Thema-avond
Dijkpolder Maassluis
Opening Alexander van der Lely
Peter van der Gugten
CEO Lely Agri Groep
Directeur Proper Stok
Ronald van der Lely
RenĂŠ Buck
Directeur Lely Vastgoed B.V.
Directeur Buck Consultants International
Sjoerd Soeters
Arnold Keijzer, wethouder
Directeur Soeters van Eldonk Architecten
Rob van der Noll, directeur SO Sjaak Vroegop, Procesmanager 1 juli 2010
2
Agenda 1. Opening 2. Inleiding: Arnold Keijzer 3. Heden, verleden, toekomst: Alexander en Roland van der Lely 4. Waar staan we nu: Rob van der Noll 5. Integrale visie Dijkpolder: Sjoerd Soeters, RenĂŠ Buck en Peter van der Gugten. 6. Vervolgtraject: Sjaak Vroegop 7. Vragen 8. Slotwoord: Arnold Keijzer 9. Afsluiting
1 juli 2010
3
Inleiding
Wethouder Arnold Keizer
Waar staan we nu?
Rob van der Noll regie, rollen,verantwoordelijkheden, producten
Regie, rollen, verantwoordelijkheden, producten
1 juli 2010
6
Op de Maasdijk
Langs de Weverskade
Aan de landweg
Presentatie Plannen Lely Industries
Maassluis, 1 juli 2010
Agenda 1 Programma van Eisen 2 Inpassing Lely Industries 3 Uitwerkingen 4 Conclusie
38
1 Programma van Eisen Profiel Lely Industries Toonaangevend bedrijf op gebied van agrotechniek 55 landen – 1.200 medewerkers Innovatief Positieve groeiverwachtingen Werkgelegenheid naar 700 arbeidsplaatsen
39
Huidige situatie
2 l a H 1 l a H 3 l a H
40
Ontwikkelingsprogramma Lely Industries Dijkpolder/Weverskade 60 A Huidige omvang gebied ten behoeve van Lely Industries Omvang: circa 10,9 ha B Gewenst huisvestingsprogramma Lely Industries
20.000 m2 bvo nieuwbouw productieruimte voor Dairy Productieruimte voor Forage, inclusief poederbaan, wordt gehuisvest in de bestaande hal 2, met een omvang 18.500 m 2 bvo 10.000 m2 bvo nieuwbouw opslagruimte voor Spare Parts 10.000 m2 bvo nieuwbouw kantoorruimte waarvan een deel direct gekoppeld is aan de productieruimte. Overige kantorenprogramma heeft betrekking op één of meerdere kantoorgebouwen 5.000 m2 buitenopslag 5.000 m2 R&D buitenveld (overdekt) 700 parkeerplaatsen; 1,75 ha Bestaande hallen 1 en 3 worden op termijn gesloopt
41
C Huidige indicatie bouwhoogte gebouwen Lely Industries
Kantoor Sparen Parts Productiehal Dairy Gebouwen t.b.v. buitenopslag en R&D buitenveld Productiehal Forage - Hal 2
: maximaal 25 meter : maximaal 15 meter : maximaal 12 meter : maximaal 12 meter : 7 meter (huidige situatie) / 20 meter (maximale variant bij herontwikkeling–zie D)
D Optie tot herontwikkeling van Hal 2 Na renovatie van Hal 2 zal de ruimte dienst doen als productielocatie voor Forage, inclusief de Poederbaan. Lely Industries wil de optie open houden Hal 2 op termijn te herontwikkelen
42
Integrale aanpak Dijkpolder door Lely Vastgoed en Lely Industries gezamenlijk Expliciete vraag/eis gemeentebestuur Totaalopgave richtinggevend bij ontwerpen woonwijk en LIlocatie Gezamenlijke ontsluiting met oog op woonwijk Gezamenlijke belangen LV en LI
43
2 Inpassing Lely Industries
Soeters Van Eldonk architecten 44
Projectbesluit Projectbesluit is vastomlijnde ruimtelijke ontwikkeling Projectbesluit alleen voor eerste fase uitbreiding LI Daarnaast ontwikkeling Masterplan/Bestemmingsplan hele Dijkpolder (incl. 2e fase Lely Industries) Voordeel: tijdwinst
45
Huidige situatie
46
Fase 1 – Cluster Dairy projectbesluit
47
48
Fase 2 – Lely Industries Planning 2015
49
UITGANGSPUNTEN 50
51
52
53
54
55
4 Uitwerkingen A B C D E
Milieucategorie Geluidswering Water Verkeer & infrastructuur Bestemmingsplankosten gemeente
56
A Milieucategorie Verzoek LI om activiteiten te beschouwen als 3.2 • Redenen − Afstand tot woonbebouwing − Nauwelijks overlast
Standpunt gemeente/DCMR • Activiteit is en blijft 4.1 • Via maatwerkvoorschriften kan verzoek activiteiten als 3.2 te beschouwen worden ingewilligd
Conclusie: geen obstakels
57
B Geluidswering B1 Nieuwe woonwijk-A20: geluidswal voorzien B2 Bedrijf-A20: zichtbaarheid+gebouw filtert geluid naar nieuwe woningen B3 Bestaande woonwijk-A20: bereidheid tot afstemming, verantwoordelijkheid ligt bij gemeente Conclusie: geen obstakels
58
C Water In plannen wordt Dijkpolder als één watersysteem gezien; LI + LV voorzien in norm (325 m3 water-berging per ha) Afstemming met Hoogheemraadschap Conclusie: geen obstakels
59
D Verkeer & infrastructuur Huidige ontsluiting LI voldoet niet op lange termijn Voorstel voor gezamenlijke ontsluiting woonwijk + LI LV en LI zijn bereid de kosten voor de gezamenlijke ontsluiting te betalen mits aanvaard-bare planning van projectbesluit en bestemmingsplan Ruimtereservering mogelijke 3e afslag is in plan opgenomen Conclusie: geen obstakels
60
E Bestemmingsplankosten gemeente De door de gemeente te maken ambtelijke kosten worden – op basis van begroting en conform nWRO – betaald door LV/LI Conclusie: geen obstakels
61
Samengevat
Milieucategorie Geluidswering Water Verkeer & infrastructuur Bestemmingsplankosten
62
4 Conclusie Brief College 7 december 2009 Ja, mits
Integrale afstemming met LV Verkeerskundig, milieutechnisch en infrastructureel adequaat
Conclusie: mitsen zijn adequaat beantwoord Dus: ja “Uitgaande van het standpunt ‘ja, mits’ zal het college zich inspannen opdat de gemeenteraad, na afronding van de onder a) en b) genoemde onderzoeken, binnen 4-6 weken definitief beslist of hij aan de beoogde in de tijd gescheiden (her-)ontwikkeling van de bedrijfslocatie wil meewerken door een nieuw bestemmingsplan daarvoor vast te stellen” Bron: brief gemeente 7 december 2009
63
B07-100i
VOORZIENINGENNIVEAU Hoog niveau voorzieningen, o.a.: Theaters Bibliotheek OV (2 NS stations) Snelweg Mooie binnenstad Diverse winkelcentra Landelijk achterland Echter: • Krimp inwonersaantal • Teruglopende inkomsten • Weinig mogelijkheden doorstroming
Extra koopkracht in Maassluis •
Dijkpolder, toekomstige bewoners met een relatief hoge koopkracht
•
Inkomen huishoudens Maassluis stijgt met +/- 70 mln. euro
•
Vergroting verzorgingsgebied Koningshoek, Steendijkpolder en stadscentrum.
•
Extra OZB inkomsten: 500.000 – 750.000 euro per jaar
•
Extra inkomsten Gemeentefonds: ca. € 1 mln per jaar
•
Werkgelegenheid (netto): 350 fte
•
Toegevoegde waarde (netto) : 25 mln euro
Buck Consultants International
65
Waarom nu?
Buck Consultants International
66
Regionale ontwikkeling Woonvisie plaatje
Woonmilieus in de regio
Buck Consultants International
68
Woonmilieus Maassluis
Buck Consultants International
69
Organische ontwikkeling • Markt gewijzigd van aanbod naar vragersmarkt • Inspelen op economische/maatschappelijke ontwikkelingen – thuiswerken, – kleinere gezinnen, – levensloopgeschiktheid • Geen dichtgetimmerd plan, wijzigingen mogelijk • Onderscheidend woonmilieu • Gefaseerde uitvoering, aanpassing in tijd en programma eenvoudig mogelijk
Duurzaamheid Aansluiting bij / Analoog aan Rotterdam Climate Initiative • 50% minder CO2 in 2025 t.o.v. 1990 • voorbereiding op klimaatverandering • versterken economie Stedenbouwkundig niveau • Integrale ontwikkeling met functiemenging Woningniveau • Maatwerk en levensloopbestendig Systeemniveau (niet collectief) • Minimaal wet en regelgeving • snelle ontwikkeling systemen, nu geen keuze • in tijd en ruimte inpasbaar maken
Duurzaamheid Helofytenfilters?
? Zonnecollectoren?
Minikrachtcentrale?
Warmtepomp?
FASERING • Voorinvesteren in groen, water en beplanting •Voorinvesteren in aanleg geluidswal
Resultaat: • separaat te ontwikkelen “kamers” als ontwikkelingseenheden • eenvoudig te vertragen en te versnellen • kwaliteit geborgd: landschappelijke dragers zijn gerealiseerd.
RISICO’S Marktpartijen: • zijn bereid te investeren in neergaande markt • beoogde kwaliteit vraagt extra investeringen aan voorkant • zijn risicodragend voor woningbouwontwikkeling • dragen kosten gebiedsontsluiting op Westlandseweg en Maasdijk in de Dijkpolder horen bij exploitatie ontwikkeling • bovenwijkse kosten naar PPT (proportionaliteit, profijtelijkheid en toewijsbaarheid) Gemeente: • Mogelijk bij wensen voor maatschappelijk vastgoed
HOE NU VERDER • projectbesluit 1e deel fabriek LI (risico!) • komende 2 jaar bestemmingsplan fabriek en woningbouw via – Nota van uitgangspunten – Masterplan – bestemmingsplan Waarom nu geen bestemmingsplan voor hele fabriekslocatie? – Gezamenlijk financiering (10 mln!) ontsluitingsweg en brug – Geen zekerheid over bestemmingsplan woningbouw – Geen bereidheid (optie) gemeente om hierin risico te nemen
Vervolgtraject
Sjaak Vroegop
Vervolgtraject 1 Projectbesluit (PB) sept. 2010 raadsvoorstel opstarten (ontwikkelvisie; overeenkomst PB) dec. 2010
ruimtelijke1 onderbouwing, ter inzage voor zienswijzen
feb. 2011
besluitvorming B&W
mrt. 2011
in werking
Bouwvergunning mrt. 2011 (of mei 2011) 1 juli 2010
77
Vervolgtraject 2 Structuurvisie Maassluis 3e/4e kw. 2010 hoofdwegenstructuurvisie vervolgens doorstart van structuurvisie (planning te detailleren) 2e/3e kw 2011 structuurvisie vaststellen 1 Masterplan en Bestemmingsplan Dijkpolder (MP+BP) 4e kw. 2010 opstarten (planning te detailleren; overeenkomst MP+BP) 3e kw. 2012 bestemmingsplan vaststellen (overeenkomst realisatie) 1 juli 2010
78
VRAGEN
<><><>
1 juli 2010
80