Illustrasjon. Avvik vil forekomme.
INNHOLD
Illustrasjon. Avvik vil forekomme.
Nedenstående vedtekter er et foreløpig utkast til vedtekter utarbeidet av utbygger/selger i forbindelse med salg av seksjoner prosjektet. Utkastet må således oppfattes som en overordnet ramme, og kan bli betydelig endret forbindelse med ferdigstillelse av prosjektet, som følge av kommunale reguleringsbestemmelser, kommunens behandling av seksjoneringssøknad, fradeling av matrikler, endret organisering mv. Det tas uttrykkelig forbehold om hvordan eiendommene blir oppdelt, størrelsen på sameiet herunder o ppdeling i antall seksjoner, og organisering av bod- og utomhus arealene. Det vises for øvrig til de forbehold som er tatt inn i prospekt/salgsmateriell. Vedtektene fastsettes av utbygger før overlevering.
Utkast vedtekter for Sentrumshagen Boligsameie småhus 3 fastsatt i forbindelse med opprettelsen av sameiet den xx.xx.2024
1. Navn og opprettelse
1.1 Sameiets navn er Sentrumshagen Boligsameie småhus 3 . Sameiet er opprettet ved seksjoneringsbegjæring tinglyst den xx.xx.2024
2. Eiendommen
2.1 Bebyggelsen og tomten gnr. 192, bnr.10 i Aurskog-Høland kommune ligger i sameie mellom de 22 eierseksjonene som bebyggelsen og tomten er oppdelt i. For hver seksjon er det fastsatt en sameiebrøk som uttrykker sameieandelens størrelse.
2.2 Tomten og alle deler av bebyggelsen er oppdelt slik at hver seksjonseier har eksklusiv bruksrett til hver sin del av tomten og til hver sin del av bygning. 4-mannsboligene har 1 p-plass i carport med bod i bakkant som tilleggsdel til sin seksjon.
3. Rettslig rådighet over s eksjonen
3.1 Med de unntak som er fastsatt i eierseksjonsloven og disse vedtekter har den enkelte seksjonseier full rettslig rådighet over sin seksjon, herunder rett til salg, bortleie og pantsettelse.
3.2 Den enkelt seksjonseier står fritt til å bygge på, oppføre garasje, terrasse og lignende på det grunnareal seksjonseier disponerer eksklusivt, innenfor de krav som følger av reguleringsplanen og dens bestemmelser, samt øvrige offentlige regler som regulerer slike forhold.
3.3 Pliktig medlemskap i velforening for Sentrumshagen området.
3.4 Den enkelte seksjonseier som ikke har carport kan kun benytte angitt parkeringsplass utenfor egen seksjon.
3.5 Det er ikke tillatt med vask av bil på tillegg grunn.
4. Bruken av bruksenheter
4.1 Den enkelte seksjonseier har enerett til bruksenhet og rett til å benytte bruksenheten til det den er beregnet til, og for øvrig til bruk som er i samsvar med tiden og forholdene.
4.2 Bruksenheten må ikke brukes slik at bruken på urimelig eller unødvendig måte er til skade eller ulempe for andre seksjonseiere.
4.3 Den enkelte seksjonseier må akseptere naturlig ferdsel på sin egen tomt ved ut og inn manøvrering fra naboens tomt.
4.4 Lekeplass på sameiets tomt skal kunne benyttes av hele Sentrumshagen området.
4.4 Det er ikke tillatt å benytte sameiets fellesstrøm til strømkrevende elektriske apparater/elbil-lading i carportløsning.
4.5 Ved lading av elbil skal det benyttes godkjent lader, der det er etablert felles ladeløsning skal disse benyttes.
5. Vedlikehold, påkostninger og forsikring
5.1 Det påligger den enkelte seksjonseier å besørge og bekoste utvendig og innvendig vedlikehold av bruksenheten og utearealer som seksjonseieren har enerett til å bruke.
5.2 Seksjonseierne har felles vedlikeholdsansvar for vann- og avløpsledninger fra kommunal ledning frem til kummer med stoppekran inne på sameiets tomt. Den enkelte seksjonseier har eneansvar for ledninger fra fordelingskum inn til bruksenheten.
5.3 Det er felles boligforsikring for alle seksjoner. Forretningsfører tegner forsikring ved innflytting. Slik at alle er forsikret ved overtakelsestidspunkt. Den enkelte seksjonseier er ansvarlig for innboforsikring.
5.4 Ved fremtidig utvendig vedlikehold skal alle boligene overflatebehandles med samme farge som fastsettes av årsmøte og som er innenfor gjeldene reguleringsbestemmelser. På utvendig kledning er det benyttet fargekode:
Seksjon 1-XX (FARGEVALG OPPGIS AV UTBYGGER I FDV).
5.5 Ved fremtidig vedlikehold og påkostninger av parkeringsplasser/carport for 4mannsboligene skal kostnadene til dette bæres av de som har nytte av plassene.
6. Fordeling av felleskostnader - ansvaret utad
6.1 Felleskostnader er alle kostnader ved eiendommens drift og vedlikehold som ikke gjelder den enkelte bruksenhet og som ikke faktureres den enkelte seksjonseier direkte.
6.2 Felleskostnadene fordeles etter sameiebrøk.
6.3 Kabel-tv/internett og tilknytning til Heime fordeles likt mellom seksjonene.
6.4 For seksjonseiernes felles ansvar og forpliktelser hefter den enkelte seksjonseier i forhold til sin sameiebrøk iht. seksjonsbegjæringen.
6.5 Støttemurer inkl gjerde inngår under felles vedlikeholdsansvar for sameiet, selv om deler av denne står på den enkelte seksjonseiers seksjon.
6.6 Det belastes et tillegg for drift av carport og p-plasser for 4-mannsboligene. Tillegget skal gjenspeile faktiske kostnader typisk kr 100-200,- per mnd. Styret fastsetter størrelsen på tillegget.
7. Årsmøte
7.1 Den øverste myndighet i sameiet utøves av årsmøte
7.2 Berammelse og innkalling Ordinært årsmøte skal holdes hvert år innen utgangen av juni måned.
Ekstraordinært årsmøte skal holdes når styret finner det nødvendig, eller når minst to seksjonseiere som til sammen har minst en tiendedel av stemmene krever det og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet
Innkalling til årsmøte skal skje med minst åtte og høyst 20 dagers varsel. Ekstraordinært årsmøte kan, når det er nødvendig, innkalles med kortere varsel, dog minst tre dager.
Innkallingen skal skje skriftlig. Når en seksjonseier ikke selv bruker seksjonen, skal innkallingen sendes den postadresse som seksjonseieren har oppgitt. Innkallingen skal bestemt angi de saker som skal behandles i årsmøtet. Det kan ikke treffes vedtak i noe anliggende som ikke er angitt i innkallingen. Saker som en seksjonseier ønsker behandlet i det ordinære årsmøtet, skal nevnes i innkallingen. Skal et forslag, som etter loven eller vedtektene må vedtas med minst to tredjedels flertall behandles, må hovedinnholdet være angitt i innkallingen eller i et vedlegg til innkall ingen.
7.3 Deltakere
Alle seksjonseiere har rett til å delta i årsmøte med forslags, tale og stemmerett. Seksjonseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av seksjonseierens husstand har rett til å være til stede og til å uttale seg.
En seksjonseier kan møte med fullmektig. Fullmakten kan når som helst tilbakekalles.
Enhver seksjonseier har rett til å ta med seg en rådgiver til årsmøtet. Rådgiveren kan få rett til å uttale seg hvis årsmøtet gir tillatelse med vanlig flertall.
7.4 Ledelse og protokoll
Årsmøtet skal ledes av styreleder med mindre årsmøtet velger en annen møteleder.
Under møtelederens ansvar skal det føres protokoll over alle saker som behandles og alle vedtak som gjøres av årsmøtet. Protokollen skal underskrives av møtelederen o g minst én seksjonseier, som utpekes av årsmøtet blant dem som er til stede. Protokollen skal sendes alle seksjonseiere.
7.5 Stemmeberegning og flertallskrav
I årsmøtet regnes stemmene etter antall seksjoner, slik at hver seksjon har én stemme.
Når ikke loven eller vedtektene setter strengere krav, treffes alle vedtak med vanlig flertall av de avgitte stemmer. Blanke stemmer anses som ikke avgitt. Står stemmene likt, avgjøres saken ved loddtrekning.
For fastsettelse og endringer av vedtektsbetemmelser kreves minst 2/3 flertall av de avgitte stemmer.
Likeledes kreves det minst to tredjedels flertall av de avgitte stemmer for vedtak om:
a) samtykke til endring av formål for en eller flere bruksenheter fra boligformål til annet formål eller omvendt,
b) samtykke til reseksjonering som nevnt i § 20 annet ledd annet punktum, for øvrig jfr. § 49 i Lov om eierseksjoner
For vedtak om salg eller bortfeste av hele eller vesentlige deler av eiendommen, samt vedtak som innebærer vesentlige endringer av sameiets karakter, kreves tilslutning fra samtlige seksjonseiere.
7.6 Ugildhet i årsmøter
Ingen kan selv eller ved fullmektig eller som fullmektig delta i avstemming om avtale med seg selv eller nærstående eller om sitt eget eller nærståendes ansvar.
7.7 Saker som behandles i det ordinære årsmøtet
Det ordinære årsmøtet skal
1) behandle styrets årsberetning,
2) behandle og eventuelt godkjenne styrets regnskapsoversikt for foregående kalenderår,
3) valg av styremedlemmer
4) behandle andre saker som er nevnt i innkallingen.
8. Styret
8.1 Styrets oppgaver og myndighet
Sameiet skal ha et styre bestående 3 - tre medlemmer Årsmøtet velger styrets leder. Styrets medlemmer velges for 2 år
Avgjørelser som kan tas av et vanlig flertall i årsmøte, kan også tas av styret om ikke annet følger av loven eller vedtektene eller årsmøtets vedtak i det enkelte tilfelle.
8.2 Styremøter
Styrelederen har ansvar for at styremøte holdes så ofte som det trengs. Styremøtet skal ledes av styrets leder. Hvis styrelederen ikke er til stede, og det ikke er valgt noen nestleder, skal styret velge en møteleder.
Styret er vedtaksført når mer enn halvparten av alle styremedlemmene er til stede. Vedtak kan gjøres med mer enn halvparten av de avgitte stemmer. Står stemmene likt, gjør møtelederens stemme utslaget. De som stemmer for et vedtak, må likevel utgjøre mer enn en tredjedel av alle styremedlemmene.
Styret skal føre protokoll over sine forhandlinger. Protokollen skal underskrives av de styremedlemmene som var til stede. Protokollen underskrives ved møtets avslutning eller senere.
8.4 Ugildhet ved vedtak i styret
Et styremedlem må ikke delta i behandlingen eller avgjørelsen, i eller utenfor styremøte, av noe spørsmål som medlemmet selv eller nærstående har en framtredende personlig eller økonomisk særinteresse i.
8.5 Representasjon
Styret representerer seksjonseierne og forplikter dem ved underskrift av styrets leder og ett styremedlem i fellesskap i saker som gjelder seksjonseiernes felles rettigheter og plikter, herunder vedtak som er truffet av årsmøtet eller styret.
9. Mindretallsvern
9.1 Årsmøtet, styret eller andre som etter esl. § 40 representerer sameiet kan ikke treffe beslutning som er egnet til å gi visse seksjonseiere eller andre en urimelig fordel på andre seksjonseieres bekostning.
10. Mislighold
10.1 Pålegg om salg
Hvis en seksjonseier til tross for advarsel vesentlig misligholder sine plikter, kan styret pålegge vedkommende å selge seksjonen. Advarsel skal gis skriftlig og opplyse om at vesentlig mislighold gir styret rett til å kreve seksjonen solgt. Pålegg om salg skal gis skriftlig og opplyse om at seksjonen kan kreves solgt ved tvangssalg hvis pålegget ikke er etterkommet innen en frist som ikke skal settes kortere enn seks måneder fra pålegget er mottatt.
Er pålegget ikke etterkommet innen fristen, kan seksjonen kreves solgt gjennom namsmyndighetene etter reglene om tvangssalg, så langt de passer.
10.2 Krav om fravikelse (utkastelse)
Medfører seksjonseierens oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller er seksjonseierens oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige brukere, kan styret kreve fravikelse av seksjonen etter reglene i tvangsfullbyrdelseslovens kapittel 13. Denne regelen kommer også til anvendelse i forhold til bruker som ikke er seksjonseier (leier eller annen bruker).
11. Forhold til lov om eierseksjoner
For så vidt ikke annet følger av disse vedtektene, eller dersom vedtektene strider mot ufravikelige bestemmeleser i eierseksjonsloven, gjelder reglene i lov
om eierseksjoner av 16.06.2017 nr 65
Utkast budsjett
Boligsameie Småhus 3
- ett driftsår hensyntatt samtlige boliger
kr/år
gj.snitt 13,8 kr/mnd
pr m2/ mnd, gj.snitt 21,9 kr/mnd
Dette budsjettet er laget på grunnlag av estimerte kostnader basert på erfaringstall. Det er usikkerhetsfaktorer i budsjettet.
1. SAKSOPPLYSNINGER
1.1 Bakgrunn for saken
Hensikten med detaljregulering for Aurheim (eiendommene gnr.192/ bnr.10, gnr.192/ bnr.929 og 930, m.fl.) er å legge til rette for sentrumsutvikling og oppføring av boligbebyggelse i samsvar med overordnede føringer om boligutvikling og fortetting på Aursmoen. Boligbebyggelsen består av både blokkbebyggelse og konsentrert småhusbebyggelse, med tilhørende infrastruktur, leke- og uteoppholdsarealer. Områdets nærhet til sentrum, skoler, barnehager og kollektivtilbud tilsier at de nye boligene vil være attraktive for flere befolkningsgrupper (eldre, enslige og barnefamilier).
1.2 P anstatus og rammer
1.2.1 Stat ige planretn ngsl njer, nas ona e forventinger
• Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging (2014) Planlegging av arealbruk og transportsystem skal fremme samfunnsøkonomisk effektiv ressursutnyttelse, god trafikksikkerhet og effektiv trafikkavvikling. Utbyggingsmønster og transportsystem bør fremme utvikling av kompakte byer og tettsteder, redusere transportbehovet og legge til rette for klima- og miljøvennlige transportformer. I henhold til klimaforliket er det et mål at veksten persontransporten i storbyområdene skal tas med kollektivtransport, sykkel og gange. Planleggingen skal legge til rette for tilstrekkelig boligbygging i områder med press på boligmarkedet, med vekt på gode regionale løsninger på tvers av kommunegrensene.
• Statlig planretningslinjer for klima- og energiplanlegging og klimatilpasning (2018) Kommunene skal gjennom planlegging, myndighets- og virksomhetsutøvelse stimulere og bidra til reduserte klimagassutslipp og miljøvennlig energiomlegging. Ved planlegging av nye områder for utbygging, fortetting og transformasjon, skal vurderes hvordan hensynet til endret klima kan ivaretas. Det bør legges vekt på gode helhetlige løsninger og ivaretakelse av økosystemer og arealbruk med betydning for klimatilpasning, som også kan bidra til økt kvalitet uteområder. Planer skal ta hensyn til behovet for åpne vannveier, overordnede blågrønne strukturer, og forsvarlig overvannshåndtering.
• Rikspolitiske retningslinjer for universell utforming Formålet med retningslinjene er å sikre at planlegging på alle nivåer bidrar til et mer universelt utformet samfunn, slik at alle skal ha samme muligheter til å utvikle sine evner og leve et godt, meningsfylt liv. Retningslinjene skal legges til grunn ved all planlegging etter plan- og bygningsloven.
• Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen (1995) Konsekvenser for barn og unge skal alltid vurderes i plansaker. Arealer og anlegg som skal brukes av barn og unge skal være sikret mot forurensning, støy, trafikkfare og annen helsefare. I nærmiljøet skal det finnes arealer hvor barn kan utfolde seg og skape sitt eget lekemiljø. Ved omdisponering av arealer som i planer er avsatt til fellesareal eller friområde som er i bruk eller er egnet for lek, skal det skaffes fullverdig erstatning. Erstatning skal også skaffes ved utbygging eller omdisponering av uregulert areal som barn bruker som lekeareal.
• Retningslinjer for behandling av støy i arealplanleggingen (T-1442/2021)
Hovedformålet med retningslinjen for behandling av støy i arealplanlegging er å legge til rette for en langsiktig arealdisponering som forebygger støyproblemer. Forebygging gjennom riktig arealbruk er sannsynligvis det mest kostnadseffektive tiltaket mot støy. Retningslinjen gjelder kun luftbåren støy.
• Naturmangfoldloven
Loven har som mål å ivareta naturens biologiske, landskapsmessige og geologiske mangfold og økologiske prosesser gjennom bærekraftig bruk og vern.
1.2.2 Reg ona e og kommuna e planer
• Regionalplan for areal og transport Oslo og Akerhus (2015) Planen har som mål at utbyggingsmønsteret i Osloregionen skal være arealeffektivt basert på prinsipper om flerkjernet utvikling og bevaring av overordnet grønnstruktur. Transportsystemet
skal på en rasjonell måte knytte regionen sammen, være effektivt, miljøvennlig, sikre tilgjengelighet for alle og med lavest mulig behov for biltransport. All trafikkvekst skal skje med sykkel, gange og kollektivt. Det skal tilrettelegges for å kunne håndtere en sterk fremtidig vekst i befolkningen. Byer og tettsteder skal utvikles med kvalitet og innhold, hvor økonomisk, sosial, fysisk og kulturell utvikling sees sammenheng.
• Regional plan for masseforvaltning i Akershus, vedtatt 24.10.2016. Planen tar sikte på å redusere miljø- og samfunnsbelastning fra masseuttak, massehåndtering og massetransport samt sørge for størst mulig gjenbruksandel av gjenvinnbare masser. Ikke fornybare ressurser, herunder matjord, bør nyttiggjøres i størst mulig grad.
• Kommuneplanens arealdel 2018-2028
Kommuneplanens arealdel 2018-2028 legger til grunn at 80% av veksten frem mot år 2028 skal fordeles langs kollektivaksen Aursmoen – Bjørkelangen – Løken. Fortetting i sentrum av kommunens lokalsamfunn skal vektlegges, og da spesielt på Bjørkelangen og Aursmoen sentrum. Det estimeres en gjennomsnittlig befolkningsvekst på 2% frem mot 2028, som tilsvarer en befolkningsøkning underkant av 4000 personer. Behovet for nye boliger estimeres å utgjøre mellom 1000 og 2000 boenheter.
Formål fastsatt i områdeplanen for Aursmoen sentrum videreføres i kommuneplanens arealdel Planområdet er avsatt til henholdsvis sentrumsbebyggelse, boligbebyggelse, barnehage og friområde.
• Kommunedelplan for klima i Aurskog-Høland kommune - På vei mot lavutslippssamfunnet 2018 – 2030
Formålet med planen er å sikre at Aurskog-Høland kommune bidrar til reduksjon i utslipp av klimagasser, bruker energien riktig og bruker mer fornybar energi, samt gjøre kommunen bedre stand til å håndtere de konsekvensene som følger av et endret klima.
• Områdeplan for Aursmoen sentrum
Planområdet omfattes av områdeplan for Aursmoen sentrum, PlanID: 22010100013, vedtatt 17.03.14 I områdereguleringsplanen for Aursmoensentrum er arealene innenfor planområdet avsatt til henholdsvis sentrumsbebyggelse felt S5, boligbebyggelse felt B1, B2 og B4, barnehage felt BH1, friområde o_F1, o_F2 og o_F3) og vegetasjonsskjerm V1 (langs Fv170). Områdeplanen stiller krav til detaljregulering for feltene S5, B1, B2, B4 og BH01.
1.3 Beskr velse av planområdet, eksisterende forhold
1.3.1 Bel ggenhet
Planområdet ligger sentralt i nordre del av Aursmoen sentrum og grenser sør til Aursmoens «handelssentrum» og i nord til Fv170 (Komp veien). I vest grenser planområdet til et etablert
villaområde sør for Klokkerveien, et fremtidig utviklingsområde tilknytting til Aurveien 26 (felt KBA5 områdeplan for Aursmoen sentrum) og næringsbebyggelse (felt KBA3 områdeplan for Aursmoen sentrum).
Øst for planområdet ligger landbrukseiendommen Aurheim, et grøntområde regulert til grøntstruktur/ bevaring av kokegroper og et fremtidig boligområde - felt B3 (Nordjordet), som skal bebygges med både blokkbebyggelse og konsentrert småhusbebyggelse
1.3.2 Avgrens ng av p anområdet og e erforhold
• Avgrensing
Planområdet omfatter deler av den historiske landbrukseiendommen Aurheim, herunder gnr.192/ bnr.10 og eiendommene gnr.192 /bnr.929 og 930, som ble fradelt fra gnr.192/ bnr.10 etter innsendelse av planinitiativ Våningshuset og gårdsbygningene på gården Aurheim, som inngår landbruksområde LB1, inngår ikke i planområdet. tillegg medtas i planområdet eiendommene gnr.193/gnr.193/ bnr.11, 32, 35 og 39, som er bebygd med småhus.
Avgrensing av planområdet er fastsatt samråd med kommunens forvaltningsavdeling, og følger hovedsak formålsgrenser i områdeplanen for Aursmoen sentrum. Planavgrensningen i sør ble justert etter kunngjøring.
• Eiendomsforhold
Planområdet utgjør totalt ca.107,30 daa, hvorav fremtidig utbyggingsområde for utvikling av sentrumsbebyggelse (felt S5) utgjør 9,6 daa, områder for boligbebyggelse (felt B1, B2 og B4) utgjør
til sammen 46,6 daa, område for barnehage (felt BH1) utgjør 7,0 daa, friområder F1-F3 utgjør til sammen 12,5 daa og vegetasjonsskjerm V1 utgjør 17 daa.
Følgende eiendommer omfattes av nåværende avgrensning av planområdet: 192/10 (Aurheim), 192/ 929 (fradelt fra Aurheim), 192/930 (fradelt fra Aurheim), 192/1 (del av Klokkerveien), 193/ 11 (Braaten), 193/32 (Skogli), 193/35 (Bakkebo), 193/39 (Hellinga), 193/425 og 192/599.
1.3.3 Eks sterende bebyggelse
• Innenfor planområdet Hovedparten av planområdet består av dyrket mark. I planområdets nord-vestre hjørne ligger 3 boligeiendommer, som har adkomst via Klokkerveien. Bebyggelsen på disse eiendommene består av eneboliger.
• Tilstøtende arealer Bebyggelsen omkring planområdet er heterogen. Bebyggelsen på gården Aurheim (gjenstående del av hovedbølet) omfatter våningshus og flere landbruksbygninger Vest for planområdet ligger et ensartet villaområde med frodige hager. Disse har adkomst fra Klokkerveien via Bokfinkveien
Sør/ sørvest for planområdet ligger store forretningsbygg. Den største er Aurskog Senter, et forretningsbygg med 2-3 etasjer, som åpnet i 1991 og ble utvidet suksessivt (1998, 2002, 2010)
Varelevering til senteret er etablert på senterets nordside. Det samme gjelder kundeparkering. Sør-øst for planområdet ligger eldre blokkbebyggelse 3-4 etasjer (Aurstad), som ble oppført for ca.10 år siden
1.3.4 Landskap
Planområdet ligger i et typisk innlandslandskap med tettstedsbebyggelse og jodbruksdominans –definert som landskapstype IA-6. Området grenser nord til Fv170 (Kompveien). Veien knytter tettstedene Aursmoen, Aurskog og Bjørkelangen, som gradvis er vokst sammen, og utgjør den viktigste trafikkforbindelse
Fig. 7 – Terrengsnitt nord-sør (kilde: høydedata.no)
Fig. 8 – Terrengsnitt øst-vest (kilde: høydedata.no)
6 –
1.3.5 Topografi, vegetasjon, so Terrenget i planområdet har typiske trekk for ravinelandskap, men er sannsynligvis tidligere arrondert for å kunne dyrkes. Det er flere raviner i området og terrenget er kupert. Terrengets helning er hovedsak brattere enn 1:20. Terrenget har et markant fall mot nord/ nordøst, og høydeforskjellen fra høyeste til laveste punkt er opp imot 10 m.
Det går i dag et lavbrekk med fall mot nord. Dalsidene har helning på ca. 1:5 på det bratteste. Planområdet består hovedsakelig av dyrket mark.
Planområdet ligger fritt, godt eksponert i landskapet, og har gode solforhold.
1.3.6 Lokalkl ma
Nærmeste registrerte klimaobservasjoner er Aurskog, med moderate vindforhold og typisk innlandsklima med varme somrer og kalde vintre.
Dominerende vindretning på Aurskog er fra sør, jfr. Fig., Vindrosen fra Aurskog viser både vindhastighet og dominerende vindretning. Det er sjeldent sterkere vind en frisk bris (8,0-10,7 m/s) i dette området.
1.3.7 Kulturm nner
• Automatisk fredete kulturminner I forbindelse med tidligere områderegulering for Aursmoen sentrum og reguleringssak for Nordjordet, Aurskog kirke, Aur prestegård og Margarethakilden har det i 1999 og 2011 blitt gjennomført arkeologiske registreringer av det foreslåtte planområdet, iht. kulturminneloven § 9. Under disse registreringene ble det påvist to automatisk fredete kulturminnelokaliteter innenfor det foreslåtte planområdet (id 149286 og 212185), som er tolket som kokegroplokaliteter Kulturminnelokaliteten id 149286 er datert til siste del av førromersk jernalder (200 f.Kr. – Kr.f.) og har fått statusen Fjernet, som innebærer ingen restriksjoner for grunneier eller andre rettighetshavere. Som følge av dette ble det innvilget dispensasjon fra kulturminneloven den 01.04.2014.
Det foreslåtte planområdet er konflikt med id 212185 og dispensasjonsbehandlingen vil bli avklart etter at planen er lagt ut på offentlig ettersyn. Viken Fylkeskommune varslet om at dispensasjon kan komme til å inneholde et krav om datering av dette kulturminnet for å sikre dets kildeverdi. Det påregnes ikke ytterliggere funn da utsjaktningen har vært finmasket.
Figur 10 – Detaljkart med sjakter, funn og plangrense (kilde: Registreringsrapport med funn av automatisk fredete kulturminner 20.08.2012)
Utenfor planområdet ligger et skogkledd område der flere funn av kokegroper er blitt gjort. Området er regulert til bevaring av kokegroper jfr. Reguleringsplan for Nordjordet, vedtatt 2002. Formålet er videreført i områdeplan for Aursmoen sentrum.
• Nyere tids kulturminner/ miljø
Planområdet omfatter ikke nasjonale, regionale eller lokale kulturminner. Stabburet på gården Aurheim (150185475), som ligger utenfor planområdet, er SEFRAK- registrert.
1.3.8 Naturmangfo d
Planområdet består hovedsakelig av tidligere dyrket mark og noen asfalterte flater Datagrunnlaget for vurdering av naturmangfoldet består av offentlig tilgjengelig informasjon fra databaser og kartinnsyn supplert med informasjon fra befaring av planområdet. Offentlig informasjon er hentet fra kommunens database og fra de nettbaserte databasene Naturbase, Artskart, Kilden, Norge bilder, og Norges geologiske undersøkelser, hvor registreringer relatert til naturmangfold er undersøkt og vurdert.
Innenfor planområdet, jfr. Artsdatabanken, er det ingen registrerte utvalgte naturtyper, prioriterte arter og geologisk eller biologisk mangfold
Området berører ikke fredete arter, prioriterte arter, arter av nasjonale forvaltningsinteresser (Miljødirektoratet) eller truede eller nær truede arter på norsk rødliste (Artsdatabanken). Det er ikke registrerte fremmede arter i Artsdatabasen. Mattilsynet opplyser i e-post datert 28.02.2022 at eiendommen 192/10 er oppført i floghavreregisteret.
Siden det ikke er registrert viktig naturmangfold innenfor planområdet vil nml §§10, 11 og 12 ikke komme til anvendelse.
1.3.9 Andre vernehensyn
Omdisponering av arealene i planområdet fra landbruk til fremtidig bebyggelse m.m. er gjort forbindelse med områdeplanen for Aursmoen sentrum og er videreført i kommuneplanen Planområdet inngår i nedbørfeltet for Haldenvassdraget og verneplan for vassdraget.
1.3.10 Grunnforhold
Ifølge kvartærgeologisk kart ligger planområdet i sin helhet under marin grense. Grunnundersøkelser utført i 2018 av Løvlien Georåd og Rambøll Norge AS indikerer at grunnen består av et topplag med matjord over torskeleire ned til ca.1-3m under terreng. Videre påtreffes leire med innskutte lag av silt og finsand. Leirens mektighet varierer mellom 1 og 8 meter. Det er påvist forekomster av sprøbruddmateriale med mektighet begrenset til ca.2-5 meter.
1.3.11 Trafikkforhold
Fv170 betjener det meste av gjennomgangstrafikken til og fra Bjørkelangen.
Planområdet har biladkomst fra Fv239 (Aurveien) i sør via Aurfaret/ Senterveien og i vest via Klokkerveien. Klokkerveien, som har kommunal vei status, er dag gruslagt. Områdeplanen for Aursmoen sentrum legger til rette for en oppgradering av Klokkerveien.
Det ligger 4 busstoppesteder i relativ kort avstand fra planområdet, Finstadhagan, Aursmoen skole, Aursmoen og Aurskog sykehjem. Stoppestedene er betjent av busslinje 470 (470E), med halvtime frekvens, som knytter sammen Lillestrøm og Bjørkelangen.
1.3.12 M l øforhold (støy, forurensing, kl ma m m )
• Vegtrafikk støy
Planområdets beliggenhet inntil Fv170 (Kompveien) medfører at tilliggende arealer er utsatt for vegtrafikkstøy. Ifølge støysonekart for Aursmoen ligger planområdets randsone mot nord rød og gul støysone.
Fig 12 - Utsnitt støykart (kilde: Naturdatabase) Fig.13 - Utsnitt kommuneplanen (rød- og gulstøysone skravert)
• Forurensing
Ifølge Miljødirektoratet, er planområdet ikke markert som forurenset. Dette er heller ikke påpekt i geo-rapporter og grunnundersøkelser av området.
1.3.13 Forhold knyttet til fare og sikkerhet
Planområdet ligger ikke innenfor aktsomhetssone for flom iht. NVE Atlas/ Miljødatabasen. Stormflo er ikke en aktuell påkjenning. Det er ifølge offentlige databaser ikke kartlagt risiko forbindelse med jordskred, snøskred, steinsprang, flomskred eller lignende hendelser. Grunnundersøkelser utarbeidet av fagkyndig innen geoteknikk viser at det er påvist sprøbruddsmateriale innenfor planområdet.
2 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET
2.1.1 Beskrivelse av prosjektet som ligger ti grunn for p anfors aget Adkomst til planområdet etableres fra syd/ sentrum via Senterveien, fra vest via Klokkerveien og fra syd-øst via Nordjordveien. Tilliggende del av Senterveien opparbeides som gatetun og tilrettelegges for «shared space». Gatetunet skal kunne brukes til adkomst for biler, renovasjonsbiler og utrykningskjøretøy, parkering for besøkende, gang- og sykkelveg, dog myketrafikkanter skal prioriteres Gatetunet får en helhetlig utforming, med møblering og gatebelegg som skal fungere strukturerende for gatetunets bruk.
Boligbebyggelsen består av henholdsvis sentrums- og blokkbebyggelse og konsentrert småhusbebyggelse, med tilhørende infrastruktur, leke- og uteoppholdsarealer. Formålsinndelingen av planområdet gjenspeiler arealformål i overordnet plan, delområdenes avstand til sentrum og terrengets topografi
Delområder regulert til sentrums- og blokkbebyggelse ligger naturlig sør-delen av planområdet, som grenser til Aursmoen sentrum. I områdereguleringen for Aursmoen sentrum var denne delen av planområdet regulert til sentrumsbebyggelse – felt S5. Formålet videreføres detaljreguleringen, men areal avsatt til forretning e.l. nedjusteres for å unngå en overetablering. Bebyggelsen felt SF1 og felt BB1 vil ha en mer urban karakter og vil bidra til å styrke attraktiviteten av Aursmoen sentrum. Typiske sentrumsfunksjoner som forretning, servering og tjenesteyting plasseres i 1.etg i felt SF1, i lamellbygget mot sør. Størrelsen på disse arealene er vurdert ut ifra markedsanalyser som viser at behovet er mindre enn det som var forutsatt ved utarbeidelsen av områdereguleringsplanen for Aursmoen sentrum Arealene vil også fungere som uformelle møteplasser.
Bebyggelsen felt SF1(Sentrumshagen Sør) og BB1(Sentrumshagen Nord), organiseres i delvis åpne kvartalsstrukturer, med 4 til 5 etasjer, som gir gode vilkår for etablering av uteoppholds- og lekearealer. Gårdstunene mellom leilighetsbyggene tilrettelegges for opphold og lek. Nærlekeplasser blir opparbeidet som en del av gårdstunene Tunene vil være bilfrie med mulig service og beredskapskjøring i tun 2. Det opparbeides garasjekjeller under tunene og betongdekket skal dimensjoneres for tilstrekkelig jordtykkelser for at frodig vegetasjon kan etableres. Leiligheter i første etasje får private markterrasser.
Boligene i begge kvartaler vil ha forholdsvis store private balkonger eller markterrasser. I tillegg til disse vil det opparbeides felles innholdsrike uteoppholdsarealer på terreng/ lokk over parkering samt felles takhager på enkelte av husene.
Felles uteoppholdsarealer vil ha gode solforhold og tilfredsstillende støyforhold. Det settes av minimum 20 kvm uteoppholdsareal per boenhet ihht. krav i gjeldende område regulering, fordelt på private balkonger/ terrasser, felles uteoppholdsarealer på terreng/ lokk over terreng og felles takterrasser.
I det sørligste kvartalet, Sentrumshagen Sør, ønskes etablert til sammen ca. 50 boliger. De fleste vil være 3-roms leiligheter, med størrelser mellom 50 og 75 m2. Det vil også etableres et mindre antall 2-roms og 4-roms. Leilighetene vil hovedsak være gjennomgående, med adkomst via heis og svalganger. I det nordligste kvartalet ønskes etablert inntil 150 boliger. I illustrasjonsprosjektet er det vist 140 boliger, hvorav 65 toroms leiligheter, 68 treroms leiligheter og 7 fireroms leiligheter.
Beboerparkering etableres kjeller/ under terreng, mens gjesteparkering etableres på terreng. I kjelleretasjen plasseres også andre felles fasiliteter for beboere – som private sportsboder, felles bod til skismøring, sykkelverksted, m.m. Det tas sikte på å utvikle boliger med sambruks-, delingsog nabofellesskapsløsninger.
Antall parkeringsplasser vil tilsvare et gjennomsnitt på 1,1 bilparkeringsplass per leilighet. Redusert parkeringsdekning er i tråd med overordnede føringer ved etablering av boliger nært kollektivtransport.
Småhusbebyggelsen etableres nord for blokkbebyggelsen og blir inndelt i 12 delområder, med varierende boligtypologi og antall boenheter. Felt BK5 omfatter eksisterende småhusbebyggelse innenfor planområdet. Illustrasjonsplanen viser 177 hus, og 5 typer småhus
Boligområdene flettes sammen av en gjennomgående grøntstruktur, som består av friområder og turdrag, samt et finere masket nett av gang- og stiforbindelser som krysser småhusfeltene og forsterker planområdets grønne preg. Det er den fysiske grønnstrukturen - veven av grønne områder - som vil gi planområdet dets grønne preg Innenfor friområder og turdrag opparbeides gang- og sykkelvei, som danner et bilfritt alternativ til kjøreveiene Klokkerveien og Nordjordveien. Gang- og sykkelveiene blir en del av skoleveien for skolebarn fra planområdet. Friområder og turdrag grenser også til nærlekeplasser og grendelekeplass. Foreslått turdrag, som etableres langs ravinen, inkluderer areal for fordrøyning av overvann.
Overvann håndteres lokalt og primært infiltreres i grunnen. Det legges opp til åpne grøfter langs boligveiene, som ledes ned i ravinen hvor det etableres åpen avrenning Det bygges terskler som regulerer fordrøyning av vannet. Dagens kulvert (bunnledning) og bekkesig fra sentrum ledes inn i nytt løp, som etableres med terskler, gjerne ved krysningspunkter for fotgjengere. Tersklene bygges slik at det er små kulper ved normalvannstand, og at vannet kan stige til flomnivå ved 200-års flom.
Nærlekeplasser etableres i gårdsrommene for leilighetsbyggene og tunene for småhusene. De utstyres med lekeapparater primært for de minste barna, opp til 3 år. Det anlegges sittemulighet for foreldre nærheten for å holde øye med barna.
For de større barna etableres en grendelekeplass, plassert sentralt og som tilbyr ulike muligheter, utfordringer og aktiviteter.
Ballplass – akebakke
Sentralt i ravinen etableres et terrengamfi som formidler høydeforskjellen mellom boligfeltet og draget. Amfiet etableres som en grasbakke med fall 1:4 og egner seg for soling sommerstid og akebakke på vinteren. I bunnen av amfiet etableres en ballslette med klippet gras.
2.1.1.1 I lustrasjonsplan
Vedlagte illustrasjonsplan, som ikke er gjenstand for vedtak og derfor ikke juridisk bindende, viser en mulig maksimal utbygging forhold til planforslagets rammer.
2.1.2 Arealbruk (reguleringsformå , arealstørrelse mv)
Planområdet utgjør til sammen 107,30 daa. Området er avsatt til følgende formål: Bebyggelse og anlegg (pbl §12-5, nr.1)
2.1.3 Atkomst og trafikk øsninger
Planforslaget sikrer adkomst til planområdet fra syd, vest og syd-øst via henholdsvis o_KV1, o_KV2 og o_KV3. o_KV1, som sikrer biladkomst fra syd/ sentrum og betjener felt for bebyggelse til sentrumsformål SF1 og blokkbebyggelse BB1, er dimensjonert ihht. Kommunens veinormal for felles avkjørsel FA2.
KV2 (Klokkerveien), som sikrer biladkomst fra vest og betjener feltene til konsentrert småhusbebyggelse BK1-5, er dimensjonert som felles avkjørsel FA1.
Kv3 (Nordjordveien), som sikrer adkomst fra syd-øst og betjener både tilstøtende planområde Nordjordet felt B3 og feltene BK6-11, er dimensjonert som adkomstvei.
O_KV4 og O_KV5 opparbeides med boligvei standard Det vises til vedlegg L – Teknisk plan vei.
Tilliggende del av Senterveien (KV1 b) reguleres til gatetun. Området tilrettelegges for «shared space» og skal kunne brukes til adkomst for biler, renovasjonsbiler og utrykningskjøretøy, parkering for besøkende, gang- og sykkelveg. Myketrafikkanter skal prioriteres.
Detaljplan skal ligge til grunn for opparbeidelse av gatetun.
Gatetunet skal gis en helhetlig utforming, med robuste detaljer og materialer av god kvalitet. Møblering og gatebelegg skal fungere strukturerende for gatetunets bruk.
Trafikkløsningene er illustrert i fig.40-mobilitets diagram, neste side
For enkelte kjøreveier som gir adkomst til boliger delområdene BK1-12 og der årsdøgntrafikk (ÅDT) er maks. 200 tillates det fravik fra krav om snuplass på egen grunn. Det vises til SINTEF analyse, som dokumenterer at snuplass på egen grunn ikke gir bedre sikkerhet mot risikoen for å rygge på et barn. Snuplass på egen grunn vil kun redusere risikoen for kollisjon med andre kjøretøy. Tatt i betraktning den lave trafikkbelastningen er det lite grunn til å kreve snuplass på egen grunn for adkomstvei med inntil 200 ÅDT.
Fig.41 – SINTEF analyse - trafikksikkerhet ved snuplass på egen grunn i forhold til trafikktetthet
2.1.4 Bebygge se (p asser ng/ byggegrenser, typolog , høyder, utnytte sesgrad, antal enheter, og parkering mv)
• Plassering/ byggegrenser
Bebyggelsens plassering er angitt på plankartet med byggegrenser Der byggegrenser ikke er angitt kan bebyggelsen oppføres inntil formålsgrenser
Parkeringsplasser, sykkelparkering, trapper, ramper og forstøtningsmurer, og mindre uteoppholdsarealer tilhørende boliger 1.etg. tillates etablert utenfor viste byggegrense. Balkonger og utstikkende bygningsdeler tillates oppført inntil 2,5 m utenfor byggegrense.
Bebyggelsen til sentrumsformål felt SF1 og blokkbebyggelsen i felt BB1 blir organisert i delvis åpne kvartaler Byggegrensene er fastsatt slik at de sikrer gode dimensjoner for gårdsrommene og åpenhet samt gir en vis fleksibilitet i utforming av bebyggelsen. Bebyggelse under terreng i felt BB1 og SF1 skal oppføres innenfor bestemmelsesgrense # 2 angitt på plankartet.
Byggegrenser for delområdene Bk1-12 er fastsatt i forhold til midtlinje på tilstøtende kjøreveier. Avstand fra midtvei til byggegrense er henholdsvis 12,0m, 10,0m og 7,5m, avhengig av veistandard.
Bebyggelsen i felt BK6 skal plasseres slik at det sikres en forbindelse mellom friområde o_FRI1 og henholdsvis kjørevei o_KV5. Bebyggelsen i felt BK7 skal plasseres slik at det sikres en forbindelse mellom turdrag TD1 og o_KV5. Bebyggelsen i BK8 skal plasseres slik at det sikres en forbindelse mellom o_KV5 og lekeplasser f_LEK4.
• Boligtypologi
Bebyggelsen i småhusområdene BK1-BK4 og BK6-12 består av rekker I illustrasjonsplanen er det vist husrekker som består av minimum 3 bygg. Området vil imidlertid utbygges over flere år og andre
hustyper kan bli aktuelle å bygges. For å sikre muligheten til å kunne bygge andre type hus enn de som er vist illustrasjonsplanen er det medtatt en bestemmelse som presiserer at innenfor delområder BK1-12 kan det bygges boliger plassert i rekker, to-mannsboliger, rekkehus, kjedehus og firemannsboliger, med tilhørende parkering og uteoppholdsarealer.
• Byggehøyder
For sentrumsformålsbebyggelsen og blokkbebyggelsen er maks. gesimshøyder angitt som absolutte kotehøyder (i m.o.h.). Fastsatte gesimshøyder tillater å bygge hovedsakelig 4 etasjer og punktvis 5 etasjer.
For småhusområdene er maks.gesims- og mønehøyde angitt som relative høyder, som måles fra gjennomsnittsterreng. Bebyggelsen innenfor feltene BK 1-12 kan bygges i 2-3 etasjer og sokkel og oppføres med møne maks.9,5 m og gesims maks. 8 m. Ved pulttak eller flate tak tillates maks. 9,5 m gesims.
• Utnyttelse
Tillatt grad av utnyttelse er påført plankartet. Grad av utnyttelse beregnes felt vis. Parkeringsanlegg, boder, mv under bebyggelse/ terreng skal ikke skal medregnes %‐BYA. For sentrums- og blokkbebyggelse er utnyttelsesgraden videreført fra områdereguleringen for Aursmoen sentrum. For delområdene til småhusbebyggelse varierer utnyttelsen mellom 40 og 60%.
Områdeplanen fastsetter for felt S5 en utnyttelsesgrad på 66% BYA. Utnyttelsesgraden fra områdereguleringen videreføres i detaljreguleringsplanen. Dette da arealer til lek opparbeides innenfor felt BB1 og SF1 i stedet for å skilles ut som eget formål.
Utnyttelsesgraden for felt B1, B2, B4 i områdeplanen er fastsatt til 45 % BYA.
Utnyttelsesgraden for felt BH1 er fastsatt til 40 % og feltets areal er 7000 m2 . Formannskapet vedtok at kun 80 % av feltet kan bebygges med boliger. Tillat BYA tilsier at feltene kunne bebygges med til sammen 23.210 m2 BYA.
Felt navn områdeplan
Areal Korrigert areal %-BYA områdeplan
Tillatt BYA Ihht.områdeplan
B1 13.300 m2 45% 5.985 m2
B2 14.800 m2 45% 6.600 m2
B4 18.500 m2 45% 8.325 m
*Etter fratrekk av 20% av feltareal for BH1 jfr. Kommunestyrets vedtak.
Tabell I – BYA beregning
I detaljreguleringsprosessen ble feltavgrensing omdefinert for å tilpasses endret infrastruktur. Boligfeltene deles opp på nytt og arealer til lek- og uteopphold, herunder nærlekeplasser og grendelekeplass, samt arealer til renovasjonsanlegg og trafoanlegg blir regulert som egne formålssoner. Som følge av dette avviker prosentregnet utnyttelsesgrad innenfor hvert boligfelt fra prosentutnyttelsesgraden angitt i områdereguleringen.
Plankartet angir ny prosentregnet utnyttelsesgrad for hvert felt. Imidlertid vil prosentendringen ikke medføre at det kan bygges vesentlig mer enn det som var beregnet i områdereguleringsplanen for Aursmoen sentrum. En maksimal utnyttelse iht. % BYA for hvert felt ville utgjøre ca. 23.900 m2
• Antall boliger
Det er ikke fastsatt antall boliger eller boligsammensetning for leilighetsbebyggelsen.
Illustrasjonsprosjektet viser 190 boliger til sammen i felt SF1 og BB1 og 177 boliger tilsammen i felt BK1-4 og BK6-12.
2.1.5 Leke- og uteoppho dsarealer
Planforslaget stiller krav til å avsette minimum 20 m2 egnet uteoppholdsareal per boenhet Arealene til uteopphold skal ikke være støyutsatt. Private takterrasser og balkonger over 5m2 samt felles takterrasser medregnes i utearealene for boligene i felt BB1 og SF1.
Uteoppholdsareal for boligene felt BK1-12 etableres på egen tomt, på terreng, balkong og/eller takterrasser
Utearealene i gårdsrommene i felt SF1 og BB1skal tilrettelegges for lek og opphold og skal opparbeides med variert beplanting og belysning. Det skal etableres vegetasjonsdekke med dybde på minimum 0,8 meter på minst 10% av det felles utearealet på terreng/ lokk over terreng. Kravet til tilstrekkelig jorddybde på deler av lekeplass og felles uteoppholdsareal på lokk vil muliggjøre dyrking av større busker og trær, som kan skape større variasjon i utearealene. Dette er tråd med områdereguleringen for Aursmoen sentrum §2.6, som angir at skal legges vekt på varierte sekvenser i utearealene.
Overflater, belysning, møblering og beplanting skal utformes med god arkitektonisk kvalitet. Nærlekeplass for boligene i felt BS1 og BBB1 opparbeides i gårdsrommene og dimensjoneres etter kommunens norm, herunder minimum 300 m2/ 50 boliger. Lekearealene skal beregnes samlet for feltene SF1og BB1.
Felt f_LEK1-5 opparbeides som nærlekeplass for boligene felt BK1-4 og BK6-12. Felt f_LEK6 opparbeides som grendelekeplass for alle boligene planområdet
Lekearealene skal ikke være støyutsatt. De skal ha en hensiktsmessig arrondering, ligge på terrengnivå og ikke være brattere enn 1:3, med unntak av akebakker. Lekeplasser skal utstyres med lekeapparater og sittemuligheter/benker
Grendelekeplass skal opparbeides som et sentralt lekeområde for barn i ulike alder og skal innby til ulike former for fysisk aktivitet. Området skal inneholde lekeapparater, møteplass med sittemuligheter, trær, steiner og lignende naturelementer.
2.1.6 Grønnstruktur
Arealer regulert til grønnstruktur omfatter friområder o_FRI1-4 og turdrag o_TD1-2, samt vegetasjonsskjerm VS1-2.
Arealformålet videreføres fra områdereguleringsplanen, men plassering av friområder/ turdrag er endret i forhold til områdereguleringen. Samlet areal for friområder i områdereguleringsplanen er 12,40 daa. I tillegg til disse skulle 20% av felt BH1, som tilsvarer 1,4 daa, avsettes til friområde/ grøntstruktur. Dette utgjør til sammen 13,80 daa. En viktig forutsetning for omdisponeringen av arealer til grønstrukturformål innenfor planområdet har vært det å gi en kvantitativ og kvalitativ erstatning for omdisponerte arealer.
Friområde o_FRI 1-4 og turdrag o_TD1-2 i planforslaget utgjør til sammen 14,08 daa og størrelsesmessig gir fult kompensasjon for friområder i områdereguleringsplanen som blir omdisponert. Turdrag TD1 og TD2, som hovedsak erstatter friområde o F1 i områdereguleringsplanen for Aursmoen sentrum har vesentlig flere landskapsmessige kvaliteter enn arealet den erstatter. Friområde o_FRI2 opparbeides med amfi/ akebakke og ballplass. Turdrag TD1-2 anlegges langs ravinen og grenser til nærlekeplass og grendelekeplass
Vegetasjonsskjerm VS1-2 utgjør til sammen 10.55 daa. Innenfor VS1 kan det opparbeides nødvendige støyskjermingstiltak ihht. støyvurdering.
2.1.7 Overvann
Planforslaget stiller krav til at håndtering av overvann skal baseres på overflatebaserte løsninger. Overvannet skal håndteres iht. 3-leddstrategien. Avrenning fra mindre regn skal fanges opp og infiltreres, avrenning fra større regn skal forsinkes og fordrøyes og for avrenning fra ekstremregn skal
det sikres trygge flomveger. Det skal legges opp til magasinering og infiltrering nærmest kilden samt at sikkerhet mot erosjon ivaretas. Det skal benyttes en klimafaktor på min. 1,5, og grønn overflatefaktor, GOF, skal minimum være 0,5.
2.1.8 Estetikk og terrengti pasning Planforslaget fastsetter at bebyggelsen i planområdet skal gis en tidsriktig og god estetisk utforming, i samspill med omgivelser.
2.1.9 Un verse l utforming / ti gjenge ighet for alle Iht.krav i teknisk forskrift TEK 17 skal alle uteområder gis universell utforming så langt terrenget tillater det.
2.1.10 Dokumentasjonskrav
I forbindelse med søknad om rammetillatelse stilles det krav til støyberegning med tilhørende detaljert støyfaglig vurdering, utarbeidelse av overordnet utomhusplan, overordnet plan for VA og overvann.
I forbindelse med søknad om igangsettingstillatelse skal det utføres geoteknisk prosjektering av tiltak og det skal utarbeides brannredegjørelse som viser hvordan krav i teknisk forskrift og brannvesenets retningslinjer om tilrettelegging for rednings- og slokkemannskaper er ivaretatt. Videre stilles det krav til utarbeidelse av tekniske planer for veier som ikke framkommer av plankartet, miljøoppfølgingsplan og matjordplan.
2.1.11 Rekkefølgekrav
Det er fastsatt rekkefølgekrav for etablering av kjørevei, fortau, gang- og sykkelvei og lekeplass knyttet til delområder, som oppsummeres in en matrise. For enkelte kjøreveier tillates trinnvis utbygging av vei takt med innflyttingsklare boliger.
Krav til ferdig opparbeidelse av grøntstruktur, bestående av turdrag og friområder med tilhørende gang- og sykkelvei gjennom området er knyttet til etablering av et vis antall boliger innenfor planområdet.
Når det er bygget 100 boenheter innenfor planområdet skal friområde o_FRI1 og 2, gang- og sykkelvei o_GS-2, og del av o_GS-3 og o_GS4 tilhørende friområde o_FRI2 være ferdig opparbeidet henhold til utomhusplan.
Når det er bygget 100 boenheter innenfor planområdet skal turdraget o_TD1 og del av o_GS4 tilhørende o_TD1 være ferdig opparbeidet henhold til utomhusplan. Når det er bygget 200 boenheter innenfor planområdet skal turdraget o_TD2 og o_GS5 være ferdig opparbeidet henhold til utomhusplan.
Når det er bygget 300 boenheter innenfor planområdet skal grendelekeplass f_LEK6 være ferdig opparbeidet.
Før nye boliger kan tas bruk skal nødvendige støybeskyttelsestiltak og tilhørende renovasjonsanlegg være ferdigstilt. Før nye boliger innenfor planområdet kan tas i bruk skal parkeringsdekning for biler og sykler være etablert iht. punkt 3.5.a og i takt med byggetrinn.
Videre stilles krav til opparbeidelse av Klokkerveien vest for planområde, med fortau på sørsiden frem til krysset med Aurveien (Fv.239) og opphøyd gangfelt til Aursmoen skole. Kravet trer kraft etter at det er blitt bygget 30 boliger innenfor delområdene BK1-12. Det stilles også krav til at nødvendig overvannstiltak Haugkroken er sikret.
2.1.12 Byggetr nn
Reguleringsbestemmelsene fastsetter at planområdet kan bygges i flere trinn og at bebyggelsen innenfor hvert felt kan oppføres trinnvis forutsatt at byggetrinn angis ved søknad om rammetillatelse til første tiltak innenfor feltet. Tilhørende kjøreadkomst, fortau, gang- og sykklevei og lekeplass skal etableres ihht. følgende matrise. Veier markert med * kan opparbeides etappevis, slik at kun del av adkomstveien som fører til innflyttingsklare boliger skal være ferdig opparbeidet og godkjent som driftsklar før midlertidig brukstillatelse til boliger kan gis.
Delområder Kjøreveg Fortau Gang-/sykkelvei Gatetun Lekeplass
SF1 KV1a, KV1b, KV1 GS1 GT1 Gårdsrom
BB1 KV1
GS2 Gårdsrom
BK1-2 KV2 F01 LEK1
BK3 KV2, KV3* LEK2
BK4 KV3* LEK2
BK6-8 KV4*, KV5* F02
GS7 LEK3
BK9 KV4*, KV5* LEK4
BK10-12 KV6*
GS6 LEK5
Tabell II – matrise vedr. rekkefølgebestemmelser for opparbeidelse av kjørevei, fortau, gang- og sykkelvei og lekeplass
2.2 Alternative løsn nger
Det er ikke utarbeidet et alternativt planforslag, men løpet av planprosessen ble det utredet flere alternativer for utbygging, både for blokkbebyggelsen og for den konsentrerte småhusbebyggelsen
3 Analyser og utredninger
Forut for stedsanalyse og registreringer av naturforhold ble det i forbindelse med reguleringsarbeidet opparbeidet trafikkanalyse, geoteknisk vurdering og støyanalyse.
Trafikkanalyse
Trafikkanalysen viser at den fremtidige utbyggingen av planområdet vil generere en nyskapt trafikk på ca. ÅDT 1290 fordelt med ca. ÅDT 330 på Klokkerveien, ca. ÅDT 560 på Schønheyders vei/ Nordjordveien og ca. ÅDT 400 på Seterveien/ Aurststubben. Selv om trafikken generert av utbyggingen fordeler seg på ulike adkomster, vil det meste ende opp til/ fra Fv.1469 Aurveien.
Det vurderes at trafikkmengdene generert av den fremtidige utbyggingen innenfor planområdet og i tilstøtende arealer ikke vil påvirke trafikkavviklingen Aursmoen i vesentlig grad. ÅDT langs Aurveien er i dag registrert til å være 3370-3880 kjt/døgn. Trafikken her kan trolig 3- eller 4-dobbles før det begynner å skape avviklingsproblemer.
For å ivareta trafikksikkerheten generelt anbefales å gjennomføre følgende tiltak:
- Etablere gjennomgående fortau langs Klokkerveien mellom planområdet og Fv.1469 Aurveien. Krysningspunktet over Aurveien bør vurderes sikret med opphøyd gangfelt eller andre tiltak. Forbindelsen vil være sentral som skolevei
- Koble gang- og sykkelvei sør i planområdet til fortau langs østsiden av Senterveien og eventuelt regulere Senterveien med 30Km/t fartssone for å sikre lav hastighet i senterområdet.
- Sikre gangkryssing over Nordjordveien med opphøyd gangfelt.
- Etablere en snarvei som kobler sammen gang- og sykkelvei i friområdet FRI1 til Rugveien. Dette vil gi bedre trafikksikkerhet for skolebarn fra allerede etablerte boligfelt langs Nordjordveien.
- Etablere opphøyd gangfelt eller lignende over Schønheyders vei der fortauet skifter side.
Veiprosjekt
Det er utarbeidet tekniske planer for kjørevei og fortau innenfor planområdet, samt for enkelte gangog sykkelveier. Disse vedlegges planforslaget. Gang- og sykkelvei som etableres innenfor friområder og turdrag vil detaljeres sammen med den del av grøntstrukturen de tilhører
Grunnforhold
Det er forbindelse med reguleringsarbeidet, og også tidligere, blitt gjennomført geotekniske grunnundersøkelser for planområdet og det ble utarbeidet en vurdering av områdestabilitet iht. NVEs veileder nr.1/2019 «Sikkerhet mot kvikkleiereskred»
Undersøkelsene har påvist sprøbruddmateriale innenfor planområdet. Med bakgrunn topografi, terrenganalyser og utførte undersøkelser, er det definert en faresone for områdeskred, som er meldt inn til NVE. Faresonen har middels faregrad, alvorlig konsekvens og risikoklasse 3.
Utførte stabilitetsberegninger indikerer tilfredsstillende sikkerhet mot skred for dagens situasjon. Det er ikke utført stabilitets beregninger for planlagt tiltak i denne omgang, da det vurderes at oppfylling av ravinen vil bedre situasjonen. Når endelig utforming av tiltaket foreligger vil det måtte utføres geoteknisk detaljprosjektering.
Det anbefales at bekken nord for Kompveien sikres tilstrekkelig mot erosjon forbindelse med fremtidig utbygging, da det er usikkerhet knyttet til eksempelvis endret avrenning som følge av utbyggingen. Prosjektering av erosjonssikring vil utføres i en senere fase, og arbeidene bær være ferdigstilt før oppstart grunnarbeider.
Støyutredning
Det er blitt utarbeidet en støyfaglig utredning iht. retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging T-1442, sist revidert 2021.
Aktuelle støykilder for bebyggelsen innenfor planområdet er vegtrafikk på henholdsvis FV 170 Kompveien nord for planområde og FV 1369 Aurveien sør for planområdet. Det vurderes at interne veier innenfor planområdet vil ha så lav trafikk både på dagtid og i nattperioden at det vil ikke utløse behov for støytiltak.
Støyforhold er blitt kartlagt og det er utarbeidet en beregningsmodell basert på digitalt kartgrunnlag, der planlagt bebyggelse er digitalisert manuelt, basert på illustrasjonsplan. Trafikkmengde og tungandel er innhentet fra nasjonal vegdatabank og fremskrevet iht. Vegdirektoratets prognoser for fylket.
Alle boliger i planlagt bebyggelse, med unntak av 18 boliger småhus feltene, får støy under grenseverdi og dermed tilfredsstiller støykrav fastsatt i reguleringsbestemmelsene uten behov for tiltak.
Det er allerede planlagt skjerming med voll langs FV 170 Kompveien forbindelse med detaljregulering og gjennomføring av utbyggingen ved Nordjordet felt B3.
I tillegg til den planlagte vollen ble det vurdert å etablere et skjermingstiltak langs FV 170 på strekningen der Klokkerveien går kulvert under Kompveien og hvor voll ikke kan oppføres. Tiltaket ble avvist av Fylkeskommunen. Derfor ble det gjort grep i bygningsmassen slik at alle boenhetene får en stille side.
Støyberegningene viser at støykravene etter omarbeidelsen av bygningsmassen blir oppfylt for alle boenhetene.
Sol- og skyggediagrammer
Det er blitt utarbeidet sol- og skyggediagrammer for felt SF1 og BB1 (felt S5 områdeplanen for Aursmoen sentrum), der bebyggelsen planlegges med 4 til 5 etasjer. Disse viser at fremtidig bebyggelse og uteoppholdsarealer innenfor felt SF1 og BB1 vil få tilfredsstillende solforhold Diagrammene viser også at utbyggingen medfører begrensede konsekvenser for solforholdene ved eksisterende bebyggelse på Aurheim gård.
Landskap/fjernvirkning
Planområdet ligger sentralt i Aursmoen sentrum, og foreslått utbygging vil medføre en endring av landskapsrommet.
Foreslått bebyggelse i felt SF1 og BB1 vil være fremtredende forhold til dagens bebyggelse/bygningsstrukturer mot øst og vest og vil være synlig fra Fv.170 Kompveien Transformasjonen er i tråd med intensjonene kommuneplanen og gjeldende områdeplan, som tilrettelegger for økt fortetting i sentrum med bebyggelse i 4‐5 etasjer.
Konsekvenser for barn og unge
Planforslaget fastsetter krav til opparbeidelse av leke- og oppholdsarealer, herunder krav til kvaliteter og utstyr for disse. Dette sikrer blant annet at arealene er store nok og egner seg for lek og opphold, gir muligheter for ulike typer lek på ulike årstider, kan brukes av ulike aldersgrupper og gir muligheter for samhandling mellom barn, unge og voksne.
Planforslaget tilrettelegger for et trygt bomiljø, med varierte arealer for lek og opphold. Foruten leke- og uteoppholdsareal innenfor planområdet finnes det offentlige lekearealer, herunder ballplass og treningsfasiliteter ved Aursmoen skole, som ligger i gå-avstand.
Planforslaget ivaretar barn- og unges interesser også ved å tilrettelegge for trafikksikker adkomst til lekeplasser innenfor planområdet og til skolen Dette oppnås ved å anlegge fortau på sørsiden av Klokkerveien og opphøyd gangfelt over Aurveien (Fv.239) til Aursmoen skole.
Rekreasjonsinteresser
Gjennomføringen av planforslaget vil medføre positive konsekvenser for almene rekreasjonsinteresser ved å etablere friområder, turdrag og grendelekeplass tilgjengelige for allmenheten.
VA og overvannshåndtering
Offentlig ledningsnett, herunder traseen V1-V4-V5, må flyttes i forbindelse med utbygging av blokkbebyggelse og småhusbebyggelsen vest for ravinen. Overvann håndteres på terreng. Ravinen etableres slik at den har kapasitet til å håndtere 20-års regn med et regulert utslipp på 0,3 l/s per daa.
Sidearealer for veier og plasser tilrettelegges for fordrøyning og infiltrasjon av overvann Terrenget må opparbeides slik at overvannet ledes på terreng mot åpne flomveier, som videre leder vannet mot kulvert under Fv170 (Kompveien). Flomveiene dimensjoneres for 200 års flomhendelse med klimafaktor 1,5.
Universell utforming og tilgjengelighet for alle Planforslaget ivaretar krav i TEK17 vedrørende universell utforming av utearealer og tilgjengelighetskrav for boliger.
Energi og klima
Det tilrettelegges for vannbåren varme for sentrum- og leilighetsbebyggelse og det stilles krav til tilrettelegging for elbilladning Planforslaget stiller krav til utarbeidelse av en overordnet miljøoppfølgingsplan, som skal redegjøre for massebalanse og massetransport, sikringstiltak og transport i anleggsfasen, avfallshåndtering og materialbruk.
Demografiske forhold og sosial infrastruktur
Befolkningsprognoser tilsier særlig sterk vekst de eldste befolkningsgruppene og med flere eldre vil det komme nye boligbehov. I dag er det få botilbud for de eldste funksjonsfriske beboere Aurskog.
Felt SF1 og BB1 er godt egnet til boliger for eldre grunnet nærheten til Aursmoen sentrum med sine tjenestetilbud samt rekreasjonstilbudet ved Aurskog golfbane. Dette er i tråd med føringene i stortingsmeldingen Leve hele livet (Helse- og omsorgsdepartementet, 2018) og med anbefalinger regjeringens Strategi for småbyer og større tettsteder som regionale kraftsentre (Kommunal- og
moderniseringsdepartementet, 2021)
«For å gi nærhet til tjenester, handel, kultur og fritidstilbud er det viktig å bygge aldersvennlige boliger sentralt småbyene»
Varierte leilighetsstørrelser felt SF1 og BB1 tilsier at boligene vil være attraktive også for andre aldersgrupper, herunder barnefamilier Boligene delområdene til konsentrert småhusbebyggelse vil være særdeles attraktive for barnefamilier. På dette stadiet er det vanskelig å anslå hvor mange barn som vil bo innenfor planområdet. Men ny skole og barnehage er under planlegging og det forventes ikke utfordringer med hensyn til skole- og barnehagekapasitet.
Naturmangfold
Planområdet består hovedsakelig av tidligere dyrket mark og noen gruslagte/ asfalterte flater, uten registrerte naturverdier. Virkningen av planforslaget er vurdert samsvar med de miljørettslige prinsippene i naturmangfoldloven §§8-12 Kunnskapsgrunnlaget (ref. §8) er www.naturbase.no og feltbefaring. Kunnskapsgrunnlaget er vurdert tilstrekkelig, følgelig kommer ikke føre-var-prinsippet (ref. §9) til anvendelse.
Tiltaket er vurdert å ikke medføre forverring av samlet belastning på økosystem (ref. § 10). Det legges til grunn at en eventuell skade på naturmangfold skal dekkes av tiltakshaver, dersom dette ikke er ansett urimelig ut fra tiltakets og skadens karakter (ref. § 11). Det er forutsatt at det ved utbygging av området ikke skal benyttes driftsmetoder/ -teknikker som er til unødig skade for naturmangfold (ref. § 12).
4.1 Konsekvensutredn ng
Planarbeidet utløser ikke krav til konsekvensutredning jfr. pbl §4-2 eller §6-§8 forskrift om konsekvensutredning av 01.01.2017.
Planinitiativet omfatter ikke tiltak angitt i forskriftens” Vedlegg I” (Planer og tiltak som alltid skal konsekvensutredes) og faller dermed ikke under omfangskriteriene i forskriftens § 2. Planlagt arealbruk av området er i samsvar med kommuneplanens arealdel og planforslaget innebærer ikke vesentlige endringer av kommuneplan eller områderegulering. Dermed skal det ikke vurderes nærmere etter forskriftens § 4. Basert på vurderingene over vil tiltaket ikke utløse krav om konsekvensutredning jfr. Forskrift om konsekvensutredninger (FOR-2009-06-26-855, sist endret FOR-2013-03- 15-284).
4.2 R siko- og sårbarhetsana yse
Det er utarbeidet ROS analyse for tiltaket. Utsjekk av aktuelle tema for ROS-analysen er gjort ihht. tabell 3 ROS analysens kap.4, som identifiserer aktuelle uønskede hendelser. ROS analysen finner at de fleste tema enten ikke er aktuelle eller at de er tilstrekkelig behandlet planforslaget. Aktuelle tema som er tilstrekkelig belyst og behandlet i planforslaget er overvannshåndtering, erosjonsfare og trafikkavvikling. Det tema som er blitt analysert ROS analysen er risiko for skred
Analysen viser at det gjennom planlegging og risikoreduserende tiltak vil det være mulig å redusere sannsynligheten, årsakene, sårbarheten, konsekvensene og usikkerheten ved uønskede hendelser. Gitt at de foreslåtte tiltakene følges opp, vurderes risikoen forbundet med gjennomføring av planforslaget å reduseres til et akseptabelt nivå.
Analysen konkluderer med å foreslå følgende tiltak:
- Det kan stilles krav til å vurdere lokalstabilitet før utbygging/ igangsettingstillatelse
- Det bør legges inn en hensynssone for fareområdet slik vist i vedlegg F i rapport om vurdering av områdestabilitet.
- Det anbefales å gjennomføre erosjonssikring av bekken nord for Kompveien før oppstart av grunnarbeider
- Det må stilles krav om at en eventuell bekkeåpning innenfor planområdet må detaljprosjektertes i senere fase og må erosjonssikres tilstrekkelig.
Kommentar: Begge anbefalingene er fulgt opp. Reguleringsbestemmelsene stiller krav til geoteknisk prosjektering senest i forbindelse med igangsettingssøknad og hensynsone for fareområdet er lagt inn på plankartet.
5 MEDVIRKNING
5.1 Kunngjøring og varsling Igangsetting av planarbeidet ble kunngjort 27.10.21 Indre Akershusblad og på kommunens hjemmeside.
Fig.47 – Kunngjøringsannonse
Grunneiere og rettighetshavere er varslet ved brev av 26.10.21. Overordnede myndigheter jfr. vedlagt oversikt er varslet ved brev av 26.10.21.
5.2 Tid igere pol tiske vedtak
Planinitiativet ble behandlet i Formannskapets møte 6.09.2021 (sak 135/21). Det ble vedtatt at planinitiativet kan legges til grunn for utarbeiding av detaljreguleringsplan og at det kan avvikes fra områdereguleringsplanen slik beskrevet i planinitiativet dog med visse unntak, forutsetninger og presiseringer, som fremgår av vedtaket.
5.3 Forhåndsuttale ser
5.3.1 L ste over innkomne forhåndsutta elser
Det er i alt kommet inn 9 forhåndsuttalelser til planforslaget.
Nummer Gnr./bnr. Avsender
1. Statsforvalteren
5.3.2 Resymé av innkomne forhåndsuttalelser
1. Statsforvalteren
• Pågående reguleringsprosesser
Det forutsettes at planarbeidet i nødvendig grad koordineres med pågående reguleringsprosesser for Aurveien 26 og for Aursmoen næringspark.
• Samordnet bolig‐, areal‐ og transportplanlegging:
Planområdet ligger sentralt på Aursmoen, og det er naturlig at det legges opp til en høy arealutnyttelse her. Planlagt utnyttelse og formål er i tråd med overordnet plan, med unntak av område BH1, som i gjeldende plan er avsatt til barnehage. Det foreslås å omdisponere området fra barnehageformål til konsentrert småhusbebyggelse, med en foreslått utnyttelse på 40% BYA. Det vises videre til fastlagt areal‐ og transportstruktur i regional plan for areal og transport Oslo og Akershus.
• Landbruk og jordvern
Planområdet omfatter et område på ca.105 daa, som i all hovedsak er klassifisert som dyrket jord. Det vises til statlige og regionale føringer for planlegging og til nasjonal jordvernstrategi av 2021 hvor jordvernmålet er innskjerpet. Siden planområdet ligger i Aursmoen sentrum og hovedsakelig består av dyrket jord, må det planlegges med sikte på å oppnå høy arealutnyttelse. Videre må det utredes om og eventuelt hvordan, matjord fra planområdet skal benyttes til jordforbedring av eksisterende jordbruksareal og/eller til nydyrking
• Barn og unge medvirkning og levekår:
Det påpekes at arealer og anlegg som skal brukes av barn og unge skal være sikret mot forurensning, støy, trafikkfare og annen helsefare, jf. pkt. 5 a) RPR.
• Overvannshåndtering:
Det forventes at det stilles tydelige krav til overvannshåndtering planen. Ved planlegging av nye områder for utbygging, fortetting og transformasjon, skal det vurderes hvordan hensynet til et endret klima kan ivaretas. Det bør legges vekt på gode helhetlige og naturbaserte løsninger som bidrar positivt til uteareal og naturmangfold
Det vises ti utfordringer med privat bekkelukking nord for planområdet. Bekker i prinsippet bør være åpne, da de skaper variasjon i landskapet og har stor verdi for biologisk mangfold og for naturopplevelser. Det bør vurderes hvilke konsekvenser utbyggingen av planområdet vil få for områdene rundt og om eventuell gjenåpning av bekk nord for planområdet kan være aktuelt.
• Klimagassutslipp og energi: Miljøvennlige energiløsninger bør utredes og evt. vurderes om det skal stilles krav om at byggeområdet skal tilrettelegges for forsyning av vannbåren varme, jf. pbl§ 12‐7 nr. 8. Det bør legges til rette for elbillading parkeringskjeller, og stilles krav til det i planen.
• Støy
Deler av planområdet er støyutsatt for veitrafikk fra Fv.170. Støyforholdene må avklares tidlig prosessen slik at dette blir premissgivende for planlegging av bebyggelsen Flest mulig av boligenhetene bør tilfredsstille anbefalte verdier i tabell 2 i retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging (T-1442/2021).
I den grad det skal aksepteres avvik fra anbefalte grenseverdier må det sikres at alle boenheter har tilgang til stille side (uten tiltak), hvor soverom kan plasseres. For de fasade som er støyutsatt kan det aksepteres bruk av avbøtende tiltak for dempet fasade. Støyrapporten må vise planlagte tiltak og hvilken effekt de har. Reguleringsbestemmelsene skal være entydige og konkrete, og tilpasses planen og støysituasjonen. Det må spesifikt bestemmes hvilke tiltak som aksepteres. Det må også vurderes kompenserende tiltak som tilgang til sol og lys, utsikt, gode uteoppholdsarealer, rekreasjonsområder og andre faktorer som fremmer trivsel og helse.
• Universell utforming: Prinsippene om universell utforming bes lagt til grunn i planarbeidet. Det er viktig å sikre at alle har mulighet til å kunne benytte seg av lekeplass og felles uteoppholdsareal.
Det vises ellers til diverse statlige planretningslinjer som anses å gi relevante føringer for planarbeidet. Tilsvarende gjelder Statsforvalterens forventningsbrev til kommunene for 2021, datert 28.01.2021 og tilhørende vedlegg med forventinger til kommunal arealplanlegging.
2. Viken Fylkeskommune
• Medvirkning
Medvirkning i planprosesser er lovpålagt etter pbl §55-1. Det anbefales å undersøke om det er gjennomført Barnetråkkregistreringer nærheten av planområdet. Det bør også gjennomføres en medvirkningsprosess knyttet til planlagt omdisponering av felt BH1 til boliger.
• Samordnet areal‐ og transportplanlegging: Hovedmålene er at utbyggingsmønsteret skal være arealeffektivt, basert på prinsipper om flerkjernet utvikling og bevaring av overordnet grønnstruktur. Persontransportveksten skal tas med kollektivtransport, gange og sykkel.
Planområdet ligger sentralt på Aursmoen, og foreslått transformasjon er i henhold til kommunens ønsket utvikling av området. Samtidig er det en forventing i den regionale planen at viktige blågrønne strukturer, kulturminner og kulturmiljøer skal ivaretas i utviklingen. Det forventes at foreslått utbygging ses tråd med pågående og igangsatt reguleringsarbeid i området, blant annet Aursmoen sentrum og Aursmoen Næringspark.
De prioriterte lokale byene og tettstedene i kommunene skal utvikles med sikte på å være sentrum for hele kommunen eller et større geografisk omland. De skal utvikles konsentrert, med gode lokale tilbud og kollektivtilbud som gir god tilgjengelighet på tvers til de regionale byene.
Det henvises til Akershus fylkesting vedtak i sak 120/2018, hvor det anbefales at hovedtyngden av veksten (i Aurskog Høland) bør legges på tettstedene fra Bjørkelangen via Løken til Lillestrøm Foreslått utbygging av området med opp mot 380 boenheter, representerer et betydelig omfang. Det bør utarbeides et grundig, oppdatert og vedtatt dimensjoneringsgrunnlag, som blant annet viser
eksisterende boligdekning, påbegynte prosjekter, vedtatte reguleringsplaner og påbegynte planprosesser for de ulike områdene i Aurskog-Høland, før regulering av Aursmoen sentrum initieres.
• Planbestemmelser ang. høyder Fylkeskommunen viser til føringer Områdereguleringsplanen for Aursmoen sentrum vedrørende byggehøyder og ber om at det redegjøres for om planforslaget tilfredsstiller kravene om gode og tilfredsstillende solforhold for beboere og brukere av planområdet. Krav om gode solforhold bør sikres i bestemmelsene.
• Tettstedsutvikling
Viken fylkesting vedtok 18.12.2020 Regional planstrategi 2020-2024, hvor det påpekes at Viken skal ha inkluderende og gode bomiljøer med tilgang til friluftsområder og aktivitetsmuligheter, samt at det skal vektlegges miljø- og helsefremmede kvaliteter utviklingen av byer og steder. Trygge og effektive ferdselsforbindelser for gående og syklende bør etableres før utbyggingen er ferdigstilt. Det bør også sikre at tilgjengeligheten for gående og syklende ivaretas i hele bygg‐ og anleggsfasen.
Iht. overordnete føringer bør lokalisering av alle typer arbeidsplasser, handel og tjenester skje etter prinsippet om rett virksomhet på rett sted. Det må legges til rette for et samspill for å bidra til å skape attraktive, opplevelsesrike og relevante handels‐ og servicemiljø i sentrumsområdene Fylkeskommunen viser til at tilrettelegging for tilbud og tjenester som bidrar til å skape gode nabolag og attraktive tettsteder anses som positivt. Des bes at foreslått næringsformål fastsettes reguleringsbestemmelsene.
• Parkering
Begrensning parkeringsdekning er et egnet virkemiddel for å stimulere til bruk av gang-, sykkel- og kollektivtransport fremfor bilbruk. Det bør fastsettes parkeringsbestemmelser med maksimums‐ normer som er strenge. Det anbefales også at det stilles krav om anlegg for sykkelparkering og en definert andel ladepunkter for elbil.
• Samferdsel
En de av området grenser mot Fv.170 Kompveien. Det bes at 40m vegetasjonsskjerm fastsatt i Reguleringsplan for Aursmoen sentrum medtas planforslaget. Gjeldende byggegrense mot Fv.170, i områderegu ering for Aursmoen sentrum, må videreføres.
Det ser ut til at området vil få atkomst via fv. 1469 Aurveien via den kommunale Senterveien, i et sideveiskanalisert kryss. Fv 1469-strekningen har en gjennomsnittlig trafikkmengde på ca.4000 kjøretøy i døgnet og fartsgrense 40km/t. Det er g/s-vei langs Fv.1469 og busstopp ved krysset mellom Senterveien og Fv.1469.
Deler av området ligger ifølge kommuneplanens arealdel i hensynsone støysone fra vei. En eventuell støyskjerming langs Fv.170 må plasseres på privat grunn og avklares med Fylkeskommunen før løsningen innarbeides i reguleringsplanforslaget
• Naturfare
Utbygging må i størst mulig grad styres utenom fareområder Der dette ikke er praktisk mulig, må det fastsettes hensynssoner med bestemmelser som ivaretar sikkerheten samsvar med sikkerhetskravene i byggteknisk forskrift. Private planleggere og kommunen må utrede flom- og skredfare som en del av ROS-analysen, og innhente sakkyndig bistand når dette er nødvendig. Det henvises til NVEs retningslinjer «Flaum og skredfare i arealplanar».
• Barn og unges interesser:
Det er et viktig nasjonalt mål å sikre barn og unges oppvekstmiljø. Ved utarbeidelse av planer må det legges vekt på å sikre god kvalitet på arealer for lek‐ og uteopphold, og de bør anlegges på steder med gode solforhold og siktlinjer fra boligområdene.
Det påpekes at det er kommunen som er ansvarlig for å sikre akseptable aktivitetsarealer for barn og unge, og der det er interessekonflikter skal barns interesser prioriteres.
Fylkeskommunen forventer at krav til leke‐ og uteoppholdsareal i kommuneplanen legges til grunn i det videre planarbeidet. Det bør også stilles krav om at leke‐ og fellesarealene skal være ferdig opparbeidet før det gis ferdigattest/brukstillatelse for boligene.
• Vannforvaltning og overvannshåndtering: Tiltaket ligger innenfor vannområdet Halden‐vassdraget og Regional plan for vannforvaltning 2016‐2021 for Akershus skal legges til grunn. Lokal overvannsdisponering på egen grunn bør legges til grunn, og fylkeskommunen forutsetter at planforslaget og tiltaket ikke vil forringe tilstanden i Haldenvassdraget. Det oppgis at fylkesveiens overvannssystem ikke er dimensjonert for avrenning fra tilliggende eiendommer. Overvann fra utbyggingsområdet må håndteres på egen eiendom.
• Automatisk fredete kulturminner: I forbindelse med tidligere områderegulering for Aursmoen sentrum og reguleringssak for Nordjordet, Aurskog kirke, Aur prestegård og Margarethakilden har det i 1999 og 2011 blitt gjennomført arkeologiske registreringer av det foreslåtte planområdet, iht. kulturminneloven § 9. Under disse registreringene ble det påvist to automatisk fredete kulturminnelokaliteter innenfor det foreslåtte planområdet (id 149286 og 212185), hvorav den ene ble innvilget dispensasjon fra kulturminneloven den 01.04.2014. Begge de to automatisk fredete kulturminnene er tolket som kokegroplokaliteter, men kun id149286 er datert.
Det foreslåtte planområdet er i konflikt med id 212185 og dispensasjonsbehandlingen vil bli avklart etter at planen er lagt ut på offentlig ettersyn. Det varsles om at dispensasjon kan komme til å inneholde et krav om datering av dette kulturminnet for å sikre dets kildeverdi.
• Kulturminner-bygningsmiljø og landskap: Tiltaket berører ikke nasjonale eller regionale kulturminneverdier. Fylkeskommune har ingen bemerkninger med hensyn til nyere tids kulturminner.
3. Elvia
Elvia viser til at de har områdekonsesjon kommunen, og at de har elektriske anlegg/høyspent i planområdet, som vises på vedlagt kart. Videre redegjøres for hvilke elektriske anlegg er etablert innenfor planområdet
Det oppgis at det normalt kan iverksettes tiltak (inkludert planting av trær) inntil 1,0 meter fra kabel‐grøftens ytterkant. Fremtidig tilkomst til kabelgrøften må ikke hindres, og det må ikke gjøres inngrep som medfører endring av overdekningen over kabelen.
Vedlagt kart viser kun omtrentlig plassering av kabelanlegget terrenget. For å få lokalisert kabelens nøyaktige plassering bør det bestilles kabelpåvisning.
Opplysninger gitt varselet er ikke tilstrekkelige til at Elvia kan foreta en vurdering av om det er behov for en ny nettstasjon innenfor planområdet Behov for ny nettstasjon vil være avhengig av effektbehovet ved ønsket utbygging.
Arealet som avsettes i planen til frittliggende nettstasjon må være av en slik størrelse at det er plass og adkomst til nettstasjonen med kranbil (med støttebein). Evt. påkrevd utplassering av ny nettstasjon mht. areal på inntil 35 m2 (ca.5,5 x 6,5m) og avstand til bebyggelse og anlegg (anbefalt minimum 10m) må ivaretas i det videre planarbeidet. Arealer som skal brukes til frittliggende nettstasjoner bør avsettes til bebyggelse og anlegg, underformål Energianlegg, kode 1510.
Nettstasjon kan etableres i egne rom bygningen. Oppgitte krav til størrelse, utforming, plassering, atkomst og ventilasjon må da ivaretas.
Dersom det ikke avsettes eget areal til nettstasjon i reguleringsplanen, anmodes det om at presiseringer knyttet til plassering, byggegrenser, mv tas med i reguleringsbestemmelsene.
Nettselskapet anmoder utbygger om å kontakt dem god tid før utbygging, for å avklare hvordan ny bebyggelse skal forsynes med elektrisk strøm samt planlegge nye elektriske anlegg.
4. Nedre Romerike brann- og redningsvesen IKS
NRBR forutsetter at krav gitt i TEK 17 om tilrettelegging for rednings‐ og slokkemannskap blir ivaretatt. Særskilt gjelder det tilgjengelighet til bygningen og tilgang til vannforsyning/slokkevann utendørs. Det henvises ellers til deres retningslinjer vedr. tilrettelegging for rednings‐ og slokkemannskaper.
Det vises til at beredskapen i Aurskog Høland kommune kun innebefatter utrykning med bærbare stiger, Det tilsier høydeberedskap for byggverk med geims- eller mønehøyde inntil 9,0 m (3 etasjer).
Ved etablering av nye brannvannsuttak anmodes det om bruk av hydranter, og at det tas inn særskilte krav om dette i reguleringsbestemmelsene.
Ved detaljregulering skal det vedlegges overordnede planer for teknisk infrastruktur, samt redegjøres for hvordan kravet til brannvanndekning er tenkt løst. Brannvannuttakene bør ha tosidig forsyning.
Det bør tilrettelegges for to uavhengige adkomstmuligheter for brannvesenets utrykningskjøretøy. Riktig valg av plassering/avfallsløsning er vesentlig mht. brannsikkerhet og kan redusere risikoen for en større bygningsbrann.
Utomhusplan må vise hvordan det skal tilrettelegges for brannvesenet, herunder adkomstveier for brannvesen, angrepsveier, plassering av brannvannsuttak og oppstillingsplasser.
Det anmodes om at det tas inn særskilte bestemmelser i forhold til igangsettingstillatelse og brukstillatelse. Tilsvarende gjelder også for anleggsperioden
Det foreslås å legge inn i rekkefølgebestemmelser følgende:
• Før igangsettingstillatelse gis må det foreligge en plan som ivaretar kravene til slokkevann og en utomhusplan som viser tilfredsstillende tilgjengelighet/ adkomst for brannvesenet henhold til byggteknisk forskrift og brannvesenets retningslinjer om tilrettelegging for rednings- og slokkemannskaper. Ved etappevis utbygging må det utarbeides en midlertidig utomhusplan som viser ivaretakelse av tilfredsstillende tilrettelegging for brannvesenets innsats.
• For brukstillatelse gis må tilrettelegging for brannvesenet (adkomst og slokkevann) være tilfredsstillende ivaretatt i henhold til byggteknisk forskrift og brannvesenets retningslinjer om tilrettelegging for rednings- og slokkemannskaper.
Brannvesenet ønsker å bli holdt orientert det videre reguleringsarbeidet for området og kommende byggesaker.
5. Ruter
Viser til at det er et overordnet nasjonalt mål at veksten i persontransport skal tas med kollektivtransport, sykkel og gange. Trafikkskapende aktiviteter som boliger og arbeidsplasser bør lokaliseres til steder som har eller kan få et godt kollektivtilbud.
Gode gang‐ og sykkelforbindelser frem til tilliggende holdeplasser langs fylkesveien må sikres. Det anbefales at det sees på holdeplassene Finstadhagan og Aursmoen Aurveien, med henblikk på å tilfredsstille krav til universell utforming. Det bør også vurderes en samlokalisering av holdeplass Aursmoen da disse dag ligger på hver sin side av krysset Aurveien/ Myrvoldveien.
6. Romerike Avfallsforedling (ROAF)
Romerike Avfallsforedling (ROAF) påpeker at det ved nye utbyggingsområder skal legges opp til innsamlingsløsninger form av avfallsbrønner. ROAF ønsker å bli involvert tidlig prosessen mht. plassering, størrelse på anlegget, tilkomst mv.
Når det gjelder næring står eier/bruker fritt til å velge leverandør av renovasjonsløsning.
7. Mattilsynet
Mattilsynet skal bidra til å sikre trygt drikkevann til befolkningen ved å påse på at krav i drikkevannsforskriften blir ivaretatt. Tilsynet skal bidra til å sikre vannressursene mot forurensing i henhold til kriterier og krav vannforskriften. Det vises til tiltak som sikrer god nok kapasitet på ledningsnettet og som bør iverksettes for å sikre tilstrekkelige mengder med drikkevann også fremover i tid. Den totale sikkerheten med hensyn til drikkevann skal ivaretas også ved gravearbeider og arbeid på ledningsnett.
Tilsynet påpeker på risiko for spredning av planteskadegjørere og floghavre i forbindelse med anleggsarbeid. Det vises til Matlovens krav om å utvise nødvendig aktsomhet i forbindelse med planlegging og utførelse av anleggsarbeid.
8. Tore Kr stiansen
Avsender viser til kjent problematikk vedrørende overvann, som har vært en utfordring I Haugkroken over lengre tid, og anmoder om dialog med kommunen
9. Arne Bjørkevoll
Avsender opplyser om vedvarende overvann-problematikk, som har vært en utfordring I Haugkroken siden 2009, og viser til artikkel Indre Akershus blad
5.3.3 Forslagsst l ers kommentarer til forhåndsuttalelsene
1. Statsforvalteren
Forslagstillers kommentar: Innspillene er tatt til følge. Det er etablert dialog med planleggerne av Aurveien 26 og det legges opp til et samarbeid vedrørende opparbeidelse av Klokkerveien, samt VA-plan og overvannshåndtering
Det er utarbeidet overordnet matjordplan for omdisponering av matjord, som vil detaljeres forbindelse med søknad om igangsettingstillatelse til tiltak
Det stilles tydelige krav til overvannshåndtering på egen eiendom, der det vektlegges gode, helhetlige og naturbaserte løsninger. I forbindelse med planprosessen er det utarbeidet Rapport vedrørende flomberegninger og flomtiltak ved Aursmoen, der det skisseres alternative forslag til flomforebyggende tiltak. Utblokking av dagens ledning utpekes som anbefalt alternativ
Støyforhold er kartlagt og analysert og krav vedrørende støy samt opparbeiding av nødvendige støyskjermingstiltak er medtatt i reguleringsbestemmelsene Universell utforming er ivaretatt planforslaget.
2. Viken Fylkeskommune
Forslagstillers kommentar: Innspillene er tatt til følge. Det ble tilrettelagt for medvirkning, men det er ikke satt i gang en egen medvirkningsprosess vedrørende omdisponering av BH1 til boliger. Dette har ikke vært et tema mottatte forhåndsuttalelser. Formannskapets vedtak vedrørende omdisponering er godt forankret både dagens og den fremtidige barnehagedekningen.
Det er etablert dialog med planleggerne av Aurveien 26 og Nordjordet felt B3 (vedtatt detaljregulering), og det legges opp til et samarbeid vedrørende opparbeidelse av Klokkerveien og Nordjordveien, samt VAplan og overvannshåndtering
Det er utarbeidet 3D dokumentasjon og sol- og skyggediagrammer som viser at byggehøyder på 4 til 5 etasjer for sentrum-/blokkbebyggelsen ikke medfører utilbørlige konsekvenser for omgivelsene med hensyn til sol, skygge og estetikk. Krav til gode solforhold tilfredsstilles.
Planforslaget tilrettelegger for gode utearealer, til opphold, lek og rekreasjon og fremmer grønmobilitet gjennom etablering av trygge gang-og sykkelvei forbindelser og redusert parkeringsdekning. Det legges opp til elbilladning parkeringsanlegg for sentrum-/ blokkbebyggelse.
Gjeldende byggegrense mot Fv.170 er videreført i planforslaget. Det samme gjelder vegetasjonsskjerm langs Fv.170 Kompveien.
Flom- og skredfare er grundig utredet og det er fastsatt reguleringsbestemmelser og plankart hensynsone for ras- og skredfare. Det stilles både kvantitets- og kvalitative krav til lekearealer. Det sikres bestemmelser at overvannshåndtering håndteres på egen eiendom.
3. Elvia
Forslagstillers kommentar: Innspillene er tatt til følge. Det er avsatt eget areal til nettstasjon i reguleringsplanen, og presiseringer knyttet til plassering og utforming av nettstasjon er medtatt med reguleringsbestemmelsene.
4. Nedre Romerike brann- og redningsvesen IKS
Forslagstillers kommentar: Innspillene er tatt til følge. Anbefalt rekkefølgebestemmelse er innarbeidet reguleringsbestemmelser. Prosjektets brannrådgiver har vært kontakt med Nedre Romerike brann- og redningsvesen og har utarbeidet en overordnet plan for tilrettelegging for rednings- og slokkemannskaper, som er vedlagt planforslaget.
5. Ruter
Forslagstillers kommentar: Innspillet er delvis tatt til følge Planforslaget bidrar til økt grønmobilitet ved å redusere parkeringsdekning samt etablere et nettverk av gang- og sykkelveier, som fremmer sykkel- og gangtrafikk. Anbefalinger vedrørende holdeplasser kan ikke tas til følge da holdeplassene ligger utenfor planområdet
6. ROAF
Forslagstillers kommentar: Innspillene er tatt til følge
7. Mattilsynet
Forslagstillers kommentar: Innspillene er tatt til følge Drikkevannsregelverket er ivaretatt. Det er utarbeidet Matjordplan som angir tiltak som skal hindre at det oppstår fare for spredning av planteskadegjørere og floghavre.
8. Tore Kristiansen
Forslagstillers kommentar: Innspillet er tatt til etterretning. forbindelse med planprosessen har AFRY utarbeidet Rapport vedrørende flomberegninger og flomtiltak ved Aursmoen, der det skisseres alternative forslag til flomforebyggende tiltak. Utblokking av dagens ledning utpekes som anbefalt alternativ
9. Arne Bjørkevoll
Forslagstillers kommentar: Innspillet er tatt til etterretning. forbindelse med planprosessen har AFRY utarbeidet Rapport vedrørende flomberegninger og flomtiltak ved Aursmoen, der det skisseres alternative forslag til flomforebyggende tiltak. Utblokking av dagens ledning utpekes som anbefalt alternativ
6 DOKUMENTASJON
Til saken skal vedlegges:
1. Forslag til plankart, sist revidert 03.05.22
2. Forslag til reguleringsbestemmelser, datert 04.05.22
3. Illustrasjonsplan, datert 29.04.22
4. Vedlegg A: Kopi av varslingsbrev og annonse
5. Vedlegg B: Kopi av forhåndsuttalelsene
6. Vedlegg C: VA- notat, sist revidert 29.04.22
7. Vedlegg D: VA- rammeplan GH0, sist revidert 29.04.22
8. Vedlegg E: Overvannsplan GH02, sist revidert 29.04.22
9. Vedlegg F: Overvannsberegninger, datert 26.04.22
10. Vedlegg G: Grønn overflate faktor, datert 07.03.22
11. Vedlegg H: Uttakskapasitet Sentrumshagen, datert 14.01.22
12. Vedlegg I: Flomvurdering Aursmoen, datert 25.02.22
13. Vedlegg J: Situasjonsplan Brannteknisk, datert 14.02.22
14. Vedlegg K: Matjordplan rev.00, datert 03.03.22
15. Vedlegg L: Teknisk plan vei, datert 21.04.22
16. Vedlegg M: Trafikkanalyse, sist revidert 25.04.22
17. Vedlegg N: RIG vurdering av områdestabilitet, sist revidert 27.04.22
18. Vedlegg O: Geotekniske undersøkelser, sist revidert 28.04.22
19. Vedlegg P: Aursmoen Sentrumshagen - Geoteknisk datarapport, datert 07.03.22
20. Vedlegg Q: Støyfagligutredning til detaljregulering, sist revidert 26.04.22
21. Vedlegg Q: Støyfagligutredning til detaljregulering, sist revidert 26.04.22
22. Vedlegg Q: Støyfagligutredning til detaljregulering, sist revidert 26.04.22
23. Vedlegg R: Risiko- og sårbarhetsanalyse, sist revidert 03.05.22
Aurskog-Høland kommune
Vedtatt dato:
Dato for siste endring: 04.05.2022
Detaljplanbestemmelser for Aurheim
Gnr.192/ bnr.10, 929, 930, m.fl.
PlanID 302620210008
Saksnummer 21/02978
1. Planens hensikt
Hensikten med detaljreguleringsplanen er å tilrettelegge for sentrumsutvikling og oppføring av boligbebyggelse, både blokkbebyggelse og konsentrert småhusbebyggelse, med tilhørende infrastruktur, leke- og uteoppholdsarealer.
2. Arealformål og hensynssoner
Området reguleres til følgende formål:
2.1 Bebyggelse og anlegg (pbl §12-5, nr.1)
• Boligbebyggelse – konsentrert småhusbebyggelse (1112) - felt BK1–12
• Boligbebyggelse – blokkbebyggelse (1113) - felt BB1
• Sentrumsbebyggelse (1130) - felt SF1
• Energianlegg/ trafo (1510) - felt f_EA1–3
• Avløpsanlegg (1542) – felt o_AV1
• Renovasjonsanlegg (1550) - felt f_RA1-4
• Lekeplass (1610) - felt f_LEK1-6
2.2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (pbl §12-5 nr.2)
• Kjøreveg (2011), felt o_KV1a, o_KV1b, o_KV1-6
• Fortau (2012) – felt o_FO1-2
• Gatetun (2014) – felt f_GT1
• Gang- og sykkelvei (2015) – felt o_GS1-7
• Annen veggrunn teknisk anlegg (2018) – felt AVT
• Annen veggrunn grøntareal (2019) – felt AVG
2.3 Grønnstruktur (pbl §12-5 nr.3)
• Turdrag (3030) – felt o_TD1-2
• Friområde (3040) – felt o_FRI1-4
• Vegetasjonsskjerm (3060) – felt o_VS1-2
2.4 Hensynssoner (pbl §12-5 nr.6)
• Frisikt (H140)
• Skred- og rasfare (H310_1 og H310_2)
3. Fellesbestemmelser for hele planområdet
3.1 Universell utforming (plan- og bygningsloven § 12-7 punkt 4)
a. Prinsippene for universell utforming skal legges til grunn ved utforming av utearealer. Det gjøres unntak for turstier turdrag og friområder, der terrengets topografi ikke tillater universell utforming.
b. Ved nyplanting skal det kun benyttes vekster med lite allergifremkallende pollenutslipp.
3.2 Estetiske krav
(plan- og bygningsloven § 12-7 punkt 1)
a. Bebyggelse, anlegg og uteområder skal ha gis en tidsriktig og god estetisk utforming, samspill med landskap, terreng, vegetasjon og naturmiljø. Bebyggelsens plassering, form, volum og material- og fargevalg skal ta hensyn til omgivelser.
b. Skjæringer og fyllinger skal gis et tiltalende og ryddig utseende ved opparbeidelsen.
c. Frittliggende nettstasjon skal behandles som en del av uteområdenes helhetlige utforming.
d. Renovasjonsanlegg skal skjermes fra bebyggelse og felles uteoppholdsarealer ved beplanting.
3.3 Overvannshåndtering
(plan- og bygningsloven §12-7 punkt 3)
Overvannshåndtering skal baseres på overflatebaserte løsninger. Overvannet skal håndteres iht. 3leddstrategien. Avrenning fra mindre regn skal fanges opp og infiltreres, avrenning fra større regn skal forsinkes og fordrøyes og for avrenning fra ekstremregn skal det sikres trygge flomveger. Det skal legges opp til magasinering og infiltrering nærmest kilden samt at sikkerhet mot erosjon ivaretas. Det skal benyttes en klimafaktor på min. 1,5, og grønn overflatefaktor, GOF, skal minimum være 0,5.
3.4 Renovasjon
Renovasjonsløsninger skal være i tråd med ROAFs krav. Det skal benyttes nedgravde løsninger. Plassering og dimensjonering av renovasjonsløsning skal godkjennes av kommunen i forbindelse med søknad om igangsettingstillatelse.
3.5 Parkering og trafikkregulerende tiltak
(plan- og bygningsloven § 12-7 punkt 7)
a. Antall parkeringsplasser for bil og sykkel skal opparbeides etter følgende norm:
Boligtype Min.antall bil-plasser Merknad Sykkelplasser
1-2 roms leilighet 1,0
2-3roms leilighet 1,1
3-4 roms 1,2
1 p-plass i garasje
1 sykkelplass
1 p-plass i garasje 1 sykkelplass
3.7 Forurensing i grunnen
Dersom det under anleggsarbeidet blir avdekket forurenset grunn, skal ansvarlig myndighet varsles, jfr. Forurensingsloven §7.
3 8 Støy
(plan- og bygningsloven §12-7 punkt 3)
a. Støynivå på uteoppholdsareal skal tilfredsstille anbefalte grenser i Miljøverndepartementets støyretningslinje T-1442/2021, tabell 2
b. Alle boenheter som er utsatt for støynivå på fasade som overskrider grenseverdiene i tabell 2 i T-1442/2021 skal være gjennomgående og ha tilgang til stille side. Minst 50% av oppholdsrom, hvorav minst ett soverom, skal ha vindu mot stille side.
3 9 Naturmiljø
Det skal ikke plantes arter eller benyttes masser som inneholder frø eller planterester som er registrert i den til enhver tid gjeldende Fremmedsartsliste.
3.10 Matjord
a. Matjordlag som fjernes i forbindelse med realisering av planområdet skal brukes til opparbeidelse av grøntområder innen planområdet samt forbedring av annen dyrka eller dyrkbar mark til matproduksjon ihht. matjordplan
b. Jordbruksarealene skal brukes til jordbruksdrift inntil arealet tas bruk til annet formål
3.11 Eierform
(plan- og bygningsloven § 12-7 punkt 14)
a. Fremtidig eierform framkommer av plankartet. Områder som skal være offentlige er angitt på plankartet med ingress o_ foran feltnavn. Felles områder er angitt med ingress f_ foran feltnavn.
b. Områder regulert til «Annen veggrunn-tekniske anlegg» og «Annen veggrunn grøntareal» skal ha samme eierskap som tilgrensende kjøreveg.
1 p-plass i garasje 2 sykkelplasser rekkehus 2,0
1 p-plass i garasje/carport 2 sykkelplasser
b. Minimum 5% av bilparkeringsplassene skal være reservert for bevegelseshemmede.
c. Parkering for bil felt BB1 og SF1 skal etableres parkeringsanlegg under terreng. Inntil 20 bilparkeringsplasser til sammen for felt BB1 og SF1 tillates etablert på terreng.
d. Det skal være tilstrekkelig strømtilførsel til at det kan etableres opplegg for ladning av el-bil på alle parkeringsplassene.
e. I felt BK1-12 skal 2 parkeringsplasser/ bolig etableres på egen tomt I tillegg til disse kan det etableres gjesteparkeringsplasser på fellesarealer
f. Minimum 50% av sykkelplassene skal etableres under tak I felt BB1 og SF1 kan 1 sykkel per leilighet plasseres egen sportsbod.
g. Sykkelparkering på terreng skal ha god arkitektonisk og bruksmessig kvalitet.
3.6 Automatisk fredete kulturminner
(plan- og bygningsloven §12-7 punkt 6)
Dersom det under anleggsarbeider treffes på automatisk fredete kulturminner, eksempelvis form av helleristninger, brent leire, keramikk, flint, groper med trekull og/ eller brent stein etc. Skal arbeidet øyeblikkelig stanses og kulturminneavdelingen Viken Fylkeskommune varsles, jf.Lov om kulturminner av 9.juni 1978 nr.50 § 8.
4. Bebyggelse og anlegg (plan- og bygningsloven §12-5 nr.1
4.1 Type bebyggelse og plassering (plan- og bygningsloven §12-7 punkt 2)
a. Innenfor felt BK1-12 tillates oppført konsentrert småhusbebyggelse, herunder boliger plassert rekker, to-mannsboliger, rekkehus, kjedehus og firemannsboliger, med tilhørende parkering og uteoppholdsarealer.
b. Innenfor felt BB1 tillates oppført blokkbebyggelse. Ubebygde deler av feltet skal ikke gjerdes inn og skal opparbeides som en del av tilgrensende leke- og uteoppholdsarealer.
c. Innenfor felt SF1 tillates oppført sentrum-/ leilighetsbebyggelse. I 1.etg. mot gatetun skal det innpasses lokaler for næring/ forretning/ bevertning / tjenesteyting.
d. Ubebygde deler av felt SF1 skal ikke gjerdes inn og skal opparbeides som en del av tilgrensende leke- og uteoppholdsarealer.
e. Bebyggelsen skal plasseres innenfor byggegrenser angitt på plankartet. Der byggegrense ikke er vist, er byggegrense lik formålsgrense.
f. Bebyggelse under terreng i felt BB1 og SF1 skal oppføres innenfor bestemmelsesgrense # 2 angitt på plankartet.
g. Parkeringsplasser, sykkelparkering, trapper, ramper, forstøtningsmurer, lokale støyskjerm og mindre uteoppholdsarealer tilhørende boliger i 1.etg. tillates etablert utenfor viste byggegrense. Balkonger og utstikkende bygningsdeler tillates oppført inntil 2,5 m utenfor byggegrense.
h. Bebyggelsen felt BK6 skal plasseres slik at det sikres en forbindelse mellom friområde o_FRI1 og henholdsvis kjørevei o_KV5.
i. Bebyggelsen felt BK7 skal plasseres slik at det sikres en forbindelse mellom turdrag TD1 og o_KV5.
j. Bebyggelsen BK8 skal plasseres slik at det sikres en forbindelse mellom o_KV5 og lekeplasser f_LEK4.
4.2 Utnyttelse (plan- og bygningsloven §12-7 punkt 1)
a. Tillatt grad av utnyttelse er påført plankartet.
b. Grad av utnyttelse beregnes feltvis.
c. Parkeringsanlegg, boder, mv under bebyggelse/ terreng skal ikke skal medregnes %‐BYA.
4.3 Høyder (plan- og bygningsloven §12-7 punkt 1)
a. Bebyggelsen innenfor felt FS1 og BBB1 kan oppføres til maksimale kotehøyder som angitt på plankartet. Bebyggelsen skal avtrappes innenfor regulerte høyder vist på plankartet.
b. Heis- og trappeoppbygg kan oppføres inntil 1,5 m over fastsatte kotehøyder for gesims, dog tillates heis- og trappeoppbygg som sikrer universell tilgjengelighet til takterrasser oppført inntil 4,5m over fastsatte kotehøyder for gesims.
c. Takoppbygg og pergolaer kan utgjøre inntil 20% av underliggende takflate, og skal integreres den samlede volumutformingen.
d. Rekkverk for takterrasser kan oppføres med inntil 1,2 m over gesimshøyde. Rekkverk skal være transparent og/ eller tilbaketrukket min. 0,3 m fra fasaden.
e. Bebyggelsen innenfor feltene BK 1-12 kan bygges 2-3 etasjer og sokkel og oppføres med møne maks.9,5 m og gesims maks 8 m. Ved pulttak eller flate tak tillates maks. 9,5 m gesims.
4.4 Utforming av bygg (plan- og bygningsloven §12-7 punkt 1)
a. Det skal legges vekt på høy arkitektonisk kvalitet og variasjon i utforming, detaljering og materialbruk for bebyggelse og utearealer. Materialer og løsninger skal ha gode aldringsegenskaper.
b. Lange fasader skal behandles slik at man unngår monotoni, ved sprang i fasadeliv og/ eller variasjon høyde og materialbruk.
c. Lukkede fasader mot gatetun/gate felt SF1 og BB1 tillates ikke.
d. Ny bebyggelse felt BS1 og BBB1skal ha flate tak. Takene skal behandles som en del av tiltakets samlede arkitektoniske uttrykk. Tekniske anlegg og heisoppbygg, trapperom skal integreres den arkitektoniske utformingen.
e. Over parkeringskjelleren skal det være terrengoverdekning/ markdekke med en min. jorddybde på 0,5 m.
f. Ny bebyggelse felt BK1-12 tillates oppført med alle typer takform, inkludert flatt, forutsatt av takform innenfor samme rekke eller gruppe er ensartet.
4.5 Boligkvalitet og boligsammensetning (plan- og bygningsloven §12-7 punkt 4)
a. Det skal være en variert boligsammensetning
b. Alle boenheter skal ha minst et soverom til en stille fasade (< 55 dB Lden), skjermet mot støy fra veitrafikk
c. Hver bolig skal ha et privat uteoppholdsareal, skjermet mot støy
4.6 Lek- og uteoppholdsareal (plan- og bygningsloven §12-7 punkt 4)
a. Det skal avsettes minimum 20 m2 egnet uteoppholdsareal per boenhet. Arealene til uteopphold skal ikke være støyutsatt.
b. Private takterrasser og balkonger over 5m2 samt felles takterrasser medregnes i utearealene for boligene felt BB1 og SF1.
c. Uteoppholdsareal for boligene i felt BK1-12 etableres på egen tomt, på terreng, balkong og/eller takterrasser
d. Utearealene i gårdsrommene felt SF1 og BB1skal tilrettelegges for lek og opphold og skal opparbeides med variert beplanting og belysning. Det skal etableres vegetasjonsdekke med dybde på minimum 0,8 meter på minst 10% av det felles utearealet på terreng/ lokk over terreng. Overflater, belysning, møblering og beplanting skal utformes med god arkitektonisk kvalitet.
e. Nærlekeplass for boligene felt BS1 og BBB1 opparbeides i gårdsrommene og dimensjoneres etter kommunens norm, herunder minimum 300 m2/ 50 boliger. Lekearealene skal beregnes samlet for feltene SF1og BB1
f. Felt f_LEK1-5 opparbeides som nærlekeplass for boligene i felt BK1-4 og BK6-12
g. Felt f_LEK6 opparbeides som grendelekeplass for alle boligene i planområdet
h. Lekearealene skal ikke være støyutsatt. De skal ha en hensiktsmessig arrondering, ligge på terrengnivå og ikke være brattere enn 1:3, med unntak av akebakker.
i. Lekeplasser skal utstyres med lekeapparater og sittemuligheter/benker.
j. Grendelekeplass skal opparbeides som et sentralt lekeområde for barn i ulike alder og skal innby til ulike former for fysisk aktivitet. Området skal inneholde lekeapparater, møteplass med sittemuligheter, trær, steiner og lignende naturelementer
5. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (§ 12-5 nr. 2)
5.1 Kjøreveg, felt o_KV1 – 6
a. Felt o_KV1-6 reguleres til kjøreveg. Kjøreveg skal ha fast dekke. Teknisk plan datert 21.04.2022 skal ligge til grunn for opparbeidelse av veg.
b. Veibelysning skal være iht. veibelysningsnormal for Aurskog-Holland kommune.
c. Adkomstpiler vist på plankartet er retningsgivende for avkjørsler, men kan forskyves for å tilpasses bebyggelsen.
5.2 Fortau, felt o_FO1-2
a. Felt o_FO1 og o_FO2 reguleres til fortau. Fortau skal ha fast dekke. Teknisk plan datert 21.04.2022 skal ligge til grunn for opparbeidelse av fortau.
5 3 Gatetun, felt o_GT1
a. Felt o_GT1 reguleres til gatetun. Området tilrettelegges for «shared space» og skal kunne brukes til adkomst for biler, renovasjonsbiler og utrykningskjøretøy, parkering for besøkende, gang- og sykkelveg. Myketrafikkanter skal prioriteres
b. Detaljplan skal ligge til grunn for opparbeidelse av gatetun.
c. Gatetunet skal gis en helhetlig utforming, med robuste detaljer og materialer av god kvalitet. Møblering og gatebelegg skal fungere strukturerende for gatetunets bruk.
5 4 Gang- og sykkelvei, felt o_GS1-7
a. Felt o_GS1-7 reguleres til gang- og sykkelvei. Vegene skal ha fast dekke.
b. Gang- og sykkelvei o_GS2 og o_GS6 skal kunne brukes av utrykningskjøretøy.
c. Utrykningskjøretøy tillates å snu over gang- og sykkelvei o_GS1.
d. Gang- og sykkelvei o_GS2-5 skal legges naturlig i terrenget.
5.5 Annen veigrunn – tekniske anlegg felt o_AVT
a. Områder avsatt til annen veggrunn – tekniske anlegg uten egen benevnelse på plankartet skal opparbeides som del av tilliggende veianlegg og skal beplantes/ tilsås.
b. Arealene skal benyttes til grøfter og på egnede steder til snøopplag.
5.6 Annen veigrunn - grøntareal felt o_AVG
a. Områder avsatt til annen veggrunn – grøntareal uten egen benevnelse på plankartet skal opparbeides som del av tilliggende veianlegg og skal beplantes/ tilsås.
b. Arealene skal benyttes til skjæringer, fyllinger og grøfter og på egnede steder til snøopplag
c. Arealene skal beplantes med lav vegetasjon som ikke er til hinder for trafikksikkerheten.
6. Grønnstruktur (§ 12-5 nr. 3)
6.1 Turdrag o_TD1-2
a. Området skal etableres som vist på plankartet, og skal beplantes med vegetasjon med lavt skjøtselsnivå.
b. Det skal etableres åpen overvannshåndtering ravinen.
c. Innenfor området kan det gjøres enkle tilretteleggingstiltak for å fremme bruken av området
d. Formålsgrenser mellom gang-/sykkelveien henholdsvis felt o_GS3 og o_GS4 og turdrag felt o_TD1 kan fravikes noe fra det som fremgår av plankartet, for at gang-/sykkelveien kan tilpasses terreng og vegetasjon i størst mulig grad.
e. Formålsgrenser mellom gang-/sykkelveien felt o_GS5 og turdrag felt o_TD2 kan fravikes noe fra det som fremgår av plankartet, for at gang-/sykkelveien kan tilpasses terreng og vegetasjon i størst mulig grad.
6.2 Friområde o_FRI1-4
a. Friområde felt o_FRI 1-4 skal opparbeides slik vist på plankart.
b. Områdene skal beplantes med vegetasjon med lavt skjøtselsnivå
c. Innenfor felt o_FRI1 kan det gjøres enkle tilretteleggingstiltak for å fremme bruken av området og det kan etableres gang- og sykkelforbindelser som kobler o_GS3 til felt BK6
d. Innenfor felt o_FRI2 skal det opparbeides amfi/ akebakke og ballplass slik vist på illustrasjonsplan.
e. Innenfor felt o_FRI4 kan etableres gang- og sykkelforbindelse til Nordjordet felt B3.
f. Innenfor felt o_FRI4 tillates deponering av overskuddsnø i område markert med bestemmelsesgrense #1.
g. Formålsgrenser mellom gang-/sykkelveien felt o_GS3 og o_GS4 og friområder i felt o_FRI1 og o_FRI2 kan fravikes noe fra det som fremgår av plankartet, for at gang-/sykkelveien kan tilpasses terreng og vegetasjon i størst mulig grad
6.3 Vegetasjonsskjerm felt o_VS1-2
a. Eksisterende boligvei innenfor VS1 som gir adkomst til boliger i felt BK5 kan opprettholdes.
b. Eksisterende bebyggelse innenfor VS1 kan opprettholdes. Det tillates å gjennomføre nødvendige arbeid for vedlikehold og fortsatt drift, herunder også påbygg i tråd med bestemmelser for felt BK5. Det tillates avvik fra støykrav på fasade for denne bebyggelsen. c. Innenfor felt VS1 kan det opparbeides nødvendige støyskjermingstiltak iht støyvurdering.
7. Bestemmelser til hensynssoner (§§ 12-6, 12-7 og 11-8)
7.1 Sikringssone frisikt (H140) (pbl § 11-8 a)
Innen disse sonene skal det til enhver tid være fri sikt ned til en høyde av 0,5 m over tilstøtende vegers planum. Plassering av objekter, snølagring eller vekster som kan være til hinder for den frie sikt er ikke tillatt. Unntak kan ved behov gjøres for nødvendige smale objekter som skilt, stolper ol. Frisiktsonene skal opparbeides samtidig med veianlegget.
7.1 Faresone ras- og skred (H310-1 og 2) (pbl § 12-6)
Hensynsone 310_1 og 2 viser områdene med ras- og skredfare innenfor planområdet. Se under rekkefølgebestemmelsenes § 8.1.6.
8. Vilkår for gjennomføring
8.1 Utrednings- og dokumentasjonskrav (plan- og bygningsloven §12-7 punkt 10)
8.1.1 Støy
Ved søknad om rammetillatelse for nye boliger innenfor planområdet skal det fremlegges støyberegning med tilhørende detaljert støyfaglig vurdering.
Vurderingen skal vise hvordan gjeldende krav til innendørs støy boliger og utendørs støynivå på uteoppholdsarealer kan overholdes. Avbøtende tiltak skal fremgå av støyvurderingen og det skal fremlegges plan for nødvendig støyskjermingstiltak for planområdet. Planlagte støyskjermingstiltak skal inneholde en estetisk vurdering av forholdet til omgivelsene vedrørende omfang, materialbruk og fargevalg.
8.1.2 Utomhusplan
Før rammetillatelse for nye boliger innenfor planområdet gis, skal det foreligge overordnet utomhusplan målestokk 1:500, godkjent av kommunen. Planen skal minimum vise på et overordnet nivå eksisterende og planlagt bebyggelse, terreng med kotehøyder, forstøtningsmurer, beplanting, plassering og tema for leke- og oppholdsarealer, overvannshåndtering, belysning, møblering, adkomst, parkering for bil og sykkel, avfallspunkter, kjøreveier med frisikt, fortau, oppstillingsplasser for brannbil og støyskjermingstiltak.
8.1.3 Overordnet plan for vann, avløp og overvann
Før rammetillatelse for nye boliger innenfor planområdet gis, skal VA- og overvannshåndteringsplan, utformet etter kommunens VA-norm, være godkjent av kommunen.
8.1.4 Tekniske planer
Før igangsettingstillatelse til nye boliger innenfor planområdet gis, skal tekniske planer / dokumentasjon for tilkobling/ fremføring av vei, vann- og avløp, krafttilførsel, brannvernsuttak samt annen teknisk infrastruktur, være godkjent av kommunen. Interne veger som ikke framkommer av plankartet, skal utformes iht. kommunens vegnorm.
8.1.5 Brannsikring
Før igangsettingstillatelse for nye boliger innenfor planområdet gis, skal det foreligge redegjørelse som viser hvordan krav i teknisk forskrift og brannvesenets retningslinjer om tilrettelegging for rednings- og slokkemannskaper er ivaretatt.
8.1.6 Geoteknisk prosjektering
Før igangsettingstillatelse for tiltak innenfor planområdet gis skal det utføres geoteknisk prosjektering av tiltaket, herunder vurdering av lokal stabilitet
8 1 7 Miljøoppfølgingsplan
Før igangsettingstillatelse for byggetiltak gis, skal det foreligge en overordnet miljøoppfølgingsplan. Planen skal bl.a. inneholde redegjørelse for massebalanse og massetransport, sikringstiltak og transport i anleggsfasen, avfallshåndtering og materialbruk.
8.1.8 Matjordplan
Før igangsettingstillatelse for byggetiltak gis, skal det utarbeides detaljert matjordplan.
8.2 Rekkefølgekrav
8 2.1 Før nye boliger innenfor felt SF1 kan tas bruk skal adkomstvei o_KV1, o_KV1a og b, gang- og sykkelvei o_GS1og gatetun GT1 være ferdig opparbeidet som vist på plankartet og godkjent.
8 2 2 Før nye boliger innenfor felt BB1 kan tas i bruk skal gang- og sykkelvei o_GS2 være ferdig opparbeidet som vist på plankartet og godkjent.
8.2.3 Før nye boliger innenfor felt SF1 og BB1 kan tas i bruk skal leke- og oppholdsarealer være ferdig opparbeidet prosentvis i samme grad som bebyggelsen i felt SF1 og BB1. Dersom brukstillatelse gis vinterstid, skal det stilles krav til ferdigstilling av leke- og oppholdsarealer innen 1. juli kommende år.
8 2 4 Før nye boliger innenfor felt BK1-2 kan tas bruk skal adkomstvei o_KV2 og fortau o_F01 være opparbeidet som vist på plankartet og godkjent som driftsklar.
8 2 5 Før nye boliger innenfor felt BK1-2 kan tas bruk skal lekeplass f_LEK1 være ferdig opparbeidet Dersom brukstillatelse gis vinterstid, skal det stilles krav til ferdigstilling av lekeplass innen 1. juli kommende år.
8 2 6 Før nye boliger innenfor felt BK3-4 kan tas bruk skal adkomstvei o_KV2 være ferdig opparbeidet og del av o_KV3 som fører til innflyttingsklare boliger være ferdig opparbeidet som vist på plankartet og godkjent som driftsklar.
8 2 7 Før nye boliger innenfor felt BK3-4 kan tas i bruk skal lekeplass f_LEK2 være ferdig opparbeidet Dersom brukstillatelse gis vinterstid, skal det stilles krav til ferdigstilling av lekeplass innen 1. juli kommende år.
8 2 8 Før nye boliger innenfor felt BK6-9 kan tas i bruk skal del av adkomstvei o_KV4 og o_KV5 som fører til innflyttingsklare boliger være ferdig opparbeidet og godkjent som driftsklar.
8 2 9 Før nye boliger innenfor felt BK6-8 kan tas i bruk skal lekeplass f_LEK3 være ferdig opparbeidet. Dersom brukstillatelse gis vinterstid, skal det stilles krav til ferdigstilling av lekeplass 1. juli kommende år.
8 2 10 Før nye boliger innenfor felt BK9 kan tas i bruk skal lekeplass f_LEK4 være ferdig opparbeidet Dersom brukstillatelse gis vinterstid, skal det stilles krav til ferdigstilling av lekeplass 1. juli kommende år.
8 2 11 Før nye boliger innenfor felt BK10-12 kan tas i bruk skal del av adkomstvei o_KV6 som fører til innflyttingsklare boliger være ferdig opparbeidet og godkjent som driftsklar.
8 2 12 Før nye boliger innenfor felt BK10-12 kan tas i bruk skal lekeplass f_LEK5 være ferdig opparbeidet. Dersom brukstillatelse gis vinterstid, skal det stilles krav til ferdigstilling av lekeplass innen 1. juli kommende år.
8.2.13 Når det er bygget 300 boenheter innenfor planområdet skal grendelekeplass f_LEK6 være ferdig opparbeidet.
8 2 14 Før nye boliger kan tas bruk skal nødvendige støybeskyttelsestiltak være ferdigstilt.
8 2 15 Før nye boliger innenfor planområdet kan tas i bruk skal tilhørende renovasjonsanlegg være ferdigstilt.
8.2.16 Før nye boliger innenfor planområdet kan tas i bruk ska parkeringsdekning for biler og sykler være etablert iht. punkt 3.5.a og i takt med byggetrinn.
8.2.17 For nye boliger innenfor planområdet kan tas i bruk skal nødvendig overvannstiltak Haugkroken være sikret.
8.2.18 Når det er bygget 100 boenheter innenfor planområdet skal friområde o_FRI1 og gang- og sykkelvei o_GS-3 være ferdig opparbeidet henhold til utomhusplan.
8.2.19 Når det er bygget 100 boenheter innenfor planområdet skal friområde o_FRI2, o_GS2 og del av o_GS3 og o_GS4 tilhørende friområde o_FRI2 være ferdig opparbeidet i henhold til utomhusplan.
8.2.20 Når det er bygget 100 boenheter innenfor planområdet skal turdraget o_TD1 og del av o_GS4 tilhørende o_TD1 være ferdig opparbeidet henhold til utomhusplan.
8.2.21 Når det er bygget 200 boenheter innenfor planområdet skal turdraget o_TD2 og o_GS5 være ferdig opparbeidet henhold til utomhusplan.
8.2.22 Når det er bygget 30 boliger innenfor felt BK1-12 skal Klokkerveien vest for planområdet, inkludert fortau og opphøyd krysningspunkt over Aurveien (fv.239) til Aursmoen skole være ferdig opparbeidet.
8 3 Byggetrinn
Planområdet kan bygges ut flere byggetrinn. Bebyggelsen innenfor hvert felt kan bygges ut trinnvis forutsatt at byggetrinn angis ved søknad om rammetillatelse til første tiltak innenfor feltet Renovasjon og tilhørende kjøreadkomst, fortau, gang- og sykkelvei og lekeplass skal etableres ihht. følgende matrise og rekkefølgebestemmelser §8.2.1 - 8.2.22
Matrise for rekkefølgebestemmelser vedr. opparbeidelse av kjørevei, fortau, gang- og sykkelvei og lekeplass
Delområder Kjøreveg Fortau Gang-/sykkelvei Gatetun Lekeplass
SF1 KV1a, KV1b, KV1 GS1 GT1 Gårdsrom
BB1 KV1 GS2 Gårdsrom
BK1-2 KV2 F01 LEK1
BK3 KV2, KV3* LEK2
BK4 KV3* LEK2
BK6-8 KV4*, KV5* F02 GS7 LEK3
BK9 KV4*, KV5* LEK4
BK10-12 KV6* GS6 LEK5
NB: Veianlegg som kan opparbeides etappevis er markert med *
Illustrasjon. Avvik vil forekomme.
Omsetningsnummer: xx
Oppdragsnummer: xx
Dato: xx
Bolignummer: xx
Eierform: xx
Salg ved: Bakkegruppen AS org.nr 998 81 7862
KJØPEKONTRAKT
om rett til bolig eller fritidsbolig under oppføring med tomt
Kontraktens bestemmelser utfylles av Lov om avtalar med forbrukar om oppføring av ny bustad mm. (Bustadoppføringslova/buofl) av 13. juni 1997 nr. 43 og annen bakgrunnsrett. Kontrakten gjelder avtale etter lovens § 1, først ledd b), avtale om bolig eller fritidsbolig under oppføring og hvor avtalen også omfatter rett til grunn.
Mellom
KONTRAKTENS PARTER
Navn: XX Fnr: XX
Adresse: XX
Telefon: E-post: XX XX
heretter kalt kjøperen, og
Foretaksnavn: XX Org.nr: XX
Adresse: XX
1. KONTRAKTSOBJEKT
1.1 Selger overdrar herved til Kjøper:
a) Bolignr: XX i boligprosjektet XX med foreløpig adresse XX XX kommune.
Eierseksjonen består av ideell sameieandel i henhold til oppdelingsbegjæring samt tinglyst enerett til bruk av:
Bolignr: XX
i. Tilleggsareal grunn, som omfatter privat ute-/hageareal
ii. Parkering som beskrevet i vedlegg til kontrakt bilag nr 1 - Leveransebeskrivelse
Eiendommen gnr XX, bnr XX i XX kommune. Det tas forbehold om endelig gn og bnr. Endelig snr tildeles senere.
b) Felles andel av utomhussameie.
c) Felles andel av velforening.
1.2 Kjøper har fått seg forelagt bygningsmessig beskrivelse av Boligen og overtar denne overensstemmende med spesifikasjoner og beskrivelser som beskrevet i avsnitt 14, vedlegg til kontrakt, bilag nr 1-5. Selger har rett til, uten at Kjøper kan kreve endring i pris, å foreta mindre endringer i oppgitte spesifikasjoner og beskrivelser som anses hensiktsmessige og som ikke forringer Boligens kvalitet og funksjon i vesentlig grad, samt eventuelle endringer som følge av pålegg fra myndighetene.
1.3 Kjøper har ved gjennomgåelse av kjøpekontrakten gjort seg kjent med eiendommens foreløpige tomtegrenser, samt reguleringsplan for området. Endelige tomtegrenser og tomteareal fastsettes av oppmålingsvesenet i kommunen før overtakelse for Selgers regning. Det tas forbehold om mindre justeringer når det gjelder endelige tomtegrenser.
1.4 Den samlede ytelse som overdras til Kjøper er heretter kalt Eiendommen eller Boligen.
2. KJØPESUM OG OMKOSTNINGER
2.1 Kjøpesummen for Eiendommen utgjør kr XX.
2.2 Kjøpesummen forfaller til betaling etter bestemmelsen § 3. Kjøpesum skal ikke indeksreguleres.
2.3 Alle gebyrer og avgifter til det offentlige i forbindelse med utbyggingen, herunder utgifter til vei- og ledningsanlegg, alle prosjekterings- og byggekostnader, tilknytningsavgift til offentlig vann og avløp, elektrisitet og mva. er inkludert i kjøpesummen. Dette gjelder dog ikke for omkostninger nevnt under pkt. 2.5
2.4 Kjøpesummen og omkostninger betales som følger:
Kjøpesum og omkostninger Beløp
Kontraktssum XX
Tilkoblingsavgift bredbånd/tv og seksjonering/etablering av sameiet og likviditetstilskudd til sameiet 23 000,Dokumentavgift av seksjonens ideelle andel av tomteverdi XX
Tinglysningsgebyr skjøte 585 ,Tinglysningsgebyr for pantedokument 585 ,Panteattest kjøper 207 ,Samlet kjøpesum og omkostninger XX , -
I tillegg kommer tinglysingsgebyr for ytterligere obligasjon(er) Kjøperen må la tinglyse på Eiendommen i forbindelse med etablering av lån. Det tas forbehold om endringer på størrelsen på gebyr og avgifter som er fastsatt av offentlig myndighet. Kjøper har ansvar for dette.
Omkostningene nevnt ovenfor forfaller til betaling samtidig med restvederlaget i henhold til avsnitt 4. oppgjør nedenfor.
3. FORBEHOLD FRA SELGER
3.1 Selger tar følgende forbehold for gjennomføring av avtalen:
• Nødvendig offentlig godkjenning, herunder reguleringsvedtak, ramme- og igangsettingstillatelse ol
• Tilfredsstillende forhåndssalg
• Tilfredsstillende finansiering og åpning av byggelån
• Selskapets styre hos Selger beslutter byggestart
3.2 Så snart ovennevnte forbehold er avklart, vil Kjøper motta skriftlig melding, om hvorvidt byggingsarbeidene, vil bli igangsatt. Ved igangsetting av byggearbeidene vil melding til Kjøper også inneholde opplysninger om planlagt tidspunkt/periode for overtagelse.
3.3 Dersom forbeholdene ikke er avklart innen dato XX, har Kjøper, og Selger, rett til skriftlig å annullere kontrakten. Kjøper skal i så tilfelle få tilbakebetalt delinnbetaling inklusive renter, med rentesats som for ordinære bankinnskudd. Utover dette har Selger intet ansvar overfor Kjøper.
3.4 Det gjøres uttrykkelig oppmerksom på at anslaget vedrørende overtagelsestidspunkt ikke er å anse som en avtalt frist for overtagelse, jfr buofl § 10. Anslaget er kun et estimat, og endelig overtagelsesdato vil bl.a. avhenge av offentlig saksbehandling, inngåelse av en for selger tilfredsstillende entreprisekontrakt og byggelånsavtale, samt fremdrift i prosjekt- og byggearbeid.
3.5 Kjøper må være innforstått med den usikkerhet som foreligger med hensyn til fremdrift og overtagelse, og kan ikke påberope seg overskridelser av de her angitte estimerte overtagelsestidspunkt som avtalt frist for ferdigstillelse/overtagelse. En forsinkelse i forhold til disse estimatene vil således ikke kunne danne grunnlag for krav om dagmulkt eller annen erstatning.
3.6 Alle illustrasjoner, skisser, møblerte plantegninger m.m. er kun ment å danne et inntrykk av den ferdige bebyggelsen, og kan således ikke anses som endelig leveranse. Inntegnet utstyr/inventar medfølger ikke og det vil derfor frem-komme elementer presentasjonsmaterialet som ikke inngår i leveransen.
3.7 Generelle beskrivelser av prosjektet salgs- og markedsføringsmateriell vil ikke passe for alle boligene i prosjektet. Interessent oppfordres derfor særskilt til å vurdere dette (solforhold, utsikt, beliggenhet i forhold terreng og omkringliggende bygningsmasse mv.) før budgivning.
3.8 Alle opplysninger er gitt med forbehold om rett til endringer som er hensiktsmessige og/eller nødvendige, likevel slik at den generelle standard og utførelse ikke forringes eller endres vesentlig. Utbygger leverer kvalitet K2 iht NS3420 T: 2019-Maler og beleggsarbeider. Kjøper aksepterer uten prisjustering at selger har rett til å foreta slike endringer. Eksempel på slike endringer kan være innkassinger av teknisk anlegg, mindre endringer av boligens areal og lignende.
3.9 Det kan være avvik mellom de plantegninger og skisser som er presentert i prospektet, og den endelige leveransen. Slike avvik utgjør ingen mangel ved selgers leveranse som gir kjøper rett til prisavslag eller erstatning. Ved vesentlige endringer har kjøper rett til å heve avtalen, og kreve kjøpesummen tilbakeført. Kjøper kan ikke kreve erstatning ut over dette.
3.10 Dersom det er avvik mellom tegninger i prospekt/internettside og leveransebeskrivelsen i den endelige kontrakt med kjøper, vil leveransebeskrivelsen ha forrang og omfanget av leveransen er begrenset til denne.
3.11 Selger står fritt til å bestemme bolignummer samt endre antall eierseksjoner i sameiet. Selger forbeholder seg retten til uten varsel å kunne endre priser og betingelser for usolgte boliger og biloppstillingsplasser.
Det utearealet som hører til de respektive byggetrinn vil bli ferdigstilt i den grad det er mulig. Gjennomføring av et stort byggeprosjekt i flere trinn vil, blant annet på grunn av løpende byggevirksomhet, kunne medføre enkelte ulemper for beboerne inntil ferdigstillelse av samtlige byggetrinn.
Det tas forbehold om trykkfeil i prospekt og salgsoppgave.
4. OPPGJØR
4.1 Oppgjøret mellom partene foretas av:
Bakkegruppen Oppgjør AS Org.nr: 928 785 688
Drammensveien 165, 0277 Oslo
E-post: oppgjør@bakke-as.no
4.2 Betaling av vederlaget
Kjøperen betaler vederlaget (inkl. Kjøpesummen, omkostninger og eventuelle forsinkelsesrenter) på følgende måte: i. Det forutsettes at delinnbetaling/forskudd på kjøp av eiendommen innbetales til klientkonto når utbygger varsler at forbeholdene er hevet og selger har stilt garanti iht buofl § 12. Beløpet skal være fri egenkapital.
ii. Den resterende del av kjøpesum, kjøpsomkostninger og eventuelle tilvalg innbetales senest 1 -en- uke innen overtagelse.
Alle innbetalinger skal skje til klientkonto nummer xx. Alle innbetalinger skal merkes med KID-kode XX. Betaling anses å ha skjedd den dato pengene er disponible på klientkonto.
4.3 Det er en forutsetning for utbetaling til Selger av noen del av kjøpesum og for tilleggsarbeid at Selger har stillet tilfredsstillende bankgaranti for beløpet, jfr buofl § 47, 3.ledd. Stilles ikke slik garanti kan eventuelt innbetalt og deponert del av Kjøpesummen først utbetales sammen med det resterende av Kjøpesummen etter at skjøte er tinglyst og Kjøper har hatt anledning til å overta seksjonen.
4.4 Når det er avtalt at kjøper skal betale forskudd, er forskuddet å anse som selgers penger når lovens vilkår om å sikre kjøper er oppfylt. Når selger har oppfylt vilkårene om å stille garantier etter buofl §§ 12 og 47 godskrives derfor selger renter av innestående på klientkonto til enhver tid. Renter av omkostninger som er innbetalt av kjøper tilfaller kjøper. Kjøper og selger godskrives likevel ikke renter når disse for hver av partene utgjør mindre enn et halvt rettsgebyr, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 3-10 tredje ledd.
4.5 Dersom kjøpesum, omkostninger eller øvrige krav ikke blir betalt helt eller delvis ved forfall, påløper det renter lik den til enhver tid gjeldene prosentsats for forsinkelsesrente av det til enhver tid utestående beløp fra forfall til betaling finner sted.
4.6 Har betaling av kjøpesummen ikke funnet sted innen 20 dager etter forfall, regnes dette som vesentlig mislighold som gir Selger rett til å heve kontrakten en uke etter skriftlig varsel. Selger kan ta dekning for sitt tilgodehavende etter denne kjøpekontrakt i Kjøpers eventuelle innbetalte terminbeløp, herunder også renter og andre omkostninger som påløper grunnet Kjøpers mislighold.
4.7 Selger har deretter rett til å selge Eiendommen på nytt. Kjøper vil i et slikt tilfelle bli belastet for salgskostnader, en eventuell differanse ved en lavere salgssum samt eventuelt annet tap som Selger måtte være påført.
4.8 Før nøkkel til Eiendommen kan utleveres og skjøtet tinglyses, skal fullt oppgjør henhold til punkt 2.5 være disponibelt på klientkonto. Det tar vanligvis 10-20 virkedager fra overtakelsesprotokoll er mottatt til oppgjør overfor selger foretas. Eventuelle transaksjonsdager banker imellom kommer i tillegg. For eventuelt omtvistet beløp gjelder buofl. § 49.
4.9 Hvis Kjøper har overtatt og/eller flyttet inn i Boligen før fullt oppgjør har funnet sted, og Kjøper ikke kan prestere fullt oppgjør etter denne kontrakt, vedtar Kjøperen utkastelse fra Boligen uten søksmål og dom, idet han da ikke har rett til å besitte eiendommen, jfr tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2, 3. ledd (e). Dette gjelder selv om det er stilt garanti for kjøpesum.
5. HEFTELSER OG TINGLYSNING/SIKKERHET
5.1 Boligsameiet har pant i hver seksjon, jfr. lov om eierseksjoner av 16.06.2017 nr 65 § 31. Dessuten har kommunen lovbestemt pant for eiendomsskatt og enkelte særlige eiendomsavgifter og gebyrer, jfr panteloven av 8. februar 1980 nr. 2 § 6-1.
5.2 For øvrig overdras Boligen fri for andre økonomiske heftelser enn de Kjøper selv måtte påhefte forbindelse med betaling av kjøpesummen.
Kjøper har fått seg forelagt elektronisk utskrift fra grunnboken og har gjort seg kjent med denne, se avsnitt 14. vedlegg til kontrakt og bilag 6. Kjøper er gjort kjent med at grunnbokutskriften omfatter hele eiendommen (før seksjonering).
5.3 Selger forplikter seg til umiddelbart å underrette oppgjørsmegler dersom utleggsforretninger varsles eller blir avholdt innen overtagelse. Selger opplyser at det ikke eksisterer pengeheftelser av noen art, herunder utleggsforretninger, utover det som grunnbokutskriften viser. Selger forplikter seg til umiddelbart å underrette oppgjørsmegler dersom slike forretninger blir avholdt innen tinglysing av skjøtet skal finne sted. Videre forplikter selger seg til å betale alle avgifter m.v. som vedrører eiendommen og som er forfalt eller forfaller før overtagelsen.
5.4 Selger gir herved Bakkegruppen Oppgjør AS ugjenkallelig fullmakt til å innfri pengeheftelser som fremgår av bekreftet grunnbokutskrift/oppgjørsskjema og som det ikke er avtalt at kjøper skal overta.
5.5 Kjøper kan ikke motsette seg eller kreve prisavslag/erstatning for tinglysning av nødvendige erklæringer knyttet til gjennomføringen av prosjektet. I forbindelse med utbygging av tomten vil det kunne bli tinglyst erklæringer som sikrer muligheten for adkomst, legging av vann- og avløpsledninger, samt tilknytning av disse, tilknytning til fjernvarmeanlegg og legging av el-kabel over eiendommen.
5.6 Skjøte på seksjonen utstedes av Bakkegruppen Oppgjør AS og e-tinglyses med Bank -ID når oppgjør, ifølge kontrakten, har funnet sted. In-blanco skjøte aksepteres ikke. Kjøper er ansvarlig for at kjøpet ikke er i strid med eierseksjonslovens § 23.
5.7 Selger har utstedt et pantedokument (sikringsobligasjon) til Bakkegruppen Oppgjør AS som lyder på et beløp minst tilsvarende kjøpesummen. Pantedokumentet inneholder også en urådighetserklæring. Pantedokumentet er tinglyst, eller skal tinglyses, av Bakkegruppen AS. Pantedokumentet tjener som sikkerhet for partenes rettigheter og plikter etter avtalen.
5.8 Oppgjørsmegler skal vederlagsfritt besørge pantedokumentet slettet når oppgjør mellom partene er avsluttet og skjøtet er godtatt til tinglysning.
6. ENDRINGER OG TILLEGGSARBEIDER
6.1 Kjøper har rett til å kreve endringer og tilleggsarbeider som står i sammenheng med ytelsen som er avtalt, forutsatt at disse ikke i omfang eller karakter skiller seg vesentlig fra den avtalte ytelsen og/eller er til hinder for rasjonell gjennomføring av byggearbeidene. Selger har rett til å ta seg betalt for utarbeidelse av pristilbud, tegninger mv. jf. buofl. § 44. I den grad det tillates endringer utover tilvalgsliste, må Kjøper påregne betydelige kostnader til administrasjon, tegningsrevisjoner osv. Selger kan kreve tilleggsvederlag ved endringer og tilleggsarbeid, jfr buofl § 42.
6.2 Likeledes kan Selger kreve tilleggsvederlag for nødvendige kostnader som forårsaket av forhold på forbrukerens side etter buofl § 43.
6.3 Kjøper er gjort oppmerksom på at dette er et prosjekt med mange boliger som gjennomføres i en planlagt serieproduksjon. Det vil derfor i alminnelighet ikke bli godtatt endringer eller tilleggsbestillinger utover tilvalgslisten, da dette vil gripe inn i den planlagte produksjonsprosessen, jfr buofl § 9, annet ledd.
6.4 Selger er ikke forpliktet til å utføre endringer eller tilleggsarbeider som vil endre vederlaget med 15 % eller mer. Selger er heller ikke forpliktet til å utføre endringer eller tilleggsarbeider som vil føre til ulempe for Selger, og som ikke står i forhold til Kjøpers interesse i å kreve endringen eller tilleggsarbeidet.
6.5 Dersom Kjøper ønsker å få utført endringer og/eller tilleggsarbeider, skal det bestilles skriftlig av Selger eller den Selger har utnevnt. Kjøper er ansvarlig for å betale hele kjøpesummen, inkludert endringene, til Bakkegruppen Oppgjør AS klientkonto.
7. MEDLEMSKAP I BOLIGSAMEIE/UTOMHUSSAMEIE/VELFORENING
7.1 Kjøper og hans rettsetterfølgere har rett og plikt til å være medlem av Sameiet i henhold til lov om eierseksjoner. Sameiet har til oppgave å ivareta sameiernes felles interesser, herunder driften av fellesarealene.
7.2 Kjøper er kjent med at sameiet, i henhold til lov om eierseksjoner § 25, har legalpant som sikkerhet for sameierens forpliktelser overfor sameiet.
7.3 Kjøper plikter å rette seg etter de til enhver tid gjeldende vedtekter for Sameiet, vedtekter for utomhussameiet og velforening. Likeledes plikter Kjøper å betale sin andel av driftsutgiftene for Boligen fra overtakelsestidspunktet. Se avsnitt 14, vedlegg til kontrakt, bilag nr 7 og 8. Driftsbudsjettet kan bli justert etter endringer i konsumprisindeks, vedlikeholdsbehov, sameiets egne vedtak mm. Budsjett over driftsutgiftene samt vedtektene stadfestes av Sameiet i ekstraordinært sameiermøte sammen med forretningsfører. I møtet velges det styre for sameiet. Det er ikke tatt stilling til om området vil bestå av et eller flere sameier.
7.4 Regler for styring og drift av Boligsameiet følges av Eierseksjonsloven. Det tas forbehold om at det kan bli nødvendig med endringer i vedtektene som følge av pålegg gitt av offentlige myndigheter som vilkår for omregulering/igangsettelse.
7.5 Kjøper er innforstått med og aksepterer at sameiebrøk kan bli gjenstand for endringer som følge av eventuelle endringer i Selgers planer for utbygging og utnyttelse av området.
7.6 I den grad det er nødvendig for gjennomføring av Selgers utbyggingsrettigheter i medhold av Kjøpekontrakten plikter Kjøper å medvirke til evt. nødvendige vedtak i sameiets besluttende organer.
7.7 Selger står fritt til å engasjere forretningsfører for sameiet og for sameiets regning. Evt avtale inngått med forretningsfører kan ikke sies opp før etter 2 år fra og med overtagelse.
8. OVERTAGELSE OG FERDIGBEFARING
8.1 Forventet ferdigstillelse er fra X kvartal XX. Dette under forutsetning av byggestart x. kvartal xx. Dette tidspunktet er foreløpig og ikke bindende og utløser ikke dagmulkt.
Ved senere byggestart endres overtagelse tilsvarende. Med byggestart menes fra det tidspunkt støp av plate til det aktuelle hus faktisk igangsettes. Gravearbeider i grunnen er ikke å anse som byggearbeid.
8.2 Selger kan kreve overtagelse inntil fire måneder før den avtalte fristen til å ha Eiendommen klar til overtagelse. Selgeren skal skriftlig varsle om dette minimum to måneder før det nye overtagelsestidspunktet, og det eksakte overtakelsestidspunktet skal gis med minst 14 dagers skriftlig varsel.
8.3 Det gjøres uttrykkelig oppmerksom på at anslaget ovenfor ikke er å anse som en avtalt frist for overtagelse jfr buofl § 10.
Det er alltid knyttet en viss usikkerhet til fremdrift og gjennomføring i byggeprosjekter som det foreliggende, herunder mht. om offentlige godkjennelser oppnås og om en adekvat, tilfredsstillende entreprisekontrakt inngås.
8.4 Dersom arbeidene forsinkes grunnet forhold Kjøper svarer for, har Selger krav på fristforlengelse og dekning av sine merkostnader jfr buofl. § 11 og 43.
8.5 Dersom arbeidene forsinkes grunnet forhold utenfor Selgers kontroll har Selger krav på fristforlengelse jfr buofl § 11. Selger plikter i så tilfelle å varsle Kjøper skriftlig så snart Selger blir oppmerksom på at dette kan skje.
8.6 Dersom Selger oversitter avtalt overtagelsesdato, gjelder bestemmelsene i buofl § 18 om dagmulkt og § 19 om erstatning. Dagmulkt og/eller erstatning som følge av forsinkelse kan settes ned dersom det ut fra omfanget av arbeidet, størrelsen av tapet og forholdene ellers ville være urimelig.
8.7 Ca 12 uker før ferdigstillelse vil Selger skriftlig varsle Kjøper om tidspunkt for forhåndsbefaring og overtakelse. Ved forhåndsbefaring vil Boligen besiktiges av Kjøper og Selger i fellesskap. Selger fører referat fra forhåndsbefaringen. På overtakelsesforretningen skal Selger og Kjøper foreta en ferdigbefaring hvor Boligen besiktiges i fellesskap. Det skal føres protokoll fra befaringen, og eventuelle mangler noteres. Protokollen undertegnes av begge parter. Overtagelsesforretning kan holdes selv om det måtte gjenstå mindre arbeider, dog skal ikke arbeidene være til hinder for at hele Boligen kan bebos.
Ved besiktigelse skal Kjøperen si ifra om de reklamasjoner han påberoper seg vedrørende boligen og som bygger på mangler han med rimelighet burde oppdage i forbindelse med besiktigelsen. Synlige feil og skader på vindusruter, porselen, dører og overflatebehandlinger kan ikke påberopes av Kjøper etter overtakelsen.
Dersom Kjøperen gjør gjeldende tilbakeholdsrett på grunn av mangel ved eiendommen, plikter oppgjørsmegler å tilbakeholde slik del av kjøpesummen, jfr buofl § 31. Tilbakeholdsretten gjennomføres ved deponering av beløpet på klientkonto og gjøres gjeldende ved påtegning på overtagelsesprotokollen av hvilket beløp og hvilke mangler ved Eiendommen tilbakeholdelsen gjelder. Protokollen skal signeres av begge parter. Beløpet kan ikke motregnes for andre eller nye krav, feil eller mangler. For mangler som måtte avdekkes etter overtagelsesforretningen, gjelder de alminnelige reklamasjonsregler.
Boligen overtas i byggrengjort stand.
8.8 Boligen anses for overlevert på dato for overtagelsesforretning. Hvis Kjøper etter behørig varsling, jfr buofl § 15, uten gyldig grunn ikke møter til overtagelsesforretning, anses Boligen som godkjent og overtatt. Dersom Kjøper tar
Boligen i bruk uten at overtagelsesforretning er avholdt, er Boligen likevel å anse som overtatt av Kjøperen, jfr buofl § 14.
8.9 Selger har ansvaret for at det foreligger brukstillatelse på boligen senest på overtakelsesdagen. Det er selgers plikt å fremskaffe ferdigattest på eiendommen, men kjøper er gjort kjent med at denne normalt foreligger lang tid etter overtakelse.
8.10 Overtakelsesforretning kan gjennomføres selv om det gjenstår arbeider, herunder utomhusarbeider på den enkelte seksjon og på fellesarealer. Eventuelle gjenstående arbeid, skal utføres innen rimelig tid, hensyntatt årstid og rasjonell fremdrift. For gjenstående arbeider utomhus på hver seksjon, aksepterer partene at det holdes tilbake kr 10 000,- for plen og kr 10 000,- for asfalt. Disse blir stående på klientkonto til selger har ferdigstilt utomhus og kjøper har bekreftet dette skriftlig.
8.11 Overtakelse av fellesarealer gjennomføres med styret. Kjøper gir med sin underskrift på denne kontrakten styret fullmakt til å gjennomføre overtakelse av fellesarealer. Selger kan beslutte at overtagelsen gjennomføres trinnvis, eksempelvis at innvendige fellesarealer overtas før de utvendige. Det føres protokoll fra overtagelsesbefaringen(e) og eventuelle mangler som skal utbedres av Selger protokolleres. Det vil bli stilt en samlegaranti §47 for gjenstående arbeider på sameiets fellesarealer/uteområder. Ref avsnitt 9.3 Garanti. Styret plikter å kvittere ut fortløpende for utførte arbeider i henhold til protokoll slik at garanti kan nedkvitteres tilsvarende.
8.12 Risikoen for Boligen går over på Kjøper ved overtakelse. Overtar ikke Kjøper til fastsatt tid, og årsaken ligger hos Kjøper, har Kjøper risikoen fra det tidspunkt da han kunne ha overtatt Boligen.
Alle utgifter vedrørende Boligen, herunder utgifter til nødvendig oppvarming, bæres av Kjøper fra og med overtakelsesdagen.
8.13 Kjøper har ikke rett til å overta Boligen før hele kjøpesummen, inklusive endringer/tilleggsbestillinger, omkostninger og eventuelle forsinkelsesrenter er innbetalt og registrert på klientkonto. Såfremt fullt oppgjør er bekreftet innbetalt, og Kjøper i overtagelsesprotokollen har bekreftet at kjøpesummen (med fradrag for eventuelt deponert del av vederlaget) kan utbetales så snart tilfredsstillende garantistillelse er stillet eller skjøte er tinglyst, utleveres nøkler til Eiendommen ved overtagelsesforretningen. Selger sørger for å innhente bekreftelse på at fullt beløp er innbetalt.
8.14 Selger plikt er å rette erkjente feil/mangler som inngår protokollen, så snart arbeidet kan gjøres med hensyn til årstidene og en rasjonell fremdriftsplan. Ellers vises til buofl § 10 og 11. Kjøper plikter å gi Selger eller dennes representanter adgang til Eiendommen og mulighet for å gjennomføre eventuelle utbedringsarbeider på hverdager mellom kl. 08.00 og 17.00.
8.15 Skulle det for øvrig være feil/mangler ved Eiendommen som det vil falle uforholdsmessig kostbart å utbedre, har Selger rett til å gi Kjøper prisavslag istedenfor å foreta utbedring, dersom feilen/mangelen ikke vesentlig reduserer boligens bruksverdi.
8.16 Inntil byggeprosjektet, herunder bl.a. samtlige boliger, er ferdigstilt, har Selger rett til å bruke og ha stående anleggsmaskiner, materialer og utstyr på sameiets eiendom. Eventuelle skader dette måtte påføre Eiendommen, skal Selger snarest utbedre.
9. GARANTI FOR OPPFYLLELSE AV AVTALEN
9.1 Selger stiller garanti for riktig oppfyllelse av kontrakten med 3% av kjøpesummen i byggetiden og 5 % av kjøpesummen i inntil 5 år etter overtakelsen, jfr buofl § 12 tredje ledd. Garantien stilles straks etter at forbeholdene fra Selger er frafalt. Garantien gjelder for selgers plikt til oppfyllelse av kjøpekontrakten. Tilleggsbestillinger vil ikke påvirke størrelsen på Selgers garanti/sikkerhetsstillelse.
9.2 Garantien skal utstedes som samlegaranti for kjøperne i Prosjektet, eller personlig til hver enkelt kjøper.
9.3 I tillegg vil det bli stilt en garanti §47 for gjenstående arbeider på sameiets fellesarealer/uteområder ved ferdigstillelse av første bolig. Garantien gjelder selgers forpliktelse til å ferdigstille fellesarealene i sameiet. Garantien kan trappes ned etter hvert som selger del overleverer og vil falle helt bort ved ferdigstillelse.
10. FORSIKRING
10.1 Selger holder bygningen forsikret i byggeperioden. Deretter oppretter Selger forsikring av Eiendommen vil bli fullverdiforsikret i byggeperioden, bygningen i Boligsameiets navn og for Boligsameiets kostnad f.o.m. overtagelsesdato og gjeldende i minst 6 måneder. Deretter står Boligsameiet fritt til å endre forsikring og forsikringsvilkår etter eget ønske.
Kjøper må selv tegne egen innbo- og løsøreforsikring fra og med overtagelsesdatoen.
10.2 Forsikringssum for eventuell skade før overtakelsen tilfaller Selger, som har plikt til snarest å utbedre skaden. Skjer skaden etter overtakelsen, tilfaller forsikringssummen Kjøper under forutsetning av at denne har foretatt oppgjør ifølge kontraktens bestemmelser. Selger vil ved tilfelle som nevnt her ikke ha noe ansvar for Kjøpers forsinkede innflytting, jfr buofl § 17.
11. MANGLER – REKLAMASJON
11.1 Dersom Kjøper vil gjøre gjeldende at det foreligger mangel ved Boligen, må Kjøper reklamere skriftlig overfor Selger innen rimelig tid etter at han har oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. Kjøper plikter å iverksette de tiltak som med rimelighet kan forlanges for å begrense omfanget av eventuelle skader som følge av mangelen.
Vil Kjøper gjøre gjeldende som mangel et forhold som ble eller burde ha blitt oppdaget under overtakelsesforretningen, må dette skje så snart som mulig, jfr buofl § 30.
Reklamasjon kan ikke fremsettes senere enn 5 år fra overtakelsen, jfr buofl § 30.
11.2 Mangler som er påberopt i rett tid vil bli utbedret av Selger innen rimelig tid etter at reklamasjonen er fremsatt og akseptert. Utbedring skjer vederlagsfritt for Kjøper.
11.3 Cirka 1 år etter overtakelsen innkaller selger til en kontrollbefaring av Boligen. Det skal føres protokoll fra denne, som skal undertegnes av Kjøper og Selger.
Dersom det ikke er til klar ulempe for Kjøper, eller medfører forringelse av Boligen, kan Selgeren kreve at utbedring av mangler som er reklamert etter overtakelsen skjer samlet etter kontrollbefaringen.
Kjøper plikter å gi Selger eller dennes representanter adgang til Eiendommen og mulighet for å gjennomføre utbedringsarbeider på hverdager mellom kl. 08.00 og 17.00.
11.4 Skulle det oppstå mangler som det vil falle kostbart å utbedre forhold til den betydning manglene har for Boligens bruksverdi, har Selgeren rett til å gi Kjøper prisavslag i stedet for å foreta utbedring.
11.5 I nye bygg vil det normalt oppstå svinnriss, krymping av trevirke eller plater og derav følgende sprekker tapetmaling m.v. ved skjøter og sammenføyninger, dels på grunn av uttørking av materialer og setninger/bevegelser i konstruksjonen pga ytre påvirkninger. Det påpekes spesielt at sprekker i materialoverganger og mellom tak og vegg og hjørner ikke kan forlanges utbedret, så lenge disse ikke innebærer avvik fra god håndverksmessig standard. Det omfattes ikke av garantien.
11.6 Selger tar ikke ansvaret for skjeggkre i boligen. Skjeggkre er observert bygg over hele landet, og mange av funnene er fra nyere og moderne boliger. Selv om det per dag ikke er en kjent metode for å utrydde skjeggkre,
finnes det tiltak som bringer forekomst av skjeggkre ned på et akseptabelt nivå. Skjeggkre gjør liten skade, men kan virke sjenerende. Det omfattes ikke av garantien
11.7 Selgeren er ikke ansvarlig for mangler, skjulte eller åpenbare, som skyldes kjøpers bruk av eiendommen.
12. SÆRSKILTE BESTEMMELSER
12.1 Kjøpers adgang til å avbestille følger av buofl §§ 52-54. Dersom slik rett benyttes vil kjøper bli holdt ansvarlig for selgers merkostnader og tap som følge av en eventuell avbestilling. Bestilte tilvalg og endringer skal i slike tilfeller, i sin helhet, uansett betales av kjøper.
12.2 Transport av Kjøpekontrakt er kun tillatt etter skriftlig godkjenning fra Selger. Selger kan uten nærmere begrunnelse nekte slik godkjenning. Ervervet vil etter slik godkjenning kunne tinglyses direkte til tredjemann via 3sidig skjøte, men Selger vil i forhold til oppgjør og kontraktsvilkår for øvrig kun forholde seg til Kjøper. Det vil ikke bli gitt samtykke til transport av Kjøpekontrakten avtalt senere enn 45 dager før overtagelse. Transportgebyr er satt til kr 50 000,-
12.3 Selger påberoper seg opphavsrettigheter til alt markedsmateriell for boligprosjektet, herunder bilder og illustrasjoner. Kjøper kan ikke benytte boligprosjektets markedsmateriell i sin markedsføring for transport av kjøpekontrakt. Det opplyses om at dersom boligen er kjøpt med henblikk på å ikke overta eller bebo denne, herunder som et videresalgsobjekt vil videresalget reguleres av Bustadsoppføringslova ved evt. videresalg som også medfører garantistillelse.
12.4 Salgsprospekt er ikke bindende for Boligens detaljutforming og farger. Opplysninger gitt salgsprospektet kan fravikes dersom Selger anser det nødvendig eller ønskelig, men eventuelle endringer skal ikke ha innvirkning på forutsatt standard. Kjøper er gjort kjent med at alle 3D-presentasjoner, VR-modell, planer, skisser, bilder i prospekt, tilvalgsliste og annet salgsmateriell er av illustrativ karakter, og utarbeidet før gjennomført detaljprosjektering. Materialet kan derfor vise bygningsvolumer, innredning, beplantning og detaljer mv. som ikke inngår i avtalen.
12.5 Ved en eventuell endring eierskap/navneendring fra Kjøpers side etter signert kontrakt, vil det påløpe et administrasjonsgebyr til oppgjørsmegler på kr. 20.000,- inkl. mva. som innbetales til Bakkegruppen Oppgjør AS sin driftskonto.
12.6 Partene er enige om at e-post kommunikasjon kan benyttes mellom partene og at dette regnes som skriftlig kommunikasjon, jfr buofl § 6 a.
Beskjeder, meldinger etc. må, for å anses forpliktende, fremsettes skriftlig
12.7 Ferdsel på byggeplassen i anleggsperioden er beheftet med høy grad av risiko og skal kun skje etter forutgående avtale med Selger eller utførende entreprenør. Eventuelle besøk fra Kjøper skal være avtalt på forhånd, og en representant fra Selger eller utførende entreprenør skal være til stede.
12.8 Ved motstrid mellom Leveransebeskrivelsen og tegninger gjelder Leveransebeskrivelsen.
12.9 Selger står fritt til å endre bolignummer i prosjekteringsprosessen og det tas forbehold om eventuell endring av antall eierseksjoner/andeler i øvrige salgstrinn.
13. TVISTER
Partene har gjennomgått Kjøpekontrakten, samt bilag og medfølgende dokumenter, og bekrefter at den inneholder alt hva partene har avtalt. Diskusjoner, alternativer, muligheter mv. som ikke er tatt med, er således ikke avtalt mellom partene.
Avtalen kan kun endres skriftlig og ved undertegning av begge parter.
Skulle det oppstå tvist om forståelsen av denne kontrakt eller gjennomføringen av denne handel, skal partene søke å løse den oppståtte konflikt i minnelighet.
Dersom enighet ikke oppnås, skal tvisten løses ved domstolsbehandling ved den faste eiendoms verneting.
14. VEDLEGG TIL KONTRAKT, BILAG
1. Leveransebeskrivelse
2. Plantegning
3. Fasadetegninger og snitt
4. Prospekt og salgsoppgave m/vedlegg og salgstegninger
5. Skisse til utomhusplan
6. Elektronisk utskrift av grunnboken
7. Vedtekter
8. Utkast til budsjett for sameiet
9. Reguleringsbestemmelser og kartutsnitt
Kjøper erklærer ved inngåelsen av Kjøpekontrakten å ha satt seg inn i de ovennevnte dokumenter, prospekt/salgsoppgave, reguleringsplaner, byggebeskrivelse, og annen dokumentasjon som har vært tilgjengelig før kjøp, samt fått muligheten til å stille spørsmål ved disse.
Vedlegg til kontrakt, følger som bilag, og sammen med denne Kjøpekontrakten utgjør de alle kontraktsdokumentene. Inneholder kontraktsdokumentene bestemmelser som strider med hverandre, skal dokumentene gjelde i ovennevnte rekkefølge. Skriftlige tilleggsavtaler til denne Kjøpekontrakten som er signert av begge parter og datert etter Kjøpekontrakten, gjelder foran Kjøpekontrakten.
I den utstrekning avtalebestemmelser ellers kan tolkes slik at de er i motstrid med preseptoriske bestemmelser i bustadoppføringslova vil lovens regler ha forrang.
I tillegg til kontraktsdokumentene har Kjøper satt seg inn i Bustadoppføringslova og Eierseksjonsloven på www.lovdata.no
Der hvor det er mer enn én kjøper, gir disse ved denne kontrakts underskrift hverandre gjensidig fullmakt til å representere den/de andre på overtakelsesforretningen.
UNDERSKRIFT
Kjøpekontrakten, som består av 12 sider inkludert instruks om oppgjør, er undertegnet elektronisk med BankID.
Kjøper: Selger:
Sted, dato: ………………………….. Sted, dato: …………………………..
15. INSTRUKS OM OPPGJØR
- Oppgjøret mellom partene foretas av: Bakkegruppen Oppgjør AS (org.nr 928 785 688) Drammensveien 165, 0277 Oslo
- Snarest etter kontraktsmøtet bes Kjøper instruere sin bank/finansieringskilde om å ta kontakt med Bakkegruppen Oppgjør AS ved behov for inneståelseserklæringer.
- Det er Kjøpers ansvar å sørge for at betaling skjer iht. til Kjøpekontrakt. Innbetalinger skal skje til meglers klientkonto XX. og merkes med XX. Kvittering(er) sendes til oppgjør@bakke-as.no
- Det kan ikke tas pant i det kjøpte objektet for forskuddsinnbetalingen.
- Kjøper må sørge for at kjøpesummen og omkostninger er innbetalt på klientkonto innen 1 uke før overtagelse, jfr. Kjøpekontrakten.
- All tinglysning av dokumenter på Eiendommen skal foretas av Bakkegruppen Oppgjør AS. Kjøper må påse at panterettsdokumenter til banken er sendt over til Bakkegruppen Oppgjør AS i god tid før overtagelse. NB! Dette må være på plass før oppgjør kan tas.
- Selger er innforstått med at det ikke vil bli foretatt oppgjør før: Kjøper har overtatt eiendommen, og at oppgjørsmegler har mottatt signert overtagelsesprotokoll. Skjøte og Kjøpers evt. pantedokument er tinglyst.
(Evt. garanti iht. bustadoppføringslova § 47 er stilt av selger)
- Oppgjør kan ta inntil 10 dager fra overtagelsesprotokoll er oppgjørsmegler i hende. Eventuelle transaksjonsdager banker imellom kommer i tillegg.
Illustrasjon. Avvik vil forekomme.
Kontakt
Thomas Johan Hagen - Prosjektselger
Mob: 951 34 707 / E-post: thomas.johan@bakke-as.no
sentrumshagan.no