Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации Предисловие к третьему изданию Третье издание Комментария к Жилищному кодексу Российской Федерации подготовлено с учетом новейших изменений, которые произошли в сфере правового регулирования жилищных отношений и правоприменительной практике за более чем трехлетний период действия нового жилищного законодательства. Указанный период характеризуется заслуживающими поддержки усилиями законодателя, направленными на совершенствование правил, закрепленных в Жилищном кодексе РФ, которое, как представляется, далеко не закончено, поскольку общественные процессы, происходящие в жилищной и жилищно-коммунальной сферах, продолжают требовать адекватного их социально-ориентированной природе правового регулирования. Кроме того, область жилищных отношений все более переплетается с гражданскими, земельными, градостроительными отношениями, что свидетельствует о необходимости гармонизации их правового опосредования с жилищными отношениями. Указанные обстоятельства неизбежно накладывают отпечаток не только на законотворческую, но и правоприменительную практику. За прошедшее с момента принятия Жилищного кодекса РФ время законодатель неоднократно уточнял, изменял и дополнял первую его редакцию, что нашло отражение в Федеральных законах "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием разграничения полномочий" *(1), "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" *(2), "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации" *(3), "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и статью 18 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" *(4), "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием разграничения полномочий" *(5), "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием разграничения полномочий" *(6), "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" *(7). Заметное место в сфере применения нового жилищного законодательства занимают решения Конституционного Суда РФ, принимаемые по жалобам отдельных граждан и запросам судебных органов и касающиеся конституционности отдельных положений Жилищного кодекса РФ. Указанные решения носят, как правило, отказной характер. Так, в период с 20 июня 2006 г. по 21 февраля 2008 г. Конституционным Судом РФ было принято 21 отказное определение (от 20 июня 2006 г. N 225-О, от 26 июня 2006 г. N 238-О, от 18 июля 2006 г. N 369-О, от 3 ноября 2006 г. N 455-О, от 16 ноября 2006 г. N 503-О, от 25 января 2007 г. N 45-О-О, от 20 марта 2007 г. N 197-О-О, от 19 апреля 2007 г. N 235-О-О, от 19 апреля 2007 г. N 239-О-О, от 19 апреля 2007 г. N 258-0-0, от 19 апреля 2007 г. N 259-0-0, от 19 апреля 2007 г. N 260-0-0, от 15 ноября 2007 г. N 766-О-О, от 15 ноября 2007 г. N 781-О-О, от 15 ноября 2007 г. N 782-О-О, от 15 ноября 2007 г. N 815-О-О, от 18 декабря 2007 г. N 891-О-О, от 24 января 2008 г. N 39-О-О, от 21 февраля 2008 г. N 101-О-О, от 21 февраля 2008 г. N 126-О-О, от 15 января 2008 г. N 187-О-О)*(8).
На соответствие Конституции РФ подвергались анализу подп. 1 п. 1 ст. 2, ст. 7 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса РФ", ч. 3 ст. 48, ч. 4 ст. 31, ч. 1 ст. 89, ч. 5 ст. 159, ст. 153, 154, 155, ст. 82, 83, ст. 53, ч. 3 ст. 59, ч. 1 ст. 82, ч. 7 ст. 57, ч. 2 ст. 88, ч. 4 ст. 69, ч. 5 ст. 155, ч. 8 ст. 156, ст. 160, ч. 1 ст. 7, ч. 1 ст. 37, ч. 5 ст. 49, ч. 2 ст. 57 Жилищного кодекса РФ. Предлагаемый читателю комментарий призван осветить с научно-практических позиций наиболее значимые изменения, которые претерпело действующее жилищное законодательство. Указанное освещение проведено на базе прежнего материала, содержащегося в первом и втором изданиях комментария, но существенным образом переработанного и дополненного новыми положениями. Полностью переработан комментарий к гл. 4, гл. 8, гл. 12, разд. VII и разд. VIII Жилищного кодекса РФ. Комментарий подготовлен коллективом преподавателей юридического факультета Санкт-Петербургского государственного университета при участии практических работников. Раздел I. Общие положения Глава 1. Основные положения. жилищное законодательство Статья 1. Основные начала жилищного законодательства 1. В данной статье определяются исходные принципы жилищного права (см. коммент. к ст. 4 ЖК), закрепляемые жилищным законодательством (см. коммент. к ст. 5 ЖК). Принципы жилищного права непосредственно связаны с конституционными положениями, определяющими основы политического и экономического строя страны, правами и свободами граждан, пределами их осуществления и основаниями ограничения (например, ст. 7, 25, 40, 55 Конституции РФ) (см.: Комментарий к Конституции Российской Федерации / под ред. Ю.В. Кудрявцева. М., 1996. С. 42-45, 111-114, 180-184, 245-249). Нормативные акты в области жилищных отношений, издаваемые органами государственной власти РФ, субъектов РФ, органами местного самоуправления, а также практика органов, разрешающих жилищные споры, должны соответствовать принципам жилищного права, закрепленным комментируемой статьей. Указанные принципы, по существу, являются критериями оценки жилищного законодательства и практики его применения. Характеризуя принципы жилищного права, следует отметить, что Конституция РФ и ЖК РФ устанавливают также пределы их осуществления и основания ограничения. Так, в соответствии со ст. 55 Конституции РФ права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. По существу, аналогичное по содержанию правило применительно к возможности ограничения жилищных прав закреплено в п. 3 коммент. ст. 2. В коммент. ст. выделено пять основных положений, составляющих в совокупности принципы жилищного права, а также пределы их осуществления и основания ограничения. Во-первых, ЖК закреплен принцип обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами
права на жилище, его безопасности. Данный принцип, являясь конституционным (ст. 40 Конституции РФ), нашел более развернутое закрепление в ст. 2 ЖК (см. коммент. к ст. 2 ЖК). Во-вторых, ЖК установлен принцип неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища. Этот принцип также является конституционным (ст. 25, 40 Конституции РФ) и нашел более развернутое закрепление в отдельной статье ЖК (см. коммент. к ст. 3 ЖК). В-третьих, ЖК предусмотрен принцип беспрепятственного осуществления жилищных прав. Этот принцип означает, что граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора или иных предусмотренных жилищным законодательством оснований (п. 2 коммент. ст.). Граждане, законно находящиеся на территории РФ, имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством (п. 4 коммент. ст.). Приведенные нормы не исключают введения законодателем определенных ограничений на осуществление жилищных прав. Так, ограничение права граждан на свободу выбора жилых помещений для проживания может быть связано с тем, что эти жилые помещения расположены на территориях, разрешенных для проживания определенных лиц (например, военные объекты). При этом следует обратить внимание на то, что ограничение права граждан на свободу выбора жилых помещений для проживания допускается только на основании федерального закона (п. 5 коммент. ст.). В-четвертых, ЖК указывает на принцип равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из ЖК, другого федерального закона или существа соответствующих отношений. Жилищное законодательство, будучи комплексным, т.е. содержащим нормы разных отраслей права, регулирует разные по природе отношения, складывающиеся в жилищной сфере: одни из них выступают предметом гражданско-правового регулирования и являются собственно жилищными отношениями (например, отношения найма жилого помещения, отношения собственности на жилое помещение, отношения залога жилого помещения и др.), другие - предметом регулирования публичного права (например, отношения по учету граждан, нуждающихся в жилище, отношения по управлению жилищным фондом и т.п.). Комментируемый принцип равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями распространяется только на первый вид отношений - собственно жилищные отношения как вид гражданско-правовых отношений (п. 1 ст. 1 ГК РФ). Этот принцип не распространяется на отношения, являющиеся предметом публичноправового регулирования и регулируемые методом "власти и подчинения". Именно это имеется в виду в оговорке, устанавливающей исключение: "если иное не вытекает из ЖК, другого федерального закона или существа соответствующих отношений". В-пятых, ЖК выделяется принцип обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты. Защита жилищных прав, являющихся по сути гражданскими правами, осуществляется способами, предусмотренными ст. 12 ГК РФ (см. коммент. к ст. 11). Одним из способов защиты жилищных прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права. Конкретные формы восстановления
нарушенных прав зависят от характера прав и его нарушения. Так, в целях восстановления нарушенного жилищного права лица из принадлежащего ему жилого помещения подлежат выселению лица, незаконно занимающие его. Судебная защита нарушенных жилищных прав, являясь принципом жилищного права, одновременно опирается на конституционный принцип, в соответствии с которым каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод (ст. 46 Конституции РФ). В качестве основного начала жилищного законодательства называются также обеспечение сохранности жилищного фонда и использование жилых помещений по назначению. Жилище предназначено для постоянного проживания. Рассматриваемый принцип должен предотвращать необоснованный снос жилых домов и превращение жилого помещения, жилого дома в нежилые помещения и здания. Жилищное законодательство направлено на обеспечение использования жилья строго по назначению и осуществление систематического контроля за этим. Статья 2. Обеспечение условий для осуществления права на жилище 1. Право на жилище является конституционным правом человека и гражданина (п. 1 ст. 40 Конституции РФ) и принципом жилищного права (см. коммент. к п. 1 ст. 1 ЖК). В ст. 40 Конституции РФ прямо предусмотрено, что каждый имеет право на жилище (п. 1). Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище (п. 2). Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами (п. 3). 2. Понятие жилища определено ст. 673 ГК РФ как изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (см. коммент. к ст. 15-16 ЖК). 3. Право на жилище, будучи конституционным правом, реализуется в определенной социально-экономической ситуации в соответствии с отражающим эту ситуацию жилищным законодательством. Современная жилищная политика государства обусловлена нынешним состоянием экономики и социально-политической обстановкой, поэтому неизбежным является переход к рыночным отношениям в жилищной сфере. Это означает, что гражданин прежде всего сам должен заботиться о создании для себя и своей семьи нормальных жилищных условий. Неизбежны ограничения в применении жилищных льгот и преимуществ, так как их предоставление одной категории граждан происходит за счет других категорий. Учитывая необходимость таких последствий перехода к рыночным отношениям в жилищной сфере, государство все же стремится обеспечить жилищные права граждан минимальными (необходимыми) гарантиями. Нормами коммент. ст. на органы государственной власти и местного самоуправления возложены обязанности по обеспечению условий для осуществления гражданами права на жилище. Указанные обязанности государства, по существу, выступают юридическими гарантиями осуществления права граждан на жилище. Обеспечивая условия для осуществления гражданами права на жилище, государство решает несколько задач. С одной стороны, государство создает условия для развития рыночных
отношений в жилищной сфере (содействует развитию рынка недвижимости в жилищной сфере, в частности: развивает систему ипотечного кредитования, стимулирует жилищное строительство, создает рынок земельных участков для строительства жилья, предоставляет гражданам субсидии для приобретения или строительства жилых помещений и т.п.). Одновременно государство поддерживает нуждающихся и малообеспеченных граждан, предоставляя им жилые помещения по договорам социального найма и другие льготы. С другой стороны, государство обеспечивает контроль за соблюдением жилищного законодательства и защиту прав и законных интересов граждан в жилищной сфере (ведет учет граждан, нуждающихся в жилище; обеспечивает контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарными техническим правилами нормам; обеспечивает контроль за соблюдением установленных требований при осуществлении жилищного строительства; обеспечивает защиту прав и законных интересов граждан, приобретающих жилые помещения и пользующихся ими на законных основаниях, потребителей коммунальных услуг и т.п.). Распределение полномочий между органами государственной власти и органами местного самоуправления можно представить также следующим образом: федеральные органы власти принимают федеральные законы и иные нормативные правовые акты, в которых определяются основные принципы и общие правила, обеспечивающие осуществление права на жилище; органы власти субъектов РФ определяют порядок ведения органами местного самоуправления учета граждан, нуждающихся в жилых помещениях; органы местного самоуправления осуществляют учет граждан, нуждающихся в жилых помещениях, принимают решения о предоставлении жилья, заключают договоры найма и т.п. (см.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / под ред. П.В. Крашенинникова. М., 2005. С. 28). Полномочия органов государственной власти и органов местного самоуправления в жилищной сфере определяется ст. 12-14 ЖК РФ, а также иными актами, определяющими статус этих органов. 4. На государство возложена также обязанность по обеспечению безопасности жилища. Это положение означает, что органы государственной власти РФ, субъектов РФ, местного самоуправления должны заботиться о сохранности и рациональном использовании жилищного фонда, обеспечивать безопасное проживание граждан. Коммент. положение находит конкретизацию во множестве законодательных актов, касающихся строительства, ремонта, переустройства и перепланировки жилых помещений, деятельности организаций жилищно-коммунального хозяйства и правоохранительных органов по обеспечению общественного порядка и т.д. Статья 3. Неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения 1. Право на неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения является конституционным правом (ст. 25, 40 Конституции РФ) и принципом жилищного права (см. коммент. к п. 1 ст. 1 ЖК). Соответствующие гарантии предусмотрены также Всеобщей декларацией прав человека 1948 г. (ст. 12) и Международным пактом о гражданских и политических правах 1966 г. (ст. 17). Согласно Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод каждый имеет право на уважение его личной и семейной жизни, жилища и корреспонденции. 2. В ст. 25 Конституции РФ закреплен принцип неприкосновенности жилища.
Никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения. Проникновение в жилище означает открытое или тайное вторжение в него лиц, которые по закону не вправе находиться в нем помимо воли проживающих лиц. При этом вторжение может выражаться как в физическом нахождении постороннего в жилище, так и в прослушивании разговоров проживающих в помещении лиц, наблюдении за ними и т.д. Нарушение неприкосновенности жилища может повлечь гражданско-правовую, административную или уголовную ответственность для нарушителя. Необходимо, однако, учитывать, что действующее законодательство в виде исключения предусматривает основания и порядок, при которых проникновение в жилище помимо воли проживающих там лиц признается правомерным. Это возможно, например, при предотвращении или устранении стихийно возникшей опасности для людей (пожар, утечка газа и т.п.); при пресечении преступления; при выполнении некоторых следственных действий (выемки, обыска, наложения ареста на имущество и др.). Основания для этого предусмотрены Федеральными законами "Об оперативнорозыскной деятельности" (СЗ РФ. 1995. N 33. Ст. 3349), "О милиции" (Ведомости РФ. 1991. N 16. Ст. 503), "О судебных приставах" (СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3590), "О чрезвычайном положении" (СЗ РФ. 2001. N 23. Ст. 2277). Суды должны проверять материалы, подтверждающие необходимость проникновения в жилище, если таковые представляются в суд (постановление Пленума Верховного Суда РФ // БВС РФ. 1994. N 3. С. 12). 3. В п. 1 ст. 40 Конституции РФ прямо закреплено, что никто не может быть произвольно лишен жилища. Произвольное лишение жилища имеет место тогда, когда оно происходит без указанных в законе оснований и без соблюдения установленного законом порядка. Такие действия органов власти, должностных лиц, граждан носят противоправный характер и могут быть обжалованы в суде. Основания и порядок лишения жилища могут быть предусмотрены федеральным законом. Так, ГК РФ определяет порядок и условия расторжения договора найма жилого помещения, а также устанавливает последствия расторжения договора (ст. 687-688); содержит правила прекращения права собственности на жилое помещение в случае использования его не по назначению, систематического нарушения прав и интересов соседей либо бесхозяйного обращения с жильем (ст. 293). Коммент. закон также предусматривает правила, касающиеся лишения жилища, например, правила выселения граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма (ст. 83-91 ЖК). Понятие лишения жилища в конституционно-правовом смысле означает не только фактическое лишение жилища, но и лишение права на проживание в нем. Так, снос самовольно построенного дома означает лишение жилища, хотя лица, проживающие в нем, не имели права на проживание в нем. А, например, расторжение договора найма жилого помещения означает лишение права на проживание в данном помещении, поскольку в период действия договора такое право нанимателю принадлежало. Статья 4. Жилищные отношения. Участники жилищных отношений 1. При характеристике принципа равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями обращалось внимание на то, что он распространяется только на определенный вид отношений - собственно жилищные отношения как вид гражданско-
правовых отношений (п. 1 ст. 1 ГК РФ). Этот принцип не распространяется на отношения, составляющие предмет публично-правового регулирования и регулируемые методом "власти и подчинения", например, на отношения по управлению жилищным фондом. Следовательно, в жилищной сфере складываются разные по юридической природе отношения. Действительно, жилищное законодательство, являясь комплексным, т.е. содержащим нормы разных отраслей права (см. коммент. к ст. 5 ЖК), регулирует разные по природе отношения, складывающиеся в жилищной сфере. Одни отношения выступают предметом гражданско-правового регулирования и являются собственно жилищными отношениями, например, отношения найма жилого помещения; отношения собственности на жилое помещение, отношения залога жилого помещения и др. Право, регулирующее указанные отношения, является жилищным. Иначе говоря, жилищное право можно определить как совокупность общих и специальных норм гражданского права (содержащихся, в частности, в ЖК), регулирующих жилищные отношения, т.е. имущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников (участников жилищных отношений). Другие отношения составляют предмет публично-правового регулирования, например, отношения по учету граждан, нуждающихся в жилище; отношения по управлению жилищным фондом и т.п. Нормы жилищного законодательства, включая соответствующие нормы ЖК, составляют массив публичного (в основном административного) права, регулирующего соответствующие отношения в жилищной сфере методом власти и подчинения. Здесь уместно заметить, что вопросы понятия жилищного права и его места в системе права в среде специалистов-"жилищников" остается дискуссионным. Одни считают жилищное право комплексной отраслью права (см., например: Толстой Ю.К. Жилищное право. М., 2007. С. 13; Сергеев А.П. Жилищное право. М., 2006. С. 4; Седугин П.И. Жилищное право. М., 1997. С. 13; Городов О.А. Жилищное право. М., 2001. С. 19), другие, на наш взгляд, обоснованно относят жилищное право к институту гражданского права (см., например: Чигир В.Ф. Жилищное право. Минск, 1986. С. 19; Литовкин В.Н. Жилищное право, жилищное законодательство - соотношение с гражданским правом // Новый Гражданский кодекс России и отраслевое законодательство. М., 1995. С. 64). 2. Несмотря на то что коммент. ст. названа "Жилищные отношения. Участники жилищных отношений", в ней указаны различного рода отношения: не только собственно жилищные отношения и их участники, но и отношения, не относящиеся к собственно жилищным отношениям - публичные отношения. Иначе говоря, в коммент. ст. понятие "жилищные отношения" является собирательными в этом смысле неточным. Например, к жилищным отношениям можно отнести отношения, указанные в подп. 1, 2, 3, 10, 11 п. 1 ст. 4 коммент. закона, складывающиеся по поводу владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями, предоставления коммунальных услуг, внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги как регулируемые методом равенства (п. 1 ст. 2 ГК РФ). Отношения же, складывающиеся по поводу учета жилищного фонда, управления многоквартирными домами, контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда и ряд других (подп. 5, 8, 12 п. 1 ст. 4 ЖК), не являются собственно жилищными. Это административные отношения, регулируемые методом власти и подчинения. В рамках первой и второй групп отношений выделяются подгруппы (см.: Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации
(постатейный). М., 2005. С. 14-15). Среди жилищных отношений выделяются две подгруппы отношений в зависимости от объема правомочий собственника жилища: 1) собственно жилищные отношения по владению и пользованию чужим жильем, принадлежащим другим субъектам на праве собственности, на условиях жилищного найма и безвозмездного пользования. К этой группе относятся также производные договорные жилищные отношения, устанавливаемые, в частности, в рамках основного рентного договора пожизненного содержания с иждивением. В этих отношениях собственник осуществляет правомочия владения и пользования, а правомочие распоряжения жилищем ограничено его пользованием; 2) отношения собственности на жилище, которые регулируются также гл. 18 ГК РФ и касаются, например, создания и деятельности товариществ собственников жилья. Среди административных отношений также можно выделить две подгруппы отношений: 1) отношения по управлению жилищным фондом, организацию эксплуатации и ремонта жилищного фонда; государственный технический учет жилищного фонда, контроль за его использованием и сохранностью; 2) отношения по учету граждан, нуждающихся в жилом помещении, распределение жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов. 3. Указанные в п. 2 ст. 4 участники жилищных отношений (граждане, юридические лица, РФ, субъекты РФ, муниципальные образования) могут быть как участниками жилищных отношений, так и участниками иных отношений, складывающихся в жилищной сфере. Так, всем указанным лицам могут принадлежать жилые помещения (дома, квартиры) на определенном вещном праве. Например, государственному предприятию может принадлежать на праве хозяйственного ведения жилой дом, являющийся одновременно объектом права государственной собственности, квартиры в котором сданы внаем по договору жилищного найма. Жилые помещения могут принадлежать юридическим лицам также на праве собственности, праве оперативного управления, на праве аренды. У граждан жилые помещения могут находиться на различных основаниях: на праве собственности, по договору найма жилого помещения, договору социального найма жилого помещения, договору поднайма жилого помещения и некоторых других основаниях. Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования могут выступать как участниками гражданских отношений в жилищной сфере, так и участниками административных отношений в жилищной сфере. 4. На иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, являющихся участниками жилищных отношений, распространяется безусловный (т.е. не требующий взаимности со стороны государства иностранца) национальный правовой режим с изъятиями, которые предусмотрены ЖК и другими федеральными законами (см. п. 3 коммент. ст.). Суть национального режима состоит в том, что жилищные права иностранцев на территории России определяются в принципе российским жилищным законодательством, а не личным законом иностранцев. При этом предоставляемый иностранцам режим не может быть менее благоприятным, чем режим жилищных прав, предоставляемый гражданам РФ. Следует обратить внимание на то, что исключения из указанного правила должны быть установлены только на уровне федерального закона. Например,
российским законодательством могут быть предусмотрены ограничения для проживания иностранных граждан на определенных (закрытых) территориях страны. Некоторые ограничения предусмотрены непосредственно ЖК, например, жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное (п. 5 ст. 4); субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг не предоставляются иностранным гражданам, если международными договорами Российской Федерации не предусмотрено иное (п. 12 ст. 159). Изъятия из правила могут быть установлены также международными договорами РФ, например, двусторонними договорами РФ и иностранного государства. В таких договорах может быть предусмотрено, что к гражданам иностранных государств, заключивших с РФ соответствующее соглашение, применяется режим наибольшего благоприятствования, который состоит в том, что иностранные граждане приравниваются не к собственным гражданам, а к гражданам другого "наиболее благоприятствуемого" иностранного государства, с которым тоже заключен договор. С учетом положений ст. 5 и 9 ЖК можно сделать вывод об определенной иерархии актов жилищного законодательства, применяемых к жилищным отношениям с участием иностранцев с точки зрения их юридической силы: международные договоры РФ; федеральные законы, устанавливающие изъятия из ЖК; ЖК; иные федеральные законы; подзаконные правовые акты. Статья 5. Жилищное законодательство 1. Под жилищным законодательством следует понимать совокупность комплексных нормативных актов, т.е. нормативных актов, содержащих нормы разных отраслей права (частного и публичного), регулирующих отношения в жилищной сфере. Жилищное законодательство состоит из ЖК, принятых в соответствии с ним других федеральных законов, а также изданных в соответствии с ними указов Президента РФ, постановлений Правительства РФ, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, принятых законов и иных нормативных правовых актов субъектов РФ, нормативных правовых актов органов местного самоуправления (п. 2 коммент. ст.). 2. Среди указанных нормативных правовых актов ведущим актом, цементирующим всю систему жилищного законодательства, является ЖК. Это следует из положения о том, что в случае несоответствия норм жилищного законодательства, содержащихся в иных нормативных правовых актах, положениям ЖК применяются положения ЖК (п. 8 коммент. ст.). ЖК, являясь комплексным нормативным актом, регулирует отношения, возникающие в жилищной сфере: собственно жилищные отношения, административные отношения и некоторые другие. Наряду с отраслевыми кодексами (например, ГК РФ, УК РФ) возможно формирование комплексных кодексов, регулирующих разными методами разнородные отношения, возникающие в связи с определенным видом деятельности или определенной сферой общественной жизни. Комплексный характер носят, например, Земельный кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ и некоторые другие, включая Жилищный кодекс РФ. В таких кодексах регулируется соответствующая сфера, в которой возникают отношения разного рода (гражданские, административные и некоторые другие). ЖК, являясь специальным нормативным актом, включающим нормы частного и публичного права, действует наряду с ГК РФ, регулирующим имущественные
отношения и связанные с ними личные неимущественные отношения, включая жилищные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников (п. 1 ст. 2 ГК РФ), и другими федеральными законами, регулирующими соответствующие отношения, включая административные, основанные на власти и подчинении. Жилищное законодательство, будучи комплексным, включает в качестве составной части нормы гражданского права, а потому заимствует его принципы (см. коммент. к ст. 1), основные начала - признание равенства участников отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из жилищного законодательства или существа жилищных отношений (см. ст. 1 ГК РФ). Этот принцип, как правильно отмечает В.Н. Литовкин, изначально важен тем, что гражданско-правовая природа имущественных отношений, действующих в жилищной сфере, ставит их участников в юридически равное положение. Но это не единственный принцип жилищных отношений, поскольку ЖК регулирует и группу административных отношений в этой сфере, связанных с управлением жилищным фондом и учетом граждан, нуждающихся в жилом помещении, и предоставлением его. Соответственно, нормы гражданского права, содержащиеся в ЖК, - это предмет ведения Российской Федерации, а нормы административного права - предмет совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации (см.: Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М., 2005. С. 5-6, 17-18). В принципе, стыковка частных и публичных правоотношений, складывающихся в жилищной сфере, могла быть обеспечена и без ЖК, а только ГК РФ и специальными законами, регламентирующими различные стороны жилищной сферы (управление жилищным фондом, учет граждан, нуждающихся в жилье, отношения в жилищных кооперативах, товариществах собственников жилья и т.д.). Законодатель пошел по пути объединения норм, регулирующих отношения в жилищной сфере, в единый ЖК. Это не исключает того, что наряду с ГК РФ и ЖК будут действовать и другие федеральные законы в жилищной сфере. Это означает, что в процессе правоприменения (и правотворчества) необходимо будет устанавливать соотношение норм ГК РФ, ЖК и других федеральных законов, регулирующих отношения в жилищной сфере. 3. Жилищное законодательство находится в совместном ведении РФ и субъектов РФ (подп. "к" п. 1 ст. 72 Конституции РФ). Это означает, что нормативные правовые акты в жилищной сфере могут издаваться как органами власти РФ (например, п. 3-5 коммент. ст.), так и органами власти субъектов РФ (например, п. 6 коммент. ст.) в соответствии с их нормотворческой компетенцией. Акты жилищного законодательства могут издаваться и органами местного самоуправления в пределах их полномочий (п. 7 коммент. ст.). По существу, именно на муниципальный уровень ЖК перенесена основная нагрузка по решению практических вопросов жилищной реформы. Основанием для принятия актов жилищного законодательства на местном уровне выступает, в частности, Федеральный закон от 6 октября 2003 г. "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (СЗ РФ. 2003. N 40. Ст. 3822; 2004. N 25. Ст. 2484; N 33. Ст. 3368). Определяя систему жилищного законодательства, комментируемая статья определяет соотношение различных нормативных актов, составляющих систему жилищного законодательства. При этом следует учитывать также нормы ст. 6-9 ЖК. Как уже отмечалось выше, акты жилищного законодательства с точки зрения их
юридической силы находятся в определенной иерархии: международные договоры РФ; федеральные законы, устанавливающие изъятия из ЖК и касающиеся, например, участия иностранцев в жилищных отношениях (п. 3 ст. 4 ЖК); Жилищный кодекс; иные федеральные законы, положения которых должны соответствовать ЖК; подзаконные нормативные правовые акты федеральных органов, законы и иные нормативные правовые акты органов власти субъектов РФ; нормативные правовые акты органов местного самоуправления. 4. Подзаконные нормативные правовые акты в жилищной сфере принимаются определенными федеральными органами в пределах их полномочий. Так, указы Президента РФ, регулирующие отношения в жилищной сфере, не должны противоречить ЖК и другим федеральным законам (п. 3 коммент. ст.). Следует назвать Указы Президента РФ: от 29 марта 1996 г. N 431, которым одобрены Основные направления нового этапа реализации Государственной целевой программы "Жилище" (СЗ РФ. 1996. N 14. Ст. 1431); от 28 января 1998 г. N 102, которым придан статус президентской федеральной целевой программе "Государственные жилищные сертификаты" (СЗ РФ. 1998. N 5. Ст. 567, 615; N 14. Ст. 1577; N 50. Ст. 6166). Постановления Правительства РФ, содержащие нормы, регулирующие отношения в жилищной сфере, могут издаваться лишь на основании и во исполнение ЖК, других федеральных законов и нормативных указов Президента РФ (п. 4 коммент. ст.). В качестве примеров можно привести следующие постановления Правительства РФ: от 17 сентября 2001 г. N 675 "О Федеральной целевой программе "Жилище" на 2002-2010 гг." (СЗ РФ. 2001. N 39. Ст. 3770); от 30 июля 2004 г. N 392 "О порядке и условиях оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг" (СЗ РФ. 2004. N 32. Ст. 3339); от 14 декабря 2005 г. N 761 "О предоставлении субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг" (СЗ РФ. 2005. N 51. Ст. 5547). Нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти, содержащие нормы, регулирующие отношения в жилищной сфере, могут издаваться лишь в случаях и в пределах, предусмотренных ЖК, другими федеральными законами, указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ (п. 5 коммент. ст.). Федеральным органом исполнительной власти, наделенным полномочиями принимать нормативные правовые акты в сфере жилищно-коммунального хозяйства, является Министерство регионального развития РФ (см.: постановление Правительства РФ от 25 января 2005 г. N 40 "Об утверждении Положения о Министерстве регионального развития Российской Федерации" // СЗ РФ. 2005. N 5. Ст. 390). В частности, Минрегионразвития России наделено правом определять стоимость одного квадратного метра жилья, используемую при расчете средств федерального бюджета, направляемых на приобретение жилья для удовлетворения государственных нужд; методику расчета цен на содержание и ремонт жилья, за наем жилых помещений, а также тарифов на коммунальные услуги. Полномочия органов государственной власти РФ в жилищной сфере, включая нормотворческие полномочия в указанной сфере, определены ст. 12 ЖК. 5. Поскольку жилищное законодательство отнесено к совместному ведению РФ и субъектов РФ, акты жилищного законодательства принимаются также органами власти субъектов РФ. Представительные органы власти субъектов РФ (законодательные собрания, думы и др.) вправе принимать законы субъекта РФ, включая законы, регулирующие отношения в жилищной сфере. Исполнительные органы власти субъектов РФ (правительства, администрации, губернаторы, комитеты и т.д.) принимают подзаконные нормативные акты, в том числе акты, регулирующие отношения в жилищной сфере. Законы и иные нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие
отношения в жилищной сфере, могут приниматься органами государственной власти субъектов РФ в пределах их полномочий на основании ЖК, принятых в соответствии с ним других федеральных законов (п. 6 коммент. ст.). Полномочия органов государственной власти субъекта РФ в жилищной сфере, включая нормотворческие полномочия, определены ст. 13 ЖК. Так, в Санкт-Петербурге действует Закон от 16 июля 2001 г. "О жилищной политике Санкт-Петербурга" (Вестник Законодательного Собрания. 2001. N 15). 6. Нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие отношения в жилищной сфере, могут приниматься также органами местного самоуправления в пределах их полномочий в соответствии с ЖК, другими федеральными законами, иными нормативными правовыми актами РФ, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ (п. 7 коммент. ст.). Например, органами местного самоуправления могут быть приняты правила учета муниципального жилищного фонда и другие нормативные правовые акты в жилищной сфере, принятие которых допускается в соответствии со ст. 14 ЖК. 7. В числе правообразующих актов в жилищной сфере могут быть названы также акты Конституционного Суда РФ, Верховного Суда РФ, Высшего Арбитражного Суда РФ. Однако указанные акты не относятся к законодательным, они по существу представляют собой акты судебного толкования, обязательные для применения (см.: Толстой Ю.К. Жилищное право. М., 1996. С.13). Так, сохраняют актуальность постановления Конституционного Суда РФ от 25 апреля 1995 г. по делу о проверке конституционности ч. 1 и 2 ст. 54 Жилищного кодекса РСФСР, от 23 июня 1995 г. по делу о проверке конституционности ч. 1 и п. 8 ч. 2 ст. 60 Жилищного кодекса РСФСР, от 3 апреля 1998 г. по делу о проверке конституционности пп. 1, 3 и 4 ст. 32 и пп. 2 и 3 ст. 49 Федерального закона "О товариществах собственников жилья", от 3 ноября 1998 г. по делу о проверке конституционности отдельных положений ст. 4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", от 24 октября 2000 г. по делу о проверке конституционности положений п. 13 ст. 39 Закона РФ "Об образовании", от 24 мая 2001 г. по делу о проверке конституционности положений ч. 1 ст. 1 и ст. 2 Федерального закона "О жилищных субсидиях гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера" (СЗ РФ. 1995. N 18. Ст. 1708; N 27. Ст. 2622; 1998. N 15. Ст. 1794; N 45. Ст. 5603; 2000. N 44. Ст. 4399; 2001. N 22. Ст. 2276). Представляют интерес также постановления Пленума Верховного Суда РФ: от 31 октября 1995 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Конституции Российской Федерации при осуществлении правосудия", от 26 декабря 1984 г. N 5 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР", от 24 августа 1993 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в российской Федерации", от 3 апреля 1987 г. N 2 "О практике применения судами жилищного законодательства", от 11 октября 1991 г. N 11 "О практике применения судами законодательства при рассмотрении дел по спорам между гражданами и жилищно-строительными кооперативами" (см.: Сборник постановлений Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. М., 1999). Статья 6. Действие жилищного законодательства во времени По общему правилу акты жилищного законодательства не имеют обратной силы. Это означает, что они распространяют свое действие только на отношения жилищной сферы, которые возникают после введения соответствующего акта в действие (п. 1 коммент. ст.). ЖК вводится в действие с 1 марта 2005 г. Следовательно, по общему
правилу нормы ЖК подлежат применению к отношениям жилищной сферы, возникшим после 1 марта 2005 г. В виде исключения действие акта жилищного законодательства может распространяться на отношения жилищной сферы, возникшие до введения его в действие. Однако такое исключение должно быть прямо предусмотрено соответствующим актом жилищного законодательства (п. 2 коммент. ст.). Так, нормам раздела VIII ЖК "Управление многоквартирными домами" придана обратная сила, они распространяются на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров управления многоквартирными домами (ст. 9 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"). Отношения, регулируемые жилищным законодательством, чаще всего носят длящийся характер; права и обязанности из этих отношений могут возникать и после того, как возникло само правоотношение. Учитывая это, законодатель установил общее правило о том, что к отношениям жилищной сферы, возникшим до введения в действие акта жилищного законодательства, этот акт применяется только к правами обязанностям, которые появились после введения его в действие (п. 3 коммент. ст.). Применительно к ЖК такое же правило установлено ст. 5 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации". Законом могут быть предусмотрены исключения из указанного правила двоякого рода: придание новому закону обратной силы (о чем уже отмечалось выше) и распространение действия закона, утратившего силу, на период после введения в действие нового закона. Распространение действия закона, утратившего силу, на период после введения в действие нового закона распространяется на случаи, когда в соответствии с правилами старого закона был заключен договор, продолжающий действовать и после введения в действие нового закона, устанавливающего иные обязательные правила. В данном случае действует принцип pacta sunt servanda, означающий, что договоры, несмотря на изменившийся закон, должны исполняться (см., например, ст. 422 ГК РФ). В п. 4 коммент. ст. также закреплен этот принцип: акт жилищного законодательства может применяться к жилищным правам и обязанностям, возникшим до введения данного акта в действие, в случае, если указанные права и обязанности возникли в силу договора, заключенного до введения данного акта в действие, и если данным актом прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. Например, уже упоминавшейся ст. 9 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" прямо установлено, что действие норм раздела VIII ЖК "Управление многоквартирными домами" распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров управления многоквартирными домами. Имеются и другие примеры продолжения действия старого закона. Например, в соответствии с п. 2 ст. 6 указанного выше вводного закона сохраняется прежний порядок предоставления гражданам, принятым на учет до 1 марта 2005 г., жилых помещений по договорам социального найма и к отношениям, возникающим по поводу предоставления данных помещений, применяются положения ст. 28-30, 32-34, 36, 37, 39, 43, 49 ЖК РСФСР. Общий порядок опубликования и вступления в силу нормативных правовых актов определен Федеральным законом от 14 июня 1994 г. "О порядке опубликования и вступления в силу федеральных конституционных законов, федеральных законов, актов палат Федерального Собрания" (СЗ РФ. 1994. N 8. Ст. 801; 1999. N 43. Ст. 5124) и Указом Президента РФ от 23 мая 1996 г. "О порядке опубликования и вступления в силу актов Президента Российской Федерации, Правительства Российской Федерации
и нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти" (СЗ РФ. 1996. N 22. Ст. 2663; 1997. N 20. Ст. 2242; 1998. N 33. Ст. 3967). Статья 7. Применение жилищного законодательства по аналогии Жилищное законодательство, каким бы широкими детальным оно ни было, не может охватить своим регулированием все случаи, возникающие в конкретной ситуации. Может случиться так, что в действующем жилищном законодательстве не окажется прямой нормы, регулирующей конкретное отношение. Имеются в виду случаи так называемого пробела в праве, который не может быть восполнен ни условиями заключенного договора, ни обычаями. В таких случаях для восполнения пробела в праве прибегают к применению законодательства по аналогии. ЖК различает аналогию закона и аналогию права. И та и другая применяются в одних и тех же случаях - когда определенное отношение прямо не урегулировано актами жилищного законодательства или соглашением участников жилищных отношений. Однако в такой ситуации для урегулирования отношения вначале необходимо обратиться к аналогии закона, а при недостижении результата с ее помощью используют аналогию права. Аналогия закона выражается в том, что к жилищным отношениям, не урегулированным жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, а также при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (п. 1 коммент. ст.). Таким образом, аналогия закона допустима при наличии следующих условий. Во-первых, существуют жилищные отношения, не урегулированные жилищным законодательством, т.е. отношения, входящие в предмет жилищного законодательства (см. коммент. к ст. 4), но правил, регламентирующих такие отношения, законодательство не содержит. Во-вторых, такие отношения не регламентированы и соглашением сторон (которое не противоречит законодательству). В-третьих, существует закон или иной правовой акт, которым регулируются сходные жилищные отношения. В-четвертых, применение указанного сходного закона (или правового акта) к данному неурегулированному жилищному отношению не противоречит существу такого отношения. Если, например, наниматель жилого помещения по договору социального найма вселяет в нанимаемое помещение своего супруга "без права на жилую площадь", то к таким отношениям применяются нормы, регламентирующие вселение и проживание временных жильцов (см.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / под ред. П.В. Крашенинникова. М., 2005. С. 48). Аналогия права выражается в том, что права и обязанности участников жилищных отношений, при невозможности использования аналогии закона, определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства, а также требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости (п. 2 коммент. ст.). Общие начала жилищного законодательства по существу сформулированы в ст. 1 ЖК (см. коммент. к ст. 1 ЖК). Смысл жилищного законодательства воплощен не только в его общих началах, но и в иных особенностях этого нормативного правового массива, в предметах (отношениях, складывающихся в жилищной сфере) и методах (равенства, власти и
подчинения) регулирования соответствующих отраслей права (частного и публичного) (см. коммент. к п. 1 ст. 4 ЖК). Критерии добросовестности, гуманности, разумности, справедливости являются оценочными. Они используются для оценки найденного исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства, решения при применении аналогии права. Статья 8. Применение к жилищным отношениям иного законодательства Как уже отмечалось выше, понятие "жилищные отношения", используемое в ЖК, является собирательным и включает в себя собственно жилищные отношения (предмет гражданско-правового регулирования) и отношения, выступающие предметом регулирования иных отраслей права, главным образом административного. Жилищные отношения регулируются не только жилищным законодательством, и Жилищным кодексом в частности, но и другими актами, например Градостроительным кодексом РФ от 29 декабря 2004 г. (в части строительства, реконструкции объектов капитального строительства) (СЗ РФ. 2005. N 1. Ст. 16); Федеральным законом от 27 декабря 2002 г. "О техническом регулировании" (в части определения требований к качеству зданий, сооружений) (СЗ РФ. 2002. N 52. Ст. 5140); Федеральным законом от 30 марта 1999 г. "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" (в части установления санитарных правил и норм, обеспечивающих безвредность среды обитания человека) (СЗ РФ. 1999. N 14. Ст. 1650; 2004. N 35. Ст. 3607); Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" (в части определения тарифов на электро-, тепло-, водоснабжение и другие услуги организаций коммунального комплекса) (СЗ РФ. 2005. N 1. Ст. 36). Применение соответствующего законодательства осуществляется с учетом требований, установленных ЖК РФ, который устанавливает общие требования, обладающие приоритетом по отношению к иным актам, регулирующим жилищные отношения. В коммент. ст. понятие "жилищные отношения" также является собирательным, так как среди жилищных отношений, связанных с ремонтом, переустройством и перепланировкой жилых помещений, использованием инженерного оборудования, предоставлением коммунальных услуг, внесением платы за коммунальные услуги, имеются как гражданско-правовые отношения (например, отношения из договора по предоставлению определенного рода коммунальных услуг), так и административные отношения (например, отношения, связанные с административным контролем за безопасностью эксплуатации электрических и иных инженерных сетей). В коммент. ст. предусмотрено правило о том, что при применении к жилищным отношениям (с учетом их разнородности) иного законодательства это законодательство применяется с учетом требований, установленных ЖК. Это правило корреспондирует правилу, установленному п. 8 ст. 5 ЖК (см. коммент. к указанной статье). Благодаря таким правилам обеспечивается определенное единство правового регулирования отношений, складывающихся в жилищной сфере. Статья 9. Жилищное законодательство и нормы международного права В комментарии к п. 3 ст. 4 ЖК отмечалось, что жилищное законодательство (на уровне федерального закона) может содержать нормы, устанавливающие особенности жилищных прав иностранцев при том, что по общему правилу на жилищные отношения с участием иностранцев распространяется национальный правой режим. Особенности жилищных прав иностранцев могут быть установлены также международными договорами РФ (см.: Федеральный закон от 15 июля 1995 г. "О международных договорах Российской Федерации" (СЗ РФ. 1995. N 29. Ст. 2757),
например, может быть установлено, что к гражданам иностранных государств, заключивших с РФ соответствующий договор, применяется режим наибольшего благоприятствования. Таким образом, нормы международного права вступают в противоречие с нормами внутреннего жилищного законодательства. Разрешению подобных противоречий посвящена коммент. ст., в которой установлен приоритет норм международного права. Соответствующие положения содержатся и в других актах законодательства (например, ст. 7 ГК РФ), и в Конституции РФ (ст. 15), которая рассматривает общепризнанные принципы и нормы международного права, а также международные договоры РФ в качестве составной части правовой системы России. В качестве примера "общепризнанных принципов и норм международного права" можно назвать принцип недискриминации, который в свою очередь опирается на принцип равенства государств. Сущность данного принципа состоит в том, что не допускается дискриминация в отношении правового положения иностранцев (см.: Богуславский М.М. Международное частное право. М., 1994). Среди международных актов следует назвать Всеобщую декларацию прав человека от 10 декабря 1998 г., в которой указывается на жилище как обязательный компонент жизненного уровня человека, необходимый для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи (ст. 25). Неотъемлемое право на жилище закреплено также в Международном пакте об экономических, социальных и культурных правах от 16 декабря 1966 г. (ст. 10), Международном пакте о гражданских и политических правах от 16 декабря 1966 г. (п. 1 ст. 12), Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод (ст. 8). Таким образом, как указывалось выше, между актами, регулирующими отношения в жилищной сфере, существует определенная иерархия с точки зрения их юридической силы: общепризнанные принципы и нормы международного права, международные договоры РФ; федеральные законы, устанавливающие изъятия из ЖК для иностранцев; ЖК; иные федеральные законы; федеральные подзаконные правовые акты; нормативные правовые акты субъектов РФ; нормативные правовые акты муниципальных образований. Статья 10. Основания возникновения жилищных прав и обязанностей 1. Основаниями возникновения жилищных прав и обязанностей служат самые различные юридические факты, с которыми закон и иные правовые акты связывают соответствующие последствия. Обычно основания возникновения каких либо прав и обязанностей предусматриваются теми конкретными правовыми нормами, которые регулируют соответствующие отношения. Например, основания возникновения права собственности предусмотрены ст. 218 ГК РФ, основания возникновения обязательств ст. 307 ГК РФ, основания возникновения наследственных прав - ст. 1111 ГК РФ и т.д. В обобщенном виде возможные основания возникновения гражданских прав и обязанностей предусмотрены ст. 8 ГК РФ. Конкретными нормами ЖК также предусмотрены основания возникновения жилищных прав и обязанностей, например, ст. 49 ЖК предусмотрены основания возникновения жилищных прав и обязанностей в домах жилищного фонда социального найма, ст. 99 ЖК - в домах специализированного жилищного фонда и т.д. Коммент. ст. предусмотрены возможные основания возникновения жилищных прав и обязанностей в обобщенном виде. 2. Пунктом 1 коммент. ст. допускается возможность возникновения жилищных прав и обязанностей не только из оснований, предусмотренных ЖК, другими
федеральными законами и иными правовыми актами, но и из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. Этим положением выражается принцип аналогии права, применение которого осуществляется при соблюдении условий, предусмотренных ст. 7 ЖК. Среди оснований возникновения жилищных прав и обязанностей выделяются действия и события (первые совершаются по воле лица, а вторые независимо от их воли). Примером действия является вселение лица в общежитие на основании решения администрации организации, которой принадлежит общежитие. Примером события может быть смерть лица, в завещании которого предусмотрено, что наследник обязан предоставить другому гражданину право пользования жилым помещением в унаследованном доме (завещательный отказ). Действия с точки зрения их законности делятся на правомерные и противоправные. Например, вступление в жилищный кооператив в целях приобретения жилищных прав и обязанностей является правомерным действием, а вселение в жилое помещение без каких бы то ни было оснований для этого является неправомерным действием. Правомерные действия по их направленности на достижение определенного правового результата делятся на сделки (направлены на реализацию гражданской правоспособности и достижение гражданско-правового результата) и акты органов государственной власти и местного самоуправления (направлены на реализацию компетенции соответствующего органа и достижение властного результата деятельности органа). В качестве сделок, порождающих жилищные права и обязанности, выступают договор найма жилого помещения, договор социального найма жилого помещения, приобретение в собственность жилого помещения и т.д. В качестве актов органов государственной власти и местного самоуправления, как оснований возникновения жилищных прав и обязанностей, выступают различные решения указанных органов, например, решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения в доме жилищного фонда социального использования. Жилищные права и обязанности могут возникать из судебного решения. Например, решением суда может быть осуществлен раздел общей собственности на жилое помещение (ст. 252 ГК РФ); установлен порядок владения и пользования жилым помещением, находящимся в общей собственности (ст. 247 ГК РФ). Основанием возникновения жилищных прав и обязанностей может быть также членство в жилищных или жилищно-строительных кооперативах (см. коммент к ст. 124). Членство в кооперативах - это недоговорное пользование жилой площадью. Прекращение членства в кооперативе влечет прекращение жилищных прав и обязанностей, возникших из членства в кооперативе. 3. Следует обратить внимание на то, что право на жилое помещение редко возникает из одного юридического факта, для этого требуется наличие нескольких связанных между собой юридических фактов - сложного юридического состава. Например, в соответствии со ст. 57 ЖК право на жилое помещение в домах жилищного фонда социального использования возникает из сложного юридического состава, элементами которого являются: факт нахождения гражданина на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении; решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения гражданину; договор социального найма жилого помещения, заключенный с указанным гражданином.
Статья 11. Защита жилищных прав 1. В коммент. ст. определяются порядок (судебный, административный - пп. 1, 2) и способы защиты жилищных прав (п. 3). Кроме форм защиты, указанных в коммент. ст., существуют и иные формы защиты жилищных прав: нотариальная форма защиты и охраны бесспорных субъективных прав (гл. III Основ законодательства Российской Федерации о нотариате); защита жилищных прав органами управления жилищных кооперативов, товариществ собственников жилья, домоуправлениями. 2. В соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, защита нарушенных жилищных прав осуществляется судами общей юрисдикции (п. 1 ч. 1 ст. 22 ГПК РФ), а также арбитражными судами. Жилищный спор, вытекающий из жилищного (гражданского) правоотношения, может быть по соглашению сторон передан на разрешение третейского суда (п. 2 ст. 1, ст. 5, 7 Федерального закона "О третейских судах в Российской Федерации" // СЗ РФ. 2002. N 30. Ст. 3019). Защита жилищных прав может осуществляться также Конституционным Судом РФ (ст. 125 Конституции РФ), конституционными (уставными) судами субъектов РФ, которые осуществляют проверку соответствия оспариваемого нормативного правового акта вышестоящим по иерархии нормативным правовым актам. Нормоконтроль осуществляется также судами общей юрисдикции и арбитражными судами (гл. 23 АПК РФ) в соответствии со своей подведомственностью (гл. 24 ГПК РФ). Каждый вправе в соответствии с международными договорами РФ обращаться в международные суды, если исчерпаны все имеющиеся внутригосударственные средства правовой защиты (ч. 3 ст. 46 Конституции РФ), например, в Европейский Суд по правам человека, образованный государствами - участниками Конвенции о защите прав человека и основных свобод, подписанной в Риме 4 ноября 1950 г. Россия ратифицировала Конвенцию 30 марта 1998 г. (см.: Комментарий к жилищному кодексу Российской Федерации / под ред. М.Ю. Тихомирова. М., 2005. С. 40). 3. Защита жилищных прав в административном порядке возможна лишь в случаях, предусмотренных федеральным законом. Однако решение, принятое в административном порядке, может быть оспорено в суде (гл. 25 ГПК РФ). Защита жилищных прав в административном порядке осуществляется на основании заявления (жалобы) вышестоящим органом (должностным лицом). 4. Способы защиты жилищных прав перечислены в п. 3 коммент. ст. Следует отметить, что перечень способов, указанных в п. 3, не является исчерпывающим. ЖК и другими федеральными законами, в частности ГК РФ (ст. 12), могут быть предусмотрены и иные способы защиты жилищных прав. Например, ст. 14 ГК РФ предусмотрена самозащита гражданских прав, к которым относятся и жилищные права. Меры самозащиты могут применяться для ограждения неприкосновенности жилища. При этом самозащита должна быть правомерной, т.е. отвечать трем условиям: во-первых, лицо, защищающее свое право, должно быть бесспорным его обладателем; во-вторых, способ самозащиты должен быть соразмерен нарушению; в-третьих, способ самозащиты не должен выходить за пределы действий, необходимых для его применения. Статья 12. Полномочия органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений 1. В ст. 12-14 коммент. закона решаются вопросы распределения полномочий в жилищной сфере между органами государственной власти РФ, органами государственной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления.
Полномочия того или иного органа составляют его властные возможности в нормотворческой и правоприменительной деятельности. Соответственно различаются нормотворческие и правоприменительные полномочия. Необходимость норм ЖК о распределении полномочий в жилищной сфере между органами различного уровня предопределяется, в частности, тем, что Конституцией РФ жилищное законодательство отнесено к совместному ведению РФ и субъектов РФ, но распределения нормотворческих полномочий не проведено. 2. Полномочия органов государственной власти РФ (Федерального Собрания РФ, Президента РФ, Правительства РФ, федеральных органов исполнительной власти) в жилищной сфере сводятся в основном к нормотворческим полномочиям (см. пп. 1-11, 13-16 коммент. ст.). В федеральных нормативных правовых актах устанавливаются основные правовые гарантии жилищных прав, включая гарантии для социально незащищенных граждан (см., например, пп. 3, 4, 6, 7 и др.). В качестве примера таких актов, принятых в развитие норм ЖК, можно привести постановления Правительства РФ: от 29 августа 2005 г. N 541 "О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг" (СЗ РФ. 2005. N 36. Ст. 3706); от 21 января 2006 г. N 25 "Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями" (СЗ РФ. 2006. N 5. Ст. 546); от 26 января 2006 г. N 42 "Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений" (СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 697); от 6 февраля 2006 г. N 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом" (СЗ РФ. 2006. N 7. Ст. 786). Среди полномочий органов государственной власти РФ в жилищной сфере указаны также полномочия правоприменительного и контрольного характера, что объясняется наличием жилищного фонда РФ (см. пп. 12, 16.1, 17). Перечень вопросов, отнесенных к полномочиям органов государственной власти РФ в жилищной сфере, не является исчерпывающим, что следует из п. 18 коммент. статьи. Статья 13. Полномочия органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных отношений Полномочия органов государственной власти субъектов РФ (законодательных собраний, губернаторов, правительств, комитетов) в жилищной сфере также представлены как нормотворческими функциями (пп. 2-5, 7 коммент. ст.), так и правоприменительными и контрольными полномочиями (пп. 1, 6, 8 коммент. ст.). Полномочия органов государственной власти субъектов РФ проявляются в части управленческих, административных отношений в жилищной сфере. Что же касается гражданских отношений в жилищной сфере, то их регулирование отнесено к ведению Российской Федерации - субъекты РФ не должны проявлять здесь инициативу. Как правильно отмечает В.Н. Литовкин, "принятие на уровне субъектов РФ головных законодательных актов, регулирующих всю группу, весь комплекс жилищных отношений, не имеет под собой нормативного правового основания.., жилищное законодательство субъектов РФ не может возглавлять такой концептуальный акт, как жилищный кодекс субъекта РФ" (см.: Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М., 2005. С. 35). Нормативные правовые акты субъектов РФ должны соответствовать федеральным нормативным правовым актам. В пределах этого соответствия в них могут быть предусмотрены особенности правового регулирования отношений в жилищной сфере.
Более того, полномочия органов государственной власти субъектов РФ в жилищной сфере, в отличие от соответствующих полномочий органов государственной власти РФ и полномочий органов местного самоуправления, являются открытыми. Это следует из п. 9 коммент. ст., в которой определено, что к полномочиям органов государственной власти субъектов РФ в жилищной сфере отнесены и иные вопросы, которые не отнесены к федеральным полномочиям и полномочиям органов местного самоуправления (сравните с п. 18 ст. 12 и подп. 10 п. 2 ст. 14 ЖК). Перечень вопросов, отнесенных к полномочиям органов государственной власти субъектов РФ в жилищной сфере, не является исчерпывающим. В частности, в ЖК наряду со ст. 13 содержится ряд других норм, предусматривающих дополнительные полномочия органов государственной власти субъектов РФ: о порядке предоставления жилых помещений по договорам социального найма категориям граждан (ст. 49); о порядке определения общей площади предоставляемого жилого помещения (п. 8 ст. 57); об установлении категорий граждан, нуждающихся в специальной социальной защите (ст. 98), категорий граждан, которым предоставляются служебные квартиры (ст. 104); об условиях определения размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем) (ст. 156) и др. Статья 14. Полномочия органов местного самоуправления в области жилищных отношений 1. Полномочия органов местного самоуправления (представительных, исполнительных) в жилищной сфере сводятся в основном к правоприменительным и контрольным полномочиям (см. пп. 1, 3, 5-9.1 коммент. ст.), хотя допускается и нормотворческая деятельность (пп. 2, 4). Нормативные правовые акты и правоприменительные акты органов местного самоуправления в жилищной сфере должны соответствовать федеральным актам и актам субъектов РФ. Ряд полномочий органов местного самоуправления содержится в других статьях ЖК, например об установлении учетной нормы и нормы предоставления площади жилого помещения по договору социального найма (ст. 50); об определении категорий граждан, которым предоставляются служебные квартиры в муниципальном жилищном фонде (ст. 104); об установлении нормативов потребления коммунальных услуг и тарифов на коммунальные услуги (ст. 157); о предоставлении компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг за счет бюджета отдельным категориям граждан в порядке и на условиях, которые регламентированы нормативными правовыми актами органов местного самоуправления (ст. 160); о порядке управления многоквартирным домом, все помещения которого находятся в собственности муниципального образования (ст. 163), и другие. Федеральным законом от 31 декабря 2005 г. N 199-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием разграничения полномочий" (СЗ РФ. 2006. N 1. Ст. 10) расширены полномочия органов местного самоуправления в области жилищных отношений. Статьей 32 указанного Закона внесены изменения в ЖК, ч. 1 ст. 14 которого дополнена п. 9.1 следующего содержания: "определение порядка получения документа, подтверждающего принятие решения о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с условиями и порядком переустройства и перепланировки жилых помещений". Перечень вопросов, отнесенных к полномочиям органов местного самоуправления в жилищной сфере, не является исчерпывающим, что следует из подп. 10 п. 2 коммент. статьи.
2. Города федерального значения Москва и Санкт-Петербург являются субъектами РФ. Применительно к ним установлен особый порядок определения полномочий органов местного самоуправления в жилищной сфере. По общему правилу полномочия органов местного самоуправления в области жилищных отношений, предусмотренные ч. 1 коммент. ст., в городах Москве и СанктПетербурге осуществляются органами государственной власти этих городов. Однако в силу ч. 2 коммент. ст. и в случаях, предусмотренных законами Москвы и СанктПетербурга, допускается осуществление полномочий, предусмотренных частью 1 коммент. ст., органами местного самоуправления (органами административных округов, районов). Глава 2. Объекты жилищных прав. жилищный фонд Статья 15. Объекты жилищных прав 1. В коммент. ст. конкретизируется один из элементов жилищного правоотношения - объект, в качестве которого выступает жилое помещение. Именно объект может служить критерием разграничения отношений, регулируемых жилищным законодательством, и иных имущественных отношений, составляющих предмет регулирования различных институтов гражданского законодательства. Так, например, при рассмотрении в суде требований об освобождении помещений, не входящих в состав жилищного фонда, и, следовательно, не являющихся жилыми, необходимо применять не жилищное законодательство, а нормы гражданского законодательства об аренде (имущественном найме). 2. В ч. 2 коммент. ст. дается легальное определение жилого помещения как объекта гражданских прав, содержащее его существенные признаки. Во-первых, жилое помещение относится к недвижимому имуществу, для которого свойственна прочная связь с землей и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно (ст. 130 ГК РФ). Во-вторых, данное помещение является изолированным, т.е. оно индивидуализировано и обособлено в пространстве как жилой дом, квартира, комната, имеющие отдельный выход на улицу, на лестничную клетку или в общий коридор. ЖК РФ не рассматривает часть комнаты как самостоятельный объект жилищных отношений. В-третьих, жилое помещение предназначено и пригодно для постоянного проживания граждан (п. 2 ст. 288 ГК РФ, ч. 1 ст. 17 ЖК РФ). Данное помещение должно быть юридически признано жилым уполномоченным органом только при условии его соответствия нормативным санитарным, техническим и иным требованиям, например, противопожарным, экологическим, архитектурно-градостроительным. В коммент. правиле не указывается на такое свойство жилого помещения, как благоустроенность, которое закреплялось законодательством некоторых субъектов РФ (см.: п. 2 ст. 4 Закона г. Москвы от 11 марта 1998 г. "Основы жилищной политики г. Москвы" // Вестник Московской городской думы. 1999. N 8; 2005. N 3; Вестник Мэра и Правительства Москвы. N 42, 26 июля 2006; п. 1 ст. 1 Закона Санкт-Петербурга от 4 июля 2001 г. "О жилищной политике Санкт-Петербурга" // Вестник Законодательного собрания СанктПетербурга. 2001. N 9; 2004. N 3; 2005. N 10; 2006. N 4). 3. Нормативные требования, предъявляемые к жилому помещению, а также сам порядок признания его пригодным для проживания установлены Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденным
постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 (СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 402). Ранее данные нормы и правила устанавливались в основном ведомственными актами. При этом упор делался, главным образом, на критерии оценки непригодности жилых помещений. Контроль за техническим состоянием жилых помещений в настоящее время осуществляется на основе ведомственных актов, таких как Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, которые утверждены постановлением Госстроя РФ от 29 сентября 2003 г. (РГ. 2004. N 214. 23 окт.), а также актов регионального жилищного законодательства, например, Закона г. Москвы от 7 апреля 2004 г. "О мониторинге технического состояния жилых домов на территории г. Москвы". 4. Уровень нормативных правовых актов, регулирующих основания и порядок признания жилого помещения непригодным для проживания, значительно повышен. Согласно п. 33 Положения, указанного в п. 3 комментария, основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие недопустимо низкого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований, а также вследствие изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющего обеспечить соблюдение необходимых санитарноэпидемиологических требований и гигиенических нормативов. 5. Определение общей площади жилого помещения впервые закреплено в федеральном законе. Общая площадь включает не только так называемую жилую площадь, т.е. площадь всех жилых комнат, но и площадь подсобных помещений и мест общего пользования - коридоров, прихожих, передних, кухни, санитарно-гигиенических помещений и др. При этом в общую площадь согласно п. 4 коммент. ст. не включается площадь балконов, лоджий, веранд и террас. Статья 16. Виды жилых помещений 1. Значение коммент. ст. состоит в закреплении полного перечня видов жилых помещений. В приведенном перечне каждый предшествующий вид относится к последующему как целое и его часть, т.е. комната может быть частью квартиры или дома, квартира - частью жилого дома. Таким образом, не могут быть объектами жилищных прав помещения в производственных зданиях, бараках и строениях некапитального типа. При этом, однако, в ЖК РФ закрепляются виды жилых помещений специализированного жилищного фонда, которые предназначены для ограниченного использования в установленных законом случаях (ст. 92 ЖК РФ). 2. В ч. 2, 3, 4 коммент. ст. приводятся определения каждого из видов жилых помещений, которые с учетом положений ст. 15 ЖК РФ позволяют отграничить их от иных объектов гражданских прав. Прежде всего жилое помещение представляет собой индивидуально определенную вещь, поскольку речь идет об определенном недвижимом имуществе. Данная вещь (за исключением комнаты) относится к категории сложных вещей, включающих в себя комнаты и некоторые другие помещения, которые имеют обязательное функциональное назначение, т.е. пригодны для постоянного проживания граждан и удовлетворения бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в них. Помещения вспомогательного использования (беседки, гаражи, сараи, погреба и т.п.), обособленные от жилого дома, квартиры, не относятся к жилым помещениям. Комната может выступать в качестве самостоятельного объекта жилищных прав только тогда, если она является изолированной, хотя об этом свойстве данного вида жилого помещения в коммент. ст. не упоминается.
Нередко жилые помещения (квартиры, комнаты) расположены в строениях смешанного типа, в которых имеются также и помещения, используемые под лечебные учреждения, офисы, магазины и т.п. По всей видимости, отнесение таких зданий к категории жилых (многоквартирных) домов зависит в том числе и от того, какая доля в них занята жилыми помещениями; как предлагается в юридической литературе, эта доля должна составлять не менее половины общей площади строения. Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением 1. В коммент. ст. указывается на предназначенность жилого помещения для проживания граждан, в то время как ч. 2 ст. 15 ЖК РФ закрепляет признак его пригодности для постоянного проживания граждан. Коммент. ст. содержит специальную норму, конкретизирующую пределы осуществления права пользования жилым помещением. Установленные ею положения не содержат исключений из общего правила, поэтому здесь законодатель имеет в виду возможность именно постоянного проживания как основного назначения объекта жилищных прав. 2. Значение коммент. правила состоит в том, что жилое помещение может иметь дополнительное назначение, связанное с индивидуальной предпринимательской или профессиональной деятельностью проживающих в нем законных пользователей. Например, гражданин - наниматель жилого помещения или члены его семьи, являющиеся музыкантами, могут репетировать в своей квартире, или адвокат может разместить адвокатский кабинет, сапожник выполнять заказы по ремонту обуви в своем жилом доме. Пределы осуществления права пользования жилым помещением в таких случаях определяются прежде всего согласно общему правилу о недопустимости злоупотребления правом, в том числе не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу (ст. 10 ГК РФ). В случае несоблюдения предусмотренных законом требований суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права. 3. Специальные пределы использования жилого помещения предопределены целевым назначением данного вида имущества. В коммент. ст. установлен общий запрет размещать в жилых помещениях промышленное производство. Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, право собственности на жилое помещение может быть прекращено в судебном порядке. На основании решения суда жилое помещение может быть продано с публичных торгов, вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного решения подлежат выплате собственнику (ст. 293 ГК РФ). Использование нанимателем жилого помещения по договору социального найма не по назначению, разрушение или повреждение жилья, систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, делающее невозможным совместное проживание в одном жилом помещении, являются основаниями для расторжения договора по требованию наймодателя в судебном порядке и выселения нарушителя без предоставления другого жилого помещения (ч. 4 ст. 83, 91 ЖК РФ). 4. Правила пользования жилыми помещениями, утвержденные постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г., конкретизируют обязанность пользователя соблюдать права и законные интересы других лиц (СЗ РФ. 2006. N 5. ст. 546). Кроме того, соблюдение требований безопасности при реализации права пользования жилыми помещениями определяется также Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда. Так, переустройство жилых помещений,
предполагающее установку бытовых электроплит взамен газовых, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладка новых или замена существующих электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и т.п. допускается производить только после получения соответствующих разрешений в установленном порядке (см.: ст. 26 ЖК РФ; Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. // РГ 2003. N 214. 23 окт.). Статья 18. Государственная регистрация прав на жилые помещения Государственная регистрация прав на жилые помещения и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на соответствующее недвижимое имущество. Коммент. ст. имеет отсылочный характер. В ст. 131 ГК РФ закреплены общие требования к государственной регистрации прав на жилые помещения и сделок с ними. Прежде всего государственной регистрации подлежат право собственности и иные вещные права, но не сами жилые помещения как объекты недвижимости. Данная регистрация имеет правоустанавливающее значение и является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке. Сделки с жилыми помещениями также подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ГК РФ и Федеральным законом от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594; 2003. N 24. Ст. 2244; 2004. N 27. Ст. 2711; N 35. Ст. 3607; РГ. 2004. N 290. 30 дек.; 2004. N 292. 31 дек.; СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 15; 2005. N 52 (ч. 1). Ст. 5597; 2006. N 1. Ст. 17; N 17 (ч. 1). Ст. 1782; N 23. Ст. 2380; N 27. Ст. 2881; N 30. Ст. 3287; N 50. Ст. 5279; 2007. N 31. Ст. 4011; N 41. Ст. 4845; N 43. Ст. 5084; N 46. Ст. 5553; N 48 (ч. 2). Ст. 5812; 2008; N 20. Ст. 2251; N 27. Ст. 3126). В частности, государственная регистрация требуется для договора об ипотеке (п. 3 ст. 339 ГК РФ); договора продажи жилого помещения (п. 3 ст. 558 ГК РФ); договора мены жилого помещения (п. 2 ст. 567, п. 3 ст. 558 ГК РФ); договора дарения жилого помещения (п. 3 ст. 574 ГК РФ); договора ренты, предусматривающего отчуждение жилья (ст. 584 ГК РФ); договора доверительного управления недвижимым имуществом (п. 2 ст. 1017 ГК РФ). В соответствии с п. 1 ст. 17 Закона о государственной регистрации помимо договоров и других сделок основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на жилое помещение могут быть акты органов государственной власти или органов местного самоуправления; акты (свидетельства) о приватизации; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные акты и иные предусмотренные законодательством документы. Государственную регистрацию прав на жилое помещение и сделок с ним осуществляют федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации (Федеральная регистрационная служба), и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах. Права на жилые помещения и сделки с ними регистрируются в Едином государственном реестре прав, который содержит информацию о существующих и прекращенных правах на каждый объект недвижимости, сведения об указанных объектах и правообладателях. Проведенная государственная регистрация прав на
жилое помещение удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. А регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки. Поскольку государственная регистрация прав носит открытый характер, регистрирующий орган обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом жилом помещении любому лицу, предъявившему удостоверение личности и письменное заявление (юридическому лицу - документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя). Открытыми для любого лица являются сведения о жилом помещении, о зарегистрированных правах на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости. В установленных законом случаях раздельной государственной регистрации подлежат договор, послуживший основанием перехода права на жилое помещение, и собственно переход данного права. В частности, регистрации подлежат как договоры продажи, мены, дарения жилого помещения, ренты, предусматривающие отчуждение жилья, и доверительного управления недвижимым имуществом, так и переход права собственности или иного вещного права на жилое помещение. Согласно ст. 165 ГК РФ несоблюдение требования закона о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Однако если такая сделка совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется по решению суда. Сторона, необоснованно уклонявшаяся от государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации сделки. Отказ в государственной регистрации права на жилое помещение или сделки с ним либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть обжалованы в судебном порядке в течение трех месяцев со дня, когда заявителю стало известно о нарушении прав и законных интересов (ст. 256 ГПК РФ, 198 АПК РФ). Статья 19. Жилищный фонд 1. В ч. 1 коммент. ст. содержится общее определение понятия "жилищный фонд", согласно которому все жилые помещения, находящиеся на территории России, составляют жилищный фонд независимо от того, кому они принадлежат, каков правовой режим их использования, каковы основания возникновения права пользования данными помещениями и т.п. 2. Основное значение коммент. ст. состоит в закреплении классификации жилищного фонда в соответствии с современными экономико-правовыми реалиями. В ч. 2 коммент. ст. в качестве критерия классификации указываются формы собственности на жилые помещения. С учетом положений ст. 8 Конституции РФ и п. 1 ст. 212 ГК РФ законодатель подразделяет жилищный фонд на частный, государственный и муниципальный. В отличие от ст. 7 Закона "Об основах федеральной жилищной политики" данная статья не упоминает об общественном жилищном фонде, который сейчас не может признаваться самостоятельным видом, так как имущество общественных объединений по гражданскому законодательству относится к частной собственности. 3. Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Он вправе отчуждать свое имущество в собственность другим
лицам, передавать им права владения, пользования и распоряжения имуществом, оставаясь собственником, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пп. 1, 2 ст. 209 ГК РФ). От принадлежности жилого помещения к соответствующему фонду зависит его правовой режим, особенности реализации прав лиц, проживающих в жилом помещении, основания прекращения права пользования жильем и т.д. 4. Частный жилищный фонд включает индивидуальные жилые дома, приватизированные, вновь построенные, приобретенные по гражданско-правовым сделкам и иным основаниям, предусмотренным законом, дома, квартиры и комнаты. Собственниками жилых помещений, составляющих частный жилищный фонд, могут быть не только граждане, но и юридические лица. Согласно ст. 213 ГК РФ собственниками жилых помещений являются коммерческие и некоммерческие организации, кроме государственных и муниципальных предприятий, а также учреждений, финансируемых собственниками, общественные и религиозные организации (объединения), благотворительные и иные фонды. 5. По общему правилу количество и стоимость недвижимого имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, не ограничиваются. При этом важно, что жилое помещение, независимо от того, принадлежит оно физическому или юридическому лицу, должно использоваться только для проживания граждан. 6. В составе государственного жилищного фонда законодатель выделяет собственность РФ (федеральную собственность) и собственность субъектов Федерации - республик, краев, областей, городов федерального значения, автономной области, автономного округа. Управление и распоряжение от имени РФ федеральным имуществом осуществляет Правительство РФ. Значительную часть своих полномочий Правительство делегировало Федеральному агентству по управлению федеральным имуществом, которое, в частности, разрабатывает и осуществляет мероприятия по приватизации находящихся в федеральной собственности объектов недвижимости, оформляет закрепление государственного имущества, находящегося в федеральной собственности, в хозяйственное ведение или оперативное управление, дает согласие на продажу объектов недвижимости, закрепленных в хозяйственном ведении, на передачу их в аренду или залог. От имени субъектов Федерации управление и распоряжение жилищным фондом осуществляют соответствующие государственные органы исполнительной власти субъекта Федерации. Так, в соответствии со ст. 12 Закона Санкт-Петербурга от 16 июля 2001 г. "О жилищной политике Санкт-Петербурга" распоряжение жилыми помещениями государственного жилищного фонда осуществляется исполнительными органами государственной власти Санкт-Петербурга путем предоставления гражданам жилых помещений по договорам социального найма, найма, безвозмездного пользования и аренды, бесплатной передачи в собственность гражданам занимаемых ими жилых помещений в порядке приватизации жилья, продажи гражданам жилья, передачи в собственность муниципальных образований, расположенных на территории Санкт-Петербурга в порядке, предусмотренном законодательством Санкт-Петербурга (Вестник Законодательного собрания Санкт-Петербурга. 2001. N 1; 2004. N 3; 2005. N 10; 2006. N 4). 7. Муниципальный жилищный фонд представляет собой составную часть муниципальной собственности, предназначенную для удовлетворения жилищных потребностей населения соответствующей территории. Образование муниципального жилищного фонда осуществляется главным образом за счет передачи жилищного фонда в собственность муниципальных образований субъектами Федерации, а также
за счет строительства нового жилья. Согласно ст. 125, 215 ГК РФ органы местного самоуправления и лица, указанные в законе, осуществляют права собственника от имени муниципального образования. Органы местного самоуправления от имени муниципального образования самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются муниципальным имуществом, в частности, они вправе передавать муниципальное имущество во временное или постоянное пользование физическим или юридическим лицам, органам государственной власти РФ (органам государственной власти субъекта Федерации) и органам местного самоуправления иных муниципальных образований, отчуждать, совершать иные сделки в соответствии с федеральными законами (ст. 51 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" от 6 октября 2003 г. // СЗ РФ. 2003. N 40. Ст. 3822; 2004. N 25. Ст. 2484; 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 37; 2006. N 8. Ст. 852; 2007. N 1 (ч. 1). Ст. 21; N 46. Ст. 5553; 2008. N 24. Ст. 2790; ст. 14 ЖК РФ). 8. В ч. 3 коммент. ст. закреплен еще один критерий классификации жилищного фонда - цели использования жилых помещений. Социальный жилищный фонд состоит из определенных жилых помещений, относящихся к государственному или муниципальному фонду. Жилые помещения указанного фонда предоставляются определенным категориям граждан, состоящим на учете нуждающихся в жилье (ст. 57 ЖК РФ). Основанием возникновения права пользования жилым помещением является договор социального найма (ст. 60 ГК РФ). Специализированный жилищный фонд включает жилые помещения из состава государственного или муниципального жилищного фонда, которые отнесены к рассматриваемому фонду с соблюдением требований и в порядке, установленными Правительством РФ (ч. 2 ст. 92 ЖК РФ). Законодатель закрепляет особый правовой режим использования конкретных видов специализированных жилых помещений (служебных, жилых помещений в общежитиях, маневренного фонда и др.). Отношение по пользованию данными помещениями основаны на договоре найма специализированного жилого помещения или договоре безвозмездного пользования (ст. 99, 100 ЖК РФ). Индивидуальный жилищный фонд образуют жилые помещения, относящиеся к частному жилищному фонду независимо от того, принадлежат они физическим или юридическим лицам. Квалифицирующим признаком для индивидуального жилищного фонда является использование соответствующих жилых помещений для проживания граждан - собственников жилья, членов их семей, иных лиц на условиях безвозмездного пользования (например, временных жильцов) либо для проживания граждан, которым жилье предоставлено юридическим лицом - собственником на условиях безвозмездного пользования. Наконец, жилищный фонд коммерческого использования включает любые жилые помещения, которые предоставляются собственниками в пользование по возмездным договорам. Наиболее часто жилое помещение данного фонда становится предметом договора коммерческого найма, по которому собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить гражданину (нанимателю) жилье за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ). При наличии определенных юридических фактов возможен перевод жилых помещений из одного вида жилищного фонда в другой (например, при приватизации государственного и муниципального жилья, по гражданско-правовым сделкам и другим основаниям). 9. Государственный учет жилищного фонда осуществляется по единой для всей
страны системе. Задачей учета является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов фонда и изменении этих показателей. Государственный учет включает в себя технический (оперативный), официальный статистический и бухгалтерский учет. Порядок осуществления государственного учета был установлен Положением о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. (СЗ РФ. 1997. N 42. Ст. 4787). Источником правового регулирования является также постановление Правительства Российской Федерации от 4 декабря 2000 г. в ред. от 28 декабря 2006 г. "О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства" (СЗ РФ. 2000. N 50. Ст. 4901; 2004. N 38. Ст. 3803; 2005. N 13. Ст. 1169; 2007. N 1 (ч. 2). Ст. 274; 2008. N 24. Ст. 2868). Основу государственного учета составляет технический учет, осуществляемый независимо от принадлежности жилищного фонда путем проведения технической инвентаризации и регистрации документов об обязанностях правообладателей по поддержанию жилых помещений. В настоящее время государственный технический учет объектов градостроительной деятельности осуществляют Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости и его территориальные органы (см.: постановление Правительства РФ от 10 сентября 2004 г. "О внесении изменений в некоторые акты Правительства РФ по вопросам осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности" (СЗ РФ. 2004. N 35). Технический учет предполагает техническую инвентаризацию и паспортизацию жилищного фонда, мониторинг технического состояния жилых помещений, оценку и переоценку жилых помещений, в том числе для целей налогообложения, и другую деятельность, связанную с государственным учетом жилищного фонда. Статья 20. Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным требованиям 1. В ч. 1 коммент. ст. при распределении полномочий и функций федеральных органов исполнительной власти и органов исполнительной власти субъектов Федерации законодатель закрепляет за федеральными структурами общее нормативное и правовое обеспечение и контроль за исполнением соответствующих актов, а также методические разработки по вопросам государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, его содержанием и предоставлением коммунальных услуг. Приведенное распределение полномочий и функций соответствует положениям п. 16-1, 17 ст. 12 ЖК РФ. Лишь в отношении федерального жилищного фонда федеральные органы исполнительной власти могут осуществлять свой непосредственный контроль. В настоящее время указанные функции осуществляет Министерство регионального развития РФ (см. Указ Президента РФ от 12 мая 2008 г. "Вопросы системы и структуры федеральных органов исполнительной власти" // РГ. 2008. N 100. 13 мая). 2. Как следует из ч. 2 коммент. ст., собственно государственный контроль за использованием и сохранностью всего жилищного фонда независимо от формы собственности возлагается на уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Федерации (см. также п. 8-1 ст. 13 ЖК РФ). Так, по Закону Санкт-Петербурга "О жилищной политике Санкт-Петербурга" соответствующий государственный контроль
отнесен к компетенции Правительства Санкт-Петербурга (см.: пп. 9.1 п. 2 ст. 4 данного закона // Вестник Законодательного собрания Санкт-Петербурга. N 15, 28 апреля 2008; N 18, 19 мая 2008). Статья 21. Страхование жилых помещений 1. Отношения по страхованию жилых помещений регулируются нормами гражданского законодательства (ГК РФ, Закон РФ "Об организации страхового дела в Российской Федерации" в ред. Федерального закона от 31 декабря 1997 г. // СЗ РФ. 1998. N 1. Ст. 4; 1999. N 29. Ст. 3703; N 47. Ст. 5622; 2003. N 50. Ст. 4855, 4858; 2005. N 30 (ч. 1). Ст. 3115; 2004. N 26. Ст. 2607; 2005. N 10. Ст. 760; 2007. N 22. Ст. 2563; N 49. Ст. 6048). 2. Страхование жилых помещений, как и иных объектов недвижимости, может осуществляться на основе договора имущественного страхования (ст. 929 ГК РФ). По данному договору страховщик обязуется за определенную плату (страховую премию) при наступлении предусмотренного в договоре события (страхового случая) возместить страхователю или иному лицу, в пользу которого заключен договор (выгодоприобретателю), причиненные вследствие этого события убытки в застрахованном имуществе либо убытки в связи с иными имущественными интересами страхователя (выплатить страховое возмещение) в пределах определенной договором суммы (страховой суммы). 3. Целью страхования жилых помещений является компенсация убытков, понесенных собственником или законным владельцем, например, нанимателем, арендатором жилого дома, квартиры, комнаты в результате наступления страхового случая (пожара, наводнения, аварии техногенного характера и т.п.). Страховое возмещение не должно превышать предусмотренную в договоре страховую сумму, которая в свою очередь не может превышать действительную стоимость жилого помещения (п. 2 ст. 947 ГК РФ). В случае когда жилое помещение застраховано лишь в части страховой стоимости (неполное имущественное страхование), страхователь (выгодоприобретатель) вправе дополнительно застраховать данное помещение, в том числе у другого страховщика. Однако общая сумма по всем договорам страхования не должна превышать страховую (действительную) стоимость жилого помещения. Глава 3. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение Статья 22. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение 1. Перевод жилых помещений в другую категорию может быть связан, в частности, с проведением градостроительных мероприятий и необходимостью использовать определенные жилые помещения для улучшения бытового обслуживания населения, размещения аптек, магазинов и т.п., требующего изменения функционального назначения данных помещений. В то же время перевод нежилых помещений в жилые происходит, например, в случае переоформления строений, расположенных на садовых, дачных и иных земельных участках, в качестве жилых помещений (жилых домов). Источниками регулирования отношений, связанных с переводом жилых помещений в нежилые и наоборот, как следует из смысла ч. 1 коммент. ст., помимо ЖК является законодательство о градостроительной деятельности - Градостроительный кодекс РФ (РГ 2004. N 290. 30 дек. СЗ РФ. 2005. N 3 (ч. 2). Ст. 3128; 2006. N 1. Ст. 21; N
52 (ч. 1). Ст. 5498; 2007. N 1 (ч. 1). Ст. 21; N 50. Ст. 6237; 2008. N 20. Ст. 2251; N 30 (ч. 1). Ст. 3604), другие федеральные нормативные правовые акты, законы и иные нормативные правовые акты субъектов Федерации, а также муниципальные правовые акты. Так, например, данные отношения регулируются постановлением Правительства Москвы "Об упорядочении перевода жилых помещений в нежилой фонд и оформлении документов о разрешении перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах" от 8 февраля 2005 г. 2. В ч. 2 коммент. ст. устанавливается запрет на перевод жилого помещения в нежилое в следующих случаях: во-первых, если отсутствует отдельный вход в переводимое помещение и вход в него и жилые помещения является общим и при этом отсутствует техническая возможность его оборудования; во-вторых, если переводимое помещение является частью жилого помещения, например, комната в квартире; в-третьих, если в переводимом помещении постоянно проживают собственник или иные лица, например, члены его семьи; в-четвертых, если переводимое помещение обременено правами третьих лиц, например, находится в залоге, является предметом договора коммерческого найма. 3. В ч. 3 коммент. ст. предусматривается специальное условие перевода квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение: во-первых, переводимая квартира должна располагаться на первом этаже; во-вторых, для переводимой квартиры последующих этажей обязательно отсутствие жилых помещений непосредственно под данной квартирой. 4. Часть 4 коммент. ст. устанавливает два условия, при которых не допускается перевод нежилых помещений в жилые, одно из них относится к объекту имущественного права - помещение не отвечает предусмотренным законом требованиям, предъявляемым к жилым помещениям (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ), и отсутствует возможность доведения его до требуемых кондиций; другое условие касается наличия обременений права собственности на переводимое помещение (залог, социальный или коммерческий наем и др.). Статья 23. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение 1. Значение коммент. ст. состоит в детальном регулировании порядка перевода жилых помещений в категорию нежилых или наоборот, определении формальных условий такого перевода в дополнение к материальным условиям, закрепленным в ст. 22 ЖК РФ, а также в установлении правовых последствий принятия соответствующих актов о переводе. 2. Законодатель отнес решение вопроса о переводе жилого помещения в нежилое или наоборот к компетенции органа местного самоуправления по месту нахождения переводимого имущества независимо от формы собственности на переводимые помещения (п. 6 ч. 1 ст. 14 ЖК РФ). Такой подход имеет положительное значение только в смысле установления одного ответственного за решение данного вопроса компетентного органа, но вряд ли оправдано с точки зрения осуществления права распоряжения жилыми помещениями, относящимися к различным видам жилищного фонда. Так, например, в Санкт-Петербурге перевод жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые независимо от формы собственности осуществляется уполномоченным Правительством Санкт-Петербурга исполнительным органом государственной власти Санкт-Петербурга (ст. 1 Закона Санкт-Петербурга от 20 июня 2005 г. "О переводе жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые"). 3. В ч. 2 коммент. ст. предусматривается полный перечень документов, которые
необходимо представить в орган, осуществляющий перевод помещений. Перечень документов является исчерпывающим, если значительная его часть имеет технический характер (п. 3, 4, 5 ч. 2 коммент. ст.), юридический характер имеют заявление собственника или уполномоченного им лица и правоустанавливающие документы на переводимое помещение (например, свидетельство о государственной регистрации права). 4. В ч. 3, 4 коммент. ст. закреплен срок принятия решения о переводе или отказе в переводе помещения (не позднее сорока пяти дней со дня представления документов) и срок выдачи или направления заявителю установленного документа, подтверждающего принятое решение (не позднее трех дней со дня принятия решения). Орган, принявший решение о переводе или отказе в нем, в тот же трехдневный срок должен проинформировать собственников примыкающих соседних помещений о принятии решения. 5. В том же документе, подтверждающем принятие решения о переводе помещения, может содержаться требование о проведении необходимого переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения, перечень иных работ, которые необходимо провести. Принятие документа о переводе помещения и проведении переустройства и (или) перепланировки служит правовым основанием для осуществления соответствующих действий по переоборудованию помещения с учетом проекта его переустройства и (или) перепланировки, представленного ранее в пакете документов. Это означает, что отдельного разрешения на переустройство и (или) перепланировку переводимого помещения не требуется (сравни со ст. 26 ЖК РФ). Результатом состоявшейся перепланировки и (или) переустройства переводимого помещения (проведения иных работ) должен стать акт приемочной комиссии, который направляется в орган, осуществляющий государственный учет объектов недвижимости, и подтверждает окончание перевода помещения. Подобного специального акта, подтверждающего окончание перевода помещения в жилое или нежилое, не требуется, если документ о принятом компетентным органом решении (ч. 5, 7 коммент. ст.) не содержит требования о переустройстве и (или) перепланировке. Указанный документ представляет собой акт власти, исходящий от органа местного самоуправления, и является юридическим основанием для изменения правового режима помещения. 6. Использование переведенных помещений должно осуществляться с учетом изменений в их правовом режиме. Пределы использования жилого и нежилого помещений предусмотрены законом. Статья 24. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение 1. Коммент. ст. содержит основания, по которым может быть отказано в переводе помещений. Из смысла данной статьи следует, что данный отказ связывается с нарушением требований ст. 22 ЖК РФ, касающихся условий перевода и требований ч. 1, 2 ст. 23 ЖК РФ, определяющих порядок перевода помещений. 2. Решение об отказе должно быть законными обоснованным, оно должно содержать основание, по которому компетентный орган местного самоуправления отказывает в переводе. Данное решение в трехдневный срок со дня его принятия выдается или направляется заявителю, который может обжаловать его в судебном порядке (ст. 13 ГК РФ). Убытки, причиненные собственнику помещения в результате принятия незаконного акта органа местного самоуправления, подлежат возмещению муниципальным образованием (ст. 16, 1069 ГК РФ).
Глава 4. Переустройство и перепланировка жилого помещения Статья 25. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения 1. Коммент. ст. открывает специальную главу ЖК РФ, посвященную регламентации отношений, складывающихся в связи с переустройством и перепланировкой жилого помещения. Прежнее законодательство содержало лишь одну статью (ст. 84 ЖК РСФСР), дозволяющую производить переустройство и перепланировку жилого помещения только в целях повышения благоустройства квартиры, с согласия нанимателя, совершеннолетних членов его семьи и наймодателя и с разрешения местной администрации. Действующее жилищное законодательство исходит, во-первых, из того, что переустройство и (или) перепланировка могут производиться в жилых помещениях независимо от формы собственности и, вовторых, вне зависимости от цели, достигаемой переустройством и (или) перепланировкой жилого помещения. Из названия гл. 4 ЖК РФ, а равно названия коммент. ст. следует, что объектом регулируемых отношений выступают только жилые помещения, включающие в состав жилой дом, часть жилого дома, квартиру, часть квартиры, комнату (см. коммент. к ст. 16 ЖК РФ), и только в части совершаемых действий по их переустройству и (или) перепланировке. С учетом правовой позиции, изложенной Конституционным Судом Российской Федерации в постановлении от 14 апреля 2008 г N 7-П по делу о проверке конституционности абзаца второго ст. 1 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" в связи с жалобами ряда граждан (СЗ РФ. 2008. N 18. Ст. 2089) используемые в коммент. ст. понятия переустройства и перепланировки жилого помещения распространяются на жилые строения, возведенные на садовых земельных участках. 2. В ч. 1 коммент. ст. содержится правило, раскрывающее понятие переустройства жилого помещения. При этом законодатель формулирует лишь обобщенный перечень действий, которые подпадают под признаки указанного понятия. Как правило, в число допустимых мероприятий по переустройству входят: замена инженерного и сантехнического оборудования, устройство туалетов, ванных комнат, кухонь, перестановка нагревательных (отопительных), сантехнических и газовых приборов, установка бытовых электроплит взамен газовых плит, замена и (или) установка дополнительного инженерного оборудования, увеличивающая энерго-, водопотребление, с заменой существующих или прокладкой дополнительных подводящих сетей, установка душевых кабин, "джакузи", стиральных машин повышенной мощности и др. Перечень мероприятий по переустройству в принципе не может являться закрытым, и все их множество можно условно именовать переоборудованием жилого помещения. Однако не любое переоборудование является юридически значимым в смысле положений гл. 4 ЖК РФ, а только то, которое в содержательном плане совпадает с легальным понятием переустройства. При этом юридическое значение имеют лишь установка, замена или перенос инженерных сетей, установка, замена или перенос санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Если перечисленные выше мероприятия не требуют внесения изменения в технический паспорт жилого помещения, например, замена одной люстры на другую, то они не подпадают под юридически значимые признаки переустройства и должны рассматриваться как переоборудование, не требующее согласующих процедур и
разрешений. 3. В ч. 2 коммент. ст. содержится правило, раскрывающее понятие перепланировки жилого помещения. Как и в случае с переустройством, норма указанного пункта дает обобщенное наименование действия, являющегося юридически значимым для целей гл. 4 ЖК РФ. Таким действием является изменение конфигурации жилого помещения. Изменение конфигурации жилого помещения может иметь место при полной либо частичной разборке ненесущих перегородок, устройстве проемов в ненесущих перегородках, устройстве проемов в несущих стенах и межквартирных перегородках при объединении помещений по горизонтали, устройстве проемов в перекрытиях при объединении помещений в вертикальной плоскости, устройстве внутренних лестниц, заделке дверных проемов в перегородках и несущих стенах, устройстве перегородок с увеличением и без увеличения нагрузок на перекрытия, изменении конструкции полов с увеличением нагрузок на перекрытия, устройстве и ликвидации оконных проемов, установке наружных технических средств, например, антенн, кондиционеров и т.п. Как и в случае с мероприятиями по переустройству жилого помещения, мероприятия по перепланировке являются юридически значимыми, если результаты их осуществления влекут необходимость внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. Такой необходимости, в частности, не влекут: ремонт помещения, устройство (разборка) встроенной мебели, антресолей, шкафов, замена (без перестановки) инженерного оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству оборудованием. 4. Под техническим паспортом жилого помещения следует понимать технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения, требования к форме, содержанию и оформлению которого установлены приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 г. N 37 в ред. приказа Госстроя РФ от 4 сентября 2000 г. N 199 (см. п. 9 коммент. к ст. 26 ЖК РФ). Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения 1. В коммент. ст. определяются некоторые формальные условия, соблюдение которых является необходимым и достаточным для принятия решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Указанное решение и выступает в качестве основания проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, что получило отражение в названии коммент. ст. 2. Часть 1 коммент. ст. содержит норму, устанавливающую требования, которым должно следовать лицо, намеревающееся осуществить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения. В качестве таких требований называются соблюдение законодательства и наличие согласования мероприятий по переустройству и (или) перепланировке, полученного от органа, осуществляющего согласование. 3. Правила коммент. ст. не уточняют, какое именно законодательство должно быть соблюдено. Анализ предметной сферы регулируемых в гл. 4 ЖК РФ отношений показывает, что речь в данном случае может идти помимо ЖК РФ о Федеральном законе "О техническом регулировании" (СЗ РФ. 2002. N 52 (ч.I). Ст. 5140), Градостроительном кодексе Российской Федерации (СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). ст. 16), Федеральном законе "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (СЗ РФ. 2003. N 40. Ст. 3822), Федеральном законе "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры народов) Российской Федерации" (СЗ РФ. 2002. N 26 (ч. I). Ст. 2519), Федеральном законе "Об
архитектурной деятельности в Российской Федерации" (СЗ РФ. 1995. N 47. ст. 4473). В понятие "законодательство" в данном случае следует включать также подзаконные нормативные правовые акты, а равно законы и подзаконные нормативные акты, принимаемые субъектами РФ (см. коммент. к ст. 5 ЖК РФ). 4. В роли органа, осуществляющего согласование мероприятий по переустройству и (или) перепланировке жилого помещения выступает орган местного самоуправления, компетенция которого в этой части установлена нормой п. 7 ч. 1 ст. 14 ЖК РФ. В субъектах РФ - городах федерального значения Москве и СанктПетербурге вопросами согласования переустройства и перепланировки жилых помещений занимаются органы местного самоуправления на территориях каждого из названных городов на основании законов указанных субъектов РФ. 5. В ч. 2 коммент. ст. законодатель устанавливает исчерпывающим образом перечень документов, которые необходимо предъявить в орган, осуществляющий согласование проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, для целей принятия последним соответствующего решения. В роли заявителя должен выступать собственник помещения, которое планируется к переустройству и (или) перепланировке либо уполномоченное указанным собственником лицо. Заявителем может являться и наниматель жилого помещения по договору социального найма, но только в случае получения соответствующего полномочия на представление указанных в коммент. пункте документов. Для получения соответствующего полномочия наниматель жилого помещения по договору социального найма должен обратиться к наймодателю с письменным заявлением. В роли наймодателя, наделяющего нанимателя жилого помещения полномочиями на представление указанных в коммент. пункте документов, выступает собственник жилого помещения государственного (муниципального) жилищного фонда либо действующий от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления или управомоченное им лицо (см. коммент. к ст. 60 ЖК РФ). 6. Заявление о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения представляется заявителем по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. N 266 "Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения" (СЗ РФ. 2005. N 19. Ст. 1812; N 39. Ст. 3957). 7. В качестве правоустанавливающих документов, которые представляются в орган, осуществляющий согласование, могут выступать свидетельства о праве собственности на жилое помещение, договоры купли-продажи жилого помещения, договоры дарения, мены, ренты и т.п. 8. Проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должен соответствовать действовавшим ранее государственным стандартам либо действующим требованиям технических регламентов. Фраза "оформленный в установленном порядке" означает, что указанный проект разрабатывается не заявителем, а проектной организацией, имеющей соответствующую лицензию, и подписывается ее руководителем. Проект также должен содержать заключение о его соответствии требованиям строительных, санитарных, противопожарных, экологических норм и правил, обеспечивающих защиту жизни, здоровья граждан, имущества, охрану окружающей среды. Из этого следует, что при переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения требуется наличие согласований соответствующих служб. Слова "в установленном порядке" означают также, что детальные требования к
процедуре подготовки и оформления, а равно к содержанию проекта переустройства или перепланировки определяются соответствующими нормативными актами органов местного самоуправления, предписаниям которых должен следовать заявитель. 9. В качестве обязательного документа в орган, осуществляющий согласование, представляется технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения, являющийся документом, содержащим техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям (ч. 5 ст. 19 ЖК РФ). Технический паспорт жилого помещения составляется при приемке жилых строений в эксплуатацию или при включении жилого помещения в жилищный фонд. Форма технического паспорта и содержание его реквизитов установлены в приложении 11 к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 г. N 37 в ред. приказа Госстроя РФ от 4 сентября 2000 г. N 199 (Строительная газета. 1999. 23 июля, 20 авг.). Технический паспорт жилого помещения не следует смешивать с иными документами, имеющими похожее название, например, с паспортом жилого помещения, требования к которому установлены в приложении 1 к Типовому договору социального найма жилого помещения муниципального жилищного фонда, утвержденному приказом Государственного комитета Российской Федерации по жилищной и строительной политике от 11 декабря 1997 г. N 17-32 (СПС "Гарант"). 10. В п. 5 ч. 2 коммент. ст. содержится норма, рассчитанная на случай, когда заявителем, желающим провести переустройство и (или) перепланировку, является уполномоченный наймодателем наниматель жилого помещения. В указанном случае в орган, осуществляющий согласование, дополнительно представляется письменное согласие всех членов семьи нанимателя, в том числе и временно отсутствующих. К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя (см. коммент. к ч. 1 ст. 69 ЖК РФ). 11. Если жилое помещение или дом, в котором находится подлежащее переустройству и (или) перепланировке жилое помещение, является памятником архитектуры, истории или культуры, в орган, осуществляющий согласование, дополнительно представляется заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры. Указанный орган обязан дать письменное заключение о допустимости либо недопустимости проведения переустройства и (или) перепланировки. Формулировка п. 6 ч. 2 коммент. ст. исключает необходимость получения заключения органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о том, что жилое помещение, подлежащее переустройству и (или) перепланировке, не является памятником архитектуры, истории и культуры. 12. В ч. 3 коммент. ст. содержится норма, запрещающая органу, осуществляющему согласование переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, требовать от заявителя представления иных, чем определенные в ч. 2 коммент. ст., документов. Факт получения документов от заявителя подтверждается распиской. В выдаваемой заявителю расписке должны быть указаны перечень полученных документов и дата их получения. 13. Часть 4 коммент. ст. устанавливает срок, в течение которого органом, осуществляющим согласование переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, должно быть принято решение о согласовании или об отказе в согласовании. Указанное решение принимается по результатам рассмотрения
заявления и иных представленных документов. 14. В ч. 5 коммент. ст. установлен предельный срок, в течение которого орган, осуществляющий согласование проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, обязан выдать или направить по адресу, указанному в заявлении, документ, подтверждающий принятие решения о согласовании или об отказе в согласовании. Форма и содержание указанного решения установлены постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. N 266 "Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения" (СЗ РФ. 2005. N 19. Ст. 1812; N 39. Ст. 3957). 15. Документ, подтверждающий принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, является основанием проведения мероприятий по переустройству и (или) перепланировке жилого помещения. Это означает, что заявитель вправе приступить к выполнению работ по переустройству и (или) перепланировке жилого помещения только после получения указанного разрешительного документа. Статья 27. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения 1. В коммент. ст. включены нормы, определяющие основания отказа в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, содержание решения об отказе и срок, в течение которого заявителю выдается или направляется документ, содержащий решение об отказе. 2. Основания, по которым принимается решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, следует дифференцировать на две группы: - формальные основания; - основания по существу. К числу формальных оснований относятся: - непредставление определенных в ст. 26 ЖК РФ документов; - представление документов в ненадлежащий орган. Основанием решения об отказе по существу является несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям действующего законодательства. 3. Непредставление определенных в ст. 26 ЖК РФ документов не связано с оценкой содержания указанных документов и должно влечь по существу отказ в рассмотрении заявления, а не отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Однако законодатель исходит из того, что нет документов - нет и согласования. Определенные сложности на практике может вызвать представление в орган, осуществляющий согласование, письменного полномочия нанимателя на представление документов, выданного ему наймодателем. Вместе с тем, указанное полномочие, оформленное, например, доверенностью (ст. 185 ГК РФ), не значится в перечне документов, указанных в п. 2 ст. 26 ЖК РФ. Отсутствие такой доверенности не является основанием для отказа в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, но может послужить основанием для отказа в приеме заявления. 4. Установление в качестве основания для отказа в согласовании переустройства и (или) перепланировки представления документов в ненадлежащий орган является логической ошибкой, допущенной законодателем, поскольку указанный орган не вправе принимать решений о согласовании или об отказе в согласовании. А
орган, осуществляющий согласование, при непоступлении документов или их возможном поступлении в иной орган вообще никакого решения, связанного с переустройством и (или) перепланировкой, принять не может. 5. Несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям действующего законодательства может выражаться, в частности, в нарушении предписаний, закрепленных в постановлении Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" (РГ. 2003. 23 окт.). Согласно п. 1.7.2 и п. 1.7.3 указанных Правил не допускаются переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств. Не допускается перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры. Согласно ст. 21 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" (СЗ РФ. 1995. N 47. Ст. 4473) изменения архитектурного объекта (достройка, перестройка, перепланировка) осуществляются в соответствии с ГК РФ и договором на создание и использование архитектурного проекта. При этом изменение архитектурных объектов, строительство которых требует разрешения на строительство, осуществляется в порядке, установленном ст. 3 указанного закона. Порядок изменения архитектурных объектов, удостоенных государственных и иных премий в области архитектуры, устанавливается уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти по координации деятельности в области архитектуры и градостроительства. 6. Норма, закрепленная в ч. 2 коммент. ст., определяет содержание решения об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, принимаемого органом, осуществляющим согласование. 7. В ч. 3 коммент. ст. установлен срок, в течение которого заявителю выдается или направляется решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Заявителю предоставлено право обжаловать принятое решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в судебном порядке. Статья 28. Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения 1. Коммент. ст. содержит нормы, устанавливающие форму подтверждения завершения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения и определяющие компетентный орган, в который указанная форма направляется. 2. В качестве формы, подтверждающей завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, выступает акт приемочной комиссии. Состав приемочной комиссии, в которую, как правило, должны входить представители органа, осуществляющего согласование, представители управляющей организации либо товарищества собственников жилья (жилищного кооператива), представители разработчика проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, представители исполнителя работ по переустройству и (или) перепланировке, представители БТИ, определяются соответствующим нормативным актом органа местного самоуправления. Задачей приемочной комиссии является проверка соответствия выполненных по переустройству и (или) перепланировке мероприятий
проекту и подписание акта, который удостоверяет факт выполнения переустройства и (или) перепланировки в соответствии с разрешением и проектом. Акт приемочной комиссии должен быть утвержден должностным лицом (руководителем) органа, осуществляющего согласование переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. 3. Акт приемочной комиссии является единственным документом, представляющим правовое основание для внесения в установленном порядке изменений в инвентаризационно-техническую документацию жилого помещения, подвергшегося переустройству и (или) перепланировке. 4. В ч. 2 коммент ст. содержится норма, определяющая компетентный орган, в который подлежит направлению акт приемочной комиссии. Таким органом является орган или организация, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости" (РГ. 2007. 1 авг.). Согласно ст. 3 указанного Закона кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости осуществляются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в порядке, установленном Конституцией Российской Федерации и Федеральным конституционным законом от 17 декабря 1997 г. N 2-ФКЗ "О Правительстве Российской Федерации". В настоящее время таким уполномоченным органом является Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости, находящееся в ведении Министерства экономического развития РФ (см. Указ Президента РФ от 12 мая 2008 г. N 724. Вопросы системы и структуры федеральных органов исполнительной власти // РГ. 2008. 13 мая). Положением о Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости, утвержденным постановлением Правительства РФ от 19 августа 2004 г. N 418 (СЗ РФ. 2004. N 34. Ст. 3554), предусмотрены территориальные органы Федерального агентства кадастра объектов недвижимости. Указанные органы действуют в соответствии с Типовым положением о территориальном органе Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 21 февраля 2006 г. N 47 (БНА. 2006. N 22). 5. Обязанность по направлению акта приемочной комиссии в орган, осуществляющий государственный учет объектов недвижимого имущества, возлагается на орган, осуществивший согласование переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения 1. Коммент. ст. включает нормы, устанавливающие признаки и правовые последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения. Следует отметить, что ранее действовавшее жилищное законодательство не регламентировало на уровне закона процедурные вопросы, связанные с самовольным переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений. Правила, закрепленные в коммент. ст., в известной мере перекликаются с правилами ст. 222 ГК РФ, устанавливающими понятие и последствия самовольной постройки, в качестве которой признается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Главным отличием самовольной постройки от самовольного переустройства и (или) перепланировки в
сущностном смысле является то, что постройка, по мнению законодателя, это объект, а не действие. Переустройство же и перепланировка - это определенные действия над объектом. 2. Признаками самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки, закрепленными в ч. 1 коммент. ст., являются: - отсутствие основания для осуществления мероприятий по переустройству и (или) перепланировке жилого помещения; нарушение проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с установленными правилами. Основанием, подтверждающим принятие решения о согласовании и открывающим легальную возможность для производства соответствующих работ по переустройству и (или) перепланировке жилого помещения, является документ, подтверждающий принятие решения о согласовании. Нарушение проекта переустройства и (или) перепланировки может быть как существенным, так и несущественным. Однако, в отличие от самовольной постройки, признак существенности нарушения проекта юридического значения не имеет. Любое нарушение проекта по смыслу нормы, закрепленной в п. 1 коммент. ст., характеризует действия по переустройству и (или) перепланировке как самовольные. 3. Часть 3 коммент. ст. содержит отсылочную норму, устанавливающую юридическую ответственность за действия по самовольному переустройству и (или) самовольной перепланировке жилого помещения. Собственники или наниматели жилого помещения, самовольно переоборудовавшие или перепланировавшие занимаемое ими жилое помещение, могут быть привлечены к административной ответственности. Так, в соответствии со ст. 7.21 КоАП самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от 1000 до 1500 рублей. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 2000 до 2500 рублей. Административное правонарушение по указанной статье рассматривают органы государственной жилищной инспекции. 4. В ч. 3 коммент. ст. на собственника жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма возлагается обязанность по приведению переустроенного и (или) перепланированного помещения в прежнее состояние. Срок и порядок приведения такого жилого помещения в прежнее состояние устанавливаются органом, осуществляющим согласование переустройства и (или) перепланировки. Решение, принятое органом, осуществляющим согласование, и содержащее порядок и сроки производства работ по приведению жилого помещения в прежнее состояние, должно быть направлено лицу (собственнику или нанимателю жилого помещения), осуществившему самовольное переустройство и (или) перепланировку, а также в управляющую организацию и (или) товарищество собственников жилья (жилищный кооператив). 5. Коммент. ст. не содержит правила, касающегося установления факта самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, и определения компетентного органа, устанавливающего указанный факт. Представляется, что такие отношения должны быть урегулированы в соответствующем нормативном акте субъекта РФ и (или) муниципального образования. 6. В ч. 4 коммент. ст. формулируется основание и условия, при соблюдении которых переустроенное и (или) перепланированное жилое помещение может быть
сохранено в таком виде. Как следует из содержания коммент. части, собственник или наниматель жилого помещения могут быть освобождены от обязанности по приведению такого помещения в прежнее состояние только на основании решения суда. Судебное решение может быть принято, если фактом переустройства и (или) перепланировки не были нарушены права и охраняемые законом интересы граждан либо произведенные переустройство и (или) перепланировка не создают угрозу жизни или здоровью граждан. 7. Правила коммент. ст. не предусматривают, а следовательно, исключают возможность согласования "задним числом" уже произведенных переустройства и (или) перепланировки в административном порядке. Однако судебная практика идет по несколько иному пути. Согласно постановлению (определению) Президиума Верховного Суда РФ от 27 сентября 2006 г. (Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2006 года // Бюллетень ВС 2007. N 1) норма, закрепленная в ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, должна рассматриваться во взаимосвязи с другими положениями этой статьи, в частности, с ее ч. 5, которая устанавливает право суда принять решение о продаже жилого помещения с публичных торгов или о расторжении договора социального найма при условии непринятия решения, предусмотренного ч. 4 данной статьи. В случае самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения нарушаются права и законные интересы органа местного самоуправления, который в соответствии с ч. 5 ст. 29 ЖК РФ вправе обратиться в суд с иском о продаже с публичных торгов самовольно переустроенного жилого помещения либо о расторжении договора социального найма. Суд может отказать в удовлетворении такого иска и при наличии соответствующего заявления гражданина принять решение о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если признает, что этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу жизни и здоровью. В этом случае в решении суда о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии должно быть указано, что оно является основанием для внесения соответствующим органом, осуществляющим технический учет недвижимого имущества, изменений в техническую документацию на жилое помещение. Президиум Верховного Суда РФ отмечает также, что положения ст. 29 ЖК РФ не содержат запрета и не исключают полномочий органа местного самоуправления, предусмотренных п. 7 ч. 1 ст. 14, ст. 26-28 ЖК РФ, согласовать по заявлению гражданина самовольно выполненные переустройство и (или) перепланировку и сохранить жилое помещение в соответствующем состоянии. Отказ органа, уполномоченного принимать решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, может быть признан судом неправомерным, если гражданином были представлены указанные в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ документы, а произведенные им переустройство и (или) перепланировка соответствуют требованиям законодательства. 8. Часть 5 коммент. ст. содержит нормы, устанавливающие некоторые меры, направленные на принудительное приведение жилого помещения в состояние, существовавшее до его самовольного переустройства и (или) перепланировки. Указанные меры в своей основе опираются на судебное решение и по своему содержанию различны для собственника жилого помещения и нанимателя жилого помещения. Кроме того, указанные меры могут иметь место лишь при отсутствии решения суда, согласно которому жилое помещение сохраняется в переустроенном и (или) перепланированном состоянии и при неприведении самовольно переустроенного
и (или) перепланированного жилого помещения в прежнее состояние в срок, установленный органом, осуществляющим согласование. 9. В отношении собственника жилого помещения суд может принять решение о продаже с публичных торгов самовольно переустроенного и (или) перепланированного жилого помещения с возложением на покупателя обязанности по приведению его в прежнее состояние. На практике возникает вопрос о выселении граждан из продаваемого в такой ситуации жилого помещения. Разъясняя указанную ситуацию, Президиум Верховного Суда РФ в своем постановлении (определении) от 23 ноября 2005 г. (Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2005 года // Бюллетень ВС 2006. N 3) отметил следующее. В ст. 551 ГК РФ закреплено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В силу ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Следовательно, права на имущество у нового собственника возникают с момента их государственной регистрации, поэтому право собственности на жилое помещение предыдущего собственника прекращается с момента государственной регистрации прав нового собственника на указанное имущество. Из вышеизложенного следует, что до момента государственной регистрации прав на жилое помещение нового собственника, в том числе и на момент проведения торгов, предыдущий собственник обладает правом собственности на указанное жилое помещение и выселен из него быть не может. 10. Публичные торги по продаже жилого помещения проводятся в соответствии с правилами ГК РФ и гл. 9 Федерального закона "Об исполнительном производстве" (РГ. 2007. 6 окт.). Если покупатель, выигравший торги, не выполнит возложенную на него обязанность по приведению жилого помещения в прежнее состояние, по решению суда возможна повторная процедура продажи указанного помещения с публичных торгов. 11. В отношении нанимателя жилого помещения по договору социального найма суд может принять решение о расторжении указанного договора. Одновременно с этим суд может обязать собственника помещения, являющегося наймодателем, осуществить мероприятия по приведению жилого помещения в прежнее состояние. Коммент. ст. не содержит каких-либо предписаний, касающихся жилищных прав нанимателя, с которым по решению суда расторгнут договор социального найма. Речь в данном случае идет о выселении нанимателя из занимаемого им жилого помещения, как юридическом и фактическом последствии расторжения договора. Представляется, что если действия нанимателя не подпадают под признаки ч. 1 ст. 91 ЖК РФ, он не может быть выселен без предоставления другого жилого помещения. Между тем в литературе высказывается и иная точка зрения. Так, по мнению Е.С. Гетман и В.Н. Симонова: "Без предоставления другой жилой площади могут быть выселены лица, произведшие самовольное переустройство и (или) перепланировку жилого помещения" (Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / под. ред. П.В. Крашенинникова. М., 2005. С. 397-398). 12. В ч. 6 коммент. ст. содержится норма, обязывающая орган, осуществляющий согласование переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, установить новый срок для приведения самовольно переустроенного и (или) перепланированного жилого помещения в прежнее состояние. Очевидно, что указанный срок должен соответствовать сроку, который вправе определить в своем решении суд, возлагая на нового собственника обязанность по приведению жилого помещения в прежнее состояние. Порядок такого приведения, но в рамках нового срока остается тем же, что
был адресован прежнему собственнику или нанимателю жилого помещения. Обязанность по приведению жилого помещения в прежнее состояние по смыслу ч. 6 коммент. ст. возлагается на нового собственника или собственника, являвшегося наймодателем. Во втором предложении ч. 6 коммент. ст. содержится норма, определяющая судьбу жилого помещения, не приведенного в прежнее состояние новым собственником или собственником, являющимся наймодателем. Включение в процедуру продажи с публичных торгов жилого помещения, находящегося в государственном или муниципальном жилищном фонде, как представляется, является в данном случае ошибочным решением законодателя. Раздел II. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения Глава 5. Права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих в принадлежащем ему помещении граждан Статья 30. Права и обязанности собственника жилого помещения 1. С принятием ЖК РФ окончательно сформировался относительно новый для российской правовой системы институт права собственности на жилое помещение. Значение этого института определяется значением жилья в истории человеческой цивилизации; обеспеченность человека жильем - необходимое условие создания и развития семьи, укрепления брака, рождения и воспитания детей, решения многих социальных, экономических и политических проблем государства и общества. Право собственности на жилье - это одна из основных ценностей современного общества. Закон призван защищать это право, гарантировать его и обеспечивать условия для его реализации в интересах носителей этого права - собственников жилых помещений, которыми в подавляющем своем большинстве являются граждане России. 2. Несмотря на огромную социальную ценность жилья как блага, необходимого для обеспечения нормального существования человека, указание на жилье, жилое помещение далеко не всегда содержится в нормах, посвященных основным правами свободам человека и гражданина, и нормах о видах объектов гражданских прав. Было бы целесообразно внести указание на жилье, жилое помещение в п. 2 ст. 35 Конституции РФ, посвященной частной собственности, в ст. 128 ("Объекты гражданских прав") и п. 1. ст. 130 (об объектах, относящихся к недвижимым вещам) ГК РФ, а также в другие нормы ГК РФ, регулирующие порядок использования различных видов объектов гражданских прав, например, п. 2 ст. 609 (о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества) и п. 2 ст. 651 (о государственной регистрации договора аренды зданий и сооружений, заключенного на срок не менее года) ГК РФ. 3. Нормы института права собственности на жилье не исчерпываются положениями ЖК РФ; они содержатся также в ГК РФ и других законодательных актах. В части первой ГК РФ имеется глава 18 "Право собственности и другие вещные права на жилые помещения", ст. 288-293, положения которой переплетаются с положениями главы 5 ЖК РФ. Нормы ГК РФ о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения отражают, главным образом, основные аспекты взаимосвязи и соотношения права собственности на жилье с другими элементами жилищных правоотношений. По сравнению с нормами ГК РФ нормы ЖК РФ регулируют жилищные отношения более детально. Представляется, что между положениями главы 18 ГК РФ и нормами ЖК РФ нет очевидных коллизий. Если же таковые выявятся в правоприменительной практике, то согласно ч. 1 ст. 4 Вводного закона приоритет в регулировании жилищных отношений
должен быть признан за нормами ЖК РФ как специальными в соотношении с нормами ГК РФ. В то же время отдельные положения главы 18 ГК РФ воспроизведены в ЖК РФ; достаточно сравнить п. 1 ст. 288 ГК РФ и ч. 1 коммент. ст., ст. 293 ГК РФ и ч. 4 коммент. ст. и т.д.; то есть имеет место дублирование одних и тех же норм в обоих Кодексах. Поэтому, как представляется, в целях консолидации правовых норм, регулирующих отношения собственности на жилые помещения, было бы целесообразно произвести реконструкцию главы 18 ГК РФ, перенеся содержащиеся в ней нормы в ЖК РФ. Сосредоточение всех норм о праве собственности на жилые помещения в ЖК РФ обеспечило бы компактность и системность этих норм, способствовало бы единообразному толкованию и применению этих норм. В главе 18 ГК РФ могли быть сохранены только нормы - дефиниции, дающие определения права собственности и других вещных прав на жилые помещения, и бланкетно-отсылочные нормы, обеспечивающие соподчиненность норм Кодекса с общими и специальными нормами ГК РФ. Следовало бы также специально включить указание на ГК РФ в ч. 2 ст. 5 Кодекса, в которой говорится о составе жилищного законодательства; то, что в составе жилищного законодательства не указан ГК РФ, является очевидным недоразумением. Целесообразно также перенести в ЖК РФ нормы о праве собственности на жилище, которые содержатся в других федеральных законах. Не ясно, например, почему положение о выплате компенсации за утрату права собственности на жилое помещение включено в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; имеется в виду ст. 31.1 названного закона, озаглавленная "Основания выплаты Российской Федерацией компенсации за утрату права собственности на жилое помещение"; она была включена в названный закон Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 217-ФЗ "О внесении изменений в статью 223 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 43); место этим положениям в главе 5 ЖК РФ. Следовало бы поместить в главу 5 Кодекса нормы о прекращении права собственности на жилые помещения с тем, чтобы урегулировать, в частности, порядок безвозмездной передачи принадлежащих гражданам на праве собственности и свободных от обязательств жилых помещений в государственную или муниципальную собственность (см. ст. 20 Вводного закона в редакции Федерального закона от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" // СЗ РФ. 2006. N 27. Ст. 2881). Такая возможность предусмотрена, например, Правилами выпуска и реализации государственных жилищных сертификатов в рамках реализации подпрограммы "Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категории граждан, установленных федеральным законодательством" федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 годы, утвержденными постановлением Правительства РФ от 21 марта 2006 г. N 153 "О некоторых вопросах реализации подпрограммы "Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством" федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 года" (СЗ РФ. 2006. N 13. Ст. 1405). Возможно, что работа по совершенствованию ГК РФ, предусмотренная Указом Президента РФ от 18 июля 2008 г. N 1108 "О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации" (СЗ РФ. 2008. N 29 (ч. I). Ст. 3482; РГ. 2008. 23 июля), затронет соотношение норм ГК РФ, регулирующих жилищные отношения, с нормами ЖК РФ и
приведет к системному упорядочению нормативных положений, посвященных праву собственности на жилые помещения. 4. Жилые помещения могут находиться в собственности граждан, юридических лиц, государства и муниципальных образований. Закон не исключает нахождение жилых помещений в собственности иностранных граждан, апатридов (лиц без гражданства), иностранных юридических лиц, иностранных государств, международных организаций. Поэтому термин "собственник жилья" и нормы о праве собственности на жилые помещения относятся к любым видам лиц, являющихся собственниками жилых помещений, если, конечно, из самой нормы не вытекает, что она регулирует отношения с участием собственников определенного вида, прежде всего собственников - граждан Российской Федерации (см., например, ч. 12 ст. 159 Кодекса). 5. Права собственника жилого помещения раскрываются в ч. 1 коммент. ст. через правомочия (права) владения, пользования и распоряжения, что соответствует легальному определению права собственности, закрепленному в п. 1 ст. 209 ГК РФ. Как и другие объекты гражданских прав, жилое помещение используется собственником своей властью и в своем интересе. При осуществлении права собственности на жилое помещение, как и других субъективных гражданских прав, собственник не вправе нарушать пределы осуществления права собственности. Общие критерии, определяющие пределы осуществления любых субъективных гражданских прав, предусмотрены в ст. 10 ГК РФ. Специальные пределы осуществления права собственности на жилые помещения установлены самим Кодексом; вместе с тем, следует учитывать и нормы, содержащиеся в главе 18 ГК РФ. Правомерность или, соответственно, неправомерность осуществления права собственности на жилые помещения определяется, прежде всего, назначением жилья, сущностью помещения как жилого. Жилое помещение предназначено для постоянного проживания граждан и должно быть пригодным для этого: ч. 2 ст. 15 и ч. 1 ст. 17 Кодекса. Содержащиеся в ст. 17 ЖК РФ и нормах иных актов жилищного законодательства санитарно-гигиенические, экологические и другие требования к пользованию жилым помещением обязательны и для собственников жилых помещений. Не допускается размещение в жилых домах промышленных производств - ч. 3 ст. 17 Кодекса и абз.1 п. 3 ст. 288 ГК РФ. При осуществлении права собственности на жилое помещение собственник должен учитывать или, как сказано в ч. 4 коммент. ст., "соблюдать" права и законные интересы соседей. Под соседями следует понимать собственников соседних жилых помещений и иных граждан, в них проживающих. Обязанность "соблюдать права и законные интересы соседей" сводится к соблюдению действующих правовых норм, регулирующих различные аспекты отношений, складывающихся при пользовании жилыми помещениями. Эти нормы содержатся, в частности, в Правилах пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ (см. комментарий к ст. 17 Кодекса). Если объектом права собственности является квартира в многоквартирном жилом доме, то собственник квартиры должен соблюдать также правила пользования имуществом, находящимся в общей долевой собственности собственников жилых помещений в доме. 6. Бремя содержания жилья лежит на собственнике. Это означает, что собственник должен заботиться о надлежащем состоянии, сохранности принадлежащего ему жилого помещения. Он должен вкладывать средства в жилое помещение, нести расходы по его содержанию и ремонту. Если объектом права собственности является квартира в многоквартирном доме, то бремя собственника включает в себя также содержание общего имущества в той части по сумме затрат,
которая соответствует доле каждого собственника в праве общей долевой собственности сособственников на это общее имущество. Если собственнику принадлежит комната в коммунальной квартире, его бремя включает обязанности по содержанию общего имущества собственников комнат в коммунальной квартире. 7. Собственник не должен допускать бесхозяйственного содержания принадлежащего ему жилого помещения. Бесхозяйственное содержание жилого помещения может явиться основанием прекращения права собственности на жилое помещение. Права по контролю за содержанием жилых помещений предоставлены государственным органам исполнительной власти и органам местного самоуправления. При выявлении нарушений эти органы вправе предупредить собственника и назначить ему соразмерный срок, например, для ремонта жилого помещения, а если и после предупреждения собственник не устраняет нарушения, компетентный орган вправе обратиться в суд с требованием (иском) о признании лица утратившим право собственности на жилое помещение. В случае удовлетворения такого иска, как указано в абз. 2 ст. 293 ГК РФ, суд может принять решение о продаже жилого помещения с публичных торгов с выплатой нерадивому собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения. В тех случаях, когда бесхозяйственное содержание жилого помещения приводит к нарушению соответствующих конкретных требований, например, санитарноэпидемиологических норм, правил противопожарной безопасности и т.п., к собственнику могут быть применены санкции за административные правонарушения. Если же бесхозяйственное содержание жилого помещения причиняет вред другим лицам: соседям, иным третьим лицам, - собственник несет перед ними гражданскоправовую имущественную ответственность за причиненный им вред. 8. Нормы о бремени содержания жилого помещения диспозитивны. В ч. 3 коммент. ст., так же как и в ст. 210 ГК РФ, содержится отсылочно-диспозитивная оговорка - "если иное не предусмотрено федеральным законом или договором". В порядке оказания помощи отдельным категориям граждан - собственников жилых помещений с учетом их материального положения, физического состояния или заслуг перед государством и обществом федеральным законом может быть предусмотрено, что обязанности по содержанию принадлежащих таким гражданам жилых помещений принимает на себя государство. Собственник жилого помещения вправе возложить обязанности по его содержанию на лиц, которым он предоставляет жилое помещение или его часть для проживания. Распределение между собственником и гражданами, проживающими в принадлежащем ему помещении, обязанностей по содержанию жилого помещения и общего имущества в многоквартирном доме целесообразно предусматривать в соглашениях между собственником и этими гражданами, в договорах найма или, соответственно, аренды жилых помещений. Но и в тех случаях, когда в соответствии с договором обязанности по содержанию жилого помещения возложены на нанимателя (арендатора) или временного жильца, собственник остается ответственным за состояние жилого помещения, и именно ему должны быть предъявлены претензии в связи с несохранностью или ненадлежащим (бесхозяйственным) состоянием жилого помещения. 9. Собственник жилого помещения сам по своему усмотрению определяет судьбу жилого помещения и порядок его использования. Он вправе не проживать в принадлежащем ему жилом помещении, а использовать его в целях систематического извлечения прибыли путем сдачи
помещения внаем другим гражданам или в аренду юридическим лицам. С доходов, получаемых от сдачи жилого помещения внаем или в аренду, собственник жилого помещения обязан уплачивать налоги, предусмотренные Налоговым кодексом РФ. Гражданин - собственник жилого помещения уплачивает налог на доходы физических лиц (глава 23 Налогового кодекса РФ, ст. 207-233); доходы, получаемые от сдачи помещения внаем, включаются в налоговую базу для исчисления размера налога на доходы физических лиц. Действия гражданина - собственника жилого помещения по сдаче его внаем или в аренду, даже совершаемые систематически в течение длительного времени с получением доходов в крупном или особо крупном размере, не являются предпринимательством и не могут влечь за собой ответственность за незаконное предпринимательство, осуществляемое гражданами без государственной регистрации в качестве индивидуальных предпринимателей. Эта позиция подтверждена в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 18 ноября 2004 г. N 23 "О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве и легализации (отмывании) денежных средств или иного имущества, приобретенных преступным путем" (РГ. 2004. 7 дек.; Бюллетень Верховного Суда РФ. 2005. N 1. С. 2-6). 10. Как уже отмечалось выше, содержание права собственности на жилое помещение раскрывается в ч. 1 коммент. ст. через традиционную триаду полномочий: владения, пользования и распоряжения. Для собственника жилого помещения все три правомочия имеют равноценное значение; вместе с тем, исходя из потребительского назначения жилого помещения, основным для собственника-гражданина является правомочие или право пользования. Во взаимосвязи с назначением жилого помещения право пользования - это не просто абстрактное право на извлечение полезных свойств жилого помещения как вещи, а это право на использование жилого помещения в целях проживания в нем; проживания постоянного или временного, проживания одному или совместно с членами семьи или другими лицами. Собственник может не пользоваться жилым помещением, то есть не проживать в нем, но право проживания в нем у него есть всегда до тех пор, пока у него сохраняется право собственности на данное помещение. Если понимать право пользования жилым помещением как право проживания, то нельзя не признать, что оно является основным или центральным правомочием в составе субъективного гражданского права собственности на жилое помещение. Понимание права пользования жилым помещением как права проживания в жилом помещении обеспечивает правильное применение норм Кодекса, регулирующих отношения с участием собственника и других лиц относительно жилого помещения, принадлежащего собственнику. 11. В названии Раздела II Кодекса, кроме права собственности, упоминаются и другие вещные права на жилые помещения. Но ни в коммент. ст., ни в остальных статьях этого Раздела другие вещные права не названы. Точно так же и в положениях главы 18 ГК РФ "Право собственности и другие вещные права на жилые помещения" (ст. 288-293) не названы иные вещные права на жилые помещения. Между тем, иные вещные права - это производные от права собственности абсолютные субъективные гражданские права, которые наряду с договорами являются основанием владения и пользования имуществом лицами, не являющимися собственниками этого имущества. Основные виды производных вещных прав перечислены в ст. 216 ГК РФ. Производные вещные права на жилые помещения могут применяться в государственном и муниципальном жилищных фондах, когда жилые помещения по решению уполномоченных органов передаются в ведение конкретным государственным или муниципальным юридическим лицам. У таких юридических лиц
переданные им жилые помещения учитываются на балансе в системе бухгалтерского учета; они несут расходы по их содержанию и несут ответственность за их надлежащее состояние и сохранность. Если жилые помещения передаются в ведение унитарных предприятий, у них возникает право хозяйственного ведения; если в ведение казенных предприятий или учреждений, у них возникает право оперативного управления. Организации, на балансе которых находятся жилые помещения, предоставляют их своим работникам по договорам найма. При этом возникают жилищные правоотношения, в которых юридическое лицо - балансодержатель, владеющее жилым помещением на основании права хозяйственного ведения или оперативного управления, осуществляет по отношению к гражданам-нанимателям правомочия собственника жилого помещения - наймодателя. Статья 31. Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении 1. Специального правового регулирования требуют отношения между гражданином, являющимся собственником жилого помещения, и другими гражданами, которые наряду с гражданином-собственником проживают в принадлежащем последнему жилом помещении. Характер этих отношений зависит, прежде всего, от оснований возникновения у граждан-несобственников права пользования жилым помещением гражданина-собственника, другими словами - от оснований права проживания в этом жилом помещении. С учетом оснований можно выделить две группы таких граждан относительно гражданина - собственника жилого помещения. Первая группа - это, как сказано в ч. 1 коммент. ст., члены семьи собственника. Но понятие семьи не дается в Кодексе, нет его и в действующем Семейном кодексе РФ. Исходя из толкования положений коммент. ст. можно признать, что применительно к жилищным правоотношениям семья собственника жилого помещения - это он сами связанные с ним узами родства или свойства граждане, которые совместно с собственником проживают в принадлежащем ему жилом помещении и ведут с ним общее хозяйство; в исключительных случаях к членам семьи собственника жилого помещения могут относиться граждане, которые не являются родственниками или свойственниками собственника жилого помещения. Таким образом, семья собственника жилого помещения - это единая группа граждан, единство которой определяется их совместным проживанием в одном жилом помещении и проявляется в сопоставлении со всеми другими гражданами, которые не составляют с собственником единую группу лиц - единую семью. Совместное проживание предполагает ведение всеми членами семьи общего хозяйства, то есть участие в несении общих расходов, использование жилого помещения в общих интересах, подчинение интересов отдельных членов семьи общесемейным интересам. Определение состава семьи собственника жилого помещения имеет важное значение для решения целого ряда вопросов в сфере жилищных правоотношений. Например, субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг и компенсации расходов на эти цели предоставляются с учетом совокупного дохода семьи собственника жилого помещения (ст. 159-160 Кодекса); неправильное определение состава семьи собственника искажает размер совокупного дохода и может повлечь за собой необоснованное предоставление субсидий либо, напротив, необоснованный отказ в предоставлении субсидий. 2. К членам семьи собственника жилого помещения в изложенном выше толковании понятия семьи относятся, во-первых, самые близкие родственники собственника: супруг, дети и родители. Во-вторых, к членам семьи собственника
жилого помещения могут быть отнесены другие родственники (братья, сестры, дяди, тети, дед, бабушка, племянники и т.д.) и не являющиеся родственниками гражданинасобственника нетрудоспособные иждивенцы, находящиеся на иждивении собственника или других членов его семьи. В исключительных случаях членами семьи собственника могут быть признаны и такие граждане, которые не состоят с собственником жилья ни в каких родственных или свойственных отношениях и не являются его нетрудоспособными иждивенцами (так называемые приживальцы). Условием признания этой группы граждан - приживальцев - членами семьи собственника является то, что в свое время они были вселены собственником в принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение именно в качестве членов его семьи; либо стали членами семьи собственника по истечении некоторого периода проживания в жилом помещении собственника в ином качестве, например, в качестве временного жильца (пользователя) или нанимателя. Такие случаи сами по себе являются исключением в соотношении с понятием семьи как объединением совместно проживающих граждан, связанных между собой браком или иными родственными узами. Однако вселение (подселение) в качестве членов семьи и последующее проживание в жилом помещении совместно с собственником и другими членами его семьи становятся решающими факторами, которые обеспечивают единство совместно проживающих граждан, включая приживальцев, и являются основанием для определения состава семьи собственника жилого помещения. 3. В Кодексе не поясняется, какие именно исключительные случаи имеются в виду в ч. 1 коммент. ст. Представляется, что такие случаи названы в Кодексе исключительными лишь постольку, поскольку в подавляющем большинстве случаев граждане подселяют к себе родственников, а не посторонних с точки зрения родства граждан. Но даже и посторонний гражданин становится членом семьи собственника жилого помещения, если он вселен в жилое помещение для дальнейшего совместного проживания и ведения общего хозяйства в составе семьи собственника жилого помещения. Наиболее распространенными в практике (в жизни) являются случаи совместного проживания мужчины и женщины без регистрации брака (так называемых сожителей); сожитель вселяется собственником как член его семьи и приобретает право пользования жилым помещением своего фактического супруга - собственника данного помещения. Но встречаются и другие случаи, когда, например, собственник жилого помещения подселяет к себе одинокого человека, у которого нет родных и нет жилья; иногда подселяют к себе домработницу, которая со временем становится членом семьи собственника жилого помещения, и т.п. Особенность подобных ситуаций (исключительных случаев) не препятствует в случаях совместного проживания и ведения общего хозяйства включению приживальцев в состав членов семьи собственника жилого помещения на основании ч. 1 коммент. ст. Все зависит от воли собственника жилого помещения, поскольку, как сказано в той же правовой норме - ч. 1 коммент. ст., - эти лица: другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы или иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника: "если они вселены собственником в качестве членов своей семьи". В случае возникновения споров суд должен установить обстоятельства вселения этих лиц в спорное жилое помещение и на основе правового анализа фактических обстоятельств дать правовую оценку действиям собственника: давали ли действия собственника основания полагать, что его волеизъявление было направлено на совместное проживание с ним вселяемых граждан и образование единой семьи. При отсутствии убедительных доказательств такого волеизъявления суд не вправе признать, что другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы или иные лица были вселены как члены семьи собственника. То есть в данном случае суд должен
руководствоваться презумпцией отсутствия семейных отношений (в смысле ч. 1 коммент. ст. ) между собственником жилого помещения и приживальцами. Такой вывод вытекает из систематического толкования первого и второго предложений коммент. ст. Установление и правовая оценка обстоятельств вселения приживальцев имеют важное практическое значение, так как граждане, которых предложено называть приживальцами, могут быть в силу прямого указания ч. 1 коммент. ст. признаны членами семьи собственника и за ними в силу ч. 2 коммент. ст. может быть признано право пользования данным жилым помещением наравне с собственником и другими членами его семьи. 4. Наряду с собственником жилого помещения и членами его семьи в данном жилом помещении могут проживать граждане, которые не являются членами семьи собственника. Эта вторая группа граждан, проживающих в жилом помещении собственника, в свою очередь, подразделяется на две подгруппы. Во-первых, это бывшие члены семьи собственника, то есть граждане, которые раньше проживали совместно с собственником в качестве членов его семьи, а затем вследствие какихлибо причин: расторжения брака, ухудшения отношений, создания и обособления своей семьи и т.д. - перестали быть членами семьи собственника жилого помещения. Во-вторых, это граждане, которые вселяются собственником в принадлежащее ему помещение не в качестве членов его семьи, но, тем не менее, в силу вселения приобретают право пользования жилым помещением (право проживания в нем). Основанием вселения граждан - нечленов семьи собственника жилого помещения может быть только договор между собственником и вселяемым гражданином, которым определяются права и обязанности вселяемого лица, - ч. 7 коммент. ст. Это право по своему объему не может быть таким же, как право собственника и членов его семьи, поскольку эти граждане вселяются собственником не как члены его семьи, следовательно, они, не становясь членами семьи собственника, и не могут приобрести такой же объем прав, как у членов семьи собственника. В практике лица, вселяемые собственником не в качестве членов своей семьи, вселяются, как правило, временно на какой-либо ограниченный временной период. Поэтому часто таких граждан называют временными жильцами или временными пользователями жилого помещения; эти названия подчеркивают временный характер проживания этих граждан в жилом помещении собственника. Период проживания в данном жилом помещении может быть ограничен как конкретной датой, так и каким-либо событием, например, окончанием учебного заведения, приобретением собственного жилья и т.п., с наступлением которых право временного пользователя на проживание в жилом помещении собственника прекращается и временный пользователь обязан освободить занимаемое им жилое помещение. Правовой статус временного пользователя, проживающего в жилом помещении собственника, во многом аналогичен правовому статусу временного жильца, вселенного нанимателем в жилое помещение, занимаемое им по договору социального найма, что дает основания применять по аналогии отдельные положения ст. 80 ЖК РФ. В частности, временные пользователи обязаны освободить жилое помещение по истечении определенного по соглашению с собственником жилого помещения срока проживания, а в том случае, если такой срок не был установлен, - не позднее чем через семь дней со дня предъявления собственником жилого помещения требования о выселении (ср. ч. 4 ст. 80 Кодекса). Но если, согласно ч. 2 ст. 80 Кодекса, срок проживания временных жильцов в жилом помещении нанимателя по договору социального найма не может превышать шести месяцев подряд, то для временных пользователей, проживающих в жилом помещении собственника, предельный срок проживания Кодексом не ограничен; поэтому, как представляется, правило ч. 2 ст. 80
Кодекса не может быть применено по аналогии закона к временным пользователям (жильцам), вселенным собственником в принадлежащее ему жилое помещение. Объем права пользования жилым помещением временных пользователей ограничен по сравнению с правом самого собственника и членов его семьи. Конкретный объем этого права, а также другие права, обязанности и ответственность вселенного гражданина, не становящегося членом семьи собственника - временного пользователя, определяются соглашением между временным пользователем и собственником жилого помещения. 5. Как вытекает из положений ч. 1 и 2 коммент. ст., членам семьи собственника жилого помещения по общему правилу принадлежит право проживания (право пользования), равное по объему с правом проживания самого собственника. Но, как прямо сказано в ч. 2 коммент. ст., соглашением между собственником и членами его семьи может быть установлено иное, то есть права членов семьи собственника жилого помещения могут быть ограничены по сравнению с правами самого собственника. Но для этого между собственником, с одной стороны, и членами его семьи, с другой стороны, должно быть заключено соглашение. Таким соглашением, например, в пользовании членов семьи собственника могут быть закреплены отдельные комнаты в квартире собственника, установлен порядок пользования общими помещениями в квартире, определены условия оплаты коммунальных услуг, урегулированы другие вопросы, обусловленные совместным проживанием в одном жилом помещении. В Кодексе не содержится специальных требований к порядку заключения и форме соглашений между собственником жилого помещения и членами его семьи, а также между собственником и вселяемыми им гражданами, не становящимися членами его семьи. Такие соглашения могут заключаться в устной форме, в частности, путем совершения конклюдентных действий, выражающих волеизъявление обеих сторон. Установление содержания соглашений в случае спора судом может осуществляться с помощью различных доказательств, в том числе свидетельских показаний, в соответствии с принципами относимости (ст. 59 ГПК РФ, ст. 67 АПК РФ) и допустимости доказательств (ст. 60 ГПК РФ, ст. 68 АПК РФ). Если установить содержание соглашений, заключенных между собственником и членами его семьи, невозможно, либо ими не урегулированы основные условия пользования жилыми помещениями, тогда применяются положения диспозитивных норм ч. 2 и 3 коммент. ст. и следует руководствоваться вытекающей из них презумпцией равного объема права проживания (права пользования) собственника жилого помещения и членов его семьи: члены семьи собственника жилого помещения наравне с ним пользуются данным жилым помещением, то есть объем их права пользования (права проживания) равен объему права пользования (проживания) самого собственника. 6. При осуществлении права пользования члены семьи собственника и временные жильцы обязаны использовать жилое помещение по назначению, обеспечивая его сохранность, не нарушая порядок пользования местами общего пользования и не ущемляя интересов собственника и других проживающих в данном жилом помещении граждан. 7. Специального правового регулирования требуют отношения по исполнению обязательств, обусловленных использованием жилого помещения. Речь идет не об обязательствах, опосредующих приобретение жилого помещения или передачу его в залог, а об обязательствах, возникающих в процессе использования жилого помещения: оплата электроэнергии, тепла, иных коммунальных услуг, производство ремонта помещений, возмещение вреда, причиненного пользователями жилого помещения третьим лицам, и т.д. В ч. 3 коммент. ст. говорится об ответственности по обязательствам,
вытекающим из пользования жилым помещением. Это не совсем точная формулировка; по смыслу закона в этой норме определяются субъекты исполнения указанных обязательств, на которых, следовательно, возлагается и ответственность за их неисполнение или ненадлежащее исполнение. В ч. 3 коммент. ст. закреплен принцип солидарности обязательств, вытекающих из пользования жилым помещением. Согласно п. 1 ст. 323 ГК РФ, при солидарной обязанности должников "кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга". Предложенное толкование ч. 3 коммент. ст. очень важно для практики, так как, руководствуясь этой нормой и правилами ст. 323 ГК РФ, организации, оказывающие, например, коммунальные услуги, могут предъявлять требования об оплате и взыскании задолженности по платежам не только собственнику жилого помещения, но и членам его семьи. В первоначальной редакции ч. 3 коммент. ст. была установлена солидарная с собственником жилого помещения ответственность (обязательства) только дееспособных членов его семьи. Федеральным законом от 24 апреля 2008 г. N 49-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "Об опеке и попечительстве" (СЗ РФ. 2008. N 17. Ст. 1756) содержание ч. 3 коммент. ст. дополнено указанием на то, что такую же ответственность несут и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника жилого помещения. Эта новелла имеет принципиальное значение, так как граждане, ограниченные в дееспособности по суду, не могут быть освобождены от исполнения своих обязательств, связанных с использованием жилого помещения. Основания признания граждан ограниченно дееспособными предусмотрены в ст. 30 ГК РФ. Правило ч. 3 коммент. ст. сформулировано как диспозитивное, оно дает возможность собственнику жилого помещения по соглашению с членами его семьи установить иное распределение обязанностей по использованию и содержанию данного жилого помещения. Так, не будет противоречить закону замена принципа солидарного обязательства (ответственности) принципом долевого обязательства (ответственности) собственника и членов его семьи относительно обязанностей, вытекающих из пользования жилым помещением; при этом доли всех обязанных (ответственных) лиц могут быть как равными, так и неравными. 8. Обязанности по исполнению обязательств, вытекающих из пользования жилым помещением, могут быть возложены и на временных жильцов. Как указано в ч. 7 коммент. ст., эти вопросы должны быть урегулированы в соглашении, заключаемом между собственником жилого помещения и временным жильцом при вселении последнего. 9. Соглашения между собственником жилого помещения и членами его семьи, а также соглашения между собственником жилого помещения и вселенными им гражданами, не являющимися членами семьи собственника (временными жильцами или гражданами-пользователями), являются разновидностью гражданско-правовой сделки (договора) и к ним применяются правила ГК РФ о сделках (глава 9, ст. 153-181) и договорах (главы 27, 28 и 29, ст. 420-453). Соглашением между собственником жилого помещения и членами его семьи могут быть предусмотрены последствия, которые наступают относительно права на жилое помещение в случае прекращения семейных отношений между ними. Последствия могут быть самыми различными: от утраты права пользования жилым помещением (права проживания в нем) и выселения до сохранения прав и обязанностей в прежнем объеме.
10. Нормы ЖК РФ, регулирующие отношения между собственником жилого помещения и бывшими членами его семьи (ч. 4, 5 и 6 коммент. ст.), в большей своей части диспозитивны: они применяются только в той части, в какой соответствующие вопросы не урегулированы соглашением между собственником жилого помещения и членом (бывшим членом) его семьи. В первую очередь это относится к вопросу о возможности бывшего члена семьи проживать и дальше после прекращения семейных правоотношений в жилом помещении собственника. По общему правилу, если иное не предусмотрено соглашением собственника с членом его семьи (бывшим членом), с момента прекращения семейных отношений право пользования жилым помещением у бывшего члена семьи собственника прекращается. Прекращение права пользования (права проживания) является основанием для выселения бывшего члена семьи собственника из занимаемого жилого помещения без предоставления другого жилого помещения. Законодатель, однако, учитывает положение бывшего члена семьи, который может оказаться в ситуации, когда жить ему вообще негде. Суд при рассмотрении иска собственника жилого помещения к бывшему члену семьи о выселении вправе с учетом всех конкретных обстоятельств установить срок, в течение которого за бывшим членом семьи - ответчиком по иску - сохраняется право временного проживания в жилом помещении собственника. Законодатель не исключает того, что ситуация может измениться и между собственником жилого помещения и бывшим членом его семьи может быть достигнуто новое соглашение, по которому за бывшим членом семьи сохраняется право пользования жилым помещением собственника на определенных, предусмотренных этим соглашением, условиях. Если же иное не предусмотрено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи, последний по истечении установленного судом срока подлежит выселению. Конкретные обстоятельства, послужившие основанием для суда принять решение о сохранении за бывшим членом семьи права проживания в жилом помещении собственника, должны быть особыми, уважительными, например, тяжелая болезнь бывшего члена семьи, отсутствие у него средств для найма другого жилого помещения. При отпадении этих обстоятельств раньше установленного судом срока право бывшего члена семьи должно быть прекращено судом с последующим его выселением по требованию собственника. Такие же последствия - прекращение права пользования у бывшего члена семьи - наступают в том случае, когда по каким-либо основаниям прекращается право собственности на жилое помещение у самого собственника. Следует иметь в виду, что в текст п. 2 ст. 292 ГК РФ Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" (СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 39) внесены изменения (слова "не является" заменены словом "является") и, согласно новой редакции этой нормы, при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу право пользования данным жилым помещением утрачивают не только бывшие члены семьи, но и настоящие члены семьи бывшего собственника этого жилого помещения, если иное не установлено законом. Однако из этого правила сделано исключение для тех бывших членов семьи собственника жилого помещения, которые, как предусмотрено ст. 19 Вводного закона, в момент приватизации данного жилого помещения имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Верховный Суд РФ распространил действие этого исключения и на тех бывших членов семьи собственника, которые ранее уже реализовали свое право на приватизацию другого жилого помещения, а затем вселились в новое жилое помещение и в момент его приватизации имели равное с
остальными членами семьи, проживающими в нем, право пользования этим помещением и дали согласие на его приватизацию другими членами семьи. "При прекращении семейных отношений с собственником приватизированного жилого помещения, - разъясняет Верховный Суд РФ, - за бывшим членом семьи собственника, реализовавшим свое право на бесплатную приватизацию, сохраняется право пользования приватизированным жилым помещением, так как на приватизацию этого жилого помещения необходимо было его согласие. Право пользования жилым помещением сохраняется за бывшим членом семьи собственника и при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу" (Вопросы применения жилищного законодательства // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2008. N 8. С. 27). 11. Совершенно особая исключительная ситуация складывается в отношениях между собственником жилого помещения как алиментообязанным лицом и его детьми, бывшим супругом, а также другими членами его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства. По требованию названных лиц собственник может быть обязан судом обеспечить их иным жилым помещением, то есть закон не исключает того, что эти лица могут быть обеспечены другим жильем собственником и за его счет. В коммент. ст. сказано: "При этом суд вправе...". Можно предположить, что одного лишь наличия алиментного обязательства собственника явно недостаточно. Судом должны быть выявлены особые исключительные обстоятельства, например, длительность состояния в браке, длительность проживания бывшего члена семьи в жилом помещении собственника, отсутствие у бывшего члена семьи собственника возможности вселиться в какое-либо другое жилое помещение, то, что с бывшим супругом остаются несовершеннолетние дети, и т.п. Только при наличии таких исключительных обстоятельств решение суда, обязывающее собственника жилого помещения предоставить бывшим членам его семьи иное жилое помещение, будет отвечать принципам социальной справедливости и гуманности, на которых основывается современная российская правовая система. Вместе с тем, комментируемые правовые положения предоставляют суду широкие возможности для судебного усмотрения. Для того чтобы обеспечить единообразие судебной практики по спорам между собственником жилого помещения и членами (бывшими членами) его семьи, необходимо принять специальное постановление Пленума Верховного Суда РФ, в котором было бы дано толкование положений коммент. ст. и были бы даны рекомендации судебным инстанциям. 12. Положения коммент. ст. связывают возникновение права пользования (права проживания) у членов семьи собственника жилого помещения, приживальцев и временных пользователей только с условиями их вселения в данное жилое помещение по соглашению с его собственником. За пределами норм ЖК РФ, равно как и норм ГК РФ, остаются вопросы регистрационного учета граждан в Российской Федерации. Для ГК РФ регулирование отношений по регистрационному учету граждан исключено ввиду их административно-правовой природы (см. п. 1 и 3 ст. 2 ГК РФ "Отношения, регулируемые гражданским законодательством"). Другое дело - ЖК РФ; жилищное законодательство носит комплексный характер; оно регулирует отношения, относящиеся как к частноправовой, так и публично-правовой сферам (см., например, п. 4, 5, 12 ч. 1 ст. 4 Кодекса). Отсутствие в Кодексе норм, устанавливающих взаимосвязь места проживания гражданина с местом его регистрационного учета, - явный пробел жилищного законодательства. Представляется целесообразным восполнить этот пробел и включить либо в раздел I, либо в раздел II Кодекса необходимые правовые нормы, в которых могла бы быть отражена соподчиненность права пользования жилым помещением с обязанностями граждан по регистрационному учету, в частности,
применительно к правам и обязанностям собственника жилого помещения и граждан, проживающих в жилом помещении, принадлежащем собственнику. Соподчиненность названных прав и обязанностей состоит в том, что граждане обязаны встать на регистрационный учет по месту своего жительства. Эта обязанность предусмотрена в ст. 3 Закона РФ от 25 июня 1993 г. N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" (Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. N 32. Ст. 1227). Процедурные вопросы регистрационного учета регламентированы в Правилах регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. N 713 "Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию" (СЗ РФ. 1995. N 30. Ст. 2939; с послед. изм. и доп.). Под местом жительства гражданина следует понимать пригодное для постоянного проживания жилое помещение - квартиру, занимаемую им полностью или частично, - имеющее определенный административный адрес в городе, деревне, ином населенном пункте (поселении). Закон не увязывает место жительства гражданина с местом (адресом), по которому он состоит на регистрационном учете. Согласно п. 1 ст. 20 ГК РФ, местом жительства гражданина признается не место его регистрационного учета, а место, где он постоянно или преимущественно проживает. Встречающееся иногда в литературе утверждение о том, что гражданин обязан проживать в жилом помещении, по адресу которого он состоит на регистрационном учете, не соответствует положениям п. 1 ст. 20 ГК РФ. Из приведенных правовых норм вытекает, что место жительства гражданина и место (адрес) его регистрационного учета могут совпадать, а могут и не совпадать. Фактически значительное количество граждан состоит на регистрационном учете по одному адресу, а проживает в жилом помещении по другому адресу. Например, проживающие вместе супруги могут состоять на регистрационном учете по разным адресам; ребенок может проживать с одним из родителей, а быть зарегистрированным по месту жительства другого родителя. Как правило, не снимаются с регистрационного учета граждане, которые по каким-либо причинам временно проживают в том же городе в жилом помещении, арендованном ими по договору найма. При вселении собственником в принадлежащее ему жилое помещение другого гражданина как члена семьи жилое помещение собственника становится местом постоянного проживания этого члена семьи. Поэтому вселенный член семьи обязан встать на регистрационный учет по данному жилому помещению. Напротив, если гражданин утрачивает право на проживание в жилом помещении собственника, он должен быть снят с регистрационного учета по данному адресу. Если по каким-либо причинам гражданин, утративший право пользования жилым помещением собственника, не снят с регистрационного учета по адресу этого помещения, это не значит, что у него сохраняется право на проживание в данном жилом помещении. Факт регистрации гражданина по адресу какого-либо жилого помещения не является основанием признания за ним права пользования этим жилым помещением. Но, подчеркнем еще раз, гражданин обязан встать на регистрационный учет по месту своего постоянного жительства или временного проживания. Нарушение этой обязанности может повлечь за собой административную ответственность по ст. 19.15 КоАП РФ "Проживание гражданина Российской Федерации без удостоверения личности гражданина (паспорта) или без регистрации".
Следует также иметь в виду, что подсудность рассмотрения споров по гражданским делам определяется по месту жительства гражданина, а не по месту его регистрационного учета (ст. 28 ГПК РФ, ст. 35 АПК РФ). Если гражданин состоит на регистрационном учете по одному адресу, а фактически проживает в жилом помещении по другому адресу, иск к нему должен рассматриваться судом по месту его жительства, а не по месту его регистрационного учета. К сожалению, судебная практика идет подчас по противоположному пути, определяя подсудность гражданских дел по месту регистрации гражданина-ответчика, что противоречит названным нормам материального и процессуального права. 13. Правило ч. 4 коммент. ст. о том, что в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения "право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи", вызвало оживленную дискуссию в печати. Были высказаны предложения о сохранении права пользования жилым помещением в случае распада семьи за несовершеннолетними детьми собственника жилого помещения. Действительно, при расторжении брака родителями ребенка в тех случаях, когда собственником жилого помещения является отец ребенка, а ребенок остается с матерью, прекращение права пользования жилым помещением у матери автоматически влечет за собой и прекращение права пользования у ребенка, поскольку он перестает быть членом семьи своего отца - собственника жилого помещения в том понимании семьи, которое вытекает из положений коммент. ст. Казалось бы, вопрос ясен и надо сохранять право пользования жилым помещением за несовершеннолетним ребенком. Например, по мнению известного юриста С. Астахова, "сама по себе мысль о том, что ребенок после развода родителей должен иметь право оставаться жить в квартире отца, возражений не вызывает" (см.: Астахов С. Собственность и регистрация. Что надо делать, чтобы не лишиться права проживания // РГ. 2007. 10 июля). Однако такое решение вопроса привело бы к тому, что вслед за признанием права ребенка пришлось бы признавать право пользования спорным жилым помещением и его матери в тех случаях, когда по условиям расторжения брака ребенок остается с ней. В результате возникла бы ситуация, при которой интересы собственника жилого помещения были бы ущемлены в соотношении с интересами бывших членов его семьи, прежде всего - бывшего супруга, а индивидуальная квартира собственника превратилась бы в подобие коммунальной квартиры. Но такое положение вступило бы в противоречие с гарантиями права собственности, содержащимися в Конституции РФ (ст. 35) и ГК РФ (ст. 209 и 288). Поэтому вряд ли приемлемо обсуждаемое предложение. Но если все же законодатель введет правовую норму, сохраняющую право пользования жилым помещением собственника за его несовершеннолетними детьми, тогда, сказав "А", надо будет сказать "Б", то есть сохранить право пользования спорным жилым помещениями за тем из родителей ребенка - бывшим членом семьи собственника, с кем при расторжении брака остался ребенок, по крайней мере до достижения ребенком совершеннолетия или приобретения им дееспособности в полном объеме ранее 18 лет. Альтернативный вариант: возложить на того из родителей, кто является собственником помещения, обязанность обеспечить ребенка жильем в случае расторжения брака, если ребенок остается с другим родителем. Это предложение поступило на рассмотрение в Государственную Думу РФ (см. об этом: Козлова Н. Разводной ключ. Поправки в Семейный кодекс обяжут мужчину купить жилье бывшей жене и детям// РГ. 2008. 11 июля). 14. Как представляется, права несовершеннолетнего ребенка уже защищены
положениями ч. 4 коммент. ст. в их действующей редакции. Самое главное - это то, что бывший член семьи собственника жилого помещения может быть выселен из данного жилого помещения только и исключительно по решению суда. Это означает, что, вопервых, со дня прекращения семейных правоотношений до дня вступления решения суда о выселении в силу за бывшим членом семьи собственника сохраняется право проживания (право пользования) спорным жилым помещением. При этом его права, обязанности и ответственность, вытекающие из пользования данным жилым помещением, сохраняются в прежнем объеме, то есть так, как будто он продолжает быть членом семьи собственника; хотя иной объем прав, обязанностей и ответственности бывшего члена семьи может быть установлен по соглашению с собственником жилого помещения. Во-вторых, при отсутствии у бывшего члена семьи возможности приобретения или даже осуществления права пользования иным жилым помещением суд может сохранить за таким бывшим членом семьи право пользования спорным жилым помещением на определенный срок. Продолжительность этого срока не ограничена в законе; суду целесообразно предложить сторонам согласовать этот срок и вынести решение с учетом согласованного сторонами срока, а если стороны не придут к консенсусу, надо исходить из конкретных обстоятельств и устанавливать срок, обеспечивающий баланс интересов сторон. При этом важное значение для разрешения спора имеет факт проживания или непроживания в спорном жилом помещении самого собственника и нынешних членов его семьи. Если собственник и члены его семьи не пользуются спорным жилым помещением, то есть не проживают в нем в данный момент, предпочтение должно быть отдано бывшему члену семьи, которому, возможно, необходим достаточно длительный срок для подыскания другого жилого помещения. В течение всего этого периода право проживания в спорном жилом помещении бывших членов семьи является производным и зависимым от права самого собственника, а право собственности самого собственника существует с обременениями в виде права проживания в его жилом помещении бывших членов его семьи вопреки его воле и интересам. Если право собственности самого собственника на данное жилое помещение по каким-либо основаниям прекратится, например, спорное жилое помещение отчуждено им другому лицу, одновременно прекратится и право пользования этим жилым помещением у бывших членов семьи. В ч. 5 коммент. ст. не содержится оговорки о возможных основаниях прекращения права собственности самого собственника применительно к рассматриваемой ситуации. Возникает вопрос, наступают ли последствия, предусмотренные в ч. 5 коммент. ст., в случае смерти гражданина собственника спорного жилого помещения. Поскольку наследственное имущество в силу универсального характера наследственного преемства переходит к наследникам со всеми долгами и обременениями, постольку, как представляется, переход права собственности на спорное жилое помещение к другому лицу в порядке наследования не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением бывшего члена семьи прежнего собственника. Такое же решение вопроса напрашивается и для тех случаев, когда прекращается юридическое лицо, являющееся собственником жилого помещения. В-третьих, в ч. 4 коммент. ст. установлено особое правило для тех бывших членов семьи собственника жилого помещения, в пользу которых он несет алиментные обязательства. При таких обстоятельствах бывшие члены семьи - алиментополучатели - вправе требовать от собственника жилого помещения - алиментообязанного лица предоставления им другого жилого помещения взамен того, которое они занимали как члены семьи собственника. В интересах несовершеннолетних детей такое требование
может быть предъявлено их матерью (бывшим супругом собственника жилого помещения), а также органом опеки и попечительства, прокурором. Но и в такой ситуации разрешение спора - прерогатива суда. "Суд вправе обязать собственника жилого помещения", - сказано в ч. 4 коммент. ст. То есть и при таких обстоятельствах суд не обязан удовлетворять требование бывших членов семьи собственника алиментополучателей - об обязании собственника обеспечить их иным жилым помещением (см. об этом выше: п. 11 комментария к ст. 31 Кодекса). Тем не менее фактор отсутствия у бывших членов семьи возможности поселиться в другом жилом помещении перевешивает "чашу весов" Фемиды в пользу бывших членов семьи алиментополучателей, особенно, если речь идет о несовершеннолетних детях. Нормы ч. 4 коммент. ст. не устанавливают каких-либо требований к жилому помещению, которым собственник должен обеспечить бывших членов своей семьи. Несомненно, это помещение должно быть пригодно для постоянного проживания и должно соответствовать нормам предоставления жилья, действующим в данном населенном пункте. Все остальное, что касается предоставляемого жилого помещения, должен определить суд. Таким образом, положения ч. 4 коммент. ст. содержат достаточные гарантии интересов бывших членов семьи собственника жилого помещения и в первую очередь тех бывших членов семьи, которым собственник обязан платить алименты, включая несовершеннолетних детей. В то же время нормы ч. 4 и 5 коммент. ст. допускают все же выселение бывших членов семьи собственника по его требованию без предоставления выселяемым иного жилого помещения, но такие случаи должны, как уже говорилось выше, носить особый исключительный характер. И только тогда, когда право собственности самого собственника прекращается в связи с отчуждением им спорного жилого помещения, прекращается право пользования данным жилым помещением не только бывших, но и нынешних членов семьи прежнего собственника данного жилого помещения. Выселение граждан, проживающих в данном жилом помещении, будет происходить уже по требованию нового собственника, приобретшего данное жилое помещение по договору куплипродажи, мены, дарения или иным основаниям. Такой новый собственник не имеет никаких обязательств по отношению к гражданам, которые проживают в приобретенном им жилом помещении, если, конечно, он сам не принял на себя какихлибо обязательств перед ними. Те гарантии, которые предусмотрены в ч. 4 коммент. ст., не распространяются на отношения между новым собственником данного жилого помещения и гражданами, проживающими в этом жилом помещении. Статья 32. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд 1. Коммент. ст. претерпела изменения по сравнению с ее первоначальной редакцией: ч. 10 дополнена указанием на возможность не только сноса многоквартирного дома, признанного аварийным, но и его реконструкции. Также коммент. ст. дополнена новыми положениями - ч. 11 и 12, - которые предусматривают особое основание для решения вопроса о сносе или реконструкции аварийного дома: принятие решения "О развитии застроенной территории в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности". Указанные дополнения внесены в коммент. ст. Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (СЗ РФ. 2006. N 52 (ч. I). Ст. 5498). Названные дополнения коммент. ст. играют важную роль в реализации юридических гарантий права собственности на жилые помещения.
Так, правительством Санкт-Петербурга принята (адресная) программа "Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге", которая предусматривает реновацию (обновление) ряда жилых кварталов, застроенных в основном пятиэтажными крупнопанельными домами ("хрущевками") постройки 60-70-х годов. Реновация заключается в сносе таких домов и возведении на их месте новых современных многоквартирных домов с более удобными и просторными квартирами. В этой адресной программе значатся, например, квартал 5-й в микрорайоне Дачное (идут на расселение и снос 48 домов) и кварталы 2А, 2Г микрорайона Ульянка (15 домов на расселение и снос). Обязательства перед проживающими в домах, подлежащих расселению и сносу, собственниками жилых помещений (а также нанимателями) по предоставлению им другого жилья и/или денежной компенсации принимают на себя инвесторы-застройщики, которые определяются по результатам публичных торгов, проводимых в форме аукциона (см. об этом: Степанов К. Лот на Ульянку. Инвесторы, решившие участвовать в торгах, надеются на принцип разумного сотрудничества с жильцами // РГ. 2008. 3 сент.). 2. Изъятие земельных участков, на которых расположены жилые дома, как индивидуальные, так и многоквартирные, для государственных или муниципальных нужд должно являться совершенно исключительным случаем, допускаемым при особых вынужденных обстоятельствах, когда без использования данного земельного участка невозможно решить какие-либо признанные открыто публичные задачи: строительство транспортных путей, магистральных трубопроводов, линий электропередач и т.д. По мере подъема экономики происходит развитие хозяйственнопроизводственной инфраструктуры, поэтому случаи изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд неизбежны, они могут иметь место в практике, несмотря на ущемление частных интересов собственников земельных участков и жилых помещений. Однако здесь речь идет о государственных или муниципальных нуждах именно как о нуждах публичных, соответствующих интересам всех или подавляющего большинства граждан, проживающих или работающих на территории данного административного образования. Это непреложный принцип, который не допускает никаких исключений. Суды при рассмотрении споров должны строго руководствоваться этим принципом и не поступаться интересами собственников под давлением административного ресурса, когда понятие государственных или муниципальных нужд подменяется интересами отдельных групп лиц, пусть даже высокопоставленных, как это подчас имеет место в практике. Совершенно обоснованно в ЖК РФ уделено так много внимания гарантиям и правам собственников жилых помещений при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Во-первых, порядок подготовки и принятия компетентным органом государственной власти или органом местного самоуправления решения об изъятии у собственника принадлежащего ему жилого помещения должен быть детально урегулирован федеральным законодательством. Во-вторых, указанное решение должно быть зарегистрировано в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В-третьих, собственник подлежащего изъятию жилого помещения должен быть надлежащим образом уведомлен о принятом решении и о дате его государственной регистрации. В-четвертых, выкуп изымаемого жилого помещения производится не ранее, чем по истечении одного года после уведомления собственника, а точнее - со дня получения собственником уведомления.
Нормы, содержащиеся в комментируемой статье, ориентированы, прежде всего, на обеспечение прав собственника изымаемого жилого помещения, учет его интересов. В частности, выкуп может быть произведен и ранее указанного срока одного года, - но только с согласия собственника. А собственнику может оказаться более выгодным осуществить сделку раньше, с учетом той конкретной ситуации, в которой он находится. В практике вышеперечисленные требования соблюдаются не всегда. Например, постановлением правительства Санкт-Петербурга от 4 августа 2008 г. N 919 "Об изъятии для государственных нужд Санкт-Петербурга земельного участка и жилых помещений в многоквартирном доме по адресу: Тележная ул., д. 25-27, литера А" (Санкт-Петербургские ведомости. 2008. 18 авг.) предусматривается, что выкуп жилых помещений должен осуществляться за счет средств, выделенных администрации Центрального района Санкт-Петербурга Законом Санкт-Петербурга от 31 октября 2007 г. N 534-107 "О бюджете Санкт-Петербурга на 2008 год и на плановый период 2009 и 2010 годов" по статье расходов "Расходы, связанные с изъятием жилых помещений, находящихся в частной собственности граждан" (код целевой статьи 3500816). Не ясно, достаточно ли у районной администрации средств, чтобы выплатить компенсации собственникам изымаемых помещений. Но дело не только в этом. В постановлении правительства Санкт-Петербурга от 4 августа 2008 г. N 919 не указано, для каких именно "государственных нужд Санкт-Петербурга" предназначен изымаемый земельный участок площадью 614 кв. м по Тележной ул., д. 25-27, литера А. Это важный и принципиальный вопрос; целевое назначение изымаемого участка должно быть таковым, что оно обеспечивает в данном конкретном случае несомненный приоритет публичных интересов Санкт-Петербурга над частными интересами собственников жилых помещений, подлежащих изъятию. Поэтому причины изъятия земельного участка вместе с находящимся на нем жилым домом и предназначение изымаемого земельного участка должны обязательно указываться в правовых актах об изъятии. В реквизитах постановления правительства Санкт-Петербурга от 4 августа 2008 г. N 919 отмечено, что оно внесено в реестр нормативных правовых актов СанктПетербурга 6 августа 2008 г. под регистрационным номером 7450, но следовало бы также указать, что это постановление зарегистрировано в территориальном органе Федеральной регистрационной службы, иначе имеет место нарушение требования ч. 3 коммент. ст. 3. "Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа"..., сказано в ч. 1 ст. 32 Кодекса. Правовой формой выкупа, пусть даже и принудительного, является договор, соглашение, по терминологии Кодекса, но соглашение - это и есть двухсторонняя или многосторонняя сделка, то есть договор. Решение о принудительном изъятии жилого помещения является основанием для заключения договора о выкупе жилого помещения. Одной стороной договора - продавцом является собственник изымаемого жилого помещения, но если жилое помещение принадлежит государству или муниципальному образованию, то необходимость в заключении договора отсутствует, так как все вопросы, связанные с отводом земельного участка для других целей и определением судьбы жилых помещений, решаются в рамках административных правоотношений между соответствующими государственными органами и органами местного самоуправления. Второй стороной договора о выкупе жилого помещения является, в зависимости от того, в чьих интересах изымается земельный участок, на котором расположен жилой дом, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование. Именно государство, государственное и муниципальное образование, согласно ст. 124 и 125 ГК РФ, являются участниками отношений, регулируемых
гражданским законодательством, а государственные органы и органы местного самоуправления своими действиями приобретают и осуществляют права и обязанности от имени соответственно государства, государственного или муниципального образования и в его интересах. Обязательства по договору перед собственником жилого помещения возникают не у органа исполнительной власти, а у Российской Федерации, субъекта РФ или соответственно муниципального образования. Соглашение (договор) о выкупе жилого помещения является, прежде всего, разновидностью договора купли-продажи, так как он направлен на передачу жилого помещения одним лицом в собственность другого лица. Но содержание соглашения о выкупе жилого помещения выходит за рамки обычного общегражданского договора купли-продажи. Стороны должны согласовать не только договорную цену, но и другие условия, подлежащие согласованию в связи с изъятием жилого помещения: срок освобождения жилого помещения собственником, порядок передачи жилого помещения, порядок и сроки выплаты выкупной цены. Государство, государственные и муниципальные образования в лице соответствующих органов могут принять на себя дополнительные обязательства по отношению к собственнику, например, по оказанию ему содействия в приобретении другого жилого помещения, помощи по переезду и др. Поэтому, строго говоря, соглашение о выкупе жилого помещения содержит элементы различных договорных типов и потому может быть квалифицировано как смешанный договор, понятие которого дается в п. 3 ст. 421 ГК РФ. Представляется, что в целях урегулирования столь сложных вопросов было бы целесообразным разработать типовой договор о принудительном выкупе жилого помещения с утверждением его постановлением Правительства РФ. 4. Узловым вопросом изъятия жилого помещения является размер денежной компенсации, полагающейся собственнику за изымаемое жилое помещение. Денежная компенсация или, как ее называет законодатель, - "выкупная цена жилого помещения", призвана обеспечить восстановление имущественного положения собственника изымаемого жилого помещения в полном объеме. Являясь особой экономико-правовой категорией, выкупная цена имеет определенную структуру, установленную законом. Согласно ч. 7 коммент. ст., выкупная цена состоит из рыночной стоимости жилого помещения и убытков, причиненных собственнику изъятием принадлежащего ему жилого помещения. Как прямо указано в ч. 6 коммент. ст., выкупная цена жилого помещения, как и другие условия выкупа, определяется соглашением между собственником и органом, принявшим решение об изъятии жилого помещения. При достижении соглашения стороны должны ориентироваться на рыночную цену изымаемого жилого помещения. Учетно-техническая цена жилого помещения, которая фиксируется в системе учета органами технической инвентаризации объектов недвижимости и служит базой для расчета суммы налога на имущество граждан и налога на имущество юридических лиц, должна рассматриваться как минимальный уровень цены жилого помещения, ниже которого цена изымаемого жилого помещения устанавливаться в договоре о выкупе не может. В практике имеют место случаи явного занижения выкупной цены жилых помещений, в частности, при сносе жилых домов. Широкий резонанс в течение ряда лет получила история с расселением семей собственников старых домов в московском микрорайоне Южное Бутово. Так, по решению Зюзинского суда г. Москвы за снесенный жилой дом его собственнику гражданке А. Сергеевой была присуждена компенсация в размере 5,1 млн руб., тогда как семья настаивала на компенсации в размере 18 млн руб.; присужденной судом компенсации вряд ли достаточно для покупки хотя бы
однокомнатной квартиры в Москве (см. об этом: Козенко А., Савина Е. Жители Бутова проявили несносный характер. В микрорайоне вновь разгорелся жилищный конфликт // Коммерсантъ. 2008. 1 авг.). Если стороны не могут прийти к консенсусу в вопросе о рыночной стоимости жилого помещения, целесообразно обратиться к независимому эксперту профессиональному оценщику, который в своей деятельности руководствуется требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (СЗ РФ. 1998. N 31. Ст. 3813; с послед. изм. и доп.). Согласно ч. 2 ст. 3 названного Закона, "под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства" То обстоятельство, что жилое помещение продается собственником вынужденно, в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, не должно влиять на определение рыночной стоимости жилого помещения. Цена жилого помещения, которую назовет профессиональный оценщик, послужит основой для определения окончательной цены в договоре о выкупе. Обратиться к оценщику вправе любая сторона, но расходы по оценке должен нести орган, принявший решение об изъятии жилого помещения, так как именно он обязан предложить собственнику изымаемого жилого помещения цену, обоснованную экономически, а не установленную произвольно без привязки к рыночным ценам. Если в период, начинающийся с момента получения уведомления о принудительном изъятии жилого помещения, до заключения договора о выкупе собственник произведет какие-либо улучшения жилого помещения, которые значительно увеличат его стоимость, затраты собственника не подлежат включению в выкупную цену жилого помещения. Это правило, вполне согласующееся с принципами справедливости и гармоничного сочетания публичных и частных интересов, должно побудить собственника жилого помещения к выявлению рыночной стоимости изымаемого жилого помещения сразу же по получении уведомления об изъятии жилого помещения. Это позволит собственнику жилого помещения учесть колебания цен на рынке жилья; он должен понимать, что его вложения не могут увеличить стоимость жилого помещения, что в данном случае цена его жилого помещения полностью зависит от конъюнктуры на рынке жилья. При определении рыночной цены изымаемого жилого помещения следует принять во внимание и стоимость того помещения, которое собственник намеревается приобрести взамен изымаемого у него жилого помещения. Если "старое" и "новое" помещения имеют приблизительно равные характеристики (метраж, этажность, наличие инфраструктуры и т.д.), то изымаемое жилое помещение должно оцениваться в целом не ниже стоимости жилого помещения, приобретаемого собственником. В качестве общего базового показателя оценки стоимости жилья на рынке жилья служит цена одного квадратного метра общей площади жилого помещения. При выкупе жилого помещения одновременно прекращается и право собственника на долю в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома. Поэтому при определении стоимости выкупаемого жилого помещения должна учитываться и стоимость доли собственника данного жилого помещения в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома. В практике встречаются случаи, когда в период, предшествующий сносу жилого дома, количественный состав собственника увеличивается; это имеет значение, если
собственник взамен денежной компенсации соглашается на получение другого жилого помещения, размер которого определяется по норме предоставления, умножаемой на число членов семьи собственника. Жилищные органы принимают в расчет только тех членов семьи собственника, которые поставлены на регистрационный учет по данному жилому помещению на момент принятия решения о сносе жилого дома или о включении данного дома в программу реновации квартала. Такой подход - не совсем правильный; точкой отсчета должна быть дата получения собственником уведомления о принятии решения о принудительном изъятии жилого помещения в связи со сносом жилого дома. Относительно каждого нового члена семьи, вселенного собственником после получения уведомления, следует устанавливать основания вселения; и только в тех случаях, когда вселение новых членов семьи осуществлено без надлежащих оснований в целях получения квартиры в большем размере, такие члены семьи собственника не подлежат учету при расчете размера жилой площади, предоставляемой взамен изымаемой. 5. Помимо стоимости жилого помещения в выкупную цену включаются убытки, возникающие у собственника вследствие изъятия принадлежащего ему жилого помещения. Закон четко и недвусмысленно устанавливает, что подлежат возмещению "также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием" Но для того чтобы не было сомнений и споров относительно состава убытков, в ч. 7 коммент. ст. называются виды убытков, которые могут возникнуть у собственника изымаемого жилого помещения: расходы по поиску другого жилого помещения, переезду в него, оформлению прав на другое жилое помещение и т.д. Подлежат возмещению также убытки, которые понесет собственник по причине вынужденного досрочного прекращения обязательств перед третьими лицами (нанимателями, арендаторами); при этом в полном соответствии с легальным определением убытков, закрепленным в ст. 15 ГК РФ, должны быть возмещены убытки не только в виде реального ущерба, но и в виде упущенной выгоды, например, суммы платы за сданное внаем жилое помещение, которые собственник не получил из-за досрочного расторжения договора найма жилого помещения, подлежащего изъятию. Это основные виды убытков, которые включаются в выкупную цену; в конкретных случаях у собственника могут возникнуть иные убытки. Если иные убытки (расходы) собственника были объективно необходимы и они причинно обусловлены принудительным изъятием жилого помещения, такие убытки также должны быть включены в выкупную цену изымаемого жилого помещения. Таким образом, выкупная цена - специальное собирательное понятие; это не только цена изымаемого жилого помещения; по существу, это - размер компенсации, которая должна быть выплачена собственнику в связи с принудительным изъятием принадлежащего ему жилого помещения. 6. Размер и состав выкупной цены должны быть определены и в тех случаях, когда с согласия собственника ему взамен изымаемого предоставляется другое жилое помещение. Стоимость предоставляемого жилого помещения должна зачитываться при определении выкупной цены. Это означает, что из согласованной сторонами выкупной цены вычитается также согласованная сторонами стоимость предоставляемого взамен жилого помещения. В таком случае собственнику выплачивается лишь разница между согласованной сторонами выкупной ценой и стоимостью предоставляемого жилого помещения. По смыслу ч. 8 коммент. ст. предоставляемое взамен жилое помещение передается собственнику изымаемого жилого помещения в собственность. Закон не предусматривает возможности обеспечения собственника и, разумеется, совместно проживающих с ним членов его семьи другим жилым
помещением из государственного или муниципального жилищного фонда по договору социального найма или общегражданского найма. Такой вариант, абстрактно говоря, не исключается; к возникшим в этом случае отношениям могут быть применены по аналогии положения ч. 1-9 коммент. ст. 7. Если соглашение о размере выкупной цены и других условиях выкупа не будет достигнуто и договор не будет заключен, то вопросы, связанные с выкупом, будут решаться в судебном порядке. При этом суды должны строго руководствоваться положениями коммент. ст.; в судебной практике имеют место случаи попыток уполномоченных органов занизить выкупную цену или предоставить собственнику взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение, не адекватное изымаемому. Необходимо исходить из того, что закон - положения коммент. ст. - не допускает ущемления интересов собственника изымаемого жилого помещения; таковы буква и дух Кодекса. В ч. 9 коммент. ст. предусмотрена возможность обращения в суд органа, принявшего решение о принудительном изъятии жилого помещения. Такое обращение названо здесь иском о выкупе жилого помещения. Более корректно формулировать предмет этого иска как требование об обязании собственника жилого помещения заключить соглашение о выкупе принадлежащего ответчику помещения на условиях, предлагаемых органом-истцом. Срок исковой давности по таким искам - сокращенный: два года с момента направления собственнику жилого помещения уведомления о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения и о государственной регистрации этого решения. Если этот срок пропущен, в удовлетворении иска должно быть отказано. При этом складывается ситуация, когда принудительный выкуп жилого помещения вообще не может иметь места. В таком случае уполномоченный орган государственной власти или орган муниципального образования должен принять решение об отмене своего решения об изъятии земельного участка для публичных нужд либо о его изменении, или принять новое решение об изъятии земельного участка, но с обоснованием того, что несмотря на прошедшие два года те же причины остаются и изъятие участка для конкретных публичных нужд по-прежнему необходимо. Инициатором возбуждения дела в суде может быть и собственник жилого помещения. Он вправе оспорить решение соответствующего органа об изъятии жилого помещения и требовать по суду признания этого решения незаконным. Если собственником жилого помещения, подлежащего изъятию, является гражданин, заявление подается в суд общей юрисдикции по правилам ст. 254-258 ГПК РФ; если же собственником является юридическое лицо, заявление подается в арбитражный суд по правилам ст. 197-201 АПК РФ. Собственник изымаемого жилого помещения также вправе защищать в суде свои законные права и интересы в случаях, когда на него оказывается давление, создаются условия, невозможные для нормального пользования жилым помещением, например, когда, не дожидаясь освобождения собственником жилого помещения, прекращают обеспечение жилого дома электрической энергией, водой, теплом, газом, перекрывают подъезды к жилому дому и т.п. Ущерб, причиненный собственнику жилого помещения такими незаконными действиями, подлежит возмещению. Кроме того, может быть поставлен вопрос о компенсации морального вреда (ст. 151, 1099-1101 ГК РФ). 8. В случае признания многоквартирного жилого дома находящимся в аварийном состоянии возникает сложный комплекс правовых отношений. Проживание людей в таком доме недопустимо. В настоящее время проблема расселения людей из домов, находящихся в аварийном состоянии, является одной из приоритетных
общенациональных задач, поскольку в целом по стране существует 93 млн кв. м ветхого жилья, из них - 11,2 млн кв. м - аварийного. Из федерального бюджета субъектам РФ выдано 32 млрд руб. субсидий на решение этой задачи (см. об этом: Скобелев П. Надзорная труба. Владимир Путин следит за работой фонда ЖКХ // РГ. 2008. 4 сент.). Санкт-Петербургу выделено 8 млрд руб. с учетом большого количества зданий, которые не ремонтировались более 100 лет и теперь подлежат сносу (см. об этом: Климов А. Кусок коммунального пирога. В течение трех лет Петербург получит восемь миллиардов рублей на обновление ветхого жилья // РГ. 2008. 4 сент.). Губернатор Санкт-Петербурга обещает, что до конца 2011 г. "проблема аварийного жилья будет принципиально решена" (см.: "Сказано - сделано? Как губернатор выполняет свои обещания и как решаются задачи, поставленные перед городской властью" // Невское время. 2008. 6 сент.). В связи с тем, что время от времени происходят неожиданные случаи обрушения многоквартирных домов, как это случилось в Санкт-Петербурге 16 августа 2008 г., когда рухнула стена жилого дома на Малодетскосельском проспекте, необходимо проводить плановые периодические обследования многоквартирных жилых домов. Обследования проводятся специализированными организациями, заключения которых представляются образуемым жилищными органами межведомственным комиссиям (МВК), которые в свою очередь составляют акт о признании многоквартирного дома находящимся в аварийном состоянии и подлежащим сносу или реконструкции. На основании заключения специализированной организации и акта МВК уполномоченный орган государственной власти принимает решение о признании данного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции и о принудительном изъятии жилых помещений в этом доме. В первоначальной редакции положения ч. 10 коммент. ст., предусматривающие последствия признания многоквартирного дома аварийным, исходили из того, что признанный аварийным дом подлежит сносу. Однако во многих случаях аварийные дома могут быть восстановлены путем их реконструкции. В связи с этим Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (СЗ РФ. 2006. N 52 (ч. I). Ст. 5498) текст ч. 10 коммент. ст. дополнен указанием на то, что аварийный дом может быть либо снесен, либо подвергнут реконструкции. В практике происходит по-разному; например, многие из построенных в 60-е годы прошлого века жилых домов из крупноблочных панелей (так называемые хрущевки, хрущобы) находятся в аварийном состоянии; в одних регионах их сносят, в других - реконструируют и продолжают использовать под жилье. Понятие реконструкции - более широкое, чем понятие капитального ремонта. Реконструкция допускает изменение конфигурации здания, изменение этажности в сторону увеличения или снижения, возведение флигелей, мансард, внутренние перепланировки и т.д. Возможность реконструкции признанного аварийным многоквартирного дома самими собственниками помещений может оказаться для них предпочтительней, чем получение выкупа за изымаемые помещения при сносе дома. Собственникам помещений в многоквартирном доме целесообразно заблаговременно позаботиться о финансировании предстоящих в будущем затрат на капитальный ремонт, реконструкцию или снос дома с возможностью строительства нового дома на месте снесенного (см. об этом ниже - комментарий к ст. 158 Кодекса). 9. Предстоящий снос или реконструкция аварийного дома требуют детальной регламентации отношений между собственниками помещений в аварийном доме, с одной стороны, и государством или муниципальным образованием в лице их уполномоченных органов, с другой стороны. К сожалению, в ч. 10 коммент. ст.
некоторые процедурные аспекты этих отношений отражения не получили. Орган, принявший решение о сносе или реконструкции многоквартирного дома, находящегося в аварийном состоянии, обязан уведомить собственников помещений в этом доме о принятом решении и о предоставленном им сроке для сноса или реконструкции дома. В ч. 10 коммент. ст. это уведомление названо требованием; очевидно, в нем должен быть указан не только разумный срок для сноса или реконструкции аварийного дома, но и срок для ответа на полученное уведомление. В ответе уполномоченному органу собственники помещений в аварийном доме должны сообщить о своем решении - будут ли они сносить или реконструировать аварийный дом либо отказываются от того и другого. Ответ собственников помещений в аварийном доме явится основанием для возможных переговоров с уполномоченным органом и подготовки соглашения, которое может оказаться необходимым для урегулирования организационных и финансовых вопросов, которые при этом возникают. Законодатель не должен был устанавливать конкретный срок, который предоставляется для сноса или реконструкции аварийного дома. Понятно, что продолжительность этого срока зависит от ряда объективных факторов: размеров аварийного дома, его состояния и т.д. С учетом всех этих обстоятельств предоставляемый срок должен быть разумным. Если срок, установленный уполномоченным органом, представляется собственникам помещений в аварийном доме недостаточным, они вправе оспорить его в суде, как вправе оспорить в суде все решение уполномоченного органа о признании дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции и о принудительном изъятии жилых помещений. Как следует из ч. 11 и 12 коммент. ст., указанный разумный срок не может быть менее шести месяцев, так как ранее шести месяцев изъятие земельного участка и помещений в аварийном доме допускается только с согласия собственников. С учетом важного правового значения этого согласия оно должно быть облечено в надлежащую письменную форму с подтверждением подлинности подписей всех собственников помещений либо с нотариальным удостоверением соглашения (согласия). 10. Если собственники помещений в аварийном доме осуществят его снос в течение предоставленного им срока, земельный участок остается в их общей долевой собственности, и они вправе возвести на участке новый многоквартирный дом, либо распорядиться земельным участком иным путем, например, произвести его отчуждение. Если же в предоставленный им срок собственники помещений в аварийном многоквартирном доме не приступили к его сносу или реконструкции, застроенный земельный участок изымается для муниципальных нужд. Изъятие земельного участка в связи с необходимостью сноса многоквартирного дома, находящегося в аварийном состоянии, является основанием для изъятия у сособственников принадлежащих им жилых помещений, за исключением тех помещений, которые принадлежат на праве собственности муниципальному образованию. Поскольку земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, находящийся в аварийном состоянии, изымается для муниципальных нужд, постольку принудительное изъятие у собственников их жилых помещений осуществляется путем их выкупа по правилам, предусмотренным ч. 1-3, 5-9 коммент. ст. Ввиду того, что собственники жилых помещений в аварийном многоквартирном доме уже получили уведомление соответствующего органа о принятом решении о признании этого дома аварийными подлежащим сносу или реконструкции в течение определенного срока, вторичное их уведомление о принудительном изъятии жилого помещения не требуется. Выкуп жилого помещения должен быть осуществлен по истечении срока, предоставленного собственникам для сноса или реконструкции
аварийного дома. Статья 33. Пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу 1. Наследодатель вправе возложить на своих наследников по завещанию или по закону обязательство имущественного характера в пользу третьих лиц. Возникающие при этом отношения получили название завещательного отказа (легата). Третьи лица, в пользу которых установлен завещательный отказ, - отказополучатели (легатарии) вправе требовать от принявших наследство наследников исполнения воли наследодателя, а наследник или наследники обязаны исполнить поручение наследодателя в пределах стоимости перешедшего к ним наследственного имущества. Отношения по завещательному отказу регулируются нормами части третьей ГК РФ, ст. 1137-1138, которые, в частности, предусматривают, что завещательный отказ должен быть установлен в завещании наследодателя. Завещательный отказ не следует смешивать с отказом от наследства; отказ от наследства - это действия наследника по закону или завещанию, который уступает свое право на принятие наследства другим наследникам по закону или по завещанию или даже заявляет об отказе от наследства без указания лиц, в пользу которых он совершает отказ (ст. 1157 и 1158 ГК РФ). Различия здесь очевидны: завещательный отказ устанавливается наследодателем в его завещании; отказ от наследства совершается наследником, призванным к наследованию после открытия наследства. В ЖК РФ не предусматриваются отношения по пользованию жилым помещением в связи с отказом наследника от наследства; право собственности наследодателя на жилое помещение переходит к наследнику, принявшему наследство. Только принявший наследство наследник обязан исполнить установленный наследодателем завещательный отказ, в том числе и относительно использования входящего в наследственное имущество жилого помещения. Следует иметь в виду, что отказополучатель также вправе отказаться от получения завещательного отказа. Если им заявлен такой отказ, то у него не возникнет право пользования тем объектом, который предусмотрен в завещательном отказе. Согласно п. 1 ст. 1160 ГК РФ, отказ отказополучателя от получения завещательного отказа в пользу другого лица, отказ с оговорками или под условиями не допускается, то есть отказ отказополучателя от получения завещательного отказа является окончательным, безусловным и бесповоротным. 2. Предметом завещательного отказа может быть возложение на наследника, которому в порядке наследования переходит в собственность жилой дом, квартира или иное жилое помещение, обязанности предоставить другому гражданину отказополучателю - право пользования этим жилым помещением или его определенной частью на какой-то срок либо пожизненно, то есть до тех пор, пока жив отказополучатель. Положения коммент. ст. дополняют нормы ГК РФ о завещательном отказе относительно тех случаев, когда предметом завещательного отказа является пользование жилым помещением. Основной принцип, из которого исходит закон, неукоснительное соблюдение воли наследодателя. Поэтому правило ч. 1 коммент. ст. о том, что отказополучатель пользуется предоставленным ему жилым помещением "наравне с собственником данного жилого помещения", нуждается в уточнении - "если иное не установлено в завещании". Ибо наследодатель может обязать наследника закрепить за отказополучателем конкретную комнату в квартире, завещанной данному наследнику, и тогда до тех пор, пока сохраняется право отказополучателя, выделенной ему комнатой вправе пользоваться именно отказополучатель, а не собственник жилого помещения.
Проживание отказополучателя ограничивает правомочия собственника жилого помещения как в части пользования, так и в части распоряжения жилым помещением. Более того, в целях предотвращения коллизий гражданину-отказополучателю предоставляется возможность зарегистрировать свое право пользования жилым помещением, возникшим на основании завещательного отказа, в органе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право пользования отказополучателя регистрируется как ограничение права собственника жилого помещения и является дополнительной правовой гарантией, предоставляемой законом отказополучателю. 3. Законодатель исходит из того, что право пользования жилым помещением предоставляется отказополучателю на определенный срок, установленный завещательным отказом. Но, как вытекает из правила ч. 2 п. 2 ст. 1137 ГК РФ, наследодатель может возложить на наследника по завещанию обязанность предоставить гражданину-отказополучателю право пользования жилым помещением на период жизни отказополучателя или на какой-либо определенный срок. Отсюда следует, что если в завещании не указан срок действия завещательного отказа, право пользования жилым помещением по завещательному отказу сохраняется за отказополучателем пожизненно. Возможность пожизненного проживания в жилом помещении, принадлежащем другому лицу, создает проблему обеспечения баланса интересов собственника жилого помещения и отказополучателя. К сожалению, коммент. ст. явно недостаточно отражает непростые по содержанию отношения между собственником жилого помещения и отказополучателем. 4. Статус членов семьи отказополучателя в коммент. ст. не предусмотрен. Представляется, что отказополучатель может поселить членов своей семьи в занимаемое им жилое помещение на общих основаниях: то есть только с согласия собственника. Что касается несовершеннолетних детей отказополучателя - это особый вопрос. Правило ч. 1 ст. 70 Кодекса о том, что для вселения несовершеннолетних детей к их родителям в жилое помещение, занимаемое ими по договору социального найма, не требуется согласия членов семьи нанимателя и согласия наймодателя, в данном случае может быть применено по аналогии закона, несмотря на то, что вселение детей к отказополучателю может привести к существенному ущемлению интересов собственника жилого помещения. При разрешении споров, которые могут возникнуть между собственником и отказополучателем, следует также руководствоваться по аналогии права общими началами и смыслом гражданского законодательства, в силу которых ограничение прав собственника жилого помещения допускается только в случаях, прямо и четко установленных законом, а также в случаях добровольного принятия собственником жилого помещения на себя определенных обязательств, ограничивающих его правомочия по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим ему жилым помещением. К таким случаям и относится принятие наследником наследства, обремененного завещательным отказом. 5. При решении вопроса о распределении бремени содержания жилого помещения следует исходить из того, что речь идет здесь не только собственно об ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей по содержанию жилого помещения, но и об исполнении обязательств и о самих обязательствах. В первоначальной редакции ч. 2 коммент. ст. обязательства по содержанию жилого помещения и ответственность за их нарушение возлагались только на дееспособных граждан. В новой редакции коммент. ст., предусмотренной Федеральным законом от 24 апреля 2008 г. N 49-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "Об опеке и попечительстве" (СЗ РФ. 2008. N 17. Ст. 1756) и
вступившей в силу с 1 сентября 2008 г., говорится не только о дееспособных, но и об ограниченных судом в дееспособности гражданах, что соответствует действующей редакции ч. 3 ст. 31 Кодекса, также установленной Федеральным законом от 24 апреля 2008 г. N 49-ФЗ (см. об этом выше - комментарий к ст. 31 Кодекса). Таким образом, ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, наряду с собственником жилого помещения и солидарно с ним, несут дееспособные и ограниченные судом в дееспособности граждане-отказополучатели и лишь в том случае, если иное не предусмотрено соглашением между ними и собственником жилого помещения. Соглашением между собственником жилого помещения и отказополучателем может быть предусмотрена ограниченная в каких-то пределах (долях, пропорциях) ответственность отказополучателя либо он может быть вовсе освобожден от несения обязательств и ответственности по содержанию жилого помещения. На отказополучателе, являющимся недееспособным, не лежит бремя содержания жилого помещения; недееспособный отказополучатель не несет ответственности по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением. Отсюда следует, что в этом случае все расходы по содержанию жилого помещения, занимаемого недееспособным отказополучателем, несет собственник этого жилого помещения. 6. Согласно ч. 3 п. 2 ст. 1137 ГК РФ, право пользования жилым помещением, предоставленное на основании завещательного отказа, сохраняется за отказополучателеми в тех случаях, когда собственник жилого помещения, получивший это жилое помещение в собственность в порядке наследования, отчуждает это жилое помещение другому лицу. При этом не имеет значения, был ли новый собственник жилого помещения осведомлен о том, что приобретаемое им помещение обременено завещательным отказом. Представляется, что при отчуждении жилого помещения собственнику следовало бы предоставить право выселения отказополучателя с предоставлением ему другого жилого помещения, адекватного занимаемому отказополучателем с учетом установленных в данном населенном пункте норм предоставления. 7. По истечении срока, предусмотренного завещательным отказом, право пользования жилым помещением у отказополучателя прекращается, и он подлежит выселению по требованию собственника жилого помещения. Однако если у отказополучателя право пользования данным жилым помещением возникло не только из завещательного отказа, но и из другого основания, право пользования за ним сохраняется и после истечения срока, предусмотренного завещательным отказом. Другие основания - это изменение статуса отказополучателя относительно собственника жилого помещения, например, включение собственником отказополучателя в состав членов своей семьи либо придание ему статуса временного пользователя по соглашению между ним и собственником. Кроме того, между собственником жилого помещения и гражданиномотказополучателем может быть заключено соглашение об условиях проживания гражданина-отказополучателя в данном жилом помещении и после истечении срока, предусмотренного завещательным отказом. Но заключение такого соглашения зависит от воли собственника жилого помещения. Закон не обязывает его заключить соглашение с отказополучателеми предоставить ему право дальнейшего проживания в жилом помещении после истечения срока, предусмотренного завещательным отказом. Статья 34. Пользование жилым пожизненного содержания с иждивением
помещением
на
основании
договора
1. Отношения, возникающие из договора пожизненного содержания с иждивением, урегулированы нормами главы 33 ГК РФ "Рента и пожизненное содержание с иждивением", § 4, ст. 601-605. Договор пожизненного содержания с иждивением является разновидностью договора ренты (пп. 1 и 2 ст. 583 и пп. 1 и 2 ст. 601 ГК РФ). В тех случаях, когда гражданин - получатель ренты передал по договору в собственность плательщика ренты принадлежавшее ему на праве собственности жилое помещение, возникают правовые отношения, в содержание которых входят обязанности плательщика ренты по содержанию получателя ренты и корреспондирующее этим обязанностям право получателя ренты на получение пожизненного содержания с иждивением. Содержание с иждивением, как указано в п. 1 ст. 602 ГК РФ, "может включать обеспечение потребностей в жилище". Если договором предусмотрена такая обязанность плательщика ренты, то он предоставляет получателю ренты возможность проживания либо в жилом помещении, переданном получателем ренты плательщику ренты, либо в ином жилом помещении. В последнем случае, как можно предположить, "иное жилое помещение" находится в собственности плательщика ренты, хотя не исключено поселение получателя ренты в жилое помещение, занимаемое плательщиком ренты по договору социального или общегражданского найма. Поскольку в коммент. ст. не содержится каких-либо требований к жилому помещению, в котором может проживать получатель ренты, постольку все, что касается места жительства получателя ренты, должно быть подробно и четко расписано в договоре пожизненного содержания с иждивением. Естественно, что и все другие условия должны получить отражение в договоре. В практике встречаются случаи, когда договоры ренты заключаются на кабальных для одиноких пожилых людей условиях. На рынке жилья действуют специальные посреднические фирмы, которые обрабатывают одиноких собственников жилых помещений и путем различных уговоров и посулов заставляют их подписывать договоры ренты, в которых предусматриваются ежемесячные выплаты в небольших размерах (см., например: Нежинцев А. Подпишите: приговор. Заключая договоры ренты, старики обрекают себя на нищету // Санкт-Петербургские ведомости. 2008. 25 сент.). В п. 2 ст. 602 ГК РФ установлено, что: "стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом". Давно пора пересмотреть эту норму и повысить минимальный объем содержания по договорам ренты, хотя бы до десяти тысяч рублей в месяц. Договор пожизненного содержания с иждивением подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. 2. Законодатель распространяет на отношения по пользованию жилым помещением, переданным по договору пожизненного содержания с иждивением, правила ст. 33 ЖК РФ, которые регулируют отношения по пользованию жилым помещением между собственником жилого помещения и гражданиномотказополучателем. Следовательно, получатель ренты, если только он не является полностью недееспособным, несет обязательства по содержанию жилого помещения солидарно с собственником. Но в коммент. ст. содержится оговорка о том, что договором пожизненного содержания с иждивением могут быть установлены иные условия пользования жилым помещением и получатель ренты может быть по договору освобожден от обязанности по содержанию жилого помещения. 3. Право пользования жилым помещением сохраняется за получателем ренты в течение всей его жизни и прекращается с его смертью. Если плательщик ренты не выполняет своих обязательств перед получателем
ренты, последний вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор пожизненного содержания с иждивением и потребовать от плательщика ренты либо возврата ему жилого помещения, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены за это помещение. Выкупная цена определяется без зачета расходов плательщика ренты по содержанию получателя ренты. 4. Согласно п. 2 ст. 605 ГК РФ, право получателя ренты на одностороннее расторжение договора пожизненного содержания с иждивением возникает при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств. Характер нарушений - могут ли они быть признаны существенными или нет - определяется конкретными обстоятельствами отношений между участниками договора пожизненного содержания с иждивением. В частности, существенный характер приобретают неоднократные, систематические случаи неисполнения плательщиком ренты своих обязанностей по предоставлению иждивения получателю ренты. 5. Поскольку на основании договора о пожизненном содержании с иждивением плательщик ренты становится собственником жилого помещения, принадлежавшего получателю ренты, между интересами этих лиц могут возникнуть коллизии, в частности, в тех случаях, когда плательщик ренты намеревается произвести отчуждение жилого помещения либо когда получатель ренты хотел бы подселить к себе членов своей семьи, в том числе несовершеннолетних детей. Эти вопросы должны получить отражение в коммент. ст. или в ст. 33 Кодекса; пока же, как представляется, решение этих вопросов должно основываться на систематическом толковании соответствующих норм ЖК РФ и ГК РФ с применением по аналогии права общих начал и смысла гражданского законодательства, о чем сказано выше в комментарии к ст. 33 Кодекса. Статья 35. Выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением 1. Право пользования жилым помещением у гражданина, проживающего в жилом помещении собственника этого жилого помещения, может прекратиться по различным основаниям, но в любом случае эти основания должны быть предусмотрены либо в самом ЖК РФ, других федеральных законах, либо в договоре между собственником и гражданином-пользователем. В случае спора вопрос о наличии основания прекращения права пользования жилым помещением решается судом в соответствии с положениями коммент. ст., а также ст. 31, 33 и 34 Кодекса. 2. Особые основания прекращения права пользования жилым помещением предусмотрены для граждан, которые проживают в жилом помещении собственника на основании решения суда о сохранении за бывшим членом семьи собственника права пользования жилым помещением на определенный срок (ч. 4 ст. 31 Кодекса), а также на основании завещательного отказа (ст. 33 Кодекса) и договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 34 Кодекса). Как бывшие члены семьи собственника жилого помещения, так и граждане-пользователи, проживающие в жилом помещении на основании завещательного отказа и договора пожизненного содержания с иждивением, несут обязанности по обеспечению сохранности жилого помещения, а также по его содержанию, если иное не предусмотрено соглашением, заключенным с собственником данного помещения. Нарушение ими обязанностей по надлежащему осуществлению права пользования жилым помещением может повлечь за собой прекращение права пользования с последующим выселением из жилого помещения. К таким нарушениям закон относит: - использование жилого помещения не по назначению;
- систематическое нарушение прав и законных интересов соседей; - бесхозяйственное обращение с жилым помещением, разрушающее его. В целях пресечения нарушений собственник предупреждает гражданинапользователя о необходимости прекратить нарушения и устранить их последствия. Если вследствие действий пользователя жилое помещение разрушается, собственник назначает пользователю разумный срок для устранения последствий и проведения ремонта помещения. Прекращение права пользования жилым помещением как санкция за неправомерное поведение гражданина-пользователя является крайней мерой, подлежащей применению только тогда, когда и после предупреждения собственника пользователь допускает те же самые нарушения. 3. В числе оснований для прекращения права пользования и выселения гражданина-пользователя из жилого помещения собственника в коммент. ст. не указано такое основание, как невыполнение пользователем своих финансовых обязательств перед собственником по оплате падающей на него доли расходов по содержанию жилого помещения. Представляется, что временный пользователь (ч. 7 ст. 31 Кодекса) подлежит выселению по требованию собственника без предоставления другого жилого помещения в случае, если он имеет задолженность по оплате жилья в течение более шести месяцев подряд. Применительно к отказополучателю следовало бы предусмотреть обязательность предупреждения его собственником с предоставлением некоторого срока для погашения задолженности по оплате; при просрочке свыше шести месяцев отказополучатель также может быть признан утратившим право пользования жилым помещением собственника, если он в течение месяца после предупреждения его собственником не погасил свою задолженность по оплате содержания занимаемого им помещения. 4. Правила ч. 2 коммент. ст. применяются к отношениям по пользованию жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением, поскольку в силу бланкетной ссылки, содержащейся в ст. 34 Кодекса, на отношения между собственником жилого помещения - плательщиком ренты и гражданиномпользователем - получателем ренты распространяются, если иное не установлено договором пожизненного содержания с иждивением, правила ст. 33 Кодекса, регулирующие отношения между собственником жилого помещения и пользователем жилого помещения - отказополучателем. 5. При прекращении права пользования жилым помещением собственник предоставляет гражданину-пользователю, утратившему это право, срок для освобождения занимаемого жилого помещения. Если в этот срок указанный гражданин добровольно не освобождает жилое помещение, он подлежит выселению в принудительном порядке по решению суда, принятому по заявлению собственника. Выселение производится судебными приставами-исполнителями в порядке исполнения судебных решений, предусмотренном Федеральным законом от 2 октября 2007 г. N 22-ФЗ "Об исполнительном производстве" (СЗ РФ. 2007. N 41. Ст. 4849). Если выселяемый гражданин состоял на регистрационном учете по адресу нахождения жилого помещения собственника, то вступившее в законную силу решение суда о его выселении является основанием для снятия выселяемого с регистрационного учета по данному адресу. 6. Независимо от основания прекращения права проживания в данном жилом помещении (право пользования им) выселение гражданина без предоставления ему иного жилого помещения является сложной проблемой, имеющей не только правовые, но и этические и социологические аспекты. Конституционный принцип гласит: "Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища" (ч. 1 ст. 40
Конституции РФ). Тем самым наш Основной закон допускает лишение граждан жилища при наличии на то оснований, предусмотренных законом. Положения коммент. ст. не противоречат Конституции РФ. Но, как представляется, подход к этой проблеме должен быть изменен с внесением изменений в ч. 1 ст. 40 Конституции РФ, но это дело будущего. В настоящее же время суды сплошь и рядом принимают решения о выселении граждан, у которых по тем или иным основаниям прекращено право пользования жилым помещением. Суды не несут ответственности за то, как и где будет жить гражданин, оставшийся без жилплощади. Не могут принять на себя обязательства по обеспечению жильем таких граждан и публичные образования. Государство, а тем более муниципальные образования, не в состоянии пока увеличить объемы жилищного строительства с тем, чтобы обеспечить жильем всех граждан, нуждающихся в жилище; очереди на получение жилплощади из государственного и муниципальных жилищных фондов не уменьшаются. Но, с другой стороны, выселение граждан без предоставления другого жилого помещения и снятие их с регистрационного учета, то есть фактически "выкидывание их на улицу", превращает таких граждан в лиц без определенного места жительства, так называемых бомжей, число которых достаточно велико; они становятся питательной средой для роста преступности, распространения заразных болезней, наркомании, антисанитарии. Представляется, что в целях решения этой проблемы публичные образования на местах могли бы организовывать специальные социальные жилые дома для бездомных граждан, что-то вроде домов призрения или хосписов для престарелых и одиноких людей. В системе государственного и муниципального жилищных фондов существуют жилые дома социального назначения, но они предназначены не для бездомных граждан, выселенных без предоставления другого жилого помещения, а для определенных категорий граждан, нуждающихся в специальной социальной защите, что предусматривается ст. 92, 96-98 Кодекса. Наряду с такими жилыми домами социального назначения публичные образования могли бы содержать домаобщежития для бездомных граждан. В домах для бездомных выселяемым без предоставления другого жилого помещения гражданам могли бы предоставляться жилые помещения в виде комнат или хотя бы части (углов) комнат; по адресу таких домов для бездомных указанные граждане могли быть поставлены на регистрационный учет. Создание таких домов для бездомных граждан было бы поддержано общественными организациями благотворительной направленности; возможно, крупный бизнес по принципу государственно-частного партнерства мог бы принять участие в создании домов для бездомных. При наличии домов для бездомных в судебной практике учитывалась бы эта возможность при рассмотрении исков собственников жилых помещений о выселении бывших членов семьи и пользователей жилым помещением на основании коммент. ст. без предоставления другого жилого помещения. Глава 6. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. общее собрание данных собственников Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме 1. Часть 1 коммент. ст. содержит правило, развивающее норму п. 1 ст. 290 ГК РФ, указывающую на потенциальную принадлежность общего имущества в многоквартирном доме собственникам помещений в нем. Данное правило с большей
степенью подробности перечисляет поэлементный состав общего имущества. При этом перечень элементов, образующих общее имущество, в отличие от перечня, содержащегося в п. 1 ст. 290 ГК РФ, не является исчерпывающим. На это указывает используемое законодателем выражение "в том числе". При решении вопроса об отнесении того или иного элемента к общему имуществу следует руководствоваться признаками назначения этих элементов. Таких признаков два. Первым признаком является предназначенность элемента для обслуживания более чем одного помещения. Вторым признаком выступает предназначенность элемента для обслуживания всего многоквартирного дома. Общее имущество при наличии к тому необходимых юридических оснований принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности. При определении технических и эксплуатационных характеристик элементов состава общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме следует руководствоваться СНиП 2.08.01-89 "Жилые здания". Состав общего имущества определяется согласно разд. 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 (СЗ РФ. 2006. N 34. Ст. 3680). В соответствии с указанными Правилами в состав общего имущества включаются: - помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); - крыши; - ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); - ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции); - механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры); - земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства; - иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним
сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержавшиеся в государственном земельном кадастре. (см. приказ Минюста РФ от 14 февраля 2007 г. N 29 "Об утверждении Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества" // РГ. 2007. 22 марта). Состав общего имущества определяется: - собственниками помещений в многоквартирном доме в целях выполнения обязанностей по содержанию общего имущества; - органами государственной власти в целях контроля за содержанием общего имущества; - органами местного самоуправления в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации. При этом органы местного самоуправления (в городах федерального значения органы государственной власти этих субъектов РФ) согласно Письму Министерства регионального развития РФ от 4 апреля 2007 г. N 6037-РМ/07 (Законодательные и нормативные документы в ЖКХ. 2007. N 6) в целях выполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязанности по содержанию общего имущества, а также в иных целях, за исключением подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации, не уполномочены утверждать или согласовывать состав (перечень) общего имущества в многоквартирном доме. 2. Абзац 2 ч. 1 коммент. ст. в отличие от ранее действовавшей нормы ст. 10 ФЗ "О товариществах собственников жилья" (СЗ РФ. 1996. N 25. Ст. 2963; РГ. 2001. 31 дек.; 2002. 26 марта) не содержит конкретных указаний на порядок установления границ и размеров земельного участка, на котором находится многоквартирный дом, а включает формулировку отсылочного характера, ориентируя участников соответствующих отношений на земельное законодательство и законодательство о градостроительной деятельности. Требования земельного законодательства относительно границ и размеров земельных участков определены в общем плане в ст. 33, 36 ЗК РФ, Федеральным законом "О землеустройстве" (РГ. 2001. 23 июня), Федеральным законом "О государственном земельном кадастре" (РГ. 2000. 10 янв.), постановлением Правительства РФ от 7 августа 2002 г. N 576 "О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю" (РГ. 2002. 10 авг.; 2003. 27 нояб.). Требования земельного законодательства относительно границ и размеров земельных участков определены в общем виде в ст. 33, 36 ЗК РФ, Федеральном законе "О государственном кадастре недвижимости" (РГ. 2007. 1 августа), гл. 4 Федерального закона "О содействии развитию жилищного строительства" (РГ. 2008. 30 июля). Федеральном законе "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений" (РГ. 2008. 25 июля). Соответствующие требования законодательства о градостроительной деятельности закреплены в Градостроительном кодексе Российской Федерации (СЗ РФ. 2005. N 1. Ст. 16, с изм. и доп.) и развивающих его подзаконных нормативных правовых актах. В субъектах РФ как правило принимаются нормативные акты, которые детально регламентируют отношения, складывающиеся в связи с установлением границ и размеров земельных участков, расположенных под многоквартирными домами. Так, в
Санкт-Петербурге в указанной сфере действует распоряжение Правительства СанктПетербурга от 29 марта 2005 г. N 25-рп "О порядке взаимодействия органов государственной власти Санкт-Петербурга и организаций при формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом" (Вестник Администрации Санкт-Петербурга. 2005. N 4). 3. Часть 2 коммент. ст. закрепляет юридические возможности собственников помещений в многоквартирном доме по отношению к общему имуществу. Поскольку режим общего имущества определен как долевая собственность, владение, пользование и распоряжение им осуществляется по соглашению всех участников долевой собственности (см. ст. 246, 247 ГК РФ). Необходимость достижения соглашения участников долевой собственности по поводу владения и пользования общим имуществом обусловлена тем обстоятельством, что вне зависимости от размера долей в праве собственности правомочия собственников являются по объему равными. Участник общей долевой собственности при наличии фактической возможности вправе требовать предоставления в его владение и пользование части общего имущества, которая может быть обособлена от иных его частей. 4. Правило ч. 3 коммент. ст. является новым в жилищном законодательстве. Оно показывает на единственно возможный с точки зрения законодателя способ уменьшения размера общего имущества - реконструкцию многоквартирного дома, точнее один из ее вариантов, реализация которого должна иметь следствием уменьшение общей площади многоквартирного дома. Других способов уменьшения размера общего имущества, например, путем изменения границ и уменьшения размера земельного участка, на котором находится дом, законодатель в данном случае не предусматривает. 5. Часть 4 коммент. ст. содержит норму, которая конкретизирует правило п. 1 ст. 246 ГК РФ, устанавливающее монополию сособственников на определение юридической судьбы общего имущества. Соглашение участников долевой собственности по передаче некоторых элементов, образующих общее имущество, должно оформляться специальным решением, принимаемым на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Очевидно, что подобное решение по смыслу п. 1 ст. 246 ГК РФ должно приниматься по соглашению всех участников долевой собственности, поскольку нежелание хотя бы одного из сособственников передавать часть имущества иным лицам делает процесс передачи нелегитимным. Однако по смыслу ч. 1 ст. 46 коммент. закона указанное решение принимается большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Варианты передачи могут быть самыми различными, в том числе с использованием конкурсно-аукционных процедур, например, при предоставлении права пользования автомобильной стоянкой, спортивной площадкой, находящимися на земельном участке, входящем в состав общего имущества. Отношения по поводу пользования отдельными элементами общего имущества должны оформляться договором, заключаемым между уполномоченным сособственниками лицом и пользователем. В литературе высказано мнение о том, что передача в пользование какой-либо части общего имущества должна производиться по нормам для сделок с движимым имуществом (Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / под ред. П.В. Крашенинникова. М., 2005. С. 185). Указанное мнение представляется ошибочным, поскольку передача в пользование не является актом, влекущим отчуждение части общего имущества. Кроме того, действующее законодательство не содержит специальных правил, касающихся пользования
движимым имуществом, за исключением разве что аренды транспортных средств, проката и финансовой аренды. Однако и в последнем случае объект аренды должен быть обособлен. 6. В ч. 5 коммент. ст. закреплено общее дозволение на обременение земельного участка, на котором находится многоквартирный дом, правом ограниченного пользования этим участком третьими лицами. Указанное право именуется сервитутом и относится к разряду вещных прав (ст. 216, 274-277 ГК РФ). Сервитут устанавливается на имущество, находящееся в собственности, и при переходе этого имущества к новому собственнику не прекращается. По общему правилу сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления права ограниченного пользования, и собственниками. Сервитут подлежит государственной регистрации в соответствии с правилами ст. 27 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594; 2001. N 16. Ст. 1533; 2002. N 15. Ст. 1377; 2003. N 24. Ст. 2244). Государственная регистрация сервитутов производится в Едином государственном реестре прав на основании заявления собственников (уполномоченного ими лица) или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. 7. В ч. 6 коммент. ст. определены юридические последствия разрушения, случайной гибели, сноса многоквартирного дома в части принадлежности доли в праве общей долевой собственности на земельный участок. При наступлении указанных обстоятельств доля в праве собственности на земельный участок, на котором располагался разрушенный, случайно погибший или снесенный многоквартирный дом устанавливается исходя из доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, т.е. остается неизменной и равной величине, существовавшей на момент наступления соответствующих обстоятельств. Статья 37. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме 1. Часть 1 коммент. ст. содержит формулу определения доли собственника помещения в многоквартирном доме в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Указанная формула по сравнению с ее прежней редакцией, содержащейся в п. 1 ст. 9 ФЗ "О товариществах собственников жилья", более лаконична, но менее определенна, поскольку законодатель не соотнес общую площадь принадлежащего собственнику помещения с общей площадью многоквартирного жилого дома. Кроме того, в отличие от действовавшего правила определения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме норма ч. 1 коммент. ст. носит императивный характер и не может быть изменена соглашением участников долевой собственности. Если принятым до вступления в силу ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности установлен иной вариант определения долей, то он может не пересматриваться. 2. Часть 2 коммент. ст. содержит норму, определяющую юридическую судьбу доли собственника в общей собственности на общее имущество. При этом законодатель увязывает следование доли в праве на общее имущество за правом собственности, но не за иными вещными правами. Связь доли в праве на общее имущество с правом собственности на помещение
означает, что в случае перехода права собственности на помещение к новому владельцу к последнему переходит и доля в праве на общее имущество, принадлежащая прежнему собственнику этого помещения. 3. В ч. 3 коммент. ст. установлено правило о равенстве долей в праве собственности на общее имущество предшествующего и нового собственника помещения. Это правило является логическим продолжением нормы, содержащейся в ч. 2 коммент. ст. 4. Поскольку юридическая судьба доли в праве на общее имущество связана с юридической судьбой права собственности на конкретное помещение, в ч. 4 коммент. ст. законодатель формулирует изъятие из правил, закрепленных в п. 2 ст. 246 и п. 2 ст. 252 ГК РФ, которые соответственно дозволяют участнику долевой собственности по своему усмотрению продавать, дарить, завещать, отдавать в залог свою долю либо распоряжаться ею иным образом и (или) требовать выдела своей доли из общего имущества. 5. На практике возникает вопрос о том правомерно ли определение доли в праве общей собственности на общее имущество с учетом площади всего общего имущества многоквартирного дома, а не только той его части, которая используется собственником. Ответ на него в пользу действующей редакции ч. 1 коммент. ст. содержится в определении Конституционного Суда РФ от 21 февраля 2008 г. N 101-ОО "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Сподарева Александра Анатольевича на нарушение его конституционных прав частью 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации" (СПС "Гарант"). Статья 38. Приобретение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме при приобретении помещения в таком доме 1. Вне зависимости от оснований приобретения в собственность помещений в многоквартирном доме, а равно типов приобретаемых помещений (жилое, нежилое) к приобретателю переходит вместе с помещением и доля в праве на общее имущество в многоквартирном доме. Это правило носит императивный характер и не может быть изменено соглашением сторон, например, условиями договора купли-продажи помещения. 2. В ч. 2 коммент. ст. определяются юридические последствия отсутствия в условиях договора, опосредующего переход права собственности на помещение в многоквартирном доме, указания на переход доли в праве на общее имущество в этом доме. В качестве таких последствий законодатель называет ничтожность тех условий договора, которыми переход права собственности на помещение не сопровождается переходом доли в праве на общее имущество. Ничтожность условий означает, что они не порождают подобно действительным условиям договора правовых последствий и не требуют подтверждения своей недействительности судом. Формулировка ч. 2 оставляет желать лучшего, поскольку может сложиться впечатление, что любые условия договора, например, условие о цене, не сопровождаемое указанием на переход доли на общее имущество, также являются ничтожными. Статья 39. Содержание общего имущества в многоквартирном доме 1. Норма ч. 1 коммент. ст. возлагает на собственников помещений в многоквартирном доме бремя расходов на содержание общего имущества. Обязанность по несению расходов касается всех собственников помещений вне зависимости от их членства в товариществе собственников жилья или жилищном кооперативе, принадлежности к различным категориям лиц (физических, юридических,
публичных образований), избранного способа управления многоквартирным домом. Между тем особенности пользования жилыми и нежилыми помещениями, а также специфика содержания общего имущества предполагают, что расходы по его содержанию и ремонту могут быть полностью или частично возложены собственником на других лиц (см. коммент. к ч. 1 ст. 154). 2. Легализация понятия доли обязательных расходов на содержание и ремонт общего имущества обусловлена правовым режимом общего имущества и необходимостью несения собственниками помещений бремени его содержания и ремонта. Величина доли обязательных расходов, которая по ранее действовавшему законодательству именовалась долей участия (ст. 1 ФЗ "О товариществах собственников жилья"), поставлена в зависимость от размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество. Обязательные расходы носят характер целевых и должны использоваться для поддержания надлежащего состояния общего имущества. 3. Часть 3 коммент. ст. содержит отсылочную норму, определяющую компетентный орган, который уполномочен устанавливать правила содержания общего имущества в многоквартирном доме. В настоящее время отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственника помещений в многоквартирном доме урегулированы Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 (СЗ РФ. 2006. N 34. Ст. 3680). В соответствии с указанными Правилами содержание общего имущества обеспечиваются: - собственниками помещений - за счет собственных средств; - собственниками жилых помещений - гражданами, имеющими право на субсидии на оплату жилых помещений и коммунальных услуг, - за счет собственных средств с использованием предоставленных им субсидий; - собственниками жилых помещений - физическими лицами, получившими (получающими) в соответствии с федеральными законами, законами субъектов РФ и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления компенсацию расходов (части расходов) на оплату жилых помещений и коммунальных услуг или на денежные выплаты, предоставляемые в качестве мер социальной поддержки граждан по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, предоставляемых из соответствующих бюджетов, - за счет собственных средств с использованием компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг или соответствующих денежных выплат; - собственниками жилых помещений - гражданами, получившими (получающими) льготы по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, до внесения изменений в федеральные законы и иные нормативные правовые акты в части замены порядка предоставления гражданам льгот по оплате жилых помещений и коммунальных услуг. Статья 40. Изменение границ помещений в многоквартирном доме 1. Коммент. ст. посвящена регулированию отношений, складывающихся в связи с изменением границ помещений в многоквартирном доме. Указанные изменения, как правило, происходят в процессе переустройства и перепланировки жилых помещений (см. коммент. к гл. 4). Второе предложение ч. 1 коммент. ст. содержит правило, устанавливающее последствия, которые допустимы при изменении границ между смежными помещениями, разделе помещения на два и более без согласия собственников других помещений. Очевидно, что при соблюдении правил, установленных гл. 4 коммент. закона, изменение границ между смежными
помещениями и раздел помещений, влекущие изменение границ других помещений, границ общего имущества, размера общего имущества, долей в праве общей собственности на него возможны только с согласия собственников других помещений. В данном случае законодатель не уточняет количество собственников других помещений, чье согласие должно быть получено при изменении границ и разделе помещений. Ответ на этот вопрос содержится в ч. 2 коммент. ст. Согласие всех собственников должно быть получено, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме. Таким образом, границы между смежными помещениями, принадлежащими различным собственникам, изменяемые в процессе реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещений, могут обрести новую конфигурацию по соглашению между указанными собственниками, в случае если не имеет место присоединение к помещениям, чьи границы меняются, части общего имущества. 2. Изменение границ помещений в многоквартирном доме осуществляется в разрешительном порядке. Для целей указанного изменения собственник помещения или уполномоченное им лицо должны представить в орган, осуществляющий согласование: - заявление о переустройстве по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. N 266 "Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения" (РГ. 2005. 6 мая); - подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии правоустанавливающих документов на жилые помещения; - подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения; - технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения; - заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры. Статья 41. Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире 1. Часть 1 коммент. ст. устанавливает правовой режим общего имущества в коммунальной квартире, а именно, режим общей долевой собственности. Указанный режим распространяется на помещения в коммунальной квартире, обслуживающие более одной комнаты. К таким помещениям относятся, в частности, кухни, ванные комнаты, санузлы, внутриквартирные коридоры, входные тамбуры, кладовые и иные подобные им помещения. Следует отметить, что законодатель включил в состав общего имущества собственников комнат в коммунальной квартире только помещения, изъяв из этого состава механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одной комнаты. Такое решение нельзя признать удачным, поскольку указанное оборудование не во всех случаях является общим имуществом всего многоквартирного дома. 2. В ч. 2 коммент. ст. формулируется условие изменения размера общего имущества в коммунальной квартире и устанавливаются допустимые способы такого
изменения. В качестве допустимых способов изменения размера общего имущества в коммунальной квартире законодатель признает переустройство коммунальной квартиры, ее перепланировку либо одновременное переустройство и перепланировку. Изменение размера общего имущества путем переустройства и (или) перепланировки какой-либо из комнат по смыслу коммент. части не допускается. Статья 42. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире 1. Коммент. ст. устанавливает схему определения долей в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире и ограничения, налагаемые на обладателей этих долей в части натурализации и отчуждения последних. В ч. 1 содержится формула определения доли собственника комнаты в коммунальной квартире в праве общей собственности на помещения в данной квартире, обслуживающие более одной комнаты. Указанная формула носит характер императивного правила и не может быть изменена соглашением собственников комнат. 2. Часть 2 коммент. ст. содержит правило определения доли собственника комнаты в коммунальной квартире в праве общей собственности на общее имущество всего многоквартирного дома. Эту долю законодатель соотносит не только с общей площадью принадлежащей собственнику комнаты, но и приплюсовывает к ней условную часть площади общих помещений в коммунальной квартире, приходящуюся на указанного собственника. 3. Часть 3 коммент. ст. содержит норму, определяющую юридическую судьбу доли собственника комнаты в коммунальной квартире в праве общей собственности на общее имущество (помещения, обслуживающие более одной комнаты) в данной квартире. Очевидно, хотя законодатель прямо об этом и не говорит, что доля собственника комнаты в коммунальной квартире в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в котором расположена данная комната, также следует судьбе права собственности на указанную комнату. 4. В ч. 4 установлено правило о равенстве долей в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире нового и предшествующего собственника комнаты. Исходя из общего смысла нормы коммент. части в сочетании с ч. 2 коммент. ст. и ч. 3 ст. 37 коммент. закона при переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля нового собственника этой комнаты в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в котором расположена данная квартира, равна доле в праве общей собственности на указанное имущество предшествующего собственника комнаты. 5. Норма ч. 5 коммент. ст. перекликается с правилом ч. 4 ст. 37 коммент. закона (см. коммент. к ч. 4 ст. 37). Ограничения, устанавливаемые законодателем в отношении выдела доли в натуре и ее отчуждения, должны распространяться и на долю собственника комнаты в коммунальной квартире в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. 6. В ч. 6 закреплена норма, дозволяющая собственникам комнат в коммунальной квартире требовать для себя преимуществ при покупке отчуждаемого в данной квартире жилого помещения. Подобного рода преимущества возникают у потенциальных приобретателей вследствие того, что в состав отчуждаемого объекта входит и доля в праве общей собственности на помещения, обслуживающие более одной комнаты. Продажа доли в праве в целях обеспечения интересов собственников и нерасширения их субъектного состава должна осуществляться с соблюдением правил, установленных ст. 250 ГК РФ. Поскольку доля в праве общей собственности на
общее имущество в коммунальной квартире в качестве самостоятельного объекта отчуждению не подлежит, законодатель во главу угла ставит ее судьбу, а следовательно, и ограничивает волю желающего продать эту комнату без каких-либо привходящих обстоятельств, обусловленных приоритетными интересами других сособственников. Существо преимущественного права покупки состоит в том, что собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное по сравнению с посторонними лицами право покупки продаваемой комнаты по цене, за которую она продается и на прочих равных условиях, кроме случая продажи указанной комнаты с публичных торгов. Собственник продаваемой комнаты обязан известить в письменной форме собственников других комнат в данной коммунальной квартире о намерении продать свою комнату постороннему лицу с указанием цены и других условий. Если собственники других комнат откажутся от покупки или не приобретут продаваемую комнату в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою комнату любому лицу. Если комната продается кому-либо из числа собственников комнат в данной коммунальной квартире, преимущественного права покупки у остальных собственников комнат не возникает. При продаже комнаты с нарушением преимущественного права покупки любой собственник комнаты в данной коммунальной квартире имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Статья 43. Содержание общего имущества в коммунальной квартире 1. Норма ч. 1 коммент. ст. возлагает на собственников комнат в коммунальной квартире бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире, т.е. помещений, обслуживающих более одной комнаты. Указанные расходы можно условно назвать субсидиарными, поскольку они дополняют расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме. 2. Норма, закрепленная в ч. 2, должна применяться во взаимосвязи с правилом ч. 2 ст. 39 коммент. закона. При этом в общем объеме других расходов не должны учитываться расходы на ремонт общего имущества в коммунальной квартире, что следует из буквального толкования коммент. части. Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме 1. Коммент. ст. устанавливает статус общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и очерчивает примерные границы его компетенции. Институт общего собрания собственников не является новым в жилищном законодательстве. Его предшественником выступало общее собрание домовладельцев (ст. 22 ФЗ "О товариществах собственников жилья"). Норма, закрепленная в ч. 1 коммент. ст., в технико-юридическом плане является не вполне корректной. Общие собрания до сих пор выступали в роли органов управления организаций, т.е. органов субъектов права, а не "органов" его объектов, к которым относятся и многоквартирные дома. В литературе встречаются утверждения, согласно которым общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме следует рассматривать в качестве органа общественной самодеятельности. (Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М., 2005. С. 97). Такое утверждение нельзя признать продуктивным, поскольку оно еще больше запутывает ситуацию, складывающуюся вокруг процесса управления многоквартирным жилым домом. Кроме того, общественные объединения, разновидностью которых выступает орган
общественной самодеятельности, должен иметь устав, предусматривающий в том числе структуру общественного объединения, его организационно-правовую форму, руководящие и контрольно-ревизионные органы (Федеральный закон "Об общественных объединениях" // СЗ РФ. 1995. N 21. Ст. 1930; 1997. N 20. Ст. 2231; 1998. N 30. Ст. 3608; 2002. N 11. Ст. 1018; N 12. Ст. 1093; N 30. Ст. 3029; 2003. N 50. Ст. 4855; 2004. N 27. Ст. 2711; РГ. 2006. 17 янв.). 2. В ч. 2 законодатель не формулирует исчерпывающий перечень вопросов, решение которых отнесено к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Компетенция определена как неисключительная. Решения по вопросам, указанным в подп. 1, 2, 3 ч. 2 коммент. ст., принимаются большинством в 2/3 голосов всех собственников помещений как участвующих в общем собрании, так и не принимающих участия в нем. Решение по вопросу о выборе способа управления многоквартирным домом принимается большинством голосов собственников, участвующих в общем собрании. Следует иметь ввиду то обстоятельство, что вопросы, указанные в подп. 2 и 3 ч. 2 коммент. ст., решение которых отнесено к компетенции общего собрания собственников помещений, находятся также и в компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья (подп. 12 ч. 2 ст. 145 коммент. закона). Возникает своего рода конкуренция компетенций. В рамках указанной конкуренции приоритет должен быть отдан общему собранию собственников, что следует из общего правила распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности (п. 1 ст. 246 ГК РФ). Для обеспечения единства правового регулирования отношений, складывающихся по поводу распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности, законодателю следовало бы дополнить п. 1 ст. 246 ГК РФ словами: "...если иное не предусмотрено федеральным законом". Статья 45. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме 1. Коммент. ст. содержит нормы, устанавливающие некоторые организационные процедуры, связанные с проведением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Различают два вида общих собраний: - годовые, которые проводятся в сроки и в порядке, устанавливаемые решением общего собрания; - внеочередные, которые созываются по инициативе любого из собственников помещений, расположенных в данном многоквартирном доме. Годовые общие собрания являются обязательными, а внеочередные созываются по мере необходимости. Количество внеочередных общих собраний, созываемых в течение года, законодатель не ограничивает. 2. Устанавливая обязанность проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, законодатель тем самым посягает на закрепленное в ст. 31 Конституции РФ право свободного проведения собраний, которое является важнейшим элементом правового статуса гражданина РФ. Представляется, что норма, закрепленная в ч. 1 коммент. ст., является мертворожденной, поскольку ее фактическая реализация затруднена, а сама обязанность ежегодного проведения собраний не подкреплена мерой ответственности за ее неисполнение. 3. В ч. 3 содержится правило о правомочности общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Правомочность в данном случае означает легитимность самого собрания и юридическую значимость принимаемых им решений.
Собрание считается правомочным, если на нем присутствуют собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения вне зависимости от типа помещения, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома. Присутствие собственников помещений и их представителей на общем собрании должно фиксироваться в явочном листе либо иным способом, который позволяет идентифицировать собственника или его представителя. Представители собственников помещений действуют на основании доверенностей, выдаваемых собственниками. Доверенность облекается в простую письменную форму. При голосовании по вопросам, имеющим содержанием совершение сделок, требующих нотариальной формы, доверенность должна быть нотариально удостоверена. Юридические лица, обладающие специальной правоспособностью, могут выдавать доверенности для совершения сделок, не противоречащих целям их деятельности. В качестве доверителя могут выступать несколько собственников помещений. При отсутствии на общем собрании собственников помещений или их представителей, в совокупности обладающих более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов, общее собрание считается несостоявшимся. В этом случае должно быть проведено новое общее собрание, которое законодатель именует повторным. Срок, в течение которого собственники помещений обязаны провести повторное собрание, законом не установлен. 4. Подготовка общего собрания начинается с направления инициатором его проведения всем без исключения собственникам помещений соответствующих уведомлений. Уведомления, текст которых должен быть единообразным, вручаются собственникам помещений под расписку либо направляются заказным письмом или размещаются в доступном для всех собственников помещении данного дома в форме сообщения о проведении собрания. Форма уведомления в виде заказных писем может быть по решению общего собрания замене на иной способ направления сообщения о проведении общего собрания, который должен быть в обязательном порядке облечен в письменную форму. Место, в котором возможно размещение сообщения о проведении общего собрания, должно быть установлено решением общего собрания. Очевидно, что сообщение о проведении первого общего собрания, размещенное в том числе и в общедоступном помещении, не может считаться надлежащим. Уведомления о проведении общего собрания должны быть направлены собственникам помещений не позднее чем за десять дней до намеченной даты собрания. Поэтому дата вручения уведомления, дата его отправки по почте, дата размещения сообщения в доступном для всех собственников помещении данного дома должны быть зафиксированы соответственно в расписках или почтовых квитанциях либо могут быть подтверждены показаниями свидетелей. 5. В ч. 5 коммент. ст. формулируются требования к содержанию сообщения о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Указанные требования должны быть строго выдержаны. 6. Проведению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, особенно первого, должна предшествовать весьма значительная и трудоемкая работа инициатора проведения собрания либо инициативной группы, связанная не только с подготовкой, вручением или рассылкой письменных уведомлений, но и с решением ряда иных организационных вопросов. Практика показывает, что хорошо подготовленное собрание, как правило, проходит без заметных митинговых страстей,
взаимных упреков и недоверия к инициатору проведения собрания. В числе основных вопросов, которые необходимо решить инициатору общего собрания перед его проведением, следует назвать следующие. Во-первых, инициатор собрания или лицо, которому поручено организовать и вести собрание, должен ознакомиться с основными положениями действующего законодательства, регулирующего отношения, складывающиеся по поводу правового режима общего имущества собственников помещений и управления многоквартирным домом. Во-вторых, инициатор проведения собрания должен владеть данными о размере долей в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме. В-третьих, инициатор проведения собрания должен заранее подготовить бланк явочного листа с реквизитами, позволяющими идентифицировать того либо иного собственника помещения или его представителя, а также бюллетени для голосования и бланк протокола голосования. В-четвертых, для случая принятия решения об образовании товарищества собственников жилья инициатор проведения собрания должен располагать копиями проекта устава товарищества собственников. Оптимальным вариантом будет вручение проекта устава товарищества каждому собственнику совместно с уведомлением о проведении общего собрания. Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме 1. Коммент. ст. устанавливает правила принятия решений общим собранием собственников помещений по некоторым вопросам, отнесенным к его компетенции. К правилам ведения общего собрания собственников специальных требований коммент. ст. не предъявляет. Его традиционно должен вести избранный большинством голосов присутствующих собственников или их представителей председатель собрания. Желательно заранее согласовать и предложить в качестве возможной для избрания кандидатуру председателя собрания. Аналогичным образом избирается секретарь собрания, который обязан вести протокол общего собрания. 2. В ч. 1 коммент. ст. закреплены формулы принятия решений по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания и поставленным на голосование. В этих формулах законодатель постарался преодолеть препятствия, имманентно присущие общему порядку согласования актов распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности. По общему правилу решения общего собрания собственников помещений по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов собственников, участвующих в собрании. Квалифицированное в 2/3 большинство голосов всех собственников помещений требуется для принятия решений: - о реконструкции многоквартирного дома, в том числе с его расширением или надстройкой; - возведении хозяйственных построек и других зданий, строений и сооружений; - ремонте общего имущества в многоквартирном доме; - пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им; - передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме. Решение общего собрания по выбору способа управления многоквартирным домом должно применяться с учетом правила, закрепленного в ч. 1 ст. 143 коммент. закона. 3. Важным документальным подтверждением принятых на общем собрании
собственников помещений решений является протокол общего собрания. Его ведение, как правило, возлагается на секретаря собрания. В протоколе должны получить отражение все вопросы, обсуждавшиеся в ходе собрания, а также поступившие предложения. Персональную ответственность за фактическую достоверность сведений, содержащихся в протоколе, его оформление, сроки оформления, установленные общим собранием, несут председатель и секретарь собрания, которые подписывают указанный протокол. Протоколы общих собраний собственников помещений должны храниться в месте либо по адресу, определенным решением собрания, и быть доступными для ознакомления собственникам помещений или их представителям. Представляется, что решением общего собрания должна быть установлена возможность снятия копий с протоколов общих собраний при наличии оправданного к тому интереса собственника помещения или его представителя. 4. В ч. 2 коммент. ст. сформулировано императивное правило, согласно которому налагается запрет на принятие решений по вопросам, не включенным в повестку дня, а равно на изменение повестки дня общего собрания собственников помещений, указанной в сообщении о его проведении. Очевидно, что требуемая законодателем определенность по вопросам, включенным в повестку дня общего собрания собственников помещений, не позволяет обойти правило коммент. части путем указания в повестке дня вопроса, имеющего название "разное". 5. Собственник помещения, по инициативе которого созвано собрание, должен довести до сведения других собственников данного многоквартирного дома информацию, касающуюся решений, принятых общим собранием, и итогов голосования по вопросам, вынесенным на голосование. Информация, содержащая указанные сведения, доводится до собственников единственно возможным с точки зрения законодателя путем, а именно: посредством размещения соответствующего информационного сообщения в доступном для всех собственников помещении данного дома. Указанное сообщение должно быть размещено в помещении, а не, скажем, на входной двери, ведущей в это помещение. Срок, в течение которого информационное сообщение подлежит размещению, не должен превышать десяти дней с даты принятия соответствующих решений. 6. Правило, закрепленное в ч. 5 коммент. ст., перекликается с нормой, нашедшей отражение в ч. 1. Указанное правило снимает часть проблем, связанных с немотивированным желанием ряда собственников свести на нет возможности коммерческого использования объектов, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома. С другой стороны, не в меру активные собственники могут проводить обязательные для всех решения, реализация которых будет обременительна для части собственников, выступающих против указанных решений. На этот случай законодатель предусматривает формальную возможность обжалования принятых общим собранием решений в суде. Схема реализации такой возможности определена в ч. 6 коммент. ст. Как представляется, формулируя норму ч. 5 коммент. ст., разработчики закона попытались обойти предписания, содержащиеся в постановлении Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г. N 10, имея в виду то обстоятельство, что общее собрание собственников помещений не является объединением лиц в юридическом смысле, поэтому возможно понуждение условного меньшинства условным большинством. Однако и без членства в объединении (факт проживания граждан - собственников помещений в одном доме не означает автоматического возникновения какого-либо объединения de jure) решения общего собрания, обязывающие всех собственников
помещений, в том числе и тех, кто не принимал участие в голосовании либо голосовал против, не могут быть для последних позитивно обязывающими, особенно в части пользования и распоряжения элементами, входящими в состав общего имущества многоквартирного дома, что противоречило бы нормам ст. 246 и 247 ГК РФ. 7. Право на обжалование в суд решений, принятых общим собранием собственников помещений, предоставлено собственникам, которые не принимали участия в собрании, принявшем обжалуемое решение, и собственникам, которые голосовали против принятия обжалуемого решения. При этом необходимым условием реализации права на обжалование (в материальном смысле) выступает факт нарушения обжалуемым решением прав и охраняемых законом интересов собственника помещения. Обжалование решения общего собрания осуществляется в порядке искового производства. Срок исковой давности определен законодателем в шесть месяцев. На вопрос о том, кто будет являться ответчиком по иску собственника помещения, коммент. ст. ответа не дает. По смыслу п. 2 ст. 27 АПК РФ образования, не имеющие статуса юридического лица, могут быть стороной спора, разрешаемого арбитражным судом. 8. Часть 7 коммент. ст. предоставляет собственнику, которому принадлежат все помещения в многоквартирном доме, право единоличного принятия решений о реконструкции дома, в том числе с его расширением или надстройкой, о возведении хозяйственных построек и других зданий, сооружений, о ремонте многоквартирного дома, о пределах использования земельного участка, в том числе введении ограничений пользования им, о передаче в пользование помещений, находящихся в многоквартирном доме. Реализация подобного рода решений должна осуществляться по правилам, установленным законодательством о градостроительной деятельности, земельными гражданским законодательством. Норма, содержащаяся во втором предложении коммент. части, косвенно указывает на обязанность собственника, которому принадлежат все помещения в многоквартирном доме, проводить годовые общие собрания с пользователями (нанимателями, арендаторами) помещений, расположенных в этом доме. Статья 47. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования 1. Коммент. ст. содержит правила, регламентирующие процедуру принятия решений путем заочного голосования собственников помещений. В российском законодательстве институт заочного голосования не является новым. В коммент. закон указанный институт привнесен из корпоративного законодательства, в частности из законодательства об акционерных обществах (ст. 50 ФЗ "Об акционерных обществах" // СЗ РФ. 1996. N 1. Ст. 1; 2001. N 33. Ст. 3423; РГ. 2002. 26 марта) и обществах с ограниченной ответственностью (ст. 38 ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" // СЗ РФ. 1998. N 7. Ст. 785; РГ. 2002. 26 марта). Легитимация института заочного голосования собственников помещений в значительной мере снимает проблему организации общего собрания собственников посредством их совместного присутствия для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по этим вопросам. 2. Заочное голосование проводится путем передачи в место либо по адресу, указанным в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений, письменных решений участников заочного голосования. Заочному голосованию должна предшествовать работа по информированию всех собственников о повестке дня и предлагаемых для голосования вопросах, а также о сроках начала и окончания приема письменных решений.
3. В ч. 2 коммент. ст. установлено правило, содержащее формулу участия собственника помещения в общем собрании, проводимом в форме заочного голосования. Законодатель не уточняет вид письменных решений, представляемых собственниками помещений в место либо по адресу, указанным в сообщении о проведении общего собрания. Указание на этот счет должно содержаться в сообщении о проведении общего собрания в форме заочного голосования. Представляется, что письменные решения собственников помещений могут передаваться в обусловленное место посредством почтовой, телетайпной, электронной или иной связи либо передаваться на бумажных носителях инициатору собрания. 4. В ч. 3 коммент. ст. формулируются требования, предъявляемые к содержанию решения собственника помещения по голосованию. Они носят предельно обобщенный характер и должны быть конкретизированы в специально разработанных образцах решений по голосованию. Указанные образцы при их заполнении должны представлять собой документ, обеспечивающий достоверность и аутентичность содержащейся в нем информации. 5. Решение общего собрания собственников может быть принято в форме заочного голосования по любым вопросам, находящимся в компетенции общего собрания. Статья 48. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме 1. Коммент. ст. устанавливает общие требования к процедуре голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и определяет субъектный состав участников голосования. К участию в голосовании допускаются только собственники помещений в данном доме или их представители, наделенные соответствующими полномочиями. Наличие в числе участников голосования представителей собственников помещений диктуется как юридическими, так и фактическими причинами. К юридическим причинам могут быть причислены неполная или ограниченная дееспособность собственника помещения, а к фактическим - загруженность собственника другими делами, его нежелание лично осуществлять права и исполнять обязанности либо юридическая безграмотность. 2. В ч. 2 коммент. ст. формулируются основания возникновения представительства применительно к юридически значимым действиям, содержание которых составляет голосование на общем собрании собственников помещений. Действия представителя, основанные на указаниях федеральных законов, именуются законным представительством. В качестве законных представителей выступают, например, родители или опекуны несовершеннолетних (не достигших четырнадцати лет) детей. Полномочия в данном случае возникают непосредственно из закона, например, из ст. 28 ГК РФ. Действия представителя, основанные на указаниях, содержащихся в актах уполномоченных государственных органов или органов местного самоуправления, именуются обязательным представительством. Обязательное представительство, как правило, сопровождается еще и выдачей доверенности. Особенностью представительства, основанного на доверенности, является то обстоятельство, что оно возникает по воле представляемого и при согласии представителя. Представительство, основанное на доверенности, именуется договорным. Договорное представительство может оформляться и договором поручения (ст. 971 ГК РФ).
3. Во втором предложении ч. 2 коммент. ст. определяются требования к содержанию доверенности на голосование. Обязательными реквизитами доверенности, под которой понимается письменное уполномочие, выдаваемое собственником помещения другому лицу для представительства перед участниками собрания, законодатель называет имена или наименования представителя и представляемого, их место жительства или место нахождения, паспортные данные физических лиц, являющихся представителем и представляемым. Очевидно, что в доверенности должны быть описаны полномочия представителя на совершение конкретных действий, содержание которых соответствует характеру принимаемых на общем собрании решений. Доверенность должна быть собственноручно подписана представляемым с указанием даты ее выдачи. Доверенность может быть выдана несколькими собственниками помещений одному лицу. 4. Во втором предложении ч. 2 коммент. ст. устанавливаются и требования к оформлению доверенности, которые должны соответствовать правилам, закрепленным в пп. 4 и 5 ст. 185 ГК РФ, либо правилам нотариального удостоверения доверенностей (пп. 2, 3 ст. 185 ГК РФ). Из правила п. 4 ст. 185 ГК РФ следует, что доверенность на голосование может быть удостоверена организацией, в которой доверитель работает или учится, жилищно-эксплутационной организацией по месту его жительства, администрацией стационарного учреждения, в котором доверитель находится на излечении. Такая доверенность по смыслу нормы, содержащейся в абз. 2 п. 4 ст. 185 ГК РФ, удостоверяется бесплатно. Согласно п. 5 ст. 185 ГК РФ доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, с приложением печати этой организации. Доверенность от имени юридического лица, основанного на государственной или муниципальной собственности на получение или выдачу денег и других имущественных ценностей, должна быть подписана также главным(старшим) бухгалтером этой организации. 5. По общему правилу (п. 2 ст. 185 ГК РФ) доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом. К компетенции общего собрания не отнесено решение вопросов, связанных с совершением сделок, требующих нотариального удостоверения, за исключением, пожалуй, гипотетических случаев ипотеки жилого дома и помещений, в нем расположенных (ст. 10 гл. XIII ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400; 2001. N 46. Ст. 4308; 2002. N 7. Ст. 629; N 52. Ст. 5135; 2004. N 6. Ст. 406; N 27. Ст. 2711; РГ. 2004. 31 дек.). 6. В ч. 3 коммент. ст. закреплена императивная формула определения количества голосов, которыми обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме, принимающий участие в голосовании на общем собрании, в том числе и путем заочного голосования. Из этой формулы следует, что собственник располагает тем большим количеством голосов, чем больше его доля в праве на общее имущество в многоквартирном доме, определяемая, в свою очередь, отношением площади принадлежащего собственнику помещения к общей площади жилого дома (см. коммент. к ч. 2 ст. 37). 7. Часть 4 коммент. ст. устанавливает возможность голосования на общем собрании собственников помещений, проводимом путем совместного их присутствия, т.е. обычным порядком не только посредством поднятия руки или опускания бюллетеней в урну для голосования, но и посредством оформленных в письменной форме решений собственников. При этом законодатель не уточняет срок, до истечения
которого указанные решения должны быть представлены. Анализ нормы, содержащейся в п. 4 коммент. ст. во взаимосвязи с правилом п. 2 ст. 47, позволяет сделать вывод о том, что момент представления письменных решений собственников как присутствующих, так и отсутствующих на общем собрании, может быть приурочен к моменту фактического голосования по тому либо иному вопросу. 8. В ч. 5 коммент. ст. формулируется ограничение по способу голосования по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений, проводимого в форме заочного голосования. 9. Часть 6 коммент. ст. конкретизирует правила подсчета голосов собственников помещений, полученных в результате голосования посредством оформленных в письменном виде решений. Зачетными признаются только те голоса собственника, если по вопросу, поставленному на голосование, их обладатель в своем письменном решении оставил один из трех ("за", "против", "воздержался") возможных вариантов. Указанное правило распространяется только на конкретный вопрос, поставленный на голосование. Решение, в котором фигурируют ответы на несколько голосуемых вопросов, будет считаться действительным (зачетным) в той своей части, где соблюдено правило однозначного ответа. Раздел III. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма Глава 7. Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма Статья 49. Предоставление жилого помещения по договору социального найма 1. По договору социального найма предоставляются жилые помещения только государственного или муниципального жилищного фонда, т.е. жилые помещения, принадлежащие на праве собственности РФ (жилищный фонд Российской Федерации), субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ), а также находящиеся в собственности муниципальных образований (ч. 2 ст. 19 коммент. закона). 2. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарными техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ч. 2 ст. 15 коммент. закона). Подробно о порядке признания помещения жилым помещением и требованиях, которым должно отвечать жилое помещение, см. в комментарии ст. 15 настоящего Кодекса. Виды жилых помещений перечислены в ст. 16 коммент. закона. Договор социального найма, согласно ст. 16 коммент. закона, заключается на право владения и пользования (но не распоряжения) жилым домом, квартирой, частью жилого дома или квартиры, комнатой. 3. Законодатель разделяет понятие "жилой дом" как самостоятельный объект жилищных прав и понятие "многоквартирный дом", объектами жилищных прав в котором являются изолированные жилые помещения. Приведенное в ч. 2 ст. 16 коммент. закона легальное определение "жилой дом" продублировано в п. 5 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 (СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 702).
Указанным постановлением Правительства РФ введено не имеющее легального определения в коммент. законе, но неоднократно упоминаемое (п. 8 ч. 1 ст. 4, п. 2 и п. 16.1 ст. 12, п. 8.1 ст. 13, ч. 3 ст. 16, ст. 20, ст. 22, ст. 30 коммент. закона и другие) понятие "многоквартирный дом", которым, согласно п. 6 поименованного постановления Правительства РФ, признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе и элементы общего имущества собственников помещений в таком доме. 4. Договор социального найма заключается в письменной форме без установления срока действия (ч. 2 ст. 60 коммент. закона) на основании решения уполномоченного органа государственной власти или местного самоуправления (ч. 1 ст. 63 коммент. закона). Не допускается заключение договора социального найма на неизолированное жилое помещение, помещение вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 62 коммент. закона). Переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения (ст. 64 коммент. закона), что гарантирует стабильность в данной области жилищных правоотношений. Во исполнение требований ч. 2 ст. 63 коммент. закона постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 "Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения" (СЗ РФ. 2005. N 22. Ст. 2126) утвержден Типовой договор социального найма. Ранее действовавший Типовой договор, утвержденный постановлением Совмина РСФСР от 25 сентября 1985 г. N 415 "Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР и Типового договора найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилого фонда в РСФСР" (СП РСФСР. 1986. N 2. Ст. 9), утратил силу с 4 февраля 2006 г. на основании постановления Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25 (СЗ РФ. 2006. N 5. Ст. 546). Указанным постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 установлено, в том числе, что договоры социального найма жилого помещения, заключенные до вступления в силу данного постановления, переоформлению не подлежат. Однако как быть в ситуации, когда гражданин проживает в жилом помещении госжилфонда только на основании ордера, который, напомним, в силу положений ранее действовавшего Жилищного кодекса РСФСР (ст. 46) являлся основанием только для вселения? В Москве данный вопрос решен следующим образом. Согласно постановлению Правительства Москвы от 25 декабря 2007 г. N 1181-ПП "Об обеспечении заключения договоров социального найма с гражданами, жилые помещения которым предоставлены до 1999 года по ордерам или на основании иных актов органов исполнительной власти города Москвы" (Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2008. N 5), работа по заключению договоров социального найма жилых помещений, предоставленных до 1999 года гражданам на основании ордеров или иных актов органов исполнительной власти города Москвы, должна быть завершена до 1 декабря 2010 года (п. 2.2 постановления). На Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы возложена обязанность ведения системы записей о договорах социального найма в электронном виде в Реестре договоров социального найма и осуществления функций держателя указанного Реестра (пп. 1.2 и 1.3 постановления).
Все вышеприведенные отличительные признаки договора социального найма направлены в первую очередь на защиту прав граждан-нанимателей и установление стабильности при использовании и распоряжении объектами государственного и муниципального жилищного фонда. 5. Из состава муниципального жилищного фонда по договорам социального найма жилые помещения предоставляются, согласно ч. 2 коммент. ст., только малоимущим гражданам, которые по установленным только настоящим Кодексом(но не иным федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта РФ - предлагаем сравнить с положениями части 3 коммент. статьи) основаниям признаны нуждающимися в жилых помещениях. Установленное правило соответствует положениям ст. 40 Конституции РФ и вводит в качестве основного критерия для принятия решения уполномоченным органом о предоставлении государственного или муниципального жилья финансовую и имущественную обеспеченность гражданина. Сам коммент. закон не содержит критериев "малоимущности", указывая, что порядок признания граждан малоимущими в целях коммент. закона устанавливается законом соответствующего субъекта Российской Федерации (ч. 2 ст. 49 коммент. закона). Так, например, в Санкт-Петербурге в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 19 июля 2005 г. "О порядке ведения учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях и предоставлении жилых помещений по договорам социального найма в Санкт-Петербурге" (Вестник Законодательного собрания Санкт-Петербурга. 2005. N 10) (ст. 2) малоимущими признаются граждане, чей ежемесячный доход не превышает двукратной официально установленной в Санкт-Петербурге величины прожиточного минимума на душу населения, а стоимость находящегося в собственности и подлежащего налогообложению имущества не превышает десятикратную среднюю рыночную стоимость квадратного метра общей площади жилья в Санкт-Петербурге. При этом размер ежемесячного дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и ежемесячного дохода одиноко проживающего гражданина, а также размер стоимости находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению имущества определяются в соответствии с Методиками согласно приложениям к рассматриваемому Закону Санкт-Петербурга от 19 июля 2005 г. 6. Основания для признания гражданина малоимущим в Москве установлены ст. 2 Закона Москвы от 25 января 2006 г. "О порядке признания жителей города Москвы малоимущими в целях постановки их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях" (Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2006. N 10) и ориентированы на имущественную обеспеченность гражданина, которая для постановки на жилищный учет должна быть меньше стоимости общей площади жилого помещения, которую необходимо приобрести гражданину для обеспечения жильем по норме предоставления. Непосредственное ведение в установленном порядке жилищного учета граждан (согласно п. 3 ч. 1 ст. 14 коммент. закона) осуществляется органом местного самоуправления с учетом: - дохода, приходящегося на каждого члена семьи; - стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению. Установление размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда
(согласно п. 2 ч. 1 ст. 14 коммент. закона) также находится в компетенции органов местного самоуправления. Виды имущества, подлежащего налогообложению, определены в Законе РФ от 9 декабря 1991 г. N 2003-1 "О налогах на имущество физических лиц" (РГ. 1992. N 36). В целях реализации данной нормы коммент. закона приказом Министерства регионального развития РФ от 25 февраля 2005 г. N 18 (Библиотечка РГ. 2005. N 6) для субъектов РФ и органов местного самоуправления утверждены Методические рекомендации по определению порядка ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, и по предоставлению таким гражданам жилых помещений по договору социального найма. В соответствии с положениями коммент. ст. при признании гражданина малоимущим должны учитываться как размер дохода, приходящегося на каждого члена семьи, так и стоимость имущества, находящегося в собственности членов его семьи и подлежащего налогообложению. 7. Положения коммент. закона прямо указывают на то, кого следует считать членами семьи нанимателя (см. комментарий к ч. 1 ст. 69), а также определяет круг лиц, являющихся в силу коммент. закона членами семьи собственника (см. комментарий к ч. 1 ст. 31). Это - проживающие совместно с данным нанимателем (собственником) его супруг, а также дети и родители данного нанимателя (собственника). Кроме того, указанными выше нормами коммент. закона (ст. 31 и 69) определено, что членами семьи нанимателя (собственника) могут быть признаны и иные родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а также (в исключительных случаях) иные граждане. Причем, говоря о признании членом семьи нанимателя (собственника) "иного лица", следует отметить существенный момент, прямо указанный коммент. законом: для признания "иного лица" членом семьи собственника жилого помещения достаточно факта вселения собственником в свое помещение такого лица в качестве члена своей семьи. Для признания "иного лица" членом семьи нанимателя необходимо соответствующее судебное решение (подробнее см. комментарии к ст. 31 и ст. 69 ЖК РФ). Предоставление по договорам социального найма малоимущим гражданам жилых помещений из состава муниципального жилищного фонда осуществляется исключительно в порядке, установленном коммент. законом. Основания и порядок признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, закреплены в ст. 51 и 52 коммент. закона. В этой связи необходимо еще раз отметить, что наличие у гражданина только статуса малоимущего при отсутствии у него установленных коммент. законом оснований для признания нуждающимся в жилье не может служить самостоятельным основанием для предоставления ему жилого помещения по договору социального найма. 8. Федеральным законом, законом субъекта РФ либо указом Президента РФ могут быть установлены иные (кроме малоимущих) категории граждан, признанные нуждающимися в жилых помещениях. Такие граждане согласно п. 3 коммент. ст. подлежат обеспечению жильем по договорам социального найма за счет жилищных фондов Российской Федерации или субъекта РФ. Указанные жилые помещения предоставляются в установленном ЖК РФ порядке, если иной порядок не предусмотрен федеральным законом, законом субъекта РФ либо указом Президента РФ. Так, например, в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге
порядок и условия осуществления жилищного учета определены законами данных субъектов Федерации. В частности, в Санкт-Петербурге, согласно ст. 1 Закона Санкт-Петербурга от 19 июля 2005 г. "О порядке ведения учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях и предоставлении жилых помещений по договорам социального найма в Санкт-Петербурге" (Вестник Законодательного собрания Санкт-Петербурга. 2005. N 10) правом состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях и соответственно правом на предоставление жилого помещения по договору социального найма обладают не только малоимущие, условия признания каковыми регламентированы в ст. 2 данного Закона Санкт-Петербурга, но и многодетные семьи, имеющие трех и более несовершеннолетних детей, ветераны Великой Отечественной войны и ветераны боевых действий, инвалиды и семьи, имеющие детей-инвалидов, и иные перечисленные в данной статье лица. Нуждающимися в жилых помещениях жители Москвы могут быть признаны при наличии хотя бы одного из оснований, перечисленных в ст. 8 Закона города Москвы от 14 июня 2006 г. "Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения" (Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2006. N 42). Дополнительным императивным условием для постановки гражданина на жилищный учет как в Москве, так и в Санкт-Петербурге является период проживания гражданина, изъявившего желание встать на соответствующий учет, в этих городах на законных основаниях - в общей сложности не менее 10 лет. 9. В качестве примера установления федеральным законодательством категорий граждан, признаваемых нуждающимися в жилых помещениях, сошлемся на соответствующие положения Федерального закона от 27 мая 1998 г. "О статусе военнослужащих" (СЗ РФ. 1998. N 22. Ст. 2331) и принятый в его развитие приказ министра обороны РФ от 15 февраля 2000 г. N 80 "О порядке обеспечения жилыми помещениями в Вооруженных Силах Российской Федерации" (Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2000. N 26). Указанным Федеральным законом установлен и особый порядок обеспечения жилыми помещениями льготных категорий очередников. Согласно п. 2 ст. 15 рассматриваемого закона обеспечение жилыми помещениями военнослужащих-граждан, подлежащих увольнению с военной службы после 1 января 2005 года, осуществляется за счет средств федерального бюджета федеральными органами исполнительной власти. Причем обеспечение жильем данной категории граждан осуществляется в двух формах: жилым помещением (в натуре) либо путем выдачи государственного жилищного сертификата. Обеспечение жилым помещением граждан, уже уволенных с военной службы, вставших на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий до 1 января 2005 года в муниципальных образованиях, осуществляется за счет средств федерального бюджета только путем выдачи государственных жилищных сертификатов органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации по месту постановки на учет. Следует обратить внимание, что и увольнение с военной службы, и постановка на жилищный учет должны иметь место до указанной в законе даты - до 1 января 2005 года. Отмеченное выше неравенство в способах обеспечении жильем подлежащих увольнению военнослужащих по сравнению с уже уволенными с военной службы гражданами было предметом судебного разбирательства в Конституционном Суде РФ, постановлением от 5 апреля 2007 г. N 5-П (СЗ РФ. 2007. N 5. Ст. 1820) которого п. 2 ст. 15 Федерального закона от 27 мая 1998 г. "О статусе военнослужащих" признан не соответствующим Конституции РФ в той мере, в какой на его основании возможность
обеспечения жильем за счет средств федерального бюджета граждан, вставших на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий и уволенных с военной службы до 1 января 2005 года, в отличие от граждан, уволенных или подлежащих увольнению с военной службы после 1 января 2005 года, ограничивается выдачей государственных жилищных сертификатов органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации по месту постановки на учет. 10. Другим примером установления нормами федерального законодательства категорий нуждающихся в жилых помещениях граждан, а также особого порядка их обеспечения жильем являются положения Федерального закона от 15 мая 1991 г. "О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС" (РГ. 1991. 29 мая). Согласно п. 2 ст. 14 данного закона гражданам гарантируется обеспечение нуждающихся в улучшении жилищных условий, вставших на учет до 1 января 2005 года, жилой площадью в размерах и порядке, установленных Правительством Российской Федерации. Нуждающиеся в улучшении жилищных условий, вставшие на учет после 1 января 2005 г., обеспечиваются жилой площадью в соответствии с жилищным законодательством РФ. Согласно положениям постановления Правительства РФ от 21 марта 2006 г. N 153 "О некоторых вопросах реализации подпрограммы "Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством..." (СЗ РФ. 2006. N 13. Ст. 1415) и ряда подзаконных нормативных правовых актов, граждане, подвергшиеся радиационному воздействию вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС, аварии на производственном объединении "Маяк" и приравненные к ним лица, вставшие на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий до 1 января 2005 г., имеющие право на обеспечение жильем за счет средств федерального бюджета, реализуют свое право на получение жилых помещений за счет средств денежных субсидий, удостоверяемых путем выдачи таким очередникам государственного жилищного сертификата. Нуждающиеся в улучшении жилищных условий, вставшие на учет после 1 января 2005 года, обеспечиваются жилой площадью в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации. 11. В качестве примера установления указами Президента РФ как категорий нуждающихся в жилых помещениях граждан, так и особого порядка обеспечения их жильем приведем Указ Президента РФ от 14 сентября 1995 г. N 941 "О мерах по обеспечению материальных гарантий независимости судей Конституционного Суда Российской Федерации (с изм. на 23 декабря 2007 г.)" (СЗ РФ. 1995. N 38. Ст. 3668). Согласно п. 6 данного указа в актуальной редакции, судье Конституционного Суда РФ не позднее трех месяцев после назначения на должность и (или) в случае необходимости улучшения его жилищных условий предоставляется во внеочередном порядке в месте постоянного пребывания Конституционного Суда РФ благоустроенное жилое помещение в виде отдельной квартиры с учетом права судьи на дополнительную жилую площадь в размере не менее 20 кв.м. или в виде отдельной комнаты. При этом указанное жилое помещение предоставляется судье Конституционного Суда РФ за счет средств местного бюджета с последующей компенсацией из средств федерального бюджета. 12. В Санкт-Петербурге непосредственная организация и ведение жилищного учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях находится в компетенции районных администраций в соответствии с постановлением Правительства СанктПетербурга от 23 декабря 2003 г. N 128 "Об администрациях районов СанктПетербурга" (Вестник Администрации Санкт-Петербурга. 2004. N 1).
13. В Москве полномочиями по осуществлению признания жителей города Москвы малоимущими в целях постановки их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях наделен Департамент социальной защиты населения города Москвы в соответствии с распоряжением Правительства Москвы от 5 мая 2006 г. N 744-РП "Об уполномоченном органе, осуществляющем признание жителей города Москвы малоимущими в целях постановки их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях" (Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2006. N 30). 14. Частью 3 коммент. ст. установлено правило, согласно которому жилые помещения (в установленных законодательством формах) упомянутым в коммент. части очередникам предоставляются в установленном ЖК РФ порядке, если иной порядок не предусмотрен соответствующим федеральным законом или законом субъекта Федерации. 15. Часть 4 коммент. ст. устанавливает правило, согласно которому указанные выше категории граждан, так же как и малоимущие, могут быть обеспечены жильем за счет муниципального жилищного фонда, но только в случае наделения органов местного самоуправления в установленном законодательством порядке государственными полномочиями на обеспечение указанных категорий граждан жилыми помещениями. Органы местного самоуправления могут быть наделены данными полномочиями законами субъектов РФ в порядке, установленном ст. 19 Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (СЗ РФ. 2003. N 40. Ст. 3822). В этой связи следует особо отметить, что в субъектах РФ - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге перечни отнесенных ЖК к компетенции органов местного самоуправления вопросов, которые решают органы местного самоуправления на территориях каждого из этих городов, определяются законами данных субъектов РФ. Иные вопросы, отнесенные коммент. законом к компетенции органов местного самоуправления и не включенные в указанные перечни, решают исключительно органы государственной власти данных субъектов РФ. 16. Жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются гражданам категорий, закрепленных федеральным законом или законом субъекта РФ, в установленном коммент. законом порядке, если иной порядок не предусмотрен федеральным законом, законом субъекта РФ либо указом Президента РФ. 17. Часть 5 коммент. ст. в императивном порядке запрещает предоставление жилых помещений из состава как государственного, так и муниципального жилищного фонда по договорам социального найма иностранным гражданам и лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное. Статья 50. Норма предоставления и учетная норма площади жилого помещения 1. В коммент. законе нашла практическое применение закрепленная ст. 40 Конституции РФ норма об обеспечении жильем бесплатно или за доступную плату за счет государственных и муниципальных жилищных фондов только нуждающихся в жилище малоимущих и иных, специально указанных в законе категорий граждан. Всем остальным гарантировано содействие и поддержка со стороны органов государственной власти и местного самоуправления для осуществления их конституционного права на жилище. В этой связи в жилищное законодательство впервые вводится понятие "учетная норма площади жилого помещения" - минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в
жилых помещениях (ч. 4 ст. 50 коммент. закона). Учетная норма по общему правилу устанавливается органом местного самоуправления (иные случаи перечислены в ч. 6 коммент. ст.). При этом установленные органами местного самоуправления учетные нормы даже в границах одного субъекта РФ могут существенно отличаться друг от друга. Так, например, решением муниципального собрания муниципального образования "Выборгский район" Ленинградской области от 26 октября 2005 г. N 3/53 "Об установлении нормы предоставления и учетной нормы площади жилого помещения" (издание "Выборг". 11 ноября 2005 г. N 167) учетная норма площади жилого помещения установлена в размере 9 кв.м общей площади жилого помещения на человека. Учетная норма в размере 12 кв.м общей площади на одного человека установлена в муниципальном образовании "Сланцевский район" Ленинградской области постановлением главы муниципального образования "Сланцевский район" Ленинградской области от 5 октября 2005 г. N 719-п "Об установлении нормы предоставления и учетной нормы площади жилого помещения" (издание "Знамя труда". 15 ноября 2005 г. N 88). В субъекте РФ - городе федерального значения Санкт-Петербурге, где полномочия по обеспечению граждан жильем по договорам социального найма отнесены к компетенции органов государственной власти, ст. 3 Закона СанктПетербурга от 19 июля 2005 г. N 407-65 "О порядке ведения учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях и предоставлении жилых помещений по договорам социального найма в Санкт-Петербурге" (Вестник Законодательного собрания СанктПетербурга. 2005. N 10) установлена следующая учетная норма: - 9 кв.м общей площади жилого помещения для проживающих в отдельных квартирах и жилых домах; - 15 кв.м общей площади жилого помещения для проживающих в коммунальных квартирах. При наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений. 2. В Санкт-Петербурге осуществляется два вида жилищного учета: учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях и учет граждан, нуждающихся в содействии Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условий. Приведенный выше норматив учетной нормы установлен для первого из указанных видов жилищного учета. Для учета граждан, нуждающихся в содействии Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условий, учетный норматив жилищной обеспеченности установлен ст. 7 Закона Санкт-Петербурга от 28 июля 2004 г. N 409-61 "О содействии Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условий граждан" (Вестник Законодательного собрания Санкт-Петербурга. 2004. N 10) и составляет 10 кв.м общей площади жилого помещения на одного проживающего. 3. В жилищном законодательстве города Москвы определение учетной нормы площади жилого помещения дано в ч. 6 ст. 1 Закона города Москвы от 14 июня 2006 г. N 29 "Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения" (Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2006. N 42). Размер учетной нормы, согласно ст. 9 указанного закона, в Москве составляет: - 10 кв.м площади жилого помещения для отдельных квартир; - 15 кв.м площади жилого помещения для квартир, жилые помещения в которых
предоставлены разным семьям (т.е. для квартир коммунальных). Частью 5 той же статьи Закона города Москвы установлено, что жители города Москвы, проживающие в общежитиях коридорной системы (только коридорной, хотя по планировочным решениям общежития, в том числе и в Москве, бывают и квартирной, и блочной системы, а в южных городах страны - и галерейного типа), при определенных указанным законом условиях принимаются на жилищный учет без учета уровня обеспеченности этих граждан площадью жилого помещения (учетной нормы). 4. В коммент. ст. законодатель вводит и другой норматив - норму предоставления, - ориентированный, как и учетная норма, на общую площадь жилого помещения. Понятие общей площади жилого помещения дано в ч. 5 ст. 15 коммент. закона. Норма предоставления, согласно ч. 2 коммент. ст. - это минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Норма предоставления, как и учетная норма, по общему правилу (иные случаи перечислены в ч. 3 коммент. ст. ) устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов. В частности, в Санкт-Петербурге при предоставлении жилых помещений по договору социального найма общая площадь предоставляемого жилья не должна превышать 18 кв.м на одного члена семьи, состоящей из двух и более человек, и 33 кв.м - для одиноко проживающих граждан (ст. 5 Закона Санкт-Петербурга от 19 июля 2005 г. N 407-65 "О порядке ведения учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях и предоставлении жилых помещений по договорам социального найма в Санкт-Петербурге" (Вестник Законодательного собрания Санкт-Петербурга. 2005. N 10). Превышение нормы предоставления площади жилого помещения допускается в Санкт-Петербурге в случаях, предусмотренных коммент. законом (см. комментарий к ст. 58). В иных случаях с учетом конструктивных особенностей жилого помещения допускается предоставление жилых помещений, размер которых превышает указанную норму на всю семью не более чем на половину нормы предоставления жилья, полагающейся на одного человека (то есть на 9 кв.м.) 5. В Москве норма предоставления площади жилого помещения законодателем дифференцирована не только в зависимости от числа лиц, в отношении которых осуществляется предоставление, но и с учетом состава обеспечиваемых семей. Согласно ч. 4 ст. 20 Закон города Москвы от 14 июня 2006 г. N 29 "Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения" (Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2006. N 42), норма предоставления составляет 18 кв.м на одного человека. При предоставлении жилого помещения в Москве одиноко проживающему гражданину норма предоставления площади жилого помещения может быть превышена с учетом конструктивных особенностей жилого помещения, но не более чем в два раза. Размер площади жилого помещения, предоставляемого на семью данного состава и численности, составляет: 1) на семью, состоящую из супругов, - однокомнатная квартира площадью от 36 до 44 кв.м; 2) на семью, состоящую из двух граждан, не являющихся супругами, двухкомнатная квартира площадью от 36 до 50 кв.м; 3) на семью из трех граждан, в составе которой есть супруги, - двухкомнатная квартира площадью от 54 до 62 кв.м;
4) на семью из трех граждан, в составе которой нет супругов, - трехкомнатная квартира площадью от 62 до 74 кв.м; 5) на семью из четырех и более граждан - жилое помещение площадью по 18 кв.м на одного члена семьи. 6. Обязанность установления допустимого размера жилых помещений (по общей площади), предоставляемых по договору социального найма нуждающимся в жилье, законодатель в значительной мере возложил на органы местного самоуправления, что является нововведением по сравнению с ЖК РСФСР, устанавливавшим на федеральном уровне норму предоставления в размере 12 кв.м жилой площади на одного человека (ст. 38 ЖК РСФСР). 7. Установленная органом местного самоуправления норма предоставления в границах конкретного муниципального образования может быть изменена (как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения), но только в отношении категорий граждан, указанных в ч. 3 ст. 49 коммент. закона (федеральных очередников и очередников субъекта РФ) и только на основании федеральных законов или законов субъектов РФ, устанавливающих порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма данным категориям. При сопоставлении названной нормы с правилами ч. 3 коммент. ст. можно сделать вывод, что иная, отличная от установленной органом местного самоуправления в соответствующем муниципальном образовании нормы предоставления, норма для очередников федеральных и очередников субъектов РФ может быть установлена только тем федеральным законом или законом субъекта РФ, которым установлен и порядок предоставления жилья данным категориям очередников. Таким образом, из приведенных выше законодательных определений как учетной нормы, так и нормы предоставления, видно, что цели и условия применения рассматриваемых в коммент. ст. нормативов различны. 8. Установление в качестве норматива размера общей площади жилья является новацией в жилищном законодательстве, так как прежние учетные нормативы были ориентированы исключительно на занимаемую гражданином жилую площадь помещения. Очевидно, здесь не последнюю роль сыграли рыночные отношения с традицией оценивать стоимость жилья по его общей площади. Говоря о нормативах предоставления жилых помещений, следует упомянуть, что в коммент. законе отсутствует какое-либо упоминание о ранее существовавшем (ст. 39 ЖК РСФСР) институте дополнительной жилой площади. Вместе с тем отдельными действующими в настоящее время нормами законодательства предусматривается право некоторых категорий очередников на предоставление ими дополнительной площади жилого помещения. В частности, п. 3 ст. 19 Закона РФ от 26 июня 1992 г. N 3132-1 "О статусе судей в Российской Федерации" (СЗ РФ. 1995. N 26. Ст. 2399; 2001. N 51. Ст. 4834; 2004. N 35. Ст. 3607) установлено, что судьи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, обеспечиваются в соответствии с нормами, установленными законодательством Российской Федерации, отдельными жилыми помещениями с учетом права судьи на дополнительную жилую площадь в размере 20 кв.м или в виде отдельной комнаты. Подобное исключение из установленного коммент. законом общего правила о предоставлении жилых помещений очередникам исходя из нормы предоставления, по нашему мнению, полностью соответствует, в частности, ч. 3 ст. 49 коммент. закона, в силу которой обеспечение жильем отдельных перечисленных в поименованной статье коммент. закона категорий очередников может осуществляться и в отличном от общего, установленного коммент. законом, порядке.
Однако в приведенном выше примере о дополнительной площади при обеспечении жильем судей открытым остается вопрос о порядке исчисления указанных выше метров дополнительной жилой площади, поскольку ЖК РФ предписывает руководствоваться исключительно общей площадью жилого помещения. 9. В ч. 5 коммент. ст. закреплено правило, согласно которому размер учетной нормы площади жилого помещения, установленной органом местного самоуправления, не может превышать размер нормы предоставления, установленной тем же органом. Ранее отмечалось, что и нормы предоставления, и учетные нормы для ряда перечисленных в законе категорий очередников могут быть установлены федеральными законами, указами Президента Российской Федерации либо законами субъектов Российской Федерации в размере, отличном от устанавливаемых органом местного самоуправления нормативов. При этом для таких законодательно установленных нормативов коммент. ст. (в отличие, например, от положений ч. 5 ст. 50 коммент. закона) прямо не установлено правило о недопустимости превышения размера учетной нормы над размером нормы предоставления. Однако подобная детализация представляется излишней, поскольку невозможность такого превышения вытекает из самого смысла и целей применения рассматриваемых нормативов. Статья 51. Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма 1. Коммент. ст. устанавливает общие основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма. Нуждаемость в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма в соответствии с ч. 1 коммент. статьи, определяется в зависимости от: - наличия у самого гражданина жилого помещения в собственности или найме (социальном) либо наличия у такого гражданина жилищных прав члена семьи собственника (нанимателя); - жилищной обеспеченности гражданина общей площадью жилого помещения на одного человека менее учетной нормы; - соответствия жилого помещения, в котором проживает гражданин, установленным требованиям; - факта проживания в одной квартире нескольких семей при условии наличия больных, страдающих тяжелой формой заболевания, при которой совместное проживание нескольких семей в одной квартире невозможно. Следует обратить внимание на некорректность формулировок п. 4 ч. 1 коммент. ст., так как имеет место неопределенность в толковании: следует ли учитывать при принятии решения о признании гражданина нуждающимся в жилых помещениях одновременно оба приведенных законодателем условия (коммунальное заселение и наличие больного в квартире), либо каждое из приведенных условий имеет самостоятельное равное значение. 2. Принимая во внимание сложившуюся в жилищной сфере практику, а также государственный курс на ликвидацию квартир коммунального заселения в стране, можно предположить, что названные в п. 4 ч. 1 коммент. ст. условия для признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, имеют равное значение при принятии соответствующего решения и оцениваются по отдельности. В качестве примера, подтверждающего правильность такой позиции, сошлемся на жилищное законодательство Санкт-Петербурга, где, согласно положениям п. 2 ст. 1 Закона Санкт-Петербурга от 19 июля 2005 г. "О порядке ведения учета граждан в
качестве нуждающихся в жилых помещениях и предоставлении жилых помещений по договорам социального найма в Санкт-Петербурге" (Вестник Администрации СанктПетербурга. 2005. N 8), сам факт проживания в коммунальных квартирах (правда, при соблюдении условия обеспечения граждан общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы площади жилого помещения) является основанием для постановки граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях вне зависимости от наличия в такой коммунальной квартире больных, страдающих тяжелой формой заболевания, о которых упомянуто в коммент. ст. 3. В соответствии с положениями коммент. закона (см. ч. 2 и ч. 3 ст. 49 ЖК РФ) нуждающимися в жилом помещении могут быть признаны: а) малоимущие граждане; б) иные категории граждан, определенные федеральными законами, законами субъектов РФ и указами Президента РФ. Таким образом, регламентированный ст. 51 коммент. закона перечень лиц, сформулированный как исчерпывающий, не должен применяться обособленно от положений ст. 49 коммент. закона. Общий порядок, основания и условия признания граждан малоимущими в целях постановки на жилищный учет регламентированы в ст. 49 коммент. закона. 4. Как указано в коммент. ст., одним из оснований, дающих гражданам право претендовать на постановку на жилищный учет, является факт проживания в коммунальной квартире больного, страдающего тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно. При этом комментируемая норма прямо указывает, что жильцы коммунальной квартиры (а не только члены семьи страдающего таким заболеванием лица) имеют законное право на постановку на жилищный учет только при условии, если они не имеют иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Перечень соответствующих заболеваний утвержден постановлением Правительства РФ от 16 июня 2006 г. N 378 "Об утверждении перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире" (СЗ РФ. 2006. N 25. Ст. 2736). Следует отметить, что в силу п. 3 ч. 2 ст. 57 коммент. закона гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ перечне, жилые помещения по договору социального найма предоставляются во внеочередном порядке. 5. Сопоставление п. 4 ч. 1 коммент ст. с положениями п. 3 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ выявляет следующую проблему. Как было указано выше, жильцы коммунальной квартиры, в которой проживает больной человек, имеют право постановки на жилищный учет. При этом сам страдающий тяжелой формой хронического заболевания человек в силу положений п. 3 ч. 2 ст. 57 коммент. закона имеет право на внеочередное предоставление ему жилого помещения по договору социального найма. В этой связи возникает вопрос: подлежат ли снятию с жилищного учета (в силу положений п. 2 ч. 1 ст. 56 коммент. закона) жильцы коммунальной квартиры после переселения из нее такого больного в предоставленное ему другое жилое помещение, поскольку формально все они после выезда больного утрачивают основание, ранее дававшее им право состоять на жилищном учете? Выше нами уже отмечалась некорректность формулировки п. 4 ч. 1 коммент. ст., дающая возможность для достаточно произвольного ее применения на практике. Применительно к жилищной политике Санкт-Петербурга отметим, что при переселении из коммунальной квартиры больного все остальные жильцы не могут
быть сняты на этом основании с жилищного учета, так как не отпало иное основание их нуждаемости - факт проживания в коммунальной квартире, который, как отмечалось выше, имеет при определенных, указанных в Законе Санкт-Петербурга условиях самостоятельное значение при решении вопроса о возможности постановки граждан на учет нуждающихся в жилом помещении. 6. При наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений. Дополнительно к вышесказанному следует обратить внимание на наличие в крупных мегаполисах, таких как Москва и Санкт-Петербург, так называемого "ценза оседлости" (срока, в течение которого гражданин постоянно либо преимущественно проживает в данных населенных пунктах), являющегося обязательным условием для принятия заявителя на учет в качестве нуждающегося в жилых помещениях. Постановке на жилищный учет не подлежат граждане, соответствующие всем необходимым требованиям, но прожившие в Москве и Санкт-Петербурге на законных основаниях в общей сложности менее 10 лет. Именно "в общей сложности", но не непрерывно, и исключительно на законных основаниях. Вопрос о законности введения в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге "ценза оседлости" неоднократно становился предметом судебных разбирательств. При этом правило о сроке постоянного проживания как условии принятия граждан на жилищный учет заявителями сопоставлялось с положениями Конституции РФ о конституционных правах каждого, кто законно находится на территории Российской Федерации, может свободно передвигаться и выбирать место пребывания и жительства (ст. 27, 40). Обширная судебная практика по данному вопросу едина: такие субъекты Российской Федерации, как Москва и Санкт-Петербург, вправе самостоятельно урегулировать вопрос о конкретном сроке постоянного проживания как обязательном условии признания граждан нуждающимися в жилых помещениях. В качестве примера сошлемся на решение Санкт-Петербургского городского суда от 8 октября 2007 г. по гражданскому делу N 2-386/07. Ранее разъяснения по данному вопросу были даны и Конституционным Судом РФ, который в своем определении от 9 апреля 2002 г. N 123-О (РГ. 2002. 31 июля), в частности, указал, что при реализации конституционного права на жилище, включая порядок признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий, законодатель может предусмотреть в нормативных правовых актах определенные организационно-учетные правила, которые необходимы для обеспечения принципа справедливости при распределении жилья и направлены на исключение злоупотребления правом со стороны граждан, обращающихся с заявлениями о постановке на жилищный учет. 7. Вводимые в иных субъектах РФ (не Москве и Санкт-Петербурге) условия о необходимости проживания гражданина в определенном регионе определенное время как обязательные для его постановки на жилищный учет в судебном порядке признавались незаконными. Так, например, Закон Нижегородской области от 16 ноября 2005 г. "О порядке ведения органами местного самоуправления городских округов и поселений Нижегородской области учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма" (издание "Нижегородские новости". 2005. N 218 (3390) определением ВС РФ от 30 августа 2006 г. N 9-Г06-14 (СПС "Гарант") был признан недействующим в части указания в качестве
обязательного условия для постановки на жилищный учет проживание граждан на территории Нижегородской области не менее 10 лет. Статья 52. Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях 1. Коммент. ст., как и последующие ст. 53-56 коммент. закона, регламентирует общие условия и порядок осуществления жилищного учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Согласно ч. 1 коммент. ст. жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам, которые приняты на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, за исключением установленных коммент. законом случаев. Так, например, не требуется постановка на жилищный учет граждан для последующего им предоставления других жилых помещений по основаниям, перечисленным в ст. 85 коммент. закона (жилой дом подлежит сносу, реконструкции, занимаемое помещение признано непригодным для проживания и др.). Коммент. закон не указывает на необходимость постановки на жилищный учет в качестве нуждающихся в жилом помещении и при предоставлении освободившейся комнаты в коммунальной квартире по основаниям ч. 2 ст. 59 коммент. закона. Обширный перечень оснований для предоставления жилых помещений по договору социального найма во внеочередном порядке приведен и в ч. 2 ст. 57 коммент. закона. Остановимся на данной норме в контексте коммент. ст. более подробно. 2. В силу ч. 2 ст. 57 коммент. закона жилые помещения по договорам социального найма предоставляются: а) гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат; б) детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах Российской Федерации или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы; в) гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 коммент. закона перечне. Подробнее о праве указанных выше категорий граждан на внеочередное предоставление см. в коммент. к ст. 57 ЖК РФ. В контексте коммент. ст. остановимся лишь на следующем моменте. Упомянутая норма закона (ч. 2 ст. 57 ЖК РФ) указывает на право перечисленных в ней лиц на внеочередное предоставление жилых помещений по договорам социального найма. При этом положения ч. 2 ст. 57 коммент. закона формально не содержат указания на необходимость предварительной постановки подлежащего обеспечению жильем во внеочередном порядке лица на какой-либо жилищный учет. К такому выводу приводит и контекстное сопоставление положений ч. 1 и ч. 2 коммент. ст. Между тем в отдельных субъектах Федерации имеет место практика, когда для реализации права на внеочередное предоставление жилого помещения по договору социального найма претендующее на такое предоставление лицо предварительно обязывают встать на жилищный учет, и из таких "внеочередников" соответственно формируется "своя" отдельная очередь. Подобная практика представляется неверной.
Аналогичной позиции придерживается и Верховный Суд РФ, в постановлении Президиума ВС РФ от 7 ноября 2007 г. "Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2007 года" (СПС "Гарант") прямо указавший, что "...предоставление жилых помещений вне очереди не предполагает включения гражданина в какую-либо очередь". Таким образом, перечисленные в ч. 2 ст. 57 коммент. закона граждане также являются тем исключением из общего правила, на которое указывает ч. 1 ст. 52 ЖК РФ, т.е. подлежат обеспечению жильем на условиях социального найма без постановки на какой-либо жилищный учет в качестве нуждающихся в жилом помещении. При этом статистический учет таких "внеочередников" должен вестись обязательно в целях планирования сроков и затрат и, как следствие, более эффективного их обеспечение жильем во внеочередном порядке. 3. Часть 2 коммент. ст. закрепляет за гражданином право состоять на жилищном учете нуждающихся в жилых помещениях по нескольким основаниям: как малоимущий гражданин и как относящийся к определенной федеральным законом, законом субъекта РФ или указом Президента РФ категории. По своему выбору такой гражданин может быть принят на учет по одному из этих оснований или по всем основаниям. Выбор оснований для постановки на жилищный учет может иметь значение, так как малоимущие очередники подлежат обеспечению жильем за счет муниципального жилищного фонда, а федеральные очередники и очередники субъекта РФ - из состава жилищных фондов РФ или субъекта РФ, что в свою очередь может влиять на сроки обеспечения гражданина жилым помещением. Так, согласно Федеральному закону от 27 мая 1998 г. "О статусе военнослужащих" (СЗ РФ. 1998. N 22. Ст. 2331) основной формой обеспечения жильем военнослужащих, состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, является выдача государственного жилищного сертификата. При этом в силу требований пп. 2 и 14 ст. 15 указанного закона обеспечение жилым помещением перечисленных категорий лиц осуществляется федеральными органами исполнительной власти, в которых предусмотрена военная служба, причем как путем предоставления жилого помещения (в натуре), так и путем выдачи государственных жилищных сертификатов. Лица, уволенные с военной службы до 1 января 2005 г. и вставшие на жилищный учет до указанной даты (согласно п. 2 ст. 15 указанного Закона), обеспечиваются жилыми помещениями органами исполнительной власти субъектов РФ по месту постановки на учет и только путем выдачи жилищных сертификатов. Подобное неравенство в способах обеспечения жильем было предметом рассмотрения в Конституционном Суде РФ, который постановлением КС РФ от 5 апреля 2007 г. N 5-П (СЗ РФ. 2007. N 15. Ст. 1820) признал п. 2 ст. 15 Федерального закона "О статусе военнослужащих" не соответствующим Конституции РФ, но с определенной оговоркой. 4. Все это многообразие форм и способов обеспечения жильем различных категорий очередников, а также различие в источниках финансирования такого обеспечения существенным образом сказывается на сроках предоставления очередникам жилого помещения по договору социального найма. Тем не менее с учетом государственной политики, направленной на скорейшее обеспечение нуждающихся в жилье граждан, и существенного увеличения бюджетного финансирования данных мероприятий сроки обеспечения жильем различных категорий очередников значительно сократились и составляют несколько лет, а не десятилетий, как при обеспечении очередников так называемой общей очереди. 5. Согласно ч. 3 коммент. ст. полномочиями по принятию гражданина на
жилищный учет наделены органы местного самоуправления. Вместе с тем, согласно приказу министра обороны РФ от 15 февраля 2000 г. N 80 "О порядке обеспечения жилыми помещениями в Вооруженных Силах Российской Федерации" (Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2000. N 26), принятие на жилищный учет военнослужащих осуществляется жилищной комиссией и командиром воинской части. Очевидно, что ни жилищная комиссия, ни тем более командир войсковой части не относятся к органам местного самоуправления (исходя из положений ст. 2 Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (СЗ РФ. 2003. N 40. Ст. 3822)). Объяснением сложившейся ситуации могло бы послужить то обстоятельство, что в указанном выше приказе МО РФ не упоминается постановка на жилищный учет военнослужащих для последующего обеспечения их жилыми помещениями именно по договорам социального найма. При этом в рассматриваемом приказе неоднократно упоминается о предоставлении военнослужащим жилья "на общих основаниях". Тем не менее, с учетом положений ст. 15 Федерального закона от 27 мая 1998 г. "О статусе военнослужащих" (СЗ РФ. 1998. N 22. Ст. 2331), представляется, что военнослужащим (за исключением тех, кто проживает в закрытых военных городках, а также проживающих в служебных жилых помещениях) предоставляются жилые помещения, относящиеся к фонду социального использования (п. 1 ч. 3 ст. 19 коммент. закона), а значит - на условиях социального найма. Обоснованность подобной позиции подкрепляется, в том числе, положениями п. 6 ст. 15 ФЗ "О статусе военнослужащих", согласно которым военнослужащие, а также граждане, уволенные с военной службы, и члены их семей имеют право безвозмездно получать в собственность занимаемые ими жилые помещения в соответствии с федеральными законами и иными нормативными правовыми актами, за исключением служебных жилых помещений и жилых помещений в закрытых военных городках. Таким образом, с учетом положений коммент. ст. возникает вопрос легитимности деятельности жилищных комиссий войсковых частей по ведению учета военнослужащих в качестве нуждающихся в жилых помещениях для их последующего обеспечения жильем по договору социального найма. Указанный выше пример был приведен как образец того, что существовавшие до введения в действие Жилищного кодекса РФ механизмы осуществления жилищного учета граждан продолжают достаточно успешно функционировать и в настоящее время, несмотря на определенные противоречия с действующим жилищным законодательством. 6. В субъектах РФ - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге перечни отнесенных коммент. законом к компетенции органов местного самоуправления вопросов, которые решают органы местного самоуправления на территориях каждого из этих городов, определяются законами данных субъектов РФ. Иные вопросы, отнесенные коммент. законом к компетенции органов местного самоуправления и не включенные в указанные перечни, решают органы государственной власти данных субъектов РФ (ч. 2 ст. 14 коммент. закона). В частности, в Санкт-Петербурге вопросы осуществления жилищного учета граждан находятся в компетенции администраций районов Санкт-Петербурга (согласно постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 23 декабря 2003 г. N 128 "Об администрациях районов Санкт-Петербурга" (Вестник Администрации СанктПетербурга. 2004. N 1). В Москве в соответствии с положениями постановления Правительства Москвы от 12 декабря 2006 г. N 976-ПП "О Регламенте рассмотрения в режиме "одного окна"
заявлений граждан о признании их нуждающимися в жилых помещениях:" (Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2006. N 2) жители, изъявившие желание встать на учет нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма, с соответствующим заявлением обращаются в службу "одного окна" управы района города Москвы по месту жительства. 7. Гражданин, имеющий право и изъявивший желание встать на жилищный учет, согласно коммент. ст. имеет право подать соответствующее заявление в уполномоченный орган как по месту жительства, так и в орган местного самоуправления по иному адресу (т.е. не по месту жительства). 8. Конституцией РФ (ст. 27) закреплено право граждан свободно передвигаться и выбирать место пребывания и жительства. Местом жительства гражданина согласно Федеральному закону "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" (Ведомости РФ. 1993. N 32. Ст. 1227) признаются жилой дом, квартира, служебное жилое помещение, специализированные дома (общежитие, гостиницаприют, специальный дом для одиноких престарелых, дом-интернат для инвалидов, ветеранов и др.), а также иное жилое помещение, в котором гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма), договору аренды либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Таким образом, коммент. норма дает гражданину право встать на жилищный учет как по адресу, по которому он постоянно или преимущественно проживает, так, например, и по месту нахождения иного принадлежащего ему на праве собственности или занимаемого по договору социального найма (найма) жилья. Соответственно и обеспечению жильем по договору социального найма такой очередник будет подлежать из состава жилищного фонда по месту постановки на жилищный учет. 9. Принятие на указанный учет недееспособных граждан осуществляется на основании заявлений о принятии на учет, поданных их законными представителями (ч. 3 ст. 52 коммент. закона). Части 4-6 коммент. ст. достаточно подробно регламентируют последовательность действий участников правоотношений по осуществлению жилищного учета. Часть 4 коммент. ст. указывает на необходимость приложения к заявлению о постановке на жилищный учет документов, подтверждающих право заявителя состоять на таком учете. В качестве иллюстрации сказанного сошлемся на перечень документов, поименованных в ст. 7 Закона СПб от 19 июля 2005 г. N 407-65 "О порядке ведения учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях и предоставлении жилых помещений по договорам социального найма в Санкт-Петербурге", а именно: - заявление о принятии на учет, подписанное всеми совершеннолетними членами семьи; - паспорт или иные документы, удостоверяющие личность и подтверждающие гражданство Российской Федерации заявителя и членов его семьи; - документы, содержащие сведения о составе семьи и степени родства; - документы, подтверждающие проживание заявителя и членов его семьи в Санкт-Петербурге в общей сложности не менее 10 лет; - документы, содержащие сведения о месте жительства заявителя и членов его семьи; - документы, содержащие сведения об обеспеченности жилыми помещениями; - документы, содержащие сведения о доходах заявителя и членов его семьи за
двенадцать месяцев, предшествующих обращению для принятия на учет; -документы, содержащие сведения о стоимости находящегося в собственности заявителя и членов его семьи имущества, подлежащего налогообложению; - документы, подтверждающие право на дополнительную площадь (для граждан, имеющих право на дополнительную площадь); - документы о техническом состоянии жилого помещения (для граждан, занимающих непригодное для проживания жилое помещение); - иные документы, необходимые для принятия граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Аналогичные приведенному перечни документов содержатся и в региональных нормативных актах других субъектов РФ. 10. Гражданину, подавшему заявление о принятии на учет, выдается расписка в получении этих документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим принятие на учет. С этой даты начинается течение установленного ч. 5 коммент. ст. срока (не более 30 рабочих дней) для принятия уполномоченным органом решения о принятии гражданина на жилищный учет либо об отказе в принятии. В случае положительного решения о принятии гражданина на учет нуждающихся в жилых помещениях заявителю выдается (или направляется) специальный документ, подтверждающий факт принятия такого решения (ч. 6 ст. 52 коммент. закона). Срок для выдачи (или направления) документа - три рабочих дня со дня принятия решения. Основания и порядок принятия решения об отказе в постановке гражданина на учет нуждающихся в жилых помещениях регламентированы ст. 54 коммент. закона. Статья 53. Последствия намеренного ухудшения гражданами своих жилищных условий 1. Коммент. ст. формулирует условие, согласно которому граждане принимаются на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не ранее чем через пять лет со дня совершения действий, которые умышленно были ими совершены с целью приобретения права состоять на жилищном учете. 2. С учетом того, что на учет нуждающихся в предоставлении жилья граждане принимаются с учетом их финансовой и имущественной (в том числе и жилищной) обеспеченности ниже установленной нормы, речь в коммент. ст., по всей видимости, идет лишь о действиях гражданина имущественного характера, которые привели его жилищные условия в состояние, требующее участия со стороны органов государственной власти и местного самоуправления в решении вопроса обеспечения такого гражданина другим жильем из состава государственного или муниципального жилищных фондов. 3. В каждом регионе законодательно может быть установлен свой перечень действий, квалифицируемых как намеренное ухудшение жилищных условий. В Санкт-Петербурге, например, перечень действий, повлекших ухудшение гражданами своих жилищных условий, в целях постановки на учет нуждающихся в оказании содействия в улучшении жилищных условий (сразу отметим, что формально ст. 53 ЖК РФ распространяет свое действие только на сферу учета нуждающихся в жилых помещениях, но не учета нуждающихся в содействии) установлен ч. 2 ст. 3 Закона Санкт-Петербурга от 28 июля 2004 г. N 409-61 "О содействии Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условий граждан" (Вестник Законодательного собрания СанктПетербурга. 2004. N 10). В общем случае к умышленным действиям, ухудшающим жилищные условия, могут быть отнесены, например:
а) изменение порядка пользования жилыми помещениями путем совершения сделок; б) расторжение договора социального найма по инициативе гражданина; в) обмен жилыми помещениями; г) изменение проживающего в жилом помещении состава семьи в результате расторжения брака; д) вселение в жилое помещение иных лиц (за исключением вселения членов семьи, несовершеннолетних детей, временных жильцов); е) выдел доли собственниками жилых помещений; ж) отчуждение имеющегося в собственности граждан и членов их семей жилого помещения или частей жилого помещения. В коммент. ст. установлена жесткая связь между действиями гражданина и целью таких действий - постановкой на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. 4. Действия, которые возможно квалифицировать как ухудшение жилищных условий, но не имеющие своей целью последующую постановку на жилищный учет, нельзя априори считать противозаконными. Более того, отдельными положениями коммент. закона прямо указывается на возможность и, следовательно, правомерность подобных действий при определенных условиях. Так, например, ст. 81 коммент. закона дает нанимателю жилого помещения из состава государственного или муниципального фонда право обратиться к наймодателю с просьбой предоставить ему жилье меньшего размера взамен занимаемого. Правовое основание подобной просьбы, согласно ч. 1 ст. 81 ЖК РФ, - наличие в пользовании заявителя жилого помещения, превышающего по общей площади установленную в конкретном регионе норму предоставления на одного человека. В силу ч. 2 ст. 81 коммент. закона нормами федерального законодательства и/или законодательства субъекта РФ могут быть установлены и иные основания для замены гражданам жилых помещений (подробнее см. коммент. к ст. 81 ЖК РФ). Намеренное ухудшение своих жилищных условий будет оценено негативно только, если целью такого ухудшения была постановка на жилищный учет. При этом законодатель оставил открытым вопрос: в чьей компетенции и каким образом необходимо доказать умышленность действий (или отсутствие умысла) гражданина именно в целях последующей постановки на жилищный учет. Представляется, что положения данной статьи коммент. закона должны быть более конкретизированы на уровне органов государственной власти субъектов РФ, в компетенцию которых согласно ч. 7 ст. 13 коммент. закона входит определение порядка ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма. В противном случае даже такой факт, как рождение ребенка или вселение супруга, может быть с достаточной долей произвольности отнесен к названным в коммент. ст. действиям и стать предметом судебных разбирательств. 5. Законодателем Санкт-Петербурга явно не без влияния положений коммент. ст. введено правило, согласно которому граждане, которым содействие в улучшении жилищных условий уже оказывалось, но у которых после указанного содействия в результате совершенных ими действий (за исключением рождения или усыновления детей) жилищная обеспеченность стала менее установленного учетного норматива жилищной обеспеченности, могут быть признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий не ранее чем через 10 лет после того дня, в который было оказано содействие (см. ч. 3 ст. 3 упомянутого выше Закона Санкт-Петербурга "О содействии
Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условий граждан"). Статья 54. Отказ в принятии граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях 1. Положения коммент. ст. необходимо рассматривать в тесной взаимосвязи с нормами ст. 52 коммент. закона, регламентирующими порядок и условия принятия на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Уполномоченный орган местного самоуправления, осуществляющий жилищный учет, может принять решение об отказе в принятии на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях по причине недоказанности заявителем финансовой и имущественной (в том числе и жилищной) обеспеченности, дающей ему право постановки на соответствующий учет. В частности, отказ в принятии на учет допускается, если: 1) не представлены предусмотренные ч. 4 ст. 52 коммент. закона документы, подтверждающие право гражданина состоять на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении; 2) представлены документы, которые не подтверждают право заявителя состоять на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении. Еще одним основанием для принятия решения об отказе в постановке на жилищный учет является неистекший пятилетний срок в случае, когда заявитель, который с намерением приобретения права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях совершил действия, в результате которых приобрел право быть признанным нуждающимся в жилых помещениях, и его злонамеренность доказана (подробнее см. комментарий к ст. 53). 2. Часть 1 коммент. ст. содержит закрытый перечень случаев, когда гражданам может быть отказано в принятии на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Однако на уровне субъектов РФ, осуществляющих ведение различных видов жилищного учета, но с одной целью - улучшение жилищных условий граждан, для иных видов такого учета (т.е. не связанных с нуждаемостью именно в жилых помещениях) формально могут устанавливаться и иные основания для отказа в постановке на жилищный учет. Так, в Санкт-Петербурге, где параллельно осуществляется ведение и учета нуждающихся в жилых помещениях, и учета нуждающихся в оказании содействия в улучшении жилищных условий, в силу положений ч. 2 ст. 3 Закона Санкт-Петербурга от 28 июля 2004 г N 409-61 "О содействии Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условий граждан" (Вестник Законодательного собрания Санкт-Петербурга. 2004. N 10) гражданам, которым содействие в улучшении жилищных условий уже оказывалось, но у которых после указанного содействия в результате совершенных ими действий жилищная обеспеченность стала менее установленного учетного норматива, будет отказано в признании их нуждающимися в улучшении жилищных условий до истечения 10 лет с того дня, когда им было оказано содействие (подробнее см. коммент. ст. 53). 3. Порядок уведомления заявителя об отказе в принятии его на жилищный учет аналогичен порядку, установленному ч. 6 ст. 52 коммент. закона - решение выдается (или направляется) заявителю не позднее трех рабочих дней со дня принятия решения. Решение об отказе в принятии на жилищный учет может быть обжаловано заявителем в судебном порядке. Статья 55. Сохранение за гражданами права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях
1. Согласно коммент. ст., содержащей исчерпывающий перечень оснований для снятия граждан с жилищного учета, право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях сохраняется за гражданами до получения ими жилых помещений по договорам социального найма или до выявления органами, осуществляющими жилищный учет, оснований для снятия граждан с учета. Такие основания предусмотрены ст. 56 коммент. закона. То есть обе указанные нормы права (ст. 55, 56) в данном случае необходимо применять в единстве. В частности, жилищные условия очередника могут быть улучшены как путем предоставления ему жилого помещения (в натуре), так и путем выделения бюджетных средств на строительство или приобретение жилого помещения (п. 4 ч. 1 ст. 56 ЖК РФ), или предоставлением очереднику в установленном порядке земельного участка для строительства жилого дома (п. 5 ч. 1 ст. 56 ЖК РФ). 2. Законодательством субъектов РФ могут быть установлены и иные (не поименованные буквально в ст. 56 ЖК РФ) виды и формы оказания содействия гражданам в улучшении жилищных условий. Так, например, в соответствии со ст. 2 Закона Санкт-Петербурга от 28 июля 2004 г. N 409-61 "О содействии Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условий граждан" (Вестник Законодательного собрания СанктПетербурга. 2004. N 10) содействие в улучшении жилищных условий может быть оказано очереднику путем предоставления ему возможности приобретения жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования и иных жилых помещений, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, целевым назначением. То есть в данном случае состоящее на жилищном учете лицо улучшает свои жилищные условия самостоятельно и за счет собственных, а не указанных в п. 4 ч. 1 ст. 56 коммент. закона, бюджетных денежных средств. Тем не менее, согласно ст. 13 названного выше закона Санкт-Петербурга, очередник, которому оказано содействие в улучшении жилищных условий в названной выше форме, т.е. в соответствии с данным законом Санкт-Петербурга, с жилищного учета снимается. 3. Коммент. закон регламентирует основания только для постановки гражданина на жилищный учет и основания для его снятия с такого учета. Правовых механизмов для какого-либо изменения очередности коммент. законом не предусмотрено. Следует в этой связи упомянуть ранее действовавшую ст. 34 ЖК РСФСР, согласно которой очередность на получение жилых помещений могла быть перенесена на более поздние сроки гражданам, состоящим на учете по месту работы, администрацией предприятия за злостное нарушение трудовой дисциплины, пьянство, хулиганство, хищение государственного или общественного имущества и другие нарушения в случаях, предусмотренных законодательством. В этой связи отсутствие в коммент. законе упоминания о возможности изменения или переноса сроков предоставления жилья по основаниям, установленным прежним жилищным законодательством, является, на наш взгляд, знаковым, так как исключает возможность манипулирования человеком с использованием права на социальное жилье, а также закрепленному в современном законодательстве принципу недопущения двойного наказания за один и тот же проступок. Статья 56. Снятие граждан с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях 1. Коммент. ст. регламентирует основания и порядок снятия граждан с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях и коррелируется с положениями ст. 55 коммент. закона, а также ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 15).
2. Гражданин, состоящий на жилищном учете, может отказаться от поддержки государственных органов или органов местного самоуправления в получении жилья из состава государственного или муниципального жилищного фонда путем подачи соответствующего заявления в орган, осуществивший его постановку на жилищный учет. Это общее правило. Орган, осуществивший постановку гражданина на жилищный учет, может снять гражданина с учета в связи с утратой оснований, дающих ему право на получение жилого помещения по договору социального найма. В силу положений ст. 49 коммент. закона правом на получение жилого помещения по договору социального найма обладают малоимущие граждане, признанные в установленном порядке нуждающимися в жилом помещении, а также иные категории очередников, определенные федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ. То есть снятие очередника с жилищного учета в данном случае будет обоснованным при улучшении финансового состояния гражданина, ранее признанного малоимущим, а также при улучшении его жилищных условий, например, в результате приобретения им иного жилья в собственность, выбытия из занимаемого очередником жилого помещения одного или нескольких членов его семьи и пр. Кроме того, согласно упомянутой выше ч. 2 ст. 6 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" граждане снимаются с жилищного учета, в том числе в случае утраты ими оснований, которые до введения в действие ЖК РФ давали им право на получение жилых помещений по договорам социального найма. 3. До введения в действие Жилищного кодекса РФ на территории РСФСР (Российской Федерации) порядок и условия ведения жилищного учета граждан регламентировались Примерными правилами учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в РСФСР, утвержденными постановлением Совета Министров РСФСР от 31 июля 1984 г. N 335 (СПС "Гарант"), а также принятыми в соответствии с ними региональными правилами. В частности, в Ленинграде (Санкт-Петербурге) основания для постановки граждан на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий были перечислены в Разделе II "Правил учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий...", утвержденных решением Ленгорисполкома и Президиума Леноблсофпрофа от 7 сентября 1987 г. N 712/6 (СПС "Гарант"). Резюмируя вышесказанное, устанавливаем, что граждане, состоящие на жилищном учете, подлежат исключению из списков очередников: - по основаниям, перечисленным пп. 1, 3-6 ч. 1 ст. 56 коммент. закона; - если они перестали быть в соответствии с Жилищным кодексом РФ малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях; - если они перестали быть нуждающимися в улучшении жилищных условий в соответствии с действовавшими до Жилищного кодекса РФ нормативами. 4. Пунктом 6 ч. 1 коммент. ст. установлены два основания для снятия с жилищного учета, а именно: а) выявление в представленных гражданином документах в орган, осуществляющий принятие на учет, сведений, не соответствующих действительности и послуживших основанием для принятия на учет; б) неправомерные действия должностных лиц органа, осуществляющего принятие на учет, при решении вопроса о принятии на учет. Недостоверность представленных гражданином в уполномоченный орган сведений для принятия на жилищный учет может быть определена как:
- ошибка; - подлог. 5. Подлог осуществляется, как правило, путем изначального составления документа, не соответствующего по содержанию действительности, ложного по существу (интеллектуальный подлог), а также изменение изначально подлинного документа путем удаления части сведений и (или) дополнения его сведениями, не соответствующими действительности, в результате чего искажается оценка всей содержащейся в документе информации (материальный подлог). Способами материального подлога могут быть пометка другим числом, подчистка, вытравливание надписей и т.п. Подлог - наказуемое деяние вплоть до несения уголовной ответственности. 6. Выражение "неправомерные действия должностных лиц при решении вопроса о принятии на учет" может включать в себя как рассмотренные выше ошибку и подлог (служебный), так и иные, часто уголовно наказуемые действия, результатом которых явился факт принятия положительного решения о постановке гражданина на жилищный учет, например: - получение взятки (денег, ценных бумаг, иного имущества или выгод имущественного характера за действия (бездействие) в пользу взяткодателя); - халатность, т.е. неисполнение или ненадлежащее исполнение должностным лицом своих обязанностей вследствие недобросовестного или небрежного отношения к службе, и др. Решение о снятии гражданина с учета в качестве нуждающегося в жилом помещении, согласно ч. 2 коммент. ст., принимается органом, принявшим решение и осуществившим ранее прием гражданина на жилищный учет. 7. Следует обратить внимание на некорректность данной формулировки, поскольку из приведенной нормы следует буквально, что снять очередника с жилищного учета может только тот орган, который его на соответствующий учет и поставил. Однако не секрет, что в отдельных регионах в настоящее время продолжают состоять на учете нуждающихся в жилых помещениях граждане, принятые на учет более 15-20 лет назад. Совершенно очевидно, что органы, в чью компетенцию в то время входил вопрос ведения жилищного учета граждан, давным-давно перестали существовать. Таким образом, приведенные выше положения ч. 2 коммент. ст. при формальном подходе неисполнимы. Фактически же снятие с жилищного учета граждан в настоящее время осуществляется теми же уполномоченными органами, которые ответственны за постановку на учет нуждающихся в жилом помещении. 8. В ч. 2 коммент. закона жестко установлен и срок для принятия решения о снятии гражданина с жилищного учета - не позднее 30 рабочих дней со дня выявления обстоятельств, являющихся основанием принятия такого решения, с обязательным обоснованием и ссылкой на обстоятельства, предусмотренные ч. 1 коммент. ст. Установлен и срок для направления либо выдачи заинтересованному лицу принятого в отношении него решения о снятии с учета - не позднее трех рабочих дней со дня принятия такого решения. 9. Решения о снятии с учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях могут быть обжалованы указанными гражданами в судебном порядке. Обращаем внимание читателя, что в силу действующих в момент написания настоящего комментария правил, а именно ст. 256 Гражданского процессуального кодекса РФ, гражданин вправе обратиться в суд с заявлением об обжаловании принятого уполномоченным органом или должностным лицом в отношении него решения в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно о нарушении его
прав и свобод. Пропуск трехмесячного срока для обращения в суд с заявлением может явиться основанием для отказа в удовлетворении заявления (ч. 2 ст. 256 ГПК РФ). Статья 57. Предоставление жилых помещений по договорам социального найма гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях 1. Коммент. ст. устанавливает порядок и условия предоставления гражданам, состоящим на жилищном учете, жилых помещений по договору социального найма. Согласно ч. 1 коммент. ст. жилые помещения по договорам социального найма предоставляются очередникам в порядке очередности исходя из времени постановки на учет. Подобный порядок обеспечения очередников жильем является традиционным, так как и до введения в действие коммент. закона ст. 33 ЖК РСФСР, утратившего силу с 1 марта 2005 г., устанавливался аналогичный порядок. В качестве исторической справки напомним, что в силу положений ст. 34 ЖК РСФСР очередность на получение жилых помещений могла быть перенесена на более поздние сроки гражданам, состоящим на учете по месту работы, администрацией предприятия за злостное нарушение трудовой дисциплины, пьянство, хулиганство, хищение государственного или общественного имущества и другие нарушения в случаях, предусмотренных законодательством. В этой связи отсутствие в коммент. законе упоминания о возможности изменения или переноса сроков предоставления жилья по основаниям, установленным прежним жилищным законодательством, является, на наш взгляд, знаковым, так как исключает возможность манипулирования человеком с использованием права на социальное жилье, а также закрепленному в современном законодательстве принципу недопущения двойного наказания за один и тот же проступок. 2. Следует обратить внимание и на то, что коммент. закон не содержит норм о первоочередном предоставлении жилых помещений отдельным категориям граждан (как ранее - ст. 36 ЖК РСФСР), что, по мнению некоторых специалистов, является ущемлением прав и достоинства значительного числа граждан, в том числе имеющих выдающиеся заслуги перед Отечеством. Так, например, даже спустя три года с момента вступления в действие коммент. закона предметом рассмотрения Конституционным Судом РФ была жалоба С.Л. Пяткина, оспаривавшего конституционность ст. 13 Закона РФ от 18 октября 1991 г. N 1761-I "О реабилитации жертв политических репрессий" (в редакции Федерального закона от 22 августа 2004 г. N 122-ФЗ - более известного как "Закон о монетизации льгот"), в соответствии с которым реабилитированные лица, утратившие жилые помещения в связи с репрессиями, были, по его мнению, лишены права на первоочередное получение жилья. Своим определением от 21 февраля 2008 г. N 106О-О (СПС "Гарант") Конституционный Суд РФ признал указанные выше доводы заявителя необоснованными, отметив, однако, что действующее законодательство ":не исключает возможность сохранения в законодательстве субъектов Российской Федерации положений о первоочередном порядке предоставления жилых помещений указанной категории граждан". 3. Частью 2 коммент. ст. закреплено право на внеочередное обеспечение социальным жильем следующих категорий граждан, причем независимо от факта их постановки на учет (подробнее об этом см. коммент. к ст. 52 ЖК РФ): а) жилые помещения которых, занимаемые на праве собственности или социального найма, признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат. Порядок признания жилого помещения непригодным для проживания, и в частности, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, регламентирован
постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу" (СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 702): 1) признание в установленном порядке жилого помещения непригодным для проживания; 2) отсутствие технической возможности или нецелесообразность его ремонта или реконструкции. Согласно п. 33 указанного Положения основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан. В пп. 34-40 перечислены виды жилых помещений (с указанием вредных факторов), подлежащих в обязательном порядке признанию непригодными для проживания. Однако для реализации права, предусмотренного п. 1 ч. 2 комментария, необходимо, как уже было отмечено выше, признание помещения еще и не подлежащим ремонту или реконструкции. Данные вопросы, согласно п. 7 Положения, находятся в компетенции межведомственной комиссии, создаваемой специально для данных целей, на основании оценки соответствия помещения установленным в данном Положении требованиям. В качестве примера назовем постановление Правительства Санкт-Петербурга от 4 февраля 2005 г. N 112 "О создании межведомственных комиссий" (Вестник Администрации Санкт-Петербурга. 2005. N 3), регламентирующее полномочия районных межведомственных комиссий в Санкт-Петербурге; б) страдающих тяжелыми формами хронических заболеваний, при наличии которых совместное проживание с больным в одной квартире невозможно. Перечень соответствующих заболеваний утвержден постановлением Правительства РФ от 16 июня 2006 г. N 378 "Об утверждении перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире" (СЗ РФ. 2006. N 25. Ст. 2736). Следует также отметить, что наличие тяжелой формы хронического заболевания, согласно п. 4 ч. 1 ст. 51 коммент. закона, отнесено к основанию для признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, и постановки на соответствующий учет (подробнее об этом см. коммент. к ст. 51 ЖК РФ). Из сопоставления положений п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ и п. 3 ч. 2 коммент. ст. часто делается вывод о необходимости для реализации права на внеочередное предоставление жилья гражданину, страдающему соответствующим заболеванием в тяжелой хронической форме, предварительно встать на жилищный учет нуждающихся в жилом помещении. По нашему мнению, данный вывод ошибочен и связан с неверным толкованием перечисленных норм права. Положения п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ скорее направлены на защиту прав соседей, не имеющих возможности встать на жилищный учет по основаниям пп. 1-3 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ, однако вынужденных проживать в одной квартире с больным человеком. Сам же больной, нуждающийся в мерах государственной поддержки именно ввиду тяжести своего заболевания, не имея, по нашему мнению, законодательно установленной обязанности вставать на учет нуждающихся в жилом помещении,
обладает правом на предоставление ему жилого помещения вне какой-либо очереди. Аналогичной позиции, как уже отмечалось в комментарии к ст. 52 ЖК РФ, придерживается и Верховный Суд РФ, в постановлении Президиума ВС РФ от 7 ноября 2007 г. "Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2007 года" (СПС "Гарант") прямо указавший, что "...предоставление жилых помещений вне очереди не предполагает включения гражданина в какую-либо очередь"; в) являющихся детьми-сиротами или детьми, оставшимися без попечения родителей. Лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, жилые помещения по договорам социального найма предоставляются по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах РФ или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы. Коммент. ст. закрепляет право детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, на жилищное устройство. Ранее данный вопрос регламентировался ч. 2 ст. 37 ЖК РСФСР, которая, однако, содержала существенную оговорку: жилая площадь указанным гражданам предоставлялась в случае, если им не могли быть возвращены ранее занимаемые жилые помещения. В коммент. ст. отсутствует данная оговорка. Тем не менее, полагаем допустимым толковать указанную норму именно таким образом - жилым помещением из состава госжилфонда подлежат обеспечению только те указанные в коммент. ст. категории граждан, которые ранее занимаемые ими жилые помещения утратили. Правильность подобного утверждения подтверждается и нормами действующего в настоящее время законодательства. В частности, в соответствии со ст. 8 Федерального закона от 21 декабря 1996 г. N 159-ФЗ "О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей" (СЗ РФ. 1996. N 52. Ст. 5880) правом на внеочередное предоставление жилого помещения обладают только дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, а также дети, находящиеся под опекой (попечительством), не имеющие закрепленного жилого помещения. Дети, имевшие закрепленное жилое помещение, сохраняют на него право на весь период пребывания в образовательном учреждении или учреждении социального обслуживания населения, а также в учреждениях всех видов профессионального образования независимо от форм собственности, на период службы в рядах Вооруженных Сил Российской Федерации, на период нахождения в учреждениях, исполняющих наказание в виде лишения свободы. 4. Решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма выносится органом местного самоуправления и выдается (или направляется) очереднику в трехдневный срок с момента вынесения такого решения. В данном решении в обязательном порядке, согласно п. 4 ч. 2 коммент. ст., должен быть указан срок для заключения с гражданином договора социального найма на предоставляемое жилое помещение. Вышеназванное решение органа местного самоуправления является единственным основанием для заключения с очередником договора социального найма, что полностью соответствует положениям ст. 10 коммент. закона, регламентирующим основания возникновения жилищных прав и обязанностей. Таким образом, из данного сложного юридического состава процедуры предоставления жилого помещения коммент. закон исключил существовавший долгие годы институт "ордера на жилое помещение". Напомним, что в силу ранее
действовавшей ст. 47 ЖК РСФСР ордер выдавался на основании решения уполномоченного органа о предоставлении помещения из состава госжилфонда и, являясь единственным основанием для вселения в предоставленное помещение, в свою очередь порождал у участников соответствующего жилищного правоотношения взаимные права и обязанности по заключению договора найма жилого помещения. 5. Из содержания коммент. ст. следует, что жилое помещение по договору социального найма очереднику предоставляется, как правило, в виде отдельной квартиры. Комнату (или комнаты) в коммунальной квартире допускается предоставлять только в случае, предусмотренном ч. 4 ст. 59 коммент. закона, т.е. как освободившееся жилое помещение. Таким образом, коммент. закон впервые ввел прямой запрет на заселение квартир в домах нового строительства или после реконструкции по коммунальному принципу, что тем не менее широко практикуется и в настоящее время. 6. По договору социального найма, согласно п. 5 ч. 2 коммент. ст., жилое помещение должно предоставляться гражданину по месту его жительства. Это и понятно, поскольку жилое помещение предоставляется очереднику по месту его учета в качестве нуждающегося в жилом помещении, который, в силу ч. 3 ст. 52 ЖК РФ, осуществляется как раз по месту жительства гражданина. Однако в коммент. ст. сделана важная оговорка - помещение предоставляется в черте соответствующего населенного пункта. Других требований по территориальности нахождения предоставляемого жилья законом не устанавливается, следовательно, и часто на практике высказываемые очередниками требования по предоставлению им жилья на конкретной улице или в конкретном микрорайоне не основаны на нормах закона. 7. Общая площадь предоставляемого жилого помещения должна соответствовать установленной органом местного самоуправления норме предоставления (за исключением случаев, предусмотренных в ч. 2 ст. 58 коммент. закона). Норма предоставления (согласно ст. 50 коммент. закона) - минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Норма предоставления устанавливается в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов. В частности, в Санкт-Петербурге при предоставлении жилых помещений общая площадь предоставляемого по договору социального найма жилья не должна превышать 18 кв.м на одного члена семьи, состоящей из двух и более человек, 33 кв.м для одиноко проживающих граждан. С учетом конструктивных особенностей жилого помещения в Санкт-Петербурге допускается предоставление жилых помещений, размер которых превышает указанную норму на всю семью не более чем на половину нормы предоставления жилья, полагающейся на одного человека (ст. 5 Закона СанктПетербурга от 19 июля 2005 г. "О порядке ведения учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях и предоставлении жилых помещений по договорам социального найма в Санкт-Петербурге" (Вестник Законодательного собрания СанктПетербурга. 2005. N 10). Вопрос о возможности и допустимости предоставления жилого помещения отдельным категориям очередников, исходя не только из нормы предоставления, но и с учетом дополнительной площади, подробно рассмотрен в коммент. к ст. 50 ЖК РФ. 8. При определении общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма гражданину, имеющему в собственности жилое
помещение, учитывается площадь жилого помещения, находящегося у него в собственности (ч. 7 коммент. ст.). Данная норма касается только состоящих на жилищном учете собственников жилых помещений, поскольку предоставление такому очереднику жилого помещения в порядке очереди не может являться основанием для прекращения его вещного права в отношении других помещений. Тем не менее такой очередник может получить в порядке улучшения жилищных условий жилое помещения большего размера, если произведет отчуждение находящегося в его собственности помещения в пользу государства или соответствующего органа местного самоуправления. Наниматели, которым предоставляется жилое помещение в целях улучшения их жилищных условий, по общему правилу должны освободить и сдать по акту приемкипередачи занимаемое ранее по договору социального найма жилое помещение. 9. При предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма учитываются действия и гражданско-правовые сделки с жилыми помещениями, совершение которых привело к уменьшению размера занимаемых жилых помещений или к их отчуждению (ч. 8 коммент. ст.) (см. коммент. к ст. 53). Порядок определения общей площади предоставляемого жилого помещения в таких случаях, а также период, предшествующий предоставлению гражданину жилого помещения по договору социального найма, за который учитываются указанные сделки и действия, устанавливается законодательством субъектов РФ. В качестве примера сошлемся на положения постановления Правительства Ленинградской области от 21 июня 2007 г. N 147 "Об утверждении порядка определения общей площади предоставляемых жилых помещений по договорам социального найма с учетом действий и гражданскоправовых сделок" (Вестник Правительства Ленинградской области. 2007. N 47), согласно п. 2 которого гражданам, совершившим за предшествующий предоставлению пятилетний период действия и гражданско-правовые сделки, жилые помещения по договору социального найма предоставляются в размере нормы предоставления площади жилого помещения за вычетом размера общей площади, на который произошло уменьшение или отчуждение. 10. Часть 8 коммент. ст. императивно закрепляет "нижний предел" периода, предшествующего предоставлению гражданину жилого помещения по договору социального найма, за который учитываются указанные выше сделки и действия - не менее пяти лет. Статья 58. Учет законных интересов граждан при предоставлении жилых помещений по договорам социального найма 1. Согласно ч. 1 коммент. ст. при предоставлении жилых помещений по договорам социального найма заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия. Данная норма отличается от правила, ранее установленного в ст. 41 ЖК РСФСР, согласно которому при предоставлении жилых помещений не допускалось заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов. Согласие лиц разного пола (кроме супругов) на вселение в одну комнату должно быть представлено в орган, осуществляющий предоставление жилого помещения, в письменном виде. Названный орган должен в обязательном порядке учесть наличие или отсутствие такого документа до момента принятия решения о предоставлении жилья по договору социального найма. 2. В ч. 2 коммент. ст. законодатель учел весьма распространенную ситуацию, когда при предоставлении жилого помещения по договору социального найма существующие нормы предоставления жилья в разных регионах страны сложно
соблюсти в силу существования различных архитектурных и планировочных решений жилых помещений, особенно малогабаритных квартир и комнат. Согласно ч. 2 коммент. ст. при предоставлении жилого помещения по договору социального найма допускается предоставление жилья, общая площадь которого превышает норму предоставления на одного человека (но не более чем в два раза), если такое жилое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру. 3. Норма предоставления - минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма (ст. 50 коммент. закона). Норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов. Таким образом, ч. 2 коммент. ст. установлена своего рода "верхняя планка" допустимого превышения нормы предоставления. 4. С учетом положений ст. 72 Конституции РФ, в силу которой жилищное законодательство относится к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов, региональными нормативными правовыми актами могут быть установлены как иные границы возможного превышения нормы предоставления, так и категории граждан, в отношении которых подобное превышение допустимо. Так, например, ст. 5 Закона Санкт-Петербурга от 19 июля 2005 г. N 407-65 "О порядке ведения учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях и предоставлении жилых помещений по договорам социального найма в СанктПетербурге" (Вестник Законодательного собрания Санкт-Петербурга. 2005. N 10) установлено, что превышение нормы предоставления площади жилого помещения допускается в случаях, предусмотренных ЖК РФ. В иных случаях с учетом конструктивных особенностей жилого помещения допускается превышение указанной нормы на всю семью не более чем на половину нормы предоставления площади жилого помещения, полагающейся на одного человека. В ст. 4 Областного закона Ленинградской области от 7 декабря 2005 г. N 110-оз "Об обеспечении жилыми помещениями некоторых категорий граждан, поставленных на учет до 1 января 2005 года" (Вестник Правительства Ленинградской области. 2005. N 63) закреплено правило, согласно которому превышение нормы предоставления в регламентированных данным законом размерах допускается в отношении инвалидов, страдающих тяжелыми формами хронических заболеваний, предусмотренных перечнем, утверждаемым Правительством РФ. Другими словами, для реализации прав, закрепленных вышеупомянутым областным законом, лицу, страдающему хроническим заболеванием в тяжелой форме, необходимо еще и в установленном порядке получить инвалидность. 5. Сформулированное в ч. 2 коммент. ст. правило о превышении нормы предоставления может быть применено и в случае предоставления жилья для гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно. Перечень соответствующих заболеваний утвержден постановлением Правительства РФ от 16 июня 2006 г. N 378 "Об утверждении перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире" (СЗ РФ. 2006. N 25. Ст. 2736) (ч. 4 ст. 51 коммент. закона). Статья 59. Предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальной
квартире 1. Коммент. ст. устанавливает условия и порядок предоставления освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире. Освободившимся является жилое помещение, которое стало свободным, например, в связи с выездом нанимателя и членов его семьи в другое место жительства (ч. 3 ст. 83 коммент. закона) или расторжением договора социального найма по другим основаниям, в связи со смертью прежнего нанимателя этого помещения либо его собственника, у которого нет наследников, и пр. 2. Жилое помещение может быть освобождено также и в связи с признанием такого помещения в установленном порядке непригодным для проживания с последующим предоставлением проживавшим в нем гражданам другого жилого помещения в порядке, предусмотренном ч. 2 ст. 57 коммент. закона. Такое помещение, несмотря на его статус "свободного", новому заселению в порядке ст. 59 ЖК РФ не подлежит, так как в силу положений ч. 2 ст. 15 коммент. закона непригодное для проживания помещение не может быть объектом жилищных прав. 3. Предоставлению на условиях, установленных коммент. ст., подлежат только изолированные жилые помещения. На практике в коммунальных квартирах имеют место и так называемые сугубо смежные или проходные комнаты, которые после освобождения повторному заселению как самостоятельные объекты жилищных прав согласно ч. 2 ст. 15 и ч. 2 ст. 62 коммент. закона не подлежат. То есть если в квартире освободилось жилое помещение, не изолированное от занимаемого другим нанимателем жилого помещения, такое помещение подлежит передаче такому нанимателю в пользование по ранее заключенному с ним договору социального найма, причем независимо от площади проходного помещения и наличия у такого гражданина статуса малоимущего и нуждающегося в жилом помещении. При этом остается открытым вопрос: каким образом возможно распорядиться освободившимся жилым помещением, фактически неизолированным от другого жилого помещения, но занимаемого лицом на праве собственности? Самостоятельным объектом жилищных прав, как указано выше, такое неизолированное помещение быть не может и, следовательно, невозможно заключение с собственником "соседнего" помещения отдельного договора социального найма в отношении такого помещения. Предоставить собственнику такое неизолированное помещение по установленным ст. 59 ЖК РФ основаниям также не представляется возможным по этим же причинам. То есть очевидно, что неизолированное освободившееся жилое помещение должно быть так или иначе "присоединено" к граничащему с ним помещению, однако возникает проблема, на каком праве такое присоединение должно быть осуществлено? 4. На практике имеет место и ситуация, когда жилое помещение в коммунальной квартире пустует длительное время, сведений о местонахождении прежних жильцов нет, но проживающие в соседних комнатах граждане, обращающиеся к уполномоченному органу с заявлением о предоставлении им такой "освободившейся" комнаты по основаниям ст. 59 коммент. закона, получают отказ, мотивированный ссылкой на положения ст. 71 ЖК РФ. Действительно, согласно ст. 71 коммент. закона, временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма. Таким образом, жилое помещение из приведенного примера освободившимся не является, так как обременено правами прежних жильцов и, следовательно, предоставлению в порядке ст. 59 коммент. закона не подлежит. Не имеют прав, предусмотренных коммент. ст., и граждане, проживающие в жилых помещениях, отнесенных к специализированному жилищному фонду (ст. 92
коммент. закона) - в служебных, в помещениях общежитий, в домах системы социального обслуживания и др. 5. В коммент. ст. установлена очередность предоставления освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире. В первую очередь - проживающие в коммунальной квартире наниматели и (или) собственники, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях. Один из наиболее важных моментов - обязательность проживания претендента на предоставление освободившегося помещения в данной квартире в момент освобождения комнаты. Другими словами, лица, вселившиеся в коммунальную квартиру после освобождения жилого помещения, на которое они претендуют, прав на предоставление им такого помещения не имеют. Вопросы оснований и порядка признания граждан малоимущими подробно освещены в коммент. ст. 49 ЖК РФ, основания признания нуждающимися в жилых помещениях - в коммент. ст. 51 ЖК РФ. Указанным в ч. 1 коммент. ст. гражданам освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма. Во вторую очередь - проживающие в коммунальной квартире наниматели и (или) собственники, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления. То есть при решении вопроса об очередности предоставления освободившейся комнаты преимущество будут иметь малоимущие и нуждающиеся в жилом помещении граждане. Граждане, чье финансовое и имущественное положение позволяет отнести их к категории малоимущих, но занимающие в данной коммунальной квартире жилое помещение, большее по площади установленной в конкретном регионе учетной нормы (см. коммент. к ст. 50 ЖК РФ), смогут реализовать свои права в соответствии со ст. 59 ЖК РФ только при отсутствии среди своих соседей малоимущих и нуждающихся в жилом помещении лиц. 6. Положения ч. 2 коммент. ст. применяются в неразрывной связи с правилами ч. 2 ст. 51 коммент. закона, согласно которой при наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений. Указанным в ч. 2 коммент. ст. гражданам освободившееся жилое помещение также предоставляется по договору социального найма. 7. Если в коммунальной квартире по местонахождению освободившейся комнаты имеется несколько претендентов на ее предоставление по основаниям ч. 1 и 2 коммент. ст., то вопрос очередности предоставления должен, по нашему мнению, решаться с учетом положений ч. 1 ст. 57 ЖК РФ, в силу которой жилые помещения по договору социального найма предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности, исходя из времени принятия таких граждан на учет. Лицам, которые не могут быть признаны малоимущими и нуждающимися в жилом помещении, но обеспечены жильем на одного человека менее нормы предоставления, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи (ч. 3 коммент. ст.). Для таких лиц также одним из основных условий предоставления им освободившейся комнаты является факт проживания в данной коммунальной квартире на момент освобождения такого помещения. И, так же как и
для лиц, указанных в ч. 2 коммент. ст., при решении вопроса об их жилищной обеспеченности применяются указанные выше положения ч. 2 ст. 51 ЖК РФ. 8. Цена купли-продажи освободившегося жилого помещения коммент. законом не установлена и на практике определяется, как правило, на основании законодательства конкретного субъекта РФ. В частности, в Санкт-Петербурге освободившиеся жилые помещения по договору купли-продажи предоставляются гражданам по рыночной цене с применением в отдельных случаях понижающих коэффициентов (ст. 3 Закона Санкт-Петербурга от 2 мая 2006 г. N 169-27 "О порядке и условиях продажи жилых помещений государственного жилищного фонда СанктПетербурга" (Вестник Законодательного собрания Санкт-Петербурга. 2006. N 7)). 9. Во всех перечисленных выше случаях проживающие в коммунальной квартире наниматели и собственники для предоставления им освободившейся комнаты должны обратиться с письменным заявлением в уполномоченный на предоставление данной комнаты орган государственной власти или местного самоуправления (в зависимости от того, из состава какого жилищного фонда государственного или муниципального - будет осуществляться предоставление). При отсутствии среди проживающих в коммунальной квартире вышеперечисленных категорий граждан, предоставление освободившейся комнаты будет осуществляться в общем порядке на условиях, предусмотренных коммент. законом (ч. 4 коммент. ст.). Решения уполномоченных органов по предоставлению освободившегося в коммунальной квартире жилого помещения могут быть оспорены в судебном порядке. Глава 8. Социальный наем жилого помещения Статья 60. Договор социального найма жилого помещения 1. Из содержания ч. 1 ст. 60 коммент. закона следует, что стороны по договору социального найма жилого помещения именуются как наймодатель и наниматель. Наймодателем нанимателю жилое помещение предоставляется во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Жилищным кодексом РФ. Поскольку договор социального найма заключается в отношении жилых помещений государственного или муниципального жилищных фондов, то, в силу положений ч. 2 ст. 19 коммент. закона, на стороне наймодателя выступают соответственно Российская Федерация, субъект РФ либо муниципальное образование, т.е. собственники предоставляемых нанимателю помещений, либо действующие от имени перечисленных собственников уполномоченные государственные органы или уполномоченные органы местного самоуправления. Нанимателем по указанному виду договора выступает исключительно гражданин, о чем прямо указано в коммент. ст., а также в ч. 1 ст. 677 ГК РФ. 2. В силу положений ст. 49, 57, 59 коммент. закона жилые помещения государственного или муниципального жилищных фондов предоставляются малоимущим и/или нуждающимся в жилом помещении гражданам, уже состоящим на жилищном учете, имеющим право на такую постановку или обладающие правом на внеочередное предоставление жилого помещения. Из изложенного следует, что именно перечисленные категории граждан и являются потенциальными нанимателями жилых помещений государственного либо муниципального жилищных фондов. 3. Коммент. ст. закреплено важное правило о том, что наймодателем при
заключении договора социального найма выступают, по сути, только государственные и муниципальные структуры в той или иной организационно-правовой форме, наделенные при этом соответствующими полномочиями. Ранее, согласно, например, ст. 51 ЖК РСФСР, наймодателем при отсутствии жилищно-эксплуатационной организации могли выступать и предприятия, учреждения, организации. Подобное положение дел объяснялось наличием так называемого "ведомственного жилищного фонда", представлявшего собой, согласно ст. 5 ЖК РСФСР, совокупность жилых домов, принадлежащих государственным объединениям, предприятиями организациям. Однако в ходе практически полной коммерциализации и перехода в частную собственность таких предприятий в порядке приватизации между гражданами-нанимателями и наймодателями - теперь уже коммерческими организациями стали возникать конфликтные ситуации. Коммент. законом исключена сама возможность возникновения подобных ситуаций. Частью 2 ст. 19 коммент. закона предусмотрено деление жилищного фонда в зависимости от формы собственности только на частный, государственный и муниципальный (т.е. существование какого-либо ведомственного жилищного фонда не предусмотрено), а по договору социального найма на стороне наймодателя выступает только собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда либо действующие от его имени уполномоченные органы или лица. Организации, предприятия и лица, не наделенные собственником государственных или муниципальных помещений соответствующими полномочиями, а, например, лишь осуществляющие техническую эксплуатацию и обслуживание государственного или муниципального жилищных фондов, в силу закона не могут выступать стороной договора социального найма. 4. По договору социального найма жилое помещение передается нанимателю во владение и пользование, но без возможности распоряжения таким помещением. При этом использовать предоставленное помещение наниматель может только для проживания в нем. Следует отметить, однако, что в ч. 1 коммент. ст. законодателем сделана оговорка: ":для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом". Самим же ЖК РФ (ст. 17) допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Другими словами, профессиональная и предпринимательская деятельность в таком помещении допустима, но только в определенных установленных законом рамках и только для проживающих в таком помещении граждан. Подобное допущение является новеллой по сравнению с положениями ране действовавшего ЖК РСФСР, не допускавшего иного использования жилого помещения, кроме как для постоянного проживания (ст. 7 ЖК РСФСР). 5. Коммент. законом регламентированы основания для предоставления жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов, а коммент. ст. общие условия заключения договора социального найма на уже предоставленные объекты недвижимости указанных жилищных фондов. И, на первый взгляд, может показаться, что законодатель упустил из виду момент вселения гражданина в предоставленное помещение и правовые основания такого вселения. Напомним, что в силу положений ранее действовавшего ЖК РСФСР, детально прописывавших данную процедуру, на основании решения уполномоченного органа о предоставлении жилого помещения гражданину выдавался ордер, как раз и являвшийся единственным основанием для вселения (ст. 47 ЖК РСФСР), и уже затем с таким гражданином
заключался договор найма, в соответствии с которым наниматель и осуществлял свои права и исполнял обязанности по пользованию предоставленным помещением (ст. 50 ЖК РСФСР). Тем не менее подробная детализация в законе момента и оснований именно для вселения в уже предоставленное помещение излишня. В соответствии со ст. 10 коммент. закона, жилищные права и обязанности возникают, применительно к рассматриваемому вопросу, из: - актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей; - из договоров (в том числе и договоров социального найма). 6. Во исполнение ч. 2 ст. 63 коммент. закона постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 "Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения" (СЗ РФ. 2005. N 22. Ст. 2126) утвержден Типовой договор социального найма, согласно которому наниматель обязан принять жилое помещение от наймодателя по акту в срок, не превышающий 10 дней со дня под писания настоящего договора. Таким образом, право на вселение возникает в соответствии с вынесенным собственником или уполномоченным им лицом решением о предоставлении гражданину жилого помещения государственного или муниципального жилищных фондов с момента подписания договора социального найма. Этому праву корреспондируется обязанность нанимателя принять во владение и пользование предоставленное помещение в определенный срок. 7. Из содержания ч. 1 коммент. ст. следует, что сторонами по договору социального найма жилого помещения являются собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда и гражданин (наниматель), которому жилое помещение предоставляется во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных указанным Кодексом. Вместе с тем в соответствии со ст. 69 коммент. закона члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности (ч. 2 ст. 69 ЖК РФ). Они должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения (ч. 3 ст. 69 ЖК РФ). Следовательно, хотя члены семьи нанимателя и не подписывают договор социального найма, они являются участниками данного договора. Указанной позиции придерживается и Верховный Суд РФ, изложив ее в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2007 года (Бюллетень Верховного Суда РФ. 2007. N 11). 8. В ч. 2 коммент. ст. содержится императивная норма, согласно которой договор социального найма является бессрочным, что бесспорно способствует стабильности в социальной и жилищной сферах. В том случае, если в договоре будет установлено условие о том, что такой договор заключен на определенный срок, такое условие будет ничтожным. Следовательно, к договорам социального найма не могут быть применены и нормы, установленные ст. 683, 684 ГК РФ. Кроме того, в силу п. 2 упомянутого выше постановления Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315, договоры социального найма жилого помещения, заключенные до вступления в силу настоящего постановления, переоформлению не подлежат. 9. Положения ч. 3 коммент. ст., в силу которых изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения, по
нашему мнению, не имеют практического применения и являются излишними. Действительно, общим основанием и условием для предоставления жилых помещений государственного и муниципального фонда и в соответствии с ранее действующим жилищным законодательством, и в настоящее время является нуждаемость гражданина в жилом помещении. И такому лицу жилое помещение предоставляется как раз с целью улучшить его жилищные условия, т.е. изменить те условия, в силу которых названное лицо являлось нуждающимся. Основания для изменения и расторжения договора социального найма регламентированы отдельными положениями - ст. 82 и 83 коммент. закона и отличны по своему содержанию от общих оснований и условий для расторжения договоров, регламентированных главой 29 ГК РФ, что объясняется особой социальной значимостью договора социального найма. Статья 61. Пользование жилым помещением по договору социального найма 1. Из содержания ч. 1 ст. 60 коммент. закона следует, что жилое помещение по договору социального найма предоставляется нанимателю во владение и в пользование. Согласно ч. 1 коммент. ст. пользование жилым помещением в рамках указанного договора осуществляется как в соответствии с положениями коммент. закона, так и в соответствии с условиями заключенного договора. Из данной формулировки вытекает, что условия пользования помещениями не могут быть установлены чем-то иным, кроме ЖК РФ и договора социального найма. Однако, например, Правила, утвержденные постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25 "Об утверждении Правил пользования жилым помещением" (СЗ РФ. 2006. N 5. Ст. 546), также определяют порядок пользования, в том числе жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов. Правоотношениям найма жилого помещения (в том числе социального найма) посвящены и положения главы 35 ГК РФ. 2. Договором социального найма жилого помещения определяются не только права и обязанности нанимателя, но и корреспондирующие им права и обязанности наймодателя в связи с пользованием жилым помещением, а также предусматривается ответственность указанных сторон за неисполнение условий заключенного договора (ст. 65-68, ст. 83 ЖК РФ). Типовой договор социального найма утвержден постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 "Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения" (СЗ РФ. 2005. N 22. Ст. 2126). 3. В силу положений ч. 2 коммент. ст. наниматель жилого помещения в многоквартирном доме не только имеет соответствующие права по владению и пользованию непосредственно предоставленным ему жилым помещением, но и имеет право пользования общим имуществом в этом доме. Положения ч. 2 коммент. ст. логично вытекают из содержания ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ, согласно которым собственникам помещений в многоквартирном доме (в том числе и собственникам помещений государственного и муниципального жилья) принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. Таким образом, наймодатель, заключая с гражданином договор социального найма на конкретное жилое помещение, как бы делегирует ему и часть правомочий собственника в отношении имущества за пределами предоставляемого жилого помещения. Именно часть правомочий, например, в силу положений п. 2 ч. 2 ст. 65 коммент. закона, участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение,
остается в компетенции наймодателя. Другими словами, хотя наниматель и имеет право пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в котором расположено жилое помещение, переданное ему по договору социального найма, обязанности по содержанию и ремонту этого общего имущества осуществляются наймодателем. Статья 62. Предмет договора социального найма жилого помещения 1. Частью 1 коммент. ст. определен предмет договора социального найма. Предметом договора социального найма должно быть жилое помещение. И далее законодатель, конкретизируя предмет договора, указывает, какие именно жилые помещения могут быть предметом рассматриваемого договора: жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры. Предложенный в коммент. ст. перечень, очевидно, приведен не более чем как ориентир, но не как императивное указание на виды помещений, в отношении которых только и может быть заключен договор социального найма. Обоснованность подобного вывода вытекает из содержания ст. 16 коммент. закона, перечисляющей виды жилых помещений, могущих быть объектами жилищных прав. 2. Не вызовет трудностей в понимании тот факт, что предметом рассматриваемого договора может быть квартира или часть квартиры (т.е. комната). Однако в качестве предмета договора социального найма указан и такой объект, как жилой дом. Применительно к ситуации считаем обоснованным сослаться на легальные определения, приведенные в постановлении Правительства РФ от 28 января 2006 г. года N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" (СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 702): - жилой дом - индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в нем; - многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством. Таким образом, становится очевидным, что в коммент. ст. не идет речь о многоквартирном доме, как предмете договора социального найма. 3. Предметом договора социального найма является именно жилое помещение, поскольку в силу ст. 15 коммент. закона именно жилые помещения являются объектами жилищных прав. Частью 2 ст. 15 коммент. закона дано и определение этого понятия: жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарными техническим правилами нормам, иным требованиям законодательства). Требования, которым должно отвечать жилое помещение, сформулированы в упомянутом выше постановлении Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47. Факт проживания в помещении, не отвечающем установленным для жилого помещения требованиям, согласно п. 3 ч. 1 ст. 51 коммент. закона, является самостоятельным основанием для постановки проживающих в нем граждан на учет нуждающихся в жилом помещении. Еще одним важным критерием, которому должно отвечать жилое помещение, является его благоустройство. Непосредственно коммент. ст. не содержит требований
о необходимости благоустроенности жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Однако благоустройство жилого помещения применительно к условиям соответствующего населенного пункта упоминается в ст. 86-89 коммент. закона, регламентирующих вопросы предоставления жилых помещений в связи с выселением по основаниям, определенным ст. 85 ЖК РФ. 4. Положения ч. 2 коммент. ст. являются логическим продолжением положений ее ч. 1. Частью 2 ст. 62 коммент. закона прямо запрещено заключение договора социального найма в отношении жилых, но неизолированных помещений, а также в отношении помещений вспомогательного использования и общего имущества в многоквартирном доме. Говоря об неизолированных помещениях, следует вспомнить о существовании так называемых смежных, сугубо-смежных и проходных комнат, которые, считаясь жилыми, в прежние времена так или иначе становились самостоятельными объектами жилищных прав. Кроме того, в многонаселенных коммунальных квартирах не редкость наличие так называемых МОП - мест общего пользования (общих кладовых, сушилок и т.п.) - некогда жилых помещений, используемых с согласия уполномоченных жилищных органов жильцами указанных квартир для вспомогательных бытовых нужд. К вспомогательным традиционно относят помещения, необходимые для целевого использования: коридоры, холлы, кухонные помещения и пр. Легальное определение общего имущества в многоквартирном доме дано в ст. 290 ГК РФ и существенно конкретизировано ст. 36 ЖК РФ (см. комментарий к ст. 36). Статья 63. Форма договора социального найма жилого помещения 1. Право владения и пользования жилым помещением государственного и муниципального жилищных фондов на условиях социального найма, согласно ч. 1 коммент. ст., возникает в результате сложного юридического состава, элементами которого являются: - решение уполномоченного собственником такого помещения органа или лица о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования; - заключенный договор. В соответствии с нормами ранее действовавшего жилищного законодательства указанный выше юридический состав включал в себя еще один элемент - ордер на право вселения в предоставленное жилое помещение (ст. 47 ЖК РСФСР). 2. Частью 1 коммент. ст. указывается, что договор социального найма жилого помещения должен быть заключен в простой письменной форме. Напрашивается вопрос: будет ли такой договор считаться заключенными действительным при несоблюдении сторонами договора указанных в коммент. законе условий о простой письменной форме? Перечень сделок, совершаемых в простой письменной форме, регламентирован ст. 161 ГК РФ. Согласно ст. 163 ГК РФ, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность только в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон. Как видно из содержания ст. 63 коммент. закона, данная статья не указывает на последствия несоблюдения простой письменной формы заключения рассматриваемого договора. Из изложенного выше можно сделать вывод, что договор социального найма, при заключении которого не была соблюдена простая письменная форма, - действителен. Вместе с тем, содержание Типового договора социального найма (п. 4), утвержденного постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 "Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения" (СЗ РФ. 2005.
N 22. Ст. 2126), вменяет нанимателю в обязанность принять от наймодателя в срок, не превышающий 10 дней со дня подписания настоящего договора, пригодное для проживания жилое помещение. Кроме того, ч. 3 ст. 69 ЖК РФ предписывается в обязательном порядке указывать в договоре социального найма членов семьи нанимателя. Таким образом, в коммент. ст., как представляется, речь идет все-таки об императиве в плане оформления данного договора как письменного документа, без которого невозможно будет вселение в предоставленное жилое помещение ни самого нанимателя, ни членов его семьи. 3. В настоящее время ч. 2 коммент. ст. полномочия по утверждению Типового договора социального найма жилого помещения отнесены к предметам ведения Правительства Российской Федерации. Указанным выше постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 Типовой договор социального найма жилого помещения был утвержден. С 1 сентября 2009 г. вопрос утверждения Типового договора социального найма будет находиться в компетенции уполномоченного Правительством РФ федерального органа исполнительной власти (п. 9 ст. 110 Федерального закона от 23 июля 2008 г. N 160-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием осуществления полномочий Правительства Российской Федерации" (СЗ РФ. 2008. N 30 (ч. 2). Ст. 3616). Статья 64. Сохранение договора социального найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления жилым помещением 1. Нормы коммент. ст. продолжают давнюю юридическую традицию, сложившуюся в целях укрепления стабильности общественных и экономических отношений. Подобное аналогичному правило сформулировано в ч. 1 ст. 617 ГК РФ, а применительно к договору найма жилого помещения - в ст. 675 ГК РФ, которая, согласно п. 2 ст. 672 ГК РФ, наряду с положениями жилищного законодательства подлежит применению к договору социального найма. Из содержания ч. 1 ст. 617 ГК РФ следует, что договор аренды сохраняет свое действие не только при переходе права собственности на арендуемое имущество, но и при изменении титульного владельца (переходе права хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения). Согласно же указанной выше ст. 675 ГК РФ, сохранение договора найма жилого помещения прямо предусмотрено для случаев перехода к другому лицу только права собственности на занимаемое нанимателем жилое помещение. Таким образом, положения коммент. ст. шире по своему содержанию закрепленных в ст. 675 ГК РФ норм в отношении договора найма жилого помещения и позволяют сохранить неизменным договор социального найма при переходе права собственности, права хозяйственного ведения или права оперативного управления жилым помещением. 2. В силу положений ст. 49 коммент. закона по договору социального найма может быть предоставлено жилое помещение, относящееся только к государственному или муниципальному жилищным фондам. Аналогичный вывод следует и из содержания ст. 60 коммент. закона. Напрашивается вопрос: означают ли положения коммент. ст., что в данном случае речь идет о переходе прав собственности только между Российской Федерацией, субъектами РФ и муниципальными образованиями? При том, что рассматриваемые жилые помещения не изъяты и не ограничены в обороте (ст. 129 ГК
РФ), ответ на заданный нами вопрос все-таки должен быть утвердительным. В противном случае при переходе такого жилого помещения в частную собственность сам факт сохранения договора социального найма сомнителен. Статья 65. Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма 1. Коммент. ст. устанавливаются самые общие права и обязанности наймодателя. Самые общие потому, что из содержания ч. 1 коммент. ст. прямо вытекает только одно право наймодателя - требовать от нанимателя своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Вопросам оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги посвящены положения главы VII (ст. 153160) коммент. закона. Однако наймодатель, который в силу ч. 1 ст. 60 коммент. закона, представляя интересы собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, обладает и иными, прямо не перечисленными в коммент. ст., правами. 2. Часть прав наймодателя корреспондируется отдельным обязанностям нанимателя, а именно, наймодатель имеет право требовать от нанимателя и членов его семьи соблюдения последними обязанностей, согласно ч. 3 ст. 67 коммент. закона: использовать жилое помещение по назначению, обеспечивать сохранность и надлежащее состояние жилого помещения и др. Наймодатель при определенных условиях (в силу положений ч. 1 ст. 70 коммент. закона) имеет право запретить вселение в жилое помещение иных граждан в качестве членов семьи нанимателя, не дать письменного согласия на обмен нанимателями жилыми помещениями (ст. 72, 74 коммент. закона), запретить проживание временных жильцов по основаниям, предусмотренным коммент. законом (ст. 80 коммент. закона). 3. Перечень обязанностей наймодателя, регламентированных коммент. ст., значительно более обширен. В частности, в силу норм коммент. закона наймодатель обязан: 1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение. В данном случае представляется, что речь идет о помещении не только без юридических обременений, но и свободном фактически. В противном случае фактическое же вселение нанимателя будет невозможно; 2) принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение. Перечень имущества в многоквартирном доме, относящегося к общему, дан в ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ. Требования к содержанию общего имущества сформулированы в постановлении Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" (СЗ РФ. 2006. N 34. Ст. 3680); 3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения. Нормативы проведения капитального ремонта помещений регламентированы постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" (РГ. 2003. N 214 (дополнительный выпуск). Данная обязанность наймодателя прописана и в Типовом договоре социального найма, утвержденном постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005
г. N 315 "Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения" (СЗ РФ. 2005. N 22. Ст. 2126); 4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества. Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307 "О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам" (СЗ РФ. 2006. N 23. Ст. 2501) императивно закреплены требования, которым должны соответствовать предоставляемые услуги. В частности, должны быть обеспечены (п. 9): - бесперебойная подача в жилое помещение коммунальных ресурсов надлежащего качества в объемах, необходимых потребителю; - бесперебойное отведение из жилого помещения бытовых стоков; - бесперебойное отопление жилого помещения в течение отопительного периода в зависимости от температуры наружного воздуха. 4. При предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, изменение размера платы за коммунальные услуги, согласно ч. 4 ст. 157 коммент. закона, определяется в порядке, в настоящее время регламентированном положениями раздела VII указанного выше постановления Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307. 5. Наймодатель кроме указанных в ч. 2 коммент. ст. обязанностей несет и иные предусмотренные как жилищным законодательством, так и условиями заключенного договора социального найма обязанности (ч. 3 ст. 65 коммент. закона). Так, например, коммент. законом наймодателю предписана обязанность предоставить нанимателю жилое помещение меньшего размера взамен занимаемого, если наниматель обратится к нему с такой просьбой (ст. 81 коммент. закона). Согласно ст. 88 коммент. закона, на наймодателе лежит обязанность предоставить другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма нанимателю, если ранее им занимаемое помещение подлежит переводу в нежилое или признано непригодным для проживания. 6. В силу требований ст. 16 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (Ведомости Съезда НД РСФСР и ВС РСФСР. 1991. N 28. Ст. 959, 960) за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома, в котором находится приватизируемое жилое помещение, в случае, если такой жилой дом требует капитального ремонта, в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда. Значительный объем обязанностей наймодателя вытекает и из Правил пользования жилыми помещениями, утвержденных постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25 "Об утверждении правил пользования жилыми помещениями" (СЗ РФ. 2006. N 5. Ст. 546). И наконец, как указано выше со ссылкой на ч. 2 коммент. ст., обязанности наймодателя могут быть определены и заключенным договором социального найма. В частности, обширный перечень обязанностей наймодателя перечислен в п. 5 Типового договора социального найма, утвержденного указанным выше постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315. Статья 66. Ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма 1. Коммент. ст. регламентирует вопросы ответственности наймодателя жилого помещения по договору социального найма и ее положения являются логическим продолжением норм ст. 65 коммент. закона, определяющей обязанности наймодателя.
2. Частью 1 коммент. ст. вводится правило об ответственности наймодателя за неисполнение обязанностей, предусмотренных как жилищным законодательством, так и договором социального найма жилого помещения. Причем рамки такой ответственности законом строго очерчены: наймодатель в обоих указанных выше случаях несет ответственность, предусмотренную законодательством (но не договором). При этом положениями ч. 2 коммент. ст. отдельно оговариваются конкретные санкции, применяемые нанимателем по его выбору, за перечисленные там же конкретные нарушения наймодателем своих обязанностей. В качестве примера практической реализации положений ч. 1 коммент. ст., укажем на такое достаточно распространенное нарушение, как предоставление нанимателю коммунальных услуг ненадлежащего качества. В соответствии с ч. 4 ст. 157 коммент. закона при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, для наймодателя наступает санкция, предусмотренная законодательством, - необходимость изменения размера платы за коммунальные услуги в порядке, установленном Правительством РФ. В настоящее время такой порядок установлен разделом VII постановления Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307 "О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам" (СЗ РФ. 2006. N 23. Ст. 2501). В силу положений ст. 7.23 КоАП нарушение нормативного уровня или режима обеспечения населения коммунальными услугами влечет наложение на должностных лиц административного штрафа. 3. В случаях когда незаконное прекращение или ограничение подачи потребителям электрической энергии, подача которой, в силу ч. 4 ст. 154 коммент. закона, входит в состав коммунальных услуг, либо отключение потребителей от других источников жизнеобеспечения, совершенные должностным лицом, а равно лицом, выполняющим управленческие функции в коммерческой или иной организации, если это повлекло по неосторожности причинение крупного ущерба, тяжкого вреда здоровью или иные тяжкие последствия, в силу ст. 215.1 УК РФ, наказывается либо штрафом, либо лишением свободы. То есть за приведенное в качестве примера нарушение или ненадлежащее исполнение наймодателем своих обязанностей по обеспечению нанимателя коммунальными услугами надлежащего качества и в зависимости от характера допущенного нарушения может наступить как гражданско-правовая ответственность самого наймодателя, так и административная и даже уголовная ответственность для его должностных лиц. 4. В соответствии с ч. 2 коммент. ст. в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения наймодателем своих обязанностей по капитальному ремонту как жилого помещения, так и общего имущества в многоквартирном доме наниматель имеет возможность по своему выбору: - потребовать уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме; - устранить самостоятельно недостатки жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме и потребовать от наймодателя возмещения своих расходов на устранение; - потребовать возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя. Иных способов стимулировать наймодателя к выполнению своих обязанностей надлежащим образом закон не содержит. Поэтому уже в силу положений коммент. ст.
такой часто используемый гражданами в подобных случаях "способ", как произвольный (по собственному усмотрению) полный или частичный отказ от оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги, - незаконен. Статья 67. Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма 1. Коммент. ст. определяет общие права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма. Нанимателем по договору социального найма жилого помещения в силу ч. 1 ст. 60 ЖК РФ и ч. 1 ст. 677 ГК РФ может быть только гражданин, но не юридическое лицо. 2. В ч. 1 коммент. ст. установлен перечень основных прав нанимателя. Этот перечень не является исчерпывающим, что подтверждается ч. 2 этой же статьи, согласно которой наниматель может иметь и иные права, отличные от перечисленные в ч. 1 коммент. ст., установленные коммент. законом, другими федеральными законами и договором социального найма. В частности, в силу положений ч. 2 ст. 66 коммент. закона, наниматель вправе потребовать уменьшения платы за пользование жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме и т.п., если наймодатель не исполняет своих обязанностей. Наниматель, согласно ч. 2 ст. 83 коммент. закона, обладает неотъемлемым правом с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время расторгнуть договор социального найма. В соответствии со ст. 159 коммент. закона наниматель при определенных коммент. законом условиях имеет право на субсидию на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Статья 2 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (Ведомости Съезда НД РСФСР и ВС РСФСР 1991. N 28. Ст. 959, 960) предусматривает право граждан, занимающих жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде на условиях социального найма, приобрести эти помещения в собственность в порядке приватизации. 3. В силу положений ч. 1 коммент. ст. наниматель имеет право: - вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц. Перечень лиц, которых наниматель вправе вселить в занимаемое им жилое помещение в качестве членов своей семьи, установлен ч. 1 ст. 70 коммент. закона; - сдавать жилое помещение в поднаем. Соответствующие отношения регламентированы ст. 76-79 коммент. закона; - разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов (подробнее ст. 80 коммент. закона); - осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения. Вопросы обмена жилыми помещениями подробно регламентированы ст. 72-75 коммент. закона. Однако следует обратить внимание, что указанные нормы применимы только при обмене жилыми помещениями между нанимателями. Обмен жилыми помещениями между нанимателем и собственником - недопустим. В подобной ситуации сделка совершается в виде мены жилых помещений государственного или муниципального жилищных фондов с одной стороны на жилые помещения частного жилищного фонда - с другой. В частности, возможность совершения подобной сделки допускается ст. 23 Закона Санкт-Петербурга от 5 мая 2006 г. N 221-32 "О жилищной политике Санкт-Петербурга" (Вестник Законодательного собрания Санкт-Петербурга". 2006. N 7). Вопросам реализации права нанимателя на замену занимаемого им по договору социального найма жилого помещения на другое жилое помещение меньшего размера
посвящены положения ст. 81 коммент. закона; - требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг. В силу положений ст. 65 коммент. закона перечисленные в названной статье действия указаны как обязанности наймодателя, а их невыполнение влечет за собой ответственность, предусмотренную ст. 66 коммент. закона. 4. В ч. 3 коммент. ст. установлен примерный перечень основных обязанностей нанимателя. Однако, как это следует из ч. 4 коммент. ст., этот перечень не является исчерпывающим. Другие обязанности нанимателя могут быть установлены как федеральным законодательством, так и договором социального найма жилого помещения. В частности, обширный перечень обязанностей нанимателя закреплен в Правилах пользования жилыми помещениями, утвержденных постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25 (СЗ РФ. 2006. N 5. Ст. 546). В силу положений ст. 38 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" (СЗ РФ. 1994. N 35. Ст. 3649) на нанимателе лежит ответственность и за соблюдение требований пожарной безопасности. В Типовом договоре социального найма, утвержденном постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 "Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения" (СЗ РФ. 2005. N 22. Ст. 2126), обязанностям нанимателя посвящены положения п. 4. 5. Следует отметить, что коммент. ст. не предусматривает возможности установления обязанностей нанимателя нормативными правовыми актами субъектов РФ, а также актами муниципальных образований. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности (ч. 2 ст. 69 коммент. закона). Статья 68. Ответственность нанимателя жилого помещения по договору социального найма 1. Коммент. ст. не содержит конкретного перечня нарушений нанимателем жилого помещения по договору социального найма и непосредственно не устанавливает и конкретной ответственности за такие нарушения, являясь по сути отсылочной. Так, в коммент. ст. указано, что общим основанием ответственности нанимателя является неисполнение им обязанностей, предусмотренных как жилищным законодательством, так и договором социального найма жилого помещения. Одной из основных обязанностей нанимателя является внесение оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги. 2. Один из видов ответственности нанимателя за несвоевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги предусмотрен ч. 14 ст. 155 ЖК РФ пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка РФ. Другой вид ответственности за названное нарушение предусмотрен п. 1 ч. 4 ст. 83 коммент. закона: в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев наниматель в силу судебного решения может быть выселен из занимаемого жилого помещения. В отдельных случаях наниматель может быть привлечен и к уголовной ответственности. В частности, умышленное разрушение или повреждение жилого помещения, поддержание которого в надлежащем состоянии в силу п. 3 ч. 3 ст. 67 коммент. закона является обязанностью нанимателя, могут явиться следствием
противоправных действий граждан, имеющих признаки преступления. 3. Следует отметить, что в силу прямого указания законодателя наниматель в случае неисполнения обязанностей, предусмотренных и жилищным законодательством, и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную только законодательством (но не договором), что аналогично по смыслу положениям об ответственности наймодателя (ч. 1 ст. 66 коммент. закона). Статья 69. Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма 1. В коммент. ст. определен круг лиц, обладающих наряду с нанимателем правами в отношении предоставленного нанимателю жилого помещения государственного или муниципального жилищного фондов. Это - члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма. Порядок реализации прав нанимателя на вселение в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма других граждан в качестве членов своей семьи регламентировано ст. 70 коммент. закона. 2. Исходя из содержания коммент. ст. членов семьи нанимателя можно разделить на три группы: 1) лица, относящиеся к членам семьи нанимателя в силу закона. Это проживающие совместно с нанимателем его супруг, дети и его родители. Согласно действующему законодательству, права и обязанности супругов возникают со дня государственной регистрации брака в органах записи актов гражданского состояния (п. 2 ст. 10 СК РФ). В Российской Федерации признаются действительными браки между гражданами Российской Федерации и браки между гражданами Российской Федерации и иностранными гражданами или лицами без гражданства, заключенные за пределами территории Российской Федерации с соблюдением законодательства государства, на территории которого они заключены, признаются действительными в Российской Федерации, если отсутствуют перечисленные в ст. 14 СК РФ обстоятельства, препятствующие браку (ст. 158 СК РФ), а также религиозные браки, совершенные на временно оккупированных территориях, входивших в состав СССР в период Великой Отечественной войны, до восстановления на этих территориях советских органов записи актов гражданского состояния (п. 7 ст. 169 СК РФ). В силу положений ст. 47 СК РФ права и обязанности родителей и детей основываются на происхождении детей, удостоверенном в установленном законом порядке. Правовым вопросам происхождения детей посвящены положения главы 10 Семейного кодекса РФ; 2) другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы. Названные лица признаются членами семьи нанимателя, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. Лица какой именно степени родства законодатель имел в виду при указании на "других родственников" в коммент. законе не указано, однако, по всей видимости, значение имеет сам факт родства; 3) иные лица, признаваемые членами семьи нанимателя в исключительных случаях в судебном порядке. 3. Согласно ч. 2 коммент. ст. члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. При этом дееспособные, а 1 сентября 2008 г. - и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя несут с нанимателем солидарную ответственность по
обязательствам, вытекающим из договора социального найма. Введение с 1 сентября 2008 г. в круг лиц, потенциально несущих совместно с нанимателем ответственность по договору социального найма, ограниченных судом в дееспособности лиц осуществлено в соответствии с положениями ст. 4 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. N 49-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "Об опеке и попечительстве" (СЗ РФ. 2008. N 17. Ст. 1756). Гражданская дееспособность, т.е. способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их, в соответствии со ст. 21 ГК РФ, возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, т.е. по достижении восемнадцатилетнего возраста. Общие условия ограничения в дееспособности гражданина перечислены в ст. 30 ГК РФ. 4. В силу положений коммент. закона каждый дееспособный член семьи нанимателя наравне с самим нанимателем вправе пользоваться жилым помещением в соответствии с его предназначением, участвовать в решении вопросов вселения в занимаемое ими жилое помещение других лиц (ст. 70 коммент. закона), сохранять права и обязанности по договору социального найма в случае временного отсутствия (ст. 71 коммент. закона), требовать (с согласия всех остальных членов своей семьи) признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма (ст. 82 коммент. закона) и др. Таким образом, по общему правилу права членов семьи нанимателя являются равными соответствующим правам нанимателя. При этом очевидно, что сам наниматель в жилищных правоотношениях выступает в качестве активного субъекта права, тогда как члены его семьи проявляют себя в качестве субъектов права путем дачи устного или письменного согласия на совершение нанимателем от имени семьи (либо от своего имени) тех или иных действий, участия в несении расходов по обязательствам, вытекающим из договора найма и т.д. Нельзя вместе с тем не отметить, что в некоторых случаях права членов семьи нанимателя производны от прав самого нанимателя. Так, например, жилищные права детей нанимателя, являющихся в силу закона членами его семьи, производны от соответствующих прав нанимателя. 5. Согласно ч. 3 коммент. ст. члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения. Прекращение, например, семейных отношений между нанимателем и его членом семьи в силу положений ч. 4 коммент. закона само по себе не влечет изменения жилищных прав бывшего члена семьи нанимателя - за ним сохраняются такие же права, какие имеет сам наниматель и члены его семьи. В то же время изменение семейных отношений влечет изменение правоотношений, связанных с исполнением обязанностей по договору социального найма. В то время как проживающие в жилом помещении дееспособные члены семьи нанимателя несут солидарную с нанимателем ответственность по договору, то при прекращении семейных отношений лицо, переставшее быть членом семьи нанимателя, становится самостоятельно ответственным по ранее заключенному договору социального найма. Статья 70. Право нанимателя на вселение в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма других граждан в качестве членов своей семьи 1. Коммент. ст. определяет порядок и правовые последствия вселения в жилое
помещение, занимаемое нанимателем по договору социального найма, а также очерчивает круг лиц, которые могут быть вселены нанимателем в занимаемое им жилое помещение в качестве членов своей семьи. 2. Для вселения нанимателем своего супруга, детей и родителей требуется согласие в письменной форме уже проживающих в данном помещении членов семьи нанимателя, в том числе временно отсутствующих, поскольку временно отсутствующие в силу положений ст. 71 коммент. закона сохраняют свои жилищные права в отношении данного жилого помещения. Для вселения нанимателем указанных лиц согласия наймодателя не требуется, следовательно, и запретить подобное вселение наймодатель не вправе даже в том случае, если после вселения супруга, детей и родителей нанимателя жилищные условия последнего ухудшатся. Данный вывод следует, в частности, из решения Верховного Суда РФ от 16 января 2008 г. N ГКПИ07-1022 (СПС "Гарант"). 3. Для вселения нанимателем иных лиц (т.е. не относящихся к числу его супруга, детей и родителей) кроме согласия в письменной форме перечисленных выше членов семьи дополнительно требуется и письменное согласие наймодателя. Наймодатель наделен правом запретить вселение таких граждан в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. Общая площадь жилого помещения определяется по правилам, закрепленным в ч. 5 ст. 15 коммент. закона. Вопросам определения учетной нормы площади жилого помещения посвящена ст. 50 коммент. закона. Аналогичное правило о необходимости получения письменного согласия наймодателя на вселение лиц, не являющихся супругом, детьми и родителями нанимателя, вытекает и из содержания подп. "а" п. 9 Правил пользования жилым помещением, утвержденных постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25 (СЗ РФ. 2006. N 5. Ст. 546). 4. Цель наделения наймодателя подобным правом запрета понятна - в первую очередь не допустить ухудшения (умышленного или по неосторожности) жилищных условий уже проживающих в жилом помещении лиц вселением граждан, не являющихся ближайшими родственниками нанимателя. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей согласия остальных членов семьи нанимателя и согласия наймодателя не требуется вовсе. Следует отметить, что в силу положений ч. 1 ст. 69 коммент. закона все вселяемые нанимателем лица вселяются им в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи и приобретают равные с ним права и обязанности по ранее заключенному нанимателем договору социального найма (ч. 2 ст. 69 коммент. закона). Соблюдение регламентированной коммент. ст. процедуры вселения важно, так как, например, если бывший член семьи нанимателя вселялся в жилое помещение с соблюдением требований, установленных ст. 70 коммент. закона, то он считается приобретшим право пользования жилым помещением, следовательно, он имеет равные с нанимателем права и обязанности. Если же он вселялся с нарушением требований ст. 70 коммент. закона, то его нельзя считать приобретшим право пользования жилым помещением. Подобная позиция была высказана Верховным Судом РФ в "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2005 года" (Бюллетень Верховного Суда РФ. 2006. N 5). 5. Согласно ч. 3 ст. 69 коммент. закона, члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения. В связи с этим положения ч. 2 коммент. ст., согласно которым вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи
нанимателя влечет за собой изменение соответствующего договора социального найма жилого помещения в части необходимости указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя, логичны и последовательны. Статья 71. Права и обязанности временно отсутствующих нанимателя жилого помещения по договору социального найма и членов его семьи 1. В коммент. ст. сформулировано общее правило, согласно которому временное отсутствие нанимателя жилого помещения, равно как и членов его семьи, само по себе не влечет изменения их прав и обязанностей, возникших из договора социального найма. Данный постулат является для жилищного права традиционным с 1995 г. Именно тогда ранее действовавшие положения ст. 60 ЖК РСФСР, допускавшие лишение гражданина (нанимателя жилого помещения или членов его семьи) права пользования жилым помещением в случае его временного отсутствия, были постановлением Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 г. N 8-П (СЗ РФ. 1995. N 27. Ст. 2622) признаны не соответствующими Конституции РФ. Конституция РФ предоставила каждому, кто законно находится на территории Российской Федерации, право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства, а также гарантировала право на жилище. 2. В коммент. ст. не раскрывается понятие "временное отсутствие" и не указан срок, в течение которого можно считать отсутствие временным. По всей видимости, в сфере жилищных правоотношений временное отсутствие противопоставляется выезду нанимателя и членов его семьи в другое жилое помещение для постоянного жительства (т.е. отсутствию постоянному), которое в силу ч. 3 ст. 83 коммент. закона и является основанием считать ранее заключенный договор социального найма расторгнутым со дня выезда. Таким образом, жилищные права временно отсутствующих членов семьи нанимателя должны быть соблюдены при совершении всех значимых действий с жилым помещением. Например, для проведения переустройства или перепланировки занимаемого жилого помещения должно быть получено согласие в письменной форме, в том числе и временно отсутствующих членов семьи нанимателя (п. 5 ч. 2 ст. 26 коммент. закона). Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, осуществляется на основании письменного согласия, в том числе и временно отсутствующих членов семьи нанимателя (ч. 1 ст. 72 коммент. закона). Временно отсутствующий наниматель сохраняет право приобретения соответствующего жилого помещения в собственность в порядке приватизации. Отметим, что сохраняются действительными не только права временно отсутствующих нанимателя или членов его семьи, но и соответствующие обязанности указанных лиц по договору социального найма. В частности - обязанность своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Статья 72. Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма 1. Положения коммент. ст. в общем виде закрепляют правомочие нанимателя по распоряжению в установленных законодательством пределах жилым помещением, предоставленным ему и членам его семьи по договору социального найма. Слова "в установленных пределах" здесь неслучайны, поскольку в силу ч. 1 ст. 60 коммент. закона нанимателю принадлежит лишь право владения и пользования предоставленным жилым помещением, но не распоряжения им в полном объеме. 2. Следует обратить внимание, что нормы ст. 72-75 коммент. закона, регламентирующие порядок, основания и процедуру обмена, применимы только при
обмене жилыми помещениями между нанимателями, занимающими такие помещения по договорам социального найма. Ранее действующая норма - ст. 67 ЖК РСФСР допускала обмен жилыми помещениями также и между нанимателем и членом жилищно-строительного кооператива. Правда, такой обмен в силу требований ст. 119 ЖК РСФСР был возможен только с разрешения уполномоченного государственного органа исполнительной власти, названного в ст. 119 ЖК РСФСР как исполком местного Совета народных депутатов. Таким образом, в силу действующего жилищного законодательства объектом обмена не могут быть жилые помещения специализированного жилищного фонда, перечень которых дан в ст. 92 коммент. закона, не может быть обмена и в отношении жилых помещений, занимаемых на основании договоров, отличных от договора социального найма. 3. В силу норм федерального жилищного законодательства недопустим и обмен жилыми помещениями между нанимателем и собственником. Однако региональными нормативными правовыми актами данный вопрос, как правило, урегулирован. В частности, в Москве распоряжением Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы от 23 июня 2005 г. N 275 "Об утверждении Временного положения об обмене жилых помещений в городе Москве" (СПС "Гарант") разрешен обмен жилыми помещениями между нанимателем и собственником. В СанктПетербурге подобная сделка в отношении жилых помещений государственного и частного жилищных фондов совершается не путем обмена, а по договору мены жилыми помещениями государственного или муниципального жилищных фондов в соответствии со ст. 23 Закона Санкт-Петербурга от 5 мая 2006 г. N 221-32 "О жилищной политике Санкт-Петербурга" (Вестник Законодательного собрания Санкт-Петербурга. 2006. N 7). 4. Часть 1 коммент. ст. устанавливает одно из основных требований для осуществления обмена - необходимость письменного согласия на обмен как проживающих с нанимателем членов его семьи, в том числе и временно отсутствующих, так и наймодателя. Названное требование справедливо вне зависимости от количества участников обмена (ч. 5 коммент. ст.). Хочется отметить, что нормы ранее действовавшего Жилищного кодекса РСФСР предусматривали необходимость согласия наймодателя на обмен только в отношении жилых помещений в домах предприятий, организаций и учреждений (ст. 69 ЖК РСФСР), т.е. помещений ведомственного жилищного фонда. Представляется, что наделение наймодателя соответствующими полномочиями в отношении всех сделок по обмену рассматриваемых жилых помещений введено с целью усиления контроля за государственным и муниципальным жилищными фондами. Коммент. ст. не содержит требования о получении обменивающимся лицом, проживающим в коммунальной квартире, согласия других нанимателей и собственников, проживающих в той же квартире. Не содержит коммент. ст. и каких-либо ограничений того, как часто может производиться очередной обмен в зависимости от времени совершения предыдущего обмена ни по конкретному объекту недвижимости, ни по субъектам обмена. Нет формальных ограничений и по площади обмениваемых помещений. Однако есть основания предполагать, что наймодатель, чье согласие требуется для осуществления обмена, и наделен указанными полномочиями для, по возможности, недопущения умышленного или по неосторожности ухудшения жилищных условий участвующих в обмене нанимателей. Стоит в этой связи упомянуть и положения ст. 53 коммент. закона, в силу которой факт ухудшения жилищных условий, наступивший в
результате, в том числе и обмена жилых помещений, будет учтен в случае обращения участника такой сделки с заявлением о постановке на жилищный учет. На основании договора об обмене жилыми помещениями ранее заключенные договоры социального найма расторгаются с одновременным заключением новых договоров (ч. 5 ст. 74 коммент. закона). 5. В силу положений ч. 2 коммент. ст. проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения на несколько жилых помещений, в том числе находящихся в разных домах или квартирах. Положения ч. 5 коммент. ст. дозволяют обмен жилыми помещениями между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации. Дополнительно в этой связи считаем необходимым со ссылкой на решение Высшего Совета Сообщества Беларуси и России от 22 июня 1996 г. N 5 "О беспрепятственном обмене жилыми помещениями" (РГ. 1996. N 186, 1998. N 29) отметить возможность беспрепятственного обмена жилыми помещениями между гражданами Республики Беларусь и Российской Федерации, постоянно проживающими на территориях обоих государств и переселяющимися из Республики Беларусь в Российскую Федерацию или из Российской Федерации в Республику Беларусь, осуществляемого в соответствии с национальным законодательством обоих государств. 6. Законодателем в положениях коммент. ст. предусмотрена возможность возникновения ситуации, когда между нанимателем и проживающими с ним в жилом помещении членами его семьи не было достигнуто соглашение об обмене. При том что такие члены семьи нанимателя, как указано выше, обладают правом требовать от нанимателя обмена занимаемого помещения. В этой ситуации в силу положений ч. 3 коммент. ст. наниматель может быть в судебном порядке принужден членами своей семьи к обмену занимаемого жилого помещения. Однако при принятии решения о принудительном обмене учету подлежат заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении. Так, например, судом во внимание могут быть приняты возраст, состояние здоровья гражданина, сложившиеся социальные связи и прочие заслуживающие внимания обстоятельства индивидуально по каждому подобному делу. 7. Часть 4 коммент. ст. предусматривает в качестве обязательного такое условие обмена, как согласие органов опеки и попечительства, когда в составе семьи есть несовершеннолетние, недееспособные, ограниченные в дееспособности граждане. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Законодательно установленный срок для рассмотрения заявления в связи с предстоящим обменом - 14 рабочих дней со дня подачи соответствующего заявления, сокращен по сравнению с общим 30-дневным сроком рассмотрения обращений и заявлений граждан, установленным Федеральным законом от 2 мая 2006 г. N 59-ФЗ "О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации" (СЗ РФ. 2006. N 19. Ст. 2060). Решение органа опеки и попечительства, оформленное в обязательном порядке в виде письменного документа, как о согласии с обменом, так и в отказе дачи согласия может быть обжаловано в судебном порядке по правилам, предусмотренным в главе 25 Гражданского процессуального кодекса РФ. Статья 73. Условия, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается
1. В коммент. ст. приведен исчерпывающий перечень условий, при которых обмен жилыми помещениями, занимаемыми по договорам социального найма, не допускается. О недопустимости произвольного расширения названного перечня свидетельствуют, в частности, нормы ч. 4 ст. 74 коммент. закона, в силу которых отказ наймодателя в даче согласия на обмен допускается только в перечисленных в коммент. ст. случаях. 2. Указанные в коммент. законе условия в значительной мере аналогичны нормам ранее действовавшего жилищного законодательства. Однако имеются и нововведения. Так, новым в сравнении с условиями, содержавшимися в ст. 73 ЖК РСФСР, является запрет на обмен, если в судебном порядке оспаривается право пользования обмениваемым жилым помещением, а также если в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 коммент. закона перечне. Перечень названных заболеваний утвержден постановлением Правительства РФ от 16 июня 2006 г. N 378 "Об утверждении перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире" (СЗ РФ. 2006. N 25. Ст. 2736). По ранее действующему законодательству не допускались и так называемые корыстный или фиктивный обмен (п. 2 ст. 73 ЖК РСФСР), т.е. сделки, истинной целью которых было либо извлечение прибыли, либо стремление прикрыть собой другую сделку. В качестве примера фиктивного обмена с корыстным умыслом приведем некогда (в период действовавшего запрета на приватизацию комнат в коммунальных квартирах) существовавшую практику "маскировать" под обмен сделки по куплепродаже таких комнат. 3. Современное жилищное законодательство не нуждается в отдельном упоминании подобного условия, так как ст. 170 ГК РФ уже продекларирована ничтожность мнимых и притворных сделок. Не допускается и обмен признанными в установленном порядке непригодными для проживания жилыми помещениями. Причина такого запрета вытекает из содержания ч. 2 ст. 15 и ч. 2 ст. 57 коммент. закона, в силу которых, во-первых, непригодные для проживания помещения не являются объектами жилищных прав и, следовательно, не могут быть предметом какой-либо сделки, а во-вторых, вовлечение непригодных для проживания жилых помещений в гражданский оборот потенциально может привести к заключению рассматривавшихся выше мнимых и притворных сделок, целью которых будет не обмен жилыми помещениями, а стремление "попасть под расселение" и получить во внеочередном порядке другое жилое помещение по договору социального найма. 4. На достижение той же цели направлен и запрет на обмен помещениями, если принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях, а также о капитальном ремонте дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме. Положениями ч. 2 ст. 94 коммент. закона, например, допускается возможность переоборудования жилых домов под общежития. Проведение капитального ремонта жилого дома осуществляется при соблюдении условий, регламентированных ст. 88 коммент. закона. Вопросам переустройства и перепланировки жилых помещений посвящены положения главы 4 коммент. закона. 5. Порядок признания жилого помещения непригодным для проживания и, в частности, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу регламентирован постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении
Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу" (СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 702). Статья 74. Оформление обмена жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма 1. Коммент. ст. подробно описывает процедуру оформления обмена жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов. Порядок осуществления и оформления обмена кроме положений коммент. закона регламентируется Инструкцией о порядке обмена жилых помещений, утвержденной приказом министра коммунального хозяйства РСФСР от 9 января 1967 г. N 12 (Советская юстиция. 1967. N 6), действующей в настоящее время в части, не противоречащей ст. 72-75 ЖК РФ. 2. В силу положений коммент. ст. обмен жилыми помещениями между нанимателями осуществляется на основании договора, который должен соответствовать ряду указанных в коммент. ст. условий, а именно: - должен быть оформлен в письменной форме путем составления единого документа, подписанного всеми нанимателями, участвующими в данной сделке, а также одобрен проживающими с нанимателями членами семьи каждого нанимателя, имеющими, согласно ч. 2 ст. 69 коммент. закона, с нанимателями равные права; - должен быть представлен сторонами договора каждому из наймодателей, количество которых зависит от числа участников договора; - должен быть письменно одобрен каждым из наймодателей в установленный коммент. ст. срок - 10 рабочих дней со дня обращения нанимателя. Требований о государственной регистрации сделки обмена в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594), коммент. ст. не содержит. Положениями ч. 4 коммент. ст. наймодателю при отказе в согласовании представленного договора обмена предписано руководствоваться положениями ст. 73 коммент. закона, содержащей исчерпывающий перечень оснований для такого отказа. Дополнительной гарантией нанимателям - сторонам договора обмена служит указание на возможность обжалования действий наймодателя по отказу в даче согласия на обмен в судебном порядке. 3. Часть 5 коммент. ст. посвящена правовым последствиям заключенного договора обмена. Такой договор является основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями и одновременного заключения каждым из наймодателей нового договора социального найма жилого помещения с гражданином, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом. Во вновь заключенном договоре социального найма, согласно ч. 3 ст. 69 коммент. закона, должны быть указаны и члены семьи нанимателя, вселяющиеся в обменянное жилое помещение. Для соблюдения всей указанной процедуры отведен срок - 10 рабочих дней со дня обращения соответствующего гражданина и представления им указанных в настоящей части документов, т.е. самого договора обмена и письменного согласия наймодателей. Статья 75. Признание обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным 1. Положения коммент. ст. аналогичны по своему содержанию ранее
действовавшей ст. 74 ЖК РСФСР. К основаниям признания обмена жилых помещений недействительным относится нарушение требований, предъявляемых как гражданским законодательством ко всяким сделкам вообще, так и требований, предусмотренных жилищным законодательством, которые также должны быть признаны не соответствующими требованиям закона (ст. 168 ГК РФ). Основаниям признания сделок недействительными посвящены положения ст. 166-181 ГК РФ. Основания признания обмена недействительным в связи с нарушением требований жилищного законодательства предусмотрены положениями ст. 73 коммент. закона. 2. По общему правилу, сформулированному в ст. 166 ГК РФ, недействительная сделка обмена в зависимости от оснований может быть либо ничтожной, т.е. недействительной с момента ее совершения, и не повлечь для ее участников никаких правовых последствий, кроме последствий недействительности, либо признается недействительной судом (оспоримая сделка). Последствием признания недействительной сделки, не соответствующей требованиям закона, является обязанность возвратить другой стороне все полученное по сделке. В соответствии с этим, в случае признания обмена недействительным стороны такой сделки подлежат переселению в ранее занимаемые жилые помещения (ч. 2 коммент. ст.). Следует отметить, что в случае признания договора обмена недействительным никаких прав на другое помещение не возникает не только у нанимателей, но и у членов их семей, переселившихся вместе с нанимателями по оспоренному договору. Таким образом, обратному переселению подлежит не только наниматель, но и члены его семьи. 3. Если обмен жилыми помещениями признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон сделки, закон устанавливает дополнительные последствия признания его недействительным: виновный в неправомерных действиях участник обмена обязан возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие обмена. Убытки исчисляются в соответствии с общими требованиями гражданского законодательства (ст. 15 ГК РФ) и в данном случае могут выражаться в затратах другой стороны сделки на перевозку вещей, ремонт помещений и т.д. То есть, если в обмене участвовали несколько сторон, что не запрещено коммент. законом (ч. 5 ст. 72 ЖК РФ), то лицо, действия которого повлекли признание обмена жилыми помещениями недействительным, совершенно очевидно должно возместить убытки, возникшие у всех остальных участников обмена. Статья 76. Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма 1. Передача жилья в поднаем предполагает предоставление нанимателем жилого помещения или его части во вторичное пользование поднанимателю за плату. То есть договор поднайма является производным от договора социального найма, ранее заключенного в отношении того же жилого помещения. Следует иметь в виду, что нормы о поднайме жилого помещения также содержатся и в Гражданском кодексе РФ (ст. 685 ГК РФ). 2. В силу перечисленных норм права, по договору поднайма может передаваться часть, а при временном выезде нанимателя и членов его семьи - все жилое помещение. Перечень объектов жилищных прав и видов жилых помещений приведен в
ст. 15, 16 коммент. закона. Принимая во внимание, что п. 3 ч. 1 ст. 16 коммент. закона к жилым помещениям отнесена комната, можно предположить, что в поднаем может быть передано и так называемое койко-место в изолированной комнате. Также следует отметить, что в поднаем передается только жилое помещение (его часть), занимаемое по договору социального найма. Таким образом, находящееся, например, в собственности у гражданина или в аренде у юридического лица жилое помещение (его часть) в поднаем передано быть не может. Согласно ч. 2 ст. 30 коммент. закона собственник жилого помещения вправе принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение предоставить иному физическому лицу во владение или в пользование на основе договора найма, безвозмездного пользования или на ином законном основании. 3. Договор поднайма заключается с соблюдением следующих обязательных условий: - наличие согласия в письменной форме наймодателя, а также проживающих с нанимателем членов его семьи, а если квартира коммунальная, - всех нанимателей, собственников и членов их семей, проживающих в этой квартире. Несмотря на отсутствие в коммент. ст. упоминания о необходимости получения согласия также и временно отсутствующих членов семьи нанимателя, считаем возможным допустить, что получение такого согласия необходимо, поскольку временно отсутствующие члены семьи нанимателя не утрачивают своих жилищных прав в отношении подлежащего передаче в поднаем жилого помещения (ст. 71 коммент. закона) и, следовательно, имеют очевидную заинтересованность в его использовании для тех или иных целей; - наличие общей площади передаваемого в поднаем жилого помещения на одного проживающего (с учетом вселяющихся поднанимателя и членов его семьи) для отдельной квартиры - не менее учетной нормы, для коммунальной - не менее нормы предоставления. Указанным жилищным нормативам посвящены положения ст. 50 коммент. закона; - отсутствие больных тяжелыми формами хронических заболеваний (п. 4 ч. 1 ст. 51 коммент. закона) как в семье нанимателя, сдающего жилье в поднаем, так и на стороне лица, желающего заключить договор поднайма. Перечень указанных выше хронических заболеваний утвержден постановлением Правительства РФ от 16 июня 2006 г. N 378 "Об утверждении перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире" (СЗ РФ. 2006. N 25. Ст. 2736). Сам факт наличия таких больных делает заключение договора поднайма невозможным. Федеральным законодательством могут быть предусмотрены и иные случаи, при которых передача жилого помещения в поднаем не допускается. 4. Договор поднайма заключается на определенный сторонами данного договора либо коммент. законом срок, в письменной форме с указанием в нем всех вселяющихся (ст. 77 коммент. закона), носит возмездный характер (ст. 78 коммент. закона) и не влечет для вселившегося поднанимателя и членов его семьи возникновения у них самостоятельного права пользования данным жилым помещением (ч. 3 коммент. ст. и п. 1 ст. 685 ГК РФ). Статья 77. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма 1. Положениями коммент. ст. регламентируются отношения по поводу процедуры заключения договора поднайма жилого помещения. Напомним, что в поднаем может быть передано только жилое помещение из состава государственного или муниципального жилищных фондов, занимаемое гражданами по договору
социального найма (ст. 76 коммент. закона). Как и договор социального найма, договор поднайма жилого помещения в соответствии с указаниями коммент. ст. заключается в простой письменной форме. В нем указываются все граждане, вселяемые совместно с поднанимателем. Какой-либо специальной формы договора поднайма действующим законодательством не установлено. 2. В отличие от договора социального найма жилого помещения, являющегося бессрочным, договор поднайма является срочным договором. Коммент. ст. прямо предусмотрено, что срок рассматриваемого договора определяется его сторонами нанимателем и поднанимателем. Если же сторонами срок действия договора поднайма специально не оговорен, то такой договор считается заключенным сроком на один год. Экземпляр договора поднайма передается наймодателю. Договор поднайма жилого помещения, по сути, производен от договора социального найма. В связи с этим прекращение или расторжение договора социального найма прекращают и правоотношения поднайма. 3. В соответствии с положениями ч. 4 коммент. ст. пользование жилыми помещениями по договору поднайма осуществляется в соответствии с: - договором поднайма жилого помещения; - Жилищным кодексом РФ; - иными нормативными правовыми актами. Однако необходимо обратить внимание, что в силу положений ч. 3 ст. 76 коммент. закона поднаниматель вне зависимости от достигнутого с нанимателем соглашения об условиях пользования переданным в поднаем жилым помещением не приобретает самостоятельных прав и корреспондирующих им обязанностей по пользованию таким помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель. 4. Отсутствие у поднанимателя жилого помещения самостоятельных прав и обязанностей по пользованию переданным ему помещением не означает полное отсутствие у него каких-либо связанных с поднаймом прав и обязанностей вообще. Так, например, поднаниматель, как и наниматель по договору социального найма, обязан использовать занимаемое помещение для проживания, т.е. соблюдать установленные ч. 3 и 4 ст. 17 коммент. закона условия. Поднаниматель жилого помещения должен своевременно вносить плату за поднаем (ст. 78 коммент. закона). Поднаниматель при использовании переданного ему помещения обязан соблюдать права и законные интересы соседей (ч. 4 ст. 79 коммент. закона), а в случае прекращения или расторжения договора поднайма - освободить занимаемое помещение (ч. 5 ст. 79 коммент. закона). Как указано выше, права и обязанности поднанимателя в связи с использованием переданного ему помещения могут быть установлены и иными нормативными правовыми актами. Еще одним отличительным признаком договора поднайма является его возмездность (ст. 78 коммент. закона). Таким образом, договор поднайма жилого помещения государственного или муниципального жилищных фондов, предоставленного по договору социального найма, является срочным, взаимным, возмездным, консенсуальным. Статья 78. Плата за поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма 1. Возмездный характер договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, вытекает из его сущности. Все условия оплаты за поднаем устанавливаются соглашением сторон данного
договора. Другими словами, законодательством не установлены ограничения в отношении размера, условий внесения платы за поднаем жилого помещения - стороны договора (наниматель и поднаниматель) данные условия определяют по своему усмотрению. Из изложенного следует, что плата по договору поднайма вносится поднанимателем нанимателю, хотя соглашением сторон может быть установлено, что поднаниматель уплачивает соответствующие денежные суммы непосредственно наймодателю. В этом случае поднаниматель исполняет соответствующие обязанности нанимателя. Наймодатель при таких обстоятельствах обязан принять исполнение, предложенное за нанимателя поднанимателем. 2. Ответственность поднанимателя перед нанимателем в случае невнесения платы за поднаем занимаемого жилого помещения вытекает из положений ст. 79 коммент. закона. Статья 79. Прекращение и расторжение договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма 1. Часть 1 коммент. ст. регламентирует общее условие прекращения договора поднайма жилого помещения - истечение срока, на который он был заключен. Напомним, что согласно ч. 3 ст. 77 коммент. закона договор поднайма, в котором не указан срок действия, считается заключенным на один год. Кроме того, договор поднайма жилого помещения находится в определенной зависимости от договора социального найма. В связи с этим прекращение или расторжение договора социального найма прекращает и правоотношения поднайма (ч. 2 коммент. ст.). 2. Нормы коммент. ст. предусматривают и иные основания прекращения действия договора поднайма. Так, согласно ч. 3 коммент. ст., договор поднайма может быть расторгнут по соглашению сторон, что следует рассматривать в качестве нормального способа расторжения договора поднайма, а также при невыполнении поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения. В качестве примера: именно договором между поднанимателем и нанимателем определяются условия и порядок оплаты за поднаем (ч. 2 ст. 78 коммент. закона). Следовательно, невыполнение поднанимателем определенных договором условий оплаты и будет являться существенным нарушением условий такого договора и достаточным основанием для его расторжения. 3. Расторжение договора поднайма по воле сторон подразумевает согласованное волеизъявление как поднанимателя, так и нанимателя жилого помещения. Поднаниматель вправе досрочно расторгнуть договор поднайма в любое время. Однако, если договор поднайма заключен без указания срока, он обязан предупредить нанимателя о расторжении договора за три месяца. То же касается и нанимателя жилого помещения, если инициатором расторжения договора выступает он (ч. 6 коммент. ст.). 4. Положения ч. 4 коммент. ст. регламентируют и иные условия экстраординарного прекращения правоотношений по пользованию жилым помещением по договору поднайма и расторжения такого договора, уже напрямую не связанные с нарушением его условий. Согласно указанной норме санкции вплоть до выселения из занимаемого жилого помещения могут наступить для поднанимателя и членов его семьи (а именно за их действия отвечает поднаниматель) в случаях, если указанные лица: - используют это жилое помещение не по назначению. Вопросы назначения и пределы использования жилого помещения подробно освещены в ст. 17 коммент. закона;
- систематически нарушают права и законные интересы соседей; - бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение. Общие правила пользования жилыми помещениями независимо от формы собственности утверждены постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25 "Об утверждении правил пользования жилыми помещениями" (СЗ РФ. 2006. N 5. Ст. 546). 5. В перечисленных в ч. 4 коммент. ст. случаях законодателем установлена сложная процедура расторжения договора поднайма жилого помещения: наниматель жилого помещения, как лицо, ответственное перед наймодателем (ч. 3 ст. 76 коммент. закона), вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранить нарушения и только в том случае, если нарушения будут продолжаться, вправе обратиться в суд с исковым заявлением о расторжении договора поднайма и выселении поднанимателя и вселенных совместно с поднанимателем граждан. Если поднаниматель и проживающие с ним граждане отказываются освободить занимаемое жилое помещение после прекращения или расторжения договора поднайма по перечисленным выше основаниям, их выселение производится также только в судебном порядке (ч. 5 коммент. ст.). Статья 80. Временные жильцы 1. Положения коммент. ст. наделяют нанимателя жилого помещения по договору социального найма правом вселить в занимаемое им жилое помещение временных жильцов. В отличие от договора поднайма (ст. 76-79 коммент. закона), который является возмездным договором, вселение временных жильцов осуществляется на безвозмездной основе. Однако на вселившего в занимаемое им жилое помещение временных жильцов нанимателя в таком случае ложится бремя дополнительных расходов, поскольку в силу положений ч. 12 ст. 155 коммент. закона плату за коммунальные услуги, предоставляемые временным жильцам, наниматель жилого помещения вносит по дополнительному соглашению с наймодателем, заключенному на срок их проживания. В такой ситуации у нанимателя, естественно, может возникнуть соблазн минимизировать свои расходы, в нарушение коммент. закона взимая с временных жильцов плату, как минимум, за коммунальные услуги, что на практике является достаточно распространенной ситуацией. Но такому нанимателю следует помнить, что в случае, если временный жилец согласиться нести расходы по оплате коммунальных платежей, это приведет к фактической трансформации существующих отношений в отношения поднайма со всеми вытекающими отсюда правовыми последствиями. 2. Вселение нанимателем временных жильцов осуществляется при условии, в том числе предварительного уведомления об этом наймодателя. Необходимость соблюдения данного правила продиктована не только обязанностью наймодателя до дачи своего согласия на вселение фактически проверить: не будут ли вселением временных жильцов нарушены нормативы жилищной обеспеченности (ст. 50 коммент. закона) нанимателя и членов его семьи, но и потенциальным увеличением потребления жильцами жилого помещения (и семьей нанимателя, и временными жильцами) коммунальных услуг. Несмотря на то что нанимателем до вселения временных жильцов должен быть соблюден лишь уведомительный порядок, наймодатель в силу положений коммент. ст. может запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры
- менее нормы предоставления. Названным нормативам посвящены положения ст. 50 коммент. закона. 3. Для вселения временных жильцов необходимо и согласие всех проживающих с нанимателем членов его семьи. Для вселения временных жильцов в жилое помещение, находящееся в коммунальной квартире, согласия других нанимателей, занимающих жилые помещения в этой коммунальной квартире, а также собственников других жилых помещений, находящихся в этой коммунальной квартире, не требуется. В этом также прослеживается существенное различие между временными жильцами и поднанимателями (см. ч. 2 ст. 76 коммент. закона). В отличие от положений ст. 76 коммент. закона, предписывающих необходимость до вселения поднанимателя получения письменного согласия всех заинтересованных лиц (наймодателя, членов семьи нанимателя, а в отдельных случаях - и жильцов других жилых помещений в коммунальной квартире), при вселении временных жильцов письменная форма согласия граждан и наймодателя не предусмотрена. Не предусмотрена письменная форма и для оформления отношений по пользованию жилым помещением между временными жильцами и вселившими их нанимателем и членами его семьи. То есть оформление соответствующих отношений между названными лицами происходит путем совершения конклюдентных действий. 4. Временные жильцы не могут проживать в жилом помещении более шести месяцев подряд (ч. 2 коммент. ст.). В случае необходимости более продолжительного проживания правовой статус временного жильца должен измениться, например, трансформироваться в поднанимателя. Временные жильцы не обладают самостоятельным правом на жилое помещение. Их право производно и зависимо от прав нанимателя и членов его семьи. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель (ч. 3 коммент. ст. ). Тем не менее временные жильцы, как и поднаниматели, обязаны использовать жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность, соблюдать иные правила пользования жилым помещением. 5. В соответствии с ч. 4 коммент. ст. временные жильцы обязаны освободить помещение немедленно по истечении согласованного с ними срока, а если он не согласован, - не позднее семи дней со дня предъявления требования о выезде. В случае отказа наниматель или члены его семьи вправе требовать выселения временных жильцов, но только в судебном порядке. Это означает, что наниматель не вправе самоуправно выселять временных жильцов. Равным образом это относится и к выселению временных жильцов наймодателем при прекращении договора найма жилого помещения и отказе временных жильцов добровольно покинуть занимаемое жилое помещение (ч. 5 коммент. ст.). Статья 81. Право нанимателя жилого помещения по договору социального найма на предоставление ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения 1. Положения коммент. ст. предусматривают основания, условия и порядок замены нанимателем жилого помещения, занимаемого им по договору социального найма. Впервые возможность замены нанимателем, имеющим излишнюю жилую площадь сверх установленных норм, занимаемого им жилого помещения на помещение меньшего размера была введена Основами жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик от 24 июня 1981 г. N 5150-Х (ст. 32) (Ведомости
Верховного Совета СССР. 1981. N 26. Ст. 834; 1984. N 24. Ст. 422; 1985. N 48. Ст. 919; 1986. N 17. Ст. 278; 1988. N 51. Ст. 750; 1989. N 9. Ст. 151; 1990. N 23. Ст. 422). Замена занимаемого жилого помещения на другое помещение меньшего размера может быть оправдана, например, при стремлении нанимателя минимизировать размер своих расходов на оплату жилого помещения. 2. Замена жилого помещения, согласно коммент. ст., может быть произведена только при соблюдении нескольких условий. А именно: - наниматель жилого помещения обратился к наймодателю с просьбой о замене жилья, т.е. соблюден заявительный порядок; - все члены семьи нанимателя, в том числе временно отсутствующие, дали согласие на такую замену; - размер занимаемой площади превышал норму предоставления жилья. Легальное понятие нормы предоставления дано в ст. 50 коммент. закона. 3. На наймодателя коммент. ст. возлагает обязанность произвести замену жилого помещения по предварительному согласованию с нанимателем в течение трех месяцев со дня подачи заявления. Однако закон не устанавливает последствий неисполнения наймодателем его обязанности по замене жилого помещения. Резюмируя вышесказанное, отметим, что, по сути, главным основанием для замены жилого помещения, установленным ч. 1 коммент. ст., является наличие у нанимателя "излишков" площади. 4. В ч. 2 коммент. ст. оговаривается, что перечень оснований замены жилого помещения, установленный в ч. 1, не является исчерпывающим. Федеральное законодательство, так же как и законодательство субъектов РФ, может содержать иные основания замены гражданам занимаемых ими жилых помещений. Статья 82. Изменение договора социального найма жилого помещения 1. Положения коммент. ст. регламентируют только два основания для изменения договора социального найма: - волеизъявление нескольких граждан, проживающих в одной квартире, но в разных жилых помещениях (комнатах) и по самостоятельным договорам социального найма, о заключении взамен всех названных договоров одного договора на все занимаемые ими помещения по причине объединения таких граждан в одну семью; - волеизъявление членов семьи нанимателя по уже заключенному договору социального найма о замене этого нанимателя другим дееспособным членом семьи, в том числе в связи со смертью нанимателя; То есть коммент. ст. дает правовые основания для изменения и субъектного, и объектного состава жилищного правоотношения. Ранее существовавшая на основе положений ст. 86 ЖК РСФСР практика так называемого "раздела ордера" действующим жилищным законодательством не предусмотрена. 2. Несмотря на отсутствие в коммент. ст. упоминания о роли волеизъявления наймодателя, как стороны договора, на изменение которого направлены действия членов семьи нанимателя либо нанимателей по самостоятельным договорам социального найма, представляется, что наймодатель все-таки должен так или иначе выразить свое отношение к указанным действиям. Например, допустим отказ наймодателя в удовлетворении инициатив нанимателя (нанимателей) об изменении договора социального найма, когда, например, заключение единого договора в отношении нескольких жилых помещений в некогда коммунальной квартире приведет к возникновению жилищной нуждаемости нового нанимателя и его семьи или, например, отсутствует согласие на изменение договора со стороны кого-либо из членов семьи
прежних нанимателей. 3. Коммент. ст., как отмечено выше, регламентирует только два основания для изменения договора социального найма. Другими основаниями являются, например: предоставление гражданам на условиях социального найма освободившегося в коммунальной квартире жилого помещения (ч. 1 и 2 ст. 59), замена на стороне наймодателя в результате перехода права собственности, права хозяйственного ведения или права оперативного управления в отношении жилого помещения (ст. 64), вселение нанимателем других лиц в качестве членов своей семьи (ст. 70), выселение в судебном порядке из спорного жилого помещения только некоторых членов семьи нанимателя и др. Статья 83. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения 1. Договор социального найма, как, впрочем, и любой иной договор, может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Это общее правило. Возможность расторжения договора социального найма по соглашению сторон предусмотрена положениями ч. 1 коммент. ст. Кроме того, договор социального найма может быть расторгнут в одностороннем порядке по инициативе нанимателя и, как указано, с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи. В этой связи следует напомнить положения ст. 71 коммент. закона, в силу которой соответствующие права и обязанности в отношении занимаемого по договору социального найма жилого помещения имеют не только проживающие в нем в данный момент наниматель и члены его семьи, но и лица, временно отсутствующие. В связи с чем представляется очевидным, что для расторжения рассматриваемого договора по инициативе нанимателя необходимо согласие не только проживающих, но временно отсутствующих членов его семьи. 2. Правило, закрепленное ч. 2 коммент. ст., о возможности нанимателя расторгнуть договор социального найма в любой момент, ставит нанимателя в привилегированное положение по отношению к наймодателю. Однако это, как представляется, сделано законодателем умышленно принимая во внимание социальный характер использования жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов. 3. Положения ч. 3 коммент. ст. традиционны для жилищного законодательства. Согласно указанной норме, а ранее ст. 89 ЖК РСФСР, договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства. Законодатель использует формулировку "считается расторгнутым", учитывая, что сама природа договора социального найма не допускает ситуации, когда одно и то же лицо одновременно является стороной двух и более договоров социального найма. То есть в данном случае речь идет все-таки не о расторжении договора, а о его прекращении. 4. Частью 4 коммент. ст. регламентированы ситуации, в которых инициатором расторжения договора социального найма выступает наймодатель. В перечисленных в ч. 4 коммент. закона случаях расторжение договора социального найма является своего рода санкцией за неправомерное, а, зачастую, противоправное поведение нанимателя при использовании жилого помещения из состава государственного или муниципального жилищных фондов. Так, расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае: 1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные
услуги в течение более шести месяцев. Вопросам оплаты за жилое помещение посвящены положения раздела VII коммент. закона (ст. 153-160); 2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает; 3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; 4) использования жилого помещения не по назначению. Основное назначение жилого помещения - проживание в нем граждан (ст. 17 коммент. закона). Контроль за использованием жилищного фонда, за соблюдением правил пользования жилыми помещениями, согласно п. 5 Положения о государственной жилищной инспекции в Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1994 г. N 1086 (в ред. от 6 февраля 2006 г.) (СЗ РФ. 1994. N 23. Ст. 2566), осуществляют органы государственной жилищной инспекции. В Санкт-Петербурге, в силу ст. 7 Закона Санкт-Петербурга от 5 мая 2006 г. "О жилищной политике Санкт-Петербурга" (Вестник Законодательного собрания Санкт-Петербурга. 2006. N 7) дополнительный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда в Санкт-Петербурге обеспечивают уполномоченные Правительством Санкт-Петербурга исполнительные органы государственной власти Санкт-Петербурга в соответствии с их компетенцией. 5. Расторжение и прекращение договора социального найма возможно не только по основаниям, перечисленным в коммент. ст. Так, например, расторжение или прекращение договора социального найма будет иметь место в случае сноса дома, в котором находится жилое помещение, в случае переоборудования жилого помещения в нежилое, признания помещения непригодным для проживания и наступления правовых последствий, предусмотренных ч. 2 ст. 57 коммент. закона, если жилое помещение в результате капитального ремонта дома не может быть сохранено либо если есть согласие нанимателя и членов его семьи о предоставлении им другого жилья по договору социального найма в связи с таким ремонтом (п. 1-4 ст. 85 коммент. закона). Расторжение договора социального найма имеет место и при приватизации занимаемого по договору социального найма жилого помещения, при его обмене (ст. 74 коммент. закона) или замене (ст. 81 коммент. закона). И, наконец, договор социального найма может быть признан судом недействительным. 6. Согласно ч. 5 коммент. ст. договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживающего нанимателя. Это тоже общее правило, так как в первом случае перестает существовать сам объект жилищного правоотношения, а во втором - его единственный субъект. Смерть нанимателя, имевшего ранее проживавшую в одном с ним помещении семью, не влечет прекращения жилищных прав таких членов его семьи. Статья 84. Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма 1. Положения коммент. ст. посвящены правовым последствиям выселения граждан только из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма. Вопросы выселения из жилых помещений иных форм собственности, а также видов использования регламентируются другими нормами коммент. закона. Например, выселению из помещений специализированного жилищного фонда посвящены положения ст. 103 коммент. закона.
2. Граждане могут быть выселены из жилых помещений только в судебном порядке. Выселение для нанимателя является в большинстве случаев санкцией за нарушение им самим либо лицами, за действия которых он отвечает (например, временными жильцами - ч. 3 ст. 80 коммент. закона), условий пользования жилым помещением государственного или муниципального жилищных фондов, предоставленных по договору социального найма. В частности, ст. 83 коммент. закона предусматривает расторжение договора социального найма в случаях: - разрушения или повреждения жилого помещения; - систематического нарушения прав и законных интересов соседей; - использования жилья не по назначению. 3. Выселение осуществляется не только в связи с нарушением условий заключенного в отношении жилого помещения государственного или муниципального жилищных фондов договора, но и при отсутствии такого договора, например, в случае самоуправного вселения гражданина в жилое помещение государственного или муниципального жилищных фондов. Выселение также возможно и в рамках гражданского правоотношения, например, по основаниям ст. 309, 310 ГК РФ - в связи с неисполнением нанимателем ранее принятых на себя обязательств по освобождению спорного жилого помещения. 4. В соответствии с коммент. ст. выселение граждан (не только нанимателей) осуществляется: - с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма; - с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма; - без предоставления других жилых помещений. 5. Правовые последствия выселения зависят от того, какие основания послужили причиной выселения. В том случае, если выселение не обусловлено негативными действиями гражданина, то его жилищные права не могут быть ущемлены. Это означает, что на наймодателя возлагается обязанность предоставить выселяемому гражданину другое благоустроенное помещение. В том случае, если выселение гражданина является последствием его противоправных действий, то своего рода санкцией является его выселение с предоставлением другого (неблагоустроенного) жилого помещения, либо даже - выселение без предоставления другого жилого помещения. 6. Правовые основания выселения граждан с предоставлением других благоустроенных помещений перечислены в ст. 85 коммент. закона, правила предоставления благоустроенного помещения в связи с указанным выселение - в ст. 89 коммент. закона. Коммент. закон не устанавливает критериев благоустроенности жилого помещения, лишь указывая, что помещение для проживания должно быть пригодно для данных целей. В названной выше ст. 89 коммент. закона сделана оговорка - "благоустроенное применительно к условиям соответствующего населенного пункта". Так, например, Законом города Москвы от 14 июня 2006 г. N 29 "Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения" (Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2006. N 42) утвержден Перечень стандартов, которым должны соответствовать благоустроенные жилые помещения в городе Москве (Приложение N 1), а именно: дом (квартира) со всеми видами удобств (электроснабжение, водопровод, канализация, отопление, ванна или душ, газовая или электрическая плита, горячее водоснабжение или газовая колонка) независимо от материала стен. 7. Общие требования к жилому помещению сформулированы в ст. 15 коммент. закона, а также постановлении Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 "Об
утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" (СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 702). Другое (неблагоустроенное) жилое помещение предоставляется в связи с выселением по основаниям ст. 90 коммент. закона, основания выселения без предоставления другого жилья перечислены в ст. 91 коммент. закона. Статья 85. Выселение граждан из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма 1. Коммент. ст. регламентирует основания выселения граждан из жилых помещений с предоставлением им других благоустроенных жилых помещений. Вопрос критериев благоустроенности жилых помещений был рассмотрен в комментарии ст. 84 ЖК РФ. Выселение, согласно коммент. ст., предусматривается в следующих случаях: а) снос дома, в котором находится жилое помещение. Поскольку речь в коммент. ст. идет о выселении из жилых помещений государственного или муниципального фондов, очевидно, что соответствующее решение о сносе принимается уполномоченными государственными органами либо органами местного самоуправления. Данный вывод следует, в том числе и из содержания ст. 86 коммент. закона. Причины сноса дома могут быть самыми разными: от установления аварийности многоквартирного дома до изъятия земельного участка, на котором расположен данный объект недвижимости, для государственных или муниципальных нужд. В частности, ст. 4 Закона города Москвы от 31 мая 2006 г. N 21 "Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве" (Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2006. N 35) урегулированы основания для освобождения жилых домов, в том числе и для их последующего сноса. А именно: изъятие или использование части или всего земельного участка для государственных (городских) или муниципальных нужд, в связи с необходимостью нового строительства, развития территорий, в соответствии с Генеральным планом города Москвы, планами развития округов и районов города Москвы, реализацией городских программ, требующих сноса жилых домов. Причины сноса в перечисленных в коммент. ст. случаях не влияют на правовые последствия выселения нанимателя по указанным в коммент. ст. основаниям; б) перевод жилого помещения в нежилое. Общие условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое определены ст. 22-24 коммент. закона. Порядок предоставления другого жилого помещения выселяемым из переводимого в нежилое помещения гражданам регламентирован положениями ст. 87 коммент. закона. Другое жилье в этом случае предоставляется наймодателем (ст. 87 коммент. ст.); в) признание в установленном порядке жилого помещения не пригодным для проживания. Статьей 15 коммент. закона определено, что объектами жилищных прав являются пригодные для постоянного проживания граждан жилые помещения. Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" (СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 702) утвержден порядок и условия признания жилого помещения непригодным для проживания. Таким образом, только при соблюдении утвержденной указанным нормативным актом процедуры
уполномоченным органом может быть вынесено решение, правовым последствием которого станет необходимость выселения из признанного непригодным для проживания помещения проживающих в нем граждан с предоставлением им другого благоустроенного жилья. Обязанность по предоставлению выселяемым гражданам другого жилья лежит, как и в случае перевода жилого помещения в нежилое, на наймодателе (ст. 87 коммент. закона); г) результат проведения капитального ремонта или реконструкции дома, когда жилое помещение не может быть сохранено или: - общая площадь жилого помещения уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях; - общая площадь жилого помещения увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления. 2. Перечисленные в коммент. пункте основания для предоставления другого благоустроенного жилого помещения гражданам вызваны разными причинами: от необходимости соблюдения жилищных прав переселяемых жильцов до экономической целесообразности проекта капитального ремонта или реконструкции дома. Понятие нормы предоставления раскрывается в ст. 50 коммент. закона. Основания и порядок признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма, - в ст. 49-52 коммент. закона. Жилое помещение по указанным в коммент. пункте основаниям должно быть предоставлено наймодателем до начала капитального ремонта или реконструкции дома (ст. 88 коммент. закона). Статья 86. Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи со сносом дома 1. Коммент. ст. устанавливает правило, в соответствии с которым гражданам, выселяемым в связи со сносом дома, другое благоустроенное жилое помещение предоставляют принявшие решение о таком сносе органы государственной власти или местного самоуправления. 2. Согласно положениям ст. 19 коммент. закона, государственный жилищный фонд представляет собой совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации или субъектам РФ. В связи с эти принятие решения о сносе дома, в котором находится занимаемое по договору социального найма жилое помещение, применительно к жилищным фондам Российской Федерации или субъектов РФ, а следовательно, и обязанность по переселению проживающих в таком помещении граждан лежит на федеральных органах государственной власти либо органах государственной власти субъекта РФ. Так, например, в Москве порядок предоставления жилых помещений, в том числе по договору социального найма, в связи со сносом дома, в котором находится это помещение, регламентирован положениями Закона города Москвы от 31 мая 2006 г. N 21 "Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве" (Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2006. N 35). В Санкт-Петербурге согласно ст. 22 Закона Санкт-Петербурга от 5 мая 2006 г. "О жилищной политике Санкт-Петербурга" (Вестник Законодательного собрания СанктПетербурга. 2006. N 7) при расселении многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, используются все способы обеспечения Санкт-Петербургом условий для осуществления права граждан на
жилище, предусмотренные указанным Законом Санкт-Петербурга. 3. В случае принятия решения о сносе дома, находящегося в собственности муниципального образования, обязанность по переселению граждан в другие благоустроенные жилые помещения на условиях договора социального найма лежит на соответствующих органах местного самоуправления. Общим в данном случае правилом является возможность выселения граждан из таких помещений не только с согласия указанных лиц, но и в судебном порядке. Вопрос критериев благоустроенности предоставляемых жилых помещений был рассмотрен в комментарии ст. 84 ЖК РФ. Статья 87. Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи с переводом жилого помещения в нежилое помещение или признания его непригодным для проживания 1. Положения коммент. ст., на первый взгляд схожие по правовым последствиям выселения с положениями ст. 86 коммент. закона, тем не менее имеют некоторое отличие. Напомним, что в соответствии со ст. 86 коммент. закона выселяемым в связи со сносом дома гражданам другое благоустроенное жилое помещение предоставляют принявшие решение о таком сносе органы государственной власти или местного самоуправления. Согласно же положениям коммент. ст., лицом, обязанным предоставить выселяемым граждан другое жилое помещение по установленным настоящей статьей основаниям, является наймодатель. 2. Согласно ч. 1 ст. 60 коммент. ст., наймодатель - это уполномоченный собственником жилого помещения государственного или муниципального жилищных фондов орган либо лицо, являющееся стороной договора социального найма. В частности, в Санкт-Петербурге функции наймодателя в отношении соответствующих жилых помещений осуществляют государственные учреждения "Жилищное агентство района" по местонахождению объекта недвижимости, которые, как известно, не входят в структуру органов государственной власти Санкт-Петербурга. 3. Коммент. ст. установлено два основания для выселения: - если жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит переводу в нежилое помещение; - если жилое помещение признано непригодным для проживания. Вопросам перевода жилого помещения в нежилое посвящены положениям главы 3 (ст. 22-24) коммент. закона. В частности, перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже дома или выше, но помещение, расположенное непосредственно под переводимым, не является жилым (ч. 3 ст. 22 коммент. закона). Жилое помещение, согласно ч. 4 ст. 15 коммент. закона, может быть признано непригодным для проживания с соблюдением порядка, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" (СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 702). 4. Действующим законодательством в настоящее время предусмотрены несколько форм обеспечения граждан благоустроенным жилым помещением. Общий случай - предоставление жилого помещения (в натуре). Одна из иных форм обеспечение жилым помещением путем выдачи отдельным категориям граждан жилищных сертификатов. Так, например, в случае, если жилое помещение стало непригодным для проживания в результате чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий, то проживавшие в таком помещении граждане могут быть в экстренном
порядке обеспечены другим благоустроенным жилым помещением путем выдачи им жилищного сертификата в соответствии с порядком, утвержденным постановлением Правительства РФ от 7 июня 1995 г. N 561 "О государственных жилищных сертификатах, выдаваемых гражданам Российской Федерации, лишившимся жилья в результате чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий" (СЗ РФ. 1995. N 24. Ст. 2286). Вопрос критериев благоустроенности предоставляемых жилых помещений был рассмотрен в комментарии ст. 84 коммент. закона. Статья 88. Порядок предоставления жилого помещения в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции дома 1. Часть 1 коммент. ст. устанавливает обязанность наймодателя предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома другое жилое помещение из состава маневренного фонда в случае, когда такого вида работы не могут быть произведены без выселения нанимателя. 2. Капитальный ремонт, согласно п. 2.4.2 постановления Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" (Законодательные и нормативные документы в жилищнокоммунальном хозяйстве. 2003. N 11) - это перечень мероприятий, направленных на комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смену, восстановление или замену их на более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей жилищного фонда, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых зданий с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии и обеспечения рационального энергопотребления. 3. Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция - это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения. При реконструкции жилых зданий помимо работ, выполняемых при капитальном ремонте, могут осуществляться: - изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии необходимых оснований, их частичная разборка; - повышение уровня инженерного оборудования, включая реконструкцию инженерных сетей (кроме магистральных); - улучшение архитектурной выразительности здания. Таким образом, переселение нанимателя и членов его семьи на маневренный фонд (при буквальном толковании данного пункта) допустимо только при производстве работ, подпадающих под понятия "капитальный ремонт" и "реконструкция". Соответствующие обязанности нанимателя при производстве указанных строительных работ регламентированы и Типовым договором социального найма, утвержденным постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 "Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения" (СЗ РФ. 2005. N 22. Ст. 2126). 4. Следует обратить внимание на тот факт, что коммент. ст. не содержит таких оснований для переселения нанимателя в жилое помещение из состава маневренного фонда, как переустройство, перепланировка всего здания или изолированного жилого помещения, упоминание о которых содержится в ст. 8 коммент. закона, а также его переоборудование.
Проведение перечисленных видов работ (по смыслу ст. 85-87 коммент. закона) не является основанием для предоставления гражданам по договору социального найма другого жилого помещения для постоянного проживания. 5. Переоборудование жилых помещений, согласно п. 1.7.1 указанного выше постановления Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170, может включать в себя установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, "джакузи", стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения. 6. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующих внесения изменений в технический паспорт жилого помещения (ч. 1 ст. 25 коммент. закона). 7. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч. 2 ст. 25 коммент. закона). Очевидно, что строительные работы такого масштаба в большинстве случаев практически невозможно осуществить без отселения проживающих граждан либо на жилую площадь маневренного фонда, либо в другие жилые помещения для постоянного проживания на основании договора социального найма. Видимо, этот вопрос будет решен на уровне субъектов РФ. 8. Маневренный фонд - это совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан жилых помещений специализированного жилищного фонда (п. 3 ч. 1 ст. 92 коммент. ст.), находящихся в собственности Российской Федерации, субъектов РФ или органов местного самоуправления (п. 2 ч. 3 ст. 19 коммент. закона). Жилые помещения маневренного фонда по общему правилу предоставляются гражданам временно (ст. 95 коммент. закона), на непродолжительный срок (например, на период проведения капитального ремонта (реконструкции), в случаях стихийных бедствий, аварий и пр.). Такие помещения, согласно ч. 3 ст. 92 коммент. закона, не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма, предусмотренным разделом IV коммент. закона. 9. Следует отметить, что коммент. ст. регламентирует отношения только между наймодателем и нанимателем, т.е. гражданином и членами его семьи, занимающими помещение в ремонтируемом (реконструируемом) доме на основании договора социального найма, и не применяется по отношению к собственникам жилых помещений, которые самостоятельно несут бремя содержания своего имущества (ст. 210 ГК РФ) и обязаны за свой счет обеспечить надлежащее содержание и ремонт принадлежащих им на праве собственности помещений и общего имущества многоквартирного дома (ст. 46 коммент. закона). Жилое помещение из состава маневренного фонда предоставляется без расторжения договора социального найма на ремонтируемое помещение, но с обязательством заключить договор найма на жилое помещение в маневренном фонде. Из сказанного следует, что граждане, переселенные на жилую площадь маневренного фонда, должны заключить (кроме уже существующего договора социального найма) договор найма на жилое помещение в маневренном фонде и, следовательно, а также с учетом положений ч. 11 ст. 155 коммент. закона обязаны вносить плату как за ремонтируемое помещение, так и за временно занимаемую
площадь маневренного фонда. Это - новелла коммент. закона. 10. Жилое помещение, предоставляемое по договору найма, должно быть пригодным для проживания (ч. 2 ст. 15 коммент. закона и ст. 673 ГК РФ). Порядок признания помещения жилым, требования, которым должно отвечать жилое помещение, а также основания и порядок признания его непригодным для проживания регламентированы постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" (СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 702). Таким образом, жилое помещение в маневренном фонде, предоставляемое гражданину и членам его семьи по договору найма на время капитального ремонта (реконструкции) жилого дома, должно быть пригодным для проживания (независимо от того, что такое помещение предоставляется временно - на период проведения строительных работ) и отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. Переселение в помещение маневренного фонда и обратно - после капитального ремонта или реконструкции - осуществляется за счет наймодателя (ч. 1 коммент. ст.). 11. В случае отказа нанимателя от переселения в жилое помещение маневренного фонда наймодатель может требовать его переселения в судебном порядке. При принятии искового заявления о выселении граждан по предусмотренным коммент. законом основаниям с предоставлением другого жилого помещения из состава маневренного фонда судья обязан проверить, указано ли в заявлении конкретное свободное жилое помещение, предоставляемое выселяемым. При разрешении споров о выселении из занимаемого жилого помещения на время капитального ремонта дома суду вменяется в обязанность выяснение факта нахождения предоставляемого жилого помещения в том же населенном пункте и пригодность его для проживания переселяемых граждан с учетом их возраста, состояния здоровья, других заслуживающих внимания интересов, а также продолжительности капитального ремонта. В решении о выселении нанимателя и членов его семьи судом в обязательном порядке указывается срок, на который выселяется наниматель. В соответствии со ст. 22 ГПК РФ, дела о выселении нанимателя и членов его семьи на жилую площадь маневренного фонда рассматриваются районным судом в качестве суда первой инстанции. 12. В соответствии с ч. 2 коммент. ст., взамен предоставления жилого помещения из состава маневренного жилищного фонда наймодатель с согласия нанимателя и членов его семьи может предоставить им в пользование другое благоустроенное жилое помещение с заключением договора социального найма. Речь в данном случае идет о праве (но не обязанности) наймодателя предоставить нанимателю другое жилое помещение для постоянного проживания взамен ремонтируемого, которое может быть реализовано при наличии в распоряжении органов государственной власти или органов местного самоуправления свободной жилой площади. При этом для предоставления жилого помещения для постоянного проживания взамен жилья из маневренного жилищного фонда необходимо согласие нанимателя и членов его семьи, включая временно отсутствующих. Договор социального найма жилого помещения в доме, подлежащем капитальному ремонту (реконструкции), в этом случае подлежит расторжению. 13. Часть 3 коммент. ст. устанавливает основания, при наличии которых
наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи другое жилое помещение для постоянного проживания до начала капитального ремонта (реконструкции) жилого дома. Так, наймодатель обязан предоставить нанимателю другое жилое помещение, если в результате капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи по договору социального найма: а) не может быть сохранено; б) его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях; в) увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления. 14. Согласно "Примерному перечню работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда" (Приложение N 8 к постановлению Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170 (Законодательные и нормативные документы в жилищнокоммунальном хозяйстве. 2003. N 11), капитальный ремонт может быть связан с модернизацией жилых зданий, включая перепланировку с разукрупнением многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санитарных узлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, улучшение инсоляции (освещенности) жилых помещений, полную ликвидацию темных кухонь и входов в квартиры через кухни с устройством при необходимости встроенных или пристроенных помещений для лестничных клеток и т.п. Очевидно, что при таких видах работ сохранить жилое помещение порой невозможно в принципе. Будущий облик здания, а также технические характеристики и параметры жилых помещений, планируемых к ремонту, определяются уже на стадии подготовки и утверждения проекта будущих работ по производству капитального ремонта или реконструкции. Следовательно, уже на стадии утверждения проекта строительных работ наймодатель в соответствии с коммент. нормой должен решить вопрос о предоставлении нанимателю и членам его семьи другого жилого помещения для постоянного проживания (т.е. до начала ремонтных работ). В ряде случаев при производстве капитального ремонта или реконструкции зданий жилые помещения сохраняются в натуре, но приобретают другой метраж, в частности, становятся меньше. В этой связи законодатель установил, что обязанность наймодателя предоставить нанимателю и членам его семьи другое жилое помещение для постоянного проживания до начала капитального ремонта возникает только в том случае, если жилое помещение уменьшится настолько, что проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях (см. коммент. к ст. 50, 51 коммент. закона). Таким образом, если проект капитального ремонта или реконструкции жилого здания предусматривает уменьшение площади жилого помещения до размеров, когда на каждого члена семьи нанимателя будет приходиться менее размера учетной нормы площади жилого помещения, установленного органом местного самоуправления, наймодатель, в соответствии с коммент. ст. обязан предоставить семье нанимателя другое жилое помещение для постоянного проживания по договору социального найма до начала капитального ремонта (реконструкции). 15. Законодатель не обошел вниманием и случай, когда при производстве капитального ремонта или переоборудовании здания жилое помещение в нем сохраняется в натуре, но приобретает метраж, существенно превышающий норму предоставления площади жилого помещения. Понятие нормы предоставления дано в
ст. 50 коммент. закона и, согласно ч. 2 указанной статьи, устанавливается органом местного самоуправления. Вопрос о том, какой метраж считать "существенным" превышением нормы предоставления, остается открытым и, по всей видимости, будет решен в процессе правоприменения нормы. 16. Согласно ч. 4 коммент. ст. после проведения капитального ремонта (реконструкции) наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи вправе вселиться в жилое помещение, общая площадь которого в результате капитального ремонта или реконструкции уменьшилась. Очевидно, что в данном случае речь идет о незначительном уменьшении общей площади жилого помещения в отремонтированном доме. Другими словами, метраж помещения не изменился настолько, что наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях. Следует при этом отметить, что наниматель в отремонтированном (реконструированном) доме в жилое помещение меньшего относительно первоначального размера имеет право (но не обязанность) вселяться. Из чего следует, что в случае отказа от вселения в уменьшившееся после ремонта помещение наниматель имеет право потребовать от наймодателя предоставления ему другого жилого помещения, равнозначного по площади ранее занимаемому. Статья 89. Предоставление гражданам другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма в связи с выселением 1. Коммент. ст. посвящена вопросам предоставления гражданам другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма в связи с выселением по основаниям, установленным ст. 86-88 коммент. закона, а именно: - сносом дома; - переводом жилого помещения в нежилое; - признанием жилого помещения непригодным для проживания; - существенное изменение размера жилого помещения в результате капитального ремонта или реконструкции жилого помещения либо ликвидации жилья в результате этих работ. 2. Предоставляемое гражданам в связи с выселением по названным основаниям другое жилое помещение по договору социального найма в обязательном порядке должно: - быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта; - быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению; - находиться в черте данного населенного пункта (города, поселка и т.п.); - отвечать установленным требованиям (данный вопрос находится в компетенции федеральных органов государственной власти - ч. 2 ст. 12 коммент. закона). Теперь подробно об условиях предоставления. 3. Как указано выше, в соответствии с ч. 1 ст. 89 коммент. закона предоставляемое гражданам жилое помещение должно: 1) быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта. Коммент. закон не устанавливает критериев благоустроенности жилого помещения, лишь указывая, что помещение для проживания должно быть пригодно для данных целей. В коммент. ст. лишь сделана оговорка - "благоустроенное применительно к условиям соответствующего населенного пункта". Однако региональными актами данный вопрос может быть конкретизирован. В качестве
примера сошлемся на Закон города Москвы от 14 июня 2006 г. N 29 "Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения" (Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2006. N 42), которым, в частности, утвержден Перечень стандартов, которым должны соответствовать благоустроенные жилые помещения в городе Москве (Приложение N 1), а именно: дом (квартира) со всеми видами удобств (электроснабжение, водопровод, канализация, отопление, ванна или душ, газовая или электрическая плита, горячее водоснабжение или газовая колонка) независимо от материала стен. Общие требования к жилому помещению сформулированы в ст. 15 коммент. закона, а также постановлении Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" (СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 702); 2) быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению. То есть вопрос о площади предоставляемого по договору социального найма в связи с выселением другого жилого помещения решен однозначно - оно должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому. Согласно ч. 2 коммент. ст., если наниматель и члены его семьи занимали квартиру или комнату (комнаты) в коммунальной квартире, им должна быть предоставлена квартира или жилое помещение, состоящее из того же числа комнат, в коммунальной квартире. Нет сомнений, что такой подход является правильным, поскольку жилое помещение гражданам в рассматриваемом случае предоставляется не в связи с улучшением жилищных условий, а в связи со сносом дома. Именно поэтому предоставляемое жилое помещение предоставляется без учета обстоятельств, влияющих на улучшение жилищных условий. Подобная позиция была высказана и Верховным Судом РФ в "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2005 года" (Бюллетень Верховного Суда РФ". 2006. N 5). Возможно, именно поэтому в коммент. ст. не нашло отражения существовавшее ранее правило, согласно которому при предоставлении нанимателям жилых помещений по аналогичным основаниям не допускалось заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов, учитывалось состояние здоровья граждан, а также другие заслуживающие внимания обстоятельства (ст. 96 ЖК РСФСР). Отсутствует и применявшаяся ранее норма, согласно которой нанимателю или членам его семьи, имеющим право на дополнительную жилую площадь и фактически пользовавшимися ею, другое жилое помещение для постоянного проживания в связи с выселением предоставлялось с учетом нормы дополнительной площади (т.е. дополнительно 10 кв.м на человека или отдельной комнаты). Вместе с тем представляется необходимым при применении ст. 89 коммент. закона учитывать правила ряда иных статей ЖК РФ. Так, согласно положения ст. 58 коммент. закона, заселение по договору социального найма одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия (ч. 1). А правила ч. 2 названной ст. 58 предписывают при предоставлении жилого помещения учитывать наличие у переселяемых лиц тяжелой формы одного из хронического заболевания, перечень которых утвержден постановлением Правительства РФ от 16 июня 2006 г. N 378 "Об утверждении перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире" (СЗ РФ. 2006. N 25. Ст. 2736). Региональными нормативными правовыми актами могут быть установлены и
иные, не противоречащие, а дополняющие положения ст. 89 коммент. закона, условия предоставления гражданам благоустроенных жилых помещений в связи с выселением. Так, например, в Санкт-Петербурге распоряжением Правительства СанктПетербурга от 12 июля 2005 г. N 89-рп "Об организации работы исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга по предоставлению гражданам жилых помещений по договорам социального найма в порядке, предусмотренном статьями 86-88 Жилищного кодекса Российской Федерации" (Вестник Администрации Санкт-Петербурга. 2005. N 8) установлены следующие правила: - при предоставлении жилых помещений нанимателям и членам их семей, не состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, определять размер предоставляемого по договору социального найма жилого помещения исходя из общей площади ранее занимаемого по договору социального найма жилого помещения; - при предоставлении жилых помещений нанимателям и членам их семей, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, определять размер предоставляемого по договору социального найма жилого помещения исходя из нормы предоставления площади жилого помещения по договору социального найма. Легальное определение нормы предоставления площади жилого помещения дано в ст. 50 коммент. закона; 3) отвечать установленным требованиям (см. комментарий к ст. 15); 4) находиться в черте данного населенного пункта. 4. Частью 3 коммент. ст. за наймодателем закреплено право произвести выселение нанимателя и членов его семьи из занимаемого помещения в судебном порядке при наличии оснований, предусмотренных ст. 86-88 коммент. закона. Таким образом, окончательно ушла в прошлое норма об административном (с санкции прокурора) порядке выселения граждан, например из домов, грозящих обвалом (ст. 90 ЖК РСФСР). В целях разъяснения порядка применения данного пункта коммент. ст. следует отметить, что государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности находится в компетенции специально уполномоченных федеральных органов исполнительной власти, а также органов государственной власти субъектов Российской Федерации в соответствии с федеральным законом и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации (ст. 20 коммент. закона). 5. Поскольку именно государственные органы исполнительной власти осуществляют контроль за состоянием жилых домов, решение о признании дома аварийным, непригодным для проживания по другим основаниям, а также о его сносе представляет собой необходимый элемент юридического состава, порождающего субъективное право нанимателя требовать предоставления ему другого благоустроенного жилого помещения. Следовательно, при отсутствии указанного распорядительного акта вопрос о предоставлении нанимателю другого жилья не может быть рассмотрен и в порядке искового судопроизводства. Положение о порядке и условиях признания жилого помещения непригодным для проживания, а многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу утверждено уже упомянутым выше постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 (СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 702). Жилое помещение, предоставляемое гражданину, выселяемому в судебном порядке, должно быть указано в решении суда.
Статья 90. Выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма 1. Коммент. ст. особым образом (наряду с положениями ст. 83 коммент. закона) предусматривает возможность расторжения договора социального найма в судебном порядке с выселением нанимателя и проживающих с ним членов его семьи при невнесении нанимателем платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев без уважительных причин. Такое выселение следует рассматривать в качестве санкции за неправомерное поведение нанимателя. 2. В практике рассмотрения судебных дел о расторжении договора социального найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев возникали некоторые вопросы. В частности, рядом судов при рассмотрении подобных дел применялись положения п. 2 ст. 687 ГК РФ, согласно которому по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения, т.е. для погашения образовавшейся задолженности по плате за жилое помещение и коммунальные услуги. В случае согласия нанимателя с подобным условием наймодателю в выселении неплательщика судом отказывалось, при этом требования о погашении задолженности удовлетворялись. Подобная практика правоприменения рассматриваемых положений гражданского и жилищного законодательства Верховным Судом РФ была признана неверной (см. Бюллетень Верховного Суда РФ". 2000. N 8) с разъяснением, что п. 3 ст. 672 ГК РФ к договору социального найма применяются правила ст. 674, 675, 678, 680, 681, п. 1-3 ст. 685 ГК РФ. Другие положения ГК РФ применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством. К числу таких положений (т.е. применяемых только при отсутствии специальных норм) относится и упомянутый выше п. 2 ст. 687 ГК РФ. Жилищным же законодательством, в частности коммент. ст., каких-либо сроков для устранения допущенных нанимателем нарушений условий оплаты не предусмотрено. 3. Нанимателю и членам его семьи в связи с выселением по указанным основаниям должно быть предоставлено по новому договору социального найма в черте того же населенного пункта в домах государственного или муниципального жилищного фонда другое жилое помещение, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие, а именно, из расчета не менее 6 кв.м жилой (не общей) площади на одного человека (ч. 1 ст. 105 коммент. закона). Подобное разъяснение правоприменения коммент. ст. дано Верховным Судом РФ в "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2005 года" (Бюллетень Верховного Суда РФ". 2006. N 5), поскольку коммент. ст., указывая на объект и размер жилого помещения, предоставляемого в связи с выселением по рассматриваемым основаниям, не содержит нормы, определяющей иные существенные условия такого предоставления. 4. Помимо выселения из занимаемого жилого помещения к недобросовестному нанимателю за невнесение установленной платы может быть применена и такая мера ответственности, как взыскание процентов (пени) за просрочку оплаты. Размер пени определяется в соответствии со ст. 395 ГК РФ и ч. 14 ст. 155 коммент. закона. 5. Все вышеперечисленные санкции могут быть применены судом с учетом уважительности причин задолженности по оплате, что прямо следует из положений коммент. ст., поскольку выселение из жилого помещения, пусть и с предоставлением
другого помещения, является все-таки крайней мерой воздействия наймодателя на нанимателя и, следовательно, применяться должна лишь к злостным неплательщикам. Уважительными причинами невнесения платы за жилье и коммунальные услуги могут быть: длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии, безработица, тяжелое материальное положение нанимателя или членов его семьи в связи с болезнью, наличие в составе семьи нанимателя инвалидов, детей и др. Представляется в этой связи, что добросовестный наниматель, допустивший задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги в силу уважительных причин, не лишен возможности еще до истечения установленного коммент. ст. шестимесячного срока и применения к нему установленных коммент. ст. санкций проинформировать наймодателя о возникших затруднениях и так или иначе решить возникшую проблему, например, обратившись к наймодателю с заявлением о предоставлении ему отсрочки или рассрочки платежа, пусть даже названные отсрочки или рассрочки коммент. законом прямо и не предусмотрены. Статья 91. Выселение нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения 1. Обязанности нанимателя, членов его семьи и лиц, за действия которых наниматель несет перед наймодателем ответственность, подробным образом освещены в ст. 67, 68, 69, 76, 80 коммент. закона. 2. В ч. 1 коммент. ст. регламентируются санкции в виде выселения нанимателя и проживающих с ним членов его семьи без предоставления какого-либо иного жилого помещения в случаях: - использования жилого помещения не по назначению; - систематического нарушения прав и законных интересов соседей; - бесхозяйственного использования жилого помещения, допуская его разрушение. Перечень обязанностей нанимателя и членов его семьи достаточно обширен (см. коммент. к ст. 67 ЖК РФ), однако только за перечисленные выше нарушения условий использования жилым помещением государственного или муниципального жилищных фондов наступает ответственность в виде выселения без предоставления другого помещения. Назначение жилого помещения и цели его использования регламентированы положениями ст. 17 коммент. закона. 3. Тот факт, что граждане, осуществляя свои жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан, прямо оговорен в ч. 2 ст. 1, а также в уже упомянутой ст. 17 коммент. закона. В силу ст. 210, 211 ГК РФ собственник жилого помещения, занимаемого нанимателем, несет бремя содержания своего имущества и риск его случайной гибели и повреждения. А одной из основных обязанностей нанимателя и проживающих с ним лиц, в соответствии со ст. 67 коммент. закона, является обязанность соблюдать правила пользования жилым помещением, бережно относиться к санитарно-техническому и иному оборудованию, проводить текущий ремонт жилого помещения. Именно в связи с этим наймодатель, как уполномоченное собственником такого помещения лицо (орган) (ст. 60 коммент. закона), наделен полномочиями предъявить требование о выселении в судебном порядке бесхозяйственно использующих жилое помещение лиц. При этом ч. 1 коммент. ст. оговаривается, что требование о выселении может
быть наймодателем заявлено только после того, как он предупредил нанимателя о необходимости устранения нарушений, влекущих разрушение жилого помещения, но тот не выполнил указаний наймодателя в разумный срок. Сами нарушения при этом носят систематический характер, а необходимость назначить нанимателю разумный срок для устранения таких нарушений - право, но не обязанность наймодателя, тем более учитывая систематичность данного нарушения. 4. Частью 2 коммент. ст. установлено, что без предоставления другого жилого помещения выселяются лица, лишенные родительских прав, если суд признает невозможным их совместное проживание с детьми, в отношении которых они этих прав лишены. Лишение родительских прав также производится в судебном порядке. Данная норма коммент. ст. призвана защитить несовершеннолетних, создав им надлежащие условия для проживания. В целях воспитания несовершеннолетних, оставшихся без попечения родителей, над такими несовершеннолетними устанавливается опека или попечительство (ст. 31 ГК РФ). Опекуны и попечители ввиду необходимости заботы о своих подопечных могут проживать в одном помещении с несовершеннолетним, чьи лишенные родительских прав родители были выселены, однако самостоятельного права в отношении данного жилого помещения опекуны и попечители не приобретают, что является традиционной нормой в жилищном законодательстве (ст. 54 ЖК РСФСР). Раздел IV. Специализированный жилищный фонд Глава 9. Жилые помещения специализированного жилищного фонда Статья 92. Виды жилых помещений специализированного жилищного фонда 1. Глава 9 ЖК РФ посвящена регулированию отношений, связанных с предоставлениями использованием жилых помещений так называемого специализированного жилищного фонда. Ранее эти отношения регулировались частично ЖК РСФСР, частично - Законом "Об основах федеральной жилищной политики", а также иными законами и различными подзаконными актами. В ЖК РФ законодатель постарался привести правила предоставления и использования различного рода специализированных жилых помещений к единому знаменателю. Специализированный жилищный фонд - это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ, принадлежащих на праве собственности РФ, субъектам РФ и муниципальным образованиям, предназначенных для временного проживания отдельных категорий граждан, указанных в ст. 93-98 ЖК РФ. Порядок отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду определен постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42 (СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 697). 2. Правовой режим помещений, перечисленных в коммент. ст., раскрывается в последующих ст. гл. 9-10 ЖК РФ. Однако в целом, исходя из содержания ч. 3 коммент. ст. и ч. 4 ст. 100 ЖК РФ специализированные жилые помещения можно по смыслу абз. 2 ч. 2 ст. 129 ГК РФ отнести к числу вещей, ограниченных в обороте: так, ч. 3 коммент. ст. запрещает нанимателям таких помещений отчуждать их, передавать в аренду, внаем, а ч. 4 ст. 100 ЖК РФ запрещает также обмен и поднаем специализированных жилых помещений. Статья 93. Назначение служебных жилых помещений 1. Коммент. ст. представляет собой попытку определить понятие служебного
жилого помещения. Традиционно этот термин обозначал особую категорию жилых помещений, предназначенных для граждан, которым в связи со спецификой их работы требовалось проживать непосредственно по месту работы или рядом с ним. Так, ст. 101 ЖК РСФСР исходила из того, что служебные жилые помещения должны предоставляться гражданам, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать по месту работы или вблизи от него. В отличие от прежней нормы коммент. ст. ничего не говорит о необходимости проживания лица по месту работы или вблизи от него как основном условии предоставления служебного жилого помещения. Сократив перечень признаков, характеризующих служебное жилое помещение, по сравнению с прежним ЖК РФ, законодатель тем самым резко расширил сферу возможного использования служебных жилых помещений. Ведь буквальное толкование коммент. ст. позволяет предоставить служебное жилое помещение любому гражданину, находящемуся в трудовых отношениях с перечисленными в данной статье организациями или состоящему на государственной службе. В любом случае трудовые отношения такого гражданина будут обладать определенным "характером". Вопрос же о том, каким именно "характером", законодатель оставил открытым. 2. Таким образом, можно сказать, что законодатель в принципе изменил свой подход к отнесению жилых помещений к числу служебных. Теперь определяющим признаком служебного жилого помещения становится не "близость к месту работы", а наличие трудовых отношений как таковых. Так, например, ч. 1 ст. 34 ФЗ "О статусе члена Совета Федерации и статусе депутата Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации" от 5 июля 1999 г. N 133-ФЗ (СЗ РФ. 1999. N 28. Ст. 3466) предусматривает, что члену Совета Федерации или депутату Государственной Думы, не имеющим в Москве жилой площади, на период осуществления ими своих полномочий может предоставляться жилое помещение (квартира с мебелью и телефоном) в служебном жилом фонде. 3. Законодатель ограничил перечень случаев, когда гражданину может предоставляться служебная жилая площадь: работа в органах государственной власти, органах местного самоуправления, государственных унитарных предприятиях, государственных или муниципальных учреждениях, прохождение службы, назначение на государственную должность РФ или субъекта РФ, избрание на выборные должности в органы государственной власти или местного самоуправления. Таким образом, работник негосударственной организации (хозяйственного общества, товарищества, кооператива, общественной организации и т.д.) по смыслу коммент. ст. не вправе претендовать на получение служебного жилого помещения. С другой стороны, лица, работающие в других государственных организациях, кроме перечисленных в коммент. ст. (например, в государственной корпорации), также не имеют права требовать предоставления им служебной жилой площади. И если в первом случае такое законодательное решение еще можно принять, то во втором иначе как досадным упущением его не назовешь. Термин "орган государственной власти", которым оперирует коммент. ст., следует понимать в широком смысле слова - так, как он использован в ст. 11 Конституции РФ, - т.е. включать в него органы законодательной, исполнительной и судебной власти РФ и субъектов Федерации. Статья 94. Назначение жилых помещений в общежитиях 1. Так же как и служебные жилые помещения, жилье в общежитиях предназначено для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения. Других оснований предоставления общежитий действующий ЖК РФ не
знает. Следует отметить, что теперь, когда признак "близости к месту работы" из определения служебного жилого помещения исчез, грань между понятием служебного жилого помещения и жилого помещения в общежитии (в случае, если речь идет о предоставлении такого помещения в связи с работой) начала стираться. Основное отличие заключается лишь в том, что жилые помещения в общежитиях предоставляются из расчета не менее 6 кв. м на человека (ст. 105 ЖК РФ), а служебные жилые помещения предоставляются гражданам в виде отдельной квартиры (ст. 104 ЖК РФ). 2. Законодательство не допускает использования под общежития обычных жилых домов (с секционной планировкой квартир для посемейного заселения) без соответствующей перепланировки и переоборудования. Ведь общежития должны обеспечивать нормальные условия проживания для большого числа лиц, одновременно находящихся на относительно малой площади. Это требует особого подхода к выбору участка и территории общежития, применения соответствующих архитектурно-планировочных и конструктивных решений здания и помещений, соблюдения специальных правил, касающихся оборудования и оснащения общежития, его внутренней отделки, отопления, вентиляции и т.д. 3. В связи с тем что традиционно (особенно, когда предоставление жилого помещения в общежитии связано с учебой или службой) помещение в общежитии предоставляется временно и у нанимателей нет времени и необходимости надолго обустраивать свой быт, жилые помещения в общежитиях должны укомплектовываться мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами. Указанное имущество входит в предмет договора найма жилого помещения в общежитии наряду с собственно жилым помещением. Статья 95. Назначение жилых помещений маневренного фонда 1. Коммент. ст. определяет круг лиц, имеющих право на обеспечение жильем в домах маневренного фонда. К ним относятся: - граждане, вынужденные временно покинуть занимаемые ими по договорам социального найма помещения в домах, подлежащих капитальному ремонту или реконструкции (см. комментарий к подп. 3 ч. 2 ст. 65 ЖК РФ); - граждане, утратившие свое единственное жилье, приобретенное за счет займа или кредита, в результате обращения на него взыскания как на предмет ипотеки; - граждане, лишившиеся возможности проживать в жилых помещениях, пострадавших или уничтоженных в результате чрезвычайных обстоятельств; - иные категории граждан, предусмотренные законодательством. 2. Право на получение жилого помещения в маневренном фонде по основанию, предусмотренному ч. 1 коммент. ст., имеют только граждане, занимавшие помещения по договорам социального найма. Собственники и члены семей собственников жилых помещений должны самостоятельно решать свои жилищные проблемы в период реконструкции или капитального ремонта своего дома. Лица, которым были предоставлены специализированные жилые помещения (ст. 93, 94, 96-98 ЖК РФ), не имеют права на получение жилья в маневренном фонде на время реконструкции или капитального ремонта специализированных домов. В этом случае указанные лица должны обеспечиваться жилыми помещениями того же типа, что и ранее занимаемые ими. Так, если общежитие или дом системы социального обслуживания населения ставится на капитальный ремонт, проживающие в нем граждане должны быть переселены в другое общежитие или соответственно другой
дом системы социального обслуживания. 3. Право на получение жилого помещения в маневренном фонде по основанию, предусмотренному ч. 2 коммент. ст., имеют только граждане, которые: а) приобрели жилье за счет банковского кредита либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения. Формулировка этой нормы не оставляет сомнений в том, что ее следует толковать буквально. Следовательно, гражданин, купивший квартиру на деньги, полученные взаймы у физического лица либо взаймы у юридического лица, если таковой заем не носил целевого характера, не вправе рассчитывать на обеспечение его жильем в маневренном фонде; б) заложили приобретенное ими жилье в обеспечение возврата кредита или целевого займа (договор ипотеки). Таким образом, если купленная гражданином квартира не была предметом залога, а взыскание на нее было обращено в общем порядке удовлетворения требований кредиторов, право на получение жилья в маневренном фонде у гражданина не возникает; в) утратили жилье в результате обращения на него взыскания в связи с неисполнением кредитного договора (или договора займа), за счет которого было приобретено это жилье. Если же взыскание на заложенное жилое помещение было обращено в результате неисполнения любого другого обязательства (в том числе и другого кредитного или заемного соглашения, по которому средства были получены на иные цели, кроме приобретения жилья), помещение в маневренном фонде гражданину не предоставляется; г) не имели другого жилья на момент обращения взыскания на заложенное жилое помещение. Следует еще раз подчеркнуть, что право на получение жилого помещения в маневренном фонде возникает у гражданина только в том случае, если одновременно соблюдены все четыре указанных выше условия. 4. ЖК РФ не раскрывает понятие "чрезвычайные обстоятельства" (ч. 3 коммент. ст.), в связи с которыми жилье стало непригодным для проживания. Этот термин ранее не использовался в других нормативных актах, хотя близкие ему понятия в законодательстве имеются. Так, ч. 3 ст. 401 ГК РФ оперирует понятием "непреодолимая сила", т.е. чрезвычайные и непредотвратимые при данных условиях обстоятельства. Не вызывает сомнения, что понятие "чрезвычайные обстоятельства" не тождественно ни понятию "обстоятельства непреодолимой силы", ни понятию "чрезвычайные ситуации". По-видимому, выяснять содержание этого термина придется путем толкования по мере накопления соответствующей судебной практики. 5. Часть 4 коммент. ст. позволяет расширять круг лиц, имеющих право на получение жилых помещений в маневренном фонде. Этой возможностью могут воспользоваться и региональные законодатели. Также не исключено появление в будущем отдельных федеральных законов, которыми могут быть предусмотрены дополнительные случаи предоставления гражданам жилых помещений маневренного фонда. Статья 96. Назначение жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения 1. Коммент. ст. определяет назначение жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения. К этой категории жилья относятся жилые помещения, предназначенные для проживания граждан, нуждающихся в специальной социальной защите и предоставлении медицинских и социально-бытовых услуг.
Социальное обслуживание направлено на оказание разносторонней социальнобытовой и медицинской помощи гражданам пожилого возраста и инвалидам. Социальное обслуживание таких граждан включает создание наиболее адекватных их возрасту и состоянию здоровья условий жизнедеятельности, реабилитационные мероприятия медицинского, социального и лечебно-трудового характера, обеспечение ухода и медицинской помощи, организацию их отдыха и досуга (см., например: ст. 20 ФЗ "О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов" от 2 августа 1995 г. N 122-ФЗ (СЗ РФ. 1995. N 32. Ст. 3198). 2. Жилые помещения, предназначенные для граждан, нуждающихся в специальной социальной защите, могут относиться как к государственному (федеральному или субъекта РФ) жилищному фонду, так и к муниципальному жилищному фонду. Большая часть организаций, осуществляющих стационарное социальное обслуживание граждан пожилого возраста и инвалидов, находится в федеральной собственности и собственности субъектов РФ. Перечень таких учреждений социального обслуживания предусмотрен письмом Минтруда России "О номенклатуре учреждений (отделений) социального обслуживания граждан пожилого возраста и инвалидов" от 5 января 2003 г. N 30-ГК ("Социальная защита". 2003. N 3). К их числу относятся, в частности, дома-интернаты (пансионаты) для престарелых и инвалидов, дома-интернаты (пансионаты) для ветеранов войны и труда, психоневрологические интернаты, дома-интернаты милосердия для престарелых и инвалидов (хосписы) и иные учреждения. 3. В муниципальной собственности находится большая часть специализированных домов для одиноких престарелых. Эти жилые помещения предназначаются для обеспечения благоприятных условий проживания и самообслуживания, создания условий для предоставления проживающим престарелым гражданам социально-бытовой и медицинской помощи, создания условий для активного образа жизни, в том числе посильной трудовой деятельности. Специализированные дома и иные жилые помещения муниципального жилищного фонда социального использования для граждан пожилого возраста и инвалидов, находящиеся в муниципальной собственности, не подлежат приватизации, обмену, сдаче в поднаем или аренду Гражданам пожилого возраста и инвалидам, проживающим в указанных жилых помещениях, не разрешается раздел занимаемой жилой площади, прописка других лиц, а также вселение временных жильцов без разрешения на то органов местного самоуправления (ст. 29 ФЗ "О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов"). Статья 97. Назначение жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами 1. Вынужденный переселенец - это гражданин РФ, покинувший место жительства вследствие совершенного в отношении его или членов его семьи насилия или преследования в иных формах либо вследствие реальной опасности подвергнуться преследованию по признаку расовой или национальной принадлежности, вероисповедания, языка, а также по признаку принадлежности к определенной социальной группе или политических убеждений, ставших поводами для проведения враждебных кампаний в отношении конкретного лица или группы лиц, массовых нарушений общественного порядка. Беженец - это лицо, которое не является гражданином РФ и которое в силу вполне обоснованных опасений стать жертвой преследований по признаку расы, вероисповедания, гражданства, национальности, принадлежности к определенной
социальной группе или политических убеждений находится вне страны своей гражданской принадлежности и не может пользоваться защитой этой страны или не желает пользоваться такой защитой вследствие таких опасений; или, не имея определенного гражданства и находясь вне страны своего прежнего обычного местожительства в результате подобных событий, не может или не желает вернуться в нее вследствие таких опасений. Признание лица вынужденным переселенцем или беженцем производится на основании Федерального закона от 19 февраля 1993 г. N 4530-1 "О вынужденных переселенцах" (Ведомости РФ. 1993. N 12. Ст. 427) и Федерального закона от 19 февраля 1993 г. N 4528-1 "О беженцах" (Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РФ. 1993. N 12. Ст. 425) соответственно. 2. Впервые правовой режим жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и беженцев был определен на законодательном уровне в конце 2002 г. (ФЗ от 24 декабря 2002 г. N 179-ФЗ "О внесении в некоторые акты законодательства Российской Федерации изменений и дополнений, направленных на развитие системы ипотечного жилищного кредитования (заимствования)" // СЗ РФ. 2002. N 52 (ч. 1). Ст. 5135). Однако по сравнению с аналогичной статьей коммент. ст. оказалась еще более лаконичной. Так, в ней отсутствует упоминание о том, что помещения для временного проживания вынужденных переселенцев и беженцев должны отвечать санитарными техническим требованиям, а также по общему правилу предоставляться в размере не ниже нормы жилой площади, установленной для общежитий (см., например: ст. 108.1 ЖК РСФСР). Означает ли это, что позиция законодателя резко изменилась и теперь вынужденным переселенцами беженцам может предоставляться любое жилье, даже не соответствующее элементарным требованиям? Безусловно, нет. Ведь ч. 2 ст. 15 ЖК РФ признает жилым лишь такое помещение, которое пригодно для постоянного проживания граждан, т.е. отвечает установленным санитарными техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства. Таким образом, "качество" специализированного жилого помещения может отличаться от качества "обычного" помещения, являющегося предметом социального найма, в худшую сторону лишь по таким параметрам, как его площадь, а также уровень благоустроенности применительно к условиям соответствующего населенного пункта (о благоустроенности помещения см. коммент. к ч. 1 ст. 89 ЖК). Никакие бараки, вагончики, палатки или другие временные постройки не пригодны для постоянного проживания и не соответствуют санитарными техническим нормам, установленным для жилых помещений. Поэтому предоставление вынужденным переселенцами беженцам такого "жилья" является, как правило, мерой чрезвычайной, временной и не отменяет необходимости предоставить им полноценное жилое помещение, соответствующее критериям, предусмотренным ч. 2 ст. 15 ЖК. Помещения в местах временного содержания беженцев и центрах временного размещения вынужденных переселенцев и лиц, ходатайствующих о признании их беженцами, также не относятся к числу жилых помещений по смыслу коммент. ст. (см.: Общее положение о месте временного содержания лиц, ходатайствующих о признании беженцами, утвержденное постановлением Правительства РФ от 30 июня 1998 г. N 679 // СЗ РФ. 1998. N 27. Ст. 3196; Типовое положение о центре временного размещения вынужденных переселенцев, утвержденное постановлением Правительства РФ от 22 января 1997 г. N 53 // СЗ РФ. 1997. N 4. Ст. 550). Статья 98. Назначение жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан
1. Использование законодателем в ст. 96 и 98 целого ряда близких, а иногда и тождественных понятий ("помещения для социальной защиты", "граждане, нуждающиеся в специальной социальной защите") создает серьезную путаницу в их толковании, поскольку эта терминология не является устоявшейся и не всегда последовательно употребляется в других нормативных актах. Тем не менее систематическое толкование ст. 96, 98, 107 и 109 ЖК РФ позволяет в общих чертах разграничить круг лиц, для которых предназначены жилые помещения, упомянутые в ст. 96 ЖК РФ, с одной стороны, и ст. 98 ЖК РФ, с другой. Коммент. ст. говорит о помещениях, предоставляемых гражданам, нуждающимся в специальной социальной защите, но не требующим предоставления им медицинских и социально-бытовых услуг. Таким образом, лица пожилого возраста и инвалиды, нуждающиеся в уходе, медицинской помощи, реабилитации и организации досуга (т.е. в "социальном обслуживании"), могут рассчитывать на получение жилых помещений лишь на основании ст. 96 ЖК РФ, а не коммент. ст. 2. Определение круга лиц, нуждающихся в специальной социальной защите, осуществляется федеральным законодательством (см. например: ст. 11 ФЗ от 10 декабря 1995 г. N 195-ФЗ "Об основах социального обслуживания населения в Российской Федерации" // СЗ РФ. 1995. N 50. Ст. 4872) и законодательством субъектов РФ. К ним, в частности, относятся: - граждане без определенного места жительства и определенных занятий; - граждане, пострадавшие от физического или психического насилия. 3. Существенным недостатком норм, посвященных специализированным жилым помещениям нового ЖК РФ, равно как и действующего законодательства о социальной защите и социальном обслуживании граждан, несомненно, является размытость их понятийного аппарата, нечеткость и непоследовательное использование юридической терминологии. Значительно усложняют правоприменение также и многочисленные неувязки местного законодательства субъектов РФ и федерального законодательства. Дело в том, что на уровне субъектов РФ предоставление жилья таким лицам, как граждане пожилого возраста и инвалиды (ст. 96 ЖК РФ), вынужденные переселенцы и беженцы (ст. 97 ЖК РФ), лица, нуждающиеся в специальной социальной защите (ст. 98 ЖК РФ), зачастую регулируется едиными правилами, не учитывающими специфики этих категорий граждан. До тех пор пока законодатель четко не разграничит эти группы лиц, нуждающихся в жилье, эффективность соответствующих правовых норм не будет высокой. Глава 10. Предоставление специализированных жилых помещений и пользование ими Статья 99. Основания предоставления специализированных жилых помещений 1. Глава 10 ЖК РФ построена по традиционному принципу "от общего к частному". Коммент. ст., открывающая эту главу, определяет основания предоставления, общие для всех видов специализированных жилых помещений. Следующие за ней ст. 100-102 ЖК РФ посвящены соответственно договору найма специализированного жилого помещения, основаниям расторжения названного договора и иным основаниям его прекращения. Наконец, ст. 103 ЖК РФ определяет основания и условия выселения граждан из специализированных жилых помещений. Статьи 104-109 ЖК РФ устанавливают основания предоставления отдельных категорий специализированных жилых помещений (служебных жилых помещений, жилых помещений в общежитиях, жилых помещений маневренного фонда и т.д.).
2. Как можно понять из текста ч. 1 коммент. ст., договор найма специализированного жилого помещения не может быть заключен без соответствующего решения о предоставлении такого помещения. Отсюда логично сделать вывод о том, что право на специализированное жилое помещение возникает из сложного юридического состава, элементами которого являются: а) решение собственника (действующего от его имени уполномоченного органа государственной власти или местного самоуправления) либо уполномоченного им лица о предоставлении определенного жилого помещения конкретному гражданину, имеющему на это право; б) собственно договор найма специализированного жилого помещения. Такая конструкция является традиционной для отечественного жилищного права, поэтому неудивительно, что законодатель воспользовался ею без особых изменений (отказавшись лишь от ордера, который ранее выступал третьим элементом сложного юридического состава). В случае предоставления жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан место договора найма специализированного жилого помещения в сложном юридическом составе заступает договор безвозмездного пользования таким помещением. 3. Обязательным условием предоставления гражданам специализированных жилых помещений является отсутствие у них другого жилья в соответствующем населенном пункте. При этом для решения вопроса о том, следует ли считать гражданина не обеспеченным жильем в данном населенном пункте, целесообразно использовать критерии, предусмотренные ч. 1 ст. 51 ЖК РФ. Статья 100. Договор найма специализированного жилого помещения 1. Коммент. ст. дает определение договора найма специализированного жилого помещения. Этот договор является консенсуальным, взаимным, возмездным. Предмет договора определен в ч. 1 коммент. ст. как "помещение", а правомочия нанимателя в отношении предмета договора определяются как "владение и пользование", что не во всех случаях соответствует действительности. Так, в случае проживания в общежитиях (ст. 94 ЖК РФ) предметом договора, очевидно, может выступать не только помещение, но и его часть (часть комнаты - "койко-место"), определенная количественными показателями - площадью, исчисляемой в квадратных метрах. В этом случае не приходится говорить и о "владении" помещением, поскольку никакого хозяйственного господства над ним гражданин, проживающий в комнате общежития вместе с другими одинокими гражданами, осуществлять не может. Как и в договорах социального найма, предметом договоров найма специализированных жилых помещений могут выступать только изолированные, но не смежные (смежно-изолированные или сугубо смежные) помещения. Несмотря на отсутствие специальных указаний об этом в гл. 9 и 10 ЖК РФ, общее определение жилого помещения, данное в ч. 2 ст. 15 ЖК РФ, в полной мере распространяется и на помещения специализированные. Помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 62 ЖК РФ) не могут быть самостоятельным предметом договора найма специализированного жилого помещения. 2. Часть 2 коммент. ст. полностью дублирует положения ч. 1 ст. 99 ЖК РФ и потому представляется излишней. 3. Часть 3 коммент. ст. также не несет большой смысловой нагрузки. Ведь ни один договор нельзя заключить, не определив его предмет, а также права и обязанности сторон. Для чего же тогда в тексте ЖК РФ появилась рассматриваемая
норма? Ответ, видимо, следует искать в традиционном для отечественного законодателя подходе: желании сделать закон, рассчитанный на "массовое" использование, не просто законом, но еще и учебным пособием для чиновничества и "простых" граждан. По этой причине в ЖК РФ и появляются подобного рода банальные нормы. Можно, по-видимому, предположить, что законодатель в ч. 3 перечислил существенные условия договоров найма специализированного жилого помещения. Однако такого договорного условия, как "права и обязанности сторон" вообще не существует. Есть отдельные условия о сроке договора, о его цене и т.п., причем все они рассматриваются сквозь призму соответствующих прав и обязанностей сторон (например, право считать себя свободным от договорных обязательств по истечении определенного срока или обязанность уплатить договорную цену). Но не может носить характер существенного условие о "правах и обязанностях сторон"! Ведь смысл придания существенного характера тому или иному условию договора заключается в том, что в его отсутствие сделка не будет считаться заключенной. Какие же именно права и обязанности сторон необходимо включить в договор найма специализированного жилого помещения, чтобы он считался заключенным? Достаточно ли одной-двух обязанностей и корреспондирующих им прав? Или их число должно быть гораздо большим? Ведь исчерпывающего перечня всех возможных прав и обязанностей, которые стороны могли бы включить в такой договор, просто не существует. Таким образом, пассаж о "правах и обязанностях" (всех? каких именно?) сторон нельзя понимать как указание на их существенный характер в качестве договорных условий. Таким образом, лишь условия о предмете, цене и сроке договора следует рассматривать в качестве существенных для договоров найма специализированных жилых помещений. 4. Обмен и поднаем специализированных жилых помещений безусловно запрещены ч. 4 коммент. ст. Такие действия противоречили бы целевому назначению указанных помещений - обеспечению жильем строго определенного круга лиц, имеющих право на их получение. 5. Часть 5 коммент. ст. содержит две отсылочные нормы, определяющие правовой режим специализированных жилых помещений - служебных, с одной стороны, и всех иных - с другой. Пользование служебными жилыми помещениями членами семьи нанимателя осуществляется аналогично пользованию жильем членами семьи собственника помещения (ч. 2-4 ст. 31 ЖК РФ). Тогда как права членов семьи нанимателя иных специализированных жилых помещений определяются аналогично правам членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (ст. 69 ЖК РФ). 6. Поскольку надлежащее исполнение условий договора найма специализированного жилого помещения является обязанностью не только нанимателя, но и проживающих совместно с ним членов его семьи, ч. 6 коммент. ст. требует поименного перечисления их в таком договоре. Необходимо обратить внимание на то, что комментируемая норма нуждается в ограничительном толковании. Ведь наймодателю юридически безразличен состав семьи нанимателя. Какие бы то ни было юридические последствия закон связывает только с действиями тех членов семьи нанимателя, которые проживают совместно с ним в помещении, являющемся предметом соответствующего договора. Именно так ограничительно - и следует понимать текст комментируемого правила. 7. Обязательность письменной формы договора найма специализированного
жилого помещения установлена ч. 7 коммент. ст. В большинстве случаев такой договор оформляется в виде единого документа, подписанного обеими сторонами. Однако закон не воспрещает заключить договор найма специализированного помещения и путем обмена соответствующими документами (оферта и акцепт), каждый из которых подписан одной из сторон. Последствия несоблюдения письменной формы такого договора являются общими для гражданско-правовых сделок и предусмотрены ч. 1 ст. 162 ГК РФ. Договор найма специализированного жилого помещения, совершенный с нарушением обязательной письменной формы, сохраняет свою юридическую силу, однако при возникновении спора стороны лишаются права ссылаться на свидетельские показания для подтверждения самого факта заключения договора и его условий. 8. Типовые договоры найма специализированных жилых помещений в настоящее время утверждены постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42 (СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 697). Статья 101. Расторжение договора найма специализированного жилого помещения 1. Часть 1 коммент. ст. воспроизводит общее для всех договоров найма жилого помещения правило о возможности расторжения договора по соглашению сторон в любое время. Оно носит императивный характер и не может быть изменено волеизъявлением сторон. 2. Наниматель по договору найма специализированного жилого помещения может расторгнуть такой договор в одностороннем порядке в любое время. При этом автономия его воли абсолютна: он даже не обязан объяснять наймодателю мотивы своего решения. Может ли договор найма специализированного жилого помещения предусматривать срок обязательного предварительного уведомления наймодателя о предстоящем расторжении договора по инициативе нанимателя? На наш взгляд, возможность установления в договоре такого срока противоречила бы целевому назначению указанных помещений: гражданин был бы вынужден оставаться в помещении (и оплачивать пользование им!) уже после того, как реальная необходимость его использования уже отпала. В условиях дефицита жилья в нашей стране (особенно - специализированных помещений) такое решение привело бы к нерациональному его использованию и, значит, не способствовало бы решению жилищной проблемы. Еще один вопрос, который ставит перед нами ч. 2 коммент. ст., - требуется ли для расторжения договора найма специализированного жилого помещения письменное согласие проживающих совместно с нанимателем членов его семьи (как в случае договора социального найма)? Прямого ответа на него ЖК РФ не дает. Но само по себе отсутствие нормы, аналогичной ч. 2 ст. 83 ЖК РФ, в главе 10 уже достаточно четко обозначает мнение законодателя по этому вопросу - такое согласие не требуется. Однако возможна ситуация, когда кто-либо из членов семьи нанимателя, проживающих совместно с ним в специализированном жилом помещении, относится к числу граждан, имеющих самостоятельное право на получение такого жилого помещения (например, беженец или вынужденный переселенец). В этом случае расторжение договора по инициативе нанимателя, как представляется, не должно лишать таких граждан права пользования специализированным жилым помещением, которое они ранее занимали. К сожалению, ЖК РФ не предусматривает такой возможности перемены лиц на стороне нанимателя в обязательстве из договора найма специализированного помещения.
3. Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут по требованию наймодателя в судебном порядке при неисполнении нанимателем или проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств из договора. С другой стороны, договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут по требованию наймодателя в судебном порядке лишь в четырех предусмотренных законом случаях: невнесения платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев; разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или гражданами, за действия которых он отвечает; систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; а также использования жилого помещения не по назначению (ч. 4 ст. 83 ЖК РФ). Любые другие нарушения договора социального найма нанимателем не дают наймодателю права на расторжение договора. Формулировки ч. 3 коммент. ст. оказываются гораздо более широкими, чем ч. 4 ст. 83 ЖК РФ. В результате любое неисполнение обязательств из договора найма специализированного жилого помещения нанимателем (или проживающими совместно с ним членами его семьи) дает право наймодателю потребовать расторжения такого договора в суде. Это означает, что прекращением договорных отношений нанимателю угрожает не только нарушение обычных условий такого договора, предусмотренных настоящим ЖК РФ, но и нарушение условий случайных, внесенных в текст договора по соглашению сторон. Правовой режим договора найма специализированного жилого помещения оказывается для нанимателя гораздо более жестким, чем режим социального найма, что вполне оправданно. Как и положения многих других статей настоящего ЖК РФ, ч. 3 коммент. ст. не свободна от ряда юридико-технических погрешностей. Так, упоминание в ч. 3 "иных, предусмотренных статьей 83: Кодекса случаев" расторжения договора оказывается излишним, поскольку общая формулировка "неисполнения обязательств по договору" охватывает и все частные случаи такого неисполнения, в том числе и предусмотренные ст. 83 ЖК РФ. Кроме того, в ч. 3 коммент. ст. законодатель соединил возможных нарушителей обязательств по договору союзом"и" (наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи), что очевидно противоречит и здравому смыслу, и логике рассматриваемого правила. При буквальном толковании этого положения наймодателю пришлось бы ждать, к примеру, пока к юным вандалам - членам семьи нанимателя, разрушающим жилое помещение, не присоединится и сам глава семьи наниматель. И только после этого всех их можно было бы пытаться выселить через суд. На самом же деле наймодатель получает право на расторжение договора найма специализированного помещения во всех случаях, когда наниматель или совместно проживающие с ним члены семьи не исполняют своих договорных обязательств. Статья 102. Прекращение договора найма специализированного жилого помещения 1. Любой договор найма, в том числе специализированного жилого помещения, прекращается гибелью предмета договора. Однако понятие "утрата" помещения гораздо шире, нежели его физическое уничтожение (разрушение). Помещение может быть утрачено и de jure, например, в результате эвикции (отобрания по суду). В этом случае договор найма специализированного жилого помещения также автоматически прекращается.
2. Часть 2 коммент. ст. говорит о последствиях перехода права собственности на служебное жилое помещение или помещение в общежитии. При этом следует учитывать, что под "переходом права собственности" ч. 2 понимает лишь смену конкретного собственника в пределах государственной или муниципальной форм собственности. Это может произойти, например, в случае, когда специализированное жилое помещение переходит из собственности одного субъекта Федерации в собственность другого (или самой Федерации), или передается от одного муниципального образования другому. Однако такой переход права собственности не может быть результатом отчуждения специализированного помещения, поскольку таковое прямо запрещено ч. 3 ст. 92 ЖК РФ. Видимо, законодатель предусмотрел здесь возможность смены собственника помещения в результате универсального правопреемства (например, как следствие реорганизации юридического лица - титульного владельца помещения), что вполне логично. Если новый собственник или титульный владелец служебного жилого помещения или помещения в общежитии является стороной трудового договора с работником - нанимателем этого помещения, ранее заключенный договор найма сохраняет силу (происходит перемена лиц в обязательстве на стороне наймодателя). Во всех остальных случаях договор найма прекращается переменой собственника или титульного владельца помещения. Тем самым закон жестко увязывает судьбу договора найма с существованием трудового договора с нанимателем соответствующего помещения. Следовательно, смена собственника иного специализированного жилого помещения (кроме служебного или помещения в общежитии) не влияет на судьбу соответствующего договора найма: он не прекращается и сохраняет силу. Поскольку договор найма служебного жилого помещения или жилого помещения в общежитии является двусторонне-обязывающим, перемена лиц в обязательстве из такого договора предполагает не только уступку права, но одновременно и перевод долга на новое лицо. Требуется ли в последнем случае получить согласие кредитора нанимателя на делегацию (перевод долга)? Закон, к сожалению, не дает нам ответа на этот важный вопрос. Статья 103. Выселение граждан из специализированных жилых помещений 1. По общему правилу гражданин обязан освободить специализированное жилое помещение, если договор, на основании которого он занимал это помещение, расторгнут или прекратил свое действие. В случае отказа добровольно освободить занимаемое помещение гражданин может быть выселен из него в судебном порядке без предоставления ему другого жилья. Правовые последствия расторжения или прекращения договора найма специализированного жилого помещения различаются в зависимости: - от вида жилого помещения специализированного жилищного фонда; - оснований прекращения договора найма; - личности гражданина - пользователя помещения. Правило о выселении гражданина без предоставления другого жилого помещения не знает исключений, если речь идет о выселении из: а) жилых помещений маневренного фонда; б) жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения; в) жилых помещений фонда для временного поселения вынужденных переселенцев; г) жилых помещений фонда для временного поселения лиц, признанных
беженцами; д) жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан. Заметим, что в последнем случае расторгается или прекращается не договор найма специализированного жилого помещения, а договор безвозмездного пользования таким помещением (для социальной защиты отдельных категорий граждан), хотя коммент. ст. формально на него и не распространяется. В пользу именно такого расширительного толкования ч. 1 коммент. ст. говорит как название ст. 103 ЖК РФ, которое шире ее буквального содержания, так и отсутствие в Кодексе специальной нормы, посвященной последствиям расторжения или прекращения договора безвозмездного пользования специализированным жилым помещением. 2. Применительно к служебным жилым помещениями жилым помещениям в общежитиях законодатель устанавливает целый ряд исключений из общего правила, сформулированного в ч. 1 коммент. ст. Другими словами, гражданин, выселяемый из служебного жилого помещения или жилого помещения в общежитии, обязательно должен быть обеспечен другим жильем в случаях, предусмотренных ч. 2 ст. 102 ЖК РФ и ч. 2 коммент. ст. К таким случаям относятся: а) прекращение договора найма служебного жилого помещения или жилого помещения в общежитии в результате перехода права собственности на такое помещение или передачи его в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу (ч. 2 ст. 102 ЖК РФ); б) расторжение или прекращение договора найма служебного жилого помещения или помещения в общежитии по всем иным основаниям (кроме указанного в ч. 2 ст. 102 ЖК РФ), если наниматель или члены его семьи относятся к числу лиц, упомянутых в ч. 2 коммент. ст. Выделение особой категории граждан, которые обеспечиваются жильем даже в случаях, когда формально-юридические основания для его предоставления (на общих основаниях) отпали, обусловлено соображениями этического характера. Обязательным условием предоставления другого жилого помещения гражданину, выселяемому из служебного помещения, является его нуждаемость в жилье. Однако в абз. 1 ч. 2 коммент. ст. этот критерий понимается гораздо уже, чем в ч. 1 ст. 51 ЖК РФ. Так, нуждающимися в жилье для целей предоставления другого помещения взамен служебного или прежнего помещения в общежитии признаются только граждане, не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Следовательно, если гражданин поставлен на учет в качестве нуждающегося потому, что площадь его помещения в расчете на одного члена семьи меньше учетной нормы (п. 2 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ), или его помещение не отвечает установленным требованиям (п. 3 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ), либо в нем проживает больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, совместное проживание с которым невозможно (п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ), такой гражданин не считается нуждающимся в жилье по смыслу абз. 1 ч. 2 коммент. ст. 3. Содержание ч. 3 коммент. ст. становится понятным при сравнении его с ч. 1 ст. 89 и ст. 90 ЖК РФ, которые определяют разные уровни благоустроенности жилого помещения. По общему правилу наиболее качественное помещение (так называемое другое благоустроенное жилое помещение), которое предоставляется гражданину в связи с его выселением из ранее занимаемого помещения, должно соответствовать четырем
критериям, предусмотренным ч. 1 ст. 89 ЖК РФ. Такое жилое помещение должно: а) быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта; б) быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению; в) отвечать установленным требованиям; г) находиться в черте данного населенного пункта. Существенно менее удобным является "другое помещение" (т.е. просто "другое", а не "другое благоустроенное"), куда гражданин может быть переселен за неоплату коммунальных услуг или пользования жильем (ст. 90 ЖК РФ). Такое помещение может соответствовать всего одному критерию: его площадь должна быть не меньше размера жилого помещения, установленного для вселения граждан в общежитие. Наконец, ч. 3 коммент. ст. предусматривает еще один вариант определения "другого" (а не "другого благоустроенного") жилого помещения. Этот низший уровень благоустройства жилья предполагает, что помещение должно просто находиться в черте соответствующего населенного пункта, в котором расположено жилье, из которого гражданина выселяют. В принципе, логика законодателя, который не стремится обеспечить обычный уровень комфорта гражданам-неплательщикам либо гражданам, выселяемым из служебных помещений или общежитий, вполне объяснима. Но вот понять, почему тяжесть "наказания" дискомфортом для граждан, хронически не оплачивающих жилье или коммунальные услуги, вполне сопоставима (хоть и не тождественна!) с лишениями, которые должны претерпеть лица, выселяемые из служебных помещений или общежитий, практически невозможно. Ведь в последнем случае речь идет не о любых вообще гражданах, утративших право пользования общежитием или служебным жильем, а об особой категории лиц - социально незащищенных, пострадавших ради интересов Отечества! Почему этих людей законодатель ставит в положение, едва ли не худшее, чем хронических неплательщиков? 4. Бремя выселения граждан из служебных жилых помещений или общежитий и предоставления им другого жилья в случае смены собственника или титульного владельца помещения (ч. 2 ст. 102 ЖК РФ) ч. 4 коммент. ст. возлагает на прежнего собственника или юридическое лицо, передающее соответствующее жилое помещение новому владельцу. Статья 104. Предоставление служебных жилых помещений 1. В отличие от всех иных видов специализированных жилых помещений, предусмотренных гл. 9 ЖК РФ, служебные помещения предоставляются гражданам в виде отдельной квартиры. В прежнем жилищном законодательстве аналогичная норма сопровождалась оговоркой "как правило" (ст. 101 ЖК РСФСР). Ее отсутствие в ч. 1 коммент. ст. делает рассматриваемую норму абсолютно императивной. 2. Круг лиц, которые имеют право на получение служебных жилых помещений, весьма широк. По этой причине законодатель не смог перечислить в коммент. ст. все категории граждан, которые должны обеспечиваться служебным жильем, а ограничился лишь указанием на то, какие органы государственной власти вправе устанавливать соответствующие перечни граждан. Правило, сформулированное в ч. 2 коммент. ст., вполне логично предусматривает, что вопросы предоставления служебных жилых помещений в общем виде решаются теми органами государственной власти или местного самоуправления, на территории которых находятся соответствующие жилищные фонды. При этом ч. 2 коммент. ст. следует толковать распространительно, т.е. понимать
термин "орган государственной власти" во множественном числе. Ведь количество органов государственной власти и в самой РФ, и в ее субъектах достаточно велико, тогда как законодатель, говоря о праве определять категории граждан, которым предоставляются служебные жилые помещения, не имел в виду какой-то один орган власти. 3. Срок договора найма служебного жилого помещения по общему правилу определяется периодом трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения гражданина на государственной или выборной должности. Однако по истечении этого срока некоторые категории граждан, указанные в ч. 2 ст. 103 ЖК РФ, в случае выселения из служебных жилых помещений имеют право на предоставление им других жилых помещений в черте того же населенного пункта. Статья 105. Предоставление жилых помещений в общежитиях 1. Коммент. ст. регулирует основные вопросы предоставления жилых помещений в общежитиях. Однако данные правила слишком лаконичны, чтобы охватить весь спектр проблем, возникающих в связи с предоставлением и использованием помещений в общежитиях. Более подробно указанные вопросы урегулированы Примерным положением об общежитиях, утвержденным постановлением Совета Министров РСФСР от 11 августа 1988 г. N 328 (СП РСФСР. 1988. N 17. Ст. 95), Типовым положением о студенческом общежитии образовательного учреждения высшего и среднего профессионального образования Российской Федерации, утвержденным постановлением Госкомвуза РФ от 31 мая 1995 г. N 4 (РГ. 1995. 2 авг.), приказом министра обороны РФ от 15 февраля 2000 г. N 80 "О порядке обеспечения жилыми помещениями в Вооруженных Силах Российской Федерации" (БНА. 2000. N 26) и рядом других подзаконных актов. Субъекты РФ, как правило, принимают собственные нормативные акты, определяющие круг лиц, имеющих право на получение жилых помещений в общежитиях, и порядок их предоставления. Несмотря на то что по смыслу ч. 1 коммент. ст. гражданину в общежитии предоставляется жилое помещение, в действительности предметом договора найма помещения в общежитии может выступать и часть помещения - определенное количество квадратных метров жилой площади (так называемое койко-место). При этом жилая площадь в общежитиях предоставляется из расчета не менее 6 кв. м на одного человека. Семьям, как правило, предоставляются изолированные жилые помещения (абз. 1. п. 11 Примерного положения об общежитиях). Вселяемому в общежитие выдается мебель, постельные принадлежности и другой инвентарь (абз. 3 п. 11 Примерного положения об общежитиях). 2. Срок договора найма жилого помещения в общежитии по общему правилу определяется периодом трудовых отношений, прохождения службы или обучения гражданина. Однако по истечении этого срока некоторые категории граждан, указанные в ч. 2 ст. 103 ЖК РФ, в случае выселения из общежитий имеют право на предоставление им других жилых помещений в черте того же населенного пункта. 3. Следует обратить внимание, что в соответствии с ч. 2 ст. 92 ЖК РФ правила, определяющие правовой режим общежитий, распространяются только на жилые помещения, входящие в состав государственного или муниципального жилищных фондов. Поэтому если негосударственное юридическое лицо (например, АО или частный вуз) предоставляет на период работы или учебы своим сотрудникам или студентам жилые помещения, правила ст. 94 и 105 к ним не применяются, поскольку соответствующие помещения относятся к частному жилищному фонду (ч. 2 ст. 19 ЖК).
Статья 106. Предоставление жилых помещений маневренного фонда 1. Норма предоставления жилого помещения в доме маневренного фонда такая же, как и в общежитии: не менее 6 кв. м на одного человека. Данное правило носит относительно императивный характер, т.е. может быть изменено, но только в сторону увеличения нормы предоставления жилой площади. 2. Часть 2 коммент. ст. определяет срок действия договора найма жилого помещения в маневренном фонде в зависимости от того, на каком основании было предоставлено это помещение. Граждане, получившие помещение в маневренном фонде в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором они ранее проживали (ч. 1 ст. 95), вправе пользоваться им вплоть до завершения такого капитального ремонта или реконструкции. Лица, утратившие жилье в результате обращения взыскания на него (ч. 2 ст. 95), могут пользоваться жилым помещением маневренного фонда до того момента, пока по результатам продажи жилья, на которое было обращено взыскание, с ними не будет произведен полный расчет. При этом законодатель, видимо, исходит из того, что средства, оставшиеся после удовлетворения требований залогового кредитора, могут позволить гражданину решить свою жилищную проблему самостоятельно. Смысл подп. 3 ч. 2 коммент. ст. невозможно точно установить ни из текста самой ст., ни из контекста всего ЖК РФ. Можно с уверенностью сказать лишь, что граждане, потерявшие единственное жилье в результате чрезвычайных обстоятельств (ч. 3 ст. 95 ЖК РФ), вправе пользоваться помещением маневренного фонда до момента, пока им не будет предоставлено новое жилье в государственном или муниципальном жилищном фонде. А вот понять, какой же "расчет" должен быть произведен с гражданами в указанном случае, кто, зачем и на каком основании должен производить такой расчет, оказывается, увы, невозможным. Ничуть не облегчает толкование и фраза о том, что такой "расчет" должен производиться "в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом", поскольку в тексте ЖК РФ соответствующий порядок, к сожалению, не предусмотрен. Возможно, законодатель имел в виду расчеты в связи с выплатой гражданину страхового возмещения (если уничтоженное жилье было им застраховано) или каких-либо государственных компенсаций или субсидий, но говорить об этом с уверенностью пока нельзя. Граждане, получившие жилое помещение в доме маневренного фонда по иным основаниям (ч. 4 ст. 95 ЖК РФ), пользуются им в течение срока, установленного тем нормативным актом, который предусмотрел право на получение такого жилья в соответствующих случаях. Следует отметить, что нередко законодатель, предоставляя гражданам право на получение временного жилья в маневренном фонде, не определяет срок пользования таким помещением. 3. Часть 3 коммент. ст. не несет никакой смысловой нагрузки, ибо заключение договора только на какой-то период времени предполагает, что по истечении этого периода, если стороны не договорятся об ином, действие договора прекращается. Статья 107. Предоставление жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения 1. Порядок предоставления жилых помещений в стационарных учреждениях социального обслуживания определяется федеральными нормативными актами и законодательством субъектов РФ (см. также коммент. к ст. 96). Стационарное социальное обслуживание в специализированных учреждениях предоставляется гражданам, частично или полностью утратившим способность к самообслуживанию и нуждающимся по состоянию здоровья в постоянном уходе и
наблюдении (абз. 1 ст. 20 ФЗ "О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов"). Жилые помещения в специальных домах муниципального жилищного фонда социального обслуживания (социальные квартиры) предоставляются одиноким гражданам, гражданам, родственники которых по объективным причинам не могут обеспечить им помощь и уход, при условии сохранения указанными гражданами полной или частичной способности к самообслуживанию и несоответствия условий их проживания требованиям жилищного законодательства. 2. В ряде случаев отдельный договор найма специализированного жилого помещения не заключается, а условия, определяющие взаимные права и обязанности сторон жилищного правоотношения, регулируются договором о стационарном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов (см.: постановление Минтруда России от 17 мая 2002 г. N 35 "Об утверждении Положения о порядке заключения, изменения и расторжения договоров о стационарном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов и формы примерного договора о стационарном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов" // БНА. 2002. N 26). В части, регулирующей условия пользования соответствующим жилым помещением, указанный договор подчиняется правилам глав 9 и 10 ЖК РФ. Статья 108. Предоставление жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами 1. Ни один из нормативных актов, которые должны регулировать порядок предоставления жилых помещений для временного поселения вынужденных переселенцев и беженцев, пока не принят. В связи с существенными различиями правового положения вынужденных переселенцев, с одной стороны, и лиц, признанных беженцами, с другой, вряд ли можно ожидать, что вопросы предоставления им жилья будут урегулированы единым федеральным законом. Видимо, поэтому законодатель и резервирует за собой возможность принятия нескольких таких актов, говоря в коммент. ст. о федеральных законах во множественном числе. 2. Впредь до принятия специальных федеральных законов, определяющих порядок предоставления жилых помещений для временного поселения вынужденных переселенцев и беженцев, эти вопросы регулируются нормативными актами, принятыми до введения в действие ЖК. К их числу относятся: - Положение о жилищном обустройстве вынужденных переселенцев в Российской Федерации, утвержденное постановлением Правительства РФ от 8 ноября 2000 г. N 845 (СЗ РФ. 2000. N 46. Ст. 4562); - Положение о фонде жилья для временного поселения лиц, признанных беженцами, и его использовании, утвержденное постановлением Правительства РФ от 9 апреля 2001 г. N 275 (СЗ РФ. 2001. N 16. Ст. 1604); - Порядок учета лиц, признанных беженцами, нуждающихся в жилых помещениях из фонда жилья для временного поселения, и предоставления им указанного жилья, утвержденный приказом Министерства по делам Федерации, национальной и миграционной политики РФ от 5 октября 2001 г. N 83 (БНА. 2001. N 45). Применение указанных нормативных актов впредь до вступления в силу соответствующих федеральных законов основывается на правилах ст. 4 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации". 3. В соответствии с п. 18 Порядка учета лиц, признанных беженцами:, жилое помещение для временного поселения предоставляется исходя из фактического
наличия этого жилья по нормам, установленным жилищным законодательством для общежитий, с согласия лица, признанного беженцем. Точно такое же правило предусмотрено и п. 26 Положения о жилищном обустройстве вынужденных переселенцев. Статья 109. Предоставление жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан 1. Главной особенностью пользования жилыми помещениями гражданами, нуждающимися в специальной социальной защите (см. коммент. к ст. 98 ЖК РФ), является его безвозмездность. Ведь это жилье предоставляется лицам, которые оказались в трудной жизненной ситуации (малообеспеченность, безработица, отсутствие определенного места жительства, конфликты и жестокое обращение в семье, одиночество), которую они не могут преодолеть самостоятельно (ч. 4 ст. 3 ФЗ "Об основах социального обслуживания населения в Российской Федерации"). Естественно, что возможность пользоваться бесплатным жильем становится для них одним из главных условий выживания и возврата к нормальной полноценной жизни. 2. Договор безвозмездного пользования специализированным жилым помещением упоминается в ЖК РФ лишь дважды: в ст. 99 и коммент. ст. Весь остальной массив норм глав 9 и 10 ЖК РФ, на первый взгляд, посвящен лишь договорам найма жилых помещений. Однако особенности предоставления и пользования специализированными жилыми помещениями столь значительны, что эта специфика оказывается гораздо важнее, чем видимые различия между возмездным договором найма и договором безвозмездного пользования помещением. В связи с этим следует полагать, что ст. 100-103 ЖК РФ применимы и к договорам безвозмездного пользования специализированным жилым помещением, несмотря на то, что в диспозиции соответствующих норм упоминаются лишь договоры найма жилого помещения. Договор безвозмездного пользования специализированным жилым помещением является разновидностью гражданско-правового договора ссуды и, следовательно, регулируется не только правилами ЖК РФ, но и ст. 689-701 ГК РФ. Однако общие нормы о договорах безвозмездного пользования, предусмотренные ГК РФ, не в полной мере учитывают специфику отношений по использованию специализированных жилых помещений. Так, очевидно, на ссудополучателя, нуждающегося в специальной социальной защите, нельзя возлагать обязанности по содержанию помещения, включая производство текущего и капитального ремонта (ст. 695 ГК РФ), а также обременять его рисками случайной гибели или повреждения жилья (ст. 696 ГК РФ). 3. Основной массив законодательства, регулирующего предоставление жилья для социальной защиты отдельных категорий граждан по договорам безвозмездного пользования, представлен подзаконными актами, к числу которых можно, например, отнести постановление Правительства РФ от 8 июня 1996 г. N 670 "Об утверждении Примерного положения об учреждении социальной помощи для лиц без определенного места жительства и занятий" (СЗ РФ. 1996. N 25. Ст. 3025). Проект Федерального закона "Об основах социально-правовой защиты от насилия в семье", предусматривавший предоставление временного приюта лицам, подвергшимся насилию в семье, принятый к рассмотрению Советом Государственной Думы 11 марта 1997 г., к сожалению, так и не был принят. По этой причине предоставление временного жилья указанной категории граждан сегодня осуществляется на основании нормативных актов тех субъектов РФ, где такие законы приняты. Правовой режим помещений, предоставляемых для социальной защиты
гражданам по договорам безвозмездного пользования, во многом сходен с режимом общежитий, поскольку в большинстве случаев граждане не вправе рассчитывать на предоставление им отдельного жилого помещения. Так, п. 8 Примерного положения об учреждении социальной помощи для лиц без определенного места жительства и занятий, утвержденного постановлением Правительства РФ от 8 июня 1996 г. N 670, предусматривает ":предоставление для временного пребывания: отдельного койкоместа с комплектом постельных принадлежностей и предметами личной гигиены (мыло, полотенце)". О качестве предоставляемых помещений см. п. 2 коммент. к ст. 97 ЖК РФ. Раздел V. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы Глава 11. Организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов Статья 110. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы 1. Коммент. ст. содержит нормы, определяющие статус жилищных и жилищностроительных кооперативов и их место среди иных некоммерческих форм объединения граждан и юридических лиц на основе членства. Законодатель безоговорочно отнес жилищные и жилищно-строительные кооперативы к разряду потребительских, презюмировав тем самым не только основную цель их создания, но и очертив границы сферы их жизнедеятельности. Целями создания жилищных и жилищно-строительных кооперативов признаются: - удовлетворение потребностей граждан в жилье; - управление жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Первая из названных целей является традиционной. Она провозглашалась и в прежнем законодательстве (см., например: ст. 51 Закона СССР "О кооперации в СССР" // Ведомости СССР. 1988. N 2. Ст. 355). Вторая из провозглашенных законодателем целей не вполне определенна, поскольку жилищный кооператив призван по смыслу подп. 2 ч. 2 ст. 161 коммент. закона управлять многоквартирным домом, что логично, а не управлять отдельно взятыми жилыми и нежилыми помещениями в нем. Кроме того, указанная цель вряд ли может быть отнесена к разряду удовлетворяющих материальные и нематериальные и иные потребности участников кооператива, что требуется для данной разновидности некоммерческих организаций по смыслу ч. 1 ст. 116 ГК РФ. 2. Из предполагаемого многообразия форм жилищной кооперации законодатель в коммент. законе выделяет две, а именно жилищные и жилищно-строительные кооперативы. Это наиболее распространенные формы объединения граждан, преследующие удовлетворение их жилищных потребностей. В историческом плане первыми жилищными объединениями были жилищностроительные кооперативы, создание которых дозволялось постановлением ЦИК и СНК СССР от 19 августа 1924 г. "О жилищной кооперации" (см.: Раевич С.И. Жилищная кооперация // Советское хозяйственное право. М., 1926. С. 60). Жилищные кооперативы, имеющие более короткую историю развития по сравнению с жилищно-строительными кооперативами, появились в качестве формы объединения граждан благодаря постановлению ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 31 марта 1988 г. "О мерах по ускорению развития жилищной кооперации" (СП СССР. 1988. N 16. Ст. 43).
3. В ч. 2 и 3 коммент. ст. даются характеристики жилищных и жилищностроительных кооперативов, позволяющие отграничить их друг от друга по признаку готовности имущественной базы кооператива для удовлетворения жилищной потребности его членов. Жилищные кооперативы создаются на базе приобретаемого и нуждающегося в реконструкции за счет средств членов кооператива многоквартирного жилого дома с целью его последующего содержания. Жилищно-строительные кооперативы создаются на базе строящегося или нуждающегося в реконструкции за счет средств членов кооператива многоквартирного жилого дома с целью его последующего содержания. Сформулированные законодателем отличия между жилищными и жилищностроительными кооперативами нельзя признать удачными, поскольку, во-первых, реконструкции должно всегда предшествовать приобретение и, во-вторых, не каждый построенный дом нуждается в немедленной реконструкции. 4. Часть 4 коммент. ст. содержит норму, признающую жилищные и жилищностроительные кооперативы разновидностью потребительских кооперативов. Это означает, что правовое положение жилищных и жилищно-строительных кооперативов, а также права и обязанности их членов, определяются не только нормами коммент. закона, но и нормами ГК РФ, в частности ст. 116 ГК РФ. Следует также иметь ввиду, что на отношения, складывающиеся в связи с созданием, деятельностью и правовым положением жилищных и жилищно-строительных кооперативов, не распространяются нормы ФЗ "О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации" (СЗ РФ. 1997. N 28. Ст. 3306; 2000. N 18. Ст. 1910; 2002. N 12. Ст. 1093). 5. В ч. 5 коммент. ст. формулируется правило о нераспространении действия положений главы 11 коммент. закона на отношения, связанные с созданием и деятельностью иных, чем жилищные и жилищно-строительные кооперативы, специализированных потребительских кооперативов, создаваемых в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье. К иным специализированным потребительским кооперативам в жилищной сфере относятся, в частности, жилищные накопительные кооперативы, правовые, экономические и организационные основы деятельности которых установлены ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" (РГ. 2004. 31 дек.). Статья 111. Право на вступление в жилищные кооперативы 1. Нормы коммент. ст. регулируют отношения, очерчивающие круг лиц, имеющих право на вступление в жилищные и жилищно-строительные кооперативы (далее по тексту коммент. гл. 11 - жилищные кооперативы). В их число законодатель включил граждан, достигших шестнадцатилетнего возраста, а также юридических лиц вне зависимости от их организационно-правовой формы. В отличие от ранее действовавших условий приема граждан в члены жилищного кооператива (ст. 113 ЖК РСФСР) снижен на два года возрастной ценз граждан, имеющих право на вступление в жилищный кооператив, а также отменены условия постоянного проживания в данном населенном пункте и нуждаемости в улучшении жилищных условий. 2. В ч. 2 коммент. ст. закреплена норма, указывающая на категории граждан, имеющих преимущественное право на вступление в жилищные кооперативы, которые организованы при содействии органов публичной власти. К таким категориям согласно ст. 49 коммент. закона законодатель относит: - малоимущих граждан, если они признаны таковыми органами местного самоуправления;
- граждан, признанных по установленным ст. 15 коммент. закона основаниям, а также по основаниям, установленным федеральным законом или законом субъекта РФ, нуждающимися в жилых помещениях. При этом порядок признания граждан малоимущими должен быть установлен законом соответствующего субъекта РФ с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению. Порядок учета доходов и расчета среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина, установлены Федеральным законом от 5 апреля 2003 г. N 44-ФЗ "О порядке учета доходов и расчета среднедушевого дохода семьи и дохода одного проживающего гражданина для признания их малоимущими и оказания им государственной социальной помощи" (СЗ РФ. 2003. N 14. Ст. 1257). Перечень видов доходов, учитываемых при расчете среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина, утвержден постановлением Правительства РФ от 20 августа 2003 г. N 512. В целях единообразного применения норм коммент. закона приказом Министерства регионального развития РФ от 25 февраля 2005 г. N 17 утверждены Методические рекомендации для органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления по установлению порядка признания граждан малоимущими в целях постановки на учет и предоставления малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма (Приложение к РГ. 2005. N 12), которые носят рекомендательный характер. В Санкт-Петербурге, например, действует Закон Санкт-Петербурга от 30 июня 2005 г. "О порядке ведения учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях и предоставлении жилых помещений по договорам социального найма в Санкт-Петербурге" (СПС "Гарант"). Согласно ст. 2 указанного Закона малоимущими признаются граждане, чей ежемесячный доход не превышает двукратной официально установленной в Санкт-Петербурге величины прожиточного минимума на душу населения, а стоимость находящегося в собственности и подлежащего налогообложению имущества не превышает десятикратную среднюю рыночную стоимость квадратного метра общей площади жилья в Санкт-Петербурге. При этом размер ежемесячного дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и ежемесячного дохода одиноко проживающего гражданина, а равно размер стоимости находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению имущества, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости находящегося в собственности одиноко проживающего гражданина и подлежащего налогообложению имущества определяются в соответствии с одноименными Методиками, являющимися приложениями к указанному Закону. 3. Жилищные кооперативы, организованные при содействии органов государственной власти и органов местного самоуправления, являются разновидностью жилищных кооперативов, создаваемых при финансовой, организационной и правовой поддержке государства и (или) муниципальных образований. Масштабы и характер такой поддержки коммент. закон не устанавливает. Статья 112. Организация жилищного кооператива 1. Нормы, содержащиеся в коммент. ст., регулируют отношения, связанные с организацией жилищного кооператива. Название коммент. ст. заимствовано из ст. 114 ЖК РСФСР. Современная юридическая терминология чаще всего оперирует словосочетанием"создание юридического лица", а не "организация юридического лица"
(см., например: пп. 2, 3 ст. 50 ГК РФ, ст. 136 коммент. закона). 2. В ч. 1 закреплена норма, устанавливающая пределы численности членов жилищного кооператива. Прежнее законодательство не содержало подобного правила. Максимальное количество членов жилищного кооператива определяется количеством жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативном многоквартирном доме. Максимальное количество членов жилищного кооператива в реконструируемом доме законодатель не определяет. В последнем случае необходимо руководствоваться аналогией закона. Нежилые помещения при определении максимального количества членов жилищного кооператива в расчет не принимаются. 3. В ч. 2 содержится правило, определяющее компетентный орган, который вправе принять решение об организации жилищного кооператива. Таким органом является собрание учредителей. На практике собранию учредителей должен предшествовать еще ряд этапов процесса создания жилищного кооператива. Это, вопервых, образование инициативной группы лиц, уполномоченных заниматься организационными вопросами, в том числе и вопросом подготовки собрания учредителей и, во-вторых, выбор потенциального объекта недвижимости, который будет приобретаться, строиться или реконструироваться. Говоря другими словами, решение об организации жилищного кооператива не должно приниматься на "пустом месте", а быть осознанным, мотивированным и подкрепленным наличием документов, касающихся будущей материальной базы кооператива. 4. Часть 3 определяет круг лиц, имеющих право участвовать в собрании учредителей жилищного кооператива. Такими лицами по смыслу коммент. ч. являются все желающие организовать кооператив. Однако не всякий желающий организовать жилищный кооператив становится учредителем последнего. Учредителями жилищного кооператива признаются лишь те из желающих, которые проголосовали за принятие решения об организации кооператива и об утверждении его устава. 5. В ч. 4 закреплено правило, определяющее условие принятия решения собрания учредителей об организации жилищного кооператива и об утверждении его устава. По смыслу коммент. ст. такое решение должно быть одно, из чего следует, что голосование по вопросу об организации жилищного кооператива и по вопросу об утверждении устава кооператива не должно быть раздельным. 6. Часть 5 содержит норму, определяющую момент возникновения членства в жилищном кооперативе и условие такого членства. Момент возникновения членства в жилищном кооперативе законодатель приурочил к моменту государственной регистрации кооператива в качестве юридического лица (см. коммент. к ст. 114). Условием членства в организуемом жилищном кооперативе законодатель называет факт голосования лица, желающего вступить в жилищный кооператив, за организацию жилищного кооператива. Позиция указанного лица в отношении устава кооператива во внимание не принимается. 7. Решение собрания учредителей для целей придания ему юридической значимости подлежит оформлению протоколом собрания. Законодатель не уточняет содержание решения. Представляется, что это должно быть решение собрания об организации жилищного кооператива и об утверждении его устава. Статья 113. Устав жилищного кооператива 1. Устав жилищного кооператива является единственным для данной разновидности некоммерческих организаций учредительным документом. Устав кооператива принимается на собрании его учредителей посредством голосования лиц, желающих вступить в жилищный кооператив. 2. В ч. 1 коммент. ст. закреплены требования, предъявляемые к содержанию
устава жилищного кооператива. Указанные требования в основном совпадают с требованиями, сформулированными в ч. 2 ст. 52 и ч. 2 ст. 116 ГК РФ и предъявляемыми к учредительным документам юридического лица и уставу потребительского кооператива соответственно. 3. Наименование жилищного кооператива, закрепленное в его уставе, служит целям индивидуализации юридического лица, позволяющей выделить данный кооператив из массы подобных ему организаций. Согласно ч. 1 ст. 54 ГК РФ жилищный кооператив как некоммерческая организация должен иметь свое наименование, содержащее указания на его организационно-правовую форму и на характер деятельности. Поскольку жилищные кооперативы являются разновидностью потребительских кооперативов, последние надлежит признать организационно-правовой формой своего жилищного подвида, прямо предусмотренной ч. 3 ст. 50 ГК РФ. Следует иметь в виду, что в наименовании жилищного кооператива согласно ст. 2 ФЗ "О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации" (СЗ РФ. 1997. N 28. Ст. 3306; 2000. N 18. Ст. 1910; 2002. N 12. Ст. 1093) запрещено использование слов "потребительское общество" и "союз потребительских обществ". В наименовании жилищного кооператива должно в обязательном порядке присутствовать слово "кооператив" (ч. 3 ст. 116 ГК РФ). 4. Место нахождения жилищного кооператива определяется местом его государственной регистрации, которая осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа (правления жилищного кооператива). 5. Определение предмета и целей деятельности жилищного кооператива в его уставе является обязательным, как, впрочем, и для любых иных организаций, обладающих специальной правоспособностью. Целями деятельности любого жилищного кооператива является удовлетворение потребностей граждан в жилье и управление жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме (ч. 1 ст. 110 коммент. закона). Предметом деятельности жилищного кооператива является приобретение, реконструкция и последующее содержание многоквартирного дома. Предметом деятельности жилищно-строительного кооператива являются строительство, реконструкция и последующее содержание многоквартирного дома. 6. Общие положения о порядке вступления в члены кооператива, порядке выхода из кооператива и возврате паевых взносов установлены ст. 121, 130, 132 коммент. закона. Состав и компетенция органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива определены ст. 115-120 коммент. закона. 7. Порядок покрытия членами кооператива понесенных им убытков должен определяться с учетом правила, закрепленного в ч. 4 ст. 116 ГК РФ. Согласно указанному правилу члены потребительского кооператива обязаны в течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса покрыть образовавшиеся убытки путем дополнительных взносов. В случае невыполнения этой обязанности кооператив может быть ликвидирован в судебном порядке по требованию кредиторов. 8. Общее правило об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов сформулировано в абз. 2 ч. 4 ст. 116 ГК РФ. В соответствии с ним члены потребительского кооператива солидарно несут субсидиарную ответственность по его обязательствам в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов кооператива. 9. Реорганизация и ликвидация жилищных кооперативов осуществляется в порядке и по основаниям, установленным ст. 57-64 ГК РФ. Жилищный кооператив может быть также ликвидирован вследствие признания
его несостоятельным в порядке, установленном ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (СЗ РФ. 2002. N 43. Ст. 4190). 10. В ч. 2 коммент. ст. сформулирована норма, дозволяющая включать в устав жилищного кооператива помимо обязательных положений и другие не противоречащие коммент. закону и иным федеральным законам положения. Так, в устав жилищного кооператива могут быть включены в части, не противоречащей действующему законодательству, положения о правах и обязанностях членов кооператива, а также положения о компетенции общего собрания членов кооператива, содержащиеся соответственно в ст. 13 и ч. 3 ст. 14 Закона СССР "О кооперации в СССР" (Ведомости СССР. 1988. N 22. Ст. 355). Статья 114. Государственная регистрация жилищного кооператива 1. Коммент. ст. содержит отсылочную норму, определяющую компетентное законодательство, применение которого необходимо для осуществления государственной регистрации жилищного кооператива. Базовым нормативным актом, регулирующим отношения, складывающиеся в связи с государственной регистрацией юридических лиц, является ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" (СЗ РФ. 2001. N 33 (ч. I). Ст. 3431; 2003. N 26. Ст. 2565; N 52 (ч. I). Ст. 5037). 2. Государственная регистрация является завершающим этапом создания жилищного кооператива. Момент, с которого жилищный кооператив считается созданным, приурочен ко дню внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр юридических лиц. Процедурные вопросы, связанные с государственной регистрацией жилищных кооперативов, решаются в порядке, аналогичном решению процедурных вопросов при государственной регистрации товариществ собственников жилья (см. коммент. к ст. 139). Статья 115. Органы управления жилищного кооператива 1. Коммент. ст. содержит норму, определяющую перечень органов управления жилищного кооператива. Указанные органы являются неотъемлемым элементом структуры кооператива как юридического лица. Через свои органы жилищный кооператив приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности. 2. Перечень органов управления жилищного кооператива сформулирован по аналогии со схемой управления кооперативами, закрепленной в ст. 14 Закона СССР "О кооперации в СССР" (Ведомости СССР. 1988. N 22. Ст. 355). Общее собрание членов жилищного кооператива является высшим органом управления. В крупных жилищных кооперативах вместо общего собрания могут созываться конференции, представляющие собой собрания полномочных представителей членов жилищного кооператива. Норма представительства для участия в конференции определяется уставом жилищного кооператива. По смыслу коммент. ст. конференция может быть созвана, и ее созыв будет правомочным при соблюдении следующих условий: - число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти; - указанное число участников общего собрания предусмотрено уставом жилищного кооператива. Данные условия представляются недостаточно точными. Очевидно, что правомочность конференции в качестве органа управления
жилищного кооператива имеет место лишь в случае, если это определено уставом жилищного кооператива. Конференция может быть созвана, если число предполагаемых участников общего собрания - членов жилищного кооператива более пятидесяти. 3. Согласно подп. 3 коммент. ст. к органам управления жилищного кооператива законодатель относит правление жилищного кооператива и председателя правления жилищного кооператива. Это правило также оставляет желать лучшего. Фигура председателя правления жилищного кооператива в качестве органа управления при одновременном существовании самого правления представляется излишней. Прежнее союзное законодательство о кооперации (ч. 4 ст. 14 Закона СССР "О кооперации в СССР") предусматривало должность председателя кооператива в случае, если в таком кооперативе нет правления. Председатель кооператива осуществлял руководство текущими делами кооператива и принимал решения по вопросам, которые не были отнесены к исключительной компетенции общего собрания или собрания уполномоченных. При этом председатель кооператива в случае избрания в крупных кооперативах правления выступал еще и в роли председателя правления кооператива. Статья 116. Управление в жилищном кооперативе 1. Коммент. ст. содержит отсылочные нормы, определяющие статус общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) и пределы его (ее) компетенции. Название коммент. ст. не соответствует ее содержанию (см. содержание ст. 14 Закона СССР "О кооперации в СССР"). 2. Общее собрание членов жилищного кооператива созывается в порядке, закрепленном в уставе кооператива. Соответствующие положения, касающиеся созыва общего собрания (конференции) и включаемые в устав, могут быть заимствованы из правил, установленных в отношении порядка организации общего собрания членов товарищества собственников жилья (см. коммент. к ст. 146). 3. Общее собрание членов жилищного кооператива (конференция) наделяется компетенцией, определяемой уставом кооператива. Пределы компетенции общего собрания (конференции) могут быть установлены исходя из правил, содержащихся в пп. 29-31 отмененного в апреле 1989 г. Примерного устава жилищно-строительного кооператива (СП РСФСР. 1965. N 23. Ст. 144), ч. 3 ст. 14 Закона СССР "О кооперации в СССР" с учетом норм, закрепленных в ст. 44 и ст. 117 коммент. закона. Статья 117. Общее собрание членов жилищного кооператива 1. Коммент. ст. посвящена некоторым процедурным и организационным вопросам, связанным с проведением общего собрания членов жилищного кооператива. 2. В первом предложении ч. 1 коммент. ст. сформулировано правило о правомочности общего собрания. Правомочность общего собрания означает легитимность самого собрания как высшего органа управления жилищного кооператива и юридическую значимость принимаемых им решений. Собрание считается правомочным, если на нем присутствует более половины членов кооператива. В отличие от правил, определяющих правомочность общего собрания членов товарищества собственников жилья (ч. 3 ст. 146 коммент. закона), в число присутствующих не включаются лица, являющиеся представителями членов жилищного кооператива. Во втором предложении ч. 1 коммент. ст. определена формула принятия общим собранием членов жилищного кооператива двух видов решений: - решений, не указанных в уставе жилищного кооператива;
- решений, указанных в уставе жилищного кооператива. Первый из названных видов решений весьма сложно себе представить, поскольку компетенция общего собрания должна быть определена уставом жилищного кооператива, и за ее пределами собрание не вправе что-либо решать. Второй вид решений, определенный также границами компетенции общего собрания, очерченными в уставе жилищного кооператива, может касаться вопросов, связанных с размерами паевых взносов и взносов на содержание и эксплуатацию жилого дома, с исключением из членов кооператива, с реорганизацией и ликвидацией кооператива и т.п. По существу, вся сфера компетенции общего собрания должна быть разбита на отдельные вопросы, которые получают свое отражение в соответствующем разделе устава. Решения по таким вопросам принимаются большинством в 3/4 голосов присутствующих на собрании членов жилищного кооператива. 3. Общее собрание членов кооператива, в котором имеются члены кооператива, полностью выплатившие свой паевой взнос и которым принадлежит более половины долей в праве на общее имущество кооперативного дома, не вправе принимать решения, отнесенные к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (см. коммент. к ст. 44). Решения общего собрания членов кооператива, в котором имеется хотя бы один член кооператива, полностью выплативший свой паевой взнос, и касающиеся вопросов владения, пользования и распоряжения общим имуществом кооперативного дома, должны приниматься с соблюдением правил, установленных ст. 246, 247 ГК РФ. 4. В ч. 2 закреплена норма, обязывающая всех членов жилищного кооператива исполнять решения общего собрания, принятые в установленном порядке. Если установленный порядок принятия решений не был соблюден и при этом были нарушены права и охраняемые законом интересы члена жилищного кооператива, он вправе обжаловать в суд решение собрания. 5. В ч. 3 определен один из элементов компетенции общего собрания членов жилищного кооператива. Избрание органов управления кооператива и органов контроля за его деятельностью осуществляется путем принятия соответствующего решения. Требуемое количество голосов для принятия решения об избрании указанных органов определяется в соответствии с правилом, закрепленным в ч. 1 коммент. ст. 6. Часть 4 содержит правило, обязывающее лиц, ведущих общее собрание (председателя собрания и секретаря собрания), оформлять решения собрания протоколом. Коммент. закон не требует и не запрещает доводить решения, принятые общим собранием членов жилищного кооператива, до всех членов путем размещения соответствующих сообщений в общедоступном месте. Статья 118. Правление жилищного кооператива 1. Коммент. ст. содержит отсылочные нормы, устанавливающие порядок формирования правления жилищного кооператива и некоторые его функции. Правление жилищного кооператива является исполнительным органом управления кооперативом, подотчетным общему собранию членов кооператива или конференции. По общему правилу правление должно иметь так называемую остаточную компетенцию и решать все вопросы жизнедеятельности жилищного кооператива, за исключением вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания или конференции. При этом в уставе жилищного кооператива должна быть закреплена возможность решения вопросов, отнесенных к компетенции правления, общим собранием или конференцией членов кооператива. 2. В ч. 1 содержится норма, определяющая круг лиц, из числа которых
избирается правление жилищного кооператива, и устанавливающая компетентный орган, уполномоченный принимать решение по количественному и персональному составу правления. В отличие от правления товарищества собственников жилья, предельный срок полномочий которого определен двумя годами, правление жилищного кооператива может избираться на любой срок. Как правило, он варьируется в пределах от двух до пяти лет. Количество членов правления и срок, на который оно избирается, должны быть определены уставом кооператива. 3. В ч. 2 закреплена отсылочная норма, указывающая на документы, которые устанавливают порядок деятельности правления жилищного кооператива и порядок принятия им решений. Внутренние документы кооператива, в числе которых законодатель называет положения и регламенты, должны утверждаться общим собранием членов кооператива. 4. В ч. 3 содержится норма, очерчивающая некоторые полномочия правления жилищного кооператива. На практике круг решаемых правлением вопросов обычно сводится к получению установленных общим собранием членов кооператива вступительных и паевых взносов, составлению смет, отчетов и планов, найму работников для обслуживания кооперативного дома, заключению договоров, выдаче обязательств по погашению кредитов, осуществлению технического надзора за строительством дома жилищно-строительного кооператива, участию через своего представителя в государственной комиссии по приемке дома, ведению списка членов кооператива, ведению делопроизводства. Очевидно, что круг решаемых правлением вопросов не может быть сформулирован исчерпывающим образом, поэтому применяется правило об остаточной компетенции. Статья 119. Председатель правления жилищного кооператива 1. Коммент. ст. содержит нормы, определяющие круг лиц, из числа которых избирается председатель правления, устанавливающие компетентный орган, осуществляющий его избрание, а также очерчивающие некоторые функции председателя правления. Председатель правления жилищного кооператива - лицо, возглавляющее правление и организующее его работу в течение срока, определенного уставом кооператива. 2. Председатель правления наделяется остаточной компетенцией по отношению к компетенции правления. В целях избежания конкуренции компетенций в уставе жилищного кооператива должно быть произведено их разграничение, например, по основанию характера совершаемых сделок (см. коммент. к ч. 2 ст. 149). 3. В ч. 3 коммент ст. содержится требование, которому должны отвечать действия председателя правления жилищного кооператива при их осуществлении в интересах кооператива. Требования добросовестности и разумности носят характер оценочных и применяются чаще в негативном, чем в позитивном смысле (см.: Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. М., 1995. С. 40-41). Говоря другими словами, действия председателя правления жилищного кооператива не должны по своему характеру быть недобросовестными и неразумными. Кроме того, указанные действия не должны быть несправедливыми. Интересно отметить, что к деятельности председателя правления товарищества собственников жилья подобных требований законодатель не предъявляет (см. ст. 149 коммент. закона). Статья 120. Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива
1. Коммент. ст. устанавливает правила избрания ревизионной комиссии (ревизора) жилищного кооператива и очерчивает круг ее прав и обязанностей. Ревизионная комиссия не относится к числу органов управления жилищного кооператива, а является его контрольным органом. Прежнее законодательство (п. 35 Примерного устава жилищно-строительного кооператива // СП РСФСР. 1965. N 23. Ст. 144; п. 4 ст. 14 Закона СССР "О кооперации в СССР" // Ведомости СССР. 1988. N 22. Ст. 355) отводило ревизионной комиссии роль органа, контролирующего деятельность правления кооператива. 2. Избрание ревизионной комиссии (ревизора) осуществляется на заседании общего собрания членов кооператива или конференции путем голосования. Срок, на который избирается ревизионная комиссия (ревизор), не должен превышать трех лет. После указанного срока ревизионная комиссия (ревизор) должна быть переизбрана либо должны быть подтверждены полномочия ее членов. 3. В третьем предложении ч. 1 коммент. ст. закреплено правило, запрещающее одновременное членство в правлении жилищного кооператива и в ревизионной комиссии. Что касается запрета на занятие иных должностей членами ревизионной комиссии в органах управления жилищного кооператива, то можно предположить, что законодатель имеет в виду некие технические должности в правлении, предусмотренные положением или регламентом, регулирующим порядок деятельности правления. К числу указанных должностей должна относиться и должность бухгалтера жилищного кооператива. 4. В ч. 2 коммент. ст. указан состав лиц, из числа которых избирается председатель ревизионной комиссии. Законодатель не определяет порядок избрания председателя. Он должен быть закреплен в уставе жилищного кооператива. 5. В ч. 3 коммент. ст. определены основные обязанности ревизионной комиссии (ревизора). Круг этих обязанностей почти дословно заимствован законодателем из ч. 3 ст. 39 ФЗ "О товариществах собственников жилья", который определял обязанности ревизионной комиссии (ревизора) товарищества собственников жилья. Обязанности ревизионной комиссии (ревизора), установленные коммент. п., в основном совпадают с обязанностями ревизионной комиссии (ревизора) товарищества собственников жилья (см. коммент. к ст. 150). Однако, в отличие от последних, ревизионная комиссия жилищного кооператива (ревизор) проводит не ревизии финансовой деятельности, а плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности, представляет общему собранию не заключение о смете доходов и расходов, а заключение о бюджете жилищного кооператива. 6. Часть 4 коммент. ст. предоставляет ревизионной комиссии (ревизору) жилищного кооператива право на осуществление как плановых, так и внеплановых проверок финансово-хозяйственной деятельности кооператива, а также право доступа ко всей документации, касающейся деятельности кооператива. Выражение "в любое время", используемое законодателем в тексте коммент. ч., не следует понимать буквально. Очевидно, что проверки должны осуществляться на основе критериев разумности, добросовестности и справедливости. 7. В ч. 5 коммент. ст. сформулирована норма, указывающая на документы, в которых определяется порядок работы ревизионной комиссии (ревизора). Представляется, что общие положения о контрольном органе жилищного кооператива должны быть закреплены в его уставе, а сам порядок работы в соответствующем положении или регламенте. Статья 121. Прием в члены жилищного кооператива 1. Коммент. ст. содержит нормы, устанавливающие общий порядок приема в
члены действующего жилищного кооператива. Под членством в жилищном кооперативе следует понимать юридически значимое состояние, в силу которого то либо иное лицо становится носителем совокупности прав и обязанностей, наличие которых обусловлено участием этого лица в конкретном кооперативе. 2. В ч. 1 установлено правило, определяющее вид документа, который необходимо подать в правление жилищного кооператива лицу, желающему стать его членом. Таким документом является заявление о приеме в члены кооператива. 3. В ч. 2 закреплена формула признания подавшего заявление лица членом жилищного кооператива. Схема признания лица членом кооператива, содержащаяся в указанной формуле, имеет характер отсроченной процедуры. В рамках этой процедуры различаются три этапа. На первом этапе заявление, поданное гражданином или юридическим лицом, подлежит рассмотрению правлением жилищного кооператива. Срок такого рассмотрения не должен превышать одного месяца со дня подачи заявления. На втором этапе заявление утверждается решением общего собрания членов жилищного кооператива (конференцией). Очевидно, что на рассмотрение общего собрания выносится заявление, по которому правлением кооператива принято положительное решение. На третьем этапе лицо, чье заявление о приеме в члены кооператива утверждено решением общего собрания (конференции), уплачивает вступительный взнос и с момента такой уплаты становится членом кооператива. По смыслу второго предложения п. 2, двусмысленность которого очевидна, момент уплаты вступительного взноса может наступить и ранее даты утверждения заявления общим собранием. В этом случае моментом признания лица членом кооператива следует считать момент принятия общим собранием (конференцией) решения об утверждении заявления. Статья 122. Реорганизация жилищного кооператива Коммент ст. указывает на возможность преобразования жилищного кооператива в товарищество собственников жилья. Общий порядок и особенности реорганизации юридических лиц путем преобразования определены в ст. 57-60 ГК РФ (см. коммент. к ст. 140). Иных способов реорганизации жилищного кооператива, несмотря на свое название, коммент. ст. не устанавливает. Однако указанное обстоятельство не должно быть препятствием для возможной реализации других способов реорганизации юридического лица, предусмотренных ст. 57 ГК РФ (слияние, присоединение, разделение и выделение), которые не влекут изменение организационно-правовой формы потребительского кооператива. Основания и порядок реорганизации жилищного кооператива должны быть закреплены в его уставе. Статья 123. Ликвидация жилищного кооператива 1. Коммент. ст. содержит норму, указывающую на компетентное законодательство, которое определяет основания и порядок ликвидации жилищного кооператива. Жилищный кооператив может быть ликвидирован по основаниям и в порядке, которые установлены в ст. 61, 63 ГК РФ. Жилищный кооператив может быть ликвидирован в судебном порядке по требованию кредиторов и в случае непокрытия членами кооператива образовавшихся убытков в течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса (ч. 4 ст. 116 ГК РФ). 2. Еще одно основание, по которому жилищный кооператив подлежал ликвидации, было установлено в ст. 14 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации". С 1 сентября 2006 г. указанная статья утратила силу (СЗ РФ.
2006. N 27. Ст. 2881). Глава 12. Правовое положение членов жилищных кооперативов Статья 124. Предоставление жилого помещения в домах жилищного кооператива 1. Положения коммент. ст. посвящены основаниям и порядку первичного предоставления жилых помещений в домах жилищных кооперативов и не распространяются на граждан или юридических лиц, приобретших жилые помещения в доме жилищного кооператива в собственность по установленным законодательством основаниям. 2. Коммент. ст., как и главой 12 коммент. закона в целом, введен ряд существенных новелл в порядок обеспечения кооперативными жилыми помещениями. Согласно ранее действовавшему жилищному законодательству, членом жилищного или жилищно-строительного кооператива мог стать только гражданин, но не юридическое лицо. Так, например, правом на вступление в жилищный или жилищностроительный кооператив обладали только лица, состоявшие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий (ст. 111 ЖК РСФСР), жилое помещение члену кооператива предоставлялось, в том числе исходя из количества членов его семьи, а заселение осуществлялось по ордеру (ст. 118 ЖК РСФСР), который по определению мог быть выдан только физическому лицу. Действующим жилищным законодательством легально допущено членство в жилищном кооперативе и для юридического лица, жилые помещения в домах таких кооперативов предоставляются теперь только исходя из размера внесенного паевого взноса без каких-либо иных ограничений (ст. 121, ч. 1 ст. 124 коммент. закона), а самому жилищному кооперативу официально придан статус потребительского кооператива (ч. 4 ст. 110 коммент. закона), что тоже является новеллой. 3 Основанием для осуществления основных правомочий в отношении жилого помещения является членство в жилищном кооперативе. Приему в члены кооператива посвящены положения ст. 121 коммент. закона. Только члену кооператива физическому или юридическому лицу жилое помещение в жилищном кооперативе предоставляется на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) (ч. 1 коммент. ст. ). Главным ориентиром для общего собрания в вопросе предоставления жилого помещения служит, как указано в ч. 1 коммент. ст., размер внесенного паевого взноса. Решение общего собрания жилищного кооператива (конференции), где каждый член кооператива имеет один голос (по членству), является и единственным основанием для вселения в жилые помещения в домах жилищного кооператива (ч. 2 коммент. ст. ). А вот правовым основанием владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением является членство в жилищном кооперативе из чего, в частности, следует, что лицо, исключенное из членов кооператива, а также проживающие совместно с ним члены его семьи утрачивают в связи с исключением право пользования жилым помещением в доме этого кооператива и подлежат выселению (ч. 1 ст. 133 коммент. закона). Приведенный вывод справедлив только для лиц, не выплативших паевой взнос в полном объеме. Если же член жилищного кооператива в полном объеме выплатил паевой взнос и стал в силу ч. 4 ст. 218 ГК РФ собственником занимаемого в жилищном кооперативе жилого помещения, то прекращение его членства в жилищном кооперативе не может быть основанием для лишения его правомочий владения, пользования и распоряжения этим
жилым помещением. 4. Основания прекращения членства в жилищном кооперативе перечислены в ст. 130 коммент. закона. Одним из оснований прекращения указан добровольный выход члена кооператива, что полностью соответствует ст. 30 Конституции РФ, согласно которой никто не может быть принужден вступить в какое-либо объединение или пребывать в нем. Упомянутое в ч. 3 коммент. ст. владение жилым помещением состоит в юридически обеспеченной возможности обладания имуществом и контроля над ним, осуществляемых законно и добросовестно правообладателем. Пользование - это юридически обеспеченная возможность извлечения полезных свойств из вещи в процессе ее эксплуатации. 5. В ч. 3 коммент. ст., говоря о распоряжении жилым помещением, законодатель не случайно сделал оговорку "...в установленных законодательством пределах". Абсолютными безусловным правом распоряжения жилым помещением в жилищном кооперативе обладает только собственник такого помещения. А момент приобретения права собственности, согласно упомянутой выше ч. 4 ст. 218 ГК РФ и ч. 1 ст. 129 коммент. закона, возникает у члена жилищного кооператива, полностью внесшего свой паевой взнос за предоставленное ему жилое помещение. До приобретения права собственности отношения между членом жилищного кооператива и жилищным кооперативом имеют обязательственно-правовой характер. Суть этого обязательства заключается в том, что член кооператива обладает правом владения, пользования и распоряжения в установленных пределах предоставленным ему жилым помещением и несет обязанность по выплате пая в установленном размере. Член жилищного кооператива, не выплативший паевой взнос полностью, ограничен в правомочиях по распоряжению занимаемым им жилым помещением. Так, например, указанный член кооператива имеет право сдачи жилого помещения (части жилого помещения) внаем, но только с согласия правления жилищного кооператива (ч. 1 ст. 128 коммент. закона). Статья 125. Право на пай члена жилищного кооператива 1. Коммент. закон не устанавливает порядок определения размера паевого взноса. Порядок определения размера и условия внесения паевого взноса (пая) устанавливаются в соответствии с уставом конкретного кооператива (ч. 1 коммент. ст.). Под паем, как, в частности, следует из письма Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга от 17 июля 2008 г. N 01-1462/08-0-1 "О деятельности жилищных, жилищно-накопительных и жилищно-строительных кооперативов" понимается доля паенакопления члена жилищного кооператива в паевом фонде этого кооператива. В свою очередь, под паенакоплением подразумевается та часть паевого взноса, которая внесена членами жилищного кооператива на определенную дату. 2. Законодатель, как следует из положений ч. 2 коммент. ст., допускает множественность лиц на стороне обладателя пая. Допускается, что соответствующее право в отношении пая может принадлежать как нескольким гражданам, так и нескольким юридическим лицам. Равным образом оно может принадлежать одновременно нескольким гражданами нескольким юридическим лицам. К числу лиц, которые могут обладать правом на пай, относятся, например, супруги, независимо от того, кто из них является членом жилищного кооператива, если выплата пая производилась в течение совместного проживания в зарегистрированном браке и вследствие чего пай рассматривается в качестве совместно нажитого имущества (ст. 34 Семейного кодекса РФ). Однако воля всех указанных лиц при владении, пользовании и распоряжении жилым помещением в установленных законом пределах
должна быть согласована и в отношениях с жилищным кооперативом - все правообладатели выступают как единый субъект. Статья 126. Временные жильцы в жилом помещении в доме жилищного кооператива 1. Положения коммент. ст., регламентирующие право члена жилищного кооператива на вселение временных жильцов в занимаемое его семьей жилое помещение, носят отсылочный характер - к положениям ст. 80 коммент. закона в части регулирования порядка и условий такого вселения. 2. Буквальное прочтение положений коммент. ст. дает основание утверждать, что в рассматриваемой норме речь идет о соответствующем праве лица, только пользующегося предоставленной ему кооперативной квартирой. То есть о праве члена кооператива, не выплатившего паевой взнос в полном объеме и, следовательно, не приобретшего право собственности на занимаемое им жилое помещение. Член кооператива после приобретения им права собственности на соответствующее жилое помещение, владея, пользуясь и распоряжаясь им, может вселить в занимаемую им квартиру любое лицо по своему усмотрению. Между тем, и на это нельзя не обратить внимание, в ст. 128 коммент. закона законодатель особо подчеркнул, что правом сдачи жилого помещения или его части внаем обладает член кооператива, не выплативший паевой взнос. Таким образом, однозначность в данном вопросе будет внесена в ходе правоприменения коммент. ст., в том числе и судебной практикой. 3. С учетом положений названной выше ст. 80 коммент. закона, к которым отсылает коммент. ст., выделим основные черты правоотношения, возникающего между членом кооператива и его семьей и вселяемыми в кооперативную квартиру временными жильцами. Во-первых, пользование кооперативным жилым помещением временными жильцами будет осуществляться на безвозмездной основе (ч. 1 ст. 80 коммент. закона). Во-вторых, вселение временных жильцов осуществляется только с согласия членов семьи члена кооператива, проживающим в соответствующем жилом помещении, с предварительным уведомлением правления жилищного кооператива. При этом соблюдение письменной формы и согласия, и уведомления не требуется (по аналогии со ст. 80 коммент. закона). Отсутствие согласия членов семьи члена кооператива, а также правления кооператива как органа его управления по регламентированным ст. 80 коммент. закона основаниям является безусловным препятствие для вселения временных жильцов в кооперативную квартиру. Кроме того, при вселении в такое жилое помещение временных жильцов должны быть так или иначе учтены и интересы иных лиц, не являющихся членами семьи члена кооператива, но в силу ч. 2 ст. 125 коммент. закона обладающих правом на пай. 4. Как и в регламентированных ст. 80 коммент. закона отношениях, ответственность за действия вселенных в кооперативную квартиру временных жильцов, не обладающих самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением, несет, в том числе и перед правлением как органом управления кооператива, член кооператива, пользующийся соответствующей квартирой. 5. Срок проживания временных жильцов в кооперативной квартире ограничен шестью месяцами (ч. 2 ст. 80 коммент. закона), либо согласованным с вселившим их лицом сроком. После истечения шестимесячного срока, либо согласованного с вселившим их лицом иного срока проживания временные жильцы обязаны освободить помещение немедленно, а если срок проживания не согласован, не позднее семи дней
со дня предъявления требования о выезде. В случае отказа член кооператива или члены его семьи вправе требовать выселения временных жильцов, но только в судебном порядке. Статья 127. Раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива 1. Положения коммент. ст. посвящены вопросам раздела жилого помещения в доме жилищного кооператива. Раздел такого жилого помещения возможен между лицами, имеющими право на пай, что является новеллой, поскольку нормами ранее действовавшего законодательства правом на совершение подобных действий наделялись только сам член кооператива и его супруг (ст. 120 ЖК РСФСР). Напомним, что пай, согласно ч. 2 ст. 125 коммент. ст., может принадлежать одному или нескольким гражданам либо юридическим лицам. Соответственно и раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива возможен только между данными лицами. 2. В научно-практической литературе высказывается мнение, что возможность раздела жилого помещения в доме жилищного кооператива не связана с тем обстоятельством, выплачен ли в полном размере паевой взнос (см. Комментарий к Жилищному кодексу РФ (постатейный) / под ред. О.А. Городова. М., 2007. С. 238). Между тем, согласно ст. 124 коммент. закона, члену кооператива до полной выплаты им паевого взноса принадлежит безусловное право владения и пользования жилым помещением в доме жилищного кооператива. Распоряжаться же таким помещением, согласно ч. 3 ст. 124 коммент. закона, не выплативший паевой взнос в полном объеме член кооператива может лишь в пределах, установленных законодательством. Раздел жилого помещения направлен на определение судьбы данного объекта недвижимости и, следовательно, подразумевает наличие у лиц, осуществляющих такой раздел, неограниченных полномочий по распоряжению данным видом имущества. В случаях когда паевой взнос не выплачен в полном объеме, полномочия соответствующих лиц по распоряжению кооперативным жилым помещением ограничены в силу закона. Таким образом, возможность раздела жилого помещения в доме жилищного кооператива напрямую связана с тем обстоятельством, выплачен ли в полном размере паевой взнос. И соответствующее право принадлежит только лицам, выплатившим паевой взнос в полном объеме. По всей видимости, однозначность в вопрос, возможен ли раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива лицами, не выплатившими паевой взнос в полном объеме, будет внесена в ходе правоприменения коммент. ст., в том числе и судебной практикой. 3. Раздел жилого помещения может быть осуществлен при соблюдении условия, если каждому из лиц, обладающих правом на пай, может быть выделено изолированное жилое помещение, либо имеется техническая возможность переустройства и (или) перепланировки неизолированных помещений в изолированные жилые помещения. Иных ограничений к требованиям о разделе жилого помещения коммент. ст. не содержит. Виды жилых помещений перечислены в ст. 16 коммент. закона. 4. Споры о разделе жилого помещения в доме жилищного кооператива разрешаются в судебном порядке. При рассмотрении споров о разделе жилого помещения в доме жилищного кооператива надлежит ориентироваться на рекомендации, содержащиеся в постановлении Пленума ВС СССР от 11 октября 1991 г. N 11 "О практике применения судами законодательства при рассмотрении дел по спорам между гражданами и жилищно-строительными кооперативами" (Семейное
законодательство. Сборник нормативных документов. М., 1995). Так, в ходе разрешения спора о разделе жилого помещения необходимо учесть: - размер принадлежащей каждому из правообладателей доли паенакопления; - интересы детей и других членов семьи, имеющих право на пользование жилой площадью, а также фактически сложившийся порядок пользования жилым помещением; - планировку квартиры и наличие технической возможности ее перепланировки. Статья 128. Сдача внаем жилого помещения в доме жилищного кооператива 1. Согласно положениям коммент. ст., член жилищного кооператива, не выплативший полностью паевой взнос, т.е. в силу ч. 4 ст. 218 ГК РФ и ч. 1 ст. 129 коммент. закона не являющийся собственником занимаемого его семьей жилого помещения в доме жилищного кооператива, тем не менее имеет право сдать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выбытия - все жилое помещение внаем за плату. Виды жилых помещений перечислены в ст. 16 коммент. закона. 2. Сдача внаем такого помещения возможна при соблюдении следующих условий: - наличие согласия проживающих совместно с ним членов семьи; - наличие согласие правления жилищного кооператива. Поскольку положения коммент. ст. в части процедуры сдачи жилого помещения внаем отсылают к ст. 76-79 ЖК РФ, согласие и членов семьи члена кооператива, и правления кооператива должно быть дано в письменной форме. Ранее для сдачи внаем жилого помещения в доме жилищного кооператива требовалось согласие только правления кооператива (ст. 121 ЖК РСФСР). Для сдачи квартиры внаем ее собственником согласия правления кооператива не требуется. 3. При сдаче такого жилого помещения внаем должны быть так или иначе учтены и интересы иных лиц, не являющихся членами семьи члена кооператива, но в силу ч. 2 ст. 125 коммент. закона обладающих правом на пай. Принимая во внимание положения ст. 76 коммент. закона, соглашение о найме жилого помещения или его части в доме жилищного кооператива должно быть оформлено в виде письменного договора найма. Следует также отметить, что наниматель жилого помещения в доме жилищного кооператива, как и поднаниматель жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед жилищным кооперативом за действия вселившегося нанимателя остается член кооператива. 4. Правом на сдачу внаем жилого помещения в доме жилищного кооператива обладает и сам кооператив как юридическое лицо (ч. 5 ст. 112 коммент. закона), но при определенных условиях, перечисленных в ч. 2 коммент. ст. Согласно названной норме, сдаваемое внаем кооперативом жилое помещение должно быть освободившимся. Освободившимся такое помещение может стать в случаях, прямо предусмотренных коммент. ст., а именно: выход или исключение из кооператива его члена при условии, что занимаемое данным лицом помещение находилось у него в пользовании, т.е. паевой взнос не был выплачен полностью и указанное лицо не приобрело права собственности на данное помещение. Основания прекращения членства в жилищном кооперативе перечислены в ст. 130 коммент. закона. 5. Освободившееся жилое помещение в доме жилищного кооператива сдается кооперативом внаем на срок - до приема в жилищный кооператив новых членов. Прием
в члены жилищного кооператива осуществляется в сроки регламентированными положениями ст. 121 коммент. закона.
и
в
порядке,
Статья 129. Право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме члена жилищного кооператива 1. В п. 7 ст. 17 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594) установлено общее правило, согласно которому подлежащее государственной регистрации право считается возникшим, а сделка считается зарегистрированной с момента такой регистрации, т.е. со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр права на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Однако следует иметь в виду, что Гражданским кодексом РФ предусмотрены исключения из указанного правила. Так, в силу ч. 4 ст. 218 ГК РФ член жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, которые имеют право на паенакопление, приобретают право собственности на квартиру, дачу, гараж и т.д. с момента полной выплаты пая, а не с момента государственной регистрации права собственности. 2. В ч. 1 коммент. ст. законодатель фактически продублировал положения ч. 4 ст. 218 ГК РФ, конкретизировав их применительно к жилым помещениям только в домах жилищных кооперативов. Подтверждением факта полной выплаты паевого взноса является, как правило, справка, выдаваемая правлением жилищного кооператива для последующего ее представления членом кооператива в регистрирующий орган в целях оформления правоустанавливающих документов на кооперативную квартиру. В частности, в СанктПетербурге порядок оформления и форма справки, выдаваемой жилищным кооперативом, утверждена не отмененным в настоящее время приказом Жилищного комитета мэрии Санкт-Петербурга от 26 сентября 1996 г N 15/1-58 "О порядке оформления прав собственности на квартиры ЖСК" (СПС "Гарант"). 3. Согласно ч. 2 коммент. ст., если хотя бы один член жилищного кооператива выплатил в полном размере пай и стал собственником занимаемого им жилого помещения, в отношении имущества многоквартирного дома, не являющегося частями квартир, возникает режим общей собственности со всеми вытекающими отсюда последствиями. Механизм регулирования отношений общей собственности предусмотрен в главе 6 коммент. закона. В частности, в силу положений ч. 1 ст. 36 коммент. закона, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. Этой же нормой конкретизирован состав общего имущества многоквартирного дома. Более общий перечень общего имущества приведен в ст. 290 ГК РФ. До того момента, пока ни один из членов жилищного кооператива не выплатил в полном размере свой паевой взнос, единым субъектом права собственности на имущество многоквартирного дома является сам жилищный кооператив. Статья 130. Прекращение членства в жилищном кооперативе 1. В ч. 1 коммент. ст., перечисляются случаи прекращения членства в жилищном кооперативе. 2. Согласно ст. 30 Конституции РФ, никто не может быть принужден к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нем. Порядок подачи заявления о добровольном выходе, а также порядок его
рассмотрения определяются уставом кооператива (ч. 1 ст. 113, ч. 2 ст. 130 коммент. закона). Выбывающему возвращается паевой взнос в размере, фактически им внесенном на момент подачи заявления о выходе из кооператива. 3. Исключение осуществляется решением общего собрания (конференции) членов жилищного кооператива. Одна из основных причин исключения - грубое неисполнение без уважительных причин обязанностей, установленных коммент. законом или уставом жилищного кооператива. Однако правоприменительная практика показывает, что основания для исключения гражданина из числа членов кооператива заинтересованными лицами могут заявляться самые разные. В качестве примера сошлемся на гражданское дело N 5-В98-376 (СПС "Гарант") об исключении из жилищного кооператива и выселении гражданина по основаниям его длительного непроживания в кооперативной квартире, по которому Верховный Суд РФ в определении от 26 февраля 1999 г. однозначно высказался о неправомерности подобных требований. 4. В соответствии со ст. 61 ГК РФ ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам. Ликвидация считается завершенной, а юридическое лицо - прекратившим свою деятельность после внесения записи об этом в Единый государственный реестр юридических лиц. 5. Жилищный кооператив в силу ч. 5 ст. 112 коммент. закона для осуществления своих целей должен быть зарегистрирован в установленном порядке в качестве юридического лица. Ликвидация жилищного кооператива, согласно ст. 123 коммент. закона, может быть осуществлена по основаниями в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. В соответствии с упомянутой выше ст. 61 ГК РФ (ч. 2) юридическое лицо может быть ликвидировано: - по решению его учредителей (участников) либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами, в том числе в связи с истечением срока, на который создано юридическое лицо, с достижением цели, ради которой оно создано; - по решению суда в случае допущенных при его создании грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер, либо осуществления деятельности без надлежащего разрешения (лицензии), либо запрещенной законом, либо с нарушением Конституции РФ, либо с иными неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов, либо при систематическом осуществлении некоммерческой организацией, в том числе общественной или религиозной организацией (объединением), благотворительным или иным фондом, деятельности, противоречащей ее уставным целям, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ. Общий порядок ликвидации юридических лиц регламентирован ст. 63 ГК РФ. 6. Смерть гражданина, как акт гражданского состояния, в соответствии со ст. 47 ГК РФ, подлежит государственной регистрации. Регистрация актов гражданского состояния производится органами записи актов гражданского состояния путем внесения соответствующих записей в книги регистрации актов гражданского состояния (актовые книги) и выдачи гражданам свидетельств на основании этих записей. Следует не забывать, что член жилищного кооператива в случаях, установленных законом (ст. 45 ГК РФ), может быть в судебном порядке объявлен умершим. В этом случае днем смерти гражданина, объявленного умершим, считается день вступления в законную силу решения суда об объявлении его умершим. В случае смерти члена жилищного кооператива, его наследники, согласно ч. 4
коммент. ст., имеют право на вступление в члены данного жилищного кооператива по решению общего собрания членов жилищного кооператива (конференции). 7. В ч. 3 коммент. ст. предусмотрена своего рода санкция к члену жилищного кооператива: он может быть исключен из числа членов кооператива в том случае, если грубо не исполнял обязанности, предусмотренные коммент. законом или уставом кооператива. Коммент. ст. содержит два оценочных понятия (грубое неисполнение и уважительность причин неисполнения), интерпретация которых, по-видимому, будет осуществляться в рамках судебной практики. Исключение члена жилищного кооператива, не выплатившего паевой взнос в полном размере, влечет за собой утрату ими проживающими с ним членами его семьи права пользования квартирой и выселение указанных лиц в судебном порядке без предоставления другого жилья (ст. 133 коммент. закона). Положениями ст. 132 коммент. закона урегулирован порядок выплаты исключенному из членов кооператива лицу суммы его пая. Исключение члена жилищного кооператива, выплатившего паевой взнос в полном объеме, не является основанием для лишения его права собственности на занимаемое помещение и, соответственно, не прекращает права этого лица на долю в праве общей собственности на общее имущество, поскольку указанное право неразрывно связано с правом собственности на жилое помещение, находящееся в доме жилищного кооператива. Статья 131. Преимущественное право вступления в члены жилищного кооператива в случае наследования пая 1. Положениями коммент. ст. установлена очередность вступления в члены жилищного кооператива наследников умершего члена жилищного кооператива. Согласно ст. 1177 ГК РФ, в состав наследства члена потребительского кооператива, к числу которых коммент. законом (ч. 4 ст. 11 коммент. закона) отнесены и жилищные кооперативы, входит его пай. Паенакопление умершего члена кооператива, а в случае полной выплаты паевого взноса - и принадлежавшая ему на праве собственности квартира переходят к наследникам, независимо от места их проживания (см. неотмененное постановление Пленума Верховного Суда СССР от 11 октября 1991 г. N 11 "О практике применения судами законодательства при рассмотрении дел по спорам между гражданами и жилищно-строительными кооперативами" (Семейное законодательство. Сборник нормативных док-тов. М., 1995). Таким образом, наследники умершего после открытия наследства имеют право обратиться в правление жилищного кооператива с заявлением о возврате им выплаченного умершим пая. Порядок выдачи паевого взноса регламентируется уставом кооператива (ч. 1 ст. 113 коммент. закона). 2. Вступление в члены кооператива указанных лиц - это именно их право, но никак не обязанность. Однако вступление в члены кооператива может стать необходимым для перечисленных в коммент. ст. лиц в случае, если паевой взнос на момент смерти члена кооператива полностью не выплачен, право собственности умершего члена кооператива на занимаемое его семьей жилое помещение не возникло, а родственники умершего заинтересованы не в возврате им пая, а именно в квартире. Если же наследники отказались от вступления в кооператив и приняли в наследство паевые накопления, то кооператив вправе распорядиться свободным жилым помещением в соответствии со своим уставом, например, сдать внаем (ст. 128 коммент. закона). 3. Коммент. ст. также не связывает право наследника умершего члена жилищного кооператива на вступление в члены кооператива с тем обстоятельством,
был ли выплачен наследодателем паевой взнос в полном размере, равным образом как нет связи между фактом проживания наследника совместно с наследодателем и его правом на вступление в члены кооператива. Даже если наследодатель - член жилищного кооператива и не успел стать собственником занимаемого в кооперативе жилого помещения, это не лишает его наследника права в установленном комментируемой статьей порядке стать членом жилищного кооператива. При этом инициирование процедуры вступления в члены жилищного кооператива должно исходить от самого наследника, который таким образом может реализовать предоставленное ему право. Согласно ст. 1177 ГК РФ, наследнику члена жилищного кооператива не может быть отказано в приеме в члены кооператива. 4. Преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива в случае смерти члена кооператива имеет его супруг при условии, что этот супруг имеет право на часть пая. В силу ч. 2 ст. 125 коммент. закона пай может принадлежать одному или нескольким гражданам. Будучи имущественным правом, право на пай, нажитое супругами в период брака, рассматривается в качестве общей совместной собственности супругов (ст. 34 Семейного кодекса РФ), если иное не предусмотрено действующим законодательством или договором, заключенным между супругами. Если у супруга наследодателя право на вступление в члены жилищного кооператива отсутствует или супруг отказался от вступления в члены кооператива, право на принятие в кооператив может реализовать наследник члена жилищного кооператива, имеющий право на часть пая и проживавший совместно с наследодателем. То есть для такого наследника будут иметь значение наличие права на долю в пае, а также факт совместного проживания с наследодателем в кооперативной квартире. Если лиц, которые могут быть отнесены ко второй очереди, несколько, то все они обладают равным правом на вступление в члены жилищного кооператива. В третью очередь правом на вступление в жилищный кооператив обладают наследники члена жилищного кооператива, не проживавшие совместно с наследодателем. Их право может быть реализовано при условии, что лица, перечисленные в ч. 1 и 2 коммент. ст. отсутствуют или отказались от своего преимущественного права на вступление в члены жилищного кооператива. 5. В случае если супруг или проживавшие совместно с наследодателем другие наследники члена жилищного кооператива не имеют преимущественного права на вступление в члены жилищного кооператива либо откажутся от вступления в члены жилищного кооператива, право вступить в кооператив возникает и может бы реализовано членом семьи умершего, проживавшим совместно с наследодателем и не являющимся его наследником. Наследники умершего члена кооператива имеют право на вступление в данный кооператив по решению общего собрания его членов (конференции). Отказ в приеме оспаривается в судебном порядке. Статья 132. Возврат паевого взноса члену жилищного кооператива, исключенному из жилищного кооператива 1. Положениями коммент. ст. урегулированы финансовые последствия исключения лица из членов жилищного кооператива. Напомним, что в силу положений ст. 111 коммент. закона членами жилищного кооператива могут быть как физические, так и юридические лица. В коммент. ст. речь идет именно об исключенных из членов кооператива лицах, хотя прекращение членства в жилищном кооперативе может быть осуществлено и путем добровольного выхода (ст. 130 коммент. закона). Кроме того, отметим, что
действие коммент. нормы распространяется на исключенных лиц, не выплативших полностью паевого взноса, поскольку полная выплата пая в силу ч. 4 ст. 218 ГК РФ и ч. 1 ст. 129 коммент. ст. означает приобретение членом кооператива права собственности на занимаемое жилое помещение в доме жилищного кооператива, а, значит, отсутствуют и правовые основания для возврата выплаченных за квартиру денежных средств. 2. Порядок, сроки и условия выплаты пая по разным основаниям прекращения членства в кооперативе в силу положений коммент. ст. должны быть предусмотрены в уставе кооператива. Коммент. ст. установлен предельный срок такой выплаты - не более двух месяцев со дня принятия жилищным кооперативом решения об исключении члена жилищного кооператива. Принятие подобного решения, согласно ч. 3 ст. 130 коммент. закона, находится в компетенции общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) и не может быть принято председателем правления кооператива или правлением самостоятельно. Статья 133. Выселение бывшего члена жилищного кооператива 1. Право пользования жилым помещением в доме жилищного кооператива до полной выплаты паевого взноса основано на членстве в таком кооперативе (ч. 3 ст. 124 коммент. закона). С прекращением членства это право прекращается как у бывшего члена кооператива, не выплатившего паевой взнос полностью, так и у проживающих с ним в кооперативной квартире членов его семьи. 2. Выселение в соответствии с правилами коммент. ст. исключенного из жилищного кооператива лица, не выплатившего полностью паевой взнос, - правовое последствие исключения по "отягчающим основаниям" в случае грубого неисполнения таким лицом без уважительных причин своих обязанностей, установленных коммент. законом или уставом жилищного кооператива. Часть 3 ст. 130 ЖК РФ содержит два понятия: "грубое неисполнение" и "уважительность причин неисполнения", интерпретируемые судебной практикой как оценочные. 3. Исключенное из жилищного кооператива лицо и члены его семьи обязаны добровольно освободить занимаемое жилое помещение в двухмесячный срок со дня принятия кооперативом решения об исключении. В случае отказа освободить жилое помещение названные лица выселяются в судебном порядке без предоставления другого помещения (ч. 2 коммент. ст.). Соблюдение судебного порядка в данном случае - императивное условие, не допускающее каких-либо самоуправных действий по выселению со стороны, например, правления кооператива. Статья 134. Обеспечение членов жилищного кооператива жилыми помещениями в связи со сносом дома 1. Положениями коммент. ст. устанавливается порядок обеспечения членов жилищного кооператива жилыми помещениями в связи со сносом дома. Данная норма предусматривает, что в случае сноса дома по основаниям, предусмотренным коммент. законом, к выселяемым из него членам жилищного кооператива и проживающим совместно с ними членам их семей применяются правила, установленные ст. 32 и 86 коммент. закона. 2. Причины сноса кооперативного дома могут быть самыми разными: от установления его аварийности, до изъятия земельного участка, на котором расположен данный объект недвижимости, для государственных или муниципальных нужд. В частности, ст. 4 Закона города Москвы от 31 мая 2006 г. N 21 "Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве" (Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2006. N 35)
урегулированы основания для освобождения жилых домов, в том числе и для их последующего сноса. А именно: изъятие или использование части или всего земельного участка для государственных (городских) или муниципальных нужд, в связи с необходимостью нового строительства, развития территорий, в соответствии с Генеральным планом города Москвы, планами развития округов и районов города Москвы, реализацией городских программ, требующих сноса жилых домов. В соответствии с ранее действующим жилищным законодательством, если принадлежащий жилищному кооперативу жилой дом подлежал сносу в связи с изъятием земельного участка для государственных или общественных нужд, кооперативу взамен сносимого дома передавался в собственность равноценный жилой дом (ст. 117 ЖК РСФСР). 3. Указанное в коммент. ст. разделение в правилах выселения членов кооператива связано с потенциальным наличием в подлежащем сносу доме жилищного кооператива лиц, уже выплативших паевой взнос в полном объеме и, следовательно, приобретших в силу ч. 4 ст. 218 ГК РФ и ч. 1 ст. 129 коммент. закона право собственности в отношении занимаемого жилого помещения, а также лиц, не выплативших пай и лишь пользующихся предоставленным им жилым помещением ввиду членства в жилищном кооперативе. Если паевой взнос не выплачен, то выселение, как указано, производится по правилам, установленным ст. 86 коммент. закона, т.е. в данном случае коммент. ст. отсылает к нормам, применяемым к отношениям социального найма. Согласно приведенной норме, орган государственной власти или местного самоуправления, принявший решение о сносе дома, предоставляет гражданам другое благоустроенное жилье по договорам социального найма. Если паевой взнос выплачен полностью и жилое помещение в кооперативном доме находится в частной собственности, то процедура выселения таких собственников, в соответствии со ст. 32 коммент. закона значительно усложняется, в том числе и по срокам. 4. В силу ст. 209 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества и поэтому положениями ч. 10 ст. 32 коммент. закона предусмотрено правило о том, что к собственникам помещений в аварийном и подлежащем сносу доме может быть предъявлено требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. Раздел VI. Товарищество собственников жилья Глава 13. Создание и деятельность товарищества собственников жилья Статья 135. Товарищество собственников жилья 1. Коммент. ст. устанавливает статус (правовое) положение товарищества собственников жилья как некоммерческого по своей природе объединения лиц собственников помещений в многоквартирном доме. Основу правового регулирования отношений, направленного на установление общих и специальных правил о некоммерческих организациях, составляют нормы ГК РФ. Так, в ст. 50 ГК РФ в качестве классификационного основания для целей отнесения юридических лиц к той либо иной разновидности организаций используется критерий основной цели деятельности юридической личности. Указанный критерий является ведущим в схеме разграничения юридических лиц на коммерческие и некоммерческие. И если основной целью деятельности коммерческой организации служит извлечение
прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг с последующим распределением ее между участниками организации, то целью деятельности некоммерческой организации является решение социальных, благотворительных, культурных, управленческих задач, защита прав и охраняемых законом интересов граждан. Особое место в системе нормативного регулирования отношений по установлению правового положения некоммерческих организаций занимает ФЗ "О некоммерческих организациях" (СЗ РФ. 1996. N 3. Ст. 145; 1998. N 48. Ст. 5849; 2002. N 52 (ч. II). Ст. 5141), который определяет порядок создания, деятельности, реорганизации и ликвидации некоммерческих организаций, формирования и использования имущества некоммерческих организаций, права и обязанности их учредителей (участников), основы управления некоммерческими организациями и возможные формы их поддержки органами государственной власти и органами местного самоуправления. Указанный Закон в силу прямого предписания, содержащегося в ч. 2. ст. 1, применяется ко всем некоммерческим организациям, созданным или создаваемым на территории РФ, за исключением потребительских кооперативов и, частично, религиозных организаций. В силу того что некоммерческие организации создаются в различных и обладающих существенной спецификой организационно-правовых формах, своеобразие их статуса находит свое отражение в нормах специальных законов, к числу которых относятся и нормы раздела VI коммент. закона. 2. Краеугольные принципы легитимности объединений собственников помещений в многоквартирном доме закреплены в Конституции РФ. Согласно ее ст. 30 каждый имеет право на объединение. Никто не может быть принужден к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нем. В соответствии с ч. 2 ст. 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. 3. Важную правообразующую роль в деятельности товарищества собственников жилья играет его устав, являющийся единственным для данной разновидности некоммерческих организаций учредительным документом. Устав товарищества собственников принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме большинством голосов от их общего числа. Устав товарищества собственников жилья, создаваемого в строящихся многоквартирных домах, принимается на общем собрании лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах. Решение об утверждении устава в данном случае должно быть принято большинством голосов от общего числа голосов лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся доме. Подсчет голосов при принятии устава товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах должен осуществляться исходя из потенциальной доли в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. Говоря другими словами, должно соблюдаться правило п. 3 ст. 48 коммент. закона, излагаемое в будущем времени, а именно: количество голосов, которым обладает лицо, намеренное стать собственником помещения в строящемся многоквартирном доме на общем собрании лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таком доме, пропорционально его будущей доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. В качестве основы для подготовки проекта устава товарищества собственников жилья может быть принят Примерный устав товарищества собственников жилья, рекомендованный органам исполнительной власти субъектов РФ, приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному
хозяйству от 3 августа 1998 г. N 35 (Экспресс-закон. 1999. N 8). 4. В ч. 3 коммент. ст. закреплено требование к численности членов товарищества собственников жилья. Прежнее правило о численности членов товарищества, продиктованное минимальным количеством домовладельцев, требуемым для установления правового режима долевой собственности на общее имущество (ч. 3 ст. 25 ФЗ "О товариществах собственников жилья") заменено более оптимальной формулой, реализация которой, возможно, обеспечит устойчивость существования товарищества. 5. В ч. 4 коммент. ст. содержится диспозитивное правило, согласно которому товарищество собственников создается на неопределенный срок, если иное не предусмотрено его уставом. 6. Товарищество собственников жилья обретает качества юридического лица с момента государственной регистрации, осуществленной в порядке, установленном ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" (СЗ РФ. 2001. N 33. Ст. 3431; 2003. N 26. Ст. 2565; N 50. Ст. 4855; N 52. Ст. 5037). Товарищество собственников жилья должно иметь свое наименование, содержащее указание на его организационно-правовую форму и на характер его деятельности. Местом нахождения товарищества признается место нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, т.е. правления товарищества собственников жилья. Место нахождения товарищества собственников жилья, созданного в строящемся многоквартирном доме, также может определяться местом нахождения лица, имеющего право действовать от имени товарищества без доверенности, т.е. местом жительства председателя правления (см. ч. 2 ст. 8 ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей"). Товарищество собственников должно иметь печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты, например, индивидуальный номер налогоплательщика, классификационные коды, присваиваемые в соответствии с действующими общероссийскими классификаторами, в частности с Общероссийским классификатором видов экономической деятельности (ОКВЭД). Расчетные счета в настоящее время открываются всем юридическим лицам в неограниченном количестве. С расчетного счета товарищество собственников как клиент банка может осуществлять все виды расчетных операций, в том числе производить уплату налогов и иных обязательных платежей. 7. В ч. 6 коммент. ст. закреплены нормы, очерчивающие пределы ответственности товарищества собственников жилья по своим обязательствам. По общему правилу товарищество отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, в том числе денежными средствами, ценными бумагами, иным движимым и недвижимым имуществом (см. коммент. к ст. 151). Товарищество не отвечает по обязательствам своих членов. Члены товарищества собственников не отвечают по обязательствам товарищества, за исключением случаев, предусмотренных ч. 3 ст. 56 ГК РФ. Если, например, банкротство товарищества собственников жилья вызвано собственником помещения - членом товарищества, обладающим достаточным количеством голосов на общем собрании и, соответственно, имеющим возможность определять действия товарищества, то на такого члена товарищества в случае недостаточности имущества товарищества может быть возложена субсидиарная ответственность по обязательствам последнего. Статья
136.
Создание
и
государственная
регистрация
товарищества
собственников жилья 1. Коммент. ст. содержит нормы, определяющие общие правила создания и государственной регистрации товарищества собственников жилья. В первом предложении ч. 1 закреплено важное с точки зрения оптимизации процесса совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме правило, которое можно выразить краткой формулой: один многоквартирный дом - одно товарищество. Прежнее законодательство допускало возможность создания нескольких товариществ (по числу кондоминиумов) в одном многоквартирном доме (ч. 2 ст. 5 ФЗ "О товариществах собственников жилья"). Принятие решения о создании товарищества собственников жилья отнесено к компетенции общего собрания. При этом законодатель, видимо, различает понятия "выбор способа управления многоквартирным домом" и "решение о создании товарищества собственников жилья", поскольку решение о выборе способа управления принимается большинством голосов от общего числа, принимающих участие в данном собрании (подп. 4 ч. 2 ст. 44; ч. 1 ст. 46), а решение о создании товарищества считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме. 2. В ч. 2 коммент. ст. устанавливаются возможные варианты объединения имущественных комплексов, на базе которых может быть создано товарищество собственников жилья. Указанные варианты представляют собой модели так называемых "вертикальных" и "горизонтальных" кондоминиумов (комплексов недвижимого имущества). Объединение нескольких многоквартирных домов должно быть оправдано разумными размерами комплекса недвижимого имущества, признаками общности земельного участка и инженерной инфраструктуры. Законодатель не ограничил верхний предел размеров комплекса недвижимого имущества, что, впрочем, было характерно и для прежнего порядка комплектования кондоминиума. Это, в свою очередь, выливалось в притязания отдельных граждан на включение в состав комплекса недвижимости всех жилых домов, расположенных в отдельно взятом микрорайоне. Представляется, что включение в состав имущественного комплекса, управляемого одним товариществом нескольких многоквартирных домов, должно осуществляться по решению собственников помещений, обладающих более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников в каждом из подлежащих объединению домов. "Горизонтальные" комплексы недвижимого имущества могут состоять из нескольких жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражей и других объектов, расположенных на общем земельном участке или нескольких граничащих земельных участках. При этом односемейные жилые дома, дачные дома, гаражи находятся в правовом режиме "помещений", а функцию общего имущества выполняют общий земельный участок, сети инженерно-технического обеспечения и другие элементы инфраструктуры. 3. Часть 3 коммент. ст. содержит отсылочную норму, определяющую компетентное законодательство, согласно которому осуществляется государственная регистрация товариществ собственников жилья. Базовым нормативным актом, регулирующим отношения, складывающиеся в связи с государственной регистрацией товариществ собственников жилья, является ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей". Уполномоченным федеральным органом исполнительной власти,
осуществляющим государственную регистрацию товариществ собственников жилья, является Федеральная налоговая служба. Фактическую регистрацию товариществ собственников жилья осуществляют территориальные органы Федеральной налоговой службы по месту нахождения товарищества. При государственной регистрации создаваемого товарищества собственников жилья в регистрирующий орган представляются: - подписанное заявителем заявление о государственной регистрации по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 19 июня 2002 г. N 439 (СЗ РФ. 2002. N 26. Ст. 2586; 2003. N 43. Ст. 4238; 2004. N 10. Ст. 864); - решение о создании товарищества собственников в виде протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме; устав товарищества собственников жилья (подлинник или засвидетельствованная в нотариальном порядке копия); - выписка из реестра иностранных юридических лиц соответствующей страны происхождения или иное равное по юридической силе доказательство юридического статуса иностранного юридического лица - собственника помещения; - документ об уплате государственной пошлины. Размер государственной пошлины за государственную регистрацию товарищества собственников жилья составляет 2 тыс. рублей. За свидетельствование подлинности подписи на заявлении о регистрации товарищества (с каждого лица) - 200 рублей. За государственную регистрацию изменений, вносимых в устав товарищества, взимается пошлина, размер которой составляет 20% размера пошлины, установленного за государственную регистрацию товарищества. Заявителю выдается свидетельство о государственной регистрации товарищества собственников, форма которого утверждена постановлением Правительства РФ от 19 июня 2002 г. N 439 "Об утверждении форм и требований к оформлению документов, используемых при государственной регистрации юридических лиц, а также физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей". Сотрудники органов Федеральной налоговой службы при оформлении документов, используемых при государственной регистрации товариществ собственников жилья, обязаны руководствоваться Методическими разъяснениями по порядку заполнения форм документов, используемых при государственной регистрации юридического лица, утвержденными приказом Федеральной налоговой службы от 1 ноября 2004 г. N САЭ-3-09/16 (РГ. 2004. 29 дек.). Товарищество собственников жилья как новый субъект права возникает со дня внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр юридических лиц, правила ведения которого регламентированы постановлением Правительства РФ от 19 июня 2002 г. N 438 "О Едином государственном реестре юридических лиц" (СЗ РФ. 2002. N 26. Ст. 2585). Статья 137. Права товарищества собственников жилья 1. В силу прямого указания закона (ч. 2 ст. 291 ГК РФ, ч. 1 ст. 135 коммент. закона) товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией и, следовательно, наделено специальной правоспособностью. Специальная правоспособность означает, что товарищество обладает только теми гражданскими правами и несет только те обязанности, которые соответствуют целям его создания и деятельности и получили закрепление в уставе товарищества. Ограничения подобного рода обусловлены по отношению к товариществам собственников жилья нормой,
содержащейся в ч. 1 ст. 135 коммент. закона, согласно которой товарищество создается для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Сделка, совершенная товариществом собственников жилья без учета его специальной правоспособности, - так называемая вне уставная сделка - согласно ст. 173 ГК РФ может быть признана судом недействительной по иску самого товарищества, члена товарищества или государственного органа, осуществляющего контроль или надзор за деятельностью товарищества, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о ее незаконности. 2. В ч. 1 и 2 коммент. ст. законодатель формулирует две группы юридически обеспеченных возможностей товарищества собственников жилья (субъективных прав), содержанием которых выступают соответствующие целям его создания действия. Первая группа прав товарищества характеризуется тем, что их реализация прямо не затрагивает прав и охраняемых законом интересов собственников помещений, не являющихся членами товарищества. Реализация прав, перечисленных в ч. 2 коммент. ст., затрагивает права и охраняемые законом интересы всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе и тех, кто не является членом товарищества. Поэтому права товарищества собственников, закрепленные в ч. 2 коммент. ст., могут быть осуществлены только в случае совпадения волеизъявления товарищества и волеизъявления собственников помещений, не являющихся членами товарищества. При этом осуществление прав, закрепленных в подп. 1, 2, 4, должно иметь место лишь в случае принятия соответствующего решения общим собранием собственников помещений (ст. 44, 46 коммент. закона). 3. В ч. 3 коммент. ст. закреплена норма, наделяющая товарищество собственников жилья правом на обращение в суд с целью понуждения неисправных собственников помещений к участию в общих расходах на содержание общего имущества (см. коммент. к ч. 2 ст. 39). Обязанность собственника помещения участвовать в общих расходах следует понимать расширительно, в контексте требований, установленных как ст. 249 ГК РФ, так и ст. 39 коммент. закона. 4. Обязанность собственника помещения участвовать в общих расходах на содержание общего имущества пропорционально своей доле в праве общей собственности на общее имущество обусловлена необходимостью обеспечения возмещения издержек на обслуживание, текущий и профилактический ремонт, капитальный ремонт общего имущества, а также необходимостью поддержания общего имущества в безопасном и пригодном для эксплуатации состоянии. Обязательные платежи и взносы выступают в качестве одной из форм участия в общих расходах. Если в результате неисполнения собственником помещения своих обязанностей по участию в общих расходах товариществу собственников причинены убытки, последнее вправе требовать их возмещения в судебном порядке. Под убытками в данном случае следует понимать понесенные товариществом расходы, которые оно в результате неуплаты собственником помещения причитающихся с него денежных средств, произвело из собственных средств, например оплатило услуги по вывозу твердых бытовых отходов. Норма, содержащаяся в ч. 4 коммент. ст., должна применяться во взаимосвязи с правилами, установленными ст. 15 ГК РФ. Статья 138. Обязанности товарищества собственников жилья 1. Коммент. ст. содержит перечень обязанностей товарищества собственников
жилья, которые возложены на него по закону. Указанный перечень нельзя считать исчерпывающим, поскольку уставом товарищества он может быть расширен в соответствии с целями создания и деятельности последнего. По существу данная статья формулирует основные задачи товарищества, которые оно обязано решать в процессе своей деятельности. 2. Обеспечение выполнения требований действующего законодательства и устава товарищества, а равно договорных обязательств относится к числу общих правил, соблюдение которых должна преследовать любая организация. Это достигается надлежащей организацией юридического обеспечения деятельности товарищества. В этой связи можно следовать по пути приглашения штатного либо внештатного юриста, задачей которого будет являться правовое обслуживание одного или нескольких товариществ собственников жилья. 3. Обязанность заключения договоров о содержании и ремонте общего имущества с собственниками помещений, не являющимися членами товарищества, вытекает из установленной законодателем схемы внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (см. коммент. к ч. 5 ст. 155). 4. Обязанность по обеспечению надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества исполняется посредством своевременного заключения договоров на техническое обслуживание, поддержание санитарного состояния и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Формирование системы договорных отношений по обслуживанию и ремонту жилищного фонда в современных условиях строится на принципах конкуренции. Указанные принципы получили закрепление в Указе Президента РФ от 29 марта 1996 г. N 432 "О развитии конкуренции при предоставлении услуг по эксплуатации и ремонту государственного и муниципального жилищных фондов" (СЗ РФ. 1996. N 14. Ст. 1432). Их детализация осуществлена в приказах Министерства строительства РФ от 20 августа 1996 г. N 17-113 "Об утверждении Положения о формировании договорных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве" (Жилищное законодательство. М.: Интел-Синтез, 1997), от 23 мая 1997 г. N 17-20 "Об утверждении Примерного договора на обслуживание общего имущества в кондоминиуме" (Ваше право. 1997. N 26). Следует иметь в виду, что названные выше приказы не были официально опубликованы и могут применяться лишь в качестве основы для разработки соответствующих договоров, положений и инструкций (см. также коммент. к ст. 161). 5. Обязанность товарищества по обеспечению выполнения всеми собственниками помещений своих обязательств по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме исполняется путем проведения индивидуальной работы с каждым собственником и создания механизмов правового и общественного воздействия на лиц, не исполняющих либо ненадлежаще исполняющих возложенные на них в соответствии с законом обязанности. 6. Обязанность товарищества по обеспечению соблюдения прав и охраняемых законом интересов собственников помещений при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, выполняется путем точного определения доли в праве собственности на общее имущество каждого собственника и соблюдения принципа "равные доли влекут равные расходы". 7. Обязанность по принятию мер, необходимых для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию правомочий собственников помещений, исполняется посредством организации пропускного режима на территорию, занятую многоквартирным домом, принятия локальных инструкций,
содержащих правила пользования отдельными объектами, относящимися к общему имуществу. 8. Обязанность по предоставлению интересов собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами, исполняется в соответствии с правилами главы 10 ГК РФ. Статья 139. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах 1. Коммент. ст. содержит нормы, устанавливающие возможность создания товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах. Такая возможность существовала и прежде, что было закреплено правилами ст. 48 ФЗ "О товариществах собственников жилья". Однако, в отличие от ранее действовавших правил, правом создания товарищества собственников наделяется лишь группа лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящихся домах. Прежние правила допускали возможность создания товарищества одним лицом, например застройщиком или заказчиком. Формула, используемая законодателем для наделения соответствующих лиц правом на создание товарищества в строящихся многоквартирных домах, достаточно размыта. Часть 1 коммент. ст. в предложенной законодателем редакции не устанавливает каких-либо дополнительных критериев по обладанию правом на создание товарищества кроме потенциального обладания правом на помещение, которого еще не существует. По меньшей мере, правом на создание товарищества в случае отсутствия самого комплекса недвижимого имущества должны наделяться будущие собственники, участвующие своими либо привлеченными средствами в строительстве или реконструкции многоквартирного дома. Это участие может подтверждаться договорами долевого строительства, инвестиционными и т.п. договорами, актами органов государственной власти и местного самоуправления, документами, предоставляющими право на застройку или реконструкцию 2. Часть 2 коммент. ст. содержит норму, определяющую порядок принятия решения о создании товарищества собственников в строящихся многоквартирных домах. Указанная норма носит отсылочный характер (см. коммент. к ст. 45-48). 3. Часть 3 коммент. ст. содержит норму, определяющую компетентное законодательство, согласно которому должна осуществляться государственная регистрация товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах (см. коммент. к ч. 3 ст. 136). Статья 140. Реорганизация товарищества собственников жилья 1. Коммент. ст. содержит нормы отсылочного характера, указывающие на основания и порядок реорганизации товарищества собственников жилья. Реорганизация товарищества осуществляется в порядке и по основаниям, установленным ст. 57-60 ГК РФ. Реорганизация товарищества собственников жилья осуществляется в формах: слияния нескольких товариществ в одно; присоединения одного или нескольких товариществ к другому; разделения товарищества на несколько новых; выделения из товарищества (не прекращающего при этом своей деятельности) одного или нескольких товариществ; преобразования товарищества из одной организационной формы в другую. Реорганизация товариществ собственников жилья, в какой бы форме она не осуществлялась, влечет за собой переход прав и обязанностей реорганизуемого юридического лица к одному или нескольким новым образованиям в порядке
правопреемства. При реорганизации товариществ должны соблюдаться правила, установленные ст. 136 коммент. закона. Решение о реорганизации товарищества (за исключением решения о преобразовании в жилищный или жилищно-строительный кооператив) принимается на общем собрании его членов не менее чем 2/3 от общего числа голосов членов товарищества. Реорганизация товарищества собственников жилья в формах слияния, присоединения, разделения и выделения должна осуществляться с учетом правила, закрепленного в ч. 1 ст. 136 коммент. закона, согласно которому собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. 2. Реорганизация товарищества оформляется либо передаточным актом, либо разделительным балансом. Оформление реорганизации передаточным актом требуется в случаях слияния, присоединения и преобразования товарищества. Оформление реорганизации разделительным балансом требуется в случаях разделения и выделения. Передаточный акт и разделительный баланс должны содержать положения о правопреемстве по всем обязательствам реорганизованного товарищества в отношении всех его кредиторов и должников, включая и обязательства, оспариваемые сторонами. Передаточный акт и разделительный баланс подлежат утверждению членами товарищества собственников жилья. Решение об утверждении принимается простым большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей. Утвержденные в указанном порядке передаточный акт или разделительный баланс представляются для государственной регистрации вместе с уставом (уставами) вновь возникающих товариществ. Представление документов производится в порядке, предусмотренном ст. 9 ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей". Перечень документов, представляемых при регистрации юридического лица, создаваемого путем реорганизации, определен в ст. 14 указанного Закона. Государственная пошлина за государственную регистрацию изменений, вносимых в устав товарищества, составляет 20% размера государственной пошлины, установленного за государственную регистрацию товарищества, т.е. 400 рублей. 3. В ч. 2 коммент. ст. законодатель формулирует новое для жилищного законодательства правило, дозволяющее единственно возможную формулу преобразования товарищества собственников жилья. Товарищество может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив по решению общего собрания собственников помещений, принятому большинством голосов от общего числа голосов, участвующих в данном собрании собственников помещений. При принятии решения о преобразовании товарищества собственников в жилищный или жилищно-строительный кооператив необходимо учитывать правила, установленные ч. 1 ст. 111 и ч. 1 ст. 112 коммент. закона. 4. Правило ч. 2 коммент. ст., определяющее общее собрание собственников помещений в качестве компетентного органа, имеющего право принимать решение о преобразовании товарищества собственников в жилищный или жилищно-строительный кооператив, не является бесспорным. Видимо, общее собрание собственников с точки зрения законодателя и по смыслу ч. 1 ст. 57 ГК РФ следует рассматривать, хотя и с большой натяжкой, в качестве учредителя товарищества. Статья 141. Ликвидация товарищества собственников жилья
1. Коммент. ст. содержит нормы отсылочного характера, указывающие на основания и порядок ликвидации товарищества собственников жилья. Ликвидация товарищества осуществляется в порядке и по основаниям, установленным ст. 61-65 ГК РФ. Ликвидация товарищества собственников жилья представляет собой один из вариантов прекращения его деятельности, характеризующийся отсутствием правопреемства по правам и обязанностям товарищества. Ликвидация товарищества может осуществляться как в добровольном, так и в принудительном порядке. Добровольная ликвидация производится по решению общего собрания членов товарищества, принятому не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов членов товарищества. Принудительная ликвидация производится по решению суда, принятому в соответствии с нормами ч. 2 ст. 61 ГК РФ. 2. Порядок ликвидации товарищества собственников жилья как юридического лица установлен в ст. 63 ГК РФ. Схема ликвидации товарищества включает в себя несколько этапов. На первом этапе решением общего собрания членов товарищества, принятым большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на собрании членов товарищества или их представителей, назначается ликвидационная комиссия либо единоличный ликвидатор и устанавливаются порядок и сроки ликвидации. К назначенному ликвидационному органу переходят все полномочия по управлению делами товарищества. О принятом на общем собрании решении ликвидировать товарищество должно быть письменно сообщено органу, осуществляющему государственную регистрацию юридических лиц. Порядок уведомления регистрирующего органа о ликвидации товарищества установлен в ст. 20 ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей". На втором этапе ликвидационная комиссия (ликвидатор) обязана обнародовать в органах печати, в которых публикуются данные о государственной регистрации юридических лиц, сведения о ликвидации товарищества, о порядке и сроке заявления требований его кредиторами. Этот срок не может быть менее двух месяцев с момента публикации сведений о ликвидации. На данном этапе ликвидационная комиссия должна составить промежуточный ликвидационный баланс, в котором отражаются сведения о составе имущества, принадлежащего товариществу, а также перечень предъявляемых кредиторами имущественных требований и результаты их рассмотрения. Промежуточный ликвидационный баланс утверждается решением общего собрания членов товарищества, принятым большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей. Если при утверждении промежуточного баланса будет установлено, что имущества товарищества недостаточно для удовлетворения требований кредиторов, ликвидация товарищества должна осуществляться в порядке, предусмотренном § 1 гл. XI ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (СЗ РФ. 2002. N 43. Ст. 4190). Если у ликвидируемого товарищества нет денежных средств, достаточных для удовлетворения требований кредиторов, ликвидационная комиссия осуществляет продажу имущества товарищества с публичных торгов в порядке, установленном для исполнения судебных решений (разд. VII ГПК РФ// СЗ РФ. 2002. N 46. Ст. 4532; ст. 89, 90, 91, 92, 93 ФЗ "Об исполнительном производстве" // РГ. 2007. 6 окт.). На третьем этапе ликвидации товарищества осуществляются расчеты с кредиторами. Удовлетворение требований кредиторов производится в порядке
очередности, установленной ст. 64 ГК РФ. На четвертом этапе ликвидации товарищества после завершения расчетов с кредиторами ликвидационная комиссия составляет ликвидационный баланс, который утверждается на общем собрании членов товарищества соответствующим решением, принятым большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на собрании членов товарищества или их представителей. Ликвидационный баланс должен быть согласован с органом, осуществляющим государственную регистрацию юридических лиц. Ликвидация товарищества собственников жилья считается завершенной, а товарищество - прекратившим существование после внесения записи об этом в Единый государственный реестр юридических лиц. Перечень документов, представляемых для государственной регистрации при ликвидации товарищества собственников, определен в ст. 21 ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей". Государственная пошлина за государственную регистрацию ликвидации товарищества собственников жилья, за исключением ликвидации в порядке применения процедуры банкротства, уплачивается в размере 20% от размера государственной пошлины, установленного за государственную регистрацию юридического лица, т.е. 400 рублей. 3. В ч. 2 коммент. ст. закреплена норма, устанавливающая обязанность общего собрания по принятию решения о ликвидации товарищества в случае уменьшения голосов, принадлежащих его членам до уровня 50% и менее от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. При несоблюдении указанной нормы товарищество может быть ликвидировано в принудительном порядке по основанию грубого нарушения закона, сформулированному в ч. 2 ст. 61 ГК РФ (см. также п. 5 Информационного письма Президиума ВАС от 13 января 2002 г. N 50 "Обзор практики разрешения споров, связанных с ликвидацией юридических лиц (коммерческих организаций)" // Экономика и жизнь. 2000. N 5). Требование о ликвидации товарищества собственников жилья по основаниям, указанным в ч. 2 ст. 61 ГК РФ, может быть предъявлено в суд государственным органом или органом местного самоуправления, которому право на предъявление такого требования предоставлено федеральным законом. Общее собрание собственников помещений в данном случае следует рассматривать, опираясь на правило ч. 2 ст. 61 ГК РФ, в качестве учредителя товарищества собственников. Статья 142. Объединение товариществ собственников жилья 1. Товарищества собственников жилья могут добровольно объединиться в целях совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах. Формами подобного объединения являются ассоциации и союзы. При этом ассоциация (союз) товариществ собственников является некоммерческой организацией. В литературе между тем встречаются весьма экзотические характеристики объединения товариществ собственников жилья. Так, В.Н. Литовкин рассматривает указанное объединение как слияние, как одну из форм реорганизации юридического лица (Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М., 2005. С. 225), что полностью расходится с базовыми представлениями науки гражданского права и положениями действующего законодательства. Действующее законодательство (ст. 121-123 ГК РФ; ФЗ "О некоммерческих организациях" // СЗ РФ. 1996 N 3. Ст. 145; 1998. N 48. Ст. 5849; 2002. N 52 (ч. II). Ст.
5141) не проводит четких разграничений между двумя названными формами объединений юридических лиц, понимая под ними основанное на началах членства объединение юридических лиц, созданное ими с целью координации деятельности, а также представления и защиты их общих имущественных интересов. Доктрина исходит из следующего. Для ассоциации доминирующим признаком является однотипный состав участников, характеризующийся общностью их организационно-правовых форм либо принадлежностью к одной или смежным отраслям экономики. Для союза юридических лиц таким признаком будет выступать общность целей объединения, связанная, например, с интересами конкретного региона. 2. Учредительными документами ассоциации (союза) товариществ собственников жилья являются учредительный договор, подписанный ее членами и утвержденный ими устав. Требования к учредительным документам установлены в ч. 2 ст. 122 ГК РФ, ч. 2 ст. 52 ГК РФ, ч. 3 ст. 14 ФЗ "О некоммерческих организациях". 3. Товарищества собственников жилья, являющиеся членами ассоциации (союза), сохраняют свою самостоятельность и права юридического лица. Ассоциация (союз) товариществ не отвечает по обязательствам своих членов. Товарищества, входящие в ассоциацию (союз), несут субсидиарную ответственность по обязательствам этой ассоциации (союза) в размере и в порядке, предусмотренными учредительными документами ассоциации (союза). Права и обязанности товариществ - членов ассоциаций или союзов определены в ст. 12 ФЗ "О некоммерческих организациях". 4. Высшим органом управления ассоциации (союза) является общее собрание ее членов. В компетенцию общего собрания входит решение вопросов, указанных в ч. 1 ст. 29 ФЗ "О некоммерческих организациях", нормы которого должны применяться во взаимосвязи с положениями, закрепленными в главе 13 коммент. закона. Глава 14. Правовое положение членов товарищества собственников жилья Статья 143. Членство в товариществе собственников жилья 1. Коммент. ст. регулирует отношения, складывающиеся в связи с членством собственников помещений в многоквартирном доме в товариществе собственников жилья. Под членством следует понимать юридически значимое состояние, в силу которого тот либо иной собственник помещения в многоквартирном доме становится обладателем совокупности прав и обязанностей, наличие которых связано с добровольным участием этого собственника в конкретном товариществе. Права члена товарищества делятся на два вида: личные неимущественные права и права имущественные. К личным неимущественным правам относятся, в частности, право на участие в общих собраниях членов товарищества, право на голос, право на получение информации о деятельности товарищества. К имущественным правам члена товарищества относится, например, право требования о зачислении на его персональный лицевой счет средств, полученных от сдачи в аренду общего имущества в многоквартирном доме. 2. В ч. 1 коммент. ст. установлено общее основание возникновения членства в товариществе у собственника помещения, которое расположено в многоквартирном доме, управляемом данным товариществом. Таким основанием законодатель признает заявление о вступлении в товарищество. Очевидно, хотя законодатель об этом прямо не говорит, что указанное заявление должно быть в порядке, определенном уставом товарищества, рассмотрено правлением товарищества и одобрено решением общего
собрания членов товарищества. 3. В ч. 2 коммент. ст. установлено специальное основание возникновения членства в уже существующем товариществе собственников жилья у лиц, приобретающих помещения, которые расположены в многоквартирном доме, управляемом данным товариществом. Таким основанием законодатель признает факт возникновения у указанных лиц права собственности на приобретаемое помещение. Право собственности на приобретаемое помещение возникает у приобретателя с момента государственной регистрации перехода права собственности. Указанная регистрация осуществляется в соответствии с положением ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (СЗ РФ. 1997 N 30. Ст. 3594; 2001. N 11. Ст. 997; N 16. Ст. 1533; 2002. N 15. Ст. 1377; 2003. N 24. Ст. 2244; 2004. N 27. Ст. 2711; N 30. Ст. 3081; N 35. Ст. 3607; N 45. Ст. 4377; РГ. 2004. 30 дек.). 4. В ч. 3 коммент. ст. установлены общее и специальное основания прекращения членства в товариществе собственников жилья. Порядок подачи заявления о выходе из членов товарищества, а равно порядок его рассмотрения должны быть определены в уставе товарищества. Момент подачи заявления должен быть приурочен к дате рассмотрения заявления правлением товарищества или общим собранием членов товарищества. Право собственности члена товарищества на помещения в многоквартирном доме прекращается по основаниям, установленным ст. 235 ГК РФ. 5. В отличие от членства в жилищном или жилищно-строительном кооперативе членство в товариществе собственников жилья не может быть прекращено путем исключения члена товарищества. Статья 144. Органы управления товарищества собственников жилья 1. В коммент. ст. перечисляются органы управления товариществом собственников жилья. Органы управления являются неотъемлемым элементом структуры любой организации. Согласно п. 1 ст. 53 ГК РФ юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами. Порядок назначения или избрания органов юридического лица определяется законом и учредительными документами. 2. Органы управления товариществом собственников жилья - коллегиальные образования (группы лиц), находящиеся по отношению друг к другу в определенной иерархии. Общее собрание членов товарищества - высший орган управления. Правление товарищества - выборный орган управления, осуществляющий руководство текущей деятельностью товарищества. Статья 145. Общее собрание членов товарищества собственников жилья 1. Коммент ст. устанавливает компетенцию общего собрания членов товарищества собственников жилья. В отличие от правил, установленных ранее действовавшим законодательством (ч. 2 ст. 32 ФЗ "О товариществах собственников жилья"), коммент. закон не определяет разновидности общих собраний и не устанавливает конкретных сроков их созыва. Как правило, проводятся два вида собраний: годовые и внеочередные. Как годовые, так и внеочередные собрания членов товарищества могут быть открытыми (с приглашением всех собственников помещений, а также арендаторов и нанимателей) и закрытыми (с приглашением только членов товарищества). Порядок созыва общих собраний членов товарищества, а равно круг
инициаторов их проведения определяются уставом товарищества. 2. В отличие от ранее действовавших правил (ч. 3 ст. 34 ФЗ "О товариществах собственников жилья") компетенция общего собрания членов товарищества при решении вопросов, перечисленных в ч. 2 коммент. ст., определена как неисключительная. Это, однако, не означает, что указанные вопросы могут быть переданы общим собранием членов товарищества на решение правления. Препятствием такой передачи является норма, содержащаяся в ч. 1 ст. 147 коммент. закона. 3. Приведенный в ч. 2 коммент. ст. перечень вопросов, которые компетентно решать общее собрание членов товарищества, не является исчерпывающим. Уставом товарищества может быть предусмотрен помимо определенных законом и иной круг вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания, в частности вопросов, сформулированных в ст. 148 коммент. закона. Статья 146. Порядок организации и проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья 1. Нормы коммент. ст. в известной мере сопряжены с правилами, содержащимися в ст. 45 и 46 коммент. закона и определяющими порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и порядок принятия решений на этом собрании. В ч. 1 и 2 коммент. ст. сформулированы нормы, содержащие требования к уведомлению о проведении общего собрания членов товарищества, порядку его вручения членам товарищества и содержанию уведомления, которые аналогичны требованиям, предъявляемым к сообщению о проведении общего собрания собственников помещений (см. ч. 4 коммент. к ст. 45). 2. В ч. 3 закреплено правило о правомочности общего собрания членов товарищества собственников жилья. Указанное правило в высшей степени абсурдно, поскольку правомочность общего собрания собственников помещений определяется через параметр, характеризующий процентное соотношение голосов участвующих в общем собрании собственников в общем количестве голосов, а не через параметр, характеризующий долю присутствующих собственников от их общего количества (см. ч. 3 коммент. к ст. 45). Если буквально следовать предписанию законодателя, сформулированному им в ч. 3 коммент. ст., то по смыслу первого предложения указанного части общее собрание членов товарищества собственников жилья правомочно, если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. Буквальное следование этому указанию во взаимосвязи с ч. 3 ст. 135 коммент. закона требует для целей правомочности общего собрания членов товарищества их 100%-ное присутствие. В то же время, по смыслу второго предложения ч. 3 коммент. ст. для целей правомочности общего собрания членов товарищества достаточно присутствия более половины членов товарищества или их представителей, даже если они и не обладают требуемым для принятия соответствующих решений количеством голосов. 3. Часть 4 коммент. ст. содержит нормы, регламентирующие порядок принятия решений общим собранием членов товарищества собственников жилья по вопросам, отнесенным к его компетенции. По общему правилу решения общего собрания членов товарищества по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на собрании членов товарищества или их
представителей. Квалифицированное в 2/3 большинство голосов всех членов товарищества, в том числе и не присутствующих на общем собрании, требуется для принятия решений: - о реорганизации и ликвидации товарищества; - о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов; - об определении направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества; - о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме. Решение общего собрания членов товарищества собственников жилья по вопросу о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме должно приниматься с учетом правила, закрепленного в подп. 3 ч. 2 ст. 44 коммент. закона. 4. В ч. 5 коммент. ст. содержится норма, определяющая лицо, уполномоченное вести собрание членов товарищества собственников жилья. 5. Частью 6 коммент. ст. вводится правило о возможности голосования членов товарищества посредством опроса в письменной форме или голосования по группам членов товарищества. О порядке голосования посредством опроса см. коммент. ст. 47 и 48. Категории членов товарищества, привлекаемых к процедуре раздельного голосования, а равно перечень вопросов, решаемых посредством указанной процедуры, должны быть закреплены в уставе товарищества собственников жилья. Статья 147. Правление товарищества собственников жилья 1. Коммент. ст. содержит нормы, определяющие некоторые функции правления товарищества собственников жилья и устанавливающие порядок его формирования. Правление товарищества является исполнительным органом управления товариществом, подотчетным общему собранию его членов. Правление должно обладать так называемой "остаточной компетенцией", поскольку призвано решать большинство вопросов хозяйственной деятельности товарищества за исключением тех, которые вправе решать лишь общее собрание собственников помещений и общее собрание членов товарищества. Выражение "отнесенных к исключительной компетенции общего собрания", содержащееся во втором предложении ч. 1 коммент. ст. следует рассматривать как техническую ошибку, поскольку по смыслу ч. 2 ст. 44 коммент. закона компетенция общего собрания собственников определена как неисключительная. 2. Количественный и персональный состав правления утверждается решением общего собрания членов товарищества, принятым простым большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей. Срок полномочий правления не должен превышать двух лет, считая с даты избрания. В состав членов правления могут быть избраны только члены данного товарищества собственников жилья. Возможность продления полномочий избранного в установленном порядке правления коммент. законом не предусмотрена. 3. Из числа членов правления избирается его председатель. Избрание председателя должно происходить на заседании правления путем голосования. Порядок голосования (тайный, открытый) и количество голосов членов правления, необходимых для избрания председателя, определяются членами правления, если иное не оговорено уставом товарищества. Заместитель председателя правления по смыслу ч. 3 коммент. ст. членами правления не избирается, а назначается из их числа
председателем правления. Впрочем, должность заместителя председателя правления может и не вводиться. 4. В ч. 5 и 6 коммент. ст. установлены правила созыва и проведения заседания правления. Эти правила являются новыми (см. ст. 36 ФЗ "О товариществах собственников жилья") и призваны упорядочить работу исполнительного органа товарищества собственников жилья. Статья 148. Обязанности правления товарищества собственников жилья 1. Коммент. ст. устанавливает обязанности правления товарищества собственников жилья. Согласно ч. 1 правление обязано обеспечивать соблюдение товариществом действующего законодательства и требований устава. Эта обязанность в содержательном плане достаточно размыта. Ее исполнение должно сочетаться с исполнением обязанности товарищества, закрепленной в абз. 2 ст. 138 коммент. закона. 2. Осуществление контроля за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов обеспечивается путем использования лицевых счетов членов товарищества, в которых отражаются их денежные обязательства перед товариществом. 3. Составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности осуществляется в соответствии с Рекомендациями по организации финансового и бухгалтерского учета для товариществ собственников жилья, утвержденными приказом Госстроя РФ от 14 июля 1997 г. N 17-45 (РГ. 1997. 29 нояб.) в части, не противоречащей действующему законодательству о бухгалтерском учете. 4. Обязанность по управлению многоквартирным домом, вмененная правлению товарищества, исполняется по смыслу коммент. закона коллегиально. Это означает, что между членами правления должны быть распределены обязанности по обеспечению функционирования того либо иного системного элемента, входящего в комплекс недвижимого имущества. Управление многоквартирным домом непосредственно правлением товарищества собственников жилья не лишено некоторых отрицательных сторон. Прежде всего, это недостаточность профессиональных знаний, навыков и умений в сфере управления недвижимостью у членов правления, что может дать в результате эффект, обратный ожидаемому, либо привести, как это и случается на практике, к конфликтным ситуациям, возникающим между собственниками помещений. Управление многоквартирным домом, осуществляемое силами профессиональных управленцев по договору с товариществом, представляется в большей степени предпочтительным. Профессиональное управление дает лучший конечный результат по показателям состояния недвижимости и обеспечивает эффект непрерывности процесса управления. Наем работников для обслуживания многоквартирного дома и их увольнение должны осуществляться правлением товарищества с соблюдением правил, закрепленных ТК РФ (СЗ РФ. 2002. N 1 (ч. I). Ст. 3; 2002. N 30. Ст. 3014; 2003. N 27 (ч. II). Ст. 2700; РГ. 2004. 31 дек.). 5. В обязанность правления входит заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Исполнение указанной обязанности не означает, что правление выступает стороной в названных выше договорах. Стороной выступает товарищество собственников жилья, а действует от его имени председатель правления. Вместе с тем из содержания подп. 6 коммент. ст. в его взаимосвязи с ч. 2 ст. 149
коммент. закона следует, что заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме требует одобрения правления, оформленного соответствующим протоколом. 6. На правление товарищества возлагается исполнение и иных обязанностей, в частности, ведение списка членов товарищества, ведение делопроизводства, бухгалтерского учета, созыв и проведение общего собрания членов товарищества. Статья 149. Председатель правления товарищества собственников жилья 1. Коммент. ст. очерчивает основные функции председателя правления товарищества собственников жилья. Нормы коммент. ст. не претерпели существенных изменений по сравнению с ранее действовавшими правилами, содержащимися в ст. 38 ФЗ "О товариществах собственников жилья" 2. Председатель правления - лицо, возглавляющее правление и организующее его работу в течение срока, определенного уставом товарищества. Этот срок, исходя из нормы ч. 2 ст. 147 коммент. закона, не может превышать двух лет. Функциональные обязанности председателя правления многочисленны и разнообразны и, разумеется, не исчерпываются теми из них, которые получили отражение в правилах коммент. ст. 3. Наиболее важными с точки зрения законодателя правами, которыми наделяется председатель правления, являются: - право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, которые обязательны к исполнению согласно их должностным обязанностям; - право подписи от имени товарищества платежных документов; - право самостоятельного совершения сделок, которые не подлежат обязательному одобрению со стороны правления или общего собрания членов товарищества. В последнем случае разновидности указанных сделок, а равно их разграничение по сферам компетенции общего собрания членов товарищества, правления товарищества и председателя правления должны быть определены уставом товарищества. 4. К числу основных обязанностей председателя правления относятся следующие: - обеспечение выполнения решений правления; - разработка и вынесение на утверждение общего собрания членов товарищества правил внутреннего распорядка обслуживающего персонала многоквартирного дома, а также положения об оплате их труда. Статья 150. Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья 1. Коммент. ст. содержит нормы, устанавливающие общий порядок избрания ревизионной комиссии (ревизора) товарищества собственников жилья и очерчивающие круг ее основных обязанностей. 2. Ревизионная комиссия (ревизор избирается, прежде всего, в целях контроля за финансовой деятельностью товарищества собственников и правления товарищества и его председателя) и информирования членов товарищества о такой деятельности и ее результатах. Срок, на который избирается ревизионная комиссии (ревизор), не должен превышать двух лет. Избрание ревизионной комиссии (ревизора) осуществляется по решению общего собрания членов товарищества, принятому большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на собрании членов
товарищества или их представителей. Члены правления товарищества, включая председателя правления и его заместителя, не могут входить в состав ревизионной комиссии, а равно выступать в качестве ревизора. 3. Количественный состав ревизионной комиссии может варьироваться в зависимости от предложений членов товарищества. Ревизионная комиссия, состоящая из нескольких лиц, избирает из своего состава председателя ревизионной комиссии. Ревизионная комиссия, а также ее члены, включая председателя, а равно ревизор подотчетны общему собранию членов товарищества. Статья 151. Средства и имущество товарищества собственников жилья 1. Наличие обособленного имущества является одним из признаков юридического лица. Этот признак свидетельствует о том, что имущество товарищества собственников обособляется от имущества создавших данное товарищество собственников помещений (членов товарищества). В названии коммент. ст. законодатель использует гражданско-правовой термин "имущество" и бухгалтерский термин "средства". 2. Под имуществом чаще всего понимают совокупность вещей, имущественных прав и обязанностей имущественного характера. Принадлежащие лицу вещи и имущественные права, например, право требования возврата переданных взаймы денег, составляют актив имущества лица, а имущественные обязанности (долги) составляют пассив этого имущества. При этом следует иметь в виду, что бухгалтерское понятие актива и пассива не совпадает полностью с гражданско-правовым. Пассив в бухгалтерском смысле включает заемные средства, которые с гражданско-правовой точки зрения становятся объектом права собственности заемщика (ч. 1 ст. 807 ГК РФ), т.е. активом, и в этом смысле могут стать объектом взыскания со стороны кредиторов. В пассив имущества включается долг перед займодавцем, т.е. обязанность возвратить деньги. 3. Термином "средства" в бухгалтерском учете обозначают основные средства и оборотные средства. Правила формирования в бухгалтерском учете информации об основных и оборотных средствах установлены соответственно Положением по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, утвержденным приказом Минфина России от 30 марта 2001 г. N 26н (РГ. 2001. 16 мая; 2002. 19 июня), и Положением по бухгалтерскому учету "Учет материально-производственных запасов" ПБУ 5/01, утвержденным приказом Минфина России от 9 июня 2001 г. N 44н (РГ. 2001. 25 июля). 4. В ч. 2 коммент. ст. сформулирован примерный перечень источников денежных средств, которые аккумулируются товариществом собственников жилья. Указанный перечень в основном совпадает с действовавшим ранее перечнем, который был закреплен нормами ч. 1 ст. 40 ФЗ "О товариществах собственников жилья". 5. Товарищество собственников жилья для реализации предусмотренных его уставом задач и в целях развития комплекса недвижимого имущества и текущего его функционирования может в порядке, определяемом общим собранием членов товарищества, образовывать специальные фонды. Такими фондами могут быть фонд текущих расходов, фонд ремонта и восстановления общего имущества, страховой фонд, резервный фонд и т.п. 6. В ч. 4 коммент. ст. закреплена норма, разрешающая правлению товарищества распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке. Распоряжение указанными средствами должно осуществляться в соответствии с годовым планом о финансовой деятельности, утвержденным решением общего собрания членов товарищества собственников жилья.
Статья 152. Хозяйственная деятельность товарищества собственников жилья 1. Коммент. ст. содержит нормы, регулирующие отношения, связанные с хозяйственной деятельностью товарищества собственников жилья. Термин "хозяйственная деятельность", вынесенный в название статьи и используемый по ее тексту, является одним из наиболее спорных в юридической науке. Исследованию феномена хозяйственной деятельности и его эволюции посвящалось и продолжает посвящаться значительное количество научных работ. Сегодня в доктрине под хозяйственной деятельностью чаще всего понимают деятельность, которая связана с производством и реализацией продукции, выполнением работ и оказанием услуг, а также с обеспечением их производителей необходимыми ресурсами. Легального определения хозяйственной деятельности в российском законодательстве не существует. ГК РФ оперирует понятием предпринимательской деятельности (ч. 1 ст. 2 ГК РФ). В отношении некоммерческих организаций, к классу которых принадлежит товарищество собственников жилья, также используется понятие предпринимательской, но не хозяйственной деятельности. Согласно ч. 3 ст. 50 ГК РФ некоммерческие организации могут осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы, и соответствующую этим целям. Позицию законодателя по выбору используемого им термина "хозяйственная деятельность", который заимствован из названия ст. 41 ФЗ "О товариществах собственников жилья", следует объяснить тем, что значительное количество функций, исполняемых товариществом, и разнообразие дел, которыми оно вынуждено заниматься, не имеют направленности на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. 2. В ч. 2 коммент. ст. определены виды хозяйственной деятельности товарищества собственников жилья, которыми оно вправе заниматься при условии, что они способствуют достижению целей, предусмотренных уставом товарищества. Первый из дозволенных видов хозяйственной деятельности заключается в том, что товарищество силами наемных работников самостоятельно занимается обслуживанием, эксплуатацией и ремонтом недвижимого имущества в многоквартирном доме. По смыслу подп. 1 ч. 2 коммент. ст. обслуживанием, эксплуатацией и ремонтом движимого имущества, например, электрических и тепловых сетей, товарищество заниматься не вправе. Деятельность по строительству дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме может осуществляться с учетом требований, установленных подп. 1 ч. 2 ст. 44 коммент. закона и ч. 1 ст. 17 ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности" (СЗ РФ. 2001. N 33 (ч. I). Ст. 956; N 13. Ст. 1178; N 52. Ст. 5037). Деятельность товарищества, связанная с актами распоряжения отдельными элементами (частями) общего имущества, может осуществляться с учетом требований, установленных подп. 3 ч. 2 ст. 44 коммент. закона. 3. В ч. 3 коммент. ст. определяются основание и направления использования доходов, полученных в результате хозяйственной деятельности товарищества. Доходы, полученные от указанной деятельности, на основании решения общего собрания членов товарищества, принятого не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов его членов, должны быть использованы целевым образом: - на оплату общих расходов товарищества; - пополнение специальных фондов, образованных товариществом.
При наличии дополнительных доходов, а законодатель не определяет формулу дополнительности, последние подлежат направлению на иные, помимо оплаты общих расходов товарищества и пополнения фондов, цели деятельности товарищества, предусмотренные уставом и гл. 13 коммент. закона, в частности ч. 1 ст. 135. Раздел VII. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги Статья 153. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги 1. Положения раздела VII Кодекса регулируют важнейшую часть жилищных отношений - порядок выполнения обязанностей по оплате жилых помещений и коммунальных услуг. Ранее эти отношения регулировались, в основном, подзаконными нормативными правовыми актами; в Жилищном кодексе РСФСР 1983 г. не было аналогичного раздела; нормы об оплате жилья (ст. 55-59) находились в главе 2 ЖК РСФСР "Пользование жилыми помещениями в домах государственного и общественного жилищного фонда". Так что раздел VII в целом является новым структурным подразделением Кодекса по сравнению с ЖК РСФСР 1983 г. Нормами, содержащимися в ст. 153-160 данного раздела, охватываются в комплексе все срезы отношений, возникающих по поводу оплаты жилья, включая порядок установления и применения соответствующих размеров тарифов (расценок, ставок). Конкретное правовое регулирование порядка установления и применения тарифов по отдельным видам платежей осуществляется на основании этих норм и не должно им противоречить. По существу положения раздела VII Кодекса не только носят регулятивный характер, но и выполняют важную системно-правовую функцию, выступая в качестве правовых гарантий обеспечения и защиты интересов участников жилищных отношений. 2. Среди подзаконных нормативных правовых актов, регулирующих отношения, связанные с оплатой жилья, следует подчеркнуть значение постановления Правительства РФ от 30 июля 2004 г. N 392 "О порядке и условиях оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг" (СЗ РФ. 2004. N 32. Ст. 3339; с послед. изм. и доп.), в котором были систематизированы основные правовые нормы об оплате гражданами жилья и коммунальных услуг. Осенью 2006 г. названное постановление утратило силу в связи с принятием постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 (СЗ РФ. 2006. N 34. Ст. 3680) "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность". В первом из документов - Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, - утвержденном постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491, дается структура состава общего имущества в многоквартирном доме, сформулированы требования к содержанию этого общего имущества, конкретизированы обязанности собственников помещений по содержанию и ремонту общего имущества, включены вопросы контроля и ответственности за содержание общего имущества многоквартирного дома. Второй документ посвящен специально основаниям и порядку изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и(или) с перерывами, превышающими
установленную продолжительность. Утвержденные постановлением Правила имеют общее значение. Так, собственники помещений в многоквартирных жилых домах, в которых не созданы объединения собственников, несут такие же обязанности по оплате жилья, как и наниматели жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов, за исключением обязанности вносить плату за наем помещения, которая не может быть возложена на собственника этого помещения. По единым правилам, условиям и тарифам, действующим на территории муниципального образования, осуществляется оплата жилищно-коммунальных услуг (электроснабжения, газоснабжения, водоснабжения, водоотведения, горячего водоснабжения, теплоснабжения и др.) гражданами, проживающими в жилых помещениях, относящихся к жилищному фонду независимо от формы собственности. 3. Правовая норма ч. 1 коммент. ст. также носит общий характер: обязанность по своевременной и полной оплате жилого помещения и коммунальных услуг - это общая обязанность всех лиц, на которых она возлагается законом или договором. Эта обязанность и порядок ее исполнения конкретизируются в других нормах раздела VII Кодекса, а также в нормах иных нормативных правовых актов. Следует уточнить, что в ч. 1 коммент. ст. имеются в виду не вообще любые организации, а только те из них, которые являются юридическими лицами. В статьях коммент. раздела VII Кодекса не использован собирательный термин, который охватывал бы всех обязанных по оплате жилья лиц, прежде всего, нанимателей по договорам найма и собственников помещений. Представляется, что в контексте содержания раздела VII Кодекса можно было бы называть обязанных по оплате лиц пользователями помещений в жилых домах. Термин "пользователи" употреблен в п. 1 ч. 2 ст. 159 Кодекса применительно к гражданам, проживающим в государственном и муниципальном жилищных фондах. В ч. 2 коммент. ст. названы виды обязанных лиц, сгруппированных по основаниям возникновения права на жилое помещение. В зависимости от основания возникновения права на жилое помещение установлен начальный момент, с которого начинается обязательство по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, т.е. начинается течение периода времени, подлежащего оплате. 4. В тех случаях, когда право пользования жилым помещением возникает на основании договора, обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг возникает, как указано в ч. 2 коммент. ст., с момента заключения договора. Конечно, такое решение вопроса далеко не бесспорно, так как все названные здесь договоры: социального найма, найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, аренды - сконструированы законодателем как консенсуальные сделки; все они подлежат заключению в письменной форме и считаются заключенными с момента достижения соглашения сторон по всем существенным условиям договора. Достижение соглашения фиксируется в подписании письменного текста договора; указанная в письменном тексте договора дата и является моментом заключения договора найма или аренды жилого помещения. Но реально наниматель (арендатор) фактически не может пользоваться жилым помещением пока оно ему не передано фактически и юридически. Передача жилого помещения нанимателю производится так же, как происходит передача любого недвижимого имущества при переходе права на него от одного лица (отчуждателя) к другому лицу (приобретателю) или при сдаче какого-либо имущества в аренду - путем предъявления уполномоченным представителем наймодателя жилого помещения нанимателю для осмотра и проверки его состояния. В процессе передачи передаются ключи от входной двери и документы, удостоверяющие надлежащее техническое
состояние жилого помещения: санитарно-гигиенический сертификат, технические паспорта на санитарно-техническое, электрическое и иное оборудование, установленное в квартире, правила по его эксплуатации. По результатам осмотра жилого помещения в том случае, если у нанимателя нет претензий к его состоянию, подписывается двухсторонний акт приема-передачи. С этого момента жилое помещение должно считаться переданным нанимателю и он вправе начать его использование. Лицо, которому жилое помещение предоставляется по договору найма, может отказаться от приема жилого помещения и вселения в него, если помещение окажется в ненадлежащем состоянии, не пригодном для проживания. В такой ситуации обязывать нанимателя оплачивать непринятое им жилое помещение было бы неправильно. Если же лицо, заключившее договор найма жилого помещения, уклоняется от его принятия необоснованно, это должно быть зафиксировано в специальном акте приема-передачи, который составляется на комиссионной основе. В таком акте должно быть зафиксировано, что наниматель уклонился от приема помещения и подписания акта. В этом случае обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг возникла бы с даты составления комиссионного акта. Ни в ЖК РФ, ни в ГК РФ в соответствующих главах о социальном найме жилого помещения и об общегражданском найме жилого помещения нет норм, которые содержали бы требования к порядку передачи жилого помещения нанимателю. Это явный пробел законодательства, который необходимо восполнить. А пока в какой-то степени могут быть использованы по аналогии положения ст. 611 ГК РФ "Предоставление имущества арендатору". Было бы логично привязать возложение обязанностей по оплате жилого помещения и коммунальных услуг на нанимателя к моменту передачи ему жилого помещения; к тому же и в практике чаще всего происходит так, что договор найма заключен, а помещение передается позднее. Тем не менее, законодатель установил иное правило. Логика такого подхода законодателя состоит, возможно, в том, что наниматель стимулируется к тому, чтобы с его стороны не было бы никаких субъективных препятствий к вселению в предоставленное ему по договору жилое помещение и его использованию в соответствии с условиями договора. 5. У члена жилищного кооператива право на жилое помещение возникает не на основании договора, а на основании исполнения жилищным кооперативом своего обязательства по предоставлению жилых помещений гражданам, являющимся его членами. Согласно ч. 2 ст. 124 Кодекса, основанием вселения в жилые помещения в домах жилищного кооператива является решение общего собрания (конференции) членов кооператива. Отсюда вытекает, что предоставлением жилого помещения жилищным кооперативом в контексте п. 4 ч. 2 коммент. ст. является указанное в ч. 2 ст. 124 Кодекса решение общего собрания или конференции членов кооператива. Представляется, что и применительно к домам жилищных кооперативов было бы более логично установить, что обязанность по оплате предоставленного ему жилого помещения возникает у члена жилищного кооператива не с момента принятия общим собранием (конференцией) членов кооператива решения о предоставлении жилого помещения, а с момента передачи ему предоставленного жилого помещения кооперативом по двухстороннему акту приема-передачи. 6. Правило п. 5 ч. 2 коммент. ст., установившее, что у собственника жилого помещения обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг возникает с момента возникновения права собственности на данное жилое помещение, тоже не безупречно. Момент возникновения права собственности на жилое помещение
независимо от вида основания его возникновения является по закону единым - это момент госрегистрации права собственности на жилое помещение (п. 2 ст. 8, п. 1 ст. 131, абз. 1 п. 2 ст. 223, ст. 551 ГК РФ). В силу п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594; с послед. изм. и доп.), государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. В практике возложение на собственника жилого помещения или даже на лицо, еще не ставшее собственником, обязанности по оплате расходов на содержание жилого помещения и общего имущества многоквартирного дома происходит по-разному. Так, при приобретении жилого помещения в порядке участия в долевом строительстве многоквартирного дома жилое помещение - объект долевого строительства - зачастую передается управомоченному участнику долевого строительства - дольщику - еще до того, как происходит госрегистрация его права собственности на приобретенное жилое помещение. Акт приема-передачи жилого помещения является одним из оснований для госрегистрации права собственности на жилое помещение (см.: ст. 8 и 16 ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" // СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 40). Обязательства по оплате жилищно-коммунальных услуг возникают у дольщика с момента передачи ему квартиры, т.е. с момента подписания акта приема-передачи, несмотря на то, что дольщик еще не стал собственником данного жилого помещения. Если право собственности на жилое помещение возникает у приобретателя по договору, то жилое помещение может быть передано приобретателю ранее госрегистрации перехода права собственности; соответственно, обязанности по содержанию приобретенного жилья возникнут у приобретателя со дня передачи ему жилого помещения. Для того чтобы отразить возможное разнообразие оснований и порядка передачи жилого помещения управомоченным лицам, следовало бы дополнить начальную фразу ч. 2 коммент. ст. отсылочной оговоркой "если иное не предусмотрено законом или договором". 7. Поскольку назначение правил ч. 2 коммент. ст. состоит в установлении момента возникновения обязанности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, постольку в этих нормах не раскрывается весь круг обязанных лиц. Поэтому правила ч. 2 коммент. ст. должны применяться в сочетании с теми нормами Кодекса, в которых определяется круг лиц, на которых лежит обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг. К таким лицам, в частности, относятся дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника жилого помещения (ч. 3 ст. 31 Кодекса); дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (ч. 2 ст. 69 Кодекса), сонаниматели по договору найма жилого помещения (п. 4 ст. 677 ГК РФ). 8. Государственный и муниципальный жилищные фонды находятся соответственно в ведении Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований (ч. 2 ст. 19 Кодекса), поэтому, естественно, что пока жилые помещения из фондов публично-правовых образований не закреплены за конкретными лицами на томили ином правовом основании, расходы по содержанию жилых помещений несут уполномоченные государственные и муниципальные органы за счет соответствующих бюджетов.
В ч. 3 коммент. ст. употреблено выражение "До заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов". Это выражение не совсем конкретно; в контексте данной нормы под "заселением" следует понимать предоставление в установленном порядке жилых помещений управомоченным лицам, а конкретизация момента, с которого обязанности по содержанию жилых помещений прекращаются у публичных образований и одновременно возникают у управомоченных лиц, содержится в ч. 2 коммент. ст. Статья 154. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги 1. В коммент. ст. законодатель исчерпывающим образом установил состав или, другими словами, структуру платежей, которые вносятся собственниками и нанимателями жилых помещений. Ввиду отсутствия в Кодексе собирательного понятия (термина), которое охватывало бы все эти платежи, можно было бы использовать широко употребляемое в бытовой лексике выражение "оплата жилья" или "плата за жилье". В современный нам период этот логотип постепенно заменил столь же широко употреблявшееся в советский период словосочетание "квартирная плата" или, сокращенно - "квартплата". В контексте коммент. ст. плата за наем и содержание жилого помещения, а также плата за коммунальные услуги - это и есть плата за жилье, поскольку коммунальные услуги в том же контексте - это те именно услуги, которые неразрывно связаны с использованием жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах; точнее было бы называть их жилищно-коммунальными услугами. Такое выражение употреблено в ч. 6 и 11 ст. 159 Кодекса. Элементы структуры платы за жилье в целом зависят от принадлежности жилого помещения, но во всех случаях в состав платы входят две основные составляющие или две группы платежей: 1) плата за содержание и ремонт жилого помещения; 2) плата за жилищно-коммунальные услуги. Кроме того, наниматели жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов платят плату за пользование жилым помещением; эту часть платы законодатель называет также платой за наем. Этот элемент платы за жилье по своей экономической сущности и юридической природе аналогичен арендной плате в обязательствах из договора найма (аренды). Принято считать, что экономическое содержание платы за наем состоит в компенсации инвестиционных затрат собственника на строительство и реконструкцию жилищного фонда, используемого для предоставления гражданам по договорам социального и общегражданского найма. Приблизительно так записано в Методических указаниях по расчету ставок за наем и отчислений на капитальный ремонт жилых помещений, включаемых в ставку платы за содержание и ремонт жилья (техническое обслуживание), муниципального и государственного жилищного фонда (п. 1.1). Эти Методические указания были утверждены приказом Минстроя РФ от 2 декабря 1996 г по согласованию с Минфином РФ и носят рекомендательный характер. Несмотря на то что Методические указания были утверждены еще до принятия ЖК РФ, их значение не утрачено; в частности, в них приведены подробные расчеты базовой ставки платы за наем жилого помещения (п. 1.2), критерии ее дифференциации (п. 1.3 и 1.4), порядок расчета дифференцированных ставок платы за наем по группам жилищного фонда (п. 1.5). Эти расчеты и приведенные примеры могут быть использованы и в настоящее время. Но при подготовке данных Методических указаний разработчики исходили из того, что в плату нанимателя за содержание и ремонт жилья должна включаться компенсация затрат на проведение капитального ремонта дома. Теперь это положение противоречит нормам Кодекса, которыми установлено, что капитальный ремонт
общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда (п. 2 ч. 1 коммент. ст.); эта норма императивная и не предусматривает никаких исключений. Поэтому было бы все же целесообразно, чтобы были разработаны, приняты и опубликованы новые Методические указания по расчету ставок платы за наем жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов. Естественно, что собственник жилого помещения не платит плату за наем, так как жилое помещение принадлежит ему на праве собственности и он сам определяет характер его использования. Так же не платят за наем члены жилищных кооперативов, ибо жилые помещения предоставляются им не внаем, а во владение и пользование как членам кооператива; по выплате паевого взноса в полном размере жилое помещение переходит в собственность члена кооператива (ч. 1 ст. 129 Кодекса). 2. Вторым элементом платы за жилье является плата за содержание и ремонт жилого помещения. Обязательство по оплате расходов по содержанию и ремонту жилого помещения лежит как на нанимателе, так и на собственнике жилого помещения. Эта часть платы за жилье так же структурируется. Ее первый внутренний элемент - плата за содержание и ремонт жилого помещения; ее не надо смешивать с платой за пользование жилым помещением (платой за наем). У платы за содержание жилого помещения иная экономическая сущность и юридическая природа. Назначение этой платы - возмещение расходов (затрат) по эксплуатации дома в целом, общего имущества дома, принадлежащего собственникам помещений на праве общей долевой собственности. Ввиду разного назначения платы за пользование (платы за наем) и платы за содержание жилого помещения законодатель "развел" эти элементы платы за жилье и отнес плату за содержание жилого помещения к группе платежей, включающей в себя не только оплату текущих расходов, но и оплату ремонта общего имущества многоквартирного дома - второй внутренний составной элемент этой группы платежей. Таким образом, плата за содержание и ремонт жилого помещения включает в себя: - плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, - плату за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Услуги и работы по управлению многоквартирным домом не следует смешивать с коммунальными услугами. Услуги и работы по управлению многоквартирным домом осуществляет обслуживающая организация: управляющая компания, жилкомсервис; ТСЖ или жилищный кооператив в многоквартирных домах, помещения в которых принадлежат физическими юридическим лицам на праве частной собственности. Это услуги и работы: по содержанию общего имущества дома: подъездов, лестниц, крыш, подвалов, чердаков; по содержанию и уборке придомовой территории; по техническому обслуживанию технических устройств коммуникаций, узлов учета потребления энергии, воды; по эксплуатации лифтового хозяйства; по устранению каких-либо неисправностей в оборудовании жилых помещений (электричество, сантехника); по вывозу бытовых отходов и иного мусора. Более подробно состав жилищно-эксплуатационных услуг по содержанию жилых помещений перечислены, в частности, в п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме; этот состав можно назвать федеральным стандартом набора жилищно-эксплуатационных услуг. Но могут быть региональные и местные стандарты. Органы государственной власти Москвы и Санкт-Петербурга, а также органы местного
самоуправления вправе утверждать региональные и местные перечни услуг по содержанию жилья и перечни работ по ремонту жилья с учетом состояния и конструктивных особенностей жилых домов, географических, природно-климатических, социально-экономических, градостроительных и других особенностей поселений. Например, в Санкт-Петербурге постоянно идет работа по обновлению окраски фасадов зданий ввиду того, что вследствие повышенной влажности воздуха покраска зданий блекнет и облупливается быстрее, чем предусмотрено нормативами по содержанию фасадов зданий. Более подробный перечень услуг, связанных с содержанием жилых помещений и жилых домов и оплачиваемых за счет платы за содержание жилья, подлежит утверждению Министерством промышленности и торговли РФ. Услуги такого характера в практике принято называть эксплуатационными или жилищно-эксплуатационными услугами. Обслуживающая организация оказывает все эти услуги и выполняет работы либо своими силами, либо посредством привлечения специализированных организаций или даже индивидуальных предпринимателей, но в любом случае все эти расходы подлежат возмещению собственниками жилых помещений в многоквартирном доме и нанимателями жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов. Проживающим в жилых домах могут оказываться и другие - дополнительные услуги, например, по подключению к кабельному телевидению, устройству и обслуживанию домофонов на входных дверях, охране дома и придомовой территории, очищению крыш от снега, правовые услуги, услуги по осуществлению регистрационного учета граждан и выдаче им необходимых справок и т.д. Оплата таких услуг выходит за рамки понятия платы за жилое помещение; такие услуги оплачиваются проживающими по договорным ценам, предусматриваемым в договорах, заключаемых с предоставляющими эти услуги организациями. 3. По существу, содержание общего имущества в многоквартирном доме относится к выше охарактеризованной группе жилищно-эксплуатационных услуг "услуги и работы по управлению многоквартирным домом"; общее имущество поддерживается в надлежащем состоянии либо самими собственниками жилых помещений, либо созданными ими ТСЖ или жилищным кооперативом, либо управляющей компанией. Что же касается ремонта, то обязательства по его проведению и финансированию распределяются в зависимости от характера прав на жилые помещения. Собственники жилых помещений несут обязанности по оплате текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме в полном объеме, об этом прямо сказано в п. 1 ч. 2 коммент. ст. В многоквартирном доме государственного и муниципального жилищных фондов капитальный ремонт общего имущества производится за счет публично-правового образования - собственника жилищного фонда, поэтому на нанимателей жилых помещений не могут быть отнесены расходы на капитальный ремонт жилого дома как частичный, так и полный, даже в тех случаях, когда капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме: фундамента, стен, перекрытий, крыши, лестниц - повлечет за собой проявление улучшений в жилом помещении, занимаемом нанимателем. Никакие сборы на капитальный ремонт многоквартирного дома типа амортизационных отчислений не могут истребоваться с нанимателей жилых помещений в домах государственного и муниципального фондов. В отличие от нанимателей собственники жилых помещений в многоквартирных домах обязаны нести расходы не только по текущему, но и по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме (см. об этом ниже: коммент. к ст. 158 Кодекса).
4. Для собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме даже текущий ремонт общего имущества оказывается довольно обременительным, не говоря уже о капитальном ремонте. Поэтому целесообразно заблаговременно едва ли не с самого начала приобретения жилого помещения в собственность или, по крайней мере, с момента решения вопроса об управлении многоквартирным домом (путем создания ТСЖ или передачи дома в управление управляющей компании), позаботиться об аккумулировании средств, необходимых для производства ремонта тогда, когда это станет необходимым. Аналогичные задачи у собственников индивидуальных жилых домов, которые, согласно ч. 3 коммент. ст., несут расходы по содержанию, текущему и капитальному ремонту своих домов в полном объеме. 5. Особенность коммунальных услуг состоит в том, что, во-первых, публичноправовые образования обязаны организовывать и обеспечивать предоставление этих услуг собственниками нанимателям жилых помещений в многоквартирных жилых домах. Правила предоставления коммунальных услуг гражданам утверждены постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307 "О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам" (СЗ РФ. 2006. N 23. Ст. 2507). Во-вторых, оплата коммунальных услуг производится по регулируемым ставкам (тарифам), устанавливаемым в определенном порядке; договорные цены к оплате коммунальных услуг применению не подлежат. Порядок регулирования тарифов на коммунальные услуги предусмотрен в Основах ценообразования в сфере деятельности организации коммунального комплекса, утвержденных постановлением Правительства РФ от 14 июля 2008 г. N 520 "Об основах ценообразования и порядке регулирования тарифов, надбавок и предельных индексов в сфере деятельности организаций коммунального комплекса" (СЗ РФ. 2008. N 29 (ч. II). Ст. 3518). Размеры тарифов на коммунальные услуги устанавливаются исходя из необходимости обеспечения финансовых потребностей для реализации производственной программы организаций, оказывающих услуги; размеры надбавок к тарифам на коммунальные услуги и размеры тарифов на подключение вновь создаваемых (реконструируемых) объектов недвижимости к системе коммунальной инфраструктуры устанавливаются исходя из необходимости обеспечения финансовых потребностей для реализации инвестиционной программы. К методам регулирования относятся установление фиксированных тарифов, установление предельных тарифов и индексация установленных тарифов. Положения, содержащиеся в названных Основах ценообразования, служат руководством для Федеральной службы по тарифам (ФСТ) и других уполномоченных органов при установлении конкретных размеров регулируемых тарифов. В ч. 4 коммент. ст. раскрыт состав платы за жилищно-коммунальные услуги; она включает в себя плату за: холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление. Кроме этих видов коммунальных услуг в Основах ценообразования к регулируемым тарифам отнесены тарифы на очистку сточных вод и тарифы на утилизацию (захоронение) твердых бытовых отходов. Статья 155. Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги
1. В практике не так уж редки случаи несвоевременной оплаты жилых помещений и коммунальных услуг. С учетом, видимо, этого обстоятельства законодатель постарался самым подробным образом регламентировать в Кодексе порядок и сроки внесения платы за жилые помещения и коммунальные услуги. Такая детализированность правового регулирования применительно к сфере жилищных отношений имеет, безусловно, большое положительное значение, так как устраняет неопределенность, которая в практике приводила бы к появлению ненужных споров, которых и так достаточно много. В то же время нормы коммент. ст. не исключают установления иного, нежели установленного в коммент. ст. порядка внесения платы за жилые помещения и коммунальные услуги. Некоторые из них сформулированы как диспозитивные, содержат соответствующую оговорку "если иное не предусмотрено", но и остальные нормы коммент. ст. допускают определенную конкретизацию исходя из направленности и смысла этих норм. 2. Правило о том, что плата за жилые помещения и коммунальные услуги вносится ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, имеет давнюю историю и применялась еще с довоенных времен, когда существовали так называемые жилконторы или ЖАКТы (жилищно-коммунальные акционерные товарищества; многие годы люди называли жактами жилищно-коммунальные организации, как бы ни менялось их официальное называние в тот или иной период времени). Но это правило вполне соответствует и нынешним реалиям, когда все экономические отношения, включая и отношения в жилищной сфере, подчинены законам рынка. Логика деловых коммерческих отношений состоит в том, что оплата должна быть последующей: сначала должны быть выполнены работы, оказаны услуги, а потом только по принятию исполненного должна следовать оплата. Это в полной мере относится и к оплате жилья. Но правило ч. 1 коммент. ст. - диспозитивное, оно допускает установление иного срока, который может быть предусмотрен договором управления многоквартирным домом. В практике организации, предоставляющие те или иные коммунальные услуги, устанавливают достаточно либеральный режим оплаты. Например, в Санкт-Петербурге платежи за электроэнергию принимаются специализированной организацией - ОАО "Петербургская сбытовая компания" (сокращенно - Петроэлектросбыт), которая предоставляет своим абонентам два возможных варианта оплаты: 1) по факту потребленной электроэнергии с совершением платежа в любой день после оплачиваемого периода, не обязательно до 10 числа месяца, следующего за истекшим месяцем; платеж может быть внесен и после 10-го числа месяца, но промежуток времени между предыдущим и последующим платежом не должен превышать 40 дней. Если оплата не была произведена до истечения 40 дней, будет иметь место просрочка платежа с начислением пени за период просрочки; 2) помесячно равными суммами, которые Петроэлектросбыт списывает сам с банковского счета абонента по его указанию; сумма месячного платежа определяется самим абонентом как средний месячный показатель за год или иной период, о котором договорились стороны; по истечении договорного периода производится сверка потребленного и оплаченного абонентом объема электроэнергии, выводится сальдо, которое учитывается в расчетах за последующие периоды. 3. Платежные документы, о которых говорится в ч. 2 коммент. ст., - это документы, в которых фиксируется объем (количество) потребленной услуги и, соответственно, ее стоимость, т.е. подлежащая оплате сумма. Такие документы в деловой практике называют счетами, но применительно к различным видам платежей они могут называться по-разному: извещение на оплату, уведомление и т.д. Например, при оплате за электроэнергию таким счетом является абонентская карточка гражданина-плательщика, в которую он сам записывает показатели электросчетчика.
Счета являются основанием для совершения платежа именно на ту сумму, которая указана в счете. Если плательщик не согласен с суммой, указанной в счете, он может обратиться к организации, выставившей счет, с претензией об уточнении расчета, может оспорить действия организации-услугодателя в суде. Для организаций юридических лиц счета являются документами первичного бухгалтерского учета, которые должны храниться в архиве организации не менее пяти лет. Система оплаты за жилые помещения и коммунальные услуги с использованием счетов является самой простой и надежной. Например, некоторое время назад абоненты ЗАО "ПетерСтар", обслуживающего стационарную телефонную сеть на Васильевском острове в Санкт-Петербурге, должны были вносить ежемесячно абонентскую плату с использованием заполняемой самими абонентами платежной квитанции по установленной форме. Случаев неправильного исчисления суммы абонентской платы и просрочки платежей было очень много; взыскивать незначительные суммы пени через суд ЗАО "ПетерСтар" было не в состоянии; временное отключение телефонов создавало проблемы не только для абонентов, но и для сервисной службы, поэтому в конце концов ЗАО "ПетерСтар" некоторое время назад перешло на систему выставления месячных счетов-извещений, в которых указываются абонентская плата за прошедший месяц и сумма, подлежащая уплате за междугородные и международные переговоры в течение прошедшего месяца. Применение ежемесячных счетов-извещений значительно сократило число случаев неправильных и несвоевременных платежей за пользование стационарными телефонами, установленными в жилых помещениях. Правило ч. 2 коммент. ст. сформулировано как диспозитивная норма, - счета на оплату жилых помещений и коммунальных услуг могут выставляться как до первого числа месяца, следующего за оплачиваемым, так и позже; главное, чтобы в них были указаны оплачиваемый период, сумма платежа, а также дата, не позднее которой должен быть совершен платеж. 4. Плата за жилые помещения и коммунальные услуги структурируется и отдельные ее части вносятся различным управомоченным лицам. В ч. 3-10 коммент. ст. определяются лица, управомоченные на получение платы за жилые помещения и коммунальные услуги. Ввиду того, что эксплуатация многоквартирного жилого дома может быть организована по-разному, столь детальная регламентация порядка оплаты не является излишней; по крайней мере, четкость закона помогает избежать различных толкований и тем самым способствует надлежащему исполнению гражданами своей обязанности по оплате жилья. Относительно платы за пользование жилыми помещениями в государственном или муниципальном жилищных фондах, предоставленными по договору общегражданского найма или социального найма (платы за наем), управомоченным лицом является, естественно, наймодатель, в качестве которого, как указано в ч. 1 ст. 60 Кодекса, выступает либо само публичное образование в лице соответствующего органа, либо управомоченное им лицо. В Санкт-Петербурге исполнение функций наймодателя возложено на районные жилищные агентства, действующие в организационно-правовой форме государственного учреждения, например, ГУ "Жилищное агентство Василеостровского района", заключающие договоры социального найма от имени субъекта РФ - г. Санкт-Петербурга (сокращенно - РЖА или ГЖА). Плата за наем жилого помещения про договорам найма и социального найма вносится на банковские счета этих районных жилищных агентств. 5. Вторая составная часть платы за жилье - плата за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома (жилищные услуги) - вносится тем организациям, на которые возложена эксплуатация жилищного фонда. В Санкт-
Петербурге - это созданные в каждом районе города специализированные организации, действующие в организационно-правовой форме открытого акционерного общества, называемые ОАО "Жилкомсервис" (номер такой-то); в каждом районе города их может быть несколько. Обслуживающая многоквартирный дом организация Жилкомсервис - через городской расчетный центр ежемесячно выписывает нанимателю счета-квитанции на оплату; эти счета-квитанции являются едиными в том смысле, что в них указана вся плата в целом с разбивкой обычно на три раздела: жилищно-эксплуатационные услуги, жилищно-коммунальные услуги, прочие услуги. Первый раздел счета-квитанции имеет заголовок "Жилищно-эксплуатационные услуги"; сюда включаются расходы по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, а также платежи за такие услуги, как: уборка лестничных клеток, очистка мусоропроводов, техническое обслуживание и ремонт лифтов, содержание придомовой территории, содержание и ремонт внутридомовой системы газоснабжения, содержание и ремонт кодового замка, содержание и ремонт технологических узлов (ПЗУ и АППЗ). Второй раздел счета-квитанции - оплата жилищно-коммунальных услуг, к которым относятся холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление, газоснабжение и другие. Третий раздел счета-квитанции - оплата прочих услуг, к которым относятся, в частности, услуги по радиотрансляции, кабельному телевидению и другие. В счете-квитанции указываются стоимость по каждому виду услуг и общая итоговая сумма, подлежащая уплате данным плательщиком. Плательщик вносит эту сумму через банк или иную организацию, принимающую платежи, единым платежом, который поступает в городской расчетный центр, а уже центр направляет соответствующие суммы обслуживающим организациям: плата за жилищноэксплуатационные услуги направляется ОАО "Жилкомсервис", за жилищнокоммунальные услуги - ГУ "Жилищное агентство", за радио - ФГУП "Радиотрансляционная сеть Санкт-Петербурга", за телетрансляцию - ОАО "Телекомпания Санкт-Петербургское кабельное телевидение". Оплата за потребленную электроэнергию и оплата за услуги телефонной связи производится плательщиками непосредственно организациям, предоставляющим соответствующие услуги, по выставленным ими счетам-извещениям, в единый счет на оплату эксплуатационных и коммунальных услуг плата за эти услуги не включается. 6. Если же эксплуатация многоквартирного жилого дома государственного или муниципального жилищных фондов осуществляется по договору управляющей компанией (или индивидуальным предпринимателем - управляющим), то управляющая компания и является управомоченным лицом на получение платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома; в этом случае эта плата вносится на банковский счет управляющей компании или индивидуального управляющего, соответственно. Одним из существенных условий договора на управление многоквартирным жилым домом государственного или муниципального жилищных фондов, заключаемого между наймодателем, выступающим в этом договоре в качестве заказчика, с одной стороны, и управляющей компанией, с другой стороны, является размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, которая вносится нанимателями по договорами найма и социального найма. Деятельность управляющей компании является предпринимательской, т.е. осуществляется ею в целях систематического получения прибыли, поэтому в совокупности размер платы, предусматриваемый в договоре на управление домом, может быть выше, чем если бы жилищнокоммунальные услуги оплачивались гражданами непосредственно организациям,
оказывающим услуги, иначе у управляющей компании может не оказаться прибыли. Если договор управления домом заключен на таких условиях, то разница между размером платы за жилые помещения по договору управления домом и действующими тарифами (ставками) должна быть компенсирована управляющей компании заказчиком-наймодателем. Компенсация осуществляется в порядке, предусмотренном договором на управление жилым домом, за счет дотаций, выделяемых из бюджета соответствующего публично-правового образования. Смысл этой нормы - второе предложение ч. 4 коммент. ст. - состоит, очевидно, в том, чтобы не перелагать на нанимателей дополнительные расходы, связанные с реформированием жилищно-коммунального хозяйства и передачей домов государственного и муниципального жилищных фондов в управление негосударственным коммерческим организациям. Однако, в практике ситуация с оплатой услуг управляющих компаний складывается не просто. Например, на югозападе Санкт-Петербурга в Стрельне существует микрорайон "Нойдорф" - место компактного поселения российских немцев; весь микрорайон находится на обслуживании коммерческой организации - Агентство территориального развития "Нойдорф - Стрельна" (АТР), которая по мнению граждан, проживающих в микрорайоне, необоснованно завышает расценки на свои услуги; по этой причине некоторые наниматели отказываются вносить плату, в связи с чем АТР обратилось в суд о взыскании задолженности по оплате; пока решение судом не вынесено (см.: Бортновская М. Разбор тарифов. Обоснованность коммунальных платежей жители выясняют через суд // РГ. 2008. 12 сент.). Этот пример показывает, что в дальнейшем необходимо создать конкурентные условия на рынке услуг по управлению многоквартирными домами с тем, чтобы конкуренция обеспечивала снижение расходов граждан на оплату жилья. 7. Товарищества собственников жилья (ТСЖ), жилищные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы, создаваемые собственниками помещений в многоквартирном доме (объединения собственников), вправе устанавливать порядок внесения платежей по оплате расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и по оплате коммунальных услуг. В основном, все платежи поступают на банковский расчетный счет ТСЖ (или жилищного кооператива), а ТСЖ со своего расчетного счета перечисляет денежные средства обслуживающим организациям в соответствии с условиями заключенных с ними договоров. Исключение составляют платежи за потребленную электроэнергию, которые каждый собственник жилого помещения вносит электросбытовой организации, и плата за стационарные телефоны, которая также вносится каждым собственником жилого помещения непосредственно организации, обслуживающей телефонную сеть. Ввиду необходимости осуществлять предусмотренные ст. 154 Кодекса платежи ежемесячно, бухгалтерия ТСЖ производит ежемесячную калькуляцию затрат на эксплуатацию многоквартирного дома. При этом сумма затрат по большинству их целевых видов делится на весь метраж дома; так определяется сумма целевых затрат, приходящаяся на один квадратный метр площади дома; затем это число умножается на количество метров площади в каждой квартире; получается сумма по данному виду расходов. Некоторые виды целевых расходов рассчитываются на одного проживающего; полученная сумма умножается на число граждан, проживающих в данной квартире; так рассчитываются затраты по холодной и горячей воде, газу, вывозу мусора. Суммы затрат по каждому виду расходов складываются и получается общая итоговая сумма, которую собственник данного жилого помещения должен внести ТСЖ за месяц. Счета на оплату выставляются по итогам прошедшего месяца, в счетах указывается дата, не позднее которой должна быть произведена оплата.
Собственникам квартир предоставляется возможность внести деньги наличными в кассу ТСЖ по приходному кассовому ордеру либо произвести оплату путем безналичных расчетов с банковского счета плательщика на банковский расчетный счет ТСЖ. Во многих ТСЖ правления рассчитываются с обслуживающими организациями, используя финансовые резервы, аккумулируемые благодаря режиму жесткой экономии; это позволяет смещать сбор ежемесячных платежей с членов ТСЖ на середину или даже на вторую половину месяца, следующего за оплачиваемым месяцем, что дает возможность членам ТСЖ спокойно укладываться в сроки, указанные в счетах-калькуляциях. При такой системе оплаты собственники помещений возмещают ТСЖ его затраты (расходы) по содержанию и эксплуатации дома. Такая схема представляется вполне приемлемой, обеспечивающей баланс интересов ТСЖ, собственников помещений и обслуживающих организаций. 8. Если в многоквартирном доме есть собственники помещений, которые не являются членами ТСЖ или жилищного кооператива, такие собственники помещений в целях внесения платы за жилищные и коммунальные услуги заключают договор с ТСЖ; в силу п. 2 ст. 138 Кодекса заключение таких договоров для ТСЖ является обязательным. В договоре с ТСЖ предусматривается, что собственники, не являющиеся членами ТСЖ, оплачивают эксплуатационные и коммунальные услуги абсолютно в том же порядке, что и собственники, являющиеся членами ТСЖ. Поскольку ТСЖ оказывает тем самым услуги по совершению платежей собственникам помещений, не являющимся членами ТСЖ, ТСЖ вправе получать с таких собственников плату за свои услуги по ставке административно-управленческих расходов, приходящихся на один квадратный метр площади. В результате финансовые обязанности собственников помещений - не членов ТСЖ ничем не отличаются от финансовых обязанностей собственников помещений, являющихся членами ТСЖ. 9. В ч. 7 и 8 коммент. ст. предусматривается порядок оплаты жилья в тех многоквартирных домах, в которых не созданы ТСЖ или жилищный кооператив. Содержание и эксплуатация таких многоквартирных домов могут быть организованы по-разному; по крайней мере, по двум вариантам: 1) с передачей управления домом управляющей компании (ч. 7 коммент. ст.) и 2) без привлечения управляющей компании (ч. 8 коммент. ст.). Если собственники помещений выбрали способ управления многоквартирным домом и договорились передать управление домом управляющей компании, в связи с чем решили не создавать ТСЖ или жилищный кооператив, то все необходимые платежи за эксплуатационные и коммунальные услуги вносятся ими управляющей компании. В данном варианте кроме этих платежей собственники помещений оплачивают услуги и самой управляющей компании в размере и порядке, предусмотренных заключенными с ней договорами. Но закон не обязывает собственников помещений в многоквартирном доме непременно привлекать управляющую компанию для содержания и эксплуатации дома. Это их право. Они могут принять решение об управлении домом ими самими самостоятельно, не прибегая к помощи управляющей компании и без учреждения юридического лица. Если собственники помещений принимают такое решение, то каждый собственник будет вынужден заключить все необходимые договоры с организациями, предоставляющими соответствующие услуги и выполняющими соответствующие работы. Платежи должны будут вноситься собственниками помещений каждой такой организации в размере и порядке, предусмотренных в договорах. По такой схеме производится оплата эксплуатационных и коммунальных услуг собственниками нежилых помещений, находящихся в многоквартирных жилых домах.
Как предусмотрено Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений размер платы за содержание и ремонт жилых помещений соответствует размеру платы за услуги и работы в соответствии с договорами, заключенными собственниками помещений с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы на основании решения (решений) общего собрания собственников помещений (п. 32). В том же случае, когда собственники помещений на общем собрании выбрали способ непосредственно управления многоквартирным домом, но не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилых помещений, органы местного самоуправления, органы государственной власти Москвы и Санкт-Петербурга устанавливают размер платы за содержание и ремонт жилых помещений, вносимой собственниками помещений, исходя из стоимости услуг и работ, входящих в утвержденные решением общего собрания собственников помещений перечни услуг и работ, выполняемых лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности (п. 36). Если же собственники помещений не выбрали способ управления многоквартирным домом, для определения размера платы за содержание и ремонт жилых помещений органами местного самоуправления (органами государственной власти Москвы и Санкт-Петербурга) должен проводиться открытый конкурс на право заключения договора на управление данным конкретным многоквартирным домом; в договоре, заключаемом по результатам конкурса, предусматривается цена в соответствии с условиями конкурса; исходя из цены договора управления устанавливается размер платы за содержание и ремонт жилого помещения (п. 34). В жизни собственники помещений в многоквартирном доме, не создавшие ТСЖ или жилищный кооператив, так или иначе взаимодействуют между собой, кооперируются и выбирают из своей среды одного из собственников или приглашают специалиста со стороны, который соглашается принять на себя заботу действовать в общих интересах; он становится уполномоченным представителем всех собственников, каждый из которых выдает ему доверенность с соответствующими полномочиями; либо если такой гражданин действует без доверенности, он не является юридическим представителем, а действует как наемный работник, помогающий собственникам помещений оформлять договоры с обслуживающими организациями, получать и передавать счета на оплату и т.д. 10. В ч. 8, 9 и 10 коммент. ст. при определении субъекта, уполномоченного на получение платежей, говорится о договорах, заключенных с "лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности"; это общее понятие, охватывающее как юридических, так и физических лиц, поскольку различные виды услуг могут предоставляться собственникам помещений в многоквартирных домах не только организациями - юридическими лицами, но и физическими лицами, являющимися по своему правовому статусу индивидуальными предпринимателями. 11. Бремя содержания жилых домов, принадлежащих индивидуальным собственникам, лежит на их собственниках, какие бы субъекты ими не являлись: государство, муниципальные образования, юридические или физические лица. От имени государства и муниципальных образований функции собственника жилых домов выполняют уполномоченные органы исполнительной власти. Собственники жилых домов: юридические и физические лица так же могут осуществлять свои правомочия собственников не сами непосредственно, а возлагать их на нанимаемых специалистов, которые действуют от имени и в интересах собственников как их представители по доверенности. Отношения между собственниками жилых домов и лицами, осуществляющими
деятельность по содержанию и ремонту жилых домов, строятся на договорной основе: в договорах предусматриваются размеры платы, порядок и сроки оплаты предоставляемых услуг и выполняемых работ. 12. Положения ч. 10 коммент. ст. в отличие от прокомментированных выше частей данной статьи посвящены оплате расходов по эксплуатации не жилого дома в целом, т.е. не по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, а отдельных помещений в многоквартирном доме. Естественно, что бремя расходов по содержанию отдельных помещений в многоквартирном доме несут сами собственники этих помещений. При этом речь идет как о жилых, так и о нежилых помещениях. Следует иметь в виду, что, как вытекает из ч. 3 ст. 31 Кодекса в редакции Федерального закона от 24 апреля 2008 г. N 49-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "Об опеке и попечительстве" (СЗ РФ. 2008. N 17. Ст. 1756), проживающие в данном жилом помещении члены семьи собственника несут солидарно с собственником обязанности по содержанию жилого помещения, а, следовательно, по оплате расходов по содержанию и ремонту жилого помещения; но эти обязанности лежат только на дееспособных и ограниченных судом в дееспособности членах семьи собственника жилого помещения, а в случаях, прямо предусмотренных законом, - и на других гражданах-пользователях, например, на отказополучателе (ч. 2 ст. 33 Кодекса). Содержание помещения - это, например, периодическая уборка помещения, подготовка его к зимнему сезону, обеспечение надлежащей эксплуатации электротехнического и сантехнического оборудования, натирка полов и т.д. Собственник помещения оплачивает некоторые виды услуг непосредственно обслуживающим организациям по прямым договорам с ними; так осуществляется оплата услуг телефонной связи, электроэнергии, услуг по охране помещения и т.д. Расходы по ремонту помещения лежат также на собственнике этого помещения. Хотя сроки и объем ремонта регламентированы в нормативно-технической документации, ее положения носят рекомендательный характер и практически все вопросы ремонта помещения решаются самими собственниками. Небольшой текущий ремонт, называемый в быту косметическим, часто выполняется самим собственником и членами его семьи: оклейка стен новыми обоями, побелка потолков, покраска дверей. Для более серьезных работ, например, замена деревянных оконных рам на стеклопакеты, циклевка полов, установление натяжных потолков, замена электропроводки приглашаются специалисты-подрядчики. Повышенная потребность в ремонтных работах в Москве, Санкт-Петербурге, других крупных городах порождает предложение; широкое распространение получили самодеятельные бригады рабочих, которые берут на себя выполнение любых ремонтных работ, в том числе по комплексному ремонту помещений во вновь построенных многоквартирных домах, которые сдаются в эксплуатацию с так называемой черновой отделкой, т.е. по существу без внутренней отделки помещений: без покрытия бетонного основания пола паркетом или линолеумом, оклейки стен обоями, установки сантехнического оборудования и т.д. Рынок работ (услуг) по ремонту помещений едва ли не весь находится "в тени", т.е. вне правовой сферы. На нем заправляют так называемые "прорабы", которые ищут заказчиков - собственников помещений, договариваются с ними об условиях выполнения работ, а для производства ремонта комплектуют так называемые бригады "шабашников", в которые в последние годы все чаще включают иностранных рабочих. Это наиболее дешевая и совершенно бесправная рабочая сила; приезжие рабочие целиком зависят от прорабов, которые платят им по минимуму, а большую часть денег, полученных от заказчиков, оставляют себе. По существу, прорабы, не легализуясь в
качестве индивидуальных предпринимателей, занимаются незаконной предпринимательской деятельностью, с получаемых доходов они не платят налоги и, тем не менее, случаи привлечения представителей этого теневого бизнеса к административной или уголовной ответственности крайне редки. Заключая договоры с такими прорабами, собственники помещений принимают на себя повышенные риски: стоимость ремонтных работ оценивается "на глазок" и, как правило, сознательно завышается; никаких твердых расценок на этом рынке не существует. Качество работ может оказаться весьма низким; каких-либо надежных гарантий нет, предъявлять претензии может оказаться некому, да и невозможно, поскольку письменный договор с "прорабом" не составляется. Оплата за выполненные ремонтные работы производится наличными деньгами в руки "прораба", который потом сам расплачивается с рабочими. Вызывает удивление, что государственные органы в течение многих лет не пытаются изменить ситуацию на рынке работ по ремонту жилых помещений. Может быть, этим объясняется то, что в средствах массовой информации встречаются рекомендации гражданам самим искать мастеров по ремонту через своих знакомых. Это, якобы, будет верней, нежели обращаться в специализированную ремонтностроительную организацию (см., например: Васильева Н. Ремонт с приставкой "евро". Большинство о нем знают, но делать не собираются // Санкт-Петербургские ведомости. 2008. 14 авг.). 13. В системе платежей учитывается отсутствие или временное отсутствие обязанных по оплате лиц. При этом имеет значение структура платы за жилые помещения и коммунальные услуги, предусмотренная ст. 154 Кодекса. Плата за наем (за пользование жилым помещением) должна выплачиваться нанимателем независимо от того, пользуется он или не пользуется предоставленным ему по договору найма или социального найма жилым помещением. Другое дело - плата за услуги. По тем видам услуг, размер платы за которые зависит от объема потребления, производится перерасчет в связи с временным непроживанием нанимателя и /или членов его семьи в данном жилом помещении. Собственник, наниматель помещения в случае отсутствия их и непроживания каких-либо других граждан в жилом помещении в течение более месяца вправе обратиться с заявлением в ТСЖ или, соответственно, в управляющую компанию или обслуживающую организацию с заявлением о неначислении платы за жилищнокоммунальные услуги за период временного отсутствия. При этом обязанное лицо плательщик - обязан представить документ, подтверждающий продолжительность его отсутствия и неиспользование жилого помещения в этот период; это может быть справка с места работы, командировочное удостоверение, справка стационарного медицинского учреждения и т.д. Порядок перерасчета платы за жилищно-коммунальные услуги за период временного отсутствия проживающих в жилом помещении граждан должен был устанавливаться Правительством РФ. Однако в ходе дальнейшего осуществления административной реформы произошло перераспределение полномочий в Правительстве РФ: некоторые его функции перешли различным министерствам и ведомствам. В связи с этим Федеральным законом от 23 июля 2008 г. N 160-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием осуществления полномочий Правительства Российской Федерации" (СЗ РФ. 2008. N 30 (ч. II). Ст. 3616) в текст ч. 11 коммент. ст. внесены изменения и теперь в этой норме указано, что порядок перерасчета платежей за жилищно-коммунальные услуги за период временного отсутствия граждан должен утверждаться не Правительством РФ, а уполномоченным Правительством РФ
федеральным органом исполнительной власти. Обслуживающие организации не вправе перераспределять суммы платежей за услуги, недоплачиваемые отсутствующими обязанными лицами, между остальными плательщиками по данному дому. Такая практика незаконна и должна быть повсеместно прекращена. При наличии в жилых помещениях индивидуальных приборов учета коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, отопление, водоотведение, газоснабжение) перерасчет вообще не производится, так как платежи начисляются по фактическим показаниям приборов учета (счетчиков). Как уже указывалось выше (см. п. 7 коммент. к ст. 155 Кодекса), платежи за некоторые виды услуг рассчитываются по количеству граждан, проживающих в данном жилом помещении. Так, плата за газ рассчитывается по числу граждан, состоящих на регистрационном учете по данному жилому помещению; если по данному жилому помещению никто не зарегистрирован, плата за газ начисляется в расчете на одного гражданина. Если же будет установлено, что в данном жилом помещении проживают граждане, не состоящие на регистрационном учете по этому адресу, плата за газ должна быть пересчитана на количество фактически проживающих в данном жилом помещении граждан. Такой же принцип применяется при начислении платежей за холодную и горячую воду (при отсутствии в квартире индивидуальных приборов учета потребления) и вывоз мусора. Для расчета платежей по предоставленным, но еще незаселенным квартирам, размер платежей определяется в расчете на одного гражданина. 14. Наниматель жилого помещения в доме государственного или муниципального жилищных фондов вправе поселить в занимаемое им жилое помещение посторонних граждан в качестве временных жильцов на срок до шести месяцев; причем в ст. 80 Кодекса, посвященной проживанию временных жильцов, ничего не говорится о том, что при вселении временных жильцов наниматель должен заключить с наймодателем дополнительное соглашение об этом. В ч. 1 ст. 80 Кодекса сказано, что при вселении временных жильцов наниматель обязан лишь предварительно уведомить наймодателя об этом. Конечно, отсутствие возражений наймодателя означает его согласие, поскольку наймодатель вправе вообще запретить проживание временных жильцов, если в результате их вселения общая площадь данного жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры - менее нормы предоставления. Но согласие, тем более по умолчанию, не заменяет собой дополнительного соглашения, являющегося как правовая категория разновидностью гражданско-правового договора. Поэтому из систематического толкования ч. 1 ст. 80 Кодекса и ч. 12 коммент. ст. вытекает, что все же при вселении временных жильцов наниматель обязан заключить с наймодателем дополнительное соглашение к договору социального найма или общегражданского найма жилого помещения. Причем, поскольку договоры социального найма (ч. 1 ст. 63 Кодекса) и общегражданского найма (ст. 674 ГК РФ) жилого помещения заключаются в письменной форме, то и дополнительное соглашение также должно быть облечено в письменную форму. В дополнительном соглашении должны быть предусмотрены условия оплаты предоставляемых услуг в связи с тем, что число проживающих в данном жилом помещении увеличивается. Заключено дополнительное соглашение или не заключено, временный жилец не становится участником жилищного правоотношения с наймодателем. Все обязательства по оплате жилого помещения и коммунальных услуг остаются на нанимателе, но он обязан оплачивать услуги, плата за которые рассчитывается по числу проживающих в данном жилом помещении граждан, с учетом вселенных им
временных жильцов. Скорее всего, в практике такие дополнительные соглашения заключаются редко, но если наниматель производит оплату коммунальных услуг без перерасчета на временных жильцов, он не вправе в свое оправдание ссылаться на отсутствие дополнительного соглашения. Обязанность нанимателя платить за услуги с учетом временных жильцов вытекает из закона (ч. 2 ст. 153, ч. 2 и 4 ст. 154 и ч. 12 коммент. ст. Кодекса) и заключенного договора социального найма (найма) жилого помещения; наймодатель по договорам социального найма и найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов не наделен полномочием освобождать нанимателя от обязанности оплачивать коммунальные услуги в части, падающей на временных жильцов. Определяющее значение для начисления платы имеет длительность проживания временных жильцов. Представляется, что в том случае, когда временный жилец был поселен на срок менее 15 суток, оплата за соответствующие коммунальные услуги должна рассчитываться за половину оплачиваемого месяца. Если временный жилец прожил в жилом помещении нанимателя менее месяца, но более 15 суток, оплата должна рассчитываться за полный месяц. В коммент. ст. ничего не говорится о порядке внесения платы за временных жильцов (пользователей), вселенных собственником жилого помещения в многоквартирном доме. Это некоторый пробел Кодекса (ч. 7 ст. 31 Кодекса), хотя вопрос вполне ясен: собственник обязан оплачивать услуги, плата за которые рассчитывается по числу проживающих, с учетом вселенных им временных пользователей (жильцов). 15. В ч. 13 коммент. ст. содержится норма, устанавливающая порядок информирования пользователей жилых помещений: соответственно, нанимателей жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов и собственников помещений в многоквартирных домах - об изменении размера платы за жилье. Более логично было бы поместить эту норму в ст. 156 Кодекса, с тем чтобы увязать порядок информирования пользователей об изменении размеров платы за жилье с порядком применения правовых актов, устанавливающих новые размеры тарифов по оплате жилья. Информация о принятом уполномоченным органом исполнительной власти решении об изменении тарифов по оплате жилья должна быть опубликована в средствах массовой информации и доведена до сведения тех органов всех уровней, в ведении которых находятся вопросы использования и эксплуатации жилищных фондов: жилищных департаментов, управлений, отделов и т.п., а эти органы в свою очередь должны информировать об этом организации, выполняющие функции наймодателей в домах государственного и муниципального жилищных фондов, а также все управляющие организации: ТСЖ, жилищные кооперативы, управляющие компании. В домах государственного и муниципального жилищных фондов обязанность по информированию нанимателей лежит на наймодателе по договорам найма; а собственников помещений в многоквартирных домах должны информировать соответственно ТСЖ, жилищные кооперативы, управляющие компании. В ч. 13 коммент. ст. термин "управляющая организация" употреблен в широком смысловом значении: в контексте коммент. нормы под управляющей организацией имеются в виду различные возможные варианты организации управления и обслуживания многоквартирных домов - ТСЖ, жилищный кооператив, собственно управляющая организация (компания). В договоре с управляющей компанией могут быть предусмотрены ее обязанности по предоставлению пользователям необходимой информации об
изменении установленных тарифов, причем по договору срок уведомления может быть иным по сравнению со сроком, предусмотренным в ч. 13 коммент. ст. Однако, даже если в договоре с управляющей компанией обязанность по информированию пользователей об изменении тарифов не предусмотрена, эта обязанность возлагается на управляющую компанию в силу закона - ч. 13 коммент. ст. При нарушении управляющей компанией этой обязанности все возможные отрицательные имущественные последствия возникнут у нее и не могут быть переложены на пользователей. Уведомление об изменении тарифов должно быть облечено в письменную форму с вручением пользователям под расписку. В ч. 13 коммент. ст. сказано, что до сведения пользователей информация должна быть доведена не позднее, чем за 30 дней до даты представления платежных документов, на основании которых плата за жилье должна вноситься по новым тарифам. Иными словами, период, который должен оплачиваться по новым тарифам, начинается не ранее, чем через 30 дней после того, как пользователю вручено уведомление об изменении тарифов, ибо платежные документы на оплату по новым тарифам, то есть счета, могут выставляться управляющей компанией на дату, отстоящую от даты уведомления, не менее, чем на 30 дней. Например, уведомление получено пользователем 30 сентября 2008 г.; значит, оплата за сентябрь будет произведена по прежним тарифам, а за октябрь - по новым тарифам при условии, что счета на оплату будут датированы и представлены не ранее 31 октября 2008 г. Представляется, что для упрощения порядка расчетов следовало бы установить, что в тех случаях, когда уведомление об изменении тарифов вручается пользователю в течение (середине) месяца, оплата по новым тарифам в любом случае должна производиться, начиная с 1-го числа месяца, который следует за тем, в котором истекли 30 дней со дня получения уведомления пользователем. Но, как уже отмечалось выше, правило ч. 13 коммент. ст. - диспозитивное, поэтому в договоре с управляющей компанией может быть установлен иной срок, по истечении которого оплата за жилье должна производиться по измененным тарифам. 16. Предусмотренная ч. 14 коммент. ст. пеня за просрочку внесения платежей является способом обеспечения исполнения обязательства по оплате жилья и одновременно санкцией за ненадлежащее исполнение этого обязательства. Как санкция - это разновидность законной (нормативной) неустойки, которая, поскольку в ч. 14 коммент. ст. не предусмотрено иное, относится к так называемой зачетной неустойке, допускающей взыскание помимо неустойки убытков, но только в части, не покрытой неустойкой, т.е. с зачетом суммы неустойки (п. 1 ст. 394 ГК РФ). Неустойка, начисляемая в процентах от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, называется пеней; этот термин - "пеня" - и использован законодателем в ч. 14 коммент. ст. Размер пени "привязан" законодателем к ставке рефинансирования Банка России. Ставка рефинансирования устанавливается Банком России в целях воздействия на финансовые рынки, в частности, рынок кредитных ресурсов; поэтому время от времени она меняется с учетом состояния финансовых рынков и уровня инфляции. Размер ссудного процента по банковским кредитам во многом определяется ставкой рефинансирования, которая является базовой в сфере банковского кредитования, поскольку многие банки в своих активных операциях используют краткосрочные кредиты Банка России, предоставляемые им по ставке рефинансирования. Предоставляя за счет таких кредитных ресурсов кредиты другим лицам, банки вправе устанавливать банковский ссудный процент в размере, не превышающем специальный норматив, устанавливаемый Банком России (так
называемая маржа). Размер платы за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренной ст. 395 ГК РФ, также привязан к размеру ставки рефинансирования, точнее - равен ему. В некоторых других областях финансовых отношений законодатель также привязывает размер пени за просрочку платежа к ставке рефинансирования. Например, согласно Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 40), в случае просрочки передачи дольщику объекта долевого строительства застройщик уплачивает пеню в размере 1/75 ставки рефинансирования от цены договора (ч. 2 ст. 6); а участник в случае просрочки внесения им очередных платежей уплачивает застройщику пеню в размере 1/150 ставки рефинансирования Банка России (ч. 6 ст. 5). В сопоставлении с приведенными примерами размер пени, предусмотренной в ч. 14 коммент. ст., можно оценить как относительно небольшой. Так, с 14 июля 2008 г. ставка рефинансирования равна 11% годовых; в перерасчете на один день это составляет около 0,0306%; а если брать 1/300 от 11%, то получим 0,0366% в день. Так что даже при весьма длительной просрочке сумма пени не достигнет такого размера, который оказал бы существенное воздействие на финансовое положение самого злостного неплательщика. При таком размере пени угроза ее взыскания не может играть роль реальной альтернативы угрозе выселения нанимателя и членов его семьи в случае невнесения платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев с переселением их в другое жилое помещение по нормам предоставления жилой площади в общежитии, т.е. не менее 6 кв. м на человека (п. 1 ч. 4 ст. 83, ст. 90 Кодекса). Поэтому следовало бы увеличить размер пени с тем, чтобы пеня стала более эффективным средством воздействия на нерадивого пользователя; совсем не обязательно устанавливать размер пени в процентном отношении к ставке рефинансирования; представляется, что даже в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки пеня принималась бы пользователями во внимание. Законодатель не предусмотрел пределы начисления пени за просрочку платежа. Она начисляется по день фактического совершения платежа включительно; увеличение предусмотренного в ч. 14 коммент. ст. размера пени не допускается; напротив, снижение суммы пени возможно, если она, как установлено ст. 333 ГК РФ, "явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства". По данным печати, на конец августа 2008 г. общая задолженность пользователей по оплате жилья, в основном, - коммунальных услуг, в СанктПетербурге составила 3,5 млрд. руб.; около 7% населения практически вообще не платит за жилье. В 2007 г. жилищными агентствами было подано 176 исков о выселении неплательщиков, из них 8 исков было удовлетворено. В 2008 г. было подано уже 188 исков, судами принято 12 решений о выселении (см.: Вдовина М. Коммунальная расплата. Пенсионер лишился квартиры за долги // СанктПетербургские ведомости. 2008. 27 авг.). 17. Иных последствий, кроме как взыскание пени и переселение в другое жилое помещение, за просрочку оплаты или неполную оплату жилья и коммунальных услуг в ЖК РФ не предусмотрено. Однако в практике имеют место случаи, когда организациями-услугодателями приостанавливается оказание услуг из-за непоступления причитающихся им платежей. Происходит это тогда, когда управляющие многоквартирными жилыми домами организации несвоевременно
перечисляют поступающие от пользователей деньги организациям, предоставляющим коммунальные услуги. Организации, подающие в жилые дома холодную и горячую воду, тепло, газ, в подавляющем большинстве случаев состоят в договорных отношениях не с гражданами-пользователями, а с эксплуатационными организациями, которые для услугодателей являются абонентами. Законом допускается прекращение или ограничение подачи энергии в случае нарушения организацией-абонентом обязательств по оплате энергии, причем прекращение или ограничение подачи энергии может производиться без согласования с абонентом, но с соответствующим его предупреждением (абз. 2 ч. 2 ст. 546 ГК РФ). Так, например, в конце августа 2008 г. в микрорайонах г. Колпино, расположенных на левом берегу притока Невы Ижоры, была отключена горячая вода, поскольку эксплуатационные организации Колпинского района Санкт-Петербурга задолжали поставщикам тепла и горячей воды организациям, эксплуатирующим теплоцентраль, - 86 млн. руб. Из-за этого у последних образовались долги перед теплоэлектростанцией (ТЭЦ), а у ТЭЦ - перед поставщиком газа. В ходе изучения ситуации комиссией, созданной распоряжением губернатора Санкт-Петербурга, выяснилось, что у населения Колпино нет задолженности по коммунальным платежам, деньги от пользователей помещений своевременно поступали на специальный собирательный счет городского вычислительного центра по коммунальным платежам (ВЦКП), а далее деньги распределялись по видам услуг, но на счета самих услугодателей не поступали. ЗАО "Лентеплоснаб" вынуждено было обратиться в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области, который взыскал с администрации Колпина в пользу истца 116 млн. руб. задолженности и неустойки (см. об этом: Шевель В. Тепловая реакция. Колпинских должников решили воспитывать отключением горячей воды // РГ. 2008. 21 авг.; Шишкин А. Колпинский разнос. Губернатор определилась с виновными в отключении воды // РГ. 2008. 27 авг.; Пастухова Е. Смольный изменил свое назначение. Там теперь не Институт благородных девиц // Коммерсантъ. 2008. 27 авг.). Ситуация, сложившаяся в г. Колпино, совершенно ненормальная и недопустимая. Граждане-пользователи ни в коем случае не должны страдать от того, что выплачиваемые ими деньги не доходят до конечного звена в цепочке организаций, обеспечивающих нормальную эксплуатацию многоквартирных домов. Представляется, что необходимо установить императивную правовую норму, запрещающую организациям, подающим холодную и горячую воду, тепло, газ, электроэнергию, приостанавливать их подачу на снабжение жилых домов. За нарушение этой нормы должны быть предусмотрены жесткие санкции. Организации-услугодатели вправе взыскивать с организаций, допустивших несвоевременное перечисление средств, все возникшие в связи с этим убытки в полном объеме. Статья 156. Размер платы за жилое помещение 1. Положение о том, что плата за содержание и ремонт жилого помещения должна обеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме, является базовым принципом для определения размеров этой платы. Уровень платы за жилье должен быть соизмерим с уровнем расходов на содержание жилья; это положение есть проявление требований объективных экономических законов, действие которых в полной мере ощущается в социально-экономической сфере государства, не исключая жилищные отношения. Кодекс исходит из того, что расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме должны определяться не по минимуму и не произвольно, а в соответствии с теми требованиями, которые установлены действующим законодательством. Эти требования вытекают из стандартов содержания и
обслуживания жилых домов, которые, во-первых, отражают уровень состояния жилья, соответствующий достижениям техники и современным технологиям в жилищной сфере; во-вторых, удовлетворяют санитарно-гигиеническим нормам, обеспечивающим нормальные с точки зрения здравоохранения условия проживания людей в жилых помещениях. В развитие положений ч. 1 коммент. ст. в п. 29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" (СЗ РФ. 2006. N 34. Ст. 3680), поясняется, что плата за содержание и ремонт жилого помещения: "устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, включая истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг". Очевидно, что задолженность по оплате за прошедшее время не может включаться в плату за последующий оплачиваемый период; на сумму задолженности начисляется пеня (см. ч. 14 ст. 155 Кодекса); возможность взыскания задолженности связана со сроками исковой давности; так что формулировка п. 29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме крайне неудачна и нуждается в корректировке. 2. В коммент. ст. речь идет о размере платы за жилое помещение. Для нанимателей жилых помещений в домах государственного и муниципальных жилищных фондов понятием платы за жилое помещение охватываются два элемента структуры платы за жилье, предусмотренной ст. 154 Кодекса: - плата за пользование жилым помещением (плата за наем), - плата за содержание и ремонт жилого помещения, включающая в себя "плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме". Базовой единицей, положенной в основу расчета платы за жилое помещение, является плата, приходящаяся на один квадратный метр площади помещения. Ранее в п. 12 Правил оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг, ныне утративших силу, было употреблено выражение "соответствующая цена"; но это неудачное выражение условное, так как данный показатель не отражает ни стоимость затрат, вложенных в строительство многоквартирного дома и пересчитанных на один квадратный метр площади, ни рыночную стоимость одного квадратного метра жилья; т.е., по существу, данный показатель никакой ценой не является, а выполняет функцию расчетной единицы, используемой только для определения размера платы за жилое помещение. Когда-то, еще в 20-х годах XX в., в Советском Союзе была установлена единая ставка платы за жилое помещение в размере 13,2 коп. за один квадратный метр жилой площади, не включая излишки жилого помещения, и, несмотря на то, что экономические условия быстро менялись, затраты государства на строительство и содержание жилья увеличивались, эта символическая ставка оставалась неизменной едва ли не до распада СССР. По существу, при социализме плата за наем жилых помещений в государственном жилищном фонде не сказывалась на семейном бюджете граждан.
Для нанимателей помещений в домах государственного и муниципальных жилищных фондов размер платы за жилое помещение рассчитывается путем умножения ставки платы за один квадратный метр на размер общей (всей) площади занимаемого по договору жилого помещения. Для граждан, проживающих в общежитиях, расчет платы за жилое помещение производится по размеру площади занимаемой комнаты или, соответственно, части комнаты. 3. Размер платы за жилое помещение для нанимателей в домах государственного и муниципального жилищных фондов устанавливается, как сказано в ч. 3 коммент. ст., органами местного самоуправления в субъектах Российской Федерации. И только в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - размер платы за жилое помещение устанавливается органом государственной власти Москвы и, соответственно, СанктПетербурга. В контексте коммент. ст. и органы местного самоуправления, и органы государственной власти Москвы и Санкт-Петербурга могут охватываться далее одним собирательным термином - "уполномоченные органы". В соответствии с положениями ст. 154 Кодекса о структуре платы за жилое помещение понятие "плата за жилое помещение", употребленное в коммент. ст., включает в себя: 1) плату за пользование жилым помещение (плату за наем), 2) плату за содержание и ремонт жилых помещений. Такова структура платы за жилое помещение для нанимателей жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов. 4. Положения ч. 4 коммент. ст. ориентирует субъекты - уполномоченные органы, - в компетенцию которых входит установление размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем) в домах государственного и муниципального жилищных фондов, на дифференциацию платы за наем в зависимости от качества и благоустройства жилых помещений и месторасположения жилых домов. Подчеркнем, что дифференциация платы за жилье допускается только относительно одного элемента структуры платы за жилье - платы за пользование жилым помещением (платы за наем), которая устанавливается только по жилым помещениям в домах государственного и муниципального жилищных фондов. Также Кодекс допускает дифференциацию размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем) в тех случаях, когда жилые помещения государственного жилищного фонда предоставляются не являющимся малоимущими гражданам, а различным иным категориям граждан, не относящимся к малоимущим, но признанным нуждающимися в жилье. Основания признания иных категорий граждан, не относящихся к малоимущим, нуждающимися в жилье, как указано в ч. 3 ст. 49 Кодекса, могут быть установлены самим Кодексом, федеральными законами, указами Президента РФ или законами субъектов РФ. Условия определения размера платы за пользование жилым помещением применительно к категориям граждан, не относящихся к малоимущим, предусматриваются соответствующими федеральными законами и законами субъектов РФ. 5. В ч. 5 коммент. ст. предусмотрено еще одно требование к размеру платы за пользование жилым помещением (платы за наем): она должна устанавливаться в таком размере, чтобы у нанимателя жилого помещения не возникло право на получение субсидий на оплату жилья в соответствии с действующим законодательством. Это требование совершенно обоснованно, ибо если бы вследствие высокого уровня платы за пользование жилым помещением нанимателю предоставлялись бы субсидии из соответствующих бюджетов, тогда бюджетные деньги, выделяемые в качестве субсидии, возвращались бы снова в бюджет, но уже в виде платы за пользование жилым помещением (см. о порядке и условиях
предоставления субсидий ниже: коммент. к ст. 159 Кодекса). Такой денежный оборот лишен какого-либо смысла и потому не допустим. 6. В Санкт-Петербурге плате за пользованием жилым помещением (плате за наем) посвящен специальный нормативный правовой акт - Закон Санкт-Петербурга от 20 июля 2006 г. N 395-53 "Об установлении платы за пользование жилым помещением (платы за наем) в Санкт-Петербурге" (Вестник Законодательного собрания СанктПетербурга. 2006. N 12). В данном Законе предусмотрено (ст. 1), что плата за наем жилого помещения для нанимателей жилых помещений в домах государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга, занимаемых по договорам социального найма, по договорам найма коммерческого использования, по договорам найма специализированного жилого помещения, устанавливается в соответствии с Методикой расчета платы за пользование жилым помещением (платы за наем) в Санкт-Петербурге, являющейся приложением к названному Закону. Для расчета платы за наем используются следующие исходные данные: адрес дома, занимаемый этаж, общая и жилая площади помещения, площадь кухни, тип санузла, высота потолка, уровень благоустройства, наличие пассажирского и грузового лифта, наличие балкона, лоджии; применяются также коэффициенты потребительских качеств жилого помещения, которые отражают благоустройство (наличие сантехнического, инженерного и иного оборудования) и качество жилого помещения (материалы стен, год постройки дома), месторасположение дома в Санкт-Петербурге. Законом Санкт-Петербурга от 30 июня 2008 г. N 404-60 "О внесении изменения в Закон Санкт-Петербурга "Об установлении платы за пользование жилым помещением (платы за наем) в Санкт-Петербурге" плата за наем установлена с 1 августа 2008 г. в следующих размерах: 4,43 руб. за квадратный метр площади жилого помещения в месяц для домов дореволюционной постройки, прошедших реконструкцию; 2,98 руб. за квадратный метр площади жилого помещения в месяц для домов со стенами из кирпича; 2,06 руб. за квадратный метр площади жилого помещения в месяц для панельных домов (средний размер базовой ставки - 2,67 руб. за квадратный метр площади жилого помещения в месяц). Новые тарифы примерно на 15% выше действовавших до 1 августа 2008 г.; такое существенное увеличение платы за наем вызвало резкую критику решения властей со стороны средств массовой информации (см., например: Григорьев В.В Петербурге опять поднимают квартплату // Комсомольская правда-Петербург. 2008. 22 июля; Орлова Н. Коммунальный скачок. В Петербурге повысились тарифы на услуги ЖКХ // РГ. 2008. 1 авг.). Платежи граждан за наем жилых помещений в домах государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга зачисляются в бюджет Санкт-Петербурга; объем денежных средств, поступающих в бюджет Санкт-Петербурга в качестве платы за пользование жилыми помещениями (платы за наем), учитывается при формировании расходов бюджета Санкт-Петербурга на содержание и ремонт жилых помещений в домах государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга (ст. 2 Закона от 20 июля 2006 г. N 395-53). 7. Применительно к жилым помещениям в специальных домах, предназначенных для инвалидов, престарелых - так называемых домах социального назначения, домах системы социального обслуживания населения и социальной защиты отдельных категорий граждан (см. об этом комментарий к ст. 96-98 Кодекса), а также в жилых помещениях фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, порядок определения размера платы за жилье устанавливается субъектами, в собственности которых находятся такие жилые дома или жилые помещения. Очевидно, уровень платы за пользование жилыми
помещениями в домах социального назначения должен быть ниже по сравнению с размером платы за наем, установленной в данном публично-правовом образовании, ввиду особого социального положения граждан, которым предоставляется возможность проживания в домах социального назначения. В общежитиях размер платы за наем дифференцируется в зависимости от того, как используются комнаты: по тем комнатам, в которых проживает несколько граждан, занимающих части (углы) комнат, ставка платы за пользование должна быть меньше ставки платы за наем по тем комнатам, которые целиком предоставляются одному гражданину или одной семье граждан. 8. Если жилое помещение предоставляется по договорам социального найма гражданам, признанным в установленном порядке малоимущими (ч. 2 ст. 49 Кодекса), эти граждане освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем). В ежемесячных счетах - квитанциях на оплату жилья, выставляемых таким гражданам, в строке "плата за наем" делается прочерк. 9. Второй элемент структуры платы за жилое помещение в соответствии со ст. 154 Кодекса - плата за содержание и ремонт жилого помещения - компенсирует затраты эксплуатирующих организаций по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирных домов. В Санкт-Петербурге базовые ставки платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирных домов были установлены Законом Санкт-Петербурга от 17 июня 2004 г. N 308-48 в редакции Закона от 11 июля 2005 г. N 401-47 "О ценах на содержание и текущий ремонт общего имущества жилых домов" (Вестник Законодательного собрания Санкт-Петербурга. 2004. N 7-8). В названном Законе был употреблен термин "цены", хотя ясно, что речь шла о ставках платы за услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирных домов. Затем, Законом Санкт-Петербурга от 8 ноября 2006 г. N 553-87 "Об упорядочении государственного регулирования тарифов (цен)" эти полномочия были возложены на Комитет по тарифам Санкт-Петербурга, входящий в структуру Правительства СанктПетербурга. В настоящее время в Санкт-Петербурге действуют ставки, утвержденные распоряжением Комитета по тарифам от 9 июля 2008 г. N 31-р "Об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения на территории СанктПетербурга": на содержание общего имущества в многоквартирном доме - 3,39 руб. за один кв. м общей площади жилого помещения в месяц; в общежитиях - 5,32 руб. за один кв. м площади комнат в месяц; на текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме - 4,57 руб. и 7,17 руб. соответственно; на содержание придомовой территории - 1,29 руб. и 2,02 руб. соответственно; за вывоз и утилизацию твердых бытовых отходов - 2,03 руб. и 3,18 руб. соответственно и т.д. Названным распоряжением рекомендовано применять те же ставки для расчетов с собственниками помещений в многоквартирных домах на территории СанктПетербурга. Таким образом, расчет платы за содержание и ремонт жилых помещений осуществляется исходя из общей площади квартир, а для граждан, проживающих в общежитиях, - исходя из жилой площади занимаемых комнат. 10. Как уже указывалось выше, собственники жилых помещений не платят плату за пользование жилым помещением (плату за наем); для них оплата жилья заключается в исполнении обязанности по оплате двух других составляющих структуры платы за жилье, предусмотренной в ст. 154 Кодекса. О размере платы за коммунальные услуги речь идет в ст. 157 Кодекса, а в ч. 7 и 8 коммент. ст. содержатся положения о порядке определения размера платы за содержание и ремонт жилых помещений собственников в многоквартирных домах. В ч. 8 коммент. ст. этот элемент
платы за жилье для собственников жилых помещений назван обязательными платежами. Этим словосочетанием в данном контексте охватываются платежи второй группы платежей за жилье, которые являются обязательными именно для собственников помещений в многоквартирных домах. Порядок установления размеров обязательных платежей зависит от способа организации управления и эксплуатации многоквартирного дома. 11. Если собственники жилых помещений в многоквартирном доме не определились со способом управления домом и, следовательно, услуги по содержанию и ремонту общего имущества дома непосредственно оказываются соответствующими специализированными организациями, то размеры обязательных платежей устанавливаются теми же уполномоченными органами, которые устанавливают размер обязательных платежей для домов государственного и муниципального жилищных фондов, т.е. органами местного самоуправления, а в Москве и Санкт-Петербурге - органами государственной власти этих субъектов РФ. Если в многоквартирном доме не созданы ТСЖ или жилищный кооператив, но собственники помещений определились и выбрали способ управления домом с привлечением управляющей компании, то размеры обязательных платежей, включая платежи по оплате расходов на содержание и ремонт общего имущества, определяются на общем собрании собственников помещений, порядок проведения которого предусмотрен ст. 45-48 Кодекса. При этом собственники помещений при определении размера обязательных платежей вынуждены учитывать предложения, поступившие от управляющей компании, с которой на основании решения данного общего собрания заключается договор на управление и эксплуатацию многоквартирного дома. Определенный собственниками жилых помещений размер платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме фиксируется в протоколе общего собрания собственников помещения и закрепляется в договоре с управляющей компанией. Размеры платы за содержание и ремонт жилых помещений устанавливаются в договорах между собственниками помещений и управляющей компанией с учетом действующих базовых ставок. Определенный таким образом размер обязательных платежей устанавливается на срок не менее одного года. Это означает, что если в договор с управляющей компанией все же окажется включенным условие о праве управляющей компании увеличить в течение года размеры платежей за эксплуатацию и управление домом, такое условие договора будет являться недействительными не подлежащим исполнению. Если управляющая компания все же соберет плату по увеличенным в течение года ставкам, излишне собранные суммы, либо подлежат возврату, либо могут быть засчитаны в счет платежей за последующие периоды действия договора. 12. Если собственниками помещений в многоквартирном доме учреждено ТСЖ (или жилищный кооператив), то размеры обязательных платежей и взносов устанавливаются органами управления ТСЖ в соответствии с его уставом. Согласно п. 4 ч. 2 ст. 145 Кодекса, установление размеров платежей - прерогатива общего собрания членов ТСЖ. В практике вопросы установления размеров платежей прорабатываются правлением ТСЖ, которое выносит на рассмотрение общего собрания членов товарищества конкретные предложения по ставкам с экономическим обоснованием этих предложений. При этом учитываются условия договоров, заключаемых ТСЖ с обслуживающими организациями с соблюдением действующих базовых ставок в данном населенном пункте. Размеры платежей устанавливаются на календарный год и являются основой для составления годовой сметы расходов ТСЖ. На основании утвержденных ставок
рассчитываются платежи по каждой квартире и сообщаются собственникам помещений в виде счетов-калькуляций на возмещение расходов ТСЖ по содержанию дома за прошедший месяц. Вот как выглядят ставки платежей в одном из ТСЖ Василеостровского района Санкт-Петербурга за август 2008 г.: обслуживание дома - 6,08 руб. за один кв. м площади, административно-управленческие расходы - 4,14 руб., -"-, охрана - 4.74 руб. -"-, газопроводы - 0,2 руб. -"-, лифты - 2,05 руб. -"-, отопление +КУУТ - 0,5 руб. -"-, паспортистка - 0,28 руб. -"-, общее освещение - 1,0 руб. -"-, фонд текущего ремонта - 1,11 руб. -"-, вода холодная - 90,0 руб. с одного чел., вода горячая - 125,0 руб. -"-, вывоз мусора - 27,0 руб. -"-, газ - 22,15 руб. -"-, антенна - 44,25 руб. с квартиры. Оплата электроэнергии и услуг телефонной связи осуществляется собственниками помещений по прямым договорам с соответствующими организациями. 13. Положение, содержащееся в ч. 10 коммент. ст., дает обязанным лицам - как нанимателям по договорам найма в домах государственного и муниципального жилищных фондов, так и собственникам помещений в многоквартирном доме - право требовать изменения размера платы за содержание и ремонт жилых помещений в тех случаях, когда содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме осуществляются ненадлежащим образом: предоставлены услуги и выполнены работы ненадлежащего качества либо имели место перерывы, превышающие установленную по нормативам продолжительность. Порядок изменения размера платежей в указанных случаях устанавливается уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти (в ред. Федерального закона от 23 июля 2008 г. N 160-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием осуществления полномочий Правительства Российской Федерации // СЗ РФ. 2008. N 30 (ч. II). Ст. 3616). В настоящее время действуют Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилой площади в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и(или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденные постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491. В названных Правилах приведена формула расчета размера уменьшения платы за содержание и ремонт жилого помещения и регламентирован порядок установления (актирования) факта оказания услуг ненадлежащего качества, превышения допустимой продолжительности перерывов, предъявления претензий и их рассмотрения. В ТСЖ и жилищных кооперативах эти вопросы решаются в порядке, устанавливаемом органами ТСЖ или кооператива, поэтому названные Правила не распространяются на отношения по оплате расходов на содержание и ремонт общего имущества собственниками помещений, являющимися членами ТСЖ или кооператива, но положения названных Правил могут использоваться ТСЖ или кооперативами для разработки своих регламентов.
Статья 157. Размер платы за коммунальные услуги 1. Третий элемент структуры платы за жилье - плата за коммунальные услуги. Коммунальные услуги могут быть различных видов; основные из них перечислены в ч. 4 ст. 154 Кодекса: холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления). В рыночной экономике услуги, в том числе коммунальные, являются товаром и, как все другие объекты рыночного оборота, они обладают всеми свойствами товара: у них есть стоимость и цена, они могут продаваться и покупаться; по поводу них могут совершаться различные гражданско-правовые сделки. Потребительские свойства коммунальных услуг должны отвечать интересам потребителей и должны соответствовать предусмотренным утвержденными нормативами требованиям. Потребительские свойства и качество коммунальных услуг отражаются в их стоимости и цене: чем выше качественный уровень услуг, тем выше их стоимость и цена, и, напротив, снижение уровня качества коммунальных услуг влечет за собой снижение их стоимости и цены. Отношения, связанные с оплатой коммунальных услуг, регулируются большим количеством нормативных правовых актов. Самое пристальное внимание уделяется порядку установления или, другими словами, регулирования тарифов на коммунальные услуги. На основании Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 210ФЗ "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" (СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 36) постановлением Правительства РФ от 14 июля 2008 г. N 520 "Об основах ценообразования и порядке регулирования тарифов, надбавок и предельных индексов в сфере деятельности организации коммунального комплекса" (СЗ РФ. 2008. N 29 (ч. II). Ст. 3518) утверждены два нормативных правовых документа: 1) Основы ценообразования в сфере деятельности организаций коммунального комплекса; 2) Правила регулирования тарифов, надбавок и предельных индексов в сфере деятельности организаций коммунального комплекса. В первом из названных документов закреплены: а) система тарифов и надбавок на услуги организаций коммунального комплекса; б) принципы и методы регулирования тарифов и надбавок. Во втором - порядок принятия регулирующим органом решений об установлении тарифов, надбавок, предельных индексов на услуги организаций коммунального комплекса. Функции регулирующего органа в этой сфере выполняет в соответствии с Указом Президента РФ от 12 мая 2008 г. N 724 "Вопросы системы и структуры федеральных органов исполнительной власти" (СЗ РФ. 2008. N 20. Ст. 2290) Федеральная служба по тарифам (ФСТ), находящаяся в введении Правительства РФ. Нормы коммент. ст. регулируют отношения, возникающие в связи с применением тарифов и надбавок к ним по обязательствам пользователей по оплате предоставляемых им жилищнокоммунальных услуг. 2. Размеры платежей нанимателей и собственников жилых помещений за коммунальные услуги зависят не только от качества услуг, но и от объема потребления воды, тепла, электроэнергии, газа и т.д. Объем потребления устанавливается по показаниям приборов учета; показания снимаются самими обязанными лицами и записываются в счета на оплату; специалисты организаций, предоставляющих услуги (контролеры), периодически проверяют работу приборов учета и снимают контрольные показания; это позволяет исправить ошибки в оплате коммунальных услуг, которые могут быть допущены плательщиками. Приборы учета потребляемой электроэнергии (так называемые счетчики или
электросчетчики) установлены практически в каждой квартире, а вот приборы учета потребления воды, тепла и газа редко устанавливаются в квартирах. В основном применяются приборы, учитывающие объемы потребления по всему дому - учетные узлы, например, КУУТ - контрольный узел учета тепла. Показания домовых приборов учета кладутся в основу расчетов размеров платы за эти коммунальные услуги по каждой квартире с учетом числа проживающих в ней граждан. При отсутствии приборов учета размеры платежей рассчитываются исходя из установленных нормативов потребления коммунальных услуг. Следует иметь в виду, что ч. 1 коммент. ст. действует в редакции Федеральных законов от 31 декабря 2005 г. N 199-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием осуществления полномочий" (СЗ РФ. 2006. N 1. Ст. 10) и от 23 июля 2008 г. N 160-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием осуществления полномочий Правительства Российской Федерации" (СЗ РФ. 2008. N 30 (ч. II). Ст. 3616). Внесенные названными Законами изменения содержания ч. 1 коммент. ст. касаются порядка утверждения нормативов потребления по отдельным видам коммунальных услуг. Нормативы потребления электроэнергии и газа утверждаются органами государственной власти субъектов РФ в порядке, предусмотренном Правительством РФ. Нормативы потребления остальных видов жилищно-коммунальных услуг утверждаются органами местного самоуправления в Москве и Санкт-Петербурге органами государственной власти этих субъектов РФ. Правила предоставления коммунальных услуг гражданам ранее утверждались Правительством РФ (см., например, постановление Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307 "О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам" // СЗ РФ. 2006. N 23. Ст. 2507); теперь это полномочие передано уполномоченному Правительством РФ федеральному органу исполнительной власти. 3. По показателям приборов учета или по нормативам потребления определяется объем потребления электроэнергии, тепла, воды, газа, твердого топлива, а сумма, подлежащая оплате, рассчитывается по базовому стоимостному показателю - действующим ставкам (тарифам) за единицу соответствующего вида энергии и воды. Тарифы в Москве и Санкт-Петербурге утверждаются органами государственной власти этих субъектов РФ, а в остальных субъектах РФ - либо органами государственной власти этих субъектов РФ, либо органами местного самоуправления в порядке, установленном федеральным законом. Как указывалось выше, в настоящее время регулирование тарифов на коммунальные услуги относится к компетенции Федеральной службы по тарифам (ФСТ). 4. Правило ч. 3 коммент. ст. направлено на обеспечение стабильности размера платы за коммунальные услуги. Размер платы за коммунальные услуги не должен зависеть ни от формы собственности на жилые помещения, иначе бы нарушались конституционный принцип (ч. 2 ст. 8 Конституции РФ) и положения ГК РФ (ст. 212) о признании и равной защите всех форм собственности, ни от оснований права на жилые помещения, ни от того, какой способ эксплуатации и управления многоквартирным домом выбран собственниками помещений в этом доме, ни от того, образованы ли в этом доме ТСЖ или жилищный кооператив, осуществляют ли они свою деятельность или подверглись реорганизации либо ликвидации. Все эти факторы, имеющие различное правовое значение для сферы жилищных отношений, не влияют на определение размера платы за коммунальные услуги. Так же не влекут каких-либо изменений размера платы за коммунальные услуги изменения обстоятельств, указанные в ч. 3 коммент. ст.
Отдельный вопрос - о базовом показателе, т.е. о размерах тарифов по коммунальным услугам. С одной стороны, тарифы должны быть стабильными, должны обеспечивать устойчивость финансовых правоотношений, опосредующих использование жилья. С другой стороны, размеры тарифов должны быть такими, которые обеспечивали бы рентабельность организаций, предоставляющих жилищнокоммунальные услуги. Поэтому периодическое изменение тарифов объективно необходимо и не может запрещаться законом. Но изменение тарифов должно происходить не произвольно, а с соблюдением порядка, регламентированного действующим законодательством. 5. При утверждении тарифов уполномоченные органы субъектов РФ и органы местного самоуправления не вправе выходить за пределы ограничений, устанавливаемых уполномоченным федеральным органом исполнительной власти. Так, приказом ФСТ России от 5 августа 2008 г. N 127-э/1 (зарегистрированным в Минюсте РФ 26 августа 2008 г., регистрационный номер 12184) "О предельных уровнях тарифов на электрическую энергию на 2009 г." (РГ. 2008. 4 сент.) установлены предельные минимальные и максимальные уровни тарифов на электроэнергию, поставляемую населению в зонах централизованного и децентрализованного энергоснабжения, по субъектам РФ на 2009 г. По г. Москве минимальный уровень тарифа составляет 292,00 коп./кВт.ч (с НДС), максимальный уровень - 301,00 коп./кВт.ч; по Санкт-Петербургу - 228,00 и 235,00; по Республике Татарстан - 203,00 и 207,00 соответственно и т.д. Региональные органы и органы местного самоуправления не вправе выходить за эти пределы. Размеры тарифов на электроэнергию, поставляемую населению, выше размеров тарифов на электроэнергию, поставляемую потребителям, включая производственные структуры. Представляется, что такой подход не обоснован, - во всяком случае, тарифы за электроэнергию, равно как и за другие виды энергии, должны быть для населения ниже, чем для организаций, и не должны включать в себя НДС, так как иначе затраты по НДС перекладываются в конечном итоге на население, хотя граждане не являются и не должны являться плательщиками НДС. Предельный рост тарифов на тепловую энергию на 2009 г. утвержден на уровне 22% (см. РИА "Новости": Тариф на час // РГ. 2008. 29 авг.); такой уровень представляется завышенным он подстегивает инфляционные тенденции. С нашей точки зрения, тарифы на тепловую энергию могут повышаться ежегодно не более, чем на 5%. 6. Предоставляемые пользователям жилых помещений коммунальные услуги должны соответствовать требованиям стандартов и технических регламентов. Если коммунальные услуги предоставляются ненадлежащего качества по сравнению с установленными требованиями, то плата за такие некачественные услуги подлежит снижению. Такие же последствия должны наступать в тех случаях, когда коммунальные услуги предоставляются с перерывами, превышающими установленную нормативами продолжительность. Порядок изменения платы за коммунальные услуги в указанных случаях ранее устанавливался постановлением Правительства РФ. Теперь же, согласно ч. 4 коммент. ст. в редакции ФЗ от 23 июля 2008 г. N 160-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием осуществления полномочий Правительства Российской Федерации" (СЗ РФ. 2008. N 30 (ч. II). Ст. 3616), вопрос об установлении порядка изменения платы за коммунальные услуги в случае предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества или с перерывами, превышающими нормативную продолжительность, отнесен к
компетенции уполномоченного Правительством РФ федерального органа исполнительной власти. Порядок снижения платы за коммунальные услуги аналогичен порядку изменения размера платы за содержание и ремонт жилых помещений в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (см. выше - п. 12 комментария к ст. 156 Кодекса). 7. В Санкт-Петербурге порядок предоставления жилищно-коммунальных услуг был утвержден распоряжением мэра Санкт-Петербурга от 9 февраля 1996 г. N 102-р "О порядке предоставления коммунальных услуг в Санкт-Петербурге" (с послед. изм. и доп.); конкретные формулы расчетов по водоснабжению, водоотведению, отоплению, горячему водоснабжению и лифтам содержатся в приложении N 1 "Перечень условий снижения оплаты при снижении качества коммунальных услуг" и приложении N 2 "Методика расчета снижения оплаты при отклонении качества коммунальных услуг". Например, при перерывах в водоснабжении, связанных с авариями на сетях и сооружениях водопровода, оплата снижается за каждый час, если водоснабжение отсутствовало более чем 24 часа за месяц. При перерывах в водоотведении, связанных с авариями на сетях и сооружениях канализации, оплата снижается за каждый час отсутствия водоотведения сверх допустимых 24 часов, если водоотведение отсутствовало более чем 24 часа за месяц. Статья 158. Расходы собственников помещений в многоквартирном доме 1. Придавая определенное значение регулированию жилищных отношений с участием собственников жилых помещений, законодатель выделяет в отдельную статью нормы о расходах, которые несет собственник и которые далеко не во всем аналогичны расходам нанимателя помещения в домах государственного или муниципального жилищных фондов. Нормы, содержащиеся в коммент. ст., корреспондируют с положениями ч. 2 ст. 154 Кодекса, а также с положениями других статей раздела VII Кодекса и должны применяться в системном единстве с нормами других разделов и глав Кодекса, в которых конкретизированы обязанности собственника по содержанию принадлежащего ему на праве собственности помещения. 2. Расходы собственников помещений в многоквартирных домах складываются из расходов на: содержание и ремонт принадлежащих им помещений, содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, капитальный ремонт многоквартирного дома. Первые два подвида расходов объединяются в Кодексе в один вид, охватываемый словосочетанием "расходы (плата) за содержание и ремонт жилого помещения". Это выражение употреблено в п. 2 ч. 1 ст. 154 и ч. 1 и 4 коммент. ст. Но объем некоторых своих расходов на содержание и ремонт принадлежащего ему помещения собственник определяет сам; например, собственник сам решает вопрос о том, когда и в каком объеме делать текущий (косметический) ремонт помещения. Эта часть расходов по содержанию и ремонту своего помещения - индивидуальные расходы собственника, но часть этих расходов оплачивается собственниками помещений через ТСЖ, жилищный кооператив или управляющую компанию, например, плата за воду, отопление, газ; поэтому в аспекте определения размера платы и порядка внесения платежей в контексте положений коммент. ст. эти платежи относятся к расходам по содержанию и ремонту жилого помещения.
Другое дело, - расходы на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Обязанности нести эти расходы лежат на всех собственниках помещений в многоквартирном доме; иначе и не может быть, поскольку общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности, поэтому бремя содержания общего имущества, т.е. по сути многоквартирного дома в целом, лежит на них. Таким образом, в контексте ч. 1 и 4 коммент. ст. выражение "расходы (плата) за содержание и ремонт жилого помещения" надо понимать шире буквального текста, поскольку по смыслу положений коммент. ст. речь идет об оплате расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также об оплате той части расходов на содержание принадлежащего каждому собственнику помещения, расчеты за которые осуществляются через ТСЖ, жилищный кооператив или управляющую компанию. Правило ст. 210 ГК РФ: собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества - содержит оговорку: "если иное не предусмотрено законом или договором". Применительно к жилым помещениям в многоквартирных домах, находящимся в собственности отдельных лиц, никаких исключений из этого общего правила нет. Помощь, которая может оказываться собственникам жилых помещений в виде субсидий или компенсаций (см. об этом ниже - комментарий к ст. 159 и 160 Кодекса), не меняет существа обязательства по оплате собственного жилья: все расходы по содержанию жилого помещения несет его собственник. В практике, естественно, бывает, что по договору с собственником платежи за эксплуатационные или коммунальные услуги вместо собственника помещения вносит какое-либо третье лицо: член семьи собственника, временный пользователь, иное лицо, но обязанность по содержанию и ремонту как помещения, так и общего имущества в многоквартирном доме в любом случае - это обязанность, лежащая на собственнике помещения и только на нем, и она не может перекладываться им на других лиц. 3. Расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме - это расходы по эксплуатации и управлению многоквартирным домом; они распределяются между собственниками помещений по пропорциональному принципу: как сказано в ч. 1 коммент. ст., "соразмерно своей доле в праве общей собственности" на общее имущество в многоквартирном доме. Следовательно, весь вопрос - в том, как установить эту соразмерность. Пожалуй, единственно справедливый и логичный способ - это установление размера доли в виде пропорции, выражающей соотношение размера площади принадлежащего собственнику помещения к размеру общей суммарной площади всех помещений в данном многоквартирном доме. Допустим, в многоквартирном доме общая площадь всех помещений равняется 10 000 кв. м; одному из собственников принадлежит трехкомнатная квартира площадью 100 кв. м; его доля в общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме составляет одну сотую (100 : 10 000 = 1/100). Следовательно, данный собственник несет расходы по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме в размере одной сотой этих расходов. По такой же формуле определяется количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст. 48 Кодекса). В практике стоимость эксплуатационных расходов ТСЖ или управляющей компании делится на общую площадь всех помещений в многоквартирном доме; тем самым определяется величина расходов, приходящаяся на один кв. м; затем этот базовый показатель умножается на размер площади каждой квартиры. Следует
оговориться, что размер оплаты за некоторые виды коммунальных услуг (горячую и холодную воду, газ, вывоз мусора) рассчитывается не по метражу площадей, а по числу граждан, проживающих в каждой квартире (см. об этом выше - п. 2 комментария к ст. 157 Кодекса). 4. В практике может сложиться ситуация, когда собственники помещений в многоквартирном доме по каким-либо причинам не принимают решение об установлении размера платы за содержание общего имущества в многоквартирном доме. В таком случае размер платы устанавливается уполномоченными органами: в Москве и Санкт-Петербурге - исполнительными органами государственной власти, в остальных субъектах РФ - органами местного самоуправления. В ч. 4 коммент. ст. не указана точка отсчета, когда вступает в действие данное правило. Представляется, что затягивать период неопределенности и ожидания, когда же наконец собственники примут решение, нельзя, ибо с каждым днем задолженность собственников по оплате эксплуатационных услуг будет увеличиваться и им будет труднее ее погасить. Было бы целесообразно предусмотреть в Кодексе, что если собственники помещений (точнее сказать - будущие собственники, которые приняли помещения от застройщика), допустим, в течение месяца со дня приема в эксплуатацию вновь построенного многоквартирного дома не примут необходимое решение, орган исполнительной власти или орган местного самоуправления созывает общее собрание собственников помещения в данном доме и предлагает принять решение о размере платы за содержание общего имущества дома. Если же решение так и не будет принято, то на этом же общем собрании до сведения собственников помещений доводится размер платы, установленный компетентным органом. По этому размеру должна быть рассчитана плата и за прошлое время, в течение которого платежи не вносились. Если по истечении какого-либо периода времени собственники помещений всетаки примут решение об установлении размера платы, об этом должно быть сообщено соответствующему органу исполнительной власти или органу местного самоуправления, и собственники помещений вправе будут осуществлять платежи по установленным им размерам, начиная с того периода, который наступит после принятия ими решения. 5. На собственниках помещений в многоквартирном доме лежит обязанность не только по оплате содержания и текущего ремонта общего имущества в многоквартирном доме, но и по финансированию расходов по капитальному ремонту дома. Капитальный ремонт любого дома, в том числе многоквартирного, необходим. Если капитальный ремонт своевременно не будет проведен, дом может оказаться в аварийном состоянии, разрушиться, и тогда придется его сносить и отстраивать заново, что создаст для собственников помещений более сложные проблемы и неизбежно повлечет за собой увеличение их расходов. Несомненно, что в ч. 2 коммент. ст. имеется в виду период, предшествующий капитальному ремонту; решение общего собрания собственников помещений по вопросам, связанным с проведением капитального ремонта в будущем, должно быть принято заблаговременно и чем раньше, тем лучше. Правило ч. 2 коммент. ст. ориентирует собственников помещений в многоквартирном доме на то, чтобы при принятии решения по вопросам, связанным с проведением капитального ремонта, учитывались предложения управляющей компании по всем существенным условиям предстоящего капитального ремонта. Если эксплуатация многоквартирного дома осуществляется ТСЖ или жилищным кооперативом, то правлению ТСЖ или кооператива целесообразно заключить договор со специализированной организацией, которая может подготовить заключение о
состоянии дома и сделать рекомендации по всем основным вопросам: сроке начала капитального ремонта, его объеме и предполагаемой стоимости. На стадии, предшествующей началу строительства, необходимо заказать проект капитального ремонта, без которого нельзя выполнять ремонтно-строительные работы, согласовать его с уполномоченными исполнительными органами государственной власти, получить соответствующие разрешения. Возможно, что в ходе капитального ремонта многоквартирного дома может быть осуществлена его реконструкция в целях более эффективного использования его площадей, например, переоборудование чердака под мансарды, подвалов - под помещения административно-хозяйственного назначения, пристройка флигелей и т.д.; подобная реконструкция вполне отвечает интересам собственников помещений, поскольку находящееся в их общей долевой собственности общее имущество многоквартирного дома прирастет, увеличится в цене, появятся дополнительные возможности по его эффективному использованию. На все это требуются деньги. Когда уже будут подготовлены обоснованные предложения по всем основным вопросам капитального ремонта, следует провести общее собрание собственников помещений с тем, чтобы принять решение по этим вопросам и утвердить ориентировочную стоимость (смету) капитального ремонта и порядок сбора необходимых денежных средств для образования фонда капитального ремонта дома. Ориентировочная стоимость капитального ремонта должна быть распределена по годам на период, предшествующий ремонту; годовая сумма сбора включается в годовую смету расходов ТСЖ с определением суммы, приходящейся на один кв. м площади дома. Так высчитывается основной показатель сметы по капитальному ремонту, на базе которого рассчитывается сумма затрат по каждому помещению: размер платежей каждого собственника вычисляется путем умножения этого показателя на метраж принадлежащего ему помещения. Если ориентировочную стоимость капитального ремонта заранее определить трудно, целесообразно использовать механизм образования капитальных вложений для финансирования капитального ремонта многоквартирных жилых домов путем амортизации. Этот механизм состоит в том, что за основу расчетов берется строительная стоимость дома, т.е. общая итоговая сумма расходов застройщика по проектированию, строительству, вводу дома в эксплуатацию, по которой данный дом учитывается в системе технической инвентаризации объектов недвижимости. В тех случаях, когда дом принимается на баланс эксплуатационной организацией, его строительная стоимость отражается в активе баланса как балансовая или первоначальная стоимость объекта. Существуют нормативы продолжительности нормальной эксплуатации объектов недвижимости. Срок эксплуатации многоквартирного дома определяется с учетом его технических характеристик и зависит, прежде всего, от того, из каких строительных материалов построен дом: у кирпичных домов этот срок - длиннее, у крупнопанельных - короче. С учетом нормативного срока нормальной эксплуатации дома определяется годовой размер (норматив) амортизационных отчислений на капитальный ремонт дома. Годовой норматив перерассчитывается на один месяц, получается месячная сумма амортизации, которая и может быть взята за основу для определения размера платежей, подлежащих внесению в фонд капитального ремонта дома. Если общее собрание собственников помещений принимает решение об образовании фонда капитального ремонта дома, то с момента, определенного этим решением, собственники будут обязаны ежемесячно платить плату (амортизационные отчисления), размер которой будет рассчитываться путем умножения базового показателя стоимости затрат, приходящейся на один кв. м площади, на общий метраж
принадлежащего собственнику помещения. В жилищных кооперативах амортизационные отчисления, производимые членом кооператива на капитальный ремонт дома, приплюсовываются к его паенакоплению и тем самым увеличивают размер денежного выражения пая каждого члена кооператива; следует иметь в виду, что благодаря механизму амортизации стоимость объекта недвижимости по мере его эксплуатации и износа не уменьшается, а увеличивается. Конечно, рассчитать восстановительную стоимость многоквартирного дома за несколько десятков лет до начала капитального ремонта невозможно, - финансовые условия нестабильны, действует инфляция, меняется курс национальной валюты. Поэтому следует, во-первых, заранее предусмотреть резервный фонд; во-вторых, разместить аккумулируемые постепенно средства этого фонда (или фонда капитального ремонта дома) в надежные авуары: на срочные депозиты в банки, в надежные ценные бумаги. Так, временно свободные денежные средства госкорпорации "Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" размещаются на банковских депозитах под достаточно высокие проценты (см. об этом: Мазунин А., Орлов И. Фонд ЖКХ повысил процент. Он разместил средства в банках дороже 12% годовых // Коммерсантъ. 2008. 29 авг.; Смольякова Т. Капремонт с процентами. Фонд ЖКХ удачно разместил свободные средства на депозитах // РГ. 2008. 29 авг.). В соответствии со ст. 6 ФЗ от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" в редакции ФЗ от 13 мая 2008 г. N 69-ФЗ "О внесении изменений в статьи 3 и 21 Федерального закона "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" определение российских кредитных организаций и профессиональных участников рынка ценных бумаг, с которыми Фондом (Государственной корпорацией "Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства") могут заключаться договоры в целях размещения временных свободных средств Фонда, осуществляется путем проведения публичных торгов. Поскольку образование фонда капитального ремонта будет происходить постепенно в течение длительного времени, необходимо вести строгий учет выполнения собственниками помещений своих обязательств по оплате расходов на капитальный ремонт дома. Для этого по каждому собственнику помещений должен быть заведен специальный лицевой счет, на котором должны учитываться все взносы собственника помещения в фонд капитального ремонта; в конце каждого календарного года правление ТСЖ или жилищного кооператива должно суммировать поступившие за год взносы и сообщать каждому собственнику размер внесенных им и числящихся на его лицевом счете средств. Представляется, что с учетом значения вопросов капитального ремонта многоквартирных домов собственников помещений необходимо более детально регламентировать в Кодексе порядок финансирования капитального ремонта. Положения Кодекса, которые регулировали бы данные отношения, могли бы быть сформулированы как диспозитивные или рекомендательные нормы; по крайней мере, у ТСЖ, жилищных кооперативов и у самих собственников жилых помещений в многоквартирных домах было бы больше ясности в том, что и как необходимо делать, чтобы заблаговременно обеспечить предстоящий в будущем капитальный ремонт дома. В Санкт-Петербурге принята программа оказания финансовой помощи ТСЖ и жилищным кооперативам при проведении капитального ремонта многоквартирных домов. Принятие такой программы соответствует положениям Федерального закона от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-
коммунального хозяйства" (СЗ РФ. 2007. N 30. Ст. 3799). Адресная программа предоставления субсидий утверждается Жилищным комитетом Правительства СанктПетербурга по согласованию с администрациями районов. Для получения субсидии ТСЖ или жилищные кооперативы, включенные в адресную программу района, согласовывают с Жилищным комитетом Правительства Санкт-Петербурга сметную документацию капитального ремонта. Условия предоставления субсидии закрепляются в договоре, заключаемом Жилищным комитетом с ТСЖ (кооперативом) - получателем субсидии. Субсидии предоставляются в пределах средств, выделяемых целевым назначением из бюджета Санкт-Петербурга. Субсидии предоставляются на безвозмездной и безвозвратной основе, но если ТСЖ (кооператив) - получатель субсидии - нарушает условия договора, заключенного с Жилищным комитетом, субсидии подлежат возврату (см., например: Порядок предоставления в 2008 году субсидий на ремонт многоквартирных домов жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, расположенных в Невском районе СанктПетербурга, утвержденный постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 9 сентября 2008 г. N 1134 // СПС "Гарант"). 6. Правило ч. 3 коммент. ст., установившее, что обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома возникает у собственника помещения в этом доме в тот же момент, когда у него возникает право собственности на помещение в данном доме, носит императивный характер и не может быть изменено какими-либо иными нормативными или индивидуальными правовыми актами. Возникшая в силу закона обязанность должна быть исполнена, но порядок ее исполнения может быть различен. Как об этом уже говорилось выше, порядок исполнения данной обязанности устанавливается решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с учетом предложений управляющей компании. Исполнение этой обязанности начнется с момента, который определяется решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. 7. Период эксплуатации многоквартирного дома, предшествующий началу капитального ремонта дома, с учетом состояния этого дома может быть весьма длительным. В течение этого периода в составе собственников помещений могут происходить изменения, - состав собственников меняется по разным причинам в силу различных правовых оснований: наследования, раздела имущества, договоров куплипродажи, мены, дарения и т.д. При этом обязательство предыдущего собственника по несению расходов на капитальный ремонт дома переходит на нового собственника в полном объеме. Если к моменту перехода права собственности на помещение предшествующий собственник уже произвел частичные взносы в фонд капитального ремонта дома, сумма этих взносов не подлежит возврату предшествующему собственнику; она останется в фонде капитального ремонта и должна быть зачислена на лицевой счет нового собственника. В доме жилищного кооператива член кооператива - предшествующий собственник - при переходе права на жилое помещение к другому лицу утрачивает право на пай и это право переходит в том же объеме к новому члену кооператива, приобретшему право собственности на данное жилое помещение. При выбытии члена кооператива из состава членов данного кооператива ему выплачивается паенакопление за минусом накопившейся суммы амортизации, которая остается на балансе кооператива. Статья 159. Предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг 1. Социальная направленность внутренней политики современного российского
государства выражается, в частности, в том, что государство за счет средств государственного бюджета оказывает определенным категориям граждан помощь в оплате жилья. Эта помощь оказывается двумя способами: 1) путем предоставления субсидий, 2) путем компенсации расходов на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Положения ст. 159 Кодекса регулируют отношения, связанные с предоставлением субсидий. Согласно ст. 6 Бюджетного кодекса РФ, "субсидия - бюджетные средства, предоставляемые бюджету другого уровня бюджетной системы Российской Федерации, физическому или юридическому лицу на условиях долевого финансирования целевых расходов". Целевыми расходами в данном случае являются расходы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Предоставляемые из бюджета денежные средства на эти цели являются именно субсидией, поскольку они предназначены не для полной, а для частичной оплаты расходов граждан по оплате жилья: частично эти расходы оплачиваются самими гражданами, частично государством за счет средств государственного бюджета. Финансовая помощь со стороны государства может и должна оказываться только гражданам, нуждающимся в ней вследствие затруднительного материального положения. Исходя из этого принципа в ч. 1 коммент. ст. предусмотрены условия предоставления субсидий на оплату жилья. 2. Первое и основное условие состоит в том, что расходы гражданина на оплату жилья превышают максимально допустимую долю расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи. Совокупный доход семьи рассчитывается в порядке, предусмотренном положениями ФЗ от 5 апреля 2003 г. N 44-ФЗ "О порядке учета доходов и расчета среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для признания их малоимущими и оказания им государственной социальной помощи" (СЗ РФ. 2003. N 14. Ст. 1257). Следует обратить внимание, в частности, на то, что в совокупный доход включается заработная плата и другие доходы в их номинальном (валовом) выражении, т.е. без уменьшения суммы дохода на уплаченные или подлежащие уплате в соответствии с действующим законодательством налоги и сборы. Положения названного Закона конкретизированы в постановлении Правительства РФ от 20 августа 2003 г. N 512 (с послед. изм. и доп.) "О перечне видов доходов, учитываемых при расчете среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для оказания им государственной социальной помощи" (СЗ РФ. 2003. N 34. Ст. 3374). Данный Перечень включает все возможные виды доходов, включая заработную плату, авторские вознаграждения, социальные выплаты, доходы по акциям, проценты по банковским вкладами др. Следует иметь в виду, что при исчислении среднедушевого дохода для решения вопроса о предоставлении субсидии не учитываются следующие виды доходов: государственная социальная помощь, оказываемая в соответствии с законодательством РФ о государственной социальной помощи в виде денежных выплат и натуральной помощи; единовременные страховые выплаты, производимые в возмещение ущерба, причиненного жизни и здоровью человека, его личному имуществу и имуществу, находящемуся в общей собственности членов его семьи, а также ежемесячные суммы, связанные с дополнительными расходами на медицинскую, социальную и профессиональную реабилитацию в соответствии с решением учреждения государственной службы медико-социальной экспертизы. Из дохода семьи или одиноко проживающего гражданина исключается сумма уплаченных алиментов. Постановлением Правительства РФ от 29 августа 2005 г. N 541 "О федеральных
стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг" (СЗ РФ. 2005. N 36. Ст. 3706; с послед. изм. и доп.) установлен федеральный стандарт максимально допустимой доли собственных расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи в размере 22% (подп. б п. 1). 3. При решении вопроса о предоставлении субсидии принимаются во внимание усредненные показатели, которые получили название стандартов. В ч. 1 и 6 коммент. ст. названы следующие виды региональных стандартов: стандарт нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий; стандарт стоимости жилищно-коммунальных услуг; стандарт максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилья в совокупном доходе семьи. Размеры региональных стандартов устанавливаются субъектами Российской Федерации. Основой для разработки региональных стандартов являются федеральные стандарты, утвержденные названным выше постановлением Правительства РФ от 29 августа 2005 г. N 541. При разработке и утверждении размеров региональных стандартов органы субъекта РФ должны принимать во внимание цены, тарифы и нормативы, используемые в регионе для расчета платы за содержание и ремонт жилого помещения и за коммунальные услуги для нанимателей по договорам социального найма, проживающих в домах, отвечающих определенным требованиям, а именно: уровень благоустройства, конструктивные и технические параметры дома соответствуют средним условиям, которые сложились в муниципальном образовании, на территории которого расположен данный жилой дом. Такой подход - ориентация на средние условия, сложившиеся по месту нахождения жилых домов, - представляется логичным и справедливым. Примером региональных стандартов могут служить стандарты предельной стоимости предоставляемых жилищно-коммунальных услуг на один кв. м общей площади жилья в месяц (с учетом налога на добавленную стоимость), утвержденные постановлением Правительства Ленинградской области от 23 сентября 2004 г. N 210 "Об областных стандартах стоимости и оплаты жилья и коммунальных услуг на 2005 г." (СПС "Гарант"). 4. Специальное условие предусмотрено для семей, совокупный доход которых таков, что на каждого члена семьи приходится часть дохода ("среднедушевой доход"), размер которой ниже установленного в данном субъекте РФ прожиточного минимума. Для таких семей расчет размера причитающихся им субсидий на оплату жилья более сложен: максимально допустимая доля расходов на оплату жилого помещения и коммунальных услуг уменьшается на поправочный коэффициент, который равен отношению среднедушевого дохода семьи к прожиточному минимуму. Благодаря применению поправочного коэффициента семья с низким среднедушевым доходом вправе претендовать на получение субсидии в несколько большем размере по сравнению с другими нуждающимися в получении субсидий гражданами. 5. В ч. 2 и 12 коммент. ст. установлен круг граждан, которым при наличии предусмотренных в ч. 1 коммент. ст. условий могут быть предоставлены субсидии на оплату жилья. В этом вопросе законодатель руководствовался принципом социальной справедливости и распространил право на получение субсидий не только на нанимателей и пользователей жилыми помещениями в домах государственного и муниципального жилищных фондов, но и на членов жилищных кооперативов и собственников жилых помещений, а также на нанимателей по договорам найма жилого помещения в частном жилищном фонде. То есть, по существу, претендовать на получение субсидий вправе граждане, являющиеся обязанными лицами по оплате
жилья, независимо от вида основания возникновения у них права пользования жилым помещением. Подчеркнем, что субсидии могут быть предоставлены даже гражданам, которые не имея своей жилой площади и не имея возможности получить жилье по договорам найма в государственном или муниципальном жилищных фондах, вынуждены снимать помещения в частном жилищном фонде по договору с юридическим или физическим лицом - собственником сдаваемого внаем жилого помещения. Исключение сделано лишь для иностранных граждан, которым субсидии не предоставляются. Однако международным договором России с иностранным государством может быть предусмотрено, что оба государства, руководствуясь принципом взаимности, распространяют на граждан другой стороны договора определенный правовой режим проживания и использования жилых помещений, в том числе возможность предоставления им субсидий на оплату жилья на тех же условиях, которые установлены для граждан - резидентов данного государства. Решение этих вопросов на межгосударственном уровне имеет большое значение для многих граждан, поскольку во всем мире масштабы трудовой миграции возрастают и эта тенденция захватывает Россию. В нашей стране живут и работают сотни тысяч граждан из разных стран; многие из них, особенно, специалисты различных профессий работают в России по нескольку лет и проживают в помещениях, снимаемых, в основном, в частном секторе, где уровень платы за наем (пользование жилым помещением) выше, чем в государственном и муниципальном жилищных фондах. Но, естественно, решаться эти вопросы должны на взаимной основе. В ч. 12 коммент. ст. говорится только об иностранных гражданах, но поскольку по общему правилу субсидии предназначены для оказания финансовой помощи российским гражданам, постольку может быть сделан вывод о том, что лица без гражданства - апатриды, - проживающие на территории России, так же исключены из числа лиц, которые вправе претендовать на получение субсидий на оплату жилья. 6. В первоначальной редакции ч. 8 коммент. ст. было установлено, что финансирование расходов на предоставление субсидий осуществляется из местных бюджетов, но в связи с ограниченными возможностями местных бюджетов предусматривалось оказание финансовой помощи на эти цели местным бюджетам из бюджетов субъектов РФ, а последним - из федерального бюджета (предоставление субвенций). Положения ч. 10 коммент. ст. предусматривали условия определения размера субвенций из бюджета субъекта РФ. Практически дело обстояло таким образом, что основная тяжесть по финансированию расходов на предоставление субсидий на оплату жилья приходилась на федеральный бюджет. В связи с этим положения коммент. ст. подверглись изменениям. Федеральным законом от 29 декабря 2006 г. N 258-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием разграничения полномочий" (СЗ РФ. 2007. N 1 (ч. I). Ст. 21) ч. 10 коммент. ст. была признана утратившей силу с 1 января 2008 г., а ч. 8 была сформулирована в новой редакции, устанавливающей, что средства на предоставление субсидий по оплате жилья выделяются из бюджетов субъектов РФ. Порядок финансирования расходов на обеспечение предоставления субсидий регулируется не самими субъектами РФ, а Правительством РФ. Как представляется, ч. 10 коммент. ст. исключена и по той причине, что ее положения по существу дублировали положения ч. 1 коммент. ст. 7. Основные вопросы реализации права на получение субсидий относятся к компетенции Правительства РФ. Своими постановлениями Правительство РФ утверждает:
порядок определения размера субсидий, порядок предоставления субсидий, перечень документов, прилагаемых к заявлению гражданина - соискателя - на получение субсидии, порядок определения состава семьи соискателя субсидии, порядок исчисления совокупного дохода семьи соискателя субсидии, условия приостановления и прекращения предоставления субсидий. Все эти вопросы предусмотрены в действующих в настоящее время Правилах предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, утвержденных постановлением Правительства РФ от 14 декабря 2005 г. N 761 "О предоставлении субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг" (СЗ РФ. 2005. N 51. Ст. 5547). Подробно регламентировало порядок предоставления субсидий Правительство Ленинградской области. Постановлением Правительства Ленинградской области от 27 ноября 2003 г. N 235 "Об упорядочении предоставления гражданам Ленинградской области субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг" утверждены: Положение об условиях предоставления гражданам, проживающим в Ленинградской области, субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг; Примерное положение о муниципальной комиссии по рассмотрению спорных вопросов, возникающих при начислении гражданам - жителям Ленинградской области субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг; Примерная форма заявления жителя Ленинградской области при обращении в уполномоченный администрацией муниципального образования орган о назначении субсидии на оплату жилья и коммунальных услуг; Примерная форма соглашения о предоставлении субсидии на оплату жилья и коммунальных услуг. Такая подробная регламентация представляется крайне необходимой, поскольку речь идет о целевом использовании бюджетных ресурсов. 8. Для отдельных категорий граждан может устанавливаться специальный порядок предоставления субсидий. Эти вопросы также относятся к компетенции Правительства РФ. Так, особый порядок финансирования расходов на предоставление субсидий установлен постановлением Правительства РФ относительно граждан, проходящих военную службу и проживающих в закрытых военных городках. Согласно п. 1 ст. 15 ФЗ от 27 мая 1998 г. N 76-ФЗ "О статусе военнослужащих" (СЗ РФ. 1998. N 22. Ст. 2331), к закрытым военным городкам относятся "расположенные в населенных пунктах военные городки воинских частей, имеющие систему пропусков, а также отдельные обособленные военные городки воинских частей, расположенные вне населенных пунктов. Перечни закрытых военных городков утверждаются Правительством Российской Федерации по представлению Министерства обороны Российской Федерации (иного федерального органа исполнительной власти, в котором федеральным законом предусмотрена военная служба)". Понятно, что денежное довольствие военнослужащих, по крайней мере, младшего офицерского состава, проживающих в закрытых военных городках, не позволяет им с учетом прожиточного уровня оплачивать жилье в полном объеме, поэтому предоставление им субсидий оправдано и необходимо. 9. Положения ч. 11 коммент. ст. дают возможность органам местного самоуправления устанавливать иные менее жесткие по сравнению с требованиями региональных стандартов требования, применяемые для расчета субсидий, в целях улучшения положения граждан - получателей субсидий. Это позволяет нуждающимся гражданам получать субсидии в большем размере, чем если бы они получали субсидии только из бюджета субъекта РФ. Разница в размере субсидий,
предоставляемых гражданину в соответствии со стандартами, установленными органом местного самоуправления, представляет собой дополнительные бюджетные расходы, которые финансируются за счет средств местного бюджета. В первоначальной редакции ч. 11 коммент. ст. содержалось выражение "Орган местного самоуправления вправе применять при расчете субсидий отличные от установленных региональных стандартов стандарты:". Федеральным законом от 29 декабря 2006 г. N 258-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием разграничения полномочий" (СЗ РФ. 2007. N 1 (ч. I). Ст. 21) эта формулировка изменена; слова "вправе применять при расчете субсидий" заменены словами "может установить для расчета субсидий" (п. 4 ст. 23). Это выражение не меняет сути правоотношения, но более корректно, так как орган местного самоуправления не только применяет, но и, прежде всего, устанавливает свои местные стандарты, необходимые для расчета субсидий. Согласно п. 31 Правил предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, установленные органом местного самоуправления местные стандарты стоимости жилищно-коммунальных услуг, нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи могут применяться взамен всех или взамен отдельных соответствующих региональных стандартов. 10. В первоначальной редакции ч. 3 коммент. ст. предусматривалось, что субсидии предоставляются гражданам органом местного самоуправления или управомоченным им учреждением. Однако практика применения ЖК РФ показала, что поскольку финансирование расходов на предоставление субсидий осуществляется в основном за счет бюджета субъекта РФ (см. об этом выше - п. 5 комментария к коммент. ст. ), постольку и решение вопроса о предоставлении субсидий конкретным гражданам- соискателям субсидий - должно от носиться к компетенции органов субъекта РФ. Соответствующие изменения в текст ч. 3 коммент. ст. внесены названным выше Федеральным законом от 29 декабря 2006 г. N 258-ФЗ. 11. Условием предоставления субсидий является отсутствие у граждан соискателей задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг. Однако субсидия может быть предоставлена и при наличии задолженности. В таком случае гражданин, претендующий на получение субсидии, должен заключить с организацией, перед которой у него имеется задолженность, соглашение о порядке погашения задолженности; по этому соглашению гражданин-должник принимает на себя обязательство погасить задолженность в полном объеме не позднее определенной даты, либо погашать задолженность по частям по определенному графику. Предоставление рассрочки для погашения долгов получило название в правотворческой и правоприменительной практике "реструктуризация задолженности"; соответственно, соглашения об этом можно было бы называть реструктуризационными соглашениями. Организации, оказывающие эксплуатационные и коммунальные услуги, не обязаны заключать такого рода соглашения с пользователями жилья; их нельзя принудить к заключению реструктуризационного соглашения через суд. Но вполне очевидно, что организации жилищно-коммунального комплекса должны подходить позитивно к положению граждан-плательщиков; и в тех случаях, когда положение гражданина-должника соответствует требованиям для предоставления субсидии, заключать с ним реструктуризационное соглашение. Получение субсидии поможет гражданину-должнику не только выплачивать текущие платежи, но и погасить долги по предшествующим расчетным периодам.
12. Поскольку в ч. 1 ст. 155 Кодекса предусмотрено, что по общему правилу жилье должно оплачиваться не позднее десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, постольку субсидии должны перечисляться к этой дате с тем, чтобы граждане-пользователи могли использовать полученные денежные средства для своевременного внесения платы за жилье за предыдущий месяц, не допуская просрочки. Если же по каким-либо причинам субсидии были получены гражданиномпользователем позднее десятого числа месяца, следующего за оплачиваемым, и вследствие этого получатель субсидии допустил просрочку внесения платежей, пени, предусмотренные ч. 14 ст. 155 Кодекса, начисляться на этот период просрочки не должны. Статья 160. Компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг 1. Наряду с предоставлением субсидий финансовая помощь в оплате жилья оказывается нуждающимся гражданам путем компенсации их расходов на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Как правовая форма компенсация расходов по своей экономической сущности близка субсидиям, так как предоставляется из бюджета на безвозмездной и безвозвратной основе. Но если возможность получения субсидии потенциально есть у любого гражданина - пользователя жилья, нуждающегося в финансовой помощи, то право на получение компенсации предоставляется не всем нуждающимся пользователям, а только отдельным категориям граждан. Категории граждан, которым может быть предоставлена компенсация расходов на оплату жилья, устанавливаются различными по своей юридической силе нормативными правовыми актами: федеральными законами, законами субъектов РФ и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Граждан таких категорий называют обычно льготниками; соответственно, те льготники, которые на основании федерального закона получают компенсации из федерального бюджета, льготники федерального уровня или федеральные льготники; те льготники, которые получают компенсации из бюджета субъекта РФ на основании закона субъекта РФ, региональные льготники; льготники, получающие компенсации из местного бюджета, льготники местного уровня. Если в бюджете данного публично-правового образования недостаточно средств для выплаты компенсаций льготным категориям граждан, необходимые для этого средства выделяются из бюджета другого уровня в порядке предоставления субвенций. Согласно ст. 6 Бюджетного кодекса РФ, субвенции - это "бюджетные средства, предоставляемые бюджету другого уровня бюджетной системы Российской Федерации или юридическому лицу на безвозмездной и безвозвратной основах на осуществление определенных целевых расходов". 2. Согласно действующему законодательству, компенсации расходов на оплату жилого помещения и коммунальных услуг предоставляются таким категориям граждан, как граждане, подвергшиеся радиационному воздействию вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС, аварии на производственном объединении "Маяк", ядерных испытаний на Семипалатинском полигоне и некоторым другим категориям граждан. Было бы целесообразно признать право на получение компенсации по оплате жилого помещения и коммунальных услуг за всеми льготными категориями граждан, которым, согласно подп. 1 п. 1 ст. 218 Налогового кодекса РФ, предоставляется право на стандартный налоговый вычет в повышенном размере по налогу на доходы физических лиц. 3. Порядок и условия предоставления компенсаций предусматривается
соответственно в федеральных законах, законах субъектов РФ и нормативных правовых актах органов местного самоуправления. В самом ЖК РФ содержится только одно конкретное правило относительно порядка и условий предоставления компенсаций: согласно ч. 2 коммент. ст., если пользователь жилого помещения получает компенсацию и в то же время претендует на получение субсидии, то при расчете основания и размера субсидии сумма компенсации включается в совокупный доход семьи этого пользователя. Это правило является общими обязательным для всех случаев предоставления компенсаций и субсидий, независимо от того, из какого бюджета они выплачиваются. Раздел VIII. Управление многоквартирными домами Статья 161. Выбор способа управления многоквартирным домом 1. Коммент. ст. открывает раздел ЖК РФ, посвященный регулированию отношений, складывающихся в процессе управления многоквартирными домами. Следует отличать управление жилищным фондом как социальным благом, в сферу которого входят вопросы использования жилища, организации эксплуатации, взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками ресурсов, и т.п. (см. п. 1.8 постановления Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" // РГ. 2003. 23 окт.) и управление многоквартирными домами как недвижимым имуществом, в сферу которого входят вопросы организации пообъектного управления главным образом общим имуществом собственников помещений (см. коммент. к ст. 36, 39 ЖК РФ). Для управления жилищным фондом характерна исполнительная и распорядительная деятельность органов публичной власти. В схеме управления многоквартирными домами доминирует так называемая хозяйственная деятельность коммерческих и некоммерческих организаций, например управляющих организаций. Используемая в ЖК РФ модель управления многоквартирными домами базируется на принципах государственной политики в жилищной сфере, закрепленных в разд. II Концепции реформы жилищнокоммунального хозяйства в Российской Федерации, одобренной Указом Президента РФ от 28 апреля 1997 г. N 425 (в ред. Указа Президента РФ от 27 мая 1997 г. N 528) (СЗ РФ. 1997. N 18. Ст. 2131, N 22. Ст. 2568). Согласно указанной Концепции в основу управления могут быть положены рациональное разделение функций и организация взаимоотношений между собственником-домовладельцем, управляющей организацией, подрядными организациями различных форм собственности, осуществляющими обслуживание жилищного фонда и объектов инженерной инфраструктуры, и органом, уполномоченным осуществлять государственный контроль за предоставлением населению жилищно-коммунальных услуг необходимого качества, использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его принадлежности. 2. Первые попытки наладить систему управления многоквартирными домами восходят к Закону РФ 1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики" (Ведомости РФ. 1993. N 3. Ст. 99), правилами которого в юридический обиход вводилось понятие "кондоминиум". Первоначально указанным понятием обозначали товарищество собственников жилых помещений в многоквартирном доме. Кондоминиумы, по смыслу первой редакции указанного закона, наделялись правом управления многоквартирными домами. Нормы о кондоминиуме, содержащиеся в Законе РФ "Об основах федеральной жилищной политики", были развиты во Временном положении о кондоминиуме,
утвержденном Указом Президента РФ от 23 декабря 1993 г. N 2275 (Собрание актов РФ. 1993. N 52. Ст. 5079). По смыслу названного положения кондоминиумом предлагалось считать объединение собственников, которые, получив статус домовладельцев, составляли товарищество собственников. Членами товарищества ipso jure автоматически становились все собственники недвижимого имущества, расположенного в границах единого комплекса. На смену Временному положению о кондоминиуме пришел Федеральный закон 1996 г. "О товариществах собственников жилья" (СЗ РФ. 1996. N 25. Ст. 2963). Новый нормативный правовой акт отвечал более высоким технико-юридическим стандартам, хотя в нем и встречались не вполне корректные правила, в том числе и такие, которые был вынужден поправлять Конституционный Суд РФ (см. постановление Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г. N 10-П // СЗ РФ. 1998. N 15. Ст. 1794). В ЖК РФ предпринята очередная попытка оптимизации системы управления многоквартирными домами, которая отличается от предшествующих вариантов управления значительно большим количеством бюрократических процедур. 3. В ч. 1 коммент. ст. формулируются требования к управлению многоквартирным домом. Указанные требования должны выдерживаться вне зависимости от способа управления и его характера (профессиональное или непрофессиональное управление). Они сформулированы в предельно обобщенном виде и носят характер пожеланий. 4. Часть 2 коммент. ст. содержит нормы, обязывающие собственников помещений в многоквартирном доме выбрать конкретный способ управления и определяющие три таких способа. Обязанность по выбору способа управления возлагается на собственников как жилых, так и нежилых помещений и вне зависимости от принадлежности помещения к частной или публичной форме собственности. В отличие от ранее действовавшего законодательства (см. п. 2 ст. 20 Федерального закона "О товариществах собственников жилья") правилами ч. 2 коммент. ст. вводятся два частных способа управления, а именно: управление жилищным кооперативом или иным специализированным жилищным кооперативом. Кроме того, перечень способов управления, установленный в коммент. ст., является закрытым и не может, как то предусматривалось ранее действовавшим законодательством, быть расширен федеральными законами и законами субъектов РФ. Выражение "выбрать один из способов управления" свидетельствует о том, что совмещение нескольких способов управления не допускается. В то же время, анализ ч. 1 ст. 137 в его взаимосвязи с правилами ст. 162 ЖК РФ и ч. 1 коммент. ст. показывает, что управленческие функции товарищества собственников жилья и управляющей организации могут пересекаться, например, в части обеспечения благоприятных условий проживания. 5. Часть 3 коммент. ст. содержит правило, устанавливающее компетенцию общего собрания собственников помещений по выбору способа управления. Указанное правило перекликается с нормой, закрепленной в п. 4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ и устанавливающей компетенцию общего собрания (см. коммент. к ст. 44 ЖК РФ). Выбор способа управления, а равно изменение выбранного способа должны оформляться решением общего собрания, принимаемым в порядке, установленном ст. 46 ЖК РФ (см. коммент. к ст. 46 ЖК РФ) т.е. большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений. Решение собрания облекается в письменную форму в виде протокола. При этом решение общего собрания собственников помещений может быть принято как на обычном собрании (с присутствием собственников), так и путем проведения заочного
голосования (см. коммент. к ст. 47 ЖК РФ). 6. Второе предложение ч. 3 коммент. ст. по существу повторяет правило, закрепленное в ч. 5 ст. 46 ЖК РФ. Указанное правило легализует, причем не вполне с юридической точки зрения корректно, возможность понуждения условного меньшинства независимых субъектов условным их большинством. Фактически же может сложиться ситуация, когда три четверти собственников (по голосам) обязаны подчиниться одной четверти (см. ч. 3 ст. 45 ЖК РФ и ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). 7. В ч. 4 коммент. ст. содержится правило, устанавливающее последствия неизбрания способа управления многоквартирным домом или неисполнения принятого решения о выборе того либо иного способа. Таким последствием является открытый конкурс по отбору управляющей организации, проведение которого возлагается на орган местного самоуправления. Крайние сроки выбора способа управления многоквартирным домом смещались с 1 марта 2006 г. на 1 января 2007 г. (см. коммент. к ст. 18 Вводного закона и письмо Министерства регионального развития РФ от 20 декабря 2006 г. N 14314-РМ/07 "О сроках возникновения обязанности приступить к управлению многоквартирным домом" // Законодательные и нормативные документы в ЖКХ. 2007. N 1). Порядок проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации определен Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75 (с изм. на 18 июля 2007 г.) (СЗ РФ. 2006. N 7. Ст. 786; 2007. N 30. Ст. 3943). Модель проведения конкурса, предложенная законодателем, носит административный характер, поскольку собственникам помещений как бы навязывается та либо иная управляющая организация. С одной стороны, это вынужденная мера, с другой - орган местного самоуправления сложно признать надлежащим по смыслу правил ст. 445-447 ГК РФ организатором конкурса, главным образом из-за отсутствия у него каких-либо прав на общее имущество многоквартирного дома. 8. Во втором предложении ч. 4 коммент. ст. упоминается еще один случай проведения конкурса по отбору управляющей организации. Указанный случай касается неизбрания собственниками помещений способа управления многоквартирным домом или неисполнения принятого решения о выборе того либо иного способа управления в период действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам первого открытого конкурса. 9. Согласно п. 3 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами, который развивает ч. 4 коммент. ст., конкурс проводится, если: 1) собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, в том числе в следующих случаях: - собственниками помещений в многоквартирном доме общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято; - по истечении двух месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято; 2) принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о
выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях: - большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные ст. 164 ЖК РФ; - собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива; не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные ст. 162 ЖК РФ; 3) до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано (см. постановление Федерального Арбитражного суда Дальневосточного округа от 21 марта 2008 г. Дело N Ф03-А51/08-1/616 // СПС "Гарант".) 10. Конкурс проводится на право заключения договоров управления многоквартирным домом либо на право заключения договоров управления несколькими многоквартирными домами. Согласно п. 6 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом в случае, если проводится конкурс на право заключения договоров управления несколькими многоквартирными домами, общая площадь жилых и нежилых помещений (за исключением помещений общего пользования) в таких домах не должна превышать 100 тыс. кв. ми такие дома должны быть расположены на граничащих земельных участках, между которыми могут располагаться земли общего пользования. 11. Орган местного самоуправления, являющийся организатором конкурса, вправе привлечь на основе договора специализированную организацию для осуществления функций по проведению конкурса, включая разработку конкурсной документации, опубликование и размещение извещения о проведении конкурса и иных связанных с обеспечением проведения конкурса функций. При этом на специализированную организацию не могут быть возложены полномочия по созданию конкурсной комиссии, определению объекта конкурса, установлению размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, перечней обязательных и дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту жилого помещения в отношении объекта конкурса и определению других существенных условий договора управления многоквартирным домом, подготовке проекта договора управления многоквартирным домом, утверждению конкурсной документации, определению условий конкурса и их изменению. 12. Выбор специализированной организации осуществляется организатором конкурса путем проведения торгов. Торги по выбору специализированной организации осуществляются в соответствии с процедурами, которые установлены правилами, закрепленными в Федеральном законе "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" (СЗ РФ. 2005. N 30 (ч. I). Ст. 3105). При осуществлении функций по проведению конкурса специализированная организация действует от имени организатора конкурса и при этом права и обязанности возникают у организатора конкурса. Организатор конкурса несет солидарную ответственность за вред, причиненный физическому или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) специализированной организации, связанных с проведением конкурса и совершенных в пределах полномочий, переданных ей организатором конкурса на основе договора.
13. В ч. 5 коммент. ст. содержатся нормы, обязывающие орган местного самоуправления уведомить всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах конкурса по отбору управляющей организации и об условиях договора управления этим домом. Указанные условия договора не играют роль оферты направляемой стороне, для которой заключение договора является обязательным. Офертой будет являться проект договора управления многоквартирным домом, направляемый победителем конкурса в течение 20 дней с даты утверждения протокола конкурса собственнику помещения. Последний по смыслу правила, закрепленного в ч. 1 ст. 445 ГК РФ, должен в течение 30 дней со дня получения проекта договора рассмотреть их и направить победителю конкурса извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора). При этом победитель конкурса, получивший от собственника помещения протокол разногласий к проекту договора, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение 30 дней со дня получения такого протокола. Если собственник помещения уклоняется от заключения договора управления многоквартирным домом, победитель конкурса (управляющая организация) вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить указанный договор. Собственник помещения, уклоняющийся от заключения договора, должен возместить управляющей организации причиненные этим убытки. 14. Если победитель конкурса (управляющая организация) согласует с кем-либо из собственников помещений акцепт оферты на иных условиях, согласование аналогичных условий потребуется и от других собственников помещений многоквартирного дома. В противном случае не будет выполнено требование законодателя об одинаковых условиях договора управления многоквартирным домом, закрепленное в ч. 4 ст. 162 ЖК РФ. 15. В ч. 6 коммент. ст. содержится норма, обязывающая орган местного самоуправления принять меры по созыву очередного либо внеочередного общего собрания собственников помещений для решения вопроса о добровольном выборе способа управления многоквартирным домом, если такое решение не было принято ранее. Выражение "не было принято ранее" означает, что орган местного самоуправления не обязан и не вправе по смыслу коммент. ст. созывать общее собрание собственников помещений, если принятое общим собранием решение о выборе способа управления не было реализовано. Общее собрание собственников помещений подлежит созыву не позднее чем за месяц до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом. Указанный срок может составлять от одного года до трех лет (ч. 5 ст. 162 ЖК РФ). 16. В ч. 7 коммент. ст. закреплена норма, предоставляющая собственнику помещения право на обращение в суд с требованием об обязывании органа местного самоуправления выбрать управляющую организацию. Указанное право может быть реализовано если собственниками помещений в многоквартирном доме не будет в установленные законом сроки выбран способ управления или принятое решение о выборе способа управления не будет исполнено. 17. В ч. 8 коммент. ст. сформулировано правило, устанавливающее случай заключения договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации. Таким случаем считается признание указанного конкурса несостоявшимся. Единственным основанием признания открытого конкурса по отбору управляющей организации несостоявшимся является участие в этом конкурсе только одного участника (п. 5 ст. 447 ГК РФ). Признание судом открытого конкурса недействительным не является
основанием заключения договора управления многоквартирным домом без проведения такого конкурса. 18. Часть 9 коммент. ст. содержит норму, устанавливающую запрет на управление многоквартирным домом более чем одной управляющей организацией. Указанная норма перекликается с ранее действовавшим правилом абз. 3 ст. 22 ЖК РСФСР, согласно которому жилой дом мог эксплуатироваться только одной жилищноэксплуатационной организацией. 19. В субъектах РФ могут приниматься нормативные акты, конкретизирующие Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом. Так, в СанктПетербурге постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 15 января 2008 г. N 4 утверждено Положение о порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга и организаций при проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом в Санкт-Петербурге (Информационный бюллетень Администрации СанктПетербурга. 2008. N 3). Статья 162. Договор управления многоквартирным домом 1. Коммент. ст. содержит нормы, раскрывающие отдельные элементы договора управления многоквартирным домом. Указанный договор является новым для сферы жилищных отношений, однако его прообразом следует считать договор о передаче функций по управлению кондоминиумом, заключение которого предусматривалось правилами ст. 21 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" (СЗ РФ. 1996. N 25. Ст. 2963). 2. По своим юридическим характеристикам договор управления многоквартирным домом является консенсуальным, взаимным и возмездным. Консенсуальность договора обусловлена моментом его заключения, который приурочен к достижению согласия сторон о всех существенных условиях сделки. Возмездность договора обусловлена наличием встречного предоставления в форме платы за оказанные услуги и выполненные работы. Взаимность договора, как один из его юридических признаков, обусловлена наличием субъективных прав и обязанностей как у собственника помещения, так и у управляющей организации. 3. Договор управления многоквартирным домом имеет публичный характер поскольку на управляющую организацию возлагается обязанность заключения указанного договора со всеми собственниками помещений в многоквартирном доме на одинаковых условиях. 4. Элементами договора управления многоквартирным домом являются стороны договора, предмет договора, цена, срок, форма и содержание, включающие права и обязанности сторон. По характеру предмета договора его следует отнести к смешанному договору, сочетающему в себе элементы договоров на оказание услуг и выполнение работ. 5. Договор управления многоквартирным домом не относится к разновидности договора доверительного управления имуществом (ст. 1012 ГК РФ), поскольку передачи имущества, как общего, так и индивидуального управляющей организации не происходит. 6. В ч. 1 коммент. ст. устанавливается форма договора управления многоквартирным домом и определяется орган, компетентный вырабатывать условия договора при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений. Выражение "путем составления одного документа, подписанного сторонами"
исключает заключение указанного договора путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (ч. 2 ст. 434 ГК РФ). Смысл второго предложения ч. 1 коммент. ст. заключается в том, что при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений условия договора управления многоквартирным домом вырабатываются коллективно. Те собственники помещений, которых не устраивают условия договора, указанные в решении общего собрания, могут быть понуждены в судебном порядке к заключению договора на выработанных коллективно условиях (см. Ст. 445 ГК РФ). 7. В ч. 2 коммент. ст. содержится определение договора управления многоквартирным домом. Из указанного определения следует, что сторонами договора выступают управляющая организация и заказчик работ (получатель услуг). В роли управляющей организации может выступать юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы (ст. 48 ГК РФ), а также индивидуальный предприниматель (ст. 23 ГК РФ). В качестве заказчика работ (получателя услуг) по смыслу ч. 2 коммент. ст. выступают собственники помещений в многоквартирном доме, органы управления товарищества собственников жилья (ст. 144 ЖК РФ), органы управления жилищного кооператива (ст. 115 ЖК РФ), органы управления иного специализированного потребительского кооператива (ст. 33 Федерального закона "О жилищных накопительных кооперативах" // РГ. 2004. 31 дек.). Законодатель в коммент. ст. не уточняет, какие именно органы управления жилищных объединений могут являться стороной в договоре управления многоквартирным домом. Очевидно, что это должны быть исполнительные органы, действующие в пределах своей компетенции, определенной в учредительных документах. 8. Анализ норм, закрепленных в разд. VIII ЖК РФ, показывает, что законодателю не удалось однозначно определиться по весьма важному для сферы управления многоквартирным домом вопросу о том, обязана ли управляющая организация во всех случаях заключать отдельные договоры управления с каждым собственником помещения? Из определения договора, сформулированного в ч. 2 коммент. ст., это не следует. Однако это следует из предписаний, содержащихся в п. 91 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, и ст. 445 ГК РФ. Прямо о необходимости заключения договора управления многоквартирным домом с каждым собственником помещения говорится лишь в ч. 1 коммент. ст. применительно к случаю выбора управляющей организации общим собранием собственников помещений. Во всех остальных случаях, как представляется, возможны схемы договорных отношений, построенные на модели множественных лиц на одной стороне, в том числе раздельно по видам помещений, а также схемы с участием на стороне заказчика работ (получателя услуг) органов управления жилищных объединений. 9. Из определения договора управления многоквартирным домом следует, что в качестве обязательных элементов, образующих предмет договора выступают: - услуги и работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества; - коммунальные услуги; - иная, направленная на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. 10. В ч. 3 коммент. ст. устанавливаются существенные условия договора
управления многоквартирным домом. Указанные условия раскрываются в ряде подзаконных нормативных правовых актов. 11. Согласно ч. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 (СЗ РФ. 2006. N 34. Ст. 3680) в состав общего имущества включаются: - помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); - крыши; - ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); - ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции); - механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры); - земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства; - иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. 12. Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме определен в приложениях N 2 и N 3 к Правилам проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом (СЗ РФ. 2006. N 7. Ст. 786; 2007. N 30. Ст. 3943). 13. Перечень коммунальных услуг определяется степенью благоустройства многоквартирного дома. Состав указанных услуг и правила их предоставления определены Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденными постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307 (РГ. 2006. 1 июня). 14. Цена договора, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения и размер платы за коммунальные услуги определяются в соответствии с правилами, закрепленными в разд. VII ЖК РФ. 15. В ч. 4 коммент. ст. содержится требование, касающееся установления одинаковых для всех собственников помещений в многоквартирном доме условий договора управления многоквартирным домом. Указанное требование нельзя признать удачной находкой законодателя, поскольку условия, например, о цене договора для
собственников жилых и нежилых помещений в части предоставления коммунальных услуг будут существенно отличаться. 16. В ч. 5 коммент. ст. устанавливается срок, на который может быть заключен договор управления многоквартирным домом. По общему правилу указанный срок должен находиться в пределах от одного года до пяти лет. Если договор управления многоквартирным домом заключается по результатам конкурса по отбору управляющей организации, проводимого органом местного самоуправления, то срок действия такого договора должен находится в пределах от одного года до трех лет. 17. В ч. 6 коммент. ст. формулируется общее правило, устанавливающее юридическое последствие отсутствия заявления одной из сторон договора о его прекращении. Таким последствием является автоматическое продление договора управления многоквартирным домом на ранее установленный в нем срок и на условиях, какие были предусмотрены указанным договором. 18. В ч. 7 коммент. ст. закреплена диспозитивная норма, определяющая срок возникновения у управляющей организации обязанности по выполнению договора управления многоквартирным домом. Указанная норма уточнена в письме Министерства регионального развития РФ от 20 декабря 2006 г. N 14314-РМ/07 "О сроках возникновения обязанности приступить к управлению многоквартирным домом" (Законодательные и нормативные документы в ЖКХ. 2007 г. N 1). Согласно абз. 3 указанного письма, управляющая организация, вновь выбранная на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, обязана приступить к управлению таким домом не позднее чем через 30 дней со дня подписания договора управления с первым собственником помещения, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом. 19. В ч. 8 коммент. ст. содержится отсылочная норма, устанавливающая компетентное законодательство, применяемое для регулирования отношений, возникающих в связи с изменением или расторжением договора управления многоквартирным домом. Указанное изменение или расторжение должны осуществляться по правилам, закрепленным в гл. 29 ГК РФ. 20. В коммент. ст. закреплено новое для жилищного законодательства правило, касающееся возможности одностороннего отказа от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса по отбору управляющей организации. Отказ от исполнения договора представляет собой способ прекращения договорного обязательства посредством волеизъявления одной из сторон, в данном случае собственника помещения. Отказ от исполнения договора может быть полным либо частичным. При полном отказе договор расторгается, а при частичном изменяется. В п. 3 ст. 450 ГК РФ не уточняется форма, в которую должен быть облечен отказ. Представляется, что односторонний отказ от договора управления многоквартирным домом должен совершаться в той же форме, что и сам договор (см. коммент. к ч. 1 ст. 162 ЖК РФ). Отказ от исполнения договора управления допускается не в любое время его действия и не при любых обстоятельствах. Для того чтобы реализовать право на отказ от исполнения договора управления многоквартирным домом, необходимо наличие решения общего собрания собственников помещений о выборе или об изменении способа управления домом, принятого до истечения срока действия договора. Кроме того, отказ от исполнения возможен только по истечении каждого последующего года со дня заключения договора. Что считать "истечением каждого последующего года" законодатель не уточняет. Представляется, что смысл данной формулировки предстоит оценивать в процессе правоприменения. На наш взгляд, это любое время
через год после заключения договора управления. 21. В коммент. ст. устанавливается второй случай отказа собственников помещений от исполнения договора управления многоквартирным домом. Основанием для подобного отказа является неисполнение управляющей организацией условий такого договора. 22. В ч. 9 коммент. ст. содержится отсылочная норма, устанавливающая компетентные правила, которые необходимо учитывать при управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья или жилищным кооперативом. Слова "который находится в собственности жилищного кооператива" не следует понимать буквально. Режим имущества многоквартирного дома, которым управляет жилищный кооператив и в котором каждый член выплатил паевой взнос, ничем не отличается от режима имущества многоквартирного дома, управляемого товариществом собственников жилья. 23. В ч. 10 коммент. ст. устанавливается правило, обязывающее управляющую организацию за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные, связанные с управлением таким домом документы уполномоченным на их получение лицам. В качестве таких лиц выступают: - вновь выбранная управляющая организация; - товарищество собственников жилья; - жилищный кооператив; - иной специализированный потребительский кооператив. Для случая непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений упомянутая документация передается одному из собственников, указанному в решении общего собрания о выборе способа управления, или, если собственник не указан, любому собственнику помещения в том доме. Разъяснения, касающиеся применения ч. 10 коммент. ст., содержатся в письме Министерства регионального развития РФ от 20 декабря 2006 г. N 14313-РМ/07 "О передаче технической документации на многоквартирный дом" (Законодательные и нормативные акты в ЖКХ. 2007. N 1). Согласно указанному письму имеющаяся в наличии техническая документация должна передаваться безвозмездно, а реализация выбранного собственниками помещений способа управления многоквартирным домом не зависит от передачи технической документации и иных, связанных с управлением таких домов документов. 24. В субъектах РФ могут разрабатываться примерные формы договоров управления многоквартирным домом. Так, в Санкт-Петербурге форма указанного договора утверждена распоряжением Жилищного комитета СПб от 27 февраля 2008 г. N 40-р. 25. В ч. 11 коммент. ст. содержится норма, возлагающая на управляющую организацию обязанность ежегодного предоставления собственникам помещения отчета о выполнении договора управления за предыдущий год. Указанная норма сформулирована в виде диспозитивного правила и может быть изменена договором управления многоквартирным домом. Статья 163. Управление многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности 1. Коммент. ст. посвящена регулированию отношений, складывающихся в связи с управлением многоквартирным домом, находящимся в собственности публичного образования. Из содержания коммент. ст. невозможно сделать однозначный вывод о том, распространяется ли действие содержащихся в ней норм на случаи нахождения в
многоквартирном доме помещений, принадлежащих различным публичным образованиям, например, Российской Федерации и субъекту РФ либо двум и более субъектам РФ. В литературе, между тем, высказана точка зрения, согласно которой "Положения комментируемой статьи не могут применяться, если помещения в многоквартирном доме находятся в собственности нескольких публично-правовых образований" (Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / под ред. П.В. Крашенинникова. М., 2005. С. 625. Автор коммент. - Н.Б. Косарева в соавт. с Д.П. Гордеевым, А.С. Пузановым, Д.Ю. Хомченко). Указанную точку зрения нельзя признать логичной по следующим основаниям. Во-первых, это не следует из смысла коммент ст. Во-вторых, создание товарищества собственников жилья или жилищного кооператива, членами которого являются только публичноправовые образования, абсурдно, хотя с теоретических позиций и допустимо. 2. В ч. 1 коммент. ст. определяются органы, уполномоченные по закону устанавливать порядок управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности РФ, субъекта РФ или муниципального образования. Так, в Санкт-Петербурге принят Закон Санкт-Петербурга "О порядке управления многоквартирными домами, все помещения в которых находятся в собственности Санкт-Петербурга" (Вестник Законодательного собрания Санкт-Петербурга. 2008. N 18). 3. В ч. 2 коммент. ст. устанавливается единственно возможный способ управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности РФ, субъекта РФ или муниципального образования. Таким способом признается управление дом о управляющей организацией, которая выбирается по результатам открытого конкурса. Если открытый конкурс признан несостоявшимся, управляющая организация выбирается по решению уполномоченного органа соответствующего публичного образования. С выбранной в указанном порядке управляющей организацией заключается договор управления. Срок действия договора управления может быть установлен в диапазоне от одного года до пяти лет. Статья 164. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме 1. Коммент. ст. посвящена регулированию отношений, складывающихся в связи с непосредственным управлением многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме. Указанный способ управления не является новым. В ранее действовавшем законодательстве (п. 2 ст. 20; п. 1 ст. 21 Федерального закона "О товариществах собственников жилья") непосредственное управление кондоминиумом также рассматривалось в качестве одного из способов управления единым комплексом недвижимого имущества. Однако ранее действовавшее законодательство допускало использование указанного способа управления лишь в случаях, когда многоквартирный дом включал в себя не более четырех помещений, принадлежащих двум, трем или четырем различным домовладельцам. Правила ЖК РФ снимают подобного рода ограничение, и в настоящее время не существует юридических препятствий для самостоятельного управления любым по количеству помещений многоквартирным домом. Препятствия могут возникнуть по причине отсутствия единого центра управления и сложности согласования позиций большого числа собственников, формально ничем не объединенных. 2. В ч. 1 коммент. ст. содержится норма, устанавливающая основание и определяющая участников заключаемых договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме могут быть заключены только на основании решения общего собрания собственников помещений. Участниками указанных договоров выступают с одной стороны все или простое большинство собственников помещений, а с другой - лица (организации и индивидуальные предприниматели), осуществляющие соответствующие виды деятельности. Очевидно, что такие договоры могут признаваться заключенными, если число подписавших их со стороны собственников лиц превышает половину всех собственников помещений в данном многоквартирном доме. Голоса, которыми располагают собственники на общем собрании, в данном случае во внимание не принимаются. 3. К договорам оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме применяются нормы гл. 38 ГК РФ и § 2 гл. 37 ГК РФ в их системной взаимосвязи с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правилами изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 (СЗ РФ. 2006. N 34. Ст. 3680). 4. В ч. 2 коммент. ст. содержится норма, определяющая виды договоров, которые подлежат заключению каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени. Это так называемая группа договоров по оказанию коммунальных услуг. К указанным договорам помимо общих требований к гражданско-правовым договорам применяются требования, закрепленные в Правилах установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг, утвержденных постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 306 (РГ. 2006. 31 мая), Правилах предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307 (РГ. 2006. 31 мая), Правилах функционирования розничных рынков электрической энергии в переходный период реформирования электроэнергетики, утвержденных постановлением Правительства РФ от 31 августа 2006 г. N 530 (СЗ РФ. 2006. N 37. Ст. 3876; 2007. N 30. Ст. 3940; РГ. 2008. 16 янв.). 5. В ч. 3 коммент. ст. определены возможные варианты выбора лица, управомоченного действовать в интересах собственников помещений в отношениях с третьими лицами. Таких вариантов два. По первому из них в отношениях с третьими лицами участвует один из собственников помещений, избранный для выполнения этой функции общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. По второму варианту от имени собственников помещений вправе действовать иное лицо, не являющееся собственником помещения в данном доме, но наделенное соответствующим полномочием, удостоверенным доверенностью, выданной ему всеми или простым большинством собственников помещений. 6. На практике может возникнуть вопрос о том достаточно ли одного решения общего собрания собственников помещений для представительства перед третьими лицами избранного собранием для этих целей собственника помещения (представителя). В литературе высказано мнение о том, что "выдача такому лицу доверенности не требуется" (Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / под ред. П.В. Крашенинникова. М., 2005. С. 628. Автор
коммент. - Н.Б. Косарева в соавт. с Д.П. Гордеевым, А.С. Пузановым, Д.Ю. Хомченко). Представляется, что указанное мнение не вполне точно отражает существо отношений представительства. Действительно, в случаях совершения какой-либо сделки полномочия избранного общим собранием собственника помещения могут основываться, в том числе и на указании закона, каковым является ч. 3 коммент. ст. Однако в ряде случаев, например при совершении сделок, требующих нотариальной формы одного решения общего собрания, отраженного в соответствующем протоколе, явно недостаточно. 7. Анализ коммент. ст. в ее системной взаимосвязи с нормами, закрепленными в ст. 44 ЖК РФ, показывает, что многие или большинство вопросов, связанных с управлением многоквартирным домом, в том числе непосредственной его разновидностью, могут быть решены общим собранием собственников помещений (см. коммент. к ст. 44 ЖК РФ). Статья 165. Создание органами местного самоуправления условий для управления многоквартирными домами 1. Коммент. ст. содержит нормы публично-правового характера, предписывающие органам местного самоуправления создавать соответствующие целям жилищной политики условия для управления многоквартирными домами. Указанные нормы должны применяться в системной взаимосвязи с правилами, устанавливающими компетенцию органов местного самоуправления в области жилищных отношений (см. коммент. к ст. 14 ЖК РФ). 2. Обеспечение равных условий для деятельности управляющих организаций как требование, адресованное органам местного самоуправления, базируется на положениях ст. 8 Конституции РФ и п. 3 ст. 1 ГК РФ, в которых закреплен принцип свободного перемещения товаров, услуг и финансовых средств на всей территории РФ. Конкретизация указанного принципа осуществлена, в частности, в Федеральном законе от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (РГ. 2006. 27 июля). Согласно п. 1 ст. 15 указанного Закона органам местного самоуправления запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят и (или) могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральным законом случаев. 3. Возможность предоставления управляющим организациям, товариществам собственников жилья, жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетных средств на цели проведения капитального ремонта реализуется органами местного самоуправления в соответствии с бюджетным законодательством. По общему правилу, закрепленному в п. 2 ч. 1 ст. 154 ЖК РФ, капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда. Очевидно, что предоставление бюджетных средств по смыслу п. 2 ч. 1 коммент. ст. не охватывается только оплатой своей части расходов на проведение капитального ремонта, бремя которых публичные образования несут наравне с иными собственниками. 4. Содействие повышению уровня квалификации лиц, занимающихся управлением многоквартирными домами, и организация обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность, могут реализовываться органами местного самоуправления в различных формах, в том числе через государственные или муниципальные учебные заведения, через муниципальный заказ и т.п. 5. В ч. 2 коммент. ст. содержится норма, обязывающая органы местного самоуправления и управляющие организации предоставлять гражданам по их
запросам определенную информацию. Предоставление указанной в коммент. части информации осуществляется в порядке и по основаниям, установленным в Федеральном законе "Об информации, информационных технологиях и о защите информации" (РГ. 2006. 29 июля) и в развивающих его подзаконных нормативных актах. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" Принят Государственной Думой 22 декабря 2004 г. Одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 г. Статья 1 1. В России сложилась определенная законотворческая традиция: принимать важнейшие крупные законы в конце уходящего года и вводить их в действие весной следующего года. Под эту традицию попал в полном смысле слова и Жилищный кодекс. Федеральный закон N 188-ФЗ "Жилищный кодекс Российской Федерации" был принят Госдумой 22 декабря 2004 г., одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 г., подписан Президентом РФ 29 декабря 2004 г.; опубликован официально в Российской газете в номере за 12 января 2005 г., затем в Собрании законодательства РФ N 1 за 2005 г., ст. 14, и введен в действие на всей территории России с 1 марта 2005 г. Установление некоторого периода времени с момента принятия Жилищного кодекса до момента введения его в действие было абсолютно необходимо, хотя бы потому, что Кодекс - объемный и сложный по своему содержанию и структуре законодательный акт, поэтому требовалось время для его изучения и осмысления. К тому же окончательная редакция Кодекса сформировалась на самом последнем этапе его принятия между вторыми третьим чтениями в Госдуме, когда после первого чтения в текст законопроекта было внесено несколько сот изменений и дополнений. Вот почему в отличие от других законов, посвященных жилищной сфере и жилищнокоммунальному хозяйству, входящих в пакет законов, принятых Госдумой в один день 24 декабря 2004 г. - и вступивших в силу с 1 января 2005 г., Жилищный кодекс вступил в силу не одновременно с ними, а на два месяца позднее. За два месяца к применению Кодекса должны были подготовиться соответствующие государственные органы как на федеральном, так и на региональном уровнях, организации жилищного хозяйства, суды, прокуратура, нотариат, адвокаты и другие практикующие юристы. Как показывает исторический опыт, после вступления в силу нового крупного закона, особенно консолидированного акта - кодекса, проходит достаточно большой период времени - два-три года - в течение которого происходит освоение этого закона участниками регулируемых отношений и правоприменительными институтами. За этот период складывается практика, в том числе судебная, по применению нового закона, появляется материал для обобщений и анализа. Но уже с самого первого дня вступления в силу новый закон становится действующими должен применяться в целях достижения тех результатов, ради которых он и был принят. 2. С 1 марта 2005 г. вступил в силу ЖК РФ в целом, в полном объеме. Законодатель не сделал каких-либо оговорок и не установил иные даты введения в действие отдельных фрагментов Кодекса, что имеет место в практике российского правотворчества, когда устанавливаются различные временные периоды для введения в действие разных частей законодательного акта, что, так или иначе,
усложняет работу с новым законом в правоприменительной практике. Одномоментное вступление в силу всего Жилищного кодекса обеспечило гармоничное взаимоувязанное применение новых правовых норм к жилищным отношениям, снизило, хотя, возможно, не устранило совсем, возможность ошибок при решении вопросов о действии Жилищного кодекса во времени. 3. Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (СЗ РФ. 2005. N 1. Ст. 15) регулируются правоприменительные отношения, связанные с принятием и введением в действие нового Жилищного кодекса РФ. Такие законы относятся в сфере законодательства к вводным или корректирующим законам; благодаря им вносится ясность в вопросы о состоянии законодательного массива и о судьбе нормативных правовых актов, регулирующих соответствующие отношения. Такую же роль играет и Вводный закон от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ. В нем указано: 1) какие федеральные законы утратили силу с 1 марта 2005 г., 2) какие федеральные законы продолжают действовать и в какой части в течение определенного периода времени - до 1 января 2007 г., 3) в какие федеральные законы внесены изменения и дополнения. Все вопросы (или, по крайней мере, большинство их) о том, какие ранее действовавшие жилищные законы утратили силу, а какие действуют и подлежат применению, могут быть решены в правоприменительной практике благодаря Вводному закону. 4. Кроме того, значение данного Вводного закона состоит в том, что в нем содержатся правовые нормы, регулирующие жилищные отношения в их отдельных аспектах; например, нормы о правах граждан, проживающих в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных гражданам до введения в действие Кодекса (ст. 7, 13), о правовом режиме земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом (ст. 16), о действии льгот по оплате жилья и коммунальных услуг (ст. 8) и др. Некоторым из норм Вводного закона присуща явная социальная направленность, ибо они создают определенные правовые возможности для граждан, не обеспеченных жильем, для малоимущих граждан собственников жилых помещений и т.д. Эти нормы рассчитаны на некоторый переходный период. Первоначально этот период был определен законодателем до 1 января 2007 г., что получило отражение в ч. 2 ст. 2 Вводного закона. Но затем ввиду того, что принятие решения о выкупе занимаемых жилых помещений оказалось для большого числа граждан не таким простым делом, было признано целесообразным продлить переходный период до 1 марта 2010 г. В связи с этим в Вводный закон было внесено соответствующее изменение - Федеральным законом от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" (СЗ РФ. 2006. N 27. Ст. 2881). Также тем же Законом от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ из текста Вводного закона была полностью исключена ст. 14, устанавливавшая обязательность при определенных условиях преобразования жилищных и жилищно-строительных кооперативов в товарищества собственников жилья (см. об этом ниже). Таким образом, за небольшой период времени, прошедший со времени принятия Вводного закона, в него дважды вносились изменения. Корректировка новых законов - естественный процесс совершенствования правового регулирования, и это в полной мере относится к вводным законам. Возможно, поэтому некоторые коррективы будут вноситься в Закон о введении в действие ЖК РФ и в дальнейшем. 5. Учитывая огромное значение норм о приватизации жилья для таких категорий граждан, как нуждающиеся в жилье и малоимущие граждане, а также ограниченный
временной период действия этих норм, Правительству РФ и органам местного самоуправления следовало бы обеспечить распространение информации об этих нормах и о предоставляемых ими возможностях среди населения и организовать активную работу по разъяснению как новелл самого ЖК РФ, так и соответствующих положений Вводного закона. К сожалению, за прошедшее время необходимая работа на местах либо совсем не проводилась, либо проводилась весьма незаметно. Многие граждане до сих пор не знают о том, что они вправе приватизировать занимаемые ими по договору социального найма жилые помещения до 1 марта 2010 г. 6. Со дня вступления ЖК РФ в силу прошло более трех с половиной лет. За это время в обширной правоприменительной практике по вопросам жилищных отношений не возникало трудностей, вызванных определением действия отдельных положений Кодекса во времени и установлении соотношения норм ЖК РФ с нормами ч. 1 и ч. 2 ГК РФ и другими федеральными законами, принятыми ранее. Это свидетельствует о том, что вопросы введения в действие ЖК РФ и его соотношения с другими законами отработаны законодателем в целом на достаточно высоком юридико-техническом уровне и получили четкое закрепление в комментируемом Вводном законе. Статья 2 1. С введением в действие ЖК РФ утратили силу те законодательные и иные нормативные правовые акты, которые заменил собой новый Кодекс. Прежде всего, с 1 марта 2005 г. в полном объеме утратил силу Жилищный кодекс РСФСР 1983 г.; ни один из его фрагментов не может быть применен впредь к отношениям, возникшим после 28 февраля 2005 г. Оценку роли и значения ЖК РСФСР 1983 г., который, таким образом, действовал, по крайней мере, в большей своей части, более 20 лет, дадут представители науки истории Российского государства и права. Вместе с ЖК РСФСР 1983 г. с 1 марта 2005 г. утратили силу те акты или отдельные части актов, которыми в ЖК РСФСР 1983 г вносились изменения и дополнения; также утратило силу постановление Верховного Совета РСФСР от 24 июня 1983 г. "О введении в действие Жилищного кодекса РСФСР" (см. подп. 2-9, 11, 16, 21, 25, 33 п. 1 коммент. ст.). 2. В полном объеме утратили силу с 1 марта 2005 г. Закон РФ 1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики" и Федеральный закон 1996 г. "О товариществах собственников жилья", а также законы или их отдельные части, которыми вносились изменения или дополнения в эти законы (подп. 13, 14, 18, 20, 22, 23, 24, 32, 34 и, соответственно, подп. 19, 27 п. 1 коммент. ст.). Отношения, которые регулировались названными законами, регулируются теперь нормами Жилищного кодекса РФ и нормами других вновь принятых нормативных правовых актов. 3. Сложнее обстоит дело с Законом РФ 1991 г. (с послед. изм. и доп.) "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". Первоначально предполагалось, что приватизация - передача в собственность гражданам, занимающим жилые помещения в государственном и муниципальном фонде по договорам социального найма, жилья на безвозмездной основе, - будет прекращена одновременно с введением в действие нового Жилищного кодекса РФ. Однако когда информация об этом была повсеместно распространена, количество граждан, решившихся на приватизацию занимаемых ими помещений, резко возросло; в ноябредекабре 2004 г. возникли очереди на оформление документов на приватизацию жилья. Законодатель учел эту ситуацию и принял решение продлить действие существующего порядка приватизации жилья. В связи с этим с 1 марта 2005 г. утратила силу только часть Закона "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (ст. 3, 9, 10
и раздел III), а те нормы этого закона, которые регулируют порядок безвозмездной приватизации жилья (они перечислены в подп. 1 п. 2 коммент. ст.), пока продолжают действовать. Действие указанных правовых норм пролонгировано; и гражданам, не успевшим до сих пор приватизировать занимаемые ими жилые помещения, предоставлена возможность осуществить приватизацию в течение весьма продолжительного срока - до 1 марта 2010 г. Законодатель посчитал необходимым пойти на продление периода приватизации жилья несмотря на позицию Конституционного Суда РФ, который признал положение п. 1 ч. 2 коммент. ст., в первоначальной редакции установившее предельный срок бесплатной приватизации жилых помещений государственного и муниципального фондов до 1 января 2007 г., не противоречащим Конституции РФ (см. п. 1 резолютивной части постановления Конституционного Суда РФ от 15 июня 2006 г. N 6-П "По делу о проверке конституционности положений подпункта 1 пункта 2 статьи 2 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части первой статьи 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в редакции статьи 12 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации") в связи с запросом Верховного Суда Российской Федерации и жалобой граждан М.Ш. Орлова, Х.Ф. Орлова и З.Х. Орловой" // РГ. 2006. 21 июня). Позиция Конституционного Суда РФ по вопросу о значении даты заключения договора социального найма жилого помещения в аспекте возможности приватизации - до 1 марта 2005 г. или после 1 марта 2005 г. - излагается ниже - в комментарии к ст. 12 Вводного закона. 4. Продление периода безвозмездной приватизации жилья следует оценить положительно; оно отразило, как, в принципе, и весь пакет законов о жилищной сфере, важнейший социальный аспект политики Российского государства, направленной на обеспечение жильем всего населения страны. Что касается приватизации жилья, то хотя порядок безвозмездной приватизации жилья действовал с 1991 г., т.е. более 15 лет, тем не менее необходим достаточный период времени для того, чтобы все граждане, проживающие в государственном и муниципальном жилищном фонде, определились со своей позицией и могли спокойно без ажиотажа и суеты реализовать свое право на приобретение безвозмездно в собственность жилых помещений, которые они занимают по договорам социального найма. Статья 3 1. Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик 1981 г. длительное время фактически не применялись в Российской Федерации; после принятия Жилищного кодекса РСФСР 1983 г. и тем более после введения в действие ч. 2 Гражданского кодекса РФ с 1 марта 1996 г. в этом не было никакой необходимости, и, тем не менее, формально они продолжали действовать и могли применяться в части, не противоречащей ГК РФ и другим законам РФ. Но законодательство должно состоять из действующих и применяемых нормативных правовых актов; акты, устаревшие, не применяемые, не должны входить в состав действующего законодательства. Поэтому решение относительно Основ жилищного законодательства 1981 г., безусловно, правильное, - оно устраняет неопределенность в жилищном законодательстве, расчищает его. 2. Следует обратить внимание на формулировку, использованную законодателем: Основы жилищного законодательства и акты, регулировавшие порядок введения их в действие, признаны не утратившими силу, а не действующими на территории РФ. Эта формулировка вполне корректна, она не исключает того, что Основы, как и другие акты союзного законодательства СССР, могут сохранять силу на
территории других государств - бывших советских республик, но на территории России Основы жилищного законодательства с 1 марта 2005 г. применяться впредь не могут, это исключено. 3. Оценка роли и значения Основ жилищного законодательства 1981 г. так же, как и Жилищного кодекса РСФСР 1983 г., может быть дана представителями науки истории Российского государства и права, которые будут изучать историю решения жилищного вопроса в России и определять эффективность основных законов, регулировавших жилищные отношения на разных этапах исторического развития России. Статья 4 1. Соотношение ЖК РФ с другими нормативными правовыми актами, регулирующими жилищные отношения, определяется местом Кодекса в системе жилищного законодательства: это - центральный, иными словами - главный, верховенствующий, закон, положения которого должны иметь приоритетное значение относительно положений других законов и иных нормативных правовых актов, регулирующих жилищные отношения. Отсюда следует, что, во-первых, специальные правовые нормы, которыми регулируются отдельные аспекты жилищных отношений, должны устанавливаться на основе и в развитие положений Кодекса. Во-вторых, в случаях несоответствия норм других законов ЖК РФ должны применяться нормы Кодекса; нормы, содержащиеся в других федеральных законах, должны применяться на основе и с учетом как общих, так и специальных положений ЖК РФ. 2. Регулирующие жилищные отношения нормативные правовые акты должны быть незамедлительно приведены в соответствие с ЖК РФ. Поскольку речь идет о большом массиве актов жилищного законодательства разного уровня, и работа по подготовке внесения в них необходимых корректив требует времени, постольку ранее принятые нормативные правовые акты продолжают действовать до тех пор, пока они не утратят силу, но они могут применяться только в той части, в какой они не противоречат ЖК РФ и Вводному закону. 3. В состав жилищного законодательства входят нормативные правовые акты различного уровня, т.е. различной юридической силы, в том числе подзаконные и даже ведомственные нормативные правовые акты. Но постепенно соотношение актов различной юридической силы меняется и основную регулятивную нагрузку принимают на себя именно законы. Для демократического правового государства, каким должна стать Российская Федерация в самом ближайшем будущем, характерно преобладание законов в системе законодательства и регулирование отношений законами, а не подзаконными нормативными правовыми актами. Тенденция возрастания роли законов в современной России получила убедительное подтверждение в сфере жилищного законодательства, - ныне после принятия и вступления в силу большого количества законов жилищные отношения в большей своей части регулируются законами. Кроме того, в ЖК РФ определены те вопросы жилищной сферы, которые впредь могут регулироваться только федеральными законами. Речь идет не только об уже действующих законах, но и о таких, которые еще надлежит принять. До принятия и вступления в силу таких законов продолжают действовать нормативные правовые акты, принятые до принятия и введения в действие ЖК РФ. В коммент. ст. перечислены виды нормативных правовых актов, которые продолжают действовать после введения в действие Кодекса до вступления в силу новых законов, подлежащих принятию в будущем. Ведомственные акты различных министерств и ведомств, а также нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации здесь не названы. Отсюда следует, что принятые
ранее ведомственные нормативные правовые акты и акты субъектов РФ по вопросам, которые, согласно ЖК РФ, могут регулироваться только федеральными законами, не подлежат применению со дня введения в действие Кодекса, т.е. с 1 марта 2005 г., и должны быть признаны утратившими силу. Статья 5 1. Различные виды жилищных отношений являются, как правило, длящимися, они возникают на основании определенных юридических фактов и существуют в течение какого-либо периода времени. Протяженность жилищных отношений во времени не означает, что они являются абсолютно неизменными, как бы застывшими в том виде, в каком они возникли первоначально; могут происходить изменения в субъектном составе, предмете (материальном объекте) жилищного правоотношения, но, прежде всего, временной фактор воздействует на содержание жилищного правоотношения: со временем происходит трансформация субъективных прав и обязанностей, к примеру, обязанность по содержанию жилого помещения в надлежащем состоянии дополняется обязанностью по производству текущего косметического ремонта. С каждым отрезком времени, принятым в качестве оплачиваемого периода, появляется обязанность заплатить за пользование жилым помещением и за коммунальные услуги, предоставленные в этот период времени, и т.п. 2. Закрепленное в коммент. ст. правило о применении Кодекса к длящимся жилищным отношениям, возникшим до введения его в действие, соответствует общему принципу применения актов гражданского законодательства к длящимся отношениям. Этот принцип предусмотрен, в частности, в п. 2 ст. 4 ГК РФ. При всей логичности и внешней простоте названного принципа в правоприменительной практике иногда возникают сложности при применении нового закона к длящимся отношениям. Для того чтобы избежать ошибок, целесообразно исходить из следующего: для тех правоотношений (длящихся), которые возникли раньше вступления в силу нового закона, истечение каждого отрезка времени (суток, недели, декады, месяца и т.д.) является юридическим фактом, на основании которого у стороны жилищного правоотношения появляются определенные права и обязанности. Длящиеся жилищные отношения в части тех прав и обязанностей, которые возникли до момента вступления в силу ЖК РФ, регулируются ранее действовавшими нормативными правовыми актами; в части же тех прав и обязанностей, которые возникли, начиная с 1 марта 2005 г., и возникнут в последующие периоды времени, к длящимся жилищным отношениям подлежат применению нормы ЖК РФ. Статья 6 1. Особым случаем длящихся отношений в жилищной сфере являются отношения по учету граждан, нуждающихся в жилье, и предоставлению гражданам в порядке очередности жилых помещений в государственном или муниципальном жилищном фонде по договорам социального найма. Несмотря на изменения порядка учета и предоставления жилых помещений, закрепленные в ЖК РФ, граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 г., учитываются в системе учета и после 1 марта 2005 г. Они сохраняют право состоять на учете до получения ими жилых помещений по договорам социального найма. Но предоставление им жилых помещений при подходе очереди осуществляется уже в порядке, предусмотренном соответствующими положениями главы 7 Кодекса "Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма" (ст. 49-59). 2. Граждане, поставленные на учет ранее введения в действие ЖК РФ,
снимаются с учета не только по основаниям, предусмотренным Кодексом (подп. 1, 3-6 п. 1 ст. 56), но и в случае отпадения тех оснований, которые еще до вступления в силу Кодекса давали им право на получение жилого помещения по договору социального найма. 3. Учет граждан, нуждающихся в жилье, и предоставление им жилых помещений по договору социального найма осуществляется с 1 марта 2005 г. в порядке и по основаниям, предусмотренным ЖК РФ. Это относится и к гражданам, которые состояли на учете до 1 марта 2005 г., но были сняты с учета либо по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, либо в связи с отпадением оснований, действовавших до 1 марта 2005 г. Статья 7 1. Положения коммент. ст. восполняют пробел, имевшийся в жилищном законодательстве до принятия ЖК РФ, - не был решен вопрос о правовом режим жилых помещений в зданиях общежитий, ранее находившихся на балансе государственных юридических лиц, а затем переданных в ведение органов местного самоуправления. Теперь вопрос решен четко и ясно: к отношениям по пользованию жилыми помещениями в таких домах применяются нормы о договоре социального найма. 2. Отсюда следует, что, во-первых, здания общежитий, находящиеся в ведении органов местного самоуправления, являются зданиями, в которых находятся жилые помещения, т.е. многоквартирными жилыми домами; во-вторых, относительно жилых помещений, находящихся в жилых домах, использовавшихся раньше в качестве общежитий, установлен общий правовой режим, который согласно ЖК РФ охватывает помещения, предназначенные для постоянного проживания граждан и предоставляемые в пользование им по договору социального найма. Статья 8 1. Предоставление гражданам льгот по оплате жилья и коммунальных услуг было предусмотрено ст. 15, 18 и 19 Закона РФ 1992 г "Об основах федеральной жилищной политики" (полностью утратил силу с 1 марта 2005 г.). Порядок и условия предоставления льгот и компенсаций на оплату жилья и коммунальных услуг были урегулированы Положением о порядке предоставления гражданам компенсаций (субсидий) на оплату жилья и коммунальных услуг, утвержденным постановлением Совета Министров - Правительства РФ от 22 сентября 1993 г. N 935 с последующими изменениями и дополнениями. Соответствующие вопросы, прежде всего, порядок расчета размера компенсаций, конкретизировались в нормативных правовых актах субъектов Российской Федерации. С 1 января 2005 г. льготы по оплате предоставляемых им услуг, которыми были наделены отдельные категории граждан, заменены прямыми компенсациями в денежной форме, т.е. денежными выплатами. Порядок замены льгот денежными выплатами ("монетизация льгот") установлен ФЗ от 22 августа 2004 г. N 122-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием федеральных законов "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" и "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (СЗ РФ. 2004. N 35. Ст. 3607). 2. Решения, направленные на замену льгот денежными выплатами, распространяются на все сферы общественной жизни, включая и жилищную сферу.
Льготы по оплате жилья и коммунальных услуг, предоставленные отдельным категориям граждан, заменены денежной компенсацией. Размеры, условия и порядок денежных выплат должны быть урегулированы путем принятия специальных нормативных правовых актов. На дату принятия ЖК РФ ряд нормативных правовых актов по этим вопросам уже был принят; например, приказом Министерства здравоохранения и социального развития РФ от 30 ноября 2004 г. N 294 утвержден Порядок осуществления ежемесячной денежной выплаты отдельным категориям граждан в Российской Федерации (зарегистрирован в Министерстве юстиции РФ 21 декабря 2004 г., регистрационный N 6216 // РГ. 2004. 29 дек.); в Санкт-Петербурге 17 ноября 2004 г. принят Закон N 589-79 "О мерах социальной поддержки отдельных категорий граждан в Санкт-Петербурге" (Санкт-Петербургские ведомости. 2004. 26 нояб.). Законодатель, однако, учитывает, что порядок замены льгот денежными выплатами, в том числе в жилищной сфере, требует урегулирования широкого круга вопросов, и для принятия необходимых нормативных правовых актов требуется время, поэтому предусмотрено, что порядок предоставления льгот по оплате жилья и коммунальных услуг, установленный до введения в действие ЖК РФ, продолжает действовать и далее до момента, когда вступят в силу нормативные правовые акты, регулирующие вопросы замены льгот по оплате жилья и коммунальных услуг соответствующими денежными компенсациями (см. об этом коммент. к ст. 159 и 160 Кодекса). 3. Правило коммент. ст. очень важное, оно защищает интересы граждан, относительно которых льготы на оплату жилья и коммунальных услуг по пониженным ставкам должны применяться до тех пор, пока не наступит такой период оплаты жилья и коммунальных услуг, за который этим гражданам будут выплачены соответствующие денежные компенсации. Только по наступлении периода, за который гражданам начислены и выплачены денежные компенсации, оплата жилья и коммунальных услуг должна быть рассчитана, исходя из действующих тарифов без применения льготных скидок. Статья 9 1. Управление многоквартирными жилыми домами может осуществляться не самими домовладельцами и созданными ими в этих целях юридическими лицами (жилищными и жилищно-строительными кооперативами, товариществами собственников жилья), а специализированными управляющими, в качестве которых, согласно п. 1 ст. 1015 ГК РФ, могут выступать граждане, являющиеся индивидуальными предпринимателями, и коммерческие организации, за исключением унитарных предприятий. В этих случаях с управляющим (управляющей компанией) заключается договор об управлении многоквартирным жилым домом, в котором предусматриваются взаимные права и обязанности сторон: управляющего и организации собственников жилья. Договоры об управлении жилыми домами являются, как правило, долгосрочными, они заключаются на срок не менее года. Возникающие из них отношения являются длящимися, поэтому законодатель должен был решить вопрос о применении ЖК РФ к договорам об управлении домами, которые были заключены ранее введения в действие Кодекса, но продолжают действовать после вступления его в силу. 2. В коммент. ст. предусмотрено, что на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров об управлении многоквартирными жилыми домами, распространяется действие раздела VIII "Управление жилыми домами" ЖК РФ (ст. 161-
165). Это означает, что условия ранее заключенных договоров об управлении домами сохраняют силу в той части, в какой они не противоречат нормам Кодекса. Те же условия договоров, которые не соответствовали нормам Кодекса, с 1 марта 2005 г. утратили силу и применению не подлежат. Таким образом, права и обязанности сторон ранее заключенных договоров об управлении жилыми домами определяются с 1 марта 2005 г. нормами ЖК РФ и условиями заключенных договоров в части, не противоречащей Кодексу. 3. Правило коммент. ст. соответствует общим положениям о соотношении договора и закона, предусмотренным в ст. 422 ГК РФ. Согласно ч. 2 ст. 422 ГК РФ, если после заключения договора "принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров". Из этого правила вытекает, что действие положений ст. 161-165 Кодекса распространяется на все договоры об управлении многоквартирными домами, заключенные до 1 марта 2005 г. и продолжающие действовать после 28 февраля 2005 г. Вместе с тем, поскольку положения раздела VIII Кодекса нельзя отделять от остальных разделов и глав Кодекса, может быть сделан более обобщающий вывод о том, что на отношения, возникшие из заключенных до 1 марта 2005 г. договоров, распространяется действие ЖК РФ в целом, но только в части тех прав и обязанностей сторон договоров, которые возникли после 28 февраля 2005 г. Статья 10 1. На данном этапе законодатель отказался от правовой конструкции определения многоквартирного жилого дома с земельным участком, на котором расположен дом, как единого целого и, следовательно, как единого объекта гражданских прав, именуемого кондоминиумом. Понятие и состав кондоминиума были закреплены в ФЗ от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья". Теперь в связи с тем, что названный Закон утратил силу с 1 марта 2005 г. (см. об этом выше - комментарий к ст. 2 Вводного закона), утратили силу и положения этого Закона, посвященные кондоминиуму. В ЖК РФ термин "кондоминиум" не употребляется; понятие кондоминиума не используется и в ГК РФ, а также в других нормативных правовых актах. Следовательно, может быть сделан вывод о том, что кондоминиум как совокупность земельного участка и стоящего на нем жилого дома не является как таковой объектом гражданских прав и даже не может признаваться сложной вещью, понятие которой дается в ст. 134 ГК РФ. 2. Соответствующие изменения внесены в положение п. 2 ст. 36 Земельного кодекса РФ (ФЗ от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ // СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4147), в которой говорится о порядке и условиях передачи в общую долевую собственность домовладельцев земельных участков, на которых расположены жилые здания и иные строения, принадлежащие домовладельцам. Эта норма сохраняет силу и после введения в действие ЖК РФ, но термин "кондоминиум" заменен термином "общее имущество многоквартирного дома", а ссылка на ФЗ "О товариществах собственников жилья" заменена общей ссылкой на жилищное законодательство, которое предусматривает порядок и условия передачи земельных участков в общую собственность домовладельцев - собственников жилых помещений в многоквартирных жилых домах. Статья 11
1. Принятие ЖК РФ не потребовало внесения сколько-нибудь значительных изменений в ГК РФ, прежде всего в главу 35 "Наем жилого помещения". Это свидетельствует о том, что положения ЖК РФ тесно увязаны с положениями ГК РФ, согласованы с ними. Нормы главы 35 ГК РФ "Наем жилого помещения" (ст. 671-688) посвящены, в основном, общегражданскому договору найма жилого помещения; к отношениям по договору социального найма жилого помещения применяются лишь прямо перечисленные в п. 3 ст. 672 ГК РФ статьи главы 35 ГК РФ (ст. 674, 675, 678, 680, п. 1-3 ст. 685). Положения остальных статей главы 35 ГК РФ могут применяться к отношениям по договору социального найма при условии, если иное не предусмотрено жилищным законодательством. Поскольку отношения по договору социального найма подробно урегулированы в ЖК РФ (глава 7 "Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма", ст. 49-59; глава 8 "Социальный наем жилого помещения", ст. 60-91), постольку необходимость в субсидиарном применении иных положений статей главы 35 ГК РФ к отношениям по договору социального найма практически отпала. 2. Изменений, которые внесены в главу 35 ГК РФ в связи с принятием ЖК РФ, всего два. Первое: из перечня статей, правила которых, согласно п. 2 ст. 672 ГК РФ, подлежат применению к отношениям по договору социального найма, исключена ст. 681 ГК РФ, предусматривающая обязанности сторон по ремонту сданного внаем жилого помещения (пп. 1 и 2) и устанавливающая, что для переоборудования жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, требуется согласие нанимателя. Эти вопросы урегулированы теперь нормами ЖК РФ, которые (п. 3 ч. 2 ст. 65. Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма; п. 4 ч. 3 ст. 67. Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма; п. 4 ст. 85. Выселение граждан из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма; ст. 88. Порядок предоставления жилого помещения в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции дома) в отличие от соответствующих норм главы 35 ГК РФ являются не диспозитивными, а императивными и не содержат оговорки об ином распределении обязанностей сторон договора социального найма жилого помещения. 3. Второе изменение вызвано переходом жилищного законодательства к расчету жилищных норм по общей - всей - площади жилого помещения, а не по его жилой площади: площади комнаты или комнат. В связи с этим в п. 2 ст. 679, п. 1 ст. 680 и п. 2 ст. 685 ГК РФ слова "норма жилой площади" замены словами "норма общей площади жилого помещения". Поскольку в коммент. ст. не содержится оговорки об обратной силе данной нормы, она распространяется на отношения, возникшие после 28 февраля 2005 г. Вместе с тем, надо иметь в виду, что плата за жилье может рассчитываться как по общей, так и по жилой площади занимаемого помещения. Согласно ч. 2 ст. 156 Кодекса, размер платы за пользование жилым помещением(платы за наем) в общежитиях определяется исходя из жилой площади, занимаемой проживающими в общежитиях лицами. Статья 12 1. Выше уже указывалось, что приватизация жилья как безвозмездная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах осуществляется только до 1 марта 2010 г. (см. п. 3 комментария к ст. 2 Вводного закона). Однако возможности
приватизации жилья в связи с принятием ЖК РФ, тем не менее, значительно сужены. В ч. 1 ст. 4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" указаны те виды жилых помещений, которые не подлежат приватизации: жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков и т.д. Теперь в этот перечень включены те жилые помещения, не находящиеся в каком-либо особом правовом режиме, которые предоставлены гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г. Следовательно, если гражданин получил жилое помещение по договору социального найма до вступления в силу ЖК РФ, т.е. не позднее 28 февраля 2005 г., у него сохраняется право на приватизацию занимаемого им жилого помещения, если оно не относится к жилым помещениям, указанным в ч. 1 ст. 4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", т.е. не подлежащим приватизации. 2. Однако, по мнению Конституционного Суда РФ (см. также п. 3 комментария к ст. 2 Вводного закона), право на приватизацию занимаемого им жилого помещения должно быть признано за гражданином независимо от даты предоставления ему жилого помещения в государственном или муниципальном жилищных фондах, т.е. независимо от даты заключения договора социального найма - до вступления в силу ЖК РФ - 1 марта 2005 г. - или после этой даты. Конституционный Суд РФ пояснил, что "и после 1 марта 2005 года правомочия по владению, пользованию и ограниченному распоряжению жилым помещением, занимаемым по договору социального найма, осуществляются на единых условиях для всех нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов независимо от времени их предоставления" (см. п. 3.1. и п. 2 резолютивной части постановления Конституционного Суда РФ от 15 июня 2006 г. N 6-П "По делу о проверке конституционности положений подпункта 1 пункта 2 статьи 2 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части первой статьи 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в редакции статьи 12 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации") в связи с запросом Верховного Суда Российской Федерации и жалобой граждан М.Ш. Орлова, Х..Ф. Орлова и З.Х. Орловой" // РГ. 2006. 21 июня. 3. Но в любом случае право на приватизацию жилья может быть реализовано только до 1 марта 2010 г., так как те положения Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", которые предусматривают безвозмездную приватизацию жилья, утратят силу с 1 марта 2010 г., если только в соответствии с пожеланиями населения не будет принят закон об очередной пролонгации приватизации, т.е. об установлении иной даты прекращения действия правовых норм о приватизации жилья. Статья 13 1. В ст. 51 ЖК РФ предусматриваются основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма. Проживание граждан в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до 1 марта 2005 г., также является основанием признания их нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма. Если выселение таких граждан без предоставления другого жилого помещения не допускалось ранее действовавшим законодательством, то они не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления другого жилого помещения по договору социального найма и после 1 марта 2005 г. При этом не имеет значения, состояли указанные граждане на
учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, или не состояли. Значение имеет лишь то, что у них есть право состоять на учете в качестве нуждающихся в предоставлении им жилых помещений по договору социального найма. 2. Таким образом, правила ч. 1 ст. 103 ЖК РФ о выселении граждан из специализированных жилых помещений должны применяться с учетом прав граждан, проживающих в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предусмотренных жилищным законодательством, действовавшим до 1 марта 2005 г. Правило коммент. ст. является важной правовой гарантией жилищных прав граждан, не обеспеченных жилыми помещениями. Вступление в силу ЖК РФ не могло и не должно было привести к ухудшению положения граждан, проживающих в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях. Поэтому правило ст. 13 Вводного закона имеет принципиальное социальное значение для всей сферы жилищных правоотношений. Статья 14 1. Мотивы признания ст. 14 Вводного закона утратившей силу весьма примечательны и заслуживают пояснения. Текст этой статьи гласил: "Жилищный или жилищно-строительный кооператив, в котором все его члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этим кооперативом жилые помещения, подлежит до 1 января 2007 года преобразованию в товарищество собственников жилья или ликвидации. По истечении этого срока такие не преобразованные кооперативы подлежат ликвидации в судебном порядке по требованию органа, осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц. В указанном в настоящей статье случае такие кооперативы освобождаются от уплаты государственной пошлины при регистрации изменений их правового статуса". То, что ст. 14 утратила силу с 1 сентября 2006 г., установлено Федеральным законом от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" (СЗ РФ. 2006. N 27. Ст. 2881). 2. Согласно ЖК РФ, как и общему гражданскому законодательству, некоммерческие организации - юридические лица, учреждаемые гражданами в целях удовлетворения потребностей в жилье, а также в целях управления жилыми домами, могут создаваться в различных организационно-правовых формах, а именно - в форме потребительского кооператива, разновидностями которого являются жилищный и жилищно-строительный кооператив, и в форме товарищества собственников жилья. Жилищный кооператив, жилищно-строительный кооператив и товарищество собственников жилья являются в то же время разновидностями специализированной некоммерческой организации, учреждаемой гражданами в целях обеспечения их общих интересов как собственников или будущих собственников жилья. Названные две организационно-правовые формы и их разновидности близки по своим целям, задачам, предмету деятельности и другим правовым признакам. Не случайно ЖК РФ допускает трансформацию (преобразование) одной организационно-правовой формы в другую. Так, согласно п. 2 ст. 140 ЖК РФ, товарищество собственников жилья по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив. В свою очередь, жилищный и жилищно-строительный кооператив, согласно ст. 122 ЖК РФ, по решению общего собрания (конференции) его членов может быть преобразован в товарищество собственников жилья.
3. Вместе с тем, при наличии общих признаков, каждая организационноправовая форма - жилищный кооператив и товарищество собственников жилья обладают некоторыми отличительными чертами. В частности, для товарищества собственников жилья характерно, что оно создается собственниками квартир в многоквартирном жилом доме. Хотя ЖК РФ допускает создание товарищества собственников жилья еще на стадии строительства дома (ст. 139 ЖК РФ), но сразу же после завершения строительства и оформления документов на право собственности на соответствующие жилые помещения члены товарищества собственников жилья становятся собственниками этих жилых помещений и сособственниками в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома. На момент завершения строительства дома члены ТСЖ или, если ТСЖ еще не создано, будущие члены ТСЖ, оплачивают стоимость квартиры в полном объеме согласно условию о договорной цене в договоре о долевом участии в строительстве. В жилищном кооперативе экономическое содержание правоотношения с участием членов кооператива иное: стоимость квартир на момент завершения строительства дома оплачена членами кооператива лишь частично; после завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию члены кооператива продолжают оплачивать стоимость квартир путем внесения паевых взносов. Использованное в комментируемой статье выражение "полностью внесли паевые взносы" означает, что стоимость квартиры полностью оплачена. Экономическое и правовое содержание отношений в жилищном кооперативе, в котором все члены кооператива оплатили стоимость своих квартир полностью и оформили право собственности на них, по существу совпадает с содержанием отношений в ТСЖ. По этой причине законодатель посчитал целесообразным установить требование о преобразовании таких жилищных кооперативов в ТСЖ. 4. В первом издании настоящего комментария мы уже отмечали неоправданную жесткость правила ст. 14 Вводного закона. Альтернативой такому жесткому правилу было установление добровольного порядка преобразования жилищных кооперативов в ТСЖ. Если жилищный кооператив не преобразуется в ТСЖ, он остается жилищным кооперативом без изменения его организационно-правовой формы и правового положения. В этом случае жилищный кооператив не будет значительно отличаться от ТСЖ, но его существование именно как жилищного кооператива не будет нарушать ни публичных интересов, ни интересов третьих лиц. 5. Изменения, вносимые в учредительные документы юридического лица при его преобразовании из одной организационно-правовой формы в другую, подлежат государственной регистрации в порядке, предусмотренном ст. 17-18 ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей". В названном Законе допущена неточность: преобразование отнесено в п. 1 ст. 14 этого Закона к тем видам реорганизации юридического лица, при которых подлежат государственной регистрации вновь создаваемые юридические лица. Однако при преобразовании новое юридическое лицо не создается, меняется лишь его организационно-правовая форма, поэтому в случаях преобразования должна производиться государственная регистрация изменений, вносимых в учредительные документы юридического лица. Практическое значение правильного подхода к этому вопросу состоит, в частности, в том, что за государственную регистрацию юридического лица, в том числе создаваемого путем слияния, разделения и выделения, государственная пошлина уплачивается в размере 2000 руб., а за государственную регистрацию изменений, вносимых в учредительные документы юридического лица, - в размере 400 руб. (пп. 1 и 3 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ).
С учетом добровольности изменения организационно-правовой формы организации, объединяющей собственников жилых помещений, льгота по оплате госпошлины за государственную регистрацию изменений, вносимых в учредительные документы этой организации, не предоставляется. Статья 15 1. Критерием для определения размера доли домовладельцев-собственников в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме является размер общей площади помещения, принадлежащего домовладельцу в данном многоквартирном доме. Правило, установленное коммент. ст., соответствует позиции, занятой законодателем еще в процессе подготовки проекта ЖК РФ. Согласно этой позиции, за основу решения всех вопросов, так или иначе связанных с размером жилого помещения, должен по общему правилу приниматься размер всего жилого помещения, т.е. не только площадь комнат, но и площадь вспомогательных помещений (прихожей, кухни и т.д.), предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении (см. выше коммент. к ст. 11 ЖК РФ, п. 3). В п. 1 ст. 37 ЖК РФ предусмотрено, что "Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения". Эта норма императивна, она не содержит каких-либо оговорок или исключений, допускающих иные варианты определения количественного объема прав на общее имущество в многоквартирном доме. Однако до принятия Кодекса позиция законодателя не была столь однозначной, и сособственники общего имущества в многоквартирном доме были вправе выбрать в качестве критерия для расчетов иные показатели. В практике встречались случаи, когда в жилищно-строительных кооперативах применялись иные критерии, прежде всего, за основу расчетов принимался размер собственно жилой площади (жилых комнат) или размер всей полезной площади. 2. Если до вступления в силу ЖК РФ собственниками помещений решением, принятом на общем собрании, или иным соглашением, заключенном между ними, был установлен иной принцип определения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, чем тот, который предусмотрен ныне в п. 1 ст. 37 ЖК РФ, то такой порядок сохраняется и далее, т.е. после 1 марта 2005 г. В этом случае собственники помещений в многоквартирном доме вправе и после 1 марта 2005 г. не переходить на определение размера долей в праве долевой собственности на общее имущество на порядок, предусмотренный в п. 1 ст. 37 ЖК РФ, т.е. по размеру общей площади помещения. Совершенно правильно, что норма коммент. ст. сформулирована не в качестве императивной нормы. Это позволяет сособственникам-домовладельцам оставить в силе ранее принятое решение, которое может в большей степени соответствовать индивидуальным особенностям взаимоотношений между ними в данном многоквартирном доме, хотя обеспечить баланс интересов между собственниками крупногабаритных квартир с большими кухнями и прихожими и собственниками малогабаритных квартир с относительно небольшими кухнями и прихожими бывает не так уж просто. Статья 16 1. В коммент. ст. определяется правовой режим земельных участков, на которых расположены многоквартирные жилые дома и иные входящие в состав домовладения объекты недвижимого имущества, например, гаражи, пристройки или постройки
хозяйственного, вспомогательного назначения, дворы. Такие участки можно было бы называть далее застроенными земельными участками, имея в виду, что на них находятся многоквартирные дома. Законодатель должен был урегулировать вопросы правового режима относительно таких застроенных земельных участков, которые были поставлены на учет в системе государственного кадастрового учета до введения в действие ЖК РФ. Основная базовая позиция закона ныне заключается в признании застроенного земельного участка общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Это означает, что применительно к многоквартирным домам выделяются три вида объектов права собственности домовладельцев: жилые помещения (или просто помещения), общее имущество в самом многоквартирном доме, земельный участок, на котором стоит этот дом. Многоквартирный дом и земельный участок, на котором он расположен, образуют определенный конструктивный комплекс. До 1 марта 2005 г. этот комплекс представлял собой отдельный объект гражданских правоотношений - кондоминиум, подлежавший государственной регистрации как объект недвижимости. С 1 марта 2005 г. в аспекте структуры правоотношения многоквартирный дом и земельный участок, на котором он расположен, не составляют единого объекта гражданских прав; это - два разных объекта, хотя и тесно связанных друг с другом как в конструктивном отношении, так и с точки зрения их правового режима (см. об этом выше - комментарий к ст. 10 Вводного закона). 2. Строительство новых многоквартирных домов, а также реконструкция существующих жилых зданий должны осуществляться на земельных участках, которые выделены для этих целей и размеры и границы которых определены в установленном законом порядке. Согласно п. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (ФЗ от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ, вступил в силу со дня его официального опубликования, т.е. с 30 декабря 2004 г. // СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 16), разрешение на строительство может быть выдано только при наличии правоустанавливающих документов на застраиваемый земельный участок и градостроительного плана этого земельного участка; эти же документы в составе определенного законом пакета документов необходимы для получения разрешения на ввод построенного объекта в эксплуатацию (п. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ). Несмотря на достаточно подробное регулирование действующим законодательством порядка строительства, включая порядок отвода земельных участков для строительства различных объектов, включая, естественно, многоквартирные дома, законодатель посчитал необходимым специально для сферы жилищного строительства подчеркнуть, что многоквартирные дома, построенные после введения в действие ЖК РФ, могут быть приняты в эксплуатацию только при установлении размеров и границ земельных участков. 3. Что касается земельных участков, застроенных многоквартирными домами до 1 марта 2005 г., то комментируемой статьей охватываются две возможные ситуации. Первая: если в отношении застроенного земельного участка проведен государственный кадастровый учет, участок бесплатно переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Вторая: застроенный земельный участок не сформирован как объект учета. В этом случае участок должен быть сформирован, т.е. должны быть официально установлены его размер и границы и он должен быть внесен в систему государственного кадастрового учета. Для этого собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании должны принять решение об оформлении права общей долевой собственности на застроенный земельный участок и определить
одного из них или иного гражданина в качестве уполномоченного лица. Это лицо от имени собственников помещений в многоквартирном доме обращается в компетентные органы с заявлением о формировании застроенного земельного участка. Порядок и сроки формирования застроенного земельного участка предусмотрены в п. 6-9 ст. 36 Земельного кодекса РФ. В случае отсутствия кадастровой карты (плана) земельного участка она изготовляется в месячный срок со дня обращения. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны оплатить расходы по установлению границ земельного участка на местности и изготовлению кадастровой карты (плана). Полномочия Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления закреплены в ст. 9-11 Земельного кодекса РФ. На федеральном уровне вопросами государственного кадастра земель занимается Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости, которое согласно Указам Президента РФ от 9 марта 2004 г. N 314 "О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти" (СЗ РФ. 2004. N 11. Ст. 945) и 12 мая 2008 г. N 724 "Вопросы системы и структуры федеральных органов исполнительной власти" (СЗ РФ. 2008. N 20. Ст. 2290) входит в систему Министерства экономического развития РФ. После выполнения всех необходимых действий застроенный земельный участок с момента его формирования и включения его в систему государственного кадастрового учета переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. 4. Положения о передаче собственникам помещений в многоквартирном доме в общую долевую собственность земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, на безвозмездных началах является проявлением социальной направленности внутренней политики государства. Такое решение вопроса является, безусловно, правильными справедливым. Следует подчеркнуть, что право общей долевой собственности на застроенный земельный участок у собственников помещений в многоквартирном доме возникает с момента, указанного в ч. 5 коммент. ст., в силу закона, а именно - в силу ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации". Положения ФЗ от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" к анализируемым отношениям не применяются. 5. Переход права собственности на застроенный земельный участок к собственникам помещений в многоквартирном доме означает наделение их правомочиями владения, пользования и распоряжения этим земельным участком своей властью и в своих интересах. Однако и в этом случае, как практически во всех случаях относительно других видов недвижимого имущества, да и отдельных видов движимого имущества, право собственности не является неограниченным. Возможны обременения права собственности на застроенный земельный участок в целях предоставления свободного доступа третьим лицам к объектам недвижимого имущества, входящим в состав многоквартирного дома (входы в дом, лестницы, лестничные площадки, лифты, помещения с энергетическими установками и т.д.) и существовавшим до 1 марта 2005 г. Причем речь идет не только об обеспечении публичных интересов (энергонадзор, противопожарная безопасность, скорая медицинская помощь и т.д.), но и обеспечении частных интересов, например, посетителей, лиц, которым какие-то из помещений в доме сданы внаем или в аренду и т.п. Установление запретов на указанные обременения недопустимо. Если общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме примет решение об установлении подобных запретов, такое решение будет являться противозаконными
подлежит отмене; в противном случае оно заинтересованным лицом в судебном порядке.
может
быть
оспорено
любым
Статья 17 1. За годы действия ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", принятого в 1997 г., он претерпел много изменений, которые коснулись и порядка государственной регистрации, и терминологии Закона. Изменения, которые внесены в названный Закон в связи с принятием ЖК РФ, носят, на первый взгляд, чисто редакционный характер. Но за уточнением терминологии скрываются важные существенные детали. 2. Во-первых, поскольку ФЗ "О товариществах собственников жилья" утратил силу, постольку отношения внутри ТСЖ регулируются нормами Кодекса. Это должно быть отражено во всех законодательных и иных нормативных правовых актах, в которых содержатся бланкетные ссылки на Закон "О товариществах собственников жилья". Во-вторых, исключение термина "кондоминиум" или замена его на другие термины: "общее имущество", "многоквартирные дома" и т.п. - требует четкого уяснения содержания правовых отношений собственности, складывающихся с участием домовладельцев - собственников помещений в многоквартирных домах. Выше уже указывалось, что современное российское законодательство отказалось от юридической конструкции кондоминиума, под которым понимался имущественный комплекс, охватывающий многоквартирный дом с земельным участком, выступающий в качестве отдельного (особого) объекта гражданских прав. Конструкция кондоминиума усложняла содержание правоотношений, вкладывала один объект в другой (как в русской матрешке), поэтому исключение термина "кондоминиум" из ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" подтверждает сделанный выше вывод о том, что такого объекта гражданских прав как "кондоминиум" больше не существует, а застроенные земельные участки и находящиеся на них многоквартирные дома являются различными объектами гражданских прав, хотя и зависимыми друг от друга. Статья 18 1. В коммент. ст. предусматриваются сроки определения способа управления многоквартирным жилым домом. Первоначально установленный срок - "в течение года со дня введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" - оказался не реальным, на что мы обращали внимание в предыдущем издании настоящего комментария. В связи с этим ФЗ от 29 декабря 2006 г. N 251-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и статью 18 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (СЗ РФ. 2007. N 1 (ч. I). Ст. 14) сроки были изменены и была принята новая, более полная, редакция коммент. ст. Соответствующие уточнения также были внесены в ч. 4, 5 и 6 ст. 161 и ч. 5 и 8 ст. 162 ЖК РФ. 2. В ч. 2 ст. 161 ЖК РФ названы три возможных способа управления домами: 1) управление домом самими собственниками помещений непосредственно; 2) управление домом товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, созданными собственниками помещений в многоквартирном доме; 3) управление домом управляющей организацией. Однако возможен еще один - комбинированный - способ управления домом: собственники помещением в многоквартирном доме создают ТСЖ и вместе с тем
принимают решение о привлечении к эксплуатации дома специализированной управляющей компании. В таком случае договор с управляющей компанией заключается ТСЖ в интересах всех собственников помещений. При этом сфера хозяйственной деятельности ТСЖ суживается и ограничивается, в основном, взаимодействием с управляющей компанией. К этому следует добавить, что в качестве управляющего как относительно имущества, так и относительно юридического лица может выступать не только коммерческая организация - юридическое лицо, но и индивидуальный предприниматель (см., например, п. 1 ст. 1015 ГК РФ, абз. 3 п. 1 ст. 69 ФЗ "Об акционерных обществах"); таким образом, хотя в коммент. ст. речь идет только об управляющей организации (компании), нормы Кодекса и Вводного закона не препятствуют тому, чтобы обязанности по управлению многоквартирным домом принимал на себя индивидуальный предприниматель. 3. Конкретный способ управления домом определяется на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно ч. 1 коммент. ст., если собственники помещений в многоквартирном доме до 1 января 2007 г. не определили способ управления домом, либо принятое ими решение не реализовано в тот же срок, например, не заключен договор с управляющей компанией (управляющим), тогда орган местного самоуправления должен был провести открытый конкурс по отбору управляющей организации (компании) для данного дома до 1 мая 2008 г. Субъектам РФ было предоставлено право установить сроки для всех или отдельных муниципальных образований, но в пределах общего конечного срока - 1 мая 2008 г. В отсутствие исчерпывающей информации можно лишь предположить, что в большинстве регионов выбор управляющей компании был осуществлен своевременно. В то же время нормы Кодекса не исключают того, что собственники помещений в многоквартирном доме приняли решение управлять домом без образования ТСЖ или кооператива и без заключения договора с управляющей компанией (п. 1 ч. 2 ст. 161 Кодекса). В таких случаях собственники помещений сами заключают непосредственно договоры с организациями, предоставляющими жилищно-эксплуатационные и жилищно-коммунальные услуги (ч. 8 ст. 155, ст. 164 Кодекса). 4. Нормы коммент. ст. определяли порядок выбора способа управления многоквартирным домом в переходный после введения в действие Кодекса период, который в этом аспекте ограничивался днем 1 января 2007 г. Можно констатировать, что действие ч. 1 коммент. ст. прекратилось со 2 мая 2008 г. Для тех же многоквартирных домов, которые введены в эксплуатацию после 1 января 2007 г., а также для тех домов, которые будут вводиться в эксплуатацию по мере их строительства, действует порядок определения способа управления многоквартирным домом, предусмотренный ч. 4 ст. 161 Кодекса. Статья 19 1. Сложный комплекс вопросов возникает в случае прекращения семейных правоотношений между собственником жилого помещения и членами его семьи, имевшими право пользования этим жилым помещением. Эти вопросы регулируются ч. 4, 5 и 6 ст. 31 ЖК РФ. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи (ч. 4 ст. 31 Кодекса). В изъятие из этой общей нормы право пользования жилым помещением может быть сохранено за бывшим членом семьи собственника на определенный срок
по решению суда. Если бывший супруг или иные члены семьи, относительно которых собственник жилого помещения исполняет алиментные обязательства, обращаются к собственнику жилого помещения с требованием об обеспечении их жильем, суд при определенных обстоятельствах, указанных в ч. 4 ст. 31 ЖК РФ (см. об этом комментарий к ст. 31 Кодекса), вправе удовлетворить эти требования и обязать собственника предоставить указанным лицам иные жилые помещения. 2. Таковы общие правила. Но законодатель учитывает специфику отношений в семье, которые могли сложиться в процессе приватизации жилья. Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предоставлял (и предоставляет в настоящее время, по крайней мере, до 1 марта 2010 г.) самим гражданам, проживавшим в приватизируемых жилых помещениях, решать вопрос о том, на кого из них оформляется право собственности на занимаемое ими жилое помещение. Закон наделял нанимателя жилого помещения и проживавших совместно с ним членов его семьи, включая несовершеннолетних детей, равными правовыми возможностями относительно приватизации жилого помещения, исходя из того, что у всех них, независимо от того, кто из них является нанимателем жилого помещения, а кто нет, имеются равные права пользования относительно занимаемого жилого помещения. В практике складывалось по-разному: в одних случаях приватизируемое жилое помещение передавалось в общую собственность (совместную или долевую) нанимателя и членов его семьи, в других - в индивидуальную собственность нанимателя либо одного из членов его семьи. Положения коммент. ст. отражают последнюю ситуацию, когда право собственности на приватизируемое жилое помещение было оформлено на одного из членов семьи. Если на дату приватизации жилого помещения бывшие члены семьи собственника этого помещения имели равные с ним права пользования помещением, то действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на таких бывших членов семьи собственника жилого помещения. Это означает, что при прекращении семейных отношений за указанными бывшими членами семьи собственника сохраняется право пользования занимаемым жилым помещением; причем, оно сохранится и тогда, когда право собственности на данное жилое помещение перейдет другому лицу, например, при отчуждении жилого помещения по договорам купли-продажи или дарения либо при переходе права собственности в порядке наследования. 3. Положения коммент. ст. являются исключением из общих правил ч. 4 ст. 31 ЖК РФ. Однако правила коммент. ст. не подлежат применению в случаях, прямо предусмотренных каким-либо специальным законом, а также они не могут быть применены, если между гражданином, приватизировавшим жилое помещение, и членами его семьи в процессе приватизации был заключен договор, в котором прямо предусмотрено, что при прекращении семейных отношений за бывшими членами семьи собственника право пользования занимаемым жилым помещением не сохраняется. Статья 20 1. Для граждан содержание принадлежащих им на праве собственности жилых помещений может быть обременительно. Общегражданское и жилищное законодательство предоставляет собственникам жилых помещений различные правовые возможности для изменения сложившейся ситуации: можно обменять жилое помещение на меньшее по размеру, можно продать его, передать по договору пожизненного содержания с иждивением в собственность плательщика ренты и т.д. В дополнение к этим правовым возможностям малоимущим гражданам
предоставляется право передать принадлежащие им жилые помещения в государственную или муниципальную собственность. 2. На соответствующие органы исполнительной власти и органы местного самоуправления возлагается обязанность принимать от граждан передаваемые жилые помещения и заключать с бывшими собственниками и членами их семей, проживающими в передаваемых жилых помещениях, договор социального найма по поводу этих помещений. В коммент. ст. предусматриваются условия реализации права граждан на передачу принадлежащих им жилых помещений в государственную или муниципальную собственность с последующим заключением договора социального найма: - право собственности гражданина на передаваемое жилое помещение должно было возникнуть в порядке приватизации жилья; - передаваемое жилое помещение должно быть для гражданина единственным местом постоянного проживания, т.е. у него не должно быть иного жилого помещения, относительно которого у этого гражданина имеется право пользования; - передаваемое жилое помещение должно быть свободно от обязательств, т.е. оно не должно находиться в залоге, на это помещение не должно быть никаких прав у третьих лиц, у собственника передаваемого жилого помещения не должно быть задолженности по оплате эксплуатационных и коммунальных или каких-либо иных услуг, работ, связанных с этим помещением. 3. В первоначальной редакции коммент. ст. речь шла только о малоимущих гражданах: собственник такого передаваемого жилого помещения должен был относиться к категории малоимущих граждан; понятие малоимущих граждан дается в ч. 2 ст. 49 ЖК РФ: малоимущими граждане признаются органами местного самоуправления в порядке, установленном законом субъекта РФ; это такие граждане, чьи доходы и стоимость имущества, находящегося в их собственности и подлежащего налогообложению, по своим размерам не превышают устанавливаемого законом размера среднего прожиточного уровня. Впоследствии, уже после введения в действие Кодекса, законодатель пришел к выводу, что расходы по содержанию жилого помещения могут оказаться обременительными не только для малоимущих, но и для граждан, чьи доходы превышают прожиточный минимум, но которые, тем не менее, живут в бедности и не в состоянии выполнять все обязательства собственника. ФЗ от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" (СЗ РФ. 2006. N 27. Ст. 2881) слово "малоимущие" было исключено из текста коммент. ст.; так что теперь юридически любой гражданин собственник жилого помещения - вправе отказаться от собственности на жилое помещение путем передачи его в государственную или муниципальную собственность. 4. Как установлено в коммент. ст., возможность передать приватизированное раньше жилое помещение в государственную или муниципальную собственность сохраняется за гражданами только до 1 марта 2010 г.; в первоначальной редакции Вводного закона - до 1 января 2007 г. Обеспечивая социальную направленность внутренней политики в жилищной сфере, государство могло бы не устанавливать ограничений по времени на реализацию предоставленной гражданам возможности передать приватизированные ими жилые помещения в государственную или муниципальную собственность с заключением договора социального найма того же помещения. Ведь речь идет по существу о преобразовании правового режима одного и того же жилого помещения. В этом случае у государства или муниципального образования не возникает проблемы
поиска жилого помещения для бывшего собственника, это помещение уже существует, его бывший собственник вместе с членами своей семьи сохраняет право пользования этим жилым помещением. Может быть, следует еще раз вернуться к этому вопросу и внести в комментируемые положения соответствующие коррективы, отказавшись от установления срока, ограничивающего существование названного здесь права граждан. 5. Если соответствующие органы исполнительной власти или органы местного самоуправления уклоняются от принятия жилых помещений от граждан собственников этих помещений, то гражданин, изъявивший желание передать принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение в государственную или муниципальную собственность, вправе обратиться в суд общей юрисдикции с иском об обязании государственного или муниципального органа принять жилое помещение и заключить с истцом договор социального найма на это помещение. 6. Представляется, что норму коммент. ст. необходимо дополнить правилом, предусматривающим сроки и порядок реализации указанного права. Органам исполнительной власти и органам местного самоуправления достаточно одного месяца для того, чтобы проверить наличие соответствующего основания, принять решение и осуществить приемку помещения. Следует считать, что право собственности гражданина прекращается в день подписания двухстороннего акта приема-передачи жилого помещения; с этого же дня прекращаются обязательства гражданина как собственника, в том числе его обязанности по уплате налога на имущество в части стоимости переданного жилого помещения. Если же в течение месяца после обращения гражданина уполномоченный орган не примет помещение, указанные последствия наступят по истечении месяца со дня подачи заявления гражданином. Городова О.А. ──────────────────────────────────────────────────────────────────── ──── *(1) СЗ РФ. 2006. N 1. ст. 10. *(2) СЗ РФ. 2006. N 52 (ч. I). Cт. 5498. *(3) СЗ РФ. 2007. N 1 (ч. I). Cт. 13. *(4) СЗ РФ. 2007. N 1 (ч. I). Cт. 14. *(5) СЗ РФ. 2007. N 1 (ч. I). Cт. 21. *(6) СЗ РФ. 2007. N 43. Cт. 5048. *(7) СЗ РФ. 2008. N 20. Cт. 2251. *(8) СПС "Гарант".