Sanitation of seried pre-fabricated housings in Ukraine by Roman Bablowsky

. S

rban

itecture

tain

U R B A N S U S T A I N ARCHITECTS

У Р Б А Н С А С Т Е Й Н А Р Х И Т Е К Т С

Актуальный проект надстройки панельного дома

Berlin (Германия)

САНАЦИЯ М Н О ГО К ВА Р ТИРНЫХ ЖИЛЫХ ДОМОВ МАССОВОЙ ЗАСТРОЙКИ

РЕКОН СТ РУ К Ц ИЯ С П РИ Б Ы ЛЬ Ю Д ЛЯ Ж И ЛЬ Ц ОВ

КИЕВ - ПРАГА 2012

Ваш дом теряет массу ТЕПЛА зимой? В подъезде ТЕМНО И ХОЛОДНО? Течет КРОВЛЯ? СКВОЗНЯКИ на лестнице? Несмотря на ВНЕШНЕЕ УТЕПЛЕНИЕ приходится открывать окна зимой? ИНЖЕНЕРНЫЕ СЕТИ устарели? Потребляемая ЭНЕРГИЯ не поддается учету? Постоянно ломается ЛИФТ? Дом содержит массу БАРЬЕРОВ для маломобильных групп? Тарифы на услуги ЖКХ растут? Эксплуатирующая организация не в состоянии обеспечить РЕМОНТ?

Все эти проблемы поможет решить проектная группа Урбан Састейн Архитектс.

S rban

tain

r itecture

САНАЦИЯ МАССОВОЙ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ. ПРЕЗЕНТАЦИЯ ПРОЕКТНАЯ ГРУППА U.S.A. АРХИТЕКТУРА. ИНЖИНИРИНГ. УПРАВЛЕНИЕ СТРОИТЕЛЬСТВОМ. Роман Помазан +38095 8093003 (Киев), Бранислав Блажек +420 722731888 (Прага)

- оценить актуальные технические проблемы здания - сделать комплексный проект реконструкции с надстройкой 2-3-х этажей - подобрать системы мониторинга и автоматики инженерных систем - расчитать окупаемость принятых проектных решений - согласовать проектные решения - составить адекватную смету - оказать помощь в поиске кредитования проекта - проконтролировать строительные работы согласно сметы - промониторить текущие энергозатраты здания после реконструкции

S rban

tain

itecture

проектная группа УРБАН САСТЕЙН АРХИТЕКТОРЫ (U.S.A.) предоставляет услуги в проектно-строительной отрасли и строительном девелопменте на территории стран СНГ: стратегии девелопмента территорий, проектирование коммерческих и жилых зданий, санация массовой жилой застройки, надзор и управление строительством. Наша команда состоит из урбанистов, архитекторов, конструкторов, инженеров, экологов, экономистов. Главный офис находится в Киеве. РОМАН ПОМАЗАН

Архитектор по образованию (Харьковский национальный университет строительства и архитектуры - 2004), активно пропагандирующий зеленое строительство и устойчивое развитие в архитектурных и урбанистических проектах. Принимал активное участие в становлении Совета Украины по зеленому строительству (UkraineGreen Building Council – UaGBC). Работал в крупных проектных компаниях Трест Жилстрой-1, Архиматика, девелоперских компаниях. Участвовал в проектировании и строительстве больших жилых комплексов в Киеве «Паркове мисто», «Комфорт Таун», также автор проектов около 30 частных жилых домов, соавтор устойчивой стратегии развития коттеджного поселения «Стале мисто», нескольких урбанистических стратегий, проектов коммерческих и культурных зданий. Награды: SAIE selection’10 (Salone Internazionale dell’Industrializzazione Edilizia); награда фонда Колесникова и НСАУ 2010. БРАНИСЛАВ БЛАЖЕК

S rban

tain

r itecture

Архитектор и урбанист (Словацкий технический университет 2002, Чешский технический университет - 2006). Соавтор более 200 проектов, в частности санации жилой застройки советского периода в Словакии, Венгрии, Чехии, Германии, Польше. Участвовал в работе над стратегиями развития г. Пензы, Запорожской области, г. Теплице, приграничных районов Словакии и Венгрии. Работал с Q-Art-All, AEFH studio, Atelier Lalková (Словакия), Atelier Zeinstra Van der Pol (Нидерланды), LZ atelier , PROJEKTIL architekti, JiranKohout architekti, S.H.S. architekti (Чехия), Атриум, Яузапроект, YUAR (Россия). Награды: European Spatial Development and Planning Prize 2003; Vredeman de Vries Prize 2003; Grand Prix Obce architekt ů 2007; Приз министерства окружающей среды Чешской республики за наилучшее экологическое здание 2007.

ПРИНЦИПЫ ЗЕЛЕНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

S rban

tain

r itecture

Категории критериев оценки зеленых зданий: 1. Энерго-эффективность — стратегии и технологии, уменьшающие потребление энергии, «умные сети» - мониторинг работы инженерии оборудования в городском масштабе. 2. Биоклиматика — использование качеств местного климата и расположения для снижения энергозатрат и создания гармоничного пространства, защита от бедствий экологического и техногенного характера. 3. Социокультурное восприятие — комфортная среда для пользователей объекта: тепло, вентиляция, освещение, звук, гигиена, безбарьерность, навигация, антиблик, доступ, возможность трансформации пространства, безопасность, колористика и визуальный комфорт, метафизика объекта. 4. Влияние на окружающую среду — снижение выбросов вредных веществ при строительстве и эксплуатации объекта, минимальное вторжение в экосистемы, сохранение природного ландшафта. 5. Сохранение природного разнообразия — стратегии сохранения экосистем и отдельных видов флоры и фауны, мероприятия по воссозданию экосистем, разрушенных в процессе строительства, создания новых зеленых пространств (зеленые стены и кровли), меры по добрососедскому сожитию людей и животных (пути миграции, жилища), стратегии по увеличению биоразнообразия. 6. Место — преференции в использовании вместо новых площадок заброшенных индустриальных территорий либо исторических зданий, юридические аспекты землепользования, культурное восприятие объекта общественным мнением, близость социальных функций, резервы для расширения. 7. Бизнес и инвестиции — преференции для зеленого строительства, дотации от правительственных и общественных организаций, зеленые инкубаторы, внутренние инвестиции, распространение знаний, занятость местного населения. 8. Строительный процесс — конкурсное проектирование, квалификация строительных подрядчиков, всеобъемлющеее и оптимизация планирования (BIM, IPD), качество строительной площадки, управление строительством, бережливое отношение к окружающей среде, зеленые закупки и тендеры, сертификация объекта (BREEAM, LEED, DGNB, Certivea, Green Star), сдача в эксплуатацию, систематическое обслуживание, энергетическая паспортизация, квалификация обслуживающего персонала. 9. Транспорт — близость общественного транспорта, внедрение зеленых транспортных стратегий в пространство объекта (велосипед, скейт, электроавто, автобус на биодизеле, сигвей, ), стратегии коммунального транспорта (1 авто на несколько семей), снижение скорости движения автомобилей во внутренних пространствах, избегание пересечения потоков авто и пешеходов, удобные транспортные пути, преференции для общественного транспорта, пешеходные зоны. 10. Ресурсы — экологичные материалы преимущественно местного производства, вторично переработанные и вторично используемые материалы, управление водопотреблением и отходами, уменьшение использования ископаемого топлива (бензин, солярка, газ, дизель), рациональное использование техники и человеческих ресурсов при строительстве. 11. Инновации — внедрение новейших разработок и стратегий.

РЕНОВАЦИЯ ЗДАНИЙ ТИПОВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА 1. ТИПОЛОГИЯ ЗДАНИЙ

В СССР предвестниками грядущего массового

строительства на основе индустриальных блоков и панелей стали шлакоблочные «сталинки». С начала 1950-х гг. жилищное строительство в СССР было основано на промышленном домостроении — сооружении микрорайонов из 5- и 9-этажных серийных панельных домов. Это значительно снижало себестоимость строительства и позволяло увеличить ввод жилья, а также делало его намного более комфортным, чем коммунальные квартиры, уже потому, что каждая квартира проектировалась из расчёта заселения одной семьёй, а не несколькими. С 1963 года ведётся строительство жилых 12-этажных панельных домов. Постепенно этажность панельных домов повысилась и микрорайоны застраивались 17-32-этажными жилыми домами.

2. ПОСТАНОВКА ПРОБЛЕМЫ

Прототипом для первых панельных домов стали блочные здания (Plattenbau), строившиеся в Берлине и Дрездене с 1920-x годов. Несмотря на качество образцовых немецких зданий, советские панельные дома имели ряд определённых недостатков – нерациональная планировка (недостаточные размеры кухонь и жилых комнат, узкие коридоры и лестничные клетки, низкие потолки, совмещённые санузлы), не решеные технические и технологические вопросы строительства (плохая шумоизоляция, недостаточная теплоизоляция и гидроизоляция, мостики холода и т.п.), кроме того ряд недоделок при строительстве, которые часто жильцам самим приходилось устранять. Но прежде всего был упущен уход за зданиями. При этом качество жизни в этих домах резко ухудшается из-за недостаточно хорошего эксплуатационного состояния, недостаточного технического уровня оснащения, а также из-за высоких эксплуатационных расходов. Статистика показывает, что только утеплив все свои дома, Украина могла бы сократить потребление 3 энергоресурсов в объеме, соответствующем примерно 12 млрд м

S rban

tain

r itecture

природного газа. В странах бывшего СССР распространено мнение, что панельные многоэтажки дешевле снести, чем их модернизировать и обеспечить современные требования по энергоэффективности. Однако, опыт реконструкции жилых домов в Европе показывает, что стоимость модернизации домов составила до 30% от стоимости вновь возводимого жилья, а уровень энергоэффективности после проведенной модернизации соответствует действующему стандарту энергоэффективности в Евросоюзе, причем комфортность проживания и архитектурный облик обеспечиваются на уровне современных требований. Таким образом, цель модернизации: • улучшить качество жилья путем строительных мер; • снизить расходы по эксплуатации путем энергосбережения и • одновременно повысить долговечность здания. Серийные здания, построенные индустриальным способом, из-за их массовости имеют экономически выгодный потенциал, дают возможность разработать и использовать типовые решения по их ремонту, оправдывающие себя. Для решения технических задач и достижения социально-экономической выгоды необходимо: 1. тщательная оценка сегодняшнего состояния зданий 2. проект, учитывающий современные технологии и требования 3. качественная реализация, соблюдающая проектные решения 4. соблюдение правил эксплуатации Одним из самых болезненных вопросов реновации является обеспечение финансирования.

3. ТРЕБОВАНИЯ ДЛЯ ДОСТИЖЕНИЯ ЭФФЕКТИВНОГО РЕЗУЛЬТАТА

3.1. Тщательная оценка сегодняшнего состояния В странах бывшего СССР проблема технического состояния домов становится все более актуальной. Все-таки надо понимать, что при оценке сегодняшнего состояния объектов, нельзя ограничиваться исследованием конструкций и инженерных систем, необходимо также принимать во внимание как социальные, так и экономические вопросы. Без комплексного анализа любой проект окажется неэффективным технически, социально либо экономически (недостаточная изоляция, укрепление, неправильная технология, уровень комфорта, не соответствующий контингенту жильцов, длительный срок окупаемости и т.п.). 3.2. Проект Разработка эффективного проекта не ограничивается только техническими решениями, но комплексно решает социальные и организационные вопросы. Одно из основных условий реновации проведение работ без отселения жильцов. Поэтому неотъемлемой частью проекта является проект организации строительства. Путем строительных или организационных мер нужно добиться и того, чтобы жильцы вжились в свой дом, в свой жилой район и чувствовали себя там хорошо. Только таким образом можно добиться того, чтобы жильцы следили за качеством окружающей среды. Эти меры должны учитывать особенности всех категорий населения (дети, подростки, молодые люди, семьи, пожилые люди, инвалиды и т.п.). Желательно, чтобы такой проект разрабатывал мультидисциплинарный коллектив с практическим опытом. 3.3. Реализация Даже самый качественный проект можно испортить некачественной реализацией. Для качественной реализации необходимо выбрать серьёзную строительную компанию, соблюдать проектные решения, вести тщательный надзор и в первую очередь точно определить ответственность за объем и качество выполненных работ. 3.4. Правила эксплуатации В дальнейшей эксплуатации все жильцы должны соблюдать определенные правила и нести полную ответственность за их нарушение. Например, недопустимо самопроизвольное вмешательство в инженерные системы или конструкции, которые очень популярны в процессе так называемого «ремонта» (не имеется ввиду обновление чего-то старого и износившегося, но коренная переделка того, что только что закончено монтажом) - таких издевательств над собою даже самая качественная реализация выдержать не сможет.

4. ФИНАНСИРОВАНИЕ

S rban

tain

r itecture

Имеем опыт реконструкции жилого фонда по европейским технологиям в России. Как показала практика, после приватизации жилья, разрозненный собственник не готов обеспечивать технически полноценную эксплуатацию жилья и его модернизацию. Сегодня в России проблему ветшания жилья пытаются решить финансированием через фонд реформирования ЖКХ. Проблемой является то, что деньги на ремонт передаются в управление бывшим ДЭЗам и ЖЭУ при, мягко говоря, формальном участии собственников жилья в их освоении. Эти структуры работают неэффективно и в итоге не несут никакой ответственности. Деньги либо исчезают, в «лучшем» случае вкладываются в неэффективные мероприятия, до комплексной реконструкции, которая решает все проблемы, и до эффективного энергосбережения руки не доходят. В Европе немного иная ситуация. Там не применялась такая схема приватизации, как в России. В результате, определенная часть жилья находится в аренде, а самыми крупными собственниками являются муниципальные жилищные предприятия, крупные домовладельцы или кооперативы. Широкое предложение аренды жилья по приемлемой цене привело к избыточному предложению жилья на рынке аренды, конкуренции и заинтересованности собственников в модернизации панельных жилых домов. Жители приватизированных квартир объединяются в товарищество, которое обычно нанимает управляющую компанию. Услугами таких компаний пользуются и многие крупные домовладельцы или кооперативы. Управляющая компания дает поквартальный отчет о

проведённой деятельности и о использованных на это средствах. В случае неправильной работы домовладельцы предъявляют компании штрафные санкции либо расторгают договор и нанимают новую. Муниципальные жилищные предприятия сами являются такой управляющей компанией. В своем уставе они обязуются работать прибыльно и каждый работник несет личную ответственность за выполнение своих обязательств. Требование для проверки муниципального жилищного предприятия может предъявить любой гражданин даного города, поскольку и из его налогов финансируются большие инвестиционные программы (к которым относится и реновация дома). Финансирование работ в жилье, принадлежащем крупным домовладельцам или кооперативам, осуществляется за счет средств самих собственников. Для этого собственнику предоставляется кредит на 25 лет под 3% годовых. Заказчик строительства – собственник, который очень тщательно проверяет все статьи расходов. Частично их можно компенсировать, подав заявку в фонды реконструкции и развития Евросоюза. Мировая практика развития перспективных, но капиталоемких технологий энергосбережения знает немало примеров государственной организации привлечения средств инвесторов. В некоторых странах распространена государственная программа компенсации порядок обязывает инвесторов, вкладывающих средства в строительство нового здания площадью 20 тыс. м2 и извлекающих из этого строительства сверхприбыли, вложить средства в утепление и автоматизацию системы отопления жилого дома площадью около 2 тыс. м2. Затраты инвестора увеличатся при этом не более, чем на 0,5%. Достаточно распространённой практикой является надстройка здания, причем за счет продажи (или аренды) дополнительных площадей финансируется реновация здания.

5. ЕВРОПЕЙСКИЙ ОПЫТ

S rban

tain

r itecture

Кроме СССР и в других странах Варшавского договора возводились микрорайоны из блочных, панельных и кирпичных серийных домов. Надо отметить, что во всех этих странах считались крупнопанельные дома весьма престижными, поскольку соответствовали более высоким стандартам, имели лифты, центральное отопление, ванные комнаты, балконы и т.п. Тем не менее, жизнь в этих микрорайонах не соответствует сегодняшним требованиям, поэтому немало жителей многоэтажек при первой возможности покинули свои дома и нашли более удобные квартиры. Главным мотивом стала именно проблема низкой энергоэффективности. Установка теплосчетчиков в домах новой постройки позволила жителям снижать затраты за отопление. Пришлось устанавливать счетчики и в панельных домах из-за чего платежи существенно увеличились. Последующим был массовый процесс утепления фасадов, чем начали постепенно заниматься и неопытные самодеятельные организации и процесс без точных правил правратился в кошмар, который не приносил желаемого результата экономии средств. Вскоре было понятно, что проблему надо решать

комплексно. Начались крупномасштабные мероприятия по реконструкции и санации панельных домов. В число проводимых работ входят замена покрытия крыш и ремонт бетонных конструкций, утепление фасадов и технического этажа, замена инженерных коммуникаций, полная модернизация отопительных систем с заменой радиаторов с установкой на них термостатов и теплосчетчиков, установка квартирных счетчиков потребления воды и газа, ремонт или замена окон с решением задачи проветривания и рекуперации, остекление лоджий и отделка балконов, ремонт лифтов (при отсутствии лифта монтаж лифта в наружной части здания) подвалов и систем вентиляции. В ряде случаев осуществляется перепланировка квартир и помещений общего пользования. Кроме этого осуществляются социальные программы по предотвращению массовой миграции жителей и усовершенствования инфраструктуры спальных районов, нормальной транспортной обстановки, благоустройства дворов, оборудования детских площадок, создания зеленых уголков для прогулок и отдыха.

устранение повреждений / дефектов мероприятия ступени 1 ступень1 - швы - кровля - окна/двери - замена отдельных объектов сантехники - другие элементы конструкции соответственно отчету о повреждениях

40-160 € / кв.м жилплощади

текчщий ремонт + частичная полная модернизация модернизация (прежде всего коллективных сооружений) мероприятия ступени 1+2 мероприятия ступени 1-3 ступень 1 ступень 1 ступень 2 ступень 2 - фасад (теплоизоляция) ступень 3 - стояки - ванные / кухни (сантехника/ - котель/ абон. ввод керамич. облицовка) - коридор - электрооборудование (замена/ - противопожарные меры увеличение) - ремонт балконов (включая - замена окон обновление парапетов) - замена входных дверей в дом, - вентили радиаторов квартиру - выравнивание потенциал. - радиаторы, трубы (по - защитн. выключатель необходимости) - ремонт окон (возможно - новое качественное оформление замена) прилегающей территории проведение мер без выселения жильцов

полная модернизация, включая особые меры обеспечения высокого стандарта мероприятия ступени 1-4 ступень 1 ступень 2 ступень 3 ступень 4 - изменение плана / объединение или разделение квартир - расширение или обновление лоджий / остекление - полная модернизация ванной/ дополнительный туалет - звукоизоляция: стены/полы - новый лифт - новый холл при входе в случае необходимости выселение жильцов средние расходы (в зависимости от регионов и стран значительно отличаются) 120-300 € / кв.м 240-520 € / кв.м 480-1000 € / кв.м жилплощади жилплощади жилплощади

Стадии текущего ремонта и модернизации

6. НАДСТРОЙКА КАК ИСТОЧНИК СРЕДСТВ НА РЕНОВАЦИЮ

S rban

tain

r itecture

Кроме получения дополнительной жилплощади, продажа которой приносит сверхприбыль, надстройка экономит средства на реновацию крыши, поскольку новая часть здания как-раз является новой крышей. Рентабельность надстраивания объекта типового строительства очень зависит от удаленности соседних зданий (что определяет количество дополнительных этажей), технического состояния здания (что определяет технологию строительства), уровня комфорта (что определяет коммерческую стоимость 1 кв.м жилплощади), процентного соотношения реконструируемой и новой жилплощади (что определяет получение сверхприбыли) и других факторов. Однако из опыта можно сказать, что надстройка как источник средств на реновацию здания является на сегодняшний день самым выгодным и популярным решением вопроса финансирования в Европе.

Реконструкция и надстройка панельного дома

Объект построен Реконструкция

1985г. 2002/2003г.

Nordhausen (Германия)

Цена реализации включает Утепление фасада, замена окон и балконных дверей, ремонт балконов, установка новых лифтов, реконструкция входной части в дом и коридоров, модернизация электрооборудования, системы отопления и обогрева воды, замена радиаторов, сетей водопровода и канализации, полная модернизация ванной, устройство центральной вентиляции, изменение планировки квартир, новое оформление прилегающей территории, строительные работы (в том числе надстройка 1 этажа) Итого 1 185 450 €

tain

r itecture

rban

2 258 кв.м 20 4 310 435 € 1 241 740 € 56 290 €

после реконструкции и надстройки Общая площадь Количество квартир в том числе новых квартир Средняя стоимость новой квартиры Продажная стоимость новых квартир Сверхприбыль 1 241 740 – 1 185 450 =

Реконструкция и надстройка панельного дома

Объект построен Реконструкция

1981г. 2007/2008г.

Győr (Венгрия)

Цена реализации включает Утепление фасада, замена окон, застекление балконов, ремонт лифтов, реконструкция входной части в дом и коридоров, модернизация электрооборудования, системы отопления и обогрева воды, замена радиаторов, сетей водопровода и канализации, полная модернизация ванной, устройство центральной вентиляции, изменение планировки квартир, новое оформление прилегающей территории, строительные работы (в том числе надстройка 1 этажа) Итого 5 589 000 €

S rban

tain

r itecture

после реконструкции и надстройки Общая площадь 8 280 кв.м в том числе комерческие помещения 2 795 кв.м Количество квартир 56 в том числе новых квартир 8 Средняя стоимость новой квартиры 285 740 € Продажная стоимость новых квартир 2 285 920 € Средняя стоимость 1 кв.м ком. помещения 1 500 € Продажная стоимость ком. помещений 4 192 500 € 889 420 € Сверхприбыль 6 478 420 – 5 589 000 =

Реконструкция и надстройка панельного дома

Объект построен Реконструкция

1979г. 2004/2005г.

Praha (Чехия)

Цена реализации включает Утепление фасада, замена окон, застекление балконов, ремонт лифтов, реконструкция входной части в дом и помещений общего пользования, модернизация электрооборудования, системы отопления и обогрева воды, замена радиаторов, сетей водопровода и канализации, частичная модернизация ванной, устройство центральной вентиляции, строительные работы (в том числе надстройка 2 этажей) Итого 13 588 800 €

tain

r itecture

rban

18 240 кв.м 140 20 743 375 € 14 867 500 € 1 278 700 €

Реконструкция и надстройка панельного дома

Объект построен Реконструкция

1982г. 2009/2010г.

Bratislava (Словакия)

Цена реализации включает Полное изменение конструкции фасада, новые окона, балконы, замена лифтов, реконструкция входной части в дом и помещений общего пользования, модернизация электрооборудования, системы отопления и обогрева воды, замена радиаторов, сетей водопровода и канализации, полная модернизация ванной, устройство центральной вентиляции, изменение планировки квартир, новая подземняя парковка, новое оформление прилегающей территории, строительные работы (в том числе надстройка 1,5 этажа) Итого 7 754 600 €

S rban

tain

r itecture

после реконструкции и надстройки Общая площадь 9 550 кв.м в том числе комерческие помещения 1 025 кв.м Количество квартир 70 в том числе новых квартир 10 Средняя стоимость новой квартиры 852 250 € Продажная стоимость новых квартир 8 522 500 € Средняя стоимость 1 кв.м ком. помещения 2 000 € Продажная стоимость ком. помещений 2 050 000 € 2 817 900 € Сверхприбыль 10 572 500 – 7 754 600 =

tain

r itecture

rban

Berlin (Германия)

Актуальный проект надстройки панельного дома

СХЕМА ЭТАПОВ РЕКОНСТРУКЦИИ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА

ПРИНЯТИЕ РЕШЕНИЯ НА ОБЩЕСТВЕННЫХ СЛУШАНИЯХ ВЛАДЕЛЬЦЕВ КВАРТИР

ТЕХНИЧЕСКИЕ И ИЗЫСКАНИЯ И АНАЛИЗ ОКУПЕМОСТИ

КОНЦЕПТ

ПРОЕКТИРОВАНИЕ

ПРОГРАММА ФИНАНСИРОВАНИЯ

БИЗНЕС ПЛАН

СОГЛАСОВАНИЕ

СТРОИТЕЛЬСТВО

СДАЧА В ЭКСПЛУАТАЦЦИЮ

tain

r ch itecture

ЭНЕРГЕТИЧЕСКИЙ АУДИТ

rban

ПРОДАЖА НАДСТРОЙКИ

ЭКСПЛУАТАЦИЯ

ОСНОВНЫЕ ТИПЫ ДОМОВ МАССОВОЙ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ КИЕВА

ХРУЩЕВКИ 460-480-х СЕРИЙ серия: 438, 464, 480 время постройки: 1960-е материал несущих стен: кирпич перекрытия: железобетонные кровли: плоские с техэтажом этажность: 9-12 высота этажа: 2,8 м лифт: есть

серия: 114-87-х время постройки: 1960-е материал несущих стен: кирпич перекрытия: железобетонные, шатровые кровли: плоские с техэтажом этажность: 9 высота этажа: 2,8 м лифт: есть

ПАНЕЛЬНЫЕ ДОМА СЕРИЙ КТ и БПС серия: КТ, БПС время постройки: 1970-е материал несущих стен: ж/б панель перекрытия: железобетонные кровли: плоские с техэтажом этажность: 16 высота этажа: 2,8 м лифт: есть

НОМЕНКЛАТУРНЫЕ ХРУЩЕВКИ серия: спецпроекты на базе 114-87 время постройки: 1960-е материал несущих стен: кирпич перекрытия: железобетонные кровли: плоские с техэтажом высота этажа: 3 м этажность: 5-12 лифт: есть

ПАНЕЛЬНЫЕ ДОМА 96-134й СЕРИЙ серия: 111-134-ХХ время постройки: 1980-е материал несущих стен: ж/б панель перекрытия: железобетонные кровли: плоские с техэтажом этажность: 9-10 высота этажа: 2,8 м лифт: есть us

tain

r ch itecture

серия: 438, 464, 480 время постройки: 1950 - 1960-е материал несущих стен: кирпич перекрытия: железобетонные, плоские и шатровые кровли: плоские совмещенные этажность: 5 высота этажа: 2,8 м лифт: нет

ХРУЩЕВКИ 87-й СЕРИИ

серия: ІІ-01 - ІІ-07 время постройки: 1950-е материал несущих стен: кирпич перекрытия: ж/б плиты кровли: скатные с чердаком этажность: 5-10 лифт: есть высота этажа: 3,6 - 4 м

ХРУЩЕВКИ 400-х СЕРИЙ

серия: І-201 - І-405 время постройки: 1950-е материал несущих стен: кирпич перекрытия: деревянные кровли: скатные с чердаком этажность: 3 лифт: нет высота этажа: 3,3 м

НОМЕНКЛАТУРНЫЕ СТАЛИНКИ

rban

серия: строились без проектов время постройки: 1950-е материал несущих стен: кирпич разобранных зданий перекрытия: деревянные кровли: скатные с чердаком этажность: 1-2 высота этажа: 3,3 м лифт: нет

РЯДОВЫЕ СТАЛИНКИ

ДОМА БАРАЧНОГО ТИПА

ПРИМЕР РЕКОНСТРУКЦИИ. ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ

Основные характеристики серии 96: Маркировка серии: 111-96-ХХ Толщина несущих стен: 0,35 м (используется внутренний каркас несущих стен) Высота этажа в чистоте: 2,8 м Материал несущих стен: железобетон Материал внешних стен: керамзитобетон с покрытием керамической плиткой. Перекрытия: железобетонные 9 этажей + техэтаж Лифт - один, пассажирский Мусоропровод Лифто-лестничный узел объединен с этажными площадками Плиты газовые 2 секции 72 квартиры

S rban

tain

r itecture

по материалам: http://archunion.com.ua/kniga/kniga_002_001.shtml#005 http://salev.com.ua/page/s-96 http://kievbuilding.com.ua/index.php/classif/deviat80/96seria

штукатурный фасад

фасадная теплая штукатурка + краска

м2

175 грн.

утеплитель

минвата НГ 135кг/м3 30см

м3

1 415 грн.

24 621 грн.

12 180 грн. 29 545 грн.

м2

120

1 250 грн.

149 667 грн.

179 600 грн.

м2

605 грн.

6 050 грн.

7 260 грн.

м2

1 020 грн.

61 064 грн.

73 277 грн. 20 160 грн. 31 500 грн. 6 854 грн. 63 158 грн. 410 349 грн. 84 000 грн. 16 800 грн. 14 098 грн. 52 510 грн.

Окна квартир

7‐икамерный оконный профиль + 2‐хкамерный стеклопакет с инертным газом + теплозащитные окна общих зон 5‐икамерный оконный профиль + 2‐хкамерный стеклопакет балконное остекление 7‐икамерный оконный профиль + 2‐хкамерный стеклопакет с инертным газом ограждения балконов металлические трубные

ПРИМЕР РЕКОНСТРУКЦИИ. СМЕТА ед. изм.

Кол‐во

цена без НДС, грн

ПРИДОМОВАЯ ТЕРРИТОРИЯ

стоимость стоимость с НДС, без НДС, грн грн

97 884 грн. 97 884 грн.

Тротуары/ парковка

ремонт тротуаров

мощение ФЭМ + бордюр

м2

120

500 грн.

60 000 грн.

72 000 грн.

пандусы к тротуарам

металлические пандусы и поручни

шт.

585 грн.

1 170 грн.

1 404 грн.

ремонт дренажной системы

решетки, трубы

255 грн.

20 400 грн.

24 480 грн.

РЕКОНСТРУКЦИЯ Конструкции

ремонт бетонных, железо‐бетонных и металлических конструкций, балконных парапетов утепление и отделка цоколя

329 549 грн.

Стены

утепление и отделка стен

505 712 грн.

Окна

замена окон на энерго‐сберегающие, ставни, роллеты

344 383 грн.

Двери

Замена входных и общих дверей на утепленные

50 460 грн.

Кровля

Частичный ремонт кровли

80 736 грн.

Парадные

ремонт фасадов парадных

12 485 грн. 14 794 грн. 121 099 грн.

Механическая вентиляция Рекуперация канализационных стоков Пожарная безопасность Интернет

оборудование для водяного пожаротушения в коридорных нишах оптоволоконные стояки и разводка к квартирам

Лифты

ремонт лифтов и лифтовых дверей

884 400 грн.

Мусоропроводы

Мусоропроводы сегрегирующие 4 фракции мусора

187 116 грн.

308 966 грн.

ремонт и оборудование входной зоны

Лестничные клетки и общие зоны Техэтажи

ремонт помещений + замена технического оснащения

595 320 грн.

утепление и ремонт помещений

341 563 грн.

10 841 грн.

Безопасность и управление

домофоны, датчики, видеокамеры

43 092 грн.

система мониторинга и диспетчеризации внутри здания

30 000 грн.

система мониторинга климата снаружи здания

НАДСТРОЙКА вертикальные опоры

металлические колонны

336

250 грн.

84 000 грн.

перекрытия

профилированный лист + железобетон

м2

370

456 грн.

168 720 грн.

покрытие

металлические фермы + профилированный лист + железобетон металлопрокат

м2

370

878 грн.

324 860 грн.

560

290 грн.

162 400 грн.

м2

370

957 грн.

354 090 грн.

м2

155 грн.

12 744 грн.

Фасад

2 101 грн.

м2

297

855 грн.

253 935 грн.

м2

175 грн.

10 150 грн.

м3

1 415 грн.

24 621 грн.

м2

120

1 250 грн.

149 667 грн.

м2

605 грн.

6 050 грн.

разводка и импульсные счетчики в квартирах

компл

1 682 грн.

6 728 грн.

канализация бытовая

подключения к стоякам, сепараторы в квартирах

компл

2 953 грн.

11 814 грн.

подключения к стоякам

компл

173 грн.

694 грн.

компл

653 грн.

2 611 грн.

компл

10 626 грн.

170 016 грн.

7 260 грн.

м2

1 020 грн.

61 064 грн.

73 277 грн. 20 160 грн. 31 500 грн. 6 854 грн. 63 158 грн. 410 349 грн. 84 000 грн. 16 800 грн. 14 098 грн. 52 510 грн.

350 грн.

16 800 грн.

ограждения кровли

металлические трубные

210

125 грн.

26 250 грн.

пожарные лестницы

металлические шириной 800

204 грн.

5 712 грн.

покрытие балконов

Утеплитель + гидроизоляция + пароизоляция + армированная стяжка

м2

136

387 грн.

52 632 грн.

молниезащита кровли пассивная молниезащита — проволока + опуски

компл

спутниковое ТВ

компл

2 101 грн.

компл

1 682 грн.

6 728 грн.

компл

2 953 грн.

11 814 грн.

компл

173 грн.

694 грн.

компл

653 грн.

2 611 грн.

разводка по квартирам, поквартирные автоматы, импульсные счетчики Page 1 установки вентиляции с рекуперацией в жилых budget

комнатах и кухнях, вытяжные вентиляторы в кухнях и с/у пожарные шкафы

компл

546 грн.

2 184 грн.

Газобетон 250

м2

308

350 грн.

107 800 грн.

Гипсокартон + минвата

м2

924

205 грн.

189 420 грн.

шлакобетонные вентблоки

125 грн.

10 000 грн.

шумоизоляция полов

модифицированный звукоизоляционный стеклохолст

м2

548

55 грн.

30 140 грн.

гидроизоляция с/у и кухонь черновые полы

рулонная гидроизоляция + плитка

м2

118

405 грн.

стяжка

м2

740

125 грн.

92 500 грн.

чистые полы

деревянная доска

м2

548

350 грн.

191 800 грн.

сантехника

унитазы, ванны, душевые кабины, трапы

компл

25 400 грн.

406 400 грн.

отделка стен квартир

Штукатурка + грунтовка

м2

отделка общих зон

штукатурка + краска

185 грн.

323 750 грн.

219

125 грн.

27 344 грн.

255

90 грн.

22 950 грн.

технологические люки цветные металлические

м2

250 грн.

6 250 грн.

освещение общих зон

шт.

350 грн.

5 600 грн.

шт.

250 грн.

3 000 грн.

80 грн.

4 000 грн.

компл

15 000 грн.

30 000 грн.

36 000 грн.

м2

1 500 грн.

138 750 грн.

светильник + ЛЕД лампа ПВХ многоканальные

############ Водосборные лотки на кровле, трубы, накопительные баки

гелиоколлекторы на кровле, накопительный бак, теплообменник инвертор, аккумуляторы

Технический надзор Инженер по технике безопасности Инженер по энергетическому аудиту Представительские расходы

УДЕЛЬНАЯ СТОИМОСТЬ СТРОИТЕЛЬСТВА УДЕЛЬНАЯ ПРОДАЖНАЯ СТОИМОСТЬ ЭЛИТНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ (ПЕНТХАУС) ПРОДАЖНАЯ ЦЕНА НЕДВИЖИМОСТИ НАДСТРОЙКИ УДЕЛЬНАЯ СТОИМОСТЬ АВТОНОМНОГО ЭНЕРГОСНАБЖЕНИЯ СТОИМОСТЬ АВТОНОМНОГО ЭНЕРГОСНАБЖЕНИЯ

ПРОЦЕНТ ПРИБЫЛЬНОСТИ КОЛИЧЕСТВО КВАРТИР ЧИСТАЯ ПРИБЫЛЬ НА КВАРТИРУ СРОК СТРОИТЕЛЬСТВА

250 000 грн.

300 000 грн.

компл

37 900 грн.

151 600 грн.

181 920 грн.

компл

364 000 грн.

728 000 грн.

873 600 грн.

страхование проектных рисков строительных подрядчиков стадии П и РП по разделам АР, КЖ, КМ, ОВ, ВК, ЭО+МЗ, ТП, СС, СУЗ, ПОС. При надобности разделы ОВОС, проект подпорных стен/ усиления грунтов, дренаж подземных вод, ГО, акустики/ шумозащиты. согласование и утверждение проекта с местным ГАСК и межведомственной комиссией, эксплуатирующими компаниями (Киевэнерго, Киевводоканал и тп) Контроль и управление финансами, ресурсами и сроками строительства. Контроль устранения недоделок и страховых случаев в течение 1 года после окончания строительства. Постоянная отчетность перед Авторский надзор за строительством (контроль соблюдения проектной документации) Технический надзор за строительством ‐ может быть осуществлен инженером эксплуатирующей организации! (контроль за соблюдением строительных норм и технологических инструкций) Надзор за соблюдением техники безопасности, пожарной безопасности, гигиенической безопасности на стройке ‐ может быть осуществлен инженером эксплуатирующей организации!

102 000 грн.

85000,00

2,00

7951273,60

55000,00

66 000 грн.

159025,47

190 831 грн.

10,00

7951273,60

795127,36

954 153 грн.

2,00

7951273,60

159025,47

190 831 грн.

69000,00

82 800 грн.

4,00

7951273,60

318050,94

381 661 грн.

2,00

7951273,60

159025,47

190 831 грн.

2,50

7951273,60

198781,84

238 538 грн.

0,50

7951273,60

39756,37

47 708 грн.

энергетический аудит реконструированного здания через год после эксплуатации

0,80

7951273,60

63610,19

76 332 грн.

проведение общественных слушаний, накладные и иные расходы, презентации, вывоз мусора

2,00

7951273,60

159025,47

190 831 грн.

10,00

7951273,60

99390,92

15,00

7951273,60

149086,38

НАЛОГИ

УДЕЛЬНАЯ СТОИМОСТЬ НАДСТРОЙКИ ОБЩАЯ СТОИМОСТЬ СТРОИТЕЛЬСТВА

ЧИСТАЯ ПРИБЫЛЬ

159 390 грн.

25 000 грн.

############

регистрационные пошлины вклад в развитие инфраструктуры города другие налоги

8 405 грн.

НАЛОГИ С ПРОДАЖИ

1 050 грн.

Геология, оценка состояния несущих конструкций и тепло‐гидроизоляции, тепловизионная съемка, первичный энергетический аудит, аудит подземных сетей, оценка рисков строительства составление контрактов финансирования и стройподряда, решение споров с коммунальными и иными организациями

грн/м2

грн грн/м2 грн грн грн % шт грн мес

273 477 грн. 25 000 грн. 99 391 грн. 149 086 грн.

25000,00

24500

43 758 грн.

152

шт.

интенсивные зеленые кровли с суккулентами, требующие минимального полива Вертикально‐осевые крышные ветрогенераторы 2 кВт + опоры

грн/м2

11 748 грн.

м2

166 500 грн. 191 268 грн.

кремниевые панели на кровле

12 254 043 грн. 2315

14 000 грн.

5 874 грн.

ПЛОЩАДЬ НАДСТРОЙКИ

Разводка, отопительные приборы, импульсные счетчики по квартирам, поэтажные гребенки, Водопровод питьевой разводка, смесители, импульсные счетчики в квартирах

47 790 грн.

1 750

грн грн/м2

3 500 грн.

10 940 грн.

ПЛОЩАДЬ РЕКОНСТРУКЦИИ

лотки, желоба, ендовы, трубы, воронки

227 304 грн. 12 000 грн. 36 168 грн. 57 348 грн. 111 000 грн. 230 160 грн. 487 680 грн. 388 500 грн. 32 813 грн. 27 540 грн. 7 500 грн. 6 720 грн. 3 600 грн. 4 800 грн.

м2

4554 740 2 712 514 грн. 5 312 253 грн. 1167 4 229 276 грн.

70 000 грн.

2 621 грн. ############ 129 360 грн.

м2

м2 м2 10 086 грн. СТОИМОСТЬ ИЗЫСКАТЕЛЬНО-ПРОЕКТНЫХ УСЛУГ грн разводка и импульсные счетчики в квартирах 8 073 грн. СТОИМОСТЬ РЕКОНСТРУКЦИИ14 176 грн. подключения к стоякам, сепараторы в квартирах грн подключения к стоякам 832 грн. УДЕЛЬНАЯ СТОИМОСТЬ РЕКОНСТРУКЦИИ грн/м2 разводка по квартирам, поквартирные автоматы, 3 133 грн. импульсные счетчики грн Page 1СТОИМОСТЬ НАДСТРОЙКИ Кронштейны + антенны

35 000 грн.

204 019 грн.

отделка техпомещений Затирка + краска

Авторский надзор

TAX

3 133 грн.

перегородки межквартирные перегородки квартирные вентканалы

Управление строительством

179 600 грн.

10 086 грн. 8 073 грн. 14 176 грн. 832 грн.

8 405 грн.

горячая вода

Базовый проект

############ 100 800 грн. 202 464 грн. 389 832 грн. 194 880 грн. 424 908 грн. 15 293 грн. 728 257 грн. 304 722 грн. 12 180 грн. 29 545 грн.

минвата НГ 135кг/м3 30см

канализация фекальная электрика

Согласование

фасадная теплая штукатурка + краска

канализация бытовая

43 758 грн.

компл

66 822 грн.

утеплитель

горячая вода

10 940 грн.

Дополнительный проект

штукатурный фасад

отопление

5 160 грн.

вентилируемый фасад Навесные фальцевые панели

водоотвод с кровли

11 748 грн.

компл

Юридическая поддержка Страхование строительных рисков

############

Несущие конструкции

Инженерия

14 000 грн.

5 874 грн.

Технические изыскания и обследования

19 440 грн.

7‐икамерный оконный профиль + 2‐хкамерный стеклопакет с инертным газом + теплозащитные 5‐икамерный оконный профиль + 2‐хкамерный стеклопакет балконное остекление 7‐икамерный оконный профиль + 2‐хкамерный стеклопакет с инертным газом ограждения балконов металлические трубные

3 500 грн.

ГОНОРАРЫ

164 514 грн.

окна общих зон

70 000 грн.

компл

Устройства преобразования и накопления электроэнергии

6 144 грн.

Входная группа

Окна квартир

35 000 грн.

компл

лотки, желоба, ендовы, трубы, воронки

Крышные ветрогенераторы Гелиоколлекторы

8 554 грн.

970 015 грн.

Утеплитель + гидроизоляция + пароизоляция + армированная стяжка огнезащитное покрытие

Кронштейны + антенны

водоотвод с кровли

Сбор дождевой воды Фотовольтаика Зеленые кровли

5 897 грн.

Подъемники для Пристенные подъемники. Подъемники на крыльце маломобильных групп

огнезащита

компл

спутниковое ТВ

ЗЕЛЕНЫЕ ТЕХНОЛОГИИ*

157 800 грн.

Интерьер

Кровля

молниезащита кровли пассивная молниезащита — проволока + опуски

инженерные лотки

############

балки

52 632 грн.

аварийное освещение аварийный свет‐к

787 649 грн.

Механика

387 грн.

противопожарная безопасность

Интерьер

151 293 грн.

Замена теплоузла. Замена стояков с теплоизоляцией. Замена теплораздающих агрегатов в зонах общего пользования. Замена теплораздающих агрегатов в квартирах. Импульсные счетчики на гребенках установки механической вентиляции для жилых комнат с рекуперацией рекуперационный теплонасос на остаточном тепле бытовой канализации

информационный портал жилого дома

136

вентиляция механическая

46 999 грн.

Канализация Замена стояков с разделением на бытовую и хоз/бытовая фекальную канализацию. Канализация ливневая Замена стояков с гидроизоляцией. Электроподогрев воронок на кровле. Горячее Замена стояков с теплоизоляцией. Разводка водоснабжение поквартирная + импульсные счетчики.

Пользовательская информационная система здания

5 712 грн.

м2

канализация фекальная электрика

22 992 грн.

Замена общих стояков, импульсные счетчики. Энерго‐ эффективные лампы в зонах общего пользования. Водопровод питьевой Замена общих стояков, поквартирная разводка, замена водомерного узла, фильтрация и очистка воды, импульсные счетчики на вводе и во всех квартирах.

система извещения о пожаре

26 250 грн.

204 грн.

############ Электрические сети

Пожарная сигнализация Система доступа и наблюдение Система управления зданием Метеостанция

16 800 грн.

125 грн.

52 812 грн.

Инженерия

Система отопления

350 грн.

210

Утеплитель + гидроизоляция + пароизоляция + армированная стяжка

отопление

############

Цоколь

металлические шириной 800

покрытие балконов

Инженерия

############

Фасад и конструкции

металлические трубные

пожарные лестницы

ограждения кровли

5715

18 130 000 грн. 330

Page 2

1 749 288 грн. 1 087 800 грн. 4 788 157 грн. 48 72 66 502 грн. 20

tain

r ch itecture

budget

описание

rban

элемент

КАТЕГОРИЯ

10 150 грн.