Risparmiare sulle imposte con l’immobile di proprietà

La consulenza della Banca Migros ◆ Possedete un appartamento o una casa? Ecco a cosa prestare attenzione quando compilate la dichiarazione d’imposta

Jeannette Schaller

Dedurre gli interessi passivi

Il prestito per l’appartamento o la casa è gravato da interessi che potete detrarre dal reddito imponibile. Ad esempio, se nel primo anno pagate 2000 franchi di interessi, a fronte di un’aliquota fiscale marginale del 20% potete risparmiare 400 franchi. Gli interessi passivi superiori a 50’000 franchi non sono deducibili, ma raramente i privati raggiungono tali importi.

Procedura – Nel modulo «Elenco dei debiti» della dichiarazione d’imposta è presente la voce «Debiti privati». Lì vanno inseriti i dati relativi agli interessi passivi deducibili e al debito residuo. Se i prestiti sono più di uno, vanno riportati singolarmente.

Eccezione – Nella Confederazione e nella maggior parte dei cantoni gli interessi sui crediti di costruzione e il canone del diritto di superficie non sono deducibili.

Consiglio – Dal punto di vista fiscale non conviene ammortizzare l’ipoteca. Deducendo gli interessi passivi è possibile neutralizzare, in parte, l’imposizione del valore locativo.

Verificare il valore locativo

Chi risiede nell’immobile di proprietà è tenuto a pagare un’imposta sul cosiddetto «valore locativo», il reddito virtuale derivante dalla locazione dell’immobile in questione. A seconda del cantone, il valore locativo è di circa il 20-40% inferiore rispetto alla locazione di un immobile equivalente. Nella dichiarazione d’imposta il valore locativo viene aggiunto al reddito imponibile. Ciò significa che quanto più alto è il valore locativo, tanto maggiore sarà l’onere fiscale.

Procedura – Fate verificare da un esperto fiscale il valore locativo stabilito d’ufficio, perché in alcuni casi può essere troppo alto. Verificate anche se il vostro cantone di residenza prevede una regola di rigore: nel Canton Zurigo, ad esempio, il valore locativo non può superare un terzo del reddito.

Indicare i locali non utilizzati

Quando i figli vanno a vivere da soli, dopo il decesso del partner o in caso di divorzio, capita spesso che uno o più locali di casa rimangano improvvisamente inutilizzati. A livello di Confederazione e in dodici cantoni (ZH, UR, SZ, OW, NW, GL, BL, SH, ZG, SG, GR e FR) questa situazione dà diritto a un valore locativo inferiore (previa deduzione per sottoutilizzazione). In molti casi le condizioni applicate in materia sono tuttavia rigorose. Il locale non più utilizzato, per esempio, deve essere completamente vuoto o comunque non arredato. Sui ripostigli non vengono concesse deduzioni.

Procedura – Allegate alla dichiarazione d’imposta una richiesta di deduzione per sottoutilizzazione, fornendo le debite giustificazioni e indicando un valore locativo adeguatamente inferiore. La deduzione per sottoutilizzazione si applica solo al periodo d’imposta in corso. A ogni dichiarazione d’imposta è quindi necessario presentare una nuova domanda.

Eccezione – La deduzione per sottoutilizzazione non è prevista per le abitazioni secondarie.

Dedurre i costi di manutenzione e ristrutturazione

Avete sostituito l’impianto di riscaldamento o rinnovato la doccia? Questi costi di manutenzione possono essere dedotti dal reddito imponibile. I costi di manutenzione comprendono i lavori di tinteggiatura, le riparazioni e gli interventi idraulici, nonché le misure ecologiche e di risparmio energetico. In alternativa è possibile dedurre un importo forfettario.

Procedura – Nel caso dell’importo forfettario i costi effettivi di manutenzione devono rimanere al di sotto dell’importo forfettario stesso, altrimenti si va incontro a un eccessivo onere fiscale. Le deduzioni forfettarie sono solitamente comprese tra il 10 e il 20% del valore locativo o del reddito da locazione (se si affitta un immobile di proprietà). In molti casi, tuttavia, i costi di manutenzione sono notevolmente più elevati soprattutto per gli immobili più vecchi, che richiedono spesso ampi interventi di ristrutturazione. In questo caso è consigliabile riportare i costi effettivi.

Eccezione – La conversione del sottotetto in appartamento, per esempio, figura come investimento volto a incrementare il valore dell’immobile e, come tale, non può essere dedotto dal reddito imponibile – a differenza degli investimenti di manutenzione, mirati a conservare il valore esistente. Le spese sostenute a fini di risparmio energetico, ad esempio per l’acquisto di una pompa di calore o di pannelli solari, sono tuttavia deducibili. Consiglio – Scaglionare i lavori di ristrutturazione nell’arco di più anni. Soprattutto per i progetti di più ampia portata può essere utile distribuire i lavori di ristrutturazione su due o più anni solari.

Deduzioni per la casa vacanze

Per la casa di villeggiatura valgono le stesse regole applicate all’abitazione di proprietà: si deve pagare l’imposta sul valore locativo come reddito. Allo stesso tempo è possibile dedurre dal reddito le spese di manutenzione. Analogamente deducibili sono, nel caso di proprietà per piani, anche le spese per l’amministrazione da parte di terzi e i contributi al fondo cassa condominiale. Qualora la casa vacanza venga data in locazione, il reddito locativo viene tassato come reddito imponibile. Ciò riduce il valore locativo.

Risparmiare su un immobile locato

In qualità di locatori potete dedurre dal reddito imponibile anche gli interessi passivi e le spese di manutenzione per l’immobile dato in locazione. La differenza tra reddito da locazione, da un lato, e interessi passivi e costi di manutenzione, dall’altro, viene tassata come reddito. In compenso non siete soggetti a imposta sul valore locativo perché non occupate personalmente l’immobile di proprietà.

Eccezione – Se affittate la casa o l’appartamento a tasso agevolato a un figlio, è possibile che dobbiate comunque pagare le imposte sulla differenza tra l’affitto e il valore locativo. In alcuni cantoni il valore locativo è soggetto a imposta in ogni caso.

Estinguere l’ipoteca tramite il terzo pilastro

Anche sul rimborso dell’ipoteca si può risparmiare. Importante: non rimborsare l’ipoteca a rate e direttamente bensì puntare, per quanto possibile, sull’ammortamento indiretto compensando l’ipoteca, al termine della sua durata, con il capitale versato nel pilastro 3a (previdenza individuale vincolata). In questo modo si ottengono due vantaggi fiscali: in primo luogo, il versamento nel pilastro 3a riduce il reddito imponibile. In secondo luogo, è possibile dedurre interamente gli interessi passivi per l’intero periodo. L’estinzione di un’ipoteca tramite i fondi del pilastro 3a è consentita ogni cinque anni.

Informazioni

I consigli qui forniti non esauriscono le opportunità disponibili. Per un’attenta pianificazione e una consulenza su misura, rivolgetevi a un esperto fiscale o alla vostra banca di fiducia.