ESTUDIO PROYECTO DE INVERSION INDIVIDUAL
DEPARTAMENTO - EDIFICIO SANTA ELISA 500 LA CISTERNA, SANTIAGO, CHILE.
TEMATICAS EVALUACION
JULIO 2018
1. Proyecto _ Tipo inversion
EVALUACIÓN INVERSION INMOBILIARIA DEPARTAMENTO LA CISTERNA
2. Ubicacion 3. Estudio · Entorno y estudio de mercado · Edificio y departamentos. · Determinacion de periodos · Estrategia de plazo de inversion · Evaluacion financiera 4. Conlcusiones Evaluación
· La inversion consiste en la compra en blanco de un departamento, apostando por la plusvalia del sector en el mediano y largo plazo por diversos factores: · Congelamiento del plan regulador comunal, lo que hace que la oferta de este tipo de departamentos sea ecasa en la zona. · Entorno con buena accesibilidad, cercania a metro, a servicios y comercio. · Activo financiero solido, bajo riesgo, atractiva rentabilidad y facil liquidacion. · La propuesta de inversion considera evaluar el plazo de mejor rentabilidad .
JULIO 2018
· El proyecto consta de un edificio de viviendas en un sector residencial en la comuna de LA CISTERNA, en Santiago. · Son 288 departamentos.
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1. PROYECTO _ TIPO INVERSION
JULIO 2018
Leyenda
Mapa
SAN MIGUEL LA CISTERNA
SANTA ELISA 500
Los tres puntos mas importantes para un proyecto inmobiliario: · Ubicacion. · Ubicacion. · Ubicacion.
AV. FERNANDEZ ALBANO
➤
GRAN AVENIDA JOSE MIGUEL CACARRERA
LO OVALLE
N 600 m
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2. UBICACION
14
Edificios vendidos:
16
Centros de salud: Centros educacionales: Estaciones de Metro: Supermercados y retail: Farmacias: Seguridad: Bancos: Bombas de bencina: Veterninarios: Restaurantes comida rapida: Centros de entretencion:
2 7 2 4 3 1 1 2 1 2 1
· Eje comercial muy potente que concentra gran cantidad de comercio y servicios. ·Articulacion del entorno residencial cercano a este eje pero no en el mismo, lo que le da un caracter mas privado a la vivienda, sin perder los beneficios de este eje. · S.E. 500 se caracteriza por cercania a metro (750 metros a estacion Lo Ovalle) y a eje, pero ubicado en un entorno mas residencial.
JULIO 2018
Edificios en venta:
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3. ESTUDIO · SECTOR
2
3
4
5
Cercania a Comisaria + plan seguridad comunal
· ACCESIBILIDAD
Facilidad de acceder, llegar a proyecto. Cercania a metro, distancia caminable (800 mts)
· COMERCIO
Cercania a supermercados, comida rapida, bancos, estaciones de servicio, malls.
· FARMACIAS
Cercania a farmacias.
· AREAS VERDES
Cercania y calidad a areas verdes como plazas, parques y otros.
· CENTROS DE SALUD
Cercania y calidad a centros de salud, hospitales, clinicas, centros odontologicos y otros.
· EDUCACION
Cercania a colegios, institutos tecnicos, univeridades.
· PERCEPCION ENTORNO
Percepcion del entorno en cuanto a grupo socio economico, perfil de vecinos, caracteristicas de la vivienda, espacios publicos, calidad de vida.
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· SEGURIDAD
1
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3. ESTUDIO · SECTOR
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Fotos calle Santa Elisa
JULIO 2018
3. ESTUDIO · SECTOR
Fotos calle Santa Elisa
Fotos calle Gran Avenida
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JULIO 2018
3. ESTUDIO · SECTOR
30,07 m2 3,67 m2 31,91 m2 33,74 m2 1 D 1 B 1.937,33 UF 64,42 UF/M2 60,72 UF/M2 57,41 UF/M2
M2 (Prom) UF (Prom) UF/M2 (Prom) 38,51 m2 2119,67 UF 55,04 UF/m2 43,65 m2 1956,33 UF 44,82 UF/m2 44,50 m2 1621,00 UF 36,43 UF/m2 44,58 m2 2167,25 UF 48,61 UF/m2 44,64 m2 2325,00 UF 52,08 UF/m2 44,80 m2 2225,50 UF 49,67 UF/m2 45,82 m2 2331,25 UF 50,88 UF/m2 46,29 m2 2095,00 UF 45,26 UF/m2 46,58 m2 2202,50 UF 47,29 UF/m2 50,08 m2 1901,67 UF 37,98 UF/m2 51,52 m2 2531,00 UF 49,13 UF/m2 53,77 m2 2584,00 UF 48,06 UF/m2 55,01 m2 2620,75 UF 47,64 UF/m2 64,59 m2 2477,50 UF 38,36 UF/m2
JULIO 2018
En general el edificio Santa Elisa 500 se encuntra en rangos sobre el promedio del sector. Si bien se ubica en la cisterna, adquiere las caracteristicas e indexacion de precios de san miguel, tomando su cercania al limite de entre las dos comunas.
PROMEDIO
PROYECTOS Celtus Carvajal Ciudad del Niño 2 Edificio Uno y Seis Edificio Santa Elisa 500 Edificio Buena Vista Edificio Octava Avenida Edificio Don Enrique Fundador Don Sergio Parque Esmeralda Parque Albano Fernandez Albano Edificio Septima Avenida Edificio Varas Mena
M2 UTIL M2 TERRAZA M2 UTIL + 50% TERRAZA M2 UTIL + TERRAZA DORMITORIOS BAÑOS UF UF/M2 UTIL + 50% TERRAZA
33,23 m2 4,32 m2 35,39 m2 37,55 m2 1 1 1874,24 m2 53,15 m2
43,73 m2 4,91 m2 46,19 m2 48,65 m2 2 1 2144,79 m2 46,55 m2
52,20 m2 5,96 m2 55,18 m2 58,17 m2 2 2 2567,94 m2 46,85 m2
59,00 m2 4,00 m2 61,00 m2 63,00 m2 3 2 2438,00 m2 39,97 m2
EL DEPARTAMENTO A ESTUDIAR ESTA EN 48,94 UF/M2, BAJO EL PROMEDIO DE 1D 1B: 53,15 UF/M2
LA CISTERNA SAN MIGUEL TOTAL PROMEDIO PROMEDIO PROMEDIO 43,09 m2 49,57 m2 34,09 m2 45,50 m2 55,07 m2 32,08 m2 44,30 m2 52,32 m2 3,89 m2 4,80 m2 4,56 m2 5,55 m2 7,71 m2 4,12 m2 4,72 m2 6,25 m2 45,03 m2 51,98 m2 36,37 m2 48,27 m2 58,92 m2 34,14 m2 46,65 m2 55,45 m2 46,98 m2 54,38 m2 38,66 m2 51,05 m2 62,77 m2 36,20 m2 49,01 m2 58,58 m2 2 D 2 D 1 D 2 D 2 D 1 D 2 D 2 D 1 B 2 B 1 B 1 B 2 B 1 B 1 B 2 B 2.011,57 UF 2.438,17 UF 1.878,63 UF 2.286,43 UF 2.601,78 UF 1.907,98 UF 2.149,00 UF 2.519,97 UF 46,96 UF/M2 49,44 UF/M2 55,22 UF/M2 50,22 UF/M2 47,31 UF/M2 59,82 UF/M2 48,59 UF/M2 48,37 UF/M2 44,91 UF/M2 47,14 UF/M2 51,73 UF/M2 47,27 UF/M2 44,31 UF/M2 56,22 UF/M2 46,09 UF/M2 45,73 UF/M2 43,05 UF/M2 45,08 UF/M2 48,69 UF/M2 44,66 UF/M2 41,72 UF/M2 53,05 UF/M2 43,85 UF/M2 43,40 UF/M2
M2: SIMILAR AL PROMEDIO, UNA VARIACION MENOR. UF: SOBRE EL PROMEDIO, 200 UF EN RELACION AL GLOBAL. UF/M2: SOBRE EL PROMEDIO, 4 UF/M2
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3. ESTUDIO · MERCADO INMOBILIARIO: PROYECTOS
70 m2 60 m2 50 m2 40 m2 30 m2 20 m2 10 m2 0 m2
Aunque estando en un rango superior al promedio en terminos de uf/m2, se ubica en una posicion de rango promedio, lo que lo valida en torno a la competencia como un a buena inversion.
Promedios UF según proyecto 3000,00 UF
Promedio Precios Proyectos (UF/M2)
2500,00 UF 2000,00 UF 1500,00 UF
52,08 UF/m2
2600 UF
Edificio Sta Elisa
2400 UF 2200 UF
UF
Edificio Buena Vista
Edificio Septima Avenida
38,36 UF/m2
Edificio Varas Mena
Parque Esmeralda
48,06 UF/m2
47,29 UF/m2
44,82 UF/m2 Carvajal
47,64 UF/m2
37,98 UF/m2
Edificio Uno y Seis
1600 UF
45,26 UF/m2
Promedio precios UF/M2 según proyecto
Fernandez Albano
Fundador Don Sergio
60,00 UF/m2
Edificio Don Enrique
1400 UF
50,00 UF/m2 40,00 UF/m2 30,00 UF/m2
1200 UF 1000 UF 30 m2
Parque Albano
48,61 UF/m2
1800 UF
0,00 UF
49,13 UF/m2
Celtus
2000 UF
500,00 UF
Edificio Octava Avenida
49,67 UF/m2
55,04 UF/m2
1000,00 UF
50,88 UF/m2
20,00 UF/m2
36,43 UF/m2
10,00 UF/m2
Ciudad del Niño 2
35 m2
40 m2
45 m2
0,00 UF/m2
50 m2
M2
55 m2
60 m2
65 m2
70 m2
JULIO 2018
3. ESTUDIO · MERCADO INMOBILIARIO: M2 - UF - UF/M2
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Promedios m2 según proyecto
JULIO 2018
Planta piso tipo _ Departamentos
Planta primer piso _ Amenities
El proyecto cuenta con amplios facilities, en un rango superior a proyectos similares del entorno, que lo potencia respecto de el resto de edificios. Salas multiuso, Piscina, Quincho, Juegos infantiles, Sala de yoga, Lavanderia. En deptos. caldera, radiador, ventanas termopanel de PVC, conexion a lavadora y lavavajilla.
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3. ESTUDIO · EDIFICIO
Departamento a estudiar EVALUACIÓN INVERSION INMOBILIARIA DEPARTAMENTO LA CISTERNA
JULIO 2018
3. ESTUDIO · TIPOLOGIA DE DEPARTAMENTOS
EVALUACIÓN INVERSION INMOBILIARIA DEPARTAMENTO LA CISTERNA
JULIO 2018
3. ESTUDIO · TIPOLOGIA DE DEPARTAMENTOS
DATOS GENERALES EVALUACION VALOR PROMESA DEPTO 1645,00 UF PAGO RESERVA 11,11 UF PIE 10% VALOR PIE 153,39 UF CUOTAS 36 VALOR CUOTA 4,26 UF CUOTA PIE $ 116.321 CREDITO 90% VALOR CREDITO 1480,50 UF COSTO FINANCIERO CREDITO 5,50% COSTO FINANCIERO CREDITO 81,43 UF CONTRIBUCIONES ANUALES 15,35 UF PAGO 50% 7,67 UF CONTRIBUCIONES TRIMESTRALES 1,92 UF GASTOS DE INSCRIPCION DE COMPRAVENTA 30,00 UF GASTO OPERACIONAL INICIO 2,20 UF GASTOS COMUNES 2,20 UF PLUSVALIA ANUAL 2018- 2021 4% PLUSVALIA ANUAL 2021 - 2028 2% Variable PLUSVALIA ANUAL 2028 - 2038 1%
TIPO DEPTO M2 DEPTO M2 TERRAZA M2 UTIL + 50% TERRAZA M2 UTIL + TERRAZA DORMITORIOS BAÑOS ORIENTACION PISO UF UF/M2 UTIL UF/M2 UTIL + 50% TERRAZA UF/M2 UTIL + TERRAZA
JULIO 2018 A2 31,41 4,4 33,61 35,81 1 1 NO 3 1645,00 UF 52,37 48,94 45,94
VALORES ARRIENDO 2018
9,16 UF
GASTOS ADMINISTRACION ADMINISTRACION 2018
1,47 UF
ARRIENDO
PERIODOS MESES APROBACION ANTEPROYECTO APROBACION PERMISO EX. DEMOLICION EXCAVACION APROBACION PERMISO ED. OBRA GRUESA TERMINACIONES APROBACION RECEPCION FINAL CREDITO HIPOTECARIO COMPRAVENTA
2 2 1 4 3 12 16 2 2 1
INICIO 2018.04 2018.06 2018.08 2018.09 2018.08 2019.02 2020.02 2021.05 2021.07 2021.09
FIN 2018.06 2018.08 2018.09 2019.01 2018.11 2020.02 2021.05 2021.07 2021.09 2021.10
* Se considera valor UF con una tasa de inflacion de un 4% anual estimada. * Se calculan tasas de ocupacion y vacancia según tipo de evaluacion: · Conservadora. · Moderada. · Optimista.
EVALUACIÓN INVERSION INMOBILIARIA DEPARTAMENTO LA CISTERNA
3. ESTUDIO · EVALUACION INVERSION · DATOS GENERALES DE EVALUACION
2018
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 TOTAL
2021
PERIODO 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 TOTAL
2023
PERIODO
$ -116.320,75 $ -116.320,75 $ -116.320,75 $ -116.320,75 $ -116.320,75 $ -116.320,75 $ -116.320,75 $ -814.245,25
SEGUROS
$ $ $ $ $ $ $ $ -
PIE $ -116.320,75 $ -116.320,75 $ -116.320,75 $ -116.320,75 $ -116.320,75
SEGUROS $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ -581.603,75 $ -
PIE
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 TOTAL $ -
PERIODO
2028
PIE
PIE
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 TOTAL $ -
SEGUROS
$ -
SEGUROS
$ -
CREDITO HIPOTECARIO
AMOBLAR DEPTO
GASTOS COMUNES
JULIO 2018
EGRESOS OTROS**
$ $ $ $ $ $ $ $ -
$ $ $ $ $ $ $ $ -
$ $ $ $ $ $ $ $ -
$ $ $ $ $ $ $ $ -
CREDITO HIPOTECARIO $ $ $ $ $ $ $ -199.853,75 $ -199.853,75 $ -199.853,75 $ -199.853,75 $ -199.853,75 $ -199.853,75 $ -1.199.122,48
AMOBLAR DEPTO $ $ $ $ $ $ $ -50.000,00 $ -50.000,00 $ -50.000,00 $ -50.000,00 $ -50.000,00 $ -50.000,00 $ -300.000,00
EGRESOS GASTOS COMUNES OTROS** $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ -67.559,33 $ -921.263,62 $ -67.559,33 $ $ -67.559,33 $ $ -67.559,33 $ $ -67.559,33 $ $ -67.559,33 $ $ -67.559,33 $ $ -472.915,32 $ -921.263,62
CREDITO HIPOTECARIO AMOBLAR DEPTO $ -216.161,81 $ -216.161,81 $ -216.161,81 $ -216.161,81 $ -216.161,81 $ -216.161,81 $ -216.161,81 $ -216.161,81 $ -216.161,81 $ -216.161,81 $ -216.161,81 $ -216.161,81 $ -2.593.941,75 $ -
EGRESOS GASTOS COMUNES OTROS** $ -73.072,17 $ -73.072,17 $ -73.072,17 $ -73.072,17 $ -73.072,17 $ -73.072,17 $ -73.072,17 $ -73.072,17 $ -73.072,17 $ -73.072,17 $ -73.072,17 $ -73.072,17 $ -876.866,08 $ -
CREDITO HIPOTECARIO AMOBLAR DEPTO $ -262.993,90 $ -262.993,90 $ -262.993,90 $ -262.993,90 $ -262.993,90 $ -262.993,90 $ -262.993,90 $ -262.993,90 $ -262.993,90 $ -262.993,90 $ -262.993,90 $ -262.993,90 $ -3.155.926,76 $ -
EGRESOS GASTOS COMUNES OTROS** $ -88.903,47 $ -88.903,47 $ -88.903,47 $ -88.903,47 $ -88.903,47 $ -88.903,47 $ -88.903,47 $ -88.903,47 $ -88.903,47 $ -88.903,47 $ -88.903,47 $ -88.903,47 $ -1.066.841,66 $ -
CONTRIBUCIONES
ADMINISTRACION
TOTAL MES/AÑO
ACUMULADO
ARRIENDO
INGRESOS TOTAL MES/AÑO
ACUMULADO
$ $ $ $ $ $ $ $ -
$ $ $ $ $ $ $ $ -
$ -116.320,75 $ -116.320,75 $ -116.320,75 $ -116.320,75 $ -116.320,75 $ -116.320,75 $ -116.320,75 $ -814.245,25
$ -116.320,75 $ -232.641,50 $ -348.962,25 $ -465.283,00 $ -581.603,75 $ -697.924,50 $ -814.245,25 $ -814.245,25
$ $ $ $ $ $ $ $ -
$ $ $ $ $ $ $ $ -
$ $ $ $ $ $ $ $ -
CONTRIBUCIONES $ $ $ $ $ $ $ $ $ -58.914,23 $ $ $ -58.914,23 $ -117.828,46
ADMINISTRACION $ $ $ $ $ $ $ -44.994,56 $ -44.994,56 $ -44.994,56 $ -44.994,56 $ -44.994,56 $ -44.994,56 $ -269.967,36
TOTAL MES/AÑO $ -116.320,75 $ -116.320,75 $ -116.320,75 $ -116.320,75 $ -116.320,75 $ -988.822,95 $ -362.407,64 $ -362.407,64 $ -421.321,87 $ -362.407,64 $ -362.407,64 $ -421.321,87 $ -3.862.700,99
ACUMULADO ARRIENDO $ -3.722.264,00 $ -3.838.584,75 $ -3.954.905,50 $ -4.071.226,25 $ -4.187.547,00 $ -5.176.369,95 $ -5.538.777,59 $ -5.901.185,23 $ -6.322.507,10 $ -6.684.914,73 $ -7.047.322,37 $ -7.468.644,24 $ -7.468.644,24 $ -
INGRESOS TOTAL MES/AÑO $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ -
ACUMULADO $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ -
CONTRIBUCIONES
ADMINISTRACION $ -48.666,12 $ -48.666,12 $ -48.666,12 $ -48.666,12 $ -48.666,12 $ -48.666,12 $ -48.666,12 $ -48.666,12 $ -48.666,12 $ -48.666,12 $ -48.666,12 $ -48.666,12 $ -583.993,39
TOTAL MES/AÑO $ -337.900,10 $ -337.900,10 $ -401.621,74 $ -337.900,10 $ -337.900,10 $ -401.621,74 $ -337.900,10 $ -337.900,10 $ -401.621,74 $ -337.900,10 $ -337.900,10 $ -401.621,74 $ -4.309.687,76
ACUMULADO $ -11.950.474,88 $ -12.288.374,98 $ -12.689.996,72 $ -13.027.896,82 $ -13.365.796,92 $ -13.767.418,66 $ -14.105.318,76 $ -14.443.218,86 $ -14.844.840,60 $ -15.182.740,70 $ -15.520.640,80 $ -15.922.262,54 $ -15.922.262,54
INGRESOS TOTAL MES/AÑO $ $ $ 304.163,23 $ 304.163,23 $ 304.163,23 $ 304.163,23 $ 304.163,23 $ 304.163,23 $ 304.163,23 $ 304.163,23 $ 304.163,23 $ 304.163,23 $ 3.041.632,26
ACUMULADO $ 3.509.575,68 $ 3.509.575,68 $ 3.813.738,91 $ 4.117.902,13 $ 4.422.065,36 $ 4.726.228,58 $ 5.030.391,81 $ 5.334.555,03 $ 5.638.718,26 $ 5.942.881,48 $ 6.247.044,71 $ 6.551.207,94 $ 6.551.207,94
ADMINISTRACION $ -59.209,77 $ -59.209,77 $ -59.209,77 $ -59.209,77 $ -59.209,77 $ -59.209,77 $ -59.209,77 $ -59.209,77 $ -59.209,77 $ -59.209,77 $ -59.209,77 $ -59.209,77 $ -710.517,26
TOTAL MES/AÑO $ -411.107,14 $ -411.107,14 $ -488.634,25 $ -411.107,14 $ -411.107,14 $ -488.634,25 $ -411.107,14 $ -411.107,14 $ -488.634,25 $ -411.107,14 $ -411.107,14 $ -488.634,25 $ -5.243.394,12
ACUMULADO $ -35.366.340,95 $ -35.777.448,09 $ -36.266.082,34 $ -36.677.189,48 $ -37.088.296,62 $ -37.576.930,87 $ -37.988.038,01 $ -38.399.145,15 $ -38.887.779,40 $ -39.298.886,54 $ -39.709.993,68 $ -40.198.627,93 $ -40.198.627,93
INGRESOS TOTAL MES/AÑO $ $ $ 370.061,07 $ 370.061,07 $ 370.061,07 $ 370.061,07 $ 370.061,07 $ 370.061,07 $ 370.061,07 $ 370.061,07 $ 370.061,07 $ 370.061,07 $ 3.700.610,71
ACUMULADO $ 19.984.037,09 $ 19.984.037,09 $ 20.354.098,16 $ 20.724.159,23 $ 21.094.220,30 $ 21.464.281,37 $ 21.834.342,44 $ 22.204.403,51 $ 22.574.464,59 $ 22.944.525,66 $ 23.314.586,73 $ 23.684.647,80 $ 23.684.647,80
$ -63.721,63
$ -63.721,63
$ -63.721,63
$ -63.721,63 $ -254.886,54
CONTRIBUCIONES
$ -77.527,11
$ -77.527,11
$ -77.527,11
$ -77.527,11 $ -310.108,44
ARRIENDO
$ 304.163,23 $ 304.163,23 $ 304.163,23 $ 304.163,23 $ 304.163,23 $ 304.163,23 $ 304.163,23 $ 304.163,23 $ 304.163,23 $ 304.163,23 $ 3.041.632,26
ARRIENDO
$ 370.061,07 $ 370.061,07 $ 370.061,07 $ 370.061,07 $ 370.061,07 $ 370.061,07 $ 370.061,07 $ 370.061,07 $ 370.061,07 $ 370.061,07 $ 3.700.610,71
SALDO MES/AÑO
TOTAL FINAL INVERSION
HITOS
$ -116.320,75 $ -116.320,75 $ -116.320,75 $ -116.320,75 $ -116.320,75 $ -116.320,75 $ -116.320,75 $ -814.245,25
$ -116.320,75 $ -232.641,50 $ -348.962,25 $ -465.283,00 $ -581.603,75 $ -697.924,50 $ -814.245,25 $ -814.245,25
AP AP APROBACION AP PE PE INGRESO PE + PEX PE APROBACION PE + PEX INICIO EXCAVACION EXCAVACION OK
SALDO MES/AÑO
TOTAL FINAL INVERSION
HITOS
$ -116.320,75 $ -116.320,75 $ -116.320,75 $ -116.320,75 $ -116.320,75 $ -988.822,95 $ -362.407,64 $ -362.407,64 $ -421.321,87 $ -362.407,64 $ -362.407,64 $ -421.321,87 $ -3.862.700,99
$ -3.722.264,00 $ -3.838.584,75 $ -3.954.905,50 $ -4.071.226,25 $ -4.187.547,00 $ -5.176.369,95 $ -5.538.777,59 $ -5.901.185,23 $ -6.322.507,10 $ -6.684.914,73 $ -7.047.322,37 $ -7.468.644,24 $ -7.468.644,24
TERMINACIONES TERMINACIONES TERMINACIONES TERMINACIONES TERMINACIONES OBRAS EXTERIORES FIN CONSTRUCCION FIN CONSTRUCCION RF RECEPCION FINAL VACANCIA VACANCIA OK
SALDO MES/AÑO
TOTAL FINAL INVERSION
HITOS
$ -337.900,10 $ -337.900,10 $ -97.458,51 $ -33.736,88 $ -33.736,88 $ -97.458,51 $ -33.736,88 $ -33.736,88 $ -97.458,51 $ -33.736,88 $ -33.736,88 $ -97.458,51 $ -1.268.055,50
$ -8.440.899,20 $ -8.778.799,30 $ -8.876.257,81 $ -8.909.994,69 $ -8.943.731,57 $ -9.041.190,08 $ -9.074.926,95 $ -9.108.663,83 $ -9.206.122,34 $ -9.239.859,22 $ -9.273.596,09 $ -9.371.054,60 $ -9.371.054,60
VACANCIA VACANCIA ARRIENDO ARRIENDO ARRIENDO ARRIENDO ARRIENDO ARRIENDO ARRIENDO ARRIENDO ARRIENDO ARRIENDO OK
SALDO MES/AÑO
TOTAL FINAL INVERSION
HITOS
$ -411.107,14 $ -411.107,14 $ -118.573,18 $ -41.046,07 $ -41.046,07 $ -118.573,18 $ -41.046,07 $ -41.046,07 $ -118.573,18 $ -41.046,07 $ -41.046,07 $ -118.573,18 $ -1.542.783,41
$ -15.382.303,86 $ -15.793.411,00 $ -15.911.984,18 $ -15.953.030,25 $ -15.994.076,32 $ -16.112.649,50 $ -16.153.695,57 $ -16.194.741,64 $ -16.313.314,81 $ -16.354.360,88 $ -16.395.406,95 $ -16.513.980,13 $ -16.513.980,13
VACANCIA VACANCIA ARRIENDO ARRIENDO ARRIENDO ARRIENDO ARRIENDO ARRIENDO ARRIENDO ARRIENDO ARRIENDO ARRIENDO OK
CUOTA
PERIODO
1 2 3 4 5 6 7
32 33 34 35 36
EVALUACIÓN INVERSION INMOBILIARIA DEPARTAMENTO LA CISTERNA
3. ESTUDIO · EJEMPLO DE FLUJO FINANCIERO
$ 4.187.547,00 $ 4.187.547,00
PAGO DIFERENCIA DEPTO VALOR VENTA DEPTO INGRESO FINAL
$ 46.328.407,94 1850,40 UF $ 56.823.579,14
GANANCIA RENTABILIDAD TOTAL RENTABILIDAD ANUAL
$ 6.307.624,20 50,63% 16,88%
CREDITO TOTAL PAGO SALDO CREDITO CASTIGO SALDO
$ 63.118.535,17 $ 20.898.849,22 $ 42.219.685,95 $ 788.981,69
INVERSION TOTAL INVERSION
$ 16.513.980,13 $ 17.302.961,82
PAGO CREDITO VALOR VENTA DEPTO INGRESO FINAL
$ 42.219.685,95 $ 2.125,53 $ 85.894.066,19
GANANCIA RENTABILIDAD TOTAL RENTABILIDAD ANUAL
$ 26.371.418,41 152,41% 15,24%
$ 51.878.835,00 $ 5.088.116,51 $ 46.790.718,49 $ 648.485,44
· Plusvalia periodos: 4%, 2% y 1% · Tasa de ocupacion anual: 85%
INVERSION TOTAL INVERSION
$ 9.371.054,60 $ 10.019.540,04
PAGO CREDITO VALOR VENTA DEPTO INGRESO FINAL
$ 46.790.718,49 $ 1.925,16 $ 63.943.382,68
GANANCIA RENTABILIDAD TOTAL RENTABILIDAD ANUAL
$ 7.133.124,15 71,19% 14,24%
En base a estos datos se obtiene una rentabilidad superior en corto plazo a la venta de promesa con un 16,88%. En el mediano plazo, a 10 años, se estima una rentabilidad del 15,24%
CREDITO TOTAL PAGO SALDO CREDITO CASTIGO SALDO
$ 76.793.349,01 $ 38.676.107,21 $ 38.117.241,80 $ 959.916,86
INVERSION TOTAL INVERSION
$ 25.204.441,21 $ 26.164.358,07
PAGO CREDITO VALOR VENTA DEPTO INGRESO FINAL
$ 38.117.241,80 $ 2.233,95 $ 109.833.981,71
GANANCIA RENTABILIDAD TOTAL RENTABILIDAD ANUAL
$ 45.552.381,84 174,10% 11,61%
CREDITO TOTAL PAGO SALDO CREDITO CASTIGO SALDO
$ 93.430.850,96 $ 60.304.859,74 $ 33.125.991,22 $ 1.167.885,64
INVERSION TOTAL INVERSION
$ 35.777.715,90 $ 36.945.601,53
PAGO CREDITO VALOR VENTA DEPTO INGRESO FINAL
$ 33.125.991,22 $ 2.347,91 $ 140.446.297,08
GANANCIA RENTABILIDAD TOTAL RENTABILIDAD ANUAL
$ 70.374.704,33 190,48% 9,52%
EVALUACIÓN INVERSION INMOBILIARIA DEPARTAMENTO LA CISTERNA
INVERSION TOTAL INVERSION
CREDITO TOTAL PAGO SALDO CREDITO CASTIGO SALDO
VENTA DEPTO 2038 / 20 AÑOS
$ $ $ $ -
VENTA DEPTO 2023 / 5 AÑOS
CREDITO TOTAL PAGO SALDO CREDITO CASTIGO SALDO
VENTA DEPTO 2033 / 15 AÑOS
VENTA DEPTO 2028 / 10 AÑOS
VENTA PROMESA ESCRITURTACION COMPRA - VENTA
3. ESTUDIO · CALCULO RENTABILIDAD INVERSION
JULIO 2018
· ESTIMACION CONSERVADORA · ESTIMACION MODERADA · ESTIMACION OPTIMISTA
$ 4.187.547,00 $ 4.187.547,00
PAGO DIFERENCIA DEPTO VALOR VENTA DEPTO INGRESO FINAL
$ 46.328.407,94 1797,54 UF $ 55.200.147,90
GANANCIA RENTABILIDAD TOTAL RENTABILIDAD ANUAL
$ 4.684.192,95 11,86% 3,95%
CREDITO TOTAL PAGO SALDO CREDITO CASTIGO SALDO
$ 63.118.535,17 $ 20.898.849,22 $ 42.219.685,95 $ 788.981,69
INVERSION TOTAL INVERSION
$ 14.496.472,92 $ 15.285.454,61
PAGO CREDITO VALOR VENTA DEPTO INGRESO FINAL
$ 42.219.685,95 $ 2.210,74 $ 89.337.581,10
GANANCIA RENTABILIDAD TOTAL RENTABILIDAD ANUAL
$ 31.832.440,54 208,25% 20,83%
$ 51.878.835,00 $ 5.088.116,51 $ 46.790.718,49 $ 648.485,44
· Plusvalia periodos: 3%, 3% y 3% · Tasa de ocupacion anual: 92%
INVERSION TOTAL INVERSION
$ 9.066.891,38 $ 9.715.376,81
PAGO CREDITO VALOR VENTA DEPTO INGRESO FINAL
$ 46.790.718,49 $ 1.907,01 $ 63.340.482,80
GANANCIA RENTABILIDAD TOTAL RENTABILIDAD ANUAL
$ 6.834.387,50 70,35% 14,07%
Al evaluar en condiciones mas favorables se estima que la rentabilidad sera favorable a largo plazo, con un horizonte que alcanza su peak en 10 años, dando un 20,83% anual.
CREDITO TOTAL PAGO SALDO CREDITO CASTIGO SALDO
$ 76.793.349,01 $ 38.676.107,21 $ 38.117.241,80 $ 959.916,86
INVERSION TOTAL INVERSION
$ 21.102.389,06 $ 22.062.305,92
PAGO CREDITO VALOR VENTA DEPTO INGRESO FINAL
$ 38.117.241,80 $ 2.562,86 $ 126.004.776,80
GANANCIA RENTABILIDAD TOTAL RENTABILIDAD ANUAL
$ 65.825.229,07 298,36% 19,89%
CREDITO TOTAL PAGO SALDO CREDITO CASTIGO SALDO
$ 93.430.850,96 $ 60.304.859,74 $ 33.125.991,22 $ 1.167.885,64
INVERSION TOTAL INVERSION
$ 29.139.496,11 $ 30.307.381,74
PAGO CREDITO VALOR VENTA DEPTO INGRESO FINAL
$ 33.125.991,22 $ 2.971,05 $ 177.721.442,42
GANANCIA RENTABILIDAD TOTAL RENTABILIDAD ANUAL
$ 114.288.069,46 377,10% 18,85%
* Tanto en la evaluacion moderada como la optimista se obtiene que el plazo de inversion mas favorable alcanza a los 10 años.
EVALUACIÓN INVERSION INMOBILIARIA DEPARTAMENTO LA CISTERNA
INVERSION TOTAL INVERSION
CREDITO TOTAL PAGO SALDO CREDITO CASTIGO SALDO
VENTA DEPTO 2038 / 20 AÑOS
$ $ $ $ -
VENTA DEPTO 2023 / 5 AÑOS
CREDITO TOTAL PAGO SALDO CREDITO CASTIGO SALDO
VENTA DEPTO 2033 / 15 AÑOS
VENTA DEPTO 2028 / 10 AÑOS
VENTA PROMESA ESCRITURTACION COMPRA - VENTA
3. ESTUDIO · CALCULO RENTABILIDAD INVERSION
JULIO 2018
· ESTIMACION CONSERVADORA · ESTIMACION MODERADA · ESTIMACION OPTIMISTA
1. UBICACION - ENTORNO. En relacion a la ubicacion y emplazamiento del edificio se destaca la buena accesibilidad y conectividad: cercania a metro, ademas se su cercania a un eje comercial y de servicios a menos de 5 minutos caminando, lo que valida la ubicacion del proyecto. Esta ubicacion ademas se ve respaldada y apoyada por un congelamiento en el plan regulador de La Cisterna y San Miguel, lo que se traduce en un aumento de meses para agotar stock en el corto plazo, debido a la presion inmobiliaria que genera, pero esto impacta en una disminucion a la larga y por ende un aumento de la demanda en el mediano y largo plazo. 2. PRECIO - ESTUDIO DE MERCADO. Sobre el precio, se determina que el edificio esta por sobre la media de proyecto en el entorno, lo cual se explica por el congelamiento del plan regulador y la percepcion de plusvalia del sector. Sin embargo se valida el proyecto por su entorno, facilities y caracteristicas de proyeccion de mercado. El departamento especifico a estudiar se encuentra en una media, en torno a los 49 UF/M2, que es bajo los 52 UF/ M2 del proyecto, lo que es beneficioso para el estudio y se ve respaldado por la venta de el resto del edificio.
JULIO 2018 EVALUACIĂ“N INVERSION INMOBILIARIA DEPARTAMENTO LA CISTERNA
4. CONCLUSIONES.
3. EDIFICIO - FACILITIES, AMENITIES. En relacion al edificio, se ve un upgrade respecto de el resto de proyectos en venta, en relacion a espacios de esparcimiento, salas, juegos y otros, lo que hace que el proyecto sea mas atractivo en terminos de entregar calidad de vida “puertas adentro”. La seguridad y el entorno mas tranquilo hace que sea un beneficio para escoger una vivienda: tener todo a la mano sin estar en el centro de el eje comercia, que trae consigo elementos negativos como ruido, contabiliacion luminicam suciedad etc, lo que se cambia por un ambiente mas sano. 4. EVALUACION FINANCIERA. Como proyecto de inversion se considera que la plusvalia debiese andar en base a las proyecciones, tomando en cuenta los datos descritos anteriormente. Sobre este punto se estima que el plazo de inversion mas recomendable va entorno a medano, desde los 5 a 15 años, siendo 10 años el pick de rentabilidad, en torno a 15% considerando una evaluacion moderada y un 20% una evaluacion optimista.
JULIO 2018 EVALUACIÓN INVERSION INMOBILIARIA DEPARTAMENTO LA CISTERNA
4. CONCLUSIONES.
EVALUACIÓN INVERSION INMOBILIARIA DEPARTAMENTO LA CISTERNA
JULIO 2018