DIPLOMADO EN EVALUACION Y PREPARACION DE PROYECTOS INMOBILIARIOS
TRABAJO DE APLICACION
OPORTUNIDADES DE DESARROLLO INMOBILIARIO EN SEGUNDA VIVIENDA SECTOR COSTERO CERCANO A SANTIAGO
JUAN JOSE ROBERT FRANCISCO VARAS BENJAMIN LAZO
SELECCIÓN DEL PROYECTO QUE PROYECTO BUSCAMOS?
¿QUE PROYECTO EVALUAR…?
1_ PROYECTO: SEGUNDA VIVIENDA.
2_ PRODUCTO: A DEFINIR SEGÚN ESTUDIO DE MERCADO Y OFERTA DE TERRENOS
3_ LOCALIZACION / AREA DE ESTUDIO: SECTOR COSTERO CENTRO NORTE, RADIO MAXIMO A 3 HORAS DE SANTIAGO. (ENTRE PAPUDO Y HUENTELAUQUEN)
4_ ALCANCE PROYECTO: SE EVALUA LA FACTIBILIDAD DE DESARROLLAR UN PRODUCTO DE INVERSION INMOBILIARIA, CONSIDERANDO FACTORES ECONOMICOS, FINANCIEROS, LEGALES Y DE CONSTRUCTIBILIDAD.
1_ FUNDAMENTACION DEL TEMA POR QUE SEGUNDA VIVIENDA?
SEGUNDA VIVIENDA: NICHO DE MERCADO. PUNTO DE CRECIMIENTO Y POTENCIAL… GRAN OPORTUNIDAD
FUENTE: REVISTA EMB CONSTRUCCION 12/2012 FUENTE: FUENZALIDA DESARROLLOS INMOBILIARIOS 20/10/2014
FUENTE: REVISTA EL SABADO, EL MERCURIO 03/02/2007
FUENTE: DIARIO FINANCIERO 11/01/2013 FUENTE: DIARIO FINANCIERO 02/12/2013
FUENTE: MERCADO INMOBILIARIO UC
FUENTE: TERRA.CL 16/01/2016
FUENTE: LA SEGUNDA 11/01/2016
FUENTE: ZOOMINMOBILIARIO.COM 12/05/2015
1_ FUNDAMENTACION DEL TEMA POR QUE SEGUNDA VIVIENDA?
FACTORES: QUE ESTA PASANDO?
CRECIMIENTO POBLACIONAL, MAYOR RIQUEZA Y PODER DE ADQUISICION. OPORTUNIDADES DE SEGUNDA VIVIENDA EN NUEVOS SECTORES.
FUENTE: ELABORACION PROPIA
4
1_ FUNDAMENTACION DEL TEMA POR QUE SEGUNDA VIVIENDA?
FACTORES: QUE ESTA PASANDO?
BALNEAREOS CON MAYOR DESARROLLO INMOBILIARIO ENFOCADO EN PERFIL ABC1, HASTA 3 HORAS DE SANTIAGO.
GRAN POTENCIAL EN EL CORTO Y MEDIANO PLAZO
FUENTE: ELABORACION PROPIA
5
1_ FUNDAMENTACION DEL TEMA POR QUE SEGUNDA VIVIENDA?
FACTORES: QUE ESTA PASANDO?
INTERÉS POR LAS NUEVAS GENERACIONES DE BUSCAR UN LUGAR PROPIO
FUENTE: HONESTRYSTRATEGY.COM
6
2_ ALCANCES HACIA DONDE APUNTAMOS...
FUENTE: ELABORACION PROPIA
3_ METODOLOGIA DEFINICIONES PRINCIPALES PARA EL DESARROLLO DE PROYECTO
FUENTE: ELABORACION PROPIA
4_ ESTUDIO DE MERCADO ZONA A ANALIZAR
4_ ESTUDIO DE MERCADO PRINCIPALES POBLADOS ZONA COSTERA
4_ ESTUDIO DE MERCADO PRINCIPALES PROYECTOS INMOBILIARIOS ZONA COSTERA
*LA PONDERACION SE CALCULA EN BASE A LOS PUNTOS VERDES DIVIDIDO EN EL TOTAL
4_ ESTUDIO DE MERCADO PRINCIPALES PROYECTOS INMOBILIARIOS ZONA COSTERA _ LOTEOS
HACIENDA TALINAY
*EN DESARROLLO
DISTANCIA DE SANTIAGO POBLADO MAS CERCANO
KM 275 HUENTELAUQUEN
CERCANIA ACCESIBILIDAD PERCEPCION ENTORNO SERVICIOS Y COMERCIO PERFIL USUARIO URBANIZACION SEGURIDAD AREAS COMUNES, GEOGRAFIA
VISTA AL MAR SITIOS PONDERADO*
AGUA DULCE DISTANCIA DE SANTIAGO POBLADO MAS CERCANO CERCANIA ACCESIBILIDAD PERCEPCION ENTORNO SERVICIOS Y COMERCIO PERFIL USUARIO URBANIZACION SEGURIDAD AREAS COMUNES, GEOGRAFIA
VISTA AL MAR SITIOS PONDERADO
KM 270 HUENTELAUQUEN
*LA PONDERACION SE CALCULA EN BASE A LOS PUNTOS VERDES DIVIDIDO EN EL TOTAL
4_ ESTUDIO DE MERCADO PRINCIPALES PROYECTOS INMOBILIARIOS ZONA COSTERA _ LOTEOS
OCHO QUEBRADAS DISTANCIA DE SANTIAGO POBLADO MAS CERCANO
KM 224 LOS VILOS
CERCANIA ACCESIBILIDAD PERCEPCION ENTORNO SERVICIOS Y COMERCIO PERFIL USUARIO URBANIZACION SEGURIDAD AREAS COMUNES, GEOGRAFIA
VISTA AL MAR SITIOS PONDERADO
LA PALETA DISTANCIA DE SANTIAGO POBLADO MAS CERCANO
KM 219 LOS VILOS
CERCANIA ACCESIBILIDAD PERCEPCION ENTORNO SERVICIOS Y COMERCIO PERFIL USUARIO URBANIZACION SEGURIDAD AREAS COMUNES, GEOGRAFIA
VISTA AL MAR SITIOS PONDERADO
13
*LA PONDERACION SE CALCULA EN BASE A LOS PUNTOS VERDES DIVIDIDO EN EL TOTAL
4_ ESTUDIO DE MERCADO PRINCIPALES PROYECTOS INMOBILIARIOS ZONA COSTERA _ LOTEOS
ROCAS DEL MAR DISTANCIA DE SANTIAGO POBLADO MAS CERCANO CERCANIA ACCESIBILIDAD PERCEPCION ENTORNO SERVICIOS Y COMERCIO PERFIL USUARIO URBANIZACION SEGURIDAD AREAS COMUNES, GEOGRAFIA
VISTA AL MAR SITIOS PONDERADO
KM 190 LOS MOLLES - PICHIDANGUI
*LA PONDERACION SE CALCULA EN BASE A LOS PUNTOS VERDES DIVIDIDO EN EL TOTAL
4_ ESTUDIO DE MERCADO PRINCIPALES PROYECTOS INMOBILIARIOS ZONA COSTERA _ LOTEOS
VALLE HUAQUEN DISTANCIA DE SANTIAGO POBLADO MAS CERCANO
KM 177 PICHICUY - GUAQUEN
CERCANIA ACCESIBILIDAD PERCEPCION ENTORNO SERVICIOS Y COMERCIO PERFIL USUARIO URBANIZACION SEGURIDAD AREAS COMUNES, GEOGRAFIA
VISTA AL MAR SITIOS PONDERADO
COSTA HUAQUEN DISTANCIA DE SANTIAGO POBLADO MAS CERCANO CERCANIA ACCESIBILIDAD PERCEPCION ENTORNO SERVICIOS Y COMERCIO PERFIL USUARIO URBANIZACION SEGURIDAD AREAS COMUNES, GEOGRAFIA
VISTA AL MAR SITIOS PONDERADO
KM 171 PICHICUY - GUAQUEN
4_ ESTUDIO DE MERCADO PRINCIPALES PROYECTOS INMOBILIARIOS ZONA COSTERA _ LOTEOS CUADRO COMPARATIVO ASPECTOS CUALITATIVOS
* SE CALCULAN PUNTAJES DE 1 A 5, SIENDO 1 EL MAS NEGATIVO Y 5 EL MAS POSITIVO
COSTA HUAQUEN
ROCAS DEL MAR
OCHO QUEBRADAS
VALLE HUQUEN
AGUA DULCE
DISTANCIA DE SANTIAGO
KM 171
KM 190
KM 224
KM 177
KM270
KM 219
CERCANIA
4
4
4
4
2
ACCESIBILIDAD
5
5
4
2
PERCEPCION ENTORNO
3
3
3
SERVICIOS Y COMERCIO
3
4
PERFIL USUARIO
3
URBANIZACION VISTA AL MAR SITIOS
PONDERADO
LA PALETA ALO TOTORALILLO / LOS CHAGUALES
HACIENDA TALINAY
PONDERADO
KM 210
KM 275
217
4
4
2
3,50
4
4
3
4
3,88
2
4
3
3
4
3,13
4
3
2
4
3
2
3,13
4
4
3
5
4
3
4
3,75
4
4
3
2
4
2
2
-
2,63
4
3
4
2
4
4
3
4
3,50
0,74
0,77
0,74
0,51
0,71
0,71
0,60
0,67
0,68
16
4_ ESTUDIO DE MERCADO CUADRO COMPARATIVO LOTEOS _ SUPERFICIE Y VENTAS
LA PALETA ALO TOTORALILLO / LOS CHAGUALES
COSTA HUAQUEN
ROCAS DEL MAR
OCHO QUEBRADAS
VALLE HUQUEN
AGUA DULCE
SUPERFICIE TOTAL TERRENO
1.754.689
5.400.000
-
400.780
2.600.000
-
-
SUPERFICIE VENDIBLE
1.269.150
3.000.000
596.163
394.368
1.825.738
-
-
72,33%
55,56%
-
98,40%
70,22%
-
-
600
29 (1ETAPA)
35
260
39
65
PORCENTAJE
CANTIDAD DE LOTES
278
2009 - 2016 2013 - 2016
2014 - 2016
2.016
SITIOS VENDIDIOS
101
235
155
7
32
177
90
21
30
TIEMPO DE VENTA (MESES)
36
96
54
5
18
30
14
11
24
2,81
2,45
2,87
1,40
1,78
5,90
6,43
1,91
1,25
VELOCIDAD DE VENTA
PROMEDIO GENERAL VELOCIDAD DE VENTA LOTEOS
2,57 UNIDADES MENSUALES
4_ ESTUDIO DE MERCADO CUADRO COMPARATIVO LOTEOS _ PRECIOS LOTEO
M2 POR LOTE
VALOR UF
LEGALES Y COMISION POR VENTA VALOR FINAL
PRECIO LISTA
2%
UF/M2
PRECIO $ $26.350
MINIMO
2310,00
827,58
16,55
844,13
0,37
$22.242.868
MEDIO
3706,00
1471,42
29,43
1500,84
0,40
$39.547.240
MAXIMO
6477,00
2030,65
40,61
2071,26
0,32
$54.577.780
MINIMO
5001,50
790,00
15,80
805,80
0,16
$21.232.830
MEDIO
5141,17
1752,90
35,06
1787,96
0,35
$47.112.780
MAXIMO
6293,20
2500,00
50,00
2550,00
0,41
$67.192.500
MINIMO
5030,00
2521,00
50,42
2571,42
0,51
$67.756.917
MEDIO
5178,11
2821,19
56,42
2877,61
0,56
$75.824.994
MAXIMO
6784,00
4070,00
81,40
4151,40
0,61
$109.389.390
MINIMO
15175,00
7692,00
153,84
7845,84
0,52
$206.737.884
MEDIO
18730,00
10530,50
210,61
10741,11
0,57
$283.028.249
MAXIMO
29116,00
14558,00
291,16
14849,16
0,51
$391.275.366
MINIMO
10000,00
700,00
14,00
714,00
0,07
$18.813.900
MEDIO
11450,86
700,00
14,00
714,00
0,06
$18.813.900
MAXIMO
15711,00
700,00
14,00
714,00
0,05
$18.813.900
SECTOR 1
6082,17
5020,83
100,42
5121,25
0,84
$134.944.938
SECTOR 2
6936,57
4750,00
95,00
4845,00
0,70
$127.665.750
SECTOR 3
6130,50
2500,00
50,00
2550,00
0,42
$67.192.500
SECTOR 4
6439,11
2800,00
56,00
2856,00
0,44
$75.255.600
SECTOR 5A
6069,18
4000,00
80,00
4080,00
0,67
$107.508.000
COSTA HUAQUEN
ROCAS DEL MAR
SITIOS UNITARIOS
OCHO QUEBRADAS COMUNIDADES
VALLE HUAQUEN
AGUA DULCE
LA PALETA / LOS CHAGUALES
ALTOS DE TOTORALILLO
SECTOR 5B
6531,75
5000,00
100,00
5100,00
0,78
$134.385.000
SECTOR 6A
5288,81
3500,00
70,00
3570,00
0,68
$94.069.500
SECTOR 6B
6226,75
2500,00
50,00
2550,00
0,41
$67.192.500
SECTOR 7
6903,88
2700,00
54,00
2754,00
0,40
$72.567.900
5017,20
2500,00
50,00
2550,00
0,51
$67.192.500
5369,73
2723,28
54,47
2777,75
0,52
$73.193.597
6966,73
3474,00
69,48
3543,48
0,51
$93.370.698
5000,00
1215,34
24,31
1239,65
0,25
$32.664.793
4_ ESTUDIO DE MERCADO CONCLUSIONES ATRIBUTOS : - VELOCIDAD DE VENTA PROMEDIO ESTIMADA EN 2,57 UNIDADE MENSUALES
-
PRECIOS SEGÚN UBICACIÓN
SOBRE CARRETERA: MEDIA DE 0,35 UF/M2 BAJO CARRETERA + CERCA AL MAR: MEDIA DE 0,67 UF/M2 BAJO CARRETERA + CERCA A CARRETERA: MEDIA DE 0,49 UF/M2
- PRINCIPALES ATRIBUTOS QUE CONFORMAN PRECIO: PERFIL USUARIOS GEOGRAFIA LOTES VISTA Y CERCANIA AL MAR UBICACIÓN RESPECTO DE CARRETERA (HACIA EL MAR O HACIA LA CORDILLERA) ACCESO DIRECTO A PLAYA CERCANIA Y ACCESO A SERVICIOS Y COMERCIO
- ETAPAS SE CONFORMAN EN BASE A MEJOR VISTA, GORGRAFIA LOTES Y MEJOR UBICACIÓN PRIMERO
19
5_ PROPUESTA DE PROYECTO _ LOTEO SANTA INÉS CONSIDERACIONES
1_ TERRENO UBICADO EN PICHIDANGUI, ACCESO DIRECTO DESDE CARRETERA 5 NORTE
2_ TERRENO CON SALIDA DIRECTA A PLAYA
3_ PENDIENTE DECRECIENTE HACIA EL MAR, FAVORECE VISTA LOTES
4_ UBICADO A MENOS DE 5 KM DE PICHIDANGUI, ACCESO A COMERCIO Y SERVICIOS
20
5_ PROPUESTA DE PROYECTO _ LOTEO SANTA INÉS CONSIDERACIONES
PERFIL USUARIOS: ADULTOS JOVENES ABC1 DE 28 A 45 AÑOS INGRESO DESDE $2.000.000 MENSUALES FAMILIARES SEGUNDA VIVIENDA COMO LUGAR DE DESCANSO E INVERSION FUTURA
UNIVERSO SEGUNDA VIVIENDA CLASE
FAMILIAS
INGRESOS PROMEDIO UNIVERSO SEGUNDA % POBLACION MENSUAL VIVIENDA
AB C1 C2 C3 D E
35.000 260.000 630.000 900.000 1.500.000 850.000
$ 8.000.000 $ 3.000.000 $ 1.000.000 $ 600.000 $ 300.000 $ 100.000
5,40%
33.460
12,10% 19,20% 41,10% 22,40%
119.080 85.050 0 0
4.175.000
FUENTE: ANALISIS DEL CRECIMIENTO POR SEGUNDAS RESIDENCIAS EN EL BORDE COSTERO DE DOS COMUNAS DE LA V REGION: ZAPALLAR Y PAPUDO, ALEXIS SEGOVIA, NOVIEMBRE 2006
237.590
FUENTE: ELABORACION PROPIA EN BASE A ENCUESTA `LA OTRA CASEN`FRANCISCO VIDAL, 02/03/2013, EL MERCURIO
21
5_ PROPUESTA DE PROYECTO _ LOTEO SANTA INÉS CONSIDERACIONES
LOTEO_ 1_ SE CONSIDERA UN LOTEO DE 81 SITIOS DE 5.000 M2 ¦ 409.390 M2 UTILES VENTA (69,26% TERRENO) 2_ VELOCIDAD DE VENTA PROMEDIO DE 2,5 UNIDADES MENSUALES 3_ DIVISION EN TRES ETAPAS 1 ETAPA: 24 LOTES 2 ETAPA: 27 LOTES 3 ETAPA: 30 LOTES
2 UNIDADES MENSUALES 2,5 UNIDADES MENSUALES 3 UNIDADES MENSUALES
INCREMENTO EN BASE A CONSOLIDACION Y EXPOSICION EN MEDIOS 4_ VENTA ESTIMADA TOTAL PROYECTO EN 36 MESES
22
5_ PROPUESTA DE PROYECTO _ LOTEO SANTA INÉS UBICACIÓN Y EMPLAZAMIENTO
23
5_ PROPUESTA DE PROYECTO _ LOTEO SANTA INÉS ACCESOS Y CONECTIVIDAD
CARRETERA RUTA 5
VIA RUTA 880 VIA PRINCIPAL PICHIDANGUI
24
5_ PROPUESTA DE PROYECTO _ LOTEO SANTA INÉS EQUIPAMIENTOS Y SERVICIOS
25
5_ PROPUESTA DE PROYECTO _ LOTEO SANTA INÉS PLANO GENERAL TERRENO
26
5_ PROPUESTA DE PROYECTO _ LOTEO SANTA INÉS DATOS GENERALES CIP
27
5_ PROPUESTA DE PROYECTO _ LOTEO SANTA INÉS NORMATIVA
28
5_ PROPUESTA DE PROYECTO _ LOTEO SANTA INÉS NORMATIVA
ZR-1 ZONAS: ZE1: VIVIENDA SUBDIVISION PREDIAL; 5000 M2 FRENTE LOTE: 40 MT OCUPACION DE SUELO: 0,1 DENSIDAD: 11 HAB. X HÁ AGRUPAMIENTO: AISLADO ANTEJARDIN: 5 MT
ZE-1
ZR-3.1 ZR-3
ZR1: FRANJA NO EDIFICABLE 80 MT EQUIPAMIENTO + AREAS VERDES ZR3: ZONA INUNDABLE DE ALTO RIESGO EQUIPAMIENTO + AREAS VERDES
ZR-3
ZR3.1: ZONA INUNDABLE EXPUESTA A MAREJADAS DE ALTO RIESGO EQUIPAMIENTO + AREAS VERDES 29
5_ PROPUESTA DE PROYECTO _ LOTEO SANTA INÉS IMÁGENES TERRENO
5_ PROPUESTA DE PROYECTO _ LOTEO SANTA INÉS IMÁGENES TERRENO
5_ PROPUESTA DE PROYECTO _ LOTEO SANTA INÉS DATOS GENERALES
DATOS GENERALES 1_ 2_ 3_ 4_ 5_ 6_ 7_
PROYECTO UBICACIÓN TIPOLOGIA URBANIZACION SUPERFICIE NETA TERRENO PRECIO TERRENO UF/M2 PRECIO FINAL TERRENO
LOTEO PICHIDANGUI PICHIDANGUI, LOS VILOS LOTEO SI 591100 M2 0,076 UF/M2 44865,28 UF
760,46 UF/HECTAREA $26.360 $ 1.182.648.653
NORMATIVA 1 2 3 4 5 6 7 8
ZONA PLAN REGULADOR SUBDIVISION PREDIAL MINIMA (LOTES) FRENTE PREDIAL MINIMO COEFICIENTE DE CONSTRUCTIBILIDAD DENSIDAD BRUTA MAXIMA COEFICIENTE DE OCUPACION DE SUELO RASANTES ANTEJARDIN AGRUPAMIENTO
ZE1 - ZR3 5000 M2 40 METROS OGUC 11 HABITANTES X HECTAREA 10% / 0,1 OGUC 5 METROS AISLADO
32
5_ PROPUESTA DE PROYECTO _ LOTEO SANTA INÉS DATOS GENERALES
CABIDA ARQUITECTURA A
AREA UTIL _ SUBDIVISION TERRENO / LOTEO
1_
AREA UTIL
B 1_ 2_ 4_ 5_ 6_
82 SITIOS / 20 SITIOS POR ESTAPA / 4 ETAPAS 70% M2 TERRENO 5045,97561
1275,97641
LOTEO ETAPA 1 LOTEO ETAPA 2 LOTEO ETAPA 3
24 SITIOS 27 SITIOS 30 SITIOS
5000 M2 X SITIO 5000 M2 X SITIO 5000 M2 X SITIO
120000 M2 TOTALES 135000 M2 TOTALES 150000 M2 TOTALES
TOTAL CANTIDAD LOTES
81 SITIOS
15000 M2 X SITIO
405000 M2 TOTALES
AREA COMUN _ URBANIZACION, CALLES, VEREDAS, ESPACIOS COMUNES, ETC. TERRENO ACCESO / PORTERIA 5000 M2 CALLES 45720 M2 PLAYA + ZONA DUNAS 59712 M2 AREAS VERDES 64620 M2 EQUIPAMIENTO 6680 M2 TOTAL
181732 M2
177330 30% URBANIZACION 5000 M2 45720 M2 0 M2 0 M2 6680 M2 57400 M2
CONSTRUIDO 250 M2
780 M2 1030 M2
33
5_ PROPUESTA DE PROYECTO _ LOTEO SANTA INÉS DATOS GENERALES
PERIODOS RELEVANTES INICIO 0_ 1_ 2_ 3_ 4_ 5_ 6_ 7_
INICIO PROYECTO ESTUDIO CABIDA FACTIBILIDAD ECONOMICA COMPRA TERRENO DESARROLLO PROYECTO (PROYECTOS + COORDINACION) CONSTRUCCION URBANIZACION VENTAS (INICIO MITAD CONSTRUCCION) PROMESAS + ESCRITURACION PERIODO INICIO PROYECTO *VELOCIDAD VENTAS PERIODO RECUPERACION CAPITAL PERIODO TOTAL PROYECTO
DURACION
MES 0
0 MESES
MES 0 MES 0 MES 0 MES 0 MES 5 MES 10 MES 24
0 MESES 0 MESES 0 MESES 5 MESES 10 MESES 36 MESES 36 MESES
2,00 UNID/MES
PERIODO ACUMULADO 0 MESES 0 MESES 0 MESES 0 MESES 5 MESES 15 MESES 43,5 MESES 49,5 MESES MES 0 MES 43,5 MES 49,5 MES 49,5
34
5_ PROPUESTA DE PROYECTO _ LOTEO SANTA INÉS COMPARACION ATRIBUTOS CUALITATIVOS
* SE CALCULAN PUNTAJES DE 1 A 5, SIENDO 1 EL MAS NEGATIVO Y 5 EL MAS POSITIVO
PONDERADO
COSTA SANTA INES
CERCANIA ACCESIBILIDAD PERCEPCION ENTORNO SERVICIOS Y COMERCIO PERFIL USUARIO URBANIZACION VISTA AL MAR SITIOS
217 3,50 3,88 3,13 3,13 3,75 2,63 3,50
KM 200 4 5 3 4 4 4 3
PONDERADO
0,68
0,77
DISTANCIA DE SANTIAGO
CERCANIA A SANTIAGO, ACCESIBILIDAD DIRECTA DESDE RUTA 5, CERCANIA A PICHIDANGUI, GEOGRAFIA Y PERFIL USUARIOS UBICA A SANTA INES POR SOBRE EL PROMEDIO DE LOS OTROS LOTEOS. 35
5_ PROPUESTA DE PROYECTO _ LOTEO SANTA INÉS COMPARACION VELOCIDAD DE VENTA
COSTA HUAQUEN
ROCAS DEL MAR
OCHO QUEBRADAS
VALLE HUQUEN
AGUA DULCE
SUPERFICIE TOTAL TERRENO
1.754.689
5.400.000
-
400.780
2.600.000
-
-
591.100
SUPERFICIE VENDIBLE
1.269.150
3.000.000
596.163
394.368
1.825.738
-
-
405.000
72,33%
55,56%
-
98,40%
70,22%
-
-
68,52%
278
600
29 (1ETAPA)
35
260
39
65
81
PORCENTAJE CANTIDAD DE LOTES
SITIOS VENDIDIOS TIEMPO DE VENTA (MESES) VELOCIDAD DE VENTA
LA PALETA ALTO LOS CHAGUALES TOTORALILLO
COSTA SANTA INES
2014 - 2016
2.016
32
177
90
21
30
81
5
18
30
14
11
24
32
1,40
1,78
5,90
6,43
1,91
1,25
2,53
2009 - 2016
2013 - 2016
101
235
155
7
36
96
54
2,81
2,45
2,87
VELOCIDAD DE VENTA PROMEDIO LOTEOS: 2,57 VELOCIDAD DE VENTA ESTIMADA LOTEO SANTA INES: 2,53 36
5_ PROPUESTA DE PROYECTO _ LOTEO SANTA INÉS COMPARACION M2 Y PRECIOS DE VENTA
LOTEO
M2 POR LOTE
VALOR UF
LEGALES Y COMISION POR VENTA VALOR FINAL
PRECIO LISTA
2%
UF/M2
PRECIO $ $26.350
COSTA HUAQUEN
3706,00
1471,42
29,43
1500,84
0,40
$39.547.240
ROCAS DEL MAR
5141,17
1752,90
35,06
1787,96
0,35
$47.112.780
5952,30
2821,19
56,42
2877,61
0,48
$75.824.994
20653,19
10530,50
210,61
10741,11
0,52
$283.028.249
VALLE HUAQUEN
11450,86
700,00
14,00
714,00
0,06
$18.813.900
AGUA DULCE
6289,86
3641,20
72,82
3714,03
0,59
$97.864.632
LA PALETA / LOS CHAGUALES
5369,73
2723,28
54,47
2777,75
0,52
$73.193.597
ALTOS DE TOTORALILLO
5000,00
1215,34
24,31
1239,65
0,25
$32.664.793
COSTA SANTA INES
5000,00
3250,00
65,00
3315,00
0,66
$87.350.250
OCHO QUEBRADAS
37
5_ PROPUESTA DE PROYECTO _ LOTEO SANTA INÉS PROPUESTA SUBDIVISION LOTEO
38
5_ PROPUESTA DE PROYECTO _ LOTEO SANTA INÉS DISTRIBUCION AREAS LOTEO
AREA TOTAL TERRENO: UTIL TOTAL VENTA: CALLES: AREAS VERDES: PLAYA: DUNAS: PORTERIA: AREA CLUB HOUSE:
591.100 M2 409,390,14 M2 45.720,72 M2 64.619,02 M2 27.179,23 M2 32.532,56 M2 4.985,73 M2 6.672,6 M2
100% 69,26% 7,73% 10,93% 4,59% 5,50% 0,85% 1,2% 39
5_ PROPUESTA DE PROYECTO _ LOTEO SANTA INÉS ZONIFICACION UF/M2 POR SECTOR
ZONA 1 _ 1,2 UF/M2 ZONA 2 _ 1,0 UF/M2 ZONA 3 _ 0,9 UF/M2 ZONA ZONA ZONA ZONA ZONA
4 5 6 7 8
_ _ _ _ _
0,65 UF/M2 0,55 UF/M2 0,4 UF/M2 0,35 UF/M2 0,32 UF/M2 40
6_ MODELO DE EVALUACION PREFACTIBILIDAD ECONOMICA _ LISTA DE PRECIOS COSTA SANTA INES SITIO
M2
01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27
5006,15 5108,42 5263,87 5140,41 5000 5139,16 5208,5 5488,51 5498,65 5403,7 5283,59 536,36 5000 5127,85 5221,12 5266,68 5054,33 5030,34 5142,21 5136,15 6131,8 5013,14 5056,91 5017,05 5000 5082,68 5067,89
LISTA DE PRECIOS
UF/M2 PRECIO (UF) 1,2 1,2 1,2 1,2 1,2 1,2 1,2 1,2 1,2 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 0,9 0,9 0,9 0,9 0,9 0,9 0,9 0,4 0,4 0,4 0,9 0,9 0,9
6007,38 6130,10 6316,64 6168,49 6000,00 6166,99 6250,20 6586,21 6598,38 5403,70 5283,59 536,36 5000,00 5127,85 4699,01 4740,01 4548,90 4527,31 4627,99 4622,54 5518,62 2005,26 2022,76 2006,82 4500,00 4574,41 4561,10
28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53
5185,26 5046,98 5035,02 5000 5080,42 5009,72 5029,01 5051,78 5000 5080,37 5022,4 5000 5113,82 5006,37 5007,07 5190,24 5037,86 5051,81 5070,56 5368,39 5054,85 5015,03 5087,34 5025,78 5199,11 5000
0,9 0,65 0,65 0,65 0,65 0,65 0,65 0,65 0,65 0,65 0,4 0,4 0,4 0,4 0,65 0,65 0,65 0,65 0,65 0,65 0,65 0,65 0,65 0,65 0,55 0,55
4666,73 3280,54 3272,76 3250,00 3302,27 3256,32 3268,86 3283,66 3250,00 3302,24 2008,96 2000,00 2045,53 2002,55 3254,60 3373,66 3274,61 3283,68 3295,86 3489,45 3285,65 3259,77 3306,77 3266,76 2859,51 2750,00
54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81
TOTAL
5174,37 5056,43 5071,37 5000 5070,18 5027,26 5063,53 5281,01 5000,73 5100 5010,24 5005,21 5022,09 5135,13 5018,01 5165,63 5039,17 5088,69 5015,21 5023,02 5093,09 5041,79 5061,43 5074,57 5170,3 5101,19 5070,28 5215,55
0,55 0,55 0,55 0,55 0,55 0,55 0,55 0,55 0,55 0,32 0,32 0,32 0,32 0,32 0,32 0,35 0,35 0,35 0,35 0,35 0,35 0,35 0,35 0,35 0,35 0,35 0,35 0,4
2845,90 2781,04 2789,25 2750,00 2788,60 2764,99 2784,94 2904,56 2750,40 1632,00 1603,28 1601,67 1607,07 1643,24 1605,76 1807,97 1763,71 1781,04 1755,32 1758,06 1782,58 1764,63 1771,50 1776,10 1809,61 1785,42 1774,60 2086,22
409390,14
269690,81
ESTIMADO
413770
263250,00
DIFERENCIA
4379,86
6440,81
5_ PROPUESTA DE PROYECTO _ LOTEO SANTA INÉS ZONIFICACION ETAPAS DEL PROYECTO
ZONA 1 _ lotes del 01 al 24 ZONA 2 _ lotes del 25 al 51 ZONA 3 _ lotes del 52 al 81
42
6_ MODELO DE EVALUACION PREFACTIBILIDAD ECONOMICA COSTOS / EGRESOS CANTIDAD 1_
COSTO UF
TOTAL COSTOS
TERRENO
48914,03 UF
TERRENO
591100 M2
COMISION CORREDOR
263250 UF
INSCRIPCION EN CBR *
INCIDENCIA VALOR TERRENO EN M2 VENDIBLES (8 A 12%)
2_
COSTO CONSTRUCCION CONSTRUCCION URBANIZACION IVA URBANIZACION POSTVENTA IMPREVISTOS
3_
COSTO UNITARIO
1
0,076 UF/M2 2% 100 UF/M2
44865,28 UF 3948,75 UF 100 UF 0,11 % 85044,2 UF
1030 M2 57400 M2 40.180,0 UF 0 MESES
25 UF/M2
25750 UF
0,7 UF/M2
40.180,0 UF
19%
7.634,20 UF
0 UF/M2
0 UF
57400 M2
0,2 UF/M2
11480 UF
1 UN
MASTER PLAN
1000 UF
50% mes 0
50% mes 3
57400 M2
0,025 UF/M2
1435 UF
50% mes 0
50% mes 3
1 UN
MASTER PLAN
500 UF
mes 0
HONORARIOS PROFESIONALES ARQUITECTURA INGENIERO VIAL (PAVIMENTACION) MECANICA DE SUELOS TOPOGRAFO
6366,75 UF
1 UN
MASTER PLAN
500 UF
mes 0
REVISOR INDEPENDIENTE
1030 M2
0,025 UF/M2
25,75 UF
mes 3
CALCULO
1030 M2
0,2 UF/M2
206 UF
ITO
10 MESES
150 UF
1500 UF
50% mes 0
50% mes 3
200 UF x mes
PROYECTO SANITARIO + GAS
1 UN
0 UF/M2
300 UF
50% mes 0
50% mes 3
PROYECTO ELECTRICO
1 UN
0 UF/M2
300 UF
50% mes 0
50% mes 3
PROYECTO BASURA
1 UN
0 UF/M2
100 UF
50% mes 0
50% mes 3
PROYECTO SEGURIDAD
1 UN
0 UF/M2
100 UF
50% mes 0
50% mes 3
PROYECTO PISCINA
1 UN
0 UF/M2
100 UF
50% mes 0
50% mes 3
PROYECTO PAISAJISMO
1 UN
0 UF/M2
100 UF
50% mes 0
50% mes 3
OTROS
1 UN
0 UF/M2
200 UF
50% mes 0
50% mes 3
43
6_ MODELO DE EVALUACION PREFACTIBILIDAD ECONOMICA 4_
GASTOS GENERALES EJECUCION PAISAJISMO
10600 UF AREAS VERDES
5000 UF
EMPALME AGUA Y SANITARIO EMPALME ELECTRICO CONTABILIDAD PROYECTO CONTABILIDAD SOCIEDAD (10 AÑOS)
5_
6_
mes 3
2500 UF
mes 3
400 UF
mensual Tiempo 0
1 MES
0 UF
100 UF
20 MESES
0 UF
1000 UF
GASTOS COMUNES
2 AÑOS
0 UF
800 UF
PERMISO MUNICIPAL
1 UN
0 UF/M2
LEGALES
1 UN
0 UF
Trimestrales
T0
500 UF
T0 9813,12 UF
48 MESES LANZAMIENTO
2% VENTAS 20 UF
20 UF
48 MESES
PORTAL INMOBILIARIO
48 MESES
1,19 UF/MES
57,12 UF
VD (FIN DE SEMANA LARGO)
32 PUB.
100 UF
3200 UF
CARTEL CARRETERA (3 UN)
16 TRIMESTRES
100 UF/TRIM.
1600 UF
CARTEL CIERRE PERIMETRAL
16 TRIMESTRES
150 UF/TRIM.
2400 UF
VOLANTES + FOLLETOS
48 MESES
30 UF/MES
1440 UF
1 UN
2 UF
5265 UF
MANTENCION PAGINA WEB
1000 UF
96 UF
1000 UF
FINANCIEROS + PROYECTO GERENCIAMIENTO PROYECTO GESTOR PROYECTO COSTO FINANCIERO INSPECCION AVANCES
33033,5 UF SOBRE VENTAS 48 MESES INTERES BANCARIO 48 MESES
3%
7897,5 UF
95 UF
4560 UF
0 UF
20.000 UF
12 UF
576 UF
TRIBUTARIOS
TOTAL COSTOS
mensual 30
30
40
30000,0 UF
IVA IVA CREDITO
20
3000 UF 2500 UF
COMERCIALIZACION
SALA VENTAS
50
Se pagan hasta que te compran los terrenos
mensual
LEGALES
PAGINA WEB
8_
0 UF
800 UF
CONTRIBUCIONES
ESTIMADO
7_
1 MES
30
35000,0 UF TERRENO
OTROS
-5000,0 UF
226.852 UF
44
6_ MODELO DE EVALUACION PREFACTIBILIDAD ECONOMICA
VENTAS / INGRESOS 1_
SITIOS ESTAPA 1 / 2018 SITIOS ESTAPA 2 / 2019 SITIOS ESTAPA 3 / 2020
CANTIDAD 24 UN 27 UN 30 UN
TOTAL VENTAS
81 UN
MARGEN BRUTO FINAL
VENTA UNITARIO 3250 UF 3250 UF 3250 UF
TOTAL INGRESOS 78000 UF 87750 UF 97500 UF
263.250 UF
RENTABILIDAD ESTATICA APARENTE
36.398 UF
RENTABILIDAD SOBRE COSTOS
16,05%
RENTABILIDAD SOBRE INVERSION
80,23%
CREDITO TASA ANUAL BANCO APORTE CAPITAL
2 AÑOS
RENTABILIDAD SOBRE COSTOS DESPUES DE IMPUESTO RENTABILIDAD SOBRE INVERSION DESPUES DE IMPUESTO
80% 4,75% 20%
591100 M2
181.481 UF 21.551 UF 45.370 UF 13% 63%
45
6_ MODELO DE EVALUACION PREFACTIBILIDAD ECONOMICA _ CONCLUSIONES PARCIALES PREFACTIBILIDAD ECONOMICA
1_ EL COSTO DE CONSTRUCCION Y URBANIZACION ESTA POR SOBRE EL VALOR DEL TERRENO, POR LO QUE AFECTA AL CONSEGUIR EL CREDITO BANCARIO. 2_ EL APORTE DE TERRENO INFLUIRIA DE MANERA POSITIVA LA EVALUACION 3_ LOS COSTOS DEL IVA AL SER MUY ELEVADOS GENERAN UNA DISTORCION CLARA RESPECTO DE LOS PRECIOS AL COMPARARSE CON EL MERCADO. 4_ LOS INDICADORES DE RENTABILIDAD SON POSITIVOS, ACORDE AL MERCADO. 5_ AL INGRESAR AL MERCADO COMO UN NUEVO ACTOR INMOBILIARIO SE CONSIDERA UNA TASA ANUAL DE INTERES BANCARIA ELEVADA.
46
6_ MODELO DE EVALUACION FLUJO DE CAJA _ EGRESOS Periodo (Mes)
Avance Fisico de Obras
Tot
E1
E2
E3
Valor del Terreno
48.610,28
Costos Urban. Costo Constr.
51.660,00
25.750,00
48.610,28
0
IVA
19,0% 7.761,30
Honorarios
Gastos
Profesionales
Generales
6.366,75
8.300,00
2.203,00
Contribucione Contabilidad
s + Gastos
Costos Legales
Comunes
500,00
1.800,00
111,11
Comercializaci òn
Proyecto
por Venta
Egresos
7.771,70
3.000,00
1.020,00
62.705,69 13,11
11,11
2,00
2
11,11
2,00
32.426,00
Comisiones
3.000,00
1 3
Gtos Financieros +
2%
13,11
1.228,75
3.300,00
11,11
2,00
1.368,00
1.500,00
5.909,86
2.870,00
2.861,11
967,73
83,33
11,11
383,19
941,67
3,00
9.618,15
5
6%
2.870,00
2.861,11
967,73
83,33
11,11
133,19
941,67
7,00
7.868,15
6
6%
2.870,00
2.861,11
967,73
83,33
11,11
133,19
941,67
9,25
7.868,15
7
6%
2.870,00
2.861,11
967,73
83,33
11,11
383,19
941,67
8,82
8.118,15
8
6%
2.870,00
2.861,11
967,73
83,33
11,11
133,19
941,67
13,32
7.868,15
9
6%
2.870,00
2.861,11
967,73
83,33
11,11
133,19
941,67
16,92
7.868,15
10
6%
2.870,00
2.861,11
967,73
83,33
11,11
383,19
941,67
18,42
8.118,15
11
6%
2.870,00
2.861,11
967,73
83,33
11,11
133,19
941,67
24,42
7.868,15
12
6%
2.870,00
2.861,11
967,73
83,33
11,11
133,19
941,67
33,42
7.868,15
13
6%
2.870,00
424,12
83,33
11,11
383,19
2.309,67
54,42
8.581,42
14
6%
2.870,00
424,12
83,33
11,11
133,19
941,67
749,25
4.463,42
15
6%
2.870,00
424,12
83,33
11,11
133,19
941,67
125,25
4.474,53
16
6%
2.870,00
424,12
83,33
11,11
383,19
941,67
95,25
4.713,42
17
6%
2.870,00
424,12
83,33
11,11
133,19
941,67
158,25
4.463,42
18
6%
2.870,00
424,12
83,33
11,11
133,19
941,67
466,80
4.510,65
19
6%
2.870,00
424,12
83,33
11,11
383,19
941,67
141,30
4.713,42
20
6%
2.870,00
424,12
83,33
11,11
133,19
941,67
186,30
4.463,42
21
6%
2.870,00
424,12
83,33
133,19
941,67
147,30
5.493,98
ETAPA 3
ETAPA 2
ETAPA 1
6%
4
2.500,00
1.000,00
11,11
11,11
47,22
30,56
47
6_ MODELO DE EVALUACION FLUJO DE CAJA _ EGRESOS
22
11,11
383,19
2.733,67
162,30
3.127,97
23
11,11
133,19
909,67
567,00
1.053,97
24
11,11
133,19
909,67
189,00
1.115,08
25
11,11
383,19
909,67
231,00
1.303,97
26
11,11
133,19
909,67
189,00
1.053,97
27
11,11
133,19
909,67
231,00
1.084,52
28
11,11
383,19
909,67
189,00
1.303,97
29
11,11
133,19
909,67
225,00
1.053,97
30
11,11
133,19
909,67
168,00
1.065,08
31
11,11
383,19
909,67
120,00
1.303,97
32
11,11
133,19
909,67
117,00
1.053,97
33
11,11
133,19
909,67
108,00
1.053,97
34
11,11
57,00
11,11
35
11,11
48,00
11,11
100%
0%
0%
48.610,28
51.660,00
25.750,00
20.288,00
4.931,75
8.300,00
500,00
61,11
30,56
11,11
0,00
191,67
3.000,00
7.521,70
32.426,00
4.860,00
48
203.179,40
6_ MODELO DE EVALUACION FLUJO DE INGRESOS FLUJO DE CAJA _ INGRESOS
Unidades a la venta
81
Vel. Venta Etapas 1 / 2 / 3
1,70
1,79
Periodo (Mes) N° de Ventas
Promesa
Saldo Pie
5%
15%
Períodos Vta
33
1,87
vivienda/mes
Credito
SUM.
Ventas
Bancario
INGRESOS
acumuladas
80%
0
0,00
0
1
0,00
0
2
0,00
0
3
0,00
0
4
1
150,00
0,00
0,00
150,00 Inicio de construcción
1
5
2
300,00
50,00
0,00
350,00
3
6
2
300,00
162,50
0,00
462,50
5
7
1
150,00
291,07
0,00
441,07
6
8
2
300,00
366,07
0,00
666,07
8
9
2
300,00
546,07
0,00
846,07
10
10
1
150,00
771,07
0,00
921,07
11
11
2
300,00
921,07
0,00
1.221,07
13
12
2
300,00
1371,07
0,00
1.671,07
15
13
3
450,00
2271,07
0,00
2.721,07 Inicio Etapa 2
18
14
3
450,00
1012,50
36000,00
37.462,50
21
15
4
600,00
862,50
4800,00
6.262,50
25
16
4
600,00
1762,50
2400,00
4.762,50
29
17
3
450,00
2662,50
4800,00
7.912,50 Inicio Etapa 3
32
18
5
750,00
990,00
21600,00
23.340,00
37
19
4
600,00
1665,00
4800,00
7.065,00
41
20
4
600,00
1515,00
7200,00
9.315,00
45
21
4
600,00
1965,00
4800,00
7.365,00 Termino Construccion
49
22
3
450,00
2865,00
4800,00
8.115,00 Recepción - Escrituracion
52
23
4
600,00
1350,00
26400,00
28.350,00
56
24
3
450,00
1800,00
7200,00
9.450,00
59
25
4
600,00
1350,00
9600,00
11.550,00
63
26
3
450,00
1800,00
7200,00
9.450,00
66
27
4
600,00
1350,00
9600,00
11.550,00
70
28
3
450,00
1800,00
7200,00
9.450,00
73
29
2
300,00
1350,00
9600,00
11.250,00
75
30
2
300,00
900,00
7200,00
8.400,00
77
31
2
300,00
900,00
4800,00
6.000,00
79
32
1
150,00
900,00
4800,00
5.850,00
80
33
1
150,00
450,00
4800,00
5.400,00
81
34
0
0,00
450,00
2400,00
2.850,00
81
35
0
0,00
0,00
2400,00
2.400,00
81
81
12.150,00
36.450,00
194.400,00
243.000,00
49
6_ MODELO DE EVALUACION FLUJO DE CAJA FINANCIADO Y CON IMPUESTOS
TIR MENSUAL
1,10%
TIR ANUAL
14,06%
TASA EXIG.
Antes de Impuesto
27,0%
Despues de Impuesto
PERIODO
FLUJO DE CAJA
(Años)
BALANCE ANUAL
0
-62.705,69
-62.705,69
-62.705,69
-62.705,69
1
-13,11
-13,11
-12,97
-62.718,66
2
-13,11
-13,11
-12,83
-62.731,49
3
-5.909,86
-5.909,86
-5.719,41
-68.450,90
4
-9.468,15
-9.468,15
-9.063,51
-77.514,41
5
-3.738,36
-3.738,36
-3.539,73
-81.054,14
IMPUESTO
FLUJO DE CAJA
FLUJO
FLUJO
ACTUALIZADO
ACUMULADO
14,00%
99,64
22
4.987,03
0,00
4.987,03
3.922,08
-74.390,83
23
27.296,03
0,00
27.296,03
21.234,00
-53.156,83
24
8.334,92
0,00
8.334,92
6.413,45
-46.743,38
25
10.246,03
0,00
10.246,03
7.798,37
-38.945,01
26
8.396,03
0,00
8.396,03
6.320,92
-32.624,09
27
10.465,48
0,00
10.465,48
7.793,33
-24.830,76
28
8.146,03
0,00
8.146,03
6.000,23
-18.830,52
29
10.196,03
0,00
10.196,03
7.428,67
-11.401,85
7.334,92
0,00
7.334,92
5.286,07
-6.115,78 -2.768,23
6
-3.650,17
-3.650,17
-3.418,70
-84.472,84
30
7
-3.945,92
-3.945,92
-3.655,56
-88.128,40
31
4.696,03
0,00
4.696,03
3.347,55
8
-3.495,24
-3.495,24
-3.202,88
-91.331,28
32
4.796,03
0,00
4.796,03
3.381,71
613,48
9
-3.339,56
-3.339,56
-3.026,99
-94.358,27
33
4.346,03
0,00
4.346,03
3.031,13
3.644,61
10
-3.538,88
-3.538,88
-3.172,82
-97.531,09
34
2.838,89
0,00
2.838,89
1.958,47
5.603,08
11
-3.013,20
-3.013,20
-2.672,18
-100.203,27
35
2.388,89
-10.453,93
-8.065,04
-5.503,44
99,64
12
-2.587,52
-2.587,52
-2.269,75
-102.473,02
36
0,00
0,00
0,00
0,00
99,64
13
-2.275,12
-2.275,12
-1.974,04
-104.447,06
14
0,00
0,00
0,00
-104.447,06
37
0,00
0,00
0,00
0,00
99,64
15
542,09
542,09
460,20
-103.986,87
38
0,00
0,00
0,00
0,00
99,64
16
49,08
49,08
41,21
-103.945,66
39
0,00
0,00
0,00
0,00
99,64
40
0,00
0,00
0,00
0,00
99,64
0,00
17
3.449,08
0,00
3.449,08
2.864,76
-101.080,90
18
18.829,35
0,00
18.829,35
15.469,57
-85.611,33
41
0,00
0,00
0,00
0,00
99,64
19
2.351,58
0,00
2.351,58
1.911,00
-83.700,34
42
0,00
0,00
0,00
0,00
99,64
20
4.851,58
0,00
4.851,58
3.899,79
-79.800,55
21
1.871,02
0,00
1.871,02
1.487,63
-78.312,92
50
6_ MODELO DE EVALUACION FLUJO DE CAJA _ INDICES MAS SENSIBILIDADES
DATOS Prec io Venta
3.000,00
UF/unid
Durac iรณn Proyec to
36
Meses
Vel. Venta Et 1
1,70
Vivienda/mes (Min 1,2-Max 4,9) Vel. Venta Et 1
1,70
Vivienda/mes
Inc remento vel 2 Y 3
5,0%
De Inc remento por etapa
Vel. Venta Et 2
1,79
Vivienda/mes
Tasa exigida
14,0%
Anual
Vel. Venta Et 3
1,87
Vivienda/mes
0,14
Anual
Vel. Vta. Prom.
2,70
Vivienda/mes
TIR
Flujo Financ iando
V AN
7.233,22
Urb. y Terreno
TIR
18,25%
V AN
99,64
TIR
14,06%
Flujo c on Impuestos
SENSIBILIDAD VALOR VENTA - VAN 99,64
2.850
2.900
2.950
3.000
3.050
3.100
3.150
3.200
12,0%
-3.676,86
-1.305,01
1.066,85
3.443,09
5.820,85
8.198,61
10.578,79
12.958,97
12,5%
-4.481,65
-2.126,27
229,12
2.589,22
4.950,95
7.312,70
9.677,03
12.041,36
13,0%
-5.274,82
-2.935,72
-596,62
1.747,51
4.093,38
6.439,26
8.787,91
11.136,56
13,5%
-6.056,56
-3.733,59
-1.410,61
917,72
3.247,90
5.578,08
7.911,22
10.244,35
14,0%
-6.827,10
-4.520,08
-2.213,05
99,64
2.414,28
4.728,94
7.046,71
9.364,49
14,5%
-7.586,64
-5.295,40
-3.004,15
-706,94
1.592,33
3.891,62
6.194,19
8.496,76
15,0%
-8.335,39
-6.059,76
-3.784,13
-1.502,23
781,82
3.065,90
5.353,42
7.640,95
15,5%
-9.073,52
-6.813,35
-4.553,18
-2.286,44
-17,44
2.251,57
4.524,20
6.796,84
16,0%
-9.801,25
-7.556,37
-5.311,50
-3.059,77
-805,67
1.448,44
3.706,33
5.964,22
16,5%
-10.518,76
-8.289,02
-6.059,28
-3.822,40
-1.583,06
656,31
2.899,61
5.142,91
17,0%
-11.226,23
-9.011,47
-6.796,71
-4.574,53
-2.349,79
-125,03
2.103,83
4.332,68
17,5%
-11.923,84
-9.723,91
-7.523,97
-5.316,34
-3.106,06
-895,76
1.318,80
3.533,36
51
6_ MODELO DE EVALUACION FLUJO DE CAJA _ CONCLUSIONES GENERALES
CONCLUSIONES GENERALES EVALUACION ECONOMICA PROYECTO
SI CONSIDERAMOS LOS 3 ESCENARIOS EVALUADOS, VEMOS QUE TANTO PARA EL FLUJO PURO COMO EN EL FLUJO FINANCIADO SE OBTIENEN ALTAS RENTABILIDADES, SIN EMBARGO AL AÑADIRLE LOS IMPUESTOS, EL VAN BAJA CONSIDERABLEMENTE, POR LO QUE ES NECESARIO REALIZAR EL ANÁLISIS TENIENDO ESTO EN CUENTA. DE ACUERDO A LA TABLA DE SENSIBILIDADES, SE OBSERVA QUE EL PROYECTO ES MUY SENSIBLE AL PRECIO DE VENTA, EN DONDE VARIACIONES DE 50 UF AFECTAN EL VAN EN MÁS DE UF 2.000. ADICIONALMENTE, SE HA CONSIDERADO UNA VELOCIDAD DE VENTA INICIAL INFERIOR A LOS VALORES ESTIMADOS, POR LO QUE ES POSIBLE QUE EL PROYECTO DURE MENOS DEL PLAZO ESTIMADO.
52
7_ CONCLUSIONES FINALES FLUJO DE CAJA _ CONCLUSIONES GENERALES
EN BASE AL ESTUDIO DE MERCADO REALIZADO Y A LAS CARACTERÍSTICAS QUE OFRECE EL TERRENO, SE CONSIDERA QUE EL TERRENO TIENE UN BUEN POTENCIAL PARA EL DESARROLLO DE UN PROYECTO INMOBILIARIO DE CARÁCTER RESIDENCIAL COMO SEGUNDA VIVIENDA. DE ACUERDO A LOS FLUJOS GENERADOS POR EL PROYECTO, SE OBSERVA QUE GENERA RENTABILIDADES E, INCLUSO EN EL ESCENARIO POCO FAVORABLE QUE SE HA UTILIZADO (VELOCIDAD DE VENTA DE 1,7 UNIDADES MENSUALES) SE OBTIENE UN VAN POSITIVO. EN CASO DE UTILIZAR LA VELOCIDAD DE VENTAS ESTIMADA EN BASE AL ESTUDIO DE MERCADO, EL PLAZO DEL PROYECTO DISMINUIRÍA, GENERANDO UNA MAYOR RENTABILIDAD.
53