Waar leiden we voor op (in vastgoed)?

Waar leiden we voor op (in Vastgoed)?

Een persoonlijke visie.

Een ervaren makelaar zei ooit tijdens een brainstormsessie bij de Vitalis-zorggroep: ‘Wij weten wel wat verkoopt, maar niet wat de mensen willen’…

Hij had niet in de gaten dat hij het zei…

Inleiding De vraag ‘waar leiden wij voor op?’ heeft (in de klassieke zin) als doel een beeld te vormen van de eisen die het toekomstig beroepenveld stelt aan afgestudeerde studenten Vastgoed.

Vooronderstellingen die vaak impliciet gekoppeld zijn aan deze vraagstelling: - Wij leiden op tot startbekwaamheid voor een beroepenveld; - Deze startbekwaamheid is te definiëren; - Deze startbekwaamheid is te vertalen in niveaus; - Wanneer deze niveaus doorlopen worden dan is startbekwaamheid een feit; - Deze startbekwaamheid is voldoende als basis om aan het werk te gaan.

De idee van het ‘opleiden tot iets’ hoort bij een relatief stabiele samenleving en beroepenveld. De benodigde kennis, houding en vaardigheden worden verondersteld bekend en houdbaar te zijn. In het diploma is de zekerheid ingebouwd - voor alumni, ouders en beroepenveld - dat de afgestudeerde start bekwaam is voor de afnemende organisatie.

Maar de wereld is veranderd.

Een nieuw m aatschappelijk perspectief De huidige samenleving is alles, behalve stabiel. We komen uit een crisisperiode die aan de oppervlakte een crisis van het economische en financiële systeem laat zien, maar onder de oppervlakte een heel scala aan veranderingen toont die inherent zijn aan de opkomst van netwerken. We gaan connecties aan in deze netwerken, we moeten en willen en kunnen het zelf doen, we delen ervaringen, ideeën en nieuwe (technologische) middelen. Zo vormen we zelf de samenleving en deze nieuwe realiteit neemt de plaats in van de Nederlandse voorzieningenmaatschappij, met de voorgedefinieerde rollen voor overheid, bedrijfsleven en burgers. Alle evidence wijst op een belangrijke kanteling: we kunnen en hoeven niet meer te vertrouwen op de voor ons neergelegde structuren.

Corresponderend met het feit dat de voorzieningenmaatschappij naar de achtergrond verdwijnt neemt de mobiliteit van de samenleving toe. Werken, winkelen, wonen, ontspannen en studeren doen we steeds meer waar, wanneer en hoe het ons uitkomt.

1

Aan de ene kant worden we mobieler omdat dit van ons gevraagd wordt, aan de andere kant omdat we dit ervaren als een verrijking van ons leven. We gaan steeds nieuwe verbindingen aan, die ons telkens nieuwe ervaringen geven en ons verder brengen in onze ‘walks of life’.

Wij willen deze ervaringen delen, iets opbouwen, betekenis geven aan ons leven. Het leven verschuift van cafés naar festivals, van buurthuizen naar online communities, van restaurants naar thuiskeukens, van kookcursussen naar 24Kitchen. Iedereen kan een podium pakken, zichzelf laten zien en dat plezier delen met anderen. Anyone can do it: voor de opkomende generaties is dit heel normaal.

Er is sprake van een geheel nieuw perspectief dat zich in hoog tempo verder ontwikkelt, gestimuleerd door de digitale toegang tot informatie, tools en communicatie.

Vastgoed is de aansluiting kwijt De vastgoedsector was tientallen jaren een stabiel systeem dat logisch aansloot bij de stabiele voorzieningenmaatschappij. Standaard categorieën vastgoed werden ontwikkeld voor standaard functies. Wonen in een Vinexwijk, werken van 9 tot 5 in een kantoor, winkelen in een winkelcentrum met de V&D, de Bijenkorf en de Kruidvat. We built, they will come (anyway): dat was de onderliggende aanname. De makelaar had een informatievoorsprong, de taxateur een technische voorspong. Ontwikkelaars speelden het spel met grondposities, overheden en banken.

Het focus van de sector lag bij maximalisering van het aantal transacties en het financieel rendement op het vastgoed zelf. Niet bij de veranderingen in de behoeften van gebruikers: ‘Wij weten wel wat verkoopt, maar niet wat de mensen willen’.

En nu? Inmiddels hebben vastgoedtaxateurs volop werk aan het afwaarderen van vastgoed.

Makelaars zijn wanhopig op zoek naar toegevoegde waarde voor consumenten die zelf eenvoudig toegang hebben tot informatie. Ontwikkelaars, waaronder ook de woningcorporaties, beseffen dat het spel niet meer buiten de samenleving om gespeeld kan worden. De leegstandspercentages van commercieel en maatschappelijk vastgoed zijn historisch hoog.

De oude manier van denken is uitgewerkt. Vastgoed is de aansluiting met de samenleving kwijt.

Anders leren denken De samenleving gaat het gebruik, de kenmerken en de waarde van vastgoed bepalen. Niet vastgoedsector bepaalt ‘in de eigen cloud’ wat er wordt gebouwd, maar de samenleving neemt het initiatief over. Dit is een wezenlijke omslag.

In de woorden van Eduard Schaepman, CEO van de Chalet Group in het Financieel dagblad van 8 maart 2013 jl.: ‘De vastgoedwereld moet zichzelf opnieuw gaan uitvinden, creatiever worden, en daar heb je een frisse wind voor nodig. Stenen moeten rollen. Het gaat niet meer om het verhuren van m2, het

gaat om het creëren van ontmoetingsplekken die betekenis hebben voor de gebruikers’.

2

Een vraag die zich meteen opdringt is: Hoe doe je dat? Welke (nieuwe) expertises zijn daarvoor nodig? Hoe zouden we daarvoor kunnen opleiden?

Starten bij de behoeften van de samenleving betekent niet alleen het onderzoeken van de behoeften van gebruikers. Het betekent dat de scope van de vastgoedprofessionals veel breder moet zijn dat het directe financiële rendement van vastgoed. De vastgoedprofessional moet op zoek gaan naar de ontwikkelingen die indirect de waarde van vastgoed zullen bepalen.

Een greep uit dit soort ontwikkelingen: - In de retail ontstaan allerlei mengvormen van winkelen, ontspannen en beleven; - De sharing economy is in opkomst, een economie waarin schaarse middelen worden gedeeld en een hoge graad van uitwisseling van ideeën en informatie bestaat. App’s en multimedia kanalen geven mensen extra kansen om interactief te worden. Deze interactie vindt afwisselend online en offline plaats; - Duurzaamheid verandert van een theoretisch begrip in praktische vormen zoals de repair cafés, waar het herstellen van apparaten en het ontmoeten van mensen samenkomen; - Business centers proberen zich om te vormen tot netwerklocaties. Bedrijven trekken naar campusomgevingen waar ze interactie verwachten. ‘Meer dan huisvesting alleen’ (het motto van innovatie hub Catalyst op de Tu/e campus).

Op alle niveaus en in alle delen van de samenleving vinden transformaties plaats. De professional moet zicht hebben op deze processen om een intelligente rol te kunnen spelen in de transformatie van het vastgoed.

Daarnaast zijn de toekomstige gebruikers van vastgoed allesbehalve passieve afnemers van vastgoed; ze zullen in toenemende mate de invulling van het vastgoed mede willen bepalen. Het vastgoed krijgt vorm in een interactie tussen vraag en aanbod. Co-creatie wordt de norm. Wat betekent dit voor de rol en de expertise van de vastgoedprofessional?

Het is evident dat ook de vastgoedsector worstelt met deze vragen en met deze nieuwe realiteit. Ze moet anders leren denken.

De huidige generatie beleeft de wereld op haar m anier De dilemma’s voor de generatie die wij nu opleiden zijn talrijk: - Opgegroeid in de economische topjaren maar: beperkte toegang tot materiele welvaart; - Vrije toegang tot informatie maar: wat te doen met al die informatie; - Enorme keuzevrijheid maar: wat wil ik echt met mijn leven.

Hoe kan deze generatie haar weg vinden in deze dilemma’s? Hoe kiest deze generatie positie in een flexibele samenleving zonder vaste referenties? Als je niet goed weet wat je in huis hebt en wat je wilt, hoe is het dan om je weg te vinden in dit type samenleving? Welke rol kan een opleiding daarin spelen?

3

De huidige generatie krijgt van alle kanten prikkels. De voor henzelf relevante prikkels eruit filteren is niet eenvoudig. Adhd maakt niet voor niets school als het ’diagnose etiket’ van deze tijd.

De huidige generatie kan niet aanhaken wanneer er nog meer prikkels worden aangebracht; ze moet leren om prikkels te filteren en ze moet de ruimte krijgen om een eigen handschrift en een eigen identiteit te ontwikkelen. Een eigen identiteit, die verder gaat dan de ‘goed nieuws identiteit’ van Facebook. Een echte eigen identiteit is cruciaal voor de toekomst van deze generatie.

Naast dilemma’s en onzekerheden heeft deze generatie ook een interessant voordeel.

Zonder het te weten is ze opgegroeid in de netwerkcontext waar we in terecht zijn gekomen en waar we aan moeten wennen. Ze neemt als het ware een stuk van de toekomst mee. Dit kan helpen bij het positioneren van deze jonge mensen.

Dus: waar leiden wij voor op?

We leiden op voor een nieuw maatschappelijk perspectief De voorzieningenmaatschappij is verleden tijd. Op alle niveaus en in alle delen van de samenleving vinden transformaties plaats. Iedereen krijgt de kans, door de beschikbaarheid van informatie, kennis en technologie, een actieve rol te spelen in de netwerken die ontstaan. Wij leiden onze studenten op voor deelname aan deze netwerken. Wij leiden ze op om de transformaties te zien en bewustzijn te ontwikkelen voor de maatschappelijke context waarin vastgoed een rol speelt.

We leiden op voor een nieuwe realiteit in vastgoed De vastgoedwereld vindt zichzelf opnieuw uit en wordt creatiever.

De context van gebruikers wisselt voortdurend en het vastgoed moet zich aan dat gegeven kunnen aanpassen. Flexibiliteit van vastgoed en van partijen.

Gebruikers gaan een wisselwerking aan met partijen die ruimtes in portefeuille hebben. Zo worden ruimtes gekleurd door de identiteit van gebruikers en worden de veranderingen in de context van gebruikers in een co-creatieproces vertaald naar aangepaste juridische, bouwkundige en financiële structuren.

Onze studenten moeten deze nieuwe realiteit begrijpen. Ze zullen flexibel, experimenteel en ondernemend ingesteld moeten zijn.

We leiden op voor een eigen positionering van onze afgestudeerden Of je nu binnen een organisatie werkt of vanuit een extern adviseurschap, onze afgestudeerden moeten zich positioneren met een eigen beroepsidentiteit.

In de netwerkmaatschappij is het cruciaal om connecties aan te kunnen gaan op basis van een eigen visie op je vak, mee te kunnen in de vernieuwing van de samenleving en over de vaardigheid te beschikken steeds opnieuw kennis te verwerven. Life long learning en life long ondernemerschap, voor een innerlijk stabiele en extern flexibele positionering.

Bertil van Woezik, 6 januari 2014 4