ALTERA INFO E E N U I TG AV E VA N A LT E R A VA S TG O E D N V N R . 1 7 voor J A A R 2 0 1 2
›› Internetwinkelen: oorzaak van leegstand of aanzet tot dynamiek? Ontwikkeling online en offline consumentenbestedingen (bron: CBS, Blauw Research, HBD) € 300 Aandeel online
€ 300
Aandeel online
Aandeel online
Consumentenbestedingen (in € miljarden)
Er wordt steeds meer via internet gekocht en de winkelleegstand is toegenomen. Het verband tussen deze twee trends is snel gelegd. Het effect: paniek over de winkelmarkt. Het FD kopte onlangs dat in 2025 minstens de helft van de aankopen online plaatsvindt en schetste lege winkelstraten als gevolg. DNB-directeur Jan Sijbrand deed hier begin 2012 nog een schepje bovenop. Hij gaf aan dat niet alleen de kantorenmarkt maar ook de winkelmarkt onderdeel gaat uitmaken van een vastgoedcrisis, waarbij internet als voornaamste oorzaak werd aangevoerd.
€ 225 € 225
Niet-detailhandelsbestedingen Niet-detailhandelsbestedingen € 150
€ 150
Aandeel postorder
Spectaculaire groei Aandeelonline online Aandeel € €7575 Aandeel online Postorder Wie de cijfers van bestedingen via internet Postorder bestudeert kan er inderdaad niet omheen: Detailhandelsbestedingen Detailhandelsbestedingen de groei is spectaculair. Bedroegen de online bestedingen in 2000 nog € 0,3 miljard, in €0 € 02001 2011 was dit volgens de Thuiswinkelmonitor 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 van Blauw Research opgelopen tot bijna € 9 miljard. En met de opkomst van mobiel internet lijkt er de komende jaren nog een omzet van online- en overige aankoopkanabranches dat in beperkte mate concurrentie verdere groei aan te len was in 2000 2% van heeft van internet. Voor de winkels uit deze komen. Aangezien de de totale detailhandelsbranches geldt dat er de afgelopen vijf jaar Ruim helft online bestedingen meeste online gekochte bestedingen, en in 2011 geen afname is geweest van het winkelopnaar diensten producten rechtstreeks ruim 5%. pervlak. Sterker nog, de voor centrumgebiehun weg vinden van het den belangrijke modebranche kende een distributiecentrum naar de klant, lijkt het Nauwelijks effect bij 80% oppervlak toename met ruim 1.000 winkels. logisch dat de rol van de fysieke winkel in Een nadere analyse leert dat van de € 4,3 belang afneemt. Zo op het eerste gezicht is miljard online detailhandelsbestedingen Nieuwbouw oorzaak leegstand er dus wat te zeggen voor de grote zorg die € 1,1 miljard terechtkomt bij telecomproHet verdwijnen en openen van winkels tekent wordt geuit, maar enige nuancering bij de ducten (inclusief abonnementen). Maar het de dynamiek in de detailhandel. Terwijl de cijfers is op zijn plaats. aantal telecomwinkels heeft zich echter afgelopen vijf jaar naar schatting 500.000 m² gunstig ontwikkeld. Bij de overige online winkelruimte werd verlaten door de opmars Beperkt aandeel detailhandelsbestedingen valt op dat ze worvan online verkopen, nam het totaal aantal Bij de € 9 miljard online bestedingen is het den gedaan in een beperkt aantal branches verhuurde winkelmeters volgens Locatus met ten eerste van belang te constateren dat ruim die gezamenlijk minder dan 20% van het ruim 3 miljoen m² toe doordat er ook weer de helft, circa € 4,7 miljard, wordt uitgegeven winkeloppervlak beslaan. nieuwe winkels werden aan diensten. Dit betreft met name reizen, Voor de andere 80% van geopend. Met deze groei Verwijderen en openen winkels verzekeringsproducten en tickets voor het winkeloppervlak, in het achterhoofd lijkt onderdeel van dynamiek evenementen. Alleen bij de online bestedinonder andere van de het wellicht vreemd dat gen aan reizen kan een duidelijk effect op supermarkten, warenhuide leegstand toch steeg de winkelmarkt geconstateerd worden. Het zen, horeca en bouwmarkten, geldt dat het van 4,5% naar 6,5%. Voornaamste oorzaak aantal vestigingen van reisbureaus daalde de omzetverlies door internet kleiner is dan 2%. van de oplopende leegstand is de nieuw toeafgelopen vijf jaar van 900 tot 530, wat overgevoegde winkelvoorraad (inclusief diensten eenkomt met 28.000 m². De resterende € 4,3 De effecten doen zich vooral voor bij eleken horeca) van 4 miljoen m². Het aanhoumiljard van de € 9 miljard wordt online aan tronicawinkels, boekhandels, CD-winkels, vidend toevoegen van veelal grootschalig detailhandelsproducten deotheken en fotozaken winkelaanbod zorgt voor leegstand elders, besteed. In vergelijking waar het aandeel online met name in aanloopstraten van de centra Retailers richten zich meer op met 2000 een behoorlijboven de 30% ligt. In van steden en op perifere locaties. Op deze multichannel strategie ke groei. Maar in dat jaar totaal hebben volgens locaties heeft een groot aantal winkeliers was er al een forse omzet het Hoofdbedrijfschap vanwege de grootschalige concurrentie, de van € 1,2 miljard bij de categorie “overige Detailhandel 2.500 winkels (400.000 m²) vergrijzing van de ondernemers en de ecoaankoopkanalen”, met een prominente posiin deze branches de afgelopen vijf jaar de nomische tegenwind de winkel gesloten. Een tie van postorderbedrijven. De gezamenlijke deuren gesloten. Daarnaast is er een aantal nieuwbouwproductie in evenwicht met de
INTERNETWINKELEN
Totale winkelbestedingen ten opzichte van online bestedingen (E miljoen) per branche in 2011 (bron: HBD, Blauw Research) Winkelbranche
Totale bestedingen
Online uitgaven
€ 37.620 € 2.145 € 3.465 € 3.960 € 6.435 € 1.155 € 9.570
€ 215 € 40 € 25 € 10 € 30 € 10 € 60
1% 2% 1% 0% 0% 1% 1%
Mode Sport Hobby Speelgoed
€ 9.900 € 1.155 € 812 € 900
€ 630 € 50 € 50 € 65
6% 4% 6% 7%
Boekenwinkels CD-winkels en videotheken Consumentenelektronica Telecom Fotowinkels
€ 770 € 983 € 3.428 € 1.287 € 156
€ 240 € 250 € 1.500 € 1.100 € 25
31% 25% 44% 85% 16%
€ 83.741
€ 4.300
5%
Diensten en horeca
Online uitgaven
Tickets (evenementen, concerten etc.) Overige diensten
€ 250 € 150
Reizen Financiële producten
€ 3.700 € 600
Totaal diensten
€ 4.700
Levensmiddelen Huishoudelijke artikelen Luxeartikelen Doe-het-zelfartikelen Wonen Plant en dier Overig
Totaal detailhandel
onttrekking uit de markt zou een stabilisatie van het leegstandsniveau hebben betekend. In de meeste winkeltypen zou zelfs een daling van de leegstand optreden, ondanks de toegenomen online bestedingen. Dynamiek Zolang de winkelmarkt er enerzijds in slaagt discipline op te brengen in nieuwbouw en zich anderzijds actief inzet op transformatie naar andere functies of sloop bij slecht gepositioneerd winkelaanbod, zijn de geschetste spookbeelden van lege winkelstraten door internetwinkelen misplaatst. Het aantal Nederlanders dat online wel eens wat koopt lijkt met ruim 10 miljoen inmiddels dicht bij het Weinig effect maximum te zitten. Een verdere groei van inOnder andere: ternetwinkelen zal met name moeten komen - Levensmiddelen - Warenhuizen van een toenemend aantal aankopen per - Luxeartikelen persoon. In de meeste branches is het online - Bouwmarkten - Wonen aandeel in de verkoop tot nu toe klein geble- Tuincentra ven omdat consumenten- Horeca de producten liever ter plekke ervaren en omdat de logistieke afhandeling per product te kostbaar is gebleken. Voor veel van deze branches lijkt het waarschijnlijk dat de retailers zich zullen richten op een multichannel strategie waarbij de fysieke winkel naast andere verkoopkanalen steeds meer een belevings- en adviesfunctie krijgt. De opkomst van de “experience-stores” is hier een mooi voorbeeld van. De internetgevoelige branches zullen te maken krijgen
% online
met een aanhoudende stijging van de online de detailhandel kenmerkende dynamiek: bestedingen, wat zonder twijfel zal leiden tot winkels die door maatschappelijke en een daling van het aantal vestigingen. De vrijtechnologische ontwikkelingen niet meer Groot effect komende winkelruimte beslaat echter slechts passen in het tijdsbeeld maken plaats voor Onder andere: een beperkt deel van het totaal oppervlak. vernieuwende formules. Wat dat betreft is - Boeken En dat er ruimte vrijkomt hoort bij- CD-winkels/ de voor videotheken er niet veel nieuws onder de zon. - Electronica - Reisbureaus - Fotowinkels
Verdeling winkeloppervlak naar mate van effect internetwinkelen (bron: Locatus, Blauw Research, HBD)
5% 15%
Weinig effect internet Onder andere: - Levensmiddelen - Warenhuizen - Luxeartikelen Beperkt effect - Bouwmarkten Onder andere: - Wonen - Modisch - Sport- Tuincentra - Speelgoed - Horeca - Hobby
80%
Beperkt effect internet
Totale winkeloppervlak inclusief diensten en horeca in Nederland
Onder andere: - Modisch - Sport - Speelgoed - Hobby Groot effect internet Onder andere: - Boeken - CD-winkels/videotheken - Elektronica - Reiswinkels - Fotowinkels
Winkeloppervlak met groot effect internet Winkeloppervlak met beperkt effect internet Winkeloppervlak met jklein effect internet
TOEZICHT
›› Toezicht in AIFMD kader: over een jaar is het al zover! De afgelopen maanden is er veel nieuwe regelgeving verschenen in het kader van de Alternative Investment Funds Managers Directive, kortweg AIFMD. Dit nieuwe toezichtskader geldt vanaf 22 juli 2013 ook voor sommige categorieën beheerders van vastgoedfondsen. Dit zijn de consequenties.
overigens niet te worden overgedragen aan bewaarder (“depositary”), gedragsregels en de bewaarder. Wel dient de bewaarder het uitbestedingsregels. Voor het onderdeel geeigendom van deze beleggingen vast te steldragsregels gaat het bijvoorbeeld om regels len en hiervan ook een over gelijke behandeAanstelling bewaarder nu eigen administratie bij te ling van beleggers en grootste uitdaging houden. Voorts dient de eisen op het gebied van bewaarder de totstandonder meer compliance, koming van de net asset value periodiek te beloningsbeleid en risk management. Bij controleren, alsmede de toetredingen en uithet onderdeel uitbestedingsregels is het Wie valt onder de AIFMD? tredingen van participanten en de dividendvan belang dat geen taken mogen worden Deze nieuwe vorm van toezicht is een Eurostromen. uitbesteed die eigen zijn aan de beheerder pees initiatief om beheeren essentieel zijn voor ders die voorheen niet of Wie gaat de bewaarfunctie uitoefenen? het beheer. Het uitbesteOok vastgoedfondsen onder onder te beperkt toezicht De vraag dient zich aan wie deze bewaarden van het dagelijkse toezicht AIFMD stonden, alsnog onder deractiviteiten mag, kan en wil aanbieden. property management toezicht te stellen. Denk Hierbij speelt het punt van de verantwoordevalt daar overigens niet daarbij aan de beheerders van hedge funds lijkheid van de bewaarder (aansprakelijkheid onder, dus deze vorm van uitbesteding blijft en private equity, maar ook van vastgoedin geval van nalatigheid) en de verzekerbaarmogelijk. fondsen. Het doel was voor deze partijen één heid van deze activiteiten. De regelgeving set regels uit te vaardigen (“one size fits all”). voorziet in een zogenaamde alternatieve Taken van de verplichte bewaarder Voorheen was er een vrijstelling voor partijen bewaarder maar het ontbreekt nog aan een De externe bewaardersrol is cruciaal in het die participaties alleen uitgaven aan profeseenduidige, uitgekristalliseerde uitleg welke AIFMD-kader voor het toezicht. Dit houdt de sionele partijen, maar dat is nu niet meer het partijen daarvoor kwalificeren. Krijgen trustgemoederen nu het meest bezig. geval. Dus daarmee komen beheerders en kantoren de mogelijkheid om deze dienst hun fondsen, met institutionele partijen als aan te bieden? Daarmee is de problemaaandeelhouder, alsnog onder toezicht. Dat tiek rond de aanstelling van een bewaarder Belangrijkste taken van de bewaargeldt ook voor Altera Vastgoed. het lastigste onderwerp voor de komende der bij vastgoedfondsen: maanden. - monitoring kasstromen Ondanks de lijvige documenten met nadere - verificatie van eigendom van toelichting op de regelgeving, zoals die op Een efficiënte samenwerking tussen de beleggingen en registratie bijhouden verschillende detailniveaus tot stand komt fondsbeheerder, de bewaarder en de externe - controle op uitgifte en inkoop (de zogenaamde levels 1, 2 en 3), is er op accountant zal noodzakelijk zijn om de kos deelnemingsrechten belangrijke punten nog geen duidelijkheid. ten van het AIFMD-toezichtskader in de hand Zo is het op dit moment nog niet helder of er te houden. alsnog een vrijstelling komt voor beursgenoEen punt is duidelijk: alle partijen moeten nu teerde vastgoedfondsen. Voor de monitoring van de kasstromen echt aan de slag met de uitwerking. speelt onder andere de vraag van de Belangrijkste wijzigingen reikwijdte: vallen bijvoorbeeld ook kleine De belangrijkste onderhoudsuitgaven Op belangrijke punten nog wijzigingen liggen op onder de monitoring? terreinen als het aanstelHet juridisch eigendom onduidelijkheid len van een verplichte van het vastgoed hoeft
Altera Vastgoed “Best Institutional Investor in Benelux/France” Altera Vastgoed heeft voor het derde jaar op rij de award voor Best Institutional Investor in Benelux/France van het internationale blad IPE Real Estate toegekend gekregen. De awards worden jaarlijks toegekend tijdens het Investor Forum & Awards. Dat vond dit jaar plaats in Londen en werd bezocht door vertegenwoordigers van internationale pensioenfondsen, fondsmanagers en vermogensbeheerders.
›› Sectoraal nieuws Woningen
Belangstelling pensioenfondsen en huurders De belangstelling voor de woningportefeuille is omvangrijk, zowel van bestaande aandeelhouders als van nieuwe toetreders. De slagkracht voor acquisities van nieuwbouw maar ook van bestaande bouw is daardoor sterk verhoogd. In Aerdenhout werd begin dit jaar een complex uit 2011 van 24 appartementen gekocht voor € 9,8 miljoen. Er is overeenstemming bereikt voor twee in Amstelveen te
realiseren appartemententorens met in totaal 113 appartementen. De recent opgeleverde complexen in Nijmegen en Dordrecht zijn zeer gewild en bijna volledig verhuurd. De Vaartsche Compagnie in Utrecht is zelfs al voor de oplevering later dit jaar compleet verhuurd. Voor de 48 stadsappartementen in De Calypso te Rotterdam is de verhuursite online gegaan: www.hurenincalypso.nl.
WINKELS
Aansluiten bij dynamiek Ondanks het gedaalde consumentenvertrouwen en lagere omzetten in delen van de detailhandel kent de winkelportefeuille een hoge bezettingsgraad van 98%. Om goed verhuurd te blijven is het continu aansluiten op ontwikkelingen bij winkeliers en consumenten essentieel. Altera heeft onder alle huurders een tevredenheidonderzoek uitgevoerd
om op de hoogte te blijven van wat er speelt. De realisatie van de tweede fase van Ekkersrijt bij Eindhoven vordert volgens plan. Ook voor Winkels is de belangstelling van bestaande en nieuwe aandeelhouders groot, waardoor ook in deze sector de slagkracht voor acquisities is verhoogd.
KANTOREN
Verduurzamen leidt tot verhuur Het beleid om actief in te zetten op het verduurzamen van gebouwen levert resultaat op. Toshiba tekende voor 10 jaar bij aan de Zilverstraat in Zoetermeer (8.800 m²), waarbij het energielabel door investeringen in het gebouw van G naar B zal gaan. Ook Intertraffic in Nieuwegein (van label C naar A, voor 2.100 m²) verlengde het contract. In Heerlen (van label E naar C) huurde de gemeente een ruimte
van 800 m² en vernieuwde een bestaande huurder zijn contract. De genomen maatregelen variëren van het verbeteren van verlichting en beglazing tot het aanbrengen van warmtepompen en zonnepanelen. Het Amstelgebouw in Amsterdam weet sinds de transitie naar multi-tenant opzet en van label F naar A een groot aantal gerenommeerde partijen te trekken.
BEDRIJFSRUIMTEN
Verhuursucces De eerste maanden van 2012 kenden enkele verhuursuccessen in de bedrijfsruimteportefeuille. In Traveller III in Venlo is 18.200 m² verhuurd voor vijf jaar ten behoeve van Europese distributieactiviteiten. In Bleiswijk werden opnieuw twee units verhuurd en steeds meer, vooral Aziatische, partijen tonen belangstelling in dit bedrijfsverzamelcom-
plex. In Badhoevedorp tekende Bell Helicopter bij voor zeven jaar (2.700 m², van label G naar label C) en ook het contract met Flextronics in Venray (19.400 m²) werd verlengd. Deze successen zijn een direct resultaat van onze verhoogde inspanningen om in deze moeilijke markt verhuurd te zijn en vooral ook verhuurd te blijven.
Altera Vastgoed NV Handelsweg 59 F 1181 ZA Amstelveen
Postbus 9220 1180 ME Amstelveen Tel. 020-5452050
Fax. 020-5452060 E-mail info@alteravastgoed.nl Internet www.alteravastgoed.nl