magazine JA AR 5 | feb. 2019 | no.99 | w w w.avdr.nl
LEADING LAWYERS HUURRECHT IN RIJKSMUSEUM MUIDERSLOT
HUIB HIELKEMA | FERRY VAN SCHOONHOVEN MARLIES VAN SCHOONHOVEN-SLOOT
Deze LIMITED EDITION is onderdeel van het Magna Charta Magazine: Leading Lawyers Huurrecht in Rijksmuseum Muiderslot
2
MC magazine | Leading Lawyers Huurrecht
MC magazine | Leading Lawyers Huurrecht
3
HUURRECHT WEBINARS ABONNEMENT 2019
Naast het webinar abonnement 2019 hebben we ook een aantal sub abonnementen samengesteld. Met het sub abonnement Leergang Huurrecht haalt u op een zeer efficiĂŤnte wijze uw benodigde PO-punten zonder reistijd en reiskosten, geen gemiste kansen bij de Academie. Dit sub abonnement omvat in totaal 22 webinars, u kunt de webinars zowel live als on demand terugkijken op elk moment van de dag en op de locatie die u zelf bepaalt tot en met 31 december 2019 tegen de daarvoor geldende PO punten. Met dit sub abonnement blijft u op de hoogte van de belangrijkste ontwikkelingen op het gebied van huurrecht.
WWW.AVDR.NL
in a r Het web ent abonnem l is g e h e e ! d v e r n ie u w
LEERGANG HUURRECHT MET KEUZE UIT MEER DAN 20 WEBINARS! U BETAALT € 750,- EXCL. BTW
FIRST NEVER FOLLOWS 6
WWW.AVDR.NL MC magazine | Leading Lawyers Huurrecht
Volg ons ook op social media
@etiennevanbladel
@magnachartabyavdr
@Academie voor de Rechtspraktijk
Inhoudsopgave Video’s
08
10
12
Ondoordachte en onwerkbare samenloop Warmtewet/huurrecht Huib Hielkema
Opzeggende Verhuurder v. Doorstartende Curator, wie wint? Ferry van Schoonhoven
De waarde van een bankgarantie bij faillissement van een huurder Marlies van Schoonhoven-Sloot
Nieuwe overheidsbemoeienis met de huurprijzen van woonruimte Huib Hielkema
Markthuurprijsherziening in huurcontracten Ferry van Schoonhoven
Opzegging huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik Marlies van Schoonhoven-Sloot
67 seconden Huib Hielkema
67 seconden Ferry van Schoonhoven
67 seconden Marlies van Schoonhoven-Sloot
Who is who?
14 Huib Hielkema
16 Ferry van Schoonhoven
18 Marlies van Schoonhoven-Sloot
MAGNA CHARTA MAGAZINE IS EEN UITGAVE VAN: Academie voor de Rechtspraktijk Jaargang 5 Citeerwijze: MagnaCM, 2019-99
ONTWERP EN REALISATIE: Melanie Hament Eline van Roosmalen Sander Roeling Kristel Versteegh
T: 030-220 10 70 Traditionele cursussen T: 030-303 10 70 Webinar cursussen F: 030-220 53 27 E-mail: info@avdr.nl
REDACTIE: Etienne van Bladel Sharon Olivier van Genderen
CONTACTGEGEVENS: Academie voor de Rechtspraktijk Interne cursuslocatie Kasteel Waardenburg G.E.H. Tutein Noltheniuslaan 7 (navigatie: nr 1), 4181 AS WAARDENBURG
Etienne van Bladel ISBN: 9789462286375
ADVERTENTIES:
Behoudens door de auteurswet gestelde uitzonderingen mag niets uit deze uitgave verveelvoudigd of openbaar gemaakt zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever.
> Ondoordachte en onwerkbare
samenloop Warmtewet/huurrecht
de huurprijzen van woonruimte
De Warmtewet sluit slecht aan op het huurrecht waardoor verhuurders, huurders, hun advocaten, de huurcommissie en rechters met de handen in het haar zitten bij de toepassing van deze wet. De wetgever is inmiddels wakker geworden. De fout in de wetgeving wordt na ruim 5 jaren in 2019 hersteld. Simpelweg door de Warmtewet niet meer van toepassing te laten zijn bij huurverhoudingen. Maar voor de afgelopen 5 jaren biedt de wetgever geen oplossing, zodat de stroom van tegenstrijdige rechtspraak voorlopig nog niet stopt.
De wetgever heeft zich in 1994 teruggetrokken uit het duurdere huursegment, zodat daar de huurprijzen vrij zijn. Als gevolg van de druk op de woningmarkt en de afgelopen jaren sterk gestegen huurprijzen komt de wetgever weer terug in het duurdere segment en worden de huren daar weer gereguleerd. Hoe is op dit moment nog de vraag. Het is te hopen dat de wetgever in het duurdere segment niet de fout maakt die sinds tientallen jaren in het sociale segment bestaat en zorgt voor grote aantallen scheefwoners. Dat kan door ervoor te zorgen dat zodra de huurder meer gaat verdienen hij ook meer gaat betalen of zelfs moet verhuizen.
> 67 seconden: Scheefwonen
belemmert een gezonde woningmarkt
Scheefwonen belemmert een gezonde woningmarkt. Mensen met een te hoog inkomen blijven wonen in een sociale woning, die niet (meer) voor hen bedoeld is. Daardoor moeten mensen met een laag inkomen langer wachten op een sociale huurwoning. Dat is niet eerlijk. En het is nog oneerlijker als de huurprijs van de woning is achtergebleven. Dat is vrijwel altijd het geval naarmate de scheefwoner langer in zijn sociale huurwoning woont. De oplossing is eenvoudig: maak substantiĂŤle verhoging de huurprijs van de scheefwoner mogelijk.
8
> Nieuwe overheidsbemoeienis met
MC magazine | Leading Lawyers Huurrecht
Huib Hielkema
MC magazine | Leading Lawyers Huurrecht
9
> Opzeggende Verhuurder v.
Doorstartende Curator, wie wint? Bij een faillissement van een winkel of winkelketen staan de belangen van de verhuurder (waarin de winkel was gevestigd) vaak lijrecht tegenover de belangen van de (curator van) van de failliete huurder. De verhuurder wil zo snel mogelijk van de faillite huurder af en een nieuwe solvabele huurder vinden. De huurder wil zijn bedrijf, inclusief de huurovereenkomst, overdragen aan een derde die bereid is een doorstart te maken met de winkel. Beide partijen hebben een sterk recht aan hun zijde. Voor de verhuurder geldt dat verhuurder op grond van de Faillissementswet de huurovereenkomst mag beëindigen. Voor de huurder/curator geldt een sterk zogenaamd in-deplaatstelingsrecht. Beide rechten zijn van dwingend recht (daar mag niet contractueel van afgeweken worden. Maar welk recht gaat voor? Antwoord: De Faillissementswet gaat en daarmee wint de verhuurder voor tenzij……
> Markthuurprijsherziening in
huurcontracten
Ferry van Schoonhoven, partner oprichter van Lexence gaat in dit interview in op de do and dont’s van huurprijs herzieningsclausules in commerciële huurcontracten
10 MC magazine | Leading Lawyers Huurrecht
> 67 seconden: Opzeggende
Verhuurder v. Doorstartende Curator, wie wint?
Bij een faillissement van een winkel of winkelketen staan de belangen van de verhuurder (waarin de winkel was gevestigd) vaak lijrecht tegenover de belangen van de (curator van) van de failliete huurder. De verhuurder wil zo snel mogelijk van de faillite huurder af en een nieuwe solvabele huurder vinden. De huurder wil zijn bedrijf, inclusief de huurovereenkomst, overdragen aan een derde die bereid is een doorstart te maken met de winkel. Beide partijen hebben een sterk recht aan hun zijde. Voor de verhuurder geldt dat verhuurder op grond van de Faillissementswet de huurovereenkomst mag beëindigen. Voor de huurder/curator geldt een sterk zogenaamd in-deplaatstelingsrecht. Beide rechten zijn van dwingend recht (daar mag niet contractueel van afgeweken worden. Maar welk recht gaat voor? Antwoord: De Faillissementswet gaat en daarmee wint de verhuurder voor tenzij……
Ferry van Schoonhoven
MC magazine | Leading Lawyers Huurrecht
11
> De waarde van een bankgarantie
bij faillissement van een huurder
grond van dringend eigen gebruik
In dit interview gaat Marlies van SchoonhovenSloot, advocaat-partner bij Wintertaling Advocaten en Notarissen te Amsterdam, in op de waarde van een bankgarantie voor een verhuurder in het geval zijn huurder failliet wordt verklaard. In het kader van een huurovereenkomst van een bedrijfsruimte wordt van een huurder vaak zekerheid verlangd. Dit vertaalt zich meestal in de afgifte van een bankgarantie. De vraag rijst wat er van zo’n dergelijke bankgarantie overblijft na faillissement van de huurder. Na een turbulente arresten-reeks schijnt hieromtrent (eindelijk) duidelijkheid te zijn gekomen.
In dit interview gaat Marlies van SchoonhovenSloot, advocaat-partner bij Wintertaling Advocaten en Notarissen te Amsterdam, in op de wettelijke opzegginsgrond voor huurovereenkomsten ‘dringend eigen gebruik’. Een verhuurder kan een huurovereenkomst van een bedrijfsruimte slechts opzeggen op grond van een beperkt aantal in de wet genoemde gronden. Eén daarvan is ‘dringend eigen gebruik’. Hiervan kan ook sprake zijn bij renovatie. Bij de beoordeling of er sprake is van dringend eigen gebruik, behoeft geen belangenafweging plaats te vinden. Belangenafweging vindt alleen plaats indien de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik wordt afgewezen. De laatste tijd valt de belangenafweging vaker in het voordeel van de huurder uit.
> 67 seconden: De waarde van een
bankgarantie bij faillissement van een huurder
Marlies van Schoonhoven-Sloot, advocaatpartner bij Wintertaling Advocaten en Notarissen te Amsterdam, gaat in op de waarde van een bankgarantie voor een verhuurder in het geval zijn huurder failliet wordt verklaard. In het kader van een huurovereenkomst van een bedrijfsruimte wordt van een huurder vaak zekerheid verlangd. Dit vertaalt zich meestal in de afgifte van een bankgarantie. De vraag rijst wat er van zo’n dergelijke bankgarantie overblijft na faillissement van de huurder. Na een turbulente arresten-reeks schijnt hieromtrent (eindelijk) duidelijkheid te zijn gekomen.
12
> Opzegging huurovereenkomst op
MC magazine | Leading Lawyers Huurrecht
Marlies van Schoonhoven-Sloot
MC magazine | Leading Lawyers Huurrecht
13
14
MC magazine | Leading Lawyers Huurrecht
Who is who? HUIB HIELKEMA Vastgoedadvocaat | Hielkema & co
Met 25 jaar ervaring in het huur- en vastgoedrecht mag ik bogen op een landelijke reputatie. De materie boeit me nog net zoals in mijn studententijd. Het leukste vind ik het bedenken van creatieve oplossingen voor problemen die al heel lang slepen. Mijn credo is ‘denk nooit dat je het wel weet, het kan altijd beter’. Mijn werk bestaat voor een belangrijk deel uit adviseren, publiceren, en lesgeven. Maar in het vastgoed wordt vooral veel geprocedeerd. Ik doe dat graag voor mijn clientèle, die voornamelijk bestaat uit woningcorporaties, (institutionele) vastgoedbeleggers en andere vastgoedprofessionals. Hoewel ik de voorkeur geef aan een snelle oplossing, bijt ik me graag vast in een zaak; ‘wie het laatst lacht, lacht het best’.
Maar hoe hard het er soms ook aan toe gaat, advocatenwerk blijft mensenwerk. Zelfs als de grootste bedrijven met elkaar in conflict raken, spelen emoties een rol. Daarom zijn communicatie en mensenkennis voor mij net zo belangrijk als kennis van het recht. Ik zeg weleens: ‘de rechtbank is het forum van de misgelopen communicatie. De partij die het slechtst heeft gecommuniceerd verliest’. Specialismen: Vastgoedrecht, in het bijzonder het huurrecht voor bedrijfs- en woonruimte.
MC magazine | Leading Lawyers Huurrecht
15
Who is who? FERRY VAN SCHOONHOVEN Advocaat, partner | Lexence
Mede-oprichter van Lexence (destijds Van Schoonhoven In ‘t Veld). Ik adviseer en procedeer ten behoeve van het nationale en internationale bedrijven met betrekking tot huur, herontwikkelingen, renovaties, koop en leaseback/erfpachtback. Daarnaast behandel ik complexe, meest vastgoedgerelateerde, juridische procedures. Ik ben lid van de Vereniging van Huurrecht Advocaten, auteur van het ‘Praktijkboek Huur en Verhuur’, de uitgave ‘Huurrecht’ (Boom Basics) en het ‘Handboek Vastgoed’. Tevens ben ik lid van de redactie van het tijdschrift ‘Onroerend Goed’ en doceer ik aan diverse gespecialiseerde opleidingsinstituten zoals de Amsterdam School of Real Estate, ATRW en Euroforum. Daarnaast ben ik voorzitter van de Stichting Japan Festival, de Rotary Amsterdam Spinoza en van de Stichting de Nieuwe School en vast lid van de Nederlandse handelsmissie naar Japan.
16
MC magazine | Leading Lawyers Huurrecht
In Legal500 en in Legal Experts EMEA word ik aanbevolen. In Chambers Global staat: ‘”Ferry van Schoonhoven of Lexence focuses on real estate and is well placed to assist Japanese clients with any Netherlands-related transactions. “He’s a good negotiator and dedicated to the deal,” says a client.’
MC magazine | Leading Lawyers Huurrecht
17
18 MC magazine | Leading Lawyers Huurrecht
Who is who? MARLIES VAN SCHOONHOVEN-SLOOT Advocaat, partner | Wintertaling advocaten & notarissen
Marlies van Schoonhoven-Sloot is advocaat sinds 2002. Zij adviseert en procedeert in het vastgoed met de focus op huurrecht. Haar cliĂŤnten bestaan zowel uit de aanbieders van vastgoed als de gebruikers, zoals bijvoorbeeld beleggers en (internationale) retailers/kantoorgebruikers. Marlies is lid van de Vereniging van Huurrecht Advocaten en behoort tot de redactie van het Tijdschrift voor Huurrecht Bedrijfsruimte. Ook publiceert en doceert zij regelmatig over (actuele) onderwerpen in het huurrecht. Marlies is sinds 1 oktober 2017 als partner aan Wintertaling verbonden. Eerder werkte zij bij DLA Piper, Dentons-Boekel en Lexence.
MC magazine | Leading Lawyers Huurrecht
19
C 20 MC magazine | Leading Lawyers Huurrecht
THIS IS MAGNA CHARTA