer, sociaalpsychologisch verpleegkundige, en mevrouw [zus], zus van [gedaagde]. Gelet op het door [gedaagde] ter zitting geuite bezwaar, is zijn zus niet als informante gehoord.

2. De feiten 2.1. De VvE is in april 1986 van rechtswege ontstaan nadat het pand aan de [A-straat nr] te [plaats] (hierna het pand) is gesplitst in vijf appartements-rechten. In totaal zijn vijf stemmen te

78

verdelen. [bewoner 4] en zijn partner [bewoner 2] hebben twee stemmen in de vergadering en [bewoner 1], [bewoner 3] en [gedaagde] allen één stem.

2.2. De appartementseigenaren verplichten zich bij aankoop van het appartement tot naleving van het van toepassing zijnde splitsingsreglement van de VvE, het modelreglement 1983. Het splitsingsreglement bevat in de artikelen 11, 12, 16, 17, 19, 20 en 23 gedragsregels voor de appartementseigenaren omtrent het gebruik van zowel de gemeenschappelijke als de privégedeelten en bepalingen omtrent het voorkomen van hinder voor de overige eigenaars en gebruikers. Artikel 27 van het splitsingsreglement geeft de VvE vergadering de mogelijkheid aan een appartementseigenaar die zich gedraagt in strijd met het splitsingsreglement het gebruiksrecht te ontzeggen. Het artikel luidt als volgt: Artikel 27 1. Aan de eigenaar die zelf het recht van gebruik uitoefent en die: a. de bepalingen van het reglement of het huishoudelijk reglement (..) niet nakomt of overtreedt, b. zich schuldig maakt aan onbehoorlijk gedrag jegens andere eigenaars en/of gebruikers, kan door de vergadering een waarschuwing worden gegeven dat indien hij ondanks deze waarschuwing binnen een jaar nadat hij deze heeft ontvangen andermaal een of meer der genoemde gedragingen verricht of voortzet, de vergadering kan overgaan tot de in het volgende lid bedoelde maatregel.

2. Worden een of meer der in het vorige lid bedoelde gedragingen binnen genoemde termijn andermaal gepleegd of worden deze voortgezet, dan kan de vergadering besluiten tot ontzegging van het gebruik van het privé gedeelte dat aan de eigenaar toekomt.

3. De vergadering besluit niet tot het geven van een waarschuwing of besluit niet tot ontzegging van het gebruik dan na verhoor of behoorlijke oproeping van de eigenaar. De oproeping geschiedt tenminste veertien dagen voor de dag van de vergadering, en wel bij aangetekende brief met vermelding van de gerezen bezwaren. (..)

4. De in dit artikel bedoelde besluiten moeten worden genomen met een meerderheid van tenminste twee/derde van de uitgebrachte stemmen, in een vergadering waarin tenminste twee/derde van het totaal aantal stemmen vertegenwoordigd is. (..)

5. De in dit artikel bedoelde besluiten worden door het bestuur bij aangetekende brief ter kennis van de belanghebbende en van de op zijn appartementsrecht ingeschreven hypotheekhouders gebracht. (..)

6. Een besluit tot ontzegging van het gebruik zal niet eerder ten uitvoer mogen worden gelegd dan na verloop van een termijn van een maand na verzending van de kennisgeving als in het vijfde lid bedoeld. Beroep op de rechter ingevolgde artikel 876 d van het Burgerlijk Wetboek schorst de tenuitvoerlegging van het genomen besluit (..)

7. Indien een eigenaar zijn privé gedeelte in gebruik heeft gegeven, is het in de vorige leden bepaalde op de gebruiker van toepassing, wanneer deze een gedraging verricht als vermeld in het eerste lid (..)

2.3. Sinds 1996 is [gedaagde] rechthebbende van het appartementsrecht aan de [A-straat nr]-III. 2.4. [gedaagde] is in de afgelopen jaren meerdere malen gedwongen opgenomen geweest in diverse psychiatrische klinieken.

2.5. De overige appartementseigenaren hebben in verband met door hen gestelde overlast van [gedaagde] het Meldpunt Zorg en Overlast alsmede de politie herhaaldelijk ingeschakeld. Bij brief van 24 augustus 2011 van het Bureau Juridische Zaken van de politie Amsterdam-Amstelland aan de raadsvrouw van de VvE zijn de navolgende registraties over de periode 15 april 2008–6 juli 2011 vermeld:

[politieregistraties]

2.6. Bij brief van 28 januari 2011 heeft [bewoner 1], bewoonster van de 2e etage van het pand en daarmee de directe onderbuurvrouw van [gedaagde], [gedaagde] aansprakelijk gesteld voor schade als gevolg van door hem veroorzaakte wateroverlast. De schade is door [gedaagde] niet vergoed.

79

2.7. Bij brief van 21 maart 2011 heeft [bewoner 2], secretaris van de VvE, [gedaagde] aangeschreven dat de VvE heeft vastgesteld dat hij de afgelopen 10 jaar met regelmaat buitensporig veel overlast heeft veroorzaakt, grote materiële en immateriële schade heeft aangericht en daarmee de regels van de splitsingsakte heeft overtreden. [bewoner 2] heeft een opsomming van de overlast door de jaren heen gegeven, geconstateerd dat dit handelen in strijd is met de artikelen 11, 12, 16, 17, 19, 20 en 23 van het splitsingsreglement en juridische stappen aangekondigd tot ontzegging aan [gedaagde] van het gebruik van zijn appartementsrecht.

2.8. Bij aangetekende brief van 4 mei 2011 heeft de raadsvrouw van de VvE aan [gedaagde] geschreven dat hij handelt in strijd met de wet en het splitsingsreglement, meer specifiek de artikelen 5:37 BW in samenhang met artikel 6:162 BW alsmede met de artikelen 11, 12 lid 1, artikel 16 leden 1,2 en 3, 17 leden 1 en 2, 19, 20 en 23 van het splitsingsreglement. Tevens is in deze brief vermeld dat de VvE voornemens was om aan [gedaagde] tijdens de vergadering die zou plaatsvinden op 25 mei 2011 een waarschuwing te verstrekken. Tenslotte is meegedeeld dat indien [gedaagde] nog eenmaal de wet en/of het splitsingsreglement zou overtreden, tot ontzegging van het gebruiksrecht van zijn appartement zou worden overgegaan.

2.9. De raadsman van [gedaagde] heeft in reaktie op de brief van 4 mei 2011 de VvE laten weten dat [gedaagde] noch hij aanwezig zouden zijn op genoemde vergadering.

2.10. Op de VvE vergadering van 25 mei 2011 is unaniem tot een officiële waarschuwing aan [gedaagde] besloten. [gedaagde], zijn raadsman alsmede de hypotheekhouder ING zijn daarover bij aangetekend schrijven van 27 mei 2011 geïnformeerd.

2.11. In de nacht van 5 op 6 juli 2011 is [gedaagde] door de politie en GGD meegenomen en vervolgens opgenomen in een psychiatrische kliniek. [gedaagde] heeft daarbij de politie met een mes bedreigd. Aanleiding voor de melding was water-overlast in de woning van [bewoner 1] afkomstig van de woning van [gedaagde].

2.12. Bij aangetekende brief van 8 juli 2011 heeft de VvE [gedaagde] en zijn raadsman bericht dat voor de VvE de maat vol was en dat op 26 juli 2011 een VvE-vergadering zou plaatsvinden waarop het besluit zou worden genomen [gedaagde] de toegang tot zijn appartement te ontzeggen. [gedaagde] heeft bij fax van 19 juli 2011 te kennen gegeven niet op de vergadering aanwezig te zullen zijn.

2.13. Bij brief van 10 juli 2011 aan de raadsvrouw van de VvE hebben de ouders en de zus van [gedaagde] bevestigd dat de door de VvE in haar brief van 27 mei 2011 beschreven overlastklachten reëel zijn, dat ondanks de vele verschillende vormen van behandeling die [gedaagde] heeft gehad zijn situatie niet lijkt te verbeteren, eerder te verslechteren, en dat zij al langere tijd van mening zijn dat hij niet meer zelfstandig kan wonen.

2.14. Op 26 juli 2011 heeft de VvE met 80% van de stemmen besloten [gedaagde] de toegang te ontzeggen. Bij brief van 30 juli 2011 is [gedaagde] van dit besluit op de hoogte gesteld. Bij brief van 2 augustus 2011 is zijn hypotheekverstrekker ING op de hoogte gesteld.

3. Het geschil 3.1. De VvE vordert: primair [gedaagde] te verbieden nog langer gebruik te maken of te doen maken van het aan hem toebehorende appartementsrecht alsmede van de gemeenschappelijke gedeelten en zaken van de VvE en deze na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten onder afgifte van de sleutels aan zijn ouders, subsidair [gedaagde] de toegang tot de woning voor de duur van 30 dagen te ontzeggen en na terugkeer te verbieden nog – kort gezegd – overlast te veroorzaken en [gedaagde], in het geval er door de VvE opnieuw twee goed gedocumenteerde overlast-gedragingen geconstateerd zijn, te verbieden nog langer gebruik te maken of te doen maken van het aan hem toebehorende appartementsrecht alsmede van de gemeenschappelijke gedeelten en zaken van de VvE en deze na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten onder afgifte van de sleutels aan zijn ouders, primair en subsidiair met machtiging van de VvE om die ontruiming zelf door een deurwaarder te doen bewerkstelligen met desnoods behulp van politie en justitie indien [gedaagde] daarmee in gebreke blijft, op straffe van een dwangsom van

80

EUR 250,= per dag en te bepalen dat, indien [gedaagde] in gebreke blijft tijdig aan de veroordeling in dit vonnis te voldoen, de VvE onverminderd tot haar recht tot incasso van de verbeurde dwangsommen gerechtigd is, alles op kosten van [gedaagde] en met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure.

3.2. Zij stelt daartoe dat [gedaagde] sinds omstreeks 1998 lijdt aan ernstige stoornissen waaronder schizofrenie, een bipolaire stoornis in combinatie met een borderline persoonlijkheidsstoornis met manische, depressieve en psychotische episodes. Deze stoornissen gaan gepaard met stemmingswisselingen en waanideeën. In 2008 had [gedaagde] opnieuw een zware psychose en was de overlast zo ernstig dat de overige appartementseigenaren zich genoodzaakt hebben gezien diverse instanties, waaronder het Meldpunt Zorg en Overlast, te informeren.

Sinds eind 2010 is de situatie ter zake de gedragingen van [gedaagde] dusdanig verergerd dat de VvE, na [gedaagde] vele kansen te hebben gegeven, zich genoodzaakt heeft gezien juridische stappen te ondernemen. De overlastgedragingen uiten zich onder andere in het verwaarlozen van zijn appartement, het naar buiten gooien en gevaarlijk laten overhellen van diverse voorwerpen vanaf zijn balkon, zoals bloempotten en kastdeuren, het bevuilen van de gemeenschappelijke gang, het schelden naar andere appartementseigenaren, het veroorzaken van geluidsoverlast, het veroorzaken van lekkages met schade bij benedenburen door verstopping en het bewust laten openstaan van waterkranen met kortsluiting als gevolg, vernielingen in het gemeenschappelijk trappenhuis, het ‘s nachts schuiven met meubelstukken en zorgen voor levensbedreigende situaties, doordat [gedaagde] gevaarlijk speelt met vuur. Inmiddels ligt er zowel bij de politie als bij het Meldpunt Zorg en Overlast een dik dossier met vele mutaties waaruit de overlast en de geconstateerde misdragingen blijken. [gedaagde] is niet aanspreekbaar en vaak onder invloed van alcohol en cannabis. De afgelopen maanden is de situatie meerdere malen geëscaleerd en heeft de VvE zich uiteindelijk genoodzaakt gezien een procedure tot ontzegging van het gebruik van het appartement door [gedaagde] te starten. Op grond van artikel 27 van het splitsingsreglement is de VvE hiertoe bevoegd.

3.3. [gedaagde] heeft ter zitting, kort samengevat, aangevoerd dat het gros van de overlastklachten niet waar is en de rest zwaar overdreven. Geluidsoverlast is wel eens voorgekomen en ooit heeft hij wel eens wat naar beneden gegooid, maar veel klachten zijn uit de duim gezogen en de wateroverlast is niet van hem afkomstig. De leidingen en de fundering van het pand zijn in slechte staat. De overlast is kortom niet ernstig genoeg om hem de toegang tot zijn eigendommen te ontzeggen. De zaak leent zich ook niet voor een kort geding, nu in een kort geding de feiten niet kunnen worden vastgesteld.

Er is, aldus [gedaagde], sprake van een complot van de medebewoners om hem uit het pand te krijgen. Zij zijn van het begin af aan op hem tegen geweest. Juist is dat hij bij tijd en wijle last heeft van een psychische stoornis. Thans is hij weer opgenomen, zodat van overlast op dit moment dan ook geen sprake kan zijn. Gelet daarop en op het feit dat de VvE stelt dat zij al jarenlang overlast ondervindt, valt ook het spoedeisend belang van de vordering niet in te zien. In verband met zijn psychische stoornis is het juist van groot belang voor [gedaagde] dat hij vaste grond onder zijn voeten heeft in de vorm van zijn appartement. Dat hij niet in staat zou zijn zelfstandig te wonen is volstrekte onzin. Tot slot heeft [gedaagde] zich ter zitting bereid verklaard geld te investeren in de isolatie van zijn woning.

4. De beoordeling 4.1. Omdat in dit geval sprake is van een procedure waarin een voorlopige voorziening wordt gevorderd, zal de voorzieningenrechter artikel 127a lid 1 en lid 2 Rv - waarin is bepaald dat aan het niet tijdig betalen van het griffierecht consequenties worden verbonden - buiten beschouwing laten. Toepassing van deze bepaling zou immers, gelet op het belang van één of beide partijen bij de toegang tot de rechter, leiden tot een onbillijkheid van overwegende aard.

4.2. Niet in geschil is dat de VvE de op grond van artikel 27 splitsingsreglement voorgeschreven procedurele stappen heeft ondernomen om tot haar besluit tot ontzegging van het gebruiksrecht door [gedaagde] te komen. Ter zitting heeft [gedaagde] desgevraagd verklaard dat hij geen gebruik heeft gemaakt van de in artikel 5:130 BW genoemde mogelijkheid het besluit ter vernieting aan de kantonrechter voor te leggen. Nu de termijn waarbinnen het vernietigingsverzoek moet worden gedaan is verstreken, is het besluit rechtens onaantastbaar.

Dat zou slechts anders zijn als de VvE bij de tenuitvoerlegging van dit besluit misbruik van recht zou maken.

4.3. De voorzieningenrechter is van oordeel dat van misbruik van recht in dit geval geen sprake is.

81

Uit de dagvaarding, de producties, hetgeen ter zitting door de VvE is gesteld en uit het feit dat de VvE het Meldpunt Overlast en de politie diverse malen heeft benaderd, is gebleken dat de VvE op verschillende manieren heeft geprobeerd [gedaagde] te bewegen het ongewenste gedrag aan te passen.

Uit de politieregistraties blijkt van de ernst van de diverse soorten overlast. Daarnaast blijkt ook uit de door de VvE in het geding gebrachte foto‘s van het trappenhuis van het pand van gevaarzettende situaties. [gedaagde] heeft niet bestreden dat de foto‘s de situatie in het trappenhuis ter hoogte van zijn appartement weergeven en dat de op die foto‘s voorkomende matras en dekbed hem toebehoren. De trapleuningen vertonen schroeivlekken en het matras en het dekbed brandgaatjes. De voorzieningenrechter is van oordeel dat niet slechts sprake is van ernstige overlast, maar ook van in potentie levensbedreigende gevaarzetting. Het spoedeisend belang van de VvE bij haar vordering is hiermee dan ook gegeven. Dat [gedaagde] thans weer gedwongen is opgenomen, maakt dat niet anders. Immers, [gedaagde] is door de jaren heen verscheidene malen opgenomen geweest maar deze opnames zijn tijdelijk en hebben geen blijvende gedragsverandering tot gevolg gehad. Daarbij komt nog dat naast de ouders en de zus van [gedaagde] ook de ter zitting aanwezige sociaalpedagogisch verpleegkundige, die [gedaagde] sinds drie maanden begeleidt, meent dat [gedaagde] niet in staat is zelfstandig te wonen.

De in het reglement gegeven bevoegdheid is dus ingeroepen niet slechts om [gedaagde] te schaden, maar voor het doel waarvoor deze was verleend. Gezien de wederzijdse belangen kon de VvE in redelijkheid tot uitoefening van haar bevoegdheid komen. De voorzieningenrechter acht daarom het gevorderde verbod ten aanzien van [gedaagde] om nog langer gebruik te maken van het aan hem toebehorende appartementsrecht toewijsbaar.

Voorshands is niet aannemelijk dat in de psychische situatie van [gedaagde] een zodanige verbetering verwacht kan worden dat hij weer zonder dat de medebewoners overlast behoeven te vrezen terug kan keren. Met het subsidiair gevorderde jegens [gedaagde] kan dan ook niet worden volstaan; het primair gevorderde dient te worden toegewezen.

4.4. Het gevorderde verbod om nog langer gebruik te doen maken van het aan [gedaagde] toebehorende appartemenstrecht is echter niet toewijsbaar. Voor zover de VvE deze vordering baseert op het door haar genomen besluit, dat is gebaseerd op artikel 27 van het toepasselijke reglement (zoals aangehaald onder 2.2) kan dit besluit het gevorderde niet dragen. Genoemde bepaling betreft blijkens het eerste lid ―de eigenaar die zelf het recht van gebruik uitoefent‖. De bepaling kan weliswaar volgens lid 7 ook worden toegepast op ―een gebruiker‖ als de eigenaar zijn privé gedeelte in gebruik heeft gegeven, maar die situatie doet zich hier (tot op heden) niet voor.

De strekking van art. 27 is niet zo ruim dat het wangedrag van [gedaagde] als eigenaar er toe kan leiden dat een verbod tot verder gebruik (reeds bij voorbaat) ook derden treft aan wie [gedaagde] – nu hij zelf geen toegang meer heeft – het appartement in gebruik zou willen geven, zoals bijvoorbeeld een huurder.

Voor zover de VvE het verbod zou willen baseren op de wettelijke bepalingen inzake hinder is het evenmin toewijsbaar, nu immers niet is gesteld of aannemelijk is geworden dat [gedaagde] zijn appartementsrecht aan derden in gebruik heeft gegeven, laat staan dat deze derden hinder hebben veroorzaakt.

4.5. Nu het [gedaagde] is toegestaan zijn appartementsrecht aan derden in gebruik te geven, is alleen al om die reden de vordering tot ontruiming niet toewijsbaar. Ook om andere redenen is dat het geval. De bevoegdheid van de VvE is geen bevoegdheid tot ‗onteigening‘; ook als [gedaagde] niet meer (zelf) gebruik mag maken van zijn appartementsrecht, blijft hij wel de rechthebbende daarvan. Dat betekent dat hij met uitzondering van de bevoegdheid het appartement zelf te gebruiken nog steeds alle rechten heeft die de wet hem toekent, zodat het hem vrij staat anderen toegang te verschaffen tot het appartement, bijvoorbeeld als huurder en hij het appartement kan verkopen. Ook mag [gedaagde] er zijn inboedel laten staan. Er is dus geen rechtsgrond voor een verplichting tot ontruiming.

4.6. De gevorderde dwangsom die wordt gesteld op het verbod voor [gedaagde] om zelf zijn appartemenstrecht nog te gebruiken zal aan een maximum worden gebonden.

4.7. [gedaagde] zal als de voornamelijk in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de VvE worden begroot op: - dagvaarding EUR 90,81 - griffierecht 560,00 - salaris advocaat 816,00 Totaal EUR 1.466,81

82

5. De beslissing De voorzieningenrechter 5.1. verbiedt [gedaagde] binnen acht dagen na betekening van dit vonnis nog langer gebruik te maken van het aan hem toebehorende appartementsrecht ter zake van de woonruimte aan het adres [A-straat nr]-III te [plaats] alsmede van de gemeenschappelijke gedeelten en zaken van de VvE, 5.2. veroordeelt [gedaagde] om aan de VvE een dwangsom te betalen van EUR 250,= voor iedere dag dat hij niet aan de in 5.1 uitgesproken hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van EUR 50.000,= is bereikt, 5.3. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van de VvE tot op heden begroot op EUR 1.466,81, 5.4. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 5.5. wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.H.C. Jongeneel, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. M.H. Abbas, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 22 september 2011.

83

LJN: BV2628, Hoge Raad , 10/04442 Datum uitspraak: 13-04-2012 Datum publicatie: 13-04-2012 Rechtsgebied:

Civiel overig

Soort procedure: Cassatie Inhoudsindicatie: Huurrecht. Tijdelijke huurovereenkomst in verband met voorgenomen sloop.

Ook zonder aanvraag van vergunning op voet van art. 15 lid 1 onder c Leegstandwet kan sprake zijn van gebruik van woonruimte dat naar zijn aard slechts van korte duur is, in de zin van art. 7:232 lid 2 BW. Leegstandwet bevat geen exclusieve regeling op dit punt. Invoering art. 7:232 lid 4 heeft geen beperking gebracht in toepasselijkheid van lid 2. Beschikking HR 30 mei 1975, LJN AC5593, NJ 1975/464 houdt haar betekenis.

Vindplaats(en):

NJ 2012, 496 m. nt. A.L.M. Keirse NJB 2012, 988 RvdW 2012, 580 WR 2012, 70

Uitspraak 13 april 2012 Eerste Kamer 10/04442 EV/LZ Hoge Raad der Nederlanden Arrest in de zaak van: [Eiseres], wonende te [woonplaats], EISERES tot cassatie, advocaat: mr. M.A.R. Schuckink Kool, tegen 1. STICHTING STUDENTEN HUISVESTING, voorheen genaamd Stichting Sociale Huisvesting Utrecht, gevestigd te Utrecht, 2. STICHTING MITROS, gevestigd te Utrecht, VERWEERSTERS in cassatie, advocaat: mr. J.P. Heering.

Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als [eiseres], SSH en Mitros.

1. Het geding in feitelijke instanties Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar de navolgende stukken: a. het vonnis in de zaak 553102 UC EXPL 07-17388 van de kantonrechter te Utrecht van 19 november 2008; b. het arrest in de zaak 200.030.593 van het gerechtshof te Amsterdam van 22 juni 2010.

Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht.

2. Het geding in cassatie Tegen het arrest van het hof heeft [eiseres] beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is

84

aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.

SSH en Mitros hebben geconcludeerd tot verwerping van het beroep.

De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten en voor SSH en Mitros mede door mr. L.B. de Graaf, advocaat bij de Hoge Raad.

De conclusie van de Advocaat-Generaal M.H. Wissink strekt tot verwerping.

De advocaat van [eiseres] heeft bij brief van 24 februari 2012 op die conclusie gereageerd.

3. Beoordeling van de middelen 3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan. (i) [Eiseres] huurde met ingang van 23 juli 2007 van SSH onzelfstandige woonruimte op het perceel 't Kleine Wijk in de wijk Ondiep te Utrecht. Mitros was eigenaar van die woonruimte en verhuurde deze aan SSH. (ii) In de huurovereenkomst tussen SSH en [eiseres] is onder meer bepaald: "Tijdelijke huurovereenkomst voor onzelfstandige woonruimte in verband met voorgenomen sloop (...)

In aanmerking nemende: - Dat verhuurder beheerder is van de onzelfstandige woonruimte gelegen in een complex in Utrecht welke eigendom is van Mitros; - Dat de onzelfstandige woonruimte bestemd is om te worden gesloopt, doch dat thans nog niet definitief vaststaat op welk tijdstip met de sloop van het complex zal worden gestart; - Dat de verhuurder c.q. de eigenaar ernaar streeft om binnen een termijn van één jaar vanaf heden met de sloop te starten; - Dat verhuurder in afwachting van deze sloop bereid is de woning op onderstaande voorwaarden tijdelijk aan huurder te verhuren, te weten tot aan het moment dat verhuurder de woning ontruimd te harer beschikking nodig heeft, teneinde het gehele complex te kunnen slopen en uitsluitend onder de voorwaarde dat huurder het tijdelijke karakter van de huurovereenkomst accepteert en vrijwillig aan voornoemde ontruiming zal meewerken; - Dat verhuurder de huurovereenkomst zal opzeggen met een termijn van twee maanden en dat huurder gedurende de eerste maand hiervan in de gelegenheid gesteld zal worden om te hospiteren voor een ander kamer via de reguliere kamerwachtlijst van verhuurder. Indien het huurder aantoonbaar niet lukt om binnen deze maand een kamer te vinden, zal verhuurder eenmalig een kamer aan huurder aanbieden in een willekeurig complex (tijdelijk of permanent).

Aanvaardt huurder dit aanbod niet, dan moet de kamer uiterlijk op de laatste huurdag door huurder worden ontruimd; - Dat huurder zich er uitdrukkelijk mee bekend verklaart dat de woning bestemd is om te worden gesloopt en dat de huurovereenkomst zal eindigen op het moment dat verhuurder c.q. de eigenaar de woning voor voornoemde sloop ontruimd en te harer beschikking nodig heeft; - Dat huurder ermee akkoord gaat dat hem bij het einde van de overeenkomst geen enkele tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten zal worden verstrekt; - Dat huurder de redelijkheid van het bovenstaande onderschrijft en ermee instemt de desbetreffende woning te zullen ontruimen op of vóór de datum welke door verhuurder met inachtneming van de in deze overeenkomst opgenomen opzegtermijn aan hem is medegedeeld zijnde de datum dat de verhuurder c.q eigenaar de woning nodig heeft voor voornoemde sloop onder de hierboven genoemde voorwaarde dat hem een andere passende woonruimte is aangeboden; - Dat indien huurder weigert de desbetreffende woning te verlaten ondanks aanbod van andere passende woonruimte, verhuurder reeds nu voor alsdan aanzegt de huurovereenkomst te zullen opzeggen wegens dringend eigen gebruik dan wel andere gerechtelijke maatregelen te zullen nemen teneinde daarmee te bewerkstelligen dat de woning te harer beschikking komt teneinde de woning te kunnen slopen; - Dat deze considerans deel uitmaakt van deze huurovereenkomst. (...)

Artikel 3 - De huurperiode en opzegging (...)

3.4 Indien de huurder nalatig blijft met de ontruiming, verbeurt hij aan verhuurder een direct opeisbare en niet voor rechterlijke matiging vatbare boete van € 100,00 voor iedere dag dat hij na het einde van de overeenkomst in de woning blijft. (...)" (iii) Medio 2007 heeft SSH schriftelijk de huurovereenkomst met [eiseres] opgezegd tegen 30 november 2007. (iv) Bij besluit van burgemeester en wethouders van 27 november 2007 is aan Mitros Ontwikkeling B.V. vergunning verleend voor het slopen van woningen op het perceel 't Kleine Wijk.

85

(v) Bij vonnis van 15 januari 2008 heeft de kantonrechter in kort geding [eiseres] veroordeeld tot ontruiming van de bij haar in gebruik zijnde woonruimte. [Eiseres] heeft het gehuurde op 18 januari 2008 verlaten.

3.2 [Eiseres] vordert in dit geding (i) primair een verklaring voor recht dat de huurovereenkomsten zijn te kwalificeren als reguliere huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd en dat [eiseres] daardoor recht heeft op huurbescherming, en (ii) subsidiair de (partiële) vernietiging van de huurovereenkomsten wat betreft de tijdelijkheid van de overeenkomsten, het opzegbeding en het boetebeding, dan wel matiging van de boete. Mitros en SSH hebben in conventie verweer gevoerd en SSH heeft in reconventie onder meer betaling gevorderd van verbeurde boetes uit hoofde van het in de huurovereenkomsten opgenomen boetebeding. De kantonrechter heeft de vorderingen in conventie afgewezen en die in reconventie toegewezen.

3.3 In hoger beroep heeft het hof in conventie het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd en in reconventie de boete gematigd tot € 2.000,--.

3.4 Het tweede en het derde middel klagen dat het hof ten onrechte, althans onbegrijpelijk gemotiveerd, heeft geoordeeld dat sprake is van huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is als bedoeld in art. 7:232 lid 2 BW. 3.5 Het tweede middel voert in dit verband, kort gezegd, aan dat, nu Mitros en SSH geen gebruik hebben gemaakt van de mogelijkheid om op de voet van het bepaalde in art. 15 lid 1, onder c, Leegstandwet (Lw) een vergunning aan te vragen voor tijdelijke verhuur van de woonruimte waarover het hier gaat, geen sprake kan zijn van huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is als bedoeld in art. 7:232 lid 2 BW. 3.6 Het middel faalt omdat het oordeel van het hof, dat het niet aanvragen van bedoelde vergunning onverlet laat dat sprake kan zijn van huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is als bedoeld in art. 7:232 lid 2 nu de Leegstandwet op dit punt niet een exclusieve regeling bevat, juist is.

3.7 Het derde middel klaagt dat het hof zijn oordeel dat sprake is van huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is ten onrechte heeft gebaseerd op HR 30 mei 1975, LJN AC5593, NJ 1975/464. Het middel betoogt dat aan de wetsgeschiedenis van het nadien ingevoerde art. 7:232 lid 4 BW - dat betrekking heeft op de huur van woonruimte in gebouwen welke aan een gemeente toebehoren en ten tijde van het aangaan van de overeenkomst voor afbraak bestemd zijn - kan worden ontleend dat de wetgever het tijdelijk bewonen van voor afbraak bestemde panden niet (langer) als gebruik van naar zijn aard korte duur beschouwt.

3.8 Ook dit middel faalt. Uit de door de Advocaat-Generaal in zijn conclusie onder 3.17.2 aangehaalde wetsgeschiedenis volgt niet dat het hof genoemde beschikking ten onrechte in zijn beoordeling heeft betrokken of dat het door de invoering van art. 7:232 lid 4 deze haar betekenis heeft verloren. Uit die wetsgeschiedenis volgt niet dat aan de in art. 7:232 lid 2 voorziene uitzondering op de toepasselijkheid van de bepalingen voor de huur van woonruimte als bedoeld in het eerste lid, een nieuwe uitzondering als omschreven in lid 4 is toegevoegd. In art. 7:232 lid 4 gaat het namelijk niet zozeer om een gebruik dat naar zijn aard van korte duur is, maar om het feit dat de woning nog slechts betrekkelijk korte tijd beschikbaar is (Kamerstukken II 1972-1973, 12 306, nr. 3, blz. 1). Anders dan het middel betoogt heeft de invoering van art. 7:232 lid 4 dan ook geen beperking gebracht in de toepasselijkheid van art. 7:232 lid 2.

3.9 De in de drie overige middelen aangevoerde klachten kunnen evenmin tot cassatie leiden.

Zulks behoeft, gezien art. 81 RO, geen nadere motivering nu de klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.

4. Beslissing De Hoge Raad: verwerpt het beroep; veroordeelt [eiseres] in de kosten van het geding in cassatie, tot op heden aan de zijde van Mitros en Stichting Studentenhuisvesting begroot op € 371,34 aan verschotten en € 2.200,-- aan salaris.

Dit arrest is gewezen door de vice-president J.B. Fleers als voorzitter en de raadsheren J.C. van Oven, F.B. Bakels, C.A. Streefkerk en M.A. Loth, en in het openbaar uitgesproken door de

86

raadsheer J.C. van Oven op 13 april 2012.

Conclusie Rolnr. 10/04442 Mr M.H. Wissink Zitting: 27 januari 2012 Conclusie inzake: [Eiseres] tegen 1. Stichting Studenten Huisvesting(1) 2. Stichting Mitros (hierna: SSH resp. Mitros) Dit geschil betreft vraag of, mede gezien de Leegstandwet, art. 7:232 lid 2 BW van toepassing is op de verhuur van woonruimte in een slooppand.

1. Feiten(2) 1.1 [Eiseres] c.s. huurden ieder voor zich, in ieder geval tot 30 november 2007, van SSH woonruimte op verschillende adressen in Utrecht. De huurovereenkomst van [eiseres] is met ingang van 23 juli 2007 aangegaan, van appellant sub 2 met ingang van 1 februari 2007 en van appellante sub 3 met ingang van 3 mei 2006. Mitros was eigenaar van deze woonruimten. SSH huurde de woonruimten van Mitros, beheerde de woonruimten en verhuurde de woonruimte aan [eiseres].

1.2 De huurovereenkomsten hadden betrekking op woonruimten die allen waren gelegen in 't Kleine Wijk binnen de wijk Ondiep van de gemeente Utrecht.(3) 1.3 In de huurovereenkomsten is onder meer bepaald:(4) "Tijdelijke huurovereenkomst voor onzelfstandige woonruimte in verband met voorgenomen sloop (...)

In aanmerking nemende: - Dat verhuurder beheerder is van de onzelfstandige woonruimte gelegen in een complex in Utrecht welke eigendom is van Mitros; - Dat de onzelfstandige woonruimte bestemd is om te worden gesloopt, doch dat thans nog niet definitief vaststaat op welk tijdstip met de sloop van het complex zal worden gestart; - Dat de verhuurder cq. de eigenaar ernaar streeft om binnen een termijn van ĂŠĂŠn jaar vanaf heden met de sloop te starten; - Dat verhuurder in afwachting van deze sloop bereid is de woning op onderstaande voorwaarden tijdelijk aan huurder te verhuren, te weten tot aan het moment dat verhuurder de woning ontruimd te harer beschikking nodig heeft, teneinde het gehele complex te kunnen slopen en uitsluitend onder de voorwaarde dat huurder het tijdelijke karakter van de huurovereenkomst accepteert en vrijwillig aan voornoemde ontruiming zal meewerken; - Dat verhuurder de huurovereenkomst zal opzeggen met een termijn van twee maanden en dat huurder gedurende de eerste maand hiervan in de gelegenheid gesteld zal worden om te hospiteren voor een ander kamer via de reguliere kamerwachtlijst van verhuurder. Indien het huurder aantoonbaar niet lukt om binnen deze maand een kamer te vinden, zal verhuurder eenmalig een kamer aan huurder aanbieden in een willekeurig complex (tijdelijk of permanent).

Aanvaardt huurder dit aanbod niet, dan moet de kamer uiterlijk op de laatste huurdag door huurder worden ontruimd.

- Dat huurder zich er uitdrukkelijk mee bekend verklaart dat de woning bestemd is om te worden gesloopt en dat de huurovereenkomst zal eindigen op het moment dat verhuurder cq. de eigenaar de woning voor voornoemde sloop ontruimd en te harer beschikking nodig heeft; - Dat huurder ermee akkoord gaat dat hem bij het einde van de overeenkomst geen enkele tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten zat worden verstrekt; - Dat huurder de redelijkheid van het bovenstaande onderschrijft en ermee instemt de

87

desbetreffende woning te zullen ontruimen op of vóór de datum welke door verhuurder met inachtneming van de in deze overeenkomst opgenomen opzegtermijn aan hem is medegedeeld zijnde de datum dat de verhuurder cq. eigenaar de woning nodig heeft voor voornoemde shop onder de hierboven genoemde voorwaarde dat hem een andere passende woonruimte is aangeboden; - Dat indien huurder weigert de desbetreffende woning te verlaten ondanks aanbod van andere passende woonruimte, verhuurder reeds nu voor alsdan aanzegt de huurovereenkomst te zullen opzeggen wegens dringend eigen gebruik dan wel andere gerechtelijke maatregelen te zullen nemen teneinde daarmee te bewerkstelligen dat de woning te harer beschikking komt teneinde de woning te kunnen slopen; - Dat deze considerans deel uitmaakt van deze huurovereenkomst. " (...)

Artikel 3 - De huurperiode en opzegging (...)

3.4 Indien de huurder nalatig blijft met de ontruiming, verbeurt hij aan verhuurder een direct opeisbare en niet voor rechterlijke matiging vatbare boete van € 100,00 voor iedere dag dat hij na het einde van de overeenkomst in de woning blijft. (...)"

1.4 De verhouding tussen SSH en Mitros is vastgelegd in een mantelovereenkomst. Nadere afspraken tussen SSH en Mitros met betrekking to de onder meer aan [eiseres] verhuurde woonruimte zijn vastgelegd in het document "Projectafspraken tijdelijke verhuur Mitros-SSHU'.

1.5 Medio 2007 heeft SSH schriftelijk de huurovereenkomst met [eiseres] opgezegd tegen 30 november 2007.

1.6 Bij besluit van burgemeester en wethouders van 27 november 2007, verzonden op 3 december 2007, is aan Mitros Ontwikkeling B.V. vergunning verleend voor het slopen van woningen op het perceel 't Kleine Wijk. Bij uitspraak van 4 januari 2008 heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank Utrecht het door onder meer [eiseres] ingediende verzoek om een voorlopige voorziening tegen dit besluit afgewezen.

1.7 Bij vonnis van 15 januari 2008 (LJN BF1331, WR 2008/98) heeft de kantonrechter (rechtbank Utrecht, sector kanton, locatie Utrecht) in kort geding [eiseres] en anderen veroordeeld tot ontruiming van de bij hen in gebruik zijnde woningen dan wel kamers. [Eiseres] heeft het gehuurde op 18 januari 2008 verlaten.

2. Procesverloop 2.1 Bij inleidende dagvaarding van 29 november 2007 hebben [eiseres] en elf anderen Mitros en SSH gedagvaard voor de rechtbank te Utrecht en, kort gezegd, gevorderd (i) primair voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst te kwalificeren zijn als reguliere huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd en dat eisers daardoor recht hebben op huurbescherming en (ii) subsidiair de huurovereenkomst (partieel) te vernietigen voor wat betreft de tijdelijkheid van de overeenkomsten, het opzegbeding en het boetebeding dan wel de boete te matigen.

2.2 Mitros en SSH hebben in conventie verweer gevoerd. In reconventie heeft SSH onder meer betaling gevorderd van verbeurde boetes uit hoofde van het in de huurovereenkomsten opgenomen boetebeding.

2.3 De kantonrechter (rechtbank Utrecht, sector kanton, locatie Utrecht) heeft bij vonnis van 19 november 2008 (LJN BH7020, WR 2009/30) de vorderingen in conventie afgewezen en die in reconventie toegewezen. Daartoe overwoog de kantonrechter, kort samengevat en voor zover thans van belang, het volgende. Voldoende is komen vast te staan dat het de bedoeling van partijen is geweest om een huurovereenkomst te sluiten die naar haar aard van korte duur is (rov.

4.2). De ratio van de Leegstandwet staat niet in de weg aan het gebruik van tijdelijke overeenkomsten, maar is daaraan complementair in de zin dat zowel de goede toepassing van de (de oude Woonruimtewet vervangende en verbeterende) Leegstandwet als het sluiten van tijdelijke huurovereenkomsten in het verleden als middelen zijn gezien om leegstand minder aantrekkelijk te laten zijn dan wel tijdelijke huurovereenkomsten aan bepaalde groepen potentiële huurders te verschaffen. De door [eiseres] c.s. kennelijk voor bescherming ingeroepen artikel 16, leden 5 en 8, Leegstandwet is niet van toepassing omdat er sprake is van een huurregime in de zin van art.

7:232 BW en artikel 15 lid 1 Leegstandwet daar een eigen bepaling voor kent (rov. 4.3). Ten aanzien van de reconventionele vordering overwoog de kantonrechter dat er geen reden is voor

88

matiging van het boetebeding (rov. 4.4).

2.4 [Eiseres] en vijf anderen zijn hiervan in hoger beroep gekomen. Het hof Amsterdam (nevenzittingsplaats Arnhem) heeft bij arrest van 22 juni 2010 het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd, behoudens de toewijzing van de vordering in reconventie. In zoverre opnieuw rechtdoende heeft het hof de door appellanten ieder voor zich aan SSH verschuldigde boete gematigd tot een bedrag van â‚Ź 2.000,- met wettelijke rente. Daartoe heeft het hof onder meer overwogen: "4.13 Zoals in rechtsoverweging 4.8, kort samengevat, is geoordeeld laat de omstandigheid dat met betrekking tot de onderhavige huurovereenkomsten geen vergunning op grond van de Leegstandwet is aangevraagd onverlet dat niettemin sprake kan zijn van huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is in de zin van artikel 7:232 lid 2 van het BW. Anders dan [eiseres] c.s. betogen is de Leegstandwet niet exclusief.

4.14 De volgende vraag die voorligt is of het hier gaat om huur van woonruimte die naar zijn aard van korte duur is.

4.15 Ingevolge artikel 7:232 lid 2 BW zijnde bepalingen van Afdeling 5 van Titel 4 van Boek 7 BW met betrekking tot de huur van woonruimte niet van toepassing op huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is. Blijkens de parlementaire geschiedenis dient deze uitzonderingsbepaling zeer restrictief te worden opgevat; het gaat om gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming (zie: Handelingen II 1978/1979, pagina 5026 en Tweede Kamer, vergaderjaar 1997-1998, 26 089, nr. 3, pagina 38). Bij bevestigende beantwoording van de vraag of zich het in genoemde bepaling bedoelde uitzonderingsgeval voordoet, past dan ook terughoudendheid. De aard van het gebruik kan echter bepaald zijn door de aard van de desbetreffende woonruimte en dit zal in het bijzonder het geval zijn, indien door de aard van die woonruimte de duur van het gebruik begrensd is (Hoge Raad 30 mei 1975, NJ 1975, 464). Daarbij moet voorts worden gelet op de aard van het gebruik, de aard van de woning alsmede op hetgeen partijen omtrent de duur van het gebruik voor ogen heeft gestaan (Hoge Raad 8 januari 1999, NJ 1999, 495).

4.16 Bij het aangaan van de huurovereenkomsten had het [eiseres] c.s. redelijkerwijs duidelijk kunnen en moeten zijn dat het tijdelijke huurovereenkomsten betrof. De door [eiseres] c.s. gehuurde woonruimten werden aangeboden via de website van SSH. Daarbij stond expliciet vermeld dat het om tijdelijke woonruimte in verband met sloop ging, hetgeen ook expliciet is opgenomen in de huurovereenkomst. Vanaf de aanvang van de huurovereenkomsten is het duidelijk geweest dat de door [eiseres] c.s. gehuurde woningen binnen afzienbare tijd gesloopt zouden worden.

4.17 Dat er ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomsten nog geen vergunning was voor de sloop van de woningen maakt niet dat niet gesproken kan worden van een huurovereenkomst naar aard van korte duur. Dat uit het rapport van DHV zou volgen dat renovatie een optie was, maakt eveneens niet dat niet gesproken kan worden van een huurovereenkomst naar aard van korte duur. De keuze om een woning te slopen dan wel te renoveren behoort in beginsel tot de (beleids)vrijheid van de eigenaar van de woning. Gesteld noch gebleken is dat Mitros in redelijkheid niet tot deze keuze - sloop - heeft kunnen komen. Mitros en SSH zijn vanaf de aanvang van de huurovereenkomst met [eiseres] c.s. duidelijk geweest, de door [eiseres] c.s. gehuurde woningen zouden op korte termijn worden gesloopt. De huurovereenkomst is ook volgens de toenmalige bedoeling van partijen uitgevoerd en de verschillende huurovereenkomsten van [eiseres] c.s. hebben ook maximaal anderhalf jaar geduurd, in de meeste gevallen korter."

2.5 Namens [eiseres] is bij dagvaardingen van 22 september 2010 tijdig beroep in cassatie ingesteld tegen het arrest van het hof. Partijen hebben hun standpunten schriftelijk toegelicht.

[Eiseres] heeft gerepliceerd.(5) 3. Bespreking van de middelen Inleidende opmerkingen 3.1 De cassatiedagvaarding bevat zes middelen. Het stelt aan de orde: A. Het huidige artikel 7:232 lid 2 BW ziet niet op verhuur van woonruimte in afbraakwoningen (het derde middel op p. 3, 7e alinea, tot p. 5, 1e alinea).

89

B. Uit artikel 7:232 lid 4 BW volgt dat artikel 7:232 lid 2 BW niet kan worden toegepast op verhuur van woonruimte in afbraakwoningen (het derde middel op p. 5, 2e alinea, tot p. 6, 5e alinea, alsmede op p. 8, 4e alinea).(6) C. De Leegstandwet bevat een exclusieve regeling die in de weg staat aan toepassing van artikel 7:232 lid 2 BW op de verhuur van woonruimte in afbraakwoningen (het tweede middel en het derde middel op p. 2 tot p. 3, 5e alinea alsmede op p. 8, 5e alinea, tot p. 9, 4e alinea).

D. Het hof heeft ten onrechte geoordeeld dat sprake is van verhuur in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW (het derde middel op p. 6, 6e alinea tot p. 8, 3e alinea, alsmede op p. 9, 5e alinea, tot p. 12).

E. Overige klachten (het eerste, vijfde, zesde en zevende middel).

Ik bespreek eerst de vragen A-D, daarna de overige middelen. De cassatiedagvaarding bevat geen klacht die als 'vierde middel' wordt aangeduid.

3.2 Afdeling 5 van titel 7.4 (de artikelen 7:232 t/m 7:282) BW bevat goeddeels dwingende regels over voor de huur van woonruimte welke onder meer zien het eindigen van de huur (art. 7:271 e.v.). Hierin is bepaald dat een voor bepaalde tijd aangegane huurovereenkomst niet eindigt door het enkele verloop van de huurtijd (artikel 7:271 lid 1). Ook deze overeenkomsten moet tijdig en regelmatig worden opgezegd (artikel 7:271, leden 2 en 3) op een door de wet toegelaten grond (artikel 7:274). Tenzij de huurder na opzegging door de verhuurder schriftelijk in de beĂŤindiging daarvan heeft toegestemd, blijft de huurovereenkomst - ook na de dag waartegen rechtsgeldig is opgezegd - van kracht en wel totdat de rechter onherroepelijk heeft beslist op een vordering van de verhuurder tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen (artikel 7:272). Deze bepalingen vormen een belangrijk deel van de aan een huurder van woonruimte geboden bescherming.

3.3 Het met afwijking van deze regels toelaten van tijdelijke verhuur van woonruimte is een lastige kwestie. Er moet immers een evenwicht worden gevonden tussen, enerzijds, de overwegingen van opportuniteit die er in bepaalde situaties voor kunnen pleiten om tijdelijke verhuur van woonruimte bij uitzondering toe te laten en, anderzijds, de wens om huurders van woonruimte adequaat te beschermen, mede tegen misbruik van bepalingen die een uitzondering bevatten op de reguliere regels van huurbescherming in afdeling 7.4.5 BW. 3.4 De wetgever heeft bepaalde, onderling nogal verschillende gevallen van tijdelijke verhuur van woonruimte geregeld. Deze regelingen hebben onderling afwijkende toepassingsgebieden en rechtsgevolgen. In de literatuur wordt wel gesproken van "in de loop der tijd ingevoerde versnipperde uitzonderingsregels".(7) 3.5 Er zijn onder meer regels voor: (i) Huur "welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is" in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW. Deze bepaling bepaalt dat afdeling 7.4.5 op deze huur niet van toepassing is, dus ook niet de regels over het eindigen van de huur van woonruimte in de artikelen 7:271-282 BW.(8) (ii) Huur "van woonruimte in gebouwen, welke aan een gemeente toebehoren en ten tijde van het aangaan van de overeenkomst voor afbraak zijn bestemd" in de zin van artikel 7:232 lid 4 BW. Deze bepaling bepaalt dat op deze huur niet van toepassing zijn de artikelen 7:206 lid 3, 269 lid 1 en 2, 270, 271 tot en met 277, 278 leden 1 en 2 en 281 BW. De meeste regels over het eindigen van de huur van woonruimte zijn aldus buiten toepassing verklaard voor deze gemeentelijke slooppanden. (iii) Leegstaande afbraak- en renovatiepanden in de zin van de Leegstandwet.(9) Artikel 15, aanhef en lid 1 onder c, Leegstandwet bepaalt: "Burgemeester en wethouders kunnen de eigenaar vergunning verlenen tot het aangaan van overeenkomsten van huur en verhuur van woonruimte op welke overeenkomsten de artikelen 206 lid 3, 232, 242, 269 lid 1 en 2, 270, 271 leden 4 tot en met 8, 272 tot en met 277, 278 leden 1 en 2 en 281 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek niet van toepassing zijn, indien het gaat om: (...) c. woonruimte in een voor de verhuur bestemde woning welke ten tijde van het aanvragen van de vergunning bestemd is voor afbraak of voor vernieuwbouw."

De Leegstandwet heeft dus een specifiek omschreven toepassingsbereik.(10) De meeste regels van het BW over het eindigen van de huur van woonruimte zijn aldus buiten

90

toepassing verklaard. Hiervoor in de plaats stelt de Leegstandwet zelf een aantal regels. In de eerste plaats moet er een vergunning worden verleend door het college van B&W (artikel 15), welke vergunning blijkens artikel 15 lid 3 slechts in bepaalde gevallen wordt verleend.(11) Voorts moet de huurovereenkomst voor ten minste zes maanden worden aangegaan, geldt voor de verhuurder een opzegtermijn van minimaal drie maanden en eindigt de huurovereenkomst in elk geval op het tijdstip waarop de vergunning haar geldigheid verliest (artikel 16, leden 3, 5 en 7). De vergunning kan worden verleend, na verlenging, voor maximaal vijf jaren (artikel 15, lid 4).

3.6 Ik merk op dat de wet nog een speciale regeling over studentenhuisvesting bevat in artikel 7:274 lid 1 sub c jo lid 4 BW. Wanneer sprake is van huur van woonruimte als bedoeld in afdeling 7.4.5 BW aan studenten wordt een speciale invulling gegeven aan de regel dat de verhuurder de huur kan opzeggen wegens dringend eigen gebruik, die erop neerkomt dat een zittende oudstudent plaats moet maken voor een nieuwe student.

Voorts bevat de wet in artikel 7:274 lid 1 sub b jo lid 2 BW nog een regeling over het zogenaamde ontruimingsbeding. Daartoe is vereist dat (i) uitdrukkelijk is bedongen dat de gehuurde woonruimte na afloop van de bij dat beding overeengekomen termijn moet worden ontruimd en (ii) zich een van de gevallen genoemd in het tweede lid voordoet, kort gezegd dat de verhuurder zelf of een voormalige huurder de woning wil betrekken.

Ook kan een beroep op huurbescherming afstuiten op artikel 6:248 lid 2 BW. 3.7 De middelen zien op de toepassing die in casu door het hof is gegeven aan artikel 7:232 lid 2 BW en beroepen zich mede op de regelingen die zijn vervat in artikel 7:232 lid 4 BW en in de Leegstandwet.

A. Ziet het huidige artikel 7:232 lid 2 BW niet op afbraakwoningen?

3.8 Het hof heeft artikel 7:232 lid 2 BW in rov. 4.14-4.18 in het onderhavige geval toepasselijk geacht. Volgens het middel valt de tijdelijke verhuur van afbraakwoningen echter niet onder het huidige artikel 7:232 lid 2 BW. Daartoe voert het derde middel aan (op p. 5, 1e alinea) dat de strekking van de bepalingen rond huur en verhuur van woonruimte sinds het hieronder bij 3.10.2 te noemen arrest van 30 mei 1975 wezenlijk is veranderd, welk standpunt wordt toegelicht met het betoog op p. 3, vanaf de 7e alinea, en p. 4. Meer specifiek zou de aan art. 7A:1623a lid 1 (oud) BW ten grondslag liggende liberaliseringsgedachte met de invoering van de Wet houdende bepalingen met betrekking tot huur en verhuur van woonruimte (Stb. 1979, 330) zijn verlaten.

3.9 De klacht laat zich het beste beoordelen aan de hand van een beknopte geschiedenis van deze bepaling. De inlas van de bepaling die thans is opgenomen in het vierde lid van artikel 7:232 laat ik daarbij buiten beschouwing, omdat ik de betekenis daarvan afzonderlijk bespreek.

3.10.1 Artikel 7:232 lid 2 BW is terug te voeren artikel 1623a lid 1 (oud) BW, welke bepaling deel uitmaakte van een in 1972 aan het (oud) BW toegevoegde regeling met betrekking tot het einde van huur en verhuur van woonruimte.(12) Het desbetreffende wetsvoorstel vormde een respons op de in 1960 geopende en daarna veelvuldig benutte mogelijkheid om bij algemene maatregel van bestuur (gedeelten van) gemeenten aan te wijzen, waar kernbepalingen van de Huurwet van 1950 (m.n. het huurbeschermingsrechtelijke artikel 18 lid 1) niet van kracht zouden zijn zodat in deze geliberaliseerd gebieden alleen gewone regels van het BW van toepassing waren.(13) De uitzondering werd als volgt toegelicht: "Een categorie die zeker behoort te worden uitgesloten, is die van vacantie- en seizoenwoningen.

De omschrijving daarvan is ook al weer zeer moeilijk met enige nauwkeurigheid te geven. Het criterium van een bepaalde duur van de huurovereenkomst is hier slecht bruikbaar: het zou immers gemakkelijk gelegenheid geven tot ontduiking van de wettelijke regeling. Voorgesteld wordt een zuiver feitelijk criterium te geven, nl. uit te sluiten de overeenkomsten welke slechts een gebruik van de woonruimte betreffen dat naar zijn aard van korte duur is. De rechter zal van geval tot geval moeten beslissen, of een huurovereenkomst wel of niet door de artikelen 1623a-f B.W. wordt beheerst. Het is evenwel niet te verwachten dat het onderscheid tussen woonruimte die voor permanente bewoning wordt verhuurd en woonruimte welke slechts voor een tijdelijk gebruik wordt verhuurd veel moeilijkheden zal baren. In ieder geval kan worden gesteld dat deze moeilijkheden niet geringer zullen zijn wanneer zou worden gezocht naar een uitvoeriger uitgewerkt criterium. De globale maatstaf moet, mede gezien in het licht van de strekking van het gehele wetsontwerp, voldoende zijn voor de wetstoepasser."(14) 3.10.2 Hoge Raad 30 mei 1975, LJN AC5593, NJ 1975/464 m.nt. G.J. Scholten bracht een op het

91

onderhavige geval gelijkende situatie onder het bereik van artikel 1623a lid 1 (oud) BW. Uw Raad overwoog: "O. aangaande het eerste en het tweede middel: dat juist is dat de beantwoording van de vraag of een overeenkomst van huur en verhuur van een woonruimte valt onder de in art. 1623a BW vermelde uitzondering en daardoor onttrokken is aan hetgeen in de artt. 1623b - 1623g is bepaald, hiervan afhangt of deze overeenkomst een gebruik van woonruimte betreft dat naar de aard van dat gebruik slechts van korte duur is; dat echter de aard van het gebruik bepaald kan zijn door de aard van de desbetreffende woonruimte en dit in het bijzonder het geval zal zijn, indien door de aard van die woonruimte de duur van het gebruik begrensd is; (...)

O. aangaande het derde middel: dat de Rb., door in het onderhavige geval uit de omstandigheden dat het hier ging om een door de gemeente Tilburg voor de sloop bestemd pand en dat, naar verzoeker heeft moeten begrijpen, de Stichting daarover van de Gemeente slechts de beschikking heeft kunnen krijgen om dit voor korte tijd aan studenten te verhuren, af te leiden dat de onderhavige huurovereenkomst betrof het gebruik van een woonruimte dat naar zijn aard slechts van korte duur is in de zin van art. 1623a voornoemd, geen blijk heeft gegeven de zin van deze bepaling te hebben misverstaan en ook geen onbegrijpelijke beslissing heeft gegeven".

3.11 In 1978 is de bepaling van het huidige artikel 7:232 lid 4 BW ingevoegd (destijds in de tweede volzin van artikel 1623a lid 1). Zie daarover nader bij 3.16.

3.12.1 Nadat de Huurwet en artikel 1623a e.v. (oud) BW enige tijd naast elkaar hebben gegolden, is het voornemen ontstaan een meer uniforme regeling van huurrecht tot stand te brengen.(15) Dit resulteerde in 1979 de totstandkoming van de Huurprijzenwet woonruimte(16), de Wet op de Huurcommissies(17) en de Wet houdende bepalingen met betrekking tot huur en verhuur van woonruimte.(18) 3.12.2 De Wet houdende bepalingen met betrekking tot huur en verhuur van woonruimte wijzigde artikel 1623a lid 1 niet. Bij nadere memorie van antwoord werden naar aanleiding van vragen in het Nader voorlopig verslag(19) opmerkingen gemaakt over de uitzondering voor het gebruik dat naar zijn aard van korte duur is (hieronder de eerste alinea) en over de uitzondering voor gemeentelijke slooppanden (hieronder de tweede alinea): "Dit wetsontwerp bevat geen voorstel tot wijziging van de uitzonderingsbepaling in de eerste zin van het eerste lid. Voor de motieven die hebben geleid tot het opnemen van het gekozen globale criterium verwijzen wij de leden van de V.V.D.-fractie naar de toelichting bij het bestaande artikel 1623a.

Een wijziging van de redactie van de tweede zin van het tweede [bedoeld zal zijn: "eerste"; A-G] om ook de huur van een geheel gebouw of van een gedeelte van een gebouw onder de werking van de uitzonderingsbepaling te brengen, lijkt ons niet nodig. Wij menen dat beide mogelijkheden reeds door de bestaande formulering worden bestreken."(20) Tijdens de mondelinge behandeling rees de vraag wat het nu eigenlijk inhoudt dat de regeling niet van toepassing is op huur, welke een gebruik van woonruimte betreft die naar zijn aard slechts van korte duur is. Achtergrond van deze vraag was de zorg dat verhuurders misbruik zouden kunnen maken van deze bepaling. De minister antwoordde: "Ik wil er graag een uiteenzetting over geven, maar mijn conclusie is bij voorbaat dat voor die vrees geen grond aanwezig is. Het gaat hier om het gebruik dat naar zijn aard van korte duur is.

Het is dus een uitzonderingsbepaling van een heel beperkte betekenis. (...) Het gaat dus om gevallen waarin voor iedereen duidelijk is, dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming. De bepaling moet dan ook in onze opstelling zeer restrictief worden opgevat. (...) Je moet het dus wel bekijken vanuit het concrete gebruik dat ervan wordt gemaakt en de daarbij passende duur. (...) Uiteindelijk zal de rechter het moeten uitmaken. (...) Ik blijf erbij dat wij geen behoefte hebben aan een aanvulling op dit punt."(21) 3.12.3 Bij de behandeling van de Huurprijzenwet woonruimte werd eveneens ingegaan op de reikwijdte van gebruik dat naar zijn aard van korte duur is, nu artikel 2 van deze wet daarover een bepaling bevatte. Uit de gemaakte opmerkingen blijkt, dat deze bepaling op dezelfde wijze dient te worden verstaan als haar tegenhanger in artikel 1623a lid 1 (oud) BW. In de memorie van antwoord schreven de minister en de staatssecretaris: "Genoemd artikel geeft aan voor welke overeenkomsten van huur en verhuur van woonruimte deze

92

wet niet geldt, namelijk die, welke een gebruik betreffen, dat naar zijn aard slechts van korte duur is. Het zuiver feitelijk criterium is derhalve de duur van de overeenkomst. Om ontduiking te voorkomen, is in de wet dit criterium gegeven. Bij geschil zal de rechter van geval tot geval moeten beslissen of de huurovereenkomst wel of niet door deze wet wordt beheerst. Zoals reeds in de memorie van toelichting is vermeld, is de materiĂŤle inhoud van artikel 2 geheel gelijk aan die van artikel 1623a, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek. In de memorie van toelichting zijn in dit verband de zomerhuisjes slechts als voorbeeld genoemd, omdat de huurovereenkomsten die ten aanzien daarvan als regel worden gesloten, een gebruik betreffen, dat naar zijn aard slechts van korte duur is. Het noemen van meerdere voorbeelden houdt het gevaar in, dat een min of meer limitatieve opsomming zou kunnen worden verondersteld. De ondergetekenden zijn van mening, dat de bedoeling omtrent de aard van het gebruik, namelijk van korte duur, duidelijk is."(22) Nadien is door de staatssecretaris nog opgemerkt: "De omschrijving 'gebruik van woonruimte dat naar zijn aard slechts van korte duur is' is in 1972 in het Burgerlijk Wetboek opgenomen in artikel 1623a. (...)

Evenals dat voor de in het Burgerlijk Wetboek gegeven regeling het geval is, zal de rechter voor de vraag, of een huurovereenkomst wel of niet door de voorgestelde wettelijke regeling wordt beheerst, aan de hand van dit criterium van geval tot geval moeten beslissen.

Bij de eerdergenoemde wijziging van het Burgerlijk Wetboek is de verwachting uitgesproken dat het onderscheid tussen woonruimte die voor permanente bewoning wordt verhuurd, en woonruimte welke slechts voor een tijdelijk gebruik wordt verhuurd, niet veel moeilijkheden zou baren.

Van moeilijkheden hierover is in de praktijk niet gebleken."(23) 3.13.1 Ruim een decennium later werd een wetsvoorstel ingediend tot vaststelling van titel 7.4 van het Burgerlijk Wetboek(24). Daarmee werd ten aanzien van de huur van woonruimte beoogd de toen geldende regeling van de artikelen 7A:1623a e.v. (oud) BW, de Huurprijzenwet woonruimte en de Wet op de huurcommissies te integreren teneinde, mede met behulp van de algemene regels, tot een eenvoudiger, overzichtelijker en evenwichtiger stelsel te komen.(25) 3.13.2 De tekst van het huidige art. 7:232 BW werd als volgt toegelicht: "Deze bepaling stemt overeen met artikel 1623a lid 1 BW en artikel 2 lid 1 HPW. Het huidige criterium 'naar zijn aard slechts van korte duur' is gehandhaafd. Gedacht moet hierbij worden aan overeenkomsten tot het gebruik van vakantiewoningen, hotel- en pensionverblijven, wisselwoningen e.d. Om misbruik tegen te gaan is indertijd gekozen voor een zuiver feitelijk criterium in plaats van de duur van de huurovereenkomst. Zou men een bepaalde termijn in de wet opnemen dan zou dat tot gevolg kunnen hebben dat bijv. in geval een verhuurder in verband met een door hem voorgenomen renovatie aan zijn huurders zg. wisselwoningen ter beschikking stelt, na het verstrijken van de termijn de huur(prijs)bescherming van toepassing zou worden.

De rechter zal van geval tot geval moeten beslissen of het om een overeenkomst gaat welke slechts een gebruik van de woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is."(26) De vaste commissie van justitie stelde de vraag, of buiten de gevallen van artikel 7:232 BW de mogelijkheid geboden zou moeten worden een tijdelijke overeenkomst te sluiten, die daadwerkelijk eindigt na het verstrijken van de overeengekomen termijn, eventueel na toetsing door de rechter.(27) Die gedachte is niet overgenomen: "In de eerste plaats verdient aandacht dat artikel 232 niet alle gevallen vermeld waarin een tijdelijke huur mogelijk is, die na het verstrijken van de overeengekomen tijd daadwerkelijk eindigt. Verwezen moge worden naar artikel 274 lid 2. Artikel 232 en artikel 274 lid 2 tezamen geven naar onze mening voorshands een redelijke mate van armslag voor tijdelijke huurovereenkomsten als door de Commissie bedoeld.

Voorkomen moet worden dat door het invoeren van een nieuwe, vagere maatstaf onzekerheid ontstaat waar de grens ligt, terwijl aldus wèl een nieuw instrument ontstaat om te trachten huurovereenkomsten aan het dwingende regime te onttrekken. In het kader van de ontwerp Nota Wonen moet worden bezien of er de mogelijkheid tot verruiming bestaat waaraan niet het voormelde bezwaar is verbonden."(28) Het onderwerp van de tijdelijke huurovereenkomsten kwam tijdens het wetgevingsoverleg tussen de commissies, de minister en de staatssecretaris nog eenmaal aan bod: "Minister Korthals: Ik kom daar nog op, mede naar aanleiding van de vraag of de mogelijkheid

93

geboden moet worden om een tijdelijke huurovereenkomst te sluiten na het verstrijken van de afgesproken termijn, eventueel na toetsing van de rechter of er sprake is van het vereiste zwaarwegende belang. Wij zijn van oordeel dat de wetsvoorstellen aan de verhuurder een redelijke armslag bieden om tijdelijke huurovereenkomsten aan te gaan. Artikel 232 bepaalt dat huurbescherming niet geldt voor de huur die naar zijn aard slechts van korte duur is. Dan kan het gaan om vakantiewoningen, hotel- en pensionverblijven, wisselwoningen, etc. Daarnaast is heel belangrijk dat partijen kunnen afspreken dat de huur tijdelijk is en dat na het verstrijken van de afgesproken termijn de verhuurder zelf of de vorige huurder weer in de woning wil trekken. Is zo'n afspraak gemaakt, dan moet de huurder zonder meer ontruimen (zie artikel 7:274, lid 1, onder b, juncto lid 2), tenzij uiteraard de verhuurder geen belang meer heeft bij de ontruiming. In de praktijk kunnen schrijnende gevallen voorkomen waarin een verhuurder een woning tijdelijk wil verhuren maar toch geconfronteerd wordt met bescherming van de huurder. Ik denk aan de eigenaar die zijn pand wil laten bewonen om kraken te voorkomen. In zo'n geval is dat een mogelijkheid, maar dan moet de bewoning wel om niet gebeuren. Zodra de verhuurder een huurprijs bedingt, is er sprake van een gewone huurovereenkomst. Genoemd is het voorbeeld van de bejaarde verhuurder. Moet deze de mogelijkheid krijgen met de huurder een huurcontract te sluiten met het beding dat de huurder na verstrijken van de afgesproken tijd de woning ontruimt?

Het zonder meer mogelijk maken dat tijdelijke huurovereenkomsten gesloten kunnen worden, zou betekenen het afschaffen van de huurbescherming. Dat zou te ver gaan."(29) 3.14 De hierboven genoemde lotgevallen van de bepaling geven geen aanleiding te veronderstellen, dat de wetgever anders is gaan denken over de betekenis van de in 1972 ingevoerde, thans in artikel 7:232 lid 2 BW opgenomen bepaling. De uitlatingen over de reikwijdte en betekenis van deze bepaling zijn consistent en in de loop der tijd in de kern dezelfde gebleven.

Het argument van het middel - kort gezegd, dat de wetgever in het kader van de wetswijzigingen van 1979 anders is gaan denken over de noodzaak van huurbescherming - gaat er voorts aan voorbij dat deze wet geen wijziging heeft meegebracht van art. 7A:1623a lid 1 (oud) BW, de in het arrest van 30 mei 1975 toegepaste uitzonderingsbepaling. Uit de parlementaire geschiedenis van de wetswijzigingen van 1979 blijkt niet dat men anders was gaan denken over de in 1972 ingevoerde 'naar zijn aard van korte duur'-uitzondering (ook al was in 1978 de regel over de tijdelijke verhuur van woonruimte in gemeentelijke slooppanden van kracht geworden). De in het middel bedoelde kentering in het huurbeleid heeft in ieder geval niet geleid tot een beperking van het toepassingsbereik van deze bepaling, zodat hieraan niet de door het middel gesuggereerde betekenis kan worden gehecht. Bij die stand van zaken is er geen reden om aan te nemen dat het hof het voormelde arrest van de Hoge Raad van 30 mei 1975 ten onrechte bij zijn beoordeling heeft betrokken.

3.15 Ik bespreek thans of hierover anders moet worden geoordeeld in het licht van artikel 7:232 lid 4 BW of van de Leegstandwet. Ik vat de middelen aldus op, dat zij betogen dat voor de tijdelijke verhuur van woningen in voor afbraak bestemde gebouwen hetzij de weg van artikel 7:232 lid 4 BW moet worden gevolgd, hetzij die van de Leegstandwet.

B. Volgt uit artikel 7:232 lid 4 BW dat artikel 7:232 lid 2 BW niet kan worden toegepast op afbraakwoningen?

3.16 Het derde middel betoogt voorts (op p. 5, 2e alinea, tot p. 6, 5e alinea, alsmede op p. 8, 4e alinea) dat aan wetsvoorstel 12306 ontleend kan worden dat de wetgever het tijdelijk bewonen van voor afbraak bestemde panden niet als gebruik van naar zijn aard korte duur beziet. Met de toevoeging aan artikel 1623a van de bepaling over gemeentelijke slooppanden (thans opgenomen in artikel 7:232 lid 4) bedoelde de wetgever de mogelijkheid van tijdelijke verhuur te beperken tot deze situatie. De wetgever acht de tijdelijke verhuur van woonruimte in voor afbraak bestemde gebouwen welke aan een gemeente toebehoren minder bezwaarlijk dan wanneer deze in het bezit is van anderen dan de gemeente. De wetgever was van oordeel dat de Hoge Raad een te ruime interpretatie heeft gegeven aan de uitzonderingsbepaling van art. 7A:1623a lid 1 (oud) BW, het huidige art. 7:232 lid 2 BW, aldus het middel.

3.17.1 Wetsvoorstel 12306 introduceerde een regeling over de tijdelijke verhuur van woonruimte in gemeentelijke slooppanden. De parlementaire behandeling van deze wet begon in 1973 - dus nog v贸贸r HR 30 mei 1975, NJ 1975/464 werd gewezen - aanvankelijk in samenhang met een later ingetrokken wetsontwerp van een voorloper van de Leegstandwet.(30) Na afronding van de behandeling bereikte de Wet houdende bepalingen met betrekking tot tijdelijke verhuur van woonruimte in gebouwen, welke aan een gemeente toebehoren en voor afbraak bestemd zijn, in 1978 het Staatsblad.(31)

94

3.17.2 Artikel 1 van deze wet heeft de volgende volzin aan art. 1623a toegevoegd lid 1: "De artikelen 1623a-1623g zijn voorts niet van toepassing op woonruimte in gebouwen, welke aan een gemeente toebehoren en voor afbraak bestemd zijn".(32) Zij werd als volgt toegelicht: "In artikel 1623a, eerste lid, zoals dit is vastgesteld bij de wet van 15 juni 1972, Stb. 305, wordt een uitzondering gemaakt voor de huur en verhuur van woonruimte welke een gebruik betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is. Daarbij moet dus worden gedacht aan gebruik dat naar zijn aard van korte duur is, zoals huur van een vakantiewoning. In het ontwerp gaat het niet zozeer om een gebruik dat naar zijn aard van korte duur is, maar om het feit dat de woning nog slechts betrekkelijk korte tijd beschikbaar is. Om deze reden verdient een afzonderlijke bepaling aanbeveling naast de bestaande uitzondering."(33) Bij verslag leidde dit tot de vraag waarom of de werkingssfeer beperkt is tot woningen die eigendom zijn van de gemeente: "[...] Het komt toch niet zelden voor, dat een projectmaatschappij de eigenaresse is van de voor afbraak bestemde woningen? Enkele andere leden hebben er begrip voor, dat de Regering beducht is voor een te wijde uitzonderingsbepaling, die de huurbescherming zou ontkrachten. Niettemin zien zij gaarne de voorgestelde bepaling uitgebouwd tot woningen in eigendom van andere overheidsorganen of particulieren, bestemd hetzij voor de sloop, hetzij voor verbouwing tot andere doeleinden. Daarmee kan worden voorkomen dat deze panden eerder aan de woonbestemming worden onttrokken dan voor de eigenaar noodzakelijk is, hetgeen de huisvesting voor bepaalde zwakke groepen benadeelt. Talrijke, vele en verschillende weer andere leden staan eveneens kritisch tegenover de beperking tot gebouwen, welke aan een gemeente toebehoren. Hoe denken de bewindslieden op te treden ten aanzien van particuliere of corporatiewoningen, zo vragen vele leden. Vele andere en verschillende weer andere leden verzoeken de Ministers te bezien of het mogelijk is aan de provinciale overheden dezelfde bevoegdheid te geven als aan de gemeentelijke."(34) De memorie van antwoord maakte duidelijk dat: "[...] met het wetsontwerp beoogd wordt een mogelijkheid te scheppen reeds leeggekomen voor afbraak bestemde panden te gebruiken om een tijdelijke opvang voor noodgevallen te bieden.

Zodanige woningen zullen veelal eigendom van de gemeente zijn. De gemeente is naar ons oordeel ook het meest aangewezen orgaan om de noodzaak van tijdelijke opvang van noodgevallen te beoordelen en te regelen. Wij hebben er daarom bezwaar tegen de werkingssfeer van het ontwerp tot woningen, in eigendom bij andere overheidslichamen en particulieren uit te breiden, mede omdat dan inderdaad het gevaar opdoemt dat de huurbescherming ontkracht wordt."(35) Tijdens de mondelinge behandeling werden deze argumenten door de staatssecretaris herhaald.

Ook kwam het arrest van de Hoge Raad van 30 mei 1975 aan de orde: "Mevrouw Salomons heeft, nadat zij haar bewondering voor het wetsontwerp had uitgesproken, gevraagd of het nog wel nodig was. Zij wees op het arrest van de Hoge Raad van 30 mei 1975 (NJ 464). In de memorie van toelichting staat dat in artikel 1623a een uitzondering wordt gemaakt voor woonruimte met een gebruik dat naar zijn aard slechts van korte duur is. De Hoge Raad heeft nu gezegd dat de aard van gebruik ook kan worden bepaald door de aard van de woonruimte zelf.

Dat kan in het bijzonder het geval zijn, indien door de aard van de woonruimte de duur van het gebruik begrensd is. Het ging hier om woningen van de gemeente Tilburg, die voor afbraak waren bestemd, tijdelijk verhuurd waren aan een stichting voor studentenhuisvesting en door deze stichting waren onderverhuurd aan studenten. Ik meen dat het wetsontwerp hierdoor niet overbodig is geworden. De uitspraak hangt samen met de feiten in dit geval. Met iets andere feiten behoeven andere rechterlijke instanties niet tot hetzelfde oordeel te komen. Aan de andere kant heeft de uitleg van de Hoge Raad een algemeen karakter. De uitspraak is niet beperkt tot aan een gemeente toebehorende woningen en dat is nu juist wat wij wèl willen.

Er komt nog bij dat de uitspraak alleen geldt voor geliberaliseerd gebied. In de Huurwet ontbreekt een bepaling, vergelijkbaar met die in het Burgerlijk Wetboek. Ook als de BW-bepaling in het gehele land zou gelden - en volgens de Nota huur -en subsidiebeleid zal dat in het nieuwe huurrecht het geval zijn -, dan nog is de in het wetsontwerp voorgestelde wijziging wenselijk.

Wanneer de nieuwe bepaling is opgenomen zal de rechter geen behoefte meer hebben aan de ruime interpretatie van de reeds bestaande bepalingen en zal de mogelijkheid van tijdelijke verhuring beperkt blijven tot aan een gemeente toebehorende woningen."(36)

95

3.18 Uit de parlementaire geschiedenis kan worden afgeleid, dat het wetsontwerp in het bijzonder tot doel had gemeenten in staat te stellen slooppanden tijdelijk te verhuren voor noodgevallen. De uitzondering is bewust beperkt gebleven tot gemeentelijke slooppanden op basis van (i) een inschatting van de feitelijke situatie dat slooppanden veelal eigendom van de gemeente zullen zijn en (ii) de gedachte dat aldus misbruik van de voorgestelde uitzondering op het stelsel van huurbescherming kon worden voorkomen.

In overeenstemming hiermee wordt de bepaling ook strikt uitgelegd. Zij wordt niet analoog toegepast op sloopwoningen van andere (overheids-) eigenaren.(37) 3.19 De reactie in de parlementaire geschiedenis op het arrest van 30 mei 1975 illustreert, enerzijds, dat het wetsvoorstel niet als achterhaald werd beschouwd. Immers die "uitspraak hangt samen met de feiten in dit geval" en geldt (op dat moment) "alleen (...) voor geliberaliseerd gebied". Dat was echter niet de enige reden om het wetsvoorstel door te zetten. Immers "de uitleg van de Hoge Raad [heeft] een algemeen karakter" en "[o]ok als de BW-bepaling in het gehele land zou gelden (...), dan nog is de in het wetsontwerp voorgestelde wijziging wenselijk." De uitspraak van de Hoge Raad "is niet beperkt tot aan een gemeente toebehorende woningen en dat is nu juist wat wij wèl willen", aldus de bewindspersoon.

3.20 Zoals de MvT blijkt, werd een afzonderlijke bepaling voorgesteld "naast de bestaande uitzondering." De MvA geeft aan dat een "mogelijkheid" wordt geschapen.

Zoals ook in de MvT wordt opgemerkt, bestaat er verschil tussen de regeling voor de gemeentelijke slooppanden en de uitzondering voor gebruik van korte duur. De regeling van (thans) artikel 7:232 lid 4 BW heeft een eigen toepassingsgebied (woningen in gebouwen die aan een gemeente toebehoren en ten tijde van het aangaan van de overeenkomst voor afbraak zijn bestemd), dat afwijkt van het toepassingsgebied van de regeling van (thans) artikel 7:232 lid 2 BW (dat ziet op elke huur dat een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is). De rechtsgevolgen van beide regimes verschillen, onder meer in die zin dat bij de regeling voor de gemeentelijke slooppanden de feitelijke contractsduur geen rol speelt.(38) Dit alles kan verklaren waarom het arrest van 30 mei 1975 niet afdeed aan de wens de regeling voor gemeentelijke slooppanden tot stand te brengen.

3.21 Nu is echter in de parlementaire geschiedenis ook opgemerkt, dat "[w]anneer de nieuwe bepaling is opgenomen (...) de rechter geen behoefte meer [zal] hebben aan de ruime interpretatie van de reeds bestaande bepalingen en zal de mogelijkheid van tijdelijke verhuring beperkt blijven tot aan een gemeente toebehorende woningen."(39) Deze passage moet m.i. niet zo moet worden verstaan, dat de bepaling van (thans) artikel 7:232 lid 4 BW toepassing van de bepaling van (thans) artikel 7:232 lid 2 BW niet meer mogelijk maakt.

Zij brengt, mede tegen de achtergrond van de bij 3.18 genoemde inschatting in de MvA dat vooral gemeenten slooppanden in eigendom zouden hebben, m.i. slechts tot uitdrukking dat dit naar het oordeel van de wetgever niet meer nodig zou zijn.

3.22 Tot grote bloei is de bepaling van (thans) artikel 7:232 lid 4 BW nooit gekomen. Zij is niet veel gebruikt, wat wordt toegeschreven aan de omvang van het gemeentelijke (sloop)woningbezit.(40) Mocht de wetgever dus in de jaren '70 van vorige eeuw voor ogen hebben gestaan, dat de bepaling over gemeentelijke slooppanden de materie van de tijdelijke verhuur van slooppanden afdoende was geregeld, dan is die verwachting kennelijk niet volledig uitgekomen.

3.23 In HR 30 januari 1987, LJN AG5526, NJ 1987/529 m.nt. JMBV (welke uitspraak zag op het overgangsrecht) werd in rov. 3.1 opgemerkt, dat deze wet "in wezen - zij het met de beperking tot woonruimte in gebouwen die toebehoren aan een gemeente - overeenstemde met wat blijkens HR 30 mei 1975, NJ 1975, 464 rechtens reeds gold." Die kwalificatie duidt er niet op (hoewel dat in die zaak niet ter beslissing stond) dat het arrest van 30 mei 1975 in het algemeen voor afbraakwoningen als achterhaald zou moeten worden beschouwd. Ook de literatuur wekt bepaald niet de indruk daarvan uit te gaan.(41) 3.24 Naar in de rechtspraak van de Hoge Raad als uitgangspunt is aanvaard, kan van exclusieve werking slechts sprake zijn indien de wet zulks voorschrijft of onvermijdelijk meebrengt.(42) Is dat niet het geval, dan geldt als uitgangspunt dat indien verschillende bepalingen voor toepassing op één feitencomplex in aanmerking komen en (in verband met het verschil in rechtsgevolgen) cumulatie niet mogelijk is, aan de gerechtigde de keuze is welke rechtsgevolgen hij wenst in te roepen of op welke rechtsgrond hij zich wenst te baseren.(43)

96

3.25 De beschikbare bronnen nopen niet tot de conclusie dat tijdelijke verhuur van woonruimte in voor afbraak bestemde gebouwen uitsluitend via artikel 7:232 lid 4 BW toegelaten is, zodat de opvatting van het middel moet worden verworpen.

3.26 Ik merk nog op, dat de opvatting van het middel ertoe zou leiden dat niet-gemeentelijke eigenaren van voor afbraak bestemde gebouwen voor de mogelijkheid van tijdelijke verhuur van woonruimte in die gebouwen, in de praktijk - afgezien van de mogelijkheid dat de gemeente het gebouw in eigendom zou verwerven - aangewezen zouden zijn op de door de Leegstandwet geboden mogelijkheid van tijdelijke verhuur. Indien echter de Leegstandwet geen exclusieve werking heeft, is er reden te minder een dergelijke werking wel toe te kennen aan artikel 7:232 lid 4 BW. C. Bevat de Leegstandwet een exclusieve regeling die in de weg staat aan toepassing van artikel 7:232 lid 2 BW op de tijdelijke verhuur van afbraakwoningen?

3.27 De exclusieve werking van de Leegstandwet ten opzichte van de bepaling van artikel 7:232 lid 2 BW wordt ook afzonderlijk aan de orde gesteld en wel in middel II (dat ook een andere kwestie aan de orde stelt) en in middel III (op p. 2 tot p. 3, 5e alinea alsmede op p. 8, 5e alinea, tot p. 9, 4e alinea). Beide middelen lenen zich in zoverre voor gezamenlijke behandeling.

3.28 Het tweede middel richt zich in tegen rov. 4.7 t/m 4.11, het derde middel richt zich onder meer tegen rov. 4.12 en 4.13. Het hof heeft daarin, kort gezegd, als volgt overwogen. (i) Volgens [eiseres] hadden Mitros en/of SSH voor de verhuur van de woning een vergunning in de zin van de Leegstandwet moeten aanvragen (rov. 4.7) en kan er daarom geen sprake zijn van huur die naar zijn aard van korte duur is in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW (rov. 4.12). (ii) In cassatie moet veronderstellenderwijs worden aangenomen dat de Leegstandwet in de onderhavige situatie van toepassing is.(44) (iii) Mitros en SSH hebben geen vergunning aangevraagd, zodat geen sprake is van een tijdelijke huurovereenkomst als bedoeld in de Leegstandwet (rov. 4.8). (iv) Mitros en/of SSH waren niet verplicht een vergunning op grond van de Leegstandwet aan te vragen, omdat de wet daartoe slechts de mogelijkheid biedt (rov. 4.8, 2e volzin, rov. 4.9, 3e t/m 8e volzin, rov. 4.11, 4e volzin, en rov. 4.13). (v) Mitros heeft niet jegens [eiseres] onrechtmatig gehandeld door geen vergunning aan te vragen (rov. 4.10-4.11).

3.29 Ik bespreek eerst de klachten die de middelen richten tegen het bij 3.28 onder (iv) bedoelde oordeel.

3.30 Het tweede middel (op p. 2) voert in dit verband aan (i) dat het hof er ten onrechte van uit gaat dat sociale huisvestingwoningen op een eenvoudige wijze door Mitros en SSH onttrokken kunnen worden aan de sociale woningsector zonder dat de gemeente daarop enige toezicht uitoefent, dat (ii) het hof het bestaan van de Huisvestingswet en de Leegstandwet in het geheel niet heeft onderkend, en (ii) dat de opvatting van het hof dat er sprake zou zijn van een totale contractsvrijheid haaks staat op het systeem van de huurbescherming en de wetgeving ter bevordering van een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van schaarse woonruimte.

3.31 Deze klachten doen geen recht aan het bestreden arrest. Voor de uitgangspunten en opvattingen die aan het hof worden toegeschreven, bieden zijn overwegingen geen grond. Het hof is op de Leegstandwet ingegaan. Het middel verzuimt aan te geven waarom het hof in het licht van de in feitelijke instanties door [eiseres] ingenomen standpunten op de Huisvestingswet zou hebben moeten ingaan en voldoet in zoverre niet aan de daaraan te stellen eisen. Het gestelde miskent verder dat de rechter beoordeelt of een geval valt onder artikel 7:232 lid 2 BW, waarbij een terughoudende toepassing is geboden mede met het oog op het bestaande stelsel van huurbescherming. Middel II faalt in zoverre bij gebrek aan feitelijke grondslag.

3.32 Voor zover derde middel klaagt over het bij 3.28 onder (iv) bedoelde oordeel, diene het volgende.

3.33 Als ik het goed zie, veronderstelt het middel dat artikel 7:232 lid 2 BW in beginsel van toepassing kan zijn op de tijdelijke verhuur van afbraakwoningen. Het middel betoogt echter dat de regeling van de Leegstandwet in dergelijke gevallen exclusieve werking heeft ten opzichte van artikel 7:232 lid 2 BW.

97

3.34 Zoals bij 3.24 werd opgemerkt, kan van exclusieve werking slechts sprake zijn indien de wet zulks voorschrijft of onvermijdelijk meebrengt.(45) Dit uitgangspunt kan ook gebruikt worden om de vraag te beantwoorden of een in een afzonderlijke wet opgenomen regeling exclusieve werking toekomt ten opzichte van bepalingen uit het BW.(46) 3.35 De bewoordingen en stelsel van de Leegstandwet geven op zichzelf beschouwd geen aanleiding te veronderstellen dat de regeling van de Leegstandwet exclusief is bedoeld. Uit artikel 15, aanhef en lid 1 onder c, en artikel 16, lid 1,(47) Leegstandwet volgt dat indien een vergunning voor tijdelijke verhuur volgens de Leegstandwet is verleend, dan artikel 7:232 BW niet van toepassing is. Is dat laatste niet het geval, dan heeft de Leegstandwet geen rechtsgevolg in relatie tot art. 7:232 lid 2 BW. 3.36.1 Het hof overweegt in rov. 4.9, dat de parlementaire geschiedenis van de Leegstandwet geen aanwijzingen geeft voor exclusieve werking. De aanleiding tot de regeling van de tijdelijke verhuur in de Leegstandwet was een suggestie van de fractie van D'66. In de Nadere MvA wordt daarover opgemerkt:(48) "De fractie van D'66 heeft nog ter sprake gebracht het verschijnsel dat voor sloop bestemde panden worden gekraakt. De fractie meent dat dergelijke panden, indien nog bewoonbaar, in plaats van ontijdig te worden gesloopt tijdelijk zouden moeten worden bewoond. De laatste tijd is, aldus de fractie, een gelijksoortig probleem zichtbaar geworden bij nieuwbouw-koophuizen die vooralsnog onverkoopbaar blijken te zijn. In beide gevallen zien de eigenaren op tegen verhuur omdat zij er niet zeker van zijn dat zij de panden zodra dat nodig is weer leeg ter beschikking kunnen krijgen. Ter voorkoming van onnodige leegstand en kraakacties zullen volgens de fractie waarschijnlijk in het ontwerp voorzieningen moeten worden opgenomen waardoor woningen voor bepaalde tijd kunnen worden verhuurd zonder dat de huurder aan het einde van de overeengekomen termijn aanspraak op bescherming kan maken. Deze tijdelijke verhuur zou tegen een lagere huurprijs moeten kunnen plaatsvinden dan op grond van de Huurprijzenwet redelijk is.

De afwijking van de bescherming- en prijsvoorschriften zou afhankelijk gesteld moeten worden van een voorafgaande toestemming van de kantonrechter of van de tussenkomst van een leegstandbemiddelaar. Wij wijzen er allereerst op dat het op grotere schaal mogelijk maken van tijdelijke verhuur toch wat buiten het eigenlijke kader van dit wetsontwerp valt. Niettemin willen wij een beschouwing wijden aan het voorstel van de leden van de D'66-fractie. Met deze leden zijn wij van oordeel dat de mogelijkheid van tijdelijke verhuur welke zij bepleiten, in elk geval niet zonder meer kan worden toegelaten, aangezien in dat geval het huurbeschermingsstelsel in de artikelen 1623a e.v. BW op eenvoudige wijze zou kunnen worden ontdoken. De verhuurder zou dan immers door telkens een huurovereenkomst voor bepaalde tijd aan te gaan, kunnen bereiken dat de huurverhouding eindigt en de huurder moet ontruimen, zodra hij niet opnieuw een tijdelijke overeenkomst wenst te sluiten. Het is dus noodzakelijk om zo scherpe begrenzingen aan te brengen dat daardoor de kans op misbruik voldoende klein wordt. Het voorstel van de D'66-fractie noemt daartoe twee mogelijkheden. De ene bestaat als wij het goed zien daaruit dat bij huurovereenkomsten welke via een leegstandsbemiddelaar tot stand worden gebracht, de huurbeschermingsbepalingen buiten toepassing blijven. Het voorstel geeft echter niet aan wat onder een "leegstandsbemiddelaar" moet worden verstaan en hoe voldoende zekerheid kan worden verkregen dat aan de huurders die langs die weg aan woonruimte zijn gekomen, terecht bescherming wordt onthouden. Wij willen daarom niet verder op deze suggestie ingaan. De andere constructie houdt in dat vooral aan de kantonrechter toestemming moet worden gevraagd om van de beschermingsregeling te mogen afwijken. De rechter zal dan dus de belangen van huurder en verhuurder moeten afwegen. Uitwerking van deze gedachte roept verschillende vragen op. Het voorstel gaat daar niet nader op in. Moet bij voorbeeld de belangenafweging geheel aan de rechter worden overgelaten, of dient de wet bepaalde beperkingen te bevatten en zo ja welke? Naast de mogelijkheden welke de D'66-fractie noemt, zou ook kunnen worden gedacht aan een toetsing vooraf door burgemeester en wethouders, aangezien dezen in het bijzonder op de hoogte zijn van de volkshuisvestingsproblemen in hun gemeente. De vraag die in dit verband rijst, is of naast het vereiste van een vergunning van burgemeester en wethouders nog andere vereisten of beperkingen moeten worden gesteld. Men zou daarbij een differentiatie kunnen overwegen naar gelang het gaat om tijdelijke verhuur van woonruimte in leegstaande gebouwen, nieuwbouwwoningen of al eerder bewoonde woningen. Bij al deze mogelijkheden moet steeds de belangrijkste vraag zijn hoever men wil gaan met het ter bestrijding van leegstand inbreuk maken op het bestaande huurbeschermingsysteem en of bij de invoering van een bepaalde constructie met het oog op de tijdelijke verhuur het gevaar van misbruikt in voldoende mate kan worden geweerd. Overweging van de verschillende aspecten van deze kwestie en het overleg daarover met betrokkenen vergt onvermijdelijk tijd. Wij willen daarom niet nu reeds een definitief standpunt

98

innemen ten aanzien van het voorstel van de D'66-fractie om een wettelijke voorziening met het oog op tijdelijke verhuur te treffen. Wel willen wij ons beraden over de wijze waarop nadere uitwerking aan die gedachte kan worden gegeven."

Blijkens het Eindverslag (Kamerstukken II, 1980/81, 15 442, nr. 17, p. 2-3) kon dit voorstel op steun rekenen. In de Nota naar aanleiding van het eindverslag wordt op het punt als volgt teruggekomen:(49) "Zoals wij in de nadere memorie van antwoord (stuknr. 13, blz. 5) aan de D'66-fractie toezegden, hebben wij ons over de kwestie van de tijdelijke verhuur nog verder beraden. Wij zijn tot de conclusie gekomen dat het wenselijk is om een voorziening te treffen en deze alsnog in dit wetsontwerp op te nemen. Een regeling daartoe is bij de derde nota van wijzigingen in de vorm van een nieuw artikel 15a aan het ontwerp toegevoegd. De ontworpen voorziening is er uitsluitend op gericht bij te dragen aan een vermindering van de leegstand. Tijdelijke verhuur wordt uitsluitend toegelaten in de gevallen waarin woonruimte in gebouwen of woningen leegstaat en van de eigenaar niet kan worden verlangd dat hij deze woonruimte op een andere wijze dan door tijdelijke verhuur aan de volkshuisvesting dienstbaar maakt. Er is derhalve slechts sprake van een inbreuk op de huurbeschermingsbepalingen met betrekking tot woonruimte welke anders zou leegstaan, dat wil zeggen noch door een huurder met volledige huurbescherming, noch door een koper zou worden bewoond, indien niet de mogelijkheid van tijdelijke verhuring zou bestaan. In onze opvatting neemt de tijdelijke verhuur als middel ter bestrijding van leegstand een eigen plaats in naast het instrument van de woonruimteverordening. Wij zijn dan ook van oordeel dat de voorgestelde regeling past in het kader van het ontwerp-Leegstandwet."

In de Derde nota van wijzigingen wordt een regeling voorgesteld die in hoofdlijnen overeenstemt met die van de uiteindelijke artikelen 15 en 16. In de toelichting wordt opgemerkt (voorafgaande aan het citaat op p 8 van de het middel):(50) "Het eerste lid kent aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid toe om aan een eigenaar in de zin van het ontwerp vergunning te verlenen tot het verhuren van leegstaande woonruimte in gebouwen of woningen, waarbij een aantal dwingendrechtelijke huurbeschermingsbepalingen buiten toepassing blijft. Gekozen is voor een toetsing vooraf. Aldus kan v贸贸r het aangaan van een huurovereenkomst zekerheid worden verkregen over de vraag of de huurder al dan niet een beroep op huurbescherming zal kunnen doen. Dit is noodzakelijk, wil de voorziening hanteerbaar voor de verhuurder zijn. Verkrijgt hij de vergunning, dan kan hij er zeker van zijn dat hij de woning leeg ter beschikking krijgt zodra dat nodig is, bij voorbeeld wanneer hij een koper heeft gevonden."

In latere stukken heeft de regeling nadere vorm gekregen, onder meer wat betreft de opzegging, de maximering van de periode waarvoor tijdelijke verhuur was toegestaan, de positie van de onderhuurder en de huurprijsbepaling.(51) In de toelichting op de Vierde nota van wijziging wordt vermeld:(52) "Ten slotte is in verband met opmerkingen in de Tweede Kamer nog een bepaling toegevoegd met betrekking tot de toepasselijkheid van de Huurprijzenwet woonruimte. Ingevolge artikel 2 van de Huurprijzenwet woonruimte is die wet niet van toepassing op overeenkomsten van huur en verhuur van woonruimte die een gebruik betreffen, dat naar zijn aard slechts van korte duur is. De onder II, 1 voorgestelde wijziging beoogt de mogelijkheid van een beroep op deze bepaling uit te sluiten en zo buiten twijfel te sellen dat in alle gevallen van tijdelijke verhuur en van onderverhuur van woonruimte die tijdelijk is verhuurd, de Huurprijzenwet woonruimte van toepassing is."

Bij de behandeling van het wetsontwerp werd door de Minister nog opgemerkt:(53) "De meeste sprekers hebben sympathie betuigd met de grondgedachte van een regeling waarbij tijdelijke huur en verhuur onder zekere condities mogelijk zijn. Sommigen hebben bezwaar tegen deze voortvarendheid van de wetgever. Men vraagt zich af of wij op deze wijze een goed doordachte regeling kunnen maken. Verder is naar voren gebracht of wij niet bang moeten zijn voor uitholling van de huurbescherming. Het is niet alleen niet onze bedoeling, de huurbescherming uit te hollen, maar met degenen die erover hebben gesproken, zijn wij het ook erover eens dat een regeling voor tijdelijke huur en verhuur hiertoe niet mag leiden. Deze regeling mag slechts de strekking hebben, te bewerken dat woningen die anders leeg staan, worden bewoond, natuurlijk niet om langs een omweg een soort breekijzer te zetten in de kort geleden tot stand gekomen nadere regelingen op het gebied van de huurbescherming. Bij tijdelijke verhuur gaat het om een aanvullende mogelijkheid voor de gemeente, iets aan leegstand te doen.

99

Vordering is niet altijd mogelijk en ook niet altijd de beste oplossing. Door het middel van tijdelijke verhuur kan op een andere manier dan door vordering worden bereikt dat leegstaande woningen en gebouwen worden bewoond" 3.36.2 Uit het voorgaande blijkt m.i. niet dat de mogelijkheid van tijdelijke verhuur aan de Leegstandwet werd toegevoegd met de bedoeling af te doen aan de mogelijke toepasselijkheid van artikel 1623a (thans 7:232 lid 2) BW. Wel blijkt, ook hier, van de zorg dat een uitzondering op het stelsel van huurbescherming gerechtvaardigd moet zijn en dat misbruik moet worden voorkomen.

(54) Het middel beroept zich (op p. 8, 5e alinea, tot p. 9, 4e alinea) ten onrechte op een tweetal passages uit de toelichting bij de derde Nota van Wijzigingen, nu daaruit slechts blijkt waarom de preventieve toetsing is opgedragen aan het college van B&W in plaats van aan de rechter.(55) 3.37.1 Deze lezing van de parlementaire geschiedenis vindt steun in de literatuur. Deze bespreekt de regelingen van artikel 7:232 lid 2 BW en van de Leegstandwet als verschillende mogelijkheden om afbraakpanden tijdelijk te verhuren.(56) 3.37.2 Nu komt men wel de opvatting tegen, dat de aanwezigheid van alternatieven als de in de Leegstandswet aangegeven route, van invloed is of behoort te zijn op de toepassing van artikel 7:232 lid 2 BW. 3.37.3 Zo wordt het bestaan van verschillende juridische wegen naar min of meer hetzelfde doel door Rossel kritisch besproken. Zij betitelt artikel 7:232 lid 2 BW in dit verband als een 'ontsnappingsroute' en merkt op (i) dat deze niet meer 'nodig' is ten aanzien van gemeentelijke slooppanden (artikel 7:232 lid 4) en (ii) dat '[b]ovendien' artikel 15 lid 1 onder c Leegstandwet aan professionele verhuurders de mogelijkheid biedt woningen tot de sloop te verhuren.(57) Rossel meent voorts dat de aanwezigheid van de mogelijkheid die de Leegstandwet biedt, de ruimte voor toepassing van artikel 7:232 lid 2 BW beperkt. Zij schrijft:(58) 'Men zou zich goed kunnen voorstellen dat het bestaan van de mogelijkheid tot tijdelijke verhuur in de zin van art. 15 Lw ertoe leidt dat minder ruimte aanwezig wordt geacht voor toepassing van de in art. 232 lid 2 neergelegde korte-duur-uitzondering, bijvoorbeeld in de situatie waarin een eigenaar zijn leegstaande woning tijdelijk wil verhuren in afwachting van verkoop of sloop. Uit art.

16 lid 11 Lw zou men kunnen afleiden dat de in art. 15 en 16 neergelegde regeling weinig ruimte overlaat voor het buiten die regeling om sluiten van huurovereenkomsten die niet onder het strenge regime van afdeling 7.4.5 vallen. De sanctie op het niet voldoen aan de strikte voorwaarden voor tijdelijke verhuur is immers dat de afdeling 7.4.5 wĂŠl op de huurovereenkomst van toepassing is.(59) (...)

Een royale toepassing van de korte-duur-uitzondering - ook in situaties waarin aan de verhuurder andere mogelijkheden ter beschikking staan - houdt immers het risico in dat de wettelijke bescherming van de huurder van woonruimte wordt ondergraven."

3.37.4 De Wijkerslooth-Vinke constateert in de praktijk een toenemende behoefte om aan de beperkte strekking van artikel 7:232 lid 2 BW voorbij te gaan, vanuit de optiek dat heldere wederzijdse afspraken (behoren te) worden nagekomen en onverschillig of de beoogde tijdelijkheid van de huur juridisch waterdicht is op grond van deze bepaling. Zij merkt op:(60) "Ook uit oogpunt van rechtsvinding ligt het niet voor de hand om bij de begrenzing van het toepassingsgebied van art. 7:232 lid 2 afstand te nemen van de wetsgeschiedenis, nu de wetgever keer op keer, laatstelijk bij de wijziging van de Leegstandwet en de aanpassing van art. 7:274 ten aanzien van de tijdelijke verhuur van een studentenwoning strak vasthoudt aan het gezichtspunt dat tijdelijke huurcontracten moeten passen binnen de strakke kaders van de specifieke uitzonderingsregels van: art. 7:232 lid 3-4, art. 7:274 lid 1 onder b en c (ontruimingsbeding/dringend eigen gebruik) en art. 15-16 Leegstandwet. Dit zonder enig aanknopingspunt voor de visie dat de geringe partijvrijheid in die regelingen is te ondervangen via de open norm van 'naar zijn aard slechts van korte duur'. Zie ook hierboven aant. 3 en 44. In dezelfde lijn Rossel, Hoofdlijnen Huurrecht 2008, nr. 6.3. Een en ander klemt in het bijzonder bij panden die tijdelijk vallen te verhuren op de voet van art. 15-16 Leegstandwet, en in geval van gemeentelijke afbraakpanden, bovendien ex art. 7:232 lid 4. Denk bijvoorbeeld aan renovatie- en slooppanden in herstructureringsgebieden en aan tijdelijke verhuur in afwachting van verkoop. Zie voor dit laatste verder bij www.min-vrom.nl, waaronder het nieuwsbericht 7 mei 2009."

100

3.37.5 Zie ik het goed, dan wordt door de genoemde auteurs niet verdedigd dat de route van artikel 7:232 lid 2 BW is afgesloten, maar wel aangedrongen op een ? onverminderd (zie bij 3.44) ? terughoudende toepassing daarvan in het licht van het bestaan van alternatieven als artikel 7:232 lid 4 en de Leegstandwet.

3.38.1 In het onderhavige geval heeft het hof geoordeeld dat de Leegstandwet geen exlusieve werking heeft. Het tegenovergestelde standpunt ligt ten grondslag aan de uitspraak van Ktr. Deventer van 18 augustus 1997 waarin is overwogen:(61) "4.3 (...) Voor bestrijding van leegstand door middel van tijdelijke huurovereenkomsten in gevallen waarin van de eigenaar niet gevergd kan worden dat hij de woning op een andere wijze dienstbaar maakt aan de volkshuisvesting heeft de wetgever een speciale regeling in het leven geroepen in art. 15 e.v. van de Leegstandwet. Dergelijke tijdelijke overeenkomsten zijn niet onder de paraplu van de hier bedoelde uitzonderingsbepaling gebracht maar apart geregeld. Aldus moet de conclusie zijn dat geen sprake is van een huurovereenkomst die een gebruik betreft dat naar zijn aard van korte duur is."

In zijn noot onder dit vonnis schrijft Abas de voorkeur te geven aan toepassing van de uitzondering van gebruik van korte duur. Hij gaat niet in op het argument, dat de kantonrechter aan de Leegstandwet ontleende. Zoals hiervoor is aangegeven, lijkt het enkele bestaan van de door de Leegstandwet geboden mogelijkheid van tijdelijke verhuur onvoldoende om aan te nemen dat deze wet exclusieve werking heeft.

3.38.2 In andere uitspraken wordt weliswaar niet uitgegaan van exclusieve werking van de Leegstandwet, maar dient de verhuurder/eigenaar wel te motiveren waarom van die weg geen gebruik is gemaakt.(62) Soms wordt de keuze om niet de weg van de Leegstandwet te volgen door de rechter (marginaal) getoetst.(63) 3.38.3 Er zijn ook uitspraken waarin wordt getoetst of de verhuur van voor sloop of renovatie bestemde woningen onder artikel 7:232 lid 2 BW kan worden gebracht, zonder dat de (on)mogelijkheid van verhuur volgens de Leegstandwet in de overwegingen een rol speelde.(64) 3.38.4 In de schriftelijke repliek wordt in dit verband ten onrechte een beroep gedaan op HR 3 juni 2005, LJN AT3442, NJ 2006/21, WR 2005/64, nu daarin sprake was van verhuur conform de Leegstandwet. Het arrest pleit m.i. eerder tegen het standpunt dat de Leegstandwet exclusieve werking toekomt, nu in dit arrest (rov. 3.4.6) in verband met renovatie een onderscheid werd gemaakt tussen de Leegstandwet en de renovatieregelingen in (thans) art. 7:220 leden 2 en 3 BW en art. 7:274 lid 3, onder a, BW. 3.39.1 De cassatiedagvaarding wijst er op p. 2 terecht op, dat het naast elkaar bestaan van beide wegen ertoe leidt dat zonder dat de gemeente daarop enig (preventief) toezicht uitoefent, sprake kan zijn van 'tijdelijke verhuur' van afbraakpanden.

Dat betekent dat de gemeente niet op de voet van artikel 15 lid 3, aanhef en onder b en c, Leegstandwet zal kunnen toetsen of van de eigenaar in redelijkheid kan worden gevergd dat hij de woning op een andere wijze dan door het aangaan van een tijdelijke huurovereenkomsten dienstbaar maakt aan de volkshuisvesting, dan wel of de te verhuren woonruimte, gelet op de omstandigheden en mogelijkheden, in voldoende mate zal worden bewoond.

Het betreft hier belangen die de positie van de individuele partijen overstijgen. Indien exclusieve werking zou toekomen aan de Leegstandwet, dan zouden dergelijke belangen steeds in ogenschouw worden genomen. De rechter kan dat immers niet doen, maar hoogstens verlangen dat wordt toegelicht waarom geen gebruik is gemaakt van Leegstandwet (zie bij 3.35.2 en 3.37.1).

Dat dit leidt tot ondergraving van de wetgeving ter bevordering van een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van schaarse woonruimte (vgl. de cassatiedagvaarding op p. 2), volgt hieruit nog niet. Alvorens die conclusie getrokken kan worden, zal toch moeten blijken van een bedoeling van de wetgever dat de door de Leegstandwet geboden mogelijkheid van tijdelijke verhuur in gevallen als een onderhavige moet worden benut.

3.39.2 Wat betreft de rechtspositionele belangen van de bij de tijdelijke verhuur betrokken partijen merk ik nog het volgende op.

Toepassingsbereik en rechtsgevolgen van artikel 7:232 lid 2 BW en artikel 15-16 Leegstandwet verschillen op een aantal punten, zoals bij 3.5 kort werd aangeduid. Dat de 'tijdelijke huurder' gezien deze rechtsgevolgen onder het ene of het ander regime wezenlijk slechter af is, kan m.i. niet in het algemeen gezegd worden.

101

Wanneer preventief toezicht door het college van B&W ontbreekt, betekent dat niet dat de huurder rechtsbescherming ontbeert, omdat de 'tijdelijke verhuur' door de rechter (ex post) kan worden getoetst aan artikel 7:232 lid 2 BW. De rechter dient daarbij terughoudend te zijn (zie bij 3.44).

Preventief toezicht heeft het voordeel dat vooraf duidelijkheid bestaat over de toelaatbaarheid van de tijdelijke huur, maar dat lijkt vooral een belang van de verhuurder te zijn. Wat de huurder betreft - en meer in het algemeen het systeem van de huurbescherming - zal het toch vooral aankomen op de vraag, of de gemeente dan wel de rechter anders (strenger) toetst. Dat reeds het naast elkaar bestaan van beide routes leidt tot ondergraving van het systeem van de huurbescherming (vgl. de cassatiedagvaarding op p. 2) of dat daarmee de deur wagenwijd wordt opengezet voor tijdelijke huurovereenkomsten tegen de huurbeschermingswetgeving in (vgl. het derde middel), kan daarom niet worden aangenomen.

3.40 In het licht van het voorgaande klaagt het middel m.i. ten onrechte dat de Leegstandwet in een geval als het onderhavige exclusieve werking toekomt ten opzichte van artikel 7:232 lid 2 BW. 3.41 Voor zover het tweede middel (op p. 2-3) klaagt over het bij 3.5 onder (v) bedoelde oordeel, diene het volgende. Volgens de klacht heeft het hof in rov. 4.11 ten onrechte geoordeeld dat [eiseres] geen schade zou ondervinden. Het hof miskent volgens de klacht, (i) dat [eiseres] zonder een vergunning voor tijdelijke verhuur conform de Leegstandwet huurbescherming heeft en (ii) dat de schade overduidelijk is gelegen in het gemis aan huurbescherming.

Het hof heeft geoordeeld dat niet is gesteld of gebleken dat [eiseres] schade heeft geleden als gevolg van een schending van een afspraak met de gemeente, waarmee kennelijk wordt gedoeld op een afspraak die zou bestaan tussen Mitros en de gemeente Utrecht om een vergunning krachtens de Leegstandwet aan te vragen. Eveneens heeft het hof geoordeeld dat zonder nadere toelichting, die ontbreekt, onduidelijk is in welk belang [eiseres] is geschaad door een eventuele schending van die afspraak. Voor zover het middel op deze oordelen ziet, faalt het.

Argument (i) veronderstelt ten onrechte, zoals hierboven bleek, dat de Leegstandwet exclusieve werking heeft. Argument (ii) miskent dat indien de Leegstandwet exclusieve werking zou hebben en Mitros jegens [eiseres] onrechtmatig zou hebben gehandeld door (met schending van een afspraak met de gemeente Utrecht) geen vergunning op basis van die wet aan te vragen, het gevolg zou zijn dat het normale huurbeschermingsregime van toepassing zou zijn zodat - in deze redenering - het middel ten onrechte aanvoert dat [eiseres] is geschaad in een belang gelegen in het gemis aan huurbescherming. Voor zover het middel niet veronderstelt dat de Leegstandwet exclusieve werking heeft, laat het middel na aan te geven dat en waarom [eiseres] door de gang van zaken schade heeft geleden als bedoeld in het middel.

3.42 Middel II en de klacht van middel III (op p. 2 tot p. 3, 5e alinea alsmede op p. 8, 5e alinea, tot p. 9, 4e alinea) falen.

D. Heeft het hof ten onrechte geoordeeld dat sprake is van verhuur in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW? 3.43 Het derde middel verdedigt voorts (op p. 6, 6e alinea tot p. 8, 3e alinea, alsmede op p. 9, 5e alinea, tot p. 12) dat het hof ten onrechte artikel 7:232 lid 2 BW heeft toegepast 3.44 De vraag wanneer sprake is van een huurovereenkomst van woonruimte die een gebruik betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is, is niet (eenvoudig) in zijn algemeenheid te beantwoorden. Uit de hierboven (bij 3.10.1, 3.12.2, 3.12.3 en 3.13.2) aangehaalde parlementaire geschiedenis volgt dat de wetgever ter preventie van ontduiking van de uitzondering een globaal en zuiver feitelijk criterium heeft gekozen en aan de rechter heeft overgelaten om dat van geval tot geval uit te werken.(65) In zijn arrest van HR 8 januari 1999, LJN AC0182, NJ 1999/495 m.nt. PAS, rov. 3.4, heeft Uw Raad, mede verwijzend naar de parlementaire geschiedenis van de bepaling, geoordeeld dat terughoudend past bij een bevestigende beantwoording van de vraag of de deze bepaling moet worden toegepast. Bij beantwoording van die vraag moet volgens dit arrest worden gelet op de aard van het gebruik en die van de woning alsmede op hetgeen partijen omtrent de duur van het gebruik voor ogen heeft gestaan. Over de aard van het gebruik en die van de woning werd reeds in HR 30 mei 1975, LJN AC5593, NJ 1975/464 overwogen, dat de aard van het gebruik bepaald kan zijn door de aard van de woonruimte, in het bijzonder indien door die aard van de woonruimte de duur van het gebruik begrensd is. Blijkens HR 14 oktober 1989, LJN AC3782, NJ 1989/77, is voor de aard van het gebruik tevens relevant het concrete gebruik dat de huurder feitelijk van het gehuurde maakt en de korte duur van het gebruik.

102

3.45 Het hof heeft blijkens rov. 4.15-4.17 toepassing gegeven aan dit beoordelingskader en daarbij betekenis toegekend aan de aard van de woonruimte (tijdelijke woonruimte in verband met sloop), het gegeven dat voor de huurder redelijkerwijs duidelijk kon en moest zijn dat het een tijdelijke huurovereenkomst betrof, en aan het feit dat de overeenkomst ook op die wijze feitelijk is uitgevoerd (zie in het bijzonder rov. 4.16 en 4.17, 5e en 6e volzin).

3.46 Voor zover met middel voortbouwt op de onder A t/m C besproken klachten, faalt het in het voetspoor daarvan.

3.47 Het betoog op p. 6-7 en p. 9-10 mondt uit in de op p. 10, 3e alinea, verdedigde getrapte benadering: wanneer uit de aard van het gebruik onvoldoende duidelijk wordt of artikel 7:232 lid 2 BW van toepassing is, dient te worden gekeken naar de aard van het gehuurde en anders naar hetgeen partijen voor ogen heeft gestaan. Van een dergelijke vaste volgorde waarin de rechter de omstandigheden van het geval moet toetsten, is echter blijkens (de parlementaire geschiedenis en) de rechtspraak van Uw Raad geen sprake.

3.48 Voor het overige miskent het middel dat het oordeel van het hof grotendeels feitelijk van aard is en dat er in cassatie geen hernieuwde beoordeling kan plaatsvinden. Dit geldt in het bijzonder voor de stellingen op p. 10, 4e alinea, t/m p. 11, 4e alinea, over de aard van het gebruik, de aard van de woning en hetgeen partijen voor ogen heeft gestaan. Het oordeel van het hof is afdoende gemotiveerd. Het stond het hof vrij om op basis van de vaststaande feiten de gevolgtrekking te maken dat partijen voor ogen heeft gestaan dat woning slechts tijdelijk ter beschikking van de huurder zou staan totdat de woning zou worden gesloopt, in welk geval kan worden gezegd dat het gebruik dat de huurder op grond van de huurovereenkomst van de woning maakte, naar zijn aard van korte duur was in de zin van art. 7:232 lid 2 BW. Op de betekenis van het moment van afgifte van de sloopvergunning is het hof in rov. 4.17 afdoende ingegaan.

3.49.1 Ik bespreek nog de klachten waarmee het derde middel wordt afgesloten.

3.49.2 De klacht op p. 11, 5e alinea, over rov. 4.16 faalt. Zij stelt ten onrechte dat irrelevant zou zijn dat het [eiseres] redelijkerwijs duidelijk had kunnen en moeten zijn dat het tijdelijke huurovereenkomsten betrof.

3.49.3 De klacht op p. 11, 6e alinea, over rov. 4.17 mist feitelijke grondslag. In de betreffende overweging beaamt het hof dat er ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst nog geen sloopvergunning was en het hof heeft andere omstandigheden in zijn overwegingen betrokken.

3.49.4 Anders dan de klacht op p. 11, 7e alinea, over rov. 4.17 veronderstelt, is geen sprake van innerlijke tegenstrijdigheid in het oordeel van het hof. Het hof overwoog, dat het gegeven dat renovatie ook een optie is niet maakt dat gesproken kan worden van een huurovereenkomst naar aard van korte duur. Volgens de klacht zou dan uit andere feiten moeten blijken dat het hier een gebruik betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is. Deze klacht ziet de rest van de overweging over het hoofd, waarin het hof deze overweging nader motiveert.

3.49.5 Volgens de klacht op p. 11, onderaan, en p. 12, bovenaan, heeft het hof in rov. 4.17 ten onrechte relevant geacht dat gesteld noch gebleken is dat Mitros in redelijkheid niet tot de keuze om te slopen heeft kunnen komen. De klacht faalt. De overwegingen houden beide verband met het gebruik van het gehuurde.

3.49.6 De klachten op p. 12, dat het hof een aantal omstandigheden niet in zijn oordeel heeft betrokken en dat Mitros geen beleidsvrijheid genoot ten aanzien van de sloop, vermelden niet de vindplaatsen waarin de bedoelde omstandigheden in feitelijke instanties naar voren zijn gebracht en voldoet daarmee niet aan de eraan te stellen eisen.

3.50 De slotsom is dat het derde middel tevergeefs is voorgesteld.

E. Overige klachten.

3.51.1 Het eerste middel richt zich tegen rov. 4.5 en 4.6. Met een beroep op de in rov 4.5 geciteerde notulen van een overleg van 30 oktober 2010 heeft [eiseres] betoogd dat de huurovereenkomst na 30 november 2007 is voortgezet door Mitros. Het hof heeft in rov. 4.6 die betekenis niet toegekend aan de in deze notulen voorkomende uitlating van Mitros, dat de huurders wat Mitros betreft tot 7 januari 2008 in de woningen kunnen blijven. Daarbij heeft het hof

103

onder meer overwogen dat uit de notulen blijkt dat ook de huurders SSH als verhuurder bleven beschouwen en bovendien Mitros onbetwist heeft gesteld dat SSH nog met een en ander akkoord moest gaan, hetgeen niet is gebeurd.

3.51.2 In de kern betoogt het middel dat [eiseres] wél mocht afgaan op de uitlating van Mitros, omdat (i) Mitros eigenaar en hoofdverhuurder van de woning is, wat het hof buiten beschouwing zou hebben gelaten, en (ii) SSH de onderhuurovereenkomst met [eiseres] per 30 november 2007 had opgezegd en dus geen verhuurder van [eiseres] meer was, zodat een nadere toestemming van SSH niet meer nodig was.

3.51.3 Het middel gaat er kennelijk van uit dat SSH per 30 november 2007 geen verhuurder van [eiseres] meer was en berust dus op een ander uitgangspunt dat reeds besproken middelen II en III (het middel verwijst ook niet naar vindplaatsen in de stukken van de feitelijke instanties waar deze stelling door [eiseres] zou zijn betrokken).

Het middel faalt overigens, omdat het zich richt tegen een aan het hof voorbehouden feitelijke waardering van het vertrouwen dat [eiseres] mocht ontlenen aan een uitlating van Mitros.

Onbegrijpelijk is die waardering niet. Het hof heeft blijkens rov. 3.1 onder ogen gezien dat Mitros eigenaar en hoofdverhuurder is, zodat de klacht in zoverre feitelijke grondslag mist. Dat de positie van SSH niet relevant zou zijn voor de waardering van het aan de uitlating van Mitros door [eiseres] te ontlenen vertrouwen, miskent dat volgens het hof (rov. 4.6, 3e volzin) ook [eiseres] SSH als verhuurder bleef beschouwen, waaruit volgt dat de opstelling van SSH in dit verband wel relevant was.

3.52 Het vijfde middel bouwt voort op het derde middel en faalt daarom.

3.53 Het zesde middel ziet op rov. 4.21 t/m 4.28, waarin het hof de uit de huurovereenkomst voortvloeiende boete heeft gematigd tot een bedrag van € 2.000,--.

3.54 De klacht op p. 12 (2e en 4e alinea van onderen) bouwt voor op het uitgangspunt van het eerste middel, dat er tussen [eiseres] een SSH geen huurovereenkomst meer bestond omdat deze was gaan bestaan tussen [eiseres] en Mitros. Deze klacht faalt in het voetspoor van het eerste middel.

3.55 De klachten dat het hof ten onrechte geen consequenties heeft verbonden aan de vernietiging van het boetebeding (p. 12, 3e alinea van onderen) en niet heeft gemotiveerd waarom het boetebeding ondanks de partiële vernietiging toch dient te worden toegepast (p. 13, 2e alinea), berusten op de veronderstelling dat de verschuldigdheid van de boete wegvalt door de partiële vernietiging van het boetebeding. Die veronderstelling is onjuist. Het hof heeft het boetebeding slechts vernietigd voor zover deze bepaalde dat de boete niet voor rechtelijke matiging vatbaar was.

3.56 De klacht onderaan p. 12 en bovenaan p. 13 faalt, nu het hof in rov. 26 kon komen tot het feitelijke en begrijpelijke oordeel, dat [eiseres] niet vrijwillig is vertrokken.

3.57 Op p. 13, 2e alinea, wordt voorts geklaagd dat het hof een onbegrijpelijke uitleg heeft gegeven aan grief 13, door te overwegen dat [eiseres] heeft gesteld dat kantonrechter ten onrechte de boete niet heeft gematigd terwijl veeleer gesteld is dat de kantonrechter ten onrechte het boetebeding onverkort heeft toegepast, alsmede door de andere argumenten uit grief 13 te hebben begrepen als argumenten die slechts ten gunste van matiging zijn aangedragen.

De klaagt faalt. Het hof heeft de grief ? "De kantonrechter heeft ten onrechte het boetebeding onverkort toegepast." ? aldus begrepen dat de kantonrechter ten onrechte het boetebeding niet heeft gematigd. Deze feitelijke en daarom aan het hof voorbehouden lezing van de grief is niet onbegrijpelijk, ook niet in het licht van het in de toelichting op deze grief door [eiseres] "ten veertiende" gedane beroep op artikel 6:109 BW. 3.58 Ten slotte klaagt het middel dat het hof een verkeerde toepassing heeft gegeven aan het boetebeding, omdat daaruit zou volgen dat de boete pas verbeurd zou worden voor de dagen dat [eiseres] na 18 januari in het gehuurde is gebleven. Dit betoog over de uitleg van het boetebeding kan niet voor het eerst in cassatie worden aangevoerd. Het middel geeft niet aan dat dit betoog ook in feitelijke instantie is aangevoerd onder vermelding van de vindplaatsen in de stukken van het geding. Het zesde middel faalt.

3.59 Het zevende middel verwijt het hof over het hoofd te hebben gezien dat SSH en Mitros zich

104

niet hebben gehouden aan de verplichting om een omzettingsvergunning aan te vragen om van zelfstandige woonruimte naar kamerverhuur over te gaan.

Het middel mist feitelijke grondslag. In rov. 4.2 is te lezen dat het hof de desbetreffende stelling van [eiseres] heeft onderkend doch als tardief heeft gepasseerd om de reden dat het een eerst bij pleidooi aangevoerde nieuwe grief betrof en Mitros hiertegen bezwaar had gemaakt.(66) [Eiseres] mist voorts belang bij deze klacht omdat zij blijkens de dagvaarding in eerste aanleg woonde op het adres [a-straat 1] en de informatie van de gemeente, waarop een beroep wordt gedaan, niet op dat adres ziet.

3.60 Nu geen van de middelen slaagt, dient het cassatieberoep te worden verworpen. Ten aanzien van de onder E besproken middelen ligt toepassing van artikel 81 RO in de rede.

Conclusie De conclusie strekt tot verwerping.

De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden A-G 1 Voorheen genaamd Stichting Sociale Huisvestring Utrecht.

2 Rov. 3.1 t/m 3.7 van het arrest van het gerechtshof Amsterdam (nevenzittingsplaats Arnhem) van 22 juni 2010. De appellanten sub 2 t/m 6 zijn geen partij in het onderhavige cassatieberoep.

3 Blijkens de dagvaarding in eerste aanleg ging het om de woonruimte gelegen aan de [a-straat 1 t/m 4], de [b-straat 1], de [c-straat 1] en de [d-straat 1].

4 Zie rov. 3.3 en 4.4.

5 De schriftelijke toelichtingen zijn opgenomen in het B-dossier.

6 In de s.t. zijdens SSH en Mitros wordt een wat andere indeling aangehouden. Zie in het bijzonder de nrs. 14, 20, 28 en 33.

7 Zie GS Huurrecht (E.E. de Wijkerslooth-Vinke) art. 232, aant. 41, waar ook een overzicht wordt gegeven.

8 Zie voorts GS Huurrecht (E.E. de Wijkerslooth-Vinke) art. 232, aant. 62A. 9 Wet van 21 mei 1981, houdende regelen omtrent leegstaande woningen en andere gebouwen, Stb. 1981, 337, zoals nadien gewijzigd. Ten tijde van het wijze van het arrest van het hof gold de Leegstandwet in de versie van Stb. 2005, 135. Voor de artikelonderdelen die in de hoofdtekst zijn genoemd, brachten de wijzigingen met ingang van 1 oktober 2010 door de Wet kraken en leegstand (Stb. 2010, 320) en met ingang van 1 januari 2012 door de Verzamelwet van rechtswege verleende vergunning (Stb. 2011, 575) geen relevante wijzigingen. Zie voor enkele wetshistorische noties: GS Huurrecht (E.E. de Wijkerslooth-Vinke), art. 7:232 BW, aant. 43; J.R. Radermacher Schorer, M.J.E.M. Jager, Huisvestingswetgeving (Lexplicatie 3.46a), Deventer: Kluwer 2010, p. 121-152.

10 Woonruimte in de zin van afdeling 7.4.5 BW omvat zelfstandige en niet zelfstandige woonruimte (artikelen 7:233-234 BW). Blijkens artikel 1, aanhef en onder a, Leegstandwet verstaat deze wet onder een woning (behoudens enige thans niet ter zake doende uitzonderingen) een gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan, die een zelfstandige woongelegenheid vormt. Zie over de vraag of die definitie in het licht van de geschiedenis van de Leegstandwet ook onzelfstandige woonruimte omvat M. van Schie, 'De leegstandwet. Redder in financiĂŤle nood voor de woningeigenaar?', WR 2011/1.

11 Namelijk indien: a. het gebouw of de woning, voor de verhuring waarvan de vergunning wordt gevraagd, leeg staat; b. van de eigenaar in redelijkheid niet kan worden gevergd dat hij het gebouw of de woning op een andere wijze dan door het aangaan van een of meer huurovereenkomsten als bedoeld in het eerste lid, eerste zin, dienstbaar maakt aan de volkshuisvesting; c. de eigenaar aantoont dat de te verhuren woonruimte, gelet op de omstandigheden en mogelijkheden, in voldoende mate zal worden bewoond; d. de eigenaar, indien het gaat om woonruimte als bedoeld in het eerste lid, onder c, aantoont dat de vernieuwbouw van ingrijpende aard zal zijn en voorts dat de afbraak of de vernieuwbouw binnen een redelijke termijn zal plaatsvinden.

12 Wet van 15 juni 1972, houdende bepalingen met betrekking tot het einde van huur en verhuur van woonruimte, Stb. 305.

13 MvT, Kamerstukken II 1969/70, 10 451, nr. 3, p. 1; vgl. ook Handelingen II 1971/72, 8 februari 1972, p. 2315.

105

14 MvT, Kamerstukken II 1969/70, 10 451, nr. 3, p. 5. In Handelingen I 1971/72, 10 451, 13 juni 1972, p. 1061 en 1074, is nog een gedachtewisseling te vinden over een 'verlofganger'.

15 Nota, Kamerstukken II 1973/74, 13 025, nr. 2, p. 151.

16 Wet van 18 januari 1979, houdende regelen met betrekking tot de prijzen bij huur en verhuur van woonruimte, Stb. 15.

17 Wet van 18 januari 1979, houdende regelen met betrekking tot de instelling, de taak, de samenstelling en de werkwijze van huurcommissies, Stb. 16.

18 Wet van 21 juni 1979, houdende bepalingen met betrekking tot de huur en verhuur van woonruimte, Stb. 330.

19 Nader voorlopig verslag, Kamerstukken II 1978/79, 14 249, nr. 10, p. 15 20 Nadere MvA, Kamerstukken II 1978/79, 14 249, nr. 11, p. 10 (naar aanelding van Nader voorlopig verslag, Kamerstukken II 1978/79, 14 249, nr. 10, p. 15).

21 Handelingen II 1978/79, 14 249, 17 mei 1979, p. 5026.

22 MvA, Kamerstukken II 1976/77, 14 175, nr. 6, p. 48 (naar aanleiding van Voorlopig verslag, Kamerstukken II 1976/77, 14 175, nr. 5, p. 23-24). De MvA doelt op MvT, Kamerstukken II 1976/77, 14 175, nr. 3-4, p. 30.

23 Verslag van een schriftelijk overleg, Kamerstukken II 1976/77, 14 175 en 14 176, nr. 9, p. 15.

24 Kamerstukken II 1997/98, 26 089, nr. 1-2.

25 MvT, Kamerstukken II 1997/98, 26 089, nr. 3, p. 1.

26 MvT, Kamerstukken II 1997/98, 26 089, nr. 3, p. 38.

27 Verslag, Kamerstukken II 1999/00, 26 089, nr. 5, p. 17 (vgl. ook p. 22).

28 Nota n.a.v. het verslag, Kamerstukken II 1999/00, 26 089, nr. 6, p. 38.

29 Kamerstukken II 2000/01, 26 089, nr. 19, p. 14.

30 GS Huurrecht (E.E. de Wijkerslooth-Vinke), art. 232, aant. 4 en 153.

31 Stb. 1978, 521.

32 Voorts werd artikel 1 van de Huurwet aldus gewijzigd, dat hoofdstukken V en VI van die wet (met uitzondering van artikel 27, zodat de competentie van de kantonrechter ter zake in stand bleef) niet langer van toepassing waren op voor afbraak bestemde woningen die aan een gemeente toebehoren.

33 MvT, Kamerstukken II 1972-73, 12 306, nr. 3, p. 1.

34 Voorlopig verslag, Kamerstukken II 1972-73, 12 306, nr. 4, p. 1 en 2.

35 MvA, Kamerstukken II 1972-73, 12 306, nr. 5, p. 2.

36 Handelingen II 1975/76, 12 306, 19 mei 1976, p. 4217, 4218.

37 GS Huurrecht (E.E. de Wijkerslooth-Vinke), art. 232, aant. 151 en 154; T&C Huurrecht (Van der Hoek), art. 232, aant. 4.

38 De verschillen in rechtsgevolgen zijn in de loop der tijd toegenomen. Zie GS Huurrecht (E.E. de Wijkerslooth-Vinke), art. 232, aant. 152.

39 Handelingen II 1975/76, 12 306, 19 mei 1976, p. 4217, 4218.

40 GS Huurrecht (E.E. de Wijkerslooth-Vinke), art. 232, aant. 152; T&C Huurrecht (Van der Hoek).

Art. 232, aant. 4.

41 GS Huurrecht (E.E. de Wijkerslooth-Vinke), art. 232, aant. 65 en 152; T&C Huurrecht (Van der Hoek), art. 232, aant. 4; R.A. Dozy en Y.A.M. Jacobs, Hoofdstukken huurrecht, 1999, p. 173-174; H.J. Rossel in: A.M. Kloosterman, H.J. Rossel en J.P. van Stempvoort, Hoofdlijnen in het huurrecht Deventer: Kluwer 2008, p. 135; A.R. de Jonge, Huurrecht, Den Haag: Bju 2009, p 211-212; M. van Schie, 'Huurovereenkomst woonruimte', in: J. Sengers en P. van der Sanden (red.), Huurrecht woonruimte, Den Haag: Bju 2011, p. 58. Vgl. Asser/Abas (Huur) 5-IIa 2007, nr. 11 ("Met betrekking tot deze uitzondering wordt opgemerkt dat deze reeds onder de gelding van art. 1623a (oud) tot rechtspraak heeft geleid die nu nog indirect van belang is.").

42 HR 15 november 2002, LJN AE8194, NJ 2003/48 m.nt. JBMV. Zie ook de conclusie sub 14 van A-G De Vries Lentsch-Kostense voor het arrest.

43 HR 14 juni 2002, LJN AE0659, NJ 2003/112 m.nt JH. 44 Het hof laat dit namelijk blijkens rov. 4.9, 2e volzin, in het midden. Uit rov. 4.11, 3e en 4e volzin, lijkt overigens te volgen dat het hof van oordeel is dat de Leegstandwet niet van toepassing is op de onderhavige onzelfstandige woonruimte (zie de opmerking daarover bij noot 10). De in rov. 4.12, 1e volzin, weergegeven stelling brengt tot uitdrukking dat de Leegstandwet in casu niet is toegepast.

45 In de schriftelijke repliek onder 1 wordt dit uitgangspunt m.i. ten onrechte omgedraaid.

46 Zo werd in HR 24 september 2010, LJN BM9600, NJ 2010/508, geoordeeld, dat op grond van het stelsel en de parlementaire behandeling van de Landinrichtingswet en de voorlopers daarvan moet worden aangenomen dat die wet voorziet in een met procedurele waarborgen omkleed gesloten stelsel van vergoedingen, en dat daarnaast geen plaats is voor een algemene vordering uit ongerechtvaardigde verrijking.

47 "Ten aanzien van de huur en verhuur van woonruimte met betrekking tot de verhuring waarvan

106

een vergunning als bedoeld in artikel 15, eerste lid, eerste zin, is verleend, blijven de artikelen 232 en 247 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek buiten toepassing."

48 Nadere MvA, Kamerstukken II, 1980-1981, nr. 13, p. 4-5.

49 Nota n.a.v. EV, Kamerstukken II 1980/81, 15 442, nr. 18, p. 2.

50 Derde nota van wijzigingen, Kamerstukken II, 1980/81, 15 442, nr. 19, p. 3.

51 Zie met name de Zesde nota van wijzigingen, Kamerstukken II, 1980/81, 15 442, nr. 137.

52 Kamerstukken II Zie in het bijzonder de nrs. 14, 20, 23 en 33, 1980/81, 15 442, nr. 111, p.2.

53 Handelingen II 1980/81, 22 januari 1981, p. 2480.

54 De wijziging van de Leegstandwet waarbij de termijn voor tijdelijke verhuur werd verruimd van maximaal drie jaar naar maximaal vijf jaar geeft geen aanleiding hierover anders te denken, nu het daarin specifiek ging om de verruiming van deze termijnZie bijvoorbeeld Kamerstukken II, 20032004, 28 987, nr.5, p. 2.

55 Kamerstukken II 1980/81, 15 442, nr. 19, p. 3.

56 Vgl. GS Huurrecht (E.E. de Wijkerslooth-Vinke) art. 232, aant. 41 e.v. en 65; T&C Huurrecht (Van der Hoek). Art. 232, aant. 2 en 5; H.J. Rossel in Hoofdlijnen in het huurrecht Deventer: Kluwer 2008, p. 129-131; Asser/Abas 5-IIA 2007, nrs. 109 en 111; A.R. de Jonge, Huurrecht, Den Haag: Bju 2009, p. 212-220; J. Sengers en P. van der Sanden (red.), Huurrecht woonruimte, Den Haag: Bju 2011, p. 58 en 230; T.A. Nieuwenhuizen, 'Tijdelijke verhuur van woonruimte op basis van de Leegstandwet', WR 2009/1, p. 13-14; J.K. Six-Hummel, J.M. Heikens, P.M. Gompen, 'Renovatie: enkele overpeinzingen', WR 2007/54 onder 2.1.2.

57 H.J. Rossel in Hoofdlijnen in het huurrecht, Deventer: Kluwer 2008, p. 129, noot 36, 58 H.J. Rossel, , a.w., p. 131.

59 Artikel 15 Leegstandwet bepaalt in lid 11: "De huurovereenkomst moet bij geschrifte worden aangegaan. Daarbij moet melding worden gemaakt van de vergunning bedoeld in artikel 15, eerste lid, eerste zin, het tijdvak waarvoor deze is verleend en de daarin vermelde huurprijs." Over schending van dat voorschrift bepaalt lid 12: "Indien aan het bepaalde in het elfde lid niet is voldaan, kan de verhuurder zich niet beroepen op het buiten toepassing blijven van de artikelen genoemd in artikel 15, eerste lid, eerste zin, en op het van toepassing zijn van het bepaalde in het derde tot en met achtste lid van dit artikel."

60 GS Huurrecht (E.E. de Wijkerslooth-Vinke) art. 232, aant. 63 en 65.

61 Ktr. Deventer 18 augustus 1997, LJN AI9609, Prg. 1997, 4866 m.nt. P. Abas (inzake tijdelijke verhuur in afwachting van bodemonderzoek), het beroep op huurbescherming werd overigens naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar geacht.

62 Rb. Zwolle-Lelystad 22 augustus 2006, LJN AZ6517, rov. 4.14 (inzake een bruikleen- en huiswachtovereenkomst ten aanzien van een woning die gesloopt zal worden); Ktr. Amsterdam 27 augustus 2003, LJN AO8140, WR 2004/30, rov. 13 (inzake tijdelijke verhuur aan jongeren van bejaardenwoning in afwachting van verbouw, koop of renovatie). In beide gevallen werd overigens het beroep op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar geoordeeld.

63 Hof Amsterdam 25 oktober 2001, LJN AJ3677, WR 2002/3, Prg. 2003/6045 m.nt. P. Abas (inzake tijdelijke verhuur aan studenten en jong volwassenen in te renoveren hofje voor ouderen), rov. 5.2, en Rb. Den Bosch 8 januari 2007, LJN BB1877, WR 2007/73 m.nt. F. van der Hoek (inzake tijdelijke verhuur aan student en vriendin in afwachting van sloop), rov. 4.12. In bedie gevallen werd geoordeeld dat sprake was van gebruik van korte duur.

64 Zie, steeds met een bevestigend resultaat, Ktr. Utrecht 14 juni 1994, WR 1994/84 (inzake tijdelijke verhuur in afwachting van sloop); Rb. Arnhem 15 september 2008, LJN BF1822, WR 2009/52 m.nt. A.M. Langeloo (inzake tijdelijke verhuur aan stichting ten behoeve van huisvesting van asielzoekers van aanleunwoningen in afwachting van sloop); Rb. Utrecht 17 september 2008, LJN BG3922 (inzake tijdelijke verhuur in afwachting van sloop). Vgl. voorts, met een ontkennend resultaat, Rb Amsterdam 11 september 1985, WR 1985/138 (inzake de Huurprijzenwet).

65 Vgl. voorts GS Huurrecht (E.E. de Wijkerslooth-Vinke), art. 232, aant. 67; T&C Huurrecht (Van der Hoek), art. 232, aant. 2: A-G Huydecoper, conclusie sub 43 voor HR 5 oktober 2001, LJN ZC3669, NJ 2002/514, m.nt. W.D.H. Asser; Asser/Abas 5-IIA 2007, nr. 109; A.R. de Jonge, Huurrecht, Den Haag: Boom Juridische Uitgevers 2009, p. 212-215; J. Sengers, P. van der Sanden (red.), Huurrecht woonruimte, Den Haag: Sdu uitgevers 2011, p. 57; R.A. Dozy en Y.A.M. Jacobs, Hoofdstukken Huurrecht, Deventer: Gouda Quint 1999, p. 171-174.

66 Zie HR 20 juni 2008, LJN BC4959, NJ 2009/21 en HR 19 juni 2009, LJN BI8771, NJ 2010/154.

107

LJN: BV8839,Sector kanton Rechtbank Breda , 681644 cv 11-6207 Datum uitspraak: 07-03-2012 Datum publicatie: 14-03-2012 Rechtsgebied:

Civiel overig

Soort procedure: Eerste aanleg - enkelvoudig Inhoudsindicatie: Vordering strekkende tot verkrijging van medehuurderschap door meerderjarige, bij vader inwonende, zoon toewijsbaar, nu zich geen van de in artikel 7:267 BW voorgeschreven -limitatieve- afwijzingsgronden voordoet. Het uit Europese regelgeving voortvloeiende inkomenscriterium (voor toewijzing van sociale huurwoningen) maakt dat in dit geval niet anders. Aan dit criterium dient door woningcorporaties sinds 1 januari 2011 toepassing te worden gegeven bij nieuwe verhuringen. Het toekennen van medehuurderschap leidt evenwel niet -zonder meer- tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst, althans kan niet -zonder meer- aan een nieuwe verhuring gelijk worden gesteld Vindplaats(en):

WR 2012, 118

Uitspraak RECHTBANK BREDA team kanton Bergen op Zoom zaak/rolnr.: 681644 CV EXPL 11-6207 vonnis d.d. 7 maart 2012 inzake 1. [X], 2. [Y], beiden wonende te Bergen op Zoom, eisers, gemachtigde: mr. M.M. van Delden, medewerkster ARAG-Nederland, Algemene Rechtsbijstand N.V. te Amsterdam, tegen de stichting STICHTING STADLANDER, statutair gevestigd en kantoorhoudende te Bergen op Zoom, gedaagde, gemachtigde: AGIN Timmermans te Bergen op Zoom.

Eisers worden hierna afzonderlijk aangeduid als respectievelijk ―[X]‖ en ―[Y]‖ en gezamenlijk als ―[X en Y].‖. Gedaagde wordt hierna aangeduid als ―Stichting Stadlander‖.

1. Het verloop van het geding De procesgang blijkt uit: 1.1 de dagvaarding van 12 september 2011 met producties; 1.2 de conclusie van antwoord; 1.3 de conclusie van repliek met producties; 1.4 de conclusie van dupliek.

2. Het geschil [X en Y]. vordert, dat bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, zal worden bepaald, dat [Y] met ingang van de datum van het vonnis, althans met ingang van een in goede justitie te bepalen ander tijdstip, medehuurder zal zijn van de woonruimte aan het adres [adres], een en ander met veroordeling van Stadlander in de buitengerechtelijke kosten ad € 178,50 en in de

108

kosten van dit geding.

Stadlander concludeert tot afwijzing van de vordering, met hoofdelijke veroordeling van [X en Y]. in de proceskosten.

3. De beoordeling 3.1 Tussen partijen staat als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende weersproken, dan wel blijkens de niet betwiste inhoud van producties, het volgende vast: 1. [X] en zijn inmiddels overleden vrouw zijn op 29 april 1992 met (de rechtsvoorgangster van) Stadlander een huurovereenkomst aangegaan met betrekking tot de woning aan de [adres] (nader ook ―het gehuurde‖).

2. De thans 42-jarige zoon [Y] heeft sinds aanvang van de huurovereenkomst onafgebroken bij zijn ouders/vader in het gehuurde gewoond.

3. In 1999 is zoon [Y] getrouwd. Zijn echtgenote en de 2 uit het huwelijk geboren minderjarige kinderen (thans 6 en 3 jaar oud) wonen eveneens in het gehuurde.

4. Op 23 december 2010 heeft [X en Y]. Stadlander verzocht om [Y] de status van medehuurder te verlenen.

5. Stadlander heeft dit verzoek bij brief van 14 februari 2011 afgewezen. In haar brief stelt zij, kort gezegd, geen huurovereenkomsten aan te gaan op basis van ouder- of kindrelaties, maar [Y], onder voorwaarden, een nieuw huurcontract te kunnen aanbieden in het geval [X] komt te overlijden of wordt opgenomen in een verpleeghuis.

6. [X en Y]. heeft zich daarop gewend tot zijn gemachtigde, die Stadlander bij brief van 8 april 2011 heeft verzocht de beslissing te heroverwegen en het verzoek tot medehuurderschap alsnog toe te wijzen.

7. In reactie op die brief heeft Stadlander (de gemachtigde van) [X en Y]. op 21 april 2011 gevraagd nadere financiële gegevens te verstrekken, teneinde te kunnen beoordelen of het huishoudinkomen valt binnen de Europees gestelde inkomensnorm van € 33.164,-- op jaarbasis.

8. Bij brief van 5 mei 2011 heeft (de gemachtigde van) [X en Y]. afwijzend op dit verzoek gereageerd, nu dit geen voorwaarde zou zijn om in aanmerking te komen voor medehuurderschap.

9. Stadlander heeft vervolgens bericht, dat zij blijft bij haar besluit om [Y] niet de status van medehuurder te verschaffen.

3.2 De onderhavige vordering van [X en Y]. richt zich tegen het -afwijzende- besluit van Stadlander, waarbij hij -op de voet van artikel 7:267 BW- verzoekt te bepalen, dat [Y] met ingang van de datum van dit vonnis, althans van een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen datum, medehuurder zal zijn van de huurwoning aan de [adres]. In de visie van [X en Y]. is aan alle voorwaarden voor toewijzing van de vordering voldaan en dient [Y] als samenwoner de positie van medehuurder te krijgen, ongeacht de belangen van verhuurder. [X en Y]. maakt tevens aanspraak op een bedrag van € 178,50 aan gemaakte buitengerechtelijke kosten.

3.3 Stadlander heeft bij dupliek niet (langer) betwist, dat [X en Y]. voldoet aan de criteria, zoals genoemd in artikel 7:267 BW, maar in haar visie dient het verzoek tot medehuurderschap niettemin te worden afgewezen, nu in dit geval door onverkorte toepassing van artikel 7:267 BW strijd ontstaat met Europese regelgeving, aangezien [X en Y]. niet voldoet aan het uit die regelgeving voortvloeiende inkomenscriterium, inhoudende dat sociale huurwoningen dienen te worden gereserveerd voor personen/gezinnen met een inkomen lager dan € 33.614,--. Stadlander concludeert voorts tot afwijzing van de gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke kosten.

3.4 De vordering van [X en Y]. vindt haar grondslag in artikel 7:267 BW, dat erin voorziet, dat degenen die met een hoofdhuurder samenwonen in een gehuurde woonruimte en daarmee een duurzame gezamenlijke huishouding voeren, maar niet zijn partner zijn, medehuurder kunnen worden, althans een daartoe strekkend verzoek kunnen doen aan de rechter, die dit verzoek slechts zal afwijzen op de gronden zoals bij dat artikel genoemd.

3.5 Naast het feit dat de voorgestelde medehuurder zijn hoofdverblijf in het gehuurde dient te hebben en er sprake dient te zijn van een duurzame gemeenschappelijke huishouding die twee jaar of langer heeft geduurd, noemt artikel 7:267 BW slechts twee afwijzingsgronden: de voorgestelde medehuurder biedt onvoldoende financiële waarborg voor een behoorlijke nakoming van de huur en de vordering heeft slechts tot doel de medehuurder de positie van huurder te verschaffen (misbruik van recht). Vast staat, dat zich in dit geval geen van de in artikel 7:267 BW voorgeschreven -limitatieve- afwijzingsgronden voordoet. Niet -langer- weersproken is, dat de samenlevingssituatie van [X] en [Y] duurzaam is en niet aflopend en dat [Y] voldoet aan de

109

bepaalde minimumwaarborgen van solvabiliteit. Het feit, dat [Y] -onbetwist- geen inzicht wenst te verstrekken in zijn inkomsten is derhalve irrelevant.

3.6 Dit zou anders kunnen zijn, indien juist is het verweer van Stadlander, dat (ook) bij een op medehuurderschap gerichte vordering -zoals in dit geval- het huishoudinkomen dient te worden getoetst aan het uit Europese regelgeving voortvloeiende inkomenscriterium. Stadlander verwijst in dit verband meer specifiek naar de artikelen 87, 88 en verder EG-Verdrag (met ingang van 1 december 2009 de artikelen 107 en 108 VWEU geworden, ktr.), die regels geven betreffende steunmaatregelen van de (lid)staten en het besluit van de Europese Commissie van 15 december 2009, nr. E 2/2005 en N 642/2009.

3.7 In genoemd besluit van 15 december 2009 heeft de Europese Commissie (EC), nadat zij het Nederlandse stelsel van volkshuisvesting niet in overeenstemming had geoordeeld met de EGstaatssteunregels, -kort gezegd- de toezegging aanvaard van de Nederlandse overheid, zoals gedaan bij brief van 3 of 4 december 2009, om het stelsel te zullen wijzigen overeenkomstig haar verzoeken, althans heeft zij daarin tegen het voorgestelde pakket aan maatregelen geen bezwaar gemaakt. Ter uitvoering van (de belangrijkste elementen van) het EC-besluit is vervolgens op 1 januari 2011 de Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen huisvesting (Stcrt. 8 november 2010, nr. 17515, nader ―de regeling‖) in werking getreden. In deze -ministeriële- regeling -die vooruitloopt op de herziening van de regels over woningcorporaties in de Woningwet- zijn de condities opgenomen waaronder staatssteun voor woningcorporaties is toegestaan. Een belangrijk onderdeel van deze regeling -die per 1 januari 2012 op in deze ondergeschikte onderdelen is gewijzigd (Stcrt. 28 december 2011, nr. 23674)vormt de voorwaarde, dat minimaal 90% van de vrijkomende woningen met een huurprijs tot € 652,52 wordt toegewezen aan huishoudens waarvan het belastbaar inkomen niet hoger is dan € 33.614,-- (prijspeil 2011), dan wel 34.085,-- (prijspeil 2012).

3.8 Aan Stadlander kan worden toegegeven, dat de Nederlandse overheid in haar toezegging aan de Europese Commissie als implementatiedatum van de nieuwe steunregels 1 januari 2010 heeft genoemd, maar dit laat onverlet dat de regeling ter uitvoering van het EC-besluit van 15 december 2009, waarbij die toezegging is geaccepteerd, uiteindelijk eerst op 1 januari 2011 in werking is getreden. De woningcorporaties, waaronder Stadlander, moeten worden geacht vanaf die datum aan de in die regeling neergelegde toewijzingsnorm te voldoen.

3.9 In weerwil van hetgeen Stadlander daaromtrent heeft gesteld, volgt uit de regeling en de toelichtingen daarop, dat aan de toewijzingsregels toepassing moet worden gegeven bij het aangaan van huurovereenkomsten, ofwel bij nieuwe verhuringen. Voor de toewijzingsnorm is daarbij bepalend de ingangsdatum van het (nieuwe) huurcontract. Gelet hierop brengt het feit, dat het verzoek van [X en Y]. om [Y] de status van medehuurder te verschaffen dateert van december 2010, niet met zich, dat in dit geval reeds om die reden met de regeling en de daaruit voortvloeiende toewijzingsnorm geen rekening zou behoeven te worden gehouden, zoals [X en Y]. heeft betoogd.

3.10 Iets anders is, of -gegeven de wederzijdse standpunten van partijen- het toekennen van medehuurderschap zonder meer leidt tot het aangaan van een (nieuwe) huurovereenkomst, dan wel -gelet op de strekking van de regeling- aan een nieuwe verhuring gelijk zou moeten worden gesteld. Met [X en Y]. is de kantonrechter van oordeel, dat dit niet het geval is. Medehuur berust immers niet op een zelfstandige positie bij een huurovereenkomst, maar op een reeds bestaande huurrelatie tussen verhuurder en (hoofd)huurder, zoals ook volgt uit de omstandigheid dat het medehuurderschap van een samenwoner een einde neemt zodra hij zijn hoofdverblijf niet meer in het gehuurde heeft. De medehuurder wordt, indien aan de daarvoor gestelde wettelijke vereisten is voldaan, toegelaten tot een bestaande huurovereenkomst, die onder dezelfde voorwaarden wordt voortgezet. Hoewel dat bij iemand die duurzaam met de huurder samenwoont zonder met hem gehuwd te zijn of een geregistreerd partnerschap te hebben gesloten, anders dan bij een echtgenoot of geregistreerd partner van de huurder, niet van rechtswege gebeurt (art. 7:266 BW), maar met toestemming van de verhuurder of op bevel van de kantonrechter, is er geen wettelijke regeling, die daarvoor het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst voorschrijft. In de praktijk gebeurt dit kennelijk veelal door bijschrijving, registratie of erkenning als (wettelijk) medehuurder.

3.11 Nieuwe medehuur kan derhalve niet zonder meer als een nieuwe verhuring worden beschouwd in de zin van de regeling. Dit zou anders kunnen zijn indien daarvoor (wel) een nieuwe huurovereenkomst wordt aangegaan. Niet is echter gesteld of gebleken, dat dit bij Stadlander gebruikelijk is.

110

3.12 Het vorenstaande brengt met zich, dat in dit geval, waarin geen sprake wordt geacht van een nieuwe verhuring, de op medehuurderschap gerichte vordering van [X en Y]. niet behoeft te worden getoetst aan het uit de regeling voortvloeiende inkomenscriterium.

3.13 Voor zover Stadlander nog heeft gesteld, dat die regeling daarmee, in het kader van het verkrijgen van medehuurderschap op de grond van artikel 7: 267 BW een dode letter zou zijn en de in Europees verband opgelegde beperkingen gemakkelijk te omzeilen zouden zijn, gaat zij eraan voorbij, dat op basis van de regeling bij nieuwe verhuringen in de zin van die regeling (waarvan sprake is in de door Stadlander gegeven voorbeeldsituatie van jong ongehuwden, die voor het eerst willen gaan samenwonen) het huishoudinkomen dient te worden getoetst. Nu dit inkomen de optelsom betreft van de verzamelinkomens als bedoeld in de wet inkomstenbelasting 2001 van de huurder en zijn meerderjarige medebewoners, dient (om bij het voorbeeld te blijven: bij een beginnende samenwoning) derhalve niet uitsluitend het inkomen van de contractuele huurder te worden getoetst, maar ook dat van zijn -meerderjarige- medebewoner, ongeacht of deze de status heeft van (wettelijk) medehuurder. Het inkomenscriterium kan dan ook -anders dan Stadlander meent- niet zonder meer worden ontweken door het huurcontract op één naam af te sluiten.

Daartoe zou ook een uitstel van de beoogde samenwoning nodig zijn, maar een dergelijk uitstel dat impliceert dat slechts door één van beiden hoofdverblijf in het gehuurde wordt gehouden- staat (nu juist) aan toepassing van artikel 7:267 BW in de weg, dat voor toekenning van het medehuurderschap immers een duurzame samenwoning in het gehuurde voorschrijft. Dit vereiste, bezien in samenhang met de overige aan die toekenning gestelde voorwaarden, waaronder de in artikel 7:267 in het derde lid onder b. opgenomen anti-misbruikbepaling, maakt ook, dat moet worden aangenomen, dat het ―gevaar‖, dat Stadlander schetst omtrent het zich ―via de weg van artikel 7:267 BW als medehuurder kunnen laten inschrijven‖ om zodoende een sociale huurwoning te bemachtigen, zich niet snel zal verwezenlijken. Bovendien kan dit gevaar worden ontweken, door in het geval van nieuwe medehuur -als beleidslijn- een nieuwe huurovereenkomst aan te gaan.

3.14 De slotsom luidt dan ook, dat Stadlander, door haar weigering [Y] de positie van medehuurder te verschaffen -nog uitsluitend- te baseren op de omstandigheid dat het gezinsinkomen van [X en Y]. waarschijnlijk hoger is dan voor een sociale huurwoning tegenwoordig is toegestaan, een in dit geval niet bestaande afwijzingsgrond heeft gehanteerd. Nu aan alle voorwaarden voor toewijzing van de op medehuurderschap gerichte vordering van [X en Y]. is voldaan, is die vordering derhalve, onder passering van het door Stadlander gevoerde verweer, toewijsbaar.

3.15 Dit laat overigens onverlet, dat het niet vanzelfsprekend is dat [Y], na beëindiging van de hoofdhuur met [X], in het gehuurde kan blijven wonen. Indien voor de huur van de woning een huisvestingsvergunning is vereist kan de huur alleen worden voortgezet indien [Y] de vereiste vergunning overlegt of kan aantonen, dat hij die zal krijgen. Hierbij kan het inkomen van [Y] (wel) van belang zijn.

3.16 Bij de vorenstaande beoordeling heeft de kantonrechter -gelet op het geschil tussen partijenaangenomen, dat de huurprijs van het gehuurde gelijk of lager is dan € 652,52, echter is dat niet met zoveel woorden gesteld of gebleken.

3.17 Voor zover [X en Y]. vergoeding van buitengerechtelijke kosten heeft gevorderd, zal deze vordering worden afgewezen. Met betrekking tot de buitengerechtelijke kosten wordt als uitgangspunt gehanteerd dat dergelijke kosten alleen voor vergoeding in aanmerking komen, indien zij betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een (niet aanvaard) schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. [X en Y]. heeft weliswaar gesteld dat de gevorderde kosten geen betrekking hebben op verrichtingen waarvoor de proceskostenveroordeling een vergoeding pleegt in te sluiten, maar uit de gegeven omschrijving van deze werkzaamheden dient het tegendeel te worden afgeleid 3.18 Stadlander zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van dit geding.

4. De beslissing

111

De kantonrechter: bepaalt dat [Y] met ingang van de dag na heden medehuurder zal zijn van de woonruimte aan het adres [adres]; veroordeelt Stadlander in de kosten van dit geding, aan de zijde van [X en Y]. tot op heden begroot op â‚Ź 570,62, daarin begrepen een bedrag van â‚Ź 400,-- als salaris voor de gemachtigde van [X en Y].; verklaart dit vonnis -tot zover- uitvoerbaar bij voorraad; wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.M. van Breevoort, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op woensdag 7 maart 2012.

112

LJN: BV1767, Hoge Raad , 10/04574 Datum uitspraak: 06-04-2012 Datum publicatie: 06-04-2012 Rechtsgebied:

Civiel overig

Soort procedure: Cassatie Inhoudsindicatie: Huur woonruimte. Inhoud en reikwijdte ―niet redelijk voordeel‖ als bedoeld in art. 7:264 lid 1 BW. Als uitgangspunt geldt dat van ―een niet redelijk voordeel‖ sprake is indien tegenover het bedongen voordeel geen of een verwaarloosbare tegenprestatie staat. Werkzaamheden en specifieke taak corporaties/toegelaten instellingen als bedoeld in Besluit Beheer Sociale Huursector zijn bij beoordeling gezichtspunt.

Vindplaats(en):

NJ 2012, 232 NJB 2012, 983 RvdW 2012, 540 WR 2012, 69

Uitspraak 6 april 2012 Eerste Kamer 10/04574 EE/MD Hoge Raad der Nederlanden Arrest in de zaak van: STICHTING YMERE, gevestigd te Amsterdam, EISERES tot cassatie, advocaat: mr. J.P. Heering, tegen BEWONERSVERENIGING NELLESTEIN, gevestigd te Amsterdam, VERWEERSTER in cassatie, advocaat: mr. M.E.M.G. Peletier.

Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als Ymere en de Bewonersvereniging.

1. Het geding in feitelijke instanties Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar de navolgende stukken: a. de vonnissen in de zaak 887552 CV EXPL 07-23382 van de kantonrechter te Amsterdam van 23 oktober 2007, 9 mei 2008 en 9 januari 2009; b. het arrest in de zaak 200.032.785/01 van het gerechtshof te Amsterdam van 29 juni 2010.

Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht.

2. Het geding in cassatie Tegen het arrest van het hof heeft Ymere beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.

De Bewonersvereniging heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.

De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.

De conclusie van de Advocaat-Generaal J.L.R.A. Huydecoper strekt tot verwerping.

113

De advocaat van Ymere heeft bij brief van 2 februari 2012 op die conclusie gereageerd; de advocaat van de Bewonersvereniging heeft dat gedaan bij brief van 3 februari 2012.

3. Beoordeling van het middel 3.1 Het gaat in deze zaak om het volgende.

De Bewonersvereniging behartigt de belangen van huurders van woningen in het zogenoemde "Nellestein-complex" (hierna: de woningen), een complex van flatgebouwen in Amsterdam Zuidoost. Ymere - een toegelaten instelling als bedoeld in het Besluit Beheer Sociale Huursector (hierna: BBSH) - is verhuurster van de woningen. Bij het sluiten van huurovereenkomsten met betrekking tot de woningen bedingt Ymere betaling door de huurders van een vergoeding ter zake van administratie- of verhuurkosten ten bedrage van € 125,-- (inclusief naamplaatje) respectievelijk € 115,-- (exclusief naamplaatje).

3.2 De Bewonersvereniging heeft zich in eerste aanleg op het standpunt gesteld dat Ymere daarmee - voor zover de vergoeding het bedrag van € 26,50 overschrijdt - een niet redelijk voordeel als bedoeld in art. 7:264 lid 1 BW heeft bedongen en dat het beding waarop die vergoeding berust daarom in zoverre nietig is. Zij heeft gevorderd dat de kantonrechter een daarmee overeenstemmende verklaring voor recht geeft en Ymere op straffe van verbeurte van een dwangsom beveelt een dergelijke vergoeding niet meer van kandidaat-huurders te verlangen.

De kantonrechter heeft geoordeeld, kort samengevat, dat Ymere aan de huurders in rekening mag brengen de kosten van een naamplaatje, eenvoudig voorlichtingsmateriaal en de aanvraag van een huisvestingsvergunning. Voor het overige leidt de bedongen vergoeding naar het oordeel van de kantonrechter tot een onredelijk voordeel voor Ymere als bedoeld in art. 7:264 lid 1 BW. De vorderingen van de Bewonersvereniging zijn in zoverre toegewezen.

3.3 Ymere heeft tegen dat vonnis hoger beroep ingesteld. Het hof heeft, evenals de kantonrechter, tot uitgangspunt genomen dat in ieder geval sprake is van een niet redelijk voordeel ten behoeve van de verhuurder indien en voor zover de huurder niet is gebaat door de prestatie waarvoor de desbetreffende vergoeding in rekening wordt gebracht, waaronder het hof mede heeft begrepen het geval waarin de verhuurder zelf in overwegende mate is gebaat bij die prestatie. Het hof heeft geoordeeld dat dit nog niet betekent dat de kosten waardoor de huurder wel is gebaat zonder meer als redelijk dienen te gelden, maar dat al naar gelang de aard van dergelijke kosten en de omstandigheden van het geval deze ook als niet redelijk kunnen worden aangemerkt. Voorts heeft het hof als uitgangspunt genomen dat, gelet op de werkzaamheden die aan corporaties/toegelaten instellingen in art. 11 BBSH zijn opgedragen en de specifieke taak die deze instellingen binnen het terrein van de volkshuisvesting vervullen, voor deze verhuurders extra terughoudendheid is geboden bij de beoordeling van de redelijkheid van concrete kosten die aan de huurder in rekening worden gebracht (rov. 3.5). Mede op grond van deze uitgangspunten heeft het hof de door Ymere met het bedrag van € 115,-- (of € 125,--) in rekening gebrachte kosten beoordeeld (rov. 3.6 3.10), en geconcludeerd dat - voor zover de aan de huurders in rekening gebrachte kosten niet betrekking hebben op het aanbrengen van een naamplaatje, het verstrekken van eenvoudig voorlichtingsmateriaal en het aanvragen van een huisvestingsvergunning - sprake is van een ten behoeve van de verhuurder overeengekomen niet redelijk voordeel als bedoeld in art. 7:264 lid 1 BW (rov. 3.11). Het hof heeft het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd.

3.4 Onderdeel 2.1 van het middel (onderdeel 1 bevat geen klachten) klaagt over het eerste uitgangspunt van het hof. Het onderdeel betoogt dat het hof met dit uitgangspunt miskent dat de vraag of een beding voor een der partijen een niet redelijk voordeel als bedoeld in art. 7:264 lid 1 BW inhoudt, moet worden beantwoord aan de hand van alle omstandigheden van het geval. Het hof gaat er volgens het onderdeel aan voorbij dat het ieder der partijen vrijstaat bij een overeenkomst een voordeel voor zichzelf te bedingen zonder dat daar een specifieke verplichting tegenover staat. Daarmee wordt tevens de strekking van art. 7:264 lid 1 BW miskend, aldus nog steeds onderdeel 2.1, die blijkens de wetsgeschiedenis hierin bestaat dat met deze bepaling wordt beoogd misstanden bij het aangaan van de overeenkomst tegen te gaan, waarmee op gespannen voet staat het uitgangspunt van het hof dat bedingen waardoor de huurder niet is gebaat en/of de verhuurder in overwegende mate is gebaat in ieder geval als onredelijk worden aangemerkt.

Onderdeel 2.2 van het middel klaagt over het tweede uitgangspunt van het hof. Volgens het onderdeel miskent het hof dat ook bij de toepassing van dit gezichtspunt de overige omstandigheden van het geval bij de beoordeling van de redelijkheid van het beding in de zin van art. 7:264 BW niet buiten beschouwing kunnen blijven, althans is niet zonder nadere motivering in te zien waarom de enkele omstandigheid dat toegelaten instellingen krachtens art. 11 BBSH bepaalde werkzaamheden zijn opgedragen en een specifieke taak binnen het terrein van de

114

volkshuisvesting vervullen, met zich zou brengen dat voor die werkzaamheden geen redelijke kosten aan de huurders kunnen worden doorberekend.

3.5 Onderdeel 2.1 stelt de vraag aan de orde wat de inhoud en de reikwijdte is van "een niet redelijk voordeel" als bedoeld in art. 7:264 lid 1 BW. Hoewel partijen bij het aangaan van een huurovereenkomst in beginsel vrij zijn om een voordeel voor zichzelf te bedingen zonder dat daar een prestatie tegenover staat, stelt art. 7:264 lid 1 BW grenzen aan die vrijheid om de partijen tegen misstanden bij het aangaan van de huurovereenkomst te beschermen (Kamerstukken II 1976-1977, 14 175, nr. 3, blz. 31). Daarbij moet met name gedacht worden aan de situatie waarin bij het aangaan van de huurovereenkomst de ene partij - veelal de aspirant-huurder - ten opzichte van de andere partij niet in een voldoende gelijkwaardige positie verkeert om te voorkomen dat een dergelijk door die wederpartij voorgesteld beding in de huurovereenkomst wordt opgenomen. Met het oog op de effectiviteit van de bescherming die art. 7:264 lid 1 tegen dergelijke situaties biedt, moet als uitgangspunt worden genomen dat van "een niet redelijk voordeel" sprake is indien tegenover het bedongen voordeel geen of een verwaarloosbare tegenprestatie staat.

Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat onderdeel 2.1 dat op een andere uitleg van art. 7:264 lid 1 berust, faalt.

3.6 Onderdeel 2.2 faalt omdat het hof geen rechtsregel heeft geschonden door bij de beoordeling van de redelijkheid van de op grond van het onderhavige beding aan de huurder in rekening gebrachte kosten, de werkzaamheden die aan corporaties/toegelaten instellingen in art.11 BBSH zijn opgedragen en de specifieke taak die deze instellingen op het terrein van de volkshuisvesting vervullen, als gezichtspunt in aanmerking te nemen.

3.7 Voor zover de onderdelen 3 tot en met 4.1 voortbouwen op de onderdelen 2.1 en 2.2, delen zij het lot daarvan. Voor het overige kunnen zij evenmin tot cassatie leiden. Zulks behoeft, gezien art.

81 RO, geen nadere motivering nu de klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.

4. Beslissing De Hoge Raad: verwerpt het beroep; veroordeelt Ymere in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van de Bewonersvereniging begroot op â‚Ź 385,34 aan verschotten en â‚Ź 2.200,-- voor salaris.

Dit arrest is gewezen door de raadsheren A.M.J. van Buchem-Spapens, als voorzitter, J.C. van Oven, C.A. Streefkerk, W.D.H. Asser en M.A. Loth, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer J.C. van Oven op 6 april 2012.

Conclusie Zaaknr. 10/04574 Mr. Huydecoper Zitting van 20 januari 2012 Conclusie inzake de stichting Stichting Ymere eiseres tot cassatie tegen de vereniging Bewonersvereniging Nellestein verweerster in cassatie Feiten(1) en procesverloop 1. Het probleem waar het in deze zaak over gaat, is niet van vandaag of gisteren. Al tientallen jaren strijden (woonruimte-)huurders en -verhuurders over de vraag of het (on)redelijk is dat verhuurders bij het aangaan van een huurovereenkomst een bepaald bedrag aan kosten aan de

115

nieuwe huurder in rekening brengen, terwijl, of: voor zover daar geen rechtstreeks aan de desbetreffende huurder ten goede komende prestatie tegenover staat.

2. Maar laat ik niet op de dingen vooruitlopen. Waar gaat het in deze zaak om?

Ymere, de eiseres tot cassatie, is een "toegelaten instelling" als bedoeld in art. 70 van de Woningwet. Zij legt zich (dus) toe op verhuur van woonruimte in wat wel de "sociale sector" wordt genoemd.

Ymere berekende bij nieuwe verhuringen aan nieuwe huurders een bedrag aan "verhuurkosten".

Het ging dan om € 115,- (daar kon € 10,- bij komen voor een naamplaatje bij de voordeur; maar dat het berekenen van € 10,- voor zo'n naamplaatje redelijk is, vormt tussen partijen geen punt van geschil).

3. De verweerster in cassatie, de Bewonersvereniging, merkt het aldus berekende bedrag voor het grootste deel aan als een niet-redelijk voordeel in de zin van art. 7:264 BW. Slechts € 16,50 acht zij redelijk in verhouding tot wat de huurders "in ruil" voor de in rekening gebrachte verhuurkosten krijgen. Meer dan dat zou Ymere dus volgens haar niet mogen berekenen.

De Bewonersvereniging heeft dit standpunt aan de rechter voorgelegd. Zowel in eerste aanleg als in hoger beroep vond zij daarvoor gehoor.

4. Ymere vecht het oordeel van het hof in cassatie aan (en het cassatieberoep is tijdig(2) en regelmatig ingeleid). De Bewonersvereniging heeft tot verwerping laten concluderen. De standpunten van weerszijden zijn schriftelijk toegelicht. Aansluitend is schriftelijk gerepliceerd en gedupliceerd.

Bespreking van de cassatiemiddelen 5. Zoals in de aanhef van deze conclusie al even werd opgemerkt, betreft het hier een probleem dat al lang een bron van meningsverschil vormt.

Huurrecht (losbl.), Hielkema, art. 264, aant. 34(3), beschrijft hoe de rechtsleer over de al-dan-niet redelijkheid van het in rekening brengen van "verhuurkosten" drie stromingen laat zien - kort gezegd, een stroming die iedere doorberekening van dergelijke kosten afwijst (omdat het zou gaan om kosten die uit de zogenaamde "kale huurprijs" moeten worden bestreden); een stroming die als niet-redelijk aanmerkt het doorberekenen van kosten waar geen daadwerkelijke, tot voordeel van de huurder strekkende prestatie tegenover staat; en tenslotte een stroming die het in rekening brengen van een vergoeding voor daadwerkelijk verrichte prestaties (al-dan-niet op een forfaitair bedrag bepaald), als redelijk aanmerkt.

6.. Zoals de aangehaalde vindplaats uit de losbladige uitgave Huurrecht laat zien, is de rechtspraak in feitelijke aanleg inderdaad in min of meer gelijke delen verdeeld, ruwweg langs de zojuist aangegeven lijnen.

Literatuur en verdere rechtsbronnen spreken zich in meerderheid uit voor de beperkte opvatting die ertoe strekt dat slechts een vergoeding mag worden berekend voor daadwerkelijk ten voordele van de huurder strekkende (extra-)prestaties(4),(5).

7. Bij de beoordeling van dit vraagstuk lijkt mij nog dit van belang, dat het huidige art. 7:264 BW, dat bij de totstandkoming van een huurovereenkomst gemaakte bedingen die niet de huurprijs betreffen en die een niet-redelijk voordeel inhouden, voor nietig verklaart, voortbouwt op een regel die in 1954 in de toenmalige Huurwet werd opgenomen, en die vooral wilde bewerkstelligen dat het bedingen van "sleutelgeld" boven de rechtens verschuldigde huur, met nietigheid werd gesanctioneerd(6).

8. Het is echter goed om in het oog te houden dat de plaats die deze regel in de toenmalige Huurwet innam, een wezenlijk andere was dan de plaats van het huidige art. 7:264 BW in het hedendaagse woonruimtehuurprijzenrecht.

Het uitgangspunt van de Huurwet was namelijk, dat de wet de prijs die voor verhuur in rekening mocht worden gebracht, voorschreef (met als voornaamste richtsnoer, dat de huurprijzen zoals die op bepaalde peildata golden, met bepaalde in de wet voorgeschreven percentages mochten worden verhoogd, maar overigens onveranderd bleven gelden, zie art. 2 lid 1 en 3 Huurwet).

9. In een dergelijk systeem betekent een betaling die de verhuurder bedingt en die niet correspondeert met een reële tegenprestatie, een verkapte extra betaling, naast de door de wet voorgeschreven huurprijs - en daarmee een betaling die strijdig is met de door de wet beoogde vastlegging van de door de huurder verschuldigde huurprijs. In de context van zo'n systeem is ook

116

te begrijpen - sterker gezegd: lijkt mij juist - dat de redelijkheid van bedongen extra betalingen mede wordt beoordeeld aan de hand van de vraag of de desbetreffende prestaties tot de "normale" voor rekening van een verhuurder komende prestaties behoren. Die prestaties moeten immers inderdaad geacht worden, in de door de wet voorgeschreven huurprijs te zijn "inbegrepen", zodat het bedingen van een extra vergoeding daarvoor (weer) botst met het door de wet beoogde vastleggen van de huurprijs.

10. Art. 7:264 BW maakt daarentegen deel uit van een wettelijk systeem dat tot uitgangspunt neemt dat de partijen de ("kale"(7)) huurprijs vrij kunnen overeenkomen (art. 7:246 BW); met dien verstande dat de wet er in voorziet dat, voor zover de door partijen overeengekomen huurprijs per saldo de zogenaamde maximale huurprijsgrens overschrijdt, er mogelijkheden zijn om de huurprijs alsnog te brengen op die maximale huurprijs, zie vooral art. 7:249 en art. 7:252 254 BW(8).

11. In een dergelijk systeem geldt niet, dat een extra betaling die ten laste van de verhuurder wordt bedongen en waar geen tot voordeel van de huurder strekkende prestaties mee gepaard gaan, "dus" oplevert dat er een tegenprestatie wordt bedongen die de door de wet voorgeschreven huurprijs te boven gaat. Partijen zijn in beginsel vrij, de door de huurder verschuldigde tegenprestatie(s) overeen te komen. Voor zover die tegenprestaties per saldo geen "kale huurprijs" opleveren die de maximale huurprijsgrens overschrijdt, schuilt ook daarin geen argument dat aan de redelijkheid van een desbetreffend beding kan worden tegengeworpen: de huurder wordt niet geconfronteerd met een betalingsverplichting die in dat opzicht enige door de wet gestelde of beoogde grens overschrijdt.

12. In deze context komt ook aan het feit dat de desbetreffende (extra-)betaling verband zou houden met prestaties die tot de "normale" exploitatie van een verhuurder zijn te rekenen, niet de betekenis toe die dat feit in de Huurwetcontext wel had. De verhuurder is, ik herhaal het, anders dan onder de Huurwet het geval was, vrij om voor zijn "verhuurdersprestatie" een vergoeding te bedingen; en als die vergoeding, voor zover het prestaties betreft die door de "kale huurprijs" worden vergolden, in totaal niet uitstijgt boven de maximale huurprijsgrens, biedt de huidige wettelijke regeling in beginsel geen middelen om de geldigheid van de bedongen tegenprestatie aan te vechten.

13. Met deze beschouwingen voor ogen ben ik geneigd te denken dat een verhuurder die ervoor kiest om voor de prestaties die hij aan het begin van de verhuring ĂŠĂŠnmalig verricht, een eenmalige extra vergoeding te bedingen, naast de periodiek verschuldigde huurprijs die er vooral toe strekt, de tegenprestatie op te leveren voor het duurzaam in gebruik verstrekken van het gehuurde en het in stand houden (onderhouden) daarvan, iets doet wat in geen opzicht met de strekking, of met specifieke regels van het huidige huurprijzenrecht in strijd is.

14. De zojuist neergeschreven gedachten sporen, althans grotendeels, met de argumenten die van de kant van verhuurders plegen te worden aangevoerd ter rechtvaardiging van het bedingen van "verhuurkosten".

Ik vat die argumenten hieronder samen.

"Huurdersmutaties" kosten nu eenmaal geld. Het betreft dan bijvoorbeeld de kosten van opname van de woning en vastlegging van de bevindingen daarbij, acquisitiekosten, kosten van onderzoek naar relevante gegevens van de kandidaathuurders, en administratieve kosten in verband met het sluiten van een huurovereenkomst en met de juridische details (zoals het aanvragen van een huisvestingsvergunning en onderzoek naar de mogelijkheden van huurtoeslag) die bij het begin van een huurrelatie aan de orde (kunnen) komen.

15. Ook als men aanvaardt dat de desbetreffende werkzaamheden c.q. kosten tot de normale exploitatiewerkzaamheden en -kosten van een verhuur-organisatie behoren, spreekt het niet vanzelf dat die kosten ten laste van de "normale" huuropbrengsten (ik bedoel dan: de periodiek verschuldigde "kale huurprijs") moeten komen. Het is, integendeel, redelijker om die kosten, of eventueel: een redelijk deel daarvan, ineens en bij de aanvang van de huur aan de nieuwe huurder in rekening te brengen. De kosten worden immers ten dienste van het "aanhuren" door deze huurder gemaakt, althans: zij zijn in redelijkheid daaraan toe te rekenen.

Hierdoor wordt ook bewerkstelligd dat de mutatiekosten bij woningen die een snelle wisseling van huurders kennen, niet, via de totale huuropbrengst, worden "doorberekend" aan de gezamenlijke huurders die minder snel van woning wisselen, maar dat die kosten terecht komen bij degenen voor wie de kosten in kwestie gemaakt werden.

117

16. Als het, zoals in het onderhavige geval, gaat om een verhuurder die "toegelaten instelling" in de zin van de Woningwet is - een verhuurder in de "sociale sector" - wordt er ook nog op gewezen dat het uiteindelijk gaat om een evenwichtige verdeling van de totale baten en de totale lasten.

"Aanhuurkosten" niet doorberekenen aan de huurders die het betreft, maar ten laste brengen van de algemene exploitatierekening, betekent - tenzij de aan alle huurders in rekening gebrachte huren worden verhoogd met een factor die deze kosten dekt - per saldo dat de aanhuurkosten in mindering komen op wat de "toegelaten instelling" aan middelen ter beschikking heeft voor de verwezenlijking van de sociale huisvestingsdoeleinden die zij nastreeft.

Wat zich op het eerste gezicht dan misschien aandient als gepaste terughoudendheid bij het doorberekenen van lasten aan de minder draagkrachtige (nieuwe) huurders waarvoor een "toegelaten instelling" in het bijzonder aangewezen is, komt er in werkelijkheid op neer dat nieuwe huurders bepaalde prestaties "om niet" krijgen, terwijl de kosten daarvan ten laste komen van de gezamenlijke huurders, dan wel van het sociale doel dat de instelling in kwestie behartigt.

17. In het licht van de eerder besproken context die het huidige woonruimtehuurrecht kenmerkt, beoordeel ik de argumenten die ik zojuist heb doorgenomen als valabel. De (sociale) verhuurder die zich daardoor laat leiden, brengt inderdaad iets ten laste van zijn (nieuwe) huurders dat, met het oog op die argumenten, alleszins redelijk is; en dat daarom niet verdient te worden beoordeeld als "niet-redelijk".

Daarbij ga ik er dan vanzelfsprekend van uit dat het bedrag aan "verhuurkosten" dat de verhuurder in kwestie aan de nieuwe huurder in rekening brengt in een redelijke verhouding staat tot de kosten die die verhuurder werkelijk maakt in verband met huurdersmutaties; en dat het bedrag in kwestie er niet toe leidt dat de door de huurder te betalen tegenprestatie per saldo de maximale huurprijsgrens overschrijdt, of anderszins als buitensporig kan worden aangemerkt.

18. In de benadering waarvoor ik hier kies, is dus niet doorslaggevend, of de huurder in kwestie "baat heeft bij" de prestaties waarvoor hem de rekening wordt gepresenteerd, dan wel of die prestaties verdienen te worden gekwalificeerd als "normale werkzaamheden" in het kader van een verhuurorganisatie. De rechtvaardiging voor het in rekening brengen van de desbetreffende kosten is veeleer, dat het toerekenen van die kosten aan de nieuwe huurders op of omstreeks het moment dat de huur wordt aangegaan, de voorkeur verdient boven het brengen van die kosten ten laste van de gezamenlijke exploitatieopbrengst (en daarmee: in mindering op de middelen die de instelling voor haar sociale activiteiten ter beschikking heeft).

Ooit hoorde men vaak de leus "de vervuiler betaalt". Hoewel de vergelijking natuurlijk in meer dan een opzicht mank gaat, kan die leus verduidelijken waarom ik voor deze benadering kies.

19. De minder ruime opvattingen die ik hiervóór heb afgewezen, lijken mede te zijn ingegeven door een (niet uitgesproken) gedachte, die ik als misverstand kwalificeer. Het gaat dan om het misverstand, dat een "kale huurprijs" slechts zou mogen/kunnen bestaan in een voor iedere periode gelijk, periodiek te betalen bedrag. De huurprijzenwetgeving verzet zich er niet tegen dat over de "kale huurprijs" andere afspraken worden gemaakt - bijvoorbeeld deze, dat de huurder aan het begin van de huur, in verband met de alsdan door de verhuurder voor diens rekening genomen prestaties, een apart bedrag betaalt (eventueel, met het oog op het in voetnoot 9 te noemen gegeven: in termijnen), en daarnaast een maandelijks bedrag voor "lopende huur"(9).

20. Op een huurprijsafspraak zoals ik die zojuist als voorbeeld heb genoemd, lijkt mij niets aan te merken - met name ook niet dit, dat de prestaties waarvoor de huurder dan iets extra's betaalt vallen binnen de "normale exploitatie" van een verhuurder. Tegenover die prestaties betaalt de huurder immers de "kale huurprijs"; en niets belet, dat die prijs op de hiervóór beschreven wijze wordt gedifferentieerd.

21. Als men dit voor juist houdt, dringt zich eens temeer als ongerijmd op dat een inhoudelijk overeenkomstige afspraak, maar dan met benoeming van het bedrag dat de huurder aan het begin van de huur "extra" betaalt als "verhuurkosten", zou worden getroffen door de nietigheidsanctie van art. 7:264 BW. Van de loutere betiteling van de betalingsverplichting - als "verhuurkosten" in het ene geval, en als betaling vóóraf van een extra post aan "kale huur" in het andere - zou het toch niet mogen afhangen, of er van een niet-redelijk voordeel sprake is.

22. De lijn waarvoor ik zojuist heb gekozen spoort in het geheel niet met de benadering van de rechters in feitelijke aanleg in deze zaak. "Hun" benadering komt zo ongeveer overeen met de in alinea 5 hiervóór als tweede omschreven stroming. De benadering die mij juist lijkt, past eerder bij de daar als derde genoemde stroming.

118

23. Of dat ook betekent dat de klachten van de cassatiemiddelen gegrond zijn, is echter, ook als men instemt met wat ik hiervóór heb verdedigd, nog maar de vraag. Het hof heeft namelijk in rov.

3.5 geoordeeld dat Ymere - die bij het hof als appellante optrad - in de appelinstantie een in eerste aanleg gekozen uitgangspunt niet ter discussie heeft gesteld. Het gaat dan om het uitganspunt dat is samen te vatten als: het in rekening brengen van (extra-)kosten in verband met zaken waardoor de huurder niet is gebaat, moet in elk geval als niet-redelijk worden aangemerkt; dat geldt mede voor voorzieningen waardoor de verhuurder zelf in overwegende mate is gebaat; en ook voor zover de huurder wél gebaat is, kan in rekening brengen van de desbetreffende kosten als niet-redelijk worden aangemerkt, al naar gelang de aard van de kosten en de omstandigheden van het geval(10).

24. In cassatie wordt de rechtsopvatting die ik zojuist omschreef, in alinea 2.1 van het middel bestreden. Het middel houdt echter geen klacht in tegen de vaststelling in rov. 3.5 van het hof waarnaar ik zojuist verwees; en namens de Bewonersvereniging wordt aangevoerd dat het hof, bij gebreke van daartegen in hoger beroep gerichte klachten, gehouden was zich te richten naar de juridische uitgangspunten die de rechter in de eerste aanleg had betrokken.

Dat is inderdaad wat algemeen wordt aangenomen(11). Ik zou in dit geval dan ook niets anders willen verdedigen.

25. Dit brengt mee dat ik denk dat onderdeel 2.1 van het middel, hoewel daarin wordt geklaagd over een rechtsopvatting die ook mij onjuist lijkt, niet kan worden aanvaard. De vaststelling uit rov. 3.5 waar ik zojuist op doelde wordt in het middel niet bestreden. Er wordt in cassatie ook niet gewezen op namens Ymere bij het hof naar voren gebrachte stellingen die ertoe strekten, het uitgangspunt van de kantonrechter dat ik in alinea 23 heb weergegeven, te bestrijden. Dan moet in cassatie inderdaad worden geoordeeld dat het hof verplicht was zich aan het door de kantonrechter betrokken uitgangspunt te conformeren.

26. Dat geldt niet dienovereenkomstig voor onderdeel 2.2 van het middel. Daar wordt (vooral) geklaagd dat het hof de door de eerste rechter aanvaarde maatstaf nader zou hebben "versmald" met de overweging dat een toegelaten instelling als Ymere extra terughoudend zou moeten zijn bij de beoordeling van de redelijkheid van concrete kosten die aan een huurder in rekening worden gebracht.

27. Hiervóór heb ik verdedigd dat het in het algemeen geenszins als niet-redelijk mag worden aangemerkt, wanneer een (sociale) verhuurder kosten die in redelijke verhouding staan tot de werkelijk door die verhuurder opgelopen lasten, als die lasten zijn aangegaan terzake van het aanhuren van een woning, aan de huurder van die woning "doorberekent" (en dat daarbij niet van doorslaggevend belang is of de huurder door de voorzieningen in kwestie "gebaat" is). Het oordeel van het hof strekt ertoe dat de "sociale" verhuurder méér terughoudendheid in acht zou moeten nemen dan met de zojuist verdedigde opvatting te rijmen is. Dat lijkt mij dus niet juist.

28. Ik vraag mij echter, opnieuw, af of dit tot cassatie moet leiden. Het blijkt uit 's hofs beslissing niet zo duidelijk, in hoeverre het hier bestreden oordeel van betekenis is geweest voor de verdere beslissingen waartoe het hof is gekomen. Wanneer die beslissingen geheel (kunnen) worden gedragen door de overige overwegingen van het hof (uiteraard: voor zover die niet met succes in cassatie worden bestreden), denk ik dat de gegrondheid van de onderhavige klacht niet tot cassatie zou mogen leiden.

29. Als het gaat om de klachten die in alinea's 3 - 3.1 van de cassatiedagvaarding worden aangevoerd, is dat laatste het geval. Deze klachten richten zich tegen een oordeel van het hof dat vooral daarop neerkomt, dat de kosten gemoeid met recherche en controle van stukken, nader aangeduid als het controleren, door de verhuurmakelaar, van de inkomensgegevens van nieuwe huurders, als niet-redelijk in de zin van art. 7:264 BW moeten worden aangemerkt omdat het hier gaat om werkzaamheden die in overwegende mate in het belang van Ymere worden verricht.

30. De klachten strekken ertoe dat het feit dat de verhuurder in overwegende mate door de desbetreffende prestatie is gebaat, onvoldoende grond oplevert om het berekenen van een vergoeding terzake van die prestatie als niet-redelijk aan te merken. Daarmee keren die klachten zich in hun kern tegen de maatstaf die de eerste rechter had aangelegd en die, volgens de in alinea's 20 - 22 hiervóór onderzochte vaststelling uit rov. 3.5 van het bestreden arrest, in appel niet was bestreden (wat kennelijk (mede) de reden vormt waarom het hof in de bedoelde rechtsoverweging die maatstaf tot de zijne maakt).

119

31. Om de hiervóór besproken redenen kunnen klachten op dit stramien in dit geval niet tot cassatie leiden. Nu het hier bestreden oordeel van het hof er (slechts) toe strekt dat aan deze, in cassatie niet meer ter discussie te stellen maatstaf toepassing wordt gegeven, en niets erop wijst dat het hof zijn oordeel hierover mede heeft laten beïnvloeden door de gedachte die onderdeel 2.2 van het middel terecht bestrijdt (de extra marge van terughoudendheid die door een "toegelaten instelling" in acht zou moeten worden genomen), lopen deze klachten op dit beletsel stuk.

32. Daaraan doet niet af dat, zoals alinea 3.1 van het middel aanvoert, de werkzaamheden in kwestie mede in het belang van de huurders worden verricht en dat slechts een klein deel van de daarmee gemoeide kosten aan de huurders in rekening zou worden gebracht. Als men, met de eerste rechter en met het hof, het uitgangspunt inneemt dat het niet redelijk is kosten in rekening te brengen zodra de verhuurder zelf in overwegende mate door de prestatie in kwestie gebaat is, is de kous nu eenmaal af met de vaststelling, dat daarvan sprake is.

33. Ook alinea's 4 en 4.1 van het middel zijn gericht tegen een oordeel van het hof dat er in essentie toe strekt dat bepaalde kosten als niet-redelijk in de zin van art. 7:264 BW moeten worden aangemerkt omdat door de werkzaamheden waar het om gaat, vooral de eigen belangen worden gediend die Ymere heeft in het kader van haar taak bij de verdeling van woonruimte.

Ook hier geldt dat de klachten zich in wezen richten tegen het oordeel, dat dát gegeven - het overwegend in het belang van de verhuurder (verricht) zijn van de desbetreffende werkzaamheden - doorslaggevend gewicht in de schaal zou leggen als het erom gaat of de daarmee gemoeide kosten als niet-redelijk zijn aan te merken wanneer men die (eventueel: gedeeltelijk) aan de huurder doorbelast. Ook hier doet zich dus voelen dat dit cassatiegeding geen ruimte biedt om de maatstaf die hier wordt aangelegd, te bestrijden.

34. En ook hier lijkt mij van toepassing, dat het oordeel van het hof er geen blijk van geeft dat de extra terughoudendheid die het hof, volgens mij ten onrechte, heeft aangemerkt als voor een toegelaten instelling "verplicht", relevant tot het op dit punt gegeven oordeel heeft bijgedragen. Bij het uitgangspunt dat het in rekening brengen van kosten die overwegend in het belang van de verhuurder worden gemaakt eo ipso als niet-redelijk in het kader van art. 7:264 BW moet worden aangemerkt, laat het feit dat bepaalde kosten zo moeten worden beoordeeld geen ruimte meer voor een andere uitkomst - of men nu wel of niet een extra marge van terughoudendheid aangewezen acht.

35. Voor het gegeven dat Ymere slechts een gering deel van de desbetreffende kosten zou "doorberekenen" geldt volgens mij opnieuw hetzelfde als hiervóór in verband met de alinea's 3 en 3.1 van het middel werd besproken: dit kan niet opleveren dat het door het hof toegepaste volgens mij dus onjuiste - uitgangspunt niet meer zou mogen worden toegepast. Als het "doorberekenen" van bepaalde kosten als niet-redelijk moet worden aangemerkt, geldt hetzelfde misschien in enigszins "lichtere" mate - voor het doorberekenen van een deel van die kosten, en geldt dat ook nog als het gaat om een klein deel van die kosten.

36. Het treft mij vanzelfsprekend als enigszins onbevredigend, dat een beslissing die in hoofdzaak berust op een rechtsopvatting die ik als onjuist beoordeel, in cassatie om "cassatietechnische" redenen in stand zou moeten blijven; maar om de hiervóór onderzochte redenen denk ik dat dat toch de uitkomst is, waartoe deze zaak moet leiden.

Conclusie Ik concludeer tot verwerping.

De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden 1 Vooral ontleend aan rov. 3.1 - 3.3 van het in cassatie bestreden arrest.

2 Het arrest van het hof is van 29 juni 2010. De cassatiedagvaarding is op 28 september 2010 uitgebracht.

3 Het hier vermelde is inhoudelijk identiek aan de bespreking van Rueb in Handboek Huurrecht (losbl., "oud"), art. 6 HPW, aant. 17d.

4 Met het "extra" beoog ik aan te geven dat het niet om prestaties mag gaan die tot het in gebruik geven van het gehuurde en het onderhouden daarvan zijn te rekenen, en die daarom als via de "kale huurprijs" vergolden moeten worden aangemerkt.

5 De hier bedoelde beperkte opvatting signaleer ik bij de Minister van Veiligheid en Justitie,

120

antwoord op Kamervragen 8 juni 2011, vergaderjaar 2010 - 2011 nr. 2766 ("Antwoord 2"); bij Zuidema, WR 1988, p. 174 en bij Rueb, WR 1987, p. 69. De ruimere opvatting vindt men gesteund bij Kloosterman in Huurrecht Woonruimte, SDU 2011, p. 328.

6 Het gaat dan om art. 2 lid 3 van de Huurwet; zie voor de strekking van die bepaling Kamerstukken 1952 - 1953, 3042, nr. 3, p. 6 - 7.

7 Deze benaming is gangbaar voor de tegenprestatie die de huurder verschuldigd is voor het enkele gebruik van de verhuurde woonruimte, zie art. 7:237 lid 2 BW. De "kale huurprijs" wordt onderscheiden van overigens door de huurder verschuldigde vergoedingen terzake van in verband met bewoning van de gehuurde woonruimte geleverde zaken of diensten (zogenaamde "servicekosten", art. 7:237 lid 3 BW); en van de door de wet niet genoemde, en dus door de wet ook niet geregelde vergoedingen terzake van overigens tussen verhuurder en huurder overeengekomen prestaties (zogenaamde "niet-woon service").

8 Nader uitgewerkt in de art. 11, 12 en 14 (jo. 13 lid 5) van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, art. 5 en 12 lid 1 van het Besluit huurprijzen woonruimte, en de op de laatstgenoemde bepaling berustende ministeriĂŤle regeling(en). Het dient misschien het gemak wanneer men weet dat deze regelgeving - zij het niet meer geheel "up to date" - is opgenomen in T&C Huurrecht, 2010, Bijlagen 3, 4 en 5.

9 Ik neem dan tot (niet-uitgesproken) uitgangspunt dat de totale last die de huurder hiermee voor de "kale huurprijs" op zich neemt, de maximale huurprijsgrens niet overschrijdt, en dat dus geen beroep kan worden gedaan op de tegenwerping dat dit aan de redelijkheid van de gemaakte afspraken zou kunnen afdoen.

10 Men vindt overwegingen van deze strekking inderdaad in de rov. 3 en 4 van het op 9 januari 2009 in eerste aanleg gewezen eindvonnis.

De uitleg van dat vonnis, evenals de uitleg van het in appel ten opzichte daarvan door Ymere ingenomen standpunt, is overigens voorbehouden aan het hof als "feitelijke" rechter, HR 18 november 2011, RvdW 2011, 1422, rechtspraak.nl LJN BS1706, rov. 3.4.2; HR 28 oktober 2011, RvdW 2011, 1315, rechtspraak.nl LJN BQ9880, rov. 3.3.2.

11 HR 25 september 2009, RvdW 2009, 1101, rechtspraak.nl LJN BJ1245, rov. 3.2.2 - 3.2.5; HR 14 november 2003, NJ 2004, 138 m.nt. GHvV, rov. 3.4; Burgerlijke Rechtsvordering (losbl.), Ynzonides - Van Geuns, art. 347, aant. 6; Asser, Civiele cassatie, 2011, nr. 6.4.1; Ras Hammerstein, De grenzen van de rechtsstrijd in hoger beroep in burgerlijke zaken, 2011, nrs. 16 18, 24, 44 - 54 en 59; Snijders - Wendels, Civiel appel, 2009, nrs. 162 en 166; Hovens, Civiel appèl, 2007, nr. 4.2; Asser Procesrecht/Veegens - Korthals Altes - Groen (2005), nr. 137.

121

LJN: BN6936, Gerechtshof Amsterdam , 200.032.875/01 Datum uitspraak: 29-06-2010 Datum publicatie: 24-09-2010 Rechtsgebied:

Civiel overig

Soort procedure: Hoger beroep Inhoudsindicatie: Huurovereenkomst woonruimte. Welke kosten zijn servicekosten? Beding nietig? Niet redelijk voordeel in de zin van art. 7:264 BW. Vindplaats(en):

WR 2011, 32

Uitspraak GERECHTSHOF TE AMSTERDAM EERSTE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER ARREST in de zaak van: de stichting STICHTING YMERE, gevestigd te Amsterdam, APPELLANTE, advocaat: mr. T.J. de Groot te Woerden, tegen de vereniging BEWONERSVERENIGING NELLESTEIN, gevestigd te Amsterdam, GEĂ?NTIMEERDE, advocaat: mr. Th. Gardenbroek te Amsterdam.

De partijen worden hierna Ymere en BVN genoemd.

1. Het geding in hoger beroep Bij dagvaarding van 7 april 2009 is Ymere in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (verder: de kantonrechter) van 9 januari 2009, in deze zaak onder rolnummer 23382/07 gewezen tussen BVN als eiseres en Ymere als gedaagde.

Ymere heeft bij memorie twee grieven geformuleerd, bewijs aangeboden en producties in het geding gebracht, met conclusie dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en, opnieuw recht doende, de vorderingen van BVN alsnog zal afwijzen en BVN zal veroordelen in de proceskosten van beide instanties.

BVN heeft bij memorie geantwoord, bewijs aangeboden en producties in het geding gebracht, met conclusie - kort gezegd - dat het hof bij arrest, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis waarvan beroep zal bekrachtigen en Ymere zal veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep, te vermeerderen met wettelijke rente en met nakosten.

Ten slotte is arrest gevraagd op de stukken van beide instanties.

2. Feiten De kantonrechter heeft in het tussen partijen gewezen tussenvonnis van 9 mei 2008 onder 1.1 tot en met 1.5 een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Omdat die feiten tussen partijen niet in geschil zijn, zal ook het hof daarvan uitgaan.

3. Beoordeling

122

3.1 Het gaat in deze zaak om het volgende. (i) BVN behartigt de belangen van huurders van woningen in het zogenaamde "Nellesteincomplex" (verder: de woningen), een complex van flatgebouwen in Amsterdam Zuidoost. (ii) Ymere is verhuurster van de woningen. (iii) Bij het sluiten van huurovereenkomsten met betrekking tot de woningen bedingt Ymere betaling door de huurders van een vergoeding ter zake van administratie- of verhuurkosten ten bedrage van € 125,- (inclusief naamplaatje) respectievelijk € 115,- (exclusief naamplaatje).

3.2 BVN heeft zich in eerste aanleg op het standpunt gesteld dat Ymere, aldus doende, een niet redelijk voordeel bedingt als bedoeld in artikel 7:264 BW voor zover die vergoeding hoger is dan een bedrag van € 26,50 en dat het beding waarop de vergoeding berust daarom in zoverre nietig is. Zij heeft gevorderd dat de kantonrechter een daarmee overeenstemmende verklaring voor recht geeft en Ymere op straffe van verbeurte van een dwangsom beveelt een dergelijke vergoeding niet meer van kandidaat-huurders te verlangen.

3.3 Ymere heeft hiertegen als verweer gevoerd, kort samengevat, dat BVN zich voor haar vordering ten onrechte baseert op een stroming in de rechtspraak waarbij als uitgangspunt wordt genomen dat verhuurkosten inherent zijn aan een normale woningexploitatie, zodat zij uit de huurprijs moeten worden voldaan en niet afzonderlijk aan de huurder in rekening kunnen worden gebracht. Volgens Ymere gaat BVN geheel voorbij aan het feit dat in de rechtspraak ook een tweetal stromingen bestaat waarin wordt geoordeeld dat voor zover door de verhuurder diensten zijn verleend aan de huurder daarvoor een redelijke vergoeding mag worden gevraagd en is dit tweetal stromingen in de rechtspraak sterker vertegenwoordigd dan de stroming waarop BVN zich baseert. In de ene van dit tweetal stromingen wordt voor de hoogte van deze vergoeding aangesloten bij de daadwerkelijk gemaakte kosten en in de andere wordt aansluiting gezocht bij een forfaitair bedrag, aldus Ymere. Ymere wijst bovendien op de wetsgeschiedenis, waaruit volgens haar blijkt dat een aantal werkzaamheden van de verhuurder voor vergoeding in aanmerking kan komen. Ymere stelt dat ondanks de verschillen die in de rechtspraak op dit punt bestaan de doorslaggevende vraag moet zijn of in het onderhavige geval de werkzaamheden in het belang van de huurder worden verricht en niet slechts in het belang van de verhuurder.

3.4 De kantonrechter heeft allereerst overwogen dat tussen partijen niet ter discussie staat dat het in dit geding gaat om een beding dat kan worden onderworpen aan de toets van artikel 7:264 lid 1 BW, dat uitgangspunt bij die toetsing moet zijn dat in ieder geval sprake is van een niet redelijk voordeel ten behoeve van de verhuurder indien en voor zover de huurder niet is gebaat door de prestatie waarvoor de desbetreffende vergoeding in rekening wordt gebracht en dat dit nog niet betekent dat de kosten waardoor de huurder wel is gebaat zonder meer als redelijk in de zin van de genoemde bepaling dienen te gelden, maar dat al naar gelang de aard van dergelijke kosten en de omstandigheden van het geval deze ook als niet redelijk kunnen worden aangemerkt. Vervolgens heeft de kantonrechter de diverse kostenposten zoals Ymere die nader had gespecificeerd (naamplaatjes, drukwerk, research/controle stukken, werkzaamheden verhuurmakelaar en Woningnet) aan deze uitgangspunten getoetst en is hij tot de conclusie gekomen dat Ymere aan de huurders in rekening mag brengen de kosten van een naamplaatje, van eenvoudig voorlichtingsmateriaal en van de aanvraag van een huisvestingsvergunning en dat de bedongen vergoeding voor het overige tot een onredelijk voordeel voor Ymere leidt. Omdat BVN zich niet heeft verzet tegen een vergoeding van in totaal € 26,50, niet in geschil is dat de (eventuele) kosten van een naamplaatje € 10,- bedragen en niet aannemelijk is dat met eenvoudig voorlichtingsmateriaal en de aanvraag van een huisvestingsvergunning meer dan een bedrag van € 16,50 is gemoeid, heeft de kantonrechter de vorderingen van BVN toewijsbaar geacht.

3.5 De grieven, die gezamenlijk zullen worden behandeld, stellen niet zozeer de door de kantonrechter geformuleerde uitgangspunten ter discussie als wel de wijze waarop de kantonrechter de door Ymere nader gespecificeerde kostenposten aan die uitgangspunten heeft getoetst. Het hof neemt, net als kantonrechter, tot uitgangspunt bij zijn toetsing dat in ieder geval sprake is van een niet redelijk voordeel ten behoeve van de verhuurder indien en voor zover de huurder niet is gebaat door de prestatie waarvoor de desbetreffende vergoeding in rekening wordt gebracht – waaronder het hof mede begrijpt het geval waarin de verhuurder zelf in overwegende mate is gebaat bij die prestatie - en dat dit nog niet betekent dat de kosten waardoor de huurder wel is gebaat zonder meer als redelijk dienen te gelden, maar dat al naar gelang de aard van dergelijke kosten en de omstandigheden van het geval deze ook als niet redelijk kunnen worden aangemerkt. Daarbij dient in het onderhavige geval mede in aanmerking

123

te worden genomen dat, gelet op de werkzaamheden die aan corporaties/toegelaten instellingen in artikel 11 van het Besluit Beheer Sociale Huursector (verder: BBSH) zijn opgedragen en de specifieke taak die deze instellingen binnen het terrein van de volkshuisvesting vervullen, voor deze verhuurders extra terughoudendheid is geboden bij de beoordeling van de redelijkheid van concrete kosten die aan de huurder in rekening worden gebracht. Hiervan uitgaande overweegt het hof met betrekking tot de diverse kostenposten waar het hier om gaat als volgt.

3.6 Omtrent de kosten die Ymere doorberekent aan de huurders voor het aanbrengen van een naamplaatje (â‚Ź 10,-) bestaat tussen partijen geen geschil, zodat kan worden geconcludeerd dat te dezer zake geen sprake is van een ten behoeve van de verhuurder overeengekomen niet redelijk voordeel in de zin van artikel 7:264 BW. 3.7 Met betrekking tot de kosten die Ymere doorberekent aan de huurders voor drukwerk is het hof, met de kantonrechter, van oordeel dat kandidaat-huurders op zichzelf zijn gebaat door de in de folders van Ymere vervatte informatie maar dat deze informatie door middel van een eenvoudiger en goedkopere wijze van vermenigvuldiging (bijvoorbeeld via computerprints) onder die huurders kan worden verspreid. De kandidaat-huurders zijn dus wel gebaat door de informatie (de inhoud van het materiaal) maar het hof acht het niet redelijk dat Ymere, omdat zij om haar moverende redenen heeft gekozen voor representatief en daarmee kostbaar materiaal, de kosten daarvan doorberekent aan de huurders. Daaraan voegt het hof toe dat Ymere onvoldoende feiten en omstandigheden heeft gesteld waaruit kan worden afgeleid dat de concrete kosten die zij moet maken indien haar eigen medewerkers door middel van bijvoorbeeld het verstrekken van computerprints de desbetreffende informatie aan de huurders verschaffen, (nagenoeg) hetzelfde zullen bedragen als wanneer zij de huidige wijze van informatieverschaffing zou voortzetten. Op de vraag wat de concrete implicaties van dit oordeel zijn, zal het hof hierna (onder 3.11) ingaan.

3.8 Omtrent de kosten die verband houden met research en controle van de stukken – welke werkzaamheden het controleren door de verhuurmakelaar van de (inkomens)gegevens van nieuwe huurders betreffen – overweegt het hof, evenals de kantonrechter, dat deze werkzaamheden in overwegende mate in het belang van Ymere worden verricht. Met deze werkzaamheden, die op zeker moment weliswaar tot totstandkoming van een huurovereenkomst kunnen leiden en in zoverre mede in het belang van de huurder worden verricht, worden immers vooral de eigen belangen gediend die Ymere heeft in het kader van haar taak inzake de verdeling van woonruimte (zie met name ook artikel 11 lid 2 aanhef en sub d, f en g BBSH) en het verrichten van een inkomenstoets/het voorkomen van betalingsproblemen bij kandidaat-huurders (zie met name ook artikelen 13 en 14 BBSH). Dit betekent dat te dezer zake wel sprake is van een ten behoeve van de verhuurder overeengekomen niet redelijk voordeel in de zin van artikel 7:264 BW en dat deze kosten derhalve moeten worden geacht inherent te zijn aan de normale woningexploitatie, zodat zij niet afzonderlijk aan de huurders in rekening kunnen worden gebracht.

3.9 Met betrekking tot de werkzaamheden van de verhuurmakelaar overweegt het hof als volgt.

Deze werkzaamheden omvatten volgens Ymere a) het opstellen van een advertentie voor een woning, b) een bezichtinging, c) een kennismakingsgesprek, d) het aanvragen van (huisvestings)vergunningen, e) het opmaken van een opnamestaat en f) het opmaken van het schriftelijk huurcontract. Behoudens de werkzaamheden bedoeld onder d) geldt voor deze werkzaamheden voor een belangrijk deel wat onder 3.8 is overwogen, te weten dat deze op zeker moment weliswaar tot totstandkoming van een huurovereenkomst kunnen leiden en in zoverre mede in het belang van de huurder worden verricht maar dat daardoor vooral de eigen belangen worden gediend die Ymere heeft in het kader van haar taak inzake de verdeling van woonruimte (zie met name ook artikel 11 lid 2 aanhef en sub d, f en g BBSH). Dit betekent dat ook voor deze werkzaamheden geldt dat sprake is van een ten behoeve van de verhuurder overeengekomen niet redelijk voordeel in de zin van artikel 7:264 BW en dat deze kosten derhalve moeten worden geacht inherent te zijn aan de normale woningexploitatie, zodat zij niet afzonderlijk aan de huurders in rekening kunnen worden gebracht. Voor zover Ymere heeft betoogd dat deze werkzaamheden bij het complex De Lopikhof meer tijd in beslag nemen dan bij andere complexen, kan dit aan het voorgaande niet afdoen. Voor zover het ten slotte de werkzaamheden betreft bedoeld onder d) geldt dat deze, zoals ook de kantonrechter reeds heeft overwogen, moeten worden geacht in overwegende mate in het belang van de huurder te zijn en dat te dezer zake derhalve geen sprake is van een ten behoeve van de verhuurder overeengekomen niet redelijk voordeel in de zin van artikel 7:264 BW. Op de vraag wat de concrete implicaties van dit oordeel zijn, zal het hof hierna (onder 3.11) ingaan.

124

3.10 Wat betreft de (gedeeltelijke) doorberekening van de kosten die voor Ymere zijn verbonden aan deelname aan het systeem van WoningNet Basisdiensten B.V. (verder: WoningNet) overweegt het hof als volgt. Op 13 juli 2001 is tussen een aantal corporaties/toegelaten instellingen enerzijds en WoningNet anderzijds de "overeenkomst ROA woonruimtebemiddelingssysteem" (verder: de overeenkomst ROA) gesloten. Dat dit systeem van WoningNet wordt geacht in het belang van beide partijen te zijn, komt tot uitdrukking in de considerans, waarin onder meer is verwoord dat het "ROA-platform Volkshuisvesting, een samenwerkingsorgaan van de woningcorporaties in de 16 ROA-gemeenten, op 18 november 1998 een onderzoekstraject startte gericht op de totstandkoming van een regionaal woonruimteverdelingssysteem met als doel verbetering van de inzichtelijkheid van het aanbod voor de klant en efficiency van het systeem voor de corporaties."

Op grond van artikel 8 van de overeenkomst ROA ("Prijsstelling en contractduur") worden in overeenstemming daarmee zowel aan corporaties als woningzoekenden kosten in rekening gebracht, waarbij voor corporaties (artikel 8.1 t/m 8.7) en woningzoekenden (artikel 8.8 en 8.9) echter afzonderlijke tarieven zijn vastgesteld. Die afzonderlijke tarieven zijn in bijlage 1 ("Overzicht tariefstelling deelnemende corporaties") en bijlage 2 ("Overzicht tariefstelling consumenten") nader uitgewerkt en komen – voor zover hier van belang - erop neer dat ƒ 140,aan algemene matchingkosten en ƒ 59,- ter zake van bemiddelingskosten (dus in totaal ƒ 199,-, thans € 137,-) aan de corporaties in rekening wordt gebracht indien een succesvolle "match" tot stand komt, terwijl woningzoekenden een eenmalig inschrijfgeld betalen van ƒ 95,-, thans circa € 60,-. Ymere brengt bij een geslaagde "match" aan de desbetreffende huurder echter nog een extra vergoeding van € 40,- in rekening. Het hof ziet echter niet in waarop - in afwijking van de uitdrukkelijke tarieven die in de overeenkomst ROA worden genoemd - de verschuldigdheid van dit bedrag door kandidaat-huurders van Ymere zou kunnen worden gebaseerd. Ymere heeft in elk geval onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld waaruit die conclusie zou kunnen worden getrokken.

3.11 Het hof komt, evenals de kantonrechter, tot de conclusie dat ter zake van andere kosten dan die welke Ymere doorberekent aan de huurders voor het aanbrengen van een naamplaatje (€ 10,-), voor het verstrekken van eenvoudig voorlichtingsmateriaal en voor het aanvragen van een huisvestingsvergunning, sprake is van een ten behoeve van de verhuurder overeengekomen niet redelijk voordeel in de zin van artikel 7:264 BW en dat deze kosten derhalve moeten worden geacht inherent te zijn aan de normale woningexploitatie, zodat zij niet afzonderlijk aan de huurders in rekening kunnen worden gebracht. Bovendien is het hof van oordeel dat Ymere onvoldoende feiten en omstandigheden heeft gesteld waaruit op voldoende concrete wijze kan worden afgeleid dat met het verstrekken van eenvoudig voorlichtingsmateriaal en het aanvragen van een huisvestingsvergunning meer kosten zijn gemoeid dan een bedrag van € 16,50. Wat betreft het eenvoudige voorlichtingsmateriaal verwijst het hof in dit verband mede naar zijn eerdere overweging (onder 3.7) dat Ymere onvoldoende feiten en omstandigheden heeft gesteld waaruit kan worden afgeleid dat de concrete kosten die zij moet maken indien haar eigen medewerkers door middel van bijvoorbeeld het verstrekken van computerprints de desbetreffende informatie aan de huurders verschaffen, (nagenoeg) hetzelfde zullen bedragen als wanneer zij de huidige wijze van informatieverschaffing zou voortzetten. Voor zover Ymere in dit verband haar betoog heeft gebaseerd op de kosten van het drukken van folders, gaat haar betoog hieraan voorbij. Met betrekking tot het aanvragen van een huisvestingsvergunning overweegt het hof dat het daarvoor in te vullen aanvraagformulier van de Dienst Wonen zodanig summier is dat de daaraan te besteden tijd slechts (zeer) kort van duur kan zijn, te meer daar het om een standaardformulier gaat.

3.12 Nu Ymere voor het overige geen stellingen heeft geponeerd die, indien bewezen, tot een ander oordeel zouden moeten leiden, moet haar bewijsaanbod – dat op zichzelf, met name wat betreft de te bewijzen feiten, ook al onvoldoende is gespecificeerd – als niet terzake dienend worden gepasseerd.

4. Slotsom en kosten Het hoger beroep faalt, zodat het vonnis waarvan beroep moet worden bekrachtigd. Ymere zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep.

5. Beslissing

125

Het hof: bekrachtigt het vonnis waarvan beroep; verwijst Ymere in de proceskosten van het hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van BVN gevallen, op € 262,- aan verschotten en € 894,- aan salaris advocaat en op € 205,- voor nasalaris van de advocaat, te vermeerderen met € 68,- voor nasalaris van de advocaat en met de kosten van het betekeningsexploot alsmede met de wettelijke rente ingeval niet binnen veertien dagen is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordeling(en) en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden; verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. D.J. van der Kwaak, J.W. Hoekzema en C.C.W. Lange en op 29 juni 2010 in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer.

126

LJN: BW0572,Sector kanton Rechtbank Utrecht , 773939 UC EXPL 11-14674 H/4087 Datum uitspraak: 28-03-2012 Datum publicatie: 02-04-2012 Rechtsgebied:

Civiel overig

Soort procedure: Eerste aanleg - enkelvoudig Inhoudsindicatie: onderhavig geschil heeft huurder de door hem woning tussen 2006 en 2010 onderverhuur aan een derde. Hiermee is huurder tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst. De door de verhuurder gevorderde ontbinding en ontruiming toegewezen. Voorts vordert de verhuurder op grond van 6:104 BW afdracht van het verschil tussen de door de onderhuurder betaalde huurpenningen (€ 800,00 per maand) en de door de huurder betaalde huurpenningen (ca. € 400,00 per maand). Onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad 18 juni 2010 (RvdW 2010, 771) wordt geoordeeld dat artikel 6:104 BW niet degene jegens wie wanprestatie gepleegd is een ―vordering tot winstafdracht‖ geeft, maar de rechter een discretionaire bevoegdheid geeft om in het geval dat schadevergoeding gevorderd is, de schade te begroten op het bedrag van de door de gepleegde wanprestatie genoten winst. In een en ander ligt besloten dat de rechter niet tot toepassing van artikel 6:104 BW kan overgaan, indien aannemelijk gemaakt wordt dat geen schade kan zijn ontstaan. Zowel geleden verlies als gederfde winst komen in aanmerking voor een schadevergoeding. Voor schadevergoeding komt niet in aanmerking de winst die verhuurder had kunnen maken, maar alleen de winst waarvan redelijkerwijs mag worden aangenomen dat zij die werkelijk zou hebben gemaakt. De kantonrechter overweegt dat uit de omstandigheid dat huurder de woning heeft onderverhuurd voor een bedrag van € 800,00 per maand volgt dat het mogelijk was om de woning voor een hogere huurprijs te verhuren. Hiermee kan echter redelijkerwijs niet worden aangenomen dat verhuurder de extra winst die de hogere huurprijs zou hebben opgeleverd ook werkelijk zou hebben gemaakt. Doorslaggevend in dezen acht de kantonrechter dat uit de huurprijs die verhuurder met huurder is overeengekomen volgt dat zij bereid was om de woning tegen een huurprijs van – laatstelijk – € 402,43 te verhuren en ook daadwerkelijk voor die prijs verhuurd heeft aan Oumghar. Van winstderving is derhalve geen sprake, zodat niet aannemelijk geworden is dat verhuurder schade geleden heeft. Nu ook niet aannemelijk geworden is dat verhuurder schade geleden heeft, wordt de vordering tot winstafdracht afgewezen. Toepasselijke wetsartikelen: 6:104 BW en 6:265 BW Vindplaats(en):

NJF 2012, 243 WR 2012, 75 m. nt. Naschrift Redactie

Uitspraak RECHTBANK UTRECHT sector handel en kanton kantonrechter locatie Utrecht zaaknummer: 773939 UC EXPL 11-14674 H/4087 vonnis d.d. 28 maart 2012 inzake [eiseres], wonende te [woonplaats], verder ook te noemen [eiseres], eisende partij, gemachtigde: mr. E.J. Elferink,

127

tegen: [gedaagde], wonende te [woonplaats], verder ook te noemen [gedaagde], gedaagde partij, gemachtigde: mr. H.W.M. van den Heiligenberg.

1. Het verloop van de procedure De kantonrechter verwijst naar het tussenvonnis van 21 december 2011. [eiseres] heeft voorafgaand aan de comparitie nog een akte eisvermeerdering genomen en stukken in het geding gebracht.

De comparitie is gehouden op 14 februari 2012. Daarvan is proces-verbaal opgemaakt.

Hierna is uitspraak bepaald.

2. Het geschil tussen partijen 2.1. [eiseres] vordert, na vermeerdering en vermindering van eis, uitvoerbaar bij voorraad: (i) ontbinding van de huurovereenkomst met betrekking tot de woning gelegen aan de [adres] in Utrecht; (ii) veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming van het gehuurde; (iii) veroordeling van [gedaagde] tot betaling van een gebruiksvergoeding van € 402,43 voor iedere maand of een gedeelte daarvan vanaf 1 februari 2012 tot aan de feitelijke ontruiming; (iv) veroordeling van [gedaagde] tot betaling aan [eiseres] van een geldsom van € 402,43 te vermeerderen met de wettelijke rente; (v) veroordeling van [gedaagde] om binnen acht dagen na betekening van dit vonnis om opgaaf te doen van het totaalbedrag dat hij aan huurpenningen ontvangen heeft voor de onderverhuur van het gehuurde, onder verbeurte van een dwangsom; (vi) veroordeling van [gedaagde] tot betaling aan [eiseres] van de door hem ontvangen huurpenningen over de periode 15 november 2006 tot 1 september 2011 voor zo ver dit bedrag meer beloopt dan € 22.786,93; (vii) met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

2.2. [gedaagde] voert gemotiveerd verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zo ver van belang voor de beoordeling van het geschil, nog nader teruggekomen.

3. De beoordeling Ontbinding en ontruiming 3.1. Tussen partijen bestaat sinds 15 november 1999 een huurovereenkomst met betrekking tot de woning gelegen aan de [adres] in Utrecht. De laatstelijk verschuldigde huurprijs bedraagt € 402,43 per maand. Op de huurovereenkomst zijn algemene bepalingen van toepassing. In artikel 1 lid 1 van de algemene bepalingen is opgenomen dat het zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder verboden is het gehuurde onder te verhuren.

3.2. [gedaagde] heeft erkend dat hij de woning gedurende een langere tijd heeft onderverhuurd aan derden. Voor deze onderverhuur heeft hij geen schriftelijke goedkeuring gekregen van [eiseres]. Hiermee staat vast dat [gedaagde] in strijd gehandeld heeft met het onderverhuurverbod zoals opgenomen in artikel 1.1. van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst. Deze overtreding is een tekortkoming in de nakoming van een op [gedaagde] rustende verplichting die volgt uit de huurovereenkomst. Iedere tekortkoming van de huurder geeft de verhuurder het recht de huurovereenkomst ontbinden, tenzij de geringe omvang of bijzondere aard van de tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt (artikel 6:265 lid 1 BW).

Van dat laatste is in dit geval geen sprake. Voorts heeft te gelden dat een huurder tekortkomingen uit het verleden later niet kan herstellen, zodat de omstandigheid dat het gehuurde thans niet meer onderverhuurd is geen rol kan spelen in de beoordeling.

3.3. De gevorderde ontbinding wordt toegewezen, evenals de gevorderde ontruiming. De ontruimingstermijn wordt bepaald op veertien dagen. De door [eiseres] gevorderde machtiging om de ontruiming zelf uit te voeren, zal worden afgewezen, omdat de bevoegdheid tot reële executie van de veroordeling tot ontruiming reeds voortvloeit uit de artikelen 555 e.v. juncto

128

artikel 444 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.

Achterstallige huur 3.4. [eiseres] stelt dat [gedaagde] de achterstallige huur over de maanden januari en februari 2012, gelijk aan een bedrag van € 804,36, onbetaald gelaten heeft. [gedaagde] heeft ter zitting aangevoerd dat hij op de dag van de zitting de huur over de maanden januari en februari 2012 heeft voldaan, zodat er thans geen huurachterstand meer is. [eiseres] heeft niet kunnen controleren of de door [gedaagde] gestelde betalingen zijn bijgeschreven op haar bankrekening.

Nu, gezien het late tijdstip van de gestelde betalingen, niet in rechte kan worden vastgesteld of [gedaagde] de achterstallige huur daadwerkelijk heeft voldaan, zal hij tot betaling van de gevorderde achterstallige huur van € 402,43 worden veroordeeld. Mocht blijken dat [gedaagde] de gestelde betaling wel heeft verricht, dan dient deze betaling in mindering te strekken op de hoofdsom en gebruiksvergoeding.

3.5. De verschuldigde wettelijke rente is onvoldoende gemotiveerd onweersproken en derhalve toewijsbaar.

Winstafdracht 3.6. In artikel 6:104 BW is bepaald dat iemand die op grond van een wanprestatie jegens een ander aansprakelijk is, door de tekortkoming winst heeft genoten, de rechter op vordering van die ander de schade kan begroten op het bedrag van die winst of op een gedeelte daarvan. [eiseres] vordert op deze grond een schadevergoeding gelijk aan het verschil tussen de door [gedaagde] van de onderhuurders ontvangen huurpenningen en de door [eiseres] van [gedaagde] ontvangen huurpenningen.

3.7. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 18 juni 2010 (RvdW 2010, 771) geoordeeld dat artikel 6:104 BW niet degene jegens wie wanprestatie gepleegd is een ―vordering tot winstafdracht‖ geeft, maar de rechter een discretionaire bevoegdheid geeft om in het geval dat schadevergoeding gevorderd is, de schade te begroten op het bedrag van de door de gepleegde wanprestatie genoten winst. Artikel 6:104 BW vormt blijkens zijn plaatsing, zijn bewoordingen en zijn parlementaire geschiedenis een uitwerking voor een bijzonder geval van de algemene regeling van artikel 6:97 BW. In een en ander ligt besloten dat de rechter niet tot toepassing van artikel 6:104 BW kan overgaan, indien aannemelijk gemaakt wordt dat geen schade kan zijn ontstaan. Dit betekent dus dat allereerst moet worden beoordeeld of [eiseres] schade geleden heeft.

3.8. In artikel 6:96 lid 1 BW is bepaald dat zowel geleden verlies als gederfde winst in aanmerking komen voor een schadevergoeding. In onderhavige casus stelt [eiseres] haar schade op de door haar gederfde winst. De kantonrechter overweegt dat schade die de Hoge Raad in zijn arrest van 18 juni 2010 heeft beoordeeld uitsluitend gebaseerd was op door de verhuurder geleden verlies (o.a. kosten voor de instandhouding van een anti-woonfraude team), zodat dat arrest, anders dan [eiseres] meent, om voornoemde redenen niet onverkort van toepassing kan zijn op onderhavig geval. Voor schadevergoeding komt niet in aanmerking de winst die [eiseres] had kunnen maken, maar alleen de winst waarvan redelijkerwijs mag worden aangenomen dat zij die werkelijk zou hebben gemaakt. Vast staat dat [eiseres] zich jegens [gedaagde] verbonden heeft tot de verhuur van de woning voor een huurprijs van – laatstelijk – € 402,43 per maand.

3.9. De kantonrechter overweegt dat uit de omstandigheid dat [gedaagde] de woning heeft onderverhuurd voor een bedrag van € 800,00 per maand, zoals hij zelf ter zitting heeft verklaard, volgt dat het mogelijk was om de woning voor een hogere huurprijs te verhuren, en dat [eiseres] meer winst had kunnen maken met de verhuur van de woning. Hiermee kan echter redelijkerwijs niet worden aangenomen dat [eiseres] de extra winst die de hogere huurprijs zou hebben opgeleverd ook werkelijk zou hebben gemaakt. Doorslaggevend in dezen acht de kantonrechter dat uit de huurprijs die [eiseres] met [gedaagde] is overeengekomen volgt dat zij bereid was om de woning tegen een huurprijs van – laatstelijk – € 402,43 te verhuren en ook daadwerkelijk voor die prijs verhuurd heeft aan [gedaagde]. Voor de berekening van de (gederfde) winst moet dan ook worden uitgegaan van een huurprijs die gelijk is aan de huurprijs die [gedaagde] aan [eiseres] heeft betaald. Nu de winst die [eiseres] had kunnen maken gelijk is aan de winst die zij gemaakt heeft, is er geen sprake van winstderving.

3.10. De schade die [eiseres] stelt geleden te hebben (kosten voor haar advocaat en beheerder, het opvragen van een GBA-uittreksel en een uittreksel uit het handelsregister, en het voeren van een gerechtelijke procedure) is, voor zo ver deze schade niet gecompenseerd wordt door de

129

proceskostenveroordeling , onvoldoende onderbouwd althans er is onvoldoende gesteld waaruit het causale verband tussen de toerekenbare tekortkoming van [gedaagde] en deze kosten blijkt.

3.11. Uit voorgaande overwegingen volgt dat niet aannemelijk geworden is dat [eiseres] schade geleden heeft als gevolg van de illegale onderverhuur van de woning tegen een hogere huurprijs, zodat de kantonrechter niet tot toepassing van artikel 6:104 BW kan overgaan. Dit onderdeel van de vordering wordt afgewezen.

Afgifte stukken 3.12. Nu [eiseres] geen aanspraak kan maken op een winstafdracht bij wijze van schadevergoeding, heeft [eiseres] geen belang bij afgifte van de gevorderde stukken. Dit onderdeel van de vordering wordt afgewezen.

Proceskosten 3.13. [gedaagde] zal als grotendeels in het ongelijk gestelde partij veroordeeld worden in de kosten van deze procedure. De kosten aan de zijde van [eiseres] worden begroot op: € 90,81(explootkosten) + € 71,00 (vastrecht) + € 400,00 (salaris gemachtigde, gebaseerd op twee punten van € 200,00 voor het opstellen van de dagvaarding en het bijwonen van de comparitie) = € 561,81.

4. De beslissing De kantonrechter: ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning gelegen aan de [adres] in Utrecht; veroordeelt [gedaagde] om deze onroerende zaak met al wie en al wat zich daarin vanwege [gedaagde] bevindt binnen 14 dagen na de betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en met overgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van [eiseres] te stellen; veroordeelt [gedaagde] om tegen bewijs van kwijting te betalen aan [eiseres]: 1. € 402,43 ter zake van achterstallige huur, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 februari 2012 tot de dag van voldoening; 2. € 402,43 voor elke maand of gedeelte van een maand, gelegen tussen 1 februari 2012 en de daadwerkelijke ontruiming; veroordeelt [gedaagde] in de kosten van dit geding aan de zijde van [eiseres], welke kosten worden begroot op een bedrag van € 561,81, waarvan € 400,00 aan salaris gemachtigde; verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.C. Hartendorp, kantonrechter, en is in het openbaar uitgesproken op 28 maart 2012.

130

WR 2012/29: Woonruimte: kijktuin is geen onroerende aanhorigheid; geen huur: geen genot uit feitelijk gebruik Instantie:

Rechtbank Amsterdam (Kantonrechter)

Magistraten: Mr. Y.A.M. Jacobs Conclusie:

-

Datum:

30 november 2011

Zaaknr:

1180412 CV EXPL 10-30246

LJN:

Noot: Wetingang: (art. 7:201 BW; art. 7:233 BW)

-

Roepnaam: -

Essentie Woonruimte: kijktuin is geen onroerende aanhorigheid; geen huur: geen genot uit feitelijk gebruik Samenvatting De groenvoorziening in het complexdeel waarvan het gehuurde deel uitmaakt is noch voor de huurders van de in de complexdelen gelegen woningen, noch voor derden toegankelijk. Omdat de desbetreffende woningen uitkijken op die groenvoorziening wordt gesproken van een ‗kijktuin‘. De vraag is of de kijktuin een onroerende aanhorigheid is. Volgens de kantonrechter kan een onroerende aanhorigheid iedere onroerende zaak omvatten, dus ook de bijbehorende grond. De kantonrechter overweegt dat aanhorig is de onroerende zaak die naar aard of naar overeenkomst, dan wel op grond van de verkeersopvattingen tot het gehuurde behoort. De vraag is echter of er ten aanzien van de kijktuin sprake is van verhuur van een onroerende zaak. Deze vraag dient naar het oordeel van de kantonrechter beantwoord te worden aan de hand van de in art. 7:201 lid 1 BW jo. art. 7:233 BW genoemde essentialia van de huurovereenkomst voor woonruimte. Kenmerkend voor een overeenkomst van huur en verhuur is dat de verhuurder de huurder het gebruik van een zaak (of een gedeelte daarvan) verschaft. In casu is niet de tuin zelf als onroerende zaak, dan wel als onroerende aanhorigheid door verhuurster aan huurder in gebruik gegeven. Er wordt slechts een niet nader juridisch gekwalificeerd ‗kijkrecht‘ verstrekt. Daarmee is niet het gebruik van een onroerende aanhorigheid verschaft. Bij huur van woonruimte moet sprake zijn van het in gebruik geven van een gebouwde onroerende zaak met de onroerende aanhorigheden, en daarom maakt het ‗kijkrecht‘ geen deel uit van het gehuurde. Het standpunt van verhuurster dat uit het systeem der wet volgt dat het begrip gebruik niet is beperkt tot feitelijk gebruik, omdat daarin het ruimere begrip genot een centrale rol heeft, treft geen doel omdat verhuurster hiermee miskent dat de aard van de huurovereenkomst meebrengt dat met het begrip genot gedoeld wordt op genot dat voortvloeit uit een feitelijk gebruik van de zaak in de zin van art. 7:201 BW. Daarvan is bij de onderhavige ‗kijktuin‘ geen sprake. De kijktuin heeft niet als onroerende aanhorigheid bij de door huurder gehuurde woning te gelden. De kantonrechter wijkt met deze overwegingen af van het arrest Hof Amsterdam 31 maart 2009, WR 2009/73 waarin werd geconcludeerd dat de kijktuin wel als onroerende aanhorigheid zou zijn aan te merken.

Partij(en) Eiseres in conventie, gedaagde in (voorwaardelijke) reconventie: Woningbouwvereniging Stadgenoot, gevestigd te Amsterdam Gemachtigde: mr. D.A.I. Damsma tegen Gedaagde in conventie, eiseres in (voorwaardelijke) reconventie: R. Heering, wonende te Amsterdam Gemachtigde: mr. H. Sarolea Uitspraak (…)

2.DE FEITEN Als gesteld en onvoldoende weersproken staat vast: Uit de door Stadgenoot overgelegde huurovereenkomst blijkt dat zij met ingang van 1 april 1985 aan Heering heeft verhuurd: ‗de woning met aan- en toebehoren aan Loevestein no. 74 2.1 te Amsterdam‘ tegen een huurprijs van thans € 362,75 per maand, waarin een tuinbijdrage is begrepen van € 11,66.

In de uitspraak van 31 maart 2009 (zaaknummer 106.007.305/01; rolnummer l213/07) heeft 2.2 het Gerechthof Amsterdam de over 2002 en 2003 doorberekende bedragen van tuinonderhoud voor de woning aan Doddendaal 50 te Amsterdam beoordeeld. In dit arrest staat onder meer

131

het volgende vermeld: ―(…)

Het gaat in dit geding (…) om de vraag of het deel van de groenvoorzieningen tussen de flatgebouwen Doddendaal en Loevestein, niet zijnde het onder 3.3, slot, omschreven 4.1 (voor eenieder toegankelijke) gedeelte ervan al dan niet beschouwd dient te worden als onroerende aanhorigheid bij de woningen in die flatgebouwen die uitkijken op die groenvoorziening. (…).

Het hof stelt allereerst vast dat niet in geschil is dat het bewuste deel van de groenvoorziening voor bewoners van de onder 4.1. bedoelde woningen noch voor derden 4.2 toegankelijk is. Dit heeft de kantonrechter immers onder 1.6 van het vonnis vastgesteld en daartegen is niet gegriefd. Om die reden kan meerbedoeld deel dan ook als kijktuin omschreven worden. (…) De woningen met oneven nummers van het flatgebouw Loevestein en de woningen met even nummers van het flatgebouw Doddendaal kijken (vanwege het deel omschreven onder 3.3, slot: soms schuin èn over de speelplaats heen) op de kijktuin uit.

Genoemde flatgebouwen liggen langs de lange zijden van de bewuste groenvoorziening 4.3 (hiermee wordt zowel op meerbedoeld toegankelijk deel als op de kijktuin gedoeld).

Langs een van de korte zijden ligt een wandelpad, aan de andere korte zijde ligt een openbare weg (…) met bomen. De kijktuin is verreweg het grootste deel van vorenbedoelde groenvoorziening.

Op grond van het overwogene onder 4.3 is het hof van oordeel dat de kijktuin naar aard en bestemming zodanig met de hiervoor in 4.3 aangegeven woningen in de flatgebouwen Loevestein en Doddendaal verbonden is dat de onder 4.1 geformuleerde vraag in positieve zin beantwoord dient te worden. Daaraan doet niet af dat ook bewoners van de 4.4 flats aan de A.J. Ernststraat – van welke flats AWV (thans: Stadgenoot- ktr.) niet de verhuurder is – mogelijk enig kijkgenot aan de kijktuin ontlenen (tussen die woningen en de kijktuin ligt de A.J. Ernststraat). Evenmin doet daaraan af dat (ook) de bewoners van genoemde flatgebouwen geen toegang tot de kijktuin hebben.

Het vorenstaande betekent dat AWV, die het onderhoud aan de kijktuin verzorgt, aan de huurders van de even genummerde woningen in het flatgebouw Doddendaal en de 4.5 oneven genummerde woningen in het flatgebouw Loevestein een bijdrage in dat onderhoud, als onderdeel van de servicekosten, in rekening kan brengen. (…)‖ 2.3

Heering heeft in maart 2010 de huurcommissie verzocht om de redelijkheid van de in 2007 betaalde tuinbijdrage te bepalen.

In de brief van 11 maart 2010 van Stadgenoot aan de huurcommissie staat onder meer het volgende vermeld: ―(…) Bij uitspraak van 23 mei 2008, aan partijen verzonden op 4 juni 2009, heeft uw commissie uitspraak gedaan in een geschil over de tuinfondsbijdrage betreffende onder andere een drietal woningen in het woningblok Loevestein (Amsterdam-Buitenveldert). Wij hebben 2.4 niet tijdig onderkend, dat de uitspraken (innerlijk tegenstrijdig en) onjuist waren. In de uitspraken is gerefereerd aan een arrest van het Gerechtshof Amsterdam 31 maart 2009, waarin voor een volstrekt identieke woning aan een identieke groenvoorziening is uitgemaakt, dat de huurder wel een tuinbijdrage in rekening kon worden gebracht; de bijdrage voor de woningen aan Loevestein 68, 74 en 84 (over 2005) is niettemin op nihil bepaald. (…)‖ In het rapport van de rapporteur van de huurcommissie van mei 2010 staat onder meer het volgende vermeld: ―(…)

2.BEVINDINGEN ONDERZOEKSAMBTENAAR Het complex De woonruimte maakt deel uit van een complex dat bestaat uit vier identieke flatgebouwen 2.5 bestaande uit vier verdiepingen met in totaal 156 zelfstandige woonruimten (39 woonruimten per flatgebouw), gelegen aan het Doddendaal 12-90 (even nummers), Loevestein 1-79 (oneven nummers), Loevestein 12-90 (even nummers) en Wijenburg 1-79 (oneven nummers) te Amsterdam. (…)

2.DE AFREKENING De door de verhuurder in rekening gebrachte kosten:

132

(…)

De in rekening gebrachte kosten gedurende de periode 01-=/01/2007-31/12/2007 Kosten voor het gehele complex Voor deze woonruimte (…)

Tuinfonds € 18 129,42 € 118,62 (…)

De gegevensverstrekking: (…)

Nu de verhuurder geen gegevens heeft verstrekt of heeft willen verstrekken hoewel hij daar op grond van art. 39, lid 2 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Uhw) toe verplicht is zal de betalingsverplichting van de huurder voor de in het geding zijnde kostenpost vooralsnog op nihil worden gesteld. (…)

4.DE ONDERZOEKSRESULTATEN (…)

Commentaar verhuurder: De commissie heeft uitspraak gedaan in een geschil over de tuinfondsbijdrage betreffende onder andere een drietal woningen in woningblok Loevestein. Wij hebben niet tijdig onderkend, dat de uitspraken (innerlijk tegenstrijdig en) onjuist waren. In de uitspraken is gerefereerd aan een arrest van het Gerechtshof Amsterdam 31 maart 2009, waarin voor een volstrekt identieke woning aan een identieke groenvoorziening is uitgemaakt, dat de huurder wel een tuinbijdrage in rekening kon worden gebracht; de bijdrage voor de woningen aan Loevestein 68, 74 en 84 (over 2008 (moet zijn: 2005-ktr.)) is niettemin op nihil bepaald.

Commentaar rapporteur: Uitspraak van de kantonrechter: (…)

Verhuurder is in beroep gekomen tegen de uitspraak van de kantonrechter bij het gerechtshof Amsterdam.

De commissie heeft het volgende bepaald in haar uitspraak over de periode 01/001/200531/12/2005, (…) naar aanleiding van het arrest van het gerechtshof Amsterdam (…): ‗In deze specifieke situatie geldt dat een bijdrage in het onderhoud van de kijktuin, als onderdeel van de servicekosten in rekening kan worden gebracht aan de bewoners van de even genummerde woningen in het flatgebouw Doddendaal en de oneven nummers in het flatgebouw Loevestein aangezien deze bewoners daadwerkelijk uitzicht op een daarmee tegelijkertijd het kijkgenot hebben van de groenvoorziening.

Het betreft hier echter een woonruimte uit de flat Loevestein met een even huisnummer.

Derhalve is geen bijdrage voor de kijktuin verschuldigd. (…)‘‖ In de uitspraak van de huurcommissie van 9 juni 2010 (verzonden op 18 juni 2010) staat onder meer het volgende vermeld: ―(…)

Zitting De verhuurder is niet ter zitting verschenen.

Ter zitting zijn verschenen: De heer Heering, huurder (…)

Beoordeling van de feiten Beoordeling commissie In hetgeen ter zitting is verklaard, ziet de commissie geen aanleiding om van het rapport af te 2.6 wijken. (…)

De commissie stelt daarom huurders betalingsverplichting conform de rapportage vast op € 0,00.

Zij merkt ten overvloede op dat ingeval de verhuurder wel de gevraagde gegevens zou hebben geleverd, de commissie haar uitspraak had gebaseerd op het arrest van het gerechtshof te Amsterdam d.d. 31-03-2009 (…).

Hierin is overwogen onder 4.5 op blad 7 dat ‗… verhuurder die het onderhoud van de kijktuin verzorgt, aan de huurders van de oneven genummerde woningen in het flatgebouw Loevestein een bijdrage in dat onderhoud als onderdeel van de servicekosten, in rekening kan brengen.‘ De commissie trekt hieruit de conclusie dat dit niet van toepassing is op de even genummerde woningen in flatgebouw Loevestein.

133

Conclusie/Gevolgen van deze uitspraak De commissie stelt de betalingsverplichting van huurder met betrekking tot de kostenpost ‗tuinfonds‘ over het jaar 2007 vast op € 0,00. (…)‖ 3.De vorderingen en het verweer In conventie Stadgenoot vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: I. voor recht verklaart dat de ten processe bedoelde groenvoorziening zoals gesitueerd in het complexdeel Wijenburg (oneven)/Loevestein (even) te Amsterdam-Buitenveldert, waarvan het gehuurde deel uitmaakt, als een onroerende aanhorigheid bij het gehuurde heeft te gelden; 3.1 II. de omvang van de betalingsverplichting van Heering met betrekking tot de onderhoudskosten van deze groenvoorziening voor het jaar 2007 uit hoofde van art. 7:262 lid 1 BW zal bepalen op € 118,62 en de (navenant verhoogde) administratiekosten op € 16,03.

Stadgenoot legt aan haar vorderingen het volgende ten grondslag. De woning van Heering ligt weliswaar niet aan dezelfde tuin als die bedoeld is in het hierboven in nr. 2.2 geciteerde arrest van Hof Amsterdam, doch deze verschillen niet wezenlijk van elkaar.

3.2 In navolging van voornoemd arrest moet de groenvoorziening worden gekwalificeerd als gemeenschappelijk en heeft dan ook te gelden als onroerende aanhorigheid behorend bij het gehuurde.

3.3

Heering heeft verweer gevoerd dat hierna bij de beoordeling – voor zover relevant – aan de orde zal komen.

In (voorwaardelijke) reconventie Heering vordert – voorwaardelijk, voor het geval dat de in conventie gevorderde verklaring voor recht wordt gegeven – dat de kantonrechter voor recht verklaart dat de kosten van onderhoud voor de groenvoorziening zoals gesitueerd in het complexdeel Wijenburg 3.4 (oneven)/Loevestein (even) te Amsterdam niet aan de huurders van de woningen van het betreffende complexdeel kunnen worden doorberekend, althans dat deze kosten niet aan Heering kunnen worden doorberekend, kosten rechtens.

Heering legt aan zijn (voorwaardelijke) vordering het volgende ten grondslag. Indien de in conventie gevorderde verklaring voor recht, te weten dat de tuin een onroerende aanhorigheid is, wordt gegeven, betekent dat nog niet dat de kosten van kijktuin voor rekening van de huurders komen. Voor het aannemen van een onderhoudsverplichting voor de huurder op 3.5 grond van art. 7:217 BW jo. art. 7:240 BW is immers voorwaarde dat de huurder in staat is de zogenaamde kleine herstellingen te verrichten. Dat is niet het geval, omdat de mogelijkheid van toegang hem is ontzegd. De werkzaamheden aan voorzieningen die voor de huurder fysiek niet bereikbaar zijn, zijn niet voor zijn rekening.

Stadgenoot heeft verweer gevoerd, dat hierna bij de beoordeling – voor zover relevant – aan de orde zal komen.

4.De beoordeling In conventie 3.6

Heering heeft in de eerste plaats naar voren gebracht dat Stadgenoot niet ontvankelijk verklaard dient te worden in het onder II (zie hierboven in nr. 3.1 geciteerde) gevorderde, omdat Stadgenoot zich niet, zoals art. 7:262 BW bepaalt, binnen acht weken tot de kantonrechter heeft gewend.

Stadgenoot heeft bij conclusie van antwoord in conventie verklaard dat dit verweer van 4.1 Heering juist is en dat zij op grond daarvan haar vordering sub II intrekt. In het onderstaande zal dan ook niet meer kunnen worden ingegaan, conform het in art. 7:262 lid 1 BW gestelde, op de omvang van de betalingsverplichting met betrekking tot de onderhoudskosten van de groenvoorziening voor het jaar 2007, doch zal uitsluitend Stadgenoot‘s vordering sub I beoordeeld worden.

De vordering sub I behelst de vraag of de groenvoorziening zoals gesitueerd in het complexdeel Wijenburg (oneven)/Loevestein (even) te Amsterdam-Buitenveldert, waarvan het 4.2 gehuurde deel uitmaakt, als een onroerende aanhorigheid bij het gehuurde heeft te gelden.

Uitgangspunt daarbij is dat de desbetreffende groenvoorziening noch voor de huurders van de in de complexdelen gelegen woningen, noch voor derden toegankelijk is.

134

De desbetreffende woningen kijken uit op die groenvoorziening, reden waarom gesproken wordt van een ‗kijktuin‘. Beoordeeld dient aldus te worden of een dergelijke kijktuin als een tot de gehuurde woonruimte behorende onroerende aanhorigheid in de zin van art. 7:233 BW moet worden aangemerkt.

Heering heeft allereerst gesteld, zo begrijpt de kantonrechter, dat uit art. 7:290 BW, dat voor de zogenaamde 290-bedrijfsruimte geldt, valt op te maken dat de wetgever heeft bedoeld dat de naast de bebouwde ruimte liggende grond geen onderdeel uitmaakt van de onroerende aanhorigheden: art. 7:290 lid 3 BW noemt immers naast de onroerende aanhorigheden apart de bijbehorende grond. Nu art. 7:233 BW alleen de onroerende aanhorigheden noemt en niet 4.3 de bijbehorende grond, moet er van uit gegaan worden dat onder het begrip ‗onroerende aanhorigheden‘ niet de bijbehorende grond begrepen wordt, aldus Heering.

Dit standpunt verwerpt de kantonrechter: uit het feit dat art. 7:290 lid 3 BW de bijbehorende grond apart vermeldt kan niet afgeleid worden dat deze daarmee niet onder het begrip onroerende aanhorigheden valt: een onroerende aanhorigheid kan immers iedere onroerende zaak omvatten, dus ook de bijbehorende grond.

Stadgenoot heeft gesteld dat de kijktuin krachtens overeenkomst bij het gehuurde behoort, omdat in de huurovereenkomst is vermeld dat verhuurd is de woning ‗met aan- en toebehoren‘ en uit de bij het aangaan van de huurovereenkomst verstrekte huurspecificatie blijkt, in samenhang met ondermeer art. 5.4 van de huurovereenkomst (waarin een gemeenschappelijke tuin wordt genoemd), dat de bij het gehuurde behorende aanhorigheden onder meer bestaan uit een gemeenschappelijke tuin.

4.4 Daaromtrent overweegt de kantonrechter het volgende. Aanhorig is de onroerende zaak die naar aard of naar overeenkomst, dan wel op grond van de verkeersopvattingen tot het gehuurde behoort.

Voorafgaand daaraan dient echter eerst de vraag beantwoord te worden of er ten aanzien van de kijktuin sprake is van verhuur van een onroerende zaak. Deze vraag dient naar het oordeel van de kantonrechter beantwoord te worden aan de hand van de in art. 7:201 lid 1 BW jo. art.

7:233 BW genoemde essentialia van de huurovereenkomst voor woonruimte.

Daaromtrent overweegt de kantonrechter het volgende.

Uit art. 7:201 lid 1 BW, welk artikel de definitie van een huurovereenkomst bevat, volgt dat kenmerkend voor een overeenkomst van huur en verhuur is dat de verhuurder de huurder het 4.3 gebruik van een zaak (of een gedeelte daarvan) verschaft.

Bij huur van woonruimte dient het dan te gaan, zo volgt uit art. 7:233 BW, om het verschaffen van gebruik van een gebouwde onroerende zaak en van de onroerende aanhorigheden.

In de onderhavige zaak is niet de tuin zelf als onroerende zaak, dan wel als onroerende aanhorigheid door Stadsgenoot aan Heering in gebruik gegeven: er wordt slechts een – niet nader juridisch gekwalificeerd – ‗kijkrecht‘ verstrekt.

Daarmee is echter niet het gebruik van een onroerende aanhorigheid verschaft: er is immers 4.4 noch sprake van het in gebruik geven van een zaak in de zin van art. 3:2 BW, noch van een onroerende zaak/aanhorigheid. Omdat op grond van art. 7:233 BW bij huur van woonruimte sprake moet zijn van het in gebruik geven van een gebouwde onroerende zaak met de onroerende aanhorigheden, maakt een ‗kijkrecht‘ als hiervoor omschreven geen deel uit van het gehuurde.

Stadgenoot stelt dat er wel sprake is van het in gebruik verschaffen van de tuin zelf – en dus van een onroerende aanhorigheid – omdat niet is gezegd dat alle aanhorigheden behorende bij het huurobject ook door de huurder moeten kunnen worden ‗gebruikt‘ in de zin dat ze voor de huurder toegankelijk moeten zijn. Daarbij verwijst Stadgenoot naar andere onroerende aanhorigheden dan wel goederenrechtelijke bestanddelen van het gehuurde zijn, die ook niet 4.5 toegankelijk zijn voor de huurder, zoals een liftmachinekamer, het ketelhuis voor de collectieve cv, de kruipruimte onder het gemeenschappelijk trappenhuis, een plat dak dat niet als terras mag worden gebruikt, dan wel een buitengevel.

Deze vergelijking gaat echter naar het oordeel van de kantonrechter niet op, omdat het hier (al dan niet toegankelijke) onderdelen van voorzieningen betreft die wel degelijk feitelijk door de huurder gebruikt worden.

Het standpunt van Stadgenoot dat ook uit het systeem der wet volgt dat het begrip gebruik niet is beperkt tot feitelijk gebruik, omdat daarin het ruimere begrip genot een centrale rol heeft, treft eveneens geen doel. Stadgenoot miskent hiermee immers dat de aard van de 4.6 huurovereenkomst meebrengt dat met het begrip genot, waarop de art. 7:206-208 en 7:257 BW zien, gedoeld wordt op genot dat voortvloeit uit een feitelijk gebruik van de zaak in de zin van art. 7:201 BW. Daarvan is bij de onderhavige ‗kijktuin‘ geen sprake.

135

Gelet op het voorgaande doet het antwoord op de vraag of het kijkgenot dat de huurders wordt geboden al dan niet exclusief is, niet ter zake. In die zin treft de verwijzing door Stadgenoot naar de uitspraak van de Hoge Raad 9 juni 2000, WR 2000/55 geen doel. Uit deze 4.7 uitspraak valt echter wel af te leiden dat het enkele feit dat een groenvoorziening gelegen is naast, of direct grenst aan een complex als dat waarin de woning van Heering is gelegen, nog per definitie niet meebrengt dat deze als onroerende aanhorigheid deel uitmaakt van het gehuurde.

Tegen de achtergrond van het hiervoor overwogene kan de redenering op grond waarvan van het Gerechtshof Amsterdam in de uitspraak van 31 maart 2009 (WR 2009/73) concludeert dat de kijktuin wel als onroerende aanhorigheid zou zijn aan te merken, de kantonrechter niet 4.8 overtuigen. De conclusie in de onderhavige zaak luidt dan ook dat de kijktuin niet als onroerende aanhorigheid bij de door Heering gehuurde woning heeft te gelden. Daar volgt uit dat de gevorderde verklaring voor recht niet toewijsbaar is.

In reconventie Nu de voorwaarde waaronder de vordering in reconventie is ingediend niet is vervuld, behoeft deze geen behandeling meer, wat er zij van het terecht door Stadsgenoot opgeworpen 4.8 standpunt dat Heering geen beslissingen kan vorderen ten behoeve van andere woningen dan de door hem gehuurde woning.

De reconventionele vordering zal derhalve worden afgewezen.

In conventie en reconventie Bij deze uitkomst van de procedure wordt Stadgenoot veroordeeld in de proceskosten in conventie en in reconventie.

5.Beslissing De kantonrechter: In conventie en in (voorwaardelijke) reconventie: I. wijst de vorderingen af; 4.9

II. veroordeelt Stadgenoot in de kosten van het geding aan de zijde van Heering gevallen, tot heden in conventie begroot op â‚Ź 600 aan salaris van de gemachtigde en in reconventie begroot op â‚Ź 300 aan salaris van de gemachtigde.

136

LJN: BW1998, Gerechtshof Amsterdam , 200.080.843/01 Datum uitspraak: 03-04-2012 Datum publicatie: 12-04-2012 Rechtsgebied:

Handelszaak

Soort procedure: Hoger beroep Inhoudsindicatie: Huur woonruimte. Collectieve actie huurdersvereniging. De belangen die door de huurders aan de orde zijn gesteld lenen zich gedeeltelijk niet (huismeesterproblematiek) en gedeeltelijk wel (kosten glasbewassing) voor bundeling. De kosten van het wassen van onbereikbare ramen mogen door de verhuurder aan de huurders in rekening worden gebracht. Betekenis Besluit Kleine Herstellingen.

Uitspraak zaaknummer 200.080.843/01 3 april 2012

GERECHTSHOF TE AMSTERDAM TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER ARREST in de zaak van: de vereniging DE WITTE TORENS, gevestigd te Amsterdam, APPELLANTE, advocaat: mr. H.M. Meijerink, te Amsterdam, tegen de naamloze vennootschap ASR NEDERLAND VASTGOED MAATSCHAPPIJ N.V., gevestigd te Utrecht, GEĂ?NTIMEERDE, advocaat: mr. A.C. Draisma, te Utrecht.

1. Het geding in hoger beroep 1.1 Partijen worden hierna de Witte Torens en ASR Vastgoed genoemd.

1.2 De Witte Torens is bij exploot van 17 januari 2011 in hoger beroep gekomen van de vonnissen die door de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam, locatie Amsterdam, onder rolnummer CV EXPL 09-22229 tussen partijen zijn gewezen en die zijn uitgesproken op 20 april 2010 (het tussenvonnis) en 23 november 2010 (het eindvonnis), met dagvaarding van ASR Vastgoed voor dit hof.

1.3 De Witte Torens heeft bij memorie drie grieven tegen het bestreden eindvonnis aangevoerd, haar eis vermeerderd, een bewijsaanbod gedaan en producties in het geding gebracht, met conclusie, zakelijk weergegeven, dat het hof het bestreden eindvonnis zal vernietigen en haar alsnog de door haar gevorderde voorzieningen zal verschaffen alsmede haar in hoger beroep vermeerderde eis zal toewijzen, met veroordeling van ASR Vastgoed in de proceskosten van de

137

beide instanties, alles zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad.

1.4 ASR Vastgoed heeft daarop bij memorie van antwoord de grieven bestreden, alsmede een bewijsaanbod gedaan en producties in het geding gebracht. ASR Vastgoed heeft bovendien van haar kant hoger beroep ingesteld onder aanvoering van één grief.

ASR Vastgoed heeft in het principaal appel geconcludeerd dat het hof De Witte Torens niet ontvankelijk zal verklaren in het hoger beroep althans haar vorderingen in hoger beroep zal afwijzen met veroordeling, uitvoerbaar bij voorraad, van De Witte Torens in de proceskosten van, naar het hof begrijpt, het hoger beroep. Zij heeft in het incidenteel appel geconcludeerd dat het hof het bestreden eindvonnis zal vernietigen en De Witte Torens in haar vorderingen niet-ontvankelijk zal verklaren, met veroordeling, uitvoerbaar bij voorraad, van De Witte Torens in de kosten van, naar het hof begrijpt, de beide instanties.

1.5 De Witte Torens heeft bij memorie geantwoord in het incidenteel appel en geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis op het punt van haar ontvankelijkheid, met veroordeling van ASR Vastgoed in de proceskosten van het incidenteel hoger beroep.

1.6 Partijen hebben hun zaak doen bepleiten bij monde van hun raadslieden, beiden mede aan de hand van pleitnotities. De Witte Torens heeft bij die gelegenheid aanvullende producties in het geding gebracht. Partijen hebben over en weer inlichtingen verschaft.

1.7 Ten slotte hebben partijen het hof gevraagd arrest te wijzen.

2. De grieven Voor de inhoud van de grieven verwijst het hof naar de memorie van grieven en de memorie van grieven in het incidenteel hoger beroep.

De Witte Torens heeft geen grieven gericht tegen het tussenvonnis. In zoverre kan zij niet worden ontvangen in haar hoger beroep.

3. Ontvankelijkheid 3.1 Met de grief in het incidenteel appel heeft ASR Vastgoed de vraag aan de orde gesteld of De Witte Torens in haar vorderingen kan worden ontvangen. ASR Vastgoed heeft zich op het standpunt gesteld dat hetgeen De Witte Torens in dit geding nastreeft de grenzen van het bepaalde in artikel 3:305a Burgerlijk Wetboek (BW) te buiten gaat. Zij had dan ook volgens ASR Vastgoed door de kantonrechter in die vorderingen niet mogen worden ontvangen.

Deze grief zal het hof als eerste bespreken, omdat zij het verste strekt.

3.2 De Witte Torens is een huurdersvereniging met volledige rechtsbevoegdheid. De vereniging is op 8 november 1982 opgericht. De Witte Torens behartigt blijkens haar statuten de belangen van de huurders van de flats gelegen aan [straat], de [straat], de [straat] en [straat] te [gemeente] die in beheer waren bij Jacobus Recourt B.V. Haar statutaire doel is dienovereenkomstig geformuleerd.

De vier flatgebouwen bevatten 192 woningen. ASR Vastgoed werd in 2003 eigenaar van 165 woningen in de flatgebouwen, waarvan er 144 waren verhuurd.

Een deel van de flatwoningen in de vier flats is de afgelopen jaren verkocht aan particulieren. ASR Vastgoed vertegenwoordigt binnen de VvE‘s een groot belang.

3.3 Tussen huurders van woningen die deel uitmaken van de flats gelegen aan [straat], de [straat], de [straat] en [straat] te [gemeente] en de verhuurder is geschil ontstaan over een aantal kwesties.

In de eerste plaats bestaat geschil over de vraag of de huurders aan de door hen gesloten huurovereenkomsten het recht kunnen ontlenen dat door de verhuurder wordt zorg gedragen voor een huismeester.

In de tweede plaats bestaat geschil over de vraag of de verhuurder de kosten die gemoeid zijn met de bewassing van voor de huurder niet bereikbare ramen voor rekening van de huurders mag brengen.

3.4 Bij brief van 18 juni 2008 heeft de toenmalige beheerder van de vier flatgebouwen, Poelwijck Sweers Vastgoedmanagement, namens ASR Vastgoed aan de huurders laten weten dat de VvE‘s in

138

onderhandeling zijn over de contracten voor glasbewassing teneinde een contract tegen een lager tarief te sluiten. De VvE‘s hebben besloten, zo deelt de beheerder verder mee, om de functie van huismeester te laten vervallen. Kleine werkzaamheden zoals het vervangen van lampen zullen worden uitgevoerd door het schoonmaakbedrijf. De overige werkzaamheden, vallend onder de vigerende beheerovereenkomst, zullen worden uitgevoerd door de beheerder van het complex.

3.5 De Witte Torens heeft bezwaar gemaakt tegen deze keuze. Zij heeft zich op het standpunt gesteld dat het verdwijnen van de huismeester/schoonmaker een ernstige achteruitgang oplevert die de huurders in aanmerking genomen hun contractuele rechten niet behoeven te accepteren.

Voorts heeft zij betoogd dat de kosten van de glasbewassing niet door de huurders behoeven te worden gedragen.

De Witte Torens heeft haar standpunt neergelegd respectievelijk doen neerleggen in brieven van 7 juli 2008 en 18 december 2008.

Dit standpunt van De Witte Torens heeft ASR Vastgoed niet van gedachten doen veranderen.

3.6 De Witte Torens heeft ASR Vastgoed in rechte betrokken na een daartoe strekkend besluit in haar algemene ledenvergadering van 2 december 2008. Zij heeft gevorderd, na vermeerdering van eis in hoger beroep, kortweg: - dat ASR Vastgoed op straffe van een dwangsom wordt veroordeeld om opnieuw een huismeester aan te stellen zoals deze voor 2008 in het complex functioneerde, en - dat de bijkomende kosten van 2006 tot en met 2010 nader worden vastgesteld en wel zo dat ASR Vastgoed daaruit de kosten van glasbewassing verwijdert en deze kosten aan de huurders terugbetaalt alsmede dat de kosten glasbewassing in het jaar 2011 en de jaren daarna niet langer onderdeel uitmaken van de bijkomende kosten.

3.7 De volgende –onbestreden gebleven- feiten en omstandigheden zijn bij de beoordeling van deze kwestie van betekenis: - Tot in 1999 was in elk van de flatgebouwen een huismeester/schoonmaker werkzaam. De met de huismeester/ schoonmaker samenhangende kosten werden door huurders en verhuurder samen gedragen.

(Tussen partijen is omstreden of het een schoonmaker met huismeesterstaken dan wel een huismeester met schoonmakerstaken was; die vraag zal het hof verder laten rusten.)

- Na een peiling onder de huurders en overleg met huurders is eind 1999 wijziging gebracht in die situatie. Voor de vier flatgebouwen gezamenlijk was nog één huismeester/ schoonmaker werkzaam. Schoonmaakwerkzaamheden werden uitbesteed. De kosten van het schoonmaakbedrijf werden in rekening gebracht bij de huurders. De kosten van de huismeester/schoonmaker kwamen niet langer voor rekening van de huurders.

- In een daaraan voorafgaande brief van de beheerder aan de bewoners d.d. 13 oktober 1999 is de nieuwe opzet (―1 vaste huismeester voor de 4 torens‖) uiteengezet en de peiling aangekondigd. Als reden voor de peiling heeft de beheerder opgegeven dat zij aan de eigenaresse de mening van de bewoners wil kunnen verstrekken en een zorgvuldig onderbouwd advies wil kunnen geven.

- In het huurcontract dat betrekking heeft op een woning op de 12e woonlaag van de [straat] d.d.

12 januari 1981 wordt in artikel 14 melding gemaakt van de aanwezigheid van een huismeester. In het huurcontract dat betrekking heeft op [adres] op 28 november 1991 wordt in artikel 16 melding gemaakt van de aanwezigheid van een huismeester. In artikel 6.1 van de huurovereenkomst die betrekking heeft op [adres], welke huurovereenkomst is ingegaan op 1 maart 2010, wordt eveneens melding gemaakt van de aanwezigheid van een huismeester. In andere huurcontracten van ouder datum staat niet dat er een huismeester is, bijvoorbeeld in de huurovereenkomst die in 1969 werd gesloten met betrekking tot de woning aan de [adres]. Hetzelfde geldt voor recent gesloten huurcontracten.

- In een brief van de toenmalige beheerder gedateerd 30 maart 1989 wordt aan de verhuurster bericht dat zich problemen voordoen in De Witte Torens. In dat verband wordt genoteerd dat die problemen besproken zijn in de ―huismeestersvergadering‖. In een brief van de beheerder d.d. 27 maart 1991 aan de huurders van de flatgebouwen aan de [straat] en de [straat] wordt melding gemaakt van een huismeester en door deze te verrichten werkzaamheden. Met betrekking tot de jaren 1996 en 1997 zijn de ―huismeesterskosten‖ met betrekking tot de gebouwen [straat], [straat], [straat] en [straat] door de beheerder afzonderlijk in kaart gebracht.

- De Witte Torens heeft bij herhaling over huurders-aangelegenheden overleg gevoerd met medewerkers van de beheerder en de verhuurster, bijvoorbeeld op 3 april 2006.

- In 2009 is een woning aan de [straat] te koop aangeboden op Funda met de vermelding ―huismeester aanwezig‖. Poelwijck Sweers Makelaardij o.g. heeft in 2009 in een annonce een woning aan de [straat] te huur aangeboden met de vermelding ―huismeester aanwezig‖.

139

3.8 De kantonrechter heeft De Witte Torens op de voet van het bepaalde in artikel 3:305a BW in haar vorderingen ontvangen. ASR Vastgoed heeft op verschillende gronden betoogd dat dit oordeel van de kantonrechter onjuist is.

Het hof overweegt als volgt.

3.9 Hetgeen De Witte Torens, een vereniging met volledige rechtsbevoegdheid, heeft gevorderd moet worden gerekend tot de behartiging van de belangen die zij zich blijkens haar statutaire doel heeft aangetrokken. In zover voldoet De Witte Torens aan het bepaalde in artikel 3:305a lid 1 BW. 3.10 De vraag of ASR Vastgoed dan wel haar rechtsvoorgangers zich jegens de huurders hebben verbonden om in de flatgebouwen aan de [straat], [straat], [straat] en [straat] een huismeester aanwezig te hebben, laat zich niet goed beantwoorden zonder te treden in de bijzonderheden van iedere huurovereenkomst afzonderlijk.

Wat de huurder van een woning in één van de vier flatgebouwen op dit punt redelijkerwijs zou mogen verwachten van de verhuurder, is immers afhankelijk van een reeks concrete feiten en omstandigheden, waaronder de tekst van de huurovereenkomst, hetgeen tussen de betrokken partijen is voorgevallen bij gelegenheid van het sluiten van die overeenkomst en hetgeen is voorgevallen tijdens de uitvoering van de overeenkomst. De door De Witte Torens en ASR Vastgoed overgelegde stukken geven aanleiding te veronderstellen dat de huurders wat betreft de in dit verband redengevende feiten en omstandigheden niet zonder meer op één lijn kunnen worden gesteld.

Het hof heeft om te beginnen moeten vaststellen dat de tekst van de huurovereenkomsten op het punt van de aanwezigheid van een huismeester uiteenloopt. Verder is van betekenis dat de huurders van ouder datum, anders dan degenen die eind 2008 of later gingen huren, de aanwezigheid van een huismeester hebben meegemaakt, mogelijk met inbegrip van het overleg dat in 1999 heeft plaatsgehad. Het hof moet er rekening mee houden dat de huurders van ouder datum aan die werkelijkheid gerechtvaardigde verwachtingen kunnen ontlenen.

Daar komt nog bij dat voor een deel van de verhuurde flatwoningen het geliberaliseerde huurregiem geldt en voor een ander deel het niet-geliberaliseerde regiem, een verschil dat ook al niet gemakkelijk te overbruggen valt gelet op de geldende voorschriften.

Een en ander voert het hof tot de slotsom dat de belangen van de huurders zich niet voor bundeling lenen, waar het gaat om de huismeesterproblematiek. In zover treft de grief van ASR Vastgoed doel.

3.11 De belangen van de huurders in de kwestie van de glasbewassing lenen zich daarentegen wel voor bundeling.

In de kern gaat het daar immers om de uitleg van de wettelijke uitvoeringsregeling die krachtens artikel 7:240 BW is tot stand gebracht.

In zover treft de grief van ASR Vastgoed geen doel.

3.12 Het hof zal, gelet op het onder 3.10 overwogene, De Witte Torens niet ontvangen in haar vordering die ertoe strekt dat door ASR Vastgoed opnieuw een huismeester wordt aangesteld zoals deze voor 2008 in het complex functioneerde en het bestreden eindvonnis van de kantonrechter in zover vernietigen.

Voor overige kan De Witte Torens in haar vorderingen worden ontvangen.

3.13 Als gevolg van bovenstaand oordeel komt het hof niet toe aan bespreking van de grieven 1 en 2 van De Witte Torens en mislukken deze.

4. Behandeling van het principaal hoger beroep 4.1 De Witte Torens heeft haar derde grief in het principaal appel gericht tegen de beslissing van de kantonrechter dat de kosten van het wassen van onbereikbare ramen aan de huurders in rekening mogen worden gebracht. Volgens De Witte Torens gaat de kantonrechter ten onrechte voorbij aan het Besluit Kleine Herstellingen (bijlage onder q) dat volgens haar inhoudt dat de werkzaamheden die te pas komen aan het wassen van onbereikbare ramen voor rekening van de verhuurder komen.

4.2 Artikel 1 van het Besluit wettelijke herstellingen waarop De Witte Torens doelt, luidt: De herstellingen aangewezen in de bijlage behorend bij dit besluit worden in ieder geval aangemerkt als kleine herstellingen als bedoeld in artikel 240 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek.

140

Onder q van de bijlage staat: het wassen en schoonhouden van de binnen- en buitenzijde van de ruiten, kozijnen, deurposten, het geverfde houtwerk en andere geverfde onderdelen, voorzover deze voor de huurder bereikbaar zijn; De bewoordingen van deze wettelijke regels dwingen niet tot de a contrario redenering die De Witte Torens in dit geding heeft verdedigd en die erop neerkomt dat dus alle kosten die gemoeid zijn met de bewassing van voor huurders niet bereikbare ramen door de verhuurder moeten worden gedragen. Het ligt veeleer voor de hand te veronderstellen dat de kosten die moeten worden gemaakt om het bereikbaarheids-probleem op te lossen voor rekening te brengen van de verhuurder. Aldus worden immers de kosten voor de huurder die te maken krijgt met onbereikbare ramen in beginsel op gelijk niveau gebracht met de kosten voor de huurder die dergelijke ramen niet heeft gehuurd. Terecht heeft de kantonrechter dan ook in zijn oordeel betrokken dat het om werkzaamheden gaat die gewoonlijk door de huurder worden verricht. De omstandigheid dat de huurder in wezen geen andere keuze zou hebben dan de diensten van de glazenwasser te accepteren, doordat hem niet is toegestaan van het beschikbare hulpmiddel voor het bereiken van de ramen gebruik te maken, heeft onvoldoende gewicht om de door De Witte Torens verdedigde wetsuitleg te doen prevaleren. Daarop loopt de derde grief van De Witte Torens stuk.

5. Slotsom 5.1 De Witte Torens kan niet worden ontvangen in haar hoger beroep tegen het tussenvonnis.

5.2 De grief in het incidenteel appel heeft gedeeltelijk succes. Het bestreden eindvonnis kan niet in stand blijven, voor zover de kantonrechter De Witte Torens heeft ontvangen in haar vordering die ertoe strekt dat door ASR Vastgoed opnieuw een huismeester wordt aangesteld zoals deze voor 2008 in het complex functioneerde.

Voor het overige faalt deze grief.

Als gevolg van een en ander komt het hof niet toe aan bespreking van de grieven 1 en 2 in het principaal appel en mislukken deze.

5.3 Grief 3 in het principaal appel faalt. Het bestreden eindvonnis komt in zover voor bekrachtiging in aanmerking.

5.4 De Witte Torens is zowel in het principaal als in het incidenteel appel de in het ongelijk gestelde partij. Zij heeft daarom de daarmee gemoeide proceskosten te dragen.

6. Beslissing Het hof: in het principaal en het incidenteel appel: verklaart De Witte Torens niet ontvankelijk in het hoger beroep tegen het tussenvonnis; vernietigt het bestreden eindvonnis voor zover De Witte Torens is ontvangen in haar vordering die ertoe strekt dat door ASR Vastgoed opnieuw een huismeester wordt aangesteld zoals deze voor 2008 in het complex functioneerde, en in zover opnieuw rechtdoende: verklaart De Witte Torens niet-ontvankelijk in haar vordering die ertoe strekt dat door ASR Vastgoed opnieuw een huismeester wordt aangesteld zoals deze voor 2008 in het complex functioneerde; bekrachtigt het bestreden eindvonnis voor het overige; veroordeelt De Witte Torens in de proceskosten van het principaal en het incidenteel hoger beroep en begroot deze kosten tot de dag van deze uitspraak aan de zijde van ASR Vastgoed in het principaal appel op â‚Ź 649,- voor verschotten en â‚Ź 2.682,- voor salaris advocaat en in het incidenteel appel op â‚Ź 1.341,- voor salaris advocaat; verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

141

wijst af het in hoger beroep anders of meer gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. G.B.C.M. van der Reep, M.P. van Achterberg en E.M. Polak en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 3 april 2012 door de rolraadsheer.

142

LJN: BU8964, Gerechtshof Leeuwarden , 200.074.546/01 Datum uitspraak: 20-12-2011 Datum publicatie: 21-12-2011 Rechtsgebied:

Handelszaak

Soort procedure: Hoger beroep Inhoudsindicatie: Ontbinding huurovereenkomst wegens - gedurende een lange periode - te late huurbetalingen. Contractuele boete fors gematigd vanwege het onereuze karakter van het boetebeding.

Vindplaats(en):

WR 2012, 87

Uitspraak Arrest d.d. 20 december 2011 Zaaknummer 200.074.546/01 HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van: [appellant], wonende te [woonplaats], appellant in het principaal en geïntimeerde in het incidenteel appel, in eerste aanleg: eiser, hierna te noemen: [appellant], advocaat: mr. L.H. Haarsma, kantoorhoudende te Tynaarlo, tegen [geïntimeerde], wonende te [woonplaats], geïntimeerde in het principaal en appellante in het incidenteel appel, in eerste aanleg: gedaagde, hierna te noemen: [geïntimeerde], toevoeging aangevraagd, advocaat: mr. J.G. Besling, kantoorhoudende te Assen.

De inhoud van het tussenarrest d.d. 30 augustus 2011 wordt hier overgenomen.

Het verdere procesverloop [geïntimeerde] heeft een antwoordakte genomen, waarbij producties zijn overgelegd. [appellant] heeft een antwoordakte na tussenarrest genomen.

Vervolgens hebben partijen de stukken wederom overgelegd voor het wijzen van arrest.

De verdere beoordeling Antwoordakte [geïntimeerde] 1. [appellant] heeft betoogd dat onderdelen van de antwoordakte van [geïntimeerde] en de door [geïntimeerde] overgelegde producties buiten beschouwing moeten worden gelaten. Het hof volgt [appellant] niet in dit betoog. De desbetreffende onderdelen en producties ondersteunen, grotendeels, het betoog van [geïntimeerde] naar aanleiding van de door [appellant] overgelegde bankafschriften. Bovendien heeft [appellant] de gelegenheid gehad, en te baat genomen, om op

143

alle onderdelen van de akte van [geïntimeerde] en op de overgelegde producties te reageren, zodat hij niet in zijn processuele belangen is geschaad.

Vaststaande feiten 2. Het hof ziet redenen om zelf de vaststaande feiten vast te stellen. Deze komen op het volgende neer.

2.1. [geïntimeerde] huurt van [appellant] de woning aan [adres]. De huurovereenkomst tussen partijen is op 1 augustus 2006 aangegaan en is vastgelegd in een door partijen ondertekend schriftelijk huurcontract gedateerd 30 juli 2006. In dit huurcontract is onder meer het volgende vermeld: ―Voorwaarden (…)

2.2 Van deze overeenkomst maken deel uit de algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte, vastgesteld in mei 1998 en gedeponeerd op 26 mei 1998 bij de griffie van de rechtbank te ‘s-Gravenhage en aldaar ingeschreven onder nummer 66/1998, hierna te noemen ―de algemene bepalingen‖.

Deze algemene bepalingen zijn partijen bekend. Huurder heeft hiervan een exemplaar ontvangen. De algemene bepalingen zijn van toepassing behoudens voor zover daarvan in deze overeenkomst uitdrukkelijk is afgeweken of toepassing ervan ten aanzien van het gehuurde niet mogelijk is.

Duur, verlenging en opzegging 3.1 Deze overeenkomst wordt aangegaan voor twee jaar met opzegging van 2 maanden ingaande op 1 augustus 2006 en lopende tot en met 1 augustus 2008. (…)

3.2 Indien in 3.1 een bepaalde tijd is opgenomen en deze periode verstrijkt zonder opzegging, loopt de overeenkomst voor onbepaalde tijd door.‖ In het huurcontract is een huurprijs van € 446,15, te vermeerderen met € 55,00 servicekosten, in totaal € 501,15 per maand vermeld. Op grond van artikel 4.3 van het contract dient de huurprijs (vermeerderd met het voorschot servicekosten) steeds te worden betaald vóór op de eerste dag waarop de betaling betrekking heeft.

2.2. Partijen hebben diverse procedures voor de huurcommissie gevoerd over de afrekening van de servicekosten door [appellant].

2.3. [geïntimeerde] heeft [appellant] in de maanden maart 2007 tot en met mei 2008 meerdere malen schriftelijk laten weten dat zij de huur te laat betaalde. In een brief van 20 februari 2008 aan [appellant] schreef hij onder meer: ―Volgens onze gegevens is de huur nog steeds niet betaald. Heeft u zoveel schulden dat op tijd betalen van de huur niet kan? (…)

1 augustus 2008 is het getekende contract afgelopen, en dan is het beter dat u een andere woning gaat zoeken, want zo kan en willen wij niet verder. ― 2.4. In een brief van 17 april 2008 aan [appellant] heeft [geïntimeerde] onder meer geschreven: ―In antwoord op uw brief laat ik u weten dat ik niet akkoord ga met uw opzegging van het perceel [adres] per 1-8-2008. (…)

Tot slot wil ik u meedelen dat ik in ieder geval op zoek ben naar een ander huis omdat ik hier niet langer dan noodzakelijk wil wonen. Als ik geen huurcontract had gehad van 2 jaar was ik allang weggeweest naar een rustigere omgeving waar niet dag en nacht auto‘s voorbijrazen, vrachtwagens met ronkende motoren ‘s morgens vroeg en ‘s avonds laat voor je huis staan laden en lossen. Ervaring leert echter dat u niet erg meewerkend bent om nieuwe huurders te accepteren dus heb ik het niet eens geprobeerd. De wachtlijsten zijn echter lang maar ik heb goede hoop.‖ 2.5. In een brief van 11 november 2009 aan [geïntimeerde] heeft mr. L.H. Haarsma namens [appellant] onder meer geschreven dat [geïntimeerde] nog steeds de huur te laat betaalt en heeft zij namens [appellant] aanspraak gemaakt op een boete van € 8.500,00 vanwege de te late betalingen. [geïntimeerde] kon aan betaling van dit bedrag ontkomen wanneer zij de woning uiterlijk op 1 december 2009 zou ontruimen. Voorts heeft mr. Haarsma in genoemde brief de overeenkomst ontbonden en de huurovereenkomst opgezegd. In dat verband heeft zij geschreven: ―Indachtig het voorgaande zegt cliënte de huurovereenkomst in elk geval op overeenkomstig artikel 19 van de huurovereenkomst. Deze opzegging geschiedt dan ook middels aangetekende brief, met ingang van de dag waarop een nieuwe betaalperiode aanvangt en met inachtneming van de geldende opzegtermijn.‖

144

Procedure in eerste aanleg 3. [appellant] heeft [geïntimeerde] gedagvaard voor de kantonrechter en heeft ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming op straffe van verbeurte van een dwangsom gevorderd, alsmede betaling door [geïntimeerde] van een bedrag van € 15.750,00. Aan deze vorderingen heeft hij ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] de huur stelselmatig te laat betaalt. Dat rechtvaardigt, volgens [appellant], ontbinding van de huurovereenkomst. Op grond van de toepasselijke algemene voorwaarden is [geïntimeerde] volgens [appellant] een bedrag van € 25,00 verschuldigd per dag dat te laat is betaald. Bij 630 dagen resulteert dat in het gevorderde bedrag van € 15.750,00.

4. De kantonrechter heeft, na door [geïntimeerde] gevoerd verweer, de vordering tot ontbinding en ontruiming afgewezen. Omdat [appellant] al lang op de hoogte was van de geschillen over de hoogte van de servicekosten en daaraan geen adequate rechtsmaatregelen heeft verbonden, is de tekortkoming van [geïntimeerde] in de nakoming van haar verplichting tot tijdige betaling volgens de kantonrechter "nu" onvoldoende ernstig om ontbinding te rechtvaardigen. De kantonrechter overweegt ten overvloede dat bij voortduring van de tekortkoming ontbinding niet is uitgesloten. De kantonrechter heeft de vordering tot betaling van de boete gematigd tot een bedrag van € 900,00.

Vermeerdering van eis 5. [appellant] heeft in appel zijn eis vermeerderd. Hij vordert nu primair dat voor recht wordt verklaard dat de huurovereenkomst tussen partijen per 1 september 2008, althans 1 september 2010, althans per een door het hof te bepalen datum, is ontbonden dan wel rechtsgeldig is beëindigd en dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld het gehuurde te ontruimen. Subsidiair vordert hij ontbinding en ontruiming en betaling van een boete van € 15.750,00 en € 21.750,00. [geïntimeerde] heeft geen bezwaar gemaakt tegen deze vermeerdering van eis. Het hof ziet ook geen reden de vermeerdering van eis ambtshalve buiten beschouwing te laten. Het hof zal dan ook op basis van de vermeerderde eis beslissen.

Bespreking van de grieven 6. Het hof zal eerst ingaan op het door [appellant] aan zijn primaire vordering ten grondslag gelegde betoog dat de huurovereenkomst tussen partijen op 1 augustus 2008 dan wel 1 augustus 2010 is geëindigd. Volgens [appellant] is omzetting van de huurovereenkomst voor bepaalde tijd in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd achterwege gebleven, omdat [appellant] ruimschoots voor 1 augustus 2008 heeft laten weten de huurovereenkomst niet te willen voortzetten. Om die reden mist het bepaalde in artikel 7:230 BW toepassing, meent [appellant].

7. Het hof volgt [appellant] niet in dit betoog. [appellant] miskent dat de huur van woonruimte niet eindigt door het verloop van de overeengekomen huur, maar door opzegging (artikel 7:271 lid 1 BW) en dat wanneer de huurder niet met de opzegging instemt, de huurovereenkomst van kracht blijft totdat de rechter onherroepelijk heeft beslist op een vordering van de verhuurder tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt (artikel 7:272 lid 1 BW), ongeacht of de overeenkomst nu voor bepaalde of voor onbepaalde tijd geldt. Nu [geïntimeerde] niet heeft ingestemd met de beëindiging van de huurovereenkomst en de rechter het tijdstip van het einde van de huur niet heeft vastgesteld, is de huurovereenkomst nog niet geëindigd. In dit verband overweegt het hof dat [appellant] ook geen vordering in de zin van artikel 7:271 lid 2 BW heeft ingesteld - een vordering tot verklaring van recht dat de huur geëindigd of ontbonden is, is immers geen vordering in de zin van die bepaling -, zodat in het midden kan blijven of de huurovereenkomst wel rechtsgeldig is opgezegd. Ingevolge artikel 7:231 lid 1 BW is bij huur van woonruimte buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst niet mogelijk. De primair gevorderde verklaring voor recht dat de huurovereenkomst wel is geëindigd of ontbonden, is dan ook niet toewijsbaar.

8. Met grief I in het principaal appel komt [appellant] op tegen de afwijzing door de kantonrechter van de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst. Het hof zal bij de bespreking van deze grief ook grief 2 in het incidenteel appel betrekken.

9. Tussen partijen is niet in geschil dat [geïntimeerde] op grond van de huurovereenkomst tussen partijen gehouden is de huur uiterlijk de eerste van de maand te betalen. Uit de door [appellant] overgelegde bankafschriften, en de door hem daarop gegeven toelichting, volgt dat [geïntimeerde] van augustus tot en met december 2006 de huur enkele malen te laat heeft betaald. In de periode januari 2007 tot en met maart 2011 betaalde zij iedere maand te laat. In 2007 betaalde zij gemiddeld 9 dagen te laat, in 2008 en 2009 liep dat op tot meer dan 20 dagen

145

te laat. In die jaren betaalde [geïntimeerde] doorgaans aan het einde van de maand waarop de betaling betrekking had. Dat was ook in 2010 tot en met de maand augustus van dat jaar het geval. Daarna nam de betalingsachterstand af tot 2 dagen in maart 2011 ([geïntimeerde] betaalde toen op 3 maart). Vanaf april 2011 heeft [geïntimeerde] de huur wel op tijd betaald.

10. Uit wat hiervoor is overwogen volgt dat [geïntimeerde] gedurende het overgrote deel van de looptijd van de overeenkomst de huur te laat heeft betaald. Het was [geïntimeerde] bekend dat [appellant] wilde dat de huur stipt op tijd werd betaald. De hiervoor aangehaalde brieven van [appellant] aan [geïntimeerde] maken dat voldoende duidelijk. Bovendien heeft [appellant] in de te late betalingen aanleiding gezien om een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst te beginnen. Ook na het aanhangig maken van deze procedure, in januari 2010, is [geïntimeerde] te laat blijven betalen. In het vonnis van 29 juni 2010 heeft de kantonrechter ―ten overvloede‖ overwogen dat voortduring van de tekortkoming, bestaande in te late huurbetalingen, in de toekomst wel tot ontbinding van de huurovereenkomst zou kunnen leiden.

Ook na deze, naar het oordeel van het hof ondubbelzinnige, waarschuwing is [geïntimeerde] nog geruime tijd doorgegaan met het te laat betalen van de huur.

11. Uitgangspunt is dat iedere tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst de wederpartij de bevoegdheid geeft de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij het antwoord op de vraag of een tekortkoming de ontbinding van een huurovereenkomst betreffende woonruimte rechtvaardigt, dient rekening te worden gehouden met de woonbelangen van de huurder. Naar het oordeel van het hof is in dit geval - dat gekenmerkt wordt door een structurele en hardnekkige tekortkoming in een kernverplichting van de huurder, te weten de tijdige betaling van de huur, gedurende zeer lange tijd en in weerwil van de bekendheid van de huurder met de dwingende eis van de verhuurder dat daadwerkelijk op tijd betaald wordt en ondanks een waarschuwing door de kantonrechter - onvoldoende reden een uitzondering aan te nemen op de hoofdregel, dat iedere tekortkoming ontbinding rechtvaardigt. Dat is ook het geval wanneer rekening wordt gehouden met het feit dat de huur uiteindelijk wel is betaald en dat ontbinding van de huurovereenkomst ingrijpende gevolgen voor de huurder heeft. Bij dit oordeel houdt het hof, in het voordeel van [geïntimeerde], alleen rekening met de achterstand in de kale huur en de geschillen over de hoogte van de servicekosten en laat het ook de, eigenmachtige, verrekening van een reparatienota door [geïntimeerde] buiten beschouwing.

12. Aan wat hiervoor is overwogen, doet niet af dat [geïntimeerde] gedurende enige tijd onregelmatige inkomsten heeft gehad. Uit de stellingen van [geïntimeerde] volgt niet dat zij in 2008 en 2009, toen de overschrijding van de betalingstermijn het grootste was, ook al wisselende inkomsten had. Dat [geïntimeerde] ―kwaad bloed heeft gezet bij [appellant]‖ omdat zij de andere bewoners van het appartementencomplex heeft aangespoord heeft om actie te ondernemen tegen de afrekening servicekosten en die bewoners daarbij behulpzaam is geweest, moge zo zijn, maar doet niet af aan haar verplichting de huur tijdig te betalen.

13. De slotsom is dat grief 2 in het incidenteel appel faalt en dat grief I in het principaal appel slaagt. Het hof zal de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst dan ook toewijzen. [appellant] heeft om die reden geen belang bij grief III in het principaal appel, die strekt tot toewijzing van de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst.

14. Met grief IV in het principaal appel komt [appellant] op tegen de afwijzing van de vordering tot het opleggen van een dwangsom. [appellant] heeft niet toegelicht welk belang hij heeft bij het opleggen van een dwangsom. [appellant] lijkt er aan voorbij te zien dat de beslissing tot ontruiming op de voet van artikel 555 e.v. Rv. ten uitvoer kan worden gelegd en dat de deurwaarder in dat verband (gelet op het bepaalde in artikel 558 juncto 444 Rv.) de ontruiming ook zonder de medewerking van [geïntimeerde] kan bewerkstelligen. Onder deze omstandigheden valt zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet in te zien welk belang [appellant] heeft bij het opleggen van een dwangsom.

15. De grief faalt dan ook.

16. Grief II in het principaal appel en de grieven 1 en 3 in het incidenteel appel betreffende de vordering van [appellant] tot toewijzing van een boetebedrag. Het hof zal deze grieven tezamen behandelen. Zij stellen alle geschilpunten van partijen over de verschuldigdheid van een boete aan de orde.

146

17. Partijen verschillen allereerst van mening over de vraag of zij een boetebeding zijn overeengekomen. Volgens [geïntimeerde] zijn op de overeenkomst tussen partijen geen algemene voorwaarden van toepassing, zodat het boetebeding dat is opgenomen in de algemene voorwaarden toepassing mist.

18. Aan [geïntimeerde] kan worden toegegeven dat in artikel 2.2 van het huurcontract wordt verwezen naar algemene voorwaarden en dat die voorwaarden niet aan het huurcontract zijn gehecht. [appellant] beroept zich echter niet op deze algemene voorwaarden, maar op de ―algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte Model ROZ 74/2003‖(hierna: ROZ 2003), die hij bij de inleidende dagvaarding in het geding heeft gebracht. [appellant] heeft in de procedure in eerste aanleg, onbetwist door [geïntimeerde], gesteld dat [geïntimeerde] de ROZ 2003 bij het aangaan van de huurovereenkomst heeft geparafeerd. In de memorie van antwoord in incidenteel appel heeft hij deze stelling herhaald. Het hof stelt vast dat het in het geding gebrachte exemplaar van de ROZ 2003 op iedere bladzijde twee parafen bevat en dat een van deze parafen bestaat uit de letters SH. Die paraaf vertoont sterke gelijkenis met de paraaf op het huurcontract. [geïntimeerde] heeft niet betwist dat de parafen op het exemplaar van de ROZ bij het aangaan van de huurovereenkomst door haar zijn geplaatst. Onder deze omstandigheden gaat het hof ervan uit dat [geïntimeerde] met de toepasselijkheid van deze voorwaarden op de huurovereenkomst heeft ingestemd. Dat deze voorwaarden in het contract niet correct worden omschreven - [appellant] heeft, onbetwist door [geïntimeerde], gesteld dat verwezen is naar een oude versie van de voorwaarden - betekent niet dat de door [geïntimeerde] geparafeerde voorwaarden niet van toepassing zijn.

19. De ROZ 2003 bevatten in artikel 20.6 een boetebeding dat aldus luidt: ―Huurder is aan verhuurder een direct opeisbare boete van € 25,-- per kalenderdag verschuldigd voor elke verplichting uit deze overeenkomst met de bijbehorende algemene bepalingen die hij niet nakomt of overtreedt, onverminderd zijn verplichting om alsnog aan die verplichting te voldoen en onverminderd verhuurders overige rechten op schadevergoeding of anderszins. (…)‖ Naar het oordeel van het hof betreft het een uitermate onereus beding. Allereerst heeft het beding betrekking op iedere verplichting van de huurder uit de huurovereenkomst. Het beding maakt dan ook geen onderscheid naar aard en belang van de verschillende verplichtingen.

Vervolgens heeft het boetebeding alleen betrekking op verplichtingen van de huurder, niet op die van de verhuurder. Verder kan het beding, in afwijking van het bepaalde in artikel 6:92 BW, ook worden ingeroepen wanneer de verhuurder daarnaast aanspraak maakt op nakoming en schadevergoeding. Ten slotte leidt het beding er toe dat de huurder die zijn huur een maand te laat betaalt een boetebedrag verschuldigd is van € 750,00, ongeveer anderhalf keer de maandhuur. Te late betaling van de huur leidt op jaarbasis derhalve tot een boete van, afgerond, 1.800%, een veelvoud van de wettelijke rente. Het hof laat dan nog buiten beschouwing dat de € 25,00 per dag ook verschuldigd is wanneer niet de hele huur maar een klein deel van de huur onbetaald gelaten wordt.

20. Onder deze omstandigheden, en mede wanneer in aanmerking wordt genomen dat het boetebeding is opgenomen in algemene voorwaarden, is naar het oordeel van het hof sprake van een situatie waarin de billijkheid klaarblijkelijk matiging van de bedongen boete eist. De kantonrechter heeft de boete gematigd tot € 900,00, ongeveer tweemaal een maand kale huur.

Omdat [geïntimeerde] geen grieven heeft gericht tegen de wijze waarop de kantonrechter heeft gematigd - de grieven van [geïntimeerde] betreffen het oordeel van de kantonrechter over de toepasselijkheid van de algemene voorwaarden - kan het hof niet matigen tot een lager bedrag.

Het hof zal de kantonrechter dan ook volgen in zijn oordeel dat de boete gematigd dient te worden tot een bedrag van € 900,00.

21. De (in appel vermeerderde) vorderingen van [appellant] betreffende de boete zijn, gelet op wat hiervoor is overwogen, niet toewijsbaar tot een hoger bedrag dan € 900,00.

22. De grieven in het principaal en incidenteel appel falen.

Slotsom 23. Het hof zal het vonnis van de kantonrechter vernietigen voor zover de kantonrechter de vordering tot ontbinding en ontruiming heeft afgewezen en, opnieuw rechtdoende de overeenkomst ontbinden en [geïntimeerde] veroordelen tot ontruiming van het gehuurde. Het hof zal daarbij een ontruimingstermijn van één maand in acht nemen.

24. In hoger beroep zijn partijen over en weer in het ongelijk gesteld. Het hof neemt daarbij in

147

aanmerking dat de (forse) geldvordering van [appellant] slechts zeer gedeeltelijk is toegewezen, en niet tot een hoger bedrag dan door de kantonrechter al toewijsbaar was geoordeeld. Om die reden zal het hof de proceskosten van het geding in appel compenseren. [geïntimeerde] heeft niet gegriefd tegen de beslissing over de proceskosten in eerste aanleg, zodat dat onderdeel van de beslissing zal worden bekrachtigd.

De beslissing: Het gerechtshof: vernietigt het vonnis van de kantonrechter van 29 juni 2010, voor zover daarbij de vordering tot ontbinding en ontruiming is afgewezen en in zoverre opnieuw rechtdoende: - ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen betreffende de woning aan de [adres] met ingang van heden; - veroordeelt [geïntimeerde] om de woning binnen één maand na betekening van dit arrest te ontruimen en ontruimd te houden; - verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad; bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter van 29 juni 2010 voor het overige; compenseert de procedure van het geding in hoger beroep, in die zin dat partijen ieder de eigen kosten dragen; wijst het meer of anders gevorderde af.

Aldus gewezen door mrs. J.M. Rowel-van der Linde, voorzitter, M.E.L. Fikkers en H. de Hek en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 20 december 2011 in bijzijn van de griffier.

148

WR 2012/87: Ontbinding en ontruiming – woonruimte: stelselmatige te late huurbetalingen; matiging contractuele boete; onereus boetebeding Algemene ...

Instantie:

Hof Leeuwarden

Datum:

20 december 2011

Magistraten:

Mrs. J.M. Rowel-van der Linde, M.E.L. Fikkers, H. de Hek

Zaaknr:

200.074.546/01

Conclusie:

-

LJN:

Noot: Wetingang: (art. 7:231 BW; art. 6:94 BW)

BU8964

Roepnaam: -

Essentie Ontbinding en ontruiming – woonruimte: stelselmatige te late huurbetalingen; matiging contractuele boete; onereus boetebeding Algemene Bepalingen ROZ-model Woonruimte 2003; geen dwangsom naast ontruimingsmogelijkheid deurwaarder Samenvatting De beslissing tot ontruiming kan op de voet van art. 555 Rv e.v. ten uitvoer worden gelegd. De deurwaarder kan in dat verband (art. 558 juncto 444 Rv) de ontruiming ook zonder de medewerking van huurster bewerkstelligen. Onder deze omstandigheden heeft verhuurder, zonder nadere toelichting, geen belang bij het opleggen van een dwangsom.

Het boetebeding waarin huurder aan verhuurder een direct opeisbare boete van € 25 per dag is verschuldigd voor elke verplichting uit de overeenkomst met de bijbehorende algemene bepaling indien huurder die het niet nakomt of overtreedt, onverminderd zijn verplichting om alsnog aan die verplichting te voldoen en onverminderd verhuurders overige rechten op schadevergoeding of anderszins, is naar het oordeel van het hof een uitermate onereus beding. Hiervoor geeft het hof een aantal redenen. Het beding heeft betrekking op iedere verplichting van de huurder uit de huurovereenkomst en maakt geen onderscheid naar aard en belang van de verschillende verplichtingen. Het boetebeding heeft alleen betrekking op verplichtingen van de huurder, niet op die van de verhuurder. Het beding kan, in afwijking van het bepaalde in art. 6:92 BW, ook worden ingeroepen wanneer de verhuurder daarnaast aanspraak maakt op nakoming en schadevergoeding. En het beding leidt ertoe dat de huurder die zijn huur een maand te laat betaalt een boetebedrag verschuldigd is van ongeveer anderhalf keer de maandhuur. Te late betaling van de huur leidt op jaarbasis derhalve tot een boete van, afgerond, 1800%, een veelvoud van de wettelijke rente. Het hof laat dan nog buiten beschouwing dat de € 25 per dag ook verschuldigd is wanneer niet de hele huur, maar een klein deel van de huur, onbetaald gelaten wordt.

Onder deze omstandigheden, en in aanmerking genomen dat het boetebeding is opgenomen in de algemene voorwaarden, oordeelt het hof dat de billijkheid klaarblijkelijk matiging van de bedongen boete eist. De boete wordt gematigd tot ongeveer tweemaal een maand kale huur. Omdat huurster geen grieven heeft gericht tegen de wijze waarop de kantonrechter heeft gematigd kan het hof niet matigen tot een lager bedrag dan de kantonrechter heeft geoordeeld.

Partij(en) Appellant in het principaal en geïntimeerde in het incidenteel appel: Henrik Etten, wonende te Assen Advocaat: mr. L.H. Haarsma tegen Geïntimeerde in principaal appel, appellante in incidenteel appel: Stijntje de Haan, wonende te Assen Advocaat: mr. J.G. Besling Uitspraak (…)

De verdere beoordeling (…)

Vaststaande feiten 2

Het hof ziet redenen om zelf de vaststaande feiten vast te stellen. Deze komen op het volgende neer.

2.1 De Haan huurt van Etten de woning aan Ceresstraat 24 te Assen. De huurovereenkomst tussen

149

partijen is op 1 augustus 2006 aangegaan en is vastgelegd in een door partijen ondertekend schriftelijk huurcontract gedateerd 30 juli 2006. In dit huurcontract is onder meer het volgende vermeld: ―Voorwaarden (…)

Van deze overeenkomst maken deel uit de algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte, vastgesteld in mei 1998 en gedeponeerd op 26 mei 1998 bij de griffie van de rechtbank te ‘s-Gravenhage en aldaar ingeschreven onder nummer 66/1998, hierna te noemen ‗de algemene bepalingen‘.

2.2 Deze algemene bepalingen zijn partijen bekend. Huurder heeft hiervan een exemplaar ontvangen. De algemene bepalingen zijn van toepassing behoudens voor zover daarvan in deze overeenkomst uitdrukkelijk is afgeweken of toepassing ervan ten aanzien van het gehuurde niet mogelijk is.

Duur, verlenging en opzegging Deze overeenkomst wordt aangegaan voor twee jaar met opzegging van 2 maanden ingaande 3.1 op 1 augustus 2006 en lopende tot en met 1 augustus 2008. (…)

Indien in 3.1 een bepaalde tijd is opgenomen en deze periode verstrijkt zonder opzegging, loopt de overeenkomst voor onbepaalde tijd door.‖ In het huurcontract is een huurprijs van € 446,15, te vermeerderen met € 55 servicekosten, in totaal € 501,15 per maand vermeld. Op grond van artikel 4.3 van het contract dient de huurprijs (vermeerderd met het voorschot servicekosten) steeds te worden betaald vóór op de eerste dag waarop de betaling betrekking heeft.

Partijen hebben diverse procedures voor de huurcommissie gevoerd over de afrekening van de 2.2 servicekosten door Etten.

3.2

De Haan heeft Etten in de maanden maart 2007 tot en met mei 2008 meerdere malen schriftelijk laten weten dat zij de huur te laat betaalde. In een brief van 20 februari 2008 aan Etten schreef hij onder meer: ―Volgens onze gegevens is de huur nog steeds niet betaald. Heeft u zoveel schulden dat op tijd 2.3 betalen van de huur niet kan? (…)

1 augustus 2008 is het getekende contract afgelopen, en dan is het beter dat u een andere woning gaat zoeken, want zo kan en willen wij niet verder.‖ In een brief van 17 april 2008 aan Etten heeft De Haan onder meer geschreven: ―In antwoord op uw brief laat ik u weten dat ik niet akkoord ga met uw opzegging van het perceel Ceresstraat 24 te Assen per 1-8-2008. (…)

Tot slot wil ik u meedelen dat ik in ieder geval op zoek ben naar een ander huis omdat ik hier 2.4 niet langer dan noodzakelijk wil wonen. Als ik geen huurcontract had gehad van 2 jaar was ik allang weggeweest naar een rustigere omgeving waar niet dag en nacht auto‘s voorbijrazen, vrachtwagens met ronkende motoren ‘s morgens vroeg en ‘s avonds laat voor je huis staan laden en lossen. Ervaring leert echter dat u niet erg meewerkend bent om nieuwe huurders te accepteren dus heb ik het niet eens geprobeerd. De wachtlijsten zijn echter lang maar ik heb goede hoop.‖ In een brief van 11 november 2009 aan De Haan heeft mr. L.H. Haarsma namens Etten onder meer geschreven dat De Haan nog steeds de huur te laat betaalt en heeft zij namens Etten aanspraak gemaakt op een boete van € 8500 vanwege de te late betalingen. De Haan kon aan betaling van dit bedrag ontkomen wanneer zij de woning uiterlijk op 1 december 2009 zou ontruimen. Voorts heeft mr. Haarsma in genoemde brief de overeenkomst ontbonden en de 2.5 huurovereenkomst opgezegd. In dat verband heeft zij geschreven: ―Indachtig het voorgaande zegt cliënte de huurovereenkomst in elk geval op overeenkomstig artikel 19 van de huurovereenkomst. Deze opzegging geschiedt dan ook middels aangetekende brief, met ingang van de dag waarop een nieuwe betaalperiode aanvangt en met inachtneming van de geldende opzegtermijn.‖ Procedure in eerste aanleg Etten heeft De Haan gedagvaard voor de kantonrechter en heeft ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming op straffe van verbeurte van een dwangsom gevorderd, 3 alsmede betaling door De Haan van een bedrag van € 15.750. Aan deze vorderingen heeft hij ten grondslag gelegd dat De Haan de huur stelselmatig te laat betaalt. Dat rechtvaardigt, volgens Etten, ontbinding van de huurovereenkomst. Op grond van de toepasselijke algemene

150

voorwaarden is De Haan volgens Etten een bedrag van € 25 verschuldigd per dag dat te laat is betaald. Bij 630 dagen resulteert dat in het gevorderde bedrag van € 15.750.

De kantonrechter heeft, na door De Haan gevoerd verweer, de vordering tot ontbinding en ontruiming afgewezen. Omdat Etten al lang op de hoogte was van de geschillen over de hoogte van de servicekosten en daaraan geen adequate rechtsmaatregelen heeft verbonden, is de tekortkoming van De Haan in de nakoming van haar verplichting tot tijdige betaling volgens de 4 kantonrechter ‗nu‘ onvoldoende ernstig om ontbinding te rechtvaardigen. De kantonrechter overweegt ten overvloede dat bij voortduring van de tekortkoming ontbinding niet is uitgesloten.

De kantonrechter heeft de vordering tot betaling van de boete gematigd tot een bedrag van € 900.

Vermeerdering van eis Etten heeft in appel zijn eis vermeerderd. Hij vordert nu primair dat voor recht wordt verklaard dat de huurovereenkomst tussen partijen per 1 september 2008, althans 1 september 2010, althans per een door het hof te bepalen datum, is ontbonden dan wel rechtsgeldig is beëindigd en dat De Haan wordt veroordeeld het gehuurde te ontruimen. Subsidiair vordert hij ontbinding 5 en ontruiming en betaling van een boete van € 15.750 en € 21.750. De Haan heeft geen bezwaar gemaakt tegen deze vermeerdering van eis. Het hof ziet ook geen reden de vermeerdering van eis ambtshalve buiten beschouwing te laten. Het hof zal dan ook op basis van de vermeerderde eis beslissen.

Bespreking van de grieven Het hof zal eerst ingaan op het door Etten aan zijn primaire vordering ten grondslag gelegde betoog dat de huurovereenkomst tussen partijen op 1 augustus 2008 dan wel 1 augustus 2010 is geëindigd. Volgens Etten is omzetting van de huurovereenkomst voor bepaalde tijd in een 6 huurovereenkomst voor onbepaalde tijd achterwege gebleven, omdat Etten ruimschoots voor 1 augustus 2008 heeft laten weten de huurovereenkomst niet te willen voortzetten. Om die reden mist het bepaalde in artikel 7:230 BW toepassing, meent Etten.

Het hof volgt Etten niet in dit betoog. Etten miskent dat de huur van woonruimte niet eindigt door het verloop van de overeengekomen huur, maar door opzegging (artikel 7:271 lid 1 BW) en dat wanneer de huurder niet met de opzegging instemt, de huurovereenkomst van kracht blijft totdat de rechter onherroepelijk heeft beslist op een vordering van de verhuurder tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt (artikel 7:272 lid 1 BW), ongeacht of de overeenkomst nu voor bepaalde of voor onbepaalde tijd geldt. Nu De Haan niet heeft ingestemd met de beëindiging van de huurovereenkomst en de rechter het tijdstip van het einde van de 7 huur niet heeft vastgesteld, is de huurovereenkomst nog niet geëindigd. In dit verband overweegt het hof dat Etten ook geen vordering in de zin van artikel 7:271 lid 2 BW heeft ingesteld – een vordering tot verklaring van recht dat de huur geëindigd of ontbonden is, is immers geen vordering in de zin van die bepaling –, zodat in het midden kan blijven of de huurovereenkomst wel rechtsgeldig is opgezegd. Ingevolge artikel 7:231 lid 1 BW is bij huur van woonruimte buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst niet mogelijk. De primair gevorderde verklaring voor recht dat de huurovereenkomst wel is geëindigd of ontbonden, is dan ook niet toewijsbaar.

Met grief I in het principaal appel komt Etten op tegen de afwijzing door de kantonrechter van de 8 vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst. Het hof zal bij de bespreking van deze grief ook grief 2 in het incidenteel appel betrekken.

Tussen partijen is niet in geschil dat De Haan op grond van de huurovereenkomst tussen partijen gehouden is de huur uiterlijk de eerste van de maand te betalen. Uit de door Etten overgelegde bankafschriften, en de door hem daarop gegeven toelichting, volgt dat De Haan van augustus tot en met december 2006 de huur enkele malen te laat heeft betaald. In de periode januari 2007 tot en met maart 2011 betaalde zij iedere maand te laat. In 2007 betaalde zij gemiddeld 9 dagen 9 te laat, in 2008 en 2009 liep dat op tot meer dan 20 dagen te laat. In die jaren betaalde De Haan doorgaans aan het einde van de maand waarop de betaling betrekking had. Dat was ook in 2010 tot en met de maand augustus van dat jaar het geval. Daarna nam de betalingsachterstand af tot 2 dagen in maart 2011 (De Haan betaalde toen op 3 maart). Vanaf april 2011 heeft De Haan de huur wel op tijd betaald.

Uit wat hiervoor is overwogen volgt dat De Haan gedurende het overgrote deel van de looptijd van de overeenkomst de huur te laat heeft betaald. Het was De Haan bekend dat Etten wilde 10 dat de huur stipt op tijd werd betaald. De hiervoor aangehaalde brieven van Etten aan De Haan maken dat voldoende duidelijk. Bovendien heeft Etten in de te late betalingen aanleiding gezien om een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst te beginnen. Ook na het aanhangig

151

maken van deze procedure, in januari 2010, is De Haan te laat blijven betalen. In het vonnis van 29 juni 2010 heeft de kantonrechter ‗ten overvloede‘ overwogen dat voortduring van de tekortkoming, bestaande in te late huurbetalingen, in de toekomst wel tot ontbinding van de huurovereenkomst zou kunnen leiden. Ook na deze, naar het oordeel van het hof ondubbelzinnige, waarschuwing is De Haan nog geruime tijd doorgegaan met het te laat betalen van de huur.

Uitgangspunt is dat iedere tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst de wederpartij de bevoegdheid geeft de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij het antwoord op de vraag of een tekortkoming de ontbinding van een huurovereenkomst betreffende woonruimte rechtvaardigt, dient rekening te worden gehouden met de woonbelangen van de huurder. Naar het oordeel van het hof is in dit geval – dat gekenmerkt wordt door een structurele en hardnekkige tekortkoming in een kernverplichting van de huurder, te weten de tijdige betaling van de huur, gedurende zeer lange tijd en in weerwil van 11 de bekendheid van de huurder met de dwingende eis van de verhuurder dat daadwerkelijk op tijd betaald wordt en ondanks een waarschuwing door de kantonrechter – onvoldoende reden een uitzondering aan te nemen op de hoofdregel, dat iedere tekortkoming ontbinding rechtvaardigt. Dat is ook het geval wanneer rekening wordt gehouden met het feit dat de huur uiteindelijk wel is betaald en dat ontbinding van de huurovereenkomst ingrijpende gevolgen voor de huurder heeft. Bij dit oordeel houdt het hof, in het voordeel van De Haan, alleen rekening met de achterstand in de kale huur en de geschillen over de hoogte van de servicekosten en laat het ook de, eigenmachtige, verrekening van een reparatienota door De Haan buiten beschouwing.

Aan wat hiervoor is overwogen, doet niet af dat De Haan gedurende enige tijd onregelmatige inkomsten heeft gehad. Uit de stellingen van De Haan volgt niet dat zij in 2008 en 2009, toen de overschrijding van de betalingstermijn het grootste was, ook al wisselende inkomsten had.

12 Dat De Haan ‗kwaad bloed heeft gezet bij Etten‘ omdat zij de andere bewoners van het appartementencomplex heeft aangespoord heeft om actie te ondernemen tegen de afrekening servicekosten en die bewoners daarbij behulpzaam is geweest, moge zo zijn, maar doet niet af aan haar verplichting de huur tijdig te betalen.

De slotsom is dat grief 2 in het incidenteel appel faalt en dat grief I in het principaal appel slaagt. Het hof zal de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst dan ook toewijzen.

13 Etten heeft om die reden geen belang bij grief III in het principaal appel, die strekt tot toewijzing van de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst.

Met grief IV in het principaal appel komt Etten op tegen de afwijzing van de vordering tot het opleggen van een dwangsom. Etten heeft niet toegelicht welk belang hij heeft bij het opleggen van een dwangsom. Etten lijkt er aan voorbij te zien dat de beslissing tot ontruiming op de voet 14 van artikel 555 e.v. Rv. ten uitvoer kan worden gelegd en dat de deurwaarder in dat verband (gelet op het bepaalde in artikel 558 juncto 444 Rv.) de ontruiming ook zonder de medewerking van De Haan kan bewerkstelligen. Onder deze omstandigheden valt zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet in te zien welk belang Etten heeft bij het opleggen van een dwangsom.

15 De grief faalt dan ook.

Grief II in het principaal appel en de grieven 1 en 3 in het incidenteel appel betreffende de vordering van Etten tot toewijzing van een boetebedrag. Het hof zal deze grieven tezamen 16 behandelen. Zij stellen alle geschilpunten van partijen over de verschuldigdheid van een boete aan de orde.

Partijen verschillen allereerst van mening over de vraag of zij een boetebeding zijn overeengekomen. Volgens De Haan zijn op de overeenkomst tussen partijen geen algemene 17 voorwaarden van toepassing, zodat het boetebeding dat is opgenomen in de algemene voorwaarden toepassing mist.

Aan De Haan kan worden toegegeven dat in artikel 2.2 van het huurcontract wordt verwezen naar algemene voorwaarden en dat die voorwaarden niet aan het huurcontract zijn gehecht.

Etten beroept zich echter niet op deze algemene voorwaarden, maar op de ‗algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte Model ROZ 74/2003‘ (hierna: ROZ 2003), die hij bij de inleidende dagvaarding in het geding heeft gebracht. Etten heeft in de procedure in eerste 18 aanleg, onbetwist door De Haan, gesteld dat De Haan de ROZ 2003 bij het aangaan van de huurovereenkomst heeft geparafeerd. In de memorie van antwoord in incidenteel appel heeft hij deze stelling herhaald. Het hof stelt vast dat het in het geding gebrachte exemplaar van de ROZ 2003 op iedere bladzijde twee parafen bevat en dat een van deze parafen bestaat uit de letters SH. Die paraaf vertoont sterke gelijkenis met de paraaf op het huurcontract. De Haan

152

heeft niet betwist dat de parafen op het exemplaar van de ROZ bij het aangaan van de huurovereenkomst door haar zijn geplaatst. Onder deze omstandigheden gaat het hof ervan uit dat De Haan met de toepasselijkheid van deze voorwaarden op de huurovereenkomst heeft ingestemd. Dat deze voorwaarden in het contract niet correct worden omschreven – Etten heeft, onbetwist door De Haan, gesteld dat verwezen is naar een oude versie van de voorwaarden – betekent niet dat de door De Haan geparafeerde voorwaarden niet van toepassing zijn.

De ROZ 2003 bevatten in artikel 20.6 een boetebeding dat aldus luidt: ―Huurder is aan verhuurder een direct opeisbare boete van € 25 per kalenderdag verschuldigd voor elke verplichting uit deze overeenkomst met de bijbehorende algemene bepalingen die hij niet nakomt of overtreedt, onverminderd zijn verplichting om alsnog aan die verplichting te voldoen en onverminderd verhuurders overige rechten op schadevergoeding of anderszins. (…)‖ Naar het oordeel van het hof betreft het een uitermate onereus beding. Allereerst heeft het beding betrekking op iedere verplichting van de huurder uit de huurovereenkomst. Het beding maakt dan ook geen onderscheid naar aard en belang van de verschillende verplichtingen.

19 Vervolgens heeft het boetebeding alleen betrekking op verplichtingen van de huurder, niet op die van de verhuurder. Verder kan het beding, in afwijking van het bepaalde in artikel 6:92 BW, ook worden ingeroepen wanneer de verhuurder daarnaast aanspraak maakt op nakoming en schadevergoeding. Ten slotte leidt het beding er toe dat de huurder die zijn huur een maand te laat betaalt een boetebedrag verschuldigd is van € 750, ongeveer anderhalf keer de maandhuur. Te late betaling van de huur leidt op jaarbasis derhalve tot een boete van, afgerond, 1800%, een veelvoud van de wettelijke rente. Het hof laat dan nog buiten beschouwing dat de € 25 per dag ook verschuldigd is wanneer niet de hele huur maar een klein deel van de huur onbetaald gelaten wordt.

Onder deze omstandigheden, en mede wanneer in aanmerking wordt genomen dat het boetebeding is opgenomen in algemene voorwaarden, is naar het oordeel van het hof sprake van een situatie waarin de billijkheid klaarblijkelijk matiging van de bedongen boete eist. De kantonrechter heeft de boete gematigd tot € 900, ongeveer tweemaal een maand kale huur.

20 Omdat De Haan geen grieven heeft gericht tegen de wijze waarop de kantonrechter heeft gematigd – de grieven van De Haan betreffen het oordeel van de kantonrechter over de toepasselijkheid van de algemene voorwaarden – kan het hof niet matigen tot een lager bedrag. Het hof zal de kantonrechter dan ook volgen in zijn oordeel dat de boete gematigd dient te worden tot een bedrag van € 900.

21

De (in appel vermeerderde) vorderingen van Etten betreffende de boete zijn, gelet op wat hiervoor is overwogen, niet toewijsbaar tot een hoger bedrag dan € 900.

22 De grieven in het principaal en incidenteel appel falen.

Slotsom Het hof zal het vonnis van de kantonrechter vernietigen voor zover de kantonrechter de vordering tot ontbinding en ontruiming heeft afgewezen en, opnieuw rechtdoende de 23 overeenkomst ontbinden en De Haan veroordelen tot ontruiming van het gehuurde. Het hof zal daarbij een ontruimingstermijn van één maand in acht nemen.

In hoger beroep zijn partijen over en weer in het ongelijk gesteld. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat de (forse) geldvordering van Etten slechts zeer gedeeltelijk is toegewezen, en niet tot een hoger bedrag dan door de kantonrechter al toewijsbaar was geoordeeld. Om die 24 reden zal het hof de proceskosten van het geding in appel compenseren. De Haan heeft niet gegriefd tegen de beslissing over de proceskosten in eerste aanleg, zodat dat onderdeel van de beslissing zal worden bekrachtigd.

De beslissing: Het gerechtshof: vernietigt het vonnis van de kantonrechter van 29 juni 2010, voor zover daarbij de vordering tot ontbinding en ontruiming is afgewezen en in zoverre opnieuw rechtdoende: - ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen betreffende de woning aan de Ceresstraat 24 te Assen met ingang van heden; - veroordeelt De Haan om de woning binnen één maand na betekening van dit arrest te ontruimen en ontruimd te houden; - verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad; bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter van 29 juni 2010 voor het overige; compenseert de procedure van het geding in hoger beroep, in die zin dat partijen ieder de eigen kosten dragen;

153

wijst het meer of anders gevorderde af.

154

LJN: BX8231,Sector kanton Rechtbank Amsterdam , KK12-1263 Datum uitspraak: 26-09-2012 Datum publicatie: 26-09-2012 Rechtsgebied:

Civiel overig

Soort procedure: Voorlopige voorziening Inhoudsindicatie: Huur bedrijfsruimte; onduidelijke boetebepaling uit Algemene Voorwaarden deels buiten toepassing gelaten.

Vindplaats(en):

NJF 2012, 468

Uitspraak RECHTBANK AMSTERDAM KORT GEDING SECTOR KANTON - LOCATIE AMSTERDAM Kenmerk : KK 12-1263 Datum : 26 september 2012 178 Vonnis van de kantonrechter te Amsterdam op de vordering in kort geding in de zaak van: de besloten vennootschap KROONENBERG GROEP BV gevestigd en kantoorhoudende te Amsterdam eiseres nader te noemen Kroonenberg gemachtigde: mr. F.C. van Roode voor deurwaarder [naam] t e g e n: [gedaagde] gevestigd en kantoorhoudende te [adres] gedaagde nader te noemen [gedaagde] in deze zaak vertegenwoordigd door [naam] en [naam] HET VERLOOP VAN DE PROCEDURE Bij dagvaarding van 6 september 2012 heeft Kroonenberg in kort geding een voorziening bij voorraad gevorderd.

Ter terechtzitting van 19 september 2012 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden.

Partijen zijn verschenen, Kroonenberg vertegenwoordigd door haar gemachtigde, [gedaagde] vertegenwoordigd door [naam]en [naam]. Partijen hebben hun stellingen toegelicht en op vragen van de kantonrechter geantwoord.

GRONDEN VAN DE BESLISSING 1.Als uitgangspunt in dit geding geldt het volgende: 1.1.[gedaagde] huurt sinds 15 mei 2008 de bedrijfsruimte aan [adres] 1.2.Artikel 18.2 van de op de huurovereenkomst toepasselijke Algemene Voorwaarden luidt als volgt:Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met

155

een minimum van € 300,00 per maand.

1.3.[gedaagde] heeft, gerekend tot en met september 2012 een huurachterstand laten ontstaan van € 17.186,05.

2.Kroonenberg vordert veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 17.186,05 aan achterstallige huurpenningen, vermeerderd met rente, boete, (vervallen) dwangsommen, buitengerechtelijke kosten en een bevel tot ingebruikneming van de gehuurde bedrijfsruimte.

3. [gedaagde] heeft de huurachterstand erkend en heeft te kennen gegeven graag van het huurcontract af te willen en om die reden graag het huurcontract over zou willen laten nemen door een nieuwe huurder. Daar heeft [gedaagde] reeds pogingen toe ondernomen. [gedaagde] heeft om financiële redenen de exploitatie van haar onderneming in het gehuurde moeten staken.

4.[gedaagde] heeft de huurachterstand erkend. Onvoldoende is gesteld voor de conclusie dat Kroonenberg een door [gedaagde] voorgestelde nieuwe huurder ten onrechte heeft geweigerd en op deze wijze [gedaagde] op kosten heeft gejaagd. Ook voor het overige heeft [gedaagde] geen omstandigheden gesteld die tot afwijzing van de vordering tot betaling van huurachterstand zou kunnen leiden. Dit deel van de vordering is dan ook toewijsbaar.

5.Op grond van de onder 1.2 weergegeven bepaling uit de Algemene Voorwaarden heeft Kroonenberg een bedrag aan boete van € 4.500,00 gevorderd wegens niet of te laat betaalde huurtermijnen. Geoordeeld wordt dat met name voor de toevoeging met een minimum van € 300,00 per maand, gelezen in samenhang met de rest van de bepaling, geldt dat niet eenduidig vast te stellen is waar deze toevoeging exact betrekking op heeft. Heeft deze betrekking op elk bedrag dat verschuldigd is voor elke maand dat dit bedrag open staat? Heeft dit betrekking op het totaal aan verschuldigde bedragen voor elke maand dat deze open staan? Of heeft dit betrekking op een minimumdrempel aan verbeurde boetes, onder welke drempel nog geen boete verschuldigd is? Gelet op deze onduidelijkheden wordt dat deel van de bepaling bij de toewijzing buiten toepassing gelaten, wat betekent dat toewijsbaar is 2% boete per maand (of gedeelte daarvan) over alle per maand openstaande bedragen, nu de bepaling dat in elk geval eenduidig oplevert. Gelet op de gegevens uit de dagvaarding is daarmee (afgerond) een bedrag van € 1.020,00 aan boete toewijsbaar. Het meer gevorderde wordt afgewezen.

6.De gevorderde rente is als onbetwist toewijsbaar.

7.[gedaagde] heeft voldoende toegelicht dat zij door financiële perikelen thans niet in staat is de exploitatie van haar bedrijf in het gehuurde voort te zetten. Gelet daarop is een bevel daartoe op straffe van een dwangsom niet toewijsbaar. Dit deel van de vordering wordt afgewezen.

8.Kroonenberg heeft een bedrag van € 1.246,87 aan buitengerechtelijke kosten gevorderd. Zij heeft dit bedrag niet gespecificeerd. Gelet op de wetswijziging per 1 juli 2012 van artikel 6:96 BW is in dit kort geding een bedrag van € 946,00 toewijsbaar. Nu niet is gesteld dat Kroonenberg de BTW niet kan verrekenen is hierover geen BTW toewijsbaar.

9.Derhalve wordt de vordering toegewezen als hieronder wordt bepaald.

10.Hetgeen betaald zal worden ingevolge de veroordeling tot betaling hieronder uitgesproken, strekt als voorschot op hetgeen als te betalen zal worden toegewezen in de beslissing in de bodemprocedure terzake van onderhavig geschil.

11.Gelet op de afloop van de procedure wordt [gedaagde] veroordeeld in de kosten gevallen aan de zijde van Kroonenberg.

BESLISSING De kantonrechter: I.veroordeelt [gedaagde] om aan Kroonenberg te betalen: - € 17.186,05 aan achterstallige huur tot en met september 2012;

156

-

De wettelijke rente over € 17.186,05 vanaf 7 september 2012 tot de voldoening; € 136,40 aan rente tot de datum van de dagvaarding; € 1.020,00 aan boete; € 946,00 aan buitengerechtelijke kosten.

II.veroordeelt [gedaagde] in de kosten van het geding aan de zijde van Kroonenberg gevallen, tot op heden begroot op: - voor verschuldigd griffierecht € 873,00 - voor het exploot van dagvaarding €86,17 - voor salaris van gemachtigde €400,00 In totaal:

€1.359,17

één en ander, voorzover verschuldigd, inclusief BTW; III.verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; IV.wijst af het meer of anders gevorderde.

Aldus gewezen door mr. C. von Meyenfeldt, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 26 september 2012 in tegenwoordigheid van de griffier.

De griffier

De kantonrechter

157

LJN: BX5061,Sector kanton Rechtbank Amsterdam , CV11-7310 Datum uitspraak: 24-07-2012 Datum publicatie: 21-08-2012 Rechtsgebied:

Civiel overig

Soort procedure: Eerste aanleg - enkelvoudig Inhoudsindicatie: lage huurprijs bij langdurende huurovereenkomst (circa 35 jaar), niet rendabele exploitatie, artikel 1 Eerste Protocol EVRM, Poolse arresten, in specifieke categorieen van gevallen denkbaar dat huurprijsregeling woonruimte strijdig is met EVRM maar dat heeft (in dit geval) geen gevolgen in rechtsverhouding tussen huurder en verhuurder; onvoldoende gesteld voor beperkende werking redelijkheid en billijkheid; geen onvoorziene omstandigheden artikel 6:258 BW Vindplaats(en):

NJF 2012, 417

Uitspraak vonnis RECHTBANK AMSTERDAM Sector Kanton Locatie Amsterdam Rolnummer: CV 11-7310 Vonnis van: 24 juli 2012 F.no.: 497 Vonnis van de kantonrechter Inzake de stichting Stichting tot Bevordering van Particulier Huizenbezit Hippos gevestigd te Loosdrecht eiseres nader te noemen: Huizenbezit Hippos gemachtigde: mr. H.M. Hielkema tegen [gedaagde] wonende te Amsterdam gedaagde nader te noemen: [gedaagde] gemachtigde: mr. F. Panholzer VERLOOP VAN DE PROCEDURE Huizenbezit Hippos heeft bij dagvaarding met producties van 23 februari 2011 [gedaagde] in rechte betrokken. [gedaagde] heeft een conclusie van antwoord genomen, waarna bij instructie tussenvonnis van 29 maart 2011 is besloten tot een comparitie na antwoord, welke is gehouden op 23 mei 2011. Bij die gelegenheid is Huizenbezit Hippos verschenen bij [naam], vergezeld van haar gemachtigde. [gedaagde] is verschenen bij zijn gemachtigde. Beide partijen hebben hun standpunten toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft van het verhandelde ter zitting aantekeningen gemaakt, welke aan het dossier zijn toegevoegd. De zaak staat voor vonnis.

GRONDEN VAN DE BESLISSING feiten 1.Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staan de volgende feiten en omstandigheden vast: 1.1.In 1972 heeft de toenmalige eigenaar/verhuurder aan [gedaagde] in huur gegeven de

158

woonruimte aan de [adres] te Amsterdam (hierna het gehuurde). Het gehuurde heeft een oppervlakte van circa 78 m² en bestaat uit een woonkamer, een keuken, twee slaapkamers en een douche.

1.2.Huizenbezit Hippos verkrijgt op of omstreeks 15 december 1975 de eigendom van het gehuurde en wordt daarmee jegens [gedaagde] opvolgend verhuurder. Huizenbezit Hippos deelt [gedaagde] bij brief van 3 januari 1976 deze eigendomsoverdracht mede. Uit de brief blijkt dat Huizenbezit Hippos bij de aankoop van het gehuurde bekend is geraakt met het bezwaar van [gedaagde] bij brief van 28 juni 1975 tegen de huurprijsverhoging per 1 juli 1975. Volgens dat bezwaar staan onderhoudsgebreken aan een huurprijsverhoging in de weg. Voorts is in de brief de volgende passage opgenomen: Terugkomend op het gesprek dat wij kort geleden voerden delen wij u mede dat nog geen beslissing is genomen omtrent de definitieve toekomst van de panden. Gezien de mogelijkheid dat tot algehele renovatie zal worden besloten zouden wij het op hoge prijs stellen indien u inmiddels naar andere woonruimte zou willen uitzien.

1.3.De huidige huurprijs bedraagt € 223,51 per maand, exclusief bijkomende kosten.

1.4.Bij brief van 27 december 2010 zegt de gemachtigde van Huizenbezit Hippos, voorzover nodig, de huurovereenkomst met [gedaagde] op tegen 1 juli 2011, althans zegt de ontbinding van de huurovereenkomst tegen 1 juli 2011 aan. Als reden voor de beëindiging van de huurovereenkomst wordt aangevoerd, dat het in Nederland geldende stelsel van huur(prijs)bescherming in strijd is met artikel 1 van het Eerste Protocol van het Europese Verdrag van de Rechten van de Mens (hierna: artikel 1 van het Eerste Protocol EVRM) en daarmee onverbindend. In de brief wordt aangekondigd, dat als [gedaagde] na 30 juni 2011 in het genot van het gehuurde blijft hij daarvoor een vergoeding verschuldigd is van € 1.950,00 per maand. vordering 2.Huizenbezit Hippos vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: I.ontbinding van de huurovereenkomst dan wel beëindiging van de huurovereenkomst op de datum dat in deze zaak vonnis wordt gewezen, althans op een zodanige datum als de rechter in goede justitie vermeent te behoren; II.[gedaagde] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde; III.de huurprijs van het gehuurde met ingang van 1 juli 2011, althans op een zodanige dag als de rechter in goede justitie vermeent te behoren, vast te stellen op € 1.950,00 per maand, althans op een zodanig bedrag als de rechter in goede justitie vermeent te behoren; IV.[gedaagde] te veroordelen in de proceskosten, de nakosten daaronder begrepen.

3.Aan de vordering legt Huizenbezit Hippos ten grondslag, dat de wettelijke regels betreffende huur(prijs)bescherming strijdig zijn met artikel 1 van het Eerste Protocol EVRM, zodat de huurovereenkomst door de opzegging per 1 juli 2011 is geëindigd, althans dat de huurovereenkomst in het licht van (onvoorziene) omstandigheden op grond van artikel 6:258 BW dient te worden beëindigd, althans dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [gedaagde] zich op de wettelijke beschermingsregels beroept.

Samengevat voert Huizenbezit Hippos daartoe het volgende aan.

4.De door [gedaagde] te betalen huurprijs kon Huizenbezit Hippos vanaf 1975 slechts verhogen met het door de wetgever toegestane beperkte maximale percentage, terwijl bovendien de huurcommissie en/of de kantonrechter diverse malen bezwaren van [gedaagde] tegen huurverhogingen (gedeeltelijk) gegrond heeft verklaard, waardoor de huurprijs ver is achtergebleven bij de sedert 1975 voorgedane kostenontwikkeling voor de exploitatie van het gehuurde. De huidige huurprijs bedraagt slechts € 223,51 per maand. De kosten van onderhoud en de vaste eigenaarslasten zijn substantieel hoger dan de maandelijkse huurprijs. Ter illustratie heeft Huizenbezit Hippos een berekening van die kosten over de jaren 2008, 2009 en 2010 gemaakt en toegelicht. Een kostendekkende exploitatie is volgens Huizenbezit Hippos met de huidige huurprijs niet mogelijk, zodat Huizenbezit Hippos ook geen redelijk rendement op het geïnvesteerd vermogen en een redelijke winst ontvangt. Bij een rendementsberekening kan worden uitgegaan van de WOZ waarde, die voor het gehuurde per peildatum 1 januari 2009 € 427.500,00 bedraagt.

5.De huidige door [gedaagde] betaalde huurprijs ligt ver onder de maximaal redelijke huurprijs volgens het woningwaarderingssysteem. Het aantal punten is blijkens het onderzoek van Ockenburg Architectuur Bouwkunde BV d.d. 9 augustus 2010 te stellen op 104. De daarbij

159

behorende maximale huurprijs is € 456,01 per maand. Na de invoering van het woningwaarderingssysteem met een maximaal redelijke huurprijs in 1979 is weliswaar die maximaal redelijke huurprijs tussentijds substantieel verhoogd, maar daarbij is nagelaten voor bestaande huurovereenkomsten zodanige tussentijdse huurprijsverhogingen toe te staan dat binnen een redelijke termijn die maximaal redelijke huurprijs in rekening kan worden gebracht.

6.Dit systeem leidt in samenhang met de vergaande wettelijke beperkingen voor verhuurders de huurovereenkomst te beëindigen volgens Huizenbezit Hippos tot ongelijkheid. Huizenbezit Hippos kan slechts een huurprijs in rekening brengen op basis van het niveau van 1972/1975, vermeerderd met de beperkte jaarlijkse huurprijsverhogingen waardoor de hoogte van de huurprijs ver beneden de maximaal redelijk geachte huurprijs voor dit type huurwoningen blijft, terwijl een eigenaar die een vergelijkbaar pand heeft met vergelijkbare eigenaarskosten en thans een nieuwe huurovereenkomst aangaat de maximaal redelijke huurprijs kan bedingen. Huizenbezit Hippos heeft geen mogelijkheid de huurovereenkomst met [gedaagde] te beëindigen of met instandhouding van de bestaande huurovereenkomst de door [gedaagde] te betalen huurprijs op de maximaal redelijke huurprijs te bepalen, zodat voor Huizenbezit Hippos geen wettelijke mogelijkheid is aan die ongelijkheid een einde te maken.

7.Deze omstandigheden brengen volgens Huizenbezit Hippos mee, dat zij, althans de economisch eigenaar van het gehuurde, structureel verlies op de exploitatie van het gehuurde lijdt.

8.De Nederlandse huurregelgeving acht Huizenbezit Hippos in strijd met artikel 1 van het Eerste Protocol EVRM. Deze bepaling heeft volgens Huizenbezit Hippos niet alleen verticale werking (tussen burger en overheid), maar ook horizontale werking (tussen burgers onderling). Huizenbezit Hippos voert sterk samengevat het navolgende aan.

Het recht van de eigenaar om zijn eigendom te gebruiken en/of te verhuren is een te beschermen recht in de zin van artikel lid 1 van het Eerste Protocol EVRM. Op zichzelf is het de overheid toegestaan op dat recht inbreuk te maken, maar dan dient aan de volgende eisen te worden voldaan: •de inmenging dient wettig zijn; •de inmenging dient een legitiem doel in het algemeen belang (―legitimate aim in the general interest‖), waarbij aan de wetgever op het gebied van sociaal en economisch beleid een ruime afwegingsbevoegdheid (―margin of appreciation‖) toekomt om te bepalen wat in het algemeen belang is; •een redelijke afweging (fair balance) tussen het algemeen belang en het individuele belang.

Volgens Huizenbezit Hippos hebben de in Nederland geldende regels voor huurprijsregulering, in het bijzonder de maximale huurprijsgrenzen en maximale huurprijsverhogingspercentages, geen deugdelijke wettelijke basis.

De kort na de oorlog uitgevaardigde regelingen rond huurprijsbeheersing, huurbescherming en huisvestingswetgeving zijn vooral gemaakt ten behoeve van de wederopbouw. Die wederopbouw is in of omstreeks 1965 voltooid doordat er toen weer normale economische en sociale omstandigheden ontstonden. Op dat moment verviel het legitieme doel voor de regelgeving rond huurprijsbeheersing, huurbescherming en huisvestingswetgeving. Desondanks bleef die regelgeving uit sociaal en economisch politieke overwegingen gehandhaafd. Uit sociale overwegingen zijn de huren doelbewust structureel te laag gehouden en zijn de belangen van eigenaars/verhuurders aan die sociale overwegingen ondergeschikt gemaakt. Feitelijk leidt dit er toe dat de sociale en financiële last voor betaalbaar wonen van individuele huurders voor een groot gedeelte door de overheid wordt afgewenteld op de eigenaren/verhuurders.

Huizenbezit Hippos stelt dat de doeleinden van de regelingen rond huurprijsbeheersing, huurbescherming en huisvestingswetgeving na 1965 geen legitiem doel in het algemeen belang meer hebben.

Maar zelfs als sprake zou zijn van een legitiem doel in het algemeen belang valt de redelijke afweging van belangen (―fair balance‖) ten nadele van de overheid uit. De Nederlandse overheid heeft een conglomeraat aan regels voor huurprijsbeheersing, huurbescherming en huisvestingswetgeving ontwikkeld, waarmee een veelzijdige en diepgaande inbreuk op het eigendomsrecht van eigenaars/verhuurders wordt gemaakt. De sociale en economische overwegingen die de overheid hebben gebracht tot die vergaande inbreuk leiden ertoe dat een onevenredig en buitensporig zware financiële last door die eigenaren/verhuurders wordt gedragen.

Nu een redelijke schadeloosstelling ontbreekt is in de afweging van de belangen geen sprake van

160

een fair balance.

9.Ter ondersteuning van haar beroep op artikel 1 van het Eerste Protocol EVRM verwijst Huizenbezit Hippos onder meer naar de arresten Europese Hof voor de Rechten van de Mens (EHRM) van 22 februari 2005, 19 juni 2006 en 28 april 2008 (de zogeheten Poolse arresten) en naar 5 arresten van het EHRM betreffende de situatie in Malta.

Voorts zijn ter ondersteuning onder meer overgelegd: ohet artikel van prof. Mr. T. Barkhuysen, mr.dr. M.L. Emmerik en mr. H.M. Hielkema, Onrendabele huurwoningen en het Europese eigendomsrecht, WR 2008, pag. 291 e.v.; onotitie van [naam] , De Poolse arresten, samenvatting en conclusies, pag. 1 – 15; onotitie met een beschrijving van de geschiedenis van de huur(prijs)beschermingsstelsel in Nederland sinds de Tweede Wereldoorlog, pp 1-23; ohet wetsvoorstel tot wijziging van artikel 247 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en enkele andere wetten als gevolg van de modernisering van het huurbeleid vanaf 1 januari 2007 (Wet modernisering huurbeleid 2007); ode notitie van [naam], Vergelijking en beoordeling van de gereguleerde huurstelsels, pag. 1-18; ode notitie Niet-functioneren van de nationale wetgeving (malfunctioning of domestic legislation), pag. 1-3; ode notitie Recht om winst te behalen uit hun eigendom (entitlement to derive profit from their property), pag 1-7; ode notitie [naam], het effect van de rendementsheffing bij particuliere verhuurders, pag. 1-7.

Overigens acht Huizenbezit Hippos de Nederlandse regels rond huur(prijs)bescherming niet alleen in strijd met artikel 1 van het Eerste Protocol EVRM, maar ook met het discriminatieverbod van artikel 14 EVRM, het twaalfde protocol bij het EVRM en artikel 26 van IVPBR. Huizenbezit [naam] voert daartoe onder meer aan dat er geen redelijke (rechts)grond bestaat voor een permanent verschil tussen huurprijzen die zijn gebaseerd op bestaande huurovereenkomsten en huurprijzen die zijn gebaseerd op nieuwe huurovereenkomsten.

10.Huizenbezit Hippos stelt dat voorzover de Nederlandse huurwetgeving rechtsgeldig is het bij de eigendomsovergang in 1975 voor Huizenbezit Hippos in ieder geval onvoorzienbaar was dat de overheid het naoorlogse systeem van huur(prijs)bescherming zolang zou handhaven en zelfs zou versterken. Evenmin was voorzienbaar dat de wettelijk toegestane huurverhogingen sinds de overname van de huurovereenkomst in 1975 zo uit de pas zou gaan lopen met de kostenstijgingen voor eigenaren/verhuurders. Vanwege deze onvoorziene omstandigheden dient volgens Huizenbezit Hippos de huurovereenkomst op grond van artikel 6:258 BW te worden beëindigd.

11.In ieder geval is gelet op de verstrekkende gevolgen voor Huizenbezit Hippos het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat [gedaagde] zich op de beschermende regels van de huur(prijs)bescherming beroept. verweer 12.[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] acht de door (de gemachtigde van) Huizenbezit Hippos gedane opzegging van de huurovereenkomst nietig. De in de opzeggingsbrief aangevoerde grond valt niet onder een van de categorieën genoemd in artikel 7:274 BW. Voorts is het stelsel van huurprijsbescherming van dwingend recht waaraan ook Huizenbezit Hippos zich heeft te houden en welke regels de rechter in acht heeft te nemen. De omstandigheid dat een aantal huurverhogingen niet zijn toegestaan vanwege achterstallig onderhoud is een omstandigheid die aan Huizenbezit Hippos is te wijten en eigen schuld oplevert. De gevolgen van haar eigen nalatigheid mag Huizenbezit Hippos niet afwentelen op [gedaagde].

13.Voorts krijgt [gedaagde] uit de dagvaarding en de aan de dagvaarding gehechte producties de indruk dat inzet van de procedure is ten behoeve van de natuurlijke persoon die achter de stichting Huizenbezit Hippos zit een mogelijk negatieve exploitatie van het gehuurde om te zetten in een winstgevende exploitatie. Alsdan heeft de stichting geen belang als bedoeld in artikel 3:303 BW. Voorts bestaat het vermoeden dat die natuurlijke persoon een grote onroerend goed portefeuille heeft doordat op het adres waar de Huizenbezit Hippos is ingeschreven vele onroerend goed stichtingen staan ingeschreven. beoordeling 14.In deze zaak legt Huizenbezit Hippos aan de rechter eerst en vooral de principiële vraag voor of de Nederlandse regelgeving betreffende huur(prijs)bescherming in strijd is met artikel 1 van het

161

Eerste Protocol EVRM. Volgens Huizenbezit Hippos is daarvan sprake, zodat die regelgeving onverbindend is ten gevolge waarvan [gedaagde] op die onverbindende regels geen beroep kan doen en de huurovereenkomst door de opzegging bij brief van 27 december 2010 op 1 juli 2011 is geëindigd.

15.De kantonrechter stelt voorop dat het eigendomsrecht van Huizenbezit Hippos een te beschermen recht in de zin van artikel 1 lid 1 van het Eerste Protocol EVRM is. Dit eigendomsrecht wordt door de Nederlandse huurrechtregels begrensd, zodat de vraag rijst of die begrenzing in het algemeen belang is en voldoet aan voorwaarden voorzien in de wet en de algemene beginselen van internationaal recht.

16.De voor de eigenaar/verhuurder geldende beperkingen om de huurovereenkomst van woonruimte te beëindigen, zodat de eigenaar/verhuurder weer het volledige ongestoorde genot van zijn eigendom heeft, zijn neergelegd in een wet in formele zin.

De door de eigenaar/verhuurder in acht te nemen regels rond vaststelling en verhoging van de huurprijs zijn neergelegd in een wet in formele zin en uitgewerkt in wetgeving in materiële zin.

De wetgever beoogt met deze regelgeving de belangen van enerzijds eigenaren/verhuurders en anderzijds huurders af te wegen tegen de achtergrond van het huisvestingsbelang en de in Nederland geldende schaarse woningmarkt.

Hiermee is het algemeen belang gegeven en wordt voldaan aan het vereiste dat de beperkingen zijn voorzien in een (materiële) wet.

17.De kantonrechter is van oordeel dat in het licht van de jurisprudentie van het Europese Hof van de Rechten van de Mens (EHRM) in specifieke gevallen, waarin ten gevolge van regelgeving de huurprijs structureel (en substantieel) ontoereikend is en blijft voor een rendabele exploitatie van het onroerend goed de fair balance kan ontbreken, zodat van een met artikel 1 van het Eerste Protocol EVRM strijdige situatie sprake kan zijn.

18.Voorzover Huizenbezit Hippos betoogt, dat de bescherming van het eigendomsrecht van de eigenaar/verhuurder in het licht van artikel 1 van het Eerste Protocol EVRM zover gaat dat - in het kader van de fair balance - het belang van de huurder en/of het algemeen belang in alle gevallen heeft te wijken, indien de eigenaar/verhuurder krachtens regelgeving niet in staat is een huurprijs te ontvangen die een redelijke vergoeding geeft voor zijn eigenaarskosten, rendement van het onroerend goed en een redelijke winst, miskent Huizenbezit Hippos het karakter van de fair balance. Onder omstandigheden is het mogelijk dat in het licht van een fair balance ook in dat geval een beperking van het eigendomsrecht in afweging van het algemene belang gerechtvaardigd is.

19.Van een met artikel 1 van het Eerste Protocol EVRM strijdige situatie kan sprake zijn, indien -een eigenaar/verhuurder bij aanvang van de huurovereenkomst een volgens de toen geldende regelgeving reële huurprijs heeft bedongen; -vervolgens de huurprijs (nagenoeg) jaarlijks aan de hand van de maximaal toelaatbare huurprijsverhogingen is aangepast; -na (langdurig) tijdsverloop de huurprijs (in substantiële mate) lager is dan de exploitatiekosten, vermeerderd met een redelijke rendementsvergoeding, waardoor de eigenaar/verhuurder in een verliesgevende exploitatie van het verhuurde onroerend goed is geraakt en daarin blijft verkeren zonder dat er voor de eigenaar/verhuurder wettelijke mogelijkheden zijn uit die structureel verliesgevende situatie te geraken door bijvoorbeeld beëindiging van de huurovereenkomst of (substantiële) verhoging van de huurprijs.

20.Huizenbezit Hippos heeft onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld om te beoordelen of Huizenbezit Hippos in zo‘n situatie is geraakt en verkeert. Zo heeft Huizenbezit Hippos niet gesteld en onderbouwd: -dat bij aanvang van de huurovereenkomst een naar de toen geldende regelgeving reële huurprijs is bedongen; -in welke jaren sedert de aanvang van de huurovereenkomst de maximaal toelaatbare huurprijsverhoging in rekening is gebracht; -in welke jaren de maximaal toelaatbare huurprijsverhoging achterwege is gelaten en dat Huizenbezit Hippos daarvan geen verwijt kan worden gemaakt; -sedert wanneer van een structureel (en substantiële) verliesgevende situatie sprake is.

De enkele toelichting van de verliesgevende situatie in de jaren 2008 t/m 2010 en het zonder concrete toelichting overleggen van enkele toegelaten en geweigerde huurprijsverhogingen in het verleden zijn onvoldoende.

162

21.Maar zelfs als Huizenbezit Hippos aannemelijk zou maken dat zij in een met artikel 1 van het Eerste Protocol EVRM strijdige situatie is komen te verkeren, heeft dat niet tot gevolg dat in de onderlinge rechtsverhouding tussen Huizenbezit Hippos en [gedaagde] de kantonrechter de huurovereenkomst tussen partijen heeft te beëindigen of ten nadele van [gedaagde] de huurprijs substantieel heeft te verhogen.

Uit onder meer het arrest van de Hoge Raad van 30 november 1994, NJ 1995, 668 (Witte Paard) valt af te leiden dat ook het huurrecht een ―possession‖ is in de zin van artikel 1 van het Eerste Protocol EVRM, zodat ook aan het huurrecht van [gedaagde] de bescherming van artikel 1 van het Eerste Protocol EVRM toekomt.

Dit betekent dat het eerst en vooral aan de wetgever is de regelgeving zodanig aan te passen dat een met artikel 1 van het Eerste Protocol EVRM strijdige situatie wordt opgeheven. De rechter heeft niet te treden in de door de wetgever daartoe te maken afweging en te maken keuze uit bijvoorbeeld de mogelijkheid tot het jaarlijks toestaan van extra huurprijsverhogingen en/of het creëren van een nieuwe wettelijke opzeggingsgrond en/of het mogelijk maken van een huurprijsherziening na ommekomst van een bepaalde periode.

22.Het voorgaande heeft niet tot gevolg dat de eigenaar/verhuurder geen effectieve rechtsbescherming onder het EVRM heeft in het geval zijn eigendomsrecht is geschonden en de regelgeving (nog) niet is aangepast. Zo kan de eigenaar/verhuurder de Staat der Nederlanden aanspreken wegens schending van artikel 1 van het Eerste Protocol EVRM en een adequate vergoeding vorderen.

Ter zitting heeft Huizenbezit Hippos desgevraagd verklaard, dat een gerechtelijke procedure tegen de Staat der Nederlanden wordt overwogen. Met de uitkomst van die (mogelijke) procedure kan thans geen rekening worden gehouden.

23.Het voorgaande heeft tot gevolg dat de kantonrechter de vorderingen van Huizenbezit Hippos jegens [gedaagde] aan het Nederlandse recht heeft te toetsen.

24.[gedaagde] heeft terecht aangevoerd dat de door Huizenbezit Hippos aangevoerde opzeggingsgrond niet valt binnen de grenzen van artikel 7:274 BW. Hierdoor is de huurovereenkomst niet door opzegging geëindigd.

25.De omstandigheden dat de verwachting van Huizenbezit Hippos dat (spoedig) na 1975 de toen geldende huur(prijs)bescherming zou vervallen niet is bewaarheid en dat Huizenbezit Hippos niet verwachtte dat de exploitatiekosten van onroerend goed voor de eigenaar/verhuurder sterker zouden stijgen dan de huurprijsverhogingen, zijn geen onvoorziene omstandigheden die van dien aard zijn dat [gedaagde] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst niet mag verwachten. De vordering gebaseerd op artikel 6:258 BW wordt daarmee afgewezen.

26.Tot slot rijst de vraag of het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [gedaagde] zich op regels van huur(prijs)bescherming beroept.

Op zichzelf is denkbaar dat in (zeer) uitzonderlijke en concrete gevallen het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat een huurder zich beroept op (dwingendrechtelijke) regels van huur(prijs)bescherming. Huizenbezit Hippos heeft evenwel daartoe onvoldoende concrete feiten en omstandigheden gesteld. De enkele omstandigheid dat in de jaren 2008 t/m 2010 van een verliesgevende huuropbrengst voor de niet bij name genoemde economisch eigenaar van het gehuurde sprake is, is daarvoor onvoldoende. Voor het beantwoorden van deze rechtsvraag dienen alle feiten en omstandigheden van het geval te worden afgewogen. Zo zal daarbij onder meer een rol spelen: de exploitatieresultaten over een reeks van jaren (zodat kan worden nagegaan of jaren met negatieve resultaten wegvallen tegen jaren met positieve resultaten), de vermogenspositie van Huizenbezit Hippos, de inkomenspositie van [gedaagde], het rendement op basis van de in 1975 betaalde koopsom (niet zozeer van huidige marktwaarde), een mogelijke opvang van het exploitatieverlies in de waardestijging van het gehuurde en de oorzaken van de hogere exploitatiekosten. Die concrete feiten en omstandigheden zijn door Huizenbezit [gedaagde] niet gesteld, zodat onvoldoende aannemelijk is gemaakt dat in dit concrete geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [gedaagde] zich beroept op de regels van huur(prijs)bescherming.

27.De vordering van Huizenbezit Hippos wordt afgewezen, zodat op de overige verweren niet meer behoeft te worden beslist. Huizenbezit Hippos zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het geding worden veroordeeld.

163

BESLISSING De kantonrechter: I.wijst de vordering af; II.veroordeelt Huizenbezit Hippos in de kosten van het geding, welke worden begroot op â‚Ź 400,00 wegens salaris gemachtigde; III.verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Aldus gewezen door mr. D.H. de Witte, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 24 juli 2012 in tegenwoordigheid van de griffier.

164

LJN: BW8101,Sector kanton Rechtbank Arnhem , 776715 CV Expl. 11-9484 Datum uitspraak: 05-03-2012 Datum publicatie: 13-06-2012 Rechtsgebied:

Civiel overig

Soort procedure: Eerste aanleg - enkelvoudig Inhoudsindicatie: Huurprijs. In beginsel volgt de kantonrechter het advies van de door hem benoemde Bedrijfshuuradviescommissie (BHAC). Slechts in geval van motiveringsgebreken of inconsistenties wijkt hij daarvan af. In casu heeft de BHAC onvoldoende onderbouwd en gemotiveerd waarom zij, hoewel er naastgelegen vergelijkbare panden voorhanden zijn, voor de vergelijking verder weg gelegen panden heeft gebruikt.

Vindplaats(en):

PRG 2012, 206 WR 2012, 110

Uitspraak vonnis RECHTBANK ARNHEM burgerlijk recht, sector kanton Locatie Arnhem zaakgegevens 776715 \ CV EXPL 11-9484 \ AW 169 IK uitspraak van vonnis in de zaak van de besloten vennootschap Montirius Real Estate B.V. gevestigd te Rotterdam eisende partij gemachtigde mr. G.J. Houweling tegen [gedaagde partij] wonende te [woonplaats] gedaagde partij gemachtigde mr. M. Doomernik Partijen worden hierna Montirius en [gedaagde partij] genoemd.

1. De procedure Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 24 oktober 2011 - de brief van 4 november 2011 van de zijde van [gedaagde partij] met bijlagen; - de brief van 26 januari 2012 van de zijde van Montirius met een bijlage.

- de aantekeningen van de griffier van de comparitie van partijen van 31 januari 2012.

2. De feiten 2.1. [gedaagde partij] huurt van Montirius de bedrijfsruimte aan [straat en nummer] te [woonplaats] tegen een huurprijs van â‚Ź 3.050,65 exclusief btw per maand.

165

2.2. Bij beschikking van 1 oktober 2009 heeft de kantonrechter de Bedrijfshuuradviescommissie (hierna: BHAC) te Arnhem benoemd om advies uit te brengen over de huurprijs van de door [gedaagde partij] gehuurde bedrijfsruimte.

2.3. De BHAC heeft in een online folder Kvk als haar werkwijze beschreven dat zij op zoek gaat naar circa vijf vergelijkbare panden, waarvoor suggesties kunnen worden gedaan en dat het daarbij moet gaan om middenstandsbedrijfsruimten die qua ligging en grootte vergelijkbaar zijn met het pand in kwestie.

2.4. Bij brief van 4 januari 2011 heeft de BHAC het concept-deskundigenrapport naar partijen gestuurd.

2.4.1. Naar aanleiding daarvan heeft [gedaagde partij] bij e-mail van 21 januari 2011 de BHAC voorgesteld nog een aantal panden mee te nemen in de berekening, namelijk die van collegaondernemers: [bedrijf A], [bedrijf B] en [Bedrijf C], en verder die van andersoortige bedrijfsruimtes zijnde niet horeca: [Bedrijf D] en [Bedrijf E], omdat het aantal vergelijkende panden dat de commissie in ogenschouw heeft genomen, drie panden, niet voldoende representatief is.

2.4.2. [gedaagde partij] heeft op 22 januari 2011 met de heer [naam medewerker] van de BHAC gebeld met de mededeling dat het vergelijkingspand [Bedrijf F] in de referteperiode gerund werd door de pandeigenaar zelf en dat er dus geen sprake was van een huurcontract.

2.4.3. De BHAC heeft bij brief van 29 maart 2011 aan [gedaagde partij] medegedeeld, dat zij in eerste instantie zes huurders dan wel verhuurders had aangeschreven met het verzoek om medewerking te verlenen, dat er door niet meer dan drie medewerking is verleend, dat drie vergelijkingspanden het minimum aantal is dat zij hanteert en dat zij van mening is dat de drie vergelijkingspanden een goed beeld schetsen van het ter plaatse geldende huurprijspeil, dat de door [gedaagde partij] aangegeven vergelijkingspanden niet vergelijkbaar zijn, dat volgens haar gegevens er bij [Bedrijf F] wel sprake is van een huurcontract en dat er naar haar oordeel dan ook al met al geen reden is het rapport aan te passen.

2.5. Het deskundigenrapport is bij brief van 29 maart 2011 aan partijen gestuurd. Daaruit zijn de volgende gegevens van belang.

2.5.1. Als peildatum voor de advieshuurprijs is de datum van 1 juli 2009 aangehouden. De referentieperiode loopt gelet daarop van 1 juli 2004 tot 1 juli 2009.

2.5.2. De navolgende vergelijkingspanden zijn in het onderzoek betrokken: 1. [pand X] 2. [pand Y] 3. [pand Z] 2.5.3. De BHAC heeft in verband met de grootte van het oppervlak voor Bistro [Bedrijf F] een neerwaartse correctie van 15% doorgevoerd en voor [pand Z] een neerwaartse correctie van 15% alsmede een opwaartse correctie van 10%.

2.5.4. De BHAC adviseert de huurprijs aan de hand van de gemiddelde prijs per m2 per jaar van de vergelijkingspanden op 1 juli 2009 te stellen op een bedrag van â‚Ź 41.126,-- per jaar exclusief btw dan wel niet belast met btw.

2.6. [gedaagde partij] heeft bij brief van 15 mei 2011 zijn bezwaren tegen het deskundigenrapport uitvoerig uiteengezet. Nogmaals geeft [gedaagde partij] daarin aan, dat er in de referteperiode geen sprake was van een huurcontract bij [Bedrijf F], waarvoor hij verwijst naar een bijgevoegde verklaring van de pandeigenaar in kwestie, die daarin onder meer verklaart dat het hem bevreemdt dat er huurcijfers omtrent [Bedrijf F] in het rapport staan, dat die cijfers niet van hem of van zijn boekhouder afkomstig zijn en dat niemand van de commissie daarover contact met hem heeft gezocht, en verder dat de door [gedaagde partij] voorgestelde zaken [bedrijf A], [bedrijf B] en [Bedrijf C] bereid zijn mee te werken aan het onderzoek van de commissie.

2.7. Bij brief van 29 september 2011 heeft de BHAC het herziene deskundigenrapport aan de gemachtigde van [gedaagde partij] toegestuurd met de begeleidende mededeling dat de

166

opmerking van [gedaagde partij] ten aanzien van één van de vergelijkingspanden juist bleek te zijn en dat andere vergelijkingspanden in het rapport zijn meegenomen.

Het gaat daarbij om de navolgende vergelijkingspanden: 1. [pand X] 2. [pand W]; 3. [[pand Z] 4. [pand V] Daarbij heeft de BHAC in verband met de grootte van het oppervlak voor [pand W] en [pand V] een neerwaartse correctie van 15% doorgevoerd en voor [pand Z] een neerwaartse correctie van 15% alsmede een opwaartse correctie van 10%. Het rapport sluit met de conclusie en het advies de huurprijs aan de hand van de gemiddelde prijs per m2 per jaar van de vergelijkingspanden op 1 juli 2009 te stellen op een bedrag van € 40.715,-- per jaar exclusief btw dan wel niet belast met btw.

3. De vordering en het verweer 3.1. Montirius vordert: 1. nadere vaststelling van de huurprijs van de ten processe bedoelde bedrijfsruimte ex artikel 7:303 lid 1 BW vanaf 1 juli 2009 (artikel 7:304 lid 2 jo 7:303 lid 1 BW) zoals deze is vastgesteld in het deskundigenrapport van de bedrijfshuuradviescommissie van de Kamer van Koophandel Centraal Gelderland van maart 2010; 2. een bedrag van € 10.972,76 aan huurachterstand, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf 9 september 2011 tot aan de dag van de volledige betaling; 3. een bedrag van € 834,03 aan buitengerechtelijke kosten; 4. de huur van € 3.513,38 per maand vanaf september 2011 maandelijks voor de duur van de huurovereenkomst, uiterlijk op de eerste dag van de maand, te indexeren per de eerste dag van ieder kalenderjaar krachtens de contractuele bepalingen als overeengekomen tussen partijen bij het aangaan van de ten processe bedoelde huurovereenkomst; 5. een bedrag van € 4.500,-- aan kosten van de bedrijfshuuradviescommissie van de Kamer van Koophandel Centraal Gelderland, die Montirius betaald heeft; 6. de proceskosten en de nakosten, welke nakosten zonder betekening € 131,-- bedragen en indien betekening noodzakelijk is € 191,-- bedragen.

3.2. Montirius baseert haar vordering op de volgende, zakelijk weergegeven, stellingen.

De huurprijs dient per 1 juli 2009 vastgesteld te worden op € 3.427,17 ex btw per maand. [gedaagde partij] heeft over het jaar 2009 derhalve € 376,52 x 6 = € 2.259,12 te weinig betaald.

De huurprijs dient per 1 januari 2010, na indexering, vastgesteld te worden op € 3.468,30 per maand. [gedaagde partij] heeft maandelijks te weinig betaald € 417,65 x 12 maanden = € 5.011,80.

De huurprijs dient per 1 januari 2011, na indexering, vastgesteld te worden op € 3.513,38. [gedaagde partij] heeft tot en met de maand augustus 2011 maandelijks te weinig betaald € 462,73 x 8 maanden = € 3.701,84.

De totale huurachterstand van juli 2009 tot en met augustus 2011 bedraagt € 10.972,76.

Montirius vordert tevens betaling van de kosten van de commissie. [gedaagde partij] heeft een redelijke huurverhoging geweigerd, waardoor Montirius gehouden was deze kosten te maken.

3.3. [gedaagde partij] voert het volgende, zakelijk weergegeven, verweer.

Montirius is niet ontvankelijk. Het rapport van maart 2011 kan niet als grondslag dienen.

Voor het geval Montirius wel ontvankelijk wordt verklaard, geldt het volgende.

Ook de herziene versie van het rapport van de BHAC is niet deugdelijk. Er is, anders dan in het rapport vermeld, geen sprake van geringe medewerking van huurders of verhuurders. De exploitanten van [bedrijf B] en [Bedrijf C] hebben aangegeven nimmer door de BHAC te zijn benaderd. Ook de pandeigenaar van [bedrijf A] is niet op de hoogte van een eventueel onderzoek naar huurprijzen op [naam straat]. Hij heeft direct huurprijsgegevens van 2004 tot en met 2010 aangeleverd en zijn medewerking verleend aan Willemsen makelaars om zijn pand op te meten. De door de BHAC opgenomen twee nieuwe panden, [pand W] en [pand V], zijn geen vergelijkingspanden vanwege de ligging. Beide panden liggen in de binnenstad en nier aan [naam straat] of in de omgeving.

Indien in de plaats van deze twee panden [bedrijf A] als vergelijkingspand wordt meegenomen, moet de huurprijs per 1 juli 2009, waarbij de methode van de BHAC gehanteerd wordt, gesteld worden op € 29.899,-- per jaar exclusief btw. Indien ook [bedrijf B] en [Bedrijf C] worden meegenomen, hetzij één van hen, hetzij beiden, dan wordt het jaarbedrag, maximaal € 31.982, --.

167

Een huurprijs van € 34.000,-- met ingang van 15 juli 2009 is meer dan redelijk. [gedaagde partij] moet gelet daarop nog geld terugkrijgen.

Montirius moet de kosten van het rapport dragen. Montirius heeft bij brief van 28 augustus 2008 [gedaagde partij] voorgesteld een gewijzigde huurprijs van € 58.000,-- overeen te komen en daarbij aangegeven dat de marktconforme huurprijs van de locatie van de bedrijfsruimte op [naam straat] op minimaal € 70.000,-- per jaar kan worden geschat. Die bedragen liggen ver af van het, ondeugdelijke, advies van de BHAC. [gedaagde partij] maakt bezwaar tegen de gevorderde buitengerechtelijke kosten. De werkzaamheden van de gemachtigde van Montirius hebben zich beperkt tot een kort inhoudelijk briefje en een nog kortere aanmaning.

4. De beoordeling 4.1. Artikel 7:304 BW bepaalt dat een vordering tot nadere huurprijsvaststelling slechts ontvankelijk is, indien deze vergezeld gaat van een advies omtrent de nadere huurprijs. Aan die voorwaarde is voldaan, eerst in de vorm van het deskundigenrapport van maart 2011, waarvan ten tijde van de betekening van de dagvaarding niet voorzienbaar was dat dit rapport herzien zou worden, en later in de vorm van het op 29 september 2011 afgegeven en door Montirius overgelegde, herziene deskundigenrapport. Montirius kan dan ook ontvangen worden in haar vordering.

4.2. Montirius vordert een nadere huurprijs met ingang van 1 juli 2009 en baseert zich daarbij op het deskundigenadvies van de BHAC. [gedaagde partij] bestrijdt de juistheid van dat advies.

Daarop kan, zo voert [gedaagde partij] aan, niet worden afgegaan.

4.3. De BHAC is benoemd om advies uit te brengen over de nadere huurprijs van de door Montirius aan [gedaagde partij] verhuurde bedrijfsruimte. Daarbij is bepaald dat de BHAC als grondslag de in artikel 7:303 lid 2 BW genoemde maatstaf dient te nemen. Die objectieve maatstaf houdt in dat gelet dient te worden op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, die zich hebben voorgedaan in een tijdvak van vijf jaren voorafgaande aan de dag van het instellen van de vordering. Van belang is na te gaan in hoeverre de huurprijs marktconform is.

4.4. Om uit te maken of er in deze zaak sprake is van een huurprijs die marktconform is, is een deskundigenadvies ingewonnen bij de BHAC. De BHAC hanteert daarbij de werkwijze dat zij op zoek gaat naar circa vijf vergelijkbare panden, waarvoor suggesties kunnen worden gedaan en waarbij het moet gaan om middenstandsbedrijfsruimten die qua ligging en grootte vergelijkbaar zijn met het pand in kwestie. De kantonrechter kan zich met deze werkwijze verenigen. Deze werkwijze sluit aan bij, dan wel is een nadere uitwerking van de in artikel 7:303 lid 2 BW vermelde grondslag.

4.5. Vooropgesteld wordt dat de kantonrechter in beginsel het advies van de BHAC volgt; slechts ingeval van motiveringsgebreken of inconsistentie wijkt de kantonrechter af van het advies. In het eerste uitgebrachte deskundigenadvies van maart 2011, dat Montirius aan haar eis ten grondslag heeft gelegd, heeft de BHAC vergelijkingspanden in haar onderzoek betrokken, die alle gesitueerd zijn aan [naam straat], dan wel in een zijstraat daarvan. In zoverre voldoet de keuze voor deze vergelijkingspanden aan het criterium ‗ter plaatse‘. Het gaat immers om panden die in de directe omgeving van onderhavig pand zijn gelegen en in zoverre vergelijkbaar zijn.

4.6. Er zijn echter, anders dan in de beschreven werkwijze, slechts drie panden in het onderzoek betrokken. Daarover schrijft de BHAC aan [gedaagde partij] bij brief van 29 maart 2011 dat drie vergelijkingspanden het minimum is dat zij hanteert, dat in dit geval de reden van het aantal gelegen is in het feit dat niet door meer huurders dan wel verhuurders medewerking is verleend, dat er in eerste instantie zes huurders dan wel verhuurders aangeschreven zijn met het verzoek om medewerking te verlenen en verder dat zij van mening is dat de drie vergelijkingspanden een goed beeld schetsen van het ter plaatse geldende huurprijspeil.

4.7. [gedaagde partij] had echter suggesties gedaan voor vergelijkbare panden, gesitueerd aan [naam straat] dan wel een zijstraat daarvan. Volgens de door de BHAC beschreven werkwijze staat zij open voor suggesties. In de brief van 29 maart 2011 doet de BHAC de suggesties van [gedaagde partij] af met de, niet onderbouwde, mededeling dat die panden door haar als niet vergelijkbaar worden aangemerkt.

168

4.8. [gedaagde partij] heeft verder als bezwaar geuit dat het vergelijkingspand [Bedrijf F] niet in aanmerking kan komen omdat [Bedrijf F] geen huurcontract heeft. Daarop reageert de BHAC in haar brief van 29 maart 2011 met de opmerking dat door haar de huurgegevens van de huurder zijn ontvangen en dat door de huurder nogmaals is bevestigd dat er een huurcontract aanwezig is. [gedaagde partij] houdt echter vol dat daar geen sprake van is en ondersteunt deze visie met een schriftelijke verklaring van de eigenaar van het pand in kwestie. Het leidt uiteindelijk tot afgifte van een herzien deskundigenrapport van 29 september 2011. De kantonrechter plaatst vraagtekens bij deze gang van zaken. Met name is onbegrijpelijk dat de BHAC zich baseert op huurgegevens die, zo verklaart de eigenaar van het pand [Bedrijf F], niet van hem afkomstig zijn. Een nadere verklaring daarvoor van de zijde van de BHAC had voor de hand gelegen, maar is niet gegeven.

4.9. In het vizier komt vervolgens het herziene rapport van 29 september 2011. Montirius baseert zich niet op dit rapport, omdat het eerste voor haar als definitief geldt. De kantonrechter deelt dit standpunt niet, nu kennelijk ook de BHAC haar eerste rapport niet als zodanig beschouwt. De kantonrechter betrekt dit rapport dan ook in het oordeel. Daarin zijn vier vergelijkingspanden betrokken, waarvan twee panden die in het vorige onderzoek meegenomen zijn en twee nieuwe die niet aan [naam straat], dan wel directe omgeving gelegen zijn. Ook in dit rapport is de passage opgenomen dat de BHAC huurders dan wel verhuurders van vergelijkbare panden heeft benaderd om de benodigde gegevens te verkrijgen en dat vanwege de geringe medewerking van de huurders dan wel verhuurders van de aangewezen vergelijkingspanden de advisering vertraging heeft opgelopen. Zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt, kan er niet van uitgegaan worden dat de BHAC inderdaad tegen een muur van geringe medewerking is opgelopen. [gedaagde partij] heeft suggesties gedaan. Uit de door [gedaagde partij] overgelegde schriftelijke verklaringen van de eigenaren van [bedrijf B] en [Bedrijf C] (de door [gedaagde partij] gesuggereerde panden) blijkt, dat zij nimmer door de commissie zijn benaderd en dat zij wel bereid zouden zijn geweest om medewerking te verlenen.

4.10. Een belangrijk element om te kiezen voor een bepaald vergelijkingspand is, ook in de optiek van de BHAC getuige de door haar beschreven werkwijze, de ligging daarvan. Het verdient de uitdrukkelijke voorkeur panden aan te wijzen die in de directe omgeving gelegen zijn. De locatie speelt immers een belangrijke rol bij de huurprijsbepaling. De BHAC is echter uitgeweken naar panden die elders, in de binnenstad, gelegen zijn. Daarvoor zou aanleiding kunnen zijn indien duidelijk is dat er geen, dan wel onvoldoende vergelijkingspanden in de directe omgeving ter beschikking staan. Daarvan is echter, gelet op de daartoe strekkende verklaringen van enkele vergelijkingspanden ter plaatse, niet gebleken. Dat de BHAC is uitgeweken, is dan ook onverklaarbaar. De panden in de binnenstad, niet gelegen aan [naam straat] dan wel in de directe naaste omgeving, laten zich niet vergelijken met de specifieke situatie ter plaatse in het gebied van [naam straat]. Dat de BHAC in eerste instantie, in het kader van haar rapport van maart 2011, gekozen heeft voor twee panden aan [naam straat] en één in een zijstraat daarvan, geeft aan dat ook zij van mening is dat het criterium van de ligging van de panden in kwestie de doorslag moet geven.

Daarbij komt dat er niet naar elders uitgeweken had hoeven te worden. Uit de door [gedaagde partij] overgelegde schriftelijke verklaringen is voldoende duidelijk geworden dat er in de directe omgeving bereidheid was medewerking te verlenen. Dat de BHAC niettemin de betreffende panden noch het door [gedaagde partij] gesuggereerde pand [bedrijf A] heeft benaderd, kan zonder nadere toelichting die ontbreekt, niet begrepen worden. De kantonrechter acht gelet op het vorenstaande de, niet beargumenteerde, keuze van de BHAC niet representatief. Het deskundigenadvies kan daarom bij gebreke van een deugdelijke onderbouwde motivering niet worden overgenomen.

4.11. De panden [bedrijf A], [bedrijf B] en [Bedrijf C] komen, gelet op de ligging, in aanmerking.

Montirius heeft tegen de keuze voor [bedrijf A] aangevoerd dat de vergelijking met het restaurant van [gedaagde partij] mank gaat omdat [bedrijf A] een andere uitstraling heeft, een smaller front, gedateerd is en geen modern strak pand. Geen van de nabij gelegen panden is echter naar het oordeel van de kantonrechter volledig uitwisselbaar. Met verschillen dient uiteraard rekening te worden gehouden. [bedrijf A] is het naburige pand en leent zich, ook qua uitstraling en front, uitstekend voor vergelijking.

4.12. [gedaagde partij] heeft eigenmachtig met behulp van een door hem ingeschakelde makelaar gegevens verzameld met betrekking tot [bedrijf A], [bedrijf B] en [Bedrijf C]. Daaruit is hem gebleken, waarbij hij de berekeningsmethodiek van de BHAC heeft gevolgd, dat een jaarhuurprijs van € 34.000,-- met ingang van 15 juli 2009 redelijk en billijk is en dat hij als gevolg daarvan geld

169

van Montirius terug moet krijgen. Op dat laatste gaat de kantonrechter niet in. Er is immers geen reconventionele vordering ingediend.

4.13. Montirius heeft de juistheid van de door [gedaagde partij] aangeleverde gegevens op zichzelf niet bestreden. Uitgegaan wordt dan ook van de juistheid van die gegevens. Omdat die gegevens afkomstig zijn van panden die zich, zoals hiervoor ook is vastgesteld, goed lenen voor een vergelijkend onderzoek, acht de kantonrechter zich met die gegevens voldoende geïnformeerd en ontbreekt de noodzaak alsnog een nieuwe deskundige aan te wijzen. De benodigde gegevens zijn immers al voorhanden. Daarnaast geldt dat de toegepaste berekeningsmethodiek niet ter discussie is gesteld en dat die dus overgenomen kan worden. Er is gelet op de uitkomst geen aanleiding de huurprijs nader vast te stellen. Die vordering wordt dan ook afgewezen, alsmede de daaraan verbonden nevenvorderingen.

4.14. Montirius heeft als meest gerede partij de kosten van de BHAC voorgeschoten. De nadere huurprijsvaststelling is immers geïnitieerd door Montirius. De aanzet daartoe vormde de brief van Montirius van 28 augustus 2008 aan [gedaagde partij] waarin zij schrijft dat de huidige huurprijs van € 3.050,65 per maand in redelijkheid niet marktconform kan worden genoemd, nu de marktconforme huurprijs van de locatie van de bedrijfsruimte op [naam straat] op minimaal € 70.000,-- per jaar kan worden geschat, maar dat zij evenwel bereid is genoegen te nemen met een gewijzigde huurprijs van € 58.000,-- per jaar. De door de BHAC geadviseerde en niet overgenomen huurprijs van € 40.715,-- per jaar benadert dat bedrag niet. De kosten van de deskundige dienen dan ook voor rekening van Montirius te komen. Ook deze vordering wordt afgewezen.

4.15. Montirius wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten dragen.

5. De beslissing De kantonrechter 5.1. wijst de vorderingen af; 5.2. veroordeelt Montirius in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de kant van [gedaagde partij] begroot op € 600,-- aan salaris voor de gemachtigde.

Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. A.J. Weerkamp-Beens en in het openbaar uitgesproken op

170

LJN: BX1671, Gerechtshof Amsterdam , 200.088.708/01 Datum uitspraak: 17-07-2012 Datum publicatie: 17-07-2012 Rechtsgebied:

Handelszaak

Soort procedure: Hoger beroep Inhoudsindicatie: Kamerhuur. Het thans uitsluitend voor studenten willen bestemmen van de kamers in het complex Uilenstede levert dringend eigen gebruik op voor de verhurende stichting, die zich in afwijking van haar statutaire doelstelling, volledig richt op het huisvesten van studenten. Dat in een huurbeëindigingsprocedure gegevens over de persoonlijke situatie moeten worden verschaft is niet strijdig met artikel 10 Grondwet of artikel 8 EVRM. Doordat huurder geen persoonlijke gegevens heeft willen verstrekken kan er slechts in beperkte mate een belangenafweging plaatsvinden. Deze valt in het nadeel van huurder uit. Ook moet bij gebreke van gemotiveerde betwisting ervan worden uitgegaan dat passende vervangende woonruimte beschikbaar is. Voor de toekenning van een verhuiskostenvergoeding bestaat bij kamerhuur als de onderhavige geen aanleiding.

Uitspraak 17 juli 2012 GERECHTSHOF TE AMSTERDAM TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER ARREST in de zaak van: de stichting STICHTING DUWO, gevestigd te Delft, APPELLANTE, advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam, tegen [GEÏNTIMEERDE], voorheen wonende te [A.], thans te [woonplaats], GEÏNTIMEERDE, advocaat: mr. H.M. Meijerink te Amsterdam.

1. Het geding in hoger beroep Bij dagvaarding van 1 juni 2011 is appellante, Duwo, in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 29 april 2011, in deze zaak onder rolnummer 10-20025 gewezen tussen haar als eiseres en geïntimeerde, [V.], als gedaagde.

Bij memorie heeft Duwo vijf grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd, bewijsstukken overgelegd, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog – blijkens de appeldagvaarding bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest – de vordering van Duwo zal toewijzen en [geintimeerde] zal veroordelen in de kosten van het geding in beide instanties.

171

Bij memorie heeft [geintimeerde] de grieven bestreden en geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen, met veroordeling van Duwo, uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van het hoger beroep.

Ten slotte is arrest gevraagd.

2. De feiten De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1. een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Daarover bestaat geen geschil, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan.

3. Beoordeling 3.1 Deze zaak gaat, kort gezegd, om het volgende. [geintimeerde], geboren op [geboortejaar], huurt sinds 1 april 2002 van (de rechtsvoorgangster van) Duwo een kamer in het complex Uilenstede te Amstelveen met medegebruik van onder meer gemeenschap¬pe¬lijke keuken, wc en douche. Bij brief van 15 februari 2010 heeft Duwo aan [geintimeerde] de huur opgezegd, voor het geval hij als student is aan te merken op de grond dat hij niet heeft ingestemd met het aanbod om een nieuwe huurovereenkomst met bedingen als bedoeld in artikel 7:274 lid 4 BW (een zogenaamd campuscontract) aan te gaan en voor het geval hij niet als student is aan te merken op de grond dat Duwo het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik in de vorm van verhuur aan een student. [geintimeerde] heeft niet ingestemd met de opzegging. In dit geding vordert Duwo dat de datum wordt vastgesteld waarop de met [geintimeerde] gesloten huurovereenkomst eindigt op een van de hierboven vermelde alternatieve gronden.

3.2.1 Na verweer door [geintimeerde] heeft de kantonrechter de vordering van Duwo afgewezen.

De kantonrechter heeft hiertoe het volgende overwogen. [geintimeerde] heeft het gehuurde voor onbepaal¬de tijd gehuurd in een tijd dat het geen voorwaarde was om student te zijn. Sinds het einde van de jaren ‘80 werden daadwerkelijk ook ―andere jongeren‖ in de onzelf¬standige woonruimten van het Uilenstede¬complex gehuis¬vest. Het gehuurde is niet krachtens huurovereenkomst bestemd voor studenten. Vereist was destijds maatschappelijke binding aan de stadsregio Amsterdam, aan welke eis ook op andere wijze kon worden voldaan dan door het volgen van een studie. De huur¬overeenkomst is dan ook een ―gewone huurover¬eenkomst‖ voor ―gewone woonruimte‖. Dat Intermezzo, de rechtsvoorgangster van Duwo, met ingang van 1 mei 2004 haar beleid heeft gewijzigd in die zin dat zij met ingang van die datum alleen nog woonruimte als ―studentenwoning‖ verhuurt, maakt dat niet anders.

3.2.2 Het door Duwo gedane aanbod om een campuscontract aan te gaan acht de kantonrechter niet redelijk, omdat het ertoe strekt aan [geintimeerde] de bescher¬ming die hij als huurder van ―gewone woonruimte‖ geniet, te ontnemen.

3.2.3 De vraag of Duwo het gehuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat de huurovereenkomst moet eindigen, heeft de kantonrechter ontkennend beantwoord op de grond dat Duwo ook ten doel heeft personen te huisvesten die door hun inkomen moeilijkheden ondervinden bij het vinden van passende huisvesting, Duwo niet (voldoende) heeft bestreden dat [geintimeerde] tot die categorie behoort en voor die categorie niet minder woningnood bestaat dan voor studenten, terwijl het gaat om een betrekkelijk klein aantal personen die nog verblijven in kamers die Duwo verder nog uitsluitend voor huisvesting van studenten wil gebruiken, welke personen behoren tot de groep personen wier lot Duwo zich krachtens haar doelstelling eveneens dient aan te trekken. Aan de voorwaarde dat andere passende huisvesting beschikbaar is, was volgens de kantonrechter evenmin voldaan.

3.3 In hoger beroep is gebleken dat [geintimeerde] de huurovereenkomst inmiddels heeft opgezegd en is verhuisd. Met het oog op de proceskosten van het geding in eerste aanleg zal het hof echter toch de vordering van Duwo inhoudelijk beoordelen.

3.4 De eerste grief is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat de huurovereenkomst van [geintimeerde] een ―gewone‖ huurovereenkomst is, die betrekking heeft op ―gewone‖ woonruimte. In de toelichting op deze grief heeft Duwo het volgende aangevoerd. [geintimeerde]

172

heeft de toewijzing van de woonruimte wel degelijk te danken gehad aan het feit dat hij student was; dat was zijn binding met de regio. Het feit dat ook personen die niet studeerden, maar een andere binding met de regio hadden, onder omstandigheden een kamer op Uilenstede konden huren doet daaraan niet af. De door [geintimeerde] gehuurde woonruimte zal bij leegkomst weer aan een student worden verhuurd. In de periode dat [geintimeerde] de huurovereenkomst aanging werd niet meer dan 10% van de leegkomende woonruimten op Uilenstede toegewezen aan werkende jongeren. De kandidaat-huurders en niet de woonruimten zelf waren geoormerkt; doordat [geintimeerde] student was kon hij huren en het verkortte ook zijn wachttijd. Inmiddels zijn de woonruimten die aan niet studerende jongeren met voldoende urgentie worden toegewezen geclusterd. Uit de documenten die [geintimeerde] bij zijn inschrij¬ving als aspiranthuurder moest overleggen heeft hij moeten begrijpen dat hij alleen vanwege zijn studie in aanmerking kwam voor een kamer. Uilenstede stond en staat ook wijd en zijd bekend als een complex studentenwoningen.

3.5 [geintimeerde] heeft de feiten die Duwo ten grondslag heeft gelegd aan haar betoog dat het in deze zaak niet gaat om een gewone huurovereenkomst voor gewone woonruimte, niet (voldoende gemotiveerd) betwist. Wat betreft het aantal niet studerende jongeren aan wie ten tijde van het aangaan van de onderhavige huurovereenkomst kamers op Uilenstede werden verhuurd geldt dat zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet valt in te zien hoe de stelling dat in die periode 50% van de vrijkomende kamers via Woningnet werd verhuurd, kan aantonen dat het niet juist is dat slechts 10% van de kamers werd verhuurd aan niet-studenten. Het hof gaat daarom van de juistheid van de door Duwo aangevoerde feiten uit.

3.6 De juistheid van de door Duwo gestelde feiten brengt echter nog niet met zich dat ook haar conclusie juist is. In de huurovereenkomst zelf zijn geen bedingen opgenomen die de huurovereenkomst of de woonruimte bijzonder maken. [geintimeerde] kan daarom aanspraak maken op de gewone huurbe¬scherming. In zoverre faalt de eerste grief.

3.7 Duwo heeft [geintimeerde] een aanbod gedaan tot het aangaan van een campuscontract onder de voorwaarde dat hij aantoont nog steeds student te zijn. Voor het geval hij dat niet aantoont heeft Duwo de huurovereenkomst opgezegd wegens dringend eigen gebruik. [geintimeerde] heeft geweigerd mede te delen of hij nog studeert of niet.

3.8 Blijkens het voorafgaande is niet voldaan aan de voorwaarde waaronder Duwo aan [geintimeerde] een aanbod tot het aangaan van een gewijzigde overeenkomst heeft gedaan. De (on)redelijkheid van dat voorstel behoeft derhalve geen bespreking, zoals Duwo terecht heeft aangevoerd in de toelichting op de tweede grief, die is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter over die (on)redelijkheid. In zoverre is die grief dus terecht voorgedragen.

3.9 Daarmee komt het hof toe aan de beoordeling van de opzegging wegens dringend eigen gebruik. De derde grief bestrijdt het oordeel van de kantonrechter dat niet aannemelijk is geworden dat Duwo het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, erin bestaande dat zij de woonruimte wil verhuren aan een student.

3.10 De vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst op deze grond kan in geen geval worden toegewezen als ervan moet worden uitgegaan dat de woonruimte thans reeds wordt verhuurd aan een student. Duwo heeft zich, bij gebreke van bewijzen van het tegendeel, op het standpunt gesteld dat [geintimeerde] niet meer studeert. Zij heeft voorts aangevoerd dat [geintimeerde] zijn studie in 2001 heeft aangevangen, zodat het, mede gezien zijn leeftijd, niet aannemelijk is dat hij nog steeds zou studeren. [geintimeerde] heeft geweigerd mede te delen of hij nog studeert of niet, omdat hij principieel van mening is dat Duwo niet het recht heeft bewijs te verlangen dat hij nog steeds studeert. De vraag of hij studeerde is tussen hem en (de rechtsvoorgangster van) Duwo nooit van wezenlijk belang geweest, aldus [geintimeerde], die zich beroept op de in artikel 10 van de Grondwet en artikel 8 van het EVRM beschermde persoonlijke levenssfeer.

3.11 Of een huurder van woonruimte een succesvol beroep op huurbescherming kan doen zal veelal mede afhangen van omstandigheden in diens persoonlijke levenssfeer. In dit geval vloeit dat voort uit het bepaalde in artikel 7:274 lid 1 aanhef en onder c BW. Niet kan worden aanvaard dat een huurder de beoordeling door de rechter van een vordering tot beëindiging van de huur onmogelijk maakt door een weigering in de procedure mededelingen te doen over zijn persoonlijke omstandigheden. Hetgeen aan persoonlijke gegevens van [geintimeerde] wordt verlangd staat in redelijke verhouding met de doelstelling die de wetgever met het bepaalde in

173

artikel 7:274 aanhef en onder c BW voor ogen stond. In het geval van [geintimeerde] kan de weigering deze gegevens te verschaffen te minder worden aanvaard, nu hij in 2002, toen dat hem de mogelijkheid bood woonruimte op Uilenstede te huren, kennelijk geen moeite had met de verplichting aan de rechtsvoor¬gangster van Duwo een bewijs van inschrijving als student te doen toekomen. De omstandigheid dat aan het niet verstrekken in de procedure van bedoelde gegevens van min of meer persoonlijke aard consequenties kunnen zijn verbonden, is dus niet in strijd met artikel 10 van de Grondwet of artikel 8 van het EVRM. 3.12 Dat [geintimeerde], ten tijde van het wijzen van het bestreden vonnis 35 jaar oud en in 2001 met studeren begonnen, ten tijde van de vonniswijzing geen student meer was, acht ook het hof hoogst aannemelijk. Bij gebreke van betwisting, laat staan gemotiveerde betwisting, zal het hof daarvan dan ook uitgaan.

3.13 De kantonrechter heeft de afwijzing van het beroep op dringend eigen gebruik mede doen steunen op de overweging dat de personen die thans met een gewoon huurcontract na beëindiging van hun studie nog op een kamer op Uilenstede wonen, onder wie [geintimeerde], behoren tot de groep personen wier lot Duwo zich krachtens haar doelstelling eveneens dient aan te trekken, namelijk personen die door hun inkomen moeilijkheden ondervinden bij het vinden van passende huisvesting. Duwo heeft dit argument terecht bestreden. Niet alleen heeft [geintimeerde] geen informatie verschaft waarop kan worden gebaseerd dat hij inderdaad tot die statutaire doelgroep behoort, maar bovendien kan aan Duwo niet het recht worden ontzegd ervoor te kiezen haar inspanningen nog slechts te richten op een subcategorie van haar statutaire doelgroep, zoals zij, naar [geintimeerde] niet voldoende gemotiveerd heeft weersproken, sinds 1 mei 2004 doet – daargelaten een kleine groep van niet studerende jongeren die Duwo op grond van de huisvestingsregels van de gemeente Amstelveen verplicht is op Uilenstede woonruimte te bieden, waarvoor tegenwoordig een specifiek gedeelte van het woonruimtebestand wordt aangewend. De administratiefrechtelijke kwestie of Duwo met deze beperking in strijd handelt met de wettelijke vereisten voor een toegelaten instelling doet in dit verband niet ter zake.

3.14 Duwo heeft gewezen op het grote tekort aan betaalbare huisvesting voor Nederlandse en buitenlandse studenten in de studentensteden. [geintimeerde] heeft het bestaan van dat tekort niet bestreden, maar heeft aangevoerd dat dat tekort ook bestaat voor personen die niet studeren. Het feit dat dat laatste waar is, doet echter niet eraan af dat het een legitieme keuze is om, mede in het algemeen belang, de bescherming van de Nederlandse kenniseconomie, een complex dat naar zijn bouwaard daarvoor bij uitstek geschikt is, exclusief te bestemmen voor personen die een studie volgen aan een universiteit of hogeschool of een beroepsopleiding volgen en zo te werken aan de beperking van de woningnood onder die categorie personen. Dat Duwo sinds de toevoeging van lid 4 aan artikel 7:274 BW vier jaar heeft gewacht alvorens een poging te doen de reeds lopende gewone huurcontracten om te zetten in campuscontracten is onvoldoende voor de gevolgtrekking dat het belang van Duwo niet zo dringend is; er kunnen immers ook vele andere valide redenen zijn om bestaande contracten gedurende een zekere periode ongemoeid te laten.

3.15 Anders dan de kantonrechter is het hof van oordeel dat het feit dat de groep van personen die na beëindiging van hun studie nog op een gewoon huurcontract van voor 1 mei 2004 op Uilenstede zijn blijven wonen, beperkt is – op basis van de ervaringen in de onderhavige eerste fase schat Duwo dit aantal op 10% van alle huurders op Uilenstede, zijnde ongeveer 300 – niet meebrengt dat Duwo het gehuurde niet dringend nodig heeft. Het aantal woonruimten dat Duwo op deze wijze beschikbaar zou krijgen voor verhuur op basis van een campuscontract acht het hof, mede gezien de te verwachten veel grotere doorstro¬mingssnelheid, aanzienlijk.

3.16 Op grond van het voorgaande acht het hof het belang van Duwo om het gehuurde ter beschikking te krijgen voor verhuur aan een student dringend. Het hof dient echter te beoordelen of Duwo het gehuurde ook zó dringend nodig heeft dat van haar, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd. Het uitvoeren van deze belangenafweging heeft [geintimeerde] bemoeilijkt door geen mededelingen te doen over zijn persoonlijke omstandigheden en zich te beperken tot algemeen¬heden over het tekort aan betaalbare woonruimte. Deze terughoudendheid komt voor zijn eigen rekening. Het hof kan hierdoor slechts in de belangenafweging meenemen het belang van [geintimeerde] om te kunnen blijven wonen waar hij woont en niet te hoeven verhuizen naar een andere, naar alle waarschijnlijkheid duurderde woning. Dit belang wordt echter gemitigeerd door de omstandigheid dat hij altijd moet hebben begrepen dat zijn wonen op Uilenstede slechts voor beperkte tijd zou zijn. Hij heeft immers de kans gekregen om te huren doordat hij

174

studeerde, hij huurde van een corporatie die (destijds) tot doel had jongeren te huisvesten, hij huurde een kamer in een voornamelijk door studenten bewoond complex, de aard van de woonruimte maakt die, zoals [geintimeerde] zelf heeft aangevoerd, ongeschikt om daar voor langere tijd te wonen en al betrekkelijk kort na de ingangsdatum van het huurcontract is Duwo ermee begonnen nog slechts aan studenten te verhuren en ten hoogste voor de duur van hun studie. Wanneer het aldus gemitigeerde belang van [geintimeerde] wordt afgewogen tegen het belang van Duwo, moet het oordeel zijn dat van Duwo niet kan worden gevergd de huurovereenkomst voort te zetten. Naar het oordeel van het hof valt te rechtvaardigen dat Duwo op grond van gewekte verwachtingen ervoor heeft gekozen de huurrechten te respecteren van personen die voor 1 mei 2004 zonder student te zijn voor onbepaalde tijd een kamer op Uilenstede hebben kunnen huren, zodat ook die omstandigheid de weegschaal niet in het voordeel van [geintimeerde] doet doorslaan. Met de derde grief heeft Duwo dus het gelijk aan haar zijde.

3.17 Hetzelfde geldt voor de vierde grief, die is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat niet is voldaan aan de voorwaarde dat blijkt dat de huurder passende woonruimte kan verkrijgen. Om de hiervoor reeds vermelde reden is het Duwo en ook het hof onbekend wat voor [geintimeerde] als passende woonruimte moet worden aangemerkt. De gegevens die nodig zijn om dit te beoordelen liggen in de sfeer van [geintimeerde]. Duwo kan zich derhalve ertoe beperken, zoals zij heeft gedaan, te stellen dat niet voor alle huurders geldt dat geen passende woonruimte beschikbaar is en erop te wijzen dat zij [geintimeerde] bijstand heeft aangeboden bij zijn zoektocht, van welk aanbod geen gebruik is gemaakt. Het hof moet met Duwo, bij gebreke van gemotiveerde betwisting en van bestrijding van de onderhavige grief, aannemen dat voor [geintimeerde] passende woonruimte beschikbaar was – hetgeen ook bevestiging vindt in het feit dat hij thans is verhuisd.

3.18 In verband met de gegrondheid van de derde en de vierde grief noopt de devolutieve werking van het hoger beroep tot een herbeoordeling van het door de kantonrechter verworpen beroep van [geintimeerde] op niet-ontvankelijkheid van Duwo vanwege het niet overleggen bij de inleidende dagvaarding van een van de bijlagen bij de aanbiedingsbrief. Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat dit nalaten niet tot niet-ontvankelijk¬verklaring hoeft te leiden. Uit artikel 21 Rv. vloeit niet de verplichting voort om al op voorhand de bewijsstukken over te leggen die de wederpartij mogelijk aan haar verweer ten grondslag wenst te leggen en Duwo heeft geen onwaarheden te berde gebracht of gesuggereerd.

3.19 [geintimeerde] heeft aanspraak gemaakt op een tegemoetkoming in zijn verhuis- en inrichtingskosten. Nu [geintimeerde] inmiddels is verhuisd behoeft dit verzoek geen bespreking meer.

3.20 Als [geintimeerde] inmiddels niet zou zijn verhuisd zou de vordering van Duwo tot beëindiging van de huurovereenkomst zijn toegewezen. Dit rechtvaardigt dat [geintimeerde] de kosten van het geding in eerste aanleg draagt. In zoverre zal het bestreden vonnis dan ook worden vernietigd. De vijfde grief slaagt derhalve. Het bestreden vonnis kan verder in stand blijven.

3.21 Als de materieel in het ongelijk gestelde partij dient [geintimeerde] ook de kosten van hoger beroep te dragen.

4. Beslissing Het hof: vernietigt het bestreden vonnis, doch alleen voor zover daarbij Duwo is veroordeeld in de kosten van het geding in eerste aanleg; in zoverre opnieuw rechtdoende: verwijst [geintimeerde] in de kosten van het geding in eerste aanleg en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de zijde van Duwo gevallen, op € 385,93 aan verschotten en € 500,= voor salaris gemachtigde; bekrachtigt het bestreden vonnis voor het overige;

175

verwijst [geintimeerde] in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de zijde van Duwo gevallen, op â‚Ź 746,81 aan verschotten en â‚Ź 894,= voor salaris advocaat; verklaart de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, G.B.C.M. van der Reep en M.M.M. Tillema en in het openbaar door de rolraadsheer uitgesproken op 17 juli 2012.

176

LJN: BR3908,Sector kanton Rechtbank Zwolle , 564165 VV 11-31 Datum uitspraak: 02-08-2011 Datum publicatie: 03-08-2011 Rechtsgebied:

Civiel overig

Soort procedure: Voorlopige voorziening Inhoudsindicatie: Huurzaak. Kort geding tot ontruiming van 'drugspand' na sluitingsbevel van de burgemeester en nadat verhuurster op de voet van artikel 7:231 lid BW de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst heeft ingeroepen.

Effectiviteit van de aan een huurder van woonruimte toekomende rechtsbescherming en McCann-arrest brengen mee dat moet worden beoordeeld of een ontruiming vanuit het oogpunt van proportionaliteit en misbruik van recht de toets der kritiek kan doorstaan. Hier is dat na een beschouwing van de feitelijkheden en de aan de orde zijnde belangen over en weer ruimschoots het geval.

Vindplaats(en):

WR 2011, 129

Uitspraak RECHTBANK ZWOLLE – LELYSTAD sector kanton – locatie Zwolle zaaknummer : 564165 VV 11-31 datum : 2 augustus 2011 Vonnis in het kort geding van: de stichting WOONBEDRIJF IEDER1, gevestigd te Deventer, eisende partij in conventie, verwerende partij in voorwaardelijke reconventie, hierna te noemen: ‗verhuurster‘, gemachtigde mw. mr. A. Eksen, advocaat te Deventer, tegen [GEDAAGDE PARTIJ], wonende te [woonplaats], gedaagde partij in conventie, eisende partij in voorwaardelijke reconventie, hierna te noemen: ‗[gedaagde partij]‘, gemachtigde mr. P. Buikes, advocaat te Apeldoorn, toegevoegd d.d. 20 juli 2011 onder nr. [nummer].

De procedure De kantonrechter heeft kennisgenomen van: - het exploot d.d. 19 juli 2011 met bijlagen, houdende een vordering tot het treffen van een voorziening bij voorraad en - de akte houdende een eis in reconventie, met bijlagen.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 26 juli 2011. Verschenen zijn: - namens verhuurster de heer [S], klant-/woonconsulent, bijgestaan door mw. mr. Eksen voormeld, en - [gedaagde partij], bijgestaan door mr. Buikes voormeld.

Verhuurster en [gedaagde partij] hebben op deze zitting hun standpunten doen toelichten (verhuurster aan de hand van pleitaantekeningen, die aan de kantonrechter zijn overgelegd) respectievelijk toegelicht en geantwoord op vragen van de kantonrechter.

Het geschil

177

in conventie De vordering van verhuurster strekt ertoe dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: a. [gedaagde partij] veroordeelt om binnen 3 dagen na betekening van het vonnis het gehuurde aan de [perceel] te [woonplaats] te ontruimen en ontruimd te houden, met al het zijne en de zijnen, en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van verhuurster te stellen, met machtiging van verhuurster om de ontruiming zonodig zelf doch op kosten van [gedaagde partij] te doen uitvoeren met hulp van de sterke arm; b. [gedaagde partij] veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 526,07 aan gebruiksvergoeding, te vermeerderen met de wettelijke rente; onder veroordeling van [gedaagde partij] in de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 14 dagen nadat daarop aanspraak is gemaakt. [gedaagde partij] heeft de vordering bestreden en de afwijzing daarvan bepleit. in voorwaardelijke reconventie Na vermindering van eis ter zitting strekt de vordering van [gedaagde partij], voor het geval dat de vordering in conventie zal worden afgewezen, ertoe - zo begrijpt de kantonrechter - dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, verhuurster: a. gelast de buiten rechte ingeroepen ontbinding van de huurovereenkomst binnen twee dagen na het vonnis ongedaan te maken en ongedaan te houden, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00 per dag of gedeelte daarvan indien verhuurster daarmee in gebreke blijft; b. gelast [gedaagde partij] binnen twee dagen na het vonnis feitelijk toe te laten tot het gehuurde en zal blijven toelaten, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00 per dag of gedeelte daarvan indien verhuurster daarmee in gebreke blijft; c. veroordeelt tot betaling van € 1.000,00 aan vergoeding van materiële en immateriële schade, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na het vonnis; onder veroordeling van verhuurster in de proceskosten.

Verhuurster heeft de vordering bestreden en de afwijzing daarvan bepleit.

De vaststaande feiten in conventie en in voorwaardelijke reconventie Tussen partijen staat als gesteld en erkend dan wel niet (voldoende) betwist, mede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden bescheiden, het volgende vast. a. Verhuurster verhuurt vanaf 31 oktober 2008 aan [gedaagde partij] de zelfstandige woning te [woonplaats] aan de [perceel]. De huurprijs bedraagt thans € 526,07 per maand. In de tussen partijen opgemaakte huurovereenkomst zijn de door verhuurster gebruikte huurvoorwaarden van toepassing verklaard. In artikel 7.3 van die voorwaarden is - samengevat - bepaald dat huurder geen hinder of overlast mag veroorzaken, daaronder begrepen ‗overlast als gevolg van bijvoorbeeld alcoholgebruik, drugsgebruik, drugshandel (...)‘. b. In het begin van 2011 is bij verhuurster door omwonenden geklaagd over overlast vanuit en met betrekking tot het gehuurde. De gemelde overlast betrof onder meer geluidsoverlast, onaangepast gedrag en drank- en drugsgebruik door [gedaagde partij] en/of zijn bezoekers. c. Verhuurster heeft [gedaagde partij] op 1 maart 2011 aangesproken op de door de omwonenden en de door de directie van een naastgelegen basisschool gemelde overlast. Per brief van 1 maart 2011 heeft verhuurster de met [gedaagde partij] in dat gesprek gemaakte afspraken bevestigd, die onder meer zagen op het niet inwoning verlenen aan derden, het weren van ongewenste bezoekers en er voor zorgdragen dat er geen overlast wordt veroorzaakt in welke vorm dan ook in, vanuit of rondom het gehuurde. d. Op meldingen van het dealen en het gebruiken van harddrugs in, vanuit en rondom het gehuurde heeft de politie een onderzoek dienaangaande ingesteld, in welk kader het gehuurde op 6 april 2011 door de politie is doorzocht en [gedaagde partij] is aangehouden. De te zijner aanzien

178

bevolen voorlopige hechtenis is op 19 mei 2011 opgeheven. e. De heer [K], werkzaam bij regiopolitie IJsselland, heeft in het kader van het onderzoek naar de gedragingen in, vanuit en rondom het gehuurde een zogenaamde ‗bestuurlijke rapportage‘ opgesteld, waarin - voor zover relevant - is opgenomen: I Conclusie en Advies Conclusie Vanuit het pand aan de [perceel] te [woonplaats] wordt harddrugs en softdrugs verhandeld en gebruikt. Dit veroorzaakt overlast en aantasting van de openbare orde en veiligheid.

Advies Het pand door middel van bestuursrechtelijke instrumenten te sluiten, zodat de criminele activiteiten vanuit de woning daadwerkelijk en op korte termijn worden beëindigd.

II Aanleiding Door het onderzoeksteam Ewijk (…) is onderzoek gedaan naar drugshandel en drugsgebruik rond een woning aan de [perceel] te [woonplaats]. Er was informatie dat vanuit de woning harddrugs werd verhandeld en in het pand drugs werd gebruikt, waardoor overlast werd veroorzaakt.

Op 6 april 2011 heeft door het onderzoeksteam Ewijk een doorzoeking van het pand aan de [perceel] te [woonplaats] plaatsgevonden, waarbij tevens personen zijn aangehouden.

III Onderbouwing Drugshandel Vanuit de woning wordt harddrugs verhandeld en wordt drugs gebruikt. Dit blijkt uit verschillende verklaringen, meldingen van overlast en kan worden geconcludeerd na een doorzoeking van het pand.

Omwonenden hebben bij de woningcorporatie overlast door drugshandel gemeld. Echter bij de politie zijn weinig meldingen binnen gekomen, doordat, zo blijkt nu, bewoners bang waren voor represailles.

Door verschillende afnemers is verklaard dat zij bij het pand aan de [perceel] hun drugs kochten en dat er werd gedeald. Dit gebeurt al gedurende 3 jaar.

Bij de zoeking zijn verschillende drugs, harddrugs en softdrugs, aangetroffen. Het ging hierbij om een handelsvoorraad. Tevens zijn gebruiksvoorwerpen voor drugsgebruik en drugshandel gevonden: gebruikerspijpjes, spiegeltjes en een weegschaal.

Wapenbezit Bij de doorzoeking zijn verschillende wapens gevonden, te weten 1 groot zwaard, 1 klein zwaard, een taser (stroomstootwapen) en een vuurwapen gelijkend voorwerp.

Overlast Bij de woningcorporatie zijn verschillende meldingen gekomen van drugsoverlast. Er heeft overleg plaats gevonden tussen de woningcorporatie en de hoofdbewoner (3 maart 2011) waarbij afspraken zijn gemaakt. Daarbij zijn ook de consequenties van het niet houden aan die afspraken nog eens benadrukt. Nu, achteraf blijkt dat bewoners bang waren voor represailles en dat daarom bij de politie geen meldingen werden gedaan. Er was overlast door uit het raam hangen en het openlijk op straat dealen.

Situatie ten aanzien van de bewoning De woning is eigendom van Woningcorporatie Ieder1 en werd verhuurd aan 1 persoon. Echter verbleven er naast de hoofdbewoner nog 4 andere personen. Zij sliepen daar iedere nacht en verbleven daar voor langere tijd, zodat het kan worden beschouwd als hun vaste verblijfplaats.

Deze medebewoners zijn allen betrokken bij de drugshandel vanuit de woning en gebruiken ook allen harddrugs.

IV Bestuurlijke mogelijkheden (…)

V Maatschappelijke urgentie Aantasting leefomgeving Drugshandel vanuit een woning brengt voor de omgeving overlast met zich mee. Er komen klanten en leveranciers aan de deur, wat de nodige onrust met zich meebrengt. Vanuit de woning wordt ook op straat drugs verhandeld. Bewoners worden hiermee geconfronteerd en ervaren daardoor een gevoel van onveiligheid. Met name wanneer kinderen hiermee worden geconfronteerd. In de directe nabijheid ligt een basisschool. Ouders ervaren het als een ernstige aantasting van de leefomgeving, nu daar drugs wordt verhandeld (en gebruikt). Wanneer vanuit een woning drugs wordt verhandeld, heeft dit vaak een aanzuigende werking op andere criminele figuren en andere

179

criminele activiteiten. Dit blijkt ook uit het aantal medebewoners in het pand, die met name in dit pand hun intrek hebben genomen vanwege drugshandel en drugsgebruik daar. De leefomstandigheden, het woonklimaat, het ‗aanzien‘ van de buurt en de veiligheidssituatie worden hierdoor aangetast.

Gevaar voor veiligheid van personen (…)

Integrale aanpak drugshandel (…) f. Bij besluit van 3 mei 2011 heeft de burgemeester van [gemeente] op grond van artikel 13b lid 1 van de Opiumwet de sluiting bevolen van het gehuurde met ingang van 3 mei 2011 voor de duur van drie maanden, daartoe overwegende dat zijns inziens uit het verrichte politieonderzoek is gebleken dat er sprake is geweest van een handel in harddrugs uit de woning en van de aanwezigheid van wapens.

Tegen dat besluit heeft [gedaagde partij] een bezwaarschrift laten indienen, welk bezwaar thans nog niet is behandeld. Evenmin is al behandeld de tegen dat besluit verzochte bestuursrechtelijke voorlopige voorziening. g. In een aan [gedaagde partij] gerichte brief met als datum 16 mei 2011, heeft verhuursters gemachtigde vermeld, voor zover relevant: (…)

Uit een rapportage van Politie IJsselland van 14 april 2011 blijkt dat in en vanuit de woning harddrugs en softdrugs werd verhandeld en gebruikt, hetgeen overlast en een aantasting van de openbare orde en veiligheid veroorzaakte.

Mede op basis van dat rapport heeft de burgemeester van [gemeente] een bevel tot sluiting uitgevaardigd met betrekking tot de woning. De sluiting is gebaseerd op artikel 13b van de Opiumwet en gaat in op 3 mei 2011 voor de periode van 3 maanden.

Op grond van artikel 6:267 lid BW in samenhang met artikel 7:231 lid 2 kan cliënte de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden indien: • door gedragingen in het gehuurde de openbare orde is verstoord; of • door gedragingen in het gehuurde in strijd is gehandeld met artikel 2 of 3 van de Opiumwet; en het gehuurde om die reden op last van Burgemeester en Wethouders is gesloten.

Op grond van het voorgaande ontbindt cliënte hierbij buitengerechtelijk de op 30 oktober 2008 met u gesloten huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [perceel] te [woonplaats]. (…)

Vervolgens is [gedaagde partij] in deze brief gesommeerd om aan een ontruiming van het gehuurde mee te werken, bij gebreke waarvan verhuurster daartoe een kort gedingprocedure zou starten.

Deze brief is op 7 juni 2011 bij exploot aan [gedaagde partij] in persoon betekend. h. [gedaagde partij] heeft vervolgens bestreden dat verhuurster gerechtigd is om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden en geweigerd het gehuurde te ontruimen.

De standpunten van partijen in conventie en in voorwaardelijke reconventie Op wat verhuurster aan haar vordering in conventie en aan haar verweer in voorwaardelijke reconventie dan wel [gedaagde partij] aan zijn verweer in conventie en aan zijn vordering in voorwaardelijke reconventie ten grondslag heeft gelegd, zal, voor zover relevant, in het navolgende worden ingegaan.

De beoordeling in conventie en in voorwaardelijke reconventie 1.

Gelet op de samenhang van de vordering in reconventie met de vordering in conventie, zullen de geschillen samen worden beoordeeld.

2.

De vordering tot ontruiming is gegrond op de stelling van verhuurster dat de huurovereen-komst

180

van partijen op 7 juni 2011 rechtsgeldig is ontbonden, zodat [gedaagde partij] verplicht is om het gehuurde te ontruimen. Daarnaast heeft verhuurster betoogd dat moet worden aangenomen dat de bodemrechter, indien deze tot de conclusie zou komen dat er geen rechtsgeldige buitengerechtelijke ontbinding heeft plaatsgehad, op grond van de gebleken handel in harddrugs vanuit het gehuurde en de daarmee gepaardgaande overlast alsnog tot ontbinding van de huurovereenkomst en een daaraan verbonden ontruiming zal besluiten, waarop in deze procedure vooruit mag worden gelopen. Subsidiair heeft verhuurster aangevoerd dat daartoe eveneens zal worden besloten maar dan vanwege de omstandigheid dat [gedaagde partij] zonder toestemming van verhuurster derden bij hem heeft laten inwonen.

3.

Voorop moet worden gesteld dat een vordering tot ontruiming van een woning alleen dan kan worden toegewezen indien toewijzing daarvan in een bodemprocedure zodanig aannemelijk is dat daarop in een procedure als deze vooruit kan worden gelopen. Er zal dan ook beoordeeld moeten worden of het in vergaande mate aannemelijk is dat de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat een vordering die ziet op het geven van een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst per 7 juni 2011 is ontbonden, althans een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst, en een vordering tot ontruiming toewijsbaar is.

4.

Wat betreft de spoedeisendheid van de door verhuurster gevorderde ontruiming geldt dat zij aanvoert dat [gedaagde partij] het gehuurde thans zonder recht of titel in gebruik heeft en dat zij uit hoofde van haar taak tot een redelijke, evenwichtige verdeling van voor verhuur beschikbare woonruimte weer over het gehuurde dient te beschikken voor wederverhuur. Gelet hierop wordt [gedaagde partij]s stelling dat er geen sprake is van een spoedeisend belang ter zake verworpen.

5.

Gelet op het besluit tot sluiting van het gehuurde d.d. 3 mei 2011 voor de duur van drie maanden komt verhuurster krachtens het bepaalde in lid 2 van artikel 7:231 BW gedurende die termijn de bevoegdheid toe om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden.

Anders dan [gedaagde partij] betoogt, behoeft zo‘n besluit niet onherroepelijk te zijn alvorens verhuurster een dergelijke bevoegdheid kan uitoefenen, zo blijkt uit de wetsgeschiedenis aangaande deze bepaling en de daarop gebaseerde rechtspraak (zie o.m. Hof Amsterdam 10 januari 2008, WR 2008/58).

Anders dan [gedaagde partij] voorts betoogt, behoeft verhuurster in het kader van het inroepen van een buitengerechtelijke ontbinding evenmin aan te tonen dat door gedragingen in, vanuit of rondom het gehuurde er sprake is (geweest) van verstoring van de openbare orde dan wel van handelen in strijd met de Opiumwet. De enkele sluiting is voldoende voor toepassing van de in lid 2 van artikel 7:231 BW neergelegde bevoegdheid.

Onomstreden is dat verhuurster binnen de bevolen sluitingstermijn van drie maanden de buitengerechtelijke ontbinding heeft ingeroepen, zich daarbij beroepend op het sluitingsbevel van de burgemeester.

6.

Uit een oogpunt van effectieve bescherming van de vergaande rechten die een huurder van woonruimte doorgaans toekomt en mede gelet op het arrest van het Europese Hof van 13 mei 2008 (RvdW 2008/857 (McCann/Verenigd Koninkrijk)), ontkomt de kantonrechter er echter niet aan, anders dan verhuurster met een beroep op meerdere uitspraken ingang wil doen vinden, de door verhuurster op de buitengerechtelijke ontbinding gebaseerde ontruiming te toetsen op haar proportionaliteit, welke toets alzo terecht door [gedaagde partij] is bepleit. Indien voorshands moet worden vastgesteld dat het gevolg van de ontbinding en de daarop gebaseerde ontruiming niet evenredig is aan het beoogde doel daarvan, leidt dat tot de conclusie dat verhuurster in redelijkheid niet tot uitoefening van de aan haar gegeven bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding en een daaruit voortvloeiende ontruiming heeft kunnen komen, als bedoeld in lid 2 van artikel 3:13 BW. 7.

Het voorgaande in aanmerking nemende kan in dit geval vooralsnog het volgende worden vastgesteld. a. Tijdens de doorzoeking van het gehuurde op 6 april 2011 is een hoeveelheid harddrugs aangetroffen, dat - naar [gedaagde partij] erkent - het predikaat ‗gebruikershoeveelheid‘ overstijgt. Tijdens die doorzoeking zijn voorts - naar [gedaagde partij] niet heeft weersproken -

181

drugsparafernalia en meerdere verboden wapens aangetroffen. b. [gedaagde partij] heeft niet ontkend dat hij harddrugs gebruikt. Gesteld noch gebleken is dat dat sinds 6 april 2011 of nadien is veranderd. c. [gedaagde partij] heeft evenmin betwist, zoals opgetekend in voormelde bestuurlijke rapportage, dat hij al langere tijd aan vier andere harddrugsgebruikers structureel onderdak bood en dat deze personen in en rondom zijn woning harddrugs gebruikten. d. Ter zitting is gebleken dat [gedaagde partij] meent dat het hem vrijstaat in zijn woning voor deze personen en andere bezoekers ‗feesten‘ te geven. Voorts heeft [gedaagde partij] ter zitting verklaard dat hij zich doorgaans terugtrok in zijn slaapkamer, dat hij dan geen zicht had op wat zich vervolgens in de rest van de woning afspeelde en dat hij daarvoor - zo begrijpt de kantonrechter hem - zijns inziens ook niet verantwoordelijk was. Nog daargelaten dat dat laatste krachtens het bepaalde in artikel 7:219 BW in zijn verhouding met verhuurster onjuist is, blijkt uit een en ander wel dat [gedaagde partij] ‗geen baas in eigen huis‘ (meer) was en geen weerstand heeft willen of kunnen bieden aan de vier andere harddrugsgebruikers. Dit komt temeer belang toe daar waar verhuurster [gedaagde partij] op 1 maart 2011 nog uitdrukkelijk heeft gewaarschuwd voor de gevolgen van zulk handelen voor de huurovereenkomst. Er zijn geen feiten of omstandigheden gesteld en die zijn evenmin op andere wijze gebleken, waaruit kan volgen dat [gedaagde partij] thans ander gedrag zal vertonen. e. Uit de bestuurlijke rapportage, die voor de onderbouwing daarvan is gebaseerd op de bevindingen van de politie in het kader van een strafvorderlijk optreden, blijkt naar het oordeel van de kantonrechter afdoende dat er sprake is geweest van het dealen van hard- en softdrugs vanuit het gehuurde. Uit die rapportage blijkt immers dat van het inmiddels gevormde dossier verklaringen met die inhoud deel uitmaken van niet alleen omwonenden maar ook van andere gebruikers dat vanuit het gehuurde harddrugs werden verkocht, terwijl onomstreden is dat tijdens de zoeking een handelsvoorraad drugs, drugsparafernalia en wapens zijn aangetroffen. [gedaagde partij] heeft niets aangevoerd dan wel aan stukken overgelegd waaruit kan volgen dat de inhoud van de rapportage op één of meer onderdelen ter zake onjuist zou zijn. Dat [gedaagde partij] niet zelf aan dergelijk gedrag - het dealen van harddrugs - heeft deelgenomen, zoals hij betoogt met overigens slechts een beroep op de beslissing van de strafraadkamer van deze rechtbank om zijn voorlopige hechtenis op te heffen, kan, wat daar verder ook van zij, op zichzelf niets afdoen aan voormelde bevindingen. f. Verhuurster betreft - zo heeft zij onweersproken aangevoerd - een toegelaten instelling in de zin van artikel 70 Woningwet. Die hoedanigheid brengt onder meer mee dat ingevolge het bepaalde in artikel 12a Besluit beheer sociale-huursector (BBSH) op haar de verplichting rust bij te dragen aan de leefbaarheid in de buurten en wijken waar haar wooneenheden gelegen zijn. Evident is dat die leefbaarheid in het geding is wanneer er sprake is van handel in harddrugs en de daarmee verband houdende overlast. Verhuurster is dan ook in beginsel gehouden om zoveel mogelijk medewerking te geven aan het (bestuurlijk) optreden tegen dergelijk maatschappelijk onaanvaardbaar en leefbaarheid aantastend gedrag, wat temeer geldt indien de woning van waaruit wordt gedeald, is gelegen naast een basisschool, zoals in dit geval. In dat kader heeft de wetgever ook in artikel 7:231, tweede lid BW desbewust een eenvoudige en snelle mogelijkheid gecreëerd voor een beëindiging van de contractuele relatie met de huurder van de woning die op last van de burgemeester is gesloten vanwege handel in harddrugs. g. Voorts geldt dat de aantrekkelijkheid en daardoor de verhuurbaarheid van de hiervoor bedoelde andere wooneenheden in relevante mate wordt aangetast indien een verhuurder zich niet op korte termijn zou kunnen ontdoen van een huurder die voormeld te laken gedrag zou vertonen, althans zou toelaten. Niet valt in te zien dat verhuurster niet voor dat eigen belang zou mogen opkomen.

In dat kader moet voorts worden vastgesteld dat verhuurster door het sluiten van de woning op last van de burgemeester gedurende de duur daarvan niet langer aan [gedaagde partij] het overeengekomen huurgenot kan verschaffen, als gevolg waarvan moet worden aangenomen dat zij daardoor ook geen aanspraak kan maken op huurpenningen. Een dergelijke situatie is onmiskenbaar voor verhuurster nadelig, zodat zij ook vanuit die invalshoek een gerechtvaardigd belang heeft bij snelle beëindiging van het gebruik van het gehuurde en een snelle wederverhuur. h. Het gehuurde heeft slechts 2,5 jaar tot woonruimte van [gedaagde partij] gediend. Er moet daarbij voorlopig vanuit worden gegaan dat hij in een relevant deel van die periode zich niet als een goed huurder heeft gedragen door overlast in de buurt te veroorzaken, wat hem wettelijk én contractueel was verboden en waarop verhuurster hem op 1 maart 2011 nog heeft gewezen. Naar

182

nu kan worden vastgesteld heeft die vermaning noch de waarschuwing voor de consequenties indien [gedaagde partij] in gebreke zou blijven, effect gehad. Uit het exploot van 7 juni 2011 kan voorts worden afgeleid dat [gedaagde partij] na zijn invrijheidstelling per 19 mei 2011 elders in [woonplaats] een verblijf/inwoning heeft kunnen vinden.

8.

De kantonrechter komt op grond van het voorgaande tot de voorlopige conclusie dat een feitelijke beëindiging van het gebruik van het gehuurde door [gedaagde partij] beantwoordt aan het doel daarvan, te weten een (blijvende) beëindiging van maatschappelijk onaanvaardbaar en leefbaarheid aantastend gedrag in de vorm van harddrugshandel vanuit het gehuurde. In het verlengde daarvan moet voorts vooralsnog worden geconcludeerd dat het belang van verhuurster bij een spoedige ontruiming ruimschoots opweegt tegen [gedaagde partij]s belang bij voortgezette bewoning van het gehuurde. In het voorgaande schuilt evenmin een aanwijzing dat het sluitingsbevel de bestuursrechtelijke toets der kritiek niet zal doorstaan, zodat daarin evenmin een reden is gelegen om aan verhuurster haar vordering te ontzeggen.

9.

Het is dan ook naar het oordeel van de kantonrechter zo waarschijnlijk dat de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure stand zal houden, dat daarop in deze procedure vooruit mag worden gelopen. De gevorderde ontruiming zal daarom worden toegewezen als nader te melden.

10.

Nog daargelaten dat verhuurster niets heeft gesteld over het spoedeisend belang bij haar vordering tot betaling van een gebruiksvergoeding over de maand juli 2011, geldt dat op de voet van wat in sub g. van overweging 7. is overwogen, zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet valt in te zien dat [gedaagde partij] over deze maand, die geheel onder het bereik valt van het sluitingsbevel, aan verhuurster een financiële vergoeding zou zijn verschuldigd.

11. [gedaagde partij] zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij in de kosten worden verwezen als nader in het dictum te melden.

12.

Nu de voorwaarde, waaronder de reconventionele vordering van [gedaagde partij] is ingesteld, niet is vervuld, behoeft die vordering geen behandeling.

13.

Wat partijen verder nog naar voren hebben gebracht, kan, als in het voorgaande al behandeld dan wel niet ter zake dienend, buiten beschouwing blijven.

De beslissing in kort geding De kantonrechter: in conventie en in voorwaardelijke reconventie - veroordeelt [gedaagde partij] om binnen één week na betekening van dit vonnis genoemde woning te [woonplaats] aan de [perceel] te ontruimen en te verlaten en onder afgifte der sleutels ter vrije beschikking van verhuurster te stellen, bij gebreke waarvan verhuurster de woning kan doen ontruimen door een deurwaarder, die daarbij zonodig de hulp van de sterke arm kan inroepen; - veroordeelt [gedaagde partij] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van verhuurster begroot op: • € 400,00 voor salaris gemachtigde • € 90,81 voor explootkosten • € 106,00 voor griffierecht; - verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; - wijst het meer of anders gevorderde af;

183

- verstaat dat de voorwaardelijke reconventionele vordering geen behandeling behoeft.

Aldus gewezen door mr. W.F. Boele, kantonrechter, en uitgesproken in de openbare terechtzitting van 2 augustus 2011, in tegenwoordigheid van de griffier.

184