Projeto Bologna

Universidade Federal de S達o Carlos

Departamento de Engenharia de Produ巽達o

GERENCIAMENTO DE PROJETOS

S達o Carlos, 04/07/2013

EQUIPE

Talita Holzer RA: 387274

Marcelo Rothen RA: 302095

Guilherme Speglich RA: 387177

Bárbara Fraiha RA: 387535

Mateus Scalet Silva RA: 387207

GERENCIAMENTO DE PROJETOS – Edifício Bologna

CLIENTE O projeto da construção do prédio apresenta um cliente com as seguintes características:  Gênero: Homem.  Idade: 40 anos.  Conhecimento de metodologia de Gerenciamento de Projetos.  Orçamento não restritivo quanto à compra do terreno.  Orçamento construção:

restritivo

quanto

Orçamento

à da

construção deve ser no máximo o triplo do preço do terreno.

Já o produto final, ou seja, o prédio voltado para o público estudantil da cidade tem clientes com o seguinte perfil:  Estudantes universitários (USP e UFSCar), que são de fora de São Carlos, e procuram residência durante o período de estudos.  Entre 18 e 25 anos.  Homens e Mulheres.  Dois ou três estudantes que dividem o apartamento.  Renda mensal combinada entre R$ 1600,00 e R$ 3000,00.  Previsão de morada entre 1 e 4 anos.  Não há requisito por áreas de lazer.

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ESCOPO Esta iniciativa consiste na concepção de um projeto de construção de um prédio direcionado ao mercado universitário de São Carlos. Tal concepção

engloba

o

planejamento

das

etapas,

recursos

e

responsabilidades, assim como de seu acompanhamento e controle, de forma a garantir que os objetivos e prazos sejam cumpridos.

O objetivo de tal atividade é a realização, com excelência, do planejamento e gerenciamento do projeto de construção, de forma a garantir que o prédio entregue satisfaça as expectativas do cliente.

O prédio a ser levantado deve apresentar as seguintes características:  Construção de três andares.  Três apartamentos por andar.  Dois dormitórios por apartamento.  Localização

e

acabamento

adequados

aos

estudantes

universitários.  Todos os apartamentos deverão ter ao menos uma vaga de garagem.

O planejamento da construção deve respeitar os seguintes aspectos:  O valor máximo da construção não pode ser maior que três vezes o valor do terreno.  O financiamento tem que ser realizado em conjunto com uma instituição financeira.

As

premissas

assumidas

na

elaboração

do

projeto

são

apresentadas a seguir (algumas foram consideradas para análise do financiamento do terreno:  O sponsor apresenta renda familiar bruta mensal de R$20.000,00.

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ESCOPO  O sponsor possui um imóvel na cidade, nunca foi beneficiado com subsídio concedido pelo FGST/União e possui ao menos três anos de trabalho sob regime do FGTS, somando-se todos os períodos trabalhados.  Estudantes universitários preferem morar em bairros próximos à USP e/ou UFSCar, em locais próximos a pontos de ônibus e supermercados.  Estudantes universitários não buscam alto padrão de acabamento, optando pela melhor relação custo/benefício.  Os moradores do prédio não terão mais de um carro por apartamento.

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MATRIZ DE RESPONSABILIDADES A partir da reunião de Kick off, definiu-se as principais tarefas para realização do projeto e quem seria o responsável por cada uma delas.

Entretanto, a matriz original sofreu algumas modificações (ela pode ser encontrada junto aos arquivos do projeto).

Algumas atividades possuem mais de um responsável, e outras foram realizadas por todos os integrantes da equipe, principalmente por envolverem decisões de tomada mais críticas.

A seguir, apresentamos a matriz de responsabilidades da equipe

Gerenciamento de Riscos Levantamento de Riscos Relação com ponto do EAP Levantamento de Probabilidade, Efeito e Impacto Levantamento de Planos de Respota Gerenciar riscos Planejamento de Recursos Levantamento de Recusos Relação com o EAP Sistema de Informação Construção do Sistema de Informação Definição de Políticas de Informação e Comunicação Gerenciamento de Mudanças Responsabilidades Levantamento de cronogramada Gerenciamento de cronograma Reunião de Kick Off Definição de escopo Definição de matriz de responsabilidades Criação do projeto de construção (obra) Validação do projeto de construção pela equipe Construção da planta do projeto Construção de projeto em 3D Construção da ata das reuniões Construir avaliação do desempenho da equipe

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Mateus

Bárbara

Guilherme

Marcelo

Talita

do projeto.

MATRIZ DE RESPONSABILIDADES Elaboração do relatório parcial do projeto Elaboração do relatório final do projeto Planejamento Orçamentário Levantamento de custos Projeção Financeira do Projeto Gerenciamento de custos

Na nova matriz também foram eliminadas três atividades: concernente ao Planejamento de recursos, essas atividades foram Acompanhamento de recursos e Gerenciamento de recursos, já que ambas referem-se à obra, a qual não compete à equipe de planejamento.

A respeito das Responsabilidades, a atividade que não mais aparece na matriz é o Acompanhamento da construção, pelo mesmo motivo destacado acima.

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CRONOGRAMA A partir das atividades definidas para o desenvolvimento do projeto, foi construído o cronograma apresentado abaixo com o auxilio do software Ms Project. O cronograma mostra como todas as atividades definidas foram alocadas no tempo, suas relações de precedência e o caminho crítico do projeto.

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GERENCIAMENTO DE RISCO O Gerenciamento de Riscos é fundamental para o sucesso de um projeto. Os riscos podem gerar impactos negativos nas atividades, resultando em possíveis atrasos, custos e perdas de qualidade. Para evitar tais situações indesejadas, é necessário que os riscos sejam identificados previamente e gerenciados, de forma que planos de ação possam ser colocados em prática e os impactos mitigados.

O Gerenciamento de Riscos se inicia com o levantamento dos riscos que estão relacionados com a execução do projeto. Assim como na elaboração da EAP, há um trade-off em relação ao detalhamento dos riscos levantados. Quanto maior for o número de riscos levantados e seu nível de detalhamento, melhor será o controle, porém mais difícil será seu gerenciamento.

Uma vez levantados os riscos, é necessário identificar a quais pontos do EAP estes riscos estão relacionados. Isto possibilita a visualização de um risco através do acompanhamento do cronograma, permitindo assim uma postura preventiva.

A partir daí, são levantados planos de ação que devem ser colocados em prática previamente,de forma a garantir que o risco não venha a se concretizar, ou, ao menos, que seus impactos sejam mitigados. Também são levantados, para cada risco, sua probabilidade de ocorrência e o impacto que causaria caso este viesse a ocorrer. Estes pontos são avaliados segundo os critérios “Alto”, “Médio” e “Baixo”.

Através da representação dos riscos em um gráfico “Probabilidade de Ocorrência x Impacto”, pode-se visualizar quais riscos são os mais críticos e, consequentemente, exigem mais atenção.

A Política de Gerenciamento de Riscos consiste em, através do acompanhamento do cronograma, identificar os riscos que estão relacionados com pontos da EAP que serão colocados em prática dali a duas semanas. Este tempo garante que tais riscos possam ser bem

GERENCIAMENTO DE RISCO avaliados e os planos de ação possam ser colocados em prática. Devese sempre consultar o diagrama “Probabilidade de Ocorrência x Impacto” para identificar quais riscos críticos ainda restam, antecipando seu tratamento.

GERENCIAMENTO DE RISCO

SISTEMA DE INFORMAÇÃO Para que se pudesse coletar, processar, transmitir e disseminar dados e informações, a equipe do projeto utilizou com Sistema de Informação:  Dropbox  Site do projeto  Relatório digital

O site do projeto e todos os arquivos gerados podem ser acessados em http://marcelorothen.wix.com/bologna.

Este relatório pose ser encontrado em versão digital no domínio http://issuu.com/barbarafraiha/docs/projetobologna.

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EAP EAP é uma ferramenta básica da gestão do escopo do projeto.

Trata-se de um organograma do projeto a partir de um planejamento Top-Down, com todas as atividades definidas no planejamento.

Para o projeto de construção proposto, a EAP e o nível de detalhamento definido para a construção do edifício podem ser analisados no link que segue:

http://media.wix.com/ugd//e1778c_7bd62ae669b957c00a26ff5a155 1c787.pdf

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TERRENO A escolha do terreno pautou-se em conciliar localização adequada para o público universitário, preço e medidas que favorecessem a construção da edificação. O escolhido está localizado na Rua José de Alencar, na altura do n° 794, bairro Vila Costa do Sol. Em frente ao local existem alguns outros edifícios voltados para estudantes e a região possui fácil acesso à USP e a UFSCar por ser próxima à Avenida Trabalhador Sancarlense. Seu valor para a compra é de R$ 213.000,00.

O terreno possui 308 m² e as seguintes dimensões: frente – 17 m, lateral direita – 19,7 m, lateral esquerda – 25,79 m, fundos – 13 m.

Abaixo apresentam-se fotos do terreno, vizinhança e mapa com a localização do terreno.

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TERRENO

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PLANEJAMENTO DA OBRA Como o objetivo definido no escopo do projeto foi a construção de um edifício de três andares (suas características encontram-se definidas no escopo), foi possível desenvolver o planejamento da obra a partir da listagem das atividades a serem realizadas durante sua construção, das matérias primas necessárias, dos recursos e mão de obras requisitados, das durações estipuladas para cada atividade e dos custos envolvidos.

Com essa listagem, foi elaborado o cronograma da obra com auxilio da ferramenta MS Project.

O tempo total estimado para a construção do prédio foi de 15 meses e 16 dias. É válido ressaltar que essa é uma simulação e alguns riscos apresentados em “Gerenciamento de Riscos” podem atrasar o projeto, ao mesmo tempo em que existem fatores que podem adiantar essa construção, como optar por encarecer o custo da obra e contratar mais recursos para sua construção.

O orçamento total foi estimado em R$ 567.250,97. Os cálculos feitos para chegar neste valor podem ser encontrados nos arquivos do projeto, juntamente com a lista de atividades da obra, recursos e mão de obra.

Apresentamos um gráfico a seguir, representando a divisão dos custos da obra pelas macro etapas de sua construção. Além disso, o cronograma da obra encontrasse disponível em: http://media.wix.com/ugd//e1778c_c59ce24cec0c004a29c6df0179c311a6 .pdf

GERENCIAMENTO DE PROJETOS – Edifício Bologna

PLANEJAMENTO DA OBRA Grafico: custos da obra por macro etapas de construção

As fontes usadas para estimativa de custos foram:  SINAPI - Índices da Construção Civil - Relatório de Insumos em SP de maio/2013 disponível em www.caixa.org.br  Tabela de Composições de Preços para Orçamentos - Editora Pini  Lojas de materiais de construção

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FINANCIAMENTO O banco Caixa Econômica Federal é o que apresenta melhores condições de financiamento. Além da Caixa Econômica Federal, foram simulados empréstimos financeiros para aquisição do terreno nos bancos Bradesco, Itaú, Banco do Brasil, Santander.

As simulações de financiamento foram feitas na data 04/06/2013 (e no dia 02/07/2013 foi feita uma ratificação), considerando que o cliente não apresenta nenhum relacionamento com os bancos, possui uma renda familiar bruta mensal de R$ 20.000,00, nasceu no ano de 1973, já possui um imóvel na cidade, nunca foi beneficiado com subsídio concedido pelo FGST/União e possui ao menos três anos de trabalho sob regime do FGTS, somando-se todos os períodos trabalhados. Por se tratar de um financiamento imobiliário, o Sistema de Amortização Constante (SAC) é o mais comum método a ser utilizado para os cálculos, sendo uma forma de amortização de um empréstimo por prestações que incluem os juros, amortizando assim partes iguais do valor total do empréstimo.

No banco escolhido, o cliente terá um prazo máximo para quitar o financiamento de 420 meses, não sendo fornecida a opção de fornecer um prazo desejado para o cálculo do financiamento. O valor de entrada mínimo exigido pela Caixa foi de 10% do valor do imóvel, financiando os 90% do valor restante. Em relação ao Custo Efetivo Total (CET), é a taxa cobrada pelo banco correspondente a todos os encargos e despesas incidentes nas operações de crédito e de arrendamento mercantil financeiro. Os valores resultantes desses cálculos para o financiamento do terreno estão representados abaixo:

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FINANCIAMENTO

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ANÁLISE DO INVESTIMENTO A Análise do Investimento se dá através do método do Payback.

Levando em consideração a localização, o acabamento e o poder econômico do público alvo, o valor do aluguel será fixado em R$ 650,00 por mês, com R$ 100,00 mensais de condomínio. Como o condomínio cobrirá despesas, apenas o valor do aluguel é considerado no cálculo do retorno mensal, que é apresentado abaixo: Retorno Mensal = Número de * Número de apartamentos * Aluguel andares por andar Retorno Mensal = 3 * 3 * R$ 650,00 = R$ 5850,00

Multiplicando este valor por 12, encontramos o valor do Retorno Anual: Retorno anual = 12 * R$ 5850,00 = R$ 70,200

Rebatendo tal valor anual do retorno do valor total do investimento (R$ 780.251,00, sendo R$ 213.000,00 do terreno e R$ 567.251,00 da obra do edifício – calculada na sessão “Orçamento e Custos”), encontrase o tempo necessário para que o investimento seja pago. A partir do segundo mês do 11º ano, o investimento começa a gerar lucros.

O tempo estimado de Payback, 11 anos, é então utilizado para calcular a parcela da amortização do financiamento. Para tal cálculo, considera-se a taxa de 9,67% a.a., definida pelo banco. O cálculo do Payback encontra-se na primeira tabela e os valores anuais das parcelas são apresentados na segunda tabela desta seção.

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ANÁLISE DO INVESTIMENTO Período

Investimento

0

-R$ 780.251,00

Retorno

1

-R$ 710.051,00

R$ 70.200,00

2

-R$ 639.851,00

R$ 70.200,00

3

-R$ 569.651,00

R$ 70.200,00

4

-R$ 499.451,00

R$ 70.200,00

5

-R$ 429.251,00

R$ 70.200,00

6

-R$ 359.051,00

R$ 70.200,00

7

-R$ 288.851,00

R$ 70.200,00

8

-R$ 218.651,00

R$ 70.200,00

9

-R$ 148.451,00

R$ 70.200,00

10

-R$

78.251,00

R$ 70.200,00

11

-R$

8.051,00

R$ 70.200,00

12

R$

62.149,00

R$ 70.200,00

Amortização

Prestação

Saldo devedor no final do ano após o pagamento

Final ano

Saldo devedor início do ano

1

R$ 191.700,00

R$

18.532,79

R$ 17.427,27

R$

35.960,06

R$

174.272,73

2

R$ 174.272,73

R$

16.847,99

R$ 17.427,27

R$

34.275,26

R$

156.845,45

3

R$ 156.845,45

R$

15.163,19

R$ 17.427,27

R$

32.590,46

R$

139.418,18

4

R$ 139.418,18

R$

13.478,39

R$ 17.427,27

R$

30.905,66

R$

121.990,91

5

R$ 121.990,91

R$

11.793,59

R$ 17.427,27

R$

29.220,87

R$

104.563,64

6

R$ 104.563,64

R$

10.108,79

R$ 17.427,27

R$

27.536,07

R$

87.136,36

7

R$

87.136,36

R$

8.424,00

R$ 17.427,27

R$

25.851,27

R$

69.709,09

8

R$

69.709,09

R$

6.739,20

R$ 17.427,27

R$

24.166,47

R$

52.281,82

9

R$

52.281,82

R$

5.054,40

R$ 17.427,27

R$

22.481,67

R$

34.854,55

10

R$

34.854,55

R$

3.369,60

R$ 17.427,27

R$

20.796,87

R$

17.427,27

11

R$

17.427,27

R$

1.684,80

R$ 17.427,27

R$

19.112,07 -R$

0,00

Júros do período

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EDIFÍCIO A partir do terreno escolhido, foi desenvolvida a planta do edifício e elaborado o projeto 3D, ambos através do software AutoCAD, respeitando-se as medidas do terreno e restrições e premissas, apresentadas no escopo.

Os apartamentos apresentam área total de 49,53m², 53,74m² e 49,35m². Com o espaço comum, o prédio apresenta uma área total de 176m² de construção.

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EDIFÍCIO

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EDIFÍCIO

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EDIFÍCIO

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AVALIAÇÃO DE DESEMPENHO A

Avaliação

de

Desempenho

se

baseia

na

Matriz

de

Responsabilidades. A partir desta, é encontrado o número de tarefas pelas quais cada membro da equipe ficou responsável. Uma nova matriz é então confeccionada, indicando quais atividades foram de fato realizadas por cada integrante. Comparando os resultados destas matrizes, encontra-se o indicador de desempenho de cada membro, em porcentagem. As Matrizes e os resultados obtidos são apresentados abaixo:

Gerenciamento de Riscos Levantamento de Riscos Relação com ponto do EAP Levantamento de Probabilidade, Efeito e Impacto Levantamento de Planos de Respota Gerenciar riscos Planejamento de Recursos Levantamento de Recusos Relação com o EAP Sistema de Informação Construção do Sistema de Informação Definição de Políticas de Informação e Comunicação Gerenciamento de Mudanças Responsabilidades Levantamento de cronograma Gerenciamento de cronograma Reunião de Kick Off Definição de escopo Definição de matriz de responsabilidades Criação do projeto de construção (obra) Validação do projeto de construção pela equipe Construção da planta do projeto Construção de projeto em 3D

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Mateus

Bárbara

Guilherme

Marcelo

Talita

1. Matriz de Responsabilidades

AVALIAÇÃO DE DESEMPENHO Construção da ata das reuniões Construir avaliação do desempenho da equipe Elaboração do relatório parcial do projeto Elaboração do relatório final do projeto Planejamento Orçamentário Levantamento de custos Projeção Financeira do Projeto Gerenciamento de custos Total de tarefas planejadas

11 8

12 10 11

Gerenciamento de Riscos Levantamento de Riscos Relação com ponto do EAP Levantamento de Probabilidade, Efeito e Impacto Levantamento de Planos de Respota Gerenciar riscos Planejamento de Recursos Levantamento de Recusos Relação com o EAP Sistema de Informação Construção do Sistema de Informação Definição de Políticas de Informação e Comunicação Gerenciamento de Mudanças Responsabilidades Levantamento de cronograma Gerenciamento de cronograma Reunião de Kick Off Definição de escopo Definição de matriz de responsabilidades Criação do projeto de construção (obra) Validação do projeto de construção pela equipe Construção da planta do projeto Construção de projeto em 3D

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Mateus

Bárbara

Guilherme

Marcelo

Talita

2. Matriz de Atividades Realizadas

AVALIAÇÃO DE DESEMPENHO Construção da ata das reuniões Construir avaliação do desempenho da equipe Elaboração do relatório parcial do projeto Elaboração do relatório final do projeto Planejamento Orçamentário Levantamento de custos Projeção Financeira do Projeto Gerenciamento de custos Total de tarefas realizadas

10

7

11 10

2

Mateus

11 8

12 10

11

Atividades Realizadas

10 7

11 10

12

Percentagem

91 88 92 100 109

Marcelo

Atividades Planejadas

Resultado

Talita

Bárbara

Guilherme

3. Resultados

Todos os integrantes da equipe atingiram um nível excelente de desempenho. Isto foi fundamental para que os resultados esperados pudessem ser obtidos, já que um membro assumia a responsabilidade de outro quando este não pudesse realizar sua tarefa.

Pontos Positivos:  A divisão das tarefas, a partir dos conhecimentos de cada integrante da equipe, foi homogênea, e garantiu a qualidade  O conjunto de competências dos integrantes da equipe permitiu que todo o trabalho fosse realizado por eles, sem necessidade de terceirização de tarefas.  O Gerenciamento do Projeto envolve diversas ferramentas de controle e análise, o que facilita o acompanhamento e

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AVALIAÇÃO DE DESEMPENHO garante

ótimos

resultados.

Algumas

ferramentas

de

gerenciamento são: o Cronogramas do Projeto e da Obra; o Gerenciamento de Riscos; o Matriz de Responsabilidade; 

O Sistema de Informação se mostrou muito eficiente, e

permitiu que os trabalhos pudessem ser realizados sem a necessidade constante de reunião do grupo.

Pontos Negativos  Mesmo buscando se planejar de forma adequada, não houve equilíbrio na distribuição das tarefas pelo semestre, fazendo com que muitas atividades acumulassem na parte final.

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