Отчет Frank by Azamat Isyanchurin

Анализ рыночной целесообразности строительства офисного комплекса г. Тюмень, ул. 2-я Луговая

Анализ рыночной и экономической целесообразности строительства многофункционального центра, расположенного в г. Уфа, проспект Октября, 105-107 Подготовлено для: ООО «ЖИЛСТРОЙИНВЕСТ» Подготовлено: Knight Frank март 2014 1

Анализ рыночной и экономической целесообразности строительства многофункционального центра г. Уфа, проспект Октября, 105-107

1. Любая информация, рекомендации и данные, предоставленные компанией Knight Frank, независимо от того, содержатся ли они в данном Отчете, приводятся в письменной или устной форме, не могут быть расценены как гарантированно точные. Ни компания Knight Frank, ни иные агенты, привлеченные компанией Knight Frank к работе над этим проектом, не несут ответственности за предоставленную информацию. 2. Данные, содержащиеся в данном Отчете, приведенные полностью или частично, не являются публичной офертой. 3. Информация по площадям, размерам и расстояниям является приблизительной. 4. Любые сведения, представленные в данном Отчете, не могут быть использованы без их фундаментального подтверждения. 5. Любой агент, инвестор, покупатель или арендатор принимает на себя обязательство посетить объект или иным образом убедиться в достоверности предоставленной информации. Отчет выполнен в марте 2014 г. ЗАО «Найт Фрэнк» (Knight Frank ZAO) – закрытое акционерное общество, зарегистрированное в РФ. Основной государственный регистрационный номер: 1067761421452 Юридический адрес: Россия, 123056, Москва, Васильевская ул., д. 4

ОГЛАВЛЕНИЕ 1. ЦЕЛЬ И ЗАДАЧИ ИССЛЕДОВАНИЯ .................................................................... 3 2. РЕКОМЕНДАЦИИ И АНАЛИЗ СУЩЕСТВУЮЩЕЙ АРХИТЕКТУРНОЙ КОНЦЕПЦИИ ПРОЕКТА ПО ПАРАМЕТРАМ .............................................................. 4 2.1 Анализ существующего функционального баланса площадей в соответствии с уровнем спроса на рынке недвижимости Уфы (аренда и продажа) ............................ 4 Уровень реальных доходов населения в зоне доступности Проекта .......................... 16 Средняя покупательская способность ............................................................................... 17 Расчет емкости рынка торговых помещений в зоне доступности ................................ 23 Определение профилей и максимальной арендной площади операторов торговли и услуг, возможной к размещению в Проекте ...................................................................... 24 Прогнозируемая обеспеченность торговыми площадями в районе окружения Проекта ..................................................................................................................................... 26 2.2 Анализ текущего коэффициента полезной площади к общей площади на основе примеров возведения МФК в Москве и за рубежом, в зависимости от этажности и других параметров .......................................................................................... 27 2.3 Рекомендации: необходимость изменения функционального баланса площадей текущей концепции комплекса, необходимость оптимизации планировочных решений с целью повышения коэффициента полезного использования площадей проекта, дальнейшие шаги .................................................... 32

3. РЕКОМЕНДУЕМОЕ ФУНКЦИОНАЛЬНОЕ НАПОЛНЕНИЕ КОНЦЕПЦИИ ....... 40 4. РЕКОМЕНДАЦИИ ПО НАРЕЗКЕ ПЛОЩАДЕЙ ОФИСНОЙ ЧАСТИ ПРОЕКТА56 5. РЕКОМЕНДАЦИИ ПО КВАРТИРОГРАФИИ И БАЛАНСУ ПЛОЩАДЕЙ ЖИЛОЙ ЧАСТИ КОМПЛЕКСА .................................................................................................. 60 6. РЕКОМЕНДАЦИИ ПО НАРЕЗКЕ И КАТЕГОРИЯМ АРЕНДАТОРОВ ТОРГОВОЙ ЧАСТИ ПРОЕКТА ........................................................................................................ 63 7. АНАЛИЗ И РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ИНФРАСТРУКТУРНОМУ НАПОЛНЕНИЮ КОМПЛЕКСА ............................................................................................................... 88 8. АНАЛИЗ ТЕРРИТОРИИ ..................................................................................... 106 9. ПАРКИНГ, РЕКОМЕНДАЦИИ ПО РАЗМЕЩЕНИЮ ......................................... 107 10. РЕКОМЕНДАЦИИ ПО СОЗДАНИЮ ПОЭТАЖНЫХ ПЛАНОВ И РАЗРЕЗОВ ДЕЛОВОЙ ЧАСТИ КОМПЛЕКСА ............................................................................. 115

Цель и задачи исследования

Целью настоящей работы, выполненной по заданию Заказчика (ООО «Жилстройинвест»), является анализ рыночной целесообразности строительства многофункционального комплекса, включая офисную часть, расположенного в г. Уфа, Проспект Октября, 105-107, кадастровые номера - 02:55:020211:5696, 02:55:020211:18372:23:0110002:613 (далее «Проект»).

Для этого нами проведены следующие шаги:

−

анализ рынка офисной недвижимости Уфы,

−

анализ уровня спроса на помещения различной площади в качественных бизнесцентрах города,

−

анализ рынка торговой недвижимости Уфы,

−

проведен catchment-анализ целесообразности развитий торговой функции в Уфе,

−

определение списка категорий арендаторов торговых помещений, рекомендуемых к приглашению в Проект,

−

разработано функциональное наполнение концепции,

−

рекомендации по логистике, парковке и инфраструктуре комплекса,

−

рекомендации по архитектурно-планировочным решениям Проекта.

Реализация любой концепции строится на нескольких основных факторах: −

рыночные требования к основным параметрам концепции, в основу которых положено удобство ведения бизнеса в офисном центре;

−

финансовые требования к концепции, основанные на финансовой эффективности девелопмента.

Рекомендации и анализ существующей архитектурной концепции проекта по параметрам

2.1

Анализ существующего функционального баланса площадей в соответствии с уровнем спроса на рынке недвижимости Уфы (аренда и продажа) Баланс площадей Проекта

В настоящий момент в Проекте планируется создание многофункционального комплекса, общей площадью в 101 217 кв. м, высотностью 38 этажей.

При этом основными функциональными доминантами являются:

−

жилой комплекс общей площадью 33 722 кв. м на 275 квартир,

−

офисный центр общей площадью 30 199 кв. м (полезная площадь – 24 628 кв. м),

−

торговый центр / торговая инфраструктура общей площадью 10 957 кв. м.

В целом баланс площадей существующей концепции по этажам следующий: Таблица 2.1. Текущий баланс площадей Проекта Этаж

Функциональное назначение

Площадь, кв. м

-3 этаж

всего:

7 817

-2 этаж

всего:

7 817

-1 этаж

паркинг и МОП

6 304

-1 этаж

супермаркет

1 091

-1 этаж

всего:

7 395

1 этаж

зона ресепшен

602

1 этаж

банк

254

1 этаж

торговля

1 577

1 этаж

столовая

767

1 этаж

административный блок

164

1 этаж

подъезд (жилье)

151

1 этаж

МОП (жилье)

1 этаж

МОП (офисы)

208

1 этаж

МОП (торговля)

1 этаж

всего:

4 636

2 этаж

торговля

2 477

2 этаж

квартиры

346

832

2 этаж

технические помещения

260

2 этаж

МОП (торговля)

818

2 этаж

МОП (офисы)

143

2 этаж

МОП (жилье)

218

2 этаж

офисы

392

2 этаж

всего:

4 654

3 этаж

фитнес-клуб

401

3 этаж

тех.помещение бассейна

252

3 этаж

квартиры

346

3 этаж

МОП (жилье)

218

3 этаж

МОП (офисы)

143

3 этаж

офисы

392 4

Анализ рыночной и экономической целесообразности строительства многофункционального центра г. Уфа, проспект Октября, 105-107 Этаж

Функциональное назначение

3 этаж

торговля

3 этаж

МОП (торговля)

3 этаж

всего:

Площадь, кв. м 1 780 818 4 350

4 этаж

конференц-зона

695

4 этаж

квартиры

346

4 этаж

МОП (жилье-фитнес)

4 этаж

Фитнес-клуб

247

4 этаж

кафе

549

1 351

4 этаж

кафе (кухня)

4 этаж

МОП (офисы)

4 этаж

эксплуатируемая кровля

4 этаж

всего:

4 045

5 этаж

офисы

2 400

5 этаж

МОП (офисы)

5 этаж

всего:

2 692 2 400

700

292

6 этаж

офисы

6 этаж

МОП (офисы)

6 этаж

всего:

2 692

7 этаж

офисы

2 400

7 этаж

МОП (офисы)

292

7 этаж

всего:

2 692

8 этаж

офисы

2 400

8 этаж

МОП (офисы)

8 этаж

всего:

2 692

9 этаж

офисы

2 400

9 этаж

МОП (офисы)

9 этаж

всего:

2 692

10 этаж

офисы

2 400

10 этаж

МОП (офисы)

10 этаж

всего:

2 692

11 этаж

офисы

2 400

11 этаж

МОП (офисы)

11 этаж

всего:

12 этаж

техническое помещение

492

12 этаж

МОП (техническое помещение)

182

12 этаж

офисы

860

12 этаж

МОП (офисы)

292

12 этаж

всего:

13 этаж

квартиры

911

13 этаж

офисы

860

13 этаж

МОП (офисы)

293

13 этаж

МОП (жилье)

311

13 этаж

всего:

14 этаж

квартиры

911

14 этаж

офисы

860

292

292 2 692

1 826

2 374

Функциональное назначение

Площадь, кв. м

14 этаж

МОП (офисы)

293

14 этаж

МОП (жилье)

14 этаж

всего:

15 этаж

квартиры

911

15 этаж

офисы

860

311 2 374

15 этаж

МОП (офисы)

293

15 этаж

МОП (жилье)

311

15 этаж

всего:

16 этаж

квартиры

911

16 этаж

офисы

860

2 374

16 этаж

МОП (офисы)

293

16 этаж

МОП (жилье)

311

16 этаж

всего:

17 этаж

квартиры

911

17 этаж

офисы

860

2 374

17 этаж

МОП (офисы)

293

17 этаж

МОП (жилье)

311

17 этаж

всего:

18 этаж

квартиры

911

18 этаж

офисы

860

2 374

18 этаж

МОП (офисы)

293

18 этаж

МОП (жилье)

311

18 этаж

всего:

19 этаж

квартиры

911

19 этаж

офисы

860

2 374

19 этаж

МОП (офисы)

293

19 этаж

МОП (жилье)

311

19 этаж

всего:

20 этаж

квартиры

911

20 этаж

МОП (жилье)

311

20 этаж

всего:

21 этаж

квартиры

21 этаж

МОП (жилье)

21 этаж

всего:

22 этаж

квартиры

2 374

1 222 911 311 1 222 911

22 этаж

МОП (жилье)

22 этаж

всего:

311

23 этаж

квартиры

911

23 этаж

МОП (жилье)

311

23 этаж

всего:

24 этаж

квартиры

911

24 этаж

МОП (жилье)

311

24 этаж

всего:

25 этаж

квартиры

911

25 этаж

МОП (жилье)

311

1 222

Функциональное назначение

Площадь, кв. м

25 этаж

всего:

26 этаж

квартиры

911

26 этаж

МОП (жилье)

311

26 этаж

всего:

27 этаж

квартиры

27 этаж

МОП (жилье)

27 этаж

всего:

28 этаж

квартиры

1 222

1 222 911 311 1 222 911

28 этаж

МОП (жилье)

28 этаж

всего:

29 этаж

квартиры

911

29 этаж

МОП (жилье)

311

29 этаж

всего:

30 этаж

квартиры

911

30 этаж

МОП (жилье)

311

30 этаж

всего:

31 этаж

квартиры

31 этаж

МОП (жилье)

31 этаж

всего:

32 этаж

квартиры

311 1 222

1 222

1 222 911 311 1 222 911

32 этаж

МОП (жилье)

32 этаж

всего:

33 этаж

квартиры

911

33 этаж

МОП (жилье)

311

33 этаж

всего:

34 этаж

квартиры

911

34 этаж

МОП (жилье)

311

34 этаж

всего:

35 этаж

квартиры

911

35 этаж

МОП (жилье)

311

35 этаж

всего:

36 этаж

квартиры

36 этаж

МОП (жилье)

36 этаж

всего:

37 этаж

квартиры

311 1 222

1 222

1 222 911 311 1 222 911

37 этаж

МОП (жилье)

37 этаж

всего:

38 этаж

квартиры

911

38 этаж

МОП (жилье)

311

38 этаж

всего:

Всего по комплексу:

311 1 222

1 222 101 217

Источник: данные Заказчика

Подземная часть многофункционального комплекса составляет 23 029 кв. м, при этом общая площадь парковки, не включая супермаркет, составляет 21 938 кв. м. Общее число машино-мест составляет 553 ед. в трех уровнях. 7

Уровень спроса на рынке офисной недвижимости Уфы

Текущий объем существующего предложения офисных центров в городе Уфа составляет 82 тыс. кв. м арендуемой площади.

На данный момент на рынке функционирует 12 объектов офисной недвижимости. Доля вакантных площадей в этих объектах составляет 2,6% или 2 095 кв. м, что говорит о достаточно высоком спросе на офисную недвижимость в городе Уфе.

На рынке существует тенденция строительства офисных центров для дальнейшей продажи. Такими объектами являются офисный центр на улице Аксакова, 95 и бизнесцентр «Уральский» (ул. Рихарда Зорге, 3). Строительство этих объектов уже завершено, но внутренняя отделка отсутствует. У данных офисных объектов достаточно выгодное с точки зрения офисной недвижимости местоположение (в центральной части города и на крупной проездной магистрали соответственно) и в целом их можно отнести к классу В. На наш взгляд, причиной продажи является желание девелопера скорее выйти из проекта или возможно объект продается банком в качестве погашения долга. На данный момент объекты находятся на этапе продажи. Предполагаемая дата открытия – 2015 г. на Аксакова

Уральский

В конкурентной зоне строятся 2 объекта: офисный центр на улице Блюхера, 2, стр.2 и бизнес-центр «Европейский» (проспект Октября, стр. 2, к. 1). Общий объем арендуемой площади в строящихся объектах составляет 8 000 кв. м. Европейский

Анализ рыночной и экономической целесообразности строительства многофункционального центра г. Уфа, проспект Октября, 105-107 Таблица 2.2. Бизнес-центры г. Уфа Название

Адрес

Класс г. Класс Уфа Knight Frank

Статус

Год ввода

Полезная площадь, кв. м

Свободные площади, кв. м

Аренда Аренда, Продажа, руб./кв. м $/кв. м руб./кв. м в месяц в год**

Александровский пассаж

ул. Карла Маркса, 20

B+

готов

2007

8 266

700

228

Альдо

ул. Революционная, 221

B+

готов

2010

5 000

120

800

264

Гарда

ул. Ленина, 70

B+

готов

2007

4 200

404

800

264

Уральский

ул. Рихарда Зорге, 3

B+

достроен, продается

2015

8 400

60 000

25 866

9 004

Всего по классу В+: КПД

проспект Октября, 132/3

B-

готов

2005

10 177

280

700

228

Капитал

ул. Карла Маркса, 37

B-

готов

2001

20 000

117

600

204

Премьер

ул. Кирова, 52

B+

B-

готов

2006

8 200

Кремль

ул. Коммунистическая, 80

B-

готов

2007

3 500

Старый кремль

ул. Карла Маркса, 23

B-

готов

2008

4 735

Маяк

ул. Пархоменко, 156/3

B-

готов

2004

5 222

на Ветошникова

ул. Ветошникова, 99

B-

готов

2008

3 200

900

300

на Бессонова

ул. Бессонова, 2

B+

B-

готов

2013

4 000

515

900

300

Деловой мир

ул. Комсомольская, 1/1

B+

B-

готов

2006

5 200

529

750

240

на Аксакова

ул. Аксакова, 95

B-

достроен, продается

2015

4 200

100 000

Всего по классу В- :

68 074

5 411

Всего готовых:

78 251

14415

на Блюхера

ул. Блюхера, 2/2

B+

н/д

строится

2014

2 336

Европейский

проспект Октября, 67/2 к. 1

строится

2015

5 500

7 836

Всего строящихся: * В ставку аренды включены НДС, операционные расходы, коммунальные платежи ** Ставки рассчитаны по курсу на 20.03.14, 1$=36,2 руб. Источник: Knight Frank, 2014

Кроме того, строится многофункциональный комплекс, у «Гостиного двора». Гостиница, бизнес-центр и апартаменты

Адрес: ул. Верхнеторговая площадь, 1 Девелопер: Odak Group Статус: строится Год ввода в эксплуатацию: 2016 г. Общая площадь проекта: 58 240 кв. м Общая площадь гостиницы: 13 790 кв. м Общая площадь бизнес-центра и апартаментов: 44 450 кв. м.

До кризиса наблюдался рост объема ввода арендопригодных площадей в городе Уфа (Диаграмма 2.1), на данный момент средний объем ввода площадей колеблется в промежутке от 8 000 до 10 000 кв. м в год.

В 2015 г. на рынке планируется ввод около 5 500 кв. м арендопригодных площадей, в 2016 г. – 15 000 кв. м.

В конкурентной зоне присутствует один проектируемый объект - МФК «Гостиный двор», площадь бизнес-центра в котором не более 22 225 кв.м. Диаграмма 2.1. Объем ввода арендопригодных площадей в г. Уфа по годам 18 000 16 000 14 000 12 000 10 000 8 000 6 000 4 000 2 000 0 2004

2005

2006

2007

2008

2010

2013

Источник: Knight Frank, 2014

При этом стоит отметить, что средний уровень вакантных площадей равен 2% на рынке офисов Уфы.

Стоимость аренды колеблется в пределах от 650 до 1000 руб. за кв. м в месяц (включая НДС и ОРЕХ) и зависит от местоположения объекта относительно центра и качественных характеристик здания. Арендаторы готовы платить более высокую стоимость за расположение в центре города и за качественные площади, так как качественных объектов офисной недвижимости в г. Уфа очень мало (бизнес-центр «Александровский пассаж», и строящийся офисный центр «Европа»). Бизнес-центр «Александровский пассаж» занят на 100%.

Таким образом, можно сделать вывод, что спрос на качественную недвижимость - высокий, а предложение ограничено. 10

Для офисной недвижимости принято определяющих развитие рынка в целом:

выделять

три

характерных

вида

спроса,

−

Приростный спрос (incremental demand) – спрос на новые помещения, которые предоставляют арендаторам, инвесторам только утилитарную функцию размещения. Является производным от общего темпа экономического роста, темпа развития бизнеса, притока инвестиций в экономику города.

−

Качественный спрос (high quality demand) – спрос не только на функцию размещения, но также на функцию эксклюзивного размещения, размещения рядом с другими назначениями. Качественный спрос заставляет арендаторов перемещаться из офисов класса С в класс В и далее в класс А, выбирать более удобные местоположения в городе для размещения компании и т.п.

−

Спекулятивный спрос (investment or speculative demand) – спрос на недвижимость как на объект инвестиций.

Ввиду того, что спекулятивный спрос в большей степени определяется общим инвестиционным состоянием города и в существующих рыночных условиях в значительной степени ограничен, наибольшее внимание необходимо уделить приростному и качественному спросу.

Так, несмотря на ежегодный фактический объем поглощения офисных площадей в 8 00010 000 кв. м, доля вакантных площадей не превышает 2%.

Одним из основных индикаторов уровня спроса на офисные помещения является уровень свободных площадей. При этом равновесным уровнем вакантных площадей для развитых рынков офисной недвижимости является показатель, равный 10%.

Как результат, можно сделать вывод, что объем поглощения офисных площадей на рынке в год составит не менее 10 000 кв. м, что не влияет на уровень заполняемости офисного комплекса.

При развитии большего числа офисных площадей возможно поглощение большего ежегодного объема, однако, по нашему мнению, полезная площадь офисных помещений не должна превышать 15 000-18 000 кв. м офисной недвижимости в новом проекте.

В случае реализации всех офисных помещений Проекта (порядка 24 000-25 000 кв. м) одномоментно на рынке офисной недвижимости г. Уфы, реализация данного объема площадей займет не менее двух лет, скорее всего, около трех лет.

Наиболее критичным является разработка такой концепции проекта, которая будет востребована на рынке офисов Уфы, создавая новое качество комплекса, которое будет способно перетянуть ряд арендаторов, расположенных в менее качественных бизнесцентрах города (класс В- и С), реализуя не только приростный спрос, но и качественный спрос на офисные помещения.

Уровень спроса на рынке торговой недвижимости Уфы

Для определения уровня спроса на торговые помещения в Проекте мы провели анализ зон доступности торговых помещений (catchment-анализ). Данный анализ предполагает определение рыночного потенциала местоположения Проекта с точки зрения развития торговой недвижимости путем выявления емкости рынка на основе анализа мест проживания и числа жителей (потенциальных покупателей), а также сопоставления с требованиями потенциальных торговых арендаторов к объему торгового оборота в Проекте. Для этого проведены следующие шаги: Зоны доступности исследуемого проекта

Для изучения сложившейся ситуации на рынке торговой недвижимости была выбрана зона исследования, включающая в себя следующие территории: ♦

зона пешеходной доступности 10 минут;

♦

зона транспортной доступности 10 минут;

♦

зона транспортной доступности 20 минут.

Карта 2.1. Зоны транспортной доступности проекта

Источник: Knight Frank, 2014 12

Для расчёта были использованы следующие исходные данные: ♦

25 км/ч – эффективная скорость автомобиля (с учетом остановок и пешеходных переходов);

♦

4 км/ч – скорость пешехода.

Численность населения в исследуемой зоне составляет 386 343 человек, из которых: Таблица 2.3. Количество людей в транспортных зонах № зоны

Население зоны

Дальше, чем

Ближе, чем

первичная

28 791

Граница 10-минутной пешеходной доступности

вторичная

104 316

Граница 10-минутной пешеходной доступности

Граница 10-минутной транспортной доступности

третичная

253 236

Граница 10-минутной транспортной доступности

Граница 20-минутной транспортной доступности

Проезжающий поток 9 300 посетителей в год Источник: Knight Frank, 2014 ♦

Первичная зона доступности;

количество

людей,

проживающих

10-минутной

пешей

♦

Вторичная зона = количество людей, проживающих в 10-минутной транспортной доступности – первичная зона;

♦

Третичная зона = количество людей, проживающих в 20-минутной транспортной доступности – вторичная зона.

Диаграмма 2.2. Распределение населения по транспортным зонам

первичная зона вторичная зона

третичная зона

27%

66%

Источник: Knight Frank, 2014 13

Согласно статистическим данным, естественный прирост в Уфе последние годы имеет положительную динамику. Используя данные последних шести лет, был рассчитан средний темп прироста населения по г. Уфа. Точные значения представлены ниже в таблице 2.4. Таблица 2.4. Изменение населения г. Уфа за 2007-2013 гг. Год

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Население

1 022 575

1 021 458

1 024 842

1 062 319

1 062 300

1 072 291

1 077 719

1,00

1,04

1,00

1,01

Темп прироста Средний темп прироста

1,01

Источник: Госкомстат, Knight Frank, 2014

Предположив, что население Уфы продолжит увеличиваться со средним темпом, наблюдаемым в городе за последние шесть лет, было рассчитано, как изменится численность людей, проживающих в зоне транспортной доступности. Результаты расчета приведены в таблице 2.5. Таблица 2.5. Прогнозируемое изменение численности населения в зоне транспортной доступности Зона доступности

Население района

Доля %

Итого на 2014 год

Итого на 2016 год

9 300

Проезжающий поток автомобильный 10-минтная пешеходная зона Октябрьский

229 944

6 898

7 045

Орджоникидзевский

181 349

3 627

3 704

28 791

29 402

Итого: 10-минутная зона (автомобильная) Октябрьский

229 944

50%

114 972

117 413

Орджоникидзевский

181 349

10%

18 135

18 520

133 107

135 933

Итого: 20-минутная зона (автомобильная) Калининский

192 798

3 856

3 938

Октябрьский

229 944

100%

229 944

234 826

Орджоникидзевский

181 349

20%

36 270

37 040

Советский

166 105

70%

116 274

118 742

386 343

394 546

Всего по всем зонам: Источник: Госкомстат, Knight Frank, 2014

Анализ рыночной и экономической целесообразности строительства многофункционального центра г. Уфа, проспект Октября, 105-107 Карта 2.2. Расположение транспортных зон относительно районов г. Уфа

Источник: Knight Frank, 2014

Принимая во внимание вышесказанное, распределение потенциального потока посетителей в 2016 г. (к моменту предполагаемого открытия многофункционального центра) будет выглядеть следующим образом:

Анализ рыночной и экономической целесообразности строительства многофункционального центра г. Уфа, проспект Октября, 105-107 Диаграмма 2.3. Предполагаемое распределение населения по зонам транспортной доступности к 2016 г. 450 000 400 000 350 000 300 000 250 000 200 000

394 546

150 000 100 000 135 933

50 000

29 402

0 20 мин. транспортная доступность

10 мин. транспортная доступность

10 мин. пешеходная доступность

Источник: Knight Frank, 2014

Численность населения в зоне 20-минутной транспортной доступности превышает количество людей, проживающих в: ♦

зоне 10-минутной пешеходной доступности в 13,4 раза;

♦

зоне 10-минутной транспортной доступности в 2,9 раза.

Уровень реальных доходов населения в зоне доступности Проекта

Средний доход на душу населения, проживающего в Уфе, по итогам 2013 г. составляет 25 117 руб. в месяц. Проанализировав статистические данные за предыдущие восемь лет, а также скорректировав показатель с учетом уровня инфляции, мы определили средний темп прироста среднедушевого дохода в Уфе и сделали прогноз на последующие несколько лет. Таблица 2.6. Среднедушевой доход населения, руб. в год 2005

2006

2007

2008

2009

2010

83 741

112 511

146 117

176 040

193 985

218 025

2011

2012

2013

2014 П

2015 П

2016 П

241 761

277 243

301 401

319 685

359 262

403 739

Источник: Федеральная служба государственной статистики

Для расчета реальных доходов населения, номинальные доходы были скорректированы на темп роста ИПЦ по Уфе для каждого года. Для прогнозных периодов был взят средний темп роста ИПЦ за последние 5 лет (с 2009 г.), который составил 9%.

Средняя покупательская способность

Покупательская способность населения – платежеспособный спрос населения на все виды товаров потребления и услуг.

В процессе расчета показателя покупательской способности населения нами были сопоставлены показатели реального среднедушевого дохода и уровня численности населения в анализируемой зоне транспортной доступности будущего проекта.

В качестве потенциальных покупателей мы рассматриваем фактически проживающих в районе людей, а также проезжающий мимо автомобильный поток. Таким образом, покупательская способность рассчитана для всей целевой группы. Результаты расчетов покупательской способности населения представлены ниже.

Как видно из диаграммы ниже, к 2016 году в зоне 20-минутной транспортной доступности покупательская способность увеличится на 29%(диаграмма 2.4). Диаграмма 2.4. Прогнозируемое увеличение покупательской способности населения в зонах доступности проекта к 2016 году, рублей 14 000 000 000 +29%

12 000 000 000 10 000 000 000 8 000 000 000 6 000 000 000 4 000 000 000 2 000 000 000 0 2014

2016

Источник: Knight Frank, 2014

Уровень потребления в зоне доступности проекта

На основании данных Федеральной службы государственной статистики по республике Башкортостан о структуре потребления домохозяйствами, нами была проанализирована структура расходов населения за 2008-2013 гг. по определенным категориям товаров и услуг. Различные категории товаров были сгруппированы в более широкие группы товаров и услуг. Таблица 2.7. Структура расходов на анализируемые категории товаров Группы товаров

2016

Продовольственные и товары повседневного спроса

34,2%

ВСЕГО

34,2%

Торговая галерея

17,0%

Электроника, бытовая техника

5,0%

Товары для дома

5,0%

Детские товары

2,5%

Спортивные товары

3,0%

ВСЕГО

32,5%

Питание вне дома

3,5%

Развлечения

7,0%

ВСЕГО

10,5%

Источник: Федеральная служба государственной статистики, Knight Frank

Структура расходов населения имеет определенные тенденции к изменению в зависимости от экономической ситуации, складывающейся в России. Нами был сделан прогноз структуры расходов населения по анализируемым категориям товаров к 2016 г. (таблица 2.7.) Оценка предполагаемой доли на рынке в момент открытия будущего проекта

В таблице 2.8 перечислены торговые центры и супермаркеты, находящихся в зоне 20-минутной транспортной доступности, эксплуатируемые в данный момент времени или вводимые в эксплуатацию до 2016 года, а также их основные характеристики. Таблица 2.8. Конкурирующие объекты в исследуемой зоне №

Название

Зона нахождения объекта

Адрес

Тип комплекса

Общая площадь, кв. м

суперрегиональный

154 000

Планета

ул. Энтузиастов, 20

Универмаг Уфа

пр. Октября д. 31

районный

9 900

Июнь

пересечение ул. Комсомольская и 50 лет СССР

окружной

42 000

Семья

пр. Октября, 34

окружной

75 000

Простор

ул. Жукова, 29

районный

21 000

Центральный

ул. Цурюпы, 97

окружной

41 000

Европа

пр. Октября, 67

районный

9 000 18

Анализ рыночной и экономической целесообразности строительства многофункционального центра г. Уфа, проспект Октября, 105-107 №

Название

Зона нахождения объекта

Адрес

Тип комплекса

Общая площадь, кв. м

Everyday

ул. Шота Руставели, 17

супермаркет

450

Полушка

ул. Шота Руставели, 23

супермаркет

450

Полушка

проспект Октября, 158

супермаркет

550

Полушка

ул. Российская, 15

супермаркет

460

Байрам

бульвар Славы, 1

супермаркет

200

Байрам

ул. Российская 43

супермаркет

350

Байрам

пр. Октября, 91

супермаркет

300

Байрам

пр. Октября, 70/1

супермаркет

650

Байрам

пр. Октября, 61

супермаркет

500

Байрам

пр. Октября, 164

супермаркет

620

Байрам

ул. Российская, 13

супермаркет

520

Байрам

ул. Комсомольская, 35

супермаркет

350

Байрам

ул. Российская, 98/1

супермаркет

225

Байрам

ул. Рихарда Зорге 44

супермаркет

500

Байрам

проспект Октября 124

супермаркет

420

Монетка

пр. октября 130

супермаркет

450

Монетка

Российская 159

супермаркет

300

Сабантуй

ул. Рихарда Зорге 68

супермаркет

425

Матрица

ул. Уфимское шоссе, 1/1

супермаркет

600

Матрица

пр. Октября, 65

супермаркет

700

АРГО

ул. Комсомольская, 159/1

супермаркет

500

Итого:

352 420

«Зона нахождения объекта»: буква А – комплексы в 10-минутной транспортной доступности; буква В - 20-минутной транспортной доступности. Источник: Knight Frank, 2014

Ниже на карте 2.3 представлено расположение конкурирующих объектов в границах транспортных зон. Карта 2.3. Расположение конкурирующих объектов относительно зон транспортной доступности

Источник: Knight Frank, 2014

Анализ рыночной и экономической целесообразности строительства многофункционального центра г. Уфа, проспект Октября, 105-107 Диаграмма 2.5.Совокупное распределение площадей по назначению в конкурирующих объектах

Свободные площади

13% Продовольственные товары и товары повседневного спроса

18% 3%

Товары для дома, DIY

Бытовая техника и электроника Спортивные товары

Торговая галерея, универмаг

40%

Детские товары

Питание вне дома

Развлечения

Источник: Knight Frank, 2014

Общий объем рынка (общая сумма покупок в рассматриваемой зоне) мы рассчитали путем перемножения средних расходов по различным категориям товаров и услуг на количество потенциальных посетителей. Таблица 2.9. Расчет количества потенциальных посетителей от общего числа проживающих в транспортной зоне Численность населения зон в 2016 г., человек

Часть населения, которая потенциально станет постоянными посетителями, %

38 702

104 316

253 236

Суммарное количество посетителей, человек

144 494

Источник: Knight Frank, 2014

Таким образом, на диаграммах представлены результаты расчетов по определению объема анализируемого субрынка к 2016 г. Диаграмма 2.6. Объем потенциального рынка, рублей

14% Продовольственные товары

44% Непродовольственные товары

42%

Развлечения и общепит

Источник: Knight Frank, 2014 21

Опираясь на анализ Участка и анализ рынка торговых помещений и конкурентной среды, нами рассматривался вариант строительства торгового центра районного масштаба.

Нами проанализирована конкурентная ситуация в зоне 20-минутной транспортной доступности. Проанализировав структуру торговых площадей в конкурентных проектах, мы выявили совокупную торговую площадь, занимаемую арендаторами отдельных товарных групп. Таблица 2.10. Расчет доли рынка Проекта на 2016 г. Общая торговая площадь

Продовольственные товары

Непродовольственные товары

Развлечения

Питание вне дома

222 055

40 348

139 827

29 490

7 042

96,7%

97,2%

96,0%

100,0%

92,0%

7 589

1 144

5 834

611

3,3%

2,8%

4,0%

0,0%

8,0%

Конкуренция

Проект

Источник: Knight Frank, 2014

Диаграмма 2.7. Распределение долей рынка между исследуемым проектом и конкурирующими комплексами по группам потребления товаров на 2016 год Продовольственные товары (конкуренция)

0,27%

Продовольственные товары (проект)

2,60%

16,29%

17,99%

0,51%

Непродовольственные товары (конкуренция) Непродовольственные товары (проект) Развлечения и питание вне дома (конкуренция)

62,34%

Развлечения и питание вне дома (проект)

Источник: Knight Frank, 2014

Таким образом, средняя общая доля торговой составляющей будущего Проекта на рынке будет составлять 3,3%, что свидетельствует о высоком уровне конкуренции на рынке торговой недвижимости.

Далее нами была рассчитана емкость рынка и покупательская способность в 2016 г. по каждой категории товаров и услуг.

Расчет емкости рынка торговых помещений в зоне доступности

Мы рассчитали общий объем рынка (общую сумму покупок в зоне проживания потенциальных покупателей). Он был получен путем перемножения средних расходов по различным категориям товаров и услуг на численность жителей (потенциальных покупателей) из соответствующей зоны транспортной доступности:

Объем рынка в целом (рассматриваемая зона) = уровень расходов * суммарная численность населения.

Аналогично был рассчитан объем рынка для проекта – путем умножения средних расходов населения по каждой из групп товаров на число людей, которые, по нашим оценкам, будут делать регулярные покупки в новом объекте торговой недвижимости.

В таблице ниже наглядно представлены показатели объемов рынка по каждой из категорий товаров. Таблица 2.11. Объем потенциального рынка в 2016 г Категории товаров потребления

Структура расходов

Уровень расходов, руб. в год

Продовольственные и товары повседневного спроса

34,2%

Торговая галерея

Объем рынка, рублей Район проживания потенциальных покупателей

Проект

138 079

19 951 515 347

743 636 142

17,0%

68 636

9 917 419 909

537 238 321

Электроника, бытовая техника

5,0%

20 187

2 916 888 209

158 011 271

Товары для дома

5,0%

20 187

2 916 888 209

158 011 271

Детские товары

2,5%

10 093

1 458 444 104

79 005 635

Спортивные товары

3,0%

12 112

1 750 132 925

94 806 762

Питание вне дома

3,5%

14 131

2 041 821 746

45 358 294

Развлечения

7,0%

28 262

4 083 643 492

90 716 588

Итого:

77,2%

311 687

45 036 753 940

1 906 784 283

Источник: Knight Frank, 2014

Объем рынка в целом (район проживания потенциальных покупателей) = уровень расходов * суммарная численность населения в каждой из зон доступности с учетом степени удаленности от Проекта

Объем рынка для Проекта определяется аналогично, с учетом доли рынка торговой составляющей будущего Проекта в общем объеме конкурирующих объектов торговой недвижимости.

Определение профилей и максимальной арендной площади операторов торговли и услуг, возможной к размещению в Проекте

Далее в исследовании мы определили предельный размер торговых помещений для Проекта – предельно востребованную площадь магазинов, расположенных в районе проживания потенциальных покупателей.

Показатель предельного размера торговых площадей был оценен нами путем деления емкости рынка (объема потенциального рынка) на средний уровень продаж за квадратный метр торговой площади по различным категориям товаров (товарооборот). При этом мы исходили из того, что торговый оборот магазинов будет находиться на среднерыночном уровне применительно к г. Уфа. Для его определения мы использовали данные, предоставленные розничными сетевыми магазинами.

Предельный размер торговых площадей = объем потенциального рынка / товарооборот по каждой из категорий товаров и услуг.

Таким образом, разделив общий объем рынка на средний уровень товарооборота по каждому из сегментов, были получены оценки предельной целесообразности размера торговых площадей в составе будущего проекта (с точки зрения как покупателей, так и операторов розничной торговли). С одной стороны, существуют покупатели, готовые тратить деньги в торговых центрах. С другой стороны – есть операторы розничной торговли, которые готовы войти в проект при условии, что они будут иметь в данном местоположении товарооборот, по крайней мере, не ниже среднерыночного. Данные расчеты позволяют оценить максимальную площадь торговых помещений для каждого профиля арендаторов, при которой операторы розничной торговли получат, как минимум, среднерыночный результат. Таблица 2.12. Предельный размер торговых площадей, кв. м Группа товаров потребления

Товарооборот, руб./кв. м

Район проживания потенциальных покупателей, кв. м

Проект, кв. м

Продовольственные и товары повседневного спроса

270 000

73 895

2 754

Торговая галерея

210 000

47 226

2 558

Электроника, бытовая техника

180 000

16 205

878

Товары для дома

147 000

19 843

1 075

Детские товары

135 000

10 803

585

Спортивные товары

180 000

9 723

527

Питание вне дома

225 000

9 075

202

Развлечения

75 000

54 449

1 210

Итого:

9 788

Источник: Knight Frank, 2014

Предельный размер торговых площадей = объем потенциального рынка / товарооборот по каждой категории товаров или услуг.

Таким образом, показатели предельного размера торговых площадей для Проекта показывают их целесообразный размер с рыночной точки зрения.

Далее, после получения показателей предельных размеров торговой площади Проекта по категориям товаров и услуг, необходимо их сопоставить с нашими изначальными предположениями относительно баланса торговых площадей в рамках будущего Проекта. Распределение площадей проекта в соответствии с предположениями представлено на диаграмме ниже. 24

Анализ рыночной и экономической целесообразности строительства многофункционального центра г. Уфа, проспект Октября, 105-107 Диаграмма 2.8. Предполагаемая структура торговых площадей исследуемого проекта

15%

Продовольственные товары Непродовольственные товары Питание вне дома

77%

Источник: Knight Frank, 2014

Далее проведем сопоставление с предельными размерами торговой площади по каждой из категорий товаров и услуг анализируемого проекта. Диаграмма 2.9. Сопоставление предельного размера торговых площадей по категориям товаров и услуг, полученным на основании емкости рынка и изначальных предположений по размеру ТЦ, кв. м 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 Продовольственные Непродовольственные товары товары

Развлечения

Общепит

Источник: Knight Frank, 2014

Как видно из диаграммы выше, первоначально предположенный баланс площадей торгового центра не совсем является рыночно целесообразным. В частности, рассчитанный предельный объем торговых площадей позволяет увеличить долю продовольственных товаров, развлечений и общепита, в то время как категория непродовольственные товары не обеспечена достаточным объемом спроса.

Далее, для подтверждения полученных выводов относительно целесообразности размещения в Проекте ТЦ подобного масштаба, определим показатели обеспеченности торговыми площадями по категориям арендаторов в районе окружения проекта и оценим наличие избытка или дефицита торговых площадей в районе окружения будущего Проекта в 2016 г.

Прогнозируемая обеспеченность торговыми площадями в районе окружения Проекта

Данные показатели определяют уровень обеспеченности торговыми площадями с учетом предельных размеров торговых площадей всего района.

Анализируемые величины были рассчитаны нами путем вычитания объема конкурирующих торговых площадей на момент потенциального выхода проекта на рынок из предельного размера торговых площадей всего района проживания потенциальных покупателей.

Таким образом, если показатель имеет отрицательное значение – это свидетельствует о том, что существует дефицит (недообеспеченность) торговых площадей данной категории в анализируемом районе и привлечение арендаторов в данной категории будет являться рыночно целесообразным. Если показатель имеет положительное значение – это означает избыток (сверхобеспеченность) торговых площадей в районе. Результаты представлены на диаграмме ниже.

Диаграмма 2.10. Прогнозируемая обеспеченность исследуемого проекта по категориям товаров и услуг 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000

-40 000

Развлечения

Питание вне дома

Спортивные товары

Детские товары

Товары для дома

-30 000

Электроника, бытовая техника

-20 000

Торговая галерея

-10 000

Продовольственные товары

Красный цвет – недообеспеченность торговыми площадями Розовый цвет – переизбыток торговых площадей Источник: Knight Frank, 2014

Представленные результаты свидетельствуют о том, что в рассматриваемой зоне наблюдается значительный дефицит в категориях: ♦

Продовольственные товары;

♦

Товары для дома;

♦

Питание вне дома;

♦

Развлечения.

Ана ализ рыночной и экономи ической целесооб ц бразностти стро оительсттва много офункци ионально ого центр ра а, проспект Октября, О 105-107 г. Уфа

2.2

Анализ текущего коэффициента полезной пло ощади к об бщей площ щади на основе примеров в возведен ния МФК в Москве и за рубежо ом, в зависимости от о этажнос сти и друггих параме етров

Нами пр роанализиро ован коэфф фициент ис спользовани ия площаде ей различно ого назначе ения недвижимости в Про оекте (Табли ица 2.13). Таблица 2.13. 2 Коэффициент поле езного испол льзования в Проекте Функци ия

Об бщая площа адь, кв. м

Полезная я площадь, кв в. м

Коэфф фициент пол лезного ис спользования, %

офисная я

0 199 30

24 628

82%

торговая я

0 957 10

6 699

61%

жилая

33 3 722

24 720

73%

Источник: Knight Frank, 2014 2

Для соп поставления я полученных цифр мы произв вели сравнение с по оказателями и по многофуункциональн ным комплекксам как в РФ, так и за рубежом р (Та аблица 2.14).

Таблица 2.14. При имеры много офункциона альных комп плексов в Мо оскве и за ру убежом П Проект Баш шня Федерац ция

Описание е •

ММД ДЦ Москва-С Сити, уч. 13

Мно огофункциона альный компл лекс −

апартаменты

−

офисы

−

торговля

•

Дата а ввода в экссплуатацию: 2 2013, 2015

•

Общ щая площадь: 423 000 кв. м

•

Общ щая площадь торговой функции: 44 000 0 кв. м, арен ндопригодная я 30 800 кв. м

•

Общ щая площадь офисной фун нкции: 181 80 00 кв. м, арен ндопригодная я 145 400 кв. м, класс А

•

Общ щая площадь функции апа артаментов: 63 6 600 кв. м, прод даваемая пло ощадь – 47 70 00 кв. м

•

Этаж жность: 63-97 7

Анализ рыночной и экономической целесообразности строительства многофункционального центра г. Уфа, проспект Октября, 105-107 Проект Lotte Plaza

Описание •

г. Москва, Новинский бульвар, 8

Imperia Tower

Многофункциональный комплекс −

гостиница

−

офисы

−

торговля

•

Дата ввода в эксплуатацию: 2007

•

Общая площадь: 79 000 кв. м (вкл. паркинг)

•

Общая площадь торговой функции: 23 100 кв. м, арендопригодная 17 300 кв. м, 8 этажей

•

Общая площадь офисной функции: 20 000 кв. м, арендопригодная 16 600 кв. м, класс А

•

Общая площадь гостиничной функции: 20 465 кв. м, 300 номеров, Lotte Hotels & Resorts 5*

•

Этажность: 21

•

Паркинг: подземный, 441 м/м

•

Многофункциональный комплекс

ММДЦ Москва-Сити, уч. 4

−

гостиница

−

офисы

−

торговля

•

Дата ввода в эксплуатацию: 2011, 2015

•

Общая площадь: 310 210 кв. м

•

Общая площадь гостиничной функции: 25 700 кв. м, 292 номера

•

Общая площадь офисной функции: 70 100 кв. м, арендопригодная 56 000 кв. м, класс А

•

Общая площадь функции апартаментов: 51 760 кв. м, продаваемая площадь – 45 000 кв. м

•

Этажность: 60

Анализ рыночной и экономической целесообразности строительства многофункционального центра г. Уфа, проспект Октября, 105-107 Проект Город Столиц

Описание •

ММДЦ Москва-Сити, уч. 9

Легенда Цветного

Многофункциональный комплекс −

апартаменты

−

офисы

−

торговля

•

Дата ввода в эксплуатацию: 2009

•

Общая площадь: 288 680 кв. м

•

Общая площадь торговой функции: 10 000 кв. м, арендопригодная 7 000 кв. м

•

Общая площадь офисной функции: 80 00 кв. м, арендопригодная 72 000 кв. м, класс А

•

Общая площадь функции апартаментов: 101 400 кв. м, продаваемая площадь – 88 700 кв. м

•

Этажность: 62-73

•

Многофункциональный комплекс

г. Москва, Цветной бульвар, 2

−

апартаменты

−

офисы

−

торговля

•

Дата ввода в эксплуатацию: 2010

•

Общая площадь: 112 400 кв. м (вкл. паркинг)

•

Общая площадь торговой функции: 18 300 кв. м, арендопригодная 12 800 кв. м

•

Общая площадь офисной функции: 54 000 кв. м, арендопригодная 40 000 кв. м, класс А, 8 этажей

•

Общая площадь функции апартаментов: 23 300 кв. м, продаваемая площадь – 19 400 кв. м. 7 этажей

•

Этажность: 15

•

Паркинг: подземный, 594 м/

Анализ рыночной и экономической целесообразности строительства многофункционального центра г. Уфа, проспект Октября, 105-107 Проект World Trade Center

Описание •

Амстердам, Голландия

Broadgate

Многофункциональный комплекс −

гостиница

−

офисы

−

торговля

•

Дата ввода в эксплуатацию: 2004

•

Общая площадь: 111 500 кв. м

•

Общая площадь торговой функции: 4 000 кв. м, арендопригодная 3 000 кв. м

•

Общая площадь офисной функции: 104 500 кв. м, арендопригодная 84 000 кв. м, класс А, 8 этажей

•

Общая площадь гостиничной функции: 3000 кв. м, 55 номеров

•

Этажность: 16

•

Многофункциональный комплекс

Лондон, Великобритания

−

гостиница

−

офисы

−

торговля

•

Дата ввода в эксплуатацию: 2005-2009

•

Общая площадь: 80 800 кв. м

•

Общая площадь торговой функции: 28 600 кв. м, арендопригодная 20 900 кв. м

•

Общая площадь офисной функции: 37 000 кв. м, арендопригодная 33 300 кв. м, класс А, 33 этажа

•

Общая площадь гостиничной функции: 24 000 кв. м, 267 номеров

−

Этажность: 5-33

Источник: Knight Frank, 2014

Таким образом, коэффициент полезного использования в сравниваемых комплексах будет следующий: Таблица 2.15. Коэффициент полезной площади к общей площади в зависимости от функции Коэффициент полезной площади к общей площади МФК

торговля

офисы

апартаменты (жилье)

Lotte Plaza

74%

83%

–

Башня Федерация

70%

80%

75%

Город Столиц

70%

90%

87%

Imperia Tower

–

80%

87%

Легенда Цветного

70%

74%

83%

World Trade Centre

75%

80%

–

Broadgate

73%

90%

–

Среднее значение

72%

82%

83%

Проект

61%

82%

73%

Источник: Knight Frank, 2014

В целом, как можно видеть из таблицы 2.15, предложенное решение является достаточно эффективным для многофункциональных комплексов с несколькими составляющими, включая торговую, офисную и жилую часть (апартаменты).

При этом можно слегка улучшить эффективность жилой и торговой функций. Также основным вопросом является не столько эффективность планировочных решений каждого из функциональных назначений, сколько их взаимная функциональная увязка друг с другом.

2.3

Рекомендации: необходимость изменения функционального баланса площадей текущей концепции комплекса, необходимость оптимизации планировочных решений с целью повышения коэффициента полезного использования площадей проекта, дальнейшие шаги Текущее функциональное назначение Проекта

Текущее размещение функциональных назначений по этажам представлено на Рисунке 1. Рисунок 1. Текущее функциональное зонирование Проекта

Источник: данные Заказчика

Концептуально данная схема размещения назначений позволяет использовать основные преимущества для жилой части комплекса: −

максимальные видовые характеристики для жилой составляющей проекта,

−

разделение потоков для жилой части, вход со стороны двора с отдельным подъездом,

−

большая часть квартир комплекса не обладает боковыми смежными видами на офисную башню Проекта.

Жилое назначение требует максимально возможной высотности. Стоимость квартир (как аренды, так и продажи) увеличивается с каждым последующим этажом в силу видовых характеристик.

Для офисного назначения этажность не имеет большого значения. Однако на практике при наличии вида из окна стоимость аренды офисов также может увеличиваться. Синергетический эффект, сочетаемость различных назначений недвижимости

Зонирование территории участка при развитии проекта смешанного типа предполагает определение наилучшего и наиболее эффективного местоположения всех входящих в многофункциональный проект помещений, причем определяющими являются следующие факторы: −

зонирование должно учитывать физические характеристики участка с точки зрения наиболее эффективного расположения различных назначений. Каждый тип недвижимости формирует свой, оригинальный спектр требований к характеристикам участка, необходимый для успешного развития данного назначения.

−

зонирование должно учитывать принципы совмещения и взаимодействия помещений различных типов.

Чтобы определить эффективность размещения помещений различных типов в анализируемом многофункциональном комплексе, ниже мы привели основные требования к развитию назначений в рамках данного проекта с учетом его местоположения. Нижеприведенные факторы описывают только физические характеристики участка, не рассматривают концепции проекта (к примеру, планировочные решения) и принципов совмещения помещений различных типов. Назначение недвижимости Жилые помещения

Офисные помещения

Торговые помещения

Факторы, необходимые для успешного развития

Возможность создания камерности (уединенности), внутренний двор и придомовая территория, удаленность от источников шума и интенсивных пешеходных и транспортных потоков;

Обеспечение видовых характеристик (желательно для каждой квартиры);

Легкий доступ в парковку и к входным группам;

Безопасность для жильцов.

Видимость проекта, в том числе входной группы;

Возможность создания собственного корпоративного имиджа;

Высокая пешеходная и транспортная доступность, удобство доступа к проекту, к входной группе, в паркинг, продуманная логистика для доступа автотранспорта;

Возможность создания гостевого паркинга.

Видимость проекта, в особенности – входных групп;

Ориентация на пешеходные и транспортные потоки; 33

Анализ рыночной и экономической целесообразности строительства многофункционального центра г. Уфа, проспект Октября, 105-107 Назначение недвижимости

Факторы, необходимые для успешного развития

Удобная транспортная и пешеходная доступность;

Удобство доступа в подземный паркинг.

Синергетический эффект, возникающий при взаимодействии помещений различных назначений в проекте смешанного типа, придает ему дополнительные конкурентные преимущества и повышает привлекательность, как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе. Развитие комплексов, концепция которых включает создание на участке помещений различных типов, как правило, предполагает использование возможности совмещения определенных назначений с целью возникновения синергетического эффекта. При этом необходимо подчеркнуть, что при организации связей между видами использования, различные назначения могут оказывать влияние разной силы, как положительное, так и отрицательное.

Мы выделяем три типа синергии, которые могут возникнуть в многофункциональном проекте:

−

Direct support (on-site market support);

−

Indirect support;

−

Place-making synergy.

Каждый из видов синергии мы рассматриваем в отдельности: −

Direct support (on-site market support) Данный тип рыночной синергии достигается за счет эффекта, когда целевая аудитория посетителей одного вида помещений создает также дополнительный спрос на помещения другого типа. К примеру, арендаторы и служащие офисных помещений многофункциональных проектов, как правило, предъявляют спрос на услуги торговой, развлекательной и гостиничной составляющих. Близость помещений различных назначений, совместимость в их использовании в сочетании с продуманной пешеходной логистикой являются критическими факторами для успеха проекта в достижении данного вида синергетического эффекта.

−

Indirect support Второй тип синергетического эффекта заключается во взаимном положительном влиянии помещений различных назначений друг на друга. К примеру, торговые помещения не создают дополнительного потока прибыли для офисной или жилой части многофункционального комплекса, однако они могут увеличить привлекательность комплекса, что скажется на увеличении привлекательности офисных помещений и увеличения их ставок аренды. Торговая зона или ресторан также могут создать привлекательное и удобное окружение - прекрасную атмосферу и организацию внутреннего пространства.

−

Place Making Третий тип синергетического эффекта заключается в том, что многофункциональные проекты обладают возможностью трансформации и преображения окружающей их территории путем создания «sense of place» – эффекта увеличения привлекательности окружения проекта и его внутреннего пространства, которое заставляет посетителей находиться в многофункциональном комплексе дольше, использовать предоставляемые им сервисы и возвращаться в проект снова и снова. Многофункциональные центры способствуют дальнейшему развитию своего окружения, формируя центр притяжения.

В таблице представлена наша оценка степени возможного положительного синергетического эффекта от взаимного влияния помещений различных типов. Назначение

Степень поддержки и синергии с другими назначениями

Офисные помещения жилье

■ ■

торговля/развлечения

■ ■ ■ ■

Жилые помещения офисные помещения

■ ■ ■

торговля/Развлечения

■ ■ ■ ■

Торговля/развлечения

офисные помещения

■ ■ ■ ■

жилье

■ ■ ■ ■ ■

Далее представлены оценки возможных эффектов положительного и отрицательного влияния совмещения помещения различных типов, причем таблица составлена таким образом, чтобы разделить направление эффекта двух назначений. Торгово-развлекательные помещения Æ Жилье Жилые помещения проекта, как никакой другой тип недвижимости, нуждаются в наличии многофункциональной среды в его окружении. Жильцы должны иметь возможность делать покупки, пользоваться услугами ресторанов, баров, кинотеатров, салонов красоты, химчисток и прочими сервисами, не прилагая к этому особых усилий. Чем более развита и насыщена разнообразными сервисами окружающая среда проекта, тем более привлекательными будут квартиры. Торговые и развлекательные заведения могут оказать сильное негативное влияние на жилую составляющую комплекса. Основное недовольство жителей многофункциональных комплексов бывает вызвано шумом развлекательных и торговых помещений. Они работают не только днем, но и ночью, часто лишая жителей покоя. Вдобавок совместное использование парковки и проблемы с безопасностью и ограничением доступа в другие назначения проекта снижают привлекательность жилья в проектах с развитой торговоразвлекательной составляющей. Степень возможного положительного эффекта:

5 из 5

Степень возможного отрицательного эффекта:

4 из 5

Жилье Æ Торгово-развлекательные объекты Жилые помещения генерируют дополнительный спрос на торгово-развлекательные помещения проекта, не оказывая на них отрицательного влияния. Вместе с тем, обязательным условием достижения вышеописанного эффекта является соответствие класса жилых площадей уровню торговых помещений: кварталы экономкласса не способствуют росту оборота торговли класса deluxe. Степень возможного положительного эффекта:

4 из 5

Степень возможного отрицательного эффекта:

2 из 5

Офисные помещения Æ Жилье Чтобы оценить эффект, который оказывают офисные помещения на жилье, следует задаться вопросом, какие выгоды могут получить жилые помещения от расположения в едином здании (или группе зданий) с офисными помещениями. Мы можем предположить, что офисные помещения увеличат величину платежеспособного спроса в районе проекта. Офисные служащие часто покупают квартиры поблизости от своего места работы, поэтому, теоретически, привлекательность квартир может увеличиться, что отразится на повышении стоимости их продажи или аренды. По нашему мнению, сила данного эффекта находится на невысоком уровне. Вместе с тем, офисные помещения могут оказывать достаточно сильное негативное влияние на жилые помещения проекта. Среда и внешнее окружение, требуемое офисным проектам, достаточно сильно отличается от требований к окружению жилых проектов. Инфраструктура, необходимая для жилых помещений, типа детских площадок для отдыха, садов для детей, школ, не сочетается с требованиями, предъявляемыми к офисному центру. Поэтому жилые помещения в многофункциональных проектах часто испытывают трудности с продажей и сдачей в аренду по той причине, что семьи с детьми не могут комфортно чувствовать себя в соответствующем окружении. Притом офисные проекты функционируют с самого утра до самого вечера, лишая окружение проекта спокойствия и камерности, которые ценятся жителями комплекса. Возможную степень отрицательного влияния мы оцениваем как высокую. Для успешного совмещения жилых и офисных помещений в проекте потоки офисных служащих и жильцов должны быть разделены. Офисная часть должна быть по возможности обособлена от жилой части. Парковка вышеописанных назначений не должны быть объединена. Степень возможного положительного эффекта:

2 из 5

Степень возможного отрицательного эффекта:

4 из 5

Жилье Æ Офисные помещения Жилые помещения, расположенные поблизости к офисным помещениям, могут создавать дополнительный платежеспособный спрос для компаний, работающих в области сервиса и предоставления услуг частному сектору (страховые компании, банки, туристические компании). Также расположенные поблизости квартиры могут увеличивать привлекательность офисной части из-за создания многофункциональной среды. Чтобы снизить возможное отрицательное влияние жилой составляющей на офисные помещения проекта, квартиры не должны негативно влиять на ассоциативный статус офисного проекта, снижая его имидж. Именно поэтому, в зависимости от доминанты проекта, здание должно иметь определенный дизайн, ассоциирующийся с доминирующим назначением. Чтобы снизить отрицательное ассоциативное влияние одного типа помещений на другой, компоненты при вертикальном совмещении часто делают из разных внешних облицовочных материалов. Степень возможного негативного влияния жилой компоненты на офисную мы оцениваем как среднюю. Если потоки арендаторов и жильцов будут разделены, архитектура будет способствовать созданию раздельных ассоциативных статусов и парковка будет рассчитана в соответствии с нормами, жилые помещения не будут оказывать заметного негативного влияния на офисные помещения. Степень возможного положительного эффекта:

3 из 5

Степень возможного отрицательного эффекта:

2 из 5

Офисные помещения ⇔ Торговля/ Развлечения Офисные помещения создают дополнительный спрос на торговые и развлекательные помещения в многофункциональном комплексе. Если офисный центр достаточно большой и представляет из себя комплекс высокого класса, то торговые предприятия могут специализироваться на продаже не только сопутствующих товаров и товаров повседневного спроса, но и на продаже товаров для высшего класса – дорогих украшений, аксессуаров и даже автомобилей. Офисные помещения высокого класса формируют для торговых помещений проекта привлекательный рынок, характеризуемый наличием платежеспособного спроса. Стоит особо отметить, что офисные работники предъявляют очень высокий спрос на услуги расположенных в здании многофункциональных комплексов баров, кафе и ресторанов. Данные предприятия получают достаточно стабильный спрос на свои услуги, за что готовы платить более высокую арендную плату. Мы не считаем, что офисные помещения могут оказать значительное негативное влияние на торговые и развлекательные предприятия комплекса. Степень возможного положительного эффекта:

4 из 5

Степень возможного отрицательного эффекта:

1 из 5

Основные принципы определения расположения функциональных назначений в рамках зданий опираются на требования операторов, которые сводятся (помимо физических характеристик помещения) к уровню потока посетителей, видимости и необходимости витрин.

Таким образом, наиболее рационально располагать торговые и инфраструктурные площади на нижних этажах. Крупные торговые операторы предъявляют высокие требования к этажу арендуемых помещений и негативно относятся к предложениям аренды верхних этажей.

В целом можно сделать вывод, что расположение функциональных назначений в зданиях проекта согласуется с логикой организации пространства в многофункциональных комплексах.

При этом основным вопросом является размещение торговых арендаторов по этажам комплекса, что будет рассмотрено более подробно ниже.

При разработке рекомендаций по составу арендаторов нами будет подробно рассмотрен вопрос размещения функциональных назначений и отдельных арендаторов в зданиях.

Таким образом, основными выводами для совместимости различных назначений в проекте станут: −

различное архитектурное решение для жилой и офисной компоненты,

−

раздельный паркинг для офисов и апартаментов,

−

отсутствие развлекательных помещений,

−

насыщенная торговая инфраструктура, расположенная как в составе офисного комплекса, так и апартаментов. Причем больший объем торговой инфраструктуры должен наполнять офисную часть комплекса.

Все перечисленные факторы обязательно должны найти свое отражение в концепции проекта с целью увеличения синергии и положительного влияния торговых помещений на офисы и апартаменты, а также нивелирования возможного негативного влияния жилого комплекса на офисный центр.

Объем развиваемых функциональных назначений недвижимости

Далее мы сопоставили текущий объем функциональных назначений с выводами, полученными из анализа рынков офисной, торговой, жилой недвижимости, а также фитнесклубов и конференц-помещений.

Глобально в текущей концепции заложено следующее распределение по функциональным назначениям (Таблица 2.16). Таблица 2.16. Текущий и рекомендуемый баланс площадей по функциональным назначениям в Проекте Назначения недвижимости

текущий баланс

рекомендуемый баланс

Общая площадь, Полезная Общая площадь, кв. м площадь, кв. м кв. м

Полезная площадь, кв. м

Офисный центр

30 199

24 628

25 646

18 277

Торговый центр

10 957

6 699

8 951

7 121

Жилой дом

33 722

24 720

27 921

21 546

Фитнес-клуб

2 004

2 211

Конференц-помещения

695

515

380

Столовая

767

290

21 938

21 908

934

101 477

59 514

88 515

Паркинг Техническая зона Всего:

49 954

Источник: Knight Frank, 2014

Таким образом, исходя из анализа рыночной целесообразности развития офисных помещений в Проекте, нами рекомендуется снизить объем офисной функции с текущих 24 628 кв. м до 18 277 кв. м с целью более быстрого поглощения по текущим ставкам аренды на рынке офисной недвижимости г. Уфы.

Также нами скорректировано качество торговой функции Проекта, благодаря увеличению объема полезной торговой площади с 6 699 кв. м до 7 121 кв. м, при условии увеличения ее доходности путем максимального расположения торговой части на нижних этажах многофункционального центра:

−

Так, отказались от реализации торговой функции на 4 этаже в силу невысокой доходности по ставкам аренды на 4 этаже, а также сложностей с заполнением высоких этажей арендаторами торговой галереи.

−

Уменьшена площадь торговой функции на 3 этаже за счет удовлетворения спроса по другим инфраструктурным компонентам (фитнес-клуб, ресторан), а также увеличено качество торговых помещений на 3 этаже за счет уменьшения площади конференц-зоны и расположения части мелких арендаторов торговой галереи.

−

Улучшено качество расположения арендаторов 2 этажа путем привлечения миниякорных арендаторов (супермаркет спортивных товаров, fashion-арендатор,

−

Увеличена торговая площадь на 2 этаже, благодаря перемещению помещения столовой с 1 этажа на 2, что позволит более эффективно использовать потенциально востребованные торговые площади, выходящие на первую линию проспекта Октября. По тем же причинам скорректировано расположение входной группы офисного центра из зоны прямой видимости в торцевую сторону МФК с целью увеличения экономической эффективности Проекта, что не повлияет на ликвидность офисной части комплекса.

Существенно уменьшена площадь конференц-помещений комплекса, в соответствии со средним уровнем спроса на такие помещения в Уфе (подробнее см. Главу 7). 38

Также площадь фитнес-клуба слегка увеличена до рыночно востребованного формата – полноценного комплекса с бассейном. При этом улучшено качество решения размещения фитнес-центра, благодаря расположению на едином этаже и возможности использования в летнее время части эксплуатируемой кровли, что создаст преимущество для фитнесоператора в привлечении посетителей фитнес-клуба.

При той же этажности застройки (максимально 38 этажей в жилой башне) объем развиваемой жилой функции слегка уменьшился по причине сужения площади типового этажа жилой башни с 1 222 кв. м до 952 кв. м, в первую очередь, благодаря снижению площади мест общего пользования на типовом этаже жилой башни – уменьшению на 101 кв. м. основную долю в данных МОП занимали вертикальные коммуникации (вентиляционные шахты и пр.), которые занимают 27 этажей. Как следствие, нами рекомендуется изменить техническое решение расположения вертикальных коммуникаций – максимально сократить на этаже, при необходимости добавив дополнительный технический этаж, что позволит более чем в 2,5 раза сократить площадь, занимаемую данными коммуникациями, которая не будет ни продаваться, ни сдаваться в аренду, а повлияет на доходность Проекта.

Объем паркинга остается практически неизменным. Небольшая разница возникает вследствие небольшого (всего на 60 кв. м) увеличения площади супермаркета за счет 1 парковочного места, что позволит более эффективно и удачно расположить траволатор. На текущий момент расположение траволатора из супермаркета на 2 этаж является крайне неудачным и потребует дополнительной зоны охраны для арендатора супермаркета вследствие нарушения циркуляции потоков посетителей супермаркета.

Рекомендуемое функциональное наполнение концепции Класс

В конкурентной зоне выражен спрос как на офисные помещения класса А, так и на объекты класса В+ (уровень вакантных площадей в обоих сегментах в конкурентной зоне существенного ниже равновесного уровня). Однако Участок Проекта расположен в отдалении от центральной части города, а спрос на высококачественные помещения очень чувствителен к местоположению. Таким образом с рыночной точки зрения местоположение накладывает ограничения на возможности позиционирования помещений Проекта – в данной локации успешным будет бизнес-центр класса В+.

Планировочное решение здания Проекта должно позволять как мелкую нарезку на помещения 50-60 кв. м, так и возможность сдачи в аренду этажами.

Как следствие, нами рекомендуется создание на Участке с учетом рыночных данных и местоположения будущего офисного комплекса класс В+, что было подробнее рассмотрено в главе 2. Позиционирование

Мы рекомендуем позиционировать бизнес-центр как офисный комплекс класса В+ с возможностью предоставления в аренду помещений как крупным, так и мелким арендаторам (до 100 кв. м), с акцентом на сдачу в аренду помещений мелким арендаторам, и продажу несколькими этажами помещений крупным арендаторам (от 1000 кв. м и более).

Отметим, что крупным арендаторам предпочтительно сдавать в аренду верхние этажи, а мелким арендаторам - нижние. Это позволит организовать единую приёмную на этаже для мелких арендаторов (по аналогии Regus), у которых нет возможности организации собственной приемной, а у крупных арендаторов такая возможность имеется. В этом случае на первом этаже комплекса можно создать лишь небольшой ресепшен, Размещение крупных арендаторов на верхних этажах также позволит развести потоки посетителей – обычно у мелких арендаторов потоки посетителей более интенсивные, чем у крупных за счет их большого количества на этаже.

Мы рекомендуем сделать акцент на мелких арендаторов в силу нецентрального расположения Проекта – на данном этапе развития рынка привлечение крупных арендаторов в данную локацию будет осложнено отсутствием сложившегося имиджа деловой зоны у данного района, так как у многих крупных арендаторов есть предпочтения к расположению в центре в силу «статусности».

Функциональные составляющие, анализ размещения по этажам

Рассматриваемый многофункциональный комплекс является настоящим проектом mixeduse, вследствие обеспечения независимого спроса по трем направлениям: −

торговый центр,

−

жилой комплекс,

−

офисный центр.

Следует отметить, что в РФ, как и в Москве, настоящих проектов смешанного использования (mixed-use) крайне мало, однако они позволяют комплексу функционировать более гармонично, получая синергию от взаимного расположения различных назначений в Проекте. Нами рекомендуется совмещение функциональных назначений в Проекте в следующем объеме (таблица 3.1). Таблица 3.1. Рекомендуемый баланс площадей Проекта Назначения недвижимости

рекомендуемый баланс Общая площадь, кв. м

Полезная площадь, кв. м

Офисный центр

25 646

18 277

Торговый центр

8 951

7 121

Жилой дом

27 921

21 546

Фитнес-клуб

2 211

Конференц-помещения

515

380

Столовая

290

21 908

Паркинг Техническая зона Всего:

934 88 515

49 954

Источник: Knight Frank, 2014

Указанное в Таблице 3.1 совмещение функций позволит в наилучшей степени использовать преимущества участка застройки.

Кроме того, уменьшение общего объема площадей позволит уменьшить бюджет Проекта.

Функциональное зонирование представлено на Рисунке 3.1. ниже (также указана высота каждого из этажей): Рисунок 3.1. Предлагаемое функциональное зонирование Проекта

Далее в Таблице 3.2 представлено полное распределение по типам помещений по этажам. Таблица 3.2. Баланс площадей поэтажно Этаж

Назначение

Площадь, кв. м

Всего по этажу, кв. м

-3 этаж

паркинг

7 817

-2 этаж

паркинг

7 817

-1 этаж

паркинг

6 244

-1 этаж

траволатор

-1 этаж

супермаркет

1 111

1 этаж

якорный арендатор

254

1 этаж

якорный арендатор

500

1 этаж

якорный арендатор

351

1 этаж

МОП конференц.

1 этаж

МОП офисы

1 этаж

офисы

160

1 этаж

зона ресепшен

700

1 этаж

МОП жилье

215

1 этаж

МОП торговля

620

1 этаж

зал торговой галереи

150

1 этаж

зал торговой галереи

146

1 этаж

зал торговой галереи

141

1 этаж

зал торговой галереи

1 этаж

зал торговой галереи

1 этаж

зал торговой галереи

138

1 этаж

зал торговой галереи

147

1 этаж

зал торговой галереи

139

1 этаж

зал торговой галереи

139

1 этаж

зал торговой галереи

1 этаж

зал торговой галереи

130

1 этаж

зал торговой галереи

121

1 этаж

зал торговой галереи

110

1 этаж

зал торговой галереи

2 этаж

столовая

290

2 этаж

якорный арендатор

384

2 этаж

якорный арендатор

636

2 этаж

МОП торговля

560

2 этаж

МОП офисы

236

2 этаж

МОП жилье

140

2 этаж

МОП конференция

2 этаж

технические помещения

260

2 этаж

квартира

2 этаж

квартира

2 этаж

квартира

2 этаж

квартира

2 этаж

квартира

7 395

4 542

Анализ рыночной и экономической целесообразности строительства многофункционального центра г. Уфа, проспект Октября, 105-107 Назначение

Площадь, кв. м

2 этаж

техническое помещение бассейна

325

2 этаж

зал торговой галереи

2 этаж

зал торговой галереи

2 этаж

зал торговой галереи

2 этаж

зал торговой галереи

2 этаж

зал торговой галереи

2 этаж

зал торговой галереи

2 этаж

зал торговой галереи

2 этаж

зал торговой галереи

100

2 этаж

зал торговой галереи

110

2 этаж

зал торговой галереи

2 этаж

зал торговой галереи

2 этаж

зал торговой галереи

2 этаж

зал торговой галереи

2 этаж

зал торговой галереи

2 этаж

зал торговой галереи

2 этаж

зал торговой галереи

3 этаж

зал торговой галереи

3 этаж

зал торговой галереи

3 этаж

зал торговой галереи

115

3 этаж

зал торговой галереи

3 этаж

зал торговой галереи

3 этаж

фитнес

3 этаж

МОП конференция

3 этаж

МОП торговля

650

3 этаж

МОП жилье

140

3 этаж

МОП офисы

3 этаж

квартира

3 этаж

квартира

3 этаж

квартира

3 этаж

квартира

3 этаж

квартира

3 этаж

ресторан

700

3 этаж

конференц зона

380

4 этаж

офисное помещение

104

4 этаж

офисное помещение

4 этаж

офисное помещение

4 этаж

офисное помещение

4 этаж

офисное помещение

4 этаж

офисное помещение

160

4 этаж

офисное помещение

228

4 этаж

офисное помещение

252

4 этаж

офисное помещение

4 этаж

офисное помещение

Этаж

Всего по этажу, кв. м

4 623

1886

4 626

Назначение

Площадь, кв. м

4 этаж

офисное помещение

4 этаж

офисное помещение

4 этаж

офисное помещение

4 этаж

офисное помещение

107

4 этаж

офисное помещение

4 этаж

офисное помещение

4 этаж

офисное помещение

4 этаж

офисное помещение

4 этаж

офисное помещение

202

4 этаж

офисное помещение

4 этаж

офисное помещение

4 этаж

офисное помещение

4 этаж

офисное помещение

104

4 этаж

МОП офисы

652

5 этаж

офисное помещение

104

5 этаж

офисное помещение

5 этаж

офисное помещение

5 этаж

офисное помещение

5 этаж

офисное помещение

5 этаж

офисное помещение

160

5 этаж

офисное помещение

228

5 этаж

офисное помещение

252

5 этаж

офисное помещение

5 этаж

офисное помещение

5 этаж

офисное помещение

5 этаж

офисное помещение

5 этаж

офисное помещение

5 этаж

офисное помещение

107

5 этаж

офисное помещение

5 этаж

офисное помещение

5 этаж

офисное помещение

5 этаж

офисное помещение

5 этаж

офисное помещение

202

5 этаж

офисное помещение

5 этаж

офисное помещение

5 этаж

офисное помещение

5 этаж

офисное помещение

104

5 этаж

МОП офисы

652

6 этаж

офисное помещение

104

6 этаж

офисное помещение

6 этаж

офисное помещение

6 этаж

офисное помещение

6 этаж

офисное помещение

6 этаж

офисное помещение

160

Всего по этажу, кв. м

2 734

Назначение

Площадь, кв. м

6 этаж

офисное помещение

228

6 этаж

офисное помещение

252

6 этаж

офисное помещение

6 этаж

офисное помещение

6 этаж

офисное помещение

6 этаж

офисное помещение

6 этаж

офисное помещение

6 этаж

офисное помещение

107

6 этаж

офисное помещение

6 этаж

офисное помещение

6 этаж

офисное помещение

6 этаж

офисное помещение

6 этаж

офисное помещение

202

6 этаж

офисное помещение

6 этаж

офисное помещение

6 этаж

офисное помещение

6 этаж

офисное помещение

104

6 этаж

МОП офисы

652

7 этаж

офисное помещение

104

7 этаж

офисное помещение

7 этаж

офисное помещение

7 этаж

офисное помещение

7 этаж

офисное помещение

7 этаж

офисное помещение

160

7 этаж

офисное помещение

228

7 этаж

офисное помещение

252

7 этаж

офисное помещение

7 этаж

офисное помещение

7 этаж

офисное помещение

7 этаж

офисное помещение

7 этаж

офисное помещение

7 этаж

офисное помещение

107

7 этаж

офисное помещение

7 этаж

офисное помещение

7 этаж

офисное помещение

7 этаж

офисное помещение

7 этаж

офисное помещение

202

7 этаж

офисное помещение

7 этаж

офисное помещение

7 этаж

офисное помещение

7 этаж

офисное помещение

104

7 этаж

МОП офисы

652

8 этаж

офисное помещение

104

Всего по этажу, кв. м

2 734

Назначение

Площадь, кв. м

8 этаж

офисное помещение

8 этаж

офисное помещение

8 этаж

офисное помещение

8 этаж

офисное помещение

8 этаж

офисное помещение

160

8 этаж

офисное помещение

228

8 этаж

офисное помещение

252

8 этаж

офисное помещение

8 этаж

офисное помещение

8 этаж

офисное помещение

8 этаж

офисное помещение

8 этаж

офисное помещение

8 этаж

офисное помещение

107

8 этаж

офисное помещение

8 этаж

офисное помещение

8 этаж

офисное помещение

8 этаж

офисное помещение

8 этаж

офисное помещение

202

8 этаж

офисное помещение

8 этаж

офисное помещение

8 этаж

офисное помещение

8 этаж

офисное помещение

104

8 этаж

МОП офисы

652

9 этаж

офисное помещение

104

9 этаж

офисное помещение

9 этаж

офисное помещение

9 этаж

офисное помещение

9 этаж

офисное помещение

9 этаж

офисное помещение

160

9 этаж

офисное помещение

228

9 этаж

офисное помещение

252

9 этаж

офисное помещение

9 этаж

офисное помещение

9 этаж

офисное помещение

9 этаж

офисное помещение

9 этаж

офисное помещение

9 этаж

офисное помещение

107

9 этаж

офисное помещение

9 этаж

офисное помещение

9 этаж

офисное помещение

9 этаж

офисное помещение

9 этаж

офисное помещение

202

9 этаж

офисное помещение

9 этаж

офисное помещение

Всего по этажу, кв. м

2 734

Назначение

Площадь, кв. м

9 этаж

офисное помещение

9 этаж

офисное помещение

104

9 этаж

МОП офисы

652

10 этаж

офисное помещение

113

10 этаж

офисное помещение

10 этаж

офисное помещение

10 этаж

офисное помещение

10 этаж

офисное помещение

104

10 этаж

офисное помещение

104

10 этаж

офисное помещение

10 этаж

офисное помещение

10 этаж

офисное помещение

10 этаж

офисное помещение

113

10 этаж

МОП офисы

292

10 этаж

технические помещения

674

11 этаж

офисное помещение

113

11 этаж

офисное помещение

11 этаж

офисное помещение

11 этаж

офисное помещение

11 этаж

офисное помещение

104

11 этаж

офисное помещение

104

11 этаж

офисное помещение

11 этаж

офисное помещение

11 этаж

офисное помещение

11 этаж

офисное помещение

113

11 этаж

квартиры

742

11 этаж

МОП жилье

210

11 этаж

МОП офисы

292

12 этаж

офисное помещение

113

12 этаж

офисное помещение

12 этаж

офисное помещение

12 этаж

офисное помещение

12 этаж

офисное помещение

104

12 этаж

офисное помещение

104

12 этаж

офисное помещение

12 этаж

офисное помещение

12 этаж

офисное помещение

12 этаж

офисное помещение

113

12 этаж

квартиры

742

12 этаж

МОП жилье

210

12 этаж

МОП офисы

292

13 этаж

офисное помещение

113

13 этаж

офисное помещение

13 этаж

офисное помещение

Всего по этажу, кв. м

2 734

1 669

1 947

Назначение

Площадь, кв. м

13 этаж

офисное помещение

13 этаж

офисное помещение

104

13 этаж

офисное помещение

104

13 этаж

офисное помещение

13 этаж

офисное помещение

13 этаж

офисное помещение

13 этаж

офисное помещение

113

13 этаж

квартиры

742

13 этаж

МОП жилье

210

13 этаж

МОП офисы

292

14 этаж

офисное помещение

113

14 этаж

офисное помещение

14 этаж

офисное помещение

14 этаж

офисное помещение

14 этаж

офисное помещение

104

14 этаж

офисное помещение

104

14 этаж

офисное помещение

14 этаж

офисное помещение

14 этаж

офисное помещение

14 этаж

офисное помещение

113

14 этаж

квартиры

742

14 этаж

МОП жилье

210

14 этаж

МОП офисы

292

15 этаж

офисное помещение

113

15 этаж

офисное помещение

15 этаж

офисное помещение

15 этаж

офисное помещение

15 этаж

офисное помещение

104

15 этаж

офисное помещение

104

15 этаж

офисное помещение

15 этаж

офисное помещение

15 этаж

офисное помещение

15 этаж

офисное помещение

113

15 этаж

квартиры

742

15 этаж

МОП жилье

210

15 этаж

МОП офисы

292

16 этаж

офисное помещение

113

16 этаж

офисное помещение

16 этаж

офисное помещение

16 этаж

офисное помещение

16 этаж

офисное помещение

104

16 этаж

офисное помещение

104

16 этаж

офисное помещение

16 этаж

офисное помещение

Всего по этажу, кв. м

1 947

Назначение

Площадь, кв. м

16 этаж

офисное помещение

16 этаж

офисное помещение

113

16 этаж

квартиры

742

16 этаж

МОП жилье

210

16 этаж

МОП офисы

292

17 этаж

офисное помещение

113

17 этаж

офисное помещение

17 этаж

офисное помещение

17 этаж

офисное помещение

17 этаж

офисное помещение

104

17 этаж

офисное помещение

104

17 этаж

офисное помещение

17 этаж

офисное помещение

17 этаж

офисное помещение

17 этаж

офисное помещение

113

17 этаж

квартиры

742

17 этаж

МОП жилье

210

17 этаж

МОП офисы

292

18 этаж

квартиры

742

18 этаж

МОП жилье

210

19 этаж

квартиры

742

19 этаж

МОП жилье

210

20 этаж

квартиры

742

20 этаж

МОП жилье

210

21 этаж

квартиры

742

21 этаж

МОП жилье

210

22 этаж

квартиры

742

22 этаж

МОП жилье

210

23 этаж

квартиры

742

23 этаж

МОП жилье

210

24 этаж

квартиры

742

24 этаж

МОП жилье

210

25 этаж

квартиры

742

25 этаж

МОП жилье

210

26 этаж

квартиры

742

26 этаж

МОП жилье

210

27 этаж

квартиры

742

27 этаж

МОП жилье

210

28 этаж

квартиры

742

28 этаж

МОП жилье

210

29 этаж

квартиры

742

29 этаж

МОП жилье

210

30 этаж

квартиры

742

Всего по этажу, кв. м

1 947

1 947 952 952 952 952 952 952 952 952 952 952 952 952

Назначение

Площадь, кв. м

Всего по этажу, кв. м 952

30 этаж

МОП жилье

210

31 этаж

квартиры

742

31 этаж

МОП жилье

210

32 этаж

квартиры

742

32 этаж

МОП жилье

210

33 этаж

квартиры

742

33 этаж

МОП жилье

210

34 этаж

квартиры

742

34 этаж

МОП жилье

210

35 этаж

квартиры

742

35 этаж

МОП жилье

210

36 этаж

квартиры

742

36 этаж

МОП жилье

210

37 этаж

квартиры

742

37 этаж

МОП жилье

210

38 этаж

квартиры

742

38 этаж

МОП жилье

210

952

88 515

Всего

952 952 952 952 952 952 952

Источник: Knight Frank, 2014

Общая площадь Проекта при измененных показателях составит 88 515 кв. м.

Уровень обеспеченности машино-местами в проекте

В настоящий момент в концепции предусмотрено 553 машино-места, включая: −

187 м/м на -1 уровне,

−

243 м/м на -2 уровне,

−

123 м/м на -3 уровне.

Паркинг – для определения необходимого объема парковочных мест нами рассмотрены два требования по уровню обеспеченности машино-местами: 1.

с точки зрения градостроительных норм: Таблица 3.3. Необходимое число машино-мест исходя из градостроительных требований г. Уфы Назначение

Показатель числа м/м

Показатель объекта

Требуемое число м/м

Жилая зона (посетители) 1

на 3 квартиры

234

квартиры

Жилая зона

300

на 1000 жителей

585

человек

176

Торговая зона

на 100 кв.м арендуемой

7250

кв.м

725

Офисные помещения

на 100 работающих

2285

работников

800

Всего:

1 778

Всего без жилья:

1 525

Источник: Knight Frank, 2014

Таким образом, текущие требования по размещению парковочных мест являются очень жесткими. 2.

с точки зрения требований рынка: По нашему мнению требования относительно объема парковочных мест для жилой функции являются справедливыми. Так, общее число машино-мест для жилья в 254 парковочных места составляют коэффициент обеспеченности 1,085 на 234 квартиры, что является оправданным с учетом уровня автомобилизации населения крупных городов РФ. Касательно офисной недвижимости, по нашему опыту, коэффициент использования машино-мест может равняться 1 м/м на 60 кв. м полезной площади комплекса. Для торговой недвижимости также целесообразно повысить данный коэффициент обеспеченности до уровня в 1 м/м на 35 кв. м торговой площади комплекса. Таблица 3.3. Рыночно справедливое число машино-мест для нежилой функции комплекса Функциональное назначение

Коэффициент обеспеченности, 1 м/м на кв. м полезной площади

Полезная площадь, кв. м

Необходимое число м/м

Торговая зона

7 250

207

Офисные помещения

18 277

305

Всего:

машино-мест

512

Таким образом, текущее число машино-мест в концепции способно обеспечить потребности нежилой функции в минимально необходимом объеме.

Для согласования технико-экономических параметров Проекта потребуется заключение договоренности с расположенным вблизи многоуровневым паркингом о выкупе или предоставлении части м/м аренду жителям и посетителям Проекта. 52

Требования к инженерному оснащению здания

Согласно общепринятой рыночной классификации, бизнес-центр класса В+ должен отвечать следующим требованиям к инженерному оснащению здания: −

Наличие центральной системы управления зданием;

−

Наличие центральной увлажнения воздуха;

−

Система отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха должна быть способна обеспечивать круглосуточное охлаждение серверных круглогодично, поддерживать среднюю температуру в офисах в диапазоне 22 C0 ± 1 C0, осуществлять воздухообмен из расчета 60 куб. м в час на 10 кв. м арендуемой офисной площади в соответствии с предполагаемой заполняемостью здания.

−

Наличие современной системы пожарной безопасности, включающей автоматическую систему обнаружения, оповещения и тушения возгорания;

−

Наличие современных лифтов с максимальным периодом ожидания не более 30-40 секунд.

−

с автоматическим Наличие независимого источника электроснабжения переключением, или наличие дизельного генератора для обеспечения электроэнергией при перебоях с электроснабжением (мощность электроснабжения для арендаторов при единовременной нагрузке на 1 м2 полезной офисной площади должна быть минимум 70 VА), источник бесперебойного питания для аварийного электроснабжения.

−

Наличие современных систем безопасности и контроля доступа в здании: система видеонаблюдения для всех входных групп, по периметру здания и на парковке, система электронных пропусков, круглосуточная охрана здания.

системы

отопления,

вентиляции,

кондиционирования

Технические требования к планировочным решениям зданий

Мы считаем, что Проект должен характеризоваться удобными планировочными решениями и гибкостью деления пространства на арендаторов. −

глубина этажа от окна до окна – не более 20 м, от окна до ядра – не более 10 м;

−

фасады – ленточное остекление. Возможно комбинирование ленточного остекления и фасада из натуральных материалов.

Высококлассное офисное здание должно предоставлять максимальную гибкость офисным арендаторам и иметь простую структуру. Простая структура предусматривает построение простых геометрических форм (например, прямоугольников), что позволяет более удобно и гибко делить офисное пространство, а также свести к минимуму коэффициент потерь. Более того, простые геометрические формы положительно влияют на соотношение площади внешних стен к площади здания, по которой определяется его эффективность.

Офисные помещения не должны быть вытянутой формы: так как при такой форме здания пространство, как правило, сложно делить на арендаторов, или же, приходится устанавливать дополнительные лифтовые группы, что не всегда эффективно. Острые формы, как правило, с одной стороны, увеличивают коэффициент площади, приходящийся на одного сотрудника (то есть делают посадку работников более просторной и менее эффективной), а с другой - позволяют создать более яркие архитектурные решения.

Идеальной формой офисного здания является квадрат или прямоугольник. В данном Проекте мы рекомендуем использовать форму прямоугольника с глубиной 18 м и длиной 62,7 м или с глубиной 20 м и длиной 56,7 м.

Такая форма позволяет оптимально сбалансировать помещения различного назначения, расположенные по периметру и в центре здания. Таким образом, исходя из вышесказанного, элементами высокоэффективного коммерческого здания являются:

−

простые формы: квадратные или прямоугольные;

−

уменьшение до минимума площади центрального ядра (лифтовой группы) и пожарных лестниц;

−

увеличение площади этажа до предельного уровня доступности — до пожарных лестниц;

В целом эффективность планировочных решений достигается следующими путями: −

максимальным уменьшением площади и количества элементов, обслуживающих полезную площадь здания, таких, как центральное ядро (лестницы, туалеты, лифты), вертикальные коммуникации, окружные коридоры для прохода вокруг центрального ядра;

−

оптимизацией количества лестниц для данной площади и, наоборот, по возможности, увеличением площади этажа с целью оптимизации времени прохода от лестниц до центрального ядра;

−

созданием квадратных форм и атриумов.

Также важно учесть, что арендаторы, как правило, арендуя офисное пространство (полезные площади), платят арендную плату, исходя из арендуемой площади, которая отличается от полезной коэффициентом нагрузки (load factor). Коэффициент нагрузки как правило составляет 10% (практика рынка), и поэтому чем меньше коэффициент потерь при делении этажа, тем выше экономическая привлекательность коммерческого здания (более 10% потерь арендаторы оплачивают очень неохотно, поэтому, при превышении пощади общественных зон и коридоров более 10% общей площади здания, стоит учесть, что дохода они приносить не будут).

Таким образом, главными критериями оценки эффективности офисного здания являются: −

Соотношение полезной площади здания к общей. Данный показатель отражает эффективность планировочных решений здания в целом. Рекомендуемый уровень потерь в офисном пространстве не должен превышать 10-12% (за исключением высотного строительства).

Другим коэффициентом эффективности является соотношение площади этажа к площади внешних стен. Поэтому идеальной формой офисного здания является квадрат или прямоугольник. Как уже было сказано выше, простые геометрические формы положительно влияют на соотношение площади внешних стен к площади проекта, по которой определяется эффективность здания.

Рекомендации по нарезке площадей офисной части Проекта

Мы проанализировали структуру размеров фактически сданных в аренду блоков офисных площадей (таблица 4.1, диаграмма 4.1) в конкурентных офисных комплексах. Из таблицы ниже видно, что наибольшей популярностью у арендаторов пользуются блоки площадью до 200 кв. м с ярко выраженным сдвигом в сторону блоков около 50 кв. м, в основном это блоки площадью 40-60 кв. м.

Отметим, что арендуемые блоки средней площади 200-500 кв. м и 500-1000 кв. м пользуются низким спросом, а блоки более 1 000 кв. м практически не пользуются спросом. Таблица 4.1. Размер арендуемых блоков в конкурирующих бизнес-центрах Название

Количество сданных блоков той или иной площади, кв. м 0 - 50

50 - 100

100 - 200

200 - 500

500 - 1000

более 1000

Александровский пассаж

КПД

Альдо

Капитал

Премьер

Гарда

Кремль

Ветошникова 99

Аксакова 95

На Бессонова

164

165

Итого:

Источник: Knight Frank, 2014

Таким образом, в отдельном объекте площадь наиболее привлекательного для арендатора офисного блока – небольшой блок до 60 кв. м, но не менее 20 кв. м.

Согласно рыночным данным (диаграмма 4.1) наибольшая доля спроса приходится на блоки 50-100 кв. м и мелкие блоки (до 50 кв. м) – порядка 40%, со смещением в сторону 40 - 60 кв. м, 18% спроса приходится на арендуемые блоки 100- 200 кв. м и 2% блоков 200- 500 кв. м, 500 - 1000 кв. м и более 1000 кв. м для крупных арендаторов. Таблица 4.2. Распределение спроса на арендуемые блоки Арендуемые блоки

Доля, %

0 - 50 кв. м

40%

50 - 100 кв. м

40%

100 - 200 кв. м

18%

200 - 500 кв. м

500 - 1000 кв. м

0,9%

более 1000 кв. м

0,1%

Источник: Knight Frank, 2014

Анализ рыночной и экономической целесообразности строительства многофункционального центра г. Уфа, проспект Октября, 105-107 Диаграмма 4.1. Размер блоков, пользующихся наибольшим спросом в офисных комплексах г. Уфа

более 1000 кв. м

0 - 50 кв. м 250 200 150 100 50 0

50 - 100 кв. м

500 - 1000 кв. м

100 - 200 кв. м

200 - 500 кв. м Источник: Knight Frank, 2014

Таблица 4.2. Арендопригодная площадь этажа конкурентных бизнес-центров Название

Арендопригодная площадь типового этажа, кв. м

Доля арендопригодных площадей к общей площади этажа, %

готовые объекты Александровский пассаж

2 066

63%

727

87%

1 250

91%

Капитал*

250 - 1740

80%

Премьер

482

82%

Гарда

840

77%

Кремль

700

70%

1 184

77%

Маяк

522

68%

на Ветошникова

640

87%

на Бессонова

1 000

80%

Деловой мир

578

87%

на Блюхера

334

73%

Европейский

550

71%

на Аксакова

525

83%

Уральский

764

84%

Средняя площадь:

819

79%

Min площадь:

250

63%

Max площадь:

1740

91%

КПД Альдо

Старый кремль

строящиеся объекты

*БЦ «Капитал» имеет 4 корпуса, поэтому в таблице указан диапазон арендопригодных площадей, а за долю арендопригодных площадей к общей площади этажа взято среднее значение по всем корпусам Источник: Knight Frank, 2014 57

Арендопригодная площадь этажа в конкурентных бизнес-центрах не менее 250 кв. м и не превышает 1800 кв. м, а в среднем – 819 кв. м. Мы рекомендуем исходя из этого создать бизнес-центр с арендопригодной площадью этажа 700-1000 кв. м, что соответствует практике рынка. Кроме того, такую площадь удобно делить на блоки меньшей площади 50 60 кв. м, которые наиболее востребованы на рынке офисной недвижимости Уфы.

В среднем потери площади этажа в конкурентных объектах составляют 22%. Самая высокая доля потерь в БЦ «Александровский пассаж» - 37 %. Несмотря на это, в целом можно заключить, что на рынке Уфы этот объект один из самых качественных объектов, и его можно отнести к классу А. Самые низкие потери в БЦ «Альдо» и составляют 9%. В соответствии со стандартами ВОМА доля потерь в качественных офисных центрах класса А и В+ не должна превышать 12%. Вывод:

На текущий момент площадь этажа офисной башни составляет 840 кв. м, что полностью соответствует рекомендуемой площади этажа для адекватной нарезки на блоки, соответствующие уровню спроса.

При этом на типовом офисном этаже нами рекомендуется слегка сместить группу центрального ядра в осях выше на 2 м, что позволит более удачно планировать нарезку на арендуемые офисные блоки.

На 5-11 этажах площадь офисных помещений составляет 2 400 кв. м, при двух группах центрального ядра, что является несколько большим. Нами рекомендуется слегка изменить конфигурацию офисного этажа на 5-11 этажах с целью более удобной и адекватной нарезки площадей:

Так, помимо смещения группы центрального ядра в левой части этажа целесообразно уменьшение глубины в левом верхнем углу этажа (выделено цветом), с одновременным расширением этажа в левую сторону во втором центральном ядре здания.

Рекомендации по квартирографии и балансу площадей жилой части комплекса Рекомендации по распределению жилых площадей

На текущий момент площадь этажа жилой башни равна 1 222 кв. м и включает в себя:

5 шт. двухкомнатных квартир;

2 шт. трехкомнатных квартир;

3 шт. четырехкомнатная квартира.

Нами рекомендуется слегка изменить конфигурацию жилого этажа:

Уменьшить общую площадь этажа;

Сократить количество двух- и трехкомнатных квартир;

Увеличить число трехкомнатных квартир;

Уменьшить площадь мест общего пользования (МОП).

Графически изменение плана этажа показано на рисунке. Рисунок 5.1. Типовая планировка жилой башни

Источник: Knight Frank, 2014

Анализ рыночной и экономической целесообразности строительства многофункционального центра г. Уфа, проспект Октября, 105-107 Рисунок 5.2. Скорректированный типовой этаж

119,00 119

104

Источник: Knight Frank, 2014

Таблица 5.1. Баланс типов квартир на типовом жилом этаже Изначальный вариант, кв.м

Предлагаемый вариант, кв.м

двухкомнатная квартира

65,15

двухкомнатная квартира

63,69

двухкомнатная квартира

65,31

двухкомнатная квартира

56,42

двухкомнатная квартира

60,22

трехкомнатная квартира

83,4

трехкомнатная квартира

91,49

четырехкомнатная квартира

154,98

четырехкомнатная квартира

134,81

четырехкомнатная квартира

135,38

четырехкомнатная квартира

119

трехкомнатная квартира

104

311

210

1 222

952

Тип помещения

МОП Продаваемая площадь этажа, кв. м Источник: Knight Frank, 2014

Анализ рыночной и экономической целесообразности строительства многофункционального центра г. Уфа, проспект Октября, 105-107 Таблица 5.2. Структура квартир на типовом жилом этаже Изначальный вариант, ед.

Предлагаемый вариант, ед.

двухкомнатные

трехкомнатные

четырехкомнатные

Всего:

Число квартир

Источник: Knight Frank, 2014

Общая площадь этажа уменьшиться на 270 кв. м за счет:

уменьшения числа двухкомнатных квартир -122 кв. м;

увеличения кол-ва трехкомнатных квартир +104 кв. м;

уменьшения числа четырехкомнатных квартир -151 кв. м;

уменьшения площадей мест общего пользования (МОП) -101 кв. м.

Диаграмма 5.1. Изначальное распределение жилых площадей в Проекте (типовой жилой этаж)

28,5%

24,4%

двухкомнатных квартир трехкомнатных квартир четырехкомнатных квартир

13,7%

МОП

33,4% Диаграмма 5.2. Предлагаемый вариант распределения жилых площадей в Проекте (типовой жилой этаж)

19,6%

20,5%

двухкомнатных квартир трехкомнатных квартир четырехкомнатных квартир

16,8%

МОП 43,1%

Предлагаемый нами вариант повысит экономическую привлекательность проекта за счет увеличения коэффициента полезной площади жилых помещений. Таблица 5.3. Полезная площадь типового жилого этажа

Полезная площадь, %

Изначальный вариант

Предлагаемый вариант

74%

78%

Источник: Knight Frank, 2014

Рекомендации по нарезке и категориям арендаторов торговой части Проекта Концепция застройки

Концепция застройки должна предполагать развитие проекта в типологии «универсальный торгово-развлекательный центр», что подразумевает присутствие в составе проекта якорных арендаторов традиционных профилей (продукты питания, спортивные товары, бытовая техника, развлечения и проч.), дополненных магазинами торговой галереи. Вывод: Таблица 6.1. Формат торгового объекта Параметр

Рекомендуемое значение

Формат

Универсальный, районный

Арендуемая площадь

не более 9 000 кв. м

Этажность

2 + цоколь + часть 3 этажа

Обеспеченность парковочными местами

1 м/м на 35 кв. м арендуемой площади

Учитывая особенности пешеходного и автомобильного трафика у границ Участка, нами рекомендуется сократить число торговых этажей в Проекте до 2 полноценных торговых, частично третий этаж – под торговые помещения и частично -1 этаж, в силу разноуровневых высотных отметок по границе участка застройки.

В рамках проведения анализа зон охвата торговых помещений нами была изучена как емкость рынка для различных товарных профилей, так и портрет потенциальных покупателей проекта, что позволило в результате дать рекомендации по делению проекта на торговые профили. Таблица 6.2. Деление проекта на торговые профили Категория

Рекомендуемый объем площадей проекта, кв. м

Якорные арендаторы: Продовольствие и FMCG (продовольственный супермаркет)

1 111

Спортивные товары (супермаркет спортивных товаров)

636

Мини-якорные арендаторы: Fashion Питание вне дома (ресторан – 2 концепции)

384 550 + эксплуатируемая кровля (300 кв. м)

Питание вне дома (кафе, 2 ед.)

254

Розничное отделение банка (Сбербанк)

150

Косметика и парфюмерия

351

Торговая галерея:

3 664

Всего:

7 250

Следует отметить, что объем развиваемых торговых площадей может быть чуть больше – до 8 500 кв. м, однако их расположение на третьем этаже не является эффективным в силу необходимости привлечения якорного арендатора на 3 этаж для притяжения покупателей и потенциальных посетителей, что потребует предоставления невысокой ставки аренды, сопоставимой со ставкой фитнес-клуба. 63

Далее мы проанализировали присутствие торговых операторов в конкретной зоне Проекта с целью дальнейшего определения конкретных торговых операторов, с кем целесообразно взаимодействовать по торговому центру МФК. Таблица 1. Представленность сетевых торговых арендаторов в Уфе Название торговой сети

Представленность в ТЦ

Аксессуары Diva

Июнь, Семья, Простор, Центральный

Lady Collection

Июнь, Семья, Центральный

MARMALATO

Июнь, Семья

Империя сумок

Июнь

Braccialini

Планета

Московское время

Планета, Семья

Счастливый взгляд

Планета

Пан Чемодан

Июнь, Планета, Семья

Wittchen

Планета

Francesco Molinary

Планета

City Bags

Планета

BB1

Планета

Baggage zone

Семья, Простор

Accessorize

Семья

Mandarin

Универмаг Уфа

Selena

Семья

Bag House

Семья

Alfa - Omega

Универмаг Уфа

W. F. Avenue

Универмаг Уфа

Time S

Универмаг Уфа

Пастеже

Универмаг Уфа

Корона

Универмаг Уфа

Альянс

Универмаг Уфа

Ask!

Простор

Каменная россыпь

Простор

Ellori

Центральный

Мой каприз

Центральный

Россыпь

Центральный

Элементы стиля

Центральный

Belts

Центральный

BigBag

Центральный

D Vera

Центральный

Fabrik

Центральный

Mademoiselle

Центральный

Sabellino

Центральный

Элегия

Центральный

Империя сумок

Центральный

Аптека, оптика Мелодия здоровья

Семья

Очкарик

Семья 64

Анализ рыночной и экономической целесообразности строительства многофункционального центра г. Уфа, проспект Октября, 105-107 Название торговой сети

Представленность в ТЦ

Аптека 36,6

Июнь

Айкрафт

Июнь, Центральный

Товары для здоровья

Универмаг Уфа

Ригла

Центральный

Элитная оптика

Центральный

Детские товары, товары для беременных Детский мир

Семья, Простор

Буду мамой

Семья

Adidas Kids

Планета

O’STIN Kids

Семья

Lego

Июнь, Центральный

Маркер Игрушка

Июнь

Reebok Kids

Планета

Elc

Планета

IQ Toys

Планета

Imaginarium

Планета

Бубль Гум

Планета

Button Blue

Планета

Acoola

Планета

Красивая мама

Простор

Chicco

Простор

Ufaklik

Простор

Crockid

Простор, Центральный

Тип Топ

Простор

Смешарики

Простор

МультКульт

Простор

Мамамаркет

Центральный

Принцесса

Центральный

Button Blue

Центральный

Choupette

Центральный

Deloras

Центральный

Golden kid’s

Центральный

Kid’s Boutique

Центральный

Little stars

Центральный

Orby

Центральный

Академия

Центральный

Империя детства

Центральный

Умница

Центральный

Товары для животных Ветна

Июнь, Планета, Семья

Кафе, ресторан, кинотеатр, развлечения KFC

Планета, Семья, Простор

Киномакс

Планета

Мегалэнд

Июнь 65

Представленность в ТЦ

Аквапарк

Планета

Cinnabon

Планета

Добрые традиции

Планета

Сноу Хауз

Планета

Русские блины

Планета

Дзедо

Июнь

American Hot Pizza

Июнь

Bazaroff

Июнь

Country Chicken

Июнь

Juice master

Июнь

Блинофф

Июнь

Трактир Сани

Июнь

Хотей

Июнь

Огонь и Хворост

Планета

Subway

Июнь, Простор, Центральный

Vagon’s

Планета

Fiesta Pizza

Планета

Микадо

Планета

Мастер суп

Планета

Americano

Планета

Casa Mia

Семья

Тсуру

Семья

Халва

Семья

Сутеки

Семья

Subway

Планета

Gambrinus

Планета

Сани

Семья

Шоколадница

Планета, Семья

Пышка

Семья

Ташир-пицца

Семья, Простор

Кебаб - Тун

Семья

Play Day

Семья

Синема Парк

Семья

Сушиман

Универмаг Уфа

Простор

5 D кинотеатр

Простор

Аквариум

Простор

Фортуна

Простор

Контактный зоопарк

Простор

Дзэн-Барракуда

Простор

GFC

Простор

Кебаб - Тун

Простор

Carte D’or

Простор

БифБар

Простор

Сытофф

Простор 66

Представленность в ТЦ

Bleriot Cafe

Центральный

Милли

Центральный

Sweets

Центральный

Калинка малинка

Центральный

Фреш-бар

Центральный

Burger King

Центральный

Mcdonald’s

Центральный

Yamkee

Центральный

Сбарро

Центральный

Baskin Robbins

Центральный

Аштау

Центральный

Книги, мультимедия, канцтовары Буква

Семья, Центральный

GrossHaus

Универмаг Уфа

Симба

Универмаг Уфа

Мебель, товары для дома, DIY Hobby Style

Семья

Уютерра

Июнь, Планета

Улица Гобеленов

Июнь

Gipfel

Июнь

Zara Home

Планета

Леонардо

Планета

Holty

Планета

Телемаг

Семья

Новая вода

Универмаг Уфа

Fix Price

Универмаг Уфа

Стальные двери

Универмаг Уфа

Wasser

Центральный

Home Textile

Центральный

Нижнее белье Calzedonia

Июнь, Планета, Центральный

INCANTO

Июнь, Семья, Центральный

Intimissimi

Июнь

Oysho

Июнь, Планета

Palmetta

Июнь, Семья, Центральный

Эстель Адони

Планета

Стильпарк

Планета

Women’s secret

Планета

Бюстье

Семья

Дефи*ле

Семья

Планета колготок

Семья

Women’s Club

Семья

Золотая Стрекоза

Семья

Салон белье

Универмаг Уфа 67

Представленность в ТЦ

Glamour

Универмаг Уфа

Термобелье

Универмаг уфа

Все для тебя

Простор

Мое белье

Простор

HayS

Простор

Milavitsa

Центральный

Грация

Центральный

Откровенная мода

Центральный, Планета

Обувь SALAMANDER

Июнь

ECCO

Июнь

Kari

Июнь, Планета

obuv.com

Июнь

Ralf Ringer

Июнь, Центральный

PRIMOROSSO

Июнь, Центральный

Обувной простор

Июнь, Универмаг Уфа

Fabi

Планета

Baldinini

Планета

Парад Сезонов

Планета

Chester

Планета

Carlo Pazolini

Планета, Семья

Alba

Планета

Respect

Планета, Центральный

Paolo Conte

Планета

Zenden

Планета, Простор

Arzoli

Планета

Centro

Планета, Центральный

Svetski

Семья

Elmar

Семья

Gode

Семья

Carnaby

Семья

Эконика

Семья

SOHO

Семья

Respect

Семья

Corso Como

Семья

P.Cont

Семья

Paolo Conte

Семья, Центральный

Овечья шерсть

Универмаг Уфа

Обувная косметика

Универмаг Уфа

Janita

Универмаг Уфа

Syper Style

Простор

Mascotte

Центральный

Fashion

Центральный

Fortuna

Центральный

Go ergo

Центральный 68

Представленность в ТЦ

Grado

Центральный

Polaris

Центральный

Rush & Co

Центральный

Vernisage

Центральный

Каблучок

Центральный

Cherry Shoo

Центральный

Moya para

Центральный

Patrol

Центральный

Rinabi

Центральный

Весело шагать

Центральный

Одежда A&G

Июнь, Универмаг Уфа

Agat

Универмаг Уфа

Actual

Центральный

Black Daffodil

Универмаг Уфа

BeFree

Июнь, Планета, Семья, Центральный

Bershka

Июнь

Benetton

Семья

Bella

Центральный

Bertone

Центральный

Bizzarro

Центральный

Bonny

Центральный

Cropp town

Июнь

COLIN’S

Июнь, Простор, Центральный

Columbia

Июнь

Charuel

Планета

Caterina Leman

Планета

Camaieu

Семья, Центральный

C&A

Семья

Concept Club

Семья

Cressida

Универмаг Уфа

Charme

Центральный

Citymen

Центральный

Classic

Центральный

Depech Mode

Семья

Donatto

Семья

DimArk

Универмаг Уфа

Dairos

Центральный

Elis

Планета, Центральный

Esprit

Семья

Evrica

Центральный

Ella

Центральный

Eva classic

Центральный

Forever 18

Июнь

Finn Flare

Семья, Центральный 69

Представленность в ТЦ

Fratelli M

Семья

Fantosh

Универмаг Уфа, Простор, Центральный, Июнь

Fashion Street

Центральный

Family

Центральный

Gloria Jeans

Июнь, Центральный

Grace

Планета

Gant

Планета

Guess

Планета

Glenfield

Семья

Glance

Семья

GOA life

Простор

Garmonia

Центральный

Germes

Центральный

Henderson

Июнь, Планета

Hotic

Июнь

House

Июнь

H&M

Планета

ILCOTT

Июнь

INCITY

Июнь, Центральный

Joymiss

Июнь

Kosstyle

Планета

Kanzler

Планета. Семья

Kira Plastinina

Центральный

Ledy&Gentlemen City

Планета

Lacoste

Планета

Love Republic

Семья, Центральный

Lauren Vidal

Семья

Lacarino

Центральный

LTB

Центральный

La Chere

Центральный

Lades Square

Центральный

Lime

Центральный

Loft

Центральный

L’Amazone

Центральный

Le Mag

Центральный

Lion

Центральный

Madyart

Центральный

Mondial

Планета

Mohito

Июнь

motivi

Июнь

Madyart

Планета

Massimo Dutti

Планета

Mango

Планета, Семья

MEXX

Семья

Monton

Семья 70

Представленность в ТЦ

MODGU

Универмаг Уфа

Miss Lora

Центральный

Matmazel

Центральный

MIX

Центральный

Modis

Центральный

Magnify

Центральный

Masimar

Центральный

No one

Планета

Naf Naf

Семья

New Yorker

Центральный

Orsay

Семья

OVS

Семья

OGGI men

Семья

Oggi

Семья, Центральный

O’Stin

Семья, Простор, Центральный

Office

Семья

Old President Club

Центральный

Pull&Bear

Июнь

Pierre Cardin

Планета

Promod

Планета

Perspective

Центральный

Pioneer

Центральный

Replay

Планета

Reserved

Планета

Realmen

Центральный

Stradivarius

Июнь

Serginetty

Июнь

Springfield

Планета

Sela

Семья

Strellson

Семья

Style

Универмаг Уфа, Центральный

Shinec

Центральный

Tommy Hilfiger

Планета

Tom Tailor

Планета

Tom Farr

Семья

Truvor

Семья, Универмаг Уфа

U.S. Polo

Июнь

Van Cliff

Планета

Vigoss

Центральный

Westland

Июнь

Woux

Планета

Woolstreet

Семья, Центральный

You Me

Июнь

YNG

Центральный

ZARA

Июнь, Планета 71

Представленность в ТЦ

ZARINA

Июнь, Семья, Центральный

Zolla

Простор, Центральный

Большевичка

Июнь

Бестия

Центральный

Кокетка

Семья

Модный дворик

Июнь

Мармелад

Простор

Снежная Королева

Июнь, Планета

Твое

Простор, Центральный

Фамилия

Универмаг Уфа

Парфюмерия, косметика Проф Косметика

Семья

Lush

Июнь

Рив Гош

Июнь

Иль де Ботэ

Планета, Центральный

Yves Rocher

Планета

Добрый день

Универмаг Уфа

Plazan

Универмаг Уфа

Stenders

Центральный

L'occitane

Июнь, Планета

Л’Этуаль

Планета, Семья, Универмаг Уфа, Простор

Organic shop

Универмаг Уфа

Продукты питания Фреш маркет

Центральный

Окей

Июнь, Планета

Карусель

Семья

Everyday Полушка Байрам Монетка Сабонтуй Матрица Арго Vetawin

Июнь

Кофейная кантата

Июнь

Фирменный салон магазин Дербентского коньячного комбината

Июнь

Караван Чай

Семья, Универмаг Уфа

Матрица

Универмаг Уфа

Салон связи МТС

Июнь, Универмаг Уфа, Простор, Центральный

Связной

Июнь, Семья, Простор, Центральный

H-store

Июнь

Евросеть

Планета, Простор, Центральный 72

Представленность в ТЦ

Мегафон

Семья, Центральный

Сотел

Простор

Билайн

Простор, Центральный

Cstore

Центральный

Спортивные товары Экспедиция

Планета

Спортмастер

Планета, Простор

Reebok

Планета, Семья

Adidas

Планета, Семья

Puma

Семья

Сувениры, подарки Арт Гифт

Июнь

Красный куб

Июнь

Decoupage

Семья

Флорентино

Универмаг Уфа

Башкирские Сувениры

Универмаг Уфа

Ненужные вещи

Универмаг Уфа

Азбука Упаковки

Универмаг Уфа

Табакерка

Универмаг уфа

Сувениры Башкортостана

Центральный

Sherlock - shops

Центральный

Сувениры

Центральный

Упаковка подарков

Центральный

3.14

Центральный

Casehouse.ru

Центральный

Otaku

Центральный

Волшебство хлои

Центральный

Гараж

Центральный

Услуги и сервис Smotri

Планета

Созвездие Красоты

Июнь, Центральный

Alex fitness

Июнь

Лотос

Семья

Тропикана

Семья, Простор

Maija

Семья

ФотоMaster

Семья, Центральный

Аксима

Универмаг Уфа

Полиграфия

Универмаг Уфа

Азиатка - Тур

Универмаг Уфа

Светлана

Универмаг Уфа

Shine

Универмаг Уфа

Театральная касса

Универмаг Уфа

Ремонт Часов

Универмаг Уфа 73

Представленность в ТЦ

Реал - тур

Простор

Альфа Банк

Простор

Home cradit

Простор

ВТБ24

Простор

Ателье

Простор

Твой Альбион

Простор

E-dance

Простор

Автошкола

Простор

Студия гравировки

Простор

Фото плюс

Центральный

Фотосклад. Ру

Центральный

Kassir. ru

Центральный

Лото - сервис

Центральный

Башинвестбанк

Центральный

Сбербанк

Центральный

Уральский банк реконструкции и развития

Центральный

Glory

Центральный

Nail Bar Burlesque

Центральный

Renbow

Центральный

Pugovka

Центральный

Экспресс ателье

Центральный

Лаки тур

Центральный

Omega travel

Центральный

Dve golovi

Центральный

Электроника, бытовая техника, мультимедия MediaMarkt

Планета

Divizion

Универмаг Уфа, Центральный

М.Видео

Планета, Простор, Центральный

DNS

Семья, Универмаг Уфа

1С:Интерес

Семья, Центральный

Терминал

Универмаг Уфа

Техносила

Июнь

DTD.ru

Универмаг Уфа

Re:store

Планета, Семья

Белый ветер цифровой

Центральный

Эльдорадо

Семья

Ноутбук Уфа

Универмаг Уфа, Простор

Samsung

Июнь, Универмаг Уфа, Центральный

Цифроград

Универмаг Уфа

Медиа - центр

Центральный

Автодевайс

Центральный

Ювелирные изделия Nomination

Семья

Московский Ювелирный Завод

Семья 74

Представленность в ТЦ

Салон часов 3-15

Июнь

Pandora

Семья, Планета

Valtera

Семья

Navell

Семья

Яшма Золото

Июнь, Семья, Простор

Карат

Семья

Золото 585

Июнь

Линии Любви

Июнь, Простор, Центральный

Ювелиры Костромы

Июнь, Простор

Swarovski

Семья, Планета

Магия золота

Планета

G-silver

Универмаг Уфа

Алтынай

Универмаг Уфа, Центральный

Ювелирцентр

Универмаг Уфа

Наше серебро

Простор, Центральный

Mido

Центральный

Sunlight Brilliant

Центральный

Адамас

Центральный

Ника

Центральный

Эстет

Центральный

Katti Bijou

Центральный

Зумрат

Центральный

Элементы стиля

Центральный

Источник: Knight Frank, 2014

Именно на данных торговых дальнейшей работы по Проекту.

операторов

стоит

ориентироваться при

проведении

Форма и конфигурация здания

Торговый объект должен по возможности иметь простую структуру. Простая структура предусматривает построение простых геометрических форм (например, прямоугольников), что позволяет более удобно и гибко делить пространство.

При планировании торговых помещений следует избегать острых форм – треугольные и многоугольные конфигурации, предполагающие наличие острых углов, затрудняют расстановку оборудования. Вывод:

Текущая конфигурация торговой части комплекса практически соответствует заявленным требованиям.

Следует слегка пересмотреть перепланировку -1 этажа (супермаркета):

загрузка малогабаритного транспорта (не фуры)

В таком случае площадь супермаркета увеличится до 1 111 кв. м. При этом часть площадей можно сдавать в аренду отдельно - зону прикассовой торговли, что позволит увеличить среднюю ставку аренды по торговым помещениям на -1 этаже. Фасад и входные группы

Наиболее привлекающими внимание покупателей частями торгового центра являются фасад и входная группа. Внешний вид, оформление фасадов и входных групп влияют на узнаваемость объекта и способствуют его посещаемости.

Расположение фасадов будет определять положение входных групп комплекса. Как правило, входные группы должны быть привязаны к зоне парковки, а также к центральному фасаду здания. Фасады и входные группы должны хорошо просматриваться и быть ориентированы в сторону движения основных транспортных и пешеходных потоков.

Входные группы рекомендуется организовывать в отдалении от якорных арендаторов. Такое решение позволяет продлить путь посетителя по торговой галерее и увеличить тем самым эффективность ее работы. Вывод:

Нами рекомендуется перенести входную группу на 1 и -1 этажах, с целью лучшего удобства для посетителей и возможности привлечь как можно больше пешеходного трафика в Проект. 1 этаж:

-1 этаж:

Этажность

Имеющийся у компании Knight Frank опыт позволяет констатировать, что на российском рынке качественной торговой недвижимости популярностью пользуются концепции до 3-х этажей. При этом полноценно «торговыми» уровнями выступают первые два, в то время как третий этаж отводится под развлекательную составляющую и общепит. По сложившейся статистике, большинство посетителей не расположено подниматься на следующий уровень, в результате чего посещаемость каждого следующего уровня значительно снижается, что, в свою очередь, снижает экономическую отдачу помещений на более высоких уровнях. Вывод:

Площадь участка застройки и анализ рыночной ситуации позволяют развитие полноценного торгового центра в 2-х уровнях и цокольного этажа.

Последний этаж торгового центра нами рекомендуется планировать исключительно для размещения общепита, фитнес-клуба и небольшой торговой галереи.

Шаг колонн

При расчете оптимального шага колонн учитывается множество факторов: строительные технологии и конструктивные решения, планировочные решения, эффективность организации паркинга с максимальным количеством машино-мест и прочие.

Шаг колонн несет следующие основные задачи: − − − −

создание комфортного пространства для посетителей торгового центра; соответствие техническим требованиям, предъявляемым к помещениям крупными якорными сетями; создание эффективных поэтажных планировочных решений; эффективная организация парковочного пространства.

Как правило, чем больше шаг колонн, тем более комфортно возможно организовать пространство общественных зон торгового центра, которые создают впечатления о проекте у посетителей. Более просторные, широкие и комфортные общественные зоны являются одним из факторов, формирующих лояльность к торговому центру.

Для создания подобной планировки этажей выбранный шаг колонн должен составлять не менее 9 х 9 м. Предложенный шаг колонн является также достаточным для операторов торговой галереи.

Шаг колонн может быть переменным, однако в том случае, если данное решение позволяет спланировать пространство более эффективно.

Так, например, при проектировании подземной парковки в ее зоне следует ориентироваться на шаг колонн 8,4 м на 8,4 м, что позволяет рационально использовать пространство и размещать между колоннами 3 машино-места. Вывод:

В текущей концепции шаг колонн переменный: − −

по вертикальным осям – частично 8,4 м, что соответствует требованиям, по горизонтальным осям частично 8 м, однако встречается и шаг колонн, равный 4 м, и 7,76 м, что является очень неудобным и неудачным для расположения торговых помещений в Проекте.

1 этаж

2 этаж

-1 этаж

По третьему этажу предлагается произвести аналогичные изменения.

Таким образом, нами рекомендуется существенно скорректировать данный шаг колонн с целью оптимизации решения по размещению торговых площадей в Проекте: 80

Ширина проходов

Для обеспечения видимости витрин торговых операторов ширина проходов должна составлять не менее 8 м. Как правило, ширина проходов зависит от шага колонн. Таким образом, при соблюдении рекомендованного шага колонн ширина проходов автоматически будет соответствовать требованиям операторов. Вывод:

В текущей концепции ширина проходов является избыточной – 10,3 м. Целесообразно сократить данную площадь и отдать ее под торговое назначение: 1 этаж:

2 этаж:

Увеличение глубины магазинов торговой галереи на 1 и 2 этажах также позволит помимо увеличения эффективности комплекса, что повлечет за собой увеличение суммы аренды с кв. м той же площади, также получить идеальные пропорции магазинов для операторов торговой галереи – соотношение 2 к 3 (66%) фронтальной линии витрин к глубине магазина. В данной концепции данное соотношение при оптимизации планировочных решений составит 8,4 м к 13,16 м, что составляет как раз 64% (в случае текущей концепции оно было равно 50%).

Таким образом, увеличение глубины магазинов и сужение ширины прохода является приемлемым и удобным для концепции торговой части комплекса МФК. Высота этажа

Основная высота этажа (от перекрытия до перекрытия) должна составлять около 5-6 м, в т.ч.: −

высота перекрытия – 0,5 м;

−

воздуховод – 1 м.

В «чистоте» расстояние от уровня пола до потолка должно составлять не менее 3,5 м. Из них: −

высота витрин составляет не менее 2,8 м;

−

фронтон составляет не менее 0,7- 0,8 м.

Для супермаркета и якорей высоту этажа в «чистоте» желательно увеличить до 6 м. Вывод:

В текущей концепции высота этажа в торговой части составляет: −

-1 этаж (супермаркет) – 4,2 м,

−

1 этаж – 5,2 м,

−

2 этаж – 4,8 м,

−

3 этаж – 4,8 м,

−

4 этаж – 3,9 м.

Для успешного функционирования оператора супермаркета необходимо скорректировать высоту этажа супермаркета с текущих 3,3 м до 6 м, при этом супермаркет будет занимать два этажа вместе одного в подземном паркинге.

Таким образом, высоту этажа от перекрытия до перекрытия в первых двух уровнях подземного паркинга принять равной 3 м. 82

Высоту торговых этажей принять единой и равной 5,2 м, что является наиболее оптимальным при планировании качественного торгового центра. Нагрузки

При проектировании торгового центра необходимо предусмотреть достаточные нагрузки на пол, требуемые разными типами арендаторов. Предъявляемые требования составляют следующие значения: −

Супермаркет. Нагрузки на пол в зоне торгового зала должны составлять не менее 500 кг/кв.м, в технической зоне – не менее 2 000 кг/кв.м.

−

Для всех остальных помещений якорных арендаторов и торговой галереи нагрузка должна быть не менее 500 кг/кв.м.

Вывод:

Заложить данные показатели в Проект по нагрузкам. Зоны циркуляции посетителей

Необходимо определить один из входов как центральный и обеспечить его просторной входной группой – это будет центральное ядро проекта и зона циркуляции посетителей. Рядом с центральной входной группой желательно размещение атриума (в котором будут расположены вертикальные коммуникации). Вывод:

Нами рекомендуется перенести центральный вход в торговый центр подальше от якорных арендаторов и зону атриумов сделать вблизи данного входа. Кроме того, необходимо сделать атриумные зоны сквозными на все этажи, для того чтобы были видны вывески на всех этажах торгового центра. 1 этаж

зона атриума

2 этаж

атриум

3 этаж (ранее 4 этаж)

атриум

Вертикальные коммуникации

Для посетителей торгового центра необходимо создание удобного доступа и средств перемещения внутри торгового центра, и, в частности, между его уровнями. Данную функцию выполняют вертикальные коммуникации – эскалаторы, лифты, траволаторы.

Расположение эскалаторов, лифтов должно соответствовать обычной логике потребителя. В противном случае покупатели не будут склонны возвращаться в торговый центр, который сложен для их восприятия.

Для перемещения посетителей в торговом центре нами рекомендуется предусмотреть в проекте эскалаторные / траволаторные группы. Также объект должен быть оборудован лифтовыми группами, часть из которых предусмотрена для подъема посетителей, другая используется при разгрузке товаров и их доставки на верхние уровни комплекса. Пандус для разгрузки должен находиться в максимально скрытом от пешеходных потоков месте и декорирован в целях снижения уровня его видимости.

Каждый этаж торгового центра должен быть соединен друг с другом не менее, чем: −

2 группами эскалаторов;

−

2 пассажирскими лифтами.

-1 этаж (супермаркет) загрузка малогабаритного транспорта (не фуры)

траволаторы на 1 этаж

прикассовая торговля

1 этаж

зона атриума

2 этаж

атриум

3 этаж (ранее 4 этаж)

атриум

Также проектом должны быть предусмотрены: −

1 грузопассажирский лифт для доставки товаров торговой галереи;

−

2 грузовых лифта / подъемника в зоне ресторана: 1 лифт/подъемник – для вывоза мусора и отходов; 1 лифт/подъемник – для доставки и чистой посуды.

Для помещений фитнес-клуба должен быть предусмотрен отдельный лифт.

Кроме того, в общей зоне лифтов должны быть также предусмотрено двое лифтов для пользования инвалидами, посетителями с колясками, а также для людей, избегающих эскалаторов.

Пожарные лестницы следует размещать в соответствии с требованиями к пожарной безопасности.

Анализ и рекомендации по инфраструктурному наполнению комплекса Целесообразный формат фитнес-клуба в Проекте

Для определения целесообразности и оптимального формата фитнес-клуба в Проекте нами была изучена конкурентная среда в данном сегменте в г. Уфа. Карта 7.1. Расположение фитнес-клубов относительно Проекта

Источник: Knight Frank, 2014

Следует отметить, что основное число фитнес-клубов представлено тренажерными залами, без бассейна, как правило, в несетевом формате.

обычными

Анализ рыночной и экономической целесообразности строительства многофункционального центра г. Уфа, проспект Октября, 105-107 Таблица 7.1. Основные характеристики фитнес-клубов Уфы №

Название

Адрес

Общая площадь, кв. м

Наличие бассейна

Менделееf

ул. Менделеева, 137

3 200

да

Барбара

ул Бабушкина, 25/1

3 000

нет

Элита

ул. Петропавловская, 46

200

нет

Элита

пр. Октября, 78/3

200

нет

Olympia

бул. Ибрагимова, 88

1 500

нет

PUSHKIN

ул. Пушкина, 45/2

2 600

нет

World Class

ул. Революционная, 39/2

4 300

да

Броско

ул. Цурюпы, 75

300

нет

Re-форма

ул. Р. Зорге, 11/1

250

нет

ALEX

ул. Комсомольская, 112

2 000

нет

APC fitness

ул. Революционная, 111/1

300

нет

Афродита

ул. Энтузиастов, 8

200

нет

Fitness Land

ул. Пархоменко, 156/3

1 000

нет

Итого:

19 050

Источник: Knight Frank, 2014

Нами рекомендуется в целях оптимизации использования площадей фитнес-клуба: −

расположить фитнес-клуб на одном этаже (за исключением технического помещения под бассейн);

−

в летнее время использовать рекреационной фитнес-зоны.

часть

эксплуатируемой

кровли

для

создания

Предлагаемая концепция расположения фитнес клуба поможет избежать потерь площадей на лифтовую шахту и (или) лестничную площадку. Использование эксплуатируемой кровли повысит имидж спортивного заведения. Стоит отметить, что ни один из фитнес-клубов Уфы не располагает рекреационной зоной на открытом воздухе. Таблица 7.2. Рекомендуемое изменение баланса площадей фитнес-клуба Этаж 3 этаж

4 этаж

Изначальный вариант

Площадь, кв. м

Предлагаемый вариант

Техническое помещение бассейна

252

Техническое помещение бассейна

Фитнес-клуб

401

Замена на торговые площади

Помещение бассейна

283

Помещение бассейна

Фитнес-клуб

Всего:

1 068

Увеличение (+308 кв.м ) площади фитнес-клуба за счет подсобных помещений

2 004

252 0 283 1 376

1 911 Эксплуатируемая кровля

Всего с эксплуатируемой кровлей:

Площадь, кв. м

350 2 261

Источник: Knight Frank, 2014

Целесообразный формат конференц-помещений в Проекте

На рынке Уфы наблюдается достаточно высокий уровень предложения конференц-залов (карта 7.2). В основном такую услугу предлагают отели и гостиницы. Наиболее высокое разнообразие конференц-залов предлагает отель «Азимут». Так же конференц-залы имеют отели «Иримель», «Амакс», «Евразия» и гостиницы «Аристоль», «Президент Отель», «Башкортостан», «Тан». Карта 7.2. Конференц-помещения г. Уфа

Источник: Knight Frank, 2014 90

Кроме гостиниц и отелей услуги предоставления конференц-залов есть в БЦ «Альдо» и «Партнер», бизнес-парке «Сфера», в Уфимском нефтяном техническом университете, информационным центром «Башинформ» и компанией «Уфанет» (таблица 7.3). Таблица 7.3. Конференц-помещения г. Уфы Название

Характеристики

Ассамблея

Местоположение: отель «Азимут» Адрес: пр. Октября, 81 Площадь: 400 кв. Кол - во мест: • по периметру - 80 чел. • театр - 350 чел. • класс - 80 чел. Стоимость: 3 000 руб./час Дополнительные услуги: • мультимедиа проектор + экран - 600 руб./час • экран - 100 руб./час • мультимедиа проектор - 500 руб./час • радио - микрофон - 150 руб./час • флип чарт - 50 руб./лист • блокнот для записей + карандаш - 150 руб./час

Саммит

Местоположение: отель «Азимут» Адрес: пр. Октября, 81 Площадь: 169 кв. м Кол - во мест: • по периметру - 30 чел. • театр - 150 чел. • класс - 20 чел. Стоимость: 2 500 руб./час Дополнительные услуги: • мультимедиа проектор + экран - 600 руб./час • экран - 100 руб./час • мультимедиа проектор - 500 руб./час • радио - микрофон - 150 руб./час • флип чарт - 50 руб./лист • блокнот для записей + карандаш - 150 руб./час

Сессия

Местоположение: отель «Азимут» Адрес: пр. Октября, 81 Площадь: 90 кв. м Кол - во мест: • по периметру - 40 чел. • театр - 80 чел. • класс - 10 чел. Стоимость: 2 000 руб./час Дополнительные услуги: • мультимедиа проектор + экран - 600 руб./час • экран - 100 руб./час • мультимедиа проектор - 500 руб./час • радио - микрофон - 150 руб./час • флип чарт - 50 руб./лист • блокнот для записей + карандаш - 150 руб./час 91

Анализ рыночной и экономической целесообразности строительства многофункционального центра г. Уфа, проспект Октября, 105-107 Название

Характеристики

Брифинг

Местоположение: отель «Азимут» Адрес: пр. Октября, 81 Площадь: 40 кв. м Кол - во мест: • по периметру - 20 чел. • театр - 40 чел. • класс - 10 чел. Стоимость: 1 500 руб./час Дополнительные услуги: • мультимедиа проектор + экран - 600 руб./час • экран - 100 руб./час • мультимедиа проектор - 500 руб./час • радио - микрофон - 150 руб./час • флип чарт - 50 руб./лист • блокнот для записей + карандаш - 150 руб./час

Диалог 2

Местоположение: отель «Азимут» Адрес: пр. Октября, 81 Площадь: 20 кв. м Кол - во мест: по периметру - 20 чел. Стоимость: 1 500 руб./час Дополнительные услуги: • мультимедиа проектор + экран - 600 руб./час • экран - 100 руб./час • мультимедиа проектор - 500 руб./час • радио - микрофон - 150 руб./час • флип чарт - 50 руб./лист • блокнот для записей + карандаш - 150 руб./час

Диалог 3

VIP ложа

Местоположение: отель «Азимут» Адрес: пр. Октября, 81 Площадь:15 кв. м Кол - во мест: • по периметру - 10 чел. • театр - 10 чел. • класс - 10 чел. Стоимость: 1 000 руб./час Дополнительные услуги: • мультимедиа проектор + экран - 600 руб./час • экран - 100 руб./час 92

Анализ рыночной и экономической целесообразности строительства многофункционального центра г. Уфа, проспект Октября, 105-107 Название • • • •

Характеристики мультимедиа проектор - 500 руб./час радио - микрофон - 150 руб./час флип чарт - 50 руб./лист блокнот для записей + карандаш - 150 руб./час

Саммит

Местоположение: отель «Иремель» Адрес: ул. Менделеева, 141/2 Площадь: 73 кв. м Кол - во мест: 90 чел. Стоимость: 2 100 руб./час Оснащение: • мультимедийный проектор • экран • флип-чарт с блокнотом (5 листов) • микрофон (беспроводной) • аудиосистема • кулер с водой • проводной Интернет • система кондиционирования Дополнительные услуги: • ноутбук - 250 руб./час • проектор + экран - 1 500 руб./день • флип чарт - 50 руб./лист • презентер - 400 руб./день • микрофон - 200 руб./день • регистратор - 100 руб./день • ручка + блокнот - 150 руб./шт. • предварительная подготовка - 500 руб./час

Корпорация

Местоположение: отель «Иремель» Адрес: ул. Менделеева, 141/2 Площадь: 14 кв. м Кол - во мест: 15 чел. Стоимость: 750 руб./час Оснащение: • флип-чарт с блокнотом • кулер с водой • проводной Интернет Дополнительные услуги: • ноутбук - 250 руб./час • проектор + экран - 1 500 руб./день • флип чарт - 50 руб./лист • презентер - 400 руб./день • микрофон - 200 руб./день • регистратор - 100 руб./день • ручка + блокнот - 150 руб./шт. • предварительная подготовка - 500 руб./час

Большой конференц - зал

Местоположение: гостиница «Аристоль» Адрес: ул. Революционная, 156 Кол - во мест: 200 чел. Стоимость: 2 500 руб./час Оснащение: 93

Характеристики • • • • • •

проектор экран флипчартовая доска ноутбук лазерная указка микрофон

Средний конференц-зал

Местоположение: гостиница «Аристоль» Адрес: ул. Революционная, 156 Кол - во мест: 80 чел. Стоимость: 1 500 руб./час Оснащение: • проектор • экран • флипчартовая доска • ноутбук • лазерная указка • микрофон

Малый конференц-зал

Местоположение: гостиница «Аристоль» Адрес: ул. Революционная, 156 Площадь: 70 кв. м Кол - во мест: 30 чел. Стоимость: 1 000 руб./час Оснащение: • проектор • экран • флипчартовая доска • ноутбук • лазерная указка • микрофон

Малый конференц-зал №2

Местоположение: гостиница «Аристоль» Адрес: ул. Революционная, 156 Кол - во мест: 60 чел. Стоимость: 1 000 руб./час Оснащение: • проектор • экран • флипчартовая доска • ноутбук • лазерная указка • микрофон

Форум

Местоположение: отель «Амакс» Адрес: ул. Рихорда Зорге, 17 Площадь: 154 кв. м Кол - во мест: • театр - 170 чел. • класс - 45 чел. • по периметру - 50 чел. 94

Характеристики • U стиль - 80 чел. • банкет - 80 чел. Стоимость: 2 500 руб./час Оснащение: • экран • проектор • звукоусиливающая аппаратура • радиомикрофоны • флип-чарт • телевизор • ноутбук • система видеоконференции • доступ в Интернет

Диалог

Местоположение: отель «Амакс» Адрес: ул. Рихорда Зорге, 17 Площадь: 55 кв. м Кол - во мест: • театр - 80 чел. • класс - 30 чел. • по периметру - 40 чел. • банкет - 40 чел. Стоимость: 1 700 руб./час Оснащение: • экран • проектор • звукоусиливающая аппаратура • радиомикрофоны • флип-чарт • телевизор • ноутбук • система видеоконференции • доступ в Интернет

Классик

Местоположение: отель «Амакс» Адрес: ул. Рихарда Зорге, 17 Площадь: 668 кв. м Кол - во мест: • театр - 50 чел. • класс - 16 чел. • U стиль - 20 чел. • по периметру - 20 чел. • банкет - 20 чел. • фуршет - 35 чел. Стоимость: 1 700 руб./час Оснащение: • экран • проектор • флип-чарт • ноутбук

Сфера

Местоположение: Бизнес-парк «Сфера» Адрес: ул. Комсомольская, 2 95

Характеристики Площадь: 50 кв. м Кол - во мест: 30 чел. Стоимость: 500 руб./час

Башинформ

Местоположение: информационный центр «Башинформ» Адрес: ул. Кирова, 45 Большой зал Площадь: 90 кв. м Кол - во мест: 80 чел. Стоимость: 3 000 руб./час Малый зал Площадь: 50 кв. м Кол - во мест: 40 чел. Стоимость: 2 000 руб./час Стандартный пакет услуг: • аренда конференц-зала; • подготовка и распространение анонса на сайте, информационно-рекламных материалов о предстоящем мероприятии 1 000 руб.; • рассылка специальных приглашений участникам мероприятия, а также представителям печатных и электронных СМИ (с указанием темы прессконференции, участников, места и времени ее проведения) 500 руб.; • услуги модератора 1 000 руб.; • техническое обеспечение мероприятия 500 руб.; • подготовка именных табличек для участников мероприятия, регистрация представителей СМИ 1 000 руб.; • подготовка итоговых материалов и размещение их на сайте агентства 2 000 руб.; • стоимость стандартного пакета услуг на 1 час аренда + 6 000 руб. Дополнительный пакет услуг: • проведение пресс – клиппинга мероприятия 6 000 руб. • профессиональная фотосъемка мероприятия с записью на CD- диск 1 000 руб. • видеосъемка и изготовление видеосюжета о прессконференции 2 500 руб. • размещение видеосюжета на сайте агентства «Башинформ» 2 500 руб. • аренда проектора и экрана 3 000 руб. • обслуживание проектора 1 000 руб.

Альдо

Местоположение: БЦ «Альдо» Адрес: ул. Революционная, 221 Площадь: 54 кв. м Кол - во мест: 70 чел. Стоимость: 750 руб./час Оснащение: • удобная и бесплатная парковка для автомобилей, кондиционер • маркерная доска или флип-чарт, • музыкальный центр / магнитола, 96

Анализ рыночной и экономической целесообразности строительства многофункционального центра г. Уфа, проспект Октября, 105-107 Название • •

Характеристики проектор + экран, возможность организации видеоконференций, кулер с горячей / холодной водой.

Президент

Местоположение: гостиница «Президент Отель» Адрес: ул. Авроры, 2 Площадь: 340,3 кв. м Кол - во мест: 300 чел. Стоимость: 5 000 руб./час Оснащение: • 2 экрана • 2 проектора • 2 радио микрофона • Система звукоусиления • Флип-чарт (10 листов + набор маркеров) Дополнительные услуги: • блокнот - 30 листов • авторучка «Президент отель» - 50 руб. • блокнот для флип-чарта - 50 руб./лист • мультимедийный проектор - 500 руб./час • радио-микрофон - 150 руб./час • головной микрофон - 150 руб./час • ноутбук - 250 руб./час • презентер для слайдов - 500 руб./день

Канцлер

Местоположение: гостиница «Президент Отель» Адрес: ул. Авроры, 2 Площадь: 113,7 кв. м Кол - во мест: 150 чел. Стоимость: 3 000 руб. Оснащение: • экран • проектор • система звукоусиления • 2 микрофона (радио и трибунный) • Флип-чарт (10 листов + набор маркеров) Дополнительные услуги: • блокнот - 30 листов • авторучка «Президент отель» - 50 руб. • блокнот для флип-чарта - 50 руб./лист • мультимедийный проектор - 500 руб./час • радио-микрофон - 150 руб./час • головной микрофон - 150 руб./час • ноутбук - 250 руб./час презентер для слайдов - 500 руб./день

Сенатор

Местоположение: гостиница «Президент Отель» Адрес: ул. Авроры, 2 Площадь: 59,7 кв. м Кол - во мест: 60 чел. Стоимость: 2 000 руб. Оснащение: • экран 97

Ана ализ рыночной и экономи ической целесооб ц бразностти стро оительсттва много офункци ионально ого центр ра а, проспект Октября, О 105-107 г. Уфа Назван ние

Характер ристики • проектор п • колонки к • Флип-чарт Ф (10 0 листов + на абор маркеро ов) Допо олнительные услуги: • блокнот б - 30 листов л • авторучка а «П Президент оте ель» - 50 руб.. • блокнот б для флип-чарта ф - 50 руб./лист • мультимедий м йный проектор р - 500 руб./час • радио-микроф р фон - 150 руб б./час • головной г миккрофон - 150 руб./час • ноутбук н - 250 руб./час презе ентер для слайдов - 500 р руб./день

Малый конференц-за к ал №2

Месттоположение:: гостиница «А Аристоль» Адре ес: ул. Револю юционная, 15 56 Кол - во мест: 60 чел. Стои имость: 1 000 руб./час Осна ащение: • проектор п • экран э • флипчартова ф ая доска • ноутбук н • лазерная л указка • микрофон м

Конфере енц-зал

Месттоположение:: ГОУ ВПО УГ ГНТУ Адре ес: ул. Комсом мольская, 1а Площ щадь: 355 кв. м Кол - во мест: 159 9 чел. Стои имость: 2 500 руб./час

Большой й зал

Месттоположение:: Конференц холл Адре ес: пр. Октябр ря 62/2 Площ щадь: 80 кв. м Кол - во мест: 50 чел. Стои имость: 1 500 руб./час

Малый зал з

Месттоположение:: Конференц холл Адре ес: пр. Октябр ря 62/2 Площ щадь: 30 кв. м Кол - во мест: 20 чел. Стои имость: 500 рууб./час

Зал № 1

Месттоположение:: ОАО «Уфан нет» Адре ес: пр. Октябр ря 4/2 Площ щадь: 50 кв. м Кол - во мест: 40 чел. Стои имость: 1 200 руб./час Осна ащение: • мультимедий м йный проектор р - 300 руб./час • экран э - 200 рууб./час • телевизор т - 300 3 руб./час • флип-чарт, ф маркеры - 500 руб. 20 листов • звуковое з оборудование 98

Характеристики

Зал № 3

Местоположение: ОАО «Уфанет» Адрес: пр. Октября 4/2 Площадь: 36 кв. м Кол - во мест: 30 чел. Стоимость: 1 000 руб./час Оснащение: • мультимедийный проектор - 300 руб./час • экран - 200 руб./час • телевизор - 300 руб./час • флип-чарт, маркеры - 500 руб. 20 листов • звуковое оборудование

Зал № 4

Местоположение: ОАО «Уфанет» Адрес: пр. Октября 4/2 Площадь: 140 кв. м Кол - во мест: 100 чел. Стоимость: 1 600 руб./час Оснащение: • мультимедийный проектор - 300 руб./час • экран - 200 руб./час • телевизор - 300 руб./час • флип-чарт, маркеры - 500 руб. 20 листов • звуковое оборудование

Зал № 5

Местоположение: ОАО «Уфанет» Адрес: пр. Октября 4/2 Площадь: 20 кв. м Кол - во мест: 20 чел. Стоимость: 1 000 руб./час Оснащение: • мультимедийный проектор - 300 руб./час • экран - 200 руб./час • телевизор - 300 руб./час • флип-чарт, маркеры - 500 руб. 20 листов • звуковое оборудование

Зал № 6

Партнер

Местоположение: БЦ «Партнер» Адрес: ул. Пархоменко, 156/3 Площадь: 70 кв. м Кол - во мест: 20 чел. Стоимость: 500 руб./час

Характеристики

Евразия

Местоположение: отель «Евразия» Адрес: ул. Златоустовская, 20 Кол - во мест: 75 чел. Стоимость: • от 5 часов - 5 000 руб. • до 5 часов - 1 000 руб./час Оснащение: • мультимедийный проектор - 2 000 руб. • экран • флип-чарт

Тан

Местоположение: гостиница «Тан» Адрес: ул. Рихорда Зорге, 65 Площадь: 170 кв. м Кол - во мест: 200 чел. Стоимость: 2 500 руб. В стоимость входит всё оборудование

Зал № 3

Зал № 4

Зал № 5

Анализ рыночной и экономической целесообразности строительства многофункционального центра г. Уфа, проспект Октября, 105-107 Название • Зал № 6

Характеристики звуковое оборудование

Источник: Knight Frank, 2014

Арендные ставки напрямую зависят от размера конференц-зала и вместимости гостей. Уровень арендных ставок находится в промежутке от 500 до 2 500 руб./час (таблица 2). Так же арендная ставка зависит от количества услуг и оборудования, которые могут быть как включены в стоимость, так и предлагаться за отдельную плату. В минимальное оснащение конференц-залов входит мультимедиа проектор, экран и доска для флип-чарта. Дополнительными услугами обычно является прокат оборудования (мультимедиа проектор, экран, ноутбук, микрофоны), доска для флип-чарта, канцтовары и организация банкета (фуршета). Более подробно дополнительные услуги описаны в таблице 7.4. Таблица 7.4. Уровень арендных ставок на конференц-залы в г. Уфа Площадь, кв. м

Вместимость, человек

Арендная ставка, руб.*

0 - 50

0 - 40

1 000

50 - 100

40 - 90

1 500

100 - 300

90 - 200

2 500

более 300

более 200

3 500

* Арендная ставка указана средняя по рынку Источник: Knight Frank, 2014

Диапазон предлагаемых площадей 20-400 кв. м, а количество мест 10-350 человек. Крупные объекты предлагают в основном несколько видов конференц-залов, площадью в среднем 20, 50, 100 и 300 кв.м.

Практически все объекты, предлагающие услугу аренды конференц-залов, находятся в центральной части города, что обусловлено удобным расположением для гостей мероприятия. Таблица 7.5. Размер площадей конференц-залов в конкурентных объектах Название

Предлагаемые площади 0 - 50

50 - 100

100 - 300

более 300

отель «Азимут»

отель «Иремель»

отель «Аристоль»

отель «Амакс»

БЦ «Сфера»

БЦ «Башинформ»

0 101

Название

Предлагаемые площади 0 - 50

50 - 100

100 - 300

более 300

БЦ «Альдо»

отель «Президент Отель»

УГНТУ

Конференц-холл

БЦ «Уфанет»

БЦ «Партнер»

отель «Евразия»

отель «Тан»

Итого:

Источник: Knight Frank, 2014

Диаграмма 7.1. Площадь конференц-залов г. Уфа

более 300 кв. м

0 - 50 кв. м 16 14 12 10 8 6 4 2 0

50 - 100 кв. м

100 - 300 кв. м Источник: Knight Frank, 2014

Наибольшая доля предложения приходится на конференц-залы площадью 50 - 100 кв.м (диаграмма 7.1). На втором месте предлагают конференц-залы площадями 0 - 50 кв.м. Многие компании делят конференц-залы на два типа: большой зал и малый зал. Соотношение между площадями в объектах имеющих два зала обычно бывает двух видов: малый зал (0-50 кв.м), большой зал (50-100 кв.м) или малый зал (50-100 кв.м), большой зал (50-300 кв.м).

Спрос на рынке конференц-услуг находится на среднем уровне. В основном спросом пользуются конференц-залы при бизнес-центрах. При отелях конференц-залы пользуются низким спросом, в основном их арендуют в вечернее время для проведения банкетов. Наибольшим спросом пользуется гостиница «Президент Отель», это можно объяснить качественным обслуживание и привлекательностью для корпоративных клиентов.

Исходя из анализа рынка (таблица 7.4) мы рекомендуем предложить в Проекте два зала объемами: малый зал - 80 кв. м, большой зал - 150 кв.м с вместимостью 70 и 140 человек соответственно.

Рекомендуется расположить конференц-зал на третьем этаже комплекса, с отдельной лестницей для входа. 102

Целесообразный формат столовой и прочих сопутствующих торговых помещений в Проекте

Основными категориями бизнеса в офисных комплексах можно назвать торговлю, услуги и различные виды сервиса.

Обычно все данные составляющие направлены исключительно внутренний спрос. Посетители и арендаторы комплекса создают устойчивый спрос на подобные услуги. При этом следует понимать, что современный подход к формированию состава необходимой инфраструктуры проекта отнюдь не предполагает максимальное его насыщение различными объектами, при непонятных перспективах востребованности и неизбежном росте эксплуатационных расходов. Напротив, рекомендуется двигаться от минимального состава объектов, удовлетворяющего базовые потребности жителей, и далее формировать перечень дополнительных коммерческих и рекреационных назначений исходя из уточненных запросов потребителей, общей направленности (идеи) проекта, существующего окружения и ресурсных качеств участка.

Следует учитывать, что правильно подобранный набор инфраструктурных назначений может повысить его конкурентоспособность, а соответственно увеличить прибыль.

Основной набор услуг и инфраструктурных назначений рекомендуемый для Проекта: −

Столовая;

−

Кафе;

−

Минимаркет (или супермаркет);

−

Банкомат;

−

Бытовые услуги;

−

Магазин цветов;

−

Салон красоты;

−

Магазин подарков.

Мы считаем данный набор инфраструктурных и коммерческих составляющих вполне достаточным для поддержания и полноценного функционирования комплекса такого объема.

При этом основными помещениями торговой инфраструктуры, которые должны обязательно присутствовать в составе концепции Проекта: −

столовая (в здании офисного центра);

−

минимаркет / супермаркет (в составе торгового центра);

−

небольшие помещения торговой инфраструктуры (в офисной части здания);

−

кафе (в составе торгового центра).

103

Столова ая

Питание арендаторов в компл лексе должн но быть оргганизовано посредством столовой и к Необходим кафе. мое требование размеще ению столов вой – нали ичие мощны ых инженерных коммун никаций, удо обного вход да для по осетителей из зоны ы ресепше ен, возможно ость осууществления я загрузки продукто ов с погрузчи ика.

Обязател льное требование для я столовой – свободны ый вход, об беденный за ал – в одно ом здании.

Столовая я для арендаторо ов должн на функционировать с 12 до 16 часов. Каф фе для арен ндаторов должно функкционировать весь ден нь, приблиззительно с 8:30 утра, и предлага ать арендатторам горяч чие завтракки, полдники и и ужины.

По наши им расчета ам, исходя из реально ой рыночной пракктики соответстви ия арендуем мой площад ди в 8 кв. м на одно ого офисного о служащего, столово ой в бизне есцентре будут пол льзоваться около 70 0% арендато оров. Кажды ый работникк, в среднем, занимаетт 1,6 кв. м посадоч чного местта столовой й. Обеденны ые часы – с 12 до 16 6 часов. Пр ри этом сре едний служ жащий прово одит полчаса в столовой во время об беденного перерыва. В результате получается я 8 получасо овых интервал лов, в тече ение которы ых должен производи иться полны ый оборот заполняемости посадочн ных мест сттоловой. Пл лощадь кухн ни будет сосставлять пр риблизитель ьно треть (3 35%) общей площади столовой. с Укрупненны ые расчеты ы необходи имой площ щади столо овой приведен ны в нижесл ледующей та аблице. Таблица 7.6. Размер площадей п ко онференц-за алов в конкурентных объ ъектах Столовая для аре ендаторов Арендуе емая площадь ь офисов Плотность населения я офисов - кв. м на челове ека Количесттво работникков офисов Процентт работников, пользующиххся столовой, % Количесттво работникков, пользующ щихся столовой, человек Количесттво места на одного челов века в столов вой, кв. м

Показатель 18 277 8 2 285 50% 1 142 1,6

Начало работы р столо овой, часов

12:00

Время за акрытия столовой, часов

16:00

Количесттво обеденны ых получасов вых интервало ов Площадь ь обеденного о зала в столо овой, кв. м

8 228

Столовая я для аренда аторов Площадь ь обеденной зоны для сто оловой (65% от о общей пло ощади столов вой)

228

Площадь ь технологиче еской зоны для столовой (35% от обще ей площади столовой й)

123

Общая площадь п пом мещения под д столовую

351 104

Таким образом, рекомендуемая площадь столовой составит 351 кв. м с учетом расположения в составе МФК с торговым центром, и учитывая также возможность разогрева еды на местах.

Расположение столовой наиболее целесообразно на втором или третьем этаже. Нами рекомендуется расположить столовую на втором этаже. Торговая инфраструктура

Кроме того, Проект будет обеспечен необходимым объемом инфраструктуры, что является дополнительным фактором привлекательности для будущих пользователей Проекта: Категория арендаторов Банкомат

Средняя площадь арендатора, кв. м 1-2

Специфические требования арендаторов Обязательное расположение у входной группы, мы рекомендуем минимум один банкомат в здании

Салон красоты

70-150

Отдельный вход обязателен, требуется подводка воды, желательно расположение близ интенсивных пешеходных потоков

Магазин подарков

20-40

Рядом с входом в бизнес-центр

Магазин цветов

5-15

Требуется подводка воды, расположение в общественной зоне ресепшен

Бытовые услуги

5-15

Расположение строго вне зоны видимости ресепшен

Источник: Knight Frank, 2014

Необязательно размещение всех перечисленных выше инфраструктурных помещений. Однако необходимо размесить не менее половины данных категорий арендаторов.

При этом необходимо запроектировать инфраструктурные помещения таким образом, чтобы обеспечить их взаимозаменяемость при сдаче в аренду в случае необходимости, что достигается благодаря возможности нарезки на небольшие помещения площадью 20-30 кв. м и при необходимости их объединения.

105

Анализ территории Логистика движения транспорта и пешеходных потоков

Для достижения оптимальной схемы движения транспорта транспортные рекомендуется организовывать в соответствии со следующими принципами:

потоки

−

обеспечение беспрепятственного въезда и выезда на парковку комплекса;

−

удобная логистика транспорта на территории парковки (отсутствие аварийных поворотов, тупиковых зон, возможностей создания заторов и т.п.);

−

минимизация пересечений пешеходных и транспортных потоков;

−

разведение транспорта.

−

обеспечение циклической схемы движения.

−

обеспечение возможности подъезда пожарного транспорта.

−

правостороннее движение автомобилей по территории парковки.

потоков

автомобилей

посетителей

грузового

обслуживающего

Создание общественных мест

Общественное место подразумевает территорию, несущую добавленную стоимость проекту в целом: как в пределах зданий, так и в целом на участке застройки.

Так как территория будет полностью застроена многофункциональным комплексом, говорить о расположении общественных мест нет смысла. Тем не менее, в данном случае некой общественной зоной будет выступать территория, прилегающая к проспекту Октября. Нами рекомендуется ее максимально облагородить, благоустроив ее, создав скамейки и малые архитектурные формы для привлечения внимания к Проекту.

Кроме того, на данной территории целесообразно разместить летние столики одного из кафе, что является дополнительным бонусом для арендатора торгового помещения на 1 этаже. Помимо увеличения ликвидности данных помещений такое решение также позволит привлечь большее число посетителей в Проект в летнее время, в особенности в торговый центр и увеличить его посещаемость, что отразится на доходности комплекса в целом.

106

Паркинг, рекомендации по размещению Тип здания, отапливаемый / неотапливаемый

В силу ограниченной площади участка застройки нами предполагается размещение паркинга в подземных уровнях Проекта. Безусловно размещение подземного паркинга в трех этажах является компромиссным решением между высокой плотностью застройки и необходимости соответствия нормам и обеспечения проекта парковочными местами. Следует подчеркнуть, что подземный паркинг является «нагрузкой» для экономической эффективности Проекта, так как он ни при каких условиях сдачи в аренду или продажи не окупается. Далее мы рассматривали три этажа парковочного пространства в Проекте. Необходимое число машино-мест

Для торгового проекта парковочный коэффициент является критическим фактором развития. С одной стороны, количество парковочных мест должно быть достаточным с точки зрения удобства посетителей комплекса, с другой – значительные требования к парковке предъявляют торговые операторы.

Зарубежная и российская практики выработали определенный уровень обеспеченности парковочными местами функциональных назначений, позволяющий в полной мере использовать потенциал каждого вида недвижимости. Для торгового проекта парковочный коэффициент является критическим фактором развития. С одной стороны, количество парковочных мест должно быть достаточно с точки зрения удобства посетителей комплекса, с другой – значительные требования к парковке предъявляют торговые операторы.

Согласно нормативам градостроительного проектирования г. Уфы Республики Башкортостан, торговые центры, универмаги, магазины с площадью торговых залов более 200 кв. м должны быть обеспечены 1 машино-местом на каждые 10 кв. м торговой площади комплекса.

Данные показатели являются более жесткими по сравнению с международными стандартами. Так, в зависимости от расположения торгового центра в городе, от уровня автомобилизации, доступности общественным транспортом парковочный коэффициент может варьироваться в диапазоне от 1/25 до 1/50 (1 машино-место на 25-50 кв. м арендуемой площади).

Ввиду того, что проект будет располагаться рядом с остановкой общественного транспорта огромного числа маршрутов движения в г. Уфа, нами рекомендуется ориентироваться на парковочный коэффициент в размере одно машино-место на 30-35 кв. м арендуемой площади (3 машино-места на 100 кв. м арендуемой площади).

При организации парковочного пространства ТРЦ следует предусмотреть наличие небольшой наземной парковки в пределах шаговой доступности от центрального входа – не более 10-20 машино-мест. Размещение паркинга

Принимая во внимание конфигурацию участка и предполагаемую посадку зданий, мы предлагаем больший объем паркинга разместить на южной стороне участка (со стороны ул. Союзная), так как в данной зоне больше технических возможностей размещения парковки. Однако парковочные места должны присутствовать и с противоположной стороны участка.

107

Зона загрузки

Принимая во внимание формат проекта и наличие крупных якорей – супермаркета и магазина электроники, необходимо предусмотреть возможность доступа к зоне загрузки фур размером 14 м. Для выполнения разворота данных автомобилей должна быть предусмотрена площадка радиусом не менее 30 метров.

Как правило, загрузка объектов организовывается с противоположной от входных групп стороне здания. Потоки автомобилей, производящих погрузочно-разгрузочные работы, и автомобилей личного автотранспорта должны быть разведены.

Принимая во внимание ограничения по имеющейся площади для организации разгрузки, возможен отказ от перпендикулярной стыковки фуры к порту. Согласно рыночной практике, существуют решения, когда фура заходит на разгрузку к порту под углом 15, 30, 45 градусов (при этом порт оборудован загрузочной гребенкой). Мы рекомендуем придерживаться угла не менее 30 градусов, в противном случае, возможны сложности в привлечения операторов.

Кроме того, существует возможность организации параллельной стыковки форы к порту (при этом порт оборудован выдвижным пандусом), однако подобное решение приводит к вытянутой зоне погрузки, так как расстояние между портами должно быть не менее 17-18 м, что увеличивает потерю площадей проекта за счет возникновения длинных коридоров и т.д. Параллельная стыковка фур может применяться для магазина электроники, так как ему требуется не более 2 разгрузочных портов (чаще 1), тогда как продуктовый супермаркет потребует наличия 3 портов.

В то же время в случае развития небольшого супермаркета, как это запланировано в Проекте, загрузка фурами не требуется, рекомендуется использование среднетоннажных автотранспортных средств.

Зону загрузки рекомендуется планировать в восточной части участка, так как с северной стороны возможны затруднения при подъезде крупногабаритного автотранспорта, а также выше концентрация посетителей и плотность имеющейся застройки.

108

Высота этажа Рекомендуемая высота этажа составит 2,7-3 м (от перекрытия до перекрытия), что регламентируется габаритными размерами основных моделей автомобилей.

300

пожаротушение

674

2400

1726

300

Учитывая возможности Участка и количество уровней паркинга, мы рекомендуем сделать рампу для въезда и выезда автомашин внутри здания паркинга.

Таким образом, рекомендуется предусмотреть высоту этажа на -1 и -2 уровнях в объеме 3 м (что будет синхронизировано с высотой супермаркета в двух уровнях).

На -3 этаже высота комплекса составит 2,7 м.

109

Шаг колонн

Для организации эффективного паркинга каждый проезд должен быть спроектирован таким образом, чтобы машино-места располагались как справа, так и слева.

В паркинге оптимальным шагом колонн считается шаг в 6 м (для размещения двух автомобилей), или 8,4 м (для размещения трех автомобилей). Как правило, для сокращения ширины колонн их делают прямоугольными в сечении с применением пилонов. Расстояние между центральными осями колонн 8400 мм 8400 700 400

500

1845 3210 2595 682,5 2845 3095

При проектировании паркинга стремиться к сокращению длины внешнего контура подземных уровней.

110

Анализ рыночной и экономической целесообразности строительства многофункционального центра г. Уфа, проспект Октября, 105-107 ГАБАРИТНЫЕ РАЗМЕРЫ КРУПНЫХ SUV (L > 4,5m) Модель

Длина

Ширина*

Высота

База

Колея**

Клиренс***

Audi Q7

5086

1983

1737

3002

1676

n/a

BMW X5

4667

1872

1715

2820

1576

200

Cadillac Escalade

5144

2007

1898

2946

1732

n/a

Chevrolet Tahoe

5052

2088

1960

2946

1656

218

Ford Expedition

5195

1996

1900

3020

1660

210

Hummer H2

5172

2063

2012

3119

1763

252

Hummer H3

4742

1897

1872

2842

1664

216

Infiniti FX45

4803

1925

1651

2850

1641

n/a

Infiniti QX56

5255

2002

1976

3129

1715

n/a

Jeep Grand Cherokee

4613

1858

1762

2691

1510

210

Land Rover Discovery III

4835

2009

1940

2885

1613

269

Lexus RX300

4740

1845

1680

2715

1575

215

Lincoln Navigator

5232

2037

1976

3017

1704

218

Mercedes-Benz G

4714

1811

1977

2850

1513

220

Mercedes-Benz ML

4640

1840

1820

2620

1555

205

Mitsubishi Pajero III

4795

1875

1855

2780

1560

225

Nissan Patrol GR

5010

1930

1885

2970

1605

210

Range Rover

4950

2191

1860

2880

1629

280

Toyota Land Cruiser 100

4890

1940

1920

2850

1620

220

Toyota Land Cruiser Prado

4850

1875

1905

2790

1575

210

Toyota Sequoia

5179

1981

1880

3000

1679

229

Volvo XC90

4798

1898

1785

2859

1634

220

VW Touareg

4754

1928

1726

2855

1668

245

Максимум

5255

2191

2012

3129

1763

280

все размеры в мм * ширина со сложенными боковыми зеркалами ** максимальная колея ** максимальный клиренс

Редкие особо крупные автомобили Chevrolet Suburban

5225

1875

1994

3023

n/a

213

Ford Excursion

5758

2032

2024

3480

1757

205

Hummer H1

4686

2197

2007

3302

1819

407

Максимум

5758

2197

2024

3480

1819

407

111

Анализ рыночной и экономической целесообразности строительства многофункционального центра г. Уфа, проспект Октября, 105-107 ГАБАРИТНЫЕ РАЗМЕРЫ ПРЕДСТАВИТЕЛЬСКИХ СЕДАНОВ Модель

Длина

Ширина

Высота

База

Колея

Клиренс

Масса

Audi A8

5062

2124

1444

2944

1619

125

1960

Audi A8 Long

5192

2124

1455

3074

1619

125

1995

Audi S8

5062

2127

1424

2944

1620

120

1940

BMW 7

5039

2130

1490

2990

1580

120

2090

BMW 7 Long

5179

2130

1490

3130

1580

120

2150

Cadillac STS

4985

2073

1464

2957

1596

159

1920

Honda Legend

4957

2075

1450

2800

1585

145

1860

Infiniti M

5009

2000

1463

2800

1509

140

1790

Infiniti Q

5070

2070

1500

2870

1580

140

1820

Jaguar XJ

5090

2090

1448

3034

1556

130

1665

Jaguar XJ Long

5215

2090

1448

3159

1556

130

1690

Lexus LS

5030

2105

1465

2970

1570

156

1925

Lexus LS Long

5151

2105

1465

3091

1570

156

1964

Mercedes S

5076

2101

1473

3035

1606

135

1940

Mercedes S Long

5206

2101

1473

3165

1606

135

2180

Maybach 57 S

5728

2210

1557

3390

150

2660

Maybach 62 S

6165

2210

1573

3835

150

2780

Volswagen Phaeton

5055

2133

1450

2881

1628

145

2300

Volswagen Phaeton Long

5175

2133

1450

3001

1628

145

2390

Volvo S80

4851

2090

1490

2835

1588

149

Максимум

6165

2210

1573

3835

1628

159

5165

2111

1474

2780

Таким образом, текущий шаг колонн в 8,4 м позволяет эффективно расположить парковочные места и предоставить паркинг и для автомобилей представительского класса. Эффективность паркинга

Эффективным считается такой паркинг, в котором на одно машино-место приходится 34-36 кв. м общей площади паркинга, включая технические помещения, рампы и проезды. Данный коэффициент разработан при учете отсутствия зависимых парковочных мест.

В настоящий момент коэффициент эффективности паркинга в трех уровнях в Проекте составляет 35 кв. м на 1 машино-место. Данный коэффициент является нормальным. Однако для организации эффективного паркинга каждый проезд должен быть спроектирован таким образом, чтобы машино-места располагались как справа, так и слева (без потерь в паркинге, как это происходит сейчас в осях 3-4, 15/2-16).

Таким образом, целесообразно проведение корректировки размещения паркинга, с учетом нового расположения колонн, которые мешают организации эффективного пространства как в офисном центре, как в торговом комплексе, так и непосредственно в парковочной части.

Предложенное нами изменение колонн можно увидеть ниже, на основе него следует оптимизировать расположение парковочных мест в Проекте:

112

-1 этаж

-2 и -3 этажи

113

Следует отметить, что приведенное выше решение является примерным и позволяет более эффективно организовать как внутреннее пространство помещений различного назначения комплекса, так и более эффективно расположить паркинг. Возможность эффективного использования / разделения между потенциальными пользователями и собственниками комплекса.

В соответствии с Приложением к решению Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от «23» декабря 2009 года № 22/6, п. 5.7.11 рекомендуется учитывать в расчетах, при наличии соответствующих обоснований и при необходимости, оформленных в установленном законодательством порядке, договорных отношений, двойное использование автостоянок (как многоуровневых, так и открытых) на прилегающих земельных участках: −

в дневное время для работающих в ближайших учреждениях (кратковременного хранения);

−

в ночное время для жителей ближайших домов (кратковременного хранения).

Таким образом, возможно взаимозаменяемое использования машино-мест для работников офисных помещений в дневное время, а для жителей Проекта – в ночное время. В том и другом случае предусматривается аренда парковочных мест на основе помесячного тарифа.

Кроме того, в целях эффективного использования паркинга для торговой части комплекса нами рекомендуется установить почасовую оплату для посетителей торгового центра в случае пребывания свыше 3 часов в сутки в комплексе. Данный тариф позволит решить вопрос гостевого посещения Проекта, но в то же время позволит обеспечить комплекс машино-местами для посетителей ТЦ.

114

10.

Рекомендации по созданию поэтажных планов и разрезов деловой части комплекса Форма и конфигурация зданий

Нами рекомендуется исходя из предпосылок позиционирования создание бизнес-центра с арендопригодной площадью этажа в 800-1000 кв. м, что соответствует практике рынка. Кроме того, такую площадь удобно делить на блоки меньшей площади.

Мы рекомендуем предусмотреть гибкость планировочных решений и сделать открытую планировку этажа (open-space) с целью удовлетворения потребностей как мелких, так и крупных арендаторов – это позволит совместить как коридорную планировку (более удобную и предпочтительную для мелких арендаторов), так и свободную планировку (по желанию крупных арендаторов). Кроме того, это даст возможность самим арендаторам выбирать наиболее предпочтительный для себя вариант планировки.

115

Типовой офисный этаж – 11-18 этажи (ранее 12-19 этажи)

112,5

104

Таким образом, на типовом этаже предусмотрена планировка офисных площадей, в наибольшей степени соответствующая потребностям офисных арендаторов г. Уфы. Таблица 10.1. Структура площадей на типовом этаже (12-19 этаж) Арендуемые блоки

Рекомендуемая доля, %

Число блоков

Доля в Проекте, %

0 - 50 кв. м

40%

60%

50 - 110 кв. м

40%

110 - 200 кв. м

18%

200 - 500 кв. м

500 - 1000 кв. м

0,9%

более 1000 кв. м

0,1%

116

Офисные этажи – 4-10 этаж (ранее 5-11 этажи) 67,6

160

228

67,6

252

41,5

67,6

202

104

63,7

107

При этом баланс распределения офисных блоков на 4-10 этажах (ранее 5-11 этажи) выглядит следующим образом: Таблица 10.2. Структура площадей на 4-10 этажах (ранее 5-11 этажи) Арендуемые блоки

Рекомендуемая доля, %

Число блоков

Доля в Проекте, %

0 - 50 кв. м

40%

30%

50 - 110 кв. м

40%

52%

110 - 200 кв. м

18%

200 - 500 кв. м

500 - 1000 кв. м

0,9%

более 1000 кв. м

0,1%

117

Таким образом, в целом распределение по офисным блокам в Проекте представлено в таблице 10.3. Таблица 10.3. Структура разделения на офисные блоки в Проекте Арендуемые блоки

Рекомендуемая доля, %

Число блоков

Доля в Проекте, %

0 - 50 кв. м

40%

50 - 110 кв. м

40%

100

41%

110 - 200 кв. м

18%

12%

200 - 500 кв. м

500 - 1000 кв. м

0,9%

более 1000 кв. м

0,1%

Как итог, предлагаемая структура распределения офисных площадей в Проекте будет соответствовать структуре рынка. Глубина этажа

Основным фактором при определении глубины этажа является освещенность. Арендаторы предпочитают избегать офисных помещений с большим количеством темного пространства, поэтому слишком большая глубина этажа здания может привести к снижению его классности. В зарубежной практике стандарт глубины этажа варьируется в зависимости от страны: Великобритания (15-18 м); Германия (13,5-15 м), США (18-20 м). В России данный стандарт не сформировался, и существуют примеры глубины в 15-40 м.

Планируемая глубина этажа оказывает влияние на его высоту – чем больше глубина этажа, тем выше рекомендуемая высота перекрытий, так как освещенность внутреннего пространства зависит от высоты перекрытий. Естественное освещение доступно для арендаторов офисных помещений по периметру пространства. Пространство, глубиной 5-8 м, высота которого соотносится с глубиной как 1 : 2 – 2,5, имеет хорошее естественное освещение. Пространство, расположенное глубже (т.е. на удалении от данного коэффициента), требует искусственного освещения, и, как следствие, возрастают расходы по эксплуатации помещений.

С одной стороны, увеличение глубины проекта улучшает коэффициент отношения площади внешних стен к площади здания и уменьшает строительные затраты на единицу площади. Но с позиции управления зданием глубокие помещения требуют дополнительного освещения, а арендаторы предъявляют меньший спрос на глубокие помещения.

Для настоящего Проекта мы рекомендуем создание этажей глубиной максимум в 20 м – это позволит организовать эффективные планировочные решения и невысокий коэффициент потерь, при этом планировочное решение должно позволять делить этаж на блоки малого размера.

Мы также акцентируем внимание, что проект может при сложной конфигурации зданий отступать от правила сохранения глубины этажа в 20 м, чтобы обеспечить возможность размещения в темной части офисного пространства вертикальных коммуникаций, кухонь, туалетов, переговорных комнат.

118

Вывод:

Мы рекомендуем глубину этажа не менее 18 м и не более 20 м от окна до окна или 10 м от окна до ядра, в то же время архитектор может применить метод размещения вентиляционных коробов не по всей площади подпотолочного пространства, а лишь ближе к ядру здания, за счет чего глубину этажа возможно увеличить. Данный метод описан ниже. 11-18 этажи (ранее 12-19 этажи)

112,5

104

На данных этажах расстояние от центрального ядра, не считая прохода, составляет (максимально) 10 м, что является оптимальным.

119

4-10 этажи (ранее 5-11 этажи) 67,6

160

228

67,6

252

41,5

202

104

63,7

107

На данных офисных этажах максимальная глубина офисного помещения составит 14 м в самой глубокой части, или 16 м до центрального ядра, включая ширину прохода. Именно по данным причинам увеличения естественной освещенности этажа мы рекомендовали сдвинуть в осях на ширину прохода (2 м) вверх левую центральную группу ядра.

В правом центральном ядре максимальная глубина помещения составит 12 м, включая глубина прохода в 2 м.

120

Высота этажа

Высота этажа (от перекрытия до перекр рытия) при глубине в 20 м долж жна составл лять порядка 3,6 м (от по ола до пола а) с тем, что обы в готово ом виде рассстояние от уровня пола до подвесно ого потолка было не ме енее 2,7 м.

В настоя ящее время я девелопер ры нашли сп пособ увели ичения степ пени освещенности зда аний при разр работке боле ее глубоких планировокк. При глуби ине порядка а 15 м от окн на до ядра окно о делают вплоть до плиты пере екрытия, а инженерные е коммуниккации до оккна не дово одят: фальш-п потолок начи инается не сразу с от окн на, а на рассстоянии 5-7 м.

121

Вывод:

У нас нет жестких предпочтений перечисленных выше подходов к проектированию, поэтому архитектор может выбрать или один из них или совместить данные подходы.

Нами рекомендуется увеличить высоту офисных помещений до 3,6 м с 4 по 18 этажи. Данное решение позволит создать необходимое качество офисного проекта, соответствующее международным стандартам офисов класса В+. Кроме того, указанное решение обеспечит проект гибкостью в планировании офисного пространства, размещая фальшпол для разводки коммуникаций при необходимости и фальшпотолок. Шаг и расположение колонн

При расчете оптимального шага колонн необходимо учитывать массу факторов: строительные технологии и конструктивные решения, планировочные решения, эффективность паркинга, возможность деления этажа на арендаторов и прочие факторы. При определении шага колонн мы исходим из учета следующих факторов. −

для офисного пространства применимо правило «чем больше шаг колонн, тем легче и эффективней можно произвести расстановку мебели, тем более привлекательно офисное пространство для арендаторов».

−

колонны желательно должны быть удалены от фасада здания минимум на 3 метра, чтобы не создавать мертвых зон и позволять удобно расставить столы сотрудников.

−

шаг колонн может быть переменным, если данное решение позволяет спланировать пространство более эффективно. В целом мы рекомендуем учитывать шаг колонн размером в 8,1 м, так как это значение позволяет эффективно разбивать офисные помещения на блоки с минимальными потерями.

При расчете конструкций и шага колонн выбор должен быть сделан в пользу такого шага, который не приводит к необходимости использования балок (балки мешают инсталляции коммуникаций под потолком и приводят к необходимости снижения уровня фальшпотолка).

На фотографии справа показано, как балка мешает прохождению коммуникаций непосредственно под потолком.

122

Вывод:

Шаг колонн может быть переменным, основной принцип – чем больше шаг колонн, тем эффективнее пространство, избежать применения балок, использовать пилоны, колонны располагать или в фасаде, или на удалении не менее 3 м от него.

Нами рекомендуется скорректировать типовой офисный этаж следующим образом: 11-18 этажи (ранее 12-19 этажи)

123

4-10 этажи (ранее 5-11 этажи)

Указанные корректировки позволят существенно оптимизировать офисное пространство комплекса.

Расположение колонн в фасаде является наиболее оптимальным, т.к. позволяет правильно организовать рабочее пространство (так как 90% офисных столов имеют ширину 140 см, что позволяет получить эффективную рассадку). Текущее расположение колонн на расстоянии 2,7 м от фасада является неудобным и неудачным, т.к. не позволяет удобно расположить два рабочих места. Рекомендации по применению консольных решений в конструктивной части здания

Следует избегать консольных решений, которые приняты на текущий момент практически по всему периметру здания.

Так, колонны в осях 4 следует переместить в ось 3, колонны в оси 5 – в ось 5/1 и пр. (см. планы этажей выше).

124

Размеще ение лифто овых групп, пожарных х лестниц

Лифты должны быть ь: −

н средни ий интерв вал расссчитаны на движ жения в 40 с и средню юю загруженность в 80% (для я панорамных лифтов показате с средний ель загруженности равен р 60%);

−

ние перевоззки расссчитаны на обеспечен 15% % всех оф фисных ар рендаторов в 5-минутно здан нии в течение ого инте ервала;

−

выбр раны из стандартн ной линей йки моде елей произв водителя (и использован ние стан ндартных компоненто ов снижа ает перв воначальные затраты ы, стоимос сть обсл луживания и повышает надежность ь);

−

расп положены таким т образзом, чтобы обеспечить ь арендатор рам и посе етителям вы ыбор межд ду лифтом и лестницей й;

−

грузо овые лифты ы должны быть б в здан ниях площад дью более 10 000 кв. м. м Как мини имум один н лифт долж жен быть рассчитан для я работы в управляемом у м режиме.

Точное количество лифтов, необходимы н ых для обсслуживания того или иного зда ания, определя яется с исспользовани ием вышепе еречисленных правил и рассчиттывается пуутем моделирования систтемы органи изацией-про оизводителе ем лифтов.

Мы не рекомендуем р м создание е панорамны ых лифтов, так как он ни достаточ чно медленные; низкая сккорость уве еличит время ожидания я лифтов, чтто негативно ое скажется я на восприя ятии комплексса арендато орами и посе етителями.

Общие правила, п по озволяющие е определитть примерное количесство лифто ов для кажд дого здания, таковы, т что на каждые 280-330 чел ловек в каж ждом здании и должен приходиться один о лифт; или, по крайне ей мере, оди ин лифт нео обходим на каждые 3-4 этажа здания. Вывод:

ное количество При макксимальной арендопригодной площади в 20,3 тыс. кв. м прогнозн работающих челове ек составит около о 2 545 человек в здании з (при и норме рабо отающих в 8 кв. м на 1 че еловека). С учетом высо отности в ка аждом здани ии мы реком мендуется запроектировать в каждом м центральн ном ядре ми инимум 4 ли ифта вмести имостью не менее 10 человек, оди ин из которых будет – груузопассажир рский лифтт для доставки товаров в. При прое ектировании и мы рекоменд дуем выбир рать лифты из стандар ртной линей йки произво одителей, форма ф лифто ов – широкие и неглубоки ие.

125

Размеще ение вестиб бюлей и об бщественны ых зон

Зона рессепшен явля яется «лицо ом» офисно ого центра и, как пр равило, им меет высоккий уровень отделки. В зоне ресе епшен долж жна быть раззмещена: −

охра ана компл лекса – для охраны непр ринципиальн но иметь ра азмещение на небольш перв вом уров вне, но шое поме ещение мож жет быть выделено в как к для охраны, такк и для ресепшен здания.

−

осредственн но ресепшен н комплекса а. непо

−

почттовые ящики и для арендаторов.

−

списсок арендатторов и инф формация об о арен ндаторах.

−

зона а ожидани ия. Мы рекомендуе ем созд дание зоны ожидания по принципу гостиничных хол ллов, когда размещаеттся мягккая мебе ель, стол лы (можно совм местить с баром или кафе). к Данная зона а ожидания может такж же выполня ять роль ь места отдыха о для я некоторы ых арен ндаторов и встреч с гостями, г есл ли арен ндатор желает снизи ить официальность встречи.

−

а карточного о доступа. зона

−

зона а размеще ения беспл латных арен ндаторов – в зоне ожидания.

−

теле евизор (подв весной или настенный) с бизнес-но овостями (Р РБК-ТВ, например) – в зоне з ожид дания или отдыха. о

ре екламных

м материалов в,

газет,

журналов

для

Посколькку Проект будет ори иентирован в большей й степени на н мелких арендаторо ов, которые не мо огут позволить се ебе собствен нный ресеп пшен, мы рекомендуем создать на части и этажей общую для д арендато по оров этаж жа ресепш шен-зону принципуу “Regus”” (отдельн ные мелккие офисные е блоки объ ъединены единой е зон ной ресепшен, а такж же рядом техническких помещен ний (са анузлы, серверны ые, перегово орные и т.д.). В этом случае на первом этаже мож жно органи изовать лиш шь небольш шой ресепше ен для всего о бизнес-цен нтра.

Предполагается, что о на верхних этажах зд дания крупные арендатторы создад дут каждый свой с ресепшен дополните ельно.

Высота первого высоту стан п уро овня также превышает п ндартного э этажа и по нашему н мне ения для Про оекта должн на превыси ить 4,5 м. Для Д входной й группы о офисной части здания мы рекоменд дуем продум мать возмож жность орган низации авттомобильного подъезда а.

126

Вывод:

Мы рекомендуем организовать вестибюльную группу небольшого размера на первом этаже для целого бизнес-центра, при этом создав дополнительно на каждом этаже ресепшен для мелких арендаторов. Высоту первого уровня рекомендуем запроектировать не менее 5,2 м, т.к. будет располагаться торговый центр на 1 этаже.

Зона ресепшен показана оранжевым цветом на рисунке ниже. Площадь данной зоны составит 705 кв. м, что для двух входных групп офисов является достаточным и позволяет создать необходимый представительский уровень для помещений данной зоны. Зона ресепшен офисного центра

Расположение вертикальных шахт для инженерных коммуникаций

Шахты для инженерных коммуникаций рекомендуется расположить вблизи лестниц или зоны лифтов, желательно в наиболее темной части офисного этажа.

127

Размещение туалетов

Туалетные комнаты должны быть: −

разработаны в соответствии со стандартом размещения одного человека на 12-14 кв. м полезной площади, основанным на 120% соотношении (мужчины/женщины 60:60) количества человек, находящихся в течение рабочего дня в здании. Но в том случае, если в мужских туалетных комнатах будут установлены писсуары, подходящим соотношением будет 50:60 мужчины/женщины; в общественной зоне туалеты должны быть расположены рядом со столовыми офисного комплекса.

−

каждый арендатор площадью более 350 кв. м должен иметь собственный блок санузлов и мини-кухню (исключительно для размещения кофеварки, холодильника, посудомоечной машины, но не для приготовления пищи). Мы рекомендуем размещение точек подключения (стояков канализации) в местах, которые расположены в темных зонах этажа.

Чтобы проект был гибким, он должен позволять сдавать как крупные, так и мелкие блоки. Для мелких блоков (до 50 кв. м) организация отдельного туалета не требуется. Для блоков более 350 кв. м необходим отдельный туалет и кухня. Мы рекомендуем на типовых офисных этажах туалеты расположить в общедоступном для всех арендаторов местах, чтобы при мелкой нарезке все арендаторы имели к ним доступ.

Туалеты и кухни могут быть организованы на месте санузлов, расположенных в общественной зоне типового офисного этажа (за счет изменения планировочного решения), или в любом другом месте, в котором будут предусмотрены коммуникации водоснабжения и канализации.

Туалеты желательно располагать в темной зоне этажа, совмещать с лестничными и лифтовыми группами. Вывод:

Мы рекомендуем запроектировать туалетные комнаты из расчета деления офисного пространства на блоки до 100 кв. м и менее. Туалеты следует расположить в темной зоне этажа, при этом запроектировать дополнительные стояки холодной и горячей воды и канализации, чтобы обеспечить комплексу гибкость планировочных решений и возможность подключения стояков.

Один из туалетов должен быть обязательно расположен у входа в офисный блок (чтобы не водить посетителей через весь офис). Это относится к крупным арендаторам, занимающим целый этаж, в то время как арендаторы мелких блоков будут иметь общие туалеты, так как организация для каждого мелкого блока собственного туалета неприменима в данном случае.

128

Мировой опыт фасадных решений для многофункциональных комплексов

Фасадные решения небоскребов отражают не только авторский почерк архитектора, но и особенности того или иного региона, где этот проект был осуществлен.

Так, например, в Австралии, Канаде и Америке широко распространены фасады, выполненные полностью из стекла. Такие строения органично вписываются в современный облик городов, активно развивающихся последние столетия.

В европейских городах для высотного строительства в дополнение к стеклу используются различные материалы: сталь, камень, навесные фасады. Делается это для того, чтобы здание органично вписалось в архитектурный ансамбль старинных городов.

Нами было выбрано несколько объектов, входящих в различные топовые списки по всему миру, при этом мы сфокусировались на примерах жилых башен в МФК. Опыт может быть частично применен для исследуемого Проекта.

129

Beach and Howe Twisting Residential Tower

Локация проекта: Ванкувер, Канада

Этажность: 49 этажей

Назначение: 1-9 этаж - офисные и торговые помещения, рестораны; 10-49 этаж – апартаменты

Глядя на небоскреб, создается впечатление, что стеклянный каркас здания окутан белой паутиной. Этот прием помог придать зданию воздушности и легкости, чего очень тяжело добиться при многоэтажной застройке.

130

Многофункциональный комплекс в Вене (Dominique Perrault Architecture)

Локация проекта: Вена, Австрия

Этажность: 58 этажей

Назначение: апартаменты, офисы, отель, на верхнем этаже – скай-бар с панорамным видом

Классическое, на первый взгляд архитектурное решение – выполнить фасады из стекла, заиграло по-новому благодаря необычной ребристой форме одного из фасадов.

131

"Beirut Terraces"

Локация проекта: Бейрут, Ливан

Этажность: 35 этажей

Назначение: жилое здание

Жаркий климат Ливана подтолкнул архитекторов на создание дома-сада. Интересной особенностью этого проекта является то, что образ фасада формируется очертаниями перекрытий, форма и размер которых причудливо меняется от этажа к этажу. Вдоль периметра перекрытий расположены впечатляющих размеров террасы. Расположенные там деревья и цветы выполняют роль «зеленого фасада».

Очевидно, что в климатических условиях города Уфы реализация похожего проекта вряд ли возможна. Поэтому ниже показан похожий вариант оформления фасадов, подходящий для «зимних» регионов.

132

«Red apple»

Локация проекта: Роттердам, Нидерланды

Этажность: 40 этажей

Назначение: жилое здание, многофункциональный комплекс (магазины, кафе, служба быта)

Нестандартный проект вызвал в свое время много критики со стороны городской общественности. Причиной тому стал яркий цвет, выбранный для оформления фасадов, однако именно эта особенность выделяет здание и делает его заметным и запоминающимся. 133

Aqua

Локация проекта: Чикаго, США

Этажность: 81 этаж

Назначение: жилое здание, отель

Название «Aqua» небоскреб получил неслучайно – фасад здания напоминает поверхность озера. Причудливые балконы «создают» волны на ровной поверхности фасада. Простое архитектурное решение сделало здание известным во всем мире и обеспечило первые места в рейтингах самых красивых небоскребов.

134

Вывод:

Мы рекомендуем использовать ленточное остекление фасадов или как можно более частый «шаг» окон. Преимущество ленточного остекления по сравнению с окнами в том, что оно позволяет достичь большей освещенности помещений, а этот параметр, в том числе по которому в первую очередь арендаторы оценивают офис.

Также ленточное остекление позволяет подходить к делению фоисного пространства на блоки более гибко, и трансформировать пространство на необходимое число арендаторов.

Отметим, что создание панорамных окон не рекомендуется: учитывая климат региона в зимнее время, тепловые потери могут быть существенными, в связи с чем затраты на отопление будут значительными.

135