Жкх

Жилищно-коммунальное хозяйство: практическое пособие 1. Проблемы выбора способа управления жилым домом Жилищное законодательство, в частности ЖК РФ, дает собственникам жилого помещения возможность (и даже обязанность) самим выбрать способ управления многоквартирным домом. На сегодняшний день в ч. 1 ст. 161 ЖК РФ предусмотрено три способа управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья или жилищным кооперативом; 3) управление управляющей организацией. При этом, как уже говорилось, ЖК РФ указывает на обязательность принятия решения о выборе такого способа управления. В противном случае органом местного самоуправления (ОМС) после соблюдения определенных формальностей будет выбрана управляющая организация без учета мнения жильцов. Такая организация назначается местной администрацией после проведения конкурса по отбору управляющей организации. Однако в ч. 3 ст. 161 ЖК РФ предусмотрено, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Таким образом, если собственники жилого дома проявили пассивность и за данным домом ОМС закрепил некую управляющую организацию, то собственники жилых помещений могут в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора с управляющей организацией по истечении каждого последующего года со дня заключения договора, в случае если до истечения срока действия договора собственники помещений в доме все-таки решат собраться и переизбрать управляющую организацию либо изменить способ управления. А теперь подробно рассмотрим все "плюсы" и "минусы" каждого из указанных способов управления.

1.1. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений: преимущества и недостатки Подобный способ управления многоквартирным домом устанавливается в ст. 164 ЖК РФ. Суть его заключается в следующем: 1) договоры на оказание коммунальных услуг (холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электро- и газоснабжения, отопления и т.д.) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени; 2) договоры оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в таком доме собственники помещений заключают с юридическими и физическими лицами на основании решений общего собрания собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров. Преимущества данного способа управления очевидны: нет отдельных органов управления домом, нет штата работников этого органа управления, которым нужно платить заработную плату, следовательно, собственник дома несет меньше расходов

на содержание жилья. Степень риска взяточничества и воровства бухгалтера, председателя и других членов правления дома равна нулю ввиду его отсутствия, а это значит, что все деньги, сданные жильцами дома, пойдут по назначению поставщикам коммунальных услуг и лицам, осуществляющим услуги по содержанию и ремонту дома. Но и минусы у этого способа управления также существуют. Прежде всего, только в относительно небольших многоквартирных домах жители могут применить данный способ управления. Ведь для того чтобы просто всем собраться (а собираться придется часто) и решить вопросы по поводу заключения договоров на содержание и ремонт жилого дома, необходимо выбрать человека (или группу лиц), который будет эти решения собрания воплощать в жизнь. Причем на всех собраниях должны быть свой агитатор, лидер, своя инициативная группа, которая будет ходить во все необходимые инстанции на благо общего дела. Это - работа, причем немалая и постоянная. Кто-то, один человек или несколько, должны будут ее делать. А выполнять работу бесплатно, как говорится, за "спасибо", тем более в доме с большим количеством квартир, вряд ли кто-либо согласится. Кроме того, не стоит забывать и про взяточничество и воровство, правда, в данном случае в минимальном размере. Следующее "неудобство" такого способа управления - заключение договоров с поставщиками коммунальных услуг непосредственно каждым собственником жилого помещения. Это значит, что собственник должен от своего имени заключить договор на тепло-, газо- и электроснабжение, обеспечение холодной и горячей водой и прочее, таким образом, для оплаты коммунальных услуг ему ежемесячно придется тратить несколько часов, а то и дней. Кроме того, для получения льгот по оплате жилищнокоммунальных услуг ему придется предоставлять подтверждающие льготу документы, всевозможные бумаги в каждую энергоснабжающую организацию. Это довольно неудобно и не для всех приемлемо. Хотя, следует отметить, что в ЖК РФ предусмотрена возможность возложения полномочий всех или части собственников жилья на конкретное лицо, например одного из собственников или человека со стороны. Однако решается этот вопрос, как и все другие, на общем собрании собственников. Решение оформляется протоколом, на основании которого выписывается доверенность на заключение договоров, и эта доверенность подписывается всеми или большинством собственников помещений. Доверенность выдается в письменной форме и нотариального заверения не требует. На примере Санкт-Петербурга хочется заметить, что непосредственное управление в многоэтажных домах распространения не получило. Это вызвано как вышеперечисленными факторами, так и нежеланием крупных жилищно-коммунальных хозяйств отказываться от управления такими домами, а также наличием препятствий со стороны властных структур.

1.2. Организация товарищества собственников жилья или иного жилищного кооператива как способ управления жилым домом: преимущества и недостатки Этот способ управления стал одним из самых любимых среди собственников жилья, но, несмотря на это, доля ТСЖ в регионах увеличивается достаточно медленно. Рассмотрим на примере ТСЖ все положительные и отрицательные стороны такого способа управления. Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме,

обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ). В соответствии с правилами ч. 5 ст. 136 ЖК РФ товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации, имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, а также другие реквизиты. ТСЖ считается созданным со дня внесения соответствующей записи о нем в Единый государственный реестр юридических лиц (государственной регистрации). С этого момента оно может приобретать гражданские права, соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его уставе, и нести связанные с этой деятельностью обязанности. Как юридическое лицо оно должно иметь органы управления, самостоятельный баланс и другие признаки юридического лица. ТСЖ отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, но не связано обязательствами членов товарищества. Члены ТСЖ, в свою очередь, не отвечают по обязательствам товарищества. Решение о создании ТСЖ. В соответствии с правилам ч. 1 ст. 136 ЖК РФ решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме. Правом голосования на общем собрании обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений осуществляется собственником как лично, так и через своего представителя (ч. 1 ст. 48 ЖК РФ). Представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме действует в соответствии с полномочиями, установленными законодательством, либо составленной в письменной форме доверенности на голосование. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями ст. 185 ГК РФ или удостоверена нотариально. В соответствии с ч. 3 ст. 48 ЖК РФ количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику под роспись либо размещено в помещении дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ). В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны (ч. 5 ст. 45 ЖК РФ):

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание; 2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование); 3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения; 4) повестка дня данного собрания; 5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться. На общем собрании собственников жилья решаются вопросы о создании ТСЖ, о принятии Устава ТСЖ и его утверждении; о выборах правления, председателя, ревизионной комиссии ТСЖ. Устав ТСЖ. Согласно правилам ч. 2 ст. 135 ЖК РФ устав товарищества собственников жилья принимается большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. В уставе ТСЖ должны содержаться сведения о наименовании товарищества, месте его нахождения, предмете и целях деятельности, порядке вступления в члены товарищества, порядке выхода из него и выдачи выплат, размере вступительных и иных взносов, об ответственности за нарушение обязательств по внесению обязательных платежей, вступительных и иных взносов, о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью товарищества, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке реорганизации и ликвидации товарищества. Примерная форма устава ТСЖ была утверждена распоряжением премьера Правительства Москвы от 5 января 1997 г. N 9-РП "Об утверждении примерного устава товарищества собственников жилья для г. Москвы". С некоторыми изменениями эта форма может быть использована и сегодня (см. приложение 1). Обжалование решения общего собрания. Согласно правилам ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания (в частности о создании ТСЖ), является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе и для тех из них, которые не участвовали в голосовании. В то же время собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием с нарушением требований законодательства, в случае, если он не принимал участия в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Согласно правилам ч. 5 указанной статьи заявление об обжаловании решения общего собрания может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. В свою очередь, суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, в частности, если допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику. Заочное голосование. В соответствии с правилами ст. 47 ЖК РФ решение общего собрания собственников в многоквартирном доме может быть принято и без проведения собрания, т.е. путем проведения заочного голосования. Под заочным голосованием понимается передача в место или по адресу,

которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. При этом в ч. 3 ст. 47 ЖК РФ установлен обязательный перечень сведений, которые должны быть указаны в решении: 1) сведения о лице, участвующем в голосовании; 2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме; 3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался". Уведомление территориальных ОМС о принятом собственниками решении. Если в многоквартирном доме, помимо помещений, находящихся в частной собственности, существуют помещения, находящиеся в государственной и (или) муниципальной собственности, то после надлежащего уведомления всех собственников на собрание должен прийти представитель от муниципалитета и (или) государственной организации. При несоблюдении этого положения, общее собрание собственников дома может быть признано незаконным. Так, в соответствии с распоряжением Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы от 29 сентября 2006 г. N 05-14-316/6 "Об утверждении порядка передачи управления многоквартирным домом при смене организаций, управляющих многоквартирным домом, независимо от их организационно-правовых форм" в случае принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения по управлению таким домом способом или управляющей организацией, отличной от ранее управлявшей домом организации, уполномоченное общим собранием собственников лицо, члены инициативной группы или выбранное правление жилищного объединения (например, ТСЖ) направляют (заказным письмом с уведомлением о вручении) уведомление о принятом на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома решении о выборе иного способа управления многоквартирным домом (в нашем случае - о создании ТСЖ) с приложением пакета документов (или их копий) в префектуру административного округа. К уведомлению должен быть приложен обязательный пакет документов, содержащий следующие сведения: а) выписку из технического паспорта БТИ на здание; б) реестр собственников помещений (физических и юридических лиц) на дату проведения собрания с указанием распределения долей; в) сведения о проведенном оповещении собственников помещений или членов жилищного объединения о проведении общего собрания (например, список уведомленных о проведении общего собрания, подборка чеков и квитанций (или их копий) приема заказных писем почтовым отделением по каждому письму с вложением уведомления о проведении общего собрания с повесткой дня, указанием даты, места и времени его проведения); г) листы регистрации (их копии) собственников помещений и их представителей при проведении собрания с указанием долей (голосов) присутствующих; д) копии доверенностей присутствующих на собрании представителей собственников помещений; е) протокол решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или членов жилищного объединения о выборе способа управления многоквартирным домом, подписанный председателем и секретарем

собрания, членами счетной комиссии. Помимо вышеперечисленных документов при проведении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома в форме заочного голосования также необходимо предоставить: а) листы голосования (их копии) по установленной форме; б) листы регистрации собственников помещений и их представителей (по сравнению с упомянутыми аналогичными документами, поименованными в п. "г", они имеют некоторые отличия); в) протокол счетной комиссии. Уведомление с приложением протокола решения общего собрания без указанных выше документов направляется заказным письмом с уведомлением о вручении также в административный орган местного управления и ранее управлявшую домом организацию, если в доме отсутствует муниципальная собственность и (или) ранее этот дом находился в ведении управляющей организации. Протокол общего собрания собственников жилья. В соответствии со ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме. В протоколе фиксируется количество присутствующих на собрании, наличие кворума для проведения голосования, повестка дня, результаты голосования по каждому вопросу повестки дня, выступающие; выбираются председатель и секретарь собрания, которые подписывают протокол. Протоколы общих собраний собственников помещений и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания. Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания (ч. 4 ст. 46 ЖК РФ). Образец протокола общего собрания собственников жилья представлен в приложении 2. Права и обязанности членов ТСЖ. Регистрация ТСЖ. Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно ТСЖ (ч. 1 ст. 136 ЖК РФ). Вместе с тем участились случаи, когда в одном и том же доме существуют две и более жилищные организации, причем все они могут быть зарегистрированы в государственных регистрирующих органах. В результате возникают судебные тяжбы по поводу законности создания того и другого ТСЖ, а пока суд да дело собственники помещений находятся в положении "двоевластия" и платят за содержание многоквартирного дома, куда входит, в том числе, и заработная плата правления двух жилищных организаций, т.е. жители одного дома содержат два штата органов правления. Согласно правилам ч. 2 ст. 136 ЖК РФ товарищество собственников жилья может быть создано при объединении: 1) нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры; 2) нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на

общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры. Если решение общего собрания о создании товарищества собственников жилья принято, то образовавшееся ТСЖ нужно зарегистрировать в уполномоченных государственных органах и предпринять ряд действий, необходимых для начала нормального функционирования товарищества. Для этого в первую очередь следует получить из территориальной налоговой инспекции документы о внесении записи о вновь созданном ТСЖ в единый государственный реестр юридических лиц, документ о регистрации юридического лица, документ о присвоении ИНН и КПП. Лицензии данный вид деятельности юридического лица не требует. Согласно правилам ч. 1 ст. 137 ЖК РФ товарищество собственников жилья вправе: 1) заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества; 2) определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные уставом товарищества цели; 3) устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; 4) выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги; 5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством; 6) передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги; и др. Товарищество собственников жилья обязано (ст. 138 ЖК РФ): а) заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества; б) выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору; в) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме; г) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество; д) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью; и др. Что можно отнести к преимуществам подобного способа управления?

Положительных сторон при выборе такого способа управления многоквартирным домом, как организация товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или другого жилищного потребительского кооператива, весьма много. Во-первых, ТСЖ, как правило, включает в себя один-два многоквартирных дома, что существенно повышает эффективность управления и контроля за состоянием такого сравнительно небольшого количества квартир. Во-вторых, деятельность правления ТСЖ более прозрачна, действия членов правления легко контролируемы. Можно сказать, что общие начала управления товариществом собственников жилья более демократичны, чем в крупных управляющих организациях. Так, для своевременного решения возникших проблем собирается общее собрание всех собственников жилья, обеспечиваются свободная выборность членов правления, сменяемость председателя, открытость финансовой деятельности товарищества. Ввиду этих положительных моментов в многоквартирных домах, управляемых ТСЖ, практически всегда отмечаются чистота и порядок в подъездах и на придомовых территориях, качественное и своевременное, а главное, бесперебойное предоставление коммунальных услуг. Кроме того, члены ТСЖ прямо заинтересованы в установке приборов индивидуального учета и регулирования потребляемых воды, газа и других энергоресурсов. Комплекс ресурсосберегающих мероприятий, проводимый товариществами собственников жилья, позволяет значительно уменьшить общий объем потребления ресурсов за счет предотвращения их неоправданных потерь. Население привыкает экономно относиться к предоставляемым услугам, прослеживая связь между своими затратами и потреблением этих услуг, что практически невозможно осуществить в муниципальном жилищном фонде, в частности в отдельных приватизированных квартирах. Между тем у этого способа управления есть и отрицательные стороны. Так, правление ТСЖ, в частности бухгалтер и председатель правления, не всегда бывают добросовестными и порядочными людьми. На практике встречаются случаи растраты и присвоения денег, заключения договоров с третьими лицами на заведомо невыгодных условиях для членов товарищества и многое другое. Кроме того, к "минусам" этого способа управления относится, во-первых, пассивность большинства собственников, которым кажется, что многие проблемы можно решить переизбранием правления и совершенствованием устава ТСЖ. Действительно, многие проблемы становятся неразрешимыми только тогда, когда они запущенны, когда возникает круговая порука между плохим руководством ТСЖ и органами власти. Во-вторых, необходима законодательная база государственного контроля и защиты прав меньшинства, а иногда и большинства членов ТСЖ, хотя бы по аналогии с акционерными обществами. Вместе с тем нельзя допустить, чтобы под этим предлогом бюрократия получила возможность вмешиваться в дела ТСЖ и смещать неугодных ей членов правления. В-третьих, необходимо скорректировать налоговое законодательство, недостатки которого давно очевидны для специалистов. Благодаря давлению общественности понимание этой необходимости существует сейчас и на уровне Правительства РФ*(1). ТСЖ - это высшая форма жилищного самоуправления, потому что требует от жителей высокого уровня готовности к ней. Есть три условия успешного функционирования ТСЖ: 1) психологическая готовность жителей, их доверие друг к другу и заинтересованность в успехе общего дела; 2) информированность жителей, своего рода "коммунальный ликбез";

3) квалифицированный менеджмент. Этот своеобразный минимум требований ТСЖ весьма вероятен в коммерческих домах-новостройках, где много активных людей, научившихся "командной игре". Однако примерно в 80% домов эти условия отсутствуют, и для них поспешное создание ТСЖ чревато риском и дискредитацией идеи. Государство дает возможность домовладельцам самим решать судьбу своего дома, а каким образом воспользоваться этим правом - решать только вам.

1.3. Управление жилым домом управляющей организацией: преимущества и недостатки Этот способ управления жилым домом впервые был введен новым ЖК РФ. Раньше в городах были распространены государственные муниципальные предприятия - так называемые дирекции единого заказчика (ДЕЗы), которые управляли большими комплексами домов. Теперь все чаще эти дома стали выходить из ГУП "ДЕЗ" и переходить в ТСЖ либо доверять свое управление управляющим организациям. Зачастую управляющая организация - это реорганизовавшийся путем выделения своих частей ГУП "ДЕЗ". Что такое "управляющая организация"? О том, что управляющие организации связаны с местной властью и ОМС, свидетельствует хотя бы тот факт, что согласно правилам ч. 4 ст. 161 ЖК РФ именно орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Собственники помещений в многоквартирном доме в таком случае обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, победившей на конкурсе. ОМС не позднее чем за месяц до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления домом. В соответствии с Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" открытый конкурс по выбору управляющей организации должен быть проведен ОМС до 1 мая 2008 г., если собственниками помещений в многоквартирном доме до 1 января 2007 г. не выбран способ управления многоквартирным домом или принятое такими собственниками решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было реализовано. Субъекты Российской Федерации вправе установить сроки начала и окончания проведения указанных конкурсов для всех или отдельных муниципальных образований при условии их проведения не позднее 1 мая 2008 г. Сегодня можно сказать, что управляющие компании растут как грибы после дождя - значит, цель их создания оправдывает средства и учредителям управляющих организаций это действительно выгодно. В настоящее время идет разделение сфер влияния между управляющими организациями по поводу управления многоквартирными домами. Договор управления жилым домом. Существует два способа управления жилыми домами управляющими компаниями: первый способ - заключение договора управления многоквартирным домом непосредственно с собственниками этого дома;

второй способ - заключение договора управления как бы через посредника ТСЖ. Иначе говоря, жильцы-собственники дома сначала организуют ТСЖ, а оно, в свою очередь, заключает договор управления с управляющей организацией. Для осуществления управления многоквартирным домом управляющая организация обязана заключить такой договор одним из вышеперечисленных способов. В ч. 2 ст. 162 ЖК РФ дается определение договора управления. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. Согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Для того, чтобы выбрать управляющую организацию необходимо на общем собрании собственников помещений в жилом доме заключить договор управления. В ч. 3 ст. 162 ЖК РФ содержится перечень существенных условий договора управления: 1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; 2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; 3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; 4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 162 ЖК РФ). Типовой договор на управление многоквартирным домом, заключаемый между собственником жилого дома и управляющей организацией, приведен в приложении 3. Заключение договора управления. По общему правилу договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет (ч. 5 ст. 162 ЖК РФ). При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания. Если другие условия не установлены договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном

доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год. ! Договор управления заключается на основании проведенного ранее общего собрания собственников помещений жилого дома. О проведении собрания должны быть надлежащим образом уведомлены все собственники помещений, в том числе представители муниципальной или государственной власти, владеющие собственностью в данном доме (об этом говорилось ранее). При проведении собрания ведется протокол. В протоколе общего собрания должно быть указано: 1) дата и место проведения собрания (или указано, что собрание проводилось в заочной форме); 2) кто из собственников принял участие в общем собрании, сколькими процентами голосов в сумме они обладают. На собрании должен быть достигнут необходимый кворум - более 50% от общего числа голосов. После объявления кворума начинается оглашение повестки дня, которая в обязательном порядке фиксируется в протоколе. На повестку дня могут быть поставлены следующие вопросы.

1. Выбор председателя общего собрания.

2. Выбор счетной группы для подсчета результатов голосования.

3. Выбор способа управления многоквартирным домом.

4. Выбор управляющей организации (если выбран этот способ управления).

5. Утверждение существенных условий договора управления, а именно: а) срока действия договора; б) размера ежемесячной платы за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества; в) перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме; г) порядка осуществления собственниками контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления; д) порядка и сроков проведения отчета управляющей организации; е) способа изменения существенных условий договора. Далее следует перечисление по пунктам вопросов повестки дня и изложение сути этих вопросов. В общем виде это выглядит так. Пример "По первому вопросу "Выбор председателя общего собрания" слушали доклад Иванова С.В., который предложил избрать председателем общего собрания собственников жилого дома Иванова А.А. Приняли участие в голосовании 66% собственников помещений. Результаты голосования: - за - 56%; - против - 2%; - воздержались - нет. Принято решение: избрать председателем общего собрания - Иванова А.А.". После проведения голосования по всем вопросам повестки дня, составленный протокол подписывается секретарем и председателем общего собрания. ! На основании решения общего собрания собственников жилого дома,

оформленного протоколом, управляющая организация заключает договор управления домом. Для организации деятельности управляющей компании нужны документы о регистрации из налогового органа (документ о присвоении ИНН и КПП), выписка из Единого государственного реестра юридических лиц о внесении соответствующей записи о регистрации данной управляющей компании в качестве юридического лица. Лицензии на данный вид деятельности законом не требуется. Далее нужно утвердить штат работников управляющей организации во главе с директором и главным бухгалтером, протокол собрания собственников жилья, в котором собственники выбрали данную управляющую организацию и договор управления. На основании договора управления жилым домом управляющей организации передается вся техническая документация на дом, в том случае, если дом ранее находился в ведении другой управляющей организации. После этого управляющая организация заключает договора с ресурсоснабжающими организациями - поставщиками жилищно-коммунальных услуг. Чаще всего управляющие организации работают через ГУ "ЕИРЦ". Управляющая организация заключает с ГУ "ЕИРЦ" договор на оказание услуг по расчетному обслуживанию - расчету, перерасчету, учету платежей, пени, ведению лицевых счетов; кассовому обслуживанию - предоставлению услуг по приему платежей жильцов многоэтажного дома за жилищные и коммунальные услуги через собственные пункты или другим способом и перечислению принятых платежей. После передачи управляющей организацией необходимой документации по жилому дому ГУ "ЕИРЦ" осуществляет расчетное обслуживание путем открытия и ведения лицевых счетов, проводит начисление оплаты за жилищно-коммунальные услуги, учитывает субсидии и льготы, предоставляемые собственниках жилых помещений. Особо следует отметить, что только ГУ "ЕИРЦ" как уполномоченный представитель муниципального образования осуществляет начисление оплаты и принимает платежи за наём жилых помещений по муниципальному жилищному фонду, находящемуся в управлении управляющей организации, в соответствии с действующим законодательством и муниципальными правовым актами. ! Любая управляющая организация (например, ТСЖ или управляющая компания), осуществляющая управление в доме, где есть муниципальное жилье, обязана заключить договор с ГУ "ЕИРЦ" для осуществления платы за наём жилого помещения, так как управляющая организация не вправе сама начислять собственникам и взимать с них начисления по найму. Конечно, заключение договора с муниципальным расчетно-кассовым центром требует дополнительных затрат, поэтому многие управляющие организации и ТСЖ стремятся избежать этих расходов, самостоятельно рассчитывая и принимая оплату за содержание жилья и жилищно-коммунальные услуги. Однако им следует помнить, что начисление и прием оплаты за наём муниципального жилого помещения производится только уполномоченным на то органом муниципалитета. Так, в Москве в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 июня 2002 г. N 476-ПП "О создании Единых информационно-расчетных центров" формирование и организация доставки жителям единого платежного документа, обобщающего начисления поставщиков жилищно-коммунальных и прочих услуг и ресурсов, с учетом действующих льгот и субсидий; организация приема населения, позволяющего жителям получать информацию обо всех предоставленных жилищно-коммунальных и прочих услугах,

начислениях и оплате за них (единое окно); оформление запрашиваемых населением документов, справок, выписок и т.д., а также формирование пакета документов для предоставления субсидий на оплату жилищно-коммунальных услуг осуществляются именно ГУ "ЕИРЦ". Заключение договора управления с товариществом собственников жилья. Согласно правилам ч. 2 ст. 162 ЖК РФ договор управления жилым домом может быть заключен с товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или другим специализированным кооперативом. Для организации и обеспечения более эффективной эксплуатации, обслуживания и ремонта жилых домов, входящих в товарищество собственников жилья, ТСЖ может передать в пользование управляющей организацией жилые дома, входящие в указанное товарищество. При этом ТСЖ передает управляющей организации: 1) права на обслуживание всех лицевых счетов по жилым домам, входящим в ТСЖ; 2) лицевые счета квартиросъемщиков, собственников жилья, проживающих в жилых домах ТСЖ; 3) право от своего имени за счет денежных средств ТСЖ заключать договоры с поставщиками коммунальных услуг на поставку тепловой энергии и горячего водоснабжения; водоснабжения и канализации; вывоз твердых бытовых отходов и др.; 4) право привлекать на договорной основе юридических и физических лиц для выполнения работ, оказания услуг, для организации и обеспечения эксплуатации и обслуживания жилого дома; 5) право принимать от квартиросъемщиков, собственников жилого дома и перечислять по назначению денежные средства, поступающие в качестве платы за коммунальные услуги, взносы членов ТСЖ, обязательные платежи на содержание и ремонт общего имущества ТСЖ; 6) право быть непосредственным получателем всех денежных средств, возмещаемых государственными и муниципальными органами от предоставления льгот и субсидий жильцам; 7) право подавать исковые заявления, выступать в суде и взыскивать с граждан просроченную задолженность, пени за просрочку оплаты за жилищно-коммунальные услуги. Таким образом, когда ТСЖ выбирает управляющую организацию, оно наделяет ее большим комплексом полномочий по управлению домом. Обычно за ТСЖ остаются функции контроля за деятельностью управляющей организации. В частности, ТСЖ: привлекает управляющую организацию при рассмотрении жалоб и заявлений жильцов; проводит плановые и внеплановые проверки технического состояния жилого объекта, объектов инженерной инфраструктуры и придомовой территории; оценивает качество выполнения порученных управляющей организации работ в соответствии с критериями качества, установленными требованиями нормативных актов и др. Оценка качества выполняемых работ производится ТСЖ путем плановых (в соответствии с условиями договора) и внеплановых проверок санитарного и технического состояния жилого объекта и придомовой территории. Акт оценки качества работ по техническому обслуживанию и содержанию жилого объекта составляется ТСЖ в одностороннем порядке и предоставляется управляющей организации для ознакомления. При выявлении недостатков в работе управляющей организации ТСЖ может потребовать:

а) безвозмездного устранения недостатков, возникших по вине управляющей организации; б) возмещения расходов по устранению этих недостатков, если устранение производилось силами третьих лиц и оплачивалось за счет ТСЖ; в) возмещение вреда, причиненного имуществу ТСЖ работниками управляющей организации в процессе осуществления деятельности по управлению домом. Таким образом, ТСЖ выступает в качестве контролирующего органа, уполномоченного собственниками жилого дома. Изменение или расторжение договора управления. Согласно правилам ч. 8 ст. 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Так, в соответствии с правилами гл. 29 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законодательством или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда, в частности, при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ст. 450 ГК РФ). Изменение и расторжение договора возможно также в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ). Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в тридцатидневный срок (ст. 452 ГК РФ). Таким образом, расторгнуть договор управления жилым домом при наличии существенных изменений обстоятельств по общему правилу можно лишь в судебном порядке. Вместе с тем ЖК РФ предусматривает еще два основания для расторжения или изменения договора во внесудебном порядке. Так, в соответствии с правилами

ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом. Также согласно правилам ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора. Что же можно отнести к "плюсам" и "минусам" такого способа управления многоквартирным домом? Положительным моментом в этом способе управления является слаженность работы управляющей организации, наличие у нее связей как с властными структурами, так и с организациями - поставщиками жилищнокоммунальных услуг. Это позволяет утверждать, что проблем с заключением договоров с ресурсоснабжающими организациями у дома, находящегося под управлением такой компании, практически не будет. С другой стороны, для обслуживания большого комплекса домов, которыми управляет управляющая компания, ей требуется и большой штат работников, которым конечно надо платить заработную плату. Их заработная плата входит в структуру тарифа на содержание и ремонт жилья, а он в таких крупных управляющих организациях не выбирается на общем собрании собственников жилого дома, а устанавливается в размере фиксированного тарифа, утвержденного ОМС. Следовательно, если указанный тариф изменить нельзя, то управляющая организация будет увеличивать в структуре тарифа на содержание и ремонт жилья затраты на заработную плату работников компании, экономя при этом на других составляющих. Здесь следует пояснить, что в структуру тарифа на содержание и ремонт жилья входит начисление заработной платы обслуживающему персоналу, ремонт подъездов, уборка придомовой территории и подъездов, уплата налогов, оплата услуг по обслуживанию лифтов, вывозу мусора, другие расходы. Значит, экономить управляющая организация будет на ценах услуг по обслуживанию дома, что может привести к ухудшению качества содержания дома. Кроме того, как уже отмечалось, дополнительных финансовых затрат требует оплата услуг расчетно-кассового обслуживания жильцов дома управляющей организации по договору, заключенному с ГУ "ЕИРЦ". К недостаткам этого способа управления также следует отнести и отсутствие реального участия в управлении делами своего дома со стороны собственников квартир. Общее собрание в таких домах проходит очень редко. Как правило, собственники жилья по тем или иным вопросам голосуют в форме заочного голосования, зачастую даже не зная его итогов. Поэтому такой способ управления многоквартирным домом подходит, как это ни обидно звучит, для инертных граждан, которым нет особого дела до решения каких-то формальных с их точки зрения вопросов, присутствия на собраниях и т.п. Таким людям важен лишь конечный результат, но ведь и он зависит только от собственников жилого дома! Разработчики реформы ЖКХ твердят, что управляющая организация - не перепродавец услуг, зарабатывать она будет на обслуживании внутридомового оборудования. Но здесь уместно предположить, что это обслуживание должно стать поистине золотым для жильцов, чтобы окупить все расходы управляющей компании (создание и функционирование аварийных, эксплуатационных и абонентских служб), не говоря уже о ее вполне понятном желании еще и получать прибыль. Ясно, что

никакие жильцы такую стоимость обслуживания не осилят, да и управляющей организации "интереснее" работать с основными потоками коммунальных средств, которые формируются из затрат на предоставляемые ресурсы. И поэтому вызывает большие сомнения компетентность и добросовестность управляющих организаций в распоряжении такими средствами: имеющийся небольшой опыт скорее свидетельствует об обратном. ! Итак, мы рассмотрели три способа управления жилым многоквартирным домом, предлагаемые нам законодательством. Мы проанализировали их достоинства и недостатки, показали скрытые ловушки и подводные камни. Теперь только вам предстоит решать, какой способ управления вашим домом для вас предпочтительнее.

1.4. Порядок передачи управления жилым домом при смене способа управления или управляющей организации В качестве примера систематизации правил передачи управления многоквартирным домом вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу, следует указать на документ под названием "Порядок передачи управления многоквартирным домом при смене организаций, управляющих многоквартирным домом, независимо от их организационно-правовых форм", утвержденный распоряжением Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы от 29 сентября 2006 г. N 05-14-316/6. Этот документ разработан в целях реализации разд. VIII ЖК РФ, регулирующего вопросы управления многоквартирными домами, и предусматривает обеспечение единообразного подхода к организации системы передачи технической и иной документации, связанной с управлением многоквартирным домом, от одной организации, управляющей многоквартирным домом, другой независимо от их организационно-правовых форм. В соответствии с указанным Порядком для передачи управления жилым домом другой управляющей организации необходимо предпринять следующие действия.

1. Уведомить ОМС о принятом решении. В случае принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения по управлению таким домом способом или управляющей организацией, отличной от ранее управлявшей домом организации, уполномоченное общим собранием собственников помещений лицо, члены инициативной группы или выбранное правление жилищного объединения направляют заказным письмом с уведомлением о вручении уведомление о принятом на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома решении о выборе иного способа управления много квартирным домом или иной управляющей организации с приложением пакета документов в администрацию муниципального образования.

2. Получить соответствующее постановление ОМС. После избрания управляющей организации на общем собрании собственников жилого дома эта управляющая организация должна получить постановление администрации муниципального образования о списании с баланса предыдущей жилищной организации жилого дома за исключением муниципальных помещений и передать новой управляющей организации по акту приема-передачи техническую и другую документацию, необходимую для эксплуатации и обслуживания объекта жилищного фонда. Такое постановление необходимо, если в жилом доме имеются помещения, находящиеся в муниципальной или государственной собственности.

3. Истребовать пакет документов у предыдущей управляющей организации. После получения постановления ОМС новая управляющая организация должна истребовать у предыдущей управляющей организации: 1) по акту приема-передачи многоквартирные дома, которые переходят к управляющей организации (примерная форма такого документа приведена в приложении 4); 2) картотеку поквартирного и личного учета граждан, зарегистрированных в этих жилых домах; 3) техническую и иную документацию в отношении этих жилых домов.

4. Определить порядок действий организации, управляющей многоквартирным домом, при принятии многоквартирного дома в управление. Для этого новая управляющая организация должна: 1) заключить с каждым собственником помещения в многоквартирном доме договор управления; 2) открыть на каждого собственника помещения в многоквартирном доме финансово-лицевой счет; 3) произвести сбор сведений по гражданам, имеющим льготы и субсидии по оплате жилья и коммунальных услуг; 4) назначить лиц, ответственных за прием от бывшей управляющей организации технической и иной документации; 5) направить в ресурсоснабжающие и прочие организации предложения о заключении договоров на поставку ресурсов, выполнение прочих работ и услуг; 6) направить в уполномоченные органы социальной защиты населения муниципального образования предложения о заключении договоров на возмещение расходов, понесенных управляющей организацией в связи с предоставлением льгот отдельным категориям граждан. В свою очередь, организация, ранее управлявшая многоквартирным домом и получившая уведомление другой организации о передаче ей управления таким домом, обязана: 1) определить ответственных за подготовку и сбор подлежащей передаче документации; 2) составить опись технической документации, по которой истек срок годности, а также перечень недостающей документации и принять меры к ее обновлению или восстановлению; 3) в срок не позднее чем за 30 дней до прекращения договора управления домом по актам приема-передачи технической документации осуществить передачу такой документации; 4) написать принимающей стороне гарантийные письма по восполнению утраченной или отсутствующей технической документации согласно описи с указанием сроков исполнения; 5) направить в подрядные и ресурсоснабжающие организации уведомления о расторжении договоров в части обслуживания и снабжения ресурсами многоквартирного дома со дня передачи его в управление другой управляющей организации; 6) направить уведомления всем собственникам помещений в многоквартирном доме о необходимости ликвидировать имеющиеся задолженности по оплате предоставленных услуг по содержанию и ремонту жилья, а также коммунальных услуг на день вступления в силу договора управления с новой управляющей организацией или день, указанный в протоколе решения общего собрания собственников о выборе способа управления; указать расчетный счет, на который можно перечислить

имеющуюся переплату собственника.

2. Плата за жилье и коммунальные услуги Плата за жилье и коммунальные услуги регулируется ЖК РФ и другими нормативно-правовыми актами. В ЖК РФ этому вопросу посвящен целый раздел, однако и он не в полной мере регулирует отношения жильцов и домоуправления по поводу оплаты жилищно-коммунальных услуг. В настоящее время существует огромное количество различных постановлений, распоряжений, указов, стандартов, решений на федеральном, региональном и местных уровнях. Главная задача, стоящая перед нами, - определить, что же входит в структуру платы за жилье и коммунальные услуги, каковы права и обязанности жильцов в сфере жилищно-коммунальных услуг; проследить порядок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги; узнать, от чего зависит размер платы за жилье и коммунальные услуги, а также рассмотреть очень важный вопрос о снижении размера этой платы путем предоставления отдельным категориям граждан субсидий и льгот.

2.1. Права и обязанности граждан по внесению платы за жилье и коммунальные услуги Согласно правилам ст. 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Эта статья так и называется "Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги". Но в ЖК РФ нет статьи с указанием прав граждан в сфере оплаты за жилье и коммунальные услуги. Между тем очень важно определить прежде всего права, которыми наделены граждане по оплате жилищно-коммунальных услуг. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Согласно правилам ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает: 1) у нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора; 2) арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды; 3) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора; 4) члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом; 5) собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение. Здесь стоит отметить, что при покупке жилья с момента оформления у нового владельца права собственности к нему переходят и все долги прежнего собственника по оплате жилья. Наниматель жилого помещения по договору найма или социального найма, помимо платы за содержание и ремонт жилья, оплачивает свое пользование жилым помещением. Плату за наем наниматель вносит управляющей организации, либо ТСЖ или ЖК, осуществляющему управление домом. Жильцы дома вносят плату по содержанию и ремонту жилья, а также за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключаемыми управляющими домом организациями.

Перерасчет коммунальных услуг при временном отсутствии потребителя в жилом помещении. Согласно правилам ч. 11 ст. 155 ЖК РФ при временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан. В то же время неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием для невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Таким образом, в жилищном законодательстве предусмотрена возможность освобождения граждан от платы за отдельные виды коммунальных услуг в связи с временным отсутствием этих граждан. В числе обязанностей, которые исполняют временно отсутствующие лица, остаются оплата жилого помещения и коммунальных услуг. Независимо от причины временного отсутствия и его продолжительности граждане обязаны в любом случае вносить плату за жилое помещение. Так, независимо от факта пользования жилыми помещениями нанимателями жилого помещения, занимаемого по договорам социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, вносится плата: а) за пользование занимаемым жилым помещением (плата за наем); б) за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Собственники помещений в многоквартирном доме независимо от факта пользования жилыми помещениями оплачивают услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; собственники жилых домов - содержание и ремонт этих домов. Из буквального толкования нормы ч. 11 ст. 155 ЖК РФ следует, что освобождение от платы может производиться не за все виды коммунальных услуг, а только за отдельные виды услуг. Отсюда следует, что те виды коммунальных услуг, от платы за которые граждане не освобождаются ни при каких обстоятельствах, будут определены Правительством РФ. Продолжительность и сам факт временного отсутствия могут быть подтверждены гражданами, например, официальной справкой организации о командировке, справкой из больницы, дома отдыха, санатория, дачного кооператива и т.п.; заявлением плательщика в случае пребывания его в таком месте, откуда невозможно представить официальный документ, если оно подписано соседями (по этажу, коммунальной квартире), с указанием, что лица, подписавшие его (не менее двух), сами в этот период не выезжали за пределы населенного пункта, в котором имеют место жительства. Порядок перерасчета платы за отдельные виды коммунальных услуг за период временного отсутствия жильцов регулируется постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307 "О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам". Указанным постановлением утверждены Правила предоставления коммунальных услуг гражданам (далее - Правила предоставления коммунальных услуг). В соответствии с положениями разд. VI указанных Правил при временном отсутствии потребителя в жилом помещении более пяти полных календарных дней подряд осуществляется перерасчет платы за холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение и газоснабжение, если в жилом помещении отсутствуют индивидуальные приборы учета по этим видам коммунальных услуг. Перерасчет осуществляется управляющей организацией, ТСЖ, ЖСК либо другим жилищным объединением, а при непосредственном способе управления организацией-поставщиком в течение пяти рабочих дней на основании письменного

заявления потребителя, поданного в течение месяца после окончания периода его временного отсутствия. К заявлению прилагаются документы, подтверждающие продолжительность периода временного отсутствия потребителя и (или) проживающих совместно с ним лиц по месту постоянного жительства. Документом, подтверждающим временное отсутствие потребителя, могут являться: а) копия командировочного удостоверения или справка о командировке, заверенные по месту работы; б) справка о нахождении на лечении в стационарном лечебном учреждении; в) проездные билеты, оформленные на имя потребителя, или их копии; г) счета за проживание в гостинице, общежитии или другом месте временного пребывания или их копии; д) справка органа внутренних дел о временной регистрации потребителя по месту его временного пребывания; е) справка организации, осуществляющей охрану жилого помещения, в котором потребитель временно отсутствовал; ж) иные документы, подтверждающие временное отсутствие потребителя. Перерасчет коммунальных услуг возможен и до убытия проживающего. Так, если гражданин постоянно проживает в другом месте, он должен представить справку, подтверждающую постоянство его проживания в указанном месте и оплаты жилищнокоммунальных услуг. После этого либо начисление по коммунальным услугам в месте его временного отсутствия будет производиться в меньшем размере, либо вообще не будет идти начисление - все зависит от местного законодательства по этому вопросу. Например, постановлением Правительства Москвы от 10 февраля 2004 г. N 77-ПП "О мерах по улучшению системы учета водопотребления и совершенствованию расчетов за холодную, горячую воду и тепловую энергию в жилых зданиях и объектах социальной сферы города" установлено, что услуга по ремонту и обслуживанию приборов учета холодной и горячей воды и тепловой энергии, которая введена с 1 января 2005 г. в состав услуг, предоставляемых физическим и юридическим лицам, подлежит оплате вне зависимости от факта пользования помещениями. Таким образом, перерасчет коммунальных услуг при временном отсутствии граждан возможен как до, так и после или в период временной отлучки при представлении в управляющую домом организацию документов, подтверждающих отсутствие гражданина. Изменение размера оплаты коммунальных услуг в связи с их ненадлежащим качеством. В случаях оказания услуг, выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, органы управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, управляющая организация, а при непосредственном управлении многоквартирным домом лица, оказывающие услуги и (или) выполняющие работы, обязаны снизить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственникам помещений в порядке, установленном Правительством РФ. Согласно Правилам, утвержденным постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 (см. приложение 7) собственники помещений вправе обратиться с заявлением об изменении размера платы к ответственному лицу, а наниматели жилых помещений, занимаемых по договору социального найма или договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда, - к наймодателю. При управлении многоквартирным домом управляющей организацией наниматели вправе обратиться с заявлением об изменении размера платы к соответствующей управляющей организации.

Заявление об изменении размера платы может быть направлено в письменной форме или сделано устно в течение шести месяцев после соответствующего нарушения и подлежит обязательной регистрации лицом, которому оно направлено. Лицо, которому направлено в письменной форме или сделано устно заявление, обязано в течение двух рабочих дней с даты его получения направить соответственно собственнику помещения или нанимателю извещение о дате его получения, регистрационном номере и последующем удовлетворении либо об отказе в его удовлетворении с указанием причин отказа. При личном обращении на экземпляре заявления собственника помещения или нанимателя жилого помещения делается отметка о дате его приема и регистрационном номере. В случаях оказания услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами размер платы за содержание и ремонт жилого помещения уменьшается пропорционально количеству полных календарных дней нарушения от стоимости соответствующей услуги или работы в составе ежемесячной платы за содержание и ремонт жилого помещения. Факт выявления ненадлежащего качества услуг и работ и (или) превышения установленной продолжительности перерывов в оказании услуг или выполнении работ отражается в акте нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ. Указанный акт является основанием для уменьшения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. Итак, какими же правами наделены граждане в сфере оплаты жилищнокоммунальных услуг? В соответствии с положениями разд. V Правил предоставления коммунальных услуг гражданин - потребитель жилищно-коммунальных услуг имеет право: а) получать в необходимых объемах коммунальные услуги надлежащего качества, безопасные для его жизни, здоровья и не причиняющие вреда его имуществу; б) получать от управляющей организации сведения о состоянии расчетов по оплате коммунальных услуг (лично или через своего представителя); в) требовать от управляющей организации произвести сверку платы за коммунальные услуги и не позднее трех рабочих дней выдать документы, подтверждающие правильность начисления гражданину платежей с учетом соответствия качества предоставляемых коммунальных услуг требованиям законодательства Российской Федерации; г) получать от управляющей организации акт о непредоставлении или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и об устранении выявленных недостатков в установленные сроки; д) получать от управляющей организации информацию об объемах и качестве коммунальных услуг, условиях их предоставления, изменении размера платы за коммунальные услуги и порядке их оплаты; е) быть в соответствии с настоящими Правилами или договором полностью или частично освобожденным от оплаты коммунальных услуг в период временного отсутствия по месту постоянного жительства или за период непредоставления коммунальных услуг; ж) требовать уплаты исполнителем неустоек (штрафов, пеней) при непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества; з) требовать от управляющей организации устранения аварии и выполнения своих заявок в разумный срок; и) при наличии общедомовых приборов учета требовать у управляющей

организации предоставления журнала учета, который ведется по снятым показаниям счетчика. Такой журнал должен быть предоставлен гражданину в течение одного рабочего дня, следующего за днем обращения; к) получать информацию от управляющей организации в течение суток со дня обнаружения неполадок в работе внутридомовых инженерных систем и инженерных коммуникаций и оборудования о причинах и предполагаемой продолжительности приостановки или ограничения предоставления коммунальных услуг, а также о причинах нарушения качества предоставления коммунальных услуг; л) требовать от управляющей организации возмещения убытков и вреда, причиненного жизни, здоровью или имуществу гражданина - потребителя коммунальных услуг (проживающих совместно с ним лиц) вследствие непредоставления или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также морального вреда в порядке и размерах, определяемых в соответствии с законодательством Российской Федерации; м) требовать предъявления уполномоченным представителем управляющей организации документов, подтверждающих их полномочия при проведении осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования, выполнения необходимых ремонтных работ и ликвидации аварий; при снятии представителем организации показаний общих (квартирных) и индивидуальных приборов учета; н) требовать предоставления субсидий и льгот, установленных в качестве государственной поддержки граждан по оплате жилищно-коммунальных услуг; о) осуществлять иные права, предусмотренные ЖК РФ и принятыми в соответствии с ним другими федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и договором. В то же время потребитель коммунальных услуг обязан: а) информировать управляющую организацию об изменении оснований и условий пользования коммунальными услугами и их оплаты не позднее 10 рабочих дней с даты произошедших изменений; б) своевременно и в полном объеме вносить плату за коммунальные услуги. В случае невнесения в установленный срок платы за коммунальные услуги потребитель уплачивает исполнителю пени в размере, установленном ЖК РФ, что не освобождает его от внесения платы за коммунальные услуги; в) нести иные обязанности, предусмотренные ЖК РФ, иными федеральными законами и договором.

2.2. Ситуация в сфере регулирования тарифов на жилищно-коммунальные услуги Главная задача экономической реформы ЖКХ состоит в переходе от бесплатного или почти бесплатного предоставления жилья и коммунальных услуг к оплачиваемому населением, с учетом его качества. Выполнение этой задачи началось с 1997 г. в условиях снижения реального уровня жизни населения, сложившейся привычки людей к бесплатному предоставлению жилья и низкой, в пределах 4%, оплаты населением коммунальных услуг. На начальном этапе реформы наблюдались коренное изменение жилищного законодательства, трансформация структуры жилищного фонда и предприятий отрасли по формам собственности, переход на договорные отношения собственников жилищного фонда и предприятий ЖКХ, совершенствование финансовых отношений в отрасли. Повышение размера оплаты жилья и коммунальных услуг сочеталось с одновременным применением мер

социальной защиты населения в виде предоставления субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг, антимонопольного регулирования и развития конкуренции в сфере жилищно-коммунального обслуживания. Основными источниками финансирования организаций ЖКК в России являются*(2): 1) платежи коммерческих предприятий, пользующихся услугами ЖКХ; 2) платежи бюджетных организаций - потребителей коммунальных услуг; 3) платежи граждан - потребителей коммунальных услуг; 4) дотации федерального бюджета; 5) дотации региональных бюджетов. Вплоть до 1991 г. платежи населения на содержание ЖКХ составляли 4%, платежи предприятий и организаций - 20%, остальными финансовыми источниками предприятий жилищно-коммунального комплекса были бюджетные, т.е. государственные, финансы. Таким образом, за потребляемые населением жилищнокоммунальные услуги расплачивалось государство. Причинами того, что фактические платежи населения оказались значительно ниже эксплуатационных издержек, стали, во-первых, экономическая политика советской власти; во-вторых, низкая платежеспособность работающего населения; в-третьих, наличие 43 категорий граждан, пользовавшихся льготами по оплате жилья и коммунальных услуг в государственном и муниципальном жилищном фонде; в-четвертых, отсутствие должного контроля за установлением цен и тарифов для населения по различным видам коммунальных услуг. За период реформы ЖКХ структура источников финансирования предприятий отрасли изменилась, и в конце 2006 г. платежи населения в составе финансов ЖКХ составили 80%. Однако проблемы оптимизации состава и структуры финансов ЖКХ пока не решены, реформирование финансовых взаимоотношений в отрасли должно быть продолжено. Предприятия ЖКХ по-прежнему остаются одним из крупнейших бюджетополучателей. Во многих городах и муниципальных образованиях расходы на ЖКХ составляют до 40% местного бюджета. Тарифная политика в России отличается специфической "заботой о человеке": население недоплачивает за услуги, что компенсируется повышенными в 2,5-6 раз (иногда - более чем в 10 раз) тарифами для промышленных потребителей. Правда, в последнее время разница между тарифами постепенно сокращается. Так, в начале 1990-х гг. тарифы для промышленности превышали тарифы для населения в сотни раз (последние оплачивали 2% от реальной стоимости). Действующий режим дотационного финансирования, к сожалению, изрядно расхолаживает коммунальные службы. Производителю услуг в принципе не важно, из каких источников финансируется его деятельность. Важно обеспечить полный объем финансирования, исключить имеющий место рост дебиторской задолженности. Динамика тарифов должна обосновываться не только инфляцией, ростом цен на энергоресурсы, но и затратами по модернизации и обновлению основных фондов, повышением качества услуг. Однако инвестиционная составляющая коммунальных тарифов, по оценкам специалистов, занижена в три-четыре раза. Преобразования жилищно-коммунальной отрасли - важнейшая составляющая всего комплекса проводимых государством реформ. Трудно назвать другую отрасль, где так тесно переплелись финансовые, технические, социальные, политические аспекты, непосредственно затрагивающие интересы каждого жителя. ЖКХ - одна из наиболее затратных отраслей экономики, где крайне расточительно расходуются и потребляются вода, тепловая и электрическая энергия, другие материальные ресурсы. Издержки предприятий, производящих

коммунальные услуги, не покрываются установленными нормами и тарифами. Ценовая политика в жилищно-коммунальной сфере представляет собой регулирующий механизм между производителями, потребителями услуг и муниципальным бюджетом, который обеспечивает дотирование наиболее затратных статей отрасли, в то время как основу эффективной ценовой политики должен составить комплекс мер, стимулирующих производителей к снижению непроизводительных расходов и потерь, а потребителей - к рациональному использованию коммунальных услуг. ! Оплата коммунальных услуг в настоящее время производится по тарифам. Норматив по оплате (тариф) определяется себестоимостью услуги и установленной рентабельностью. Общие тенденции формирования этих показателей подчинены корпоративным интересам производителя. Тариф оплаты услуг устанавливают и утверждают ОМС в зависимости от климатической зоны, национальных традиций, сложившейся культуры водопользования, санитарно-гигиенических требований, наличия энергетических и водных ресурсов, производственных мощностей и ряда других факторов. Однако сложившаяся нормативная система оплаты не позволяет учитывать реально понесенные производителем затраты, объемы фактического потребления и уровень потерь продукта в процессе его получения и доставки. Характерной особенностью коммунальных систем является существенное расхождение между объемами подачи продукта в систему, объемами его потребления и фактическими объемами оплаты услуг водопровода и канализации, тепло- и электроснабжения. Производитель не контролирует объемы фактического потребления и не может предъявлять счета за сверхнормативное использование своих услуг, а потребитель, не зная баланса по фактической подаче и фактическому потреблению, не может отказаться от оплаты сверхнормативных непроизводительных потерь и выделить объемы продукта, действительно подлежащие включению в состав себестоимости и тариф, следовательно, все потери коммунальных услуг оплачивает потребитель. Все это свидетельствует о недостатках существующей процедуры ценообразования. Не вызывает сомнений тот факт, что эффективный анализ процессов нормирования и тарифообразования в ЖКХ должен быть основан на соотношении сложившегося уровня издержек производителей и уровня потребления конкретного вида продукции. Проблема ценообразования в ЖКХ вызвана несовершенством существующей нормативной базы на всех уровнях власти. Система тарифного регулирования должна обеспечивать выполнение производственной и инвестиционной программ предприятия, утверждаемых на очередной период тарифного регулирования, в том числе: стимулировать предприятия ЖКХ к снижению издержек, повышению качества оказываемых услуг; способствовать привлечению инвестиций в предприятия ЖКХ; обеспечивать формирование необходимого объема финансовых ресурсов для предприятий ЖКХ; учитывать формирование конкурентных отношений в ряде подотраслей ЖКХ; создавать механизмы снижения политизированности процесса установления тарифов на коммунальные услуги. Одной из основных целей реформирования ЖКХ является снижение издержек на производство жилищных и коммунальных услуг, соответствующих определенным параметрам качества. Однако на конец 2006 г. не возникло финансовой

заинтересованности в снижении затрат в системе ЖКХ, что автоматически (без роста платежей) увеличило бы долю оплаты населением коммунальных услуг. Увеличение тарифов на энергоресурсы и железнодорожные перевозки без одновременного приведения в соответствие тарифов на жилищно-коммунальные услуги привело к росту долгов предприятий ЖКХ перед предприятиями, поставляющими энергоресурсы. Таким образом необходимо на местах создать механизмы для регулирования тарифов естественных монополий, поскольку сегодня нет реальных и прозрачных механизмов воздействия на тарифы со стороны ОМС. Одним из механизмов регулирования роста тарифов на услуги ЖКХ является применение методики исчисления предельного процента роста тарифов в субъекте РФ*(3). Таким образом, процесс формирования тарифов на коммунальные услуги должен заключаться в поиске компромисса между техническими задачами и финансовыми потребностями поставщиков услуг и платежеспособным спросом потребителей. Ценообразование в коммунальной сфере сегодня регулируется Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 210-ФЗ "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" (далее - Закон о регулировании тарифов). В нем законодательно решены вопросы не только регулирования тарифов, но и надбавок к тарифам на товары и услуги коммунальных организаций. Указанный Закон разграничил полномочия всех уровней власти в области регулирования тарифов и надбавок. При этом особенно важными элементами являются: а) для федерального уровня - определение федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление государственного контроля в области регулирования тарифов и надбавок, так как коммунальные организации в большинстве случаев являются локальными монополистами; б) для органов государственной власти субъектов РФ: установление системы критериев доступности для потребителей товаров и услуг коммунальных организаций; установление тарифов на товары и услуги коммунальных организаций; в) для органов местного самоуправления: установление надбавок к ценам (тарифам) для потребителей и на товары услуги коммунальных организаций; осуществление расчета цен (тарифов) для потребителей. Размер платы за коммунальные услуги - холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение и отопление рассчитывается по тарифам, установленным для организаций - поставщиков услуг в порядке, определенном Правительством РФ. Методами регулирования тарифов на товары и услуги организаций коммунального комплекса являются: 1) установление фиксированных тарифов на товары и услуги организации коммунального комплекса на очередной период исходя из сложившейся себестоимости товаров и услуг этой организации в истекший период действия тарифов с учетом стоимости заложенных в производственную программу мероприятий по повышению эффективности деятельности организации коммунального комплекса, предусматривающих улучшение качества производимых ею товаров (оказываемых услуг) и проведение при необходимости мероприятий по реконструкции эксплуатируемой этой организацией системы коммунальной инфраструктуры; 2) установление предельных тарифов на товары и услуги организации

коммунального комплекса, определяемых на основе анализа динамики предыдущей деятельности организации и анализа деятельности аналогичных организаций коммунального комплекса; 3) индексация установленных тарифов на товары и услуги организации коммунального комплекса в предусмотренных настоящим Законом о регулировании тарифов случаях объективных изменений условий деятельности организации коммунального комплекса, влияющих на стоимость производимых ею товаров (оказываемых услуг). Согласно Закону о регулировании тарифов рост цен должен зависеть от ряда объективных причин, таких как изменение законодательства Российской Федерации, рост инфляции, превышающий уровень инфляции, учитываемый в расчетах при утверждении тарифов, изменение тарифов на топливно-энергетические ресурсы. В соответствии с Правилами определения условий деятельности организаций коммунального комплекса, объективное изменение которых влияет на стоимость товаров и услуг этих организаций, утвержденных постановлением Правительства РФ от 24 мая 2007 г. N 316, к объективным причинам роста цен относятся стихийные бедствия, катастрофы, иные чрезвычайные ситуации природного и техногенного характера, военные действия, террористические акты, массовые беспорядки или изъятие в предусмотренных законодательством Российской Федерации случаях у организации коммунального комплекса основных фондов, если любое из этих событий в отдельности или их совокупность повлекли за собой изменение более чем на 10% финансовых потребностей, необходимых для реализации производственной и (или) инвестиционной программы организации коммунального комплекса, по сравнению с финансовыми потребностями этой организации, определенными на момент утверждения соответствующей программы. ! Таким образом, можно сказать, что государство взяло под свой контроль рост цен и их индексацию на ресурсоснабжающие товары и услуги. С вступлением в силу Закона о регулировании тарифов, которым введены предельные индексы максимально и минимально возможного изменения тарифов, ситуация с ростом стоимости и оплаты населением жилищно-коммунальных услуг стала более контролируемой. Кроме того, проводится систематический мониторинг в области тарификации жилищно-коммунальных услуг для подготовки мер государственной социальной поддержки граждан по оплате жилья и услуг ЖКХ. Прекращение дотирования предприятий ЖКХ и переход на полную оплату жилищнокоммунальных услуг населением при введении адресности и повышении эффективности мер социальной поддержки населения - вот основные задачи по преодолению последствий роста тарифов на жилищно-коммунальные услуги. Федеральной целевой программой "Жилище" на 2002-2010 гг., предусматривается, в частности, создание системы персонифицированных социальных счетов граждан для того, чтобы сделать граждан - потребителей услуг ЖКУ и предприятия ЖКХ главными участниками отношений в жилищно-коммунальной сфере. Создание системы персонифицированных социальных счетов граждан предполагает, что после зачисления субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг на персонифицированные социальные счета граждан эти средства становятся их собственностью. Банк осуществляет операции с данными средствами по поручению владельца социального счета. Федеральный эксперимент по переводу субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг в денежные выплаты на персонифицированные социальные счета граждан показал свою эффективность. При этом полномочия по

предоставлению субсидий в ряде регионов передаются от предприятий ЖКХ органам социальной защиты. Для учета расходования ресурсов в домах собственники жилья стали устанавливать приборы учета: индивидуальные - поквартирно и общедомовые - на целый дом. В этом случае размер платы за коммунальные услуги определяется исходя из показаний счетчиков. Цель при установке приборов учета одна: показать экономию энергии и в результате платить за коммунальную услуги исходя не из нормативов потребления, а из собственной или коллективной экономии. Но не всегда приборы учета устанавливать выгодно: бывают случаи, когда энергии набегает гораздо больше, чем по нормам потребления, и тогда жильцы вынуждены переплачивать. ! Прежде чем решить, поставить ли индивидуальный прибор учета на горячее, холодное водоснабжение, газоснабжение, стоит проконсультироваться со специалистом, посоветоваться с жильцами домов, где такие приборы учета давно функционируют. Если тарифная политика уже несколько лет активно регулируется (в частности, федеральными и региональными стандартами), то по упорядочению нормативов потребления такой системной работы не ведется. Достаточно жесткое регулирование тарифов при бесконтрольности объема потребления услуг, игнорировании методических основ расчета нормативов (в частности, разработанных Институтом экономики ЖКХ) привело к существенному завышению нормативов, перерасходу ресурсов на производство услуг. В результате среднее потребление воды в России возросло до 310 и более литров в сутки на человека. Между тем в странах Балтики, где одномоментно были введены реальные тарифы для населения, водопотребление составляет 90 литров в сутки на человека, в странах Европы - 120-150 литров в сутки. Кстати, европейский опыт дает нам примеры регулируемого ценообразования в секторе жилищно-коммунального обслуживания. Так, в ФРГ в период послевоенного восстановления был введен институт так называемых "справедливых рыночных цен". До сих пор в Германии действует в том или ином виде процедура согласования коммунальных тарифов путем переговоров между поставщиками жилищнокоммунальных услуг и ассоциациями арендаторов (представителями потребителей) при участии депутатского корпуса. Плата за наем, содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства, и рассчитываются исходя из занимаемой общей площади квартиры. Тарифы на содержания жилья устанавливаются ОМС и зависят от уровня благоустройства дома и коммуникаций. Например, тариф на содержание и ремонт дома будет увеличиваться в зависимости от наличия лифта, мусоропровода, центрального отопления, слива и т.д. Размер платы на содержание и ремонт жилья в жилом доме при непосредственной форме управления домом должен утверждаться на общем собрании собственников жилья. В случае если в доме созданы ТСЖ либо ЖК, размер обязательных платежей может устанавливаться также на общем собрании или на собрании уполномоченных организацией лиц, например членами правления ТСЖ. Если за домом закреплена управляющая организация, то здесь размер оплаты содержания и ремонта жилья определяется в зависимости от тарифов, установленных ОМС, например, городской Думой, и как правило, не выходит за рамки этих тарифов и устанавливается на срок не менее чем один год, в то время как в домах с другими формами управления эти показатели могут быть выше или ниже установленных тарифов и меняться хоть каждый месяц в

зависимости от проведения намеченных работ по благоустройству дома. Плата за наем жилья, которая является доходом собственника муниципального жилья, в рыночных условиях определяется соотношением спроса и предложения на конкретное жилье. В переходный период базовая величина платы за наем должна быть дифференцирована в зависимости от качества и местоположения жилья. Федеральный стандарт социальной нормы площади жилья определяется исходя из следующих норм обеспеченности населения жильем: - 18 кв. м общей площади жилья на одного члена семьи, состоящей из трех и более человек; - 42 кв. м - на семью из двух человек; - 33 кв. м - на одиноко проживающих граждан. Федеральный стандарт стоимости предоставления жилищно-коммунальных услуг на 1 кв. м общей площади жилья рассчитывается исходя из стандартного набора жилищно-коммунальных услуг: содержания и ремонта жилья, включая капитальный ремонт, теплоснабжение, водоснабжение, канализацию, газоснабжение, электроснабжение, с учетом средних сложившихся норм потребления, а также средней сложившейся по экономическим районам Российской Федерации предельной стоимости предоставления жилищно-коммунальных услуг. Данный стандарт ежегодно пересматривается, и изменение величины федерального стандарта осуществляется с учетом общего уровня инфляции. Плата за содержание и ремонт жилого помещения включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Содержание такого имущества в соответствии с требованиями законодательства является главным критерием для установления платы за содержание и ремонт жилого помещения вне зависимости от того, к какому жилищному фонду оно относится. Понятие общего имущества определяется в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и включает в себя не только помещения многоквартирного дома, не являющиеся частями квартир, но и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иными объектами, предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома. Несмотря на отсутствие специального федерального закона, регулирование вопросов содержания жилищного фонда является достаточно развитым. Оно представлено как нормативными правовыми актами федеральных органов государственной власти (включая ГОСТы, СНиПы и т.д.), так и актами, принимаемыми органами власти субъектов РФ и органами местного самоуправления. Ориентирами в данной сфере могут служить: 1) Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170; 2) Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 204.2004, утвержденное Госстроем России 1 января 2004 г. Данные документы детально регламентируют необходимые виды работ по содержанию жилищного фонда (включая придомовую территорию), сроки и порядок их производства. Перечни видов работ по содержанию жилищного фонда приведены в приложении 5.

2.3. Мифы и реальность в сфере установления тарифами на жилищнокоммунальные услуги

Не без страха входя в рыночные отношения с предприятиями сферы ЖКХ, жильцы в первую очередь столкнулись с тем, что поставщиками тепла и электроэнергии здесь являются монополисты, которые успешно навязывают потребителям свои схемы договоров. Так, порядка 70-75% средств оплаты за квартиру составляют услуги этих самых монополистов - теплосетей, энергетиков, предприятий водоснабжения, и только 25-30% приходится на услуги по содержанию жилья, уборке придомовой территории и подъездов, вывоз мусора. Все указанные заботы ложатся на плечи управляющей компании и ОМС. В начале сентября 2007 г. Росстат подсчитал, что тарифы на жилищнокоммунальные услуги в России в январе - августе 2007 г. повысились на 13,2%. Таким образом, рост тарифов на услуги ЖКХ продолжает существенно опережать инфляцию: за январь - август 2007 г. он в два раза превысил показатель инфляции, составивший за 8 месяцев 6,7%; по сравнению с январем - августом 2006 г. тарифы на услуги ЖКХ повысились на 16,7% при инфляции в 7,1%. Специалистами неоднократно отмечалось, что рост тарифов на услуги ЖКХ, резко опережающий официально признаваемую инфляцию, - серьезное испытание для населения. Об этом свидетельствует возрастающий уровень неплатежей потребителей жилищно-коммунальных услуг в ряде регионов, усугубляющий и без того тяжелую долговую проблему в ЖКХ. С учетом того, что на текущий год прогноз по коммунальным тарифам в три раза будет опережать инфляцию, запланированную на уровне 6-7%, неплатежи населения за ЖКУ могут приобрести заметное ускорение. Так, ФСТ России утвердила предельные индексы роста размера оплаты за жилищнокоммунальные услуги на 2008 г. в пределах 20%. Электричество для населения подорожает в среднем на 14%, тепло - минимум на 13% (максимум - на 22%, в зависимости от региона). Судя по критическим выступлениям из регионов, основной идеологический посыл реформы ЖКХ - "перейдем на стопроцентную оплату услуг ЖКХ, и все будет хорошо" - дает ощутимый сбой. Платежеспособность населения и без того невысока, кроме того, повсеместно теряется вера в то, что количество (т.е. уровень платежей за услуги ЖКХ) перейдет в соответствующее качество жилищнокоммунальных услуг. Кто же отвечает за рост тарифов? С одной стороны, за рост тарифов на услуги ЖКХ несет ответственность Правительство РФ, так как рост коммунальных тарифов вызван инфляцией. Есть инфляция, т.е. повышение цен на энергоносители (газ для электростанций, уголь и мазут для ТЭЦ и т.п.), соответственно есть и рост тарифов. С другой стороны - большую часть полномочий в сфере ЖКХ, как говорилось выше, государство отдало в руки ОМС, таким образом, свою долю ответственности за рост тарифов ЖКХ несут и муниципалитеты. Федеральные нормативы оплаты жилья и коммунальных услуг на 20082010 гг. на всей территории Российской Федерации и ее субъектов утвердило Правительство РФ в своем постановлении от 26 июня 2007 N 405. Федеральный стандарт предельной стоимости предоставляемых жилищно-коммунальных услуг на 1 кв. метр общей площади жилья в месяц за три года в целом по стране увеличится с 52 руб. в 2008 г. до 62,7 руб. в 2010 г. Стандарт стоимости капитального ремонта жилого помещения на 1 кв. метр общей площади жилья в месяц по стране вырастет с 4 руб. в 2008 г. до 4,8 руб. в 2010 г. В Москве эти федеральные стандарты вырастут с 51 руб. и 4,5 руб. в 2008 г. до 61,5 руб. и 5,4 руб. в 2010 г. В 2005 г. данные стандарты в Москве составляли 31,9 руб. и 2,8 руб. соответственно. Таким образом, только за шесть лет тарифы вырастут в Москве фактически в два раза (Можно ли считать это сдерживанием роста тарифов - вопрос риторический.) Установленные правительством

стандарты превышают прогнозируемую инфляцию на эти же годы. После 2010 г. можно ожидать только ускорения роста тарифов*(4). Виновата инфляция? Вообще по поводу тарифов на жилищно-коммунальные услуги существует несколько мифов. Нас убеждают, что рост тарифов определяется инфляцией, ростом цен на энергоресурсы, затратами на модернизацию и обновление основных фондов, повышением качества услуг и приближением тарифов к стопроцентному покрытию их стоимости. Но в ряде регионов России уже не первый год население платит пресловутые 100%, а тарифы все продолжают расти. Итак, один из мифов, касающийся проблемы роста тарифов ЖКХ - это инфляция. Что же подстегивает на самом деле - инфляция тарифы или тарифы инфляцию? По мнению экономистов, стоимость электроэнергии, нефти и газа существенно превышает себестоимость их выработки и добычи. Несмотря на сверхприбыли, монополисты продолжают повышать тарифы на свои услуги на внутреннем рынке, в том числе и для жителей. Рост тарифов на их услуги подстегивает инфляционные процессы в стране. Возможность решать проблемы получения сверхприбыли простым повышением тарифов ведет к отсутствию стремления к сокращению издержек производства и экономии ресурсов. В себестоимость своих услуг монополисты включают содержание отелей за рубежом, строительство коттеджей, выплату зарплат и дивидендов, содержание телеканалов, радиостанций, газет и многое другое. На примере камчатских энергетиков можно смело утверждать, что монополисты не хотят снижать себестоимость энергоресурсов, ведь гораздо проще просто поднять тарифы. В результате стоимость энергоресурсов в Камчатском крае делает нерентабельным чуть ли не все местное производство. Дешевле завозить с материка, чем производить у себя. Точно также поступают и работники других монопольных секторов, поставляющих услуги для ЖКХ. Зачем что-то делать и изобретать новое, когда свою постоянно растущую прибыль они будут иметь гарантировано. Их не волнует угроза потери рынка сбыта своих услуг. К сожалению, монополистов в их стремлении повысить свой доход за счет простого повышения тарифов поддерживает ФСТ России и ФАС России. За что мы платим? Специалисты утверждают, что нормативы предоставляемых услуг, за которые мы платим, завышены. Как уже говорилось, средний уровень потребления воды в России официально составляет 310 и более литров в сутки на человека, в тот время как в странах Европы он в два раза ниже. Здесь государство идет по пути стимулирования роста ТСЖ как объединений отдельных многоэтажных домов. Члены ТСЖ прямо заинтересованы в установке приборов индивидуального учета и регулирования потребляемых воды, газа и других энергоресурсов, в отличие, например, от домов закрепленных за ГУП "ДЕЗ", где фактическое потребление и его стоимость существенно отличаются от норматива. Кроме того, комплекс ресурсосберегающих мероприятий, проводимый ТСЖ, позволяет значительно уменьшить общий объем потребления ресурсов за счет предотвращения неоправданных расходов воды, газа и других энергоресурсов. Население привыкает экономно относиться к предоставляемым услугам, прослеживая связь между своими затратами и потреблением этих услуг, что практически невозможно осуществить в муниципальном жилищном фонде и, в частности, в отдельных приватизированных квартирах. ! Обратите внимание: если у вас большая семья и недорогое обслуживание счетчиков, то вы окупите расходы на их установку примерно в течение года; если же ваша семья состоит из одного-двух человек, то чтобы окупить установку счетчиков вам потребуется несколько лет. В результате стоимость приборов, их установки и

обслуживания может превысить возможную экономию от их использования. С другой стороны, чем больше мы будем экономить, тем больше будут расти тарифы, так как тем или иным путем, но все потери по пути доставки нам услуг будут возмещаться за наш счет. И чем больше будет экономия, тем выше будут тарифы и стоимость обслуживания счетчиков. Сегодня, при действующем экономическом механизме коммунальному предприятию не выгодно выставлять счета по приборам учета, поскольку его реальные доходы могут упасть при снижении удельного потребления воды или тепла. Потребителям тоже невыгодно устанавливать приборы учета в квартирах. Стоимость приборов, их установки и обслуживания превышает всю возможную экономию от их использования. В этом случае можно сказать, что отсутствует ценовая чувствительность к нерациональному потреблению коммунальных услуг. Надежды на повышение эффективности коммунального обслуживания лишь за счет модернизации, применения технических средств без комплексного правового и экономического обеспечения абсолютно беспочвенны. Только совершенствование институционального построения, принципов финансирования и ценообразования, грамотная разработка и реализация бизнес-проектов в ЖКХ обеспечат востребованность приборного учета. Существующая же система пока не обеспечивает эластичности спроса, при котором ощутимо снижается потребление услуг в условиях повышения затрат. Реально потребители в регионах России оплачивают за коммунальные услуги не больше допустимой доли своего семейного бюджета. При этом наблюдается явный перекос в соотношении тарифов и нормативов удельного потребления (которые в 1-1,5 раз завышены)*(5). Еще один миф тарифной политики в сфере предоставления услуг ЖКХ неравенство платежей за энергоресурсы между коммерсантами, промышленными предприятиями и жителями. Некоторые поборники равноправия считают особенно несправедливым тот факт, что тарифы в сфере ЖКХ занижены в два раза и более и компенсируются завышенными тарифами в промышленности, торговле и коммерции, поэтому данные тарифы будут сближаться. Если кто-то надеется, что снижение тарифов на энергоресурсы для коммерсантов и бизнесменов приведет к снижению стоимости их услуг, окупит возросшие расходы населения, то они ошибаются. Тут будет как в случае с налогом с продаж: налог в 5% сняли, а цены не снизили*(6). Еще одно заблуждение: решению всех проблем ЖКХ, а также снижению тарифов поможет приход в данную сферу бизнеса. Рынок, мол, сам все решит и все поставит на место. При этом рыночные нормы в ЖКХ пытаются внедрить жесткими административными методами. Хотелось бы посмотреть, в какой сфере экономики России рынок снизил цены. Не говоря уже о том, что ЖКХ вообще представляет собой особую сферу. Все коммерческие структуры работают с целью получения не только зарплат и погашения расходов, но и прибыли. Установление завышенных тарифов на услуги ЖКХ лишает фирмы, независимо от их организационно-правовой формы, заинтересованности в экономии и модернизации: зачем стараться, если все будет погашено постоянно растущими тарифами. Другая сторона этой проблемы состоит в том, что малому бизнесу трудно попасть на рынок предоставления услуг ЖКХ. Прежде всего это связано с тем, что "коммунальные лоты" (например, "Лот N 1. Коммунальные услуги. Обслуживание и ремонт лифтов в ... районе города N" или "Лот N 2. Коммунальные услуги. Благоустройство территории ... района города N") слишком велики, и не каждая управляющая компания малого бизнеса может справиться с обслуживанием. Кроме того, ситуация усугубляется недостаточной юридической грамотностью собственников

жилья. Также к проблемам в данной области следует отнести: 1) недостаточное количество заказчиков. Далеко не в каждом доме создается ТСЖ, а даже там, где они и созданы, немногие готовы работать с малым бизнесом; 2) "чиновничий беспредел". Например, условия конкурса сознательно формулируются таким образом, что реально в нем могут участвовать только существующие предприятия системы ЖКХ либо управляющие компании застройщиков. При этом в тендерной документации требуется опыт работы в сфере ЖКХ, а величина залогового взноса за лот может составлять более 400 тыс. руб. Маловероятно, что у представителя малого бизнеса имеется 2-3 млн. свободных денег, чтобы он мог конкурировать с гигантами, постоянно осуществляющими поставку услуг ЖКХ; 3) непомерное налогообложение; коррупция; отсутствие "реального кредитования" малого бизнеса, работающего в сфере ЖКХ; 4) нерентабельность отрасли - если у предприятия нет своих стартовых финансовых ресурсов, бизнес обречен на провал. Как уже говорилось выше, населению придется повсеместно переходить к стопроцентной оплате услуг ЖКХ, однако платеж должен учитывать реальные доходы населения. Конечно, кому-то покажется обидным, что и богатые граждане, и малообеспеченные категории населения будут платить одинаковую сумму за услуги. Но разве можно требовать большей оплаты за аналогичные услуги лишь на основании более высоких доходов? Вероятно, здесь стоит подумать о дифференциации услуг, т.е. возможности потребителя при более высоких доходах получать более качественные и, как следствие, более дорогие услуги. Но "средний" человек должен зарабатывать столько, чтобы хватило оплатить стандартные услуги по реальной цене. Субсидии получает существенная доля (12-15%) семей, являющаяся малообеспеченной частью населения. Можно обсуждать вопрос обоснованности порога субсидирования, равного 22% (для бедных семей этот порог должен быть на уровне 16-18%), но стратегический путь, общая задача заключается в том, чтобы не столько снижать затраты на услуги (их доля по мере экономического развития любой страны растет), сколько максимально повышать доходы. Нельзя вести речь об экономической состоятельности ЖКХ при экономической несостоятельности города и региона. С другой стороны, можно, исходя из популистских соображений, удерживать заниженные тарифы, терпеть высокую аварийность, ресурсную расточительность ЖКХ. Однако нам никаких бюджетных и тем более - кредитных денег на такое расточительство не хватит*(7). Как очевидно, повышение тарифов никакого отношения не имеет ни к рынку, ни к экономике, ни к бизнесу. К тому же Правительство РФ обещает контролировать цены в сфере ЖКХ только до 2010 г., а потом отпустить их на волю рынка. Без инвестиций в ЖКХ невозможно ожидать естественного, а не принудительного снижения или остановки темпов роста тарифов для потребителей, а серьёзные инвестиции в ЖКХ страны невозможны без точных и на длительный период установленных правил взаимоотношений государства и бизнеса в этой сфере. Что же делать? Правительство должно понять, что лучшим и наиболее объективным регулятором процесса тарифообразования является само население, которое избирает муниципальное руководство и вправе требовать от него как соблюдения качественно-количественных показателей услуг ЖКХ, так и регулирования стоимости этих услуг*(8). Для достижения поставленной цели необходимы определенные предпосылки: 1) найти пути пересечения для размещения заказов в экономике на всех уровнях; 2) обеспечить полноценное расходование денежных средств, поступающих из

разных источников; 3) стимулировать конкурентоспособность; 4) обеспечить улучшение работы ОМС в области размещения заказов. Для эффективного использования ресурсов муниципальных организаций необходимо назначение конкурсных процедур направленных на покупку товаров, работ и услуг для муниципалитетов. Немаловажную роль играет становление и развитие предпринимательства, но эта задача практически не имеет решения без финансовой и законодательной поддержки.

2.4. Основные проблемы ресурсоснабжения в ЖКХ Проблемы ресурсоснабжающих организаций хотелось бы показать на примере организаций - поставщиков холодной воды. В результате обследования ряда муниципальных предприятий коммунального хозяйства Российской Федерации сложилась картина типовых проблем муниципального предприятия по поставке холодной воды. В ряду этих проблем можно выделить следующие: 1) устаревшие (а чаще - отсутствующие) технологии и оборудование подготовки питьевой воды для населения до норм СанПиН, а также устаревшие и неэффективные системы для транспортировки её к потребителям, в результате чего зачастую ранее подготовленная вода становится вновь не соответствующей указанным нормам; 2) вынужденное применение временно согласованных санитарных норм питьевого водоснабжения, превышающих нормативы СанПиН, и как следствие невозможность муниципальных предприятий обеспечить потребителей качественной водой; 3) затратность производства воды как следствие отсутствия средств для проведения модернизации имеющейся инфраструктуры муниципальных предприятий; 4) нередко - недостаточность объёма услуг вследствие их недофинансирования; 5) отсутствие устойчивости и как следствие - стабильности оказания услуг водоснабжения для потребителей по той же причине недофинансирования; 6) вынужденный рост тарифов для потребителей в результате затратности эксплуатации сетей и оборудования; 7) кадровый "голод", являющийся следствием низкой оплаты труда в отрасли; и др. Таким образом, можно утверждать, что применение современных технологий и оборудования позволят в большинстве случаев резко снизить затратность производства и транспортировки воды к потребителям, при этом обеспечив соответствующее качество воды. Подобные же проблемы возникают и в организациях - поставщиках теплоэнергии. Следует сразу оговориться, что за рубежом проблем с теплосетями просто нет, так как они построены по апробированным современным технологиям, обеспечивающим высокую надежность и минимальные потери тепла. Пока же тепловые сети в нашей стране в большинстве своем как строились, так и продолжают строиться по устаревшим технологиям, т.е. все их недостатки тиражируются и

закладываются на многие годы вперед. Большая часть городов и поселков нашей страны обеспечиваются теплом от централизованных систем теплоснабжения, состоящих из теплоисточника (ТЭЦ или котельная), тепловых сетей и потребителей. Тепловые сети - слабое звено этой системы, а могли бы стать источником энергосбережения. Средний возраст тепловых сетей год от года повышается, в том числе отработавших свой ресурс (более 25 лет). Это вызвано тем, что объем обветшалых теплопроводов увеличивается быстрее, чем производится их замена на новые. Поэтому средний износ тепловых сетей оценивается более чем в 50%. По экспертной оценке, не менее 15% тепловых сетей требуют безотлагательной замены. Если не предпринять экстренных мер по техническому перевооружению тепловых сетей на основе современных технологий, то нас ожидают очень трудные времена. Число аварий на тепловых сетях только увеличивается. Не исключено, что начнется самопроизвольный и неконтролируемый выход из строя сверхобветшалых тепловых сетей с тяжелейшими негативными последствиями для населения городов и поселков городского типа, где имеется централизованное теплоснабжение. И не случайно (точнее, это стало закономерностью), что каждую зиму, особенно в сильные морозы, информация коммунальщиков напоминает боевые сводки из разных городов страны, где произошли аварии на тепловых сетях и без тепла остались тысячи жителей, больницы и детские учреждения*(9). Применение современных технологий при техническом перевооружении тепловых сетей решает целый ряд очень важных проблем, таких, как повышение энергобезопасности и качества теплоснабжения населения городов и других поселений, где имеется централизованное теплоснабжение. Техническое перевооружение тепловых сетей хорошо "вписывается" в решение проблем ЖКХ, которые не могут быть отложены на неопределенное время. Основными преимуществами теплопроводов с пенополиуретановой теплоизоляцией в полиэтиленовой оболочке типа "труба в трубе" перед традиционными являются: повышение долговечности (с 10-15 лет до 30 и более); снижение тепловых потерь с 15-25% до 3-5%; снижение эксплуатационных расходов в девять раз; снижение расходов на ремонт теплотрасс в три раза; снижение капитальных затрат в строительстве в 1,3 раза; значительное снижение сроков строительства (в 2-3 раза); наличие системы оперативного дистанционного контроля за состоянием трубопроводов через увлажнения теплоизоляционного слоя; улучшение состояния (благоустройства) улиц городов в связи с повышением надежности (повышением долговечности) тепловых сетей при их эксплуатации. Кроме того, перенос большей части трудозатрат по изготовлению изолированных трубопроводов в заводские условия позволяет заблаговременно накапливать их в зимний период в необходимом количестве, чтобы в летнее время монтировать их с участием заводских специалистов, что, без сомнения, повысит качество строительно-монтажных работ, выполняемых в полевых условиях*(10). Необходимо также отметить очень важную проблему, решению которой сопутствует техническое перевооружение тепловых сетей на основе современных технологий. Это проблема экологии. Таким образом, можно утверждать, что техническое перевооружение тепловых сетей на основе современных технологий наряду с энергосбережением решает целый ряд не менее важных проблем, к которым относятся повышение надежности и качества

теплоснабжения, снижение аварийности, сокращение затрат тепловых сетей, уменьшение вредных выбросов в атмосферу.

на

обслуживание

Каждый год летом проходят регулярные отключения горячей воды. Почему это происходит? Ежегодно в летний период в соответствии с "Графиком отключений горячей воды в жилых домах" отключается горячая вода сроком на 21 день для выполнения работ по подготовке систем теплоснабжения и теплопотребления к работе в зимний период. Это отключение вызвано: во-первых, необходимостью проведения гидравлических испытаний тепловых сетей и последующим их профилактическим ремонтом; во-вторых, ремонтом тепломеханического оборудования источников теплоснабжения и тепловых пунктов, которые в большинстве своем не резервированы. При отключении горячей воды выполняется ремонт и промывка тепломеханического оборудования источников теплоснабжения, тепловых пунктов и тепловых сетей. После завершения этих работ проводится гидравлическое испытание оборудования и тепловых сетей. Кроме того, согласно рекомендациям СНиП 2.04.0786* "Тепловые сети" расчетное число суток работы системы горячего водоснабжения принимается за 350 дней. Следовательно, 15 дней - это минимальное время для приведения систем в работоспособное состояние. Плата с жителей за период отсутствия горячей воды (21 день) не взимается, так как отопительный период рассчитывается с учетом периода, когда горячая вода не поставляется, т.е. с учетом 21 дня.

2.5. Права граждан на льготы при оплате за жилье и коммунальные услуги Закрепленное в ст. 22 Всеобщей декларации прав человека (1948 г.) право каждого члена общества на социальное обеспечение гарантируется в Российской Федерации каждому гражданину. Россия как социальное государство берет на себя обязательства по предоставлению социальной помощи нуждающимся в ней гражданам. Проведение такой социальной политики, которая бы обеспечивала достаточный жизненный уровень каждого члена общества, в том числе и в случаях, когда он по не зависящим от него причинам не может трудиться, - одна из задач социального государства. Важнейшим условием ее реализации является создание эффективной системы социального обеспечения, включающей комплекс мер, принимаемых государством по обеспечению и обслуживанию граждан в старости, при инвалидности, в случае потери кормильца, в период безработицы, болезни, беременности и в иных жизненных ситуациях, когда они не могут использовать свой труд для систематического получения дохода либо вознаграждения за труд. Основания предоставления социальной помощи устанавливаются государством в зависимости от его социально-экономического развития, поэтому их перечень не может быть исчерпывающим. С развитием экономики должна улучшаться и система социального обеспечения. Конституция РФ гарантирует каждому социальное обеспечение по возрасту, в случае болезни, инвалидности, потери кормильца, для воспитания детей и в других случаях, предусмотренных законом. Во исполнение конституционных положений ЖК РФ в ст. 160 указывает на то, что отдельным категориям граждан могут предоставляться компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных

услуг за счет средств федерального, регионального или местного бюджетов. Порядок и условия предоставления льгот по оплате жилищно-коммунальных услуг установлены федеральными законами, законами субъектов РФ и нормативными правовыми актами ОМС. Полномочия по осуществлению социальной поддержки населения лежат на Российской Федерации, ее субъектах и муниципальных образованиях. В зависимости от уровня бюджетного финансирования бывает социальная поддержка на федеральном и на местном уровне. В соответствии с правилами ч. 8 ст. 159 ЖК РФ финансирование расходов на предоставление субсидий осуществляется из местных бюджетов за счет субвенций, предоставляемых местным бюджетам из бюджетов субъектов РФ, а для городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга - из бюджетов данных субъектов РФ. Размер субвенции из бюджета субъекта РФ рассчитывается исходя из статистической информации о распределении населения муниципального образования относительно уровней среднедушевых доходов и из региональных стандартов (ч. 10 ст. 159 ЖК РФ): 1) нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий; 2) стоимости жилищно-коммунальных услуг, дифференцированной по муниципальным образованиям; 3) максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи. ОМС согласно правилам ч. 11 ст. 159 ЖК РФ вправе применять при расчете субсидий отличные от установленных региональных стандартов стандарты нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, стоимости жилищно-коммунальных услуг и максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи, если это улучшает положение граждан, получающих такие субсидии. Дополнительные расходы на предоставление указанных субсидий финансируются за счет средств местного бюджета. Органы государственной власти субъектов РФ ежеквартально представляют в федеральный орган исполнительной власти отчет о расходовании предоставленных субвенций с указанием численности лиц, имеющих право на указанные меры социальной поддержки, категорий получателей мер социальной поддержки, а также список лиц, которым предоставлены меры социальной поддержки, с указанием категорий получателей, основания получения мер социальной поддержки, размера занимаемой площади и стоимости предоставляемого или приобретаемого жилья. Средства на реализацию указанных полномочий носят целевой характер и не могут быть использованы на другие цели. Категории граждан, которым могут предоставляться компенсации расходов на оплату услуг ЖКХ Социальная поддержка граждан закреплена во многих нормативных правовых актах РФ. Определим круг лиц, которым по закону полагается возмещение расходов за жилье и коммунальные услуги, и размер такой социальной поддержки.

1. Сотрудники федеральных органов исполнительной власти. В соответствии с правилами п. 1 ст. 2 Федерального закона от 30 июня 2002 г. N 78-ФЗ "О денежном довольствии сотрудников некоторых федеральных органов

исполнительной власти, других выплатах этим сотрудникам и условиях перевода отдельных категорий сотрудников федеральных органов налоговой полиции и таможенных органов российской федерации на иные условия службы (работы)" установлены денежные компенсации на жилищно-коммунальные услуги и оплату жилья: вдовам (вдовцам), за исключением вступивших в новый брак; несовершеннолетним детям; детям старше 18 лет, ставшим инвалидами до достижения ими возраста 18 лет; детям в возрасте до 23 лет, обучающимся в образовательных учреждениях по очной форме обучения; гражданам, находившимся на иждивении сотрудников, погибших вследствие ранения, контузии, увечья или заболевания, связанных с исполнением служебных обязанностей.

2. Члены семей погибших инвалидов войны, ветеранов боевых действий. Согласно п. 4 ст. 24 Федерального закона от 27 мая 1998 г. N 76-ФЗ "О статусе военнослужащих" меры социальной поддержки в сфере жилищно-коммунальных услуг устанавливаются: за членами семей военнослужащих, погибших в период прохождения военной службы; членами семей граждан, проходивших военную службу по контракту и погибших после увольнения с военной службы по достижении ими предельного возраста пребывания на военной службе, состоянию здоровья или в связи с организационноштатными мероприятиями. При этом общая продолжительность службы погибших военнослужащих должна составлять не менее 20 лет. Эта категория граждан имеет право на компенсационные выплаты: по оплате общей площади жилых помещений, а также найма, содержания и ремонта жилых помещений; собственники жилых помещений и члены жилищно-строительных (жилищных) кооперативов - по оплате содержания и ремонта объектов общего пользования в многоквартирных жилых домах; коммунальных услуг независимо от вида жилищного фонда.

3. Участники ликвидации последствий катастрофы на Чернобыльской АЭС, а также граждане, получившие или перенесшие лучевую болезнь, другие заболевания, и инвалиды радиационного воздействия. В соответствии с Федеральным законом от 10 января 2002 г. N 2-ФЗ "О социальных гарантиях гражданам, подвергшимся радиационному воздействию вследствие ядерных испытаний на Семипалатинском полигоне", граждане, получившие или перенесшие лучевую болезнь, другие заболевания и инвалиды вследствие чернобыльской катастрофы согласно правилам п. 3 ст. 14 Закона РФ от 15 мая 1991 г. N 1244-1 "О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС" имеют право: на оплату в размере 50% занимаемой общей площади в домах государственного и муниципальных фондов и в приватизированных жилых помещениях, в том числе и члены их семей, проживающим с ними; оплату в размере 50% за пользование отоплением, водопроводом, газом и электроэнергией; проживающие в домах, не имеющих центрального отопления, - предоставление скидки в размере 50% со стоимости топлива, приобретаемого в пределах норм, установленных для продажи населению.

4. Ветераны Великой Отечественной войны в соответствии с правилами п. 5 и 6 ст. 15 Федерального закона от 12 января 1995 г. N 5-ФЗ "О ветеранах" (далее - Закон о ветеранах) имеют право: на оплату в размере 50% занимаемой общей площади в домах государственного и муниципальных фондов и в приватизированных жилых помещениях, в том числе и члены их семей проживающие с ними; на оплату в размере 50% за пользование отоплением, водопроводом, газом и электроэнергией; проживающие в домах, не имеющих центрального отопления, - предоставление скидки в размере 50% со стоимости топлива, приобретаемого в пределах норм, установленных для продажи населению. Члены семьи ветерана Великой Отечественной войны не имеют права на скидку в размере 50% на коммунальные услуги.

5. Ветераны государственной службы имеют право: на оплату в размере 50% занимаемой общей площади в домах государственного и муниципальных фондов и в приватизированных жилых помещениях, в том числе и члены их семей, проживающие с ними; оплату в размере 50% за пользование отоплением, водопроводом, газом и электроэнергией; проживающие в домах, не имеющих центрального отопления, - предоставление скидки в размере 50% со стоимости топлива, приобретаемого в пределах норм, установленных для продажи населению. На членов семьи ветерана государственной службы, совместно проживающих с ним, льгота по оплате коммунальных услуг не распространяется.

6. Ветераны труда имеют право: на оплату в размере 50% занимаемой общей площади в домах государственного и муниципальных фондов и в приватизированных жилых помещениях, в том числе и члены их семей, проживающим с ними; оплату в размере 50% за пользование отоплением, водопроводом, газом и электроэнергией; проживающие в домах, не имеющих центрального отопления, - предоставление скидки в размере 50% со стоимости топлива, приобретаемого в пределах норм, установленных для продажи населению. На членов семьи ветерана труда, совместно проживающих с ним, льгота по оплате коммунальных услуг не распространяется. Само по себе звание "Ветеран труда" не дает права на получение льгот по жилищно-коммунальным услугам, и только по достижении гражданином пенсионного возраста (55 лет для женщин и 60 лет для мужчин) это лицо начинает пользоваться льготами по жилищным услугам. Но возможно и досрочное получение такого права при наличии записи в пенсионном удостоверении, что лицо вышло на пенсию по возрасту, даже если гражданин не достиг 55 или 60 лет. Такие случаи являются исключительными и имеют отношение к некоторым категориям врачей, педагогических работников, военнослужащих.

7. Ветераны военной службы имеют право: на оплату в размере 50% занимаемой общей площади в домах государственного и муниципальных фондов и в приватизированных жилых помещениях, в том числе и члены их семей, проживающим с ними; оплату в размере 50% за пользование отоплением, водопроводом, газом и электроэнергией; проживающие в домах, не имеющих центрального отопления, - предоставление

скидки в размере 50% со стоимости топлива, приобретаемого в пределах норм, установленных для продажи населению. На членов семьи ветерана военной службы, совместно проживающих с ним, льгота по оплате коммунальных услуг не распространяется.

8. Реабилитированные и лица, пострадавшие от политических репрессий, в соответствии с законодательством имеют право: на оплату в размере 50% занимаемой общей площади в домах государственного и муниципальных фондов и в приватизированных жилых помещениях, в том числе и члены их семей, проживающим с ними; снижение оплаты в размере 50% за пользование отоплением, водопроводом, газом и электроэнергией; проживающие в домах, не имеющих центрального отопления, - предоставление скидки в размере 50% со стоимости топлива, приобретаемого в пределах норм, установленных для продажи населению, в том числе и членам их семей, проживающим с ними. Закон РФ от 18 октября 1991 г. N 1761-1 "О реабилитации жертв политических репрессий" в ст. 1 определяет политические репрессии как различные меры принуждения, применяемые государством по политическим мотивам, в виде лишения жизни или свободы, помещения на принудительное лечение в психиатрические лечебные учреждения, выдворения из страны и лишения гражданства, выселения групп населения из мест проживания, направления в ссылку, высылку и на спецпоселение, привлечения к принудительному труду в условиях ограничения свободы, а также иное лишение или ограничение прав и свобод лиц, признававшихся социально опасными для государства или политического строя по классовым, социальным, национальным, религиозным или иным признакам, осуществлявшееся по решениям судов и других органов, наделявшихся судебными функциями, либо в административном порядке органами исполнительной власти и должностными лицами и общественными организациями или их органами, наделявшимися административными полномочиями. Лицами, пострадавшими от политических репрессий и подлежащими реабилитации, признаются согласно правилам ст. 1.1 указанного Закона: дети, находившиеся вместе с репрессированными по политическим мотивам родителями или лицами, их заменявшими, в местах лишения свободы, в ссылке, высылке, на спецпоселении; дети, оставшиеся в несовершеннолетнем возрасте без попечения родителей или одного из них, необоснованно репрессированных по политическим мотивам. Пострадавшими от политических репрессий признаются дети, супруга (супруг), родители лиц, расстрелянных или умерших в местах лишения свободы и реабилитированных посмертно.

9. Ветераны боевых действий. В соответствии с правилами подп. 5 п. 1 ст. 16 Закона о ветеранах ветеранам боевых действий предоставляется такая мера социальной поддержки, как оплата в размере 50% занимаемой общей площади жилых помещений (в коммунальных квартирах - занимаемой жилой площади), в том числе членами семей ветеранов боевых действий, совместно с ними проживающими. Меры социальной поддержки по оплате жилья предоставляются лицам, проживающим в домах независимо от вида жилищного фонда. Льготы по оплате коммунальных услуг для данной категории граждан закон не предусматривает.

10. Граждане, удостоенные званий Героя Советского Союза, Героя Российской Федерации или являющиеся полными кавалерами ордена Славы. Согласно правилам п. 1 и 2 ст. 3 Федерального закона от 9 января 1997 г. N 5-ФЗ "О

предоставлении социальных гарантий Героям Социалистического Труда и полным кавалерам ордена Трудовой Славы" указанная категория граждан освобождается от оплаты жилья (в том числе от оплаты технического обслуживания и эксплуатации жилья) в домах независимо от вида жилищного фонда. Герои Социалистического Труда, полные кавалеры ордена Трудовой Славы и проживающие совместно с ними нетрудоспособные члены их семей также освобождаются от оплаты коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, центральное отопление), платы за пользование вневедомственной охранной сигнализацией жилья независимо от вида жилищного фонда, им гарантируется бесплатное предоставление топлива, приобретаемого в пределах норм, установленных для продажи населению, в домах, не имеющих центрального отопления.

11. Инвалиды Великой Отечественной войны и инвалиды боевых действий. Согласно правилам подп. 8 и 9 п. 1 ст. 14 Закона о ветеранах инвалидам войны предоставляются следующие меры социальной поддержки: снижение оплаты на содержание и ремонт жилья в размере 50% занимаемой общей площади в домах государственного и муниципальных фондов и в приватизированных жилых помещениях, в том числе и членам их семей, проживающим с ними; оплата в размере 50% за пользование отоплением, водопроводом, газом и электроэнергией; проживающим в домах, не имеющих центрального отопления, - скидка в размере 50% со стоимости топлива, приобретаемого в пределах норм, установленных для продажи населению. Члены семьи льготника, совместно проживающие с ним, снижением платы за коммунальные услуги не пользуются.

12. Бывшие несовершеннолетние узники концлагерей, гетто и других мест принудительного содержания, созданных фашистами и их союзниками в период Второй мировой войны. Проживающим на территории Российской Федерации бывшим несовершеннолетним узникам концлагерей, гетто, других мест принудительного содержания, созданных фашистами и их союзниками в период Второй мировой войны, признанным инвалидами вследствие общего заболевания, трудового увечья и других причин (за исключением лиц, инвалидность которых наступила вследствие их противоправных деяний), предоставляются льготы, установленные для инвалидов Великой Отечественной войны соответствующих групп.

13. Инвалиды и семьи, имеющие детей-инвалидов. Обеспечение мер социальной поддержки данной категория граждан регулируется нормами Федерального закона от 24 ноября 1995 г. N 181-ФЗ "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации". Согласно ст. 1 указанного Закона инвалид - это лицо, которое имеет нарушение здоровья со стойким расстройством функций организма, обусловленное заболеваниями, последствиями травм или дефектами, приводящее к ограничению жизнедеятельности и вызывающее необходимость его социальной защиты. Ограничением жизнедеятельности признается полная или частичная утрата лицом способности или возможности осуществлять самообслуживание, самостоятельно передвигаться, ориентироваться, общаться, контролировать свое поведение, обучаться и заниматься трудовой деятельностью. В зависимости от степени расстройства функций организма и ограничения жизнедеятельности лицам, признанным инвалидами, устанавливается группа инвалидности, а лицам в возрасте до 18 лет устанавливается категория "ребенокинвалид". Признание лица инвалидом осуществляется федеральным учреждением

медико-социальной экспертизы. Инвалидам и семьям, имеющим ребенка-инвалида, предоставляется право на снижение оплаты жилья в размере 50% в домах государственного и муниципального жилищного фонда. В домах частного жилищного фонда эта льгота не предоставляется. Также инвалиды и семьи, имеющие детей-инвалидов, имеют право на оплату 50% коммунальных услуг (независимо от принадлежности жилищного фонда).

14. Граждане, проживающие в сельской местности. Меры социальной поддержки отдельных категорий граждан могут быть закреплены не только в федеральных законах, они могут содержаться и в других нормативно-правовых актах государственных органов, например в постановлениях Правительства РФ или указах Президента РФ. Так, согласно Постановлению Правительства РФ от 25 мая 1994 г.

N 533 "О льготах для граждан, переселяющихся для работы в сельскую местность" семье, заключившей договор о переселении в сельскую местность для постоянной работы, предоставляется право на различные меры социальной поддержки, такие как получение за счет средств федерального бюджета единовременного денежного пособия на каждого члена семьи в размере 500 руб. и оплату стоимости проезда железнодорожным транспортом; получение отдельного жилого дома, квартиры, и т.д. Постановление также рекомендует органам исполнительной власти субъектов РФ, ОМС и хозяйствам вселения за счет собственных бюджетов принимать определенные меры социальной защиты для данной категории граждан, в том числе и предоставление льготы по оплате жилищно-коммунальных услуг. Кроме того, право на социальную поддержку по оплате жилых помещений и коммунальных услуг имеют также граждане, перешедшие на пенсию, при условии, если общий стаж работы в сельской местности, рабочих поселках составляет не менее десяти лет и пенсия была назначена непосредственно по окончании работы в организациях здравоохранения, социального обслуживания, культуры, искусства и кинематографии, образовательных учреждениях, расположенных в сельской местности. Этим лицам и членам их семей, совместно с ним проживающим, предоставляются следующие меры социальной поддержки: 1) бесплатное пользование, содержание и ремонт жилых помещений: в пределах 18 кв. м общей площади - на одного члена семьи, состоящей из трех и более человек; 42 кв. метров общей площади - на семью из двух человек; 33 квадратных метров общей площади - на одиноко проживающих граждан; 2) бесплатные коммунальные услуги: электроснабжение, теплоснабжение (в том числе электроснабжение и газоснабжение при отоплении жилых помещений местными отопительными приборами) в объеме установленных нормативов потребления газа, тепловой и электрической энергии на фактически занимаемой общей площади жилого помещения, а проживающим в домах, не имеющих центрального отопления, обеспечение топливом в пределах нормативов, установленных для продажи населению. Специалисты Государственной ветеринарной службы Российской Федерации и члены их семей, проживающие и работающие в сельской местности, рабочих поселках, имеют право на бесплатные коммунальные услуги: водоснабжение, газоснабжение (включая газ в баллонах), электроснабжение, водоотведение, теплоснабжение (в том числе электроснабжение и газоснабжение при отоплении жилых помещений местными отопительными приборами) - в объеме установленных нормативов потребления газа, тепловой и электрической энергии на фактически занимаемой общей площади жилого помещения, а проживающие в домах, не имеющих центрального отопления, бесплатное обеспечение топливом в пределах нормативов, установленных для

продажи населению. Специалистам связи, бытового обслуживания, физической культуры и спорта, направляемым по заявкам муниципальных образований области для работы в сельской местности, рабочих поселках, предоставляются следующие меры социальной поддержки: бесплатное теплоснабжение (в том числе газоснабжение, электроснабжение при отоплении жилых помещений местными отопительными приборами) в объеме установленных нормативов потребления газа, тепловой и электрической энергии на фактически занимаемой общей площади жилого помещения, а проживающим в домах, не имеющих центрального отопления, - бесплатное обеспечение топливом в пределах норм, установленных для продажи населению. Меры социальной поддержки этой категории граждан предоставляются на период первых двух лет работы после направления. Меры социальной поддержки вышеперечисленных категорий граждан определяются законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ. Финансирование в этом случае идет из местного бюджета или бюджета субъекта РФ. Федеральное законодательство определяет гарантированный минимум мер социальной поддержки населения. Региональные и местные нормативно-правовые акты не вправе уменьшить объем предоставляемых гарантий, но вправе его увеличить. Поэтому по отдельной категории граждан-льготников в том или ином субъекте Федерации объем предоставляемых мер социальной поддержки может различаться.

15. Члены семей погибших (умерших) военнослужащих и сотрудников некоторых федеральных органов исполнительной власти. Законодательство Российской Федерации устанавливает особые меры социальной поддержки в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг членам семей погибших (умерших) военнослужащих и сотрудников некоторых федеральных органов исполнительной власти. Так, согласно Правилам предоставления членам семей погибших (умерших) военнослужащих и сотрудников некоторых федеральных органов исполнительной власти компенсационных выплат в связи с расходами по оплате жилых помещений, коммунальных и других видов услуг, утвержденным постановлением Правительства РФ от 2 августа 2005 г. N 475, определяется порядок предоставления для этой категории граждан компенсационных выплат в связи с расходами по оплате жилых помещений, коммунальных и других видов услуг, предусмотренных п. 4 ст. 24 Федерального закона от 27 мая 1998 г. N 76-ФЗ "О статусе военнослужащих" и ст. 2 Федерального закона от 30 июня 2002 г. N 78-ФЗ "О денежном довольствии сотрудников некоторых федеральных органов исполнительной власти, других выплатах этим сотрудникам и условиях перевода отдельных категорий сотрудников федеральных органов налоговой полиции и таможенных органов Российской Федерации на иные условия службы (работы)". Члены семей погибших (умерших) военнослужащих осуществляют оплату жилой площади, коммунальных и других видов услуг в полном объеме с последующим получением компенсационной выплаты в связи со следующими расходами: а) оплата общей площади занимаемых ими жилых помещений, найма, содержания и ремонта жилых помещений (для собственников жилых помещений и членов жилищно-строительных (жилищных) кооперативов - оплата содержания и ремонта объектов общего пользования в много квартирных жилых домах); б) оплата коммунальных услуг независимо от вида жилищного фонда; в) внесение абонентской платы за пользование телефоном, радиотрансляционной точкой и коллективной телевизионной антенной. Члены семей погибших (умерших) военнослужащих, проживающие в домах, не имеющих центрального отопления, имеют право на компенсационную выплату в связи

с расходами по оплате топлива, приобретаемого в пределах норм, установленных для продажи населению, и его доставке. Вышеуказанные граждане, помимо права на получение компенсационных выплат на оплату жилищно-коммунальных услуг, имеют также право на получение компенсационной выплаты в связи с расходами по оплате установки квартирного телефона по действующим тарифам. Компенсационные выплаты производятся за любой истекший период начиная с 1 января 2005 г., но не более чем за три года. Вышеперечисленными законами устанавливаются общие правила предоставления мер социальной защиты, обязательные для исполнения на региональном и местном уровне и финансируемые из федерального бюджета.

16. Семьи, имеющие трех детей. Согласно Указу Президента РФ от 5 мая 1992 г. N 431 "О мерах по социальной поддержки многодетных семей" семьи, имеющие трех детей, получают право помимо всего прочего на социальную поддержку в форме снижения на 30% платы за коммунальные услуги (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, газоснабжение, электроснабжение, теплоснабжение - в пределах установленных нормативов потребления), отопление (на фактически занимаемой площади жилого помещения, а проживающим в домах без центрального отопления стоимости топлива, приобретаемого в пределах норм, установленных для продажи населению). Для семей, имеющих более трех детей, снижение платы за коммунальные услуги увеличивается на 5% за каждого последующего ребенка. Правила предоставления социальной поддержки Согласно законодательству социальная поддержка по оплате жилых помещений и коммунальных услуг предоставляется организациями, оказывающими соответствующие жилищно-коммунальные услуги, на основании документов, подтверждающих право гражданина на социальную поддержку. При наличии у вышеперечисленных категорий граждан права на получение мер социальной поддержки по оплате жилых помещений и коммунальных услуг по нескольким основаниям социальная поддержка предоставляется по одному основанию по их выбору. Возмещение расходов по предоставлению мер социальной поддержки ветеранам труда, реабилитированным и лицам, признанным пострадавшими от политических репрессий, в том числе членам семей вышеперечисленных категорий граждан, совместно проживающим с ними, производится путем предоставления субвенций за счет средств регионального бюджета бюджетам муниципальных образований. Порядок возмещения расходов организациям, оказывающим соответствующие жилищно-коммунальные услуги, а также порядок предоставления субвенций из регионального бюджета бюджетам муниципальных образований определяются Правительством субъекта РФ. При расчете средств, необходимых для предоставления социальной поддержки по оплате жилых помещений в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, ТСЖ, других объединениях собственников, применяются тарифы, установленные для нанимателей по договору социального найма жилых помещений, относящихся к государственному или муниципальному жилищным фондам. При использовании в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, ТСЖ, других объединениях собственников тарифов по плате за жилое помещение ниже

установленных ОМС расчет средств, необходимых для предоставления социальной поддержки, осуществляется исходя из фактически применяемых тарифов по плате за жилое помещение. ! Итак, во-первых, для получения льготы гражданин, обладающий правом на возмещение оплаты коммунальных услуг, должен представить в ТСЖ, ЖК или управляющую организацию документ, подтверждающий данную льготу. Это может быть удостоверение, например "Ветеран труда" или "Ветеран военной службы", либо справка установленного образца, например "О реабилитации жертв политических репрессий", "Об установлении степени инвалидности". Однако одних документов, устанавливающих отнесение граждан к той или иной льготной категории, не всегда бывает достаточно для получения именно льгот по жилищнокоммунальным услугам. Для возникновения этого права в ряде случаев нужно наступление дополнительных условий. Пример Так, для ветеранов труда, ветеранов государственной службы и ветеранов военной службы необходимым условием является достижение пенсионного возраста: по общему правилу достижение женщинами возраста 55 лет, мужчинами - 60 лет. Однако поскольку пенсия может быть назначена не только по старости, но и за выслугу лет, по инвалидности, в случае потери кормильца и др., то в пенсионном удостоверении ветерана труда должно стоять основание ухода на пенсию - по старости. Вместе с тем, даже если гражданин не достиг пенсионного возраста, ему все равно полагаются льготы в сфере предоставления услуг ЖКХ. Такого рода льготами пользуются представители определенных профессий (врачи, педагоги, спортсмены, лица, занятые на работах с вредными условиями труда или в условиях Крайнего Севера), которые уходят на пенсию раньше указанного выше возраста. Но, если у гражданина есть удостоверение ветерана труда и в пенсионном удостоверении указано основание выхода на пенсию - за выслугу лет, то право на льготы по жилищнокоммунальным услугам он получит лишь по достижении возраста 55 лет для женщин и 60 лет для мужчин. ! Во-вторых, после того, как гражданин предоставил необходимый документ с приложением копии своего паспорта и паспорта совместно проживающих с ним лиц, с регистрацией, подтверждающей проживание гражданина и членов его семьи по данному адресу, жилищное объединение независимо от формы собственности формирует реестр граждан-льготников и предоставляет его в уполномоченные правовыми актами органы социальной защиты населения. Здесь необходимо отметить следующее: управляющие организации должны предоставлять льготы гражданам независимо от возмещения понесенных этой организацией расходов в органе социальной защиты населения. Дело в том, что управляющие организации должны зарегистрироваться в органе социальной защиты населения соответствующего муниципального образования для заключения с этим органом договора о возмещении расходов, понесенных управляющими организациями в связи с предоставлением ими мер социальной поддержки отдельным категориям граждан. Но заключить этот договор управляющие организации могут в любое время, а начислять положенные гражданам льготы управляющая организация обязана с момента предоставления гражданином документа, подтверждающего льготу, и

паспорта с постоянной регистрацией по данному месту жительства. Орган социальной защиты предоставляет перерасчет управляющей организации за те месяцы, когда льгота предоставлялась, но оплачивалась из средств самого жилищного объединения. Энергоснабжающие организации, предоставляющие коммунальные услуги непосредственно гражданам, например по индивидуальным книжкам, сами ведут учет граждан-льготников в пределах муниципального образования и представляют этот реестр в орган социальной защиты для возмещения понесенных расходов. ! Поэтому, в-третьих, гражданину нужно помимо управляющей организации отнести необходимые документы в энергоснабжающую организацию. И здесь начисление льгот будет производиться только с момента подачи соответствующих документов.

2.6. Права граждан на субсидии при оплате за жилье и коммунальные услуги Предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг является одной из мер социальной поддержки граждан Российской Федерации с низким уровнем доходов, которые в силу определенных причин не могут оплачивать жилищно-коммунальные услуги без серьезного ущерба для качества их жизни и здоровья. Согласно ст. 159 ЖК РФ субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг предоставляются гражданам в случае, если их расходы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, рассчитанные исходя из размера регионального стандарта нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, и размера регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг, превышают величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи. Размеры региональных стандартов нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, стоимости жилищно-коммунальных услуг и максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи устанавливаются субъектом РФ. Для семей со среднедушевым доходом ниже установленного прожиточного минимума максимально допустимая доля расходов уменьшается в соответствии с поправочным коэффициентом, равным отношению среднедушевого дохода семьи к прожиточному минимуму. Прожиточный минимум складывается из стоимости потребительской корзины минимального набора продуктов питания, непродовольственных товаров и услуг, необходимых для сохранения здоровья человека и обеспечения его жизнедеятельности. В субъектах РФ стоимость и состав потребительской корзины устанавливается представительными органами субъектов РФ с учетом природно-климатических условий, национальных традиций и местных особенностей потребления продуктов питания, непродовольственных товаров и услуг основными социальнодемографическими группами населения. По решению уполномоченного органа субсидии могут предоставляться путем выплаты (доставки) средств через организации связи или выплаты из кассы

уполномоченного органа в случае отсутствия в населенных пунктах филиалов банков, а также в случае, если по состоянию здоровья, в силу возраста, из-за отсутствия пешеходной или транспортной доступности, получатели субсидий не имеют возможности открывать банковские счета или вклады до востребования и пользоваться ими. Часть субсидии, приходящаяся на приобретение твердых видов топлива (при наличии печного отопления), может перечисляться (выплачиваться) за весь срок предоставления субсидии единовременно в первом месяце периода предоставления субсидии. Согласно правилам ч. 2 ст. 159 ЖК РФ право на субсидии имеют граждане: 1) пользователи жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов; 2) наниматели по договорам найма жилых помещений частного жилищного фонда; 3) члены жилищных кооперативов; 4) собственники жилых помещений. Субсидии предоставляются ОМС или управомоченным им учреждением вышеуказанным гражданам на основании их заявлений с учетом постоянно проживающих совместно с ними членов их семей (ч. 3 ст. 159 ЖК РФ). Согласно правилам ч. 4 ст. 159 ЖК РФ субсидии перечисляются гражданам до срока внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, т.е. ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом. Законом установлено (ч. 5 ст. 159 ЖК РФ), что субсидии предоставляются гражданам при отсутствии у них задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг или при заключении и выполнении гражданами соглашений по ее погашению. При определении прав граждан, проживающих в жилых помещениях любой формы собственности, на субсидии и расчете их размеров применяются региональные стандарты нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, стоимости жилищно-коммунальных услуг и максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи. Размер регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг устанавливается исходя из цен, тарифов и нормативов, используемых для расчета платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги для нанимателей по договорам социального найма, проживающих в жилых помещениях, расположенных в домах, уровень благоустройства, конструктивные и технические параметры которых соответствуют средним условиям в муниципальном образовании. Размеры региональных стандартов из расчета на одного члена семьи для семей разной численности и одиноко проживающего гражданина, дифференцируются по муниципальным образованиям одного субъекта РФ (ч. 6 ст. 159 ЖК РФ). Порядок определения размера субсидий и порядок их предоставления, перечень прилагаемых к заявлению документов, условия приостановки и прекращения предоставления субсидий, порядок определения состава семьи получателя субсидии и исчисления совокупного дохода такой семьи, а также особенности предоставления субсидий отдельным категориям граждан устанавливаются Правительством РФ (ч. 7 ст. 159 ЖК РФ). В настоящее время действуют Правила предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг (далее - Правила предоставления субсидий), утвержденные постановлением Правительства РФ от 14 декабря 2005 г. N 761 "О

предоставлении субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг". Приказом Министерства регионального развития РФ и Министерства здравоохранения и социального развития РФ от 26 мая 2006 г. N 58/403 утверждены также Методические рекомендации по применению правил предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Документы, представляемые с заявлением о предоставлении субсидии. Согласно п. 8 разд. II Правил предоставления субсидий для получения субсидии нуждающиеся граждане и члены их семей (далее - заявители) или лица, уполномоченные ими на основании доверенности, оформленной в соответствии с законодательством Российской Федерации, представляют в уполномоченный орган по месту постоянного жительства заявление о предоставлении субсидии с приложением следующих документов: а) копии документов, подтверждающих правовые основания отнесения лиц, проживающих совместно с заявителем по месту постоянного жительства, к членам его семьи (с предъявлением оригинала, если копия нотариально незаверена). При наличии разногласий между заявителем и проживающими совместно с ним по месту постоянного жительства лицами по вопросу принадлежности к одной семье уполномоченный орган учитывает в качестве членов семьи заявителя лиц, признанных таковыми в судебном порядке; б) копии документов, подтверждающих правовые основания владения и пользования заявителем жилым помещением, в котором он зарегистрирован по месту постоянного жительства (с предъявлением оригинала, если копия нотариально не заверена); в) документы, содержащие сведения о лицах, зарегистрированных совместно с заявителем по месту его постоянного жительства. Если заявитель указал в заявлении о предоставлении субсидии в качестве членов своей семьи не всех граждан, зарегистрированных совместно с ним по месту его постоянного жительства, он обязан представить документы, подтверждающие правовые основания проживания в этом жилом помещении граждан, не указанных в заявлении; г) документы, подтверждающие доходы заявителя и членов его семьи, учитываемые при решении вопроса о предоставлении субсидии; д) документы, содержащие сведения о платежах за жилое помещение и коммунальные услуги, начисленных за последний перед подачей заявления о предоставлении субсидии месяц, и о наличии (отсутствии) задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг. Если заявитель указал в заявлении о предоставлении субсидии в качестве членов своей семьи не всех граждан, зарегистрированных совместно с ним по месту его постоянного жительства, он обязан представить документы, подтверждающие размер вносимой ими платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги; е) копии документов, подтверждающих право заявителя и членов его семьи на льготы, меры социальной поддержки, компенсации по оплате жилого помещения и коммунальных услуг (с предъявлением оригинала, если копия нотариально не заверена); ж) копии документов, удостоверяющих принадлежность заявителя и членов его семьи к гражданству Российской Федерации и государства, с которым Российской Федерацией заключен международный договор, в соответствии с которым предусмотрено предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг (с предъявлением оригинала, если копия нотариально не заверена). Согласно п. 11 Правил предоставления субсидий уполномоченные органы

вправе проверять подлинность представленных заявителем документов, полноту и достоверность содержащихся в них сведений путем направления официальных запросов в органы государственной власти Российской Федерации, органы государственной власти субъектов РФ, ОМС, государственные внебюджетные фонды, органы, осуществляющие государственную регистрацию индивидуальных предпринимателей, налоговые и таможенные органы, органы и учреждения федеральной государственной службы занятости населения, организации связи, другие органы и организации. При наличии у уполномоченного органа сведений, необходимых для принятия решения о предоставлении субсидий и расчета их размеров, граждане могут быть освобождены по решению этого органа от обязанности представления всех или части вышеуказанных документов (п. 12 указанных Правил). За достоверность представленных сведений и документов несет ответственность заявитель. Представление заявителем неполных или заведомо недостоверных сведений является основанием для отказа в предоставлении субсидии (п. 14 Правил). Уполномоченные органы формируют в отношении каждого заявителя дело, в которое включаются документы, связанные с предоставлением субсидии и определением ее размера, и несут ответственность за распространение или незаконное использование конфиденциальной информации, ставшей им известной в связи с решением вопроса о предоставлении субсидий. Размер предоставляемой субсидии не должен превышать фактических расходов семьи на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. В случае если размер субсидии превысил фактические расходы семьи на оплату жилого помещения и коммунальных услуг уполномоченным органом производится возврат в размере превышения этих средств. Необоснованно полученные в качестве субсидии средства засчитываются в счет будущей субсидии, а при отсутствии права на получение субсидии в последующие месяцы эти средства добровольно возвращаются получателем субсидии в местный бюджет. При отказе от добровольного возврата указанных средств они по иску уполномоченного органа истребуются в судебном порядке в соответствии с законодательством Российской Федерации. Порядок определения размера субсидии. Согласно норме п. 20 разд. IV Правил предоставления субсидий размер субсидии исчисляется помесячно и зависит от размера расходов на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, рассчитанных исходя из региональных стандартов стоимости жилищно-коммунальных услуг, региональных стандартов нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, и из регионального стандарта максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи (далее - региональные стандарты). Размеры региональных стандартов устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ (п. 21 указанных Правил). Размеры региональных стандартов стоимости жилищно-коммунальных услуг, устанавливаемые в соответствии с требованиями ч. 1 и 6 ст. 159 ЖК РФ из расчета на одного члена семьи для семей разной численности и одиноко проживающего гражданина, дифференцируются по муниципальным образованиям одного субъекта РФ. Для одного муниципального образования может устанавливаться региональный стандарт стоимости жилищно-коммунальных услуг отдельно для многоквартирных домов, находящихся в различных жилищных фондах, и жилых домов индивидуального жилищного фонда (п. 22 Правил). В зависимости от среднедушевого дохода семьи, который может быть равным,

ниже или выше прожиточного минимума, установленного органами государственной власти субъекта РФ в соответствии с законодательством Российской Федерации, размер субсидии высчитывается органами социальной защиты населения по формулам, установленным в п. 23 и 24 разд. IV Правил предоставления субсидий. Порядок исчисления совокупного дохода семьи получателя субсидии. В соответствии с п. 31 разд. V Правил предоставления субсидий совокупный доход семьи или одиноко проживающего гражданина для предоставления субсидии определяется за шесть последних календарных месяцев, предшествующих месяцу подачи заявления о предоставлении субсидии (далее - расчетный период). При исчислении совокупного дохода семьи получателя субсидии независимо от раздельного или совместного проживания учитываются доходы граждан, являющихся по отношению к получателю субсидии или членам его семьи: а) супругом (супругой); б) родителями или усыновителями несовершеннолетних детей; в) несовершеннолетними детьми, в том числе усыновленными. Если граждане не имеют возможности подтвердить документально какие-либо виды доходов, за исключением доходов от трудовой и индивидуальной предпринимательской деятельности, они могут самостоятельно их декларировать в заявлении. Такие сведения могут быть проверены уполномоченным органом в установленном законодательством Российской Федерации порядке. Совокупный доход семьи или одиноко проживающего гражданина в целях предоставления субсидии исчисляется по правилам, установленным в абз. 2 ст. 5 и ст. 6-12 Федерального закона от 5 апреля 2003 г. N 44-ФЗ "О порядке учета доходов и расчета среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для признания их малоимущими и оказания им государственной социальной помощи" с учетом видов доходов, предусмотренных в п. 34 Правил предоставления субсидий. Среднемесячный доход каждого члена семьи или одиноко проживающего гражданина определяется путем деления суммы его доходов, полученных в течение расчетного периода, на количество месяцев этого расчетного периода, в течение которых он имел данные доходы. Среднемесячный совокупный доход семьи в расчетном периоде равен сумме среднемесячных доходов всех членов семьи. Среднедушевой доход семьи в расчетном периоде исчисляется путем деления среднемесячного совокупного дохода семьи на количество членов семьи (п. 37-39 указанных Правил). Порядок предоставления субсидий. Согласно п. 41 разд. VI Правил предоставления субсидий на одну семью предоставляется одна субсидия сроком на шесть месяцев. Уполномоченный орган принимает решение о предоставлении субсидии или об отказе в ее предоставлении, рассчитывает размер субсидии и направляет соответствующее решение заявителю в течение десяти рабочих дней с даты получения всех необходимых документов. Действие или бездействие уполномоченного органа при принятии решения о предоставлении субсидии, а также его решение об отказе в предоставлении субсидии либо неправильное определение ее размера могут быть обжалованы в суд (п. 42 и 43 указанных Правил). Получатели субсидий вправе за счет субсидий производить оплату жилого помещения и любых видов предоставляемых им коммунальных услуг (п. 46 Правил). Исходя из нормы п. 48 Правил предоставления субсидий возможно уменьшение размера субсидии либо прекращение права на ее получение. В частности, это происходит вследствие изменения места постоянного жительства получателя субсидии и членов его семьи, основания проживания, гражданства, состава семьи. Получатель

субсидии в течение одного месяца после наступления событий, которые влекут за собой уменьшение размера субсидии либо прекращение права на ее получение, обязан представить уполномоченному органу документы, подтверждающие такие события. В случае предоставления субсидии в завышенном или заниженном размере вследствие ошибки, допущенной уполномоченным органом при расчете размера субсидии, излишне выплаченные средства подлежат возврату, а недоплаченные средства выплачиваются получателю субсидии в месяце, следующем за месяцем, в котором была обнаружена ошибка. Выплата недоплаченных средств осуществляется и в том случае, когда месяц, в течение которого они должны быть перечислены, приходится на период, когда гражданин утратил право на получение субсидии (п. 50 Правил предоставления субсидий). Условия приостановления и прекращения предоставления субсидий. Согласно норме п. 56 разд. VIII Правил предоставления субсидий предоставление субсидии может быть приостановлено по решению уполномоченного органа при условии: а) неуплаты получателем субсидии текущих платежей за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение двух месяцев; б) невыполнения получателем субсидии условий соглашения по погашению задолженности; в) неисполнения получателем субсидии требований, предусмотренных п. 48 указанных Правил. В соответствии с данным пунктом получатель субсидии в течение одного месяца после наступления событий, которые влекут за собой уменьшение размера субсидии либо прекращение права на ее получение, обязан представить уполномоченному органу документы, подтверждающие такие события (см. выше). Однако если такие события, как изменение места постоянного жительства получателя субсидии и членов его семьи, основания проживания, гражданства, состава семьи, возникли по уважительным причинам (стационарное лечение, смерть близких родственников, невыплата заработной платы в срок и др.), предоставление субсидии по решению уполномоченного органа возобновляется вне зависимости от условий приостановления предоставления субсидии (п. 58 Правил). При принятии решения о возобновлении предоставления субсидии она выплачивается также и за тот месяц, в течение которого приостанавливалось предоставление субсидии. Согласно п. 60 Правил предоставления субсидии по решению уполномоченного органа предоставление субсидии прекращается при условии: а) изменения места постоянного жительства получателя субсидии; б) изменения состава семьи получателя субсидии, основания проживания (если эти изменения повлекли утрату права на получение субсидии); в) представления заявителем (получателем субсидии) или членами его семьи заведомо недостоверной информации, имеющей существенное значение для предоставления субсидии или определения ее размера; г) непогашения задолженности или несогласования срока погашения задолженности в течение одного месяца с даты уведомления получателя субсидии о приостановлении предоставления субсидии (при отсутствии уважительной причины ее образования). Факт отсутствия (погашения) задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, заключения и (или) выполнения получателями субсидий соглашений по погашению задолженности уполномоченный орган вправе проверить, запросив у наймодателей, управляющих организаций и организаций, оказывающих услуги и выполняющих работы по содержанию и ремонту общего имущества

многоквартирных домов и предоставляющих коммунальные услуги, сведения о своевременности и полноте оплаты жилого помещения и коммунальных услуг (п. 64 указанных Правил). Финансирование расходов, связанных с предоставлением субсидий. В соответствии с п. 66 разд. IX Правил предоставления субсидии финансирование расходов на предоставление субсидий осуществляется за счет субвенций, предоставляемых местным бюджетам из бюджетов субъектов РФ. Субъектам Федерации на указанные цели может передаваться из федерального бюджета финансовая помощь, размер которой рассчитывается исходя из федеральных стандартов, устанавливаемых Правительством РФ. Ответственность за осуществление государственного полномочия по предоставлению гражданам субсидий в пределах выделенных органами государственной власти субъекта РФ муниципальным образованиям на эти цели материальных и финансовых средств несут ОМС (п. 69 указанных Правил). В случае применения ОМС при расчете субсидий местных стандартов нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, местных стандартов стоимости жилищно-коммунальных услуг и местных стандартов максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи, отличных от установленных органами государственной власти субъектов РФ региональных стандартов, дополнительные расходы на предоставление субсидий финансируются за счет средств местного бюджета (п. 70 Правил). Порядок перечисления субсидий получателям субсидий устанавливается органами местного самоуправления (п. 71 Правил).

3. Судебные и административные споры в сфере жилищно-коммунального хозяйства 3.1. Разрешение споров в судебном порядке В настоящее время сфера ЖКХ выходит на качественно новый уровень своего развития. Большую роль в реформировании ЖКХ сыграл принятый в 2004 г. ЖК РФ, хотя реальные плоды этого реформирования можно увидеть только сейчас, по истечении более чем двух лет после его принятия. Реформа ЖКХ выразилась, в частности, в изменении способов управления жилыми домами; преобразовании управляющих организаций; регистрации новых жилищных объединений. Сейчас наступило время передела сфер влияния в управлении жилыми домами, и возникает очень много спорных моментов, которые приходится решать в суде. Несмотря на то, что большие, давно организовавшиеся и влиятельные управляющие организации (такие как ГУП "ДЕЗ") нередко не отпускают жилые дома из сферы своего ведения, при обращении в суд новым жилищным объединениям собственников жилья все чаще удается выиграть процесс. Итак, приведем несколько типичных примеров судебных дел по поводу организации нового жилищного объединения собственников жилья. Пример 1 ООО "Комфорт" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации Ленинского района Нижнего Новгорода и управляющей организации "Благода" о признании недействительным распоряжения администрации Ленинского

района Нижнего Новгорода "О создании комиссии по передаче технической и иной документации, в том числе картотеки поквартирного и личного учета граждан, зарегистрированных в многоквартирных жилых домах, находящихся в управлении МУП "Ремонтно-эксплутационное объединение Ленинского района г. Нижнего Новгорода" как нарушающее законные права интересы ООО "Комфорт" и об устранении препятствий в управлении многоквартирными домами, обязав управляющую организацию "Благода" передать ООО "Комфорт": - по акту приема-передачи спорные многоквартирные дома; - картотеку поквартирного и личного учета граждан, зарегистрированных в спорных домах; - техническую и иную документацию в отношении спорных домов. Решением арбитражного суда первой инстанции исковые требования были удовлетворены в части. Не согласившись с принятым решением, управляющая организация "Благода" обратилась в апелляционную инстанцию арбитражного суда и просила решение суда первой инстанции отменить. Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность принятого по делу решения, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыв на нее, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия установила следующее.

11 мая 2006 г. администрацией Ленинского района г. Нижнего Новгорода было принято решение "О создании комиссии по передаче технической и иной документации, в том числе картотеки поквартирного, личного учета граждан, зарегистрированных в многоквартирных домах..." Решениями собственников жилых многоквартирных домов в соответствии со ст. 161 ЖК РФ было реализовано право на определение способа управления спорными многоквартирными домами, а именно: управление управляющей компанией. При этом ООО "Комфорт" было выбрано собственниками помещений как управляющая организация, и с нем были заключены договоры на управление многоквартирными домами. Судебная коллегия отклонила довод заявителя апелляционной жалобы управляющей организации "Благода" относительно недопустимости представленных ООО "Комфорт" протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и протоколов подведения итогов голосования, поскольку передача ООО "Комфорт" собственниками помещений в спорных многоквартирных домах функций по управлению этими многоквартирными домами и общим имуществом собственников помещений подтверждается протоколами общего собрания собственников жилья. С учетом того, что судом установлена передача ООО "Комфорт" функций управления спорными многоквартирными домами на основании решений собственников помещений в этих домах, оспариваемым распоряжением "..." нарушаются права собственников помещений в спорных многоквартирных домах и ст. 161 ЖК РФ, а также создаются препятствия для осуществления ООО "Комфорт" предпринимательской деятельности в той мере, в которой она связана с управлением спорными многоквартирными домами, и для ее осуществления необходима техническая и иная документация на спорные объекты. Не может быть принят во внимание довод управляющей организации "Благода" о том, что рассмотрение дела по иску ООО "Комфорт" невозможно до рассмотрения судом общей юрисдикции вопроса о членстве в ТСЖ и определении управляющей организации. К моменту рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции судебная коллегия не располагает сведениями о разрешении в порядке гражданского судопроизводства судом общей юрисдикции другого дела, судебный акт по которому может иметь значение для разрешения данного дела. Вместе с тем по смыслу ст. 161 ЖК РФ изменение способа управления

многоквартирным домом возможно волеизъявлением собственников помещений в таком доме в любое время. Судебной коллегией также отклоняется довод ответчика о том, что судом первой инстанции не установлено, у какого из ответчиков фактически следует истребовать спорную документацию, поскольку из материалов дела видно, что требования заявлены истцом солидарно к двум ответчикам. Исходя из вышеизложенного, арбитражный суд постановил решение арбитражного суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Пример 2 Собственник жилья многоквартирного жилого дома Миронова Л.В. обратилась в суд с иском к ТСЖ "Мир" о признании недействительным решения общего собрания и протокола общего собрания собственников жилья о создании ТСЖ "Мир". В обоснование своих требований Миронова указала, что 1 апреля 2007 г. в многоквартирном жилом доме по указанному адресу было проведено собрание собственников жилья, на котором было принято незаконное решение, так как в этом доме уже существовало ТСЖ, зарегистрированное месяцем ранее. Дело в том, что ранее инициативная группа при участии администрации муниципального образования, которая была заинтересована в управлении этим домом, сделала попытку организовать ТСЖ. Были оповещены некоторые жильцы домов о проведении собрания, но объявления в людном общедоступном месте, как того требует закон, они не вывешивали. На общее собрание явилось меньше половины собственников жилья, и кворума для ведения собрания не было. Несмотря на это, было объявлено о присутствии на собрании большинства, т.е. больше половины собственников жилья с учетом муниципальной собственности, доля которой в этом многоквартирном доме составляет около 30%. Все присутствующие на собрании проголосовали против создания ТСЖ на выдвинутых условиях, кроме представителей муниципалитета. Однако решение о создании ТСЖ было принято. Через месяц уже другая инициативная группа организовала общее собрание собственников жилого дома для создания нового ТСЖ "Мир" и ликвидации незаконно созданного месяц назад ТСЖ. На проведенном собрании было поименное голосование, которое показало, что все присутствующие на собрании (54%) проголосовали против предыдущего ТСЖ и за создание собственного ТСЖ "Мир". Истец Миронова считает, что нарушено ее право на выбор способа управления жилым домом, что выразилось в неуведомлении части собственников, в том числе и ее, надлежащим образом, вследствие чего они были лишены возможности принять участие в голосовании. Ответчики - представители ТСЖ "Мир", не согласившись с иском, обратились в суд со встречными исковыми требованиями к правлению ранее созданного ТСЖ о признании недействительными решения собрания и протокола собрания о создании ТСЖ, а также об исключении ранее созданного ТСЖ из регистрационного учета юридических лиц и о понуждении его передать всю документацию и материальные средства новому ТСЖ "Мир". (Здесь необходимо заметить, что оба ТСЖ были зарегистрированы в налоговой инспекции!) Решением суда в иске Мироновой Л.В. к ТСЖ "Мир" о признании недействительными решения и протокола общего собрания собственников жилья о создании ТСЖ "Мир" было отказано. Кроме того, были признаны недействительными решение и протокол общего собрания о создании ранее организовавшегося ТСЖ, суд постановил исключить это ТСЖ из регистрационного учета юридических лиц.

Вывод: необходимо отстаивать свои права на выбор способа управления многоквартирным жилым домом и помнить, что в любой момент собственники жилья могут поменять его или управляющую компанию, в случае если по каким-то причинам она больше не устраивает жильцов!

3.2. Разрешение споров в административном порядке Разрешение споров по поводу управления многоквартирным жилым домом возможно не только в судебном, но и в административном порядке. Судебные тяжбы могут затянуться на многие месяцы и даже годы, поэтому всегда предпочтительнее внесудебный порядок разрешения споров. Много нарушений наблюдается в сфере качества предоставления жилищнокоммунальных услуг и услуг по содержанию и ремонту жилого помещения. КоАП РФ устанавливает административную ответственность должностных и юридических лиц за нарушение правил содержания и ремонта жилых домов. Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. 170 утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, которые определяют правила по эксплуатации, капитальному ремонту и реконструкции объектов жилищнокоммунального хозяйства, обеспечению сохранности и содержанию жилищного фонда, технической инвентаризации и являются обязательными для исполнения. В соответствии со ст. 7.22 КоАП РФ нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, влечет наложение административного штрафа: - на должностных лиц в размере от 4 тыс. до 5 тыс. руб.; - на юридических лиц - от 40 тыс. до 50 тыс. руб. В соответствии с правилами ч. 1 ст. 23.55 КоАП РФ дела об административных правонарушениях рассматриваются должностными лицами органов государственной жилищной инспекции. Протоколы об административных правонарушениях согласно ч. 1 ст. 28.3 КоАП составляют должностные лица указанных органов. Согласно правилам ч. 2 ст. 23.55 КоАП РФ рассматривать дела об административных правонарушениях от имени органов государственной жилищной инспекции вправе: 1) главный государственный жилищный инспектор Российской Федерации, его заместители; 2) государственные жилищные инспектора Российской Федерации; 3) руководители государственных жилищных инспекций субъектов РФ, их заместители. Вместе с тем в случае нарушения управляющими организациями или другими жилищно-эксплуатационными объединениями соглашений о качественном и своевременном содержании жилья, гражданин, проживающий в доме, где отмечены такие нарушения, может обратиться непосредственно в прокуратуру соответствующего территориального образования. Ведь согласно норме ст. 10 Федерального закона от 17 января 1992 г. N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации" в органах прокуратуры в соответствии с их полномочиями разрешаются заявления, жалобы и иные

обращения, содержащие сведения о нарушении законов, причем решение, принятое прокурором, не препятствует обращению лица за защитой своих прав в суд. Согласно правилам ст. 26 указанного выше Закона предметом надзора прокуратуры является соблюдение прав и свобод человека и гражданина федеральными министерствами, государственными комитетами, службами и иными федеральными органами исполнительной власти, представительными (законодательными) и исполнительными органами субъектов РФ, ОМС и др., их должностными лицами, а также органами управления и руководителями коммерческих и некоммерческих организаций. Гражданин, обращающийся в прокуратуру за защитой своих нарушенных прав, должен быть собственником жилья или проживать в доме, в котором, по мнению этого гражданина, не производятся должным образом работы по содержанию и ремонту жилого помещения, а также должен доказать, что действия или бездействие жилищно-эксплуатационной организации нарушили его законные права и интересы. В соответствии со ст. 7.23 КоАП РФ нарушение нормативного уровня или режима обеспечения населения коммунальными услугами влечет наложение административного штрафа: - на должностных лиц в размере от 500 руб. до 1 тыс. руб.; - на юридических лиц - от 5 тыс. до 10 тыс. руб. Согласно правилам п. 4 ч. 2 ст. 65 ЖК РФ наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества. Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307 "О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам" утверждены Правила предоставления коммунальных услуг гражданам (далее - Правила предоставления коммунальных услуг). Указанные Правила регулируют отношения между исполнителями и потребителями коммунальных услуг, устанавливают их права и обязанности, ответственность, а также порядок контроля качества предоставления коммунальных услуг, порядок определения размера платы за коммунальные услуги с использованием приборов учета и при их отсутствии, порядок перерасчета размера платы за отдельные виды коммунальных услуг в период временного отсутствия граждан в занимаемом жилом помещении и порядок изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (п. 1 Правил). В Приложении 1 к Правилам предоставления коммунальных услуг перечислены требования к качеству коммунальных услуг, допустимая продолжительность перерывов или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества, порядок изменения размера платы за коммунальные услуги ненадлежащего качества (подробнее см. приложение 6). ! Следует отметить, что нарушения прав граждан могут происходить не только в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг, но и в порядке предоставления льгот и субсидий по оплате этих услуг. Так, возможно непредставление гражданину положенной льготы либо неправильный расчет льгот и субсидий, другие нарушения закона. В этих случаях гражданин должен знать и отстаивать свои права, обращаясь в соответствующие уполномоченные органы социальной защиты, что, кстати, не препятствует его обращению в суд и прокуратуру!

3.3. Материальная ответственность за нарушения прав граждан в сфере ЖКХ

! Помимо административной ответственности в виде штрафа виновное должностное или юридическое лицо могут нести и материальную ответственность в порядке уголовного законодательства. Так, согласно ст. 215.1 УК РФ незаконные прекращение или ограничение подачи потребителям электрической энергии либо отключение их от других источников жизнеобеспечения, совершенные должностным лицом, а равно лицом, выполняющим управленческие функции в коммерческой или иной организации, если это повлекло по неосторожности причинение крупного ущерба, тяжкого вреда здоровью или иные тяжкие последствия, наказываются штрафом в размере до 200 тыс. руб. или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до 18 месяцев, либо ограничением свободы на срок до трех лет, либо лишением свободы на срок до двух лет. Те же деяния, повлекшие по неосторожности смерть человека, наказываются лишением свободы на срок до пяти лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет или без такового. ! Виновные должностные лица и организации могут нести материальную ответственность и в порядке гражданского законодательства. Так, согласно правилам ст. 1095 ГК РФ вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу гражданина либо имуществу юридического лица вследствие конструктивных, рецептурных или иных недостатков товара, работы или услуги, а также вследствие недостоверной или недостаточной информации о товаре (работе, услуге), подлежит возмещению продавцом или изготовителем товара, лицом, выполнившим работу или оказавшим услугу (исполнителем), независимо от их вины и от того, состоял потерпевший с ними в договорных отношениях или нет. Если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда. При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями лица, которому причинен вред (ст. 1099-1101 ГК РФ). Вместо заключения. Федеральный закон "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" В рамках проводимой реформы ЖКХ принят Федеральный закон от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства". Данный Закон, в частности, устанавливает правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам РФ и муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, переселение граждан из аварийного жилищного фонда. Для этих целей создается государственная корпорация "Фонд содействия реформированию жилищнокоммунального хозяйства" (далее - Фонд). Фонд действует до 1 января 2012 г., после

чего подлежит ликвидации. Таким образом, в 2012 г. государство снимает с себя всякую ответственность за содержание жилищного фонда страны. Целями деятельности Фонда в соответствии с законом являются создание безопасных и благоприятных условий проживания граждан и стимулирование реформирования ЖКХ, формирования эффективных механизмов управления жилищным фондом, внедрения ресурсосберегающих технологий путем предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда. Для достижения указанных целей Фонд осуществляет следующие функции: 1) рассматривает представленные субъектами РФ заявки на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда; 2) принимает решение о предоставлении финансовой поддержки за счет средств Фонда на основании заявок; 3) осуществляет методическое обеспечение подготовки субъектами РФ заявок и прилагаемых к заявкам документов; 4) осуществляет мониторинг реализации региональных адресных программ по проведению капитального ремонта многоквартирных домов и региональных адресных программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда; и др. Порядок принятия решений о предоставлении финансовой поддержки за счет средств Фонда определен в ст. 19 указанного Закона. Так, рассмотрение Фондом заявок субъектов РФ на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда осуществляется по мере их поступления. К заявке прилагаются следующие документы: 1) региональная адресная программа по проведению капитального ремонта многоквартирных домов; 2) региональная адресная программа по переселению граждан из аварийного жилищного фонда; 3) перечень муниципальных образований - получателей средств Фонда с указанием объема средств для каждого муниципального образования; 4) график ежегодного предоставления субъекту РФ или муниципальным образованиям средств Фонда на период осуществления деятельности Фонда. Согласно п. 3 ст. 15 указанного Закона к видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов относятся: 1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, в том числе с установкой приборов учета потребления ресурсов и узлов управления (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа); 2) ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт; 3) ремонт крыш; 4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах; 5) утепление и ремонт фасадов. Для того чтобы получить деньги Фонда, в регионе (муниципалитете) должны быть проведены следующие мероприятия.

1. Тотальная приватизация коммунального комплекса региона и муниципалитета.

2. Образование ТСЖ не менее чем в 5% многоквартирных домов региона, муниципалитета при условии увеличения количества ТСЖ до 1 января 2010 г. не менее чем в 10% таких домов и до 1 января 2011 г. не менее чем в 20% домов.

3. Монетизация субсидий на оплату ЖКУ.

4. Снятие перекрестного субсидирования в части тарифов на тепловую энергию,

водоснабжение и водоотведение для разных групп потребителей.

5. Прекращение предоставления государственных и муниципальных дотаций организациям коммунального комплекса на возмещение убытков от содержания объектов коммунальной инфраструктуры.

6. Установление не позднее 1 января 2010 г. тарифов и надбавок, обеспечивающих финансовые потребности организаций коммунального комплекса, которые необходимы для реализации их производственных программ и инвестиционных программ развития системы коммунальной инфраструктуры.

7. Долевое финансирование капремонта со стороны субъекта РФ, муниципалитета и граждан. Согласно правилам п. 8 ст. 20 указанного Закона порядок привлечения товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом либо выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме управляющей организацией подрядных организаций для выполнения работ по капитальному ремонту многоквартирного дома с использованием средств, предоставляемых Фондом, может устанавливаться субъектом РФ. Порядок выплаты товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом либо собственниками помещений в многоквартирном доме средств на долевое финансирование капитального ремонта многоквартирного дома, в том числе порядок, предусматривающий возможность предоставления рассрочки выплаты таких средств, определяется органом местного самоуправления. Товарищества собственников жилья, жилищные, жилищно-строительные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы либо выбранные собственниками помещений в многоквартирных домах управляющие организации не вправе пользоваться и распоряжаться средствами, перечисленными на банковские счета на проведение капитального ремонта многоквартирных домов (п. 12 ст. 20 указанного Закона). Приложения Приложение 1. Примерная форма устава ТСЖ Примерный устав товарищества собственников жилья "_______________" (название ТСЖ) 1. Общие положения 1.1. Товарищество собственников жилья "__________________________ ________________________________________________________________", (название ТСЖ) далее - Товарищество, создано решением общего собрания собственников

жилья многоквартирного жилого дома и их представителей (протокол N ___ от "____________" 200__ г.) для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации, законами и нормативными актами города Москвы.

1.2. Местонахождение (юридический адрес) Товарищества: город Москва, ул. ________________________________________, д._______ (при наличии в ТСЖ нескольких жилых зданий перечислить их адреса).

1.3. Товарищество является некоммерческой организацией, не ставящей своей целью получение прибыли. Товарищество вправе осуществлять хозяйственную деятельность в соответствии с разделом VI Жилищного кодекса Российской Федерации. Средства, полученные Товариществом в результате хозяйственной деятельности, не подлежат распределению между членами Товарищества в виде дивидендов.

1.4. Товарищество является юридическим лицом с момента государственной регистрации, имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.

1.5. Товарищество может от своего имени совершать любые сделки, не противоречащие законодательству и настоящему Уставу, приобретать имущественные и неимущественные права и нести обязанности, представлять общие интересы домовладельцев в государственных органах власти и управления, органах местного самоуправления.

1.6. Имущество Товарищества состоит из движимого и недвижимого имущества в многоквартирном доме, приобретенного на средства, состоящие из взносов, обязательных платежей членов Товарищества и (или) полученные в результате его хозяйственной деятельности. Средства Товарищества могут пополняться за счет дотаций на эксплуатацию, текущий и капитальный ремонт, коммунальные услуги и иных дотаций в соответствии с законодательством Российской Федерации и актами города Москвы.

1.7. Товарищество отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Товарищество не отвечает по обязательствам членов Товарищества. Члены Товарищества не отвечают по обязательствам товарищества.

1.8. Товарищество руководствуется в своей деятельности настоящим Уставом, действующим законодательством, а при наличии договоров с органами исполнительной власти и местного самоуправления также и этими договорами.

2. Цели и предмет деятельности 2.1. Товарищество создается для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

2.2. Предметом деятельности Товарищества является: 2.2.1. управление обслуживания, эксплуатации и ремонта недвижимого имущества в многоквартирном доме; 2.2.2. обеспечение собственников жилья коммунальными и прочими услугами; 2.2.3. защита и представление общих интересов собственников жилья в

государственных органах власти и управления, органах местного самоуправления, судах, а также во взаимоотношениях с иными юридическими лицами и гражданами; 2.2.4. обеспечение соблюдения собственниками жилья и членами их семей, а также арендаторами и нанимателями правил пользования жилыми и нежилыми помещениями, местами общего пользования и придомовой территорией, утвержденных общим собранием членов Товарищества; 2.2.5. исполнение роли заказчика на работы по эксплуатации, ремонту, надстройке и реконструкции помещений, зданий и сооружений; 2.2.6. заключение договоров, контрактов, соглашений с гражданами и юридическими лицами (в том числе иностранными) в соответствии с целями своей деятельности; 2.2.7. исполнение обязательств, принятых по договорам; 2.2.8. проведение мероприятий по благоустройству и озеленению придомовой территории; 2.2.9. получение и использование на нужды Товарищества в соответствии с полномочиями, предоставленными Уставом, кредитов банков, в том числе под залог недвижимого имущества и под гарантии государственных и муниципальных органов; 2.2.10. осуществление хозяйственной деятельности в пределах, предусмотренных законодательством для некоммерческих организаций; 2.2.1. представление интересов Товарищества в качестве истца и ответчика в судах.

3. Права и обязанности Товарищества 3.1. Товарищество имеет право: 3.1.1. заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов Товарищества; 3.1.2. определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные законом и Уставом Товарищества цели; 3.1.3. устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год Товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; 3.1.4. выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги; 3.1.5. пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством; 3.1.6. передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для Товарищества работы и предоставляющим Товариществу услуги; 3.1.7. продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее Товариществу.

3.2. В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, Товарищество вправе: 3.2.1. предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего

имущества в многоквартирном доме; 3.2.2. в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме; 3.2.3. получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации; 3.2.4. осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков; 3.2.5. в случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах Товарищество в судебном порядке требовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов; 3.2.6. требовать в судебном порядке полного возмещения причиненных Товариществу убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.

3.3. Товарищество обязано: 3.3.1. обеспечивать выполнение требований законодательства, иных нормативных правовых актов, а также настоящего Устава; 3.3.2. заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами Товарищества; 3.3.3. выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору; 3.3.4. обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме; 3.3.5. обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество; 3.3.6. обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью; 3.3.7. принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому; 3.3.8. представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

4. Средства и имущество Товарищества 4.1. В собственности Товарищества может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома. Общим имуществом Товарищества, находящимся в общей долевой собственности членов Товарищества, являются объекты, перечисленные в

ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации*(11).

4.2. По решению членов Товарищества, принятому на общем собрании в соответствии с процедурой, предусмотренной Уставом, объекты общего имущества могут быть переданы в пользование лицу или лицам, если это не связано с нарушением охраняемых законом прав и интересов собственников этого имущества.

4.3. Доля каждого члена Товарищества в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна доле принадлежащих ему помещений в многоквартирном доме. Распределение долей закрепляется соглашением участников долевой собственности на общее имущество.

4.4. Средства Товарищества состоят: 4.4.1. из обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов Товарищества; 4.4.2 доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей Товарищества; 4.4.3. субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий; 4.4.4. прочих поступлений.

4.5. На основании решения общего собрания собственников жилья в Товариществе могут быть образованы специальные фонды, расходуемые на предусмотренные Уставом цели. Порядок образования специальных фондов определяется общим собранием членов Товарищества.

4.6. Правление товарищества собственников жилья имеет право распоряжаться средствами Товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом Товарищества.

5. Членство в Товариществе 5.1. Членами Товарищества являются собственники жилья в многоквартирном доме, а также юридические лица, которым государственное или муниципальное недвижимое имущество в таком доме принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами Товарищества после возникновения у них права собственности на помещения. Членство в Товариществе возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в Товарищество.

5.2. Членство в Товариществе возникает у собственника помещения в многоквартирном доме с момента регистрации Товарищества в качестве юридического лица.

5.3. Членство в Товариществе прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов Товарищества или с момента прекращения права собственности члена Товарищества на помещение в многоквартирном доме.

6. Права и обязанности членов Товарищества 6.1. Член Товарищества обязан: 6.1.1. соблюдать жилищное, гражданское законодательство, а также другие решения, принятые общим собранием членов Товарищества; 6.1.2. соблюдать требования настоящего Устава, принимать участие в работе общего собрания;

6.1.3. соблюдать государственные технические, противопожарные и санитарные нормы и правила содержания дома и придомовой территории.

6.2. Член товарищества имеет право: 6.2.1. участвовать в деятельности Товарищества как лично, так и через своего представителя, имеющего оформленные в установленном порядке полномочия, в том числе избирать и быть избранным в органы управления и контроля Товарищества; 6.2.2. вносить предложения по совершенствованию деятельности Товарищества, устранению недостатков в работе органов управления; 6.2.3. сдавать в наем или в аренду помещения, принадлежащие ему на праве собственности, в порядке, установленном законодательством; 6.2.4. производить отчуждение (продажу, мену, дарение) принадлежащих ему помещений одновременно со своей долей в общем имуществе Товарищества; 6.2.5. завещать в установленном порядке принадлежащую собственность в многоквартирном доме; 6.2.6. осуществлять другие права, предусмотренные настоящим Уставом и действующим законодательством.

7. Органы управления Товарищества 7.1. Высшим органом управления Товарищества является общее собрание.

7.2. Руководство текущей деятельностью Товарищества осуществляет правление.

7.3. Контроль за работой правления, соблюдением им действующего законодательства, требований настоящего Устава и решений общего собрания осуществляет ревизионная комиссия (ревизор).

8. Общее собрание членов Товарищества 8.1. Организация общего собрания: 8.1.1. уведомление о проведении общего собрания членов Товарищества направляется в письменной форме лицом, по инициативе которого созывается общее собрание, и вручается каждому члену Товарищества под расписку или посредством почтового отправления (заказным письмом). Уведомление направляется не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания; 8.1.2. в уведомлении о проведении общего собрания членов Товарищества указываются сведения о лице, по инициативе которого созывается общее собрание, место и время проведения собрания, повестка дня общего собрания. Общее собрание членов Товарищества не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были включены в повестку дня; 8.1.3. общее собрание членов Товарищества правомочно, если на нем присутствуют более половины членов Товарищества или их представителей. В случае отсутствия кворума инициатор назначает новую дату, место и время проведения общего собрания. Вновь назначенное общее собрание может быть созвано в срок не ранее 48 часов и не позднее 30 суток с момента несостоявшегося ранее общего собрания; 8.1.4. Общее собрание членов Товарищества ведет председатель правления Товарищества или его заместитель. В случае их отсутствия общее собрание ведет один из членов правления Товарищества. Для ведения протокола собрания избирается секретарь собрания;

8.1.5. решение принимается большинством голосов присутствующих на общем собрании членов Товарищества или их представителей и оформляется протоколом; 8.1.6. уставом Товарищества может быть предусмотрено голосование посредством опроса в письменной форме или голосование по группам членов Товарищества в зависимости от вида (жилое или нежилое) принадлежащих им помещений в многоквартирном доме и решаемых вопросов.

8.2. Решение общего собрания, принятое в порядке, предусмотренном настоящим Уставом и действующим законодательством, является обязательным для всех членов Товарищества, в том числе для тех, которые независимо от причин не приняли участие в голосовании.

8.3. Годовое общее собрание членов Товарищества проводится не позднее 60 дней после окончания финансового года товарищества. Внеочередное общее собрание членов Товарищества может быть созвано по инициативе правления, членов Товарищества, обладающих 10 и более процентами голосов от общего числа голосов членов Товарищества, а также по требованию ревизионной комиссии или органа местного самоуправления.

8.4. К исключительной компетенции общего собрания членов Товарищества относятся: 8.4.1. внесение изменений в Устав Товарищества; 8.4.2. принятие решений о реорганизации и ликвидации Товарищества; 8.4.3. избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) Товарищества; 8.4.4. установление размера обязательных платежей и взносов членов Товарищества; 8.4.5. образование специальных фондов Товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования; 8.4.6. принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов; 8.4.7. определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности Товарищества; 8.4.8. утверждение годового плана о финансовой деятельности Товарищества и отчета о выполнении такого плана; 8.4.9. рассмотрение жалоб на действия правления Товарищества, председателя правления Товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) Товарищества; 8.4.10. принятие и изменение по представлению председателя правления Товарищества Правил внутреннего распорядка Товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда; 8.4.11. определение размера вознаграждения членов правления Товарищества; 8.4.12. принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме; 8.4.13. другие вопросы, предусмотренные Жилищным Кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами.

8.5. Общее собрание имеет право решать вопросы, отнесенные к компетенции правления Товарищества.

9. Правление Товарищества 9.1. Правление Товарищества избирается из числа членов Товарищества общим

собранием членов Товарищества на срок, установленный настоящим Уставом, но не более чем на два года. Правление Товарищества является исполнительным органом Товарищества, подотчетным общему собранию членов Товарищества. В случае, когда в государственной (муниципальной) собственности находятся более 30% площади всех помещений в многоквартирном доме, представитель соответствующего члена Товарищества входит в правление Товарищества в обязательном порядке.

9.2. Правление Товарищества избирает из своего состава председателя Товарищества.

9.3. Заседание правления Товарищества созывается председателем в сроки, установленные настоящим Уставом (как правило, не реже 1 раза в месяц).

9.4. Заседание правления Товарищества признается правомочным, если в таком заседании принимает участие большинство членов правления Товарищества. Решение правления Товарищества оформляется протоколом.

9.5. В обязанности правления Товарищества входят: 9.5.1. соблюдение Товариществом законодательства и требований настоящего Устава; 9.5.2. контроль за своевременным внесением членами Товарищества установленных обязательных платежей и взносов; 9.5.3. составление смет доходов и расходов на соответствующий год Товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов Товарищества для утверждения; 9.5.4. управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им; 9.5.5. наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их; 9.5.6. заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме; 9.5.7. ведение списка членов Товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности; 9.5.8. созыв и проведение общего собрания членов Товарищества; 9.5.9. выполнение иных вытекающих из настоящего Устава обязанностей.

10. Председатель правления Товарищества 10.1. Председатель правления избирается на срок____, но не более чем на срок работы правления.

10.2. Председатель обеспечивает выполнение решений правления Товарищества, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам Товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно. Председатель правления действует без доверенности от имени Товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, настоящим Уставом не требуют обязательного одобрения правлением Товарищества или общим собранием членов Товарищества; разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов Товарищества правила внутреннего распорядка Товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положение об оплате их труда.

11. Ревизионная комиссия 11.1. Ревизионная комиссия (ревизор) Товарищества избирается общим собранием членов Товарищества не более чем на два года. В состав ревизионной комиссии Товарищества не могут входить члены правления Товарищества.

11.2. Ревизионная комиссия из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии.

11.3. Ревизионная комиссия (ревизор) Товарищества: 11.3.1. проводит не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности Товарищества; 11.3.2. представляет общему собранию членов Товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год Товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов; 11.3.3. отчитывается перед общим собранием членов Товарищества о своей деятельности.

12. Прекращение деятельности Товарищества 12.1. Прекращение деятельности Товарищества возможно в форме реорганизации (слияния, разделения, присоединения, выделения) либо ликвидации.

12.2. При реорганизации Товарищества его права и обязанности переходят к правопреемникам в соответствии с передаточным актом.

12.3. Товарищество ликвидируется: 12.3.1. по решению общего собрания в случае физического уничтожения комплекса недвижимого имущества в многоквартирном доме; 12.3.2. по решению общего собрания в связи с изменением способа управления многоквартирным домом; 12.3.3. по решению суда на основании требования органов исполнительной власти или местного самоуправления: а) в связи с устойчивой финансовой несостоятельностью Товарищества; б) в случае осуществления деятельности по управлению жилым фондом и нежилыми помещениями без надлежащего разрешения, полученного в установленном порядке; в) при осуществлении деятельности, запрещенной законодательством либо противоречащей уставным целям Товарищества.

12.4. Порядок ликвидации Товарищества: 12.4.1. управление Товариществом переходит от правления Товарищества к ликвидационной комиссии с момента принятия решения о ликвидации; 12.4.2. ликвидационная комиссия помещает в органах печати, в которых публикуются данные о государственной регистрации юридических лиц, публикацию о ликвидации Товарищества, порядке и сроке заявления требований его кредиторов. Срок заявления требований кредиторами не может быть менее чем два месяца со дня публикации о ликвидации Товарищества; 12.4.3. ликвидационная комиссия принимает меры по выявлению кредиторов и получению дебиторской задолженности, а также уведомляет в письменной форме кредиторов о ликвидации Товарищества; 12.4.4. по окончании срока для предъявления требований кредиторами ликвидационная комиссия составляет промежуточный ликвидационный баланс,

который содержит сведения о составе имущества Товарищества, перечне предъявляемых кредиторами требований, а также о результатах их рассмотрения. Промежуточный ликвидационный баланс утверждается общим собранием членов Товарищества (при решении о самороспуске) или органом, принявшим решение о его ликвидации, по согласованию с Московской регистрационной палатой; 12.4.5. если имеющиеся у ликвидируемого Товарищества денежные средства недостаточны для удовлетворения требований кредиторов, ликвидационная комиссия осуществляет продажу имущества Товарищества с публичных торгов в порядке, установленном для исполнения судебных решений; 12.4.6. выплата денежных сумм кредиторам ликвидируемого Товарищества производится ликвидационной комиссией в порядке очередности, установленной в п. 1 ст. 64 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с промежуточным ликвидационным балансом, начиная со дня его утверждения, за исключением кредиторов пятой очереди, выплаты которым производятся по истечении месяца со дня утверждения промежуточного ликвидационного баланса; 13.4.7. после завершения расчетов с кредиторами ликвидационная комиссия составляет ликвидационный баланс, который утверждается общим собранием членов Товарищества или органом, принявшим решение о ликвидации Товарищества, по согласованию с Московской регистрационной палатой; 12.4.8. при ликвидации Товарищества недвижимое и иное имущество, оставшееся после расчетов с кредиторами, распределяется, как правило, в соответствии с долями участия членов Товарищества либо в ином порядке, установленном настоящим Уставом, по отдельным видам имущества; 12.4.9. ликвидация Товарищества считается завершенной, а Товарищество прекратившим существование после внесения об этом записи в Единый государственный реестр юридических лиц Московской регистрационной палаты.

13. Заключительные положения 13.1. Устав утверждается общим собранием членов Товарищества и вступает в силу с даты государственной регистрации Товарищества в качестве юридического лица.

13.2. Поправки, изменения и дополнения к настоящему Уставу вносятся на основании решения общего собрания, принятого большинством голосов членов Товарищества или их представителей, присутствующих на общем собрании (если не предусмотрено иное). Изменения и дополнения к настоящему Уставу не могут противоречить Жилищному кодексу Российской Федерации, другим законодательным актам Российской Федерации и г. Москвы и подлежат государственной регистрации.

13.3. Настоящий Устав составлен в ______ экземплярах, имеющих одинаковую силу.

13.4. Расходы по созданию и регистрации Товарищества делятся пропорционально долям участия, закрепленным за каждым собственником жилья в многоквартирном доме. Устав утвержден общим собранием членов Товарищества "__________________________________________________________________" (название ТСЖ) от "__" __________________ 200__ г.

Подписи членов Товарищества: Приложение 2. Протокол общего собрания собственников жилья (пример) Протокол N 1 общего собрания жителей дома по улице_____________________ по вопросу организации товарищества собственников жилья г. Самара

12 мая 2005 года

Инициативная группа дома по ул. _________________________________, в составе:_______________________________________________________, провела поквартирный опрос среди жильцов дома по вопросу возможного управления домом, по результатам которого членами инициативной группы было принято решение о проведении общего собрания собственников жилого дома. На основании положений Жилищного Кодекса Российской Федерации 29 апреля 2005 года на доске объявлений каждого подъезда дома N____ по ул._________________________________были размещены объявления о проведении общего собрания по вопросу создания товарищества собственников жилья. На основании справки МУП "Городское Бюро Технической инвентаризации" от 12.05.2005 общая площадь дома составляет 40 000,12 кв.м, а общая площадь квартир в доме - 38 245,7 кв.м: количество квартир в доме - 698, из них в частной собственности - 575. Присутствовали: 1) 351 собственник жилых и нежилых помещений, согласно реестру домовладельцев по долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома по адресу: ____________________________, обладающие 21 989 голосами, что составляет 54,7% (из расчета 1 кв.м - 1 голос).

2) Иванов М.М. - представитель Министерства по строительству и ЖКХ Самарской области, начальник эксплуатации жилищного фонда; 3) Кузнецова Л.В. - представитель администрации Самарской области в сфере ЖКХ. Выступил член инициативной группы Шиповский М.В., который предложил для ведения собрания избрать председателя собрания, секретаря и членов комиссии по подсчету голосов: - председатель собрания: Мальцев В.А.

- секретарь собрания: Стриженко Г.В.

- комиссия по подсчету голосов: Слесаренко А.Ю., Воробьева Л.Д. Результаты голосования: - за: единогласно; - против: нет; - воздержались: нет. Постановили: избрать председателем собрания Мальцева В.А., секретарем Стриженко Г.В., комиссию по подсчету голосов в составе: Слесаренко А.Ю., Воробьева Л.Д. Выступил Мальцев В.А., который огласил повестку дня собрания и предложил ее утвердить.

Повестка дня 1. Выбор способа управления домом.

2. Организация ТСЖ (в случае выбора этого способа управления).

3. Обсуждение проекта устава ТСЖ и его утверждение.

4. Выборы правления ТСЖ, ревизионной комиссии ТСЖ. Результаты голосования: - за: единогласно; - против: нет; - воздержались: нет. Постановили: утвердить предложенную повестку дня общего собрания. Выступил Мальцев В.А., который огласил регламент проведения собрания и предложил его утвердить. Регламент собрания 1. Доклад по вопросу повестки дня - не более 15 минут.

2. Обсуждение в прениях - не более 30 минут.

3. Отдельные выступления - не более 5 минут. Результаты голосования: - за: единогласно; - против: нет; - воздержались: нет. Постановили: утвердить предложенный регламент проведения собрания. Выступил Мальцев В.А., который объявил, что общее собрание собственников дома по адресу: ______________________________ по вопросу выбора управляющей организации считать открытым. По первому вопросу повестки дня слушали Мальцева В.А., который разъяснил жильцам право выбора одного из существующих способов управления, согласно ст. 161 Жилищного Кодекса РФ, а именно: - непосредственный способ управления; - управление товариществом собственником жилья или иным жилищным кооперативом; - управление управляющей организацией. Мальцев В.А. предложил выбрать управление домом товариществом собственников жилья. Результаты голосования: - за: единогласно; - против: нет; - воздержались: нет Постановили: утвердить способ управления домом по адресу: ____________________ в форме товарищества собственников жилья. По второму вопросу повестки дня слушали Медведева А.Ф., который предложил организовать ТСЖ и зарегистрировать его в государственных органах как ТСЖ "Восход". Результаты голосования: - за: единогласно; - против: нет; - воздержались: нет. Постановили: организовать ТСЖ "Восход".

По третьему вопросу повестки дня слушали Шиповского М.В., который предложил утвердить проект устава ТСЖ "Восход". Шиповский М.В. зачитал основные положения устава, права и обязанности членов ТСЖ. Результаты голосования: - за: единогласно; - против: нет; - воздержались: нет. Постановили: утвердить Устав ТСЖ "Восход" в представленной редакции. По четвертому вопросу повестки дня слушали Мальцева В.А., который рассказал о целях, задачах и полномочиях правления ТСЖ, опираясь на положения Жилищного Кодекса РФ, и предложил избрать правление ТСЖ "Восход" в количестве трех человек из числа собственников дома по адресу:____________________. Выступили в прениях: 1) Сягин И.В. предложил ввести в состав правления ТСЖ "Восход" по одному представителю от каждого подъезда и утвердить правление в количестве шести человек; 2) Сокуров И.И. предложил поддержать Мальцева В.А. и сформировать правление ТСЖ "Восход" в количестве трех человек. Результаты голосования: 1) по предложению Сягина И.В.: - за: 12 голосов; - против: 339 голосов; - воздержались: нет.

2) по предложению Сокурова И.И.: - за: 339 голосов; - против: 12; - воздержались: нет. Постановили: утвердить предложение Мальцева В.А. по формированию правления ТСЖ "Восход" в составе председателя и трех человек - жителей дома. По вопросу избрания Председателя и ревизионной комиссии ТСЖ слушали: Шиповского М.В., который предложил избрать председателем ТСЖ Мальцева В.А. и создать ревизионную комиссию в составе двух человек из жителей дома Петриченко С.В., Михайлова З.И. Результаты голосования: - за: единогласно; - против: нет; - воздержались: нет. Постановили: избрать председателем ТСЖ Мальцева В.А. и создать ревизионную комиссию в составе двух человек из жителей дома - Петриченко С.В., Михайлова З.И. Выступил Мальцев В.А., который объявил, что в связи с тем, что все вопросы повестки дня общего собрания собственников дома рассмотрены, собрание считать закрытым, протокол собрания хранить в правлении ТСЖ "Восход". Председатель собрания Секретарь собрания

(подпись) (подпись)

(Мальцев В.А.) (Стриженко Г.В.)

Приложение 3. Типовой договор на управление многоквартирным домом

(пример) Договор на управление многоквартирным домом "___"__________________ 2007 г. ООО "Благополучие", в лице Иванова И.В., действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем Управляющая организация, с одной стороны, и гражданин(ка),__________________________, паспорт_____________________, выдан____________________, проживающий(-ая)________________________, именуемый(-ая) в дальнейшем Заказчик, с другой стороны, заключили договор о нижеследующем 1. Предмет договора 1.1. В соответствии с настоящим договором одна сторона - Управляющая организация по заданию другой стороны - собственника помещения, именуемого в дальнейшем Заказчик, в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме __________________________________, выполнять работы по техническому обслуживанию, санитарному содержанию и ремонту принадлежащего Заказчику на праве общей долевой собственности имущества жилого дома по адресу:_________________________________________________ (общих помещений дома, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося за пределами или внутри жилого помещения (квартиры), предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимися помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность).

1.2. В состав работ по договору входят: 1.2.1. проведение профилактических осмотров (обследований и обслуживания жилого дома, его конструкций, инженерных систем, оборудования); 1.2.2. текущий ремонт жилого дома: а) устранение местных деформаций, усиление, восстановление поврежденных участков фундаментов, вентиляционных продухов, отмостки и входов в подвалы; б) герметизация стыков, ремонт и окраска фасадов, заделка швов и трещин в перекрытиях, укрепление их и окраска, установление неисправностей стальных, асбестоцементных и других кровель, замена водосточных труб, ремонт гидроизоляции, утепления и вентиляции на крышах; в) смена и восстановление отдельных элементов оконных и дверных заполнений; г) восстановление или замена отдельных элементов на лестницах, на зонтах козырьках над входами в подъезды, подвалы; д) восстановление отделки стен, потолков, полов отдельными участками в подъездах, в технических помещениях; е) установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем центрального отопления; ж) установка, замена и восстановление работоспособности электроснабжения

здания, за исключением внутриквартирных устройств и приборов; и) замена и восстановление работоспособности внутридомовой системы вентиляции; к) восстановление работоспособности вентиляционных и промывочных устройств мусоропроводов, крышек мусороприемных клапанов и шиберных устройств; л) восстановление и ремонт разрушенных участков тротуаров, площадок и навесов для контейнеров-мусоросборников; 1.2.3. работы аварийного характера.

1.3. Содержание жилых домов: 1.3.1. устранение незначительных неисправностей в системах водопровода и канализации (смена прокладок, уплотнение сгонов, устранении засоров); 1.3.2. устранение незначительных неисправностей в системах центрального отопления и горячего водоснабжения (регулировка трехкодовых кранов, набивка сальников, мелкий ремонт теплоизоляции, устранение течи в трубопроводах, приборах и арматуре, разборка, осмотр и очистка грязевиков воздухосборников, регулирующих кранов, вентилей, задвижек, очистка от накипи запорной арматуры); 1.3.3. устранение незначительных неисправностей электротехнических устройств (мелкий ремонт проводки в помещениях общественного пользования; 1.3.4. прочистка канализационного лежака, проверка исправности канализационных вытяжек, проверка наличия тяги в дымовентиляционных каналах, проверка заземления оболочки электрокабеля, замеры изоляции проводов, осмотр пожарной сигнализации и средств тушения в домах; 1.3.5. укрепление водосточных труб, колен и воронок консервации системы центрального отопления, ремонт просевших отмосток; 1.3.6. замена разбитых стеклоокон в местах общего пользования, утепление трубопроводов в чердачных и подвальных помещениях, укрепление и ремонт парапетных ограждений, ремонт, регулировка и испытание систем центрального отопления, утепление бойлеров, проверка состояния продухов в цоколях зданий, ремонт и утепление наружных водоразборных кранов и колонок, ремонт и укрепление входных дверей; 1.3.7. промывка и опрессовка системы центрального отопления, удаление с крыш снега и наледей, очистка кровли от мусора, грязи, листьев, уборка и очистка придомовой территории, уборка лестничных маршей, площадок, стен, удаление мусора из здания и его вывоз, очистка и промывка стволов мусоропровода и их загрузочных клапанов, поливка тротуаров и замощенной территории.

2. Права и обязанности Управляющей организации 2.1. Управляющая организация имеет право: 2.1.1. привлекать по своему усмотрению других лиц (субподрядчиков) на осуществление соответствующих видов деятельности для выполнения отдельных видов работ, оказание услуг и иных действий; 2.1.2. оказывать Заказчику на платной основе услуги, не являющиеся предметом настоящего договора; 2.1.3. требовать своевременной оплаты работ и оказанных услуг в соответствии с их объемом и качеством; 2.1.4. предупредить Заказчика о необходимости устранения нарушений, связанных с использованием жилого помещения, с ущемлением прав и интересов соседей;

2.1.5. производить осмотр и состояние механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одной квартиры (одного жилого помещения) и находящегося внутри жилого помещения (квартиры) Заказчика, поставив последнего в известность о дате и времени такого осмотра; 2.1.6. ежегодно в течение первого квартала текущего года предоставлять Заказчику отчет о выполнении договора за предыдущий год.

2.2. Управляющая организация обязана: 2.2.1. соблюдать Правила пользования жилыми помещениями*(12), Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда*(13) и Правила устройства и безопасной эксплуатации лифтов*(14), действующие на территории Российской Федерации; 2.2.2. предоставлять Заказчику беспрепятственно для ознакомления Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилищного дома и придомовой территории, Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, иную информацию, касающуюся порядка осуществления содержания жилищного фонда; 2.2.3. обеспечить качественное и своевременное выполнение порученных работ (п. 1.2 и 1.3) в соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда. Вести учет выполнения всех работ по жилищно-коммунальному обслуживанию по установленной форме.

3. Права и обязанности Заказчика 3.1. Заказчик имеет право: 3.1.1. обращаться в органы надзора и контроля с целью определения соответствия установленному уровню качества предоставляемых услуг и произведенных работ; 3.1.2. уменьшить размер оплаты в случае, если качество и объемы выполненных работ и оказываемых услуг ниже установленного уровня, с соблюдением процедуры, изложенной в Положении о порядке снижения платежей населения за жилищнокоммунальные услуги при снижении их качества.

3.2. Заказчик обязан: 3.2.1. соблюдать Правила пользования жилыми помещениями, Правила устройства и безопасной эксплуатации лифтов, действующие на территории Российской Федерации; 3.2.2. использовать жилое помещение только для проживания; содержать в чистоте и порядке жилое и подсобные помещения, балконы и лоджии, соблюдать чистоту и порядок в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках и в других местах общего пользования, выносить мусор, пищевые отходы в специальные места, определенные Управляющей организацией; не допускать сбрасывания в санитарный узел мусора и отходов, засоряющих канализацию, не сливать жидкие пищевые отходы в мусоропровод; 3.2.3. соблюдать правила пожарной безопасности, при пользовании электрическими, газовыми и другими приборами не допускать установки самодельных предохранительных пробок, загромождение коридоров, проходов, лестничных клеток, запасных выходов, выполнять другие требования пожарной безопасности; 3.2.4. обеспечивать доступ в занимаемое жилое помещение работников Управляющей организации, обслуживающей дом, для осмотра санитарно-технического и иного оборудования, выполнения ремонтных работ, а также для ликвидаций аварий;

3.2.5. не производить переустройство, перепланировку жилого и подсобных помещений, переоборудования балконов и лоджий, переустановку или установку дополнительного санитарно-технического оборудования без получения соответствующего разрешения, предусмотренного Правилами пользования жилыми помещениями; 3.2.6. своевременно оплачивать работы, предусмотренные данным договором, в соответствии с их объемом и качеством; 3.2.7. не допускать выполнения в квартире работ или совершения других действий, приводящих к порче и уничтожению жилых помещений либо создающих повышенный шум, вибрацию, нарушающих нормальные условия проживания граждан в других жилых помещениях. В часы отдыха с 23.00 до 07.00 пользование телевизорами, радиоприемниками, магнитофонами и другими громкоговорящими устройствами допускается лишь при условии уменьшения слышимости до степени, не нарушающей покоя жильцов дома; 3.2.8. производить в домах, где отсутствует центральное отопление, в период отопительного сезона отопление жилого помещения; 3.2.9. соблюдать Правила содержания собак и кошек, утвержденные постановлением правительства Москвы*(15). Содержание на балконах и лоджиях пчел, сельскохозяйственных животных и птиц запрещается.

4. Порядок оплаты 4.1. Расчетный период для оплаты работ по настоящему договору устанавливается в один календарный месяц. Срок внесения платежей: до 25-го числа месяца, следующего за расчетным.

4.2. Оплата за техническое обслуживание, санитарное содержание и текущий ремонт общего имущества в жилом доме осуществляется Заказчиком, проживающим в жилом помещении (квартире), относящемся к жилищному фонду независимо от форм собственности через ГУ "ЕИРЦ" по тарифу, установленному решением органа местного самоуправления.

4.3. Согласно правилам п. 14 ст. 153 Жилищного Кодекса РФ в случае просрочки оплаты за техническое обслуживание, санитарное содержание и текущий ремонт общего имущества в жилом доме с Заказчика взимается пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, действующей на момент оплаты, от невыплаченных в срок сумм за каждый день просрочки, начиная со следующего дня, после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно.

5. Прочие условия 5.1. Льготы по оплате жилья и субсидии предоставляются в соответствии с федеральными законами при условии подтверждения льгот и прав на субсидии Заказчиком.

5.2. Управляющая организация может производить капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома при условии внесения Заказчиком ежемесячных взносов на капитальный ремонт в размере, равном федеральному стандарту предельной стоимости капитального ремонта жилого помещения на 1 кв.м общей площади жилья в месяц на соответствующий год, утвержденному постановлением Правительства РФ "О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и

коммунальных услуг".

6. Заключительные положения 6.1. Настоящий договор действует в течение года со дня подписания сторонами и пролонгируется на следующий год, если по истечении срока его действия ни одна из сторон не известит другую сторону в письменной форме о намерении расторгнуть настоящий договор за месяц до истечения срока действия договора.

6.2. Настоящий договор может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации.

6.3. Настоящий договор может быть изменен только по согласованию сторон, подтвержденному в письменной форме.

6.4. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из сторон.

7. Подписи и реквизиты сторон Управляющая организация:_____________________________________________ (фамилия, имя, отчество представителя организации, подпись) Заказчик:___________________________________________________________ __ (фамилия, имя, отчество, подпись)

Приложение 4. Акт приема-передачи жилого дома (пример) АКТ приема-передачи жилых домов от ТСЖ "Приоритет" к ООО " Строитель" ТСЖ "Приоритет", в лице председателя Иванова А.С., действующего на основании Устава, с одной стороны, и ООО "Строитель", в лице директора Фомина И.Л., действующего на основании Устава, с другой стороны, составили настоящий акт о нижеследующем ТСЖ "Приоритет" на основании настоящего акта приема-передачи передает, а ООО "Строитель" на основании протокола N _____ от _______________2007 г. собрания собственников жилых помещений принимает для совместного управления комплексом недвижимого имущества, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом, следующие многоквартирные дома:____________________________________________________________________ _______________ со всем без исключения внутридомовым оборудованием по актам разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности: Адрес дома

Год ввода в Количест эксплуатац во

Общая площадь

Общая полезная площадь квартир,

Техническое состояние

ию

этажей

дома, кв. м

кв. м

объекта

Настоящий акт составлен в двух экземплярах и вступает в силу с момента его подписания. Приложение 5. Виды работ по содержанию жилищного фонда Перечень работ, входящих в плату за содержание жилья*(16) Перечень работ, входящих в плату за ремонт жилья (текущий ремонт)*(17) Приложение 6. Условия изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность Приложение N 1 к Правилам предоставления коммунальных услуг гражданам Условия изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность Приложение 7. Нормативные документы, регулирующие отдельные вопросы ЖКХ 1) Всеобщая декларация прав человека (принята на третьей сессии Генеральной Ассамблеи ООН резолюцией 217А (III) от 10 декабря 1948 г.)

2) Федеральный закон от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" 3) Федеральный закон от 30 июня 2002 г. N 78-ФЗ "О денежном довольствии сотрудников некоторых федеральных органов исполнительной власти, других выплатах этим сотрудникам" 4) Федеральный закон от 10 января 2002 г. N 2-ФЗ "О социальных гарантиях гражданам, подвергшимся радиационному воздействию вследствие ядерных испытаний на Семипалатинском полигоне" 5) Федеральный закон от 27 мая 1998 г. N 76-ФЗ "О статусе военнослужащих" 6) Федеральный закон от 9 января 1997 г. N 5-ФЗ "О предоставлении социальных гарантий Героям Социалистического Труда и полным кавалерам ордена Трудовой Славы" 7) Федеральный закон от 24 ноября 1995 г. N 181-ФЗ "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации" 8) Федеральный закон "О ветеранах" от 12 января 1995 г. N 5-ФЗ 9) Закон РФ от 18 октября 1991 г. N 1761-1 "О реабилитации жертв политических

репрессий" 10) Закон РФ от 15 мая 1991 г. N 1244-1 "О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС" 11) Постановление Правительства РФ от 24 мая 2007 г. N 316 "Об утверждении Правил определения условий деятельности организаций коммунального комплекса, объективное изменение которых влияет на стоимость товаров и услуг этих организаций" 12) Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества с перерывами, превышающими установленную продолжительность" 13) Постановление Правительства РФ от 23 мая 2006 N 307 "О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам" (вместе с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам) 14) Постановление Правительства РФ от 14 декабря 2005 г. N 761 "О предоставлении субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг" 15) Постановление Правительства РФ от 2 августа 2005 г. N 475 "О предоставлении членам семей погибших (умерших) военнослужащих и сотрудников некоторых федеральных органов исполнительной власти компенсационных выплат в связи с расходами по оплате жилых помещений, коммунальных и других видов услуг" 16) Постановление Правительства РФ от 25 мая 1994 г. N 533 "О льготах для граждан, переселяющихся для работы в сельскую местность" 17) Постановление Правительства Москвы от 17 января 2006 г. N 9-ПП "Об организации управления многоквартирными домами в городе Москве" 18) Распоряжение Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы от 29 сентября 2006 г. N 05-14-316/6 "Об утверждении порядка передачи управления многоквартирным домом при смене организаций, управляющих многоквартирным домом, независимо от их организационно-правовых форм" 19) Постановление Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" Н.Ю. Чернышева ──────────────────────────────────────────────────────────────────── ─────────── *(1) Подробнее см.: Катаев Д. Дом - наш, земля - наша // http://ikd.ru/ node/2183 *(2) Подробнее см.: Анализ, оценка и перспективы развития реформы ЖКХ // www.gkh.ru *(3) См.: Анализ, оценка и перспективы развития реформы ЖКХ // www.gkh.ru *(4) См.: Тарифный беспредел // http://www.g-k-h.ru/articles.php?id=980 *(5) См.: Приборный учет, финансирование и ценообразование в ЖКХ // http://www.gkh-reforma.ru/expert_9.html *(6) Подробнее см.: Шерова Л. Тарифный беспредел // Новая политика. - 2007. 27 августа. *(7) Подробнее см.: Бычковский И. Приборный учет, финансирование и ценообразование // Информационный центр реформы ЖКХ. - 2005. - 24 июня. *(8) См.: Дьячук С.А. Тарифное регулирование: стремление Правительства

достичь временного ограничения темпов роста инфляции за счёт внесения поправок в 210-й Закон не является верным //http://www.gkh-reforma.ru/expert_24.html *(9) Подробнее см.: Травноков Ю. Теплоэнергетика нуждается в обновлении // Информационный центр реформы ЖКХ. - 2007. - 14 мая. *(10) Подробнее см.: Травноков Ю. Теплоэнергетика нуждается в обновлении // Информационный центр реформы ЖКХ. - 2007. - 14 мая. *(11) В соответствии со ст. 36 ЖК РФ общим имуществом в многоквартирном доме признается обслуживающие более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества. *(12) Утверждены постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25. *(13) Утверждены постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170. *(14) Утверждены постановлением Госгортехнадзора России от 16 мая 2003 г.

N 31. *(15) См.: Постановление Правительства Москвы от 8 февраля 1994 г. N 101 "Об утверждении "Временных правил содержания собак и кошек в г. Москве" и "Временного положения по отлову и содержанию безнадзорных собак и кошек в г. Москве" (вместе с "Положением об общественной инспекции по защите животных г. Москвы"). *(16) Приложение 1 к Методическому пособию по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК. 2-04.2004. *(17) Приложение 2 к Методическому пособию по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК. 2-04.2004